Tribunal: TJPA
Processo: 0007070-54.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9547 - Fiscalização
Data de julgamento: 2026-03-24

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL POR IMPLANTAÇÃO DE FERROVIA. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE INDENIZAÇÃO. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote urbano celebrado em loteamento, determinando a restituição das parcelas pagas com retenções contratuais e cobrança de taxa de fruição, além de rejeitar o pedido de indenização por danos morais. O autor sustenta que a implantação de ramal ferroviário nas proximidades do empreendimento teria causado desvalorização do imóvel e que a incorporadora teria omitido tal informação no momento da contratação, postulando a nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do indeferimento de prova pericial, bem como a condenação das rés ao pagamento de indenização. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o indeferimento da prova pericial destinada a demonstrar a alegada desvalorização do imóvel configura cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se houve omissão informacional ou violação à boa-fé objetiva por parte da incorporadora; (iii) determinar se é devida indenização por danos morais em razão da suposta desvalorização do imóvel; e (iv) verificar a legalidade da cobrança de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O indeferimento da prova pericial não caracteriza cerceamento de defesa quando o pedido a que se destina possui natureza subsidiária e se torna prejudicado diante do acolhimento do pedido principal, nos termos do art. 326 do CPC. 4. O magistrado, como destinatário final da prova, pode indeferir diligências probatórias consideradas desnecessárias ou impertinentes ao julgamento da causa, em observância aos princípios da economia e eficiência processual (art. 370, parágrafo único, do CPC). 5. A sentença não incorre em ausência de fundamentação ou desconsideração de provas quando expõe de forma suficiente as razões de convencimento, não estando o julgador obrigado a examinar individualmente todos os documentos ou argumentos apresentados pelas partes. 6. A inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do CDC não possui aplicação automática, dependendo da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência do consumidor, circunstâncias não demonstradas de forma suficiente no caso concreto. 7. A fixação de retenção sobre valores pagos em rescisão de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador encontra respaldo na jurisprudência do STJ, que admite percentual entre 10% e 25% das quantias pagas. 8. O mero inadimplemento contratual ou frustração de expectativa negocial não configura dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de violação concreta a direitos da personalidade. 9. A taxa de fruição pressupõe a efetiva utilização econômica do imóvel pelo comprador, sendo indevida na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, por inexistir proveito econômico capaz de justificar a cobrança. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. O indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando o pedido a que se destina possui natureza subsidiária e se torna prejudicado pelo acolhimento do pedido principal. 2. A retenção de percentual entre 10% e 25% das parcelas pagas é admitida na rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. 3. A cobrança de taxa de fruição é indevida na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, diante da ausência de uso ou proveito econômico do bem. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 11, 86, 326, 370, parágrafo único, 371, 85, §§ 2º, 11 e 14, e 98, § 3º; CDC, art. 6º, VIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 2388832/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 15.04.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 10.05.2021; STJ, AgInt no REsp nº 1974289/SP, 3ª Turma, j. 20.06.2022; STJ, AgInt no REsp nº 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 05.06.2023. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso de Apelação, na conformidade do voto da relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0007070-54.2018.8.14.0040

APELANTE: ANDERSON DE JESUS DA CRUZ FERNANDES

APELADO: NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA, VALE S.A.

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL POR IMPLANTAÇÃO DE FERROVIA. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE INDENIZAÇÃO. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote urbano celebrado em loteamento, determinando a restituição das parcelas pagas com retenções contratuais e cobrança de taxa de fruição, além de rejeitar o pedido de indenização por danos morais. O autor sustenta que a implantação de ramal ferroviário nas proximidades do empreendimento teria causado desvalorização do imóvel e que a incorporadora teria omitido tal informação no momento da contratação, postulando a nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do indeferimento de prova pericial, bem como a condenação das rés ao pagamento de indenização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o indeferimento da prova pericial destinada a demonstrar a alegada desvalorização do imóvel configura cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se houve omissão informacional ou violação à boa-fé objetiva por parte da incorporadora; (iii) determinar se é devida indenização por danos morais em razão da suposta desvalorização do imóvel; e (iv) verificar a legalidade da cobrança de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O indeferimento da prova pericial não caracteriza cerceamento de defesa quando o pedido a que se destina possui natureza subsidiária e se torna prejudicado diante do acolhimento do pedido principal, nos termos do art. 326 do CPC.

4.

O magistrado, como destinatário final da prova, pode indeferir diligências probatórias consideradas desnecessárias ou impertinentes ao julgamento da causa, em observância aos princípios da economia e eficiência processual (art. 370, parágrafo único, do CPC).

5.

A sentença não incorre em ausência de fundamentação ou desconsideração de provas quando expõe de forma suficiente as razões de convencimento, não estando o julgador obrigado a examinar individualmente todos os documentos ou argumentos apresentados pelas partes.

6.

A inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do CDC não possui aplicação automática, dependendo da verossimilhança das alegações ou da hipossuficiência do consumidor, circunstâncias não demonstradas de forma suficiente no caso concreto.

7.

A fixação de retenção sobre valores pagos em rescisão de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador encontra respaldo na jurisprudência do STJ, que admite percentual entre 10% e 25% das quantias pagas.

8.

O mero inadimplemento contratual ou frustração de expectativa negocial não configura dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de violação concreta a direitos da personalidade.

9.

A taxa de fruição pressupõe a efetiva utilização econômica do imóvel pelo comprador, sendo indevida na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, por inexistir proveito econômico capaz de justificar a cobrança.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1.

O indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando o pedido a que se destina possui natureza subsidiária e se torna prejudicado pelo acolhimento do pedido principal.

2.

A retenção de percentual entre 10% e 25% das parcelas pagas é admitida na rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador.

3.

A cobrança de taxa de fruição é indevida na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, diante da ausência de uso ou proveito econômico do bem.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 11, 86, 326, 370, parágrafo único, 371, 85, §§ 2º, 11 e 14, e 98, § 3º; CDC, art. 6º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 2388832/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 15.04.2024; STJ, AgInt no AREsp nº 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 10.05.2021; STJ, AgInt no REsp nº 1974289/SP, 3ª Turma, j. 20.06.2022; STJ, AgInt no REsp nº 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 05.06.2023.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da 3ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso de Apelação, na conformidade do voto da relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por
ANDERSON DE JESUS DA CRUZ FERNANDES
contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada em face de
NOVA CARAJÁS CONSTRUÇÕES & INCORPORAÇÕES LTDA
e
VALE S.A.
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do lote objeto da demanda, determinar a restituição das parcelas pagas com retenções contratuais e taxa de fruição, além de rejeitar o pedido de indenização por danos morais.

Na petição inicial, ANDERSON DE JESUS DA CRUZ FERNANDES narra ter adquirido lote urbano no loteamento Nova Carajás, mediante contrato de promessa de compra e venda celebrado com NOVA CARAJÁS CONSTRUÇÕES & INCORPORAÇÕES LTDA, alegando que realizou o negócio diante de promessas de valorização do empreendimento e melhoria da infraestrutura local. Sustenta que, posteriormente, a VALE S.A. iniciou a construção de ramal ferroviário nas proximidades do loteamento, circunstância que teria causado desvalorização do imóvel e prejuízos aos adquirentes, motivo pelo qual requereu a rescisão contratual e indenização por danos materiais e morais. Em contestação, as requeridas suscitaram, entre outros pontos, a inexistência de promessas de valorização, a ausência de prova de prejuízo e, no caso da VALE S.A., a ilegitimidade passiva, argumentando que não integra a relação contratual firmada entre o autor e a incorporadora.

Inicialmente, a sentença de mérito consignou que o autor adquiriu lote urbano no loteamento Nova Carajás, alegando posterior desvalorização do imóvel em razão da construção de ramal ferroviário pela empresa Vale S.A., sustentando omissão informacional e violação da boa-fé objetiva pelas rés. Após análise do acervo documental e perícias técnicas apresentadas pelas partes, o juízo de origem entendeu desnecessária a produção de prova pericial judicial, julgando antecipadamente o mérito para rescindir o contrato e fixar os parâmetros de restituição das parcelas pagas, com retenções contratuais e taxa de fruição, afastando os pleitos indenizatórios por danos morais.

Na sequência da sentença, o autor opôs embargos de declaração, alegando, em síntese, nulidade do decisum por cerceamento de defesa em razão do indeferimento da prova pericial, bem como apontando suposta obscuridade e contradição na fixação dos honorários de sucumbência, nas despesas administrativas, na multa compensatória e na taxa de fruição, além de erro material quanto à indenização por benfeitorias e à quantificação dos valores decorrentes da rescisão contratual. Em contrarrazões, NOVA CARAJÁS CONSTRUÇÕES & INCORPORAÇÕES LTDA sustentou a inexistência de quaisquer vícios no julgado, afirmando que o embargante pretendia rediscutir o mérito da causa por via inadequada e que eventual apuração de valores deveria ocorrer em liquidação de sentença. Posteriormente, o juízo de origem conheceu dos embargos, mas os rejeitou, entendendo inexistirem omissão, contradição, obscuridade ou erro material, mantendo integralmente a sentença anteriormente proferida.

Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação, alegando, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do indeferimento da prova pericial destinada a demonstrar a desvalorização do imóvel decorrente da implantação da ferrovia. No mérito, sustenta que a incorporadora teria ciência prévia da implantação do ramal ferroviário e teria omitido tal informação aos adquirentes, configurando violação aos deveres de informação e boa-fé objetiva. Defende a existência de prejuízos materiais e morais decorrentes da alegada desvalorização do lote, pugnando pela reforma da sentença para reconhecimento da responsabilidade das rés e condenação indenizatória.

Por sua vez, a empresa NOVA CARAJÁS CONSTRUÇÕES & INCORPORAÇÕES LTDA apresentou contrarrazões ao recurso de apelação, defendendo a manutenção integral da sentença. Sustenta que não houve qualquer promessa de valorização imobiliária nem omissão de informações relevantes, afirmando que a implantação do ramal ferroviário era de conhecimento público desde anos anteriores à aquisição do imóvel. Aduz, ainda, que o lote do apelante não se encontra em área diretamente impactada pela ferrovia, inexistindo prova de desvalorização ou de danos morais indenizáveis, razão pela qual requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

1.

Pressupostos de admissibilidade

O recurso preenche os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, razão pela qual conheço da apelação.

2.

Mérito

A controvérsia devolvida à apreciação deste Tribunal consiste em verificar, em síntese, se a sentença recorrida incorreu em nulidade por cerceamento de defesa diante do indeferimento da prova pericial requerida pelo autor, bem como se houve inadequada apreciação do acervo probatório e eventual extrapolação dos limites da demanda. Discute-se, ainda, a correção das conclusões adotadas pelo juízo de origem quanto às consequências jurídicas da rescisão contratual, especialmente no tocante à incidência da cláusula penal compensatória, à cobrança da taxa de fruição, à improcedência do pedido de indenização por danos morais e à distribuição dos ônus sucumbenciais, matérias que passam a ser examinadas nos tópicos seguintes.

2.1. Da preliminar de cerceamento de defesa

Sustenta o apelante que a sentença seria nula por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da produção de prova pericial destinada a comprovar a alegada desvalorização do imóvel.

A preliminar, contudo, não merece acolhimento.

A configuração do cerceamento de defesa pressupõe a supressão de uma prova necessária e pertinente ao deslinde da controvérsia, nos exatos termos em que a lide foi posta a julgamento. A análise da petição inicial, peça que delimita o objeto litigioso, é, portanto, fundamental para aferir a indispensabilidade da prova requerida.

Da leitura atenta dos pedidos formulados pelo autor, extrai-se que a pretensão de indenização pela desvalorização do imóvel foi apresentada em caráter expressamente subsidiário. O autor estabeleceu uma clara ordem de preferência, postulando, como pedido principal, a rescisão do contrato e, apenas na hipótese de impossibilidade de atendimento deste, a condenação da ré ao pagamento de indenização. É o que se depreende do seguinte trecho da exordial: "
...caso não seja possível a rescisão contratual... requer que o demandante seja ressarcido pelos prejuízos advindos (desvalorização do imóvel)...
".

Nos termos do art. 326 do Código de Processo Civil, o pedido subsidiário só é apreciado se o pedido principal for rejeitado. No caso concreto, o juízo de primeira instância acolheu o pedido principal, declarando a rescisão do contrato. Ao fazê-lo, a condição para a análise do pedido subsidiário de indenização nunca se implementou, tornando-o processualmente prejudicado.

Ora, se o pedido de indenização por desvalorização não foi e não poderia ser analisado, a prova pericial destinada a comprová-lo tornou-se, para os fins da decisão proferida, impertinente e desnecessária. O indeferimento da perícia, nesse contexto, não configura cerceamento de defesa, mas sim um ato de correta gestão processual, em observância aos princípios da economia e da eficiência (art. 370, parágrafo único, do CPC). Não houve, portanto, o "raciocínio circular" de se julgar improcedente um pedido por falta de prova que foi indeferida; o que houve foi a correta constatação de que a prova se tornou dispensável diante do acolhimento da pretensão principal do autor.

Além disso, cumpre observar que a procedência do pedido principal de rescisão contratual não decorreu da demonstração de desvalorização econômica do imóvel, mas sim da própria dinâmica do rompimento contratual e das consequências jurídicas decorrentes da resolução do pacto. Assim, ainda que se admitisse, em tese, a realização de prova pericial para aferição de eventual impacto econômico da ferrovia no valor de mercado do lote, tal elemento probatório não possuiria aptidão para alterar o resultado do julgamento quanto ao pedido principal efetivamente acolhido.

A controvérsia central decidida pelo juízo de origem não se assentou na existência ou inexistência de desvalorização imobiliária, mas na possibilidade de resolução do vínculo contratual e na disciplina de seus efeitos patrimoniais. Desse modo, a prova técnica requerida não se revelava determinante para o deslinde da controvérsia tal como decidida, inexistindo prejuízo processual capaz de caracterizar cerceamento de defesa. Vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. INDEFERIMENTO DE PROVA IMPERTINENTE. AUSENTE CERCEAMENTO DE DEFESA. QUESTÃO MERAMENTE DE DIREITO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. POSSIBILIDADE.
1. O indeferimento de prova pericial por si só, não implica cerceamento de defesa e ofensa ao contraditório, pois cabe ao Magistrado condutor do processo, como destinatário final da prova, respeitando os limites adotados pelo Código de Processo Civil, a interpretação da produção probatória, a fim de aferir necessária à formação do seu convencimento, bem como a análise da imprescindível verossimilhança da alegação a que se pretende comprovar. 2. Quanto ao julgamento antecipado da lide, importa destacar que o critério que legitima o julgamento imediato do pedido é a desnecessidade de produção de provas de audiência, isto é, estar o juiz convencido a respeito das alegações de fato da causa que possa julgar imediatamente o pedido e, por conseguinte, não ser cabível a colheita de prova oral, nem a obtenção de esclarecimentos através de perícia, o que aconteceu no caso. 3. Assim, não há violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa quando existente na sentença justificativa para a opção pelo julgamento antecipado da lide ou indeferimento do pedido de prova pericial formulada.
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

(TJ-GO 52414030620188090006, Relator: JOSÉ PROTO DE OLIVEIRA - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 19/08/2024)

Rejeito, pois, a preliminar.

2.2.

Da alegada falta de análise de documentos e da inversão do ônus da prova

O apelante sustenta que a sentença teria ignorado documentos que comprovariam o conhecimento prévio da construtora sobre a obra e que deveria ter sido aplicada a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC).

As alegações não procedem. O julgador não está obrigado a se manifestar sobre cada documento ou argumento individualmente, mas sim a expor as razões de seu convencimento de forma coesa (art. 371, CPC), o que foi feito. A sentença concluiu, com base no acervo probatório, pela ausência de prova de má-fé ou omissão dolosa. O apelante, em verdade, discorda da valoração da prova, o que não se confunde com ausência de análise. Nesse sentido:

EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO SUCINTA. HIGIDEZ DA DECISÃO. INEXISTÊNCIA DE CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE, OMISSÃO OU ERRO MATERIAL. REJEIÇÃO.
A manifestação judicial de cunho decisório, seja de natureza interlocutória ou final, deve, necessariamente, ser fundamentada, sob pena de ofensa ao princípio da motivação das decisões judiciais, art. 93, IX da Constituição República e 11 do CPC, o que enseja sua nulidade absoluta. Todavia, fundamentação sucinta não se equivale a sua ausência. O relevante é que a decisão apresente pertinência temática e tenha analisado completamente a questão. Constada a satisfação desses dois elementos, a motivação da decisão, mesmo que concisa, não representa qualquer tipo de vício.
Os embargos declaratórios tratam-se de recurso cabível, apenas, quando há contradição, obscuridade, omissão ou erro material, art. 1.022 do CPC. Se a situação processual apontada pelo recurso não se amoldar a quaisquer dessas hipóteses, impõe-se sua rejeição.

(TJ-MG - ED: 10000180616542002 MG, Relator: Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 13/07/2022, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/07/2022)

Cumpre acrescentar que, mesmo analisados sob a ótica mais favorável ao apelante, os documentos mencionados não demonstram, de forma inequívoca, que a construtora detivesse conhecimento concreto e definitivo acerca da implantação do ramal ferroviário nas proximidades do lote adquirido pelo autor no momento da celebração do contrato. Eventuais registros ou referências à possibilidade de obras de infraestrutura na região não se confundem com a existência de informação certa e específica quanto ao traçado final da ferrovia ou quanto ao efetivo impacto da obra sobre o loteamento.

Em empreendimentos imobiliários situados em áreas de expansão urbana, é comum a existência de estudos, projetos ou discussões públicas acerca de obras futuras, circunstância que, por si só, não permite concluir pela existência de omissão dolosa por parte do vendedor. Assim, não se identifica no acervo documental prova robusta capaz de demonstrar violação ao dever de informação ou comportamento contrário à boa-fé objetiva.

Quanto à inversão do ônus probatório, sua aplicação não é automática e, no caso, seria inócua. Como visto no tópico anterior, a discussão sobre o conhecimento prévio da construtora era relevante para o pedido de indenização, que restou prejudicado. Para a análise do pedido de rescisão, a prova documental já era suficiente para formar o convencimento do juízo, tornando desnecessária a redistribuição do encargo probatório. A Corte Superior tem julgado na mesma direção desta interpretação:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CDC. ÔNUS DA PROVA. INVERSÃO. VEROSSIMILHANÇA OU HIPOSSUFICIÊNCIA. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. NÃO PROVIMENTO.
1. A inversão do ônus da prova nos termos do artigo 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor é regra de instrução, não sendo automaticamente deferida, senão quando presentes a verossimilhança das alegações ou a hipossuficiência do consumidor.
Precedentes. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 2388832 SP 2023/0187636-9, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 15/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/04/2024)

2.3. Do alegado julgamento
extra petita
e da não análise do pedido "alternativo"

As teses são infundadas. A definição sobre restituição de valores, retenções e outras consequências patrimoniais não configura julgamento
extra petita
, mas sim um desdobramento lógico e necessário do pedido principal de rescisão contratual. Quanto à não análise do pedido de indenização, como já exaustivamente explicado, tal decorreu de sua natureza subsidiária e do acolhimento da pretensão principal, não havendo omissão a ser sanada.

2.4. Da cláusula penal compensatória e dos danos morais

O apelante questiona a aplicação da cláusula penal e reitera o pedido de indenização por danos morais.

A cláusula penal compensatória é um instrumento legítimo para prefixar perdas e danos. Contudo, seu percentual está sujeito ao controle de abusividade.

A jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que a retenção, em casos de rescisão por culpa do comprador, deve se situar entre 10% e 25% dos valores pagos (conforme julgado infrareferenciado). A sentença aplicou retenção dentro de parâmetros que não se mostram desarrazoados ou desproporcionais, não havendo motivo para sua reforma neste ponto.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ.
2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021)

Quanto aos danos morais, a sua configuração exige mais do que o inadimplemento ou a frustração de uma expectativa contratual. Exige a demonstração de uma ofensa concreta a direitos da personalidade. No caso, não tendo sido comprovada a conduta ilícita de omissão dolosa por parte da construtora, a situação se resolve no âmbito do direito obrigacional, pela rescisão do pacto, não havendo substrato para a condenação por danos extrapatrimoniais. Compartilha deste entendimento o Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
1. Simples descumprimento contratual que, nos termos da jurisprudência deste Superior Tribunal, não tem o condão de, por si só, ocasionar o surgimento de danos morais, sendo imprescindível a ocorrência de situação excepcional, capaz de ensejar sofrimento indenizável.
2. Caso concreto em que o acórdão recorrido havia fixado indenização por danos morais em razão do mero atraso na entrega de bem imóvel, sem indicar qualquer circunstância excepcional que levasse à referida conclusão. 3. Necessidade de reforma do acórdão recorrido, não se mostrando aplicável ao caso a Súmula 7/STJ.AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(STJ - AgInt no REsp: 1848125 RJ 2019/0337119-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023)

2.5. Da taxa de fruição

Neste ponto, assiste plena razão ao apelante.

A taxa de fruição (ou taxa de ocupação) tem por finalidade indenizar o vendedor pelo tempo em que o comprador utilizou e usufruiu economicamente do imóvel, impedindo que o vendedor o fizesse. Sua aplicação visa a vedar o enriquecimento sem causa do adquirente.

Ocorre que tal instituto pressupõe a efetiva possibilidade de uso e gozo do bem. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica e consolidada no sentido de que é incabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que não há proveito econômico auferido pelo comprador que justifique a cobrança de uma contraprestação.

Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. JULGAMENTO MONOCRÁTICO DO RECURSO PELO RELATOR. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. ILEGALIDADE. AUSÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE OCUPAÇÃO OU FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DO STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c pedido de devolução de quantias pagas. 2. É firme, nesta Corte, o entendimento de que o art. 932 do CPC/2015 e a Súmula 568/STJ admitem que o relator julgue monocraticamente recurso inadmissível ou aplique jurisprudência consolidada nesta Corte. Ademais, a possibilidade de interposição de recurso ao órgão colegiado afasta qualquer alegação de ofensa ao princípio da colegialidade. Precedentes de todas as Turmas do STJ.
3. Consoante a jurisprudência dominante deste Superior Tribunal de Justiça, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.
4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1974289 SP 2021/0356177-0, Data de Julgamento: 20/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/06/2022)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa.
2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/06/2023)

No caso dos autos, o objeto do contrato é um lote de terreno, sobre o qual não há prova de qualquer edificação ou exploração econômica pelo apelante. A condenação ao pagamento da taxa de fruição, portanto, contraria a jurisprudência vinculante do STJ e representa um desequilíbrio contratual indevido.

A sentença, neste particular, merece reforma.

2.6. Das custas processuais e honorários de sucumbência

Com a reforma parcial da sentença para afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição, o apelante obteve êxito em parte de seu recurso. A sucumbência, que era quase integral do autor na fase de conhecimento, passa a ser recíproca em maior grau. Impõe-se, portanto, o redimensionamento dos ônus sucumbenciais para que reflitam adequadamente o novo resultado da demanda.

Embora o acolhimento do recurso tenha ocorrido de forma restrita ao capítulo relativo à taxa de fruição, a modificação do resultado da demanda nesse ponto altera, ainda que parcialmente, a relação de sucumbência estabelecida na sentença. A condenação ao pagamento da taxa de fruição representava parcela relevante da obrigação imposta ao autor, de modo que sua exclusão implica redução do grau de sucumbência originalmente atribuído à parte apelante. Nessa perspectiva, revela-se adequado proceder ao redimensionamento dos ônus sucumbenciais, distribuindo-os de forma proporcional ao êxito obtido por cada litigante no resultado da demanda.

2.7. Conclusão

Diante de todo o exposto, após o exame individualizado e detido de cada uma das teses recursais deduzidas pelo apelante, conclui-se que a sentença recorrida deve ser mantida em seus fundamentos essenciais, porquanto enfrentou adequadamente as questões relevantes da controvérsia e aplicou corretamente as normas jurídicas pertinentes à espécie.

Todavia, merece reforma pontual o capítulo relativo à condenação ao pagamento da taxa de fruição, porquanto, tratando-se de lote não edificado e inexistindo prova de utilização econômica do bem pelo comprador, a cobrança revela-se incompatível com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que afasta tal encargo em hipóteses dessa natureza. Assim, preserva-se o equilíbrio da decisão de origem, corrigindo-se apenas o ponto que se mostra juridicamente inadequado, sem alteração das demais conclusões alcançadas pelo juízo a quo.

Registre-se, por oportuno, que o julgador não está obrigado a rebater, de forma individualizada, todos os argumentos deduzidos pelas partes, bastando que enfrente as questões essenciais e suficientes para a solução da controvérsia, expondo de forma clara e coerente as razões que conduziram à formação de seu convencimento. Nesse sentido, a jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a fundamentação judicial não exige resposta específica a cada alegação apresentada, desde que a decisão contenha motivação adequada e suficiente para justificar a conclusão adotada.

3.

Dispositivo

Ante o exposto, voto por
CONHECER
e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
à apelação, para reformar a sentença exclusivamente quando ao capítulo que condenou o apelante ao pagamento de taxa de fruição, afastando por completo a referida cobrança.

Mantém-se os demais fundamentos e efeitos da sentença.

Em razão do parcial provimento do recurso, reconheço a sucumbência recíproca, condenando o autor/apelante ao pagamento de 60% das custas processuais e dos honorários advocatícios, e a ré/apelada ao pagamento dos 40% restantes, nos termos do art. 86 do CPC, percentual fixado em razão do decaimento preponderante do autor quanto às teses principais deduzidas da inicial.

Fixo os honorários advocatícios em 12% sobre o valor atualizado da condenação, já incluída a majoração de 2% do percentual fixado na origem, pela atuação em grau em grau recursal, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, tendo em vista o trabalho adicional desenvolvido em segundo grau, ainda que haja sucumbência recíproca, devendo cada parte arcar com a verba honorária devida ao patrono da parte adversa, na proporção de sua sucumbência, vedada a compensação (art. 85, § 14, do CPC).

A exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação ao autor/Apelante permanece suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, em razão do benefício da justiça gratuita.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO

Desembargadora Relatora

Belém, 31/03/2026