Tribunal: TJPA
Processo: 0575648-73.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-06-16

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA E COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por comprador contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, fundada em atraso na entrega de unidade imobiliária. 2. O apelante pretende a declaração de abusividade da cláusula de tolerância, a alteração do termo inicial da mora, a cumulação de cláusula penal com lucros cessantes, a restituição em dobro da comissão de corretagem e da taxa de evolução de obra, além da majoração dos danos morais. II. Questão em discussão 3. Há cinco questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula de tolerância de 180 dias; (ii) definir o termo inicial da mora da incorporadora; (iii) saber se é possível cumular cláusula penal com lucros cessantes; (iv) saber se é cabível a restituição em dobro da comissão de corretagem e da taxa de evolução de obra; e (v) saber se a indenização por danos morais deve ser majorada. III. Razões de decidir 4. A cláusula de tolerância de até 180 dias corridos para entrega de imóvel em construção é válida quando expressamente pactuada, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. 5. Prevista a entrega do imóvel para 31/12/2013, com tolerância de 180 dias, a mora da incorporadora foi corretamente fixada a partir de julho de 2014. 6. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes quando ambas possuem a mesma finalidade de indenizar o atraso na entrega do imóvel, sob pena de dupla reparação pelo mesmo fato. 7. A restituição da comissão de corretagem e da taxa de evolução de obra exige prova do efetivo pagamento pelo consumidor. A mera cobrança, sem demonstração de desembolso, não autoriza restituição simples nem repetição em dobro. 8. A indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00 mostra-se adequada às peculiaridades do caso, à gravidade do atraso, à função compensatória e pedagógica da condenação e à vedação ao enriquecimento sem causa. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Tese de julgamento: “1. É válida a cláusula de tolerância de até 180 dias corridos para entrega de imóvel em construção, desde que expressamente pactuada. 2. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes quando ambas indenizam o mesmo atraso. 3. A restituição de comissão de corretagem e de taxa de evolução de obra exige prova do efetivo pagamento pelo consumidor. 4. A indenização por danos morais deve ser mantida quando fixada em valor proporcional às circunstâncias do caso.” Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14; CPC, arts. 373, I, e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 1.957.756/RO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 14.03.2022, DJe 05.04.2022; STJ, Temas 970, 971 e 938; TJGO, Apelação Cível nº 0395119-40.2016.8.09.0029, Rel. Des. Norival de Castro Santomé, 6ª Câmara Cível, j. 10.04.2018, DJe 12.04.2018; TJGO, Apelação Cível nº 5051596-73.2019.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível; TJMT, Apelação Cível nº 1009771-05.2025.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 19.12.2025. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 19ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0575648-73.2016.8.14.0301

APELANTE: PEDRO HENRIQUE DA CONCEICAO MACHADO

APELADO: AMANHA INCORPORADORA LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA E COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por comprador contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, fundada em atraso na entrega de unidade imobiliária.

2.

O apelante pretende a declaração de abusividade da cláusula de tolerância, a alteração do termo inicial da mora, a cumulação de cláusula penal com lucros cessantes, a restituição em dobro da comissão de corretagem e da taxa de evolução de obra, além da majoração dos danos morais.

II. Questão em discussão

3.

Há cinco questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula de tolerância de 180 dias; (ii) definir o termo inicial da mora da incorporadora; (iii) saber se é possível cumular cláusula penal com lucros cessantes; (iv) saber se é cabível a restituição em dobro da comissão de corretagem e da taxa de evolução de obra; e (v) saber se a indenização por danos morais deve ser majorada.

III. Razões de decidir

4.

A cláusula de tolerância de até 180 dias corridos para entrega de imóvel em construção é válida quando expressamente pactuada, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

5.

Prevista a entrega do imóvel para 31/12/2013, com tolerância de 180 dias, a mora da incorporadora foi corretamente fixada a partir de julho de 2014.

6.

A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes quando ambas possuem a mesma finalidade de indenizar o atraso na entrega do imóvel, sob pena de dupla reparação pelo mesmo fato.

7.

A restituição da comissão de corretagem e da taxa de evolução de obra exige prova do efetivo pagamento pelo consumidor. A mera cobrança, sem demonstração de desembolso, não autoriza restituição simples nem repetição em dobro.

8.

A indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00 mostra-se adequada às peculiaridades do caso, à gravidade do atraso, à função compensatória e pedagógica da condenação e à vedação ao enriquecimento sem causa.

IV. Dispositivo e tese

9.

Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:
“1. É válida a cláusula de tolerância de até 180 dias corridos para entrega de imóvel em construção, desde que expressamente pactuada. 2. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes quando ambas indenizam o mesmo atraso. 3. A restituição de comissão de corretagem e de taxa de evolução de obra exige prova do efetivo pagamento pelo consumidor. 4. A indenização por danos morais deve ser mantida quando fixada em valor proporcional às circunstâncias do caso.”

Dispositivos relevantes citados:
CDC, art. 14; CPC, arts. 373, I, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp nº 1.957.756/RO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 14.03.2022, DJe 05.04.2022; STJ, Temas 970, 971 e 938; TJGO, Apelação Cível nº 0395119-40.2016.8.09.0029, Rel. Des. Norival de Castro Santomé, 6ª Câmara Cível, j. 10.04.2018, DJe 12.04.2018; TJGO, Apelação Cível nº 5051596-73.2019.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível; TJMT, Apelação Cível nº 1009771-05.2025.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 19.12.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 19ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N° 0575648-73.2016.8.14.0301

APELANTE: PEDRO HENRIQUE DA CONCEIÇÃO MACHADO

APELADO: AMANHA INCORPORADORA LTDA

RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por PEDRO HENRIQUE DA CONCEIÇÃO MACHADO contra sentença proferida nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS ajuizada em face de AMANHÃ INCORPORADORA LTDA., que julgou procedentes em parte os pedidos decorrentes de atraso na entrega de unidade imobiliária no Residencial Ville Solare.

Narram os autos que PEDRO HENRIQUE DA CONCEIÇÃO MACHADO ajuizou a ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais em face de AMANHÃ INCORPORADORA LTDA.

Aduz o autor que, em 05/09/2011, firmou contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel com a requerida, referente à unidade habitacional Residence Ville Solare, localizada na Rodovia Augusto Montenegro, s/n, Castanheira, Belém/PA, unidade 505, bloco 03, pelo valor total de R$ 200.848,56, a ser pago de forma parcelada, com previsão de entrega em 31/12/2013, admitida tolerância contratual de 180 dias.

Afirma que, em 30/04/2012, celebrou contrato de mútuo para financiamento do saldo remanescente de R$ 171.000,00. Contudo, em razão do atraso na entrega do imóvel, passou a residir em imóvel alugado desde maio de 2014, motivo pelo qual deixou de adimplir as parcelas do financiamento/taxa de evolução de obra, pois, em meados de agosto de 2014, teria sido informado por gerente de relacionamento da Caixa Econômica Federal de que tal responsabilidade seria transferida à demandada, a qual, por sua vez, passou a ameaçá-lo com inscrição em cadastros de inadimplentes.

Requer a concessão da justiça gratuita, a inversão do ônus da prova e tutela de urgência para cessação das cobranças, impedimento de inscrição em cadastros de devedores, assunção, pela demandada, da obrigação de pagamento das parcelas do financiamento, bem como o pagamento mensal dos aluguéis.

No mérito, pleiteia a total procedência da demanda, com confirmação da tutela, declaração de abusividade da cláusula de tolerância, aplicação de multa contratual, restituição em dobro da comissão de corretagem, reconhecimento de sua ilegitimidade quanto à cobrança da taxa de evolução de obra após expirado o prazo de entrega da unidade, com restituição em dobro dos respectivos valores, indenização pelos aluguéis pagos até a propositura da ação, danos morais, lucros cessantes e honorários sucumbenciais.

A inicial foi instruída com documentos às fls. 54/125.

Instado a comprovar a hipossuficiência alegada à fl. 127, o autor apresentou petição e documentação às fls. 128/129, acompanhadas dos documentos de fls. 130/139.

Foi deferida a gratuidade processual e parcialmente deferido o pedido de tutela de urgência, para determinar que a demandada efetuasse o depósito da quantia correspondente a 0,5% do valor corrigido do contrato até a entrega das chaves, sendo também designada audiência de conciliação às fls. 141/142.

Houve comunicação da decisão proferida no agravo de instrumento, que indeferiu o pedido de efeito ativo, às fls. 150/152.

Termo de audiência às fls. 168/169.

A demandada manifestou-se acerca da proposta de acordo apresentada em audiência, informando que, juntamente com outras 511 sociedades integrantes do mesmo grupo econômico, Grupo PDG, ajuizou pedido de recuperação judicial em 23/02/2017, autuado sob o nº 1016422-34.2017.8.26.0100, em trâmite perante a 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais e Conflitos Relacionados à Arbitragem do Foro Central da Comarca da Capital do Estado de São Paulo, cujo processamento foi deferido em 02/03/2017. Em razão disso, requereu a extinção do feito, para que os credores habilitem seus créditos perante o juízo recuperacional, ou, subsidiariamente, a suspensão da presente ação pelo prazo de 180 dias úteis, conforme determinado pelo juízo da recuperação judicial, às fls. 174/176, com documentos às fls. 177/184.

Certidão atestou que a demandada não apresentou contestação, à fl. 185.

O autor informou que a demandada iniciou a entrega das unidades habitacionais do empreendimento entre os dias 25 e 26 de junho de 2018, embora, segundo alega, devessem ter sido entregues em 31/12/2013, configurando atraso superior a quatro anos. Sustentou, ainda, que a tutela deferida não foi cumprida e que, após ser convocado para recebimento das chaves, somente poderia recebê-las mediante pagamento de R$ 14.842,52, referente à taxa de evolução de obra e respectivos encargos, razão pela qual requereu a suspensão da cobrança às fls. 219/221, com documentos às fls. 222/227, bem como a decretação da revelia da demandada às fls. 231/234.

Instadas as partes a se manifestarem sobre a produção de provas, à fl. 236, a demandada apresentou petição acompanhada de documentos às fls. 238/258 e 259/269, enquanto a parte autora reiterou o pedido de decretação da revelia às fls. 271/272.

A sentença recorrida foi lavrada nos seguintes termos:

(...)

3. DA REVELIA.

Considerando que a ação foi intentada em desfavor de
AMANHÃ INCORPORADORA LTDA
, que, embora devidamente citada, não apresentou contestação, consoante certidão acostada às fls. 185, verifico que resta caracterizada a revelia, nos termos do art. 344 do CPC, presumindo-se verdadeiros os fatos alegados pela parte autora.

4. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

Nos termos do inciso I do art. 355 do CPC, o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução do mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas.

No caso dos autos verifico, pela documentação acostada ao feito, a possibilidade de julgamento antecipado da lide.

Destaco que o E. Supremo Tribunal Federal já de há muito se posicionou no sentido de que a necessidade de produção de prova há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos da causa estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado (RTJ 115/789).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – ALEGADA VIOLAÇÃO A PRECEITOS CONSTITUCIONAIS JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – DESNECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – PRUDENTE DISCRIÇÃO DO MAGISTRADO SENTENCIANTE – POSSIBILIDADE – INOCORRÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA – CONTECIOSO DE MERA LEGALIDADE – OFENSA INDIRETA À CONSTITUIÇÃO – REEXAME DE FATOS E PROVAS – INVIABILIDADE – SÚMULA 279/STF – RECURSO IMPROVIDO.
A decisão judicial que, motivada pela existência de outras provas e elementos de convicção constantes dos autos, considera desnecessária a realização de determinada diligência probatória e julga antecipadamente a lide, não ofende a cláusula constitucional de plenitude de defesa
. Precedentes. – A situação de ofensa meramente reflexa ao texto constitucional, quando ocorrente, não basta, por si só, para viabilizar o acesso à via recursal extraordinária. Não cabe recurso extraordinário, quando interposto com objetivo de discutir questões de fato ou de examinar matéria de caráter probatório.
(AI 752.178-AgR, Rel. Min. Celso de Mello, Segunda Turma, DJe 20.11.2009
).

No caso, julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa, posto que a questão a ser dirimida é de direito, centrada no contrato de compra e venda de unidade imobiliária entabulado entre as partes, bem como na análise dos documentos já acostados aos autos.

Diante disso, considero suficiente a prova documental produzida nos autos para dirimir as questões suscitadas.

Não havendo preliminares a serem dirimidas, passo à análise do mérito.

5. DO MÉRITO.

No mérito, os pedidos formulados pela parte autora na exordial são
PARCIALMENTE

PROCEDENTES
.

5.1. PRAZO DE CARÊNCIA/TOLERÂNCIA CONTRATUAL. FIXAÇÃO DA MORA.

Com efeito, não há dúvida que a hipótese tratada nestes autos consiste em evidente relação consumo, eis que nos termos do artigo 3º da Lei nº 8.078/90, as demandadas, de um lado, enquadram-se na definição legal de fornecedores, uma vez que atuam no ramo de engenharia civil e se organizaram empresarialmente para a construção e comercialização de bens e, de outro lado, a autora enquadra-se na de consumidor (artigo 2º da citada Lei), porquanto destinatária final do bem.

E o
contrato
é mesmo
de adesão
, pois ou se adere, de plano, às cláusulas oferecidas ou não se assina o documento.

Analisando-se detidamente a avença, nota-se que a autora adquiriu o imóvel descrito na inicial por força do compromisso particular de compra e venda, para tanto, as cláusulas foram estipuladas e a autora, como compradora, a elas aderiu.

Desse modo, estando presentes os requisitos do artigo 6°, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, a
inversão do ônus da prova
, em decorrência da vulnerabilidade e hipossuficiência do consumidor frente à capacidade técnica e econômica do fornecedor, é de rigor.

Ademais, em atenção ao princípio da equidade, insculpido na atual Constituição Federal (artigo 3º, I), eventual disparidade contratual deve ser repelida pelo órgão jurisdicional.

O contrato celebrado entre as partes estipulou na
CLÁUSULA 5 – FOLHA DE ROSTO (fls. 60)
, que a data prevista para a entrega das chaves da unidade autônoma seria
31/12/2013
, respeitado o prazo de prorrogação, ou seja, o prazo de carência/tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, consoante estipulação prevista na
CLÁUSULA SEXTA – ITEM VII – fls. 67/68
.

Com efeito, os contratos são celebrados pelas partes buscando a satisfação de seus interesses. Geram, para cada um dos contratantes, direitos e obrigações. Deste modo, cada uma das partes deve, necessariamente, cumprir com seus deveres, segundo o pactuado.

No que se refere à incidência do prazo de tolerância regular, é sabido que sua aplicação é possível, desde que estabelecido no contrato, com prazo determinado e razoável, não podendo ultrapassar o lapso temporal de 180 (cento e oitenta) dias, correspondendo imprevistos que possam ocorrer, tais como chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, entre outros.

Nesse passo, o entendimento atual dos Tribunais Superiores é o da licitude da previsão de estipulação de cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, com previsão expressa de prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra em no máximo 180 (cento e oitenta) dias, a teor da jurisprudência pacífica do STJ, segundo a qual:

“
não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612) (grifos apostos)

Nesse sentido, “
o prazo de tolerância, para ser reputado como válido, deve estar previsto expressamente em cláusula contratual, que deve ser clara e inteligível
” (Súmula nº 164 do TJ/SP).

Com efeito, a previsão contratual deve ser lida com base na função social e na boa-fé objetiva, e é certo que conceder à ré prazo indeterminado para conclusão de obras é manifestamente abusivo, seja pelo direito do consumidor, seja pelo próprio sistema contratual civilista.

Logo, não é possível considerar como razoável atraso superior a 180 dias.

Nesse diapasão, quem deve suportar os riscos da atividade econômica desenvolvida para a consecução do lucro é a parte demandada, e não a parte autora
, pois se trata de risco ínsito à sua atividade empresarial voltada à construção civil, à toda evidência, as oscilações climáticas ordinárias, a observância das posturas urbanísticas e as oscilações do mercado, ou mesmo eventuais problemas na liberação de financiamentos com os bancos não podem implicar em prejuízo aos consumidores, já que estes fatores guardam estreita relação com a própria atividade por ela exercida, não consistindo surpresa ou fato imprevisível.

Ademais, caso fortuito e força maior não configuram justificativa para estipulação de prorrogação exacerbada de prazo na entrega de imóvel, não devendo estar diretamente ligado à atividade desenvolvida por construtoras/incorporadoras, assim como o atraso de fornecedores ou greves do setor da construção civil, pois, a meu ver, tais situações são previsíveis e já estão abarcadas pelo prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, previsto justamente para salvaguardá-las de possíveis intercorrências.

Nesse sentido:

(...) 5. Somente o fortuito externo, ou seja, aquele evento que não tenha ligação direta com a atividade desempenhada pela empresa, afigura-se apto a romper o nexo de causalidade. (
Acórdão 1220013
, 07113443520188070001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 9/12/2019).

Sendo assim, observo que a parte demandada não apresentou qualquer fundamento concreto para a extrapolação do prazo de tolerância, sendo, inclusive, revel, não restando demonstrado qualquer fato excludente de sua responsabilidade
,
não incidindo, no presente caso, ocorrência de caso fortuito ou de força maior, porquanto ausente qualquer comprovação nos autos,
cabendo invocar jurisprudência do STJ:

Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos
. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente. (
Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1749047 SP 2018/0148735-2)

(grifos apostos)

À vista disso, não resta configurada qualquer hipótese de caso fortuito/força maior capaz de excluir a responsabilidade da demandada ou permitir a prorrogação exacerbada de prazo na entrega de imóvel, eis que a demandada tem como antever as dificuldades ou atrasos ante a experiência no ramo.

Destarte, em consequência do injustificável inadimplemento contratual, o ato ilícito revela-se patente e os danos são inequívocos, havendo efetiva relação de causa e efeito entre as ações da demandada e os prejuízos causados à parte autora.

Por conseguinte, considerando que o prazo final para a entrega do empreendimento previsto no contrato,
na
CLÁUSULA 5 – FOLHA DE ROSTO (fls. 60)
, seria em
31/12/2013
, respeitado o prazo de prorrogação, ou seja, o prazo de carência/tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, segundo estipulação prevista na
CLÁUSULA SEXTA – ITEM VII - fls. 67/68
,

a mora das partes demandadas resta comprovada a partir de julho/2014.

5.2. DOS DANOS MATERIAIS/LUCROS CESSANTES. NÃO CUMULATIVIDADE COM CLÁUSULA PENAL.

Nesse diapasão, quem deve suportar os riscos da atividade econômica desenvolvida para a consecução do lucro é a parte demandada, e não a parte autora
.

Cuidando-se de risco ínsito à sua atividade empresarial voltada à construção civil, a toda evidência, as oscilações climáticas ordinárias, a observância das posturas urbanísticas e as oscilações do mercado, ou mesmo eventuais problemas na liberação de financiamentos com os bancos não podem implicar em prejuízo aos consumidores, já que estes fatores guardam estreita relação com a própria atividade por ela exercida, não consistindo surpresa ou fato imprevisível.

Desse modo, tendo em vista o inadimplemento da obrigação assumida contratualmente, o que foi confirmado pelas demandadas, a pretensão inicial merece prosperar nesse aspecto.

Portanto, com fundamento em prevalente entendimento jurisprudencial sobre o tema, é inclusive cabível indenizar a parte autora nos
DANOS MATERIAIS
suportados, decorrente da privação do uso do imóvel durante todo o período da mora, por força do princípio da congruência e da fungibilidade, a título de
LUCROS CESSANTES
, a fim de dar efetividade ao direito material postulado em juízo.

O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Os lucros cessantes serão devidos ainda que não fique demonstrado que o promitente comprador tinha finalidade negocial na transação.
STJ. 2ª Seção. EREsp 1341138-SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/05/2018 (Info 626).

Desta feita, pelo dano presumido, devem as partes demandadas indenizar a parte autora em lucros cessantes no importe correspondente ao valor locatício de imóvel semelhante, até a data da data da entrega do imóvel.

Neste sentido precedente do STJ:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO.

1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

2. A citação é o marco inicial para a incidência dos juros de mora, no caso de responsabilidade contratual. Precedentes.

3. Embargos de divergência acolhidos.
(EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018)

De outra banda, saliento que é indevida a aplicação da multa em razão no atraso da entrega da obra, posto que a reparação pelo atraso na entrega da obra já se realiza com a indenização pelos lucros cessantes.

Ademais, embora admissível, nos termos do Tema 971 (Resp. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF), firmado pelo STJ em regime de recurso repetitivo, sua aplicação fica vedada, a fim de não ocorrer a dupla penalidade pelo mesmo fato, com base na decisão igualmente proferida em sede de recurso repetitivo, sob o Tema nº 970 (Resp. 1.498.484/DF e 1.635.428/SC).

Tema 971 - No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Tema 970 - A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

Corroborando esse entendimento:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (unidade hoteleira). Ação de Indenização. Sentença de improcedência. (...).
Atraso na entrega do imóvel incontroverso. Lucros cessantes devidos pela privação do uso independentemente da finalidade do negócio, no valor mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, que deverá incidir da data da expiração do prazo de tolerância até a data da entrega das chaves, e não do habite-se
. Súmula 162, desta Corte. Prazo de tolerância de 180 dias deve ser contado em dias corridos. Abusividade da cláusula que estabelece em dias úteis. Aplicação da Súmula 164 desta Corte.
Aplicação inversa da clausula penal prevista somente para o caso de inadimplemento do comprador, não cabível ao caso, a fim de não ocasionar dupla penalidade ao mesmo fato. Entendimento extraído da análise da matéria julgada em regime de recurso repetitivo firmado pelo C. STJ, sob os Temas 970 e 971.
Dano moral configurado, ante o atraso excessivo na conclusão da obra. Comissão de corretagem devida. Prova nos autos de que as autoras tinham ciência do valor a ser desembolsado, bem como concordaram com o pagamento. Sentença reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO” (TJSP, apelação nº 1008643-17.2016.8.26.0309, em sessão permanente e virtual da 8ª Câmara de Direito Privado, rel. des. Benedito Antonio Okuno, j. 02.06.2020). (grifos apostos)

Assim, considerando o pedido expresso da autora em condenação das rés em indenização por lucros cessantes, afasto a inversão da cláusula penal, pela impossibilidade de cumulação dos pedidos.

Neste sentido, condeno as partes demandadas ao pagamento de danos materiais aluguéis/lucros cessantes
no equivalente a 0,5% (meio por cento) mensalmente
do valor total de contrato do imóvel,
devidos a partir de
julho/2014
(data da mora firmada nesta sentença) até data da efetiva entrega do imóvel.

5.3. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.

Ao aderir à promessa de compra e venda, os autores
não
assumiram o compromisso de pagar a comissão de corretagem, a título de contraprestação pelos serviços de intermediação imobiliária, dada a
ausência de cláusula redigida com clareza e destaque, contemplada expressamente no contrato firmado entre as partes
.

Acerca do tema, é entendimento pacificado pelo STJ, no REsp n.º 1.599.511-SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.8.2016, segundo ementa abaixo colacionada:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
(...) II - CASO CONCRETO: 2.1.
Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor
. (...) RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Esse importante precedente concluiu que a questão envolve o
dever de informação
imposto ao fornecedor, a clareza e transparência na previsão contratual a respeito da transferência para o comprador ou promitente-comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem, de modo que a incorporadora deve informar ao consumidor, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

Por conseguinte, o dever de informação se dá quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído, nesse montante, o valor da comissão de corretagem, sendo que a solução da controvérsia situa-se na fase pré-negocial, englobando as tratativas, a oferta e a aceitação, com ênfase no dever de informação sobre a transferência do dever de pagar a comissão de corretagem ao adquirente antes da celebração do contrato de compra e venda.

Na hipótese dos autos, conquanto
não
haja previsão contratual expressa acerca das despesas de corretagem a serem arcadas pelo autor, não resta garantindo o direito à restituição pleiteada, pois não há nos autos nenhum comprovante de que tenham sido pagos valores indevidamente a título de comissão de corretagem.

5.4. DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA.

O STJ decidiu que, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3,
é ilícito
cobrar do adquirente
juros de obra ou outro encargo equivalente,

após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
. STJ. 2ª Seção. REsp 1729593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (recurso repetitivo – Tema 996) (Info 657).

Muito embora o julgado supracitado tenha sido analisado sob ótica do Programa Minha Casa e Minha vida, os negócios firmados sob as regras do referido programa e do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) são muito parecidos e, portanto, deve-se aplicar o mesmo entendimento para ambos.

Dito isso,
é válida a cobrança de juros durante a evolução da obra
, os quais são cobrados do adquirente pelo agente financeiro, sobre o valor do crédito repassado às incorporadoras para construção do empreendimento,
desde o mês subsequente à assinatura do contrato de financiamento
até a data de entrega das chaves, porém se verificada a mora injustificada da incoporadora/construtora, a cobrança se torna indevida no período posterior à data prevista para entrega da obra

Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA CONSTRUTURA PELA COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – DÉBITO DEVIDO EM RAZÃO DO ATRASO DA OBRA – RESPONSABILIDADE CONFIGURADA – PRELIMINAR REJEITADA. A incorporadora é a única beneficiária do financiamento durante a fase de construção do imóvel, sendo também de sua responsabilidade a restituição de "taxa de evolução da obra" cobrada durante o período de atraso. Preliminar rejeitada.
ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA.
RESTITUIÇÃO. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DO PREJUÍZO. MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO APLICÁVEL TAMBÉM EM FACE DA CONSTRUTORA. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. I)
Muito embora a chamada taxa de evolução de obra seja ônus do comprador, se verificada a mora injustificada da construtora, a cobrança se torna indevida no período posterior à data prevista para entrega da obra.
II) Descumprido o prazo para entrega do imóvel pela empresa de construção civil, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. Jurisprudência pacífica do STJ. III) Visando recompor o equilíbrio das obrigações contratuais, em prestígio, outrossim, ao princípio da isonomia, a multa por inadimplemento prevista em face do consumidor estende-se à requerida frente ao descumprimento da obrigação assumida. IV) Recurso improvido.(TJ-MS - APL: 08374499220138120001 MS 0837449-92.2013.8.12.0001, Relator: Des.Dorival Renato Pavan, Data de Julgamento: 30/09/2015, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação:30/09/2015

No caso, em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel por parte da demandada, após o prazo ajustado no instrumento particular de promessa de venda e compra de imóvel e outras avenças entabulado entre as partes, que,
na
CLÁUSULA 5 – FOLHA DE ROSTO (fls. 60)
, estabeleceu que o prazo de entrega da unidade imobiliária seria em
31/12/2013
, respeitado o prazo de prorrogação, ou seja, o prazo de carência/tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, segundo estipulação prevista na
CLÁUSULA SEXTA – ITEM VII - fls. 67/68
,

a mora das partes demandadas resta comprovada a partir de julho/2014
.

Ocorre que, o próprio autor afirma, em sua petição inicial, que deixou de pagar a taxa de evolução de obra, pois, em meados de agosto/2014, foi informado pela gerente de relacionamentos da CEF que se não efetuasse esse pagamento, a parte demandada arcaria com a responsabilidade até a entrega das chaves do imóvel (fls. 05).

Outrossim, não vislumbro nos autos, qualquer comprovação de que o autor tenha efetuado o pagamento indevido a título de taxa de evolução de obra, após a mora das partes demandadas, a ensejar a restituição pleiteada, portanto incabível o pedido.

5.5. DO SALDO DEVEDOR E DA CORREÇÃO MONETÁRIA.

A suspensão da exigibilidade das parcelas do preço não afasta a incidência da atualização monetária sobre o saldo devedor, salvo nas hipóteses em que o mencionado atraso derivar de comprovada má-fé da empresa.

Em outras palavras, o adquirente pode deixar de pagar as prestações alegando a exceção do contrato não cumprido, porém, mesmo neste período de atraso da construtora, continua sendo devido o pagamento da correção monetária sobre o saldo devedor, porque a correção monetária é simplesmente a preservação do valor real da moeda.

Desse modo, os valores das parcelas deverão ser atualizados desde a data de vencimento prevista no contrato até o efetivo pagamento, como simples modo de preservação do valor real da moeda, sem representar, portanto, um benefício para a parte inadimplente ou punição para o adquirente.

A correção monetária nada acrescenta à dívida, apenas impede a corrosão do seu valor pela inflação, motivo pelo qual, mesmo que a construtora/incorporadora/alienante esteja em mora, faz jus à atualização da parcela faltante do preço, pois a perda do poder aquisitivo da moeda configuraria uma espécie de punição, não prevista em lei.

Neste sentido, ressaltou o STJ:

O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. (STJ. 2ª Seção. REsp 1729593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 - Recurso Repetitivo – Tema 996 – Info 657).

Sendo assim, o índice de IPCA deverá ser aplicado na atualização do saldo devedor, exceto se o índice de INCC se mostrar mais vantajoso ao consumidor.

5.6. DOS DANOS MORAIS.

Em matéria de danos morais melhor sorte não acompanha as requeridas atentando-se ao teor do Enunciado 411 da V Jornada de Direito Civil promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal: “Art. 186: O descumprimento de contrato pode gerar dano moral quando envolver valor fundamental protegido pela Constituição Federal de 1988”.

Também devem ser consideradas as ponderações de
Cássio Ranzini Olmos
em obra dedicada a contratos de aquisição imobiliária, afirmando o referido autor que:

(...) é cabível a indenização do dano moral, quando o atraso na entrega do imóvel acaba por frustrar a realização do direito social à moradia que, aliás, mantém visceral ligação com outros princípios, direitos e garantias fundamentais protegidos pela Constituição Federal, tais como a dignidade da pessoa humana (artigo 1º, inciso III), a intimidade e a vida privada, e a função social da propriedade (artigo 5º, X e XXXIII). (In Práticas e Cláusulas Abusivas nas Relações de Consumo de Aquisição Imobiliária, Ed. Almedina, 2015, p. 179).

Evidente, no caso concreto, a frustração de legítima expectativa imposta à demandante em contrato existencial voltado à aquisição de bem imóvel, contrato este solenemente descumprido pelas requeridas, em muito superado o contexto de mero aborrecimento.

Definido, então, o dano moral, se busca um valor que sirva de bálsamo para a situação anímica da parte ofendida e que sirva também de simultânea punição à parte ofensora, desestimulando-a a ter comportamento idêntico.

No caso dos autos, depois de analisadas as circunstâncias em que os fatos ocorreram entendo que o arbitramento do valor indenizatório em montante de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, se revela adequado para compensar os transtornos e a vulneração do equilíbrio emocional imposto a parte autora por culpa da postura de desprezo das requeridas às obrigações contratuais assumidas, de acordo com os critérios adotados pela jurisprudência (Apelação nº 4018620-87.2013.8.26.0114, Relator: James Siano, 5ª Câmara de Direito Privado, 23/04/2014).

Tal valor se mostra compatível com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, atingido, ainda, o escopo punitivo da sanção imposta, por outro lado, sem enriquecer de maneira desmedida aqueles lesados pelo ilícito contratual.

Destaco que o valor principal da indenização por danos morais deve contar com a incidência de atualização monetária pelo IGP-M, a partir desta data de arbitramento (Súmula 362 STJ), devendo também contar com a incidência de juros de mora, em patamar de 1% ao mês, computando-se a partir da data de citação das requeridas para os termos da ação, até o efetivo pagamento.

Destaco que os demais argumentos deduzidos no processo não são capazes, em tese, de infirmar a conclusão adotada neste julgamento (CPC, art. 489, §1º, inciso IV)
.

Por fim, considerando que cada litigante foi em parte vencedor e vencido, se define que as partes respondem proporcionalmente pelos ônus de sucumbência, cada uma respondendo proporcionalmente pelo pagamento das custas e despesas processuais, bem como cada uma arcando com os honorários advocatícios de seus patronos, sendo estes, em suma, os fundamentos que bastam para o bom e justo equacionamento da lide em primeiro grau de jurisdição.

6. DO DISPOSITIVO.

Diante do exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, e
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a
Ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais com pedido de tutela antecipada, com trâmite pelo Procedimento Comum Ordinário, movida por PEDRO HENRIQUE DA CONCEIÇÃO MACHADO em desfavor de AMANHÃ INCORPORADORA LTDA
, para:

a)

Condenar a demandada a indenizar à parte autora, a título de danos materiais/lucros cessantes, pagando a esta a quantia equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes, como prestação mensal (aluguel), no período compreendido entre
julho/2014
(
data da mora firmada nesta sentença
)
até a data da entrega efetiva do imóvel, que deverão ser atualizados monetariamente, a contar dos respectivos meses, pelo IGP-M e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação.

b)

Condeno, ainda, a demandada a pagar em favor da parte autora a
indenização por danos morais ora arbitrados em valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, que deve contar com a incidência de atualização monetária pelo IGP-M, a partir desta data de arbitramento (Súmula 362 STJ), bem como com a incidência de juros de mora, em patamar de 1% (um por cento) ao mês, computando-se os juros a partir da data de citação das requeridas para os termos da ação, incidindo até o efetivo pagamento;

c)

Determinar a aplicação do índice de IPCA na atualização do saldo devedor, exceto se o índice de INCC se mostrar mais vantajoso ao consumidor.

Julgo os demais pedidos improcedentes.

Como cada litigante foi em parte vencedor e vencido, as partes respondem proporcionalmente, em partes iguais, pelo pagamento das custas e despesas processuais havidas em razão do presente feito, observada a causa de suspensiva de exigibilidade, em face da concessão dos benefícios da gratuidade processual concedida à parte autora (fls. 141/142), nos termos do § 3º do art. 98 do CPC.

Finalmente, cada uma das partes responde pelo pagamento dos honorários advocatícios de seus respectivos patronos, que arbitro em patamar de 10% do valor da condenação imposta (danos materiais/lucros cessantes + danos morais), remunerando-se, assim, de maneira digna, a atuação de cada profissional levada a efeito no caso concreto, observada a causa de suspensiva de exigibilidade, em face da concessão dos benefícios da gratuidade processual concedida à parte autora (fls. 141/142), nos termos do § 3º do art. 98 do CPC.

Retifico o valor da causa nos presentes autos para R$ 482.052,38 (quatrocentos e oitenta e dois mil cinquenta e dois reais e trinta e oito centavos), para os devidos fins de direito.

À Unaj para o cálculo das custas processuais devidas.

(...)

Publique-se. Intime-se. Cumpra-se.

Belém, 26 de novembro de 2020.

CRISTIANO ARANTES E SILVA

Juiz de Direito da 13ª Vara Cível e Empresarial da Capital.

Em suas razões recursais, o apelante sustenta a abusividade da cláusula de tolerância de 180 dias, requerendo que a mora da incorporadora seja reconhecida a partir de 31/12/2013. Defende, ainda, a possibilidade de cumulação da cláusula penal contratual com os lucros cessantes, bem como a restituição em dobro dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de evolução de obra, sob o argumento de cobrança indevida e ausência de comprovação da efetiva prestação do serviço.

Argumenta também que o valor fixado a título de danos morais deve ser majorado, considerando o atraso aproximado de quatro anos na entrega do imóvel e o alegado descaso da incorporadora.

Por fim, requer o conhecimento e provimento do recurso para declarar a nulidade da cláusula de tolerância, fixar a mora a partir de 31/12/2013, majorar a indenização por danos morais, condenar a apelada à restituição em dobro das taxas cobradas e permitir a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia devolvida a esta instância restringe-se à validade da cláusula de tolerância de 180 dias, ao termo inicial da mora da incorporadora, à possibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, à restituição em dobro da comissão de corretagem e da taxa de evolução de obra, bem como à majoração da indenização por danos morais.

No tocante à cláusula de tolerância, a insurgência não merece acolhida. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido da validade da prorrogação contratual de até 180 dias corridos para entrega de imóvel em construção, desde que expressamente pactuada, como ocorre na espécie. A sentença consignou que o contrato previa a entrega em 31/12/2013, com tolerância de 180 dias, razão pela qual a mora foi corretamente fixada a partir de julho de 2014.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (...) 4. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. (...) 6. É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior.”
STJ, AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 14/03/2022, DJe 05/04/2022.

No mesmo sentido:

“A construtora que atrasa demasiada e injustificadamente a entrega das chaves de imóvel, para muito além da cláusula de tolerância — 180 dias — cuja legalidade é reconhecida pelos tribunais, pratica conduta antijurídica e deve reparar os danos morais causados ao promitente comprador e lucros cessantes.”
TJGO, Apelação Cível n. 0395119-40.2016.8.09.0029, Rel. Des. Norival de Castro Santomé, 6ª Câmara Cível, j. 10/04/2018, DJe 12/04/2018.

Também não prospera o pedido de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes. O Superior Tribunal de Justiça, nos Temas 970 e 971, assentou que a cláusula penal moratória, por ter finalidade indenizatória pelo atraso, em regra afasta sua cumulação com lucros cessantes, sob pena de bis in idem. Como a sentença já condenou a incorporadora ao pagamento de lucros cessantes no equivalente a 0,5% do valor atualizado do imóvel, deve ser mantida a vedação à cumulação.

Quanto à comissão de corretagem, a pretensão restitutória igualmente não comporta acolhimento. A sentença registrou a ausência de prova do efetivo pagamento pelo autor, circunstância suficiente para impedir a restituição, simples ou em dobro.

Ademais, a orientação firmada pelo STJ no Tema 938 admite a transferência do encargo ao comprador quando previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor da corretagem. Nesse sentido:

“É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor pago a título de comissão de corretagem.”
TJGO, Apelação Cível n. 5051596-73.2019.8.09.0024, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível.

Ressalte-se, ainda, que a validade da cobrança pressupõe não apenas informação prévia e destacada, mas também a efetiva prestação do serviço de intermediação, consoante precedente recente:

“A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador o pagamento da comissão de corretagem somente é válida se houver informação prévia e destacada do valor, além da efetiva prestação do serviço de intermediação por corretor autônomo.”
TJMT, Apelação Cível n. 1009771-05.2025.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 19/12/2025.

Assim, ausente comprovação de desembolso pelo autor a título de comissão de corretagem, inviável a restituição pretendida.

A mesma ratio deve ser aplicada ao pedido de restituição da taxa de evolução de obra. Ainda que o Superior Tribunal de Justiça considere indevida a cobrança da taxa de evolução de obra após a configuração da mora da incorporadora,
a condenação à restituição pressupõe demonstração efetiva do pagamento pelo consumidor
.

No caso concreto, conquanto haja alegação de cobrança de valores referentes à taxa de evolução de obra após o atraso na entrega do empreendimento,
não restou comprovado que o apelante tenha efetivamente desembolsado tais quantias
. A mera existência de cobrança, desacompanhada de prova do pagamento, não autoriza condenação restitutória.

Com efeito, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade do fornecedor pressupõe demonstração do defeito na prestação do serviço, do dano e do nexo causal. Além disso, compete ao autor comprovar o fato constitutivo de seu direito, conforme dispõe o art. 373, inciso I, do CPC. A inversão do ônus da prova, própria das relações de consumo, não dispensa a parte autora da demonstração mínima do dano patrimonial cuja restituição pretende obter.

Desse modo, ausente prova do pagamento da taxa de evolução de obra após a mora da incorporadora, não há falar em restituição simples, tampouco em repetição em dobro.

Por fim, a indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00 mostra-se adequada às peculiaridades do caso, observando a gravidade do atraso, a função compensatória e pedagógica da condenação e a vedação ao enriquecimento sem causa, não havendo razão jurídica bastante para majoração.

Assim, nenhuma das razões recursais é apta a infirmar os fundamentos da sentença, que deve ser integralmente mantida.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO E NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos, acrescidos dos ora expostos.

Deixo de aplicar a regra do art. 85, §11º, do CPC, devido a Apelante ter se sagrado vencedora e não ter havido condenação de honorários em desfavor da Ré.

É como voto.

Belém/PA, data conforme registro no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 24/06/2026