Tribunal: TJPA
Processo: 0804225-16.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10456 - Acessão
Data de julgamento: 2025-06-17

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. APELAÇÃO REJANILDE MARINHO ALVES.PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA E A OFENSA AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. REJEITADA. QUESTIONAMENTO DISPOSTO NOS AUTOS PRESCINDE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PARA O DESLINDE DA DEMANDA, NA MEDIDA EM QUE A QUESTÃO SE ENCONTRA SUFICIENTEMENTE PROVADA MEDIANTE DOCUMENTAÇÃO FARTAMENTE ACOSTADA. MÉRITO. RESCISÃO CONTRATUAL . NECESSIDADE. CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLÊNCIA. RETENÇÃO DOS VALORES. 20% (VINTE POR CENTO). SUFICIENTE PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS. JUROS. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. QUESTÃO RELACIONADA A CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO E DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS EDIFICADAS NO LOTE. PREJUDICADAS. SENTENÇA QUE SE MANIFESTOU EM FAVOR DA APELANTE. APELAÇÃO L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. SENTENÇA EXTRA PETITA. A PARTE APELADA REQUEREU A INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS, O QUE IMPLICA NA REJEIÇÃO DA PRELIMINAR ORA SUSCITADA. RETENÇÃO DOS VALORES. DEVIDA. PERCENTUAL FIXADO. ADEQUADO.TACA DE FRUIÇÃO CUMULADA COM MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. RECURSOSS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0804225-16.2018.8.14.0040

JUÍZO SENTENCIANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELANTE: REJANILDE MARINHO ALVES

APELADO: REJANILDE MARINHO ALVES, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. APELAÇÃO REJANILDE MARINHO ALVES.
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA E A OFENSA AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. REJEITADA.
QUESTIONAMENTO DISPOSTO NOS AUTOS PRESCINDE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PARA O DESLINDE DA DEMANDA, NA MEDIDA EM QUE A QUESTÃO SE ENCONTRA SUFICIENTEMENTE PROVADA MEDIANTE DOCUMENTAÇÃO FARTAMENTE ACOSTADA
. MÉRITO. RESCISÃO CONTRATUAL . NECESSIDADE. CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLÊNCIA. RETENÇÃO DOS VALORES. 20% (VINTE POR CENTO). SUFICIENTE PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS. JUROS. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE.
QUESTÃO RELACIONADA A
CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO E DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS EDIFICADAS NO LOTE. PREJUDICADAS. SENTENÇA QUE SE MANIFESTOU EM FAVOR DA APELANTE.
APELAÇÃO L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
SENTENÇA EXTRA PETITA. A PARTE APELADA REQUEREU A INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS, O QUE IMPLICA NA REJEIÇÃO DA PRELIMINAR ORA SUSCITADA.

RETENÇÃO DOS VALORES. DEVIDA. PERCENTUAL FIXADO. ADEQUADO.TACA DE FRUIÇÃO CUMULADA COM MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. RECURSOSS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de duplo recurso de apelação interpostos por
REJANILDE MARINHO ALVES e
LMSE

EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS

LTDA
.
, inconformada com a sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas, que julgou parcialmente procedente a ação ordinária de reintegração de posse c/c pedido de indenização por perdas e danos movida contra
REJANILDE MARINHO ALVES
.

As partes firmaram Contrato de Compra para a compra de um imóvel, tendo a requerida deixado de adimplir as parcelas devidas, levando as partes assinaram dois termos de renegociação na tentativa de quitar o débito, sendo que o último foi firmado no dia 04.10.2016, porém, a requerida deixou de quitar a partir da parcela 3 vencida em 01/02/2017, sendo notificada do débito, todavia permanecendo inerte com o pagamento, o que ocasionou a resolução do contrato por dissolução.

Desse modo, requereu a rescisão contratual, a condenação da Ré ao pagamento das indenizações, multas e demais despesas pertinentes às perdas de danos sofridos pela Autora, conforme contrato; pagamento dos valores das prestações vencidas entre a data do último pagamento e a data da rescisão contratual as quais deverão ser acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, bem como correção monetária por todo o período; condenação da Ré ao pagamento de indenização à Autora devida por força da indevida ocupação do imóvel a partir da data da rescisão contratual até a data da efetiva desocupação do bem, bem como condenação em custas processuais e honorários advocatícios.

Contestação Id Num. 11026231.

Réplica à Contestação Num. 11026243

Ao sentenciar o feito, o magistrado assim dispôs:

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para: a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial; b) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora; c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos à promissária compradora, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, devendo a promissária vendedora restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos e abatidos os valores já restituídos, em razão do termo de rescisão extrajudicial. d) A requerente deverá indenizar a ré das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79. e) Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor do benefício econômico, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015, cuja exigibilidade exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

Inconformada com a decisão
REJANILDE MARINHO
ALVES interpôs o presente recurso, alegando em síntese que o feito ainda não estava pronto para julgamento, estando cerceada em seu direito de defesa, na medida em que impede, por meio de perícia técnica, a apelante de comprovar os juros compostos cobrados pela requerida no contrato de adesão (pré-estabelecido, sem possibilidade de discussão, de negociação, de flexibilização), os quais não permitem a quitação do contrato em valores justos.

Alega falha quando rescisão do contrato, uma vez que o inadimplemento da avença foi parcial e que a parte Apelante detém total interesse na manutenção da relação jurídica negocial, desde que reequilibrado a forma de pagamento das parcelas, assim como retirados os dispositivos que afrontam o código de defesa do consumidor. Pois a Apelante já quitou quase todo o valor previsto inicialmente na avença, mas em razão dos juros compostos cobrados no contrato – os quais restaram impossíveis de serem comprovados dado a supressão da instrução no processo –, não consegue jamais quitar a sua dívida.

Afirma que a jurisprudência, a partir da utilização da técnica da interpretação contratual mais favorável ao consumidor e do reconhecimento da boa-fé objetiva aduz ser possível que o poder judiciário materialize/efetive o equilíbrio material do contrato ou justiça contratual, exatamente o que postula a apelante neste instrumento recursal. Ademais, a sentença jamais poderia consignar como marco temporal para a declaração de rescisão contratual a data da concessão da medida liminar de reintegração de posse.

Ato contínuo, aduz que a sentença também merece ser anulada na parte que trata dos percentuais de retenção na restituição das parcelas e da taxa de fruição que foram deferidas ao apelado apenas para prejudicar o direito da apelante sem, ao menos, mitigar os graves prejuízos já suportados com a adoção de medida judicial mais gravosa pela apelada.

Alega impossibilidade de cumulação da taxa de fruição e da cláusula penal compensatória, bem como a necessidade de recebimento da indenização pelas benfeitorias edificadas no lote, assim como o direito de reter a posse do bem até que a devida indenização seja paga pela empresa Apelada.

Desse modo, requer que o recurso seja conhecido e provido.

Também inconformado
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
alegou preliminarmente ocorrência de julgamento extra petita, uma vez que, mesmo não havendo pedido expresso, a sentença, ora recorrida, determinou a indenização pelas acessões em favor do Apelado.

Com efeito, se o próprio Apelado pleiteou pela indenização das benfeitorias úteis e necessárias, seguindo as regras da Cláusula 17ª do contrato pactuado entre as partes e, não formulou nenhum pedido quanto à indenização pelas acessões, não poderia o juízo ter decidido além de tais limites, e condenar a Apelante em sanções não dispostas no contrato, bem como na peça exordial.

Afirma que no presente caso, não existe benfeitorias úteis e necessárias a serem indenizadas ao Apelado, haja vista não estar nos autos qualquer projeto de construção, alvará, nem ao menos habite-se ou qualquer outra documentação pertinente que pudesse confirmar se tratar de uma casa segura e pronta para ser habitada.

No mérito, afirma que a sentença objurgada não observou a forma de rescisão pactuada entre as partes, julgando parcialmente procedente para condenar a devolução ao Apelado, no percentual de 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação. Assim, mostra-se claramente equivocado o entendimento descrito no ato judicial objurgado, eis que o Apelado não faz jus à restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores efetivamente pagos.

Alega ainda que impossibilidade de anulação unilateral do contrato, ausência de dolo, coação ou fraude, não havendo ainda, que se falar em existência de cláusulas abusivas no contrato em comento, haja vista que todas as normas ali fixadas se encontram pautadas pela licitude e boa-fé contratual, impossível, pois, qualquer revisão .

Assim, a conduta negligente do apelado feriu de forma clara as normas contratuais por ela assumidas, bem como as normas legais pertinentes à matéria e, o afastamento da condenação do pagamento da taxa de fruição, geraria um desequilíbrio econômico e social à Apelante e mais, é inadmissível a declaração de ilicitude da cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, com a alegação de ser ela excessiva.

Desse modo, requer que o recurso seja conhecido e provido, para reformar a sentença, decretando judicialmente a rescisão do termo firmado entre as partes, reconhecida a validade do contrato firmado, em especial os termos inerentes à rescisão e aplicação de juros; fixando a condenação do apelado ao pagamento de fruição mensal, montante esse que se aproximaria de um valor de um possível aluguel;

para declarar a licitude da cumulação da condenação de fruição a título de aluguel com a multa compensatória prevista na clausula 16º, §1º, alínea “c”, mantendo a condenação nos termos estipulados no pacto firmado e por fim, a condenação do Apelado ao pagamento de sucumbência em segundo grau, no patamar de 20% sobre o valor da condenação imposta em primeiro grau.

Instada a se manifestar, a Procuradoria de Justiça opinou pelo DESPROVIMENTO do recurso da parte autora e PROVIMENTO PARCIAL do recurso da parte ré.

A Parte autora apresentou Contrarrazões.

É o relatório. Peço julgamento no plenário virtual.

Belém,

de

de

2025.

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATORA

VOTO

VOTO:

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

APELAÇÃO REJANILDE MARINHO ALVES
.

PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA E A OFENSA AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA.

A apelante alega que o feito ainda não estava pronto para julgamento, tendo sido cerceada em seu direito de defesa, na medida em que foi impede, por meio de perícia técnica, a apelante de comprovar os juros compostos cobrados pela requerida no contrato de adesão (pré-estabelecido, sem possibilidade de discussão, de negociação, de flexibilização), os quais não permitem a quitação do contrato em valores justos.

Analisando os autos, verifico que o feito comporta julgamento antecipado, eis que o questionamento disposto nos autos prescinde de dilação probatória para o deslinde da demanda, na medida em que a questão se encontra suficientemente provada mediante documentação fartamente acostada, inclusive e mais importante, o contrato entabulado entre as partes.

Ora, sendo o Juiz destinatário da prova, a quem compete exercer a valoração e suficiência destas, deve decidir quais são ou não relevantes à formação de sua convicção.

Nesse sentido:

Ementa

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CERCEMAMENTO DEFESA NÃO CONFIGURADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . CONTRATO FIRMADO ENTRE PARTICULARES. CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO PARA QUITAÇÃO PARCIAL DO PREÇO. RECUSA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ATO ILÍCITO INEXISTENTE . PAGAMENTO DE SINAL. CONVENÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERDA DO SINAL . APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. 1. O juiz é o destinatário da prova e sua produção tem por escopo auxiliá-lo na formação de seu convencimento (artigo 371 do Código de Processo Civil). Se os elementos de convencimento existentes são bastante e suficientes para o deslinde da causa, não há razão para remeter as partes à instrução processual . A interpretação de cláusula de contrato e seus feitos é questão meramente de direito, sendo prescindível a produção de prova oral. Ademais, o protesto por essa espécie de prova na petição inicial foi genérico, tanto é que sequer juntou-se o rol de testemunhas. 2. O contexto fático probatório revelou que a rescisão contratual ocorreu em razão do inadimplemento dos promissários-compradores, precisamente em relação ao pagamento da segunda parcela do imóvel no prazo acordado e mediante carta consórcio . 3. A mora independia de qualquer ato do credor, como interpelação ou citação, porquanto decorreu do inadimplemento por parte dos apelantes dessa obrigação positiva, líquida e com termo implementado, consoante o disposto no artigo 397 do Código Civil. Trata-se da aplicação do princípio tempus interpellat pro homine adotado pela Lei Civil. 4 . As arras confirmatórias e dadas como sinal, constituem a importância em dinheiro ou outro bem móvel, dada por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do negócio jurídico, a fim de torná-lo obrigatório, garantindo o cumprimento da obrigação assumida (arras confirmatórias); ou na prefixação das perdas e danos, no caso de desistência, assegurando, para cada contraente, o direito de arrependimento (arras penitenciais). 5 - À míngua de qualquer ato ilícito imputável aos promissários vendedores, mas tendo o inadimplemento decorrido da recusa na liberação da carta de consórcio, não há como atribuir-lhes qualquer responsabilidade civil pela resolução do contrato. A relação jurídica envolvendo as partes é distinta da firmada entre os promissários compradores e a instituição financeira, que sequer foi parte nos autos, nem figurou no contrato de promessa de compra e venda do imóvel. 6 . Se o promitente-comprador deu causa à rescisão do contrato, é legítima a retenção das arras pela promitente-vendedora, quando expressamente ajustado no negócio jurídico. 7. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

MÉRITO:

No mérito, é importante mencionar que um vez que a parte requerida/compradora tenha se tornado inadimplente, pode a vendedora requerer a rescisão contratual. Ademais, a alegação no que se refere a dificuldade financeira para cumprimento da obrigação não podem ser óbices para que a contratação seja rescindida, mormente se considerarmos que o caso dos autos se tratava de uma renegociação de dívida e a parte se tornou inadimplente, não podendo vir aos autos alegando que não cumpriu com sua obrigação em decorrência de juros.

Outrossim, no que se refere a retenção dos valores pagos, o entendimento no STJ tem se firmado na seguinte situação: O promitente vendedor só poderá reter, em seu benefício, até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo comprador, sendo que tal percentagem pode variar de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento).

No caso dos autos é possível observar no contrato entabulado entre as partes, que há cláusula autorizando a retenção de 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas, como ressarcimento do custo operacional do contrato, mais retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, em forma de multa compensatória, somado ainda à perda da entrada básica de até 5% (cinco por cento) do valor do contrato, autorizando a construtora a retenção de 35%(trinta e cinco por cento, o que conforme acima referenciado, não se pode admitir.

Assim, mostra-se plenamente abusiva a cláusula 16 que estabelece a retenção dos valores na forma mencionada, mormente considerando se tratar de cláusula que coloca o consumidor em desvantagem .

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. 1. A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes. 2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

Todavia, é possível verificar que o magistrado entendeu pela retenção de 20% das parcelas pagas, a qual comungo do mesmo entendimento, eis que tal percentual mostra-se suficiente para reparar os prejuízos da apelada.

Quanto aos juros observo que não há qualquer abusividade em sua cobrança; digo isso porque os juros não ultrapassam o estabelecido em lei

e a taxa, e no que se refere a taxa de fruição, o magistrado singular se manifestou pela impossibilidade de sua aplicação, mostrando-se, pois prejudicado o pedido nesse sentido, assim como a questão relacionada a
cumulação da taxa de fruição e da cláusula penal compensatória e indenização pelas benfeitorias edificadas no lote, eis que o magistrado concedeu nos termos requeridos na inicial.

Assim, conheço do recurso, porém nego-lhe provimento.

APELAÇÃO L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

SENTENÇA EXTRA PETITA:

O apelante afirma ocorrência de julgamento extra petita, uma vez que, mesmo não havendo pedido expresso, a sentença, ora recorrida, determinou a indenização pelas acessões em favor do Apelado.

Observo no caso dos autos que a parte apelada requereu a indenização pelas benfeitorias realizadas, o que implica na rejeição da preliminar ora suscitada.

MÉRITO:

No que se refere a retenção dos valores, conforme dito na apelação anterior, entendo que o magistrado agiu de maneira correta, na medida em que
a retenção de 20% das parcelas pagas, mostra-se suficiente para reparar os prejuízos da apelada.

Quanto a taxa de fruição, sua impossibilidade reside no fato, tal como abordado na sentença atacada, de que sua cumulação com multa compensatória, o que é o caso dos autos, implica em BIS IN IDEM, o que totalmente vedado em nossa legislação.

A Jurisprudência de mostra nesse sentido:

DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS . MANUTENÇÃO DA DECISÃO MONOCRÁTICA, IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM A MULTA COMPENSATÓRIA, UMA VEZ QUE REFERIDA PARCELA INDENIZA OS LUCROS CESSANTES, BIS IN IDEM. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1- Sobressaem insuficientes as alegações do agravante, inexistindo qualquer novidade nas razões recursais que possam ensejar a modificação nos fundamentos constantes da decisão recorrida. 2- Necessidade de manutenção da decisão monocrática quanto a impossibilidade de cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, que já tem como finalidade indenizar os lucros cessantes . 3- Agravo interno conhecido e desprovido.(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08039446020188140040 17187082, Relator.: LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Data de Julgamento: 20/11/2023, 1ª Turma de Direito Privado)

Nesses termos, entendo que o recurso deva ser conhecido e desprovido, mantendo em todos os termos a sentença atacada.

CONCLUSÃO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

Belém,

de

de 2025.

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 30/06/2025