Tribunal: TJPA
Processo: 0028969-43.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-04-28

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO. NÃO CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DO DANO (IN RE IPSA). DESNECESSIDADE DE PROVA DA DESTINAÇÃO DO BEM. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. PRÓ-SOLUTO. FINANCIAMENTO TARDIO DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO DA RÉ. RESTITUIÇÃO DEVIDA. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. INCC. INAPLICABILIDADE APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. IGP-M. APLICAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Os lucros cessantes decorrentes do atraso injustificado na entrega de imóvel são presumíveis (dano in re ipsa), sendo dispensável a comprovação de que o bem seria destinado à locação. O simples atraso injustificado na entrega já enseja o dever de indenizar (STJ, AgRg no REsp 1.523.955/SP). 3. Até a efetiva imissão na posse — concretizada pela entrega das chaves —, incumbe à construtora/incorporadora o custeio das despesas condominiais. 4. Os custos de financiamento tardio (pró-soluto) suportados pelos adquirentes em razão do inadimplemento da construtora constituem dano emergente de ressarcimento obrigatório. 5. Transcorrido o prazo contratual de entrega (acrescido da tolerância de 180 dias), cessa a incidência do INCC sobre o saldo devedor, que passa a ser corrigido pelo IGP-M (STJ, Súmula 83 c/c AgInt no AREsp 1.126.802/RJ). ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em Sessão Ordinária em Plenário, por unanimidade de votos, em CONHECER dos recurso e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Relatora.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0028969-43.2014.8.14.0301

APELANTE: GAFISA SP72 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO: HELEM CRISTINA FIGUEIREDO DA SILVA PERGENTINO, WELLINGTON HOLANDA PERGENTINO

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO. NÃO CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DO DANO (IN RE IPSA). DESNECESSIDADE DE PROVA DA DESTINAÇÃO DO BEM. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. PRÓ-SOLUTO. FINANCIAMENTO TARDIO DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO DA RÉ. RESTITUIÇÃO DEVIDA. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. INCC. INAPLICABILIDADE APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. IGP-M. APLICAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Os lucros cessantes decorrentes do atraso injustificado na entrega de imóvel são presumíveis (dano in re ipsa), sendo dispensável a comprovação de que o bem seria destinado à locação. O simples atraso injustificado na entrega já enseja o dever de indenizar (STJ, AgRg no REsp 1.523.955/SP).

3. Até a efetiva imissão na posse — concretizada pela entrega das chaves —, incumbe à construtora/incorporadora o custeio das despesas condominiais.

4. Os custos de financiamento tardio (pró-soluto) suportados pelos adquirentes em razão do inadimplemento da construtora constituem dano emergente de ressarcimento obrigatório.

5. Transcorrido o prazo contratual de entrega (acrescido da tolerância de 180 dias), cessa a incidência do INCC sobre o saldo devedor, que passa a ser corrigido pelo IGP-M (STJ, Súmula 83 c/c AgInt no AREsp 1.126.802/RJ).

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em Sessão Ordinária em Plenário, por unanimidade de votos, em CONHECER dos recurso e NEGAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto da Relatora.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por GAFISA SP72 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a sentença proferida, nos autos da Ação de Restituição de Valores c/c Danos Materiais e Anulação de Cláusula Contratual ajuizada por WELLINGTON HOLANDA PERGENTINO e HELEM CRISTINA FIGUEIREDO DA SILVA PERGENTINO.

Os autores narraram que adquiriram, por meio de Instrumento de Compromisso de Compra e Venda firmado em 12 de novembro de 2009, a unidade autônoma nº 1406, integrante do empreendimento denominado "Reserva Ibiapaba", de propriedade da ré, pelo valor de R$ 295.211,83. Alegaram que o imóvel foi entregue com atraso, razão pela qual formularam os seguintes pedidos: i) restituição em dobro do valor de R$ 26.685,58, a título de condomínios pagos relativos ao período de dezembro de 2012 a março de 2013; ii) alternativamente, a restituição simples; iii) restituição do pró-soluto no importe de R$ 8.841,89; iv) indenização de 1% do valor do imóvel por cada mês de atraso (fevereiro/2012 até a entrega das chaves em 13/03/2013); v) inversão do ônus da prova.

Regularmente citada, a ré apresentou contestação (fls. 94/136).

Os autores se manifestaram em réplica (fls. 221/225).

Sobreveio sentença que julgou PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, nos seguintes termos: a) obrigou a requerida a atualizar o saldo devedor e as parcelas referentes ao compromisso de venda e compra, com incidência do IGP-M, salvo se o INCC for melhor, a partir da data imediatamente subsequente ao fim do período de tolerância (janeiro/2012 + 180 dias), até a entrega efetiva do empreendimento (13/03/2013), retomando a correção pelo IGP-M após esse período; b) condenou a requerida ao pagamento de lucros cessantes, a serem apurados em liquidação de sentença, contados desde que escoado o prazo de tolerância (janeiro/2012 + 180 dias) até a efetiva entrega das chaves da unidade (13/03/2013), corrigidos pelo INPC e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a data da citação; c) condenou a requerida ao pagamento das taxas condominiais arcadas indevidamente pelos autores, até a entrega do bem (13/03/2013); d) condenou a requerida ao pagamento de R$ 8.841,89, a título de pró-soluto; e) extinguiu o processo com resolução de mérito (art. 269, I, CPC); e f) condenou a ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o montante das condenações. A sentença foi prolatada em 03 de março de 2021, pelo MM. Juiz FÁBIO ARAÚJO MARÇAL.

Irresignada, a ré interpôs o presente Recurso de Apelação (fls. 338/349), aduzindo, em síntese, as seguintes razões de reforma: (i) a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio recai sobre o compromissário comprador, e não sobre a construtora/vendedora, por força do art. 1.333 do Código Civil e do art. 9º, § 2º, da Lei nº 4.591/64, independentemente da imissão na posse; (ii) a condenação ao pagamento de lucros cessantes é indevida, pois não estão presentes os elementos configuradores da responsabilidade civil, especialmente a ausência de prova documental de que o imóvel se destinava à locação, a inexistência de danos indenizáveis e a ausência de nexo causal entre o suposto ato ilícito e os danos alegados; (iii) a condenação relativa ao pró-soluto e à cobrança de encargos a título de saldo devedor deve ser afastada, eis que os encargos contratuais eram de pleno conhecimento dos apelados quando da celebração do negócio, tratando-se de correção monetária e não de imposição de juros indevidos. Ao final, requereu o provimento do recurso para que a pretensão autoral seja julgada totalmente improcedente, com condenação dos apelados ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Os apelados foram intimados para apresentar contrarrazões, não apresentaram contrarrazões.

É o relatório. Peço julgamento no plenário virtual.

Belém, de de 2026.

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATORA

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

I – DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS

A apelante sustenta que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais não é sua, mas sim dos apelados, na qualidade de compromissários compradores, a partir da instalação do condomínio, independentemente da imissão na posse.

Sem razão a apelante.

Com efeito, a jurisprudência consolidada desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, enquanto não houver a efetiva entrega das chaves ao adquirente, as despesas condominiais são de responsabilidade do promitente vendedor. Até a imissão na posse, é a construtora/incorporadora quem deve arcar com as taxas de condomínio, pois é ela quem detém a posse direta do imóvel.

No caso dos autos, ficou incontroverso que a entrega efetiva das chaves ocorreu somente em 13 de março de 2013 (fls. 73/74), de modo que as taxas condominiais pagas pelos autores antes dessa data foram indevidamente arcadas por eles.

Assim, merece ser mantida a sentença nesse ponto, confirmando a condenação da apelante ao pagamento das taxas condominiais suportadas pelos autores até 13/03/2013.

II – DOS LUCROS CESSANTES

A apelante defende que a condenação ao pagamento de lucros cessantes é descabida, pela ausência de prova de que o imóvel seria destinado à locação, inexistência de dano concreto e ausência de nexo causal.

O argumento não merece acolhida.

O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é de que os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega de imóvel são presumíveis (in re ipsa), independentemente de prova quanto ao destino dado ao bem pelo adquirente. Basta a comprovação do atraso injustificado na entrega para que surja o dever de indenizar, sendo irrelevante se o imóvel seria usado para fins residenciais ou locatícios.

Conforme iterativa jurisprudência do STJ, a destinação que o promitente comprador daria ao bem, se para fins de moradia ou locação, em nada influencia na obrigação do promitente vendedor de compor lucros cessantes, que são comprovados diante da própria mora (AgRg no REsp 1.523.955/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 01/12/2015, DJe 11/12/2015).

Portanto, demonstrado o atraso injustificado na entrega do empreendimento é devida a indenização por lucros cessantes a serem apurados em liquidação de sentença.

A sentença deve ser mantida também neste ponto.

III – DO PRÓ-SOLUTO E DOS ENCARGOS SOBRE O SALDO DEVEDOR

A apelante sustenta que o pró-soluto e os encargos cobrados a título de correção monetária do saldo devedor são legítimos, pois eram de pleno conhecimento dos compradores quando da celebração do negócio, tratando-se de mera correção monetária e não de imposição de juros.

O ponto não merece reforma.

A sentença condenou a ré ao pagamento de R$ 8.841,89 a título de pró-soluto, correspondente às despesas suportadas pelos autores em decorrência do financiamento tardio do imóvel junto ao banco SANTANDER S/A (fls. 63/69), ocorrido em 15/02/2013. O financiamento tardio decorreu diretamente do descumprimento contratual pela construtora — já que o imóvel deveria ter sido entregue em janeiro de 2012 — e, portanto, o ônus desse custo adicional deve ser suportado pela apelante.

Quanto à correção do saldo devedor, a sentença foi precisa ao determinar que o INCC não mais se aplica após o término do prazo de tolerância, substituindo-o pelo IGP-M (conforme Súmula 83/STJ: nos termos da jurisprudência desta Corte, não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data limite para entrega da obra).

Mantém-se, portanto, a sentença nesse aspecto.

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença atacada.

É como voto.

Belém (PA), _____ de _________________ de 2026.

Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 06/05/2026