Tribunal: TJPA
Processo: 0059662-10.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-23

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. REJEIÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. INFILTRAÇÕES, QUEDA DE FORRO E PROBLEMAS DE ESGOTO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CIÊNCIA PRÉVIA E ANUÊNCIA DOS ADQUIRENTES. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelações cíveis interpostas, de um lado, por Jucineia Marques da Silva e Silvio Roberto Almeida de Souza e, de outro, por Viver Incorporadora e Construtora S.A. e Projeto Imobiliário Sports Garden Batista Campos SPE 61 Ltda., contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de indenização por danos materiais e morais decorrente da aquisição de unidade imobiliária no Condomínio Sports Garden, em Belém/PA. 2. A sentença condenou as rés, solidariamente, à restituição simples dos valores pagos a título de taxas condominiais, IPTU e reparos no imóvel, e julgou improcedentes os pedidos de restituição da quantia de R$ 25.470,00 e de indenização por danos morais. 3. Os autores requerem a reforma da sentença para obter a restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados e indenização por danos morais. As rés, por sua vez, sustentam a ilegitimidade passiva da Viver Incorporadora e Construtora S.A. e a improcedência da condenação relativa às despesas condominiais e tributárias anteriores à entrega das chaves. II. Questão em discussão 4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Viver Incorporadora e Construtora S.A. é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda; (ii) saber se os compradores respondem por taxas condominiais e IPTU incidentes antes da entrega das chaves; (iii) saber se os vícios construtivos verificados no imóvel ensejam reparação moral; e (iv) saber se a quantia de R$ 25.470,00 corresponde a pagamento indevido de sinal ou a comissão de corretagem regularmente informada e aceita pelos adquirentes. III. Razões de decidir 5. A preliminar de ilegitimidade passiva da Viver Incorporadora e Construtora S.A. deve ser rejeitada, pois a relação jurídica é de consumo e os elementos dos autos demonstram atuação integrada das rés na incorporação, construção e comercialização do empreendimento, atraindo a responsabilidade solidária prevista nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC. 6. As taxas condominiais e o IPTU relativos ao período anterior à entrega das chaves não podem ser exigidos dos adquirentes, porque a responsabilidade por tais encargos, na relação entre vendedor e comprador, pressupõe a imissão na posse. Antes da entrega do imóvel, não havia fruição do bem pelos autores, sendo abusiva a transferência desses custos ao consumidor. 7. A restituição dos valores pagos indevidamente a título de condomínio e IPTU deve ocorrer em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, diante da cobrança indevida de despesas exigidas dos consumidores em período anterior à posse do imóvel. 8. A prova documental demonstra a existência de vícios construtivos relevantes em imóvel recém-entregue, consistentes em infiltrações, queda de forro e problemas no sistema de esgoto. Tais circunstâncias ultrapassam o mero inadimplemento contratual e comprometem a habitabilidade do bem, configurando dano moral indenizável. 9. Mostra-se adequado fixar a indenização por danos morais em R$ 7.000,00, em observância aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. 10. O pedido de restituição da quantia de R$ 25.470,00 não procede, pois os documentos do empreendimento, especialmente a ficha cadastral e o pedido de reserva da unidade, evidenciam que os adquirentes foram previamente informados sobre a comissão de corretagem, anuindo expressamente com o respectivo pagamento. Não se comprovou pagamento excedente do sinal. 11. Mantida a improcedência do pedido relativo à corretagem, impõe-se o parcial provimento apenas do recurso dos autores, com redimensionamento da sucumbência em desfavor das rés. IV. Dispositivo e tese 12. Recurso de apelação interposto por Jucineia Marques da Silva e Silvio Roberto Almeida de Souza conhecido e parcialmente provido, para determinar a restituição em dobro das quantias pagas indevidamente a título de taxas condominiais e IPTU anteriores à entrega das chaves, bem como para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 7.000,00. 13. Recurso de apelação interposto por Viver Incorporadora e Construtora S.A. e Projeto Imobiliário Sports Garden Batista Campos SPE 61 Ltda. conhecido e desprovido. 14. Sucumbência redistribuída para condenar as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor total da condenação. Tese de julgamento: “1. Na relação entre incorporadora/construtora e adquirente, as taxas condominiais e o IPTU somente podem ser exigidos do comprador a partir da entrega das chaves e da imissão na posse do imóvel. 2. A cobrança de tais encargos em período anterior à posse autoriza a restituição em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. 3. Vícios construtivos graves em imóvel recém-entregue, aptos a comprometer sua habitabilidade, configuram dano moral indenizável. 4. É indevida a restituição de valor apontado como excedente do sinal quando a prova documental demonstrar que a quantia correspondia à comissão de corretagem previamente informada e aceita pelo adquirente.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 487, I, 1.010, § 1º, e 85, § 2º; CDC, arts. 6º, VIII, 7º, parágrafo único, 25, § 1º, 42, parágrafo único, e 51, IV; CC, arts. 186, 725, 927, 1.227 e 1.245, § 1º; CPC/1973, art. 128; CPC/2015, art. 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 886, recursos repetitivos; STJ, AgInt no AREsp 1.495.562/GO, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 03.09.2019; STJ, AgInt no AREsp 2.224.353/RS, Terceira Turma, j. 06.03.2023; STJ, AgRg no AREsp 656.138/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18.08.2015; TJDFT, Acórdão 1820818, Rel. Des. Lucimeire Maria da Silva, 5ª Turma Cível, j. 22.02.2024. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 9ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso de Viver Incorporadora e Construtora S.A. e Projeto Imobiliário Sports Garden Batista Campos SPE 61 Ltda. e conhecer e dar parcial provimento ao recurso de Jucineia Marques da Silva e Silvio Roberto Almeida de Souza , nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0059662-10.2014.8.14.0301

APELANTE: JUCINEIA MARQUES DA SILVA, SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA, PROJETO IMOBILIARIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA., VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.

APELADO: PROJETO IMOBILIARIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA., VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A., JUCINEIA MARQUES DA SILVA, SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. REJEIÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. INFILTRAÇÕES, QUEDA DE FORRO E PROBLEMAS DE ESGOTO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CIÊNCIA PRÉVIA E ANUÊNCIA DOS ADQUIRENTES. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelações cíveis interpostas, de um lado, por Jucineia Marques da Silva e Silvio Roberto Almeida de Souza e, de outro, por Viver Incorporadora e Construtora S.A. e Projeto Imobiliário Sports Garden Batista Campos SPE 61 Ltda., contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de indenização por danos materiais e morais decorrente da aquisição de unidade imobiliária no Condomínio Sports Garden, em Belém/PA.

2.

A sentença condenou as rés, solidariamente, à restituição simples dos valores pagos a título de taxas condominiais, IPTU e reparos no imóvel, e julgou improcedentes os pedidos de restituição da quantia de R$ 25.470,00 e de indenização por danos morais.

3.

Os autores requerem a reforma da sentença para obter a restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados e indenização por danos morais. As rés, por sua vez, sustentam a ilegitimidade passiva da Viver Incorporadora e Construtora S.A. e a improcedência da condenação relativa às despesas condominiais e tributárias anteriores à entrega das chaves.

II. Questão em discussão

4.

Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Viver Incorporadora e Construtora S.A. é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda; (ii) saber se os compradores respondem por taxas condominiais e IPTU incidentes antes da entrega das chaves; (iii) saber se os vícios construtivos verificados no imóvel ensejam reparação moral; e (iv) saber se a quantia de R$ 25.470,00 corresponde a pagamento indevido de sinal ou a comissão de corretagem regularmente informada e aceita pelos adquirentes.

III. Razões de decidir

5.

A preliminar de ilegitimidade passiva da Viver Incorporadora e Construtora S.A. deve ser rejeitada, pois a relação jurídica é de consumo e os elementos dos autos demonstram atuação integrada das rés na incorporação, construção e comercialização do empreendimento, atraindo a responsabilidade solidária prevista nos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC.

6.

As taxas condominiais e o IPTU relativos ao período anterior à entrega das chaves não podem ser exigidos dos adquirentes, porque a responsabilidade por tais encargos, na relação entre vendedor e comprador, pressupõe a imissão na posse. Antes da entrega do imóvel, não havia fruição do bem pelos autores, sendo abusiva a transferência desses custos ao consumidor.

7.

A restituição dos valores pagos indevidamente a título de condomínio e IPTU deve ocorrer em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, diante da cobrança indevida de despesas exigidas dos consumidores em período anterior à posse do imóvel.

8.

A prova documental demonstra a existência de vícios construtivos relevantes em imóvel recém-entregue, consistentes em infiltrações, queda de forro e problemas no sistema de esgoto. Tais circunstâncias ultrapassam o mero inadimplemento contratual e comprometem a habitabilidade do bem, configurando dano moral indenizável.

9.

Mostra-se adequado fixar a indenização por danos morais em R$ 7.000,00, em observância aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

10.

O pedido de restituição da quantia de R$ 25.470,00 não procede, pois os documentos do empreendimento, especialmente a ficha cadastral e o pedido de reserva da unidade, evidenciam que os adquirentes foram previamente informados sobre a comissão de corretagem, anuindo expressamente com o respectivo pagamento. Não se comprovou pagamento excedente do sinal.

11.

Mantida a improcedência do pedido relativo à corretagem, impõe-se o parcial provimento apenas do recurso dos autores, com redimensionamento da sucumbência em desfavor das rés.

IV. Dispositivo e tese

12.

Recurso de apelação interposto por Jucineia Marques da Silva e Silvio Roberto Almeida de Souza conhecido e parcialmente provido, para determinar a restituição em dobro das quantias pagas indevidamente a título de taxas condominiais e IPTU anteriores à entrega das chaves, bem como para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 7.000,00.

13.

Recurso de apelação interposto por Viver Incorporadora e Construtora S.A. e Projeto Imobiliário Sports Garden Batista Campos SPE 61 Ltda. conhecido e desprovido.

14.

Sucumbência redistribuída para condenar as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor total da condenação.

Tese de julgamento:
“1. Na relação entre incorporadora/construtora e adquirente, as taxas condominiais e o IPTU somente podem ser exigidos do comprador a partir da entrega das chaves e da imissão na posse do imóvel. 2. A cobrança de tais encargos em período anterior à posse autoriza a restituição em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. 3. Vícios construtivos graves em imóvel recém-entregue, aptos a comprometer sua habitabilidade, configuram dano moral indenizável. 4. É indevida a restituição de valor apontado como excedente do sinal quando a prova documental demonstrar que a quantia correspondia à comissão de corretagem previamente informada e aceita pelo adquirente.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 355, I, 487, I, 1.010, § 1º, e 85, § 2º; CDC, arts. 6º, VIII, 7º, parágrafo único, 25, § 1º, 42, parágrafo único, e 51, IV; CC, arts. 186, 725, 927, 1.227 e 1.245, § 1º; CPC/1973, art. 128; CPC/2015, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 886, recursos repetitivos; STJ, AgInt no AREsp 1.495.562/GO, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 03.09.2019; STJ, AgInt no AREsp 2.224.353/RS, Terceira Turma, j. 06.03.2023; STJ, AgRg no AREsp 656.138/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 18.08.2015; TJDFT, Acórdão 1820818, Rel. Des. Lucimeire Maria da Silva, 5ª Turma Cível, j. 22.02.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 9ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso de
Viver Incorporadora e Construtora S.A. e Projeto Imobiliário Sports Garden Batista Campos SPE 61 Ltda. e conhecer e dar parcial provimento ao recurso de
Jucineia Marques da Silva e Silvio Roberto Almeida de Souza
, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N° 0059662-10.2014.8.14.0301

APELANTE/APELADOS: VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A. e o PROJETO IMOBILIARIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA

APELANTE/APELADOS: JUCINEIA MARQUES DA SILVA e SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA

RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
proposta por
JUCINEIA MARQUES DA SILVA e SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA
e
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A. e PROJETO IMOBILIARIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível e Empresarial de Belém, nos autos da AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS e MORAIS n. 0059662-10.2014.8.14.0301 que JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A DEMANDA, nos termos que segue:

“
III. DISPOSITIVO

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial para:

1.

CONDENAR
as rés,
PROJETO IMOBILIÁRIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA.
e
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.
, de forma solidária, a restituir aos autores,
JUCINEIA MARQUES DA SILVA
e
SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA
, os seguintes valores:

* **a)** A quantia de **R$ 2.628,12 (dois mil, seiscentos e vinte e oito reais e doze centavos)**, referente às taxas condominiais pagas indevidamente, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. * **b)** A quantia de **R$ 1.462,75 (mil, quatrocentos e sessenta e dois reais e setenta e cinco centavos)**, referente aos débitos de IPTU pagos indevidamente, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. * **c)** A quantia de **R$ 2.000,00 (dois mil reais)**, referente aos custos com os reparos no imóvel, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.

2.

JULGAR IMPROCEDENTES
os pedidos de restituição da quantia de R$ 25.470,00 e de indenização por danos morais.

Em razão da sucumbência recíproca, e considerando a proporção entre os pedidos acolhidos e rejeitados, condeno a parte autora ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor dos pedidos julgados improcedentes (proveito econômico obtido pelas rés). Condeno as rés, solidariamente, ao pagamento dos 20% (vinte por cento) remanescentes das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação.

Fica, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais devidas pela parte autora, por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

Declaro extinto o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos, com as devidas baixas.

Belém 21 de agosto de 2025

Daniel Ribeiro Dacier Lobato

Juiz de Direito titular da 11ª Vara Cível da Capital
”

Narram os autos de origem que
SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA e JUCINEIA MARQUES DA SILVA
ajuizaram
Ação Ordinária de Indenização por Danos Materiais e Morais
contra
PROJETO IMOBILIÁRIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA.
e
CONSTRUTORA VIVER S/A
, alegando irregularidades na compra do apartamento nº 2204 do Condomínio Sports Garden, em Belém/PA. Sustentam que firmaram contrato de promessa de compra e venda em
28/08/2012
, pelo valor de
R$ 424.000,00
, sendo parte financiada pela Caixa Econômica Federal, parte com FGTS e parte paga com recursos próprios a título de sinal.

Afirmam que pagaram
R$ 50.000,00 como sinal
, porém posteriormente verificaram que no contrato constava apenas
R$ 24.530,00
, resultando em pagamento a maior de
R$ 25.470,00
. Além disso, relatam que somente receberam as chaves do imóvel em
12/03/2013
, sendo obrigados a pagar
taxas de condomínio e IPTU referentes a períodos anteriores à entrega das chaves
, bem como despesas para reparos no imóvel em razão de
problemas estruturais e infiltrações
, que não foram solucionados pelas rés.

Sustentam que houve
violação aos princípios da boa-fé objetiva e da probidade contratual
, bem como falha na prestação do serviço, caracterizando relação de consumo regida pelo
Código de Defesa do Consumidor
. Alegam ainda que os transtornos enfrentados — cobranças indevidas, defeitos no imóvel e ausência de solução pelas empresas — lhes causaram
prejuízos materiais e abalo moral
, motivo pelo qual buscam reparação judicial.

Ao final, requerem:

Concessão da justiça gratuita
.

Citação das requeridas
para apresentarem contestação.

Inversão do ônus da prova
, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor.

Condenação das requeridas ao pagamento de danos materiais
, correspondentes a:

R$ 25.470,00 pagos a mais como sinal;

R$ 2.628,12 referentes às taxas de condomínio;

R$ 1.462,75 referentes ao IPTU;

R$ 2.000,00 gastos com reparos no imóvel.

Restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente
, conforme art. 42, parágrafo único, do CDC.

Condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 60.000,00
, ou outro valor fixado pelo juízo.

As rés
PROJETO IMOBILIÁRIOS SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA.
e
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.
apresentaram contestação à ação de indenização por danos materiais e morais proposta por
SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA e JUCINEIA MARQUES DA SILVA
, referente à compra do apartamento nº 2204 do Condomínio Sports Garden.

Afirmam que as alegações dos autores não correspondem à realidade dos fatos, sustentando que o valor apontado como pagamento indevido de
R$ 25.470,00
não se refere a sinal do contrato, mas sim ao
pagamento de comissão de corretagem
, destinada a terceiros responsáveis pela intermediação da venda, não tendo sido recebida pelas rés.

Preliminarmente, alegam
ilegitimidade passiva
quanto à restituição do valor pago a título de corretagem, pois tal quantia foi destinada diretamente aos corretores. Também sustentam a
ilegitimidade passiva da empresa Viver Incorporadora e Construtora S.A.
, afirmando que o contrato de promessa de compra e venda foi firmado exclusivamente com a empresa
Projeto Imobiliários Sports Garden Batista Campos SPE 61 Ltda.
, inexistindo responsabilidade solidária entre as empresas. No mérito, defendem que a comissão de corretagem é legítima e devida pela intermediação do negócio, não havendo cobrança indevida ou enriquecimento ilícito.

Quanto às demais alegações dos autores, as rés afirmam que
as taxas condominiais e o IPTU possuem natureza de obrigação propter rem
, sendo de responsabilidade do proprietário ou possuidor do imóvel. Alegam ainda inexistência de prova de defeitos de construção ou infiltrações, sustentando que o imóvel foi recebido pelos autores em perfeitas condições após vistoria. Defendem também que não há justificativa para
inversão do ônus da prova
, nem para
indenização por danos morais
, uma vez que os fatos narrados caracterizariam apenas meros aborrecimentos decorrentes de relações contratuais.

Ao final, as rés requerem:

Reconhecimento da ilegitimidade passiva
das rés quanto aos valores pagos a título de corretagem.

Reconhecimento da ilegitimidade passiva da empresa Viver Incorporadora e Construtora S.A.
, com extinção do processo sem resolução do mérito em relação a ela.

Rejeição do pedido de inversão do ônus da prova
formulado pelos autores.

Improcedência dos pedidos de reembolso
referentes à corretagem, taxas condominiais, IPTU e despesas com reformas no imóvel.

Caso haja condenação, que
a restituição seja feita apenas de forma simples
, afastando a devolução em dobro.

Improcedência do pedido de indenização por danos morais
, ou, subsidiariamente, que eventual valor seja fixado com moderação e proporcionalidade.

Condenação dos autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
. (ID 25305855)

Os autores apresentaram réplica à contestação (ID 25305860), reiterando os termos da inicial.

Sobreveio sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

IV – DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, com apoio na argumentação apresentada,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
os pedidos, condenando as requeridas ao pagamento, com a aplicação de juros e correção monetária, dos valores pagos a título de comissão de corretagem (R$ 25.470,00) e de IPTU atrasado (R$ 1.462,75), de modo singelo, e das taxas condominiais em mora (R$ 2.628,12), em dobro.

Em face da sucumbência recíproca, condeno ambos os litigantes em honorários advocatícios em 12% (doze por cento), nos termos da fundamentação. Igualmente, condeno ambas as partes em custas processuais, no percentual de 50% (cinquenta por cento) para cada litigante.

Todavia, em razão dos autores litigarem sob a égide da justiça gratuita,
determino a suspensão da exigibilidade do referido crédito até que se comprove a insubsistência da condição de hipossuficiência financeira que autoriza o benefício. Ultrapassados 5 (cinco) anos sem que tenha se verificado que a sucumbente possui suficiência de recursos para assumir os ônus sucumbenciais, deve a referida condenação ser extinta (art. 98, §3º do CPC).

Transitada em julgado, arquivem-se os autos, com as cautelas legais.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

Expeça-se o necessário.

Belém-PA, 24 de julho de 2018.

CESAR AUGUSTO PUTY PAIVA RODRIGUES

Juiz de Direito da 11º Vara Cível e Empresarial de Belém

Os autores
Jucineia Marques da Silva e Silvio Roberto Almeida de Souza
interpuseram
Recurso de Apelação
contra a sentença que julgou a ação
parcialmente procedente
, pois discordam da decisão em dois pontos:
a ausência de condenação por dano moral
e
a forma de restituição do valor relacionado à corretagem
, que foi determinada apenas de forma simples.

Alegam que a sentença é
nula por julgamento extra petita
, pois o juiz tratou o valor de
R$ 25.470,00 como comissão de corretagem
, quando na petição inicial o pedido se referia a
valor pago a mais a título de sinal (arras)
. Também defendem que houve
dano moral
, em razão de infiltrações e defeitos no imóvel que permaneceram por meses sem solução, causando transtornos e prejuízos à moradia.

Ao final, os recorrentes pedem
a nulidade parcial da sentença
, o reconhecimento do
dano moral
, a
reforma da decisão
, a
majoração dos honorários
, e o processamento do recurso com
efeitos suspensivo e devolutivo
. Consta ainda que as rés foram intimadas para apresentar
contrarrazões
, mas
não se manifestaram
, sendo então os autos encaminhados ao Tribunal para julgamento da apelação (Id. 4875851).

Em 01/12/2021, proferi decisão monocrática, nos seguintes termos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - NULIDADE DA SENTENÇA - VÍCIOS EXTRA PETITA - ARTS. 128 DO CPC. NULIDADE DA SENTENÇA CONFIGURADA.

É flagrantemente nula a sentença que resolve questão diversa da que está sendo discutida nos autos (vício extra petita), pois deve o juiz, nos termos do art. 128 do CPC, decidir a lide nos limites em que foi proposta.

A sentença extra petita é nula, porque decide causa diferente da que foi posta em juízo.

Recurso a que se dá provimento para declarar a nulidade da sentença, pelo vício de extra petita, cassando-a.

RECURSO DE APELAÇAO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.

Certidão de trânsito em julgado
do recurso (ID 49081754).

Após o retorno, o juízo determinou a intimação das partes para especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 93888976). A parte ré manifestou-se pelo julgamento antecipado da lide (ID 102788732), ao passo que a parte autora permaneceu silente. Em seguida, foi anunciado o julgamento do feito no estado em que se encontra (ID 133723200).

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

Em relação as preliminares, mantenho o entendimento firmado na sentença primeva.

A controvérsia cinge-se a questões de fato e de direito que podem ser dirimidas com base na prova documental já acostada aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. Assim, passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Inversão do Ônus da Prova

Inicialmente, cumpre assentar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é inegavelmente de consumo, porquanto se amolda com perfeição aos conceitos de consumidor e fornecedor delineados nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Os autores, na condição de pessoas físicas, adquiriram um produto – a unidade imobiliária – como destinatários finais, enquanto as empresas rés, de forma conjunta, atuaram na construção e comercialização do empreendimento imobiliário, caracterizando-se como fornecedoras.

Dessa forma, a análise da controvérsia deve ser pautada pelos preceitos e princípios da legislação consumerista, notadamente a proteção contra práticas abusivas, o direito à informação clara e adequada, a reparação integral dos danos e o reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no mercado.

Nesse contexto, o pedido de inversão do ônus da prova, formulado com base no artigo 6º, inciso VIII, do CDC, merece acolhimento. A verossimilhança das alegações autorais encontra-se amparada nos documentos que instruem a petição inicial, como o contrato, os comprovantes de pagamento e os registros de reclamação. Ademais, é manifesta a hipossuficiência técnica e informacional dos autores frente a empresas de grande porte do ramo da construção civil, que detêm todo o controle sobre o processo de construção, documentação e gestão do empreendimento. Portanto, defiro a inversão do ônus da prova, cabendo às rés a demonstração de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito dos autores.

Análise do Mérito

Adentrando ao mérito da demanda, passo à análise pormenorizada de cada um dos pedidos formulados pela parte autora.

a) Da Restituição dos Valores Pagos a Título de Taxas Condominiais e IPTU

Os autores pleiteiam a restituição dos valores que foram obrigados a despender para quitar taxas condominiais e débitos de IPTU relativos a período anterior à entrega das chaves do imóvel, que ocorreu em 12 de março de 2013. A documentação acostada (ID 25305850, págs. 8, e Docs. 04 e 05) comprova o pagamento das quantias de R$ 2.628,12 (condomínio) e R$ 1.462,75 (IPTU) para cobrir débitos de competência anterior à referida data.

As rés defendem a legitimidade da cobrança com base na natureza propter rem de tais obrigações, que acompanham o imóvel. Embora seja correto afirmar que as dívidas condominiais e tributárias do imóvel aderem à coisa, a jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que, na relação entre a construtora/vendedora e o adquirente, a responsabilidade por tais despesas somente é transferida ao comprador a partir da sua efetiva imissão na posse, que se materializa com a entrega das chaves.

Antes da entrega das chaves, o comprador não detém a posse, o uso e o gozo do bem, não podendo usufruir dos serviços condominiais ou exercer plenamente os atributos da propriedade. Imputar-lhe o pagamento de tais despesas nesse período configura prática abusiva, por impor ao consumidor uma desvantagem manifestamente excessiva, em violação ao princípio da boa-fé objetiva que deve reger os contratos. A obrigação de custear as despesas de manutenção e os tributos do imóvel é inerente àquele que detém a posse e a disponibilidade econômica do bem, que, no caso, eram as empresas rés até a efetiva entrega da unidade aos autores.

Dessa forma, a cláusula contratual que eventualmente preveja a transferência dessa responsabilidade ao adquirente antes da imissão na posse é nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, IV, do CDC. Resta, portanto, configurado o dever das rés de restituir aos autores os valores comprovadamente pagos a este título. A restituição, contudo, deve ocorrer na forma simples, e não em dobro, pois, embora a cobrança seja indevida, não se vislumbra nos autos a prova inequívoca da má-fé das requeridas para a aplicação da sanção prevista no parágrafo único do artigo 42 do CDC, tratando-se de uma interpretação contratual equivocada, ainda que prejudicial ao consumidor.

Assim, procede o pedido para condenar as rés, solidariamente, a restituir aos autores as quantias de R$ 2.628,12 e R$ 1.462,75.

b) Do Ressarcimento pelos Custos da Reforma

Os autores buscam o ressarcimento do valor de R$ 2.000,00, despendido com reparos emergenciais na unidade imobiliária para sanar vícios construtivos. Alegam que, pouco tempo após se mudarem, o imóvel apresentou graves infiltrações que levaram à queda do forro de gesso, e que as rés, apesar de notificadas, permaneceram inertes.

A responsabilidade do fornecedor por vícios de qualidade do produto é objetiva, conforme preceitua o Código de Defesa do Consumidor. Os documentos acostados aos autos (IDs 25305850, págs. 8-9, e Docs. 06 a 10) demonstram de forma robusta que os autores comunicaram as rés sobre os problemas estruturais em diversas oportunidades, registrando protocolos de atendimento e detalhando a progressão dos danos. A troca de e-mails evidencia a ciência das rés sobre a situação e a sua falha em promover uma solução efetiva e tempestiva.

Diante da inércia das construtoras e da gravidade dos problemas, que afetavam diretamente a habitabilidade e a segurança do lar dos autores (com queda de gesso e vazamento de água de esgoto), mostra-se plenamente justificada a iniciativa dos consumidores de contratar terceiros para realizar os reparos indispensáveis. A omissão das rés em cumprir com sua obrigação de garantia e sanar os vícios no prazo legal deu causa direta ao prejuízo material sofrido pelos autores.

O valor de R$ 2.000,00, comprovado pelo documento de ID 25305850 (Doc. 11), corresponde a um dano emergente que deve ser integralmente reparado pelas fornecedoras. Portanto, acolho o pedido para condenar as rés, de forma solidária, ao pagamento da referida quantia a título de danos materiais.

c) Da Restituição do Valor Excedente do Sinal

Os autores pleiteiam a restituição da quantia de R$ 25.470,00, alegando que pagaram um total de R$ 50.000,00 como sinal, mas o contrato de promessa de compra e venda (ID 25305851, pág. 28) apenas reconheceu o valor de R$ 24.530,00 para tal finalidade. As rés, por sua vez, sustentam que a diferença corresponde à comissão de corretagem, paga pela intermediação do negócio.

Analisando detidamente o "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra", verifica-se no item "F.2" do Quadro Resumo que o "Valor do sinal" foi de fato estipulado em R$ 24.530,00. Contudo, a tese defensiva de que o valor remanescente se refere à comissão de corretagem se mostra verossímil e alinhada às práticas do mercado imobiliário. Os próprios autores afirmam na inicial que o contrato foi "intermediado pela 2ª requerida", o que pressupõe a prestação de um serviço de intermediação, cuja remuneração é a comissão de corretagem.

Embora o contrato principal não detalhe o pagamento da comissão, a validade da transferência desse encargo ao consumidor é reconhecida, desde que haja clareza e transparência na negociação. No caso dos autos, a controvérsia não reside na validade da cobrança da taxa de corretagem em si, mas na alegação autoral de que o valor pago se destinava integralmente ao sinal.

Com a inversão do ônus da prova, caberia às rés demonstrar a origem do valor. Ao afirmarem tratar-se de comissão de corretagem, apresentaram uma justificativa plausível para a diferença.

Aos autores, por sua vez, caberia minimamente demonstrar que a sua expectativa, no momento da negociação, era de que os R$ 50.000,00 seriam integralmente abatidos do preço do imóvel. Não há nos autos qualquer documento, como uma proposta de compra ou recibos detalhados, que corrobore a tese autoral de que todo o montante inicial constituía arras. Os comprovantes de pagamento (cheques) por si sós não são suficientes para especificar a natureza da obrigação a que se destinavam.

Desta forma, diante da plausibilidade da tese defensiva e da ausência de provas mínimas por parte dos autores para desconstituí-la, conclui-se que não restou demonstrado o pagamento indevido, pelo contrário, ainda que não especificado, referida tese defensiva encontra-se de acordo com as práticas de mercado, vez que não se mostra razoável entender que a intermediação da venda no caso dos autos, tenha operado de modo gratuito.

O que se extrai do conjunto probatório é que houve o pagamento de um sinal de R$ 24.530,00, conforme previsto contratualmente, e um pagamento apartado, no valor de R$ 25.470,00, a título de remuneração pelos serviços de intermediação imobiliária.

Por conseguinte, o pedido de restituição desta quantia, bem como sua dobra, deve ser julgado improcedente.

d) Dos Danos Morais

Por fim, os autores postulam uma indenização por danos morais, argumentando que os múltiplos problemas enfrentados causaram-lhes angústia e abalo psicológico.

O dano moral, para ser configurado, exige uma ofensa que transcenda o campo dos meros dissabores e aborrecimentos do cotidiano, atingindo de forma significativa os direitos da personalidade do indivíduo, como sua honra, imagem, integridade psíquica ou dignidade. O mero inadimplemento contratual, por si só, não é capaz de gerar o dever de indenizar por danos morais.

No caso em tela, é inegável que os autores passaram por transtornos e frustrações consideráveis. A descoberta de vícios construtivos graves em um imóvel recém-adquirido e a inércia da construtora em solucioná-los são situações que geram grande desconforto e preocupação. No entanto, para a caracterização do dano moral, seria necessária a demonstração de uma consequência mais gravosa, um abalo excepcional à sua paz de espírito ou uma violação direta à sua dignidade.

Os prejuízos sofridos pelos autores, embora relevantes, foram de ordem patrimonial e estão sendo devidamente reparados por meio da condenação das rés à restituição das despesas com taxas, impostos e reparos. Não há nos autos elementos que comprovem que os fatos narrados tenham gerado uma lesão de ordem extrapatrimonial que justifique uma compensação pecuniária. A situação, por mais desgastante que tenha sido, se insere no âmbito do inadimplemento contratual resolvido pela via da reparação material.

Desse modo, o pedido de indenização por danos morais também deve ser julgado improcedente.

III. DISPOSITIVO

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial para:

1.

CONDENAR
as rés,
PROJETO IMOBILIÁRIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA.
e
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.
, de forma solidária, a restituir aos autores,
JUCINEIA MARQUES DA SILVA
e
SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA
, os seguintes valores:

* **a)** A quantia de **R$ 2.628,12 (dois mil, seiscentos e vinte e oito reais e doze centavos)**, referente às taxas condominiais pagas indevidamente, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. * **b)** A quantia de **R$ 1.462,75 (mil, quatrocentos e sessenta e dois reais e setenta e cinco centavos)**, referente aos débitos de IPTU pagos indevidamente, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. * **c)** A quantia de **R$ 2.000,00 (dois mil reais)**, referente aos custos com os reparos no imóvel, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.

2.

JULGAR IMPROCEDENTES
os pedidos de restituição da quantia de R$ 25.470,00 e de indenização por danos morais.

Em razão da sucumbência recíproca, e considerando a proporção entre os pedidos acolhidos e rejeitados, condeno a parte autora ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor dos pedidos julgados improcedentes (proveito econômico obtido pelas rés). Condeno as rés, solidariamente, ao pagamento dos 20% (vinte por cento) remanescentes das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação.

Fica, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais devidas pela parte autora, por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

Declaro extinto o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos, com as devidas baixas.

Belém 21 de agosto de 2025

Daniel Ribeiro Dacier Lobato

Juiz de Direito titular da 11ª Vara Cível da Capital

As rés
Viver Incorporadora e Construtora S.A.
e
Projeto Imobiliário Sports Garden Batista Campos SPE 61 Ltda.
interpuseram
Recurso de Apelação
contra a sentença que julgou a ação parcialmente procedente, alegando que a decisão deve ser reformada. Sustentam, inicialmente, que a empresa
Viver Incorporadora e Construtora S.A.
não possui
legitimidade passiva
, pois não participou da relação contratual firmada entre os autores e a empresa responsável pela venda do imóvel, sendo a legitimidade uma condição da ação que pode ser reconhecida em qualquer momento do processo.

No mérito, defendem que a condenação ao pagamento e restituição de
taxas condominiais e valores de IPTU
é indevida, pois tais encargos possuem natureza
propter rem
, ou seja, estão vinculados ao imóvel e devem ser suportados pelo
promitente comprador
, que assumiu essa obrigação no contrato de compra e venda. Assim, afirmam que os próprios autores são responsáveis por tais despesas, já que o contrato estabelece expressamente que o comprador deve arcar com tributos, taxas condominiais e demais encargos do imóvel após a assinatura do contrato.

Diante disso, as apelantes requerem
o conhecimento e provimento do recurso
, para que seja
reformada a sentença
. Pedem, preliminarmente, o
reconhecimento da ilegitimidade passiva da Viver Incorporadora e Construtora S.A., com extinção do processo em relação a ela
, e, no mérito, a
exclusão da condenação referente ao pagamento e restituição de IPTU e taxas condominiais
. Requerem ainda a
inversão do ônus da sucumbência em desfavor dos autores
, ou, subsidiariamente, a redistribuição proporcional das despesas processuais. (30665586 - PETIÇÃO)

Expedido
ato ordinatório
informando que o recurso de
apelação foi considerado tempestivo
.

Assim, a parte
apelada
foi
intimada para apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias
, conforme o
art. 1.010, §1º do CPC
.

Jucineia Marques da Silva e Silvio Roberto Almeida de Souza
interpuseram
Recurso de Apelação
contra a sentença que julgou a ação apenas parcialmente procedente. Alegam que o juiz deixou de analisar adequadamente as provas constantes nos autos, especialmente quanto ao
pagamento do valor de R$ 25.470,00
, que teria sido considerado equivocadamente como
taxa de corretagem
, quando na verdade se trataria de parte do
sinal pago na compra do imóvel
, conforme demonstrado por trocas de e-mails e comprovantes de pagamento.

Sustentam que houve cobrança indevida e que o valor deve ser
restituído em dobro
, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Também defendem que houve
dano moral
, pois além da divergência no valor do sinal, enfrentaram diversos
problemas estruturais no imóvel
, como infiltrações, queda de forro de gesso e mau cheiro de esgoto, sem que as empresas rés resolvessem a situação, mesmo após várias reclamações. Argumentam que tais fatos ultrapassam meros aborrecimentos e configuram violação à dignidade e ao direito à moradia, justificando a reparação moral com base nos artigos 186 e 927 do Código Civil.

Diante disso, pedem
a reforma da sentença
, para que as empresas rés sejam condenadas a
restituir em dobro o valor de R$ 25.470,00
, além do
pagamento de indenização por danos morais
. Requerem ainda o
prequestionamento da matéria para eventual recurso às instâncias superiores
, a
condenação das rés ao pagamento de honorários advocatícios de 20% sobre a condenação
, a
intimação das rés para apresentar contrarrazões
, e informam que
não recolhem preparo por serem beneficiários da justiça gratuita
. (30665592 - Petição)

Em contrarrazões os autores defendem a
manutenção da sentença
que condenou as rés ao pagamento de valores referentes a taxas condominiais, IPTU e reparos no imóvel.

Argumentam que
não procede a alegação de ilegitimidade passiva da empresa Viver
, pois documentos, e-mails e a própria divulgação do empreendimento demonstram sua participação na negociação e no empreendimento imobiliário.

No mérito, sustentam que a
sentença está correta ao responsabilizar a construtora pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU anteriores à entrega do imóvel
, conforme entendimento do
STJ (Tema 886)
. Ao final, pedem
a rejeição do recurso das rés e a majoração dos honorários advocatícios para 20%
. (30665593 - Contrarrazões)

As rés apresentaram
contrarrazões ao recurso
, alegando que o valor de
R$ 25.470,00
não corresponde a sinal do contrato, mas sim à
comissão de corretagem
, paga aos profissionais que intermediaram a venda do imóvel, sendo uma cobrança lícita e comum no mercado imobiliário.

Sustentam ainda que
não há fundamento para devolução do valor
, muito menos em dobro, pois não houve cobrança indevida nem má-fé, e a restituição configuraria
enriquecimento sem causa dos autores
. Além disso, afirmam que a remuneração do corretor é garantida pelo
artigo 725 do Código Civil
quando o negócio é concluído com sucesso.

Por fim, defendem que
não houve dano moral
, pois os fatos narrados representam apenas
mero aborrecimento decorrente de relação contratual
, sem comprovação de violação a direitos da personalidade. Assim, pedem que o
recurso dos autores seja negado e que a sentença seja mantida integralmente
. (30665597 - Petição)

É O RELATÓRIO.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal conheço dos recursos.

Inicialmente, quanto à preliminar de ilegitimidade passiva da
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.
, não assiste razão às apelantes.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor. Nos termos do art. 7º, parágrafo único, e do art. 25, §1º, do CDC, todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

Os elementos constantes dos autos evidenciam que as empresas demandadas atuaram de forma integrada na incorporação, construção e comercialização do empreendimento imobiliário, circunstância que autoriza a responsabilização solidária.

A jurisprudência tem reconhecido a legitimidade passiva da construtora ou incorporadora quando permanece como proprietária registral do imóvel. Nesse sentido:

**“2. A tese firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 886, sob o rito dos recursos repetitivos, deve ser interpretada sob a análise da teoria da dualidade da obrigação. Dessa forma, como bem explanado no posterior julgamento do REsp nº 1.442.840/PR, o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, no caso, o promitente comprador, mas, por outro lado, o proprietário não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida, enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel.
3. A propriedade do imóvel pertence à construtora executada, pois a transferência de bem imóvel só é feita por meio de escritura pública, nos termos do art. 1.227 do Código Civil, de maneira que, conforme o art. 1.245, § 1º, do Código Civil, ‘enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel’.
4. Sendo a proprietária constante no registro imobiliário, a construtora é parte legítima para figurar no polo passivo de ação de cobrança das taxas de condomínio.”
(TJDFT, Acórdão 1820818, Rel. LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5ª Turma Cível, julgado em 22/02/2024, DJE 08/03/2024).

Superada a preliminar, passa-se ao exame da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
Tema 886 dos recursos repetitivos
, firmou a seguinte tese:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

c) Se restar comprovado que o promissário comprador imitira-se na posse e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”

No caso concreto, é incontroverso que os autores somente se imitiraram na posse do imóvel com a entrega das chaves em
12 de março de 2013
. Antes dessa data, não usufruíam do imóvel nem tinham qualquer possibilidade de fruição do bem.

A cobrança de taxas condominiais e IPTU em período anterior à posse caracteriza prática abusiva, pois transfere ao consumidor encargos inerentes à propriedade e ao uso do imóvel sem que ele possa usufruí-lo.

Dessa forma, correta a sentença ao reconhecer a indevida cobrança, devendo apenas ser reformada para determinar a restituição em dobro dos valores pagos indevidamente, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

No que se refere aos vícios construtivos, a prova constante dos autos demonstra a ocorrência de infiltrações, queda de forro e problemas no sistema de esgoto em imóvel recém-entregue.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que vícios estruturais em imóvel novo podem ensejar indenização por dano moral, conforme se verifica nos seguintes precedentes:

“AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. IMÓVEL NOVO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO EM MENOS DE UM ANO. FISSURAS E INFILTRAÇÕES NAS PAREDES, MÁ COLOCAÇÃO DE ESQUADRIAS METÁLICAS E DE MADEIRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. NECESSIDADE DE REPAROS. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. DANO MORAL PRESUMIDO. (...)

2. O exame da pretensão recursal de reforma do acórdão recorrido – para revisar os fatos no sentido de afastar o nexo causal e a culpa da construtora nos vícios apresentados pelo bem imóvel – exigiria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão, o que é vedado em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.”

(STJ, AgInt no AREsp 1.495.562/GO, Rel.
Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 03/09/2019, DJe 10/09/2019).

No mesmo sentido:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS NO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INFILTRAÇÕES E RACHADURAS NA UNIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. (...)
2. A conclusão adotada na origem, de que caracterizado o dano moral em decorrência de vícios construtivos e defeitos apresentados no imóvel, deu-se com base nos elementos fático-probatórios dos autos.”
(STJ, AgInt no AREsp 2.224.353/RS, Terceira Turma, julgado em 06/03/2023, DJe 09/03/2023).

E ainda:

“CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL NOVO. EXISTÊNCIA DE INFILTRAÇÃO. DANO MATERIAL E MORAL COMPROVADOS. (...)
2. O Tribunal local reconheceu ser devido o pagamento de indenização por dano moral em razão dos vícios construtivos apresentados no imóvel.”
(STJ, AgRg no AREsp 656.138/MG, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 18/08/2015, DJe 28/08/2015).

A presença de infiltrações e defeitos estruturais em imóvel recém-adquirido compromete a habitabilidade e frustra a legítima expectativa do consumidor, justificando a reparação extrapatrimonial.

Diante disso, mostra-se adequada a fixação da indenização por danos morais em
R$ 7.000,00
, valor que se revela proporcional às circunstâncias do caso concreto.

Por derradeiro, quanto ao pedido de restituição da quantia de
R$ 25.470,00,
que os autores afirmam ter sido paga a maior a título de sinal, a pretensão não merece prosperar. O conjunto documental constante dos autos, especialmente a ficha cadastral e o “Pedido de Reserva de Unidade Imóvel” emitidos no âmbito do empreendimento (Id. 4875835), evidencia que os adquirentes foram devidamente informados acerca da existência e da forma de pagamento da comissão de corretagem, tendo expressamente anuído com tal encargo no momento da formalização da reserva da unidade imobiliária.

Com efeito, o referido instrumento registra de forma clara que o proponente declara ter recebido todos os esclarecimentos necessários à avaliação do negócio jurídico, inclusive quanto aos serviços de assessoria técnico-imobiliária e às comissões de corretagem e intermediação, consignando, ainda, que o pagamento da comissão aos corretores que atuaram na transação constitui obrigação do próprio adquirente.

O documento vai além, ao explicitar que a comissão de corretagem já se encontra incluída no preço do negócio e que seu valor se torna exigível por ocasião da assinatura do compromisso de compra e venda, em conformidade com as diretrizes estabelecidas entre a vendedora e a empresa responsável pela intermediação imobiliária.

Nesse cenário, verifica-se que o próprio adquirente, ao subscrever os documentos negociais que antecederam a celebração do contrato definitivo, anuiu expressamente com a incidência da comissão de corretagem, circunstância que afasta a alegação de pagamento indevido ou de cobrança dissimulada de parcela do preço do imóvel. Ao contrário do que sustentam os autores, o acervo probatório não demonstra a existência de pagamento excedente do sinal, mas revela, de forma coerente com a prática do mercado imobiliário, que o montante questionado se vincula à remuneração pela intermediação da venda.

Diante disso, inexistindo prova capaz de infirmar a natureza da quantia como comissão de corretagem regularmente pactuada, não se vislumbra fundamento jurídico para determinar sua restituição, razão pela qual deve ser mantida, neste particular, a improcedência do pedido, tal como reconhecido na sentença recorrida.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
voto no sentido de
:

1. CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
JUCINEIA MARQUES DA SILVA
e
SILVIO ROBERTO ALMEIDA DE SOUZA
, para:

determinar a
restituição em dobro
das quantias pagas indevidamente a título de taxas condominiais e IPTU anteriores à entrega das chaves;

condenar as rés ao pagamento de
indenização por danos morais no valor de R$ 7.000,00
;

manter a improcedência do pedido de restituição referente à comissão de corretagem.

2. CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.
e
PROJETO IMOBILIÁRIO SPORTS GARDEN BATISTA CAMPOS SPE 61 LTDA.

3. REDISTRIBUIR A SUCUMBÊNCIA
, condenando as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em
15% sobre o valor total da condenação
, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 10/04/2026