Tribunal: TJPA
Processo: 0803263-73.2022.8.14.0065
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-03-09
Data de publicação: 2026-03-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. BIS IN IDEM. BENFEITORIAS. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DIREITO DE RETENÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA AO TRÂNSITO EM JULGADO E À COMPENSAÇÃO DOS VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por benfeitorias, reconheceu a resolução de contratos de compromisso de compra e venda de quatro lotes por iniciativa e culpa do promitente comprador, determinou a restituição parcial das parcelas pagas com retenção de cláusula penal de 10%, admitiu indenização pela fruição do imóvel no percentual de 0,75% ao mês, imputou ao autor o pagamento de encargos incidentes durante a vigência contratual e consignou que eventual indenização por benfeitorias deveria ser discutida em ação própria. O apelante sustenta cerceamento de defesa, direito de retenção por benfeitorias, impossibilidade de cobrança de taxa de fruição e direito à restituição integral dos valores pagos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) estabelecer se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento do promitente comprador; (iii) determinar a legalidade da retenção de valores e da incidência de taxa de fruição do imóvel; e (iv) verificar a forma de apuração e eventual indenização por benfeitorias realizadas no imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR Afasta-se a alegação de cerceamento de defesa, pois o juízo de origem oportunizou às partes manifestação específica sobre a produção de provas, tendo o apelante permanecido inerte, legitimando o julgamento antecipado da lide nos termos do art. 355, I, do CPC. Reconhece-se que a rescisão contratual decorre do inadimplemento do promitente comprador, o qual admitiu a impossibilidade de adimplir as prestações pactuadas por dificuldades financeiras, circunstância que não configura caso fortuito ou força maior apta a afastar a responsabilidade contratual. Admite-se a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável a título de cláusula penal compensatória, conforme orientação da Súmula 543 do STJ, sendo adequado o percentual de 10% fixado na sentença. Afasta-se a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição do imóvel, por possuírem natureza indenizatória equivalente, o que configuraria bis in idem e enriquecimento sem causa do vendedor. Estabelece-se que a retomada da posse do imóvel pelo promitente vendedor somente pode ocorrer após o trânsito em julgado da decisão que reconhece a rescisão contratual e após a compensação dos valores devidos entre as partes. Reconhece-se que eventual indenização por benfeitorias úteis e necessárias deve ser apurada em fase de liquidação de sentença, assegurando-se ao possuidor de boa-fé o direito de retenção do imóvel até o efetivo ressarcimento. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a parte é previamente intimada para especificar provas e permanece inerte. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador autoriza a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável a título de cláusula penal. É vedada a cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição do imóvel em contratos de promessa de compra e venda, por caracterizar bis in idem indenizatório. A indenização por benfeitorias úteis e necessárias pode ser apurada em liquidação de sentença, assegurado ao possuidor de boa-fé o direito de retenção até o ressarcimento. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 355, I; Lei nº 6.766/1979, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1.635.428/SC (Tema 970); TJ-PA, Apelação Cível nº 0810216-36.2019.8.14.0040, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, j. 07.10.2024; TJ-PA, Apelação Cível nº 0012032-57.2017.8.14.0040, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, j. 06.12.2021; TJ-PR, Apelação nº 0004674-81.2018.8.16.0159, Rel. Des. Iraja Romeo Hilgenberg Prestes Mattar, j. 12.04.2021.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803263-73.2022.8.14.0065

APELANTE: MARCELO JOSE PEREIRA DE ALMEIDA

APELADO: LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. BIS IN IDEM. BENFEITORIAS. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DIREITO DE RETENÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA AO TRÂNSITO EM JULGADO E À COMPENSAÇÃO DOS VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por benfeitorias, reconheceu a resolução de contratos de compromisso de compra e venda de quatro lotes por iniciativa e culpa do promitente comprador, determinou a restituição parcial das parcelas pagas com retenção de cláusula penal de 10%, admitiu indenização pela fruição do imóvel no percentual de 0,75% ao mês, imputou ao autor o pagamento de encargos incidentes durante a vigência contratual e consignou que eventual indenização por benfeitorias deveria ser discutida em ação própria. O apelante sustenta cerceamento de defesa, direito de retenção por benfeitorias, impossibilidade de cobrança de taxa de fruição e direito à restituição integral dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) estabelecer se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento do promitente comprador; (iii) determinar a legalidade da retenção de valores e da incidência de taxa de fruição do imóvel; e (iv) verificar a forma de apuração e eventual indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Afasta-se a alegação de cerceamento de defesa, pois o juízo de origem oportunizou às partes manifestação específica sobre a produção de provas, tendo o apelante permanecido inerte, legitimando o julgamento antecipado da lide nos termos do art. 355, I, do CPC.

Reconhece-se que a rescisão contratual decorre do inadimplemento do promitente comprador, o qual admitiu a impossibilidade de adimplir as prestações pactuadas por dificuldades financeiras, circunstância que não configura caso fortuito ou força maior apta a afastar a responsabilidade contratual.

Admite-se a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável a título de cláusula penal compensatória, conforme orientação da Súmula 543 do STJ, sendo adequado o percentual de 10% fixado na sentença.

Afasta-se a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição do imóvel, por possuírem natureza indenizatória equivalente, o que configuraria bis in idem e enriquecimento sem causa do vendedor.

Estabelece-se que a retomada da posse do imóvel pelo promitente vendedor somente pode ocorrer após o trânsito em julgado da decisão que reconhece a rescisão contratual e após a compensação dos valores devidos entre as partes.

Reconhece-se que eventual indenização por benfeitorias úteis e necessárias deve ser apurada em fase de liquidação de sentença, assegurando-se ao possuidor de boa-fé o direito de retenção do imóvel até o efetivo ressarcimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a parte é previamente intimada para especificar provas e permanece inerte.

A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador autoriza a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável a título de cláusula penal.

É vedada a cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição do imóvel em contratos de promessa de compra e venda, por caracterizar bis in idem indenizatório.

A indenização por benfeitorias úteis e necessárias pode ser apurada em liquidação de sentença, assegurado ao possuidor de boa-fé o direito de retenção até o ressarcimento.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 355, I; Lei nº 6.766/1979, art. 34.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1.635.428/SC (Tema 970); TJ-PA, Apelação Cível nº 0810216-36.2019.8.14.0040, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, j. 07.10.2024; TJ-PA, Apelação Cível nº 0012032-57.2017.8.14.0040, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, j. 06.12.2021; TJ-PR, Apelação nº 0004674-81.2018.8.16.0159, Rel. Des. Iraja Romeo Hilgenberg Prestes Mattar, j. 12.04.2021.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
MARCELO JOSÉ PEREIRA DE ALMEIDA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Xinguara nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Valores Pagos e Indenização por Benfeitorias ajuizada em desfavor de
LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

A sentença recorrida, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para reconhecer a rescisão dos contratos de compromisso de compra e venda firmados entre as partes por iniciativa e culpa do autor, declarar a perda da cláusula penal contratual limitada a 10% sobre o valor atualizado dos contratos, reconhecer o direito da requerida à indenização pela fruição dos imóveis no percentual de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado de cada contrato, pelo período compreendido entre a assinatura e a efetiva desocupação dos lotes, bem como determinar que a restituição dos valores pagos ocorra de forma parcial, com dedução da cláusula penal e do valor correspondente à fruição dos imóveis.

Ainda, condenou o autor ao pagamento dos valores de IPTU eventualmente incidentes durante a vigência dos contratos e até a devolução da posse, determinou que eventual saldo remanescente seja restituído pela ré em até 12 parcelas mensais após o trânsito em julgado e consignou que a pretensão indenizatória pelas benfeitorias deverá ser discutida em ação própria, diante da ausência de prova técnica adequada nos autos.

Por fim, condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, com exigibilidade suspensa em razão da concessão da gratuidade da justiça.

Em suas razões recursais, o apelante sustenta, em síntese, que a sentença incorreu em cerceamento de defesa ao julgar antecipadamente a lide sem oportunizar a produção de prova pericial e testemunhal, especialmente para comprovação da existência e do valor das benfeitorias realizadas nos imóveis e para averiguação das alegadas irregularidades na infraestrutura do loteamento.

Aduz que possui direito de retenção do imóvel até o ressarcimento das benfeitorias realizadas, estimadas em R$ 950.000,00 (novecentos e cinquenta mil reais), sob pena de enriquecimento sem causa da parte apelada.

Argumenta, ainda, pela impossibilidade de cobrança da taxa de fruição dos imóveis no percentual de 0,75% ao mês, diante da alegada inexistência de infraestrutura básica no loteamento, o que impediria a efetiva utilização dos lotes.

Sustenta, também, que a rescisão contratual não decorreu exclusivamente de sua inadimplência, mas de dificuldades financeiras somadas à ausência de condições adequadas de habitabilidade do empreendimento, razão pela qual defende a devolução integral dos valores pagos.

Por fim, alega possível irregularidade do loteamento à luz da Lei nº 6.766/79, reiterando a necessidade de produção de prova pericial para verificação da infraestrutura do empreendimento, ao final requerendo o provimento do recurso para anular a sentença por cerceamento de defesa ou, subsidiariamente, reformá-la para reconhecer o direito de retenção pelas benfeitorias, afastar a cobrança da taxa de fruição e determinar a restituição integral dos valores pagos.

Em contrarrazões, a parte apelada pugna pelo não provimento do recurso, defendendo a manutenção integral da sentença. Sustenta que restou incontroverso nos autos que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa e culpa exclusiva do apelante, o qual confessou sua inadimplência contratual. Argumenta que a retenção de percentual sobre os valores pagos encontra respaldo contratual e jurisprudencial, especialmente à luz da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, sendo legítima a cláusula penal fixada em 10%, bem como a indenização pela fruição dos imóveis prevista contratualmente. Aduz, ainda, que o laudo apresentado pelo apelante acerca das benfeitorias possui natureza unilateral e foi devidamente impugnado, inexistindo prova técnica idônea que comprove o valor alegado. Sustenta, por fim, que o julgamento antecipado da lide foi corretamente realizado diante da suficiência do acervo documental constante nos autos, requerendo a manutenção da sentença em todos os seus termos.

Recebi a relatoria do feito por regular distribuição.

Inclua-se o feito na pauta de julgamento virtual.

É o relatório.

VOTO

Pressupostos de Admissibilidade

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursais, conheço do apelo interposto.

Questões Preliminares

a) Cerceamento de defesa. Julgamento antecipado da lide. Inocorrência.

O apelante suscita preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sustentando que o Juízo de origem teria julgado antecipadamente a lide sem oportunizar a produção de provas, especialmente pericial e testemunhal, que entenderia necessárias à comprovação das benfeitorias realizadas nos imóveis e das alegadas irregularidades de infraestrutura do loteamento.

A preliminar, contudo, não merece prosperar.

Compulsando detidamente os autos, verifica-se que o magistrado de primeiro grau oportunizou às partes manifestação específica acerca da necessidade de dilação probatória, proferindo despacho no qual determinou a intimação dos litigantes para que, no prazo de 10 (dez) dias, indicassem as provas que pretendiam produzir ou se manifestassem pelo julgamento antecipado da lide.

No mesmo pronunciamento judicial, consignou-se, ainda, que o silêncio ou o protesto genérico por produção de provas seria interpretado como anuência ao julgamento antecipado da demanda, além de orientar as partes quanto à necessidade de apresentação de rol de testemunhas, quesitos periciais e indicação de assistente técnico, caso pretendessem a produção de tais provas.

Observa-se, portanto, que o Juízo a quo adotou providência típica do saneamento do processo, oportunizando às partes manifestação específica acerca da necessidade de instrução probatória, em estrita observância aos princípios do contraditório, da cooperação processual e da não surpresa.

O recorrente, entretanto, optou por não se manifestar acerca da diligência determinada, deixando transcorrer
in albis
o prazo para tanto, conforme certificado.

Nessas circunstâncias, não se verifica qualquer irregularidade no posterior julgamento antecipado da lide, uma vez que o magistrado somente pode fazê-lo quando entender suficiente o conjunto probatório constante dos autos, conforme autoriza o art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Rejeito assim, a preliminar.

MÉRITO

A controvérsia devolvida a esta instância recursal reside na análise da legalidade da rescisão dos contratos de compromisso de compra e venda firmados entre as partes, na definição das consequências jurídicas decorrentes da resolução contratual, especialmente no tocante à restituição das parcelas pagas, à retenção de valores pela vendedora, à incidência da taxa de fruição do imóvel e à possibilidade de indenização por benfeitorias supostamente realizadas pelo adquirente.

Adianto que recurso não comporta provimento. Explico.

Conforme se extrai dos autos, o apelante celebrou com a empresa apelada contratos particulares de compromisso de compra e venda referentes a quatro lotes integrantes do empreendimento imobiliário denominado “Jardins do Lago”, situado no Município de Xinguara, assumindo obrigação de pagamento parcelado do preço ajustado.

No curso da execução contratual, todavia, o próprio adquirente reconheceu a ocorrência de inadimplemento das prestações pactuadas, atribuindo tal circunstância a dificuldades financeiras de ordem pessoal.

Nesse ponto, correta se revela a conclusão adotada pelo juízo de origem ao reconhecer que a resolução contratual decorreu de culpa do promitente comprador.

Dificuldades financeiras supervenientes, bem como o eventual desemprego do devedor, não configuram hipótese de caso fortuito ou força maior apta a afastar a responsabilidade contratual. Tais circunstâncias, embora lamentáveis do ponto de vista social, integram o risco ordinário das relações negociais e não possuem o condão de romper o nexo obrigacional assumido voluntariamente pelas partes.

Assim, não há fundamento jurídico para afastar a conclusão de que o inadimplemento contratual partiu do próprio adquirente, legitimando a resolução do contrato.

No tocante aos efeitos patrimoniais da rescisão contratual, cumpre registrar que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada inclusive na Súmula nº 543, estabelece que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a resolução contratual deve implicar a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente quando a culpa for do vendedor, ou parcialmente quando o desfazimento decorrer de inadimplemento do adquirente.

Nessa última hipótese, admite-se a retenção de parte dos valores pagos, desde que em percentual razoável e proporcional às despesas suportadas pelo vendedor, de modo a evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente e a preservar o equilíbrio contratual.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente considerado razoáveis percentuais de retenção compreendidos entre 10% e 25% das parcelas pagas, a depender das circunstâncias do caso concreto.

No presente caso, a sentença fixou cláusula penal compensatória correspondente a 10% do valor das parcelas pagas, percentual que se mostra plenamente compatível com os parâmetros jurisprudenciais e com o princípio da moderação que deve reger a aplicação das cláusulas penais.

Todavia, merece reforma a sentença no ponto em que determinou a incidência cumulativa da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição do imóvel estipulada no percentual de 0,75% ao mês.

Com efeito, tenho que a cumulação de multa compensatória com taxa de fruição configura
bis in idem
, porquanto ambas possuem natureza indenizatória e visam compensar o vendedor pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual e da indisponibilidade do imóvel durante o período de ocupação pelo comprador.

Em outras palavras, tanto a multa compensatória quanto a taxa de fruição desempenham função equivalente de recomposição de lucros cessantes, razão pela qual sua aplicação simultânea implicaria duplicidade indenizatória e enriquecimento sem causa da parte vendedora.

Sobre o tema específico, destaco julgado deste Colegiado (grifei):

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO SIMPLES DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em exame Trata-se de agravo interno interposto por Residencial Cidade Jardim VI SPE – LTDA. contra decisão monocrática que conheceu e deu parcial provimento ao agravo interno anteriormente interposto, para desconstituir decisão que havia condenado o réu ao pagamento de taxa de fruição, determinando a devolução simples das quantias pagas pelo promitente-comprador, bem como a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, apuradas em liquidação de sentença. II. Questão em discussão 1. Possibilidade de cumulação de taxa de fruição com cláusula penal compensatória. 2. Direito à indenização das benfeitorias realizadas no imóvel. III. Razões de decidir 1. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Tema 970, estabelece a impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto que ambas possuem a mesma finalidade indenizatória. Assim, no caso, a cumulação de taxa de fruição com cláusula penal caracterizaria bis in idem, sendo vedada. 2. Quanto às benfeitorias, ficou estabelecido o direito à indenização das benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo promitente-comprador, conforme o disposto na Lei nº 6 .766/79, devendo ser apurado o valor em liquidação de sentença. IV. Dispositivo e tese. Ante o exposto, conheço do recurso de agravo interno e nego-lhe provimento, mantendo a decisão recorrida nos termos em que proferida. Tese de Julgamento: "É inviável a cumulação da taxa de fruição com cláusula penal em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por configurar bis in idem. A indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel é devida, devendo seu valor ser apurado em liquidação de sentença." Legislação e Jurisprudência Citadas: Lei nº 6.766/79, artigo 34. Superior Tribunal de Justiça (STJ), REsp nº 1 .635.428/SC (Tema 970). (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08102163620198140040 22549163, Relator.: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 07/10/2024, 1ª Turma de Direito Privado)

Dessa forma, impõe-se o afastamento da cumulação das referidas verbas, devendo prevalecer apenas a multa compensatória fixada na sentença.

Outro ponto que merece ajuste refere-se à disciplina da posse do imóvel objeto do contrato rescindido.

A reintegração de posse em favor do promitente vendedor pressupõe o reconhecimento definitivo da rescisão contratual, ou seja, o trânsito em julgado da decisão que declara o desfazimento do negócio jurídico.

Enquanto subsistir controvérsia judicial acerca da validade ou eficácia da rescisão contratual, não se pode qualificar a permanência do comprador no imóvel como esbulho possessório, uma vez que sua posse deriva de relação contratual cuja extinção ainda não se consolidou de forma definitiva. Assim, a modificação da situação possessória deve ser condicionada ao provimento definitivo de mérito que reconheça a resilição do contrato.

Por essa razão, a retomada da posse pela vendedora somente poderá ocorrer após o trânsito em julgado da decisão que reconhece a rescisão contratual, bem como após a compensação dos valores eventualmente devidos entre as partes.

Dessa forma, há muito vem decidindo esta E. Primeira Turma, a saber (grifei):

APELAÇÃO DAS DUAS PARTES. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. JUÍZO DA ORIGEM QUE JULGOU PROCEDENTE A DEMANDA. APELAÇÃO DO RÉU. PRELIMINARES. NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. OFENSA AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. NÃO CABIMENTO. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA. INCONTROVÉRSIA. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE CULPA NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DIFICULDADES FINANCEIRAS. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. ABUSIVIDADE NO PERÍODO DE NORMALIDADE CONTRATUAL. CLÁUSULA QUE PREVÊ INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E DE JUROS COMPENSATÓRIOS DE 6% (SEIS) POR CENTO AO ANO SOBRE O VALOR DAS PARCELAS AVENÇADAS. ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA. ENCARGOS QUE POSSUEM RESPALDO NO ARTIGO 26-A, INCISOS IV E VI DA LEI N.º 6 .766 /79. TAXA DE JUROS QUE SE ENCONTRA DENTRO DO LIMITE LEGAL. RESCISÃO E. REINTEGRAÇÃO DE POSSE DEVIDAS. REINTEGRAÇÃO DEPENDENTE DO PROVIMENTO DEFINITIVO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA POSTERIOR À INDENIZAÇÃO DA APELANTE. DIREITO DE RETENÇÃO INERENTE AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. DETERMINAÇÃO PARA QUE SEJAM APURADAS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. INTELIGÊNCIA DO ART. 34 DA LEI 6.766/79. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 20% (DE 10% A TÍTULO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS E 10% A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA) SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO. CABIMENTO. PERCENTUAL FIXADO DENTRO DOS PARÂMETROS ESTABELECIDOS PELO STJ. CUMULAÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA OU PENAL COM A TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA HOSTILIZADA. APELAÇÃO DO AUTOR.PLEITO DE NÃO LIMITAÇÃO PARA APLICAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO. PLEITO DE MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO PROCEDENTES. RECURSO DESPROVIDO.
(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0012032-57 .2017.8.14.0040, Relator.: CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO, Data de Julgamento: 06/12/2021, 1ª Turma de Direito Privado)

No mesmo sentido, o TJ/SP (grifei):

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.APELO 1 –
PLEITO DE EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO POR BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE - ACESSÕES E BENFEITORIAS INSERIDAS NO IMÓVEL –VALORIZAÇÃO DO LOTE - QUANTUM QUE SERÁ APURADO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA POR ARBITRAMENTO – IMPOSSIBILIDADE DE REINTEGRAÇÃO SEM O PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ DO COMPRADOR – APLICAÇÃO DO ARTIGO
1.222
DO
CÓDIGO CIVIL
– QUANTIA DA BENFEITORIA QUE DEVE SER DE ACORDO COM O VALOR ATUAL DO IMÓVEL - SENTENÇA MANTIDA - APELO NÃO PROVIDO. APELO 2 - COMPRA E VENDA IMÓVEL – INADIMPLEMENTO POR PARTE DO COMPRADOR - BEM IMÓVEL LOTEADO – PRESCINDIBILIDADE DA INTERPELAÇÃO DO DEVEDOR POR VIA JUDICIAL OU POR INTERMÉDIO DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – VALIDADE DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL –
CONSTITUIÇÃO
EM MORA DA PARTE DEVEDORA NO CASO CONCRETO –A APELO NÃO PROVIDO – APLICAÇÃO, DE OFÍCIO, DE HONORÁRIOS RECURSAIS. ACESSÕES E BENFEITORIAS INSERIDAS NO IMÓVEL –VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL - QUANTUM QUE SERÁ APURADO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA POR ARBITRAMENTO – REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. APELO PROVIDO. (TJ-PR -
APL: 00046748120188160159
São Miguel do Iguaçu
0004674-81.2018.8.16.0159
(Acórdão), Relator: Iraja Romeo Hilgenberg Prestes Mattar, Data de Julgamento: 12/04/2021, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/04/2021)

No que concerne às benfeitorias alegadamente realizadas pelo apelante, observa-se que a sentença entendeu inexistir prova técnica idônea capaz de demonstrar o valor das melhorias, razão pela qual consignou que eventual discussão sobre o tema deveria ser travada em ação própria.

Entretanto, a solução mais adequada à sistemática processual consiste em admitir que a apuração do valor das benfeitorias úteis e necessárias eventualmente realizadas pelo adquirente seja realizada em fase de liquidação de sentença.

Por certo, a existência de benfeitorias e o respectivo montante indenizável podem ser apurados posteriormente, mediante perícia judicial, quando inexistirem elementos suficientes para sua imediata quantificação no processo de conhecimento.

Nessa hipótese, assegura-se ao possuidor de boa-fé o direito de retenção do imóvel até a efetiva indenização das benfeitorias úteis e necessárias, em consonância com os princípios da vedação ao enriquecimento sem causa e da restituição do equilíbrio patrimonial entre as partes.

Assim, a restituição da posse do imóvel deve ocorrer somente após a compensação entre os valores devidos pelas partes, incluindo-se eventual indenização pelas benfeitorias que venham a ser reconhecidas em fase de liquidação.

Diante dessas considerações, conclui-se que a sentença recorrida deve ser parcialmente reformada para afastar a cumulação entre a multa compensatória e a taxa de fruição, bem como para estabelecer que a retomada da posse pela vendedora somente poderá ocorrer após o trânsito em julgado da decisão e após a apuração e compensação dos valores eventualmente devidos ao comprador a título de benfeitorias e restituição das parcelas pagas, observada a retenção contratual.

Sentença parcialmente reformada.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação para afastar a cumulação da taxa de fruição do imóvel com a multa compensatória fixada na sentença, estabelecer que a reintegração de posse somente poderá ocorrer após o trânsito em julgado da decisão que reconhece a rescisão contratual e determinar que eventual indenização por benfeitorias úteis ou necessárias seja apurada em fase de liquidação de sentença, assegurando-se ao comprador o direito de retenção do bem até a compensação dos valores devidos entre as partes, mantidos os demais termos da decisão recorrida.

Belém, 16/03/2026