Tribunal: TJPA
Processo: 0065607-41.2015.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 8961 - Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-24

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Recursos de Apelação interpostos por construtoras e incorporadoras contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária. O imóvel, com prazo final de entrega (já computada a cláusula de tolerância) para novembro de 2014, foi entregue apenas em maio de 2018. O juízo de origem condenou as rés ao pagamento de lucros cessantes (0,5% sobre o valor do contrato), danos morais (R$ 10.000,00) e determinou a substituição do índice INCC pelo IPCA durante o período de mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) saber se a holding PDG Realty possui legitimidade passiva para responder pelos danos; (ii) verificar a validade da cláusula de tolerância e se greves na construção civil configuram excludente de responsabilidade (fortuito externo); (iii) determinar se os lucros cessantes são presumidos e se a base de cálculo fixada é adequada; (iv) analisar se o atraso de aproximadamente 42 meses exorbita o mero inadimplemento contratual, ensejando danos morais; e (v) definir a legalidade da substituição do índice de correção monetária (INCC pelo IPCA) no período de mora. III. RAZÕES DE DECIDIR A responsabilidade de todos os integrantes da cadeia de fornecimento é solidária, com fulcro no art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º, do CDC, aplicando-se a Teoria da Aparência para manter a holding no polo passivo, uma vez que se apresentou ao consumidor como parceira do empreendimento. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida (REsp 1.582.318/RJ), contudo, o atraso que ultrapassa esse prazo sem justificativa idônea configura mora da vendedora. Alegações de greves e escassez de materiais constituem "fortuito interno", inerentes ao risco da atividade, não afastando o dever de indenizar. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel gera a presunção de prejuízo do comprador, sendo cabível a condenação em lucros cessantes (jurisprudência consolidada do STJ). O percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato reflete a média locatícia do mercado e observa o princípio da equidade. Embora o mero inadimplemento contratual não gere, em regra, dano moral, o atraso excessivo e injustificado por mais de três anos (42 meses) frustra a expectativa de moradia e viola a dignidade do consumidor, superando o mero aborrecimento e justificando a manutenção do quantum de R$ 10.000,00. No período de mora da promitente vendedora, o índice INCC deve ser substituído pelo IPCA, salvo se o primeiro for mais favorável ao consumidor, evitando-se que o comprador arque com a majoração dos custos de construção durante o atraso provocado exclusivamente pela construtora (Tema 996 do STJ). IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: “1. As empresas que integram o mesmo grupo econômico ou participam conjuntamente da comercialização do empreendimento possuem responsabilidade solidária perante o consumidor. 2. O atraso na entrega de imóvel para além do prazo de tolerância de 180 dias gera direito a lucros cessantes presumidos, independentemente de prova de aluguel. 3. O atraso excessivo na entrega de unidade habitacional, por tempo superior a três anos, configura dano moral in re ipsa pela frustração de expectativa relevante do consumidor. 4. Durante a mora da construtora, é devida a substituição do INCC pelo IPCA, ressalvada a aplicação do índice que for mais benéfico ao adquirente.” _____________________ Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, parágrafo único, 18, § 2º e 25, § 1º; CC, arts. 389, 405 e 927; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.09.2017; STJ, AgInt no AREsp nº 1.540.126/BA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 06.02.2020; STJ, Temas Repetitivos nº 970, 971 e 996.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0065607-41.2015.8.14.0301

APELANTE: MARIA DA CONCEICAO DA COSTA FREITAS, RAFAEL DE SOUSA PAULO, AMANDA FREITAS BRAGA

APELADO: BERLIM INCORPORADORA LTDA, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Recursos de Apelação interpostos por construtoras e incorporadoras contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária. O imóvel, com prazo final de entrega (já computada a cláusula de tolerância) para novembro de 2014, foi entregue apenas em maio de 2018. O juízo de origem condenou as rés ao pagamento de lucros cessantes (0,5% sobre o valor do contrato), danos morais (R$ 10.000,00) e determinou a substituição do índice INCC pelo IPCA durante o período de mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) saber se a holding PDG Realty possui legitimidade passiva para responder pelos danos; (ii) verificar a validade da cláusula de tolerância e se greves na construção civil configuram excludente de responsabilidade (fortuito externo); (iii) determinar se os lucros cessantes são presumidos e se a base de cálculo fixada é adequada; (iv) analisar se o atraso de aproximadamente 42 meses exorbita o mero inadimplemento contratual, ensejando danos morais; e (v) definir a legalidade da substituição do índice de correção monetária (INCC pelo IPCA) no período de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade de todos os integrantes da cadeia de fornecimento é solidária, com fulcro no art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º, do CDC, aplicando-se a Teoria da Aparência para manter a holding no polo passivo, uma vez que se apresentou ao consumidor como parceira do empreendimento.

A cláusula de tolerância de 180 dias é válida (REsp 1.582.318/RJ), contudo, o atraso que ultrapassa esse prazo sem justificativa idônea configura mora da vendedora. Alegações de greves e escassez de materiais constituem "fortuito interno", inerentes ao risco da atividade, não afastando o dever de indenizar.

O descumprimento do prazo de entrega do imóvel gera a presunção de prejuízo do comprador, sendo cabível a condenação em lucros cessantes (jurisprudência consolidada do STJ). O percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato reflete a média locatícia do mercado e observa o princípio da equidade.

Embora o mero inadimplemento contratual não gere, em regra, dano moral, o atraso excessivo e injustificado por mais de três anos (42 meses) frustra a expectativa de moradia e viola a dignidade do consumidor, superando o mero aborrecimento e justificando a manutenção do quantum de R$ 10.000,00.

No período de mora da promitente vendedora, o índice INCC deve ser substituído pelo IPCA, salvo se o primeiro for mais favorável ao consumidor, evitando-se que o comprador arque com a majoração dos custos de construção durante o atraso provocado exclusivamente pela construtora (Tema 996 do STJ).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento:

“1. As empresas que integram o mesmo grupo econômico ou participam conjuntamente da comercialização do empreendimento possuem responsabilidade solidária perante o consumidor. 2. O atraso na entrega de imóvel para além do prazo de tolerância de 180 dias gera direito a lucros cessantes presumidos, independentemente de prova de aluguel. 3. O atraso excessivo na entrega de unidade habitacional, por tempo superior a três anos, configura dano moral in re ipsa pela frustração de expectativa relevante do consumidor. 4. Durante a mora da construtora, é devida a substituição do INCC pelo IPCA, ressalvada a aplicação do índice que for mais benéfico ao adquirente.”

_____________________

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 7º, parágrafo único, 18, § 2º e 25, § 1º; CC, arts. 389, 405 e 927; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.09.2017; STJ, AgInt no AREsp nº 1.540.126/BA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 06.02.2020; STJ, Temas Repetitivos nº 970, 971 e 996.

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: 8ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM

APELAÇÃO CÍVEL N° 0065607-41.2015.8.14.0301

APELANTE: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, PROGRESSO INCORPORADORA SPE LTDA.

APELANTES: LEAL MOREIRA ENGENHARIA LTDA. e BERLIM INCORPORADORA LTDA.

APELADOS: MARIA DA CONCEIÇÃO DA COSTA FREITAS, RAFAEL DE SOUSA PAULO e AMANDA FREITAS BRAGA

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
Recursos de Apelação Cível
interpostos por
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA., BERLIM INCORPORADORA LTDA.
e
PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
contra a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA, nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais (Processo nº 0065607-41.2015.8.14.0301) movida por
MARIA DA CONCEIÇÃO DA COSTA FREITAS, RAFAEL DE SOUSA PAULO e AMANDA FREITAS BRAGA
.

Breve retrospecto processual.

Na inicial, alegam os autores que adquiriram a unidade autônoma nº 602, Torre Fragata, do Empreendimento "Torres Dumont", com previsão de entrega para 12/05/2014, mediante requeridas contrato de promessa de compra e venda para a aquisição de unidade imobiliária na planta. Computada a cláusula de tolerância de 180 dias, o prazo final seria novembro de 2014. Contudo, o imóvel só foi entregue com a expedição do "Habite-se" em 28/05/2018.

Sustentam a ocorrência de perdas e danos em razão do atraso na entrega do imóvel, além dos danos morais.

Pleiteiam: a) condenação dos réus ao pagamento de lucros cessantes no valor correspondente a um aluguel por mês de atraso; b) compensação financeira por danos morais; c) danos materiais; e d) declaração de nulidade da cláusula do contrato que prevê prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel.

As partes juntaram documentos e, garantido à ampla defesa e o contraditório, manifestaram-se.

O juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos para:

Declarar a nulidade de cláusulas que prorrogassem o prazo além dos 180 dias;

Condenar as rés ao pagamento de lucros cessantes no valor de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês de atraso (desde o 181º dia até a entrega);

Condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais;

Determinar a incidência de juros de mora e correção monetária (substituindo o INCC pelo IPCA no período de mora, se este for mais favorável ao consumidor).

Transcrevo excertos da SENTENÇA (ids. 16659425 a 16659427):

(...) Diante do exposto, ACOLHO, em parte, os pedidos formulados pela parte autora, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para:

a) Declarar a nulidade da cláusula que determina a prorrogação do prazo de entrega da obra além dos 180 (cento e oitenta) dias já permitidos no contrato e, por consequência, reconhecer o inadimplemento contratual das rés quanto a obrigação de entregar a obra a partir do esgotamento do referido prazo conforme previsão contratual;

b) Indeferir o pedido de congelamento do saldo devedor, devendo o mesmo ser atualizado nos termos abaixo determinados;

c) Condenar as rés, já qualificadas ao pagamento de lucros cessantes no valor correspondente a 0,5% do valor do contrato apresentado na inicial devido por cada mês de atraso, contados a partir do 181º dia após a data prevista para a entrega da obra e até a data que efetivamente for à mesma entregue, subtraída a quantia porventura já paga em sede de antecipação de tutela;

d) Determinar a incidência de juros de mora a contar da citação (art. 405 do CPC) e correção monetária a contar de cada mês de atraso (art. 389 do CC). A correção monetária observará o INCC até o término do prazo de tolerância, momento que será calculada juntamente com os juros de mora pelo IPCA ou por qual deles for mais favorável ao consumidor.

e) Condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de danos morais no valor de R$-10.000,00 (dez mil reais), com juros de mora a contar da citação (art. 405 do CPC) e correção monetária desde a data do arbitramento nos termos da Súmula n. 362 do STJ.

Ficam indeferidos os demais pedidos.

Considerando que a parte autora sucumbiu em parte mínima do seu pedido condeno as rés ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º c/c art. 86, parágrafo único, do CPC.

Sentença sujeita ao regime do art. 523, § 1º, do CPC. (...)

Razões Recursais (Apelantes):

Ilegitimidade Passiva:
A PDG Realty alega ser apenas
holding
, não tendo assinado o contrato.

Força Maior:
Sustentam que o atraso decorreu de greves na construção civil (fortuito externo).

Temas 970 e 971 STJ:
Alegam a impossibilidade de cumulação de cláusula penal com lucros cessantes.

Base de Cálculo:
Defendem que, se devidos, os lucros cessantes devem incidir sobre o valor efetivamente pago e não sobre o valor total do imóvel.

Danos Morais:
Alegam que o mero inadimplemento contratual não gera dever de indenizar.

Contrarrazões:
Os apelados pugnam pela manutenção integral da sentença, destacando que o atraso de quase 4 anos exorbita qualquer limite de razoabilidade.

É o relatório.

VOTO

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço
de ambos os recursos.

DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA

A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela
PDG REALTY S/A
não prospera.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo, o que atrai a incidência do microssistema protetivo do Código de Defesa do Consumidor. Nele, vige o princípio da responsabilidade
solidária
entre todos os participantes da cadeia de fornecimento de produtos e serviços, conforme dispõem o parágrafo único do artigo 7º e o § 1º do artigo 25 do CDC.

E o contrato é mesmo de adesão, pois ou se adere, de plano, às cláusulas oferecidas ou não se assina o documento.

No caso concreto, os documentos que instruem os autos demonstram que as referidas empresas se apresentaram ao mercado e, principalmente, à consumidora, como parceiras integrantes de um mesmo empreendimento imobiliário, atuando em conjunto na sua comercialização e gestão. Aplica-se, aqui, a
Teoria da Aparência
, segundo a qual não se pode prejudicar o consumidor de boa-fé que, diante das circunstâncias, foi levado a crer na existência de uma responsabilidade conjunta. Se todas as empresas, de alguma forma, participaram e lucraram com o negócio, todas devem responder solidariamente pelas falhas na prestação do serviço.

É dizer, tratando-se de relação de consumo, são solidariamente responsáveis todos os que concorrem para o prejuízo causado ao consumidor (parágrafo único do art. 7º e §1º do art. 25, ambos do CDC).

Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado:

“Tratando-se de relação de consumo, impõe-se, a responsabilidade solidária, perante o consumidor, de todos aqueles que tenham integrado a cadeia de prestação de serviço, em caso de defeito ou vício. “

(AgInt no AREsp 1.540.126/BA, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 06/02/2020, DJe 11/02/2020)

Destarte,
rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.

DO MÉRITO RECURSAL

No mérito, a controvérsia cinge-se a verificar o acerto da sentença quanto à condenação das Apelantes pelos danos decorrentes do atraso na entrega da unidade imobiliária.

DA VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA

As apelantes defendem a validade da cláusula contratual que prevê um prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel.

No que concerne ao prazo, observa-se que o STJ já estipulou que são abusivas as cláusulas contratuais que prevejam prazo superior a 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação para a entrega do imóvel,
in verbis
:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel \'2722na planta\'2722 com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, Â§ 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7
. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, Â§ 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, Â§ 2º, do CDC).
8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017)

Destarte, é pacífica a validade da cláusula de tolerância de 180 dias.
Contudo
, o atraso verificado no caso em tela ultrapassou em muito esse período (entrega em maio/2018 para um prazo final em novembro/2014).

As alegações de greves e escassez de materiais configuram
fortuito interno
, inerentes ao risco do empreendimento, não sendo suficientes para afastar a mora da construtora, conforme entendimento consolidado deste TJPA. O risco da atividade não pode ser transferido ao consumidor.

Escorreita a sentença neste ponto.

DOS LUCROS CESSANTES

A sentença condenou as apelantes ao pagamento de lucros cessantes,
no valor correspondente a 0,5% do valor do contrato apresentado na inicial devido por cada mês de atraso, contados a partir do 181º dia após a data prevista para a entrega da obra e até a data que efetivamente for entregue à parte autora, subtraída a quantia porventura já paga em sede de antecipação de tutela
.

Q
uanto aos lucros cessantes, sabe-se que a tese de que o dano material só é devido quando há comprovação de que o consumidor efetivamente paga alugueres está superada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Atualmente, o entendimento que prevalece, tanto nos Tribunais estaduais quanto no STJ,
é o de que o dano material na modalidade lucros cessantes é presumido em casos semelhantes ao presente
. Nesse sentido:

PROCESSO CIVIL VENDA E COMPRA - IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PREENCHIDOS OS REQUISITOS CABIMENTO RECURSO IMPROVIDO.

I - O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.

II - Não merece reproche a decisão que antecipou os efeitos da tutela, uma vez preenchidos os requisitos do art. 273 do CPC

III - Agravo de Instrumento conhecido e improvido.

(AI n. 201230011954, 1ª Câmara Cível Isolada, rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, Data:18/04/2012).

AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.

3.- Agravo Regimental improvido.

(AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, Dje 24/02/2012).

Diante disto, firmo o meu entendimento de que os danos materiais emergem NÃO só do direito ao ressarcimento pelos valores pagos, bem como a parte autora poderia ter usufruído caso o contrato tivesse sido cumprido, ou seja, os frutos com aluguéis que o imóvel poderia render
caso tivesse sido entregue no prazo do contrato
, conforme entendimento do STJ, cujo aresto transcrevo a seguir:

COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012)

PROCESSUAL. ACÓRDÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. INTERPOSIÇÃO. AGRAVO INTERNO. APRECIAÇÃO. COLEGIADO. PREJUÍZO. AUSÊNCIA. CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. QUITAÇÃO PARCIAL.

PROPORCIONALIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXISTÊNCIA.

I -

A competência para julgar embargos de declaração opostos a acórdão é do colegiado que o proferiu. Contudo, se, por meio do agravo interno, a impugnação acabou sendo apreciada pelo órgão competente, não ocorre prejuízo à parte, razão pela qual não se declara a existência de nulidade. Precedentes.

II - A argüição de afronta ao artigo 535, incisos I e II, do Código de Processo Civil, deve indicar os pontos considerados omissos e contraditórios, não sendo suficiente a alegação genérica, sob pena de aplicação do enunciado 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.

III - Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Não há falar, pois, em enriquecimento sem causa.

Recurso não conhecido, com ressalva quanto à terminologia. (REsp 808.446/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 23/10/2006).

REGIMENTAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES. - Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso.

(AgRg no Ag 692543/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ 27/08/2007, p. 223)

Seguindo o mesmo entendimento, confiram-se as seguintes decisões monocráticas: REsp 1.121.214/RS, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), DJe 26/04/2010; REsp 865417/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 01/12/2009; Ag 897.922/PR, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, DJ 01/08/2007.

Neste sentido, vejo ser cabível o ressarcimento à parte autora do que deixou de auferir caso o imóvel tivesse sido construído e entregue no prazo do contrato.

A respeito do
quantum
a ser arbitrado pelo juízo
a quo
, é prática comum do mercado imobiliário a fixação do aluguel com base em percentual sobre o valor do imóvel, visto ser parâmetro que propicia a comparação da rentabilidade obtida com a aplicação do valor gasto na aquisição do imóvel alugado.

Os especialistas da área entendem que a variação média do valor do aluguel, circunda entre 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) do valor do imóvel, conforme fatores inerentes ao bem e as variações de mercado (informações veiculadas no
site

http://advfn.com/educacional/imóveis/rentabilidade-mensal
), ao passo que a jurisprudência pátria tem oscilado entre
0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel previsto em contrato.

No caso em questão, o
valor
arbitrado pelo juiz singular a título de lucros cessantes [“
0,5% do valor do contrato apresentado na inicial devido por cada mês de atraso, contados a partir do 181º dia após a data prevista para a entrega da obra e até a data que efetivamente for à mesma entregue, subtraída a quantia porventura já paga em sede de antecipação de tutela
”] está dentro dos percentuais acima descritos, motivo pelo qual vejo que o valor determinado não está exorbitante, razão por que o
mantenho
.

Por oportuno, é importante ressaltar que a jurisprudência do STJ distingue os casos em que o comprador pleiteia a manutenção do contrato daqueles em que pede a rescisão. No presente caso, a parte autora busca o cumprimento da obrigação (entrega do imóvel) e a indenização pelo atraso, o que autoriza a condenação em lucros cessantes.

DA CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL

O STJ, no julgamento dos Temas 970 e 971, estabeleceu a impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória que tenha finalidade compensatória, a saber:

TEMA 970
- A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

TEMA 971
- No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Contudo
, a jurisprudência do STJ tem realizado o
distinguishing
(distinção),
ressalvando a possibilidade de cumulação quando a cláusula penal tiver natureza meramente moratória, e não compensatória, ou quando o valor da multa não for equivalente ao locativo.

Nesse sentido, a Corte Superior de Justiça, nos Recursos Especiais 1.498.484, 1.635.428, 1.614.721 e 1.631.485, julgados sob a forma dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

No caso em apreço, a sentença fixou lucros cessantes diante da ausência de penalidade específica em favor do consumidor no contrato ou como forma de compensar a privação do uso do bem.

Quanto à base de cálculo, a Corte firmou o entendimento de que o valor de
0,5% sobre o valor atualizado do contrato
é o parâmetro de equidade mais adequado, representando o valor locatício médio do mercado. Manter a incidência sobre o valor "pago" (como querem as apelantes) esvaziaria a natureza indenizatória da medida.

Escorreito o julgado
a quo
neste particular.

DOS DANOS MORAIS

As apelantes argumentam que o mero atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual, o que não gera dano moral.

No que concerne ao arbitramento de indenização a título de danos morais, contudo, verifico que
referidos valores são devidos
.

Como sabido, o dano moral indenizável, decorrente de uma conduta antijurídica, é aquele que submete a vítima à intensa dor íntima, ferindo sua dignidade, abalando sua imagem. É preciso que o prejuízo causado seja de fato relevante, ultrapassando a fronteira do simples desconforto, do mero aborrecimento.

A respeito da caracterização do dano moral, cabe destacar as lições dos professores A. Minozzi e Sérgio Cavalieri Filho, insertas no livro de autoria do segundo:

"Não é o dinheiro nem coisa comercialmente reduzida a dinheiro, mas a dor, o espanto, a emoção, a vergonha, a injúria física ou moral, em geral uma dolorosa sensação experimentada pela pessoa, atribuída à palavra dor o mais largo significado." (
in
Studio Sul Danno non Patrimoniale, Milão, 1901, p. 31, Programa Responsabilidade Civil, Editora Malheiros, páginas 77 e seguintes).

Em regra, o simples inadimplemento contratual não enseja indenização por danos morais. Também meros e passageiros aborrecimentos do dia a dia, que não causam maiores consequências ao ser humano, não autorizam a indenização imaterial.

Entretanto, na espécie, a inexecução do contrato de compra e venda da unidade habitacional perdurou por tempo considerável (atraso de mais de três anos – 42 meses), fato este que causou, indubitavelmente, angústia à compradora, frustrando suas justas expectativas e superando os meros aborrecimentos da vida cotidiana. Não se trata de simples inadimplemento contratual, mas de total desrespeito à parte consumidora.

A ofensa, neste caso, atinge a esfera extrapatrimonial da Apelada, violando sua paz de espírito e sua dignidade, ao ver-se privada do bem pelo qual pagou e planejou sua vida. A conduta das rés, ao procrastinar por anos a conclusão do empreendimento, demonstra um profundo descaso com a consumidora, o que justifica a reparação por dano moral.

Na fixação do valor da indenização, o juiz deve estar atento à dupla finalidade da reparação, buscando um efeito repressivo e pedagógico ao agente, bem como propiciando à vítima uma satisfação, sem que isto represente um enriquecimento sem causa.

Sobre o tema, Rui Stoco, em sua obra "Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial", Ed. Revista dos Tribunais, 3ª edição, 1997, p. 497, sustenta:

"(...) o eventual dano moral que ainda se possa interferir, isolada ou cumulativamente, há de merecer arbitramento tarifado, atribuindo-se valor fixo e único para compensar a ofensa moral perpetrada".

Daí caber ao juiz a tarefa de arbitrar o valor da reparação, sem que possibilite lucro fácil ao autor, nem se reduza o aludido importe a montante ínfimo ou simbólico.

A doutrina e a jurisprudência têm procurado estabelecer parâmetros para o arbitramento do valor da indenização, traduzidos, por exemplo, nas circunstâncias do fato, bem como nas condições do autor do ofendido e do ilícito, devendo a condenação corresponder a uma sanção ao responsável pelo fato para que não volte a cometê-lo.

Também há de se levar em consideração que o valor da indenização não deve ser excessivo a ponto de constituir-se em fonte de enriquecimento do ofendido, nem se apresenta irrisório, posto que, segundo observa Maria Helena Diniz:

"Na reparação do dano moral, o juiz determina, por equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, o quantum da indenização devida, que deverá corresponder à lesão e não ser equivalente, por ser impossível, tal equivalência. A reparação pecuniária do dano moral é um misto de pena e satisfação compensatória. Não se pode negar sua função: penal, constituindo uma sanção imposta ao ofensor; e compensatória, sendo uma satisfação que atenue a ofensa causada, proporcionando uma vantagem ao ofendido, que poderá, com a soma de dinheiro recebida, procurar atender a necessidades materiais ou ideais que repute convenientes, diminuindo, assim, seu sofrimento." ("A Responsabilidade Civil por Dano Moral", in Revista Literária de Direito, ano II, nº 9, jan./fev. de 1996, p. 9).

No caso, considerando as razões expostas, e atento ao princípio da prudência e às peculiaridades do caso
sub judice
já apontadas, ausente o critério objetivo de fixação da verba indenizatória por danos morais, pelo que
mantenho

a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, de forma solidária entre as rés, quantia suficiente para concretizar a pretendida reparação.

Não destoa a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. APELAÇÃO DO AUTOR. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO NA SENTENÇA QUANTO AOS LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS EM RAZÃO DO ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO BEM. SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PREVISTA EXPRESSAMENTE NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. INVIABILIDADE DA CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM PAGAMENTO DE DANOS EMERGENTES. VERBA SUCUMBENCIAL ARBITRADA DE ACORDO OS CRITÉRIOS LEGAIS, DESAUTORIZANDO A MAJORAÇÃO. EXISTÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO ADESIVO DAS REQUERIDAS. MORA NO ATRASO DA ENTREGA DO BEM CONFIGURADA. INEXISTÊNCIA DE EXCLUDENTE DO ILÍCITO. DANOS EMERGENTES (PAGAMENTO DE ALUGUEIS) DEVIDAMENTE COMPROVADOS, CONFIGURANDO O DEVER DE INDENIZAR. recurso DE APELAÇÃO DO AUTOR conhecido e PARCIALMENTE PROVIDO à unanimidade. RECURSO ADESIVO DAS RÉS CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Preliminar de ilegitimidade passiva de Viver Incorporadora e Construtora S.A. No caso em questão, não há dúvidas que a questão versa sobre relação de consumo, devendo ambas as requeridas (construtora e incorporadora), já que assumiram fazer parte do mesmo grupo econômico, responder de forma solidária pelos danos que causarem. Além disso, consta marca da incorporadora no contrato em discussão, atraindo a Teoria da Aparência. Precedente do STJ. Preliminar rejeitada. 2. Recurso de apelação do autor. 2.1. Na hipótese dos autos, inviável o reconhecer o dever de indenizar na modalidade lucros cessantes no período da mora, em virtude de ausência de requerimento nesse sentido na inicial. 2.2. De fato, o fundamento utilizado na origem para afastar a condenação em danos morais encontra eco na pacificada jurisprudência sobre o tema no âmbito do Superior Tribunal de Justiça. Contudo, no caso concreto, o atraso excessivo de mais de dois anos, já considerando a cláusula de tolerância, demonstra não se tratar de mero aborrecimento. Sentença reformada para reconhecer a configuração dos danos morais fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), por ser o valor que mais se amolda aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, às peculiaridades do caso e aos valores usualmente fixados por este Tribunal em situações análogas. Precedentes do STJ. 2.3. Inexiste motivos para declarar a inaplicabilidade da cláusula de tolerância de 180 dias, pois o promitente-comprador, desde o momento da assinatura do negócio jurídico, estava ciente que haveria essa dilatação, estando a redação dessa disposição contratual suficientemente clara, tendo sido satisfeito o dever de informação. 2.4. Embora a demora na entrega do empreendimento acabe por aumentar o saldo devedor, não se pode deixar de considerar a natureza da correção monetária, vez que se trata de medida para preservar o valor da moeda (bem) que sofre com a inflação, evitando-se, assim, sua desatualização, de modo que inviável o congelamento do saldo devedor. 2.5. Nos termos do TEMA 971, STJ inviável a cumulação da cláusula penal com danos emergentes. 2.6. Verificando-se o grau de zelo do advogado, o local da prestação de serviço e o tempo exigido na defesa dos interesses do constituinte, impõe-se reconhecer que os honorários advocatícios arbitrados em primeira instância são adequados e remuneram dignamente o trabalho realizado pelo patrono do autor. Considerando que dos cinco pedidos formulados na inicial, foram julgados procedentes apenas em dois (danos morais e emergentes), não há que se falar em decaimento mínimo do pedido autoral. 2.7. Recurso de Apelação conhecido e parcialmente provido tão somente para reconhecer a configuração de danos morais em virtude do atraso excessivo na entrega do imóvel, condenado as requeridas ao pagamento de indenização no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária a partir do arbitramento (Súmula 362, STJ) e juros de mora de 1% a.m. a partir da citação. À unanimidade. (...) (8530539, 8530539, Rel. RICARDO FERREIRA NUNES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-03-08, Publicado em 2022-03-15)

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA –AUSÊNCIA DE PRÉVIA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE – LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – ATRASO DE OBRA – PERÍODO SUPERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA – SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR – DANO MORAL CARACTERIZADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS) – PATAMAR RAZOÁVEL – TAXAS CARTORÁRIAS – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – REFORMA DA SENTENÇA NESSE PONTO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (12098754, 12098754, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-11-29, Publicado em 2022-12-06)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. ATRASO DE OBRA. LUCROS CESSANTES EM 1% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL ATUALIZADO. MANUTENÇÃO. DANO MORAL FIXADO NA ORIGEM EM R$ 30.000,00 (TRINTA MIL). MINORAÇÃO PARA R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). PRECEDENTES DESTE E. TJPA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Diante da mora na entrega do empreendimento, é pacífica a jurisprudência do C. STJ, bem como desta Corte, acerca da responsabilidade no pagamento de lucros cessantes, devendo ser estes presumidos. A jurisprudência pátria, inclusive deste E. TJE/PA, tem adotado como variação média entre 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel previsto em contrato, atualizado. Sentença mantida neste aspecto. 2. No tocante aos danos morais, restam configurados, ante a repercussão do atraso na entrega do imóvel na esfera íntima do autor. Em consonância com os patamares observados por este E. TJE/PA, a indenização deve ser minorada para R$10.000,00 (dez mil reais). 3. Recurso conhecido e parcialmente provido. (0023055-39.2016.8.14.0006, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-12-27)

DA CORREÇÃO MONETÁRIA (TEMA 996 STJ)

A sentença agiu corretamente ao determinar que, para a recomposição dos danos materiais, após o prazo de tolerância, o INCC (índice que reflete custos da construção) deve ser substituído pelo IPCA (índice oficial de inflação), salvo se o INCC for mais favorável ao consumidor. Isso impede que o consumidor arque com a atualização de custos da construção durante a mora exclusiva da construtora.

Neste diapasão, devem ser desprovidos os apelos
.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO
aos recursos de apelação das requeridas, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em atenção ao Art. 85, §11 do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para
12% (doze por cento)
sobre o valor da condenação, a serem pagos pelas apelantes.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC,
considerando o Tema 1.201/STJ
.

É o voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 23/02/2026