Tribunal: TJPA
Processo: 0023274-11.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7770 - Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-23

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por Gafisa Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, declarou abusivas cláusulas contratuais relacionadas ao atraso na entrega de imóvel, condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 e à restituição simples de valores pagos a título de taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega. 2. A apelante sustentou, em síntese, a validade das cláusulas contratuais, a ocorrência de caso fortuito e força maior, a necessidade de observância do prazo de tolerância contratual, a improcedência da condenação por lucros cessantes por ausência de prova do prejuízo e o afastamento dos danos morais por se tratar de mero inadimplemento contratual. 3. Em contrarrazões, o apelado defendeu a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a inexistência de excludente de responsabilidade, a presunção dos lucros cessantes em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel, a manutenção da indenização por danos morais e da restituição dos valores indevidamente cobrados. II. Questão em discussão 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se o atraso na entrega do imóvel autoriza a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes, independentemente de prova específica do prejuízo; e (ii) saber se o atraso superior a um ano na entrega do bem configura dano moral indenizável e, em caso positivo, se o valor arbitrado na sentença deve ser mantido. III. Razões de decidir 5. O atraso na entrega do imóvel autoriza a condenação ao pagamento de lucros cessantes, pois a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, nessa hipótese, o prejuízo do comprador é presumido, cabendo ao vendedor demonstrar causa excludente de responsabilidade. 6. A indenização material pode ser fixada com base em percentual sobre o valor atualizado do contrato, em correspondência ao valor locatício do bem, sendo legítido o percentual de 0,5% adotado na sentença, por estar em consonância com a jurisprudência e com o Tema 996 do STJ. 7. Os fatos invocados pela construtora, como chuvas, greves, escassez de mão de obra e dificuldades de fornecimento, não afastam a mora contratual, por se inserirem, em regra, no risco da atividade empresarial da construção civil. 8. O atraso significativo na entrega da unidade habitacional, superior a um ano, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e caracteriza dano moral indenizável, por frustrar legítima expectativa do consumidor e atingir de forma relevante sua esfera pessoal. 9. O valor da indenização por danos morais, contudo, comporta redução, à luz dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, devendo ser fixado em R$ 10.000,00, quantia suficiente para compensar o abalo experimentado e cumprir a função pedagógica da condenação, sem ensejar enriquecimento sem causa. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso conhecido e parcialmente provido, apenas para reduzir a indenização por danos morais de R$ 20.000,00 para R$ 10.000,00, mantidos os demais termos da sentença. Tese de julgamento: “1. O atraso injustificado na entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera presunção de prejuízo material ao adquirente, sendo devidos lucros cessantes calculados com base em valor locatício ou em percentual sobre o valor atualizado do contrato. 2. O atraso prolongado na entrega de imóvel, quando superior ao mero descumprimento contratual ordinário, configura dano moral indenizável. 3. O valor da indenização por dano moral pode ser reduzido em grau recursal quando excessivo, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.” Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, § 2º e § 11; CPC, art. 322, § 1º; CDC, art. 42, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp nº 1.202.506/RJ, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, j. 07.02.2012, DJe 24.02.2012; STJ, REsp nº 808.446/RJ, Rel. Min. Castro Filho, Terceira Turma, j. 23.10.2006; STJ, AgRg no Ag nº 692.543/RJ, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, j. 09.08.2007, DJ 27.08.2007; STJ, REsp nº 2.025.166/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 16.12.2022; STJ, Tema 996. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 9ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0023274-11.2014.8.14.0301

APELANTE: GAFISA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO: JACOB ARNALDO CAMPOS FARACHE

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta por Gafisa Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, declarou abusivas cláusulas contratuais relacionadas ao atraso na entrega de imóvel, condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 e à restituição simples de valores pagos a título de taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega.

2.
A apelante sustentou, em síntese, a validade das cláusulas contratuais, a ocorrência de caso fortuito e força maior, a necessidade de observância do prazo de tolerância contratual, a improcedência da condenação por lucros cessantes por ausência de prova do prejuízo e o afastamento dos danos morais por se tratar de mero inadimplemento contratual.

3.
Em contrarrazões, o apelado defendeu a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a inexistência de excludente de responsabilidade, a presunção dos lucros cessantes em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel, a manutenção da indenização por danos morais e da restituição dos valores indevidamente cobrados.

II. Questão em discussão

4.
Há duas questões em discussão:
(i)
saber se o atraso na entrega do imóvel autoriza a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes, independentemente de prova específica do prejuízo; e
(ii)
saber se o atraso superior a um ano na entrega do bem configura dano moral indenizável e, em caso positivo, se o valor arbitrado na sentença deve ser mantido.

III. Razões de decidir

5.
O atraso na entrega do imóvel autoriza a condenação ao pagamento de lucros cessantes, pois a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, nessa hipótese, o prejuízo do comprador é presumido, cabendo ao vendedor demonstrar causa excludente de responsabilidade.

6.
A indenização material pode ser fixada com base em percentual sobre o valor atualizado do contrato, em correspondência ao valor locatício do bem, sendo legítido o percentual de 0,5% adotado na sentença, por estar em consonância com a jurisprudência e com o Tema 996 do STJ.

7.
Os fatos invocados pela construtora, como chuvas, greves, escassez de mão de obra e dificuldades de fornecimento, não afastam a mora contratual, por se inserirem, em regra, no risco da atividade empresarial da construção civil.

8.
O atraso significativo na entrega da unidade habitacional, superior a um ano, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e caracteriza dano moral indenizável, por frustrar legítima expectativa do consumidor e atingir de forma relevante sua esfera pessoal.

9.
O valor da indenização por danos morais, contudo, comporta redução, à luz dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, devendo ser fixado em R$ 10.000,00, quantia suficiente para compensar o abalo experimentado e cumprir a função pedagógica da condenação, sem ensejar enriquecimento sem causa.

IV. Dispositivo e tese

10.
Recurso conhecido e parcialmente provido, apenas para reduzir a indenização por danos morais de R$ 20.000,00 para R$ 10.000,00, mantidos os demais termos da sentença.

Tese de julgamento:

“1.
O atraso injustificado na entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera presunção de prejuízo material ao adquirente, sendo devidos lucros cessantes calculados com base em valor locatício ou em percentual sobre o valor atualizado do contrato.
2.
O atraso prolongado na entrega de imóvel, quando superior ao mero descumprimento contratual ordinário, configura dano moral indenizável.
3.
O valor da indenização por dano moral pode ser reduzido em grau recursal quando excessivo, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, § 2º e § 11; CPC, art. 322, § 1º; CDC, art. 42, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgRg no REsp nº 1.202.506/RJ, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, j. 07.02.2012, DJe 24.02.2012; STJ, REsp nº 808.446/RJ, Rel. Min. Castro Filho, Terceira Turma, j. 23.10.2006; STJ, AgRg no Ag nº 692.543/RJ, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, j. 09.08.2007, DJ 27.08.2007; STJ, REsp nº 2.025.166/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 16.12.2022; STJ, Tema 996.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 9ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL: 0023274-11.2014.8.14.0301

APELANTE: GAFISA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO: JACOB ARNALDO CAMPOS FARACHE.

RELATORA: DES. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
GAFISA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a sentença proferida nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, ajuizada por
JACOB ARNALDO CAMPOS FARACHE
, que julgou procedente o pedido nos seguintes termos (ID 33300024):

Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos formulados na Petição Inicial para:

DECLARAR
a abusividade das cláusulas contratuais que impuseram desvantagem excessiva ao consumidor em razão do atraso na entrega do imóvel, fixando a data originalmente entabulada no contrato como data de mora da reclamada.

CONDENAR
a Requerida ao pagamento de indenização por
DANOS MATERIAIS
a título de lucros cessantes,
ao pagamento de danos materiais alugueis/lucros cessantes no equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total atualizado do contrato do imóvel, devidos desde a data contratual originalmente entabulada (data da mora firmada nesta sentença), até a entrega do imóvel comprovada mediante certidão de HABITE-SE,
cujas parcelas devem ser devidamente corrigidas pelo INPC, até a data efetiva do pagamento.

CONDENAR
a Requerida ao pagamento de indenização por
DANOS MORAIS
em favor do Requerente, no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), quantia esta que deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação.

Condenar a ré a devolução dos valores indevidamente pagos em relação a taxa de evolução de obra incidentes após a data originalmente fixada pelo contrato para a entrega da obra, bem como eventuais diferenças incidentes quando do registro imobiliário, valor a ser acrescido de juros legais e correção monetária nos termos do art. 322, § 1º do NCPC, em valor a ser apurado em fase de liquidação. Julgo IMPROCEDENTE a dobra do valor, por restar inaplicável o art. 42 § único do CDC, diante da ausência de má fé por parte da reclamada.

Em razão da sucumbência majoritária da Requerida,
CONDENO-A
ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, considerando a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelos advogados do Requerente e o tempo exigido para o seu serviço, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Transitada em julgado, certifique-se e, nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

Belém 23 de maio de 2025

Daniel Ribeiro Dacier Lobato

Juiz de Direito titular da 11ª Vara Cível da Capital

A construtora, ora apelante, apresentou recurso ao id 33300032, em que suscita, em síntese, (i) a licitude do contrato firmado entre as partes, aduzindo que as cláusulas pactuadas observam a legislação vigente, não acarretam desvantagem a qualquer dos contratantes e devem ser preservadas em atenção ao princípio do pacta sunt servanda; (ii) que, embora tenha havido extrapolação do prazo inicialmente previsto para entrega do imóvel, o atraso não decorreu de desídia empresarial, mas de circunstâncias extraordinárias e inevitáveis configuradoras de caso fortuito e força maior, notadamente fortes chuvas na região metropolitana de Belém, greves setoriais, escassez de mão de obra qualificada e dificuldades na cadeia de fornecimento, o que, à sua ótica, afasta o inadimplemento culposo e o dever de indenizar; (iii) subsidiariamente, argumenta que eventual indenização deveria observar apenas o período posterior ao prazo de tolerância contratual de 180 dias, com exclusão dos lapsos temporais impactados pelos alegados eventos excepcionais; (iv) defende a improcedência da condenação ao pagamento de lucros cessantes, sob o argumento de inexistência de prova concreta de prejuízo, de ausência de demonstração de que o imóvel seria destinado à locação ou de que o apelado suportava despesas com aluguel, reputando hipotético o dano material reconhecido na sentença; (v) pugna pelo afastamento da condenação por danos morais, ao fundamento de que o atraso na entrega do imóvel configuraria mero inadimplemento contratual ou, quando muito, simples aborrecimento, sem aptidão para gerar abalo moral indenizável, invocando precedentes do Superior Tribunal de Justiça; e (vi) ao final, requer a reforma da sentença, com o afastamento das condenações impostas, ou, sucessivamente, sua redução ou adequação aos parâmetros que entende juridicamente corretos.

Apresentadas contrarrazões pelo apelado JACOB ARNALDO CAMPOS FARACHE, sob id 33300038, este suscita, preliminarmente, a inexistência de cerceamento de defesa e a correção do julgamento antecipado do mérito, destacando que ambas as partes expressamente informaram não possuir outras provas a produzir; no mérito, aduz, em suma, (i) que a relação jurídica travada entre as partes é inequivocamente de consumo, impondo-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor; (ii) que restou devidamente configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel, não havendo prova idônea de caso fortuito ou força maior, por se tratar de fatos inerentes ao risco do empreendimento e previsíveis na atividade da construção civil; (iii) que a condenação em lucros cessantes, no percentual de 0,5% do valor atualizado do contrato, harmoniza-se com a jurisprudência consolidada, segundo a qual o prejuízo, em hipóteses como a dos autos, é presumido; (iv) que a indenização por danos morais, arbitrada em R$ 20.000,00, mostra-se proporcional e razoável diante do atraso significativo na entrega do bem e da frustração do projeto de vida do consumidor; (v) que também deve ser mantida a condenação à restituição simples dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega; e (vi) requer, ao final, o conhecimento e total desprovimento do recurso, com a manutenção integral da sentença e a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É o relatório.

VOTO

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos.

Cinge-se a controvérsia recursal no arbitramento de indenização a título de lucros cessantes e danos morais ante o atraso na entrega do empreendimento imobiliário.

Pois bem.

DOS LUCROS CESSANTES

Sabe-se que a tese de que o dano material só é devido quando há comprovação de que o consumidor efetivamente paga alugueres está superada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Atualmente, o entendimento que prevalece, tanto nos Tribunais estaduais quanto no STJ,
é o de que o dano material na modalidade lucros cessantes é presumido em casos semelhantes ao presente
. Nesse sentido:

PROCESSO CIVIL VENDA E COMPRA - IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PREENCHIDOS OS REQUISITOS CABIMENTO RECURSO IMPROVIDO.

I - O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.

II - Não merece reproche a decisão que antecipou os efeitos da tutela, uma vez preenchidos os requisitos do art. 273 do CPC

III - Agravo de Instrumento conhecido e improvido.

(AI n. 201230011954, 1ª Câmara Cível Isolada, rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares,
Data:18/04/2012
).

AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.

3.- Agravo Regimental improvido.

(AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, Dje 24/02/2012).

Diante disto, firmo o meu entendimento de que os danos materiais emergem não só do direito ao ressarcimento pelos valores pagos, bem como o autor poderia ter usufruído caso o contrato tivesse sido cumprido, ou seja, os frutos com aluguéis que o imóvel poderia render
caso tivesse sido entregue no prazo do contrato
, conforme entendimento do STJ, cujo aresto transcrevo a seguir:

COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012)

PROCESSUAL. ACÓRDÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. INTERPOSIÇÃO. AGRAVO INTERNO. APRECIAÇÃO. COLEGIADO. PREJUÍZO. AUSÊNCIA. CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. QUITAÇÃO PARCIAL.

PROPORCIONALIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXISTÊNCIA.

I - A competência para julgar embargos de declaração opostos a acórdão é do colegiado que o proferiu. Contudo, se, por meio do agravo interno, a impugnação acabou sendo apreciada pelo órgão competente, não ocorre prejuízo à parte, razão pela qual não se declara a existência de nulidade. Precedentes.

II - A argüição de afronta ao artigo 535, incisos I e II, do Código de Processo Civil, deve indicar os pontos considerados omissos e contraditórios, não sendo suficiente a alegação genérica, sob pena de aplicação do enunciado 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.

III - Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Não há falar, pois, em enriquecimento sem causa.

Recurso não conhecido, com ressalva quanto à terminologia. (REsp 808.446/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 23/10/2006).

REGIMENTAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES. - Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso.

(AgRg no Ag 692543/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ 27/08/2007, p. 223)

Seguindo o mesmo entendimento, confiram-se as seguintes decisões monocráticas: REsp 1.121.214/RS, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), DJe 26/04/2010; REsp 865417/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 01/12/2009; Ag 897.922/PR, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, DJ 01/08/2007.

Ademais, em relação à existência de cláusula penal moratória em contrato, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que, havendo atraso na entrega do imóvel adquiro na planta, e se a cláusula penal tiver valor inferior ao do aluguel do bem,
o consumidor pode cobrar lucros cessantes
. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. MORA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DESPROPORCIONALIDADE AO LOCATIVO. TEMA 970/STJ. DANOS MATERIAIS. RESSARCIMENTO. POSSIBILIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado em data anterior à publicação da Emenda Constitucional nº 125.

2. A controvérsia dos autos busca definir se é possível a pretensão de ressarcimento de perdas e danos desacompanhada da exigência da cláusula penal, nos casos de atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta em que há cláusula penal moratória prevista no contrato, estabelecida em valor inferior ao equivalente do locativo.

3. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970/STJ).

4. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior,
é possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes, quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, como na presente hipótese, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema Repetitivo 970/STJ
.

5. Em sendo possível a cumulação, é lícita a pretensão formulada exclusivamente quanto à reparação dos danos materiais, em respeito ao princípio dispositivo.

6. No caso concreto, a prescrição de cláusula penal moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago se mostra desproporcional ao valor do locativo, tido normalmente entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor do bem, motivo pelo qual é possível a pretensão de ressarcimento de lucros cessantes.

7. Recurso especial provido. (RESP Nº 2025166 – RS, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva; DJe 16/12/2022)

Assim, esse capítulo da sentença recorrida, de certo modo, está em sintonia com o precedente qualificado do STJ que deu origem ao Tema 996/STJ, abaixo transcrito, na tese 1.2:

Tema 996/STJ - 1.2:
o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício
, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.

Desta forma, não merece ser reforma a sentença a quo neste ponto, pelo que o termo inicial para o período de mora ocorre no fim do prazo de entrega e o termo final na data da rescisão.

A respeito do
quantum
a ser arbitrado pelo juízo a quo, é prática comum do mercado imobiliário a fixação do aluguel com base em percentual sobre o valor do imóvel, visto ser parâmetro que propicia a comparação da rentabilidade obtida com a aplicação do valor gasto na aquisição do imóvel alugado.

Os especialistas da área entendem que a variação média do valor do aluguel, circunda entre 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 0,75% (zero virgula setenta e cinco por cento) do valor do imóvel, conforme fatores inerentes ao bem e as variações de mercado (informações veiculadas no site http://advfn.com/educacional/imóveis/rentabilidade-mensal), enquanto a jurisprudência pátria tem oscilado entre
0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel previsto em contrato.

Assim, entendo que não merece reforma a sentença a quo neste ponto, sendo devido o pagamento de lucros cessantes.

DANOS MORAIS

No que concerne o arbitramento de indenização a título de danos morais, também entendo que referidos valores são devidos.

Como sabido, o dano moral indenizável, decorrente de uma conduta antijurídica, é aquele que submete a vítima à intensa dor íntima, ferindo sua dignidade, abalando sua imagem. É preciso que o prejuízo causado seja de fato relevante, ultrapassando a fronteira do simples desconforto, do mero aborrecimento.

A respeito da caracterização do dano moral, cabe destacar as lições dos professores A. Minozzi e Sérgio Cavalieri Filho, insertas no livro de autoria do segundo:

"Não é o dinheiro nem coisa comercialmente reduzida a dinheiro, mas a dor, o espanto, a emoção, a vergonha, a injúria física ou moral, em geral uma dolorosa sensação experimentada pela pessoa, atribuída à palavra dor o mais largo significado." (in Studio Sul Danno non Patrimoniale, Milão, 1901, p. 31, Programa Responsabilidade Civil, Editora Malheiros, páginas 77 e seguintes).

Em regra, o simples inadimplemento contratual não enseja indenização por danos morais. Também meros e passageiros aborrecimentos do dia a dia, que não causam maiores consequências ao ser humano, não autorizam a indenização imaterial.

Entretanto, na espécie, a inexecução do contrato de compra e venda da unidade habitacional perdurou por tempo considerável (mais de um ano), fato este que causou, indubitavelmente, angústia ao comprador, frustrando suas justas expectativas e superando os meros aborrecimentos da vida cotidiana, ocasionando o pedido de rescisão do bem. Não se trata de simples inadimplemento contratual, mas de total desrespeito ao consumidor.

Na fixação do valor da indenização, o juiz deve estar atento à dupla finalidade da reparação, buscando um efeito repressivo e pedagógico ao agente, bem como propiciando à vítima uma satisfação, sem que isto represente um enriquecimento sem causa.

Sobre o tema, Rui Stoco, em sua obra "Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial", Ed. Revista dos Tribunais, 3ª edição, 1997, p. 497, sustenta:

"(...) o eventual dano moral que ainda se possa interferir, isolada ou cumulativamente, há de merecer arbitramento tarifado, atribuindo-se valor fixo e único para compensar a ofensa moral perpetrada".

Daí caber ao juiz a tarefa de arbitrar o valor da reparação, sem que possibilite lucro fácil ao autor, nem se reduza o aludido importe a montante ínfimo ou simbólico.

A doutrina e a jurisprudência têm procurado estabelecer parâmetros para o arbitramento do valor da indenização, traduzidos, por exemplo, nas circunstâncias do fato, bem como nas condições do autor do ofendido e do ilícito, devendo a condenação corresponder a uma sanção ao responsável pelo fato para que não volte a cometê-lo.

Também há de se levar em consideração que o valor da indenização não deve ser excessivo a ponto de constituir-se em fonte de enriquecimento do ofendido, nem se apresenta irrisório, posto que, segundo observa Maria Helena Diniz:

"Na reparação do dano moral, o juiz determina, por equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, o quantum da indenização devida, que deverá corresponder à lesão e não ser equivalente, por ser impossível, tal equivalência. A reparação pecuniária do dano moral é um misto de pena e satisfação compensatória. Não se pode negar sua função: penal, constituindo uma sanção imposta ao ofensor; e compensatória, sendo uma satisfação que atenue a ofensa causada, proporcionando uma vantagem ao ofendido, que poderá, com a soma de dinheiro recebida, procurar atender a necessidades materiais ou ideais que repute convenientes, diminuindo, assim, seu sofrimento." ("A Responsabilidade Civil por Dano Moral", in Revista Literária de Direito, ano II, nº 9, jan./fev. de 1996, p. 9).

No caso, considerando as razões expostas, e atento ao princípio da prudência e às peculiaridades do caso sub judice, já apontadas, ausente o critério objetivo de fixação da verba indenizatória por danos morais, REDUZO a indenização a título de danos morais de R$20.000,00 (vinte mil reais) para R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia suficiente para concretizar a pretendida reparação.

DISPOSITIVO

Pelo exposto,
CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de APELAÇÃO, reduzindo a indenização a título de danos morais de R$20.000,00 (vinte mil reais) para R$ 10.000,00 (dez mil reais), nos termos da fundamentação.

É como voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 10/04/2026