Tribunal: TJPA
Processo: 0002083-72.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-04-29

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de Juliel da Silva Alves, em razão do inadimplemento contratual relativo à promessa de compra e venda de lote urbano no empreendimento “Residencial Cidade Jardim”, localizado em Parauapebas/PA. Sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato, reintegrar a autora na posse do imóvel, determinar a restituição das parcelas pagas com retenções, condenar o réu ao pagamento de taxa de fruição limitada a 50% da restituição e reconhecer o direito a indenização por benfeitorias úteis e necessárias. Ambas as partes apelaram da decisão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é válida a reintegração de posse em favor da promitente vendedora em razão do inadimplemento do comprador; (ii) estabelecer se a cláusula penal compensatória e a taxa de fruição podem ser cumuladas; (iii) determinar se é cabível a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel pelo comprador inadimplente; e (iv) analisar a legalidade da limitação da taxa de fruição imposta pela sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O inadimplemento contratual do comprador autoriza a rescisão do contrato e a reintegração da posse ao vendedor, nos termos do art. 475 do CC e da jurisprudência do STJ, independentemente da propositura prévia de ação específica para tanto. 4. A posse exercida pelo promitente comprador inadimplente, após a constituição em mora, é considerada precária, ensejando a medida possessória. 5. A cláusula penal compensatória, prevista contratualmente e fixada em 10% do valor das parcelas pagas, somada à retenção de 10% por despesas administrativas, perfazendo 20%, encontra-se dentro do limite de 25% admitido pela jurisprudência do STJ. 6. A cumulação da taxa de fruição com cláusula penal compensatória configura bis in idem, pois ambas possuem natureza indenizatória, sendo vedada sua aplicação conjunta, sob pena de enriquecimento sem causa, nos termos da jurisprudência do TJPA. 7. O comprador tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença, nos termos dos arts. 1.219 e 884 do CC, desde que demonstrada sua boa-fé e o proveito econômico das melhorias. 8. Não se admite a retenção do imóvel pelo comprador inadimplente como condição para o pagamento da indenização por benfeitorias, pois a reintegração é decorrência lógica da rescisão contratual. 9. A limitação da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído torna-se prejudicada ante o reconhecimento da impossibilidade de sua cumulação com a cláusula penal, razão pela qual o recurso adesivo da autora não merece provimento. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso do requerido parcialmente provido, tão somente para afastar a condenação do requerido ao pagamento de taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação. Recurso adesivo da autora desprovido. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 475, 478 a 480, 884, 1.219; CPC, art. 98, §§ 2º e 3º; CDC, art. 53; Lei 6.766/79, art. 26-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 670.117/PB, Rel. Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, j. 13.06.2012, DJe 26.11.2012; STJ, AgInt no AREsp 887.173/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 15.03.2018, DJe 02.04.2018; TJPA, ApCiv 0010390-49.2017.8.14.0040, Rel. Des. Amílcar Guimarães, j. 12.12.2023; TJPA, ApCiv 0804133-38.2018.8.14.0040, Rel. Des. Luana Henriques Santalices, j. 30.04.2024; TJPA, ApCiv 0803408-49.2018.8.14.0040, Rel. Des. Gleide Moura, j. 19.03.2024. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação do réu e CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso da autora, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002083-72.2018.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA, JULIEL DA SILVA ALVES

APELADO: JULIEL DA SILVA ALVES, B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de Juliel da Silva Alves, em razão do inadimplemento contratual relativo à promessa de compra e venda de lote urbano no empreendimento “Residencial Cidade Jardim”, localizado em Parauapebas/PA. Sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato, reintegrar a autora na posse do imóvel, determinar a restituição das parcelas pagas com retenções, condenar o réu ao pagamento de taxa de fruição limitada a 50% da restituição e reconhecer o direito a indenização por benfeitorias úteis e necessárias. Ambas as partes apelaram da decisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é válida a reintegração de posse em favor da promitente vendedora em razão do inadimplemento do comprador; (ii) estabelecer se a cláusula penal compensatória e a taxa de fruição podem ser cumuladas; (iii) determinar se é cabível a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel pelo comprador inadimplente; e (iv) analisar a legalidade da limitação da taxa de fruição imposta pela sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O inadimplemento contratual do comprador autoriza a rescisão do contrato e a reintegração da posse ao vendedor, nos termos do art. 475 do CC e da jurisprudência do STJ, independentemente da propositura prévia de ação específica para tanto.

4.

A posse exercida pelo promitente comprador inadimplente, após a constituição em mora, é considerada precária, ensejando a medida possessória.

5.

A cláusula penal compensatória, prevista contratualmente e fixada em 10% do valor das parcelas pagas, somada à retenção de 10% por despesas administrativas, perfazendo 20%, encontra-se dentro do limite de 25% admitido pela jurisprudência do STJ.

6.

A cumulação da taxa de fruição com cláusula penal compensatória configura bis in idem, pois ambas possuem natureza indenizatória, sendo vedada sua aplicação conjunta, sob pena de enriquecimento sem causa, nos termos da jurisprudência do TJPA.

7.

O comprador tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença, nos termos dos arts. 1.219 e 884 do CC, desde que demonstrada sua boa-fé e o proveito econômico das melhorias.

8.

Não se admite a retenção do imóvel pelo comprador inadimplente como condição para o pagamento da indenização por benfeitorias, pois a reintegração é decorrência lógica da rescisão contratual.

9.

A limitação da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído torna-se prejudicada ante o reconhecimento da impossibilidade de sua cumulação com a cláusula penal, razão pela qual o recurso adesivo da autora não merece provimento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso do requerido parcialmente provido, tão somente para afastar a condenação do requerido ao pagamento de taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação. Recurso adesivo da autora desprovido.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 475, 478 a 480, 884, 1.219; CPC, art. 98, §§ 2º e 3º; CDC, art. 53; Lei 6.766/79, art. 26-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EREsp 670.117/PB, Rel. Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, j. 13.06.2012, DJe 26.11.2012; STJ, AgInt no AREsp 887.173/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 15.03.2018, DJe 02.04.2018; TJPA, ApCiv 0010390-49.2017.8.14.0040, Rel. Des. Amílcar Guimarães, j. 12.12.2023; TJPA, ApCiv 0804133-38.2018.8.14.0040, Rel. Des. Luana Henriques Santalices, j. 30.04.2024; TJPA, ApCiv 0803408-49.2018.8.14.0040, Rel. Des. Gleide Moura, j. 19.03.2024.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação do réu e CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso da autora, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por ambas as partes, contra a sentença proferida em
ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos
, ajuizada por
B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda.
em face de
Juliel da Silva Alves
, em razão do inadimplemento contratual referente a compromisso de compra e venda de lote urbano no empreendimento "Residencial Cidade Jardim", no Município de Parauapebas/PA.

O Juiz sentenciante deu parcial procedência ao pedido, nos seguintes termos:

3. DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, afasto a matéria preliminar e, no mérito, julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

A) RESCINDIR o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide;

B) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

E) A autora deverá INDENIZAR a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva realização, seu proveito econômico e a boa-fé do réu, além da observância da Lei 6.766/79 e o contrato, questões a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá de restituir.

Condeno a promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor a ser efetivamente restituído, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiária da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade pelo prazo legal (art. 98, §§ 2º e 3º, Idem).

Transitada em julgado, arquive-se.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

(...)

Inconformado, o requerido/apelante, assistido pela Defensoria Pública, alega preliminarmente a tempestividade do recurso, a necessidade de concessão da justiça gratuita e o cabimento da contagem em dobro dos prazos. No mérito, argumenta que a petição inicial é inepta, pois não demonstra a posse da autora e nem a ocorrência do esbulho. Alegam que a inadimplência não autoriza a rescisão unilateral do contrato e que não houve a anuência dos apelantes no termo de rescisão extrajudicial.

Sustenta, ainda, a necessidade de prévia rescisão contratual para o deferimento da reintegração de posse e que a autora deveria ter ingressado com ação de cobrança ou de rescisão contratual. Defendem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a nulidade de cláusulas contratuais relativas ao preço, condições de pagamento, rescisão contratual, penalidades e restituição do saldo.

Os apelantes requerem a anulação da sentença ou a sua reforma para julgar improcedentes os pedidos da autora, declarar a nulidade das cláusulas abusivas do contrato e reconhecer o direito de retenção do imóvel até a indenização integral das benfeitorias realizadas.

A autora, por sua vez, também interpôs apelo, impugnando o limite de 50% aplicado à taxa de fruição, sustentando que tal percentual configura enriquecimento sem causa por parte do réu. Requer a integração total do valor da fruição mensal (0,25% do contrato/mês) até a efetiva desocupação, sem limitação. Argumenta que o valor fixado não representa a real contraprestação pelo uso do bem e que a jurisprudência do STJ autoriza cumulação com cláusula penal e demais encargos.

Contrarrazões apresentadas pela autora (ID 4070752).

É o relatório.

Belém, 09 de abril de 2025.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos de apelação.

2.

Razões recursais.

A controvérsia dos autos cinge-se à possibilidade de rescisão contratual por iniciativa da promitente vendedora, em razão do inadimplemento do promitente comprador, ora apelante, bem como à apuração das consequências jurídicas do desfazimento do negócio — especialmente quanto à legitimidade da reintegração de posse, à restituição das parcelas pagas, à aplicação da cláusula penal e da taxa de fruição, e ao direito à indenização por benfeitorias com eventual direito de retenção.

Feitas estas considerações, passo a analisar os recursos interpostos por ambas as partes.

2.1.

Da Apelação do Requerido

As alegações do apelante quanto à ausência de rescisão válida e à impropriedade da reintegração liminar não prosperam. Ao contrário do que sustenta, não houve resolução automática do contrato, mas o ajuizamento de ação judicial com esse exato objetivo, em consonância com o disposto no art. 475 do Código Civil.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça
[1]
firmou o entendimento no sentido de ser possível o ajuizamento de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado.

No caso concreto, o inadimplemento é incontroverso. O requerido deixou de adimplir o contrato a partir da 36ª parcela, fato reconhecido em sua própria contestação. Assim, caracterizado o inadimplemento e configurado o esbulho possessório, impõe-se a resolução contratual e a consequente reintegração da promitente vendedora na posse do imóvel.

A posse exercida pelo apelante, após a constituição em mora e sem purgação do débito, torna-se precária e injusta, ensejando o deferimento da medida possessória independentemente de violência ou clandestinidade.

Nesse ponto, a manutenção da sentença é medida imperativa.

Ante a formal constituição do devedor em mora por meio da citação e a não comprovação da purgação da mora, o juízo de piso corretamente declarou resolvido o contrato e determinou a reintegração de posse, conforme vem entendendo esta Colenda Turma
[2]
, em casos similares.

Dito isso, uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, a rescisão do ajuste é imperativa, devendo ser observada, contudo, a devolução dos valores pagos pelo requerido/apelante até o início da inadimplência, com as devidas retenções.

2.1.2

Da Ausência de Culpa pelo Inadimplemento Contratual

Prosseguindo na análise das alegações, o apelante invoca ausência de culpa pelo inadimplemento contratual, o que teria decorrido da abusividade das cláusulas contratuais impostas pela apelada.

Ocorre que, malgrado o esforço do recorrente em justificar o descumprimento de suas prestações, o fato é que o contrato não guarda vícios de nulidade,

em relação as condições de pagamento.
Logo, o
consentimento do Apelante foi livre e consciente, sendo que desde junho de 2016 – a partir da 36ª parcela do financiamento, passou a não honrar com os pagamentos.

Se o réu/apelante entendia haver desequilíbrio contratual pela abusividade de determinadas cláusulas, o caminho a ter sido trilhado era o da renegociação da dívida ou repactuação do contrato e, após, ante a eventual negativa da promitente vendedora ou em não lhe sendo favoráveis as condições, deveria ter ingressado com Ação Revisional do Contrato, e não simplesmente deixar de efetuar o pagamento.

A possibilidade de revisão contratual por onerosidade excessiva (arts. 478 a 480 do Código Civil) exige demonstração de fato superveniente e imprevisível, o que não restou comprovado nos autos. A simples alegação de dificuldade financeira, desacompanhada de elementos probatórios mínimos, não é suficiente para afastar os efeitos jurídicos do inadimplemento voluntário.

2.1.3 Dos Juros Compensatórios e da Correção Monetária pelo IGPM

Na sequência das alegações recursais, considerando que os contratos de Promessa de Compra e Venda em questão sujeitam-se à proteção do Código de Defesa do Consumidor, cumpre-me verificar se há a abusividade alegada pelo apelante como ensejadora da nulidade contratual, correspondente à incidência, sobre as parcelas pactuadas, de correção monetária pelo IGPM somada a juros compensatórios de 6% (seis por cento) ao ano.

Pois bem. Entendo não haver a abusividade alegada no ponto em comento.

Isso porque a Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, expressamente autoriza a inclusão no instrumento contratual, tanto da correção monetária, como de juros compensatórios, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência. É que consta do artigo 26-A, incisos IV e VI da referida Lei,
in verbis
:

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

(...)

IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

(...)

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;”

E, ainda que não houvesse previsão específica, os juros compensatórios correspondem a encargo contratual decorrente da natureza de negócios que envolvem o pagamento fracionado e diferido por longo período, em negócio que implica concessão de crédito ao adquirente.

Deveras, o Tribunal da Cidadania, ao apreciar questão assemelhada, relativa à alienação de imóveis em construção, fixou o entendimento de que, quando o parcelamento do valor do bem é realizado diretamente pela incorporadora, não há qualquer ilegalidade na cláusula que, dentro dos limites legais, prevê juros compensatórios.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DOS AUTORES.
1. "Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios."

(EREsp 670.117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012).
1.1. No caso dos autos impôs-se a reforma do acórdão recorrido, que decidiu de modo contrário à orientação deste Tribunal Superior. 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 887173 SP 2016/0069355-9, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 15/03/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/04/2018) – Destaquei.

Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC).

Assim como é absolutamente lícita a incidência de juros sobre as prestações vincendas – já que o fracionamento do preço encerra, na verdade, financiamento do preço –, da mesma forma, a correção monetária é admissível, na medida em que consiste em simples método de preservação do valor real da moeda, conforme vem entendendo a jurisprudência pátria
[3]
.

Outrossim, cabe registrar que a taxa de juros compensatórios ora aplicada, de 6% (seis por cento) ao ano, não se revela abusiva pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura), ou ao percentual dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional – aplicáveis, aqui, por analogia).

Sendo assim, a estipulação de atualização das prestações mensais pelo IGPM e de incidência de juros remuneratórios no importe de 6% ao ano não implica, por si só, anatocismo, isto é, incidência de juros sobre juros. Na realidade, o que o contrato prevê é a cumulação de juros e correção monetária, o que de forma alguma é vedado por lei.

Em outras palavras, não se pode confundir a correção monetária com os juros. Aquela tem por finalidade a mera atualização do débito, para manter o seu valor real, ao passo que os juros remuneratórios visam à remuneração do capital, impedindo, assim, que o credor seja lesado pelo pagamento diferido do preço do imóvel.

Destarte, o reajuste das prestações mensais, da forma como determinada no contrato, não implica anatocismo, e nos autos não há indícios da incidência de novos juros sobre tais cálculos.

2.1.4 Da Retenção de Valores pela Promitente-Vendedora e da Taxa de Fruição

No tocante à alegação do Apelante de que há abusividade nos valores a serem retidos pela vendedora em razão da rescisão do contrato de compra e venda, bem como
bis in idem
na condenação ao pagamento conjunto da taxa de fruição com a cláusula penal, passo a tecer as seguintes considerações.

Sem maiores digressões a respeito do assunto, é certo que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento acerca da imperiosa necessidade de restituição imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma parcial quando a culpa pela rescisão for exclusiva do comprador, nos termos da Súmula nº. 543 do STJ. Segundo vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça
[4]
, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, por ser montante adequado e suficiente para indenizar as despesas gerais e de rompimento unilateral do contrato.

Tal entendimento aplica-se mesmo quando o contrato prevê retenção superior, em virtude da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que visa coibir o enriquecimento sem causa do fornecedor.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, ora apelante, a magistrada primeva fixou a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas por ele – 10% (dez por cento) como indenização pelos custos operacionais e 10% (dois por cento) a título de cláusula penal compensatória –, patamar que se encontra abaixo do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese,
de
25% (vinte e cinco por cento).

Portanto, resta claro que a retenção das despesas administrativas e da multa compensatória aplicada pelo juízo
a quo
se encontra dentro do limite de 25% autorizado pela jurisprudência da Corte Superior, estando escorreita a sentença guerreada, inclusive porque referidas penalidades estão previstas na cláusula 16 do contrato de compra e venda (ID 4070718 - Pág. 6), sendo de conhecimento do Apelante desde sua assinatura.

Por fim, no que diz respeito à condenação ao pagamento da chamada “taxa de fruição” ou “taxa de ocupação”, sabe-se que ela tem como fato gerador a posse exercida pelo comprador, que ficou tendo proveito econômico sobre o imóvel mesmo inadimplente com suas prestações. É uma reparação ao vendedor, portanto, como se um aluguel fosse.

In casu
, a avença firmada pelas partes prevê em sua Cláusula 16ª, alínea “E”, indenização
de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato “
a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão do contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorresse por último
”
.
A magistrada singular, por sua vez, condenou o promitente-comprador ao pagamento dessa taxa, mantendo aquele percentual contratado, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, por entender ser o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel.

Ocorre que, merece reforma esse capítulo da sentença, na medida em que a taxa de ocupação foi aplicada cumulativamente com a cláusula penal prevista na alínea “C” do instrumento contratual, o que configuraria dupla compensação (
bis in idem)
e, consequentemente, provocaria o enriquecimento ilícito da Apelada.

Conforme reiterada jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, a aplicação simultânea de cláusula penal compensatória e taxa de fruição configura
bis in idem
, pois ambas possuem caráter indenizatório. Tal cumulação afronta o princípio que veda o enriquecimento sem causa, além de violar o equilíbrio contratual. Nesse sentido:

EMENTA- AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA RÉ – RESCISÃO DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO DO BEM – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS – DESCABIMENTO DA CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE DE CONDICIONAR A REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0010390-49.2017.8.14.0040, Relator: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 12/12/2023, 2ª Turma de Direito Privado) (grifos nossos)

APELAÇÃO -

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA: DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1-Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa, rejeitada. Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

2-Mérito:

2.1-O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada.

2.2-Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

2.3-Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem.

2.4-Dever de indenizar a requerida pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

2.5A medida reintegratória, na hipótese, é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

2.6-Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição, bem como determinar o pagamento das benfeitorias por parte da apelada, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0804133-38.2018.8.14.0040 – Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 30/04/2024 )

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR E CONSTRUTORA BUSCA TER O IMÓVEL DE VOLTA. SENTENÇA JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA RESCINDIR O CONTRATO, REINTEGRAR A POSSE DO IMÓVEL, DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS (COM RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% A TÍTULO DE DESPESAS REALIZADAS PELO VENDEDOR E 10% A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA), CONDENAR O COMPRADOR AO PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO MENSAL NO PERCENTUAL DE 0,25 A PARTIR DA INADIMPLÊNCIA ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO E DETERMINOU QUE A CONSTRUTORA PAGUE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. SENTENÇA REFORMADA SOMENTE QUANTO À RECONHECIMENTO DA LEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO.IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A MULTA COMPENSATÓRIA QUE PREVÊ ANTECIPADAMENTE LUCROS CESSANTES E PERDAS E DANOS. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0803408-49.2018.8.14.0040 – Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 19/03/2024)

Em que pese já ter proferido voto em casos semelhantes, entendendo pela possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal moratória, revejo meu posicionamento, neste momento, com o intuito de acompanhar a jurisprudência mais recente deste Eg. Tribunal de Justiça.

Dessa forma, em razão da impossibilidade de cumulação com a multa compensatória, impõe-se o afastamento da taxa de fruição na hipótese, devendo a sentença guerreada ser reformada neste ponto.

2.1.5 Da Indenização Pelas Benfeitorias e do Direito de Retenção

A teor do artigo 1.219 do Código Civil, é inconteste o direito do apelante à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, visto que era possuidor de boa-fé durante o período de adimplência contratual e construiu edificação (casa de alvenaria) no lote que, à época da assinatura do pacto, não possuía nenhuma acessão física ou benfeitoria, sendo tal prerrogativa uma decorrência lógica da rescisão do contrato e da reintegração de posse dada ao vendedor.

Deveras, existindo benfeitorias no imóvel que incrementam o valor e o uso do terreno, deve ser reconhecido o direito do réu de ser reparado pela construção das edificações, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença, afinal, obstar o exercício do direito de ressarcimento contribuiria para o enriquecimento sem causa da parte demandante, que irá retomar o imóvel com melhorias e construções, o que encontra óbice no ordenamento jurídico pátrio (art. 844 e seguintes do Código Civil).

Do exame dos autos, verifico que a sentença vergastada, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs à empresa apelada o dever de indenizar o réu pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, determinando que o
quantum
devido seja apurado em liquidação de sentença, cingindo-se a discussão recursal
sobre o direito de retenção pleiteado pelo Recorrente.

O Apelante visa garantir seu direito de retenção sobre as acessões/benfeitorias úteis e necessárias que realizou no terreno a fim de permanecer na posse do imóvel até a indenização integral delas.

Sobre o tema, se consolidou no âmbito deste eg. Tribunal de Justiça
[5]
, o entendimento de que: “
n
ão é cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do quantum em sede de liquidação
”.

Assim, não merece reformas a sentença, neste ponto.

2.2. Da Apelação interposta pela autora.

A autora insurgiu-se contra a limitação da taxa de fruição a 50% do valor das parcelas pagas, alegando enriquecimento ilícito do réu. Ocorre que, afastada a condenação ao pagamento da referida taxa, restam prejudicadas as razões recursais da apelada quanto à sua extensão. Dessa forma, o recurso adesivo não merece provimento.

3.

Parte dispositiva.

Ante o exposto, CONHEÇO do Recurso de Apelação interposto pelo requerido, e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para afastar a condenação do requerido ao pagamento de taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação.

Mantenho o restante da sentença.

Em seguida, CONHEÇO do Recurso de Apelação Adesivo interposto pela autora e NEGO-LHE PROVIMENTO, nos termos da fundamentação.

Ante a sucumbência recíproca, adequa-se os ônus sucumbenciais, de forma que
as custas deverão ser rateadas entre as partes, as quais deverão, ainda, arcar com os honorários em favor do patrono da parte contrária, devidos em 10% sobre o valor da condenação.

Por ser o réu beneficiário do instituto da Justiça Gratuita, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário (CPC, artigo 98, §§ 2º e 3º).

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.

Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado.

Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado.

A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos.

Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.

Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa
.

A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa.

Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (grifos nossos)

(STJ - REsp: 1789863 MS 2013/0376277-6, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 10/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2021)

[2]
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa

1 – Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito. Preliminar Rejeitada.

Mérito

2 – O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada
.

3 – (...)

5 – Juízo primevo que, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a empresa autora/apelada o dever de indenizar a requerida/apelada as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

6 – Outrossim, entendo ser incabível o pedido da apelante de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência logica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

7 – Recurso de Apelação Conhecido e Parcialmente Provido apenas para afastar à condenação da requerida/apelante ao pagamento da taxa de fruição, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos. (Apelação Cível n.º 0804109-10.2018.8.14.0040. Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado. Julgado em 2022-05-31. Publicado em 2022-06-01) – Destaquei.

[3]
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Lote residencial. Critério de reajuste das parcelas do preço. Juros remuneratórios de 9% ao ano. Admissibilidade. Art. 26, V, da Lei nº 6.766/79. Correção monetária pelo IGPM. Admissibilidade. Índice previsto no contrato e adequado à atualização das parcelas do preço diferidas no tempo. Inexistência de cobrança indevida. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido.

(TJ-SP - AC: 10044640320208260664 SP 1004464-03.2020.8.26.0664, Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 30/03/2021, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/03/2021) – Destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C CONSIGNATÓRIA. JUROS LEGAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGPM. DEPÓSITO PARCIAL. MORA NÃO AFASTADA. 1. No caso, não se vislumbra abusividade na cobrança de juros remuneratórios cumulados com correção monetária pelo IGPM, considerando que os juros têm a finalidade de remunerar o capital concedido para o financiamento destinado à aquisição do imóvel e o IGPM, a seu turno, tem por propósito atualização da moeda frente a sua desvalorização. 2. O depósito dos valores que o apelante entende devido não afasta a inadimplência, portanto, não acarreta o efeito liberatório e afastamento da mora. 3. Majoração da verba honorária (art. 85, § 11º do CPC). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 54829676920208090051, Relator: JERONYMO PEDRO VILLAS BOAS - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/12/2021) – Destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - REAJUSTE DAS PARCELAS - CORREÇÃO PELO IGPM - POSSIBILIDADE - CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR - ABUSIVIDADE. Embora se reconheça o direito fundamental da parte ao devido processo legal, do qual desdobra o direito à produção probatória, tal direito não é absoluto, encontrando limites de exercício no próprio ordenamento jurídico. Não há qualquer ilegalidade na cobrança de juros remuneratórios no percentual de 6% ao ano, cumulados com correção monetária, pelo índice do IGPM, pois são encargos distintos, sendo que o primeiro remunera o capital e a segunda, constitui mera atualização da moeda, desvalorizada pelo decurso do tempo. A correção monetária não representa um acréscimo, mas mera recomposição do valor de compra da moeda. A correção do saldo devedor pelo índice do IGPM, mais juros de 6% ao ano, se mostra abusiva e desproporcional, devendo ser substituída pelo índice da caderneta de poupança. (TJ-MG - AC: 10000200590578002 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 11/05/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/05/2021)

[4]
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019)

EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE CRÉDITO E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DESISTÊNCIA POR PARTE DA COMPRADORA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. LEI 13.786/18. INAPLICABILIDADE. CONTRATO ANTERIOR À SUA VIGÊNCIA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE PARTE DA QUANTIA PAGA. SÚMULA 543/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25%. 1. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com restituição de crédito e compensação por danos morais em razão de desistência por parte da compradora em contrato de compromisso de compra e venda de lote. 2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 3. As disposições da Lei 13.786/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Precedentes. 4. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543/STJ). 5. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 6. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e parcialmente provido.

(AREsp n. 2.345.161, Ministra Nancy Andrighi, DJe de 12/06/2023).

[5]
TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0805402-15.2018.8.14.0040 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 23/01/2024

Belém, 08/05/2025