Tribunal: TJPA
Processo: 0810892-13.2021.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-06-02

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEDUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DA CLÁUSULA PENAL DE 25%. PEDIDO INCIDENTAL DE ASTREINTES. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade e condenou a vendedora à restituição de 80% dos valores pagos, em parcela única, afastando a dedução integral da comissão de corretagem e limitando a retenção contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a rescisão decorreu de iniciativa dos adquirentes; e (ii) estabelecer se são válidas as deduções cumulativas da comissão de corretagem e da cláusula penal de 25%. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ausência de inadimplemento essencial da vendedora, atraso de entrega ou vício do empreendimento enquadra o desfazimento como rescisão por iniciativa dos adquirentes. 4. A Súmula 543 do STJ autoriza restituição parcial das parcelas pagas quando o comprador dá causa à resolução do contrato. 5. O contrato, firmado após a Lei nº 13.786/2018, submete-se ao art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, que permite a dedução cumulativa da comissão de corretagem e da pena convencional de até 25% da quantia paga. 6. A comissão de corretagem é dedutível quando o quadro-resumo informa previamente o preço total da aquisição e destaca o valor da corretagem, conforme o Tema 938/STJ. 7. A cláusula penal de 25% encontra respaldo no contrato e na legislação aplicável, sem demonstração concreta de abusividade. 8. O saldo restituível corresponde ao valor pago, abatidos a comissão de corretagem e a cláusula penal de 25%, mantida a devolução em parcela única. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A rescisão de contrato imobiliário por iniciativa do adquirente autoriza a restituição parcial dos valores pagos. 2. O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 permite a dedução cumulativa da comissão de corretagem e da cláusula penal de até 25% quando o contrato é desfeito por iniciativa ou inadimplemento do adquirente. 3. A comissão de corretagem é válida quando o consumidor é previamente informado do preço total da aquisição com destaque do valor da comissão. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; Lei nº 13.786/2018; CC, art. 475; CPC, arts. 85, §§ 2º, 11 e 14, e 86; CDC. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; STJ, AgInt no AREsp nº 2.018.699/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 09.11.2022, DJe 16.11.2022; STJ, REsp nº 1.793.665/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 12.03.2019, DJe 15.03.2019; TJPA, Apelação Cível nº 0822842-12.2021.8.14.0301, 2ª Turma de Direito Privado, j. 23.09.2025; TJSP, Apelação Cível nº 1016800-89.2024.8.26.0020, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 01.04.2026. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso de Apelação, na conformidade do voto da relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0810892-13.2021.8.14.0040

APELANTE: BRIC DEVELOPMENT BRASIL LTDA.

APELADO: HELDER SIDONIO CERQUEIRA DO NASCIMENTO, MAYARA DE NAZARE ALBUQUERQUE NASCIMENTO

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEDUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DA CLÁUSULA PENAL DE 25%. PEDIDO INCIDENTAL DE ASTREINTES. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade e condenou a vendedora à restituição de 80% dos valores pagos, em parcela única, afastando a dedução integral da comissão de corretagem e limitando a retenção contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a rescisão decorreu de iniciativa dos adquirentes; e (ii) estabelecer se são válidas as deduções cumulativas da comissão de corretagem e da cláusula penal de 25%.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A ausência de inadimplemento essencial da vendedora, atraso de entrega ou vício do empreendimento enquadra o desfazimento como rescisão por iniciativa dos adquirentes.

4. A Súmula 543 do STJ autoriza restituição parcial das parcelas pagas quando o comprador dá causa à resolução do contrato.

5. O contrato, firmado após a Lei nº 13.786/2018, submete-se ao art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, que permite a dedução cumulativa da comissão de corretagem e da pena convencional de até 25% da quantia paga.

6. A comissão de corretagem é dedutível quando o quadro-resumo informa previamente o preço total da aquisição e destaca o valor da corretagem, conforme o Tema 938/STJ.

7. A cláusula penal de 25% encontra respaldo no contrato e na legislação aplicável, sem demonstração concreta de abusividade.

8. O saldo restituível corresponde ao valor pago, abatidos a comissão de corretagem e a cláusula penal de 25%, mantida a devolução em parcela única.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A rescisão de contrato imobiliário por iniciativa do adquirente autoriza a restituição parcial dos valores pagos.

2. O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 permite a dedução cumulativa da comissão de corretagem e da cláusula penal de até 25% quando o contrato é desfeito por iniciativa ou inadimplemento do adquirente.

3. A comissão de corretagem é válida quando o consumidor é previamente informado do preço total da aquisição com destaque do valor da comissão.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; Lei nº 13.786/2018; CC, art. 475; CPC, arts. 85, §§ 2º, 11 e 14, e 86; CDC.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; STJ, AgInt no AREsp nº 2.018.699/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 09.11.2022, DJe 16.11.2022; STJ, REsp nº 1.793.665/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 12.03.2019, DJe 15.03.2019; TJPA, Apelação Cível nº 0822842-12.2021.8.14.0301, 2ª Turma de Direito Privado, j. 23.09.2025; TJSP, Apelação Cível nº 1016800-89.2024.8.26.0020, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 01.04.2026.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso de Apelação, na conformidade do voto da relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BRIC DEVELOPMENT BRASIL LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores c/c tutela de urgência ajuizada por
HELDER SIDONIO CERQUEIRA DO NASCIMENTO e MAYARA DE NAZARÉ ALBUQUERQUE NASCIMENTO
. A sentença declarou rescindido o contrato de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade e condenou a ré à restituição de valores, em parcela única.

Inicialmente, os autores narraram ter celebrado contrato de aquisição de fração ideal de imóvel em regime de multipropriedade no empreendimento “The Coral Beach Resort”, pelo valor total de R$ 51.164,00, com entrada e parcelamento. Alegaram ter pago R$ 18.064,00, mas afirmaram perda de interesse na continuidade do negócio, em razão de onerosidade e suposta abusividade contratual. Requereram a rescisão, a restituição de 80% dos valores pagos e tutela para impedir cobranças e negativação.

Na sequência, foi proferida decisão liminar deferindo a tutela de urgência para suspender a cobrança das parcelas vincendas do contrato após o ajuizamento da ação. O Juízo de origem consignou a possibilidade de rescisão contratual por manifestação do consumidor, sem prejuízo de posterior exame das cláusulas contratuais e dos encargos incidentes. Fixou multa diária em caso de descumprimento, limitada inicialmente a trinta dias.

Em contestação, a ré sustentou a validade do contrato firmado entre as partes e a inexistência de ilegalidade ou abusividade nas cláusulas pactuadas. Defendeu tratar-se de rescisão unilateral por iniciativa dos adquirentes, sem inadimplemento da vendedora. Alegou ser devida a retenção de 25% dos valores pagos, além da dedução integral da comissão de corretagem, com fundamento na Lei nº 4.591/1964, alterada pela Lei nº 13.786/2018, requerendo a improcedência dos pedidos.

Posteriormente, a sentença julgou procedente o pedido inicial para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de cota parte de imóvel em regime de multipropriedade. Condenou a ré a restituir aos autores o valor de R$ 14.451,20, em parcela única, com correção monetária e juros. Ratificou a tutela de urgência anteriormente concedida e impôs à ré o pagamento das custas e honorários advocatícios.

Irresignada, a ré interpôs apelação sustentando a necessidade de reforma da sentença quanto ao montante a ser restituído. Aduziu ser aplicável o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, para autorizar a retenção cumulativa da comissão de corretagem e da cláusula penal de 25%. Defendeu que a devolução de R$ 7.152,50 corresponderia ao valor devido após as deduções contratuais e legais.

Por fim, os autores apresentaram contrarrazões requerendo a manutenção da sentença. Alegaram que a decisão recorrida observou a legislação aplicável e a jurisprudência sobre rescisão de contrato imobiliário e restituição de valores ao consumidor. Sustentaram a abusividade da retenção pretendida pela apelante e reiteraram que a devolução deve ocorrer em parcela única. Também noticiaram suposto descumprimento da liminar pela ré, postulando a aplicação da multa anteriormente fixada.

É o

relatório.

VOTO

1.

Pressupostos de admissibilidade

O recurso preenche os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, razão pela qual conheço da apelação.

2.

Mérito

A controvérsia devolvida a este órgão julgador consiste em definir se, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, por iniciativa dos adquirentes, deve ser mantida a sentença que condenou a vendedora à restituição de 80% dos valores pagos, ou se, diversamente, deve ser reconhecida a validade das deduções contratuais e legais relativas à comissão de corretagem e à cláusula penal compensatória de 25%, nos termos defendidos pela apelante BRIC DEVELOPMENT BRASIL LTDA. De modo incidental, os apelados HELDER SIDONIO CERQUEIRA DO NASCIMENTO e MAYARA DE NAZARÉ ALBUQUERQUE NASCIMENTO também noticiaram suposto descumprimento da tutela de urgência anteriormente deferida, em razão de alegada manutenção de negativação em cadastros restritivos de crédito.

No mérito recursal, tenho que a insurgência comporta acolhimento.

Conforme se extrai dos autos, os apelados celebraram com a apelante contrato de promessa de compra e venda de cota-parte ideal de imóvel em regime de multipropriedade, referente ao empreendimento The Coral Beach Resort, localizado no Município de Trairi/CE. O quadro-resumo contratual indica que o ajuste foi firmado em 20/07/2019, tendo por objeto a aquisição da fração nº 18, vinculada à Casa 17, Quadra 35, com preço total de R$ 51.164,00, entrada de R$ 3.500,00 e saldo parcelado em 72 prestações de R$ 662,00. Consta, ainda, expressamente, no item destinado ao preço da cota-parte ideal e à forma de pagamento, que o preço total compreendia o valor da cota propriamente dita e a quantia de R$ 6.395,50, referente à comissão de corretagem.

É incontroverso, ademais, que os autores adimpliram o montante de R$ 18.064,00 e, posteriormente, manifestaram desinteresse na continuidade da avença, postulando a rescisão contratual e a restituição de 80% do valor desembolsado. Não se verifica, a partir da moldura fática delineada nos autos, imputação de inadimplemento essencial à vendedora, atraso de entrega, vício do empreendimento ou circunstância objetiva que atribua à apelante a causa determinante do rompimento contratual. A narrativa inicial está fundada, em essência, na perda de interesse dos adquirentes, em alegada onerosidade do contrato e em dificuldades financeiras, de modo que a hipótese deve ser juridicamente enquadrada como desfazimento do contrato por iniciativa dos compradores.

Tal premissa é relevante porque o regime jurídico da restituição das parcelas pagas em contratos imobiliários distingue as hipóteses em que a rescisão decorre de culpa do vendedor daquelas em que o desfazimento resulta de iniciativa ou inadimplemento do adquirente. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata, integralmente, em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor, ou parcialmente, caso o comprador tenha dado causa ao desfazimento.

No caso em exame, o contrato foi celebrado em 20/07/2019, isto é, após a vigência da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 4.591/1964 para disciplinar, de maneira específica, os efeitos patrimoniais do desfazimento dos contratos imobiliários. O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 prevê que, em caso de desfazimento do contrato celebrado com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas pelo índice contratual, delas deduzidas, cumulativamente, a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder 25% da quantia paga.

A conclusão pela validade da retenção de 25% sobre os valores pagos também encontra amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, mesmo antes da disciplina específica introduzida pela Lei nº 13.786/2018, já admitia como razoável, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, a retenção de percentual situado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. Nesse sentido, colhe-se o seguinte precedente:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. DIREITO À RESTITUIÇÃO. PERCENTUAL. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de percentual das parcelas pagas.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.
4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.018.699/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 16/11/2022)

A disciplina legal aplicável ao caso, portanto, autoriza a retenção cumulativa da comissão de corretagem e da cláusula penal, desde que observados os limites legais e a adequada informação ao consumidor quanto à transferência do encargo da corretagem. E, quanto a esse ponto, os documentos contratuais juntados aos autos são suficientes para afastar a conclusão adotada na sentença.

Com efeito, o quadro-resumo contratual apresenta, no campo referente ao preço da cota-parte ideal e à forma de pagamento, a informação de que o preço total do negócio compreendia a quantia de R$ 6.395,50 relativa à comissão de corretagem. A previsão não aparece como cobrança posterior, autônoma ou surpreendente, mas como parcela expressamente discriminada no instrumento contratual subscrito pelas partes, juntamente com a identificação do preço total da aquisição, da entrada e do saldo devedor.

Tal circunstância atende ao entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938, segundo o qual é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO LÍCITA. DEVER DE INFORMAÇÃO CUMPRIDO. CLARA DISCRIMINAÇÃO NO QUADRO-RESUMO. INTELIGÊNCIA DO TEMA 938/STJ E DO ART. 67-A, I, DA LEI DO DISTRATO.
AFASTAMENTO DA TESE DE AGLUTINAÇÃO DE RUBRICAS. PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO CONSUMADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10168008920248260020 São Paulo, Relator: Ramon Mateo Júnior, Data de Julgamento: 01/04/2026, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/04/2026)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NO MESMO DIA. VALIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO OBSERVADO. RECURSO REPETITIVO Nº 1.599.511/SP.
1 - Nos termos do entendimento consolidado no Recurso Especial nº 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, não é abusiva a "cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". 2 - Irrelevância, para o efeito de atender ao dever de informação, que a data da aceitação proposta seja a mesma da celebração do contrato.
3 - Recurso especial provido.

(STJ - REsp: 1793665 SP 2019/0019552-9, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 12/03/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/03/2019 RB vol. 658 p. 198)

Vemos, então, que o próprio Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar a tese repetitiva, esclareceu que o aspecto juridicamente decisivo não é a quantidade de tempo existente entre a informação e a contratação, mas sim a inexistência de ocultação do encargo na fase pré-contratual, de modo a impedir que a comissão seja ocultada no preço e posteriormente cobrada como acréscimo indevido.

No caso, a comissão de corretagem foi destacada no quadro-resumo, com indicação expressa de seu valor, dentro da composição econômica do contrato. Assim, não há suporte para afastar sua dedução com fundamento em ausência de informação adequada, pois o documento contratual demonstra que os adquirentes tiveram ciência do preço total e do montante atribuído à corretagem.

Do mesmo modo, a cláusula penal de 25% encontra respaldo no contrato e na legislação de regência. A cláusula 5.3 das normas gerais dispõe que, operada a rescisão por inadimplemento ou iniciativa do comprador, este fará jus à restituição das quantias pagas diretamente à vendedora, deduzidas, cumulativamente, a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional de 25%, além de outros encargos eventualmente incidentes. A cláusula 5.3.1, por sua vez, limita os valores devidos pelo comprador à vendedora aos montantes efetivamente pagos, ressalvadas hipóteses específicas relativas à fruição da unidade autônoma.

A previsão contratual é compatível com o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, que admite pena convencional de até 25% da quantia paga em desfazimento contratual imputável ao adquirente. Não se cuida, pois, de cláusula manifestamente abusiva ou de retenção desconectada da legislação aplicável, mas de estipulação expressamente autorizada pela disciplina legal superveniente à Lei nº 13.786/2018, incidente ao contrato firmado pelas partes.

A orientação ora adotada também se harmoniza com a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, que, em caso análogo envolvendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, reconheceu a legitimidade da retenção de 25% dos valores pagos, a validade da comissão de corretagem quando expressamente prevista e previamente informada ao consumidor. Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 25%. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM PREVISTA CONTRATUALMENTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...] III. RAZÕES DE DECIDIR
A rescisão do contrato por iniciativa do comprador autoriza a retenção parcial dos valores pagos, nos termos do art. 475 do Código Civil e da Súmula 543 do STJ, como forma de compensar os custos administrativos da vendedora. O percentual de 25% de

retenção adotado pelo juízo de origem está em consonância com o art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964 (Lei do Distrato), com redação dada pela Lei nº

13.786/2018, e com a jurisprudência consolidada do STJ. A comissão de corretagem é válida quando prevista expressamente no contrato e previamente informado

ao consumidor o preço total da aquisição com o destaque do valor da

corretagem, conforme fixado no Tema 938 do STJ. No caso concreto, restou

comprovada a existência da cláusula contratual e ausência de vício de informação.
[...]

(TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0822842-12.2021.8.14.0301 - Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES - 2ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2025-09-23)

O precedente acima transcrito reforça a conclusão de que, tratando-se de desfazimento contratual provocado pelo adquirente, sem demonstração de inadimplemento imputável à incorporadora, é legítima a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de 25%, bem como a dedução da comissão de corretagem quando o valor foi expressamente destacado no instrumento contratual, como ocorre na hipótese em exame.

Ressalte-se que a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, embora pertinente à relação jurídica em exame, não conduz, por si só, ao afastamento das deduções previstas em lei especial e expressamente pactuadas. A incidência do microssistema consumerista impõe controle de transparência, equilíbrio e informação, mas não autoriza desconsiderar, sem demonstração concreta de abusividade, cláusula de retenção que reproduz os limites estabelecidos pelo legislador para a hipótese de desfazimento contratual por iniciativa do adquirente.

Dessa forma, tendo os apelados pago o montante incontroverso de R$ 18.064,00, devem ser deduzidos R$ 6.395,50, relativos à comissão de corretagem destacada no quadro-resumo, e R$ 4.516,00, correspondentes à cláusula penal de 25% sobre os valores pagos. A soma das deduções perfaz R$ 10.911,50, remanescendo como saldo restituível a quantia de R$ 7.152,50.

A sentença, ao fixar a restituição em R$ 14.451,20, correspondente a 80% dos valores pagos, afastou a comissão de corretagem e limitou a retenção a 20%, solução que não se harmoniza com a data da contratação, com a redação do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, com as cláusulas contratuais juntadas aos autos e com o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça.

Deve, portanto, ser reformada a sentença, tão somente quanto ao montante a ser restituído, para reconhecer como devida aos apelados a quantia de R$ 7.152,50, mantida a rescisão contratual, porquanto não controvertida a impossibilidade prática de manutenção compulsória do vínculo contratual diante da manifestação de desinteresse dos adquirentes.

Passo à análise das petições incidentais apresentadas pelos apelados, nas quais alegam descumprimento da tutela de urgência deferida em primeiro grau, em razão de suposta manutenção de negativação de seus nomes em cadastros de proteção ao crédito. Embora tenham requerido a aplicação da multa cominatória fixada na origem, a questão não constitui óbice ao julgamento da apelação, cujo mérito se limita aos efeitos patrimoniais da rescisão contratual.

Com efeito, a apuração da eventual incidência das astreintes exige contraditório específico e verificação fática acerca da origem, período e natureza da inscrição restritiva, sobretudo porque a liminar alcançou apenas parcelas vincendas após o ajuizamento da ação, ressalvando débitos anteriores. Assim, determino que o pedido incidental seja apreciado pelo Juízo de origem, sem prejuízo do julgamento do mérito recursal.

Tal providência preserva a competência funcional do Juízo que deferiu e acompanha a tutela provisória, evita supressão de instância e assegura à parte contrária oportunidade de manifestação específica sobre o alegado descumprimento, sem prejuízo da eficácia da ordem anteriormente concedida e da eventual execução da multa, se comprovados os seus pressupostos.

3.

Dispositivo

Diante do exposto, voto por
CONHECER
do recurso de apelação e
DAR-LHE PROVIMENTO
, para reformar a sentença exclusivamente quanto ao montante da restituição devida aos apelados, reconhecendo a validade da dedução da comissão de corretagem, no valor de R$ 6.395,50, bem como da cláusula penal compensatória de 25% sobre os valores pagos, correspondente a R$ 4.516,00, e, por consequência, fixando o saldo restituível em R$ 7.152,50, mantida a rescisão contratual, a devolução em parcela única e os consectários legais estabelecidos na sentença, naquilo em que não conflitarem com o presente voto.

Quanto às petições incidentais apresentadas pelos apelados, nas quais se alega descumprimento da tutela de urgência anteriormente deferida em primeiro grau, determino que o pedido de aplicação de multa cominatória seja apreciado pelo Juízo de origem, em contraditório próprio, por não constituir questão prejudicial ao julgamento do mérito recursal e por demandar apuração específica acerca da existência, origem, período e natureza da inscrição restritiva noticiada.

Considerando o provimento do recurso, não se cogita majoração dos honorários advocatícios recursais em desfavor da apelante, uma vez que o art. 85, § 11, do Código de Processo Civil pressupõe o desprovimento integral do recurso ou a manutenção da condenação anteriormente imposta ao recorrente, o que não ocorre na espécie. Assim, deixo de majorar a verba honorária fixada na origem.

Em razão da reforma do capítulo condenatório e da sucumbência substancial dos autores quanto à extensão econômica da pretensão restitutória, redistribuo os ônus sucumbenciais, reconhecendo a sucumbência recíproca, porém em maior proporção dos apelantes. Assim, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, na proporção de 40% pelos autores/apelados e 60% pela ré/apelante, mantida a verba honorária em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, e art. 86 do Código de Processo Civil, vedada a compensação dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 14, do mesmo diploma legal.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 11/06/2026