Tribunal: TJPA
Processo: 0801450-02.2019.8.14.0005
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-04-15

Ementa:
Direito civil e processual civil. Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária. Lei n 9.514/1997. Desistência do comprador. Pretensão de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos. Inaplicabilidade do art. 53 do cdc. Necessidade de observância do procedimento dos arts. 26 e 27 da lei n 9.514/1997. Impossibilidade de distrato com devolução direta das parcelas. Reforma da sentença. Recurso provido. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por Belo Monte Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual c/c restituição de importâncias pagas ajuizada por Anderson dos Santos Amorim, declarou rescindido contrato de compra e venda de lote urbano e condenou a ré à restituição de 80% das parcelas pagas pelo comprador. O contrato, celebrado em 06/03/2014, tinha por objeto o lote nº 33 da quadra 28 do Loteamento Residencial Viena, em Altamira/PA, pelo valor de R$ 37.046,00, parcelado em 200 prestações. A sentença reconheceu relação de consumo e aplicou o art. 53 do CDC e a Súmula 543 do STJ. A empresa apelante sustenta tratar-se de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/1997, o que afastaria a possibilidade de rescisão com restituição das parcelas pagas. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato celebrado entre as partes possui natureza de promessa de compra e venda comum ou de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária regido pela Lei nº 9.514/1997; (ii) estabelecer se é juridicamente possível a rescisão contratual por iniciativa do comprador com restituição das parcelas pagas. III. Razões de decidir 3. O contrato firmado entre as partes caracteriza compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetendo-se ao regime jurídico específico da Lei nº 9.514/1997. 4. A Lei nº 9.514/1997 institui procedimento próprio para a extinção do vínculo contratual e satisfação do crédito, consistente na constituição em mora do devedor fiduciante, consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e posterior alienação do bem em leilão, nos termos dos arts. 26 e 27 do diploma legal. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos contratos garantidos por alienação fiduciária, prevalece o regime jurídico da Lei nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e a devolução direta das parcelas pagas. 6. A ausência de registro do contrato no cartório de registro de imóveis não retira sua eficácia entre as partes, servindo o registro apenas para produzir efeitos perante terceiros, não autorizando o devedor fiduciante a rescindir o contrato por via diversa da prevista na legislação específica. 7. Reconhecido que a resolução contratual decorreu de desistência do próprio comprador, e não de inadimplemento da vendedora, a pretensão de rescisão com restituição de valores mostra-se incompatível com o regime jurídico da alienação fiduciária imobiliária. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso provido. _____________________________________________ Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 23, 26 e 27; CDC, art. 53; CPC, art. 85, §11, e art. 98, §3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no REsp nº 2.127.929/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 19.08.2024, DJe 22.08.2024; STJ, AgInt no REsp nº 1.870.092/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 04.12.2023, DJe 07.12.2023; STJ, EREsp nº 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2ª Seção, j. 27.09.2023, DJe 09.10.2023; STJ, AgInt no REsp nº 2.107.725/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 13.05.2024, DJe 15.05.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0800985-27.2018.8.14.0005, Rel. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães, j. 27.11.2023; TJPA, Apelação Cível nº 0801941-43.2018.8.14.0005, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, j. 07.08.2023. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, na conformidade do voto da relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0801450-02.2019.8.14.0005

APELANTE: BELO MONTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

APELADO: ANDERSON DOS SANTOS AMORIM

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

Direito civil e processual civil. Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária. Lei n 9.514/1997. Desistência do comprador. Pretensão de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos. Inaplicabilidade do art. 53 do cdc. Necessidade de observância do procedimento dos arts. 26 e 27 da lei n 9.514/1997. Impossibilidade de distrato com devolução direta das parcelas. Reforma da sentença. Recurso provido.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por Belo Monte Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual c/c restituição de importâncias pagas ajuizada por Anderson dos Santos Amorim, declarou rescindido contrato de compra e venda de lote urbano e condenou a ré à restituição de 80% das parcelas pagas pelo comprador. O contrato, celebrado em 06/03/2014, tinha por objeto o lote nº 33 da quadra 28 do Loteamento Residencial Viena, em Altamira/PA, pelo valor de R$ 37.046,00, parcelado em 200 prestações. A sentença reconheceu relação de consumo e aplicou o art. 53 do CDC e a Súmula 543 do STJ. A empresa apelante sustenta tratar-se de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/1997, o que afastaria a possibilidade de rescisão com restituição das parcelas pagas.

II. Q
uestão em discussão

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato celebrado entre as partes possui natureza de promessa de compra e venda comum ou de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária regido pela Lei nº 9.514/1997; (ii) estabelecer se é juridicamente possível a rescisão contratual por iniciativa do comprador com restituição das parcelas pagas.

III.
Razões de decidir

3.

O contrato firmado entre as partes caracteriza compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetendo-se ao regime jurídico específico da Lei nº 9.514/1997.

4.

A Lei nº 9.514/1997 institui procedimento próprio para a extinção do vínculo contratual e satisfação do crédito, consistente na constituição em mora do devedor fiduciante, consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e posterior alienação do bem em leilão, nos termos dos arts. 26 e 27 do diploma legal.

5.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos contratos garantidos por alienação fiduciária, prevalece o regime jurídico da Lei nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e a devolução direta das parcelas pagas.

6.

A ausência de registro do contrato no cartório de registro de imóveis não retira sua eficácia entre as partes, servindo o registro apenas para produzir efeitos perante terceiros, não autorizando o devedor fiduciante a rescindir o contrato por via diversa da prevista na legislação específica.

7.

Reconhecido que a resolução contratual decorreu de desistência do próprio comprador, e não de inadimplemento da vendedora, a pretensão de rescisão com restituição de valores mostra-se incompatível com o regime jurídico da alienação fiduciária imobiliária.

IV. D
ispositivo e tese

8.

Recurso provido.

_____________________________________________

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 23, 26 e 27; CDC, art. 53; CPC, art. 85, §11, e art. 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AgInt no REsp nº 2.127.929/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 19.08.2024, DJe 22.08.2024; STJ, AgInt no REsp nº 1.870.092/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 04.12.2023, DJe 07.12.2023; STJ, EREsp nº 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2ª Seção, j. 27.09.2023, DJe 09.10.2023; STJ, AgInt no REsp nº 2.107.725/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 13.05.2024, DJe 15.05.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0800985-27.2018.8.14.0005, Rel. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães, j. 27.11.2023; TJPA, Apelação Cível nº 0801941-43.2018.8.14.0005, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, j. 07.08.2023.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, na conformidade do voto da relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por BELO MONTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Altamira/PA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Importâncias Pagas, ajuizada por ANDERSON DOS SANTOS AMORIM, a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

A
sentença
recorrida (Id 14925386), posteriormente complementada por decisão em Embargos de Declaração (Id nº 14925393), consignou, inicialmente, que o autor celebrou com a empresa ré, em 06 de março de 2014, contrato de compra e venda de imóvel consistente no lote nº 33, quadra 28, do Loteamento Residencial Viena, situado na cidade de Altamira/PA, pelo valor total de R$ 37.046,00 (trinta e sete mil e quarenta e seis reais), a ser pago em 200 parcelas mensais, inicialmente no valor de R$ 182,50 (cento e oitenta e dois reais e cinquenta centavos).

Consta dos autos que o autor efetuou pagamentos que totalizam R$14.379,64 (quatorze mil, trezentos e setenta e nove reais e sessenta e quatro centavos). Aduziu o demandante que a requerida teria descumprido obrigações contratuais relacionadas à entrega da infraestrutura do empreendimento, razão pela qual notificou extrajudicialmente a empresa com vistas à rescisão contratual, sem obter resposta, motivo pelo qual pleiteou judicialmente a resolução do contrato e a devolução integral das quantias pagas.

Regularmente citada, a empresa ré apresentou
contestação
arguindo, preliminarmente, impugnação ao benefício da justiça gratuita concedido ao autor, bem como falta de interesse de agir, sustentando que o negócio jurídico celebrado estaria submetido ao regime da Lei nº 9.514/1997 (alienação fiduciária de bem imóvel), o que afastaria a pretensão de rescisão contratual nos moldes postulados. No mérito, refutou as alegações autorais, afirmando inexistir qualquer inadimplemento contratual de sua parte e sustentando que a rescisão teria ocorrido por desistência unilateral do comprador, requerendo, ao final, a improcedência integral da demanda.

O Juízo de origem rejeitou as preliminares suscitadas, mantendo a gratuidade da justiça deferida e, no que concerne à alegação de ausência de interesse de agir, consignou que não restou demonstrada a constituição da garantia fiduciária mediante registro do contrato no competente cartório de registro de imóveis, requisito indispensável à incidência da Lei nº 9.514/1997, motivo pelo qual afastou a aplicação do referido diploma legal.

No
mérito
, a magistrada sentenciante reconheceu a existência de relação de consumo entre as partes, aplicando ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, especialmente o art. 53, que veda a perda total das prestações pagas pelo consumidor em contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento parcelado. Destacou que o conjunto probatório não evidenciou culpa da empresa requerida pelo desfazimento do contrato, concluindo que a resolução da avença ocorreu por iniciativa do próprio comprador. Todavia, considerando a orientação jurisprudencial consolidada do Superior Tribunal de Justiça, notadamente a Súmula nº 543, reconheceu o direito do consumidor à rescisão contratual, assegurando ao vendedor, contudo, a possibilidade de reter parcela das quantias pagas a título de compensação pelas despesas administrativas e eventuais prejuízos decorrentes do distrato.

Nesse contexto, reputando razoável a retenção de 20% (vinte por cento) das quantias pagas pelo comprador,
julgou parcialmente procedente o pedido inicial
para declarar rescindido o contrato de compra e venda, condenando a ré BELO MONTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA à devolução ao autor ANDERSON DOS SANTOS AMORIM de 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente pagos, em parcela única, a serem apurados em liquidação de sentença, com correção monetária pelo INPC a partir do trânsito em julgado da decisão (conforme embargos de declaração), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, fixando ainda honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, além das custas e despesas processuais.

Inconformada, a empresa ré interpôs recurso de
apelação
(Id 14925396), no qual sustenta, em síntese, que: (i) o contrato firmado entre as partes possui natureza de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, sendo regido pela Lei nº 9.514/1997, razão pela qual seria inaplicável o Código de Defesa do Consumidor; (ii) diante da inadimplência e da desistência unilateral do comprador, não seria juridicamente possível a rescisão contratual com devolução das parcelas pagas, devendo ser observado o procedimento específico de consolidação da propriedade e realização de leilão do imóvel previsto nos arts. 26 e 27 da referida lei; (iii) o autor deixou de cumprir obrigação contratual consistente no registro do contrato no cartório competente, circunstância que não poderia ser utilizada em seu benefício; (iv) o percentual de retenção fixado na sentença mostra-se irrisório, devendo ser aplicado o patamar mínimo de 25% previsto na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça; e (v) os honorários advocatícios arbitrados seriam excessivos, merecendo redução.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, julgando-se improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, para majorar o percentual de retenção contratual e ajustar os consectários da condenação.

O feito me veio redistribuído em 04/09/2025, nos termos da Emenda Regimental n.º 37/2025 (equalização dos processos).

É o relatório.

VOTO

1 – Admissibilidade:

O recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

2 - Preliminares:

Não foram alegadas preliminares.

3 – Mérito:

A matéria controvertida devolvida a este colegiado restringe-se a examinar (i) a natureza jurídica do contrato celebrado entre as partes — se promessa de compra e venda comum ou contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária regido pela Lei nº 9.514/1997; (ii) a possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do comprador com restituição parcial das parcelas pagas.

3.1 - Da natureza jurídica do contrato e da incidência da Lei nº 9.514/1997

O cerne da controvérsia consiste em definir o regime jurídico aplicável ao contrato firmado entre as partes, circunstância que possui repercussão direta sobre a solução jurídica da demanda.

No caso concreto, verifica-se que o negócio jurídico celebrado entre ANDERSON DOS SANTOS AMORIM e BELO MONTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA consistiu em contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, conforme expressamente consignado no instrumento contratual acostado aos autos.

A alienação fiduciária de bem imóvel encontra disciplina específica na Lei nº 9.514/1997, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário e estabeleceu regime jurídico próprio para esse tipo de garantia real.

Dispõe o art. 22 da Lei nº 9.514/1997:

“A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”

Referida lei estabelece, em seu artigo 26, caput, que: “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.

Depois de consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, a mesma lei, em seu artigo 27, prevê expressamente a possibilidade de se levar o imóvel a leilão.

Nesse contexto, importa ressaltar que o sistema normativo instituído pela Lei nº 9.514/1997 prevê procedimento próprio para a extinção do vínculo contratual e para a satisfação do crédito garantido, afastando, por conseguinte, a aplicação das regras gerais atinentes à resolução contratual previstas no Código Civil ou no Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu no sentido de que, nos contratos de compra e venda de imóvel garantidos por alienação fiduciária, deve prevalecer o regime jurídico específico da Lei nº 9.514/1997, sendo inaplicáveis as disposições do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor relativas à devolução das parcelas pagas.

Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente recente da Corte Superior:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/1997. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação declaratória de resilição contratual c/c restituição de valores pagos, fundada em contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária. 2.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, o pedido de resolução de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária por desinteresse do comprador caracteriza quebra antecipada do contrato, ensejando a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.Precedentes
. 3. A aplicação da Súmula 568/STJ é devidamente impugnada quando a parte agravante demonstra, de forma fundamentada, que o entendimento esposado na decisão agravada não se aplica à hipótese em concreto ou, ainda, que é ultrapassado, o que se dá mediante a colação de arestos mais recentes do que aqueles mencionados na decisão hostilizada, o que não ocorreu na hipótese. 4. Agravo interno não provido.

(
STJ - AgInt no AgInt no REsp: 2127929 SP 2024/0073105-6, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/08/2024
) (grifei)

A
ratio decidendi
firmada pelo Superior Tribunal de Justiça repousa justamente na premissa de que a Lei nº 9.514/1997 constitui legislação especial e posterior ao Código de Defesa do Consumidor, motivo pelo qual deve prevalecer quando a relação jurídica estiver fundada em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel.

Ademais, conforme já decidido pela Corte Superior, a
ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto
.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO NÃO REGISTRADO. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. 1. "A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros" (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). 2. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(
STJ - AgInt no REsp: 1870092 SP 2020/0081138-1, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/12/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/12/2023
)

Assim, tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, incidem as regras da Lei n. 9.514/1997 para a solução do negócio.

3.2 - Da impossibilidade de rescisão contratual por mera desistência do devedor fiduciante e devolução de valores

Outro aspecto relevante consiste no fato de que a própria sentença reconheceu que a resolução contratual não decorreu de inadimplemento da empresa vendedora, mas sim de desinteresse do próprio comprador em manter o vínculo contratual.

Nessas circunstâncias, admitir a rescisão contratual com restituição de valores equivaleria a subverter o regime jurídico da alienação fiduciária, permitindo que o devedor fiduciante se desvincule unilateralmente do contrato sem observar o procedimento legalmente previsto.

Tal interpretação afrontaria diretamente o modelo jurídico instituído pela Lei nº 9.514/1997, cujo objetivo consiste justamente em conferir segurança jurídica e estabilidade às operações de financiamento imobiliário.

Nesse sentido:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE.

1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.

2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art . 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.

3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art . 26 da Lei nº 9.514/1997.

4.
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis
não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto,
tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas
.

5. Embargos de divergência não providos.

(
STJ - EREsp: 1866844 SP 2020/0062570-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/09/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 09/10/2023
) (destaquei)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO DO CONTRATO. NÃO CONFIGURAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA. ART. 27 DA LEI N. 9 .514/1997. APLICABILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A disciplina do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art . 27 da Lei n. 9.514/1997, o qual disciplina, de maneira específica, o critério de devolução para tal hipótese.

2. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.

(
STJ - AgInt no REsp: 2107725 SP 2023/0400267-5, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 13/05/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/05/2024
)

Dessa forma, a pretensão deduzida na petição inicial revela-se juridicamente incompatível com o regime normativo da alienação fiduciária imobiliária.

3.3 Conclusões

À luz das premissas expostas, conclui-se que o contrato celebrado entre as partes possui natureza de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária; aplica-se ao caso o regime jurídico específico da Lei nº 9.514/1997; O inadimplemento do comprador deve ser solucionado mediante procedimento de consolidação da propriedade e leilão do imóvel, nos termos dos arts. 26 e 27 da referida lei; não é juridicamente admissível a rescisão contratual com devolução direta das parcelas pagas.

Outro não é o entendimento desta Corte Estadual, veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS C/C DANOS MORAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO E DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATAÇÃO REGIDA PELA LEI 9514/97. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(
TJPA,

Apelação Cível n.º 0800985-27.2018.8.14.0005, Rel. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimaraes, Julgado em 27/11/2023

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO E DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATAÇÃO REGIDA PELA LEI 9514/97. PROCEDIMENTO ESPECÍFICO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(
TJPA, Apelação Cível n.º 0801941-43.2018.8.14.0005, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, Julgado em 07/08/2023
)

4 – Dispositivo:

Pelo exposto,
conheço e dou
PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por BELO MONTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, para reformar a sentença recorrida e julgar improcedente a ação de rescisão contratual c/c Restituição de Importâncias Pagas ajuizada por ANDERSON DOS SANTOS AMORIM, ora apelado, tudo nos termos da fundamentação.

Redistribuo os ônus sucumbenciais e condeno o recorrido ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios, que, nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro para 12% (dois por cento) do valor da causa. Todavia, mantenho a suspensão da exigibilidade de tal verba, por ser a parte autora/apelada beneficiária da justiça gratuita (art. 98, § 3º, do CPC).

É o voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 14/04/2026