Tribunal: TJPA
Processo: 0829916-20.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-04-28
Data de publicação: 2026-05-11

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE USO EFETIVO E PROVEITO ECONÔMICO. INDEVIDA COBRANÇA. PRECEDENTES DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES. PARÂMETRO JURISPRUDENCIAL. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de recurso de Apelação cível interposta por Marcelo Moraes Modesto contra sentença exarada pelo Juízo de 2ª Vara Cível e Empresarial de Castanhal, que, nos autos de Ação De Rescisão Contratual Cumulada Com Restituição De Quantias Pagas, declarou a resolução do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, determinou a devolução parcial dos valores pagos (com retenção de 20%) e condenou o autor ao pagamento de taxa de fruição no percentual de 0,25% ao mês. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão saber se é devida a cobrança de taxa de fruição em contrato de lote não edificado; verificar a adequação do percentual de retenção aplicado sobre os valores pagos pelo promitente comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, incidindo as normas do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. No tocante à taxa de fruição, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que, em contratos de lote não edificado, sua cobrança somente é admissível quando demonstrado, de forma concreta, o efetivo uso do imóvel e o proveito econômico auferido pelo comprador. No caso concreto, não há prova de que o apelante tenha exercido posse produtiva ou obtido qualquer vantagem econômica com o imóvel, sendo indevida a cobrança da taxa de fruição. Tal entendimento encontra respaldo em recente julgado do STJ: “A taxa de fruição em lote não edificado somente é exigível quando demonstrados o uso efetivo do imóvel e o benefício econômico auferido pelo promitente comprador.” (REsp 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 03/09/2025). Quanto à retenção, a jurisprudência do STJ estabelece como parâmetro razoável a fixação entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo admissível a manutenção do percentual fixado na origem (20%), por se mostrar proporcional e alinhado à orientação jurisprudencial. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a cobrança da taxa de fruição, mantendo os demais termos da sentença. Tese de julgamento: “É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de lote não edificado quando ausente prova do uso efetivo do imóvel e do proveito econômico pelo adquirente.” “A retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos mostra-se adequada nas hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador.” Dispositivos relevantes citados: Lei n. 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: - STJ, AREsp n. 2.776.541/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026; - STJ, AREsp n. 2.493.644/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026; - STJ, AREsp n. 2.776.541/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026. ACORDAM os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 12ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de 28/04/2026 a 06/05/2026, por unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto do Relator. Turma Julgadora: Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Desembargador Vanderley de Oliveira Silva

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0829916-20.2021.8.14.0301

APELANTE: MARCELO MORAES MODESTO

APELADO: VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE USO EFETIVO E PROVEITO ECONÔMICO. INDEVIDA COBRANÇA. PRECEDENTES DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES. PARÂMETRO JURISPRUDENCIAL. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de recurso de Apelação cível interposta por Marcelo Moraes Modesto contra sentença exarada pelo Juízo de 2ª Vara Cível e Empresarial de Castanhal, que, nos autos de Ação De Rescisão Contratual Cumulada Com Restituição De Quantias Pagas, declarou a resolução do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, determinou a devolução parcial dos valores pagos (com retenção de 20%) e condenou o autor ao pagamento de taxa de fruição no percentual de 0,25% ao mês.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão saber se é devida a cobrança de taxa de fruição em contrato de lote não edificado; verificar a adequação do percentual de retenção aplicado sobre os valores pagos pelo promitente comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, incidindo as normas do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

No tocante à taxa de fruição, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que, em contratos de lote não edificado, sua cobrança somente é admissível quando demonstrado, de forma concreta, o efetivo uso do imóvel e o proveito econômico auferido pelo comprador.

No caso concreto, não há prova de que o apelante tenha exercido posse produtiva ou obtido qualquer vantagem econômica com o imóvel, sendo indevida a cobrança da taxa de fruição.

Tal entendimento encontra respaldo em recente julgado do STJ:

“A taxa de fruição em lote não edificado somente é exigível quando demonstrados o uso efetivo do imóvel e o benefício econômico auferido pelo promitente comprador.” (REsp 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 03/09/2025).

Quanto à retenção, a jurisprudência do STJ estabelece como parâmetro razoável a fixação entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo admissível a manutenção do percentual fixado na origem (20%), por se mostrar proporcional e alinhado à orientação jurisprudencial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a cobrança da taxa de fruição, mantendo os demais termos da sentença.

Tese de julgamento:

“É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de lote não edificado quando ausente prova do uso efetivo do imóvel e do proveito econômico pelo adquirente.”

“A retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos mostra-se adequada nas hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador.”

Dispositivos relevantes citados:

Lei n. 13.786/2018
.

Jurisprudência relevante citada:

- STJ,
AREsp n. 2.776.541/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026;

- STJ, AREsp n. 2.493.644/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026;

- STJ, AREsp n. 2.776.541/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.

ACORDAM
os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na
12ª
Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de
28/04/2026 a 06/05/2026
, por unanimidade de votos, em
CONHECER
E
DAR PARCIAL
PROVIMENTO
ao recurso de Apelação
,
nos termos do voto do Relator.

Turma Julgadora:
Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Desembargador Vanderley de Oliveira Silva

RELATÓRIO

RELATÓRIO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Trata-se de Apelação Cível interposta por Marcelo Moraes Modesto em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Castanhal/PA (id 33602238), que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, em que é parte requerida Valle Empreendimentos Imobiliários Ltda., julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato; determinar a devolução de 80% dos valores pagos; e condenar o autor ao pagamento de taxa de fruição de 0,25% ao mês sobre o valor do contrato.

Consta dos autos que o autor firmou contrato de promessa de compra e venda de lote urbano com a requerida em 04/08/2014, tendo pago a quantia aproximada de R$-25.800,72, deixando de adimplir as parcelas em razão de dificuldades financeiras.

Na sentença, o magistrado reconheceu o direito à rescisão contratual, com devolução parcial dos valores pagos e retenção de 20%,
bem como entendeu devida a taxa de fruição pelo período de ocupação
.

Em suas razões recursais (id 33602239), o apelante sustentou ser indevida a cobrança da taxa de fruição por se tratar de lote não edificado; ausência de comprovação de uso efetivo do imóvel; e necessidade de adequação dos encargos contratuais à jurisprudência do STJ.

Em contrarrazões (id 33602242), a apelada pugna pela manutenção integral da sentença.

Vieram os autos à minha relatoria.

É o relatório.

VOTO

VOTO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Conheço do presente recurso de apelação cível, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade, pelo que coloco o feito para julgamento e, não havendo preliminar, passo a sua análise.

- DA TAXA DE FRUIÇÃO

A controvérsia central reside na possibilidade de cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que a cobrança da taxa de fruição depende da demonstração concreta do uso do imóvel e do benefício econômico auferido pelo adquirente.

No caso em análise, trata-se de
terreno não edificado
, ou seja, não existia imóvel utilizado para obtenção de qualquer vantagem econômica, circunstância que afasta a exigibilidade da referida cobrança, visto que o
contrato foi assinado no ano de 2014
(id.
33602186)
, ou seja, anterior à Lei 13.786/2018; nestes termos é
inviável a cobrança de taxa de fruição em caso de terrenos não edificados
,
para contratos entabulados antes de referida legislação
, por falta de previsão legal.

Nesse sentido o Tribunal da Cidadania, o C. STJ:

DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RETENÇÃO E

TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por orientação do STJ quanto à impossibilidade de taxa de fruição em lote não edificado e à flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25%, com incidência da Súmula n. 83 do STJ e das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ.

2. A controvérsia trata de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, referente a promessa de compra e venda de lote firmada em 11/9/2014.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, determinou a devolução das parcelas com correção pelo INPC desde cada desembolso e juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, autorizou retenção de 10% sobre os valores pagos, abatimento de IPTU até a resolução, vedou o parcelamento e fixou honorários em 10%.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e majorou os honorários para 15%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão saber se a cláusula de taxa de fruição de 1% ao mês e retenção superior a 10% deve ser respeitada, à luz do art. 113 do CC; saber se a negativa de incidência da taxa de fruição e a limitação da retenção a 10% afrontam os princípios de probidade e boa-fé do art. 422 do CC; e saber se há divergência jurisprudencial quanto à retenção de 25% e à taxa de fruição em lote não edificado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Prevalece o padrão-base do STJ de retenção em 25% dos valores pagos nas rescisões por iniciativa do comprador, inclusive em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, ausente particularidade que justifique redução.

7.
Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a indevida taxa de fruição em lote não edificado sem prova concreta de uso efetivo e benefício econômico
, e incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório quanto à alegada fruição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa parte, dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1.
Retenção fixada em 25% sobre os valores pagos nas rescisões por iniciativa do comprador, mesmo em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018
,
ausente circunstância específica que justifique redução. 2.
Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a indevida taxa de fruição em lote não edificado sem prova de uso efetivo e benefício econômico.
3. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório quanto à alegada fruição."

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CC, arts. 113 e 422; CPC, art. 86, caput (AREsp n. 2.776.541/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.), grifo nosso.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA REGULARIDADE DA OBRA NA FASE DE CONHECIMENTO.
TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO.
MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO POR VEDAÇÃO À REFORMATIO IN PEJUS. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE CONTRATUAL. EQUILÍBRIO ECONÔMICO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Nos termos do art. 34, § 1º, da Lei 6.766/79, a indenização por benfeitorias ou acessões pressupõe a sua regularidade. Conforme a jurisprudência desta Corte, a prova da regularidade da obra é condição para o reconhecimento do próprio direito à indenização (an debeatur), devendo ser produzida na fase de conhecimento, sendo descabida a sua postergação para a fase de liquidação de sentença, restrita à apuração do quantum debeatur. Necessidade de retorno dos autos à origem para novo julgamento deste capítulo.

2.
A jurisprudência atual do STJ, firmada para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, orienta que é indevida a taxa de ocupação (fruição) em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a posse do terreno não proporciona vantagem econômica imediata equivalente a aluguel, nem a edificação superveniente gera empobrecimento à vendedora, que retomará o bem com as acessões (mediante indenização).
Precedentes.

3. No caso concreto, havendo recurso exclusivo da promitente-vendedora visando à majoração da taxa e alteração do termo inicial, mantém-se a condenação fixada pelo Tribunal de origem (0,3% a partir do inadimplemento), por força da vedação à reformatio in pejus.

4. É lícita a determinação de que a restituição dos valores pagos pelo consumidor seja atualizada pelo mesmo índice previsto no contrato para o reajuste das parcelas (IGP-DI), visando à manutenção do equilíbrio contratual e à isonomia. A adoção de índice diverso do pactuado para a restituição implicaria enriquecimento sem causa do vendedor, que recebeu valores atualizados por índice mais expressivo e devolveria montante corroído por índice inferior.

Ademais, a pretensão de alteração para índice diverso (INPC) esbarra na interpretação de cláusulas contratuais e no reexame fático-probatório (Súmulas 5 e 7/STJ).

5. Recurso especial parcialmente provido. (AREsp n. 2.493.644/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.), grifo nosso.

DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RETENÇÃO E
TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

(...) 7.
Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a indevida taxa de fruição em lote não edificado sem prova concreta de uso efetivo e benefício econômico
, e incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório quanto à alegada fruição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa parte, dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1
. Retenção fixada em 25% sobre os valores pagos nas rescisões por iniciativa do comprador, mesmo em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018,
ausente circunstância específica que justifique redução. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a indevida taxa de fruição em
lote não edificado sem prova de uso efetivo e benefício econômico
. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório quanto à alegada fruição."

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CC, arts. 113 e 422; CPC, art. 86, caput. (AREsp n. 2.776.541/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026), grifo nosso.

O contrato entre o apelante e o apelado, foi firmado em 04/08/2014, conforme consta no ID 33602186, ou seja, anteriormente à legislação nº 13.786/2018; a
jurisprudência atual do STJ,

estabelece que, para contratos firmados anteriores à Lei 13.786/2018, é indevida a taxa de ocupação (fruição) em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a posse do terreno não proporciona vantagem econômica imediata equivalente a aluguel, nem a edificação superveniente gera empobrecimento à vendedora, que retomará o bem com as acessões (mediante indenização).

Assim, a sentença merece reforma neste ponto.

- DA RETENÇÃO DOS VALORES

No tocante à retenção, o percentual de 20% fixado na origem encontra-se em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% em casos de rescisão por iniciativa do comprador. Não há, portanto, razão para modificação deste ponto da sentença.

Ante o exposto, com base nos arts. 932, “b” do CPC e 133, XII, “b”, “d” do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado do Pará,
CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para
afastar a cobrança da taxa de fruição, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida.

É como voto.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de Embargos de Declaração e Agravo Interno fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC e 1.021, §4º, do CPC.

Belém (PA), data registrada no sistema.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

Belém, 07/05/2026