Tribunal: TJPA
Processo: 0853419-07.2020.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10467 - Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2026-02-23

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. IMISSÃO NA POSSE. TEMA 886 DO STJ. TITULARIDADE REGISTRAL. RESPONSABILIDADE CONCORRENTE. CERTEZA E LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por URBANA ENGENHARIA LTDA contra sentença que, nos autos de embargos à execução opostos em face de execução de título extrajudicial ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO URBE 14 para cobrança de R$ 45.276,73, referentes a taxas condominiais da unidade 1407 e vaga de garagem nº 33, relativas ao período de agosto de 2016 a julho de 2020, julgou improcedentes os embargos e extinguiu o feito com resolução do mérito. A embargante alegou ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que, embora permanecesse como proprietária registral, teria ocorrido imissão da promissária compradora na posse em abril de 2016, bem como sustentou ausência de certeza e liquidez do título executivo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o proprietário registral de imóvel objeto de promessa de compra e venda não registrada, com alegada imissão do comprador na posse, permanece legítimo para responder por débitos condominiais posteriores, à luz do Tema 886 do STJ; (ii) estabelecer se o crédito condominial executado preenche os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade previstos no art. 784, X, do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR A obrigação de pagar cotas condominiais possui natureza propter rem e vincula-se à titularidade de direito real sobre o imóvel, acompanhando o bem independentemente de ajustes obrigacionais entre particulares. A propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante havido como dono enquanto não efetivado o registro, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. O Tema 886 do STJ não estabelece exoneração automática do proprietário registral, mas admite a responsabilização do promitente vendedor ou do promissário comprador conforme as circunstâncias do caso concreto, especialmente a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio. A permanência da titularidade registral em nome da apelante revela que a relação jurídica real com o bem não foi integralmente desconstituída, autorizando sua responsabilização concorrente pelos débitos condominiais, sem prejuízo de eventual direito regressivo. A interpretação sistemática do Tema 886, conjugada com o REsp nº 1.442.840/PR, confirma que a promessa de compra e venda não registrada, ainda que acompanhada de imissão na posse, não afasta, por si só, a legitimidade do proprietário registral. O art. 784, X, do CPC confere executividade às contribuições condominiais ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas. Os documentos que instruem a execução demonstram a origem do crédito e a discriminação dos valores devidos no período indicado, preenchendo os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade. Não se verifica vício no título executivo nem ausência de fundamentação apta a ensejar a reforma da sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A obrigação condominial, de natureza propter rem, autoriza a responsabilização do proprietário registral enquanto não efetivado o registro da transferência da propriedade. O Tema 886 do STJ não afasta automaticamente a legitimidade do promitente vendedor, exigindo análise das circunstâncias concretas quanto à imissão na posse e à ciência inequívoca do condomínio. As cotas condominiais documentalmente comprovadas constituem título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X, do CPC. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I; 487, I; 784, X. CC, arts. 1.245, §1º; 1.334, §2º; 1.336, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886); STJ, REsp nº 1.442.840/PR.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0853419-07.2020.8.14.0301

APELANTE: URBANA ENGENHARIA LTDA

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO URBE 14

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. IMISSÃO NA POSSE. TEMA 886 DO STJ. TITULARIDADE REGISTRAL. RESPONSABILIDADE CONCORRENTE. CERTEZA E LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por URBANA ENGENHARIA LTDA contra sentença que, nos autos de embargos à execução opostos em face de execução de título extrajudicial ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO URBE 14 para cobrança de R$ 45.276,73, referentes a taxas condominiais da unidade 1407 e vaga de garagem nº 33, relativas ao período de agosto de 2016 a julho de 2020, julgou improcedentes os embargos e extinguiu o feito com resolução do mérito. A embargante alegou ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que, embora permanecesse como proprietária registral, teria ocorrido imissão da promissária compradora na posse em abril de 2016, bem como sustentou ausência de certeza e liquidez do título executivo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o proprietário registral de imóvel objeto de promessa de compra e venda não registrada, com alegada imissão do comprador na posse, permanece legítimo para responder por débitos condominiais posteriores, à luz do Tema 886 do STJ; (ii) estabelecer se o crédito condominial executado preenche os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade previstos no art. 784, X, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação de pagar cotas condominiais possui natureza propter rem e vincula-se à titularidade de direito real sobre o imóvel, acompanhando o bem independentemente de ajustes obrigacionais entre particulares.

A propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante havido como dono enquanto não efetivado o registro, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

O Tema 886 do STJ não estabelece exoneração automática do proprietário registral, mas admite a responsabilização do promitente vendedor ou do promissário comprador conforme as circunstâncias do caso concreto, especialmente a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio.

A permanência da titularidade registral em nome da apelante revela que a relação jurídica real com o bem não foi integralmente desconstituída, autorizando sua responsabilização concorrente pelos débitos condominiais, sem prejuízo de eventual direito regressivo.

A interpretação sistemática do Tema 886, conjugada com o REsp nº 1.442.840/PR, confirma que a promessa de compra e venda não registrada, ainda que acompanhada de imissão na posse, não afasta, por si só, a legitimidade do proprietário registral.

O art. 784, X, do CPC confere executividade às contribuições condominiais ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas.

Os documentos que instruem a execução demonstram a origem do crédito e a discriminação dos valores devidos no período indicado, preenchendo os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade.

Não se verifica vício no título executivo nem ausência de fundamentação apta a ensejar a reforma da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A obrigação condominial, de natureza propter rem, autoriza a responsabilização do proprietário registral enquanto não efetivado o registro da transferência da propriedade.

O Tema 886 do STJ não afasta automaticamente a legitimidade do promitente vendedor, exigindo análise das circunstâncias concretas quanto à imissão na posse e à ciência inequívoca do condomínio.

As cotas condominiais documentalmente comprovadas constituem título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 355, I; 487, I; 784, X. CC, arts. 1.245, §1º; 1.334, §2º; 1.336, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886); STJ, REsp nº 1.442.840/PR.

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
URBANA ENGENHARIA LTDA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA que, nos autos dos Embargos à Execução opostos contra a execução de título extrajudicial ajuizada pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO URBE 14
, julgou improcedentes os embargos e extinguiu o feito com resolução do mérito.

Consta dos autos que o Condomínio do Edifício Urbe 14 promoveu execução de título extrajudicial (processo nº 0840706-97.2020.8.14.0301) visando à cobrança da quantia de R$ 45.276,73 (quarenta e cinco mil, duzentos e setenta e seis reais e setenta e três centavos), referente a débitos de taxas condominiais da unidade 1407 e da vaga de garagem nº 33, relativas ao período de agosto de 2016 a julho de 2020, conforme especificado na petição inicial da execução.

Em face da constrição executiva, URBANA ENGENHARIA LTDA opôs EMBARGOS À EXECUÇÃO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO, conforme petição de id 7087416 , na qual sustentou, em síntese, que, embora constasse formalmente como proprietária registral do imóvel, não mais detinha a posse da unidade desde 01/04/2016, data em que a Sra. Maria Gorete Garcia dos Santos teria recebido as chaves e se imitido na posse, após aditivo contratual que quitou as obrigações decorrentes da promessa de compra e venda firmada em 08/11/2013.

Alegou que a execução tinha por objeto a cobrança de Fundo de Reserva Garagem, Fundo de Reserva Sala, Taxa Condominial Garagem, Taxa Condominial Sala e Taxa Extra, referentes aos meses de agosto de 2016 a julho de 2020, período posterior à imissão da adquirente na posse.

Arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam, invocando o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial repetitivo nº 1.345.331/RS (Tema 886), no sentido de que a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair sobre o promissário comprador quando comprovadas a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio.

No mérito, alegou ausência de certeza e liquidez do título executivo, defendendo que não estariam preenchidos os requisitos do art. 784 do CPC, além de ter indicado bem à penhora para garantia do juízo e requerido a concessão de efeito suspensivo aos embargos.

O Juízo de origem deferiu efeito suspensivo aos embargos.

Regularmente intimado, o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO URBE 14 apresentou CONTESTAÇÃO, na qual sustentou, em síntese, que a embargante figura como legítima proprietária do imóvel perante o Registro de Imóveis, circunstância que atrai sua legitimidade passiva, nos termos do art. 779 do CPC e dos arts. 1.245, §1º, 1.334, §2º, e 1.336, I, do Código Civil, destacando a natureza das obrigações condominiais. Argumentou que, enquanto não registrado o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel, razão pela qual poderia ser demandado para pagamento das contribuições condominiais, independentemente da alegada imissão de terceiro na posse. Requereu, ao final, a rejeição dos embargos e o prosseguimento da execução.

Sobreveio a Sentença, na qual o magistrado singular, após relatório dos fatos e registro da desistência da prova testemunhal, julgou antecipadamente o mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC.

Na análise da preliminar de ilegitimidade passiva, consignou que, embora o Superior Tribunal de Justiça tenha firmado tese em recurso repetitivo acerca da legitimidade em hipóteses de compromisso de compra e venda não registrado, seria necessária, além da imissão na posse, a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Mencionou, ainda, interpretação posterior conferida no julgamento do REsp nº 1.442.840/PR, ressaltando a natureza propter rem da obrigação condominial e a possibilidade de responsabilização concorrente do titular do domínio.

Concluiu que, no caso concreto, a embargante permanecia como titular do domínio no Registro Imobiliário, conforme documentação juntada aos autos, sendo parte legítima para compor o polo passivo da execução, ao lado da promissária compradora.

No mérito, rejeitou a alegação de ausência de certeza e liquidez do título executivo, entendendo que os documentos que instruíram a execução atendiam aos requisitos do art. 784, X, do CPC. Ao final, julgou improcedentes os embargos à execução, extinguiu o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, e condenou a embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

Irresignada, a embargante opôs EMBARGOS DE DECLARAÇÃO (id 7087477), alegando omissão na sentença quanto à análise das circunstâncias específicas do caso concreto e à aplicação da regra de ponderação prevista no art. 489, §1º e §2º, do CPC. Sustentou que o decisum teria se limitado a afirmar genericamente a incidência da natureza propter rem da obrigação, sem demonstrar de forma adequada por que, à luz do Tema 886 do STJ, seria mantida sua legitimidade passiva, mesmo diante da alegada imissão na posse da promissária compradora e da ciência do condomínio.

Os embargos de declaração foram julgados por meio da decisão de id 7087485, que os conheceu, mas lhes negou provimento. O Juízo entendeu inexistir omissão, contradição ou obscuridade, afirmando que a sentença havia apreciado suficientemente a questão da legitimidade passiva à luz da documentação acostada e da jurisprudência aplicável, ressaltando que os aclaratórios não se prestam à rediscussão da matéria já decidida.

Inconformada com a manutenção da sentença, URBANA ENGENHARIA LTDA interpôs APELAÇÃO na qual, após demonstrar a tempestividade e o recolhimento do preparo, reiterou, em síntese, que não poderia ser responsabilizada pelos débitos condominiais posteriores a abril de 2016, data da imissão da adquirente na posse, sustentando a aplicação do entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 886. Defendeu que estariam comprovadas nos autos a entrega das chaves e a ciência do condomínio, circunstâncias aptas a afastar sua legitimidade passiva.

Reiterou, ainda, a tese de ausência de certeza e liquidez do título executivo, pugnando pela reforma integral da sentença para que fossem julgados procedentes os embargos à execução, com a consequente extinção da execução em relação à apelante.

Regularmente intimado, o apelado deixou transcorrer
in albis
o prazo para apresentação de contrarrazões, inexistindo manifestação defensiva nesta instância recursal.

É o relatório.

VOTO

JUIZO DE ADMISSIBILIDADE

O presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

MÉRITO

A matéria devolvida a esta Turma cinge-se, essencialmente, à verificação da responsabilidade da URBANA ENGENHARIA LTDA pela execução de despesas condominiais referentes à unidade 1407 e vaga de garagem nº 33, no período de agosto de 2016 a julho de 2020, bem como à análise da alegada ausência de certeza e liquidez do título executivo extrajudicial.

Examinando detidamente os autos, concluo que a irresignação recursal não merece prosperar, pois os fundamentos jurídicos aplicáveis à espécie conduzem à manutenção integral do decisum recorrido.

No tocante à preliminar de ilegitimidade passiva, a apelante sustenta, em síntese, que teria deixado de ser responsável pelo pagamento das cotas a partir de abril de 2016, quando a promissária compradora teria recebido as chaves, imitindo-se na posse do imóvel, argumento que busca amparo no entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso repetitivo Tema 886, no qual se assentou que a responsabilização pode recair sobre promitente vendedor ou promissário comprador, conforme as circunstâncias do caso, notadamente imissão na posse e ciência inequívoca do condomínio.

A moldura normativa e jurisprudencial invocada, contudo, não conduz, de forma automática, ao afastamento da legitimidade do proprietário registral. Ao contrário, a própria tese firmada no Tema 886 estabelece que a responsabilidade pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto, não havendo regra absoluta de exclusão do alienante.

No caso em exame, a embargante permanece figurando como titular do domínio no Registro Imobiliário, circunstância que possui relevo jurídico incontornável.

É certo que as taxas condominiais, de fato, constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem, mesmo quando geradas em momento anterior à transmissão do imóvel.

Em se tratando de obrigação
propter rem
, a contribuição condominial vincula-se à titularidade de posição jurídica real sobre o bem, sendo instrumento indispensável à manutenção e conservação da estrutura condominial.

A permanência do registro em nome da apelante mantém íntegra a presunção de propriedade, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, segundo o qual se transfere entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante como havido dono enquanto não efetivado o registro.

A natureza
propter rem
da obrigação condominial impõe que aquele que ostenta o domínio registral possa ser demandado para satisfação das contribuições devidas, ainda que exista relação obrigacional paralela entre particulares.

Ressalvadas as particularidades dos casos abaixo, destaco os seguintes precedentes (grifei):

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÍVIDA PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.
I. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu penhora sobre imóvel gerador de dívida propter rem, porquanto a adquirente do imóvel não consta do polo passivo. O credor fiduciário Banco Inter S.A., que passara a figurar no polo passivo da execução, foi a posteriori considerado ilegítimo, após alienação extrajudicial do bem, readquirido pelo cônjuge do devedor originário. II. A questão em discussão consiste em definir se a penhora pode recair sobre o imóvel gerador da dívida propter rem, mesmo após sua reaquisição pelos devedores fiduciantes, considerando que o devedor originário não mais figura no polo passivo. III. Razões de Decidir: A dívida propter rem adere ao imóvel, independentemente de quem o possua, permitindo a penhora do bem para satisfação do crédito. IV. Tese de julgamento: 1. A dívida propter rem adere ao imóvel, permitindo sua penhora independentemente da titularidade. 2. A reaquisição do bem pelo cônjuge do devedor originário o legitima para figurar no polo passivo da ação, devendo ser intimado para tanto. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 23420430520248260000 Jaguariúna, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 19/02/2025, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/02/2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSUIDOR DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
. I. Caso em exame 1. Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por Zacarias Rocha Maia Alencar e Ana Cláudia Maia de Alencar Melo contra decisão interlocutória do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que acolheu embargos de declaração opostos pelo Condomínio Iracema Praia Park Bloco II e negou provimento à exceção de pré-executividade apresentada pelos agravantes na execução de débitos condominiais. Os recorrentes sustentam ilegitimidade passiva, pois o imóvel ainda se encontra registrado em nome da Construtora Andes S/A e pertence ao espólio do pai dos agravantes, cujo inventário está em trâmite, devendo a cobrança ser direcionada ao espólio. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se os herdeiros que exercem a posse do imóvel herdado, sem a formalização da partilha, possuem legitimidade para responder pelas obrigações condominiais. III. Razões de decidir 3. A dívida condominial tem natureza propter rem, vinculando-se ao próprio imóvel, independentemente da titularidade registral, sendo de responsabilidade daquele que detém relação jurídica de natureza real com o bem. 4. O possuidor do imóvel responde pelo pagamento das despesas condominiais, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. 5. A pendência de inventário não afasta a responsabilidade dos herdeiros pela obrigação propter rem, pois a posse do imóvel confere-lhes o dever de arcar com os encargos condominiais. 6. Comprovada a posse do imóvel pelos agravantes, impõe-se a manutenção da decisão que reconheceu sua legitimidade passiva na execução. IV. Dispositivo e tese 7. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido. Decisão mantida. (TJ-CE - Agravo de Instrumento: 06363306520248060000 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, Data de Julgamento: 25/02/2025, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. BEM IMÓVEL CUJA CERTIDÃO DO REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS ATUALIZADA ENCONTRA-SE EM NOME DA PARTE EMBARGANTE/APELANTE. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE O COMPRADOR QUE FOI IMITIDO NA POSSE DO BEM. AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO AO CONDOMÍNIO QUANTO A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ QUE NÃO SE SUSTENTA. PRELIMINAR AFASTADA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. A RESPONSABILIDADE PELO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS SÓ DEVE SER ATRIBUÍDA AO COMPRADOR, COM A SUA IMISSÃO NA POSSE E A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. ACERTO DA SENTENÇA. PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - TEMA 886 DO STJ. PRECEDENTES DESTE E. TJRJ. SENTENÇA QUE SE MANTEM. RECURSO DESPROVIDO
. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00170024020228190023, Relator.: Des(a). FERNANDA FERNANDES COELHO ARRABIDA PAES, Data de Julgamento: 23/09/2024, NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 2ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 24/09/2024)

Lado outro, a interpretação sistemática do Tema 886, conjugada com a orientação firmada no Recurso Especial nº 1.442.840 PR, conduz à compreensão de que a simples celebração de promessa de compra e venda, ainda que acompanhada de imissão na posse, não extingue, por si só, a responsabilidade do proprietário registral, sobretudo quando se busca preservar a efetividade da tutela executiva e a própria funcionalidade do condomínio.

O enquadramento do caso ao Tema 886 pressupõe que as circunstâncias demonstrem, de forma inequívoca, que a relação jurídica material com o imóvel foi inteiramente deslocada ao promissário comprador, de modo a afastar a vinculação do proprietário registral. Contudo, a permanência do registro em nome da apelante revela que a relação jurídica real com o bem não foi integralmente desconstituída.

Além disso, a própria jurisprudência, ao interpretar o alcance do precedente repetitivo, assentou que a simples pactuação de promessa de compra e venda, ainda que acompanhada de imissão na posse, não extingue, por si só, a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas condominiais, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. NECESSIDADE DE COMUNICAÇÃO AO CONDOMÍNIO. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA
. 1. O proprietário do imóvel responde pelas taxas de condomínio, em razão da sua natureza propter rem. 2. Os contratos particulares de promessa de compra e venda de imóvel, sem registro no cartório imobiliário, não transferem a propriedade, senão os direitos que o cedente tem sobre a coisa, nos termos do artigo 1 .245, § 1º, do Código Civil. 3. À falta de comunicação ao condomínio acerca da transferência dos direitos sobre o imóvel para terceiros, haverá a responsabilidade tanto do cedente, como do cessionário. É que nesses casos, o STJ firmou o entendimento segundo o qual, a obrigação de pagar as despesas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor, quanto sobre o promissário comprador. Todavia, a responsabilidade do alienante será afastada, caso sejam comprovadas a imissão na posse do adquirente e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 4. No caso dos autos, a recorrente não se desincumbiu de seu ônus de provar a ciência inequívoca do condomínio quanto ao compromisso de compra e venda. 5. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-DF 07224681620228070020 1920621, Relator.: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 18/09/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 26/09/2024)

Desse modo, a situação concreta não corresponde ao modelo fático em que se afasta, de maneira categórica, a legitimidade do promitente vendedor. Ao contrário, a permanência da titularidade registral, aliada à natureza real da obrigação, autoriza a responsabilização concorrente do proprietário, sem prejuízo de eventual direito regressivo em face da possuidora direta.

Não há, portanto, violação ao Tema 886, mas sua correta interpretação sistemática, considerando que o precedente não instituiu cláusula de exoneração automática do alienante, e sim um critério de aferição dependente das circunstâncias concretas, que aqui não conduzem à exclusão da legitimidade da apelante.

A responsabilização concorrente do titular do domínio não ofende o entendimento repetitivo, mas o concretiza à luz da finalidade das obrigações condominiais, que não se destinam a satisfazer interesse individual, mas a assegurar a manutenção da coletividade condominial.

Por conseguinte, à vista da permanência da titularidade registral em nome da apelante e da natureza jurídica da obrigação, mantém-se íntegra a sua legitimidade passiva para responder pela execução.

Superada essa questão, examina-se a alegação de ausência de certeza e liquidez do título executivo extrajudicial.

Nos termos do art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, constitui título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

A exigência legal restringe-se à comprovação documental da origem do crédito e à individualização do débito.

O conjunto documental que instrui a execução evidencia a existência das contribuições aprovadas e a discriminação dos valores devidos no período indicado, preenchendo os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade.

A alegação genérica de iliquidez não se sustenta diante da previsão expressa do art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, que confere executividade própria às cotas condominiais quando documentalmente demonstradas.

Não se verifica, portanto, qualquer vício estrutural no título executivo apto a desconstituir a execução, tampouco ausência de fundamentação na apreciação das teses defensivas.

A controvérsia foi devidamente enfrentada à luz do arcabouço normativo e jurisprudencial aplicável, inexistindo omissão, obscuridade ou contradição a macular o julgamento.

Posto isto, com base nessas premissas, permanecem hígidos os fundamentos que reconhecem a legitimidade passiva da apelante e a regularidade do título executivo que aparelha a cobrança das contribuições condominiais.

Nada a reformar.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo o decisum recorrido em todos os seus termos. Majoro o percentual de honorários fixado na origem para 15%, na forma da lei.

Belém, 04/03/2026