Tribunal: TJPA
Processo: 0007905-18.2016.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7780 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2026-05-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. LUCROS CESSANTES. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO DO QUANTUM. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação indenizatória decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, declarou a rescisão contratual, condenando a ré à devolução parcial dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais, afastando, contudo, a restituição da comissão de corretagem e o pedido de lucros cessantes. 2. Os apelantes sustentam ausência de transparência na cobrança da corretagem, pleiteiam lucros cessantes em razão do atraso na entrega do imóvel e requerem majoração da indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é devida a restituição da comissão de corretagem diante de alegada falha no dever de informação; (ii) há direito a lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel, mesmo sem adimplemento integral do contrato; e (iii) o valor fixado a título de danos morais comporta majoração. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Comprovada a prévia ciência dos adquirentes quanto à cobrança da comissão de corretagem, com discriminação expressa dos valores, revela-se válida a transferência do encargo ao consumidor, nos termos da jurisprudência do STJ, inexistindo direito à restituição. 5. O reconhecimento de lucros cessantes em razão de atraso na entrega do imóvel pressupõe a adimplência do adquirente, não configurada na hipótese, em que houve pagamento apenas do sinal, incidindo a exceção do contrato não cumprido. 6. A indenização por danos morais fixada em R$ 5.000,00 mostra-se adequada às circunstâncias do caso, observando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sobretudo diante do reduzido desembolso financeiro dos autores. 7. A alegação de quitação do débito no âmbito de recuperação judicial não interfere no reconhecimento do direito material nesta fase recursal. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. É válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado de forma clara. 2. O inadimplemento do adquirente afasta o direito a lucros cessantes por atraso na entrega do imóvel. 3. O valor da indenização por danos morais deve observar os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sendo mantido quando adequado ao caso concreto. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422 e 476; CDC, art. 4º, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP (tema repetitivo); STJ, Tema 996. ACORDAM os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 13ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de 05 a 12/05/2026, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto do Relator. Turma Julgadora: Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Desembargador Vanderley de Oliveira Silva. Belém/PA, data da assinatura eletrônica. Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0007905-18.2016.8.14.0006

APELANTE: VANESSA SOUSA LEAL FERNANDES, DANIEL FERNANDES SOUSA

APELADO: PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA.

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. LUCROS CESSANTES. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO DO QUANTUM. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, em ação indenizatória decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, declarou a rescisão contratual, condenando a ré à devolução parcial dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais, afastando, contudo, a restituição da comissão de corretagem e o pedido de lucros cessantes.

2.

Os apelantes sustentam ausência de transparência na cobrança da corretagem, pleiteiam lucros cessantes em razão do atraso na entrega do imóvel e requerem majoração da indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é devida a restituição da comissão de corretagem diante de alegada falha no dever de informação; (ii) há direito a lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel, mesmo sem adimplemento integral do contrato; e (iii) o valor fixado a título de danos morais comporta majoração.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Comprovada a prévia ciência dos adquirentes quanto à cobrança da comissão de corretagem, com discriminação expressa dos valores, revela-se válida a transferência do encargo ao consumidor, nos termos da jurisprudência do STJ, inexistindo direito à restituição.
5. O reconhecimento de lucros cessantes em razão de atraso na entrega do imóvel pressupõe a adimplência do adquirente, não configurada na hipótese, em que houve pagamento apenas do sinal, incidindo a exceção do contrato não cumprido.
6. A indenização por danos morais fixada em R$ 5.000,00 mostra-se adequada às circunstâncias do caso, observando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sobretudo diante do reduzido desembolso financeiro dos autores.
7. A alegação de quitação do débito no âmbito de recuperação judicial não interfere no reconhecimento do direito material nesta fase recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
1. É válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado de forma clara. 2. O inadimplemento do adquirente afasta o direito a lucros cessantes por atraso na entrega do imóvel. 3. O valor da indenização por danos morais deve observar os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sendo mantido quando adequado ao caso concreto.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 422 e 476; CDC, art. 4º, III.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.599.511/SP (tema repetitivo); STJ, Tema 996.

ACORDAM
os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na
13ª
Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de
05 a 12/05/2026
, por unanimidade de votos, em
CONHECER
E
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de Apelação
,
nos termos do voto do Relator.

Turma Julgadora:
Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Desembargador Vanderley de Oliveira Silva.

Belém/PA, data da assinatura eletrônica.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

RELATÓRIO

Recurso
conhecido
e
recebido
nos seus efeitos legais pela relatoria anterior

(ID 23526723).
Passo a relatar e apresentar voto
.

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
DANIEL FERNANDES SOUSA e VANESSA SOUSA LEAL FERNANDES
em face de sentença prolatada, pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Ananindeua/PA, nos autos da ação indenizatória ajuizada em face da empresa PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA.

Na exordial, os autores alegaram ter firmado contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, tendo efetuado o pagamento de sinal, taxas de corretagem e ITBI, totalizando R$ 8.270,84. Sustentaram que, após atraso na entrega e cobranças que consideraram indevidas, houve o distrato por culpa da ré. Pleitearam a rescisão contratual com a devolução integral dos valores pagos, lucros cessantes (aluguéis) e danos morais.

O juízo
a quo
declarou a rescisão do contrato e condenou a ré à devolução do sinal (R$ 1.507,34) e ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais. Indeferiu, contudo, a restituição da comissão de corretagem e o pedido de lucros cessantes.

Opostos embargos de declaração pela parte autora, sobreveio decisão (id 15256810 – decisão dos ED), por meio da qual o Juízo
a quo
apreciou as alegações de omissão e/ou contradição, rejeitando-os, ao fundamento de inexistirem vícios a serem sanados, mantendo incólume a sentença por seus próprios fundamentos.

Em suas razões recursais (ID 15256742), os Apelantes pugnam pela reforma parcial da sentença para restituição da comissão de corretagem. Alegam que o valor foi embutido sem transparência e que o corretor possuía vínculo empregatício com a vendedora, configurando venda casada e violação ao dever de informação.

Prosseguem sustentando que o atraso na entrega do imóvel gerou prejuízo presumido, devendo ser fixado valor correspondente a aluguéis; e que o valor de R$ 5.000,00, à título de danos morais, é irrisório diante do abalo sofrido.

Contrarrazões apresentadas pela apelada (ID 15256789), arguindo, preliminarmente, a ocorrência de inovação recursal quanto ao vínculo do corretor. No mérito, defende a validade da corretagem, a inexistência de lucros cessantes por ausência de quitação do preço pelos autores e a manutenção do
quantum
indenizatório. Informa, ainda, que o crédito já foi quitado mediante conversão em ações, em virtude de seu plano de Recuperação Judicial homologado.

É o relatório.

VOTO

A controvérsia devolvida a este colegiado cinge-se à análise da legalidade da retenção e restituição dos valores pagos, inclusive quanto à devolução de quantias destinadas à intermediação; da existência de direito a lucros cessantes; da adequação da indenização por danos morais; e da repercussão da recuperação judicial da apelada sobre o crédito reconhecido.

No tocante à devolução de valores, especialmente aqueles destinados à comissão de corretagem/intermediação, cumpre destacar que o dever de informação constitui um dos consectários lógicos do princípio da boa-fé objetiva, positivado tanto no Código Civil (
art. 422
) quanto no Código de Defesa do Consumidor (
art. 4º, III
), impondo às partes os deveres anexos de probidade, lealdade e cooperação.

Dispõe o art. 422 do Código Civil:

Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

De igual modo, o art. 4º, III, do CDC estabelece:

A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores (...), atendidos os seguintes princípios: (...) III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo (...), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores.”

No caso concreto, compulsando os autos, verifica-se que os autores/apelantes firmaram “Declaração de Ciência” e proposta contratual contendo a discriminação clara dos valores destinados à intermediação imobiliária, evidenciando que foram previamente informados acerca da natureza e da destinação das quantias pagas.

Dessa forma, resta caracterizado o cumprimento do dever de informação por parte da fornecedora, sendo indevida a restituição dos valores pagos a título de corretagem/intermediação.

Nesse sentido, cito julgado do STJ:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. IMOBILIÁRIA. VENDA INCORPORAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO
. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.(...)

(STJ- RECURSO ESPECIAL Nº 1.599.511 – SP)

Assim, correta a sentença ao afastar a devolução desses valores, devendo ser mantida neste ponto.

No que concerne ao pleito de
lucros cessantes
, é certo que o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 996, firmou a tese de que, em caso de atraso na entrega de imóvel, há presunção de prejuízo indenizável ao adquirente.

Todavia, tal presunção não é absoluta e pressupõe que o adquirente esteja adimplente com suas obrigações contratuais, o que não se verifica no caso dos autos.

Conforme se extrai do conjunto probatório, os apelantes efetuaram apenas o pagamento do sinal, no valor de R$ 1.507,34, não havendo comprovação de quitação do saldo devedor nem de obtenção de financiamento bancário destinado ao pagamento da parcela principal do contrato.

Nessa perspectiva, incide a regra da exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
), prevista no art. 476 do Código Civil:

Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Assim, não poderiam os autores exigir a entrega do imóvel (ou as chaves) sem o adimplemento da contraprestação que lhes incumbia.

Inexistindo, portanto, posse injustamente frustrada ou privação indevida do bem, não há que se falar em lucros cessantes, razão pela qual deve ser mantida a sentença também neste particular.

No tocante à indenização por
danos morais
, é cediço que o inadimplemento contratual, em determinadas hipóteses, pode ultrapassar o mero dissabor, especialmente em se tratando de aquisição de imóvel no âmbito de programas habitacionais como o “Minha Casa Minha Vida”, que envolve legítima expectativa de acesso à moradia própria.

No caso concreto, embora reconhecida a ocorrência de abalo extrapatrimonial, a fixação do
quantum
indenizatório deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando-se as peculiaridades da demanda.

Verifica-se que o desembolso financeiro dos autores foi reduzido, limitando-se ao pagamento do sinal, e que a rescisão contratual implica, em grande medida, o retorno das partes ao
status quo ante
.

Diante desse contexto, o valor arbitrado a título de danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) revela-se adequado e compatível com os parâmetros adotados por esta Turma em casos análogos de menor complexidade econômica.

Portanto, impõe-se a manutenção da condenação nesse patamar.

Por fim, no que se refere à alegação da apelada acerca da quitação do débito mediante conversão em ações (VIVR3), no contexto de seu processo de recuperação judicial, cumpre consignar que tal matéria não interfere, neste momento, na definição do direito material reconhecido na sentença. A questão deve ser oportunamente examinada pelo juízo competente, não sendo apta, nesta fase recursal, a ensejar a reforma do julgado.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em atenção ao art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios devidos pelos apelantes para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida na origem.

É O VOTO.

Belém, data da assinatura eletrônica.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

Belém, 13/05/2026