Tribunal: TJPA
Processo: 0878266-44.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10450 - Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2025-04-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO Nº 0878266-44.2018.8.14.0301 APELANTE: PABLO ROBERTO LOPES DE ANDRADE CAMPOS ADVOGADO: ANTONIO CARLOS DO NASCIMENTO – OAB/PA 8346-A APELADO: ESPÓLIO DE PEDRO DA SILVA COSTA JUNIOR ADVOGADO: RAFAEL PIEDADE DE LIMA – OAB/PA 20443-A RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA EMENTA: DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL FINANCIADO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CONTRATO DE GAVETA. INVIABILIDADE DA TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE. IMPROCEDÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. A adjudicação compulsória pressupõe a existência de contrato válido e a titularidade plena do promitente vendedor sobre o imóvel objeto da demanda. Imóvel financiado pelo Programa Minha Casa, Minha Vida permanece sob propriedade fiduciária da instituição financeira até a quitação integral do débito, sendo inalienável sem anuência do credor. Contratos de gaveta celebrados sem autorização da instituição financeira carecem de eficácia jurídica, impossibilitando a adjudicação compulsória do bem. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0878266-44.2018.8.14.0301

APELANTE: PABLO ROBERTO LOPES DE ANDRADE CAMPOS

APELADO: ESPÓLIO DE PEDRO DA SILVA COSTA JUNIOR, LUIZ CARLOS DA CUNHA PEREIRA, CIDALIA MARIA FRAZAO DA COSTA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0878266-44.2018.8.14.0301

APELANTE:
PABLO ROBERTO LOPES DE ANDRADE CAMPOS

ADVOGADO
: ANTONIO CARLOS DO NASCIMENTO – OAB/PA 8346-A

APELADO:

ESPÓLIO DE PEDRO DA SILVA COSTA JUNIOR

ADVOGADO: RAFAEL PIEDADE DE LIMA – OAB/PA 20443-A

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA:

DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL FINANCIADO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CONTRATO DE GAVETA. INVIABILIDADE DA TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE. IMPROCEDÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA.

A adjudicação compulsória pressupõe a existência de contrato válido e a titularidade plena do promitente vendedor sobre o imóvel objeto da demanda.

Imóvel financiado pelo Programa Minha Casa, Minha Vida permanece sob propriedade fiduciária da instituição financeira até a quitação integral do débito, sendo inalienável sem anuência do credor.

Contratos de gaveta celebrados sem autorização da instituição financeira carecem de eficácia jurídica, impossibilitando a adjudicação compulsória do bem.

Recurso desprovido. Sentença mantida.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por Pablo Roberto Lopes de Andrade em face do Espólio de Pedro da Silva Costa Júnior e Luiz Carlos da Cunha Pereira, distribuída perante a 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA, tendo sido proferida sentença que julgou improcedente o pedido e extinguiu o processo com resolução de mérito.

O autor alegou na inicial que adquiriu o imóvel objeto da demanda por meio de contrato de promessa de compra e venda firmado com Luiz Carlos da Cunha Pereira; este, por sua vez, teria adquirido o imóvel do Sr. Pedro da Silva Costa Júnior.

O imóvel é objeto de financiamento por meio do Programa do Governo Federal Minha Casa, Minha Vida, financiado em nome de Pedro da Silva Costa Júnior.

Após o falecimento do Sr. Pedro Costa, foi ajuizada ação de inventário, arrolando, dentre os bens, o imóvel adquirido pelo autor, razão pela qual o autor pleiteou a presente ação de adjudicação compulsória, visando obter o título de propriedade do imóvel, alegando que adquiriu de boa fé e por meio de contratos de gaveta do vendedor Luiz Pereira, efetuando pagamento do valor indicado na inicial, bem como assumindo compromisso de continuar efetuando pagamento do valor do imóvel perante a CEF.

Na sentença, o magistrado extinguiu o processo sem resolução de mérito em face de Luiz Pereira e julgou improcedente o pedido em relação do Espólio de Pedro Costa, pois o imóvel em questão era objeto de contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, circunstância que impediria a alienação do imóvel sem autorização da CEF; que o Sr. Pedro não era proprietário do imóvel em razão do financiamento e por isso não poderia dispor do bem e que o contrato de promessa de compra e venda é nulo.

Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação, alegando que preencheu todos os requisitos para a adjudicação compulsória. Argumentou que o contrato celebrado entre as partes é plenamente válido e eficaz, tendo sido quitado conforme pactuado, o que justificaria a adjudicação em seu favor. Requereu, assim, a reforma da decisão para que fosse julgada procedente a ação

.

O apelado não apresentou contrarrazões.

VOTO

FUNDAMENTAÇÃO

1. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

A adjudicação compulsória, instituto de direito civil previsto no artigo 1.418 do Código Civil, constitui meio de obtenção forçada da propriedade por aquele que, tendo celebrado contrato de promessa de compra e venda, encontra-se impossibilitado de obter a escritura definitiva em razão da recusa injustificada do promitente vendedor ou de seus sucessores.

Ocorre que, para o reconhecimento do direito à adjudicação, é indispensável que o promitente vendedor possua a propriedade plena e irrestrita do imóvel, bem como que o contrato esteja formalmente válido e eficaz. A ausência de qualquer desses elementos impede o deferimento da pretensão adjudicatória.

No caso dos autos, verifica-se que o imóvel objeto da ação não era de propriedade do Sr. Pedro da Silva Costa Júnior, pois se encontrava vinculado a contrato de financiamento habitacional no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. Tal circunstância inviabiliza a adjudicação compulsória, uma vez que o bem ainda não havia sido quitado e, portanto, não poderia ser livremente alienado sem a anuência da Caixa Econômica Federal, instituição financeira responsável pelo financiamento.

Dessa forma, o sr. Pedro não poderia vender o imóvel ao Sr. Luiz, que, por sua vez, não poderia vende-lo ao apelante, ante ausência a comprovação da propriedade plena do imóvel por parte de todos os promitentes vendedores, o que inviabiliza a adjudicação compulsória, sendo correta a decisão de improcedência proferida pelo juízo de origem.

2. CONTRATOS DE GAVETA SEM VALIDADE – ILEGITIMIDADE DOS VENDEDORES

Outro ponto relevante para a análise do caso diz respeito à ausência de legitimidade dos vendedores na cadeia sucessória do imóvel. O apelante fundamenta seu pedido em um contrato de promessa de compra e venda firmado com Luiz Carlos da Cunha Pereira, que, por sua vez, teria adquirido o imóvel do Sr. Pedro da Silva Costa Júnior.

Ocorre que o Sr. Pedro Costa não possuía a propriedade plena do imóvel, pois este se encontrava financiado junto à Caixa Econômica Federal, sendo juridicamente impossível sua alienação sem a anuência da instituição financeira. Assim, o contrato firmado entre o Sr. Pedro e o Sr. Luiz, bem como o subsequente contrato de gaveta entre Luiz e o apelante, carecem de validade jurídica, pois foram celebrados por pessoas que não detinham a titularidade do bem.

A ausência de legitimidade para a alienação decorre do fato de que, nos contratos de financiamento habitacional vinculados ao Programa Minha Casa, Minha Vida, o imóvel permanece sob propriedade fiduciária da instituição financeira até a quitação integral do débito. Somente após a liquidação do financiamento é que o adquirente pode dispor livremente do bem, o que não ocorreu na hipótese em análise.

O artigo 307 do Código Civil dispõe expressamente que
“
Art. 307. Só terá eficácia o pagamento que importar transmissão da propriedade, quando feito por quem possa alienar o objeto em que ele consistiu.”

No caso concreto, como o contrato de financiamento impunha restrições à alienação do imóvel sem a anuência da Caixa Econômica Federal, qualquer transação realizada à revelia desse requisito é juridicamente ineficaz.

Portanto, não há que se falar em validade dos contratos de gaveta firmados entre os sucessivos adquirentes, sendo impossível reconhecer o direito do apelante à adjudicação compulsória do imóvel.

3. PRINCÍPIO DA DISPONIBILIDADE

Outro óbice ao pleito do apelante decorre do princípio da disponibilidade, que rege o direito registral e estabelece que a transferência de direitos sobre bens imóveis só pode ocorrer quando o alienante possui disponibilidade jurídica sobre o bem.

No caso concreto, o imóvel objeto da lide estava vinculado a financiamento habitacional e, portanto, indisponível para alienação sem autorização da instituição financeira. Assim, qualquer transação realizada sem a observância dessa exigência é juridicamente ineficaz e não pode fundamentar a adjudicação compulsória pretendida pelo apelante.

DISPOSITIVO

Diante do exposto,
nego provimento ao recurso
, mantendo a sentença de improcedência da ação de adjudicação compulsória, nos termos da fundamentação acima.

GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 22/04/2025