Tribunal: TJPA
Processo: 0815223-65.2020.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9595 - Troca ou Permuta
Data de julgamento: 2025-11-18

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos por MARROQUIM JÚNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA e FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR contra acórdão que os condenou solidariamente à entrega de unidades imobiliárias, pagamento de lucros cessantes, danos morais e repetição de indébito. Alegaram omissão, obscuridade, contradição e julgamento extra petita, sustentando ausência de pedido inicial, de base contratual e de responsabilidade pessoal do sócio. Requereram ainda a majoração de honorários advocatícios. Houve apresentação de contrarrazões pela associação autora e litisconsorte, com alegação de clareza e fundamentação do acórdão. II. Questão em discussão 2. A questão consiste em saber se o acórdão recorrido padece de vícios que justifiquem a sua modificação ou integração, nos termos do art. 1.022 do CPC, notadamente: (i) se há omissão, obscuridade, contradição ou julgamento extra petita quanto à condenação solidária dos embargantes; (ii) se é possível afastar a responsabilização do sócio pessoa física; (iii) se cabe majoração de honorários em sede de embargos declaratórios; (iv) se os embargos têm caráter protelatório e se caberia aplicação de multa. III. Razões de decidir 3. Os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada e não se prestam à rediscussão do mérito da causa. 4. O acórdão embargado foi claro ao expor os fundamentos da responsabilidade solidária da construtora e de seu sócio, inclusive com base no art. 931 do Código Civil, em jurisprudência e nos atos de negociação e execução da obra. 5. Foi reconhecida a sub-rogação da associação nas obrigações da construtora, sem afastar as responsabilidades anteriores e originárias dos embargantes. 6. A condenação de Fernando Mário Marroquim Júnior, na qualidade de pessoa física, decorreu de sua atuação direta e relevante no empreendimento, não se tratando de responsabilização automática de sócio. 7. A alegação de julgamento extra petita foi afastada, pois o pedido de responsabilização constava da petição inicial e foi objeto de enfrentamento no acórdão. 8. A pretensão de majoração de honorários não se coaduna com a via dos embargos declaratórios. 9. Embora os embargos revelem inconformismo e tentativa de reexame da causa, não há elementos suficientes para reconhecer má-fé ou protelação, afastando-se, por ora, a aplicação de multa. IV. Dispositivo e tese 10. Embargos de declaração rejeitados integralmente. Tese de julgamento: "1. A pretensão de rediscussão do mérito por meio de embargos de declaração não se enquadra nas hipóteses do art. 1.022 do CPC. 2. É legítima a responsabilização solidária da construtora e de seu sócio quando demonstrada sua participação direta na negociação, execução e aprovação do empreendimento, nos termos do art. 931 do CC. 3. A sub-rogação da associação nas obrigações do empreendimento não afasta a responsabilidade dos agentes originários." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 85, §§ 2º e 11, 1.026, § 2º; CC, art. 931. Jurisprudência relevante citada: TJSP, AC nº 0009940-44.2011.8.26.0344, Rel. Des. Antonio Nascimento, j. 11.02.2015, 26ª Câmara de Direito Privado; TJMG, AC nº 1.0707.13.012307-8/001, Rel. Des. Alexandre Santiago, j. 25.01.2017, 11ª Câmara Cível.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0815223-65.2020.8.14.0301

APELANTE: FERNANDO MARIO MARROQUIM JUNIOR, MARROQUIM JUNIOR CONSTRUCOES E PROJETOS LTDA, ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DE UNIDADES AUTONOMAS DO EDIFICIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI

APELADO: JOSE ANTONIO MAGALHAES DE ALMEIDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS.

I. Caso em exame

1.

Embargos de declaração opostos por MARROQUIM JÚNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA e FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR contra acórdão que os condenou solidariamente à entrega de unidades imobiliárias, pagamento de lucros cessantes, danos morais e repetição de indébito. Alegaram omissão, obscuridade, contradição e julgamento extra petita, sustentando ausência de pedido inicial, de base contratual e de responsabilidade pessoal do sócio. Requereram ainda a majoração de honorários advocatícios. Houve apresentação de contrarrazões pela associação autora e litisconsorte, com alegação de clareza e fundamentação do acórdão.

II. Questão em discussão

2. A questão consiste em saber se o acórdão recorrido padece de vícios que justifiquem a sua modificação ou integração, nos termos do art. 1.022 do CPC, notadamente:

(i) se há omissão, obscuridade, contradição ou julgamento extra petita quanto à condenação solidária dos embargantes;

(ii) se é possível afastar a responsabilização do sócio pessoa física;

(iii) se cabe majoração de honorários em sede de embargos declaratórios;

(iv) se os embargos têm caráter protelatório e se caberia aplicação de multa.

III. Razões de decidir

3. Os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada e não se prestam à rediscussão do mérito da causa.

4. O acórdão embargado foi claro ao expor os fundamentos da responsabilidade solidária da construtora e de seu sócio, inclusive com base no art. 931 do Código Civil, em jurisprudência e nos atos de negociação e execução da obra.

5. Foi reconhecida a sub-rogação da associação nas obrigações da construtora, sem afastar as responsabilidades anteriores e originárias dos embargantes.

6. A condenação de Fernando Mário Marroquim Júnior, na qualidade de pessoa física, decorreu de sua atuação direta e relevante no empreendimento, não se tratando de responsabilização automática de sócio.

7. A alegação de julgamento extra petita foi afastada, pois o pedido de responsabilização constava da petição inicial e foi objeto de enfrentamento no acórdão.

8. A pretensão de majoração de honorários não se coaduna com a via dos embargos declaratórios.

9. Embora os embargos revelem inconformismo e tentativa de reexame da causa, não há elementos suficientes para reconhecer má-fé ou protelação, afastando-se, por ora, a aplicação de multa.

IV. Dispositivo e tese

10. Embargos de declaração
rejeitados integralmente
.

Tese de julgamento:

"1. A pretensão de rediscussão do mérito por meio de embargos de declaração não se enquadra nas hipóteses do art. 1.022 do CPC. 2. É legítima a responsabilização solidária da construtora e de seu sócio quando demonstrada sua participação direta na negociação, execução e aprovação do empreendimento, nos termos do art. 931 do CC. 3. A sub-rogação da associação nas obrigações do empreendimento não afasta a responsabilidade dos agentes originários."

Dispositivos relevantes citados:

CPC, arts. 1.022, 85, §§ 2º e 11, 1.026, § 2º; CC, art. 931.

Jurisprudência relevante citada:

TJSP, AC nº 0009940-44.2011.8.26.0344, Rel. Des. Antonio Nascimento, j. 11.02.2015, 26ª Câmara de Direito Privado; TJMG, AC nº 1.0707.13.012307-8/001, Rel. Des. Alexandre Santiago, j. 25.01.2017, 11ª Câmara Cível.

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 0815223-65.2020.8.14.0301

EMBARGANTES: MARROQUIM JUNIOR CONSTRUÇÃO E PROJETOS LTDA E FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR

EMBARGADA: ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI

EMBARGADO: JOSÉ ANTÔNIO MAGALHÃES DE ALMEIDA

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL
opostos por
MARROQUIM JUNIOR
contra o Acórdão que CONHECEU e DEU
PARCIAL PROVIMENTO
aos recursos de
JOSÉ ANTÔNIO MAGALHÃES DE ALMEIDA
e da
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI

Narram os autos que JOSÉ ANTONIO MAGALHÃES DE ALMEIDA ajuizou a AÇÃO DECLARATÓRIA POSITIVA E NEGATIVA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER RESPONSABILIDADE CIVIL E REPETIÇÃO DE INDÉBITO em face de MARROQUIM JÚNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA, FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR e ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADE AUTONOMA DO EDÍFICIO RESIDENCIAL CASTELO DE NAPOLI.

Em síntese, alega o autor que era proprietário do imóvel urbano situado à Rua João Balbi, 407, registrado no CRI matrícula n. 122, fls. 122, do livro 2-NE, medindo 10,80m de frente por 57,06m de fundos, e do imóvel urbano vizinho matriculado sob nº 415, fls. 415, do Livro 2-IK de RGI da mesma Comarca, medindo 7,21m de frente por 26,30m de fundos, celebrou com a 1ª Ré o “compromisso de incorporação, mediante aquisição de terreno, permuta, torna e outras avenças” para que esta implantasse o empreendimento Edifício Castelo Di Napoli e, em contrapartida, lhe oferecia como permuta duas unidades do empreendimento prontas para morar e livre de ônus, conforme documentos que junta aos autos.

Alega que outorgou poderes de representação à ré, por meio de escritura pública.

Aduz que a construção deveria obedecer aos ditames da lei 4.591/64, mas não o fez, porque, antes do início das obras deveria ter ocorrido a unificação dos terrenos e a formação de um condomínio simples com constituição de órgão de administração, o que não ocorreu. Em vez disso, optaram pela constituição de uma associação, que acarretou diversas consequências de ordem material e formal, do ponto de vista jurídico. O autor presidia a associação.

Aduz que quando a construtora passou a enfrentar dificuldade, ocasião em que o grupo de investidores/adquirentes passaram a agir no sentido de substituir a construtora e diretoria da associação, tentando imputar aos dirigentes toda a culpa pelo que chamaram de golpe, mas sem a reflexão necessária.

Alega que, ao assumir o empreendimento, a terceira ré assumiu as obrigações fiscais e trabalhistas, passando a privilegiar o grupo que assumiu a direção, em detrimento do autor, que na condição de permutante deveria receber duas unidades do empreendimento.

Aduz que o grupo que assumiu a obra passou a hostilizar o autor, acusando-o de responsável pelos problemas do empreendimento, ameaçando tomar posse das duas unidades que lhe foram destinadas na permuta do terreno.

Alega que vem sendo cobrado por valores adicionais, cujo desembolso não está obrigado, considerando que o contrato celebrado pelo autor com a construtora foi para receber, além da ‘torna’ em espécie, as unidades 1001 e 2302 do empreendimento totalmente prontas e livres de ônus.

Os pedidos são: a) revogação do mandato outorgado ao segundo réu, haja vista a perda de objeto; b) declarar válido e subsistente o contrato de permuta celebrado entre o autor e a construtora, com sub-rogação da associação nas obrigações dele decorrentes; c) condenar a associação a entregar ao autor as unidades 1001 e 2302 do empreendimento, prontas e acabadas no padrão ‘A’, livre de ônus e ressarcir os gastos com a conclusão da obra das unidades, bem como expedir a escritura pública em favor do autor e a promover o registro competente a própria expensa, bem como recolher os tributos relativos às unidades, sob pena de multa; d) condenar a associação a indenizar o autor por lucros cessantes; e) condenar a associação a ressarcir o autor do valor de R$ 148.306,79 gastos com a conclusão da obra, determinando que a ré pare de lançar cobrança contra o autor sobre despesas de construção/acabamento; f) condenar a associação a pagar danos morais.

Juntou documentos.

O juízo deferiu a tutela antecipada, ID 16052883, DETERMINANDO: a) a suspensão dos efeitos da procuração outorgada ao Sr. FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR, lavrada junto ao Cartório do 4º Ofício de Notas, sob o Livro nº 653, Folha nº 078, Ato nº 068 (ID 15865461), até ulterior deliberação deste juízo, devendo ser oficiado ao referido cartório desta decisão, em vista da perda superveniente do objeto; b) que os requeridos se abstenham em proceder a transferência de titularidade dos terrenos do Autor, objeto do contrato de permuta, até que sejam transferidas as duas unidades imobiliárias permutadas ao requerente; c) Que os requeridos se abstenham em proceder a comercialização das unidades imobiliárias destinadas ao autor decorrente da permuta, sob pena de multa de R$ 100.000,00 (cem mil reais), sem prejuízo da nulidade do negócio em razão do descumprimento da ordem judicial.

A associação apresentou contestação (ID 19067463), alegando que a empresa Marroquim trabalhava no regime de obra por administração, regrado pela Lei 4591, onde uma associação de promitentes compradores seria responsável pela obra e a construtora é contratada para administrar a obra até sua conclusão.

Aduz que nunca foi efetuado contrato de prestação de serviço entre a construtora e associação, conforme constava no estatuto, atuando a construtora sempre com base no estatuto da associação e contratos particulares firmados individualmente.

A construtora não cumpriu com suas obrigações, dando destinação diversa aos valores desembolsados.

Aduz que o autor foi um dos eleitos para presidir a associação, inclusive por indicação da empresa Marroquim e que esta deveria ter efetuado a unificação de sete matrículas dos terrenos em nome dos 54 (cinquenta e quatro) associados, e posterior averbação da obra, para que o condomínio pudesse ser constituído e as matrículas individualizadas dos apartamentos expedidas pelo cartório.

Aduz que a construtora realizou a obra sem unificar as matrículas, mantendo o imóvel na propriedade dos alienantes, se utilizando apenas de documentos outros para justificar a obra, como procurações públicas, substabelecimentos, contratos particulares e escrituras.

Alega que foi realizada uma Assembleia Geral, onde os problemas foram expostos, motivo pelo qual a construtora foi retirada do empreendimento e eleita nova gestão para presidir a associação, posto que caracterizado que a construtora e o presidente da associação, autor desta ação, agiram de má-fé ou de forma negligente.

Aduz que tramita processo na 6ª vara cível, onde a associação busca demonstrar a existência de um grupo econômico entre a Marroquim Júnior e a Marroquim Engenharia, de modo que atuaram de forma criminosa para fraudar a associação, maquiando sua associação como mera administradora de obra, através do modelo de obra por administração, mas na realidade o empreendimento estava sendo construído no modelo de empreitada.

Há processo tramitando na 1ª vara cível, onde buscam responsabilizar os ex-dirigentes da associação, dentre eles o autor, em função de sua negligência e má-fé na administração da associação.

Preliminarmente, alegam sua ilegitimidade passiva, conexão com o processo n. 0839396-27.2018.814.0301, requerendo o encaminhamento destes autos à 6ª vara cível, litisconsórcio ativo necessário, devendo ser chamada a esposa do autor para compor a lide e impugnam o valor da causa.

Quanto à tutela, aduzem a impossibilidade de suspensão da procuração outorgada pelo autor, aduzindo que o contrato de permuta firmado pelo autor e a Marroquim somente poderá ser cumprido com a regularização da documentação do empreendimento, o que apenas poderá ocorrer com a transferência de titularidade dos terrenos do autor, de modo que a procuração assinada por ele é documento essencial para tanto, já que a mesma foi substabelecida às duas dirigentes da associação a fim de possibilitar a regularização do empreendimento.

Aduz que o autor deve pagar as taxas extras para finalização do empreendimento, uma vez que o contrato firmado entre ele e a Marroquim, o isentou de arcar com os custos iniciais, contudo a referida construtora não é mais responsável pelo empreendimento, de modo que a ré precisou buscar outros meios para finalizar a obra.

Alega que se o autor entende que não deveria pagar os valores, deve buscar se ressarcir perante a Marroquim, com quem assinou o contrato de permuta.

Alega que na ação judicial ajuizada pela associação em face da Marroquim, o seu objetivo é exatamente ser indenizada de todos os valores que precisou pagar para finalizar o empreendimento após a sua saída da obra, logo não poderá o autor querer imputar a esta ré uma suposta isenção do dever de pagar taxas extraordinárias em decorrência do contrato de permuta firmando entre ele e a Marroquim, quando na verdade a associação sequer é parte no referido instrumento.

No mérito, alega inexistência de responsabilidade da ré, bem como da sub-rogação, citando os arts. 346 e 347 do Código Civil, da responsabilidade exclusiva da Marroquim, que o modelo construtivo adotado pela construtora efetivamente foi de empreitada e não obra por administração, manutenção da procuração outorgada, da inexistência do dever de entrega das unidades 1001 e 2302 prontas e acabadas, uma vez que a associação não firmou contrato no sentido com o autor, da possibilidade da associação cobrar todas as taxas ordinárias e extraordinárias aprovadas em assembleia geral de associados, conforme seu estatuto, não aplicação da exceção contrato não cumprido, inexistência de repetição do indébito pelos custas na finalização das unidades do autor e inexistência de danos morais.

Juntou documentos.

Na decisão de ID 19110532 este juízo revogou integralmente a tutela concedida.

O autor interpõs Agravo de Instrumento.

O autor requereu a citação por edital dos demais réus.

O juízo efetuou consulta nos sistemas disponíveis, a fim de localizar o endereço dos réus, estando cadastrado o mesmo fornecido na inicial.

Foi determinada, então, a citação por edital.

Na decisão de ID 94650271 a esta Desembargadora deferiu efeito suspensivo, apenas parcialmente, a fim de determinar o seguinte:
“que, neste momento processual, a Associação dos Proprietários de Unidades Autônomas do Edifício Castelo Di Napoli
se abstenha de promover a transferência de titularidade das unidades destinadas ao agravante no Contrato de Permuta
(Cláusula 3ª Contrato ID 15865458 da Ação Originária) então firmado com a Construtora, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) até o limite de 597.613,58 (quinhentos e noventa e sete mil e seiscentos e treze reais e cinquenta e oito centavos) (valor atribuído à causa), ressalvando a possibilidade de revisão na ocorrência de fatos novos.”

As rés MARROQUIM JUNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA e FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JUNIOR apresentaram contestação, ID 23262427.

Aduz que a permuta é de cristalina ciência dos proprietários, posto que consta no item ‘d’ e seguintes, em especial os itens 1.3.10, 3.5. 3.11, dos respectivos “Instrumento Particular de inscrição a grupo de investidores imobiliários com aquisição de fração ideal de terreno e vinculação a unidade futura cumulado com contrato de construção e outros pactos, devidamente assinado por todos os compradores de unidades autônomas do empreendimento, sendo sub-rogada a referida obrigação.

Alega que é clara a sub-rogação dos direitos e obrigações realizadas antes da criação formal da Associação e consolidam a permuta das frações ideias dos sete terrenos pelos seus custos de construção.

Alegam que ainda ocorrera sub-rogação individual de cada adquirente nos direitos e obrigações advindas daquelas permutas, sendo que os itens 1.3.10; 3.5 e 3.11, assinados por todos os associados, torna clara a sub-rogação dos direitos e obrigações realizadas antes da criação formal da Associação e consolidam a permuta das frações ideais dos sete terrenos pelos seus custos de construção.

Alegam que o autor investiu entregando ao empreendimento seus terrenos, e junto dele, todos os que compuseram o Grupo de Investidores tornaram-se proprietários de toda a área onde seria construído o Edifício Castelo Di Napoli. Ou seja, o investimento feito pelos primeiros compradores, dito “Grupo de Investidores” foi direcionado para à compra dos sete terrenos em local nobre de Belém, sendo isentos de investirem na construção do empreendimento.

Alegam,
in verbis:
“Nesse passo, é mister realçar o funcionamento da Associação, haja vista ser a mesma composta por 2 (dois) grupos de associados, os cotistas/permutantes e os associados/condôminos das cotas individuais.

O primeiro grupo (cotistas/permutantes) é formado pelo “Grupo de Investidores” e proprietários dos terrenos que viabilizam o empreendimento, grupo esse que não contribui para o custo da obra, já que sua contribuição são os próprios imóveis onde seria construído o edifício.

O segundo grupo é formado por associados/condôminos, nos termos dos respectivos contratos de inscrição a grupo condominial imobiliário, que são responsáveis por todas as despesas relativas à construção.

Os compradores que chegaram depois da aquisição do terreno, denominados “Grupo de Compradores de Unidades Autônomas” foram responsáveis por investirem na construção do Empreendimento.

Assim, o Grupo de Investidores – que compraram os sete terrenos - PERMUTARAM os terrenos comprados com o Grupo de Compradores em troca da construção das unidades, e suas frações ideais, tudo em conformidade com os contratos denominados “Instrumento Particular de Inscrição em Grupo de Investidores Imobiliários com Aquisição de Fração Ideal de Terreno e Vinculação a Unidade Futura Cumulado com Contrato De Construção e Outros Pactos que Entre si Celebram as Partes a Seguir Qualificadas”, assinado por cada um dos compradores. Assim ficou pactuado que os custos de construção das unidades :1001;1101;1301;1701;1901;2101;1102;1202;1702;1802;1902;2202; 2302 e 2602 seriam permutadas pelos 07 terrenos, e que os valores da construção do empreendimento seriam suportados pelos demais 40 associados/compradores.

Aduz que, assim como o Grupo de Investidores isentou o Grupo de Compradores no pagamento dos terrenos, o Grupo de Compradores isentou o Grupo de Investidores na construção e demais gastos.

Aduz que a alegação de que os investidores, como o autor, que transferiu seus terrenos para o empreendimento ainda devam pagar pela construção e acabamento de suas unidades, causa um desequilíbrio econômico, pois nenhum comprador pagou pelos terrenos.

Alega que, conforme disposto no item 3.5 dos 40 contratos individuais do Grupo de Compradores, de que as referidas unidades são proporcionalmente incorporadas no custo estimado da construção da obra, ou seja, o valor que foi informado aos compradores já incluía as unidades permutadas, não podendo ser alegado que não estavam cientes ou que não tinha sido calculado o custo.

Afirma que a responsabilidade da Associação vem disposta em cada contrato individual assinado pelos adquirentes, item 3.10 e 6.3, seguindo o modelo da Lei 4591/64 de obra por administração, e seguindo o contrato de cada um dos associados. Já a construtora tem o objetivo de gestão administrativa, financeira, logística e executiva, conforme o art. 6º do Estatuto.

Afirma que, é incontestável que é de responsabilidade da Associação, assim como de todos os compradores, no custo da construção do empreendimento, assim como, a entrega das unidades acabadas e quitadas sem nenhum custo adicional aos investidores, por tanto, é de direito do autor às duas unidades prometidas, porém é de responsabilidade da Associação a sua entrega.

Aduz que o Estatuto foi devidamente aprovado por todos os moradores, e de que é de ciência universal de todas as obrigações assumidas e sub-rogadas. Além disso, conforme a Lei, e como demonstrado, a Associação tem a função de administrar a obriga e os custos de investimento, possuindo liberdade em seus atos, por intermédio da sua assembleia, em que todos as suas decisões, e estas são soberanas. Também foi de decisão da Associação que a incorporação imobiliária com unificação dos terrenos e a divisão das frações ideais, não ocorria no período esperado, que teve aprovação assemblear em 04/04/2016.

Outras narrativas por parte das rés,
in verbis:

“O tema foi também discutido em reuniões posteriores, tendo inclusive havido dificuldades do grupo em reunir as documentações de todos os associados como destacado da assembleia de 29/09/2016, (DOC. 08). Por conta da soberania, Associação fez diversas alterações no projeto arquitetônico, o que, por obvio, importaram em acréscimos financeiros, e que incorreram em atraso da obra, sendo devidamente autorizado pelos proprietários em Assembleias Gerais, vejamos exemplos retirados de Atas de Assembleia Geral Ata da Assembleia Geral do dia 04 de abril de 2016. Todas essas alterações demandaram não apenas tempo, como uma considerável majoração do custo da obra, que não foi acompanhada da integral contraprestação da Associação Requerente, que agora pretende subverter toda a lógica contratual. Além das alterações, ao longo a construção do empreendimento houveram diversas inadimplências, tento a Construtora em administrar os valores mensalmente arrecadados e ainda tendo o zelo de não deixar atrasar a entrega das obras, decorrente de sua função de gestora administrativa, financeira, logística e executiva. Dessa forma, como ocorre em todos os empreendimentos, houve uma administração dos valores, optando o que deveria ser pago mensalmente e, por óbvio, gerando algumas inadimplências. Sobrevém que a construção de um empreendimento não é tão somente a compra de materiais de construção e pagamento de mão de obra, há também administração de pagamento de impostos, contratação de empresas, contador, entre outros. O que ocorreu de fato é que alguns associados não concordaram em pagar o saldo decorrente dos reajustes e alterações do projeto, cuja responsabilidade foi assumida em Assembleia Geral, passando a questionar a forma que estava sendo administrado o empreendimento, e, por conseguinte o modelo de negócio, assim como a conduta da diretoria eleita por Assembleia. O grupo dissidente entendeu por se sentir lesado por arcar com o custo da construção do empreendimento enquanto que há proprietários que não estão arcando com o custo da construção, que são o Grupo de Investidores (que investiram na compra dos terrenos), pois entendem que devem arcar tão somente com o custo industrial do empreendimento. Imprescindível esclarecer que custo industrial é todo o dinheiro injetado diretamente nos recursos de produção — mão de obra, insumos, manutenção, energia elétrica, materiais de conservação e limpeza, entre outros — necessários para a atividade-fim do empreendimento, e era tão somente este valor que os 40 adquirentes querem pagar, ignorando que além deste valores tem também a aquisição dos terrenos (comprado pelo Grupo de Investidores), layout, projeto arquitetônico, Market, funcionários dos mais diversos ramos, de contador à corretores, além de tributos, verbas trabalhistas e etc. Excelência a Associação em sua contestação afirma que capitalizaram em três anos 750 mil reais em uma unidade de 194,80 m2 na área mais nobre da cidade de Belém, que apesar da crise atual uma unidade no local hoje custa até R$1.400.000,00(um milhão e quatrocentos mil reais), conforme retirado de sites imobiliários nesta cidade, (DOC. 10), os proprietários pagaram R$3.850,00 (três mil, oitocentos e cinquenta Reais) por metro quadrado na área mais nobre, enquanto que o preço real no empreendimento é de R$7.186,85 (sete mil, cento e oitenta e seis Reais e oitenta e cinco centavos) pelo metro quadrado, equivalente a mais que o dobro do que o pago pelos investidores que hoje afirmam que foram lesados, ou seja, os únicos beneficiários desse projeto do Edifício Residencial Castelo Di Napoli, foram os próprios associados. Assim sendo aferiram lucro enorme na construção por administração denominada comumente “obra a preço de custo” tendo seus associados realizado um lucro expressivo! Os únicos recebíveis da Construtora foram os recursos da sua própria taxa de administração, como já demonstrado acima, sendo que todos os recebíveis dos associados, além de 100 % dos pagamentos dos custos da obra incluindo materiais; mão de obra encargos sociais etc., eram realizados através de cheques assinados por dois representantes da Associação, (DOC. 11), através da conta corrente aberta por eles para esse fim, cuja contrato de abertura foi assinado e era mantido pela Associação com a CEF-Caixa econômica Federal, conforme comprova-se pelos (DOC. 12),e extrato exemplificado do mês de maio 2013(DOC. 13). Também cumpre esclarecer que a Construtora sempre disponibilizou a prestação de contas nas Assembleias, e ainda manteve disponível o envio das prestações de conta por e-mail aos proprietários, segue alguns exemplos abaixo demonstrando a ciência das alterações pelos proprietários e as prestações de contas. Necessário faz-se comprovar que as obras do edifício residencial castelo Di Napoli FORAM FORMALMENTE CONCLUÍDAS NA ADMINISTRAÇÃO DA CONSTRUTORA MARROQUIM JUNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA, conforme os habite-se emitidos pelo Corpo de Bombeiros; Celpa; Cosanpa e SEURB – Secretaria de Urbanismo de Belém, todos emitidos em 2017, (DOC. 14.1, 14.2, 14.3, 14.4), sendo que após receberem os Habite-se e se mudarem, alguns Associados iniciaram uma briga interna entre si afim de não custearem os saldos de obra, DE SUA TOTAL RESPONSABILIDADE, conforme modelo existente na Lei 4591/64 e Estatuto aprovado da Associação e dos 40 contratos individuais dos associados. Assim, ao contrário do que alega a terceira Requerida, a Construtora entregou o empreendimento pronto, conforme se comprova com o habite-se expedido em outubro de 2017, com todas as contas apresentadas, conforme se verifica nas atas das Assembleias realizadas no decorrer dos anos de construção. A Associação dos Proprietários, por sua vez, acompanhava os recebíveis dos associados na sua conta corrente (DOC. 15); assim como os pagamentos dos insumos da obra (até porque eles próprios emitiam os cheques para pagamento) e as Num. 23262427 - Pág. 17 prestações de conta que se dava nas assembleias, (DOC. 16), além de terem informação passadas pela administradora dos débitos (DOC. 17), relatórios dos inadimplentes (DOC. 17) os quais eram cobrados pelos representantes da comissão aos eventuais associados inadimplentes (DOC. 18). Nada obstante, o reajuste no valor causou descontentamento de alguns associados. Assim, 18 de abril de 2018, (DOC, 19), após algumas reuniões precedentes, ocorreu a rescisão do contrato com a Construtora, que até então realizava a gestão administrativa, financeira, logística e executiva do empreendimento. Ocorre Excelência, que a retirada da Construtora foi feita de forma totalmente arbitrária, pois para a destituição da Marroquim se fazia necessário a alteração do Estatuto em vigência, no qual todos os proprietários estavam obrigados, por meio da Assembleia Geral de Constituição da Associação dos Proprietários de Unidades Autônomas do Edifício Residencial Castelo Di Napoli. Conforme o art. 51 do Estatuto as decisões que vierem alterar suas cláusulas somente serão válidas se tomadas pelo mínimo de 2/3 (dois terços) dos votos TOTAIS dos Associados, em Assembleia Geral especialmente convocada para tal fim. Conforme ata de Assembleia Geral Extraordinária de Constituição da Associação dos Proprietários de Unidades Autônomas do Edifício Residencial Castelo Di Napoli do dia 18 de abril de 2018, (DOC, 19), sendo comunicado à construtora por e-mail, (DOC. 20), que destituiu a Marroquim Junior, o Residencial tinha 54 (cinquenta e quatro) unidades, apenas representando 25 (vinte e cinco) unidades, menos que 1⁄2 dos proprietários estavam presentes em Assembleia convocada para 1. Destituição da Construtora; 2. Destituição da Comissão de Representantes. Além da destituição da Construtora, decidiram pela eleição da nova Comissão de Representantes, e ainda que os demais associados arcarão com os custos da legalização das unidades em rateio, além de que fossem legalizados em nome da associação as unidades autônomas cujos proprietários não são conhecidos, conforme item 5 da referida ata. No mais, podemos observar que a Assembleia não respeitou o determinado em Estatuto que seria o quórum de 2/3 para alteração do Estatuto e Assembleia específica para este fim. A decisão ocorreu por apenas 18 (dezoito) membros dissidentes, o que por Estatuto seria necessário de 36 proprietários das unidades, além de que na referida Assembleia não ocorreu a apenas a destituição da antiga Direção, mas também uma nova eleição, e outras decisões. Não satisfeitos, foi criada nova Associação com outro CNPJ no mesmo local e com o mesmo endereço sob a denominação “Associação dos moradores do Edifício Castelo Di Napoli” (DOC. 21 e 23) como a 3ª requerida se apresenta ID 19067465, deixando para os demais moradores as dívidas existentes em nome da Associação. Importante ressaltar, que a data de abertura do CNPJ foi anterior a destituição da Marroquim Júnior, em 20/10/2017. Dessa forma, Ex.ª., pode ser observado que apenas um grupo dissidente decidiu pela ruptura com a Construtora, destituição da antiga associação, e a intenção de se apropriar de unidades de outros proprietários, tal como acontece com o Autor. E ao que parece agora tentam apropriar-se das unidades da permuta do Autor, dono de dois dos sete terrenos e também associado, não só fugindo de suas obrigações contratuais, como tentando imputar a 1ª Requerida a responsabilidade de cumprimento, ainda criaram de outra Associação, e agora, procedendo contestação judicial com inúmeras omissões e alterações de fatos tentando induzir esse juízo a erro. Dessa forma, a Marroquim Júnior não tem mais nenhuma gerência e responsabilidade há mais de dois anos sobre o empreendimento, e nunca lhe coube a administração de recursos da Construção, cabendo desde sempre à Associação de Proprietários a entrega das unidades prometidas em troca dos terrenos para construção do Edifício. No mais, é a própria Associação que não só se nega na entrega das unidades, como já tinha intenção em transferir para o nome desta as unidades dos proprietários que não participaram do conluio, o hostiliza o Autor e a ora contestante com graves acusações. Cumpre ainda esclarecer que a Procuração outorgada pelo Senhor José Antônio Magalhães de Almeida, foi substabelecida pelo Senhor Fernando Mario Marroquim Junior para os representantes da Associação, conforme havia sido combinado com a Associação para dar andamento no registro imobiliário. Por todo o exposto, a primeira e segunda requerida não merecem figurar no polo passivo da demanda, enquanto indubitável que cumprira suas obrigações no negócio jurídico, e em face a ausência de possibilidade de entregar as unidades ao Autor por ter sido destituída do empreendimento.”

Em preliminar de mérito, ausência de legitimidade passiva dos contestantes, ausência de responsabilidade dos contestantes na entrega das unidades prometidas em permuta, da responsabilidade da associação dos proprietários das unidades autônomas do edifício no cumprimento contratual, ilegitimidade passiva da pessoa física. No mérito, improcedência da ação em face dos primeiros requerido, com sua exclusão do polo passivo.

No mérito, DA SUB-ROGAÇÃO E ASSUNÇÃO DE DÍVIDA DO CONTRATO CELEBRADO COM AUTOR À CADA UM DOS CONDÔMINOS, DO CUMPRIMENTO INTEGRAL DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELA MARROQUIM JUNIOR, DA AUSÊNCIA DE DANO MORAL CAUSADO PELA MARROQUIM JUNIOR.

No ID 24730993 o autor apresentou replica.

Foi atestada tempestividade da réplica (ID 26715930).

O juízo intimou as partes para manifestar-se sobre os documentos juntados com a réplica.

Houve manifestação.

Em seguida, foi designada audiência para saneamento do processo.

Na audiência fixou-se o seguinte,
in verbis:

“
A seguir, o Meritíssimo Juiz passou a proceder o saneamento e organização do processo em cooperação com as partes demandantes, no que concerne aos fatos incontroversos, controversos, questões de direito e distribuição do ônus da prova.

Todavia, observa-se que os requeridos alegaram preliminares prejudiciais de mérito, bem como existe questão processual a ser resolvida, motivo pelo qual este Juízo passa a apreciá-las.

Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva, cogitada pelos requeridos, INDEFIRO, uma vez que da descrição dos fatos descritos na inicial, inerente à causa de pedir, reparação de danos e obrigação de fazer, observa-se nitidamente o nexo de causalidade com os requeridos, MARROQUIM JUNIOR CONSTRUTORA e seu sócio, FERNANDO MARIO MARROQUIM JUNIOR, decorrente da responsabilidade advinda dessa condição, assim como por entender que o instrumento contratual foi celebrado entre o autor e a requerida MARROQUIM CONSTRUTORA, assim como deve permanecer na demanda a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO ED. RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI, em decorrência da resistência desta suplicada em cumprir na íntegra o contrato celebrado entre autor e a segunda requerida, ocasionando assim o litígio. Desta maneira, a permanência de todos os requeridos no polo passivo da ação é medida de direito que se impõe.

Quanto ao pedido de inclusão na condição litisconsorte ativo da esposa do autor, senhora ANA RITA LIMA DE ANDRADE, pleiteado pela requerida ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO ED. RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI, INDEFIRO o pedido, uma vez que, apesar da esposa do requerente ter participado da assinatura do contrato que deu azo à permuta dos dois terrenos do autor para construção do empreendimento, no entanto, o direito pleiteado na exordial é autônomo e subjetivo, de forma não ser imprescindível a aquiescência da esposa do requerente, ao ponto de exigir que ela figure no polo ativo da ação, mesmo porque sua ausência não enseja nenhum prejuízo às partes.

Quanto à impugnação ao valor dado à causa, efetivado pela primeira requerida, merece ACOLHIDA, vejamos: o autor pleiteia o cumprimento do contrato celebrado entre as partes, que seria a entrega das duas unidades imobiliárias quitadas e acabadas, à título de permuta, além da reparação de danos emergentes no valor de R$148.306,79; danos morais em igual valor; lucros cessantes no valor de R$301.000,00, além de outros pedidos de obrigação de fazer. Na espécie, deve ser aplicado o disposto no art.292, VI do CPC, uma vez que há cumulação de pedidos, de forma que o valor atribuído inicialmente à causa é insuficiente, pois não corresponde o interesse econômico almejado. Deste modo, considerando os valores acima destacados e mais o valor das duas unidades imobiliárias, correspondentes ao valor do contrato de permuta, atribuo o valor da causa de R$1.717.613,58 (um milhão, setecentos e dezessete mil, seiscentos e treze reais e cinquenta e oito centavos), conforme indicado pela requerida. PROCEDA A DEVIDA ALTERAÇÃO NO SISTEMA E FICA INTIMADO O AUTOR A PROCEDER A COMPLEMENTAÇÃO DO RECOLHIMENTO DAS CUSTAS INICIAIS, EM 30 DIAS.

Quanto ao pedido de conexão do presente feito com os autos do processo nº 0839396- 27.2018.814.0301, que tramita perante o Juízo da 6ª Vara Cível, onde a Associação requerida ingressou com uma ação contra a CONSTRUTORA MARROQUIM, este Juízo não vislumbra a conexão almejada, uma vez que a causa de pedir e pedido constante na inicial dos presentes autos é diversa do que está sendo tratado no Juízo da 6ª Vara Cível.

DOS FATOS INCONTROVERSOS:

a) Contrato de permuta celebrado entre o autor e a segunda requerida, correspondente a 02 terrenos com 02 unidades imobiliárias do empreendimento de nº 1001 e 2302, prevê que seja livre de ônus;

b) O autor era presidente da Associação no período de 2012 a abril/2018;

c)A MARROQUIM não regularizou a documentação imobiliária do empreendimento;

d)Somente após a unificação dos 07 terrenos e a averbação da obra, é que o cartório de registro de imóveis poderá abrir a matrícula das unidades autônomas;

e) A MARROQUIM foi retirada do empreendimento em abril/2018.

DOS FATOS CONTROVERSOS:

a) Que a primeira requerida não participou da assinatura do contrato de permuta celebrado entre autor e segunda requerida;

b) Que o autor, enquanto presidente da Associação, era responsável para fiscalizar a obra e prestar contas;

c)O estatuto prevê isenção de custas e demais despesas ao autor relacionados ao empreendimento;

d) O contrato de permuta celebrado entre autor e segunda requerida prevê isenção de custas e demais despesas ao autor, relacionadas ao empreendimento;

e) O procedimento de regularização do empreendimento depende da validade das procurações outorgadas pelo autor;

f) As procurações outorgadas pelo autor contém previsão de irrevogabilidade e de irretratabilidade;

g) A Associação sub-rogou-se nas obrigações assumidas pela construtora MARROQUIM no contrato celebrado com o autor;

h) Que o autor, na Assembleia do dia 04/02/2021, se comprometeu a assinar as escrituras para regularização dos terrenos, desde que a Associação se comprometesse em entregar as unidades imobiliárias, na forma do contrato.

i) Que o autor, na qualidade de presidente da Associação, não deve responder pelas obrigações assumidas pela Associação para regularização do empreendimento;

j) Dano moral e material sofridos pelo autor;

k) A assunção de obrigação contratual por parte da primeira requerida.

DAS QUESTOES RELEVANTES DE DIREITO:

a) Legislação civil aplicável ao caso concreto;

b) Respeito aos princípios que envolvem contratos bilaterais;

c) Responsabilidade civil;

d) Lei das Incorporações Imobiliárias e Registros Públicos.

DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA:

a) Incumbe ao autor provar os atos constitutivos do seu direito (art.373, I do CPC) e às requeridas os fatos extintivos, modificativos do direito do autor (art.373, II do CPC);

b) Determino a inversão do ônus da prova às requeridas CONSTRUTORA MARROQUIM e seu sócio quanto à obrigação ou não de entregar as 02 unidades imobiliárias ao autor devidamente acabadas e quitadas, sem qualquer ônus.”

Foi deferido o pedido de produção de prova efetivado pelas partes nos IDs 27921101 e 28886204, onde o autor pugnou pela produção de prova pericial, depoimento pessoal e oitiva de testemunhas, enquanto os réus pela juntada de novos documentos, se necessário, depoimento pessoal e produção de prova testemunhal. Por disposição legal, deverá ser produzida inicialmente a prova pericial.

O autor informou que não tinha condições de efetuar o pagamento do honorário do perito, razão pela qual foi decidido que prejudicada a produção de provas.

Agravo de instrumento decidido nos seguintes termos:
“agravo de instrumento. ação declaratória positiva e negativa cumulada com obrigação de fazer e não fazer, responsabilidade civil e repetição de indébito. pretensão de anulação de procuração pública. decisão recorrida que revoga a liminar deferida. procuração publica outorgada com poderes irrevogáveis e irretratáveis datada de 13/08/2012. pretensão proposta após o decurso de 4 (quatro) anos (03/03/2020). decadência da pretensão, na forma do art. 178, do cc. questão que deve ser resolvida em perdas e danos. ausência de probabilidade de direito. decisão recorrida mantida. efeito suspensivo revogado. agravo de instrumento conhecido e desprovido.”
id 94650297

Foi realizada audiência no dia 15 de março de 2023.

Presente o autor, presente o advogado da associação e testemunhas.

As demais rés não se fizeram presentes.

Presente testemunhas que foram ouvidas.

A ré associação pediu que não se aplicasse a pena de confissão, posto que estaria sem representante.

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

III. DO DISPOSITIVO:

Ex positis
, respaldado no que preceitua o art. 487, I, do CPC, este juízo julga
parcialmente procedentes
as pretensões autorais delineadas na inicial para
condenar
a associação a entregar ao autor as unidades 1001 e 2302 do empreendimento, devendo entrega-las ao autor, nos termos dos instrumentos acima citados, e a efetuar a devolução do valor de R$ 148.306,79 (cento e quarenta e oito mil e trezentos e seis reais e setenta e nove centavos), pagos pelo autor para finalização da obra, devidamente atualizados e corrigidos monetariamente pelo INPC a partir da data do pagamento das parcelas até a data do efetivo pagamento; deve o montante devido ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, conforme art. 405 do Código Civil.

Considerando que não houve condenação dos dois últimos réus, a ação fora julgada totalmente improcedente em relação a eles.

A sucumbência foi recíproca em relação à associação e total em relação aos dois primeiros réus.

Relativamente aos ônus sucumbenciais, as custas e despesas processuais devem ser rateadas nos seguintes termos: considerando que as partes litigantes são 4, as custas devem ser divididas em 1⁄4 para cada uma. O autor arcará com 3/4 (sucumbência parcial em relação à associação e total em relação à duas outras rés). O restante de 1⁄4 para associação.

Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o proveito econômico obtido nessa sentença, devendo ser pago por cada parte ao advogado da outra, sendo que o autor deve pagar 10% de honorários para o advogado da associação e o que representa as duas últimas rés.

Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

Belém (PA), 28 de julho de 2023.

GISELE MENDES CAMARÇO LEITE

Juíza de Direito Auxiliar de 3ª Entrância, respondendo pela 15ª Vara Cível e Empresarial da Capital

Inconformada, a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI interpôs recurso de Apelação, alegando, preliminarmente, que a pena de confissão ficta não poderia ser aplicada, uma vez que não houve intimação pessoal da recorrente, assim como não tinha presidente capaz para representá-la.

Alegou ainda, a ilegitimidade passiva para compor o polo passivo; o litisconsórcio ativo necessário, aduzindo a que a esposa do recorrido, Ana Rita Lima de Almeida, deveria integrar a lide e, no mérito, a não ocorrência de sub-rogação, danos materiais; a litigância de má-fé por parte do recorrido e a condenação desse em honorários sucumbenciais e custas processuais.

JOSÉ ANTÔNIO MAGALHÃES DE ALMEIDA, por sua vez, também interpôs recurso de apelação, alegando, preliminarmente, a ausência de capacidade processual da associação; a ausência de validade e autenticidade dos documentos apresentados pela associação.

No mérito, alegou a validade do contrato celebrado entre o apelante e a construtora e a sub-rogação da associação, a revogação da procuração de Id. 17319660, a indenização por lucros cessantes em virtude do não cumprimento do contrato pela parte apelada, a repetição de indébito em virtude do dano material, a reparação dos danos morais, a condenação solidária da construtora e a litigância de má-fé.

Devidamente intimado, José Antônio Magalhães de Almeida apresentou contrarrazões ao recurso de Apelação interposto pela Associação dos Proprietários de Unidades Autônomas do Edifício Residencial Castelo Di Napoli.

O Ministério Público apresentou manifestação, requerendo a realização de diligência, no sentido de que a Associação fosse intimada a apresentar contrarrazões ao recurso de Apelação interposto por José Antônio Magalhães de Almeida, o que foi deferido , e devidamente cumprido pela Associação.

Finalmente, o Ministério Público se manifesta
pelo conhecimento dos recursos interpostos
por ambas as partes,
acolhendo apenas a preliminar de litisconsórcio ativo necessário
, para inclusão de
Ana Rita Lima de Almeida
no polo ativo. Rejeita as demais preliminares, como confissão ficta, ilegitimidade passiva, ausência de capacidade processual e validade documental. Por fim,
deixa de intervir no mérito
, por ausência de interesse público relevante.

Os autos foram submetidos ao Colegiado e julgados nos seguintes termos:

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PERMUTA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. RESPONSABILIDADE CIVIL. ENTREGA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de ação declaratória cumulada com obrigação de fazer e não fazer, responsabilidade civil e repetição de indébito ajuizada por ex-presidente de associação de moradores e permutante de terrenos para construção do Edifício Residencial Castelo Di Napoli, visando garantir a entrega das unidades 1001 e 2302, sem ônus, nos termos do contrato de permuta celebrado com a construtora. O autor alegou descumprimento contratual, sub-rogação indevida de obrigações, perseguições e cobrança indevida por parte da associação. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos. As partes interpuseram apelações.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

As questões centrais consistem em:

(i) verificar se houve sub-rogação válida das obrigações da construtora pela associação de moradores;

(ii) definir a responsabilidade pela entrega das unidades pactuadas em permuta e se estas devem ser entregues acabadas e livres de ônus;

(iii) analisar a legitimidade da cobrança de valores adicionais ao permutante;

(iv) apurar a ocorrência de danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato de permuta celebrado entre o autor e a construtora previa a entrega de duas unidades residenciais, livres de encargos.

4.

Restou incontroverso que o autor transferiu terrenos ao empreendimento e que a associação assumiu a gestão após a destituição da construtora, mas controvertida a sua assunção de obrigações anteriores.

5.

Documentos e assembleias indicam ciência e concordância dos associados quanto à sub-rogação das obrigações pela associação, inclusive quanto à entrega das unidades aos permutantes.

6.

A ausência de unificação das matrículas e formalização do condomínio obstou a regularização e registro das unidades, sendo tal responsabilidade da associação.

7.

A cobrança de taxas adicionais revela-se indevida em relação ao permutante, por força do contrato original, sob pena de enriquecimento sem causa.

8.

Quanto aos danos morais e materiais, apenas os valores comprovadamente desembolsados para finalização das unidades são devidos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

·
Tese de julgamento
:

"1. A associação que sucede a construtora em empreendimento regido pela Lei nº 4.591/1964 sub-roga-se nas obrigações anteriormente assumidas perante terceiros, inclusive quanto à entrega de unidades prometidas em permuta, quando reconhecida a assunção em assembleia e ratificada pelos associados.

2. É indevida a cobrança de valores adicionais a título de construção ou acabamento do imóvel, quando o contrato de permuta previa entrega de unidades prontas e livres de ônus ao permutante.

3. A responsabilidade pela regularização registral do empreendimento é da associação quando assume a gestão após a destituição da construtora."

Legislação relevante citada
:

· CF/1988, art. 5º, incisos II, XXXV, LIV;

· Código Civil, arts. 421, 422, 475, 489, 927;

· CPC/2015, arts. 373, 489, 926 e 927;

· Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias).

Jurisprudência relevante citada
:

· STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 09/10/2018.

· TJPA, Apelação Cível nº 0801245-09.2015.8.14.0301, Rel. Desa. Luzia Nadja Guimarães Nascimento, j. 23/11/2021.

30191209 - Acórdão

Fernando Mário Marroquim Júnior e Marroquim Júnior Construções e Projetos Ltda opuseram
embargos de declaração com pedido de efeitos modificativos
contra o acórdão que os condenou solidariamente à entrega de unidades, pagamento de lucros cessantes, danos morais e repetição de indébito.

Aduzem
omissão, obscuridade, contradição e julgamento extra petita
, sob o fundamento de que
não houve pedido na petição inicial que justificasse a condenação solidária dos embargantes
, tampouco base contratual ou legal para tal responsabilização.

Alegam que a
Associação dos Proprietários
assumiu integralmente a obra desde 2017, sendo a única responsável pelos atos posteriores, inclusive pela cobrança indevida e atraso na entrega das unidades.

Defendem, ainda, que
Fernando Marroquim, na condição de pessoa física, não poderia ser responsabilizado por atos da pessoa jurídica
.

Por fim, requerem a
exclusão das condenações impostas aos embargantes
e a
majoração dos honorários advocatícios
, conforme o art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

A
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI
apresentou
contrarrazões
, sustentando que o
acórdão embargado é claro, completo e fundamentado
,
sem qualquer omissão, contradição ou obscuridade
.

Argumenta que os embargos visam
reexame do mérito
, o que é vedado nesta via, configurando mero inconformismo com a decisão.

Por fim, requer o
não provimento dos embargos
. (30691869 - Contrarrazões)

José Antônio Magalhães de Almeida
apresentou
contrarrazões aos embargos de declaração
, sustentando que o
acórdão embargado é claro, completo e sem vícios
, não havendo omissão, obscuridade, contradição ou julgamento extra petita.

Alega que os embargos são
protelatórios
e configuram
litigância de má-fé
, pois visam apenas reabrir discussão sobre o mérito já decidido.

Requer a aplicação de
multa de 2% (art. 1.026, §2º)
e de
10% por má-fé (art. 81, CPC)
, ambas sobre o valor corrigido da causa.

É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos embargos de declaração. Todavia, no mérito, entendo que não merecem provimento.

Os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, prestam-se a sanar omissão, obscuridade, contradição ou erro material, conforme o art. 1.022 do Código de Processo Civil, não se prestando ao reexame da matéria de mérito já exaustivamente analisada e decidida. O inconformismo da parte embargante com a solução jurídica adotada, por si só, não configura vício passível de correção por esta via recursal.

Os embargantes, MARROQUIM JUNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA e FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR, alegam omissão, obscuridade, contradição e julgamento
extra petita
, sob o fundamento principal de que não houve pedido na petição inicial que justificasse a condenação solidária dos embargantes, tampouco base contratual ou legal para tal responsabilização, argumentando que a Associação dos Proprietários assumiu integralmente a obra desde 2017 e que Fernando Marroquim, na condição de pessoa física, não poderia ser responsabilizado.

Contudo, as alegações dos embargantes demonstram mero inconformismo com a decisão desfavorável, buscando, indevidamente, o rejulgamento da causa.

O acórdão embargado é claro, completo e devidamente fundamentado, tendo abordado todas as questões relevantes para o deslinde da controvérsia, conforme se extrai de trechos expressos do voto atacado:

Da Condenação Solidária e Fundamentação Legal/Contratual:

O acórdão foi explícito ao fundamentar a responsabilidade solidária das embargantes, refutando a alegação de ausência de pedido ou de base legal/contratual. No tópico
"Da Responsabilidade Solidária da Construtora e de Fernando Mário Marroquim Júnior"
, este Colegiado asseverou:

"

Da Responsabilidade Solidária da Construtora e de Fernando Mário Marroquim Júnior

No caso, a sentença julgou improcedente a ação em relação às rés MARROQUIM JUNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA e FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR.

ENTRETANTO, a responsabilidade pela construção de um imóvel envolve diversos atores e pode ser compartilhada. De forma geral, construtores, incorporadores, e o proprietário do imóvel (dono da obra) podem ser responsabilizados por eventuais danos ou vícios na construção, nos termos do art. 931, do CC.

Sobre o tema colaciono julgados:

DIREITO DE VIZINHANÇA AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DESABAMENTO DE MURO DE ARRIMO E EDÍCULA DO VIZINHO RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO CONSTRUTOR RECONHECIMENTO - DANOS MORAIS CARACTERIZAÇÃO. 1. A responsabilidade do construtor é objetiva, independe de culpa, bastando, para ensejar indenização, que se prove o nexo de causalidade e os danos. 2 . A casa é um asilo inviolável, sendo que o desabamento do prédio que abriga um familiar gera, sem sombra de dúvidas, desgaste, transtorno e dissabor além do normal. PRELIMINAR REJEITADA APELAÇÃO DESPROVIDA RECURSO ADESIVO PROVIDO.

(TJ-SP - AC: 00099404420118260344 SP 0009940-44.2011 .8.26.0344, Relator.: Antonio Nascimento, Data de Julgamento: 11/02/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/02/2015)

APELAÇÃO CÍVEL - INDENIZAÇÃO - DANOS MATERIAIS E MORAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO - RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO CONSTRUTOR - OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR - RECURSO NÃO PROVIDO. - Na relação que envolve a construção, inverte-se o ônus da prova visto que a hipótese encaixa-se perfeitamente nos ditames dos arts. 2º e 3º, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor - O construtor caracteriza-se como autêntico fornecedor de serviços, sendo inconteste sua responsabilidade objetiva, nos termos do art. 12, do CDC - Não tendo o requerido se desincumbido de seu ônus probandi, posto que não demonstrou nenhuma das excludentes previstas no art . 14, § 3º, da norma consumerista, deve ser mantida a decisão condenatória em todos os seus termos.

(TJ-MG - AC: 10707130123078001 Varginha, Relator.: Alexandre Santiago, Data de Julgamento: 25/01/2017, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2017)

Desta forma, considerando ter sido os réus responsáveis pela negociação, captação, aprovação dos projetos e execução da obra devem responder solidariamente pela conclusão do empreendimento."

Esta fundamentação, inclusive com a citação de julgados e do art. 931 do Código Civil, demonstra a base jurídica da condenação solidária. Ademais, o dispositivo do acórdão foi claro ao condenar
"solidariamente MARROQUIM JÚNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA e FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR à entrega das unidades 1001 e 2302, livres e acabadas, nos moldes do contrato de permuta"
e a "condenar solidariamente os referidos réus, juntamente com a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI" ao pagamento da repetição de indébito.

A solidariedade e a responsabilidade da Construtora e de seu sócio foram expressamente delimitadas, não havendo que se falar em julgamento
extra petita
.

Da Responsabilidade da Associação não Eximir a Construtora e o Sócio:

A alegação de que a Associação assumiu integralmente a obra desde 2017 e, por isso, seria a única responsável, também foi enfrentada e superada pelo acórdão. No item
"Da Validade do Contrato de Permuta e da Sub-rogação da Associação"
, o voto atacado consignou que:

"As próprias rés MARROQUIM JUNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA e FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR confirmam que a obrigação foi sub-rogada aos novos adquirentes/associados, e que o custo das unidades permutadas foi incorporado no cálculo para os demais compradores do empreendimento..." E continua: "A Associação, ao assumir a continuidade do empreendimento em substituição à construtora original, mesmo que por decisão assemblear e em um contexto de crise, sub-rogou-se, de fato, nas obrigações relativas à entrega das unidades do permutante."

Embora a Associação tenha assumido a continuidade do empreendimento, o acórdão reconheceu a responsabilidade solidária da construtora e do seu sócio, fundamentada na negociação inicial, na captação, aprovação dos projetos e execução da obra, não sendo a assunção pela Associação uma excludente de suas responsabilidades originárias, que, inclusive, foram confirmadas por eles próprios quanto à sub-rogação.

Da Responsabilização de Fernando Marroquim Júnior (pessoa física):

A responsabilidade do sócio Fernando Mário Marroquim Júnior foi estabelecida no contexto da responsabilidade da construtora, enquanto idealizador e executor do empreendimento, conforme a fundamentação supramencionada no tópico "Da Responsabilidade Solidária da Construtora e de Fernando Mário Marroquim Júnior". A atuação da pessoa física, ligada à pessoa jurídica, na negociação e condução do empreendimento justifica a solidariedade, não havendo contradição ou omissão.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO dos Embargos de Declaração opostos por MARROQUIM JUNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA e FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR, mas, no mérito,
REJEITO-OS INTEGRALMENTE
, por não vislumbrar qualquer dos vícios elencados no art. 1.022 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Belém/PA, data conforme registro do sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 27/11/2025