Tribunal: TJPA
Processo: 0002204-37.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2026-05-12

Ementa:
EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos por Valder Faria Gonçalves contra acórdão que conheceu e deu parcial provimento às apelações, fixando a sucumbência integral em desfavor do autor e condenando-o ao pagamento de honorários advocatícios. 2. O embargante sustenta omissão e julgamento ultra petita, alegando indevida compensação de honorários e violação ao art. 85, §14, do CPC, além de requerer prequestionamento da matéria. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se o acórdão incorreu em omissão, contradição ou obscuridade quanto à fixação dos honorários advocatícios; (ii) se houve julgamento ultra petita ao tratar da sucumbência; (iii) se é cabível a rediscussão da distribuição dos ônus sucumbenciais em sede de embargos de declaração. III. Razões de decidir 4. Não se verifica qualquer dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, pois o acórdão enfrentou expressamente a matéria relativa à sucumbência, fixando-a integralmente em desfavor do autor com base no princípio da causalidade. 5. Inexiste determinação de compensação de honorários advocatícios, mas sim atribuição integral da sucumbência ao embargante, afastando a alegada violação ao art. 85, §14, do CPC. 6. A fixação dos ônus sucumbenciais constitui matéria de ordem pública e consectário legal da decisão, podendo ser apreciada de ofício, não configurando julgamento ultra petita. 7. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, sendo incabíveis para modificar a conclusão adotada pelo colegiado quanto à sucumbência. 8. Considera-se incluído no acórdão o prequestionamento dos dispositivos legais invocados, nos termos do art. 1.025 do CPC. IV. Dispositivo e tese 9. Embargos de declaração conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: “1. Não há vício sanável por embargos de declaração quando o acórdão enfrenta de forma clara a matéria controvertida, ainda que contrariamente ao interesse da parte.” “2. A fixação dos ônus sucumbenciais é matéria de ordem pública e pode ser definida de ofício, não configurando julgamento ultra petita.” “3. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, sendo incabíveis para modificar a distribuição da sucumbência.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.025, 85, §14, 86. Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl nos EDcl no AgInt no AREsp 2.507.115/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 04.11.2024; STJ, EDcl no AgRg nos EDcl nos EAREsp 2.282.455/BA, Rel. Min. Joel Ilan Paciornik, j. 03.10.2023. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 14ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002204-37.2017.8.14.0040

APELANTE: VALDER FARIA GONCALVES, CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A., WTORRE ENGENHARIA E CONSTRUCAO S.A.

APELADO: CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A., WTORRE ENGENHARIA E CONSTRUCAO S.A., VEREDAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., VALDER FARIA GONCALVES

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Embargos de declaração opostos por Valder Faria Gonçalves contra acórdão que conheceu e deu parcial provimento às apelações, fixando a sucumbência integral em desfavor do autor e condenando-o ao pagamento de honorários advocatícios.

2.

O embargante sustenta omissão e julgamento ultra petita, alegando indevida compensação de honorários e violação ao art. 85, §14, do CPC, além de requerer prequestionamento da matéria.

II. Questão em discussão

3.

A questão em discussão consiste em saber:
(i) se o acórdão incorreu em omissão, contradição ou obscuridade quanto à fixação dos honorários advocatícios;
(ii) se houve julgamento ultra petita ao tratar da sucumbência;
(iii) se é cabível a rediscussão da distribuição dos ônus sucumbenciais em sede de embargos de declaração.

III. Razões de decidir

4.

Não se verifica qualquer dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC, pois o acórdão enfrentou expressamente a matéria relativa à sucumbência, fixando-a integralmente em desfavor do autor com base no princípio da causalidade.

5.

Inexiste determinação de compensação de honorários advocatícios, mas sim atribuição integral da sucumbência ao embargante, afastando a alegada violação ao art. 85, §14, do CPC.

6.

A fixação dos ônus sucumbenciais constitui matéria de ordem pública e consectário legal da decisão, podendo ser apreciada de ofício, não configurando julgamento ultra petita.

7.

Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, sendo incabíveis para modificar a conclusão adotada pelo colegiado quanto à sucumbência.

8.

Considera-se incluído no acórdão o prequestionamento dos dispositivos legais invocados, nos termos do art. 1.025 do CPC.

IV. Dispositivo e tese

9.

Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento:
“1. Não há vício sanável por embargos de declaração quando o acórdão enfrenta de forma clara a matéria controvertida, ainda que contrariamente ao interesse da parte.”
“2. A fixação dos ônus sucumbenciais é matéria de ordem pública e pode ser definida de ofício, não configurando julgamento ultra petita.”
“3. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, sendo incabíveis para modificar a distribuição da sucumbência.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 1.022, 1.025, 85, §14, 86.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, EDcl nos EDcl no AgInt no AREsp 2.507.115/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 04.11.2024; STJ, EDcl no AgRg nos EDcl nos EAREsp 2.282.455/BA, Rel. Min. Joel Ilan Paciornik, j. 03.10.2023.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 14ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

EMABRGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002204-37.2017.8.14.0040

EMBARGANTE: VALDER FARIA GONCALVES

EMBARGADA: CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A., WTORRE ENGENHARIA E CONSTRUCAO S.A. E VEREDAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
interpostos por
VALDER FARIA GONÇALVES
em face de acórdão que CONHECEU e DEU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso.

Narram os autos que
Valder Faria Gonçalves
, ajuizou ação em face de
Veredas Empreendimentos Imobiliários
, visando a rescisão do contrato de compra e venda de um lote urbano situado no bairro Alvorá, em Parauapebas/PA, com restituição dos valores pagos, pleito de indenização por danos morais e pedido de tutela de evidência.

Alegou ter adquirido o lote com a finalidade de construir residência própria, em
30 de Março de 2013
, pagando entrada e diversas parcelas que somaram R$ 45.673,47, porém a ré não entregou a infraestrutura mínima prometida, como rede de água potável e esgoto, o que inviabilizou a utilização do imóvel e caracterizou inadimplemento contratual.

Invoca dispositivos do Código de Defesa do Consumidor (arts. 51 e 53), a Lei 6.766/79, bem como jurisprudência consolidada do STJ, especialmente a Súmula 543, sustentando que, havendo culpa exclusiva do vendedor, deve ser restituído integralmente o valor pago. Subsidiariamente, requer a retenção máxima de 10%, conforme entendimento do REsp 1.358.444/SP. Ainda, impugna a cobrança de comissão de corretagem supostamente embutida no valor da entrada, sem prévia informação, e postula a devolução integral do montante cobrado a esse título, com base no julgamento dos recursos repetitivos pelo STJ (REsp 1.599.511 e outros).

Ao final, requer: (a) gratuidade de justiça; (b) tutela de evidência com depósito imediato de 90% dos valores pagos; (c) inversão do ônus da prova; (d) condenação da ré na restituição dos valores pagos com atualização, juros e multa; (e) indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00; (f) honorários advocatícios de 20%; e (g) produção de provas.

Juntou documentos às fls. 10-64. Termo de audiência sem acordo (fls. 91).

Citadas, as Promovidas apresentaram contestação às fls. 102-124, na qual alegou a prescrição do valor pago a título de comissão de corretagem e retificação do valor da causa; no mérito, sustenta que as obras foram concluídas dentro do prazo e impossibilidade de rescisão do contrato, porque o constituído com cláusula de alienação fiduciária, devendo-se observar a Lei nº 9.514/97.

Juntou documentos às fls. 125-196.

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

O feito encontra-se em ordem, tendo sido instruído com observância dos ditames legais inerentes à espécie, inexistindo vícios ou nulidades a sanar, sendo o caso de julgamento antecipado da lide, a teor do artigo 355 do Código de Processo Civil.

Primeiramente, cumpre analisar as preliminares arguidas em sede de contestação.

A contestante tem razão ao apontar o equívoco do valor da causa, pois tratando-se de rescisão contratual, o valor da causa será o valor do contrato, e como o autor também pleiteia danos morais, a verba indenizatória requerida deve ser incluída nesse valor, em observâncias aos art. 292, incisos II e VI, do CPC. Assim, com fulcro no §3º do mesmo artigo, corrijo de ofício o valor da causa para R$ 71.225,60 (setenta e um mil, duzentos e vinte e cinco reais e sessenta centavos), devendo o autor recolher a diferença das custas iniciais.

A prejudicial de mérito quanto à comissão de corretagem também merece ser acolhida, com a consumação do prazo prescricional trienal, nos termos do art. 206, §3º, IV, do Código Civil.

Nota-se da inicial que o autor requer a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem. A respeito da matéria, foi submetido ao Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, a discussão quanto à: (i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor; e quanto à (ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).

Cuida-se do Tema 938 dos recursos especiais repetitivos, cujos paradigmas foram o Resp. 1599511/SP e o REsp 1551956/SP, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 06/09/2016 as seguintes teses
:

(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP);

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP);

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP).

Conforme documento de fls. 10 (e corroborado pelos réus) o autor pagou R$ 5.155,89 a título de corretagem. Portanto, aplico a tese firmada em recurso repetitivo, em homenagem ao disposto no art. 927, inciso III, do Código de Processo Civil, para pronunciar a prescrição de eventual valor pago a esse título, pois com a incidência da prescrição trienal (Tema 938-RR/STJ), nota-se que na espécie o contrato remonta a 30/03/2013, consumando-se a prescrição em março de 2016, sendo que a ação fora proposta apenas em fevereiro de 2017.

Quanto ao mais, verifica-se que a discussão aqui posta se refere ao pedido de rescisão contratual, com a consequente restituição da totalidade dos valores pagos, por suposto descumprimento do prazo para conclusão das obras de infraestrutura no Loteamento/Bairro.

A razão apontada é insustentável, pois a cláusula 10.2 do contrato previu até a data de fevereiro de 2014 com prorrogação de 180 dias, assim, as requeridas tinham até agosto de 2014 para concluir as obras de implantação e infraestrutura, sendo que conforme documentos juntados com a contestação, a conclusão ocorreu em julho de 2014 (fls. 147-152).

O esforço do autor era tentar esconder que foi o inadimplemento voluntário (falta de pagamento) do comprador que deu causa à rescisão do contrato. Está claro, porém, que foi o autor quem deu causa ao desfazimento do negócio firmado entre as partes, em razão de dificuldades financeiras. Quando ingressou com esta ação já estava a um ano inadimplente (fls. 11).

Por outro lado, as requeridas sustentam a impossibilidade de rescisão contratual, pois o contrato deu-se com pacto adjeto de alienação fiduciária, devendo-se observar a Lei nº 9.514/97.

Pois bem, segundo preceitua essa Lei,
constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título (art. 23)
. Acontece que as contestantes não fizeram a prova da constituição da propriedade fiduciária, pois não trouxeram cópia da matrícula do imóvel. Como não provaram o registro do contrato junto à matrícula do imóvel, não se desincumbiu do ônus probatório do fato impeditivo do direito do autor (art. 373, II, CPC).

Se os vendedores não cumpriram as determinações da lei especial, não podem agora reivindicar sua aplicação na espécie, devendo a controvérsia ser resolvida segundo as normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor. Assim, excepcionalmente, afasta-se a Lei 9.514/97, pois se os réus não cumpriram os ônus, não podem reclamar os bônus.

Quanto à restituição das parcelas pagas aos vendedores, pacífico tratar-se de um direito garantido pelos artigos 51, II e 53 do Código de Defesa do Consumidor, vez que se trata de um contrato de compra e venda regido pela lei comum, já que afastada a lei especial. O contrato foi celebrado entre o autor, consumidor, e os réus, fornecedores. Evidente, assim, o direito do autor, comprador, à devolução das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual.

Reconhecida, portanto, a resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, o promitente comprador tem direito a devolução dos valores por si pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de multa e juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.

Por outro lado, considerando as despesas das demandadas com administração, despesas tributárias, publicidade, entre outras é crível que possam exercer o seu direito de retenção de parte desse valor, devendo tal valor ser apurado com razoabilidade em cada caso.

Embora não conste expressamente no contrato, entendo razoável e justa sua fixação, seja porque o autor concordou em petição inicial com a retenção de até 10%, seja porque determinar a devolução ao autor inadimplente 100% do valor investido seria premiar o devedor contumaz, dado o longo período de inadimplência.

Mutatis mutandis, é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL E PROCESSUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESILIAÇÃO PELO COMPRADOR POR INSUPORTABILIDADE DA PRESTAÇÃO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO SOBRE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. ARRAS. INCLUSÃO.CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924. I. A C. 2ª. Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido e das despesas realizadas pela vendedora com corretagem, propaganda, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha dado causa ao desfazimento do pacto. Retenção aumentada em favor da vendedora-recorrente. Precedentes. III. Compreendem-se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos valores pagos à construtora, inclusive as arras. IV. Recurso especial conhecido e parcialmente provido." (STJ - RESP 355818/MG; Relator Min. Aldir Passarinho Junior - DJ de 25/08/2003).

"AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. FINANCIAMENTO. IMÓVEL. OBRA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 83/STJ. 1. "Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido." (REsp 633.793/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005, p. 378) 2. Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação desta Casa se firmou no mesmo sentido do acórdão recorrido. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento." (AgRg no REsp 863639/SC, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 15/08/2011).

Quanto ao tema, também já se assentou a jurisprudência dos Eg. Tribunais de Justiça:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO - RAZOABILIDADE - DEVOLUÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS - EXIGÊNCIA.- A jurisprudência dos Tribunais pátrios, inclusive, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, está hoje consolidada no sentido de admitir a possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel.- Mesmo por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização do promitente vendedor, para cobertura de despesas decorrentes do próprio negócio.- Rescindida a promessa de compra e venda, a retenção pelo vendedor de 10% do valor pago, cobre suficientemente a multa devida pelo devedor, despesas de corretagem, publicidade e outras perdas." (AC 1.0024.04.304990-7/001, 9ª Câmara Cível, Rel.Des. OSMANDO ALMEIDA , 18/04/2011).

"AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA - CARÊNCIA DE AÇÃO – NÃO CONFIGURADA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - RESTITUIÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS - POSSIBILIDADE - RETENÇÃO - MAJORAÇÃO - INVIABILIDADE - CORREÇÃO MONETÁRIA - JULGAMENTO ULTRA PETITA – ADEQUAÇÃO - JUROS - REDUÇÃO. (...) omissis. É cediço que as relações entre as construtoras e os seus clientes, em contratos de promessa de compra e venda, além de suas regras próprias, são regidas ainda, pelo sistema consumerista, já que se amoldam aos conceitos de fornecedor e consumidor, implicando no reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor. Todos os valores pagos pelo consumidor à construtora, a título de prestações, e seus acréscimos moratórios, além do sinal, deverão ser restituídos, possibilitando-se a retenção de percentual equitativo, para cobrir as despesas com o bem e a rescisão contratual". (TAMG, 4ª Câmara Cível, Apelação nº2.0000.00.424899-7/000, Relator Juiz Antônio Sérvulo, 27.03.2004).

Embora os julgados tratam de compromisso de compra e venda, nada obsta sua aplicação no contrato definitivo. O comprador, portanto, tem direito à devolução dos valores por si pagos (excluídos eventuais juros e multa de atraso), sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora ou multa, porquanto é inadimplente, podendo a requerida, contudo, exercer o seu direito de retenção, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “quo ante” e evitar enriquecimento ilícito do vendedor, que fixo em 10% (dez por cento) do valor a ser restituído, levando-se em conta as despesas realizadas pela vendedora com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas.

Finalmente, o pedido de danos morais não se sustenta. Como já exposto, a rescisão do contrato decorreu da inadimplência do autor, e mesmo que fosse motivada pelas requeridas, a jurisprudência é pacífica de que o mero descumprimento contratual não gera dano moral.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OBRA. ENTREGA. ATRASO. DANOS MORAIS. SÚMULA Nº 83/STJ.

1.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais
.

2. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp 973.811/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/08/2017, DJe 15/08/2017).

ANTE O EXPOSTO,
julgo parcialmente procedente
a demanda, nos termos do art. 487, I, do CPC, para declarar rescindido o contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, determinando que as requeridas procedam à restituição dos valores efetivamente pagos pelo autor (excluídos eventuais juros e multa de atraso), atualizados pelo IGPM a partir da data de cada desembolso, sendo incabível os juros de mora, ante a inadimplência do autor.

Os vendedores/réus poderão reter o percentual de 10% (dez por cento) desse valor, referente às despesas realizadas com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras. Por consequência, determino a devolução do imóvel às requeridas, devendo o autor proceder com a entrega do lote no prazo de 30 dias, se ainda não o fez.

No pertinente à comissão de corretagem, aplico a tese firmada pelo STJ (Tema 938) para pronunciar a prescrição desse valor, nos termos do art. 927, III, do CPC/15.

Com fulcro no art. 292, §3º, do CPC, corrijo de ofício o valor da causa para R$ 71.225,60 (setenta e um mil, duzentos e vinte e cinco reais e sessenta centavos), devendo o autor recolher a diferença das custas iniciais, sob pena de inscrição na Dívida Ativa.

Em razão da sucumbência recíproca e por força do disposto nos artigos 82, § 2º, 84, 85, § 14, e 86, todos do Código de Processo Civil, custas processuais igualmente distribuídas entre as partes.

Com relação aos honorários advocatícios, tendo em vista o disposto no artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil, condeno o Requerente a pagar ao advogado das Requeridas honorários em 10% sobre o valor atualizado da causa; e as Requeridas deves pagar ao advogado do Requerente honorários em 10% também sobre o valor corrigido da causa, observado o disposto no § 16 do artigo 85 do Código de Processo Civil e em atendimento aos parâmetros delineados nos incisos I a IV do § 2º do artigo 85 também do CPC/15.

Em caso de eventual apelação, após o trâmite legal nesta instância, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, com as formalidades de estilo.

Transitada em julgado, não havendo pendências, arquivem-se.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Parauapebas /PA, 06 de dezembro de 2017.

Juíza

ELINE SALGADO VIEIRA

Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial

O primeiro apelante, WTORRE PARAUAPEBAS EMPREENDIMENTO RESIDENCIAIS, esclarece que o Apelado deseja a rescisão do contrato firmado, com respaldo no CDC.

Afirma que o Apelado está inadimplente desde o mês de fevereiro de 2016.

Diz que não há possibilidade de rescisão nos termos requeridos, pois o contrato não se trata de mera promessa de venda e compra, mas sim de "Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel, Alienação Fiduciária em Garantia, Emissão de Cédulas de Crédito Imobiliário e Outras Avenças", disciplinado pela Lei n° 9.514 de 20 de novembro de 1997.

Relata que com a constituição da propriedade fiduciária, transfere-se a propriedade resolúvel, condicionada ao pleno adimplemento do débito. Aduz que não há na norma consumerista ou na lei de alienação fiduciária, a previsão de resilição unilateral de um contrato desse gênero.

Assevera que o devedor deve quitar a dívida contraída do presente imóvel ou, em caso de inadimplência, o credor iniciará o procedimento de consolidação da propriedade para realização do leilão, não havendo previsão legal para rescisão contratual, quiçá com devolução de 90%(noventa por cento) dos valores pagos, com juros e correção monetária.

Defende que o pacto possui cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, presente na cláusula 17.2 e na cláusula 17.9 do contrato.

Pugna pela manutenção do contrato ou, alternativamente, a retenção mínima de 30% (trinta por cento) do valor pago às Apelantes, bem como pelo pagamento dos débitos de IPTU, taxas associativas, tarifas de consumos, emolumentos, ITBI e taxa de ocupação.

Requer o provimento do recurso.

O segundo apelante, VALDER FARIA GONÇALVES, afirma que a sentença é nula, pois veda a decisão surpresa, bem como alega que não se esgotaram os meios de prova.

Defende a inexistência de prescrição no tocante aos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Assevera que a culpa da rescisão contratual ocorreu por culpa da construtora, devendo a sentença ser reformada para que a restituição dos valores pagos se proceda de forma integral.

Pugna pela condenação das rés à indenização por danos morais, tendo em vista os transtornos provenientes da não restituição dos valores pagos.

Requer o provimento do recurso.

O autor apresentou contrarrazões ao apelo do réu (Num. 1163461 - Pág. 1) rechaçando as razões recursais deste.

O réu apresentou contrarrazões ao apelo do autor (Num. 1163462 - Pág. 1) defendendo a improcedência recursal.

Determinei a DETERMINEI A SUSPENSÃO DO PROCESSAMENTO DO PRESENTE FEITO, até ulterior decisão a ser proferida pelo Superior Tribunal de Justiça, em relação ao Tema nº 1.095.

O NUGEPNAC informou o dessobrestamento no sistema processual PJe em razão do julgamento do tema 1095 pelo STJ, nos seguintes termos:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

Determinei que a ré, CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A., apresentasse, em 30 dias, documentos que comprovem o registro imobiliário do contrato, sob pena de não aplicação da tese do Tema 1095 do STJ. Também ordenei, a intimação da autora, VALDER FARIA GONÇALVES, para se manifestar sobre o referido tema, diante da possibilidade de reforma da sentença parcialmente favorável. (20343234 - Despacho (Decisão))

VALDER FARIA GONÇALVES se manifesta no Id. 21289860, alegando que é indevida a juntada, em fase recursal, de documentos pela parte requerida, pois era seu ônus fazê-lo na contestação, conforme já reconhecido na sentença. Sustenta ainda a inaplicabilidade do Tema 1095 do STJ, uma vez que o loteamento é irregular, devido à ausência de esgotamento sanitário, o que tornaria o negócio jurídico nulo. Cita a Súmula 543 do STJ e jurisprudência para reforçar que a culpa é da vendedora, requerendo, assim, o afastamento do Tema 1095 e a rejeição das alegações da parte contrária.

As empresas LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A. e WTORRE PARAUAPEBAS EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS LTDA manifestam-se contra a rescisão contratual solicitada por VALDER FARIA GONÇALVES, defendendo a aplicação da Lei 9.514/97, mesmo sem o registro do contrato no cartório. Alegam que o STJ readequou o entendimento do Tema 1095, firmando que a ausência de registro não invalida o contrato entre as partes nem autoriza rescisão por meio diverso ao previsto. Argumentam ainda que a responsabilidade pelo registro é do comprador e que permitir a rescisão nesses termos violaria a boa-fé e a segurança jurídica. Por fim, pedem a aplicação da Lei 9.514/97 e a improcedência do pedido de rescisão. (21310513 - Petição)

Em seguida, afastei a aplicação do Tema 1095 do STJ, reconhecendo a relação de consumo entre as partes devido ao descumprimento de diligência pela parte ré. Determinei a remessa dos autos ao NUPEMEC para tentativa de conciliação, visando solução consensual do conflito. (23768693 - Despacho)

As empresas LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A. e WTORRE PARAUAPEBAS EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS LTDA requerem a reconsideração da decisão que afastou a aplicação da Lei 9.514/97. Sustentam que, conforme readequação do Tema 1095 pelo STJ (EREsp 1.866.844/SP), a ausência de registro do contrato não invalida sua eficácia entre as partes nem autoriza rescisão fora do previsto contratualmente. Argumentam que a aplicação do CDC nesse contexto viola a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a segurança jurídica, e que a responsabilidade pelo registro é do comprador. Por fim, pedem a aplicação da Lei 9.514/97 e a improcedência do pedido da parte autora. (24056105 - Petição)

Determinei o envio dos autos à UNAJ para verificar se há pendências no recolhimento das custas recursais, visto que ambas as partes interpuseram apelações com valores distintos de preparo.

A UNAJ certificou que o preparo recursal da apelação no ID 1163458 foi corretamente pago. Já na apelação do ID 1163460, houve erro no cálculo da taxa judiciária, que foi de R$ 113,09, quando deveria ser R$ 712,26 (1% sobre o valor da causa). Caso o juízo determine, a parte deverá complementar as custas, sendo necessário solicitar o boleto e relatório à UNAJ. (31156962 - Certidão de custas)

Determino a intimação da parte apelante para complementação do preparo recursal, no prazo de 5 dias, sob pena de não conhecimento do recurso.

Custas recolhidas no Id. 31509823.

O processo foi pautado para apreciação na sessão de julgamento 3ª Sessão Ordinária da 3ª Turma de Direito Privado - Plenário Virtual

a realizar-se no dia 10-02-2026, às 14:00

O Colegiado proferiu julgamento nos seguintes termos:

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RETENÇÃO DE VALORES. DANO MORAL. PRESCRIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, cumulada com pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos morais, ajuizada pelos promitentes compradores em razão de inadimplemento contratual. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a resolução do contrato, com retenção de parte dos valores pagos, e indeferindo os danos morais. Ambas as partes apelaram.

II. Questão em discussão

2. As questões jurídicas submetidas à apreciação judicial consistem em:

(i) definir o regime jurídico aplicável à rescisão do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária – se a Lei nº 9.514/1997 ou o Código de Defesa do Consumidor;
(ii) verificar a possibilidade jurídica de restituição integral ou parcial dos valores pagos em virtude da resolução contratual por inadimplemento;

(iii) analisar a caracterização de responsabilidade civil por danos morais decorrentes do inadimplemento contratual e da suposta retenção indevida do imóvel;

(iv) examinar a ocorrência da prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, com base no prazo trienal do art. 206, §3º, IV, do Código Civil;

(v) avaliar a configuração da sucumbência recíproca e a adequada distribuição dos ônus sucumbenciais, incluindo os honorários advocatícios.

III. Razões de decidir

3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado no STJ (Tema 1.095), o que afasta a incidência automática do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.

4. Demonstrado o inadimplemento contratual imputável à vendedora, impõe-se a rescisão contratual com devolução das parcelas pagas, autorizada a retenção de 10% a título de cláusula penal, nos termos dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem encontra óbice na prescrição trienal prevista no art. 206, §3º, IV, do Código Civil, sendo o termo inicial fixado no momento do pagamento ou da ciência da cobrança indevida.

6. Não configurado o dano moral, porquanto o inadimplemento contratual não gerou ofensa a direito da personalidade nem ensejou abalo extrapatrimonial indenizável.

7. Reconhecida a sucumbência recíproca, impõe-se a compensação proporcional dos honorários advocatícios, conforme previsto no art. 86 do CPC/2015.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso dos autores parcialmente provido para reduzir o percentual de retenção e reconhecer a prescrição da cobrança da comissão de corretagem. Recurso da ré desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, quando destinado à moradia própria, pode ser regida pelo CDC, afastando a aplicação automática da Lei nº 9.514/1997.”

“2. É legítima a retenção de parte dos valores pagos em caso de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, desde que proporcional e justificada.”

“3. A cobrança de comissão de corretagem prescreve em três anos, a contar do conhecimento da cobrança ou do pagamento.”
“4. O inadimplemento contratual, por si só, não enseja indenização por dano moral.”
“5. Reconhecida a sucumbência recíproca, é cabível a compensação dos honorários advocatícios.”

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 2º, 6º, III e V, 39, V; CC, arts. 421, 422, 206, §3º, IV; CPC, arts. 85, 86; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 22.09.2020 (Tema 1.095);
STJ, REsp nº 1.251.993/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 13.03.2013;
STJ, AgInt no AREsp 1.368.397/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 18.06.2019.

“DISPOSITIVO

Ante o exposto,
conheço de ambos os recursos e dou-lhes parcial provimento
para:

1. No recurso da parte autora
, afastar a prescrição da pretensão restitutória quanto à comissão de corretagem, mas
julgar improcedente o pedido de devolução dessa verba
, por ter sido regularmente pactuada e conhecida, nos termos do Quadro Resumo contratual, com a observância do Tema Repetitivo nº 1002 e as disposições da Lei nº 14.905/2024.

2. No recurso das rés
,
majorar o percentual de retenção sobre os valores pagos para 25%
, excluída a comissão de corretagem, que não integra a base de cálculo.

Distribuo o ônus sucumbência,
exclusivamente, em desfavor da parte autora
, por ter a ré decaído de parte mínima dos pedidos. Consequentemente, condeno a parte autora ao pagamento de verba sucumbencial de 20% sobre o valor da condenação.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC,
considerando o Tema 1.201/STJ
.”

VALDER FARIA GONÇALVES
opôs
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
alegando que a parte embargante que o acórdão reconheceu a sucumbência recíproca e determinou a compensação proporcional dos honorários advocatícios, nos seguintes termos:
“Reconhecida a sucumbência recíproca, impõe-se a compensação proporcional dos honorários advocatícios, conforme previsto no art. 86 do CPC/2015”
e
“Reconhecida a sucumbência recíproca, é cabível a compensação dos honorários advocatícios”
. Sustenta, contudo, que tal entendimento demanda correção.

Em sede preliminar, argumenta a ocorrência de julgamento ultra petita, afirmando que a matéria relativa à compensação dos honorários advocatícios não foi suscitada por nenhuma das partes.

Destaca que a sentença de primeiro grau fixou honorários em 10% do valor atualizado da causa para cada parte, sendo que apenas a embargante interpôs recurso, buscando afastar sua condenação ao pagamento de honorários, sob o argumento de sucumbência mínima, especialmente quanto ao pedido de danos morais.

Ressalta que a parte adversa sequer recorreu quanto ao tema dos honorários, de modo que a decisão do Tribunal, ao determinar a compensação, teria extrapolado os limites da devolutividade recursal.

Para reforçar sua alegação, argumenta que a decisão também viola o disposto no art. 85, § 14, do Código de Processo Civil, o qual estabelece que os honorários advocatícios possuem natureza alimentar e veda expressamente a compensação em caso de sucumbência parcial. Sustenta que, mesmo havendo sucumbência recíproca, cada parte deve arcar com os honorários do advogado da parte contrária, não sendo possível a compensação.

Acrescenta, ainda, entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, sob a égide do CPC/2015, não mais se admite a compensação de honorários advocatícios em hipóteses de sucumbência recíproca, destacando que tal verba constitui direito autônomo do advogado.

Defende a necessidade de prequestionamento da matéria, especialmente quanto à possível violação ao art. 85, § 14, do CPC, como requisito para eventual interposição de recursos às instâncias superiores.

Por fim, requer o conhecimento e provimento dos embargos de declaração para: (i) acolher a preliminar de julgamento ultra petita, afastando a compensação dos honorários advocatícios; (ii) no mérito, reconhecer a impossibilidade de compensação dos honorários sucumbenciais, em conformidade com o art. 85, § 14, do CPC; e (iii) promover o devido prequestionamento da matéria.

As contrarrazões sustentam que os embargos de declaração não devem ser acolhidos, pois não há omissão, contradição ou obscuridade no acórdão, tratando-se apenas de tentativa de rediscussão do mérito.

Argumentam que a alegação de julgamento ultra petita é inadequada à via dos embargos, além de afirmar que a fixação de honorários é matéria de ordem pública, podendo ser analisada de ofício.

Defendem ainda que não houve violação ao art. 85, §14, do CPC, pois não ocorreu compensação indevida, mas apenas a correta distribuição da sucumbência recíproca conforme o art. 86 do CPC. Por fim, requerem o não provimento dos embargos.

É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço dos embargos de declaração.

No mérito, contudo, não assiste razão ao embargante.

Sustenta a parte embargante a ocorrência de vício no acórdão, ao argumento de que teria sido determinada a compensação dos honorários advocatícios em afronta ao art. 85, §14, do Código de Processo Civil, bem como suscita julgamento ultra petita.

A alegação, todavia, não encontra amparo nos termos do julgado embargado.

Com efeito, ao contrário do que sustenta o embargante, o acórdão não determinou a compensação de honorários advocatícios. Ao revés, houve expressa e inequívoca definição da distribuição dos ônus sucumbenciais, nos seguintes termos:

“Distribuo o ônus sucumbência, exclusivamente, em desfavor da parte autora, por ter a ré decaído de parte mínima dos pedidos. Consequentemente, condeno a parte autora ao pagamento de verba sucumbencial de 20% sobre o valor da condenação.”

Portanto, não há qualquer comando decisório que autorize ou imponha a compensação da verba honorária. O que houve foi a adequada aplicação do princípio da causalidade, com a imputação integral da sucumbência à parte autora, em razão de sua sucumbência substancial.

Nesse contexto, resta afastada, de plano, a alegada violação ao art. 85, §14, do CPC, porquanto inexiste compensação a ser vedada.

Igualmente não prospera a alegação de julgamento ultra petita. A definição dos ônus sucumbenciais constitui consectário legal da decisão, sendo matéria de ordem pública, passível de apreciação de ofício pelo julgador, não estando limitada à provocação das partes.

O que se verifica, em realidade, é que o embargante busca rediscutir a conclusão adotada pelo colegiado quanto à distribuição da sucumbência, pretensão manifestamente incompatível com a via estreita dos embargos de declaração.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que os embargos declaratórios não se prestam à rediscussão do mérito, conforme se extrai do seguinte precedente:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO [...] AUSÊNCIA DE QUALQUER DOS VÍCIOS PREVISTOS NO ART. 1.022 DO CPC/2015. REITERAÇÃO DE ARGUMENTOS. MERO INCONFORMISMO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. [...] 3. A transcrição das razões dos embargos demonstra que o intuito da parte embargante é a rediscussão da matéria julgada, o que não é cabível em recurso declaratório.” (STJ, EDcl nos EDcl no AgInt no AREsp 2507115/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 04/11/2024)

“Inexistentes vícios no acórdão embargado sanáveis pela via dos embargos de declaração, indevida é a pretensão [...] de rediscussão do julgado.” (STJ, EDcl no AgRg nos EDcl nos EAREsp 2282455/BA, Rel. Min. Joel Ilan Paciornik, j. 03/10/2023)

Assim, não se identifica qualquer omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado, sendo certo que a insurgência da parte embargante traduz mero inconformismo com o resultado do julgamento.

Por fim, quanto ao prequestionamento, consigno que a matéria foi devidamente enfrentada, reputando-se incluídos no acórdão os dispositivos legais invocados, nos termos do art. 1.025 do CPC.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de
conhecer dos embargos de declaração e negar-lhes provimento
, por inexistirem os vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil.

Fica consignado, para fins de prequestionamento, que a matéria foi apreciada à luz dos arts. 85, §14, 86, 1.022 e 1.025 do CPC.

Advirta-se a parte embargante de que a oposição de embargos de declaração com caráter manifestamente protelatório poderá ensejar a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC.

Publique-se. Intimem-se.

Belém, data conforme registro do sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 20/05/2026