Tribunal: TJPA
Processo: 0019131-71.2017.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7780 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. TAXA CONDOMINIAL ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. RECONVENÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. AFASTAMENTO PARCIAL DA CONDENAÇÃO. READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recursos de Apelação Cível interpostos por MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA, SAN GENARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e FRATELLI IMOBILIÁRIA LTDA contra sentença da 5ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por FRANCISCA MENDES DA ROCHA em ação de indenização, condenando solidariamente as rés ao pagamento de lucros cessantes e à restituição de valores pagos a título de taxa condominial anterior à entrega das chaves, e improcedente a reconvenção proposta por FRATELLI IMOBILIÁRIA LTDA, com a respectiva condenação ao pagamento de honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve atraso na entrega do imóvel apto a ensejar a condenação ao pagamento de lucros cessantes; (ii) estabelecer se é devida a restituição das taxas condominiais pagas pela autora antes da entrega das chaves; (iii) determinar se é cabível a condenação da reconvinte ao pagamento de honorários advocatícios na reconvenção, apesar de ter sido vencedora na ação principal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A mora contratual não se configura, pois o contrato previa entrega em junho de 2015 com cláusula de tolerância até dezembro de 2015, e o habite-se foi expedido em agosto de 2015, dentro do prazo contratual ampliado, afastando a incidência de lucros cessantes. 4. A restituição das taxas condominiais é devida, pois a responsabilidade pelo pagamento é da vendedora até a imissão na posse, que se deu apenas com a entrega das chaves em junho de 2016, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 886. 5. A condenação ao pagamento de honorários na reconvenção é cabível, pois a reconvenção tem natureza de ação autônoma, gerando sucumbência própria, sendo irrelevante o êxito da reconvinte na ação principal, nos termos do art. 85, §1º, do CPC e da jurisprudência consolidada do STJ. 6. Diante da sucumbência majoritária da autora quanto aos principais pedidos (lucros cessantes, comissão de corretagem e danos morais), a distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser readequada, fixando-se o percentual de 80% para a autora e 20% para as rés. 7. A majoração dos honorários na reconvenção é devida em razão da sucumbência recursal da reconvinte. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso de MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA e SAN GENARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA parcialmente provido. Recurso de FRATELLI IMOBILIÁRIA LTDA desprovido. Tese de julgamento: 1. A inexistência de atraso contratual na entrega do imóvel, dentro do prazo com cláusula de tolerância, afasta a condenação ao pagamento de lucros cessantes. 2. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais anteriores à entrega das chaves é da construtora, independentemente de registro do contrato, conforme o marco da imissão na posse. 3. A reconvenção, por ser ação autônoma, enseja honorários advocatícios próprios, ainda que a parte reconvinte seja vencedora na ação principal. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §1º, 86, caput, 343, 487, I; CDC, art. 42, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 886; STJ, AgInt no AREsp 1.109.022/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 29.04.2019, DJe 02.05.2019; STJ, AgInt no AREsp 2010556/SP, 3ª Turma, j. 09.05.2022, DJe 11.05.2022. . ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA e SAN GENARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de FRATELLI IMOBILIÁRIA LTDA, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0019131-71.2017.8.14.0301

APELANTE: FRANCISCA MENDES DA ROCHA

APELADO: FRATELLI IMOBILIARIA LTDA, MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA, INSIGHTS ENGENHARIA LTDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. TAXA CONDOMINIAL ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. RECONVENÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. AFASTAMENTO PARCIAL DA CONDENAÇÃO. READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recursos de Apelação Cível interpostos por MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA, SAN GENARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e FRATELLI IMOBILIÁRIA LTDA contra sentença da 5ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por FRANCISCA MENDES DA ROCHA em ação de indenização, condenando solidariamente as rés ao pagamento de lucros cessantes e à restituição de valores pagos a título de taxa condominial anterior à entrega das chaves, e improcedente a reconvenção proposta por FRATELLI IMOBILIÁRIA LTDA, com a respectiva condenação ao pagamento de honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se houve atraso na entrega do imóvel apto a ensejar a condenação ao pagamento de lucros cessantes; (ii) estabelecer se é devida a restituição das taxas condominiais pagas pela autora antes da entrega das chaves; (iii) determinar se é cabível a condenação da reconvinte ao pagamento de honorários advocatícios na reconvenção, apesar de ter sido vencedora na ação principal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A mora contratual não se configura, pois o contrato previa entrega em junho de 2015 com cláusula de tolerância até dezembro de 2015, e o habite-se foi expedido em agosto de 2015, dentro do prazo contratual ampliado, afastando a incidência de lucros cessantes.

4.

A restituição das taxas condominiais é devida, pois a responsabilidade pelo pagamento é da vendedora até a imissão na posse, que se deu apenas com a entrega das chaves em junho de 2016, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 886.

5.

A condenação ao pagamento de honorários na reconvenção é cabível, pois a reconvenção tem natureza de ação autônoma, gerando sucumbência própria, sendo irrelevante o êxito da reconvinte na ação principal, nos termos do art. 85, §1º, do CPC e da jurisprudência consolidada do STJ.

6.

Diante da sucumbência majoritária da autora quanto aos principais pedidos (lucros cessantes, comissão de corretagem e danos morais), a distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser readequada, fixando-se o percentual de 80% para a autora e 20% para as rés.

7.

A majoração dos honorários na reconvenção é devida em razão da sucumbência recursal da reconvinte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso de MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA e SAN GENARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA parcialmente provido.
Recurso de FRATELLI IMOBILIÁRIA LTDA desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A inexistência de atraso contratual na entrega do imóvel, dentro do prazo com cláusula de tolerância, afasta a condenação ao pagamento de lucros cessantes.

2.

A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais anteriores à entrega das chaves é da construtora, independentemente de registro do contrato, conforme o marco da imissão na posse.

3.

A reconvenção, por ser ação autônoma, enseja honorários advocatícios próprios, ainda que a parte reconvinte seja vencedora na ação principal.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 85, §1º, 86, caput, 343, 487, I; CDC, art. 42, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 886; STJ, AgInt no AREsp 1.109.022/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 29.04.2019, DJe 02.05.2019; STJ, AgInt no AREsp 2010556/SP, 3ª Turma, j. 09.05.2022, DJe 11.05.2022.

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ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA e SAN GENARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de FRATELLI IMOBILIÁRIA LTDA
, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Recursos de Apelação Cível interpostos, de forma independente, por MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA e SAN GENARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e por FRATELLI IMOBILIARIA LTDA, em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação de indenização movida por FRANCISCA MENDES DA ROCHA e improcedente a reconvenção apresentada pela segunda apelante.

A sentença (Id. 20418570) foi proferida com o seguinte dispositivo:

“(...) Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos iniciais, para:

b) CONDENAR, solidariamente, as requeridas MULTISUL CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, SAN GENNARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ao pagamento de lucros cessantes, no percentual de 0,5% do valor da unidade, pelo período compreendido entre dezembro de 2014 até a data do habite-se (agosto/2015), devendo o montante ser corrigido pelo INPC, a partir de cada mês de atraso, acrescido de juros de mora de 1% a.m (um por cento ao mês) a partir da citação.

b) condenar as requeridas MULTISUL CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, SAN GENNARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA a restituir à autora, de forma simples, os valores pagos pela autora referentes aos débitos condominiais anteriores a entrega das chaves (25/06/2016). Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do respectivo desembolso, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Por conseguinte, julgo extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Considerando a sucumbência recíproca, condeno, na proporção de 50% as partes ao pagamento das custas e honorários que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na esteira do artigo 85 do CPC.

JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487 do CPC, e, em consequência, condeno a reconvinte ao pagamento das custas e honorários em favor do reconvindo- autor que fixo em 10% do valor da causa. (...)”

.

As apelantes MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA e SAN GENARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (Id. 20418583) recorrem, sustentando a inexistência de mora, a validade das cláusulas contratuais e a ausência de prova do prejuízo para a condenação em lucros cessantes. Alegam, ainda, que a obrigação condominial é
propter rem
e que são parte ilegítima para restituir tais valores.

A apelante FRATELLI IMOBILIARIA LTDA (Id. 20418578), por sua vez, insurge-se exclusivamente contra a condenação ao pagamento de honorários advocatícios na reconvenção, alegando que a decisão é contraditória, pois foi vencedora na ação principal no que lhe dizia respeito.

A apelada apresentou contrarrazões a ambos os recursos, pugnando pela manutenção integral da sentença. (Id. 20418589).

Diante da conexão, os recursos são julgados em conjunto.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta de julgamento do plenário virtual.

Belém, 21 de janeiro de 2026.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos de apelação e passo a analisá-los em capítulos distintos.

2. DA APELAÇÃO DA MULTISUL ENGENHARIA e SAN GENARO)

As construtoras se insurgem contra os dois pontos de sua condenação: lucros cessantes e restituição de taxa condominial.

Seus argumentos, merecem acolhida em parte. Vejamos

2.1

Do prazo contratual de entrega e da cláusula de tolerância

Compulsando os autos, verifica-se que o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes fixou expressamente o prazo de entrega da unidade em 42 meses contados de dezembro de 2011, com cláusula de tolerância adicional de 180 dias, o que remete o termo final contratual para entrega da obra ao mês de dezembro de 2015 (42 meses = junho/2015 + 6 meses de tolerância = dezembro/2015), conforme documento de ID 20418399, pág. 7.

Todavia, o juízo de primeiro grau, ao fixar o marco inicial da mora contratual em dezembro de 2014, incorreu em erro material, o que não encontra respaldo nos autos.

O correto seria adotar junho de 2015 como prazo ordinário, e dezembro de 2015 como termo final com a cláusula de tolerância, conforme estipulado no contrato (Cláusula III do Quadro Resumo – ID 20418399, pág. 7).

Diante da constatação de que a expedição do habite-se ocorreu em agosto de 2015, ou seja, antes do término do prazo contratual de entrega com a cláusula de tolerância, não se configura o inadimplemento contratual capaz de ensejar a condenação ao pagamento de lucros cessantes.

De fato, não havendo atraso, tampouco há fundamento para indenização por dano presumido.

Ressalto que o juízo de primeiro grau reconheceu como termo final para os lucros cessantes o mês de agosto de 2015, data do habite-se, marco que não foi impugnado pela parte autora, não cabendo a sua alteração, neste momento. Contudo, ao retroagir o termo inicial para dezembro de 2014, incorreu em premissa equivocada, pois não havia ainda expiração do prazo contratual de entrega.

Nesse sentido, entendo que assiste razão às recorrentes quanto a este ponto, devendo ser afastada a condenação ao pagamento de lucros cessantes, ante a ausência de atraso.

2.2 Da Restituição da Taxa Condominial

Não assiste razão às apelantes, no entanto, quanto à devolução da taxa de condomínio. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, na relação entre vendedor e comprador, é definida pela imissão na posse. Antes da entrega das chaves, a obrigação é exclusiva da construtora/vendedora.

Esta matéria também foi pacificada pelo STJ, no julgamento do Tema 886:

"a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação."

Tendo a autora recebido as chaves somente em julho de 2016, a cobrança da taxa anterior a essa data é de responsabilidade das apelantes, não havendo que se falar em ilegitimidade passiva, pois foram elas que, na cadeia de consumo, deixaram de cumprir com a obrigação até a entrega do bem.

Portanto, correta a sentença ao determinar a restituição
simples
dos valores pagos indevidamente a título de condomínio antes da entrega efetiva das chaves, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, afastando a devolução em dobro, por inexistir má-fé.

3.DA APELAÇÃO DE FRATELLI IMOBILIARIA LTDA

A segunda apelante busca unicamente a reforma da sentença para afastar sua condenação ao pagamento de honorários sucumbenciais na reconvenção. O argumento central é o de que a condenação seria contraditória, pois obteve êxito na ação principal movida contra si.

A tese não se sustenta.

A reconvenção, nos termos do art. 343 do CPC, tem natureza de ação autônoma, ainda que incidental. Seu julgamento é independente do resultado da ação principal, gerando ônus sucumbenciais próprios, conforme expressa previsão do art. 85, § 1º, do CPC.

Ao optar por reconvir, a apelante exerceu o direito de ação, formulando pretensão própria contra a autora, e nesta demanda foi integralmente vencida.

A sucumbência em cada uma das ações (principal e reconvencional) é apurada de forma isolada.

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou este entendimento:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. 1. RECONVENÇÃO. AÇÃO AUTÔNOMA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CABIMENTO. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. 2. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. De fato, "os honorários na reconvenção são independentes daqueles fixados na ação principal, independentes, inclusive, do resultado e da sucumbência desta" (AgInt no AREsp 1 .109.022/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 29/4/2019, DJe 2/5/2019). 2. A ausência de similitude fática entre os arestos confrontados impede o conhecimento do recurso especial no tocante à alegada divergência jurisprudencial. 3. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2010556 SP 2021/0361179-4, Data de Julgamento: 09/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2022)

Não há, portanto, qualquer contradição na sentença. A apelante sucumbiu na integralidade da pretensão reconvencional e deve arcar com os ônus decorrentes, conforme o princípio da sucumbência.

4. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
o
recurso de apelação interposto por
MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA e SAN GENARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para afastar a condenação ao pagamento de lucros cessantes, mantendo, no mais, a sentença recorrida.

Considerando que a autora foi vencida na maior parte de seus pedidos, notadamente quanto à indenização por lucros cessantes, à restituição da comissão de corretagem e aos danos morais, impondo-se a aplicação do art. 86, caput, do CPC, readequo a distribuição da sucumbência para condená-la ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, rateando-se entre as rés MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA e SAN GENARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e FRATELLI IMOBILIÁRIA EIRELI EPP. As rés MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA e SAN GENARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, por sua vez, deverão arcar com os 20% (vinte por cento) remanescentes das custas processuais e dos honorários advocatícios que serão devidos aos procuradores da parte autora.

Em seguida,
CONHEÇO
o recurso de Apelação interposto por
FRATELLI IMOBILIÁRIA EIRELI EPP e NEGO-LHE PROVIMENTO
, nos termos da fundamentação.

Em razão da sucumbência recursal, majoro a condenação da reconvinte FRATELLI IMOBILIÁRIA EIRELI EPP ao pagamento dos honorários sucumbenciais na reconvenção, para 12% sobre o valor da causa reconvencional.

É como voto.

Belém,

DESEMBARGADOR RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 10/03/2026