Tribunal: TJPA
Processo: 0800405-25.2018.8.14.0125
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7700 - Cláusula Penal
Data de julgamento: 2025-05-27

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO N: 0800405-25.2018.8.14.0125 APELANTE: JANAINA AIRES PEREIRA GUIMARAES E OUTROS ADVOGADO: ANTONIO ARAUJO DE OLIVEIRA JUNIOR APELADA: FORTEX ENGENHARIA LTDA E OUTROS RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA EMENTA: APELAÇOES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. PRELIMINARES REJEITADAS. Inexistência de nulidade por ausência de fundamentação (art. 489, §1°, II, do CPC). Fundamentação suficiente à formação da convicção judicial. Rejeição da preliminar de decadência - inaplicabilidade do art. 445 do CC à hipótese de inadimplemento contratual. Inexistência de julgamento ultra petita - determinação de averbação contratual correlata ao pedido principal. MÉRITO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. Comprovação da inércia da vendedora em fornecer, no prazo ajustado, a documentação necessária à transferência do imóvel livre de ônus. Existência de gravames antigos e relevantes na matrícula, de ciência inequívoca da apelante, inclusive por meio de empresa pertencente ao mesmo grupo econômico. Descumprimento da cláusula contratual relativa à apresentação de certidões. Aplicabilidade da cláusula penal compensatória. Multa contratual de 5% devida, conforme cláusula nona, além de juros e honorários advocatícios pactuados. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. Suspensão do pagamento por parte dos promitentes-compradores amparada na exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do CC). Cláusula expressa condicionando a exigibilidade das parcelas à entrega das certidões. RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE. Alegações de inadimplemento dos compradores refutadas. Supostos danos ambientais e uso indevido da terra não comprovados. Ausência de apuração administrativa ou judicial. Inexistência de enriquecimento sem causa. Improcedência da resolução contratual pretendida. APELAÇÃO DOS AUTORES. Lucros cessantes indevidos-ausência de prova concreta da frustração de negócios ou financiamento. Situação de mera expectativa não enseja indenização. Manutenção da verba honorária em 10%sobre o valor da condenação, nos moldes do art. 85, §2°, do CPC/2015. APELAÇÕES CONHECIDAS E IMPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA EM SUA INTEGRALIDADE.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800405-25.2018.8.14.0125

APELANTE: JANAINA AIRES PEREIRA GUIMARAES, YASMINE AIRES PEREIRA GUIMARAES, THIAGO AIRES PEREIRA GUIMARES, FORTEX ENGENHARIA LTDA

APELADO: FORTEX ENGENHARIA LTDA, JANAINA AIRES PEREIRA GUIMARAES, THIAGO AIRES PEREIRA GUIMARES, YASMINE AIRES PEREIRA GUIMARAES

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO N: 0800405-25.2018.8.14.0125

APELANTE: JANAINA AIRES PEREIRA GUIMARAES E OUTROS

ADVOGADO:
ANTONIO ARAUJO DE OLIVEIRA JUNIOR

APELADA: FORTEX ENGENHARIA LTDA E OUTROS

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA: APELAÇOES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL.

PRELIMINARES

REJEITADAS.
Inexistência de nulidade por ausência de fundamentação (art. 489, §1°, II, do CPC). Fundamentação suficiente à formação da convicção judicial. Rejeição da preliminar de decadência - inaplicabilidade do art. 445 do CC à hipótese de inadimplemento contratual. Inexistência de julgamento ultra petita - determinação de averbação contratual correlata ao pedido principal.

MÉRITO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
Comprovação

da

inércia

da vendedora em fornecer, no prazo ajustado, a documentação necessária à transferência do imóvel livre de ônus. Existência de gravames antigos e relevantes na matrícula, de ciência inequívoca da apelante, inclusive por meio de empresa pertencente ao mesmo grupo econômico. Descumprimento da cláusula contratual relativa à apresentação de certidões. Aplicabilidade da cláusula penal compensatória. Multa contratual de 5% devida, conforme cláusula nona, além de juros e honorários advocatícios pactuados.

EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.
Suspensão do

pagamento

por parte dos promitentes-compradores amparada na exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do CC). Cláusula expressa condicionando a exigibilidade das parcelas à entrega das certidões.

RECONVENÇÃO

IMPROCEDENTE.
Alegações de inadimplemento dos compradores refutadas. Supostos danos ambientais e uso indevido da terra não comprovados. Ausência de apuração administrativa ou judicial. Inexistência de enriquecimento sem causa. Improcedência da resolução contratual pretendida.

APELAÇÃO

DOS

AUTORES. Lucros
cessantes indevidos-ausência de prova concreta da frustração de negócios ou financiamento. Situação de mera expectativa não enseja indenização. Manutenção da verba honorária em 10%sobre o valor da condenação, nos moldes do art. 85, §2°, do CPC/2015.

APELAÇÕES CONHECIDAS E IMPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA EM SUA

INTEGRALIDADE.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO N: 0800405-25.2018.8.14.0125

APELANTE: JANAINA AIRES PEREIRA GUIMARAES E OUTROS

ADVOGADO:
ANTONIO ARAUJO DE OLIVEIRA JUNIOR

APELADA: FORTEX ENGENHARIA LTDA E OUTROS

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de apelações cíveis interpostas pelas partes em sede de Ação de Procedimento Comum ajuizada por Janaína Aires Pereira Guimarães e outros em face de Fortex Engenharia Ltda., oriunda da Vara Única da Comarca de São Geraldo do Araguaia/PA.

A empresa ré, Fortex Engenharia Ltda., interpôs apelação contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e, por sua vez, improcedente a reconvenção por ela proposta. Sustenta, em síntese, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação e por suposto julgamento ultra petita, pugnando ainda pela procedência integral da reconvenção e pela improcedência dos pedidos iniciais, com resolução do contrato em razão de inadimplemento imputável aos autores.

Os autores, por sua vez, igualmente apelaram, postulando: (i) a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais e lucros cessantes; (ii) a compensação de valores relativos ao saldo contratual remanescente; (iii) a modulação das condições de pagamento; (iv) a majoração dos honorários sucumbenciais incidentes sobre o valor da reconvenção; e (v) a condenação da ré ao pagamento das custas processuais.

Ambos os recursos foram interpostos tempestivamente, encontrando-se devidamente preparados, com contrarrazões apresentadas pelas partes, estando os autos em termos para julgamento.

É o relatório, passo à análise da apelação interposta por Fortex Engenharia Ltda.

Gleide Pereira de Moura

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO N: 0800405-25.2018.8.14.0125

APELANTE: JANAINA AIRES PEREIRA GUIMARAES E OUTROS

ADVOGADO:
ANTONIO ARAUJO DE OLIVEIRA JUNIOR

APELADA: FORTEX ENGENHARIA LTDA E OUTROS

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

1-DAS PRELIMINARES

1.1.Da alegação de nulidade da sentença por ausência de fundamentação

(art.489,§1°,lI,do CPC)

A apelante-ré suscita, em preliminar, a nulidade da sentença, alegando ausência de fundamentação, nos termos do art. 489, §1°, II, do Código de Processo Civil. Sustenta que a conclusão acerca de sua má-fé contratual foi construída a partir de premissas não comprovadas nos autos, especialmente a alegação de que integraria grupo econômico com antigos proprietários do imóvel objeto do contrato, sem que houvesse qualquer prova ou indício nos autos nesse sentido.

Nos termos do art. 489, §1°, ll, do CPC, não se considera fundamentada a decisão judicial que utiliza conceitos jurídicos indeterminados sem explicitar os motivos concretos de sua aplicação ao caso concreto.

No presente feito, o juízo de origem reconheceu a má-fé da apelante-ré com base na suposta vinculação empresarial com sociedades que figuram como responsáveis por gravames lançados na matrícula do imóvel - gravames estes registrados após a celebração do contrato.

A sentença, neste ponto, foi suficientemente clara ao reconhecer a existência de vínculo societário ou econômico entre a apelante e as empresas GAÚCHA AGROPECUÁRIA LTDA., IMPAR- INDÚSTRIA MADEIREIRA PARAENSE E AGROPECUÁRIA LTDA., e MAZDA - MADEIRAS DA AMAZÔNIA S.A., destacando, inclusive, a ciência prévia do promitente-vendedor quanto à existência de ação judicial movida por uma dessas empresas (Madeireira Paraense e Agropecuária Ltda.) contra o Banco HSBC (processo n° 0012456-71.2014.8.14.0028), cujo objeto era justamente a discussão da validade do contrato que originou um dos ônus registrados na matrícula do imóvel ora discutido.

Diante disso, não poderia a apelante alegar desconhecimento quanto à existência de hipoteca, uma vez que empresa ligada ao seu grupo econômico já havia promovido demanda judicial com o objetivo de invalidar o contrato que deu ensejo a um dos gravames, demonstrando, com isso, ciência inequívoca da situação.

Destaca-se, oportunamente, o seguinte excerto da sentença:

“Perquire-se então duas situações, se o promitente-vendedor tinha ciência dos ônus na matrícula e assim, agiu de má fé-levando o promitente-comprador a erro-, ou se desconhecia o fato, confiando apenas na certidão do oficial público.

Tem-se que a primeira hipótese é que se apresenta mais correta, porque em 19de abril de 1993, foi proposta uma ação cautelar de sustação de protesto pela empresa Madeireira Paraense e Agropecuária Ltda em face do Banco HSBC Bamerindus S/A (processo n° 0012456-71.2013.8.14.0028) na Comarca de Belém/PA, justamente para o reconhecimento judicial da invalidade do contrato que deu origem a um dos ônus inscritos na matrícula de imóvel que também é objeto desta ação.

Considerando que o autor dessa ação faz parte do mesmo grupo econômico do requerido, não tem sustentação fático-jurídica a tese de desconhecimento dos ônus, como

quis fazer crer a contestação.

Logo, o requerido deu motivo ao inadimplemento contratual, diante de sua má fé em juntar contrato de compra e venda, uma certidão não correspondente à realidade e porque não informou ao comprador, que poderia, inclusive, não querer realizar o negócio, como disse a autora em audiência de instrução."

Conclui-se, portanto, que a sentença está devidamente fundamentada, apresentando, de forma clara e coerente, os elementos que levaram à conclusão da má-fé contratual da apelante.

Ressalte-se, ainda, que é consolidado o entendimento de que o magistrado não está obrigado a se manifestar sobre todas as teses levantadas pelas partes quando já houver motivo suficiente e fundamentado para decidir a causa, conforme leciona Lopes da Costa:

"A sentença deve ser completa, clara, concisa. Deve, pois, examinar todas as alegações que as partes hajam considerado essenciais, mesmo que essenciais ao juiz não pareçam. [...] Isso não quer dizer que a decisão deva responder a um por um dos argumentos levantados pelos contendores. Também não significa a obrigação de resolver uma questão, prejudicada por solução já dada a outra. É o que se denomina 'motivo implícito'. A admissão de um fato implica a rejeição do fato contrário. [...] Em síntese: é implícita a motivação que é consequência necessária da motivação expressa”
(Direito

Processual Civil,
vol. IlI, 1959, p.298)-grifei.

Nessa mesma linha, o Superior Tribunal de Justiça já assenou que o art.489, §1°, do CPC apenas reafirma a jurisprudência segundo a qual o julgador deve enfrentar os argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, sendo dispensável a manifestação sobre todas as teses formuladas pelas partes, quando desnecessárias ao deslinde da controvérsia.

Cita-se, exemplificativamente, o seguinte precedente:

PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. EMBARGOS A EXECUÇÃO FISCAL.RESPONSABILIDADES OLIDÁRIA.DÍVIDAFISCAL.. INEXISTÊNCIA DE OFENSA AOS ARTS. 141, 489 E 492 DO CPC/2015.I-Na origem, trata-se de embargos à execução fiscal, promovida pelo INSS, objetivando cobrança de débito. Na sentença, o pedido foi julgado parcialmente procedente. No Tribunal a quo, a sentença foi reformada. Il - Conforme entendimento pacífico desta Corte o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015confirma a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida. [EDcl no MS 21.315/DF, relatora Ministra Diva Malerbi (Desembargadora convocada TRF 3a Região), Primeira Seção, julgado em 8/6/2016, DJe 15/6/2016.] III - No tocante à suposta violação dos arts. 141 e 492 do CPC/2015, também não assiste razão à parte recorrente. IV - A análise da petição inicial, quando realizada em confronto com o exame do acórdão recorrido, revela que o Tribunal de origem proferiu sua decisão dentro dos parâmetros estabelecidos pelo pedido autoral, o qual deve ser interpretado lógica e sistematicamente a partir de todos os elementos constantes da referida peça exordial. A parte autora, ora recorrente, requereu a extinção da execução fiscal para, dentre outras questões, que se declarasse o reconhecimento da inexistência de grupo econômico, conforme infere-se da interpretação contextual do fragmento da petição inicial transcrito a seguir:

"(...) sejam julgados PROCEDENTES, in totum, os presentes EMBARGOS À EXECUÇÃO para DETERMINAR AEXTINÇÃO DO PROCESSODEEXECUÇÃOR EFERENCIADO, em face da EMBARGANTE, declarando-se a nulidade dos créditos nela plasmados, haja vista a inexistência de 'Grupo Econômico', in casu, conforme salientado no item 'll.1'."

V-Conforme a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

"(...) não configura julgamento ultra ou extra petita, com violação ao princípio da congruência ou da adstrição, o provimento jurisdicional exarado nos limites do pedido, o qual deve ser interpretado lógica e sistematicamente a partir de toda a petição inicial". (Aglnt no REsp n. 1.829.793/SE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 21/10/2019, DJe 23/10/2019). Nesse sentido: Aglnt no AREsp n. 1.430.821/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 15/6/2020, DJe 19/6/2020; e Aglnt no AREsp n. 1.603.992/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/6/2020, DJe 26/6/2020. VI-Conclui-se, portanto, que em relação à observância dos limites objetivos da lide, 0acórdão recorrido foi proferido em conformidade com a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justica, razão pela qual não merece reforma. VII - Agravo interno improvido.

(Aglnt no AREsp n. 1.733.806/ES, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022.)

Portanto, não se vislumbra a alegada nulidade da sentença por ausência de fundamentação. A decisão encontra-se devidamente motivada, dentro dos parâmetros legais e jurisprudenciais aplicáveis.

Rejeita-se, pois, a preliminar de nulidade da sentença.

1.2.Da Preliminar de Decadência

A apelante-ré sustenta, em sede preliminar, a decadência do direito dos autores, com fundamento no art. 445 do Código Civil. Argumenta que, tendo os apelados tomado posse do imóvel em julho de 2015, qualquer pretensão fundada em vício oculto estaria fulminada pelo transcurso do prazo decadencial de um ano, contado da data da entrega do bem.

Contudo, tal alegação não merece prosperar.

O prazo decadencial previsto no art. 445 do Código Civil é aplicável apenas às hipóteses de vícios redibitórios-defeitos ocultos preexistentes à entrega do bem, que o tornem impróprio ao uso a que se destina ou lhe diminuam o valor de forma relevante. Não é essa, todavia, a situação fática delineada nos autos.

Os apelados não formularam pedido de resolução contratual com base em vício oculto do imóvel. Tampouco requereram abatimento proporcional do preço. Ao contrário, a pretensão autoral funda-se no inadimplemento contratual consistente na omissão da apelante-ré quanto à apresentação de certidões e documentos indispensáveis à lavratura da escritura e ao registro do imóvel, elementos que viabilizariam a plena transferência da propriedade.

Nessa linha, a jurisprudência tem reiteradamente afirmado que, em contratos bilaterais em que a obrigação de pagamento está condicionada ao cumprimento de encargos documentais pela parte vendedora, como a apresentação de certidões negativas e a inexistência de gravames, não incide o prazo decadencial do art. 445 do Código Civil, por não se tratar de vício redibitório. Veja-se:

“Não incide o prazo decadencial previsto no art. 445 do CC quando a

discussão não envolve vício redibitório, mas sim o inadimplemento

contratual.”

(TJSP, Apelação Civel n° 1035344-86.2019.8.26.0100, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Fábio Podestá, j. 30/08/2023)

Além disso, a alegação de inadimplemento contratual da apelante-ré somente se consolidou quando os apelados tiveram ciência inequívoca da existência de gravames impeditivos do registro do imóvel. Segundo a petição inicial, tal ciência adveio após tentativa frustrada de averbação e emissão de nova matrícula junto ao cartório competente-ou seja, fato superveniente à assinatura do contrato.

Não se trata, pois, de defeito intrínseco ao bem, mas sim de inadimplemento de obrigação acessória contratualmente assumida. A condição essencial para o cumprimento integral do contrato era a apresentação, pela vendedora, da documentação livre de ônus e desembaraços, o que não se concretizou, tornando impossível a lavratura da escritura e o registro da propriedade.

Assim sendo, inaplicável o prazo decadencial previsto no art. 445 do Código Civil, por ausência de seu suporte fático-jurídico.

Rejeita-se, portanto, a preliminar de decadência.

1.3. Da alegação de sentença ultra petita em razão da determinação de

expedição de mandado de averbação do contrato na matrícula do imóvel

A apelante-ré sustenta que a sentença exarada em primeiro grau teria incorrido em julgamento ultra petita, ao determinar, em sua parte dispositiva, a expedição de mandado de averbação para fins de transcrição do contrato de compra e venda junto à matrícula do imóvel, providência que, segundo a recorrente, não teria sido objeto de pedido expresso na exordial.

Não assiste razão à apelante.

A determinação de expedição de mandado de averbação encontra-se intrinsecamente vinculada à procedência da ação, que teve por objeto a exigibilidade do cumprimento das obrigações contratuais assumidas pela promitente-vendedora. Assim, ao restabelecer judicialmente os efeitos do contrato, inclusive no que tange à sua eficácia perante terceiros, a sentença limitou-se a dar efetividade à tutela pretendida pelos autores, dentro dos limites objetivos do pedido e em consonância com a função integrativa da jurisdição.

Com efeito, é cediço que a interpretação dos pedidos deve ser feita de forma sistemática, lógica e finalística, não se exigindo que cada providência decorrente da procedência do pedido esteja descrita de modo literal na petição inicial, desde que guarde relação de consequência necessária e natural com a pretensão deduzida. Nesse sentido, a averbação do contrato no registro imobiliário consubstancia mero desdobramento da eficácia da sentença e da própria execução específica das obrigações assumidas contratualmente.

Destarte, não há falar em julgamento ultra petita, porquanto a determinação judicial impugnada se limita a conferir exequibilidade e completude ao julgado, conferindo concretude à obrigação contratual reconhecida como válida e exigível.

Ademais, a eventual reforma da sentença em sede recursal implicará, se for o caso, a consequente revogação da determinação de averbação, razão pela qual o argumento não se sustenta nem mesmo em sede de eventual prejuízo processual.

Rejeita-se, pois, a preliminar de sentença ultra petita

MÉRITO

A controvérsia posta em juízo cinge-se à verificação da correção ou não da sentença que julgou procedente, em parte, os pedidos formulados na petição inicial e, de outro lado, improcedente a reconvenção proposta pela parte ré. O cerne da lide repousa na análise da ocorrência, ou não, de inadimplemento contratual no compromisso de compra e venda de imóvel rural firmado entre as partes, com destaque para as obrigações instrumentais e acessórias da vendedora relativas à regularização dominial e documental do bem objeto do negócio conforme se extrai dos autos, em 10 de julho de 2015, as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda referente a imóvel rural com área de aproximadamente 10.948,2268 hectares, denominado "Fazenda Gitirana",situado no município de São Geraldo do Araguaia/PA, inscrito na matrícula n°0087 do Cartório de Registro de Imóveis daquela comarca. O valor avençado para a transação foi de R$ 67.890.000,00) (sessenta e sete milhões, oitocentos e noventa mil reais).

O pagamento seria efetuado da seguinte forma: um valor de entrada no montante de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais), parcelado em três vezes -integralmente quitadas, conforme documentos de id 21688035-e o restante por meio de nove prestações anuais, vencíveis a partir de julho de 2016,corrigidas de acordo com a variação do preço do boi gordo, com término previsto para julho de 2024, conforme disposição expressa na cláusula terceira do contrato.

Os apelados assumiram a posse do imóvel no ato da assinatura do contrato e do pagamento da entrada, sob a condição, estipulada contratualmente, de que o imóvel estaria livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, fato que não se confirmou, pois havia, à época, quatro averbações de dívidas, inclusive em moeda estrangeira, que obstavam a lavratura da escritura definitiva e o consequente registro em nome dos compradores.

Nos termos da cláusula nona do contrato, restou prevista a incidência de multa contratual de 5% sobre o valor do contrato, acrescida de juros de 1% ao mês e honorários de 2%, em caso de inadimplemento de qualquer cláusula contratual não abrangida por regra específica sobre impontualidade. Ante o inadimplemento contratual verificado, os autores promoveram notificação extrajudicial em 5 de agosto de 2016.

A ré, ora apelante, sustentou em sua peça de defesa que a inadimplência seria dos compradores, por suposto descumprimento do cronograma de pagamentos anuais estabelecido no instrumento contratual. Alegou desconhecimento acerca das dívidas incidentes sobre a matrícula do imóvel, afirmando que os gravames teriam sido identificados apenas após o georreferenciamento da propriedade, já no curso da avença, e que inexistiu dolo ou culpa de sua parte.

Em reconvenção, postulou a condenação dos autores nas penalidades previstas contratualmente, alegando, além do inadimplemento das obrigações pecuniárias, a prática de arrendamento irregular, desmatamento e uso indevido da área adquirida, com envolvimento de agentes públicos. Pugnou, assim, pela resolução do contrato, com retorno ao status quo ante, reintegração de posse, pagamento de multa contratual e indenização pelo uso da área, calculada em R$45.660.826,62 (quarenta e cinco milhões, seiscentos e sessenta mil, oitocentos e vinte e seis reais e sessenta e dois centavos).

O juízo de origem, após regular instrução, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e improcedente a reconvenção.

Passa-se à análise do instrumento contratual.

A cláusula sétima estabelece a obrigação da promitente-vendedora de outorgar a escritura definitiva em favor dos promitentes-compradores tão logo requerida, desde que quitadas as parcelas descritas nas alíneas".1"".2"

".3"da cláusula terceira, e apresentadas todas as certidões elencadas no §1° da referida cláusula. A redação é expressa ao estabelecer:

"A escritura particular definitiva de transferência de titularidade do imóvel deverá ser outorgada em favor dos promissários compradores tão logo seja solicitada à promitente vendedora e após o pagamento das parcelas mencionadas nas alíneas 'a.1', 'a.2' e 'a.3' da Cláusula Terceira e apresentação das certidões descritas no parágrafo primeiro desta cláusula que procederá mediante escritura particular de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, no moldes da Lei n. 9.514/97."

A obrigação da vendedora de apresentar a documentação necessária e atualizada-livre de qualquer ônus-é detalhada de forma minuciosa no §1°da mesma cláusula, abrangendo, entre outros, escritura de aquisição, certidões negativas de ônus e débitos ambientais, planta e memorial descritivo do georreferenciamento, CCIR, ITR dos últimos cinco anos, entre outros documentos imprescindíveis à segurança jurídica da transação.

Os documentos acostados aos autos, notadamente a certidão de inteiro teor da matrícula juntada no momento da contratação (id 21688032), apontavam a inexistência de ônus. Entretanto, posterior nota devolutiva emitida pelo cartório (id 21688043) evidencia a existência de gravames hipotecários antigos, anteriores à celebração do contrato, obstando o registro da propriedade em nome dos apelados.

Neste ponto, tornou-se imprescindível a apuração da existência de má-fé por parte da promitente-vendedora, quanto ao conhecimento prévio desses ônus. A sentença de origem foi precisa ao constatar que os gravames remontavam às décadas de 1980 e 1990, estando vinculados a empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico da vendedora.

O pagamento das parcelas mencionadas na cláusula acima restaram comprovadas mediante os comprovantes de pagamento angariados ao id 21688035.

Na forma do parágrafo 1° da cláusula sétima, era imperioso a entrega das documentações livre e desembaraçadas de ônus por parte da empresa Fortex Engenharia, senão vejamos:

"A promitente-vendedora obriga-se a fornecer toda a documentação necessária e exigida para a lavratura e registro da escritura perante o cartório, incluindo, mas não se restringindo a:

a) Escritura de aquisição do imóvel;

b) Certidão negativa de ônus do imóvel;

c) Certidão de matrícula com o respectivo registro de georreferenciamento;

d)

Cópia

do

CCIR

dos

últimos

cinco
anos;

e)

ITR

dos

últimos

cinco

anos;

·

Planta e memorial descritivo do georreferenciamento com o numero

do

certificado

INCRA,

entregue

no

ato

de

assinatura

deste
contrato;

·

Planta (levantamento topográfico por teodolito), descrevendo os pastos, cercas, corredores, reservas de matas, etc, entregue no ato de assinatura deste contrato;

·

Descrição das edificações presentes no imóvel até a assinatura deste contrato;

·

Relação

dos

tratores,

veículos,

máquinas

e

implementos

agrícolas que fazem parte do contrato;

·

Última

alteração

consolidada

do

contrato

social

da

PROMITENTE VENDEDORA, devidamente autenticada, entregue no ato de assinatura deste contrato;

·

Declaração por parte da PROMITENTE VENDEDORA de que o imóvel objeto deste contrato pertence ao ativo circulante da empresa, com reconhecimento de firma, entregue no ato da assinatura do contrato;

·

I)CAR

entregue

no

ato

da

assinatura

deste
contrato;

·

Certidão conjunta da RFB e Procuradoria Geral da Fazenda
Nacional;

·

Certidão negativa de débitos do IBAMA e do órgão estadual do

meio ambiente (SEMA);

·

Cópia dos documentos pessoais do representante legal, entregue no ato da assinatura deste contrato;

·

Certidão

de

feitos

ajuizados,

na

hipótese de

ser

exigíveis

pelo

Oficial de Registro, podendo ser positiva ou negativa;

Pois

bem.

Cotejando os documentos juntados aos autos, consta ao id 21688032 a Certidão de Inteiro

Teor

emitida

pelo

Serviço

Notarial

e

Registral

de

São

Geraldo

do

Araguaia/PA entregue

na

data

da

celebração

e

assinatura

do

instrumento

contratual

de

compra

e venda, tendo sido certificado que o imóvel encontrava-se livre e desembaraçado de ônus de qualquer natureza.

De

outra

banda, consta

a

Nota

de

Devolução

n.

02/2017

ao

id

21688043

emitida

pelo Serviço Registral de São Geraldo do Araguaia/PA, apontando a existência de ônus hipotecário, impossibilitando o registro do título.

Nesse diapasão, após a emissão da nota devolutiva, exsurge a dúvida sobre se o apelante detinha conhecimento ou não sobre as constrições no momento da celebração da compra e venda do imóvel ora litigado, para se apurar eventual inadimplemento

contratual

como

sucedâneo

ao

pagamento

da

multa

prevista
contratualmente.

E. sobre

este

dilema,

cabe

pontuar

o

consignado

pelo

juízo

a

quo:

"Na

nota

devolutiva

tem

as

constrições,

e

o

que

chama

a

atenção

é

que são bem antigas datadas de 1985, 1990 e 1992, quando a posse do imóvel já era do grupo empresarial das promitentes-vendedoras (id
7658664)

·AV.1.-M.4970 - Cédula Hipotecária em favor do Banco Bamerindus do Brasil, atual Banco Sistema, tendo como devedoras as empresas GAÚCHA AGROPECUARIA LTDA., IMPAR -INDUSTRIA MADEREIRA PARAENSE

E

AGROPECUÁRIA

LTDA.E

MAZDA-MADEIRAS

DA
AMAZONIA

S.A.

cujo

débito

seria

de
1992;

·

AV.2-M.4970-Cédula Hipotecária em favor do Banco do Brasil S.A., tendo

como

devedor

o

Sr.

GERSON

PAIXÃO

DE

SOUSA, cujo

débito

seria de 1990.

·AV.3-M.4970-

Crédito

da

União

em

face

do

Sr.

José

Enéas

de

Sousa, cujo débito teria vencimento original em 1985.

·

AV.4-M.4970-Crédito da União em face do Sr. João de Deus Nazário Abreu, cujo débito teria vencimento original em 1985.

Perquire-se então duas situações, se o promitente-vendedor tinha ciência dos ônus na matrícula e assim, agiu de má fé -levando o promitente-comprador a erro-, ou se desconhecia o fato, confiando apenas na certidão do oficial público.

Tem-se

que

a

primeira

hipótese

é

que

se

apresenta

mais

correta, porque em 19 de abril de 1993, foi proposta uma ação cautelar de sustação de protesto pela empresa Madeireira Paraense e Agropecuária Ltda em face do Banco HSBC Bamerindus S/A (Processo n ° 0012456- 71.2013.8.14.0028) na Comarca de Belém-PA, justamente para o reconhecimento

judicial

da

invalidade

do

contrato

que

deu

origem

a

um dos

ônus

inscritos

na

matrícula

de

imóvel

que

também

é

o

objeto

desta
ação.

Considerando que o autor dessa ação faz parte do mesmo grupo econômico

do

requerido,

não

tem

sustentação

fática

jurídica

a

tese

de desconhecimento dos ônus, como quis fazer crer a contestação."

Debruçando

ainda

mais

sobre

as

provas

produzidas

nos

autos,

chama

atenção

o depoimento pessoal do representante da apelante-ré quando confirma que tinha pleno conhecimento dos ônus anterior à celebração da compra e venda do imóvel objeto dos autos, vejamos as respostas quanto perguntas realizadas pelo próprio juízo (gravação 00.06.50.110000-001):

"Juiz:

Mas

me

diga

uma

coisa,

eu

to

vendo

aqui

que

vocês

juntaram

a cadeia

dominial

desse

imóvel,

né.

Eu

vi

que

tem

uns

da

União

também tinha (inaudível) mas vocês adquiriram do que? Da União?

Preposto da Ré: Não. Nós adquirimos... é... a Fortex é dona desde 2003, se não me falha a memória, 2004, 2003.

Juiz: E

antes?

Preposto da Ré: Antes era da Construtora Araújo que é uma...,é do grupo,

do

grupo

empresarial.

Ai

foi

adquirida

em

noventa

e.. acho

que em 94. Ou seja, essa propriedade foi nossa durante...hoje... agora... (inaudível) pelo menos uns 30 anos.”

Por seu turno, os apelados informaram em seus depoimentos que não tinham ciência das constrições registradas na matrícula do imóvel e, caso soubessem da existência

das

mesmas,

não

prosseguiriam

com

a

negociação,

consoante

afirmativa na audiência de instrução, ocorrida em 14 de fevereiro de 2023.

Conclui-se,

portanto,

que

a

apelante

tinha

conhecimento

dos

ônus

pretéritos

sob

o imóvel, como confessado na instrução, e ainda sim, envidou as tratativas para realização da compra e venda junto a parte apelada, tendo carreado uma certidão não correspondente a situação real do imóvel no momento da celebração do contrato,

assim

como,

face

a

omissão

na

prestação

de

informação

aos

promitentes compradores sobre as constrições, o que desencadeia em inadimplemento
contratual.

Consabido que, no direito pátrio, persiste a figura da exceção do contrato não cumprido, disciplinada

pelo

art.476

do

Código

Civil,

que

se

refere

à

possibilidade

de o devedor escusar-se da prestação da obrigação contratual, por não ter o outro contratante cumprido com aquilo que lhe competia.

Nesse cenário, o estado de inadimplência da apelante-ré com viés de má-
fé contratual

ocorre

quando

avença

um

contrato

em

que,

naturalmente,

não

poderia
cumprir com as obrigações contratuais assumidas, ao passo que não seria possível entregar os documentos relacionados ao imóvel livre e desembaraçados de ônus, em

clara

violação

ao

enunciado

do

parágrafo

1°

da

cláusula

sétima, impossibilitando o registro por parte dos apelados-autores.

Conforme consta no instrumento contratual, ao não entregar ou providenciar a documentação pertinente ao imóvel para fins de registro, sujeita a aplicação de multa contratual, na forma da cláusula nona, assim redigida:

"CLAUSULA

NONA:

para

a

parte

INADIMPLENTE

que,

por

qualquer

motivo, deixar

de

cumprir,

no

devido

tempo,

clausula

ou

condição

deste

contrato, salvo a regra de inadimplência especifica para a impontualidade disciplinada

na

clausula

terceira,

incorrerá na

multa

penal

de

5%

(cinco

por cento)

sobre

o

valor

do

contrato

atualizado,

além

de

juros

de

1%

(um

por cento) ao mês, capitalizados mensalmente, sem prejuízo- de se apurar as perdas e danos decorrentes e mais honorários advocatícios, desde logo arbitrados

pelas partes

em 2% (dois

por cento)

do

valor do

contrato, para a hipótese de solução ainda na via extrajudicial, e na hipótese judicial a ser arbitrados pelo juízo competente, conforme disciplina os arts. 404 e 409 do CCB"

Cedido que a possibilidade de incidência de cláusula penal tem a função de fixar indenização

por

descumprimento

ou

atraso

no

contrato

ou

na

obrigação, sendo

certo

que
"Incorre

de

pleno

direito

o

devedor

na

cláusula

penal,

desde

que,
culposamente,

deixe

de cumprir a obrigação ou se constitua em mora."
(artigo 408,do Código Civil).

A cláusula penal compensatória figura como prefixação de perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual, pois sua finalidade é recompor a parte pelos prejuízos que eventualmente decorram do inadimplemento total ou parcial da obrigação.

Não

se

revela

abusiva

a

cláusula

contratual.

O

contrato

particular

é

regido

pelo

princípio da

forca

obrigatória

(Pacta

Sunt

Servanda)

e

pela

autonomia

da

vontade

das

partes

que são pilares do direito contratual. E, em razão da forca obrigatória do contrato, não há que se falar em redução de multa contratual ou mesmo extirpação em virtude de ter sido estabelecida e pactuada e livremente pelas partes.

No

caso

dos

autos,

verifica-se

a

existência

de

cláusula

penal

compensatória, que

se

refere ao

inadimplemento

total

e

serve

de

alternativa

ao

credor

que, desejando,

poderá

recebê-la como satisfação dos prejuízos pelo n
o cumprimento.

E,

nos

autos,

restou

comprovado

que

a

apelante-ré

violou

diversas

cláusulas

contratuais, sobretudo as relacionadas a entrega de documentação livre e desembaraçada de ônus para a consecutiva lavratura da escritura da compra e venda e registro.

Dessa forma, vejo que andou corretamente a sentença ao impor a condenar

a apelante ao pagamento da multa contratual em virtude da inadimplência contratual
comprovada.

DA
RECONVENÇÃO:

Nos moldes da reconvenção, a apelante-ré, deduz que houvera o inadimplemento contratual por parte dos apelados-autores no tocante a inexecução do contrato pelo não

pagamento

das

parcelas

anuais

previstas

na

cláusula

terceira,

parágrafo

nono,

ou mesmo pela ausência de pagamento de aluguéis pela fruição da área litigada, assim como, pelo mau uso da terra, inclusive com crime de desmatamento e demais
irregularidades

ao

arrepio

do

instrumento

contratual.

Pretendeu,

assim,

a

resolução

do
contrato, com o retorno das partes ao estado anterior, além da condenação dos apelados-autores na multa contratual estipulada.

Como é cedido, nos contratos bilaterais, a parte somente pode exigir o cumprimento da outra caso tenha cumprido com suas obrigações, a teor do artigo 476 do Código Civil, in verbis:

"Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".

Aplica-se novamente, à hipótese vertente, a teoria da exceptio non adimpleti
contractus,

vale

dizer,

a

exceção

de

contrato

não

cumprido

aplica-se

ao

negócio

jurídico
sinalagmático, no qual se pondera a existência de uma dependência recíproca das obrigações, sendo uma a causa de ser da outra.

No presente caso, como bem pontuou o magistrado a quo, não poderia a parte apelante-reconvinte exigir o pagamento das parcelas anuais ou mesmo alugueis dos compradores,

ora

apelados,

na

medida

em

que

só

não

o

fizeram

justamente

pelo

fato da vendedora não ter providenciado a entrega dos documentos inerentes ao imóvel desembaraçado e livre de ônus.

A própria redação contratual disposta no paragrafo 9°

da cláusula 3a elenca que as parcelas não serão exigíveis antes da apresentação das certidões de baixa de ônus, senão vejamos:

“Parágrafo Nono: As parcelas anuais descritas na alínea b da cláusula terceira com vencimentos entre 2016 e 2024somente tornar-se-ão

vencíveis

e

exigíveis

mediante

apresentação

das

certidões descritas na clausula Sétima, parágrafo primeiro, bem como a lavratura da escritura particular definiva de compra, bem como na lavratura da escritura particular definitiva de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária e devido registro"

De

outra

banda,

no

tocante

as

supostas

ilações

quanto

ao

mau

uso

da

terra

e

crime

de desmatamento, partilho da convicção adotada pelo juízo de origem, conquanto as multas por danos ambientais, tal como a ocorrência de crime ambiental, devem ser precedidas de apuração pelos órgãos competentes, não havendo notícia nos autos sobre sua ocorrência, somente simples alegações.

Destarte, falece a parte reconvinte, ora apelante, de comprovar os fatos constitutivos do seu direito, na forma do art. 373, inciso l do CPC.

Finalmente,

a

reconvenção

é

improcedente

ao

apontar

inadimplemento

contratual por parte dos reconvindos, ora apelados, tangente à hipótese de enriquecimento sem causa dos mesmos.

E aqui, cabe destacar o entendimento sufragado pelo juízo de origem, pontual nas razões da sentença para afastar os ensejos da reconvenção:

"Cabe ressaltar, contudo, que agiu com acerto os autores, eis que impossibilitados de proceder ao registro por culpa exclusiva do requerido,

que

somente

regularizou

o

imóvel

em

abril

de

2021,não

há que se falar em descumprimento contratual por parte dos compradores, eis que diante dos valores expressivos investidos no imóvel e dos ônus na matrícula, o seu prejuízo pela incerteza da resolução da situação não era claro e até possível a curto prazo.

E mais, o pedido de registro do georreferenciamento deu-se no dia 27/12/2016,

e

ação

judicial

protocolada

em

2018,

para

fazer

cumprir o contrato, apesar da posse não induz a má-fé ou abuso, porque consta que o imóvel estava abandonado e com a gestão dos autores passou

a

ter

lucro,

associado

ao

fato

que

apresentou

prova

de

várias notificações judiciais no período.

Assim, não cabe falar de descumprimento contratual por parte das partes autoras e que usufruiu do bem, nos termos da reconvenção, porque quem deu causa a situação foi o requerido, e já havia investimentos de mais de treze milhões de reais no imóvel e apropria impossibilidade de arregimentar empréstimos bancários, o que impossibilitaria de pedir a própria resolução do contrato."

Forte

nessas

razões,

não

havendo

qualquer

retoque

da

sentença

confrontada, julgo improvida a apelação interposta por Fortex Engenharia LTDA.

Passo ao julgamento da

apelação manejada por Janaína

Aires

Pereira

Guimarães e
outros.

Nas razões da apelação interposta por Janaína Aires Pereira Guimarães e outros, demonstram resistência no ponto da sentença que julgou improcedente os lucros cessantes e impôs a condenação em honorários sucumbenciais na reconvenção somente em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Pois

bem.

Os

lucros

cessantes

encontram

previsão

no

art.

402

do

Código

Civil,

que

dispõe

que o credor tem direito à reparação por aquilo que efetivamente perdeu e pelo que razoavelmente deixou de lucrar em razão do inadimplemento contratual da outra parte.

No caso em tela, os apelantes-autores pleitearam a condenação da apelada-ré em lucros cessantes eis que, em razão da não entrega das documentações pertinentes para realização do registro do imóvel, lhe foram cerceadas a possibilidade de celebração de financiamentos bancários.

Com base nas provas carreadas aos autos e, apesar do comprovado descumprimento contratual praticado pela apelada-ré, a razão para justificar a condenação

aos

lucros

cessantes

pleiteados

não

se

sustentam,

na

medida

em

que

a celebração

de

contratos

de

financiamentos

é

condição

futura

e

incerta, pois

não

teria como

se

garantir

que

referidos

agentes

financiadores,

de

fato, aprovariam

o

projeto e disponibilizariam o dinheiro pretendido.

Portanto,

improcedem

os

lucros

cessantes, permanecendo

hígida

a

sentença.

Quanto

aos

honorários

sucumbenciais

fixados

em

10%

(dez

por

cento)

sobre

o

valor da

condenação

em

razão

da

improcedência

da

reconvenção

manejada

pela

apelada- ré, de igual modo, verifico que não há qualquer retoque a ser procedido na
sentença.

Isto

porque,

o

percentual

de

10%

(dez

por

cento)

fixado

sobre

valor

da

condenação encontra-se respaldada no

§

2

°

do art. 85 do Código de Processo Civil, onde preferencialmente determina que os honorários sucumbenciais, quando houver condenação, seja arbitrada entre 10% e 20% sobe o montante desta. O STJ
reconhece:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015.JUÍZO DE EQUIDADE NA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

DE

SUCUMBÊNCIA.NOVAS

REGRAS:

CPC/2015,

ART.

85,

§

§

2

°

E 8

°

. REGRA GERAL OBRIGATÓRIA (ART. 85,

§

2

°

). REGRA SUBSIDIÁRIA

(ART.85,

§

8

°

).

PRIMEIRO

RECURSO

ESPECIAL

PROVIDO. SEGUNDO

RECURSO

ESPECIAL

DESPROVIDO

.[...]4.Tem-
se,então,a

seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85,

§

2

°

); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo:(Il.a) sobre

o

proveito

econômico

obtido

pelo

vencedor

(art.

85,

§2°);

ou

(II

.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85,

§

2°); por fim, (III)havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85,

§

8

°

). 5 . A expressiva redação legal impõe concluir:

(5.1)

que

o

§

2°

do

referido

art.

85

veicula

a

regra

geral, de aplicação

obrigatória,

de

que

os

honorários

advocatícios

sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (1) da condenação; ou (II) do

proveito

econômico

obtido;

ou

(III)

do

valor

atualizado

da

causa;

(5.2) que o

§

8

°

do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação:

(I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo. 6. Primeiro recurso especial

provido

para

fixar

os

honorários

advocatícios

sucumbenciais

em 10% (dez por cento)sobre o proveito econômico obtido. Segundo recurso especial desprovido. (STJ-REsp: 1746072 PR 2018/0136220-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/02/2019,S2-

SEGUNDA

SEÇÃO,

Data

de

Publicacão:

DJe
29/03/2019)

Estando

os
honorários advocaticios fixados
de
acordo com a legislação
aplicável, mantém-se a sentença nesse tópico.

Ante o exposto, CONHEÇO das Apelações Cíveis interpostas, porém,
NEGO-LHES PROVIMENTO,
e convirjo com o entendimento do Desembargador Amilcar Roberto Bezerra Guimaraes para
modular a sentença e excluir a multa contratual, determinando que a escritura seja lavrada após o depósito integral do preço, corrigido na forma do contrato sem juros, bem como, que o pagamento/levantamento do dinheiro seja feito apenas após o transito em julgado desta decisão.
É como voto.

BELÉM,

Gleide Pereira de Moura

Relatora

Belém, 22/06/2025