Tribunal: TJPA
Processo: 0842187-90.2023.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9517 - Causas Supervenientes à Sentença
Data de julgamento: 2026-05-26

Ementa:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA SOBRE IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSSE DE BOA-FÉ. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CONFIGURADA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EXECUTADA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas pela executada embargada e pelos exequentes embargados contra sentença que julgou procedentes embargos de terceiro para desconstituir penhora incidente sobre imóvel objeto de compromisso de compra e venda firmado em 2011, com quitação do preço, imissão na posse pelo embargante e posterior averbação da constrição nos autos de cumprimento de sentença. A sentença determinou o levantamento da penhora, o cancelamento da averbação e condenou solidariamente os embargados ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 4 questões em discussão: (i) definir se a executada embargada possui legitimidade passiva para figurar nos embargos de terceiro; (ii) estabelecer se a ausência de registro do compromisso de compra e venda impede a desconstituição da penhora; (iii) determinar se a alienação do imóvel configura fraude à execução; e (iv) definir se subsiste a condenação solidária dos embargados aos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A executada embargada possui legitimidade passiva, pois a legitimidade nos embargos de terceiro alcança quem se beneficia da constrição ou para ela concorre, nos termos do art. 677, § 4º, do CPC. 4. A manutenção do imóvel em nome da construtora por longo período, sem regularização da transmissão dominial, concorre para a constrição indevida e evidencia interesse jurídico da executada no desfecho da lide. 5. A resistência da construtora ao pedido de desconstituição da penhora reforça sua legitimidade para compor o polo passivo dos embargos. 6. A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro fundados em compromisso de compra e venda de imóvel não registrado, desde que comprovada a posse advinda do negócio. 7. O conjunto documental demonstrou a aquisição do imóvel em 2011, a quitação do preço, a entrega das chaves, a imissão na posse em 2013 e o exercício de poderes inerentes à propriedade pelo embargante, com animus domini. 8. A ausência de registro do título não afasta, no caso, a eficácia material e probatória do negócio aquisitivo para fins de proteção possessória e desconstituição da penhora superveniente. 9. Não se configura fraude à execução, porque, à época da celebração do compromisso de compra e venda e da imissão do adquirente na posse, não havia demanda apta a reduzir a alienante à insolvência, tendo o cumprimento de sentença sido iniciado apenas em 2016 e a averbação da penhora ocorrido em 2023. 10. A caracterização da fraude à execução exige registro da penhora ou prova de má-fé do terceiro adquirente, conforme a Súmula 375 do STJ e o Tema Repetitivo 243, elementos não verificados no caso. 11. Os ônus sucumbenciais observam o princípio da causalidade, conforme o Tema Repetitivo 872 do STJ, sendo devidos pela parte embargada que, ciente da transferência do bem, resiste ou insiste na manutenção da constrição. 12. A construtora concorreu culposamente para a constrição indevida ao não regularizar a transmissão do imóvel, e os exequentes resistiram ao pedido do embargante mesmo após a comprovação da posse de boa-fé, o que justifica a condenação solidária dos embargados. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recursos improvidos, mantendo a sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro para desconstituir a penhora sobre o imóvel, determinar o levantamento da constrição judicial e o cancelamento da averbação, com majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da condenação. Tese de julgamento: 1. O sujeito que se beneficia da constrição ou concorre para sua efetivação possui legitimidade passiva nos embargos de terceiro, nos termos do art. 677, § 4º, do CPC. 2. O compromisso de compra e venda não registrado, acompanhado de prova idônea da posse de boa-fé, autoriza a oposição de embargos de terceiro para desconstituição da penhora. 3. A fraude à execução exige registro da penhora ou prova de má-fé do terceiro adquirente, não se configurando quando a alienação e a posse antecedem a demanda executiva e não há demonstração de má-fé. 4. Nos embargos de terceiro, os ônus sucumbenciais regem-se pelo princípio da causalidade e podem ser imputados à parte embargada que resiste injustificadamente à desconstituição da constrição. Dispositivos relevantes citados: art. 487, I, do CPC; art. 677, § 4º, do CPC; art. 681 do CPC; art. 792, IV, do CPC; art. 85, § 2º, § 11 e § 16, do CPC. Jurisprudência relevante citada: Súmula 84 do STJ; Súmula 303 do STJ; Súmula 375 do STJ; Tema Repetitivo 872 do STJ; Tema Repetitivo 243 do STJ; REsp 1.452.840/SP; REsp 956.943/PR; AREsp 2024/0440012-4. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 16ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0842187-90.2023.8.14.0301

APELANTE: NEUDJAN BARBOSA COLARES, FERNANDO CHAVES ALVES, RENATA SOUSA MACHADO NOGUEIRA, ROGERIO DA GAMA MALCHER NOGUEIRA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

APELADO: JOAQUIM NUNES DA SILVA NETO

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA SOBRE IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSSE DE BOA-FÉ. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CONFIGURADA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EXECUTADA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas pela executada embargada e pelos exequentes embargados contra sentença que julgou procedentes embargos de terceiro para desconstituir penhora incidente sobre imóvel objeto de compromisso de compra e venda firmado em 2011, com quitação do preço, imissão na posse pelo embargante e posterior averbação da constrição nos autos de cumprimento de sentença. A sentença determinou o levantamento da penhora, o cancelamento da averbação e condenou solidariamente os embargados ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 4 questões em discussão: (i) definir se a executada embargada possui legitimidade passiva para figurar nos embargos de terceiro; (ii) estabelecer se a ausência de registro do compromisso de compra e venda impede a desconstituição da penhora; (iii) determinar se a alienação do imóvel configura fraude à execução; e (iv) definir se subsiste a condenação solidária dos embargados aos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A executada embargada possui legitimidade passiva, pois a legitimidade nos embargos de terceiro alcança quem se beneficia da constrição ou para ela concorre, nos termos do art. 677, § 4º, do CPC.

4. A manutenção do imóvel em nome da construtora por longo período, sem regularização da transmissão dominial, concorre para a constrição indevida e evidencia interesse jurídico da executada no desfecho da lide.

5. A resistência da construtora ao pedido de desconstituição da penhora reforça sua legitimidade para compor o polo passivo dos embargos.

6. A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro fundados em compromisso de compra e venda de imóvel não registrado, desde que comprovada a posse advinda do negócio.

7. O conjunto documental demonstrou a aquisição do imóvel em 2011, a quitação do preço, a entrega das chaves, a imissão na posse em 2013 e o exercício de poderes inerentes à propriedade pelo embargante, com animus domini.

8. A ausência de registro do título não afasta, no caso, a eficácia material e probatória do negócio aquisitivo para fins de proteção possessória e desconstituição da penhora superveniente.

9. Não se configura fraude à execução, porque, à época da celebração do compromisso de compra e venda e da imissão do adquirente na posse, não havia demanda apta a reduzir a alienante à insolvência, tendo o cumprimento de sentença sido iniciado apenas em 2016 e a averbação da penhora ocorrido em 2023.

10. A caracterização da fraude à execução exige registro da penhora ou prova de má-fé do terceiro adquirente, conforme a Súmula 375 do STJ e o Tema Repetitivo 243, elementos não verificados no caso.

11. Os ônus sucumbenciais observam o princípio da causalidade, conforme o Tema Repetitivo 872 do STJ, sendo devidos pela parte embargada que, ciente da transferência do bem, resiste ou insiste na manutenção da constrição.

12. A construtora concorreu culposamente para a constrição indevida ao não regularizar a transmissão do imóvel, e os exequentes resistiram ao pedido do embargante mesmo após a comprovação da posse de boa-fé, o que justifica a condenação solidária dos embargados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recursos improvidos, mantendo a sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro para desconstituir a penhora sobre o imóvel, determinar o levantamento da constrição judicial e o cancelamento da averbação, com majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da condenação.

Tese de julgamento:

1. O sujeito que se beneficia da constrição ou concorre para sua efetivação possui legitimidade passiva nos embargos de terceiro, nos termos do art. 677, § 4º, do CPC.

2. O compromisso de compra e venda não registrado, acompanhado de prova idônea da posse de boa-fé, autoriza a oposição de embargos de terceiro para desconstituição da penhora.

3. A fraude à execução exige registro da penhora ou prova de má-fé do terceiro adquirente, não se configurando quando a alienação e a posse antecedem a demanda executiva e não há demonstração de má-fé.

4. Nos embargos de terceiro, os ônus sucumbenciais regem-se pelo princípio da causalidade e podem ser imputados à parte embargada que resiste injustificadamente à desconstituição da constrição.

Dispositivos relevantes citados: art. 487, I, do CPC; art. 677, § 4º, do CPC; art. 681 do CPC; art. 792, IV, do CPC; art. 85, § 2º, § 11 e § 16, do CPC.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 84 do STJ; Súmula 303 do STJ; Súmula 375 do STJ; Tema Repetitivo 872 do STJ; Tema Repetitivo 243 do STJ; REsp 1.452.840/SP; REsp 956.943/PR; AREsp 2024/0440012-4.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 16ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0842187-90.2023.8.14.0301

ORIGEM: 3ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM

APELANTES: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.; NEUDJAN BARBOSA COLARES e OUTROS

APELADO: JOAQUIM NUNES DA SILVA NETO

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. e NEUDJAN BARBOSA COLARES e outros contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém nos autos dos EMBARGOS DE TERCEIROS propostos por JOAQUIM NUNES DA SILVA NETO no bojo do Cumprimento de Sentença nº 0020883-59.2009.8.14.0301.

BREVE RETROSPECTO

Em inicial, o embargante alega que a penhora do imóvel, Apartamento n° 101 Uniplex, Tipo A, integrante do Edifício Residencial Sonata Residence, situado na Rua João Balbi, n° 1291 – Livro: 2-KT, Matrícula: 19.036, que ocorreu em 27/11/2018 e foi averbada em 27/01/2023 foi indevida em razão de já não fazer mais parte do patrimônio da executada, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA, desde 01/12/2011 com quitação em 02/12/2011 e recebimento das chaves pelo embargante em 21/05/2013, conforme informado em impugnação à penhora, id. 51078264 dos autos principais, com apresentação do contrato de promessa de compra e venda do bem, id. 80928920 e id. 91885648 destes autos. O feito principal encontra-se suspenso quanto a este bem.

Como provas, apresenta Contrato de venda e compra de imóvel (Id 80928920), Comprovante de quitação do contrato (id. 91884131), Carnês de IPTU do imóvel em nome do ora Embargante (id. 91884135), Guia de ITBI e seu respectivo comprovante de pagamento (id. 91884136 emitido em 10/11/2022), Certidão negativa de débitos condominiais (id. 91884137), Certidão negativa de tributos e créditos municipais em nome do Embargante (Doc 09 Certidao negativa de tributos e creditos municipais), Contrato de Aluguel (id. 91884134), Atestado de conclusão de obra (id. 91884132),Termo de entrega de chaves datado de 21/05/2013 (id. 91884133), Certidão do imóvel com a penhora (Id 91885653).

Em contestação dos exequentes os embargados alegam a falta de provas de regular propriedade do embargante diante da ausência de registro em cartório, bem como que o imóvel consta como de propriedade da empresa executada, LEAL MOREIRA. Pugnam pela improcedência dos embargos e continuidade da ação de cumprimento principal.

Em contestação da executada essa alega preliminarmente sua ilegitimidade passiva e a ausência de interesse de agir do autor contra ela, argumentando que não indicou o imóvel à penhora e que a constrição não lhe traz proveito, sendo a responsabilidade exclusiva dos credores exequentes que indicaram o bem erroneamente.

Em réplica à contestação dos exequentes, o Embargante refuta a alegação de ausência de provas, listando documentos concretos que comprovam sua posse e propriedade desde 2011, tais como o contrato de compra e venda quitado, comprovantes de IPTU, ITBI, certidões negativas de débitos condominiais e até um contrato de aluguel firmado com terceiros.

Reitera que adquiriu o imóvel de boa-fé muito antes do processo de execução e invoca novamente a Súmula 84 do STJ e dispositivos constitucionais para proteger seu direito de propriedade contra a penhora indevida.

No que tange aos honorários, argumenta que os Embargados não podem se isentar do pagamento sob a alegação de que não deram causa à constrição, pois eles apresentaram contestação e resistiram ao pedido de levantamento da penhora.

Em réplica à contestação da executada, o Embargante sustenta a legitimidade passiva da Construtora Leal Moreira, argumentando que a empresa se beneficiou diretamente da constrição do imóvel, uma vez que a penhora cessou a busca por outros bens na execução principal, enquadrando-se assim no art. 677, § 4º do CPC.

Reafirma a validade de sua posse e propriedade com base na Súmula 84 do STJ, defendendo que a falta de registro não invalida o compromisso de compra e venda firmado de boa-fé anteriormente à constrição, e que a construtora é parte legítima por ter dado causa à situação ao não indicar outros bens.

Sobreveio sentença de procedência, extinguindo o feito com resolução de mérito, para determinar o levantamento da penhora e o cancelamento da averbação.

Transcrevo o dispositivo da SENTENÇA:

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados nos presentes Embargos de Terceiro, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:

DESCONSTITUIR a penhora realizada sobre o imóvel determinada nos autos da Execução nº 0020883-59.2009.8.14.0301.

DETERMINAR o levantamento de qualquer restrição judicial que recaia sobre o referido bem em decorrência do processo principal, expedindo-se o competente mandado de cancelamento de averbação ao Cartório de Registro de Imóveis, após o trânsito em julgado, conforme art. 681 do CPC.

CERTIFICAR o teor desta decisão nos autos da execução principal.

Considerando a resistência oferecida pelos Embargados, e em estrita observância à tese firmada no Tema 872 do STJ, CONDENO os Embargados (Exequentes e Executada), solidariamente, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte Embargante.

Fixo os honorários advocatícios em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC, levando em consideração o grau de zelo profissional, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço (processo de execução antigo, com incidente processual contencioso).

Sobre o valor dos honorários incidirão correção monetária pelo INPC a partir do ajuizamento e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado (art. 85, § 16, do CPC).

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Certifique-se o adimplemento das custas, conforme certidão de id. 130176511.

Transitada em julgado, nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo, trasladando-se cópia desta sentença para os autos principais.

Belém/PA, datado e assinado eletronicamente.

LUIZ OTÁVIO OLIVEIRA MOREIRA

Juiz de Direito Titular da 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém

Em sua apelação, a executada embargada CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA suscita preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, se insurge contra a condenação solidária aos ônus sucumbenciais, aduzindo não ter dado causa à constrição.

Já os exequentes embargados NEUDJAN BARBOSA COLARES e OUTROS alegam em seu recurso: (i) ineficácia da compra e venda por ausência de registro; (ii) inaplicabilidade das Súmulas 84 e 375/STJ em alienação realizada na pendência de execução; (iii) fraude à execução (art. 792, IV, CPC); e (iv) violação aos princípios da causalidade e da boa-fé processual.

Contrarrazões apresentadas refutando os argumentos recursais e pugnando pela manutenção da sentença.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos.

I - DO RECURSO DA CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. (EMBARGADA/EXECUTADA)

Preliminarmente, rejeito a alegação de ilegitimidade passiva ad causam.

Com efeito, a legitimidade para figurar no polo passivo dos embargos de terceiro não se restringe àquele que efetivamente postulou a constrição, mas alcança todos os que dela se beneficiaram ou para ela concorreram, ainda que indiretamente.

A propósito, dispõe o art. 677, §4º, do CPC que "será legitimado passivo o sujeito a quem o ato de constrição aproveita, assim como o será seu adversário no processo principal quando for sua a indicação do bem para a constrição judicial."

No caso, restou assentado pelas instâncias ordinárias que a desídia da embargada CONSTRUTORA LEAL MOREIRA em regularizar a transmissão dominial por mais de dez anos, mantendo o imóvel escriturado em seu nome sem providenciar a averbação da venda ao terceiro, acabou por induzir os exequentes em erro e dar azo à equivocada penhora do bem.

Ao assim agir, violando o dever de lealdade e cooperação processual, a executada acabou por concorrer culposamente para a indevida constrição, evidenciando seu interesse jurídico no desfecho da lide.

Soma-se a isso o fato de que a Construtora resistiu injustificadamente à pretensão do embargante, refutando os embargos por ilegitimidade e contrapondo-se ao pleito de desconstituição da penhora, o que só reforça sua legitimação para integrar o polo passivo.

No mérito, não há reparo a fazer na sentença hostilizada quanto aos honorários de sucumbência.

A matéria encontra-se pacificada no Superior Tribunal de Justiça, que, ao julgar o Tema Repetitivo 872, estabeleceu as diretrizes para a distribuição dos ônus sucumbenciais em embargos de terceiro, mitigando a regra geral da Súmula 303 do STJ quando há resistência da parte embargada.

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS DE TERCEIRO . DESCONSTITUIÇÃO DE PENHORA. OFENSA AO ART. 535 DO CPC/1973 NÃO CONFIGURADA. DISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS . PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. 1. A solução integral da controvérsia, com fundamento suficiente, não caracteriza ofensa ao art. 535 do CPC/1973 .2. "É admissível a oposição de Embargos de Terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que desprovido do registro" (Súmula 84/STJ).3. A sucumbência, para fins de arbitramento dos honorários advocatícios, tem por norte a aplicação do princípio da causalidade .Nesse sentido, a Súmula 303/STJ dispôs especificamente: "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios".4. O adquirente do imóvel, ao não providenciar a transcrição do título na repartição competente, expõe o bem à indevida constrição judicial em demandas ajuizadas contra o antigo proprietário. As diligências realizadas pelo oficial de Justiça ou pela parte credora, destinadas à localização de bens, no caso específico daqueles sujeitos a registro (imóveis, veículos), são feitas mediante consulta aos Cartórios de Imóveis (Detran, no caso de veículos), razão pela qual a desatualização dos dados cadastrais fatalmente acarretará a efetivação da indevida penhora sobre o bem .5. Nessas condições, não é lícito que a omissão no cumprimento de um dever legal implique, em favor da parte negligente, que esta deve ser considerada vencedora na demanda, para efeito de atribuição dos encargos de sucumbência.6. Conforme expressamente concluiu a Corte Especial do STJ, por ocasião do julgamento dos Embargos de Divergência no REsp 490 .605/SC: "Não pode ser responsabilizado pelos honorários advocatícios o credor que indica à penhora imóvel transferido a terceiro mediante compromisso de compra e venda não registrado no Cartório de Imóveis. Com a inércia do comprador em proceder ao registro não havia como o exequente tomar conhecimento de uma possível transmissão de domínio".7. Para os fins do art . 1040 do CPC/2015 (antigo art. 543-C, § 7º, do CPC/1973), consolida-se a seguinte tese: "Nos Embargos de Terceiro cujo pedido foi acolhido para desconstituir a constrição judicial, os honorários advocatícios serão arbitrados com base no princípio da causalidade, responsabilizando-se o atual proprietário (embargante), se este não atualizou os dados cadastrais. Os encargos de sucumbência serão suportados pela parte embargada, porém, na hipótese em que esta, depois de tomar ciência da transmissão do bem, apresentar ou insistir na impugnação ou recurso para manter a penhora sobre o bem cujo domínio foi transferido para terceiro".8 . Precedentes: AgRg no REsp 1.282.370/PE, Rel. Ministro Benetido Gonçalves, Primeira Turma, DJe 06/03/2012; EDcl nos EDcl no REsp 375 .026/PR, Rel. Ministro Carlos Fernando Mathias (Juiz Federal convocado do TRF 1ª Regidão), Segunda Turma, DJe 15/04/2008; REsp 724.341/MG, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJ 12/11/2007, p . 158; AgRg no REsp 462.647/SC, Rel. Ministro Castro Meira, SEGUNDA TURMA, DJ 30/08/2004, p. 244 .9. Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem concluiu que "a Fazenda Nacional, ao se opor à pretensão do terceiro embargante, mesmo quando cristalinas as provas de sua posse sobre o imóvel constrito, atraiu para si a aplicação do princípio da sucumbência".10. Recurso Especial desprovido . Acórdão submetido ao julgamento no rito do art. 1036 do CPC/2015 (antigo art. 543-C do CPC/1973).

(STJ - REsp: 1452840 SP 2014/0097324-1, Relator.: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 14/09/2016, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 05/10/2016)

Consectário lógico, portanto, que a alienante responda solidariamente pelos ônus derivados de sua conduta negligente, que resultou na instauração da presente lide e na equivocada constrição patrimonial.

Nego provimento ao recurso da Construtora Leal Moreira.

II - DO RECURSO DE NEUDJAN BARBOSA COLARES E OUTROS (EMBARGADOS/EXEQUENTES)

Também não assiste razão aos exequentes recorrentes.

O cerne da insurgência está em definir a eficácia da compra e venda do imóvel realizada por instrumento particular em 2011, anos antes do início do cumprimento de sentença, conquanto desprovida de registro, à luz das Súmulas 84 e 375/STJ.

Inicialmente, há de se ter em mente que o entendimento cristalizado da Corte Cidadã, consubstanciado na SÚMULA Nº 84, admite a oposição de embargos de terceiro com base em compromisso de compra e venda não levado a registro, uma vez evidenciada a posse decorrente do negócio aquisitivo.

Na hipótese vertente, a prova documental carreada aos autos não deixa margem a dúvidas acerca da efetiva imissão do embargante na posse do apartamento ainda em 2013, pouco após o pagamento integral do preço.

Além do contrato e do termo de quitação, o embargante logrou demonstrar o exercício dos poderes inerentes à propriedade por meio de robusta documentação, como carnês de IPTU, taxas condominiais, contrato de locação a terceiros e até mesmo certidões negativas de débitos referentes ao imóvel.

Tal acervo revela que, a despeito da ausência de regularização dominial, o promissário comprador passou a se conduzir como verdadeiro dono do bem, exercendo posse qualificada com animus domini, a atrair a proteção da Súmula 84/STJ.

Com efeito, à míngua do registro formal, o negócio aquisitivo materializado no compromisso de venda e compra firmado em 2011 produz eficácia probatória e material em relação ao terceiro embargante, tornando insubsistente a penhora superveniente.

Não socorre aos apelantes a alegação de fraude à execução.

Muito embora o art. 792, IV, do CPC considere fraudulenta a alienação de bens quando já tramitava demanda capaz de reduzir o alienante à insolvência, é certo que esse cenário não se amolda ao caso dos autos.

Ora, ao tempo da celebração do contrato de promessa de venda e compra (dezembro/2011), com a consequente imissão do comprador na posse do bem (meados de 2013), sequer existia ação em desfavor da Construtora Leal Moreira apta a conduzi-la ao estado falimentar.

Importa rememorar que o cumprimento de sentença em que se deu a constrição só foi deflagrado anos mais tarde, em 2016, com a efetiva averbação da penhora ocorrendo apenas em 2023, ou seja, mais de dez anos depois da transmissão da posse ao terceiro adquirente.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o reconhecimento da fraude à execução exige o registro prévio da penhora ou a prova inequívoca da má-fé do terceiro adquirente, conforme a Súmula 375 do STJ e o Tema Repetitivo 243.

PROCESSO CIVIL. RECURSO REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC . FRAUDE DE EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 375/STJ . CITAÇÃO VÁLIDA. NECESSIDADE. CIÊNCIA DE DEMANDA CAPAZ DE LEVAR O ALIENANTE À INSOLVÊNCIA. PROVA . ÔNUS DO CREDOR. REGISTRO DA PENHORA. ART. 659, § 4º, DO CPC . PRESUNÇÃO DE FRAUDE. ART. 615-A, § 3º, DO CPC. 1 . Para fins do art. 543-c do CPC, firma-se a seguinte orientação:1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3º do art . 615-A do CPC.1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n . 375/STJ).1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume;a má-fé se prova .1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de tornar-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do CPC .1.5. Conforme previsto no § 3º do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após a averbação referida no dispositivo . 2. Para a solução do caso concreto: 2.1. Aplicação da tese firmada .2.2. Recurso especial provido para se anular o acórdão recorrido e a sentença e, consequentemente, determinar o prosseguimento do processo para a realização da instrução processual na forma requerida pelos recorrentes.

(STJ - REsp: 956943 PR 2007/0124251-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/08/2014, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 01/12/2014)

Esse entendimento em decisões recentes da Corte Superior reforçam a presunção de boa-fé do adquirente como princípio geral do direito, cabendo ao exequente o ônus de infirmá-la.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. FRAUDE À EXECUÇÃO. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. Oacórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, que exige, para o reconhecimento de fraude à execução, o registro da penhora ou a prova de má-fé do terceiro adquirente, conforme a Súmula n. 375 do STJ e o Tema n. 243 dos recursos repetitivos. 2. A presunção de boa-fé do adquirente é princípio geral do direito, cabendo ao exequente infirmá-la, demonstrando a má-fé, o que não foi feito no caso em foco, segundo o Tribunal local (Súmula 7/STJ) . 3.Recurso especial não conhecido.

(STJ - AREsp: 00000000000002800722 PR 2024/0440012-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/11/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 03/12/2025)

Deste modo, inexistindo registro da penhora ao tempo da alienação e não havendo qualquer prova de má-fé do terceiro adquirente, é inviável o reconhecimento de fraude à execução.

Por fim, no que tange à sucumbência, os exequentes também resistiram injustificadamente à pretensão legítima do terceiro adquirente, contestando o mérito dos embargos mesmo após a comprovação da posse de boa-fé.

Nego provimento ao recurso de Neudjan Barbosa Colares e outros.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, conheço de ambas as apelações e nego-lhes provimento, para manter incólume a sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro, desconstituiu a penhora incidente sobre o imóvel descrito na inicial, determinou o levantamento da constrição judicial e o cancelamento da averbação respectiva.

Custas recursais pelas apelantes, nos termos do art. 85, §11, do CPC. majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 03/06/2026