Tribunal: TJPA
Processo: 0821412-16.2025.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 14919 - Atraso na Entrega do Imóvel
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. EXIGÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de cumprimento de sentença de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, condicionou a apuração do valor de benfeitorias à apresentação de extenso rol de documentos técnicos (projeto arquitetônico, alvará, habite-se, memorial descritivo e ART), declarando a preclusão do direito à indenização ante a inércia da ocupante. A agravante, pessoa hipossuficiente e com problemas de saúde, sustenta que a exigência é desproporcional, viola decisões anteriores deste Tribunal no mesmo processo que já haviam afastado tal obrigação, e configura óbice ao direito de retenção e indenização por benfeitorias úteis e necessárias realizadas de boa-fé. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) saber se a reiteração, pelo juízo de primeiro grau, de exigências documentais já afastadas por acórdãos anteriores deste Tribunal configura ofensa à preclusão pro judicato e à autoridade das decisões da instância superior; (ii) saber se a ausência de regularidade administrativa da construção (alvará e habite-se) é impedimento absoluto ao direito de indenização pelas benfeitorias; e (iii) saber se a exigência de documentos técnicos de difícil obtenção para parte hipossuficiente viola a boa-fé objetiva e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. III. RAZÕES DE DECIDIR A decisão agravada viola frontalmente o art. 507 do CPC (preclusão pro judicato), uma vez que este Tribunal, em agravos anteriores (AI nº 0810040-07.2024.8.14.0000 e AI nº 0800819-63.2025.8.14.0000), já havia decidido que a reintegração de posse está condicionada ao pagamento prévio das benfeitorias e que a falta de documentação técnica não obsta o dever de indenizar. A ausência de "habite-se" ou alvará de construção constitui irregularidade administrativa sanável, não autorizando que a vendedora retome o imóvel com as edificações de forma gratuita, sob pena de enriquecimento ilícito (art. 884 do Código Civil). O valor correspondente à eventual irregularidade deve ser objeto de decréscimo no montante da indenização, mas a apuração do valor real da construção deve ocorrer por perícia judicial (liquidação por arbitramento), conforme o art. 510 do CPC, e não por exibição de documentos de difícil acesso à parte hipossuficiente. A conduta da agravada, que permitiu a edificação durante anos sem oposição e agora invoca a clandestinidade para evitar o pagamento, configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), violando a boa-fé objetiva. O art. 1.219 do Código Civil e o art. 34 da Lei nº 6.766/1979 asseguram o direito à indenização ao possuidor de boa-fé, não condicionando o exercício desse direito à prévia regularidade urbanística da obra. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e provido para cassar a decisão agravada, afastar a exigência de documentos técnicos e determinar o prosseguimento da liquidação por arbitramento mediante perícia judicial. Tese de julgamento: “1. A reiteração de exigência documental anteriormente afastada por decisão de instância superior configura ofensa à preclusão pro judicato e à segurança jurídica. 2. A ausência de regularidade administrativa de construção (alvará ou habite-se) não afasta o direito à indenização por benfeitorias/acessões realizadas de boa-fé, devendo eventuais custos de regularização ser abatidos do valor apurado em perícia judicial, sob pena de enriquecimento sem causa do proprietário do solo.” _________________________ Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 507, 510 e 1.026, § 2º; CC/2002, arts. 884 e 1.219; Lei nº 6.766/1979, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.643.771/PR (Tema 1002); TJPA, Agravo de Instrumento nº 0800819-63.2025.8.14.0000, Rel. Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque; TJSP, Apelação Cível nº 1006592-24.2021.8.26.0320. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 9ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0821412-16.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: GILVANE REBELO PONTES COSTA

AGRAVADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. EXIGÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA. PRECLUSÃO
PRO JUDICATO
. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em sede de cumprimento de sentença de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, condicionou a apuração do valor de benfeitorias à apresentação de extenso rol de documentos técnicos (projeto arquitetônico, alvará, habite-se, memorial descritivo e ART), declarando a preclusão do direito à indenização ante a inércia da ocupante.

A agravante, pessoa hipossuficiente e com problemas de saúde, sustenta que a exigência é desproporcional, viola decisões anteriores deste Tribunal no mesmo processo que já haviam afastado tal obrigação, e configura óbice ao direito de retenção e indenização por benfeitorias úteis e necessárias realizadas de boa-fé.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se a reiteração, pelo juízo de primeiro grau, de exigências documentais já afastadas por acórdãos anteriores deste Tribunal configura ofensa à preclusão
pro judicato
e à autoridade das decisões da instância superior; (ii) saber se a ausência de regularidade administrativa da construção (alvará e habite-se) é impedimento absoluto ao direito de indenização pelas benfeitorias; e (iii) saber se a exigência de documentos técnicos de difícil obtenção para parte hipossuficiente viola a boa-fé objetiva e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A decisão agravada viola frontalmente o art. 507 do CPC (preclusão
pro judicato
), uma vez que este Tribunal, em agravos anteriores (AI nº 0810040-07.2024.8.14.0000 e AI nº 0800819-63.2025.8.14.0000), já havia decidido que a reintegração de posse está condicionada ao pagamento prévio das benfeitorias e que a falta de documentação técnica não obsta o dever de indenizar.

A ausência de "habite-se" ou alvará de construção constitui irregularidade administrativa sanável, não autorizando que a vendedora retome o imóvel com as edificações de forma gratuita, sob pena de enriquecimento ilícito (art. 884 do Código Civil).

O valor correspondente à eventual irregularidade deve ser objeto de decréscimo no montante da indenização, mas a apuração do valor real da construção deve ocorrer por perícia judicial (liquidação por arbitramento), conforme o art. 510 do CPC, e não por exibição de documentos de difícil acesso à parte hipossuficiente.

A conduta da agravada, que permitiu a edificação durante anos sem oposição e agora invoca a clandestinidade para evitar o pagamento, configura comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), violando a boa-fé objetiva.

O art. 1.219 do Código Civil e o art. 34 da Lei nº 6.766/1979 asseguram o direito à indenização ao possuidor de boa-fé, não condicionando o exercício desse direito à prévia regularidade urbanística da obra.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e provido para cassar a decisão agravada, afastar a exigência de documentos técnicos e determinar o prosseguimento da liquidação por arbitramento mediante perícia judicial.

Tese de julgamento: “1. A reiteração de exigência documental anteriormente afastada por decisão de instância superior configura ofensa à preclusão
pro judicato
e à segurança jurídica. 2. A ausência de regularidade administrativa de construção (alvará ou habite-se) não afasta o direito à indenização por benfeitorias/acessões realizadas de boa-fé, devendo eventuais custos de regularização ser abatidos do valor apurado em perícia judicial, sob pena de enriquecimento sem causa do proprietário do solo.”

_________________________

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, arts. 507, 510 e 1.026, § 2º; CC/2002, arts. 884 e 1.219; Lei nº 6.766/1979, art. 34.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.643.771/PR (Tema 1002); TJPA, Agravo de Instrumento nº 0800819-63.2025.8.14.0000, Rel. Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque; TJSP, Apelação Cível nº 1006592-24.2021.8.26.0320.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 9ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

GABINETE DESEMBARGADORA

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0821412-16.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: GILVANE REBELO PONTES COSTA

AGRAVADA: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
GILVANE REBELO PONTES COSTA
contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA, nos autos do Cumprimento de Sentença (Proc. nº 0803333-10.2018.8.14.0040) movido por
RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA.

Alega a parte recorrente que:

Firmou com a parte agravada compromisso de compra e venda de lote situado no bairro Cidade Jardim, Parauapebas/PA.

Foi movida ação de rescisão contratual com pedido de reintegração de posse pela agravada.

Para evitar a perda de sua moradia, firmou acordo extrajudicial, que não previa qualquer indenização pelas benfeitorias realizadas no lote.

Cumpriu o acordo até outubro de 2022, quando passou a enfrentar sérios problemas de saúde (hérnia de disco), necessitando de cirurgia e tratamento contínuo, o que comprometeu sua capacidade laboral e financeira.

Vive atualmente com quatro dependentes e em condições de extrema hipossuficiência, dependendo de medicação contínua e ajuda de terceiros.

Argumenta que:

Já houve decisões do TJPA (Tribunal de Justiça do Pará), inclusive desta Relatora, no sentido de que
a reintegração de posse só deve ocorrer após o pagamento das benfeitorias realizadas pela ocupante do imóvel
.

O juízo da 2ª Vara Cível de Parauapebas insiste na exigência de apresentação de documentos técnicos, como projeto arquitetônico, alvará de construção, habite-se, laudo técnico, entre outros, que não foram exigidos à época da construção.

Tal exigência é desproporcional e viola a boa-fé objetiva e o princípio da vedação ao comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
).

Sustenta ainda que:

A exigência de documentos técnicos não pode ser utilizada como subterfúgio para negar a indenização das benfeitorias, ainda mais quando estas são visivelmente existentes e passíveis de avaliação de mercado.

A conduta da agravada configura tentativa de
enriquecimento ilícito
, já que busca retomar o imóvel com as benfeitorias realizadas pela consumidora sem qualquer compensação, para posteriormente revendê-lo com sobrepreço.

Por fim, requer que:

Seja afastada
em definitivo
a exigência do rol de documentos técnicos determinados na decisão agravada, uma vez que já há provas suficientes da existência das benfeitorias (fotos, IPTU, testemunhos, entre outros).

Sejam consideradas as decisões anteriores do TJPA em casos idênticos, que consolidaram o entendimento de que a indenização é devida mesmo sem a apresentação dos documentos exigidos pela origem.

Seja deferida a
gratuidade da justiça
, com base na notória hipossuficiência da agravante, que está incapacitada para o trabalho e responsável por quatro dependentes.

A decisão agravada (ID 156608454 - autos de origem n. 0803333-10.2018.8.14.0040) condicionou a apuração do valor das benfeitorias realizadas pela ocupante à apresentação de um extenso rol de documentos técnicos, quais sejam:
projeto arquitetônico com implantação, plantas baixas, cortes e elevações; memorial descritivo; laudo técnico de avaliação; alvará de construção e "habite-se"; e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
. O juízo de origem entendeu que, sem tais documentos, a indenização estaria preclusa ou seria indevida por irregularidade edilícia.

Transcrevo excertos da decisão ora agravada:

(...)
DECISÃO

Intimada a executada a se manifestar no prazo de 10 dias, para comprovar as benfeitorias para fins de liquidação de sentença, a mesma manteve-se inerte, tendo assim, precluído seu prazo para requerer a indenização das benfeitorias alegadas.

Assim, intime-se a exequente sobre os meios de constrição para recebimento do valor apresentado em liquidação.

Prazo, 05 dias.

Publique-se. Intime-se.

SERVE A PRESENTE COMO MANDADO/CARTA/OFÍCIO/EDITAL

Parauapebas/PA, data registrada no sistema.

Juiz(a) de Direito da 2ª Vara Cível e Empresarial

(documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)

Em suas razões recursais, a Agravante sustenta, em síntese:

Existência de Coisa Julgada e Preclusão
pro judicato
:
afirma que este Egrégio Tribunal, no julgamento do
Agravo de Instrumento nº 0810040-07.2024.8.14.0000
, já decidiu que a reintegração de posse está condicionada ao pagamento prévio das benfeitorias e que a irregularidade administrativa não obsta o dever de indenizar. Tal decisão transitou em julgado; em sede de outro agravo anterior (
AI nº 0800819-63.2025.8.14.0000
), já havia reconhecido a desnecessidade de tal documentação técnica para fins de liquidação, garantindo o direito à perícia judicial.

Direito à Indenização:
argumenta que as benfeitorias são visíveis e reais, e que a exigência administrativa é desproporcional à sua condição de hipossuficiência econômica, configurando óbice ao acesso à justiça.

Boa-fé e Vedação ao Enriquecimento Ilícito:
alega que a retomada do imóvel com as construções, sem a devida compensação, permitiria que a Agravada revendesse o lote com sobrepreço, apropriando-se indevidamente do esforço alheio.

4.

Hipossuficiência e Vulnerabilidade:
Relata ser portadora de hérnia de disco e diabetes, vivendo em estado de penúria financeira com quatro dependentes, sendo desproporcional exigir documentos que nunca foram solicitados pela construtora ou pela prefeitura durante a edificação.

5.

Venire Contra Factum Proprium
:
Aduz que a Agravada se quedou silente durante anos enquanto a casa era construída, não podendo agora alegar "clandestinidade" para se furtar ao pagamento.

Requereu, assim, o efeito suspensivo e, no mérito, o provimento do recurso para afastar a exigência documental.

O pedido de efeito suspensivo foi
deferido
por esta Relatora (ID 33158899). Segue a ementa:

EMENTA:

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. EXIGÊNCIA DE DOCUMENTOS TÉCNICOS AFASTADA. EFEITO SUSPENSIVO DEFERIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto por ocupante de imóvel contra decisão da 2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA, nos autos de cumprimento de sentença, que condicionou a indenização por benfeitorias à apresentação de extenso rol de documentos técnicos.

2. A agravante firmou compromisso de compra e venda com a parte agravada, rescindido por acordo extrajudicial, sem previsão de compensação pelas benfeitorias. Alega hipossuficiência financeira e impossibilidade de cumprir a exigência.

3. Decisão agravada ignorou precedente do TJPA em situação idêntica, proferido pela mesma relatora, que admitiu a liquidação do valor por arbitramento, independentemente da documentação exigida.

II. Questão em discussão

4. A controvérsia reside em saber se é legítima a exigência judicial de apresentação de documentos técnicos (como projeto arquitetônico, alvará, habite-se e laudo técnico) como condição para apuração do valor das benfeitorias realizadas pela ocupante de imóvel objeto de promessa de compra e venda rescindida.

III. Razões de decidir

5. A exigência de documentos técnicos já havia sido afastada pelo TJPA no Agravo de Instrumento n. 0800819-63.2025.8.14.0000, da mesma relatoria, em razão da possibilidade de liquidação por arbitramento, conforme art. 510 do CPC.

6. A decisão agravada viola o art. 507 do CPC (preclusão pro judicato) e compromete a autoridade de decisão anterior, comprometendo a segurança jurídica.

7. A parte agravante é hipossuficiente, sem meios de regularizar a edificação, sendo desproporcional exigir documentos não requeridos à época da construção.

8. O art. 1.219 do CC garante a indenização ao possuidor de boa-fé por benfeitorias úteis, e o art. 34 da Lei nº 6.766/1979 não condiciona essa indenização à regularidade urbanística, salvo prova de edificação irregular.

9. A exigência de tais documentos, quando já reconhecida a existência das benfeitorias e a possibilidade de perícia, caracteriza afronta à boa-fé, violação do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa e negativa de acesso à jurisdição.

IV. Dispositivo e tese

10. Efeito suspensivo deferido para suspender os efeitos da decisão agravada e permitir a liquidação do valor das benfeitorias por arbitramento, mediante perícia judicial, sem exigência de documentos técnicos.

Tese de julgamento:
"1. A exigência de documentos técnicos como condição para apuração de indenização por benfeitorias deve ser afastada quando inviável ou desproporcional frente à situação socioeconômica da parte e já houver elementos que permitam a perícia judicial.
2. A preclusão pro judicato impede a reiteração de exigência anteriormente afastada por decisão do mesmo tribunal, sob pena de afronta à segurança jurídica."

Dispositivos relevantes citados:

CPC, arts. 507, 510 e 995, parágrafo único;

CC, art. 1.219;

Lei nº 6.766/1979, art. 34.

Jurisprudência relevante citada:

TJPA, Agravo de Instrumento n. 0800819-63.2025.8.14.0000, Rel. Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, 13ª Sessão Ordinária da 3ª Turma de Direito Privado - Plenário Virtual iniciada no dia 02-12-2025.

A Agravada apresentou contrarrazões (ID 34053501), arguindo, preliminarmente, a inépcia do recurso e a impossibilidade de concessão de justiça gratuita. No mérito, defende a manutenção da decisão, alegando que a Agravante descumpriu acordo judicial homologado em 2018, estando inadimplente desde 2022. Sustenta que construções "clandestinas" e irregulares não são indenizáveis por força do art. 34 da Lei nº 6.766/79 e que a ausência de documentos impede a verificação da segurança e do valor real da obra.

É o relatório.

VOTO

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço
do recurso e
passo a analisá-lo.

I. DA PRECLUSÃO
PRO JUDICATO
E DESOBEDIÊNCIA À INSTÂNCIA SUPERIOR

O cerne deste recurso repousa sobre a autoridade das decisões deste Tribunal. O magistrado de primeiro grau, ao proferir a decisão agravada (ID 156608454), ignorou não apenas um, mas
dois acórdãos anteriores
proferidos por esta 3ª Turma de Direito Privado no bojo desta mesma lide.

Primeiramente, no
Agravo de Instrumento nº 0810040-07.2024.8.14.0000
(Acórdão ID 22531465), este Tribunal decidiu, com trânsito em julgado, que a reintegração de posse em favor da Agravada está condicionada ao pagamento prévio das benfeitorias úteis e necessárias.

Posteriormente, diante de nova insistência do juízo de origem em exigir documentos técnicos exaustivos, este Tribunal, no
Agravo de Instrumento nº 0800819-63.2025.8.14.0000
(ID 32239233), foi ainda mais específico e fixou a seguinte tese de julgamento:

“2.
A ausência de regularidade administrativa de construção não impede, por si só, o direito à indenização por benfeitorias úteis realizadas de boa-fé
, devendo a apuração do valor ocorrer por arbitramento judicial, com eventual abatimento proporcional pelos custos de regularização.”

Ao renovar a exigência de um "extenso rol de documentos comprobatórios de regularidade" (projeto arquitetônico, memorial, alvará, habite-se, ART) sob pena de preclusão do direito à indenização, o juízo
a quo
viola frontalmente o
art. 507 do CPC
, que veda a rediscussão de questões já decididas no curso do processo.

A conduta do magistrado de origem configura nítida afronta à hierarquia judiciária e à segurança jurídica. Uma vez que este Tribunal já declarou que a liquidação deve ocorrer por arbitramento (perícia judicial) e que a falta de documentos não aniquila o direito da Agravante, não cabe ao juízo inferior criar mais obstáculos que, na prática, visam esvaziar a eficácia das decisões desta Corte Superior.

II. DO MÉRITO: VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA E O TEMA 1002 DO STJ

No plano do direito material, a exigência de documentos técnicos para uma construção de padrão popular, realizada por pessoa hipossuficiente, atenta contra a razoabilidade. Conforme o entendimento consolidado pelo
STJ no REsp 1.643.771/PR (Tema 1002)
, o direito à indenização por acessões e benfeitorias visa garantir o equilíbrio contratual e impedir o enriquecimento ilícito (art. 884 do Código Civil).

A ausência de "habite-se" ou alvará é infração administrativa sanável. O valor dessas irregularidades deve ser objeto de decréscimo no montante da indenização, mas jamais servir de pretexto para que a Agravada retome o imóvel com a edificação de forma gratuita.

Portanto, a apuração do valor deve ser feita via
perícia técnica judicial
em sede de
liquidação por arbitramento
, conforme dispõe o
art. 510 do CPC
. O perito judicial deverá avaliar o imóvel no estado em que se encontra e, se houver irregularidades, descontar do
quantum
indenizatório o valor necessário para a regularização formal da obra perante a municipalidade. O que não se admite é a exclusão do direito baseada na falta de documentos que a própria Agravante, em sua situação de hipossuficiência, não tem condições de produzir.

III. DA BOA-FÉ PROCESSUAL E DO
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM

Ressalte-se que a Agravada vendeu um lote nu e permitiu que a consumidora nele residisse e construísse sua moradia. Durante todo o período contratual, a empresa nunca fiscalizou ou se opôs à edificação. Invocar agora a irregularidade técnica da obra para evitar o pagamento da indenização caracteriza comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), violando a boa-fé objetiva.

Veja-se ainda que a parte agravante, conforme já se reconheceu nos autos do Agravo anteriormente citado (n. 0800819-63.2025.8.14.0000), é pessoa em situação de hipossuficiência econômica, residindo no imóvel com seus dependentes e sem recursos para promover a regularização formal da edificação. Exigir a apresentação de documentos administrativos e técnicos, que não foram solicitados à época da construção e cuja obtenção depende de trâmites e custos incompatíveis com sua realidade socioeconômica, representa verdadeira negativa de acesso à jurisdição e afronta à boa-fé objetiva, além de constituir conduta contraditória da parte agravada, que se manteve inerte frente à edificação durante o vínculo contratual.

O Código Civil, em seu art. 1.219, assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias úteis, não havendo qualquer exigência de regularidade urbanística como condição para o exercício desse direito.

Por sua vez, o art. 34 da Lei nº 6.766/1979 reafirma esse entendimento ao prever o direito à indenização por benfeitorias, salvo estipulação contratual em sentido diverso ou prova de edificação em desconformidade com a lei, o que não se verifica no caso dos autos.

A interpretação teleológica e sistemática desse dispositivo não autoriza a exclusão do direito à indenização pelo simples fato de a construção não estar regularizada junto ao Poder Público, por ser infração meramente administrativa e sanável.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça fixou orientação clara no julgamento do Recurso Especial n. 1.643.771/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 18/06/2019, no qual se reconheceu que:

“A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. [...] O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.”

Na mesma direção, a jurisprudência do TJSP reconhece o dever de indenizar mesmo na hipótese de ausência de regularização urbanística, desde que demonstrada a existência da benfeitoria e a possibilidade de regularização posterior:

“Irregularidade da construção perante o Município não justifica a pretensão da ré em evitar a indenização, eis que constatada a possibilidade de regularização – Inexistência de má-fé dos compradores - Impossibilidade de apropriação das acessões e benfeitorias realizadas no lote sem a justa indenização, sob pena de enriquecimento sem causa.”
(TJSP – Apelação Cível 1006592-24.2021.8.26.0320 – Rel. Des. Alexandre Coelho – j. 30.11.2023)

No mesmo sentido, destacam-se os seguintes precedentes:

TJPR – AC 1053425-5
, Rel. Des. Vilma Régia Ramos de Rezende, j. 29.04.2014;

TJSP – AI 2219860-66.2023.8.26.0000
, Rel. Des. Maria do Carmo Honório, j. 16.11.2023.

Do mesmo modo, cito julgado de minha relatoria:

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS/ACESSÕES. EXIGÊNCIA DE DOCUMENTOS DE REGULARIDADE DA CONSTRUÇÃO. OFENSA À COISA JULGADA E À PRECLUSÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto em fase de Liquidação de Sentença por Arbitramento, originada de Ação de Rescisão Contratual. A decisão agravada condicionou o prosseguimento da liquidação à apresentação de extensa documentação comprobatória da regularidade administrativa da construção (projeto arquitetônico, alvará, habite-se, etc.) erigida no lote, sob pena de extinção. Os Agravantes buscam o afastamento da exigência, alegando que a matéria já foi decidida em recurso anterior, configurando ofensa à coisa julgada e preclusão, além de defender que a ausência de tais documentos não pode obstar o direito à indenização sob pena de enriquecimento ilícito da parte vendedora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se: (i) a reiteração, pelo juízo de primeiro grau, de exigências documentais para a apuração do valor de benfeitorias, já afastadas em Acórdão anterior proferido por este Tribunal no mesmo processo, configura ofensa à coisa julgada e à preclusão
pro judicato
; e (ii) se a ausência de regularidade administrativa da construção (como alvará e habite-se) é um impeditivo absoluto ao direito de indenização pelas acessões realizadas pelo possuidor de boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A decisão agravada viola a preclusão
pro judicato
, pois reedita matéria já decidida definitivamente por este Tribunal no Agravo de Instrumento n. 0800810-04.2025.8.14.0000, no qual foi expressamente afastada a exigência de documentos de regularidade da obra como condição para a liquidação. A autoridade da decisão anterior impede que o juízo
a quo
reexamine questão já resolvida.

2. O direito à indenização por benfeitorias e acessões, previsto no art. 34 da Lei nº 6.766/79, visa primordialmente vedar o enriquecimento sem causa do promitente vendedor. A ausência de licenças administrativas, por si só, constitui irregularidade sanável e não pode aniquilar o direito à indenização, pois a construção possui valor econômico que se incorpora ao patrimônio da vendedora. Eventuais custos para a regularização podem ser abatidos do montante indenizatório, mas não podem servir como pretexto para a completa negação do direito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de Instrumento conhecido e provido, para cassar a decisão agravada e afastar em definitivo a exigência de apresentação de documentos de regularidade da obra como condição para o prosseguimento da liquidação.

Tese de julgamento:
“1. A reiteração, pelo juízo de primeiro grau, de matéria já decidida em caráter definitivo por instância superior no mesmo processo, configura ofensa à preclusão
pro judicato
e à autoridade das decisões judiciais. 2. A ausência de regularidade administrativa de construção erigida em lote (e.g., alvará e habite-se) não constitui, por si só, óbice ao direito do adquirente de boa-fé à indenização por benfeitorias e acessões, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa do vendedor, ressalvada a possibilidade de se abater do montante indenizatório os custos para a eventual regularização da obra.”

____________

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, art. 1.219; Lei nº 6.766/79, art. 34.

Jurisprudência relevante citada:

· STJ, REsp 1.643.771/PR

· STJ, REsp 1.740.911 (Tema Repetitivo nº 1002)

· STJ, Tema Repetitivo nº 1.076

· TJ-GO, Apelação Cível 0392279-29.2016.8.09.0006

· TJ-SP, Apelação Cível 1000792-11.2022.8.26.0407

· TJ-SP, Apelação Cível 1006592-24.2021.8.26.0320

· TJ-SP, Agravo de Instrumento 2219860-66.2023.8.26.0000

· TJ-PR, Apelação Cível 1053425-5

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 26ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora (AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 0808241-89.2025.8.14.0000)

A exigência judicial de apresentação de documentos técnicos como condição prévia à indenização, portanto, além de desarrazoada frente às circunstâncias do caso, atenta contra a razoabilidade, a boa-fé processual e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, pois permite à parte agravada reaver o imóvel com acréscimo patrimonial não compensado, visando posterior revenda com vantagem indevida.

Veja-se ainda que, no caso concreto, não se trata de construção clandestina com má-fé ou finalidade especulativa, mas de edificação realizada com recursos próprios, utilizada como moradia pela agravante e reconhecida pelo próprio ente municipal para fins tributários (IPTU), o que denota o valor econômico da construção e a possibilidade de sua regularização, se necessária, mediante desconto proporcional na indenização.

Ademais, a exigência de apresentação prévia de documentação técnica como condição à liquidação de sentença contraria o art. 510 do Código de Processo Civil, que prevê expressamente a possibilidade de apuração do valor por arbitramento, com a produção de prova pericial em juízo, de modo que a recusa ao processamento da liquidação com base na ausência de tais documentos resulta em indevida inversão do ônus da prova e cerceamento de defesa.

Assim, o provimento do recurso é medida que se impõe.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao recurso de Agravo de Instrumento
, para:

1.

CASSAR
a decisão interlocutória agravada (ID 156608454),
afastando definitivamente a exigência de apresentação do rol de documentos técnicos (projetos, alvarás, habite-se) como condição para a indenização
.

2.

DETERMINAR
o imediato prosseguimento da liquidação por arbitramento, com a
nomeação de perito judicial
pelo juízo de origem, para que seja realizada a avaliação técnica das benfeitorias/acessões.

3.

REITERAR
que a reintegração de posse em favor da Agravada está condicionada ao
depósito prévio do valor das benfeitorias a ser apurado na perícia
, garantindo-se à Agravante o direito de retenção, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e conforme já decidido por este Tribunal em sede de coisa julgada.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC,
considerando o Tema 1.201/STJ
.

É como voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 10/04/2026