Tribunal: TJPA
Processo: 0853141-40.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual, reconheceu a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa dos autores, declarou nulas as cláusulas de multa contratual, reduziu a cláusula de retenção de 25% para 10%, determinou a restituição de 90% dos valores pagos e rejeitou o pedido de indenização por danos morais. A ré insurgiu-se contra o percentual de retenção e a distribuição dos ônus da sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: definir se é cabível a majoração do percentual de retenção contratual para 25% dos valores pagos; estabelecer se é devida a redistribuição dos ônus sucumbenciais entre as partes; determinar se é aplicável a Taxa Selic para fins de juros e correção monetária. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência consolidada do STJ, especialmente no julgamento do REsp 1.723.519/SP, autoriza a retenção de 25% dos valores pagos quando a rescisão contratual decorre de iniciativa exclusiva do comprador, por razões pessoais, como no caso em exame. 4. A retenção de apenas 10% mostra-se insuficiente para recompor os prejuízos da vendedora, sendo adequado o percentual de 25%, que reflete o entendimento pacífico quanto à razoabilidade e proporcionalidade da cláusula penal compensatória em contratos dessa natureza. 5. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar os princípios da causalidade e da sucumbência proporcional, pois os autores obtiveram êxito apenas parcial, sendo vencidos na maioria dos pedidos formulados. 6. A sentença já havia sido integrada para aplicar a Taxa Selic como índice de juros e correção monetária, conforme entendimento do STJ, razão pela qual não há necessidade de reforma neste ponto. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. É cabível a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador quando a rescisão contratual é motivada por sua desistência imotivada. 2. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar a sucumbência proporcional entre as partes, especialmente quando uma das partes obtém apenas êxito parcial. 3. A aplicação da Taxa Selic para fins de juros e correção monetária é adequada quando já determinada na sentença, conforme jurisprudência do STJ. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 413; CPC, arts. 85, §2º, e 86; CDC, arts. 6º e 51. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019; STJ, Súmula 543. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0853141-40.2019.8.14.0301

APELANTE: QUARTZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: RAIMUNDO ESTUMANO RODRIGUES JUNIOR, ANDREIA SARMENTO DOS SANTOS

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual, reconheceu a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa dos autores, declarou nulas as cláusulas de multa contratual, reduziu a cláusula de retenção de 25% para 10%, determinou a restituição de 90% dos valores pagos e rejeitou o pedido de indenização por danos morais. A ré insurgiu-se contra o percentual de retenção e a distribuição dos ônus da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: definir se é cabível a majoração do percentual de retenção contratual para 25% dos valores pagos; estabelecer se é devida a redistribuição dos ônus sucumbenciais entre as partes; determinar se é aplicável a Taxa Selic para fins de juros e correção monetária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A jurisprudência consolidada do STJ, especialmente no julgamento do REsp 1.723.519/SP, autoriza a retenção de 25% dos valores pagos quando a rescisão contratual decorre de iniciativa exclusiva do comprador, por razões pessoais, como no caso em exame.

4.

A retenção de apenas 10% mostra-se insuficiente para recompor os prejuízos da vendedora, sendo adequado o percentual de 25%, que reflete o entendimento pacífico quanto à razoabilidade e proporcionalidade da cláusula penal compensatória em contratos dessa natureza.

5.

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar os princípios da causalidade e da sucumbência proporcional, pois os autores obtiveram êxito apenas parcial, sendo vencidos na maioria dos pedidos formulados.

6.

A sentença já havia sido integrada para aplicar a Taxa Selic como índice de juros e correção monetária, conforme entendimento do STJ, razão pela qual não há necessidade de reforma neste ponto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

É cabível a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador quando a rescisão contratual é motivada por sua desistência imotivada.

2.

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar a sucumbência proporcional entre as partes, especialmente quando uma das partes obtém apenas êxito parcial.

3.

A aplicação da Taxa Selic para fins de juros e correção monetária é adequada quando já determinada na sentença, conforme jurisprudência do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 413; CPC, arts. 85, §2º, e 86; CDC, arts. 6º e 51.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019; STJ, Súmula 543.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
QUARTZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
ANDREIA SARMENTO DOS SANTOS E RAIMUNDO ESTUMANO RODRIGUES JUNIOR
.

Na petição inicial (ID nº 25618699), os autores alegaram ter celebrado contrato de promessa de compra e venda do lote nº 08, Quadra D, com 192,00m2, integrante do empreendimento Quartzo Condomínio Verde. Em razão de incêndio ocorrido na residência da genitora de um dos autores, requereram a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos (R$ 104.166,19), além de multa contratual e indenização por danos morais

Em sua contestação (ID nº 25618758), a ré defendeu a validade das cláusulas de retenção e multa, atribuindo a rescisão contratual à iniciativa exclusiva dos compradores por motivos pessoais. Por essa razão, sustentou ser indevida a devolução integral dos valores, alegando a necessidade de reter parte do montante para cobrir despesas administrativas, tributárias e operacionais geradas pelo negócio.

Após regular instrução processual, que incluiu análise de documentos e manifestações das partes, o Juízo de primeiro grau proferiu sentença (ID nº 25618779) julgando parcialmente procedentes os pedidos dos autores. Reduziu a retenção contratual de 25% para 10%, considerando o percentual original abusivo e desproporcional, a fim de evitar o enriquecimento sem causa. Declarou ainda a nulidade das cláusulas 6.3 e 7 por estipular multa excessiva, violando o art. 413 do Código Civil, q
ue veda a cobrança de multa manifestamente excessiva.

Assim, a sentença determinou a restituição de 90% dos valores pagos pelos autores, em parcela única, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado e correção monetária pelo INPC desde cada desembolso. O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente. Condenou a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

Em sede de embargos de declaração, a sentença (ID nº 25618779) foi integrada para determinar a aplicação da Taxa Selic, substituindo os índices de juros e correção anteriormente fixados.

Inconformada, a ré Quartzo Empreendimentos Imobiliários Ltda interpôs Recurso de Apelação (ID nº 25618780) sustentando que o percentual de retenção deve ser fixado em 25% dos valores pagos, conforme orientação consolidada do STJ no julgamento do REsp 1.723.519/SP e Súmula 543; que deve ser reformada a distribuição da sucumbência, pois os autores foram vencidos na maior parte dos pedidos (restituição integral, multa contratual e danos morais), obtendo êxito apenas quanto à nulidade das cláusulas contratuais; que os juros moratórios sejam fixados pela Taxa Selic. Pugnando por fim pelo provimento do recurso.

Os apelados não apresentaram contrarrazões (ID nº 25618787)

É o relato do necessário.

VOTO

1. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, conheço do recurso.

2. MÉRITO

2.1. Percentual de retenção dos valores pagos

O cerne da controvérsia reside no percentual de retenção devido à promitente vendedora em virtude da rescisão contratual operada por culpa exclusiva (desistência) dos promitentes compradores.

A sentença recorrida fixou a retenção em 10% (dez por cento) dos valores pagos. A apelante por sua vez, pleiteia a majoração para 25% (vinte e cinco por cento).

Assiste razão á apelante

A questão comporta análise à luz da jurisprudência sedimentada do STJ sobre rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis.

Inicialmente, é incontroverso que a rescisão contratual decorreu de iniciativa exclusiva dos compradores por razões pessoais (incêndio na residência de genitora), fato expressamente reconhecido pela sentença e não impugnado pelas partes. Não há qualquer inadimplemento ou descumprimento contratual por parte da vendedora que pudesse justificar a rescisão.

Nesse cenário de desistência imotivada do comprador, a Súmula 543 do STJ estabelece que:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Quanto ao percentual aplicável para a retenção parcial, o STJ firmou orientação no julgamento do REsp 1.723.519/SP, fixando como parâmetro o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes.

Confira-se a ementa:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018 . INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO . 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13 .786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1 .138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato . Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8 .2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019 RSTJ vol . 256 p. 496)

Assim, o percentual de 10% fixado em primeiro grau mostra-se insuficiente para recompor os prejuízos da vendedora com a comercialização frustrada e as despesas operacionais do empreendimento. O patamar de 25% (vinte e cinco por cento) reflete o padrão jurisprudencial vigente para contratos desta natureza e deve ser aplicado ao caso, garantindo o equilíbrio contratual e evitando o enriquecimento sem causa de ambas as partes.

Diante disso, acolho a insurgência da apelante para reformar a sentença e fixar a retenção em 25% dos valores pagos pelos autores/apelados.

2.2. Distribuição da sucumbência

A sentença condenou a ré ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação. A apelante sustenta que essa distribuição é desproporcional, pois os autores foram vencidos na maior parte dos pedidos.

A questão merece acolhimento.

Analisando os pedidos formulados na inicial, verifica-se que os autores formularam quatro pretensões: rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos (R$ 104.166,19); condenação da ré ao pagamento de multa contratual prevista na cláusula 6.3 (2% sobre o valor do contrato mais 20% a título de honorários extrajudiciais); declaração de nulidade das cláusulas 6.3 e 7; (d) condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00.

A sentença julgou totalmente procedente apenas o pedido de declaração de nulidade das cláusulas contratuais. Os demais pedidos foram julgados improcedentes: foi negada a restituição integral dos valores, fixando-se retenção de 10%; (b) foi negado o pagamento de multa contratual em favor dos autores; (c) foi negada a indenização por danos morais.

Nesse contexto, aplica-se o princípio da causalidade e da sucumbência proporcional. Os autores deram causa à demanda ao desistirem do contrato por razões pessoais e foram vencidos em três dos quatro pedidos formulados. A condenação da ré ao pagamento integral das verbas sucumbenciais não se justifica, configurando manifesta desproporcionalidade.

O art. 86 do CPC dispõe que "Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas e os honorários". E o § 1º estabelece que "Quando o vencido for, em parte, isento de responsabilidade pelo pagamento das despesas, a outra parte responderá, pela verba que lhe couber, à razão de metade".

Portanto, entendo que a sucumbência deve ser redistribuída de forma equânime: cada parte arcará com 50% das custas processuais e com os honorários de seus próprios advogados. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa para cada patrono, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

2.3. Aplicação da Taxa Selic

Quanto ao pleito de aplicação da Taxa Selic, verifica-se que tal providência já foi adotada pelo juízo
a quo
na decisão dos Embargos de Declaração, integrando a sentença. Portanto, nada há a reformar neste ponto, devendo ser mantida a aplicação da referida taxa para fins de juros e correção monetária, conforme entendimento do STJ.

3. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO

e

DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de Apelação para:

a) Majorar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores/apelados, nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça;

b) Redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa (art. 85, §2º, CPC), na proporção de 50% para a autora e 50% para a ré.

c) Manter os demais termos da sentença, inclusive quanto à aplicação da Taxa Selic.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 14/04/2026