Tribunal: TJPA
Processo: 0824010-88.2017.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-05-20

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO Nº 0824010-88.2017.8.14.0301 APELANTES: MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA e INFINITY CORPORATE CENTER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIO SPE LTDA ADVOGADO: THEO SALES REDIG – OAB/PA 14810-A APELADO: JOAO RODRIGUES PINTO NETO ADVOGADO: MAYCO DA COSTA SOUZA – OAB/PA 19131-A RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA EMENTA: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA SUPERIOR A 180 DIAS. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. PERCENTUAL DE 0,5% AO MÊS. DANO MORAL CONFIGURADO. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC. TERMO FINAL DOS LUCROS CESSANTES FIXADO NA DATA DO HABITE-SE. MANUTENÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. PROVIMENTO PARCIAL. A cláusula contratual que estipula prazo de tolerância superior a 180 dias é abusiva e nula de pleno direito, conforme entendimento consolidado nos tribunais. A resolução do contrato por inadimplemento da promitente vendedora impõe a devolução integral das parcelas pagas pelo consumidor, nos termos da Súmula 543 do STJ. Os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel são presumidos, sendo devidos no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do bem, com termo final fixado na data do habite-se. A ausência de entrega do imóvel e o prolongado inadimplemento geram dano moral indenizável. Aplicação da taxa SELIC como índice de correção monetária e juros. Reforma parcial da sentença apenas para definir o termo final dos lucros cessantes e o índice de atualização monetária.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0824010-88.2017.8.14.0301

APELANTE: INFINITY CORPORATE CENTER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIO SPE LTDA, MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: JOAO RODRIGUES PINTO NETO

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0824010-88.2017.8.14.0301

APELANTES: MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA e INFINITY CORPORATE CENTER EMPREENDIMENTOS

IMOBILIARIO SPE LTDA

ADVOGADO: THEO SALES REDIG – OAB/PA 14810-A

APELADO: JOAO RODRIGUES PINTO NETO

ADVOGADO: MAYCO DA COSTA SOUZA – OAB/PA 19131-A

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA:

DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA SUPERIOR A 180 DIAS. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. PERCENTUAL DE 0,5% AO MÊS. DANO MORAL CONFIGURADO. APLICAÇÃO DA TAXA SELIC. TERMO FINAL DOS LUCROS CESSANTES FIXADO NA DATA DO HABITE-SE. MANUTENÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. PROVIMENTO PARCIAL.

A cláusula contratual que estipula prazo de tolerância superior a 180 dias é abusiva e nula de pleno direito, conforme entendimento consolidado nos tribunais.

A resolução do contrato por inadimplemento da promitente vendedora impõe a devolução integral das parcelas pagas pelo consumidor, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel são presumidos, sendo devidos no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do bem, com termo final fixado na data do habite-se.

A ausência de entrega do imóvel e o prolongado inadimplemento geram dano moral indenizável.

Aplicação da taxa SELIC como índice de correção monetária e juros.

Reforma parcial da sentença apenas para definir o termo final dos lucros cessantes e o índice de atualização monetária.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Cuida-se de
Ação de Resolução de Contrato por Inadimplemento da Promitente Vendedora c/c Indenização por Danos Materiais e Morais
, ajuizada por
JOÃO RODRIGUES PINTO NETO
em face de
MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO LTDA
e
INFINITY CORPORATE CENTER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
, na qual o autor alega ter adquirido das rés a unidade autônoma nº 2208 do empreendimento
Infinity Corporate Center
, situado em Belém/PA, por meio de contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 18/08/2010. O contrato previa como data para entrega do imóvel o dia 01/07/2013, com cláusula de tolerância de 360 dias.

Aduz o autor que tentou solucionar extrajudicialmente a rescisão contratual, tendo encontrado resistência das rés, que impuseram retenção de valores e parcelamento da devolução com base em cláusulas que reputa abusivas. Pleiteou, assim, a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos, indenização por danos morais e materiais e lucros cessantes em razão do atraso na entrega do imóvel.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, reconhecendo o inadimplemento das rés e decretando a rescisão contratual, considerou abusiva a cláusula contratual que previa tolerância de 360 dias; condenou as rés à restituição integral das quantias pagas pelo autor, ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel no período de 01/01/2014 até a cada da entrega das chaves, além de danos morais.

Inconformadas, as rés interpuseram Apelação, alegando, em síntese: (i) a validade da cláusula de tolerância contratual de 360 dias; (ii) ausência de culpa exclusiva das apelantes para justificar a devolução integral dos valores pagos; (iii) indevida fixação dos lucros cessantes sem comprovação de prejuízo; (iv) incorreção do termo inicial e final dos juros de mora (v) inexistência de dano moral; e (vi) necessidade de redistribuição dos ônus sucumbenciais.

O apelado apresentou contrarrazões, requerendo a manutenção integral da sentença, com destaque para a abusividade do prazo de tolerância superior a 180 dias, a configuração da culpa exclusiva das apelantes pelo atraso na entrega, o direito à restituição integral dos valores pagos conforme Súmula 543 do STJ, a presunção de lucros cessantes e a caracterização do dano moral.

É o relatório.

VOTO

FUNDAMENTAÇÀO

I. Abusividade da cláusula de tolerância contratual superior a 180 dias

Consoante a cláusula contratual em análise, as apelantes estipularam tolerância de 365 dias além da data originalmente convencionada para a entrega do imóvel.

Essa estipulação revela-se manifestamente abusiva à luz do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, por impor ao consumidor obrigação desproporcional e desarrazoada, que lhe causa evidente desvantagem excessiva. Ressalte-se que, de acordo com o entendimento sedimentado nos tribunais superiores, a tolerância contratual não pode ultrapassar 180 dias, sendo este o limite adotado.

Nesse sentido:

STJ - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp 1253328 AM 2018/0042042-1

Jurisprudência. Acórdão publicado em 11/03/2024

Ementa: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL. AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1.
Está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é "válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos" (
AgInt no AREsp 1.957.756/RO , Relator Ministro RAUL ARAÚJO , Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022). 2. "Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" ( REsp 1.642.314/SE , Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI , TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017). 3. Na espécie, ao manter a condenação da construtora ao pagamento da indenização por danos morais, o Tribunal de origem deixou de apontar circunstâncias excepcionais experimentadas pelos promitentes-compradores, capazes de justificar a reparação pretendida. Correta, portanto, a decisão agravada, ao reformar o acórdão recorrido. 4. Nos termos do entendimento desta Corte, "[é] devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente (...)" ( AgInt no AREsp 677.950/RJ , Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI , Quarta Turma, julgado em 14/03/2017, DJe de 20/03/2017). 5. Agravo interno improvido.

TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL 7386918920168140301 22556336

Jurisprudência Acórdão publicado em 08/10/2024

Ementa: PROCESSO Nº 0738691-89.2016.8.14.0301 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COMARCA: BELÉM-PARÁ ( 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL) APELANTE: TEMPO INCORPORADORA LTDA ADVOGADOS: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL – OAB/PA E LUCAS PIMENTEL DA SILVA – OAB/PA 38.075 APELADOS: ALEX SANDRO BEZERRA DA SILVA E DANIELLE DE ALMEIDA ASSIS ADVOGADO: NELSON ADSON ALMEIDA DO AMARAL – OAB/PA 7.203 RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT Ementa : DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por TEMPO INCORPORADORA LTDA contra sentença da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém-PA, que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual e condenou a construtora à restituição dos valores pagos pelos autores, além de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00, em razão de atraso na entrega do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir a validade da cláusula de retenção e a existência de danos morais; (ii) determinar se houve error in judicando e procedendo na decisão de primeira instância. III. RAZÕES DE DECIDIR 3
. A cláusula de tolerância para prorrogação da entrega do imóvel superior a 180 dias é considerada abusiva, conforme jurisprudência consolidada do STJ e do TJPA, ensejando a condenação em danos morais. 4. O atraso na entrega do imóvel, além do prazo de tolerância, caracteriza ato ilícito e gera dano moral, superando o mero aborrecimento e configurando frustração e angústia para os adquirentes. 5. A restituição integral das parcelas pagas é devida, uma vez que o inadimplemento decorre exclusivamente da construtora, aplicando-se a Súmula 543 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso desprovido. Tese de julgamento : 1. A cláusula de tolerância superior a 180 dias é abusiva e enseja a condenação por danos morais. 2. O atraso na entrega de imóvel por culpa exclusiva da construtora gera o direito à restituição integral das parcelas pagas. Dispositivos relevantes citados : Código de Defesa do Consumidor ( CDC ); CPC/2015 , art. 489 , § 1º; Súmula 543 do STJ. Jurisprudência relevante citada : STJ, Tema nº 577; TJPA, Apelação Cível nº 0066836-70.2014.8.14.0301 , Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes ; TJPA, Apelação Cível nº 0845939-46.2018.8.14.0301 , Rel. Des. José Torquato Araujo de Alencar.

O consumidor é parte vulnerável na relação contratual, por força do art. 4º, I, do CDC, presumindo-se, portanto, sua hipossuficiência técnica e jurídica ao assinar contrato. Tal vulnerabilidade impede que se lhe atribua conhecimento jurídico sobre a validade ou invalidade de cláusulas contratuais que, muitas vezes, são inseridas de forma genérica e sem o devido destaque.

Não se pode presumir que o consumidor tinha conhecimento da abusividade da cláusula de tolerância e que essa estipulação não se coaduna com o entendimento dos tribunais.

Destarte, a cláusula de tolerância de 365 dias deve ser considerada nula de pleno direito, nos termos do art. 51, IV, do CDC, de modo que o termo final para entrega do imóvel deve ser fixado em 01/01/2014, já contados os 180 dias de tolerância após a data originalmente ajustada.

II. Restituição integral dos valores pagos – Aplicação da Súmula 543 do STJ

A resolução contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a restituição integral e imediata das quantias pagas pelo promitente comprador, como dispõe a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

STJ. 2ª Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 (Info 567).

No presente caso, o atraso de quase três anos na entrega do imóvel configura evidente inadimplemento contratual da apelante, não havendo causa excludente de responsabilidade que possa ser oposta ao consumidor.

Os riscos advindos de oscilações do mercado imobiliário, atrasos de fornecedores, questões logísticas ou ambientais são inerentes à atividade empresarial desenvolvida pelas rés e, por isso, não podem ser transferidos ao adquirente.

Não subsiste, portanto, a alegação das apelantes de que a devolução integral é indevida ou que precedentes antigos autorizariam retenções, pois todos os fundamentos contrários à restituição integral foram superados com o advento da referida súmula, aprovada em 2015. A parte apelante se utiliza de julgados do ano de 2010, não aplicáveis ao caso em tela.

III. Termo inicial dos juros de mora

A sentença fixou corretamente o termo inicial dos juros de mora a partir da citação
,
o que está em consonância com o disposto no art. 405 do Código Civil e no art. 240 do CPC. Ainda que a ação tenha sido ajuizada pelo promitente comprador, restou demonstrada a culpa exclusiva das apelantes pela rescisão do contrato, de modo que a mora se configura com a citação, momento em que se formaliza o inadimplemento exigido judicialmente.

A apelante colacionou a apelação julgado não aplicável ao caso, pois trata-se de questão atinente a resolução por iniciativa do adquirente, contudo, o caso em tela, embora tenha sido pelo adquirente, a razão jurídica foi o inadimplemento contratual da ré/apelante, devidamente demonstrado nos autos.

IV. Lucros cessantes – presunção do dano

A jurisprudência reconhece que o lucro cessante decorrente do atraso na entrega de imóvel é presumido
,
sendo desnecessária a comprovação efetiva de prejuízo, porquanto se presume que o adquirente teria auferido rendimento com a locação ou gozo do bem. Esse entendimento se alicerça no art. 402 do Código Civil, segundo o qual os lucros cessantes são os “ganhos que razoavelmente deixou de auferir”.

O atraso, no caso em exame, foi substancial, superior a dois anos e meio após o prazo final (180 dias), o que por si só torna evidente o prejuízo presumível à parte autora, ora apelada.

Esse é o entendimento:

STJ - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp 1205804 AM 2017/0293665-4

Jurisprudência. Acórdão publicado em 24/11/2023

Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS . ATUALIZAÇÃO DO VALOR DA CONDENAÇÃO NOS TERMOS DO CONTRATO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1.
Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedente
. 2. Havendo cláusula contratual expressa, a correção monetária e os juros a serem utilizados para atualizar o valor da condenação imposta em virtude do descumprimento de contrato de compra e venda de imóvel devem observar os termos do referido contrato, não incidindo, no caso, o art. 406 do CC . 3. Agravo interno a que se nega provimento.

STJ - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL: AgInt no REsp 2058675 RN 2023/0062963-6

Jurisprudência Acórdão publicado em 26/06/2024

Ementa: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. PERCENTUAL. VALOR DO LOCATIVO. TERMO FINAL. DISPONIBILIZAÇÃO DA POSSE DIRETA. 1.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, na hipótese em que o atraso na entrega do imóvel ocorre por culpa do promitente vendedor, o prejuízo do promitente comprador é presumido, o que enseja o pagamento de lucros cessantes. 2
. A fixação do percentual de 1% a título de lucros cessantes não se distancia da jurisprudência do STJ. Precedentes. 3. O termo final para incidência dos lucros cessantes é a data da disponibilização da posse direta do imóvel ao promitente comprador. 4. No inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora os juros moratórios incidem a partir da citação, e a correção monetária desde a data do desembolso. 5. Agravo interno não provido.

V – Quantificação dos lucros cessantes – 0,5% sobre o valor do imóvel

O percentual de

0,5% ao mês sobre o valor do imóvel é o patamar adotado uniformemente pela jurisprudência como critério objetivo para indenização por lucros cessantes em caso de inadimplemento na entrega de bem imóvel. Trata-se de medida de justiça compensatória que observa a média de retorno financeiro no mercado de locações residenciais e comerciais, sobretudo quando o bem não foi entregue nem disponibilizado ao comprador.

VI – Termo final dos lucros cessantes e taxa de juros

A sentença, embora correta quanto ao termo inicial dos lucros cessantes (01/01/2014), deixou de fixar com exatidão o termo final, razão pela qual se impõe pequena reforma nesse ponto. Considerando que não houve entrega de chaves, pois houve rescisão contratual, e que o “habite-se” foi concedido em
21/06/2016
, este deve ser o marco final dos lucros cessantes, visto que a partir daí não se presume mais a expectativa de fruição do bem pelo comprador.

Quanto à

taxa de juros e correção monetária
,
a omissão da sentença deve ser suprida, com a determinação da aplicação da taxa SELIC, que engloba juros e correção monetária.

VII - Dano moral

O inadimplemento contratual que se estende por período superior a dois anos e meio extrapola a esfera do mero dissabor cotidiano e ingressa no campo do dano moral indenizável.

O atraso injustificado e significativo na entrega de imóvel compromete projetos pessoais e financeiros do comprador.

O consumidor investiu valores altos para usufruir do bem, dentro de tempo razoável, contudo, não pôde, em razão do atraso na entrega do bem.

O dano moral, nesse contexto, decorre da frustração legítima de expectativas
,
do desequilíbrio contratual e do impacto emocional causado pela não concretização de um investimento de alto vulto e relevância para a vida do adquirente.

VII - Ônus de sucumbência

O apelado obteve êxito substancial na demanda, tendo a quase totalidade dos pedidos acolhidos, de modo que sua sucumbência foi mínima e irrelevante para fins de redistribuição de custas e honorários, conforme art. 86, parágrafo único, do CPC. Assim, mantém-se o ônus sucumbencial tal como fixado.

DISPOSITIVO

Diante do exposto,
CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso
APENAS para (i) fixar o termo final dos lucros cessantes em 21/06/2016, data da expedição do habite-se, e (ii) determinar a aplicação da taxa SELIC como índice único de correção monetária e juros
. No mais,
nego provimento ao recurso
, mantendo-se incólume a sentença nos demais pontos, especialmente quanto à nulidade da cláusula de tolerância, à restituição integral dos valores pagos, à condenação por danos morais, e aos lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel.

É como voto.

GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 31/05/2025