Tribunal: TJPA
Processo: 0762726-16.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7770 - Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-23

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO REVISIONAL. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL NO CURSO DA LIDE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por M. K. LUONGO – ME em face de sentença que, em sede de Embargos de Declaração, julgou extinto o processo sem resolução de mérito por perda superveniente do objeto (entrega das chaves), condenando a locatária (Autora) ao pagamento de custas e honorários advocatícios. A ação originária buscava a revisão de aluguel e encargos em razão do descumprimento do tenant mix e da não entrega de lojas-âncoras prometidas pelo Shopping Bosque Grão-Pará. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a desocupação do imóvel no curso da lide, motivada por alegado insucesso do empreendimento, afasta a aplicação do Princípio da Causalidade em desfavor do locador; e (ii) saber se o descumprimento da promessa de instalação de infraestrutura e lojas-âncoras pelo Shopping Center justifica a atribuição dos ônus sucumbenciais à parte Ré após a extinção do feito por perda de objeto. III. RAZÕES DE DECIDIR De acordo com o art. 85, § 10, do CPC, nos casos de perda de objeto, os honorários serão devidos por quem deu causa ao processo, prevalecendo o Princípio da Causalidade sobre o critério meramente objetivo da sucumbência. O empreendedor de Shopping Center assume a responsabilidade pela organização e sucesso do "mix" de lojas, sendo que a frustração da legítima expectativa do lojista quanto à instalação de lojas-âncoras e infraestrutura prometida configura desequilíbrio na base objetiva do contrato. Restou demonstrado que o Shopping não entregou o tenant mix anunciado (cinemas, boliche e âncoras no prazo), o que conferiu à Autora interesse processual legítimo no momento do ajuizamento da ação revisional. A entrega das chaves no curso da lide não deve ser interpretada como ato voluntário que atrai a sucumbência para a Autora, mas sim como desfecho inevitável da inviabilidade econômica gerada pelo inadimplemento contratual da Ré. Pelo Princípio da Causalidade, deve a parte Ré suportar integralmente os ônus sucumbenciais, uma vez que sua conduta (descumprimento das promessas do empreendimento) forçou o lojista a buscar a tutela jurisdicional e, posteriormente, a encerrar a atividade para mitigar prejuízos. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: “1. Nos casos de extinção do processo por perda superveniente do objeto, os honorários advocatícios devem ser arbitrados com base no Princípio da Causalidade, recaindo sobre quem deu causa à instauração da lide. 2. O inadimplemento do Shopping Center quanto ao tenant mix e à instalação de lojas-âncoras prometidas gera o interesse processual do lojista para a ação revisional, devendo o empreendedor arcar com os ônus da sucumbência mesmo ocorrendo a desocupação do imóvel no curso do processo.” ____________________ Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 85, § 2º e § 10. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.259.210/RJ, Rel. Min. Massami Uyeda, Terceira Turma, j. 26.06.2012; STJ, AgInt no AREsp nº 1.742.912/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 29.03.2021. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 9ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0762726-16.2016.8.14.0301

APELANTE: MK LUONGO ME

APELADO: CALILA ADMINISTRACAO E COMERCIO S A

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO EM
SHOPPING CENTER
. AÇÃO REVISIONAL. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL NO CURSO DA LIDE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por M. K. LUONGO – ME em face de sentença que, em sede de Embargos de Declaração, julgou extinto o processo sem resolução de mérito por perda superveniente do objeto (entrega das chaves), condenando a locatária (Autora) ao pagamento de custas e honorários advocatícios. A ação originária buscava a revisão de aluguel e encargos em razão do descumprimento do
tenant mix
e da não entrega de lojas-âncoras prometidas pelo Shopping Bosque Grão-Pará.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a desocupação do imóvel no curso da lide, motivada por alegado insucesso do empreendimento, afasta a aplicação do Princípio da Causalidade em desfavor do locador; e (ii) saber se o descumprimento da promessa de instalação de infraestrutura e lojas-âncoras pelo
Shopping Center
justifica a atribuição dos ônus sucumbenciais à parte Ré após a extinção do feito por perda de objeto.

III. RAZÕES DE DECIDIR

De acordo com o art. 85, § 10, do CPC, nos casos de perda de objeto, os honorários serão devidos por quem deu causa ao processo, prevalecendo o Princípio da Causalidade sobre o critério meramente objetivo da sucumbência.

O empreendedor de
Shopping Center
assume a responsabilidade pela organização e sucesso do "mix" de lojas, sendo que a frustração da legítima expectativa do lojista quanto à instalação de lojas-âncoras e infraestrutura prometida configura desequilíbrio na base objetiva do contrato.

Restou demonstrado que o
Shopping
não entregou o
tenant mix
anunciado (cinemas, boliche e âncoras no prazo), o que conferiu à Autora interesse processual legítimo no momento do ajuizamento da ação revisional.

A entrega das chaves no curso da lide não deve ser interpretada como ato voluntário que atrai a sucumbência para a Autora, mas sim como desfecho inevitável da inviabilidade econômica gerada pelo inadimplemento contratual da Ré.

Pelo Princípio da Causalidade, deve a parte Ré suportar integralmente os ônus sucumbenciais, uma vez que sua conduta (descumprimento das promessas do empreendimento) forçou o lojista a buscar a tutela jurisdicional e, posteriormente, a encerrar a atividade para mitigar prejuízos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento:
“1. Nos casos de extinção do processo por perda superveniente do objeto, os honorários advocatícios devem ser arbitrados com base no Princípio da Causalidade, recaindo sobre quem deu causa à instauração da lide. 2. O inadimplemento do
Shopping Center
quanto ao
tenant mix
e à instalação de lojas-âncoras prometidas gera o interesse processual do lojista para a ação revisional, devendo o empreendedor arcar com os ônus da sucumbência mesmo ocorrendo a desocupação do imóvel no curso do processo.”

____________________

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, art. 85, § 2º e § 10.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.259.210/RJ, Rel. Min. Massami Uyeda, Terceira Turma, j. 26.06.2012; STJ, AgInt no AREsp nº 1.742.912/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 29.03.2021.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 9ª Sessão Ordinária de 2026, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

GABINETE DESEMBARGADORA

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0762726-16.2016.8.14.0301

APELANTE: M. K. LUONGO – ME

APELADA: CALILA ADMINISTRAÇÃO E COMÉRCIO S.A.

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
M. K. LUONGO - ME
em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Belém que, em sede de Embargos de Declaração com efeitos infringentes, julgou extinto o processo sem resolução de mérito por perda superveniente do objeto, condenando a parte Autora (Apelante) ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, em Ação de Revisão Contratual proposta em face de
CALILA ADMINISTRAÇÃO E COMÉRCIO S.A. (
Shopping
Bosque Grão-Pará)
.

A ora Apelante ajuizou "Ação de Revisão Contratual" em face de
CALILA ADMINISTRAÇÃO E COMÉRCIO S.A. (Shopping Bosque Grão-Pará)
, alegando, em síntese:

1.

O descumprimento do
tenant mix
prometido quando da assinatura do contrato de locação de loja comercial;

2.

A não entrega de diversas lojas âncoras e o baixo índice de ocupação do empreendimento (cerca de 50%), o que inviabilizou o faturamento esperado;

3.

Pleiteou a redução do valor do aluguel mínimo, a revisão do fundo de promoção e do coeficiente de rateio de despesas (CRD).

Em
Contestação
, a Ré (Apelada) arguiu preliminares de inépcia e carência de ação. No mérito, sustentou a natureza atípica dos contratos de shopping center, a inexistência de garantia de faturamento e que o insucesso do lojista decorreria de riscos inerentes ao negócio e fatores externos, não havendo ato ilícito imputável ao condomínio.

No curso da demanda, houve a
entrega das chaves e a desocupação do imóvel
pela locatária.

As sentenças:

·

Primeira Sentença:
O juízo
a quo
reconheceu a perda do objeto e extinguiu o feito (art. 485, VI, CPC). Aplicando o Princípio da Causalidade, condenou a
Ré (
Shopping
)
ao pagamento de honorários, entendendo que esta deu causa à demanda pelo inadimplemento contratual alegado.

·

Sentença em Embargos de Declaração (ID 32839172):
Acolheu o recurso da Ré para inverter o ônus da sucumbência. Entendeu o magistrado que a Autora desocupou o imóvel voluntariamente, operando a rescisão por sua iniciativa, tornando-se a parte sucumbente.

·

Nova Sentença de Retificação (ID 32839180):
Corrigiu erro material para manter a condenação da
Autora (Apelante)
em 10% sobre o valor da causa.

Das Razões Recursais (Apelante):

Inconformada, a Autora apela sustentando que:

·

A desocupação não foi voluntária, mas decorrente de decisão judicial em sede de Ação Cautelar (Processo nº 0842618-32.2020.8.14.0301), que apenas prorrogou o prazo por curto período durante a pandemia, forçando a saída posterior;

·

Pelo
Princípio da Causalidade
, os ônus devem ser suportados pela Ré, pois a ação revisional só foi proposta em razão dos reiterados descumprimentos contratuais do shopping (falta de lojas âncoras e infraestrutura incompleta).

Das Contrarrazões (Apelada):

A Ré pugna pelo desprovimento do recurso, alegando que a decisão na cautelar não determinou a rescisão, tendo a Autora decidido, por livre vontade, não renovar ou manter a locação, devendo arcar com a sucumbência nos termos do art. 85, §10 do CPC.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Conheço
do presente recurso de apelação, pois presentes os requisitos de admissibilidade recursal, pelo que passo a analisá-lo.

Adianto assistir razão à parte apelante.

A controvérsia reside unicamente na definição de qual parte deve arcar com os ônus sucumbenciais após a extinção do processo por perda superveniente do objeto (rescisão do contrato de locação e entrega das chaves no curso da lide).

O Código de Processo Civil, no seu
artigo 85, § 10
, é cristalino:

"Nos casos de perda do objeto, os honorários serão devidos por quem deu causa ao processo."

O sistema processual brasileiro adota o princípio da sucumbência, mas este é subsidiário ao
Princípio da Causalidade
. Segundo este último, os encargos processuais devem ser suportados por aquele que tornou necessária a intervenção do Poder Judiciário.

É dizer, de acordo com o princípio da causalidade, a parte que deu causa à instauração do processo deve arcar com os encargos dele decorrentes.

Leciona Cândido Rangel Dinamarco:

"(...) a doutrina está consciente de que a sucumbência não é em si mesma um princípio, senão apenas um indicador do verdadeiro princípio, que é a causalidade (Chiovenda, Piero Pajardi, Yussef Cahali). Responde pelo custo do processo aquele que haja dado causa a ele, seja ao propor demanda inadmissível ou sem ter razão, seja obrigando quem tem razão a vir a juízo para obter ou manter aquilo a que já tinha direito. Não se trata de atribuir ilicitude ao exercício da ação ou da defesa, que constituem superiores garantias constitucionais, mas somente de encarar objetivamente essas condutas como causadoras de despesas, pelas quais o causador deve responder (Liebman). A sucumbência é um excelente indicador dessa relação causal, mas nada mais que um indicador. Conquanto razoavelmente seguro e digno de prevalecer na grande maioria dos casos, há situações em que esse indício perde legitimidade e deve ser superado pelo princípio verdadeiro. Isso acontece sempre que de algum modo o próprio vencedor haja dado causa ao processo, sem necessidade dele para obter o bem a que tinha direito." (Instituições de Direito Processual Civil, Vol. II; 2ª edição. São Paulo: Malheiros, p. 648)

Da Causa da Propositura da Ação

Compulsando os autos, verifica-se que a ação revisional foi motivada pelo evidente desequilíbrio na base objetiva do contrato. A Autora demonstrou que o
Shopping
Bosque Grão-Pará, ao tempo da inauguração e nos anos subsequentes, não entregou o
tenant mix
prometido (ID 32839100). Documentos acostados à inicial indicam que grandes âncoras e espaços de lazer (como cinemas e boliche) demoraram a operar ou sequer foram inaugurados no prazo previsto, frustrando a legítima expectativa do lojista.

O STJ possui entendimento pacificado de que o empreendedor de
Shopping Center
assume a responsabilidade pela organização e sucesso do "mix" de lojas:

DIREITO CIVIL. SHOPPING CENTER. INSTALAÇÃO DE LOJA. PROPAGANDA DOEMPREENDIMENTO QUE INDICAVA A PRESENÇA DE TRÊS LOJAS-ÂNCORAS . DESCUMPRIMENTO DESSE COMPROMISSO. PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO. 1. Conquanto a relação entre lojistas e administradores de Shopping Center não seja regulada pelo CDC, é possível ao Poder Judiciário reconhecer a abusividade em cláusula inserida no contrato de adesão que regula a locação de espaço no estabelecimento, especialmente na hipótese de cláusula que isente a administradora de responsabilidade pela indenização de danos causados ao lojista . 2. A promessa, feita durante a construção do Shopping Center a potenciais lojistas, de que algumas lojas-âncoras de grande renome seriam instaladas no estabelecimento para incrementar a frequência de público, consubstancia promessa de fato de terceiro cujo inadimplemento pode justificar a rescisão do contrato de locação, notadamente se tal promessa assumir a condição de causa determinante do contrato e se não estiver comprovada a plena comunicação aos lojistas sobre a desistência de referidas lojas, durante a construção do estabelecimento. 3. Recurso especial conhecido e improvido .

(STJ - REsp: 1259210 RJ 2011/0061964-0, Relator.: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 26/06/2012, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/08/2012)

Portanto, no momento do ajuizamento, a Autora possuía interesse processual legítimo, e a resistência da Ré em readequar os valores locatícios à realidade do empreendimento deu causa à lide.

Da Causa da Extinção do Processo

O juízo de origem, ao reformar sua decisão em sede de embargos, entendeu que a desocupação do imóvel no curso da lide seria ato voluntário da Autora, atraindo contra si a sucumbência. Tal entendimento não subsiste.

Veja-se que a Apelada sustenta que a entrega das chaves foi um ato voluntário da Autora, o que a tornaria responsável pela extinção. Contudo, tal argumento ignora que a desocupação do imóvel é frequentemente o desfecho inevitável de uma relação contratual tornada insuportável pelo inadimplemento da outra parte.

A "voluntariedade" da entrega das chaves, em casos de crise contratual profunda, nada mais é do que o reconhecimento da inviabilidade de manutenção da atividade econômica. Não se pode penalizar o lojista que, diante do insucesso do empreendimento causado pelo locador, decide encerrar a locação para estancar prejuízos.

A Autora demonstrou que a saída do imóvel ocorreu no contexto de uma disputa judicial (TUTELA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE nº 0842618-32.2020.8.14.0301) e da inviabilidade econômica de manutenção da loja sob as condições impostas pela Ré. Aplicar a sucumbência à Autora neste cenário seria punir a parte que, já prejudicada pelo insucesso do empreendimento alheio, busca mitigar seus prejuízos encerrando a atividade.

Com isso, se a Ré deu causa ao ajuizamento ao não entregar o
mix
de lojas prometido, ela deve responder pela sucumbência, independentemente de o processo ter sido extinto antes da análise do mérito. A causalidade é aferida no momento da propositura.

O STJ reforça que, pelo princípio da causalidade, os ônus sucumbenciais devem ser suportados pela parte que deu causa à extinção do processo sem julgamento do mérito ou pela parte que deu causa ao próprio ajuizamento da demanda:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS. ÔNUS SUCUMBENCIAL. DISTRIBUIÇÃO. ANÁLISE CONJUNTA DA SUCUMBÊNCIA COM O PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "no processo civil, para se aferir qual das partes litigantes arcará com o pagamento dos honorários advocatícios, deve-se atentar não somente à sucumbência, mas também ao princípio da causalidade, segundo o qual a parte que deu causa à instauração do processo deve suportar as despesas dele decorrentes" (REsp n. 1 .223.332/SP, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 15/8/2014). 2. Concluindo a instância originária que os réus, mesmo obtendo êxito com o julgamento da demanda, foram responsáveis pela instauração da ação, descabe ao STJ rever o posicionamento adotado, visto que seria necessário o revolvimento de fatos e provas, o que não é possível diante da incidência da Súmula 7/STJ . 3. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1742912 SP 2020/0203770-4, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 29/03/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/04/2021)

No caso concreto, o ajuizamento foi provocado pela postura do
Shopping
(Ré) e a extinção pela desocupação foi o corolário lógico da inviabilidade do negócio causada, originariamente, pelo descumprimento das promessas do empreendimento.

Desta forma, a sentença que acolheu os embargos de declaração para inverter a sucumbência merece reforma. Deve-se restaurar a lógica da decisão primeva, reconhecendo que a Ré (
Shopping
) deu causa à instauração da demanda ao não cumprir com seus deveres de organizadora do centro comercial, forçando o lojista a buscar a tutela jurisdicional.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO E DOU PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, para reformar a decisão recorrida e determinar que os ônus sucumbenciais (custas e honorários advocatícios) sejam suportados integralmente pela parte Ré (Apelada), mantendo-se o valor dos honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º e §10 do CPC.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC,
considerando o Tema 1.201/STJ
.

É como voto.

Belém/PA, data conforme registro do sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 10/04/2026