Tribunal: TJPA
Processo: 0002402-35.2016.8.14.0032
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROSILEIDE MARIA DA COSTA CUNHA
Órgão julgador: ROSILEIDE MARIA DA COSTA CUNHA
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Público
Assuntos: 11783 - Citação
Data de julgamento: 2026-02-05
Data de publicação: 2026-02-24

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 3ª TURMA DE DIREITO PÚBLICO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002402-35.2016.8.14.0032 JUÍZO DE ORIGEM: VARA ÚNICA DA COMARCA DE MONTE ALEGRE – PA RECORRENTE: MUNICÍPIO DE MONTE ALEGRE RECORRIDA: ELLEN ALMEIDA TRINDADE RELATORA: DESEMBARGADORA ROSILEIDE MARIA DA COSTA CUNHA DIREITO ADMINISTRATIVO E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO ENTRE MUNICÍPIO E PARTICULAR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA. USO DO IMÓVEL PARA CASA DE APOIO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. EXCLUSÃO PARCIAL DE CONDENAÇÕES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelo Município de Monte Alegre contra sentença que julgou totalmente procedente a ação de despejo por abandono cumulada com rescisão contratual, cobrança de aluguéis e encargos e indenização por danos materiais, proposta por Ellen Almeida Trindade. A autora alegou ser proprietária de imóvel locado ao Município para funcionamento de Casa de Apoio a pacientes, tendo ocorrido inadimplemento contratual, abandono do bem e ausência de reforma para devolução. O Juízo de origem condenou o réu ao pagamento de aluguéis vencidos, danos emergentes, multa contratual e obrigação de fazer. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a autora detém legitimidade ativa para propor a ação; (ii) estabelecer se a ausência de contrato formal impede o reconhecimento de obrigações decorrentes da ocupação do imóvel; (iii) determinar se há direito à indenização por aluguéis; (iv) verificar a responsabilidade pelo pagamento de contas de consumo e pelos reparos realizados; (v) examinar a validade da obrigação de fazer e da multa contratual imposta. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A preliminar de ilegitimidade ativa é rejeitada, pois a autora comprova, por meio de escritura pública registrada e declaração formal de administração do bem por sua irmã, a posse legítima e a titularidade dominial necessárias para a propositura da ação e exigência dos encargos locatícios. 4. A ausência de contrato escrito não impede a responsabilização do Município, tendo em vista a efetiva ocupação do imóvel e a vedação ao enriquecimento sem causa, aplicando-se os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. 5. Comprovado o uso do imóvel pelo Município entre 2013 e 2015 e a ausência de distrato ou devolução formal, mantém-se a condenação ao pagamento de aluguéis até o fim do contrato. 6. São devidas as despesas de consumo de energia elétrica e água correspondentes ao período de posse, diante da ausência de comprovação de quitação. 7. Afasta-se a condenação referente à obrigação de fazer (reformas) e aos danos materiais por reparos, em razão da ausência de laudo pericial ou vistoria de saída que comprove o nexo de causalidade entre os danos e a conduta do Município. 8. A multa contratual é válida, pois houve inadimplemento das obrigações contratuais assumidas, e sua imposição observa os princípios da proporcionalidade e da força obrigatória dos contratos. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A propriedade formal e posse legítima conferem legitimidade ativa ao particular para ajuizar ação de cobrança e rescisão contratual em face da Administração Pública. 2. A ausência de contrato formal não afasta o dever de indenizar do ente público quando comprovada a ocupação e o benefício obtido. 3. O locatário permanece responsável pelo pagamento dos aluguéis até o termo final contratual, na ausência de devolução formal do imóvel. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 37, caput e § 6º; CC, arts. 421, 422 e 884; CPC, arts. 373, I e II, e 487, I; Lei nº 8.666/93, arts. 60 e 61; Lei nº 8.245/91, art. 23, III e V. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2106476/SC, Rel. Min. Assusete Magalhães, T2, j. 09.11.2022; STJ, AgRg no REsp 1295483/MG, Rel. Min. Humberto Martins, T2, j. 13.03.2012; STJ, AgInt no AREsp 1779898/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, T3, j. 19.04.2021; TJ-DF, Ap. Cív. 0715352-50.2021.8.07.0001, Rel. Des. João Luís Fischer Dias, 5ª Turma Cível, j. 23.02.2022; TJ-CE, AC 0017568-89.2018.8.06.0055, Rel. Des. Tereze Neumann, 2ª Câmara Dir. Público, j. 16.11.2022. Vistos, relatados e discutidos os autos. Acordam, os Excelentíssimos Desembargadores, integrantes da 3ª Turma de Direito Público, à unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora. Exma. Sra. Desa. Rosileide Maria da Costa Cunha. Plenário Virtual da 3ª Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, com início em 05/02/2025. ROSILEIDE MARIA DA COSTA CUNHA Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002402-35.2016.8.14.0032

APELANTE: MUNICIPIO DE MONTE ALEGRE

APELADO: ELLEN ALMEIDA TRINDADE

RELATOR(A):
Desembargadora ROSILEIDE MARIA DA COSTA CUNHA

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

3ª TURMA DE DIREITO PÚBLICO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002402-35.2016.8.14.0032

JUÍZO DE ORIGEM: VARA ÚNICA DA COMARCA DE MONTE ALEGRE – PA

RECORRENTE: MUNICÍPIO DE MONTE ALEGRE

RECORRIDA: ELLEN ALMEIDA TRINDADE

RELATORA: DESEMBARGADORA ROSILEIDE MARIA DA COSTA CUNHA

DIREITO ADMINISTRATIVO E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO ENTRE MUNICÍPIO E PARTICULAR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA. USO DO IMÓVEL PARA CASA DE APOIO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. EXCLUSÃO PARCIAL DE CONDENAÇÕES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta pelo Município de Monte Alegre contra sentença que julgou totalmente procedente a ação de despejo por abandono cumulada com rescisão contratual, cobrança de aluguéis e encargos e indenização por danos materiais, proposta por Ellen Almeida Trindade. A autora alegou ser proprietária de imóvel locado ao Município para funcionamento de Casa de Apoio a pacientes, tendo ocorrido inadimplemento contratual, abandono do bem e ausência de reforma para devolução. O Juízo de origem condenou o réu ao pagamento de aluguéis vencidos, danos emergentes, multa contratual e obrigação de fazer.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há cinco questões em discussão: (i) definir se a autora detém legitimidade ativa para propor a ação; (ii) estabelecer se a ausência de contrato formal impede o reconhecimento de obrigações decorrentes da ocupação do imóvel; (iii) determinar se há direito à indenização por aluguéis; (iv) verificar a responsabilidade pelo pagamento de contas de consumo e pelos reparos realizados; (v) examinar a validade da obrigação de fazer e da multa contratual imposta.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A preliminar de ilegitimidade ativa é rejeitada, pois a autora comprova, por meio de escritura pública registrada e declaração formal de administração do bem por sua irmã, a posse legítima e a titularidade dominial necessárias para a propositura da ação e exigência dos encargos locatícios.

4.

A ausência de contrato escrito não impede a responsabilização do Município, tendo em vista a efetiva ocupação do imóvel e a vedação ao enriquecimento sem causa, aplicando-se os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

5.

Comprovado o uso do imóvel pelo Município entre 2013 e 2015 e a ausência de distrato ou devolução formal, mantém-se a condenação ao pagamento de aluguéis até o fim do contrato.

6.

São devidas as despesas de consumo de energia elétrica e água correspondentes ao período de posse, diante da ausência de comprovação de quitação.

7.

Afasta-se a condenação referente à obrigação de fazer (reformas) e aos danos materiais por reparos, em razão da ausência de laudo pericial ou vistoria de saída que comprove o nexo de causalidade entre os danos e a conduta do Município.

8.

A multa contratual é válida, pois houve inadimplemento das obrigações contratuais assumidas, e sua imposição observa os princípios da proporcionalidade e da força obrigatória dos contratos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

A propriedade formal e posse legítima conferem legitimidade ativa ao particular para ajuizar ação de cobrança e rescisão contratual em face da Administração Pública.

2.

A ausência de contrato formal não afasta o dever de indenizar do ente público quando comprovada a ocupação e o benefício obtido.

3.

O locatário permanece responsável pelo pagamento dos aluguéis até o termo final contratual, na ausência de devolução formal do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 37, caput e § 6º; CC, arts. 421, 422 e 884; CPC, arts. 373, I e II, e 487, I; Lei nº 8.666/93, arts. 60 e 61; Lei nº 8.245/91, art. 23, III e V.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2106476/SC, Rel. Min. Assusete Magalhães, T2, j. 09.11.2022; STJ, AgRg no REsp 1295483/MG, Rel. Min. Humberto Martins, T2, j. 13.03.2012; STJ, AgInt no AREsp 1779898/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, T3, j. 19.04.2021; TJ-DF, Ap. Cív. 0715352-50.2021.8.07.0001, Rel. Des. João Luís Fischer Dias, 5ª Turma Cível, j. 23.02.2022; TJ-CE, AC 0017568-89.2018.8.06.0055, Rel. Des. Tereze Neumann, 2ª Câmara Dir. Público, j. 16.11.2022.

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam, os Excelentíssimos Desembargadores, integrantes da 3ª Turma de Direito Público, à unanimidade, em
conhecer e dar parcial provimento
ao recurso, nos termos do voto da Relatora. Exma. Sra. Desa. Rosileide Maria da Costa Cunha.

Plenário Virtual da 3ª Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, com início em 05/02/2025.

ROSILEIDE
MARIA DA COSTA
CUNHA

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

A EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ROSILEIDE MARIA DA COSTA CUNHA (RELATORA):

Trata-se de
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
interposto pelo
MUNICÍPIO DE MONTE ALEGRE
em face da sentença proferida pelo
MM. Juízo de Direito da Vara Única da Comarca de Monte Alegre/Pa
, nos autos da
Ação de Despejo por Abandono Cumulada com Rescisão Contratual, Cobrança de Aluguéis e Encargos e Indenização por Danos Materiais.

Historiando os fatos, a parte autora ajuizou a referida ação alegando, em síntese, que é legítima proprietária do imóvel situado na Travessa Angustura, nº 1089, Bairro Pedreira, Belém/PA, adquirido mediante contrato de compra e venda, conforme termo de cessão juntado aos autos.

Narrou que firmou contrato de locação com o Município de Monte Alegre, por intermédio de servidora da Secretaria Municipal de Saúde, que representou a municipalidade na contratação. A locação destinou-se ao funcionamento de Casa de Apoio de pacientes do sistema municipal de saúde na capital do Estado.

Aduziu que o contrato tinha vigência até 31/12/2015. Contudo, alegou a autora que, a partir de fevereiro de 2015, o Município deixou de adimplir os aluguéis mensais pactuados e, em setembro de 2015, a Secretaria de Saúde desocupou o imóvel de forma unilateral, sem comunicação prévia ou formalização da rescisão contratual.

Afirmou que, em razão do inadimplemento e abandono, sofreu prejuízos materiais, consistentes em lucros cessantes no valor de R$ 33.931,33 (trinta e três mil novecentos e trinta e um reais e trinta e três centavos), danos emergentes de R$ 6.424,75 (seis mil quatrocentos e vinte e quatro reais e setenta e cinco centavos), e multa contratual de R$ 2.728,10 (dois mil setecentos e vinte e oito reais e dez centavos), além da obrigação de fazer consistente na reforma e devolução do imóvel em seu estado original.

A ação seguiu seu regular processamento até a prolação da sentença, que julgou o feito nos seguintes termos:

III – DISPOSITIVO

Diante do exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO TOTALMENTE PROCEDENTE A PRESENTE AÇÃO, nos seguintes termos:

a) Declaro rescindido o contrato de locação firmado entre as partes;

b) Condeno os réus ao pagamento de R$ 33.931,33, a título de aluguéis vencidos/lucros cessantes;

c) Condeno ao pagamento de R$ 6.424,75, a título de danos emergentes;

d) Condeno à multa contratual, no valor de R$ 2.728,10; e) Condeno à obrigação de fazer, consistente na reforma do imóvel e sua devolução no estado original, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada a R$ 20.000,00 (vinte mil reais);

e) Os valores devem ser acrescido de correção monetária pelo IPCA-E e juros de mora a contar da data da citação com incidência do índice da taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia – SELIC, acumulado mensalmente, nos termos da Emenda Constitucional nº. 113/21.

f) Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Inconformado com a sentença proferida pelo Juízo de origem, o Município de Monte Alegre interpôs recurso de apelação.

Nas razões recursais, o patrono do ente municipal sustenta, em sede preliminar, a ilegitimidade ativa da autora, afirmando inexistir prova inequívoca de posse legítima ou domínio do imóvel objeto da locação, o que inviabilizaria a sua pretensão indenizatória.

No mérito, argumenta que não houve a formalização de vínculo jurídico válido com a parte autora, pois o contrato verbal invocado afrontaria as disposições da Lei nº 8.666/93. Acrescenta que o suposto ajuste foi firmado por servidora da Secretaria Municipal de Saúde, sem que conste nos autos comprovação de sua competência para celebrar contrato em nome do Município.

Afirma, ainda, que a sentença reconheceu o direito da autora ao recebimento de aluguéis vencidos entre fevereiro e dezembro de 2015, fixando o montante de R$ 33.931,33 (trinta e três mil novecentos e trinta e um reais e trinta e três centavos), mas ressalta que o próprio ente municipal alegou, sem que houvesse prova em sentido contrário, que a desocupação do imóvel ocorreu em setembro de 2015, ou seja, três meses antes do prazo final considerado no
decisum
recorrido.

O recorrente também se insurge contra a condenação ao pagamento de R$ 6.424,75 (seis mil quatrocentos e vinte e quatro reais e setenta e cinco centavos), valor correspondente a despesas com energia elétrica, água e supostos reparos no imóvel. Argumenta que os documentos juntados pela autora não demonstram, com a segurança exigida pelo processo judicial, que tais gastos decorreram da ocupação municipal ou que tenham sido realizados enquanto o Município ainda detinha a posse do bem.

Ressalta, nesse ponto, a inexistência de perícia técnica, laudo de vistoria ou qualquer relatório técnico que comprove a extensão dos danos alegados, sustentando que a condenação se baseou exclusivamente em documentos unilaterais produzidos pela própria autora, os quais seriam insuficientes para caracterizar a responsabilidade da Administração Pública, especialmente à luz do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Aduz, ainda, a impossibilidade de ingerência do Poder Judiciário sobre o ato declaratório de utilidade pública, bem como os impactos financeiros relevantes decorrentes da condenação, os quais representariam ameaça direta ao equilíbrio das contas municipais e ao cumprimento de obrigações essenciais do ente federativo.

Por fim, defende a exclusão da multa contratual, ao argumento de que não houve inadimplemento formal que justificasse a sua imposição.

Diante de tais fundamentos, o Município de Monte Alegre requer o provimento integral do recurso, a fim de reformar a sentença de primeiro grau e julgar totalmente improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Em contrarrazões, a parte apelada refutou as razões recursais e pugnou pela manutenção da sentença.

Instada a se manifestar, a Procuradoria de Justiça Cível exarou parecer pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

A EXMA. DESEMBARGADORA ROSILEIDE MARIA DA COSTA CUNHA (RELATORA):

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação e passo a analisá-lo.

1. Preliminar

Da Ilegitimidade Ativa

A controvérsia estabelecida pelo Município, ao suscitar ilegitimidade ativa, não se sustenta à luz do conjunto documental já coligido, pois a cadeia dominial e possessória apresentada pela Apelada demonstra, de maneira suficiente, a aptidão jurídica necessária para postular os direitos decorrentes do uso oneroso do imóvel.

O título aquisitivo datado de maio de 1996 formalizado mediante documento de venda e compra e sucessiva escritura pública devidamente registrada, confere plena segurança jurídica quanto à origem e legitimidade da posse, revelando situação fática e jurídica estável há décadas.

A designação de sua irmã, sra. Janildes Almeida, como responsável pela administração do bem, mediante declaração expressa e formalizada, apenas reforça a higidez da relação contratual estabelecida com o Município, que reconheceu tal representação ao firmar contrato de locação e ao ocupar o imóvel de forma contínua e ininterrupta.

A indicação de representante não altera a titularidade do direito material, mas apenas confere poderes para a prática de atos de administração ordinária, motivo pelo qual eventual pagamento ou interlocução realizada perante a representante não afasta a legitimidade da proprietária para promover a presente demanda.

Diante desse contexto,
impõe-se a rejeição definitiva da tese preliminar
, assegurando a continuidade do exame do mérito, visto que a Apelada preenche todos os requisitos legais para figurar no polo ativo da demanda e para exigir o adimplemento das obrigações assumidas pelo Município, consolidando a coerência lógica entre os fatos e o direito postulado e garantindo a necessária segurança jurídica ao deslinde da controvérsia.

MÉRITO

A controvérsia recursal restringe-se à análise da sentença que julgou totalmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenando o réu ao pagamento de R$ 33.931,33 (trinta e três mil novecentos e trinta e um reais e trinta e três centavos), a título de aluguéis vencidos ou lucros cessantes, bem como de R$ 6.424,75 (seis mil quatrocentos e vinte e quatro reais e setenta e cinco centavos), referentes a danos emergentes, além da multa contratual fixada em R$ 2.728,10 (dois mil setecentos e vinte e oito reais e dez centavos), e impondo obrigação de fazer consistente na reforma do imóvel e sua restituição ao estado original no prazo de trinta dias, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada ao montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Sabe-se que os contratos administrativos orientam-se pelo princípio do formalismo, devendo ser observados os requisitos previstos na legislação vigente à época do negócio jurídico, a Lei nº 8.666/93. É oportuno, portanto, destacar os dispositivos que tratam da matéria:

“Art. 60. Os contratos e seus aditamentos serão lavrados nas repartições interessadas, as quais manterão arquivo cronológico dos seus autógrafos e registro sistemático do seu extrato, salvo os relativos a direitos reais sobre imóveis, que se formalizam por instrumento lavrado em cartório de notas, de tudo juntando-se cópia no processo que lhe deu origem.

Parágrafo único. É nulo e de nenhum efeito o contrato verbal com a Administração, salvo o de pequenas compras de pronto pagamento, assim entendidas aquelas de valor não superior a 5% (cinco por cento) do limite estabelecido no art. 23, inciso II, alínea a desta Lei, feitas em regime de adiantamento.

Art. 61. Todo contrato deve mencionar os nomes das partes e os de seus representantes, a finalidade, o ato que autorizou a sua lavratura, o número do processo da licitação, da dispensa ou da inexigibilidade, a sujeição dos contratantes às normas desta Lei e às cláusulas contratuais.”

Conforme se observa do texto legal, via de regra os contratos administrativos devem ser formalizados por instrumentos próprios e documentados.

Entretanto, não se pode imputar a quem contrata com a Administração Pública o ônus da desorganização desta, ou da má gestão de recursos públicos, tendo em vista que em geral, não há gratuidade na prestação de serviços à Administração, de modo que toda e qualquer modalidade de enriquecimento sem causa por parte do Poder Público é vedada por lei.

Nesse sentido, consolidou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme se observa nas ementas a seguir:

“ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ALEGADA VIOLAÇÃO AOS ARTS. 2º, 24, 25 E 26 DA LEI 8.666/93. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. ART. 1.025 DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE, NO CASO. CONTRATO ADMINISTRATIVO. CONTRATAÇÃO INFORMAL POR PARTE DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ACÓRDÃO RECORRIDO QUE DECIDIU EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO (...) V. O acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência desta Corte, firme no sentido de que, embora, via de regra, seja vedada a celebração de contrato verbal, por parte da Administração Pública, não pode ela, agora, valer-se de disposição legal que prestigia a nulidade do contrato verbal, pois configuraria uma tentativa de se valer da própria torpeza, comportamento vedado pelo ordenamento jurídico, por conta do princípio da boa-fé objetiva. Nesse sentido
: STJ, AgRg no REsp 1.256.578/PE, Rel. Ministra DIVA MALERBI (Desembargadora Federal convocada do TRF/3ª Região), SEGUNDA TURMA, DJe de 27/04/2016; AgRg no AREsp 656.215/MG, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, DJe de 26/03/2015; REsp 1.148.463/MG, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, DJe de 06/12/2013. VI. Agravo interno improvido.” (AgInt no AREsp: 2106476 SC 2022/0107279-0, Data de Julgamento: 09/11/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/11/2022)

“ADMINISTRATIVO. CONTRATO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVA. SÚMULA 7/STJ. OBRIGAÇÃO DO ENTE PÚBLICO EM EFETUAR O PAGAMENTO PELOS SERVIÇOS EFETIVAMENTE PRESTADOS. VEDAÇÃO AO LOCUPLETAMENTO ILÍCITO. SÚMULA 83/STJ. 1. A Corte a quo decidiu de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, no sentido de que eventual irregularidade contratual não isenta o beneficiário do serviço da obrigação de indenizar o contratado por serviços efetivamente prestados, sob pena de significar confisco ou locupletamento ilícito.
2. Desse modo, aplica-se à espécie a Súmula 83/STJ: "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. Agravo regimental improvido.” (AgRg no REsp: 1295483 MG 2011/0284475-8, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 13/03/2012, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/03/2012)

Desse modo, os pactos celebrados entre a Administração Pública e o administrado, ainda que não atendam às exigências legais, nem sempre deixam de produzir seus efeitos, mormente levando-se em consideração os princípios da boa-fé e da proibição ao locupletamento sem causa, não podendo, na espécie, o Município demandado ser beneficiado por sua própria torpeza.

Em casos análogos, a jurisprudência pátria já se manifestou no mesmo sentido:

PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM FACE DE MUNICÍPIO. REVELIA DO ENTE PÚBLICO. COMPROVAÇÃO.
ALEGAÇÃO DE NULIDADE EM VISTA DA DISPENSA DE LICITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NÃO PROVIMENTO
. I - Cabe ao ente político o ônusprobandida quitação da obrigação resultante da prestação de serviços, ex vido art. 383, inciso II, do Código de Processo Civil. Instruída a inicial com a prova do negócio e da dívida, e ausente comprovação do pagamento do valor reivindicado, posto ter o ente público incidido em revelia, a dívida existe e deve ser solvida, sob pena de configurar enriquecimento ilícito
; II - mostra-se descabida a tese levantada por Município acerca da nulidade do contrato de locação, ante à dispensa de licitação, na medida em que, o ente público, em atenção aos
princípios da boa-fé e da vedação ao enriquecimento sem causa, não pode ser beneficiado por sua própria torpeza
, havendo de ser compelido a remunerar os serviços prestados
; III - apelação não provida.

(TJ-MA - AC: 00008216120188100117 MA 0361602019, Relator: CLEONES CARVALHO CUNHA, Data de Julgamento:
13/02/2020
, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação:
06/03/2020
)

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL AO MUNICÍPIO DE CANINDÉ. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. CONDENAÇÃO DO ENTE PÚBLICO AO PAGAMENTO DA QUANTIA RECLAMADA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO, PELO MUNICÍPIO, DA QUITAÇÃO DO DÉBITO.
ALEGAÇÃO EXCLUSIVA DE NULIDADE DO CONTRATO LOCATÍCIO POR AUSÊNCIA DE LICITAÇÃO OU PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO PARA A SUA DISPENSA. UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL PELO ENTE MUNICIPAL
E VALOR DAS PRESTAÇÕES NÃO CONTESTADOS
. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. SENTENÇA CONFIRMADA. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

(TJ-CE - AC: 00175688920188060055 Canindé, Relator: TEREZE NEUMANN DUARTE CHAVES, Data de Julgamento:
16/11/2022
, 2ª Câmara Direito Público, Data de Publicação:
17/11/2022
)

APELAÇÃO. COBRANÇA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. LICITAÇÃO.
NULIDADE. 1) Comprovada a existência da relação contratual e a respectiva execução do objeto contratado, é dever do ente público remunerar o particular, sob pena de enriquecimento sem causa.
2) A alegação de nulidade contratual fundamentada na ausência de licitação não exime o dever de a administração pública pagar pelos serviços efetivamente prestados ou pelos prejuízos decorrentes da administração, quando comprovados, ressalvadas as hipóteses de má-fé ou de haver o contratado concorrido para a nulidade
. Precedente do STJ. 3) Recurso não provido.

(TJ-AP - APL: 00090260220168030002 AP, Relator: Desembargador CARMO ANTÔNIO, Data de Julgamento: 09/04/2019, Tribunal)

Não se pode admitir que a Administração Pública, após ter consentido, ratificado, mesmo que de forma tácita, ou usufruído dos serviços prestados, venha, posteriormente, escudar-se na alegada incompetência de seus próprios agentes para justificar o inadimplemento contratual. Tal postura afronta os princípios da boa-fé e da moralidade administrativa, culminando no inaceitável enriquecimento ilícito do Poder Público. É o que se verifica no presente caso.

O Município de Monte Alegre, por meio da Secretaria Municipal de Saúde, celebrou contrato de locação com a parte autora, ora apelada, tendo ocupado o imóvel por ela disponibilizado entre os anos de 2013 e 2015. Durante esse período, o bem foi utilizado como Casa de Apoio na cidade de Belém, evidenciando a plena fruição do objeto contratual pela Administração.

Conforme já relatado, a autora pleiteia o recebimento dos aluguéis inadimplidos, das despesas pendentes referentes a consumo de água, energia elétrica e reparos no imóvel, bem como da multa contratual e da obrigação de devolução do bem em conformidade com as condições pactuadas.

A documentação constante nos autos comprova que o contrato previa o pagamento de aluguel mensal no valor de R$ 2.728,10, com vigência até 31 de dezembro de 2015, sendo que os repasses foram suspensos de forma unilateral a partir de fevereiro de 2015.

Importante destacar que o ente municipal não apresentou qualquer instrumento de distrato ou documento que ateste a devolução formal do imóvel. A ausência de resposta à notificação extrajudicial reforça o abandono irregular do contrato por parte da Administração, em flagrante descumprimento das obrigações pactuadas.

Assim, é juridicamente insustentável a pretensão de limitar a responsabilidade do Município até o mês de setembro de 2015, sob a alegação de desocupação antecipada. A mera saída fática do imóvel não tem o condão de desconstituir o vínculo contratual vigente, o qual permaneceu íntegro até o seu termo final, na ausência de manifestação formal que atestasse o encerramento do negócio jurídico.

A jurisprudência consolidada entende que, enquanto não houver a entrega efetiva do imóvel, acompanhada de recibo ou termo de devolução, o locatário permanece responsável pelo pagamento dos aluguéis e encargos, independentemente de não mais usufruir do bem:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO.AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. ART. 1.022 DOCPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. RESCISÃO
.DESOCUPAÇÃO SEM PROVA DE EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. CABIMENTO DE ALUGUÉIS DO INADIMPLEMENTO ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE.
CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS EPROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. A alegação de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 não ficou configurada, uma vez que o Tribunal de origem examinou, de forma fundamentada, todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que tenha decidido em sentido contrário à pretensão dos recorrentes.

2. O acórdão estadual está em consonância com a jurisprudência desta Corte, que firmou orientação no sentido de que a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção.

3. A alteração da conclusão adotada pela Corte de origem demandaria, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providências vedadas no âmbito do recurso especial, conforme os óbices previstos nas Súmulas 5 e 7/STJ.

4. Agravo interno improvido.

( AgInt no AREsp 1779898/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/04/2021, DJe 23/04/2021) (Grifos nossos)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA.
CONTRATO LOCATÍCIO. ALUGUEL DE IMÓVEL COMERCIAL. ABANDONO DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS MENSALIDADES. RESCISÃO DO CONTRATO COM A ENTREGA DAS CHAVES. ENTREGA NÃO VERIFICADA QUANDO DESOCUPADO O IMÓVEL. PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS.

CONTINUIDADE. INOCORRÊNCIA. COBRANÇA DEVIDA
. 1. O aluguel é o valor pago pelo locatário ao locador, referente à locação de uma coisa, móvel ou imóvel. Ambos têm direitos e deveres dispostos nos art. 565 a 578, do Código Civil, e, dentre eles, inclui-se o dever do locatário de pagar pelo uso da coisa, ou seja, pagar o aluguel
. 2. O abandono do bem não põe fim ao contrato de locação e, muito menos, exime o locatário e seus fiadores do pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios, que continuam vencendo até a data em que o locador efetivamente retomar a posse do bem. 3. A entrega das chaves é a data que finda a obrigação do locatário em relação ao locador, ou seja, ocupado ou não o imóvel, somente com a entrega das chaves é que ele se desobriga de cumprir com seus deveres e impossibilita de exigir direitos. Precedentes do Colendo STJ e deste Egrégio Tribunal de Justiça.
4. Dentre os deveres locatícios, a Lei nº 8.245/1991 prevê que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu. 5. Ao contrário do que afirma a apelante, a recusa de recebimento do imóvel pela locadora não se estabeleceu de forma ilegal, porquanto amparada em legislação civil e nas cláusulas contratuais. 6. Conclui-se, assim, que a alegação despendida pela recorrente até pode levar a conclusão de que o imóvel foi desocupado na data por ela aduzida. No entanto, tal fato não a exime da rescisão do contrato de locação e da efetiva entrega das chaves, bem como do pagamento dos aluguéis até a imissão na posse da locadora, assim como restou consignado pelo magistrado sentenciante, não merecendo, portanto, qualquer reparo o pronunciamento judicial vergastado. 7. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida.

(TJ-DF 07153525020218070001 DF 0715352-50.2021.8.07.0001, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Data de Julgamento: 23/02/2022, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 07/03/2022 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Dessa forma, correta a sentença ao reconhecer o direito da autora ao recebimento dos aluguéis vencidos entre fevereiro e dezembro de 2015. O montante reflete a integralidade do período contratual em aberto e decorre diretamente do descumprimento do contrato por parte do Município. A alegação de que a desocupação teria ocorrido em setembro de 2015, além de carecer de prova, não é suficiente para afastar a responsabilidade pelo pagamento dos meses não adimplidos, pois não houve entrega formal do bem nem rescisão contratual válida.

Mantém-se, portanto, o reconhecimento da obrigação de pagamento desde o inadimplemento (fevereiro de 2015) até o termo final de vigência do contrato (dezembro de 2015), a título de lucro cessante, cujo valor deverá levar em consideração o valor do aluguel vigente a época (R$ 2.728,10).

A autora apresentou documentos que demonstram despesas de energia elétrica (R$ 3.242,09), água (R$ 221,10) e reformas no imóvel (R$ 3.861,00), todas relacionadas à ocupação pela Secretaria Municipal.

Quanto aos diversos deveres impostos pela Lei do Inquilinato, nos limites definidos pelo objeto litigioso do processo, destacam-se os seguintes:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - [...]

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

[...]

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Infere-se que, em decorrência da posse direta que exerce sobre a coisa, bem como seu dever de restituí-la no estado em que a recebeu, também incumbe ao locatário o dever de reparar os danos praticados no imóvel por todos que dele se utilizam, sob sua relação locatícia.

Segundo doutrina
“o decurso do tempo deixa marcas indeléveis e inevitáveis, tanto nas pessoas, quanto nos materiais, e por mais cuidadoso que fosse o locatário, após um certo tempo, o imóvel apresentaria danos, que lhe são inimputáveis. Tanto o Código Civil, quanto a Lei do Inquilinato, não definem o que venha a ser uso normal. Em razão disso, as balizas para sua compreensão nos é dado pelo bom-senso, como sendo aquele feito pelo homem de prudência normal, com os cuidados geralmente adotados por todos, e de acordo com fim a que destina a locação
(DE SOUZA, Sylvio Capanema. A lei do inquilinato comentada. 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 129).

No que tange à condenação do Município à obrigação de fazer, consistente na reforma do imóvel, e ao pagamento de danos materiais decorrentes de supostos reparos, impõe-se uma análise rigorosa do acervo probatório à luz do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

A jurisprudência é uníssona ao estabelecer que, para a responsabilização do locatário por avarias no bem, é indispensável a comprovação do nexo de causalidade entre a sua conduta e o dano, distinguindo-se o que é mau uso do que é desgaste natural pelo decurso do tempo:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO.
LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ALEGAÇÃO DE DANOS MATERIAIS DECORRENTES DE MAU USO. NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL PARA DISTINÇÃO ENTRE DESGASTE NATURAL E DANOS IMPUTÁVEIS AO LOCATÁRIO.
COMPLEXIDADE INCOMPATÍVEL COM O RITO DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. INCOMPETÊNCIA MATERIAL RECONHECIDA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. I. CASO EM EXAME 1- Recurso inominado interposto contra sentença que condenou solidariamente locatários e fiadores ao pagamento de R$ 45.012,01 a título de indenização por danos materiais em imóvel residencial, decorrentes de suposto mau uso durante contrato de locação de quase oito anos, alegando ausência de prova do dano, inexistência de nexo causal, excesso no valor dos reparos e nulidade por ausência de fundamentação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2- Há duas questões em discussão: (i) definir se a prova documental e testemunhal apresentada é suficiente para comprovar a responsabilidade dos locatários pelos danos; (ii) estabelecer se a necessidade de perícia técnica afasta a competência do Juizado Especial Cível. III. RAZÕES DE DECIDIR 3-
A inexistência de vistoria de saída impede a comparação precisa com o estado inicial do imóvel e dificulta o estabelecimento do nexo causal entre os supostos danos e a conduta dos locatários. 4- O longo período de locação – quase oito anos – justifica a ocorrência de desgastes naturais, sendo imprescindível perícia para distinguir tais desgastes de eventuais danos imputáveis aos réus. 5- A alegação de vícios estruturais preexistentes, como infiltrações e afundamento de piso, demanda avaliação técnica para identificar a origem dos problemas. 6- A quantificação dos reparos requer análise pericial para verificar pertinência, proporcionalidade e relação com a conduta dos locatários.
7- Nos termos do art. 3º da Lei 9.099/95 e do Enunciado nº 6 do FOJESP, a necessidade de perícia afasta a competência dos Juizados Especiais Cíveis, cujo procedimento simplificado é incompatível com a complexidade da prova exigida. IV. DISPOSITIVO E TESE 8- Processo extinto sem resolução do mérito. Tese de julgamento: 1- A necessidade de prova pericial para distinção entre desgaste natural e dano imputável ao locatário afasta a competência do Juizado Especial Cível. 2- A ausência de vistoria de saída compromete a comprovação do nexo causal e da extensão dos danos alegados. Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, arts. 2º, 3º, 51, II, e 55. Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação nº 1003784-13.2017.8.26.0344, Rel. Des. Pedro Baccarat, 36ª Câmara de Direito Privado, j. 06.02.2018; TJSP, Agravo de Instrumento nº 2142519-90.2025.8.26.0000, Rel. Des. Maria Lúcia Pizzotti, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 31.07.2025.

(TJ-SP - Recurso Inominado Cível: 10051618720248260533 Santa Bárbara D Oeste, Relator: Marcio Bonetti, Data de Julgamento: 19/08/2025, 6ª Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 19/08/2025)

Compulsando os autos, verifica-se que a pretensão autoral sustenta-se primordialmente em fotografias e documentos produzidos de forma unilateral pela locadora. Ocorre que tais registros fotográficos, desacompanhados de um laudo de vistoria de saída realizado de forma bilateral ou de uma perícia técnica contemporânea à desocupação, mostram-se insuficientes para lastrear uma condenação de tal natureza.

Sem o confronto analítico entre o estado do imóvel no momento da entrada do locatário e o seu estado no momento da devolução, inexiste parâmetro técnico idôneo que permita aferir, com segurança, se os danos identificados decorreram de avarias preexistentes, do desgaste natural pelo uso regular do bem, ou se, de fato, são atribuíveis à conduta negligente da Administração Pública.

Ademais, é imperativo considerar que o Município ocupou o imóvel entre os anos de 2013 e 2015 para o funcionamento de uma Casa de Apoio, atividade que naturalmente implica um desgaste contínuo das instalações. A Lei nº 8.245/91, em seu art. 23, inciso III, é clara ao isentar o locatário das deteriorações decorrentes do uso normal. Na ausência de prova técnica (perícia) capaz de individualizar o que excede a normalidade, a dúvida deve militar em favor do locatário, sob pena de transferir ao ente público a obrigação de entregar um imóvel totalmente novo ao particular, o que configuraria enriquecimento sem causa.

Por fim, quanto aos valores pleiteados a título de reformas já realizadas (R$ 3.861,00), a fragilidade probatória é igualmente latente. A mera apresentação de recibos e notas fiscais de serviços de pintura ou reparos gerais, sem a demonstração inequívoca de que tais intervenções foram necessárias por culpa exclusiva do Município e não por manutenção estrutural de responsabilidade do locador, inviabiliza o ressarcimento. Portanto, diante da inexistência de vistoria ou perícia que comprove o nexo causal, a reforma da sentença é medida que se impõe para afastar a obrigação de reforma e a indenização pelos danos materiais nela fundamentados.

No que concerne à condenação ao pagamento das faturas de energia elétrica (R$ 3.242,09) e de consumo de água (R$ 221,10), a irresignação do Município não prospera. Compulsando o acervo documental, verifica-se que o período de inadimplência coincide integralmente com o lapso temporal em que a municipalidade exercia a posse direta do imóvel para o funcionamento da Casa de Apoio, pelo que incumbe ao locatário o dever de quitação integral durante a vigência da relação locatícia, sob pena de enriquecimento sem causa do ente público em detrimento do particular.

A ausência de prova em contrário ou de comprovantes de quitação por parte do Município (fato impeditivo, modificativo ou extintivo) torna imperativa a manutenção da obrigação de ressarcir os referidos valores, conforme preceitua o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Por conseguinte, o descumprimento das cláusulas acessórias de pagamento e o abandono irregular do contrato autorizam a incidência da multa por inadimplemento pactuada. Uma vez caracterizada a mora e a violação dos deveres contratuais e legais do locatário, a penalidade revela-se legítima e proporcional à infração cometida, não havendo substrato jurídico para o seu decote, sob pena de vulneração ao princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
) e da boa-fé objetiva que deve reger as relações com a Administração Pública.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
conheço
do recurso de apelação e
dou-lhe

parcial provimento
, a fim de reformar a sentença recorrida, excluindo-se a condenação imposta ao Município quanto à obrigação de fazer consistente na reforma do imóvel, bem como quanto ao pagamento de valores relacionados a reparos já executados, tudo nos termos da fundamentação supra.

Alerta-se às partes que embargos declaratórios meramente protelatórios ensejarão a aplicação de multa, nos termos do artigo 1.026, § 2º do CPC/15.

Após o decurso do prazo recursal sem qualquer manifestação, certifique-se o trânsito em julgado e dê-se baixa imediata na distribuição.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ROSILEIDE
MARIA DA COSTA
CUNHA

Desembargadora Relatora

Belém, 12/02/2026