Tribunal: TJPA
Processo: 0802126-73.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 11811 - Práticas Abusivas
Data de julgamento: 2026-02-10
Data de publicação: 2026-02-24

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE PARCELAS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Huelisu Matheus Souza Costa contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de parcelas pagas, proposta em desfavor de WTorre Parauapebas Empreendimentos Residenciais Ltda. e Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A., com fundamento na alegação de descumprimento contratual pelas rés e suposta natureza consumerista da relação. A sentença reconheceu a validade do contrato com cláusula de alienação fiduciária e afastou a aplicação do CDC, extinguindo o feito com resolução de mérito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a relação contratual se submete ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se o contrato de compra e venda com alienação fiduciária comporta rescisão por inadimplemento da vendedora; (iii) determinar se é cabível a restituição de parcelas pagas em favor do comprador inadimplente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato celebrado entre as partes encontra-se registrado em cartório competente e contém cláusula de alienação fiduciária, o que atrai a incidência da Lei nº 9.514/1997, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento firmado no Tema 1095 do STJ. 4. A inadimplência do apelante é incontroversa, tendo ele deixado de pagar 29 parcelas antes mesmo do ajuizamento da ação, fato que impede a rescisão contratual e a devolução de valores com base em pretensa culpa das rés. 5. A alegação de ausência de entrega de infraestrutura e alegações de publicidade enganosa não restaram comprovadas nos autos, sendo insuficientes para caracterizar descumprimento contratual grave ou quebra da função social do contrato. 6. A cláusula de alienação fiduciária, regularmente pactuada, constitui garantia real e estabelece procedimento próprio de execução em caso de mora, por meio de leilão extrajudicial, vedando a restituição de parcelas fora das hipóteses legais. 7. O contrato analisado não é promessa de compra e venda, mas pacto com transferência da propriedade resolúvel ao adquirente, sendo incabível a aplicação das regras de rescisão contratual do CDC ou devolução automática dos valores pagos. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia está sujeito ao regime da Lei nº 9.514/1997. 2. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor em hipóteses de inadimplemento do comprador fiduciário com contrato registrado. 3. A inadimplência do comprador impede a rescisão contratual e a restituição automática de valores pagos, devendo ser observada a via do leilão extrajudicial prevista na legislação específica. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; CPC, arts. 487, I, e 85, §§ 2º, 3º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.891.498/SP (Tema 1.095), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 12.05.2021; TJPA, Apelação Cível nº 0073890-60.2015.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 15.07.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0014321-94.2016.8.14.0040, Rel. Des. Margui Gaspar Bittencourt, j. 25.06.2024; TJPA, Agravo de Instrumento nº 0803065-32.2025.8.14.0000, Rel. Des. Margui Gaspar Bittencourt, j. 09.09.2025. Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de apelação e lhe negar provimento, tudo nos termos do voto do Desembargador relator. Plenário Virtual da Terceira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sessão realizada no período de 10/02/2026 a 20/02/2026. Turma Julgadora: Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator), Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque e Desa. Anete Marques Penna de Carvalho. Belém/PA, 10 de fevereiro de 2026. Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0802126-73.2018.8.14.0040

APELANTE: HUELISU MATHEUS SOUZA COSTA

APELADO: WTORRE PARAUAPEBAS EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS LTDA., CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A.

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE PARCELAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por Huelisu Matheus Souza Costa contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de parcelas pagas, proposta em desfavor de WTorre Parauapebas Empreendimentos Residenciais Ltda. e Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A., com fundamento na alegação de descumprimento contratual pelas rés e suposta natureza consumerista da relação. A sentença reconheceu a validade do contrato com cláusula de alienação fiduciária e afastou a aplicação do CDC, extinguindo o feito com resolução de mérito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a relação contratual se submete ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se o contrato de compra e venda com alienação fiduciária comporta rescisão por inadimplemento da vendedora; (iii) determinar se é cabível a restituição de parcelas pagas em favor do comprador inadimplente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato celebrado entre as partes encontra-se registrado em cartório competente e contém cláusula de alienação fiduciária, o que atrai a incidência da Lei nº 9.514/1997, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento firmado no Tema 1095 do STJ.

4.

A inadimplência do apelante é incontroversa, tendo ele deixado de pagar 29 parcelas antes mesmo do ajuizamento da ação, fato que impede a rescisão contratual e a devolução de valores com base em pretensa culpa das rés.

5.

A alegação de ausência de entrega de infraestrutura e alegações de publicidade enganosa não restaram comprovadas nos autos, sendo insuficientes para caracterizar descumprimento contratual grave ou quebra da função social do contrato.

6.

A cláusula de alienação fiduciária, regularmente pactuada, constitui garantia real e estabelece procedimento próprio de execução em caso de mora, por meio de leilão extrajudicial, vedando a restituição de parcelas fora das hipóteses legais.

7.

O contrato analisado não é promessa de compra e venda, mas pacto com transferência da propriedade resolúvel ao adquirente, sendo incabível a aplicação das regras de rescisão contratual do CDC ou devolução automática dos valores pagos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

O contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia está sujeito ao regime da Lei nº 9.514/1997.

2.

Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor em hipóteses de inadimplemento do comprador fiduciário com contrato registrado.

3.

A inadimplência do comprador impede a rescisão contratual e a restituição automática de valores pagos, devendo ser observada a via do leilão extrajudicial prevista na legislação específica.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; CPC, arts. 487, I, e 85, §§ 2º, 3º e 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.891.498/SP (Tema 1.095), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 12.05.2021; TJPA, Apelação Cível nº 0073890-60.2015.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 15.07.2025; TJPA, Apelação Cível nº 0014321-94.2016.8.14.0040, Rel. Des. Margui Gaspar Bittencourt, j. 25.06.2024; TJPA, Agravo de Instrumento nº 0803065-32.2025.8.14.0000, Rel. Des. Margui Gaspar Bittencourt, j. 09.09.2025.

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de apelação e lhe negar provimento, tudo nos termos do voto do Desembargador relator.

Plenário Virtual da Terceira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sessão realizada no período de 10/02/2026 a 20/02/2026.

Turma Julgadora: Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator), Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque e Desa. Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém/PA, 10 de fevereiro de 2026.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

RELATÓRIO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Trata-se de recurso de
Apelação Cível
interposto por Huelisu Matheus Souza Costa em face de sentença prolatada pelo juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas, que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de parcelas pagas, ajuizada em desfavor das empresas WTorre Parauapebas Empreendimentos Residenciais Ltda. e Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A., julgou improcedentes os pedidos contidos na petição inicial, sendo a parte dispositiva assim lavrada:

Nesse cenário, o pedido de rescisão contratual não encontra amparo legal ou jurisprudencial, devendo-se observar as normas da Lei 9.514/97, vez configurada a regular constituição da propriedade fiduciária, arrastando ao malogro os demais pedidos autorais, pois na alienação fiduciária de imóveis o contrato de compra e venda está perfeito e acabado, restando somente relação de mútuo garantido por propriedade fiduciária. Outrossim, considerando a inadimplência do autor antes do ajuizamento da demanda, salvo eventual purgação da mora, caberá à credora fiduciária a execução do preço financiado, mediante excussão do imóvel vinculado ao crédito garantido por alienação fiduciária.

ANTE O EXPOSTO, rejeito as preliminares e, no mérito, julgo improcedente a demanda e, por conseguinte, extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, revogando a decisão liminar.

Inconformado, o apelante, em suas razões recursais (id. 3903689, págs. 1/33), sustentando que a relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza indiscutivelmente consumerista, sendo o contrato de aquisição do lote um típico contrato de adesão, firmado sob inequívoca hipossuficiência técnica e econômica do consumidor.

Ressalta que o empreendimento foi massivamente ofertado mediante publicidade ostensiva na cidade de Parauapebas/PA, com promessas de infraestrutura e urbanização que jamais se concretizaram, gerando expectativa legítima de aquisição de lote para edificação residencial, frustrada pela elevação abrupta das parcelas e pela ausência de entrega das condições divulgadas.

Alega que o contrato foi redigido de forma a simular um pacto irrevogável de compra e venda com garantia fiduciária, camuflando a verdadeira natureza de um compromisso de compra e venda, prática esta que visaria inviabilizar a restituição de valores pagos em caso de inadimplemento. Assevera que a suposta alienação fiduciária não se presta a afastar o regime consumerista, porquanto envolveu publicidade enganosa, cláusulas leoninas, e desequilíbrio contratual evidente, o que demandaria, inclusive, aplicação dos artigos 51 e 53 do CDC, com declaração de nulidade das cláusulas abusivas.

Esclarece que não exerceu posse plena sobre o lote adquirido, jamais tendo construído qualquer edificação sobre o bem, o qual permanece desocupado, inserido em área classificada pelo próprio Recorrente como um “bairro fantasma”, desprovido da urbanização prometida pelas Apeladas.

Sustenta que há julgados anteriores do próprio Tribunal de Justiça do Estado do Pará reconhecendo a natureza consumerista de contratos similares firmados com as mesmas empresas, especialmente no âmbito do referido empreendimento, em que se determinou a devolução de até 90% dos valores pagos, à luz da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da teoria da base objetiva da relação obrigacional.

Ao final, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença na íntegra, reconhecendo-se a nulidade das cláusulas contratuais abusivas, a rescisão do contrato por culpa exclusiva das empresas rés, bem como a consequente condenação das Apeladas à devolução de 90% dos valores pagos pelo lote, devidamente atualizados e acrescidos de correção monetária e juros legais.

Lote 01 Empreendimentos S.A, atual denominação de Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A., e Wtorre Parauapebas Empreendimentos Residenciais Ltda apresentaram contrarrazões ao apelo (id.

3903699, págs. 1/8), sustentando, preliminarmente, que o recurso interposto não deve ser conhecido, à luz do art. 932, inciso III, do CPC, por ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença, configurando-se afronta ao princípio da dialeticidade.

Explicam que o apelante limitou-se a reeditar teses já enfrentadas e devidamente refutadas pelo juízo a quo, sem articular fundamentos novos ou impugnações capazes de infirmar de forma direta os pilares da decisão recorrida.

No mérito, as apeladas defendem a manutenção da sentença de improcedência, reafirmando que o pacto firmado entre as partes se deu na forma de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia, devidamente registrado em cartório, e que, por força da legislação de regência (Lei nº 9.514/97), não comporta resolução contratual nos moldes pretendidos.

Alegam que o imóvel não é objeto de mera promessa de compra e venda, mas sim de alienação fiduciária formalizada, sendo aplicável o rito previsto nos artigos 26 e 27 da referida norma especial.

Sustentam que a inadimplência do apelante é incontroversa e anterior à propositura da ação, compreendendo 29 parcelas vencidas e não quitadas desde setembro de 2018, fato que evidencia a ausência de motivo jurídico plausível para a rescisão contratual pretendida. Rechaçam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso, por se tratar de relação regida por normas específicas, e alegam que a pretensão do autor implicaria violação à segurança jurídica e ao equilíbrio das relações negociais fundadas em garantia fiduciária.

Invocam precedentes jurisprudenciais dos Tribunais de Justiça do Distrito Federal, de São Paulo e do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que não cabe devolução de parcelas pagas nos moldes do CDC quando se está diante de inadimplemento em contrato com garantia de alienação fiduciária, cuja extinção opera-se mediante leilão extrajudicial, nos termos da Lei nº 9.514/97.

Ao final, requerem o não conhecimento do recurso, ou, subsidiariamente, o desprovimento da apelação interposta, com a consequente manutenção da sentença em todos os seus termos, inclusive no que se refere à revogação da liminar outrora deferida e à condenação do autor em honorários de sucumbência. Requerem, ainda, a retificação do polo passivo da representação processual, com exclusividade de intimação ao patrono Iago do Couto Nery, OAB/SP 274.076.

Os autos vieram redistribuídos à minha relatoria, em razão da Emenda Regimental n.º 37/2025.

É o relatório, síntese do necessário.

VOTO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Conheço do presente recurso de apelação cível, eis que presente os pressupostos de admissibilidade, pelo que coloco o feito para julgamento e havendo preliminar, passo a analisá-la.

PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE.

Argui, a apelada, como matéria preliminar, a suposta inobservância ao princípio da dialeticidade recursal por parte do apelante, sustentando que as razões da apelação não teriam impugnado especificamente os fundamentos da sentença de primeiro grau, o que atrairia a aplicação do art. 932, III, do Código de Processo Civil, implicando no não conhecimento do recurso.

A dialeticidade recursal constitui requisito intrínseco de admissibilidade dos recursos, impondo ao recorrente o dever de enfrentar de modo específico e direto os fundamentos da decisão impugnada, expondo de forma lógica e coerente as razões pelas quais pugna pela reforma, nulidade ou invalidação do pronunciamento judicial recorrido. Trata-se de corolário do contraditório e da ampla defesa em sua vertente recursal, bem como consectário da técnica processual que exige a formulação de ataque específico à
ratio decidendi
da decisão hostilizada.

No caso dos autos, no entanto, tal alegação não merece acolhimento. Verifica-se que, nas razões recursais, o apelante não apenas reitera os fundamentos da petição inicial, mas ataca expressamente a sentença de primeiro grau ao alegar que houve cerceamento de defesa, diante do indeferimento do pleito de produção de prova.

Para configuração da ofensa ao princípio da dialeticidade, é necessário que o recurso não ataque minimamente os fundamentos da decisão recorrida, o que não é o caso dos autos. Ainda que as razões recursais possam ser consideradas genéricas ou reiterativas, apresentam inconformismo específico contra o conteúdo da sentença proferida.

Destarte, rejeito a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade.

MÉRITO.

Superada a análise preliminar, passo a exame do mérito.

No mérito, contudo, a irresignação não merece acolhimento.

Nessa esteira, a controvérsia cinge-se à pretensão do apelante/autor de rescindir contrato de compra e venda de imóvel, com cláusula de alienação fiduciária, firmado com as apeladas, com restituição de 90% dos valores pagos, sob a alegação de vícios contratuais, descumprimento de obrigações de infraestrutura e incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Contudo, a pretensão recursal encontra óbice insuperável na natureza jurídica do contrato celebrado, o qual foi devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, revestindo-se das características próprias de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, submetido, portanto, ao regime especial da Lei nº 9.514/1997.

O cerne da controvérsia, portanto, consiste em definir: (i) se o contrato firmado comporta rescisão por inadimplemento da vendedora, (ii) se é aplicável à relação contratual o Código de Defesa do Consumidor e (iii) se, reconhecida a rescisão, é devida a restituição integral das parcelas pagas.

Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nas relações de compra e venda com cláusulas de alienação fiduciária.

Nesse contexto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui o entendimento de que, neste caso, não é possível a aplicação do CDC. Tal jurisprudência consubstancia-se no julgamento do REsp 1894504/SP (Tema 1095), sob a relatoria do Ministro Marco Buzzi. A questão submetida a julgamento consistia em: “Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.”.

Diante disso, a tese fixada foi a de que:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, a aplicação do CDC, ao caso concreto, não é possível, devendo ser aplicada a lei específica, qual seja, a Lei n.º 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

Quanto ao requerimento de rescisão contratual.

Nessa perspectiva, no que tange à tese central dos apelantes, ela encontra óbice relevante na natureza jurídica do contrato. Ressalta-se que tal instrumento, encontra-se devidamente firmado entre as partes, isto é, os requisitos de validade do negócio jurídico – agente capaz, objeto lítico e observância da forma prescrita em lei – encontram-se íntegros no contrato, conforme se extrai do contrato presente nos id.

3903628, págs. 1/12. Registra-se que o contrato está devidamente registrado em cartório competente, consoante ao disposto no art. 23 da Lei nº 9.514/1997, que assim disciplina: “Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.”.

Sendo assim, o instrumento em debate possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, razão pela qual se encontra submetido ao regramento da Lei nº 9.514/1997, a qual, em seus arts. 26 e 27, estabelece procedimento próprio para inadimplemento, mediante consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

Nesse diapasão, é este o entendimento que prevalece na jurisprudência pátria, inclusive no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que, em se tratando de contrato de alienação fiduciária em garantia, devem-se observar as peculiaridades que lhe são inerentes, dada a sua natureza jurídica especial.

Não se está diante, portanto, de mera avença preliminar ou de simples compromisso de compra e venda, mas sim de negócio jurídico translativo de domínio, com transferência plena da propriedade resolúvel ao adquirente, consoante dispõe a legislação aplicável.

Dessa forma, operada a compra e venda com a consequente constituição da propriedade fiduciária, mostra-se juridicamente incabível a resolução do contrato nos moldes previstos para as promessas bilaterais de compra e venda, subsistindo tão somente a garantia real da alienação fiduciária vinculada à obrigação principal.
Portanto, não há a possibilidade de devolução automática das parcelas.

Outrossim, na presente hipótese, não há nos autos prova inequívoca do inadimplemento da vendedora. A alegação de cobrança indevida de taxas também carece de respaldo concreto, porquanto os valores referentes à corretagem, taxa de administração e seguro encontram-se expressamente previstos no contrato assinado pelas partes.

Corroborando o entendimento aqui esposado, vejamos como a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará se manifesta em casos análogos:

EMENTA
: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/1997. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

CASO EM EXAME

1.

Apelação cível contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, mantendo o contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária e condenando o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a rescisão contratual com devolução de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, e se houve abusividade contratual e descumprimento de promessas de infraestrutura pelas rés.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária está submetido ao regime da Lei nº 9.514/1997, conforme entendimento do STJ no Tema 1.095, afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
4. A rescisão unilateral e devolução de valores pagos deve observar o procedimento legal dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, sendo inviável a restituição automática de parcelas.
5. Não comprovada onerosidade excessiva, abusividade de cláusulas contratuais ou descumprimento de promessas de infraestrutura apto a ensejar a rescisão contratual pleiteada.

IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Apelação cível conhecida e desprovida.
Tese de julgamento: "O contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia está sujeito ao regime da Lei nº 9.514/1997, sendo incabível a rescisão unilateral com restituição automática de parcelas pagas com base no Código de Defesa do Consumidor."

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.891.498/SP (Tema 1.095), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 12.05.2021.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0073890-60.2015.8.14.0040 – Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 15/07/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. INCABÍVEL A RESCISÃO NA FORMA PRETENDIDA PELA RECORRENTE COM A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NECESSIDADE DE APLICAÇÃO DO RITO PREVISTO NA LEI Nº 9.514/1997. TEMA REPETITIVO 1.095 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0014321-94.2016.8.14.0040 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 25/06/2024)

Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE DIREITO À MORADIA E DE QUITAÇÃO POR INVALIDEZ. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. DOUTRINA SOBRE A POSIÇÃO JURÍDICA DO DEVEDOR FIDUCIANTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto por Márcio de Siqueira Arrais contra decisão da 2ª Vara Cível e Empresarial de Paragominas/PA que deferiu a imissão na posse de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, determinando a desocupação voluntária no prazo de 60 dias, diante da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (Banco Bradesco S/A), após inadimplemento contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a alegação de direito à moradia impede os efeitos do inadimplemento e da consolidação da propriedade fiduciária; (ii) verificar se a suposta invalidez do devedor gera quitação do contrato e nulidade do leilão; (iii) determinar se é possível afastar os efeitos da Lei nº 9.514/97 e aplicar o Código de Defesa do Consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Lei nº 9.514/97 disciplina especificamente os contratos de alienação fiduciária de imóveis, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, conforme o Tema 1095 do STJ.

4. A mora do devedor fiduciante, expressamente reconhecida pelo agravante, autoriza a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e o subsequente leilão extrajudicial, nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 e da Súmula 380 do STJ.

5. A doutrina de Mateus Castello Branco Almeida esclarece que a situação do devedor fiduciante se assemelha à do depositário, devendo ele conservar e utilizar o bem conforme sua destinação, sob sua responsabilidade e risco, enquanto adimplente, nos termos do art. 24, V, da Lei nº 9.514/97.

6. A alegação de invalidez do agravante, apresentada como fundamento para quitação do saldo devedor pelo seguro, não foi comprovada, não havendo elementos para suspender ou extinguir as obrigações contratuais.

7. O direito à moradia não prevalece contra a inadimplência contratual em operações de alienação fiduciária, sob pena de esvaziar a eficácia da legislação específica.

8. A propositura de ações judiciais (inclusive anulatória) não descaracteriza a mora nem suspende os efeitos do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A Lei nº 9.514/97 rege os contratos de alienação fiduciária de imóveis e afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

2. O inadimplemento do devedor autoriza a consolidação da propriedade e a realização de leilão extrajudicial, independentemente da propositura de ação judicial.

3. A alegação não comprovada de invalidez não suspende os efeitos do contrato nem impede a execução das garantias fiduciárias.

4. O direito à moradia não impede a retomada do imóvel pelo credor fiduciário quando caracterizada a mora.

5. O devedor fiduciante, enquanto adimplente, pode exercer plenamente a posse direta e defender o bem, mas, ao tornar-se inadimplente, perde a proteção legal que sustenta tal uso.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 24, 26 e 27; CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC/2015, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095; STJ, Súmula 380; TJPA, Agravo de Instrumento nº 0805021-30.2018.8.14.0000; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.24.219111-2/001; TJDFT, Acórdão nº 1363678, Agravo de Instrumento nº 0718789-05.2021.8.07.0000.

Doutrina relevante citada: Mateus Castello Branco Almeida, sobre a natureza jurídica da posse do devedor fiduciante e seu dever de conservação do bem (interpretação do art. 24, V, da Lei nº 9.514/97).

(TJPA – AGRAVO DE INSTRUMENTO – Nº 0803065-32.2025.8.14.0000 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 09/09/2025)

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e, levando em consideração a jurisprudência do STJ e deste TJPA,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença proferida pelo Juízo
a quo
conforme a fundamentação ao norte tecida.

Diante disso, mantem-se a manutenção da condenação ao apelante ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais majoro para 11% (onze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §§2º e 11, do CPC, sendo a exigibilidade suspensa nos termos do §3º, do art. 98, do CPC.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

Publique-se. Intimem-se.

Belém/PA, data conforme registro no sistema.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

Belém, 22/02/2026