Tribunal: TJPA
Processo: 0005521-80.2016.8.14.0039
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9518 - Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2026-06-16

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. SÚMULA 84 DO STJ. OUTORGA DE COMPANHEIRA EM UNIÃO ESTÁVEL. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro opostos por adquirente de imóvel rural denominado “Fazenda Coração do Brasil”, sob o fundamento de nulidade absoluta dos contratos particulares de compra e venda celebrados sem escritura pública e sem anuência da companheira do alienante. O embargante alegou exercer posse sobre o imóvel e requereu proteção possessória para impedir sua alienação judicial em processo relacionado à dissolução de união estável entre os embargados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 3 questões em discussão: (i) definir se a ausência de escritura pública impede, por si só, a tutela possessória pleiteada em embargos de terceiro fundados em compromisso particular de compra e venda de imóvel; (ii) estabelecer se a falta de anuência da companheira do alienante acarreta nulidade absoluta do negócio jurídico ou mera anulabilidade; e (iii) determinar se a controvérsia demanda dilação probatória para apuração da posse, da boa-fé do adquirente e das circunstâncias da alienação do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR Os embargos de terceiro possuem natureza eminentemente possessória e podem ser manejados por quem detenha posse ou direito incompatível com a constrição judicial, nos termos do art. 674 do CPC. A ausência de escritura pública e de registro imobiliário impede a transferência do domínio e a constituição de direito real pleno, mas não afasta automaticamente os efeitos obrigacionais e possessórios decorrentes do compromisso particular de compra e venda. A Súmula 84 do STJ admite a oposição de embargos de terceiro fundados em posse oriunda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro. A falta de anuência do cônjuge ou companheiro, quando exigida por lei, não conduz automaticamente à nulidade absoluta do negócio jurídico, configurando, em regra, hipótese de anulabilidade sujeita ao regime do art. 1.649 do Código Civil. A proteção dos direitos patrimoniais do companheiro deve ser compatibilizada com a segurança jurídica e com a boa-fé de terceiros adquirentes, especialmente quando inexistente publicidade registral da união estável. A controvérsia envolve questões fáticas relevantes, como a efetiva posse exercida pelo embargante, a existência de boa-fé, a alegada ciência da companheira acerca da alienação, a ocorrência de fraude e a extensão dos efeitos dos negócios jurídicos celebrados. O julgamento antecipado da lide mostra-se inadequado quando os fatos controvertidos não estão suficientemente esclarecidos e a solução da demanda depende da produção de provas. A sentença afastou prematuramente a análise da boa-fé dos envolvidos, elemento essencial para a solução da controvérsia possessória submetida ao juízo. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A ausência de escritura pública não afasta, por si só, a proteção possessória pleiteada em embargos de terceiro fundados em compromisso particular de compra e venda de imóvel. O compromisso particular de compra e venda pode produzir efeitos obrigacionais e possessórios, ainda que insuficiente para transferir o domínio imobiliário sem escritura pública e registro. A falta de anuência do companheiro ou cônjuge, quando exigida, gera, em regra, anulabilidade do negócio jurídico, e não nulidade absoluta automática. A boa-fé do adquirente constitui elemento relevante para o julgamento de embargos de terceiro fundados em posse decorrente de negócio jurídico não registrado. A existência de controvérsias fáticas substanciais sobre posse, fraude, anuência e boa-fé impõe a reabertura da instrução probatória antes do julgamento do mérito. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 487, I, e 674. CC, arts. 104, III, 108, 166, IV e V, 1.647, I, 1.649 e 1.725. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 84. STJ, AgInt no REsp 1.735.113/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 26.06.2023, DJe 30.06.2023.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0005521-80.2016.8.14.0039

APELANTE: GRIMALDO CORREA FERREIRA

APELADO: VALUZIA GOMES ARAUJO, JOSINO DOS SANTOS

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. SÚMULA 84 DO STJ. OUTORGA DE COMPANHEIRA EM UNIÃO ESTÁVEL. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro opostos por adquirente de imóvel rural denominado “Fazenda Coração do Brasil”, sob o fundamento de nulidade absoluta dos contratos particulares de compra e venda celebrados sem escritura pública e sem anuência da companheira do alienante. O embargante alegou exercer posse sobre o imóvel e requereu proteção possessória para impedir sua alienação judicial em processo relacionado à dissolução de união estável entre os embargados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 3 questões em discussão: (i) definir se a ausência de escritura pública impede, por si só, a tutela possessória pleiteada em embargos de terceiro fundados em compromisso particular de compra e venda de imóvel; (ii) estabelecer se a falta de anuência da companheira do alienante acarreta nulidade absoluta do negócio jurídico ou mera anulabilidade; e (iii) determinar se a controvérsia demanda dilação probatória para apuração da posse, da boa-fé do adquirente e das circunstâncias da alienação do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de terceiro possuem natureza eminentemente possessória e podem ser manejados por quem detenha posse ou direito incompatível com a constrição judicial, nos termos do art. 674 do CPC.

A ausência de escritura pública e de registro imobiliário impede a transferência do domínio e a constituição de direito real pleno, mas não afasta automaticamente os efeitos obrigacionais e possessórios decorrentes do compromisso particular de compra e venda.

A Súmula 84 do STJ admite a oposição de embargos de terceiro fundados em posse oriunda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.

A falta de anuência do cônjuge ou companheiro, quando exigida por lei, não conduz automaticamente à nulidade absoluta do negócio jurídico, configurando, em regra, hipótese de anulabilidade sujeita ao regime do art. 1.649 do Código Civil.

A proteção dos direitos patrimoniais do companheiro deve ser compatibilizada com a segurança jurídica e com a boa-fé de terceiros adquirentes, especialmente quando inexistente publicidade registral da união estável.

A controvérsia envolve questões fáticas relevantes, como a efetiva posse exercida pelo embargante, a existência de boa-fé, a alegada ciência da companheira acerca da alienação, a ocorrência de fraude e a extensão dos efeitos dos negócios jurídicos celebrados.

O julgamento antecipado da lide mostra-se inadequado quando os fatos controvertidos não estão suficientemente esclarecidos e a solução da demanda depende da produção de provas.

A sentença afastou prematuramente a análise da boa-fé dos envolvidos, elemento essencial para a solução da controvérsia possessória submetida ao juízo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de escritura pública não afasta, por si só, a proteção possessória pleiteada em embargos de terceiro fundados em compromisso particular de compra e venda de imóvel.

O compromisso particular de compra e venda pode produzir efeitos obrigacionais e possessórios, ainda que insuficiente para transferir o domínio imobiliário sem escritura pública e registro.

A falta de anuência do companheiro ou cônjuge, quando exigida, gera, em regra, anulabilidade do negócio jurídico, e não nulidade absoluta automática.

A boa-fé do adquirente constitui elemento relevante para o julgamento de embargos de terceiro fundados em posse decorrente de negócio jurídico não registrado.

A existência de controvérsias fáticas substanciais sobre posse, fraude, anuência e boa-fé impõe a reabertura da instrução probatória antes do julgamento do mérito.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 487, I, e 674. CC, arts. 104, III, 108, 166, IV e V, 1.647, I, 1.649 e 1.725.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 84. STJ, AgInt no REsp 1.735.113/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 26.06.2023, DJe 30.06.2023.

RELATÓRIO

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

PROCESSO:
Processo nº 0005521-80.2016.8.14.0039

APELAÇÃO CÍVEL

(Embargos de Terceiro)

APELANTE:
GRIMALDO CORREA FERREIRA

APELADO:
VALÚZIA GOMES DE ARAÚJO, DENISE FACHIN MARINHO e JOSINO DOS SANTOS

RELATOR:
DES. RICARDO FERREIRA NUNES

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
GRIMALDO CORREA FERREIRA
contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Paragominas, nos autos dos
Embargos de Terceiros
opostos em face de
VALÚZIA GOMES DE ARAÚJO
e
JOSINO DOS SANTOS
, que julgou improcedente o pedido, com resolução do mérito, condenando o embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

Narra o embargante que adquiriu o imóvel rural denominado
“Fazenda Coração do Brasil”
, localizado no Município de Carutapera/MA, mediante contrato particular de compra e venda firmado com
Denise Fachin Marinho
, a qual, por sua vez, teria adquirido anteriormente o bem de
Josino dos Santos
, também por instrumento particular.

Sustenta que exerce posse sobre o imóvel e afirma ter juntado aos autos documentos destinados à comprovação da exploração da área rural, incluindo cadastro de imóvel rural, comprovantes de vacinação de gado e declarações de confrontantes.

Aduz que tomou conhecimento da tramitação de ação de alienação judicial de coisa comum ajuizada por
Valúzia Gomes de Araújo
em face de
Josino dos Santos
, processo no qual se discutia a partilha da Fazenda Coração do Brasil em decorrência de ação de reconhecimento e dissolução de união estável existente entre os requeridos.

Afirma que, diante da ameaça de perda da posse do imóvel, ajuizou os presentes embargos de terceiro visando proteger sua posse e impedir a alienação judicial da fazenda, sustentando sua condição de terceiro adquirente de boa-fé.

Requereu, liminarmente, a expedição de mandado de manutenção na posse do imóvel e, ao final, a procedência dos embargos para exclusão da Fazenda Coração do Brasil da ação de alienação judicial de coisa comum. Subsidiariamente, requereu produção de prova testemunhal, especialmente oitiva de confrontantes do imóvel rural.

Recebidos os embargos, foi designada audiência de conciliação, que restou infrutífera.

A embargada
Valúzia Gomes de Araújo
apresentou impugnação, alegando ausência de qualquer documento público apto a demonstrar a propriedade do imóvel em favor do embargante. Sustentou que a suposta alienação teria sido realizada em fraude aos seus direitos patrimoniais, afirmando que o embargante possuía conhecimento da união estável existente entre ela e Josino dos Santos. Alegou, ainda, inexistência de comprovação do lastro financeiro necessário à aquisição do imóvel, sustentando que o embargante seria pessoa interposta do segundo embargado.

O embargado
Josino dos Santos
, por sua vez, apresentou manifestação confirmando a alienação do imóvel à Sra. Denise Fachin Marinho, afirmando que a primeira embargada possuía conhecimento da venda realizada. Aduziu que a questão foi objeto de acordo judicial firmado entre as partes e sustentou que o valor do imóvel teria sido integralmente pago, defendendo a convalidação dos negócios jurídicos celebrados.

Sobreveio sentença na qual a magistrada singular consignou, preliminarmente, que a nulidade dos negócios jurídicos seria reconhecida incidenter tantum, afastando a necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário em relação a Denise Fachin Marinho.

Na fundamentação, a sentença destacou que os contratos particulares celebrados envolviam imóvel rural de valor superior ao limite previsto no art. 108 do Código Civil, concluindo que a ausência de escritura pública configuraria vício de forma apto a ensejar nulidade absoluta dos negócios jurídicos.

Consignou a magistrada que os contratos particulares não poderiam produzir efeitos jurídicos válidos para justificar a proteção possessória pretendida, afirmando que a nulidade seria insanável e poderia ser reconhecida de ofício, independentemente da boa-fé das partes envolvidas.

Com tais fundamentos, julgou improcedentes os embargos de terceiro, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Transcrevo a sentença:

“DECIDO.

Preliminarmente, convém consignar que a nulidade do negócio jurídico a seguir expendida na fundamentação será declarada incidenter tantum, prescindindo, portanto, da formação de litisconsórcio passivo necessário em relação à Sra. Denise Fachin Marinho.

Refere-se o presente feito a dois negócios jurídicos de compra e venda de imóvel rural realizados ao arrepio da lei.

O segundo embargado, Sr. Josino dos Santos, celebrou contrato de compra e venda do imóvel em litígio com a Sra. Denise Fachin Marinho, através do instrumento particular de compromisso de compra e venda encartado às fls. 29/31.

A qual por sua vez, vendeu o imóvel para o embargante, Sr. Grimaldo Correa Ferreira, igualmente por instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel rural (fls. 33/35). O valor do imóvel no primeiro contrato é de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e, no segundo, o valor é de R$ 1.455.000,00 (um milhão, quatrocentos e cinquenta e cinco mil reais).

Dispõem os arts. 104 e 108 do Código Civil, in verbis:

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: (...); III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Nos estudos sobre os elementos estruturais do negócio jurídico da Escola Ponteana, acerca do plano da validade, esclarece Flávio Tartuce, em sua obra Manual de Direito Civil, Editora Método, Volume Único, 2ª edição, pág. 194/6, que, in verbis:

“(...), o negócio jurídico que não se enquadra nesses elementos de validade é, por regra, nulo de pleno direito, ou seja, haverá nulidade absoluta ou nulidade. (...) d) Forma prescrita ou não defesa em lei. Inicialmente, para fins didáticos, forçoso lembrar que a expressão não defesa significa não proibida. Muitas vezes, percebe-se certa dificuldade em sua compreensão e alcance. Clóvis Beviláqua conceituava a forma como o conjunto de solenidades, que se devem observar, para que a declaração da vontade tenha eficácia jurídica. É o revestimento jurídico, a exteriorizar a declaração de vontade. Esta é a substância do ato, que a forma revela. (...), em casos especiais, visando conferir maior certeza e segurança nas relações jurídicas, a lei prevê a necessidade de formalidades, relacionadas com a manifestação de vontade. Nessas situações, o negócio não admitirá forma livre, sendo conceituado como negócio formal. É fundamental aqui diferenciar formalidade de solenidade, conforme faz uma parte da doutrina. Solenidade significa a necessidade de ato público (escritura pública), enquanto formalidade constitui a exigência de qualquer forma apontada pela lei, como, por exemplo, a de forma escrita. (...). As formalidades ou solenidades previstas em lei também têm por finalidade garantir a autenticidade do negócio, para, eventualmente, facilitar sua prova, bem como garantir que a autonomia privada seja preservada, objetivando sempre à certeza e à segurança jurídica. Cumpre ainda comentar o importante art. 108 do CC. Prescreve esse dispositivo que a escritura pública somente será exigida para negócios jurídicos que visam à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.”

Portanto, evidencia-se nos autos que os negócios jurídicos celebrados estão eivados de nulidade absoluta, pois foi preterida solenidade que a lei considera essencial para sua validade (art. 166, IV e V, do CC). A escritura pública era essencial para conferir validade ao negócio jurídico.

Por ser nulo de pleno direito, pode ser conhecido de ofício pelo juiz a qualquer tempo e grau de jurisdição e não se convalida mesmo diante da expressa vontade das partes, descabendo qualquer discussão acerca da boa-fé dos envolvidos.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido dos embargos de terceiros, resolvendo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Condeno o embargante ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa.”

Irresignado, o embargante interpôs recurso de apelação.

Em suas razões recursais, sustenta que a sentença recorrida desconsiderou a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça firmada na Súmula 84/STJ, segundo a qual é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.

Afirma que a jurisprudência dos tribunais superiores reconhece a possibilidade de proteção possessória do compromissário comprador de boa-fé, mesmo quando inexistente registro imobiliário do contrato particular. Defende que os contratos particulares celebrados produzem efeitos obrigacionais e possessórios aptos a justificar a tutela requerida.

Alega, ainda, que Valúzia Gomes de Araújo possuía ciência da alienação do imóvel e teria recebido parte dos valores decorrentes da venda da Fazenda Coração do Brasil, circunstância que evidenciaria anuência tácita ao negócio jurídico.

Ao final, requer o provimento do recurso para reforma integral da sentença e procedência dos embargos de terceiro, reconhecendo-se a proteção possessória sobre o imóvel objeto da demanda.

Em contrarrazões, a apelada pugna pela manutenção integral da sentença.

É o relatório.

Inclua-se em pauta virtual de julgamento.

Belém, data do sistema.

DES. RICARDO FERREIRA NUENS

RELATOR

VOTO

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

PROCESSO:
Processo nº 0005521-80.2016.8.14.0039

APELAÇÃO CÍVEL
(Embargos de Terceiro)

APELANTE:
GRIMALDO CORREA FERREIRA

APELADO:
VALÚZIA GOMES DE ARAÚJO, DENISE FACHIN MARINHO e JOSINO DOS SANTOS

RELATOR:
DES. RICARDO FERREIRA NUNES

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia recursal consiste em verificar se deve subsistir a sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiros opostos por Grimaldo Correa Ferreira, sob o fundamento de nulidade absoluta dos contratos particulares de compra e venda da Fazenda Coração do Brasil, em razão da ausência de escritura pública e de anuência da companheira do alienante.

Compulsando os autos, observa-se que o embargante afirma ter adquirido o imóvel rural de Denise Fachin Marinho, a qual, por sua vez, teria adquirido o bem de Josino dos Santos, mediante instrumento particular de compra e venda. Sustenta exercer posse sobre o imóvel, invocando sua condição de terceiro de boa-fé.

A sentença recorrida julgou improcedentes os embargos ao fundamento de que os negócios jurídicos celebrados estariam eivados de nulidade absoluta, por ausência de escritura pública, considerando inaplicável qualquer discussão acerca da boa-fé dos envolvidos.

Com a devida vênia, a sentença merece reforma.

Os embargos de terceiro possuem natureza eminentemente possessória e protetiva, destinando-se a resguardar aquele que, não sendo parte no processo, sofre constrição ou ameaça de constrição sobre bem que possua ou sobre o qual detenha direito incompatível com o ato judicial. O art. 674 do CPC
[1]
autoriza expressamente o manejo dos embargos por quem possua o bem ou detenha direito incompatível com a constrição.

No caso, não se discute, propriamente, a transferência plena da propriedade imobiliária ao embargante, mas a possibilidade de proteção possessória fundada em compromisso particular de compra e venda, ainda que desprovido de registro.

Sobre o tema, a orientação do Superior Tribunal de Justiça é consolidada na Súmula 84
[2]
, segundo a qual é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que ausente registro. O próprio apelante invoca esse entendimento em suas razões recursais.

A distinção é fundamental: a ausência de escritura pública pode impedir a transferência do domínio e obstar o reconhecimento de direito real pleno, mas não elimina, por si só, a existência de relação obrigacional nem afasta automaticamente a proteção possessória do compromissário comprador.

Com efeito, o art. 108 do Código Civil
[3]
exige escritura pública para negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos. Contudo, tal exigência deve ser compreendida no plano da eficácia real do negócio, e não como impedimento absoluto à tutela da posse decorrente de relação contratual.

A doutrina, ao tratar dos planos do negócio jurídico, diferencia existência, validade e eficácia. O compromisso particular de compra e venda, embora não seja suficiente para transferir domínio imobiliário sem escritura pública e registro, pode produzir efeitos obrigacionais entre os contratantes e justificar a posse exercida pelo adquirente. Daí a razão pela qual a jurisprudência admite embargos de terceiro fundados em posse oriunda de compromisso de compra e venda não registrado.

Também não se mostra suficiente, para afastar de plano a pretensão possessória do embargante, a alegação de ausência de anuência da companheira do alienante.

O art. 1.725 do Código Civil
[4]
estabelece que, na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens. Já o Inciso I do art. 1.647 do Código Civil
[5]
exige autorização do outro cônjuge para alienar ou gravar de ônus real bens imóveis, ressalvado o regime da separação absoluta. A consequência da ausência de outorga, todavia, não é a nulidade absoluta automática, mas, em regra, a anulabilidade do ato, conforme art. 1.649 do Código Civil
[6]
.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido de que a falta de outorga conjugal torna o ato anulável, submetido a prazo decadencial, e não nulo de pleno direito. Em decisão recente, a Corte reafirmou que, quando necessária a autorização do cônjuge, sua ausência torna o ato anulável, cabendo à parte prejudicada postular a invalidação no prazo legal.

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. OUTORGA UXÓRIA . DECADÊNCIA. OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ . REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art . 1.649, CC). 2. "É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada" . Óbice da súmula 211/STJ. 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ) . 4. Agravo interno a que se nega provimento.

(
STJ - AgInt no REsp: 1735113 SP 2018/0083542-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI
, Data de Julgamento: 26/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2023)

Em se tratando de união estável, a análise exige ainda maior cautela, pois a proteção ao companheiro deve ser compatibilizada com a segurança jurídica e a boa-fé de terceiros. A alienação de imóvel sem anuência do companheiro pode ser preservada quando inexistente publicidade da união estável, especialmente mediante averbação no registro imobiliário, resguardando-se o terceiro adquirente de boa-fé.

No caso dos autos, há elementos que impedem a conclusão automática pela má-fé do recorrente/embargante. Isto porque há suspeita de que a apelada/embargada tinha ciência da venda da fazenda e que o apelante exercia posse sobre o imóvel.

Portanto, não se ignora que a ausência de anuência da companheira pode ensejar discussão própria sobre a proteção da meação. Todavia, essa circunstância não autoriza, por si só, a conclusão de que o contrato particular é absolutamente inexistente ou incapaz de gerar qualquer efeito possessório.

A eventual lesão à meação da companheira, se comprovada, poderá ensejar pretensão indenizatória, anulatória ou de recomposição patrimonial contra o alienante, conforme o caso. Não autoriza, contudo, sem exame da boa-fé e da posse exercida pelo terceiro, a improcedência automática dos embargos.

A sentença recorrida, ao afirmar que “descabe qualquer discussão acerca da boa-fé dos envolvidos”, afastou prematuramente elemento essencial à solução da controvérsia, sobretudo diante da natureza possessória dos embargos de terceiro.

A boa-fé, nesse contexto, não é aspecto secundário. Ao contrário, constitui elemento central para verificar se o terceiro adquirente deve ser protegido contra ato judicial que ameaça bem sobre o qual exerce posse fundada em compromisso particular.

Portanto, a ausência de escritura pública e de registro não afasta, automaticamente, a proteção possessória. Igualmente, a ausência de anuência da companheira não conduz, de imediato, à nulidade absoluta do negócio, especialmente quando há alegação de ciência, recebimento parcial de valores e inexistência de publicidade registral da união estável.

Com a devida vênia, entendo que a solução adotada pelo juízo de origem não pode prevalecer.

Ocorre que a controvérsia estabelecida nos autos não se limita à simples constatação da inexistência de escritura pública.

Há relevantes questões de fato pendentes de esclarecimento.

Com efeito, Valúzia Gomes de Araújo sustenta que a alienação foi realizada sem sua anuência, em prejuízo de direitos patrimoniais decorrentes da união estável mantida com Josino dos Santos, alegando ainda fraude e ausência de boa-fé do adquirente.

Em sentido oposto, Josino dos Santos afirma que a venda foi efetivamente realizada, que a primeira embargada possuía conhecimento da negociação e que a questão teria sido objeto de acordo judicial anteriormente celebrado.

O próprio embargante sustenta que exerce posse sobre o imóvel há anos, que desenvolve atividade rural na área, que possui documentação relacionada à exploração econômica do bem e que adquiriu o imóvel acreditando na regularidade da negociação.

Observa-se, portanto, a existência de nítida controvérsia fática acerca de aspectos centrais da demanda, dentre eles,

a efetiva posse exercida pelo embargante; a origem e extensão dessa posse; a realidade dos negócios jurídicos celebrados; a alegada ciência ou anuência da companheira do alienante; a existência ou não de fraude; e a boa-fé dos envolvidos.

Tais questões não podem ser solucionadas exclusivamente mediante interpretação abstrata do art. 108 do Código Civil.

Ainda que se reconheça que a ausência de escritura pública inviabiliza a transferência do domínio imobiliário, não se pode concluir automaticamente que o compromissário comprador esteja desprovido de qualquer tutela jurídica.

A conclusão adotada na sentença pressupôs a prévia resolução de questões complexas relacionadas à validade e eficácia da cadeia negocial, sem que tivesse sido oportunizada adequada instrução probatória.

Mais do que isso, ao afirmar que “descabe qualquer discussão acerca da boa-fé dos envolvidos”, a sentença afastou justamente matéria que se revela potencialmente relevante para a solução da controvérsia possessória submetida ao juízo.

Embora o magistrado seja o destinatário da prova e possa indeferir diligências inúteis ou protelatórias, o julgamento antecipado somente é admissível quando os fatos relevantes estiverem suficientemente esclarecidos ou quando a controvérsia for exclusivamente de direito.

Não é essa a hipótese dos autos.

A solução da lide depende da adequada elucidação dos fatos acima mencionados, circunstância que recomenda a reabertura da fase instrutória, com observância do contraditório e da ampla defesa.

Ressalte-se que não compete, neste momento, afirmar a validade ou invalidade definitiva dos negócios jurídicos discutidos, tampouco reconhecer desde logo a procedência dos embargos.

O que se verifica é que a causa não se encontra madura para julgamento, uma vez que a instrução probatória mostra-se necessária para o adequado exame da situação possessória invocada pelo embargante e das circunstâncias que envolveram a celebração dos negócios jurídicos debatidos.

Diante desse contexto, impõe-se a cassação da sentença para que o feito retorne ao juízo de origem, a fim de que seja oportunizada às partes a produção das provas pertinentes e, posteriormente, proferido novo julgamento.

Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para ANULAR a sentença recorrida e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para regular instrução processual e novo julgamento.

É como voto.

Belém,

RICARDO FERREIRA NUNES

DES. RELATOR

[1]

CPC.

Art. 674.
Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.

§ 1º Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor.

§ 2º Considera-se terceiro, para ajuizamento dos embargos:

I - o cônjuge ou companheiro, quando defende a posse de bens próprios ou de sua meação, ressalvado o disposto no art. 843;

II - o adquirente de bens cuja constrição decorreu de decisão que declara a ineficácia da alienação realizada em fraude à execução;

III - quem sofre constrição judicial de seus bens por força de desconsideração da personalidade jurídica, de cujo incidente não fez parte;

IV - o credor com garantia real para obstar expropriação judicial do objeto de direito real de garantia, caso não tenha sido intimado, nos termos legais dos atos expropriatórios respectivos.

[2]

Súmula 84 STJ
. “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”

[3]

Código Civil. Art. 108
. “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

[4]

Código Civil. Art. 1.725
. Na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens.

[5]

Código Civil. Art. 1.647
. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I -
alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;”

[6]

Código Civil. Art. 1.649
. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.

Belém, 23/06/2026