Tribunal: TJPA
Processo: 0805059-19.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2026-03-24

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. PARCIAL PROVIMENTO DE UM DOS RECURSOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, determinar a reintegração de posse à vendedora, fixar a restituição de 80% das parcelas pagas pelo comprador, impor taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel e reconhecer o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias. 2. O espólio comprador sustenta nulidade da sentença por cerceamento de defesa, alegada abusividade contratual e necessidade de revisão das cláusulas. A empresa vendedora, por sua vez, alega julgamento ultra petita quanto às benfeitorias e requer alteração do termo inicial dos juros moratórios e da taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) saber se é legítima a rescisão contratual e a reintegração de posse diante da inadimplência do comprador; (iii) saber se a condenação ao pagamento de benfeitorias configura julgamento ultra petita; e (iv) saber qual o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos ao comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Inexistência de cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado é admissível quando a controvérsia pode ser resolvida com base em prova documental, nos termos do art. 355, I, do CPC. 5. Demonstrada a inadimplência do adquirente, mostra-se legítima a resolução do contrato e a reintegração de posse do imóvel à vendedora, conforme art. 475 do Código Civil. 6. A retenção de 20% das parcelas pagas revela-se razoável e proporcional, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em hipóteses de resolução contratual por culpa do comprador. 7. Inexistência de julgamento ultra petita quanto às benfeitorias, pois houve pedido subsidiário do réu e o possuidor de boa-fé possui direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, conforme art. 1.219 do Código Civil. 8. Legítima a cobrança de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel pelo comprador inadimplente. 9. Reforma parcial da sentença apenas para adequar o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos, os quais devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo nº 1.002. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recursos conhecidos. Apelação do espólio desprovida. Apelação da empresa parcialmente provida. *Tese de julgamento:* 1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia puder ser resolvida com base em prova documental suficiente. 2. O inadimplemento do comprador autoriza a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com reintegração de posse ao vendedor e retenção razoável de parte das parcelas pagas. 3. Nas hipóteses de resolução contratual por culpa do adquirente, os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 355, I, 369 e 370; CC, arts. 475 e 1.219. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.002; STJ, AgRg no AREsp 728.256/DF; STJ, AgInt no AREsp 943.868/SP; STJ, REsp 1.752.569/PR. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 10ª Sessão Ordinária em Plenário Virtual, realizada no período de 24 a 31/03/2025, por unanimidade de votos, em CONHECER DOS RECURSOS DE APELAÇÃO, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE PATRÍCIA FERREIRA NASCIMENTO - INVENTARIANTE DO ESPÓLIO DE JOÃO DE DEUS ARAÚJO FILHO, E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, nos termos do voto do Relator. Turma Julgadora: Desa. Anete Marques Penna de Carvalho (Presidente da Sessão) Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Juiz convocado Dr. João Batista Lopes do Nascimento. Belém/PA, 31 de março de 2025. Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805059-19.2018.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ESPÓLIO DE JOÃO DE DEUS ARAÚJO FILHO

APELADO: ESPÓLIO DE JOÃO DE DEUS ARAÚJO FILHO, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

EMENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. PARCIAL PROVIMENTO DE UM DOS RECURSOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, determinar a reintegração de posse à vendedora, fixar a restituição de 80% das parcelas pagas pelo comprador, impor taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel e reconhecer o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias.

2.

O espólio comprador sustenta nulidade da sentença por cerceamento de defesa, alegada abusividade contratual e necessidade de revisão das cláusulas. A empresa vendedora, por sua vez, alega julgamento ultra petita quanto às benfeitorias e requer alteração do termo inicial dos juros moratórios e da taxa de fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) saber se é legítima a rescisão contratual e a reintegração de posse diante da inadimplência do comprador; (iii) saber se a condenação ao pagamento de benfeitorias configura julgamento ultra petita; e (iv) saber qual o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos ao comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Inexistência de cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado é admissível quando a controvérsia pode ser resolvida com base em prova documental, nos termos do art. 355, I, do CPC.
5. Demonstrada a inadimplência do adquirente, mostra-se legítima a resolução do contrato e a reintegração de posse do imóvel à vendedora, conforme art. 475 do Código Civil.
6. A retenção de 20% das parcelas pagas revela-se razoável e proporcional, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em hipóteses de resolução contratual por culpa do comprador.
7. Inexistência de julgamento ultra petita quanto às benfeitorias, pois houve pedido subsidiário do réu e o possuidor de boa-fé possui direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, conforme art. 1.219 do Código Civil.
8. Legítima a cobrança de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel pelo comprador inadimplente.
9. Reforma parcial da sentença apenas para adequar o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos, os quais devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo nº 1.002.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recursos conhecidos. Apelação do espólio desprovida. Apelação da empresa parcialmente provida.

*Tese de julgamento:*

1.

O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia puder ser resolvida com base em prova documental suficiente.

2.

O inadimplemento do comprador autoriza a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com reintegração de posse ao vendedor e retenção razoável de parte das parcelas pagas.

3.

Nas hipóteses de resolução contratual por culpa do adquirente, os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 355, I, 369 e 370; CC, arts. 475 e 1.219.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema Repetitivo nº 1.002; STJ, AgRg no AREsp 728.256/DF; STJ, AgInt no AREsp 943.868/SP; STJ, REsp 1.752.569/PR.

ACÓRDÃO

Acordam os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 10ª Sessão Ordinária em Plenário Virtual, realizada no período de 24 a 31/03/2025, por unanimidade de votos, em
CONHECER
DOS RECURSOS DE APELAÇÃO,
NEGAR PROVIMENTO
AO RECURSO DE PATRÍCIA FERREIRA NASCIMENTO - INVENTARIANTE DO ESPÓLIO DE JOÃO DE DEUS ARAÚJO FILHO, E
DAR PARCIAL PROVIMENTO
AO RECURSO DE L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, nos termos do voto do Relator.

Turma Julgadora:
Desa. Anete Marques Penna de Carvalho (Presidente da Sessão) Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Juiz convocado Dr. João Batista Lopes do Nascimento.

Belém/PA, 31 de março de 2025.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

RELATÓRIO

Os autos vieram a esta relatoria por
redistribuição
(ER/37/2025).

Há nestes autos dois recursos de Apelação interpostos por ambas as partes
(IDs 28732370 e 28732372).

Recebo
no duplo efeito os
recursos
interpostos.

CONHEÇO
do recurso de Apelação interposto por
PATRÍCIA FERREIRA NASCIMENTO
- INVENTARIANTE DO ESPÓLIO DE JOÃO DE DEUS ARAÚJO FILHO, pois estão atendidos os seus pressupostos de admissibilidade recursal, quais sejam: o cabimento, a legitimidade, o interesse recursal, a inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer, o preparo (dispensado em razão do deferimento da justiça gratuita em favor da recorrente- ID 28732369), a tempestividade (ID 28732376), e a regularidade formal (nela inserida o princípio da dialeticidade – art.1016, III, CPC).

CONHEÇO
do recurso de Apelação interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, pois estão atendidos os seus pressupostos de admissibilidade recursal, quais sejam: o cabimento, a legitimidade, o interesse recursal, a inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer, o preparo, a tempestividade (ID 28732376), e a regularidade formal (nela inserida o princípio da dialeticidade – art.1016, III, CPC).

Passo a relatar.

Constam dos autos a interposição de dois recursos de Apelação, interpostos pelas partes, contra a sentença prolatada pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos, ajuizada por
L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda
. em face do Espólio de João de Deus Araújo Filho, cuja inventariante é
PATRÍCIA FERREIRA NASCIMENTO

A sentença recorrida, lançada ao id 28732369, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para:

a) declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes;

b) determinar a reintegração de posse do imóvel à autora;

c) determinar a restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação;

d) condenar a parte requerida ao pagamento de taxa de fruição pelo uso do imóvel, conforme previsão contratual, contada desde a inadimplência, vedado saldo negativo após compensação;

e) determinar que a autora indenize as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, a serem apuradas em liquidação de sentença;

f) condenar a parte requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, cuja exigibilidade foi suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

Inconformado, o demandado,o Espólio de João de Deus Araújo Filho, representado por sua inventariante,
PATRÍCIA FERREIRA NASCIMENTO,
interpôs recurso de apelação (id 28732371), no qual sustenta:

a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sob o argumento de que o magistrado julgou antecipadamente a lide sem oportunizar a produção de provas necessárias à demonstração das alegadas abusividades contratuais; a existência de cláusulas abusivas no contrato, especialmente quanto à incidência de juros e correção monetária, que teriam tornado o contrato excessivamente oneroso ao consumidor; a necessidade de aplicação da teoria da quebra da base objetiva do contrato, diante das mudanças econômicas ocorridas após a celebração do ajuste; e a violação ao direito constitucional à moradia e à função social do contrato. Ao final, requer a anulação da sentença e o retorno dos autos à origem para regular instrução probatória, ou, subsidiariamente, a reforma da decisão para afastar a rescisão contratual ou revisar as cláusulas contratuais.

Também interpôs apelação a autora L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. (id 28732372), sustentando: a nulidade parcial da sentença por julgamento ultra petita, no ponto em que determinou a indenização por benfeitorias, por inexistir pedido expresso nesse sentido; a necessidade de reforma quanto ao termo inicial dos juros de mora, defendendo que incidam apenas a partir do trânsito em julgado; e a insurgência contra a limitação da cobrança da taxa de fruição, sustentando que o contrato prevê a incidência integral da taxa pelo período de ocupação do imóvel. Ao final, requer a reforma parcial da sentença, com exclusão da condenação referente às benfeitorias e adequação dos demais parâmetros condenatórios.

Em face do recurso do demandado, a empresa autora/apelante apresentou contrarrazões (ID 28732379), pugnando pelo seu desprovimento, defendendo a regularidade do julgamento antecipado da lide, a inexistência de cláusulas abusivas e a comprovação da inadimplência contratual, circunstâncias que legitimariam a rescisão do contrato e a reintegração de posse do imóvel.

Em face do recurso da autora, o espólio não apresentou contrarrazões (ID 28732380).

É o relatório.

Belém, data da assinatura eletrônica

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

VOTO

Passo a julgar
em conjunto
os recursos interpostos.

A controvérsia devolvida a este Tribunal cinge-se às seguintes questões: a verificar a ocorrência de
cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide
; a analisar a
legalidade da rescisão contratual e da reintegração de posse
decorrentes da inadimplência do adquirente; a examinar a
regularidade da condenação relativa às benfeitorias
; e a definir os
critérios de restituição das parcelas pagas, juros e taxa de fruição
.

Quanto ao recurso interposto pelo espólio
.

O espólio apelante sustenta que a sentença seria nula por ter sido proferida mediante
julgamento antecipado da lide
, sem oportunizar a produção de provas. Não lhe assiste razão.

O artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil dispõe:

Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:
I – não houver necessidade de produção de outras provas.

No caso concreto, verifica-se que a controvérsia possui natureza eminentemente documental, envolvendo a análise do contrato firmado entre as partes e a verificação da inadimplência contratual.

Com efeito, a própria parte apelante admite a inadimplência das parcelas contratuais, sustentando apenas justificativas relacionadas à crise econômica e suposta abusividade contratual.

Entretanto, tais alegações não demandam necessariamente dilação probatória, sendo passíveis de análise a partir dos documentos constantes dos autos, notadamente o contrato e os demonstrativos de inadimplência.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que:

(...) 2. O julgamento antecipado da lide poderá ocorrer quando

a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e

de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência.

(...).

(AgInt no AREsp n. 943.868/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/11/2018, DJe de 16/11/2018.)

(...) 3. Não há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide que, de forma fundamentada, resolve a causa sem a produção da prova requerida pela parte em virtude da suficiência dos documentos dos autos.(...)

(REsp n. 1.752.569/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 26/8/2022.)

Assim, não se vislumbra qualquer violação ao
artigo 5º, LV, da Constituição Federal
, tampouco aos
arts. 369 e 370 do CPC
, razão pela qual rejeito a preliminar.

Restou incontroverso nos autos que as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, no qual o adquirente se obrigou ao pagamento parcelado do imóvel.

Ocorre que o comprador
deixou de adimplir as parcelas contratuais
, circunstância que autoriza a resolução do contrato.

Nos termos do Código Civil:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Dessa forma, demonstrada a mora do adquirente e a impossibilidade de manutenção do vínculo contratual, mostra-se legítima a
rescisão do contrato e a reintegração da posse do imóvel à vendedora
, tal como decidido pelo juízo de origem.

A sentença determinou a devolução de
80% dos valores pagos
, solução que se mostra em consonância com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

Nos casos de resolução contratual por culpa do comprador em contratos imobiliários, o STJ a retenção de parte das parcelas pagas pela vendedora, a título de despesas administrativas e cláusula penal.

Nesse sentido:

A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. (AgRg no AREsp 728256/DF )

Assim, a retenção de
20% do montante pago
mostra-se razoável e proporcional.

Quanto ao recurso interposto pela empresa demandante
.

No que tange ao recurso interposto pela empresa autora, esta sustenta que a condenação ao pagamento de benfeitorias configuraria julgamento
ultra petita
.

Todavia, a análise dos autos revela que a parte ré
formulou pedido subsidiário de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel
, circunstância que legitima a apreciação judicial da matéria.

Além disso, a indenização por benfeitorias úteis ou necessárias decorre da própria legislação civil.

Dispõe o Código Civil:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis.

Logo, não há falar em nulidade da sentença nesse ponto.

A sentença também determinou o pagamento de
taxa de ocupação do imóvel
, contada a partir da inadimplência.

Tal entendimento encontra respaldo na jurisprudência consolidada, que reconhece ser legítima a cobrança de taxa de fruição pelo período em que o comprador inadimplente permanece no imóvel - AgRg no AgRg no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 611.557 – SP.

No que diz respeito ao
termo inicial dos juros moratórios
, a sentença merece reforma.

O juízo de origem fixou a incidência de juros moratórios
a partir da citação
sobre os valores a serem restituídos ao comprador.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento diverso no julgamento do
Tema Repetitivo nº 1.002
, segundo o qual, nas hipóteses de
resolução contratual por inadimplemento ou desistência do comprador
, os juros moratórios incidem
somente a partir do trânsito em julgado da decisão
.

Isso porque, até esse momento processual, não há mora da vendedora na restituição dos valores.

Nesse sentido:

Tema 1.002 do STJ:

“Nos casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa do adquirente, os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado.”

Assim, impõe-se a adequação da sentença nesse ponto.

Ante o exposto,
voto no sentido de CONHECER
de ambos os recursos de apelação e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto
por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda., apenas para adequar o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos ao comprador, fixando sua incidência a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos do Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.

No mais,
NEGO provimento ao recurso interposto pelo Espólio de João de Deus Araújo Filho
, mantendo-se os demais termos da sentença.

É O VOTO.

Belém, 31/03/2026