Tribunal: TJPA
Processo: 0138127-62.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-07

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. JUROS DE MORA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, condenar as rés à restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, ao pagamento de danos morais e à multa contratual pelo atraso na entrega do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se a recuperação judicial impede o prosseguimento da ação de conhecimento; (ii) estabelecer se as fornecedoras possuem legitimidade passiva; (iii) determinar se o atraso justifica a rescisão por culpa das vendedoras; (iv) definir se é devida a restituição integral dos valores pagos, inclusive corretagem; (v) estabelecer se cabe inversão da cláusula penal e indenização por danos morais; e (vi) determinar o termo inicial dos juros de mora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A recuperação judicial não impede o prosseguimento da ação de conhecimento destinada à constituição de crédito ilíquido, sem prejuízo da posterior submissão da satisfação do crédito ao juízo universal. 4. A pessoa jurídica em recuperação judicial somente faz jus à gratuidade de justiça quando comprova efetiva hipossuficiência financeira. 5. A integrante da cadeia de fornecimento responde solidariamente perante o consumidor, ainda que alegue não ter firmado diretamente o contrato ou ter se retirado anteriormente do quadro societário, quando vinculada ao empreendimento. 6. O atraso relevante e injustificado na entrega das unidades, não sanado após o prazo de tolerância, configura inadimplemento das fornecedoras e autoriza a resolução contratual por culpa das vendedoras. 7. A resolução do contrato por culpa exclusiva das fornecedoras impõe a restituição integral e imediata dos valores pagos pelos consumidores, inclusive comissão de corretagem, com retorno das partes ao status quo ante. 8. A comissão de corretagem deve ser restituída quando a rescisão decorre de inadimplemento das vendedoras, ainda que os valores tenham sido repassados a terceiros integrantes da dinâmica negocial. 9. A cláusula penal prevista apenas em favor da vendedora pode ser invertida em favor do consumidor quando configurado o inadimplemento da incorporadora na entrega do imóvel. 10. O atraso substancial e injustificado na entrega de imóvel ultrapassa o mero inadimplemento contratual quando frustra legítima expectativa de aquisição, planejamento patrimonial e confiança do consumidor. 11. O Tema 970 do STJ não impede a aplicação da cláusula penal quando não há cumulação com lucros cessantes. 12. O Tema 1002 do STJ não se aplica à resolução contratual decorrente de culpa das fornecedoras; nessa hipótese, os juros de mora sobre a restituição incidem a partir da citação. 13. O desprovimento dos recursos autoriza a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 14. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: 1. A recuperação judicial não suspende ação de conhecimento destinada à constituição de crédito ilíquido contra empresa recuperanda. 2. Os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos decorrentes de atraso injustificado na entrega de empreendimento imobiliário. 3. O atraso substancial e injustificado na entrega do imóvel autoriza a rescisão contratual por culpa das fornecedoras. 4. A rescisão por culpa das vendedoras impõe a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem. 5. A cláusula penal estipulada apenas em favor da vendedora pode ser invertida em favor do consumidor diante do inadimplemento da incorporadora. 6. O atraso relevante na entrega de imóvel pode configurar dano moral indenizável quando ultrapassa o mero dissabor contratual. 7. Na rescisão por culpa das fornecedoras, os juros de mora sobre os valores restituíveis incidem a partir da citação. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, parágrafo único, 12, 20, 25, § 1º, 30, 34, 37, § 1º, e 39, IV; CC, art. 405; CPC, art. 85, §§ 2º, 3º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 970; STJ, Tema 971; STJ, Tema 1002; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.756.803/GO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 04.10.2021, DJe 08.11.2021; STJ, AgInt no AREsp 2.064.705/GO, Quarta Turma, j. 26.09.2022, DJe 07.10.2022; STJ, AgInt no AREsp 2.651.327/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 28.10.2024, DJe 05.11.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0054597-97.2015.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, 1ª Turma de Direito Privado, j. 05.11.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0064364-96.2014.8.14.0301, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, 3ª Turma de Direito Privado, j. 16.09.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0036332-18.2013.8.14.0301, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 2ª Turma de Direito Privado, j. 10.09.2024; TJPA, Agravo de Instrumento nº 00006040420178140000, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, j. 27.04.2017; TJPA, Apelação Cível nº 0110228-26.2015.8.14.0301, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, 1ª Turma de Direito Privado, j. 07.10.2024; TJDFT, Apelação Cível nº 0727430-81.2018.8.07.0001, Rel. Des. Josapha Francisco dos Santos, 5ª Turma Cível, j. 28.08.2019, DJe 05.09.2019. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer ambos os recursos de Apelação e negar-lhes provimento, na conformidade do voto da relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0138127-62.2016.8.14.0301

APELANTE: SCORPIUS INCORPORADORA LTDA, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

APELADO: ANA LEA NASSAR MATOS, EMANUEL ARESTI SANTANA GONCALVES MATOS

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. JUROS DE MORA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, condenar as rés à restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, ao pagamento de danos morais e à multa contratual pelo atraso na entrega do empreendimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há seis questões em discussão: (i) definir se a recuperação judicial impede o prosseguimento da ação de conhecimento; (ii) estabelecer se as fornecedoras possuem legitimidade passiva; (iii) determinar se o atraso justifica a rescisão por culpa das vendedoras; (iv) definir se é devida a restituição integral dos valores pagos, inclusive corretagem; (v) estabelecer se cabe inversão da cláusula penal e indenização por danos morais; e (vi) determinar o termo inicial dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A recuperação judicial não impede o prosseguimento da ação de conhecimento destinada à constituição de crédito ilíquido, sem prejuízo da posterior submissão da satisfação do crédito ao juízo universal.

4.

A pessoa jurídica em recuperação judicial somente faz jus à gratuidade de justiça quando comprova efetiva hipossuficiência financeira.

5.

A integrante da cadeia de fornecimento responde solidariamente perante o consumidor, ainda que alegue não ter firmado diretamente o contrato ou ter se retirado anteriormente do quadro societário, quando vinculada ao empreendimento.

6.

O atraso relevante e injustificado na entrega das unidades, não sanado após o prazo de tolerância, configura inadimplemento das fornecedoras e autoriza a resolução contratual por culpa das vendedoras.

7.

A resolução do contrato por culpa exclusiva das fornecedoras impõe a restituição integral e imediata dos valores pagos pelos consumidores, inclusive comissão de corretagem, com retorno das partes ao status quo ante.

8.

A comissão de corretagem deve ser restituída quando a rescisão decorre de inadimplemento das vendedoras, ainda que os valores tenham sido repassados a terceiros integrantes da dinâmica negocial.

9.

A cláusula penal prevista apenas em favor da vendedora pode ser invertida em favor do consumidor quando configurado o inadimplemento da incorporadora na entrega do imóvel.

10.

O atraso substancial e injustificado na entrega de imóvel ultrapassa o mero inadimplemento contratual quando frustra legítima expectativa de aquisição, planejamento patrimonial e confiança do consumidor.

11.

O Tema 970 do STJ não impede a aplicação da cláusula penal quando não há cumulação com lucros cessantes.

12.

O Tema 1002 do STJ não se aplica à resolução contratual decorrente de culpa das fornecedoras; nessa hipótese, os juros de mora sobre a restituição incidem a partir da citação.

13.

O desprovimento dos recursos autoriza a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14.

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1. A recuperação judicial não suspende ação de conhecimento destinada à constituição de crédito ilíquido contra empresa recuperanda.

2. Os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos decorrentes de atraso injustificado na entrega de empreendimento imobiliário.

3. O atraso substancial e injustificado na entrega do imóvel autoriza a rescisão contratual por culpa das fornecedoras.

4. A rescisão por culpa das vendedoras impõe a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem.

5. A cláusula penal estipulada apenas em favor da vendedora pode ser invertida em favor do consumidor diante do inadimplemento da incorporadora.

6. O atraso relevante na entrega de imóvel pode configurar dano moral indenizável quando ultrapassa o mero dissabor contratual.

7. Na rescisão por culpa das fornecedoras, os juros de mora sobre os valores restituíveis incidem a partir da citação.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 7º, parágrafo único, 12, 20, 25, § 1º, 30, 34, 37, § 1º, e 39, IV; CC, art. 405; CPC, art. 85, §§ 2º, 3º e 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 970; STJ, Tema 971; STJ, Tema 1002; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.756.803/GO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 04.10.2021, DJe 08.11.2021; STJ, AgInt no AREsp 2.064.705/GO, Quarta Turma, j. 26.09.2022, DJe 07.10.2022; STJ, AgInt no AREsp 2.651.327/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 28.10.2024, DJe 05.11.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0054597-97.2015.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, 1ª Turma de Direito Privado, j. 05.11.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0064364-96.2014.8.14.0301, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, 3ª Turma de Direito Privado, j. 16.09.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0036332-18.2013.8.14.0301, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 2ª Turma de Direito Privado, j. 10.09.2024; TJPA, Agravo de Instrumento nº 00006040420178140000, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, j. 27.04.2017; TJPA, Apelação Cível nº 0110228-26.2015.8.14.0301, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, 1ª Turma de Direito Privado, j. 07.10.2024; TJDFT, Apelação Cível nº 0727430-81.2018.8.07.0001, Rel. Des. Josapha Francisco dos Santos, 5ª Turma Cível, j. 28.08.2019, DJe 05.09.2019.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer ambos os recursos de Apelação e negar-lhes provimento, na conformidade do voto da relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
SCORPIUS INCORPORADORA LTDA., PDG REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.
contra sentença proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais, ajuizada por
ANA LEA NASSAR MATOS e EMANUEL ARESTI SANTANA GONÇALVES MATOS
.

Na origem, os autores alegaram ter celebrado contrato de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, sustentando atraso injustificado na entrega do empreendimento, o que teria configurado inadimplemento contratual por parte das demandadas. Em razão disso, pleitearam a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos — inclusive comissão de corretagem —, bem como indenização por danos morais e aplicação de multa contratual.

Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, confirmando a tutela anteriormente concedida, para: (i) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes; (
ii
) condenar as rés à restituição de todos os valores pagos pelos autores, inclusive a título de comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a contar da citação; (
iii
) condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais, fixada em valor certo; (
iv
) condenar as demandadas ao pagamento de multa equivalente a percentual sobre o valor atualizado dos imóveis, em razão do atraso na entrega; além de condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

Inconformadas, SCORPIUS INCORPORADORA LTDA. e PDG REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES interpuseram recurso de apelação, sustentando, em síntese, a nulidade ou reforma da sentença sob diversos fundamentos. Alegaram, preliminarmente, a necessidade de concessão dos benefícios da justiça gratuita, em razão de estarem submetidas a processo de recuperação judicial. Defenderam, ainda, a impossibilidade de prosseguimento da demanda individual diante da submissão do crédito ao juízo universal da recuperação judicial, bem como a inexistência de interesse processual dos autores. No mérito,
suscitaram a ilegitimidade passiva para responder pela devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem, afirmando que tais quantias teriam sido recebidas por terceiros. Sustentaram, também, a legalidade da cobrança da corretagem, a impossibilidade de inversão da cláusula penal contratual, a inexistência de dano moral indenizável e a inadequação dos critérios fixados na sentença quanto aos consectários legais.

Por sua vez, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. também interpôs recurso de apelação, arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao fundamento de que não integrou a relação contratual discutida nos autos, tendo apenas figurado como sócia da incorporadora à época pretérita, da qual se retirou anteriormente aos fatos narrados na inicial, não havendo qualquer hipótese de desconsideração da personalidade jurídica. No mérito, impugnou a condenação à restituição integral dos valores pagos, defendendo a legalidade das cláusulas contratuais de retenção, a impossibilidade de devolução da comissão de corretagem, a inexistência de dano moral indenizável e a necessidade de aplicação do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1002, especialmente no que se refere ao termo inicial dos juros moratórios.

Contrarrazões foram apresentadas pelos autores, pugnando pela manutenção integral da sentença (Id. 16096144).

É o relatório
.

VOTO

1.

Pressupostos de admissibilidade

Os recursos preenchem os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, razão pela qual conheço das apelações.

2.

Mérito

Cinge-se a controvérsia a analisar os recursos de apelação interpostos, de um lado, por Scorpius Incorporadora Ltda. e PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações e, de outro, por Construtora Leal Moreira Ltda., ambos manejados contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais.

Passa-se à análise separada de cada insurgência.

2.1 Apelação de Scorpius Incorporadora LTDA. e PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações

As apelantes sustentam, preliminarmente, a necessidade de concessão da gratuidade de justiça, sob o argumento de que se encontram em recuperação judicial, bem como a impossibilidade de prosseguimento da demanda individual, defendendo a submissão do crédito ao juízo universal da recuperação. No mérito, alegam ilegitimidade passiva quanto à devolução da comissão de corretagem, legalidade da cobrança dessa verba, impossibilidade de inversão da cláusula penal, inexistência de dano moral indenizável e inadequação dos critérios de incidência de juros e correção monetária.

As preliminares não merecem acolhimento.

A submissão das apelantes a processo de recuperação judicial não impede o prosseguimento da presente ação de conhecimento. Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, as ações destinadas à constituição do crédito podem tramitar normalmente até o julgamento de mérito, cabendo eventual satisfação do crédito observar, posteriormente, as regras do juízo universal. Trata-se, inclusive, de orientação que preserva a isonomia entre credores, não havendo falar em extinção do feito por ausência de interesse processual. Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. EXISTÊNCIA DE ACORDO EXTRAJUDICIAL DESCUMPRIDO. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. PROVIMENTO.

[...]
4. A existência de processo de recuperação judicial da empresa requerida não obsta o prosseguimento da ação de conhecimento, que visa à constituição de crédito ilíquido.
[...]

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0054597-97.2015.8.14.0301– Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 05/11/2025)

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO.

[...] IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido para reformar a sentença, determinando que o termo inicial dos lucros cessantes seja a data final do prazo de tolerância contratual (30/12/2013) e reduzindo a indenização por danos morais para R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Tese de julgamento: “1. O processo de recuperação judicial não suspende a ação de conhecimento que demanda quantia ilíquida contra a empresa recuperanda.
2. É válida a cláusula de tolerância de 180 dias nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, configurando-se a mora da construtora a partir do esgotamento deste prazo. 3. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de lucros cessantes em favor do promitente-comprador, devidos a partir do fim do prazo de tolerância. 4. O atraso excessivo na entrega de imóvel adquirido na planta ultrapassa o mero dissabor e gera dano moral indenizável, cujo valor deve ser fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.”

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0064364-96.2014.8.14.0301 – Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE – 3ª Turma de Direito Privado – Julgado em 16/09/2025)

No tocante à gratuidade de justiça, embora seja juridicamente possível sua concessão a pessoas jurídicas, inclusive em recuperação judicial, exige-se comprovação efetiva da hipossuficiência financeira, o que não se verifica de forma suficiente nos autos, razão pela qual deve ser mantida a decisão que não deferiu o benefício.

Superadas as preliminares, no mérito, também não assiste razão às apelantes.

No caso concreto, os contratos previam como prazo inicial de conclusão da obra a data de 31/01/2016, admitida cláusula de tolerância de 180 dias. Não obstante, verifica-se que, à época do ajuizamento da demanda, em 14 de março de 2016, o empreendimento ainda não havia atingido sequer 50% de sua execução, o que revela atraso relevante e já indicativo da inviabilidade de cumprimento da obrigação no prazo contratualmente estabelecido.

Assim, mesmo considerada a margem de tolerância, em consonância com a jurisprudência do STJ, verifica-se que a controvérsia não se limita ao pequeno atraso inicial, mas ao inadimplemento substancial e injustificado das fornecedoras, que não comprovaram a entrega regular das unidades após o esgotamento do prazo contratualmente prorrogado. Assim, superado o prazo de tolerância sem a disponibilização efetiva dos imóveis, restou configurada a mora das rés, legitimando a resolução contratual por culpa das fornecedoras.

Nessa hipótese, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o consumidor faz jus à restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, quando reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora, nos termos da Súmula 543 do STJ:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

A alegação de ilegitimidade passiva quanto à devolução da corretagem não prospera. Ainda que o valor tenha sido repassado a terceiros, a cobrança decorreu da cadeia negocial estabelecida no âmbito do empreendimento imobiliário, sendo as incorporadoras responsáveis perante o consumidor, à luz do Código de Defesa do Consumidor, não podendo transferir ao adquirente os riscos do negócio. Julga nesse sentido a Corte Superior:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. RESCISÃO MOTIVADA POR INADIMPLÊNCIA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DECISÃO CONTRÁRIA À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Decisão agravada reconsiderada, na medida em que o agravo em recurso especial impugnou os fundamentos da decisão que inadmitiu o apelo nobre, exarada na eg. Instância a quo. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "Não se aplica a orientação do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante" (AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe de 07/12/2020).
3. Sendo o contrato resolvido por inadimplência da vendedora, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devida restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, afastando a aplicação do Tema 938 do STJ.
4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.

(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1756803 GO 2020/0233313-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/10/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/11/2021)

Quanto à multa contratual de 2%, também não há reparo a ser feito. Embora a cláusula tenha sido originalmente estipulada apenas em favor da vendedora para a hipótese de inadimplemento dos compradores, é admissível sua consideração em favor dos consumidores quando configurada a mora da incorporadora na entrega do imóvel, conforme orientação consolidada no Tema 971 do STJ: ‘No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.’

Também não há violação ao Tema 970 do STJ, pois a sentença não arbitrou lucros cessantes. Há vedação no precedente qualificado quanto à cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, o que não se verifica no caso em exame, que apenas optou pela sanção por meio da aplicação da multa ora confirmada.

Quanto aos danos morais, o atraso significativo na entrega do imóvel ultrapassa o mero inadimplemento contratual, atingindo a esfera extrapatrimonial do consumidor, sobretudo diante da frustração legítima da expectativa de aquisição da moradia.

Embora o simples inadimplemento contratual não configure, por si só, dano moral indenizável, o caso examinado apresenta peculiaridades que afastam a qualificação do evento como mero dissabor. Os autores adquiriram duas unidades imobiliárias de expressivo valor econômico no empreendimento Torres Cenário, com legítima expectativa de recebimento em prazo determinado, tendo suportado inadimplemento substancial e injustificado das fornecedoras. A frustração não se restringiu a desconforto ordinário da vida contratual, mas atingiu diretamente a confiança depositada no fornecedor, o planejamento patrimonial e familiar dos adquirentes e a segurança jurídica do negócio, impondo-lhes a necessidade de buscar tutela jurisdicional para rescindir o contrato e reaver valores vultosos. Nesse contexto, o atraso relevante e não justificado transbordou a esfera do inadimplemento patrimonial e alcançou a dimensão extrapatrimonial dos consumidores.

Vejamos o entendimento deste TJPA acerca do tema:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME [...] III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A indenização por dano moral depende da configuração de ato ilícito, dano e nexo de causalidade. O atraso significativo na entrega do imóvel, conforme os autos, gera frustração legítima e afeta diretamente o bem-estar do consumidor, extrapolando o mero dissabor e configurando dano moral.
4. O Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade objetiva nas relações de consumo, dispensando a comprovação de culpa. Assim, o atraso na entrega de imóvel contratado enseja a reparação por dano moral, conforme reiterada jurisprudência. 5. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é adequado à compensação pelos danos morais sofridos, considerando a razoabilidade e proporcionalidade, bem como os precedentes de casos similares. [...]

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0036332-18.2013.8.14.0301 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 10/09/2024)

Ainda nessa seara, o quantum fixado na sentença não se mostra excessivo ou irrisório, pois observa a extensão do dano, a capacidade econômica das fornecedoras, o caráter pedagógico da condenação e a vedação ao enriquecimento sem causa.

Por fim, no que tange aos consectários legais, a sentença encontra-se em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, não merece acolhimento a invocação do Tema 1002 do STJ. A tese firmada naquele precedente aplica-se às hipóteses em que a resolução contratual decorre da iniciativa ou inadimplemento do comprador, situação em que a incorporadora somente passa a estar em mora quanto à restituição após o trânsito em julgado. O caso presente é diverso: a resolução foi decretada por culpa das fornecedoras, em razão do atraso injustificado na entrega das unidades. Nessa hipótese, o inadimplemento antecede a própria demanda e a mora das rés resta configurada a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, incidindo a orientação do STJ segundo a qual, ‘em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação’.

A esse propósito, vejamos julgados que reconhece que nas ações de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos devem ser computados a partir da citação:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. RETENÇÃO DE VALORES INDEVIDA. SÚMULA 83/STJ.
JUROS DE MORA. CITAÇÃO.
SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).
2. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021).
3. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2064705 GO 2022/0028639-4, Data de Julgamento: 26/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/10/2022)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA. VIABILIDADE. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, '"na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor' (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos" (AgInt no AREsp n. 2.363 .198/SP, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023).
2. Em caso de responsabilidade contratual, a citação é o termo inicial para a incidência dos juros de mora.
3. O atraso na entrega do imóvel por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2651327 RJ 2024/0188667-4, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 28/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/11/2024)

Dessa forma, o recurso interposto por Scorpius Incorporadora Ltda. e PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações não merece provimento.

2.2 Apelação de Construtora Leal Moreira LTDA.

A Construtora Leal Moreira LTDA. sustenta, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que não integrou a relação contratual diretamente firmada com os autores, limitando-se a figurar como sócia da incorporadora à época pretérita, sem que estejam presentes os requisitos para a desconsideração da personalidade jurídica. No mérito, impugna a restituição integral dos valores pagos, a devolução da comissão de corretagem, a condenação por danos morais e o termo inicial dos juros moratórios, invocando, ainda, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1002.

A preliminar não merece acolhimento.

Embora a apelante sustente não ter figurado formalmente como promitente vendedora no contrato celebrado com os autores, verifica-se dos autos que integrou o grupo econômico responsável pela incorporação e execução do empreendimento imobiliário objeto da demanda, beneficiando-se diretamente da atividade desenvolvida. Em demandas de natureza consumerista, como a presente, prevalece a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, sendo irrelevante, para fins de responsabilização perante o consumidor, a delimitação interna de atribuições entre as empresas envolvidas.

Nesse sentido:

CIVIL. PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. REJEITADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO SÓCIO. ACOLHIDA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS DE FORMA IMEDIATA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Demonstrada a cadeia de fornecimento entre a Incorporadora e a Construtora, deve ser mantida a legitimidade de ambas as empresas para compor o polo passivo da ação, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, 12 e 25, § 1º do CDC.
2. Tendo em vista que a sociedade empresária tem personalidade jurídica distinta de seus sócios, não há como responsabilizar o sócio da incorporadora pelas obrigações sociais antes de se desconsiderar a personalidade jurídica da empresa [...]

(TJ-DF 07274308120188070001 DF 0727430-81.2018.8.07.0001, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 28/08/2019, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 05/09/2019)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. AÇÃO RESCISÃO DO CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA.
ILEGITIMIDADE AFASTADA. FORNECEDORAS DE SERVIÇO/PRODUTO QUE UNEM SUAS MARCAS PARA DIVULGAR EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO, RESPONSABILIDADE OBJETIVA POR IMPERATIVO LEGAL (ART. 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, 20, 30, 34, 37, §1º, 39, INCISO IV, DO CDC
. CARÊNCIA DE AÇÃO. MULTA CONVENCIONAL PREVISTA NO PACTO. POSSIBILIDADE DE CUMULAR COM AS PERDAS E DANOS. TUTELA DE URGÊNCIA CONFIRMADA. 1. Do exame da documentação de fls. 46/67 verifico que as Recorrentes uniram seus esforços e validaram o empreendimento incluindo suas marcas, pelo que estas permanecem responsáveis pela entrega do produto ofertado aos consumidores expostos a propaganda, na forma dos arts. 20 e 30, do CDC. - Portanto, se a PDG CONSTRUTORA LTDA se uniu com a CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA e LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA usando sua marca para divulgar empreendimento imobiliário, possuem legitimidade para ação de responsabilização da demanda em exame, por força do comando legal do art. 7º, parágrafo único, 20, 30, 34, 37, §1º, 39, inciso IV, do CDC. [...]

(TJPA. AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 00006040420178140000. RELATORA DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, JULGADO EM 27/04/2017)

Ademais, a simples alegação de retirada do quadro societário, desacompanhada de prova capaz de afastar o nexo entre a atuação da empresa e o empreendimento, não é suficiente para excluir sua legitimidade passiva, sobretudo quando os fatos que deram origem à demanda, notadamente o atraso na entrega do imóvel, estão vinculados à própria execução do projeto imobiliário, do qual a apelante participou.

Rejeita-se, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva.

No mérito, igualmente não assiste razão à apelante.

Restou incontroverso o atraso injustificado na entrega do imóvel, circunstância que caracteriza inadimplemento contratual imputável às fornecedoras. Nessa hipótese, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o consumidor pode optar pela rescisão contratual, fazendo jus à restituição integral dos valores pagos, conforme dispõe a Súmula 543 do STJ, entendimento corretamente aplicado pelo juízo de origem. Este Egrégio Tribunal coaduna com a compreensão da Corte Superior:

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. CORREÇÃO MONETÁRIA PELA TAXA SELIC. [...] 4. a)
O atraso na entrega da obra por parte da construtora justifica a rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, conforme jurisprudência do STJ.
5. b) É possível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor em casos de inadimplemento da construtora. 6. c) O dano moral é configurado pelo atraso significativo na entrega do imóvel, ultrapassando mero dissabor, sendo devida a indenização. [...]

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 01102282620158140301 22549158, Relator: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 07/10/2024, 1ª Turma de Direito Privado)

Quanto à comissão de corretagem, a condenação à restituição também deve ser mantida. Reconhecida a culpa exclusiva das rés pela rescisão contratual, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante, abrangendo todos os valores desembolsados pelos consumidores em decorrência do contrato, ainda que repassados a terceiros, sob pena de enriquecimento sem causa dos fornecedores e violação ao princípio da reparação integral, conforme argumentação e jurisprudência supramencionada.

No que se refere aos danos morais, tampouco prospera a tese de que o atraso na entrega do imóvel configuraria mero inadimplemento contratual. À luz das premissas já delineadas, e em consonância com a orientação consolidada desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça, verifica-se que o atraso substancial e injustificado na entrega do bem, sobretudo em se tratando de aquisição de imóvel residencial, possui aptidão para ultrapassar o âmbito do descumprimento contratual ordinário, atingindo a esfera extrapatrimonial do consumidor.

Nesse contexto, o valor arbitrado a título de indenização revela-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto, observando os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, razão pela qual deve ser integralmente mantido.

Por fim, no mesmo sentido da fundamentação mencionada acima, no tocante ao termo inicial dos juros moratórios, a sentença igualmente não comporta reforma. A aplicação do Tema 1002 do STJ não se dá de forma automática, devendo ser analisada à luz da natureza da condenação e do reconhecimento da culpa das fornecedoras pelo inadimplemento contratual, sendo legítima a incidência dos juros a partir da citação, como corretamente fixado pelo juízo a quo.

Dessa forma, inexistindo qualquer ilegalidade ou descompasso com a jurisprudência dominante, impõe-se a manutenção integral da sentença também em relação à Construtora Leal Moreira LTDA.

3.

Dispositivo

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER
de ambos os recursos de apelação e
NEGAR-LHES PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida,
por seus próprios fundamentos.

Ficam mantidas, portanto, a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos — inclusive comissão de corretagem —, a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), bem como a incidência de multa contratual, com a fixação dos termos iniciais, índices de correção monetária e juros de mora nos moldes estabelecidos na sentença.

Mantém-se, ainda, a condenação das rés ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios.

Além disso,
impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, elevando-se o percentual anteriormente fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação para 17% (dezessete por cento), mantida a base de cálculo estabelecida na sentença, observados os limites previstos nos §§2º e 3º do mesmo dispositivo.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 05/05/2026