Tribunal: TJPA
Processo: 0812136-72.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO
Órgão julgador: JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7899 - Bloqueio de Matrícula
Data de julgamento: 2026-05-26

Ementa:
EMENTA: DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO E URBANÍSTICO. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA E CERTIDÃO DE RESGATE DE ENFITEUSE. IMÓVEL URBANO ANTIGO E CONSOLIDADO. DIVERGÊNCIA DESCRITIVA. ORIGEM EM FRAÇÃO IDEAL PRO INDIVISO. TESTADA INFERIOR AO MÍNIMO LEGAL. BOA-FÉ DA ADQUIRENTE. SEGURANÇA JURÍDICA SUBSTANCIAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelo Ministério Público do Estado do Pará contra sentença que julgou procedente suscitação de dúvida formulada pelo Oficial do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Belém, em razão da recusa ao registro de Escritura Pública de Venda e Compra, lavrada em 29/12/2016, e de Certidão de Resgate de Enfiteuse nº 119/2016, referentes a imóvel situado na Passagem Pinheiro Filho nº 06, bairro Telégrafo Sem Fio, Belém/PA. A serventia recusou o registro por divergência entre a descrição do título e o registro anterior, origem do imóvel em fração ideal pro indiviso, necessidade de prévia regularização registral da área maior e existência de testada de 4,56m, inferior ao parâmetro urbanístico mínimo de 5m. O Ministério Público sustentou que a sentença adotou formalismo excessivo, desconsiderou situação urbana consolidada, boa-fé da adquirente, recolhimento de tributos, título público, certidão de resgate de enfiteuse, segurança jurídica, função social da propriedade e proteção à moradia. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se as exigências formuladas pelo Oficial do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Belém devem impedir o registro de título translativo referente a imóvel urbano antigo, individualizado de fato e inserido em realidade consolidada; (ii) estabelecer se, no caso concreto, a aplicação rígida dos princípios da especialidade objetiva, da unitariedade matricial e das normas urbanísticas de metragem mínima deve ceder diante da segurança jurídica substancial, da boa-fé da adquirente, da função social da propriedade e da proteção à moradia. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O sistema registral imobiliário se estrutura sobre os princípios da legalidade, continuidade, disponibilidade, unitariedade matricial e especialidade objetiva, que funcionam como instrumentos de segurança jurídica, proteção de terceiros, estabilização da cadeia dominial e prevenção de sobreposição ou duplicidade de titularidades. 4. A legalidade registral não deve ser aplicada de modo mecanicamente dissociado da realidade urbana consolidada, sobretudo quando a recusa ao registro deixa de proteger a segurança jurídica e passa a perpetuar a informalidade. 5. O procedimento de dúvida controla a legitimidade da exigência formulada pelo Oficial, cabendo ao Judiciário examinar se a qualificação negativa conserva proporcionalidade, utilidade e aderência à finalidade do sistema registral. 6. As exigências relativas à divergência descritiva, à origem em fração ideal pro indiviso, à necessidade de regularização da matrícula originária e à testada inferior ao mínimo legal são tecnicamente relevantes e, em regra, podem justificar a recusa registral. 7. A peculiaridade do caso revela imóvel antigo, com histórico registral pretérito, atos anteriores de transmissão, circulação imobiliária consolidada, deslocamento de circunscrição registral, aquisição por escritura pública, recolhimento de tributos e apresentação de certidão de resgate de enfiteuse. 8. A adquirente não pretende inaugurar parcelamento clandestino, promover fracionamento sucessivo de gleba urbana ou criar artificialmente novo lote, mas registrar título translativo de imóvel já individualizado de fato, situado em endereço certo, com medidas próprias e identificação documental suficiente. 9. A recusa registral, no caso concreto, não recompõe a ordem urbanística, não desfaz o parcelamento histórico, não amplia a testada, não restaura a matrícula originária e não protege terceiro determinado, limitando-se a manter a adquirente em situação de informalidade jurídica. 10. As normas urbanísticas sobre área e testada mínimas possuem caráter de ordem pública, mas devem incidir conforme sua finalidade de ordenar o parcelamento do solo, evitar adensamento descontrolado e impedir a produção atual de lotes incompatíveis com a estrutura urbana. 11. A metragem mínima não deve funcionar, em situação excepcional e consolidada, como impedimento absoluto ao registro de título translativo quando a recusa não demonstra fraude, sobreposição, prejuízo a terceiros ou dano urbanístico atual. 12. A especialidade objetiva exige identificação segura do imóvel, mas não se confunde com exigência de perfeição abstrata nem com impossibilidade absoluta de absorver situações históricas imperfeitamente documentadas. 13. A identificação do imóvel por endereço, medidas, escritura pública, referência à matrícula originária, certidão de resgate de enfiteuse, croqui e histórico de ocupação satisfaz a finalidade essencial da especialidade objetiva quando inexistem notícia de sobreposição dominial, impugnação por confrontantes, disputa possessória, oposição de condômino, fraude documental ou conflito concreto de titularidade. 14. A unitariedade matricial impede, em regra, a abertura de matrícula autônoma para fração ideal de coisa comum como se parte certa fosse, sem prévia divisão ou regularização, mas sua aplicação rígida não pode impedir a formalização de situação historicamente fracionada, negociada e dotada de aparência de autonomia fática. 15. A boa-fé não autoriza o descumprimento da legislação registral, mas atua como critério de ponderação das consequências jurídicas de irregularidades históricas não criadas pela adquirente. 16. A propriedade imobiliária necessita de inserção formal no sistema registral para cumprir sua função social, pois o fólio real constitui mecanismo de pacificação, circulação econômica, proteção de crédito, estabilidade familiar, regularidade patrimonial e segurança das relações jurídicas. 17. A ausência do Município de Belém no procedimento não impede o julgamento da dúvida, porque a controvérsia examina a legitimidade da exigência registral e não substitui competência municipal de fiscalização, aprovação de parcelamento, poder de polícia urbanística ou regularização fundiária. 18. A improcedência da dúvida não convalida parcelamentos futuros, não chancela ampla regularidade urbanística originária e não dispensa medidas cabíveis de regularização fundiária, retificação registral, compatibilização cadastral ou saneamento de remanescentes. 19. A exigência de recomposição integral da cadeia registral da área originária, divisão ou extinção de condomínio geral, saneamento de desmembramentos pretéritos e plena adequação urbanística do imóvel configura ônus materialmente excessivo quando imposto à adquirente que busca regularidade e não fraude à lei. 20. O julgamento de improcedência da dúvida afasta a condenação da interessada ao pagamento das custas do procedimento, nos termos do art. 207 da Lei nº 6.015/1973. IV. DISPOSITIVO 21. Recurso provido. ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator. Belém, data registrada no sistema. Desembargador João Batista Lopes do Nascimento Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0812136-72.2018.8.14.0301

APELANTE: MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DO PARA

APELADO: SANDRA MARIA PINHEIRO SANTOS, CHRISTIANE LAURA PEREIRA DOS SANTOS, CLEOMAR CARNEIRO DE MOURA

RELATOR(A):
Desembargador JOÃO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO

EMENTA

EMENTA: DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO E URBANÍSTICO. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA E CERTIDÃO DE RESGATE DE ENFITEUSE. IMÓVEL URBANO ANTIGO E CONSOLIDADO. DIVERGÊNCIA DESCRITIVA. ORIGEM EM FRAÇÃO IDEAL PRO INDIVISO. TESTADA INFERIOR AO MÍNIMO LEGAL. BOA-FÉ DA ADQUIRENTE. SEGURANÇA JURÍDICA SUBSTANCIAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta pelo Ministério Público do Estado do Pará contra sentença que julgou procedente suscitação de dúvida formulada pelo Oficial do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Belém, em razão da recusa ao registro de Escritura Pública de Venda e Compra, lavrada em 29/12/2016, e de Certidão de Resgate de Enfiteuse nº 119/2016, referentes a imóvel situado na Passagem Pinheiro Filho nº 06, bairro Telégrafo Sem Fio, Belém/PA. A serventia recusou o registro por divergência entre a descrição do título e o registro anterior, origem do imóvel em fração ideal pro indiviso, necessidade de prévia regularização registral da área maior e existência de testada de 4,56m, inferior ao parâmetro urbanístico mínimo de 5m. O Ministério Público sustentou que a sentença adotou formalismo excessivo, desconsiderou situação urbana consolidada, boa-fé da adquirente, recolhimento de tributos, título público, certidão de resgate de enfiteuse, segurança jurídica, função social da propriedade e proteção à moradia.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se as exigências formuladas pelo Oficial do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Belém devem impedir o registro de título translativo referente a imóvel urbano antigo, individualizado de fato e inserido em realidade consolidada; (ii) estabelecer se, no caso concreto, a aplicação rígida dos princípios da especialidade objetiva, da unitariedade matricial e das normas urbanísticas de metragem mínima deve ceder diante da segurança jurídica substancial, da boa-fé da adquirente, da função social da propriedade e da proteção à moradia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O sistema registral imobiliário se estrutura sobre os princípios da legalidade, continuidade, disponibilidade, unitariedade matricial e especialidade objetiva, que funcionam como instrumentos de segurança jurídica, proteção de terceiros, estabilização da cadeia dominial e prevenção de sobreposição ou duplicidade de titularidades.

4.

A legalidade registral não deve ser aplicada de modo mecanicamente dissociado da realidade urbana consolidada, sobretudo quando a recusa ao registro deixa de proteger a segurança jurídica e passa a perpetuar a informalidade.

5.

O procedimento de dúvida controla a legitimidade da exigência formulada pelo Oficial, cabendo ao Judiciário examinar se a qualificação negativa conserva proporcionalidade, utilidade e aderência à finalidade do sistema registral.

6.

As exigências relativas à divergência descritiva, à origem em fração ideal pro indiviso, à necessidade de regularização da matrícula originária e à testada inferior ao mínimo legal são tecnicamente relevantes e, em regra, podem justificar a recusa registral.

7.

A peculiaridade do caso revela imóvel antigo, com histórico registral pretérito, atos anteriores de transmissão, circulação imobiliária consolidada, deslocamento de circunscrição registral, aquisição por escritura pública, recolhimento de tributos e apresentação de certidão de resgate de enfiteuse.

8.

A adquirente não pretende inaugurar parcelamento clandestino, promover fracionamento sucessivo de gleba urbana ou criar artificialmente novo lote, mas registrar título translativo de imóvel já individualizado de fato, situado em endereço certo, com medidas próprias e identificação documental suficiente.

9.

A recusa registral, no caso concreto, não recompõe a ordem urbanística, não desfaz o parcelamento histórico, não amplia a testada, não restaura a matrícula originária e não protege terceiro determinado, limitando-se a manter a adquirente em situação de informalidade jurídica.

10.

As normas urbanísticas sobre área e testada mínimas possuem caráter de ordem pública, mas devem incidir conforme sua finalidade de ordenar o parcelamento do solo, evitar adensamento descontrolado e impedir a produção atual de lotes incompatíveis com a estrutura urbana.

11.
A metragem mínima não deve funcionar, em situação excepcional e consolidada, como impedimento absoluto ao registro de título translativo quando a recusa não demonstra fraude, sobreposição, prejuízo a terceiros ou dano urbanístico atual.

12.
A especialidade objetiva exige identificação segura do imóvel, mas não se confunde com exigência de perfeição abstrata nem com impossibilidade absoluta de absorver situações históricas imperfeitamente documentadas.

13.
A identificação do imóvel por endereço, medidas, escritura pública, referência à matrícula originária, certidão de resgate de enfiteuse, croqui e histórico de ocupação satisfaz a finalidade essencial da especialidade objetiva quando inexistem notícia de sobreposição dominial, impugnação por confrontantes, disputa possessória, oposição de condômino, fraude documental ou conflito concreto de titularidade.

14.

A unitariedade matricial impede, em regra, a abertura de matrícula autônoma para fração ideal de coisa comum como se parte certa fosse, sem prévia divisão ou regularização, mas sua aplicação rígida não pode impedir a formalização de situação historicamente fracionada, negociada e dotada de aparência de autonomia fática.

15.
A boa-fé não autoriza o descumprimento da legislação registral, mas atua como critério de ponderação das consequências jurídicas de irregularidades históricas não criadas pela adquirente.

16.
A propriedade imobiliária necessita de inserção formal no sistema registral para cumprir sua função social, pois o fólio real constitui mecanismo de pacificação, circulação econômica, proteção de crédito, estabilidade familiar, regularidade patrimonial e segurança das relações jurídicas.

17.

A ausência do Município de Belém no procedimento não impede o julgamento da dúvida, porque a controvérsia examina a legitimidade da exigência registral e não substitui competência municipal de fiscalização, aprovação de parcelamento, poder de polícia urbanística ou regularização fundiária.

18.

A improcedência da dúvida não convalida parcelamentos futuros, não chancela ampla regularidade urbanística originária e não dispensa medidas cabíveis de regularização fundiária, retificação registral, compatibilização cadastral ou saneamento de remanescentes.

19.
A exigência de recomposição integral da cadeia registral da área originária, divisão ou extinção de condomínio geral, saneamento de desmembramentos pretéritos e plena adequação urbanística do imóvel configura ônus materialmente excessivo quando imposto à adquirente que busca regularidade e não fraude à lei.

20.
O julgamento de improcedência da dúvida afasta a condenação da interessada ao pagamento das custas do procedimento, nos termos do art. 207 da Lei nº 6.015/1973.

IV. DISPOSITIVO

21.

Recurso provido.

ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Belém, data registrada no sistema.

Desembargador João Batista Lopes do Nascimento

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta pelo MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO PARÁ contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém, que julgou procedente a suscitação de dúvida formulada pelo Oficial do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Belém.

A dúvida foi suscitada com fundamento no art. 198 da Lei nº 6.015/1973, em razão da recusa ao registro de Escritura Pública de Venda e Compra, lavrada em 29/12/2016, e de Certidão de Resgate de Enfiteuse nº 119/2016, referentes ao imóvel situado na Passagem Pinheiro Filho nº 06, bairro Telégrafo Sem Fio, Belém/PA, medindo 4,56m de frente e de fundos por 10,25m em ambas as laterais.

Segundo a serventia, o imóvel teria sido destacado de área maior constante da Matrícula nº 127 do Livro 2-QQ do 2º Registro de Imóveis, correspondente a remanescente de 1/5 parte
pro indiviso
do terreno denominado Dom João, antiga Estrada da Olaria, posteriormente transferido à circunscrição do 1º Registro de Imóveis por força da Resolução nº 02/96-GP.

O Oficial recusou o registro sob o fundamento de que: i) a descrição constante da escritura diverge do registro anterior, em afronta ao art. 225, caput e § 2º, da Lei nº 6.015/1973; ii) o título pretende individualizar parte certa e determinada oriunda de fração ideal pro indiviso, em aparente violação aos princípios da especialidade objetiva e da unitariedade matricial, previstos no art. 176, § 1º, I, da Lei nº 6.015/1973; iii) haveria necessidade de prévia regularização da matrícula originária, com divisão/extinção do condomínio, averbação de desmembramentos, abertura de matrícula para o lote e apuração de remanescente; e iv) o imóvel possui testada de 4,56m, inferior à testada mínima de 5m, em desconformidade com o art. 4º, II, da Lei nº 6.766/1979 e com o art. 100, II, da Lei Complementar Municipal nº 02/1999.

A interessada Sandra Maria Pinheiro Santos manifestou-se nos autos, afirmando ter adquirido o imóvel de boa-fé, desconhecendo eventuais irregularidades urbanísticas ou registrais, e requereu a concessão da justiça gratuita.

O Ministério Público, em primeiro grau, opinou pela improcedência da dúvida, sustentando que a situação fática se encontrava consolidada no tempo, que a adquirente não poderia ser penalizada por irregularidades históricas da cadeia registral e que a negativa de registro perpetuaria informalidade incompatível com a segurança jurídica, a boa-fé, o direito de propriedade e a proteção à moradia.

Sobreveio sentença julgando procedente a dúvida. O Juízo de origem entendeu legítimas as exigências formuladas pelo Oficial, destacando a impossibilidade de abertura de matrícula autônoma para fração ideal de imóvel em condomínio geral e a inadequação do título aos princípios da unitariedade matricial e da especialidade objetiva. Condenou a suscitada ao pagamento das custas, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC.

Inconformado, o Ministério Público interpôs apelação. Sustenta, em síntese, que a sentença adotou formalismo excessivo e desconsiderou a existência de situação urbana consolidada, a boa-fé da adquirente, o pagamento de tributos, a apresentação de título público, a existência de certidão de resgate de enfiteuse e a necessidade de interpretar a legislação registral e urbanística de modo compatível com a segurança jurídica e a função social da propriedade.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo conhecimento e provimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

I - ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação.

II - MÉRITO

A controvérsia devolvida a esta Corte consiste em definir se devem prevalecer, no caso concreto, as exigências formuladas pelo Oficial do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Belém para impedir o registro de escritura pública de compra e venda e certidão de resgate de enfiteuse referentes a imóvel urbano situado na Passagem Pinheiro Filho nº 06, Belém/PA, ou se, diante das peculiaridades dos autos, deve ser julgada improcedente a dúvida registral, com determinação de prática do ato.

A matéria exige tratamento cuidadoso.

De um lado, os fundamentos invocados pela serventia não são irrelevantes. O sistema registral imobiliário brasileiro é estruturado sobre princípios de legalidade, continuidade, disponibilidade, unitariedade matricial e especialidade objetiva. Esses princípios não constituem formalidades vazias; são instrumentos de segurança jurídica, de proteção de terceiros, de estabilização da cadeia dominial e de prevenção de sobreposição ou duplicidade de titularidades.

De outro lado, a legalidade registral não pode ser aplicada de modo mecanicamente dissociado da realidade urbana consolidada, sobretudo quando a recusa ao registro deixa de proteger a segurança jurídica e passa a perpetuar a informalidade que o próprio sistema registral deve, tanto quanto possível, superar.

O registro imobiliário existe para dar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos, não para converter irregularidades pretéritas, antigas e socialmente consolidadas em obstáculo perpétuo ao exercício regular do direito de propriedade.

O procedimento de dúvida, previsto nos arts. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973, tem por finalidade controlar a legitimidade da exigência formulada pelo Oficial.

Não se trata de ação ordinária de regularização fundiária, nem de processo destinado a substituir todos os procedimentos administrativos de desmembramento, retificação ou parcelamento do solo. Todavia, justamente porque a dúvida é instrumento de controle da qualificação registral, compete ao Judiciário examinar se, no caso concreto, a exigência imposta conserva proporcionalidade, utilidade e aderência à finalidade do sistema registral.

No caso, a recusa não se limita à constatação de que o imóvel possui testada inferior ao parâmetro urbanístico ordinário. O Oficial também apontou divergência entre o título e o registro anterior, origem em fração ideal pro indiviso, necessidade de prévia divisão/extinção de condomínio, abertura de matrícula única para a totalidade das frações, averbação dos desmembramentos, abertura de matrícula autônoma para o lote e apuração de área remanescente. São óbices tecnicamente relevantes e, em regra, aptos a justificar a qualificação negativa.

A peculiaridade dos autos, contudo, está em que o imóvel não surge como tentativa atual, isolada e artificial de criação de novo lote urbano em afronta direta à legislação de parcelamento do solo.

A documentação revela quadro mais complexo: trata-se de área antiga, com histórico registral pretérito, atos de transmissão anteriores, circulação imobiliária consolidada, deslocamento de circunscrição registral e aquisição mediante escritura pública, com recolhimento de tributos e apresentação de certidão de resgate de enfiteuse.

A adquirente Sandra Maria Pinheiro Santos não pretende, ao que se extrai dos autos, inaugurar novo parcelamento clandestino, nem promover fracionamento sucessivo de gleba urbana.

Pretende registrar título translativo referente a imóvel já individualizado de fato, situado em endereço certo, com medidas próprias, com identificação documental suficiente e inserido em realidade urbana preexistente. A recusa, nessa moldura, não recompõe a ordem urbanística, não desfaz o parcelamento histórico, não amplia a testada, não restaura a matrícula originária e não protege, de modo concreto, terceiro determinado. Apenas mantém a adquirente em situação de informalidade jurídica, apesar da existência de título público e da aparência objetiva de boa-fé.

É necessário, portanto, distinguir duas hipóteses que não podem receber tratamento idêntico.

A primeira é a do parcelamento novo, irregular, promovido à margem da legislação urbanística, em que se pretende abrir matrícula autônoma para área recém-fracionada, sem aprovação municipal, sem observância da Lei nº 6.766/1979 e sem respeito aos princípios registrais. Nessa hipótese, a qualificação negativa do Oficial deve ser prestigiada, pois atua como barreira institucional contra a multiplicação de loteamentos clandestinos, contra a desordem urbana e contra a insegurança dominial.

A segunda é a da
situação antiga, individualizada, negociada, tributada e consolidada no espaço urbano
, em que a negativa de registro não impede a irregularidade, mas apenas impede sua formalização registral mínima, transferindo ao adquirente de boa-fé o peso integral de falhas históricas da cadeia imobiliária. É nesse segundo campo que o caso se insere.

O art. 4º, II, da Lei nº 6.766/1979 estabelece que os lotes devem ter área mínima de 125m2 e frente mínima de 5m, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências ou quando se tratar de urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes. A legislação municipal de Belém, por sua vez, também prevê parâmetros urbanísticos mínimos para lotes urbanos.

Essas normas possuem evidente caráter de ordem pública e não podem ser desconsideradas pelo registrador nem pelo Poder Judiciário. Entretanto, a incidência dessas regras deve guardar correspondência com sua finalidade normativa. Elas buscam ordenar o parcelamento do solo, evitar adensamento descontrolado, assegurar padrões mínimos de urbanização e impedir a produção atual de lotes incompatíveis com a estrutura urbana. Não se destinam, porém, a condenar à informalidade perpétua toda situação pretérita e consolidada cuja regularização registral possa ser realizada sem demonstração de fraude, sobreposição, prejuízo a terceiros ou dano urbanístico atual.

A interpretação absoluta da metragem mínima, em casos dessa natureza, pode gerar efeito paradoxal. A norma urbanística, criada para proteger a cidade e conferir racionalidade ao uso do solo, passa a produzir exclusão registral permanente, sem efetivo ganho urbanístico. O imóvel permanece no mundo físico, continua inserido na malha urbana, segue suscetível de tributação e ocupação, mas fica impedido de ingressar de forma minimamente segura no fólio real.

O resultado é a preservação da informalidade, e não a restauração da legalidade.

Não se trata de negar vigência ao art. 4º, II, da Lei nº 6.766/1979, nem ao art. 100, II, da Lei Complementar Municipal nº 02/1999. Trata-se de reconhecer que, em situação excepcional e consolidada, tais normas não podem ser manejadas como impedimento absoluto ao registro de título translativo quando a finalidade urbanística do comando legal não é concretamente protegida pela recusa registral.

Também não se desconhece o teor do art. 225, caput e § 2º, da Lei nº 6.015/1973, segundo o qual os títulos apresentados ao registro devem conter caracterização do imóvel coincidente com o registro anterior, reputando-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos cuja descrição não coincida com a constante do registro precedente. Esse dispositivo é expressão do princípio da especialidade objetiva e deve ser observado com rigor.

Ocorre que a especialidade objetiva não deve ser confundida com exigência de perfeição abstrata ou com impossibilidade absoluta de absorver situações históricas imperfeitamente documentadas
.

A função do princípio é assegurar que o objeto do direito real seja identificável de modo seguro, evitando dúvidas relevantes quanto à localização, extensão, confrontações e origem do bem. Quando os documentos apresentados permitem identificar o imóvel com suficiência prática — endereço, medidas, escritura pública, referência à matrícula originária, certidão de resgate de enfiteuse, croqui e histórico de ocupação —, o princípio pode ser satisfeito em sua finalidade essencial, ainda que a cadeia registral revele imperfeições pretéritas.

A qualificação registral deve prevenir incerteza real, não transformar imperfeição histórica em obstáculo intransponível. No caso concreto, não há notícia de sobreposição dominial, impugnação por confrontantes, disputa possessória, oposição de outro condômino, fraude documental ou conflito concreto de titularidade.

A dúvida foi estruturada sobre óbices abstratos e relevantes, mas não sobre demonstração específica de que o registro pretendido geraria duplicidade, invasão de área alheia ou ruptura da continuidade dominial em prejuízo de terceiro determinado.

O mesmo raciocínio se aplica ao princípio da unitariedade matricial, previsto no art. 176, § 1º, I, da Lei nº 6.015/1973. Em regra, cada imóvel deve ter matrícula própria, e não se admite a abertura de matrícula autônoma para fração ideal de coisa comum como se parte certa fosse, sem prévia divisão ou regularização. A regra permanece íntegra.

Entretanto, a controvérsia dos autos não pode ser resolvida apenas por uma fórmula geral sobre condomínio pro indiviso. O caso apresenta um dado adicional: a realidade registral e urbana da área já foi historicamente fracionada e negociada, havendo aparência de autonomia fática do imóvel objeto da escritura.

A aplicação rígida da unitariedade, neste processo específico, não recompõe a unidade originária da área, não desfaz atos pretéritos, não promove divisão condominial e não soluciona a situação dos demais adquirentes eventualmente inseridos na mesma realidade. Apenas impede que a apelada, adquirente de boa-fé, formalize título específico que já ingressou no tráfego jurídico.

A boa-fé, aqui, não atua como licença para descumprimento da legislação registral. Atua como critério de ponderação da consequência jurídica a ser atribuída a uma cadeia histórica de irregularidades que não foi criada pela adquirente. O ordenamento jurídico contemporâneo, especialmente a partir dos arts. 1º, III, 5º, XXII e XXIII, 6º, 170, II e III, e 182 da Constituição Federal, não autoriza que a proteção da legalidade formal seja utilizada de modo indiferente à função social da propriedade, à moradia, à segurança jurídica e à dignidade da pessoa humana.

A propriedade imobiliária, para cumprir sua função social, necessita de inserção formal no sistema registral. O fólio real não é simples repositório burocrático; é mecanismo institucional de pacificação, circulação econômica, proteção de crédito, estabilidade familiar, acesso à regularidade patrimonial e segurança das relações jurídicas. Manter à margem do registro situação fática antiga, individualizada e aparentemente legítima pode ampliar, em vez de reduzir, a insegurança.

A tese ministerial, portanto, não deve ser compreendida como defesa de informalidade. Ao contrário, busca impedir que a informalidade se torne permanente.

Há forte componente de justiça material, mas esse componente não se apresenta dissociado da técnica jurídica: ele decorre da própria finalidade do sistema registral, que deve servir à segurança jurídica concreta, e não apenas à preservação abstrata de uma cadeia ideal que, no caso, já não corresponde integralmente à realidade urbana consolidada.

Também não prospera eventual objeção fundada na ausência do Município de Belém no procedimento. A controvérsia posta nestes autos não tem por objeto ato administrativo municipal, aprovação de parcelamento, concessão de alvará, imposição de obrigação urbanística ao ente público ou invalidação abstrata de norma municipal. O que se examina é a legitimidade da exigência registral formulada pelo Oficial. A legislação municipal é considerada como fundamento da nota devolutiva, e não como ato administrativo diretamente impugnado.

A decisão de improcedência da dúvida, por essa razão, não substitui eventual competência municipal de fiscalização, não impede o exercício do poder de polícia urbanística, não convalida parcelamentos futuros e não cria autorização geral para novos fracionamentos.

O provimento ora conferido deve ser compreendido nos limites estritos deste caso concreto, preservada a competência administrativa do Município para, se cabível e pelas vias próprias, exercer as atribuições previstas no art. 30, VIII, da Constituição Federal e na legislação urbanística aplicável.

Essa ressalva é fundamental.

O registro que ora se admite não equivale a chancela ampla de regularidade urbanística originária, nem desobriga interessados e Poder Público de promoverem, quando cabível, medidas de regularização fundiária, retificação registral, compatibilização cadastral ou saneamento de remanescentes. O que se afirma é apenas que, diante da singularidade probatória e histórica dos autos, a recusa absoluta ao registro da escritura apresentada revela-se desproporcional e incompatível com a segurança jurídica substancial.

A conclusão em sentido contrário imporia à adquirente ônus praticamente inviável: recompor toda a cadeia registral da área originária, promover divisão ou extinção de condomínio geral, sanar desmembramentos pretéritos e obter plena adequação urbanística de imóvel cuja configuração física já se encontra consolidada. Tal exigência, embora formalmente coerente em plano abstrato, torna-se materialmente excessiva quando dirigida a quem comparece ao sistema registral não para fraudar a lei, mas para buscar regularidade.

A atuação do Ministério Público, tanto em primeiro grau quanto em sede recursal, reforça essa leitura. O órgão ministerial não atua no procedimento de dúvida como representante de interesse individual desprovido de controle institucional, mas como fiscal da ordem jurídica.

Ao defender a improcedência da dúvida, o Ministério Público sustenta que a segurança jurídica, a boa-fé e o direito de propriedade, no caso concreto, são melhor protegidos pelo ingresso do título no registro do que por sua recusa indefinida.

Ressalte-se, ainda, que o art. 207 da Lei nº 6.015/1973 prevê que, no processo de dúvida, somente serão devidas custas pelo interessado quando a dúvida for julgada procedente. Com a reforma da sentença para julgar improcedente a dúvida, fica afastada a condenação da interessada ao pagamento das custas do procedimento, sem prejuízo da observância das normas administrativas próprias quanto aos emolumentos eventualmente devidos pela prática do ato registral, ressalvadas hipóteses legais de gratuidade.

Dessa forma, a solução que melhor harmoniza legalidade registral, segurança jurídica, boa-fé, função social da propriedade, direito à moradia e justiça material é o provimento da apelação, para reformar a sentença e julgar improcedente a dúvida, determinando que o Oficial proceda ao registro do título apresentado, desde que inexistente outro óbice superveniente, formal ou documental, não apreciado nestes autos e regularmente justificado.

A ressalva quanto a eventual óbice superveniente é necessária para preservar a competência qualificadora do Oficial diante de fatos posteriores ao procedimento. Todavia, não poderá a serventia reiterar, como impedimento ao registro do título, os mesmos fundamentos ora afastados por este julgamento, notadamente a testada inferior ao parâmetro urbanístico ordinário, a consolidação histórica da individualização do imóvel e a origem registral pretérita já examinada nestes autos.

Ante o exposto,
CONHEÇO
da apelação e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a sentença e
julgar improcedente a suscitação de dúvida
,
determinando que o Oficial do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Belém proceda ao registro da Escritura Pública de Venda e Compra datada de 29/12/2016 e da Certidão de Resgate de Enfiteuse nº 119/2016 referentes ao imóvel situado na Passagem Pinheiro Filho nº 06, Belém/PA
, observados os limites deste julgamento e ressalvada apenas a existência de óbice superveniente diverso, formalmente motivado.

Em consequência, afasto a condenação da interessada ao pagamento das custas do procedimento de dúvida, nos termos do art. 207 da Lei nº 6.015/1973.

Ficam expressamente prequestionados, para os fins dos arts. 1.025 do CPC e 102, III, e 105, III, da Constituição Federal, os arts. 1º, III, 5º, XXII e XXIII, 6º, 30, VIII, 170, II e III, e 182 da Constituição Federal; os arts. 98, §§ 2º e 3º, 114 e 1.010 do CPC; os arts. 176, § 1º, I e II, 3, “b”, 198, 202, 207, 225, caput e § 2º, da Lei nº 6.015/1973; o art. 4º, II, da Lei nº 6.766/1979; os arts. 1.314 e 1.320 do Código Civil; e o art. 100, II, da Lei Complementar Municipal nº 02/1999.

É como voto.

Belém/PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Desembargador João Batista Lopes do Nascimento

Relator

Belém, 11/06/2026