Tribunal: TJPA
Processo: 0242278-79.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão julgador: ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO IMOBILIÁRIO. DIVERGÊNCIA DOCUMENTAL ENTRE PROPOSTA E CONTRATO. AUSÊNCIA DE REGULAR FORMALIZAÇÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REJEIÇÃO DE PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por MD Construtora Ltda. contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de conhecimento ajuizada por consumidora visando à restituição dos valores pagos em negociação imobiliária frustrada e à condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, em razão da ausência de regular formalização contratual referente à aquisição de unidade do empreendimento “Marina Residence Club Tenoné”. A sentença condenou solidariamente as demandadas à devolução integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se há litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal e competência da Justiça Federal em razão da vinculação do empreendimento ao Programa Minha Casa Minha Vida; (ii) estabelecer se a construtora responde solidariamente pelos valores pagos à corretagem; (iii) determinar se houve regular constituição em mora da adquirente para fins de resolução contratual; (iv) definir se as inconsistências documentais configuram falha na prestação do serviço; (v) estabelecer se os fatos ultrapassam o mero inadimplemento contratual e ensejam dano moral indenizável; e (vi) determinar se o quantum indenizatório fixado observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A controvérsia não envolve contrato de financiamento habitacional firmado diretamente com a Caixa Econômica Federal nem discussão acerca de cláusulas de mútuo habitacional, inexistindo interesse jurídico direto da instituição financeira apto a atrair a competência da Justiça Federal. 4. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, incidindo as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, diante da condição da autora como destinatária final do serviço imobiliário. 5. A divergência entre a proposta de compra assinada pela consumidora, referente ao apartamento 102, bloco 09, e o contrato apresentado pela construtora, relativo à unidade 202, bloco 13, evidencia grave falha na prestação do serviço e violação aos deveres de transparência, informação adequada e boa-fé objetiva. 6. Compete às demandadas comprovar a regularidade da contratação imobiliária, a constituição em mora da adquirente e a legitimidade da resolução contratual, ônus do qual não se desincumbiram satisfatoriamente. 7. A resolução do compromisso de compra e venda imobiliária por inadimplemento exige prévia constituição em mora do compromissário comprador, inexistente no caso concreto. 8. A responsabilidade da construtora decorre da integração à cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário, sendo solidária com os demais fornecedores pelos prejuízos causados à consumidora, ainda que os valores tenham sido pagos diretamente aos corretores. 9. A retenção indevida dos valores pagos, aliada à frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria e às inconsistências contratuais verificadas, ultrapassa o mero inadimplemento negocial e configura dano moral indenizável. 10. O valor da indenização por danos morais fixado em R$ 5.000,00 observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, atendendo às funções compensatória e pedagógica da reparação civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A simples vinculação do empreendimento imobiliário ao Programa Minha Casa Minha Vida não atrai a competência da Justiça Federal sem demonstração de interesse jurídico direto da Caixa Econômica Federal. 2. A divergência substancial entre proposta de compra e contrato imobiliário caracteriza falha grave na prestação do serviço e viola os deveres de boa-fé objetiva e transparência. 3. A resolução de compromisso de compra e venda imobiliária por inadimplemento exige prévia constituição em mora do adquirente. 4. A construtora responde solidariamente pelos prejuízos suportados pelo consumidor quando integra a cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário. 5. A frustração ilegítima da aquisição da moradia, acompanhada de retenção indevida de valores e irregularidades contratuais, configura dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 6º e 109, I. CDC, arts. 4º, III, 6º, III, 7º, parágrafo único, 14, 25, §1º, e 31. CC, art. 476. CPC, arts. 373, II, 487, I, e 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no CC 180829/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 23.02.2022. STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1473773/RS, Quarta Turma, j. 15.08.2022. STJ, AgInt no AREsp 2167902/RJ, Terceira Turma, j. 13.02.2023. TJPA, Agravo de Instrumento nº 0810300-55.2022.8.14.0000, Rel. Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, j. 28.02.2023. TJPA, Apelação Cível nº 00135115420128140301, Rel. Desa. Gleide Pereira de Moura, j. 23.06.2020. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0242278-79.2016.8.14.0301

APELANTE: MD CONSTRUTORA LTDA

APELADO: CRISTIANE LARANJEIRA PAIXAO

RELATOR(A):
Desembargadora ANETE MARQUES PENNA DE CARVALHO

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO IMOBILIÁRIO. DIVERGÊNCIA DOCUMENTAL ENTRE PROPOSTA E CONTRATO. AUSÊNCIA DE REGULAR FORMALIZAÇÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REJEIÇÃO DE PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por MD Construtora Ltda. contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de conhecimento ajuizada por consumidora visando à restituição dos valores pagos em negociação imobiliária frustrada e à condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, em razão da ausência de regular formalização contratual referente à aquisição de unidade do empreendimento “Marina Residence Club Tenoné”. A sentença condenou solidariamente as demandadas à devolução integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há seis questões em discussão: (i) definir se há litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal e competência da Justiça Federal em razão da vinculação do empreendimento ao Programa Minha Casa Minha Vida; (ii) estabelecer se a construtora responde solidariamente pelos valores pagos à corretagem; (iii) determinar se houve regular constituição em mora da adquirente para fins de resolução contratual; (iv) definir se as inconsistências documentais configuram falha na prestação do serviço; (v) estabelecer se os fatos ultrapassam o mero inadimplemento contratual e ensejam dano moral indenizável; e (vi) determinar se o quantum indenizatório fixado observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A controvérsia não envolve contrato de financiamento habitacional firmado diretamente com a Caixa Econômica Federal nem discussão acerca de cláusulas de mútuo habitacional, inexistindo interesse jurídico direto da instituição financeira apto a atrair a competência da Justiça Federal.

4.

A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, incidindo as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, diante da condição da autora como destinatária final do serviço imobiliário.

5.

A divergência entre a proposta de compra assinada pela consumidora, referente ao apartamento 102, bloco 09, e o contrato apresentado pela construtora, relativo à unidade 202, bloco 13, evidencia grave falha na prestação do serviço e violação aos deveres de transparência, informação adequada e boa-fé objetiva.

6.

Compete às demandadas comprovar a regularidade da contratação imobiliária, a constituição em mora da adquirente e a legitimidade da resolução contratual, ônus do qual não se desincumbiram satisfatoriamente.

7.

A resolução do compromisso de compra e venda imobiliária por inadimplemento exige prévia constituição em mora do compromissário comprador, inexistente no caso concreto.

8.

A responsabilidade da construtora decorre da integração à cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário, sendo solidária com os demais fornecedores pelos prejuízos causados à consumidora, ainda que os valores tenham sido pagos diretamente aos corretores.

9.

A retenção indevida dos valores pagos, aliada à frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria e às inconsistências contratuais verificadas, ultrapassa o mero inadimplemento negocial e configura dano moral indenizável.

10.

O valor da indenização por danos morais fixado em R$ 5.000,00 observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, atendendo às funções compensatória e pedagógica da reparação civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A simples vinculação do empreendimento imobiliário ao Programa Minha Casa Minha Vida não atrai a competência da Justiça Federal sem demonstração de interesse jurídico direto da Caixa Econômica Federal. 2. A divergência substancial entre proposta de compra e contrato imobiliário caracteriza falha grave na prestação do serviço e viola os deveres de boa-fé objetiva e transparência. 3. A resolução de compromisso de compra e venda imobiliária por inadimplemento exige prévia constituição em mora do adquirente. 4. A construtora responde solidariamente pelos prejuízos suportados pelo consumidor quando integra a cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário. 5. A frustração ilegítima da aquisição da moradia, acompanhada de retenção indevida de valores e irregularidades contratuais, configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, arts. 6º e 109, I. CDC, arts. 4º, III, 6º, III, 7º, parágrafo único, 14, 25, §1º, e 31. CC, art. 476. CPC, arts. 373, II, 487, I, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no CC 180829/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 23.02.2022. STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1473773/RS, Quarta Turma, j. 15.08.2022. STJ, AgInt no AREsp 2167902/RJ, Terceira Turma, j. 13.02.2023. TJPA, Agravo de Instrumento nº 0810300-55.2022.8.14.0000, Rel. Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, j. 28.02.2023. TJPA, Apelação Cível nº 00135115420128140301, Rel. Desa. Gleide Pereira de Moura, j. 23.06.2020.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de Apelação, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO
Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
MD CONSTRUTORA LTDA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, nos autos da ação de conhecimento ajuizada por
CRISTIANE DOS SANTOS LARANJEIRA
em desfavor de
MD CONSTRUTORA LTDA e AZEVEDO BARBOSA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
, mediante a qual foram julgados procedentes os pedidos autorais.

Consta dos autos que a autora alegou ter sido abordada por corretora vinculada às demandadas para aquisição de unidade imobiliária integrante do empreendimento denominado “MARINA RESIDENCE CLUB TENONÉ”, oportunidade em que teria firmado proposta de compra em 02/05/2013, sem, contudo, receber cópia do instrumento contratual. Aduziu que, posteriormente, ao procurar a construtora para efetuar pagamento de parcela mensal, tomou conhecimento da inexistência de contrato formalizado em seu nome, bem como da inexistência de financiamento imobiliário relativo ao imóvel pretendido, razão pela qual postulou a restituição dos valores pagos, no montante de R$ 3.638,60 (três mil, seiscentos e trinta e oito reais e sessenta centavos), além de indenização por danos morais.

A sentença recorrida, lançada sob Id. 24854572, reconheceu a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor e concluiu que as demandadas não lograram comprovar a regularidade do negócio jurídico celebrado entre as partes, destacando a divergência existente entre a proposta de compra assinada pela autora — referente ao apartamento 102, bloco 09 — e o instrumento contratual apresentado pela construtora — relativo à unidade 202, bloco 13 do empreendimento imobiliário. Assentou, ainda, que as rés não demonstraram a regular constituição em mora da promitente compradora, tampouco comprovaram a devolução dos valores pagos, além de não evidenciarem o efetivo encaminhamento do processo de financiamento imobiliário perante a Caixa Econômica Federal. Ao final, julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar solidariamente as rés: (i) à restituição integral dos valores pagos pela autora, acrescidos de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; (ii) ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescida de correção monetária pelo IGPM desde o arbitramento e juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso; além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da condenação, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Irresignada, a demandada MD CONSTRUTORA LTDA opôs embargos de declaração sob Id. 24854574, sustentando, em síntese, a existência de contradição e omissão na sentença, ao argumento de que a própria autora teria confessado, na petição inicial, que os valores desembolsados foram pagos diretamente aos corretores responsáveis pela intermediação imobiliária, não tendo ingressado nos cofres da construtora, razão pela qual reputou contraditória a condenação à restituição de quantias que não teria recebido. Alegou, ainda, omissão quanto à apreciação da preliminar de carência da ação por ausência de objeto, suscitada em sede de contestação.

Em suas razões recursais de apelação, constantes do Id. 24854581, a recorrente MD CONSTRUTORA LTDA sustenta, em síntese, (i) a inexistência de responsabilidade da construtora pelos valores pagos a título de comissão de corretagem, porquanto os pagamentos teriam sido realizados diretamente aos corretores imobiliários; (ii) a ausência de comprovação de ingresso dos valores nos cofres da construtora; (iii) a ilegitimidade da condenação à restituição integral das quantias pagas; (iv) a inexistência de ato ilícito apto a ensejar reparação moral; (v) a inocorrência de dano moral indenizável, sustentando tratar-se de mero dissabor decorrente de relação negocial; (vi) a necessidade de reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos autorais; e, subsidiariamente, (vii) a redução do quantum indenizatório arbitrado a título de danos morais, por reputá-lo excessivo e desproporcional às circunstâncias do caso concreto. Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar integralmente a sentença recorrida.

Não houve apresentação de contrarrazões recursais, conforme certidão de Id. 24854588.

É o relatório.

VOTO

1.

PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE

O recurso interposto preenche os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, notadamente quanto à tempestividade, regularidade formal, legitimidade, interesse recursal e preparo, razão pela qual dele conheço.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal restringe-se à análise: (i) da preliminar de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal e da alegada incompetência absoluta da Justiça Estadual; (ii) da responsabilidade da construtora apelante pela restituição dos valores pagos pela consumidora; (iii) da regularidade da resolução contratual promovida pelas demandadas; (iv) da alegada inexistência de responsabilidade da construtora sob o argumento de que os valores teriam sido pagos diretamente aos corretores; (v) da configuração do dano moral decorrente da frustração da aquisição do imóvel; e (vi) da adequação do quantum indenizatório arbitrado na origem.

2.

DAS QUESTÕES PRELIMINARES

Preliminarmente, sustenta a apelante a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal, ao argumento de que o empreendimento imobiliário objeto da lide estaria vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, circunstância que atrairia a competência da Justiça Federal, nos termos do art. 109, inciso I, da Constituição Federal. Aduz, em síntese, que a Caixa Econômica Federal atuaria como entidade gestora e executora do empreendimento habitacional, possuindo interesse jurídico direto na demanda, razão pela qual requer o chamamento da instituição financeira ao processo e a consequente remessa dos autos à Justiça Federal.

A preliminar, contudo, não merece acolhimento.

Isso porque a controvérsia instaurada nos autos não versa sobre contrato de financiamento habitacional firmado diretamente com a Caixa Econômica Federal, tampouco envolve discussão acerca de cláusulas do mútuo habitacional, vícios estruturais de construção submetidos à fiscalização técnica da instituição financeira ou questões relacionadas ao Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS.

Na hipótese em exame, a pretensão deduzida pela autora restringe-se à rescisão da contratação imobiliária, restituição dos valores pagos e indenização por danos morais decorrentes de alegada falha na prestação dos serviços pelas demandadas, especialmente diante da divergência documental entre a proposta de compra e o instrumento contratual apresentado pela construtora, bem como da ausência de regular formalização do negócio jurídico.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que a simples circunstância de o empreendimento imobiliário estar vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação ou ao Programa Minha Casa Minha Vida não atrai, por si só, a competência da Justiça Federal, sendo indispensável a demonstração de interesse jurídico direto da Caixa Econômica Federal na demanda.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO CONFLITO DE COMPETÊNCIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA PELO JUÍZO FEDERAL. COMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTADUAL. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de reconhecer a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF para responder à ação por vício de construção de imóvel quando atuar como mero agente financeiro. 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no CC: 180829 SP 2021/0197529-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/02/2022, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/03/2022)

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Pará igualmente segue tal orientação:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – DECISÃO AGRAVADA DE REJEIÇÃO DAS PRELIMINARES DE DENUNCIAÇÃO À LIDE, INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E INÉPCIA DA INICIAL – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – AGENTE SOMENTE FINANCEIRO – AUSÊNCIA DE SUA PARTICIPAÇÃO NA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO – COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 ANOS – OBSERVÂNCIA AO PRAZO GERAL PREVISTO NO ART. 205 DO CC – INÉPCIA NÃO CONFIGURADA - JUNTADA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – DEMONSTRAÇÃO DA RELAÇÃO EXISTENTE ENTRE AS PARTES - MANUTENÇÃO DO DECISUM - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1-No presente caso, trata-se de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia com recursos do FGTS do comprador, pelo qual os autores obtiveram recursos para financiar a compra de imóvel de terceiro particular (agravante),
não havendo que se falar em responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel financiado, já que não participou do empreendimento, o que também afasta a alegação de incompetência da Justiça Estadual
; (...) (TJ-PA - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 0810300-55.2022.8.14.0000, Relator: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 28/02/2023, 2ª Turma de Direito Privado)

Ademais, eventual interesse econômico reflexo da Caixa Econômica Federal não se confunde com interesse jurídico apto a deslocar a competência para a Justiça Federal.

Inaplicável, portanto, o art. 109, inciso I, da Constituição Federal.

Rejeito, assim, a preliminar de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal, bem como a alegação de incompetência absoluta da Justiça Estadual.

3.

DO MÉRITO

Superada a questão preliminar, passa-se ao exame do mérito recursal.

Da detida análise do acervo probatório constante dos autos, verifica-se que a sentença recorrida não merece reparos.

Inicialmente, cumpre registrar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente consumerista, enquadrando-se a autora na condição de destinatária final do serviço imobiliário ofertado, ao passo que as demandadas figuram como fornecedoras, incidindo, portanto, as disposições do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90.

Dispõe o art. 14 do CDC:

“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”

Conforme se extrai dos autos, a autora aderiu à proposta de aquisição de unidade imobiliária integrante do empreendimento “MARINA RESIDENCE CLUB TENONÉ”, efetuando pagamentos decorrentes da contratação, porém posteriormente constatou a inexistência de regular formalização contratual em seu nome, além da ausência de comprovação de submissão do negócio ao financiamento imobiliário perante a Caixa Econômica Federal.

Mais grave ainda é a manifesta inconsistência documental evidenciada nos autos.

Conforme corretamente consignado pelo juízo sentenciante, a proposta de compra firmada pela autora fazia referência ao apartamento 102, bloco 09, ao passo que o instrumento contratual apresentado pela construtora dizia respeito à unidade 202, bloco 13, circunstância que revela inequívoca falha na prestação do serviço e absoluta insegurança jurídica no vínculo negocial.

Com efeito, a divergência substancial entre a proposta de compra firmada pela consumidora e o instrumento contratual posteriormente apresentado pela construtora compromete a própria certeza objetiva do negócio jurídico celebrado, vulnerando os deveres anexos de transparência, lealdade e informação adequada, inerentes à boa-fé objetiva. A inconsistência documental verificada nos autos evidencia inequívoca quebra da legítima confiança depositada pela consumidora na regularidade da contratação imobiliária.

Tal circunstância, por si só, evidencia violação aos deveres anexos de boa-fé objetiva, transparência e informação adequada, previstos nos arts. 4º, III, 6º, III, e 31 do Código de Defesa do Consumidor.

A apelante sustenta que a autora não comprovou o pagamento das parcelas previstas contratualmente, defendendo a incidência da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil.

Todavia, também não assiste razão à recorrente nesse ponto.

Competia às demandadas, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, especialmente a regular constituição em mora da adquirente, a higidez da contratação imobiliária, a correspondência entre os documentos apresentados e a efetiva regularidade da resolução contratual promovida. Todavia, não se desincumbiram satisfatoriamente de tal ônus processual.

Isso porque a sentença recorrida corretamente assentou que as demandadas não comprovaram a regular constituição em mora da adquirente, circunstância indispensável para legitimar eventual resolução contratual fundada em inadimplemento do compromissário comprador.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que a constituição em mora do compromissário comprador constitui requisito indispensável à resolução do compromisso de compra e venda imobiliária. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO LOTEADO. RESCISÃO DO CONTRATO POR INADIMPLÊNCIA. NECESSIDADE DE PRÉVIA INTERPELAÇÃO. SÚMULA N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. "A resolução de contrato de promessa de venda e compra de imóvel não loteado depende da prévia interpelação do devedor, ainda que este posteriormente tenha ajuizado ação de consignação em pagamento.
Art. 1º do Dec.-lei nº 745, de 07.08.69. Súmula nº 76-STJ. (REsp 171.243/PE, Rel. Ministro Barros Monteiro, Quarta Turma, julgado em 17/2/2000, DJ 2/5/2000, p. 144). 2. No caso, o eg. Tribunal estadual contrariou a jurisprudência deste Sodalício ao dispensar interpelação prévia do devedor quanto à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel não loteado, nos termos do Decreto-Lei n. 745/69. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1473773 RS 2014/0198353-5, Data de Julgamento: 15/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2022)

Além disso, a apelante não logrou comprovar de forma inequívoca o inadimplemento contratual imputado à autora, tampouco demonstrou a regularidade da contratação, especialmente diante das inconsistências documentais verificadas nos autos.

A alegação de que os valores pagos corresponderiam exclusivamente à comissão de corretagem igualmente não afasta a responsabilidade da construtora.

Isso porque a responsabilidade dos integrantes da cadeia de fornecimento decorre diretamente do sistema protetivo consumerista, sendo solidária entre todos aqueles que participam da oferta, intermediação e execução do serviço imobiliário, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, ainda que os valores tenham sido recebidos diretamente pelos corretores ou pela imobiliária intermediadora, é inequívoco que a construtora integrava a cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário, beneficiando-se economicamente da atividade negocial desenvolvida, circunstância que atrai sua responsabilidade solidária pelos prejuízos suportados pela consumidora.

A controvérsia instaurada nos autos não se limita à mera repetição de indébito relativa à comissão de corretagem, mas decorre da própria falha na prestação do serviço imobiliário e da irregular resolução da contratação, circunstâncias que impõem o retorno das partes ao status quo ante.

Nesse contexto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a construtora integra a cadeia de fornecimento do produto imobiliário, respondendo solidariamente pelos prejuízos causados ao consumidor, ainda que inexistente vínculo jurídico direto com este, por se tratar de fenômeno eminentemente econômico.

O Superior Tribunal de Justiça também possui entendimento consolidado no sentido de que o mero inadimplemento contratual não enseja automaticamente dano moral, exigindo-se a demonstração de circunstâncias excepcionais aptas a gerar efetivo sofrimento indenizável, hipótese configurada no caso concreto.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. NEXO CAUSAL. FALHA GEOLÓGICA. CONSTRUÇÃO CIVIL FORTUITO INTERNO. CONSTRUTORA. MESMO GRUPO ECONÔMICO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL CONFIGURADA NA HIPÓTESE. DANO MORAL DEVIDO. DANOS MORAIS. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. REVISÃO QUE SE ADMITE TÃO SOMENTE NOS CASOS EM QUE O VALOR SE APRESENTAR IRRISÓRIO OU EXORBITANTE. SÚMULA 7 DO STJ. SÚMULA 568/STJ 1. Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Indenização por Danos Materiais. 2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial. 4. A jurisprudência do STJ é no sentido de que o fortuito interno, entendido como fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da realização do serviço e que apresenta ligação com a organização do negócio, como é o caso da oscilação do mercado de trabalho no ramo de construção civil, falhas na elaboração do projeto de construção e influência climática nas obras em andamento, não se revela apto a excluir a responsabilidade do fornecedor, porque tem relação com o risco da atividade. Precedentes do STJ. 5. o STJ também já se posicionou no sentido de que, apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a construtora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento. Precedentes do STJ. 6. O mero descumprimento contratual, em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel, não acarreta, por si só, danos morais, devendo ser comprovadas circunstâncias específicas no caso concreto que sejam capazes de gerar dor e sofrimento indenizáveis. 7. Na hipótese, entretanto, levando-se em consideração os fatos descritos pelo TJ/RJ, observa-se que a situação exposta nos autos denota circunstância excepcional que enseja a compensação por danos morais 8. A revisão da compensação por danos morais só é viável em recurso especial quando o valor fixado for exorbitante ou ínfimo. Salvo essas hipóteses, incide a Súmula 7/STJ, impedindo o conhecimento do recurso. 9. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2167902 RJ 2022/0214846-1, Data de Julgamento: 13/02/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/02/2023)

A retenção indevida dos valores pagos pela consumidora, aliada à completa frustração da legítima expectativa de aquisição da casa própria, extrapola a esfera do mero inadimplemento contratual.

Cuida-se de situação apta a gerar efetivo abalo psíquico e emocional, sobretudo diante da natureza existencial do bem jurídico envolvido — a moradia.

A controvérsia, portanto, transcende a esfera do mero inadimplemento contratual, alcançando violação ao direito social fundamental à moradia digna, expressamente assegurado pelo art. 6º da Constituição Federal.

No caso concreto, não se trata de mero aborrecimento cotidiano, mas de falha grave na prestação do serviço imobiliário, marcada por inconsistência documental, ausência de regular formalização contratual e retenção indevida de valores pagos pela consumidora.

A sucessão de falhas contratuais verificadas nos autos ultrapassa o mero inadimplemento negocial, revelando verdadeira frustração ilegítima da legítima expectativa de acesso à moradia digna, circunstância apta a justificar a compensação extrapatrimonial reconhecida na sentença.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Pará segue a mesma orientação:

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL E VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO SEM NOTIFICAÇÃO DEVIDA AO CONSUMIDOR. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO PARA MANTER O CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AS PARTES, CONDENAR OS RÉUS A PAGAREM UMA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS AO AUTOR NO VALOR DE R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS) EM VIRTUDE DA INDEVIDA RESOLUÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. APELAÇÃO 1 INTERPOSTA PELO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDA. IMÓVEL VENDIDO A TERCEIRO IMPOSSIBILITANDO A MANUTENÇÃO DO CONTRATO. DANOS MORAIS MAJORADOS. RESCISÃO DECRETADA. DEVIDA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. APELAÇÃO 2 INTERPOSTA PELAS CONSTRUTORAS PREJUDICADA. I – O autor firmou um contrato de promessa de compra e venda com as construtoras rés, no entanto foi surpreendido com a rescisão contratual sem a devida notificação prévia, sendo a sentença favorável para manutenção do contrato e pagamento de danos morais ao consumidor em decorrência do distrato unilateral. No entanto, após a decisão o autor soube que o imóvel foi alienado para terceiro de boa-fé, requerendo em sede recursal a rescisão contratual, majoração dos danos morais, condenação em danos materiais e restituição dos valores pagos. II – Apelação 1 interposta pelo autor CONHECIDA E PROVIDA PARCIALMENTE: analisando detidamente os autos, verifico que os danos morais foram arbitrados pelo juiz apenas em decorrência da rescisão unilateral e não por conta do alegado atraso, posto isso, o tempo de atraso alegado pelo apelante não influencia no quantum dos danos morais.

III – O autor alega que as construtoras venderam o imóvel para terceiro que atualmente reside no local, fato confirmado pelas construtoras em seu recurso, portanto o fato novo se tornou incontroverso, motivo pelo qual se tornou inviável o cumprimento da sentença, requerendo a conversão em perdas e danos, ressarcimento de todos os valores pagos às construtoras, com incidência de juros e correções monetárias, conforme requerido em peça inaugural. Posto isso, necessária se faz a rescisão contratual com devida restituição de todas as parcelas pagas pelo autor, além de majoração da indenização por danos morais para R$ 20.000,00 (vinte mil reais) considerando os dois atos ilícitos das construtoras, a rescisão unilateral e a posterior alienação do imóvel. IV – Por fim, em relação aos danos materiais, nota-se que o apelante inicialmente adquiriu uma unidade na planta com promessa de entrega para 15 de maio 2010, mas tal prazo foi alterado para novembro de 2015 pelo Plano de Recuperação Judicial da ré aprovado pelos credores. Sabe-se que os credores podem comunicar qualquer objeção diretamente ao juízo universal da recuperação judicial, posto isso, houve a oportunidade de manifestação quanto aos novos prazos para entrega do imóvel. Não havendo atraso na entrega, não há o que se falar em danos materiais, emergentes ou restituição de aluguéis. para que, no que se refere ao apelo interposto por AUGUSTO EMANUEL CARDOSO LEITAO, dar-lhe PROVIMENTO PARCIAL, no sentido de majorar a indenização arbitrada a título de danos morais em decorrência da venda do imóvel para terceiro, arbitrando o valor de R$ 20.000,00 (vinte e mil reais), bem como declarar rescindido o contrato por culpa das construtoras, determinando a restituição de todos os valores pagos, mantendo a sentença em seus demais termos. (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00135115420128140301 3497111, Relator: GLEIDE PEREIRA DE MOURA, Data de Julgamento: 23/06/2020, 2ª Turma de Direito Privado)

Quanto ao quantum indenizatório, igualmente não assiste razão à apelante.

A indenização fixada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, atendendo às funções compensatória e pedagógica da reparação civil, sem importar enriquecimento sem causa da parte lesada.

A revisão do valor arbitrado a título de danos morais somente se justifica quando manifestamente exorbitante ou irrisório, hipótese não verificada nos autos.

No caso concreto, o montante arbitrado revela-se moderado e compatível com os parâmetros adotados pela jurisprudência em hipóteses análogas.

4. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida em todos os seus termos.

Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 15% (quinze por cento) para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

ANETE
MARQUES
PENNA DE CARVALHO
Desembargadora Relatora

Belém, 26/05/2026