Tribunal: TJPA
Processo: 0008842-86.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2026-06-16

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. BIS IN IDEM. BENFEITORIAS E ACESSÕES. POSSE DE BOA-FÉ. DIREITO DE RETENÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo interno em apelação cível interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que deu parcial provimento aos recursos de apelação das partes, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, ajuizada em razão de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por Ana Paula Alves Gomes, que deixou de quitar as parcelas a partir da 50ª prestação, vencida em abril de 2014. A decisão agravada afastou a taxa de ocupação/fruição em razão da impossibilidade de cumulação com cláusula penal compensatória, assegurou à compradora o direito de retenção pelas benfeitorias/acessões até o pagamento da indenização e fixou o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a restituir na data do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se é possível cumular taxa de fruição do imóvel com cláusula penal compensatória consistente na retenção de 20% dos valores pagos; (ii) estabelecer se a promitente compradora, possuidora de boa-fé, tem direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização por benfeitorias úteis e necessárias ou acessões; e (iii) determinar se os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos devem fluir a partir do trânsito em julgado. III. RAZÕES DE DECIDIR As razões do agravo interno não apresentam fundamento novo ou apto a infirmar a decisão monocrática, razão pela qual se mantêm os fundamentos anteriormente adotados. A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem, no caso concreto, finalidade indenizatória sobreposta, pois ambas buscam compensar a promitente vendedora pelo desfazimento do negócio, pela mora da compradora e pela privação do imóvel, o que torna indevida a cobrança cumulativa sob pena de bis in idem. A ratio decidendi do Tema 970/STJ é aplicável ao caso, ainda que firmado em hipótese de atraso na entrega de imóvel pelo vendedor, pois se funda na vedação à dupla indenização pelo mesmo fato gerador. A existência de retenção de 20% dos valores pagos a título de cláusula penal compensatória impede a cobrança cumulativa da taxa de fruição, por configurar dupla compensação indenizatória e desequilíbrio contratual. A posse da agravada decorre de contrato de compromisso de compra e venda, não sendo clandestina, violenta ou originariamente injusta, o que autoriza o reconhecimento da boa-fé possessória e do direito à indenização pelas benfeitorias/acessões realizadas. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e pode exercer direito de retenção pelo respectivo valor, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. Em caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis realizadas no imóvel devem ser indenizadas, sendo ineficaz disposição contratual em contrário, conforme art. 34 da Lei nº 6.766/1979. O direito de retenção evita que a promitente vendedora retome o imóvel acrescido de construções ou melhoramentos sem indenizar a compradora, e a compensação dos créditos recíprocos preserva o equilíbrio entre as partes e afasta enriquecimento sem causa. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução contratual, os juros de mora sobre os valores a restituir incidem a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002/STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: 1. A taxa de fruição não pode ser cumulada com cláusula penal compensatória quando ambas possuem finalidade indenizatória sobre o mesmo fato gerador, sob pena de bis in idem. 2. O promitente comprador que exerce posse de boa-fé em razão de compromisso de compra e venda tem direito à indenização e à retenção do imóvel pelas benfeitorias úteis e necessárias ou acessões até o pagamento do respectivo valor, admitida a compensação de créditos. 3. Os juros de mora incidentes sobre os valores a restituir em compromisso de compra e venda anterior à Lei nº 13.786/2018 incidem a partir do trânsito em julgado. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 2º, 86, 98, § 3º, 487, I, 1.021, 1.021, § 4º, 1.026, § 2º, e 1.036; CC, art. 1.219; Lei nº 6.766/1979, art. 34; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; STJ, REsp nº 1.635.428/SC, Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019, DJe 25.06.2019; TJPA, Apelação Cível nº 2020.00715745-15, 212.319, Rel. José Roberto Pinheiro Maia Bezerra Junior, 1ª Turma de Direito Privado, j. 02.03.2020, publ. 04.03.2020; STJ, Tema 1.002; STJ, AgInt no AREsp 2103116/DF, acórdão publicado em 29.03.2023; STJ, Tema 1.201. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 19ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0008842-86.2017.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ANA PAULA ALVES GOMES

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. BIS IN IDEM. BENFEITORIAS E ACESSÕES. POSSE DE BOA-FÉ. DIREITO DE RETENÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno em apelação cível interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que deu parcial provimento aos recursos de apelação das partes, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, ajuizada em razão de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por Ana Paula Alves Gomes, que deixou de quitar as parcelas a partir da 50ª prestação, vencida em abril de 2014. A decisão agravada afastou a taxa de ocupação/fruição em razão da impossibilidade de cumulação com cláusula penal compensatória, assegurou à compradora o direito de retenção pelas benfeitorias/acessões até o pagamento da indenização e fixou o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a restituir na data do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é possível cumular taxa de fruição do imóvel com cláusula penal compensatória consistente na retenção de 20% dos valores pagos; (ii) estabelecer se a promitente compradora, possuidora de boa-fé, tem direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização por benfeitorias úteis e necessárias ou acessões; e (iii) determinar se os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos devem fluir a partir do trânsito em julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As razões do agravo interno não apresentam fundamento novo ou apto a infirmar a decisão monocrática, razão pela qual se mantêm os fundamentos anteriormente adotados.

A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem, no caso concreto, finalidade indenizatória sobreposta, pois ambas buscam compensar a promitente vendedora pelo desfazimento do negócio, pela mora da compradora e pela privação do imóvel, o que torna indevida a cobrança cumulativa sob pena de bis in idem.

A ratio decidendi do Tema 970/STJ é aplicável ao caso, ainda que firmado em hipótese de atraso na entrega de imóvel pelo vendedor, pois se funda na vedação à dupla indenização pelo mesmo fato gerador.

A existência de retenção de 20% dos valores pagos a título de cláusula penal compensatória impede a cobrança cumulativa da taxa de fruição, por configurar dupla compensação indenizatória e desequilíbrio contratual.

A posse da agravada decorre de contrato de compromisso de compra e venda, não sendo clandestina, violenta ou originariamente injusta, o que autoriza o reconhecimento da boa-fé possessória e do direito à indenização pelas benfeitorias/acessões realizadas.

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e pode exercer direito de retenção pelo respectivo valor, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

Em caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis realizadas no imóvel devem ser indenizadas, sendo ineficaz disposição contratual em contrário, conforme art. 34 da Lei nº 6.766/1979.

O direito de retenção evita que a promitente vendedora retome o imóvel acrescido de construções ou melhoramentos sem indenizar a compradora, e a compensação dos créditos recíprocos preserva o equilíbrio entre as partes e afasta enriquecimento sem causa.

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução contratual, os juros de mora sobre os valores a restituir incidem a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1.002/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A taxa de fruição não pode ser cumulada com cláusula penal compensatória quando ambas possuem finalidade indenizatória sobre o mesmo fato gerador, sob pena de bis in idem. 2. O promitente comprador que exerce posse de boa-fé em razão de compromisso de compra e venda tem direito à indenização e à retenção do imóvel pelas benfeitorias úteis e necessárias ou acessões até o pagamento do respectivo valor, admitida a compensação de créditos. 3. Os juros de mora incidentes sobre os valores a restituir em compromisso de compra e venda anterior à Lei nº 13.786/2018 incidem a partir do trânsito em julgado.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, § 2º, 86, 98, § 3º, 487, I, 1.021, 1.021, § 4º, 1.026, § 2º, e 1.036; CC, art. 1.219; Lei nº 6.766/1979, art. 34; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 970; STJ, REsp nº 1.635.428/SC, Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019, DJe 25.06.2019; TJPA, Apelação Cível nº 2020.00715745-15, 212.319, Rel. José Roberto Pinheiro Maia Bezerra Junior, 1ª Turma de Direito Privado, j. 02.03.2020, publ. 04.03.2020; STJ, Tema 1.002; STJ, AgInt no AREsp 2103116/DF, acórdão publicado em 29.03.2023; STJ, Tema 1.201.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 19ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL N.º 0008842-86.2017.8.14.0040

AGRAVANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

AGRAVADA: ANA PAULA ALVES GOMES

DECISÃO MONOCRÁTICA AGRAVADA DE ID 31832664

RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., com fundamento no art. 1.021 do Código de Processo Civil, em face da decisão monocrática que conheceu e deu parcial provimento aos recursos de apelação interpostos pelas partes.

Cuidam os autos, na origem, de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse com pedido liminar e perdas e danos movida por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face de ANA PAULA ALVES GOMES, tendo por objeto o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel acostado com a inicial.

Alega a autora, em suma, que a requerida firmou com o comprador originário Daniel Oliveira Virgulino, termo aditivo de cessão de crédito contrato de Compromisso de Compra e Venda do imóvel de formulário nº 46.931, situado na Rua N-B, Quadra 180, Lote 08, Residencial Cidade Jardim, Parauapebas/PA, com área de 200m2.

Aduz a autora que a requerida se comprometeu a pagar a dívida no valor de R$ 36.479,52 em 147 parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 248,16 acrescidas de juros compensatórios e correção monetária anual de acordo com o IGPM/FGV. Ocorre que deixou de quitar as prestações, a partir parcela 50 vencida em abril de 2014, e, após ser notificada para pagar o débito permaneceu inerte, o que ocasionou a resolução do contrato por dissolução.

Juntou documentos com a inicial hábeis ao processamento da ação.

Sobreveio sentença ora recorrida (id. 16074420), lavrada nos seguintes termos:

“(...) Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos ao promissário comprador, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, devendo a promissária vendedora restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos e abatidos os valores já restituídos, em razão do termo de rescisão extrajudicial.

d) CONDENAR a parte requerida a pagar taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, no importe de 0,25% incidente sobre o valor total da compra e venda corrigido monetariamente, por mês, a título de aluguel, contados da inadimplência, não podendo, conduto, haver saldo negativo depois da devida compensação com o que tiver a receber.

e) A requerente deverá indenizar o requerido das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), que devem ser comprovados nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

f) Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

Sentença registrada.

Publique-se. Intimem-se. Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se.

Parauapebas, data do sistema.

JULIANA LIMA SOUTO AUGUSTO

Juíza de Direito titular da 3ª Vara Cível e Empresarial”

Inconformadas, ambas as partes apelaram.

A ré,
ANA PAULA ALVES GOMES
, apelou arguindo: a) Nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado sem a produção de prova pericial contábil e avaliação das benfeitorias; b) Impossibilidade de cumulação de cláusula penal (retenção) com taxa de fruição, alegando bis in idem; c) Violação ao direito social de moradia e função social do contrato.

Também irresignada, a
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
. interpôs recurso sustentando, em síntese: a) Nulidade da sentença por julgamento extra petita, alegando que a ré não formulou pedido reconvencional ou expresso de indenização por acessões na contestação; b) Impossibilidade de indenizar acessões irregulares (sem alvará/habite-se); c) Reforma do termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos, pugnando pela incidência a partir do trânsito em julgado (Tema 1002/STJ).

Contrarrazões apresentadas pela Autora (Id. 16074429), pugnando pelo desprovimento do recurso da Ré.

Sem contrarrazões pela Requerida.

Sobreveio decisão monocrática de minha lavra (ID 31832664), julgando parcialmente providos os Apelos, senão vejamos:

“(...)

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO de ambos os recursos de apelação e DOU-LHES PARCIAL PROVIMENTO, reformando a sentença de primeiro grau nos seguintes termos:

I - Quanto ao Apelo da Ré (ANA PAULA ALVES GOMES):

a) AFASTAR a condenação ao pagamento da taxa de ocupação/fruição do imóvel (item “d” da sentença), ante a impossibilidade de cumulação com a cláusula penal compensatória (retenção de 20%), sob pena de bis in idem (Tema 970/STJ);

b) ASSEGURAR à requerida o direito de retenção pelas acessões/benfeitorias realizadas no imóvel, mantendo-se na posse do bem até que seja efetivado o pagamento da indenização devida (a ser apurada em liquidação de sentença), permitida a compensação com os créditos da autora.

II - Quanto ao Apelo da Autora (L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.):

a)
DETERMINAR que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos à requerida (80% das parcelas pagas) tenham como termo inicial a data do trânsito em julgado desta decisão, conforme tese firmada no Tema 1.002 do STJ.

III - Dos Ônus Sucumbenciais:

Considerando a reforma da sentença e a configuração da sucumbência recíproca (art. 86 do CPC), redistribuo os ônus sucumbenciais.

Condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais mantenho em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação/proveito econômico (compreendido como o valor a ser restituído à ré somado ao valor da indenização por benfeitorias), na seguinte proporção:

• 30% (trinta por cento) a cargo da Autora (L.M.S.E.);

• 70% (setenta por cento) a cargo da Ré (Ana Paula Alves Gomes).

Ressalte-se que a exigibilidade das verbas sucumbenciais devidas pela Ré fica suspensa, por ser a mesma beneficiária da Justiça Gratuita, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Mantêm-se inalterados os demais termos da sentença que não foram objeto de modificação por esta decisão.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OU AGRAVO INTERNO fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC e a art. 1.021, § 4º, do CPC, considerando o Tema 1.201/STJ.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.”

Inconformada, a
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
interpôs Agravo Interno (ID 33276822), sustentando sustenta, em síntese: (i) a possibilidade de cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, afirmando que possuem naturezas jurídicas distintas; (ii) que o Tema 970/STJ não veda absolutamente a cumulação das verbas, mas apenas limita eventual sobreposição indenizatória ao valor locativo do imóvel; (iii) que a taxa de fruição decorre da utilização indevida do imóvel pela agravada após o inadimplemento contratual; e (iv) a impossibilidade de reconhecimento do direito de retenção do imóvel até o pagamento das benfeitorias.

Ao final, pugna pela reforma da decisão monocrática para restabelecer integralmente os termos da sentença.

Em contrarrazões ao agravo interno (Id. 33931622),
ANA PAULA ALVES GOMES
pugna pelo desprovimento do recurso, defendendo a manutenção integral da decisão monocrática, ao argumento de que: (i) a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição caracteriza bis in idem; (ii) a decisão agravada observou corretamente o entendimento firmado pelo STJ no Tema 970; e (iii) é devido o direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização pelas benfeitorias/acessões realizadas de boa-fé.

É O RELATÓRIO.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do agravo interno.

Conforme relatado, a controvérsia devolvida ao órgão colegiado limita-se à análise da pretensão da agravante de reformar a decisão monocrática para: (i) reconhecer a possibilidade de cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição; e (ii) afastar o direito de retenção do imóvel assegurado à agravada até o pagamento da indenização pelas benfeitorias/acessões.

Todavia, as razões recursais não apresentam fundamento novo ou apto a infirmar a conclusão adotada na decisão agravada, que deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

Inicialmente, quanto à alegada possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória, verifico que a decisão monocrática aplicou corretamente a ratio decidendi firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 970, segundo a qual a cláusula penal moratória, quando possui finalidade indenizatória e é estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta, em regra, a cumulação com lucros cessantes.

A decisão monocrática registrou a tese firmada pelo STJ nos seguintes termos:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019)”

Embora o precedente tenha sido firmado em hipótese de atraso na entrega do imóvel pelo vendedor, a sua razão de decidir é aplicável ao caso concreto, pois se funda na vedação à dupla indenização pelo mesmo fato gerador. No presente processo, a taxa de fruição e a cláusula penal compensatória buscam recompor prejuízos decorrentes da resolução contratual e do inadimplemento, possuindo, portanto, natureza indenizatória.

A agravante sustenta que a taxa de fruição remuneraria o uso do imóvel, enquanto a cláusula penal compensatória repararia perdas e danos decorrentes do inadimplemento. Contudo, no caso concreto, a própria finalidade contratual atribuída às verbas revela sobreposição indenizatória, pois ambas se voltam à compensação da promitente vendedora pelo desfazimento do negócio e pela privação do imóvel em razão da mora da compradora.

A decisão monocrática, ao afastar a cumulação, também se amparou em precedente desta Corte Estadual, assim transcrito:

“APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04).”

Assim, havendo retenção de 20% dos valores pagos a título de cláusula penal compensatória, mostra-se indevida a cobrança cumulativa da taxa de fruição, sob pena de bis in idem e de desequilíbrio contratual. A decisão agravada, portanto, deve ser mantida nesse ponto.

No que se refere ao direito de retenção, também não assiste razão à agravante.

A sentença reconheceu o direito da agravada à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, ou acessões, determinando a apuração do respectivo valor em liquidação de sentença. A decisão monocrática apenas complementou a conclusão sentencial, assegurando à possuidora de boa-fé o direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento da indenização, admitida a compensação dos créditos recíprocos.

O art. 1.219 do Código Civil dispõe:

“O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”

A Lei nº 6.766/79, por sua vez, em seu art. 34, estabelece:

“Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.”

No caso concreto, a posse da agravada decorreu de contrato de compromisso de compra e venda, não se tratando, portanto, de posse clandestina, violenta ou originariamente injusta. A boa-fé possessória, enquanto vigente a relação contratual, autoriza o reconhecimento do direito à indenização pelas acessões/benfeitorias realizadas, bem como o exercício do direito de retenção até o pagamento do respectivo valor.

A alegação de que o direito de retenção acarretaria enriquecimento sem causa da agravada não procede.

Ao contrário, a retenção constitui garantia legal destinada a evitar que a promitente vendedora retome o imóvel acrescido de construções ou melhoramentos realizados pela compradora sem a correspondente indenização. Além disso, a decisão agravada expressamente admitiu a compensação do valor da indenização devida à agravada com os créditos eventualmente existentes em favor da agravante, o que preserva o equilíbrio entre as partes e afasta qualquer risco de enriquecimento indevido.

Também não há razão para modificar a decisão no ponto em que fixou o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos a partir do trânsito em julgado. A matéria foi decidida em conformidade com o Tema 1.002 do STJ, segundo o qual, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução do contrato, os juros de mora incidentes sobre os valores a restituir incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

A decisão agravada ainda citou precedente específico do STJ sobre a hipótese de inadimplemento do promitente comprador:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal estadual decidiu, com amparo no entendimento desta Corte previsto no Tema n.º 1.002, correndo os juros de mora a partir do trânsito em julgado no caso de rescisão contratual por inadimplência do promitente comprador. 2. Agravo interno não provido.

(STJ - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp 2103116 DF 2022/0100017-4, Acórdão publicado em 29/03/2023).”

Desse modo, não havendo elementos novos capazes de infirmar os fundamentos da decisão monocrática, deve ser preservada a conclusão anteriormente adotada, mantendo-se: (i) o afastamento da taxa de fruição, ante a impossibilidade de cumulação com a cláusula penal compensatória; (ii) o direito de retenção da agravada pelas benfeitorias/acessões até o pagamento da indenização devida, permitida a compensação; e (iii) o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao Agravo Interno, mantendo integralmente a decisão monocrática recorrida por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 24/06/2026