Tribunal: TJPA
Processo: 0005991-72.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-05-06

Ementa:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA DE AVALIAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. RECURSO NÃO ACOLHIDOS . I. CASO EM EXAME Embargos de declaração opostos por Viver Incorporadora e Construtora S/A, Projeto Imobiliário Viver Castanheira SPE 85 Ltda. e Condomínio do Edifício Viver Castanheira, com fundamento no art. 1.022 do CPC, contra acórdão que negou provimento à apelação cível interposta contra sentença de procedência parcial em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores ajuizada por consumidora. As embargantes alegam omissão quanto à análise de dispositivos legais e de jurisprudência federal, bem como ilegitimidade passiva para devolução de comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) determinar se o acórdão embargado incorreu em omissão quanto à análise dos arts. 421, 422 e 476 do Código Civil e do Tema 970 do STJ; (ii) verificar se houve omissão na apreciação da alegada ilegitimidade passiva das embargantes quanto à devolução de valores referentes à comissão de corretagem. III. RAZÕES DE DECIDIR Os embargos de declaração visam suprir vícios específicos, como omissão, contradição, obscuridade ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC, não se prestando à rediscussão do mérito da causa. O acórdão embargado enfrentou expressamente os fundamentos jurídicos suscitados pelas partes, inclusive os arts. 421, 422 e 476 do CC, ao reconhecer que, mesmo na hipótese de inadimplemento do comprador, a retenção deve ser moderada e compatível com a função social do contrato e a boa-fé objetiva. O Tema 970 do STJ, que trata da revisão contratual com base no princípio do equilíbrio entre as partes, também foi implicitamente analisado ao se afirmar a abusividade da cláusula de retenção de 30% por ausência de comprovação de custos, fixando-se o percentual em 25%. A alegação de omissão sobre a ilegitimidade passiva para devolução da comissão de corretagem foi afastada com base no art. 18 do CDC, ao reconhecer-se a responsabilidade solidária das empresas integrantes da cadeia de fornecimento e a ausência de informação clara e prévia sobre a cobrança. A insurgência das embargantes traduz mero inconformismo com o resultado do julgamento, não se verificando os vícios elencados no art. 1.022 do CPC. A interposição do recurso não possui caráter protelatório, razão pela qual não se aplica multa. IV. DISPOSITIVO E TESE Embargos de declaração desprovidos. Tese de julgamento: A decisão que enfrenta expressamente os fundamentos jurídicos invocados pelas partes, ainda que contrariamente à sua pretensão, não é omissa para fins do art. 1.022 do CPC. A retenção de valores em contratos de promessa de compra e venda deve observar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, sendo abusiva a cláusula que prevê retenção de 30% sem justificativa. A responsabilidade pela devolução de comissão de corretagem recai solidariamente sobre os integrantes da cadeia de fornecimento, quando ausente informação clara e prévia ao consumidor. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; CC, arts. 421, 422 e 476; CDC, art. 18. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; STJ, Tema 1.002; STJ, Súmula 543; STJ, EDcl nos EDcl no AgInt no REsp 1958897/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, j. 14.11.2022. Vistos, relatados e discutidos estes autos de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL, tendo como ora embargantes VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A, PROJETO IMOBILIÁRIO VIVER CASTANHEIRA SPE 85 LTDA E CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VIVER CASTANHEIRA e embargada MARCIA SUELY SOUZA DA CONCEIÇÃO. Acordam os Excelentíssimos Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGO-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 06 de maio de 2025. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0005991-72.2014.8.14.0301

APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO VIVER CASTANHEIRA, PROJETO IMOBILIÁRIO VIVER CASTANHEIRA SPE 85 LTDA, VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.

APELADO: MARCIA SUELY SOUZA DA CONCEICAO

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA DE AVALIAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. RECURSO NÃO ACOLHIDOS .

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por Viver Incorporadora e Construtora S/A, Projeto Imobiliário Viver Castanheira SPE 85 Ltda. e Condomínio do Edifício Viver Castanheira, com fundamento no art. 1.022 do CPC, contra acórdão que negou provimento à apelação cível interposta contra sentença de procedência parcial em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores ajuizada por consumidora. As embargantes alegam omissão quanto à análise de dispositivos legais e de jurisprudência federal, bem como ilegitimidade passiva para devolução de comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se o acórdão embargado incorreu em omissão quanto à análise dos arts. 421, 422 e 476 do Código Civil e do Tema 970 do STJ; (ii) verificar se houve omissão na apreciação da alegada ilegitimidade passiva das embargantes quanto à devolução de valores referentes à comissão de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração visam suprir vícios específicos, como omissão, contradição, obscuridade ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC, não se prestando à rediscussão do mérito da causa.

O acórdão embargado enfrentou expressamente os fundamentos jurídicos suscitados pelas partes, inclusive os arts. 421, 422 e 476 do CC, ao reconhecer que, mesmo na hipótese de inadimplemento do comprador, a retenção deve ser moderada e compatível com a função social do contrato e a boa-fé objetiva.

O Tema 970 do STJ, que trata da revisão contratual com base no princípio do equilíbrio entre as partes, também foi implicitamente analisado ao se afirmar a abusividade da cláusula de retenção de 30% por ausência de comprovação de custos, fixando-se o percentual em 25%.

A alegação de omissão sobre a ilegitimidade passiva para devolução da comissão de corretagem foi afastada com base no art. 18 do CDC, ao reconhecer-se a responsabilidade solidária das empresas integrantes da cadeia de fornecimento e a ausência de informação clara e prévia sobre a cobrança.

A insurgência das embargantes traduz mero inconformismo com o resultado do julgamento, não se verificando os vícios elencados no art. 1.022 do CPC.

A interposição do recurso não possui caráter protelatório, razão pela qual não se aplica multa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração desprovidos.

Tese de julgamento
:

A decisão que enfrenta expressamente os fundamentos jurídicos invocados pelas partes, ainda que contrariamente à sua pretensão, não é omissa para fins do art. 1.022 do CPC.

A retenção de valores em contratos de promessa de compra e venda deve observar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, sendo abusiva a cláusula que prevê retenção de 30% sem justificativa.

A responsabilidade pela devolução de comissão de corretagem recai solidariamente sobre os integrantes da cadeia de fornecimento, quando ausente informação clara e prévia ao consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 1.022; CC, arts. 421, 422 e 476; CDC, art. 18.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 970; STJ, Tema 1.002; STJ, Súmula 543; STJ, EDcl nos EDcl no AgInt no REsp 1958897/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, j. 14.11.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL
, tendo como ora embargantes
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A, PROJETO IMOBILIÁRIO VIVER CASTANHEIRA SPE 85 LTDA E CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VIVER CASTANHEIRA
e embargada
MARCIA SUELY SOUZA DA CONCEIÇÃO.

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, à unanimidade, em
CONHECER DO RECURSO E NEGO-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 06 de maio de 2025.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

RELATÓRIO

VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A E OUTROS
, opuseram
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
(ID 24857808), com fundamento no art. 1.022 do CPC, em face da v. Acórdão ID 24649233, cuja ementa transcrevo a seguir:

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO LIMITADO A 25%. DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA DE AVALIAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por Viver Incorporadora e Construtora S/A, Projeto Imobiliário Viver Castanheira SPE 85 Ltda. e Condomínio do Edifício Viver Castanheira contra sentença que, em ação de rescisão contratual e restituição de valores ajuizada por Márcia Suely Souza da Conceição, declarou rescindido o contrato, condenou as rés solidariamente à devolução parcial dos valores pagos e determinou a restituição de valores relativos à comissão de corretagem e taxa de avaliação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1.

Há três questões em discussão:

(i) definir a validade do percentual de 30% de retenção previsto contratualmente;

(ii) estabelecer a legitimidade da devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de avaliação; e

(iii) verificar a responsabilidade das rés pelas consequências do desfazimento do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

O percentual de retenção de 25% sobre os valores pagos, fixado pela sentença, encontra respaldo no Tema 1.002 do STJ e na Súmula 543, que garantem a moderação e a proporcionalidade em favor do consumidor. A retenção de 30%, sem comprovação de custos que justifiquem tal percentual, constitui cláusula abusiva nos termos do art. 51, IV, do CDC.

2.

A devolução integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de avaliação é devida, pois as rés, como integrantes da cadeia de fornecimento, são solidariamente responsáveis pela cobrança indevida, conforme o art. 18 do CDC. Não houve prova de que a consumidora foi informada previamente sobre tais cobranças ou que expressamente anuiu.

3.

A jurisprudência do STJ e de tribunais estaduais é firme no sentido de que, mesmo nos casos de rescisão contratual por culpa do comprador, a retenção de valores deve respeitar limites que assegurem o equilíbrio contratual e o princípio da boa-fé. A devolução parcial nos termos fixados pela sentença garante essa proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A retenção de valores pagos pelo consumidor em contratos de promessa de compra e venda deve respeitar o limite máximo de 25%, salvo prova de despesas administrativas superiores.

2.

Valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de avaliação são devolvidos ao consumidor quando configurada ausência de informação clara e destacada sobre tais cobranças.

3.

Os integrantes da cadeia de fornecimento de produtos e serviços respondem solidariamente por danos causados ao consumidor, conforme o art. 18 do CDC.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 18 e 51, IV; CC, art. 476; CPC, arts. 85, § 2º, 405 e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1.002; STJ, Súmula 543; TJ-SP, AC nº 1002212-71.2022.8.26.0077; TJ-DF, AC nº 0707886-93.2021.8.07.0004; TJ-CE, AC nº 0163743-30.2012.8.06.0001.

As embargantes alegam omissão no acórdão proferido pela 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, ao argumento de que não foram analisadas questões federais relevantes suscitadas no recurso de apelação, especialmente no tocante à aplicação dos artigos 421, 422 e 476 do Código Civil, além do Tema 970 do STJ, o que justificaria a interposição dos aclaratórios com finalidade de prequestionamento. Afirmam que a ausência de manifestação sobre tais dispositivos impede o acesso às instâncias superiores, caracterizando afronta aos princípios do devido processo legal, da ampla defesa e da fundamentação das decisões judiciais.

Sustentam, ainda, que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da parte autora (embargada), em razão do inadimplemento de suas obrigações contratuais, o que atrai a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), além da necessidade de observância do princípio
pacta sunt servanda
, com preservação da cláusula contratual que previa a retenção de 30% dos valores pagos em caso de rescisão, conforme estabelecido nos itens 6.2 e 6.2.3 do contrato de promessa de compra e venda.

Em outro ponto, as embargantes apontam omissão quanto à ilegitimidade passiva para devolução da comissão de corretagem, argumentando que tal responsabilidade caberia exclusivamente à parte autora, conforme pactuado e conforme jurisprudência consolidada do STJ (Tema 938), não havendo ilegalidade na cobrança e no repasse de valores aos corretores, uma vez que os serviços foram efetivamente prestados.

Por fim, invocam a Súmula 98 do STJ para afastar eventual aplicação de multa por suposto caráter protelatório dos embargos, ressaltando que a interposição se dá com claro intuito de prequestionar matéria federal para fins recursais, não sendo, portanto, manifestamente protelatória.

Requerem, ao final, o acolhimento dos embargos para que se manifestem expressamente sobre os pontos omissos indicados, com ou sem efeito modificativo, possibilitando o devido prequestionamento e eventual interposição de recursos excepcionais.

Nas contrarrazões aos embargos de declaração, sustenta a inexistência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão impugnado, destacando que a decisão foi clara, fundamentada e analisou todos os pontos relevantes da controvérsia.

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo embargante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir o voto.

MÉRITO

Ab initio,
de suma importância se faz destacar que, segundo o preceito normativo do art. 1.022 do Código de Processo Civil, o recurso de embargos de declaração é cabível quando na decisão houver obscuridade, contradição, omissão ou erro material, senão veja-se:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I – esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II – suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III – corrigir erro material.”

Neste contexto, prelecionam Fredie Didier Júnior e Leonardo José Carneiro da Cunha, in verbis:

“Com efeito, os casos previstos para manifestação dos embargos declaratórios são específicos, de modo que somente são admissíveis quando houver obscuridade, contradição ou omissão em questão (ponto controvertido) sobre a qual deveria o juiz ou o tribunal pronunciar-se necessariamente. Os embargos de declaração são espécie de recurso de fundamentação vinculada”.

(DIDIER JR. Fredie; CUNHA, Leonardo José Carneiro da. Curso de Direito Processual Civil, v. 3. 6. ed. rev., ampl. e atual. Salvador: Juspodivm, p. 177).

Neste sentido, destaco, por obscuridade entende-se o defeito consistente na difícil compreensão do texto da decisão. A contradição, por sua vez, é a afirmação conflitante, quer na fundamentação, quer entre a fundamentação e a conclusão.

Já a omissão ocorre quando a decisão há de ser complementada para resolver questão não resolvida, bem como nas hipóteses elencadas no parágrafo único do art. 1.022, quais sejam, quando a decisão deixa de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento; e quando o decisum incorre em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º, do CPC.

Por fim, erro material, consiste em equívocos materiais sem conteúdo decisório propriamente dito, como a troca de uma legislação por outra, a consideração de data inexistente no processo ou uma inexatidão numérica.

Aduzem os embargantes que a decisão colegiada deixou de se manifestar sobre dispositivos legais expressamente suscitados em suas razões recursais – notadamente os artigos 421, 422 e 476 do Código Civil, bem como o Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça –, além de não ter abordado os fundamentos relativos à exceção do contrato não cumprido e à legitimidade passiva em relação à devolução dos valores referentes à comissão de corretagem.

Entretanto, ao compulsar detidamente os autos, verifica-se que todas essas matérias foram amplamente enfrentadas e devidamente fundamentadas no acórdão recorrido. A jurisprudência aplicável, as disposições contratuais pertinentes e os preceitos do Código de Defesa do Consumidor foram objeto de análise, inclusive com transcrição de trechos dos precedentes do STJ, notadamente o Tema 1.002 e a Súmula 543, que tratam da limitação da cláusula penal e da retenção proporcional dos valores pagos em contratos de adesão submetidos à legislação consumerista.

Ressalte-se que a suposta omissão relativa à aplicação do art. 476 do Código Civil (exceção do contrato não cumprido) foi afastada expressamente no corpo do voto condutor ao se reconhecer, de forma explícita, que mesmo nos casos de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador, a retenção de valores deve ser moderada e observada à luz da boa-fé objetiva e da função social do contrato, princípios estes igualmente consagrados nos arts. 421 e 422 do Código Civil. Logo, não se evidencia ausência de enfrentamento sobre tais dispositivos, mas, sim, julgamento contrário à pretensão dos embargantes.

Quanto ao Tema 970 do STJ, que trata da possibilidade de revisão de cláusulas contratuais sob a ótica do princípio do equilíbrio contratual, também resta abrangido pela fundamentação lançada no acórdão, que reconheceu o caráter abusivo da cláusula de retenção de 30% por ausência de comprovação de custos justificáveis e determinou a retenção de 25% como medida de equidade e razoabilidade, conforme jurisprudência dominante.

No que toca à alegação de omissão sobre a ilegitimidade passiva quanto à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem, igualmente não assiste razão aos embargantes. O acórdão considerou, com base no art. 18 do CDC, a responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento, reforçando que a ausência de informação clara e prévia sobre a cobrança, bem como a relação direta entre as empresas embargantes e os valores questionados, legitima a condenação imposta.

Portanto, inexiste qualquer omissão, obscuridade ou contradição a ser sanada, configurando-se os presentes embargos como mero inconformismo com o resultado do julgamento.

Assim sendo, considerando que as aludidas questões já foram objeto de apreciação na decisão embargada, constituem as alegações formuladas pelo embargante em tentativa de rediscutir matéria, finalidade a qual não se presta o instrumento intentado, senão vejamos:

PROCESSO CIVIL. SEGUNDOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 E DO ART. 489, AMBOS DO CPC. INEXISTÊNCIA. PRETENSÃO DE AFASTAR ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM LASTREADO EM PROVA PERICIAL. INVIABILIDADE. MERO INCONFORMISMO. TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. 1.
Nos termos do art. 1.022 do CPC, os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão e/ou corrigir erro material eventualmente existentes no julgado, o que não se verifica na espécie. 2.

Não podem ser acolhidos os embargos de declaração que, a pretexto de alegados vícios na decisão embargada, expressam mero inconformismo da parte com o desfecho do julgado e buscam provocar a rediscussão da controvérsia, a qual foi decidida
, na origem, com base em prova pericial. Embargos de declaração rejeitados com aplicação de multa.v(STJ - EDcl nos EDcl no AgInt no REsp: 1958897 RJ 2021/0222701-9, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 14/11/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2022) (Grifo nosso).

Destarte, inexiste omissão no
decisum
embargado a ensejar o acolhimento do intentado recurso aclaratório ou sua modificação.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos Embargos de Declaração, porém DEIXO DE ACOLHER mantendo a decisão vergastada em todos os seus termos.

É COMO VOTO.

Belém, data registrada no sistema.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador-Relator

Belém, 13/05/2025