Tribunal: TJPA
Processo: 0818971-42.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-02-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. PRESCRIÇÃO TRIENAL PARA RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Filadélfia Incorporadora Ltda. e Leal Moreira Engenharia Ltda. contra sentença proferida nos autos da ação de nulidade de cláusulas contratuais c/c restituição de valores pagos c/c danos morais e materiais ajuizada por Thiago Barauna da Silva. A sentença reconheceu a abusividade da cláusula de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, declarou a rescisão contratual por culpa das rés, condenou à restituição integral dos valores pagos (inclusive comissão de corretagem), ao pagamento de danos morais no valor de R$ 15.000,00 e ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 20% do valor da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula de tolerância de 180 dias para prorrogação do prazo de entrega do imóvel; (ii) estabelecer se a rescisão contratual ocorreu por culpa do comprador ou das vendedoras; (iii) verificar se é devida a restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem; (iv) determinar a ocorrência de prescrição quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem; (v) analisar a configuração de dano moral indenizável e o valor arbitrado; (vi) definir a adequação do termo inicial dos juros de mora e o percentual dos honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula de tolerância de até 180 dias não é, por si só, abusiva, mas a mora da construtora restou configurada diante do atraso superior a um ano da data prevista contratualmente (junho de 2017), sem comprovação de efetiva entrega do imóvel, sendo o “habite-se” insuficiente como marco final da obrigação. A rescisão contratual se deu por culpa exclusiva das vendedoras, que descumpriram o prazo contratual de entrega e notificaram irregularmente o comprador para adimplemento, contrariando o próprio contrato. Reconhecida a culpa das vendedoras, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, excetuando-se a comissão de corretagem, cuja análise foi feita separadamente. A pretensão de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem está fulminada pela prescrição trienal prevista no art. 206, § 3º, IV, do CC, conforme entendimento firmado no Tema 938 do STJ. O atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel frustrou a legítima expectativa do comprador, caracterizando dano moral indenizável. O valor fixado de R$ 15.000,00 atende aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e reparação integral. O termo inicial dos juros de mora é a data da citação, pois a rescisão decorreu de inadimplemento das vendedoras, afastando-se a aplicação do Tema 1002 do STJ, aplicável apenas quando a resolução do contrato é motivada por iniciativa do comprador. O percentual de 20% fixado para os honorários advocatícios está dentro dos limites legais (CPC/2015, art. 85, § 2º) e é adequado à complexidade da causa, ao trabalho desempenhado e ao grau de sucumbência das rés, não sendo desproporcional. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A mora da construtora caracteriza-se pela não entrega efetiva do imóvel no prazo contratual, inclusive com o acréscimo da cláusula de tolerância, não bastando a apresentação do “habite-se”. 2. Em caso de inadimplemento contratual por parte da construtora, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, conforme Súmula 543 do STJ. 3. A pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em três anos, nos termos do art. 206, § 3º, IV, do CC, conforme Tema 938 do STJ. 4. O atraso excessivo na entrega do imóvel configura dano moral indenizável, com valor compatível com os princípios da razoabilidade e da reparação integral. 5. Os juros de mora, na hipótese de rescisão contratual por culpa da vendedora, incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do CC c/c art. 240 do CPC. 6. Os honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação são adequados à complexidade da demanda e à sucumbência das rés. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, incisos V e XXXII; CC, arts. 186, 205, 206, §3º, IV, 402, 405 e 884; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º e 8º, 240 e 489; CDC, arts. 6º, III e 51, IV e §1º, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938, REsp 1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.08.2016; STJ, Tema 1002; STJ, AgInt no AREsp 2205837/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, j. 26.02.2024; TJPA, Apelação Cível 0054234-81.2013.8.14.0301, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 17.08.2021; TJPA, Apelação Cível 0045814-19.2015.8.14.0301, Rel. Des.ª Luana de Nazaré Santalices, j. 20.08.2024. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0818971-42.2019.8.14.0301

APELANTE: THIAGO BARAUNA DA SILVA

APELADO: FILADELFIA INCORPORADORA LTDA, LEAL MOREIRA ENGENHARIA LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. PRESCRIÇÃO TRIENAL PARA RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Filadélfia Incorporadora Ltda. e Leal Moreira Engenharia Ltda. contra sentença proferida nos autos da ação de nulidade de cláusulas contratuais c/c restituição de valores pagos c/c danos morais e materiais ajuizada por Thiago Barauna da Silva. A sentença reconheceu a abusividade da cláusula de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, declarou a rescisão contratual por culpa das rés, condenou à restituição integral dos valores pagos (inclusive comissão de corretagem), ao pagamento de danos morais no valor de R$ 15.000,00 e ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 20% do valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão:

(i) definir se é válida a cláusula de tolerância de 180 dias para prorrogação do prazo de entrega do imóvel;

(ii) estabelecer se a rescisão contratual ocorreu por culpa do comprador ou das vendedoras;

(iii) verificar se é devida a restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem;

(iv) determinar a ocorrência de prescrição quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem;

(v) analisar a configuração de dano moral indenizável e o valor arbitrado;
(vi) definir a adequação do termo inicial dos juros de mora e o percentual dos honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula de tolerância de até 180 dias não é, por si só, abusiva, mas a mora da construtora restou configurada diante do atraso superior a um ano da data prevista contratualmente (junho de 2017), sem comprovação de efetiva entrega do imóvel, sendo o “habite-se” insuficiente como marco final da obrigação.

A rescisão contratual se deu por culpa exclusiva das vendedoras, que descumpriram o prazo contratual de entrega e notificaram irregularmente o comprador para adimplemento, contrariando o próprio contrato.

Reconhecida a culpa das vendedoras, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, excetuando-se a comissão de corretagem, cuja análise foi feita separadamente.

A pretensão de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem está fulminada pela prescrição trienal prevista no art. 206, § 3º, IV, do CC, conforme entendimento firmado no Tema 938 do STJ.

O atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel frustrou a legítima expectativa do comprador, caracterizando dano moral indenizável. O valor fixado de R$ 15.000,00 atende aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e reparação integral.

O termo inicial dos juros de mora é a data da citação, pois a rescisão decorreu de inadimplemento das vendedoras, afastando-se a aplicação do Tema 1002 do STJ, aplicável apenas quando a resolução do contrato é motivada por iniciativa do comprador.

O percentual de 20% fixado para os honorários advocatícios está dentro dos limites legais (CPC/2015, art. 85, § 2º) e é adequado à complexidade da causa, ao trabalho desempenhado e ao grau de sucumbência das rés, não sendo desproporcional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

A mora da construtora caracteriza-se pela não entrega efetiva do imóvel no prazo contratual, inclusive com o acréscimo da cláusula de tolerância, não bastando a apresentação do “habite-se”.

2.

Em caso de inadimplemento contratual por parte da construtora, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, conforme Súmula 543 do STJ.

3.

A pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em três anos, nos termos do art. 206, § 3º, IV, do CC, conforme Tema 938 do STJ.

4.

O atraso excessivo na entrega do imóvel configura dano moral indenizável, com valor compatível com os princípios da razoabilidade e da reparação integral.

5.

Os juros de mora, na hipótese de rescisão contratual por culpa da vendedora, incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do CC c/c art. 240 do CPC.

6.

Os honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação são adequados à complexidade da demanda e à sucumbência das rés.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, incisos V e XXXII; CC, arts. 186, 205, 206, §3º, IV, 402, 405 e 884; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º e 8º, 240 e 489; CDC, arts. 6º, III e 51, IV e §1º, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938, REsp 1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.08.2016; STJ, Tema 1002; STJ, AgInt no AREsp 2205837/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, j. 26.02.2024; TJPA, Apelação Cível 0054234-81.2013.8.14.0301, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 17.08.2021; TJPA, Apelação Cível 0045814-19.2015.8.14.0301, Rel. Des.ª Luana de Nazaré Santalices, j. 20.08.2024.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
FILADELFIA INCORPORADORA LTDA e LEAL MOREIRA ENGENHARIA LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 12ª Vara Cível e Empresarial de Belém, nos autos da Ação de Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Restituição dos Valores Pagos c/c Danos Morais e Materiais, ajuizada por
THIAGO BARAUNA DA SILVA
.

A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos iniciais para:

(1) reconhecer a ocorrência de ilícito civil, declarando a abusividade das cláusulas de prorrogação da entrega do imóvel;

(2) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por descumprimento das Requeridas;

(3) condenar as Requeridas, solidariamente, a restituir integralmente o valor total pago, incluindo a comissão de corretagem, com correção monetária pelo INPC desde cada pagamento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

(4) condenar as Requeridas, solidariamente, a pagar R$ 15.000,00 a título de danos morais, com correção monetária pelo INPC desde a publicação da decisão e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; e

(5) condenar as Requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 20% sobre o valor da condenação. O juízo de primeiro grau considerou que a parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido.

Irresignadas, as Apelantes interpuseram recurso de Apelação, alegando, em síntese:

(a) a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias e o princípio da autonomia da vontade;

(b) que a rescisão contratual teria ocorrido por desistência imotivada do comprador, uma vez que o imóvel foi entregue em 12/07/2018 (data do "Habite-se"), antes do ajuizamento da ação, sendo devida a retenção de 50% ou, subsidiariamente, 25% dos valores pagos, conforme cláusula 10.8 do contrato e jurisprudência do STJ (Súmula 543 e Lei nº 4.591/64, art. 67-A, §5º);

(c) a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, conforme Tema 938 do STJ, e a legalidade de sua cobrança por estar prevista na "Carta Proposta";

(d) a inexistência de dano moral, por se tratar de mero inadimplemento contratual, ou, alternativamente, a redução do
quantum
indenizatório;

(e) que os juros de mora deveriam incidir a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ; e

(f) a desproporcionalidade dos honorários advocatícios, requerendo sua redução.

O Apelado, THIAGO BARAUNA DA SILVA, apresentou Contrarrazões, defendendo a manutenção integral da sentença (ID nº 11344968).

É o relato do necessário.

VOTO

1. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos conheço do recurso.

2. MÉRITO

2.1.
Da cláusula de tolerância e da mora da requerida

As Apelantes insurgem-se contra o reconhecimento da abusividade da cláusula de prorrogação e a caracterização de sua mora. Alegam a validade da cláusula de tolerância de 180 dias e que o empreendimento foi entregue em 12/07/2018.

Conforme explicitado na sentença e nas contrarrazões, o contrato previa a entrega do imóvel em junho de 2017. A cláusula 9.1.1 do contrato estabelecia uma prorrogação de 180 dias. É pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que a cláusula de tolerância de até 180 dias em contratos de compra e venda de imóvel na planta não é, por si só, abusiva, desde que devidamente informada ao consumidor. No entanto, a questão em tela transcende a mera validade da cláusula de tolerância.

A sentença de primeiro grau constatou que, mesmo com a rescisão unilateral do contrato pelas Requeridas em 28/09/2018, ainda não se tinha notícia da entrega do empreendimento. O Apelado corrobora essa informação, alegando que o "Habite-se Simples" de 12/07/2018 apresentado pelas Apelantes não comprova a efetiva entrega do imóvel e, consequentemente, o cessar da mora.

A propósito, o entendimento desta E. Corte (grifei):

APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAL E MATERIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA . PREVISÃO CONTRATUAL DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TEMA 970 DO STJ. TERMO FINAL DA MORA . ENTREGA DAS CHAVES. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE.
1 . Validade da cláusula de tolerância, exceto quanto à contagem em dias úteis.
A Corte Superior não considera abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção, desde que claramente contratada com prazo razoável dentro do limite de até 180 (cento e oitenta) dias corridos. 2. Do termo final da mora da construtora . Data de expedição do “habite-se” que não necessariamente coincide com a efetiva entrega do imóvel. O fim da mora da construtora ocorre com a efetiva entrega das chaves aos compradores, que é a partir de quando é cumprida a obrigação e os adquirentes podem usufruir do bem, a não ser que seja demonstrado que a entrega não ocorreu por culpa exclusiva deles. A Apelante não se desincumbiu do ônus de provar que o imóvel se encontrava disponível para posse quando da expedição do habite-se.
Impõe-se a manutenção da sentença que fixou como termo final da mora a data da efetiva entrega das chaves. (...) 6. Recurso de Apelação conhecido e parcialmente provido à unanimidade .

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0054234-81.2013.8.14 .0301, Relator.: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 17/08/2021, 2ª Turma de Direito Privado)

A conduta das Apelantes de rescindir o contrato administrativamente em 28/09/2018, sob a alegação de inadimplência do comprador, mas com um prazo de 72 horas para pagamento, violou a cláusula 10.2 do contrato, que previa 15 dias. A mora do vendedor restou configurada pela não entrega efetiva do imóvel no prazo ajustado (considerando inclusive o prazo de tolerância). Um atraso de 1 ano e 3 meses entre a data prevista de entrega (junho de 2017) e a rescisão unilateral (setembro de 2018), sem a efetiva e regular entrega do imóvel, configura inequivocamente o inadimplemento das vendedoras.

Portanto, mantenho o reconhecimento da abusividade na entrega do imóvel, que excederam o prazo razoável e a mora das Apelantes como causa da rescisão contratual.

2.2. Da rescisão contratual e da restituição integral dos valores pagos

As Apelantes buscam reformar a condenação à restituição integral dos valores pagos, alegando que a rescisão se deu por desistência imotivada do comprador e que deveriam aplicar a cláusula de retenção de 50% ou, subsidiariamente, de 25%.

Contudo, uma vez reconhecida a culpa exclusiva das Apelantes pela rescisão do contrato, em razão do atraso na entrega do imóvel e da notificação irregular, a restituição integral dos valores pagos ao promitente comprador é medida que se impõe.

Este é o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Não há que se falar em aplicação da cláusula 10.8 do contrato ou da retenção de 25% dos valores pagos, pois estas disposições seriam aplicáveis em caso de rescisão por culpa do comprador. A situação dos autos configura inadimplemento da vendedora, o que afasta a possibilidade de retenção de qualquer valor.

Assim, mantenho a determinação de restituição integral dos valores pagos pelo Apelado, excetuando-se o valor referente à comissão de corretagem, que será analisado no item subsequente.

2.3. Da comissão de corretagem e prescrição

A sentença condenou as Apelantes à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem (R$ 5.853,52), sob o fundamento de que não conseguiu localizar a cláusula que fazia referência expressa a este valor no contrato, caracterizando cobrança indevida. As Apelantes, em seu recurso, sustentam que a cobrança é legal, estava prevista na "Carta Proposta" e que a pretensão de restituição está prescrita.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.551.956/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 938), pacificou o entendimento de que "Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC)."

No caso em análise, o contrato foi firmado em 28/06/2013. A pretensão de restituição da comissão de corretagem, portanto, prescreveria em 28/06/2016. A ação foi ajuizada apenas em 2019 (03/04/2019), tornando a pretensão de restituição da comissão de corretagem atingida pela prescrição. Embora a sentença tenha considerado a ausência de cláusula expressa no contrato como motivo para a restituição, o argumento da prescrição temporal do pleito, levantado em sede recursal e amparado por tese repetitiva do STJ, prevalece.

Dessa forma, dou provimento ao recurso de Apelação para reformar a sentença no tocante à comissão de corretagem, acolhendo a prejudicial de mérito da prescrição e, consequentemente, excluindo a condenação das Apelantes à restituição do valor de R$ 5.853,52.

2.4. Dos danos morais

As Apelantes pleiteiam a exclusão da condenação por danos morais ou a redução do valor arbitrado, sob a argumentação de que o atraso contratual não gera, por si só, dano moral e que o imóvel teria sido entregue antes do ajuizamento da ação.

Contudo, conforme já analisado, a mora das Apelantes restou configurada pela não entrega efetiva do imóvel no prazo ajustado e pela rescisão contratual de forma irregular. O atraso na entrega do imóvel, que se estendeu por um período considerável (previsão de entrega em junho de 2017 e a rescisão em setembro de 2018 sem entrega válida), extrapola o mero aborrecimento e configura verdadeira frustração do planejamento e da expectativa do comprador. Tal situação gera o dever de indenizar a título de dano moral. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal de Justiça do Pará reconhece o dano moral em casos de atraso excessivo na entrega de imóveis.

No que concerne ao valor, a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) arbitrada na sentença é compatível com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando o caráter punitivo para as Apelantes e compensatório para o Apelado, sem configurar enriquecimento ilícito.

Nesse sentido, a jurisprudência deste E. Tribunal:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1 . 022 DO CPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO DEMASIADAMENTE LONGO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS . SÚMULA N. 7/STJ. 1. Inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC uma vez que o Tribunal de origem se manifestou, de forma clara e fundamentada, quanto aos pontos alegados como omissos. 2.
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que o mero inadimplemento contratual não causa, por si só, abalo moral indenizável, mas o excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária enseja compensação por dano extrapatrimonial
.Precedentes. 3. A revisão da matéria, tanto em relação a caracterização do dano moral no caso, como em relação ao valor arbitrado para a indenização , implica o imprescindível reexame das provas constantes dos autos, o que é defeso na via especial, ante o que preceitua a Súmula n. 7/STJ .Agravo improvido. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 2205837 RJ 2022/0284171-2, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/02/2024)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA . LUCROS CESSANTES COM BASE NO VALOR DO IMÓVEL. DANO MORAL POR FRUSTRAÇÃO DE EXPECTATIVA DE MORADIA. RECURSO DESPROVIDO.

I . CASO EM EXAME

Agravo Interno interposto por Agatha Incorporadora Ltda. contra decisão monocrática que negou provimento à Apelação Cível por ela manejada nos autos de ação plúrima de indenização por danos materiais e morais ajuizada por Nilson Ferreira Lima Junior e Leuza Nery Pinto. A sentença de origem condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso e de indenização por danos morais de R$ 15.000,00 para cada autor, em razão do atraso de 42 e 31 meses, respectivamente, na entrega das unidades adquiridas no empreendimento "Terra Fiori", em Ananindeua-PA .

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a base de cálculo para os lucros cessantes deve ser o valor total do imóvel ou apenas os valores efetivamente pagos pelos compradores; (ii) verificar se o montante de R$ 15.000,00 fixado a título de danos morais se mostra razoável e proporcional diante das peculiaridades do caso.

III . RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência consolidada do STJ admite a fixação de lucros cessantes com base no valor de mercado do imóvel, pois o prejuízo decorre da perda da fruição do bem, independentemente da forma de pagamento ou quitação integral do contrato.

A adoção do valor efetivamente pago como base para a indenização violaria os princípios da igualdade e da reparação integral, criando disparidade entre compradores de unidades idênticas submetidos ao mesmo inadimplemento contratual.

O percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel é aceito como parâmetro jurisprudencial para representar o valor locativo presumido, sendo aplicável mesmo na ausência de quitação integral.

O atraso de 42 e 31 meses na entrega dos imóveis, extrapolando amplamente o prazo contratual e a tolerância prevista, configura abalo relevante às legítimas expectativas dos consumidores, justificando o reconhecimento de dano moral indenizável .

O valor fixado de R$ 15.000,00 por autor é compatível com a jurisprudência desta Corte para casos análogos e observa os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e função pedagógica da indenização.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido .

Tese de julgamento:

A base de cálculo dos lucros cessantes decorrentes de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta deve corresponder ao valor total do bem, e não aos valores efetivamente pagos pelo comprador.

A indenização por danos morais é cabível quando o atraso supera significativamente o prazo contratual e de tolerância, frustrando a expectativa legítima de moradia.

O valor de R$ 15.000,00 por autor, a título de danos morais, é razoável e proporcional diante do atraso excessivo e das circunstâncias do caso.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, incisos LIV e LV; CC, arts. 402, 186 e 884; CPC/2015, arts. 10, 329, II, 932, IV e V, a .

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2067706/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 22 .08.2023; STJ, AgInt no AREsp 2205837/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, j . 26.02.2024; TJPA, Apelação Cível 0045814-19.2015 .8.14.0301, Rel. Des .ª Luana de Nazaré Santalices, j. 20.08.2024; TJPA, Apelação Cível 0005891-20 .2014.8.14.0301, Rel . Des. José Torquato Alencar, j. 15.07 .2024; TJSP, AC 1007420-62.2020.8.26 .0576, Rel. Des.ª Angela Moreno Pacheco, j. 10 .11.2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de AGRAVO INTERNO, interposto por AGATHA INCORPORADORA LTDA nos autos de APELAÇÃO CÍVEL, tendo como agravados NILSON FERREIRA LIMA JUNIOR e LEUZA NERY PINTO.

Acordam os Exmos . Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 15 de julho de 2025.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08020022720208140006 28567223, Relator.: ALEX PINHEIRO CENTENO, Data de Julgamento: 15/07/2025, 2ª Turma de Direito Privado)

PROCESSUAL CIVIL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA EMPRESA APELANTE CONFIGURADA – LUCROS CESSANTES – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1- No tocante aos Lucros Cessantes, observa-se que o atraso na entrega do imóvel se estendeu por período considerável, além daquele pactuado contratualmente, o que enseja indenização. Prejuízo presumido. 2- Apelante afirma que não deu causa ao atraso da obra, que teria ocorrido por fatores alheios à sua vontade . No entanto as situações pontuadas fazem parte do risco de sua própria atividade.
3- O atraso na entrega da obra ultrapassou a esfera do mero aborrecimento ou dissabor, tornando evidente o dano, que deve ser indenizado. 4- Recurso conhecido e improvido. [...] Quanto à condenação da requerida a pagar indenização pelos danos morais causados, no valor de R$15.000,00 (Quinze mil reais), entendo que a sentença também não merece reparo. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual não acarreta, por si só, dano moral. Para configurar o dano, deve existir circunstância excepcional que extrapole o mero aborrecimento decorrente do atraso da obra. No presente caso, entendo que o atraso na entrega da obra ultrapassou a esfera do mero dissabor diário.
[...] (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00458141920158140301 21695392, Relator.: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES, Data de Julgamento: 20/08/2024, 2ª Turma de Direito Privado)

Desse modo, nego provimento ao recurso de Apelação neste ponto e mantenho a condenação das Apelantes ao pagamento de R$ 15.000,00 a título de danos morais, com correção monetária pelo INPC desde a data da decisão de primeiro grau (Súmula 362/STJ) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

2.5. Do termo inicial dos juros de mora

As Apelantes requerem a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, com base no Tema 1002 do STJ.

O Tema 1002 do STJ ("Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão") aplica-se especificamente aos casos em que a resolução do contrato se dá por iniciativa do promitente comprador, ou seja, quando a culpa pela rescisão é atribuída ao adquirente.

Contudo, no presente caso, como reiteradamente afirmado, a rescisão do contrato decorreu da culpa exclusiva das Apelantes, em razão do atraso na entrega do imóvel e da notificação irregular. Dessa forma, a mora da vendedora é anterior ao trânsito em julgado e, portanto, o termo inicial dos juros de mora deve ser a data da citação, conforme corretamente estabelecido na sentença de primeiro grau (art. 405 do Código Civil c/c art. 240 do CPC).

Assim, nego provimento ao recurso de Apelação neste ponto e mantenho a incidência dos juros de mora a partir da citação.

2.6. Dos ônus sucumbenciais e honorários advocatícios

As Apelantes contestam a condenação aos honorários advocatícios em 20% sobre o valor da condenação, alegando desproporcionalidade em relação à baixa complexidade da causa e requerendo sua redução.

A sentença de primeiro grau, ao condenar as Requeridas ao pagamento de 20% sobre o valor da condenação a título de honorários advocatícios, fundamentou que a parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido, devendo as Requeridas arcarem integralmente com as custas e honorários.

Com a reforma parcial da sentença para excluir a restituição da comissão de corretagem, a parte autora não obteve a procedência de
todos
os seus pedidos. No entanto, a sucumbência do Apelado é mínima em relação ao valor total da condenação e à complexidade da lide que se manteve.

A tese central do Apelado – rescisão por culpa da vendedora, restituição dos valores do imóvel e indenização por danos morais – foi amplamente acolhida. O percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação (agora ajustado pela exclusão da comissão de corretagem) encontra-se dentro dos limites legais previstos no art. 85, §2º, do CPC/2015, e se mostra adequado diante do trabalho desenvolvido pelos advogados da parte vencedora e da resistência das Apelantes.

Portanto, nego provimento ao recurso de Apelação neste ponto e mantenho a condenação das Apelantes ao pagamento dos ônus sucumbenciais e honorários advocatícios em 20% sobre o valor atualizado da condenação, excluindo-se o valor da comissão de corretagem da base de cálculo.

3. DISPOSITIVO

Diante do exposto,
CONHEÇO

e

DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, a fim de reformar a sentença apenas no ponto referente à restituição da comissão de corretagem, para excluir a condenação das Apelantes a devolver o valor de R$ 5.853,52, em razão da prescrição trienal da pretensão, conforme Tema 938 do STJ.

Mantenho a sentença em seus demais termos.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 03/03/2026