Tribunal: TJPA
Processo: 0000330-18.2016.8.14.0051
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-05-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. NÃO ENTREGA DAS CHAVES E AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DOCUMENTAL. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO SINAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenar o réu à restituição de R$ 10.000,00 a título de sinal e impor indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o recurso é deserto; (ii) saber a quem é imputável o inadimplemento contratual; (iii) saber se é devida a restituição integral do valor pago a título de sinal; (iv) saber se há configuração de dano moral indenizável no caso concreto. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Rejeição da preliminar de deserção, diante da comprovação de pagamento do preparo recursal. 4. Configuração de inadimplemento contratual imputável ao promitente vendedor, em razão da não entrega das chaves e da ausência de regularização documental do imóvel, o que inviabilizou a obtenção de financiamento. 5. Cabimento da restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, diante da culpa exclusiva do vendedor. 6. Configuração de dano moral, em razão da frustração da legítima expectativa de aquisição de imóvel residencial, ultrapassando o mero inadimplemento contratual. 7. Manutenção do quantum indenizatório fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “Na resolução de contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente vendedor, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador.” “O inadimplemento contratual que frustra a aquisição de imóvel residencial, associado à conduta que impede a concretização do financiamento, pode ensejar dano moral indenizável.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 475; CPC, art. 1.007. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do Apelação Cível nº 0000330-18.2016.8.14.0051; Recorrente: JOAQUIM VASCONCELOS DE MIRANDA; Recorrido: ALDECI DE AQUINO MAGALHÃES e ESTRUTURA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME. ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora. Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema. Des. LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0000330-18.2016.8.14.0051

APELANTE: ALDECI DE AQUINO MAGALHAES

APELADO: JOAQUIM VASCONCELOS DE MIRANDA, ESTRUTURA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. NÃO ENTREGA DAS CHAVES E AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DOCUMENTAL. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO SINAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, condenar o réu à restituição de R$ 10.000,00 a título de sinal e impor indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o recurso é deserto; (ii) saber a quem é imputável o inadimplemento contratual; (iii) saber se é devida a restituição integral do valor pago a título de sinal; (iv) saber se há configuração de dano moral indenizável no caso concreto.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Rejeição da preliminar de deserção, diante da comprovação de pagamento do preparo recursal.

4. Configuração de inadimplemento contratual imputável ao promitente vendedor, em razão da não entrega das chaves e da ausência de regularização documental do imóvel, o que inviabilizou a obtenção de financiamento.

5. Cabimento da restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, diante da culpa exclusiva do vendedor.

6. Configuração de dano moral, em razão da frustração da legítima expectativa de aquisição de imóvel residencial, ultrapassando o mero inadimplemento contratual.

7. Manutenção do quantum indenizatório fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

“Na resolução de contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente vendedor, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador.”

“O inadimplemento contratual que frustra a aquisição de imóvel residencial, associado à conduta que impede a concretização do financiamento, pode ensejar dano moral indenizável.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 475; CPC, art. 1.007.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do Apelação Cível nº 0000330-18.2016.8.14.0051; Recorrente: JOAQUIM VASCONCELOS DE MIRANDA; Recorrido: ALDECI DE AQUINO MAGALHÃES e ESTRUTURA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME.

ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por JOAQUIM VASCONCELOS DE MIRANDA contra sentença proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública e Execução Fiscal da Comarca de Santarém, nos autos da ação de rescisão de negócio jurídico cumulada com indenização por danos morais ajuizada por ALDECI DE AQUINO MAGALHÃES em face do ora apelante e de ESTRUTURA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME.

A sentença recorrida, lançada ao id 25213183, julgou procedentes os pedidos iniciais, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para:

a) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, incumbindo apenas ao réu JOAQUIM VASCONCELOS DE MIRANDA devolver ao autor a quantia de R$ 10.000,00, referente ao sinal pago, corrigida pelo IGP-M desde o desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação;

b) condenar os réus, de forma solidária, ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00, corrigido pelo INPC desde o arbitramento, na forma da Súmula 362 do STJ, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, por se tratar de responsabilidade contratual.

C) impor aos réus o pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, ao id 25213184, o apelante sustenta, em síntese, que:

(i) não teria dado causa ao inadimplemento contratual, pois teria fornecido os documentos necessários e a parte autora é que não teria quitado o restante do preço ajustado, no valor de R$ 170.000,00, a ser obtido mediante financiamento junto à Caixa Econômica Federal;

(ii) a imobiliária teria participado diretamente da intermediação do negócio e elaborado o contrato de compromisso de compra e venda, não podendo se eximir de responsabilidade;

(iii) o recorrido teria causado prejuízos ao apelante, uma vez que o imóvel teria permanecido fechado desde a negociação, sem possibilidade de nova locação ou negociação;

(iv) não seria devida a restituição do sinal de R$ 10.000,00, por ter sido o comprador quem deu causa à ruptura contratual; e

(v) a condenação por danos morais deve ser afastada, pois o caso configuraria mero inadimplemento contratual, desacompanhado de prova de efetiva violação a direito da personalidade.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença ou, subsidiariamente, excluir a condenação por danos morais.

Em contrarrazões, ao id 25213190, ALDECI DE AQUINO MAGALHÃES defende, preliminarmente, a deserção do recurso, sob o argumento de ausência de comprovação regular do preparo, especialmente pela falta de juntada do relatório de conta do processo; no mérito, aduz que:

(i) o apelante descumpriu as obrigações assumidas, em violação à boa-fé objetiva;

(ii) o comprador realizou o pagamento do sinal e iniciou os trâmites necessários ao financiamento;

(iii) a não entrega das chaves e a ausência de regularização da documentação do imóvel frustraram a aquisição;

(iv) o apelante atuou como representante dos proprietários e participou ativamente da negociação; e

(v) os danos morais estariam configurados diante da frustração do projeto de aquisição do imóvel para constituição de novo lar.

Requer o reconhecimento da deserção ou, subsidiariamente, o desprovimento do recurso, com manutenção integral da sentença.

É o relatório.

VOTO

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

A matéria controvertida devolvida a este Colegiado está restrita a examinar: (i) a preliminar de deserção arguida em contrarrazões; (ii) se a rescisão contratual decorreu de culpa do comprador ou dos vendedores/intermediadores; (iii) se é devida a restituição integral do sinal pago, no valor de R$ 10.000,00; e (iv) se deve ser mantida a condenação por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

Inicialmente, rejeito a preliminar de deserção.

A parte recorrida sustenta que o apelante não teria comprovado adequadamente o preparo, por ausência de juntada do relatório de conta do processo. Todavia, a deserção constitui sanção processual grave, que impede o conhecimento do recurso, razão pela qual somente pode ser reconhecida quando demonstrada de forma segura a ausência ou a irregularidade insanável do preparo. No caso, em consulta ao sistema PJE, observa-se que as custas foram pagas e estão devidamente vinculadas ao feito, não havendo elemento suficiente para, apenas com base na alegação da parte recorrida, obstar o exame do mérito recursal.

Assim, rejeito a preliminar.

No mérito, o recurso não merece provimento.

Conforme se extrai dos autos, as partes celebraram compromisso particular de compra e venda relativo a imóvel situado na Rua da Salvação, nº 216, bairro Liberdade, em Santarém/PA, pelo preço total de R$ 180.000,00. O instrumento contratual previu o pagamento de R$ 10.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento, no dia 13/09/2012, mediante depósito em conta indicada, e o pagamento do saldo de R$ 170.000,00 por meio de financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

O contrato também estabeleceu que o imóvel seria vendido livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas, arrestos, sequestros ou restrições de qualquer natureza. Posteriormente, por meio de aditivo, foi ajustada a entrega das chaves em 07/06/2013, onde o comprador ficaria na posse do bem até a conclusão da documentação da casa e da integralização do preço.

A sentença reconheceu que o comprador pagou o sinal de R$ 10.000,00, circunstância comprovada por recibo juntado aos autos, e que a não concretização do financiamento decorreu da ausência de regularização documental do imóvel, imputável aos vendedores/intermediadores.

O apelante sustenta que teria fornecido os documentos necessários e que o inadimplemento seria do comprador, por não ter quitado o saldo de R$ 170.000,00. Contudo, tal alegação não se sustenta diante da dinâmica contratual revelada nos autos. O pagamento do saldo estava condicionado à liberação do financiamento habitacional, e esta, por sua vez, dependia da regularidade documental do imóvel. Não se mostra razoável imputar ao comprador a falta de pagamento do saldo quando a própria conclusão do financiamento dependia da viabilidade jurídica e documental do bem prometido à venda.

A obrigação de observar a boa-fé objetiva e cumprir o contrato decorre dos arts. 421 e 422 do Código Civil, que dispõem:

“Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.”

“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Além disso, o art. 475 do Código Civil autoriza a resolução contratual em caso de inadimplemento:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

No caso concreto, o comprador efetuou o pagamento do sinal, aguardou a regularização necessária à concretização do financiamento e, conforme reconhecido na sentença, não recebeu as chaves nem obteve a viabilização documental do negócio. Assim, restou configurado o inadimplemento dos vendedores/intermediadores, e não do comprador.

A restituição integral do valor pago é consequência lógica da resolução do contrato por culpa de quem inviabilizou o negócio. Aplica-se, por analogia, o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:

“Súmula 543/STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Embora o apelante insista na tese de que o comprador teria dado causa ao desfazimento, os elementos documentais indicam o contrário: o sinal foi pago, a posse foi prometida em aditivo, a documentação do imóvel não se mostrou apta à concretização do financiamento, e o negócio não se aperfeiçoou por causa não imputável ao adquirente.

Logo, deve ser mantida a sentença quanto à rescisão do contrato e à condenação do apelante à restituição do valor de R$ 10.000,00, devidamente corrigido e acrescido de juros nos termos fixados pelo Juízo de origem.

Quanto aos danos morais, igualmente não há razão para reforma.

É correto afirmar que o mero inadimplemento contratual, por si só, não gera automaticamente indenização por dano moral. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que o descumprimento contratual somente autoriza reparação extrapatrimonial quando houver circunstância excepcional apta a atingir direitos da personalidade.

Contudo, o presente caso não se limita a simples atraso ou divergência negocial. Houve pagamento de sinal, promessa de entrega de chaves em aditivo, frustração da aquisição de imóvel residencial e prolongada impossibilidade de concretização do financiamento por deficiência documental do bem. A situação ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, sobretudo porque envolveu expectativa legítima de aquisição de moradia, bem jurídico de especial relevância social e existencial.

O próprio contrato e seu aditivo demonstram que não se tratava de tratativas preliminares, mas de negócio formalizado, com pagamento inicial realizado e previsão de entrega da posse. A quebra da legítima confiança criada no comprador, somada à não entrega das chaves e à inviabilização prática da compra, autoriza a manutenção da reparação moral arbitrada.

O valor de R$ 5.000,00 também se mostra proporcional e razoável, pois observa a finalidade compensatória da indenização, sem importar enriquecimento sem causa, e preserva caráter pedagógico mínimo diante da conduta reconhecida.

Assim, não merece reparo a sentença.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Considerando o desprovimento do apelo, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

Relatora

Belém, 04/06/2026