Tribunal: TJPA
Processo: 0003490-16.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-03-24

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 20%. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, determinou a reintegração da autora na posse do imóvel e fixou a restituição de 80% dos valores pagos pela compradora, com retenção de 20%, além de juros de mora a partir da citação. A apelante sustenta a necessidade de aplicação integral das cláusulas contratuais, com maior retenção de valores, condenação ao pagamento de taxa de fruição pela ocupação do imóvel e possibilidade de cumulação dessa taxa com a cláusula penal compensatória. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se é adequada a restituição de 80% das parcelas pagas pela promitente compradora em razão da rescisão contratual motivada por seu inadimplemento; (ii) estabelecer se é cabível a condenação ao pagamento de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel; e (iii) determinar se é possível a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória prevista contratualmente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O inadimplemento do promitente comprador autoriza a resolução do contrato e a reintegração da posse do imóvel ao vendedor, com restituição parcial das parcelas pagas, nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. 4. A retenção de 20% das parcelas pagas mostra-se razoável e compatível com o percentual admitido pela jurisprudência, destinado a compensar despesas administrativas, encargos incidentes e eventuais prejuízos suportados pela vendedora. 5. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a previsão contratual de devolução parcelada ou condicionada ao término da obra. 6. Na hipótese de resolução contratual por iniciativa do promitente comprador, os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos devem fluir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória, por inexistir mora anterior da promitente vendedora. 7. A taxa de fruição possui natureza indenizatória e não pode ser cumulada com cláusula penal compensatória prevista no contrato, pois ambas têm a finalidade de reparar prejuízos decorrentes do inadimplemento, configurando bis in idem e enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso parcialmente provido, tão somente, para fixar o trânsito em julgado da decisão condenatória como termo inicial para a incidência de juros. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 138 a 155. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.300.418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13.11.2013, DJe 10.12.2013; TJPA, ApCiv 0006636-65.2018.8.14.0040, Rel. Des. Amílcar Roberto Bezerra Guimarães, j. 09.09.2025; TJPA, ApCiv 0804133-38.2018.8.14.0040, Rel. Des. Luana de Nazareth Amaral Henriques Santalices, j. 30.04.2024; TJPA, ApCiv 0002083-72.2018.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 29.04.2025. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0003490-16.2018.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: HELEN GRACELINE WANDERLEY FERREIRA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 20%. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, determinou a reintegração da autora na posse do imóvel e fixou a restituição de 80% dos valores pagos pela compradora, com retenção de 20%, além de juros de mora a partir da citação. A apelante sustenta a necessidade de aplicação integral das cláusulas contratuais, com maior retenção de valores, condenação ao pagamento de taxa de fruição pela ocupação do imóvel e possibilidade de cumulação dessa taxa com a cláusula penal compensatória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se é adequada a restituição de 80% das parcelas pagas pela promitente compradora em razão da rescisão contratual motivada por seu inadimplemento; (ii) estabelecer se é cabível a condenação ao pagamento de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel; e (iii) determinar se é possível a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória prevista contratualmente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O inadimplemento do promitente comprador autoriza a resolução do contrato e a reintegração da posse do imóvel ao vendedor, com restituição parcial das parcelas pagas, nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

4.

A retenção de 20% das parcelas pagas mostra-se razoável e compatível com o percentual admitido pela jurisprudência, destinado a compensar despesas administrativas, encargos incidentes e eventuais prejuízos suportados pela vendedora.

5.

A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a previsão contratual de devolução parcelada ou condicionada ao término da obra.

6.

Na hipótese de resolução contratual por iniciativa do promitente comprador, os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos devem fluir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória, por inexistir mora anterior da promitente vendedora.

7.

A taxa de fruição possui natureza indenizatória e não pode ser cumulada com cláusula penal compensatória prevista no contrato, pois ambas têm a finalidade de reparar prejuízos decorrentes do inadimplemento, configurando bis in idem e enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso parcialmente provido, tão somente, para fixar o trânsito em julgado da decisão condenatória como termo inicial para a incidência de juros.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 138 a 155.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.300.418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13.11.2013, DJe 10.12.2013; TJPA, ApCiv 0006636-65.2018.8.14.0040, Rel. Des. Amílcar Roberto Bezerra Guimarães, j. 09.09.2025; TJPA, ApCiv 0804133-38.2018.8.14.0040, Rel. Des. Luana de Nazareth Amaral Henriques Santalices, j. 30.04.2024; TJPA, ApCiv 0002083-72.2018.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 29.04.2025.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos, ajuizada em face de Helen Graceline Wanderley Ferreira.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, com a seguinte parte dispositiva:

"Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para: DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos à promissária compradora, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, devendo a promissária vendedora restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos e abatidos os valores já restituídos, em razão do termo de rescisão extrajudicial.

d) Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida."

(...)

Em suas razões recursais, sustenta a apelante, em síntese: (i) que as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de lote localizado no Residencial Cidade Jardim, em Parauapebas/PA, tendo a adquirente assumido o pagamento do saldo devedor mediante parcelas mensais, posteriormente renegociadas; (ii) que a apelada tornou-se inadimplente a partir da 73ª parcela do financiamento, vencida em 01.09.2015, permanecendo em mora quanto às parcelas subsequentes; (iii) que a sentença teria desconsiderado as cláusulas contratuais que disciplinam as penalidades decorrentes da rescisão por culpa do comprador; (iv) que seria indevida a determinação de restituição de 80% dos valores pagos, porquanto a rescisão decorreu exclusivamente da inadimplência da adquirente; (v) que a decisão deixou de aplicar as penalidades previstas contratualmente, bem como a indenização pela fruição do imóvel, prevista na cláusula 16ª do contrato; (vi) que a legislação pertinente, especialmente o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018, autoriza a retenção de valores e a cobrança de indenização pela fruição do imóvel; e (vii) que não há impedimento para a cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição, tratando-se de institutos jurídicos distintos. Ao final, requer o provimento do recurso, para reformar a sentença e julgar integralmente procedentes os pedidos formulados na inicial, com a aplicação das penalidades contratuais e condenação da apelada ao pagamento da taxa de fruição do imóvel.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta de julgamento do plenário virtual.

Belém, 11 de março de 2026.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

2.

Razões recursais.

Depreende-se dos autos, ser incontroverso que a rescisão contratual pretendida decorre exclusivamente do inadimplemento do adquirente, não havendo qualquer discussão em relação a este ponto.

A matéria controvertida devolvida à apreciação deste Colegiado restringe-se a verificar:
(i)
se a sentença deve ser reformada para afastar a restituição de
80% dos valores pagos pela promitente compradora
;
(ii)
se é cabível a
condenação da apelada ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel
durante o período de permanência no lote; e
(iii)
se é possível a
cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória prevista no contrato
.

Com efeito, a controvérsia gira em torno da
legalidade e da cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, à luz das cláusulas do contrato firmado entre as partes e das disposições da Lei 13.786/2018.

Passo ao exame dos argumentos articulados no recurso.

Neste ponto, a autora/apelante insurge-se contra a sentença alegando: (i) a legalidade da cláusula contratual que previa a retenção de até 30% das parcelas pagas, e (ii) a possibilidade de cumular cláusula penal compensatória com a denominada taxa de fruição. As principais alegações recursais residem no argumento de que o contrato firmado entre as partes prevê expressamente, em sua cláusula 16ª, §§1º e 2º, a forma e o valor da restituição em caso de desistência do negócio jurídico e, por ser ato jurídico perfeito e acabado, deve haver a proteção necessária para imutabilidade da situação jurídica que foi realizada de boa-fé, dentro dos parâmetros legais.

Aduz, ainda, que os negócios jurídicos somente podem ser revistos ou anulados diante da existência de fraude, coação ou dolo, conforme preconizam as normas elencadas nos artigos 138 ao 155 do Código Civil, o que não aconteceu no caso concreto.

Por fim, alega que faz jus à indenização a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno e, caso, seja mantida a condenação expressa na sentença, que os juros de mora sejam fixados a partir do trânsito em julgado.

Passo a tecer as seguintes considerações.

Verifica-se dos autos, que a sentença reconheceu a validade da cláusula penal, autorizando a retenção de 20% sobre os valores pagos, entendendo ser inacumulável a cláusula penal com taxa de fruição, sob pena de enriquecimento ilícito.

De início, cumpre esclarecer que as alterações trazidas pela Lei 13.786/18, no que tange ao desfazimento do contrato celebrado por fato imputado ao adquirente, não se aplicam ao caso em tela, na medida em que se trata de contrato firmado antes de sua vigência, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento dos temas 970 e 971 sob a sistemática dos recursos repetitivos.

Dito isto, e sem maiores digressões a respeito do assunto, é certo que o Superior Tribunal de Justiça
, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago; porém, no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador, a devolução deve ser parcial:

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,

ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual motivado por inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, a magistrada primeva fixou a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas, patamar que se encontra em conformidade com o percentual que vem sendo considerado adequado por esta Turma de Direito Privado
[1]
em casos análogos.

Inegável, ainda, que a restituição deverá ser efetuada de uma só vez e não de forma parcelada, em conformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Portanto, resta claro que a retenção aplicada pelo juízo
a quo
se encontra dentro do limite autorizado por esta Corte, estando escorreita a sentença guerreada que determinou a devolução de 80% dos valores pagos pela compradora.

Entretanto, merece reforma a sentença no capítulo em que determinou a incidência de juros moratórios a contar da citação, na medida em que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça
[2]
em sede de julgamento de Recurso Especial sob a sistemática dos recursos repetitivos. A Colenda Corte entendeu que havendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promissário comprador, não há que se falar em mora, até então, da promitente vendedora, razão pela qual os juros moratórios sobre o montante condenatório somente devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória.

Feitas estas considerações, merece reforma a sentença, para que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos incidam a partir do trânsito em julgado da decisão.

Por fim, no que diz respeito à condenação ao pagamento da chamada “taxa de fruição” ou “taxa de ocupação”, sabe-se que ela tem como fato gerador a posse exercida pelo comprador, que ficou tendo proveito econômico sobre o imóvel mesmo inadimplente com suas prestações. É uma reparação ao vendedor, portanto, como se um aluguel fosse.

In casu
, embora o contrato estabeleça, em sua cláusula 16ª, parágrafo 1º, alínea “d”, a obrigação de pagamento de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote, tal cobrança, no caso concreto, revela-se indevida, haja vista a cumulação com a multa compensatória prevista na cláusula “C” do mesmo pacto.

Conforme reiterada jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, a aplicação simultânea de cláusula penal compensatória e taxa de fruição configura
bis in idem
, pois ambas possuem caráter indenizatório. Tal cumulação afronta o princípio que veda o enriquecimento sem causa, além de violar o equilíbrio contratual. Nesse sentido:

EMENTA: RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR: CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA. MÉRITO . MULTA COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO INDEVIDA. PRECEDENTES . PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME:

Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais, ajuizada por GILMAR SEBASTIAO DE OLIVEIRA, LUCIANA BIANCHIN, em face de Nova Carajás Construções; Incorporações Ltda, após aquisição de imóvel com alegada desvalorização por obras da empresa VALE S.A .

Sentença que determinou a devolução de parcelas pagas, com retenção de percentual para cobrir despesas e multa compensatória. Condenação também à taxa de fruição, cuja cumulação com multa compensatória foi questionada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
3 . Discute-se a legalidade da retenção de valores pagos e a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, além de eventual indenização por danos morais. I
II. RAZÕES DE DECIDIR: 4. A retenção de até 25% das parcelas pagas, em casos de inadimplemento do comprador, é válida conforme a jurisprudência consolidada .
5. A taxa de fruição não pode ser cumulada com a multa compensatória, configurando bis in idem, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
6. O cerceamento de defesa é rejeitado, pois o julgamento foi realizado com base nas provas documentais, não necessitando de prova adicional . 7. Não há elementos suficientes para a indenização por danos morais, tampouco para o pedido de indenização pela desvalorização do imóvel, uma vez que o pedido é subsidiário. IV. DISPOSITIVO: 8 . Recurso conhecido e parcialmente provido, para excluir a taxa de fruição da condenação, mantendo-se as demais disposições da sentença. Tese de julgamento: A retenção de até 25% das parcelas pagas é válida em caso de inadimplemento do comprador, conforme jurisprudência do STJ. A cumulação de taxa de fruição com multa compensatória é indevida, conforme o entendimento do STJ. O cerceamento de defesa não se configura quando o julgamento é baseado em provas documentais suficientes . Não cabe indenização por danos morais ou pela desvalorização do imóvel na ausência de ato ilícito ou comprovação do pedido. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 421, 422. Código de Processo Civil, art . 86, parágrafo único. STJ, Súmula 543. STJ, Resp n° 1.635 .428/SC (Tema 970). Acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00066366520188140040 29985492, Relator.: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 09/09/2025, 2ª Turma de Direito Privado) (grifos nossos)

APELAÇÃO -

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA: DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1-Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa, rejeitada. Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

2-Mérito:

2.1-O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada.

2.2-Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

2.3-Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem.

2.4-Dever de indenizar a requerida pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

2.5A medida reintegratória, na hipótese, é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

2.6-Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição, bem como determinar o pagamento das benfeitorias por parte da apelada, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0804133-38.2018.8.14.0040 – Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 30/04/2024 )

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR . RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO . IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 . Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda . em face de Juliel da Silva Alves, em razão do inadimplemento contratual relativo à promessa de compra e venda de lote urbano no empreendimento “Residencial Cidade Jardim”, localizado em Parauapebas/PA. Sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato, reintegrar a autora na posse do imóvel, determinar a restituição das parcelas pagas com retenções, condenar o réu ao pagamento de taxa de fruição limitada a 50% da restituição e reconhecer o direito a indenização por benfeitorias úteis e necessárias. Ambas as partes apelaram da decisão.

II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é válida a reintegração de posse em favor da promitente vendedora em razão do inadimplemento do comprador; (ii) estabelecer se a cláusula penal compensatória e a taxa de fruição podem ser cumuladas; (iii) determinar se é cabível a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel pelo comprador inadimplente; e (iv) analisar a legalidade da limitação da taxa de fruição imposta pela sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 . O inadimplemento contratual do comprador autoriza a rescisão do contrato e a reintegração da posse ao vendedor, nos termos do art. 475 do CC e da jurisprudência do STJ, independentemente da propositura prévia de ação específica para tanto.

4. A posse exercida pelo promitente comprador inadimplente, após a constituição em mora, é considerada precária, ensejando a medida possessória .

5. A cláusula penal compensatória, prevista contratualmente e fixada em 10% do valor das parcelas pagas, somada à retenção de 10% por despesas administrativas, perfazendo 20%, encontra-se dentro do limite de 25% admitido pela jurisprudência do STJ.

6. A cumulação da taxa de fruição com cláusula penal compensatória configura bis in idem, pois ambas possuem natureza indenizatória, sendo vedada sua aplicação conjunta, sob pena de enriquecimento sem causa, nos termos da jurisprudência do TJPA .

7. O comprador tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença, nos termos dos arts. 1.219 e 884 do CC, desde que demonstrada sua boa-fé e o proveito econômico das melhorias .

8. Não se admite a retenção do imóvel pelo comprador inadimplente como condição para o pagamento da indenização por benfeitorias, pois a reintegração é decorrência lógica da rescisão contratual.

9. A limitação da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído torna-se prejudicada ante o reconhecimento da impossibilidade de sua cumulação com a cláusula penal, razão pela qual o recurso adesivo da autora não merece provimento .

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso do requerido parcialmente provido, tão somente para afastar a condenação do requerido ao pagamento de taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação. Recurso adesivo da autora desprovido .

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 475, 478 a 480, 884, 1.219; CPC, art. 98, §§ 2º e 3º; CDC, art . 53; Lei 6.766/79, art. 26-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 670 .117/PB, Rel. Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Min . Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, j. 13.06.2012, DJe 26 .11.2012; STJ, AgInt no AREsp 887.173/SP, Rel. Min . Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 15.03.2018, DJe 02 .04.2018; TJPA, ApCiv 0010390-49.2017.8 .14.0040, Rel. Des. Amílcar Guimarães, j . 12.12.2023; TJPA, ApCiv 0804133-38.2018 .8.14.0040, Rel. Des . Luana Henriques Santalices, j. 30.04.2024; TJPA, ApCiv 0803408-49 .2018.8.14.0040, Rel . Des. Gleide Moura, j. 19.03 .2024.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00020837220188140040 26669326, Relator.: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 29/04/2025, 2ª Turma de Direito Privado) grifos nossos

Ainda, sobre o assunto, vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça
[3]
: “
ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
”.

Em que pese já ter proferido voto em casos semelhantes, entendendo pela possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal moratória, revejo meu posicionamento, neste momento, com o intuito de acompanhar a jurisprudência mais recente deste Eg. Tribunal de Justiça
[4]
.

Dessa forma, em razão da impossibilidade de cumulação com a multa compensatória, impõe-se o afastamento da taxa de fruição na hipótese, não merecendo reforma a sentença guerreada, neste ponto.

3.

Parte dispositiva.

Ante o exposto, CONHEÇO do Recurso de Apelação interposto e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
tão somente, para fixar o trânsito em julgado da decisão condenatória como termo inicial para a incidência de juros, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto, nos termos da fundamentação.

Mantenho o restante da sentença.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0007742-62.2018.8.14.0040 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 18/02/2025 )

[2]
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020).

[3]
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR.
IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.

2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.
3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.
4. No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel.
(REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024)

[4]
TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0803944-60.2018.8.14.0040, Relator: LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Data de Julgamento: 20/11/2023, 1ª Turma de Direito Privado; TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0809353-80.2019.8.14.0040 – Relator(a): CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 19/02/2024

Belém, 31/03/2026