Tribunal: TJPA
Processo: 0001185-59.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2026-04-28
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0001185-59.2018.8.14.0040 APELANTE/APELADO: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, F P PEREIRA & CIA LTDA - EPP Advogados do(a) APELANTE: JADIR LOIOLA RODRIGUES JUNIOR - PA18265-A, ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A Advogados do(a) APELANTE: BEATRIZ DE OLIVEIRA PRADO - RJ262021-A, SOLANGE LIMA E LIRA - PA26698-A, NICOLAU MURAD PRADO - PA14774-B, TATHIANA ASSUNCAO PRADO - PA14531-B, GILMARA KAROLYNE MACEDO GOMES - PA39263-A APELADO/APELANTE: F P PEREIRA & CIA LTDA - EPP, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogados do(a) APELADO: SOLANGE LIMA E LIRA - PA26698-A, TATHIANA ASSUNCAO PRADO - PA14531-B, NICOLAU MURAD PRADO - PA14774-B, GILMARA KAROLYNE MACEDO GOMES - PA39263-A Advogados do(a) APELADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A, JADIR LOIOLA RODRIGUES JUNIOR - PA18265-A DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. PRELIMINARES REJEITADAS. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. BENFEITORIAS. CONDICIONAMENTO À PRÉVIA INDENIZAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO COM RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização, declarando rescindido o contrato, determinando a reintegração do imóvel, fixando restituição de 80% dos valores pagos, com retenção de 20%, impondo taxa de fruição e prevendo indenização por benfeitorias a ser apurada em liquidação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por cerceamento de defesa; (ii) saber se houve julgamento ultra petita ou inépcia da inicial por ausência de constituição em mora; (iii) verificar a possibilidade de reintegração de posse sem prévia indenização por benfeitorias; (iv) definir a possibilidade de cumulação da retenção de 20% com a taxa de fruição; (v) estabelecer o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos. III. RAZÕES DE DECIDIR Não há cerceamento de defesa quando o magistrado indefere prova considerada desnecessária à formação de seu convencimento, nos termos do art. 370 do CPC. Inexiste julgamento ultra petita quando a sentença decide dentro dos limites da lide, sendo a reintegração de posse consequência lógica da resolução contratual por inadimplemento. A alegação de ausência de constituição em mora não configura inépcia da inicial, tratando-se de matéria de mérito não comprovada de forma suficiente para afastar a rescisão contratual. A reintegração de posse deve ser condicionada à prévia apuração e indenização das benfeitorias úteis e necessárias, nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79 e art. 1.219 do Código Civil, a fim de evitar enriquecimento sem causa. A retenção de 20% dos valores pagos possui natureza indenizatória suficiente, sendo indevida sua cumulação com taxa de fruição no caso concreto, por caracterizar sobreposição indenizatória. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado, momento em que se consolida a exigibilidade da obrigação. A reforma parcial da sentença impõe o reconhecimento da sucumbência recíproca, com redistribuição proporcional dos ônus processuais. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos parcialmente providos. Tese de julgamento: “1. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova considerada desnecessária pelo magistrado. 2. A reintegração de posse é consequência lógica da resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento. 3. A retomada do imóvel deve ser condicionada à prévia indenização das benfeitorias úteis e necessárias. 4. É indevida a cumulação de retenção significativa dos valores pagos com taxa de fruição quando caracterizada sobreposição indenizatória. 5. Os juros de mora, em caso de restituição decorrente de resolução contratual, fluem a partir do trânsito em julgado. 6. A sucumbência recíproca impõe a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, vedada a compensação de honorários.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 884 e 1.219; CPC, arts. 85, §14, 86 e 370; Lei nº 6.766/79, art. 34. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em Conhecer de ambos os Recursos e Dar-lhes Parcial Provimento, na conformidade do relatório e dos votos proferidos neste julgamento.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0001185-59.2018.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, F P PEREIRA & CIA LTDA - EPP

APELADO: F P PEREIRA & CIA LTDA - EPP, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0001185-59.2018.8.14.0040

APELANTE/APELADO: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, F P PEREIRA & CIA LTDA - EPP

Advogados do(a) APELANTE: JADIR LOIOLA RODRIGUES JUNIOR - PA18265-A, ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A

Advogados do(a) APELANTE: BEATRIZ DE OLIVEIRA PRADO - RJ262021-A, SOLANGE LIMA E LIRA - PA26698-A, NICOLAU MURAD PRADO - PA14774-B, TATHIANA ASSUNCAO PRADO - PA14531-B, GILMARA KAROLYNE MACEDO GOMES - PA39263-A
APELADO/APELANTE: F P PEREIRA & CIA LTDA - EPP, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogados do(a) APELADO: SOLANGE LIMA E LIRA - PA26698-A, TATHIANA ASSUNCAO PRADO - PA14531-B, NICOLAU MURAD PRADO - PA14774-B, GILMARA KAROLYNE MACEDO GOMES - PA39263-A

Advogados do(a) APELADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A, JADIR LOIOLA RODRIGUES JUNIOR - PA18265-A
DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. PRELIMINARES REJEITADAS. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. BENFEITORIAS. CONDICIONAMENTO À PRÉVIA INDENIZAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO COM RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização, declarando rescindido o contrato, determinando a reintegração do imóvel, fixando restituição de 80% dos valores pagos, com retenção de 20%, impondo taxa de fruição e prevendo indenização por benfeitorias a ser apurada em liquidação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por cerceamento de defesa; (ii) saber se houve julgamento ultra petita ou inépcia da inicial por ausência de constituição em mora; (iii) verificar a possibilidade de reintegração de posse sem prévia indenização por benfeitorias; (iv) definir a possibilidade de cumulação da retenção de 20% com a taxa de fruição; (v) estabelecer o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Não há cerceamento de defesa quando o magistrado indefere prova considerada desnecessária à formação de seu convencimento, nos termos do art. 370 do CPC.

Inexiste julgamento ultra petita quando a sentença decide dentro dos limites da lide, sendo a reintegração de posse consequência lógica da resolução contratual por inadimplemento.

A alegação de ausência de constituição em mora não configura inépcia da inicial, tratando-se de matéria de mérito não comprovada de forma suficiente para afastar a rescisão contratual.

A reintegração de posse deve ser condicionada à prévia apuração e indenização das benfeitorias úteis e necessárias, nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79 e art. 1.219 do Código Civil, a fim de evitar enriquecimento sem causa.

A retenção de 20% dos valores pagos possui natureza indenizatória suficiente, sendo indevida sua cumulação com taxa de fruição no caso concreto, por caracterizar sobreposição indenizatória.

Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado, momento em que se consolida a exigibilidade da obrigação.

A reforma parcial da sentença impõe o reconhecimento da sucumbência recíproca, com redistribuição proporcional dos ônus processuais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento:
“1. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova considerada desnecessária pelo magistrado.
2. A reintegração de posse é consequência lógica da resolução de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento.
3. A retomada do imóvel deve ser condicionada à prévia indenização das benfeitorias úteis e necessárias.
4. É indevida a cumulação de retenção significativa dos valores pagos com taxa de fruição quando caracterizada sobreposição indenizatória.
5. Os juros de mora, em caso de restituição decorrente de resolução contratual, fluem a partir do trânsito em julgado.
6. A sucumbência recíproca impõe a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, vedada a compensação de honorários.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 884 e 1.219; CPC, arts. 85, §14, 86 e 370; Lei nº 6.766/79, art. 34.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em Conhecer de ambos os Recursos e Dar-lhes Parcial Provimento, na conformidade do relatório e dos votos proferidos neste julgamento.

RELATÓRIO

Relatório

Trata-se de recursos de apelação interpostos por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e por F P PEREIRA & CIA LTDA – EPP, contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos, proposta por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de F P PEREIRA & CIA LTDA – EPP.

Conforme se extrai da petição inicial, L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos em face de F P Pereira & Cia Ltda – EPP, alegando, em síntese, que as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel integrante de loteamento, pelo qual a parte requerida assumiu a obrigação de pagar o preço ajustado de forma parcelada.

Acrescentou que, após determinado período de adimplemento, a adquirente tornou-se inadimplente, deixando de cumprir as obrigações assumidas no instrumento contratual, o que ensejou a resolução do ajuste.

Diante disso, requereu a declaração de rescisão do contrato, a reintegração de posse do imóvel, bem como a fixação dos efeitos patrimoniais decorrentes da resolução, incluindo a retenção de parte das parcelas pagas, a incidência de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel e eventual indenização por perdas e danos, nos termos das cláusulas contratuais e da legislação aplicável.

O feito seguiu tramitação regular até a prolação da sentença (id 19742610) julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora
;
Diante da situação concreta, concedo o prazo de 30 dias para a empresa requerida desocupar o imóvel.

c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos ao promissário comprador, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, devendo a promissária vendedora restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos.

d) CONDENAR a parte requerida a pagar taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, no importe de 0,25% incidente sobre o valor total da compra e venda corrigido monetariamente, por mês, a título de aluguel, contados da inadimplência, não podendo, conduto, haver saldo negativo depois da devida compensação com o que tiver a receber.

e) A requerente deverá indenizar o requerido das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), que devem ser comprovados nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

f) Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015.

Irresignadas, ambas as partes opuseram embargos de declaração, os quais foram parcialmente acolhidos pelo Juízo de origem apenas para corrigir erro material quanto ao valor das parcelas contratuais e ao percentual da taxa de fruição, mantendo-se, contudo, a sentença em todos os demais termos (id 19742614).

Em suas razões de apelação (id 19742615), L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA sustenta, em síntese, a ocorrência de julgamento ultra petita, ao argumento de que a sentença teria extrapolado os limites da demanda ao tratar de indenização relativa a benfeitorias e acessões, matéria que, segundo afirma, não teria sido objeto de pedido específico.

Se insurge ainda quanto ao termo inicial dos juros de mora fixados na sentença, defendendo que estes deveriam incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, e não desde a citação.

Por sua vez, em seu recurso de apelação (id 19742622), F P PEREIRA & CIA LTDA – EPP suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento do direito de defesa, sustentando que o Juízo de origem indeferiu a produção de prova considerada indispensável para demonstrar a alegada irregularidade do loteamento, especialmente quanto à ausência de rede de esgoto, circunstância que, segundo afirma, configuraria descumprimento das exigências previstas no art. 2º, §5º, da Lei nº 6.766/79.

Argui a nulidade da sentença por julgamento ultra petita, ao argumento de que o magistrado teria declarado a rescisão contratual e determinado a reintegração de posse em desacordo com os limites da demanda, salientando ainda a inépcia da petição inicial, sob a alegação de inexistência de notificação válida para constituição em mora, requisito que entende indispensável para a resolução contratual.

No mérito, sustenta a nulidade da rescisão contratual, reiterando a ausência de notificação válida e a impossibilidade de reintegração de posse, asseverando a impossibilidade de resolução do contrato, diante da ausência de constituição regular em mora.

Reitera a existência de loteamento irregular, em razão da inexistência de rede de esgoto, o que configuraria descumprimento das obrigações do loteador e autorizaria a incidência da exceção do contrato não cumprido, salientando a impossibilidade de reintegração de posse cumulada com rescisão contratual nas circunstâncias do caso.

Argui a impossibilidade de reintegração antes do pagamento da indenização pelas acessões ou benfeitorias realizadas no imóvel, se insurgindo ainda quanto à restituição dos valores pagos e à taxa de fruição, especialmente quanto ao termo inicial de sua incidência.

Alega a impossibilidade de retenção dos valores relativos às acessões em compensação com a taxa de fruição, ressaltando o pedido de limitação da taxa de fruição e a revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais, requerendo a inversão da sucumbência ou, subsidiariamente, o reconhecimento da sucumbência recíproca.

Foram apresentadas contrarrazões aos recursos de apelação (ids 19742630 e 19834230), nas quais as partes rebatem as teses recursais e pugnam pela manutenção da sentença nos pontos que lhes são favoráveis.

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o breve relatório com apresentação em pauta de julgamento, para a Sessão Ordinária –Plataforma PJe com início às 09:30 h, do dia (....) de _____ de 2026.

VOTO

VOTO

DO CABIMENTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço dos recursos, passando a proferir voto:

DO EXAME DOS RECURSOS

Face a dissociação de matérias, analiso os recursos de apelação separadamente.

APELAÇÃO DE F P PEREIRA & CIA LTDA – EPP (ID 19742622)

PRELIMINAR DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA

A apelante sustenta que o feito deveria ter sido instruído com perícia para aferição da existência/inexistência de rede de esgoto, alegando ser este o cerne da controvérsia e invocando o art. 2º, §5º, da Lei nº 6.766/79, afirmando que o Juízo indeferiu a prova sem justificativa adequada, violando ampla defesa e contraditório.

A preliminar não procede.

O CPC confere ao magistrado ampla liberdade para condução da instrução, podendo indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC, sobretudo quando reputar suficientes os elementos constantes dos autos para formação do convencimento.

Aqui, a sentença explicitamente consignou a desnecessidade da perícia “em rede de esgoto” para o julgamento, entendimento que se insere na discricionariedade técnica do julgador quanto à pertinência da prova (art. 371 do CPC), não se evidenciando, no que foi devolvido, prejuízo processual concreto que imponha a anulação do julgado.

Além disso, a controvérsia submetida à apreciação do Juízo de origem foi predominantemente contratual, atinente ao inadimplemento do adquirente e aos efeitos da resolução, sendo que a tese de “loteamento irregular por ausência de rede de esgoto”, como causa impeditiva/justificadora do inadimplemento, demandaria demonstração mínima de irregularidade e de nexo com a recusa de pagamento, o que não se extrai, de modo imediato, dos trechos recursais colacionados.

Nessas circunstâncias, não se constata cerceamento, mas exercício legítimo do poder-dever de racionalização da instrução.

Rejeito, pois, a preliminar.

PRELIMINAR DE JULGAMENTO ULTRA PETITA

A apelante sustenta que a sentença teria declarado a rescisão e determinado reintegração de posse sem pedido, afirmando que o contrato já estaria rescindido desde 21/12/2017 e que a ação teria natureza “verdadeiramente possessória”, com violação aos arts. 141 e 492 do CPC.

A preliminar igualmente não merece acolhida.

Primeiro, porque o próprio teor da sentença, tal como transcrito nos autos (inclusive nos aclaratórios), revela que o Juízo apreciou “o pedido formulado na petição inicial, bem como da reconvenção” e, no dispositivo, declarou rescindido o contrato e reintegrou a posse do imóvel à autora, o que indica que tais providências foram compreendidas como integrantes do objeto litigioso submetido à jurisdição.

Segundo, e sobretudo, porque, em demandas dessa natureza, a reintegração de posse é consequência típica da resolução do compromisso de compra e venda por inadimplemento, premissa expressamente adotada pelo Juízo ao consignar que “a reintegração de posse, agora em sede de sentença, é decorrência lógica da resilição do contrato”.

Ainda que se reconheça a possibilidade de resolução extrajudicial quando prevista cláusula resolutiva expressa, o ajuizamento da demanda, tal como ocorreu, devolve ao Judiciário o exame dos efeitos contratuais e possessórios, inclusive para conferir tutela executiva/mandamental à retomada do bem, não havendo, por si só, violação aos limites da lide.

Assim, afasto a alegação de julgamento ultra petita.

PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL/AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO VÁLIDA PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA

A apelante aduz que a inicial seria inepta e/ou que faltaria requisito indispensável ao mérito por inexistência de notificação válida, defendendo necessidade de notificação por edital, à luz da Lei nº 6.766/79.

Como se sabe, a inépcia é vício formal da petição inicial e pressupõe ausência de causa de pedir, pedido indeterminado/incompatível, ou narração confusa que inviabilize defesa.

A insurgência, todavia, diz respeito à suficiência/validade da constituição em mora e ao preenchimento de pressupostos de resolução contratual, tema que, quando muito, se insere no mérito, não traduzindo inépcia.

De todo modo, as contrarrazões registram que a adquirente estava inadimplente e teria sido constituída em mora, afirmando-se a regularidade do procedimento e o cancelamento administrativo do contrato, o que reforça que houve debate efetivo e contraditório sobre o ponto, afastando qualquer prejuízo defensivo que justificasse nulidade, razão pela qual Rejeito a preliminar.

MÉRITO

No mérito, a apelante insiste que a rescisão seria nula/indevida, que não caberia reintegração e, ainda, que a reintegração não poderia ocorrer antes do pagamento da indenização por acessões/benfeitorias.

Na sentença prolatada pelo juízo
a quo
, ficou determinada a condenação da parte recorrida ao pagamento das benfeitorias úteis e necessárias e que a devida apuração dos valores ocorreria em fase de liquidação de sentença, podendo, inclusive, compensar os valores que restituiria ao recorrente, conforme se constata da leitura do item “
e”
da sentença.

No caso, a retomada forçada da posse, com desocupação do bem, antes da apuração e pagamento das benfeitorias, projeta risco real de irreversibilidade, considerando que o bem pode ser alienado a terceiros, a construção pode sofrer alterações e a prova do que efetivamente foi construído resta dificultada, comprometendo a futura liquidação/execução da indenização e acentua o perigo de dano ao agravante.

Com efeito, a retomada do bem pala parte autora recomenda maior cautela a fim de que se apure, devidamente, os valores devidos a título de retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

Atento para o fato de que somente o lote foi adquirido pelo recorrente e este edificou o imóvel, o que, por certo, valorizou o bem que agora a recorrida pretende retomar, de sorte que, a existência de edificação erguida no lote é fato documentalmente apontado, o que reclama tratamento jurídico específico quanto às benfeitorias.

Em sede de rescisão por inadimplemento do adquirente de lote, o art. 34 da Lei nº 6.766/1979 dispõe que as benfeitorias necessárias ou úteis levadas a efeito no imóvel devem ser indenizadas, sendo ineficaz disposição contratual em contrário.

Em reforço, o art. 1.219 do Código Civil Brasileiro reconhece o direito à indenização e à retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias.

Em termos de efetividade e coerência, condicionar a reintegração à indenização prévia evita enriquecimento sem causa da parte recorrida que, com a desocupação do imóvel pelo apelante e consequente retomada do bem pela parte autora, pode incorrer na impossibilidade de averiguação exata das benfeitorias efetivadas, já que o bem poderá ser alienado a terceiro e, em decorrência da venda, sofrer alterações significativas, o que implicaria em grande prejuízo a ora apelante, já que dificultaria o recebimento do valor devido a ser apurado em fase de liquidação de sentença.

Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO -AÇÃO POSSESSÓRIA- INVASÃO DE FAIXA DE SEGURANÇA DE LINHA DE TRANSMISSÃO DA CEMIG - POSSE VELHA - PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE- ART. 300 DO CPC- REQUISITOS PRESENTES- CABIMENTO- DEMOLIÇÃO DE CONSTRUÇÃO - IRREVERSIBILIDADE - ART. 300, § 3º, DO CPC - IMPOSSIBILIDADE- RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - Nas ações possessórias ajuizadas após ano e dia da turbação ou do esbulho (posse velha), o deferimento do pleito liminar de manutenção ou de reintegração de posse depende da comprovação de que estão preenchidos, no caso concreto, os requisitos necessários para o deferimento da tutela provisória de urgência, quais sejam, fumus boni iuris e periculum in mora, previstos no art. 300 do CPC - A demolição de obra aparentemente irregular configura medida drástica diante da sua irreversibilidade, de forma que a concessão da medida, em sede de tutela provisória de urgência, encontra óbice no art. 300, § 3º, do CPC - Presentes os requisitos estabelecidos no art. 300 do CPC, impõe-se a reforma da decisão agravada, para deferir o pedido liminar de reintegração da agravante na posse da área descrita na inicial, indeferindo, no entanto, o pedido de demolição da obra supostamente irregular. (TJ-MG - AI: 01561506920238130000, Relator: Des.(a) Maurício Soares, Data de Julgamento: 14/04/2023, Câmaras Cíveis / 3ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/04/2023)

Dessa forma, entendo temerária a desocupação com possível perda da prova das benfeitorias e do próprio imóvel erigido, devendo, primeiro, ser apurado tecnicamente a existência, extensão e valor das benfeitorias, para então viabilizar a recomposição econômica antes da desocupação.

Lembro, ainda, que eventual apuração dos valores deve ser realizada em liquidação de sentença e análise do bem edificado deve ser efetivada com base no valor de mercado do imóvel, ante a evidente valorização do bem em discussão.

Noutra ponta, conforme se extrai do decisum, o Juízo de origem, ao declarar rescindido o contrato e reintegrar a posse do imóvel à autora, determinou, de um lado, a restituição de 80% dos valores efetivamente pagos, autorizando, por conseguinte, a retenção de 20%, e, de outro, condenou a parte requerida ao pagamento de taxa de ocupação (fruição), incidente sobre o valor total da compra e venda corrigido monetariamente, por mês, a contar da inadimplência, admitindo apenas que não houvesse saldo negativo após a compensação .

Em sede de embargos de declaração, houve apenas ajuste para consignar que a fruição observaria o percentual previsto contratualmente, sem alteração da lógica de cumulação entre os dois encargos.

Pois bem.

Após reexame detido da matéria, entendo que assiste razão à apelante quanto à insurgência contra a manutenção simultânea da retenção de 20% e da taxa de fruição, impondo-se, neste particular, a reforma da sentença.

É certo que, em tese, a taxa de fruição não se confunde, em abstrato, com a cláusula penal decorrente do inadimplemento contratual. A primeira é ordinariamente justificada como compensação pelo uso do bem durante o período em que o adquirente permaneceu na posse; a segunda, por sua vez, atua como recomposição dos prejuízos suportados pela vendedora em razão da resolução do contrato.

Todavia, a distinção conceitual entre os institutos não autoriza, por si só, a sua cumulação automática e irrefletida em qualquer hipótese, sobretudo quando, no caso concreto, ambos passam a incidir sobre a mesma realidade fático-econômica e acabam por desempenhar função indenizatória substancialmente coincidente.

No caso dos autos, a própria moldura contratual invocada pela autora demonstra que a retenção convencionada já possui nítido conteúdo ressarcitório amplo.

Com efeito, a cláusula contratual mencionada na petição inicial previa, em caso de rescisão por culpa do comprador, entre outras consequências, a perda de percentual das parcelas pagas “a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e indenização por perdas e danos e lucros cessantes”, além de prever autonomamente indenização mensal a título de ocupação/fruição.

Vê-se, assim, que a parcela retida não foi concebida como mera sanção isolada e estanque, mas como forma de compensar o loteador pelos efeitos econômicos da dissolução do negócio.

E foi justamente nessa linha que a sentença, ao afastar a retenção contratual de 30% e substituí-la por retenção de 20%, promoveu juízo de adequação judicial da cláusula penal, fixando patamar reputado suficiente para compensar a resolução imputável à adquirente, com restituição de 80% do montante pago.

Em outras palavras, o Juízo a quo já realizou controle de equilíbrio da disciplina econômica da resolução contratual, reconhecendo que o desfazimento do vínculo autorizava retenção significativa em favor da vendedora.

Nesse cenário, a manutenção adicional da taxa de fruição, calculada mês a mês sobre o valor total do contrato, a contar da inadimplência, faz com que a vendedora perceba, simultaneamente, a vantagem econômica da retenção de 20% dos valores adimplidos e outra verba de cunho indenizatório vinculada ao mesmo período de permanência da compradora no imóvel, circunstância que acaba por gerar sobreposição funcional entre as parcelas.

É precisamente aqui que reside o ponto central.

Embora sob denominações distintas, a retenção fixada em 20% e a fruição, tal como conformadas na sentença, convergem para recompor prejuízos oriundos da mesma situação-base, qual seja, a resolução contratual por inadimplemento e a permanência do adquirente no bem até a retomada da posse.

A retenção de 20%, por seu próprio conteúdo e expressão econômica, já remunera a vendedora pelos ônus da resolução, pelo desfazimento do negócio, pelas despesas correlatas e pela indisponibilidade patrimonial experimentada.

Ora, acrescer, ainda, taxa de fruição mensal incidente sobre o valor integral corrigido do contrato importa em atribuir à vendedora dupla compensação econômica fundada no mesmo desequilíbrio contratual, o que não se mostra consentâneo com os princípios da proporcionalidade, da vedação ao enriquecimento sem causa e da boa-fé objetiva.

Cumpre destacar que a vedação ao enriquecimento sem causa, longe de amparar necessariamente a fruição em toda e qualquer hipótese, também atua em sentido inverso, ao passo que não pode a resolução contratual converter-se em fonte de vantagem patrimonial excessiva para o vendedor, sobretudo quando já assegurada retenção expressiva dos valores pagos.

A aplicação simultânea de ambos os institutos somente se justificaria se demonstrado, de forma concreta, que a retenção judicialmente arbitrada seria insuficiente para recompor prejuízos diversos e autônomos, o que não se evidencia no caso.

A partir daí, a taxa de fruição, tal como lançada, deixa de desempenhar mera função equilibradora e passa a representar gravame adicional desproporcional, ainda que se tenha ressalvado a inexistência de saldo negativo após compensação.

Isso porque a vedação de saldo negativo apenas impede que a adquirente fique devedora ao final, de sorte que não elimina, porém, o fato de que a vendedora permaneceria com a retenção de 20% e, ao mesmo tempo, com a absorção parcial ou total do crédito restitutório por força da fruição. Em termos materiais, a duplicidade sancionatório-indenizatória persiste.

Acrescente-se que o art. 413 do Código Civil autoriza o controle judicial da penalidade quando se mostrar manifestamente excessiva, dispondo:

“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

Tal dispositivo, embora dirigido à cláusula penal, exprime diretriz de contenção do excesso obrigacional nas hipóteses em que a consequência econômica da inadimplência extrapola os limites da recomposição razoável.

À luz desse comando normativo, a solução mais equilibrada, no caso vertente, não é a preservação da cumulação integral, mas sim o reconhecimento de que a retenção de 20% dos valores pagos já satisfaz adequadamente a função compensatória decorrente da resolução contratual, mostrando-se indevida a imposição adicional da taxa de fruição.

Não ignoro que a parte apelada, em contrarrazões, sustenta a legitimidade da fruição, afirmando que ela é devida quando a ocupação do bem se torna indevida e invocando a disciplina legal e contratual sobre a matéria.

Todavia, essa argumentação somente prevaleceria se examinada em abstrato. O que se aprecia aqui, repita-se, não é a validade teórica da cláusula de fruição, mas a sua incidência cumulada com retenção já fixada judicialmente em patamar expressivo, contexto em que a cobrança concomitante se torna excessiva.

Também não procede o fundamento de que a previsão contratual, por si, bastaria para legitimar a cobrança.

Cláusulas contratuais submetem-se ao controle jurisdicional de validade, equilíbrio e proporcionalidade, sobretudo em contratos de adesão e em relações negociais marcadas por nítida assimetria econômica.

Se o próprio Juízo de origem entendeu por afastar o percentual contratual de retenção de 30% e substituí-lo por 20%, justamente por controle judicial do excesso, com maior razão se admite o reexame da cumulação da fruição com a retenção judicialmente mantida.

Destarte, a melhor solução para o caso concreto é afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição, mantendo-se, contudo, a retenção de 20% dos valores pagos, porquanto esta já atende, de modo suficiente e proporcional, à finalidade ressarcitória decorrente da resolução contratual motivada pelo inadimplemento da adquirente.

Assim, a sentença deve ser reformada também neste capítulo, para excluir a condenação da apelante ao pagamento da taxa de ocupação/fruição, preservando-se os demais termos relativos à rescisão contratual, reintegração de posse e restituição de 80% dos valores efetivamente pagos.

Por outro lado, a apelante sustenta que a ausência de rede de esgoto configuraria irregularidade do loteamento e autorizaria a exceção do contrato não cumprido, com base no art. 2º, §5º, da Lei nº 6.766/79.

A tese, porém, não se mostra apta a infirmar o julgado nos limites de devolução e à luz dos elementos destacados nos autos.

Primeiro, porque, consoante contrarrazões, as obras de infraestrutura a serem implementadas pela loteadora estariam descritas em cláusula contratual (cláusula 10ª) (id 19742568), e se defende que, uma vez entregue o loteamento, serviços públicos, incluindo rede de esgoto, seriam de responsabilidade do Poder Público.

Segundo, porque a invocação da exceção do contrato não cumprido exige demonstração suficiente do inadimplemento relevante do credor (loteador) e do nexo entre esse inadimplemento e a recusa de adimplemento do devedor (adquirente), o que não se evidencia, nesta via, apenas com a alegação genérica de ausência de rede de esgoto e sem demonstração concreta de que a obrigação era imputável à apelada no caso concreto e no tempo contratual exigível.

Em síntese, a tese não se apresenta com robustez suficiente para afastar o fundamento central do julgado, digo, inadimplemento do adquirente e resolução com efeitos compensatórios.

DA APELAÇÃO DE L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (id 19742615)

PRELIMINAR: JULGAMENTO ULTRA PETITA

A apelante sustenta julgamento ultra petita ao argumento de que a sentença teria extrapolado os limites da demanda ao reconhecer indenização por benfeitorias/acessões, matéria que, segundo afirma, não teria sido objeto de pedido.

Sem razão.

Da própria transcrição do dispositivo na marcha processual, consta que o Juízo julgou parcialmente procedente “o pedido formulado na petição inicial, bem como da reconvenção”.

Ademais, a fundamentação da sentença enfrenta especificamente “DAS BENFEITORIAS”, reconhecendo que a requerida comprovou construção comercial no local, classificando-a como benfeitoria útil/necessária, e determinando a apuração do quantum em liquidação.

Essa conformação é coerente com a existência de pretensão reconvencional/defensiva a respeito, afastando a alegação de decisão fora do pedido.

Assim, não se identifica julgamento ultra petita.

MÉRITO

A apelante pretende a modificação do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição das parcelas, sustentando que, em hipóteses de resolução por inadimplemento do comprador, os juros devem fluir apenas a partir do trânsito em julgado.

Aqui, assiste-lhe razão.

A sentença fixou correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir da citação.

Todavia, em controvérsias de resolução de compromisso de compra e venda por inadimplemento do adquirente, a exigibilidade do dever de restituição, comumente, consolida-se com a definição judicial do desfazimento e de seus consectários, razão pela qual a fluência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado se mostra mais adequada, notadamente quando não se reconhece mora anterior da vendedora na devolução, o que não foi o caso.

Assim, cabe reformar parcialmente a sentença para ajustar o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição de parcelas para o trânsito em julgado, mantendo-se, no mais, a correção monetária desde cada pagamento.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
voto no sentido de CONHECER de ambos os recursos de apelação e DAR-LHES PARCIAL PROVIMENTO
, para:

Dar parcial provimento ao recurso da autora/apelante, a fim de determinar que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos à parte ré incidam a partir do trânsito em julgado, e não da citação;

Dar parcial provimento ao recurso da ré/apelante, para afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição/ocupação do imóvel, mantendo-se, no mais, a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores efetivamente pagos;

Condicionar a efetiva retomada do imóvel em favor da autora ao prévio depósito judicial, em favor da parte ré, do valor relativo a indenização das benfeitorias úteis e necessárias comprovadamente realizadas pelo réu, em liquidação a ser processada no juízo de origem, com a realização, se necessário, de perícia técnica, nos termos deste julgado;

Reconhecer a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, redistribuindo os ônus sucumbenciais para que cada parte arque com 50% (cinquenta por cento) das custas e despesas processuais;

Condenar reciprocamente as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido por cada litigante, vedada a compensação, nos termos do art. 85, § 14, do CPC.

Mantidos os demais termos da sentença.

É O VOTO

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Sessão Ordinária - Plataforma PJe com início às 09:30 h., do dia ____ de _______ de 2026

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador - Relator

Belém, 01/05/2026