Tribunal: TJPA
Processo: 0814079-47.2024.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9196 - Liminar
Data de julgamento: 2026-06-09

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. SUBDIVISÃO DE UNIDADE NÃO RESIDENCIAL. MODULAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de obrigação de fazer e não fazer c/c perdas e danos e tutela provisória de urgência, determinou a suspensão imediata das obras realizadas em unidade não residencial do Condomínio Porto Esmeralda Residence, sob fundamento de afronta à Convenção Condominial quanto à vedação de alteração da fachada e subdivisão da unidade autônoma. A agravante sustentou que as obras já estariam concluídas, que o condomínio tinha ciência prévia das intervenções e que a paralisação integral causaria prejuízos patrimoniais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 2 questões em discussão: (i) definir se permanecem presentes os requisitos da tutela de urgência que determinou a paralisação das obras diante da alegada violação à Convenção Condominial; e (ii) estabelecer se a provável ciência do condomínio acerca da existência das obras autoriza a flexibilização da medida restritiva inicialmente deferida. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O lapso superior a um ano entre o início das obras e o ajuizamento da ação, aliado à existência de litígio anterior entre as partes e à visibilidade da intervenção, indica que o condomínio provavelmente tinha ciência da existência material das obras. 4. A provável ciência sobre a execução da obra não se confunde com conhecimento específico acerca da subdivisão da unidade em módulos autônomos, irregularidade efetivamente discutida na demanda. 5. A ausência de projeto formal, documentos administrativos ou deliberação condominial impede concluir, em cognição sumária, que o condomínio tinha ciência qualificada da subdivisão da unidade. 6. A Convenção Condominial veda expressamente a subdivisão de unidades autônomas, e os elementos fotográficos constantes dos autos mantêm a plausibilidade da alegação de criação de três módulos na unidade. 7. A alegação de conclusão integral das obras não foi demonstrada por prova robusta, sendo insuficientes, nesta fase processual, fotografias produzidas unilateralmente. 8. A paralisação absoluta de qualquer atividade no imóvel revela-se excessiva diante da provável ciência do condomínio acerca da obra e do risco de deterioração patrimonial, devendo a tutela ser modulada para admitir apenas atos conservatórios, de limpeza e segurança. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente provido. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0814079-47.2024.8.14.0000

AGRAVANTE: J V M NETO LTDA

AGRAVADO: CONDOMINIO PORTO ESMERALDA RESIDENCE

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. SUBDIVISÃO DE UNIDADE NÃO RESIDENCIAL. MODULAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de obrigação de fazer e não fazer c/c perdas e danos e tutela provisória de urgência, determinou a suspensão imediata das obras realizadas em unidade não residencial do Condomínio Porto Esmeralda Residence, sob fundamento de afronta à Convenção Condominial quanto à vedação de alteração da fachada e subdivisão da unidade autônoma. A agravante sustentou que as obras já estariam concluídas, que o condomínio tinha ciência prévia das intervenções e que a paralisação integral causaria prejuízos patrimoniais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 2 questões em discussão: (i) definir se permanecem presentes os requisitos da tutela de urgência que determinou a paralisação das obras diante da alegada violação à Convenção Condominial; e (ii) estabelecer se a provável ciência do condomínio acerca da existência das obras autoriza a flexibilização da medida restritiva inicialmente deferida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O lapso superior a um ano entre o início das obras e o ajuizamento da ação, aliado à existência de litígio anterior entre as partes e à visibilidade da intervenção, indica que o condomínio provavelmente tinha ciência da existência material das obras.

4. A provável ciência sobre a execução da obra não se confunde com conhecimento específico acerca da subdivisão da unidade em módulos autônomos, irregularidade efetivamente discutida na demanda.

5. A ausência de projeto formal, documentos administrativos ou deliberação condominial impede concluir, em cognição sumária, que o condomínio tinha ciência qualificada da subdivisão da unidade.

6. A Convenção Condominial veda expressamente a subdivisão de unidades autônomas, e os elementos fotográficos constantes dos autos mantêm a plausibilidade da alegação de criação de três módulos na unidade.

7. A alegação de conclusão integral das obras não foi demonstrada por prova robusta, sendo insuficientes, nesta fase processual, fotografias produzidas unilateralmente.

8. A paralisação absoluta de qualquer atividade no imóvel revela-se excessiva diante da provável ciência do condomínio acerca da obra e do risco de deterioração patrimonial, devendo a tutela ser modulada para admitir apenas atos conservatórios, de limpeza e segurança.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por J V M NETO LTDA contra decisão proferida pela 3ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua, nos autos da ação de obrigação de fazer e não fazer c/c perdas e danos c/c tutela provisória de urgência em caráter antecipado (proc. 0815101-25.2024.8.14.0006), ajuizada por CONDOMINIO PORTO ESMERALDA RESIDENCE.

A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

“Afora isso, enfrento o pedido de tutela de urgência.

DEFIRO o pedido de tutela de urgência.

Tenho que a parte autora demonstrou de forma suficiente a suprir a verossimilhança exigida para tal, que existe vedação no regimento para que se mude a fachada do condomínio, bem como proibição para que seja alterada a destinação de um espaço comercial em mais de uma unidade comercial (subdivisão) - artigo 2º, §, 1º, da Convenção do Condomínio.

Nesse sentido, é o caso de deferir-se a tutela de urgência, o que evitará prejuízos maiores, tanto ao condomínio, caso procedente a demanda, quanto ao réu, eis que lhe diminuiria o prejuízo financeiro. Se acaso improcedente a demanda, não haverá maiores prejuízos, eis que bastará continuar a obra.

ISSO POSTO, DEFIRO o pedido liminar para o fim de DETERMINAR a SUSPENSÃO IMEDIATA da obra realizada pela parte ré no CONDOMÍNIO PORTO ESMERALDA RESIDENTE, especificamente na unidade não residencial, sob pena de multa de dois mil reais por dia em caso de continuação da obra, até nova ordem judicial em eventual sentido diverso.”

Em suas razões recursais, a agravante sustenta, em síntese, que a decisão agravada foi proferida inaudita altera parte, com fundamento em fotografias desatualizadas e em alegações desacompanhadas de documentação comprobatória, circunstância que teria induzido o Juízo a erro.

Afirma que as obras já estavam concluídas quando do ajuizamento da ação, restando pendentes apenas serviços de limpeza final e retirada de tapumes, de modo que a suspensão determinada não traria qualquer benefício ao agravado e lhe causaria prejuízos, diante do risco de deterioração do imóvel e de perda de lucros cessantes.

Sustenta, ainda, que o condomínio não comprovou a existência de prejuízo estético ou funcional decorrente da obra, nem apresentou elementos técnicos aptos a demonstrar a alegada obstrução da visão de torre condominial. Aduz que encaminhou o projeto à administração condominial antes do início das obras, sem que houvesse manifestação formal de oposição, razão pela qual os serviços teriam transcorrido por aproximadamente um ano e quatro meses, entre o primeiro trimestre de 2023 e o ajuizamento da demanda, em julho de 2024, sem qualquer impugnação. Acrescenta que a existência da ação anterior relativa ao desligamento do fornecimento de água (processo nº 0811273-55.2023.8.14.0006) evidencia que o condomínio já tinha ciência das intervenções realizadas.

Ao final, sustenta que a pretensão do agravado busca restringir o regular uso do imóvel, afirmando que o pedido formulado se limita à realização de atos de limpeza, segurança e retirada de tapumes, sem continuidade das obras.

Em decisão inicial, indeferi o pedido de efeito suspensivo formulado pela agravante. Irresignada, a agravante opôs embargos de declaração em face da referida decisão.

A parte agravada apresentou contrarrazões aos embargos de declaração e ao agravo de instrumento, requerendo a manutenção da decisão inicial proferida pelo Relator e da decisão agravada, com o desprovimento do recurso.

Conclusos, vieram-me os autos para julgamento.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta de julgamento da sessão do plenário virtual.

Belém,
data registrada no sistema
.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Considerações iniciais.

Como o agravo de instrumento encontra-se apto ao julgamento de mérito, a apreciação dos embargos de declaração restou prejudicada.

2.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos processuais, conheço do recurso.

3.

Mérito.

A controvérsia recursal está centrada na validade da tutela de urgência que determinou a suspensão das obras realizadas pela agravante em unidade não residencial do Condomínio Porto Esmeralda Residence, diante da alegação de afronta à Convenção Condominial, especialmente quanto à vedação de subdivisão de unidade autônoma e de alteração da fachada.

Examinando o conjunto probatório até então produzido, entendo ser possível acolher parcialmente a tese recursal apenas para reconhecer a existência de elementos que indicam que o condomínio provavelmente tinha ciência da realização de obras na unidade antes do ajuizamento da demanda. Essa conclusão decorre de circunstâncias objetivas extraídas dos autos e que não podem ser desconsideradas nesta fase de cognição sumária.

A agravante afirma que as obras tiveram início no primeiro trimestre de 2023, ao passo que a ação originária somente foi ajuizada em julho de 2024, revelando período superior a um ano e quatro meses de execução da intervenção. Trata-se de lapso temporal expressivo, que torna pouco provável, ao menos em juízo preliminar, que a administração condominial tenha permanecido totalmente alheia à existência física da obra, sobretudo porque lhe incumbe o dever de fiscalização e acompanhamento das intervenções realizadas no empreendimento.

Esse quadro é reforçado pela existência da ação judicial anterior relacionada ao desligamento do fornecimento de água da unidade, processo nº 0811273-55.2023.8.14.0006. A coexistência de litígio entre as partes durante o período de execução das obras constitui elemento que confere plausibilidade à alegação de que o condomínio tinha percepção de que havia alguma intervenção em curso no imóvel. Soma-se a isso a afirmação de que a unidade está situada em área visível, próxima à portaria, com obras externamente perceptíveis, circunstância que igualmente reforça a probabilidade de conhecimento fático da sua existência.

Todavia, esse reconhecimento possui alcance limitado e não conduz à conclusão pretendida pela agravante. Isso porque, uma coisa é admitir que o condomínio possivelmente sabia da existência de obras na unidade. Outra, substancialmente diversa, é concluir que tinha conhecimento de que a intervenção consistia na subdivisão da unidade em três módulos autônomos, que é precisamente a irregularidade apontada na demanda.

A realização de obras em unidades autônomas, por si só, não constitui fato excepcional nem implica violação automática à Convenção Condominial. O que se discute nos autos não é a execução de obra em sentido amplo, mas a alegada criação de frações autônomas dentro da unidade originalmente existente. Para que a tese de tolerância, anuência tácita ou perda da probabilidade do direito pudesse prosperar, seria necessário demonstrar que o condomínio tinha conhecimento específico da finalidade e do resultado da obra, isto é, que sabia que ela implicaria subdivisão funcional da unidade.

Entretanto, os autos não apresentam elementos que permitam alcançar essa conclusão, ao menos neste momento processual. Não há projeto formalmente submetido indicando a divisão em módulos, documento administrativo tratando da subdivisão, deliberação condominial sobre o tema ou qualquer elemento que evidencie ciência qualificada da irregularidade. Ao contrário, como já consignado na decisão que indeferiu o pedido de efeito suspensivo, a alegação de prévia comunicação do projeto à administração não veio acompanhada de prova documental.

Por isso, embora seja plausível reconhecer a ciência acerca da existência da obra, não há elementos suficientes para afirmar a ciência acerca da subdivisão. E é precisamente esta última que teria relevância jurídica para fragilizar a probabilidade do direito invocado pelo condomínio. Ausente tal demonstração, permanece preservada a plausibilidade da tese autoral.

Com efeito, a Convenção Condominial do Porto Esmeralda Residence veda expressamente a subdivisão de unidades autônomas, inclusive não residenciais. Além disso, já foi consignado na decisão inicial que as fotografias apresentadas por ambas as partes indicam a divisão da unidade em três módulos, circunstância que, nesta fase processual, mantém íntegra a probabilidade do direito invocado pelo condomínio.

Também não merece acolhimento a alegação de que a obra estaria integralmente concluída, remanescendo apenas limpeza final e retirada de tapumes. O argumento não encontra suporte probatório robusto nos autos. As fotografias aéreas juntadas com o recurso foram produzidas unilateralmente e, isoladamente, não são suficientes para demonstrar, com segurança, o encerramento definitivo das obras. Não há prova robusta que permita afirmar, nesta fase processual, que inexiste atividade construtiva remanescente.

Essa circunstância possui relevância direta para a utilidade da tutela deferida. Enquanto não houver prova segura de encerramento integral das obras, a medida restritiva mantém aptidão para preservar o resultado útil do processo. Ademais, admitir a retomada irrestrita de atividades sob a denominação genérica de limpeza ou retirada de estruturas provisórias, sem delimitação objetiva do que efetivamente será realizado, criaria risco concreto de consolidação da situação controvertida sob a aparência de atos meramente conservatórios.

Por outro lado, o reconhecimento de que o condomínio provavelmente tinha ciência da existência material da obra durante período prolongado repercute na intensidade da tutela deferida. A paralisação absoluta de qualquer atividade no imóvel, inclusive aquelas voltadas à conservação e segurança, revela-se excessiva diante das circunstâncias concretas, sobretudo porque pode ocasionar deterioração patrimonial, riscos à integridade do imóvel e inutilização desnecessária do bem, sem benefício adicional à proteção já assegurada pela tutela jurisdicional.

Por essas razões, a solução mais equilibrada consiste na manutenção da tutela em sua essência, com modulação de seus efeitos. Devem ser autorizados apenas atos que, pela própria natureza, não importem continuidade ou consolidação da irregularidade (subdivisão).

4.

Parte dispositiva.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de agravo de instrumento e lhe DOU PARCIAL PROVIMENTO, para reformar em parte a decisão agravada e modular a tutela de urgência, de modo a permitir, exclusivamente, a realização de atos conservatórios, de limpeza e de segurança, mantida, no mais, a suspensão de quaisquer obras que impliquem na consolidação da subdivisão.

É voto.

Belém,
data registrada no sistema.

Des. Ricardo Ferreira Nunes

Relator

Belém, 16/06/2026