Tribunal: TJPA
Processo: 0004197-11.2017.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-09-16

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. APLICAÇÃO DOS TEMAS 971 E 1002 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por incorporadora inconformada com sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e aplicação de cláusula penal ajuizada por promitente comprador, na qual foram julgados procedentes os pedidos para: decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda; condenar a incorporadora à restituição integral e imediata dos valores pagos; aplicar multa moratória pela inadimplência contratual; e fixar juros de mora desde a citação e correção monetária desde cada desembolso. A incorporadora recorrente alega inexistência de cláusula penal aplicável contra si, erro na base de cálculo da multa, impossibilidade de cumulação de multa com rescisão contratual, e requer aplicação do Tema 1002 do STJ quanto ao termo inicial dos juros de mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível a aplicação da cláusula penal originalmente prevista apenas contra o comprador em favor deste, diante do inadimplemento da incorporadora; (ii) estabelecer se a base de cálculo da cláusula penal adotada na sentença deve prevalecer; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora aplicáveis à restituição dos valores pagos; e (iv) verificar a possibilidade de restituição integral, em pagamento único, dos valores pagos pelo comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. É cabível a inversão da cláusula penal originalmente prevista apenas contra o comprador, aplicando-se em favor deste nos casos de inadimplemento da incorporadora, conforme entendimento consolidado no Tema 971 do STJ. 4. A base de cálculo da cláusula penal pode ser fixada judicialmente, com base no valor atualizado do imóvel, quando ausente previsão contratual específica para inadimplemento do vendedor, conforme jurisprudência pacífica. 5. O termo inicial dos juros de mora deve ser a data da citação, e não o trânsito em julgado, por se tratar de resolução contratual motivada por inadimplemento do vendedor, afastando-se a aplicação do Tema 1002 do STJ, que se restringe à hipótese de inadimplemento do comprador. 6. A devolução integral e imediata dos valores pagos é devida quando a rescisão decorre de inadimplemento exclusivo do promitente vendedor, nos termos do art. 35, III, do CDC e da Súmula 543 do STJ. 7. A fixação da correção monetária a partir de cada desembolso e dos juros moratórios desde a citação está de acordo com os arts. 389 e 405 do Código Civil, respectivamente, garantindo o equilíbrio contratual e proteção do consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. É admissível a aplicação da cláusula penal originalmente prevista apenas contra o comprador em benefício deste, em caso de inadimplemento da incorporadora, conforme o Tema 971 do STJ. 2. A base de cálculo da cláusula penal pode ser fixada judicialmente com base no valor atualizado do imóvel, diante da ausência de cláusula específica para o inadimplemento do vendedor. 3. Os juros moratórios, na hipótese de inadimplemento da incorporadora, incidem desde a citação, afastando-se a aplicação do Tema 1002 do STJ. 4. É devida a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão contratual motivada por atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da incorporadora. ________________________________________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 389 e 405; CDC, art. 35, III; CPC, arts. 85, §11, 926, §1º, e 932, IV e V. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1614721/DF (Tema 971), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019; STJ, REsp 1807483/DF (Tema 1002), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 08.10.2019; STJ, Súmula 543; TJPA, ApCív 0023055-39.2016.8.14.0006, Rel. Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque, j. 27.12.2022. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 3ª Sessão Ordinária de 2025, à unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Desembargador César Bechara Nader Mattar Júnior. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0004197-11.2017.8.14.0301

APELANTE: LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA

APELADO: JOAO BOSCO GONCALVES DE ARAUJO

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. APLICAÇÃO DOS TEMAS 971 E 1002 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por incorporadora inconformada com sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e aplicação de cláusula penal ajuizada por promitente comprador, na qual foram julgados procedentes os pedidos para: decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda; condenar a incorporadora à restituição integral e imediata dos valores pagos; aplicar multa moratória pela inadimplência contratual; e fixar juros de mora desde a citação e correção monetária desde cada desembolso. A incorporadora recorrente alega inexistência de cláusula penal aplicável contra si, erro na base de cálculo da multa, impossibilidade de cumulação de multa com rescisão contratual, e requer aplicação do Tema 1002 do STJ quanto ao termo inicial dos juros de mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível a aplicação da cláusula penal originalmente prevista apenas contra o comprador em favor deste, diante do inadimplemento da incorporadora; (ii) estabelecer se a base de cálculo da cláusula penal adotada na sentença deve prevalecer; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora aplicáveis à restituição dos valores pagos; e (iv) verificar a possibilidade de restituição integral, em pagamento único, dos valores pagos pelo comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. É cabível a inversão da cláusula penal originalmente prevista apenas contra o comprador, aplicando-se em favor deste nos casos de inadimplemento da incorporadora, conforme entendimento consolidado no Tema 971 do STJ.

4. A base de cálculo da cláusula penal pode ser fixada judicialmente, com base no valor atualizado do imóvel, quando ausente previsão contratual específica para inadimplemento do vendedor, conforme jurisprudência pacífica.

5. O termo inicial dos juros de mora deve ser a data da citação, e não o trânsito em julgado, por se tratar de resolução contratual motivada por inadimplemento do vendedor, afastando-se a aplicação do Tema 1002 do STJ, que se restringe à hipótese de inadimplemento do comprador.

6. A devolução integral e imediata dos valores pagos é devida quando a rescisão decorre de inadimplemento exclusivo do promitente vendedor, nos termos do art. 35, III, do CDC e da Súmula 543 do STJ.

7. A fixação da correção monetária a partir de cada desembolso e dos juros moratórios desde a citação está de acordo com os arts. 389 e 405 do Código Civil, respectivamente, garantindo o equilíbrio contratual e proteção do consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. É admissível a aplicação da cláusula penal originalmente prevista apenas contra o comprador em benefício deste, em caso de inadimplemento da incorporadora, conforme o Tema 971 do STJ.

2. A base de cálculo da cláusula penal pode ser fixada judicialmente com base no valor atualizado do imóvel, diante da ausência de cláusula específica para o inadimplemento do vendedor.

3. Os juros moratórios, na hipótese de inadimplemento da incorporadora, incidem desde a citação, afastando-se a aplicação do Tema 1002 do STJ.

4. É devida a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão contratual motivada por atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da incorporadora.

________________________________________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 389 e 405; CDC, art. 35, III; CPC, arts. 85, §11, 926, §1º, e 932, IV e V.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1614721/DF (Tema 971), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019; STJ, REsp 1807483/DF (Tema 1002), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 08.10.2019; STJ, Súmula 543; TJPA, ApCív 0023055-39.2016.8.14.0006, Rel. Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque, j. 27.12.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 3ª Sessão Ordinária de 2025,
à unanimidade,
conhecer e
negar provimento ao recurso
, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Desembargador César Bechara Nader Mattar Júnior.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0004197-11.2017.8.14.0301

APELANTES: LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA

APELADO: JOÃO BOSCO GONÇALVES DE ARAÚJO

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA, em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL, ajuizada por JOÃO BOSCO GONÇALVES DE ARAÚJO, que julgou procedentes os pedidos iniciais.

BREVE RETROSPECTO PROCESSUAL

Na petição inicial, João Bosco Gonçalves de Araújo narrou que firmou, em junho de 2011, CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA de imóvel (id.264229799) com a empresa Luxemburgo Incorporadora Ltda, tendo por objeto a unidade 302 do Edifício Torre Parnaso.

Informou que efetuou o pagamento de R$ 189.442,74 (cento e oitenta e nove mil, quatrocentos e quarenta e dois reais e setenta e quatro centavos).

A entrega do imóvel estava prevista contratualmente para 15 de dezembro de 2014, já incluído o prazo de tolerância de 180 dias, contudo, o imóvel não foi entregue até então. Diante da inércia da incorporadora, o autor notificou extrajudicialmente a ré em 09 de junho de 2016 (ID 26429842), sem que houvesse solução.

Em razão do inadimplemento, ajuizou a presente ação em 26 de janeiro de 2017, postulando a rescisão contratual, a devolução integral dos valores pagos e a aplicação da cláusula penal moratória.

Regularmente citada, a requerida apresentou contestação, negando culpa e alegando não haver previsão contratual de cláusula penal aplicável ao vendedor.

Após regular processo, sobreveio SENTENÇA de procedência (id.26429852):

Diante do exposto, ACOLHO os pedidos formulados pela parte autora, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para:

a) Decretar a resolução do contrato de compromisso de compra e venda;

b) Condenar o réu, já qualificada, a restituir ao autor, de forma integral e de uma só vez, os valores pagos, incidindo-se juros de mora a contar da citação (art. 405 do CPC) e correção monetária a contar de cada desembolso (art. 389 do CC). A correção monetária observará o INPC até a data da citação, momento que será calculada juntamente com os juros de mora pelo IPCA ou por qual deles for mais favorável ao consumidor;

c) Condenar a réu ao pagamento da multa moratória sobre o valor atualizado do débito no valor previsto no contrato por mês de atraso contado da mesma forma acima explicitada;

d) Determinar a incidência de juros de mora a contar da citação (art. 405 do CPC) e correção monetária a contar de cada mês de atraso (art. 389 do CC). A correção monetária observará o IPCC até a data da citação, momento que será calculada juntamente com os juros de mora pelo INPC ou por qual deles for mais favorável ao consumidor.

Ficam indeferidos os demais pedidos.

Considerando que a parte autora sucumbiu em parte mínima do seu pedido condeno a Requerida ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º c/c art. 86, parágrafo único, do CPC.

Sentença sujeita ao regime do art. 523, § 1º, do CPC.

Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Belém, 9 de agosto de 2024

MARCO ANTONIO LOBO CASTELO BRANCO

Juiz de Direito da 8ª Vara Cível e Empresarial da Capital

Inconformada, a recorrente LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA. interpõe RECURSO DE APELAÇÃO id. 26429859 alegando que a multa contratual prevista é exclusiva para o promitente comprador, inexistindo cláusula penal em desfavor da vendedora.

Sustenta que o juízo realizou indevida inversão da cláusula penal, em desacordo com o entendimento firmado no Tema 971 do STJ, e que a base de cálculo adotada na sentença não corresponde ao conteúdo do contrato.

Defende que, uma vez decretada a rescisão do contrato, não é possível impor multa moratória com termo final na entrega do imóvel, pois o bem não será mais entregue.

Alega contradição na sentença ao cumular rescisão com multa por inadimplemento futuro. Invoca o Tema 1002 do STJ para afirmar que os juros moratórios devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado.

Argumenta, ainda, que a restituição dos valores deve observar o contrato firmado entre as partes, que prevê retenção de 50% e parcelamento da devolução.

Requer o conhecimento e provimento do recurso, com a exclusão da cláusula penal imposta, a fixação dos juros moratórios apenas após o trânsito em julgado, a observância do contrato quanto à forma de restituição, a retirada da multa moratória com base na impossibilidade de entrega do imóvel e o afastamento da duplicidade de correção e juros.

Contrarrazões ao recurso apresentadas ao id. 26429864

VOTO

Presente os pressupostos de admissibilidade conheço do recurso.

DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – TEMA 971/STJ E SEU PERÍODO DE INCIDÊNCIA

A parte apelante (construtora) alega que a cláusula penal contratual seria estipulada exclusivamente em favor do vendedor, sendo indevida sua inversão para punir o vendedor, como decidido na sentença.

Sem razão.

O Tema 971 do STJ estabelece que, nos contratos de compra e venda de imóveis firmados por adesão, mesmo que a cláusula penal esteja prevista unicamente contra o comprador, é admissível sua aplicação em favor deste quando o atraso na entrega do imóvel for causado pela construtora.

Em síntese, a penalidade originalmente direcionada ao consumidor pode ser revertida contra a incorporadora, caso ela descumpra o prazo contratual de entrega da unidade, situação que se amolda ao caso, em que houve atraso na entrega pela construtora.

A propósito o C. STJ:

"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido." (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO , SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO.

CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INOVAÇÃO RECURSAL.

1. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (Tema 971/STJ).

2. A opção pela resolução do contrato ao invés do cumprimento da obrigação não impede a cobrança da multa. Precedentes.

3. A alegação segundo a qual a não entrega da obra no prazo acordado decorreu de evento de caso fortuito ou força maior constitui inovação recursal, de modo que seu exame é inviável.

4. Agravo interno não provido. ( AgInt no REsp n. 1.985.341/RJ, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI , Terceira Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 10/8/2022.)

Em igual sentido os tribunais pátrios:

EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO - HABITE-SE - ELEMENTOS DE ATRASO - RISCO DO EMPREENDIMENTO - MORA INCONTESTÁVEL - DANO MORAL EXISTENTE - CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - LUCROS CESSANTES - CUMULAÇÃO IMPOSSIBILITADA - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA - CLÁUSULA PENAL - INVERSÃO - POSSIBILIDADE - OBRIGAÇÕES DE NATUREZA HETEROGÊNEA - LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. I -O atraso na entrega do bem é considerado risco do empreendimento, não podendo ser partilhado com o consumidor o ônus de suportar as consequências da prestação do serviço, impondo à empresa o dever de reparar os danos causados. II - É possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do comprador de unidade imobiliária cuja entrega foi postergada, sendo devida em razão de seu relativo inadimplemento, conforme jurisprudência do STJ, Tema nº 971. III - Para assegurar a equivalência e equilíbrio da cláusula penal pelo descumprimento de obrigações heterogêneas, em decorrência do atraso na entrega do apartamento, deve a Construtora pagar o equivalente ao locativo mensal, pelo período da mora . IV - Conforme orientação do STJ, a cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes é indevida.

(TJ-MG - Apelação Cível: 01023774320158130145, Relator.: Des.(a) Fabiano Rubinger de Queiroz, Data de Julgamento: 30/04/2024, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/05/2024)

Dessa forma é válida a aplicação da cláusula penal em favor do comprador, mesmo que originalmente prevista apenas contra ele, quando o inadimplemento for exclusivo da incorporadora, como no caso.

Quanto ao período de incidência da penalidade, o juízo de origem fixou como termo inicial a data da entrega, já acrescido dos 180 dias de tolerância, ou seja, 15/12/2014 estendendo-se até a data da efetiva entrega do imóvel, que no caso é da data do HABITE-SE em 11/06/2016 (id.26429835, p.02).

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. O MAGISTRADO DECLAROU A NULIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PREVISTA NO CONTRATO, CONDENOU A REQUERIDA AO PAGAMENTO DE DANOS MATERIAIS NO VALOR CORRESPONDENTE A 1% MENSAL DO PREÇO ATUALIZADO DO IMÓVEL, DESDE JULHO DE 2012 ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES, CONGELOU O SALDO DEVEDOR E CONDENOU A RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR É MERO INSTRUMENTO DE ATUALIZAÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO, E PARCIALMENTE PROVIDO. I – Inicialmente, acerca da extinção do feito, em razão do deferimento de recuperação judicial da construtora. Analisados os autos, verifico que após a sentença houve a interposição de recurso de Apelação, portanto, trata-se de crédito ilíquido em discussão, o qual não pode acarretar atos expropriatórios, não se enquadrando da hipótese de extinção legal, devendo prosseguir o trâmite, nos termos do art. 6º, §1° da Lei de Falências. II – Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que estes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem por parte do adquirente da forma que lhe aprouver, sendo, por isso, considerado presumido o dano, não sendo necessário juntada de contrato de locação ou comprovação de que o imóvel adquirido seria destinado à locação, por exemplo. III – Continuando, a jurisprudência emanada do STJ tem se manifestado pela impossibilidade de congelamento do saldo devedor, mesmo diante do atraso injustificado na entrega do imóvel, por considerar que a correção monetária é mero instrumento de atualização do valor do bem aos índices de inflação ou cotação do mercado financeiro, não acrescendo o saldo devedor, portanto, o congelamento implicaria em enriquecimento sem causa do comprador. No entanto, a partir do momento que a construtora entrou em mora, é necessária a substituição do INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). IV – Em relação aos danos morais, entendo não configurados, o autor em nenhum momento trouxe aos autos alguma prova indicando prejuízo ou abalo emocional, como frustração de compra de outro imóvel, ou não conseguir sanar dívidas financeiras, algo que lhe cause angústia, sofrimento, e, portanto, danos morais, danos esses que nesta situação não podem ser presumidos. V – RECURSO CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO para reformar a decisão guerreada, validando a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, afastando o congelamento do saldo devedor e a indenização por danos morais, mantendo a sentença recorrida nos demais aspectos. (9360384, 9360384, Rel. GLEIDE PEREIRA DE MOURA, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-04-26, publicado em 2022-05-12)

Deste modo é legítima a aplicação da cláusula penal em favor do apelado, em razão do atraso na entrega da obra, deste da data em que deveria ter sido entregue (15/12/2014) até a data do habite-se (11/06/2016).

DA BASE DE CÁLCULO DA CLÁUSULA PENAL

Alega a recorrente que o juízo sentenciante estipulou base de cálculo diversa da contratualmente prevista, aplicando multa sobre o valor atualizado do débito

A alegação também NÃO merece prosperar.

Na ausência de previsão expressa para a cláusula penal em desfavor do vendedor, é possível a conversão da penalidade contratual originária em indenização, com fixação judicial da base de cálculo.

Nesse contexto, a jurisprudência deste E. tribunal de justiça tem admitido a utilização do valor atualizado do imóvel como parâmetro para cálculo da multa contratual e/ou lucros cessantes:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - DECISÃO QUE ESTABELECEU LUCROS CESSANTES DE 1% SOBRE O VALOR ADIMPLIDO DO CONTRATO - ATÉ EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE - NEGOU O CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR - OS LUCROS CESSANTES DEVEM SER FIXADOS CONFORME PARAMETRO RAZOÁVEL, A FIM DE QUE CUBRA PREJUÍZO EQUIVALENTE AOS ALUGUÉIS QUE O COMPRADOR PODERIA AUFERIR A TITULO DE ALUGUEIS DO IMOVEL, O QUE, SEGUNDO AS REGRAS DE MERCADO SE DÁ ENTRE O,5 E 1% DO VALOR DO IMOVEL ATUALIZADO, SENDO INSUFICIENTE E, PORTANTO, NÃO RAZOÁVEL SUA FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR ADIMPLINDO, VEZ QUE ESTE NÃO É COMPATIVEL COM O ALUGUEL DE IMOVEL DO MESMO PADRÃO - QUANTO AO TERMO A QUO - NÃO HAVENDO INDÍCIOS DE QUE A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE DAR-SE-Á DE FORMA INDEVIDA, NÃO HÁ QUE SE PRESUMIR QUE NÃO SIRVA AO SEU FIM - DOCUMENTO QUE PERMITE A INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRICULA E O FINANCIAMENTO - DEVE, IN CASU, PERMANECER COMO TERMO AD QUEM DOS LUCROS CESSANTES - SALDO DEVEDOR NÃO PASSIVEL DE CONGELAMENTO, VEZ QUE A CORREÇÃO SE DESTINA APENAS À REPOSIÇÃO MONETÁRIA DO VALOR - RECURSO NÃO CONHECIDO SOBRE A QUESTÃO DA NULIDADE DA CLAUSULA DE PRORROGAÇÃO - RECURSO CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO, APENAS PARA DETERMINAR QUE A BASE DE CALCULO DOS LUCROS CESSANTES SEJA O VALOR ATUALIZADO DO IMOVEL. 1. A devolução da questão referente à nulidade da clausula de prorrogação do prazo é inoportuna, dado que constitui-se questão de fundo ainda não apreciada pelo juízo, agravo que não se conhece, nesta parte; 2. Agravo de instrumento contra decisão que concedeu parcialmente a tutela provisória pleiteada pelos autores, ora agravantes, determinando a prestação de lucros cessantes no percentual de 1% sobre o valor adimplido até a expedição do “habite-se”, mas negando o congelamento do saldo devedor; 3. Agravante requer reforma para fixação da base dos lucros cessantes sobre o valor do imóvel atualizado, estabelecimento do termo final com a efetiva entrega das chaves e congelamento do saldo devedor; 4. Os lucros cessantes são devidos na base do valor do contrato atualizado, vez que, é sobre o valor do imóvel que se afere o valor do aluguel que o comprador poderia estar percebendo, caso o prazo de entrega fosse observado pela construtora; 5. Com o “habite-se” individualiza a matrícula e permite a efetivação do financiamento, devendo ser o termo final para os lucros cessantes, desde que não haja comprovação de irregularidades em sua expedição, o que não se vislumbra in casu; 6. considerando que a correção do saldo devedor é mero fator de atualização da moeda, não se vislumbra pertinente o argumento com o qual os recorrentes buscam seja reformada a decisão e atribuído efeito ativo, para congelamento do saldo devedor, sendo, pois, neste ponto escorreita a decisão agravada. 7. Recurso Conhecido em parte e parcialmente provido, apenas para alterar a base de cálculo dos lucros cessantes, fixando-a no valor de contrato do imóvel atualizado. (0008262-16.2016.8.14.0000, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/03/2017. Publicado em 27/03/2017)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. ATRASO DE OBRA. LUCROS CESSANTES EM 1% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL ATUALIZADO. MANUTENÇÃO. DANO MORAL FIXADO NA ORIGEM EM R$ 30.000,00 (TRINTA MIL). MINORAÇÃO PARA R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). PRECEDENTES DESTE E. TJPA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Diante da mora na entrega do empreendimento, é pacífica a jurisprudência do C. STJ, bem como desta Corte, acerca da responsabilidade no pagamento de lucros cessantes, devendo ser estes presumidos. A jurisprudência pátria, inclusive deste E. TJE/PA, tem adotado como variação média entre 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel previsto em contrato, atualizado. Sentença mantida neste aspecto. 2. No tocante aos danos morais, restam configurados, ante a repercussão do atraso na entrega do imóvel na esfera íntima do autor. Em consonância com os patamares observados por este E. TJE/PA, a indenização deve ser minorada para R$10.000,00 (dez mil reais). 3. Recurso conhecido e parcialmente provido. (0023055-39.2016.8.14.0006, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-12-27)

Assim, a sentença recorrida agiu com acerto ao utilizar o valor atualizado do imóvel, constante no contrato (id.26429799, p.08) como base do cálculo da cláusula penal, razão pela qual deve ser mantida nesse ponto.

2.3. DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – APLICAÇÃO DO TEMA 1002/STJ

A parte apelante sustenta que os juros de mora somente deveriam incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, com fundamento no entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1002.

Contudo, a tese NÃO se aplica à hipótese dos autos.

O Tema 1002/STJ trata especificamente da resolução contratual por iniciativa do comprador inadimplente, fixando que, nessa situação, os efeitos da sentença — incluindo a restituição de valores — apenas se consolidam com o trânsito em julgado. Trata-se, portanto, de uma exceção à regra geral, voltada para a proteção do vendedor não culpado.

Entretanto, no presente caso, a rescisão contratual decorre de inadimplemento da incorporadora, que NÃO entregou o imóvel dentro do prazo contratual (mesmo acrescido da cláusula de tolerância de 180 dias). Ou seja, a culpa pelo desfazimento do contrato é exclusiva da vendedora.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO POR CULPA DA INCORPORADORA.

PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES APÓS A DATA PREVISTA PARA ENTREGA DAS CHAVES. TERMO 'AD QUEM' DOS LUCROS CESSANTES. EFEITOS DA SENTENÇA QUE DECLARA RESOLVIDO O CONTRATO. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO.

NECESSIDADE DE MANTER COERÊNCIA COM AS RAZÕES DE DECIDIR DO TEMA 1002/STJ. ENTENDIMENTO APLICÁVEL AOS CONTRATOS NÃO REGIDOS PELA LEI 13.786/2018.

1. Controvérsia acerca do termo 'ad quem' dos lucros cessantes na hipótese em que o adquirente pleiteia a resolução do contrato por culpa da incorporadora, que atrasou a entrega do imóvel para além do prazo de tolerância. 2. A sentença que declara resolvido o contrato, ou que declare abusiva alguma cláusula contratual, retroage seus efeitos até à data da citação, ou a data anterior, como é a regra no âmbito das obrigações contratuais, tendo em vista a natureza declaratória dessa sentença, sem embargo do direito à reparação dos prejuízos decorrentes da mora na obrigação de restituir. Razões de decidir do Tema 685/STJ. 3. Especificamente para a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sob regime de incorporação imobiliária (não regidos pela Lei nº 13.786/2018), esta Corte Superior trilhou entendimento diverso, no julgamento do Tema 1002/STJ, no sentido de que a dissolução do vínculo contratual se daria na data do trânsito em julgado na hipótese de culpa do adquirente, em demanda cumulada com pretensão de revisão da cláusula de retenção de parcelas pagas.

4. Necessidade de aplicação desse mesmo entendimento ao caso dos autos, para manter coerência com as razões de decidir do Tema 1002/STJ, pois não há fundamento jurídico que possa justificar a produção de efeitos a partir do trânsito em julgado, no caso de culpa/iniciativa do adquirente, e a partir da citação, no caso de culpa da incorporadora.

5. Reforma do acórdão recorrido para protrair o termo 'ad quem' dos lucros cessantes até a data do trânsito em julgado, conforme pedido, restaurando assim os comandos da sentença.

6. Ressalva quanto à possibilidade, em tese, de se estender a obrigação de indenizar até à data da efetiva restituição dos valores pagos, tendo em vista a já mencionada mora da incorporadora na obrigação de restituir (cf. item 2 da ementa), questão que deixou de ser enfrentada no caso concreto em virtude da limitação do pedido à data do trânsito em julgado.

7. Entendimento restrito aos contratos não regidos pela Lei nº 13.786/2018.

8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

(REsp 1807483/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/10/2019, DJe 21/11/2019)

Nessas condições, estando caracterizada a mora da parte devedora desde antes do ajuizamento da ação, os juros moratórios devem incidir a partir da citação, conforme disposto no art. 405 do Código Civil. Já a correção monetária incidirá a partir de cada mês de atraso, nos termos do art. 389 do mesmo diploma legal, devendo ser aplicada, até a data da citação, com base no IPCC, e, a partir de então, calculada conjuntamente com os juros moratórios pelo INPC ou por outro índice que seja mais favorável ao consumidor.

DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR

A incorporadora também defende que a devolução dos valores pagos pelo comprador deve obedecer ao pactuado em contrato, com retenção de 50% do valor pago.

No caso em análise, consta dos autos que o autor/apelado celebrou com a empresa ré contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, com previsão contratual para entrega da unidade habitacional em 15/12/2014, acrescida de prazo de carência de 180 dias.

Todavia, mesmo decorrido esse período de tolerância, a incorporadora não concluiu o empreendimento, situação que culminou com a rescisão contratual por iniciativa do comprador, diante do inadimplemento da vendedora, com notificação extrajudicial em 09/06/2016 (id. 26429842) com ajuizamento da ação em 26/01/2017.

É incontroverso ainda o atraso na entrega do empreendimento, mesmo após a prorrogação de 180 dias, atraindo a regra do art. 35, do CDC:

Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;

II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;

III - RESCINDIR O CONTRATO, COM DIREITO À RESTITUIÇÃO DE QUANTIA EVENTUALMENTE ANTECIPADA, monetariamente atualizada, e a PERDAS E DANOS.

Aplica-se, no presente caso, o entendimento consolidado na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, nos seguintes termos:

“Súmula nº 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do consumidor, DEVE OCORRER A IMEDIATA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR INTEGRALMENTE, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURADA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não ficou configurada a violação ao arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou, de forma fundamentada, sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional. 2. Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" - (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 3. Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, incide na hipótese a Súmula n. 83/STJ, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.151.741/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 20/10/2022.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. 1. RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR INADIMPLEMENTO DAS VENDEDORAS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULAS N. 83 E 543/STJ. 2. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ.3. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Súmulas n. 83 e 543 do STJ. 2. O Tribunal estadual concluiu pela inexistência de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso da obra. A modificação das premissas firmadas na origem, de modo a acolher a irresignação recursal, demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos e análise e interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos inviáveis no âmbito do recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7/STJ. 3.Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1.563.334/GO, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. 26/10/2020, DJe 29/10/2020).

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DESCARACTERIZAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. [...]. 5. Além disso, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. 6. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 7. Divergência jurisprudencial não demonstrada, ante a incidência das Súmulas n. 284 do STF e 7e 83 do STJ. 8. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1.87.7642/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, j. 11/10/2021, DJe 18/10/2021).

Dessa forma, mostra-se acertada a sentença que reconheceu a rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora apelante, determinando a devolução integral dos valores efetivamente pagos pelo autor — no montante de R$ 117.475,99 (conforme demonstrado na tabela de id. 26429805), devendo tal quantia ser atualizada monetariamente pelo IPCA-E, a contar da data de cada desembolso, com incidência de juros moratórios de 1% ao mês, estes computados a partir da citação válida nos autos, em consonância com o disposto no art. 405 do Código Civi.

DISPOSITIVO

Pelo exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto mantendo integralmente a sentença de primeiro grau, pelos fundamentos acima apresentados.

Custas recursais pela apelante vencida, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de Embargos de Declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC.

P. R. I. C.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 23/09/2025