Tribunal: TJPA
Processo: 0803688-85.2020.8.14.0028
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA A NON DOMINO. POSSE PRECÁRIA. BOA-FÉ NÃO CONFIGURADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro, nos quais o autor pleiteia a manutenção de sua posse sobre imóvel adquirido mediante contrato particular de compra e venda firmado com terceiro não proprietário, alegando boa-fé, tendo sido reconhecida na origem a precariedade da posse, a nulidade do negócio e a litigância de má-fé. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o apelante comprovou posse de boa-fé apta a justificar a proteção por meio de embargos de terceiro; (ii) estabelecer se a aquisição de imóvel de terceiro não proprietário gera direito oponível ao titular registral; (iii) determinar se é cabível a condenação por litigância de má-fé. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado da lide é válido quando o conjunto probatório documental é suficiente para o deslinde da controvérsia, não configurando cerceamento de defesa. 4. Os embargos de terceiro exigem demonstração de posse juridicamente qualificada ou direito incompatível com a constrição, ônus que incumbe ao embargante. 5. A venda a non domino constitui negócio jurídico nulo, incapaz de produzir efeitos em relação ao verdadeiro proprietário, sendo irrelevante a alegação de boa-fé do adquirente. 6. A nulidade do negócio originário contamina toda a cadeia dominial, impedindo a oponibilidade do contrato particular ao titular registral. 7. A propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título no cartório competente, não sendo suficiente contrato celebrado com quem não detém titularidade ou posse legítima. 8. A posse transmitida por alienante inadimplente e sem poder de disposição é precária e injusta, não ensejando tutela possessória. 9. O princípio nemo plus iuris impede a transferência de direitos que o alienante não possui, inviabilizando a constituição de situação jurídica oponível ao proprietário. 10. A boa-fé objetiva impõe dever de diligência ao adquirente, incluindo a verificação da matrícula do imóvel e da legitimidade do alienante, cautelas não observadas no caso. 11. A Súmula 84 do STJ não se aplica à hipótese de posse precária derivada de negócio jurídico nulo. 12. A litigância de má-fé resta configurada quando a parte utiliza o processo para tentar legitimar situação sabidamente irregular, alterando a verdade dos fatos e buscando objetivo ilegal. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A aquisição de imóvel por meio de venda a non domino não produz efeitos em relação ao proprietário registral, sendo irrelevante a alegação de boa-fé do adquirente. 2. A posse derivada de negócio jurídico nulo e de alienante sem poder de disposição é precária e não enseja proteção por embargos de terceiro. 3. A boa-fé objetiva exige do adquirente a adoção de cautelas mínimas na verificação da titularidade do imóvel, cuja ausência afasta sua proteção jurídica. 4. Configura litigância de má-fé a utilização dos embargos de terceiro para tentar legitimar situação possessória fundada em negócio sabidamente inválido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 373, I, 674 e 80, II e III; CC, arts. 1.245, §1º, e 422. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2201511/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 08.05.2023; STJ, AgInt no AREsp 1342222/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 09.11.2021; TJPA, Apelação Cível nº 0000599-89.2009.8.14.0055, Rel. Des. Margui Gaspar Bittencourt, j. 22.04.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0003842-37.2014.8.14.0032, Rel. Des. José Roberto Pinheiro Maia Bezerra Júnior, j. 08.11.2021. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803688-85.2020.8.14.0028

APELANTE: OSLEDY APARECIDO DELMONICO DE OLIVEIRA

APELADO: ANADSON MACIEL CARDOSO, ANA CRISTINA BARBOSA DE OLIVEIRA CARDOSO

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA A NON DOMINO. POSSE PRECÁRIA. BOA-FÉ NÃO CONFIGURADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro, nos quais o autor pleiteia a manutenção de sua posse sobre imóvel adquirido mediante contrato particular de compra e venda firmado com terceiro não proprietário, alegando boa-fé, tendo sido reconhecida na origem a precariedade da posse, a nulidade do negócio e a litigância de má-fé.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se o apelante comprovou posse de boa-fé apta a justificar a proteção por meio de embargos de terceiro; (ii) estabelecer se a aquisição de imóvel de terceiro não proprietário gera direito oponível ao titular registral; (iii) determinar se é cabível a condenação por litigância de má-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O julgamento antecipado da lide é válido quando o conjunto probatório documental é suficiente para o deslinde da controvérsia, não configurando cerceamento de defesa.

4.

Os embargos de terceiro exigem demonstração de posse juridicamente qualificada ou direito incompatível com a constrição, ônus que incumbe ao embargante.

5.

A venda a non domino constitui negócio jurídico nulo, incapaz de produzir efeitos em relação ao verdadeiro proprietário, sendo irrelevante a alegação de boa-fé do adquirente.

6.

A nulidade do negócio originário contamina toda a cadeia dominial, impedindo a oponibilidade do contrato particular ao titular registral.

7.

A propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título no cartório competente, não sendo suficiente contrato celebrado com quem não detém titularidade ou posse legítima.

8.

A posse transmitida por alienante inadimplente e sem poder de disposição é precária e injusta, não ensejando tutela possessória.

9.

O princípio nemo plus iuris impede a transferência de direitos que o alienante não possui, inviabilizando a constituição de situação jurídica oponível ao proprietário.

10.

A boa-fé objetiva impõe dever de diligência ao adquirente, incluindo a verificação da matrícula do imóvel e da legitimidade do alienante, cautelas não observadas no caso.

11.

A Súmula 84 do STJ não se aplica à hipótese de posse precária derivada de negócio jurídico nulo.

12.

A litigância de má-fé resta configurada quando a parte utiliza o processo para tentar legitimar situação sabidamente irregular, alterando a verdade dos fatos e buscando objetivo ilegal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A aquisição de imóvel por meio de venda a non domino não produz efeitos em relação ao proprietário registral, sendo irrelevante a alegação de boa-fé do adquirente.

2.

A posse derivada de negócio jurídico nulo e de alienante sem poder de disposição é precária e não enseja proteção por embargos de terceiro.

3.

A boa-fé objetiva exige do adquirente a adoção de cautelas mínimas na verificação da titularidade do imóvel, cuja ausência afasta sua proteção jurídica.

4.

Configura litigância de má-fé a utilização dos embargos de terceiro para tentar legitimar situação possessória fundada em negócio sabidamente inválido.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 355, I, 373, I, 674 e 80, II e III; CC, arts. 1.245, §1º, e 422.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2201511/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 08.05.2023; STJ, AgInt no AREsp 1342222/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 09.11.2021; TJPA, Apelação Cível nº 0000599-89.2009.8.14.0055, Rel. Des. Margui Gaspar Bittencourt, j. 22.04.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0003842-37.2014.8.14.0032, Rel. Des. José Roberto Pinheiro Maia Bezerra Júnior, j. 08.11.2021.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de Apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO
Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
OSLEDY APARECIDO DELMONICO DE OLIVEIRA
contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Marabá, nos autos dos
Embargos de Terceiro
ajuizados em face de
ANADSON MACIEL CARDOSO
e
ANA CRISTINA BARBOSA DE OLIVEIRA CARDOSO
.

Narra a inicial que o embargante adquiriu o imóvel urbano situado na Rua Cedro, Quadra 02, Lote 25, Condomínio Green Village, em Marabá/PA, mediante contrato de compra e venda firmado, em maio de 2019, com o Sr. Jason do Nascimento, alegando ter agido de boa-fé e sem conhecimento de eventual irregularidade dominial. Sustentou que os embargados haviam anteriormente prometido vender o mesmo bem ao referido terceiro, razão pela qual buscou a tutela jurisdicional para assegurar a manutenção de sua posse e o reconhecimento de seu direito sobre o imóvel.

Regularmente processado o feito, sobreveio sentença (id 24877700) que, ao apreciar o mérito na forma do art. 355, I, do CPC, julgou improcedentes os embargos de terceiro, ao fundamento de que não restou demonstrada a boa-fé do embargante, reconhecendo-se que a aquisição do imóvel se deu de pessoa que não detinha a propriedade, tampouco posse legítima do bem. Concluiu o Juízo a quo que a posse exercida pelo autor era precária e injusta, por derivar de relação contratual inadimplida entre os embargados e o alienante, já rescindida judicialmente em ação anterior.

Destacou, ainda, a magistrada sentenciante a existência de elementos indicativos de simulação do negócio jurídico, bem como a ausência de cautelas mínimas por parte do adquirente, notadamente a verificação da matrícula imobiliária e da situação jurídica do bem. Em razão disso, reputou configurada a litigância de má-fé, nos termos do art. 80, II e III, do CPC, condenando o autor ao pagamento de multa correspondente a 10% sobre o valor da causa, além de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação (id 24877702), no qual sustenta, em síntese, que: (i) adquiriu o imóvel mediante contrato válido, acreditando tratar-se de negócio legítimo; (ii) não tinha conhecimento de que o bem pertencia aos recorridos; (iii) agiu de boa-fé, razão pela qual sua posse deve ser protegida, à luz da Súmula 84 do STJ; (iv) eventual irregularidade decorreu exclusivamente da conduta do vendedor; e (v) pugna, ao final, pela reforma integral da sentença, com o reconhecimento da procedência dos embargos de terceiro e a consequente manutenção de sua posse sobre o imóvel.

Apresentadas contrarrazões (id 24877707), os recorridos defendem a manutenção da sentença, alegando, em síntese: (i) que são legítimos proprietários do imóvel, conforme registro imobiliário; (ii) que o alienante não detinha poderes para dispor do bem, em razão de inadimplemento contratual e posterior rescisão judicial do negócio originário; (iii) que o recorrente não adotou as cautelas mínimas exigidas para aquisição de imóvel, afastando qualquer presunção de boa-fé; (iv) que há indícios de conluio entre o recorrente e o terceiro alienante; e (v) requerem o desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença, inclusive quanto à condenação por litigância de má-fé.

É o relatório.

VOTO

1. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE.

O presente recurso preenche os requisitos processuais de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.

2. Da Preliminar de Cerceamento de Defesa

A preliminar de cerceamento de defesa não prospera. O julgamento antecipado da lide é faculdade do magistrado quando a prova documental constante dos autos é suficiente para a formação de seu convencimento, nos termos do art. 355, I, do CPC.

Dispõe o referido dispositivo que “o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas”.

No caso, a controvérsia sobre a boa-fé do adquirente e a validade do negócio jurídico pôde ser dirimida pela análise da matrícula do imóvel e dos demais documentos, tornando desnecessária a produção de prova oral.

A propósito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que não há cerceamento de defesa quando o magistrado, destinatário da prova, constata a suficiência do acervo documental para o deslinde da controvérsia.

Vejamos:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRA VO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o julgador entende adequadamente instruído o feito, declarando a prescindibilidade da prova testemunhal com base na suficiência da prova documental apresentada" (AgInt no AREsp 1782370/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2021, DJe 18/06/2021). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 3. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela desnecessidade da prova testemunhal. Entender de modo contrário demandaria nova análise dos elementos fáticos dos autos, inviável em recurso especial, ante o óbice da referida súmula. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2201511 SC 2022/0276930-0, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 08/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/05/2023)

Rejeito, pois, a preliminar.

3. Do Mérito

No mérito, a irresignação do Apelante não merece acolhida. A sentença de primeiro grau analisou a questão com precisão e deve ser mantida.

A controvérsia devolvida à apreciação deste Egrégio Colegiado cinge-se a verificar: (i) se o apelante, na condição de embargante, logrou comprovar posse de boa-fé apta a ensejar a proteção por meio de embargos de terceiro; (ii) se a aquisição do imóvel de terceiro não proprietário, em contexto de inadimplemento contratual e litígio prévio, é capaz de gerar direito oponível aos legítimos proprietários registrais; e (iii) se subsiste a condenação por litigância de má-fé imposta na origem.

Cumpre assinalar, desde logo, que os embargos de terceiro, previstos no art. 674 do Código de Processo Civil, constituem remédio processual posto à disposição de quem, não sendo parte no processo, sofre constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo. Dispõe o caput do art. 674 do CPC:

Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.

Contudo, tal tutela pressupõe a demonstração de posse juridicamente qualificada ou de direito incompatível com a constrição, ônus que incumbia ao embargante, nos termos do art. 373, I, do CPC.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao tratar a venda
a non domino
como um negócio jurídico absolutamente nulo e, portanto, ineficaz em relação ao verdadeiro proprietário. Conforme assentado pelo STJ:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TUTELA DECLARATÓRIA. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. QUITAÇÃO. PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA. DESCABIMENTO. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais" (AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018). 2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 4. No caso concreto, a reforma do acórdão recorrido, quanto à ocorrência da venda "a non domino", à nulidade da quitação e à ausência de prova do pagamento, demandaria o reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial. 5. O Tribunal de origem, com base na interpretação dos elementos de convicção anexados aos autos, concluiu pela caracterização da litigância de má-fé. A alteração das conclusões do julgado também demandaria o reexame da matéria fática. 6. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1342222 DF 2018/0200058-4, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 09/11/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/11/2021)

Este Egrégio Tribunal de Justiça do Pará perfilha do mesmo entendimento, consolidando que a nulidade originária contamina toda a cadeia dominial subsequente. Em caso análogo, a 2ª Turma de Direito Privado decidiu:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. NULIDADE DE TRANSFERÊNCIA DE DOMÍNIO ÚTIL DE IMÓVEL. VENDA A NON DOMINO. LEGITIMIDADE ATIVA DA ENTIDADE MAÇÔNICA. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. IRRELEVÂNCIA PARA A MANUTENÇÃO DA POSSE. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONCEDIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA E APELAÇÃO DE GRANDE LOJA MAÇONICA DO PARÁ PROVIDA.

I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por Hermógenes Justino Lima e Maria Inez da Costa Lima, e, separadamente, pela Grande Loja Maçônica do Pará, contra sentença que julgou parcialmente procedente ação anulatória de título de transferência e registro imobiliário c/c indenização por perdas e danos e reintegração de posse, ajuizada pela Grande Loja Maçônica do Pará. A sentença declarou a nulidade dos títulos de transferência do imóvel nº 3054, nº 3113 e nº 3212, e determinou o cancelamento dos seus decorrentes registros imobiliários, mas indeferiu os pedidos de indenização e de reintegração de posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar a legitimidade ativa da Grande Loja Maçônica do Estado do Pará para pleitear a nulidade da transferência do imóvel; (ii) determinar se as transferências realizadas foram regulares; (iii) concluir se a boa-fé dos adquirentes é suficiente para manter a validade da cadeia dominial; (iv) definir se é cabível a reintegração de posse à entidade autora como consequência da declaração de nulidade dos registros imobiliários. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legitimidade ativa da Grande Loja Maçônica do Pará é reconhecida com base em documentos que comprovam a vinculação estatutária com a Loja Maçônica Antônio Alvino da Silva, titular original do aforamento, e na autorização conferida ao réu alienante para resolver impasses administrativos, não para vender o imóvel. 4. A venda originária foi realizada por procurador sem poderes para alienação, em benefício próprio, configurando venda a non domino, além de caracterizar autocontratação vedada pelo art. 117 do Código Civil, e, o que invalida todos os registros subsequentes. 5. A declaração de nulidade do primeiro título de transferência contamina toda a cadeia dominial, conforme art. 1.247, § único, do Código Civil, sendo irrelevante a boa-fé dos adquirentes subsequentes para fins de manutenção da posse. 6. A reintegração de posse é medida consequente à anulação dos registros, pois o domínio útil retorna à titularidade da entidade autora, não havendo necessidade de nova ação para efetivar a restituição do bem. 7. A eventual boa-fé dos compradores não impede o desfazimento do negócio jurídico nulo, restando-lhes apenas a via indenizatória contra os responsáveis pela alienação indevida, conforme jurisprudência do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Recurso de Grande Loja Maçônica do Pará provido.

Tese de julgamento: 1. A Grande Loja Maçônica do Pará possui legitimidade ativa para pleitear a anulação de registros imobiliários referentes a bem vinculado estatutariamente à Loja Maçônica Antônio Alvino da Silva. 2. A venda realizada por pessoa desprovida de poderes legais ou estatutários gera nulidade absoluta do negócio jurídico, contaminando toda a cadeia dominial subsequente. 3. O verdadeiro proprietário pode reivindicar o bem mesmo de terceiro adquirente de boa-fé, com base no art. 1.247, parágrafo único, do Código Civil. 4. A responsabilidade pelos prejuízos sofridos por adquirentes de boa-fé pode ser discutida mediante ação própria. (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00005998920098140055 26490424, Relator: MARGUI GASPAR BITTENCOURT, Data de Julgamento: 22/04/2025, 2ª Turma de Direito Privado)

Tal compreensão harmoniza-se, ademais, com a disciplina do direito material, uma vez que, nos termos do art. 1.245 do Código Civil “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”, acrescentando o § 1º do mesmo dispositivo que, “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Daí se extrai, com nitidez, que a celebração de contrato particular com quem não ostenta titularidade registral nem posse legítima não é apta, por si só, a irradiar efeitos oponíveis ao verdadeiro proprietário.

Da mesma forma, a 1ª Turma de Direito Privado deste Tribunal já se manifestou:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COMPRA E VENDA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. VENDA DO MESMO IMÓVEL A PESSOAS DISTINTAS. SEGUNDA VENDA A NON DOMINO NULA. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE QUE NÃO ELIDE A INJUSTIÇA DA POSSE. ESBULHO CONFIGURADO. TUTELA POSSESSÓRIA CABÍVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Imóvel vendido pelo 1º réu inicialmente à genitora dos autores e, após sua morte, ao 2º réu, sem o consentimento de seus herdeiros. Venda realizada sem poder de disposição configura venda a non domino, nula de pleno direito ante a ilicitude do objeto.

2. Embora adquirente de boa-fé, o apelante não faz jus a ser mantido na posse do imóvel, uma vez que sua posse encontra-se viciada na origem, diante da nulidade da venda. Logo, por força do art. 1.206 do CC/02, os autores, filhos da primeira compradora, fazem jus à reintegração de posse, pois preenchidos os requisitos do art. 927 do CPC/73 (hoje art. 561 do diploma de 2015). 3. Recurso conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em CONHECER do APELO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Julgamento ocorrido na 36ª sessão ordinária do Plenário Virtual, com início em 08 de novembro de 2021 e término em 16 de novembro de 2021, presidida pelo Exmo. Des. Constantino Augusto Guerreiro.

Belém (PA), data registrada no sistema.

JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR Desembargador Relator. (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0003842-37.2014.8.14.0032, Relator: JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Data de Julgamento: 08/11/2021, 1ª Turma de Direito Privado)

No caso concreto, é incontroverso que os recorridos ANADSON MACIEL CARDOSO e ANA CRISTINA BARBOSA DE OLIVEIRA CARDOSO são os proprietários registrais do imóvel, circunstância evidenciada pela matrícula nº 20.984. Também restou demonstrado que o terceiro alienante, Jason do Nascimento, havia entabulado negócio jurídico anterior com os proprietários, mas inadimpliu substancialmente a avença, pagando apenas parte do preço, o que culminou no ajuizamento da ação de rescisão contratual nº 0803206-11.2018.8.14.0028, julgada procedente em favor dos ora recorridos. Esse contexto revela que, quando o apelante firmou o contrato particular em maio de 2019, o alienante já não detinha posse legítima nem poder de disposição sobre o bem.

A posse exercida pelo alienante originário, em tais circunstâncias, era precária. A precariedade possessória decorre do abuso de confiança em relação obrigacional preexistente, convertendo em injusta a posse antes legitimada pelo vínculo contratual. Em outras palavras, o inadimplemento contratual, seguido da recusa em restituir o bem e da posterior alienação a terceiro, desnatura a posse e impede que dela se extraia tutela possessória qualificada. Sendo precária a posse do transmitente, igualmente precária e desprovida de juridicidade se mostra a situação do adquirente subsequente.

Aplica-se, aqui, o brocardo
nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet
, isto é, ninguém pode transferir a outrem mais direitos do que possui. Se o alienante não era proprietário, nem titular de posse legítima, não poderia constituir em favor do apelante situação jurídica apta a prevalecer sobre o direito dos proprietários registrais.

Nesse aspecto, a invocação da boa-fé não beneficia o apelante. A boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, segundo o qual “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”, impõe deveres anexos de lealdade, informação, cooperação e diligência. No âmbito das transações imobiliárias, tais deveres se concretizam, minimamente, na verificação da matrícula do imóvel, na solicitação de certidões pertinentes e na conferência da legitimidade do alienante.

No entanto, o recorrente não adotou as cautelas mínimas esperadas de qualquer adquirente diligente, sobretudo em se tratando de bem imóvel de elevado valor. Não há nos autos demonstração de consulta prévia ao registro imobiliário, nem de obtenção de certidão de ônus ou de qualquer medida concreta destinada a aferir a higidez jurídica da negociação. Ao revés, o próprio contexto fático indica que a aquisição ocorreu quando já havia controvérsia judicial instaurada acerca do negócio originário, o que afasta a tese de ignorância escusável.

Também por essa razão, não se aplica, em favor do apelante, a Súmula 84 do STJ, segundo a qual “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”. O verbete sumular não ampara posse manifestamente precária, derivada de negócio firmado com quem não é proprietário e não detém posse legítima, tampouco protege o adquirente que deixa de observar as cautelas elementares inerentes à boa-fé objetiva. A súmula pressupõe posse juridicamente relevante, e não mera detenção oriunda de cadeia negocial viciada.

Por conseguinte, a pretensão recursal não merece guarida, porquanto a sentença reconheceu, corretamente, a ausência de posse de boa-fé e a impossibilidade de o contrato particular firmado pelo apelante prevalecer contra o direito dos legítimos proprietários.

No que tange à condenação por litigância de má-fé, igualmente não há reparo a ser feito. Dispõe o art. 80 do Código de Processo Civil:

Art. 80. Considera-se litigante de má-fé aquele que: (...)

II - alterar a verdade dos fatos;

III - usar do processo para conseguir objetivo ilegal (...);

A sentença entendeu caracterizada a má-fé processual diante do contexto global da demanda, especialmente porque o autor buscou, por meio dos embargos de terceiro, neutralizar os efeitos da rescisão contratual já reconhecida judicialmente em favor dos proprietários, valendo-se de narrativa incompatível com os elementos objetivos dos autos.

A multa processual, nesse contexto, revela-se proporcional à gravidade da conduta, notadamente porque a aquisição do bem litigioso ocorreu sem diligência mínima, em cenário de manifesta irregularidade, e a posterior utilização da via judicial procurou conferir aparência de legitimidade a situação sabidamente frágil. Presentes, portanto, os requisitos autorizadores da reprimenda processual.

Diante de todo o exposto, impõe-se a manutenção integral da sentença recorrida.

4. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter na íntegra a r. sentença vergastada.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pelo Apelante para o patamar de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO
Desembargadora Relatora

Belém, 26/05/2026