Tribunal: TJPA
Processo: 0804215-69.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-01-28

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS LIMITADA A 20%. AFASTAMENTO DA COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU APÓS RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários LTDA – SCP 01 contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação, mantendo sentença que: (i) declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda; (ii) fixou a devolução de 80% das parcelas pagas pelo agravado, com correção monetária e juros de mora; (iii) afastou a cobrança de taxa de fruição; e (iv) determinou que o pagamento do IPTU fosse de responsabilidade da agravante. 2. A agravante pleiteia a majoração do percentual de retenção para 25%, a cobrança de taxa de fruição pela ocupação do imóvel e a revisão da responsabilidade pelo pagamento do IPTU e dos ônus sucumbenciais. O agravado, em contrarrazões, defende a manutenção da decisão agravada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três questões em discussão: (i) definir se o percentual de retenção das parcelas pagas deve ser majorado de 20% para 25%; (ii) avaliar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição pela ocupação do imóvel; e (iii) estabelecer a responsabilidade pelo pagamento do IPTU após a rescisão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A retenção de 20% das parcelas pagas, fixada na sentença, respeita os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e encontra amparo na Súmula 543 do STJ, que admite retenção entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto. O percentual estabelecido é adequado para ressarcir os custos da vendedora sem impor prejuízo excessivo ao comprador. 5. A cobrança de taxa de fruição pela ocupação do imóvel não é cabível, conforme o Tema 970 do STJ (REsp 1.635.428/SC), que veda a cumulação de cláusula penal compensatória com indenização por lucros cessantes, evitando o bis in idem. A cláusula penal já abrange os prejuízos decorrentes da rescisão contratual. 6. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU após a rescisão contratual é da agravante, uma vez que o imóvel retorna ao seu patrimônio. Trata-se de tributo de natureza propter rem, nos termos do art. 34 do CTN, de responsabilidade do proprietário do imóvel à época da exigência tributária. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O percentual de retenção de valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, podendo variar de 10% a 25%, a depender do caso concreto. 2. É incabível a cobrança de taxa de fruição quando já fixada cláusula penal compensatória para indenização pelos prejuízos decorrentes da rescisão contratual, conforme o Tema 970 do STJ. 3. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU após a rescisão contratual é do proprietário do imóvel, em razão da natureza propter rem do tributo. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CTN, arts. 34, 130 e 131, I; Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, IV; Súmula 543 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 06.08.2019 (Tema 970); STJ, REsp 1269059/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 17.06.2015; TJ-RS, AC 50113242220178210073, Rel. Denise Oliveira Cezar, j. 08.03.2022. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará em plenário virtual, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO, nos termos do voto da Exmo. Desembargador Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador – Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0804215-69.2018.8.14.0040

JUÍZO SENTENCIANTE: JAIME SILVA OLIVEIRA

APELADO: MASTER CONSTRUTORA, INCORPORAODRA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA-SCP 01

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS LIMITADA A 20%. AFASTAMENTO DA COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU APÓS RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo interno interposto por Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários LTDA – SCP 01 contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação, mantendo sentença que: (i) declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda; (ii) fixou a devolução de 80% das parcelas pagas pelo agravado, com correção monetária e juros de mora; (iii) afastou a cobrança de taxa de fruição; e (iv) determinou que o pagamento do IPTU fosse de responsabilidade da agravante.

2.

A agravante pleiteia a majoração do percentual de retenção para 25%, a cobrança de taxa de fruição pela ocupação do imóvel e a revisão da responsabilidade pelo pagamento do IPTU e dos ônus sucumbenciais. O agravado, em contrarrazões, defende a manutenção da decisão agravada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

Há três questões em discussão: (i) definir se o percentual de retenção das parcelas pagas deve ser majorado de 20% para 25%; (ii) avaliar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição pela ocupação do imóvel; e (iii) estabelecer a responsabilidade pelo pagamento do IPTU após a rescisão contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.

A retenção de 20% das parcelas pagas, fixada na sentença, respeita os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e encontra amparo na Súmula 543 do STJ, que admite retenção entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto. O percentual estabelecido é adequado para ressarcir os custos da vendedora sem impor prejuízo excessivo ao comprador.

5.

A cobrança de taxa de fruição pela ocupação do imóvel não é cabível, conforme o Tema 970 do STJ (REsp 1.635.428/SC), que veda a cumulação de cláusula penal compensatória com indenização por lucros cessantes, evitando o bis in idem. A cláusula penal já abrange os prejuízos decorrentes da rescisão contratual.

6.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU após a rescisão contratual é da agravante, uma vez que o imóvel retorna ao seu patrimônio. Trata-se de tributo de natureza propter rem, nos termos do art. 34 do CTN, de responsabilidade do proprietário do imóvel à época da exigência tributária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

O percentual de retenção de valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, podendo variar de 10% a 25%, a depender do caso concreto.

2.

É incabível a cobrança de taxa de fruição quando já fixada cláusula penal compensatória para indenização pelos prejuízos decorrentes da rescisão contratual, conforme o Tema 970 do STJ.

3.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU após a rescisão contratual é do proprietário do imóvel, em razão da natureza propter rem do tributo.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CTN, arts. 34, 130 e 131, I; Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, IV; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 06.08.2019 (Tema 970); STJ, REsp 1269059/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 17.06.2015; TJ-RS, AC 50113242220178210073, Rel. Denise Oliveira Cezar, j. 08.03.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará em plenário virtual, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO
, nos termos do voto da
Exmo. Desembargador Alex Pinheiro Centeno.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador – Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo Interno interposto por Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários LTDA – SCP 01 contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença proferida pelo M.M. Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA.

A sentença de origem declarou rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes e determinou a devolução de 80% das parcelas pagas pelo agravado, acrescidas de correção monetária e juros de mora, afastando a possibilidade de cobrança de taxa de fruição e de retenção superior ao percentual fixado.

No presente recurso, a agravante sustenta que a retenção de 20% das parcelas pagas é insuficiente para compensar os prejuízos sofridos com a rescisão contratual, pleiteando sua majoração para 25%, em conformidade com precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

Requer, ainda, a condenação do agravado ao pagamento de taxa de fruição pela ocupação do imóvel e a revisão dos ônus sucumbenciais.

O agravado apresentou contrarrazões, defendendo a manutenção da decisão agravada, argumentando que os percentuais aplicados e o afastamento da taxa de fruição encontram respaldo na jurisprudência consolidada.

O feito foi incluído em pauta do plenário virtual.

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo agravante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir o voto.

MÉRITO

O recurso de agravo interno confronta o entendimento no sentido de negar provimento ao recurso de apelação,
mantendo a sentença que declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, fixando a restituição de 80% dos valores pagos, afastando a cobrança de taxa de fruição e determinando a responsabilidade exclusiva da agravante pelo pagamento do IPTU após a rescisão.

Passo à análise das questões suscitadas pela agravante.

Do Percentual de Retenção das Parcelas Pagas

A agravante requer a majoração do percentual de retenção das parcelas pagas pelo agravado de 20% para 25%, com fundamento no entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, que admite retenção de até 25% em casos de rescisão contratual por culpa do comprador.

Conforme a Súmula 543 do STJ, é legítima a retenção de parte das parcelas pagas pelo comprador inadimplente, com o objetivo de compensar os prejuízos suportados pela vendedora.

Quanto ao percentual, vislumbra-se que o valor de 20% fixado na sentença encontra-se dentro do limite razoável e proporcional, considerando os custos administrativos e financeiros alegados pela agravante.

Nesse sentido, o E. STJ:

DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR.1. A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3. Recurso especial a que se nega seguimento. (STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifo nosso).

Como bem pode se perceber, o entendimento jurisprudencial, em verdade, não impõe a aplicação automática do percentual máximo de 25%, devendo-se observar as peculiaridades do caso concreto.

Na presente hipótese, o percentual de 20% é adequado para ressarcir as despesas sem impor prejuízo excessivo ao consumidor, razão pela qual deve ser mantido.

Da Cobrança de Taxa de Fruição

A agravante alega que a taxa de fruição deve ser aplicada devido à posse e ao uso do imóvel pelo agravado durante a vigência do contrato, contudo, o julgamento monocrático agravado afastou essa cobrança com fundamento no Tema 970 do STJ (REsp 1.635.428/SC), que veda a cumulação de cláusula penal compensatória com indenização por lucros cessantes, por ambas possuírem natureza indenizatória.

Ademais, a cláusula penal compensatória já abrange a reparação pelos prejuízos decorrentes do desfazimento contratual, incluindo a impossibilidade de utilização do imóvel para outros fins. A cobrança simultânea de taxa de fruição configuraria bis in idem, o que é incompatível com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Da Responsabilidade pelo Pagamento do IPTU

Quanto ao pedido de redimensionamento da responsabilidade pelo pagamento do IPTU, a decisão agravada corretamente determinou que o tributo fosse assumido pela agravante, considerando que o imóvel retorna ao seu patrimônio após a rescisão contratual.

Nesse sentido, a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PROPTER REM. EXTINÇÃO DO FEITO. Segundo o art. 34 do CTN, o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título, em face dos quais o exequente poderá exigir a satisfação de seu crédito. \nO pagamento de IPTU configura obrigação tributária propter rem, devida por aquele que detém a propriedade do imóvel, de forma que se reconhece a responsabilidade tributária por sucessão do novo proprietário, nos termos dos arts. 130 e 131, I, do CTN. \nCaso concreto em que, quando do ajuizamento da execução fiscal, o imóvel já havia sido alienado, não se mostrando possível a alteração do polo passivo da ação. Súmula 392 do STJ.RECURSO DESPROVIDO

(TJ-RS - AC: 50113242220178210073 RS, Relator: Denise Oliveira Cezar, Data de Julgamento: 08/03/2022, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 08/03/2022)

O aresto colacionado não deixa dúvida de que é pacífico que o IPTU é tributo de natureza
propter rem
, cabendo ao proprietário arcar com tal obrigação tributária.

Assim, reafirmo a perspectiva inserta no julgamento monocrático, que me leva a opinar pelo desprovimento deste recurso.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO e voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO.

É como voto.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador – Relator

Belém, 04/02/2025