Tribunal: TJPA
Processo: 0023732-91.2015.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7780 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. LUCROS CESSANTES. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. SALDO DEVEDOR. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA. TAXA DE REGISTRO COBRADA A MAIOR. DANOS MORAIS. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO E RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação ordinária declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com repetição de indébito, indenização por perdas e danos, dano material e danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por adquirente de imóvel em face de construtora, para condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, à restituição simples de valores cobrados indevidamente sobre o saldo devedor e de quantia cobrada a maior a título de despesa de registro, bem como ao pagamento de indenização por danos morais. A autora pleiteia a majoração dos lucros cessantes, a repetição em dobro dos indébitos, o afastamento da prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem e da sucumbência recíproca. A ré sustenta a inexistência de atraso imputável, a licitude das cobranças incidentes sobre o saldo devedor, e, subsidiariamente, requer a redução do valor da indenização por dano moral e dos honorários sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 6 questões em discussão: (i) definir se a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem submete-se ao prazo prescricional trienal ou quinquenal; (ii) estabelecer se os lucros cessantes devem ser mantidos no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel; (iii) determinar se a repetição do indébito relativa aos valores cobrados indevidamente deve ocorrer na forma simples ou em dobro; (iv) definir se o atraso na entrega do imóvel pode ser afastado por alegado entrave administrativo para expedição do “Habite-se”; (v) estabelecer se, no período de mora da construtora, o saldo devedor deve permanecer congelado ou ser corrigido por índice diverso do INCC; e (vi) determinar se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável e se o quantum fixado na origem deve ser reduzido. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição da comissão de corretagem, nos termos do Tema 938 do STJ, porque a ação foi ajuizada mais de três anos após o pagamento realizado em outubro de 2011. 4. Os lucros cessantes são devidos quando a construtora atrasa a entrega do imóvel após o prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância, pois o prejuízo do adquirente decorre da privação da fruição do bem. 5. O percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel é parâmetro razoável e compatível com a jurisprudência consolidada do STJ e do TJPA para a fixação dos lucros cessantes em hipóteses de atraso na entrega da unidade. 6. A restituição em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC não se aplica aos pagamentos indevidos realizados em 2014, porque a modulação de efeitos firmada pelo STJ restringe a incidência do novo entendimento aos pagamentos posteriores a 30/03/2021, ausente, ademais, comprovação de má-fé da fornecedora. 7. Entraves burocráticos para a expedição do “Habite-se” configuram fortuito interno e integram o risco da atividade empresarial, razão pela qual não afastam a mora da construtora pelo atraso na entrega do imóvel. 8. A mora da construtora impede a incidência do INCC sobre o saldo devedor após o término do prazo de tolerância, mas não autoriza o congelamento integral da dívida, devendo o índice setorial ser substituído pelo IPCA, salvo se este se mostrar mais gravoso ao consumidor, conforme o Tema 996 do STJ. 9. A cobrança de despesa de registro contratual é, em tese, legítima, mas o fornecedor deve observar correspondência estrita com o valor efetivamente devido, sendo abusiva a exigência superior ao montante comprovado nos autos. 10. A restituição da quantia de R$ 249,37 é cabível apenas de forma simples, porque a irregularidade consistiu na cobrança a maior da despesa de registro em setembro de 2014, antes do marco temporal fixado pela modulação do STJ para repetição em dobro. 11. O atraso de seis meses na entrega do imóvel, após o escoamento do prazo de tolerância, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável. 12. O valor de R$ 15.000,00 fixado na origem comporta redução para R$ 10.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e aos parâmetros adotados pelo tribunal em casos análogos. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso da autora desprovido e recurso da ré parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. Aplica-se o prazo prescricional trienal à pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem. 2. O atraso na entrega do imóvel após o prazo de tolerância gera lucros cessantes presumidos, fixáveis em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do bem. 3. Entraves administrativos para expedição do “Habite-se” constituem fortuito interno e não afastam a mora da construtora. 4. A mora da construtora afasta a incidência do INCC sobre o saldo devedor, que deve ser recalculado com substituição pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor. 5. A repetição do indébito por cobranças indevidas realizadas antes de 30/03/2021 ocorre de forma simples, salvo comprovada má-fé. 6. A cobrança de despesa de registro contratual somente é válida até o limite do valor efetivamente devido, sendo restituível o excesso cobrado. 7. O atraso relevante na entrega do imóvel configura dano moral indenizável, admitida a adequação do quantum aos parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I; art. 927, III; art. 1.040; art. 86; art. 98, § 3º. CC, art. 206, § 3º, IV; art. 405; art. 406. CDC, art. 27; art. 42, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016, DJe 06.09.2016 (Tema 938). STJ, REsp nº 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019, DJe 27.09.2019 (Tema 996). STJ, REsp nº 1.578.553/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 28.11.2018, DJe 06.12.2018 (Tema 958). STJ, EAREsp nº 600.663/RS. TJPA, Apelação Cível nº 0008085-22.2016.8.14.0301, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, 2ª Turma de Direito Privado, j. 08.04.2025. TJPA, Apelação Cível nº 0802002-27.2020.8.14.0006, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 2ª Turma de Direito Privado, j. 15.07.2025. TJPA, Apelação Cível nº 0863163-60.2019.8.14.0301, Rel. Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque, 1ª Turma de Direito Privado, j. 24.03.2025. TJPA, Apelação Cível nº 0010600-64.2015.8.14.0301, Rel. Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque, 3ª Turma de Direito Privado, j. 16.09.2025. TJPA, Recurso Especial em Apelação Cível nº 0018652-49.2015.8.14.0301, Rel. Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, Tribunal Pleno, j. 04.04.2023. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 10ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0023732-91.2015.8.14.0301

APELANTE: DIRECIONAL AMETISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: DAISY DE NAZARE XAVIER FERREIRA DE ARGOLO

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. LUCROS CESSANTES. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. SALDO DEVEDOR. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA. TAXA DE REGISTRO COBRADA A MAIOR. DANOS MORAIS. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO E RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação ordinária declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com repetição de indébito, indenização por perdas e danos, dano material e danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por adquirente de imóvel em face de construtora, para condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, à restituição simples de valores cobrados indevidamente sobre o saldo devedor e de quantia cobrada a maior a título de despesa de registro, bem como ao pagamento de indenização por danos morais. A autora pleiteia a majoração dos lucros cessantes, a repetição em dobro dos indébitos, o afastamento da prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem e da sucumbência recíproca. A ré sustenta a inexistência de atraso imputável, a licitude das cobranças incidentes sobre o saldo devedor, e, subsidiariamente, requer a redução do valor da indenização por dano moral e dos honorários sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há 6 questões em discussão: (i) definir se a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem submete-se ao prazo prescricional trienal ou quinquenal; (ii) estabelecer se os lucros cessantes devem ser mantidos no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel; (iii) determinar se a repetição do indébito relativa aos valores cobrados indevidamente deve ocorrer na forma simples ou em dobro; (iv) definir se o atraso na entrega do imóvel pode ser afastado por alegado entrave administrativo para expedição do “Habite-se”; (v) estabelecer se, no período de mora da construtora, o saldo devedor deve permanecer congelado ou ser corrigido por índice diverso do INCC; e (vi) determinar se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável e se o quantum fixado na origem deve ser reduzido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição da comissão de corretagem, nos termos do Tema 938 do STJ, porque a ação foi ajuizada mais de três anos após o pagamento realizado em outubro de 2011.

4.

Os lucros cessantes são devidos quando a construtora atrasa a entrega do imóvel após o prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância, pois o prejuízo do adquirente decorre da privação da fruição do bem.

5.

O percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel é parâmetro razoável e compatível com a jurisprudência consolidada do STJ e do TJPA para a fixação dos lucros cessantes em hipóteses de atraso na entrega da unidade.

6.

A restituição em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC não se aplica aos pagamentos indevidos realizados em 2014, porque a modulação de efeitos firmada pelo STJ restringe a incidência do novo entendimento aos pagamentos posteriores a 30/03/2021, ausente, ademais, comprovação de má-fé da fornecedora.

7.

Entraves burocráticos para a expedição do “Habite-se” configuram fortuito interno e integram o risco da atividade empresarial, razão pela qual não afastam a mora da construtora pelo atraso na entrega do imóvel.

8.

A mora da construtora impede a incidência do INCC sobre o saldo devedor após o término do prazo de tolerância, mas não autoriza o congelamento integral da dívida, devendo o índice setorial ser substituído pelo IPCA, salvo se este se mostrar mais gravoso ao consumidor, conforme o Tema 996 do STJ.

9.

A cobrança de despesa de registro contratual é, em tese, legítima, mas o fornecedor deve observar correspondência estrita com o valor efetivamente devido, sendo abusiva a exigência superior ao montante comprovado nos autos.

10.

A restituição da quantia de R$ 249,37 é cabível apenas de forma simples, porque a irregularidade consistiu na cobrança a maior da despesa de registro em setembro de 2014, antes do marco temporal fixado pela modulação do STJ para repetição em dobro.

11.

O atraso de seis meses na entrega do imóvel, após o escoamento do prazo de tolerância, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável.

12.

O valor de R$ 15.000,00 fixado na origem comporta redução para R$ 10.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e aos parâmetros adotados pelo tribunal em casos análogos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13.

Recurso da autora desprovido e recurso da ré parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. Aplica-se o prazo prescricional trienal à pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem. 2. O atraso na entrega do imóvel após o prazo de tolerância gera lucros cessantes presumidos, fixáveis em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do bem. 3. Entraves administrativos para expedição do “Habite-se” constituem fortuito interno e não afastam a mora da construtora. 4. A mora da construtora afasta a incidência do INCC sobre o saldo devedor, que deve ser recalculado com substituição pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor. 5. A repetição do indébito por cobranças indevidas realizadas antes de 30/03/2021 ocorre de forma simples, salvo comprovada má-fé. 6. A cobrança de despesa de registro contratual somente é válida até o limite do valor efetivamente devido, sendo restituível o excesso cobrado. 7. O atraso relevante na entrega do imóvel configura dano moral indenizável, admitida a adequação do quantum aos parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 487, I; art. 927, III; art. 1.040; art. 86; art. 98, § 3º. CC, art. 206, § 3º, IV; art. 405; art. 406. CDC, art. 27; art. 42, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016, DJe 06.09.2016 (Tema 938). STJ, REsp nº 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019, DJe 27.09.2019 (Tema 996). STJ, REsp nº 1.578.553/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 28.11.2018, DJe 06.12.2018 (Tema 958). STJ, EAREsp nº 600.663/RS. TJPA, Apelação Cível nº 0008085-22.2016.8.14.0301, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, 2ª Turma de Direito Privado, j. 08.04.2025. TJPA, Apelação Cível nº 0802002-27.2020.8.14.0006, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, 2ª Turma de Direito Privado, j. 15.07.2025. TJPA, Apelação Cível nº 0863163-60.2019.8.14.0301, Rel. Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque, 1ª Turma de Direito Privado, j. 24.03.2025. TJPA, Apelação Cível nº 0010600-64.2015.8.14.0301, Rel. Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque, 3ª Turma de Direito Privado, j. 16.09.2025. TJPA, Recurso Especial em Apelação Cível nº 0018652-49.2015.8.14.0301, Rel. Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, Tribunal Pleno, j. 04.04.2023.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 10ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1º TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: 11ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE BELÉM/PA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0023732-91.2015.8.14.0301

APELANTE/APELADA: DAISY DE NAZARÉ XAVIER FERREIRA DE ARGOLO

APELANTE/APELADA: DIRECIONAL AMETISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATORA: EXMA. SRA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Tratam-se de Recursos de Apelação Cível interpostos por
DAISY DE NAZARÉ XAVIER FERREIRA DE ARGOLO
(Autora) e
DIRECIONAL AMETISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
(Ré), em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA.

Breve retrospecto processual:

A Autora ajuizou a presente ação narrando ter firmado contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a Ré em 14/10/2011, com prazo de entrega para 30/09/2013.

Alegou que, mesmo com o prazo de tolerância de 180 dias, a entrega só ocorreu em 30/09/2014. Diante do atraso, pleiteou a devolução em dobro de valores pagos a título de comissão de corretagem e de encargos sobre o saldo devedor, além de indenização por lucros cessantes e danos morais.

Em contestação, a Ré arguiu a prescrição da pretensão de reaver a comissão de corretagem e defendeu a legalidade de sua conduta, atribuindo o atraso a entraves burocráticos para a expedição do "Habite-se". Impugnou, ainda, os danos materiais e morais pleiteados.

O juízo
a quo
, em sentença, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a construtora Ré ao pagamento de lucros cessantes, à restituição simples de valores cobrados indevidamente e a uma indenização por danos morais de R$ 15.000,00.

Transcrevo o
DISPOSITIVO DA SENTENÇA
id.33450293:

Ante o exposto e considerando tudo o mais que dos autos consta, julgo
PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na AÇÃO ORDINÁRIA DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C DANO MATERIAL C/C DANOS MORAIS, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para:

1.
C
ondenar a Ré ao pagamento de
lucros cessantes
em favor da Autora. O valor devido corresponde a 0.5% do valor atualizado do contrato por mês, abrangendo o período de 6 (seis) meses, de
abril de 2014 a setembro de 2014
. Sobre este valor incidirá correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) a partir de cada vencimento mensal (ou seja, a partir do início de cada mês de atraso, iniciando-se em 01/04/2014 para a primeira parcela, 01/05/2014 para a segunda e assim sucessivamente), e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data da citação válida.

2. Condenar a Ré a restituir à Autora, na
forma simples
, o valor de
R$ 2.276,51 (dois mil duzentos e setenta e seis reais e cinquenta e um centavos)
, referente à cobrança indevida de saldo residual decorrente da aplicação de juros e correção monetária no período de mora da Ré após o prazo de tolerância. Sobre este valor incidirá correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) a partir da data do pagamento indevido (setembro/2014) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data da citação válida.

3. ondenar a Ré a restituir à Autora, na
forma simples
, o valor de
R$ 249,37 (duzentos e quarenta e nove reais e trinta e sete centavos)
, referente ao valor cobrado a maior no contrato de prestação de serviços para registro do imóvel. Sobre este valor incidirá correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) a partir da data do pagamento indevido (08/09/2014) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da data da citação válida.

4 Condenar ao pagamento de indenização por danos morais, no valor equivalente a R$ 15.000,00 (quinze mil reais), em tudo acrescidos de juros e correção monetária;

4.
REJEITAR OS DEMAIS PEDIDOS
formulados pela Autora.

Considerando a sucumbência recíproca, mas em proporções distintas, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação para a Ré, e 10% (dez por cento) sobre o valor dos pedidos julgados improcedentes para a Autora. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação à Autora, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em virtude do deferimento da Justiça Gratuita.

Irresignadas, ambas as partes interpuseram
RECURSO DE APELAÇÃO.

A
Autora/Apelante
, em suas razões recursais, suscita, em síntese: (a) majoração dos lucros cessantes de 0,5% para 1% sobre o valor atualizado do imóvel; (b) restituição em dobro dos valores de R$ 2.276,51 e R$ 249,37, com fundamento no EAREsp 600.663/RS; (c) afastamento da prescrição trienal da comissão de corretagem, defendendo a aplicação do prazo quinquenal do art. 27 do CDC; (d) afastamento da sucumbência recíproca.

A
Ré/Apelante
, em suas razões recursais, sustenta: (a) inexistência de atraso injustificado e afastamento integral dos lucros cessantes, alegando que o Habite-se foi expedido em julho/2014 e que a entrega ocorreu assim que possível; (b) licitude das cobranças de saldo residual e correção monetária durante todo o período, com base nas cláusulas contratuais e necessidade de aplicação da Selic (c) subsidiariamente, redução do dano moral e dos honorários sucumbenciais.

Contrarrazões apresentadas pela parte.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Os recursos são tempestivos e preenchem os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual deles conheço e passo a analisá-los conjuntamente.

1. Da Prescrição da Comissão de Corretagem (Recurso da Autora)

A Autora requer o afastamento da prescrição trienal, defendendo a aplicação do prazo quinquenal do CDC. A matéria foi objeto de análise pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, que firmou a seguinte tese (Tema 938):

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

(STJ - REsp: 1551956 SP 2015/0216171-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016 RSTJ vol. 245 p. 340)

Tratando-se de precedente obrigatório (art. 927, III, CPC), sua aplicação é impositiva.

Considerando que o pagamento da comissão ocorreu em outubro de 2011 e a ação foi proposta em junho de 2015, transcorreu o prazo de três anos.

A sentença, portanto, não merece reparo neste ponto.

2. Dos Lucros Cessantes (Recurso da Autora)

A Autora pleiteia a majoração dos lucros cessantes para 1% do valor do imóvel. O percentual de 0,5% sobre o valor do bem, fixado na sentença, é o parâmetro consolidado na jurisprudência do STJ e adotado de forma majoritária por este Egrégio Tribunal para compensar a privação do uso do imóvel, mostrando-se razoável e proporcional.

Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. [...] LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PERCENTUAL DE 0,5% (MEIO POR CENTO) SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. RAZOABILIDADE. [...] 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação. 4. O percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel, a título de lucros cessantes, mostra-se razoável e em consonância com a jurisprudência pátria. [...] (TJPA, Apelação Cível nº 0008085-22.2016.8.14.0301, Rel. Des. RICARDO FERREIRA NUNES, 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 08/04/2025)

EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. [...] ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES COM BASE NO VALOR DO IMÓVEL. [...] A jurisprudência consolidada do STJ admite a fixação de lucros cessantes com base no valor de mercado do imóvel, pois o prejuízo decorre da perda da fruição do bem [...]. O percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel é aceito como parâmetro jurisprudencial para representar o valor locativo presumido, sendo aplicável mesmo na ausência de quitação integral. [...] (TJPA, Apelação Cível nº 0802002-27.2020.8.14.0006, Rel. Des. ALEX PINHEIRO CENTENO, 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 15/07/2025)

Desse modo, deve ser mantida a condenação da Ré ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês, sobre o valor atualizado do imóvel, no período reconhecido na sentença.

Quanto aos consectários legais incidentes sobre essa verba, tratando-se de obrigação de trato sucessivo, com vencimento mensal, os juros moratórios incidem a partir do vencimento de cada parcela. A atualização do débito deverá observar a legislação aplicável ao tempo de sua incidência, inclusive o disposto no art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, vedada, quando cabível a incidência da taxa Selic integral, sua cumulação com correção monetária autônoma ou com juros calculados em apartado.

3. Da Repetição de Indébito em Dobro (Recurso da Autora)

A Autora requer a devolução em dobro dos valores pagos indevidamente. A matéria foi pacificada pela Corte Especial do STJ no julgamento do EAREsp 600.663/RS, que estabeleceu que a restituição em dobro (art. 42, par. único, CDC) prescinde da demonstração de má-fé subjetiva (dolo).

Contudo, o próprio STJ modulou os efeitos de sua decisão, estabelecendo que este novo entendimento se aplica apenas aos pagamentos realizados após a data de publicação do acórdão, ou seja, 30 de março de 2021.

No presente caso, é incontroverso que os pagamentos cuja restituição se pleiteia foram realizados em 2014, portanto, muito antes do marco temporal fixado. Para as cobranças anteriores a 30/03/2021, prevalece o entendimento anterior, que exigia a comprovação de má-fé do fornecedor para a aplicação da penalidade, o que não ocorreu nos autos.

Desta forma, em estrita observância à modulação de efeitos determinada pela Corte Superior, a restituição deve ocorrer na forma simples, como corretamente decidiu o juízo de primeiro grau. Este é o posicionamento que venho adotando em meus julgados:

EMENTA: [...] REPETIÇÃO DE INDÉBITO. [...] 4. A repetição do indébito, referente às parcelas cobradas indevidamente, deve ocorrer de forma simples, uma vez que a cobrança ocorreu antes da publicação do acórdão paradigma do STJ (EAREsp 600663-RS) que definiu a necessidade de má-fé para a restituição em dobro. [...] Tese de julgamento: "[...] 4. A repetiçãs do indébito, em caso de cobrança indevida anterior à publicação do EAREsp 600663-RS, deve ocorrer de forma simples, salvo comprovada má-fé."

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0863163-60.2019.8.14.0301, Relatora: Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, 1ª Turma de Direito Privado, Data de Julgamento: 24/03/2025)

Deste modo, mantenho a devolução simples dos valores, com juros e correção na forma do artigo 406 do CC, com a redação dada pela
Lei nº 14.905/2024
.

4. Da Responsabilidade pelo Atraso (Recurso da Ré)

A alegação da Ré de que a demora no "Habite-se" afasta sua responsabilidade não se sustenta.

Conforme jurisprudência pacífica, inclusive deste Tribunal, entraves administrativos constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade.

EMENTA: [...] APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. [...] É válida a cláusula de tolerância de 180 dias [...]. O descumprimento do prazo, já computada a tolerância, caracteriza a mora da construtora, não sendo escusável por alegações de fortuito interno. [...]

(TJPA, Apelação Cível nº 0010600-64.2015.8.14.0301, Rel. Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, 3ª Turma de Direito Privado, Julgado em 16/09/2025)

Diante desse contexto, não procede a tentativa da Ré;apelante de eximir-se da responsabilidade sob o argumento de demora na expedição do “Habite-se”.

Cuida-se de intercorrência administrativa inserida no âmbito do risco do empreendimento, a configurar fortuito interno, incapaz de afastar a mora da construtora.

Assim, ultrapassado o prazo contratual, já considerada a cláusula de tolerância, resta caracterizado o inadimplemento, com a consequente incidência das repercussões jurídicas daí decorrentes, em consonância com a jurisprudência pacífica, inclusive deste Tribunal.

5. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR

(Recurso da Ré)

A sentença de primeiro grau incorreu em
error in judicando
ao determinar o congelamento integral do saldo devedor.

Embora a mora da construtora afaste a aplicação do índice setorial (INCC), que reflete custos que não podem mais ser repassados ao consumidor, deve ser substituída pela IPCA

após o fim da cláusula de tolerância.

Sua exclusão total implicaria enriquecimento sem causa do comprador em detrimento do vendedor.

A matéria foi definitivamente pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
Tema Repetitivo 996
, que fixou teses de observância obrigatória por todos os tribunais do país, nos termos do art. 927, III, do CPC.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. (...). TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: (...) 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
(STJ - REsp: 1729593 SP 2018/0057828-9, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 25/09/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 27/09/2019)

Desse modo, não subsiste o congelamento do saldo devedor determinado na origem. O que se impõe é a adequação do critério de atualização, para que, a partir da configuração da mora da construtora, em abril de 2014, e até a entrega das chaves, o saldo devedor deixe de ser corrigido pelo INCC e passe a observar o IPCA, salvo se, no caso concreto, esse índice se revelar mais oneroso ao adquirente, hipótese em que deverá ser preservada a solução mais favorável ao consumidor, em conformidade com o repetitivo, devendo o cálculo ser em liquidação de sentença.

6. DA RESTITUIÇÃO DA TAXA DE REGISTRO COBRADA A MAIOR

No tocante à despesa de registro contratual, embora seja, em tese, legítimo o repasse ao consumidor do custo correspondente, conforme a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 958, a cobrança deve guardar estrita correspondência com o valor efetivamente devido, permanecendo sujeita, em cada caso concreto, ao controle de abusividade e de onerosidade excessiva.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. TEMA 958/STJ. DIREITO BANCÁRIO. COBRANÇA POR SERVIÇOS DE TERCEIROS, REGISTRO DO CONTRATO E AVALIAÇÃO DO BEM. (...) 2. TESES FIXADAS PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: (...) 2.3. Validade da tarifa de avaliação do bem dado em garantia, bem como da cláusula que prevê o ressarcimento de despesa com o registro do contrato, ressalvadas a: 2.3.1. abusividade da cobrança por serviço não efetivamente prestado; e a 2.3.2. possibilidade de controle da onerosidade excessiva, em cada caso concreto.
(STJ - REsp: 1578553 SP 2016/0011277-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 28/11/2018, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/12/2018)

No caso dos autos, a autora comprovou que o Orçamento de Custas emitido pelo 2º Ofício de Registro de Imóveis previa o montante de R$ 1.537,10, ao passo que o documento de cobrança posteriormente emitido, com data de processamento e vencimento em 29/09/2014, consignou o valor de R$ 1.786,47, evidenciando cobrança superior em R$ 249,37, sem justificativa idônea para o acréscimo.

Assim, a irregularidade não reside na cobrança da despesa de registro em si, mas no excesso exigido, razão pela qual a restituição deve recair apenas sobre a diferença cobrada a maior, no importe de R$ 249,37.

Quanto à forma de devolução, entendo cabível a restituição simples, pois a cobrança remonta a setembro de 2014, portanto em momento anterior ao marco temporal fixado pelo STJ no julgamento dos EAREsp 676.608/RS, em que a Corte Especial modulou os efeitos da tese relativa à repetição em dobro do indébito para as relações privadas, estabelecendo sua incidência apenas quanto aos valores pagos após a publicação do acórdão.

DO DANO MORAL (RECURSO DA RÉ)

O atraso de seis meses na entrega do imóvel, após já escoado o prazo de tolerância, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral.

No que tange ao valor da indenização, o juízo de primeiro grau fixou a condenação em R$ 15.000,00 (quinze mil reais). A construtora Ré, em seu apelo, pugna pela redução deste montante.

Embora o dano seja inquestionável, o valor arbitrado na origem destoa ligeiramente dos parâmetros adotados por este tribunal em casos de semelhante envergadura.

Em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, reduzo a indenização por danos morais para o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia que considero justa para compensar o abalo sofrido e para servir ao caráter pedagógico da medida, sem se tornar excessiva.

EMENTA: [...] DANO MORAL CARACTERIZADO. DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS) – IMPORTE PROPORCIONAL AO DANO EXPERIMENTADO.
[...] (TJPA, Recurso Especial em Apelação Cível nº 0018652-49.2015.8.14.0301, Rel. Desa. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Tribunal Pleno, Julgado em 04/04/2023)

EMENTA: [...] DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM.
[...]
O valor da indenização, contudo, foi reduzido de R$15.000,00 para R$10.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
(TJPA, Apelação Cível nº 0010600-64.2015.8.14.0301, Rel.
Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
, 3ª Turma de Direito Privado, Julgado em 16/09/2025)

Assim, dou parcial provimento ao recurso da Ré também neste particular, para reduzir a indenização por danos morais ao montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Quanto aos consectários legais, por se tratar de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação, na forma do art. 405 do Código Civil. A atualização do débito deverá observar o regime legal vigente, inclusive o disposto no art. 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024, observada a impossibilidade de cumulação da taxa Selic integral com juros de mora ou correção monetária calculados separadamente, quando aplicável.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
de ambos os recursos para:

- DOU PARCIAL PROVIMENTO à apelação interposta por DIRECIONAL AMETISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, para
reformar parcialmente a sentença
, exclusivamente a fim de:

(a)
afastar o
congelamento integral do saldo devedor
no período de mora da construtora, determinando que,
a partir de abril de 2014 até a efetiva entrega das chaves
, o saldo devedor seja recalculado com
substituição do INCC pelo IPCA
, salvo se aquele se mostrar mais favorável à consumidora, nos termos da tese firmada no
Tema 996/STJ
, a ser apurado em liquidação de sentenç
a, e redução
por
danos morais
pra o valor de R$ 10.000 (dez mil reais).

Nego provimento ao recurso interposto por DAISY DE NAZARÉ XAVIER FERREIRA DE ARGOLO
.

Mantém-se, no mais, a sentença recorrida
, quanto ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5%, a restituição simples da quantia de
R$ 249,37
, referente à cobrança a maior da despesa de registro contratual, e o recalculo do saldo devedor com base no tema 996 do STJ.

Em razão do resultado do julgamento,
redistribuo os ônus sucumbenciais
, na forma do art. 86 do CPC, para condenar a
Ré/Apelante ao pagamento de 90% (noventa por cento)
das custas processuais e dos honorários advocatícios, e a
Autora/Apelante ao pagamento dos 10% (dez por cento) remanescentes
, mantido o percentual dos honorários fixado na origem, observada a adequação da base de cálculo ao valor final da condenação.

Fica
suspensa a exigibilidade
das verbas sucumbenciais impostas à Autora, em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

P.R.I.C.

Belém, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 15/04/2026