Tribunal: TJPA
Processo: 0835016-87.2020.8.14.0301
Classe: RECURSO ESPECIAL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: Tribunal Pleno
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-02-03

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. ALEGAÇÃO DE FACTUM PRINCIPIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO CONSTRUTOR E INCORPORADOR. NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença da 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedente ação declaratória de nulidade/rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes. A decisão rescindiu o contrato de compra e venda, declarou nulas cláusulas que excluíam responsabilidade das rés, determinou a restituição integral dos valores pagos, condenou ao pagamento de lucros cessantes e fixou indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se as Apelantes possuem legitimidade passiva e se podem se eximir da responsabilidade pelo atraso na obra em razão de embargo administrativo (factum principis); (ii) estabelecer se é cabível a restituição integral das parcelas pagas, sem enriquecimento ilícito dos Apelados; (iii) determinar se subsiste a condenação ao pagamento de lucros cessantes; e (iv) apreciar a legitimidade da condenação por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As incorporadoras e construtoras integram a cadeia de consumo e respondem solidariamente pelos vícios do produto e pelos danos causados, nos termos do CDC, sendo inaplicável a alegação de ilegitimidade passiva. 4. O embargo administrativo não configura caso fortuito ou força maior, por constituir risco inerente à atividade empresarial, sobretudo diante da negociação de unidades antes do registro do título de propriedade (Lei nº 4.591/1964, art. 32). 5. A nulidade de cláusulas que afastam a responsabilidade por atrasos decorrentes de exigências administrativas decorre do entendimento consolidado do STJ e do TJ/PA de que tais entraves não afastam o dever de indenizar. 6. A restituição integral das parcelas, em caso de resolução por culpa exclusiva do fornecedor, é assegurada pela Súmula 543 do STJ, inexistindo enriquecimento ilícito na recomposição do status quo ante. 7. O atraso na entrega de imóvel gera presunção de lucros cessantes, independentemente de comprovação de contrato de locação ou destinação negocial, conforme precedente da 2ª Seção do STJ (EREsp 1.341.138-SP). 8. O atraso excessivo na entrega do empreendimento, aliado a irregularidades contratuais e administrativas, caracteriza dano moral indenizável, pois ultrapassa o mero inadimplemento e gera frustração e desequilíbrio emocional aos adquirentes. 9. O quantum indenizatório de R$ 10.000,00 por autor é razoável e proporcional à gravidade dos prejuízos experimentados. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0835016-87.2020.8.14.0301

APELANTE: CARLOS GUILHERME LAVOR MOREIRA, MARIA DA CONCEICAO RUFFEIL MOREIRA

APELADO: CITY ENGENHARIA LTDA, SYNERGY INCORPORADORA LTDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

EMENTA:
D
IREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. ALEGAÇÃO DE FACTUM PRINCIPIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO CONSTRUTOR E INCORPORADOR. NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença da 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedente ação declaratória de nulidade/rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes. A decisão rescindiu o contrato de compra e venda, declarou nulas cláusulas que excluíam responsabilidade das rés, determinou a restituição integral dos valores pagos, condenou ao pagamento de lucros cessantes e fixou indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se as Apelantes possuem legitimidade passiva e se podem se eximir da responsabilidade pelo atraso na obra em razão de embargo administrativo (factum principis); (ii) estabelecer se é cabível a restituição integral das parcelas pagas, sem enriquecimento ilícito dos Apelados; (iii) determinar se subsiste a condenação ao pagamento de lucros cessantes; e (iv) apreciar a legitimidade da condenação por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

As incorporadoras e construtoras integram a cadeia de consumo e respondem solidariamente pelos vícios do produto e pelos danos causados, nos termos do CDC, sendo inaplicável a alegação de ilegitimidade passiva.

4.

O embargo administrativo não configura caso fortuito ou força maior, por constituir risco inerente à atividade empresarial, sobretudo diante da negociação de unidades antes do registro do título de propriedade (Lei nº 4.591/1964, art. 32).

5.

A nulidade de cláusulas que afastam a responsabilidade por atrasos decorrentes de exigências administrativas decorre do entendimento consolidado do STJ e do TJ/PA de que tais entraves não afastam o dever de indenizar.

6.

A restituição integral das parcelas, em caso de resolução por culpa exclusiva do fornecedor, é assegurada pela Súmula 543 do STJ, inexistindo enriquecimento ilícito na recomposição do status quo ante.

7.

O atraso na entrega de imóvel gera presunção de lucros cessantes, independentemente de comprovação de contrato de locação ou destinação negocial, conforme precedente da 2ª Seção do STJ (EREsp 1.341.138-SP).

8.

O atraso excessivo na entrega do empreendimento, aliado a irregularidades contratuais e administrativas, caracteriza dano moral indenizável, pois ultrapassa o mero inadimplemento e gera frustração e desequilíbrio emocional aos adquirentes.

9.

O quantum indenizatório de R$ 10.000,00 por autor é razoável e proporcional à gravidade dos prejuízos experimentados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso desprovido

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por CITY ENGENHARIA LTDA e SINERGY INCORPORADORA LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém, nos autos da ação declaratória de nulidade/rescisão contratual c/c pedido de indenização por danos materiais e lucros cessantes e tutela provisória de urgência, foi movida por CARLOS GUILHERME LAVOR MOREIRA e MARIA DA CONCEIÇÃO RUFFEIL MOREIRA.

Após regular trâmite processual, o Juízo de primeiro grau proferiu sentença nos seguintes termos:

“Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE, em parte, os pedidos formulados pela parte autora, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para:

a) Decretar a resolução do contrato de compromisso de compra e venda, por consequência declarar a nulidade da Cláusula 30, alíneas “f” e “g” do Instrumento de Adesão a Empreendimento Imobiliário (que estipulam a exclusão de responsabilidade das requeridas e a postergação do prazo de entrega de forma indeterminada em caso de embargo da obra e de exigências supervenientes do poder público);

b) Condenar a ré a restituir ao autor, de forma integral e de uma só vez, os valores pagos, inclusive a título de sinal, taxa de corretagem, dentre outros, conforme pedido pleiteado na inicial, incidindo-se juros de mora a contar da citação (art. 405 do CC) e correção monetária a contar de cada desembolso (art. 389 do CC). A correção monetária observará o INCC até a data da citação, momento que será calculada juntamente com os juros de mora pelo IPCA ou por qual deles for mais favorável ao consumidor.

c) Condenar os réus a pagar a cada autor a título de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (Dez mil reais), com juros de mora a contar da citação (art. 405 do CC) e correção monetária desde a data do arbitramento nos termos da Súmula n. 362 do STJ.

d) Condenar as rés, já qualificadas, ao pagamento de lucros cessantes no valor correspondente a 0,5% do valor do contrato apresentado na inicial devido por cada mês de atraso, contados a partir da data prevista para a entrega da obra e até a data da publicação deste
decisum
, atualizado pelo IPCA-E.

Ficam indeferidos eventuais demais pedidos.

Condeno as rés ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º c/c art. 86, parágrafo único, do CPC”.

Os Apelantes, em suas razões recursais, pleiteiam a reforma integral da sentença. Argumentam preliminarmente a sua ilegitimidade passiva, aduzindo que o atraso na obra decorreu de
factum principis
(ato de autoridade) do Município de Belém, por meio da Fundação Cultural do Município de Belém (FUMBEL), que equivocadamente protocolou um pedido de embargo. Afirmam que a Ação Civil Pública (ACP) que motivou o embargo foi julgada improcedente e transitou em julgado, o que comprovaria a responsabilidade exclusiva do Município. Sustentam que o imóvel já foi entregue, e a devolução integral das parcelas representaria enriquecimento ilícito dos Apelados. Rechaçam a condenação por lucros cessantes e danos morais, alegando ausência de prova e de nexo causal entre sua conduta e os supostos prejuízos.

Contrarrazões no Id. 16074905, pela manutenção da sentença reiterando a responsabilidade solidária dos Apelantes na cadeia de consumo e afirmando que o imóvel não havia sido entregue até o protocolo das contrarrazões.

Coube-me o feito por regular distribuição.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém,

14 de janeiro de 2026.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1. Juízo de Admissibilidade

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso de Apelação e passo a analisá-lo.

2. Do Mérito

A controvérsia central reside na aferição da responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento imobiliário, bem como nos reflexos indenizatórios decorrentes.

2.1 Da Ilegitimidade Passiva das Apelantes e da Responsabilidade pelo Atraso (Caso Fortuito/Força Maior)

A relação jurídica entre as partes é de consumo, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC). As Apelantes, na condição de construtoras e incorporadoras, integram a cadeia de fornecimento e, portanto, respondem solidariamente pelos vícios e danos decorrentes do negócio. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica nesse sentido, inclusive em contratos sob regime de administração, quando a incorporadora assume a gestão do empreendimento e o recebimento das parcelas.

Mais relevante ainda, os Apelados demonstraram que o contrato apresentava vícios desde a sua formação, como a negociação de unidades sem o prévio registro do título de propriedade do terreno no cartório competente, conforme exigido pelo art. 32 da Lei nº 4.591/1964. O registro do imóvel só ocorreu em maio de 2018, anos após a assinatura do contrato em 2012. Tal conduta inicial das Apelantes não pode ser ignorada ao se analisar a causa do atraso.

Ademais, a sentença declarou a nulidade das cláusulas contratuais que excluíam a responsabilidade das construtoras por atrasos decorrentes de embargos ou exigências de órgãos públicos. O entendimento consolidado do Tribunal de Justiça do Pará e do STJ é de que entraves burocráticos, morosidade de órgãos públicos, ou mesmo embargos de obra por autoridade pública, quando não comprovada sua ilegalidade excepcional e imprevisível, são inerentes ao risco da atividade empresarial do incorporador e do construtor, não configurando
caso fortuito
ou
força maior
aptos a afastar a responsabilidade civil. O fato de a Ação Civil Pública ter sido julgada improcedente posteriormente não retroage para convalidar a conduta inicial das Apelantes.

A alegação de que a pandemia de COVID-19 impactou o desenvolvimento das obras, embora seja um fato notório, não foi devidamente comprovada pelos Apelantes como a causa determinante e exclusiva do atraso
neste
caso, especialmente considerando que o atraso já se arrastava por anos antes da pandemia.

Portanto, rejeito a tese de ilegitimidade passiva e confirmo a responsabilidade das Apelantes pelo atraso na entrega do imóvel.

2.2 Da Impossibilidade de Devolução Integral das Parcelas (Enriquecimento Ilícito)

Os Apelantes argumentam que o imóvel já foi entregue e, portanto, a devolução integral das parcelas configuraria enriquecimento ilícito dos Apelados. Contudo, os Apelados contestam essa afirmação, questionando a ausência de "Termo de Entrega das Chaves" e "Habite-se" nos autos.

A decisão de primeiro grau, ao decretar a resolução do contrato e determinar a restituição integral das parcelas, implica logicamente que o imóvel não foi entregue ou que a entrega, se ocorrida, foi de forma tão precária ou tardia que justificou a rescisão. Em casos de resolução contratual por culpa exclusiva do vendedor/construtor, a jurisprudência, cristalizada na Súmula 543 do STJ, assegura ao promitente comprador a restituição integral e imediata dos valores pagos, retornando as partes ao
status quo ante
. A ausência de comprovação por parte dos Apelantes de uma entrega regular e aceita do imóvel corrobora a tese dos Apelados.

Deste modo, não há que se falar em enriquecimento ilícito dos Apelados, mas sim na recomposição dos danos causados pela inexecução contratual dos Apelantes.

2.3 Do Cabimento dos Lucros Cessantes

Os Apelantes buscam afastar a condenação por lucros cessantes, alegando a inexistência de prova de um contrato de aluguel por parte dos Apelados.

Entretanto, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Os lucros cessantes serão devidos ainda que não fique demonstrado que o promitente comprador tinha finalidade negocial na transação. (
STJ
. 2ª Seção. EREsp 1341138-SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/05/2018 / Info 626).

Portanto, mantenho a condenação a título de lucros cessantes.

2.4 Do Cabimento dos Danos Morais

Os Apelantes contestam a condenação por danos morais, argumentando que o mero descumprimento contratual não enseja tal indenização e que não houve prova de abalo à esfera emocional dos Apelados.

A jurisprudência, contudo, tem evoluído para reconhecer que o atraso
excessivo
na entrega de imóvel, que transcende o mero aborrecimento, pode configurar dano moral indenizável. Vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL VERIFICADO NO CASO CONCRETO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/
STJ
. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. No que tange ao dano moral, é entendimento desta Corte que, havendo descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, pode ser cabível a condenação em danos morais, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. Precedentes.

2. Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem concluiu que os danos morais estão configurados, tendo em vista o atraso de mais de três anos na entrega do imóvel. A alteração das premissas firmadas no aresto recorrido exige o reexame de matéria fático-probatória dos autos, o que atrai a incidência da Súmula 7/
STJ
.

3. Agravo interno a que se nega provimento.” (
STJ
- AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL AgInt no REsp 1680450 SE 2017/0147881-7, 4ª T, Rel. Min. Lázaro Guimarães, j. 06/02/2018, p. 14/02/2018) grifei

No presente caso, o atraso de quase sete anos, somado às irregularidades na negociação do imóvel e aos entraves administrativos e judiciais, evidentemente ultrapassa o limite do mero dissabor, gerando angústia e frustração que afetam a dignidade e o planejamento de vida dos Apelados.

O
quantum
indenizatório de R$ 10.000,00 para cada Apelado mostra-se razoável e proporcional à gravidade dos transtornos experimentados, revelando adequado para compensar os transtornos e a vulneração do equilíbrio emocional imposto aos Apelados.

2.5 Da Litigância de Má-fé

Os Apelados requereram a condenação dos Apelantes por litigância de má-fé, apontando a interposição de múltiplos recursos e a alteração da verdade dos fatos (alegar entrega do imóvel quando esta é contestada e não comprovada). Embora a duplicidade de recursos já tenha sido resolvida em sede de admissibilidade, a insistência em alegações fáticas que se mostram inverídicas ou não comprovadas nos autos, como a entrega do imóvel, pode, em tese, configurar conduta processual temerária. No entanto, prefiro não adentrar nessa condenação, uma vez que a improcedência do recurso principal já aborda a inconsistência de suas alegações.

Por fim, quanto ao pedido de prequestionamento formulado pelos Apelados, registro que todas as matérias suscitadas e enfrentadas neste voto foram analisadas à luz da legislação aplicável e da jurisprudência dominante, em especial o Código de Defesa do Consumidor, o Código de Processo Civil e a Lei de Incorporações Imobiliárias, bem como entendimentos do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal.

3.

Dispositivo

4.

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso de apelação interposto por CITY ENGENHARIA LTDA e SINERGY INCORPORADORA LTDA e, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a r. sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

É o voto.

Belém,

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 10/02/2026