Tribunal: TJPA
Processo: 0840759-44.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO
Órgão julgador: JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-06-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 365 DIAS. ABUSIVIDADE. INADIMPLÊNCIA POSTERIOR DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 10%. DEVOLUÇÃO PARCELADA AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Marko Engenharia e Comércio Imobiliário Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e exibição de documentos ajuizada por João Batista Pantoja Soares, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento Rio Figueira e determinou a restituição imediata e integral dos valores pagos pelo comprador. A apelante alegou que a rescisão decorreu da inadimplência do adquirente, requereu a aplicação das cláusulas contratuais de retenção ou a fixação de percentual compatível com o desfazimento, além da alteração dos consectários legais e da revisão dos honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega da obra configura mora relevante da construtora e autoriza a resolução contratual; (ii) estabelecer se a cláusula de tolerância de 365 dias é abusiva; (iii) determinar se a restituição dos valores pagos deve ser integral ou parcial diante da inadimplência posterior do comprador; (iv) definir se são válidas as cláusulas contratuais de retenção cumulativa e de devolução parcelada; e (v) estabelecer os critérios de correção monetária, juros de mora e honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação entre adquirente pessoa física e construtora/incorporadora profissional enquadra-se como relação de consumo, sem afastar por completo a disciplina civil do contrato, mas impondo controle rigoroso das cláusulas predispostas. 4. A cláusula de tolerância de 365 dias para conclusão da obra é abusiva, pois transfere ao consumidor ônus temporal excessivo em contrato de adesão e compromete o equilíbrio contratual. 5. O prazo de 180 dias constitui parâmetro de razoabilidade para aferição da mora do incorporador em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda que o contrato tenha sido celebrado antes da Lei nº 13.786/2018. 6. A construtora incorre em mora relevante quando o contrato prevê conclusão da obra em dezembro de 2011 e o habite-se apresentado pela própria ré data de abril de 2015, mesmo considerada a tolerância de 180 dias. 7. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça distingue a restituição integral, cabível quando há culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, da restituição parcial, cabível quando o comprador dá causa ao desfazimento. 8. A mora antecedente da construtora não é apagada pela inadimplência posterior do comprador, mas a resolução formalizada anos após a conclusão do empreendimento, em cenário de saldo devedor não quitado, impede o reconhecimento de culpa exclusiva da vendedora. 9. A restituição integral dos valores pagos não se justifica quando a resolução contratual também se relaciona à conduta do comprador, sob pena de enriquecimento sem causa. 10. As cláusulas contratuais que preveem retenções cumulativas de PIS/COFINS, CSLL/IRPJ e multa compensatória/despesas administrativas não se aplicam automaticamente, pois transferem ao consumidor, de modo opaco e cumulativo, tributos e despesas ordinárias da atividade empresarial. 11. A retenção única de 10% sobre os valores efetivamente pagos é adequada ao caso concreto, pois compensa minimamente despesas administrativas e operacionais da vendedora, sem desconsiderar a mora relevante da construtora e a natureza consumerista da relação. 12. A devolução parcelada dos valores devidos é abusiva, porque impõe desvantagem exagerada ao consumidor e esvazia a utilidade prática da resolução contratual. 13. A base de cálculo da restituição corresponde apenas aos valores comprovadamente pagos pelo comprador, excluído o saldo devedor não quitado. 14. A correção monetária incide desde cada desembolso, por possuir natureza meramente recompositiva e preservar o valor real das prestações pagas. 15. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, pois a obrigação restitutória, nos termos definidos, decorre de pronunciamento judicial que resolve o contrato e fixa o percentual de retenção. 16. Os honorários advocatícios devem ser redimensionados para 15% sobre o valor da condenação, diante do parcial provimento do recurso e da preservação substancial da procedência dos pedidos de rescisão e restituição. IV. DISPOSITIVO 17. Recurso parcialmente provido. ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator. Belém, data registrada no sistema. Desembargador João Batista Lopes do Nascimento Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0840759-44.2021.8.14.0301

APELANTE: JOAO BATISTA PANTOJA SOARES

APELADO: MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA

RELATOR(A):
Desembargador JOÃO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 365 DIAS. ABUSIVIDADE. INADIMPLÊNCIA POSTERIOR DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 10%. DEVOLUÇÃO PARCELADA AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por Marko Engenharia e Comércio Imobiliário Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e exibição de documentos ajuizada por João Batista Pantoja Soares, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento Rio Figueira e determinou a restituição imediata e integral dos valores pagos pelo comprador. A apelante alegou que a rescisão decorreu da inadimplência do adquirente, requereu a aplicação das cláusulas contratuais de retenção ou a fixação de percentual compatível com o desfazimento, além da alteração dos consectários legais e da revisão dos honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há cinco questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega da obra configura mora relevante da construtora e autoriza a resolução contratual; (ii) estabelecer se a cláusula de tolerância de 365 dias é abusiva; (iii) determinar se a restituição dos valores pagos deve ser integral ou parcial diante da inadimplência posterior do comprador; (iv) definir se são válidas as cláusulas contratuais de retenção cumulativa e de devolução parcelada; e (v) estabelecer os critérios de correção monetária, juros de mora e honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A relação entre adquirente pessoa física e construtora/incorporadora profissional enquadra-se como relação de consumo, sem afastar por completo a disciplina civil do contrato, mas impondo controle rigoroso das cláusulas predispostas.

4.

A cláusula de tolerância de 365 dias para conclusão da obra é abusiva, pois transfere ao consumidor ônus temporal excessivo em contrato de adesão e compromete o equilíbrio contratual.

5.

O prazo de 180 dias constitui parâmetro de razoabilidade para aferição da mora do incorporador em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda que o contrato tenha sido celebrado antes da Lei nº 13.786/2018.

6.

A construtora incorre em mora relevante quando o contrato prevê conclusão da obra em dezembro de 2011 e o habite-se apresentado pela própria ré data de abril de 2015, mesmo considerada a tolerância de 180 dias.

7.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça distingue a restituição integral, cabível quando há culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, da restituição parcial, cabível quando o comprador dá causa ao desfazimento.

8.

A mora antecedente da construtora não é apagada pela inadimplência posterior do comprador, mas a resolução formalizada anos após a conclusão do empreendimento, em cenário de saldo devedor não quitado, impede o reconhecimento de culpa exclusiva da vendedora.

9.

A restituição integral dos valores pagos não se justifica quando a resolução contratual também se relaciona à conduta do comprador, sob pena de enriquecimento sem causa.

10.

As cláusulas contratuais que preveem retenções cumulativas de PIS/COFINS, CSLL/IRPJ e multa compensatória/despesas administrativas não se aplicam automaticamente, pois transferem ao consumidor, de modo opaco e cumulativo, tributos e despesas ordinárias da atividade empresarial.

11.

A retenção única de 10% sobre os valores efetivamente pagos é adequada ao caso concreto, pois compensa minimamente despesas administrativas e operacionais da vendedora, sem desconsiderar a mora relevante da construtora e a natureza consumerista da relação.

12.

A devolução parcelada dos valores devidos é abusiva, porque impõe desvantagem exagerada ao consumidor e esvazia a utilidade prática da resolução contratual.

13.

A base de cálculo da restituição corresponde apenas aos valores comprovadamente pagos pelo comprador, excluído o saldo devedor não quitado.

14.

A correção monetária incide desde cada desembolso, por possuir natureza meramente recompositiva e preservar o valor real das prestações pagas.

15.

Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, pois a obrigação restitutória, nos termos definidos, decorre de pronunciamento judicial que resolve o contrato e fixa o percentual de retenção.

16.

Os honorários advocatícios devem ser redimensionados para 15% sobre o valor da condenação, diante do parcial provimento do recurso e da preservação substancial da procedência dos pedidos de rescisão e restituição.

IV. DISPOSITIVO

17.

Recurso parcialmente provido.

ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em
CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Belém, data registrada no sistema.

Desembargador João Batista Lopes do Nascimento

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém, nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e exibição de documentos ajuizada por JOÃO BATISTA PANTOJA SOARES.

Na origem, o autor afirmou ter celebrado, em 29/12/2008, contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária com a requerida, tendo por objeto o apartamento nº 803 do empreendimento Rio Figueira, localizado na Avenida Marquês de Herval, nº 1612, nesta cidade de Belém, pelo preço total de R$ 175.326,06. Sustentou que a conclusão da obra estava prevista para dezembro de 2011, com cláusula de tolerância de 365 dias, mas que o empreendimento somente teria sido concluído em 2015.

Alegou que, em razão do atraso da obra e de circunstâncias pessoais supervenientes, inclusive enfermidade grave decorrente de acidente vascular encefálico, deixou de prosseguir com os pagamentos e buscou solucionar extrajudicialmente a questão, inclusive mediante notificação expedida em 13/02/2020, sem êxito.

Requereu, assim, a declaração de rescisão contratual por culpa da requerida, a devolução integral e imediata dos valores pagos ou, subsidiariamente, a limitação da retenção a 10%, além da declaração de nulidade de cláusulas contratuais reputadas abusivas, especialmente aquelas relacionadas à irretratabilidade, às retenções e à devolução parcelada.

Citada, a requerida apresentou contestação. Embora tenha afirmado não se opor propriamente à rescisão do contrato, sustentou que o desfazimento decorreu da inadimplência do comprador, que teria deixado de pagar o saldo devedor por período prolongado.

Defendeu, por isso, a aplicação das cláusulas contratuais de retenção, com abatimento de percentuais relativos a PIS/COFINS, CSLL/IRPJ e multa compensatória/despesas administrativas, bem como a devolução parcelada dos valores na mesma forma em que foram pagos.

O autor apresentou réplica, na qual reiterou os termos da inicial, impugnou a devolução parcelada e sustentou que eventual retenção não deveria ultrapassar o percentual de 10% sobre os valores pagos.

Sobreveio sentença que julgou totalmente procedentes os pedidos autorais, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e determinar que a requerida restituísse, de forma imediata e integral, os valores pagos pelo requerente, a serem apurados em liquidação de sentença, com correção monetária pelo INPC desde a data da efetiva rescisão contratual e juros de mora a partir da citação. A requerida também foi condenada ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Na fundamentação, o juízo de origem reconheceu a abusividade da cláusula de tolerância de 365 dias, adotou como parâmetro o prazo de 180 dias, concluiu pela mora da construtora desde junho de 2012 e considerou que o habite-se juntado pela ré, datado de abril de 2015, confirmava o atraso na entrega do empreendimento. Com base nessa premissa, aplicou a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça para determinar a restituição integral e imediata das parcelas pagas.

A requerida opôs embargos de declaração, alegando omissão quanto à inadimplência do autor, inaplicabilidade automática da Súmula 543/STJ, necessidade de aplicação da taxa SELIC e incidência dos juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado.

Os embargos de declaração foram rejeitados, ao fundamento de inexistirem omissão, obscuridade ou contradição, mas apenas inconformismo da parte embargante com o resultado do julgamento.

Inconformada, a requerida interpôs apelação, reiterando a tese de que a sentença teria desconsiderado a inadimplência do comprador e aplicado indevidamente a restituição integral das parcelas pagas.

Defende que a rescisão não decorreu de culpa exclusiva da construtora, razão pela qual devem incidir as retenções previstas contratualmente ou, ao menos, ser fixado percentual de retenção compatível com a natureza do desfazimento. Requer, ainda, a alteração dos consectários legais, com juros de mora a partir do trânsito em julgado e aplicação da taxa SELIC, além da revisão dos honorários advocatícios.

Certificada a tempestividade do recurso e recolhido o preparo, os autos foram remetidos a este Tribunal. A parte apelada, embora intimada, não apresentou contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

I - ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação.

II - MÉRITO

A controvérsia devolvida a esta instância não reside propriamente na possibilidade de rescisão do contrato. Esse ponto, além de reconhecido na sentença, não é substancialmente impugnado pela apelante, que desde a contestação afirmou não se opor ao desfazimento do vínculo contratual.

O núcleo do recurso consiste em definir os efeitos patrimoniais da resolução, especialmente se a restituição deve ser integral ou parcial, se são válidas as retenções contratuais invocadas pela construtora, se a devolução pode ocorrer de forma parcelada e quais critérios devem disciplinar a atualização do valor a restituir.

O autor, pessoa física, figura como adquirente de unidade imobiliária, enquanto a ré atua profissionalmente no mercado de construção/incorporação imobiliária, enquadrando-se nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Contudo, dadas as particularidades do presente caso, a incidência do CDC não afasta por completo a disciplina civil do contrato, mas impõe controle mais rigoroso das cláusulas predispostas, à luz dos arts. 6º, IV e V, 51, IV, e 53 do CDC, bem como dos arts. 421, 422, 475 e 884 do Código Civil.

Nesse contexto, deve ser mantida a conclusão da sentença quanto à abusividade da cláusula contratual que previa tolerância de 365 dias para a conclusão da obra. Embora o contrato tenha sido celebrado antes da Lei nº 13.786/2018, que inseriu o art. 43-A na Lei nº 4.591/1964, o prazo de 180 dias já vinha sendo utilizado como parâmetro de razoabilidade para aferição da mora do incorporador em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção. Cláusula de tolerância de um ano, inserida em contrato de adesão, transfere ao consumidor ônus temporal excessivo e compromete o equilíbrio contratual.

No caso concreto, o contrato indicava como prazo de conclusão do empreendimento o mês de dezembro de 2011, e a sentença registrou que o habite-se apresentado pela própria ré é de abril de 2015. Assim, mesmo admitida a tolerância de 180 dias, havia atraso relevante na entrega do empreendimento.

Esse atraso não pode ser reputado juridicamente neutro, tampouco pode ser imputado ao consumidor como risco ordinário da incorporação imobiliária. A mora da construtora, portanto, deve ser preservada como premissa do julgamento.

Todavia, a existência de atraso relevante na entrega da obra não conduz, de modo automático, à restituição integral de todos os valores pagos pelo comprador. A própria Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, invocada na sentença, estabelece distinção essencial: na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata, mas será integral apenas em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor; será parcial quando o comprador tiver dado causa ao desfazimento.

Essa distinção é decisiva no presente caso.

A sentença reconheceu corretamente a mora da construtora, mas não enfrentou com suficiente densidade a circunstância de que a resolução contratual foi formalizada muitos anos depois do prazo de entrega, inclusive após a conclusão do empreendimento, em contexto no qual o próprio autor informou a existência de saldo devedor em 17/02/2016, no valor de R$68.014,52.

A narrativa autoral revela que o comprador, em determinado momento, deixou de efetuar os pagamentos, alegando razões pessoais, enfermidade e desinteresse em prosseguir no negócio diante do atraso da obra. A ré, por sua vez, sustentou desde a contestação que a rescisão decorreu da inadimplência do autor, invocando atraso superior a dois anos no pagamento do saldo devedor.

Não se está a afirmar que a inadimplência posterior do comprador apague a mora antecedente da construtora.

O atraso na entrega da obra existiu e constitui fato juridicamente relevante, suficiente para impedir que a incorporadora se beneficie integralmente de cláusulas contratuais predispostas, especialmente daquelas que imponham retenções cumulativas desproporcionais ou devolução parcelada. Contudo, também não se pode afirmar, com a segurança necessária, que a resolução tenha decorrido de culpa exclusiva da promitente vendedora.

A conclusão mais adequada, portanto, é intermediária: a mora da construtora autoriza a resolução contratual e afasta a aplicação automática das penalidades contratuais mais gravosas ao consumidor; porém, a resolução formalizada anos após a conclusão do empreendimento, em cenário de saldo devedor não quitado e inadimplemento posterior do comprador, impede a restituição integral das parcelas pagas, pois não está configurada culpa exclusiva da vendedora.

Essa solução preserva a função protetiva do Código de Defesa do Consumidor sem transformar a tutela do consumidor em enriquecimento sem causa. Os arts. 51, IV, e 53 do CDC impedem a perda total ou desproporcional das prestações pagas, mas não vedam retenção moderada quando o desfazimento contratual também decorre de conduta atribuível ao comprador.

Do mesmo modo, o art. 884 do Código Civil recomenda recomposição patrimonial equilibrada, de forma a impedir que uma das partes suporte integralmente os efeitos econômicos de uma resolução contratual que, no caso concreto, não decorreu de causa exclusivamente imputável à outra.

Não merece acolhida, entretanto, a pretensão da apelante de aplicação automática das cláusulas contratuais que previam retenção cumulativa de percentuais relativos a PIS/COFINS, CSLL/IRPJ e multa compensatória/despesas administrativas. A contestação indicou retenções de 3,65% sobre o valor recebido a título de PIS/COFINS, 5% sobre o valor recebido a título de CSLL/IRPJ e 3% sobre o valor do contrato a título de multa compensatória e ressarcimento de despesas administrativas.

A incidência cumulativa desses encargos, nos moldes do contrato de adesão, não se mostra compatível com o controle de proporcionalidade exigido pelo CDC. Tributos e despesas ordinárias da atividade empresarial não podem ser simplesmente transferidos ao consumidor de modo automático, opaco e cumulativo, sobretudo em contexto no qual a própria construtora incorreu em mora relevante na entrega da unidade imobiliária. A retenção, quando cabível, deve ser moderada, transparente e judicialmente controlada.

Por essa razão, reputo adequado fixar retenção única de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador. Esse percentual preserva compensação mínima à vendedora pelas despesas administrativas e operacionais do negócio, mas também leva em conta a mora relevante da construtora, a natureza consumerista da relação e o fato de que o próprio autor, em caráter subsidiário, requereu que eventual retenção não excedesse o limite de 10% dos valores pagos.

Deve ser mantido, por outro lado, o afastamento da devolução parcelada.

A cláusula contratual que condiciona a restituição à mesma quantidade de parcelas pagas pelo adquirente impõe desvantagem exagerada ao consumidor e esvazia a utilidade prática da resolução contratual. Em contratos submetidos ao CDC, a restituição das parcelas pagas, seja integral ou parcial, deve ocorrer de forma imediata, justamente para recompor o patrimônio do comprador e evitar que o fornecedor retenha por período prolongado valores cuja devolução já foi judicialmente reconhecida.

Assim, a sentença deve ser reformada apenas para afastar a restituição integral e fixar retenção de 10% em favor da promitente vendedora, mantendo-se a obrigação de devolução imediata dos 90% restantes dos valores efetivamente pagos pelo autor, a serem apurados em liquidação de sentença, com base nos comprovantes juntados, nos documentos existentes em poder da ré e em outros registros financeiros eventualmente necessários à correta apuração.

A base de cálculo da restituição deve corresponder apenas aos valores comprovadamente pagos pelo comprador, excluído, por evidente, o saldo devedor não quitado. A liquidação deverá apurar o montante efetivamente desembolsado pelo autor em razão do contrato, aplicar a retenção de 10% ora fixada e determinar a restituição imediata do saldo correspondente a 90% dos pagamentos comprovados.

Quanto aos consectários legais, a correção monetária deve incidir desde cada desembolso realizado pelo comprador. A correção monetária, nesse ponto, não possui natureza sancionatória, mas meramente recompositiva, destinando-se a preservar o valor real das prestações pagas ao longo do tempo. Como a restituição recai sobre valores desembolsados em momentos distintos, o marco inicial mais adequado é a data de cada pagamento, observada a apuração em liquidação de sentença.

Os juros de mora, por sua vez, devem incidir a partir do trânsito em julgado. No caso, a obrigação restitutória, nos moldes ora definidos, decorre de pronunciamento judicial que resolve o contrato e redefine os efeitos econômicos da resolução, afastando parcialmente a cláusula penal contratual e fixando judicialmente percentual de retenção. Não se trata, portanto, de simples mora líquida e previamente exigível desde a citação, mas de obrigação cujo conteúdo patrimonial depende da constituição judicial da resolução e da definição do percentual de restituição.

Essa solução é coerente com a própria lógica da linha decisória ora adotada. Se não se reconhece culpa exclusiva da construtora, e se a restituição é parcial justamente porque o desfazimento também se relaciona à inadimplência posterior do comprador, não se mostra adequado manter juros moratórios desde a citação, como se a incorporadora estivesse integralmente em mora quanto à devolução total dos valores pagos desde o início da demanda.

Quanto à taxa SELIC, embora a apelante tenha requerido sua aplicação, não se mostra necessário acolher integralmente a pretensão recursal nesse ponto. A solução mais adequada, para o caso concreto, é manter a separação entre correção monetária e juros de mora, com correção desde cada desembolso e juros apenas a partir do trânsito em julgado. A utilização da SELIC, por compreender juros e correção, exigiria disciplina específica para evitar cumulação indevida e poderia produzir distorção em relação à recomposição dos pagamentos realizados em datas diversas.

Também merece reforma parcial a verba honorária. A sentença fixou honorários advocatícios em 20% sobre o valor da condenação. Considerando o parcial provimento da apelação, com redução do proveito econômico do autor pela retenção de 10%, mas preservada a procedência substancial da pretensão de rescisão e restituição, reputo adequado redimensionar os honorários para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Não há, contudo, honorários recursais em favor da apelante. Embora obtenha provimento parcial, a ré permanece substancialmente vencida na obrigação principal, pois se mantém a rescisão contratual, a declaração de abusividade da devolução parcelada e a obrigação de restituição imediata da maior parte dos valores pagos. O parcial acolhimento do recurso apenas reduz a extensão econômica da condenação, não invertendo a sucumbência predominante.

Em síntese, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, o atraso relevante na entrega da obra autoriza a resolução contratual e impede a aplicação automática de cláusulas abusivas de retenção cumulativa e devolução parcelada. Todavia, quando a resolução é formalizada anos após a conclusão do empreendimento e os autos revelam inadimplência posterior do comprador, não se configura culpa exclusiva da construtora para fins de restituição integral, sendo cabível a devolução imediata, mas parcial, dos valores pagos, com retenção moderada arbitrada judicialmente.

Ante o exposto, conheço da apelação e dou-lhe parcial provimento, para reformar parcialmente a sentença, mantendo a rescisão do contrato firmado entre as partes e a obrigação de restituição imediata dos valores efetivamente pagos pelo autor, porém afastando a restituição integral e fixando retenção de 10% em favor da promitente vendedora, de modo que a requerida deverá restituir ao autor 90% dos valores comprovadamente pagos, a serem apurados em liquidação de sentença, vedada a devolução parcelada prevista contratualmente.

Sobre os valores a restituir, deverá incidir correção monetária desde cada desembolso, observada a apuração em liquidação, e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Redimensiono os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, mantida, no mais, a sentença.

Para fins de prequestionamento, ficam expressamente enfrentados os arts. 2º, 3º, 6º, IV, V e VIII, 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor; arts. 421, 422, 475 e 884 do Código Civil; arts. 85, § 2º, 489, § 1º, 487, I, 927 e 1.013 do Código de Processo Civil; art. 43-A da Lei nº 4.591/1964; bem como a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, na extensão em que pertinentes à solução da controvérsia.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

Desembargador João Batista Lopes do Nascimento

Relator

Belém, 17/06/2026