Tribunal: TJPA
Processo: 0007881-14.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2026-02-23

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS POR EMPRESA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SUPERIOR A 25%. ABUSIVIDADE. LEI DO DISTRATO. IRRETROATIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. MANUTENÇÃO DA POSSE. DIREITO À MORADIA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSOS CONHECIDOS. UM DESPROVIDO E OUTRO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravos internos interpostos por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. e pela Defensoria Pública do Estado do Pará contra decisão monocrática que negou provimento à apelação da empresa, mantendo sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse de lote urbano, reconheceu a nulidade da capitalização de juros, declarou abusiva cláusula penal com retenção entre 35% e 40% dos valores pagos, afastou taxa de fruição e manteve os adquirentes na posse do imóvel, bem como deixou de majorar honorários advocatícios em grau recursal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se deve ser mantida a decisão monocrática que afastou a capitalização de juros, reconheceu a abusividade da cláusula penal, afastou a taxa de fruição e manteve os adquirentes na posse do imóvel; (ii) estabelecer se é obrigatória a majoração dos honorários advocatícios nos termos do art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento da apelação. III. RAZÕES DE DECIDIR O relator pode decidir monocraticamente quando a matéria estiver em consonância com jurisprudência dominante, nos termos do art. 932 do CPC, inexistindo nulidade na decisão singular. A capitalização mensal de juros é vedada a empresa incorporadora que não integra o Sistema Financeiro Nacional, ainda que haja previsão contratual, conforme entendimento consolidado do STJ. As disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não retroagem para alcançar contrato firmado em 2014, devendo a retenção observar os parâmetros jurisprudenciais anteriores. A retenção de 35% a 40% das parcelas pagas revela-se excessiva e abusiva, devendo ser limitada ao patamar entre 10% e 25%, conforme orientação firmada no REsp 1.723.519/SP. A cobrança de taxa de fruição é indevida quando se trata de lote não edificado, pois inexiste proveito econômico apto a justificar indenização pelo uso. A manutenção dos adquirentes na posse do imóvel encontra fundamento no direito social à moradia (CF/1988, art. 6º), na função social do contrato e na incidência do Código de Defesa do Consumidor. A majoração de honorários recursais é medida obrigatória quando presentes condenação anterior, desprovimento do recurso e atuação em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos conhecidos. Agravo interno de B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. desprovido. Agravo interno da Defensoria Pública do Estado do Pará provido. Tese de julgamento: É vedada a capitalização de juros em contrato de compra e venda de imóvel firmado por empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional, ainda que expressamente pactuada. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência, devendo a retenção de valores observar o limite jurisprudencial de 10% a 25%. É abusiva cláusula penal que prevê retenção superior a 25% das parcelas pagas em contrato de promessa de compra e venda anterior à Lei do Distrato. É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote urbano não edificado. O tribunal deve majorar os honorários advocatícios quando desprovido o recurso, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; CC, arts. 421, 422 e 591; CDC, arts. 6º, V, e 51, IV; CPC, arts. 85, §§2º e 11, 139, IX, 338, §1º, e 932; Lei nº 6.766/79, art. 26, V; Lei nº 9.514/97, art. 5º, III e §2º; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2519062/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 19.08.2024; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 28.08.2019; STJ, AgInt no REsp 2.063.082/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 04.03.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0803403-27.2018.8.14.0040, Rel. Des. José Antonio Ferreira Cavalcante, j. 18.08.2025. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL, interposto por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO PARÁ. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DOS RECURSOS E CONCEDER PROVIMENTO A UM DELES nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 23 de fevereiro de 2026. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0007881-14.2018.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: MONICA NUNES DE ALMEIDA, MARCELO PETTENON FARRAPO

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS POR EMPRESA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SUPERIOR A 25%. ABUSIVIDADE. LEI DO DISTRATO. IRRETROATIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. MANUTENÇÃO DA POSSE. DIREITO À MORADIA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSOS CONHECIDOS. UM DESPROVIDO E OUTRO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravos internos interpostos por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. e pela Defensoria Pública do Estado do Pará contra decisão monocrática que negou provimento à apelação da empresa, mantendo sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse de lote urbano, reconheceu a nulidade da capitalização de juros, declarou abusiva cláusula penal com retenção entre 35% e 40% dos valores pagos, afastou taxa de fruição e manteve os adquirentes na posse do imóvel, bem como deixou de majorar honorários advocatícios em grau recursal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se deve ser mantida a decisão monocrática que afastou a capitalização de juros, reconheceu a abusividade da cláusula penal, afastou a taxa de fruição e manteve os adquirentes na posse do imóvel; (ii) estabelecer se é obrigatória a majoração dos honorários advocatícios nos termos do art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento da apelação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O relator pode decidir monocraticamente quando a matéria estiver em consonância com jurisprudência dominante, nos termos do art. 932 do CPC, inexistindo nulidade na decisão singular.

A capitalização mensal de juros é vedada a empresa incorporadora que não integra o Sistema Financeiro Nacional, ainda que haja previsão contratual, conforme entendimento consolidado do STJ.

As disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não retroagem para alcançar contrato firmado em 2014, devendo a retenção observar os parâmetros jurisprudenciais anteriores.

A retenção de 35% a 40% das parcelas pagas revela-se excessiva e abusiva, devendo ser limitada ao patamar entre 10% e 25%, conforme orientação firmada no REsp 1.723.519/SP.

A cobrança de taxa de fruição é indevida quando se trata de lote não edificado, pois inexiste proveito econômico apto a justificar indenização pelo uso.

A manutenção dos adquirentes na posse do imóvel encontra fundamento no direito social à moradia (CF/1988, art. 6º), na função social do contrato e na incidência do Código de Defesa do Consumidor.

A majoração de honorários recursais é medida obrigatória quando presentes condenação anterior, desprovimento do recurso e atuação em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos conhecidos. Agravo interno de B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. desprovido. Agravo interno da Defensoria Pública do Estado do Pará provido.

Tese de julgamento
:

É vedada a capitalização de juros em contrato de compra e venda de imóvel firmado por empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional, ainda que expressamente pactuada.

A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência, devendo a retenção de valores observar o limite jurisprudencial de 10% a 25%.

É abusiva cláusula penal que prevê retenção superior a 25% das parcelas pagas em contrato de promessa de compra e venda anterior à Lei do Distrato.

É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote urbano não edificado.

O tribunal deve majorar os honorários advocatícios quando desprovido o recurso, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 6º; CC, arts. 421, 422 e 591; CDC, arts. 6º, V, e 51, IV; CPC, arts. 85, §§2º e 11, 139, IX, 338, §1º, e 932; Lei nº 6.766/79, art. 26, V; Lei nº 9.514/97, art. 5º, III e §2º; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2519062/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 19.08.2024; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 28.08.2019; STJ, AgInt no REsp 2.063.082/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 04.03.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0803403-27.2018.8.14.0040, Rel. Des. José Antonio Ferreira Cavalcante, j. 18.08.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de
AGRAVO INTERNO EM
APELAÇÃO CÍVEL
,
interposto por
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO PARÁ.

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade,
CONHECER DOS RECURSOS E CONCEDER PROVIMENTO A UM DELES
nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 23 de fevereiro de 2026.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO INTERNO
interposto por

B.R.A. Empreendimentos IMOBILIÁRIOS LTDA e DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO PARÁ
contra decisão monocrática disponibilizada sob o id. 25658050.

Em breve síntese da inicial, informou a construtora/autora que os requeridos firmaram contrato de Compromisso de Compra e Venda, na data de 05.06.2014, com o Sr. Gean da Silva, Termo Aditivo de Cessão/Transferência dos direitos aquisitivos do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/ Terreno n° 23.060, cujo objeto é descrito como: lote de terras localizado na Rua VI8, Quadra 15, Lote 04, Parauapebas/PA, com área de 207,10 m.

Narrou que o adquirente originário
GEAN DA SILVA
cedeu seus direitos para os requeridos que se comprometeram a pagar o restante da dívida no valor de R$66.724,10, dividido em 169 parcelas mensais e sucessivas de R$ 388,90 (trezentos e oitenta e oito reais e noventa centavos), com vencimento da primeira parcela em 01/08/2013, e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes. Reajustáveis conforme cláusula 2ª do contrato primitivo.

Posteriormente foram feitas negociações, mas os requeridos ao não pagar a dívida ficaram em mora em relação às parcelas do renegociamento a partir do ano 2018. Por isso, foi constituída em mora e houve a resolução do contrato. Requereu ao final a reintegração de posse do imóvel.

A sentença recorrida (id. 6864253), rejeitou as preliminares de inépcia da petição inicial e de falta de interesse processual, entendendo que a parte autora expôs os fatos de forma suficiente e que a ação se fundamentava na rescisão contratual. Também indeferiu a alegação da autora quanto à impossibilidade de concessão da justiça gratuita aos réus, por ausência de provas sobre a capacidade financeira destes. No mérito, reconheceu a ilegalidade da capitalização de juros no contrato, por se tratar de empresa que não integra o Sistema Financeiro Nacional, bem como declarou nula a cláusula penal que previa retenção excessiva de valores em caso de rescisão, determinando a restituição das parcelas pagas pelos réus.

Aplicando o Código de Defesa do Consumidor, a decisão considerou abusivas as cláusulas contratuais que impunham ônus excessivo aos réus e, com fundamento no direito constitucional à moradia, determinou que permanecessem na posse do imóvel. Por fim, julgou improcedente o pedido da autora, condenando-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos a seguir:

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial e o faço com resolução do mérito com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º, do CPC/15), que deverão ser revertidos em favor do FUNDO DA DEFENSORIA PÚBLICA, a ser depositado na conta corrente n° 182900-9, banco n° 037, agência n° 015.

Inconformada a autora
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
interpôs recurso de Apelação (id. 6864266). Aduziu que a decisão contrariou normas específicas do parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/79) e ignorou a validade das cláusulas contratuais. Sustentou que os juros capitalizados previstos no contrato são permitidos pela legislação vigente, notadamente pelo artigo 26, V, da Lei nº 6.766/79, pelo Código Civil e pela Lei nº 9.514/97, e que a sentença equivocou-se ao declarar sua nulidade.

Alegou, ainda, que a sentença ignorou a coisa julgada material oriunda de Ação Civil Pública nº 0011608-15.2017.8.14.0040, na qual foi homologado um acordo validando a metodologia de correção e atualização das parcelas nos contratos de compra e venda firmados pela empresa.

Além disso, a apelante impugnou a concessão da justiça gratuita aos apelados, argumentando que não foi demonstrada a hipossuficiência financeira. Contestou a fundamentação da sentença que reconheceu o direito à moradia dos réus, pois, segundo a empresa, houve inadimplemento e descumprimento contratual, sendo legítima a rescisão do contrato e a retomada do imóvel.

Argumentou, por fim, que a cláusula penal prevista para retenção de valores em caso de rescisão não deveria ser considerada abusiva, pois está de acordo com a legislação aplicável. Por fim, requer a reforma integral da sentença, com o reconhecimento da validade das cláusulas contratuais e a concessão da reintegração de posse do imóvel.

Foram apresentadas contrarrazões (id. 6864280).

A Douta Procuradoria de Justiça deixou de se manifestar nos autos por entender pela ausência de fatos que ensejassem sua manifestação.

Em decisão monocrática de id. 25658050, o recurso foi desprovido, conforme ementa a seguir:

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS POR EMPRESA NÃO INTEGRANTE DO SFN. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. MANUTENÇÃO NA POSSE DO IMÓVEL. DIREITO À MORADIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença da 3ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse e indenização por perdas e danos, julgou improcedente o pedido. A autora sustentou inadimplemento contratual por parte dos réus, adquirentes de lote urbano mediante cessão de direitos aquisitivos, e requereu a resolução do contrato e a retomada da posse do imóvel. A sentença reconheceu abusividade de cláusulas contratuais, indeferiu a reintegração e manteve os réus na posse do bem, sob fundamento no direito à moradia e nas normas do Código de Defesa do Consumidor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é válida a capitalização de juros em contrato firmado por empresa que não integra o Sistema Financeiro Nacional; (ii) estabelecer se é abusiva a cláusula penal que prevê retenção de valores em percentual elevado na hipótese de rescisão contratual; (iii) verificar se há coisa julgada oriunda de ação civil pública capaz de vincular o julgamento; e (iv) determinar se é cabível a manutenção dos adquirentes na posse do imóvel com fundamento no direito à moradia, bem como a concessão de justiça gratuita.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

A capitalização de juros em contratos firmados por empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional é nula, salvo expressa previsão legal e contratual, o que não restou demonstrado nos autos, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

2.

A cláusula penal que prevê retenção de percentual entre 35% e 40% dos valores pagos revela-se abusiva e desproporcional, contrariando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, devendo ser limitada a patamar razoável, conforme precedentes do STJ.

3.

A alegação de coisa julgada material fundada em ação civil pública é afastada por inexistência de identidade de partes, pedido e causa de pedir, não havendo força vinculante automática do acordo coletivo ao caso concreto.

4.

A manutenção dos réus na posse do imóvel encontra respaldo no direito constitucional à moradia e na função social do contrato, considerando a longa permanência no bem, a existência de renegociações e a proteção conferida pelo CDC às relações de consumo imobiliário.

5.

A concessão da justiça gratuita é válida, pois ausente prova eficaz que afaste a presunção de veracidade da alegação de hipossuficiência financeira, nos termos do art. 99, §3º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A capitalização de juros em contratos firmados por empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional é nula, salvo autorização legal específica e expressa previsão contratual.

2.

Cláusula penal que prevê retenção de valores superiores ao limite da razoabilidade e proporcionalidade é abusiva, ainda que haja inadimplemento contratual.

3.

Não se reconhece a existência de coisa julgada material oriunda de ação civil pública quando ausente identidade de partes, pedido e causa de pedir.

4.

É cabível a manutenção dos adquirentes na posse do imóvel, mesmo diante de inadimplemento, quando comprovada vulnerabilidade, longa posse e abusividade contratual, com fundamento no direito à moradia e na função social do contrato.

5.

A concessão da justiça gratuita presume-se legítima quando não infirmada por prova eficaz em sentido contrário.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 6º; CC, arts. 421, 421-A e 422; CDC, arts. 6º, V, 39, V, e 51, IV; CPC, arts. 99, §3º, 337, §4º, 932, VIII e 1.015; Decreto nº 22.626/33, art. 1º; Lei nº 6.766/79, art. 26, V.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 973.827/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi; STJ, AgInt no AREsp 1913941/GO, Terceira Turma, j. 05.09.2022; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1802746/DF, Quarta Turma, j. 07.06.2022; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze.

Contra esta decisão se insurge a recorrente
B.R.A. Empreendimentos Imobiliários LTDA,
interpondo Agravo Interno (id. 26339900). Sustenta que a decisão monocrática, que negou provimento à apelação por ela interposta, não poderia ter sido proferida de forma unipessoal, por não se enquadrar nas hipóteses excepcionais do art. 932, incisos IV e V, do CPC.

Argumenta que a matéria discutida demanda análise fática e não é objeto de súmula ou julgamento repetitivo, sendo indevida sua apreciação monocrática. No mérito, defende a legalidade da cláusula contratual que prevê capitalização de juros, apontando afronta à jurisprudência do STJ, notadamente às Súmulas 539 e 541, bem como aos arts. 5º, III e §2º, da Lei 9.514/97, e art. 591 do Código Civil. A

Alega que atua no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e que os contratos celebrados com seus clientes comportam capitalização de juros, desde que expressamente pactuada.

Aduz ainda que o reconhecimento da nulidade da cláusula de capitalização ofende os princípios da liberdade contratual, da função social do contrato e da segurança jurídica.

Sustenta, a inexistência de abusividade, a validade da retenção da fruição e aduz a omissão da decisão, quanto ao pedido de alteração do nome cadastrado no polo ativo da lide. Ao final, requer a reforma da decisão monocrática e o provimento da apelação.

Contra esta decisão se insurgiu a recorrida
DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO PARÁ
, interpondo Agravo Interno (id. 26536771). Sustenta que, ao negar provimento à apelação da parte adversa, o relator deixou de aplicar o art. 85, § 11, do CPC, que determina a majoração dos honorários advocatícios em sede recursal.

Argumenta que o referido dispositivo impõe um dever legal ao tribunal sempre que preenchidos os requisitos: condenação anterior em honorários, desprovimento do recurso e vigência do CPC/2015.

Destaca que a ausência de apreciação sobre o tema viola o entendimento pacífico do STJ, segundo o qual a majoração é automática e independe da comprovação de efetivo trabalho adicional.

Requer, portanto, o provimento do recurso para que se majorem os honorários fixados em favor da Defensoria Pública e, subsidiariamente, que não seja aplicada a multa prevista no § 4º do art. 1.021 do CPC.

Em sede de contrarrazões (id. 27119866) a recorrida (L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA) refutou os argumentos apresentados no agravo interno da Defensoria Pública, pugnando pela manutenção da decisão.

Por sua vez, MONICA NUNES DE ALMEIDA e MARCELO PETTENON FARRAPO, apresentaram contrarrazões (id. 26981651) refutando os argumentos apresentados no recurso da B.R.A. pleiteando a manutenção da decisão.

É o relatório
.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo agravante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

QUESTÕES PRELIMINARES

Ante a ausência de questões preliminares, passo à análise do mérito.

MÉRITO

De início, observo que a parte recorrente pleiteou a retificação do polo da demanda, a fim de que seja substituída a empresa L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. pela sociedade empresarial B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda., esta última integrante do denominado Grupo Buriti e efetiva responsável pelo empreendimento objeto da controvérsia.

A pretensão encontra respaldo na documentação acostada aos autos, bem como nos elementos de fato e de direito que evidenciam a legitimidade da empresa B.R.A. para figurar na lide em substituição à inicialmente apontada.

Com base no princípio da instrumentalidade das formas (CPC, art. 139, IX), bem como na regra do art. 338, §1º, do CPC/2015, que autoriza a retificação do polo processual quando verificado equívoco na indicação da parte, acolho o pedido para determinar a alteração do polo passivo/ativo da demanda, para que conste como parte [ativa/passiva] a sociedade empresária B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda., CNPJ nº 13.676.506/0001-67, em substituição à empresa anteriormente indicada.

Passo a análise do mérito dos recursos separadamente.

AGRAVO DE B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Cinge-se a controvérsia à insurgência das partes contra a decisão monocrática que negou provimento à apelação interposta pela empresa B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda., mantendo a sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse.

A agravante reitera os fundamentos de sua apelação, defendendo a legalidade da cláusula de capitalização de juros com base na Lei nº 9.514/97, art. 5º, III e §2º, e no art. 591 do Código Civil, sustentando que atua no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o que lhe conferiria legitimidade para pactuar juros capitalizados.

Argumenta, ainda, que o reconhecimento da nulidade da cláusula ofende os princípios da liberdade contratual, da função social do contrato e da segurança jurídica.

Todavia, como bem decidido na decisão monocrática, a agravante não integra o Sistema Financeiro Nacional, tratando-se de incorporadora imobiliária, e, por isso, não está autorizada a pactuar capitalização de juros com base em normas que se aplicam exclusivamente a instituições financeiras.

Ademais, ainda que houvesse previsão contratual expressa, o que não restou cabalmente demonstrado nos autos, seria necessária também a autorização legal específica, o que não ocorre no presente caso. Ressalta-se que a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a capitalização mensal de juros por empresas que não integram o SFN é nula, veja-se:

CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS . SOCIEDADE EMPRESÁRIA NÃO INTEGRANTE DO SFI. INVIABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel pactuado com instituição não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, não há que se falar na legalidade da cobrança de juros capitalizados. Precedentes. Incidência da Súmula 83 do STJ . 2. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2519062 DF 2023/0431977-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2024)

EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL . CAPITALIZAÇÃO DE JUROS POR EMPRESA PRIVADA NÃO INTEGRANTE DO SFN. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MONOCRÁTICA FUNDAMENTADA. RECURSO NÃO PROVIDO I. CASO EM EXAME Trata-se de Agravo Interno interposto por L.M.S .E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão monocrática que, nos autos da Apelação Cível n.º 0803403-27 .2018.8.14.0040, negou provimento ao recurso e manteve sentença de improcedência de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, fundada na impossibilidade de capitalização de juros por empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia cinge-se: (i) à alegada nulidade da decisão monocrática por suposto excesso de atuação singular (art. 932, IV, CPC); (ii) à possibilidade de capitalização de juros em contrato firmado por empresa privada não integrante do SFN . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A preliminar de nulidade da decisão monocrática é rejeitada, porquanto o julgamento singular se deu com base em jurisprudência dominante, nos termos do art. 932, IV, a, do CPC, conforme autorizado pela legislação processual e jurisprudência pacífica do STJ (AgInt no AREsp 1482174/RS, DJe 04/05/2022; AgInt no AREsp 2074900/PR, DJe 30/11/2022) . 4. No mérito, reafirma-se a impossibilidade de capitalização de juros por empresas privadas não integrantes do SFN, conforme entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça, especialmente no AREsp 2114524/MG (DJe 15/08/2022), sendo abusiva a cláusula contratual que estipula tal cobrança. IV. DISPOSITIVO E TESE 5 . Recurso conhecido e desprovido. Mantida a decisão monocrática. Tese: É vedada a capitalização de juros por empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional, ainda que expressamente pactuada. V . JURISPRUDÊNCIA E DISPOSITIVOS CITADOS CPC: arts. 489, § 1º; 932, IV, a; 300; 85, § 11 Constituição Federal: art. 93, IX STJ: AgInt no AREsp 1482174/RS, DJe 04/05/2022 AgInt no AREsp 2074900/PR, DJe 30/11/2022 AREsp 2114524/MG, Rel. Min . Maria Isabel Gallotti, DJe 15/08/20

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08034032720188140040 29254313, Relator.: JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE, Data de Julgamento: 18/08/2025, 1ª Turma de Direito Privado)

No tocante à cláusula penal e à taxa de fruição, a decisão agravada também não merece reparos. A agravante sustenta a inexistência de abusividade no percentual de retenção, alegando conformidade com o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, introduzido pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).

Contudo, o argumento não se aplica ao caso, uma vez que o contrato foi celebrado em 2014, antes da vigência da nova lei. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que as disposições da Lei do Distrato não retroagem para atingir contratos firmados anteriormente, em respeito ao ato jurídico perfeito.

Assim, a análise da abusividade deve seguir a jurisprudência consolidada à época, que estabelece como razoável a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. A fixação contratual de 35% a 40% foi, portanto, corretamente reputada abusiva, por ultrapassar os parâmetros da razoabilidade e da função social do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze).

Quanto à validade da retenção pela fruição do imóvel, a pretensão da agravante também não prospera. Embora a taxa de ocupação seja devida para indenizar o vendedor pelo uso do bem, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, em se tratando de lote não edificado, a cobrança é indevida. A indenização pressupõe o efetivo proveito econômico pelo comprador, o que não ocorre pela simples posse de um terreno vago, afastando o enriquecimento sem causa que justificaria tal cobrança.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR . RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA . POSSIBILIDADE. NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1 .723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação . Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 2063082 SP 2023/0098987-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024)

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE SUSPENSÃO DE PAGAMENTO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESILIÇÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DA PROMITENTE/COMPRADORA – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – RETENÇÃO – POSSIBILIDADE – SÚMULA 543 DO STJ – PRETENSÃO DE RETENÇÃO EM IMPORTE SUPERIOR A 40% (QUARENTA POR CENTO) – DESCABIMENTO – RETENÇÃO QUE DEVE SER FIXADA ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS – FIXAÇÃO EM 10% (DEZ POR CENTO) – PATAMAR RAZOÁVEL – RESTITUIÇÃO PARCELADA – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 – Cinge-se a controvérsia recursal a aferição da adequação do percentual de retenção de valores decorrente da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da compradora; a necessidade de observância da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça; a possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos; bem assim a imputação dos múnus sucumbenciais exclusivamente à autora/apelada. 2 – O Superior Tribunal de Justiça sumulou entendimento no sentido de que sendo a rescisão oriunda de culpa exclusiva do comprador, conforme restou incontroverso no caso em tela, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial, ou seja, é permitido a retenção de parte dos valores pagos, com escopo de compensar as despesas administrativas suportadas pela construtora. 3 – Em que pese a possibilidade de retenção de valores quando a rescisão decorrer de culpa exclusiva do promitente comprador, a própria Corte da Cidadania consagrou o entendimento de qual tal retenção deve ser fixada entre o percentual de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do importe total pago . 4 – Na hipótese, verifica-se que o percentual de retenção pretendido pela construtora apelante, ainda que considerando as disposições contratuais, exaspera significativamente o percentual limite de 25% (vinte e cinco por cento) consagrado na jurisprudência pátria, perfazendo mais de 40% (quarenta por cento) do importe total pago pela promitente compradora, ora apelada. 5 – Dessa forma, mormente o curto lapso decorrido entre a pactuação e o pleito de rescisão do ajuste, entendo ser adequada a retenção de 10% (dez por cento) das parcelas pagas, conforme definido pelo juízo primevo, em atenção ainda aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como as circunstâncias financeiras das partes na hipótese. 6 – No que concerne a pretensão de restituição parcelada dos valores pagos, tem-se que a já citada Súmula 543 do STJ, é clara ao estabelecer que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador”. 7 – Assim, mesmo quando a rescisão ocorrer por iniciativa do comprador/adquirente, a restituição dos valores pagos deve ser realizada em parcela única e não de modo parcelado, mormente porque os valores pagos já se incorporaram ao patrimônio da construtora, ora apelante, gerando lucro, não havendo justificativa razoável para seu parcelamento . 8 – Quando cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre ambos as despesas processuais e os honorários advocatícios, a teor do art. 86, caput, do CPC, sendo de rigor a manutenção da sucumbência recíproca reconhecida na origem. 9 – Recurso de Apelação Conhecido e Desprovido para manter na integra a sentença vergastada, nos termos da fundamentação.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 01140793920168140301 13631462, Relator.: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 04/04/2023, 2ª Turma de Direito Privado)

Por fim, quanto à manutenção da posse do imóvel pelos adquirentes, a decisão monocrática fundamentou-se corretamente no direito à moradia (CF/88, art. 6º) e na função social do contrato (CC, arts. 421 e 422), considerando a longa permanência no imóvel, o histórico de renegociações e a hipossuficiência das partes, o que justifica a tutela protetiva, com respaldo também no Código de Defesa do Consumidor (CDC, arts. 6º, V, e 51, IV).

Dessa forma, deve ser mantida integralmente a decisão monocrática que negou provimento à apelação da agravante.

AGRAVO DE DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO PARÁ

Por sua vez, a agravante sustenta que, ao negar provimento à apelação da parte adversa, deveria o Relator ter aplicado o disposto no §11 do art. 85 do CPC, promovendo a majoração dos honorários sucumbenciais já fixados em primeiro grau, considerando que houve atuação em grau recursal e o recurso foi integralmente desprovido.

O §11 do art. 85 do CPC estabelece que o tribunal majorará os honorários advocatícios quando julgar recurso interposto contra decisão que fixou honorários, desde que mantida a condenação e vencido o recorrente. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a majoração é devida mesmo quando a atuação do patrono na instância superior se limitar à apresentação de contrarrazões, bastando a presença cumulativa dos requisitos legais.

Considerando que a sentença condenou a autora ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor da causa, que o recurso foi desprovido integralmente e que houve atuação recursal da Defensoria Pública, impõe-se a majoração da verba honorária em grau recursal, nos termos legais. Nesse sentido:

EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO EXISTENTE. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. ARTIGO 85, § 11, DO CPC . NÃO ATENDIDOS OS CRITÉRIOS JURISPRUDENCIAIS DO STJ. APRECIAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 85, § 2º DO CPC. VÍCIO SANADO. HONORÁRIOS MANTIDOS EM 20% (VINTE POR CENTO) Recurso conhecido e acolhido parcialmente.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08208080620178140301 22249969, Relator.: JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE, Data de Julgamento: 16/09/2024, 1ª Turma de Direito Privado)

EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO EXISTENTE. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. ARTIGO 85, § 11, DO CPC . ATENDIDOS OS CRITÉRIOS JURISPRUDENCIAIS DO STJ. APRECIAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 85, § 2º DO CPC. VÍCIO SANADO. Recurso conhecido e acolhido.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00318075520158140096 19028707, Relator.: MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO, Data de Julgamento: 08/04/2024, 1ª Turma de Direito Privado)

Contudo, considerando os parâmetros da razoabilidade e da modicidade da condenação originária, elevo os honorários advocatícios para o percentual de 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER dos recursos
e
NEGAR PROVIMENTO
ao Agravo Interno interposto por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, e
CONCEDER PROVIMENTO
ao Agravo Interno interposto pela DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO PARÁ, a fim de majorar os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É COMO VOTO.

Belém, 23 de fevereiro de 2026.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 24/02/2026