Tribunal: TJPA
Processo: 0030626-88.2012.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO
Órgão julgador: CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7780 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2025-12-15

Ementa:
ACÓRDÃO – ID _________ - PJE – DJE Edição ________/2025: _____/DEZEMBRO/2025. 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0030626-88.2012.8.14.0301. COMARCA: BELÉM/PA. APELANTE(S): GAFISA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. ADVOGADO(A)(S): RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA, OAB/RJ 162.574. APELADO(A)(S): MAISE OLIVEIRA VERA RAMOS. ADVOGADO(A)(S): DANIEL KONSTADINIDIS - OAB PA9167-A e NATASCHA RAMOS RODRIGUES DAMASCENO - OAB PA15045-A. RELATOR: Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELO IPCA DURANTE O ATRASO. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS PELA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou seguimento a apelação e manteve a sentença condenatória da construtora ao pagamento de indenização por lucros cessantes, danos morais, restituição de taxas condominiais e devolução de valores pagos a maior no saldo devedor. 2. A construtora alega ocorrência de caso fortuito e força maior em razão de entraves administrativos, escassez de mão de obra e aumento da demanda por obras, além de sustentar a ausência de prova dos lucros cessantes, inexistência de dano moral, validade da correção do saldo devedor pelo INCC e responsabilidade do adquirente pelas despesas condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se os fatos alegados caracterizam caso fortuito ou força maior a afastar a responsabilidade da construtora; (ii) definir se os lucros cessantes dependem de comprovação específica do prejuízo; (iii) avaliar a configuração de dano moral em razão de atraso excessivo na entrega do imóvel; (iv) estabelecer o índice de correção do saldo devedor no período de mora; (v) fixar a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais anteriores à entrega das chaves. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Alegações genéricas de entraves administrativos, escassez de mão de obra e aumento da demanda no setor não configuram caso fortuito ou força maior, tratando-se de riscos inerentes à atividade da construção civil. 5. Os lucros cessantes são presumidos em hipóteses de atraso injustificado na entrega de imóvel, sendo suficiente a média de aluguel de imóvel semelhante para aferição do prejuízo. 6. O atraso excessivo, superior a um ano após o prazo contratual de tolerância, configura situação que ultrapassa o mero inadimplemento, gerando frustração e angústia aptas a caracterizar dano moral indenizável. 7. Durante a mora da construtora, o saldo devedor deve ser corrigido pelo IPCA, em substituição ao INCC. 8. As despesas condominiais são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega das chaves, não podendo ser transferidas ao adquirente que não detinha a posse do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. Alegações genéricas de entraves administrativos e fatores externos não caracterizam caso fortuito ou força maior em atraso de obra imobiliária. 2. Lucros cessantes, em atraso de entrega de imóvel, são presumidos, dispensando prova específica do prejuízo. 3. O atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel enseja reparação por danos morais. 4. O saldo devedor deve ser corrigido pelo IPCA, e não pelo INCC, durante o período de mora da construtora. 5. As despesas condominiais anteriores à entrega das chaves são de responsabilidade da construtora. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 393, 927, 1.333; Lei nº 4.591/64, art. 9º, § 2º; CTN, art. 32; CDC, arts. 6º e 51. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (repetitivo), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, j. 25.09.2019; STJ, AgInt no REsp 1.883.862/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 08.02.2021; STJ, AgInt no AREsp 2.205.837/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 26.02.2024; STJ, AgInt no REsp 2.042.388/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 26.06.2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.839.792/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 10.08.2020. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e por UNANIMIDADE em CONHECER do recurso de Agravo Interno em Apelação Cível, e lhe NEGAR PROVIMENTO, para manter in totum os termos da decisão monocrática, nos termos da fundamentação, em consonância com o voto do relator. Turma Julgadora: Des. Constantino Augusto Guerreiro – Relator, Des. Leonardo de Noronha Tavares – Presidente e Des. Alex Pinheiro Centeno. Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 41ª Sessão Ordinária do Plenário Presencial, aos quinze (15) dia do mês de dezembro (12) do ano de dois mil e vinte e cinco (2025). CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO Desembargador – Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0030626-88.2012.8.14.0301

APELANTE: GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: MAISE OLIVEIRA VERA RAMOS

RELATOR(A):
Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

EMENTA

ACÓRDÃO – ID _________ - PJE – DJE Edição ________/2025: _____/DEZEMBRO/2025.

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0030626-88.2012.8.14.0301.

COMARCA: BELÉM/PA.

APELANTE(S): GAFISA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

ADVOGADO(A)(S): RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA, OAB/RJ 162.574.

APELADO(A)(S): MAISE OLIVEIRA VERA RAMOS.

ADVOGADO(A)(S): DANIEL KONSTADINIDIS - OAB PA9167-A e NATASCHA RAMOS RODRIGUES DAMASCENO - OAB PA15045-A.

RELATOR: Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELO IPCA DURANTE O ATRASO. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS PELA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou seguimento a apelação e manteve a sentença condenatória da construtora ao pagamento de indenização por lucros cessantes, danos morais, restituição de taxas condominiais e devolução de valores pagos a maior no saldo devedor.

2. A construtora alega ocorrência de caso fortuito e força maior em razão de entraves administrativos, escassez de mão de obra e aumento da demanda por obras, além de sustentar a ausência de prova dos lucros cessantes, inexistência de dano moral, validade da correção do saldo devedor pelo INCC e responsabilidade do adquirente pelas despesas condominiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:

(i) verificar se os fatos alegados caracterizam caso fortuito ou força maior a afastar a responsabilidade da construtora;

(ii) definir se os lucros cessantes dependem de comprovação específica do prejuízo;

(iii) avaliar a configuração de dano moral em razão de atraso excessivo na entrega do imóvel;

(iv) estabelecer o índice de correção do saldo devedor no período de mora;

(v) fixar a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais anteriores à entrega das chaves.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Alegações genéricas de entraves administrativos, escassez de mão de obra e aumento da demanda no setor não configuram caso fortuito ou força maior, tratando-se de riscos inerentes à atividade da construção civil.

5. Os lucros cessantes são presumidos em hipóteses de atraso injustificado na entrega de imóvel, sendo suficiente a média de aluguel de imóvel semelhante para aferição do prejuízo.

6. O atraso excessivo, superior a um ano após o prazo contratual de tolerância, configura situação que ultrapassa o mero inadimplemento, gerando frustração e angústia aptas a caracterizar dano moral indenizável.

7. Durante a mora da construtora, o saldo devedor deve ser corrigido pelo IPCA, em substituição ao INCC.

8. As despesas condominiais são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega das chaves, não podendo ser transferidas ao adquirente que não detinha a posse do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1. Alegações genéricas de entraves administrativos e fatores externos não caracterizam caso fortuito ou força maior em atraso de obra imobiliária.

2. Lucros cessantes, em atraso de entrega de imóvel, são presumidos, dispensando prova específica do prejuízo.

3. O atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel enseja reparação por danos morais.

4. O saldo devedor deve ser corrigido pelo IPCA, e não pelo INCC, durante o período de mora da construtora.

5. As despesas condominiais anteriores à entrega das chaves são de responsabilidade da construtora.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 393, 927, 1.333; Lei nº 4.591/64, art. 9º, § 2º; CTN, art. 32; CDC, arts. 6º e 51.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (repetitivo), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, j. 25.09.2019; STJ, AgInt no REsp 1.883.862/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 08.02.2021; STJ, AgInt no AREsp 2.205.837/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 26.02.2024; STJ, AgInt no REsp 2.042.388/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 26.06.2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.839.792/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 10.08.2020.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e por
UNANIMIDADE
em
CONHECER
do recurso de Agravo Interno em Apelação Cível, e lhe
NEGAR PROVIMENTO
,

para
manter
in totum
os termos da

decisão monocrática
,
nos termos da fundamentação
, em consonância com o voto do relator.

Turma Julgadora
: Des. Constantino Augusto Guerreiro –
Relator,
Des. Leonardo de Noronha Tavares –
Presidente
e Des. Alex Pinheiro Centeno.

Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 41ª Sessão Ordinária do Plenário Presencial, aos quinze (15) dia do mês de dezembro (12) do ano de dois mil e vinte e cinco (2025).

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO.

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0030626-88.2012.8.14.0301.

COMARCA: BELÉM/PA.

APELANTE(S):
GAFISA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

ADVOGADO(A)(S):
RODRIGO JOSÉ HORA COSTA DA SILVA, OAB/RJ 162.574.

APELADO(A)(S):
MAISE OLIVEIRA VERA RAMOS.

ADVOGADO(A)(S):
DANIEL KONSTADINIDIS - OAB PA9167-A e NATASCHA RAMOS RODRIGUES DAMASCENO - OAB PA15045-A.

RELATOR: Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

RELATÓRIO

Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Trata-se de recurso de AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL interposto por GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em face de decisão monocrática que negou seguimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença que a condenou ao pagamento de indenização por lucros cessantes, danos morais, restituição de taxas condominiais e valores pagos a maior no saldo devedor.

Em suas
razões
, a parte agravante argumenta que o atraso na entrega da unidade não decorreu de desídia ou inércia, mas sim de fatores externos alheios à sua vontade e controle, caracterizando caso fortuito e força maior. Alega ter enfrentado entraves administrativos junto à Municipalidade para obtenção do Habite-se, além de escassez de mão de obra e materiais de construção, agravados pelo aquecimento do mercado imobiliário em razão das obras preparatórias para a Copa do Mundo de 2014 e Olimpíadas de 2016. Sustenta que o próprio contrato prevê expressamente a exclusão de responsabilidade da incorporadora em casos de força maior ou caso fortuito, nos termos do art. 393 do Código Civil.

Quanto aos lucros cessantes, argumenta que a condenação não encontra respaldo fático nem jurídico, pois não houve comprovação dos pressupostos legais da responsabilidade civil. Afirma que a parte autora não produziu qualquer elemento probatório que indicasse a destinação econômica do imóvel ou que sua fruição foi frustrada, não havendo proposta de locação, contrato preliminar ou indicativo objetivo do prejuízo alegado. Sustenta tratar-se de dano hipotético, desprovido de lastro probatório, configurando enriquecimento sem causa.

Relativamente aos danos morais, aduz que a decisão desconsiderou o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o simples inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável, e que o atraso na entrega do imóvel, por si só, não enseja abalo extrapatrimonial, sendo necessária a demonstração de consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento grave. Argumenta que deve haver uma consequência decorrente do descumprimento contratual para caracterização dos danos extrapatrimoniais indenizáveis, o que, no seu entender, não se verifica no caso concreto.

No tocante à correção do saldo devedor, sustenta que no mercado imobiliário é prática comum que todas as prestações com vencimento futuro sejam corrigidas monetariamente desde a assinatura do contrato até o pagamento efetivo, visando compensar a desvalorização da moeda e garantir o equilíbrio econômico. Argumenta que havia previsão contratual legítima e expressa autorizando a aplicação da correção monetária, devendo prevalecer o índice INCC pactuado, com base no princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda). Alega que o negócio jurídico foi conduzido com transparência, tendo a parte autora sido informada com clareza sobre todas as suas obrigações, não havendo abusividade.

Quanto às taxas condominiais, argumenta que as normas da convenção de condomínio são oponíveis aos compromissários compradores e titulares de direito sobre o imóvel, independentemente de terem ou não a posse, nos termos dos arts. 1.333 do Código Civil e 9º, § 2º, da Lei nº 4.591/64. Sustenta que, por ser compromissária compradora e titular de direitos sobre a unidade, mesmo sem dela ter posse, a parte autora está subordinada às normas convencionais, devendo concorrer para as despesas de conservação da coisa.

Argumenta que a cota condominial tem natureza de obrigação propter rem e que absurdo seria a construtora ser responsabilizada pelos valores referentes a todos os imóveis que já possuem contrato assinado.

Foi oportunizado o oferecimento de
contrarrazões
à parte agravada.

É o relatório. Incluam-se os feitos em pauta de julgamento no Plenário Virtual.

Belém/PA, data e hora registradas no sistema.

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

VOTO

VOTO

Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

EMENTA
:,
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELO IPCA DURANTE O ATRASO. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS PELA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou seguimento a apelação e manteve a sentença condenatória da construtora ao pagamento de indenização por lucros cessantes, danos morais, restituição de taxas condominiais e devolução de valores pagos a maior no saldo devedor.

2. A construtora alega ocorrência de caso fortuito e força maior em razão de entraves administrativos, escassez de mão de obra e aumento da demanda por obras, além de sustentar a ausência de prova dos lucros cessantes, inexistência de dano moral, validade da correção do saldo devedor pelo INCC e responsabilidade do adquirente pelas despesas condominiais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em:

(i) verificar se os fatos alegados caracterizam caso fortuito ou força maior a afastar a responsabilidade da construtora;

(ii) definir se os lucros cessantes dependem de comprovação específica do prejuízo;

(iii) avaliar a configuração de dano moral em razão de atraso excessivo na entrega do imóvel;

(iv) estabelecer o índice de correção do saldo devedor no período de mora;

(v) fixar a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais anteriores à entrega das chaves.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Alegações genéricas de entraves administrativos, escassez de mão de obra e aumento da demanda no setor não configuram caso fortuito ou força maior, tratando-se de riscos inerentes à atividade da construção civil.

5. Os lucros cessantes são presumidos em hipóteses de atraso injustificado na entrega de imóvel, sendo suficiente a média de aluguel de imóvel semelhante para aferição do prejuízo.

6. O atraso excessivo, superior a um ano após o prazo contratual de tolerância, configura situação que ultrapassa o mero inadimplemento, gerando frustração e angústia aptas a caracterizar dano moral indenizável.

7. Durante a mora da construtora, o saldo devedor deve ser corrigido pelo IPCA, em substituição ao INCC.

8. As despesas condominiais são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega das chaves, não podendo ser transferidas ao adquirente que não detinha a posse do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1. Alegações genéricas de entraves administrativos e fatores externos não caracterizam caso fortuito ou força maior em atraso de obra imobiliária.

2. Lucros cessantes, em atraso de entrega de imóvel, são presumidos, dispensando prova específica do prejuízo.

3. O atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel enseja reparação por danos morais.

4. O saldo devedor deve ser corrigido pelo IPCA, e não pelo INCC, durante o período de mora da construtora.

5. As despesas condominiais anteriores à entrega das chaves são de responsabilidade da construtora.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 393, 927, 1.333; Lei nº 4.591/64, art. 9º, § 2º; CTN, art. 32; CDC, arts. 6º e 51.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (repetitivo), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, j. 25.09.2019; STJ, AgInt no REsp 1.883.862/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 08.02.2021; STJ, AgInt no AREsp 2.205.837/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 26.02.2024; STJ, AgInt no REsp 2.042.388/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 26.06.2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.839.792/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 10.08.2020.

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Sem delongas, o presente recurso não comporta provimento.

A agravante insiste em afirmar que o atraso na entrega do imóvel decorreu de fatores externos alheios à sua vontade, caracterizando caso fortuito e força maior, tais como entraves administrativos junto à Municipalidade, escassez de mão de obra e materiais de construção, além das demandas excepcionais geradas pelas obras preparatórias para os eventos esportivos internacionais.

Todavia, tal argumentação não prospera.

A jurisprudência consolidada deste Tribunal é firme no sentido de que as alegações genéricas de greves, chuvas, escassez de mão de obra, aumento de custos e demora em trâmites administrativos
não são suficientes para caracterizar caso fortuito ou força maior
, tratando-se de fatos inerentes ao risco da atividade empresarial da construção civil. Neste sentido: 2019.01215487-70, Rel. Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO, 1ª Turma de Direito Privado; 2018.05064284-26, 199.256, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2018-12-11, Publicado em 2018-12-17.

A própria agravante, empresa de grande porte e expertise no setor da construção civil, deveria ter previsto e se preparado para tais intercorrências, que fazem parte do risco ordinário de sua atividade empresarial. Não pode a construtora transferir ao consumidor, parte vulnerável na relação contratual, os ônus decorrentes da má gestão de seus empreendimentos ou de sua incapacidade de prever e superar dificuldades típicas do setor.

Ademais, a agravante não trouxe aos autos
qualquer prova concreta e específica
que demonstrasse de forma efetiva como os alegados eventos teriam impedido o cumprimento do prazo contratual. Limitou-se a alegações genéricas, desprovidas de documentação que comprovasse nexo causal direto entre os fatos invocados e o atraso verificado.

Portanto, está caracterizado o inadimplemento contratual por parte da agravante, dando ensejo ao dever de indenizar.

DOS LUCROS CESSANTES

A agravante sustenta ser indevida a condenação ao pagamento de lucros cessantes sob o argumento de que não houve comprovação do efetivo prejuízo material, tratando-se de dano hipotético.

Tal argumentação não merece acolhida.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de atraso injustificado na entrega de imóvel,
os lucros cessantes são presumidos
, sendo desnecessária a prova específica do prejuízo ou da destinação do imóvel para locação.

Neste sentido, decidiu recentemente o STJ:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Não se constata a alegada violação aos artigos 489 e 1.022 do CPC/15, porquanto os argumentos expostos pela parte foram apreciados, com fundamentação clara, coerente e suficiente pelo órgão julgador. 2. A ausência de enfrentamento da matéria inserta nos dispositivos apontados como violados pelo Tribunal de origem impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do STJ. 3. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, impõe o reconhecimento da incidência da Súmulas 283 do STF, por analogia. 4. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ no sentido de que,
reconhecida a culpa do promitente vendedor no atraso da entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos
e devem corresponder à média do aluguel mensal, com base no valor locatício de bem assemelhado. Incidência da Súmula 83 do STJ. 5. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp 1883862/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 10/05/2021)

Não se trata, portanto, de enriquecimento sem causa, mas sim de justa compensação pelos danos decorrentes do descumprimento contratual pela agravante.

DOS DANOS MORAIS

A agravante invoca precedentes jurisprudenciais no sentido de que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral, sustentando que o atraso na entrega do imóvel, por si só, não enseja indenização extrapatrimonial.

Embora seja verdadeira a premissa de que, em regra, o simples descumprimento contratual não acarreta dano moral,
a jurisprudência do STJ também reconhece que o atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel constitui exceção a essa regra
, configurando situação que transcende o mero aborrecimento e atinge direitos da personalidade do consumidor.

No caso concreto, o atraso verificado foi de
01 ano e 04 meses
além do prazo de tolerância contratual. O imóvel deveria ter sido entregue em março de 2011, mas somente foi disponibilizado em agosto de 2012. Trata-se de mora contratual que, pela sua duração e gravidade, extrapola os limites do razoável e causa frustração, angústia e transtornos que vão além do mero dissabor cotidiano.

O Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido expressamente que o atraso desarrazoado na entrega de imóvel enseja reparação por danos morais:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO DEMASIADAMENTE LONGO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA N. 7/STJ.

1. Inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC uma vez que o Tribunal de origem se manifestou, de forma clara e fundamentada, quanto aos pontos alegados como omissos.

2.
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que o mero inadimplemento contratual não causa, por si só, abalo moral indenizável, mas
o excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária enseja compensação por dano extrapatrimonial
.
Precedentes.

3. A revisão da matéria, tanto em relação a caracterização do dano moral no caso, como em relação ao valor arbitrado para a indenização , implica o imprescindível reexame das provas constantes dos autos, o que é defeso na via especial, ante o que preceitua a Súmula n. 7/STJ.

Agravo improvido.

(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.205.837/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ.

1.
A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico.

1.1.
No caso sub judice, o Tribunal de origem consignou expressamente estar
comprovada a demora em quase um ano
na entrega de imóvel já quitado e assim a presença dos requisitos necessários à responsabilização da construtora ao pagamento dos danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

1.2. Para rever tal conclusão seria imprescindível a incursão na seara probatória dos autos, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de considerar que a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Precedentes.

3. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido da impossibilidade dos princípios contidos no artigo 6º da LINDB serem analisados em sede de recurso especial, por se tratar de matéria constitucional, apenas reproduzida na legislação ordinária. Precedentes 4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 2.042.388/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023.)

A situação vivenciada pela parte autora não se resume a mero dissabor. Durante mais de um ano além do prazo contratual, teve frustrada sua legítima expectativa de usufruir do imóvel adquirido, seja para moradia própria, seja para investimento. Essa frustração prolongada, somada à insegurança e aos transtornos decorrentes da indefinição quanto ao recebimento do bem, configura lesão a direitos da personalidade passível de reparação extrapatrimonial.

Portanto, a condenação ao pagamento de danos morais está em perfeita consonância com a jurisprudência aplicável à espécie, não merecendo qualquer reparo.

DA CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR

A agravante defende a manutenção da correção do saldo devedor pelo INCC durante o período de mora, sob o argumento do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e da ausência de abusividade na cláusula contratual.

Novamente, não assiste razão à recorrente.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
REsp n. 1.729.593/SP
, submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmou tese jurídica vinculante no sentido de que
"o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor"
(Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25/9/2019).

A substituição do INCC pelo IPCA durante o período de atraso visa apenas preservar o valor da moeda, sem onerar indevidamente o consumidor com custos de obra que já deveriam ter sido concluídos. Não se trata de desconsiderar o pacta sunt servanda, mas sim de aplicar corretamente a legislação consumerista e a jurisprudência vinculante do STJ.

Vale ressaltar que a própria agravante reconhece que a correção monetária tem por finalidade "compensar a desvalorização da moeda ao longo do tempo, garantindo a manutenção do equilíbrio econômico do contrato". Ora, se o equilíbrio já foi rompido pela mora da construtora, não pode ela invocar este mesmo princípio para justificar a aplicação de índice que lhe beneficia em detrimento do consumidor.

Portanto, correta a determinação de substituição do índice INCC pelo IPCA durante o período de mora da construtora.

DAS DESPESAS CONDOMINIAIS

Por fim, quanto à responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à entrega das chaves, a agravante invoca a natureza propter rem da obrigação condominial e sustenta que o promissário comprador já seria responsável pelos pagamentos.

Mais uma vez, o argumento não prospera diante da jurisprudência consolidada.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que
"as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"
(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.839.792/RJ, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. 10/8/2020, citado no AgInt no REsp n. 1.931.878/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 4/10/2021).

A argumentação da agravante de que seria "absurdo" responsabilizar a construtora pelas despesas de todos os imóveis com contratos assinados não encontra respaldo jurídico. Se a construtora atrasa a entrega e mantém a posse dos imóveis, é ela quem deve arcar com os custos decorrentes dessa posse. Transferir tais custos aos adquirentes que sequer tiveram acesso aos imóveis seria permitir que a construtora se beneficiasse duplamente de sua própria mora.

Como se vê, as razões do agravo interno não trouxeram qualquer elemento novo apto a modificar o entendimento externado na decisão monocrática, que, portanto, deve ser integralmente mantida, pois está em perfeita consonância com a jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal sobre todas as matérias controvertidas, tendo apreciado todos os pontos relevantes de forma fundamentada e tecnicamente irrepreensível.

Assim, pelos fundamentos ao norte expostos,
CONHEÇO do AGRAVO INTERNO e NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a decisão monocrática agravada.

É como voto.

Belém/PA, 15 de dezembro de 2025.

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

Belém, 16/12/2025