Tribunal: TJPA
Processo: 0841533-06.2023.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-06-01

Ementa:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INICIATIVA DO COMPRADOR. CORRETA A RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. REDUÇÃO EQUITATIVA. PRECEDENTES DOS TRIBUNAIS. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DAS QUESTÕES ACERCA DA TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por Status Construções Ltda. contra decisões monocráticas proferidas em apelação cível oriunda de ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito, ressarcimento de perdas e danos e tutela de urgência ajuizada por Antônio Carlos Campos de Brito, relativa a contrato particular de compra e venda do lote 25, quadra 65, do loteamento “Bougainville Belém”, firmado em 15.04.2019, pelo preço total de R$ 88.000,00. A sentença declarou a rescisão contratual e determinou a devolução de 80% dos valores pagos pelo comprador, com retenção de 20% em favor da construtora, em parcela única, além de condenar a ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. A agravante postulou a reforma das decisões agravadas, para prevalência da cláusula contratual que previa retenção de 25%, perdimento das arras e exclusão da taxa SATI e da comissão de corretagem do montante restituível. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se, em contrato de compra e venda de lote rescindido por iniciativa do comprador, deve prevalecer cláusula contratual que prevê retenção de 25% dos valores pagos, com perdimento das arras; (ii) estabelecer se a relação jurídica admite incidência conjunta da Lei nº 6.766/1979 e do Código de Defesa do Consumidor; (iii) determinar se a taxa SATI e a comissão de corretagem podem ser apreciadas em sede recursal quando não decididas especificamente na origem; e (iv) definir se a correção de erro material formal em decisão integrativa autoriza a rediscussão do mérito das decisões anteriores. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O agravo interno permite o controle colegiado da decisão monocrática, mas exige impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada e não se presta à simples reiteração de teses já examinadas. 4. A autonomia privada não possui caráter absoluto em contratos de adesão ou em relações de consumo, especialmente quando a aquisição de imóvel por pessoa natural ocorre perante empresa do ramo imobiliário. 5. O art. 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da cláusula penal quando a penalidade se revela manifestamente excessiva, considerando a natureza e a finalidade do negócio. 6. O art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor invalida cláusulas que estabelecem obrigações abusivas, iníquas, incompatíveis com a boa-fé ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. 7. A incidência conjunta da Lei nº 6.766/1979 e do Código de Defesa do Consumidor preserva o regime jurídico do loteamento e, simultaneamente, permite o controle judicial de abusividade da cláusula contratual. 8. A resolução contratual por iniciativa do comprador autoriza a restituição parcial dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, mas não impõe a chancela automática de qualquer percentual de retenção previsto no contrato. 9. A retenção de 20% dos valores pagos equilibra a compensação das despesas administrativas, operacionais e comerciais suportadas pela vendedora com a vedação ao enriquecimento sem causa e à penalidade excessiva contra o consumidor. 10. A discussão sobre taxa SATI, comissão de corretagem e regime das arras não pode ser conhecida em sede recursal quando não houve deliberação específica na sentença, sob pena de supressão de instância e de extrapolação dos limites objetivos da devolutividade recursal. 11. A rejeição da nulidade da sentença por fundamentação suficiente não contradiz o não conhecimento de recorte argumentativo não decidido autonomamente na origem, pois os fundamentos decorrem de premissas distintas e compatíveis entre si. 12. A correção de erro material formal em decisão integrativa, consistente em incongruência de ementa ou cabeçalho, não reabre o julgamento de mérito nem autoriza efeitos infringentes quando preservado o conteúdo decisório anteriormente adotado. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A cláusula penal ou de retenção prevista em contrato de compra e venda de imóvel pode ser reduzida equitativamente quando se revelar excessiva em relação de consumo. 2. A rescisão contratual por iniciativa do comprador autoriza a restituição parcial dos valores pagos, mas exige controle judicial de proporcionalidade, razoabilidade e equilíbrio contratual. 3. A taxa SATI, a comissão de corretagem e o regime das arras não podem ser apreciados originariamente pelo tribunal quando não decididos especificamente na sentença, salvo hipóteses legais de devolutividade ou cognição de ofício. 4. A correção de erro material formal em decisão integrativa não implica rejulgamento da causa nem alteração do mérito sem efeitos infringentes expressamente reconhecidos. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.021 e 1.013; Código Civil, art. 413; CDC, art. 51, IV; Lei nº 6.766/1979; Regimento Interno do TJPA, art. 289. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp nº 1.770.757/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 06.12.2018, DJe 17.12.2018; TJPA, Apelação Cível nº 0805900-77.2019.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, 2ª Turma de Direito Privado, j. 18.04.2023; TJSP, Apelação Cível nº 1013538-17.2023.8.26.0037, Rel. Des. César Augusto Fernandes, 29ª Câmara de Direito Privado, j. 28.11.2025; TJCE, Apelação Cível nº 0171296-21.2018.8.06.0001, Rel. Des. Carlos Alberto Mendes Forte, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 06.07.2022; TJSP, Apelação Cível nº 1004754-11.2023.8.26.0309, Rel. Des. Maria do Carmo Honorio, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 24.10.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará em plenário virtual, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL, nos termos do voto da Exmo. Desembargador Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0841533-06.2023.8.14.0301

APELANTE: ANTONIO CARLOS CAMPOS DE BRITO

APELADO: STATUS CONSTRUCOES LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INICIATIVA DO COMPRADOR. CORRETA A RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. REDUÇÃO EQUITATIVA. PRECEDENTES DOS TRIBUNAIS. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DAS QUESTÕES ACERCA DA TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo interno interposto por Status Construções Ltda. contra decisões monocráticas proferidas em apelação cível oriunda de ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito, ressarcimento de perdas e danos e tutela de urgência ajuizada por Antônio Carlos Campos de Brito, relativa a contrato particular de compra e venda do lote 25, quadra 65, do loteamento “Bougainville Belém”, firmado em 15.04.2019, pelo preço total de R$ 88.000,00. A sentença declarou a rescisão contratual e determinou a devolução de 80% dos valores pagos pelo comprador, com retenção de 20% em favor da construtora, em parcela única, além de condenar a ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. A agravante postulou a reforma das decisões agravadas, para prevalência da cláusula contratual que previa retenção de 25%, perdimento das arras e exclusão da taxa SATI e da comissão de corretagem do montante restituível.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se, em contrato de compra e venda de lote rescindido por iniciativa do comprador, deve prevalecer cláusula contratual que prevê retenção de 25% dos valores pagos, com perdimento das arras; (ii) estabelecer se a relação jurídica admite incidência conjunta da Lei nº 6.766/1979 e do Código de Defesa do Consumidor; (iii) determinar se a taxa SATI e a comissão de corretagem podem ser apreciadas em sede recursal quando não decididas especificamente na origem; e (iv) definir se a correção de erro material formal em decisão integrativa autoriza a rediscussão do mérito das decisões anteriores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O agravo interno permite o controle colegiado da decisão monocrática, mas exige impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada e não se presta à simples reiteração de teses já examinadas.

4.

A autonomia privada não possui caráter absoluto em contratos de adesão ou em relações de consumo, especialmente quando a aquisição de imóvel por pessoa natural ocorre perante empresa do ramo imobiliário.

5.

O art. 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da cláusula penal quando a penalidade se revela manifestamente excessiva, considerando a natureza e a finalidade do negócio.

6.

O art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor invalida cláusulas que estabelecem obrigações abusivas, iníquas, incompatíveis com a boa-fé ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

7.

A incidência conjunta da Lei nº 6.766/1979 e do Código de Defesa do Consumidor preserva o regime jurídico do loteamento e, simultaneamente, permite o controle judicial de abusividade da cláusula contratual.

8.

A resolução contratual por iniciativa do comprador autoriza a restituição parcial dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, mas não impõe a chancela automática de qualquer percentual de retenção previsto no contrato.

9.

A retenção de 20% dos valores pagos equilibra a compensação das despesas administrativas, operacionais e comerciais suportadas pela vendedora com a vedação ao enriquecimento sem causa e à penalidade excessiva contra o consumidor.

10.

A discussão sobre taxa SATI, comissão de corretagem e regime das arras não pode ser conhecida em sede recursal quando não houve deliberação específica na sentença, sob pena de supressão de instância e de extrapolação dos limites objetivos da devolutividade recursal.

11.

A rejeição da nulidade da sentença por fundamentação suficiente não contradiz o não conhecimento de recorte argumentativo não decidido autonomamente na origem, pois os fundamentos decorrem de premissas distintas e compatíveis entre si.

12.

A correção de erro material formal em decisão integrativa, consistente em incongruência de ementa ou cabeçalho, não reabre o julgamento de mérito nem autoriza efeitos infringentes quando preservado o conteúdo decisório anteriormente adotado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13.

Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A cláusula penal ou de retenção prevista em contrato de compra e venda de imóvel pode ser reduzida equitativamente quando se revelar excessiva em relação de consumo. 2. A rescisão contratual por iniciativa do comprador autoriza a restituição parcial dos valores pagos, mas exige controle judicial de proporcionalidade, razoabilidade e equilíbrio contratual. 3. A taxa SATI, a comissão de corretagem e o regime das arras não podem ser apreciados originariamente pelo tribunal quando não decididos especificamente na sentença, salvo hipóteses legais de devolutividade ou cognição de ofício. 4. A correção de erro material formal em decisão integrativa não implica rejulgamento da causa nem alteração do mérito sem efeitos infringentes expressamente reconhecidos.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.021 e 1.013; Código Civil, art. 413; CDC, art. 51, IV; Lei nº 6.766/1979; Regimento Interno do TJPA, art. 289.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp nº 1.770.757/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 06.12.2018, DJe 17.12.2018; TJPA, Apelação Cível nº 0805900-77.2019.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, 2ª Turma de Direito Privado, j. 18.04.2023; TJSP, Apelação Cível nº 1013538-17.2023.8.26.0037, Rel. Des. César Augusto Fernandes, 29ª Câmara de Direito Privado, j. 28.11.2025; TJCE, Apelação Cível nº 0171296-21.2018.8.06.0001, Rel. Des. Carlos Alberto Mendes Forte, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 06.07.2022; TJSP, Apelação Cível nº 1004754-11.2023.8.26.0309, Rel. Des. Maria do Carmo Honorio, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 24.10.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará em plenário virtual, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL
, nos termos do voto da
Exmo. Desembargador Alex Pinheiro Centeno.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo Interno interposto por STATUS CONSTRUÇÕES LTDA., ao id nº 35405873, com fundamento no art. 1.021 do Código de Processo Civil e no art. 289 do Regimento Interno deste Tribunal, contra as decisões monocráticas lançadas aos ids nº 30017936, 33505701 e 34656880, proferidas nos autos da Apelação Cível nº 0841533-06.2023.8.14.0301, oriunda de ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito, ressarcimento de perdas e danos e tutela de urgência ajuizada por ANTÔNIO CARLOS CAMPOS DE BRITO em face da ora agravante.

A controvérsia teve origem em contrato particular de compra e venda do lote 25, quadra 65, do loteamento “Bougainville Belém”, firmado em 15/04/2019, pelo preço total de R$ 88.000,00, com entrada de R$ 6.600,00 e saldo parcelado em 121 prestações mensais de R$ 678,73, tendo o autor sustentado impossibilidade superveniente de prosseguir no adimplemento e afirmado haver desembolsado a quantia de R$ 53.270,04.

A sentença recorrida, lançada ao id nº 25756361, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão contratual e determinando a devolução de 80% dos valores pagos pelo autor, com retenção de 20% em favor da construtora, em parcela única, além de condenar a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, conforme relatado na decisão monocrática de id nº 30017936.

Inconformada, a empresa interpôs apelação, sustentando, em síntese: a) a nulidade da sentença por ausência de fundamentação e negativa de prestação jurisdicional; b) a aplicação exclusiva da Lei nº 6.766/1979, com afastamento do Código de Defesa do Consumidor; c) a validade da cláusula contratual de retenção de 25% dos valores pagos; d) a impossibilidade de restituição de valores vinculados à taxa SATI e à comissão de corretagem; e) a necessidade de inversão dos ônus sucumbenciais.

A decisão monocrática de id nº 30017936 negou provimento à apelação, rejeitando a preliminar de nulidade da sentença, reconhecendo a incidência conjunta da Lei nº 6.766/1979 e do Código de Defesa do Consumidor, mantendo a retenção de 20% dos valores pagos, por considerar abusiva a cláusula contratual que previa retenção superior, e deixando de conhecer da discussão relativa à taxa SATI e à comissão de corretagem por inovação recursal, ao fundamento de que a matéria não fora decidida na origem.

Contra essa decisão, a ora agravante opôs embargos de declaração, autuados sob o id nº 30120045, alegando contradição no julgado, pois, segundo sustentou, não seria logicamente compatível afastar a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional e, ao mesmo tempo, deixar de conhecer da matéria relativa à corretagem sob o fundamento de que não teria sido apreciada pelo juízo singular.

A decisão monocrática de id nº 33505701 rejeitou os embargos declaratórios, mantendo a conclusão desfavorável à empresa, embora tenha apresentado, em sua porção inaugural, ementa e identificação subjetiva relativas a partes e temática estranhas ao feito, vício formal posteriormente apontado pela recorrente.

Em seguida, a empresa opôs novos embargos de declaração, os quais foram apreciados na decisão de id nº 34656880. Na ocasião, reconheceu-se a existência de erro material na decisão de id nº 33505701, em razão da incongruência entre sua ementa/cabeçalho e os elementos objetivos destes autos, acolhendo-se os aclaratórios apenas para correção formal, sem atribuição de efeitos infringentes e sem alteração do mérito já decidido.

No presente agravo interno, a agravante afirma que o bloco decisório formado pelas decisões de ids nº 30017936, 33505701 e 34656880 deve ser reformado, sustentando, em linhas gerais: a) que a cláusula 18.6 do contrato firmado entre as partes deveria ser observada, com retenção de 25% dos valores pagos, perdimento das arras e exclusão da comissão de corretagem do montante restituível; b) que o desfazimento contratual decorreu de iniciativa e inadimplemento do comprador, não havendo vício de consentimento, nulidade originária ou resistência da vendedora ao distrato; c) que a incidência do Código de Defesa do Consumidor não autorizaria a desconsideração do regime contratual e legal aplicável ao caso; d) que, superado o erro material formal da decisão integrativa, remanesceria o desacerto material da solução adotada, razão pela qual pugna pela submissão da matéria ao colegiado e pela reforma das decisões agravadas.

Contrarrazões apresentadas por ANTÔNIO CARLOS CAMPOS DE BRITO ao id nº 35550736, nas quais o agravado sustenta a inexistência de fundamentos aptos à reforma das decisões agravadas, afirmando que a recorrente pretende apenas rediscutir matéria já analisada e que não apresentou elemento novo capaz de alterar a conclusão adotada.

É o relatório.

VOTO

Juízo de admissibilidade

Inicialmente, verifico que o presente Agravo Interno é tempestivo e cabível, nos termos do art. 1.021 do CPC/15, uma vez que foi interposto por parte legítima e interessada, dentro do prazo legal.

do mérito

A matéria controvertida devolvida a este colegiado está restrita à verificação da subsistência, ou não, dos fundamentos das decisões agravadas, especialmente quanto à aplicabilidade conjunta da Lei nº 6.766/1979 e do Código de Defesa do Consumidor, à manutenção da retenção de 20% dos valores pagos pelo adquirente, à impossibilidade de conhecimento da discussão relativa à taxa SATI e à comissão de corretagem em sede recursal e aos limites da correção de erro material realizada na decisão de id nº 34656880.

O art. 1.021 do Código de Processo Civil dispõe expressamente: “Contra decisão proferida pelo relator caberá agravo interno para o respectivo órgão colegiado, observadas, quanto ao processamento, as regras do regimento interno do tribunal”.

O §1º do mesmo dispositivo estabelece que, “na petição de agravo interno, o recorrente impugnará especificadamente os fundamentos da decisão agravada”.

Trata-se, portanto, de via recursal vocacionada a permitir o controle colegiado do pronunciamento monocrático, sem, contudo, converter-se em instrumento de simples reiteração automática de teses já examinadas, sobretudo quando ausente fundamento novo capaz de infirmar, de modo efetivo, a
ratio decidendi
do pronunciamento recorrido.

No caso concreto, a decisão monocrática de id nº 30017936 examinou a apelação interposta pela construtora contra a sentença da 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual proposta por ANTÔNIO CARLOS CAMPOS DE BRITO, para declarar a resolução do contrato por iniciativa do comprador e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, admitida a retenção de 20% em favor da empresa vendedora.

Quanto ao mérito, a agravante sustenta que deve prevalecer a cláusula 18.6 do contrato, com retenção de 25% dos valores pagos, perdimento das arras e exclusão da comissão de corretagem do montante restituível. Argumenta que a resolução decorreu de iniciativa e inadimplemento do adquirente, sem qualquer ilicitude imputável à vendedora, de modo que a decisão agravada teria esvaziado a eficácia do ajuste livremente firmado.

A matéria, contudo, já foi adequadamente enfrentada na decisão monocrática de id nº 30017936, não havendo motivo para alteração do entendimento.

O art. 413,
caput
, do Código Civil dispõe: “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal
tiver sido cumprida em parte
, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” (grifos nossos).

O art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, por sua vez, estabelece:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
[...] IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”.

Da conjugação desses dispositivos extrai-se que a autonomia privada, embora relevante e merecedora de tutela, não possui caráter absoluto.

Em contratos de adesão ou em relações de consumo, sobretudo quando envolvem aquisição de imóvel por pessoa natural perante empresa do ramo imobiliário, o controle judicial de abusividade é não apenas possível, mas necessário sempre que a cláusula penal ou a retenção contratualmente prevista revelar-se excessiva à luz das circunstâncias do caso concreto.

A decisão monocrática agravada reconheceu a incidência concomitante da Lei nº 6.766/1979 e do Código de Defesa do Consumidor, destacando a natureza consumerista da relação jurídica.

Também assentou que a cláusula contratual de retenção de 25% mostrava-se abusiva, reputando razoável a retenção de 20% fixada na sentença.

Essa conclusão deve ser preservada.

O fato de o desfazimento ter sido provocado pelo comprador não autoriza retenção automática de todo e qualquer percentual previsto contratualmente, sem controle de proporcionalidade, razoabilidade e equilíbrio contratual.

A retenção de parte dos valores pagos cumpre função legítima de ressarcimento das despesas administrativas, operacionais e comerciais decorrentes do negócio frustrado, mas não pode converter-se em fonte de enriquecimento sem causa do fornecedor nem em penalidade desproporcional ao consumidor.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (grifos nossos).

O enunciado deixa claro que, nos casos em que o comprador dá causa ao desfazimento do contrato, a restituição parcial é juridicamente adequada.
Contudo, a parcialidade da restituição não significa chancela irrestrita de qualquer percentual de retenção previsto em contrato
. A aferição judicial permanece necessária, justamente para harmonizar a reparação do fornecedor com a proteção do consumidor contra penalidade excessiva.

No caso,
a retenção de 20% preserva o equilíbrio entre as posições jurídicas envolvidas.

De um lado, reconhece que a resolução decorreu de iniciativa do comprador e, por isso, admite a retenção de parcela dos valores pagos em favor da vendedora.

De outro, impede que o desfazimento do contrato imponha ao consumidor encargo excessivo, incompatível com a boa-fé objetiva e com a função de recomposição, e não de punição desmedida, própria da cláusula penal.

Assim, não merece acolhimento a pretensão de restabelecimento da retenção de 25% apenas porque prevista em contrato.
A cláusula penal é passível de redução equitativa pelo juiz, especialmente quando constatado excesso, e essa foi precisamente a razão adotada na decisão monocrática de id nº 30017936.
No mesmo sentido, observe-se precedentes dos Tribunais Pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO DECLARADA JUDICIALMENTE. LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DESPESAS ADMINISTRATIVAS E MULTA COMPENSATÓRIA EM PERCENTUAL DENTRO DO LIMITE AUTORIZADO PELA CORTE SUPERIOR. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL COM A CLÁUSULA PENAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE NA PACTUAÇÃO DE JUROS E DE CORREÇÃO MONETÁRIA. DIREITO DE RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS. POSSIBILIDADE. POSSE DE BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE.

1. Uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, a rescisão do ajuste é imperativa, devendo ser observada, contudo, a devolução dos valores pagos pelos requeridos/apelantes com as devidas retenções.

2. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos em caso de inadimplemento do comprador. Logo, irretocável a sentença nesse ponto, ao aplicar retenção sobre os valores pagos no percentual de 20%
(sendo 10% a título de multa compensatória e 10% de custos operacionais).

3. A Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, permite a inclusão no instrumento tanto de correção monetária, quanto de juros, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência.

4. A taxa de juros compensatórios de 9% (nove por cento) ao ano não se revela abusiva, pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura) ou o percentual máximo dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional). Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC).

5. É permitida a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória contratual. Isso porque a taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão do contrato, como acontece com a cláusula penal, tendo natureza jurídica de aluguel e, por isso, sua aplicação se justifica para evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente.

6. Quanto ao direito de retenção pelas benfeitorias realizadas pelos adquirentes, considerando sua posse de boa-fé, a sentença deve ser modificada tão somente neste capítulo a fim de garantir o direito dos Apelantes em permanecer na posse do imóvel enquanto não forem ressarcidos pela Apelada das benfeitorias/acessões realizadas no lote. Entretanto, deverão responsabilizar-se pelos encargos inerentes ao exercício dessa posse.

7. Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL - Nº 0805900-77.2019.8.14.0040 - Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES - 2ª Turma de Direito Privado - Julgado em 2023-04-18) (grifos nossos).

Compromisso de compra e venda. Imóvel. Rescisão por desistência do adquirente.
Procedência para devolução do valor pago com retenção de 20% . Recurso da parte autora, para diminuição da retenção a 10% e elevação dos honorários sucumbenciais. Recurso da parte ré, para elevação da retenção a 25%, e imposição de indenização por fruição do imóvel. Percentual arbitrado de 20% mostra-se razoável para a hipótese dos autos, sem comprovação de uma ou outra parte acerca de eventual manifesta divergência com o panorama contratual.
Observância dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade . Indenização por fruição do imóvel afastada se não há edificação, como é o caso. Precedentes desta Col. Câmara nesse sentido. Verba honorária sucumbencial arbitrada em R$800,00 que se encontra aquém do piso de 10% sobre o montante condenatório . Apelação da ré não provida, e provida em parte a da autora, para fixação da verba honorária em 15% sobre o montante condenatório (TJ-SP - Apelação Cível: 10135381720238260037 Araraquara, Relator.: César Augusto Fernandes, Data de Julgamento: 28/11/2025, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2025) (grifos nossos).

CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO JUDICIAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES ADIMPLIDOS. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO IMPROVIDO. 1. Cuidam os presentes autos de apelação cível interposta por Magna Engenharia Ltda., em face de sentença oriunda do Juízo da 22ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE que julgou parcialmente procedente a pretensão dos demandantes, ora apelados, para rescindir o contrato firmado entre as partes, determinar a devolução dos valores pagos na mesma forma em que foi efetuado o seu pagamento com retenção do montante de 20% em favor da ré/recorrente. 2. Em que pese a recorrente alegar que a retenção dos valores deve ocorrer sob o percentual de 25 %, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça entende que a fixação não será, por si só, no patamar máximo, devendo corresponder à análise das peculiaridades do caso.
3 . A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. (AgInt no REsp 1770757/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2018, DJe 17/12/2018). 4. Dessa forma, o Magistrado, em primeira instância, ao fixar o percentual de retenção em 20% o fez por entender ser o melhor aplicável ao caso em concreto.
Ademais, registre-se que o pacto foi celebrado em 11 de outubro de 2017 e a rescisão judicial foi requerida no dia 9 de outubro de 2018. Infere-se, assim, que diante das demais situações fáticas dos autos, entendeu-se em primeira instância ser correto o índice de 20%, o qual se reputa realmente adequado para o caso em concreto. 5. Destarte, os pleitos de devolução do imóvel e indenização pela fruição do bem não merecem guarida. A uma porque a apelante não comprovou que os recorridos ainda se encontram na posse direta do bem imóvel. A duas porque a fruição do bem ocorreu de forma legítima, em plena validade das cláusulas contratuais e pagamento, conforme documentação acostada às fls .25/66. 6. Com efeito, a condenação em honorários advocatícios deve ser regida pelo princípio da causalidade, na medida em que aquele que deu causa à propositura da demanda deve arcar com as despesas dela decorrentes, além dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, posto que o ônus deve ser compatível com o trabalho desenvolvido pelo patrono, complexidade da causa, dentre outros. 7 . Dessa maneira, considerando o grau de zelo do patrono da parte vencedora, o local da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, bem como o trabalho realizado pelo patrono e o tempo exigido para o seu serviço, entende-se como adequada a fixação dos honorários sucumbenciais no percentual de 10% (dez por cento) do valor da causa. 8. Apelação conhecida, mas improvida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do presente recurso, mas para negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator . Fortaleza, 06 de julho de 2022. CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (TJ-CE - AC: 01712962120188060001 Fortaleza, Relator.: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 06/07/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 07/07/2022).

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. EXTINÇÃO POR CULPA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES.
RETENÇÃO ESTABELECIDA EM SENTENÇA DE 25% DO MONTANTE SOLVIDO . DIMINUIÇÃO PARA O PERCENTUAL DE 20% QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL. PRECEDENTES
. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS. INVIABILIDADE . ENTENDIMENTO DO STJ. JUROS DE MORA, CORREÇÃO MONETÁRIA E FORMA DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS. ESTABELECIMENTO EM SENTENÇA NA FORMA DESEJADA PELOS RECORRENTES. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL . RECURSO, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não há interesse recursal se a parte insurge-se buscando aquilo que já foi determinado na sentença. 2 . Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos à vendedora. 3. Honorários advocatícios contratuais não constituem dano material, por serem inerentes ao exercício regular dos direitos do contraditório, da ampla defesa e acesso à Justiça (TJ-SP - Apelação Cível: 10047541120238260309 Jundiaí, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 24/10/2024, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/10/2024) (grifos nossos).

No tocante às arras, à taxa SATI e à comissão de corretagem, a agravante afirma que a matéria foi suscitada desde a origem e que não poderia ter sido tratada como inovação recursal. Sustenta, ainda, que haveria contradição entre afastar a nulidade da sentença e, simultaneamente, deixar de conhecer da matéria por ausência de enfrentamento pelo juízo singular.

A tese, contudo, não prospera.

A decisão monocrática de id nº 30017936 consignou que a alegação relativa à restituição de valores correspondentes à taxa SATI e à comissão de corretagem
configurava inovação recursal, por não ter sido matéria decidida no juízo de origem.

O tribunal, ao julgar apelação, exerce competência revisora, e não originária, ressalvadas as hipóteses legais de causa madura ou de matérias cognoscíveis de ofício, nos limites dos arts. 1.013 e seguintes do CPC.

A apreciação direta, em segundo grau, de questão não decidida pelo magistrado de primeiro grau pode configurar supressão de instância
, especialmente quando a análise depende de elementos fático-probatórios, da delimitação do pedido e da identificação da forma pela qual os valores foram efetivamente cobrados, pagos e destacados no contrato.

O art. 1.013 do Código de Processo Civil estabelece:

“Art. 1.013. A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada.

§ 1º Serão, porém, objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado.

§ 2º Quando o pedido ou a defesa tiver mais de um fundamento e o juiz acolher apenas um deles, a apelação devolverá ao tribunal o conhecimento dos demais.”

A devolutividade recursal pressupõe correlação com a matéria impugnada e com os capítulos decisórios efetivamente submetidos ao reexame.

Se a sentença resolveu a controvérsia sob o prisma da rescisão e do percentual global de retenção, sem deliberar especificamente sobre taxa SATI, corretagem ou regime das arras, a análise inaugural e exauriente dessas parcelas em grau recursal poderia ultrapassar os limites da atuação revisora do tribunal.

A agravante argumenta que a ausência de enfrentamento dessas matérias pela sentença deveria conduzir à nulidade do pronunciamento originário.

Entretanto, como já exposto, a nulidade por omissão somente se configura quando o ponto não enfrentado era capaz, por si só, de infirmar a conclusão adotada. No caso, a sentença fixou critério global de restituição e retenção, e a decisão monocrática reputou tal fundamentação suficiente para o deslinde da controvérsia central.

Não há contradição lógica determinante entre rejeitar a nulidade da sentença e reconhecer que determinado recorte argumentativo, não decidido de forma autônoma na origem, não pode ser apreciado como inovação recursal.

A inexistência de nulidade da sentença decorre da suficiência de sua fundamentação para resolver a lide.

A impossibilidade de conhecimento imediato da matéria relativa à taxa SATI e à corretagem decorre, por sua vez, dos limites objetivos da devolução recursal e da necessidade de evitar supressão de instância.

São fundamentos distintos, compatíveis entre si.

Também não altera essa conclusão a sequência dos embargos de declaração opostos em segundo grau.

A decisão de id nº 33505701 rejeitou os primeiros embargos declaratórios, mantendo o mérito da decisão de id nº 30017936, embora tenha apresentado, na parte inaugural, ementa e identificação subjetiva manifestamente dissociadas dos autos.

Em seguida, a decisão de id nº 34656880 acolheu novos embargos de declaração apenas para sanar erro material formal, reconhecendo a incongruência entre a ementa/cabeçalho e o conteúdo efetivamente apreciado, mas preservando integralmente o mérito já decidido.

A correção de erro material não se confunde com rejulgamento da causa.

O erro material é vício objetivo, perceptível de plano, que pode ser corrigido sem que isso importe reabertura do juízo de mérito.

Foi exatamente o que ocorreu no id nº 34656880: corrigiu-se a desconformidade formal da decisão integrativa, preservando-se a solução anteriormente adotada quanto à inexistência de omissão, contradição ou necessidade de efeitos infringentes.

A agravante, no presente agravo interno, procura extrair da correção formal do julgado fundamento para rediscutir todo o mérito da apelação e dos embargos de declaração.

Todavia, uma vez sanado o erro material, e inexistindo alteração substancial do conteúdo decisório, permanece hígida a conclusão de que a apelação não comportava provimento.

Essa compreensão é a que melhor se ajusta ao caso.

O agravo interno não demonstra desacerto na aplicação do art. 413 do Código Civil, nem afasta a incidência do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, nem evidencia que a retenção de 20% seria insuficiente ou irrazoável diante das circunstâncias do desfazimento contratual.

Também não supera o fundamento de que a taxa SATI e a comissão de corretagem não foram objeto de deliberação específica na sentença e, por isso, não poderiam ser apreciadas como inovação em sede recursal.

Por fim, não demonstra que a correção do erro material realizada no id nº 34656880 tenha modificado o conteúdo meritório das decisões anteriores.

Nesse contexto, deve ser mantida a decisão monocrática de id nº 30017936, que negou provimento à apelação, bem como as decisões integrativas de ids nº 33505701 e 34656880, esta última limitada à correção formal de erro material, sem efeitos infringentes.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, voto no sentido de
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
ao agravo interno, mantendo integralmente a decisão monocrática impugnada.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 10/06/2026