Tribunal: TJPA
Processo: 0803577-36.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-10-21

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. CITAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS IMPROVIDOS. 1 – Trata-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e pedido de perdas e danos, proposta por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra Danilo Soares da Silva, em razão de inadimplemento contratual referente a compromisso de compra e venda de imóvel firmado originariamente em 2014. 2 – As controvérsias versam sobre: (i) validade da citação por edital; (ii) abusividade de cláusula de retenção contratual; (iii) direito à indenização por benfeitorias; (iv) concessão de gratuidade de justiça; (v) alegação de julgamento extra petita quanto às benfeitorias; e (vi) legalidade da cláusula penal que previa percentual de retenção superior. 3 – A citação por edital restou validamente realizada, após o esgotamento de tentativas de localização do réu em mais de um endereço, conforme previsto no art. 256 do CPC, sendo garantido o contraditório pela nomeação de curador especial. 4 – A cláusula contratual que previa retenção de valores pagos foi moderadamente aplicada pela sentença, com devolução de 80% ao comprador, observando o equilíbrio contratual e evitando enriquecimento ilícito, em consonância com o entendimento consolidado do STJ. 5 – A indenização por benfeitorias úteis e necessárias, ainda que não pleiteada de forma expressa, constitui efeito jurídico decorrente da rescisão contratual e está amparada em norma cogente (art. 1.255 do CC), não configurando julgamento extra petita. 6 – A concessão da gratuidade de justiça foi corretamente mantida, haja vista a presunção de hipossuficiência decorrente da representação pela Defensoria Pública, não infirmada por prova robusta em contrário. 7 – A cláusula penal que previa retenção superior aos 20% fixados judicialmente foi corretamente afastada, por configurar excesso frente ao padrão jurisprudencial protetivo da parte hipossuficiente. 8- SENTENÇA MANTIDA NA INTEGRALIDADE. RECURSOS DEPROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803577-36.2018.8.14.0040

APELANTE: DANILO SOARES DA SILVA, B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DANILO SOARES DA SILVA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. CITAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS IMPROVIDOS.

1 – Trata-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e pedido de perdas e danos, proposta por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra Danilo Soares da Silva, em razão de inadimplemento contratual referente a compromisso de compra e venda de imóvel firmado originariamente em 2014.

2 – As controvérsias versam sobre: (i) validade da citação por edital; (ii) abusividade de cláusula de retenção contratual; (iii) direito à indenização por benfeitorias; (iv) concessão de gratuidade de justiça; (v) alegação de julgamento extra petita quanto às benfeitorias; e (vi) legalidade da cláusula penal que previa percentual de retenção superior.

3 – A citação por edital restou validamente realizada, após o esgotamento de tentativas de localização do réu em mais de um endereço, conforme previsto no art. 256 do CPC, sendo garantido o contraditório pela nomeação de curador especial.

4 – A cláusula contratual que previa retenção de valores pagos foi moderadamente aplicada pela sentença, com devolução de 80% ao comprador, observando o equilíbrio contratual e evitando enriquecimento ilícito, em consonância com o entendimento consolidado do STJ.

5 – A indenização por benfeitorias úteis e necessárias, ainda que não pleiteada de forma expressa, constitui efeito jurídico decorrente da rescisão contratual e está amparada em norma cogente (art. 1.255 do CC), não configurando julgamento extra petita.

6 – A concessão da gratuidade de justiça foi corretamente mantida, haja vista a presunção de hipossuficiência decorrente da representação pela Defensoria Pública, não infirmada por prova robusta em contrário.

7 – A cláusula penal que previa retenção superior aos 20% fixados judicialmente foi corretamente afastada, por configurar excesso frente ao padrão jurisprudencial protetivo da parte hipossuficiente.

8- SENTENÇA MANTIDA NA INTEGRALIDADE. RECURSOS DEPROVIDOS.

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0803577-36.2018.8.14.0040
RECORRENTE 1: DANILO SOARES DA SILVA
RECORRENTE 2: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRIDO 1: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRIDO 2: DANILO SOARES DA SILVA
RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por ambas as partes em face da sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Reintegração de Posse com Pedido Liminar e Indenização por Perdas e Danos, proposta por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda em desfavor de Danilo Soares da Silva.

Na origem, a autora firmou contrato de compromisso de compra e venda com Antônia Elioneide Rodrigues Evangelista, que posteriormente cedeu seus direitos ao réu, Danilo Soares da Silva, por meio de termo aditivo datado de 09/09/2014, assumindo este o saldo devedor no valor de R$ 67.621,75, parcelado em 119 prestações mensais de R$ 568,25. O réu, no entanto, tornou-se inadimplente a partir da 26ª parcela, vencida em 01/10/2014, não tendo sanado a mora mesmo após notificações extrajudiciais e por edital.

A autora, então, ajuizou ação pleiteando a rescisão contratual, a reintegração na posse do imóvel e indenização por perdas e danos. O juízo a quo, reconhecendo o inadimplemento contratual, julgou parcialmente procedente o pedido, nos seguintes termos:

Declarou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda;

Determinou a reintegração da posse do imóvel à autora;

Ordenou a restituição de 80% dos valores pagos pelo réu, com correção monetária;

Condenou o réu ao pagamento de taxa de fruição (aluguel) proporcional;

Reconheceu o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a ser apurada em liquidação;

Condenou o réu ao pagamento de custas e honorários, com exigibilidade suspensa pela concessão da justiça gratuita.

Em suas razões recursais, o réu, Danilo Soares da Silva (ID 15), alegou:

Preliminarmente, a nulidade da citação por edital, por ausência de esgotamento dos meios de localização pessoal;

No mérito, sustentou a a abusividade da cláusula que autorizava retenção de valores pagos;

Requereu a reforma da sentença para anular o processo desde a citação, subsidiariamente a devolução integral das parcelas pagas e o reconhecimento do direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

Por sua vez, a autora, B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda (ID 16), também apelou da sentença, sustentando:

A impossibilidade de concessão da gratuidade da justiça ao réu, por ausência de prova da hipossuficiência econômica;

A nulidade da sentença por julgamento extra petita ao deferir indenização por benfeitorias não pleiteadas;

O erro ao determinar a devolução de 80% das parcelas, pois, segundo a apelante, a cláusula penal contratual previa devolução inferior;

Requereu a reforma da sentença para excluir a condenação à indenização por benfeitorias, reconhecer a validade da cláusula penal com retenção de valores e a revogação da gratuidade de justiça.

Em contrarrazões, o apelado Danilo Soares da Silva (ID 14), por meio da Defensoria Pública, defendeu a manutenção da sentença quanto à restituição dos valores pagos, ao reconhecimento do direito às benfeitorias e à concessão da gratuidade judiciária, argumentando:

A validade da gratuidade concedida com base na presunção legal da hipossuficiência, reforçada pela assistência da Defensoria Pública;

A abusividade da cláusula que previa retenção de valores sem devolução proporcional ao pagamento;

O reconhecimento do direito à indenização pelas acessões realizadas, em conformidade com o art. 1.255 do Código Civil.

Já a autora, B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda, em contrarrazões à apelação do réu (ID 13), sustentou:

A regularidade da citação por edital, diante do esgotamento dos meios pessoais e a ausência de atualização de endereço pelo réu;

A legalidade da cláusula contratual que previa a retenção de valores pagos e a reintegração na posse diante do inadimplemento;

A improcedência da alegação de nulidade processual, ante a regular nomeação de curador especial pela Defensoria Pública.

É o relatório.

À Secretaria, para inclusão do feito na pauta de julgamentos do PLNÁRIO VIRTUAL.

Belém, data da assinatura eletrônica.

DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0803577-36.2018.8.14.0040
RECORRENTE 1: DANILO SOARES DA SILVA
RECORRENTE 2: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRIDO 1: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRIDO 2: DANILO SOARES DA SILVA
RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos de apelação.

I. ANÁLISE DO RECURSO INTERPOSTO POR DANILO SOARES DA SILVA

1.1 DA PRELIMINAR DE NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL

O apelante sustenta a nulidade da citação por edital, alegando ausência de esgotamento dos meios de localização pessoal, em contrariedade ao disposto no art. 256 do Código de Processo Civil.

A preliminar não prospera.

O exame detido dos autos revela que foram empreendidos todos os esforços necessários para a localização pessoal do réu. Constata-se que houve tentativas de citação no endereço constante do contrato (Rua P, nº 100, Parauapebas), bem como em endereço alternativo posteriormente informado (Rua G, nº 248, Tucuruí), ambas infrutíferas, conforme certidões do oficial de justiça.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a citação por edital somente se admite quando exauridos os meios ordinários de comunicação processual. No caso em exame, tal requisito foi plenamente atendido, tendo em vista que foram realizadas diligências em dois endereços distintos, além de tentativa de citação postal, todas sem êxito.

O art. 256 do CPC determina que a citação por edital seja deferida quando não for possível fazer-se a citação pessoal, circunstância que se configura quando, após esgotados os meios usuais de localização do réu, persiste a impossibilidade de sua localização. Tal situação restou plenamente caracterizada nos autos.

Ademais, a nomeação de curador especial pela Defensoria Pública garantiu a ampla defesa e o contraditório, afastando qualquer vício que pudesse comprometer a higidez do processo.

1.2 DA ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO

O recorrente questiona a validade da cláusula que autoriza a retenção de valores pagos, sustentando sua abusividade à luz do Código de Defesa do Consumidor.

O argumento não merece acolhida.

A sentença recorrida determinou a restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador inadimplente, retendo apenas 20% em favor da vendedora, percentual que se encontra dentro dos parâmetros aceitos pela jurisprudência superior como razoável e equilibrado.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacificado no sentido de que é válida a cláusula que prevê a devolução das parcelas pagas em contratos de compromisso de compra e venda, desde que não importe em enriquecimento sem causa da promitente vendedora. A retenção de percentual entre 10% a 25% dos valores pagos tem sido considerada legítima, destinando-se a cobrir despesas administrativas, impostos, taxas e eventual depreciação do imóvel.

Esse é o entendimento pacífico da jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO FIRMADO EM 2014 . INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRINCÍPIOS DA VULNERABILIDADE E DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL . Preliminar de inépcia recursal. Rejeição. Impugnação específica dos fundamentos da sentença verificada. Aplicação do princípio da dialeticidade . Súmula 182 do STJ. Mérito. Rescisão contratual por iniciativa do promitente-comprador.
Retenção de 20% dos valores pagos . Percentual adequado e proporcional. Preservação do equilíbrio contratual
. Inaplicabilidade retroativa da Lei nº 13.786/2018 . Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Taxa de fruição. Imóvel não edificado. Inexistência de fruição ou proveito econômico pelo adquirente . Inviabilidade da cobrança, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ. Comissão de corretagem. Validade da cláusula de transferência da obrigação ao comprador, devidamente destacada no contrato. Tema 938 do STJ . Afastamento do pedido de restituição. Obrigações propter rem. Responsabilidade do adquirente pelos encargos fiscais e associativos (IPTU, taxas de conservação) incidentes durante o período de posse presumida. Atualização monetária e juros de mora . Correção monetária pela Tabela Prática do TJSP desde os respectivos desembolsos. Juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento firmado no Tema 1002 do STJ. Recurso parcialmente provido para ajustar a restituição de valores nos termos da fundamentação. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA . RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10056603620248260286 Itu, Relator.: Olavo Paula Leite Rocha, Data de Julgamento: 29/04/2025, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2025)

No caso concreto, o percentual de retenção de 20% revela-se proporcional e adequado, considerando-se o período de inadimplência (superior a 10 anos), os custos operacionais suportados pela vendedora e a necessidade de recomercialização do imóvel.

1.3 DO DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS

A sentença reconheceu o direito do apelante à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, determinando sua apuração em sede de liquidação de sentença.

Tal decisão encontra amparo no art. 1.255 do Código Civil, que assegura àquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio o direito às acessões. Ainda que o réu tenha se tornado inadimplente, não perde o direito de ser indenizado pelas benfeitorias que efetivamente realizou no imóvel, desde que comprovadas e classificadas como úteis ou necessárias.

A determinação de apuração em liquidação revela-se tecnicamente adequada, permitindo a produção de prova pericial para aferição das benfeitorias efetivamente realizadas e seu valor atual.

II. ANÁLISE DO RECURSO INTERPOSTO POR B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

2.1 DA CONCESSÃO DA JUSTIÇA GRATUITA

A apelante sustenta a impossibilidade de concessão da gratuidade da justiça ao réu, por ausência de prova da hipossuficiência econômica.

O argumento não procede.

A representação do réu pela Defensoria Pública constitui, por si só, indício suficiente da condição de hipossuficiência econômica, nos termos da Lei Complementar nº 80/94. A presunção de pobreza que decorre da assistência pela Defensoria Pública somente pode ser afastada mediante prova robusta em sentido contrário, ônus do qual não se desincumbiu a apelante.

O art. 98 do Código de Processo Civil estabelece que a pessoa natural que declarar sua impossibilidade de pagar custas e despesas processuais tem direito à gratuidade da justiça, presumindo-se verdadeiras suas alegações. Tal presunção ganha ainda maior força quando o interessado é representado pelo órgão constitucionalmente destinado à defesa dos necessitados.

2.2 DA ALEGADA NULIDADE POR JULGAMENTO EXTRA PETITA

A recorrente alega que a sentença incorreu em julgamento extra petita ao deferir indenização por benfeitorias não expressamente pleiteadas na inicial.

A alegação não se sustenta.

A sentença não extrapolou os limites da lide, mas apenas reconheceu efeito jurídico direto e necessário da rescisão contratual e da reintegração de posse, à luz do ordenamento vigente.

Com efeito, o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias decorre de norma legal cogente (arts. 1.219 e 1.255 do Código Civil), sendo consectário lógico do desfazimento da relação contratual. Trata-se de matéria de ordem pública, cuja apreciação independe de pedido expresso, podendo ser reconhecida inclusive de ofício pelo magistrado, de modo a evitar enriquecimento sem causa da parte vendedora.

Portanto, não há falar em julgamento extra petita, uma vez que o provimento jurisdicional limitou-se a dar plena eficácia ao pedido principal de rescisão contratual e reintegração de posse, aplicando os efeitos legais previstos para a situação em análise, sem inovação no objeto litigioso.

2.3 DA PRETENDIDA APLICAÇÃO INTEGRAL DA CLÁUSULA PENAL

A apelante sustenta erro na determinação de devolução de 80% das parcelas, defendendo a aplicação da cláusula penal contratual que previa retenção superior.

Tal pretensão não merece guarida.

A sentença aplicou corretamente os princípios do Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo a abusividade de cláusula que implicaria retenção excessiva dos valores pagos pelo consumidor. O percentual de 20% de retenção mostra-se equilibrado e suficiente para cobrir os custos administrativos e eventuais prejuízos da promitente vendedora, sem configurar enriquecimento sem causa.

A jurisprudência pátria, com amparo em entendimento pacífico do STJ, tem entendimento consolidado no sentido de que cláusulas que preveem retenção superior a 25% dos valores pagos são abusivas e devem ser revistas pelo Poder Judiciário, em proteção ao consumidor e ao equilíbrio contratual.

Nesse sentido:

Apelação cível. Rescisão contratual. Contrato de compra e venda imobiliário. Responsabilidade do promitente-comprador . desistência. Retenção de parte dos valores das parcelas adimplidas. Percentual. Arras confirmatórias . Retenção integral. Impossibilidade. É possível a retenção de parte das parcelas pagas pelo consumidor, a título de cláusula penal, decorrente da rescisão do contrato de compra e venda de forma unilateral, se assim previsto no instrumento contratual, contudo, deve a cláusula penal ser revista quando configurada sua excessividade e abusividade.
Quanto ao percentual, a jurisprudência do STJ considera como razoáveis os percentuais fixados entre 10% e 25% do total da quantia paga
.Não se mostra possível, quando da rescisão do contrato por culpa do consumidor, a cumulação da retenção das arras confirmatórias com a cláusula penal compensatória, por terem ambos os institutos a mesma finalidade de ressarcimento das perdas e danos, o que implicaria em oneração dobrada ao consumidor. APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 7010297-49.2023.822 .0002, Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, 1ª Câmara Cível, Relator (a) do Acórdão: Juiz Aldemir de Oliveira, Data de julgamento: 29/05/2024 (TJ-RO - APELAÇÃO CÍVEL: 70102974920238220002, Relator.: Juiz Aldemir de Oliveira, Data de Julgamento: 29/05/2024)

III. CONCLUSÃO

As razões expendidas pelos recorrentes não se mostram capazes de infirmar os sólidos fundamentos da sentença recorrida, que se encontra em perfeita consonância com a legislação aplicável e com a jurisprudência dos tribunais superiores.

A inadimplência contratual restou inequivocamente demonstrada, autorizando a rescisão do contrato e a reintegração de posse em favor da promitente vendedora. A citação por edital processou-se de forma regular, após o esgotamento dos meios ordinários de localização do réu.

O percentual de retenção de 20% dos valores pagos revela-se equilibrado e proporcional, não configurando abusividade. O reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias preserva o equilíbrio contratual e impede o enriquecimento sem causa.

A concessão da justiça gratuita encontra respaldo na presunção de hipossuficiência decorrente da representação pela Defensoria Pública, não tendo a parte contrária produzido prova suficiente para afastar tal presunção.

Diante do exposto,
VOTO
pelo
DESPROVIMENTO
de ambos os recursos de apelação, mantendo-se a sentença recorrida em todos os seus termos.

Belém, data da assinatura eletrônica.

DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 03/11/2025