Tribunal: TJPA
Processo: 0007912-32.2015.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-04-14

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL CUMULADA COM PEDIDO DE ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS, LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PARCIAL PROVIMENTO PARA LIMITAR VALOR DE LUCROS CESSANTES. SENTENÇA MANTIDA NOS DEMAIS PONTOS. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação cível interposta por construtoras e incorporadoras contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação revisional de contrato c/c anulação de cláusulas abusivas, lucros cessantes e danos morais. 2. Os autores alegaram atraso injustificado na entrega do imóvel, requerendo a declaração de nulidade de cláusula de prorrogação contratual, indenização por danos materiais e morais e atualização do saldo devedor por índice mais favorável. 3. A sentença reconheceu o atraso na entrega, limitou a validade da cláusula de prorrogação a 180 dias, condenou ao pagamento de lucros cessantes e danos morais, além de revisar a forma de correção do saldo devedor. II. Questão em discussão 4. A apelação discute: (i) a suposta extrapolação do pedido (ultra petita); (ii) a ilegitimidade passiva de duas empresas rés; (iii) a validade da cláusula de prorrogação contratual; (iv) a correção monetária do saldo devedor; (v) a existência e quantificação dos lucros cessantes e danos morais; (vi) a distribuição do ônus da sucumbência. III. Razões de decidir 5. Rejeita-se a alegação de ilegitimidade passiva, pois as rés integram a cadeia de fornecimento, sendo aplicável a responsabilidade solidária (art. 7º, parágrafo único, CDC). 6. Embora o contrato preveja cláusula de tolerância de 365 dias, considera-se abusiva sua extensão além de 180 dias, conforme jurisprudência dominante e a boa-fé objetiva. 7. O atraso na entrega do imóvel ficou demonstrado, sendo incontroversa a mora contratual. 8. Os lucros cessantes são presumidos em casos de atraso, com respaldo na jurisprudência do STJ, mas devem se limitar ao valor efetivamente pleiteado na inicial (R$ 2.000,00), sob pena de decisão ultra petita. 9. É devida indenização por danos morais, diante do longo período de descumprimento contratual e frustração legítima das expectativas dos compradores. 10. Correta a distribuição dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC. IV. Dispositivo e tese 12. Apelação conhecida e parcialmente provida para limitar a indenização por lucros cessantes ao valor de R$ 2.000,00. Sentença mantida nos demais pontos. Tese de julgamento: “1. A cláusula de tolerância para entrega de imóvel não pode ultrapassar 180 dias, sob pena de abusividade. 2. O atraso na entrega do imóvel enseja a presunção de lucros cessantes, ainda que não haja prova de pagamento de aluguel. 3. A responsabilidade por danos decorrentes do contrato é solidária entre todas as empresas que integram a cadeia de fornecimento. 4. A indenização por danos morais é cabível em razão de atraso significativo na entrega de imóvel, que frustre expectativa legítima do consumidor.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 86, parágrafo único, e 487, I; CC, arts. 186, 368, 405 e 927; CDC, arts. 6º, 7º, parágrafo único, 12 e 51. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª Turma, j. 07/02/2012, DJe 24/02/2012; TJDFT, Acórdão 1223046, 2ª Turma Cível, j. 11/12/2019, DJe 21/1/2020; Tema 996/STJ. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 11ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0007912-32.2015.8.14.0301

APELANTE: MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA, LIBERTY EMPREENDIMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA, SMART BOULEVARD SPE EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: MAURICIO DA ROCHA LIMA, RAFAELA CAROLINA AMARAL TRINDADE

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA
:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL CUMULADA COM PEDIDO DE ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS, LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PARCIAL PROVIMENTO PARA LIMITAR VALOR DE LUCROS CESSANTES. SENTENÇA MANTIDA NOS DEMAIS PONTOS.

I. Caso em exame

1.

Trata-se de apelação cível interposta por construtoras e incorporadoras contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação revisional de contrato c/c anulação de cláusulas abusivas, lucros cessantes e danos morais.

2.

Os autores alegaram atraso injustificado na entrega do imóvel, requerendo a declaração de nulidade de cláusula de prorrogação contratual, indenização por danos materiais e morais e atualização do saldo devedor por índice mais favorável.

3.

A sentença reconheceu o atraso na entrega, limitou a validade da cláusula de prorrogação a 180 dias, condenou ao pagamento de lucros cessantes e danos morais, além de revisar a forma de correção do saldo devedor.

II. Questão em discussão

4. A apelação discute:

(i) a suposta extrapolação do pedido (ultra petita);

(ii) a ilegitimidade passiva de duas empresas rés;

(iii) a validade da cláusula de prorrogação contratual;

(iv) a correção monetária do saldo devedor;

(v) a existência e quantificação dos lucros cessantes e danos morais;

(vi) a distribuição do ônus da sucumbência.

III. Razões de decidir

5. Rejeita-se a alegação de ilegitimidade passiva, pois as rés integram a cadeia de fornecimento, sendo aplicável a responsabilidade solidária (art. 7º, parágrafo único, CDC).

6. Embora o contrato preveja cláusula de tolerância de 365 dias, considera-se abusiva sua extensão além de 180 dias, conforme jurisprudência dominante e a boa-fé objetiva.

7. O atraso na entrega do imóvel ficou demonstrado, sendo incontroversa a mora contratual.

8. Os lucros cessantes são presumidos em casos de atraso, com respaldo na jurisprudência do STJ, mas devem se limitar ao valor efetivamente pleiteado na inicial (R$ 2.000,00), sob pena de decisão ultra petita.

9. É devida indenização por danos morais, diante do longo período de descumprimento contratual e frustração legítima das expectativas dos compradores.

10. Correta a distribuição dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

12. Apelação conhecida e parcialmente provida para limitar a indenização por lucros cessantes ao valor de R$ 2.000,00. Sentença mantida nos demais pontos.

Tese de julgamento
:

“1. A cláusula de tolerância para entrega de imóvel não pode ultrapassar 180 dias, sob pena de abusividade.

2. O atraso na entrega do imóvel enseja a presunção de lucros cessantes, ainda que não haja prova de pagamento de aluguel.

3. A responsabilidade por danos decorrentes do contrato é solidária entre todas as empresas que integram a cadeia de fornecimento.

4. A indenização por danos morais é cabível em razão de atraso significativo na entrega de imóvel, que frustre expectativa legítima do consumidor.”

Dispositivos relevantes citados
:

CPC, arts. 86, parágrafo único, e 487, I; CC, arts. 186, 368, 405 e 927; CDC, arts. 6º, 7º, parágrafo único, 12 e 51.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª Turma, j. 07/02/2012, DJe 24/02/2012; TJDFT, Acórdão 1223046, 2ª Turma Cível, j. 11/12/2019, DJe 21/1/2020; Tema 996/STJ.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 11ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0007912-32.2015.8.14.0301

APELANTE: MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA, LIBERTY EMPREENDIMENTOS COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA E SMART BOULEVARD SPE EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADOS: MAURICIO DA ROCHA LIMA E RAFAELA CAROLINA AMARAL TRINDADE

RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA, LIBERTY EMPREENDIMENTOS COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA E SMART BOULEVARD SPE EMPREENDIMENTOS LTDA
contra a sentença proferida nos autos da AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores.

Narram os autos que
MAURICIO DA ROCHA LIMA E RAFAELA CAROLINA AMARAL TRINDADE
ajuizou a AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA em face de
MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA, LIBERTY EMPREENDIMENTOS COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA E SMART BOULEVARD SPE EMPREENDIMENTOS LTDA.

Alegam os autores em suma que em 20/02/2013 adquiriram imóvel objeto dos autos por meio de CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES tendo a interveniência das requeridas, conforme documentos em anexo.

Aduzem que à época o saldo devedor assumido era de R$ 276.914,32, já que a cessionária havia adimplido R$ 71.768,25.

Suscitam ainda que em contrato de CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES havia cláusula de repetição do contrato de promessa de compra e venda em que constava prazo de prorrogação de obra em 365 dias da data prevista inicialmente para entrega do empreendimento, qual seja, janeiro de 2014, o que não concordavam, mas que por se contrato de adesão, não puderam rediscutir os termos contratuais.

Afirmam que não obstante o mencionado prazo de prorrogação em 365 dias, não houve o cumprimento da obrigação de entrega do empreendimento em janeiro de 2015, razão pela qual ajuizaram a presente ação, requerendo declaração de nulidade de cláusulas contratuais, indenização por danos materiais e morais e pedido de tutela antecipada.

Em fls. 59/62 foi deferida liminar para determinar o pagamento de aluguel mensal aos autores no equivalente a 1% do valor total do imóvel, sob pena de multa diária. Desta decisão houve a interposição de agravo de instrumento pelas requeridas, porém negou-se seguimento mesmo.

Às fls. 229, após petição dos requerentes informando descumprimento da liminar, este juízo majorou a multa em caso de descumprimento da obrigação pelas rés, tendo estas novamente agravado do referido decisum, momento em que houve determinação de 2º grau para que houvesse compensação dos valores deferidos à título de aluguel, no saldo devedor dos autores até a efetiva entrega do imóvel.

As requeridas apresentaram contestação única às fls. 156/192, tendo o juízo determinado o julgamento antecipado da lide às fls. 237.

Houve deferimento de nova medida de urgência de forma incidental às fls. 283, determinando-se que os autores fossem imitidos na posse do imóvel e que as requeridas não efetuassem qualquer rescisão contratual, bem como cobrança de condomínio até a entrega das chaves.

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

Ratifico nesta oportunidade os termos da decisão liminar deferida às fls. 283.

Ante o exposto, respaldada no que preceitua o art. 487, I, do CPC, c/c art. 186 e 927, do CC/2002 e art. 12, do CDC, julgo parcialmente procedentes os pedidos dos autores, para determinar a não incidência de juros moratórios e multa moratória no saldo devedor desde agosto de 2014, considerando a prorrogação de 180 dias para a entrega do bem, até a data da entrega efetiva do imóvel, bem como determinar que o saldo devedor seja atualizado pelo IPCA, salvo se o INCC for menor, aplicando-se o índice mais favorável de correção monetária ao consumidor desde o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra (dezembro de 2012), incluindo-se o prazo de tolerância, até a entrega efetiva do bem. Condeno ainda as requeridas, em danos materiais, equivalente a 1% do valor total do imóvel devidos desde agosto de 2014 -considerando a revisão nesta decisão de cláusula de prorrogação de obra e fixação do prazo de 180 dias – até a efetiva entrega do imóvel, devendo tais valores serem compensados do saldo devedor dos autores, em consonância com disposição do art. 368 do Código Civil e entendimento do nosso Tribunal de Justiça, conforme decisão de fls. 252/253; bem como ao pagamento de danos morais no valor equivalente a R$15.000,00 (quinze mil reais), a ser atualizado monetariamente pelo INPC desde a data do arbitramento, ou seja, da publicação desta decisão (Súmula 362, do STJ), acrescidos de juros de mora a partir da citação, por se tratar de relação contratual cuja obrigação é ilíquida (mora ‘‘ex personae’’, art. 405, CC).

Com isso, julgo extinto o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I do CPC.

Considerando que os autores sucumbiram em parte mínima do pedido, cabe aos requeridos, nos termos do art. 86, parágrafo único, responderem, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários, razão pela qual condeno as rés em custas e honorários, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Advirto que na hipótese de não pagamento das custas pelas condenadas no prazo legal, o crédito delas decorrente sofrerá atualização monetária e incidência dos demais encargos legais e será encaminhado para inscrição em Dívida Ativa (art. 46, da lei estadual nº 8.313/2015).

P.R.I. Certificado o trânsito em julgado desta decisão, arquivem-se os autos.

Belém/PA, 15 de julho de 2019.

HOMERO LAMARÃO NETO

Juiz de Direito respondendo pela 9ª Vara Cível e Empresarial da Capital

Em seguida, as empresas
MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA, LIBERTY EMPREENDIMENTOS COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA E SMART BOULEVARD SPE EMPREENDIMENTOS LTDA
interpuseram APELAÇÃO CÍVEL no Id. Num. 3465237.

Alegam os Recorrentes, em primeiro lugar, que a decisão do juízo de origem foi
ultra petita
, uma vez que concedeu indenizações em valor e extensão superiores àquelas efetivamente pleiteadas pelos autores da ação originária. Sustentam que tal extrapolação afronta os princípios do contraditório e da congruência, uma vez que o julgador não está autorizado a conceder mais do que aquilo que foi postulado.

Defendem, ainda, a
ilegitimidade passiva
de duas das empresas recorrentes – MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO EIRELI e LIBERTY EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA –, alegando que estas
não participaram da relação jurídica que deu origem à demanda
e, portanto,
não podem ser responsabilizadas pelos supostos prejuízos narrados na inicial
.

Outro ponto central da apelação é a discussão acerca da
data de conclusão da obra
, a qual, segundo os Recorrentes, foi acordada expressamente no
Termo de Cessão
, sendo ignorada pela sentença recorrida. Alegam que
não houve atraso contratual injustificado
, e que os prazos firmados foram respeitados, o que afastaria eventual inadimplemento ou responsabilização por lucros cessantes.

Em relação à
correção monetária
, os apelantes insurgem-se contra a forma como o juízo a quo determinou sua aplicação, afirmando que
a atualização do saldo devedor deve seguir os critérios legais e contratuais previamente estipulados
, e não aqueles arbitrariamente fixados na sentença.

No tocante aos
danos materiais (lucros cessantes)
, sustentam que
não foi demonstrado, por parte dos autores da ação, qualquer prejuízo financeiro concreto
e mensurável. Alegam ausência de documentação ou elementos de prova suficientes que comprovem os alegados lucros cessantes, razão pela qual requerem a exclusão desta condenação.

Do mesmo modo, impugnam a condenação por
danos morais
, sob o argumento de que
eventual descumprimento contratual, por si só, não configura abalo moral indenizável
. Enfatizam que
não houve violação a direitos da personalidade
, o que tornaria indevida a condenação neste ponto.

No item referente ao
ônus da prova
, os Recorrentes argumentam que os autores da ação
não se desincumbiram do dever de provar os danos alegados
, em especial no que diz respeito às consequências do suposto atraso na entrega da unidade imobiliária.

Adicionalmente, apontam a ocorrência de
eventos fortuitos e dificuldades econômicas externas
, alheios à vontade das empresas, que teriam influenciado diretamente no andamento das obras e, eventualmente, em sua conclusão, o que excluiria a culpa dos Recorrentes.

Por fim, sustentam que a sentença de primeiro grau
atribuiu integralmente os custos e prejuízos apenas às empresas
, sem considerar que
ambas as partes experimentaram perdas no curso da relação contratual
, devendo, portanto, ser aplicada a teoria da
perda recíproca
para readequação dos ônus da sucumbência e das indenizações eventualmente devidas.

Ao final, requerem:

·

O recebimento da apelação
com efeito devolutivo e suspensivo
;

·

A
anulação da sentença
proferida em primeiro grau;

·

O
reconhecimento da legitimidade apenas das partes diretamente envolvidas na relação contratual
, excluindo-se as empresas sem vínculo jurídico direto com os Recorridos;

·

O
reconhecimento da validade dos prazos e condições previstos no Termo de Cessão
;

·

A
reforma da sentença quanto aos valores indenizatórios por lucros cessantes e danos morais
, ante a ausência de provas robustas;

·

E a
atribuição proporcional dos custos processuais
, com base no princípio da perda recíproca.

MAURÍCIO DA ROCHA LIMA e RAFAELA CAROLINA AMARAL TRINDADE
interpuseram
CONTRARRAZÕES
no Id. Num. 3465238 - Pág. 1/21, argumentando, preliminarmente, que
não há nulidade na sentença por suposta extrapolação dos limites do pedido (ultrapetita)
, conforme alegado pelos apelantes. Sustentam que o pedido inicial já indicava valor mínimo de R$ 2.000,00 a título de danos materiais, e que
a sentença ao fixar a indenização em 1% do valor do imóvel não ultrapassou os limites da demanda
, estando, portanto, em conformidade com os pedidos formulados na petição inicial.

Quanto à
alegação de ilegitimidade passiva
, os apelados sustentam que
não procede
, visto que as rés
Marko Engenharia e Liberty Empreendimentos possuem vínculo direto com o empreendimento objeto da demanda
, o que justifica sua inclusão no polo passivo da ação. Defendem, assim, a responsabilidade solidária das rés, nos termos do entendimento jurisprudencial consolidado sobre o tema.

No tocante ao
prazo de entrega da obra
, os apelados impugnam a validade da prorrogação contratual prevista no Termo de Cessão. Alegam que
tal cláusula é abusiva e contrária à boa-fé objetiva
, defendendo a aplicação do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual
o prazo de tolerância para a entrega do imóvel não pode exceder 180 dias corridos
.

Por fim, quanto à
correção monetária do saldo devedor
, os apelados sustentam que
é devida até a data da imissão na posse
, em consonância com a jurisprudência dominante. Argumentam que
houve falha das rés em prestar informações claras quanto à entrega e ao saldo devedor
, o que inviabilizou o adimplemento correto por parte dos autores.

Diante de tais fundamentos, requerem a manutenção integral da sentença de primeiro grau,
afastando-se os argumentos apresentados no recurso de apelação e preservando-se os direitos reconhecidos judicialmente aos apelados
.

É O RELATÓRIO.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal conheço do recurso.

A controvérsia cinge-se à análise da legalidade da sentença que reconheceu a responsabilidade das empresas pela entrega fora do prazo do imóvel adquirido pelos autores, declarando a nulidade de cláusulas contratuais abusivas, fixando indenização por danos materiais e morais.

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA

No que tange à ilegitimidade passiva, verifica-se que as empresas constam como intervenientes na cadeia negocial, respondendo solidariamente nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC.

Ademais, a jurisprudência reconhece a responsabilidade solidária entre todas as empresas participantes do empreendimento imobiliário, nos termos que segue:

"Por expressa previsão contratual as apelantes, incorporadora e construtora, respondem pelos prejuízos decorrentes do atraso na obra do empreendimento. Ademais, tratando-se de relação de consumo, todos aqueles que fazem parte da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. Alegação de ilegitimidade passiva rejeitada."

(TJDFT, Acórdão 1223046, 00321790920148070007, Relator: CESAR LOYOLA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 21/1/2020).

"3. À luz da teoria da asserção, são legítimas para o polo passivo da ação as empresas que pertencem ao mesmo grupo econômico.

4. O contrato de compra e venda de imóvel em construção caracteriza relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/90.

5. Aplica-se a teoria da aparência para reconhecer a responsabilidade solidária daqueles que integram a mesma cadeia de consumo e levam o consumidor ao entendimento de que o contrato foi celebrado com ambas as empresas."

(TJDFT, Acórdão 1193265, 00086243820158070003, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 7/8/2019, publicado no DJE: 21/8/2019).

MÉRITO

DA DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL

Pela leitura do item 11.1 do instrumento de promessa de compra e venda (Num. 3465064 - Pág. 37), ficou definido o mês de janeiro de 2014 como termo final para entrega do bem, com prorrogação até o limite de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias (cláusula 11.1, parágrafo único) (Num. 3465064 - Pág. 37), ratificado pelo Termo de cessão de direito constante no Id. Num. 3465221 - Pág. 38/39.

DA CLAUSULA DE TOLERÂNCIA.

O contrato estipula uma prorrogação do prazo de entrega em de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias (cláusula 11.1, parágrafo único) (Num. 3465064 - Pág. 37), ratificado pelo Termo de cessão de direito constante no Id. Num. 3465221 - Pág. 38/39, em relação ao prazo inicial, sem que isso caracterize infração do contrato em comento.

O prazo estipulado de 365 dias não se mostra exagerado,
nem coloca os consumidores em desvantagem excessiva, sendo compatível com a boa-fé e a equidade
,
devendo tal tipo de cláusula ser tida como válida.

O artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor estabelece que:

“Art. 51.
São nulas de pleno direito,
entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV -
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
”.

No aspecto contratual, a boa-fé é requisito que se exige do fornecedor e do consumidor, gerando, por conseguinte, “
transparência e harmonia nas relações de consumo”
(CDC, art. 4º,
caput
).

Bem por isso, estabelece também o artigo 6º do CDC
que o consumidor terá direito à informação adequada e clara (Inciso III);

proteção contra métodos comerciais desleais,
bem assim contra cláusulas abusivas (Inciso IV)
, incluindo a publicidade abusiva e enganosa (37, §§ 2º e 3º).

Assim, a cláusula que estabelece a prorrogação da entrega da obra em até 365 dias não é abusiva ou ilegal, não afrontando o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.

O entendimento jurisprudencial tem adotado
o prazo de 180 dias nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis ainda em construção como tolerável, não indicadores de abusividade por partes da construtora
. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINARES. REJEITADAS. MÉRITO. DANOS MORAIS INEXISTENTES. LUCROS CESSANTES CABÍVEIS. LICITUDE CLÁUSULA TOLERÂNCIA. CABÍVEL NO CASO A COMISSÃO DE CORRETAGEM. INFORMAÇÃO CONTIDA NO CONTRATO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO.

1. A gratuidade judicial deferida no Juízo de origem estende-se às instâncias superiores, de acordo com a orientação da Corte Superior de Justiça. (Agrega no Resp. 1501279/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/03/2016, De 14/03/2016).

2. Sob pena de supressão de Instância, não pode este Tribunal conhecer de incidente processual, em que o apelante requer seja autorizado o depósito judicial e a expedição do mandado de imissão de posse em seu favor, pois a questão não foi enfrentada pelo Juízo de origem.

3. Danos Morais. É pacífico o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o mero inadimplemento contratual não causa, por si só, abalo moral indenizável. No caso, os eventos ocorridos não permitem o deferimento do pedido de indenização por dano moral. Sequer veio aos autos provas de qualquer constrangimento sofrido pelo autor.

4. Cláusula de

tolerância.
É válida a cláusula de tolerância que prevê a prorrogação da entrega do imóvel em 180 dias, pois redigida de acordo com o disposto no art. 54, §3º do CDC, de modo que correta a incidência dos lucros cessantes a partir de julho de 2011, diante da licitude da cláusula contratual de tolerância
.

5. Comissão de Corretagem. O Superior Tribunal de Justiça, sob o rito de recurso repetitivo, concluiu ser possível a transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao consumidor, desde que observado o dever de informação.

6. À unanimidade de votos, recurso desprovido.

(2017.02424737-24, 176.395, Rel. LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2017-06-05, Publicado em 2017-06-12)

PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C LUCROS CESSANTE, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CLÁSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. HABITE-SE EXPEDIDO. DECISÃO REFORMADA.
I - Não deve ser considerada desde logo abusiva a cláusula de tolerância, uma vez que os contratantes concordam com a prorrogação do prazo de entrega para 180 (cento e oitenta) dias, pois o entendimento jurisprudencial é no sentido de ser válida a mencionada cláusula, livremente pactuada em instrumento de compra e venda de imóvel na planta
. II - Assim sendo, a atualização do saldo devedor da parcela referente à entrega das chaves deve ser realizada até 30 de setembro de 2013, data em que terminou o prazo de tolerância contratualmente avençado entre as partes. III - Agravo conhecido e provido. (TJ-MA - AI: 0614142013 MA 0012981-57.2013.8.10.0000, Relator: RAIMUNDO JOSÉ BARROS DE SOUSA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/07/2014).

PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS COM PEDIDO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL E DANOS MORAIS - CONSTRUÇÃO - ATRASO DE OBRA - ANTECIPAÇÃO PARCIAL DE TUTELA - PRESENÇA DE REQUISITOS - POSSIBILIDADE -
PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - CLÁUSULA CONTRATUAL - PREVISÃO
- PRESTAÇÕES - CONGELAMENTO - IMPOSSIBILIDADE - VALOR DEVIDO - INCC - APLICAÇÃO - NULIDADE DE CLÁUSULA - NÃO RECONHECIMENTO - PAGAMENTO DE ALUGUEL PELA CONSTRUTORA - POSSIBILIDADE - VALOR - 0,5% DO IMÓVEL ADQUIRIDO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I - É possível a antecipação parcial dos efeitos da tutela quando demonstrados os elementos necessários, quais sejam, a verossimilhança do fato alegado e o fundado receio de dano grave de difícil e incerta reparação.
II- Não se apresenta como abusiva a cláusula de tolerância para a entrega de imóvel estipulada em contrato de compra e venda, redigida de forma clara e de fácil compreensão.
III - Ainda que seja evidente o atraso na conclusão da obra, não há falar em congelamento do valor pactuado para o negócio, devendo a atualização ser feita com base no INCC enquanto durar a obra. IV - Não sendo a obra entregue na data pactuada e depois de transcorrido o prazo de tolerância ajustado, o comprador faz jus ao ressarcimento de despesas com aluguéis pagos no período em que a obra deveria ter sido entregue, no percentual de 0,5% do valor do imóvel adquirido, até a efetiva entrega das chaves. (TJ-MG - AI: 10024132800889001 MG, Relator: Leite Praça, Data de Julgamento: 05/12/2013, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/12/2013).

Sobre o tema cito precedentes deste Tribunal:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. CLAUSULA DE 365 DIAS REFERENTE A PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL EXACERBADA, ADEQUADO SE MOSTRA UM PRAZO MENOR, QUAL SEJA, O DE 180 DIAS. RECURSO CONHECIDO A FIM DE CONSIDERAR VÁLIDO O PARÁGRAFO ÚNICO DA CLAUSULA 11.1, PORÉM REDUZINDO O PRAZO NELE ESTABELECIDO PARA 180 DIAS, DEVENDO O VALOR SOBRE A PARCELA DAS CHAVES SER CORRIGIDO TÃO SOMENTE ATÉ JANEIRO/2012 E A PARTIR DESSA DATA, CONGELADA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS MESMAS AOS AGRAVADOS E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE.

(2016.00638682-55, 156.208, Rel. RICARDO FERREIRA NUNES, Órgão Julgador 4ª CAMARA CIVEL ISOLADA, Julgado em 2016-02-22, Publicado em 2016-02-25)

Dessa forma, a cláusula deve ser considerada abusiva e a prorrogação deveria estar limitada a 180 dias.

DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA

Quanto ao atraso na entrega do imóvel, é incontroverso que o bem não foi entregue nem mesmo no prazo acrescido da cláusula de tolerância, eis que o habite-se somente foi expedido em 21 de junho de 2018
é evidente o ilícito contratual.
.

DOS LUCROS CESSANTES

Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que a tese de que o dano material só é devido quando há comprovação de que o consumidor efetivamente paga alugueres está superada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Atualmente, o entendimento que prevalece, tanto nos Tribunais estaduais quanto no STJ,
é o de que o dano material na modalidade lucros cessantes é presumido em casos semelhantes ao presente
. Nesse sentido:

PROCESSO CIVIL VENDA E COMPRA - IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PREENCHIDOS OS REQUISITOS CABIMENTO RECURSO IMPROVIDO.

I - O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.

II - Não merece reproche a decisão que antecipou os efeitos da tutela, uma vez preenchidos os requisitos do art. 273 do CPC

III - Agravo de Instrumento conhecido e improvido.

(AI n. 201230011954, 1ª Câmara Cível Isolada, rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, Data:18/04/2012).

AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.

3.- Agravo Regimental improvido.

(AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, Dje 24/02/2012
).

Diante disto, firmo o meu entendimento de que os danos materiais emergem não só do direito ao ressarcimento pelos valores pagos, bem como o autor poderia ter usufruído caso o contrato tivesse sido cumprido, ou seja, os frutos com aluguéis que o imóvel poderia render
caso tivesse sido entregue no prazo do contrato
, conforme entendimento do STJ, cujo aresto transcrevo a seguir:

COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012)

PROCESSUAL. ACÓRDÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. INTERPOSIÇÃO. AGRAVO INTERNO. APRECIAÇÃO. COLEGIADO. PREJUÍZO. AUSÊNCIA. CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. QUITAÇÃO PARCIAL.

PROPORCIONALIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXISTÊNCIA.

I -

A competência para julgar embargos de declaração opostos a acórdão é do colegiado que o proferiu. Contudo, se, por meio do agravo interno, a impugnação acabou sendo apreciada pelo órgão competente, não ocorre prejuízo à parte, razão pela qual não se declara a existência de nulidade. Precedentes.

II - A argüição de afronta ao artigo 535, incisos I e II, do Código de Processo Civil, deve indicar os pontos considerados omissos e contraditórios, não sendo suficiente a alegação genérica, sob pena de aplicação do enunciado 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.

III - Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Não há falar, pois, em enriquecimento sem causa.

Recurso não conhecido, com ressalva quanto à terminologia. (REsp 808.446/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 23/10/2006).

AGRAVO REGIMENTAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES. - Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso.

(AgRg no Ag 692543/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ 27/08/2007, p. 223)

Seguindo o mesmo entendimento, confiram-se as seguintes decisões monocráticas: REsp 1.121.214/RS, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), DJe 26/04/2010; REsp 865417/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 01/12/2009; Ag 897.922/PR, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, DJ 01/08/2007.

Neste sentido, entendo cabível o ressarcimento do demandante/autor pelo que deixou de auferir, caso o imóvel tivesse sido construído e entregue no prazo do contrato, seja com a dispensa do pagamento do aluguel de outro imóvel.

A respeito do
quantum
a ser arbitrado pelo juízo a quo, é prática comum do mercado imobiliário a fixação do aluguel com base em percentual sobre o valor do imóvel, visto ser parâmetro que propicia a comparação da rentabilidade obtida com a aplicação do valor gasto na aquisição do imóvel alugado.

Os especialistas da área entendem que a variação média do valor do aluguel, circunda entre 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 0,75% (zero virgula setenta e cinco por cento) do valor do imóvel, conforme fatores inerentes ao bem e as variações de mercado (informações veiculadas no site http://advfn.com/educacional/imóveis/rentabilidade-mensal), enquanto a jurisprudência pátria tem oscilado entre
0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel previsto em contrato.

No caso em questão, a parte autora requereu o pagamento em sua inicial no valor de R$ 2.000,00 (ID. Num. 3465064 - Pág. 24 – item e.2), mas o Juízo a quo fixou em 1% do valor total do imóvel, equivalente a R$ 3.029,78 (três mil, vinte e nove reais e setenta e oito centavos).

Em vista ao princípio da congruência a decisão judicial deve estar de acordo com o pedido feito pelas partes, nos termos do artigo 492 do Código de Processo Civil.

Neste raciocínio, o valor deve estar limitado a pleito inicial constante no item e.2 no importe de R$ 2.000,00 (dois mil reais), correspondente a 0,66% do valor do imóvel objeto do contrato, está dentro dos percentuais acima descritos, devidos a partir de agosto de 2014 até a
data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada
, nos termos da tese 1.2, do Tema 996/STJ:

Tema 996/STJ - 1.2: o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com
termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.

DANOS MORAIS

No que concerne o arbitramento de indenização a título de danos morais, também entendo que referidos valores são devidos.

Como sabido, o dano moral indenizável, decorrente de uma conduta antijurídica, é aquele que submete a vítima à intensa dor íntima, ferindo sua dignidade, abalando sua imagem. É preciso que o prejuízo causado seja de fato relevante, ultrapassando a fronteira do simples desconforto, do mero aborrecimento.

A respeito da caracterização do dano moral, cabe destacar as lições dos professores A. Minozzi e Sérgio Cavalieri Filho, insertas no livro de autoria do segundo:

"Não é o dinheiro nem coisa comercialmente reduzida a dinheiro, mas a dor, o espanto, a emoção, a vergonha, a injúria física ou moral, em geral uma dolorosa sensação experimentada pela pessoa, atribuída à palavra dor o mais largo significado." (in Studio Sul Danno non Patrimoniale, Milão, 1901, p. 31, Programa Responsabilidade Civil, Editora Malheiros, páginas 77 e seguintes).

Em regra, o simples inadimplemento contratual não enseja indenização por danos morais. Também meros e passageiros aborrecimentos do dia a dia, que não causam maiores consequências ao ser humano, não autorizam a indenização imaterial.

Entretanto, na espécie, a inexecução do contrato de compra e venda da unidade habitacional perdurou por tempo considerável, fato este que causou, indubitavelmente, angústia ao comprador, frustrando suas justas expectativas e superando os meros aborrecimentos da vida cotidiana. Não se trata de simples inadimplemento contratual, mas de total desrespeito ao consumidor.

Na fixação do valor da indenização, o juiz deve estar atento à dupla finalidade da reparação, buscando um efeito repressivo e pedagógico ao agente, bem como propiciando à vítima uma satisfação, sem que isto represente um enriquecimento sem causa.

Sobre o tema, Rui Stoco, em sua obra "Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial", Ed. Revista dos Tribunais, 3ª edição, 1997, p. 497, sustenta:

"(...) o eventual dano moral que ainda se possa interferir, isolada ou cumulativamente, há de merecer arbitramento tarifado, atribuindo-se valor fixo e único para compensar a ofensa moral perpetrada".

Daí caber ao juiz a tarefa de arbitrar o valor da reparação, sem que possibilite lucro fácil ao autor, nem se reduza o aludido importe a montante ínfimo ou simbólico.

A doutrina e a jurisprudência têm procurado estabelecer parâmetros para o arbitramento do valor da indenização, traduzidos, por exemplo, nas circunstâncias do fato, bem como nas condições do autor do ofendido e do ilícito, devendo a condenação corresponder a uma sanção ao responsável pelo fato para que não volte a cometê-lo.

Também há de se levar em consideração que o valor da indenização não deve ser excessivo a ponto de constituir-se em fonte de enriquecimento do ofendido, nem se apresenta irrisório, posto que, segundo observa Maria Helena Diniz:

"Na reparação do dano moral, o juiz determina, por equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, o quantum da indenização devida, que deverá corresponder à lesão e não ser equivalente, por ser impossível, tal equivalência. A reparação pecuniária do dano moral é um misto de pena e satisfação compensatória. Não se pode negar sua função: penal, constituindo uma sanção imposta ao ofensor; e compensatória, sendo uma satisfação que atenue a ofensa causada, proporcionando uma vantagem ao ofendido, que poderá, com a soma de dinheiro recebida, procurar atender a necessidades materiais ou ideais que repute convenientes, diminuindo, assim, seu sofrimento." ("A Responsabilidade Civil por Dano Moral", in Revista Literária de Direito, ano II, nº 9, jan./fev. de 1996, p. 9).

No caso, considerando as razões expostas, e atento ao princípio da prudência e às peculiaridades do caso sub judice, já apontadas, ausente o critério objetivo de fixação da verba indenizatória por danos morais, hei por bem MANTER a indenização por danos morais em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), por mostra-se razoável e proporcional.

DA SUCUMBÊNCIA

Por fim, quanto ao ônus da sucumbência, aplica-se corretamente o art. 86, parágrafo único, do CPC, considerando a mínima sucumbência dos autores.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, apenas, para reduzir o valor dos lucros cessantes para R$ 2.000,00 (dois mil reais), mantendo-se integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC.

É O VOTO.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 24/04/2025