Tribunal: TJPA
Processo: 0800143-03.2025.8.14.0005
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9588 - Corretagem
Data de julgamento: 2026-05-11

Ementa:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. PRÁTICA COMERCIAL ABUSIVA. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES. RETENÇÃO DE 10%. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1002/STJ. MULTA POR AGRAVO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por incorporadora contra decisão monocrática que negou provimento à apelação e manteve sentença de parcial procedência em ação de rescisão contratual ajuizada por consumidores, relativa à aquisição de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, com determinação de restituição de 90% dos valores pagos e retenção de 10%, além da exclusão da comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 3 questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de culpa dos consumidores ou de prática abusiva da fornecedora; (ii) estabelecer se é aplicável a Lei nº 13.786/2018 e o Tema 1002/STJ quanto ao termo inicial dos juros e ao regime de retenções; (iii) determinar a legalidade do percentual de retenção de valores pagos e a incidência de multa por agravo interno manifestamente improcedente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Reconhece-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, pois a relação envolve fornecedora profissional e consumidores finais na aquisição de multipropriedade. 4. Configura prática abusiva a comercialização mediante técnicas agressivas em ambiente de lazer, com insuficiência de informações claras, violando os deveres de informação, lealdade e boa-fé objetiva. 5. A prática abusiva compromete a formação livre da vontade, justificando a rescisão por fato imputável à fornecedora e afastando a tese de desistência imotivada dos compradores. 6. Afasta-se a aplicação do Tema 1002/STJ, pois este se restringe a contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 e a hipóteses de resolução por iniciativa do comprador, o que não ocorre no caso. 7. Aplica-se a Súmula 543 do STJ para determinar a restituição das parcelas pagas, admitindo retenção proporcional conforme as circunstâncias do caso. 8. Considera-se razoável a retenção de 10% dos valores pagos para cobrir despesas administrativas, afastando percentuais superiores por ausência de comprovação de gastos e por risco de abusividade. 9. Rejeita-se a retenção integral da comissão de corretagem, diante da ausência de previsão contratual clara de sua transferência ao consumidor. 10. Caracteriza-se a manifesta improcedência do agravo interno pela repetição de argumentos já enfrentados, ausência de dialeticidade e invocação inadequada de precedente vinculante. 11. Impõe-se a aplicação de multa processual, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC, diante do caráter protelatório do recurso. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A comercialização de multipropriedade com técnicas agressivas e deficiência informacional configura prática abusiva e autoriza a rescisão contratual por culpa do fornecedor. 2. O Tema 1002/STJ não se aplica a contratos posteriores à Lei nº 13.786/2018 nem a hipóteses de rescisão por prática abusiva. 3. É válida a retenção de 10% dos valores pagos em rescisão contratual de consumo, quando proporcional e não comprovadas despesas superiores. 4. A interposição de agravo interno manifestamente improcedente autoriza a aplicação de multa nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC. Dispositivos relevantes citados: CDC; CC, art. 1.358-B; Lei nº 13.786/2018; CPC, art. 1.021, §§ 4º e 5º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; STJ, REsp nº 1.599.511/SP; TJ-SP, Apelação nº 1002883-60.2023.8.26.0659; TJ-SP, Apelação nº 1002396-56.2019.8.26.0651; TJ-GO, AC nº 5370222-78.2022.8.09.0051.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800143-03.2025.8.14.0005

APELANTE: FERNANDA DA SILVA MENEZES, PEPERSON PIETRO CAVALCANTE CARVALHO

APELADO: GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
:
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. PRÁTICA COMERCIAL ABUSIVA. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES. RETENÇÃO DE 10%. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1002/STJ. MULTA POR AGRAVO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo interno interposto por incorporadora contra decisão monocrática que negou provimento à apelação e manteve sentença de parcial procedência em ação de rescisão contratual ajuizada por consumidores, relativa à aquisição de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, com determinação de restituição de 90% dos valores pagos e retenção de 10%, além da exclusão da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há 3 questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de culpa dos consumidores ou de prática abusiva da fornecedora; (ii) estabelecer se é aplicável a Lei nº 13.786/2018 e o Tema 1002/STJ quanto ao termo inicial dos juros e ao regime de retenções; (iii) determinar a legalidade do percentual de retenção de valores pagos e a incidência de multa por agravo interno manifestamente improcedente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Reconhece-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, pois a relação envolve fornecedora profissional e consumidores finais na aquisição de multipropriedade.

4.

Configura prática abusiva a comercialização mediante técnicas agressivas em ambiente de lazer, com insuficiência de informações claras, violando os deveres de informação, lealdade e boa-fé objetiva.

5.

A prática abusiva compromete a formação livre da vontade, justificando a rescisão por fato imputável à fornecedora e afastando a tese de desistência imotivada dos compradores.

6.

Afasta-se a aplicação do Tema 1002/STJ, pois este se restringe a contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 e a hipóteses de resolução por iniciativa do comprador, o que não ocorre no caso.

7.

Aplica-se a Súmula 543 do STJ para determinar a restituição das parcelas pagas, admitindo retenção proporcional conforme as circunstâncias do caso.

8.

Considera-se razoável a retenção de 10% dos valores pagos para cobrir despesas administrativas, afastando percentuais superiores por ausência de comprovação de gastos e por risco de abusividade.

9.

Rejeita-se a retenção integral da comissão de corretagem, diante da ausência de previsão contratual clara de sua transferência ao consumidor.

10.

Caracteriza-se a manifesta improcedência do agravo interno pela repetição de argumentos já enfrentados, ausência de dialeticidade e invocação inadequada de precedente vinculante.

11.

Impõe-se a aplicação de multa processual, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC, diante do caráter protelatório do recurso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A comercialização de multipropriedade com técnicas agressivas e deficiência informacional configura prática abusiva e autoriza a rescisão contratual por culpa do fornecedor. 2. O Tema 1002/STJ não se aplica a contratos posteriores à Lei nº 13.786/2018 nem a hipóteses de rescisão por prática abusiva. 3. É válida a retenção de 10% dos valores pagos em rescisão contratual de consumo, quando proporcional e não comprovadas despesas superiores. 4. A interposição de agravo interno manifestamente improcedente autoriza a aplicação de multa nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CDC; CC, art. 1.358-B; Lei nº 13.786/2018; CPC, art. 1.021, §§ 4º e 5º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1002; STJ, REsp nº 1.599.511/SP; TJ-SP, Apelação nº 1002883-60.2023.8.26.0659; TJ-SP, Apelação nº 1002396-56.2019.8.26.0651; TJ-GO, AC nº 5370222-78.2022.8.09.0051.

RELATÓRIO

Trata-se de
agravo interno
interposto por
GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.

em face da decisão monocrática de
ID n. 34188168
, que negou provimento ao recurso de apelação anteriormente manejado pela empresa, mantendo a sentença proferida nos autos da
ação de rescisão contratual
ajuizada por
PEPERSON PIETRO CAVALCANTE CARVALHO

e

FERNANDA DA SILVA MENEZES
, relativa a contratos de promessa de compra e venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade.

Na
decisão monocrática de

ID n. 34188168
, o Relator conheceu da apelação e negou-lhe provimento, mantendo a sentença de mérito, tal como preservada após a rejeição dos embargos de declaração.

Contra essa decisão, a empresa interpôs o
agravo interno de

ID n. 34941893
, sustentando, em síntese, que a decisão monocrática teria incorrido em erro de julgamento ao atribuir à fornecedora a responsabilidade pela rescisão contratual.

Os agravados apresentaram
contrarrazões
ao agravo interno, conforme
ID n. 35706768
, nas quais defenderam a manutenção integral da decisão monocrática.

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE.

Conheço do recurso de ID n.
34941893
, uma vez preenchidos os pressupostos recursais.

JUÍZO DE MÉRITO.

Passo ao mérito.

No
agravo interno de

ID n. 34941893
, a agravante apresenta como causas de pedir, em síntese:
(a)
a alegação de
error in judicando
da decisão monocrática, por ter atribuído à fornecedora a culpa pela rescisão contratual;
(b)
a afirmação de que a rescisão teria decorrido de
iniciativa exclusiva dos compradores
, sem vício de consentimento, coação, propaganda enganosa ou falha no dever de informação;
(c)
a tese de que a formação profissional dos agravados — médico e advogada — afastaria ou ao menos relativizaria a presunção de vulnerabilidade informacional;
(d)
a defesa da aplicação da
Lei n. 13.786/2018
, especialmente do art. 67-A da Lei n. 4.591/1964, por se tratar, segundo a agravante, de distrato ou resolução imputável aos adquirentes;
(e)
o pedido de autorização para retenção de
25% dos valores pagos
, a título de cláusula penal/despesas administrativas, além da
integralidade da comissão de corretagem
;
(f)
a alegação de que a retenção de apenas 10% geraria desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa dos consumidores;
(g)
a impugnação ao termo inicial dos juros de mora desde a citação, com invocação do
Tema 1002/STJ
para defender sua incidência apenas a partir do trânsito em julgado; e
(h)
o pedido de inversão dos ônus sucumbenciais, com reforma integral da decisão agravada e provimento da apelação anteriormente interposta.

Não assiste razão ao agravante.

De início, deve-se reafirmar a premissa central já assentada na decisão monocrática agravada: a relação jurídica discutida nos autos submete-se ao microssistema de proteção do consumidor, por envolver aquisição de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade, ofertadas por fornecedora profissional a destinatários finais do produto ou serviço.

Nesse contexto, a comercialização mediante técnica agressiva de venda, em ambiente de lazer, associada à insuficiência de informações claras, ostensivas e previamente disponibilizadas sobre a real extensão das obrigações assumidas, configura violação aos deveres anexos de informação, lealdade e cooperação, inerentes à boa-fé objetiva.

A conduta assim delineada não se reduz a mero
marketing
persuasivo ou estratégia negocial ordinária, mas traduz prática abusiva apta a comprometer a formação livre e consciente da vontade dos consumidores, autorizando a rescisão contratual por fato imputável ao fornecedor e afastando a narrativa recursal de simples desistência imotivada dos adquirentes.

Também não prospera a insistência da agravante na invocação do Tema 1002/STJ para deslocar o termo inicial dos juros de mora ao trânsito em julgado.

A própria moldura temporal do negócio jurídico inviabiliza, desde logo, a incidência da tese repetitiva invocada, pois a relação contratual em exame data de
março de 2023
, portanto em momento posterior à entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018.

O Tema 1002/STJ, como expressamente delimitado pela Corte Superior, refere-se aos “
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada
”.
Caracterizada a manifesta improcedência da tese recursal neste ponto, portanto.

Além disso, a hipótese dos autos não foi enquadrada como resolução por iniciativa exclusiva dos compradores, mas como desfazimento contratual motivado por prática comercial abusiva e por violação ao dever de informação.

Daí por que
a tese recursal nesse particular é também manifestamente improcedente
: pretende aplicar precedente vinculante construído para situação jurídica diversa, em contrato de temporalidade distinta e sob pressuposto fático expressamente afastado na decisão agravada.

Incide, ao revés, com especial pertinência, a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

A solução mantida na decisão monocrática observou precisamente esse vetor jurisprudencial, pois não determinou a devolução integral dos valores pagos, mas sim a restituição de
90% do montante adimplido
, autorizando a retenção de
10%
a título de despesas administrativas.

Tal percentual encontra amparo na jurisprudência dos tribunais pátrios e não se mostra abusiva. Conferir:

Apelação. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos morais. Compromisso de compra e venda de frações de unidade hoteleira. Sistema de multipropriedade. Sentença de parcial procedência. Insurgência das rés. Contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/18. Aplicabilidade ao caso. Negócio jurídico, contudo, que não observou as balizas legais previstas na norma. Cláusula contratual que prevê o perdimento da quantia correspondente a 25% do valor do contrato, por conta dos custos de comercialização. Abusividade configurada.
Percentual de retenção em 10% do valor pago, que se mostra razoável. Injustificável a utilização de um percentual maior de retenção, pois não ficaram comprovados os gastos realizados, os quais permitiriam dedução maior de valores
. Comissão de corretagem. Retenção indevida. Ausência de especificação no contrato de que a consumidora estava assumindo tal pagamento. Resp nº 1.599.511/SP. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10028836020238260659 Vinhedo, Relator.: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 28/08/2024, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2024) (Grifei).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE OU TIME SHARING. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. Sentença de parcial procedência. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à multipropriedade. Inteligência do art. 1.358-B do CC/2002. Rescisão do contrato. Possibilidade, nos exatos termos dos enunciados da Súmula 543 do STJ e das Súmulas nº 1 e 2 deste Egrégio Tribunal.
Percentual de retenção. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes do STJ. Manutenção em 10%, ausente qualquer circunstância apta à majoração do valor
. Correção monetária. Aplicação da Súmula 43 do STJ. Taxa de fruição, todavia, que é devida, ausente qualquer impugnação do autor quanto à alegação e demonstração da imissão na posse. Valor a ser compensado em sede de cumprimento de sentença. Precedentes. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10023965620198260651 SP 1002396-56.2019.8.26 .0651, Relator.: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 28/04/2022, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2022) (Grifei).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO. PERCENTUAL MÍNIMO. RAZOABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Incide ao caso o enunciado da Súmula 543 do STJ, devendo ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, parcialmente, ante o reconhecimento de que o comprador deu causa ao desfazimento.
2. Na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, entende a jurisprudência pela razoabilidade da retenção de dez por cento (10%) das prestações pagas a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada
. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - AC: 53702227820228090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, Goiânia - 19ª Vara Cível e Ambiental, Data de Publicação: (S/R) DJ) (Grifei).

Tal circunstância evidencia, por si só,
a ausência de aderência dialética das razões do agravo interno
, na medida em que a agravante constrói sua insurgência como se tivesse sido reconhecida sua culpa exclusiva e imposta restituição integral, quando, na realidade, a decisão preservou solução intermediária e proporcional, compatível com a ponderação entre a abusividade da conduta negocial e a recomposição mínima de custos administrativos ordinários.

Por essa razão, a retenção integral pretendida — ou mesmo a aplicação automática das retenções máximas e deduções cumulativas previstas na Lei do Distrato — mostra-se incompatível com as premissas fáticas e jurídicas já reconhecidas no processo.

A retenção de 10% foi reputada razoável para cobertura de despesas administrativas, sem caracterizar enriquecimento sem causa dos consumidores nem transferência indevida do risco do empreendimento à fornecedora, conclusão amparada em jurisprudência adequada ao caso concreto e coerente com o controle de abusividade incidente sobre contratos de consumo
.

A insistência na aplicação da Lei n. 13.786/2018, tal como articulada no apelo de ID n. 32236400 e reiterada no agravo interno de ID n. 34941893, permanece inviável e inadequada: o regime legal de retenções máximas e deduções cumulativas foi concebido para hipóteses de distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente em contrato regularmente formado, não se prestando a requalificar relação em que a própria formação da vontade foi comprometida por práticas de mercado reprovadas e pela quebra dos deveres anexos de informação e transparência, reconhecidas em primeiro grau e mantidas pela decisão agravada.

Assim, inexistindo fundamento capaz de infirmar a decisão monocrática, impõe-se negar provimento ao agravo interno.

Caracterizada, portanto, a manifesta improcedência do agravo interno, não apenas pela reiteração de argumentos já devidamente enfrentados na decisão monocrática de ID n. 34188168, constatada a falta de dialeticidade recursal, mas também pela falha argumentativa grosseira consistente na invocação do Tema 1002/STJ fora de seu âmbito objetivo de incidência, impõe-se a aplicação da penalidade prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC.

Com efeito, o recurso não se limita a veicular inconformismo juridicamente plausível, mas procura submeter ao Colegiado tese construída sobre pressupostos expressamente afastados nos autos, ao sustentar a incidência de precedente obrigatório restrito a contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018 e a hipóteses de resolução por iniciativa do comprador, embora o negócio jurídico discutido date de março de 2023 e a rescisão tenha sido mantida com fundamento em prática comercial abusiva, violação ao dever de informação e quebra da boa-fé objetiva.

Soma-se a isso a ausência de dialeticidade substancial, pois a agravante combate a decisão como se tivesse havido reconhecimento de culpa exclusiva da fornecedora e restituição integral dos valores pagos, quando, em verdade, foi preservada solução proporcional, com devolução de 90% e retenção de 10% a título de despesas administrativas.

Nesse cenário, evidenciado que o agravo interno é manifestamente improcedente e que sua interposição apenas prolonga indevidamente a controvérsia sem apresentar fundamento apto a infirmar a decisão agravada, condeno a agravante ao pagamento de multa, nos termos do art. 1.021, § 4º, do CPC, que fixo em
3% sobre o valor atualizado da causa
, em favor dos agravados, o que voto seja confirmado com o julgamento unânime da causa.

CONCLUSÃO

Por todo o exposto,
CONHEÇO

do agravo interno interposto por

GAV Muro Alto Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. no

ID n. 34941893
, porque preenchidos os pressupostos de admissibilidade, e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a decisão monocrática de ID n. 34188168, que negou provimento ao recurso de apelação e preservou a sentença de mérito, tal como mantida após a rejeição dos embargos de declaração.

Em consequência, permanecem hígidos todos os capítulos decisórios relativos à rescisão dos contratos de multipropriedade, à nulidade das cláusulas impugnadas, à restituição de
90% dos valores pagos
, com retenção de
10%
a título de despesas administrativas, à exclusão da taxa de corretagem, à incidência de correção monetária e juros de mora na forma já fixada, bem como aos demais consectários definidos na origem.

Diante da manifesta improcedência do agravo interno, da ausência de dialeticidade substancial das razões recursais e da indevida invocação do
Tema 1002/STJ
fora de seu âmbito objetivo de incidência,
VOTO PELA APLICAÇÃO
à agravante a multa prevista no art.
1.021, § 4º, do CPC
, em caso de decisão unânime, fixando-a em
3% sobre o valor atualizado da causa
, em favor dos agravados, condicionando-se a interposição de qualquer outro recurso ao depósito prévio do respectivo valor, nos termos do art.
1.021, § 5º, do CPC
, ressalvada a hipótese de beneficiário da gratuidade de justiça, se aplicável.

É como voto.

Belém, data registrada no Sistema.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador – Relator

Belém, 18/05/2026