Tribunal: TJPA
Processo: 0036286-15.2002.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9518 - Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2026-03-09
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO. BEM DE FAMÍLIA OFERECIDO EM GARANTIA HIPOTECÁRIA. TEMA REPETITIVO 1.261 DO STJ. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DE BENEFÍCIO À ENTIDADE FAMILIAR. ÔNUS PROBATÓRIO DO CREDOR. AUSÊNCIA DE PROVA. ARREMATAÇÃO REALIZADA COM BASE EM AVALIAÇÃO DESATUALIZADA. DECURSO DE CINCO ANOS ENTRE A AVALIAÇÃO E A HASTA PÚBLICA. PREÇO VIL CONFIGURADO. NULIDADE DA ARREMATAÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à arrematação opostos em execução promovida por instituição financeira, na qual foi levado à hasta pública imóvel residencial dos executados oferecido em garantia hipotecária de operação de crédito destinada à atividade empresarial. A parte embargante sustentou nulidade da arrematação em razão da impenhorabilidade do bem de família, ausência de demonstração de benefício da dívida à entidade familiar e ocorrência de preço vil, tendo em vista a realização da arrematação cerca de cinco anos após a avaliação do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o imóvel residencial oferecido em garantia hipotecária em dívida contraída por pessoa jurídica pode ser penhorado quando não demonstrado benefício da dívida à entidade familiar, à luz do Tema Repetitivo nº 1.261 do STJ; e (ii) estabelecer se a arrematação realizada com base em avaliação do imóvel efetuada cinco anos antes da hasta pública configura preço vil e enseja nulidade do ato expropriatório. III. RAZÕES DE DECIDIR A impenhorabilidade do bem de família constitui matéria de ordem pública e deve ser interpretada à luz da proteção constitucional à moradia e do mínimo existencial, prevista na Lei nº 8.009/1990. A exceção prevista no art. 3º, V, da Lei nº 8.009/1990, relativa à execução de hipoteca sobre imóvel dado em garantia, não autoriza automaticamente a penhora do bem de família, devendo ser interpretada restritivamente. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.261, fixou entendimento de que a exceção à impenhorabilidade somente se aplica quando demonstrado que a dívida garantida pela hipoteca foi constituída em benefício da entidade familiar. Nos casos em que a dívida é contraída por pessoa jurídica e o imóvel é dado em garantia por sócio ou integrante da entidade familiar, incumbe ao credor comprovar que o débito empresarial se reverteu em benefício da família. Inexistindo nos autos prova de que o crédito bancário destinado à atividade empresarial tenha beneficiado diretamente a entidade familiar dos proprietários do imóvel, não se configura a exceção legal que autoriza a penhora do bem de família. A avaliação do bem penhorado deve ser contemporânea à hasta pública, pois a variação do mercado imobiliário pode alterar substancialmente o valor do imóvel. O decurso de longo período entre a avaliação e a arrematação — no caso, aproximadamente cinco anos — sem realização de nova avaliação judicial compromete a correspondência entre o valor de mercado e o preço obtido na arrematação. A realização da hasta pública com base em avaliação desatualizada caracteriza preço vil, vício de ordem pública que pode ser reconhecido de ofício e que acarreta a nulidade da arrematação. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista no art. 3º, V, da Lei nº 8.009/1990 somente se aplica quando demonstrado que a dívida garantida pela hipoteca foi constituída em benefício da entidade familiar. Quando o imóvel residencial é oferecido em garantia de dívida contraída por pessoa jurídica, incumbe ao credor comprovar que o débito empresarial reverteu em proveito da entidade familiar para afastar a proteção legal do bem de família. A realização de hasta pública com base em avaliação do imóvel realizada muitos anos antes da arrematação, sem reavaliação judicial, configura preço vil e enseja a nulidade da arrematação. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.009/1990, arts. 1º e 3º, V; CPC, arts. 873, 877, III, e 1.037, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.093.929/MG, 2ª Seção, Tema Repetitivo nº 1.261, j. 21.05.2024; STJ, REsp nº 1.103.235/PR, Rel. Min. Humberto Martins; STJ, AgInt no REsp nº 1.130.982/PB, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 15.08.2017.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0036286-15.2002.8.14.0301

APELANTE: LOBEL ENGENHARIA E COMERCIO LTDA

APELADO: BANCO DO BRASIL SA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO. BEM DE FAMÍLIA OFERECIDO EM GARANTIA HIPOTECÁRIA. TEMA REPETITIVO 1.261 DO STJ. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DE BENEFÍCIO À ENTIDADE FAMILIAR. ÔNUS PROBATÓRIO DO CREDOR. AUSÊNCIA DE PROVA. ARREMATAÇÃO REALIZADA COM BASE EM AVALIAÇÃO DESATUALIZADA. DECURSO DE CINCO ANOS ENTRE A AVALIAÇÃO E A HASTA PÚBLICA. PREÇO VIL CONFIGURADO. NULIDADE DA ARREMATAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à arrematação opostos em execução promovida por instituição financeira, na qual foi levado à hasta pública imóvel residencial dos executados oferecido em garantia hipotecária de operação de crédito destinada à atividade empresarial. A parte embargante sustentou nulidade da arrematação em razão da impenhorabilidade do bem de família, ausência de demonstração de benefício da dívida à entidade familiar e ocorrência de preço vil, tendo em vista a realização da arrematação cerca de cinco anos após a avaliação do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se o imóvel residencial oferecido em garantia hipotecária em dívida contraída por pessoa jurídica pode ser penhorado quando não demonstrado benefício da dívida à entidade familiar, à luz do Tema Repetitivo nº 1.261 do STJ; e (ii) estabelecer se a arrematação realizada com base em avaliação do imóvel efetuada cinco anos antes da hasta pública configura preço vil e enseja nulidade do ato expropriatório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A impenhorabilidade do bem de família constitui matéria de ordem pública e deve ser interpretada à luz da proteção constitucional à moradia e do mínimo existencial, prevista na Lei nº 8.009/1990.

A exceção prevista no art. 3º, V, da Lei nº 8.009/1990, relativa à execução de hipoteca sobre imóvel dado em garantia, não autoriza automaticamente a penhora do bem de família, devendo ser interpretada restritivamente.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.261, fixou entendimento de que a exceção à impenhorabilidade somente se aplica quando demonstrado que a dívida garantida pela hipoteca foi constituída em benefício da entidade familiar.

Nos casos em que a dívida é contraída por pessoa jurídica e o imóvel é dado em garantia por sócio ou integrante da entidade familiar, incumbe ao credor comprovar que o débito empresarial se reverteu em benefício da família.

Inexistindo nos autos prova de que o crédito bancário destinado à atividade empresarial tenha beneficiado diretamente a entidade familiar dos proprietários do imóvel, não se configura a exceção legal que autoriza a penhora do bem de família.

A avaliação do bem penhorado deve ser contemporânea à hasta pública, pois a variação do mercado imobiliário pode alterar substancialmente o valor do imóvel.

O decurso de longo período entre a avaliação e a arrematação — no caso, aproximadamente cinco anos — sem realização de nova avaliação judicial compromete a correspondência entre o valor de mercado e o preço obtido na arrematação.

A realização da hasta pública com base em avaliação desatualizada caracteriza preço vil, vício de ordem pública que pode ser reconhecido de ofício e que acarreta a nulidade da arrematação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista no art. 3º, V, da Lei nº 8.009/1990 somente se aplica quando demonstrado que a dívida garantida pela hipoteca foi constituída em benefício da entidade familiar.

Quando o imóvel residencial é oferecido em garantia de dívida contraída por pessoa jurídica, incumbe ao credor comprovar que o débito empresarial reverteu em proveito da entidade familiar para afastar a proteção legal do bem de família.

A realização de hasta pública com base em avaliação do imóvel realizada muitos anos antes da arrematação, sem reavaliação judicial, configura preço vil e enseja a nulidade da arrematação.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.009/1990, arts. 1º e 3º, V; CPC, arts. 873, 877, III, e 1.037, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.093.929/MG, 2ª Seção, Tema Repetitivo nº 1.261, j. 21.05.2024; STJ, REsp nº 1.103.235/PR, Rel. Min. Humberto Martins; STJ, AgInt no REsp nº 1.130.982/PB, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 15.08.2017.

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
LOBEL ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da
18ª Vara Cível da Comarca de Belém
, nos autos dos
Embargos à Arrematação
opostos em face de
BANCO DO BRASIL S/A
, no âmbito de execução promovida pela instituição financeira.

Consta dos autos que a embargante ajuizou embargos à arrematação sustentando, em síntese, a nulidade da arrematação realizada nos autos executivos, alegando ausência de intimação do devedor para a realização da praça, alteração do horário designado para o leilão, bem como a necessidade de suspensão do processo em razão da existência de embargos declaratórios. Aduziu ainda a impenhorabilidade do imóvel levado à hasta pública por se tratar de bem de família, a ocorrência de arrematação por preço vil e a extinção da obrigação executada. Ao final, requereu a suspensão do processo principal, a declaração de nulidade da arrematação e o reconhecimento da procedência dos embargos.

Regularmente citado, o Banco do Brasil S/A apresentou impugnação aos embargos, refutando as alegações deduzidas pela parte autora e pugnando pela total improcedência da demanda.

Sobreveio a sentença, por meio da qual o Juízo de primeiro grau julgou totalmente improcedentes os embargos à arrematação, mantendo hígida a arrematação realizada no processo executivo.

Na oportunidade, consignou que não restou demonstrada nulidade decorrente de ausência de intimação da praça, tampouco irregularidade na alteração de horário do ato. A magistrada ainda afastou a alegação de impenhorabilidade do imóvel, destacando tratar-se de bem dado em hipoteca como garantia real, hipótese que afasta a proteção da Lei nº 8.009/1990, bem como rejeitou a tese de preço vil, registrando que o imóvel foi arrematado por valor correspondente a aproximadamente 60% do montante da avaliação.

Irresignada, a embargante interpôs recurso de apelação sustentando, em síntese, a nulidade da arrematação em razão da ausência de regular intimação para a realização da praça, a irregularidade decorrente da alteração do horário designado para o leilão, bem como a necessidade de suspensão do processo em virtude da pendência de embargos declaratórios. Reiterou ainda a impenhorabilidade do imóvel por se tratar de bem de família, a ocorrência de arrematação por preço vil, tendo em vista a defasagem entre o valor da avaliação e o preço alcançado na hasta pública, e a extinção da dívida executada em razão da entrega de imóvel rural ao banco credor. Ao final, requereu o conhecimento e provimento do recurso para que seja declarada a nulidade da arrematação e dos atos subsequentes.

Em contrarrazões, o Banco do Brasil S/A apresentou manifestação defendendo a manutenção integral da sentença recorrida, sustentando a regularidade da hasta pública realizada no processo executivo, a inexistência de nulidade quanto à intimação do devedor ou à alteração do horário da praça, bem como a inaplicabilidade da proteção conferida ao bem de família, tendo em vista que o imóvel foi oferecido em garantia hipotecária no contrato que originou a execução. Ao final, pugnou pelo desprovimento do recurso de apelação.

Em decisão proferida nos autos, foi determinado o processamento do recurso e a remessa ao Tribunal de Justiça do Estado do Pará. Consta ainda que, no curso do processo, foi deferida a expedição de carta de arrematação para registro do imóvel perante o Cartório competente, diante da manutenção da arrematação nos autos executivos.

Posteriormente, ao apreciar o recurso de apelação, esta Corte deixou de conhecê-lo sob o fundamento de deserção, por ausência de comprovação do preparo recursal. Todavia, a parte apelante opôs embargos de declaração, sustentando a existência de erro material no acórdão, uma vez que o relatório da conta do processo constava nos autos. Os embargos foram acolhidos, reconhecendo-se o equívoco anteriormente apontado e determinando-se a realização de novo julgamento da apelação, com o afastamento da deserção equivocadamente declarada.

Na sequência, a apelante apresentou petição requerendo o sobrestamento do julgamento do recurso, ao argumento de que uma das matérias discutidas na demanda — a penhorabilidade de bem de família oferecido em garantia real — encontra-se submetida à apreciação do Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1261, cuja afetação determinou a suspensão do processamento de processos pendentes que tratem da mesma controvérsia.

Consta ainda que, em razão da existência de discussão nos autos acerca da impenhorabilidade do imóvel indicado à constrição judicial, este relator determinou o sobrestamento do feito, a fim de aguardar a definição da matéria submetida ao regime dos recursos repetitivos, nos termos do art. 1.037, II, do Código de Processo Civil.

Verifica-se que a controvérsia submetida ao Tema Repetitivo nº 1.261 do Superior Tribunal de Justiça foi efetivamente julgada pela Segunda Seção daquela Corte no julgamento do Recurso Especial nº 2.093.929/MG, ocorrido em 21 de maio de 2024, ocasião em que foram fixadas teses relativas à possibilidade de penhora de bem de família oferecido em garantia real e à distribuição do ônus da prova quanto ao eventual benefício revertido à entidade familiar. O referido precedente foi publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 04 de junho de 2024.

Ato contínuo, voltaram os autos conclusos para julgamento.

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do apelo.

MÉRITO

Como relatado, a matéria devolvida a esta instância recursal decorre de sentença que julgou improcedente os embargos à arrematação e, dentre as teses trazidas pela parte apelante, assume especial relevo, a alegação de impenhorabilidade do imóvel levado à expropriação judicial, sob o fundamento de se tratar de bem de família, embora oferecido em garantia real hipotecária.

Adianto que o recurso comporta provimento. Explico.

Primeiramente destaco que a impenhorabilidade de bem de família é matéria de ordem pública e de trato continuado, o que autoriza sua rediscussão sempre que houver alteração fática ou apresentação de novos elementos probatórios.

O ponto de partida normativo é a Lei nº 8.009/1990, que consagra a impenhorabilidade do bem de família legal, tutela de nítido caráter social e constitucionalmente orientado, associada à proteção da moradia e à salvaguarda do mínimo existencial. Nesse

O art. 3º da referida lei elenca hipóteses excepcionais em que a impenhorabilidade não pode ser oposta, constando no inciso V a previsão de execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.

O debate, historicamente, oscilou entre a leitura literal e automática da exceção, como se a hipoteca, por si só, implicasse renúncia plena e irrestrita à proteção legal, e a leitura restritiva, em que se examina a finalidade do endividamento e a compatibilidade da excussão com o escopo protetivo do instituto.

Foi justamente para uniformizar essa controvérsia, reconhecidamente multitudinária, que o Superior Tribunal de Justiça afetou o tema ao rito dos repetitivos, determinando, à época, a suspensão nacional dos processos sobre a matéria, e, ao final, fixou tese.

Dessa forma, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.261, o Superior Tribunal de Justiça consolidou orientação que impede a solução simplista baseada apenas na existência formal da hipoteca, assentando, em síntese, que a exceção do art. 3º, V, da Lei nº 8.009/1990 deve ser compreendida à luz do efetivo benefício da dívida à entidade familiar e, ainda, estabelecendo critérios de distribuição do ônus da prova conforme a conformação subjetiva da garantia prestada em favor de pessoa jurídica.

O precedente foi proferido no âmbito do REsp 2.093.929/MG, com julgamento em 21/05/2024 e publicação em 04/06/2024, ocasião em que foram fixadas as seguintes teses jurídicas:

“I) A exceção à impenhorabilidade do bem de família nos casos de execução de hipoteca sobre o imóvel, oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar, prevista no art. 3º, V, da Lei n. 8.009/1990, restringe-se às hipóteses em que a dívida foi constituída em benefício da entidade familiar;

II) em relação ao ônus da prova:

a) se o bem for dado em garantia real por um dos sócios de pessoa jurídica, é, em regra, impenhorável, cabendo ao credor o ônus de comprovar que o débito da pessoa jurídica se reverteu em benefício da entidade familiar;
b) caso os únicos sócios da sociedade sejam os titulares do imóvel hipotecado, a regra é da penhorabilidade do bem de família, competindo aos proprietários demonstrar que o débito da pessoa jurídica não se reverteu em benefício da entidade familiar.”

Pois bem.

No caso concreto, extraio que o imóvel constrito foi oferecido em garantia hipotecária vinculada a operação formalizada por Cédula de Crédito Industrial no ano de 1991 destinada, portanto, ao fomento da atividade econômica da pessoa jurídica, sem destinação direta demonstrada em proveito da entidade familiar dos garantidores.

Assim, uma vez que a controvérsia envolve a oposição de bem de família à excussão hipotecária em execução fundada em crédito destinado a atividade empresarial, a primeira providência jurisdicional é verificar se o caso se amolda ao Tema 1.261 e, em sendo positiva a resposta, aplicar-lhe a regra, identificando o regime de ônus da prova e a existência, ou não, de elementos probatórios suficientes.

No caso, a subsunção é direta.

O imóvel residencial e familiar foi levado à constrição e arrematação no contexto de execução de crédito bancário garantido por hipoteca.

O Tema 1.261 redefiniu o alcance da “renúncia” decorrente da hipoteca, tratando-a como hipótese excepcional cujo conteúdo deve ser interpretado restritivamente, sob pena de esvaziar a finalidade protetiva da Lei nº 8.009/1990.

Em outros termos, o fato de existir hipoteca não encerra a análise; ele apenas desloca o debate para o exame do benefício e do ônus probatório.

Assentado esse marco, passo ao enquadramento do caso no critério probatório do Tema 1.261.

Como mencionado, os autos evidenciam que a dívida foi contraída por pessoa jurídica, sustentando-se que o crédito se destinou à atividade econômica empresarial e não à satisfação de necessidades familiares.

Em cenários como esse, o precedente repetitivo afirma que, se o bem foi dado em garantia por um dos sócios de pessoa jurídica, o bem é, em regra, impenhorável, incumbindo ao credor demonstrar que o débito se reverteu em benefício da entidade familiar.

Esse ponto é decisivo, porque desloca a discussão, antes resolvida pela sentença de forma abstrata e automática, para a prova concreta da destinação e do benefício familiar.

Nessa ordem de ideias, afigura-se incompatível com o precedente vinculante manter a arrematação e, por consequência, a improcedência dos embargos, sem que haja demonstração, por parte do credor-exequente, de que o crédito empresarial efetivamente se converteu em utilidade econômica para a entidade familiar dos proprietários do bem hipotecado.

Aplicada essa matriz ao caso concreto, concluo que a sentença recorrida não se sustenta quando afasta a impenhorabilidade com fundamento exclusivo na existência de hipoteca.

Cumpre observar, ademais, que, mesmo sob a perspectiva da hipótese alternativa prevista na própria tese repetitiva — na qual se admite a penhorabilidade quando os proprietários do imóvel forem os únicos sócios da sociedade empresária — a conclusão não se altera. Isso porque o elemento determinante para a incidência da exceção prevista no art. 3º, V, da Lei nº 8.009/1990 é a demonstração de que a dívida foi constituída em benefício da entidade familiar.

Nesse sentido, cito precedentes que já observaram a dinâmica do
Tema 1.261 do C. STJ
(grifei):

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO QUE REJEITOU O PEDIDO DE RECONHECIMENTO DE IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL. IRRESIGNAÇÃO DOS EXECUTADOS. BEM DE FAMÍLIA. LEI Nº 8.009/1990. DOCUMENTAÇÃO ACOSTADA QUE DEMONSTRA QUE O BEM É UTILIZADO COMO MORADA DOS EXECUTADOS. CONTUDO, APLICA-SE AO CASO O TEMA 1261 DO STJ, SEGUNDO O QUAL, “A EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA NOS CASOS DE EXECUÇÃO DE HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL, OFERECIDO COMO GARANTIA REAL PELO CASAL OU PELA ENTIDADE FAMILIAR, PREVISTA NO ART. 3º, V, DA LEI N. 8.009/1990, RESTRINGE-SE ÀS HIPÓTESES EM QUE A DÍVIDA FOI CONSTITUÍDA EM BENEFÍCIO DA ENTIDADE FAMILIAR”. EXECUTADOS PESSOAS FÍSICAS QUE SÃO AVALISTAS DA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO E DO ADITIVO CONTRATUAL. EXECUTADO QUE É O ÚNICO SÓCIO DA EMPRESA. DÉBITO DA PESSOA JURÍDICA QUE SE REVERTEU EM BENEFÍCIO DA ENTIDADE FAMILIAR. DECISÃO MANTIDA POR FUNDAMENTO DIVERSO RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou a impugnação à penhora de imóvel, alegando a impenhorabilidade do bem de família, utilizado como moradia pelos executados. Os agravantes sustentam que o imóvel deve ser protegido pela Lei nº 8 .009/1990, apresentando documentação que comprova sua utilização como residência. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é possível reconhecer a impenhorabilidade de um imóvel, alegadamente bem de família, em razão de sua utilização como moradia pelos executados, mesmo tendo sido oferecido como garantia em contrato de hipoteca, considerando a legislação aplicável e a jurisprudência do STJ. III. Razões de decidir3.
O imóvel penhorado é considerado bem de família, pois é utilizado como moradia dos executados, conforme a Lei nº 8.009/1990 .4. A exceção à impenhorabilidade do bem de família, prevista no art. 3º, V, da Lei nº 8.009/1990, aplica-se apenas quando a dívida foi constituída em benefício da entidade familiar
. 5. O débito da pessoa jurídica se reverteu em benefício da entidade familiar, uma vez que o executado é o único sócio da empresa e a co-executada é avalista dos contratos. 6. A decisão de primeira instância foi mantida, mas por fundamento diverso, reconhecendo a impenhorabilidade do imóvel. IV. Dispositivo e tese7. Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento:
A exceção à impenhorabilidade do bem de família, prevista no art . 3º, V, da Lei nº 8.009/1990, aplica-se apenas nas hipóteses em que a dívida foi constituída em benefício da entidade familiar.
(TJ-PR 00918331020258160000 Maringá, Relator.: Fabio Andre Santos Muniz, Data de Julgamento: 14/11/2025, 13ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/11/2025)

REEXAME DE ACÓRDÃO. – Interposição de Recurso Especial –– Autos devolvidos à Câmara pela Presidência da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça, em observância ao disposto no inciso II, do artigo 1.030, do Código de Processo Civil: – Reexame de apelação, com fundamento no art. 1 .030, inc. II, do Código de Processo Civil, diante da interposição de Recurso Especial de v. acórdão que julgara matéria posteriormente afetada à sistemática dos Recursos Repetitivos, pelo Superior Tribunal de Justiça, após o julgamento, pela instância superior, do Tema n. 1 .261. BEM DE FAMÍLIA – Imóvel oferecido como garantia – Alegação de impenhorabilidade, com fulcro na Lei n. 8.009/90 –
O oferecimento do imóvel em garantia afasta a proteção dada ao bem de família quando verificado que a dívida reverteu em benefício da família:
– Tema 1 .261, do STJ em que foi fixada a tese de que caso os sócios da empresa sejam titulares do imóvel hipotecado, a regra é da penhorabilidade do bem de família, competindo aos proprietários demonstrar que o débito da pessoa jurídica não se reverteu em benefício da entidade familiar – Hipótese em que a dívida garantida se refere a renegociação de débitos contraídos quando a embargante integrava o quadro de sócios da empresa. REEXAME REALIZADO. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10405369520218260100 São Paulo, Relator.: Nelson Jorge Júnior, Data de Julgamento: 12/02/2026, 13ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/02/2026)

No presente caso, portanto, inexistindo prova de que o mútuo tenha se revertido em benefício direto da família dos proprietários do imóvel, entendo que a decisão merece reformada para ser declara a nulidade da arrematação.

Registro ademais, outro ponto que corrobora com a nulidade pretendida.

Também restou incontroverso nos autos que entre a avaliação do bem (1997) e a arrematação (2002) transcorreram 5 (cinco) anos, pelo que ressoa evidente a desatualização do valor a ele arbitrado.

Com efeito, "a avaliação do bem objeto de leilão deve ser feita em momento próximo à expropriação para manter a contemporaneidade da aferição do valor, tendo em vista que fatores externos podem influir na variação do preço do objeto. Não se compara o valor pelo qual o bem foi arrematado com o valor obtido em reavaliação realizada 17 meses após a avaliação contemporânea à expropriação" (REsp nº 1.103.235/PR, relatado pelo Min. Humberto Martins).

O art. 877, III do CPC, por sua vez, autoriza o magistrado a determinar a nova avaliação do valor da avaliação do bem penhorado quando ocorrer significado decurso do prazo entre o auto de penhora e a arrematação, situação que não ocorreu neste feito. A providência de reavaliação do bem pode ser determinada, inclusive, de ofício.

Ressalto precedente do C. STJ acerca da matéria, que considerou o transcurso do prazo de
02 (dois) anos
como lapso temporal suficiente para alterar substancialmente o valor do bem:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. DECURSO DE TEMPO CONSIDERÁVEL ENTRE A AVALIAÇÃO E A REALIZAÇÃO DA PRAÇA. AUSÊNCIA DE ATUALIZAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL. PREÇO VIL. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
A realização de leilão mais de dois anos após a data em que feita a avaliação do imóvel é capaz de impor prejuízo ao executado, pois tal lapso temporal é suficiente para alterar substancialmente o valor do bem.
2. Ademais, é de se considerar que a variação do valor de imóveis perante o mercado imobiliário não ocorre pelos mesmos índices aplicáveis à dívida executada, de modo que se torna essencial que o leilão ocorra com base no valor atualizado do bem, para evitar descompasso entre o valor pago pelo arrematante e o verdadeiro valor do bem. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araujo, AgInt no REsp 1130982 / PB, julgado em 15/08/2017)." (grifei).

Seguindo exatamente o entendimento do C. STJ, já decidiu o TJ/MG (grifei):

AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO - DECURSO DE TEMPO CONSIDERÁVEL DESDE A PRIMEIRA APURAÇÃO - NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO DO BEM - PERÍCIA JUDICIAL - CABIMENTO - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. - Nos termos do art. 873 do CPC, é cabível que seja realizada nova avaliação do imóvel penhorado quando há indícios de alteração de seu valor -
A realização de leilão mais de 2 (dois) anos após a data em que feita a avaliação do imóvel é capaz de impor prejuízo ao executado, pois tal lapso temporal é suficiente para alterar substancialmente o valor do bem. Precedentes do STJ
- Havendo discrepância substancial entre o valor inicialmente apurado pelo Oficial de Justiça e aquele apresentado pelo agravante, revela-se prudente que a nova avaliação seja feita por meio de perícia judicial, com nomeação de profissional que possua conhecimentos técnicos específicos para apurar o valor de mercado do imóvel - Decisão reformada. Recurso provido - A avaliação de bem imóvel penhorado é, em regra, realizada por Oficial de Justiça, nos termos do art. 870, do CPC, admitindo-se nova avaliação, por perito judicial, se comprovados os requisitos previstos no art. 873, do Codex Processual, hipótese não versada in casu. (V.V. Júlio Cezar Guttierrez). (TJ-MG - AI: 26613405320228130000, Relator.: Des.(a) Júlio Cezar Guttierrez, Data de Julgamento: 30/05/2023, 6ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/06/2023)

Destarte, considerando que o vício de preço vil é matéria de ordem pública, não sujeita, portanto, à preclusão, podendo ser declarada de ofício pelo Juiz a qualquer tempo e grau de jurisdição, concluo que independentemente do percentual alcançado na hasta pública, a ausência de atualização do valor da avaliação ocorrida 05 (cinco) anos antes da arrematação, enseja a declaração da nulidade do ato.

Com base nessas premissas, por qualquer ângulo que se examine a controvérsia, tenho que a constrição/arrematação do bem residencial nos moldes submetidos a essa instância revisora, não se sustenta, impondo-se a reforma da decisão recorrida.

Por fim, inverto o ônus da sucumbência fixado na origem, majorando os honorários de para R$ 3.000,00 (três mil reais), na forma da lei.

Sentença reformada.

3. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao recurso de apelação
, para reformar a sentença e julgar procedentes os embargos à arrematação, reconhecendo a impenhorabilidade do imóvel expropriado por se tratar de bem de família, nos termos do art. 1º e do art. 3º, V, da Lei nº 8.009/1990, interpretados conforme a tese firmada no Tema Repetitivo nº 1.261 do Superior Tribunal de Justiça e/ou, ainda, por ter sido arrematado por preço vil, declarando por consequência, a nulidade da arrematação e dos atos expropriatórios dela decorrentes, com determinação de retorno dos autos ao juízo de origem para adoção das providências cabíveis em consonância com este
decisum
. Inverto o ônus da sucumbência fixado na origem, majorando os honorários para R$ 3.000,00 (três mil reais), na forma da lei.

Belém, 09/03/2026