Tribunal: TJPA
Processo: 0801693-35.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO
Órgão julgador: JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-23

Ementa:
Ementa: Apelações Cíveis. Direito Civil E Processual Civil. Rescisão Contratual Cumulada Com Reintegração De Posse E Indenização Por Perdas E Danos. Compromisso De Compra E Venda De Lote. Inadimplemento Dos Compromissários Compradores. Benfeitorias Úteis E Necessárias. Direito De Retenção. Liquidação Prévia E Compensação De Valores. Impossibilidade De Cumulação Entre Multa Compensatória E Taxa De Fruição. Parcial Provimento Do Recurso Dos Compradores E Desprovimento Do Recurso Da Vendedora. I. Caso Em Exame 1. Apelações cíveis cruzadas interpostas contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada por vendedora de lote urbano em razão do inadimplemento dos compromissários compradores, na qual foi reconhecida a rescisão contratual, deferida a reintegração de posse, assegurada a devolução parcial das parcelas pagas e admitida a indenização por benfeitorias úteis e necessárias em liquidação, com afastamento da cumulação entre multa compensatória e taxa de fruição. Os compradores buscaram condicionar a reintegração à prévia compensação dos valores devidos reciprocamente, inclusive parcelas pagas e benfeitorias/acessões, enquanto a vendedora pleiteou o restabelecimento da taxa de fruição cumulada com a cláusula penal compensatória. II. Questão Em Discussão 2. Há 2 questões em discussão: (i) definir se, reconhecida a rescisão contratual por inadimplemento, a reintegração de posse pode ser efetivada de imediato ou deve ficar condicionada à prévia liquidação e compensação dos valores relativos às parcelas pagas e às benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel; (ii) estabelecer se a taxa de fruição pode ser cumulada com a multa compensatória prevista contratualmente. III. Razões De Decidir 3. O inadimplemento contratual grave, prolongado e estrutural dos compradores autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda, porque o contrato prevê expressamente o vencimento antecipado da dívida, a constituição em mora e a resolução por descumprimento. 4. A existência de edificação no lote afasta a solução simplificada de retomada imediata de terreno desocupado e exige análise dos efeitos patrimoniais do desfazimento contratual sobre as acessões e benfeitorias incorporadas ao imóvel. 5. O reconhecimento do direito dos compradores à indenização por benfeitorias úteis e necessárias impede que a vendedora reassuma imediatamente a posse do imóvel antes da apuração e compensação dos valores devidos, sob pena de desequilíbrio material e enriquecimento sem causa. 6. O art. 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como direito de retenção pelo respectivo valor, o que justifica condicionar a reintegração de posse à prévia liquidação. 7. A liquidação de sentença constitui a via adequada para apurar a natureza, a utilidade, a necessidade, a regularidade e o proveito econômico das benfeitorias ou acessões, bem como para definir o saldo compensatório final entre as partes. 8. A multa compensatória e a taxa de fruição, no contexto contratual examinado, possuem proximidade funcional relevante, pois ambas visam recompor o prejuízo patrimonial da vendedora pela indisponibilidade econômica do imóvel, de modo que sua cumulação gera duplicidade reparatória. 9. A interpretação do contrato deve preservar a eficácia da rescisão por inadimplemento sem autorizar efeitos econômicos assimétricos em prejuízo dos compradores, harmonizando força obrigacional, boa-fé objetiva, vedação ao enriquecimento sem causa e interpretação mais favorável ao aderente. IV. Dispositivo 5. Recurso dos compradores parcialmente provido e recurso da vendedora desprovido. ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto, nos termos do voto do Desembargador Relator. Belém, data registrada no sistema. Juiz João Batista Lopes do Nascimento Juiz de Direito Convocado Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0801693-35.2019.8.14.0040

APELANTE: A.M.S. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, MAELI RODRIGUES DE OLIVEIRA, MARCIO ARAGAO OLIVEIRA

APELADO: MARCIO ARAGAO OLIVEIRA, MAELI RODRIGUES DE OLIVEIRA, A.M.S. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Juiz Convocado JOÃO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO

EMENTA

Ementa: Apelações Cíveis. Direito Civil E Processual Civil. Rescisão Contratual Cumulada Com Reintegração De Posse E Indenização Por Perdas E Danos. Compromisso De Compra E Venda De Lote. Inadimplemento Dos Compromissários Compradores. Benfeitorias Úteis E Necessárias. Direito De Retenção. Liquidação Prévia E Compensação De Valores. Impossibilidade De Cumulação Entre Multa Compensatória E Taxa De Fruição. Parcial Provimento Do Recurso Dos Compradores E Desprovimento Do Recurso Da Vendedora.

I.
Caso Em Exame

1.

Apelações cíveis cruzadas interpostas contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada por vendedora de lote urbano em razão do inadimplemento dos compromissários compradores, na qual foi reconhecida a rescisão contratual, deferida a reintegração de posse, assegurada a devolução parcial das parcelas pagas e admitida a indenização por benfeitorias úteis e necessárias em liquidação, com afastamento da cumulação entre multa compensatória e taxa de fruição. Os compradores buscaram condicionar a reintegração à prévia compensação dos valores devidos reciprocamente, inclusive parcelas pagas e benfeitorias/acessões, enquanto a vendedora pleiteou o restabelecimento da taxa de fruição cumulada com a cláusula penal compensatória.

II.
Questão Em Discussão

2.

Há 2 questões em discussão: (i) definir se, reconhecida a rescisão contratual por inadimplemento, a reintegração de posse pode ser efetivada de imediato ou deve ficar condicionada à prévia liquidação e compensação dos valores relativos às parcelas pagas e às benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel; (ii) estabelecer se a taxa de fruição pode ser cumulada com a multa compensatória prevista contratualmente.

III.
Razões De Decidir

3.

O inadimplemento contratual grave, prolongado e estrutural dos compradores autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda, porque o contrato prevê expressamente o vencimento antecipado da dívida, a constituição em mora e a resolução por descumprimento.

4.

A existência de edificação no lote afasta a solução simplificada de retomada imediata de terreno desocupado e exige análise dos efeitos patrimoniais do desfazimento contratual sobre as acessões e benfeitorias incorporadas ao imóvel.

5.

O reconhecimento do direito dos compradores à indenização por benfeitorias úteis e necessárias impede que a vendedora reassuma imediatamente a posse do imóvel antes da apuração e compensação dos valores devidos, sob pena de desequilíbrio material e enriquecimento sem causa.

6.

O art. 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como direito de retenção pelo respectivo valor, o que justifica condicionar a reintegração de posse à prévia liquidação.

7.

A liquidação de sentença constitui a via adequada para apurar a natureza, a utilidade, a necessidade, a regularidade e o proveito econômico das benfeitorias ou acessões, bem como para definir o saldo compensatório final entre as partes.

8.

A multa compensatória e a taxa de fruição, no contexto contratual examinado, possuem proximidade funcional relevante, pois ambas visam recompor o prejuízo patrimonial da vendedora pela indisponibilidade econômica do imóvel, de modo que sua cumulação gera duplicidade reparatória.

9.

A interpretação do contrato deve preservar a eficácia da rescisão por inadimplemento sem autorizar efeitos econômicos assimétricos em prejuízo dos compradores, harmonizando força obrigacional, boa-fé objetiva, vedação ao enriquecimento sem causa e interpretação mais favorável ao aderente.

IV.
Dispositivo

5.

Recurso dos compradores parcialmente provido e recurso da vendedora desprovido.

ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto, nos termos do voto do Desembargador Relator.

Belém, data registrada no sistema.

Juiz João Batista Lopes do Nascimento

Juiz de Direito Convocado

Relator

RELATÓRIO

Cuida-se de apelações cíveis cruzadas interpostas por Márcio Aragão Oliveira e Maeli Rodrigues de Oliveira e por A.M.S. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo de origem nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada pela empresa vendedora em razão do inadimplemento dos compromissários compradores. A conformação recursal cruzada, bem como a cronologia processual relevante — inicial em março de 2019, contestação em julho de 2019, sentença em 02/05/2022, apelação dos réus em 09/05/2022 e apelação da autora em 25/05/2022 — emergem do painel processual dos autos.

Narra a autora, em síntese, que o imóvel objeto da controvérsia corresponde ao lote situado na Avenida Castanheira, Quadra 09, Lote 03, Residencial Cidade Jardim, em Parauapebas, originalmente prometido à venda a terceira adquirente em 01/05/2013, tendo havido, em 26/06/2017, cessão/transferência dos direitos aquisitivos aos réus, com anuência da empresa alienante. Afirma que, a partir da cessão, os adquirentes passaram a responder por saldo devedor de R$95.908,10, parcelado em 167 prestações mensais de R$574,30, vencendo-se a primeira em 01/07/2017.

Sustenta a demandante que, apesar da assunção formal do contrato, os réus não adimpliram qualquer parcela após a transferência, permanecendo em mora desde o primeiro vencimento, circunstância que, à luz das cláusulas contratuais de vencimento antecipado e resolução, autorizaria a rescisão do pacto, a retomada da posse e a incidência das penalidades estipuladas. A autora também invoca o TAC firmado com o Ministério Público em dezembro de 2015, pelo qual o grupo empreendedor reduziu os juros remuneratórios para 6,9% ao ano, acrescidos do IGPM, nos contratos do loteamento.

O contrato, segundo a própria inicial, contém disciplina expressa acerca do vencimento antecipado e da resolução por inadimplemento. A cláusula 15ª prevê o vencimento antecipado da dívida e das obrigações contratuais quando houver atraso no pagamento de três parcelas ou quando transcorridos sessenta dias do vencimento de qualquer obrigação financeira, com subsequente notificação do comprador para pagamento integral em quinze dias. A cláusula 16ª, por sua vez, dispõe sobre a rescisão contratual, as penalidades e a forma de restituição do saldo, prevendo, entre outras consequências, a perda da posse precária, multa compensatória de 10% sobre o valor atualizado do contrato, retenção de 20% das parcelas pagas e indenização de 0,25% ao mês a título de fruição.

Consta, ainda, dos autos que os réus foram notificados para purgar a mora, sem que tenham atendido à convocação da vendedora, circunstância que levou a autora a afirmar consumada a resolução contratual em 23/11/2018 e a ajuizar a presente demanda.

Os demandados apresentaram contestação, acompanhada, entre outros documentos, de fotografias da edificação realizada no lote, além de documentos alusivos à sua situação econômica e à discussão acerca das acessões incorporadas ao imóvel.

A existência desses elementos defensivos é relevante porque demonstra, desde o 1º grau, que o debate não se limitou à mera inadimplência abstrata, alcançando também a discussão sobre benfeitorias, acessões e os efeitos patrimoniais do desfazimento contratual.

Sobreveio sentença de parcial procedência, por meio da qual o Juízo de origem reconheceu a rescisão contratual por inadimplemento, deferiu a reintegração de posse em favor da autora, assegurou aos compradores a devolução parcial dos valores pagos, admitiu a indenização por benfeitorias úteis e necessárias em fase de liquidação e afastou a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, ao fundamento de que tal somatório implicaria duplicidade indenizatória. Esse desenho sentencial pode ser reconstruído a partir do conteúdo recursal e dos paradigmas acostados pelos próprios apelantes, que reproduzem precisamente os capítulos controvertidos da decisão.

Inconformados, os réus interpõem apelação buscando, em essência, a modulação dos efeitos da sentença, especialmente para que a reintegração não se consume antes da prévia compensação dos valores devidos pelas partes, com consideração das parcelas pagas e das benfeitorias/acessões realizadas no imóvel. Sustentam, ainda, a impossibilidade de cumulação entre a multa compensatória e a taxa de fruição, bem como a necessidade de observância de solução mais equilibrada no desfazimento contratual.

A autora, por sua vez, também apela, pretendendo o restabelecimento integral da disciplina econômica contratual, com especial insurgência contra o afastamento da taxa de fruição, ao argumento de que se trataria de verba autônoma e cumulável com a cláusula penal compensatória.

É o relatório.

VOTO

Conheço de ambas as apelações, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

A controvérsia devolvida ao Tribunal não reside, propriamente, na existência de vínculo contratual válido nem na configuração objetiva da mora dos compromissários compradores. Esses pontos, a meu sentir, encontram-se suficientemente delineados no acervo documental.

Com efeito, a sequência fática exposta na inicial, e não infirmada em sua materialidade essencial, revela que os apelantes réus assumiram formalmente, em 26/06/2017, os direitos e obrigações derivados do compromisso de compra e venda do lote, passando a responder por saldo devedor parcelado, com vencimento da primeira prestação em 01/07/2017.

Também emerge dos autos que a autora os constituiu em mora e, diante da inércia subsequente, buscou o desfazimento do ajuste com base nas cláusulas resolutivas expressamente convencionadas.

A cláusula 15ª do pacto contratual previu, de forma clara, o vencimento antecipado da dívida em caso de atraso relevante, seguido da notificação do comprador para pagamento integral do débito em quinze dias. A cláusula 16ª, por sua vez, estabeleceu, também expressamente, a possibilidade de rescisão do contrato por inadimplemento, com perda da posse precária e incidência de penalidades patrimoniais.

Não se trata, pois, de resolução sem suporte negocial ou sem prévia conformação contratual, mas de consequência jurídica inserida no próprio programa obrigacional firmado entre as partes.

Nessa perspectiva, não vislumbro razão para afastar o reconhecimento da rescisão contratual por inadimplemento. O descumprimento apontado é grave, prolongado e estrutural, pois a narrativa autoral afirma ausência de pagamento desde a primeira parcela assumida após a cessão, circunstância que, em tese, atrai o regime resolutivo contratualmente previsto.

A manutenção desse capítulo sentencial, portanto, é medida que prestigia a seriedade do vínculo obrigacional, a segurança jurídica e o princípio da força vinculante dos contratos, sem prejuízo da incidência dos temperamentos próprios do direito privado contemporâneo.

Contudo, a mesma firmeza que se impõe no reconhecimento da resolução não autoriza, automaticamente, a convalidação integral de todos os efeitos econômicos e possessórios pretendidos pela autora. É precisamente aqui que se concentra o verdadeiro núcleo recursal do caso.

Os autos revelam, desde a contestação, a existência de edificação realizada no lote, tendo os réus juntado fotografias da construção e, já na fase recursal, documentos técnicos e julgados paradigmáticos voltados a sustentar a necessidade de indenização e/ou retenção por benfeitorias úteis e necessárias.

Não se está, portanto, diante de hipótese singela de retomada de terreno desocupado, mas de situação em que o desfazimento do contrato se projeta sobre um bem que teria recebido acessões ou benfeitorias levadas a efeito pelos compradores.

Esse dado altera substancialmente a qualidade jurídica do debate. Em casos dessa natureza, a solução jurisdicional não pode encerrar-se na afirmação de que a posse se tornou precária após a resolução.

Embora essa premissa seja correta em sua abstração, ela não exaure a análise quando a própria sentença reconhece, em favor dos adquirentes, direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a ser apurada em liquidação.

Isso porque a coexistência entre, de um lado, o reconhecimento do direito indenizatório pelas acessões e, de outro, a imediata retomada possessória em favor da alienante, antes de qualquer liquidação e compensação, tende a produzir um desequilíbrio material indesejável.

Em termos práticos, significaria permitir à vendedora reassumir de imediato a disponibilidade econômica do bem já acrescido de construção, remetendo o adquirente a uma etapa posterior, incerta e ainda ilíquida de recomposição patrimonial.

Tal solução, embora formalmente compatível com a literalidade de parte do contrato, mostra-se insuficientemente calibrada sob a ótica do sistema jurídico como um todo, especialmente quando se considera a disciplina do art. 1.219 do Código Civil, que assegura ao possuidor de boa-fé indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como direito de retenção pelo respectivo valor. O próprio material recursal acostado pelos apelantes reproduz essa orientação e a articula com a cláusula 17 do contrato e com a fase de liquidação por arbitramento ou procedimento comum.

Mais do que isso: os paradigmas juntados aos autos pelos próprios recorrentes, inclusive acórdão desta Corte em caso análogo de rescisão contratual envolvendo loteamento da mesma natureza, assentam entendimento no sentido de que a reintegração da posse somente deve ocorrer após a compensação dos valores devidos pelas partes, impondo-se a retenção do bem até o pagamento da indenização pelas benfeitorias e das parcelas adimplidas, observados os descontos cabíveis. O mesmo precedente também afasta a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória.

Não se trata, aqui, de submeter o julgamento a precedente meramente persuasivo sem exame crítico. Trata-se de reconhecer que a solução nele adotada se mostra especialmente adequada ao caso concreto, porque harmoniza três vetores que, de outro modo, permaneceriam em tensão: a validade da rescisão por inadimplemento, a recomposição patrimonial mínima do comprador pelas acessões incorporadas e a necessidade de evitar enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

De um lado, seria inadequado anular ou esvaziar a rescisão, pois a mora contratual, ao menos no estado em que os autos se apresentam, não foi suficientemente neutralizada. De outro, também não me parece juridicamente satisfatório permitir a retomada imediata da posse em benefício da vendedora sem que antes se definam, em liquidação, os valores concernentes às parcelas pagas e às benfeitorias úteis e necessárias eventualmente indenizáveis.

A melhor técnica decisória, portanto, consiste em preservar o capítulo resolutório da sentença, mas modular o capítulo possessório, de sorte que a reintegração somente se consume após a prévia liquidação e compensação das obrigações recíprocas.

Essa solução não desnatura o contrato, tampouco neutraliza a tutela da vendedora. Apenas condiciona o exercício do efeito possessório mais gravoso — a retomada do imóvel — à equalização patrimonial mínima já reconhecida, em parte, pela própria sentença.

Em outras palavras: a autora permanece vencedora quanto à resolução e ao direito de reaver o bem, mas o adimplemento jurisdicional desse capítulo fica subordinado à definição do saldo compensatório entre as partes.

A fase adequada para essa equalização é a liquidação de sentença, na forma do art. 509, I, do CPC, especialmente porque o montante devido a título de benfeitorias úteis e necessárias — e, eventualmente, a regularidade ou sanabilidade da obra — demanda apuração específica.

O material recursal acostado aos autos aponta, inclusive, nessa mesma direção, referindo-se expressamente à necessidade de liquidação prévia antes de qualquer pretensão de retomada do bem.

Desse modo, dou parcial provimento à apelação dos compradores para explicitar que a reintegração de posse não poderá ser executada imediatamente, mas apenas depois de apurados e compensados, em liquidação, os valores reciprocamente devidos, inclusive aqueles concernentes às parcelas efetivamente pagas e às benfeitorias úteis e necessárias reconhecidas como indenizáveis.

Passo ao exame do capítulo relativo à taxa de fruição.

A sentença afastou a cumulação dessa verba com a multa compensatória, por compreender que ambas exprimiriam, em essência, tutela indenizatória voltada à mesma finalidade econômica. A autora, em sua apelação, pretende a reforma desse ponto, sustentando que a taxa de fruição possuiria autonomia suficiente para coexistir com a cláusula penal compensatória.

Não lhe assiste razão.

A cláusula 16ª do contrato prevê, simultaneamente, multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato, a título de indenização por lucros cessantes decorrentes da rescisão, e indenização de 0,25% ao mês do valor atualizado do contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição).

A própria redação contratual, portanto, evidencia proximidade funcional relevante entre ambas as parcelas, pois as duas buscam recompor, por vias distintas, o prejuízo patrimonial da vendedora pela indisponibilidade econômica do imóvel.

Quando a cláusula penal já prefixa, em patamar contratualmente estabelecido, a indenização pelo inadimplemento resolutivo, a superposição de outra verba de natureza também indenizatória, calculada justamente pela permanência do adquirente na fruição do bem, tende a produzir duplicidade reparatória.

Não se trata de negar, em tese, toda e qualquer distinção entre as figuras, mas de reconhecer que, no contexto específico do contrato em exame, a cumulatividade postulada aproxima-se indevidamente de uma dupla satisfação do mesmo interesse econômico.

Os paradigmas acostados aos autos caminham na mesma direção. O acórdão juntado pelos recorrentes, em caso análogo, foi explícito ao afirmar a impossibilidade de cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, devendo prevalecer a solução mais benéfica ao consumidor nos termos em que individualmente aplicadas na sentença.

Também o trecho recursal reproduzido no processo aponta que, havendo multa convencional destinada a prefixar a indenização em patamar razoável, não se justifica posterior somatório com a taxa de fruição, sob pena de
bis in idem
.

Nesse capítulo, portanto, a sentença deve ser mantida.

Também reputo acertado o reconhecimento sentencial de que os compradores fazem jus, em tese, à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, com apuração em liquidação.

Esse desfecho, além de coerente com o art. 1.219 do Código Civil, é compatível com a própria racionalidade do caso, na medida em que a prova já indica a existência de obra ou edificação no imóvel, embora a exata extensão econômica e a regularidade da construção dependam de definição ulterior.

Importa frisar, todavia, que o reconhecimento do direito indenizatório não significa, neste momento, homologação automática de qualquer valor indicado pela defesa.

A liquidação deverá apurar, com precisão, a natureza das benfeitorias ou acessões, sua utilidade, necessidade, regularidade ou sanabilidade, bem como o efetivo proveito econômico incorporado ao imóvel. Somente ao término dessa etapa será possível definir, com segurança, o saldo compensatório final.

No tocante à restituição das parcelas pagas e às retenções contratuais, não identifico, neste estágio, motivo suficiente para desconstituir a lógica sentencial, ressalvada, naturalmente, a necessidade de que a compensação final observe os parâmetros fixados no decisum de origem e o que vier a ser apurado em liquidação. O essencial, para fins deste julgamento, é assentar que a exigibilidade prática da reintegração não se antecipa à equalização patrimonial recíproca.

Em síntese, a solução juridicamente mais equilibrada é a seguinte: a) mantém-se a rescisão contratual por inadimplemento; b) preserva-se o afastamento da cumulação entre multa compensatória e taxa de fruição; c) conserva-se o reconhecimento do direito dos compradores à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a ser apurada em liquidação; e d) reforma-se a sentença apenas para determinar que a reintegração de posse somente se efetive após a prévia liquidação e compensação dos valores reciprocamente devidos entre as partes.

Tal compreensão prestigia os arts. 421, 422, 475 e 884 do Código Civil, o art. 1.219 do Código Civil, o art. 47 do CDC, no que couber à interpretação mais favorável do regime contratual predisposto, e o art. 509, I, do CPC, sem dissolver a eficácia resolutiva do contrato, mas também sem autorizar que ela opere de forma economicamente assimétrica em detrimento do adquirente que edificou no lote.

Quanto aos ônus sucumbenciais, considerando que ambas as partes obtêm êxito apenas parcial em seus respectivos recursos — os compradores para modular o momento da reintegração e a autora sem êxito no capítulo da taxa de fruição —, a distribuição fixada na origem deve ser preservada, ressalvada eventual adequação técnica já determinada pela sentença, inexistindo espaço, na espécie, para majoração honorária recursal em favor da parte recorrida vencedora, diante do provimento parcial do apelo dos compradores e do desprovimento do apelo da autora, nos termos da jurisprudência consolidada sobre o art. 85, § 11, do CPC. O próprio paradigma acostado aos autos já sinaliza esse entendimento.

Por fim, para fins de prequestionamento, tenho por enfrentados, na medida necessária ao deslinde da controvérsia, os arts. 421, 422, 475, 884 e 1.219 do Código Civil; arts. 6º, V, 47 e 51 do Código de Defesa do Consumidor; arts. 489, §1º, IV e VI, 509, I, e 85, §§2º e 11, do CPC, sem embargo de outros dispositivos implicitamente debatidos na fundamentação.

Ante o exposto, conheço de ambas as apelações e:

a) dou parcial provimento à apelação interposta por Márcio Aragão Oliveira e Maeli Rodrigues de Oliveira, para reformar parcialmente a sentença e estabelecer que a reintegração de posse do imóvel em favor da autora somente se efetive após a prévia liquidação e compensação dos valores reciprocamente devidos entre as partes, inclusive aqueles relativos às parcelas efetivamente pagas e às benfeitorias úteis e necessárias eventualmente indenizáveis, a serem apurados em fase de liquidação de sentença;

b) nego provimento à apelação interposta por A.M.S. Empreendimentos Imobiliários Ltda., mantendo-se o afastamento da cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória;

c) no mais, mantenho a sentença em seus demais termos, inclusive quanto ao reconhecimento da rescisão contratual por inadimplemento e quanto à necessidade de apuração, em liquidação, das benfeitorias úteis e necessárias.

É o voto.

Belém, data registrada no sistema.

Juiz João Batista Lopes do Nascimento

Juiz de Direito Convocado

Relator

Belém, 12/04/2026