Tribunal: TJPA
Processo: 0829247-64.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10464 - Administração
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-07

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR DESCUMPRIMENTO DE DECISÃO DE SUSPENSÃO PROCESSUAL. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PRECLUSÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE PROPRIEDADE OU POSSE DO IMÓVEL PELO CREDOR HIPOTECÁRIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Condomínio do Edifício Infinity Corporate Center contra sentença proferida em embargos à execução opostos por SBC – Sistema Brasileiro de Construção Ltda., que reconheceu a ilegitimidade passiva da embargante em execução de título extrajudicial destinada à cobrança de cotas condominiais relativas à sala nº 1801 do referido condomínio, extinguindo a execução em relação à empresa e condenando o condomínio ao pagamento de custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença que julgou procedentes os embargos à execução é nula por ter sido proferida durante período em que o processo teria sido suspenso em razão de prejudicialidade externa decorrente de ação declaratória de inexistência de débito condominial; e (ii) estabelecer se a empresa embargante, credora hipotecária do imóvel, pode ser responsabilizada pelo pagamento de cotas condominiais, à luz da natureza propter rem da obrigação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O sistema processual civil adota o princípio da instrumentalidade das formas, segundo o qual a nulidade de ato processual exige demonstração de prejuízo efetivo à parte que a alega. 4. A eventual irregularidade decorrente do prosseguimento do feito após decisão de suspensão não enseja nulidade quando o processo tramita regularmente, com observância do contraditório, ampla participação das partes e inexistência de cerceamento de defesa. 5. A parte apelante participou de todos os atos processuais posteriores à decisão de suspensão sem suscitar qualquer objeção, configurando preclusão quanto à alegação de nulidade, nos termos do art. 278 do CPC. 6. A obrigação de pagamento de cotas condominiais possui natureza propter rem, vinculando-se à condição de proprietário ou possuidor da unidade autônoma. 7. A hipoteca constitui direito real de garantia que não transfere a propriedade nem confere posse ao credor hipotecário, inexistindo responsabilidade do credor pelas obrigações condominiais do imóvel. 8. Ausente prova de que a embargante detenha a titularidade registral ou exerça a posse da sala nº 1801, correta a sentença ao reconhecer sua ilegitimidade passiva na execução de cotas condominiais. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0829247-64.2021.8.14.0301

APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO INFINITY CORPORATE CENTER

APELADO: SBC SISTEMA BRASILEIRO DE CONSTRUCAO LTDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR DESCUMPRIMENTO DE DECISÃO DE SUSPENSÃO PROCESSUAL. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PRECLUSÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE PROPRIEDADE OU POSSE DO IMÓVEL PELO CREDOR HIPOTECÁRIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Condomínio do Edifício Infinity Corporate Center contra sentença proferida em embargos à execução opostos por SBC – Sistema Brasileiro de Construção Ltda., que reconheceu a ilegitimidade passiva da embargante em execução de título extrajudicial destinada à cobrança de cotas condominiais relativas à sala nº 1801 do referido condomínio, extinguindo a execução em relação à empresa e condenando o condomínio ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença que julgou procedentes os embargos à execução é nula por ter sido proferida durante período em que o processo teria sido suspenso em razão de prejudicialidade externa decorrente de ação declaratória de inexistência de débito condominial; e (ii) estabelecer se a empresa embargante, credora hipotecária do imóvel, pode ser responsabilizada pelo pagamento de cotas condominiais, à luz da natureza propter rem da obrigação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O sistema processual civil adota o princípio da instrumentalidade das formas, segundo o qual a nulidade de ato processual exige demonstração de prejuízo efetivo à parte que a alega.

4. A eventual irregularidade decorrente do prosseguimento do feito após decisão de suspensão não enseja nulidade quando o processo tramita regularmente, com observância do contraditório, ampla participação das partes e inexistência de cerceamento de defesa.

5. A parte apelante participou de todos os atos processuais posteriores à decisão de suspensão sem suscitar qualquer objeção, configurando preclusão quanto à alegação de nulidade, nos termos do art. 278 do CPC.

6. A obrigação de pagamento de cotas condominiais possui natureza propter rem, vinculando-se à condição de proprietário ou possuidor da unidade autônoma.

7. A hipoteca constitui direito real de garantia que não transfere a propriedade nem confere posse ao credor hipotecário, inexistindo responsabilidade do credor pelas obrigações condominiais do imóvel.

8. Ausente prova de que a embargante detenha a titularidade registral ou exerça a posse da sala nº 1801, correta a sentença ao reconhecer sua ilegitimidade passiva na execução de cotas condominiais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CONDOMINIO DO EDIFICIO INFINITY CORPORATE CENTER em face da sentença proferida pela 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém, nos autos dos embargos à execução, ajuizada por SBC SISTEMA BRASILEIRO DE CONSTRUCAO LTDA.

A sentença foi proferida com o seguinte comando final:

“Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES os presentes embargos à execução, com fulcro no art. 487, I, do CPC, para:

Reconhecer a ilegitimidade passiva da embargante SBC – Sistema Brasileiro de Construção Ltda. na execução promovida pelo Condomínio do Edifício Infinity Corporate Center;

Extinguir a execução de título extrajudicial movida contra a embargante, nos termos do art. 485, VI, do CPC;

Condenar o embargado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, §8º, do CPC, diante da baixa complexidade da causa e do valor da execução (R$ 22.006,70).”

Os embargos de declaração opostos em face da sentença foram rejeitados (ID 30499571).

Em suas razões recursais, o apelante sustenta, em síntese, a nulidade absoluta da sentença, ao argumento de que o decisum teria sido proferido em desconformidade com decisões anteriores que determinaram expressamente a suspensão do processo executivo em razão da prejudicialidade externa decorrente da Ação Declaratória de Inexistência de Débito Condominial nº 0855578-88.2018.8.14.0301, proposta pela própria executada.

Afirma que o Juízo de origem, em duas oportunidades, reconheceu a existência da referida prejudicialidade externa e determinou a suspensão do processo executivo, sem que tenha havido posterior revogação formal dessas decisões nem o trânsito em julgado da ação declaratória apontada como prejudicial.

Sustenta, assim, que a prolação de sentença de mérito nos embargos à execução, sem a prévia revogação da suspensão processual e sem que se encerrasse a causa prejudicial pendente, violaria os princípios do contraditório, da segurança jurídica e da boa-fé processual, configurando vício processual grave apto a ensejar a nulidade do decisum.

Ao final, requer o provimento do recurso para que seja declarada a nulidade da sentença, com a consequente determinação de suspensão dos embargos à execução até o julgamento definitivo da ação declaratória mencionada, além da condenação da apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios recursais.

A parte apelada apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção integral da sentença.

Coube-me a relatoria do feito por distribuição.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta da sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém,
data registrada no sistema
.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO do recurso de apelação.

2.

Mérito.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal consiste em verificar se a sentença que julgou procedentes os embargos à execução estaria maculada por nulidade absoluta, em razão de ter sido proferida quando ainda vigente decisão que determinara a suspensão do processo executivo diante da alegada prejudicialidade externa decorrente de ação declaratória de inexistência de débito condominial.

Para adequada compreensão da controvérsia, convém apresentar, ainda que de forma sintética, o panorama fático-jurídico que envolve as partes.

Consta dos autos que, em 18 de setembro de 2015, a empresa SBC – Sistema Brasileiro de Construção Ltda. celebrou contrato de mútuo com a sociedade Infinity Corporate Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., no valor de R$5.001.000,00, estipulando-se prazo de doze meses para pagamento. Como garantia da operação financeira, foram hipotecadas vinte e oito salas comerciais integrantes do empreendimento denominado Infinity Corporate Center, dentre as quais se inclui a sala nº 1801, objeto da presente controvérsia.

Diante do inadimplemento da devedora, a SBC ajuizou execução de título extrajudicial em face da Infinity Corporate Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., processo nº 0847826-65.2018.8.14.0301.

No curso daquela demanda, a executada passou a sustentar que a dívida teria sido extinta mediante suposta dação em pagamento consistente na transferência de treze unidades comerciais do empreendimento. A credora, entretanto, contestou tal alegação, afirmando inexistir qualquer formalização da suposta dação, destacando a ausência de escritura pública, de registro imobiliário e de efetiva entrega das unidades.

A controvérsia foi examinada por esta Corte, no âmbito do processo nº 0827552-12.2020.8.14.0301, ocasião em que a 1ª Turma de Direito Privado concluiu pela inexistência de prova robusta da alegada dação em pagamento, reconhecendo que a dívida não se extinguiu mediante a pretendida transferência das salas comerciais. As unidades condominiais permaneceram registradas em nome da empresa Infinity, não havendo demonstração de que a SBC tenha recebido a propriedade ou exercido a posse de qualquer delas. Referida demanda encontra-se atualmente em fase de recurso especial, inexistindo, até o momento, qualquer decisão que determine a suspensão de seus efeitos.

É nesse contexto que o Condomínio do Edifício Infinity Corporate Center ajuizou execução de título extrajudicial para cobrança de cotas condominiais relativas à sala nº 1801 em face da SBC, sob o argumento de que esta seria proprietária ou possuidora da unidade. Em resposta, a executada opôs os presentes embargos à execução, sustentando sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de jamais ter detido a propriedade ou a posse do imóvel.

O Juízo de origem acolheu a tese defensiva, reconhecendo que a obrigação condominial possui natureza
propter rem
e, portanto, vincula-se à condição de proprietário ou possuidor da unidade autônoma. Considerando a inexistência de qualquer prova de que a SBC detivesse a titularidade registral ou exercesse a posse da sala nº 1801, julgou procedentes os embargos e extinguiu a execução em relação à embargante.

A principal tese recursal do condomínio apelante consiste em sustentar que a sentença seria nula, pois o processo deveria permanecer suspenso em razão da prejudicialidade externa da ação declaratória de inexistência de débito condominial nº 0855578-88.2018.8.14.0301.

Todavia, tal alegação não merece acolhimento.

Ainda que se admitisse, em tese, a existência de irregularidade formal decorrente do prosseguimento do feito após decisão que determinara a suspensão processual, tal circunstância, por si só, não conduz automaticamente à nulidade do ato jurisdicional.

O sistema processual civil brasileiro é orientado pelo princípio da instrumentalidade das formas, segundo o qual a invalidação de atos processuais somente se justifica quando demonstrado prejuízo efetivo à parte que suscita a nulidade. Em outras palavras, não há nulidade sem demonstração concreta de prejuízo.

No caso concreto, entretanto, não se verifica qualquer dano processual capaz de comprometer a validade da sentença recorrida.

Compulsando os autos, constata-se que, após a decisão que determinara o sobrestamento do feito, o processo retomou sua tramitação regular, com plena observância do contraditório e da ampla participação das partes.

Com efeito, verifica-se que a parte embargada apresentou impugnação aos embargos à execução; a parte embargante foi regularmente intimada para manifestação; ambas as partes foram instadas a se manifestar acerca da produção de provas e sobre a eventual realização de audiência de instrução; houve manifestações processuais posteriores; e, ao final, o Juízo de origem proferiu sentença de mérito.

Todo o trâmite processual se desenvolveu, portanto, de forma regular, sem qualquer indicativo de cerceamento de defesa, julgamento surpresa ou restrição ao exercício das faculdades processuais das partes. Nessas circunstâncias, a finalidade essencial do processo foi plenamente alcançada, não havendo razão jurídica para invalidar a sentença proferida.

Há, ainda, outro aspecto que impede o acolhimento da preliminar de nulidade: a ocorrência de preclusão.

Nos termos do art. 278 do Código de Processo Civil, a nulidade dos atos processuais deve ser arguida na primeira oportunidade em que couber à parte falar nos autos, sob pena de preclusão.

No caso em exame, verifica-se que o processo voltou a tramitar regularmente após a decisão que determinara a suspensão, tendo sido praticados diversos atos processuais com plena ciência da parte apelante. Não obstante, em nenhuma dessas oportunidades o condomínio suscitou eventual irregularidade decorrente do prosseguimento do feito.

Ao contrário, participou normalmente da marcha processual, apresentando manifestações e exercendo suas faculdades processuais sem qualquer objeção quanto ao alegado descumprimento da decisão de suspensão.

Somente após a prolação de sentença desfavorável veio a suscitar a nulidade ora arguida. Tal conduta evidencia a incidência do fenômeno da preclusão, pois a alegação não foi deduzida no momento processual oportuno.

Ademais, cumpre registrar que a própria ação declaratória de inexistência de débito condominial nº 0855578-88.2018.8.14.0301 já foi objeto de sentença, a qual reconheceu que a SBC não é responsável pelas taxas condominiais cobradas pelo condomínio.

Embora tal decisão ainda não tenha transitado em julgado, ela reforça a consistência jurídica da tese sustentada pela embargante e evidencia que a controvérsia acerca da responsabilidade pelas cotas condominiais já foi examinada em sede jurisdicional, o que afasta a alegação de que a sentença ora recorrida teria sido proferida de forma arbitrária ou prematura.

No plano do direito material, as provas constantes dos autos demonstram que não houve entrega das chaves das unidades à SBC, exercício de posse, administração das salas comerciais ou qualquer ato que indique o efetivo exercício do domínio ou da posse do imóvel.

O único vínculo jurídico existente entre a SBC e as unidades condominiais é o contrato de mútuo garantido por hipoteca. A hipoteca, contudo, constitui direito real de garantia que não transfere a propriedade nem confere ao credor hipotecário a posse direta ou indireta do bem.

Não há registro da propriedade em nome da SBC, não há termo de entrega de posse, não há contrato de compra e venda, nem qualquer cessão de direitos que vincule a embargante à condição de proprietária ou possuidora da unidade condominial.

Dessa forma, inexistindo prova de que a SBC detenha a titularidade ou a posse da sala nº 1801, correta se mostra a sentença ao reconhecer sua ilegitimidade passiva para responder pelas obrigações condominiais de natureza
propter rem
.

Diante desse cenário, a manutenção da sentença é medida que se impõe.

3.

Parte dispositiva.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso, mas
NEGO-LHE

PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença.

Nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados na origem de para 15% sobre o valor atualizado da causa.

É o voto.

Belém,

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 05/05/2026