Tribunal: TJPA
Processo: 0805971-79.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-11-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. POSSIBILIDADE. REJEIÇÃO DE PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada por empresa vendedora em razão de inadimplemento do comprador, com condenação à restituição parcial das parcelas pagas, retenção de 20% dos valores, pagamento de taxa de fruição e indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação. 2. O apelante sustenta nulidade da sentença por cerceamento de defesa, alega necessidade de prova pericial para apurar abusividade contratual, defende onerosidade excessiva, boa-fé, e ilegalidade da cumulação de taxa de fruição com multa compensatória, bem como direito de retenção do imóvel até a indenização pelas benfeitorias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As questões submetidas ao julgamento consistem em: (i) verificar se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) examinar a legalidade da cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória; (iii) definir a possibilidade de retenção de parcelas pagas e a extensão do direito à indenização por benfeitorias. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O juiz é o destinatário da prova, podendo indeferir diligências inúteis ou protelatórias (CPC, art. 370). Estando a causa instruída com os documentos necessários, o julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa (CPC, art. 355, I). 5. O inadimplemento contratual prolongado é fato incontroverso. Alegações de crise econômica não configuram fato imprevisível a justificar revisão contratual. 6. A cumulação da taxa de fruição com cláusula penal compensatória é vedada, por possuírem idêntica natureza indenizatória, conforme entendimento do STJ no Tema 970. 7. É legítima a retenção de percentual razoável das parcelas pagas — até 25% — em caso de rescisão motivada pelo comprador, consoante a Súmula 543/STJ. O percentual de 20% fixado é compatível com a jurisprudência consolidada. 8. A indenização por benfeitorias deve ser apurada em liquidação de sentença, sendo inviável condicionar a reintegração de posse ao pagamento prévio dessa indenização. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido. *Tese de julgamento:* 1. O julgamento antecipado da lide, quando os autos contêm elementos suficientes para o convencimento do magistrado, não configura cerceamento de defesa. 2. É vedada a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória em contrato de promessa de compra e venda rescindido por inadimplemento do comprador (Tema 970/STJ). 3. É legítima a retenção de até 25% das parcelas pagas quando a rescisão decorre de culpa do comprador, nos termos da Súmula 543/STJ. 4. A reintegração de posse é consequência lógica da rescisão contratual, não podendo ser condicionada à prévia indenização por benfeitorias. Dispositivos relevantes citados: Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; STJ, Súmula 543; TJPA, Apelação Cível nº 0803421-48.2018.8.14.0040; TJPA, Apelação Cível nº 0033398-87.2013.8.14.0301 ACÓRDÃO ACORDAM os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 9ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada em 04/11/2025, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto do Relator. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque (Presidente da Sessão), Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805971-79.2019.8.14.0040

APELANTE: ALTINO DA FONSECA CASTRO

APELADO: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. POSSIBILIDADE. REJEIÇÃO DE PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada por empresa vendedora em razão de inadimplemento do comprador, com condenação à restituição parcial das parcelas pagas, retenção de 20% dos valores, pagamento de taxa de fruição e indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação.

2.

O apelante sustenta nulidade da sentença por cerceamento de defesa, alega necessidade de prova pericial para apurar abusividade contratual, defende onerosidade excessiva, boa-fé, e ilegalidade da cumulação de taxa de fruição com multa compensatória, bem como direito de retenção do imóvel até a indenização pelas benfeitorias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões submetidas ao julgamento consistem em: (i) verificar se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) examinar a legalidade da cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória; (iii) definir a possibilidade de retenção de parcelas pagas e a extensão do direito à indenização por benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O juiz é o destinatário da prova, podendo indeferir diligências inúteis ou protelatórias (CPC, art. 370). Estando a causa instruída com os documentos necessários, o julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa (CPC, art. 355, I).
5. O inadimplemento contratual prolongado é fato incontroverso. Alegações de crise econômica não configuram fato imprevisível a justificar revisão contratual.
6. A cumulação da taxa de fruição com cláusula penal compensatória é vedada, por possuírem idêntica natureza indenizatória, conforme entendimento do STJ no Tema 970.
7. É legítima a retenção de percentual razoável das parcelas pagas — até 25% — em caso de rescisão motivada pelo comprador, consoante a Súmula 543/STJ. O percentual de 20% fixado é compatível com a jurisprudência consolidada.
8. A indenização por benfeitorias deve ser apurada em liquidação de sentença, sendo inviável condicionar a reintegração de posse ao pagamento prévio dessa indenização.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido.

*Tese de julgamento:*

1. O julgamento antecipado da lide, quando os autos contêm elementos suficientes para o convencimento do magistrado, não configura cerceamento de defesa.

2. É vedada a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória em contrato de promessa de compra e venda rescindido por inadimplemento do comprador (Tema 970/STJ).

3. É legítima a retenção de até 25% das parcelas pagas quando a rescisão decorre de culpa do comprador, nos termos da Súmula 543/STJ.

4. A reintegração de posse é consequência lógica da rescisão contratual, não podendo ser condicionada à prévia indenização por benfeitorias.

Dispositivos relevantes citados:

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; STJ, Súmula 543; TJPA, Apelação Cível nº 0803421-48.2018.8.14.0040; TJPA, Apelação Cível nº 0033398-87.2013.8.14.0301

ACÓRDÃO

ACORDAM
os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na
9ª
Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada em
04/11/2025
, por unanimidade de votos, em
CONHECER
E
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de Apelação
,
nos termos do voto do Relator.

Turma Julgadora:
Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque (Presidente da Sessão), Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

RELATÓRIO

Os autos vieram a esta relatoria por redistribuição na data de 04/09/2025 (ER 37/2025 TJPA).

Trata-se de recurso de
Apelação Cível
interposto por
ALTINO DA FONSECA CASTRO,
contra a sentença de ID 3985301 prolatada, pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas, nos autos da ação de rescisão contratual com pedido de reintegração de posse, ajuizada pela empresa

B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, em desfavor do apelante.

A
sentença
recorrida, na sua parte dispositiva, assim decidiu (ID 3985301):

(...)

ANTE O EXPOSTO,
julgo procedente a demanda
, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

A) RESCINDIR o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, com efeitos retroativos à citação da ré, para os efeitos legais;

B) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento,
podendo o promissário vendedor reter
:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item D), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) incidente sobre o valor atualizado do contrato na data desta sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98,
caput
, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º,
Idem
).

(...)

As
razões recursais
(ID 3985304) defendem a reforma da referida sentença. Alega o apelante, preliminarmente,
que
a sentença é nula por conta da ocorrência de cerceamento de defesa devido ao julgamento antecipado da lide, argumentando que a causa não estava "madura" para julgamento, sendo necessária a produção de provas para comprovar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da Apelada, como a abusividade de cláusulas contratuais e a capitalização de juros. No mérito, defende
que

o contrato deve ser mantido, argumentando que o inadimplemento parcial decorreu de onerosidade excessiva e de uma crise econômica que alterou as condições financeiras do Apelante, fato que, segundo ele, não foi considerado pela magistrada sentenciante;
que
é ilegal a cobrança cumulativa da multa compensatória com a taxa de fruição pelo uso do imóvel;
que
agiu de boa-fé e que por isso tem o direito de ser previamente indenizado pelas benfeitorias úteis e necessárias, podendo reter a posse do imóvel até o efetivo pagamento, conforme o art. 1.219 do Código Civil

Foram apresentadas, tempestivamente (ID 3985310),
contrarrazões,
sem arguição de preliminares (ID 3985309).

É o relatório.

Recebo
a presente apelação no seu duplo efeito.

Inclua-se
o feito na próxima sessão do Plenário Virtual.

Belém, data da assinatura eletrônica

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

VOTO

CONHEÇO
deste recurso, pois estão atendidos os seus pressupostos de admissibilidade recursal, quais sejam: o cabimento, a legitimidade, o interesse recursal, a inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer, a tempestividade (ID 3985305), o preparo (justificado pelo deferimento da justiça gratuita no ID 3985301)

e a regularidade formal (nela inserida o princípio da dialeticidade – art.1016, III, CPC).

- Da preliminar de nulidade da sentença em razão do cerceamento do direito de defesa.

O Apelante suscita a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide, o que teria impedido a produção de prova pericial e testemunhal para comprovar a alegada abusividade do contrato.

A preliminar, contudo, não merece acolhimento.

Vige em nosso ordenamento jurídico o princípio do livre convencimento motivado, segundo o qual o juiz é o destinatário final da prova, cabendo-lhe, nos termos do
art. 370 do Código de Processo Civil
, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

No caso em apreço, o fato gerador da rescisão – a inadimplência – é incontroverso, tendo sido confessado pelo próprio Apelante tanto em contestação quanto em suas razões recursais. A controvérsia cinge-se, portanto, às justificativas apresentadas para o não pagamento e à suposta abusividade de encargos.

A análise de eventuais abusividades contratuais pode ser perfeitamente realizada com base nos documentos já acostados aos autos, notadamente o instrumento contratual e seus aditivos, sendo desnecessária a produção de prova pericial ou oral para tal fim. Como bem pontuou a magistrada sentenciante, se a intenção do Apelante era a revisão do pacto por onerosidade excessiva, cabia-lhe o manejo de ação própria ou de reconvenção, e não a simples suspensão dos pagamentos por longo período, para, somente após ser demandado em juízo, suscitar a matéria como tese de defesa.

Desse modo, estando a causa suficientemente instruída com os documentos necessários à formação do convencimento do julgador e sendo a matéria controvertida eminentemente de direito, a prolação de sentença em julgamento antecipado, na forma do art. 355, I, do CPC, não configura cerceamento de defesa, mas sim a observância dos princípios da celeridade e da economia processual.

Essa é, inclusive, a orientação jurisprudencial deste Tribunal:

(...)

III. Razões de decidir

3.
O juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, nos termos do art. 370 do CPC, sendo legítimo o indeferimento de provas desnecessárias ao deslinde da controvérsia e a adoção do julgamento antecipado da lide (art. 355, I, do CPC).

4. A revisão judicial de contrato bancário somente é admitida quando demonstrada a abusividade dos encargos exigidos, sendo incabível a revisão automática das cláusulas pactuadas. (...)

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1.
O julgamento antecipado da lide, quando os autos contêm elementos suficientes para a formação do convencimento do magistrado, não configura cerceamento de defesa
. (...)

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0033398-87.2013.8.14.0301 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 18/02/2025 )

Rejeito
, pois, a preliminar.

- Do Mérito Recursal

Superada a questão preliminar, no mérito, melhor sorte não assiste ao Apelante.

O inadimplemento contratual, como dito, é fato incontroverso e prolongado, remontando a abril de 2018. A despeito das dificuldades financeiras alegadas, estas não constituem motivo suficiente para afastar a obrigação contratual assumida, tampouco se enquadram na teoria da imprevisão, que exige a ocorrência de evento extraordinário e imprevisível, o que não se demonstrou nos autos. A rescisão do contrato é, portanto, consequência lógica do descumprimento obrigacional pelo comprador.

Quanto à
cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição
, não se pode considerar a cumulação de ambas, pois possuem a mesma natureza indenizatória.

Essa é a orientação jurisprudencial deste Tribunal.

(...)

6. Cinge-se controvérsia recursal quanto à condenação da apelante ao pagamento da
taxa
de
fruição
, a legalidade da
cumulação
da
cláusula

penal
e da
taxa
de
fruição
.

7.
A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da
cumulação
de lucros cessantes com
cláusula

penal
moratória,
visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação (...)

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0805402-15.2018.8.14.0040 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 23/01/2024 )

(...)

Tese de julgamento:

1. “Em contrato de promessa de compra e venda rescindido por inadimplemento do comprador, é lícita a retenção de percentual razoável das parcelas pagas,
sendo vedada a cumulação da taxa de fruição com cláusula penal compensatória (Tema 970/STJ)
, e os juros moratórios sobre valores a restituir incidem a partir do trânsito em julgado.”

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0803421-48.2018.8.14.0040 – Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 02/09/2025 )

No que tange ao
direito de indenização e retenção por benfeitorias (acessão)
, a sentença agiu com acerto ao reconhecer o direito à indenização, postergando a apuração do
quantum debeatur
para a fase de liquidação de sentença, e permitindo, inclusive, a compensação de valores. Contudo, tal direito não pode servir de escudo para perpetuar a posse injusta do imóvel após a rescisão judicial do contrato. A reintegração de posse é corolário lógico da extinção do vínculo contratual, e a garantia do Apelante reside na apuração e recebimento do crédito relativo à construção em momento oportuno, conforme determinado pelo juízo de origem, o que equilibra os direitos de ambas as partes.

Nesse sentido, posição deste Tribunal:

(...)

11. Não é cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do
quantum
em sede de liquidação.(...)

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0805402-15.2018.8.14.0040 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 23/01/2024 )

Por fim, os percentuais de retenção fixados pela magistrada (10% sobre o valor a ser restituído a título de despesas e 10% a título de multa compensatória) mostram-se razoáveis e em conformidade com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça para casos de rescisão por culpa do comprador.

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o
imóvel
, e a eventual utilização do bem pelo comprador. É a consequência lógica da
rescisão
.

STJ – Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a
rescisão
deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém, no caso
da
rescisão
motivada pelo promitente comprador
, como no caso em questão, a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador. O magistrado primevo fixou a
retenção
de valores no percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de até 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL
. INADIMPLÊNCIA.
RESCISÃO

CONTRATUAL
. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO.
RETENÇÃO
DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1. A
rescisão
de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de
imóvel
, em caso de
rescisão
motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a
retenção
, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.

2. No caso, o Tribunal
a quo
, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3. Recurso especial a que se nega seguimento.

(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

Dessa forma, a sentença recorrida analisou detidamente os fatos e as provas dos autos, aplicando o direito de forma justa e equilibrada, não merecendo qualquer reforma.

- da parte dispositiva

Ante o exposto,
CONHEÇO
DO RECURSO E
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença em todos os seus termos.

É o voto.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

Belém, 13/11/2025