Tribunal: TJPA
Processo: 0020091-37.2011.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO
Órgão julgador: CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9518 - Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2025-03-10

Ementa:
ACÓRDÃO – ID _________ - PJE – DJE Edição ________/2025: _____/MARÇO/2025. 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL - N.º 0020091-37.2011.8.14.0301. COMARCA: BELÉM / PA. AGRAVANTE(S): FERNANDO EUTROPIO DE SOUSA. ADVOGADO: ÁLVARO AUGUSTO DE PAULA VILHENA (OAB/DF 4.771). AGRAVADO(S): LEANDRO DANIEL FARIAS TAVARES. MAGNUM RAFAEL FARIAS TAVARES. ADVOGADO(S): PAULO DAVID PEREIRA MERABET (OAB/PA 12.211). RELATOR: Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL OBJETO DE PENHORA. ANTERIOR PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES. AUSÊNCIA DE REGISTRO. SÚMULA 84/STJ. DESPROVIMENTO. 1. Caso em exame: Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação, mantendo sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro, reconhecendo a boa-fé dos adquirentes na compra de imóvel posteriormente penhorado em execução. 2. Questões discutidas: determinar se há má-fé dos adquirentes de imóvel quando a promessa de compra e venda é celebrada antes da decisão de penhora, ainda que sem registro, e se tal situação caracterizaria fraude à execução. 3. Razões de decidir: a) A promessa de compra e venda foi celebrada em data anterior à determinação e efetivação da penhora do imóvel; b) À época da celebração do contrato, não havia qualquer averbação ou restrição na matrícula do imóvel. c) Para caracterização de fraude à execução, é necessário o prévio registro da penhora ou a comprovação de má-fé dos terceiros adquirentes, conforme Súmula 375/STJ. d) Aplica-se no caso dos autos o Tema 243/STJ: "A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito" e "Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência". 4. Dispositivo: Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “É válida a aquisição de imóvel por terceiro de boa-fé mediante promessa de compra e venda não registrada, quando celebrada anteriormente à decisão de penhora e inexistente qualquer averbação restritiva na matrícula do imóvel à época da alienação". Dispositivo relevante citado: CPC, art. 674. Súmulas 84 e 375/STJ. Precedente qualificado: Tema 243/STJ." ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e por UNANIMIDADE em CONHECER do recurso de Agravo Interno em Apelação Cível, e lhe NEGAR PROVIMENTO, para manter in totum os termos da decisão vergastada, nos termos da fundamentação, em consonância com o voto do relator. Turma Julgadora: Des. Constantino Augusto Guerreiro – Relator e Presidente – Des. Leonardo de Noronha Tavares e Desª. Maria Filomena de Almeida Buarque. Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 6ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, aos dezessete (17) dias do mês de março (3) do ano de dois mil e vinte e cinco (2025). CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO Desembargador – Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0020091-37.2011.8.14.0301

APELANTE: FERNANDO EUTROPIO DE SOUSA

APELADO: MAGNUM RAFAEL FARIAS TAVARES, LEANDRO DANIEL FARIAS TAVARES

RELATOR(A):
Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

EMENTA

ACÓRDÃO – ID _________ - PJE – DJE Edição ________/2025: _____/MARÇO/2025.

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL - N.º 0020091-37.2011.8.14.0301.

COMARCA: BELÉM / PA.

AGRAVANTE(S): FERNANDO EUTROPIO DE SOUSA.

ADVOGADO: ÁLVARO AUGUSTO DE PAULA VILHENA (OAB/DF 4.771).

AGRAVADO(S): LEANDRO DANIEL FARIAS TAVARES.

MAGNUM RAFAEL FARIAS TAVARES.

ADVOGADO(S): PAULO DAVID PEREIRA MERABET (OAB/PA 12.211).

RELATOR: Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL OBJETO DE PENHORA. ANTERIOR PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES. AUSÊNCIA DE REGISTRO. SÚMULA 84/STJ. DESPROVIMENTO.

1. Caso em exame: Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação, mantendo sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro, reconhecendo a boa-fé dos adquirentes na compra de imóvel posteriormente penhorado em execução.

2. Questões discutidas: determinar se há má-fé dos adquirentes de imóvel quando a promessa de compra e venda é celebrada antes da decisão de penhora, ainda que sem registro, e se tal situação caracterizaria fraude à execução.

3.
Razões de decidir: a) A promessa de compra e venda foi celebrada em data anterior à determinação e efetivação da penhora do imóvel; b) À época da celebração do contrato, não havia qualquer averbação ou restrição na matrícula do imóvel. c) Para caracterização de fraude à execução, é necessário o prévio registro da penhora ou a comprovação de má-fé dos terceiros adquirentes, conforme Súmula 375/STJ. d) Aplica-se no caso dos autos o Tema 243/STJ:
"A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito" e "Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência".

4. Dispositivo: Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“É válida a aquisição de imóvel por terceiro de boa-fé mediante promessa de compra e venda não registrada, quando celebrada anteriormente à decisão de penhora e inexistente qualquer averbação restritiva na matrícula do imóvel à época da alienação".

Dispositivo relevante citado: CPC, art. 674. Súmulas 84 e 375/STJ. Precedente qualificado: Tema 243/STJ."

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e por
UNANIMIDADE
em
CONHECER
do recurso de Agravo Interno em Apelação Cível, e lhe
NEGAR PROVIMENTO
,

para
manter
in totum
os termos da decisão vergastada,
nos termos da fundamentação
, em consonância com o voto do relator.

Turma Julgadora
: Des. Constantino Augusto Guerreiro –
Relator e Presidente
– Des. Leonardo de Noronha Tavares e Desª. Maria Filomena de Almeida Buarque.

Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 6ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, aos dezessete (17) dias do mês de março (3) do ano de dois mil e vinte e cinco (2025).

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO.

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL - N.º 0020091-37.2011.8.14.0301.

COMARCA: BELÉM / PA
.

AGRAVANTE(S):
FERNANDO EUTROPIO DE SOUSA.

ADVOGADO:
ÁLVARO AUGUSTO DE PAULA VILHENA (OAB/DF 4.771).

AGRAVADO(S):
LEANDRO DANIEL FARIAS TAVARES.

MAGNUM RAFAEL FARIAS TAVARES.

ADVOGADO(S):
PAULO DAVID PEREIRA MERABET (OAB/PA 12.211).

RELATOR: Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

R E L A T Ó R I O

Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Trata-se de
AGRAVO INTERNO
interposto por
FERNANDO EUTROPIO DE SOUSA
contra decisão monocrática deste relator (Id. 19553170), que conheceu e negou provimento ao recurso de apelação, no sentido de
manter integralmente os termos da sentença que julgou procedente os pedidos dos embargos de terceiro.

Nas razões do interno (Id. 19935945), o agravante alega, em síntese, restar demonstrada, na hipótese dos autos, a ocorrência má-fé do terceiros adquirentes, diante da suposta fraude à execução praticada pela parte executada. Afirma que a aquisição do bem imóvel pelos agravados foi realizada após a determinação de penhora na demanda executiva.

Ressalta que a promessa de compra e venda, celebrada pelos agravados, constitui documento particular, e não preenche os requisitos formais do negócio jurídico, conforme o art. 1.247 do CC, e, por isso, não legitimaria a boa-fé dos adquirentes.

Os agravados não apresentaram contrarrazões ao recurso, conforme certidão de Id. 20454149.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento do plenário virtual.

Belém/PA., 19 de fevereiro de 2025.

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

VOTO

V O T O

Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

EMENTA:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL OBJETO DE PENHORA. ANTERIOR PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES. AUSÊNCIA DE REGISTRO. SÚMULA 84/STJ. DESPROVIMENTO.

1.

Caso em exame:
Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação, mantendo sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro, reconhecendo a boa-fé dos adquirentes na compra de imóvel posteriormente penhorado em execução.

2.

Questões discutidas:
determinar se há má-fé dos adquirentes de imóvel quando a promessa de compra e venda é celebrada antes da decisão de penhora, ainda que sem registro, e se tal situação caracterizaria fraude à execução.

3.

Razões de decidir:
a) A promessa de compra e venda foi celebrada em data anterior à determinação e efetivação da penhora do imóvel; b) À época da celebração do contrato, não havia qualquer averbação ou restrição na matrícula do imóvel. c) Para caracterização de fraude à execução, é necessário o prévio registro da penhora ou a comprovação de má-fé dos terceiros adquirentes, conforme Súmula 375/STJ. d) Aplica-se no caso dos autos o Tema 243/STJ:
"A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito" e "Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência".

4.

Dispositivo:
Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
“É válida a aquisição de imóvel por terceiro de boa-fé mediante promessa de compra e venda não registrada, quando celebrada anteriormente à decisão de penhora e inexistente qualquer averbação restritiva na matrícula do imóvel à época da alienação".

Dispositivo relevante citado: CPC, art. 674. Súmulas 84 e 375/STJ. Precedente qualificado: Tema 243/STJ.

Atendidos os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do agravo interno.

A despeito dos argumentos trazidos no interno, não considero possível a retratação.

O recurso interposto se destina a reformar decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação e manteve a sentença que julgou procedente os pedidos da ação de embargos de terceiro proposta pelos agravados, reconhecendo a boa-fé destes na aquisição do imóvel objeto da penhora formulada em outra demanda executiva pelo agravante.

Novamente, a agravante reitera a alegada a má-fé dos adquirentes, considerando que a compra do imóvel foi realizada após a data em que houve a decisão de penhora do bem. Porém, tal questão foi precisamente analisada e descaracterizada na decisão monocrática, na qual se aludiu:

“[...]

dentre os elementos de prova, consta a seguinte prova documental:
a) instrumento particular de promessa compra e venda do imóvel objeto da penhora em favor dos autores (Id. 12030749, pág. 3/6); b) certidão expedida pelo registro de imóveis ao tempo do contrato de compra e venda (Id. 12030750, pág.1/2)
.
Tais documentos comprovam que os autores, ora apelados, adquiriam o imóvel em 25/09/2008, por meio do referido contrato de promessa de compra e venda e que naquele momento inexistia na matrícula imobiliária qualquer averbação premonitória ou mesmo bloqueio decorrente da demanda executiva
.

Ademais,
verifico que a penhora do imóvel foi determinada pelo juízo da execução no cumprimento de sentença apenas na data de 27/03/2009 (Id. 12030755, pág. 5), tendo sido efetivada em 25/06/2009 (Id. 12030756), ou seja, muito após a celebração do contrato de promessa de compra e venda realizado pelos apelados.

Lado outro, entendo que o simples fato do contrato de promessa de compra e venda do imóvel não ter sido registrado, por si só, não retiraria a possibilidade de defesa dos possuidores direito, ora embargantes. Aplica-se ao caso concreto, o entendimento da Súmula 84 do STJ, que enuncia: ‘É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.’

Por fim,
para que fosse reconhecida a fraude à execução seria indispensável o prévio registro da penhora ou a indispensável comprovação de má-fé dos terceiros adquirentes, conforme o enunciado da Súmula 375 do STJ
. Ocorre, porém, que no caso concreto, o apelante não demonstra de forma cabal a ocorrência de má-fé dos terceiros adquirentes, de modo que não há como se presumir a má-fé no contrato de promessa de compra e venda.

Mostra-se aplicável ao caso em apreço, o precedente qualificado do STJ criado sob o tema 243, que firmou as seguintes teses jurídicas vinculantes:
‘A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova’ e ‘Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de torna-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do CPC.’

[...]”

Como se vê, a decisão agravada rejeitou expressamente a existência de má-fé dos terceiros adquirentes, porquanto, o contrato de promessa e compra e venda que tinha por objeto o imóvel foi celebrado antes da decisão que determinou a sua penhora no feito executivo. E na época da celebração da promessa de compra e venda, não havia qualquer averbação ou restrição de venda na matrícula do imóvel mantida no registro imobiliário.

Também se considerou a aplicação do precedente qualificado pelo Tema 243 do STJ, posto ser impossível a presunção de má-fé dos autora, ora agravados, bem como por não ter o requerido, ora agravante, se desincumbido de prova a má-fé dos adquirentes. A simples existência do processo executivo contra a alienante do imóvel não faz surgir de imediato a presunção de eventual indisponibilidade sobre o imóvel objeto da promessa de compra e venda, de modo que tal restrição ou obstáculo deveria ter sido averbada no registro antes da venda, o que não ocorreu no caso concreto.

ASSIM
, nos termos da fundamentação,
CONHEÇO do agravo interno e NEGO-LHE PROVIMENTO
,
no sentido de
manter integralmente os termos da decisão monocrática de Id.

19553170,
que conheceu e negou provimento ao recurso de apelação, e, dessa forma, manteve a sentença de procedência dos pedidos dos embargos de terceiro.

É como voto.

Belém/PA., 17 de março de 2025.

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

Belém, 18/03/2025