Tribunal: TJPA
Processo: 0809572-55.2022.8.14.0051
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-23

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. VALOR SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS-MÍNIMOS. AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. FORMA ESSENCIAL À VALIDADE DO ATO. NULIDADE ABSOLUTA. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de cobrança fundada em instrumento particular de compra e venda de imóvel rural, julgou extinto o processo sem resolução do mérito, ao reconhecer, de ofício, a nulidade do negócio jurídico por inobservância da forma prescrita no art. 108 do Código Civil. O autor pleiteava a condenação do réu ao pagamento de R$ 185.262,75, a título de juros e multa por alegado inadimplemento contratual, além de indenização por danos morais. O juízo de origem entendeu que, por envolver imóvel de valor superior a trinta salários-mínimos, a ausência de escritura pública tornava o negócio nulo, afastando o suporte obrigacional da pretensão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato particular de compra e venda de imóvel rural de valor superior a trinta salários-mínimos é válido sem escritura pública; (ii) estabelecer se é possível o reconhecimento, de ofício, da nulidade absoluta do negócio jurídico, com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O art. 108 do Código Civil estabelece que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários-mínimos, conferindo à forma caráter ad substantiam. 4. A inobservância da forma prescrita em lei acarreta nulidade absoluta do negócio jurídico, nos termos do art. 166, IV, do Código Civil. 5. A nulidade absoluta constitui matéria de ordem pública e deve ser pronunciada de ofício pelo magistrado quando verificada, conforme art. 168, parágrafo único, do Código Civil. 6. Sendo o negócio jurídico nulo por vício estrutural de forma, inexiste fundamento obrigacional apto a amparar a cobrança de cláusulas acessórias, como juros, multa e indenização por danos morais. 7. A admissão de validade de instrumento particular em hipóteses nas quais a lei exige escritura pública esvaziaria o comando cogente do art. 108 do Código Civil e afrontaria o princípio da legalidade (CF/1988, art. 5º, II), além de comprometer a segurança jurídica do sistema registral imobiliário. 8. Reconhecida a nulidade absoluta do negócio jurídico, impõe-se a extinção do processo sem resolução do mérito por ausência de interesse processual, nos termos do art. 485, VI, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. É nulo o contrato de compra e venda de imóvel de valor superior a trinta salários-mínimos celebrado por instrumento particular, por inobservância da forma essencial prevista no art. 108 do Código Civil. 2. A nulidade absoluta decorrente de vício de forma deve ser reconhecida de ofício pelo magistrado, nos termos do art. 168, parágrafo único, do Código Civil. 3. A inexistência de negócio jurídico válido afasta o suporte obrigacional necessário à ação de cobrança, impondo a extinção do processo sem resolução do mérito (CPC, art. 485, VI). Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, II; CC, arts. 108, 166, IV, 168, parágrafo único, 476 e 884; CPC, arts. 485, VI, 85, §11, 1.009 e seguintes, e 1.026, §2º. Jurisprudência relevante citada: TJPA, Apelação Cível nº 0000350-77.2014.8.14.0051, Rel. Desa. Margui Gaspar Bittencourt, 2ª Turma de Direito Privado, j. 05.03.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0824636-12.2023.8.14.0006, Rel. Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque, 3ª Turma de Direito Privado, j. 04.11.2025; TJPA, Agravo de Instrumento nº 0811465-35.2025.8.14.0000, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 1ª Turma de Direito Privado, j. 06.10.2025. Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de apelação e lhe negar provimento, tudo nos termos do voto do Desembargador relator. Plenário Virtual da Terceira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sessão realizada no período de 10/03/2026 a 17/03/2026. Turma Julgadora: Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator), Desa. Anete Marques Penna de Carvalho e Juiz Convocado João Batista Lopes do Nascimento Belém/PA, 10 de março de 2026. Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0809572-55.2022.8.14.0051

APELANTE: GREGORIO ROVERIO MASCHIETTO

APELADO: JANDIR MIGUEL SCHWADE

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. VALOR SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS-MÍNIMOS. AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. FORMA ESSENCIAL À VALIDADE DO ATO. NULIDADE ABSOLUTA. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de cobrança fundada em instrumento particular de compra e venda de imóvel rural, julgou extinto o processo sem resolução do mérito, ao reconhecer, de ofício, a nulidade do negócio jurídico por inobservância da forma prescrita no art. 108 do Código Civil. O autor pleiteava a condenação do réu ao pagamento de R$ 185.262,75, a título de juros e multa por alegado inadimplemento contratual, além de indenização por danos morais. O juízo de origem entendeu que, por envolver imóvel de valor superior a trinta salários-mínimos, a ausência de escritura pública tornava o negócio nulo, afastando o suporte obrigacional da pretensão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato particular de compra e venda de imóvel rural de valor superior a trinta salários-mínimos é válido sem escritura pública; (ii) estabelecer se é possível o reconhecimento, de ofício, da nulidade absoluta do negócio jurídico, com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O art. 108 do Código Civil estabelece que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários-mínimos, conferindo à forma caráter ad substantiam.

4.

A inobservância da forma prescrita em lei acarreta nulidade absoluta do negócio jurídico, nos termos do art. 166, IV, do Código Civil.

5.

A nulidade absoluta constitui matéria de ordem pública e deve ser pronunciada de ofício pelo magistrado quando verificada, conforme art. 168, parágrafo único, do Código Civil.

6.

Sendo o negócio jurídico nulo por vício estrutural de forma, inexiste fundamento obrigacional apto a amparar a cobrança de cláusulas acessórias, como juros, multa e indenização por danos morais.

7.

A admissão de validade de instrumento particular em hipóteses nas quais a lei exige escritura pública esvaziaria o comando cogente do art. 108 do Código Civil e afrontaria o princípio da legalidade (CF/1988, art. 5º, II), além de comprometer a segurança jurídica do sistema registral imobiliário.

8.

Reconhecida a nulidade absoluta do negócio jurídico, impõe-se a extinção do processo sem resolução do mérito por ausência de interesse processual, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

É nulo o contrato de compra e venda de imóvel de valor superior a trinta salários-mínimos celebrado por instrumento particular, por inobservância da forma essencial prevista no art. 108 do Código Civil.

2.

A nulidade absoluta decorrente de vício de forma deve ser reconhecida de ofício pelo magistrado, nos termos do art. 168, parágrafo único, do Código Civil.

3.

A inexistência de negócio jurídico válido afasta o suporte obrigacional necessário à ação de cobrança, impondo a extinção do processo sem resolução do mérito (CPC, art. 485, VI).

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, II; CC, arts. 108, 166, IV, 168, parágrafo único, 476 e 884; CPC, arts. 485, VI, 85, §11, 1.009 e seguintes, e 1.026, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: TJPA, Apelação Cível nº 0000350-77.2014.8.14.0051, Rel. Desa. Margui Gaspar Bittencourt, 2ª Turma de Direito Privado, j. 05.03.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0824636-12.2023.8.14.0006, Rel. Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque, 3ª Turma de Direito Privado, j. 04.11.2025; TJPA, Agravo de Instrumento nº 0811465-35.2025.8.14.0000, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 1ª Turma de Direito Privado, j. 06.10.2025.

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de apelação e lhe negar provimento, tudo nos termos do voto do Desembargador relator.

Plenário Virtual da Terceira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sessão realizada no período de 10/03/2026 a 17/03/2026.

Turma Julgadora: Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator), Desa. Anete Marques Penna de Carvalho e Juiz Convocado João Batista Lopes do Nascimento

Belém/PA, 10 de março de 2026.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

RELATÓRIO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Trata-se de recurso de
Apelação Cível
interposto por Gregório Roverio Maschietto contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Santarém/PA, que, nos autos da ação de natureza condenatória ajuizada em face de Jandir Miguel Schwade, julgou extinto o processo sem resolução do mérito, reconhecendo, de ofício, a nulidade do negócio jurídico que embasava a pretensão autoral, por inobservância da forma prescrita em lei.

Consoante se extrai dos autos , a demanda originária foi proposta com o objetivo de condenar o réu ao pagamento da quantia de R$ 185.262,75 (cento e oitenta e cinco mil, duzentos e sessenta e dois reais e setenta e cinco centavos), a título de juros e multa contratuais decorrentes de inadimplemento de contrato de compra e venda de imóvel rural, além de indenização por danos morais, sob o fundamento de reiterados atrasos no pagamento das parcelas avençadas em instrumento particular celebrado entre as partes.

O fundamento de ordem pública adotado pelo juízo
a quo
, que reconheceu, de ofício, a nulidade do negócio jurídico por ausência de escritura pública, exigida pelo art. 108 do Código Civil (CC) para os negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Invocando, ainda, o art. 166, IV, do Código Civil, concluiu que a forma pública seria da substância do ato, o que impediria o reconhecimento de validade do contrato particular e, por conseguinte, inviabilizaria o exame do mérito da pretensão condenatória.

Irresignado, o autor interpôs a presente apelação, sustentando, que o magistrado teria incorrido em equívoco ao considerar que o contrato discutido dependeria da juntada de todos os demais negócios entabulados entre as partes. Defende que o instrumento particular que embasa a ação possui autonomia suficiente para sustentar a pretensão deduzida, sendo irrelevante a existência de outras avenças que não guardariam pertinência direta com o objeto litigioso.

Argumenta que a retenção dos documentos do imóvel não configuraria descumprimento contratual apto a afastar a mora do apelado, mas, ao revés, constituiria medida legítima de autotutela negocial, adotada como garantia diante do inadimplemento das parcelas. Afirma que o réu confessou o atraso no pagamento, circunstância que evidenciaria a mora e atrairia a incidência das cláusulas penais convencionadas. Sustenta que, em contratos de compra e venda parcelada, a transferência da propriedade pode ser condicionada à quitação integral, não havendo ilicitude na retenção documental até o adimplemento completo da obrigação.

Impugna a declaração de nulidade de ofício do contrato, defendendo que a ausência de escritura pública não comprometeria a validade do compromisso de compra e venda, sobretudo quando se trata de contrato preliminar gerador de efeitos obrigacionais. Invoca precedentes do Superior Tribunal de Justiça, inclusive a Súmula 84, segundo a qual “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”, bem como o entendimento firmado no REsp 1.490.802, no sentido de que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é apta a produzir efeitos entre as partes e, em determinadas circunstâncias, perante terceiros.

Aduz que o reconhecimento da nulidade, sem provocação das partes, violaria os limites objetivos da demanda e o princípio da congruência, além de desconsiderar a distinção entre contrato definitivo translativo de domínio e compromisso de compra e venda com eficácia obrigacional. Defende, por conseguinte, que há interesse processual e que a demanda deveria ter sido apreciada em seu mérito, com exame das cláusulas contratuais relativas à mora, juros e multa, bem como da alegada configuração de dano moral.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, afastando-se a nulidade declarada e reconhecendo-se a validade do contrato discutido, com a consequente determinação de retorno dos autos à origem para julgamento do mérito, além da condenação do apelado ao pagamento das verbas sucumbenciais.

Jandir Miguel Schwade apresentou contrarrazões ao apelo, argumentando que o contrato invocado pelo autor não se apresenta como negócio jurídico isolado, mas integra um conjunto de avenças celebradas em 06 de novembro de 2018, envolvendo diversos imóveis, cujas negociações teriam sido realizadas de forma global e interdependente. Afirma que cada contrato possuía valor individualizado, mas que os pagamentos e obrigações foram ajustados dentro de uma lógica negocial unitária, circunstância que, segundo defende, não foi adequadamente exposta pelo apelante na petição inicial.

Assevera que, conforme estipulado na cláusula 7ª, parágrafo único, do instrumento contratual, incumbia-lhe providenciar as documentações necessárias à transferência dos imóveis, o que restou inviabilizado pela conduta do próprio autor, que teria retido documentos essenciais à regularização e transferência das propriedades.

Sustenta que alguns dos imóveis possuíam pendências registrais e administrativas, tais como averbações de baixa de cláusulas resolutivas, certidões de quitação e hipoteca, exigências cartorárias e providências relativas a CCIR, ITR, CAR e georreferenciamento, cuja regularização dependia de atuação do vendedor.

Ressalta que apenas em 08/05/2023 teria sido realizada averbação de baixa de hipoteca relativa à matrícula nº 4.455, lote nº 26, o que demonstra, em sua ótica, a existência de óbices à plena regularização dominial no momento da exigibilidade das parcelas subsequentes. Afirma que as duas primeiras parcelas foram devidamente pagas, mas que a terceira e a quarta sofreram atraso em razão da morosidade do autor na disponibilização dos documentos indispensáveis à formalização das transferências.

Frisa que a suspensão temporária do pagamento configurou exercício legítimo da exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, segundo o qual, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. Defende que, tratando-se de contrato bilateral com prestações interdependentes, a mora somente poderia ser imputada ao comprador se o vendedor tivesse cumprido integralmente sua obrigação de entregar o bem livre e desembaraçado, inclusive sob o prisma documental e registral.

Invoca o art. 481 do CC para assentar que o contrato de compra e venda gera obrigações recíprocas, incumbindo ao vendedor transferir o domínio de coisa certa e ao comprador pagar o preço ajustado. Argumenta que o simples instrumento contratual não transfere, por si só, a propriedade, sendo imprescindível a adoção de providências formais e registrais, cuja ausência não pode ser imputada exclusivamente ao adquirente.

No tocante à cobrança de juros e multa, o recorrido sustenta que a pretensão autoral configuraria tentativa de enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do CC, porquanto o atraso nas parcelas teria sido consequência direta do inadimplemento prévio do próprio apelante. Alega que o autor deixou de cobrar imediatamente as parcelas em atraso e aguardou o pagamento integral dos contratos para, somente então, ajuizar ação visando à percepção de encargos moratórios acumulados, o que evidenciaria comportamento contraditório e ofensivo à boa-fé objetiva.

Colaciona precedentes jurisprudenciais que reconhecem a aplicabilidade da
exceptio non adimpleti contractus
em hipóteses nas quais o vendedor não cumpre a obrigação de entregar o imóvel livre e desembaraçado, defendendo que, nessas circunstâncias, não se mostra legítima a exigência de pagamento ou de encargos moratórios.

Ao final, requer o não provimento do recurso de apelação, com a manutenção integral da sentença que reconheceu a nulidade do negócio jurídico e a ausência de interesse processual, bem como pleiteia a majoração dos honorários advocatícios em favor da parte apelada, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

O Ministério Público do Pará, com assento neste grau de jurisdição, instado a intervir no feito, absteve-se de expressar manifestação.

É o relatório, síntese do necessário.

VOTO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Conheço do presente recurso de apelação cível, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade, pelo que submeto o feito à apreciação desta Turma e não havendo preliminar arguida, passo a analisar o mérito recursal.

Desse modo, a controvérsia devolvida a este Colegiado cinge-se à verificação da validade do contrato particular de compra e venda de imóvel rural, cujo valor supera trinta vezes o maior salário-mínimo vigente à época da celebração, bem como à possibilidade de se reconhecer, de ofício, a nulidade do negócio jurídico por inobservância da forma prescrita em lei, com a consequente manutenção da sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito, reconhecendo a nulidade do ato negocial.

O cerne da insurgência recursal reside na tese de que a ausência de escritura pública não comprometeria a validade do contrato firmado entre as partes, tratando-se, segundo o apelante, de mero compromisso de compra e venda com eficácia obrigacional.

Todavia, não lhe assiste razão, pelas razões que passo a expor.

Ressalta-se, a princípio, que o Código Civil (CC) é expresso ao disciplinar que:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Destarte, a norma é categórica ao atribuir à escritura pública natureza de requisito de validade — e não mera formalidade
ad probationem
— para os negócios jurídicos imobiliários cujo valor ultrapasse o limite legal.

Além disso, a consequência lógica dessa exigência encontra-se no art. 166, IV, do CC, a qual dispõe:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

(...)

IV - não revestir a forma prescrita em lei;

Verifica-se, portanto, de nulidade absoluta, matéria de ordem pública, insuscetível de convalidação pelo decurso do tempo ou pela vontade das partes, podendo — e devendo — ser reconhecida de ofício pelo magistrado (com base legal e jurisprudencial
[1]
), nos termos do art. 168, parágrafo único, do CC, que assim estabelece:

Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir.

Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes.

No caso concreto, é incontroverso que o negócio envolveu imóvel rural de elevado valor econômico — superior, com ampla margem, ao patamar legal de trinta salários-mínimos — tendo sido formalizado exclusivamente por instrumento particular, conforme se extrai do instrumento particular constante no id. 26162546, págs. 1/5.

Nessa perspectiva, a sentença recorrida, com acerto técnico, reconheceu que o instrumento particular não se mostra apto a conferir validade a negócio jurídico dessa natureza, porquanto a forma pública constitui elemento estrutural do ato e, por conseguinte, a ação de cobrança não possui fundamento obrigacional que embase sua pretensão.

Corroborando o entendimento aqui esposado, eis a jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado do Pará:

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DOAÇÃO DE IMÓVEL COM VALOR SUPERIOR A 30 SALÁRIOS-MÍNIMOS. NULIDADE DEVIDAMENTE RECONHECIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1.
Impõe-se a manutenção da sentença apelada, quando constatado o acerto no reconhecimento da nulidade da doação, em face da inexistência de escritura pública, a qual é exigida para a transferência de imóvel cujo valor seja superior a trinta vezes o valor do salário-mínimo vigente, nos termos do art. 108 do Código Civil.

2
. Recurso conhecido e não provido.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0000350-77.2014.8.14.0051 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 05/03/2024)

Ementa
: DIREITO DE FAMÍLIA. APELAÇÃO CÍVEL. UNIÃO ESTÁVEL. PARTILHA DE BENS. DOAÇÃO DE IMÓVEL. NULIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de reconhecimento e dissolução de união estável cumulada com partilha de bens, ajuizada pelo companheiro contra a ex-companheira. Sentença que reconheceu e dissolveu a união estável (2013-2021) e rejeitou a partilha de imóvel adquirido na constância da união, sob o fundamento de que teria sido objeto de doação válida do autor à ré. Recurso de apelação em que o autor sustenta a nulidade da doação por vício de forma, bem como a anulabilidade por coação moral irresistível.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

(i) saber se o termo particular de doação do imóvel é válido à luz do art. 108 do Código Civil, considerando o valor superior a 30 salários-mínimos;

(ii) saber se houve vício de consentimento por coação moral irresistível;

(iii) definir se o imóvel adquirido onerosamente durante a união estável, afastada a doação, deve ser partilhado na proporção de 50% para cada convivente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

A doação de imóvel cujo valor ultrapassa trinta salários-mínimos exige escritura pública, sendo nulo o termo particular firmado entre as partes. Inteligência dos arts. 108 e 166, IV, do CC.

2.

A alegação de coação moral irresistível não restou comprovada, incumbindo ao autor o ônus da prova, nos termos do art. 373, I, do CPC.

3.

Reconhecida a nulidade da doação, aplica-se o regime da comunhão parcial de bens à união estável, conforme art. 1.725 do CC. Bens adquiridos onerosamente durante a convivência comunicam-se, ainda que em nome de apenas um dos companheiros (arts. 1.658 e 1.660, I, do CC).

4.

O imóvel em questão foi adquirido onerosamente em 2019 e vendido em 2021. Ausente doação válida, incide o direito do autor à meação sobre o produto da venda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para reconhecer a nulidade da doação e condenar a ré ao pagamento de 50% do valor obtido com a venda do imóvel.

Tese de julgamento:

“1. É nula a doação de imóvel de valor superior a trinta salários-mínimos celebrada sem escritura pública (CC, art. 108). 2. A ausência de prova inequívoca impede o reconhecimento de vício de consentimento por coação (CPC, art. 373, I). 3. No regime da comunhão parcial, comunicam-se os bens adquiridos onerosamente na constância da união estável, ainda que registrados em nome de apenas um dos companheiros (CC, arts. 1.658, 1.660, I, e 1.725).”

_____________________

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 108, 166, IV, 373, I, 1.658, 1.660, I, e 1.725; CPC, arts. 85, § 2º, 86, parágrafo único, e 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.171.488/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 04.04.2017; TJMG, AC 10019100036052002, Rel. Des. Amorim Siqueira, j. 02.07.2019; TJMG, AC 10000221051568001, Rel. Des. Joemilson Donizetti Lopes, j. 14.07.2022.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0824636-12.2023.8.14.0006 – Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE – 3ª Turma de Direito Privado – Julgado em 04/11/2025)

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGÓCIO JURÍDICO INFORMAL ENVOLVENDO IMÓVEL DE VALOR SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS MÍNIMOS. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA INDISPONIBILIDADE DE BEM OU BLOQUEIO DE VALORES. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Maria Adélia Pereira da Silva contra decisão da Vara Única de Primavera/PA que indeferiu pedido de tutela de urgência formulado em Ação de Cobrança c/c Obrigação de Fazer e Perdas e Danos, na qual a autora alega ter realizado pagamentos no valor de R$ 44.200,00 referentes a negociação informal de imóvel, requerendo liminarmente a indisponibilidade do bem ou o bloqueio de valores da parte ré, Zeni Fonseca da Silva Santos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC; (ii) estabelecer se a ausência de escritura pública invalida o negócio jurídico informal de compra e venda de imóvel para fins de verossimilhança do direito alegado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A escritura pública é exigência legal para a validade de negócio jurídico envolvendo imóvel cujo valor supere trinta salários mínimos, conforme art. 108 do Código Civil, sendo sua ausência causa de nulidade do negócio.

4. Os documentos apresentados restringem-se a comprovantes de transferência de valores a terceiros, não demonstrando existência de título translativo de propriedade nem de obrigação contratual oponível à parte agravada.

5. Não se verifica o requisito do periculum in mora, pois não há prova objetiva de risco iminente de alienação do imóvel ou outra circunstância concreta que comprometa a eficácia do provimento jurisdicional final.

6. Medidas de urgência de natureza antecipatória e constritiva, como indisponibilidade de bens e bloqueio de valores, exigem demonstração robusta de risco atual e concreto, o que não se verifica no caso.

7. A preservação do contraditório e da instrução probatória se mostra mais adequada diante da ausência de elementos suficientes que justifiquem a concessão de medidas excepcionais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A ausência de escritura pública inviabiliza o reconhecimento de verossimilhança do direito em negócio jurídico de compra e venda de imóvel de valor superior a trinta salários mínimos.

2. A concessão de tutela de urgência de natureza constritiva exige prova objetiva e concreta do risco de ineficácia da tutela jurisdicional, não sendo suficiente a alegação genérica de prejuízo.

3. Medidas liminares de natureza satisfativa devem ser indeferidas quando ausente demonstração robusta do direito alegado e do risco na demora.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 108; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MG, AC nº 10019100036052002, Rel. Des. Amorim Siqueira, j. 02.07.2019; TJ-RR, AC nº 0911564-22.2011.8.23.0010, Rel. Des. Elaine Bianchi, j. 19.04.2024; TJ-CE, AGT nº 0468410-20.2011.8.06.0001, Rel. Des. Emanuel Leite Albuquerque, j. 24.11.2021.

(TJPA – AGRAVO DE INSTRUMENTO – Nº 0811465-35.2025.8.14.0000 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 06/10/2025)

Portanto, A tentativa do apelante de conferir eficácia obrigacional ao instrumento particular não supera o vício estrutural de forma. É certo que o compromisso de compra e venda pode gerar efeitos obrigacionais entre as partes. Todavia, quando o próprio conteúdo negocial revela intenção de disposição de direito real sobre imóvel de elevado valor — como reconhecido na sentença, inclusive a partir da prova oral — não se pode admitir que a ausência de escritura pública seja relativizada.

A forma, aqui, não é mero revestimento exterior; é condição de validade. Como bem destacou o juízo de origem, tratando-se de negócio jurídico praticado em descompasso com mandamento legal cogente, impõe-se reconhecer sua nulidade, circunstância que afasta o interesse processual na cobrança de cláusulas acessórias (juros, multa e indenização), por inexistir suporte negocial válido. A prevalecer a tese recursal, estar-se-ia esvaziando o comando normativo do art. 108 do Código Civil, convertendo exigência legal de validade em simples recomendação formal, o que afrontaria o princípio da legalidade (art. 5º, II, da Constituição Federal) e a segurança jurídica que informa o sistema registral imobiliário brasileiro.

Diante desse contexto, não se vislumbra qualquer vício na fundamentação da sentença recorrida. Ao contrário, o magistrado de primeiro grau aplicou corretamente os arts. 108 e 166, IV, do CC, reconhecendo nulidade absoluta do negócio jurídico e, por conseguinte, extinguindo o feito nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto por Gregório Roverio Maschietto
, mantendo integralmente a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau, nos termos da fundamentação ao norte tecida.

Diante do desprovimento integral do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, o qual majoro para 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Ressalte-se, por fim, que para fins de prequestionamento, consigno expressamente que a presente decisão examinou e aplicou os arts. 108, 166, IV, 168, parágrafo único, 476 e 884 do Código Civil; os arts. 485, VI, 1.009 e seguintes, e 85, §11, do Código de Processo Civil; bem como o princípio da legalidade (art. 5º, II, da Constituição Federal), todos tidos por debatidos e enfrentados, ainda que não mencionados de forma exaustiva pelas partes, restando explicitamente rejeitada qualquer interpretação que conduza à validação de negócio jurídico imobiliário de valor superior a trinta salários-mínimos celebrado por instrumento particular, em afronta à forma prescrita em lei.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC/15 que,
a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios
, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC/15.

É o voto.

Publique-se. Intimem-se.

Belém/PA, data conforme registro no sistema.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

[1]
RECURSO ESPECIAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. MICROEMPRESÁRIOS DO RAMO DE CONFECÇÕES. PROJETO "GRANDE SÃO LUÍS". CONTRATO DE FINANCIAMENTO. VALORES NÃO DISPONIBILIZADOS AOS SUBSTITUÍDOS. INCLUSÃO EM ÓRGÃO DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO. DANO MORAL. CARACTERIZAÇÃO. PRELIMINARES. EXAME PELO TRIBUNAL. POSSIBILIDADE. PREJUÍZO PARA A PARTE. INEXISTÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE OFÍCIO DO CONTRATO. PRINCÍPIO JURA NOVIT CURIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

(...)

7. A declaração de ofício de nulidade do contrato pelas instâncias ordinárias encontra amparo no princípio jura novit curia, segundo o qual cabe ao juiz apreciar livremente o pedido, não estando vinculado aos argumentos apresentados pelas partes.

(...)

(STJ - REsp: 1350267 MA 2012/0221449-6, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 19/03/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/04/2015)

Belém, 19/03/2026