Tribunal: TJPA
Processo: 0805816-13.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO
Órgão julgador: JOAO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2026-06-02

Ementa:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. BENFEITORIAS E ACESSÕES. LIQUIDAÇÃO PRÉVIA. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS RECÍPROCOS. RETENÇÃO MODERADA DE VALORES. VEDAÇÃO À CUMULAÇÃO INDENIZATÓRIA EXCESSIVA ENTRE MULTA COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO DA COMPRADORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA VENDEDORA DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por e por Kezia Ferreira Rego contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, pedido liminar e indenização por perdas e danos, ajuizada pela empresa vendedora em face da compromissária compradora, em razão de inadimplemento de contrato particular de compromisso de compra e venda de lote urbano localizado em Parauapebas/PA. A sentença rescindiu o contrato, determinou a reintegração da vendedora na posse do imóvel, disciplinou a restituição das parcelas pagas, autorizou retenções, fixou taxa de fruição e reconheceu, em tese, o direito da compradora à indenização por benfeitorias úteis e necessárias ou acessões, a ser apurado em liquidação de sentença. A vendedora requereu a majoração das retenções contratuais. A compradora alegou cerceamento de defesa, abusividade contratual, necessidade de preservação do contrato, impossibilidade de reintegração antes da indenização das parcelas pagas e das benfeitorias, bem como vedação à cumulação de multa compensatória com taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o julgamento antecipado do mérito configura cerceamento de defesa diante da ausência de prova pericial sobre encargos contratuais e benfeitorias; (ii) estabelecer se o inadimplemento da compradora autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda; (iii) determinar se a reintegração de posse pode ocorrer antes da liquidação e compensação dos créditos relativos às parcelas pagas e às benfeitorias ou acessões indenizáveis; e (iv) definir os efeitos econômicos do desfazimento contratual, especialmente quanto ao percentual de retenção, à multa compensatória e à taxa de fruição. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa quando os documentos dos autos bastam para o exame da existência do contrato, da mora, da notificação e da ausência de purgação do débito. 4. A prova pericial sobre benfeitorias, acessões e valores indenizáveis pode ser produzida em liquidação de sentença, sem necessidade de anulação do capítulo que reconhece a rescisão contratual. 5. A mora do promissário comprador, quando precedida de interpelação e não purgada no prazo assinalado, autoriza a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel. 6. A incidência do Código de Defesa do Consumidor permite o controle de cláusulas abusivas e de efeitos econômicos desproporcionais, mas não transforma o inadimplemento prolongado e não purgado em direito potestativo da compradora à manutenção compulsória do contrato. 7. A alegação genérica de onerosidade excessiva não impede a rescisão contratual quando a compradora não demonstra fato impeditivo, modificativo ou extintivo apto a neutralizar a mora. 8. A existência de documentos indicativos de edificação residencial no lote impede a reintegração imediata antes da apuração técnica das benfeitorias ou acessões potencialmente indenizáveis. 9. A compradora que ingressa no imóvel com fundamento em contrato válido exerce posse direta com suporte jurídico, de modo que benfeitorias ou acessões realizadas durante o período de regularidade contratual não podem ser incorporadas ao patrimônio da vendedora sem prévia apuração, sob pena de enriquecimento sem causa. 10. A reintegração de posse deve ser condicionada à prévia liquidação e compensação dos créditos recíprocos quando a sentença reconhece, em tese, o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias ou acessões e há indicação documental de construção no imóvel. 11. A liquidação deve apurar a existência, a natureza, a regularidade, o momento de realização e o valor das benfeitorias ou acessões, bem como os valores pagos, as retenções admitidas e o saldo compensatório final entre as partes. 12. A cláusula que autoriza retenção de 30% das parcelas pagas não deve prevalecer quando, somada aos demais encargos, produz efeito econômico desproporcional em desfavor da consumidora. 13. A restituição das parcelas pagas deve ser parcial quando a resolução contratual decorre de inadimplemento da compradora, admitidas retenções moderadas para recomposição de despesas administrativas e consequências ordinárias do inadimplemento. 14. A multa compensatória e a taxa de fruição não podem ser cumuladas de modo economicamente duplicado quando ambas são acionadas pelo mesmo evento resolutivo e recompõem o mesmo interesse econômico da vendedora. 15. A interpretação do contrato deve observar a boa-fé objetiva, a função social do contrato, a interpretação mais favorável ao consumidor e a vedação ao enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO 16. Recurso da compradora parcialmente provido. Recurso da vendedora desprovido. ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. e CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de Kezia Ferreira Rego, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator. Belém, data registrada no sistema. Desembargador João Batista Lopes do Nascimento Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805816-13.2018.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, KEZIA FERREIRA REGO

APELADO: KEZIA FERREIRA REGO, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador JOÃO BATISTA LOPES DO NASCIMENTO

EMENTA

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. BENFEITORIAS E ACESSÕES. LIQUIDAÇÃO PRÉVIA. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS RECÍPROCOS. RETENÇÃO MODERADA DE VALORES. VEDAÇÃO À CUMULAÇÃO INDENIZATÓRIA EXCESSIVA ENTRE MULTA COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO DA COMPRADORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA VENDEDORA DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas por e por Kezia Ferreira Rego contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, pedido liminar e indenização por perdas e danos, ajuizada pela empresa vendedora em face da compromissária compradora, em razão de inadimplemento de contrato particular de compromisso de compra e venda de lote urbano localizado em Parauapebas/PA. A sentença rescindiu o contrato, determinou a reintegração da vendedora na posse do imóvel, disciplinou a restituição das parcelas pagas, autorizou retenções, fixou taxa de fruição e reconheceu, em tese, o direito da compradora à indenização por benfeitorias úteis e necessárias ou acessões, a ser apurado em liquidação de sentença. A vendedora requereu a majoração das retenções contratuais. A compradora alegou cerceamento de defesa, abusividade contratual, necessidade de preservação do contrato, impossibilidade de reintegração antes da indenização das parcelas pagas e das benfeitorias, bem como vedação à cumulação de multa compensatória com taxa de fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o julgamento antecipado do mérito configura cerceamento de defesa diante da ausência de prova pericial sobre encargos contratuais e benfeitorias; (ii) estabelecer se o inadimplemento da compradora autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda; (iii) determinar se a reintegração de posse pode ocorrer antes da liquidação e compensação dos créditos relativos às parcelas pagas e às benfeitorias ou acessões indenizáveis; e (iv) definir os efeitos econômicos do desfazimento contratual, especialmente quanto ao percentual de retenção, à multa compensatória e à taxa de fruição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa quando os documentos dos autos bastam para o exame da existência do contrato, da mora, da notificação e da ausência de purgação do débito.

4.

A prova pericial sobre benfeitorias, acessões e valores indenizáveis pode ser produzida em liquidação de sentença, sem necessidade de anulação do capítulo que reconhece a rescisão contratual.

5.

A mora do promissário comprador, quando precedida de interpelação e não purgada no prazo assinalado, autoriza a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel.

6.

A incidência do Código de Defesa do Consumidor permite o controle de cláusulas abusivas e de efeitos econômicos desproporcionais, mas não transforma o inadimplemento prolongado e não purgado em direito potestativo da compradora à manutenção compulsória do contrato.

7.

A alegação genérica de onerosidade excessiva não impede a rescisão contratual quando a compradora não demonstra fato impeditivo, modificativo ou extintivo apto a neutralizar a mora.

8.

A existência de documentos indicativos de edificação residencial no lote impede a reintegração imediata antes da apuração técnica das benfeitorias ou acessões potencialmente indenizáveis.

9.

A compradora que ingressa no imóvel com fundamento em contrato válido exerce posse direta com suporte jurídico, de modo que benfeitorias ou acessões realizadas durante o período de regularidade contratual não podem ser incorporadas ao patrimônio da vendedora sem prévia apuração, sob pena de enriquecimento sem causa.

10.
A reintegração de posse deve ser condicionada à prévia liquidação e compensação dos créditos recíprocos quando a sentença reconhece, em tese, o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias ou acessões e há indicação documental de construção no imóvel.

11.

A liquidação deve apurar a existência, a natureza, a regularidade, o momento de realização e o valor das benfeitorias ou acessões, bem como os valores pagos, as retenções admitidas e o saldo compensatório final entre as partes.

12.
A cláusula que autoriza retenção de 30% das parcelas pagas não deve prevalecer quando, somada aos demais encargos, produz efeito econômico desproporcional em desfavor da consumidora.

13.

A restituição das parcelas pagas deve ser parcial quando a resolução contratual decorre de inadimplemento da compradora, admitidas retenções moderadas para recomposição de despesas administrativas e consequências ordinárias do inadimplemento.

14.
A multa compensatória e a taxa de fruição não podem ser cumuladas de modo economicamente duplicado quando ambas são acionadas pelo mesmo evento resolutivo e recompõem o mesmo interesse econômico da vendedora.

15.
A interpretação do contrato deve observar a boa-fé objetiva, a função social do contrato, a interpretação mais favorável ao consumidor e a vedação ao enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO

16.

Recurso da compradora parcialmente provido. Recurso da vendedora desprovido.

ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 3ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em
CONHECER e NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de
L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. e
CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de
Kezia Ferreira Rego
, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Belém, data registrada no sistema.

Desembargador João Batista Lopes do Nascimento

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de apelações cíveis interpostas por
L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e por
Kezia Ferreira Rego
contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, pedido liminar e indenização por perdas e danos, ajuizada pela empresa vendedora em face da compromissária compradora.

Na origem, a autora afirmou que, em 13/02/2009, celebrou com a ré contrato particular de compromisso de compra e venda de lote/terreno, formulário nº 4384, referente ao imóvel localizado na Rua B-4, Quadra 40, Lote 46, Bairro Cidade Jardim, Parauapebas/PA, com área de 250 m2. O preço ajustado foi de R$ 33.332,50, parcelado em 120 prestações mensais, inicialmente de R$ 277,77, corrigidas pelo IGP-M/FGV e acrescidas de juros compensatórios de 6% ao ano.

A empresa sustentou que a adquirente deixou de adimplir as parcelas a partir de 01/03/2015, tendo sido constituída em mora por notificação extrajudicial recebida em 07/02/2018, sem purgação do débito no prazo assinalado. Com fundamento nas cláusulas contratuais de vencimento antecipado e rescisão, postulou a declaração de rescisão contratual, a reintegração na posse do imóvel, bem como a condenação da ré ao pagamento de multa, perdas e danos, taxa de fruição e demais encargos contratuais.

A ré apresentou contestação, arguindo, em síntese, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a abusividade dos encargos contratuais, a onerosidade excessiva, a necessidade de preservação do contrato, a inexistência de esbulho possessório, o direito à moradia e, subsidiariamente, o direito à restituição dos valores pagos e à indenização por benfeitorias/acessões realizadas no imóvel.

Sobreveio sentença que julgou procedentes os pedidos, com fundamento no art. 487, I, do CPC, para rescindir o contrato, determinar a reintegração da autora na posse do imóvel, disciplinar a restituição das parcelas pagas, autorizar retenções em favor da vendedora e reconhecer, em tese, o direito da ré à indenização por benfeitorias úteis e necessárias ou acessões, a ser apurado em liquidação de sentença.

A sentença determinou a restituição, em parcela única, das parcelas pagas pela compradora, excluídos juros e multa de atraso, com correção monetária pelo IGP-M desde cada desembolso, autorizando a retenção de 10% sobre o valor a restituir, a título de despesas administrativas, publicitárias e congêneres, além de 2% a título de multa compensatória. Também condenou a ré ao pagamento de taxa de fruição mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, desde a inadimplência até a desocupação, limitada a 50% do valor a ser restituído, admitida compensação com eventual crédito por benfeitorias/acessões.

Inconformada, a empresa autora interpôs apelação buscando a reforma parcial da sentença. Sustenta, em síntese, que devem prevalecer as cláusulas contratuais que autorizariam a retenção de 30% das parcelas pagas, além da multa compensatória e da taxa de fruição. Requer, assim, a majoração das retenções e o afastamento da limitação imposta na origem.

A ré Kezia Ferreira Rego, por sua vez, também interpôs apelação. Alega nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que o julgamento antecipado impediu a produção de prova pericial sobre a evolução contratual, os encargos cobrados e as benfeitorias/acessões existentes no imóvel. No mérito, sustenta a abusividade contratual, a necessidade de preservação do contrato, a impossibilidade de reintegração antes da indenização das parcelas pagas e das benfeitorias, além da vedação à cumulação de multa compensatória com taxa de fruição.

Contrarrazões foram apresentadas.

Não houve remessa dos autos ao Ministério Público, por não se verificar hipótese legal de intervenção obrigatória, nos termos do art. 178 do CPC. A controvérsia possui natureza eminentemente patrimonial e disponível, circunscrita à rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano, reintegração de posse, restituição de valores, retenções e indenização por benfeitorias.

É o relatório.

VOTO

I - ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço de ambas as apelações
.

II - MÉRITO

A controvérsia recursal devolvida a esta instância pode ser organizada em quatro eixos principais: a validade do julgamento antecipado; a manutenção ou não da rescisão contratual; o momento adequado para a reintegração de posse, diante da alegação de edificação e benfeitorias no lote; e os efeitos econômicos do desfazimento contratual, especialmente retenções, multa compensatória e taxa de fruição.

Desde logo, adianto que o caso comporta
parcial provimento apenas da apelação interposta por Kezia Ferreira Rego
, não para afastar a rescisão contratual, mas para modular o capítulo possessório da sentença, condicionando a reintegração à prévia liquidação e compensação dos créditos recíprocos, inclusive valores pagos e benfeitorias/acessões indenizáveis.

A apelação da empresa vendedora, por sua vez, não merece provimento.

A relação jurídica discutida nos autos decorre de compromisso de compra e venda de lote urbano, cuja existência não é controvertida. Também não há controvérsia substancial quanto à celebração do contrato em 13/02/2009, à entrega da posse direta à adquirente e à posterior inadimplência apontada pela vendedora. O acervo documental registra, ainda, que a ré foi constituída em mora e não demonstrou a purgação tempestiva do débito.

No plano da rescisão contratual, a sentença deve ser mantida. O art. 474 do Código Civil prevê que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, enquanto a tácita depende de interpelação judicial. O art. 475 do Código Civil, por sua vez, dispõe que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer caso, indenização por perdas e danos.

Em compromissos de compra e venda de imóvel, a mora do promissário comprador exige prévia interpelação, conforme orientação consolidada na Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça e no art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969. Essa exigência foi observada no caso concreto, pois a ré foi notificada para purgar a mora, sem demonstração de pagamento no prazo assinalado.

A incidência do Código de Defesa do Consumidor, embora relevante para controlar cláusulas abusivas e efeitos econômicos desproporcionais, não tem o alcance de transformar o inadimplemento prolongado e não purgado em direito potestativo da compradora à manutenção compulsória do contrato.

Os arts. 6º, V, 47, 51, IV, e 53 do CDC autorizam o reequilíbrio de cláusulas e impedem a perda integral das parcelas pagas, mas não eliminam a consequência resolutiva quando demonstrada mora grave e persistente.

Também não procede a tese de que a alegação genérica de onerosidade excessiva bastaria, por si só, para impedir a rescisão.

A parte ré não demonstrou fato impeditivo, modificativo ou extintivo apto a neutralizar a mora, ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, II, do CPC. Eventuais abusividades podem repercutir na definição das retenções, da compensação e dos encargos, mas não afastam, neste caso, a resolução do contrato.

Quanto à preliminar de cerceamento de defesa, também não há motivo para anular a sentença. O julgamento antecipado do mérito é autorizado pelo art. 355, I, do CPC quando a causa estiver suficientemente instruída para o exame das questões principais. No caso, os elementos documentais eram bastantes para a análise da existência do contrato, da mora, da notificação e da ausência de purgação.

A prova pericial pretendida pela compradora tem maior pertinência para a apuração dos efeitos patrimoniais do desfazimento, especialmente a existência, natureza, regularidade e valor das benfeitorias/acessões. Essa prova pode ser produzida em liquidação de sentença, nos termos do art. 509, I, do CPC, sem necessidade de desconstituir o capítulo que reconheceu a rescisão contratual.

A nulidade processual não se presume. Nos termos da lógica que informa os arts. 277, 282 e 283 do CPC, exige-se demonstração de prejuízo concreto. E, no ponto, não há prejuízo apto a justificar a cassação integral da sentença, pois o próprio juízo de origem reconheceu, em tese, o direito da ré à apuração de benfeitorias úteis e necessárias/acessões indenizáveis.

A questão sensível está em outro ponto:
a sentença reconheceu a possibilidade de indenização por benfeitorias/acessões, mas determinou a reintegração de posse de forma imediata
. Essa combinação, diante das peculiaridades do caso concreto, reclama ajuste.

Os autos contêm documentos indicativos de edificação no imóvel, inclusive fotografias da casa edificada no lote juntadas pela ré. Não se trata, portanto, de mera retomada de terreno vazio. A controvérsia envolve lote urbano sobre o qual a compradora afirma ter construído residência, circunstância que altera a intensidade da proteção patrimonial necessária no desfazimento contratual.

O art. 96 do Código Civil distingue as benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias. O art. 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como o direito de retenção pelo respectivo valor. O art. 1.220 do mesmo Código limita a proteção do possuidor de má-fé, mas a definição sobre a natureza da posse e o momento de realização das obras exige exame concreto.

No caso, a compradora ingressou no imóvel amparada por contrato válido, de modo que, ao menos durante o período de regularidade contratual, a posse direta possuía suporte jurídico. Assim, eventual edificação ou benfeitoria realizada durante esse período não pode ser simplesmente incorporada ao patrimônio da vendedora sem prévia apuração, sob pena de enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

A própria linha decisória adotada em casos análogos por este gabinete recomenda essa solução.

No julgamento da Apelação Cível nº 0801693-35.2019.8.14.0040, em situação também envolvendo rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e benfeitorias em lote urbano, assentou-se que a rescisão por inadimplemento pode ser mantida, mas a reintegração deve ficar condicionada à prévia liquidação e compensação dos valores relativos às parcelas pagas e às benfeitorias úteis e necessárias indenizáveis.

Essa orientação é inteiramente aplicável ao presente caso.

A vendedora mantém o direito à rescisão contratual e à retomada do imóvel, mas a execução do capítulo possessório deve respeitar a prévia equalização patrimonial entre as partes. A reintegração imediata, antes da apuração das benfeitorias/acessões e da compensação com os valores devidos reciprocamente, permitiria que a empresa reassumisse a posse de imóvel potencialmente acrescido de construção residencial, remetendo a compradora a uma recomposição futura, incerta e ilíquida.

A solução equilibrada, portanto, é manter a rescisão, mas condicionar a reintegração à liquidação prévia.

A liquidação deverá apurar: a existência das benfeitorias ou acessões; sua natureza necessária, útil ou voluptuária; o momento em que foram realizadas; sua regularidade contratual, urbanística e administrativa; o valor efetivamente indenizável; os valores pagos pela compradora; as retenções admitidas; e o saldo final compensatório entre as partes.

Esse encaminhamento encontra fundamento no art. 509, I, do CPC, por se tratar de hipótese em que há necessidade de apuração técnica do valor devido. Também se harmoniza com os arts. 369, 370 e 371 do CPC, pois permite produção probatória específica na fase adequada, sem anular desnecessariamente a sentença.

Não se reconhece, com isso, direito de retenção absoluto, indefinido ou imune à compensação. O que se afirma é que, diante da existência de edificação alegada e documentada, e diante do próprio reconhecimento sentencial do direito à apuração de benfeitorias, a reintegração não deve ser consumada antes da liquidação e compensação dos créditos recíprocos. Trata-se de modulação do efeito possessório, não de negativa do direito da vendedora à retomada.

Passo aos efeitos econômicos.

A empresa vendedora pretende a majoração das retenções, especialmente para que prevaleça o percentual contratual de 30% sobre as parcelas pagas. A pretensão não merece acolhimento.

Tratando-se de relação de consumo, o art. 53 do CDC veda a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleiteia a resolução do contrato e a retomada do bem. O art. 51, IV, do CDC, por sua vez, reputa nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer restituição imediata das parcelas pagas, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No caso, como o desfazimento decorre do inadimplemento da compradora, a restituição não deve ser integral. São admissíveis retenções moderadas, destinadas a recompor despesas administrativas e consequências ordinárias do inadimplemento. Contudo, a retenção não pode assumir caráter confiscatório nem gerar perda substancial dos valores pagos.

A sentença já autorizou retenções em favor da vendedora, além de ter reconhecido a rescisão e a reintegração. A majoração pretendida pela empresa, com restauração de percentual contratual de 30%, somada aos demais encargos postulados, deslocaria o equilíbrio do desfazimento contratual em desfavor da consumidora, especialmente diante da alegação de edificação residencial no lote.

Por isso, deve ser negado provimento à apelação da vendedora nesse ponto, preservando-se a lógica de retenção moderada, sujeita à compensação final na liquidação.

Quanto à taxa de fruição, a solução deve observar a mesma linha adotada no paradigma da Apelação Cível nº 0801693-35.2019.8.14.0040, no qual se reconheceu a impossibilidade de cumulação entre multa compensatória e taxa de fruição quando ambas ostentarem função indenizatória voltada à recomposição do mesmo interesse econômico da vendedora.

Em tese, é possível distinguir multa compensatória e taxa de fruição. A primeira decorre da cláusula penal, nos termos dos arts. 408 a 413 do Código Civil. A segunda indeniza o uso ou a disponibilidade exclusiva do imóvel. Contudo, a possibilidade abstrata de distinção não autoriza cumulação automática em qualquer contexto.

No contrato examinado, a multa compensatória e a fruição são acionadas pelo mesmo evento resolutivo e projetam efeitos reparatórios sobre a mesma indisponibilidade econômica do imóvel. A cumulação, tal como pretendida pela vendedora, pode gerar duplicidade indenizatória, sobretudo quando também há retenção de valores pagos e compensação futura de benfeitorias.

A interpretação do contrato deve observar a boa-fé objetiva e a função social do contrato, previstas nos arts. 421 e 422 do Código Civil, bem como a interpretação mais favorável ao consumidor, prevista no art. 47 do CDC. Não se trata de premiar o inadimplemento, mas de impedir que o desfazimento contratual produza efeito econômico assimétrico, incompatível com os arts. 51, IV, e 53 do CDC e com a vedação ao enriquecimento sem causa do art. 884 do Código Civil.

Dessa forma, deve ser afastada a cumulação economicamente duplicada entre multa compensatória e taxa de fruição, preservando-se a incidência da verba que, segundo a sentença e a liquidação, melhor se compatibilizar com o equilíbrio contratual e com os valores reciprocamente devidos. Na liquidação, o juízo de origem deverá observar que a compensação final não poderá admitir dupla recomposição pelo mesmo interesse econômico.

Em síntese, a solução adequada é: manter a rescisão contratual por inadimplemento; negar a anulação integral da sentença; dar parcial provimento à apelação da compradora para condicionar a reintegração à prévia liquidação e compensação dos créditos recíprocos; reconhecer que a apuração das benfeitorias/acessões deve ocorrer em liquidação; e negar provimento à apelação da empresa, impedindo a ampliação das retenções e a cumulação indenizatória excessiva entre multa compensatória e taxa de fruição.

Quanto aos ônus sucumbenciais, o provimento parcial conferido à apelação da compradora altera de modo relevante a forma de cumprimento da reintegração, mas preserva a rescisão contratual e a maior parte dos capítulos sentenciais. Assim, mantenho, por ora, a distribuição da sucumbência fixada na origem, observada a gratuidade deferida à ré e a suspensão de exigibilidade prevista no art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC, sem majoração de honorários recursais, diante do parcial provimento de uma das apelações.

Ante o exposto,
CONHEÇO DE AMBAS AS APELAÇÕES
e:

a)

DOU PARCIAL PROVIMENTO
à apelação interposta por
Kezia Ferreira Rego
, para reformar parcialmente a sentença e estabelecer que a reintegração de posse do imóvel em favor da autora somente se efetive após a
prévia liquidação e compensação
dos valores reciprocamente devidos entre as partes, inclusive aqueles relativos às parcelas efetivamente pagas e às benfeitorias úteis e necessárias ou acessões eventualmente indenizáveis;

b)
determino que a liquidação observe o art. 509, I, do CPC, apurando a existência, natureza, regularidade, momento de realização e valor das benfeitorias/acessões, bem como o saldo compensatório final entre as partes, considerados os valores pagos, as retenções admitidas e os créditos reconhecidos em favor de cada litigante;

c)

NEGO PROVIMENTO
à apelação interposta por
L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, mantendo-se a rejeição da pretensão de majoração das retenções e vedando-se a cumulação indenizatória excessiva entre multa compensatória e taxa de fruição, nos termos da fundamentação;

d)
no mais, mantenho a sentença, inclusive quanto ao reconhecimento da rescisão contratual por inadimplemento.

Para fins de prequestionamento, ficam expressamente enfrentados os arts. 277, 282, 283, 355, I, 369, 370, 371, 373, II, 487, I, 489, § 1º, 509, I, 85, §§ 2º e 11, e 98, §§ 2º e 3º, do CPC; os arts. 96, 408, 409, 410, 412, 413, 421, 422, 474, 475, 884, 1.196, 1.200, 1.210, 1.219 e 1.220 do Código Civil; os arts. 6º, V, 47, 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor; o art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969; os arts. 32 e 34, § 1º, da Lei nº 6.766/1979; bem como as Súmulas 76 e 543 do Superior Tribunal de Justiça.

É como voto.

Belém/PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

DES. JOÃO BATISTA LOPES DO NESCIMENTO

Relator

Belém, 12/06/2026