Tribunal: TJPA
Processo: 0807577-25.2022.8.14.0045
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-06-23

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. MAJORAÇÃO PARA 25%. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por empresa loteadora contra sentença que julgou procedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com reintegração de posse, em razão do inadimplemento do comprador, e fixou a retenção de 15% dos valores pagos, com restituição de 85% ao adquirente. 2. A apelante pretende a aplicação cumulativa das penalidades contratuais previstas para a rescisão por culpa do comprador ou, subsidiariamente, a majoração da retenção para 25% das quantias pagas. II. Questão em discussão 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível aplicar cumulativamente multa compensatória, perda parcial das parcelas pagas e indenização mensal pela ocupação do imóvel; e (ii) saber se o percentual de retenção deve ser majorado de 15% para 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente. III. Razões de decidir 4. A relação jurídica entre loteadora e adquirente destinatário final do imóvel é de consumo, o que autoriza o controle de abusividade das cláusulas contratuais, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. 5. Não se aplica a Lei nº 13.786/2018 ao contrato firmado em 01.10.2015, antes de sua vigência. Incidem o Código de Defesa do Consumidor, o Código Civil e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. 6. O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor veda a perda total das prestações pagas, mas admite a retenção parcial, desde que razoável e proporcional. 7. A aplicação cumulativa de multa compensatória de 15% sobre o valor atualizado do contrato, perda de 20% das parcelas pagas e indenização de 1% ao mês pelo período de ocupação impõe sanção excessiva ao consumidor e supera os limites admitidos pela jurisprudência. 8. No caso concreto, o inadimplemento envolveu 27 parcelas mensais, com permanência do comprador na posse do imóvel sem contraprestação regular. A retenção de 25% dos valores pagos é adequada para compensar despesas administrativas, frustração do negócio e indisponibilidade do bem, sem gerar enriquecimento indevido. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso conhecido e parcialmente provido para majorar o percentual de retenção de 15% para 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador, reduzindo-se a restituição para 75%, mantidos os demais termos da sentença. Tese de julgamento: “1. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, é admissível a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador inadimplente, desde que em percentual razoável e proporcional. 2. É abusiva a cumulação de penalidades contratuais que imponha ao consumidor sanção excessiva pela rescisão do contrato. 3. Diante de inadimplemento prolongado do comprador e permanência na posse do imóvel, é adequada a retenção de 25% dos valores pagos, com restituição de 75%.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 406, § 1º, e 475; CDC, arts. 1º e 53; CPC, arts. 344, 355, II, 487, I, e 85, § 2º; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 1.993.019/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 17.06.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 2.621.524/PB, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 26.08.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0801424-30.2018.8.14.0040, Rel. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães, 2ª Turma de Direito Privado, j. 28.11.2023. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 20ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0807577-25.2022.8.14.0045

APELANTE: SAO LUIZ IMOVEIS LTDA

APELADO: ROBSON ALVES DE SOUZA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. MAJORAÇÃO PARA 25%. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por empresa loteadora contra sentença que julgou procedente ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com reintegração de posse, em razão do inadimplemento do comprador, e fixou a retenção de 15% dos valores pagos, com restituição de 85% ao adquirente.

2.

A apelante pretende a aplicação cumulativa das penalidades contratuais previstas para a rescisão por culpa do comprador ou, subsidiariamente, a majoração da retenção para 25% das quantias pagas.

II. Questão em discussão

3.

Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível aplicar cumulativamente multa compensatória, perda parcial das parcelas pagas e indenização mensal pela ocupação do imóvel; e (ii) saber se o percentual de retenção deve ser majorado de 15% para 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente.

III. Razões de decidir

4.

A relação jurídica entre loteadora e adquirente destinatário final do imóvel é de consumo, o que autoriza o controle de abusividade das cláusulas contratuais, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

5.

Não se aplica a Lei nº 13.786/2018 ao contrato firmado em 01.10.2015, antes de sua vigência. Incidem o Código de Defesa do Consumidor, o Código Civil e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

6.

O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor veda a perda total das prestações pagas, mas admite a retenção parcial, desde que razoável e proporcional.

7.

A aplicação cumulativa de multa compensatória de 15% sobre o valor atualizado do contrato, perda de 20% das parcelas pagas e indenização de 1% ao mês pelo período de ocupação impõe sanção excessiva ao consumidor e supera os limites admitidos pela jurisprudência.

8.

No caso concreto, o inadimplemento envolveu 27 parcelas mensais, com permanência do comprador na posse do imóvel sem contraprestação regular. A retenção de 25% dos valores pagos é adequada para compensar despesas administrativas, frustração do negócio e indisponibilidade do bem, sem gerar enriquecimento indevido.

IV. Dispositivo e tese

9.

Recurso conhecido e parcialmente provido para majorar o percentual de retenção de 15% para 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador, reduzindo-se a restituição para 75%, mantidos os demais termos da sentença.

Tese de julgamento:
“1. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, é admissível a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador inadimplente, desde que em percentual razoável e proporcional. 2. É abusiva a cumulação de penalidades contratuais que imponha ao consumidor sanção excessiva pela rescisão do contrato. 3. Diante de inadimplemento prolongado do comprador e permanência na posse do imóvel, é adequada a retenção de 25% dos valores pagos, com restituição de 75%.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 406, § 1º, e 475; CDC, arts. 1º e 53; CPC, arts. 344, 355, II, 487, I, e 85, § 2º; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp nº 1.993.019/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 17.06.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 2.621.524/PB, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 26.08.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0801424-30.2018.8.14.0040, Rel. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães, 2ª Turma de Direito Privado, j. 28.11.2023.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 20ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: COMARCA DE REDENÇÃO — 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL

APELAÇÃO CÍVEL Nº:
0807577-25.2022.8.14.0045

APELANTE: SÃO LUIZ IMÓVEIS LTDA — EPP

APELADO: ROBSON ALVES DE SOUZA

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por SÃO LUIZ IMÓVEIS LTDA — EPP em face da sentença prolatada pelo douto Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Redenção, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel cumulada com Reintegração de Posse ajuizada em face de ROBSON ALVES DE SOUZA, a qual julgou procedente o pedido, declarou rescindido o contrato firmado entre as partes e fixou em 15% (quinze por cento) o percentual de retenção dos valores efetivamente pagos pelo apelado, determinando a restituição dos 85% (oitenta e cinco por cento) remanescentes.

BREVE RETROSPECTO PROCESSUAL DO 1º GRAU

Na petição inicial que,
São Luiz Imóveis Ltda.
ajuizou
ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com reintegração de posse e pedido liminar
contra
Robson Alves de Souza
, em razão do alegado inadimplemento do contrato particular firmado em
01/10/2015
, referente ao lote nº 32, quadra nº 04, do loteamento São Luiz II, em Redenção/PA (01 de outubro 2015 – ID. 27685232).

Segundo a inicial, o réu se comprometeu a pagar o valor total de
R$ 30.600,00
, em
120 parcelas mensais
, mas deixou de quitar
27 prestações
, no período de julho de 2020 a outubro de 2022, gerando débito indicado de
R$ 18.850,00
. A autora afirma que notificou extrajudicialmente o réu para purgar a mora, sem sucesso.

Diante disso, requer a concessão de
tutela antecipada
para ser reintegrada liminarmente na posse do imóvel, sustentando haver prova do inadimplemento, verossimilhança das alegações e risco de dano de difícil reparação, pois estaria privada do imóvel e dos valores correspondentes.

Ao final, pede a
citação do réu
, a
resolução definitiva do contrato
, a confirmação da
reintegração de posse
, a condenação do réu à perda de percentual das parcelas pagas ou das benfeitorias realizadas, como indenização por perdas e danos, além do pagamento das
custas processuais e honorários advocatícios de 20%
.

O réu foi regularmente citado em 24 de setembro de 2024, conforme certidões de ID 99408945 e 130963158, e deixou transcorrer in albis o prazo legal para contestação, conforme certidão de ID 136852776, configurando-se a revelia, com a consequente presunção de veracidade das alegações de fato formuladas pela autora, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil.

Transcrevo o dispositivo da
SENTENÇA
recorrida:

“Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel c.c Reintegração de Posse com Pedido Liminar na qual a parte autora postula um provimento jurisdicional que declare a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado com o réu, determine a reintegração da autora na posse do imóvel e condene o réu ao perdimento de um percentual dos valores pagos a título de perdas e danos, com a devolução do restante.

Julgo o feito antecipadamente na forma do art. 355, inciso II, do Código de Processo Civil, em razão da revelia do réu, presumindo-se verdadeiras as alegações de fato formuladas pela parte autora.

Inexistem preliminares ou prejudiciais que impeçam a análise do mérito.

A controvérsia dos autos consiste em verificar a procedência do pedido de rescisão contratual, reintegração de posse e fixação de perdas e danos em favor da autora, diante do inadimplemento confessado pela revelia do réu.

O contrato de promessa de compra e venda é um contrato preliminar que gera obrigações recíprocas entre as partes. O promitente vendedor obriga-se a vender o imóvel, enquanto o promitente comprador obriga-se a pagar o preço ajustado. O artigo 475 do Código Civil dispõe que "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

No caso em tela, a parte autora alega o inadimplemento do réu, o qual deixou de pagar 27 parcelas do contrato de promessa de compra e venda.

O réu, devidamente citado, não apresentou defesa, tornando-se revel. A revelia, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil, induz a presunção de veracidade das alegações de fato formuladas pelo autor. Dessa forma, presume-se verdadeiro o inadimplemento contratual por parte do réu.

Diante do inadimplemento do promitente comprador, a rescisão do contrato é medida que se impõe, conforme o artigo 475 do Código Civil e entendimento jurisprudencial.

A rescisão contratual implica o retorno das partes ao estado anterior, com a reintegração da posse do imóvel ao promitente vendedor.

No que concerne às perdas e danos, a parte autora requereu a retenção de um percentual dos valores pagos pelo réu a título de indenização pelas despesas administrativas e outras perdas decorrentes do inadimplemento.

Considerando as peculiaridades do caso concreto, o tempo em que o réu permaneceu inadimplente (considerável número de parcelas não pagas) e a necessidade de compensar a autora pelas perdas e danos decorrentes da rescisão contratual, entendo razoável fixar o percentual de retenção em 15% (quinze por cento) dos valores efetivamente pagos pelo réu. Este percentual se mostra adequado para indenizar a autora pelas despesas administrativas e outras perdas, sem gerar enriquecimento ilícito.

Após a retenção do percentual de 15% a título de perdas e danos, o valor restante pago pelo réu deverá ser restituído pela autora, também para evitar o enriquecimento sem causa, em consonância com o entendimento jurisprudencial.

III – DISPOSITIVO

ANTE O EXPOSTO, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por SAO LUIZ IMOVEIS LTDA - EPP em face de ROBSON ALVES DE SOUZA, para o fim de:

a) Declarar rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra de nº 21, firmado em 01 de outubro de 2015, entre as partes, referente ao lote urbano nº 32 da quadra nº 04 do loteamento São Luiz II, localizado no Município de Redenção/PA.

b) Determinar a reintegração da autora, SAO LUIZ IMOVEIS LTDA - EPP, na posse do imóvel descrito na alínea anterior.

c) Condenar o réu, ROBSON ALVES DE SOUZA, ao perdimento de 15% (quinze por cento) dos valores efetivamente pagos à autora em razão do contrato rescindido, a título de indenização por perdas e danos, atualizados desde a citação pela taxa SELIC, nos termos do art. 406, § 1º do código civil.

d) Condenar a autora, SAO LUIZ IMOVEIS LTDA - EPP, a restituir ao réu, ROBSON ALVES DE SOUZA, o valor correspondente a 85% (oitenta e cinco por cento) das quantias efetivamente pagas em decorrência do contrato rescindido, devidamente atualizadas desde cada pagamento pela Taxa Selic a partir da citação, cuja restituição deverá ocorrer após a efetiva reintegração de posse do imóvel pela autora, facultada a compensação de eventuais débitos de IPTU sobre o imóvel durante o período em que o réu exerceu a posse.

e) Condenar o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Publique-se. Registre-se e Intimem-se.

Transitada em julgado, expeça-se mandado de reintegração de posse em favor da autora, e, cumpridas as diligências, ARQUIVE-SE.

Redenção, data da assinatura digital.

SERVE COMO MANDADO/OFÍCIO.

Fabrisio Luis Radaelli

Juiz de Direito Substituto”

A
São Luiz Imóveis Ltda. - EPP
interpôs
recurso de apelação
sustentando que o percentual retido é insuficiente e pede a aplicação da cláusula contratual que prevê
multa compensatória de 15% do valor atualizado do contrato
,
perda de 20% das parcelas pagas
e
indenização de 1% ao mês pelo período de ocupação do imóvel
.

Subsidiariamente, requer que a restituição ao apelado seja limitada a
75% dos valores pagos
, permitindo a retenção de
25%
, além da manutenção da rescisão contratual, da reintegração de posse e da condenação do apelado ao pagamento das custas e despesas recursais.

Sem contrarrazões do apelado.

É O RELATÓRIO.

VOTO

VOTO

Presente os pressupostos de admissibilidade conheço do recurso.

Conforme consta dos autos, as partes celebraram
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote nº 21
, firmado em
01 de outubro de 2015
, tendo por objeto o
Lote nº 32, Quadra nº 04, do Loteamento São Luiz II
, localizado em Redenção/PA, com área de
200 m2
, pelo preço de
R$ 30.600,00
, a ser pago em
120 parcelas mensais
.

A apelante afirma que o apelado deixou de pagar
27 parcelas
, referentes ao período de julho de 2020 a outubro de 2022, sustentando que o inadimplemento prolongado acarretou prejuízos relacionados à indisponibilidade do lote, às despesas administrativas e à necessidade de ajuizamento da demanda.

Em razão disso, pretende, em pedido principal, a aplicação integral das penalidades previstas na
Cláusula 15, §1º
, consistentes em multa compensatória de 15% sobre o valor atualizado do contrato, perda de 20% das parcelas pagas e indenização de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato pelo período de ocupação.

Subsidiariamente, requer a majoração da retenção para
25% dos valores pagos
, com restituição de apenas
75%
ao comprador.

Pois bem.

O contrato juntado aos autos efetivamente contém previsão de penalidades para a hipótese de rescisão por culpa do comprador. A
Cláusula 15, §1º
, reproduzida no próprio recurso, prevê, dentre outras consequências, a perda da posse precária e dos direitos aquisitivos do lote, a perda de valores pagos a título de despesas de intermediação e corretagem, multa compensatória de 15% do valor atualizado do contrato, perda de 20% das parcelas pagas e indenização de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a título de ressarcimento pela ocupação.

Todavia, conquanto se reconheça a validade geral da autonomia privada e a força obrigatória dos contratos, tais princípios não possuem caráter absoluto, especialmente quando se está diante de contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre empresa loteadora/vendedora e adquirente destinatário final do bem. Reconhece-se, portanto, a incidência da relação de consumo, nos termos do art. 1º do Código de Defesa do Consumidor, diploma de ordem pública e interesse social, aplicável ao controle de abusividade das cláusulas contratuais.

Registre-se, ainda, que não se aplica ao caso a disciplina introduzida pela Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, denominada Lei do Distrato, porquanto o pacto foi firmado em 01 de outubro de 2015, antes, portanto, de sua vigência, iniciada com a publicação no DOU de 28/12/2018. Incide, assim, o regime jurídico anterior, orientado pelo Código de Defesa do Consumidor, pelo Código Civil e pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Nessa espécie de relação, a cláusula penal e os encargos rescisórios devem ser examinados à luz da boa-fé objetiva, da função social do contrato, da vedação ao enriquecimento sem causa e do controle de abusividade das cláusulas contratuais.

O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor dispõe expressamente:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Embora o dispositivo vede a perda integral das parcelas pagas, a jurisprudência admite a retenção parcial, desde que fixada em patamar razoável e proporcional, apto a recompor as despesas administrativas do vendedor e, ao mesmo tempo, impedir vantagem excessiva em desfavor do consumidor.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor deve ser arbitrado, em regra, entre
10% e 25% das prestações pagas
, conforme as circunstâncias do caso concreto e os prejuízos suportados.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO PELO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, cabe a retenção do percentual de 25% dos valores pagos pelo adquirente, suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 2. Agravo interno desprovido.”
(STJ, AgInt no REsp nº 1.993.019/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 17/06/2024, DJe 19/06/2024).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA. (...) 3. Na hipótese de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, cabe a retenção do percentual de 25% dos valores pagos pelo adquirente, suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido.”
(STJ, AgInt no AREsp nº 2.621.524/PB, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 26/08/2024, DJe 29/08/2024).

No caso concreto, a sentença recorrida fixou a retenção em
15% dos valores efetivamente pagos
, determinando a restituição de
85%
ao comprador. Todavia, consideradas as peculiaridades do caso, entendo que tal percentual deve ser majorado para
25% dos valores pagos
, em acolhimento parcial da pretensão recursal.

Isso porque o inadimplemento NÃO se mostrou pontual ou episódico. Conforme narrado na inicial, reconhecido na sentença e reiterado na apelação, o comprador deixou de pagar
27 parcelas mensais
, permanecendo na posse do imóvel por longo período sem contraprestação regular. Além disso, a resolução contratual decorreu de culpa do próprio comprador, que, mesmo constituído em mora, não purgou o débito, tampouco apresentou contestação ou contrarrazões.

Nessas circunstâncias, a retenção de 25% das quantias pagas mostra-se mais adequada para indenizar a promitente vendedora pelas despesas administrativas, pela frustração do negócio, pela indisponibilidade do imóvel e pelos custos inerentes à resolução contratual, sem, contudo, autorizar a incidência cumulativa de todas as penalidades previstas na Cláusula 15, §1º.

Com efeito, NÃO se mostra juridicamente adequada a aplicação simultânea da multa compensatória de 15% sobre o valor atualizado do contrato, da perda de 20% das parcelas pagas e da indenização de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pois tal cumulação, na prática, poderia impor ao consumidor sanção excessiva, dissociada dos limites de razoabilidade acolhidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça para hipóteses análogas.

A retenção de 25% dos valores efetivamente pagos já cumpre a função indenizatória própria da cláusula penal compensatória, recompondo as despesas gerais da vendedora e desestimulando o inadimplemento contratual, sem gerar enriquecimento indevido da incorporadora/loteadora.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - VENDA DE LOTE/TERRENO – IMPOSSIBILIDADE DE CONTINUIDADE DO PAGAMENTO PELO RECORRIDO – RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO POR PARTE DO COMPRADOR – RETORNO AO STATU QUO ANTE – CABIMENTO DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS – TAXA DE FRUIÇÃO – INAPLICABILIDADE – IMÓVEL NÃO EDIFICADO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Promessa venda e compra bem imóvel. Impossibilidade de continuidade do pagamento das parcelas relativas ao lote adquirido pelo ora apelado. Resilição unilateral.

2. Cabimento da retenção de parte do valor a ser ressarcido.

3. Descabimento da incidência da taxa de fruição no caso vertente. Lote não edificado.

4 - Recurso conhecido e não provido.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08014243020188140040 17417257, Relator: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 28/11/2023, 2ª Turma de Direito Privado)

Por isso, deve ser rejeitado o pedido da apelante, no ponto em que pretende a aplicação integral e cumulativa das penalidades contratuais, inclusive porque inaplicável ao caso a Lei nº 13.786/2018, diante da anterioridade do contrato. Contudo, deve ser acolhido o pedido subsidiário, para majorar a retenção de 15% para 25% dos valores efetivamente pagos pelo apelado, reduzindo-se, por consequência, a restituição devida ao comprador para 75% das quantias efetivamente pagas.

Ficam mantidos os demais capítulos da sentença, inclusive quanto à declaração de rescisão contratual, à reintegração da autora na posse do imóvel, à restituição condicionada à efetiva reintegração de posse, à possibilidade de compensação de eventuais débitos de IPTU relativos ao período de posse do comprador e à condenação sucumbencial.

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, apenas para reformar parcialmente a sentença e majorar o percentual de retenção em favor da autora/apelante de
15% para 25% dos valores efetivamente pagos pelo réu/apelado
, reduzindo-se a restituição devida ao comprador para
75% das quantias efetivamente pagas
, mantidos os demais termos da sentença.

Sem majoração dos honorários advocatícios sucumbências, eis que não se aplica em caso de parcial procedência.

É como voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

Desª. Maria Filomena de Almeida Buarque

Relatora

Belém, 30/06/2026