Tribunal: TJPA
Processo: 0801259-71.2023.8.14.0051
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9614 - Benfeitorias
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-20

Ementa:
PROCESSO Nº 0801259-71.2023.814.0051(1ª AÇÃO) PROCESSO Nº 0807040-74.2023.814.0051(2ª AÇÃO) ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COMARCA: SANTARÉM-PARÁ ( 4ª VARA CIVEL E EMPRESARIAL) APELANTE: C.J.MARQUES DE OLIVEIRA LTDA -ME ADVOGADOS: JANNE ROBERTA BARROSO MAIA – OAB/PA 20.822 E SORAIA PRISCILA PLACHI – OAB/PA 28.029-A APELADO: ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN ADVOGADO: RAFAEL FARIAS CAVALCANTE RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. SUBLOCAÇÃO AUTORIZADA. NEGOCIAÇÃO DIRETA DA LOCADORA COM SUBLOCATÁRIOS. VIOLAÇÃO DO CONTRATO E DA LEI DO INQUILINATO. RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL. DANOS EMERGENTES E LUCROS CESSANTES. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por C.J. Marques de Oliveira Ltda. – ME contra sentença da 4ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Santarém/PA que, em julgamento conjunto de duas ações envolvendo contrato de locação não residencial celebrado com Adélia Maria Lanconi Pomin, declarou rescindido o contrato, condenou o locatário ao pagamento da multa contratual de R$ 95.000,00 e ao ressarcimento de danos materiais referentes à reforma do imóvel, afastando a indenização por danos morais. A apelante sustenta inexistência de culpa pela rescisão, ilegalidade da atuação da locadora ao negociar diretamente com sublocatários, direito ao recebimento da multa contratual e indenização por perdas e danos decorrentes da rescisão antecipada do contrato de locação destinado à instalação de centro médico com pronto atendimento infantil 24 horas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a locadora violou o contrato e a legislação locatícia ao negociar diretamente com os sublocatários, atraindo para si a responsabilidade pela multa contratual; (ii) estabelecer a quem se atribui a responsabilidade pela rescisão antecipada do contrato de locação não residencial; e (iii) determinar se são devidos ao locatário danos emergentes e lucros cessantes decorrentes da ruptura contratual antecipada. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de locação não residencial firmado entre as partes, com duração de dez anos e destinado à implantação de centro médico, autorizou expressamente a sublocação, desde que mantida a natureza não residencial da utilização do imóvel, estabelecendo vínculo jurídico direto entre locatário e sublocatários, e não entre estes e a locadora. 4. Nos termos dos arts. 15 e 16 da Lei nº 8.245/1991, rescindida ou finda a locação resolvem-se as sublocações, sendo os aluguéis devidos ao sublocador e não ao locador, inexistindo legitimidade deste para receber diretamente valores dos sublocatários ou negociar obrigações decorrentes da sublocação. 5. A doutrina de Sílvio de Salvo Venosa esclarece que, em regra, não há relação contratual direta entre locador e sublocatário, ainda que a sublocação seja autorizada, sendo os aluguéis devidos exclusivamente ao sublocador, o que impede o locador de receber tais valores ou promover negociações diretas com o sublocatário. 6. Consta dos autos acordo extrajudicial firmado entre a locadora e os sublocatários Isolina de Fátima Barros Valente e Pablo Gomes Adorno acerca de pagamento relacionado à área demolida do imóvel, negociação realizada sem a participação do locatário, em afronta às regras contratuais e legais da sublocação, circunstância que caracteriza descumprimento contratual pela locadora. 7. A multa contratual estipulada na cláusula XI do contrato, equivalente a 10% dos meses restantes da locação, destina-se à parte prejudicada pelo comportamento divergente do pacto, sendo devida ao locatário quando o locador infringe obrigações contratuais. 8. A cláusula contratual referente à restituição do imóvel estabelece que compete ao locador realizar termo de vistoria para verificação de eventuais danos, documento indispensável para aferição das condições do imóvel ao término da locação. 9. A locadora não providenciou vistoria final conforme previsto no contrato, limitando-se a apresentar fotografias e vídeos desacompanhados de prova técnica, elementos insuficientes para demonstrar deteriorações imputáveis ao locatário. 10. Intimada para especificar provas no saneamento do processo, a locadora optou pela oitiva de sublocatários, deixando de requerer prova pericial ou inspeção judicial apta a demonstrar o estado do imóvel, circunstância que impede a imputação de responsabilidade exclusiva ao locatário pela rescisão contratual. 11. Configurado o descumprimento contratual pela locadora e a rescisão antecipada do contrato de locação destinado à exploração de atividade empresarial de longa duração, incidem as regras de perdas e danos previstas no art. 402 do Código Civil. 12. Conforme a doutrina de Luiz Fernando do Vale de Almeida Guilherme, o dano emergente corresponde à efetiva diminuição patrimonial sofrida pelo credor, enquanto os lucros cessantes representam o ganho que razoavelmente deixou de ser obtido em razão do inadimplemento. 13. Na mesma linha, Maria Helena Diniz define perdas e danos como a compensação financeira destinada a recompor o prejuízo decorrente do descumprimento da obrigação, abrangendo tanto o que o credor efetivamente perdeu quanto o que deixou de lucrar. 14. A rescisão antecipada do contrato de locação de longo prazo compromete o planejamento econômico do empreendimento empresarial instalado no imóvel, justificando o reconhecimento de danos emergentes e lucros cessantes, cuja quantificação deve ocorrer em liquidação de sentença diante da incerteza dos valores apresentados. IV. DISPOSITIVO E TESE 15. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. O locador que negocia diretamente com sublocatários em contrato de locação que autoriza a sublocação viola as regras da Lei do Inquilinato e do contrato, respondendo pela multa contratual decorrente da rescisão. 2. A ausência de termo de vistoria final exigido contratualmente impede a imputação de danos ao locatário com base apenas em registros unilaterais de imagens. 3. A rescisão antecipada do contrato de locação por culpa do locador enseja indenização por perdas e danos ao locatário, abrangendo danos emergentes e lucros cessantes, a serem apurados em liquidação de sentença. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 15 e 16; CC, art. 402; CPC, arts. 85, §2º, e 509.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0801259-71.2023.8.14.0051

APELANTE: C. J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA

APELADO: ADELIA MARIA LANCONI POMIN

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

PROCESSO Nº 0801259-71.2023.814.0051(1ª AÇÃO)

PROCESSO Nº 0807040-74.2023.814.0051(2ª AÇÃO)

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: SANTARÉM-PARÁ ( 4ª VARA CIVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: C.J.MARQUES DE OLIVEIRA LTDA -ME

ADVOGADOS: JANNE ROBERTA BARROSO MAIA – OAB/PA 20.822 E SORAIA PRISCILA PLACHI – OAB/PA 28.029-A

APELADO: ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN

ADVOGADO: RAFAEL FARIAS CAVALCANTE

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. SUBLOCAÇÃO AUTORIZADA. NEGOCIAÇÃO DIRETA DA LOCADORA COM SUBLOCATÁRIOS. VIOLAÇÃO DO CONTRATO E DA LEI DO INQUILINATO. RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL. DANOS EMERGENTES E LUCROS CESSANTES. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por
C.J. Marques de Oliveira Ltda. – ME
contra sentença da 4ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Santarém/PA que, em julgamento conjunto de duas ações envolvendo contrato de locação não residencial celebrado com
Adélia Maria Lanconi Pomin
, declarou rescindido o contrato, condenou o locatário ao pagamento da multa contratual de R$ 95.000,00 e ao ressarcimento de danos materiais referentes à reforma do imóvel, afastando a indenização por danos morais. A apelante sustenta inexistência de culpa pela rescisão, ilegalidade da atuação da locadora ao negociar diretamente com sublocatários, direito ao recebimento da multa contratual e indenização por perdas e danos decorrentes da rescisão antecipada do contrato de locação destinado à instalação de centro médico com pronto atendimento infantil 24 horas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há
três questões em discussão
: (i) definir se a locadora violou o contrato e a legislação locatícia ao negociar diretamente com os sublocatários, atraindo para si a responsabilidade pela multa contratual; (ii) estabelecer a quem se atribui a responsabilidade pela rescisão antecipada do contrato de locação não residencial; e (iii) determinar se são devidos ao locatário danos emergentes e lucros cessantes decorrentes da ruptura contratual antecipada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato de locação não residencial firmado entre as partes, com duração de dez anos e destinado à implantação de centro médico, autorizou expressamente a sublocação, desde que mantida a natureza não residencial da utilização do imóvel, estabelecendo vínculo jurídico direto entre locatário e sublocatários, e não entre estes e a locadora.

4.

Nos termos dos arts. 15 e 16 da Lei nº 8.245/1991, rescindida ou finda a locação resolvem-se as sublocações, sendo os aluguéis devidos ao sublocador e não ao locador, inexistindo legitimidade deste para receber diretamente valores dos sublocatários ou negociar obrigações decorrentes da sublocação.

5.

A doutrina de
Sílvio de Salvo Venosa
esclarece que, em regra, não há relação contratual direta entre locador e sublocatário, ainda que a sublocação seja autorizada, sendo os aluguéis devidos exclusivamente ao sublocador, o que impede o locador de receber tais valores ou promover negociações diretas com o sublocatário.

6.

Consta dos autos acordo extrajudicial firmado entre a locadora e os sublocatários
Isolina de Fátima Barros Valente
e
Pablo Gomes Adorno
acerca de pagamento relacionado à área demolida do imóvel, negociação realizada sem a participação do locatário, em afronta às regras contratuais e legais da sublocação, circunstância que caracteriza descumprimento contratual pela locadora.

7.

A multa contratual estipulada na cláusula XI do contrato, equivalente a 10% dos meses restantes da locação, destina-se à parte prejudicada pelo comportamento divergente do pacto, sendo devida ao locatário quando o locador infringe obrigações contratuais.

8.

A cláusula contratual referente à restituição do imóvel estabelece que compete ao locador realizar
termo de vistoria
para verificação de eventuais danos, documento indispensável para aferição das condições do imóvel ao término da locação.

9.

A locadora não providenciou vistoria final conforme previsto no contrato, limitando-se a apresentar fotografias e vídeos desacompanhados de prova técnica, elementos insuficientes para demonstrar deteriorações imputáveis ao locatário.

10.

Intimada para especificar provas no saneamento do processo, a locadora optou pela oitiva de sublocatários, deixando de requerer prova pericial ou inspeção judicial apta a demonstrar o estado do imóvel, circunstância que impede a imputação de responsabilidade exclusiva ao locatário pela rescisão contratual.

11.

Configurado o descumprimento contratual pela locadora e a rescisão antecipada do contrato de locação destinado à exploração de atividade empresarial de longa duração, incidem as regras de perdas e danos previstas no art. 402 do Código Civil.

12.

Conforme a doutrina de
Luiz Fernando do Vale de Almeida Guilherme
, o dano emergente corresponde à efetiva diminuição patrimonial sofrida pelo credor, enquanto os lucros cessantes representam o ganho que razoavelmente deixou de ser obtido em razão do inadimplemento.

13.

Na mesma linha,
Maria Helena Diniz
define perdas e danos como a compensação financeira destinada a recompor o prejuízo decorrente do descumprimento da obrigação, abrangendo tanto o que o credor efetivamente perdeu quanto o que deixou de lucrar.

14.

A rescisão antecipada do contrato de locação de longo prazo compromete o planejamento econômico do empreendimento empresarial instalado no imóvel, justificando o reconhecimento de danos emergentes e lucros cessantes, cuja quantificação deve ocorrer em liquidação de sentença diante da incerteza dos valores apresentados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

15.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

O locador que negocia diretamente com sublocatários em contrato de locação que autoriza a sublocação viola as regras da Lei do Inquilinato e do contrato, respondendo pela multa contratual decorrente da rescisão.

2.

A ausência de termo de vistoria final exigido contratualmente impede a imputação de danos ao locatário com base apenas em registros unilaterais de imagens.

3.

A rescisão antecipada do contrato de locação por culpa do locador enseja indenização por perdas e danos ao locatário, abrangendo danos emergentes e lucros cessantes, a serem apurados em liquidação de sentença.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, arts. 15 e 16; CC, art. 402; CPC, arts. 85, §2º, e 509.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº 0801259-71.2023.814.0051(1ª AÇÃO)

PROCESSO Nº 0807040-74.2023.814.0051(2ª AÇÃO)

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: SANTARÉM-PARÁ ( 4ª VARA CIVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: C.J.MARQUES DE OLIVEIRA LTDA -ME

ADVOGADOS: JANNE ROBERTA BARROSO MAIA – OAB/PA 20.822 E SORAIA PRISCILA PLACHI – OAB/PA 28.029-A

APELADO: ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN

ADVOGADO: RAFAEL FARIAS CAVALCANTE

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

C. J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA - ME
interpôs

Recurso de Apelação Cível contra sentença prolatada pelo Juízo de Direito da

4ª Vara Cível e Empresarial

da Comarca de

Santarém - Pará

que, em julgamento conjunto aos autos do processo 0807040-74.2023.814.0051, dessa forma decidiu:

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido da segunda ação e, consequentemente, PARCIALMENTE IMPROCEDENTE o pedido da primeira ação para: a) Declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes; b) Condenar os réus da segunda ação ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 95.000,00; c) condenar os réus da segunda ação ao pagamento dos danos materiais e do valor da reforma do imóvel, nos termos da fundamentação. JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO de condenação dos réus da segunda ação por danos morais, nos termos da fundamentação.

Tendo em vista a sucumbência recíproca, as custas em relação a ambos os processos serão suportadas 30% pela autora da segunda ação e 70% pelos autores da primeira ação. Honorários do advogado dos autores da primeira ação em 10% sobre 30% do valor da condenação e honorários do advogado da autora da segunda ação em 10% sobre 70% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Em caso de eventual apelação, intime-se a parte adversa para as contrarrazões, encaminhando-se, em seguida, ao Tribunal de Justiça.

Transitado em julgado, expeça-se o mandado necessário e arquivem-se os autos.

Publique-se. Registre-se e Intime-se.( PJe ID 24880777)

As razões recursais
aludem os seguintes argumentos:

a.

culpa exclusiva

inexistente;

b.

abandono do imóvel em condições precárias e descumprimento das obrigações essenciais não comprovados;

c.

imóvel entregue com melhoramentos

em todo o sistema de águas e esgoto conforme Termo de Vistoria;

d.

imóvel com única avaria realizado com autorização da Apelada;

e.

atuação de má-fé de
ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN:
Recusa em rescindir o pacto, negociações por fora do pacto de locação e aceite de pagamentos diretos de sublocatários sem à sua anuência;

f.

desequilíbrio contratual, violação do dever de boa-fé objetiva e da colaboração mútuas provocados por
ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN;

g.

inviabilidade do contrato pela atuação temerária da Apelada;

h.

sentença que desconsiderou os investimentos que realizou no imóvel como reformas estruturais e benfeitorias;

i.

redistribuição de responsabilidade e exclusão da multa contratual a si imputado exclusivamente;

j.

nulidade da sentença por erro de julgamento;

k.

direito ao ressarcimento das benfeitorias;

l.

negativa à indenização que promoveu o enriquecimento ilícito da Apelada;

m.

julgamento fora dos limites da lide;

n.

direito a receber lucros cessantes e danos emergentes e

o.

reversão da condenação

sucumbencial.

Ao fim, requer o conhecimento e provimento da Apelação Cível segundo razões eleitas.( PJe ID

24880778)
.

Contrarrazões

apresentadas.( PJe ID

24880785).

À minha relatoria os autos do processo 0801259-71.2023.814.0051 em 17.02.2025

e autos do processo 0807040-74.2023.814.0051 em 14.02.2025, ambos por distribuição.

É o relatório que apresento.

À Unidade de Processamento Judicial das Turmas de Direito Público e Privado incluir em pauta de julgamento.

Data registrada no Sistema Pje.

DESEMBARGADORA MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

RELATORA

VOTO

PROCESSO Nº 0801259-71.2023.814.0051(1ª AÇÃO)

PROCESSO Nº 0807040-74.2023.814.0051(2ª AÇÃO)

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: SANTARÉM-PARÁ ( 4ª VARA CIVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: C.J.MARQUES DE OLIVEIRA LTDA -ME

ADVOGADOS: JANNE ROBERTA BARROSO MAIA – OAB/PA 20.822 E SORAIA PRISCILA PLACHI – OAB/PA 28.029-A

APELADO: ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN

ADVOGADO: RAFAEL FARIAS CAVALCANTE

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Antes do voto propriamente dito, entendo pela necessidade de prover os seguintes esclarecimentos ante a forma como a sentença está redigida, para que os Iminentes Pares compreendam os elementos das ações judiciais julgadas em conjunto.

Em atenção:

a.

Ações Judiciais decididas em conjunto:

a.1.

Autos do processo nº 0801259-71.2023.814.0051: Denominada pelo juiz como 1ª ação e

a.2.

Autos do processo n º 0807040-74.814.0051: Denominada pelo juiz como 2ª ação.

b.

Elementos de cada ação judicial
:

b.1. Autos do processo nº 0801259-71.2023.814.0051 – 1ª Ação

Partes
:
C.J.MARQUES DE OLIVEIRA LTDA - ME e ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN.

Causa de Pedir:
Rescisão contratual de locação de imóvel não residencial com consignação de chaves e

Pedido
:

“Em preliminar:

a) Em caráter cautelar, requer até trânsito em julgado da presente demanda, o bloqueio de todas as matrículas 4.476; 12.077, 17.834 e 25.137 do imóvel para que se evite a venda a terceiros e eventual fraude aos autores;

No mérito:

b) O depósito das chaves e do último aluguel em juízo com a devida intimação da parte requerida para que proceda ao recebimento tanto das chaves quanto dos valores de alugueis com a assinatura do respectivo termo;

c) Que seja julgada procedente a ação declarando Vossa Excelência quitadas as obrigações locatícias pela parte autora;

d) Que seja julgada procedente a presente ação para que a requerida seja condenada a pagar aos autores os valores decorrentes da multa contratual por rescisão antecipada por culpa dela, no valor de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais) nos termos da Cláusula XI do Contrato de Aluguel entabulado; e) Que seja julgada procedente a presente ação para que a requerida seja condenada a pagar aos autores os valores decorrentes dos investimentos no imóvel que não se transformaram em benfeitorias a título de danos emergentes que perfazem o total de R$ 136.504,94 (cento e trinta e seis mil quinhentos e quatro reais e noventa e quatro centavos), conforme Planilha de Valores em anexo.

f) Que seja julgada procedente a presente ação para que a requerida seja condenada a pagar aos autores o total de R$ 712.800,00 (setecentos e doze mil e oitocentos reais) a título de lucros cessantes;

g) Que seja a requerida condenada ao pagamento das custas judiciais e honorários de advogado nos termos do art. 85 do CPC. h) Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos. ( PJe ID 24880642)”

Quem propôs a ação judicial?
C.J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA - ME

b.2. Autos do processo nº 0807040-74.2023.814.0051 – 2ª Ação

Partes:

C.J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA - ME e ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN.

Causa de Pedir:
Rescisão contratual de locação de imóvel não residencial, indenização por danos materiais e morais e

Pedido
:

01) Conceder os benefícios prioridade de tramitação, bem como da gratuidade judiciária, nos termos preliminarmente requeridos;

02) Antecipar os efeitos da tutela, sem a oitiva dos Promovidos, no sentido de autorizar que a Autora retome de imediato os imóveis indicados no contrato de locação em anexo (doc. 03), autorizando também a realização dos reparos necessários para deixar os imóveis em condições de uso/locação;

02.1) Após a concessão da medida liminar, designar Oficial de Justiça para realizar vistoria nos imóveis, esclarecendo a real situação dos mesmos, bem como detalhando os reparos necessários para deixá-los em situação de uso/locação;

03) Determinar a CITAÇÃO dos Promovidos nos endereços inicialmente indicados, para que, perante esse Juízo, apresentem as respectivas defesas, dentro do prazo legal, sob pena de confissão quanto à matéria de fato ou pena de revelia, com designação de data para audiência a critério do D. Juízo;

04) Ao final, no mérito, julgar TOTALMENTE PROCEDENTE a presente ação, declarando rescindido o contrato de locação, condenando os Promovidos:

04.1) No pagamento de indenização pelos DANOS MATERIAIS, na modalidade de lucros cessantes, decorrentes da impossibilidade de locação dos imóveis abandonados em dezembro de 2022, no valor mensal de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mensais, levando-se em conta o preço do aluguel previsto no contrato de locação sob análise, totalizado na data de hoje a quantia de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais);

04.2) No pagamento da multa contratual de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), valor equivalente a 10% (dez por cento) dos meses faltantes para o final da locação, nos termos da CLÁUSULA XI do contrato de locação;

04.3) No pagamento da importância de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a título de indenização por danos morais, numerário condizente com as particularidades do caso concreto ora apresentado;

04.4) No pagamento/ressarcimento dos custos da reforma que será realizada pela Autora, em valor que será comprovado mediante apresentação de notas fiscais / recibos dos gastos, utilizando como base o laudo de vistoria que deverá ser realizado pelo competente Oficial de Justiça, na forma requerida no pedido 02.1;

05)Condenar os Promovidos, igualmente, no ônus sucumbencial de estilo. ( PJe ID 24880452)

Quem propôs a ação judicial?
ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN.

Feitas essas pontuações , inicio o voto propriamente dito.

Estar-se-á diante de uma relação jurídica inerente a contrato de locação de imóvel não residencial entre
ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN(Locadora) e C.J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA – ME(Locatário),
confeccionado

por um prazo de 10(dez) anos, dentro do período de 01.12.2000 – 01.12.2030, à construção, instalação e funcionamento de um Centro Médico com Pronto Atendimento Infantil 24 Horas.

Segundo o pacto, esses são os deveres contratuais assumidos pelos litigantes.

Fonte: https://pje.tjpa.jus.br/pje-2g/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23050217483100000000024171537

Cuja rescisão e multa contratual estão assim delineadas:

Fonte:
https://pje.tjpa.jus.br/pje-2g/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23050217483100000000024171537

Perceba que
C.J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA – ME
tem autorização para sublocar
, desde que mantidas a qualidade da locação não -residencial.

À vista disso, têm-se duas relações jurídicas no cenário julgado, a saber:

a.

Entre
ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN
e
C.J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA – ME
advinda de um vínculo contratual de locação não residencial cujas regras contratuais da locação os associa e

b.

Entre
C.J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA – ME
e os sublocatários Isolina de Fátima Barros Valente

e Pablo

Gomes Adorno,

associados entre si pelas regras da sublocação delineadas na Lei nº 8.245/91, que dispõe sobre as locações e sublocações imobiliárias.

Essa distinção importa à resolução das premissas recursais a seguir delineadas.

1ª Premissa
: Reversão da Multa Contratual

A multa contratual equivale a 10% (dez por cento) dos meses faltantes à finalização da locação, consoante cláusula XI do Contrato de Locação de Imóvel não Residencial inserido no PJe ID 24880645, que destinada ao locador ou locatário quando adotam um comportamento divergente do pacto assumido.

Nessa perspectiva, compreendo que
C.J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA – ME
tem direito ao recebimento da multa contratual ante o descumprimento de

ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN
quanto às regras da sublocação estabelecidas no artigo 15 e ss. da Lei nº 8.245/91:

Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem
-
se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Sobre o tema, Sílvio de Salvo Venosa:

Em princípio, não há relação contratual entre locador do contrato-base e sublocatário, ainda que autorizada a sublocação. Tal relacionamento poderá surgir tão só do fato de o sublocatário ocupar o objeto de ambos os contratos, por via indireta, ou quando a lei expressamente assim estipular.
Os aluguéis do sublocatário são devidos ao sublocador, portanto
.
Não tem o locador legitimidade para recebê-los. Também é carecedor o locador da ação de despejo movida contra o sublocatário, porque sua relação
ex locato
é com o locatário.
No entanto, pode o sublocatário, tanto quanto o locatário, ter direito à indenização ou retenção por benfeitorias, desde que presentes seus pressupostos.
[1]

Dessarte, entre
ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN
e os sublocatários Isolina de Fátima Barros Valente

e Pablo

Gomes Adorno não há relação contratual direta, que inviabiliza a primeira a receber diretamente os alugueis ou valores outros decorrentes da sublocação, sob pena de a locadora descumprir termos contratuais e fazer incidir a responsabilidade jurídica ao adimplemento da multa contratual.

Esse é o quadro fático-jurídico que há na questão presente.

Os sublocatários e
ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN
realizaram um acordo extrajudicial de pagamento da área demolida, quando deveriam ter feito as tratativas com o locatário
C.J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA – ME
ante a qualidade da relação jurídica que os envolvem.

Eis os termos do acordo extrajudicial visualizado:

A multa contratual (R$ 95.000,00), de valor incontroverso, devida é ao locatário
C.J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA – ME
diante do descumprimento do pacto relativo à sublocação evidenciado pelo Termo acima visualizado.

Premissa acolhida a

excluir a condenação do locatário ao pagamento da multa contratual, revertendo-a à locadora

ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN
.

2ª Premissa
: Da

Responsabilidade

na Rescisão Contratual

Inicio com a visualização da cláusula XII – Da Restituição do Imóvel – Dos Reparos:

Fonte:
https://pje.tjpa.jus.br/pje-2g/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23012712182400000000024171727

As partes vinculadas estão aos termos contratuais antes especificados. Logo, segundo a cláusula acima delineada, compete ao locador
ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN
prover o respectivo Termo de Vistoria a fim de verificar prováveis danos ou reparos de responsabilidade de
C.J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA – ME.

Não fez.

Passeando nos Ids, vejo que há Termo de Vistoria

para entrega do imóvel feita por
C.J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA – ME
aduzindo a seguinte conclusão:

Fonte: https://pje.tjpa.jus.br/pje-2g/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23012712182400000000024171737

E ao rebate da prova, competia à locadora formar o cenário

extintivos ou minimamente modificativos do direito autoral.

Logo, as fotos e vídeos juntados nos Ids 24880739 e ss., desacompanhados do Termo de Vistoria Final, com impõe o contrato, são insuficientes à desmoralização do texto apresentado pelo locatário.

Ainda,
ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN
perde a oportunidade

de corrigir sua falha no momento do despacho saneador pois, instada a indicar meios de prova, escolheu,

erradamente,

ouvir apenas os

sublocatários ao invés de requerer o meio de prova pericial ou a inspeção judicial que, em tese, seriam

servíveis à substituição ou sobreposição ao Termo de Vistoria exigido em sede contratual.

Diante disso, prepondera a conclusão do Termo de Vistoria acima colacionado, afastando danos materiais indenizáveis e a obrigatoriedade de reforma do imóvel imposta na sentença combatida.

Premissa acolhida a afastar a culpa exclusiva de
C.J. MARQUES DE OLIVEIRA LTDA – ME
na rescisão contratual.

3ª Premissa
: Danos Emergentes e Lucros Cessantes

Estar-se-á diante da rescisão contratual de um contrato de locação não residencial por 10(dez) anos: 01.12.2020 – 01.12.2033 à construção, instalação e funcionamento de um Centro Médico com Pronto Socorro Atendimento Infantil 24 horas.

Visto que

a culpa pela rescisão contratual se atribui à locadora
ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN
por desconsiderar as regras contratuais a que estava vinculada no recorte que trata da sublocação, acima debatidos a não comportar repetição.

Compreendo que as perdas e danos previstos no artigo 402 do CC, abrangendo danos emergentes e lucros cessantes subsistem no caso concreto.

Segundo Luiz Fernando do Vale de Almeida Guilherme:

O dispositivo estabelece a extensão das perdas e danos, que devem abranger: (i) dano emergente, sendo este a diminuição patrimonial sofrida pelo credor, ou seja, aquilo que ele efetivamente perde, seja porque teve o seu patrimônio depreciado, seja porque aumentou o seu passivo; e (ii) lucros cessantes, que consistem na diminuição potencial do patrimônio do credor pelo lucro que deixou de auferir, dado o inadimplemento do devedor. Note-se que os lucros cessantes só são devidos quando previstos ou previsíveis no momento em que a obrigação foi contraída (RÉGIS, Mário Luiz Delgado. In: FIUZA, Ricardo (coord.). Novo Código Civil comentado. São Paulo, Saraiva, 2002, p. 360).

Seriam as perdas e danos o equivalente do prejuízo suportado pelo credor em virtude de o devedor não ter cumprido, total ou parcialmente, absoluta ou relativamente, a obrigação, expressando-se numa soma de dinheiro correspondente ao desequilíbrio sofrido pelo lesado, segundo Maria Helena Diniz (Direito civil, v. II, p. 120).
[2]

E continua:

Perdas e danos. Consiste no pagamento pelo devedor do prejuízo ao credor, por não ter adimplido a obrigação. Abrange o que efetivamente perdeu e o que deixou de lucrar (dano emergente e lucro cessante.
[3]

A rescisão contratual antecipada em anos, compreendo, atrai a responsabilidade de
ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN

em pagar os danos emergentes ante a efetiva redução do patrimônio do locatário, cujo fato é inequívoco eis entender que o empreendimento aumentaria o quadro patrimonial do último a justificar o tempo decenal à locação.

De outro giro, os lucros cessantes restam provados dado o lucro que deixou de conquistar com a quebra contratual.

Perdas e danos presentes, mas deixando a quantificação à liquidação de sentença conforme artigo 509 e ss. do CPC eis a incerteza dos valores apresentados:

i.

Danos emergentes: R$ 136.504,94 (cento e trinta e seis mil quinhentos e quatro reais e noventa e quatro centavos) e

ii.

lucros cessantes: R$ 712.800,00 (setecentos e doze mil e oitocentos reais).( PJe ID 24880642).

Portanto, conheço e dou parcial

provimento ao Recurso de Apelação para, em reforma da sentença combatida:

i.

reverter a condenação quanto à responsabilidade de

pagamento da multa contratual à senhora

ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN

porque infringir as regras contratuais do pacto de locação não residencial e

ii.

dirigir à locadora a responsabilidade de pagamento das perdas e danos(lucros cessantes e danos emergentes)

por rescisão antecipada cuja quantificação será apurada na fase de liquidação de sentença e

iii.

condenação da locadora
ADÉLIA MARIA LANCONI POMIN

ao pagamento das custas processuais e verba honorária em 15%(quinze por cento) do valor atualizado da condenação frente a desmoralização da sucumbência recíproca.

Após o decurso do prazo recursal sem qualquer manifestação, certifique-se o trânsito em julgado e dê-se a baixa no PJE com a consequente remessa dos autos ao Juízo de origem para fins devidos.

É como voto.

Data registrada no Sistema PJe.

DESEMBARGADORA MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

RELATORA

[1]
VENOSA, Sílvio de S. Lei do Inquilinato Comentada - Doutrina e Prática - 16ª Edição 2021. 16. ed. Rio de Janeiro: Atlas, 2020. E-book. p.96. ISBN 9788597026474. Disponível em: https://app.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9788597026474/. Acesso em: 10 mar. 2026.

[2]
GUILHERME, Luiz Fernando do Vale de A. Código civil: comentado e anotado. 3. ed. Barueri: Manole, 2022. E-book. p.255. ISBN 9786555768183. Disponível em: https://app.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9786555768183/. Acesso em: 10 mar. 2026.

[3]
Ibidem, p. 255.

Belém, 19/03/2026