Tribunal: TJPA
Processo: 0863123-10.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. CONTROLE DE ABUSIVIDADE. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. TEMA 1002 DO STJ. ATRASO PROLONGADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por incorporadora e construtora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, reconheceu o distrato de contrato de promessa de compra e venda celebrado em 2011, determinou a restituição de 75% dos valores pagos, fixou indenização por danos morais em razão de atraso na entrega do imóvel e impôs às rés o pagamento integral das custas e honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção aplicável aos valores pagos em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros moratórios sobre a quantia a ser restituída; (iii) verificar a configuração e o quantum do dano moral decorrente do atraso na entrega do imóvel; e (iv) definir a correta distribuição da sucumbência e a existência de litigância de má-fé. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Contrato celebrado antes da Lei nº 13.786/2018 não se submete automaticamente ao art. 67-A da Lei nº 4.591/64, devendo a cláusula de retenção ser analisada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência do STJ. 4. A retenção de 25% dos valores pagos revela-se proporcional e adequada à recomposição de custos do vendedor, sendo excessiva a pretensão de retenção de 50% sem demonstração de prejuízo efetivo. 5. Conforme o Tema 1002 do STJ, os juros moratórios, em distrato anterior à Lei do Distrato por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 6. O atraso substancial e injustificado na entrega do imóvel configura ilícito contratual autônomo e enseja indenização por dano moral. 7. Caracterizada a sucumbência mínima da autora, mantém-se a condenação integral das rés em custas e honorários, inexistindo litigância de má-fé pelo mero exercício do direito de recorrer. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso parcialmente provido. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0863123-10.2021.8.14.0301

APELANTE: BERLIM INCORPORADORA LTDA

APELADO: MUIRACATIARA MIRANDA CHAGAS

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. CONTROLE DE ABUSIVIDADE. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. TEMA 1002 DO STJ. ATRASO PROLONGADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por incorporadora e construtora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, reconheceu o distrato de contrato de promessa de compra e venda celebrado em 2011, determinou a restituição de 75% dos valores pagos, fixou indenização por danos morais em razão de atraso na entrega do imóvel e impôs às rés o pagamento integral das custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção aplicável aos valores pagos em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros moratórios sobre a quantia a ser restituída; (iii) verificar a configuração e o quantum do dano moral decorrente do atraso na entrega do imóvel; e (iv) definir a correta distribuição da sucumbência e a existência de litigância de má-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Contrato celebrado antes da Lei nº 13.786/2018 não se submete automaticamente ao art. 67-A da Lei nº 4.591/64, devendo a cláusula de retenção ser analisada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência do STJ.

4. A retenção de 25% dos valores pagos revela-se proporcional e adequada à recomposição de custos do vendedor, sendo excessiva a pretensão de retenção de 50% sem demonstração de prejuízo efetivo.

5. Conforme o Tema 1002 do STJ, os juros moratórios, em distrato anterior à Lei do Distrato por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

6. O atraso substancial e injustificado na entrega do imóvel configura ilícito contratual autônomo e enseja indenização por dano moral.

7. Caracterizada a sucumbência mínima da autora, mantém-se a condenação integral das rés em custas e honorários, inexistindo litigância de má-fé pelo mero exercício do direito de recorrer.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso parcialmente provido.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por BERLIM INCORPORADORA LTDA e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA em face da sentença proferida pela 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém, nos autos da ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores, movida por MUIRACATIARA MIRANDA CHAGAS.

A sentença foi proferida com o seguinte comando final:

“1- Diante do exposto, e por tudo mais que dos autos consta, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo procedente em parte os pedidos formulados na inicial, para condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de 75% do valor quitado pelo autora, corrigido monetariamente pelo INPC desde a data da presente sentença (Sumula nº 362 do STJ), e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, estes contados a partir da data da citação por se tratar de responsabilidade contratual, fazendo jus, as Requeridas, na retenção de apenas 25% do valor pago.

2- Condeno, também, as Rés, de forma solidária, nos termos do art. 186 cc art. 942 do CC/02 ao pagamento do importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, corrigido monetariamente pelo INPC desde a data da presente sentença (Sumula nº 362 do STJ), e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, estes contados a partir da data da citação por se tratar de responsabilidade contratual.

3- Confirmo a tutela de urgência anteriormente deferida, a qual deverá se adequar ao presente dispositivo.

4- Por fim, considerando a sucumbência mínima na parte autora, condeno as requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, na forma do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.”

Em suas razões recursais, os apelantes sustentam a legalidade da cláusula contratual que prevê retenção de 50% do montante pago, invocando a aplicabilidade do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, considerando que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. Alegam que a retenção de apenas 25%, conforme fixado na sentença, desequilibra a relação contratual e onera excessivamente o fornecedor.

No tocante aos juros moratórios, argumentam que o termo inicial fixado na citação contraria o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que, nos compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando pleiteada a resolução por iniciativa do comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado.

Quanto aos danos morais, defendem sua extinção ou redução substancial, afirmando inexistir conduta ilícita de sua parte. Sustentam que o empreendimento foi entregue em maio de 2018 e a apelada somente manifestou interesse em rescindir o contrato em outubro de 2021, três anos e cinco meses após a entrega, não havendo mora imputável às apelantes. Alegam que o dano moral não restou comprovado e que o valor de R$10.000,00 se mostra desproporcional e desarrazoado.

Por fim, requerem o reconhecimento da sucumbência mínima das apelantes e a condenação da apelada ao pagamento integral das despesas processuais e honorários advocatícios.

A parte apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento integral e aplicação de multa por litigância de má-fé, ao argumento de que as apelantes interpuseram recurso manifestamente protelatório.

Coube-me a relatoria do feito por distribuição.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta da sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém,
data registrada no sistema
.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal, CONHEÇO do recurso de apelação.

2.

Mérito.

2.1.

Do percentual de retenção dos valores pagos

As apelantes defendem a manutenção da cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos pela apelada, invocando a aplicação do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64.

Ocorre que o contrato em análise foi celebrado em março de 2011, portanto anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018, que introduziu o art. 67-A à Lei de Incorporações Imobiliárias. Assim, não se aplica automaticamente o teto legal de 50% previsto naquele dispositivo.

Curiosamente, as próprias apelantes reconhecem essa anterioridade ao invocar, em suas razões recursais, o Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, que trata justamente de contratos firmados antes da Lei do Distrato. Há, portanto, manifesta incompatibilidade lógica em pretender a aplicação do art. 67-A e, simultaneamente, invocar precedente específico para contratos anteriores à sua vigência.

Nos contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, prevalece o controle de abusividade à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

O percentual de retenção de 25% dos valores pagos constitui parâmetro amplamente aceito pela jurisprudência desta Corte e do STJ, conforme precedentes que as próprias apelantes transcreveram em suas razões recursais. Trata-se de percentual que recompõe adequadamente os custos administrativos e as perdas do vendedor, sem configurar enriquecimento sem causa do incorporador.

As apelantes não demonstraram concretamente os prejuízos efetivos que suportaram, tampouco a necessidade econômica da retenção máxima pretendida. A simples previsão contratual não afasta o controle judicial de cláusulas abusivas, especialmente quando o contrato é de adesão e envolve relação de consumo.

A retenção de 50% mostra-se desproporcional e excessiva, considerando que a apelada pagou apenas R$26.754,35 de um contrato de R$251.870,00, o que representa cerca de 10% do valor total. Permitir a retenção da metade desse montante configuraria verdadeiro locupletamento ilícito.

Assim, mantenho o percentual de 25% fixado na sentença, que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

2.2.

Do termo inicial dos juros moratórios

Neste ponto, assiste razão às apelantes.

A sentença recorrida, embora tenha transcrito corretamente o entendimento firmado no Tema 1002 do STJ em sua fundamentação, fixou em seu dispositivo o termo inicial dos juros moratórios desde a citação. Há, portanto, incongruência que autoriza a reforma pontual do decisum.

O Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".

No caso concreto, não havia mora exigível da incorporadora quanto à devolução dos valores antes da resolução judicial, pois o contrato estava em vigor, a rescisão foi pretendida pela compradora e o valor a ser restituído dependia de pronunciamento judicial sobre o percentual de retenção aplicável.

Não há, portanto, inadimplemento anterior ao trânsito em julgado que justifique a incidência de juros moratórios desde a citação. A própria sentença reconheceu a existência de culpa recíproca pela rescisão contratual, afastando a mora exclusiva de qualquer das partes.

Reforma-se a sentença neste ponto para determinar que os juros moratórios sobre o valor a ser restituído incidam a partir do trânsito em julgado desta decisão, em observância ao Tema 1002 do STJ.

2.3.

Dos danos morais

As apelantes sustentam que não houve conduta ilícita de sua parte, pois quando a apelada manifestou interesse em rescindir o contrato, em outubro de 2021, o empreendimento já havia sido entregue em maio de 2018.

A questão, contudo, merece análise mais cuidadosa.

É incontroverso nos autos que a entrega do empreendimento estava prevista para o ano de 2014 e efetivou-se apenas em 2018. Trata-se de atraso substancial, prolongado e não justificado de aproximadamente quatro anos.

Embora a rescisão contratual tenha ocorrido posteriormente por iniciativa da autora, o dano moral decorre do atraso pretérito na entrega do imóvel, como fato autônomo. O ilícito não é a rescisão do contrato, mas a violação ao dever contratual de entregar o bem no prazo pactuado.

O fato de a apelada ter aguardado três anos após a entrega para ajuizar a ação não descaracteriza o dano sofrido durante o período de mora. Ademais, entre a entrega tardia em 2018 e o ajuizamento em 2021, ocorreu a pandemia da COVID 19, circunstância que justifica razoavelmente o intervalo temporal.

O valor arbitrado em R$10.000,00 observa os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, tem caráter compensatório para a vítima e pedagógico para o ofensor, e está alinhado aos precedentes desta Corte e do STJ para hipóteses análogas de atraso prolongado na entrega de imóveis.

Mantenho, portanto, a condenação por danos morais no valor fixado.

2.4.

Da sucumbência

A autora decaiu de parcela ínfima de seus pedidos. O núcleo da demanda foi integralmente acolhido: rescisão contratual, restituição majoritária dos valores pagos e danos morais. A pequena diferença entre o percentual de retenção pretendido pela autora e o fixado judicialmente não configura sucumbência recíproca relevante.

Aplica-se, na espécie, o parágrafo único do art. 86 do Código de Processo Civil, que dispõe que, se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá por inteiro pelas despesas e honorários.

A condenação integral das apelantes em custas e honorários advocatícios é, portanto, tecnicamente adequada e deve ser mantida.

2.5.

Da litigância de má-fé

A apelada requereu, em contrarrazões, a condenação das apelantes por litigância de má-fé, ao argumento de que o recurso seria manifestamente protelatório.

Não vislumbro, contudo, a presença dos requisitos caracterizadores da má-fé processual. As apelantes exerceram regularmente o direito de recorrer, com teses defensáveis, ainda que parcialmente rejeitadas por este Colegiado. O simples insucesso do recurso não configura litigância de má-fé.

Indefiro, portanto, o pedido de aplicação de multa.

3.

Parte dispositiva.

Pelo exposto, e mais o que dos autos consta,
CONHEÇO
do recurso e lhe
DOU PARCIAL
PROVIMENTO
para reformar a sentença apenas quanto ao termo inicial dos juros moratórios sobre o valor a ser restituído à apelada, que deverão incidir a partir do trânsito em julgado desta decisão, nos termos do Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça.

Ficam mantidos os demais termos da sentença.

É o voto.

Belém,

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 10/03/2026