Tribunal: TJPA
Processo: 0042000-70.2015.8.14.0051
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão julgador: JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Público
Assuntos: 10252 - Concessão
Data de julgamento: 2026-05-14
Data de publicação: 2026-05-25

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL PELO MUNICÍPIO. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE REJEITADA. PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA AFASTADA. NULIDADE ABSOLUTA. IMPRESCRITIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CADEIA DOMINIAL. PROVA PERICIAL. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. TERCEIRA DE BOA-FÉ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico visando desconstituir alienação de imóvel realizada pelo Município de Santarém à ré, ao argumento de que o bem já integraria o patrimônio do de cujus desde 1987, com base em instrumentos particulares de aquisição e alegada posse anterior. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em: (i) definir se o recurso de apelação é tempestivo à luz do regime de contagem de prazos do DJEN; (ii) estabelecer se incide decadência sobre pretensão de declaração de nulidade absoluta de ato administrativo de alienação de imóvel; (iii) determinar se o espólio comprovou a cadeia dominial apta a infirmar o registro imobiliário válido em favor de terceira adquirente de boa-fé. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso é tempestivo, pois o prazo processual é contado da publicação no Diário de Justiça Eletrônico Nacional, nos termos do art. 11, §§ 2º e 3º, da Resolução CNJ nº 455/2022, com redação da Resolução CNJ nº 569/2024. 4. A pretensão de nulidade absoluta de ato jurídico não se sujeita a prazo decadencial, por versar sobre vício insanável relacionado à ilicitude do objeto e à violação de norma de ordem pública, sendo imprescritível, conforme art. 169 do Código Civil. 5. O registro imobiliário em favor da ré goza de presunção de veracidade e fé pública, não tendo sido desconstituído por prova robusta em sentido contrário. 6. A prova pericial conclui que o imóvel litigioso corresponde ao descrito na Matrícula nº 19.102, pertencente à ré, e identifica inconsistências técnicas nos documentos apresentados pelo espólio, inclusive ausência de cadeia dominial, divergências geográficas e sobreposição de lotes. 7. O espólio não comprova a origem dominial do imóvel nem demonstra registro do título translativo, ônus probatório que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC. 8. A inexistência de edificação ou vestígios de posse qualificada no imóvel reforça a fragilidade da pretensão autoral. 9. A adquirente apresenta título formal regularmente registrado, configurando situação jurídica protegida como terceira de boa-fé. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A pretensão de declaração de nulidade absoluta de ato jurídico por ilicitude do objeto é imprescritível e não se sujeita a prazo decadencial. 2. O registro imobiliário regularmente constituído prevalece quando a parte contrária não comprova cadeia dominial idônea apta a infirmar a presunção de veracidade do título. 3. A prova pericial que evidencia inconsistências documentais e ausência de individualização do imóvel impede o reconhecimento do direito de propriedade alegado. Dispositivos relevantes citados: · CPC, arts. 373, I; · CC, art. 169 e 178, II. Jurisprudência relevante citada: · CNJ, Resolução nº 455/2022, art. 11, §§2º e 3º; · TJPA, Apelação Cível nº 0010352-48.2010.8.14.0051, Rel. Des. Luiz Gonzaga da Costa Neto, 2ª Turma de Direito Público, decisão monocrática publicada em 30/01/2025. ACÓRDÃO ACÓRDAM os Excelentíssimos Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Público, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Desembargador Relator. 16ª sessão do Plenário Virtual da 3ª Turma de Direito Público, com início em 14 de maio de 2023 e término em 21 de maio de 2026. Belém, data da assinatura eletrônica. JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0042000-70.2015.8.14.0051

APELANTE: ESPOLIO DE SELVIO FERNANDO DOS SANTOS

APELADO: MARIA DE SOUSA NEVES

RELATOR(A):
Desembargador JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR

EMENTA

Ementa
:

DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL PELO MUNICÍPIO. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE REJEITADA. PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA AFASTADA. NULIDADE ABSOLUTA. IMPRESCRITIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CADEIA DOMINIAL. PROVA PERICIAL. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. TERCEIRA DE BOA-FÉ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico visando desconstituir alienação de imóvel realizada pelo Município de Santarém à ré, ao argumento de que o bem já integraria o patrimônio do
de cujus
desde 1987, com base em instrumentos particulares de aquisição e alegada posse anterior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em:

(i) definir se o recurso de apelação é tempestivo à luz do regime de contagem de prazos do DJEN;

(ii) estabelecer se incide decadência sobre pretensão de declaração de nulidade absoluta de ato administrativo de alienação de imóvel;

(iii) determinar se o espólio comprovou a cadeia dominial apta a infirmar o registro imobiliário válido em favor de terceira adquirente de boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O recurso é tempestivo, pois o prazo processual é contado da publicação no Diário de Justiça Eletrônico Nacional, nos termos do art. 11, §§ 2º e 3º, da Resolução CNJ nº 455/2022, com redação da Resolução CNJ nº 569/2024.

4.

A pretensão de nulidade absoluta de ato jurídico não se sujeita a prazo decadencial, por versar sobre vício insanável relacionado à ilicitude do objeto e à violação de norma de ordem pública, sendo imprescritível, conforme art. 169 do Código Civil.

5.

O registro imobiliário em favor da ré goza de presunção de veracidade e fé pública, não tendo sido desconstituído por prova robusta em sentido contrário.

6.

A prova pericial conclui que o imóvel litigioso corresponde ao descrito na Matrícula nº 19.102, pertencente à ré, e identifica inconsistências técnicas nos documentos apresentados pelo espólio, inclusive ausência de cadeia dominial, divergências geográficas e sobreposição de lotes.

7.

O espólio não comprova a origem dominial do imóvel nem demonstra registro do título translativo, ônus probatório que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC.

8.

A inexistência de edificação ou vestígios de posse qualificada no imóvel reforça a fragilidade da pretensão autoral.

9.

A adquirente apresenta título formal regularmente registrado, configurando situação jurídica protegida como terceira de boa-fé.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.

A pretensão de declaração de nulidade absoluta de ato jurídico por ilicitude do objeto é imprescritível e não se sujeita a prazo decadencial.

2.

O registro imobiliário regularmente constituído prevalece quando a parte contrária não comprova cadeia dominial idônea apta a infirmar a presunção de veracidade do título.

3.

A prova pericial que evidencia inconsistências documentais e ausência de individualização do imóvel impede o reconhecimento do direito de propriedade alegado.

Dispositivos relevantes citados
:

·

CPC, arts. 373, I;

·

CC, art. 169 e 178, II.

Jurisprudência relevante citada
:

·

CNJ, Resolução nº 455/2022, art. 11, §§2º e 3º;

·

TJPA, Apelação Cível nº 0010352-48.2010.8.14.0051, Rel. Des. Luiz Gonzaga da Costa Neto, 2ª Turma de Direito Público, decisão monocrática publicada em 30/01/2025.

ACÓRDÃO

ACÓRDAM os Excelentíssimos Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Público, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Desembargador Relator.

16ª sessão do Plenário Virtual da 3ª Turma de Direito Público, com início em 14 de maio de 2023 e término em 21 de maio de 2026.

Belém, data da assinatura eletrônica.

JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta pelo ESPÓLIO DE SÉLVIO FERNANDO DOS SANTOS contra sentença prolatada pelo Juízo da 6ª Vara Cível e Empresarial de Santarém que, nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO movida em face de Maria de Sousa Neves e do Município de Santarém,
julgou improcedente
o pleito autoral nos seguintes termos (ID.30456108):

“(...) Com efeito, a análise detalhada dos autos, especialmente considerando as conclusões da perícia técnica, revela que o espólio não logrou comprovar de forma inequívoca seus alegados direitos sobre o imóvel específico objeto da demanda, os documentos apresentados pelo espólio carecem da especificidade técnica necessária para individualizar o imóvel reivindicado, os direitos consolidados da ré, porquanto Maria de Sousa Neves possui documentação válida e registro imobiliário em seu nome, a ré merece proteção como terceira de boa-fé que adquiriu imóvel com base em documentação regular e não fora demonstrada irregularidade específica na alienação realizada pelo Município.

III - DISPOSITIVO

Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES, por sentença, os pedidos formulados pelo ESPÓLIO DE SÉLVIO FERNANDO DOS SANTOS.

CONDENO o espólio ao pagamento de Custas processuais e despesas do processo, assim como em Honorários advocatícios em favor da ré, fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §§ 2° e 3º, do CPC.”

Em suas razões (ID.30456111), requer o apelante a reforma da sentença para julgar procedente a demanda, arguindo, em síntese, que: (i) a perícia técnica confirmou que o terreno em litígio corresponde aos lotes adquiridos pelo
de cujus
em 1987; (ii) o Termo de Transferência por Venda de 2010, embora particular, demonstra a intenção de transferência e a origem do bem; (iii) a alienação feita pelo Município à Sra. Maria de Sousa Neves foi indevida, pois o imóvel já pertenceria ao patrimônio do falecido Sélvio Santos; e (iv) houve má-fé por parte do Município ao vender área já ocupada e titulada.

A apelada Maria de Sousa Neves apresentou contrarrazões (ID.30456118), arguindo, preliminarmente, a intempestividade do recurso. No mérito, defende a manutenção da sentença, alegando possuir título de propriedade hígido (Matrícula nº 19.102), enquanto o autor baseia sua pretensão em documentos nulos ou alheios à área periciada.

Por sua vez, o Município de Santarém também contrarrazoou (ID.32726390), sustentando, em suma, a decadência do direito do autor em anular o ato administrativo e a regularidade do processo de alienação.

Autos distribuídos à minha relatoria.

A Procuradoria de Justiça se absteve de intervir no feito consoante art. 178, do CPC c/c Recomendação nº 34/2016-CNMP (ID.32887875).

É o relatório.

VOTO

De antemão, verifico que o recurso preenche os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

A controvérsia devolvida a este Colegiado comporta análise em tópicos, nos seguintes termos:

(i) Da preliminar de intempestividade

De início, em sede de juízo de admissibilidade passo a analisar a preliminar de intempestividade arguida pela apelada Maria de Souza Neves.

Sobre o tema, importa destacar que, a partir de 16/05/2025, todos os prazos processuais passaram a ser contados pelas publicações no Diário de Justiça Eletrônico Nacional ou pelo Domicílio Judicial Eletrônico, sendo as outras comunicações meramente informativas, consoante art. 11, §§ 2º e 3º da Resolução CNJ nº 455/2022 (com redação dada pela Resolução CNJ nº 569/2024).

No caso, considerando que a publicação da sentença no DJEn ocorreu em 04/08/2025, o recurso de apelação interposto em 21/08/2025 encontra-se tempestivo, pelo que,
rejeito a preliminar
.

(ii) Da prejudicial de decadência

O Município de Santarém reitera em sede de contrarrazões a tese de que a pretensão autoral estaria fulminada pela decadência, fundamentando-se no decurso de prazo superior a cinco anos entre a alienação do imóvel (2010) e o ajuizamento da demanda (2015), com base no art. 54 da Lei nº 9.784/99 e no art. 178, II, do Código Civil.

Entretanto, analisando detidamente a decisão interlocutória de saneamento (ID.30456032), verifico que o juízo originário já enfrentou e afastou tal prejudicial, não tendo o Município se insurgido contra a decisão oportunamente.

Como bem consignou o magistrado, a pretensão autoral não se fundamenta em meros vícios de consentimento (como erro ou dolo) - que atrairiam o prazo decadencial de anulabilidade. Ao contrário, a tese central sustenta a nulidade plena do ato administrativo e do negócio jurídico, sob o argumento de que o Município teria alienado patrimônio que já integrava o domínio privado de outrem, o que configuraria objeto ilícito e violação de preceitos de ordem pública.

Como é cediço na sistemática do direito civil contemporâneo, os atos eivados de nulidade absoluta não são suscetíveis de confirmação, tampouco se convalidam pelo transcurso do tempo, conforme inteligência do art. 169, do Código Civil, sendo em regra, imprescritíveis.

Tratando-se, portanto, de pedido declaratório de nulidade de negócio jurídico por suposta ofensa à ordem pública e ao direito de propriedade preexistente, não há que se falar em submissão a prazos decadenciais ou prescricionais, já que a proteção do interesse público primário e a gravidade do vício imputado impedem que o tempo ratifique um ato originariamente nulo.

Diante disso,
rejeito a prejudicial de decadência
, reconhecendo a imprescritibilidade da pretensão de declaração de nulidade absoluta do ato jurídico.

(iii) Da controvérsia sobre a cadeia dominial

No mérito, cinge-se a controvérsia em verificar se houve ilegalidade no ato administrativo de alienação promovido pelo Município de Santarém em favor de Maria de Sousa Neves, em detrimento de supostos direitos de propriedade e posse preexistentes do falecido Sélvio Fernando dos Santos.

Analisando detidamente o conjunto probatório, em especial o confronto entre as teses recursais e o Laudo Pericial (ID.30456094), concluo que não assiste razão ao apelante.

O apelante fundamenta sua pretensão em compromisso de compra e venda datado de 1987 (ID.30455946 – pág. 3-6) e em um Termo de Transferência por Venda, de 23/09/2010 (ID.30455952 – pág. 6), sendo este posterior à Lei 18.387/2010 (28/04/2010) que autorizou a alienação da área pertencente ao Município à Sra. Maria de Sousa Neves (ID.30455955 – pag. 3) e sua efetiva transferência (ID.30455952).

Outrossim, ao contrário dos apelantes que não apresentaram registro do título translativo no registro de imóveis, a apelada comprovou que sua aquisição junto ao Município foi devidamente formalizada e, mais importante, registrada sob a Matrícula nº 19.102 (ID.30455951 – pág. 2), gozando tal documento de presunção de veracidade e fé pública.

Nos termos do sistema registral brasileiro, a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis, conforme estabelece o art. 1.245 do Código Civil: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.

Desse modo, a ausência de registro inviabiliza o reconhecimento do domínio alegado pelo apelante.

(iv) Da análise da prova pericial

A prova pericial produzida nos autos revela-se determinante para o deslinde da controvérsia, o qual foi foi categórico ao afirmar que o terreno em litígio corresponde ao imóvel descrito na Matrícula 19.102, pertencente à apelada Maria de Sousa Neves (ID.30456094 – pág. 5).

Ademais, a perita asseverou que os documentos apresentados pelo autor/apelante demonstram inconsistências e falta de clareza, entre as quais:

(i)

Inexistência de Cadeia Dominial
: a perícia constatou que os recibos de compra e venda dos lotes 061 e 531 estavam em nome de terceira pessoa (Sra. Clarisse de Figueiredo Vieira), sem qualquer prova documental ou cronológica de como essa propriedade teria sido transferida ao Sr. Sélvio (ID.30456094 – pág. 5).

(ii) Inconsistência Geográfica
: o Laudo destaca que os endereços nos recibos do apelante são genéricos (Travessa Hilda Mota s/n) e o Certificado de Habite-se (ID.30456015 – pág. 4) indica como endereço “Tv. Hilda Mota, sn com Trav. Turiano Meira”, localização distinta do imóvel periciado.

(iii) Sobreposição de Lotes
: a análise técnica demonstrou ainda que os lotes 221, 222 e 223 estariam sobrepostos à área dos lotes 061 e 531, e, se consideradas suas coordenadas geográficas e dimensões, sua área abrangeria todo Loteamento Eldorado, extrapolando os limites atribuíveis exclusivamente aos lotes mencionados (ID.30456094 – pág. 8).

(iv) Inexistência de edificação:
quanto à alegação do autor de que o falecido teria edificado uma residência de 194m2 em seus lotes, a perícia judicial realizada
in loco
foi enfática ao relatar que não foi identificada qualquer edificação visível ou vestígio estrutural no interior do terreno, que se encontra em estado de total abandono e coberto por vegetação densa (ID.30456094 – pág. 25). Ressaltou, ainda, a perita que considerando o endereço genérico constante do Alvará de Licença (ID.30455947 – pág. 4), não é possível afirmar que se trate do mesmo imóvel do litígio.

Em suma, da leitura do laudo, em especial das respostas aos quesitos formulados, conclui-se que apesar de os lotes 531 e 61 coincidirem parcialmente com a área do imóvel descrito na Matrícula 19.102, os documentos apresentados pelos apelantes que mencionam sua suposta compra pelo Sr. Sélvio, não comprovam a cadeia dominial completa, já que a adquirente original – Sra. Clarisse de Figueiredo Vieira – não é neles mencionada. E, em relação aos lotes 221, 222 e 223, não há documentos que possam confirmar sua localização precisa.

(v) Do ônus da prova

Nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil: “O ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito.”

No caso, competia ao espólio demonstrar a origem dominial do imóvel, o que não ocorreu.

A simples apresentação de documentos particulares, desacompanhados de registro e eivados de inconsistências técnicas, não se presta a afastar a presunção de validade do registro imobiliário regularmente constituído. Com efeito, o que se observa é que o apelante pretende o reconhecimento de propriedade com base em instrumentos particulares que jamais foram registrados, que possuem descrições geográficas conflitantes e que não possuem lastro em benfeitorias reais. Em contrapartida, a apelada detém o registro público, cuja validade não foi abalada pelas provas produzidas.

No caso, além da prova pericial judicial ter corroborado a tese das defesas, o autor falhou em provar sua cadeia dominial, ônus que lhe competia enquanto constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, CPC.

EMENTA: DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. IMÓVEL SOB REGIME DE AFORAMENTO. ALIENAÇÃO PELO MUNICÍPIO. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de nulidade da venda de imóvel realizada pelo Município de Santarém e de imissão na posse, ao fundamento de que não restaram comprovadas irregularidades na alienação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia consiste em determinar se a alienação do imóvel aforado pelo Município de Santarém ao réu Jardel Luis Castro Guimarães foi realizada em desconformidade com os requisitos legais, ensejando sua nulidade e a imissão do apelante na posse do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O imóvel em questão estava sob o regime de aforamento, sendo necessária a observância dos requisitos legais para manutenção do domínio útil, incluindo o pagamento regular de foros e a realização de construção no terreno.

4. O apelante não comprovou o cumprimento das condições exigidas para preservação do domínio útil, tampouco demonstrou vícios no processo administrativo que resultou na alienação do imóvel ao recorrido.

5. As provas documentais evidenciam a regularidade da venda, com observância dos dispositivos da Lei Municipal nº 17.775/2003, afastando-se qualquer nulidade no negócio jurídico impugnado.

6. Aplicação do princípio do livre convencimento motivado, cabendo ao magistrado valorar as provas constantes dos autos e indeferir a produção de provas meramente protelatórias.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: "A alienação de imóvel aforado pelo Município, quando realizada em conformidade com os requisitos legais e sem comprovação de vícios administrativos ou registrários, é válida e eficaz, não cabendo a reivindicação pelo foreiro que não demonstrou o cumprimento das condições do aforamento."

(TJPA, Apelação Cível 0010352-48.2010.8.14.0051, Relator: Des. Luiz Gonzaga da Costa Neto, 2ª Turma de Direito Público, Decisão Monocrática publicada em 30/01/2025)

Diante disso, não vislumbro quaisquer elementos que justifiquem a reforma da sentença de origem, a qual revela-se escorreita e devidamente fundamentada.

(vi) Da proteção à terceira adquirente de boa-fé

A apelada adquiriu o imóvel mediante título formal expedido pelo Município e devidamente registrado, configurando situação jurídica consolidada.

A boa-fé da adquirente, aliada à regularidade formal do registro, impõe a proteção de sua situação jurídica, sob pena de grave insegurança nas relações imobiliárias.

(vii) Da inexistência de nulidade do ato administrativo

Não restou comprovada qualquer ilegalidade específica na alienação realizada pelo Município de Santarém.

A alegação de que o bem já pertenceria ao de cujus não se sustenta diante da ausência de prova da propriedade.

DISPOSITIVO

Assim, não há falar em nulidade do ato administrativo de alienação. Ante o exposto, na esteira do parecer ministerial,
CONHEÇO DO RECURSO DE APELAÇÃO E NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólumes os termos da sentença de origem.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa.

Advirto as partes que a interposição de recursos manifestamente inadmissíveis ou procrastinatórios frente a esta decisão ensejará a aplicação das penalidades previstas nos arts. 81,
caput
e 1.026, §§ 2º e 3º, do CPC.

É como voto.

Belém, data da assinatura eletrônica.

JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR

Desembargador Relator

Belém, 22/05/2026