Tribunal: TJPA
Processo: 0855309-49.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7697 - Correção Monetária
Data de julgamento: 2025-03-11

Ementa:
EMENTA DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. IMPRESCINDIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA POSSE DA LOCATÁRIA. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO SOBRE USUCAPIÃO EM SEDE DE AÇÃO DE DESPEJO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO FORNECIDO. 1 – Cuida-se de apelação interposta por ROSY MARY MONFREDO SOARES contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou improcedente a ação de despejo c/c cobrança de aluguéis proposta em face de LAURIDES MARIA FERREIRA DA CRUZ, sob o fundamento de ausência de notificação prévia, inexistência de comprovação de mora e reivindicação de posse de requerida, que obteve regularização fundiária em nome de sua filha. 2 – A controvérsia recursal centra-se em (i) verificar a necessidade de notificação prévia na ação de despejo por falta de pagamento, (ii) aferir a comprovação da mora da locatária, (iii) analisar a relevância da posse consolidada da requerida e da regularização fundiária obtida perante a União, e (iv) discutir a impossibilidade de reconhecimento de usucapião no bojo da presente demanda. 3 – Nos termos do art. 57 da Lei nº 8.245/91, a notificação prévia do locatário, concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, constitui requisito essencial para a propositura da ação de despejo quando o contrato de contratação for prorrogado por prazo indeterminado. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) exige uma notificação premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido da demanda, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito (REsp nº 1.812.465/MG). No caso concreto, restou evidenciado que o apelante não notificou a locatária previamente à propositura da ação, circunstância que, por si só, justifica a improcedência do pedido de despejo. 4 – Apelante que não logrou comprovar a inadimplência da locatária, limitando-se a apresentar recibos e comprovantes de depósitos sem prova inequívoca de que tais valores se referem a pagamentos de aluguéis em aberto, descumprindo, assim, o ônus probatório que a concorrência, nos termos do art. 373, I, do CPC. 5 – A posse da requerida sobre o imóvel encontra-se consolidada há mais de 29 anos, de forma mansa e pacífica, sendo reforçada pelo Contrato de Concessão de Uso Especial para fins de Regularização Fundiária de Interesse Social (CUEM), obtido pela filha da apelada junto com a União. A validade da regularização fundiária não pode ser questionada incidentalmente na presente ação de despejo, por exigir discussão própria em ação autônoma. 6 – Não tocante à alegação de usucapião pela requerida, é pacífico o entendimento de que uma ação de despejo não se presta à análise de domínio do bem, sendo exclusivamente a proposição de ação específica para tal especificamente. 7 – Diante da ausência de notificação prévia, da não comprovação da mora e da confirmação da posse da requerida, mantém-se a sentença recorrida. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, art. 57; PCC, art. 373, I. Jurisprudência relevante: STJ, REsp nº 1.812.465/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 05/12/2020.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0855309-49.2018.8.14.0301

APELANTE: ROSY MARY MONFREDO SOARES

APELADO: LAURIDES MARIA FERREIRA DA CRUZ

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. IMPRESCINDIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA POSSE DA LOCATÁRIA. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO SOBRE USUCAPIÃO EM SEDE DE AÇÃO DE DESPEJO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO FORNECIDO.

1 – Cuida-se de apelação interposta por ROSY MARY MONFREDO SOARES contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou improcedente a ação de despejo c/c cobrança de aluguéis proposta em face de LAURIDES MARIA FERREIRA DA CRUZ, sob o fundamento de ausência de notificação prévia, inexistência de comprovação de mora e reivindicação de posse de requerida, que obteve regularização fundiária em nome de sua filha.

2 – A controvérsia recursal centra-se em (i) verificar a necessidade de notificação prévia na ação de despejo por falta de pagamento, (ii) aferir a comprovação da mora da locatária, (iii) analisar a relevância da posse consolidada da requerida e da regularização fundiária obtida perante a União, e (iv) discutir a impossibilidade de reconhecimento de usucapião no bojo da presente demanda.

3 – Nos termos do art. 57 da Lei nº 8.245/91, a notificação prévia do locatário, concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, constitui requisito essencial para a propositura da ação de despejo quando o contrato de contratação for prorrogado por prazo indeterminado. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) exige uma notificação premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido da demanda, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito (REsp nº 1.812.465/MG). No caso concreto, restou evidenciado que o apelante não notificou a locatária previamente à propositura da ação, circunstância que, por si só, justifica a improcedência do pedido de despejo.

4 – Apelante que não logrou comprovar a inadimplência da locatária, limitando-se a apresentar recibos e comprovantes de depósitos sem prova inequívoca de que tais valores se referem a pagamentos de aluguéis em aberto, descumprindo, assim, o ônus probatório que a concorrência, nos termos do art. 373, I, do CPC.

5 – A posse da requerida sobre o imóvel encontra-se consolidada há mais de 29 anos, de forma mansa e pacífica, sendo reforçada pelo Contrato de Concessão de Uso Especial para fins de Regularização Fundiária de Interesse Social (CUEM), obtido pela filha da apelada junto com a União. A validade da regularização fundiária não pode ser questionada incidentalmente na presente ação de despejo, por exigir discussão própria em ação autônoma.

6 – Não tocante à alegação de usucapião pela requerida, é pacífico o entendimento de que uma ação de despejo não se presta à análise de domínio do bem, sendo exclusivamente a proposição de ação específica para tal especificamente.

7 – Diante da ausência de notificação prévia, da não comprovação da mora e da confirmação da posse da requerida, mantém-se a sentença recorrida. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 8.245/91, art. 57; PCC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante:
STJ, REsp nº 1.812.465/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 05/12/2020.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0855309-49.2018.8.14.0301

APELANTE: ROSY MARY MONFREDO SOARES

ADVOGADO: DEFENSORIA PÚBLICA

APELADA: LAURIDES MARIA FERREIRA DA CRUZ

INTERESSADA: ROSENILDA FERREIRA DA CRUZ

ADVOGADA: DEFENSORIA PÚBLICA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO:

Trata-se de Ação de Despejo C/C Cobrança de Aluguéis, ajudada por ROSY MARY MONFREDO SOARES em face de LAURIDES MARIA FERREIRA DA CRUZ, tendo como objeto a relação locatícia do imóvel situado na Rua dos Mundurucus, casa 16, Bairro Jurunas, Belém-PA. O autor alegou que o imóvel foi originalmente feito por seu pai por meio da empresa BEIRAMAR COMÉRCIO LTDA., e que, após seu falecimento, passou a administrar o imóvel e receber os aluguéis. Contudo, desde 2014, a requerida teria deixado de efetuar os pagamentos, contestando a legitimidade do requerente para receber tais valores.

A parte autora pleiteia a rescisão do contrato de locação, o pagamento dos aluguéis em atraso no valor atualizado de R$ 12.682,85 e a desocupação do imóvel.

A requerida apresentou contestação (ID 7680245), alegando que o imóvel pertence à UNIÃO, que nunca houve renovação contratual formal e que passou a residir no imóvel como posseira. Argumentou que sua filha, ROSENILDA FERREIRA DA CRUZ, obteve da União o Contrato de Concessão de Uso Especial para fins de Regularização Fundiária de Interesse Social, e que, portanto, a autora não teria legitimidade para pleitear valores a título de locação.

A terceira interessada, ROSENILDA FERREIRA DA CRUZ, ingressou com pedido de intervenção de terceiros na modalidade Assistência Litisconsorcial (ID 7680422), reforçando a tese de que o imóvel pertence à União e que possui regularização fundiária.

A decisão interlocutória (ID 17766320) deferiu a intervenção de terceiro e entendeu que a matéria era exclusivamente de direito, determinando o julgamento antecipado da lide nos termos do art. 355, I, do CPC .

A sentença (ID 11085378) entendeu que o autor possuía legitimidade para propor a ação, mas que não houve comprovação da notificação prévia para a rescisão do contrato de contratação por prazo indeterminado, conforme previsto no art. 57 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Além disso, a posse do imóvel pela requerida foi consolidada há décadas e que sua filha possuía título de regularização fundiária pela União. Dessa forma, julgou improcedente a ação e extinguiu o processo com resolução de mérito .

Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação (ID 11085379), argumentando que a decisão de primeiro grau errou ao considerar obrigatória a notificação prévia em ação de despejo por falta de pagamento. Defendeu que a requerida estava se beneficiando indevidamente da posse do imóvel, pois já sabia em juízo a existência do contrato de locação e que sua atuação configurava enriquecimento ilícito. Alegou, ainda, que já ingressou na SPU com procedimento para cancelar a Concessão de Uso do imóvel concedida indevidamente, o qual ainda não foi concluído.

A Apelada, em suas contrarrazões (ID 11085379), defendeu a manutenção da sentença, sustentando que a necessidade de notificação prévia ao locatário está consolidada na decisão recente do STJ e que a decisão do primeiro grau estava correta ao considerar a posse consolidada e a regularização fundiária realizada pela União. Argumentou que o apelante jamais residiu no imóvel e que sua pretensão era apenas lucrar com o bem sem qualquer direito real sobre ele. Requereu a manutenção da sentença.

É o relatório.

À Secretaria, para inclusão do feito na pauta de julgamentos do PLENÁRIO VIRTUAL.

Belém, data da assinatura eletrônica.

DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0855309-49.2018.8.14.0301

APELANTE: ROSY MARY MONFREDO SOARES

ADVOGADO: DEFENSORIA PÚBLICA

APELADA: LAURIDES MARIA FERREIRA DA CRUZ

INTERESSADA: ROSENILDA FERREIRA DA CRUZ

ADVOGADA: DEFENSORIA PÚBLICA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO:

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço da presente apelação cível.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por ROSY MARY MONFREDO SOARES contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Empresarial de Belém , que julgou improcedente a ação de despejo c/c cobrança de aluguéis proposta em face de LAURIDES MARIA FERREIRA DA CRUZ , extinguindo o processo com resolução de mérito , nos termos do art. 487, I, do CPC .

A sentença fundamentou-se, essencialmente, na ausência de comprovação da notificação prévia da locatária , nos termos do art. 57 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) , na falta de comprovação da mora , bem como na consolidação da posse da requerida no imóvel , que obteve regularização fundiária perante a União em nome de sua filha, ROSENILDA FERREIRA DA CRUZ .

A apelante sustenta que a sentença merece reforma, ao argumento de que a notificação prévia não é obrigatória em ação de despejo por falta de pagamento , e que a requerida estaria se beneficiando indevidamente da posse do imóvel sem qualquer direito real sobre ele . Além disso, defenda que a regularização fundiária obtida pela filha da requerida junto à União seria inválida, o que já estaria tentando reconhecer pelas vias cabíveis.

I – DA NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA

A questão central deste recurso reside na necessidade de notificação prévia do locatário antes da propositura da ação de despejo, especialmente quando o contrato já se encontra prorrogado por prazo indeterminado .

O art. 57 da Lei nº 8.245/91 dispõe que, nos contratos de locação por prazo indeterminado, o locador deverá notificar o locatário, concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária .

A audiência do Superior Tribunal de Justiça é clara ao exigir a notificação prévia como condição necessária para a propositura da ação de despejo , conforme decidido no REsp nº 1.812.465/MG , julgado pela Terceira Turma do STJ :

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PREQUESTIONAMENTO . AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA . AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 1 . Ação ajuizada em 11/04/2016. Recurso especial interposto em 23/05/2018 e atribuído a este gabinete em 31/11/2018. 2. O propósito recursal diz respeito à necessidade de notificação premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo . 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento nessa parte do recurso especial. 4. Mesmo de forma indireta, o STJ já apontava para a obrigatoriedade da ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de "necessária" ou mesmo de "obrigatória" . 5. A necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo. 6. "Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento" . 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. (STJ - REsp: 1812465 MG 2018/0315577-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/05/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/05/2020)

Desse modo, o acórdão acima referido fixou o entendimento de que a notificação é essencial para garantir a previsibilidade e segurança jurídica ao locatário, evitando despejos arbitrários e abruptos , o que decorre do princípio da boa-fé objetiva e da regulamentação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium) .

No caso concreto, verifica-se que o apelante não realizou a notificação prévia da locatária . Assim, a decisão de primeiro grau não merece reforma , pois está em plena consonância com a jurisprudencia consolidada.

II – DA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA MORA

Outro ponto relevante diz respeito à suposta inadimplência da requerida, fundamento utilizado pelo apelante para justificar a rescisão do contrato e o despejo.

O ônus da prova do pagamento ou da inadimplência cabe ao locador (art. 373, I, do CPC). No entanto, o autor não logrou obter demonstrações de maneira inequívoca a mora da ré, conforme bem destacado na sentença recorrida, limitando-se a juntar recibos e comprovantes de depósitos , sem evidências de que foram realizadas pela requerida .

Assim, não há comprovação de que a locatária estava em débito , razão pela qual não se pode considerar a mora como fundamento para o despejo.

III – DA CONSOLIDAÇÃO DA POSSE DA REQUERIDA E DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

A requerida reside no imóvel há mais de 29 anos , exercendo posse mansa e pacífica, sem qualquer oposição formal.

Além disso, sua filha, ROSENILDA FERREIRA DA CRUZ , obteve da União o Contrato de Concessão de Uso Especial para fins de Regularização Fundiária de Interesse Social (CUEM) . Tal concessão indica que o próprio Poder Público conheceu a posse da família sobre a propriedade , tornando a tese do apelante ainda mais frágil.

O simples fato de o apelante alegar que o imóvel não pertence à União não tem o condição de invalidar a concessão fundiária , pois tal questão exigia discussão específica em ação própria , não cabendo ser dirimida nos autos de ação de despejo .

IV – DA INVIABILIDADE DE DISCUSSÃO SOBRE USUCAPIÃO NA PRESENTE DEMANDA

A requerida alegou, em contestação, que possui direito à usucapião do imóvel , considerando a posse mansa, importação e ininterrupta por mais de 29 anos .

Entretanto, a sentença afastou corretamente essa tese , tendo em vista que a ação de despejo não se destina à análise de domínio do bem . O reconhecimento da usucapião pressupõe ação própria , com requisitos específicos de comprovação, não podendo ser utilizado como argumento de defesa para impedir a reintegração de posse no bojo desta ação.

Assim, ainda que a exigência eventualmente possa pleitear a usucapião em ação própria, tal questão não altera o escopo do presente processo, pois a improcedência da ação decorre da ausência de notificação prévia e da falta de comprovação da mora .

V – CONCLUSÃO

Diante de todo o exposto, não há razões para a reforma da sentença recorrida , pois a decisão de primeiro grau se encontra devidamente fundamentada e em consonância com a jurisprudência pátria, razão pela qual CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença recorrida , nos termos da fundamentação.

É como voto.

Belém, data da assinatura eletrônica.

DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 19/03/2025