Tribunal: TJPA
Processo: 0815223-65.2020.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9595 - Troca ou Permuta
Data de julgamento: 2025-09-16

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PERMUTA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. RESPONSABILIDADE CIVIL. ENTREGA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. PROVIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação declaratória cumulada com obrigação de fazer e não fazer, responsabilidade civil e repetição de indébito ajuizada por ex-presidente de associação de moradores e permutante de terrenos para construção do Edifício Residencial Castelo Di Napoli, visando garantir a entrega das unidades 1001 e 2302, sem ônus, nos termos do contrato de permuta celebrado com a construtora. O autor alegou descumprimento contratual, sub-rogação indevida de obrigações, perseguições e cobrança indevida por parte da associação. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos. As partes interpuseram apelações. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões centrais consistem em: (i) verificar se houve sub-rogação válida das obrigações da construtora pela associação de moradores; (ii) definir a responsabilidade pela entrega das unidades pactuadas em permuta e se estas devem ser entregues acabadas e livres de ônus; (iii) analisar a legitimidade da cobrança de valores adicionais ao permutante; (iv) apurar a ocorrência de danos materiais e morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de permuta celebrado entre o autor e a construtora previa a entrega de duas unidades residenciais, livres de encargos. 4. Restou incontroverso que o autor transferiu terrenos ao empreendimento e que a associação assumiu a gestão após a destituição da construtora, mas controvertida a sua assunção de obrigações anteriores. 5. Documentos e assembleias indicam ciência e concordância dos associados quanto à sub-rogação das obrigações pela associação, inclusive quanto à entrega das unidades aos permutantes. 6. A ausência de unificação das matrículas e formalização do condomínio obstou a regularização e registro das unidades, sendo tal responsabilidade da associação. 7. A cobrança de taxas adicionais revela-se indevida em relação ao permutante, por força do contrato original, sob pena de enriquecimento sem causa. 8. Quanto aos danos morais e materiais, apenas os valores comprovadamente desembolsados para finalização das unidades são devidos. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente provido. · Tese de julgamento: "1. A associação que sucede a construtora em empreendimento regido pela Lei nº 4.591/1964 sub-roga-se nas obrigações anteriormente assumidas perante terceiros, inclusive quanto à entrega de unidades prometidas em permuta, quando reconhecida a assunção em assembleia e ratificada pelos associados. 2. É indevida a cobrança de valores adicionais a título de construção ou acabamento do imóvel, quando o contrato de permuta previa entrega de unidades prontas e livres de ônus ao permutante. 3. A responsabilidade pela regularização registral do empreendimento é da associação quando assume a gestão após a destituição da construtora." Legislação relevante citada: · CF/1988, art. 5º, incisos II, XXXV, LIV; · Código Civil, arts. 421, 422, 475, 489, 927; · CPC/2015, arts. 373, 489, 926 e 927; · Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias). Jurisprudência relevante citada: · STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 09/10/2018. · TJPA, Apelação Cível nº 0801245-09.2015.8.14.0301, Rel. Desa. Luzia Nadja Guimarães Nascimento, j. 23/11/2021. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 3ª Sessão Ordinária de 2025, à unanimidade, conhecer e dar parcial provimento aos recursos de JOSÉ ANTÔNIO MAGALHÃES DE ALMEIDA e da ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Desembargador César Bechara Nader Mattar Júnior. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0815223-65.2020.8.14.0301

APELANTE: FERNANDO MARIO MARROQUIM JUNIOR, MARROQUIM JUNIOR CONSTRUCOES E PROJETOS LTDA, ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DE UNIDADES AUTONOMAS DO EDIFICIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI

APELADO: JOSE ANTONIO MAGALHAES DE ALMEIDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PERMUTA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. RESPONSABILIDADE CIVIL. ENTREGA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1.

Trata-se de ação declaratória cumulada com obrigação de fazer e não fazer, responsabilidade civil e repetição de indébito ajuizada por ex-presidente de associação de moradores e permutante de terrenos para construção do Edifício Residencial Castelo Di Napoli, visando garantir a entrega das unidades 1001 e 2302, sem ônus, nos termos do contrato de permuta celebrado com a construtora. O autor alegou descumprimento contratual, sub-rogação indevida de obrigações, perseguições e cobrança indevida por parte da associação. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos. As partes interpuseram apelações.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

As questões centrais consistem em:
(i) verificar se houve sub-rogação válida das obrigações da construtora pela associação de moradores;
(ii) definir a responsabilidade pela entrega das unidades pactuadas em permuta e se estas devem ser entregues acabadas e livres de ônus;
(iii) analisar a legitimidade da cobrança de valores adicionais ao permutante;
(iv) apurar a ocorrência de danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato de permuta celebrado entre o autor e a construtora previa a entrega de duas unidades residenciais, livres de encargos.

4.

Restou incontroverso que o autor transferiu terrenos ao empreendimento e que a associação assumiu a gestão após a destituição da construtora, mas controvertida a sua assunção de obrigações anteriores.

5.

Documentos e assembleias indicam ciência e concordância dos associados quanto à sub-rogação das obrigações pela associação, inclusive quanto à entrega das unidades aos permutantes.

6.

A ausência de unificação das matrículas e formalização do condomínio obstou a regularização e registro das unidades, sendo tal responsabilidade da associação.

7.

A cobrança de taxas adicionais revela-se indevida em relação ao permutante, por força do contrato original, sob pena de enriquecimento sem causa.

8.

Quanto aos danos morais e materiais, apenas os valores comprovadamente desembolsados para finalização das unidades são devidos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso parcialmente provido.

·

Tese de julgamento
:
"1. A associação que sucede a construtora em empreendimento regido pela Lei nº 4.591/1964 sub-roga-se nas obrigações anteriormente assumidas perante terceiros, inclusive quanto à entrega de unidades prometidas em permuta, quando reconhecida a assunção em assembleia e ratificada pelos associados.

2.

É indevida a cobrança de valores adicionais a título de construção ou acabamento do imóvel, quando o contrato de permuta previa entrega de unidades prontas e livres de ônus ao permutante.

3.

A responsabilidade pela regularização registral do empreendimento é da associação quando assume a gestão após a destituição da construtora."

Legislação relevante citada
:

·

CF/1988, art. 5º, incisos II, XXXV, LIV;

·

Código Civil, arts. 421, 422, 475, 489, 927;

·

CPC/2015, arts. 373, 489, 926 e 927;

·

Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias).

Jurisprudência relevante citada
:

·

STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 09/10/2018.

·

TJPA, Apelação Cível nº 0801245-09.2015.8.14.0301, Rel. Desa. Luzia Nadja Guimarães Nascimento, j. 23/11/2021.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 3ª Sessão Ordinária de 2025,
à unanimidade,
conhecer e dar parcial provimento aos recursos de
JOSÉ ANTÔNIO MAGALHÃES DE ALMEIDA
e da
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI
, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Desembargador César Bechara Nader Mattar Júnior.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0815223-65.2020.8.14.0301

APELANTES: ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI e JOSÉ ANTÔNIO MAGALHÃES DE ALMEIDA

APELADOS: JOSÉ ANTONIO MAGALHÃES DE ALMEIDA, MARROQUIM JÚNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA, FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR e

a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADE AUTONOMA DO EDÍFICIO RESIDENCIAL CASTELO DE NAPOLI

PROCURADOR DE JUSTIÇA: MARIO NONATO FALANGOLA

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
APELAÇÃO

CÍVEL
interpostos pela ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI e por JOSÉ ANTÔNIO MAGALHÃES DE ALMEIDA contra sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA que, nos autos da Ação Declaratória Positiva e Negativa c/c Obrigação de Fazer e Não Fazer, Responsabilidade Civil e Repetição de Indébito, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial

Narram os autos que JOSÉ ANTONIO MAGALHÃES DE ALMEIDA ajuizou a AÇÃO DECLARATÓRIA POSITIVA E NEGATIVA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER RESPONSABILIDADE CIVIL E REPETIÇÃO DE INDÉBITO em face de MARROQUIM JÚNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA, FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR e ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADE AUTONOMA DO EDÍFICIO RESIDENCIAL CASTELO DE NAPOLI, qualificados na exordial.

Em síntese, alega o autor que era proprietário do imóvel urbano situado à Rua João Balbi, 407, registrado no CRI matrícula n. 122, fls. 122, do livro 2-NE, medindo 10,80m de frente por 57,06m de fundos, e do imóvel urbano vizinho matriculado sob nº 415, fls. 415, do Livro 2-IK de RGI da mesma Comarca, medindo 7,21m de frente por 26,30m de fundos, celebrou com a 1ª Ré o “compromisso de incorporação, mediante aquisição de terreno, permuta, torna e outras avenças” para que esta implantasse o empreendimento Edifício Castelo Di Napoli e, em contrapartida, lhe oferecia como permuta duas unidades do empreendimento prontas para morar e livre de ônus, conforme documentos que junta aos autos.

Alega que outorgou poderes de representação à ré, por meio de escritura pública.

Aduz que a construção deveria obedecer aos ditames da lei 4.591/64, mas não o fez, porque, antes do início das obras deveria ter ocorrido a unificação dos terrenos e a formação de um condomínio simples com constituição de órgão de administração, o que não ocorreu. Em vez disso, optaram pela constituição de uma associação, que acarretou diversas consequências de ordem material e formal, do ponto de vista jurídico. O autor presidia a associação.

Aduz que quando a construtora passou a enfrentar dificuldade, ocasião em que o grupo de investidores/adquirentes passaram a agir no sentido de substituir a construtora e diretoria da associação, tentando imputar aos dirigentes toda a culpa pelo que chamaram de golpe, mas sem a reflexão necessária.

Alega que, ao assumir o empreendimento, a terceira ré assumiu as obrigações fiscais e trabalhistas, passando a privilegiar o grupo que assumiu a direção, em detrimento do autor, que na condição de permutante deveria receber duas unidades do empreendimento.

Aduz que o grupo que assumiu a obra passou a hostilizar o autor, acusando-o de responsável pelos problemas do empreendimento, ameaçando tomar posse das duas unidades que lhe foram destinadas na permuta do terreno.

Alega que vem sendo cobrado por valores adicionais, cujo desembolso não está obrigado, considerando que o contrato celebrado pelo autor com a construtora foi para receber, além da ‘torna’ em espécie, as unidades 1001 e 2302 do empreendimento totalmente prontas e livres de ônus.

Os pedidos são: a) revogação do mandato outorgado ao segundo réu, haja vista a perda de objeto; b) declarar válido e subsistente o contrato de permuta celebrado entre o autor e a construtora, com sub-rogação da associação nas obrigações dele decorrentes; c) condenar a associação a entregar ao autor as unidades 1001 e 2302 do empreendimento, prontas e acabadas no padrão ‘A’, livre de ônus e ressarcir os gastos com a conclusão da obra das unidades, bem como expedir a escritura pública em favor do autor e a promover o registro competente a própria expensa, bem como recolher os tributos relativos às unidades, sob pena de multa; d) condenar a associação a indenizar o autor por lucros cessantes; e) condenar a associação a ressarcir o autor do valor de R$ 148.306,79 gastos com a conclusão da obra, determinando que a ré pare de lançar cobrança contra o autor sobre despesas de construção/acabamento; f) condenar a associação a pagar danos morais.

Juntou documentos.

O juízo deferiu a tutela antecipada, ID 16052883, DETERMINANDO: a) a suspensão dos efeitos da procuração outorgada ao Sr. FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR, lavrada junto ao Cartório do 4º Ofício de Notas, sob o Livro nº 653, Folha nº 078, Ato nº 068 (ID 15865461), até ulterior deliberação deste juízo, devendo ser oficiado ao referido cartório desta decisão, em vista da perda superveniente do objeto; b) que os requeridos se abstenham em proceder a transferência de titularidade dos terrenos do Autor, objeto do contrato de permuta, até que sejam transferidas as duas unidades imobiliárias permutadas ao requerente; c) Que os requeridos se abstenham em proceder a comercialização das unidades imobiliárias destinadas ao autor decorrente da permuta, sob pena de multa de R$ 100.000,00 (cem mil reais), sem prejuízo da nulidade do negócio em razão do descumprimento da ordem judicial.

A associação apresentou contestação (ID 19067463), alegando que a empresa Marroquim trabalhava no regime de obra por administração, regrado pela Lei 4591, onde uma associação de promitentes compradores seria responsável pela obra e a construtora é contratada para administrar a obra até sua conclusão.

Aduz que nunca foi efetuado contrato de prestação de serviço entre a construtora e associação, conforme constava no estatuto, atuando a construtora sempre com base no estatuto da associação e contratos particulares firmados individualmente.

A construtora não cumpriu com suas obrigações, dando destinação diversa aos valores desembolsados.

Aduz que o autor foi um dos eleitos para presidir a associação, inclusive por indicação da empresa Marroquim e que esta deveria ter efetuado a unificação de sete matrículas dos terrenos em nome dos 54 (cinquenta e quatro) associados, e posterior averbação da obra, para que o condomínio pudesse ser constituído e as matrículas individualizadas dos apartamentos expedidas pelo cartório.

Aduz que a construtora realizou a obra sem unificar as matrículas, mantendo o imóvel na propriedade dos alienantes, se utilizando apenas de documentos outros para justificar a obra, como procurações públicas, substabelecimentos, contratos particulares e escrituras.

Alega que foi realizada uma Assembleia Geral, onde os problemas foram expostos, motivo pelo qual a construtora foi retirada do empreendimento e eleita nova gestão para presidir a associação, posto que caracterizado que a construtora e o presidente da associação, autor desta ação, agiram de má-fé ou de forma negligente.

Aduz que tramita processo na 6ª vara cível, onde a associação busca demonstrar a existência de um grupo econômico entre a Marroquim Júnior e a Marroquim Engenharia, de modo que atuaram de forma criminosa para fraudar a associação, maquiando sua associação como mera administradora de obra, através do modelo de obra por administração, mas na realidade o empreendimento estava sendo construído no modelo de empreitada.

Há processo tramitando na 1ª vara cível, onde buscam responsabilizar os ex-dirigentes da associação, dentre eles o autor, em função de sua negligência e má-fé na administração da associação.

Preliminarmente, alegam sua ilegitimidade passiva, conexão com o processo n. 0839396-27.2018.814.0301, requerendo o encaminhamento destes autos à 6ª vara cível, litisconsórcio ativo necessário, devendo ser chamada a esposa do autor para compor a lide e impugnam o valor da causa.

Quanto à tutela, aduzem a impossibilidade de suspensão da procuração outorgada pelo autor, aduzindo que o contrato de permuta firmado pelo autor e a Marroquim somente poderá ser cumprido com a regularização da documentação do empreendimento, o que apenas poderá ocorrer com a transferência de titularidade dos terrenos do autor, de modo que a procuração assinada por ele é documento essencial para tanto, já que a mesma foi substabelecida às duas dirigentes da associação a fim de possibilitar a regularização do empreendimento.

Aduz que o autor deve pagar as taxas extras para finalização do empreendimento, uma vez que o contrato firmado entre ele e a Marroquim, o isentou de arcar com os custos iniciais, contudo a referida construtora não é mais responsável pelo empreendimento, de modo que a ré precisou buscar outros meios para finalizar a obra.

Alega que se o autor entende que não deveria pagar os valores, deve buscar se ressarcir perante a Marroquim, com quem assinou o contrato de permuta.

Alega que na ação judicial ajuizada pela associação em face da Marroquim, o seu objetivo é exatamente ser indenizada de todos os valores que precisou pagar para finalizar o empreendimento após a sua saída da obra, logo não poderá o autor querer imputar a esta ré uma suposta isenção do dever de pagar taxas extraordinárias em decorrência do contrato de permuta firmando entre ele e a Marroquim, quando na verdade a associação sequer é parte no referido instrumento.

No mérito, alega inexistência de responsabilidade da ré, bem como da sub-rogação, citando os arts. 346 e 347 do Código Civil, da responsabilidade exclusiva da Marroquim, que o modelo construtivo adotado pela construtora efetivamente foi de empreitada e não obra por administração, manutenção da procuração outorgada, da inexistência do dever de entrega das unidades 1001 e 2302 prontas e acabadas, uma vez que a associação não firmou contrato no sentido com o autor, da possibilidade da associação cobrar todas as taxas ordinárias e extraordinárias aprovadas em assembleia geral de associados, conforme seu estatuto, não aplicação da exceção contrato não cumprido, inexistência de repetição do indébito pelos custas na finalização das unidades do autor e inexistência de danos morais.

Juntou documentos.

Na decisão de ID 19110532 este juízo revogou integralmente a tutela concedida.

O autor interpõs Agravo de Instrumento.

O autor requereu a citação por edital dos demais réus.

O juízo efetuou consulta nos sistemas disponíveis, a fim de localizar o endereço dos réus, estando cadastrado o mesmo fornecido na inicial.

Foi determinada, então, a citação por edital.

Na decisão de ID 94650271 a esta Desembargadora deferiu efeito suspensivo, apenas parcialmente, a fim de determinar o seguinte:
“que, neste momento processual, a Associação dos Proprietários de Unidades Autônomas do Edifício Castelo Di Napoli
se abstenha de promover a transferência de titularidade das unidades destinadas ao agravante no Contrato de Permuta
(Cláusula 3ª Contrato ID 15865458 da Ação Originária) então firmado com a Construtora, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) até o limite de 597.613,58 (quinhentos e noventa e sete mil e seiscentos e treze reais e cinquenta e oito centavos) (valor atribuído à causa), ressalvando a possibilidade de revisão na ocorrência de fatos novos.”

As rés MARROQUIM JUNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA e FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JUNIOR apresentaram contestação, ID 23262427.

Aduz que a permuta é de cristalina ciência dos proprietários, posto que consta no item ‘d’ e seguintes, em especial os itens 1.3.10, 3.5. 3.11, dos respectivos “Instrumento Particular de inscrição a grupo de investidores imobiliários com aquisição de fração ideal de terreno e vinculação a unidade futura cumulado com contrato de construção e outros pactos, devidamente assinado por todos os compradores de unidades autônomas do empreendimento, sendo sub-rogada a referida obrigação.

Alega que é clara a sub-rogação dos direitos e obrigações realizadas antes da criação formal da Associação e consolidam a permuta das frações ideias dos sete terrenos pelos seus custos de construção.

Alegam que ainda ocorrera sub-rogação individual de cada adquirente nos direitos e obrigações advindas daquelas permutas, sendo que os itens 1.3.10; 3.5 e 3.11, assinados por todos os associados, torna clara a sub-rogação dos direitos e obrigações realizadas antes da criação formal da Associação e consolidam a permuta das frações ideais dos sete terrenos pelos seus custos de construção.

Alegam que o autor investiu entregando ao empreendimento seus terrenos, e junto dele, todos os que compuseram o Grupo de Investidores tornaram-se proprietários de toda a área onde seria construído o Edifício Castelo Di Napoli. Ou seja, o investimento feito pelos primeiros compradores, dito “Grupo de Investidores” foi direcionado para à compra dos sete terrenos em local nobre de Belém, sendo isentos de investirem na construção do empreendimento.

Alegam,
in verbis:
“Nesse passo, é mister realçar o funcionamento da Associação, haja vista ser a mesma composta por 2 (dois) grupos de associados, os cotistas/permutantes e os associados/condôminos das cotas individuais.

O primeiro grupo (cotistas/permutantes) é formado pelo “Grupo de Investidores” e proprietários dos terrenos que viabilizam o empreendimento, grupo esse que não contribui para o custo da obra, já que sua contribuição são os próprios imóveis onde seria construído o edifício.

O segundo grupo é formado por associados/condôminos, nos termos dos respectivos contratos de inscrição a grupo condominial imobiliário, que são responsáveis por todas as despesas relativas à construção.

Os compradores que chegaram depois da aquisição do terreno, denominados “Grupo de Compradores de Unidades Autônomas” foram responsáveis por investirem na construção do Empreendimento.

Assim, o Grupo de Investidores – que compraram os sete terrenos - PERMUTARAM os terrenos comprados com o Grupo de Compradores em troca da construção das unidades, e suas frações ideais, tudo em conformidade com os contratos denominados “Instrumento Particular de Inscrição em Grupo de Investidores Imobiliários com Aquisição de Fração Ideal de Terreno e Vinculação a Unidade Futura Cumulado com Contrato De Construção e Outros Pactos que Entre si Celebram as Partes a Seguir Qualificadas”, assinado por cada um dos compradores. Assim ficou pactuado que os custos de construção das unidades :1001;1101;1301;1701;1901;2101;1102;1202;1702;1802;1902;2202; 2302 e 2602 seriam permutadas pelos 07 terrenos, e que os valores da construção do empreendimento seriam suportados pelos demais 40 associados/compradores.

Aduz que, assim como o Grupo de Investidores isentou o Grupo de Compradores no pagamento dos terrenos, o Grupo de Compradores isentou o Grupo de Investidores na construção e demais gastos.

Aduz que a alegação de que os investidores, como o autor, que transferiu seus terrenos para o empreendimento ainda devam pagar pela construção e acabamento de suas unidades, causa um desequilíbrio econômico, pois nenhum comprador pagou pelos terrenos.

Alega que, conforme disposto no item 3.5 dos 40 contratos individuais do Grupo de Compradores, de que as referidas unidades são proporcionalmente incorporadas no custo estimado da construção da obra, ou seja, o valor que foi informado aos compradores já incluía as unidades permutadas, não podendo ser alegado que não estavam cientes ou que não tinha sido calculado o custo.

Afirma que a responsabilidade da Associação vem disposta em cada contrato individual assinado pelos adquirentes, item 3.10 e 6.3, seguindo o modelo da Lei 4591/64 de obra por administração, e seguindo o contrato de cada um dos associados. Já a construtora tem o objetivo de gestão administrativa, financeira, logística e executiva, conforme o art. 6º do Estatuto.

Afirma que, é incontestável que é de responsabilidade da Associação, assim como de todos os compradores, no custo da construção do empreendimento, assim como, a entrega das unidades acabadas e quitadas sem nenhum custo adicional aos investidores, por tanto, é de direito do autor às duas unidades prometidas, porém é de responsabilidade da Associação a sua entrega.

Aduz que o Estatuto foi devidamente aprovado por todos os moradores, e de que é de ciência universal de todas as obrigações assumidas e sub-rogadas. Além disso, conforme a Lei, e como demonstrado, a Associação tem a função de administrar a obriga e os custos de investimento, possuindo liberdade em seus atos, por intermédio da sua assembleia, em que todos as suas decisões, e estas são soberanas. Também foi de decisão da Associação que a incorporação imobiliária com unificação dos terrenos e a divisão das frações ideais, não ocorria no período esperado, que teve aprovação assemblear em 04/04/2016.

Outras narrativas por parte das rés,
in verbis:

“O tema foi também discutido em reuniões posteriores, tendo inclusive havido dificuldades do grupo em reunir as documentações de todos os associados como destacado da assembleia de 29/09/2016, (DOC. 08). Por conta da soberania, Associação fez diversas alterações no projeto arquitetônico, o que, por obvio, importaram em acréscimos financeiros, e que incorreram em atraso da obra, sendo devidamente autorizado pelos proprietários em Assembleias Gerais, vejamos exemplos retirados de Atas de Assembleia Geral Ata da Assembleia Geral do dia 04 de abril de 2016. Todas essas alterações demandaram não apenas tempo, como uma considerável majoração do custo da obra, que não foi acompanhada da integral contraprestação da Associação Requerente, que agora pretende subverter toda a lógica contratual. Além das alterações, ao longo a construção do empreendimento houveram diversas inadimplências, tento a Construtora em administrar os valores mensalmente arrecadados e ainda tendo o zelo de não deixar atrasar a entrega das obras, decorrente de sua função de gestora administrativa, financeira, logística e executiva. Dessa forma, como ocorre em todos os empreendimentos, houve uma administração dos valores, optando o que deveria ser pago mensalmente e, por óbvio, gerando algumas inadimplências. Sobrevém que a construção de um empreendimento não é tão somente a compra de materiais de construção e pagamento de mão de obra, há também administração de pagamento de impostos, contratação de empresas, contador, entre outros. O que ocorreu de fato é que alguns associados não concordaram em pagar o saldo decorrente dos reajustes e alterações do projeto, cuja responsabilidade foi assumida em Assembleia Geral, passando a questionar a forma que estava sendo administrado o empreendimento, e, por conseguinte o modelo de negócio, assim como a conduta da diretoria eleita por Assembleia. O grupo dissidente entendeu por se sentir lesado por arcar com o custo da construção do empreendimento enquanto que há proprietários que não estão arcando com o custo da construção, que são o Grupo de Investidores (que investiram na compra dos terrenos), pois entendem que devem arcar tão somente com o custo industrial do empreendimento. Imprescindível esclarecer que custo industrial é todo o dinheiro injetado diretamente nos recursos de produção — mão de obra, insumos, manutenção, energia elétrica, materiais de conservação e limpeza, entre outros — necessários para a atividade-fim do empreendimento, e era tão somente este valor que os 40 adquirentes querem pagar, ignorando que além deste valores tem também a aquisição dos terrenos (comprado pelo Grupo de Investidores), layout, projeto arquitetônico, Market, funcionários dos mais diversos ramos, de contador à corretores, além de tributos, verbas trabalhistas e etc. Excelência a Associação em sua contestação afirma que capitalizaram em três anos 750 mil reais em uma unidade de 194,80 m2 na área mais nobre da cidade de Belém, que apesar da crise atual uma unidade no local hoje custa até R$1.400.000,00(um milhão e quatrocentos mil reais), conforme retirado de sites imobiliários nesta cidade, (DOC. 10), os proprietários pagaram R$3.850,00 (três mil, oitocentos e cinquenta Reais) por metro quadrado na área mais nobre, enquanto que o preço real no empreendimento é de R$7.186,85 (sete mil, cento e oitenta e seis Reais e oitenta e cinco centavos) pelo metro quadrado, equivalente a mais que o dobro do que o pago pelos investidores que hoje afirmam que foram lesados, ou seja, os únicos beneficiários desse projeto do Edifício Residencial Castelo Di Napoli, foram os próprios associados. Assim sendo aferiram lucro enorme na construção por administração denominada comumente “obra a preço de custo” tendo seus associados realizado um lucro expressivo! Os únicos recebíveis da Construtora foram os recursos da sua própria taxa de administração, como já demonstrado acima, sendo que todos os recebíveis dos associados, além de 100 % dos pagamentos dos custos da obra incluindo materiais; mão de obra encargos sociais etc., eram realizados através de cheques assinados por dois representantes da Associação, (DOC. 11), através da conta corrente aberta por eles para esse fim, cuja contrato de abertura foi assinado e era mantido pela Associação com a CEF-Caixa econômica Federal, conforme comprova-se pelos (DOC. 12),e extrato exemplificado do mês de maio 2013(DOC. 13). Também cumpre esclarecer que a Construtora sempre disponibilizou a prestação de contas nas Assembleias, e ainda manteve disponível o envio das prestações de conta por e-mail aos proprietários, segue alguns exemplos abaixo demonstrando a ciência das alterações pelos proprietários e as prestações de contas. Necessário faz-se comprovar que as obras do edifício residencial castelo Di Napoli FORAM FORMALMENTE CONCLUÍDAS NA ADMINISTRAÇÃO DA CONSTRUTORA MARROQUIM JUNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA, conforme os habite-se emitidos pelo Corpo de Bombeiros; Celpa; Cosanpa e SEURB – Secretaria de Urbanismo de Belém, todos emitidos em 2017, (DOC. 14.1, 14.2, 14.3, 14.4), sendo que após receberem os Habite-se e se mudarem, alguns Associados iniciaram uma briga interna entre si afim de não custearem os saldos de obra, DE SUA TOTAL RESPONSABILIDADE, conforme modelo existente na Lei 4591/64 e Estatuto aprovado da Associação e dos 40 contratos individuais dos associados. Assim, ao contrário do que alega a terceira Requerida, a Construtora entregou o empreendimento pronto, conforme se comprova com o habite-se expedido em outubro de 2017, com todas as contas apresentadas, conforme se verifica nas atas das Assembleias realizadas no decorrer dos anos de construção. A Associação dos Proprietários, por sua vez, acompanhava os recebíveis dos associados na sua conta corrente (DOC. 15); assim como os pagamentos dos insumos da obra (até porque eles próprios emitiam os cheques para pagamento) e as Num. 23262427 - Pág. 17 prestações de conta que se dava nas assembleias, (DOC. 16), além de terem informação passadas pela administradora dos débitos (DOC. 17), relatórios dos inadimplentes (DOC. 17) os quais eram cobrados pelos representantes da comissão aos eventuais associados inadimplentes (DOC. 18). Nada obstante, o reajuste no valor causou descontentamento de alguns associados. Assim, 18 de abril de 2018, (DOC, 19), após algumas reuniões precedentes, ocorreu a rescisão do contrato com a Construtora, que até então realizava a gestão administrativa, financeira, logística e executiva do empreendimento. Ocorre Excelência, que a retirada da Construtora foi feita de forma totalmente arbitrária, pois para a destituição da Marroquim se fazia necessário a alteração do Estatuto em vigência, no qual todos os proprietários estavam obrigados, por meio da Assembleia Geral de Constituição da Associação dos Proprietários de Unidades Autônomas do Edifício Residencial Castelo Di Napoli. Conforme o art. 51 do Estatuto as decisões que vierem alterar suas cláusulas somente serão válidas se tomadas pelo mínimo de 2/3 (dois terços) dos votos TOTAIS dos Associados, em Assembleia Geral especialmente convocada para tal fim. Conforme ata de Assembleia Geral Extraordinária de Constituição da Associação dos Proprietários de Unidades Autônomas do Edifício Residencial Castelo Di Napoli do dia 18 de abril de 2018, (DOC, 19), sendo comunicado à construtora por e-mail, (DOC. 20), que destituiu a Marroquim Junior, o Residencial tinha 54 (cinquenta e quatro) unidades, apenas representando 25 (vinte e cinco) unidades, menos que 1⁄2 dos proprietários estavam presentes em Assembleia convocada para 1. Destituição da Construtora; 2. Destituição da Comissão de Representantes. Além da destituição da Construtora, decidiram pela eleição da nova Comissão de Representantes, e ainda que os demais associados arcarão com os custos da legalização das unidades em rateio, além de que fossem legalizados em nome da associação as unidades autônomas cujos proprietários não são conhecidos, conforme item 5 da referida ata. No mais, podemos observar que a Assembleia não respeitou o determinado em Estatuto que seria o quórum de 2/3 para alteração do Estatuto e Assembleia específica para este fim. A decisão ocorreu por apenas 18 (dezoito) membros dissidentes, o que por Estatuto seria necessário de 36 proprietários das unidades, além de que na referida Assembleia não ocorreu a apenas a destituição da antiga Direção, mas também uma nova eleição, e outras decisões. Não satisfeitos, foi criada nova Associação com outro CNPJ no mesmo local e com o mesmo endereço sob a denominação “Associação dos moradores do Edifício Castelo Di Napoli” (DOC. 21 e 23) como a 3ª requerida se apresenta ID 19067465, deixando para os demais moradores as dívidas existentes em nome da Associação. Importante ressaltar, que a data de abertura do CNPJ foi anterior a destituição da Marroquim Júnior, em 20/10/2017. Dessa forma, Ex.ª., pode ser observado que apenas um grupo dissidente decidiu pela ruptura com a Construtora, destituição da antiga associação, e a intenção de se apropriar de unidades de outros proprietários, tal como acontece com o Autor. E ao que parece agora tentam apropriar-se das unidades da permuta do Autor, dono de dois dos sete terrenos e também associado, não só fugindo de suas obrigações contratuais, como tentando imputar a 1ª Requerida a responsabilidade de cumprimento, ainda criaram de outra Associação, e agora, procedendo contestação judicial com inúmeras omissões e alterações de fatos tentando induzir esse juízo a erro. Dessa forma, a Marroquim Júnior não tem mais nenhuma gerência e responsabilidade há mais de dois anos sobre o empreendimento, e nunca lhe coube a administração de recursos da Construção, cabendo desde sempre à Associação de Proprietários a entrega das unidades prometidas em troca dos terrenos para construção do Edifício. No mais, é a própria Associação que não só se nega na entrega das unidades, como já tinha intenção em transferir para o nome desta as unidades dos proprietários que não participaram do conluio, o hostiliza o Autor e a ora contestante com graves acusações. Cumpre ainda esclarecer que a Procuração outorgada pelo Senhor José Antônio Magalhães de Almeida, foi substabelecida pelo Senhor Fernando Mario Marroquim Junior para os representantes da Associação, conforme havia sido combinado com a Associação para dar andamento no registro imobiliário. Por todo o exposto, a primeira e segunda requerida não merecem figurar no polo passivo da demanda, enquanto indubitável que cumprira suas obrigações no negócio jurídico, e em face a ausência de possibilidade de entregar as unidades ao Autor por ter sido destituída do empreendimento.”

Em preliminar de mérito, ausência de legitimidade passiva dos contestantes, ausência de responsabilidade dos contestantes na entrega das unidades prometidas em permuta, da responsabilidade da associação dos proprietários das unidades autônomas do edifício no cumprimento contratual, ilegitimidade passiva da pessoa física. No mérito, improcedência da ação em face dos primeiros requerido, com sua exclusão do polo passivo.

No mérito, DA SUB-ROGAÇÃO E ASSUNÇÃO DE DÍVIDA DO CONTRATO CELEBRADO COM AUTOR À CADA UM DOS CONDÔMINOS, DO CUMPRIMENTO INTEGRAL DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELA MARROQUIM JUNIOR, DA AUSÊNCIA DE DANO MORAL CAUSADO PELA MARROQUIM JUNIOR.

No ID 24730993 o autor apresentou replica.

Foi atestada tempestividade da réplica (ID 26715930).

O juízo intimou as partes para manifestar-se sobre os documentos juntados com a réplica.

Houve manifestação.

Em seguida, foi designada audiência para saneamento do processo.

Na audiência fixou-se o seguinte,
in verbis:

“
A seguir, o Meritíssimo Juiz passou a proceder o saneamento e organização do processo em cooperação com as partes demandantes, no que concerne aos fatos incontroversos, controversos, questões de direito e distribuição do ônus da prova.

Todavia, observa-se que os requeridos alegaram preliminares prejudiciais de mérito, bem como existe questão processual a ser resolvida, motivo pelo qual este Juízo passa a apreciá-las.

Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva, cogitada pelos requeridos, INDEFIRO, uma vez que da descrição dos fatos descritos na inicial, inerente à causa de pedir, reparação de danos e obrigação de fazer, observa-se nitidamente o nexo de causalidade com os requeridos, MARROQUIM JUNIOR CONSTRUTORA e seu sócio, FERNANDO MARIO MARROQUIM JUNIOR, decorrente da responsabilidade advinda dessa condição, assim como por entender que o instrumento contratual foi celebrado entre o autor e a requerida MARROQUIM CONSTRUTORA, assim como deve permanecer na demanda a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO ED. RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI, em decorrência da resistência desta suplicada em cumprir na íntegra o contrato celebrado entre autor e a segunda requerida, ocasionando assim o litígio. Desta maneira, a permanência de todos os requeridos no polo passivo da ação é medida de direito que se impõe.

Quanto ao pedido de inclusão na condição litisconsorte ativo da esposa do autor, senhora ANA RITA LIMA DE ANDRADE, pleiteado pela requerida ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO ED. RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI, INDEFIRO o pedido, uma vez que, apesar da esposa do requerente ter participado da assinatura do contrato que deu azo à permuta dos dois terrenos do autor para construção do empreendimento, no entanto, o direito pleiteado na exordial é autônomo e subjetivo, de forma não ser imprescindível a aquiescência da esposa do requerente, ao ponto de exigir que ela figure no polo ativo da ação, mesmo porque sua ausência não enseja nenhum prejuízo às partes.

Quanto à impugnação ao valor dado à causa, efetivado pela primeira requerida, merece ACOLHIDA, vejamos: o autor pleiteia o cumprimento do contrato celebrado entre as partes, que seria a entrega das duas unidades imobiliárias quitadas e acabadas, à título de permuta, além da reparação de danos emergentes no valor de R$148.306,79; danos morais em igual valor; lucros cessantes no valor de R$301.000,00, além de outros pedidos de obrigação de fazer. Na espécie, deve ser aplicado o disposto no art.292, VI do CPC, uma vez que há cumulação de pedidos, de forma que o valor atribuído inicialmente à causa é insuficiente, pois não corresponde o interesse econômico almejado. Deste modo, considerando os valores acima destacados e mais o valor das duas unidades imobiliárias, correspondentes ao valor do contrato de permuta, atribuo o valor da causa de R$1.717.613,58 (um milhão, setecentos e dezessete mil, seiscentos e treze reais e cinquenta e oito centavos), conforme indicado pela requerida. PROCEDA A DEVIDA ALTERAÇÃO NO SISTEMA E FICA INTIMADO O AUTOR A PROCEDER A COMPLEMENTAÇÃO DO RECOLHIMENTO DAS CUSTAS INICIAIS, EM 30 DIAS.

Quanto ao pedido de conexão do presente feito com os autos do processo nº 0839396- 27.2018.814.0301, que tramita perante o Juízo da 6ª Vara Cível, onde a Associação requerida ingressou com uma ação contra a CONSTRUTORA MARROQUIM, este Juízo não vislumbra a conexão almejada, uma vez que a causa de pedir e pedido constante na inicial dos presentes autos é diversa do que está sendo tratado no Juízo da 6ª Vara Cível.

DOS FATOS INCONTROVERSOS:

a) Contrato de permuta celebrado entre o autor e a segunda requerida, correspondente a 02 terrenos com 02 unidades imobiliárias do empreendimento de nº 1001 e 2302, prevê que seja livre de ônus;

b) O autor era presidente da Associação no período de 2012 a abril/2018;

c)A MARROQUIM não regularizou a documentação imobiliária do empreendimento;

d)Somente após a unificação dos 07 terrenos e a averbação da obra, é que o cartório de registro de imóveis poderá abrir a matrícula das unidades autônomas;

e) A MARROQUIM foi retirada do empreendimento em abril/2018.

DOS FATOS CONTROVERSOS:

a) Que a primeira requerida não participou da assinatura do contrato de permuta celebrado entre autor e segunda requerida;

b) Que o autor, enquanto presidente da Associação, era responsável para fiscalizar a obra e prestar contas;

c)O estatuto prevê isenção de custas e demais despesas ao autor relacionados ao empreendimento;

d) O contrato de permuta celebrado entre autor e segunda requerida prevê isenção de custas e demais despesas ao autor, relacionadas ao empreendimento;

e) O procedimento de regularização do empreendimento depende da validade das procurações outorgadas pelo autor;

f) As procurações outorgadas pelo autor contém previsão de irrevogabilidade e de irretratabilidade;

g) A Associação sub-rogou-se nas obrigações assumidas pela construtora MARROQUIM no contrato celebrado com o autor;

h) Que o autor, na Assembleia do dia 04/02/2021, se comprometeu a assinar as escrituras para regularização dos terrenos, desde que a Associação se comprometesse em entregar as unidades imobiliárias, na forma do contrato.

i) Que o autor, na qualidade de presidente da Associação, não deve responder pelas obrigações assumidas pela Associação para regularização do empreendimento;

j) Dano moral e material sofridos pelo autor;

k) A assunção de obrigação contratual por parte da primeira requerida.

DAS QUESTOES RELEVANTES DE DIREITO:

a) Legislação civil aplicável ao caso concreto;

b) Respeito aos princípios que envolvem contratos bilaterais;

c) Responsabilidade civil;

d) Lei das Incorporações Imobiliárias e Registros Públicos.

DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA:

a) Incumbe ao autor provar os atos constitutivos do seu direito (art.373, I do CPC) e às requeridas os fatos extintivos, modificativos do direito do autor (art.373, II do CPC);

b) Determino a inversão do ônus da prova às requeridas CONSTRUTORA MARROQUIM e seu sócio quanto à obrigação ou não de entregar as 02 unidades imobiliárias ao autor devidamente acabadas e quitadas, sem qualquer ônus.”

Foi deferido o pedido de produção de prova efetivado pelas partes nos IDs 27921101 e 28886204, onde o autor pugnou pela produção de prova pericial, depoimento pessoal e oitiva de testemunhas, enquanto os réus pela juntada de novos documentos, se necessário, depoimento pessoal e produção de prova testemunhal. Por disposição legal, deverá ser produzida inicialmente a prova pericial.

O autor informou que não tinha condições de efetuar o pagamento do honorário do perito, razão pela qual foi decidido que prejudicada a produção de provas.

Agravo de instrumento decidido nos seguintes termos:
“agravo de instrumento. ação declaratória positiva e negativa cumulada com obrigação de fazer e não fazer, responsabilidade civil e repetição de indébito. pretensão de anulação de procuração pública. decisão recorrida que revoga a liminar deferida. procuração publica outorgada com poderes irrevogáveis e irretratáveis datada de 13/08/2012. pretensão proposta após o decurso de 4 (quatro) anos (03/03/2020). decadência da pretensão, na forma do art. 178, do cc. questão que deve ser resolvida em perdas e danos. ausência de probabilidade de direito. decisão recorrida mantida. efeito suspensivo revogado. agravo de instrumento conhecido e desprovido.”
id 94650297

Foi realizada audiência no dia 15 de março de 2023.

Presente o autor, presente o advogado da associação e testemunhas.

As demais rés não se fizeram presentes.

Presente testemunhas que foram ouvidas.

A ré associação pediu que não se aplicasse a pena de confissão, posto que estaria sem representante.

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

III. DO DISPOSITIVO:

Ex positis
, respaldado no que preceitua o art. 487, I, do CPC, este juízo julga
parcialmente procedentes
as pretensões autorais delineadas na inicial para
condenar
a associação a entregar ao autor as unidades 1001 e 2302 do empreendimento, devendo entrega-las ao autor, nos termos dos instrumentos acima citados, e a efetuar a devolução do valor de R$ 148.306,79 (cento e quarenta e oito mil e trezentos e seis reais e setenta e nove centavos), pagos pelo autor para finalização da obra, devidamente atualizados e corrigidos monetariamente pelo INPC a partir da data do pagamento das parcelas até a data do efetivo pagamento; deve o montante devido ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, conforme art. 405 do Código Civil.

Considerando que não houve condenação dos dois últimos réus, a ação fora julgada totalmente improcedente em relação a eles.

A sucumbência foi recíproca em relação à associação e total em relação aos dois primeiros réus.

Relativamente aos ônus sucumbenciais, as custas e despesas processuais devem ser rateadas nos seguintes termos: considerando que as partes litigantes são 4, as custas devem ser divididas em 1⁄4 para cada uma. O autor arcará com 3/4 (sucumbência parcial em relação à associação e total em relação à duas outras rés). O restante de 1⁄4 para associação.

Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o proveito econômico obtido nessa sentença, devendo ser pago por cada parte ao advogado da outra, sendo que o autor deve pagar 10% de honorários para o advogado da associação e o que representa as duas últimas rés.

Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

Belém (PA), 28 de julho de 2023.

GISELE MENDES CAMARÇO LEITE

Juíza de Direito Auxiliar de 3ª Entrância, respondendo pela 15ª Vara Cível e Empresarial da Capital

Inconformada, a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI interpôs recurso de Apelação, alegando, preliminarmente, que a pena de confissão ficta não poderia ser aplicada, uma vez que não houve intimação pessoal da recorrente, assim como não tinha presidente capaz para representá-la.

Alegou ainda, a ilegitimidade passiva para compor o polo passivo; o litisconsórcio ativo necessário, aduzindo a que a esposa do recorrido, Ana Rita Lima de Almeida, deveria integrar a lide e, no mérito, a não ocorrência de sub-rogação, danos materiais; a litigância de má-fé por parte do recorrido e a condenação desse em honorários sucumbenciais e custas processuais.

JOSÉ ANTÔNIO MAGALHÃES DE ALMEIDA, por sua vez, também interpôs recurso de apelação, alegando, preliminarmente, a ausência de capacidade processual da associação; a ausência de validade e autenticidade dos documentos apresentados pela associação.

No mérito, alegou a validade do contrato celebrado entre o apelante e a construtora e a sub-rogação da associação, a revogação da procuração de Id. 17319660, a indenização por lucros cessantes em virtude do não cumprimento do contrato pela parte apelada, a repetição de indébito em virtude do dano material, a reparação dos danos morais, a condenação solidária da construtora e a litigância de má-fé.

Devidamente intimado, José Antônio Magalhães de Almeida apresentou contrarrazões ao recurso de Apelação interposto pela Associação dos Proprietários de Unidades Autônomas do Edifício Residencial Castelo Di Napoli.

O Ministério Público apresentou manifestação, requerendo a realização de diligência, no sentido de que a Associação fosse intimada a apresentar contrarrazões ao recurso de Apelação interposto por José Antônio Magalhães de Almeida, o que foi deferido , e devidamente cumprido pela Associação.

Finalmente, o Ministério Público se manifesta
pelo conhecimento dos recursos interpostos
por ambas as partes,
acolhendo apenas a preliminar de litisconsórcio ativo necessário
, para inclusão de
Ana Rita Lima de Almeida
no polo ativo. Rejeita as demais preliminares, como confissão ficta, ilegitimidade passiva, ausência de capacidade processual e validade documental. Por fim,
deixa de intervir no mérito
, por ausência de interesse público relevante.

É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos.

DAS PRELIMINARES DA APELAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI

Da Invalidade da Decretação de Confissão Ficta

A confissão ficta, prevista no Código de Processo Civil (CPC) (arts. 344 e 345), é uma presunção relativa de veracidade das alegações de um fato trazidas pela parte contrária, resultante da inércia da parte em apresentar defesa (revelia) ou em comparecer a depoimento pessoal sem justificativa.

A Associação recorrente alega a invalidade da decretação de confissão ficta por ausência de intimação pessoal para prestar depoimento. Contudo, conforme certidão de ID 17320067 dos autos de origem, a Associação foi devidamente intimada pessoalmente para a audiência e para prestar depoimento.

A ausência injustificada à audiência designada, apesar de regularmente intimada, autoriza a aplicação da pena de confissão ficta, nos termos do art. 385, § 1º, do CPC.

Assim, a decisão do Juízo
a quo
mostra-se correta, e a preliminar é rejeitada.

Da Ilegitimidade Passiva da Associação

A Associação sustenta sua ilegitimidade passiva, alegando não ter participado diretamente do contrato de permuta entre o autor e a Construtora Marroquim Júnior.

Tal alegação não prospera.

Conforme exaustivamente demonstrado nos autos, e corroborado pela própria defesa das rés MARROQUIM JUNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA e FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR, houve clara sub-rogação das obrigações contratuais da construtora em relação às unidades permutadas para o grupo de adquirentes/investidores que, posteriormente, constituiu a Associação.

A lide decorre da relutância da Associação em cumprir com as obrigações sub-rogadas, notadamente a entrega das unidades do autor.

Portanto, a Associação possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.

Do Litisconsórcio Ativo Necessário

A outorga uxória é o consentimento do cônjuge para atos que afetam o patrimônio familiar, conforme o Código Civil, e o Código de Processo Civil (CPC) complementa essa ideia ao estipular que ambos os cônjuges devem ser citados em ações que envolvam direitos imobiliários.

A Associação argui a necessidade de formação de litisconsórcio ativo necessário com a inclusão da Sra. Ana Rita Lima de Almeida, esposa do autor, no polo ativo, por ser proprietária dos terrenos objeto da permuta.

Embora a Sra. Ana Rita Lima de Almeida figure como proprietária dos imóveis permutados, conforme documentos de ID 17319661, a presente demanda tem natureza preponderantemente declaratória e reparatória, visando o reconhecimento de direitos contratuais e a indenização por perdas e danos decorrentes de um inadimplemento.

A outorga uxória, ou a necessidade de litisconsórcio ativo necessário, é imperativa em ações de caráter petitório que discutem a propriedade ou direitos reais sobre bens imóveis, nos termos do art. 73, § 1º, do CPC, vejamos:

Art. 73. O cônjuge necessitará do consentimento do outro para propor ação que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta de bens.

§ 1º Ambos os cônjuges serão necessariamente citados para a ação:

I - que verse sobre
direito real imobiliário
, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta de bens;

II - resultante de fato que diga respeito a ambos os cônjuges ou de ato praticado por eles;

III - fundada em dívida contraída por um dos cônjuges a bem da família;

IV - que tenha por objeto o reconhecimento, a constituição ou a extinção de ônus sobre imóvel de um ou de ambos os cônjuges.

§ 2º Nas ações possessórias, a participação do cônjuge do autor ou do réu somente é indispensável nas hipóteses de composse ou de ato por ambos praticado.

§ 3º Aplica-se o disposto neste artigo à união estável comprovada nos autos.

Contudo, a presente ação não busca desconstituir o direito real de propriedade, mas sim impor o cumprimento de uma obrigação contratual e a reparação de danos de cunho pessoal.

A discussão central não é a titularidade da propriedade imobiliária em si, mas as consequências do descumprimento do contrato de permuta e a sub-rogação das obrigações.

Portanto, não se verifica a indispensabilidade da presença da cônjuge no polo ativo para a formação de litisconsórcio necessário neste caso específico, uma vez que a ação versa sobre direitos de natureza pessoal decorrentes de contrato, e não sobre direitos reais imobiliários diretamente afetados em sua substância.

Assim, rejeito a preliminar.

DAS PRELIMINARES DA APELAÇÃO DE JOSÉ ANTÔNIO MAGALHÃES DE ALMEIDA

Da Ausência de Capacidade Processual da Associação

A parte autora alega a ausência de capacidade postulatória da Associação, aduzindo que não teria representante legal desde 19/04/2020 e que a procuração estaria com o prazo de validade expirado.

Conforme se depreende do art. 27 do Estatuto da Associação, os atos de representação são praticados em conjunto por dois membros titulares. Além disso, a procuração outorgada à banca de advogados é eficaz em todas as fases processuais, salvo renúncia expressa, o que não ocorreu (art. 105, §4º, do CPC).

Ademais, a Ata de Assembleia Geral Extraordinária da Associação de 04/02/2021 (ID 17319974) demonstra a atuação de novo Presidente, afastando qualquer vício de representação. Preliminar rejeitada.

Da Ausência de Validade e Autenticidade dos Documentos Apresentados pela Associação

O Apelante José Antônio também impugna a validade e autenticidade dos documentos apresentados pela Associação.

Todavia, nos termos do art. 425, inciso VI, do Código de Processo Civil, as reproduções digitalizadas de documentos públicos ou particulares juntadas aos autos por advogados possuem o mesmo valor probatório dos originais, salvo alegação motivada e fundamentada de adulteração, o que não se demonstrou de forma contundente.

Assim, a insurgência genérica não é suficiente para afastar a presunção de autenticidade dos documentos. Preliminar rejeitada.

DO MÉRITO

Da Validade do Contrato de Permuta e da Sub-rogação da Associação

A controvérsia central reside na responsabilidade pela entrega das unidades 1001 e 2302 ao autor, fruto do contrato de permuta de terrenos. Restou incontroverso que o contrato de permuta foi celebrado entre o autor e a Construtora Marroquim Júnior.

As próprias rés MARROQUIM JUNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA e FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR confirmam que a obrigação foi sub-rogada aos novos adquirentes/associados, e que o custo das unidades permutadas foi incorporado no cálculo para os demais compradores do empreendimento, vejamos:

Cl. 13ª. Os PERMUTANTES 1, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data de assinatura deste contrato, entregará para estudo e guarda da PERMUTANTE 2, a documentação enunciada na relação abaixo;

a) Certidão Vintenária do imóvel, relatando todos os atos de registro praticados nos últimos 20 anos, com indicação completa do ato praticado, sua natureza, data, partes, passada pelo Oficial de registro de Imóveis da circunscrição competente, e, se for o caso, complementada petos cartórios intermediários a que eventualmente tenha pertencido o Imóvel;

b) Certidão negativa de ônus reais expedida peto competente cartório imobiliário;

e) Certidão Negativa da Prefeitura Municipal de Belém/PA, em relação aos tributos e muitas

administrativas referente âo(s) Imóvei(is).

Cl. 14ª A PERMUTANTE 2 será a única e exclusiva responsável pelo pagamento dos emolumentos de Tabelião de Notas, de Oficial de Registro de Imóveis e do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), relativo à transferência do imóvel descrito na Cláusula 1° deste instrumento.

Cl. 15ª Aos PERMUTANTES 1 declara expressamente que:

a) O imóvel se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, e sob Responsabilidade civil e criminai, que desconhece a existência de ações pessoais e reais reipersecuitórías, relativas aos imóveis, ou de outros ônus fiscais sobre eles incidentes;

b) Desconhece qualquer projeto de desapropriação ou declaração de utilidade pública para fins de desapropriação ou ocupação temporária, objetivando, total ou parcialmente, o terreno descrito na Cláusula 1°;

PARAGRAFO ÚNICO: Resta acordado entre as partes que os PERMUTANTES 1 ficarão isenta de débitos relacionados à IPTÜ e água, se houver.

Cl. 16ª Na hipótese de inadimplemento contratual, a parte infratora, além da incidência das cominações especificas de direito, responderá pelas perdas e danos a que der causa, na forma prevista nos Arts. 186 e 927 do Código Civil.

Cl. 17ª A PERMUTANTE 2 obriga-se a concluir o empreendimento e entregar o Edifício, inclusive com o "HABITE-SE" da Prefeitura Municipal de Belém, no prazo de 40 meses a partir do fechamento do GRUPO DE INVESTIDORES, com a obtenção do CNPJ e a da autorização do início das obras pelo referido grupo.

Cl. 18ª A PERMUTANTE 2 obriga-se solidariamente com o GRUPO DE INVESTIDORES pelas demais obrigações presentes neste contrato, assim por quaisquer outras verbas de sua responsabilidade, inclusive multa contratual e demais danos causados, renunciando ao benefício de ordem.

Num. 17319661 - Pág. 4

A Associação, ao assumir a continuidade do empreendimento em substituição à construtora original, mesmo que por decisão assemblear e em um contexto de crise, sub-rogou-se, de fato, nas obrigações relativas à entrega das unidades do permutante.

A isenção de custos adicionais para o autor, prevista no contrato de permuta, é uma condição inerente à contraprestação pela cessão dos terrenos. Não pode a Associação, que se beneficiou da permuta dos terrenos para a construção do edifício, eximir-se de cumprir as condições estabelecidas para o permutante.

Portanto, a Associação é responsável pela entrega das unidades 1001 e 2302 prontas e acabadas, livre de ônus.

Da Repetição de Indébito (R$ 148.306,79)

Conforme o contrato de permuta, as unidades do autor deveriam ser entregues "prontas e livres de ônus".

A cobrança de R$ 148.306,79 ao autor para a finalização de suas unidades, após a Associação assumir a obra, constitui cobrança indevida, pois contraria os termos da permuta e o ônus sub-rogado pela Associação.

Assim, a sentença acertadamente determinou a restituição desse valor ao autor, devidamente corrigido.

Não há que se falar em litigância de má-fé do autor por buscar a restituição de valores indevidamente cobrados, mas sim em exercício regular de seu direito.

Da Responsabilidade Solidária da Construtora e de Fernando Mário Marroquim Júnior

No caso, a sentença julgou improcedente a ação em relação às rés MARROQUIM JUNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA e FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR.

ENTRETANTO, a responsabilidade pela construção de um imóvel envolve diversos atores e pode ser compartilhada. De forma geral, construtores, incorporadores, e o proprietário do imóvel (dono da obra) podem ser responsabilizados por eventuais danos ou vícios na construção, nos termos do art. 931, do CC.

Sobre o tema colaciono julgados:

DIREITO DE VIZINHANÇA AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DESABAMENTO DE MURO DE ARRIMO E EDÍCULA DO VIZINHO RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO CONSTRUTOR RECONHECIMENTO - DANOS MORAIS CARACTERIZAÇÃO. 1. A responsabilidade do construtor é objetiva, independe de culpa, bastando, para ensejar indenização, que se prove o nexo de causalidade e os danos. 2 . A casa é um asilo inviolável, sendo que o desabamento do prédio que abriga um familiar gera, sem sombra de dúvidas, desgaste, transtorno e dissabor além do normal. PRELIMINAR REJEITADA APELAÇÃO DESPROVIDA RECURSO ADESIVO PROVIDO.

(TJ-SP - AC: 00099404420118260344 SP 0009940-44.2011 .8.26.0344, Relator.: Antonio Nascimento, Data de Julgamento: 11/02/2015, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/02/2015)

APELAÇÃO CÍVEL - INDENIZAÇÃO - DANOS MATERIAIS E MORAIS - RELAÇÃO DE CONSUMO - RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO CONSTRUTOR - OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR - RECURSO NÃO PROVIDO. - Na relação que envolve a construção, inverte-se o ônus da prova visto que a hipótese encaixa-se perfeitamente nos ditames dos arts. 2º e 3º, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor - O construtor caracteriza-se como autêntico fornecedor de serviços, sendo inconteste sua responsabilidade objetiva, nos termos do art. 12, do CDC - Não tendo o requerido se desincumbido de seu ônus probandi, posto que não demonstrou nenhuma das excludentes previstas no art . 14, § 3º, da norma consumerista, deve ser mantida a decisão condenatória em todos os seus termos.

(TJ-MG - AC: 10707130123078001 Varginha, Relator.: Alexandre Santiago, Data de Julgamento: 25/01/2017, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2017)

Desta forma, considerando ter sido os réus responsáveis pela negociação, captação, aprovação dos projetos e execução da obra devem responder solidariamente pela conclusão do empreendimento.

Da Revogação da Procuração(Apelação do Autor)

A controvérsia examinada nos autos cinge com relação ao INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE INCORPORAÇÃO. MEDIANTE AQUISIÇÃO DE TERRENO, PERMUTA E OUTRAS AVENÇAS celebrado entre JOSÉ ANTÔNIO MAGALHÃES DE ALMEIDA e MARROQUIM JÚNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA prevendo as seguintes obrigações:

JOSÉ ANTONIO MAGALHÃES DE ALMEIDA
se comprometeu a transferir o imóvel localizado na Rua João Balbi, n. 407, antigo n. 209, perímetro compreendido entre as Travessas Dom Romualdo de Seixas e Almirante Wandenkolk, nesta cidade, medindo 10,80m de frente por 57,06m de fundos, devidamente registrado no livro 2-DE, fis. 122, matrícula 122 do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício desta cidade, enquanto que MARROQUIM JÚNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA entregaria 2 (duas) unidades futuras com suas respectivas vagas de garagem, do Edifício Residencial avaliadas no valor de R$1.600.000 ,00 (um milhão e seiscentos mil reais) a ser pago em até 120 (cento e vinte) dies a partir da assinatura deste instrumento.

Como parte de sua obrigação
JOSÉ ANTONIO MAGALHÃES DE ALMEIDA
outorgou a procuração pública com poderes irrevogáveis e irretratáveis (datada de 13/08/2012).

Não tendo recebido as unidades prometidas ingressou com a AÇÃO DECLARATÓRIA POSITIVA E NEGATIVA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER RESPONSABILIDADE CIVIL E REPETIÇÃO DE INDÉBITO em 03/03/2020, em face da MARROQUIM JUNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA, FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR, e a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI, pleiteando em sede de tutela de urgência de natureza cautelar, em caráter incidental, determinar liminarmente: I) a suspensão dos efeitos da procuração outorgada ao 2º Réu, Fernando, haja vista a perda superveniente do objeto; II) a suspensão das medidas que impliquem na transferência de titularidade dos terrenos do Autor mencionados no contrato anexo até que a Ré cumpra com sua parte da avença.

Sobre o tema dispõe o art. 481, do CC:

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

No caso, o Autor/Agravante alega que o preço não foi pago e a parte ré não demonstra a sua quitação, entretanto, a pretensão de desconstituir a procuração pública outorgada (datada de 13/08/2012)
DECAIU, devido a ação ter sido proposta apenas em 03/03/2020
, por força do disposto no art. 178, do CC, vejamos:

Art. 178.
É DE QUATRO ANOS O PRAZO DE DECADÊNCIA PARA PLEITEAR-SE A ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO
, contado:

I - no caso de coação, do dia em que ela cessar;

II - no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico;

III - no de atos de incapazes, do dia em que cessar a incapacidade.

Sobre o tema colaciono precedentes:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO – DECISÃO OBJURGADA QUE REJEITOU A OCORRÊNCIA DO PRAZO DECADENCIAL EM RELAÇÃO À PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, RECONHECENDO APENAS A REFERIDA PREJUDICIAL DE MÉRITO EM RELAÇÃO À DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA PROCURAÇÃO – INSURGÊNCIA DOS REQUERIDOS – ALEGAÇÃO DE QUE A PROCURAÇÃO OUTORGADA MEDIANTE INSTRUMENTO PÚBLICO PARA, ENTRE OUTROS PODERES, ASSINAR A ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS CONSTITUI O TERMO INICIAL PARA A CONTAGEM DO PRAZO DECADENCIAL – NÃO ACOLHIMENTO – PRAZO DECADENCIAL DE QUATRO ANOS PARA PLEITEAR A ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO, SEJA POR DOLO, SEJA POR ERRO – ART. 178, II, CC – TERMO INICIAL – DATA DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – PROCURAÇÃO QUE APENAS AUTORIZA A PRÁTICA DE UM NEGÓCIO JURÍDICO – PRAZO DECADENCIAL QUE TEVE INÍCIO COM A CELEBRAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, A QUAL, EFETIVAMENTE, DEU ORIGEM AO NEGÓCIO JURÍDICO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 6ª C. Cível - 0073441-95.2020.8.16.0000 - Mamborê - Rel.: DESEMBARGADOR ROBSON MARQUES CURY - J. 17.05.2021)

(TJ-PR - AI: 00734419520208160000 Mamborê 0073441-95.2020.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Robson Marques Cury, Data de Julgamento: 17/05/2021, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 19/05/2021)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.633.858-0, DO FORO REGIONAL DE ALMIRANTE TAMANDARÉ DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - 1ª VARA CÍVEL E DA FAZENDA PÚBLICA NPU: 0005844-81.2013.8.16. 0024 APELANTES: CARLITO SILVEIRA E ADELAIDE VOINASKI SILVEIRA APELADOS: HASSAN HACHEM EL AMIN E MARIA TRINDADE SILVEIRA RELATOR: Des. ESPEDITO REIS DO AMARALAPELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. SENTENÇA QUE DECLAROU PRESCRITA A PRETENSÃO DOS AUTORES E A DECADÊNCIA DO DIREITO PARA PLEITEAR A ANULAÇÃO DA PROCURAÇÃO. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR INOVAÇÃO RECURSAL. TESE REJEITADA. ALEGAÇÃO DE IMPRESCRITIBILIDADE DA AÇÃO DECLARATÓRIA.DESCABIMENTO. AÇÃO QUE NÃO É MERAMENTE DECLARATÓRIA. PRETENSÃO DOS AUTORES QUE VISA A ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR VÍCIO DE CONSENTIMENTO. CONTRATO SOCIAL CELEBRADO NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. PRESCRIÇÃO QUADRIENAL. TERMO A QUO. DATA DO NEGÓCIO JURÍDICO OBJETO DE ANULAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 178, § 9º, INCISO V, ALÍNEA B, DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. PRETENSÃO DE ANULAR PROCURAÇÃO PÚBLICA POR VÍCIO DE CONSENTIMENTO (ERRO). PRAZO DECADENCIAL DE 4 ANOS.INTELIGÊNCIA DO ART. 178, INC. II, DO CÓDIGO CIVIL. TERMO INICIAL QUE SE INICIA A PARTIR DA DATA DE REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 18ª C.Cível - AC - 1633858-0 - Almirante Tamandaré - Rel.: Desembargador Espedito Reis do Amaral - Unânime - J. 07.06.2017)

(TJ-PR - APL: 16338580 PR 1633858-0 (Acórdão), Relator: Desembargador Espedito Reis do Amaral, Data de Julgamento: 07/06/2017, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2050 19/06/2017)

Desta forma, restando a obrigação estabelecida pelo INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE INCORPORAÇÃO. MEDIANTE AQUISIÇÃO DE TERRENO, PERMUTA, TORNA E OUTRAS AVENÇAS celebrado entre JOSÉ ANTÔNIO MAGALHÃES DE ALMEIDA e MARROQUIM JÚNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA deverá ser resolvida em perdas e danos.

Lucros Cessantes (Apelação do Autor)

Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que a tese de que o dano material só é devido quando há comprovação de que o consumidor efetivamente paga alugueres está superada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Atualmente, o entendimento que prevalece, tanto nos Tribunais estaduais quanto no STJ,
é o de que o dano material na modalidade lucros cessantes é presumido em casos semelhantes ao presente
. Nesse sentido:

PROCESSO CIVIL VENDA E COMPRA - IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PREENCHIDOS OS REQUISITOS CABIMENTO RECURSO IMPROVIDO.

I - O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.

II - Não merece reproche a decisão que antecipou os efeitos da tutela, uma vez preenchidos os requisitos do art. 273 do CPC

III - Agravo de Instrumento conhecido e improvido.

(AI n. 201230011954, 1ª Câmara Cível Isolada, rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, Data:18/04/2012).

AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.

3.- Agravo Regimental improvido.

(AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, Dje 24/02/2012).

Diante disto, firmo o meu entendimento de que os danos materiais emergem NÃO só do direito ao ressarcimento pelos valores pagos, bem como o autor poderia ter usufruído caso o contrato tivesse sido cumprido, ou seja, os frutos com aluguéis que o imóvel poderia render
caso tivesse sido entregue no prazo do contrato
, conforme entendimento do STJ, cujo aresto transcrevo a seguir:

COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012)

PROCESSUAL. ACÓRDÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. INTERPOSIÇÃO. AGRAVO INTERNO. APRECIAÇÃO. COLEGIADO. PREJUÍZO. AUSÊNCIA. CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. QUITAÇÃO PARCIAL.

PROPORCIONALIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXISTÊNCIA.

I -

A competência para julgar embargos de declaração opostos a acórdão é do colegiado que o proferiu. Contudo, se, por meio do agravo interno, a impugnação acabou sendo apreciada pelo órgão competente, não ocorre prejuízo à parte, razão pela qual não se declara a existência de nulidade. Precedentes.

II - A argüição de afronta ao artigo 535, incisos I e II, do Código de Processo Civil, deve indicar os pontos considerados omissos e contraditórios, não sendo suficiente a alegação genérica, sob pena de aplicação do enunciado 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.

III - Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Não há falar, pois, em enriquecimento sem causa.

Recurso não conhecido, com ressalva quanto à terminologia. (REsp 808.446/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 23/10/2006).

REGIMENTAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES. - Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso.

(AgRg no Ag 692543/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ 27/08/2007, p. 223)

Seguindo o mesmo entendimento, confiram-se as seguintes decisões monocráticas: REsp 1.121.214/RS, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), DJe 26/04/2010; REsp 865417/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 01/12/2009; Ag 897.922/PR, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, DJ 01/08/2007.

Neste sentido, vejo ser cabível o ressarcimento à parte autora do que deixou de auferir caso o imóvel tivesse sido construído e entregue no prazo do contrato.

A respeito do
quantum
a ser arbitrado pelo juízo
a quo
, é prática comum do mercado imobiliário a fixação do aluguel com base em percentual sobre o valor do imóvel, visto ser parâmetro que propicia a comparação da rentabilidade obtida com a aplicação do valor gasto na aquisição do imóvel alugado.

Os especialistas da área entendem que a variação média do valor do aluguel, circunda entre 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) do valor do imóvel, conforme fatores inerentes ao bem e as variações de mercado (informações veiculadas no
site

http://advfn.com/educacional/imóveis/rentabilidade-mensal
), ao passo que a jurisprudência pátria tem oscilado entre
0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel previsto em contrato.

Desta forma, fixo a indenização em
0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor venal da unidade comprometida a serem entregues
, corrigindo a cada vencimento, mensalmente, nos termos do art. 389 e 406, do CC, desde a data da citação
.

Danos Morais (Apelação do Autor)

No que concerne o arbitramento de indenização a título de danos morais, também entendo que referidos valores são devidos.

Como sabido, o dano moral indenizável, decorrente de uma conduta antijurídica, é aquele que submete a vítima à intensa dor íntima, ferindo sua dignidade, abalando sua imagem. É preciso que o prejuízo causado seja de fato relevante, ultrapassando a fronteira do simples desconforto, do mero aborrecimento.

A respeito da caracterização do dano moral, cabe destacar as lições dos professores A. Minozzi e Sérgio Cavalieri Filho, insertas no livro de autoria do segundo:

"Não é o dinheiro nem coisa comercialmente reduzida a dinheiro, mas a dor, o espanto, a emoção, a vergonha, a injúria física ou moral, em geral uma dolorosa sensação experimentada pela pessoa, atribuída à palavra dor o mais largo significado." (in Studio Sul Danno non Patrimoniale, Milão, 1901, p. 31, Programa Responsabilidade Civil, Editora Malheiros, páginas 77 e seguintes).

Em regra, o simples inadimplemento contratual não enseja indenização por danos morais. Também meros e passageiros aborrecimentos do dia a dia, que não causam maiores consequências ao ser humano, não autorizam a indenização imaterial.

Entretanto, na espécie, a inexecução do contrato de compra e venda da unidade habitacional perdurou por tempo considerável, fato este que causou, indubitavelmente, angústia ao comprador, frustrando suas justas expectativas e superando os meros aborrecimentos da vida cotidiana. Não se trata de simples inadimplemento contratual, mas de total desrespeito ao consumidor.

Na fixação do valor da indenização, o juiz deve estar atento à dupla finalidade da reparação, buscando um efeito repressivo e pedagógico ao agente, bem como propiciando à vítima uma satisfação, sem que isto represente um enriquecimento sem causa.

Sobre o tema, Rui Stoco, em sua obra "Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial", Ed. Revista dos Tribunais, 3ª edição, 1997, p. 497, sustenta:

"(...) o eventual dano moral que ainda se possa interferir, isolada ou cumulativamente, há de merecer arbitramento tarifado, atribuindo-se valor fixo e único para compensar a ofensa moral perpetrada".

Daí caber ao juiz a tarefa de arbitrar o valor da reparação, sem que possibilite lucro fácil ao autor, nem se reduza o aludido importe a montante ínfimo ou simbólico.

A doutrina e a jurisprudência têm procurado estabelecer parâmetros para o arbitramento do valor da indenização, traduzidos, por exemplo, nas circunstâncias do fato, bem como nas condições do autor do ofendido e do ilícito, devendo a condenação corresponder a uma sanção ao responsável pelo fato para que não volte a cometê-lo.

Também há de se levar em consideração que o valor da indenização não deve ser excessivo a ponto de constituir-se em fonte de enriquecimento do ofendido, nem se apresenta irrisório, posto que, segundo observa Maria Helena Diniz:

"Na reparação do dano moral, o juiz determina, por equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, o quantum da indenização devida, que deverá corresponder à lesão e não ser equivalente, por ser impossível, tal equivalência. A reparação pecuniária do dano moral é um misto de pena e satisfação compensatória. Não se pode negar sua função: penal, constituindo uma sanção imposta ao ofensor; e compensatória, sendo uma satisfação que atenue a ofensa causada, proporcionando uma vantagem ao ofendido, que poderá, com a soma de dinheiro recebida, procurar atender a necessidades materiais ou ideais que repute convenientes, diminuindo, assim, seu sofrimento." ("A Responsabilidade Civil por Dano Moral", in Revista Literária de Direito, ano II, nº 9, jan./fev. de 1996, p. 9).

A decisão recorrida foi lavrada nos seguintes termos:

(...)

DANO MORAL, MATERIAL E LUCROS CESSANTES SOFRIDOS PELO AUTOR

Ressalto que, os atos porventura praticados pela construtora, que a afastaram da direção da obra, não foram suficientes para eximir a associação de isentar o autor de quaisquer pagamentos para a construção de suas unidades, uma vez que os associados estavam cientes que o autor pagou por suas unidades com os terrenos permutados.

No entanto, são suficientes para afastar a responsabilidade da associação por danos morais, materiais ou lucros cessantes sofridos pelo autor.

A solução de continuidade ocorreu, por culpa da construtora, não da associação.

Os documentos juntados aos autos comprovam que os proprietários dos apartamentos estão correndo o risco de verem seus imóveis penhorados, em face das dívidas que foram contraídas e não pagas pela Construtora.

Ainda há discussão sobre a gestão da associação no período, o que será decidido pela 1ª vara cível, onde tramita o processo.

Assim, restou clara, em face de todos os documentos juntados aos autos pela associação, comprovando os débitos contraídos e não pagos durante a gestão da construtora, a culpa desta pelo atraso e demais problemas advindos do empreendimento.

Provado, no mínimo, a má-gestão da construtora.

Assim, os danos morais, materiais e lucros cessantes porventura sofridos pelo autor advieram de ato da construtora não da associação, devendo o autor buscar ressarcimento de tais danos perante a Construtora Marroquim.

Observe-se que o pleito de indenização se dirige apenas à associação, não à construtora.

A acusação de má-gestão do autor frente à Associação não é suficiente para gerar indenização por dano moral, posto que tais fatos estão até mesmo sendo apurados perante outro juízo.

Referida decisão está em desacordo com os julgamentos proferidos nesta instância, que reconhecem o atraso excessivo como ensejador de dano moral, vejamos:

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO DE OBRA. SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU QUE CONDENOU A CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES NO IMPORTE DE R$ 3.500,00 E DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 10.000,00. INCIDÊNCIA DE JUROS. TEMA 1002 DO STJ. INAPLICABILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA DA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL.

(1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 0860832-42.2018.8.14.0301, RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, 13ª Sessão Ordinária de 2024, Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO, Turma Julgadora: Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO e o Des. JOSÉ TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR.)

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO. DEVIDA A DEVOLUÇÃO TOTAL DOS VALORES PAGOS PELA AUTORA.

CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. ALEGAÇÃO

PELA CONSTRUTORA DE COMPENSAÇÃO NO VALOR A SER DEVOLVIDO COM AS PARCELAS PAGAS EM ATRASO. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS DECORRENTE DO ATRASO NA OBRA. POSSIBILIDADE. DEFERIMENTO.

I - Sendo constatada a culpa exclusiva da construtora pela rescisão contratual, não tem ela direito à retenção de

qualquer percentual, devendo ser devolvido o valor total pago, conforma súmula 543 do STJ.

II – Incorreria em bis in idem a aplicação da cláusula 8.9 do contrato, o qual prevê compensação dos valores a serem devolvidos com as parcelas pagas em atraso, uma vez que o Adquirente, em caso de atraso no pagamento das prestações contratuais, já arca com juros de mora e multa, pelo que não cabe qualquer compensação.

III - Quanto aos danos morais, considero que na espécie, a inexecução do contrato de compra e venda da unidade habitacional perdurou por quase um ano após a data de entrega prevista no contrato, fato este que causou, indubitavelmente, angústia ao comprador, frustrando suas justas expectativas e superando os meros aborrecimentos da vida cotidiana. Não se trata de simples inadimplemento contratual, mas de total desrespeito ao consumidor, pelo que fixo os danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

RECURSO DE AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO, MANTENDO A DECISÃO MONOCRÁTICA RECORRIDA TAL COMO LANÇADA.

(AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO N.º 0001479-80.2013.8.14.0301, RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, 1ª Turma de Direito Privado, 31 de agosto de 2020, Acórdão Nº: 214173 )

No caso, considerando as razões expostas, e atento ao princípio da prudência e às peculiaridades do caso sub judice, FIXO A INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS em R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia suficiente para concretizar a pretendida reparação.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO e
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por JOSÉ ANTÔNIO MAGALHÃES DE ALMEIDA
para o fim de:

(a) condenar solidariamente MARROQUIM JÚNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA e FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR à entrega das unidades 1001 e 2302, livres e acabadas, nos moldes do contrato de permuta;

(b) condenar solidariamente os referidos réus, juntamente com a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI, ao pagamento da quantia de R$ 148.306,79 (cento e quarenta e oito mil, trezentos e seis reais e setenta e nove centavos), a título de repetição de indébito, corrigida monetariamente desde o desembolso e acrescida de juros de mora ao mês a partir da citação, observando a nova redação do art. 389 e 406, do CC;

(c) condenar os mesmos à indenização por
lucros cessantes
, fixada em 0,5% ao mês sobre o valor contratual das unidades permutadas, a contar da data da citação até a efetiva entrega dos imóveis; e

(d) condenar a ASSOCIAÇÃO ao pagamento de
indenização por danos morais
, fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigida monetariamente a partir desta decisão e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês, contados da citação.

Reformo, nesse ponto, a sentença de primeiro grau
, que limitara a condenação exclusivamente à Associação e negara os pleitos indenizatórios por lucros cessantes e danos morais.

Rejeito, por outro lado, o pedido de revogação da procuração pública
, por estar atingido pela decadência legal nos termos do art. 178, II, do Código Civil.

Dou parcial provimento também ao recurso da ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI
apenas para o fim de retificar a distribuição dos ônus sucumbenciais, fixando-se a seguinte proporcionalidade:

·

Condeno MARROQUIM JÚNIOR CONSTRUÇÕES E PROJETOS LTDA, FERNANDO MÁRIO MARROQUIM JÚNIOR e a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL CASTELO DI NAPOLI ao pagamento,
solidariamente
, das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, a serem revertidos em favor do patrono do autor.

·

Condeno o autor, por sucumbência mínima, ao pagamento de honorários em favor dos patronos das rés
na razão de 10% sobre a parcela do pedido não acolhida
.

É O VOTO.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Belém/PA, data conforme registro do sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 23/09/2025