Tribunal: TJPA
Processo: 0833190-21.2023.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-02-19

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0833190-21.2023.8.14.0301 APELANTE: ANTONIO OTAVIO OLIVEIRA VALE Advogado do(a) APELANTE: FELIPE MATOS DA COSTA - PA21596-A APELADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 324 - SPE LTDA Advogados do(a) APELADO: JEFERSON ALEX SALVIATO - SP236655-A, JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - SP152165-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. ATRASO NA ENTREGA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada por promitente comprador, julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega de imóvel em empreendimento residencial. Determinou-se a restituição integral das parcelas pagas, a indenização por lucros cessantes, a compensação por danos morais e fixou-se o termo inicial dos juros moratórios na data da citação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: aferir a validade da citação realizada no endereço indicado pela própria ré; verificar a existência de distrato contratual formalmente constituído; determinar a responsabilidade pelo inadimplemento contratual; analisar a legalidade das condenações à restituição integral dos valores pagos, lucros cessantes e danos morais; e definir o termo inicial dos juros moratórios. III. RAZÕES DE DECIDIR A citação foi válida, pois enviada ao endereço fornecido pela própria ré em minuta de distrato, já utilizado em ação anterior entre as partes, o que afasta a alegação de nulidade, à luz do art. 248, § 2º, do CPC e do princípio da boa-fé objetiva. Não houve prova de distrato regularmente celebrado, sendo insuficientes as minutas e comunicações unilaterais juntadas aos autos, razão pela qual a apelante não se desincumbiu do ônus previsto no art. 373, II, do CPC. O atraso na entrega do imóvel, sem justificativa legal ou contratual idônea, configurou inadimplemento contratual por parte da vendedora, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora. Em consonância com a Súmula 543/STJ e os arts. 475 e 51 do CDC, é devida a restituição integral e à vista das parcelas pagas pelo comprador, sendo nula a cláusula contratual que preveja devolução parcial ou parcelada em caso de inadimplemento do vendedor. A condenação por lucros cessantes é cabível, conforme entendimento pacificado no STJ, sendo presumido o prejuízo do comprador diante do atraso na entrega do imóvel, cabendo à construtora prova em sentido contrário, o que não ocorreu. A indenização por danos morais se justifica em virtude do descaso e da conduta abusiva da incorporadora, com expressivo atraso na entrega, ausência de informações e propostas de devolução irrisória, configurando abalo que transcende meros aborrecimentos. Os juros de mora incidem desde a citação, nos termos do art. 405 do CC, por se tratar de inadimplemento contratual da vendedora, afastando-se a aplicação do Tema 1.002/STJ, aplicável apenas quando a rescisão é motivada por iniciativa do comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A citação realizada no endereço indicado pela própria parte em tratativas contratuais anteriores é válida, mesmo que diversa da sede matriz. A ausência de distrato formalmente celebrado impede o reconhecimento de extinção da obrigação contratual por mútuo consentimento. O atraso na entrega do imóvel sem justificativa legal configura inadimplemento contratual da incorporadora e autoriza a rescisão contratual por culpa da vendedora. É devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas quando a rescisão do contrato decorrer de culpa exclusiva da vendedora. Configurado o atraso, presume-se o prejuízo do comprador, sendo devidos os lucros cessantes, salvo prova em contrário pela construtora. O dano moral é indenizável quando o inadimplemento da incorporadora gera abalo relevante ao consumidor, em razão de conduta abusiva. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, quando a mora decorre da vendedora. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 405, 472, 475; CPC, arts. 5º, 242, 248, § 2º, 373, II, 944, 985; CDC, arts. 6º, VIII, 51, IV, XV; Lei nº 13.786/2018; Lei nº 4.591/1964, art. 43-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 1260734/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.11.2018; TJ-RS, AC 70077038909, Rel. Des. Gelson Rolim Stocker, j. 28.11.2019; TJ-DF, AC 0000662-76.2016.8.07.0019, Rel. Des. Ana Cantarino, j. 09.12.2020; TJ-SP, AC 1020782-20.2023.8.26.0482, Rel. Des. Fátima Cristina Ruppert Mazzo, j. 19.11.2024. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amílcar Roberto Bezerra Guimarães. AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0833190-21.2023.8.14.0301

APELANTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 324 - SPE LTDA

APELADO: ANTONIO OTAVIO OLIVEIRA VALE

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0833190-21.2023.8.14.0301

APELANTE: ANTONIO OTAVIO OLIVEIRA VALE

Advogado do(a) APELANTE: FELIPE MATOS DA COSTA - PA21596-A

APELADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 324 - SPE LTDA

Advogados do(a) APELADO: JEFERSON ALEX SALVIATO - SP236655-A, JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - SP152165-A

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. ATRASO NA ENTREGA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada por promitente comprador, julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega de imóvel em empreendimento residencial. Determinou-se a restituição integral das parcelas pagas, a indenização por lucros cessantes, a compensação por danos morais e fixou-se o termo inicial dos juros moratórios na data da citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: aferir a validade da citação realizada no endereço indicado pela própria ré; verificar a existência de distrato contratual formalmente constituído; determinar a responsabilidade pelo inadimplemento contratual; analisar a legalidade das condenações à restituição integral dos valores pagos, lucros cessantes e danos morais; e definir o termo inicial dos juros moratórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A citação foi válida, pois enviada ao endereço fornecido pela própria ré em minuta de distrato, já utilizado em ação anterior entre as partes, o que afasta a alegação de nulidade, à luz do art. 248, § 2º, do CPC e do princípio da boa-fé objetiva.

Não houve prova de distrato regularmente celebrado, sendo insuficientes as minutas e comunicações unilaterais juntadas aos autos, razão pela qual a apelante não se desincumbiu do ônus previsto no art. 373, II, do CPC.

O atraso na entrega do imóvel, sem justificativa legal ou contratual idônea, configurou inadimplemento contratual por parte da vendedora, autorizando a rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora.

Em consonância com a Súmula 543/STJ e os arts. 475 e 51 do CDC, é devida a restituição integral e à vista das parcelas pagas pelo comprador, sendo nula a cláusula contratual que preveja devolução parcial ou parcelada em caso de inadimplemento do vendedor.

A condenação por lucros cessantes é cabível, conforme entendimento pacificado no STJ, sendo presumido o prejuízo do comprador diante do atraso na entrega do imóvel, cabendo à construtora prova em sentido contrário, o que não ocorreu.

A indenização por danos morais se justifica em virtude do descaso e da conduta abusiva da incorporadora, com expressivo atraso na entrega, ausência de informações e propostas de devolução irrisória, configurando abalo que transcende meros aborrecimentos.

Os juros de mora incidem desde a citação, nos termos do art. 405 do CC, por se tratar de inadimplemento contratual da vendedora, afastando-se a aplicação do Tema 1.002/STJ, aplicável apenas quando a rescisão é motivada por iniciativa do comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A citação realizada no endereço indicado pela própria parte em tratativas contratuais anteriores é válida, mesmo que diversa da sede matriz.

A ausência de distrato formalmente celebrado impede o reconhecimento de extinção da obrigação contratual por mútuo consentimento.

O atraso na entrega do imóvel sem justificativa legal configura inadimplemento contratual da incorporadora e autoriza a rescisão contratual por culpa da vendedora.

É devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas quando a rescisão do contrato decorrer de culpa exclusiva da vendedora.

Configurado o atraso, presume-se o prejuízo do comprador, sendo devidos os lucros cessantes, salvo prova em contrário pela construtora.

O dano moral é indenizável quando o inadimplemento da incorporadora gera abalo relevante ao consumidor, em razão de conduta abusiva.

Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, quando a mora decorre da vendedora.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 405, 472, 475; CPC, arts. 5º, 242, 248, § 2º, 373, II, 944, 985; CDC, arts. 6º, VIII, 51, IV, XV; Lei nº 13.786/2018; Lei nº 4.591/1964, art. 43-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 1260734/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.11.2018; TJ-RS, AC 70077038909, Rel. Des. Gelson Rolim Stocker, j. 28.11.2019; TJ-DF, AC 0000662-76.2016.8.07.0019, Rel. Des. Ana Cantarino, j. 09.12.2020; TJ-SP, AC 1020782-20.2023.8.26.0482, Rel. Des. Fátima Cristina Ruppert Mazzo, j. 19.11.2024.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e negar provimento ao recurso interposto
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amílcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por RODBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 324 - SPE LTDA., objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 11ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedente o pedido da parte autora na Ação de Rescisão Contratual ajuizada por ANTÔNIO OLIVEIRA VALE.

O autor afirma ter celebrado Contrato de Compromisso de Compra e Venda de para aquisição de unidade autônoma (casa n. 18, etapa 03, modelo M40A/F3, área privativa 43,14 m2, terreno 105,00 m2) do empreendimento Moradas Club Rios Pará. O preço total seria de R$ 114.363,04, com entrada de R$ 26.772,31 e saldo de R$ 87.643,73 mediante financiamento previsto para 20/10/2016.

Narra que, a partir de agosto de 2015, cessou o envio de boletos ao endereço e e-mail indicados, embora o contrato previsse a cobrança por essa via exclusiva; que não localizou a empresa no antigo endereço e não obteve contato telefônico; que buscou o “Reclame Aqui” e o PROCON, tendo havido audiência em 10/04/2019, à qual a ré não compareceu. Alega que, apenas em 2019, recebeu proposta de distrato reconhecendo pagamento de R$ 9.054,86, mas ofertando devolução de 25% (R$ 2.216,62), em 10 parcelas. Sustenta que jamais foi notificado da conclusão do imóvel e que a unidade teria sido vendida a terceiro, caracterizando quebra unilateral do contrato.

Dessa forma, requereu: a resolução do contrato por culpa exclusiva da vendedora, com restituição imediata e integral das parcelas pagas, à luz da Súmula 543/STJ, com correção e juros desde cada desembolso; indenização por danos morais de R$ 20.000,00; lucros cessantes mensais de R$ 709,05 a contar de outubro/2016; multa contratual de 2% do valor do imóvel, em razão da mora/inadimplemento da construtora; e juros e correção monetária nos moldes indicados.

Em análise ao feito, o juízo de piso indeferiu o pedido de tutela de urgência, nos termos da decisão de ID 19981278.

Citada, a parte não apresentou defesa.

Sentença em ID 19981283, na qual o juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido autoral no seguinte sentido: “
condeno a requerida ao pagamento de: a) restituição integral do valor pago pelos autor à ré, no valor de no valor de R$ 23.205,48 (vinte e três mil duzentos e cinco reais e quarenta e oito centavos) corrigido pelo INPC-IBGE, a partir do desembolso, e com juros moratórios de 1% a.m; b) indenização por lucros cessantes, no montante de 0,5% sobre o valor do contrato, durante o período de inadimplemento da vendedora-ré, até o trânsito em julgado desta decisão; c) indenização por danos morais, no valor equivalente a R$ 10.000,00 (dez mil reais) aos autores, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação (art. 405 do CC/02), e correção monetária, pelo INPC, a partir da presente decisão (Súmula 362 do STJ). Tendo em vista a sucumbência recíproca, ficando a parte requerida vencida em dois capítulos, condeno a mesma a pagar as custas e honorários advocatícios na proporção de 2/3 (dois terços) correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, condenando o autor ao pagamento das custas no restante, cuja cobrança ficará suspensa em razão da A.J.G.
”

Em seguida, a parte ré interpôs embargos de declaração aduzindo a nulidade de citação e impugnando os fatos apresentados pelo autor.

Em decisão de ID 19981297, o juízo de origem rejeitou os embargos.

Inconformada, a parte ré interpôs apelação. Nas razões recursais (ID 19981298), alega, em resumo: preliminar de nulidade de citação, aduzindo que a carta citatória foi recebida em endereço diverso de sua matriz por pessoa estranha ao quadro funcional, em violação aos arts. 242, 248 e 250 do CPC, requerendo a declaração de nulidade da citação e dos atos subsequentes, com retorno dos autos para apresentação de contestação; no mérito, afirma inexistir atraso na entrega e atribui a rescisão à inadimplência do autor, pugnando pela improcedência dos danos materiais e morais; impugna a condenação em lucros cessantes, defendendo serem não presumíveis segundo entendimento do STJ, e requer sua exclusão; requer a aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos), com reconhecimento do regime de patrimônio de afetação do empreendimento e autorização de retenção de até 50% sobre os valores pagos (§ 5º do art. 67-A), e, subsidiariamente, a fixação de retenção em 25% com fundamento no art. 413 do CC e na jurisprudência do STJ; e pleiteia a incidência dos juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1.002/STJ (REsp 1.740.911/DF), por se tratar de contrato anterior à Lei nº 13.786/2018. Ao final, pede o provimento integral para julgar totalmente improcedentes os pedidos, ou, subsidiariamente, o ajustamento das condenações nos moldes acima.

Contrarrazões da parte apelada em petição de ID 19981306. Suscita, preliminarmente, a intempestividade da apelação, ao argumento de que embargos de declaração manifestamente incabíveis não interrompem o prazo recursal, pugnando pelo não conhecimento do recurso. No mérito preliminar da citação, requer a rejeição da alegada nulidade, aduzindo que a carta citatória foi enviada ao endereço indicado pela própria ré e recebida por preposto, em conformidade com o art. 248, § 2º, do CPC (teoria da aparência. Alega, ainda, litigância de má-fé da Recorrente e requer aplicação de multa (art. 81 do CPC). Sustenta que, revel a ré, há preclusão e vedação de inovação recursal, com pedido de desentranhamento da “defesa de mérito” veiculada na apelação e dos documentos apresentados a destempo. Ao final, pugna pelo improvimento do recurso e manutenção integral da sentença

Redistribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se correta a declaração do distrato e a consequente devolução dos valores pagos pela parte autora, ora apelada.

Adianto não assistir razão à apelante. Explico.

DA ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA CITAÇÃO

A matéria controvertida devolvida a este colegiado cinge-se, em primeiro lugar, à apreciação da preliminar de nulidade da citação suscitada pela apelante, sob o fundamento de que teria sido citada em endereço diverso daquele onde mantém sede, o que, segundo alega, teria comprometido o exercício do contraditório e da ampla defesa.

Contudo, entendo que razão não assiste à parte recorrente.

Com efeito, conforme se depreende dos autos, a carta de citação foi regularmente encaminhada ao endereço constante da minuta de instrumento de distrato firmado entre as partes (ID 19981272), documento este apresentado pela própria parte ré, no qual indica, expressamente, o endereço para fins de correspondência.

No caso concreto, a carta de citação foi encaminhada ao endereço RODOVIA BR-316, s/n, Km 03, Guanabara, Ananindeua/PA, apontado nos autos como endereço da ré/apelante e expressamente reconhecido, na instrução do feito, como endereço informado para a prática do ato citatório.

O ponto decisivo, todavia, é que o endereço onde se realizou a citação corresponde ao mesmo endereço fornecido pela própria parte ré no Instrumento Particular de Distrato que apresentou à parte autora, cuja cópia foi juntada aos autos. Isso consta, de modo explícito, na documentação do processo, ao registrar que referido endereço foi fornecido pela própria parte ré, ora apelante.

Logo, não se revela juridicamente aceitável que a apelante, após indicar e utilizar determinado endereço em tratativas negociais formais (distrato), venha, em momento posterior, sustentar que a comunicação processual encaminhada a esse mesmo local seria nula por suposta desconformidade. Tal postura encontra óbice na própria cláusula geral de boa-fé objetiva, que também rege o processo civil, nos termos do art. 5º do CPC.

Além disso, a apelante já foi citada nesse mesmo endereço em demanda anterior em que litigou com a parte ora apelada (Proc. nº 0842521-32.2020.8.14.0301), tendo inclusive apresentado defesa naquela oportunidade. O registro constante do caderno processual é expresso no sentido de que o endereço informado naquela ação é o mesmo da presente e que a ré foi citada pela via postal naquela ação e se defendeu.

Portanto, o endereço para o qual foi encaminhada a carta de citação é, sim, endereço atribuído à recorrente no contexto das relações com o apelado e, ademais, já utilizado com êxito para sua citação em processo anterior entre as mesmas partes. Nessas circunstâncias, não subsiste a argumentação da apelante para a decretação da nulidade pretendida.

Em consequência,
rejeito a preliminar de nulidade de citação
.

Superada a preliminar, passo à análise do mérito recursal.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES

A apelante procura afastar a conclusão de atraso na entrega ao sustentar que não houve atraso e que, quando a entrega ocorreu, o imóvel já não era mais do Apelado devido a ocorrência do distrato em razão da sua inadimplência.

O argumento não merece acolhimento.

Em matéria de incorporação imobiliária, após a Lei nº 13.786/2018, a própria Lei nº 4.591/1964 passou a prever a tolerância de 180 dias corridos (desde que expressamente pactuada, de forma clara e destacada), bem como as consequências do extrapolamento desse período. O art. 43-A dispõe da seguinte forma:

Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.

Logo, a prorrogação injustificada do prazo de entrega é ilícita e não pode ser admitida, devendo ser reputada abusiva —e, portanto, nula — cláusula que, sem motivo juridicamente idôneo (e sem observância dos limites legais), pretenda autorizar dilação indefinida/aleatória do prazo de conclusão, em detrimento do consumidor (CDC, art. 51, IV).

Ainda que se admita, em tese, que a superveniência de distrato possa repercutir na discussão sobre atraso, tal circunstância deveria estar minimamente comprovada por quem a invoca como fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373 do CPC. Vejamos:

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I – ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”

Além disso, no plano material, o Código Civil Brasileiro assim dispõe:

Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

No caso, a apelante se limita a afirmar que houve distrato e que, por isso, não teria havido atraso na entrega, chegando a sustentar que o imóvel já não era mais do apelado devido à ocorrência do distrato

Ocorre que os elementos documentais destacados nos autos apontam, quando muito, para minutas/propostas e tratativas internas sobre eventual distrato. o que não equivale a distrato efetivamente formalizado.

Com efeito, a própria peça inicial menciona que a vendedora apresentou minuta de distrato o próprio autor juntou o documento, porém sem qualquer assinatura ou identificação, reforçando se tratar de documento de natureza preliminar.

Há, ainda, e-mails internos sobre solicitação de distrato e autorização interna para
“
proceder com o distrato, os quais, novamente, evidenciam fluxo interno da empresa, mas não demonstram a existência de acordo bilateral perfeito e formalmente constituído entre as partes, tampouco juntou comprovante de devolução dos valores pagos pelo apelado.

Desse modo, não se desincumbiu a apelante do ônus do art. 373, II, do CPC, pois não trouxe aos autos prova idônea de distrato formalizado (na forma exigida), capaz de afastar as conclusões sentenciais acerca do atraso e de suas consequências.

Comprovado o atraso na entrega do empreendimento, resta avaliar seu reflexo no plano patrimonial.

DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS

Exposta a pretensão, a ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

As arras só podem ser perdidas por quem as deu em caso de inequívoca inadimplência sua e desde que o valor dado a título de sinal seja proporcional e compatível com esse instituto.

No caso dos autos, verifica-se que não foi a parte apelada que deu causa ao inadimplemento contratual e sim a apelante. Em primeiro, está provado nos autos que a recorrente recebeu parte do valor do imóvel, fato este não negado pela demandada.

Lembro do princípio que rege o direito de que parte não pode se beneficiar de sua própria torpeza.

A parte autora tem o direito de requerer a rescisão contratual caso não seja mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Acaso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial, deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra. Contudo, não pode o consumidor ficar preso ao contrato sem possibilidade de rescindir quando não mais lhe agradar ou quando necessitar quebrar a relação contratual.

Dessa forma, ao analisar os autos, constato que a apelante não entregou o empreendimento no prazo avençado, ocorrendo, assim, a inadimplência desta. A parte apelada não pode ser obrigada a aceitar o valor indicado pela apelante pois não deu razão à rescisão ocorrida, visto que a construtora incorreu em grande atraso na entrega do imóvel, bem como arcar com as obrigações contratuais, quais sejam os pagamentos das parcelas referentes ao imóvel, sem nem sequer ter o empreendimento entregue na data e forma contratadas.

O fato notório é que a recorrente não cumpriu sua parte no contrato, qual seja de entregar o imóvel no prazo estabelecido contratualmente, mesmo com o período de prorrogação.
Friso que o atraso ocorreu por longo tempo após o prazo inicialmente estabelecido e contabilizado o prazo de prorrogação de 180 dias.

O descumprimento desta obrigação impõe a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil,
verbis:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pelo autor à ré devem ser restituídos integralmente e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que não é o caso. O que não tem cabimento é o contrato ser rompido por culpa exclusiva da construtora e o consumidor ter de arcar com as despesas administrativas.

Portanto, ocorrendo a rescisão por culpa exclusiva da apelante, todos os valores pagos devem ser devolvidos ao consumidor.

Assim, mantenho a sentença neste ponto.

DANO MATERIAL. ATRASO NA OBRA. LUCROS CESSANTES.

Em decorrência do atraso na entrega do empreendimento, que já reconheci neste voto, verifico que a parte apelada pugna pelo pagamento de lucros cessantes a título de danos materiais, estes desde a data que o imóvel deveria ter sido entregue e de acordo com previsão contratual.

O efetivo atraso na obra, por culpa exclusiva da recorrente, que não conseguiu provar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, torna certa a indenização, cabendo ao juízo apenas quantificá-la.

A parte autora cumpriu com sua parte no contrato e a ré não, cabendo a quantificação dos danos materiais (lucros cessantes).

A indenização é devida eis que o consumidor ficou impedido de usufruir o bem e/ou ainda tem que arcar com aluguel mensal de outro imóvel, face a não entrega, no prazo estipulado contratualmente, do empreendimento da ré.

Lembro que com a inversão do ônus da prova, que a tenho como devida, por conta da indiscutível aplicação do CDC e da hipossuficiência do consumidor perante do fornecedor, deveria a ré provar a não ocorrência dos lucros cessantes. Entretanto, a construtora demandada não se desincumbiu de seu dever, tornando devida a indenização.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de ser presumido o prejuízo do comprador e por consequência a culpa do construtor pelo atraso injustificado na obra, bem como do direito a indenização por perdas e danos, além da possibilidade de cumulação de danos materiais e morais.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. CULPA CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. SÚMULA Nº 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Trata-se, na origem, de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, motivada pelo atraso na entrega do imóvel. 3. Na hipótese, o tribunal local, a partir da análise dos termos contratuais e das provas dos autos, concluiu pela culpa das empresas no atraso na entrega da obra, vedando a retenção de valores por parte das rés e condenando-as ao pagamento de lucros cessantes. Inteligência dos arts. 395, 402 e 475 do Código Civil. 4. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes. 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1260734 DF 2018/0055333-5, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/11/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/11/2018)

Por fim, repito que a apelante deveria provar que não foi culpada pelo atraso na obra, e isso, como já foi exposto, não foi obtido com sucesso em sua contestação e nem neste recurso de apelação.

Assim, nada mais justo e correto que, entre a data prevista para a entrega da obra e a efetiva entrega do bem, a construtora pague lucros cessantes, a título de danos materiais, pelo inadimplemento do contrato.

No caso concreto, o juízo
a quo
condenou a construtora ao pagamento pelos lucros cessantes (dano material) em valor correspondente a 0,5% do valor do imóvel.

Portanto, restou bem delimitado o montante fixado pelo juízo de piso, em consonância com os índices aplicados em nossos tribunais.

Assim, mantenho a decisão
a quo
no tocante à condenação pelos danos materiais.

DOS DANOS MORAIS

Em relação à fixação da indenização dos danos morais, depreende-se, da análise do art. 944 do Código Civil, bem como da jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, que se deve levar em consideração a extensão do dano, as condições socioeconômicas, culturais e psicológicas dos envolvidos, bem como o grau de culpa do agente e, eventualmente, da vítima.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. ATRASO NA OBRA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. ARBITRAMENTO. DANOS MO-RAIS. MANTIDOS. SENTENÇA REFORMADA. - Reconhecido o descumprimento contratual diante do atraso na entrega da obra por mais de ano, cabível a declaração da resolução contratual, por culpa da promitente vendedora.- Inexistência de excludente de responsabi-lidade da ré ou culpa da consumidora, de modo que descabe a re-tenção da multa contratual pela rescisão antecipada.- Dever de resti-tuição do valor integralmente pago pela parte autora, devidamente acrescido de correção monetária e juros legais, realizado em parcela única e sem abatimento de valores - Diante de previsão de cláusula penal pelo inadimplemento do pagamento tão somente em desfavor pelo adquirente, poderá ela ser invertida e aplicada também em seu favor, em caso de descumprimento do prazo da entrega do imóvel pela construtora. Aplicação do tema 971 do STJ - Caso em que con-figurado o atraso na entrega do imóvel, de modo que viável a inver-são da cláusula penal contratual, cuja indenização deverá ser fixada mediante arbitramento judicial, que, no caso, deve corresponder a 0,5% do valor do bem previsto no contrato, por mês de atraso.- O atraso injustificado na entrega de obra, por si só, não gera dano mo-ral passível de indenização. Entretanto, no caso dos autos se está diante de ocorrência de circunstância excepcional, caracterizadora do dano moral, que certamente resultou em angústia da parte autora na forma exigida para esses casos, de modo que cabível a fixação de indenização por danos morais.- Quantum indenizatório fixado de acordo com as peculiaridades do caso em comento, bem como os precedentes da Câmara e ponderado o caráter pedagógico com o dano causado. APELO DA PARTE AUTORA PROVIDO. APELO DA PARTE RÉ DESPROVIDO. UNÂNIME.

(TJ-RS - AC: 70077038909 RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Data de Julgamento: 28/11/2019, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 06/12/2019)

O dano moral, pode-se concluir que restou devidamente configurado. A ré agiu de forma irresponsável, descuidada, desrespeitosa e abusiva na condução de seu empreendimento, o que por óbvio causou danos morais aos apelados.

É inegável que o ato por si só causa o dano e coloca o consumidor em situação de impotência, frustração, incerteza, desvantagem, retira o sossego, constrange e toma seu tempo na tentativa de reverter, de forma amigável, a questão. Enfim, o abalo moral é imensurável.

Importante lembrar que não se trata aqui de meros aborrecimentos, próprios da vida cotidiana, mas sim de conduta indevida e lesiva, capaz de gerar a qualquer pessoa sentimento de indignação e impotência social, de maneira que o dano se presume e deve ser reparado.

Daí o dever de indenizar.

A parte apelada se viu impossibilitada de realizar o sonho da casa própria. Atitudes como essa, infelizmente tão corriqueiras nos dias de hoje, merecem ser coibidas com rigor, eis que trazem, além da insegurança, desespero e até mesmo outros danos para os incautos consumidores que, muitas das vezes, ainda são tratados com indiferença e como se fossem eles os verdadeiros inadimplentes.

A entrega do empreendimento estava prevista para junho de 2016 e até o ajuizamento da demanda não havia sido entregue. Ou seja, o atraso na entrega do imóvel se deu por bastante tempo, ultrapassando os limites do tolerável.

Dessa forma, tenho como adequado e proporcional o valor do dano moral em R$ 10.000,00 (dez mil reais), conforme arbitrado pelo juízo a quo.

DOS JUROS DE MORA

A controvérsia, neste tópico, restringe-se à definição do termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a condenação de restituição dos valores pagos, diante da insurgência da apelante, que pretende a fixação dos juros apenas a partir do trânsito em julgado, sob invocação do Tema 1.002 do STJ.

Com efeito, o Tema 1.002 do STJ fixou compreensão voltada a hipóteses específicas em que a resolução contratual é pleiteada por iniciativa do promitente comprador, em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando busca a resolução de forma diversa da cláusula penal convencionada. A própria apelante sustenta esse enquadramento e, com base nisso, busca afastar os juros desde a citação, afirmando que o comprador deu causa à rescisão do contrato.

Na origem, foi assentado que houve inadimplemento da vendedora, com reconhecimento de culpa exclusiva da construtora pela rescisão e manutenção do comando condenatório correspondente. E, justamente por se tratar de rescisão por fato imputável à vendedora, a própria fundamentação sentencial consignou a incidência de juros a partir da citação, inclusive com referência expressa a precedente no mesmo sentido.

Essa distinção, entre culpa do comprador e culpa do vendedor, é decisiva. Quando a resolução decorre de inadimplemento contratual da promitente vendedora, configura-se mora
ex re
e, tratando-se de responsabilidade contratual, o termo inicial dos juros moratórios é, como regra, a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.

A orientação jurisprudencial também é firme nesse sentido, conforme os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL . CULPA. CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS CONSUMIDORES . INTEGRALIDADE. RETENÇÃO. NÃO CABIMENTO. JUROS DE MORA . TERMO INICIAL. CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL . DESEMBOLSO DE CADA PARCELA. SENTENÇA MANTIDA. 1. É de consumo a relação jurídica estabelecida por força de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, uma vez que a vendedora comercializa bem imóvel no mercado de consumo, que é adquirido por consumidores como destinatários finais mediante contraprestação . 2. Verificando-se a manifesta impossibilidade de a construtora cumprir as obrigações contratuais, é possível o reconhecimento do inadimplemento contratual antecipado, com a declaração da rescisão contratual por culpa da construtora. 3. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora/construtora . Inteligência da Súmula 543 do STJ. 4. Em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora e, consequentemente, o retorno ao status quo ante, os juros de mora da restituição dos valores pagos incidem desde a citação e a atualização monetária, de cada desembolso. 5 . Apelação improvida.

(TJ-DF 00006627620168070019 DF 0000662-76.2016.8 .07.0019, Relator.: ANA CANTARINO, Data de Julgamento: 09/12/2020, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/01/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada .)

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES . I. Caso em Exame. Trata-se de apelação interposta pela ré contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual com pedido de restituição de valores e danos morais, ajuizada pelos autores. A sentença reconheceu o descumprimento contratual pela ré, determinando a devolução integral dos valores pagos e a aplicação de multa, além da condenação em juros moratórios a partir da citação . II. Questão em Discussão. 1. A controvérsia envolve: (i) a alegação de ausência de culpa da recorrente na rescisão contratual; (ii) a possibilidade de retenção da comissão de corretagem; (iii) o pedido de devolução em parcelas; (iv) a inversão da cláusula penal; (v) o termo inicial dos juros de mora . III. Razões de Decidir. A relação entre as partes é típica de consumo e o atraso na entrega do imóvel foi reconhecido, configurando descumprimento contratual. A devolução integral dos valores pagos é imposta pela Súmula 543 do STJ, não sendo possível a retenção de valores pela ré . A multa contratual é devida em razão do inadimplemento da vendedora, aplicando-se a inversão da cláusula penal conforme o Tema 971 do STJ. O termo inicial dos juros de mora deve ser a data da citação, conforme entendimento consolidado. IV. Dispositivo e Tese . RECURSO DA RÉ A QUE SE NEGA PROVIMENTO. Tese de julgamento: "1. O atraso na entrega do imóvel configura descumprimento contratual. 2 . A devolução integral dos valores pagos é devida em caso de inadimplemento da construtora." Legislação e Jurisprudência Relevantes Citadas: CC, art. 405; CDC, art. 30; Lei nº 13 .786/2013, art. 43-A. STJ, AgInt. no AResp . 2128645-RS, DJ de 1-3-2024; TJSP, Apelação Cível 1011765-91.2022.8.26 .0482, Rel. Augusto Rezende, j. 17/10/2023.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10207822020238260482 Presidente Prudente, Relator.: Fatima Cristina Ruppert Mazzo, Data de Julgamento: 19/11/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/11/2024)

Portanto, não se aplica ao caso a diretriz do Tema 1.002 do STJ, pois o pressuposto central desse repetitivo não se compatibiliza com o que foi reconhecido no feito, que a rescisão decorreu de mora/ da construtora vendedora, ora apelante.

Dessa forma, entendo que não merece ser acolhida a pretensão recursal da apelante.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto no sentido de
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO,
mantendo inalterada a sentença de piso, nos termos da fundamentação.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 13/02/2026