Tribunal: TJPA
Processo: 0871248-98.2020.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-02-23

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, em apelação cível, deu parcial provimento ao recurso para manter a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote do empreendimento “Park Oriente”, condenando o agravante à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de indenização por danos morais e determinando a incidência da taxa SELIC como índice de atualização. O agravante sustenta inexistência de vínculo contratual direto com a autora, ilegitimidade passiva, ausência de ato ilícito, limitação da restituição ao valor que afirma ter recebido e improcedência dos danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se há ofensa ao princípio da dialeticidade no recurso; (ii) estabelecer se o agravante é parte legítima para figurar no polo passivo; (iii) determinar se está configurado o inadimplemento apto a ensejar rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos e indenização por dano moral; (iv) definir se a restituição deve ser limitada ao valor que o agravante afirma ter recebido. III. RAZÕES DE DECIDIR O recurso impugna especificamente os fundamentos da decisão agravada, atendendo ao princípio da dialeticidade previsto no art. 1.010, III, do CPC, o que impõe o conhecimento do agravo interno. A legitimidade passiva é aferida à luz da teoria da asserção, e os documentos juntados demonstram que o agravante firmou instrumento particular de promessa de compra e venda e emitiu recibo de quitação, assumindo vínculo obrigacional direto com a compradora. A formalização de novo contrato e a quitação conferida pelo agravante ratificam a negociação e o vinculam à obrigação de entregar o lote livre e desembaraçado, não afastando sua responsabilidade a alegação de repasse de valores a terceiros. A venda de lote posteriormente demarcado como área de preservação ambiental e já ocupado por terceiro configura inadimplemento absoluto da obrigação principal do vendedor, autorizando a resolução contratual nos termos do art. 475 do Código Civil. A resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição integral das parcelas pagas, conforme a Súmula 543 do STJ, sendo incabível a limitação da devolução ao montante que o fornecedor afirma ter recebido. A frustração da legítima expectativa de aquisição de imóvel, diante da impossibilidade de fruição do bem e da irregularidade do loteamento, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável, em consonância com a jurisprudência do STJ e do TJPA. A atualização dos valores deve observar a taxa SELIC, desde cada desembolso, conforme orientação do STJ no REsp 1.795.982. A interposição de agravo interno manifestamente infundado autoriza a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A formalização de contrato e a emissão de recibo de quitação pelo proprietário do empreendimento estabelecem vínculo obrigacional direto e legitimam sua responsabilização pelo inadimplemento. A venda de lote situado em área de preservação ambiental e ocupado por terceiro caracteriza inadimplemento absoluto e autoriza a resolução contratual com restituição integral dos valores pagos. A restituição, em caso de culpa exclusiva do vendedor, deve ser integral, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo irrelevante a alegação de repasse parcial de valores a terceiros. A frustração da legítima expectativa de aquisição de imóvel, em razão de irregularidade do loteamento, configura dano moral indenizável. É cabível a aplicação da taxa SELIC como índice de atualização dos valores a serem restituídos, desde cada desembolso. A interposição de agravo interno manifestamente infundado autoriza a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC, arts. 113, 186 e 475; CPC/2015, arts. 1.010, III, e 1.021, § 4º; CDC, arts. 6º, VI, 35, III, 51, I; Súmula 543 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.795.982; STJ, AgInt no REsp 1.848.001/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 13.06.2022; TJPA, Apelação Cível 0004244-82.2017.8.14.0301, Rel. Desa. Eva do Amaral Coelho, j. 26.01.2021; TJPA, Apelação Cível 0851216-09.2019.8.14.0301, Rel. Desa. Gleide Pereira de Moura, j. 22.07.2025; TJSP, Apelação Cível 1023338-98.2023.8.26.0577, Rel. Des. Alcides Leopoldo, j. 04.07.2024; TJMG, AC 1000020-45.7613.6.001, Rel. Des. Arnaldo Maciel, j. 09.02.2021. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL, interposto por MÁRIO DE ASSIS MELLO, tendo como agravado DEISE MORAIS LIMA. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 23 de fevereiro de 2026. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0871248-98.2020.8.14.0301

APELANTE: MARIO DE ASSIS MELLO, DILCELENE DO SOCORRO LIMA NOGUEIRA

APELADO: DEISE MORAIS LIMA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, em apelação cível, deu parcial provimento ao recurso para manter a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote do empreendimento “Park Oriente”, condenando o agravante à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de indenização por danos morais e determinando a incidência da taxa SELIC como índice de atualização. O agravante sustenta inexistência de vínculo contratual direto com a autora, ilegitimidade passiva, ausência de ato ilícito, limitação da restituição ao valor que afirma ter recebido e improcedência dos danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se há ofensa ao princípio da dialeticidade no recurso; (ii) estabelecer se o agravante é parte legítima para figurar no polo passivo; (iii) determinar se está configurado o inadimplemento apto a ensejar rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos e indenização por dano moral; (iv) definir se a restituição deve ser limitada ao valor que o agravante afirma ter recebido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso impugna especificamente os fundamentos da decisão agravada, atendendo ao princípio da dialeticidade previsto no art. 1.010, III, do CPC, o que impõe o conhecimento do agravo interno.

A legitimidade passiva é aferida à luz da teoria da asserção, e os documentos juntados demonstram que o agravante firmou instrumento particular de promessa de compra e venda e emitiu recibo de quitação, assumindo vínculo obrigacional direto com a compradora.

A formalização de novo contrato e a quitação conferida pelo agravante ratificam a negociação e o vinculam à obrigação de entregar o lote livre e desembaraçado, não afastando sua responsabilidade a alegação de repasse de valores a terceiros.

A venda de lote posteriormente demarcado como área de preservação ambiental e já ocupado por terceiro configura inadimplemento absoluto da obrigação principal do vendedor, autorizando a resolução contratual nos termos do art. 475 do Código Civil.

A resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição integral das parcelas pagas, conforme a Súmula 543 do STJ, sendo incabível a limitação da devolução ao montante que o fornecedor afirma ter recebido.

A frustração da legítima expectativa de aquisição de imóvel, diante da impossibilidade de fruição do bem e da irregularidade do loteamento, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável, em consonância com a jurisprudência do STJ e do TJPA.

A atualização dos valores deve observar a taxa SELIC, desde cada desembolso, conforme orientação do STJ no REsp 1.795.982.

A interposição de agravo interno manifestamente infundado autoriza a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A formalização de contrato e a emissão de recibo de quitação pelo proprietário do empreendimento estabelecem vínculo obrigacional direto e legitimam sua responsabilização pelo inadimplemento.

A venda de lote situado em área de preservação ambiental e ocupado por terceiro caracteriza inadimplemento absoluto e autoriza a resolução contratual com restituição integral dos valores pagos.

A restituição, em caso de culpa exclusiva do vendedor, deve ser integral, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo irrelevante a alegação de repasse parcial de valores a terceiros.

A frustração da legítima expectativa de aquisição de imóvel, em razão de irregularidade do loteamento, configura dano moral indenizável.

É cabível a aplicação da taxa SELIC como índice de atualização dos valores a serem restituídos, desde cada desembolso.

A interposição de agravo interno manifestamente infundado autoriza a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, V e X; CC, arts. 113, 186 e 475; CPC/2015, arts. 1.010, III, e 1.021, § 4º; CDC, arts. 6º, VI, 35, III, 51, I; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.795.982; STJ, AgInt no REsp 1.848.001/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 13.06.2022; TJPA, Apelação Cível 0004244-82.2017.8.14.0301, Rel. Desa. Eva do Amaral Coelho, j. 26.01.2021; TJPA, Apelação Cível 0851216-09.2019.8.14.0301, Rel. Desa. Gleide Pereira de Moura, j. 22.07.2025; TJSP, Apelação Cível 1023338-98.2023.8.26.0577, Rel. Des. Alcides Leopoldo, j. 04.07.2024; TJMG, AC 1000020-45.7613.6.001, Rel. Des. Arnaldo Maciel, j. 09.02.2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de
AGRAVO INTERNO EM
APELAÇÃO CÍVEL
,
interposto por
MÁRIO DE ASSIS MELLO
, tendo como agravado
DEISE MORAIS LIMA.

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade,
CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO
nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 23 de fevereiro de 2026.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de
AGRAVO INTERNO
, interposto por
MÁRIO DE ASSIS MELLO

em sede de
APELAÇÃO CÍVEL
contra decisão monocrática proferida por este juízo (id. 26521355), tendo como agravado
DEISE MORAIS LIMA.

Em breve síntese da inicial, a autora narrou ter firmado contrato de compra e venda do lote nº 41 do empreendimento “Park Oriente”, inicialmente adquirido da Sra. DILCELENE DO SOCORRO LIMA NOGUEIRA, com previsão de transferência de titularidade no escritório do Sr. MARIO DE ASSIS MELLO após a quitação integral.

No entanto, ao tentar formalizar a titularidade, descobriu que o referido lote fora remarcado como área de preservação ambiental, bem como, o local para qual o lote foi redesignado já havia sido vendido anteriormente a terceiro, que inclusive construiu residência no local, configurando inadimplemento contratual e motivando a notificação extrajudicial dos réus em razão da não entrega do imóvel.

A sentença vergastada (id. 24228305) julgou parcialmente procedente o feito, conforme segue:

Ante o exposto, e considerando o que mais dos autos consta,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido com resolução de mérito na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil,
ratificando a tutela de urgência outrora concedida
, bem como DECLARAR a rescisão contratual pleiteada, e CONDENAR as requeridas, ao ressarcimento integral das parcelas pagas para a aquisição do imóvel, incluídas as correções legais e contratuais que totalizam o valor de R$ 60.805,90 (sessenta mil oitocentos e cinco reais e noventa centavos), caso ainda não tenham efetivado o depósito conforme decisão em liminar.

Por fim, condeno os requeridos ao pagamento em danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária nos termos da súmula 362 do STJ.

Ficam indeferidos os demais pedidos,
referentes ao pagamento dos mesmos encargos previstos na contratação, se o caso fosse de inadimplência do adquirente, tais como: 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em dinheiro aplicados os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, além da variação pelo IGP-M, totalizando o valor de R$ 30.402,95 (trinta mil quatrocentos e dois reais e noventa e cinco centavos, em razão da resolução contratual por culpa exclusiva do Primeiro Réu.

Condeno as requeridas ao pagamento de custas e honorários advocatícios que arbitro no valor de 10% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

A parte sucumbente da autora fica suspensa em face de ser beneficiária da justiça gratuita.

Quitadas as custas e certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, dando-se baixa na distribuição.

Inconformado, o réu interpôs recurso de Apelação (ID 24228306). O recorrente sustenta que não pode ser responsabilizado pela não entrega do lote objeto da lide, alegando que o imóvel foi originalmente vendido por ele à primeira adquirente em 2004, que por sua vez o repassou à segunda ré, a qual realizou a venda à autora.

Argumenta que desde a primeira alienação cessou qualquer vínculo seu com o bem, inexistindo responsabilidade por eventual ocupação indevida por terceiros, o que afastaria sua obrigação de ressarcimento. Sustenta, ainda, que não recebeu qualquer valor da autora, sendo indevida a condenação a restituir quantia que não lhe foi paga, o que, segundo afirma, implicaria enriquecimento sem causa.

Defende também a inexistência de dano moral, sob o argumento de que os fatos narrados configuram meros dissabores decorrentes de inadimplemento contratual, sem repercussão extraordinária na esfera anímica da autora.

Por fim, pleiteia a reforma da sentença quanto aos encargos de correção monetária, requerendo a aplicação da taxa SELIC, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Em contrarrazões apresentadas sob ID 24228313, a apelada requer a manutenção da sentença, destacando que houve vínculo contratual com o apelante, devidamente quitado, e que o imóvel prometido já estava ocupado por terceiro. Alega que o recurso não impugnou os fundamentos da decisão, violando o princípio da dialeticidade, e sustenta a legitimidade da rescisão contratual, com restituição dos valores pagos e indenização por dano moral. Por fim, opõe-se à aplicação da taxa SELIC, defendendo os encargos fixados na origem.

Em decisão monocrática (id. 26521355), o recurso foi conhecido e parcialmente provido conforme ementa a seguir:

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO ENTREGA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Mario de Assis Mello contra sentença da 8ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA que, nos autos da ação declaratória de resolução contratual c/c pedido de tutela de urgência, ressarcimento de valores e indenização por dano moral movida por Deise Morais Lima, julgou parcialmente procedente o pedido, declarando a rescisão do contrato de compra e venda do lote nº 41 do empreendimento “Park Oriente”, condenando os requeridos à devolução dos valores pagos e à indenização por danos morais. 1. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o apelante pode ser responsabilizado pela não entrega do lote objeto do contrato; (ii) estabelecer a validade da condenação ao pagamento de danos morais; (iii) determinar o índice aplicável para a correção monetária dos valores a serem restituídos. 1. III. RAZÕES DE DECIDIR O apelante participa ativamente da formalização do negócio jurídico com a autora, firmando novo contrato e emitindo recibo de quitação, caracterizando vínculo obrigacional direto, o que legitima sua responsabilização pelo inadimplemento. 1. A remarcação do lote como área de preservação ambiental e sua ocupação por terceiro, após a quitação integral do contrato, configura inadimplemento grave, ensejando a resolução contratual com devolução integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ. 2. A situação ultrapassa mero inadimplemento contratual, violando direitos da personalidade da autora e justificando a indenização por dano moral, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ e do TJPA. A correção monetária dos valores a serem restituídos deve observar a taxa SELIC, desde cada desembolso, conforme orientação firmada no REsp 1.795.982/STJ e reiterada pela jurisprudência local. 4. IV. DISPOSITIVO E TESE 1. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A formalização de novo contrato e a emissão de recibo de quitação pelo alienante configuram vínculo jurídico que legitima sua responsabilização pelo inadimplemento contratual. 1. A resolução do contrato por inadimplemento do vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ. 2. 3. A frustração da legítima expectativa de aquisição de imóvel configura dano moral indenizável. A correção monetária de valores devidos em rescisão contratual por inadimplemento deve observar a taxa SELIC, desde a data de cada pagamento. 4. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, incisos V e X; CDC, arts. 6º, VI, 35, III, 51, I; CC, arts. 186 e 475; CPC/2015, art. 932, VIII; REsp 1.795.982/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1848001/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 13.06.2022; TJPA, Apelação Cível 0841321-92.2017.8.14.0301, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 14.03.2023; TJPA, Apelação Cível 0110228-26.2015.8.14.0301, Rel. Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque, j. 07.10.2024.

Contra esta decisão se insurgiu o recorrente interpondo Agravo Interno (id. 27129601). Sustenta que a decisão monocrática proferida não apreciou adequadamente os argumentos deduzidos na apelação, devendo, por isso, ser revista pelo órgão colegiado.

Alega, inicialmente, inexistência de contrato entre o agravante e a parte autora (agravada), apontando que o vínculo contratual existente foi firmado entre esta e a Sra. Maria José da Cruz Palheta, sendo a posterior formalização junto ao agravante mera reiteração do ajuste anterior, sem qualquer inovação negocial.

Afirma, ainda, que os valores supostamente pagos pela autora não foram repassados ao agravante, mas à corré Dilcilene do Socorro Lima Nogueira, não havendo, portanto, enriquecimento por parte do agravante nem fundamento para sua responsabilização, requerendo o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva.

Ademais, aduz que não houve qualquer ato ilícito que justificasse a condenação por danos materiais e morais, visto que, segundo defende, a posse do lote foi regularmente transferida à adquirente originária, tendo sido abandonado pelas sucessivas cessionárias, circunstância que teria favorecido a ocupação do imóvel por terceiros.

Sustenta que a decisão agravada ignorou tais elementos, atribuindo-lhe responsabilidade indevida e extrapolando os limites da obrigação originalmente assumida, já extinta com a entrega do bem à primeira compradora.

Ao final, requer o provimento do agravo para que seja reformada a decisão monocrática, com a consequente improcedência dos pedidos da autora, ou, subsidiariamente, que seja reconhecida a responsabilidade do agravante apenas quanto à quantia que efetivamente recebeu (R$ 5.068,66), devidamente atualizada pela SELIC.

Em sede de contrarrazões (id. 27776743), a agravada sustenta o acerto da decisão monocrática que reconheceu o vínculo obrigacional direto entre as partes, com base em contrato e recibo de quitação firmados pessoalmente pelo agravante, e que atribuiu a ele a responsabilidade pela frustração do negócio, diante da promessa de venda de lote situado em área de preservação ambiental e já ocupado por terceiro.

Alega, ainda, que o recurso violaria o princípio da dialeticidade, por se limitar à repetição de argumentos já apreciados e rejeitados, sem impugnar especificamente os fundamentos da decisão recorrida. Defende a manutenção da condenação à restituição integral dos valores pagos e da indenização por danos morais, bem como da aplicação da Taxa SELIC desde os desembolsos, conforme jurisprudência pacífica do STJ e do TJPA.

É o relatório
.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo agravante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

QUESTÕES PRELIMINARES

Passo a análise da preliminar suscitada.

Da Preliminar de Ofensa ao Princípio da Dialeticidade

Inicialmente, o apelado requer o não conhecimento do recurso em razão da suposta ofensa ao princípio da dialeticidade, uma vez que o Recorrente não teria impugnado os fundamentos da decisão recorrida.

O princípio da dialeticidade, insculpido no artigo 1.010, inciso III, do Código de Processo Civil, impõe ao recorrente o ônus de expor os fundamentos de fato e de direito que embasam seu inconformismo, confrontando diretamente os pilares da decisão recorrida.

A mera repetição de peças anteriores, sem o devido ataque aos fundamentos que levaram o juízo
a quo
a decidir de determinada maneira, impede o conhecimento do recurso.

Da leitura das razões recursais, observa-se que o apelante, embora possa ter reiterado teses já expostas, o fez com o claro propósito de contrapor a conclusão do magistrado sentenciante.

O recurso ataca especificamente a decisão. Portanto, há uma clara correlação entre o que foi decidido e o que é pleiteado no recurso, permitindo a este Tribunal a exata compreensão da controvérsia e assegurando à parte contrária o pleno exercício do contraditório.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar suscitada.

Preliminar de ilegitimidade passiva
.

O Agravante suscita sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, sob o argumento de que o negócio original foi celebrado entre a Agravada e uma terceira pessoa, e que não recebeu a integralidade dos valores pagos.

A legitimidade
ad causam
deve ser aferida com base na teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação são analisadas a partir das afirmações contidas na petição inicial. No caso, a Agravada imputa ao Agravante a responsabilidade direta pelo inadimplemento, na qualidade de proprietário e desenvolvedor do empreendimento imobiliário.

Os documentos acostados aos autos, em especial o "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda" e o "recibo de quitação" (id.
24228244
e id.
24228243
), demonstram que o Agravante participou ativamente da formalização do negócio jurídico com a Agravada. Ao firmar novo contrato e dar quitação, o Agravante ratificou a negociação e assumiu, perante a compradora, a obrigação de entregar o lote livre e desembaraçado.

A sua condição de proprietário do empreendimento e a sua participação direta na fase final da transação o vinculam juridicamente à obrigação, tornando-o parte legítima para responder pela falha na prestação do serviço. A questão sobre ter recebido ou não a totalidade dos valores é matéria atinente ao mérito e com ele será analisada, não tendo o condão de afastar sua legitimidade passiva.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria reconhece a legitimidade daquele que, de alguma forma, participa da cadeia de fornecimento e se apresenta ao consumidor como responsável pelo negócio, vejamos:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCORREÇÃO DO VALOR DA CAUSA. REJEITADAS. MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA ACIMA DO PERMITIDO. DANO MATERIAL MORAL E LUCRO CESSANTE. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PRESUNÇÃO DOS PREJUÍZOS. CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DISTRATO MOTIVADO PELO FORNECEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. TAXA DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL. REDUÇÃO DO VALOR FIXADO. REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. As construtoras, em razão da responsabilidade solidária, são partes legítimas para configurarem passivamente no feito em razão da relação jurídica firmada com o consumidor. PRELIMINAR REJEITADA. 0px;">t-size: medium;">

2. O valor da causa nas ações indenizatórias é o pretendido pelo autor, nos termos do artigo 292, inciso V, do CPC. PRELIMINAR REJEITADA.

3. O descumprimento de obrigação firmada em contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta o pagamento de indenização.

4. A jurisprudência do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização.

5. Diante do desfazimento contratual motivado pelo fornecedor, cabível a restituição integral dos valores pagos. Súmula nº 543 do STJ.

6. Ausência de cláusula e informações ao comprador de imóvel sobre a taxa de corretagem lhe garante a restituição dos valores pagos a esse título.

7. Valor da indenização por danos morais, não desrespeita aos parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade, devendo ser mantido. Não há de falar em redução da condenação em danos morais.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0004244-82.2017.8.14.0301, Relator: EVA DO AMARAL COELHO, Data de Julgamento: 26/01/2021, 2ª Turma de Direito Privado)

Ante o exposto,
REJEITO
, a preliminar de ilegitimidade passiva.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal em definir a responsabilidade do Agravante pelo desfazimento do negócio, analisando-se a existência de um contrato direto e de ato ilícito, e, consequentemente, em determinar o valor da restituição: se integral, como decidido, ou parcial, limitado ao que o Agravante alega ter recebido.

Da Ausência de Contrato e da Inexistência de Ato Ilícito

O Agravante afirma que não há contrato a ser rescindido entre ele e a Agravada. Como já exposto na análise da preliminar, tal argumento é falacioso. A realidade fática delineada nos autos afasta qualquer dúvida acerca da sucessão de negócios jurídicos envolvendo o lote em discussão e da ciência inequívoca do primeiro alienante quanto a todas as etapas da negociação.

Restou demonstrado que o bem foi inicialmente vendido por Mário a Dicilene, tendo esta, em sequência, transmitido os direitos a Deise, em cadeia contratual documentada e sem vícios aparentes.

Constam nos autos instrumento contratual e recibo de quitação (id.

24228244
e id.
24228243
), ambos subscritos por Mário, evidenciando não apenas a transferência do lote, como também a extinção da obrigação de pagamento relativa ao negócio originário. Tais documentos, de autenticidade não impugnada, indicam que Mário consentiu com a alienação e reconheceu a plena satisfação das obrigações assumidas à época, o que reforça sua ciência e anuência com o resultado da negociação.

Igualmente relevante é a comprovação de que Mário tinha ciência da remarcação do lote e da redesignação cadastral subsequente. Os elementos de prova apontam que, após a remarcação, o próprio Mário promoveu a venda do lote redesignado a terceiro, alheio às partes originárias da demanda, o que implica a transferência de titularidade e posse a pessoa distinta daquela inicialmente contratante.

Além disso, há notícia segura de que o terceiro adquirente edificou residência no local, consolidando situação fática de ocupação e posse qualificada. A construção realizada, por sua natureza e efeitos, confere estabilidade à posse e traduz alteração substancial do estado do bem, tornando inviável, no plano prático e jurídico, o retorno ao status quo ante.

Diante desse quadro, mostra-se objetivamente impossível o cumprimento da obrigação principal tal como originalmente concebida, seja porque o objeto contratual foi sucessivamente transmitido com ciência e anuência do primeiro alienante, seja porque a redesignação cadastral e a subsequente construção por terceiro consolidaram uma nova realidade possessória e dominial. A execução específica da obrigação revelar-se-ia, portanto, inexequível, por falta do próprio objeto em condições de ser entregue ou restituído conforme pactuado.

Cumpre salientar, ainda, que a impossibilidade não decorre de ato unilateral do adquirente subsequente, mas de conduta do próprio alienante originário (Mário) que, ciente da remarcação, promoveu nova alienação do lote redesignado a terceiro.

Tal circunstância rompe o nexo lógico da pretensão de exigir a obrigação principal na forma inicialmente contratada, porquanto o bem foi colocado fora de seu patrimônio e integrado à esfera jurídica de terceiro de boa-fé, com edificação erigida no local.

Nesse contexto, a pretensão de execução específica encontra óbice intransponível nos fatos incontroversos dos autos. A solução jurídica adequada, portanto, não pode desconsiderar a cadeia de alienações válidas e a consolidação fática da posse pelo terceiro adquirente, sob pena de violação à estabilidade das relações jurídicas e ao princípio da segurança jurídica, que reclama respeito à situação concretamente formada. A manutenção da solução que afasta a execução da obrigação principal mostra-se, assim, alinhada ao conjunto probatório e à realidade material do caso.

O ato ilícito, por sua vez, é cristalino e reside no inadimplemento absoluto da obrigação principal do vendedor: a entrega do bem objeto do contrato.

Restou incontroverso que o lote vendido à Agravada não poderia ser entregue, pois foi posteriormente demarcado como área de preservação ambiental e, ademais, o lote s encontrava-se ocupado por terceiro.

A venda de um bem que não pode ser fruído pelo comprador configura falha grave na prestação do serviço e inadimplemento contratual culposo, nos termos do art. 475 do Código Civil, o que autoriza a parte lesada a pedir a resolução do contrato, sem prejuízo das perdas e danos.

Nesse sentido:

EMENTA: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE TITULARIDADE DO ALIENANTE. BEM PÚBLICO. NULIDADE ABSOLUTA. BOA-FÉ OBJETIVA. TEORIA DA APARÊNCIA. RESPONSABILIDADE DA ASSOCIAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. MAJORAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO DO APELO ADESIVO.

I – Trata-se de apelações interpostas contra sentença que declarou a nulidade de contrato de compra e venda de imóvel, condenando a associação ré à restituição dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais, diante da inexistência de titularidade do bem objeto do negócio, por se tratar de bem público, insuscetível de alienação.

II – Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, pois cabe ao magistrado, como destinatário da prova ( CPC, art. 370), indeferir aquelas que considerar desnecessárias, sendo suficiente o conjunto probatório constante dos autos.

III – Igualmente, afasta-se a preliminar de prescrição, por se tratar de nulidade absoluta, fundada em objeto impossível, nos termos dos arts. 166, II, e 169 do Código Civil, insuscetível de convalidação pelo decurso do tempo.

IV – A responsabilidade da pessoa jurídica decorre da aplicação da teoria da aparência e da boa-fé objetiva ( CC, art. 113), não podendo a associação se eximir dos efeitos do negócio jurídico celebrado por seus representantes, ainda que eventualmente sem poderes internos, diante da legítima confiança do terceiro adquirente.

V – No tocante aos danos morais, restou configurado o prejuízo extrapatrimonial em razão da celebração de contrato nulo, sendo devida a majoração do quantum indenizatório, fixado na sentença em valor aquém dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, que passa a R$ 8.000,00 (oito mil reais).

VI – Recurso da associação conhecido e não provido. Recurso adesivo do autor conhecido e parcialmente provido, apenas para majorar a indenização por danos morais.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08512160920198140301 29487617, Relator: GLEIDE PEREIRA DE MOURA, Data de Julgamento: 22/07/2025, 2ª Turma de Direito Privado)

CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Decadência e Prescrição - Inexistência – Prazo prescricional que é decenal - Legitimidade passiva ad causam – Cônjuge que participou efetivamente do negócio devendo responder pelos danos moral e material - Nulidade de Negócio Jurídico – Loteamento irregular - Área de proteção ambiental permanente que restringe a possibilidade de utilizar e edificar construções no lote adquirido – Vedação legal de compromissar à venda lote não regularizado – Anulação do negócio com restituição da importância paga – Dano moral – Ocorrência – Recurso desprovido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10233389820238260577 São José dos Campos, Relator: Alcides Leopoldo, Data de Julgamento: 04/07/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/07/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO IRREGULAR - VIOLAÇÃO DO ART. 37, DA LEI Nº 6.766/79 - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO - FIXAÇÃO EM QUANTIA RAZOÁVEL. Considerando que restou evidenciada a irregularidade do loteamento e a inércia do vendedor em providenciar a regularização junto à prefeitura, restando inviável a outorga de escritura, deve ser reconhecida a responsabilidade do vendedor e o direito da parte compradora à rescisão do pacto, assim como à restituição de todos os valores pagos para a aquisição do bem pretendido, sem qualquer abatimento. A não regularização da situação do imóvel negociado entre as partes, frustrando o cumprimento do contrato de compra e venda e causando imensuráveis transtornos e indignação aos compradores, ultrapassa em muito a categoria do simples descumprimento contratual e do mero aborrecimento, dando causa à configuração de um verdadeiro dano moral passível de reparação. A indenização por danos morais deve ser fixada segundo critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com observância das peculiaridades do caso e sempre buscando atingir os objetivos do instituto do dano moral, quais sejam, compensar a parte lesada pelos prejuízos vivenciados, punir o agente pelo ilícito já praticado e inibi-lo na adoção de novas condutas lesivas.

(TJ-MG - AC: 10000204576136001 MG, Relator: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 09/02/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/02/2021)

Diante disso, a manutenção da decisão neste ponto é medida que se impõe.

Do Dever de Restituição e do Suposto Enriquecimento Ilícito

O Agravante pleiteia, subsidiariamente, que sua responsabilidade seja limitada ao valor de R$ 5.068,66, que alega ter sido o único montante por ele recebido.

A resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor impõe a este o dever de restituir a integralidade dos valores pagos pelo comprador, retornando as partes ao
status quo ante
. Este é o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, consolidado na Súmula 543:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)"

Desse modo, permitir que o vendedor restitua apenas parte do que foi pago, mesmo sendo o único culpado pela rescisão, seria premiar sua conduta ilícita e impor ao consumidor um prejuízo injustificável, o que configuraria, isto sim, enriquecimento ilícito do fornecedor.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS COM TUTELA DE URGÊNCIA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DAS PROMITENTES VENDEDORAS – RETENÇÃO DE VALORES – DESCABIMENTO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, COM INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA, A PARTIR DA CITAÇÃO, E CORREÇÃO MONETÁRIA, A PARTIR DA DATA DE CADA DESEMBOLSO – SENTENÇA MANTIDA –RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Consta das razões deduzidas pelas ora apelantes, ter afirmado a parte pelada na inicial que não teria sido cumprido o prazo para execução das obras de infraestrutura do empreendimento, razão pela qual requereu a rescisão do contrato e recebimento de indenização, contudo, não há que se falar em inadimplemento por parte das Apelantes, isso porque o prazo indicado corresponde ao inicialmente estimado para execução das obras, sendo que a cláusula décima prevê, expressamente, a possibilidade de prorrogação, em conformidade com Cronograma aprovado junto à Prefeitura Municipal. 2. Com efeito, analisando o contrato de promessa de compra e venda de imóvel pactuado entre os litigantes (ID 8600186), verifica-se que a Cláusula XIV do ajuste, que trata da entrega do empreendimento deveria ser inicialmente entregue em 03/10/2014 e, ainda que considerando o prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, resta incontroverso nos autos o inadimplemento das requeridas. odecorpodetexto31" style="margin-left: 131.4pt; text-align: justify; line-height: 150%;">3. Ademais, ao contrário do autor/apelado, as requeridas/apelantes não%; font-weight: normal;"> trouxeram qualquer justificativa para o atraso na entrega do empreendimento e sequer há cláusula de tolerância, ou seja, houve simplesmente descumprimento imotivado do prazo contratual. 4. No caso dos autos, resta inconteste que as requeridas, ora apelantes, deixaram de proceder com a entrega do empreendimento na data aprazada no contrato (ID 8600188), não cumprindo com a obrigação contratualmente firmada, concluindo a obra quando já exasperado significativamente, inclusive, ainda que se considerando a cláusula de tolerância, qual seja, prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias. 5. Assim, restando o afastamento da mora do comprador ante o atraso na entrega da obra, resta configurada a culpa exclusiva da parte requerida, ora apelante, pela rescisão contratual, impondo-se a imediata restituição integral dos valores pagos, a serem apurados em liquidação de sentença.

6. Em relação ao termo inicial dos juros moratórios e a correção monetária, a jurisprudência emanada do colendo STJ é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso, vez que visa apenas salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, não constituindo em acréscimo ou penalidade. 7. No que se refere aos juros moratórios, por serem as requeridas/apelantes quem deram causa a rescisão do contrato, devem incidirem a partir da citação. 8. Recuso de Apelação Conhecido e Desprovido, para mante a sentença vergastada em todas as suas disposições.

(TJ-PA - RECURSO ESPECIAL: 0012094-03.2017.8.14.0039, Relator: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 05/09/2023, Tribunal Pleno)

CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Decadência e Prescrição - Inexistência – Prazo prescricional que é decenal - Legitimidade passiva ad causam – Cônjuge que participou efetivamente do negócio devendo responder pelos danos moral e material - Nulidade de Negócio Jurídico – Loteamento irregular - Área de proteção ambiental permanente que restringe a possibilidade de utilizar e edificar construções no lote adquirido – Vedação legal de compromissar à venda lote não regularizado – Anulação do negócio com restituição da importância paga – Dano moral – Ocorrência – Recurso desprovido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10233389820238260577 São José dos Campos, Relator: Alcides Leopoldo, Data de Julgamento: 04/07/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/07/2024)

Portanto, a condenação à restituição integral dos valores pagos pela Agravada, devidamente corrigidos, é medida que se impõe e está em total consonância com a jurisprudência pátria.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Agravo Interno e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a decisão monocrática agravada, por seus próprios e jurídicos fundamentos, que confirmou a sentença de primeiro grau.

Condeno o Agravante ao pagamento de multa de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC.

É COMO VOTO.

Belém, 23 de fevereiro de 2026.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 24/02/2026