Tribunal: TJPA
Processo: 0809600-74.2025.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10461 - Direito de Vizinhança
Data de julgamento: 2025-11-03

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INFILTRAÇÃO EM UNIDADE AUTÔNOMA. RESPONSABILIDADE PELO DANO. PRAZO PARA CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. MULTA COMINATÓRIA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME Agravos de instrumento interpostos por Keila Valerie Nunes Azevedo e Evandro Azevedo Junior (AI nº 0807624-32.2025.8.14.0000) e pelo Condomínio do Edifício Saint Honoré (AI nº 0809600-74.2025.8.14.0000), contra decisão interlocutória proferida nos autos da Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Maria Helena D’Almeida Ferreira. A decisão agravada determinou, sob pena de multa diária de R$ 500,00 por réu, que os recorrentes realizassem, em 48 horas, reparos para sanar infiltrações na unidade da autora (1201), inclusive a impermeabilização da jardineira da unidade superior (1301). Os agravantes impugnaram a decisão, alegando ausência de responsabilidade exclusiva, exíguo prazo para cumprimento, impedimento de acesso por parte da autora e risco de enriquecimento sem causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se os agravantes devem ser responsabilizados pela reparação dos danos causados por infiltrações na unidade da agravada; (ii) estabelecer se o prazo de 48 horas e a multa diária fixada na decisão agravada são compatíveis com a natureza e a complexidade da obrigação imposta. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência reconhece a responsabilidade objetiva do condomínio pelos danos oriundos de áreas comuns, como tubulações e sistemas hidráulicos, independentemente de culpa, conforme previsão dos arts. 927, parágrafo único, e 1.348, V, do CC. Os laudos técnicos constantes nos autos demonstram que as infiltrações têm origem tanto na jardineira da unidade 1301 quanto em defeitos na rede hidráulica comum do edifício, sendo esta última de responsabilidade exclusiva do condomínio. A responsabilidade pessoal dos condôminos Keila Valerie Nunes Azevedo e Evandro Azevedo Junior não restou evidenciada no momento processual, tendo em vista que os reparos foram iniciados por empresa contratada pelo condomínio e não houve omissão voluntária ou comprovada recusa de acesso por parte deles. O prazo de 48 horas fixado para cumprimento da obrigação é manifestamente exíguo, conforme laudo técnico que aponta a necessidade de ao menos duas semanas para realização dos serviços de forma segura e adequada. A multa diária arbitrada mostra-se desproporcional e inaplicável nas circunstâncias dos autos, uma vez que houve tentativa de cumprimento da obrigação por parte do condomínio e impedimento de continuidade dos serviços pela própria autora, configurando fato impeditivo relevante à execução. A imposição de multa coercitiva, nos termos do art. 537, §1º, do CPC, exige razoabilidade, compatibilidade com a obrigação e viabilidade técnica de cumprimento, elementos ausentes no caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos parcialmente providos. Tese de julgamento: O condomínio responde objetivamente pelos danos causados em unidade autônoma por defeitos em áreas comuns, como redes hidráulicas e sistemas de impermeabilização. A imposição de multa diária por descumprimento de obrigação de fazer deve observar a viabilidade técnica do cumprimento e não pode ser mantida quando há elementos que demonstrem tentativa de execução e impedimento por fato imputável à parte contrária. A fixação de prazo exíguo e desproporcional para cumprimento de obrigação de reparo estrutural enseja a revisão da medida judicial, sob pena de violação aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 927, parágrafo único, 1.336, IV, e 1.348, V; CPC, arts. 297, 300, 373, II, e 537, § 1º. Jurisprudência relevante citada: TJ-DF, Ap. Cív. nº 0713655-97.2022.8.07.0020, Rel. Des. Álvaro Ciarlini, j. 06.03.2024; TJ-SP, Ap. Cív. nº 1003320-23.2019.8.26.0019, Rel. Des. Fábio Tabosa, j. 28.07.2021; TJ-RJ, AI nº 0058159-28.2023.8.19.0000, Rel. Des. Arthur Narciso, j. 31.01.2024; TJ-SP, AGT nº 2045506-33.2021.8.26.0000, Rel. Des. Lígia Bisogni, j. 22.04.2021; TJ-SC, Recurso Cível nº 5001172-64.2023.8.24.0090, Rel. Des. Marco Ghisi Machado, j. 12.09.2023. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos dos Agravos de Instrumento nº 0807624-32.2025.8.14.0000 e nº 0809600-74.2025.8.14.0000, em que figuram como recorrentes Keila Valerie Nunes Azevedo, Evandro Azevedo Junior e Condomínio do Edifício Saint Honoré e como recorrida Maria Helena D’Almeida Ferreira. ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS, nos termos do voto do Relator, para suspender os efeitos da decisão agravada quanto ao prazo de 48 horas e à multa cominatória imposta aos agravantes, determinando que o juízo de origem reavalie a obrigação com base técnica e fixe novo prazo razoável para cumprimento. Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema. Des. Alex Pinheiro Centeno Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0809600-74.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: CONDOMINIO EDIFICIO SAINT HONORE

AGRAVADO: MARIA HELENA D ALMEIDA FERREIRA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INFILTRAÇÃO EM UNIDADE AUTÔNOMA. RESPONSABILIDADE PELO DANO. PRAZO PARA CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. MULTA COMINATÓRIA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Agravos de instrumento interpostos por Keila Valerie Nunes Azevedo e Evandro Azevedo Junior (AI nº 0807624-32.2025.8.14.0000) e pelo Condomínio do Edifício Saint Honoré (AI nº 0809600-74.2025.8.14.0000), contra decisão interlocutória proferida nos autos da Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Maria Helena D’Almeida Ferreira. A decisão agravada determinou, sob pena de multa diária de R$ 500,00 por réu, que os recorrentes realizassem, em 48 horas, reparos para sanar infiltrações na unidade da autora (1201), inclusive a impermeabilização da jardineira da unidade superior (1301). Os agravantes impugnaram a decisão, alegando ausência de responsabilidade exclusiva, exíguo prazo para cumprimento, impedimento de acesso por parte da autora e risco de enriquecimento sem causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se os agravantes devem ser responsabilizados pela reparação dos danos causados por infiltrações na unidade da agravada; (ii) estabelecer se o prazo de 48 horas e a multa diária fixada na decisão agravada são compatíveis com a natureza e a complexidade da obrigação imposta.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência reconhece a responsabilidade objetiva do condomínio pelos danos oriundos de áreas comuns, como tubulações e sistemas hidráulicos, independentemente de culpa, conforme previsão dos arts. 927, parágrafo único, e 1.348, V, do CC.

Os laudos técnicos constantes nos autos demonstram que as infiltrações têm origem tanto na jardineira da unidade 1301 quanto em defeitos na rede hidráulica comum do edifício, sendo esta última de responsabilidade exclusiva do condomínio.

A responsabilidade pessoal dos condôminos Keila Valerie Nunes Azevedo e Evandro Azevedo Junior não restou evidenciada no momento processual, tendo em vista que os reparos foram iniciados por empresa contratada pelo condomínio e não houve omissão voluntária ou comprovada recusa de acesso por parte deles.

O prazo de 48 horas fixado para cumprimento da obrigação é manifestamente exíguo, conforme laudo técnico que aponta a necessidade de ao menos duas semanas para realização dos serviços de forma segura e adequada.

A multa diária arbitrada mostra-se desproporcional e inaplicável nas circunstâncias dos autos, uma vez que houve tentativa de cumprimento da obrigação por parte do condomínio e impedimento de continuidade dos serviços pela própria autora, configurando fato impeditivo relevante à execução.

A imposição de multa coercitiva, nos termos do art. 537, §1º, do CPC, exige razoabilidade, compatibilidade com a obrigação e viabilidade técnica de cumprimento, elementos ausentes no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

O condomínio responde objetivamente pelos danos causados em unidade autônoma por defeitos em áreas comuns, como redes hidráulicas e sistemas de impermeabilização.

A imposição de multa diária por descumprimento de obrigação de fazer deve observar a viabilidade técnica do cumprimento e não pode ser mantida quando há elementos que demonstrem tentativa de execução e impedimento por fato imputável à parte contrária.

A fixação de prazo exíguo e desproporcional para cumprimento de obrigação de reparo estrutural enseja a revisão da medida judicial, sob pena de violação aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 927, parágrafo único, 1.336, IV, e 1.348, V; CPC, arts. 297, 300, 373, II, e 537, § 1º.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-DF, Ap. Cív. nº 0713655-97.2022.8.07.0020, Rel. Des. Álvaro Ciarlini, j. 06.03.2024; TJ-SP, Ap. Cív. nº 1003320-23.2019.8.26.0019, Rel. Des. Fábio Tabosa, j. 28.07.2021; TJ-RJ, AI nº 0058159-28.2023.8.19.0000, Rel. Des. Arthur Narciso, j. 31.01.2024; TJ-SP, AGT nº 2045506-33.2021.8.26.0000, Rel. Des. Lígia Bisogni, j. 22.04.2021; TJ-SC, Recurso Cível nº 5001172-64.2023.8.24.0090, Rel. Des. Marco Ghisi Machado, j. 12.09.2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos dos Agravos de Instrumento nº 0807624-32.2025.8.14.0000 e nº 0809600-74.2025.8.14.0000, em que figuram como recorrentes Keila Valerie Nunes Azevedo, Evandro Azevedo Junior e Condomínio do Edifício Saint Honoré e como recorrida Maria Helena D’Almeida Ferreira.

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS, nos termos do voto do Relator, para suspender os efeitos da decisão agravada quanto ao prazo de 48 horas e à multa cominatória imposta aos agravantes, determinando que o juízo de origem reavalie a obrigação com base técnica e fixe novo prazo razoável para cumprimento.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Alex Pinheiro Centeno
Relator

RELATÓRIO

Trata-se de
agravos de instrumento
interpostos por
Keila Valerie Nunes Azevedo e Evandro Azevedo Junior
(AI nº 0807624-32.2025.8.14.0000) e pelo
Condomínio do Edifício Saint Honoré
(AI nº 0809600-74.2025.8.14.0000), ambos contra a
mesma decisão interlocutória
proferida nos autos da
Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, com Pedido de Tutela de Urgência
, ajuizada por
Maria Helena D’Almeida Ferreira
, em trâmite perante a 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA (processo nº 0820875-87.2025.8.14.0301).

A decisão agravada, constante no id de origem nº 139676646, deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar que os ora recorrentes — moradores da unidade 1301 e o condomínio — realizassem, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, todos os reparos necessários para sanar infiltrações na unidade da autora (1201), inclusive a impermeabilização da jardineira da unidade superior, sob pena de multa diária de R$ 500,00 para cada réu.

Os agravantes
Keila Valerie Nunes Azevedo e Evandro Azevedo Junior
sustentam, em síntese:

(i) a tempestividade do recurso, com base na contagem de prazos do art. 224 do CPC;
(ii) a ausência de responsabilidade direta pelos danos, alegando que as infiltrações decorrem de tubulação comum do prédio, o que atrairia a responsabilidade exclusiva do condomínio;
(iii) a irrazoabilidade do prazo de 48 horas, tendo em vista a complexidade das intervenções e a necessidade de prazo técnico superior (mínimo de duas semanas);
(iv) que houve recusa da autora em permitir acesso dos técnicos ao imóvel, o que inviabilizou a conclusão dos reparos;
(v) risco de enriquecimento sem causa, caso mantida a multa;
(vi) pleiteiam a concessão de efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso para afastar a multa e a obrigação imposta.

O agravante
Condomínio do Edifício Saint Honoré
sustenta:

(i) a impossibilidade material e técnica de cumprimento da obrigação em 48 horas, conforme atestado por laudo de engenharia;
(ii) a inexistência de risco estrutural iminente a justificar medida emergencial tão severa;
(iii) que o início dos reparos foi obstado pela autora, que impediu o ingresso de técnicos ao seu imóvel;
(iv) que a decisão agravada desconsidera a suspensão parcial da mesma obrigação em agravo anterior interposto pelos condôminos;
(v) requer a concessão de efeito suspensivo para afastar a multa e reformar a decisão agravada, com fixação de novo prazo razoável para a conclusão dos serviços.

Em contrarrazões (id nº 26352997 e id nº 28756511), a agravada pugna pela manutenção da decisão recorrida, sob os seguintes fundamentos:

(i) os agravantes e o condomínio seriam corresponsáveis pelos danos causados na unidade 1201;
(ii) os reparos não foram realizados integralmente;
(iii) o prazo foi fixado diante da urgência e do risco de agravamento da situação;
(iv) a multa é necessária para garantir a efetividade da tutela concedida.

O Ministério Público deixou de se manifestar nos autos, não tendo apresentado parecer quanto ao mérito dos recursos interpostos.

É o relatório.

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade

De antemão, observo que os presentes recursos preenchem os requisitos processuais de admissibilidade, razão pela qual entendo pelo
seu conhecimento
.

2. Mérito

A matéria devolvida a esta instância cinge-se à legalidade e razoabilidade da decisão interlocutória que, nos autos da Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais (processo nº 0820875-87.2025.8.14.0301), determinou que os agravantes realizassem, no prazo de 48 horas, reparos urgentes na unidade da agravada, sob pena de multa diária de R$ 500,00 por réu.

O cerne da controvérsia está, portanto, em dois pontos principais:

1.

A responsabilidade dos recorrentes pelos danos e

2.

A viabilidade de cumprimento da obrigação no prazo fixado pelo juízo de origem, notadamente sob o ponto de vista técnico e fático.

I – Da responsabilidade dos agravantes

A análise dos autos demonstra que, embora a existência do vazamento na unidade da autora (1201) não seja controvertida,
há indícios nos laudos técnicos de que a origem da infiltração pode estar associada à rede hidráulica de uso comum
,
ou seja, de responsabilidade do condomínio. Ainda, há menção à jardineira da unidade 1301, pertencente aos agravantes individuais.

Contudo, a responsabilização pessoal de Keila Valerie Nunes Azevedo e Evandro Azevedo Junior
não se mostra evidente neste momento processual
, sobretudo porque os documentos trazidos aos autos indicam que os reparos foram iniciados por empresa contratada pelo condomínio e que
os condôminos permitiram o ingresso de técnicos para inspeção e vistoria
, não havendo indício de recusa ou omissão voluntária deles na adoção de providências.

Acresce-se que, conforme relatado, a própria parte autora teria
impedido a entrada de técnicos

após o início dos reparos, o que torna
controvertido o nexo causal

necessário à responsabilização pessoal dos agravantes individuais para fins de imposição de multa.

A análise da responsabilidade do ente condominial exige atenção aos limites da solidariedade prevista no regime da propriedade horizontal.

Nos termos do art. 1.348, IV e V, do Código Civil, compete ao síndico:

“
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem a todos os possuidores;”.

Assim, ao condomínio incumbe o dever legal de manutenção das áreas comuns, como é o caso de tubulações e colunas hidráulicas embutidas na estrutura, ainda que passem por dentro de unidades privativas.

No caso concreto, extrai-se da documentação acostada aos autos, inclusive dos laudos técnicos apresentados pelos próprios recorrentes, que:

·

As infiltrações que atingem a unidade da autora decorrem em parte de problema na jardineira da unidade 1301, mas também — e de forma relevante — de danos na rede hidráulica comum, em especial no ramo de esgoto pluvial do prédio, de responsabilidade exclusiva do condomínio.

·

A engenheira contratada para o diagnóstico concluiu pela necessidade de obras de intervenção estrutural e impermeabilização envolvendo tanto a área da jardineira (potencialmente de uso privativo) quanto a rede de escoamento pluvial coletiva (claramente de uso comum), o que atrai a aplicação da regra do art. 1.336, inciso IV, do CC, segundo o qual:

"É dever do condômino:
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

Dessa forma, no que se refere aos danos provenientes das áreas comuns, não há dúvida de que a responsabilidade objetiva recai sobre o condomínio, independentemente da comprovação de culpa (art. 927 do CC).

A jurisprudência é pacífica no sentido de que problemas estruturais oriundos de instalações coletivas ou falhas na impermeabilização do prédio ensejam a responsabilidade do ente condominial, conforme se vê:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PRELIMINAR, CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE CARACTERIZAÇÃO . CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRA DE REFORMA E IMPERMEABILIZAÇÃO. ÁREA COMUM. INFILTRAÇÕES . DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. ATO ILÍCITO. OMISSÃO . DANO E NEXO CAUSAL COMPROVADOS. CONDENAÇÃO PROPORCIONAL. RECURSO DESPROVIDO. 1 . A questão submetida à análise deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em verificar se o Juízo singular agiu corretamente ao condenar o condomínio recorrente ao pagamento de indenização pelos danos morais que os autores experimentaram. 2. De acordo com os comandos normativos previstos nos artigos 370 e 371, ambos do Código de Processo Civil, o Juiz é o destinatário da prova e tem a atribuição de determinar a realização dos meios probatórios necessários, afastando as diligências inúteis ao processo, além de fundamentar motivadamente suas conclusões. Preliminar rejeitada, 3 . A reparação de danos, de acordo com o sistema jurídico pátrio, tem como fundamento a suposta ocorrência de ato ilícito (em sentido lato) ou de ato-fato indenizatório, naqueles casos orientados pela regra prefigurada no art. 927, parágrafo único, do Código Civil. A hipótese em exame deve tratar, em tese, da ocorrência de eventual ato ilícito (art. 186 do Código Civil) por ação e omissão . 4. Nos termos da regra prevista no art. 1348, inc. V, do Código Civil, é atribuição do síndico? diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores?. 4.1. Com efeito, a omissão do condomínio em fiscalizar a prestação de serviços de reforma e atuar com agilidade para minimizar os prejuízos ocasionados aos demandantes é ilícita. 5. A respeito do dano moral, foram comprovados os diversos pontos de infiltração e vazamento, danos materiais ao imóvel e aos bens móveis que guarnecem a residência, situação que se estendeu por aproximadamente nove meses. 5.1. Por isso, não é razoável supor que se trate de situação cotidiana e tolerável. 5.2. Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça que confirmam a legitimidade da pretensão indenizatória. Mantido quantum indenizatório fixado na origem . 6. Recurso desprovido.

(TJ-DF 0713655-97.2022 .8.07.0020 1828156, Relator.: ALVARO CIARLINI, Data de Julgamento: 06/03/2024, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 25/03/2024)
TJDFT – Acórdão 1329774, 0707307-34.2019.8.07.0001, 3ª Turma Cível

Condomínio edilício. Infiltrações pela laje de cobertura, atingindo e danificando seriamente a unidade autônoma da autora, situada no último andar. Origem decorrente da deficiente impermeabilização da referida laje, conforme constatado pela perícia. Falha construtiva que não exime o condomínio, ante o dever de conservação e manutenção das áreas comuns, do encargo de prover aos reparos necessários, de modo a restaurar a higidez da construção e evitar danos aos condôminos, sem prejuízo de eventual pretensão regressiva em face da construtora. Sentença apelada, que impôs ao condomínio obrigação de fazer no sentido da regularização da área comum sob sua responsabilidade, bem como de reparar os danos internos na unidade da autora, confirmada. Danos morais caracterizados, pela dimensão dos estragos verificados e interferência na qualidade de vida da condômina. Decisão confirmada também quanto a esse aspecto. Apelação do condomínio-réu desprovida.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10033202320198260019 Americana, Relator.: Fabio Tabosa, Data de Julgamento: 28/07/2021, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/07/2021)

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ . ENTUPIMENTO DE ENCANAMENTO DE ESGOTO EM ÁREA EXTERNA E COMUM DO CONDOMÍNIO QUE ACARRETOU ALAGAMENTO NO APARTAMENTO DA AUTORA, COM RETORNO DE ÁGUA E REJEITOS. LAUDO TÉCNICO QUE CONFIRMA A ORIGEM DO PROBLEMA EM ÁREA DE RESPONSABILIDADE DO RECORRENTE. DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL DA AUTORA DEVIDAMENTE COMPROVADOS. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO EVIDENCIADA . DEVER DE INDENIZAR OS DANOS MATERIAIS SOFRIDOS. "CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INFILTRAÇÕES PELA LAJE DE COBERTURA, ATINGINDO E DANIFICANDO SERIAMENTE A UNIDADE AUTÔNOMA DA AUTORA, SITUADA NO ÚLTIMO ANDAR. ORIGEM DECORRENTE DA DEFICIENTE IMPERMEABILIZAÇÃO DA REFERIDA LAJE, CONFORME CONSTATADO PELA PERÍCIA . FALHA CONSTRUTIVA QUE NÃO EXIME O CONDOMÍNIO, ANTE O DEVER DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS ÁREAS COMUNS, DO ENCARGO DE PROVER AOS REPAROS NECESSÁRIOS, DE MODO A RESTAURAR A HIGIDEZ DA CONSTRUÇÃO E EVITAR DANOS AOS CONDÔMINOS, SEM PREJUÍZO DE EVENTUAL PRETENSÃO REGRESSIVA EM FACE DA CONSTRUTORA. [.]" (TJSP; APELAÇÃO CÍVEL 1003320-23.2019 .8.26.0019; RELATOR (A): FABIO TABOSA; ÓRGÃO JULGADOR: 29ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO DE AMERICANA - 3ª VARA CÍVEL; DATA DO JULGAMENTO: 28/07/2021; DATA DE REGISTRO: 28/07/2021). SENTENÇA CONFIRMADA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA . IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. ENTUPIMENTO DE ENCANAMENTO DE ESGOTO EM ÁREA EXTERNA E COMUM DO CONDOMÍNIO QUE ACARRETOU ALAGAMENTO NO APARTAMENTO DA AUTORA, COM RETORNO DE ÁGUA E REJEITOS. LAUDO TÉCNICO QUE CONFIRMA A ORIGEM DO PROBLEMA EM ÁREA DE RESPONSABILIDADE DO RECORRENTE. DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL DA AUTORA DEVIDAMENTE COMPROVADOS . RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO EVIDENCIADA. DEVER DE INDENIZAR OS DANOS MATERIAIS SOFRIDOS. "CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INFILTRAÇÕES PELA LAJE DE COBERTURA, ATINGINDO E DANIFICANDO SERIAMENTE A UNIDADE AUTÔNOMA DA AUTORA, SITUADA NO ÚLTIMO ANDAR . ORIGEM DECORRENTE DA DEFICIENTE IMPERMEABILIZAÇÃO DA REFERIDA LAJE, CONFORME CONSTATADO PELA PERÍCIA. FALHA CONSTRUTIVA QUE NÃO EXIME O CONDOMÍNIO, ANTE O DEVER DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS ÁREAS COMUNS, DO ENCARGO DE PROVER AOS REPAROS NECESSÁRIOS, DE MODO A RESTAURAR A HIGIDEZ DA CONSTRUÇÃO E EVITAR DANOS AOS CONDÔMINOS, SEM PREJUÍZO DE EVENTUAL PRETENSÃO REGRESSIVA EM FACE DA CONSTRUTORA. [.]" (TJSP; APELAÇÃO CÍVEL 1003320-23 .2019.8.26.0019; RELATOR (A): FABIO TABOSA; ÓRGÃO JULGADOR: 29ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO DE AMERICANA - 3ª VARA CÍVEL; DATA DO JULGAMENTO: 28/07/2021; DATA DE REGISTRO: 28/07/2021) . SENTENÇA CONFIRMADA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. ENTUPIMENTO DE ENCANAMENTO DE ESGOTO EM ÁREA EXTERNA E COMUM DO CONDOMÍNIO QUE ACARRETOU ALAGAMENTO NO APARTAMENTO DA AUTORA, COM RETORNO DE ÁGUA E REJEITOS. LAUDO TÉCNICO QUE CONFIRMA A ORIGEM DO PROBLEMA EM ÁREA DE RESPONSABILIDADE DO RECORRENTE. DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL DA AUTORA DEVIDAMENTE COMPROVADOS. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO EVIDENCIADA. DEVER DE INDENIZAR OS DANOS MATERIAIS SOFRIDOS. "CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INFILTRAÇÕES PELA LAJE DE COBERTURA, ATINGINDO E DANIFICANDO SERIAMENTE A UNIDADE AUTÔNOMA DA AUTORA, SITUADA NO ÚLTIMO ANDAR. ORIGEM DECORRENTE DA DEFICIENTE IMPERMEABILIZAÇÃO DA REFERIDA LAJE, CONFORME CONSTATADO PELA PERÍCIA. FALHA CONSTRUTIVA QUE NÃO EXIME O CONDOMÍNIO, ANTE O DEVER DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS ÁREAS COMUNS, DO ENCARGO DE PROVER AOS REPAROS NECESSÁRIOS, DE MODO A RESTAURAR A HIGIDEZ DA CONSTRUÇÃO E EVITAR DANOS AOS CONDÔMINOS, SEM PREJUÍZO DE EVENTUAL PRETENSÃO REGRESSIVA EM FACE DA CONSTRUTORA. [ .]" (TJSP; APELAÇÃO CÍVEL 1003320-23.2019.8.26 .0019; RELATOR (A): FABIO TABOSA; ÓRGÃO JULGADOR: 29ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO DE AMERICANA - 3ª VARA CÍVEL; DATA DO JULGAMENTO: 28/07/2021; DATA DE REGISTRO: 28/07/2021). SENTENÇA CONFIRMADA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. ENTUPIMENTO DE ENCANAMENTO DE ESGOTO EM ÁREA EXTERNA E COMUM DO CONDOMÍNIO QUE ACARRETOU ALAGAMENTO NO APARTAMENTO DA AUTORA, COM RETORNO DE ÁGUA E REJEITOS. LAUDO TÉCNICO QUE CONFIRMA A ORIGEM DO PROBLEMA EM ÁREA DE RESPONSABILIDADE DO RECORRENTE. DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL DA AUTORA DEVIDAMENTE COMPROVADOS. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO EVIDENCIADA. DEVER DE INDENIZAR OS DANOS MATERIAIS SOFRIDOS. "CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INFILTRAÇÕES PELA LAJE DE COBERTURA, ATINGINDO E DANIFICANDO SERIAMENTE A UNIDADE AUTÔNOMA DA AUTORA, SITUADA NO ÚLTIMO ANDAR. ORIGEM DECORRENTE DA DEFICIENTE IMPERMEABILIZAÇÃO DA REFERIDA LAJE, CONFORME CONSTATADO PELA PERÍCIA. FALHA CONSTRUTIVA QUE NÃO EXIME O CONDOMÍNIO, ANTE O DEVER DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS ÁREAS COMUNS, DO ENCARGO DE PROVER AOS REPAROS NECESSÁRIOS, DE MODO A RESTAURAR A HIGIDEZ DA CONSTRUÇÃO E EVITAR DANOS AOS CONDÔMINOS, SEM PREJUÍZO DE EVENTUAL PRETENSÃO REGRESSIVA EM FACE DA CONSTRUTORA. [...]" (TJSP; APELAÇÃO CÍVEL 1003320-23.2019.8.26 .0019; RELATOR (A): FABIO TABOSA; ÓRGÃO JULGADOR: 29ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO; FORO DE AMERICANA - 3ª VARA CÍVEL; DATA DO JULGAMENTO: 28/07/2021; DATA DE REGISTRO: 28/07/2021). SENTENÇA CONFIRMADA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, RECURSO CÍVEL n . 5001172-64.2023.8.24 .0090, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Marco Aurelio Ghisi Machado, Segunda Turma Recursal, j. 12-09-2023).

(TJ-SC - RECURSO CÍVEL: 5001172-64 .2023.8.24.0090, Relator.: Marco Aurelio Ghisi Machado, Data de Julgamento: 12/09/2023, Segunda Turma Recursal)

Ademais, ainda que o condomínio tenha contratado empresa especializada e tenha iniciado os reparos, conforme informado nos autos, é incontroverso que:

·

O prazo de 48 horas não foi pactuado nem recomendado tecnicamente pela empresa de engenharia;

·

Houve resistência da autora em permitir o acesso dos profissionais à sua unidade, conforme consta em ambas as petições recursais, o que frustrou a continuidade dos serviços.

Tal contexto impõe relativizar a imposição de multa coercitiva, pois, embora o condomínio tenha, em tese, responsabilidade pelos danos oriundos das áreas comuns, a efetiva execução da obrigação foi obstada por comportamento da parte autora, o que configura fato impeditivo relevante (art. 373, II, CPC).

Sendo assim, a conduta do condomínio revela diligência compatível com seu dever legal, não sendo razoável, ao menos neste momento processual, manter a imposição de sanção pecuniária, sem que haja nova definição de prazo razoável e condições objetivas de execução da medida.

II – Do prazo fixado e da multa cominatória

O prazo de 48 horas fixado na decisão interlocutória para conclusão de serviços de reparo e impermeabilização mostra-se manifestamente exíguo e desproporcional, sobretudo diante de prova técnica acostada aos autos (laudo de engenharia), que indica prazo mínimo de duas semanas para execução adequada dos serviços.

A fixação de multa cominatória exige observância dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo certo que o art. 537, § 1º do CPC, estabelece que a multa deve ser:

“compatível com a obrigação e fixada em prazo razoável para cumprimento do preceito.”

No caso concreto, não há dúvida quanto à obrigação de reparar o dano identificado. No entanto, as circunstâncias apontadas — como a tentativa inicial de cumprimento, a resistência da agravada em permitir a continuidade dos reparos, e a complexidade técnica do serviço — demonstram que a sanção pecuniária imposta pode se tornar fonte de enriquecimento ilícito, especialmente se mantida de forma indistinta para todos os réus.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO (INDEX 05, DO ANEXO 01) QUE CONCEDEU TUTELA DE URGÊNCIA, DETERMINANDO AOS RÉUS A REALIZAÇÃO DAS OBRAS APURADAS NO LAUDO PERICIAL PRÉVIO, NO PRAZO DE QUINZE DIAS. RECURSO DOS DEMANDADOS AO QUAL SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO, APENAS PARA MAJORAR O PRAZO DE REALIZAÇÃO DOS REPAROS PARA TRINTA DIAS ÚTEIS. Cuida-se, na origem, de tutela de urgência de caráter antecedente na qual o proprietário de apartamento reclamou de infiltrações advindas da cobertura, imóvel acima do seu. Na hipótese, inicialmente, o pleito de concessão de tutela de urgência requerida pelo Autor foi indeferido e determinada a realização de perícia prévia. O exame técnico antecipado apurou: ¿[...] que a unidade de cobertura se encontra em avançado estágio de deterioração de seus acabamentos construtivos, principalmente das áreas externas de terraços descobertos [..]. Segundo o laudo, as infiltrações que vêm atingindo a unidade 604 tem como origem problemas advindos da cobertura. Diante do que foi verificado pelo Expert, em especial que os problemas no apartamento do Demandante (n.º 604) são oriundos da unidade dos Requeridos, localizada acima, é de se concluir pela probabilidade do direito. Ademais, na perícia, constou que há necessidade de intervenção o mais breve possível. Assim, restou demonstrado o risco de dano de difícil ou incerta reparação. Quanto às astreintes, trata-se de técnica de coerção indireta, prevista no art. 497, do CPC, sendo, portanto, instrumento de viabilização da tutela jurisdicional. No caso em apreço, a multa diária de R$1.000,00 se afigura proporcional, porquanto, conforme narrado na prova preliminar, há risco de ¿agravamento das patologias e danos observados no apartamento 604 em decorrência das infiltrações que vêm atingindo o teto dos quartos¿ e há necessidade de se ¿evitar novos comprometimentos das áreas internas do apartamento 604¿. De outro lado, o prazo de quinze dias determinado pelo r. Juízo a quo para realização dos reparos se apresenta exíguo, motivo pelo qual deve ser majorado para trinta dias úteis. Por fim, pleitearam os Reclamados fosse declarada a impenhorabilidade dos proventos de um deles, face a incapacidade permanente (tetraplegia incurável). Nota-se que a questão não foi objeto da decisão agravada e ainda não foi apreciada pelo r. Juízo de origem. Assim, não há como ser apreciada em sede de recurso.

(TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 00581592820238190000 202300280809, Relator.: Des(a). ARTHUR NARCISO DE OLIVEIRA NETO, Data de Julgamento: 31/01/2024, DECIMA SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 26ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 01/02/2024)

AGRAVO REGIMENTAL – Magistrado que deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar que o condomínio, ora agravado, providencie o reparo e a impermeabilização na laje sobre o apartamento dos autores/agravantes, no prazo de 10 (dez dias), com prazo de 30 (trinta) dias para finalização do serviço, contado de seu início, sob pena de multa cominatória que arbitro em R$ 500,00 por dia – Prazo que se mostra exíguo – Dilação do prazo para cumprimento da obrigação de fazer, uma vez que, diante dos motivos expostos pelo condomínio, a necessidade de reparos em outros apartamentos, o custo com a obra, o prazo de 10 (dez) dias para início da obra mostra-se realmente exíguo – Condomínio/agravado que deve iniciar os reparos e impermeabilizações na laje dos autores/agravantes, com início no prazo de 20 (vinte) dias com prazo de 40 (quarenta) dias para finalização do serviço, contado de seu início, sob pena de incidência de multa diária – Decisão mantida – Recurso não provido.

(TJ-SP - AGT: 20455063320218260000 SP 2045506-33.2021.8 .26.0000, Relator.: Lígia Araújo Bisogni, Data de Julgamento: 22/04/2021, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/04/2021)

Importante registrar que já houve concessão de efeito suspensivo parcial em decisão monocrática anterior, reconhecendo a desproporcionalidade da medida e suspendendo a exigibilidade da multa diária até ulterior deliberação do colegiado.

O arbitramento de multa deve, portanto, ser compatível com a obrigação imposta, o que não se verifica nos autos, diante das peculiaridades já expostas.

3. Conclusão

Diante do exposto, voto no sentido de:

·

DAR PARCIAL PROVIMENTO
a ambos os agravos de instrumento,

·

para suspender os efeitos da decisão agravada quanto ao prazo de 48 (quarenta e oito) horas
,
e para afastar, por ora, a imposição de multa diária aos agravantes
,

·

determinando que o juízo de origem reavalie o prazo de cumprimento e delimite, com base técnica, eventual nova responsabilização
, em observância aos artigos 297, 300 e 537 do CPC.

Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e infraconstitucional ventilada nos autos, evitando-se, com isso, a oposição de embargos de declaração para este fim.

Alerte-se às partes que embargos declaratórios não se prestam à revisão de fatos e provas, nem à impugnação da justiça da decisão, cabendo sua interposição nos estreitos limites previstos nos artigos 1.022 do CPC.

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador – Relator

Belém, 12/11/2025