Tribunal: TJPA
Processo: 0809030-70.2022.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
Ementa: AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL EDIFICADO E OCUPADO. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. DISTINGUISHING DO TEMA 970/STJ. RESTABELECIMENTO DA CONDENAÇÃO. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, ao julgar apelações interpostas pelas partes, afastou a condenação do comprador inadimplente ao pagamento de taxa de fruição, sob fundamento de bis in idem com a cláusula penal compensatória, mantendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, a retenção de 25% dos valores pagos e o direito à indenização por benfeitorias. Consta dos autos que o lote objeto do contrato foi edificado e utilizado como residência habitual pelo comprador, circunstância expressamente reconhecida na contestação e no pedido indenizatório por acessões. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se é juridicamente possível a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória, nos casos de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, quando comprovada a edificação e a efetiva ocupação do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A taxa de fruição, em hipóteses de imóvel edificado e ocupado, possui natureza jurídica indenizatória autônoma, equiparável a aluguel, destinada a compensar o vendedor pela privação da posse e do uso econômico do bem. 4. A cláusula penal compensatória, por sua vez, tem finalidade diversa, voltada à recomposição de despesas administrativas, custos do desfazimento do negócio e prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual. 5. Inexistindo identidade de fundamento ou finalidade entre as verbas, não se configura bis in idem, sendo legítima a cumulação para evitar enriquecimento sem causa do comprador inadimplente. 6. O Tema 970 do STJ não se aplica automaticamente à hipótese, por tratar de contexto distinto, admitindo distinção quando presentes peculiaridades fáticas relevantes, como a edificação e o uso efetivo do imóvel pelo adquirente. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo interno conhecido e provido para restabelecer a condenação ao pagamento da taxa de fruição, cumulativamente com a cláusula penal compensatória. Tese de julgamento: 1. É lícita a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando comprovada a edificação e a efetiva ocupação do bem pelo comprador inadimplente. 2. A taxa de fruição, em tais hipóteses, possui natureza indenizatória autônoma, equivalente a aluguel, não se confundindo com a cláusula penal compensatória. ________________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 416, parágrafo único, 884 e 1.219; Lei nº 6.766/79, art. 34, §1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR; TJPA, Apelação Cível nº 0805900-77.2019.8.14.0040; TJPA, Apelação Cível nº 0809275-86.2019.8.14.0040. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 5ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0809030-70.2022.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: JEFFERSON RIBEIRO BRAGA FERREIRA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL EDIFICADO E OCUPADO. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. DISTINGUISHING DO TEMA 970/STJ. RESTABELECIMENTO DA CONDENAÇÃO. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, ao julgar apelações interpostas pelas partes, afastou a condenação do comprador inadimplente ao pagamento de taxa de fruição, sob fundamento de bis in idem com a cláusula penal compensatória, mantendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, a retenção de 25% dos valores pagos e o direito à indenização por benfeitorias. Consta dos autos que o lote objeto do contrato foi edificado e utilizado como residência habitual pelo comprador, circunstância expressamente reconhecida na contestação e no pedido indenizatório por acessões.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se é juridicamente possível a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória, nos casos de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, quando comprovada a edificação e a efetiva ocupação do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A taxa de fruição, em hipóteses de imóvel edificado e ocupado, possui natureza jurídica indenizatória autônoma, equiparável a aluguel, destinada a compensar o vendedor pela privação da posse e do uso econômico do bem.

4. A cláusula penal compensatória, por sua vez, tem finalidade diversa, voltada à recomposição de despesas administrativas, custos do desfazimento do negócio e prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual.

5. Inexistindo identidade de fundamento ou finalidade entre as verbas, não se configura bis in idem, sendo legítima a cumulação para evitar enriquecimento sem causa do comprador inadimplente.

6. O Tema 970 do STJ não se aplica automaticamente à hipótese, por tratar de contexto distinto, admitindo distinção quando presentes peculiaridades fáticas relevantes, como a edificação e o uso efetivo do imóvel pelo adquirente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo interno conhecido e provido para restabelecer a condenação ao pagamento da taxa de fruição, cumulativamente com a cláusula penal compensatória.

Tese de julgamento
: 1. É lícita a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando comprovada a edificação e a efetiva ocupação do bem pelo comprador inadimplente. 2. A taxa de fruição, em tais hipóteses, possui natureza indenizatória autônoma, equivalente a aluguel, não se confundindo com a cláusula penal compensatória.

________________________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 416, parágrafo único, 884 e 1.219; Lei nº 6.766/79, art. 34, §1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR; TJPA, Apelação Cível nº 0805900-77.2019.8.14.0040; TJPA, Apelação Cível nº 0809275-86.2019.8.14.0040
.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 5ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO Nº 0809030-70.2022.8.14.0040

AGRAVANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

AGRAVADO: JEFFERSON RIBEIRO BRAGA FERREIRA

DECISÃO MONOCRÁTICA RECORRIDA: ID 28831853

RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO INTERNO
interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, diante do seu inconformismo com a decisão monocrática proferida por esta Relatora no
ID

28831853
, que deu parcial provimento à recursos de apelação interpostos pela ora recorrente e por
JEFFERSON RIBEIRO BRAGA FERREIRA,
ora agravado.

Em breve retrospecto, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse em face do agravado
(ID 21716213)
, fundada em contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, alegando inadimplemento prolongado das parcelas ajustadas. Sustentou que, apesar de regularmente notificado, o adquirente não purgou a mora, razão pela qual postulou a resolução do contrato, a retomada da posse do bem e a aplicação das penalidades contratuais, incluindo multa, retenção de valores e taxa de fruição.

A liminar de reintegração de posse foi indeferida
(ID 21716292)
, seguindo-se a regular instrução do feito.

O requerido JEFFERSON RIBEIRO BRAGA FERREIRA apresentou contestação
(ID 21716296)
com reconvenção, na qual requereu a concessão da justiça gratuita, alegou abusividade da cláusula de retenção de 30%, invalidade da notificação extrajudicial e impossibilidade de cobrança de encargos cumulativos. Formulou, ainda, pedido reconvencional de indenização por benfeitorias/acessões no valor de R$ 110.000,00, afirmando ter edificado imóvel residencial no lote, além de invocar o direito constitucional à moradia, por se tratar de sua residência habitual.

Sobreveio sentença
(ID 21716303)
que julgou procedente a ação principal, rescindindo o contrato, determinando a reintegração de posse do lote à autora e a restituição imediata das parcelas pagas, com retenção de 10% a título de despesas administrativas e 2% a título de multa compensatória, além de condenar o réu ao pagamento de taxa de fruição mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, limitada a 50% do montante a restituir. Reconheceu, ainda, o direito do réu à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a ser apurada em liquidação de sentença, e extinguiu a reconvenção por ausência de interesse processual, condenando o reconvinte ao pagamento de custas e honorários.

Inconformado, o réu JEFFERSON RIBEIRO BRAGA FERREIRA interpôs apelação
(ID 21716304)
sustentando omissão quanto ao pedido de gratuidade de justiça, nulidade da rescisão por ausência de notificação válida e ilegalidade da cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal.

A autora L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, por sua vez, interpôs apelação adesiva
(ID 21716311)
, arguindo julgamento ultra petita quanto às acessões, defendendo a aplicação integral das cláusulas contratuais, o afastamento da limitação da taxa de fruição, a exigência de regularização documental das benfeitorias e, subsidiariamente, a fixação da retenção em 25% dos valores pagos.

As apelações foram apreciadas monocraticamente, com parcial provimento de ambos os recursos, nos termos da ementa abaixo transcrita
(ID 28831853)
:

“EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. RECONHECIMENTO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PROVIMENTO PARCIAL DE AMBAS AS APELAÇÕES.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelações interpostas contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, declarando rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote, determinando a devolução de valores pagos com retenções contratuais, aplicação de taxa de fruição e possibilidade de indenização por benfeitorias. A reconvenção foi extinta sem julgamento do mérito.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é cabível o reconhecimento da justiça gratuita por deferimento tácito; (ii) saber se é possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição mensal; (iii) saber se a indenização por benfeitorias pode ser condicionada à regularização documental; (iv) saber se o percentual de retenção de valores pagos pode ser majorado para 25%, à luz da jurisprudência do STJ.

III. Razões de decidir

3. O pedido de justiça gratuita foi formulado com declaração de hipossuficiência e não foi indeferido expressamente, configurando deferimento tácito, nos termos do art. 99, §3º, do CPC e da jurisprudência do STJ.

4. A cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição mensal configura bis in idem, por ambas possuírem natureza indenizatória. Aplica-se, por analogia, a ratio decidendi do Tema 970 do STJ, que veda tal cumulação.

5. A indenização por benfeitorias úteis e necessárias está prevista no art. 1.219 do CC e art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/79, sendo legítima desde que demonstradas em liquidação, não podendo ser condicionada exclusivamente à regularização documental, sob pena de enriquecimento sem causa.

6. Quanto à retenção, é razoável sua fixação em 25% dos valores pagos, conforme entendimento firmado no STJ, sendo vedada a retenção abusiva de 30% e limitada a percentuais compatíveis com os custos efetivos do vendedor.

IV. Dispositivo e tese

7. Apelações conhecidas. Parcial provimento à apelação de Jefferson Ribeiro Braga Ferreira para: a) reconhecer o deferimento tácito da gratuidade de justiça; b) afastar a condenação à taxa de fruição mensal. Parcial provimento à apelação adesiva de L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda para: c) majorar o percentual de retenção sobre os valores pagos para 25%, excluída a comissão de corretagem.

Tese de julgamento: 1."É indevida a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, por ambas possuírem natureza indenizatória, conforme a ratio do Tema 970/STJ." 2. "A indenização por benfeitorias úteis e necessárias independe de regularização documental prévia, bastando sua comprovação em liquidação, nos termos do art. 1.219 do CC e art. 34 da Lei 6.766/79." 3. "É presumido o deferimento da justiça gratuita quando o pedido é instruído com declaração de hipossuficiência e não há decisão expressa de indeferimento." 4."É razoável a retenção de até 25% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda rescindidos por inadimplemento do comprador."

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 99, §3º; CC, art. 1.219; Lei 6.766/79, art. 34, §1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; STJ, REsp 1300418/SC (Tema 577); STJ, AgRg no AREsp 1453487/RJ; STJ, AgRg nos EDcl nos EREsp 1445382/CE”.

Inconformada, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpôs agravo interno
(ID 29640669)
sustentando que a decisão monocrática, ao afastar a condenação do agravado ao pagamento da taxa de fruição, teria incorrido em indevida conclusão de bis in idem, porquanto a fruição e a multa/cláusula penal compensatória possuiriam fundamentos e naturezas distintas, estando ambas previstas contratualmente e sendo necessárias para recompor integralmente os prejuízos decorrentes do inadimplemento e da ocupação irregular do bem desde fevereiro/2019, em prestígio ao retorno ao
status quo ante
e à vedação do enriquecimento sem causa; aduz, ainda, que o Tema 970/STJ não vedaria totalmente a cumulação, mas apenas limitaria o somatório ao equivalente locativo. Requer a reforma parcial da decisão para restabelecer a condenação à fruição.

O agravado JEFFERSON RIBEIRO BRAGA FERREIRA apresentou contrarrazões
(ID 30271284)
em que sustenta a correção da decisão monocrática que afastou a cobrança da taxa de fruição, por configurar indevida cumulação com a multa compensatória, ambas voltadas à indenização pelo inadimplemento contratual, o que caracterizaria bis in idem, pugnando, ao final, pela manutenção integral da decisão agravada e pelo desprovimento do agravo interno.

Vieram-me os autos conclusos.

É o que importa a relatar.

VOTO

VOTO

Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do presente recurso.

A insurgência recursal cinge-se, especificamente, à possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória, afastada na decisão monocrática recorrida (ID 28831853), sob o fundamento de configuração de bis in idem, por suposta identidade de natureza jurídica entre as verbas.

Inicialmente, cumpre destacar que não se discute mais, nos autos, a validade da rescisão contratual, nem a culpa do agravado pelo inadimplemento, circunstâncias já definitivamente reconhecidas na sentença
(ID 21716303)
e mantidas, em essência, no julgamento monocrático das apelações. Tampouco se controverte quanto ao direito do comprador à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, a ser apurada em liquidação, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e do art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/79, conforme expressamente consignado na decisão agravada.

A controvérsia remanescente concentra-se, portanto, na natureza jurídica da
taxa de fruição
e na possibilidade de sua
cumulação com a multa compensatória/retencao
, à luz das peculiaridades do caso concreto.

No ponto, merece reparo parcial a conclusão adotada na decisão monocrática. Isso porque, diferentemente das hipóteses envolvendo lote não edificado, em que a jurisprudência tem restringido a cobrança da taxa de fruição por ausência de efetivo proveito econômico do bem, os autos revelam situação fática distinta e relevante:
o próprio agravado reconheceu, desde a contestação com reconvenção (ID 21716296), que edificou imóvel residencial sobre o lote, utilizando-o como moradia habitual, pleiteando, inclusive, indenização pelas acessões no valor de R$ 110.000,00
.

Tal circunstância é decisiva para o deslinde da controvérsia.
Em casos de lote edificado e efetivamente utilizado pelo comprador inadimplente, a jurisprudência majoritária tem reconhecido que a taxa de fruição possui natureza indenizatória autônoma, equivalente a aluguel,

destinada a compensar o vendedor pelo período em que foi privado da posse e do uso econômico do bem, enquanto a cláusula penal compensatória se destina a recompor despesas administrativas, custos do desfazimento do negócio e prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual
. Não se confundem, portanto, os fundamentos nem as finalidades das referidas verbas.

Nesse sentido, esta Corte já decidiu que, havendo edificação e ocupação do imóvel, é legítima a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, justamente para evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente, que usufruiu do bem sem a devida contraprestação. Colaciono:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO DECLARADA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS . MULTA COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por L.M.S .E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse contra Lismar do Carmo Silva e Maria Divina Pereira Coelho Silva, julgou improcedente o pedido. A autora alegou inadimplemento por parte dos adquirentes em contrato de compra e venda de imóvel no Residencial Cidade Jardim, com financiamentos e renegociações inadimplidos . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) a necessidade de rescisão contratual por inadimplemento e reintegração de posse; (ii) a possibilidade de retenção de valores pagos, aplicação de multa compensatória e taxa de fruição, além da indenização por benfeitorias realizadas no imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A rescisão contratual é cabível em razão do inadimplemento incontroverso por parte dos adquirentes, conforme art . 475 do Código Civil, permitindo a resolução do contrato e a reintegração da posse. O contrato de compra e venda de imóvel permite a capitalização de juros e a correção monetária, não havendo ilegalidade ou anatocismo na cláusula contratual referente ao IGPM e juros compensatórios. A retenção de 20% dos valores pagos é legítima, conforme jurisprudência consolidada (Súmula 543 do STJ), para cobrir despesas administrativas e comerciais. A cobrança da taxa de fruição, em cumulação com a multa compensatória, é devida, considerando-se justa como forma de indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência . A posse de boa-fé dos adquirentes lhes assegura o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, as quais deverão ser apuradas em liquidação de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: O inadimplemento do comprador justifica a rescisão contratual e a reintegração de posse em favor do vendedor . É legítima a retenção de até 20% dos valores pagos pelo comprador inadimplente a título de despesas administrativas e multa compensatória.
A taxa de fruição pode ser cumulada com a multa compensatória em casos de inadimplemento do comprador, visando evitar o enriquecimento sem causa. O comprador de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, apuradas em liquidação de sentença
. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art . 5º, XXXVI; CC, arts. 475, 478, 884, 1.219; CDC, arts. 51, II, 53; Lei 6 .766/1979. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1300418/SC; STJ, REsp nº 2.024.829/SC . (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08092758620198140040 22408299, Relator.: ALEX PINHEIRO CENTENO, Data de Julgamento: 01/10/2024, 2ª Turma de Direito Privado)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO . RESCISÃO DECLARADA JUDICIALMENTE. LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE . DESPESAS ADMINISTRATIVAS E MULTA COMPENSATÓRIA EM PERCENTUAL DENTRO DO LIMITE AUTORIZADO PELA CORTE SUPERIOR. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL COM A CLÁUSULA PENAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE NA PACTUAÇÃO DE JUROS E DE CORREÇÃO MONETÁRIA. DIREITO DE RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS . POSSIBILIDADE. POSSE DE BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE. 1 . Uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, a rescisão do ajuste é imperativa, devendo ser observada, contudo, a devolução dos valores pagos pelos requeridos/apelantes com as devidas retenções. 2. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos em caso de inadimplemento do comprador. Logo, irretocável a sentença nesse ponto, ao aplicar retenção sobre os valores pagos no percentual de 20% (sendo 10% a título de multa compensatória e 10% de custos operacionais) . 3. A Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, permite a inclusão no instrumento tanto de correção monetária, quanto de juros, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência . 4. A taxa de juros compensatórios de 9% (nove por cento) ao ano não se revela abusiva, pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 ( Lei de Usura) ou o percentual máximo dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º . do Código Tributário Nacional). Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC).
5 . É permitida a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória contratual. Isso porque a taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão do contrato, como acontece com a cláusula penal, tendo natureza jurídica de aluguel e, por isso, sua aplicação se justifica para evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente
. 6. Quanto ao direito de retenção pelas benfeitorias realizadas pelos adquirentes, considerando sua posse de boa-fé, a sentença deve ser modificada tão somente neste capítulo a fim de garantir o direito dos Apelantes em permanecer na posse do imóvel enquanto não forem ressarcidos pela Apelada das benfeitorias/acessões realizadas no lote . Entretanto, deverão responsabilizar-se pelos encargos inerentes ao exercício dessa posse. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade. (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0805900-77 .2019.8.14.0040, Relator.: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 18/04/2023, 2ª Turma de Direito Privado)

Recurso adesivo da requerida Djanira Barbosa EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO . TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL EDIFICADO – PERCENTUAL – REDUZIDO PARA 0,5%. JUROS DE MORA – DATA DA CITAÇÃO. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONSIDERAÇÃO DO VALOR ATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO . No caso em que a cláusula penal engloba os danos pela fruição do bem imóvel, uma vez comprovado que o valor da taxa de fruição excede o valor da taxa de retenção, deve ser admitida a cumulação das verbas, com base no art. 416, parágrafo único, do Código Civil. Por se tratar de imóvel edificado, mostra-se adequado fixar a taxa de fruição no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, tendo o papel de remunerar o vendedor, pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel sem efetuar o pagamento das prestações. Tratando-se de perdas e danos advindas de relação contratual, os juros de mora devem incidir desde a citação, a teor do que dispõe o art . 405 do Código Civil. Em caso de possuidor de boa-fé, a indenização pelas benfeitorias deve observar o valor atual, nos termos do art. 1.222 do Código Civil . Recurso do requerido João Francisco Silva Souza EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO . TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL EDIFICADO – PERCENTUAL – REDUZIDO PARA 0,5%. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
No caso em que a cláusula penal engloba os danos pela fruição do bem imóvel, uma vez comprovado que o valor da taxa de fruição excede o valor da taxa de retenção, deve ser admitida a cumulação das verbas. Por se tratar de imóvel edificado, mostra-se adequado fixar a taxa de fruição no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, tendo o papel de remunerar o vendedor, pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel sem efetuar o pagamento das prestações
. Recurso da requerente Financial Imobiliária LTDA EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPENSAÇÃO DE VALORES – CABIMENTO . RETENÇÃO DO IMÓVEL PELAS BENFEITORIAS – NÃO CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO – TERMO INICIAL – DATA DO INÍCIO DA OCUPAÇÃO INDEVIDA – TERMO FINAL – DATA DA EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL – PERCENTUAL – AUMENTO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS – DISTRIBUIÇÃO RECÍPROCA . RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Havendo reciprocidade de obrigações, é plenamente possível a compensação dos valores devidos, evitando-se o enriquecimento sem causa de uma das partes e prestigiando a racionalidade e economia processual. Não há se falar em retenção do imóvel pelas benfeitorias, quando admitida a compensação dos valores devidos reciprocamente pelas partes. A taxa de fruição é devida em razão da ocupação indevida do imóvel, de modo que o seu termo inicial é a data do início da ocupação indevida, enquanto o seu final é a data da efetiva desocupação do imóvel . A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou seu entendimento no sentido da adoção de um padrão-base de cláusula penal – retenção de 25% dos valores pagos – nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que não há qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. Havendo sucumbência recíproca, necessária a manutenção da distribuição proporcional dos ônus, nos termos do art. 86 do CPC. (TJ-MS - Apelação Cível: 0078858-23 .2009.8.12.0001 Campo Grande, Relator.: Des . Odemilson Roberto Castro Fassa, Data de Julgamento: 19/07/2021, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/07/2021)

Também não se mostra adequada, para o caso concreto, a aplicação analógica do Tema 970 do STJ, que cuida, originariamente, da cumulação entre cláusula penal moratória e lucros cessantes em contexto diverso, notadamente atraso na entrega de imóvel pelo vendedor. Ademais, o próprio precedente repetitivo não estabelece vedação absoluta, mas ressalva a análise das circunstâncias do caso concreto, o que reforça a necessidade de distinção (distinguishing) quando presentes elementos fáticos relevantes, como a edificação e o uso efetivo do bem pelo comprador.

Quanto aos consectários da devolução dos valores pagos, permanece hígida a conclusão da decisão monocrática que fixou a retenção em 25% dos valores adimplidos, percentual que se mostra compatível com a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na resolução do contrato por culpa do comprador, admite-se a retenção entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias do caso (STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR, publicado em 30/06/2023). Tal ponto não foi infirmado de modo consistente no agravo interno.

Por fim, ressalto que a manutenção da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, a ser apurada em liquidação, com observância do direito de retenção até o efetivo pagamento, permanece em consonância com a legislação de regência e com a jurisprudência desta Corte, não sendo objeto de insurgência específica neste agravo.

DISPOSITIVO

Ante o exposto
CONHEÇO E DOU PROVIMENTO
ao agravo interno, para reformar parcialmente a decisão monocrática recorrida (ID 28831853), restabelecendo a condenação ao pagamento da taxa de fruição, no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, mantido o limite de 50% do valor a ser restituído, tal como fixado na sentença (ID 21716303), em cumulação com a cláusula penal compensatória e a retenção de 25% dos valores pagos.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista

Belém/PA, data registrada no sistema.

É o voto.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 11/03/2026