Tribunal: TJPA
Processo: 0029979-25.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-11-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INEFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. CASO EM EXAME Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Banco Santander Brasil S/A, em sentença exarada pelo Juízo de 8ª Vara Cível e Empresarial da Comarca da Capital, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c/ Pedido de indenização por Danos Morais, em que lhe move Kamille Jeanne Silva Nascimento Piloto e James Ricardo Ferreira Piloto, sentença esta que julgou procedente a pretensão deduzida pelos autores, determinou a baixa do gravame hipotecário incidente sobre o imóvel adquirido pela autora além da condenação do réu ao pagamento de danos morais no montante de R$-5.000,00 (cinco mil reais). Na inicial, os autores alegam que adquiriram imóvel de empreendimento da Construtora Villa Del Rey, quitaram integralmente o preço e, ao tentarem registrar ou negociar o bem, constataram a existência de gravame hipotecário em favor do Banco Santander. Inerte quanto à baixa da hipoteca, a instituição financeira foi demandada em Ação De Obrigação De Fazer Cumulada Com Indenização Por Danos Morais. O juízo de primeiro grau julgou procedente a ação, determinando a baixa do gravame hipotecário e fixando indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com fundamento na responsabilidade objetiva do agente financeiro e na Súmula 308 do STJ. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Discute-se a legitimidade passiva do banco, a aplicabilidade da Súmula 308/STJ e a ocorrência de dano moral indenizável em razão da manutenção indevida do gravame hipotecário após quitação do imóvel pelos adquirentes. RAZÕES DE DECIDIR Nos termos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. No caso, restou comprovada a quitação integral do imóvel pelos autores, adquirentes de boa-fé, razão pela qual a hipoteca não pode produzir efeitos jurídicos em face deles. O banco figura legitimamente no polo passivo, por ser o credor hipotecário e o único capaz de efetuar a baixa do gravame. A alegação de que tal dever caberia exclusivamente à construtora não afasta a legitimidade e a responsabilidade objetiva da instituição financeira, por integrar a cadeia de fornecedores (arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC). A demora injustificada na liberação do gravame hipotecário acarreta dano moral indenizável, conforme entendimento consolidado do STJ, não se tratando de mero aborrecimento ou sensibilidade exacerbada. A manutenção do gravame após quitação impede o pleno exercício do direito de propriedade, gerando frustração e insegurança jurídica relevantes. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Mantém-se integralmente a sentença por seus próprios fundamentos, reconhecendo-se a legitimidade do banco apelante e a aplicabilidade da Súmula 308/STJ, bem como a configuração de dano moral indenizável pela manutenção indevida da hipoteca. Tese: “A hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira não tem eficácia perante adquirentes de boa-fé que quitaram o imóvel (Súmula 308/STJ), sendo legítima a responsabilização objetiva do credor hipotecário pela demora injustificada na baixa do gravame, a qual enseja dano moral indenizável.” LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA RELEVANTES CITADA - Súmula 308 do STJ; - TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0003005-14.2015.8.14.0301 – Relator(a): JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 10/06/2024; - TJPA – Agravo de Instrumento – Nº 0029979-25.2014.8.14.0301 – Relator(a): ROBERTO GONCALVES DE MOURA – 2ª Câmara Cível Isolada – Julgado em 07/03/2016; -STJ - REsp n. 684.958/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/4/2008, DJe de 15/4/2008. ACÓRDÃO ACORDAM os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 9ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada em 04/11/2025, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto do Relator. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque (Presidente da Sessão), Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0029979-25.2014.8.14.0301

APELANTE: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

APELADO: KAMILE JEANE SILVA NASCIMENTO PILOTO, JAMES RICARDO FERREIRA PILOTO, CONSTRUTORA VILLA DEL REY LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INEFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA.

CASO EM EXAME

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Banco Santander Brasil S/A, em sentença exarada pelo Juízo de 8ª Vara Cível e Empresarial da Comarca da Capital, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c/ Pedido de indenização por Danos Morais, em que lhe move Kamille Jeanne Silva Nascimento Piloto e James Ricardo Ferreira Piloto, sentença esta que julgou procedente a pretensão deduzida pelos autores, determinou a
baixa do gravame hipotecário incidente sobre o imóvel adquirido pela autora
além da condenação do réu ao pagamento de danos morais no montante de R$-5.000,00 (cinco mil reais).

Na inicial, os autores alegam que adquiriram imóvel de empreendimento da Construtora Villa Del Rey, quitaram integralmente o preço e, ao tentarem registrar ou negociar o bem, constataram a existência de gravame hipotecário em favor do Banco Santander. Inerte quanto à baixa da hipoteca, a instituição financeira foi demandada em Ação De Obrigação De Fazer Cumulada Com Indenização Por Danos Morais.

O juízo de primeiro grau julgou procedente a ação, determinando a baixa do gravame hipotecário e fixando indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com fundamento na responsabilidade objetiva do agente financeiro e na Súmula 308 do STJ.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Discute-se a legitimidade passiva do banco, a aplicabilidade da Súmula 308/STJ e a ocorrência de dano moral indenizável em razão da manutenção indevida do gravame hipotecário após quitação do imóvel pelos adquirentes.

RAZÕES DE DECIDIR

Nos termos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, “
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
”.

No caso, restou comprovada a quitação integral do imóvel pelos autores, adquirentes de boa-fé, razão pela qual a hipoteca não pode produzir efeitos jurídicos em face deles.

O banco figura legitimamente no polo passivo, por ser o credor hipotecário e o único capaz de efetuar a baixa do gravame. A alegação de que tal dever caberia exclusivamente à construtora não afasta a legitimidade e a responsabilidade objetiva da instituição financeira, por integrar a cadeia de fornecedores (arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC).

A demora injustificada na liberação do gravame hipotecário acarreta dano moral indenizável, conforme entendimento consolidado do STJ, não se tratando de mero aborrecimento ou sensibilidade exacerbada. A manutenção do gravame após quitação impede o pleno exercício do direito de propriedade, gerando frustração e insegurança jurídica relevantes.

DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.
Mantém-se integralmente a sentença por seus próprios fundamentos, reconhecendo-se a legitimidade do banco apelante e a aplicabilidade da Súmula 308/STJ, bem como a configuração de dano moral indenizável pela manutenção indevida da hipoteca.

Tese: “A hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira não tem eficácia perante adquirentes de boa-fé que quitaram o imóvel (Súmula 308/STJ), sendo legítima a responsabilização objetiva do credor hipotecário pela demora injustificada na baixa do gravame, a qual enseja dano moral indenizável.”

LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA RELEVANTES CITADA

- Súmula 308 do STJ;

- TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0003005-14.2015.8.14.0301 – Relator(a): JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 10/06/2024;

- TJPA – Agravo de Instrumento – Nº 0029979-25.2014.8.14.0301 – Relator(a): ROBERTO GONCALVES DE MOURA – 2ª Câmara Cível Isolada – Julgado em 07/03/2016;

-STJ -
REsp n. 684.958/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/4/2008, DJe de 15/4/2008.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 9ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada em 04/11/2025, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto do Relator.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque (Presidente da Sessão), Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Banco Santander Brasil S/A, em sentença exarada pelo Juízo de 8ª Vara Cível e Empresarial da Comarca da Capital nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c/ Pedido de indenização por Danos Morais, em que lhe move Kamille Jeanne Silva Nascimento Piloto e James Ricardo Ferreira Piloto; o juízo de origem julgou procedente o pedido, determinando ao banco a
baixa do gravame hipotecário incidente sobre o imóvel adquirido pela autora
e condenando o apelante ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$-5.000,00 (cinco mil reais).

Consta dos autos que a autora adquiriu imóvel integrante de empreendimento construído pela
Construtora Villa Del Rey
,
tendo
quitado integralmente o preço do bem
. No entanto, ao tentar regularizar o registro, constatou a existência de hipoteca em favor do Banco Santander oriunda de contrato celebrado entre a construtora e o agente financeiro para garantia de financiamento da obra.

Mesmo após o pagamento integral do imóvel e reiteradas tentativas de solução administrativa,
o gravame hipotecário não foi baixado
, motivo pelo qual a autora ajuizou a presente demanda, alegando violação de seu direito de propriedade e pleiteando a baixa da hipoteca e compensação por danos morais.

Irresignado com a sentença, o banco apelante sustenta, em síntese a ausência de sua legitimidade passiva; inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ; e inexistência de dano moral indenizável.

A apelada apresentou contrarrazões, defendendo a manutenção da sentença em todos os seus termos.

Vieram os autos à minha relatoria.

É o relatório.

VOTO

VOTO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Conheço do presente recurso de apelação cível, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade, pelo que coloco o feito para julgamento e, não havendo preliminar, passo a sua análise.

A controvérsia recursal centra-se na responsabilidade do
credor hipotecário
pela manutenção de hipoteca incidente sobre imóvel
quitado por adquirente de boa-fé
, bem como na configuração de dano moral decorrente dessa conduta.

A jurisprudência consolidada do
Superior Tribunal de Justiça
, por meio da
Súmula 308
, estabelece que:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Assim decide este E.TJPA:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO DO CONTRATO. SUMULA 308 DO STJ.1.
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
.
2. Por esse prisma, se os adquirentes do imóvel quitaram-no, deve o bem ser desonerado do ônus
.3. Recurso conhecido e provido. (TJPA – Agravo de Instrumento – Nº 0029979-25.2014.8.14.0301 – Relator(a): ROBERTO GONCALVES DE MOURA – 2ª Câmara Cível Isolada – Julgado em 07/03/2016), negrito nosso.

No caso, restou incontroverso que a autora adquiriu o imóvel e quitou integralmente o preço pactuado (ID’s 15526614 e 15526614), não podendo, portanto, ser atingida pelos efeitos da hipoteca constituída entre a construtora e o banco para fins de financiamento da obra.

O
banco é parte legítima para figurar no polo passivo
, por ser o credor hipotecário e o
único apto a promover a baixa do gravame
. A alegação de ilegitimidade passiva não prospera, pois
a relação jurídica estabelecida entre construtora e instituição financeira não pode prejudicar terceiros adquirentes de boa-fé
, sob pena de afronta à boa-fé objetiva e ao direito de propriedade.

O Banco Santander integra a
cadeia de fornecedores de produtos e serviços
, sujeitando-se ao regime de responsabilidade objetiva previsto no
art. 14 do Código de Defesa do Consumidor
, combinado com os arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do mesmo diploma.

A inércia na baixa do gravame configura
falha na prestação do serviço
, gerando responsabilização independente de culpa, bastando a comprovação do dano e do nexo causal, ambos presentes na hipótese.

A manutenção injustificada do gravame hipotecário
impede o pleno exercício do direito de propriedade
,
gerando insegurança jurídica e frustração que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, mero dissabor ou sensibilidade exacerbada.

Nesse sentido mais uma decisão deste E.TJPA:

EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. BAIXA DE HIPOTECA. SÚMULA 308/STJ.
QUITAÇÃO INTEGRAL DO BEM. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA FIXADOS CONFORME O PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. SENTENÇA MANTIDA.

1.Preliminar de ilegitimidade passiva. A hipoteca objeto da lide fora constituída em favor da ré. Legitimidade para figurar no polo passivo da demanda configurada;

2.A garantia constituída em favor da ré contraria os termos do contrato de compra e venda firmado entre a Construtora e a primeira adquirente do imóvel. Quitação total da unidade. Dever de baixa na hipoteca constituída em favor da ré. Súmula 308/STJ;

3.Impossibilidade de impor à autora
o ônus da hipoteca constituída em negócio jurídico celebrado entre a Construtora e a ré, considerando a integral quitação da unidade imobiliária por si adquirida. Cancelamento da hipoteca;

4.Sucumbência imposta à ré à vista do princípio da causalidade;

5.Recurso conhecido e não provido.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0003005-14.2015.8.14.0301 – Relator(a): JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 10/06/2024), negrito nosso.

O Superior Tribunal de Justiça assentou que a manutenção de gravame sobre imóvel quitado enseja reparação por danos morais, respaldando o adquirente de boa-fé.

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDIÇÕES DA AÇÃO. HIPOTECA QUE GARANTE DÍVIDA DO CONSTRUTOR E QUE, EM TESE, PODE SER EXIGIDA POR INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CONTRA O COMPROMITENTE ADQUIRENTE. SÚMULA, 308/STJ. AÇÃO DECLARATÓRIA. PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE INEFICÁCIA DE HIPOTECA. POSSIBILIDADE DO PEDIDO. EXISTÊNCIA DO INTERESSE DE AGIR
.(...) Nos termos da Súmula 308, STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Não há que se falar, portanto, em impossibilidade de vir a obter judicialmente provimento com tal conteúdo.(...)(REsp n. 684.958/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/4/2008, DJe de 15/4/2008.), negrito nosso.

No caso em análise, a indenização arbitrada em R$-5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se proporcional, considerando os parâmetros desta Corte e a natureza do dano.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto pelo
Banco

Santander Brasil S.A.
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos, reconhecendo a aplicabilidade da
Súmula 308/STJ
, a legitimidade passiva do banco apelante e a caracterização do dano moral indenizável.

É como voto.

Alertem-se às partes que embargos declaratórios não se prestam à revisão de fatos e provas, nem à impugnação da justiça da decisão, cabendo sua interposição nos estreitos limites previstos nos artigos 1.022 do CPC.

Atente-se, a Secretaria, que as publicações e intimações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado
Adahilton de Oliveira Pinho, OAB/PA 23.123-A
, consoante requerimento.

Belém, data registrada no sistema.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos
Relator

Belém, 13/11/2025