Tribunal: TJPA
Processo: 0009553-91.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA DE OFÍCIO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, ajuizada em desfavor de Aldirene Cabral Mendes, em razão do inadimplemento no pagamento das parcelas de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano. O juízo de origem declarou rescindido o contrato, determinou a reintegração da posse à autora, fixou a devolução de 80% dos valores pagos, reconheceu o direito da ré à indenização por benfeitorias úteis e necessárias mediante comprovação, e concedeu de ofício o benefício da gratuidade de justiça à parte ré, revel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve nulidade da sentença por julgamento extra petita, em razão da referência à indenização por “acessões” não requerida pela parte ré; (ii) verificar a validade da concessão de ofício da gratuidade de justiça à ré revel, ausente requerimento expresso ou comprovação de hipossuficiência; (iii) analisar a possibilidade de cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição; (iv) aferir a legalidade da retenção de 20% dos valores pagos, com restituição parcial à compromissária inadimplente; (v) determinar a viabilidade da indenização por benfeitorias úteis e necessárias, diante da ausência de comprovação técnica documental prevista em cláusula contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há nulidade por julgamento extra petita. A menção à expressão “acessões” na sentença não configura inovação indevida, pois foi utilizada como sinônimo de benfeitorias úteis e necessárias, conforme cláusula contratual, estando a eventual indenização condicionada à comprovação em fase de liquidação. 4. A concessão de ofício da gratuidade de justiça à ré revel é indevida, por ausência de requerimento expresso e de comprovação da alegada hipossuficiência, em afronta ao art. 99 do CPC e ao princípio dispositivo, não sendo admitida atuação judicial substitutiva da vontade da parte. 5. A cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição é vedada, por configurar bis in idem, nos termos do entendimento consolidado do STJ (Tema 970), sendo ambas espécies de indenização pelo inadimplemento contratual, com a mesma finalidade econômica. 6. A retenção de 20% dos valores pagos pela compromissária inadimplente revela-se razoável e proporcional, alinhada à jurisprudência do STJ e às disposições da Lei nº 13.786/2018, evitando o enriquecimento sem causa da promitente vendedora. 7. A sentença condicionou corretamente eventual indenização por benfeitorias úteis e necessárias à apuração em liquidação de sentença, mediante comprovação técnica exigida contratualmente, inexistindo condenação automática ou afronta ao contraditório. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso parcialmente provido, exclusivamente para revogar a concessão de ofício do benefício da gratuidade de justiça à parte ré/apelada. Tese de julgamento: 1. A referência à “acessões” na sentença, como sinônimo de benfeitorias úteis e necessárias, não configura julgamento extra petita. 2. É inadmissível a concessão de ofício da gratuidade de justiça ao réu revel que não a requer nem comprova hipossuficiência. 3. É vedada a cumulação da cláusula penal compensatória com taxa de fruição, por configurar duplicidade indenizatória. 4. A restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador inadimplente é legítima, proporcional e conforme os parâmetros legais. 5. A indenização por benfeitorias úteis e necessárias somente é cabível mediante comprovação em liquidação de sentença, nos moldes contratuais. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 99, 141, 492; CC, arts. 1.219 e 1.255; Lei nº 13.786/2018, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1931372/RJ, Rel. Min. Sérgio Kukina, j. 13.11.2023; STJ, Tema 970; TJPA, Ap Cív nº 0803446-27.2019.8.14.0040, Rel. Des. Maria Filomena Buarque, j. 04.11.2025. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0009553-91.2017.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ALDIRENE CABRAL MENDES

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA DE OFÍCIO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, ajuizada em desfavor de Aldirene Cabral Mendes, em razão do inadimplemento no pagamento das parcelas de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano. O juízo de origem declarou rescindido o contrato, determinou a reintegração da posse à autora, fixou a devolução de 80% dos valores pagos, reconheceu o direito da ré à indenização por benfeitorias úteis e necessárias mediante comprovação, e concedeu de ofício o benefício da gratuidade de justiça à parte ré, revel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há cinco questões em discussão:
(i) definir se houve nulidade da sentença por julgamento extra petita, em razão da referência à indenização por “acessões” não requerida pela parte ré;
(ii) verificar a validade da concessão de ofício da gratuidade de justiça à ré revel, ausente requerimento expresso ou comprovação de hipossuficiência;
(iii) analisar a possibilidade de cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição;
(iv) aferir a legalidade da retenção de 20% dos valores pagos, com restituição parcial à compromissária inadimplente;
(v) determinar a viabilidade da indenização por benfeitorias úteis e necessárias, diante da ausência de comprovação técnica documental prevista em cláusula contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Não há nulidade por julgamento extra petita. A menção à expressão “acessões” na sentença não configura inovação indevida, pois foi utilizada como sinônimo de benfeitorias úteis e necessárias, conforme cláusula contratual, estando a eventual indenização condicionada à comprovação em fase de liquidação.

4.

A concessão de ofício da gratuidade de justiça à ré revel é indevida, por ausência de requerimento expresso e de comprovação da alegada hipossuficiência, em afronta ao art. 99 do CPC e ao princípio dispositivo, não sendo admitida atuação judicial substitutiva da vontade da parte.

5.

A cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição é vedada, por configurar bis in idem, nos termos do entendimento consolidado do STJ (Tema 970), sendo ambas espécies de indenização pelo inadimplemento contratual, com a mesma finalidade econômica.

6.

A retenção de 20% dos valores pagos pela compromissária inadimplente revela-se razoável e proporcional, alinhada à jurisprudência do STJ e às disposições da Lei nº 13.786/2018, evitando o enriquecimento sem causa da promitente vendedora.

7.

A sentença condicionou corretamente eventual indenização por benfeitorias úteis e necessárias à apuração em liquidação de sentença, mediante comprovação técnica exigida contratualmente, inexistindo condenação automática ou afronta ao contraditório.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso parcialmente provido, exclusivamente para revogar a concessão de ofício do benefício da gratuidade de justiça à parte ré/apelada.

Tese de julgamento
:

1.

A referência à “acessões” na sentença, como sinônimo de benfeitorias úteis e necessárias, não configura julgamento extra petita.

2.

É inadmissível a concessão de ofício da gratuidade de justiça ao réu revel que não a requer nem comprova hipossuficiência.

3.

É vedada a cumulação da cláusula penal compensatória com taxa de fruição, por configurar duplicidade indenizatória.

4.

A restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador inadimplente é legítima, proporcional e conforme os parâmetros legais.

5.

A indenização por benfeitorias úteis e necessárias somente é cabível mediante comprovação em liquidação de sentença, nos moldes contratuais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 99, 141, 492; CC, arts. 1.219 e 1.255; Lei nº 13.786/2018, art. 32-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1931372/RJ, Rel. Min. Sérgio Kukina, j. 13.11.2023; STJ, Tema 970; TJPA, Ap Cív nº 0803446-27.2019.8.14.0040, Rel. Des. Maria Filomena Buarque, j. 04.11.2025.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de Apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO
Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, inconformada com a sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, ajuizada contra
ALDIRENE CABRAL MENDES
.

A parte autora alega que firmou contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano com a ré, cujo objeto foi o imóvel situado na Rua S-7, Qd. 203, Lt. 05, Residencial Cidade Jardim, em Parauapebas/PA, com área de 210 m2. O contrato previa pagamento parcelado no valor total de R$ 25.678,21, em 120 prestações mensais reajustáveis. A compromissária compradora iniciou os pagamentos, mas deixou de adimplir a partir da 66ª parcela, vencida em 01/03/2016. Mesmo após notificação extrajudicial, a ré permaneceu inadimplente.

A autora alegou esbulho possessório, pleiteando a reintegração do imóvel, a resolução do contrato e indenização pelas perdas e danos decorrentes do inadimplemento.

A parte ré foi regularmente citada, mas não apresentou contestação, razão pela qual foi declarada revel, conforme consta expressamente na sentença (ID 14249075), incidindo os efeitos do artigo 344 do Código de Processo Civil.

A sentença lançada ao ID 14249075 julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial, para: (i) Declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes; (ii) Determinar a reintegração da posse do imóvel à parte autora; (iii) Condenar a autora à restituição de 80% dos valores pagos pela ré, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação, deduzidos valores eventualmente restituídos extrajudicialmente; (iv) Reconhecer o direito da requerida à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, desde que comprovadas, a serem apuradas em liquidação de sentença; (v) Condenar a parte ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

Irresignada, a parte autora interpôs recurso de apelação (ID 14249076), suscitando, em síntese, as seguintes matérias: (i) Nulidade parcial da sentença, por vício de julgamento extra petita, ao deferir indenização por “acessões”, quando tal pedido não fora formulado; (ii) Impugnação à gratuidade da justiça deferida à apelada, por ausência de comprovação de hipossuficiência; (iii) Defesa da validade da cláusula contratual que estipula a cobrança de taxa de fruição, pleiteando sua aplicação cumulada com a cláusula penal compensatória, afastada pelo juízo a quo por entendimento de bis in idem; (iv) Inconformismo com o percentual de restituição de 80% dos valores pagos, requerendo aplicação integral da cláusula penal contratual prevista na cláusula 16ª, que previa percentual de retenção mais severo;

(v) Contestação à indenização por benfeitorias, por ausência de prova documental robusta (alvarás, projetos, habite-se, etc.), conforme exigido contratualmente pela cláusula 17ª.

Não consta nos autos apresentação de contrarrazões por parte da apelada Aldirene Cabral Mendes, que permanece revel neste grau recursal.

É o relatório.

VOTO

1. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE

O recurso preenche os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, razão pela qual, conheço do apelo.

2. RAZÕES RECURSAIS

A matéria devolvida ao Tribunal cinge-se às seguintes controvérsias: (i) existência de julgamento extra petita, por inclusão na sentença de indenização por acessões não requeridas; (ii) legalidade da concessão da justiça gratuita à parte ré; (iii) possibilidade de cumulação da taxa de fruição com cláusula penal compensatória; (iv) legitimidade da fixação de retenção de 20% e restituição de 80% dos valores pagos pela compromissária compradora; (v) direito à indenização por benfeitorias, diante da ausência de documentos técnicos comprobatórios.

2.1. Da alegada nulidade por julgamento extra petita

Sustenta a apelante que a sentença incorreu em nulidade por ofensa aos arts. 141 e 492 do CPC, ao conceder indenização por "acessões", não requeridas pela ré, que sequer apresentou contestação, sendo revel (conforme certificado nos autos e reconhecido na própria sentença – ID nº 14249075). Aponta que haveria inovação pelo juízo de origem, que teria decidido fora dos limites do pedido (extra petita).

Com efeito, dispõe o art. 492 do CPC:

“É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

No entanto, não vislumbro vício invalidante. A sentença utilizou o termo “acessões” de forma subsidiária e cumulativa à expressão “benfeitorias úteis e necessárias”, e condicionou eventual indenização à comprovação em fase de liquidação. Ressalte-se que a própria cláusula 17ª do contrato, invocada pela apelante, trata da possibilidade de indenização pelas
benfeitorias úteis e necessárias
, e a menção às acessões aparece de forma genérica,
sem que se tenha havido condenação por objeto alheio ao pedido
.

Logo, não há decisão ultra ou extra petita, mas mera imprecisão redacional na sentença, que não altera seu conteúdo essencial e tampouco violou os princípios do contraditório ou da congruência.

Rejeito, portanto, a preliminar de nulidade.

2.2. Da gratuidade da justiça

No que tange à concessão da justiça gratuita à parte ré/apelada, verifico que não há nos autos qualquer pedido expresso de concessão do benefício, seja na fase de conhecimento, seja em momento posterior, circunstância que impede, por si só, o deferimento da benesse.

Com efeito, o art. 99, caput, do Código de Processo Civil, é categórico ao estabelecer que a gratuidade da justiça depende de requerimento da parte interessada, verbis:

Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.

A norma é clara ao condicionar o exame da gratuidade à iniciativa da parte, inexistindo autorização legal para concessão automática ou ex officio, sobretudo quando ausente qualquer manifestação de vontade do jurisdicionado nesse sentido.

Ainda que a parte ré tenha sido declarada revel, tal circunstância não autoriza o afastamento do princípio dispositivo, que rege o processo civil contemporâneo, nem legitima a atuação judicial substitutiva da vontade da parte, sob pena de violação à imparcialidade do julgador e à própria estrutura adversarial do processo.

A presunção de hipossuficiência prevista no art. 99, § 3º, do CPC não dispensa o requerimento, mas apenas facilita a prova quando o pedido é formulado, o que não ocorreu no caso concreto. Presunção legal não se confunde com concessão automática.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. SERVIDOR PÚBLICO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA. IMPROCEDÊNCIA. SUCUMBÊNCIA DA PARTE AUTORA. JUSTIÇA GRATUITA. CONCESSÃO DE OFÍCIO. IMPOSSIBILIDADE. 1. "[N]os termos do art. 85, caput, do CPC/15 o vencido será condenado a pagar honorários advocatícios" (EDcl no REsp n. 1.788.174/MG, relator Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 24/6/2022).
2. É pacífica a jurisprudência deste Superior Tribunal no sentido de que "o benefício da justiça gratuita, consonante o artigo 99 do Código de Processo Civil, pode ser formulado na própria petição inicial, na contestação, na petição de ingresso de terceiro no processo ou em recurso, exigindo-se, contudo, requerimento expresso da parte interessada, sendo vedado sua concessão de ofício"
(AgInt no REsp n. 1.740.075/RJ, relatora Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, DJe de 21/9/201). Nesse mesmo sentido: AgInt no AREsp n. 2.279.508/RS, relator Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, DJe de 15/6/2023; AgInt no AREsp n. 2.239.564/RS, relator Ministro PAULO SÉRGIO DOMINGUES, PRIMEIRA TURMA, DJe de 6/6/2023; AREsp n. 1.516.810/RJ, relator Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 11/10/2019.3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1931372 RJ 2021/0205296-4, Relator: Ministro SÉRGIO KUKINA, Data de Julgamento: 13/11/2023, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/11/2023) (grifo nosso)

No mesmo sentido, esta Corte Estadual já decidiu que:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. ACESSÃO CONSTRUÍDA PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO E DIREITO DE RETENÇÃO. JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA DE OFÍCIO AO RÉU REVEL. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e pedido de perdas e danos, em razão de inadimplemento contratual em compromisso de compra e venda de imóvel. O juízo de origem declarou rescindido o contrato, determinou a reintegração de posse à vendedora, fixou a restituição de 80% dos valores pagos com correção monetária e juros desde a citação, reconheceu o direito à indenização por benfeitorias ou acessões ao comprador, e condenou o réu ao pagamento de taxa de ocupação mensal. Embargos de declaração foram parcialmente acolhidos para esclarecer o índice de correção aplicável. A apelação questiona (i) a concessão de ofício da justiça gratuita ao réu revel, (ii) a suposta nulidade da sentença por julgamento ultra petita quanto à indenização por acessões, e (iii) o termo inicial dos juros de mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a concessão de ofício da gratuidade de justiça ao réu revel que não a requereu nem comprovou hipossuficiência; (ii) estabelecer se houve julgamento ultra petita ao reconhecer indenização por acessões; e (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos ao comprador em razão da rescisão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR

3
. A concessão de ofício da justiça gratuita ao réu revel viola o art. 99, caput, do CPC/2015, que condiciona o deferimento do benefício à formulação de pedido expresso. A ausência de requerimento e de comprovação de hipossuficiência impede a concessão ex officio do benefício, em respeito ao princípio dispositivo e à estrutura processual do sistema jurídico.

4. Não há julgamento ultra petita quando o juiz reconhece o direito à indenização por acessões (construção de imóvel no terreno) a partir dos fatos narrados e do pedido de ressarcimento formulado pelo réu, ainda que sob nomenclatura diversa. A utilização da expressão “ou acessões” não extrapola os limites da demanda, mas apenas adequa juridicamente o pedido à realidade fática apresentada nos autos. 5. O reconhecimento do direito à indenização pelas acessões realizadas no imóvel pelo comprador de boa-fé encontra amparo nos arts. 1.219 e 1.255 do Código Civil e no art. 34 da Lei nº 6.766/79. Tal direito autoriza, inclusive, o exercício de retenção do bem até o efetivo pagamento da indenização devida. 6. Conforme entendimento consolidado do STJ (Tema 1002), em casos de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, por se tratar de obrigação constituída judicialmente. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso parcialmente provido.
a) revogar a concessão de ofício da justiça gratuita ao réu revel;
b) determinar que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidam a partir do trânsito em julgado da sentença.

Tese de julgamento: 1. É vedada a concessão de ofício da gratuidade de justiça ao réu revel que não a requer e não comprova hipossuficiência. 2. Não configura julgamento ultra petita o reconhecimento judicial de indenização por acessões quando lastreado nos fatos narrados e no pedido de ressarcimento pelo comprador. 3. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas acessões erigidas no imóvel e pode exercer o direito de retenção até o efetivo pagamento. 4. Os juros de mora sobre valores a serem restituídos em razão de rescisão contratual por inadimplemento do comprador incidem a partir do trânsito em julgado da sentença. (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08034462720198140040 31536874, Relator: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 04/11/2025, 3ª Turma de Direito Privado) (grifo nosso).

Dessa forma, mostra-se indevida a concessão da justiça gratuita à apelada, por ausência de requerimento e de qualquer elemento probatório apto a demonstrar sua hipossuficiência econômica, impondo-se a revogação do benefício concedido de ofício pelo juízo de origem.

2.3. Da cumulação da cláusula penal com taxa de fruição

A apelante sustenta que a sentença incorreu em equívoco ao afastar a cumulação da cláusula penal compensatória com a chamada taxa de fruição, entendida como indenização mensal pelo uso do imóvel durante o período de inadimplemento.

A jurisprudência do STJ, contudo,
repele tal cumulação
, especialmente quando há previsão contratual de cláusula penal com função nitidamente compensatória.

No
Tema Repetitivo nº 970
, o STJ fixou a seguinte tese:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

E mais: a
Súmula 543/STJ
dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Esse entendimento é corroborado pela jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, conforme se verifica no seguinte precedente:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de Irany dos Santos Ferreira e João de Jesus Ferreira. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, determinou a reintegração da posse à autora, a restituição de 80% dos valores pagos, a apuração e compensação de eventuais benfeitorias em liquidação de sentença e a condenação da autora em custas e honorários, com gratuidade de justiça concedida aos réus. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por julgamento extra petita e cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se é válida a cláusula contratual de retenção de até 30% e se é possível sua cumulação com taxa de fruição; (iii) determinar se há abusividade na aplicação de correção monetária pelo IGPM e de juros compensatórios de 6,9% ao ano; (iv) fixar o termo inicial dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos; e (v) reconhecer o direito de indenização e de retenção pelas benfeitorias realizadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A declaração de hipossuficiência apresentada pelos réus goza de presunção relativa de veracidade, e a autora não produziu prova suficiente para infirmá-la, mantendo-se a gratuidade de justiça. Impugnação a gratuidade de justiça rejeitada. 4. Não há julgamento extra petita, pois o pedido de indenização por benfeitorias consta expressamente na contestação e na cláusula contratual, sendo a referência a “acessões” mera questão terminológica sem ampliação indevida do pedido. Preliminar de julgamento extra petita rejeitada. 5. Não se configura cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado da lide foi corretamente fundamentado na suficiência da prova documental constante dos autos. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.

6. O inadimplemento contratual é incontroverso, autorizando a rescisão com fundamento em cláusula resolutiva e no art. 475 do Código Civil, sendo irrelevante a ausência de má-fé ou os fatores econômicos alegados.

7. Não há abusividade na previsão contratual de correção monetária pelo IGPM e juros compensatórios de 6,9% ao ano, conforme autorizado pela Lei nº 6.766/79 e pela jurisprudência do STJ. 8. A cláusula penal compensatória de 30% sobre os valores pagos é abusiva e desproporcional, e sua cumulação com taxa de fruição configura bis in idem e afronta o princípio do equilíbrio contratual, devendo esta última ser afastada. 9. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento firmado pelo STJ em recurso repetitivo. 10. O réu tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias comprovadas, a serem apuradas em liquidação de sentença, mas não pode condicionar a reintegração de posse ao pagamento da indenização, afastando-se o direito de retenção.

IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso do réu desprovido. Recurso da autora parcialmente provido, tão somente, para fixar o trânsito em julgado da decisão condenatória como termo inicial para a incidência de juros. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 99, § 3º, 141, 492 e 487, I; CC, arts. 475, 478, 844 e 1.219; Lei nº 6.766/79, art. 26-A, IV e VI; Decreto nº 22.626/33, art. 5º. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 670.117/PB, Rel. Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, j. 13.06.2012, DJe 26.11.2012; STJ, AgInt no AREsp 887173/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 15.03.2018, DJe 02.04.2018; STJ, REsp 1300418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13.11.2013, DJe 10.12.2013; STJ, Temas 970 e 971 (Repetitivos); TJPA, Apelação Cível nº 0010390-49.2017.8.14.0040, Rel. Des. Amilcar Roberto Guimarães, j. 12.12.2023; TJPA, Apelação Cível nº 0804133-38.2018.8.14.0040, Rel. Des. Luana de Nazareth Santalices, j. 30.04.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0803408-49.2018.8.14.0040, Rel. Des. Gleide Moura, j. 19.03.2024. (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08052315820188140040 29153157, Relator: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 05/08/2025, 2ª Turma de Direito Privado)

No caso concreto, o contrato previa
multa compensatória de 30%
, além da
taxa de fruição mensal
, o que evidentemente conduz à duplicidade indenizatória. Corretamente, o juízo a quo reconheceu o bis in idem e
afastou a taxa de fruição
, em consonância com o entendimento jurisprudencial consolidado.

Improcede o apelo nesse ponto.

2.4. Da devolução das parcelas pagas

A sentença determinou a devolução de
80% (oitenta por cento)
dos valores pagos pela ré, o que encontra amparo não apenas na jurisprudência do STJ, como também na interpretação sistemática da
Lei nº 13.786/2018
(Lei do Distrato), que em seu art. 32-A estabelece:

Art. 32-A
.
Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - Os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - O montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

Entretanto, a mesma norma estabelece que a retenção não poderá superar 25% a 50% do valor pago, a depender das condições do empreendimento, o que se harmoniza com a devolução parcial reconhecida pelo juízo.

Assim, a fixação de retenção de 20% mostra-se razoável, proporcional, e afasta o enriquecimento sem causa da apelante, que retomará a posse do bem.

Portanto, não assiste razão à apelante ao requerer aplicação integral da cláusula penal.

2.5. Da indenização por benfeitorias

Por fim, sustenta a apelante que a sentença foi omissa ao reconhecer a indenização por benfeitorias úteis e necessárias, sem exigir a comprovação técnica mínima exigida pela cláusula 17ª do contrato (projetos, laudos, habite-se, aprovação pelos órgãos públicos etc.).

Neste ponto, assiste-lhe razão
parcial
. A sentença
condicionou expressamente
o reconhecimento do valor devido por benfeitorias à sua
comprovação em liquidação de sentença
, conforme o seguinte trecho:

“A requerente deverá indenizar a ré das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença.”

A impugnação da apelante, nesse ponto, não encontra respaldo prático, pois
não houve condenação automática
, tampouco fixação de valor. A decisão impugnada apenas preservou a possibilidade de apuração, nos moldes do próprio contrato, respeitando o contraditório e as exigências previstas na avença.

3. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, exclusivamente para
revogar a concessão de ofício do benefício da gratuidade da justiça deferido à parte ré/apelada
, por ausência de requerimento expresso e de comprovação de hipossuficiência, nos termos do art. 99, caput, do CPC.

Mantém-se, no mais, a sentença por seus próprios fundamentos.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, tendo em vista o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, a cargo da parte ré.

É como voto.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 10/03/2026