Tribunal: TJPA
Processo: 0039240-43.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-04-15

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. PRESCRIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. VALOR DA INDENIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo Interno interposto por BERLIM INCORPORADORA LTDA contra decisão monocrática proferida em Apelação Cível, nos autos de ação de revisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada por JOSÉ CARLOS ROSSY PARDAL e LUCIANA ROSSY PARDAL, em razão do atraso na entrega de unidade imobiliária no empreendimento Torres Dumont. A agravante sustenta a ocorrência de prescrição trienal quanto à taxa de corretagem, a inaplicabilidade da condenação por lucros cessantes diante da cláusula penal moratória, a necessidade de readequação da base de cálculo desses lucros e a redução do valor da indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a pretensão de devolução da comissão de corretagem encontra-se prescrita; (ii) estabelecer se a existência de cláusula penal moratória afasta a condenação por lucros cessantes; (iii) determinar se é necessária a readequação da base de cálculo da indenização por lucros cessantes; (iv) examinar se o valor fixado a título de danos morais deve ser reduzido por violar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. III. RAZÕES DE DECIDIR A contagem do prazo prescricional trienal para a restituição da comissão de corretagem tem como termo inicial a data do efetivo pagamento e não a da assinatura do contrato, conforme entendimento do STJ no Tema 938. Como o ajuizamento ocorreu dentro do prazo contado a partir da inadimplência contratual, a prescrição não se configura. A cláusula penal moratória não exclui, por si só, a condenação por lucros cessantes. Apenas o faz quando estipulada em valor equivalente ao locativo. No caso, a cláusula contratual mostra-se insuficiente para cobrir os prejuízos decorrentes do inadimplemento, o que autoriza a manutenção da condenação por lucros cessantes, conforme os Temas 970 e 971 do STJ. A base de cálculo dos lucros cessantes, fixada em 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, está em consonância com a jurisprudência do TJPA e do STJ, refletindo o valor médio de aluguel de mercado, não havendo enriquecimento sem causa. O atraso significativo na entrega do imóvel, além do prazo de tolerância contratual, frustra legítimas expectativas do consumidor e enseja indenização por dano moral. O valor de R$ 20.000,00 (R$ 10.000,00 por autor) é proporcional à extensão do dano e compatível com precedentes da Corte, não se mostrando excessivo. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O termo inicial do prazo prescricional trienal para restituição da comissão de corretagem é a data do pagamento, e não a da assinatura do contrato. A cláusula penal moratória não afasta a condenação por lucros cessantes quando não corresponder ao valor de aluguel de mercado. A base de cálculo dos lucros cessantes pode ser fixada em percentual do valor do imóvel, quando compatível com os alugueres presumidos. O atraso relevante na entrega de imóvel gera dano moral indenizável, e o valor fixado deve observar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 402, 421, § único, 927, 884, e 206, §3º, IV e V; CPC, arts. 86 e 1.021, §1º; CF/1988, art. 5º, XXXV; CDC, art. 6º, VI. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.724.544/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 08.10.2018; STJ, AgInt no AREsp 2.239.994/MS, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 22.05.2023; STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25.06.2019 (Tema 970); TJPA, AC 0575646-06.2016.8.14.0301, Rel. Des. Gleide Moura, j. 19.03.2024; TJPA, AC 0802012-49.2017.8.14.0015, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, j. 02.07.2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de AGRAVO INTERNO, interposto por BERLIM INCORPORADORA LTDA nos autos de APELAÇÃO CÍVEL, tendo como agravados JOSÉ CARLOS ROSSY PARDAL e LUCIANA ROSSY PARDAL. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 15 de abril de 2025. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0039240-43.2016.8.14.0301

APELANTE: LUCIANA ROSSY PARDAL ALVES, JOSE CARLOS ROSSY PARDAL

APELADO: BERLIM INCORPORADORA LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. PRESCRIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. VALOR DA INDENIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo Interno interposto por BERLIM INCORPORADORA LTDA contra decisão monocrática proferida em Apelação Cível, nos autos de ação de revisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada por JOSÉ CARLOS ROSSY PARDAL e LUCIANA ROSSY PARDAL, em razão do atraso na entrega de unidade imobiliária no empreendimento Torres Dumont. A agravante sustenta a ocorrência de prescrição trienal quanto à taxa de corretagem, a inaplicabilidade da condenação por lucros cessantes diante da cláusula penal moratória, a necessidade de readequação da base de cálculo desses lucros e a redução do valor da indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão:

(i) definir se a pretensão de devolução da comissão de corretagem encontra-se prescrita;

(ii) estabelecer se a existência de cláusula penal moratória afasta a condenação por lucros cessantes;

(iii) determinar se é necessária a readequação da base de cálculo da indenização por lucros cessantes;

(iv) examinar se o valor fixado a título de danos morais deve ser reduzido por violar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A contagem do prazo prescricional trienal para a restituição da comissão de corretagem tem como termo inicial a data do efetivo pagamento e não a da assinatura do contrato, conforme entendimento do STJ no Tema 938. Como o ajuizamento ocorreu dentro do prazo contado a partir da inadimplência contratual, a prescrição não se configura.

A cláusula penal moratória não exclui, por si só, a condenação por lucros cessantes. Apenas o faz quando estipulada em valor equivalente ao locativo. No caso, a cláusula contratual mostra-se insuficiente para cobrir os prejuízos decorrentes do inadimplemento, o que autoriza a manutenção da condenação por lucros cessantes, conforme os Temas 970 e 971 do STJ.

A base de cálculo dos lucros cessantes, fixada em 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, está em consonância com a jurisprudência do TJPA e do STJ, refletindo o valor médio de aluguel de mercado, não havendo enriquecimento sem causa.

O atraso significativo na entrega do imóvel, além do prazo de tolerância contratual, frustra legítimas expectativas do consumidor e enseja indenização por dano moral. O valor de R$ 20.000,00 (R$ 10.000,00 por autor) é proporcional à extensão do dano e compatível com precedentes da Corte, não se mostrando excessivo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O termo inicial do prazo prescricional trienal para restituição da comissão de corretagem é a data do pagamento, e não a da assinatura do contrato.

A cláusula penal moratória não afasta a condenação por lucros cessantes quando não corresponder ao valor de aluguel de mercado.

A base de cálculo dos lucros cessantes pode ser fixada em percentual do valor do imóvel, quando compatível com os alugueres presumidos.

O atraso relevante na entrega de imóvel gera dano moral indenizável, e o valor fixado deve observar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186, 402, 421, § único, 927, 884, e 206, §3º, IV e V; CPC, arts. 86 e 1.021, §1º; CF/1988, art. 5º, XXXV; CDC, art. 6º, VI.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.724.544/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 08.10.2018; STJ, AgInt no AREsp 2.239.994/MS, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 22.05.2023; STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25.06.2019 (Tema 970); TJPA, AC 0575646-06.2016.8.14.0301, Rel. Des. Gleide Moura, j. 19.03.2024; TJPA, AC 0802012-49.2017.8.14.0015, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, j. 02.07.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de
AGRAVO INTERNO,
interposto por
BERLIM INCORPORADORA LTDA
nos autos de
APELAÇÃO CÍVEL
, tendo como agravados
JOSÉ CARLOS ROSSY PARDAL e LUCIANA ROSSY PARDAL.

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade,
CONHECER DO RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO
nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 15 de abril de 2025.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os autos de recurso de
AGRAVO INTERNO
interposto por
BERLIM INCORPORADORA LTDA
contra Decisão Monocrática (id. 23700605) em sede de
APELAÇÃO CÍVEL,
tendo como agravados
JOSÉ CARLOS ROSSY PARDAL e LUCIANA ROSSY PARDAL.

Em breve síntese da inicial, os autores afirmaram que firmaram contrato com a parte contrária, tendo como objeto a unidade autônoma 1005 Albatroz do empreendimento denominado Torres Dumont. Neste ponto, anotaram que o preço foi estipulado em R$331.011,99 (trezentos e trinta e um mil, onze reais e noventa e nove centavos) para pagamento parcelado e o prazo de entrega da obra era junho de 2014, permitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Todavia, destacaram não ter sido cumprido o prazo estipulado em contrato para entrega do imóvel, razão pela qual ajuizaram a presente ação objetivando: - a declaração de nulidade da cláusula de tolerância (item 9.1.1); - a ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem, com a devolução em dobro do valor pago; - o congelamento do saldo do preço; - a existência de lucros cessantes no valor mensal de R$2.000,00 (dois mil reais); - a possibilidade de restituição do valor referente aos honorários advocatícios contratuais, que totalizaram R$5.000,00 (cinco mil reais); - a existência de dano moral no montante de R$30.000,00 (trinta mil reais); - a aplicação de multa moratória de 2% ao mês.

Os autos seguiram seu trâmite regular até a prolatação da sentença, id. 17643873, a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial, conforme segue:

Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido da parte autora para condenar o réu a: - restituir o valor pago pela parte contrária correspondente a comissão de corretagem, acrescido de correção monetária pelo IGPM desde a data de cada pagamento e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida (constituição em mora); - pagar ao promitente comprador, em decorrência do atraso na entrega do empreendimento: 1 - lucros cessantes, em virtude do atraso na entrega do imóvel, no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel, desde o esgotamento do prazo de tolerância (180 dias) até a entrega do imóvel (habite-se), acrescidos de correção monetária pelo IGPM desde a data de que cada pagamento seria devido e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida (constituição em mora); 2 - uma indenização por dano moral no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais) acrescida de correção monetária pelo IGPM desde a data da fixação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (constituição em mora. Enfim, julgo extinto o presente processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Condeno, ainda, as partes a pagarem as custas e despesas processuais, assim como, os honorários de sucumbência que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, em partes iguais, nos termos do caput do art. 86 do Código de Processo Civil, em virtude da sucumbência recíproca.

Inconformado, a ré,
BERLIM INCORPORADORA LTDA
, interpôs Recurso de Apelação (ID. 17643874). Preliminarmente, aduz a ocorrência da prescrição trienal da taxa de corretagem, posto que, tendo o contrato sido assinado no ano de 2011, conclui-se que o direito pleiteado para ressarcimento dos valores indicados, encontram-se fulminados pela prescrição, uma vez que a ação fora intentada 3 anos após a assinatura do contrato.

No mérito, sustenta a incidência do tema 970 e 971 do STJ, afirmando que havendo Cláusula Penal Moratória, deverá esta ser utilizada como parâmetro indenizatório adequado, afastando-se, portanto, as Perdas e Danos, modalidade Lucros Cessantes. Subsidiariamente requer a readequação da base de cálculo dos Lucros Cessantes que estão sendo pleiteados pela Autora, haja vista que base de cálculo elencada, qual seja, o “valor efetivamente pago corrigido pelo INCC” irá ocasionar enriquecimento ilícito desta (CC, art. 884), diante da manifesta inadequação ao art. 402, CC.

Aduz a ausência de fatos que caracterizem danos morais, pugnando pelo afastamento da indenização, ou subsidiariamente a sua redução.

Noutra ponta, os autores,
JOSÉ CARLOS ROSSY PARDAL e LUCIANA ROSSY PARDAL
, também inconformados, interpuseram recurso de apelação (ID. 17643878).

Aduz a necessidade de pagamento da multa fixada pelo não cumprimento da tutela de urgência. Requer a majoração do
quantum
de danos morais para R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada apelante e, por fim, sustenta que os apelantes decaíram em partes mínimas do seu pedido, devendo a sucumbência ser inteiramente suportada pela apelada.

Foram apresentadas contrarrazões (id. 17643883/17643884).

Em decisão monocrática de id. 23700605, foi parcialmente reformada a senteça, conforme ementa a seguir:

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. DANOS MORAIS. LUCROS CESSANTES. MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

1.

Recursos de Apelação interpostos por JOSÉ CARLOS ROSSY PARDAL e LUCIANA ROSSY PARDAL e por BERLIM INCORPORADORA LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedentes pedidos em ação revisional de cláusulas contratuais c/c obrigação de fazer, repetição de indébito, indenização por perdas e danos e danos morais, decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido no empreendimento Torres Dumont.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1.

Há cinco questões em discussão:
(i) existência de prescrição trienal para devolução da taxa de corretagem;
(ii) aplicabilidade da cláusula penal moratória como limite à indenização e exclusão dos lucros cessantes;
(iii) configuração e quantificação dos danos morais;
(iv) exigibilidade da multa por descumprimento de tutela de urgência;
(v) proporcionalidade na distribuição da sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

Prescrição trienal para devolução da taxa de corretagem
: Rejeitada a preliminar de prescrição. O termo inicial do prazo prescricional deve ser contado a partir do prejuízo efetivo, isto é, do inadimplemento contratual. Aplica-se o entendimento do STJ (Tema 938).

2.

Lucros cessantes e cláusula penal moratória
: A cláusula penal moratória prevista em contrato não é capaz de afastar a condenação em lucros cessantes quando não atende ao parâmetro de equivalência aos aluguéis locativos. A indenização por lucros cessantes deve prevalecer nos termos dos Temas 970 e 971 do STJ.

3.

Danos morais
: Configurada a lesão extrapatrimonial em virtude do atraso significativo na entrega do imóvel, que extrapola o mero aborrecimento. Mantém-se o quantum indenizatório de R$ 20.000,00 por ser adequado à extensão do dano e em conformidade com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

4.

Multa por descumprimento da tutela de urgência
: Confirmada a exigibilidade da multa de R$ 20.000,00, fixada em decisão liminar não impugnada no momento oportuno e descumprida pela ré. A penalidade visa garantir a efetividade da ordem judicial.

5.

Sucumbência recíproca
: Mantida a distribuição proporcional dos honorários sucumbenciais (10% do valor da condenação, divididos entre as partes), em respeito ao art. 86 do CPC, considerando o decaimento de ambos os litigantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1.

Recurso da BERLIM INCORPORADORA LTDA desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido, para condenar a ré ao pagamento da multa por descumprimento da tutela de urgência.

Tese de julgamento
:

1.

O prazo prescricional trienal para devolução da taxa de corretagem deve ser contado a partir da data do prejuízo efetivo, e não da assinatura do contrato.

2.

A cláusula penal moratória não exclui a obrigação de pagar lucros cessantes, salvo se equivalente aos aluguéis locativos.

3.

O atraso na entrega de imóvel configura dano moral passível de indenização quando frustra as legítimas expectativas do consumidor.

4.

Multa fixada em tutela de urgência é exigível caso descumprida a decisão e não impugnada tempestivamente.

5.

Em caso de sucumbência recíproca, os honorários advocatícios devem ser proporcionalmente divididos entre as partes, conforme o art. 86 do CPC. [...]

Diante disso, a apelante apresentou Agravo Interno (id. 24324906). Sustenta, preliminarmente, a ocorrência de prescrição trienal, nos termos do art. 206, §3º, inciso V, do Código Civil, aplicável à pretensão de reparação civil. Alega que a demanda foi ajuizada mais de três anos após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda, firmado em 2011, o que fulminaria o direito dos autores à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Invoca, inclusive, o princípio da segurança jurídica, defendendo que não se pode permitir a perpetuidade de situações litigiosas, devendo ser reconhecida a prescrição e, com isso, julgada extinta a pretensão indenizatória, com resolução de mérito.

No mérito, a agravante aponta erro de julgamento quanto à condenação ao pagamento de lucros cessantes. Argumenta que, havendo previsão contratual de cláusula penal aplicável ao inadimplemento da vendedora, conforme expressamente disposto na cláusula 10.1, “c”, do instrumento contratual, deve essa ser adotada como parâmetro indenizatório, nos termos da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971, em sede de recurso repetitivo. Sustenta, assim, a inaplicabilidade da condenação autônoma por lucros cessantes, por força do princípio da mínima intervenção judicial nas relações privadas (art. 421, parágrafo único, do Código Civil), devendo prevalecer o que fora pactuado entre as partes.

Subsidiariamente, caso não seja afastada a condenação por lucros cessantes, requer que seja adequada a base de cálculo adotada pelo juízo de origem. Defende que a fixação do percentual de 0,5% sobre o valor total do imóvel resulta em enriquecimento sem causa dos compromissários compradores, violando o disposto no art. 402 do Código Civil, que limita a indenização àquilo que o credor razoavelmente deixou de lucrar. Para evitar distorções indenizatórias, pugna para que se utilize, como base de cálculo, o valor efetivamente pago pelos autores, entendimento esse já acolhido por diversos Tribunais de Justiça em situações fáticas idênticas.

Por fim, a agravante impugna o valor da indenização por danos morais, apontando seu caráter excessivo e dissociado dos parâmetros usualmente adotados por esta Corte em casos análogos de atraso na entrega de imóveis. Sustenta que a quantia de R$ 20.000,00 extrapola os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, podendo inclusive gerar precedente perigoso quanto à responsabilidade objetiva das incorporadoras. Requer, portanto, a redução do quantum indenizatório, a fim de evitar enriquecimento ilícito dos autores e assegurar a uniformidade jurisprudencial.

Diante de todo o exposto, requer o conhecimento e provimento do agravo interno, para que seja reformada a decisão monocrática, com o reconhecimento da prescrição trienal como matéria prejudicial ao mérito, ou, alternativamente, seja revista a condenação por lucros cessantes à luz da cláusula penal contratual, ou ainda adequada sua base de cálculo, e, por fim, reduzido o valor da indenização por danos morais arbitrado na origem.

Nas contrarrazões ao agravo interno, os agravados pugnam, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso, por ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão monocrática, nos termos do art. 1.021, §1º, do CPC. Alegam que a peça recursal limita-se a reiterar argumentos já devidamente enfrentados e rechaçados, sem apresentar elementos novos aptos a infirmar a fundamentação adotada pelo relator.

No mérito, defendem a manutenção integral da decisão agravada, a qual, por sua vez, confirmou a sentença que reconheceu a prática de vícios contratuais pela incorporadora, especialmente pelo atraso injustificado na entrega do imóvel.

É o Relatório.

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo agravante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

QUESTÕES PRELIMINARES

Passo a análise das preliminares suscitadas.

Preliminar de Prescrição Trienal

A

agravante sustenta que a pretensão de devolução da comissão de corretagem encontra-se fulminada pela prescrição trienal, sob o fundamento de que o contrato de promessa de compra e venda foi firmado em 23/01/2011, e a ação somente foi ajuizada em 20/01/2016. Alega que o termo inicial da contagem do prazo prescricional seria a data da assinatura do contrato, nos termos do art. 206, §3º, inciso V, do Código Civil, em consonância com o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938.

A alegação, contudo, não merece prosperar. De fato, é pacífico o entendimento firmado pela Corte da Cidadania quanto à incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, nos termos do art. 206, §3º, IV e V, do Código Civil. Todavia, conforme expressamente decidido no julgamento do REsp 1.724.544/SP, rel. Min. Moura Ribeiro (DJe 08/10/2018), o termo inicial da contagem prescricional é a data do efetivo pagamento, e não a da celebração do contrato.

Nesse mesmo sentido, no AgInt no AREsp 2.239.994/MS, a Quarta Turma do STJ reafirmou a orientação jurisprudencial consolidada de que “o termo inicial da prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos parceladamente a título de comissão de corretagem é a data do efetivo pagamento (desembolso total)”, o que encontra perfeita simetria com o raciocínio de que a violação ao direito ocorre no momento em que o consumidor efetivamente realiza o pagamento indevido, e não no ato da contratação.
Inverbis
:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. SÚMULA 284/STF. NÃO INCIDÊNCIA . RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM . PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. PAGAMENTO. SÚMULA 83/STJ . PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CULPA DO COMPRADOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO . AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, por incidência da Súmula 284/STF.Reconsideração . 2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que "o termo inicial da prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos parceladamente a título de comissão de corretagem é a data do efetivo pagamento (desembolso total)" ( REsp 1.724.544/SP, Rel . Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/10/2018, DJe de 08/10/2018). 3. Conforme estabelecido no Tema 938/STJ, ocorre a "incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC)" ( REsp 1.551 .956/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016). 4. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723 .519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato . 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.

(STJ - AgInt no AREsp: 2239994 MS 2022/0346485-0, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 15/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/05/2023)

No caso concreto, o contrato foi assinado em janeiro de 2011, mas o prazo para entrega do imóvel era junho de 2014, com tolerância contratual de 180 dias, perfazendo o termo final contratual em dezembro de 2014. Como a ação foi ajuizada em janeiro de 2016, ou seja, pouco mais de um ano após o inadimplemento efetivo, resta evidente que não se operou a prescrição trienal.

Importa salientar, ademais, que o reconhecimento da prescrição com base na data da assinatura do contrato implicaria interpretação contrária aos princípios do acesso à justiça e da proteção ao consumidor, assegurados pelos arts. 5º, XXXV, da Constituição Federal, e 6º, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor.

Dessa forma, não tendo transcorrido o prazo de três anos entre o efetivo pagamento da comissão de corretagem e o ajuizamento da ação, a rejeição da preliminar é medida que se impõe.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar.

Preliminar de Violação ao Princípio da Dialeticidade

Sustenta a apelada, preliminarmente, estar caracterizada a violação ao postulado da dialeticidade, por deixar de impugnar a motivação relativa à constituição do comando judicial.

A ordem jurídica vigente impõe ao recorrente o dever de apresentar os fundamentos de fato e de direito em relação à reforma da decisão, exigindo que os fundamentos da sentença sejam atacados de forma específica.

Nesse sentido, colaciono Súmula do Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 182. É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada.

No caso concreto, os questionamentos apresentados pelo apelante para obter a reforma da sentença hostilizada atacam especificamente os fundamentos da decisão recorrida, inexistindo, via de consequência, a violação ao postulado da dialeticidade.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar.

MÉRITO

Cinge-se controvérsia recursal se a existência de cláusula penal moratória contratualmente estipulada é suficiente para afastar a condenação ao pagamento de lucros cessantes, nos termos dos Temas 970 e 971 do STJ; caso mantida a condenação, se a base de cálculo adotada para a fixação da indenização por lucros cessantes — qual seja, 0,5% sobre o valor total do imóvel — configura enriquecimento ilícito, devendo ser substituída pelo valor efetivamente pago pelos adquirentes; e se o valor arbitrado a título de indenização por danos morais no montante de R$ 20.000,00 revela-se excessivo diante das circunstâncias do caso concreto, sendo passível de redução com base nos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da uniformidade jurisprudencial desta Corte.

Da cláusula penal moratória e da condenação por lucros cessantes

Sustenta a agravante que, existindo cláusula penal moratória no contrato, esta deveria afastar a condenação por lucros cessantes, nos termos dos Temas 970 e 971 do STJ. Invoca, ainda, o princípio da mínima intervenção nos contratos (art. 421, parágrafo único, do CC).

Ocorre que, conforme orientação firmada nos precedentes mencionados, somente se admite a substituição dos lucros cessantes pela cláusula penal moratória quando esta tiver valor equivalente ao aluguel de mercado. No caso dos autos, a cláusula penal convencionada mostra-se insuficiente para compensar os prejuízos efetivamente suportados pelos agravados, não havendo equivalência com o locativo da unidade adquirida. Nesta senda:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL . RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. RECURSO REPETITIVO. DISTINGUISHING . LUCROS CESSANTES. NATUREZA COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO. CABIMENTO . SENTENÇA REFORMADA. 1. Quanto à condenação por cláusula penal moratória e lucros cessantes, a lide deve ser resolvida nos moldes delineados pelo Superior Tribunal de Justiça - STJ no Tema 970 (REsp 1.635 .428/SC, 2ª S., Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25/06/2019 .) que firmou a seguinte tese: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. Desta forma, diante do caráter compensatório dos dois institutos, deve-se afastar a dupla condenação em cláusula penal e lucros cessantes, sob pena de bis in idem. 3 . Contudo, é de se ressaltar que o caso em análise se amolda à exceção estabelecida no Tema 970, uma vez que a cláusula penal moratória não foi estabelecida em quantia equivalente ao locativo. 4. Restou comprovada a mora das rés. Em que pese a existência de cláusula penal pactuada entre as partes, esta possui natureza apenas moratória, razão pela qual mostra-se cabível sua cumulação com lucros cessantes, cuja natureza é compensatória . Deste modo, faz-se necessário o distinguishing entre o entendimento estabelecido no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça e o caso em análise. 5. O promitente comprador, ao não receber o seu imóvel no prazo pactuado, sofre significativo dano material, pois não consegue concretizar o que havia planejado, em decorrência da impossibilidade de usufruir do imóvel no período em que teria direito, consubstanciando, assim, os lucros cessantes. 6 . Recurso conhecido e provido.Unânime.

(TJ-DF 00203091420168070001 DF 0020309-14.2016 .8.07.0001, Relator.: ROMEU GONZAGA NEIVA, Data de Julgamento: 29/07/2020, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 10/08/2020. Pág .: Sem Página Cadastrada.)

Neste ponto, o entendimento do STJ é de que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, se estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (REsp 1635428/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25/06/2019 – Tema 970). Como não se trata de cláusula de valor razoável ou equivalente, impõe-se a manutenção da indenização por lucros cessantes.

Da base de cálculo dos lucros cessantes

A recorrente requer, subsidiariamente, que os lucros cessantes sejam calculados sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor total do imóvel.

A pretensão também não merece acolhida. A jurisprudência pátria, inclusive no âmbito desta Corte, é pacífica quanto à fixação da indenização por lucros cessantes com base em percentual mensal incidente sobre o valor de mercado do imóvel, em montante que varia entre 0,5% a 1%, como parâmetro para os alugueres presumivelmente deixados de auferir pelo adquirente. Cita-se:

APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES DECORRENTES DE INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL . O MAGISTRADO JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS CONDENANDO AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES EM 0,5% DO VALOR DO IMÓVEL, POR MÊS DE ATRASO, A PARTIR DE JANEIRO/2014 ATÉ A DATA EFETIVA DE ENTREGA DAS CHAVES; CONDENANDO AO PAGAMENTO DE DANOS MORAIS EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS); CONDENANDO À DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA REFERENTES AOS MESES DE JANEIRO A DEZEMBRO DE 2014 E JANEIRO A AGOSTO DE 2015 E CONDENANDO AS REQUERIDAS AO PAGAMENTO DAS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA NO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. VALIDADE DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS. LUCROS CESSANTES ENTRE 0,5 E 1% DO VALOR ATUALIZADO . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.I – Consumidora busca reforma para que a cláusula de 180 dias não seja considerada, bem como que o percentual de lucros cessantes seja aumentado.II - Esclareço que se encontra pacificado o entendimento de que a cláusula de tolerância de até no máximo 180 dias não configura abusividade, pois objetiva à solução de imprevistos inerentes à atividade.III – É importante considerar que o valor do aluguel, em mercado, dá-se aproximadamente entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, assim, o valor arbitrado pelo juiz se mostra dentro dos patamares que a jurisprudência tem consolidado .IV - Recursos conhecidos e desprovidos, mantendo a sentença em todos os seus termos.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 05756460620168140301 18758047, Relator.: GLEIDE PEREIRA DE MOURA, Data de Julgamento: 19/03/2024, 2ª Turma de Direito Privado)

No presente feito, o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel atualizado encontra-se em conformidade com a jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal, e revela-se razoável à luz dos princípios da reparação integral e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Dos danos morais

A agravante insurge-se contra a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, sustentando que o inadimplemento contratual configurado pelo atraso na entrega do imóvel não ultrapassaria a esfera do mero aborrecimento cotidiano, e que o valor arbitrado, no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), revelar-se-ia excessivo diante das circunstâncias do caso.

Conforme entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, o descumprimento do prazo de entrega de imóvel adquirido para fins residenciais, quando significativo e injustificado, extrapola o mero aborrecimento e enseja reparação por dano moral, por afetar diretamente o projeto de vida e a dignidade dos consumidores, frustração essa que se mostra ainda mais grave quando decorrente de omissão persistente do fornecedor em observar as obrigações contratuais assumidas (cf. STJ, AgInt no REsp 1927462/RJ, rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 20/05/2021).

No caso em tela, restou incontroverso que o imóvel não foi entregue no prazo contratualmente estabelecido, ainda que acrescido do período de tolerância. A frustração legítima dos adquirentes, que investiram recursos significativos na compra da unidade habitacional, caracteriza situação de sofrimento e angústia que supera o desconforto ordinário, sendo passível de compensação moral, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.

No que tange ao valor arbitrado — R$ 20.000,00 (vinte mil reais) —, verifica-se que a indenização será dividida entre os dois autores, resultando, portanto, em R$ 10.000,00 para cada um, quantia esta que se mostra absolutamente compatível com os parâmetros desta Corte em casos análogos. Cita-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL . CARACTERIZADO. QUANTUM FIXADO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). RAZOÁVEL E PROPORCIONAL . RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Analisando detidamente os autos, observa-se que o atraso na entrega do imóvel além daquele pactuado contratualmente, caracteriza a existência de inquestionáveis danos morais diante da frustração da expectativa do consumidor. Nesse sentido, o descumprimento do contrato extrapolou a esfera do mero aborrecimento. Assim, o atraso significativo na conclusão das obras equivale à falha na prestação do serviço, manifestando o descaso da empresa apelada com o cumprimento da obrigação avençada . Desse modo, entendo que a verba compensatória deve ser fixada no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), o qual atende os pressupostos acima consignados, máxime a orientação doutrinária e jurisprudencial no sentido de que a finalidade da sanção pecuniária é a de compensar e punir, de modo a desestimular a reincidência na ofensa ao bem juridicamente tutelado pelo direito. Além disso, não verifico que o pagamento dos danos morais cumulado com as multas contratuais ocasionaria em uma excessiva indenização. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08020124920178140015 20625538, Relator.: ALEX PINHEIRO CENTENO, Data de Julgamento: 02/07/2024, 2ª Turma de Direito Privado)

INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APARTAMENTO ADEQUIRIDO "NA PLANTA". ATRASO . DANO MATERIAL. DANO MORAL. Insurgência contra sentença de parcial procedência. Sentença mantida . 1. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Aplicabilidade. Autores que se enquadram na definição legal de consumidores e a ré na de fornecedora (arts . 2º, 3º, CDC), atraindo a referida legislação protetiva. 2. ATRASO NA ENTREGA. Atraso configurado e imputável às rés . "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente" (Súmula 161, TJSP). 3. LUCROS CESSANTES . "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio" (súmula 162, TJSP; tese 5, IRDR4, TJSP), de 0,5% do valor do imóvel atualizado por mês de atraso até a entrega do imóvel. 4. DANO MORAL. Atraso de cerca de dois anos na entrega de imóvel gera dano moral . Valor adequadamente fixado (R$ 10.000,00), não comportando redução. 5. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS . Critério adequado seria o da fixação com base no valor da condenação. Proibição, contudo, de "reformatio in pejus". RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-SP - AC: 10188047420218260224 SP 1018804-74 .2021.8.26.0224, Relator.: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 08/03/2022, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/03/2022)

Ademais, a quantia arbitrada cumpre adequadamente a dupla função da indenização extrapatrimonial: compensar o abalo à esfera psíquica da vítima e repreender a conduta da parte causadora do ilícito, de modo a inibir a reincidência da prática. Assim, ausente qualquer exorbitância ou desproporcionalidade na quantificação do dano, inexiste razão jurídica para a sua redução.

Mantém-se, pois, incólume a condenação por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), dividida entre os autores.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a decisão agravada nos seus exatos termos.

É como voto.

Belém, 15 de abril de 2025.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 25/04/2025