Tribunal: TJPA
Processo: 0809106-24.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9196 - Liminar
Data de julgamento: 2026-03-24

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS INTERNOS. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO C/C DECLARAÇÃO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VIOLAÇÃO ÀS REGRAS DO EDITAL. LANCE OFERTADO APÓS O ENCERRAMENTO DO PRAZO. NULIDADE DO CERTAME MANTIDA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. INAPLICABILIDADE NO CONTEXTO DE EXCUSSÃO DE GARANTIA FIDUCIÁRIA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Agravos internos interpostos contra decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação para afastar o reconhecimento do direito de preferência do locatário, mantendo, contudo, a nulidade da arrematação extrajudicial de imóvel realizada em leilão eletrônico. A controvérsia envolve a validade do leilão extrajudicial realizado em decorrência de alienação fiduciária em garantia, bem como a eventual incidência do direito de preferência previsto na Lei nº 8.245/91. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se subsiste a nulidade da arrematação extrajudicial diante da alegada violação às regras do edital do leilão; (ii) saber se o locatário possui direito de preferência na aquisição do imóvel alienado em leilão decorrente da excussão de garantia fiduciária. III. RAZÕES DE DECIDIR Restou incontroverso que o lance vencedor foi ofertado após o encerramento do prazo previsto no edital, circunstância não impugnada especificamente pela parte adversa, incidindo a presunção de veracidade prevista no art. 341 do CPC. A cláusula editalícia que disciplina a prorrogação automática do leilão somente admite a extensão do tempo quando sobrevém lance nos dois minutos finais, hipótese não configurada, caracterizando violação às regras do certame e comprometendo a isonomia entre os participantes. A nulidade do procedimento é medida necessária para resguardar a regularidade do leilão e a observância das normas estabelecidas no edital, que constitui a lei interna do certame. O direito de preferência do locatário, previsto no art. 27 da Lei nº 8.245/91, refere-se às hipóteses de alienação voluntária do imóvel pelo locador, não se confundindo com a alienação decorrente da excussão de garantia fiduciária regida pela Lei nº 9.514/97. Inexistindo alienação voluntária pelo locador, mas sim realização de garantia fiduciária mediante leilão extrajudicial, não se configura o direito de preferência do locatário. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravos internos conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: A violação às regras editalícias que disciplinam o encerramento e a prorrogação de lances em leilão eletrônico configura vício apto a ensejar a nulidade da arrematação extrajudicial. O direito de preferência previsto no art. 27 da Lei nº 8.245/91 não se aplica à alienação decorrente da excussão de garantia fiduciária regida pela Lei nº 9.514/97. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 341 e art. 1.021; Lei nº 8.245/91, art. 27; Lei nº 9.514/97, arts. 22 e 26. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, em que figuram como agravantes BANCO BRADESCO S.A. e WALTER LUIZ ANDRADE. ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER de ambos os agravos internos e NEGAR-LHES PROVIMENTO, mantendo integralmente a decisão monocrática que afastou o reconhecimento do direito de preferência e manteve a nulidade da arrematação extrajudicial por violação às regras do edital, nos termos do relatório e voto que integram o presente julgado. Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema. Desª. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0809106-24.2021.8.14.0301

APELANTE: WALTER LUIZ ANDRADE

APELADO: BANCO BRADESCO SA, OTAVIO LAURO SODRE SANTORO

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS INTERNOS. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO C/C DECLARAÇÃO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DECORRENTE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VIOLAÇÃO ÀS REGRAS DO EDITAL. LANCE OFERTADO APÓS O ENCERRAMENTO DO PRAZO. NULIDADE DO CERTAME MANTIDA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. INAPLICABILIDADE NO CONTEXTO DE EXCUSSÃO DE GARANTIA FIDUCIÁRIA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Agravos internos interpostos contra decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação para afastar o reconhecimento do direito de preferência do locatário, mantendo, contudo, a nulidade da arrematação extrajudicial de imóvel realizada em leilão eletrônico.

A controvérsia envolve a validade do leilão extrajudicial realizado em decorrência de alienação fiduciária em garantia, bem como a eventual incidência do direito de preferência previsto na Lei nº 8.245/91.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:

(i) saber se subsiste a nulidade da arrematação extrajudicial diante da alegada violação às regras do edital do leilão;

(ii) saber se o locatário possui direito de preferência na aquisição do imóvel alienado em leilão decorrente da excussão de garantia fiduciária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Restou incontroverso que o lance vencedor foi ofertado após o encerramento do prazo previsto no edital, circunstância não impugnada especificamente pela parte adversa, incidindo a presunção de veracidade prevista no art. 341 do CPC.

A cláusula editalícia que disciplina a prorrogação automática do leilão somente admite a extensão do tempo quando sobrevém lance nos dois minutos finais, hipótese não configurada, caracterizando violação às regras do certame e comprometendo a isonomia entre os participantes.

A nulidade do procedimento é medida necessária para resguardar a regularidade do leilão e a observância das normas estabelecidas no edital, que constitui a lei interna do certame.

O direito de preferência do locatário, previsto no art. 27 da Lei nº 8.245/91, refere-se às hipóteses de alienação voluntária do imóvel pelo locador, não se confundindo com a alienação decorrente da excussão de garantia fiduciária regida pela Lei nº 9.514/97.

Inexistindo alienação voluntária pelo locador, mas sim realização de garantia fiduciária mediante leilão extrajudicial, não se configura o direito de preferência do locatário.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravos internos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento:

A violação às regras editalícias que disciplinam o encerramento e a prorrogação de lances em leilão eletrônico configura vício apto a ensejar a nulidade da arrematação extrajudicial.

O direito de preferência previsto no art. 27 da Lei nº 8.245/91 não se aplica à alienação decorrente da excussão de garantia fiduciária regida pela Lei nº 9.514/97.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 341 e art. 1.021; Lei nº 8.245/91, art. 27; Lei nº 9.514/97, arts. 22 e 26.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, em que figuram como agravantes BANCO BRADESCO S.A. e WALTER LUIZ ANDRADE.

ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER de ambos os agravos internos e NEGAR-LHES PROVIMENTO, mantendo integralmente a decisão monocrática que afastou o reconhecimento do direito de preferência e manteve a nulidade da arrematação extrajudicial por violação às regras do edital, nos termos do relatório e voto que integram o presente julgado.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Desª. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de dois Agravos Internos, opostos contra decisão monocrática de ID. 31719021, que reformou parcialmente a sentença proferida em

ação anulatória de arrematação c/c declaratória de direito de preferência, ajuizada por WALTER LUIZ ANDRADE em face de BANCO BRADESCO S.A. e do leiloeiro OTÁVIO LAURO SODRÉ SANTORO, visando à invalidação da arrematação extrajudicial do apartamento 1001 do Edifício Ágata, ocorrido em leilão eletrônico de 28/01/2021, bem como ao reconhecimento de direito de preferência na aquisição do bem, com fundamento na Lei nº 8.245/91.

A sentença havia julgado procedentes as pretensões autorais delineadas na inicial para, confirmando a tutela de urgência deferida, anular a arrematação procedida no leilão extrajudicial questionado e reconhecer o direito de preferência do requerente na arrematação do bem.

A decisão monocrática recorrida reformou parcialmente a sentença, apenas para afastar o reconhecimento do direito de preferência do recorrido, mantendo, contudo, a nulidade da arrematação extrajudicial, por violação das regras do edital.

No Agravo Interno do BANCO BRADESCO S.A., sustenta-se, em linhas centrais:

(i) que o autor não ostentaria direito de preferência (alegando-se extinção do contrato escrito de locação);

(ii) que a nulidade do leilão não poderia ter sido mantida por presunção do art. 341 do CPC, pois se trataria de fato “essencialmente técnico”, dependente de registros eletrônicos do sistema, não bastando vídeo unilateral sem perícia;

(iii) que competia ao autor o ônus probatório (art. 373, I, do CPC);

(iv) que não houve demonstração de prejuízo, pois o autor não ofertou lance nem comprovou habilitação para o certame; e

(v) que simples cadastro na plataforma não equivaleria à condição de licitante habilitado, faltando legitimidade para pleitear nulidade.

No Agravo Interno de WALTER LUIZ ANDRADE, postula-se a reforma da decisão monocrática para restabelecer integralmente a sentença, a fim de que seja reconhecido o direito de preferência. Alega-se, em síntese:

(i) que o contrato de locação foi celebrado em 17/09/2014, sendo a alienação fiduciária posterior (24/09/2014), de modo que as restrições invocadas para afastar a preferência não incidiriam;

(ii) que a ausência de averbação do contrato não extinguiria o direito de preferência (natureza obrigacional), sobretudo quando exercido em face do próprio alienante;

(iii) que o Banco teria ciência da ocupação/locação e, por anos, manteve o agravante na posse, atraindo boa-fé objetiva e vedação ao venire contra factum proprium;

(iv) que o próprio edital do leilão teria previsto a possibilidade de preferência (item 4.6), vinculando o Banco às regras do certame; e

(v) que a irregularidade do leilão (lance após o encerramento, sem prorrogação) reforçaria, e não enfraqueceria, a necessidade de preservação do direito de preferência.

Em contraminuta, o Banco pugna pelo desprovimento do agravo interno de Walter, sustentando, entre outros pontos:

(i) inaplicabilidade do direito de preferência em cenário de consolidação e excussão de garantia fiduciária;

(ii) ausência de comprovação de habilitação/participação do autor no leilão;

(iii) insuficiência de gravação unilateral para infirmar o certame, sem prova técnica; e

(iv) impossibilidade de decretação de nulidade sem demonstração de prejuízo concreto.

É o relatório.

VOTO

De antemão, observo que os agravos internos foram interpostos contra decisão monocrática, amoldando-se ao art. 1.021 do CPC, razão pela qual conheço de ambos, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade.

A matéria devolvida ao colegiado, nesta assentada, cinge-se a duas questões centrais: (i) saber se deve ser afastada a nulidade da arrematação extrajudicial do imóvel, reconhecida e mantida na decisão monocrática; e (ii) saber se deve ser reconhecido/restabelecido o direito de preferência do autor/agravante Walter Luiz Andrade, afastado na decisão monocrática.

1. Agravo interno do Banco Bradesco S.A.: nulidade do leilão extrajudicial

A decisão monocrática manteve a nulidade da arrematação ao fundamento de que houve violação direta às regras editalícias, em especial à Cláusula 3.4, que assim dispunha (transcrição constante no decisum):

“3.4. Os interessados cadastrados e habilitados para o leilão estarão aptos a ofertar lances (...) devendo ser respeitado o horário estipulado para o encerramento de cada lote. Sobrevindo lance nos 02 (dois) minutos antecedentes ao horário previsto para o encerramento do lote, serão concedidos mais 2 (dois) minutos (...) O envio de lances para cada lote será encerrado, caso este não receba lances durante os 2 (dois) minutos finais, ficando como vencedor o último lance ofertado”.

E acrescentou que, no caso, restou incontroverso (por ausência de impugnação específica) que o lance do usuário “gamadf” ocorreu após esgotado o prazo, aplicando-se a regra do art. 341 do CPC (efeitos da não impugnação especificada), conforme expressamente consignado no decisum.

O Banco, no agravo interno, busca desconstituir tal conclusão, sustentando: natureza “técnica” do fato (dependência de registros eletrônicos), insuficiência de gravação unilateral sem perícia, ausência de prejuízo e falta de legitimidade do autor por não ter ofertado lance nem demonstrado habilitação.

Sem razão.

O ponto de partida, aqui, é o art. 341 do CPC, que dispõe:

“Art. 341. Incumbe também ao réu manifestar-se precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas, salvo se:

I - não for admissível, a seu respeito, a confissão;

II - a petição inicial não estiver acompanhada de instrumento que a lei considerar da substância do ato;

III - estiverem em contradição com a defesa, considerada em seu conjunto.”

A decisão monocrática afirmou, com apoio na sentença e no saneamento, que não houve impugnação específica do fato nodal: lance vencedor lançado após o cronômetro de encerramento (ou seja, fora do tempo regulamentar), razão pela qual o fato foi reputado incontroverso no primeiro grau e assim preservado.

Ainda que se argumente, em abstrato, que “fatos técnicos” mereceriam prova pericial, isso não exonera a parte ré do ônus de impugnar especificamente a narrativa fática do autor e de carrear, desde logo, os elementos mínimos de contradita (por exemplo, logs, relatórios do sistema, comprovação de prorrogação automática, etc.), sobretudo quando a irregularidade imputada é objetiva e diretamente aferível pela regra do edital (a “lei interna do certame”).

A cláusula 3.4 impõe lógica procedimental clara: somente há prorrogação se sobrevém lance nos dois minutos finais; do contrário, encerra-se o lote sem prorrogação. A decisão monocrática manteve a nulidade por reconhecer violação à regra interna do certame, com repercussão direta sobre a isonomia e a segurança jurídica dos participantes.

Nessa linha, o agravo interno do Banco, ao sustentar ausência de prejuízo porque o autor não ofertou lance, não enfrenta adequadamente que o vício reconhecido é estrutural: altera a própria mecânica de encerramento/prorrogação, potencialmente frustrando a competição e a confiança dos interessados no procedimento, sobretudo em ambiente eletrônico.

A decisão monocrática também consignou que o autor, “ainda que não tenha sido o arrematante”, teria legitimidade como licitante para exigir a observância das regras do edital. O Banco insiste em afirmar que mero cadastro não equivale a habilitação e que, portanto, faltaria legitimidade.

O ponto, contudo, é que a nulidade foi reconhecida pela violação de regra de funcionamento do certame e por fato tido como incontroverso no primeiro grau, preservado no segundo. Na moldura delineada pelo decisum, não se verifica argumento apto a infirmar a conclusão de que houve quebra das regras editalícias e consequente nulidade.

Ausente fundamento novo idôneo, nego provimento ao agravo interno do Banco Bradesco S.A., mantendo a nulidade do leilão.

2. Agravo interno de Walter Luiz Andrade: direito de preferência

A decisão monocrática afastou o reconhecimento do direito de preferência, mantendo apenas a nulidade do leilão. Walter pretende o restabelecimento da sentença, alegando anterioridade do contrato de locação (17/09/2014) em relação à alienação fiduciária (24/09/2014) e invocando, ainda, boa-fé objetiva, venire contra factum proprium e vinculação ao edital (item 4.6).

Sem razão, no ponto.

O fundamento legal invocado pelo agravante é o art. 27 da Lei nº 8.245/91, que prevê (na redação pertinente):

“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

O núcleo normativo, portanto, estrutura-se na relação locador–locatário e em ato de disposição do bem (venda/promessa/cessão/dação) praticado pelo locador.

No caso, conforme reconhecido na decisão monocrática, o bem foi submetido a alienação fiduciária em garantia, com posterior consolidação e leilão extrajudicial regido pela Lei nº 9.514/97 (matéria tratada no decisum). Para situar o regime: a Lei nº 9.514/97 define a alienação fiduciária como transferência da propriedade resolúvel ao credor (art. 22) e disciplina a consolidação pelo inadimplemento (art. 26), sendo o leilão mecanismo de realização da garantia.

Nessa moldura, a decisão monocrática afastou a preferência por não se tratar, propriamente, de venda voluntária praticada por locador no curso de relação locatícia com o Banco (conclusão preservada no dispositivo).

Embora o agravante sustente que sua locação é anterior à garantia e que o Banco teria ciência e teria previsto cláusula de preferência no edital, tais argumentos, no caso concreto, não afastam o fundamento central adotado: a preferência, como prevista no art. 27 da Lei do Inquilinato, opera-se no âmbito de alienação tutelada pelo dever de notificação do locador e em hipótese de venda/cessão/dação, não se confundindo, em regra, com a realização de garantia fiduciária.

O agravante invoca o item 4.6 do edital e a boa-fé objetiva para sustentar autolimitação do Banco. Todavia, a decisão monocrática, ao afastar a preferência e manter a nulidade do leilão, já operou a correção do procedimento pelo vício editalício (Cláusula 3.4), sem, contudo, reconhecer a exigibilidade do direito de preferência nos moldes pretendidos.

Além disso, em contraminuta, o Banco refuta a tese, insistindo na inaplicabilidade da preferência no contexto fiduciário e na insuficiência probatória/ausência de prejuízo, pugnando pelo desprovimento.

Dessa forma, à vista do que consta dos autos recursais e da moldura decisória já fixada no decisum, inexiste razão para, em sede de agravo interno, alterar o ponto em que foi afastado o direito de preferência.

Dessa forma, também

nego provimento ao agravo interno de Walter Luiz Andrade, mantendo o afastamento do direito de preferência.

Dispositivo

Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER de ambos os agravos internos e NEGAR-LHES PROVIMENTO, mantendo integralmente a decisão monocrática, que afastou o reconhecimento do direito de preferência, mantendo a sentença quanto à nulidade da arrematação extrajudicial por violação das regras do edital.

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

Belém, 31/03/2026