Tribunal: TJPA
Processo: 0806217-07.2021.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-03-03

Ementa:
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL. REJEIÇÃO. CAUSA DE PEDIR E PEDIDO CLARAMENTE DELIMITADOS. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE. LOTEADORA QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 5º, § 2º, DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 121 DO STF. ANATOCISMO CONFIGURADO. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. REVISÃO JUDICIAL POSSÍVEL. JUROS SIMPLES E ANUAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por loteadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação declaratória, declarando a nulidade de cláusula contratual que previa capitalização mensal de juros em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, determinando o recálculo das parcelas com aplicação de juros simples e anuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Discute-se, preliminarmente, a alegada inépcia da petição inicial e, no mérito, a possibilidade de capitalização de juros em contratos imobiliários firmados por loteadora, à luz da Lei nº 9.514/97 e da jurisprudência dos Tribunais Superiores. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A petição inicial atende aos requisitos dos arts. 319 e 322 do Código de Processo Civil, estando claramente delineados a causa de pedir e o pedido, inexistindo prejuízo ao exercício da ampla defesa. 4. A capitalização de juros é vedada nos contratos de promessa de compra e venda celebrados por loteadoras e incorporadoras que não integram o Sistema Financeiro Nacional, não se lhes aplicando o permissivo legal do art. 5º, § 2º, da Lei nº 9.514/97. 5. Incide, na hipótese, a Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal, que veda o anatocismo ainda que expressamente convencionado. 6. Cláusulas contratuais ilegais são nulas de pleno direito e passíveis de controle judicial, independentemente da invocação do princípio do pacta sunt servanda ou da demonstração de fatos supervenientes. 7. Termos de Ajustamento de Conduta ou Ações Civis Públicas eventualmente firmados não têm o condão de legitimar a capitalização de juros por entidades não financeiras, em afronta à legislação de regência. 8. Correta a sentença que afastou a capitalização mensal de juros e determinou o recálculo das parcelas com juros simples e anuais, mantendo a correção monetária prevista em lei. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso conhecido e desprovido, com manutenção integral da sentença. Honorários advocatícios majorados para 12% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, à unanimidade. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0806217-07.2021.8.14.0040

APELANTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

APELADO: VIDROTINS COM. DE VIDROS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL. REJEIÇÃO. CAUSA DE PEDIR E PEDIDO CLARAMENTE DELIMITADOS. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE. LOTEADORA QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 5º, § 2º, DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 121 DO STF. ANATOCISMO CONFIGURADO. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. REVISÃO JUDICIAL POSSÍVEL. JUROS SIMPLES E ANUAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por loteadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação declaratória, declarando a nulidade de cláusula contratual que previa capitalização mensal de juros em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, determinando o recálculo das parcelas com aplicação de juros simples e anuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se, preliminarmente, a alegada inépcia da petição inicial e, no mérito, a possibilidade de capitalização de juros em contratos imobiliários firmados por loteadora, à luz da Lei nº 9.514/97 e da jurisprudência dos Tribunais Superiores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A petição inicial atende aos requisitos dos arts. 319 e 322 do Código de Processo Civil, estando claramente delineados a causa de pedir e o pedido, inexistindo prejuízo ao exercício da ampla defesa.

4. A capitalização de juros é vedada nos contratos de promessa de compra e venda celebrados por loteadoras e incorporadoras que não integram o Sistema Financeiro Nacional, não se lhes aplicando o permissivo legal do art. 5º, § 2º, da Lei nº 9.514/97.

5. Incide, na hipótese, a Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal, que veda o anatocismo ainda que expressamente convencionado.

6. Cláusulas contratuais ilegais são nulas de pleno direito e passíveis de controle judicial, independentemente da invocação do princípio do pacta sunt servanda ou da demonstração de fatos supervenientes.

7. Termos de Ajustamento de Conduta ou Ações Civis Públicas eventualmente firmados não têm o condão de legitimar a capitalização de juros por entidades não financeiras, em afronta à legislação de regência.

8. Correta a sentença que afastou a capitalização mensal de juros e determinou o recálculo das parcelas com juros simples e anuais, mantendo a correção monetária prevista em lei.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso conhecido e desprovido, com manutenção integral da sentença. Honorários advocatícios majorados para 12% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, à unanimidade.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas, nos autos da Ação Declaratória de Cláusula Contratual ajuizada por VIDROTINS COM. DE VIDROS LTDA e SANDRO WERIS DOS REIS PEREIRA.

O Juízo Singular proferiu sentença com o seguinte comando final:

“ANTE O EXPOSTO,
rejeito a preliminar
e, no mérito,
julgo parcialmente procedente
a demanda para
declarar
a nulidade do §2º da cláusula 2ª, dos contratos firmados entre as partes, e
afastar
a
capitalização de juros
, devendo a requerida proceder ao recálculo das parcelas e do saldo devedor com aplicação dos juros contratuais de forma simples e anual, resolvendo o
mérito do processo na forma do art. 487, I do Código de Processo Civil.

Condeno a RÉ ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa atualizado, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil”.

Em suas razões recursais, a apelante (RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA.) pugnou, preliminarmente, pela inépcia da inicial, argumentando falta de clareza na causa de pedir e no pedido, o que teria inviabilizado a ampla defesa. No mérito, alegou a legalidade da capitalização de juros, invocando o artigo 5º, inciso III e § 2º, da Lei nº 9.514/97, que, em sua interpretação, permitiria a capitalização de juros em operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, mesmo por entidades que não são instituições financeiras.

Defendeu o princípio do
pacta sunt servanda
e a impossibilidade de revisão do contrato por ausência de fatos extraordinários e imprevisíveis ou vícios de consentimento.

Por fim, requereu a reforma da sentença para que se reconheça a sucumbência recíproca e a majoração dos honorários advocatícios.

Contrarrazões no Id. 16016248.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém,

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1. Do Juízo de Admissibilidade Recursal

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a examiná-lo.

2. Da Preliminar de Inépcia da Inicial

Da leitura da exordial, verifica-se que os autores descreveram de forma clara e objetiva os fatos constitutivos de seu direito, indicando a existência de anatocismo (juros compostos) nos contratos de compra e venda e requerendo expressamente a declaração de nulidade da cláusula que previa a capitalização mensal dos juros.

Conforme bem decidiu o juízo a quo, a causa de pedir e o pedido são identificáveis e específicos, estando plenamente atendidos os requisitos dos arts. 319, III e IV, e 322 do CPC. Assim, rejeito a preliminar de inépcia.

3. Do Mérito

A apelante sustenta que os contratos em análise se enquadram nas operações previstas no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), sendo possível a capitalização de juros, nos termos do art. 5º, §2º, da Lei nº 9.514/97.

Todavia, tal alegação não se sustenta.

Com efeito, a Lei 9.514/97 delimita o rol das entidades autorizadas a operar no âmbito do SFI, restringindo-o às instituições financeiras e demais entidades por ele autorizadas. A apelante, por sua natureza jurídica de loteadora e incorporadora, não integra o Sistema Financeiro Nacional, tampouco demonstrou possuir autorização do Conselho Monetário Nacional para atuar como instituição financeira.

Portanto, não se pode estender-lhe o permissivo legal reservado às instituições financeiras.

A propósito, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que a capitalização de juros é vedada nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados com construtoras e loteadoras, pois tais pessoas jurídicas não integram o Sistema Financeiro Nacional.
Cito o REsp n. 1.112.879/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 12/5/2010, DJe de 19/5/2010,
o qual estabeleceu que tal prática é permitida nos contratos de mútuo bancário.

Ademais, a incidência da Súmula 121 do STF é, portanto, inequívoca:

“É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.”

O parágrafo 2º da cláusula 2ª, do contrato controvertido estipula claramente que “além da correção monetária, as parcelas serão acrescidas de juros compensatórios CAPITALIZADOS de 0,75% a.m. (zero vírgula setenta e cinco por cento ao mês)”

Assim, acertadamente decidiu o magistrado singular ao afastar a capitalização mensal de juros e determinar o recalculo das parcelas de forma simples e anual, mantendo, contudo, a incidência do índice de correção monetária (IGP-M), o qual encontra amparo no art. 46 da Lei nº 10.931/2004.

Ressalte-se que a jurisprudência do próprio Tribunal de Justiça do Estado do Pará segue essa mesma linha interpretativa, reconhecendo a ilicitude da capitalização de juros em contratos de promessa de compra e venda firmados por loteadoras, por ausência de autorização legal para tanto.

Nestes termos, a 1ª Turma de Direito Privado, no julgamento da apelação 0800913-95.2019.8.14.0040, relatoria do Eminente Desembargador Alex Pinheiro Centeno, julgado em 06/10/2025, decidiu que “a capitalização mensal de juros somente é permitida quando prevista em lei e expressamente pactuada com destaque contratual, sendo restrita a instituições financeiras, nos termos da Súmula 539 do STJ. Construtoras e incorporadoras não podem adotar tal prática, sendo nula a cláusula contratual que a prevê.”

No caso, a apelante, RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA., é uma loteadora, uma empresa que atua na comercialização de imóveis, e não uma instituição financeira. O art. 2º da Lei nº 9.514/97 elenca taxativamente as entidades que podem operar no SFI (caixas econômicas, bancos comerciais, bancos de investimento, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo, companhias hipotecárias e outras entidades a critério do CMN). A apelante não se enquadra em nenhuma dessas categorias.

Portanto, a sentença de primeiro grau agiu corretamente ao declarar a nulidade do §2º da cláusula 2ª dos contratos, que previa a capitalização mensal de juros de 0,75%, e ao determinar o recálculo das parcelas com aplicação de juros simples e anuais. A prática da apelante, ao cobrar juros sobre juros em periodicidade mensal, configura anatocismo vedado pela legislação aplicável à sua natureza jurídica.

Os argumentos da apelante baseados no
pacta sunt servanda
e na ausência de fatos supervenientes para revisão contratual não se sustentam. A questão aqui não é uma revisão por onerosidade excessiva superveniente, mas sim a ilegalidade de uma cláusula desde a sua origem. Cláusulas contratuais que violam a lei são nulas e podem ser revisadas pelo Poder Judiciário, independentemente da vontade das partes no momento da celebração do contrato.

Quanto aos Termos de Ajustamento de Conduta (TACs) e Ação Civil Pública citados pela apelante, verifico que, embora tenham estabelecido novas metodologias de amortização e congelamento de juros em determinados períodos, não têm o condão de legitimar a capitalização de juros em desacordo com a lei geral para entidades não financeiras. A permissão para aplicar a metodologia SAC (Sistema de Amortização Constante), por exemplo, não autoriza automaticamente o anatocismo se a entidade não é financeira. Os TACs visaram a resolução de problemas específicos e não a subversão da ordem legal sobre a capitalização de juros por não-financeiras.

4. Do Dispositivo

Ante o exposto, CONHEÇO o recurso de Apelação e NEGO PROVIMENTO, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau em todos os seus termos;

Majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

É o voto.

Belém,

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 03/03/2026