Tribunal: TJPA
Processo: 0886330-33.2024.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10464 - Administração
Data de julgamento: 2026-05-26

Ementa:
ACÓRDÃO: PROCESSO Nº: 0886330-33.2024.8.14.0301 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COMARCA: BELÉM/PA (15ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL) APELANTE: CONDOMÍNIO RAÍZES MARINA RESIDENCE (ADVOGADOS LUIS FERNANDO ALVES FRANCA, ULLY ARAUJO PINHEIRO, ANA BEATRIZ MONTEIRO DE ALMEIDA E SÁVIO BARRETO LACERDA LIMA) APELADO: LOUIG UCHOA E GRANJA (ADVOGADA DINAVANI DIAS VIEIRA) RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍNCULO JURÍDICO COM A UNIDADE CONDOMINIAL. REGISTROS ADMINISTRATIVOS INTERNOS INSUFICIENTES. INEXISTÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL OU CERCEAMENTO DE DEFESA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por CONDOMÍNIO RAÍZES MARINA RESIDENCE contra sentença proferida nos autos de embargos à execução de título extrajudicial – cotas condominiais, ajuizados por LOUIG UCHOA E GRANJA, que julgou procedentes os embargos para extinguir a execução, reconhecendo a ilegitimidade passiva da embargante e condenando o condomínio ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido. O apelante sustenta nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional e cerceamento de defesa, em razão da ausência de apreciação de pedido de expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis, bem como requer a reforma da distribuição dos ônus sucumbenciais com fundamento no princípio da causalidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença deve ser anulada por alegada negativa de prestação jurisdicional e cerceamento de defesa decorrentes da não expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis; e (ii) estabelecer se deve ser reformada a condenação do condomínio ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, à luz do princípio da causalidade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cobrança judicial de cotas condominiais, embora fundada em obrigação propter rem, exige demonstração mínima do vínculo jurídico-material entre o executado e a unidade geradora dos encargos, na condição de proprietário, possuidor ou titular do domínio útil. 4. Os registros administrativos internos do condomínio e informações fornecidas por antiga administradora não possuem força probatória suficiente para legitimar a execução, quando desacompanhados de matrícula do imóvel, contrato de aquisição, comprovação de posse ou outro elemento apto a demonstrar a vinculação da executada ao bem. 5. A executada demonstrou a inexistência de relação jurídica com a unidade condominial, afirmando que apenas iniciou tratativas de aquisição do imóvel, sem conclusão do negócio jurídico ou imissão na posse. 6. Não há negativa de prestação jurisdicional quando a sentença aprecia fundamentadamente a controvérsia e conclui pela ausência de prova do vínculo jurídico necessário à cobrança das cotas condominiais. 7. A ausência de expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis não configura cerceamento de defesa, pois incumbia ao próprio exequente instruir adequadamente a execução desde a sua propositura. 8. O princípio da causalidade impõe ao condomínio os ônus sucumbenciais, uma vez que foi o responsável pela instauração da execução desacompanhada de prova mínima da legitimidade passiva da executada, dando causa ao ajuizamento dos embargos à execução. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A execução de cotas condominiais exige prova mínima do vínculo jurídico entre o executado e a unidade geradora da obrigação propter rem. 2. Registros administrativos internos do condomínio, desacompanhados de documentos comprobatórios da titularidade ou posse do imóvel, não legitimam a cobrança judicial de cotas condominiais. 3. Não há negativa de prestação jurisdicional ou cerceamento de defesa quando o magistrado aprecia fundamentadamente a controvérsia e reconhece a insuficiência probatória do exequente. 4. O exequente responde pelos ônus sucumbenciais quando promove execução sem comprovação mínima da legitimidade passiva, dando causa ao ajuizamento dos embargos à execução. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 2ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto da eminente Relatora. Belém/PA, data registrada no sistema Desembargadora Margui Gaspar Bittencourt Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0886330-33.2024.8.14.0301

APELANTE: CONDOMINIO RAIZES MARINA RESIDENCE

APELADO: LOUIG UCHOA E GRANJA

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

ACÓRDÃO:

PROCESSO Nº: 0886330-33.2024.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (15ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: CONDOMÍNIO RAÍZES MARINA RESIDENCE

(ADVOGADOS LUIS FERNANDO ALVES FRANCA, ULLY ARAUJO PINHEIRO, ANA BEATRIZ MONTEIRO DE ALMEIDA E SÁVIO BARRETO LACERDA LIMA)

APELADO: LOUIG UCHOA E GRANJA

(ADVOGADA DINAVANI DIAS VIEIRA)

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍNCULO JURÍDICO COM A UNIDADE CONDOMINIAL. REGISTROS ADMINISTRATIVOS INTERNOS INSUFICIENTES. INEXISTÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL OU CERCEAMENTO DE DEFESA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por CONDOMÍNIO RAÍZES MARINA RESIDENCE contra sentença proferida nos autos de embargos à execução de título extrajudicial – cotas condominiais, ajuizados por LOUIG UCHOA E GRANJA, que julgou procedentes os embargos para extinguir a execução, reconhecendo a ilegitimidade passiva da embargante e condenando o condomínio ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido. O apelante sustenta nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional e cerceamento de defesa, em razão da ausência de apreciação de pedido de expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis, bem como requer a reforma da distribuição dos ônus sucumbenciais com fundamento no princípio da causalidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença deve ser anulada por alegada negativa de prestação jurisdicional e cerceamento de defesa decorrentes da não expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis; e (ii) estabelecer se deve ser reformada a condenação do condomínio ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, à luz do princípio da causalidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A cobrança judicial de cotas condominiais, embora fundada em obrigação
propter rem
, exige demonstração mínima do vínculo jurídico-material entre o executado e a unidade geradora dos encargos, na condição de proprietário, possuidor ou titular do domínio útil.

4.

Os registros administrativos internos do condomínio e informações fornecidas por antiga administradora não possuem força probatória suficiente para legitimar a execução, quando desacompanhados de matrícula do imóvel, contrato de aquisição, comprovação de posse ou outro elemento apto a demonstrar a vinculação da executada ao bem.

5.

A executada demonstrou a inexistência de relação jurídica com a unidade condominial, afirmando que apenas iniciou tratativas de aquisição do imóvel, sem conclusão do negócio jurídico ou imissão na posse.

6.

Não há negativa de prestação jurisdicional quando a sentença aprecia fundamentadamente a controvérsia e conclui pela ausência de prova do vínculo jurídico necessário à cobrança das cotas condominiais.

7.

A ausência de expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis não configura cerceamento de defesa, pois incumbia ao próprio exequente instruir adequadamente a execução desde a sua propositura.

8.

O princípio da causalidade impõe ao condomínio os ônus sucumbenciais, uma vez que foi o responsável pela instauração da execução desacompanhada de prova mínima da legitimidade passiva da executada, dando causa ao ajuizamento dos embargos à execução.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A execução de cotas condominiais exige prova mínima do vínculo jurídico entre o executado e a unidade geradora da obrigação
propter rem
. 2. Registros administrativos internos do condomínio, desacompanhados de documentos comprobatórios da titularidade ou posse do imóvel, não legitimam a cobrança judicial de cotas condominiais. 3. Não há negativa de prestação jurisdicional ou cerceamento de defesa quando o magistrado aprecia fundamentadamente a controvérsia e reconhece a insuficiência probatória do exequente. 4. O exequente responde pelos ônus sucumbenciais quando promove execução sem comprovação mínima da legitimidade passiva, dando causa ao ajuizamento dos embargos à execução.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 373, I.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 2ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto da eminente Relatora.

Belém/PA, data registrada no sistema

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

RELATÓRIO

PROCESSO Nº: 0886330-33.2024.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (15ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: CONDOMÍNIO RAÍZES MARINA RESIDENCE

(ADVOGADOS LUIS FERNANDO ALVES FRANCA, ULLY ARAUJO PINHEIRO, ANA BEATRIZ MONTEIRO DE ALMEIDA E SÁVIO BARRETO LACERDA LIMA)

APELADO: LOUIG UCHOA E GRANJA

(ADVOGADA DINAVANI DIAS VIEIRA)

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Trata-se os autos de apelação cível, interposta por CONDOMÍNIO RAÍZES MARINA RESIDENCE, em face de sentença proferida pelo JUÍZO DA 15ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE BELÉM/PA, que – nos autos dos
Embargos à Execução de Título Extrajudicial – Cotas Condominiais
, ajuizados por LOUIG UCHOA E GRANJA, em desfavor do condomínio apelante – julgou procedentes os embargos à execução para extinguir a execução em referência, reconhecendo a ilegitimidade passiva da embargante e condenando o embargado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido.

Inconformado, sustenta o apelante, em resumo: que a sentença é nula por negativa de prestação jurisdicional e cerceamento de defesa, ao argumento de que o juízo de origem não apreciou o pedido de expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis para esclarecimento da titularidade da unidade, tampouco enfrentou adequadamente a tese de aplicação do princípio da causalidade. Aduz que ajuizou a execução de cotas condominiais com base em registros internos e documentos administrativos fornecidos pela antiga administradora do empreendimento, nos quais Louig Uchoa e Granja constava como responsável pela unidade Qd. 28, Lt. 003, razão pela qual teria agido de boa-fé e sob aparência jurídica legítima. Defende, assim, a anulação da sentença ou, subsidiariamente, a reforma da distribuição dos ônus sucumbenciais, para afastar ou reduzir sua condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Por sua vez, pleiteia a apelada, em sede de contrarrazões, o desprovimento do recurso, aduzindo: que não é proprietária, possuidora ou responsável pela unidade indicada, tendo apenas iniciado tratativas de aquisição do imóvel sem conclusão do negócio, bem como que o condomínio não se desincumbiu do ônus de comprovar o vínculo jurídico necessário à cobrança das cotas condominiais, razão pela qual devem ser mantidos o reconhecimento da ilegitimidade passiva e a condenação sucumbencial imposta ao exequente.

Por derradeiro, vieram-me os autos redistribuídos.

É o relatório.
Sem revisão final.

Peço inclusão do feito na pauta de julgamento da próxima sessão

virtual desimpedida.

Intime- se.

Belém/PA, data registrada no sistema.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

VOTO

PROCESSO Nº: 0886330-33.2024.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (15ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: CONDOMÍNIO RAÍZES MARINA RESIDENCE

(ADVOGADOS LUIS FERNANDO ALVES FRANCA, ULLY ARAUJO PINHEIRO, ANA BEATRIZ MONTEIRO DE ALMEIDA E SÁVIO BARRETO LACERDA LIMA)

APELADO: LOUIG UCHOA E GRANJA

(ADVOGADA DINAVANI DIAS VIEIRA)

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade,
conheço do
recurso.

O
ponto central da controvérsia
é decidir se a sentença que acolheu os embargos à execução deve ser anulada por alegada negativa de prestação jurisdicional e cerceamento de defesa, ou reformada quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais.

Ainda que as obrigações condominiais possuam natureza
propter rem,
a cobrança judicial exige demonstração mínima do vínculo jurídico-material entre o executado e a unidade geradora dos encargos, seja na condição de proprietário, possuidor ou titular do domínio útil.

No caso, LOUIG UCHOA E GRANJA demonstrou, em sua defesa, inexistir comprovação de vínculo jurídico com o imóvel objeto da cobrança, afirmando que apenas iniciou tratativas de aquisição da unidade, sem conclusão do negócio jurídico ou imissão na posse. Por sua vez, o CONDOMÍNIO RAÍZES MARINA RESIDENCE alegou ter ajuizado a execução com fundamento em registros internos e informações fornecidas pela antiga administradora do empreendimento, nas quais constava o nome da apelada como responsável pela unidade.

Confrontando os argumentos das partes, entendo que
não assiste razão ao apelante.

Isso porque a sentença recorrida consignou expressamente que a execução tramitava há mais de cinco anos sem que o condomínio apresentasse qualquer documento hábil a demonstrar a relação da embargante com a unidade condominial, seja na condição de proprietária, possuidora ou detentora do domínio útil.

Os registros administrativos internos do condomínio, por si sós, não possuem força probatória suficiente para legitimar a cobrança judicial, especialmente quando desacompanhados de matrícula do imóvel, contrato de aquisição, comprovação de posse ou qualquer outro elemento apto a demonstrar a efetiva vinculação da executada ao bem.

Além disso, não se verifica a alegada nulidade por negativa de prestação jurisdicional. O magistrado de origem apreciou fundamentadamente a controvérsia, concluindo pela ausência de comprovação do vínculo jurídico necessário à cobrança. O fato de não ter acolhido o pedido de expedição de ofício ao cartório não configura cerceamento de defesa, sobretudo porque incumbia ao próprio exequente instruir adequadamente a execução desde sua propositura, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Nesse contexto, também não merece acolhida a tese de aplicação do princípio da causalidade em favor do condomínio. Embora o apelante sustente ter agido de boa-fé, foi ele quem promoveu a execução sem apresentar prova mínima da legitimidade passiva da executada, dando causa à instauração dos embargos à execução.

Com efeito, no presente caso, foi o próprio condomínio quem deu causa à instauração dos embargos, ao promover execução desacompanhada de prova mínima da responsabilidade da executada pelas cotas condominiais.

Conclui-se, assim, que a sentença recorrida deve ser integralmente mantida, tanto no reconhecimento da ilegitimidade passiva quanto na condenação do condomínio ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Ante o exposto,
conheço e nego provimento
ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Majoram-se os honorários advocatícios recursais em 2% sobre o valor anteriormente fixado, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

P.R.I.

Após o trânsito em julgado, encaminhem-se os autos ao Juízo
a quo
, dê-se baixa na distribuição desta relatora e associe-se aos autos eletrônicos principais.

Belém, data disponibilizada no sistema.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

Belém, 03/06/2026