Tribunal: TJPA
Processo: 0853186-78.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-07-01

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA RECÍPROCA. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. LIMITES DA BOA-FÉ OBJETIVA. FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas, indenização por danos materiais e morais e tutela antecipada, ajuizada por compradores em face das vendedoras de unidade imobiliária. Sentença parcialmente procedente reconheceu a culpa recíproca das partes, determinou a resolução do contrato e a restituição integral das quantias pagas, com atualização monetária e juros moratórios desde a citação. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos pelos compradores, em caso de rescisão contratual; (ii) saber se os juros moratórios sobre a restituição das quantias devem incidir desde a citação ou apenas após o trânsito em julgado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. No tocante à cláusula de retenção de 50%, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, a cláusula penal deve respeitar os princípios da boa-fé objetiva e da equidade. Em casos de inadimplemento recíproco, impõe-se a restituição das partes ao status quo ante, sem imposição de penalidades, conforme consolidado entendimento do Superior Tribunal de Justiça. 4. Incabível, portanto, a aplicação da cláusula 10.8 do contrato, que previa retenção de 50% das quantias pagas, uma vez que a rescisão decorreu de inadimplemento de ambas as partes, configurando culpa recíproca. 5. No tocante ao termo inicial dos juros moratórios, a tese firmada no Tema 1002/STJ não se aplica ao caso concreto, pois este não versa sobre desistência unilateral do comprador, mas sim sobre rescisão contratual por culpa recíproca. Correta, assim, a fixação dos juros moratórios a partir da citação. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "Em caso de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel motivada por culpa recíproca das partes, é vedada a retenção de valores pagos pelo comprador, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante, com incidência dos juros moratórios a partir da citação." Dispositivos relevantes citados Código Civil, art. 476; Código de Defesa do Consumidor; Código de Processo Civil, arts. 86, 487, I, e 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada REsp 1758795/DF, 3ª Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 22/06/2021, p. 25/06/2021. TJDFT, 0015580-52.2015.8.07.0009, 2ª Turma Cível, Rel. João Egmont, j. 11/12/2019, p. 22/01/2020. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0853186-78.2018.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, FILADELFIA INCORPORADORA LTDA

APELADO: PEDRO FERNANDES DE SOUZA NETO, ROSA MARIA BEZERRA SOUZA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA RECÍPROCA. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. LIMITES DA BOA-FÉ OBJETIVA. FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas, indenização por danos materiais e morais e tutela antecipada, ajuizada por compradores em face das vendedoras de unidade imobiliária. Sentença parcialmente procedente reconheceu a culpa recíproca das partes, determinou a resolução do contrato e a restituição integral das quantias pagas, com atualização monetária e juros moratórios desde a citação.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos pelos compradores, em caso de rescisão contratual; (ii) saber se os juros moratórios sobre a restituição das quantias devem incidir desde a citação ou apenas após o trânsito em julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

No tocante à cláusula de retenção de 50%, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, a cláusula penal deve respeitar os princípios da boa-fé objetiva e da equidade. Em casos de inadimplemento recíproco, impõe-se a restituição das partes ao
status quo ante
, sem imposição de penalidades, conforme consolidado entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

4.

Incabível, portanto, a aplicação da cláusula 10.8 do contrato, que previa retenção de 50% das quantias pagas, uma vez que a rescisão decorreu de inadimplemento de ambas as partes, configurando culpa recíproca.

5.

No tocante ao termo inicial dos juros moratórios, a tese firmada no Tema 1002/STJ não se aplica ao caso concreto, pois este não versa sobre desistência unilateral do comprador, mas sim sobre rescisão contratual por culpa recíproca. Correta, assim, a fixação dos juros moratórios a partir da citação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6.

Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "Em caso de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel motivada por culpa recíproca das partes, é vedada a retenção de valores pagos pelo comprador, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante, com incidência dos juros moratórios a partir da citação."

Dispositivos relevantes citados

Código Civil, art. 476; Código de Defesa do Consumidor; Código de Processo Civil, arts. 86, 487, I, e 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada

REsp 1758795/DF, 3ª Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 22/06/2021, p. 25/06/2021. TJDFT, 0015580-52.2015.8.07.0009, 2ª Turma Cível, Rel. João Egmont, j. 11/12/2019, p. 22/01/2020.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de
apelação cível
interposta por CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. e FILADÉLFIA INCORPORADORA LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou
parcialmente procedente
a ação de
rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, indenização por danos materiais e morais e pedido de tutela antecipada
, ajuizada por PEDRO FERNANDES DE SOUZA NETO e ROSA MARIA BEZERRA SOUZA.

O juízo
a quo
julgou parcialmente procedente a demanda, com a seguinte parte dispositiva:

4. DISPOSITIVO. Diante do exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos inicias formulados na presente ação, extinguindo o processo com resolução de mérito, para:

a) Determinar a resolução do contrato de compromisso de venda e compra de unidade autônoma e outros pactos (id. 6328850) por culpa recíproca das partes, caracterizada pelo inadimplemento em razão do não pagamento de algumas parcelas por parte autores e pelo atraso na entrega do imóvel por parte das demandadas;

b) Condenar, solidariamente as demandadas a procederem à restituição integral e imediata dos valores efetivamente pagas pelos autores, incluindo comissão de corretagem, os quais deverão ser atualizados monetariamente a contar dos respectivos desembolsos, pelo índice IGP-M, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Julgo os demais pedidos improcedentes.

Como cada litigante foi em parte vencedor e vencido, nos termos do art. 86 do CPC, as partes respondem proporcionalmente, em partes iguais, pelo pagamento das custas e despesas processuais havidas em razão do presente feito, todas devidamente atualizadas desde os respectivos desembolsos.

Finalmente, em razão da sucumbência recíproca, arbitro 10% do valor da condenação imposta (restituição de valores) para cada um dos patronos, nos termos do art. 85, § 2º c/c art. 86 ambos do CPC, remunerando-se, assim, de maneira digna, a atuação de cada profissional levada a efeito no caso concreto.

(...).

Em suas razões recursais, as Apelantes alegam, em síntese, que: (i)
houve error in judicando
, pois a cláusula 10.8 do contrato, que previa retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão, seria válida e compatível com os parâmetros legais e jurisprudenciais, não havendo abusividade ou violação da Súmula 543 do STJ; (ii) o termo inicial dos juros moratórios foi fixado indevidamente a partir da citação, quando, conforme o Tema 1002 do STJ, os juros deveriam incidir somente após o trânsito em julgado da decisão, pois o pedido de restituição implicava constituição de um novo dever jurídico.

Contrarrazões apresentadas.

Coube-me o feito por distribuição.

É o relatório.

Inclua-se o feito na sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém,
11 de junho de 2025.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de sua admissibilidade,
conheço
do recurso de apelação.

2.

Razões recursais.

A matéria controvertida que foi devolvida a este colegiado está restrita: (i) à alegada validade da cláusula contratual de retenção parcial dos valores pagos (cláusula 10.8 do contrato); e (ii) à fixação do termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a restituição das quantias pagas pelos Apelados.

Passo a analisar.

As Apelantes, se insurgindo contra a sentença, sustentam que a cláusula 10.8, que prevê retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, não seria abusiva, devendo ser respeitada com fundamento na autonomia da vontade e no princípio do pacta sunt servanda.

Todavia, razão não lhes assiste.

Na hipótese dos autos, restou incontroverso o efetivo atraso na entrega do imóvel, já considerada a cláusula de tolerância de até 180 dias, sem que demonstrada causa justificadora para o atraso.

Quanto à cláusula de retenção de 50%, é pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, a cláusula penal por rescisão deve respeitar os princípios da boa-fé objetiva e da equidade. E ainda, em hipóteses como a dos autos, em que a rescisão se deu por inadimplemento da construtora, ainda que tenha havido culpa recíproca das partes, não há que se falar em retenção de valores pagos pelo promitente comprador, conforme vem entendendo, conforme vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA CONFIGURADA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR, CONSIDERANDO O ATRASO NO PAGAMENTO DE ALGUMAS PARCELAS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO ( CC, ART. 476). INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES CONTRATANTES. AUSÊNCIA DE SIMULTANEIDADE DAS PRESTAÇÕES. CULPA RECÍPROCA NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. NÃO INCIDÊNCIA DOS ÔNUS CONTRATUAIS. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".

2. Embora, ordinariamente, o referido dispositivo legal tenha aplicabilidade na promessa de compra e venda de imóvel, por se tratar de contrato bilateral, o caso guarda particularidade que afasta essa regra.

3. Na hipótese, ambas as partes estavam inadimplentes em relação a uma unidade imobiliária, valendo destacar que a inadimplência da construtora não se deu em razão do inadimplemento do autor, tanto que, na contestação, foi alegado que o atraso na entrega da obra se deu por força maior e caso fortuito (falta de mão de obra qualificada, chuvas constantes, desabastecimento do mercado de materiais e equipamentos indispensáveis à execução das obras, etc), logo, não havia a necessária simultaneidade das obrigações assumidas pelos contratantes, a fim de se permitir a aplicação do art. 476 do CC.

4. Não se pode olvidar, ademais, que o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à recorrente.

5. Assim, diante da reciprocidade da culpa pela resolução do contrato, ante a inadimplência de ambas as partes contratantes, revela-se correto o entendimento das instâncias ordinárias em determinar tão somente a restituição das partes ao status quo, sem a imposição de qualquer ônus contratual, não sendo o caso, portanto, de aplicação do art. 476 do Código Civil. 6. Recurso especial desprovido. (REsp 1758795/DF, 3ªT, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 22/06/2021, p. 25/06/2021)

CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DOS BENS. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS CONTRATUAIS. CULPA RECÍPROCA. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA VERTIDA PELO PROMITENTE COMPRADOR INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. APELO DAS RÉS IMPROVIDO. (TJDFT, 0015580-52.2015.8.07.0009, 2ª Turma Cível, Rel. João Egmont, j. 11/12/2019, p. 22/01/2020)

Assim, escorreita a sentença ao ponto que ante a reciprocidade da culpa pela resolução do contrato, em razão da inadimplência de ambas as partes contratantes, impôs tão somente o retorno das partes ao
status quo
, sem imposição de qualquer ônus contratual.

No tocante ao termo inicial dos juros moratórios, pretende a apelante sua fixação a partir do trânsito em julgado da sentença, invocando, para tanto, o
Tema 1002 do STJ
, segundo o qual:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Contudo, tal tese
não é aplicável à presente hipótese
, pois, conforme delineado nos autos,
a rescisão contratual foi motivada pelo inadimplemento recíproco das partes,
caracterizado pelo não pagamento de algumas parcelas por parte dos autores e pelo atraso na entrega do imóvel por parte das demandadas. Trata-se, portanto, de hipótese de resolução contratual por culpa recíproca, e
não de desistência imotivada do comprador
, o que afasta a incidência do Tema 1002/STJ.

Assim sendo, correta a sentença ao fixar a incidência dos juros moratórios desde a data da citação, afastando a pretensão recursal de modificação do termo inicial.

Feitas essas considerações, não merece qualquer reforma a sentença proferida pelo juízo
a quo
.

3.

Parte dispositiva.

Ante todo o exposto, CONHEÇO a Apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 08/07/2025