Tribunal: TJPA
Processo: 0800254-86.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-09-15

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS POR CONSTRUTORA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA À DEVOLUÇÃO DOS VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse com Pedido Liminar e Perdas e Danos, ajuizada contra José Carlos Almeida de Morais, que julgou improcedentes os pedidos da autora, reconhecendo a nulidade de cláusulas contratuais, especialmente a de capitalização mensal de juros, e assegurando ao réu o direito à restituição das parcelas pagas, mesmo tendo dado causa à rescisão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê capitalização mensal de juros em contrato celebrado com empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional; (ii) estabelecer se é possível decretar a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, mesmo diante de cláusulas abusivas; (iii) determinar se a vendedora tem direito à reintegração de posse do imóvel; (iv) definir o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador inadimplente; (v) apurar se a reintegração de posse pode ser concedida antes da restituição das parcelas pagas. III. RAZÕES DE DECIDIR A capitalização mensal de juros somente é válida quando expressamente pactuada e se houver autorização legal, o que não ocorre em contratos firmados por empresas que não integram o Sistema Financeiro Nacional, como é o caso da apelante, sendo, portanto, nula a cláusula contratual que prevê tal prática. A existência de cláusulas abusivas não impede a rescisão do contrato por inadimplemento do comprador, desde que resguardado o direito à devolução parcial das parcelas pagas, nos termos do art. 51, §2º, do CDC e da Súmula 543/STJ. O inadimplemento do comprador é incontroverso nos autos, autorizando a resolução do contrato nos moldes do art. 475 do Código Civil, sendo devida a reintegração de posse à vendedora, condicionada à devolução do montante pago, com retenção razoável. A cláusula penal contratual que prevê perda integral das parcelas pagas é abusiva e contrária ao CDC, sendo possível a retenção de parte das quantias a título de compensação por despesas e prejuízos, observando-se os limites entre 10% e 25%, conforme jurisprudência consolidada do STJ. Diante do tempo de inadimplemento e da posse contínua do imóvel pelo comprador, é razoável a fixação da retenção em 20% sobre os valores pagos, assegurando equilíbrio contratual e evitando o enriquecimento sem causa. A reintegração de posse deve ser condicionada à restituição prévia do valor devido ao comprador inadimplente, corrigido monetariamente e acrescido de juros moratórios, conforme jurisprudência do STJ. A sucumbência é recíproca, tendo em vista que ambos os pedidos foram acolhidos e rejeitados parcialmente, impondo-se a divisão proporcional das custas e honorários advocatícios entre as partes. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A capitalização mensal de juros é vedada em contratos firmados por empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional, ainda que haja previsão contratual. O reconhecimento de cláusulas abusivas não impede a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, desde que garantida a devolução parcial das parcelas pagas. A cláusula que prevê perda integral das parcelas pagas é nula, sendo admissível a retenção de percentual entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades do caso. A reintegração de posse do imóvel é admissível em razão da resolução contratual por culpa do comprador, desde que condicionada à restituição prévia dos valores pagos. A sucumbência recíproca impõe a divisão proporcional de custas e honorários advocatícios entre as partes. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 475 e 591; CDC, arts. 51, IV e §2º; CPC, arts. 85 e 487, I; Lei nº 6.766/79, art. 34; Lei nº 9.514/97, art. 5º, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 121/STF, 539 e 541/STJ, 543/STJ; STJ, AgInt no AREsp 1913941/GO, j. 05.09.2022; STJ, AgInt no AREsp 2579263/RJ, j. 02.09.2024; STJ, AgInt no REsp 2088196/SP, j. 23.10.2023; TJ-PA, Apelação Cível nº 0802451-43.2021.8.14.0040, j. 17.09.2024; TJ-PA, Apelação Cível nº 0101098-75.2016.8.14.0301, j. 04.11.2024; TJ-PA, Apelação Cível nº 0114079-39.2016.8.14.0301, j. 04.04.2023. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL interposto por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA tendo como ora apelado JOSÉ CARLOS ALMEIDA DE MORAIS. Acordam Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 15 de setembro de 2025. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800254-86.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: JOSE CARLOS ALMEIDA DE MORAIS

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS POR CONSTRUTORA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA À DEVOLUÇÃO DOS VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse com Pedido Liminar e Perdas e Danos, ajuizada contra José Carlos Almeida de Morais, que julgou improcedentes os pedidos da autora, reconhecendo a nulidade de cláusulas contratuais, especialmente a de capitalização mensal de juros, e assegurando ao réu o direito à restituição das parcelas pagas, mesmo tendo dado causa à rescisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê capitalização mensal de juros em contrato celebrado com empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional; (ii) estabelecer se é possível decretar a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, mesmo diante de cláusulas abusivas; (iii) determinar se a vendedora tem direito à reintegração de posse do imóvel; (iv) definir o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador inadimplente; (v) apurar se a reintegração de posse pode ser concedida antes da restituição das parcelas pagas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A capitalização mensal de juros somente é válida quando expressamente pactuada e se houver autorização legal, o que não ocorre em contratos firmados por empresas que não integram o Sistema Financeiro Nacional, como é o caso da apelante, sendo, portanto, nula a cláusula contratual que prevê tal prática.

A existência de cláusulas abusivas não impede a rescisão do contrato por inadimplemento do comprador, desde que resguardado o direito à devolução parcial das parcelas pagas, nos termos do art. 51, §2º, do CDC e da Súmula 543/STJ.

O inadimplemento do comprador é incontroverso nos autos, autorizando a resolução do contrato nos moldes do art. 475 do Código Civil, sendo devida a reintegração de posse à vendedora, condicionada à devolução do montante pago, com retenção razoável.

A cláusula penal contratual que prevê perda integral das parcelas pagas é abusiva e contrária ao CDC, sendo possível a retenção de parte das quantias a título de compensação por despesas e prejuízos, observando-se os limites entre 10% e 25%, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

Diante do tempo de inadimplemento e da posse contínua do imóvel pelo comprador, é razoável a fixação da retenção em 20% sobre os valores pagos, assegurando equilíbrio contratual e evitando o enriquecimento sem causa.

A reintegração de posse deve ser condicionada à restituição prévia do valor devido ao comprador inadimplente, corrigido monetariamente e acrescido de juros moratórios, conforme jurisprudência do STJ.

A sucumbência é recíproca, tendo em vista que ambos os pedidos foram acolhidos e rejeitados parcialmente, impondo-se a divisão proporcional das custas e honorários advocatícios entre as partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A capitalização mensal de juros é vedada em contratos firmados por empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional, ainda que haja previsão contratual.

O reconhecimento de cláusulas abusivas não impede a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, desde que garantida a devolução parcial das parcelas pagas.

A cláusula que prevê perda integral das parcelas pagas é nula, sendo admissível a retenção de percentual entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades do caso.

A reintegração de posse do imóvel é admissível em razão da resolução contratual por culpa do comprador, desde que condicionada à restituição prévia dos valores pagos.

A sucumbência recíproca impõe a divisão proporcional de custas e honorários advocatícios entre as partes.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 475 e 591; CDC, arts. 51, IV e §2º; CPC, arts. 85 e 487, I; Lei nº 6.766/79, art. 34; Lei nº 9.514/97, art. 5º, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmulas 121/STF, 539 e 541/STJ, 543/STJ; STJ, AgInt no AREsp 1913941/GO, j. 05.09.2022; STJ, AgInt no AREsp 2579263/RJ, j. 02.09.2024; STJ, AgInt no REsp 2088196/SP, j. 23.10.2023; TJ-PA, Apelação Cível nº 0802451-43.2021.8.14.0040, j. 17.09.2024; TJ-PA, Apelação Cível nº 0101098-75.2016.8.14.0301, j. 04.11.2024; TJ-PA, Apelação Cível nº 0114079-39.2016.8.14.0301, j. 04.04.2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
tendo co
mo ora apelado
JOSÉ CARLOS ALMEIDA DE MORAIS.

Acordam Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em
CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 15 de setembro de 2025.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas/PA, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse com Pedido Liminar e Perdas e Danos, ajuizada contra
JOSÉ CARLOS ALMEIDA DE MORAIS
, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Em breve síntese da inicial, a autora,
L.M.S.E
. Empreendimentos Imobiliários Ltda., alegou ter firmado contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano com adquirentes originários, que posteriormente cederam seus direitos ao requerido, José Carlos Almeida de Morais, o qual assumiu integralmente o débito remanescente, por meio de aditivos contratuais. Narrou que o demandado, mesmo após renegociar o saldo devedor, deixou de adimplir as parcelas pactuadas, configurando inadimplemento contratual. Sustentou que, embora tivesse concedido condições facilitadas de pagamento, com prazos dilatados e prestações mensais fixadas mediante índices de correção e juros anuais convencionados, o réu não cumpriu sua obrigação. Pleiteou, assim, a rescisão do contrato por culpa do requerido, a reintegração de posse do imóvel objeto do contrato, bem como a condenação ao pagamento da cláusula penal e indenização por perdas e danos.

Após o trâmite regular do feito, o juízo de piso, proferiu sentença (id. 21612446 - Pág. 1) julgando o pedido imparcialmente procedente, conforme segue
:

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial e o faço com resolução do mérito com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º, do CPC/15).

Sentença registrada.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Após o trânsito em julgado arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

Inconformada, a parte autora interpôs recurso de apelação (ID 5733397), aduzindo, inicialmente, que houve erro na aplicação do direito pela sentença, porquanto o contrato discutido nos autos seria regido pela Lei nº 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano), e não pela Lei nº 4.591/64, como constou na fundamentação. Sustentou que a capitalização de juros praticada é válida, com amparo no artigo 5º, §2º, da Lei nº 9.514/97, que autoriza a capitalização em contratos imobiliários, bem como nas Súmulas 539 e 541 do Superior Tribunal de Justiça. Asseverou que a cláusula de capitalização estava expressamente pactuada e que a taxa de juros aplicada não era abusiva, não havendo qualquer ilegalidade ou lesão ao consumidor.

Defendeu a validade da cláusula penal ajustada entre as partes e a impossibilidade de modificação judicial das condições contratuais livremente estipuladas. Requereu, ao final, a reforma da sentença para reconhecer a legalidade do contrato entabulado, declarar a rescisão por culpa exclusiva do apelado, determinar a sua imediata reintegração na posse do imóvel e condenar o requerido ao pagamento da cláusula penal contratualmente prevista.

Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso.

É o relatório
.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pela autora/apelante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

QUESTÕES PRELIMINARES

Ante a ausência de preliminares, passo à análise do mérito.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal à análise da validade das cláusulas contratuais inseridas em compromisso de compra e venda firmado entre as partes, notadamente quanto à legalidade da capitalização mensal de juros prevista no contrato, diante da natureza jurídica da empresa vendedora; à possibilidade jurídica da rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador, mesmo na presença de cláusulas reconhecidamente abusivas; ao direito da vendedora à reintegração de posse do imóvel, e à definição das condições para sua efetivação; à extensão do direito do comprador à restituição dos valores pagos e ao percentual de retenção aplicável; bem como à viabilidade da cobrança de taxa de fruição pelo período de ocupação do lote, ainda que não edificado.

Do exame dos autos, constata-se que o contrato original foi firmado entre a construtora e terceiros, tendo o ora apelado assumido, mediante cessão, os direitos e obrigações contratuais, além de celebrar posteriormente novos termos aditivos.

Embora se reconheça que o recorrido deixou de adimplir as prestações pactuadas, situação incontroversa, a sentença de primeiro grau julgou improcedente o pedido de rescisão contratual formulado pela autora, sob o fundamento de que diversas cláusulas do instrumento são nulas de pleno direito, notadamente aquelas que preveem capitalização de juros e forma de atualização das parcelas, por afrontarem normas de ordem pública e princípios consumeristas.

A apelante sustenta, em síntese, que os ajustes celebrados estariam escudados na autonomia privada das partes e que a capitalização de juros encontra respaldo na Lei nº 9.514/97, bem como nas Súmulas 539 e 541 do STJ. Alega que os juros aplicados e os encargos contratuais foram claramente pactuados, inexistindo qualquer prática abusiva ou cláusula leonina.

Sustenta, ainda, a validade da cláusula penal e requer, ao final, a procedência da ação para declarar a rescisão contratual, reintegrar a autora na posse do imóvel e condenar o réu ao pagamento da penalidade convencional, com perdas e danos.

Quanto à
capitalização de juros
, cumpre destacar que tal prática apenas é admitida em nosso ordenamento jurídico se houver
dupla exigência cumulativa
: (i)
previsão legal expressa
e (ii)
pactuação clara e destacada no contrato
. Nesse sentido, a
Súmula 539 do STJ
estabelece:
“É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000, desde que expressamente pactuada.”

No caso sob análise, a autora é uma empresa do ramo da construção civil e incorporação imobiliária,
não estando submetida à disciplina do Sistema Financeiro Nacional nem do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI
). Como tal, não detém autorização legal para aplicar juros capitalizados mensalmente, ainda que o contrato contenha cláusula prevendo tal cobrança, pois a exigência legal refere-se exclusivamente a instituições financeiras.

Ainda que o contrato traga previsão genérica de aplicação de encargos e correção monetária, não se identifica cláusula específica e destacada autorizando a capitalização mensal dos juros, em desacordo com a orientação fixada pelo STJ no julgamento do
REsp 973.827/RS (Rel. Min. Nancy Andrighi)
, cuja tese é amplamente adotada pelas instâncias ordinárias.

O entendimento consolidado da jurisprudência, inclusive com base em precedentes específicos envolvendo a própria recorrente, é no sentido de
rejeitar a validade de cláusulas de capitalização de juros inseridas por construtoras ou incorporadoras
. A esse respeito, cito o seguinte precedente, altamente pertinente:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE COMPRA E VENDA. DISCUSSÃO ACERCA DA POSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS EM PERIODICIDADE MENSAL OU ANUAL. CONTRATO FIRMADO COM A CONSTRUTORA/INCORPORADORA. ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A Construtora Ré não é instituição financeira, não integrando, dessa forma, o Sistema Financeiro Nacional. Desse modo, incidente a Lei da Usura, em especial seu art. 1º, que estabelece o patamar de 12% ao ano, ou seja, o dobro da taxa legal prevista no Código Civil de 1916, no limite de 6% ao ano. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1913941 GO 2021/0182386-5, Data de Julgamento: 05/09/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/09/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA COM A CONSTRUTORA – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E TABELA PRICE – ENCARGOS ABUSIVOS – ENTENDIMENTO DO STJ – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – PRESENÇA DA PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DE DANO (ARTIGO 300 DO CPC) – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A capitalização mensal de juros é proibida em contratos de compra e venda de imóvel entre a Construtora e o adquirente; limita-se às instituições financeiras (REsp. n. 2005302) .

Na Tabela Price os juros são compostos (juros sobre juros), portanto sua incidência caracteriza capitalização ou anatocismo, o que é vedado (Súmula n. 121 do STF).

A tutela de urgência será concedida quando preenchidos os requisitos elencados no artigo 300 do Código de Processo Civil.

(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 1027917-91 .2023.8.11.0000, Relator.: NÃO INFORMADO, Data de Julgamento: 13/03/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/03/2024)

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. REVISIONAL DE CONTRATO. Sentença de improcedência. Inconformismo do autor. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Mérito. Capitalização de juros. Ocorrência. Contrato de Compra e Venda pactuado diretamente com a Construtora. Previsão de aplicação juros remuneratórios de 0,5% ao mês. Construção que não se trata de instituição financeira e, por consequência, não integra o Sistema Financeiro Nacional. Inaplicabilidade da Súmula 539 do C. STJ. Capitalização de juros mensal vedada. Possibilidade de capitalização anual como previsto no artigo 591 do Código Civil. Condenação da requerida as verbas de sucumbência. Recurso parcialmente provido.

(TJ-SP - AC: 10476752820218260576 São José do Rio Preto, Relator.: Hertha Helena de Oliveira, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2023)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. OCORRÊNCIA. CONTRATO FIRMADO DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA. CONSTRUTORA NÃO EXERCE ATIVIDADE FINANCEIRA E, PORTANTO, NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS MENSAL VEDADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08024514320218140040 22307041, Relator.: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 17/09/2024, 2ª Turma de Direito Privado)

Assim, é acertada a conclusão da magistrada de origem ao declarar
nula a cláusula contratual que prevê capitalização de juros mensais
, uma vez que tal disposição configura prática abusiva, vedada pelo art. 51, IV e §1º, do Código de Defesa do Consumidor.

No que tange à cláusula penal, é importante destacar que, embora haja previsão contratual de penalidade em caso de inadimplemento, tal estipulação não pode ser aplicada de forma cumulativa com a indenização por perdas e danos, sob pena de
bis in idem
e enriquecimento ilícito da parte credora. O STJ é pacífico em admitir a devolução das parcelas pagas pelo promitente comprador, mesmo que inadimplente, com retenção moderada, geralmente fixada em até
25% do valor pago
, como forma de compensar eventuais prejuízos sofridos pela vendedora.

O contrato em exame prevê
retenção elevada e sem justificativa
, o que infringe os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. A jurisprudência pátria, incluindo o STJ, admite a devolução parcial das parcelas pagas em caso de rescisão, nos moldes da
Lei nº 13.786/2018
, que reformou a Lei nº 4.591/64, estabelecendo critérios objetivos para os descontos devidos à vendedora no caso de resolução por inadimplemento do comprador.

Com base nesse entendimento, a sentença também acertadamente declarou
nula a cláusula contratual que previa a perda integral das parcelas pagas
e assegurou ao requerido o direito à
restituição dos valores desembolsados
, com as devidas deduções legais.

No que se refere ao pedido de reintegração de posse, não obstante a sentença tenha acertado ao reconhecer a abusividade de cláusulas contratuais, incorreu em equívoco ao julgar totalmente improcedente a demanda, olvidando que o inadimplemento contratual do promitente comprador, ora apelado, é fato
incontroverso nos autos
.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a resolução do contrato nos termos do
art. 475 do Código Civil
, que dispõe:

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

O apelado deixou de cumprir a obrigação principal, que é o pagamento das prestações pactuadas, o que autoriza a rescisão contratual requerida pela promitente vendedora.

Contudo, o desfazimento do contrato exige a observância do
princípio do equilíbrio contratual
, de modo a assegurar a restituição das parcelas efetivamente pagas pelo comprador inadimplente, com
retenção parcial razoável
, conforme entendimento pacificado na
Súmula 543/STJ
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Assim, impõe-se decretar a
rescisão do contrato por culpa do promitente comprador
, garantindo-se a
reintegração de posse à vendedora
, mas com observância da devolução proporcional das parcelas adimplidas.

Cumpre salientar que, embora se reconheça a existência de cláusulas contratuais abusivas, como a que previa a capitalização mensal de juros, tal constatação
não implica a nulidade integral do pacto firmado entre as partes.

Conforme disposto no art. 51, §2º, do Código de Defesa do Consumidor, “a nulidade de uma cláusula abusiva não invalida o contrato, exceto quando sua existência for essencial à relação contratual”. No caso concreto, verifica-se que as disposições tidas como abusivas referem-se a encargos acessórios e não comprometem o núcleo do negócio jurídico, que é a transmissão da posse e o pagamento do preço.

Assim, permanece válida a relação contratual em sua essência, sendo plenamente cabível sua resolução judicial em razão do inadimplemento das obrigações principais, por parte do comprador, ora apelado.

Nesta senda:

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 10%. PROVIMENTO PARCIAL. 1. Trata-se de Apelações Cíveis interpostas contra sentença que rescindiu o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou as rés a restituir, em parcela única, os valores pagos pelos autores, ressalvada a retenção de 5% (cinco por cento); 2. A construtora e a incorporadora são solidariamente responsáveis por eventuais danos causados ao consumidor . Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva; 3. São nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que preveem a retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído em caso de rescisão e a restituição de forma parcelada; 4. É cabível, no caso concreto, a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago, conforme a jurisprudência do STJ; 5. Recursos conhecidos e providos em parte . Tese de julgamento: “1. Em caso de desistência do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. 2. A restituição deve ser efetuada em parcela única .”

Dispositivos relevantes citados: art. 7º, parágrafo único e art. 51, IV, ambos do CDC.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2380773/SP, Quarta Turma, rel . min. Marco Buzzi, DJe de 05/10/2023; STJ, AgRg no AREsp 600887, Quarta Turma, rel. min. Raul Araújo, DJe de 22/06/2015; STJ, Tema Repetitivo 577 .

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 01010987520168140301 23182835, Relator.: JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR, Data de Julgamento: 04/11/2024, 1ª Turma de Direito Privado)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO DECLARADA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS . MULTA COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por L.M.S .E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse contra Lismar do Carmo Silva e Maria Divina Pereira Coelho Silva, julgou improcedente o pedido. A autora alegou inadimplemento por parte dos adquirentes em contrato de compra e venda de imóvel no Residencial Cidade Jardim, com financiamentos e renegociações inadimplidos .

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:

(i) a necessidade de rescisão contratual por inadimplemento e reintegração de posse;

(ii) a possibilidade de retenção de valores pagos, aplicação de multa compensatória e taxa de fruição, além da indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão contratual é cabível em razão do inadimplemento incontroverso por parte dos adquirentes, conforme art . 475 do Código Civil, permitindo a resolução do contrato e a reintegração da posse.

O contrato de compra e venda de imóvel permite a capitalização de juros e a correção monetária, não havendo ilegalidade ou anatocismo na cláusula contratual referente ao IGPM e juros compensatórios.

A retenção de 20% dos valores pagos é legítima, conforme jurisprudência consolidada (Súmula 543 do STJ), para cobrir despesas administrativas e comerciais.

A cobrança da taxa de fruição, em cumulação com a multa compensatória, é devida, considerando-se justa como forma de indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência.

A posse de boa-fé dos adquirentes lhes assegura o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, as quais deverão ser apuradas em liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

O inadimplemento do comprador justifica a rescisão contratual e a reintegração de posse em favor do vendedor.

É legítima a retenção de até 20% dos valores pagos pelo comprador inadimplente a título de despesas administrativas e multa compensatória.

A taxa de fruição pode ser cumulada com a multa compensatória em casos de inadimplemento do comprador, visando evitar o enriquecimento sem causa.

O comprador de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, apuradas em liquidação de sentença.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art . 5º, XXXVI; CC, arts. 475, 478, 884, 1.219; CDC, arts. 51, II, 53; Lei 6 .766/1979.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1300418/SC; STJ, REsp nº 2.024.829/SC .

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08092758620198140040 22408299, Relator.: ALEX PINHEIRO CENTENO, Data de Julgamento: 01/10/2024, 2ª Turma de Direito Privado)

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE SUSPENSÃO DE PAGAMENTO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESILIÇÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DA PROMITENTE/COMPRADORA – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – RETENÇÃO – POSSIBILIDADE – SÚMULA 543 DO STJ – PRETENSÃO DE RETENÇÃO EM IMPORTE SUPERIOR A 40% (QUARENTA POR CENTO) – DESCABIMENTO – RETENÇÃO QUE DEVE SER FIXADA ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS – FIXAÇÃO EM 10% (DEZ POR CENTO) – PATAMAR RAZOÁVEL – RESTITUIÇÃO PARCELADA – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 – Cinge-se a controvérsia recursal a aferição da adequação do percentual de retenção de valores decorrente da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da compradora; a necessidade de observância da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça; a possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos; bem assim a imputação dos múnus sucumbenciais exclusivamente à autora/apelada. 2 – O Superior Tribunal de Justiça sumulou entendimento no sentido de que sendo a rescisão oriunda de culpa exclusiva do comprador, conforme restou incontroverso no caso em tela, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial, ou seja, é permitido a retenção de parte dos valores pagos, com escopo de compensar as despesas administrativas suportadas pela construtora. 3 – Em que pese a possibilidade de retenção de valores quando a rescisão decorrer de culpa exclusiva do promitente comprador, a própria Corte da Cidadania consagrou o entendimento de qual tal retenção deve ser fixada entre o percentual de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do importe total pago . 4 – Na hipótese, verifica-se que o percentual de retenção pretendido pela construtora apelante, ainda que considerando as disposições contratuais, exaspera significativamente o percentual limite de 25% (vinte e cinco por cento) consagrado na jurisprudência pátria, perfazendo mais de 40% (quarenta por cento) do importe total pago pela promitente compradora, ora apelada. 5 – Dessa forma, mormente o curto lapso decorrido entre a pactuação e o pleito de rescisão do ajuste, entendo ser adequada a retenção de 10% (dez por cento) das parcelas pagas, conforme definido pelo juízo primevo, em atenção ainda aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como as circunstâncias financeiras das partes na hipótese. 6 – No que concerne a pretensão de restituição parcelada dos valores pagos, tem-se que a já citada Súmula 543 do STJ, é clara ao estabelecer que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador”. 7 – Assim, mesmo quando a rescisão ocorrer por iniciativa do comprador/adquirente, a restituição dos valores pagos deve ser realizada em parcela única e não de modo parcelado, mormente porque os valores pagos já se incorporaram ao patrimônio da construtora, ora apelante, gerando lucro, não havendo justificativa razoável para seu parcelamento . 8 – Quando cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre ambos as despesas processuais e os honorários advocatícios, a teor do art. 86, caput, do CPC, sendo de rigor a manutenção da sucumbência recíproca reconhecida na origem. 9 – Recurso de Apelação Conhecido e Desprovido para manter na integra a sentença vergastada, nos termos da fundamentação.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 01140793920168140301 13631462, Relator.: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 04/04/2023, 2ª Turma de Direito Privado)

Ademais, reconhecida a culpa do comprador pelo inadimplemento contratual, a vendedora tem direito de reter parte dos valores pagos a título de compensação pelas despesas administrativas e eventuais encargos contratuais.

O Superior Tribunal de Justiça admite, como orientação reiterada, a retenção de percentual que varia entre
10% a 25%
do total pago, conforme as peculiaridades do caso. Nesta senda:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR . RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL ENTRE 10% A 25%. SÚMULA N. 83 DO STJ PRECEDENTES . AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada nesta Corte é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar em reexame fático- probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal e estadual em 20% dos valores pagos . Aplicação da Súmula n. 83 do STJ.Precedentes. 2 . Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2579263 RJ 2024/0062310-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024)

Assim sendo, no tocante ao percentual de retenção a ser aplicado sobre os valores pagos pelo promitente comprador, é importante considerar as circunstâncias específicas do caso concreto. Verifica-se nos autos que o apelado permaneceu na posse do imóvel por longo período, mesmo após o inadimplemento das obrigações contratuais.

Não consta qualquer comprovação de pagamentos recentes ou tentativa efetiva de quitação do saldo devedor, o que demonstra desídia no cumprimento do contrato. Ademais, o imóvel permaneceu fora do mercado durante esse período, gerando prejuízos à vendedora.

Diante disso, entendo razoável e proporcional a fixação da retenção em 20% (vinte por cento) do total efetivamente pago, patamar este que se insere nos limites jurisprudencialmente admitidos pelo Superior Tribunal de Justiça — entre 10% e 25% — e que reflete adequadamente o equilíbrio entre as partes, evitando enriquecimento sem causa.

Quanto à reintegração de posse, ressalto que
não pode ser concedida de forma incondicionada
. O retorno ao status quo exige que o comprador seja previamente
indenizado
pelas parcelas pagas, sob pena de enriquecimento sem causa por parte da vendedora.

Não se pode olvidar ainda, acerca das benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no lote, conforme apontado pelos requeridos na Contestação.

A realização de benfeitorias pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias.

A teor do artigo 1.219 do Código Civil, é inconteste o direito dos apelados à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, visto que eram possuidores de boa-fé durante o período de adimplência contratual e construíram edificação (casa de alvenaria) no lote que, à época da assinatura do pacto, não possuía nenhuma acessão física ou benfeitoria, sendo tal prerrogativa uma decorrência lógica da rescisão do contrato e da reintegração de posse dada ao vendedor.

Deveras, existindo benfeitorias no imóvel que incrementam o valor e o uso do terreno, deve ser reconhecido o direito dos apelantes de serem reparados pela construção das edificações, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença, afinal, obstar o exercício do direito de ressarcimento contribuiria para o enriquecimento sem causa da parte demandante, que irá retomar o imóvel com melhorias e construções, o que encontra óbice no ordenamento jurídico pátrio (art. 844 e seguintes do Código Civil).

Nesse sentido, o próprio contrato traz a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas a ora apelante, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias.

No caso concreto, reputo de boa-fé a posse exercida pelos recorridos sobre o imóvel.

Primeiro, porque a aquisição do lote urbano ocorreu com base em contrato de compra e venda que operou de forma válida até sua rescisão judicial, ou seja, as benfeitorias/acessões levantadas no terreno foram construídas, pelo que vejo dos autos, durante a vigência contratual, quando, repito, os devedores possuíam o imóvel de boa-fé. Segundo, porque a má-fé necessita ser comprovada, logo entendo que o mero inadimplemento contratual não é prova suficiente para tal configuração.

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. VINCULAÇÃO À RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELOS COMPRADORES. LEGALIDADE. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. OFENSA À COISA JULGADA . INEXISTÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. MULTA. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a consequência lógica da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é o retorno das partes ao status quo ante com a restituição, pelo vendedor, de parte dos valores despendidos pelos compradores durante a vigência do pacto, e a estes a obrigação de reintegrar a posse do imóvel ao seu proprietário
. 2. Inexiste violação à coisa julgada com o restabalecimento das partes ao estado inicial das coisas, uma vez que o provimento judicial proferido na ação de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel possui natureza restituitória. 3. Reverter a conclusão adotada pela instância originária demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. 4. Não incide a multa descrita no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015 quando não comprovada a manifesta inadmissibilidade ou improcedência do pedido. 5. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no REsp: 2088196 SP 2023/0265282-1, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 23/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/10/2023)

Também este Tribunal já se manifestou no mesmo sentido:

EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. 1. Descrição do caso: Trata-se de agravo interno interposto por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão monocrática que determinou a manutenção dos agravados, NARCISO DA CONCEIÇÃO PEREIRA e MAGILA DO NASCIMENTO PEREIRA,
na posse do imóvel até a indenização prévia das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no lote urbano, conforme art. 1 .219 do Código Civil. 2. Questões em discussão: (i) Possibilidade de reintegração de posse do imóvel sem indenização prévia das benfeitorias realizadas;
(ii) Alegação de violação à coisa julgada e às cláusulas contratuais por parte da agravante; (iii) Princípios do direito à moradia e da boa-fé objetiva na execução do contrato. 3. Razões de decidir: A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é firme no sentido de que a indenização das benfeitorias úteis e necessárias realizadas por possuidor de boa-fé é requisito para a reintegração de posse (art. 1.219 do CC e art. 34 da Lei nº 6 .766/79), evitando o enriquecimento sem causa da parte vendedora.
No caso, não se verifica violação à coisa julgada, uma vez que a decisão agravada observou o direito dos agravados à indenização por benfeitorias, conforme reconhecido em sentença anterior com trânsito em julgado.
Ademais, a agravante não comprovou a inexistência ou irregularidade das benfeitorias de forma suficiente a justificar a reintegração sem indenização prévia. 4 . Dispositivo: Recurso de agravo interno conhecido e desprovido. Mantida a decisão que determina a manutenção dos agr

avados na posse do imóvel até a efetiva indenização pelas benfeitorias realizadas. 5. Tese de julgamento: Para a reintegração de posse do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, é imprescindível a indenização prévia das benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo possuidor de boa-fé, conforme o art . 1.219 do Código Civil e o art. 34 da Lei nº 6.766/79.

Legislação e Jurisprudência Relevantes: · Art. 1.219 do Código Civil: Direito à indenização das benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé. · Art . 34 da Lei nº 6.766/79: Indenização de benfeitorias em casos de rescisão por inadimplemento. · Jurisprudência: STJ e tribunais estaduais sobre indenização de benfeitorias e direito de retenção. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 36ª Sessão Ordinária de 2024, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

(TJ-PA - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 08091688920248140000 22531467, Relator.: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 30/09/2024, 1ª Turma de Direito Privado)

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL PARA A RESCISÃO CONTRATUAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I . CASO EM EXAME 1. Agravo Interno interposto por L.M.S .E. Empreendimentos Imobiliários Ltda contra decisão monocrática que negou provimento a recurso de Apelação. A parte recorrente busca a reintegração de posse de imóvel com base em inadimplemento contratual, alegando que a cláusula resolutiva expressa presente no contrato é suficiente para ensejar a retomada da posse sem necessidade de ação judicial prévia de rescisão contratual. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) se a cláusula resolutiva expressa pode autorizar a reintegração de posse sem a necessidade de declaração judicial de rescisão do contrato; (ii) se a via eleita pela recorrente é adequada para discutir a reintegração de posse com base em inadimplemento contratual sem pedido prévio de rescisão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula resolutiva expressa prevista no contrato não dispensa a necessidade de uma declaração judicial para que a rescisão contratual seja efetivada, conforme entendimento consolidado no STJ e nos precedentes desta Corte. 4. A ação de reintegração de posse com base em inadimplemento contratual exige a prévia rescisão judicial do contrato, sendo inadequada a tentativa de uso da via possessória sem tal declaração. 5. A cláusula resolutiva do contrato prevê expressamente a necessidade de notificação judicial para sua eficácia, reforçando a obrigatoriedade de pronunciamento judicial. 6. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado no sentido de que a reintegração de posse, mesmo com cláusula resolutiva expressa, depende de decisão judicial para que seja configurado o esbulho possessório. IV . DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: 1. A cláusula resolutiva expressa não afasta a necessidade de declaração judicial de rescisão contratual para fins de reintegração de posse. 2. A ação possessória não pode ser utilizada para retomar a posse sem prévia rescisão judicial do contrato. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 474; CPC, art . 560. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.789.683/MS; TJPA, Apelação Cível nº 0016283-21 .2017.8.14.0040; TJPA, Apelação Cível nº 0015187-8 .2017.8.14.0040

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00095434720178140040 22405401, Relator.: MARGUI GASPAR BITTENCOURT, Data de Julgamento: 01/10/2024, 2ª Turma de Direito Privado)

Assim, a reintegração de posse deve ser autorizada
apenas após a comprovação do depósito judicial
dos valores devidos, nos moldes aqui fixados.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para
reformar parcialmente a sentença de primeiro grau
, a fim de:

a)

Declarar rescindido
o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa do comprador/apelado;

b)

Determinar a reintegração da autora/apelante na posse do imóvel
objeto do contrato, condicionando-se a expedição do respectivo mandado à
comprovação do depósito judicial do valor a ser restituído ao apelado
, conforme descrito no item seguinte;

c)

condenar os recorridos ao pagamento da taxa de fruição mensal, no percentual de 0,5% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas;

d)

determinar a indenização dos requeridos às benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença; e

e)

f) garantir o direito dos apelados em permanecer na posse do imóvel enquanto não ressarcidos pela apelante das benfeitorias/acessões realizadas no lote, sem prejuízo da responsabilização daqueles pelos encargos inerentes ao exercício dessa posse (retenção do imóvel).

f)

Condenar a apelante a restituir ao apelado os valores por ele pagos
, autorizada a
retenção de 20% (vinte por cento)
sobre o total pago, devendo o montante a ser restituído ser corrigido monetariamente pelo
INPC desde cada desembolso
, e acrescido de
juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado
desta decisão;

Diante da sucumbência recíproca,
condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios na proporção de 50% para cada uma
, fixando os honorários em
10% sobre o valor da condenação líquida
, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

É COMO VOTO.

Belém, 15 de setembro de 2025.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 15/09/2025