Tribunal: TJPA
Processo: 0800465-54.2021.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 5788 - Revisão
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-07

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. VALIDADE EM CONTRATO FIRMADO COM LOTEADORA. CLÁUSULA DE SEGURO PRESTAMISTA. VENDA CASADA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS DIVERSAS. ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA. RENEGOCIAÇÕES. BENFEITORIAS. ONEROSIDADE EXCESSIVA. MORA. REVISÃO CONTRATUAL. RECURSOS DA RÉ E DA AUTORA. DESPROVIMENTO DO RECURSO DA RÉ E PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DA AUTORA. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. e por Fernanda Reis de Carvalho Panta contra sentença que, em ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, julgou parcialmente procedentes os pedidos para afastar a capitalização mensal de juros, declarar a nulidade de cláusula securitária e determinar o recálculo do débito, com sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a capitalização mensal de juros e a cláusula de seguro prestamista em contrato de compra e venda de imóvel firmado diretamente com loteadora; (ii) estabelecer se há outras abusividades contratuais aptas a justificar a ampliação da revisão, inclusive quanto à mora, índices de correção, abatimentos e indenização por benfeitorias. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A capitalização de juros em periodicidade inferior à anual exige autorização legal específica e restringe-se às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, não se aplicando a loteadoras que realizam venda direta de imóveis. 4. A interpretação do art. 5º, §2º, da Lei nº 9.514/97 deve ocorrer em conjunto com seu caput, limitando-se às operações realizadas no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário. 5. A capitalização mensal de juros em contrato de consumo, sem respaldo legal, coloca o consumidor em desvantagem excessiva e configura cláusula abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC. 6. A cláusula que autoriza a contratação unilateral de seguro prestamista, com repasse de custos ao consumidor, caracteriza prática equiparável à venda casada e viola os princípios da transparência e da boa-fé objetiva. 7. A ausência de comprovação de cobrança efetiva não afasta a abusividade da cláusula, diante do potencial lesivo concreto decorrente da imposição unilateral. 8. A cláusula que disciplina eventual venda em duplicidade não é abusiva na ausência de demonstração de risco concreto ou prejuízo efetivo ao consumidor. 9. A previsão de índice de correção principal (IGPM) com índices substitutivos não configura abusividade sem prova de aplicação cumulativa ou indevida. 10. É vedado o comportamento contraditório da parte que nega a validade de renegociações contratuais e, simultaneamente, pretende obter vantagens econômicas delas decorrentes. 11. A indenização por benfeitorias pressupõe a restituição do bem, sendo incompatível com ação revisional em que o contrato permanece vigente. 12. A revisão por onerosidade excessiva exige demonstração de fato superveniente imprevisível, o que não se verifica na hipótese. 13. A cobrança de encargos ilegais durante o período de normalidade contratual afasta a caracterização da mora do devedor. IV. DISPOSITIVO E TESE 14. Recurso da empresa L.M.S.E. desprovido e recurso da parte autora parcialmente provido. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação de L.M.S.E. Empreendimentos Ltda. e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo de Fernanda Reis de Carvalho Panta, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800465-54.2021.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, FERNANDA REIS DE CARVALHO

APELADO: FERNANDA REIS DE CARVALHO, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. VALIDADE EM CONTRATO FIRMADO COM LOTEADORA. CLÁUSULA DE SEGURO PRESTAMISTA. VENDA CASADA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS DIVERSAS. ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA. RENEGOCIAÇÕES. BENFEITORIAS. ONEROSIDADE EXCESSIVA. MORA. REVISÃO CONTRATUAL. RECURSOS DA RÉ E DA AUTORA. DESPROVIMENTO DO RECURSO DA RÉ E PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DA AUTORA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. e por Fernanda Reis de Carvalho Panta contra sentença que, em ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, julgou parcialmente procedentes os pedidos para afastar a capitalização mensal de juros, declarar a nulidade de cláusula securitária e determinar o recálculo do débito, com sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a capitalização mensal de juros e a cláusula de seguro prestamista em contrato de compra e venda de imóvel firmado diretamente com loteadora; (ii) estabelecer se há outras abusividades contratuais aptas a justificar a ampliação da revisão, inclusive quanto à mora, índices de correção, abatimentos e indenização por benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A capitalização de juros em periodicidade inferior à anual exige autorização legal específica e restringe-se às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, não se aplicando a loteadoras que realizam venda direta de imóveis.

4. A interpretação do art. 5º, §2º, da Lei nº 9.514/97 deve ocorrer em conjunto com seu caput, limitando-se às operações realizadas no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário.

5. A capitalização mensal de juros em contrato de consumo, sem respaldo legal, coloca o consumidor em desvantagem excessiva e configura cláusula abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

6. A cláusula que autoriza a contratação unilateral de seguro prestamista, com repasse de custos ao consumidor, caracteriza prática equiparável à venda casada e viola os princípios da transparência e da boa-fé objetiva.

7. A ausência de comprovação de cobrança efetiva não afasta a abusividade da cláusula, diante do potencial lesivo concreto decorrente da imposição unilateral.

8. A cláusula que disciplina eventual venda em duplicidade não é abusiva na ausência de demonstração de risco concreto ou prejuízo efetivo ao consumidor.

9. A previsão de índice de correção principal (IGPM) com índices substitutivos não configura abusividade sem prova de aplicação cumulativa ou indevida.

10. É vedado o comportamento contraditório da parte que nega a validade de renegociações contratuais e, simultaneamente, pretende obter vantagens econômicas delas decorrentes.

11. A indenização por benfeitorias pressupõe a restituição do bem, sendo incompatível com ação revisional em que o contrato permanece vigente.

12. A revisão por onerosidade excessiva exige demonstração de fato superveniente imprevisível, o que não se verifica na hipótese.

13. A cobrança de encargos ilegais durante o período de normalidade contratual afasta a caracterização da mora do devedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14. Recurso da empresa L.M.S.E. desprovido e recurso da parte autora parcialmente provido.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação de L.M.S.E. Empreendimentos Ltda. e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo de Fernanda Reis de Carvalho Panta, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de recursos de apelação interpostos por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e por FERNANDA REIS DE CARVALHO PANTA, ambos contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas, na Ação Revisional de Contrato de Financiamento Imobiliário.

A sentença guerreada foi proferida com o seguinte comando final:

“ANTE O EXPOSTO, julgo parcialmente procedente a demanda para afastar a capitalização de juros e declarar a nulidade da cláusula 22ª, devendo a requerida proceder ao recálculo das parcelas e do saldo devedor com aplicação dos juros contratuais de forma simples e anual, resolvendo o mérito do processo na forma do art. 487, I do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência recíproca e por força do disposto nos artigos 82, § 2º, 84, 85, § 14, e 86, todos do Código de Processo Civil, custas processuais igualmente distribuídas entre as partes.

Com relação aos honorários advocatícios, tendo em vista o disposto no artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil, condeno a Requerente a pagar ao advogado da Requerida honorários em 10% sobre o valor atualizado da causa; e a Requerida deve pagar ao advogado da Requerente honorários em 10% sobre o valor atualizado da causa, observado o disposto no § 16 do artigo 85 do Código de Processo Civil e em atendimento aos parâmetros delineados nos incisos I a IV do § 2º do artigo 85 também do CPC.”

No recurso de apelação interposto por FERNANDA, a recorrente sustenta, em síntese, que o contrato apresenta obscuridades de natureza financeira que teriam impedido o correto abatimento dos valores por ela já adimplidos. Alega, ainda, a abusividade da cláusula 3ª, que disciplina hipótese de eventual venda em duplicidade do mesmo lote; afirma a ocorrência de aplicação indevida de múltiplos índices de correção monetária, bem como a incidência de reajustes em período no qual o IGPM acumulado teria sido negativo; requer o abatimento dos valores pagos a título de sinal nas três renegociações firmadas, os quais totalizariam R$6.128,00; pleiteia indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, estimadas em R$35.000,00; e, por fim, pugna pela concessão dos benefícios da justiça gratuita.

Por sua vez, L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. busca a reforma integral da sentença, com o restabelecimento da validade das cláusulas contratuais impugnadas. Sustenta que a capitalização de juros, expressamente pactuada, encontra amparo no art. 591 do Código Civil, no art. 26, V, da Lei nº 6.766/79 e no art. 5º, §2º, da Lei nº 9.514/97, o qual autorizaria operações de comercialização de imóveis a prazo em condições análogas às admitidas no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário. Defende, ainda, que a taxa de juros aplicada estaria dentro da média de mercado apurada pelo Banco Central; aduz que o Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o Ministério Público no ano de 2015 e o acordo homologado em ação civil pública no ano de 2017 não teriam questionado a capitalização de juros, o que evidenciaria sua licitude; e sustenta a validade da cláusula 22ª, ao argumento de que o seguro prestamista beneficiaria os sucessores do comprador em caso de falecimento, inexistindo abusividade em sua previsão contratual.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso interposto pela parte adversa.

Coube-me a relatoria do feito por distribuição.

Por meio da decisão de ID 10187530, foi indeferido o pedido de gratuidade de justiça formulado pela apelante FERNANDA. O agravo interno interposto contra essa decisão foi desprovido, conforme acórdão de ID 12793056, tendo sido posteriormente recolhido o preparo recursal, nos termos do ID 12901928.

No ID 25392869, a recorrente FERNANDA apresentou proposta de acordo, à qual a empresa L.M.S.E. ofertou contraproposta (ID 30114974). Em seguida, FERNANDA apresentou nova contraproposta (ID 30453106), a qual não foi aceita pela parte adversa (ID 30742049).

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta de julgamento do Plenário Virtual.

Belém,
data registrada no sistema
.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO de ambos os recursos.

2.

Mérito.

A controvérsia recursal gira em torno de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado, em janeiro de 2011, entre FERNANDA REIS DE CARVALHO PANTA, na condição de compradora, e L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda., empresa loteadora, pelo valor total de R 93.105,77, dividido em 180 parcelas mensais com juros compensatórios de 0,75% ao mês e correção monetária pelo IGPM.

2.1.

Do recurso de L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda.

A empresa pretende afastar as nulidades reconhecidas na sentença, consistentes na ilegalidade da capitalização mensal de juros e na abusividade da cláusula securitária. Nenhuma das teses recursais merece acolhimento.

No que se refere à capitalização mensal de juros, sustenta a recorrente que o art. 5º, §2º, da Lei nº 9.514/97 autorizaria incorporadoras e loteadoras a adotar as mesmas condições aplicáveis às entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário, inclusive a capitalização de juros. Tal interpretação, contudo, não se sustenta. A autorização legal para capitalização com periodicidade inferior à anual, consolidada na Súmula 539 do Superior Tribunal de Justiça, dirige-se às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. Incorporadoras e loteadoras que realizam venda direta e parcelada de imóveis não se enquadram nesse sistema, nem se equiparam a instituições financeiras para esse fim.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido. Em precedentes reiterados, a Corte afasta a possibilidade de capitalização de juros em contratos de compra e venda de imóveis firmados diretamente com incorporadoras, exatamente por não integrarem o sistema financeiro. Como exemplo recente, destaca-se o julgamento do AREsp 3.026.142/MG, em 2026. A interpretação do art. 5º, §2º, da Lei nº 9.514/97 deve ser feita em conjunto com o caput do dispositivo, que trata de operações realizadas no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário e por entidades autorizadas a nele atuar. Não se aplica, portanto, às incorporadoras que apenas parcelam o preço de venda do imóvel.

Também não procede a alegação de que tanto o Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o Ministério Público em 2015, quanto o acordo homologado em Ação Civil Pública em 2017, teriam validado a capitalização de juros. Esses instrumentos possuem natureza coletiva e objetivos específicos, voltados à reorganização de práticas contratuais e à oferta de alternativas de pagamento. Não tiveram por finalidade examinar a legalidade individual das cláusulas contratuais, tampouco afastam o controle judicial em demandas individuais.

O contrato em análise é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, que autoriza o controle judicial de cláusulas abusivas e o reequilíbrio da relação contratual. A capitalização mensal de juros, sem autorização legal específica, configura encargo abusivo, por colocar o consumidor em desvantagem excessiva, sendo nula de pleno direito, nos termos do art. 51, IV, do CDC. A sentença, ao afastar essa prática e determinar o recálculo das parcelas com aplicação de juros simples, adotou solução adequada e proporcional, preservando a validade do contrato no que não se mostra abusivo.

Quanto à cláusula 22ª, que autoriza a vendedora a contratar seguro de vida na modalidade prestamista, sem anuência do comprador, repassando-lhe os custos acrescidos de taxa de administração, a abusividade é evidente. O argumento de que o seguro beneficiaria os sucessores do comprador não afasta a irregularidade. O Código de Defesa do Consumidor veda a imposição unilateral de encargos, especialmente quando não há transparência nem possibilidade de escolha pelo consumidor.

A exigência indireta de contratação de serviço acessório vinculado ao contrato principal, sem consentimento livre e informado, caracteriza prática equiparável à venda casada, vedada pelo art. 39, I, do CDC. Além disso, a cláusula impõe obrigação incompatível com a boa-fé e a equidade, enquadrando-se na hipótese do art. 51, IV, do mesmo diploma legal.

Embora não haja comprovação de cobrança efetiva do seguro, a cláusula impugnada confere à fornecedora a faculdade de impor, unilateralmente e sem anuência do consumidor, obrigação onerosa, circunstância que revela potencial lesivo concreto e imediato, suficiente para caracterizar sua abusividade, nos termos do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Diante disso, deve ser mantida integralmente a sentença no ponto.

2.2.

Do recurso de Fernanda Reis de Carvalho Panta.

A autora pretende a ampliação da revisão contratual em diversos aspectos, os quais passo a examinar.

No que se refere à cláusula 3ª, que trata da venda em duplicidade do mesmo lote, não há abusividade. Da leitura do contrato, noto que referido item não autoriza vender duas vezes o mesmo lote, apenas define como a situação será resolvida caso ocorra. Nesse caso, o contrato garante ao comprador mais recente duas opções: receber outro lote com as mesmas características, localização e preço, ou a devolução integral dos valores pagos, corrigidos, sem qualquer penalidade. Essa previsão não coloca o consumidor em desvantagem nem restringe seus direitos. Ao contrário, oferece uma solução clara para uma situação excepcional, trazendo segurança jurídica e evitando conflitos. O risco de eventual duplicidade da venda, se ocorrer, permanece com a vendedora.

Por fim, não há prova nos autos de que tenha ocorrido venda em duplicidade, tentativa de dupla alienação ou ameaça à posse da autora, inexistindo fundamento para declarar a nulidade da cláusula.

Quanto à cláusula 2ª e à alegação de aplicação de múltiplos índices de correção monetária, os demonstrativos juntados aos autos evidenciam a incidência do IGPM e dos juros compensatórios contratuais ao longo do tempo. A cláusula prevê um índice principal, o IGPM/FGV, bem como índices alternativo e substituto, aplicáveis apenas nas hipóteses de indisponibilidade do índice principal, o que, por si só, é lícito. Não há prova de que tais índices tenham sido aplicados de forma cumulativa, tampouco de substituição indevida fora das hipóteses contratuais. O que se observa é a variação natural do IGPM ao longo do tempo, associada à incidência de juros compensatórios, encargos distintos que não se confundem com cumulação de índices. A configuração de abusividade exigiria demonstração concreta de aplicação irregular, o que não ocorreu.

No tocante ao abatimento dos valores pagos a título de sinal nas renegociações, no montante de R$6.128,00, a pretensão não pode ser acolhida. Ao longo do processo, a autora negou expressamente a validade das renegociações, sob o argumento de que os termos aditivos foram firmados por seu esposo, que não integra a relação contratual originária. Tal posicionamento foi adotado, inclusive, para afastar a alegação de coisa julgada suscitada pela ré. Não é juridicamente admissível que a parte negue a validade de determinado ato e, ao mesmo tempo, pretenda dele extrair efeitos patrimoniais favoráveis. Trata-se de comportamento contraditório, vedado pelo princípio da boa-fé objetiva.

Além disso, os demonstrativos de evolução da dívida registram pagamentos vinculados às renegociações e às parcelas subsequentes, o que indica que os valores adimplidos foram considerados na dinâmica contratual. Não há prova de que tais quantias tenham sido desconsideradas ou indevidamente excluídas do cálculo do saldo devedor, razão pela qual não há fundamento para acolher a pretensão de compensação.

No que diz respeito ao pedido de indenização por benfeitorias, também não assiste razão à autora. A indenização dessa natureza pressupõe a restituição do bem ao proprietário, situação típica de resolução contratual. A presente demanda tem natureza revisional, não havendo discussão sobre a extinção do contrato nem sobre a devolução do imóvel. Como a autora permanece na posse do bem, o pedido mostra-se prematuro e incompatível com o objeto da ação.

Quanto à alegação de onerosidade excessiva, a recorrente não demonstrou a ocorrência de fato superveniente imprevisível e extraordinário apto a romper a base objetiva do contrato, conforme exigem os arts. 317 e 478 do Código Civil. O contrato foi celebrado com prazo de 180 meses, com previsão expressa de juros e correção monetária, sendo a evolução das parcelas consequência da própria estrutura contratual. A invocação da pandemia de Covid-19 foi feita de forma genérica, sem comprovação de impacto concreto sobre a capacidade econômica da autora. Não há, portanto, fundamento para ampliação da revisão sob esse aspecto.

Todavia, há um ponto que merece acolhimento parcial. A sentença reconheceu a abusividade da capitalização mensal de juros e determinou o recálculo do contrato. Tal ilegalidade incidiu durante o período de normalidade contratual, ou seja, a cláusula abusiva produziu efeitos ao longo da execução do contrato. É cediço que a cobrança de encargos ilegais nesse período afasta a caracterização da mora do devedor. Se as parcelas foram calculadas com base em capitalização mensal de juros, encargo reconhecidamente ilegal, os valores exigidos não correspondiam ao montante efetivamente devido, o que impede a configuração válida da mora.

Assim, deve ser reconhecido o afastamento da mora da autora, com a consequente exclusão dos encargos moratórios eventualmente incidentes no período em que vigorou a cláusula ilegal, a ser observado no recálculo determinado pelo Juízo de origem.

3.

Parte dispositiva.

Ante o exposto,
CONHEÇO
de ambos os recursos, no entanto,
NEGO PROVIMENTO
à apelação de L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo de FERNANDA REIS DE CARVALHO PANTA, tão somente para reconhecer o afastamento da mora, dada a cobrança de encargos ilegais durante o período de normalidade contratual, devendo essa circunstância ser observada no recálculo determinado pelo Juízo de primeiro grau.

Ficam mantidos os demais termos da sentença.

Nos termos do §11 do art. 85, do CPC, majoro os honorários arbitrados na origem em favor do patrono da autora para 15% sobre o valor atualizado da causa.

É o voto.

Belém,

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 05/05/2026