Tribunal: TJPA
Processo: 0860140-09.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-06-23

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA REGULARIZAÇÃO DOCUMENTAL. CLÁUSULA PENAL. RECONVENÇÃO. PAGAMENTO DE DÉBITO DE ENERGIA ELÉTRICA NÃO COMPROVADO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com cobrança e perdas e danos, relativa a instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel, e julgou procedente o pedido reconvencional, condenando o autor ao ressarcimento de valores de IPTU e energia elétrica, bem como ao pagamento de multa por litigância de má-fé. O apelante alegou que o apelado descumpriu o prazo contratual de 120 dias para regularização documental de imóvel dado em pagamento, pois somente adotou providência concreta perante a CODEM após o decurso do prazo. Requereu o reconhecimento da mora, a incidência da cláusula penal, a exclusão da condenação reconvencional relativa à energia elétrica e o afastamento da multa por litigância de má-fé. II. Questão em discussão Há quatro questões em discussão: (i) saber se o atraso na regularização documental do imóvel dado em pagamento configura mora imputável ao apelado; (ii) saber se a mora autoriza a incidência da cláusula penal contratual; (iii) saber se deve ser mantida a condenação reconvencional relativa a débito de energia elétrica; e (iv) saber se há conduta processual apta a justificar a condenação por litigância de má-fé. III. Razões de decidir A preliminar de ausência de interesse recursal deve ser rejeitada, pois o apelante foi sucumbente na ação principal e na reconvenção, inclusive com condenação ao pagamento de valores e de multa por litigância de má-fé. A ressalva contratual que admitia prorrogação do prazo por entraves administrativos ou cartorários não afasta automaticamente a mora. Para excluir a mora, é necessário demonstrar que o atraso decorreu de fato alheio à vontade do devedor e que este atuou de forma diligente dentro do prazo ajustado. A primeira providência administrativa concreta posterior ao contrato ocorreu meses depois do vencimento do prazo contratual de 120 dias. O atraso inicial, portanto, não pode ser atribuído à burocracia estatal, mas à inércia do contratante obrigado à regularização documental. A regularização posterior do imóvel afasta a resolução contratual, pois o contrato foi executado em sua substância e a prestação ainda manteve utilidade para o credor. Contudo, o cumprimento tardio não elimina a mora nem impede a incidência da cláusula penal moratória. A cláusula penal deve incidir no valor de R$ 40.000,00, com correção monetária desde o esgotamento do prazo contratual de 120 dias e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Na reconvenção, incumbia ao reconvinte comprovar o fato constitutivo do direito alegado. A existência de débito perante concessionária de energia elétrica não comprova, por si só, o efetivo pagamento pelo reconvinte nem o prejuízo patrimonial indenizável. Deve ser afastada a parcela de R$ 7.847,13 relativa à energia elétrica, mantendo-se a condenação referente ao IPTU, no valor de R$ 7.379,56. 10. A litigância de má-fé exige demonstração de conduta dolosa, temerária ou gravemente abusiva. A existência de controvérsia contratual concreta e o reconhecimento parcial da tese do apelante afastam a imposição da multa processual. IV. Dispositivo e tese 11. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar parcialmente a sentença, a fim de: (i) reconhecer a mora do apelado no cumprimento da cláusula 5.3 do contrato; (ii) condenar o apelado ao pagamento da cláusula penal de R$ 40.000,00; (iii) afastar da condenação reconvencional a parcela relativa ao débito de energia elétrica, mantendo apenas a condenação referente ao IPTU; e (iv) afastar a condenação do apelante por litigância de má-fé. Redistribuição da sucumbência na proporção de 50% para cada litigante. Tese de julgamento: “1. A cláusula que admite prorrogação de prazo por burocracia administrativa ou cartorária não afasta a mora quando a parte obrigada não comprova atuação diligente dentro do prazo contratual. 2. A regularização documental posterior pode afastar a resolução contratual, mas não elimina a mora já configurada nem impede a incidência da cláusula penal moratória. 3. A condenação reconvencional ao ressarcimento de débito de energia elétrica exige prova do efetivo pagamento ou do prejuízo patrimonial suportado pelo reconvinte. 4. A litigância de má-fé não se presume da improcedência parcial dos pedidos ou da defesa de tese controvertida, exigindo demonstração de conduta dolosa ou abusiva.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 394, 395, 396, 408, 409 e 416; CPC, arts. 79, 80, 81, 86 e 373, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.051.270/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 04.08.2011, DJe 05.09.2011; STJ, REsp nº 1.200.105/AM, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 19.06.2012, DJe 27.06.2012; STJ, REsp nº 912.697/RO, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, 4ª Turma, j. 07.10.2010, DJe 25.10.2010; STJ, REsp nº 1.898.738/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 23.03.2021, DJe 26.03.2021. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 20ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0860140-09.2019.8.14.0301

APELANTE: ROBERTO GALDINO DA SILVA

APELADO: PAULO SILVA ANDRE

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA REGULARIZAÇÃO DOCUMENTAL. CLÁUSULA PENAL. RECONVENÇÃO. PAGAMENTO DE DÉBITO DE ENERGIA ELÉTRICA NÃO COMPROVADO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com cobrança e perdas e danos, relativa a instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel, e julgou procedente o pedido reconvencional, condenando o autor ao ressarcimento de valores de IPTU e energia elétrica, bem como ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

O apelante alegou que o apelado descumpriu o prazo contratual de 120 dias para regularização documental de imóvel dado em pagamento, pois somente adotou providência concreta perante a CODEM após o decurso do prazo. Requereu o reconhecimento da mora, a incidência da cláusula penal, a exclusão da condenação reconvencional relativa à energia elétrica e o afastamento da multa por litigância de má-fé.

II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão: (i) saber se o atraso na regularização documental do imóvel dado em pagamento configura mora imputável ao apelado; (ii) saber se a mora autoriza a incidência da cláusula penal contratual; (iii) saber se deve ser mantida a condenação reconvencional relativa a débito de energia elétrica; e (iv) saber se há conduta processual apta a justificar a condenação por litigância de má-fé.

III. Razões de decidir

A preliminar de ausência de interesse recursal deve ser rejeitada, pois o apelante foi sucumbente na ação principal e na reconvenção, inclusive com condenação ao pagamento de valores e de multa por litigância de má-fé.

A ressalva contratual que admitia prorrogação do prazo por entraves administrativos ou cartorários não afasta automaticamente a mora. Para excluir a mora, é necessário demonstrar que o atraso decorreu de fato alheio à vontade do devedor e que este atuou de forma diligente dentro do prazo ajustado.

A primeira providência administrativa concreta posterior ao contrato ocorreu meses depois do vencimento do prazo contratual de 120 dias. O atraso inicial, portanto, não pode ser atribuído à burocracia estatal, mas à inércia do contratante obrigado à regularização documental.

A regularização posterior do imóvel afasta a resolução contratual, pois o contrato foi executado em sua substância e a prestação ainda manteve utilidade para o credor. Contudo, o cumprimento tardio não elimina a mora nem impede a incidência da cláusula penal moratória.

A cláusula penal deve incidir no valor de R$ 40.000,00, com correção monetária desde o esgotamento do prazo contratual de 120 dias e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Na reconvenção, incumbia ao reconvinte comprovar o fato constitutivo do direito alegado. A existência de débito perante concessionária de energia elétrica não comprova, por si só, o efetivo pagamento pelo reconvinte nem o prejuízo patrimonial indenizável. Deve ser afastada a parcela de R$ 7.847,13 relativa à energia elétrica, mantendo-se a condenação referente ao IPTU, no valor de R$ 7.379,56.

10. A litigância de má-fé exige demonstração de conduta dolosa, temerária ou gravemente abusiva. A existência de controvérsia contratual concreta e o reconhecimento parcial da tese do apelante afastam a imposição da multa processual.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar parcialmente a sentença, a fim de: (i) reconhecer a mora do apelado no cumprimento da cláusula 5.3 do contrato; (ii) condenar o apelado ao pagamento da cláusula penal de R$ 40.000,00; (iii) afastar da condenação reconvencional a parcela relativa ao débito de energia elétrica, mantendo apenas a condenação referente ao IPTU; e (iv) afastar a condenação do apelante por litigância de má-fé. Redistribuição da sucumbência na proporção de 50% para cada litigante.

Tese de julgamento:
“1. A cláusula que admite prorrogação de prazo por burocracia administrativa ou cartorária não afasta a mora quando a parte obrigada não comprova atuação diligente dentro do prazo contratual. 2. A regularização documental posterior pode afastar a resolução contratual, mas não elimina a mora já configurada nem impede a incidência da cláusula penal moratória. 3. A condenação reconvencional ao ressarcimento de débito de energia elétrica exige prova do efetivo pagamento ou do prejuízo patrimonial suportado pelo reconvinte. 4. A litigância de má-fé não se presume da improcedência parcial dos pedidos ou da defesa de tese controvertida, exigindo demonstração de conduta dolosa ou abusiva.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 394, 395, 396, 408, 409 e 416; CPC, arts. 79, 80, 81, 86 e 373, I.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.051.270/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 04.08.2011, DJe 05.09.2011; STJ, REsp nº 1.200.105/AM, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 19.06.2012, DJe 27.06.2012; STJ, REsp nº 912.697/RO, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, 4ª Turma, j. 07.10.2010, DJe 25.10.2010; STJ, REsp nº 1.898.738/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 23.03.2021, DJe 26.03.2021.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 20ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL: 0860140-09.2019.8.14.0301

COMARCA DE ORIGEM: 4ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM

APELANTE: ROBERTO GALDINO DA SILVA

APELADO: PAULO SILVA ANDRÉ

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
ROBERTO GALDINO DA SILVA
contra a sentença proferida pelo Juízo da
4ª Vara Cível e Empresarial de Belém
, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA E PERDAS E DANOS
ajuizada em face de
PAULO SILVA ANDRÉ
.

Na petição inicial, o autor narrou que, em 23/12/2015, celebrou com o réu instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel residencial. Segundo alegou, como parte do pagamento do negócio jurídico, o réu entregou um lote e outro imóvel residencial, este situado no Conjunto Cordeiro de Farias. Aduziu que o demandado teria descumprido a cláusula 5.3 do contrato, que previa o prazo de 120 dias, contado da assinatura do instrumento, para a regularização documental do imóvel dado em pagamento, ressalvadas hipóteses de atraso decorrentes de motivos alheios à vontade das partes, especialmente burocracia de órgãos públicos.

Sustentou, ainda, que o réu teria deixado de quitar débitos de energia elétrica junto à CELPA/Equatorial, vinculados ao referido imóvel, o que teria imposto ao autor prejuízos patrimoniais. Com base nesses fatos, requereu a rescisão contratual, com retorno das partes ao status quo ante, a condenação do réu ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 40.000,00, bem como indenização por perdas e danos no montante de R$ 16.756,00, valor que, segundo afirmou, corresponderia a prejuízos decorrentes de contrato de aluguel frustrado e de pagamento de débito de energia elétrica.

Devidamente citado, o réu apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a imprestabilidade das provas consistentes em conversas de WhatsApp e requerendo os benefícios da gratuidade da justiça. No mérito, sustentou que eventual atraso na regularização documental do imóvel teria decorrido de entraves burocráticos de órgãos públicos, hipótese expressamente ressalvada na parte final da cláusula 5.3 do contrato, bem como da superveniência da pandemia de Covid-19, circunstância que, segundo afirmou, caracterizaria caso fortuito. Alegou ter empreendido todos os esforços necessários à regularização do imóvel, a qual teria sido concluída com êxito mediante usucapião extrajudicial em fevereiro de 2025. Aduziu, ainda, que o autor também teria descumprido o contrato, ao deixar de transferir para seu nome as titularidades das contas de IPTU e energia elétrica, ocasionando a permanência de débitos em nome do réu. Em reconvenção, pleiteou a condenação do autor-reconvindo ao ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU e débitos de energia elétrica, além da condenação por litigância de má-fé.

A sentença recorrida (id 33287972), julgou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial e julgou procedente o pedido reconvencional. O Juízo de origem consignou que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda em 2015, envolvendo permuta de imóveis, e que o cerne da controvérsia residia no atraso, por parte do réu, na regularização documental de um dos imóveis dados em pagamento, bem como na responsabilidade por débitos acessórios de IPTU e energia elétrica. Entendeu que, embora o prazo inicial de 120 dias tivesse sido superado, a cláusula 5.3 do instrumento contratual ressalvava a possibilidade de prorrogação por motivos alheios à vontade das partes, notadamente atraso do processo de regularização por burocracia dos órgãos públicos.

Considerou que o réu-reconvinte comprovou a adoção de providências voltadas à regularização do imóvel e que esta foi efetivamente concluída em 2025, razão pela qual aplicou os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do adimplemento substancial para afastar a resolução contratual. Reconheceu, ainda, a procedência do pedido reconvencional, condenando ROBERTO GALDINO DA SILVA ao pagamento de R$ 15.226,69, correspondente à soma de valores relativos a IPTU e energia elétrica, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação na reconvenção. Condenou-o, também, ao pagamento de multa por litigância de má-fé de 2% sobre o valor corrigido da causa, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação reconvencional.

Em suas razões recursais (id 33287973), o apelante sustenta, em síntese, que: (i) a sentença teria desconsiderado a correta cronologia dos fatos, pois o contrato foi celebrado em 23/12/2015, ao passo que a primeira providência concreta do apelado perante a CODEM teria ocorrido apenas em 19/09/2016, mediante pedido de desarquivamento, cerca de nove meses após a assinatura do ajuste e quando já ultrapassado o prazo contratual de 120 dias; (ii) a demora inicial não poderia ser atribuída à burocracia estatal, mas à omissão do próprio apelado, pois somente após a expiração do prazo contratual teria havido provocação objetiva do órgão competente; (iii) a regularização superveniente do imóvel, concluída apenas em 2025, não afastaria a mora contratual nem impediria a incidência da multa prevista no contrato; (iv) a condenação reconvencional relativa a débito de energia elétrica seria indevida, por ausência de comprovação suficiente de efetivo pagamento pelo recorrido; e (v) a condenação por litigância de má-fé deveria ser afastada, por inexistir alteração dolosa da verdade dos fatos ou conduta processual abusiva. Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso, com a reforma da sentença.

Contrarrazões (id nº 33287979), nas quais o apelado suscita preliminar de ausência de interesse recursal e caráter protelatório do recurso, ao argumento de que o apelante não teria demonstrado prejuízo processual ou alteração relevante em sua esfera jurídica. No mérito, sustenta que a regularização do imóvel estaria obstaculizada desde 2012 por motivos alheios à sua vontade, decorrentes de burocracia administrativa e cartorária, devidamente comprovada por documentos e protocolos. Defende que a sentença reconheceu corretamente a inexistência de inadimplemento contratual, a improcedência dos pedidos autorais, a procedência do pedido reconvencional e a litigância de má-fé do apelante. Requer, ao final, o não conhecimento do recurso ou, subsidiariamente, o seu total desprovimento, com manutenção integral da sentença e condenação do apelante ao pagamento de honorários recursais.

É o relatório.

VOTO

VOTO

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

Inicialmente, rejeito a preliminar de ausência de interesse recursal suscitada em contrarrazões. O apelante foi sucumbente na demanda originária, na medida em que foram julgados improcedentes os pedidos autorais e procedente o pedido reconvencional, inclusive com condenação ao pagamento de valores e multa por litigância de má-fé. Assim, é evidente a utilidade e a necessidade do recurso, não se confundindo eventual discordância da parte recorrida quanto ao mérito da insurgência com ausência de interesse recursal.

A matéria controvertida devolvida a este Colegiado está restrita a verificar se a sentença deve ser reformada quanto: à alegada inexistência de mora do apelado na regularização documental do imóvel dado em pagamento; à incidência da cláusula penal contratual; à condenação reconvencional relativa aos débitos de energia elétrica; e à multa por litigância de má-fé aplicada ao autor/apelante.

A controvérsia central diz respeito ao alcance da cláusula 5.3 do instrumento particular firmado entre as partes, que previa o prazo de 120 dias para regularização da documentação dos imóveis envolvidos no negócio, ressalvando a possibilidade de prorrogação do prazo por motivos alheios à vontade das partes, notadamente atraso do processo de regularização por burocracia de órgãos públicos.

A sentença recorrida compreendeu que, embora o prazo inicial de 120 dias tenha sido superado, a demora na regularização estaria abarcada pela ressalva contratual, pois decorrente de entraves administrativos e cartorários. Com base nessa premissa, afastou a mora do réu/apelado e concluiu que a obrigação teria sido substancialmente cumprida, especialmente porque a regularização documental veio a ser concluída em 2025.

Merece parcial provimento o recurso.

É certo que a burocracia administrativa e cartorária pode, em hipóteses concretas, justificar a prorrogação de prazo contratual, especialmente quando a obrigação depende de atuação de órgãos públicos, cartórios, análise fundiária, expedição de certidões, notas de exigência ou outros atos que não estejam sob domínio exclusivo do particular. A cláusula 5.3, ao prever a possibilidade de prorrogação, não é ilícita nem desarrazoada. Ao contrário, revela que as partes tinham ciência da complexidade do procedimento de regularização.

Todavia, a incidência da referida ressalva contratual não é automática. Para afastar a mora, não basta invocar genericamente a existência de burocracia estatal; é indispensável demonstrar que o atraso decorreu, concretamente, de fato alheio à vontade do devedor e que este, no período contratualmente estabelecido, adotou postura diligente, ativa e compatível com a obrigação assumida.

O Código Civil disciplina a mora nos seguintes termos:

“Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.”

“Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.”

“Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.”

A leitura sistemática desses dispositivos evidencia que, havendo obrigação com termo certo, a mora decorre do não cumprimento da prestação no tempo convencionado, salvo se demonstrado que o atraso decorreu de fato não imputável ao devedor. Em outras palavras, a exclusão da mora não se presume; deve ser comprovada por aquele que, tendo assumido obrigação com prazo determinado, não a satisfez tempestivamente.

No plano doutrinário, a mora é classicamente compreendida como inadimplemento relativo, isto é, como atraso no cumprimento de obrigação que ainda conserva utilidade para o credor. O inadimplemento absoluto é distinguido da mora exatamente pelo fato de que, nesta, a prestação ainda poder ser realizada, embora tardiamente. Assim, a mora não se confunde com mero retardamento material, pois pressupõe imputabilidade da demora ao devedor. Essa compreensão é relevante para o caso concreto: a posterior regularização do imóvel pode afastar a resolução do contrato, caso preservada a utilidade econômica da prestação, mas não elimina, automaticamente, a mora anteriormente configurada.

Também sob a ótica da boa-fé objetiva, não se pode equiparar a parte diligente, que atua tempestivamente e se vê impedida por entraves administrativos, à parte que apenas provoca concretamente o órgão competente após o decurso do prazo contratual. A boa-fé objetiva, não se limita à vedação de comportamento contraditório, mas impõe deveres anexos de cooperação, lealdade, informação, proteção e diligência. No campo das relações contratuais, esses deveres irradiam efeitos tanto na formação quanto na execução do vínculo obrigacional.

No caso dos autos, o contrato foi firmado em 23/12/2015. O prazo de 120 dias para regularização documental, portanto, deveria orientar a conduta das partes desde a celebração do negócio. Ocorre que, conforme sustentado pelo apelante e não infirmado de maneira suficiente pela parte ré, a primeira providência concreta do apelado perante a CODEM, após a celebração do ajuste, teria ocorrido apenas em 19/09/2016, mediante pedido de desarquivamento, aproximadamente nove meses depois da assinatura do instrumento e quando já ultrapassado, em muito, o prazo contratual.

Esse intervalo inicial não pode ser integralmente qualificado como atraso administrativo. Antes da efetiva provocação do órgão competente, não há propriamente mora estatal, demora cartorária ou burocracia pública apta a justificar o descumprimento do prazo. Há, isto sim, atraso imputável à parte que assumiu a obrigação contratual de promover a regularização documental do imóvel dado em pagamento.

A ressalva prevista na cláusula 5.3 protege a parte diligente contra fatos externos que retardem a conclusão do procedimento de regularização. Não protege a inércia inicial do contratante. Interpretá-la de modo diverso equivaleria a esvaziar a força obrigatória do prazo de 120 dias, transformando uma cláusula de exceção em autorização genérica para cumprimento indefinido da obrigação.

A invocação de dificuldades administrativas, cartorárias e fundiárias é juridicamente relevante, mas somente a partir do momento em que demonstrada atuação efetiva da parte obrigada. A burocracia de órgãos públicos pode explicar a demora posterior à instauração ou retomada do procedimento administrativo; não pode, contudo, justificar o período anterior à própria provocação do ente responsável.

Do mesmo modo, a pandemia de Covid-19 não possui aptidão para afastar a mora inicial, pois o inadimplemento temporal já se encontrava caracterizado muito antes de 2020. Eventuais restrições sanitárias, suspensões de atendimento e atrasos cartorários supervenientes podem explicar parcela da demora subsequente, mas não legitimam o lapso inicial compreendido entre o fim do prazo contratual e a primeira providência concreta perante a CODEM.

A regularização final do imóvel em 2025 também não apaga retroativamente a mora. O cumprimento tardio pode ser relevante para afastar a medida extrema de resolução contratual, sobretudo diante do princípio da conservação dos negócios jurídicos, mas não elimina, por si só, as consequências patrimoniais decorrentes do atraso injustificado.

Nesse ponto, é necessário distinguir a pretensão resolutória da pretensão ao recebimento da cláusula penal. A resolução contratual exige exame mais amplo da gravidade do inadimplemento, da utilidade remanescente da prestação, da boa-fé objetiva e da proporcionalidade da medida. Já a cláusula penal moratória incide justamente para sancionar o atraso no cumprimento da obrigação, desde que caracterizada a mora imputável ao devedor.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que a teoria do adimplemento substancial tem por finalidade evitar o uso desequilibrado do direito de resolução, preservando a avença quando o inadimplemento não justifica a extinção do negócio, à luz da boa-fé objetiva e da função social do contrato. O próprio STJ ressalva, contudo, que a teoria não constitui proteção a quem, por vontade própria, deixa de cumprir obrigações assumidas, nem pode inverter a lógica segundo a qual o cumprimento regular e integral é o modo ordinário de extinção das obrigações. Confira-se:

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL PARA AQUISIÇÃO DEVEÍCULO (LEASING). PAGAMENTO DE TRINTA E UMA DAS TRINTA E SEISPARCELAS DEVIDAS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO . AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DEPOSSE. DESCABIMENTO. MEDIDAS DESPROPORCIONAIS DIANTE DO DÉBITOREMANESCENTE. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL . 1. É pela lente das cláusulas gerais previstas no Código Civil de2002, sobretudo a da boa-fé objetiva e da função social, que deveser lido o art. 475, segundo o qual "[a] parte lesada peloinadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferirexigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,indenização por perdas e danos". 2 . Nessa linha de entendimento, a teoria do substancial adimplementovisa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução porparte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol dapreservação da avença, com vistas à realização dos princípios daboa-fé e da função social do contrato. 3. No caso em apreço, é de se aplicar a da teoria do adimplementosubstancial dos contratos, porquanto o réu pagou: "31 das 36prestações contratadas, 86% da obrigação total (contraprestação eVRG parcelado) e mais R$ 10.500,44 de valor residual garantido" . Omencionado descumprimento contratual é inapto a ensejar areintegração de posse pretendida e, consequentemente, a resolução docontrato de arrendamento mercantil, medidas desproporcionais diantedo substancial adimplemento da avença. 4. Não se está a afirmar que a dívida não paga desaparece, o queseria um convite a toda sorte de fraudes. Apenas se afirma que omeio de realização do crédito por que optou a instituição financeiranão se mostra consentâneo com a extensão do inadimplemento e, deresto, com os ventos do Código Civil de 2002 . Pode, certamente, ocredor valer-se de meios menos gravosos e proporcionalmente maisadequados à persecução do crédito remanescente, como, por exemplo, aexecução do título. 5. Recurso especial não conhecido. (STJ - REsp: 1051270 RS 2008/0089345-5, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 04/08/2011, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/09/2011)

RECURSO ESPECIAL. LEASING. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CARRETAS. EMBARGOS INFRINGENTES. TEMPESTIVIDADE. MANEJO ANTERIOR DE MANDADO DE SEGURANÇA CONTRA A DECISÃO. CORRETO O CONHECIMENTO DOS EMBARGOS INFRINGENTES. INOCORRÊNCIA DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E DA EXCEÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. Ação de reintegração de posse de 135 carretas, objeto de contrato de "leasing", após o pagamento de 30 das 36 parcelas ajustadas. Processo extinto pelo juízo de primeiro grau, sendo provida a apelação pelo Tribunal de Justiça, julgando procedente a demanda. Interposição de embargos declaratórios, que foram rejeitados, com um voto vencido que mantinha a sentença, com determinação de imediato cumprimento do julgado. Antes da publicação do acórdão dos embargos declaratórios, com a determinação de imediata reintegração de posse, a parte demandada extraiu cópia integral do processo e impetrou mandado de segurança. Determinação de renovação da publicação do acórdão dos embargos declaratórios para correção do resultado do julgamento. Após a nova publicação do acórdão, interposição de embargos infringentes, com fundamento no voto vencido dos embargos declaratórios. Inocorrência de violação do princípio da unirecorribilidade, em face da utilização do mandado de segurança com natureza cautelar para agregação de efeito suspensivo a recurso ainda não interposto por falta de publicação do acórdão. Tempestividade dos embargos infringentes, pois interpostos após a nova publicação do acórdão recorrido. Correta a decisão do tribunal de origem, com aplicação da teoria do adimplemento substancial. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. O reexame de matéria fática e contratual esbarra nos óbices das súmulas 05 e 07/STJ. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ - REsp: 1200105 AM 2010/0111335-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 19/06/2012, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/06/2012)

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. EM PAGAMENTO. DEPÓSITO PARCIAL. PROCEDÊNCIA NA MESMA EXTENSÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BUSCA E APREENSÃO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPROCEDÊNCIA. POSSIBILIDADE. DESPROVIMENTO. I. "É inequívoco o prequestionamento quando a questão objeto do especial é o tema ae3d7512 do acórdão estadual." ( AgRg no Ag 1012324/SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, Unânime, DJe: 24/11/2008) II. "Esta Corte de Uniformização Infraconstitucional firmou entendimento no sentido de que o depósito efetuado a menor em ação de 3608f399 em pagamento não acarreta a total improcedência do pedido, na medida em que a obrigação é parcialmente adimplida pelo montante consignado, acarretando a liberação parcial do devedor. O restante do débito, reconhecido pelo julgador, pode ser objeto de execução nos próprios autos da ação consignatória (cf. REsp nº 99.489/SC, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, DJ de 28.10.2002; REsp nº 599.520/TO, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJ de 1.2.2005; REsp nº 448.602/SC, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, DJ de 17.2.2003; AgRg no REsp nº 41.953/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, DJ de 6.10.2003; REsp nº 126.326/RJ, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, DJ de 22.9.2003)." ( REsp 613552/RS, Rel. Min. Jorge Scartezzini, Quarta Turma, Unânime, DJ: 14/11/2005, p. 329). III. Se as instâncias ordinárias reconhecem, após a apreciação de ações consignatória e de busca e apreensão, com fundamento na prova dos autos, que é extremamente diminuto o saldo remanescente em favor do credor de contrato de alienação fiduciária, não se justifica o prosseguimento da ação de busca e apreensão, sendo lícita a cobrança do pequeno valor ainda devido nos autos do processo. IV. Recurso especial a que se nega provimento. (STJ - REsp: 912697 RO 2006/0282695-7, Relator: Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Data de Julgamento: 07/10/2010, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/10/2010)

Aplicando-se essa orientação ao caso, a regularização superveniente do imóvel recomenda a preservação do contrato, pois a prestação principal acabou sendo satisfeita e ainda se mostra útil ao credor. Entretanto, essa conclusão não impede o reconhecimento da mora inicial nem afasta a incidência da cláusula penal pactuada para o descumprimento do prazo contratual.

O Código Civil dispõe, em seu art. 408, que “
incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora
”. O art. 409, por sua vez, prevê que “
a cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora
”. Já o art. 416 estabelece que, “
para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo
”.

A doutrina civilista é uniforme ao reconhecer que a cláusula penal desempenha dupla função: prefixa perdas e danos e reforça o vínculo obrigacional. Assim, a cláusula penal reduz a litigiosidade acerca da extensão do prejuízo, pois as partes, no exercício da autonomia privada, antecipam a consequência econômica do inadimplemento ou da mora. A jurisprudência do STJ também reconhece que a cláusula penal moratória se destina a indenizar o adimplemento tardio da obrigação, sem necessariamente afastar outras consequências quando a multa não recomponha integralmente o prejuízo. Em matéria de cláusula penal, a Corte Superior tem destacado, ainda, que a intervenção judicial para redução equitativa deve observar o art. 413 do Código Civil, mas não pode suprimir por completo a penalidade quando efetivamente caracterizada a mora imputável ao devedor. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUÇÃO DE VALORES . CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACORDO JUDICIAL. PAGAMENTO EM PRESTAÇÕES. ATRASO . DUAS ÚLTIMAS PARCELAS. CLÁUSULA PENAL. INADIMPLEMENTO DE PEQUENA MONTA. PAGAMENTO PARCIAL EXTEMPORÂNEO . MENOS DE DOIS MESES. REDUÇÃO OBRIGATÓRIA. ART. 413 DO CC/02 . PACTA SUNT SERVANDA. HARMONIA. AVALIAÇÃO EQUITATIVA. CRITÉRIOS . EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INTUITO PROTELATÓRIO. AUSÊNCIA. MULTA . ART. 1.026, § 2º, DO CPC/15. AFASTAMENTO . 1. Ação de resolução contratual cumulada com reparação de danos morais e materiais, já em fase de cumprimento de sentença homologatória de acordo, por meio do qual foi renegociada a dívida originária de pouco mais de cinquenta mil reais para R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), tendo sido previsto que, na hipótese de atraso no pagamento, o valor da dívida seria o primitivo (mais de R$ 54.000,00), somado a multa no montante de 20% . 2. Recurso especial interposto em: 20/07/2020; conclusos ao gabinete em: 30/11/2020. Aplicação do CPC/15. 3 . O propósito recursal consiste em determinar se: a) ocorrendo pagamento parcial em virtude de atraso, pode ser reduzida a cláusula penal ou se deve prevalecer o valor da multa estipulada pelas partes; b) é possível e com qual critério deve ocorrer a redução do valor da multa contratual na hipótese concreta; e c) se os embargos de declaração opostos pelo recorrente possuíam propósito protelatório, sendo devida a incidência da penalidade do art. 1.026, § 2º, do CPC/15. 4 . O valor estabelecido a título de multa contratual representa, a um só tempo, a medida de coerção ao adimplemento do devedor e a estimativa preliminar dos prejuízos sofridos com o inadimplemento ou com a mora. 5. No atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda. 6 . A redução da cláusula penal é, no adimplemento parcial pelo pagamento extemporâneo, realizada por avaliação equitativa do juiz, a qual relaciona-se à averiguação proporcional da utilidade ou vantagem que o pagamento, ainda que imperfeito, tenha oferecido ao credor, ao grau de culpa do devedor, a sua situação econômica e ao montante adimplido, além de outros parâmetros, que não implicam, todavia, necessariamente, uma correspondência exata e matemática entre o grau de inexecução e o de abrandamento da multa. 7. Considerando, assim, que não há necessidade de correspondência exata entre a redução e o quantitativo da mora, que a avença foi firmada entre pessoas em igualdade de condições - não tendo, por esse motivo, ficado evidenciado qualquer desequilíbrio de forças entre as contratantes -, que houve pequeno atraso no pagamento de duas prestações - pouco menos de dois meses, em relação à penúltima, e de um mês, quanto à última - e que o adimplemento foi realizado de boa-fé pela recorrente, considera-se equitativo e proporcional que o valor da multa penal seja reduzido para 20% do valor das parcelas pagas a destempo. 8 . Os embargos de declaração interpostos pela parte recorrente não possuem intuito protelatório, razão pela qual não é caso de aplicação da multa inserta no art. 1.026, § 2º, do CPC/2015. 9 . Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1898738 SP 2020/0256237-6, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 23/03/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/03/2021)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO ACORDO. PAGAMENTO EXTEMPORÂNEO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CLÁUSULA PENAL . REDUÇÃO PROPORCIONAL NECESSÁRIA. OBRIGATORIEDADE. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. DECISÃO MANTIDA. 1. A análise de suposta violação de dispositivos constitucionais é vedada em sede especial, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal. 2. É possível a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial nas relações de direito privado, notadamente se "constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado" ( AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019). 3. A norma do art. 413 do Código Civil impõe ao juiz determinar a redução proporcional da cláusula penal na hipótese de cumprimento parcial da obrigação. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2279914 RN 2023/0011038-0, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2023)

No caso concreto, a cláusula penal de 10% sobre o valor do negócio, correspondente a R$ 40.000,00, não se revela desproporcional diante da extensão temporal do atraso. Não se está diante de pequeno retardamento, de atraso de poucos dias ou de situação em que a providência tenha sido tempestivamente adotada e apenas frustrada por atos estatais. Ao contrário, a primeira providência administrativa concreta posterior ao contrato ocorreu meses depois do vencimento do prazo contratual, tendo a regularização final sido alcançada apenas anos depois.

Assim, deve ser reconhecida a mora do apelado quanto ao cumprimento da cláusula 5.3 do contrato, com a consequente incidência da cláusula penal no valor de R$ 40.000,00, quantia a ser corrigida monetariamente a partir do esgotamento do prazo contratual de 120 dias e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Esse reconhecimento, todavia, não autoriza a rescisão do contrato. A resolução, na hipótese, mostra-se excessiva. O contrato foi executado em sua substância, houve transmissão da posse e a regularização documental, embora tardia, foi posteriormente concluída. À luz da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da conservação dos negócios jurídicos, a medida adequada não é desfazer integralmente a avença, mas reconhecer a mora e aplicar a sanção patrimonial contratualmente prevista.

Quanto à reconvenção, a sentença condenou o autor-reconvindo ao pagamento de R$ 15.226,69, correspondente à soma de valores relativos a IPTU e energia elétrica. A insurgência recursal volta-se, de modo mais específico, contra a parcela referente ao débito de energia elétrica, sob o argumento de que não haveria comprovação suficiente de efetivo desembolso pelo réu-reconvinte.

Neste ponto, assiste razão parcial ao apelante. A reconvenção possui natureza de demanda autônoma, de modo que incumbia ao reconvinte comprovar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, segundo o qual “
o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito”.
A existência de débito perante concessionária de energia, por si só, não equivale à prova de pagamento efetivo pelo reconvinte nem demonstra, automaticamente, prejuízo patrimonial indenizável em seu favor.

Não comprovado suficientemente que o valor integral de R$ 7.847,13, relativo à energia elétrica, foi efetivamente pago pelo apelado, deve ser afastada essa parcela da condenação reconvencional. Mantém-se, contudo, a condenação relativa ao IPTU, no valor de R$ 7.379,56, na forma fixada pela sentença, pois tal ponto não foi infirmado com densidade suficiente nas razões recursais.

Por fim, também merece reforma a condenação por litigância de má-fé.

O art. 79 do CPC estabelece que “
responde por perdas e danos aquele que litigar de má-fé como autor, réu ou interveniente
”. O art. 80 do mesmo diploma define as hipóteses em que se considera litigante de má-fé aquele que deduz pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso, altera a verdade dos fatos, usa o processo para conseguir objetivo ilegal, opõe resistência injustificada ao andamento do processo, procede de modo temerário, provoca incidente manifestamente infundado ou interpõe recurso com intuito manifestamente protelatório.

A litigância de má-fé, portanto, exige demonstração de conduta dolosa ou gravemente abusiva, não se presumindo da simples rejeição de pedido ou da improcedência parcial de uma tese. A sanção processual possui natureza excepcional, pois o ordenamento jurídico deve compatibilizar a repressão ao abuso processual com a preservação do direito fundamental de ação, de defesa e de recurso.

A doutrina processual, ensina que a má-fé processual não se confunde com o erro de avaliação jurídica, com a interpretação equivocada da prova ou com a defesa de tese controvertida. Para que se imponha a sanção, é indispensável a presença de comportamento desleal, malicioso ou temerário, revelador de abuso do processo. Assim, a litigância de má-fé deve ser aferida com cautela, sob pena de indevida limitação ao direito constitucional de acesso à justiça.

A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o simples exercício de ação ou recurso previsto em lei não configura, por si só, litigância de má-fé, sendo necessária demonstração concreta de abuso, dolo processual ou desvio de finalidade. Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. OMISSÃO E OBSCURIDADE. INOCORRÊNCIA . FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. QUESTÃO DECIDIDA. ABUSO DO DIREITO DE AÇÃO E DE DEFESA. RECONHECIMENTO COMO ATO ILÍCITO . POSSIBILIDADE. PRÉVIA TIPIFICAÇÃO LEGAL DAS CONDUTAS. DESNECESSIDADE. AJUIZAMENTO SUCESSIVO E REPETITIVO DE AÇÕES TEMERÁRIAS, DESPROVIDAS DE FUNDAMENTAÇÃO IDÔNEA E INTENTADAS COM PROPÓSITO DOLOSO . MÁ UTILIZAÇÃO DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS DE AÇÃO E DEFESA. POSSIBILIDADE. USURPAÇÃO DE TERRAS AGRÍCOLAS PRODUTIVAS MEDIANTE PROCURAÇÃO FALSA POR QUASE 40 ANOS. DESAPOSSAMENTO INDEVIDO DOS LEGÍTIMOS PROPRIETÁRIOS E HERDEIROS E MANUTENÇÃO DE POSSE INJUSTA SOBRE O BEM MEDIANTE USO DE QUASE 10 AÇÕES OU PROCEDIMENTOS SEM FUNDAMENTAÇÃO PLAUSÍVEL, SENDO 04 DELAS NO CURTO LAPSO TEMPORAL CORRESPONDENTE À ÉPOCA DA ORDEM JUDICIAL DE RESTITUIÇÃO DA ÁREA E IMISSÃO NA POSSE DOS HERDEIROS, OCORRIDA EM 2011 . PROPRIEDADE DOS HERDEIROS QUE HAVIA SIDO DECLARADA EM 1ª FASE DE AÇÃO DIVISÓRIA EM 1995. ABUSO PROCESSUAL A PARTIR DO QUAL FOI POSSÍVEL USURPAR, COM EXPERIMENTO DE LUCRO, AMPLA ÁREA AGRÍCOLA. DANOS MATERIAIS CONFIGURADOS, A SEREM LIQUIDADOS POR ARBITRAMENTO. PRIVAÇÃO DA ÁREA DE PROPRIEDADE DA ENTIDADE FAMILIAR, FORMADA INCLUSIVE POR MENORES DE TENRA IDADE . LONGO E EXCESSIVO PERÍODO DE PRIVAÇÃO, PROTRAÍDO NO TEMPO POR ATOS DOLOSOS E ABUSIVOS DE QUEM SABIA NÃO SER PROPRIETÁRIO DA ÁREA. ABALO DE NATUREZA MORAL CONFIGURADO. MODIFICAÇÃO DO TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO. NECESSIDADE, NA HIPÓTESE, DE EXAME DE CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICO-PROBATÓRIAS NÃO DELINEADAS NO ACÓRDÃO . SÚMULA 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. 1- Ação ajuizada em 08/11/2011. Recursos especiais interpostos em 15/08/2014 e 19/08/2014 .2- Os propósitos recursais consistem em definir: (i) se houve omissão ou obscuridade relevante no acórdão recorrido; (ii) se o ajuizamento de sucessivas ações judiciais pode configurar o ato ilícito de abuso do direito de ação ou de defesa; (iii) se o abuso processual pode acarretar danos de natureza patrimonial ou moral;(iv) o termo inicial do prazo prescricional da ação de reparação de danos fundada em abuso processual.3- Ausente omissão ou obscuridade no acórdão recorrido que se pronuncia, ainda que sucintamente, sobre as questões suscitadas pela parte, tornando prequestionada a matéria que se pretende ver examinada no recurso especial, não há que se falar em violação ao art. 535, I e II, do CPC/73.4- Embora não seja da tradição do direito processual civil brasileiro, é admissível o reconhecimento da existência do ato ilícito de abuso processual, tais como o abuso do direito fundamental de ação ou de defesa, não apenas em hipóteses previamente tipificadas na legislação, mas também quando configurada a má utilização dos direitos fundamentais processuais .5- O ardil, não raro, é camuflado e obscuro, de modo a embaralhar as vistas de quem precisa encontrá-lo. O chicaneiro nunca se apresenta como tal, mas, ao revés, age alegadamente sob o manto dos princípios mais caros, como o acesso à justiça, o devido processo legal e a ampla defesa, para cometer e ocultar as suas vilezas. O abuso se configura não pelo que se revela, mas pelo que se esconde.Por esses motivos, é preciso repensar o processo à luz dos mais basilares cânones do próprio direito, não para frustrar o regular exercício dos direitos fundamentais pelo litigante sério e probo, mas para refrear aqueles que abusam dos direitos fundamentais por mero capricho, por espírito emulativo, por dolo ou que, em ações ou incidentes temerários, veiculem pretensões ou defesas frívolas, aptas a tornar o processo um simulacro de processo ao nobre albergue do direito fundamental de acesso à justiça .6- Hipótese em que, nos quase 39 anos de litígio envolvendo as terras que haviam sido herdadas pelos autores e de cujo uso e fruição foram privados por intermédio de procuração falsa datada do ano de 1970, foram ajuizadas, a pretexto de defender uma propriedade sabidamente inexistente, quase 10 ações ou procedimentos administrativos desprovidos de fundamentação minimamente plausível, sendo que 04 destas ações foram ajuizadas em um ínfimo espaço de tempo - 03 meses, entre setembro e novembro de 2011 -, justamente à época da ordem judicial que determinou a restituição da área e a imissão na posse aos autores.7- O uso exclusivo da área alheia para o cultivo agrícola pelos 14 anos subsequentes ao trânsito em julgado da sentença proferida na primeira fase da ação divisória não pode ser qualificado como lícito e de boa-fé nesse contexto, de modo que é correto afirmar que, a partir da coisa julgada formada na primeira fase, os usurpadores assumiram o risco de reparar os danos causados pela demora na efetivação da tutela específica de imissão na posse dos legítimos proprietários.8- Dado que a área usurpada por quem se valeu do abuso processual para retardar a imissão na posse dos legítimos proprietários era de natureza agrícola e considerando que o plantio ocorrido na referida área evidentemente gerou lucros aos réus, deve ser reconhecido o dever de reparar os danos de natureza patrimonial, a serem liquidados por arbitramento, observado o período dos 03 últimos anos anteriores ao ajuizamento da presente ação, excluídas da condenação a pretensão de recomposição pela alegada retirada ilegal de madeira e pela recomposição de supostos danos ambientais, que não foram suficientemente comprovados.9- Considerando a relação familiar existente entre os proprietários originários das terras usurpadas e os autores da ação, o longo período de que foram privados do bem que sempre lhes pertenceu, inclusive durante tenra idade, mediante o uso desenfreado de sucessivos estratagemas processuais fundados na má-fé, no dolo e na fraude, configura-se igualmente a existência do dever de reparar os danos de natureza extrapatrimonial que do ato ilícito de abuso processual decorrem, restabelecendo-se, quanto ao ponto, a sentença de procedência .10- É inadmissível o exame da questão relacionada ao termo inicial da prescrição da pretensão reparatória quando, para a sua modificação, houver a necessidade de reexame de elementos fático-probatórios não descritos no acórdão recorrido, como, por exemplo, o exame da data em que cada um dos muitos herdeiros atingiu a maioridade civil.11- Não se conhece do recurso especial fundado na divergência quando ausente o cotejo analítico entre o acórdão recorrido e o paradigma invocado, sobretudo quando se verifica, da simples leitura da ementa, a notória dessemelhança fática entre os julgados alegadamente conflitantes.12- Recursos especiais conhecidos e parcialmente providos. (STJ - REsp: 1817845 MS 2016/0147826-7, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 10/10/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2019 RSTJ vol . 257 p. 190)

No caso concreto, a própria conclusão ora adotada demonstra que a pretensão do autor/apelante não era temerária. Havia fundamento fático e jurídico minimamente plausível para discutir a mora do réu/apelado, tanto que se reconhece, neste julgamento, o descumprimento do prazo contratual e a incidência da cláusula penal. Não se pode, portanto, reputar abusiva ou maliciosa a propositura da ação pelo simples fato de o autor ter defendido a existência de inadimplemento contratual.

A alegação relativa à frustração de locação e à discussão sobre débitos de energia elétrica deve ser examinada no campo da suficiência probatória e do mérito indenizatório, não como demonstração automática de dolo processual. A multa por litigância de má-fé não pode ser utilizada como resposta sancionatória à mera improcedência de parcela dos pedidos, sobretudo quando o conjunto dos autos revela controvérsia contratual concreta, com inadimplemento temporal efetivamente reconhecido.

Desse modo, afasto a condenação do apelante ao pagamento da multa de 2% sobre o valor corrigido da causa, imposta com fundamento no art. 81 do CPC.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, para reformar parcialmente a sentença e: reconhecer a mora do apelado quanto ao cumprimento da cláusula 5.3 do contrato; condenar PAULO SILVA ANDRÉ ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor da causa, correspondente a R$ 40.000,00, com correção monetária desde o esgotamento do prazo contratual de 120 dias e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; afastar da condenação reconvencional a parcela referente ao débito de energia elétrica, mantendo-se apenas a condenação relativa ao IPTU, no valor de R$ 7.379,56, nos termos fixados na sentença; e afastar a condenação de ROBERTO GALDINO DA SILVA por litigância de má-fé.

Por fim, considerando o parcial provimento do recurso de Apelação, imperiosa a redistribuição do ônus da sucumbência, nos termos do art. 86 do CPC/15, para condenar as partes na sucumbência
pro rata,
na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada litigante, sobre o percentual de 10% de honorários advocatícios sobre o valor da condenação.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC e a art. 1.021, § 4º, do CPC,
considerando o Tema 1.201/STJ.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 30/06/2026