Tribunal: TJPA
Processo: 0804496-76.2022.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2026-06-16

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0804496-76.2022.8.14.0301 APELANTE: ALPHAVILLE BELEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Advogados do(a) APELANTE: FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA - MG108112-A, RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - MS5871-A APELADO: REINALDO OLIVEIRA DO CARMO Advogado do(a) APELADO: LOURENY DO CARMO SILVA - PA26835-A RELATÓR: DES. AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE LOTE. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR ATÉ A EFETIVA RESCISÃO CONTRATUAL. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por ALPHAVILLE BELÉM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Cível e Empresarial Distrital de Icoaraci, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais ajuizada por REINALDO OLIVEIRA DO CARMO, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para reconhecer a rescisão do contrato de compra e venda de lote localizado no empreendimento Alphaville Belém e deliberar acerca da restituição dos valores pagos. A apelante sustenta sua ilegitimidade para suportar débitos de IPTU e taxas condominiais incidentes sobre o imóvel, defendendo a natureza propter rem das obrigações e a responsabilidade do comprador até a efetiva rescisão contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: definir se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento da vendedora ou de desistência unilateral do comprador; e estabelecer a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e tributos incidentes sobre o imóvel até a efetiva rescisão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR A narrativa apresentada pelo autor evidencia que a pretensão de rescisão contratual decorreu da frustração da expectativa de valorização imobiliária e retorno financeiro do investimento realizado. A desvalorização do imóvel e as oscilações do mercado imobiliário constituem riscos inerentes à atividade econômica e não configuram, por si sós, inadimplemento contratual da incorporadora. Não houve demonstração de descumprimento contratual apto a justificar a resolução do contrato por culpa exclusiva da vendedora. A rescisão contratual ocorreu por iniciativa e interesse exclusivo do comprador, que desistiu do negócio em razão de expectativa subjetiva de rentabilidade não concretizada. As taxas condominiais e os tributos incidentes sobre imóvel possuem natureza propter rem, vinculando-se à titularidade ou posse do bem. O art. 1.345 do Código Civil estabelece que as obrigações condominiais acompanham a relação material do possuidor ou titular com o imóvel. O art. 34 do Código Tributário Nacional atribui a responsabilidade pelo IPTU ao proprietário, titular do domínio útil ou possuidor do imóvel. Enquanto perdurou a relação contratual e a disponibilidade jurídica do imóvel em favor do comprador, subsiste sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e tributos incidentes sobre a unidade imobiliária. A transferência integral dos encargos à incorporadora geraria desequilíbrio contratual indevido, impondo à vendedora obrigações relativas a período em que o imóvel permaneceu vinculado ao comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A desistência do negócio pelo adquirente motivada por frustração de expectativa de valorização imobiliária não caracteriza inadimplemento contratual da incorporadora. As taxas condominiais e os tributos incidentes sobre imóvel possuem natureza propter rem e devem ser suportados por quem detém a posse ou disponibilidade jurídica do bem. O comprador responde pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais incidentes sobre o imóvel até a efetiva rescisão contratual quando o desfazimento do negócio decorre de sua iniciativa exclusiva. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373; CC, art. 1.345; CTN, art. 34. Jurisprudência relevante citada: TJGO, Apelação Cível nº 5205065-24.2020.8.09.0051, Rel. Desa. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível; TJMG, Apelação Cível nº 5032931-64.2020.8.13.0702, Rel. Des. Amauri Pinto Ferreira, 17ª Câmara Cível, j. 14.08.2024; STJ, Tema Repetitivo nº 1002; STJ, Súmula nº 543. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amílcar Roberto Bezerra Guimarães. AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0804496-76.2022.8.14.0301

APELANTE: ALPHAVILLE BELEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: REINALDO OLIVEIRA DO CARMO

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0804496-76.2022.8.14.0301

APELANTE: ALPHAVILLE BELEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Advogados do(a) APELANTE: FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA - MG108112-A, RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - MS5871-A

APELADO: REINALDO OLIVEIRA DO CARMO

Advogado do(a) APELADO: LOURENY DO CARMO SILVA - PA26835-A

RELATÓR: DES. AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE LOTE. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR ATÉ A EFETIVA RESCISÃO CONTRATUAL. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por ALPHAVILLE BELÉM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Cível e Empresarial Distrital de Icoaraci, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais ajuizada por REINALDO OLIVEIRA DO CARMO, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para reconhecer a rescisão do contrato de compra e venda de lote localizado no empreendimento Alphaville Belém e deliberar acerca da restituição dos valores pagos. A apelante sustenta sua ilegitimidade para suportar débitos de IPTU e taxas condominiais incidentes sobre o imóvel, defendendo a natureza
propter rem
das obrigações e a responsabilidade do comprador até a efetiva rescisão contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: definir se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento da vendedora ou de desistência unilateral do comprador; e estabelecer a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e tributos incidentes sobre o imóvel até a efetiva rescisão contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A narrativa apresentada pelo autor evidencia que a pretensão de rescisão contratual decorreu da frustração da expectativa de valorização imobiliária e retorno financeiro do investimento realizado.

A desvalorização do imóvel e as oscilações do mercado imobiliário constituem riscos inerentes à atividade econômica e não configuram, por si sós, inadimplemento contratual da incorporadora.

Não houve demonstração de descumprimento contratual apto a justificar a resolução do contrato por culpa exclusiva da vendedora.

A rescisão contratual ocorreu por iniciativa e interesse exclusivo do comprador, que desistiu do negócio em razão de expectativa subjetiva de rentabilidade não concretizada.

As taxas condominiais e os tributos incidentes sobre imóvel possuem natureza
propter rem
, vinculando-se à titularidade ou posse do bem.

O art. 1.345 do Código Civil estabelece que as obrigações condominiais acompanham a relação material do possuidor ou titular com o imóvel.

O art. 34 do Código Tributário Nacional atribui a responsabilidade pelo IPTU ao proprietário, titular do domínio útil ou possuidor do imóvel.

Enquanto perdurou a relação contratual e a disponibilidade jurídica do imóvel em favor do comprador, subsiste sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e tributos incidentes sobre a unidade imobiliária.

A transferência integral dos encargos à incorporadora geraria desequilíbrio contratual indevido, impondo à vendedora obrigações relativas a período em que o imóvel permaneceu vinculado ao comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A desistência do negócio pelo adquirente motivada por frustração de expectativa de valorização imobiliária não caracteriza inadimplemento contratual da incorporadora.

As taxas condominiais e os tributos incidentes sobre imóvel possuem natureza
propter rem
e devem ser suportados por quem detém a posse ou disponibilidade jurídica do bem.

O comprador responde pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais incidentes sobre o imóvel até a efetiva rescisão contratual quando o desfazimento do negócio decorre de sua iniciativa exclusiva.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 373; CC, art. 1.345; CTN, art. 34.

Jurisprudência relevante citada
: TJGO, Apelação Cível nº 5205065-24.2020.8.09.0051, Rel. Desa. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível; TJMG, Apelação Cível nº 5032931-64.2020.8.13.0702, Rel. Des. Amauri Pinto Ferreira, 17ª Câmara Cível, j. 14.08.2024; STJ, Tema Repetitivo nº 1002; STJ, Súmula nº 543.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e dar provimento ao recurso
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amílcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por ALPHAVILLE BELÉM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Cível e Empresarial Distrital de Icoaraci, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização por Danos Morais e Pedido de Tutela Provisória de Urgência ajuizada por REINALDO OLIVEIRA DO CARMO.

Narra o autor que firmou, em 09/11/2013, instrumento particular de compra e venda com a requerida, tendo por objeto lote localizado no empreendimento denominado Alphaville Belém, situado na Ilha de Caratateua, distrito de Outeiro, em Belém, pelo valor total de R$ 155.399,00, afirmando ter efetuado pagamentos que totalizaram R$ 54.092,07. Sustentou que a aquisição teria sido motivada pelas promessas de elevada valorização imobiliária e retorno financeiro divulgadas pela requerida em material publicitário, bem como pela expectativa de implantação de estruturas e serviços no empreendimento, tais como parque aquático, clube e escola. Alegou, ainda, atraso na entrega da obra e posterior desvalorização do empreendimento, afirmando que os lotes passaram a ser comercializados por valores inferiores aos praticados no lançamento, circunstância que teria frustrado a finalidade de investimento apresentada pela empresa ré.

Aduziu o demandante que, diante do alegado atraso na entrega do empreendimento e da ausência do retorno financeiro prometido, buscou administrativamente a rescisão contratual, sem êxito, razão pela qual ajuizou a presente demanda pleiteando, em síntese, a rescisão do contrato, restituição dos valores pagos e indenização por danos morais, ao argumento de ocorrência de propaganda enganosa e violação aos deveres inerentes à boa-fé objetiva e à relação de consumo.

Regularmente citada, a requerida apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva em razão de alteração societária da denominação empresarial, bem como defendendo a validade do contrato firmado e a inexistência de propaganda enganosa ou falha na prestação do serviço. Sustentou que o empreendimento foi entregue dentro do prazo contratualmente previsto, considerada a cláusula de tolerância, e que eventual desvalorização imobiliária decorreu de oscilações naturais do mercado, não havendo garantia de rentabilidade ou valorização financeira assegurada ao comprador. Defendeu, ainda, a legalidade das cláusulas contratuais e pugnou pela improcedência dos pedidos formulados na inicial.

Sobreveio sentença (ID 29801739), por meio da qual o Juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, reconhecendo a rescisão contratual e deliberando acerca da restituição dos valores pagos pelo autor, além dos consectários legais e sucumbenciais.

Irresignada, a requerida interpôs recurso de apelação, requerendo a reforma integral da sentença. Em suas razões recursais (ID 29801747), sustenta a apelante, em síntese: a ilegitimidade quanto à restituição dos valores referentes às taxas condominiais e IPTU; a natureza
propter rem
da obrigação; a responsabilidade pelo pagamento das taxas e impostos estão previstos no contrato. Dessa forma, pugnou pelo provimento do recurso para afastar a condenação relativo aos débitos de IPTU e taxas condominiais.

Em contrarrazões, o apelado pugna pela manutenção integral da sentença, reiterando os argumentos deduzidos na inicial e a legitimidade da apelante para arcar com os débitos em discussão.

É o relatório.

AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido, conforme comprovante de ID 29801750.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se à análise da sentença que reconheceu a rescisão contratual do instrumento particular de compra e venda firmado entre as partes, especialmente quanto à responsabilidade pelas taxas condominiais e tributos incidentes sobre o imóvel, bem como acerca das consequências decorrentes da desistência do negócio pelo adquirente.

Após detido exame dos autos, entendo que o recurso merece provimento.

Inicialmente, verifico que a própria narrativa constante da petição inicial evidencia que a pretensão de rescisão contratual decorreu da desistência do negócio pelo adquirente, motivada pela alegada frustração da expectativa de valorização imobiliária do empreendimento.

O autor afirmou que adquiriu o lote como forma de investimento e que, posteriormente, ao constatar a alegada desvalorização do imóvel e a ausência do retorno financeiro esperado, buscou rescindir o contrato firmado com a requerida. Não há nos autos demonstração de inadimplemento contratual apto a justificar a resolução do contrato por culpa exclusiva da vendedora.

Ao contrário, observo que a insurgência autoral decorre essencialmente de fatores relacionados à expectativa subjetiva de rentabilidade e valorização econômica do imóvel, circunstâncias inerentes ao risco natural do mercado imobiliário e que, por si sós, não configuram ilícito contratual.

Assim, resta evidenciado que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa e interesse exclusivo do comprador, o qual deu causa ao desfazimento do negócio jurídico.

Nesse contexto, impõe-se reconhecer a responsabilidade do adquirente pelas obrigações incidentes sobre o imóvel até a efetiva rescisão contratual.

As taxas condominiais e os tributos incidentes sobre bem imóvel possuem natureza jurídica
propter rem
, vinculando-se diretamente à titularidade ou posse do bem, independentemente da vontade subjetiva das partes.

Sobre o tema, dispõe o art. 1.345 do Código Civil:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

A jurisprudência pátria possui entendimento consolidado no sentido de que as cotas condominiais constituem obrigação
propter rem
, acompanhando a relação material do possuidor ou titular com o imóvel.

Acerca do assunto, colaciono os seguintes julgados:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). RESCISÃO POR PARTE DO ADQUIRENTE . TAXAS DE CONDOMÍNIO E DE IPTU. PERÍODO QUE TEVE A POSSE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1 . Nos termos do artigo 373, do CPC, o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 2. A ausência de provas de que foi a Ré/Apelante/ Recorrida quem deu causa à rescisão contratual, impõe-se a manutenção da rescisão contratual por culpa da Autora/Apelada/Recorrente. 3 . Caracterizada a transferência da posse, através do contrato de compra e venda, o adquirente tem o dever de recolher as despesas administrativas do bem, como o ITU, no período respectivo. 4. As Taxas de Condomínio e os valores referentes ao IPTU/ITU, devido à sua natureza propter rem, devem ser pagos por quem detém a posse do imóvel até a resolução do contrato, cujo montante será apurado em liquidação de sentença. 5 . Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, uma vez que a rescisão do contrato de seu por iniciativa do promitente comprador (Tema 1002 do STJ). 6. À vista do resultado do julgamento, invertam-se os ônus de sucumbência em favor da Construtora Requerida, ora Apelante e, em por ocasião do desprovimento do Recurso Adesivo, majoram-se os honorários advocatícios em observância ao artigo 85, § 11 do CPC. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO CONHECIDOS . APELAÇÃO PROVIDA E RECURSO ADESIVO DESPROVIDO.

(TJ-GO - AC: 52050652420208090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA . COMPRADOR. MULTA RESCISÓRIA. RETENÇÃO POSSÍVEL. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO . INAPLICÁVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. RESPONSABILIDADE POR IPTU E TAXAS ATÉ A RESCISÃO. Rescindido o contrato de compra e venda por inadimplemento do comprador, pode o vendedor reter o sinal pago, até o limite de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos pelo consumidor e não do negócio, para fins de liquidação dos prejuízos decorrentes da rescisão, consoante precedentes do STJ . Nos termos da súmula nº 543 do STJ, a devolução dos valores pagos pelo comprador deve ocorrer de maneira imediata, razão pela qual não há que se falar em parcelamento da restituição. Considerando que houve pactuação expressa quanto ao pagamento do IPTU e taxas condominiais, deve a promitente compradora responder por ele entre a data em que foi firmada a compra e venda e a data da rescisão declarada na sentença.

(TJ-MG - Apelação Cível: 50329316420208130702, Relator.: Des.(a) Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 14/08/2024, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/08/2024)

Do mesmo modo, o IPTU possui natureza
propter rem
, nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional:

Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

Assim, enquanto perdurou a relação contratual e a disponibilidade jurídica do imóvel em favor do comprador, subsiste sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e tributos incidentes sobre a unidade imobiliária.

No caso concreto, é devido o pagamento das obrigações convencionadas contratualmente até a efetiva rescisão do contrato, inclusive encargos condominiais e IPTU, não sendo possível transferir integralmente tais ônus à incorporadora quando o desfazimento do negócio decorreu da iniciativa exclusiva do adquirente.

A manutenção da sentença, tal como lançada, implicaria desequilíbrio contratual indevido, impondo à vendedora encargos decorrentes de período em que o imóvel permaneceu vinculado ao comprador, o qual usufruiu da relação jurídica estabelecida até optar pela desistência do negócio.

Dessa forma, a sentença merece reforma para reconhecer a responsabilidade do autor/apelado pelo pagamento das taxas condominiais e IPTU incidentes sobre o imóvel até a efetiva rescisão contratual, em razão da natureza
propter rem
das obrigações e da circunstância de que o comprador deu causa ao desfazimento do contrato por desistência unilateral do negócio.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação
para reformar parcialmente a sentença, reconhecendo a responsabilidade do autor/apelado pelo pagamento das taxas condominiais e IPTU incidentes sobre o imóvel até a efetiva rescisão contratual, mantidos os demais termos da decisão recorrida.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 29/06/2026