Tribunal: TJPA
Processo: 0004013-28.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO
Órgão julgador: JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-05-19

Ementa:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÕES. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por promissários compradores contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada por empresa vendedora, declarou rescindido compromisso de compra e venda de lote urbano, determinou a reintegração da autora na posse do imóvel, disciplinou a restituição dos valores pagos, autorizou retenções, fixou taxa de fruição e remeteu à liquidação de sentença a apuração de eventuais benfeitorias úteis e necessárias ou acessões indenizáveis. Os apelantes alegaram nulidade da sentença por julgamento antecipado sem saneamento e sem prova pericial, defenderam a preservação do contrato, impugnaram a reintegração de posse antes da indenização das parcelas pagas e das benfeitorias, e sustentaram a impossibilidade de cumulação de multa compensatória com taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por cerceamento de defesa, diante da ausência de saneamento e de prova pericial sobre benfeitorias; (ii) estabelecer se o inadimplemento dos compradores, após notificação para purgação da mora, autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda; (iii) determinar se a rescisão contratual legitima a reintegração da vendedora na posse do imóvel; (iv) definir se são cabíveis as retenções e a taxa de fruição fixadas na sentença; e (v) estabelecer o modo de apuração e preservação de eventual indenização por benfeitorias úteis e necessárias ou acessões indenizáveis. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa quando os elementos documentais são suficientes para examinar o inadimplemento, a notificação para purgação da mora e os efeitos jurídicos principais da rescisão contratual. 4. A prova pericial destinada à apuração da existência, natureza, regularidade e valor das benfeitorias não impede o julgamento do pedido de rescisão contratual, pois pode ser produzida posteriormente em liquidação de sentença. 5. A nulidade processual exige demonstração concreta de prejuízo, inexistente quando a sentença não rejeita o direito à apuração de benfeitorias, mas o reconhece em tese e remete sua quantificação à fase própria. 6. A cláusula resolutiva expressa, aliada ao inadimplemento do comprador e à ausência de purgação da mora após notificação, autoriza a resolução do compromisso de compra e venda. 7. A função social do contrato, a boa-fé objetiva, a proteção do consumidor e o direito à moradia não transformam mora prolongada e não purgada em direito do comprador à manutenção compulsória do contrato. 8. A rescisão do contrato retira o suporte jurídico da posse direta exercida pelos compradores e torna legítima a reintegração da vendedora na posse do imóvel. 9. A restituição das parcelas pagas deve ser imediata e parcial quando o desfazimento do contrato decorre de culpa dos compradores, admitidas retenções moderadas para compensar despesas administrativas, multa compensatória e consequências ordinárias do inadimplemento, desde que vedado confisco ou perda substancial das prestações. 10. A multa compensatória e a taxa de fruição possuem fundamentos distintos, pois a primeira decorre da cláusula penal e a segunda indeniza o uso ou a disponibilidade exclusiva do imóvel pelo comprador inadimplente. 11. A taxa de fruição fixada em 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a inadimplência até a efetiva desocupação, limitada a 50% do valor a ser restituído, mostra-se proporcional e evita enriquecimento sem causa. 12. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, mas a existência, a natureza, o momento de realização, a regularidade e o valor indenizável devem ser apurados em liquidação de sentença. 13. A reintegração de posse deve observar cautelas proporcionais definidas pelo juízo de origem, como constatação, registro fotográfico, avaliação técnica, depósito ou caução, quando indispensáveis à preservação do direito indenizatório, sem suspensão automática da retomada do imóvel nem reconhecimento de direito de retenção indefinido. IV. DISPOSITIVO 14. Recurso parcialmente provido. ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator. Belém, data registrada no sistema. Desembargador João Batista Lopes do Nascimento Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0004013-28.2018.8.14.0040

APELANTE: HERENILTON FERNANDES SILVA, MARLOS FERNANDES SILVA

APELADO: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador JOÃO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO

EMENTA

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÕES. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por promissários compradores contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada por empresa vendedora, declarou rescindido compromisso de compra e venda de lote urbano, determinou a reintegração da autora na posse do imóvel, disciplinou a restituição dos valores pagos, autorizou retenções, fixou taxa de fruição e remeteu à liquidação de sentença a apuração de eventuais benfeitorias úteis e necessárias ou acessões indenizáveis. Os apelantes alegaram nulidade da sentença por julgamento antecipado sem saneamento e sem prova pericial, defenderam a preservação do contrato, impugnaram a reintegração de posse antes da indenização das parcelas pagas e das benfeitorias, e sustentaram a impossibilidade de cumulação de multa compensatória com taxa de fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por cerceamento de defesa, diante da ausência de saneamento e de prova pericial sobre benfeitorias; (ii) estabelecer se o inadimplemento dos compradores, após notificação para purgação da mora, autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda; (iii) determinar se a rescisão contratual legitima a reintegração da vendedora na posse do imóvel; (iv) definir se são cabíveis as retenções e a taxa de fruição fixadas na sentença; e (v) estabelecer o modo de apuração e preservação de eventual indenização por benfeitorias úteis e necessárias ou acessões indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa quando os elementos documentais são suficientes para examinar o inadimplemento, a notificação para purgação da mora e os efeitos jurídicos principais da rescisão contratual.

4. A prova pericial destinada à apuração da existência, natureza, regularidade e valor das benfeitorias não impede o julgamento do pedido de rescisão contratual, pois pode ser produzida posteriormente em liquidação de sentença.

5. A nulidade processual exige demonstração concreta de prejuízo, inexistente quando a sentença não rejeita o direito à apuração de benfeitorias, mas o reconhece em tese e remete sua quantificação à fase própria.

6. A cláusula resolutiva expressa, aliada ao inadimplemento do comprador e à ausência de purgação da mora após notificação, autoriza a resolução do compromisso de compra e venda.

7. A função social do contrato, a boa-fé objetiva, a proteção do consumidor e o direito à moradia não transformam mora prolongada e não purgada em direito do comprador à manutenção compulsória do contrato.

8. A rescisão do contrato retira o suporte jurídico da posse direta exercida pelos compradores e torna legítima a reintegração da vendedora na posse do imóvel.

9. A restituição das parcelas pagas deve ser imediata e parcial quando o desfazimento do contrato decorre de culpa dos compradores, admitidas retenções moderadas para compensar despesas administrativas, multa compensatória e consequências ordinárias do inadimplemento, desde que vedado confisco ou perda substancial das prestações.

10. A multa compensatória e a taxa de fruição possuem fundamentos distintos, pois a primeira decorre da cláusula penal e a segunda indeniza o uso ou a disponibilidade exclusiva do imóvel pelo comprador inadimplente.

11. A taxa de fruição fixada em 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a inadimplência até a efetiva desocupação, limitada a 50% do valor a ser restituído, mostra-se proporcional e evita enriquecimento sem causa.

12. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, mas a existência, a natureza, o momento de realização, a regularidade e o valor indenizável devem ser apurados em liquidação de sentença.

13.
A reintegração de posse deve observar cautelas proporcionais definidas pelo juízo de origem, como constatação, registro fotográfico, avaliação técnica, depósito ou caução, quando indispensáveis à preservação do direito indenizatório, sem suspensão automática da retomada do imóvel nem reconhecimento de direito de retenção indefinido.

IV. DISPOSITIVO

14. Recurso parcialmente provido.

ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Belém, data registrada no sistema.

Desembargador João Batista Lopes do Nascimento

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por MARLOS FERNANDES SILVA e HERENILTON FERNANDES SILVA contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Na origem, a autora narrou que, em 16/12/2010, as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de lote/terreno localizado na Rua R-10, Quadra 249, Lote 45, Residencial Cidade Jardim, Parauapebas/PA, com área de 200 m2, pelo preço originário de R$ 32.320,00, a ser pago em parcelas mensais.

Alegou, ainda, que em 20/04/2016 foi celebrado termo de renegociação da dívida, mediante pagamento de entrada e parcelamento do saldo devedor, mas os compradores teriam deixado de adimplir as prestações ajustadas.

Sustentou a autora que os réus foram regularmente constituídos em mora por notificação extrajudicial, sem que houvesse purgação do débito no prazo assinalado. Com base na cláusula resolutiva expressa prevista no instrumento contratual, postulou o reconhecimento da rescisão contratual, a reintegração na posse do imóvel, a condenação dos réus ao pagamento das parcelas vencidas, perdas e danos, multa contratual, taxa de fruição e demais encargos decorrentes do inadimplemento.

Citados, os réus apresentaram contestação, arguindo, em síntese, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a abusividade de encargos contratuais, a necessidade de preservação do contrato, a inexistência de esbulho possessório, a impossibilidade de reintegração antes da rescisão judicial, bem como o direito à indenização e retenção por benfeitorias úteis e necessárias eventualmente edificadas no imóvel.

Sobreveio sentença que julgou procedente a demanda, com fundamento no art. 487, I, do CPC, para declarar rescindido o contrato, determinar a reintegração da autora na posse do imóvel, condenar os réus à restituição da posse e disciplinar os efeitos econômicos do desfazimento contratual. A sentença determinou a restituição imediata dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária, autorizando, contudo, retenções em favor da vendedora, bem como a cobrança de taxa de fruição mensal de 0,25% sobre o valor atualizado do contrato, desde a inadimplência até a efetiva desocupação, limitada a 50% do valor a ser restituído.

Reconheceu, ainda, que eventuais benfeitorias úteis e necessárias ou acessões indenizáveis deverão ser apuradas em liquidação de sentença, com possibilidade de compensação.

A autora opôs embargos de declaração, acolhidos apenas para correção de erro material, sem alteração substancial do julgado.

Inconformados, os réus interpuseram apelação. Em suas razões, sustentam, inicialmente, a existência de
error in procedendo
, ao argumento de que a sentença teria sido proferida de forma prematura, sem saneamento do feito, sem fixação dos pontos controvertidos e sem produção de prova pericial indispensável à apuração das benfeitorias e acessões existentes no imóvel.

No mérito, alegam
error in judicando
, defendendo que o contrato deveria ser preservado em razão da função social, da boa-fé objetiva, da proteção do consumidor, do direito à moradia e da suposta abusividade dos encargos que teriam elevado o valor das parcelas.

Aduzem, ainda, que a reintegração de posse não poderia ocorrer antes da indenização das parcelas pagas e das benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no lote, invocando o art. 1.219 do Código Civil e cláusula contratual específica sobre benfeitorias. Sustentam, por fim, ser indevida a cumulação de multa compensatória com taxa de fruição, por suposto bis in idem.

Requerem, assim, o conhecimento e provimento do recurso para anular a sentença por cerceamento de defesa; subsidiariamente, para reformá-la, afastando a rescisão contratual; ou, ainda de forma subsidiária, para condicionar a reintegração à prévia indenização das benfeitorias e parcelas pagas, bem como afastar ou recalibrar os encargos impostos.

Contrarrazões foram apresentadas pela autora, pugnando pela manutenção integral da sentença. Defende a apelada que houve inadimplemento incontroverso, regular constituição em mora, validade da cláusula resolutiva expressa, legitimidade da reintegração de posse e correção das retenções e da taxa de fruição fixadas na sentença.

Não houve remessa dos autos ao Ministério Público, por não se verificar, na espécie, hipótese legal de intervenção obrigatória. A controvérsia possui natureza eminentemente patrimonial e disponível, circunscrita à rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, reintegração de posse, restituição de valores, taxa de fruição e eventual indenização por benfeitorias, sem evidência de interesse público primário, incapacidade, litígio coletivo pela posse de terra rural ou urbana, ou outra situação prevista nos arts. 178 e 698 do CPC que imponha a atuação ministerial como custos legis.

É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação.

A controvérsia devolvida a esta instância envolve, de um lado, a alegação de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sob a rubrica de
error in procedendo
; de outro, a insurgência contra a própria solução de mérito adotada na origem, sob a rubrica de
error in judicando
, especialmente quanto à rescisão do compromisso de compra e venda, à reintegração de posse, à taxa de fruição e à indenização por benfeitorias.

Desde logo, registro que o recurso comporta parcial provimento apenas em extensão limitada, não para desconstituir a sentença nem para afastar a rescisão contratual, mas para explicitar e modular o capítulo relativo às benfeitorias úteis e necessárias ou acessões indenizáveis, de modo a preservar a coerência entre a retomada do imóvel, a liquidação posterior e a vedação ao enriquecimento sem causa.

Os apelantes sustentam que a sentença seria nula porque proferida sem saneamento do processo, sem fixação dos pontos controvertidos e sem produção de prova pericial destinada à apuração das benfeitorias existentes no imóvel.

A alegação deve ser examinada à luz dos arts. 355, I, 357, 369, 370 e 371 do CPC. O art. 355, I, autoriza o julgamento antecipado do mérito quando não houver necessidade de produção de outras provas. O art. 357 disciplina o saneamento e a organização do processo quando a causa exigir atividade instrutória. Os arts. 369 e 370 asseguram às partes o direito de empregar os meios legais e moralmente legítimos de prova, cabendo ao magistrado determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Por fim, o art. 371 consagra a persuasão racional motivada, exigindo que o julgador indique as razões de seu convencimento.

No caso concreto, o núcleo essencial da rescisão contratual estava documentalmente delimitado. O contrato de compromisso de compra e venda, o termo de renegociação, a inadimplência imputada aos compradores, a notificação extrajudicial para purgação da mora e o decurso do prazo sem pagamento constituem elementos documentais suficientes para o exame do inadimplemento e de seus efeitos jurídicos principais.

A prova pericial pretendida pelos apelantes não se dirige propriamente à existência do contrato, à mora, à validade da notificação ou à ausência de purgação. Dirige-se, sobretudo, à extensão das benfeitorias e acessões existentes no imóvel e à quantificação do respectivo valor indenizável. Essa distinção é decisiva.

A eventual necessidade de avaliação técnica das benfeitorias não contamina, por si só, o julgamento do capítulo referente à rescisão contratual. A prova sobre benfeitorias pode ser diferida para a fase de liquidação, especialmente quando a sentença reconhece, em tese, a legalidade às indenizações das benfeitorias úteis e necessárias, condicionando sua apuração à demonstração de regularidade, utilidade, necessidade e conformidade com o contrato e com as normas urbanísticas aplicáveis.

A nulidade processual, no sistema do CPC, não se decreta sem demonstração concreta de prejuízo, conforme orientação que decorre dos arts. 282, 283 e 277 do CPC. No ponto, não se identifica prejuízo apto a justificar a anulação total da sentença, pois o direito dos apelantes à apuração de benfeitorias não foi rejeitado; ao contrário, foi reconhecido em tese e remetido à fase própria de liquidação.

Assim, rejeito a preliminar de nulidade total da sentença. Todavia, para evitar que o julgamento antecipado produza esvaziamento prático do direito reconhecido aos compradores, a sentença deve ser integrada no ponto relativo ao modo de apuração e preservação das benfeitorias, como se fará adiante.

No mérito, os apelantes sustentam que a rescisão contratual não deveria prevalecer, invocando função social do contrato, boa-fé objetiva, proteção do consumidor, direito à moradia e suposta abusividade da evolução das parcelas.

A tese não merece acolhimento.

A relação jurídica decorre de compromisso de compra e venda de lote urbano, com posterior renegociação da dívida. A autora demonstrou que os compradores deixaram de cumprir a obrigação principal de pagamento, tendo sido expedida notificação para purgação da mora.

Não consta dos autos prova de purgação do débito no prazo assinalado nem demonstração suficiente de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da vendedora, ônus que incumbia aos réus, nos termos do art. 373, II, do CPC.

A resolução contratual encontra suporte nos arts. 474 e 475 do Código Civil. O art. 474 dispõe que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, enquanto a tácita depende de interpelação judicial. O art. 475 assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer caso, indenização por perdas e danos.

Nos compromissos de compra e venda de imóvel, a mora do promissário comprador reclama constituição formal, conforme orientação tradicional da Súmula 76 do STJ, segundo a qual a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Essa exigência também se harmoniza com o art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969 e com o art. 32 da Lei nº 6.766/1979, que disciplinam a constituição em mora em contratos dessa natureza.

No caso, a notificação foi realizada, e os apelantes não demonstraram a purgação tempestiva da mora. Formado esse quadro, a permanência dos compradores no imóvel deixa de encontrar suporte contratual hígido e passa a caracterizar posse precária em relação à vendedora, autorizando a retomada possessória.

A orientação recente do Superior Tribunal de Justiça reforça essa conclusão. No REsp 1.789.863/MS, a Quarta Turma assentou que, havendo cláusula resolutiva expressa em compromisso de compra e venda, notificação do compromissário comprador inadimplente e decurso do prazo sem purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo de resolução, sem necessidade de prévia demanda judicial autônoma para rescindir o ajuste. O precedente também reconheceu que a imposição de demanda judicial prévia, em todo e qualquer caso, prestigia formalismo excessivo e cria ônus não previsto no texto legal.

A aderência dessa orientação ao caso em exame é significativa. Aqui, além de cláusula resolutiva expressa, inadimplemento e notificação, a vendedora ajuizou ação cumulando pedido de rescisão contratual, reintegração de posse e indenização. A situação é, portanto, ainda mais segura do que aquela examinada no precedente, pois o Poder Judiciário foi chamado a declarar e controlar os efeitos do desfazimento contratual no mesmo processo.

A invocação da função social do contrato e da boa-fé objetiva, previstas nos arts. 421 e 422 do Código Civil, não autoriza transformar mora prolongada e não purgada em direito potestativo do comprador à manutenção compulsória do contrato. Esses princípios atuam como vetores de interpretação e controle de abusividade, mas não eliminam a força obrigatória do contrato nem autorizam o inadimplemento indefinido da obrigação principal.

Também não há base suficiente para converter esta apelação em ação revisional ampla. Eventuais abusividades contratuais podem ser examinadas como matéria defensiva, especialmente para impedir retenções abusivas ou enriquecimento sem causa, à luz dos arts. 6º, V, 47, 51, IV, e 53 do CDC. Contudo, no caso concreto, os apelantes não demonstraram fato técnico específico capaz de afastar a mora, invalidar a notificação ou impor a preservação judicial do contrato, sobretudo diante da renegociação posterior e do inadimplemento subsequente.

Mantém-se, portanto, o capítulo da sentença que declarou rescindido o contrato.

Reconhecida a rescisão contratual por inadimplemento dos compradores, a reintegração de posse constitui consequência lógica do desfazimento do vínculo que justificava a posse direta exercida pelos apelantes.

A proteção possessória encontra fundamento nos arts. 1.196, 1.200 e 1.210 do Código Civil e nos arts. 560 e seguintes do CPC.

O possuidor tem direito a ser reintegrado em caso de esbulho, e a precariedade da posse, superveniente ao desfazimento do título contratual que a legitimava, autoriza a restituição do bem ao possuidor indireto/proprietário ou titular do direito de retomada.

Não procede a tese de que a mera alegação de moradia impediria, por si só, a reintegração. O direito à moradia possui evidente relevância constitucional e deve orientar a aplicação proporcional das medidas executivas, mas não tem o efeito de tornar imune à resolução contratual o comprador que, regularmente notificado, não purga a mora e permanece indefinidamente no bem.

A reintegração, porém, deve ser operacionalizada de modo compatível com os demais capítulos da decisão, especialmente com o reconhecimento de que podem existir benfeitorias úteis e necessárias indenizáveis. A retomada do imóvel não pode converter-se em mecanismo de apropriação gratuita de acessões ou melhoramentos regularmente incorporados ao lote durante o período de posse de boa-fé.

Portanto, mantém-se a reintegração de posse, mas com a modulação adiante indicada quanto à preservação, avaliação e compensação das benfeitorias indenizáveis.

A sentença determinou a restituição dos valores pagos pelos compradores, em parcela única, com correção monetária, autorizando retenções em favor da vendedora.

Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos à relação de consumo, o art. 53 do CDC veda a perda total das prestações pagas em benefício do credor que pleiteia a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. O art. 51, IV, do CDC considera nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações abusivas ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. De outro lado, o desfazimento por culpa do comprador inadimplente autoriza retenção moderada em favor da vendedora, destinada a compensar despesas administrativas, custos do negócio e consequências ordinárias do inadimplemento, desde que sem confisco das prestações pagas.

A Súmula 543 do STJ estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC, a restituição das parcelas deve ser imediata, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No caso, a culpa pelo desfazimento foi atribuída aos compradores, em razão da inadimplência não purgada. Logo, não há direito à restituição integral sem qualquer retenção. A retenção moderada é compatível com a Súmula 543/STJ, com os arts. 51, IV, e 53 do CDC e com a vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no art. 884 do Código Civil.

O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 2.222.022/MS, reafirmou que, quando caracterizada relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. Embora o precedente tenha examinado contrato posterior à Lei nº 13.786/2018, sua
ratio
dialoga diretamente com os arts. 51, IV, e 53 do CDC, aplicáveis ao presente caso.

Assim, deve ser mantida a sentença quanto à autorização de retenções, com a ressalva interpretativa de que a soma das retenções ordinárias não poderá ultrapassar o limite fixado na própria sentença e, em qualquer hipótese, deve observar parâmetro de razoabilidade sobre os valores efetivamente pagos pelos compradores, vedada a incidência cumulativa que implique perda substancial ou confisco das prestações.

No caso, as retenções ordinárias fixadas na origem — 10% a título de despesas administrativas e 10% a título de multa compensatória — mantêm-se em patamar compatível com o limite de moderação reconhecido pela jurisprudência do STJ, desde que calculadas sobre a base adequada dos valores pagos a restituir, e não de modo a superar o teto de razoabilidade aplicável às relações de consumo.

Os apelantes sustentam que a taxa de fruição não poderia ser cumulada com a multa compensatória, sob pena de bis in idem.

A tese não prospera.

A multa compensatória e a taxa de fruição possuem fundamentos distintos. A multa compensatória decorre da cláusula penal e tem amparo nos arts. 408, 409, 410, 412 e 413 do Código Civil, observada a possibilidade de controle de abusividade e redução equitativa quando manifestamente excessiva. Já a taxa de fruição possui natureza indenizatória pela utilização ou disponibilidade exclusiva do imóvel pelo comprador, impedindo que o adquirente inadimplente permaneça no bem sem qualquer contraprestação econômica.

A taxa de fruição também se harmoniza com o art. 884 do Código Civil, que veda o enriquecimento sem causa. Se o comprador permanece na posse do lote após o inadimplemento e impede a vendedora de exercer plenamente os poderes inerentes ao bem, é juridicamente admissível a fixação de indenização pelo uso, desde que em patamar proporcional, limitado e compatível com a realidade do caso.

A circunstância de os apelantes afirmarem ter edificado casa para moradia no lote reforça, e não enfraquece, a existência de fruição efetiva do imóvel. Diferente seria a hipótese de terreno não edificado, sem prova de uso ou proveito econômico, em que a própria jurisprudência tem admitido maior cautela quanto à cobrança da fruição. Aqui, porém, a tese recursal dos próprios compradores sustenta a ocupação residencial do bem, o que afasta a alegação de inexistência de fruição.

A sentença fixou a taxa de fruição em 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a inadimplência até a efetiva desocupação, limitada a 50% do valor a ser restituído. Esse limite evita excesso indenizatório e impede que a fruição se converta em sanção desproporcional.

Mantém-se, portanto, a taxa de fruição nos termos da sentença, ressalvada a possibilidade de compensação em liquidação com os créditos reconhecidos em favor dos compradores, inclusive aqueles eventualmente apurados a título de benfeitorias úteis e necessárias.

Este é o ponto em que o recurso merece parcial acolhimento.

A sentença reconheceu que, caso existentes e comprovadas, as benfeitorias úteis e necessárias deverão ser indenizadas aos compradores, em liquidação de sentença. Esse entendimento está correto em sua premissa, mas reclama explicitação para evitar que a reintegração de posse esvazie a apuração futura ou permita apropriação gratuita de acréscimos patrimoniais pela vendedora.

O art. 96 do Código Civil distingue as benfeitorias em necessárias, úteis e voluptuárias. O art. 1.219 do Código Civil dispõe que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, podendo exercer direito de retenção pelo respectivo valor. O art. 1.220 do Código Civil, por sua vez, limita o regime jurídico aplicável ao possuidor de má-fé. A incidência de uma ou outra disciplina depende da natureza da posse, do momento de realização das benfeitorias, da ciência da mora, da regularidade das obras e da conformidade com o contrato e normas urbanísticas.

No caso, a própria sentença reconheceu que a posse dos compradores era de boa-fé ao menos enquanto amparada pelo contrato e pelo adimplemento regular. Além disso, o instrumento contratual contém cláusula específica — cláusula 17ª — prevendo que, rescindido o contrato e havendo benfeitorias no lote/terreno, o comprador receberá indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias levantadas de acordo com as normas de construção previstas no contrato, na legislação municipal e nos órgãos competentes.

Portanto, a solução mais adequada não é anular a sentença, mas integrá-la para deixar expresso que a liquidação deverá apurar: i) quais benfeitorias ou acessões foram efetivamente realizadas; ii) se são necessárias, úteis ou voluptuárias; iii) se foram realizadas durante período de posse de boa-fé; iv) se observaram o contrato, as normas municipais e as exigências administrativas pertinentes; v) qual o valor indenizável; e vi) qual compensação deve ocorrer entre os créditos recíprocos das partes.

Essa apuração encontra fundamento no art. 509, I, do CPC, que admite a liquidação quando a sentença condenar ao pagamento de quantia ilíquida e houver necessidade de apuração por arbitramento. Também se harmoniza com os arts. 369, 370 e 371 do CPC, pois a fase de liquidação permitirá a produção da prova técnica necessária à quantificação das benfeitorias, sem comprometer o julgamento do mérito já suficientemente documentado quanto à rescisão.

Quanto ao direito de retenção, é preciso evitar dois extremos. Não se pode negá-lo abstratamente, pois o art. 1.219 do Código Civil o prevê em favor do possuidor de boa-fé quanto às benfeitorias necessárias e úteis. Mas também não se pode reconhecê-lo automaticamente e de forma indefinida, sobretudo quando há inadimplemento contratual prolongado, notificação não purgada e controvérsia sobre a regularidade, natureza e valor das construções.

Por isso, a reintegração deve ser mantida, mas seu cumprimento deverá observar cautelas executivas proporcionais, a serem definidas pelo juízo de origem, tais como prévia constatação, registro fotográfico, avaliação técnica, depósito ou caução do valor incontroverso ou arbitrado das benfeitorias indenizáveis, se necessário, e preservação de elementos probatórios aptos à liquidação. Tais providências não suspendem automaticamente a reintegração, mas impedem que ela inviabilize a prova ou gere enriquecimento sem causa.

Essa modulação prestigia simultaneamente o direito da vendedora à retomada do imóvel, decorrente da rescisão contratual, e o direito dos compradores à apuração de eventual crédito indenizatório por benfeitorias úteis e necessárias regularmente realizadas.

A sentença fixou os ônus sucumbenciais em desfavor dos réus, observada a gratuidade da justiça deferida.

O parcial provimento ora conferido é mínimo e destinado apenas à explicitação/modulação de capítulo já reconhecido em favor dos próprios apelantes pela sentença — benfeitorias indenizáveis em liquidação. Não há alteração substancial da sucumbência, pois permanecem mantidos os capítulos principais da sentença: rescisão contratual, reintegração de posse, retenções e taxa de fruição.

Assim, mantenho a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na origem, observada a suspensão da exigibilidade decorrente da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC.

Diante do parcial provimento do recurso, ainda que em extensão limitada, deixo de majorar honorários recursais com fundamento no art. 85, § 11, do CPC.

Ante o exposto, CONHEÇO DA APELAÇÃO E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, apenas para integrar e modular a sentença quanto ao capítulo das benfeitorias/acessões, nos seguintes termos:

a) ficam mantidos a rescisão contratual, a reintegração de posse, a restituição dos valores pagos, as retenções fixadas na sentença e a taxa de fruição, nos termos da fundamentação;

b) as retenções ordinárias deverão observar os limites fixados na sentença e incidir de modo compatível com os valores efetivamente pagos pelos compradores, vedada interpretação que implique perda substancial ou confisco das prestações, em observância aos arts. 51, IV, e 53 do CDC;

c) eventual indenização por benfeitorias úteis e necessárias ou acessões indenizáveis deverá ser apurada em liquidação de sentença, nos termos do art. 509, I, do CPC, observados os arts. 96, 1.219 e 1.220 do Código Civil, o art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/1979, a cláusula 17ª do contrato e as normas municipais e administrativas pertinentes;

d) a liquidação deverá apurar a existência, natureza, regularidade, momento de realização e valor das benfeitorias, admitida a compensação entre créditos recíprocos das partes;

e) o cumprimento da reintegração de posse deverá observar cautelas proporcionais definidas pelo juízo de origem, inclusive prévia constatação, registro, avaliação técnica, depósito ou caução, se indispensáveis à preservação do direito indenizatório reconhecido, sem que isso importe reconhecimento automático de direito de retenção indefinido ou suspensão necessária da retomada do imóvel.

Para fins de prequestionamento, ficam expressamente enfrentados os arts. 282, 283, 355, I, 357, 369, 370, 371, 373, II, 487, I, 489, § 1º, 509, I, 560, 85, § 11, e 98, §§ 2º e 3º, do CPC; os arts. 96, 408, 409, 410, 412, 413, 421, 422, 474, 475, 884, 1.196, 1.200, 1.210, 1.219 e 1.220 do Código Civil; os arts. 6º, V, 47, 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor; o art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969; os arts. 32, 34, § 1º, e, no que couber, 32-A da Lei nº 6.766/1979; bem como as Súmulas 76 e 543 do Superior Tribunal de Justiça. A conclusão adotada não viola tais dispositivos, mas os aplica de forma sistemática para preservar, simultaneamente, a eficácia da cláusula resolutiva expressa, a consequência possessória da rescisão por inadimplemento, a restituição moderada das parcelas pagas, a indenização proporcional pela fruição do imóvel e a apuração das benfeitorias úteis e necessárias regularmente comprovadas.

É como voto.

Belém/PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Desembargador João Batista Lopes do Nascimento

Relator

Belém, 27/05/2026