Tribunal: TJPA
Processo: 0816959-75.2025.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO
Órgão julgador: CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 13149 - Efeito Suspensivo a Recurso
Data de julgamento: 2026-05-25

Ementa:
ACÓRDÃO – ID _________ - PJE – DJE Edição ________/2026: _____/JUNHO/2026. 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0816959-75.2025.8.14.0000 COMARCA: BELÉM/PA. AGRAVANTE: PORTO QUALITY EMPREENDIMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA ADVOGADO: THIAGO ARAUJO PINHEIRO MENDES - OAB PA21029 AGRAVADO: ANTONIO DA LUZ COSTA NETO ADVOGADO: ADRIAN DENIS DA SILVA DIAS - OAB PA32387 RELATOR: DES. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. EMENTA AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. PAGAMENTO MENSAL DE ALUGUÉIS/LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. TEMA 996/STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PERCENTUAL INFERIOR AO VALOR LOCATÍCIO. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. TEMA 970/STJ. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO, FORÇA MAIOR E PANDEMIA. RISCO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS NOVOS. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME: Agravo interno interposto por construtora contra decisão monocrática que conheceu e negou provimento ao agravo de instrumento, mantendo decisão que deferiu tutela de urgência para compelir a agravante ao pagamento mensal de R$ 2.000,00, a título de lucros cessantes/aluguéis, até a efetiva entrega da unidade imobiliária adquirida pelo agravado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Discute-se se deve ser mantida a tutela provisória que determinou o pagamento mensal de aluguéis em razão do atraso na entrega do imóvel, bem como se a existência de cláusula penal contratual, saldo devedor, alegação de pandemia e fatores econômicos afastam a responsabilidade da construtora. III. RAZÕES DE DECIDIR: O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta gera prejuízo presumido ao comprador, consistente na privação do uso, gozo e fruição do bem, sendo cabível indenização na forma de aluguel mensal, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996. A cláusula penal moratória não afasta, de plano, a indenização por lucros cessantes quando fixada em percentual inferior ao valor locatício de mercado, nos termos da orientação firmada no Tema 970/STJ. No caso concreto, a cláusula invocada prevê percentual de 0,3% sobre os valores pagos, montante que, em cognição sumária, não se mostra suficiente para recompor integralmente os prejuízos decorrentes da privação do uso do imóvel. Alegações genéricas de pandemia, cenário econômico e dificuldades operacionais não afastam, por si sós, a responsabilidade da incorporadora, por se inserirem nos riscos da atividade empresarial. Inexistem elementos novos aptos a infirmar os fundamentos da decisão monocrática. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso conhecido e não provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e por UNANIMIDADE em CONHECER do recurso de Agravo Interno em Agravo de Instrumento, e lhe NEGAR PROVIMENTO, para manter in totum os termos da decisão monocrática, nos termos da fundamentação, em consonância com o voto do relator. Turma Julgadora: Des. Constantino Augusto Guerreiro – Relator, Des. Alex Pinheiro Centeno – Presidente e Des. José Antônio Ferreira Cavalcante – Membro. Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 16ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, ao primeiro (1º) dia do mês de junho (6) do ano de dois mil e vinte e seis (2026). CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO Desembargador – Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0816959-75.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: PORTO QUALITY EMPREENDIMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA

AGRAVADO: ANTONIO DA LUZ COSTA NETO

RELATOR(A):
Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

EMENTA

ACÓRDÃO – ID _________ - PJE – DJE Edição ________/2026: _____/JUNHO/2026.

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0816959-75.2025.8.14.0000

COMARCA: BELÉM/PA.

AGRAVANTE: PORTO QUALITY EMPREENDIMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA

ADVOGADO: THIAGO ARAUJO PINHEIRO MENDES - OAB PA21029

AGRAVADO: ANTONIO DA LUZ COSTA NETO

ADVOGADO: ADRIAN DENIS DA SILVA DIAS - OAB PA32387

RELATOR: DES. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

EMENTA

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. PAGAMENTO MENSAL DE ALUGUÉIS/LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. TEMA 996/STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PERCENTUAL INFERIOR AO VALOR LOCATÍCIO. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. TEMA 970/STJ. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO, FORÇA MAIOR E PANDEMIA. RISCO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS NOVOS. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME: Agravo interno interposto por construtora contra decisão monocrática que conheceu e negou provimento ao agravo de instrumento, mantendo decisão que deferiu tutela de urgência para compelir a agravante ao pagamento mensal de R$ 2.000,00, a título de lucros cessantes/aluguéis, até a efetiva entrega da unidade imobiliária adquirida pelo agravado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Discute-se se deve ser mantida a tutela provisória que determinou o pagamento mensal de aluguéis em razão do atraso na entrega do imóvel, bem como se a existência de cláusula penal contratual, saldo devedor, alegação de pandemia e fatores econômicos afastam a responsabilidade da construtora.

III. RAZÕES DE DECIDIR: O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta gera prejuízo presumido ao comprador, consistente na privação do uso, gozo e fruição do bem, sendo cabível indenização na forma de aluguel mensal, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996. A cláusula penal moratória não afasta, de plano, a indenização por lucros cessantes quando fixada em percentual inferior ao valor locatício de mercado, nos termos da orientação firmada no Tema 970/STJ. No caso concreto, a cláusula invocada prevê percentual de 0,3% sobre os valores pagos, montante que, em cognição sumária, não se mostra suficiente para recompor integralmente os prejuízos decorrentes da privação do uso do imóvel. Alegações genéricas de pandemia, cenário econômico e dificuldades operacionais não afastam, por si sós, a responsabilidade da incorporadora, por se inserirem nos riscos da atividade empresarial. Inexistem elementos novos aptos a infirmar os fundamentos da decisão monocrática.

IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso conhecido e não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e por
UNANIMIDADE
em
CONHECER
do recurso de Agravo Interno em Agravo de Instrumento, e lhe
NEGAR PROVIMENTO
,

para
manter
in totum
os termos da

decisão monocrática
,
nos termos da fundamentação
, em consonância com o voto do relator.

Turma Julgadora
: Des. Constantino Augusto Guerreiro –
Relator,
Des. Alex Pinheiro Centeno –
Presidente
e Des. José Antônio Ferreira Cavalcante –
Membro
.

Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 16ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, ao primeiro (
1º
) dia do mês de junho (6) do ano de dois mil e vinte e seis (2026).

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0816959-75.2025.8.14.0000

COMARCA: BELÉM/PA.

AGRAVANTE: PORTO QUALITY EMPREENDIMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA

ADVOGADO: THIAGO ARAUJO PINHEIRO MENDES - OAB PA21029

AGRAVADO: ANTONIO DA LUZ COSTA NETO

ADVOGADO: ADRIAN DENIS DA SILVA DIAS - OAB PA32387

RELATOR: DES. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

R E L A T Ó R I O

DES. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Trata-se de
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
PORTO QUALITY EMPREENDIMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS LTDA.
em face da decisão monocrática de ID. 30638717,
que conheceu e negou provimento ao Agravo de Instrumento
, mantendo a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais, Lucros Cessantes e Danos Morais nº 0898981-34.2023.8.14.0301,
a qual deferiu tutela de urgência para compelir a agravante ao pagamento mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais), a título de lucros cessantes/aluguéis, até a efetiva entrega da unidade imobiliária adquirida pelo agravado
.

Em
suas razões recursais (ID. 31150286 - Pág. 1-10),
sustenta a agravante, em síntese, que a decisão monocrática merece reforma, ao argumento de que o caso não se enquadraria nas hipóteses autorizadoras de julgamento monocrático previstas no art. 932 do CPC, devendo o mérito do agravo de instrumento ser submetido ao órgão colegiado. Aduz a ausência dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, sustentando inexistir comprovação efetiva dos alegados lucros cessantes, os quais não poderiam decorrer de mera presunção ou expectativa de lucro.

Afirma, ainda, que os atrasos na obra decorreram de fatos extraordinários e imprevisíveis, relacionados ao cenário econômico e à pandemia, circunstâncias aptas a afastar sua responsabilidade civil. Sustenta, também, que a cláusula 8.3 do contrato já prevê penalidade específica para atraso na entrega do imóvel, razão pela qual a condenação ao pagamento de lucros cessantes implicaria enriquecimento ilícito do agravado, sobretudo porque ainda haveria saldo devedor do imóvel. Defende, por fim, que eventual indenização deveria observar apenas os valores efetivamente pagos pelo adquirente, e não o valor integral do imóvel.

Regularmente intimado, o agravado apresentou contrarrazões (ID. 31504640 - Pág. 1-5),
pugnando pelo não provimento do agravo interno e pela manutenção integral da decisão monocrática, ao argumento de que o decisum recorrido encontra-se devidamente fundamentado e em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça acerca da presunção dos lucros cessantes em hipóteses de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Sustenta que o recurso interno limita-se à repetição de alegações já apreciadas e rejeitadas na decisão agravada, inexistindo fato novo capaz de infirmar seus fundamentos.

Defende, ainda, a inaplicabilidade das alegações de caso fortuito ou força maior, bem como a possibilidade de cumulação entre cláusula penal e indenização por lucros cessantes, requerendo, ao final, a condenação da agravante ao pagamento da multa prevista no art. 1.021, §4º, do CPC, em razão do caráter manifestamente protelatório do recurso.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento no Plenário Virtual.

Belém/PA, data registrada no sistema.

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

VOTO

V O T O

DES. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

EMENTA
:

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. PAGAMENTO MENSAL DE ALUGUÉIS/LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. TEMA 996/STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PERCENTUAL INFERIOR AO VALOR LOCATÍCIO. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. TEMA 970/STJ. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO, FORÇA MAIOR E PANDEMIA. RISCO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS NOVOS. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME: Agravo interno interposto por construtora contra decisão monocrática que conheceu e negou provimento ao agravo de instrumento, mantendo decisão que deferiu tutela de urgência para compelir a agravante ao pagamento mensal de R$ 2.000,00, a título de lucros cessantes/aluguéis, até a efetiva entrega da unidade imobiliária adquirida pelo agravado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Discute-se se deve ser mantida a tutela provisória que determinou o pagamento mensal de aluguéis em razão do atraso na entrega do imóvel, bem como se a existência de cláusula penal contratual, saldo devedor, alegação de pandemia e fatores econômicos afastam a responsabilidade da construtora.

III. RAZÕES DE DECIDIR: O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta gera prejuízo presumido ao comprador, consistente na privação do uso, gozo e fruição do bem, sendo cabível indenização na forma de aluguel mensal, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996. A cláusula penal moratória não afasta, de plano, a indenização por lucros cessantes quando fixada em percentual inferior ao valor locatício de mercado, nos termos da orientação firmada no Tema 970/STJ. No caso concreto, a cláusula invocada prevê percentual de 0,3% sobre os valores pagos, montante que, em cognição sumária, não se mostra suficiente para recompor integralmente os prejuízos decorrentes da privação do uso do imóvel. Alegações genéricas de pandemia, cenário econômico e dificuldades operacionais não afastam, por si sós, a responsabilidade da incorporadora, por se inserirem nos riscos da atividade empresarial. Inexistem elementos novos aptos a infirmar os fundamentos da decisão monocrática.

IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso conhecido e não provido.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do Agravo Interno.

Conforme já relatado, trata-se de agravo interno interposto por Porto Quality empreendimentos, compra e venda de imóveis ltda. em face da decisão monocrática de ID. 30638717, que conheceu e negou provimento ao Agravo de Instrumento, mantendo a decisão proferida pelo Juízo de origem, a qual deferiu tutela de urgência para compelir a agravante ao pagamento mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais), a título de lucros cessantes/aluguéis, até a efetiva entrega da unidade imobiliária adquirida pelo agravado.

A referida decisão agravada restou assim ementada,
in verbis:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA PARA PAGAMENTO DE ALUGUÉIS MENSALMENTE. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO INDEPENDENTE DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME:
Agravo de instrumento interposto por construtora contra decisão que, em ação de indenização por atraso na entrega de imóvel, determinou o pagamento mensal de R$ 2.000,00 a título de aluguéis, até a efetiva entrega da unidade adquirida pelo agravado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
Definir se a imposição liminar de pagamento de aluguéis caracteriza antecipação satisfativa indevida, afronta a cláusula penal contratual ou implica obrigação de difícil reversibilidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR:
A decisão impugnada está em consonância com o art. 300 do CPC, uma vez demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano decorrente do atraso na entrega do imóvel. O pagamento de aluguéis configura indenização por lucros cessantes, entendimento pacificado pelo STJ, sendo o prejuízo do comprador presumido. A cláusula penal contratual não exclui, de plano, a indenização suplementar. Inexiste irreversibilidade absoluta, pois eventual reforma da decisão permite compensação dos valores pagos.

IV. DISPOSITIVO E TESE: Agravo de instrumento conhecido e não provido. Mantida a decisão que deferiu a tutela de urgência.

Insurge-se a agravante, em síntese, contra a manutenção da tutela de urgência deferida na origem, sustentando a ausência dos requisitos previstos no art. 300 do CPC, ao argumento de que os alegados lucros cessantes não poderiam ser presumidos, dependendo de efetiva comprovação do prejuízo suportado pelo agravado.

Defende, ainda, que a decisão agravada teria desconsiderado a cláusula contratual n.º 8.3, a qual prevê multa moratória específica para hipótese de atraso na entrega da obra, sustentando que a condenação ao pagamento de aluguéis mensais ensejaria enriquecimento ilícito do adquirente, sobretudo diante da existência de saldo devedor ainda pendente de quitação. Aduz, também, que os atrasos decorreram de fatores extraordinários relacionados ao cenário econômico e à pandemia, circunstâncias aptas a afastar sua responsabilidade civil.

Todavia, razão não assiste à agravante.

Inicialmente, cumpre destacar que a decisão monocrática agravada examinou adequadamente a controvérsia submetida a julgamento, encontrando-se em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal de Justiça acerca da responsabilidade da construtora pelo atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta.

Com efeito, verifica-se dos autos originários que o agravado comprovou documentalmente a relação contratual firmada entre as partes, bem como o inadimplemento da obrigação assumida pela agravante, consistente na entrega da unidade imobiliária dentro do prazo avençado, circunstância esta, inclusive, reconhecida pela própria recorrente.

Além disso, conforme destacado na decisão agravada, restou demonstrado que o agravado se viu compelido a suportar despesas adicionais com locação de imóvel para continuidade de suas atividades profissionais, em razão da não disponibilização da unidade adquirida, circunstância apta a evidenciar a plausibilidade do direito invocado e o prejuízo experimentado
(Id. 142176862, Ids. 142176844, 142176845, 142176847, 142176848 e 142176849).

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, inclusive sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996/STJ),
no sentido de que o atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente
, consistente na injusta privação do uso, gozo e fruição do bem, ensejando o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal de imóvel equivalente.

Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. VALOR LOCATÍCIO DE IMÓVEL ASSEMELHADO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1 .729.593/SP - Tema 996/STJ, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou tese no sentido de que no descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

2. Ademais, "não há que se falar que o entendimento de que os lucros cessantes devem ser calculados com base no valor locatício de imóvel assemelhado seja aplicável tão somente nas específicas hipóteses em que o imóvel pertence ao Programa Minha Casa Minha Vida" (AgInt no REsp n. 2.003.066/PA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/5/2023, DJe de 31/5/2023).

3. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, tem incidência a Súmula n. 83/STJ, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 4. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no REsp: 2079778 PA 2023/0203688-2, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 04/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024)

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ.

1. Ação de reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes.

2. A Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. (REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, DJe 27/9/2019).

3. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 2003066 PA 2022/0143849-3, Relator.: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/05/2023)

No mesmo sentido, destaco:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE LUCROS CESSANTES C/C DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. DEVOLUÇÃO. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. VALOR INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL. SALDO DEVEDOR. CONGELAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.

1. Apelação Cível objetivando a reforma da sentença que julgou procedentes os pedidos para condenar a ré ao pagamento de danos materiais equivalente ao pagamento de aluguel mensal e danos morais no valor de R$ 13.000,00 (treze mil reais), bem como a não correção do saldo devedor e julgar improcedente o pedido na reconvenção de troca de índice de correção monetária para o IGP-M;

2. Lucros cessantes devidos em razão do retardo na entregado imóvel, tendo em vista que tal demora impossibilita o adquirente de fruir do bem, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, mesmo não comprovada a finalidade negocial da transação;

3. Ocorrência do dano moral, por não se tratar de mero dissabor e sim de atraso significativo na entregado imóvel. Valor da indenização fixado em R$13.000,00 (treze mil reais) não se mostra excessivo, mas sim razoável;

4. São devidas indenizações por lucros cessantes em razão da demora injustificada na entregado imóvel;

5. Impossibilidade de congelamento do saldo devedor. Tema STJ 996;

6. Recurso conhecido e provido parcialmente.

Tese de julgamento: “1 . O atraso na entrega da obra gera dano moral e lucros cessantes. 2. Impossibilidade de congelamento do saldo devedor, mesmo havendo atraso na entrega do imóvel.”

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00408306520108140301 23195296, Relator: JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR, Data de Julgamento: 11/11/2024, 1ª Turma de Direito Privado)

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que manteve a condenação por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel. A parte agravante sustenta a ocorrência de prescrição do direito de ação e, subsidiariamente, requer a limitação do pagamento de aluguéis ao período de 5 anos anteriores ao ajuste da ação.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se ocorreu a prescrição do direito de ação para pleitear indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel; (ii) saber se é devido ao pagamento de aluguéis pelo período integral do atraso.

III. Razões de decidir

3. A pretensão de peças civis por descumprimento contratual submete-se ao prazo prescricional de 10 anos, previsto no art. 205 do Código Civil, e não ao prazo trienal do art. 206, § 3º, V, do mesmo diploma legal, que se aplica apenas à responsabilidade civil aquiliana.

4. Os lucros cessantes são presumidos em caso de atraso na entrega do imóvel, sendo devidos durante todo o período de mora, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça.

IV. Dispositivo e tese

5. Agravo Interno desprovido.

(TJPA – APELAÇÃO CIVEL 0058916-79.2013.8.14.0301. Relator: CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. 1° Turma de Direito Privado. Data: 18/03/2025).

Também não merece acolhimento a alegação de que a cláusula contratual prevendo multa moratória de 0,3% afastaria o dever de indenizar pelos lucros cessantes.

O Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema 970/STJ, firmou entendimento no sentido de que a cláusula penal moratória, quando fixada em patamar desproporcional ou inferior ao valor locatício do imóvel, não impede a cumulação com indenização por lucros cessantes.

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. MORA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DESPROPORCIONALIDADE AO LOCATIVO. TEMA 970/STJ. DANOS MATERIAIS. RESSARCIMENTO. POSSIBILIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado em data anterior à publicação da Emenda Constitucional nº 125.

2. A controvérsia dos autos busca definir se é possível a pretensão de ressarcimento de perdas e danos desacompanhada da exigência da cláusula penal, nos casos de atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta em que há cláusula penal moratória prevista no contrato, estabelecida em valor inferior ao equivalente do locativo.

3. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970/STJ).

4. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, é possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes, quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, como na presente hipótese, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema Repetitivo 970/STJ.

5. Em sendo possível a cumulação, é lícita a pretensão formulada exclusivamente quanto à reparação dos danos materiais, em respeito ao princípio dispositivo.

6. No caso concreto, a prescrição de cláusula penal moratória de 0, 5% (meio por cento) sobre o valor pago se mostra desproporcional ao valor do locativo, tido normalmente entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor do bem, motivo pelo qual é possível a pretensão de ressarcimento de lucros cessantes.

7. Recurso especial provido.

(REsp n. 2.025.166/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/12/2022, DJe de 16/12/2022.)

No caso concreto, a cláusula contratual invocada pela agravante prevê percentual de 0,3% incidente sobre os valores pagos, montante manifestamente inferior ao valor locatício de mercado do imóvel, circunstância que, ao menos neste momento processual, não se mostra apta a recompor integralmente os prejuízos suportados pelo agravado em razão da privação do uso da unidade imobiliária.

Ademais, a discussão acerca da proporcionalidade exata da indenização fixada, eventual limitação da base de cálculo, possibilidade de compensação futura entre valores pagos a título de cláusula penal e lucros cessantes, bem como eventual adequação do quantum indenizatório, revela-se incompatível com a estreita via cognitiva do agravo de instrumento, especialmente diante da natureza provisória da medida deferida.

Com efeito, tais questões deverão ser oportunamente apreciadas pelo juízo de origem no curso da instrução processual, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, quando então será possível aferir, com maior precisão, a extensão dos prejuízos efetivamente suportados pelas partes e eventual compensação de valores.

Nesse contexto, a medida deferida pelo juízo singular possui caráter eminentemente provisório e acautelatório, visando tão somente minimizar os prejuízos imediatos suportados pelo agravado em decorrência da privação do uso do imóvel adquirido, assegurando a efetividade da prestação jurisdicional até o julgamento definitivo da demanda, sem prejuízo de posterior revisão, adequação ou compensação dos valores eventualmente pagos.

Quanto a possibilidade de pagamento de aluguel mensal em razão do atraso na entrega de imóvel, destaco o posicionamento dos Tribunais Pátrios:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. TUTELA DE EVIDÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PAGAMENTO ALUGUEL MENSAL. POSSIBILIDADE. PREJUÍZO PRESUMIDO. TEMA 996 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REQUISITOS DEMONSTRADOS. PEDIDO DEFERIDO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. A tutela de evidência será concedida independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, desde que verificada alguma das hipóteses previstas nos incisos do art. 311 do Código de Processo Civil.

2. Ao julgar o Recurso Especial nº 1729593, sob a sistemática dos recursos repetitivos - Tema 996 -, o Superior Tribunal de Justiça firmou tese acerca da presunção de prejuízo no caso de descumprimento do prazo para entrega do imóvel, ensejando o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal.

3. A obrigação de indenizar o adquirente da unidade residencial decorre do prejuízo presumido em razão da impossibilidade de fruição do bem.

4. Estando o direito da parte demonstrada documentalmente, assim como em tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça, possível o deferimento da tutela de evidência, nos termos do art. 311, II, do Código de Processo Civil, para o fim de determinar o depósito judicial dos valores correspondentes aos gastos mensais com aluguel. 5. Recurso conhecido e provido.

(TJ-DF 07298427520248070000 1923256, Relator.: EUSTÁQUIO DE CASTRO, Data de Julgamento: 17/09/2024, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 27/09/2024)

Agravo de instrumento. Ação de indenização por danos morais e materiais. Atraso na conclusão da obra de empreendimento imobiliário. Tutela de evidência deferida para estabelecer o pagamento de aluguel mensal em favor do autor. Cabimento. Presença dos requisitos legais. Nos termos do art. 311 do CPC, entre outras hipóteses, a tutela de evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, quando as alegações de fato puderem ser comprovadas documentalmente. Requisitos legais plenamente identificados diante do inequívoco descumprimento contratual na entrega do imóvel. Precedentes. O pagamento dos alugueres cessará a partir da efetiva entrega das chaves e, diante de sua natureza indenizatória, deverá ser compensado ao final. Recurso parcialmente provido, com observação.

(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 21792736520248260000 Paulínia, Relator.: Sergio Gomes, Data de Julgamento: 13/08/2024, 18ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/08/2024)

AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL PELO PERÍODO DE ATRASO. TUTELA DE URGÊNCIA. DECISÃO QUE INDEFERIU A MEDIDA SOB ARGUMENTO DE INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO DANO. CABIMENTO DO AGRAVO. ROL DO ART. 1.015, I, DO CPC. DECISÃO LIMINAR PROFERIDA POR DESEMBARGADOR NÃO MAIS INTEGRANTE DA CÂMARA. PRINCÍPIO DA IDENTIDADE FÍSICA DO JUIZ. DESVINCULAÇÃO DO MAGISTRADO QUE DEIXOU DE INTEGRAR A CÂMARA JULGADORA. PREVENÇÃO DA VAGA E NÃO DO MAGISTRADO. INSURGÊNCIA DA AGRAVANTE/AUTORA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO. OCORRÊNCIA DE PREJUÍZOS. TESES ACOLHIDAS. DANOS SUPORTADOS PELA ADQUIRENTE QUE SÃO PRESUMIDOS. TEMA 996 DO STJ. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL NO VALOR DE IMÓVEL EQUIVALENTE. EFEITOS EX NUNC. LUCROS CESSANTES REMANESCENTES. FIXAÇÃO RETROATIVA NA SENTENÇA CASO SEJAM DEVIDOS. DECISÃO A QUO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (Tema 996 do STJ).

(TJ-SC - AI: 50022492920198240000, Relator.: Silvio Dagoberto Orsatto, Data de Julgamento: 06/09/2023, Primeira Câmara de Direito Civil)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO ENTREGA DE APARTAMENTO. DECISÃO DE PISO QUE DETERMINOU QUE A CONSTRUTORA RÉ PAGUE ALUGUEL MENSAL AO AUTOR, ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. AGRAVO DA CONSTRUTORA. ENTENDIMENTO DO STJ. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA GERA LUCROS CESSANTES AO COMPRADOR. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE PISO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1 - É cediço, nos termos de jurisprudência do STJ, que o atraso na entrega de obra gera ao comprador o direito de pagamento de lucros cessantes referentes ao aluguel pelo período de atraso, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador com a não entrega do bem imóvel na data estipulada.

2- Ademais, em que pese às alegações da agravante de fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, evidencia-se prejuízo maior a ser suportado pelo recorrido, tendo em vista o atraso de mais de um ano, contado o prazo de tolerância, para a entrega de sua moradia, restando ao autor, ora agravado, o pagamento de aluguel.

3- Ainda, não se há falar em ausência de fundamentação na decisão, como faz crer o patrono da parte recorrente, eis que a decisão de piso, mesmo que suscinta, descreveu claramente o preenchimento das regras legais para a concessão da antecipação da tutela.

4- Agravo de instrumento conhecido e improvido.

(TJ-TO - Agravo de Instrumento: 0010797-56 .2023.8.27.2700, Relator.: JACQUELINE ADORNO DE LA CRUZ BARBOSA, Data de Julgamento: 04/10/2023, TURMAS DAS CAMARAS CIVEIS)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PLEITO DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS PELA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. IRRESIGNAÇÃO. OBRA NÃO ENTREGUE NO TEMPO ASSINALADO. ATRASO SUPERIOR HÁ TRÊS ANOS. DIREITO AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. PREJUÍZO PRESUMIDO. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

1. No caso, a construtora defende que o procedimento correspondente à ação de obrigação de fazer seria incompatível à hipótese em análise, visto que a promovente estaria pleiteando a reparação de prejuízos decorrentes de suposto descumprimento contratual. Contudo, tal alegação de índole processual cai por terra em razão do princípio da instrumentalidade das formas, preceito que pode ser extraído dos artigos 188 e 277 do CPC/2015.

2. Noutro ponto, observa-se que, neste momento processual, o risco de dano grave é inverso, na medida em que a agravada está em situação de grande prejuízo com o atraso na entrega da obra por mais de três anos, tendo que alugar imóvel para sua moradia, enquanto aguarda o adimplemento do contrato por parte do agravante, através da conclusão do empreendimento.

3. Assim, caracterizado o atraso da obra, cabível a determinação para que seja a construtora compelida a arcar com o aluguel da compradora até que o imóvel seja entregue. Decisão agravada deve ser integralmente mantida. Desprovimento do recurso.

(TJ-PB - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 0807211-02 .2019.8.15.0000, Relator: Des . José Aurélio da Cruz (aposentado), 2ª Câmara Cível)

No mesmo sentido, destaco posicionamento desta 1° turma de direito privado:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. TUTELA PROVISÓRIA DE EVIDÊNCIA. PRESSUPOSTOS CARACTERIZADOS. MATÉRIA DE FATO DOCUMENTALMENTE PROVADA. EXISTÊNCIA DE PRECEDENTE. RECURSO REPETITIVO DO STJ. TEMA 966. DESCUMPRIMENTO DE PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO DE ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS MENSAIS. PREJUÍZO PRESUMIDO. NATUREZA SATISFATIVA DA TUTELA DE EVIDÊNCIA. FUNGIBILIDADE. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. APLICAÇÃO DE MULTA.

I. É cabível a concessão de tutela provisória de evidência para condenar os promitentes-vendedores de unidade imobiliária autônoma ao pagamento de aluguéis baseados em lucros cessantes em favor dos promitentes-compradores, na hipótese de restar caracterizado o descumprimento de contrato consubstanciado no atraso da entrega da obra, porque daí decorre prejuízo presumido;

II. Por ocasião do julgamento do REsp nº. 1.729 .593/SP, o STJ definiu: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”;

III. Na forma do art. 928, II, do CPC, tal julgado constitui espécie de julgamento de caso repetitivo hábil a justificar a possibilidade de tutela de evidência, na forma do art. 311, II, do CPC;

IV. Se à tutela provisória de urgência, que reclama além da probabilidade do direito a existência de periculum in mora, já se atribui natureza satisfativa, também para tutela de evidência, que dispensa tal requisito, é justificável a concessão de efeitos positivos e imediatos. As tutelas provisórias de evidência também podem se perfectibilizar com o método de antecipação dos efeitos da sentença;

V. Agravo Interno Conhecido e Desprovido. Aplicação de multa.

(TJ-PA - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 0806426-67.2019 .8.14.0000, Relator.: CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO, Data de Julgamento: 14/09/2020, 1ª Turma de Direito Privado)

De igual modo, não prospera a alegação de enriquecimento ilícito.

Isso porque a indenização fixada não possui natureza de acréscimo patrimonial indevido, mas sim caráter compensatório pelos prejuízos decorrentes da impossibilidade de utilização do imóvel durante o período de mora da construtora, encontrando respaldo direto nos arts. 402 e 403 do Código Civil e na orientação consolidada do STJ.

Outrossim, a existência de saldo devedor do contrato não afasta o dever de indenizar, porquanto o prejuízo suportado pelo adquirente decorre justamente da privação injusta da posse e fruição do bem, independentemente da quitação integral da unidade.

Também não se mostra suficiente, nesta fase de cognição sumária, a alegação genérica de fatores econômicos, pandemia ou dificuldades operacionais para afastar a responsabilidade da agravante, sobretudo porque tais circunstâncias integram os riscos inerentes à atividade empresarial exercida pela construtora, não sendo aptas, por si sós, a descaracterizar a mora contratual.

Ante o exposto, CONHEÇO do Agravo Interno e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a decisão monocrática agravada.

É como voto.

Belém/PA, 1º DE JUNHO DE 2026.

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

Belém, 15/06/2026