Tribunal: TJPA
Processo: 0866420-93.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 4854 - Revisão do Saldo Devedor
Data de julgamento: 2026-05-12

Ementa:
PROCESSO Nº: 0866420-93.2019.8.14.0301 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COMARCA: BELÉM/PA (6ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL) APELANTE: BANCO BRADESCO S.A. (Adv. Renato Chagas Corrêa da Silva) APELADO: ELIAS GOMES PEDROSA NETO (Adv. Márcio Augusto Moura de Moraes) RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL GRAVADO POR HIPOTECA. TERCEIRO ADQUIRENTE E POSSUIDOR. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE PROCESSUAL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO FINANCIAMENTO. ADITIVO CONTRATUAL POSTERIOR E INOPONÍVEL. BOA-FÉ OBJETIVA. CONFIANÇA LEGÍTIMA. BAIXA DO GRAVAME. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Banco Bradesco S.A. contra sentença que, nos autos de embargos de terceiro ajuizados por Elias Gomes Pedrosa Neto, reconheceu o domínio e a posse legítima do embargante sobre imóvel objeto de execução hipotecária, declarou a inexistência de débito relativo ao contrato de financiamento, reconheceu a quitação integral da obrigação, determinou a manutenção definitiva da posse e a suspensão das medidas constritivas, com baixa da hipoteca. O apelante sustenta ilegitimidade ativa, ausência de interesse processual e subsistência da hipoteca com direito de sequela. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 3 questões em discussão: (i) definir se o terceiro adquirente e possuidor de imóvel hipotecado possui legitimidade ativa e interesse processual para discutir, em embargos de terceiro, a exigibilidade do débito que fundamenta a constrição; (ii) estabelecer se aditivo contratual firmado após a aquisição do imóvel pode ser oposto ao adquirente que assumiu materialmente o pagamento do financiamento sem anuência expressa; (iii) determinar se subsistem a hipoteca e o direito de sequela diante da quitação integral da obrigação e da posse exercida de boa-fé por longo período. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de terceiro destinam-se à proteção da posse e do domínio de quem, sem integrar a relação processual originária, sofre constrição incompatível com sua situação jurídica, nos termos dos arts. 674 e 678 do CPC. 4. Quando a constrição decorre de suposto saldo devedor impugnado pelo possuidor do bem, o exame da exigibilidade do crédito constitui questão prejudicial necessária à verificação da própria legitimidade da medida executiva. 5. O embargante comprovou a aquisição do imóvel em 12/04/1993, a posse prolongada e a assunção econômica do financiamento, com pagamento das prestações por 22 anos e quitação da última parcela em 11/09/2013. 6. O aditivo contratual invocado pelo banco foi firmado em 15/02/1995, após a aquisição do imóvel, sem demonstração de ciência, anuência ou notificação válida ao terceiro adquirente que já suportava a obrigação. 7. Contratos e aditivos produzem efeitos entre as partes que os celebram, não sendo admissível agravar a posição jurídica de terceiro que assumiu materialmente o contrato sem seu consentimento, sobretudo quando a alteração implica novos critérios de reajuste, ampliação do saldo devedor ou prorrogação do prazo. 8. A boa-fé objetiva, a segurança jurídica e a proteção da confiança legítima impedem a perpetuação indefinida do gravame quando o adquirente de boa-fé adimpliu a obrigação por décadas e formou legítima expectativa de extinção do débito. 9. A natureza real da hipoteca e o direito de sequela não autorizam, por si sós, a manutenção de constrição fundada em obrigação já reputada extinta com base em acervo documental suficiente. 10. A ameaça de expropriação do imóvel atinge diretamente a esfera possessória e patrimonial do embargante, o que evidencia seu interesse processual. 11. A Súmula 84 do STJ reforça a admissibilidade de embargos de terceiro fundados em posse oriunda de compromisso de compra e venda, ainda que sem registro. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O terceiro adquirente e possuidor de imóvel hipotecado possui legitimidade ativa e interesse processual para, em embargos de terceiro, impugnar a exigibilidade do crédito quando essa análise for indispensável ao controle da legitimidade da constrição. 2. Aditivo contratual celebrado após a aquisição do imóvel não se opõe automaticamente ao adquirente que assumiu materialmente o financiamento sem sua anuência expressa. 3. A hipoteca e o direito de sequela não subsistem quando comprovada a quitação integral da obrigação por adquirente de boa-fé que suportou o financiamento por longo período. 4. A boa-fé objetiva, a confiança legítima e a segurança jurídica vedam a perpetuação de gravame incompatível com o adimplemento substancial e integral da dívida. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 674, 678, 804, 845 e 85, § 11. CC, art. 1.419. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 84; STJ, Súmula 308. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos. ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos Recursos de Apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0866420-93.2019.8.14.0301

APELANTE: ELIAS GOMES PEDROSA NETO

APELADO: BANCO BRADESCO SA, FELIPE JEZINI SIRAYAMA, SELMA MARIA CAVALCANTE SIRAYAMA

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

PROCESSO Nº: 0866420-93.2019.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (6ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: BANCO BRADESCO S.A.
(Adv. Renato Chagas Corrêa da Silva)

APELADO: ELIAS GOMES PEDROSA NETO
(Adv. Márcio Augusto Moura de Moraes)

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL GRAVADO POR HIPOTECA. TERCEIRO ADQUIRENTE E POSSUIDOR. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE PROCESSUAL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO FINANCIAMENTO. ADITIVO CONTRATUAL POSTERIOR E INOPONÍVEL. BOA-FÉ OBJETIVA. CONFIANÇA LEGÍTIMA. BAIXA DO GRAVAME. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por Banco Bradesco S.A. contra sentença que, nos autos de embargos de terceiro ajuizados por Elias Gomes Pedrosa Neto, reconheceu o domínio e a posse legítima do embargante sobre imóvel objeto de execução hipotecária, declarou a inexistência de débito relativo ao contrato de financiamento, reconheceu a quitação integral da obrigação, determinou a manutenção definitiva da posse e a suspensão das medidas constritivas, com baixa da hipoteca. O apelante sustenta ilegitimidade ativa, ausência de interesse processual e subsistência da hipoteca com direito de sequela.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há 3 questões em discussão: (i) definir se o terceiro adquirente e possuidor de imóvel hipotecado possui legitimidade ativa e interesse processual para discutir, em embargos de terceiro, a exigibilidade do débito que fundamenta a constrição; (ii) estabelecer se aditivo contratual firmado após a aquisição do imóvel pode ser oposto ao adquirente que assumiu materialmente o pagamento do financiamento sem anuência expressa; (iii) determinar se subsistem a hipoteca e o direito de sequela diante da quitação integral da obrigação e da posse exercida de boa-fé por longo período.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Os embargos de terceiro destinam-se à proteção da posse e do domínio de quem, sem integrar a relação processual originária, sofre constrição incompatível com sua situação jurídica, nos termos dos arts. 674 e 678 do CPC.

4.

Quando a constrição decorre de suposto saldo devedor impugnado pelo possuidor do bem, o exame da exigibilidade do crédito constitui questão prejudicial necessária à verificação da própria legitimidade da medida executiva.

5.

O embargante comprovou a aquisição do imóvel em 12/04/1993, a posse prolongada e a assunção econômica do financiamento, com pagamento das prestações por 22 anos e quitação da última parcela em 11/09/2013.

6.

O aditivo contratual invocado pelo banco foi firmado em 15/02/1995, após a aquisição do imóvel, sem demonstração de ciência, anuência ou notificação válida ao terceiro adquirente que já suportava a obrigação.

7.

Contratos e aditivos produzem efeitos entre as partes que os celebram, não sendo admissível agravar a posição jurídica de terceiro que assumiu materialmente o contrato sem seu consentimento, sobretudo quando a alteração implica novos critérios de reajuste, ampliação do saldo devedor ou prorrogação do prazo.

8.

A boa-fé objetiva, a segurança jurídica e a proteção da confiança legítima impedem a perpetuação indefinida do gravame quando o adquirente de boa-fé adimpliu a obrigação por décadas e formou legítima expectativa de extinção do débito.

9.

A natureza real da hipoteca e o direito de sequela não autorizam, por si sós, a manutenção de constrição fundada em obrigação já reputada extinta com base em acervo documental suficiente.

10.

A ameaça de expropriação do imóvel atinge diretamente a esfera possessória e patrimonial do embargante, o que evidencia seu interesse processual.

11.

A Súmula 84 do STJ reforça a admissibilidade de embargos de terceiro fundados em posse oriunda de compromisso de compra e venda, ainda que sem registro.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. O terceiro adquirente e possuidor de imóvel hipotecado possui legitimidade ativa e interesse processual para, em embargos de terceiro, impugnar a exigibilidade do crédito quando essa análise for indispensável ao controle da legitimidade da constrição. 2. Aditivo contratual celebrado após a aquisição do imóvel não se opõe automaticamente ao adquirente que assumiu materialmente o financiamento sem sua anuência expressa. 3. A hipoteca e o direito de sequela não subsistem quando comprovada a quitação integral da obrigação por adquirente de boa-fé que suportou o financiamento por longo período. 4. A boa-fé objetiva, a confiança legítima e a segurança jurídica vedam a perpetuação de gravame incompatível com o adimplemento substancial e integral da dívida.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 674, 678, 804, 845 e 85, § 11. CC, art. 1.419.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 84; STJ, Súmula 308.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos Recursos de Apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

Trata-se os autos de
apelação cível
, interposta por
BANCO BRADESCO S.A.
, em face de sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, que – nos autos dos
Embargos de Terceiro
, ajuizados por
Elias Gomes Pedrosa Neto
– julgou procedentes os pedidos para declarar o domínio e a posse legítima do embargante sobre o imóvel situado na Av. Roberto Camelier, nº 390, apartamento 1001, Edifício Regent Park, Belém/PA; declarar a inexistência de débito entre Elias Gomes Pedrosa Neto e o Banco Bradesco S.A. relativamente ao contrato de financiamento nº 0392481-5, reconhecendo-se a quitação integral da obrigação; determinar a manutenção definitiva do embargante na posse do referido imóvel; determinar a suspensão definitiva de todas as medidas constritivas sobre o bem no processo de execução nº 0040903-95.2014.8.14.0301; e condenar os embargados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Inconformado, sustenta o apelante, em resumo, que o embargante não possui legitimidade ativa, nem interesse processual para discutir a inexistência do débito, por não ser o mutuário originário do contrato, aduzindo que os embargos de terceiro se limitam à discussão da constrição incidente sobre o bem, nos termos do art. 674 do CPC.

Afirma que a alienação do imóvel ocorreu sem anuência do credor hipotecário, razão pela qual seria ineficaz em relação ao banco, à luz do art. 804 do CPC, subsistindo a hipoteca e o direito de sequela previsto no art. 1.419 do Código Civil.

Nesses termos, postula: “
o conhecimento e o provimento do apelo com a reforma integral da sentença para o fim de: Reconhecer a ilegitimidade ativa do embargante/apelante quanto à discussão do contrato e dos débitos, considerando que a instituição financeira não participou do contrato de cessão havido entre o apelado e corréus, bem como a ausência de interesse processual (inadequação da via eleita), considerando que a matéria de embargos de terceiro é limitada para discutir a constrição (hipoteca) objeto dos autos na forma do art. 674 do CPC, conforme item 3.1; Julgar totalmente improcedentes os embargos de terceiro, reconhecendo-se a manutenção da hipoteca e direito de sequela na forma do Art. 1.419 do CC e Arts. 804, caput e 845, caput ambos do CPC, sendo inaplicável a Súmula nº 308 do STJ ao caso concreto, considerando a distinção fática apontada, invertendo-se o ônus sucumbencial, conforme item 3.2; Alternativamente, que seja prequestionada toda matéria ventilada neste recurso, conforme item 4”.

Por sua vez, pleiteia o apelado, em sede de contrarrazões, o desprovimento do recurso, aduzindo que adquiriu o imóvel em 12/04/1993, assumiu integralmente o pagamento do financiamento e quitou as prestações por 22 anos, inclusive os sete anos adicionais exigidos após o prazo original, de modo que a ameaça de constrição decorre diretamente de dívida que ele efetivamente suportou e cuja extinção pode demonstrar. Sustenta que a alteração contratual invocada pelo banco é posterior à aquisição do imóvel e não lhe foi comunicada, razão pela qual não pode produzir efeitos em seu desfavor, e defende que a sentença deve ser mantida por ter reconhecido, com base na boa-fé objetiva, na confiança legítima, na segurança jurídica e na prova documental dos pagamentos, a inexistência do débito, a quitação integral da obrigação, a manutenção definitiva da posse e a baixa da hipoteca.

Nesses termos, pleiteia: “
a) Seja integralmente NEGADO PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto pelo Apelante, por ser medida de inteira e lídima Justiça; b) Seja MANTIDA a r. sentença proferida pelo juízo de primeiro grau em todos os seus termos, reconhecendo-se a legitimidade ativa do Apelado, a quitação integral do débito e, por consequência, a extinção da hipoteca que gravava o imóvel, protegendo-se a posse e a propriedade do adquirente de boa-fé; c) Seja o Apelante condenado à MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS em sede recursal, nos termos do Art. 85, § 11º, do Código de Processo Civil, como forma de remunerar o trabalho adicional realizado nesta instância”.

Autos distribuídos a minha relatoria, ocasião em que recebi o apelo apenas no efeito devolutivo e determinei a remessa ao
Parquet
para parecer.

Instado a se manifestar, o d. representante do Ministério Público do Estado do Pará declinou do direito de intervir no feito.

É o essencial relatório.
Sem redação final.

Intime- se.

Belém/PA, data registrada no sistema.

Desa.
MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

Relatora

VOTO

Conheço
do recurso, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade.

Cinge a controvérsia dos autos em definir se o terceiro adquirente e possuidor de imóvel gravado por hipoteca, que assumiu de fato o pagamento do financiamento e alega tê-lo quitado integralmente ao longo de 22 anos, possui legitimidade e interesse processual para, em embargos de terceiro, impugnar não apenas a constrição incidente sobre o bem, mas também a subsistência do débito que lhe dá causa. Em outras palavras, cumpre definir se, no caso concreto, deve prevalecer a limitação objetiva dos embargos de terceiro, como sustenta a instituição financeira, ou se a análise da exigibilidade do crédito se mostra necessária para aferir a própria legitimidade da constrição e da permanência da hipoteca sobre o imóvel.

Pois bem. É cediço que o ordenamento jurídico tem como um de seus fundamentos a tutela da posse e do domínio do terceiro estranho à relação processual originária, sempre que atingidos por constrição incompatível com sua situação jurídica, conforme dispõem os arts. 674 e 678 do Código de Processo Civil.

De igual modo, a disciplina dos direitos reais de garantia, inclusive da hipoteca, não pode ser examinada de modo dissociado dos princípios da boa-fé objetiva, da segurança jurídica e da proteção da confiança legítima, sobretudo em hipóteses nas quais o próprio histórico contratual e a dinâmica do adimplemento revelam situação material consolidada ao longo de décadas.

No particular, observo que o recorrido Elias Gomes Pedrosa Neto demonstrou que adquiriu o imóvel em 12/04/1993, mediante procuração pública e instrumento particular de cessão de direitos e obrigações, assumindo o pagamento das prestações do financiamento; que permaneceu na posse do bem; e que suportou o adimplemento da obrigação por 22 anos, quitando a última parcela em 11/09/2013, quando então foi surpreendido com a cobrança de saldo residual expressivo.

A sentença também registrou que a alteração contratual invocada pelo banco é datada de 15/02/1995, ou seja, posterior à aquisição do imóvel pelo embargante.

Por sua vez, o Banco Bradesco alegou que o embargante não é o mutuário originário, razão pela qual não teria legitimidade para discutir a inexistência do débito; que a alienação ocorreu sem anuência do credor hipotecário, sendo-lhe ineficaz, nos termos do art. 804 do CPC; e que a hipoteca, por força do art. 1.419 do Código Civil, acompanha a coisa, subsistindo o direito de sequela. Sustentou, ainda, ser inaplicável a Súmula 308 do STJ, por se tratar de compra e venda entre particulares, sem participação de construtora.

Confrontando os argumentos das partes, entendo que a sentença não comporta reforma. Isso porque, embora seja correto afirmar, em abstrato, que os embargos de terceiro se destinam precipuamente ao desfazimento ou à inibição da constrição sobre bem possuído ou detido por quem não integra a relação processual originária, no caso concreto a análise da subsistência do débito não se apresenta como matéria estranha à via eleita, mas como questão logicamente prejudicial ao exame da própria legitimidade da constrição.

Se a execução hipotecária recai sobre o imóvel possuído pelo embargante com fundamento em saldo devedor cuja exigibilidade ele impugna com base em adimplemento prolongado e quitação integral do financiamento, impedir o exame dessa controvérsia importaria esvaziar a própria utilidade da tutela possessória e dominial perseguida.

Além disso, há particularidades fáticas que enfraquecem de modo significativo a tese recursal. A aquisição do imóvel pelo embargante ocorreu em 12/04/1993, ao passo que a alteração contratual apontada pelo banco como justificativa para a subsistência do saldo devedor remonta a 15/02/1995, isto é, em momento posterior,
sem demonstração de que tenha sido validamente comunicada ou anuída por quem, desde então, vinha suportando economicamente a dívida.

No direito obrigacional,
contratos e aditivos produzem efeitos entre as partes que os celebram
. A modificação de obrigação já assumida materialmente por terceiro não pode agravar sua posição jurídica sem anuência, especialmente quando: o terceiro já suporta o pagamento do contrato; o aditivo altera forma de reajuste, saldo residual ou prazo; não há prova de notificação ou consentimento; a mudança lhe impõe ônus superveniente.

Assim, reforço, em que pese o aditivo contratual de 15/02/1995 poder produzir efeitos entre a instituição financeira e os mutuários que o subscreveram, não se mostra automaticamente oponível ao terceiro adquirente que, desde 12/04/1993, assumira materialmente o pagamento do financiamento e não anuiu à alteração, sobretudo quando dela resultam novos critérios de reajuste e ampliação do saldo devedor, sob pena de violação aos princípios da boa-fé objetiva, da confiança legítima e da relatividade dos contratos.

Soma-se a isso o fato de o próprio pronunciamento sentencial haver consignado que o embargante pagou o financiamento por 22 anos consecutivos, circunstância apta a evidenciar, em juízo de cognição exauriente, a boa-fé objetiva, a legítima expectativa de extinção da obrigação e a incompatibilidade material entre tão prolongado adimplemento e a perpetuação indefinida do gravame.

Não desconheço a força real da hipoteca e o direito de sequela invocado pela instituição financeira. Ocorre que tais institutos
não podem ser aplicados de modo automático, abstraindo-se o contexto específico dos autos.
O vínculo real da hipoteca não autoriza, por si só, a manutenção de constrição fundada em obrigação cuja extinção foi reconhecida com base em acervo documental reputado suficiente pelo juízo de origem, especialmente quando a controvérsia envolve adquirente de boa-fé que, por décadas, assumiu integralmente o ônus econômico do financiamento.

Também não prospera a alegação de ausência de interesse processual, pois a ameaça executiva incide diretamente sobre a esfera possessória e patrimonial do embargante, o que lhe confere inequívoco interesse em demonstrar que o crédito que sustenta a constrição não mais subsiste.

Nesse sentido, a Súmula 84 do c. STJ é expressa: “
é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de regitro”.

Conclui-se, assim, que o terceiro adquirente e possuidor do imóvel hipotecado, quando diretamente atingido pela execução e quando a aferição da exigibilidade do crédito se mostrar indispensável ao controle da legitimidade da constrição, possui legitimidade e interesse processual para suscitar tal matéria em embargos de terceiro. Demonstradas, no caso, a aquisição formalizada do imóvel, a posse prolongada, a assunção material do financiamento, a posterioridade da alteração contratual invocada pelo banco e o adimplemento por 22 anos,
impõe-se a manutenção da sentença
que reconheceu a inexistência do débito, a quitação integral da obrigação, a preservação da posse e a baixa da hipoteca.

Ante o exposto,
conheço do recurso e nego-lhe provimento
, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

Publique-se e Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, certifique-se, arquive-se, com a devida baixa ao Juízo
a quo.

Belém, 22 de abril de 2026.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

Belém, 19/05/2026