Tribunal: TJPA
Processo: 0002135-68.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão julgador: LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-01-27

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO E MULTA COMPENSATÓRIA. DIREITO DE RETENÇÃO. AUSÊNCIA DE NOVOS ARGUMENTOS. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Agravos internos interpostos contra decisão monocrática que reconheceu a possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, além de determinar a retenção do imóvel até o pagamento das benfeitorias úteis e necessárias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar se os agravantes apresentaram fundamentos novos aptos a modificar a decisão monocrática recorrida. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não foram apresentados argumentos inéditos ou capazes de infirmar a decisão recorrida. Todas as teses já haviam sido enfrentadas e devidamente analisadas na decisão monocrática. 4. Mantém-se o entendimento consolidado de que a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória é legítima, conforme jurisprudência do STJ, assim como o direito de retenção do imóvel até o pagamento das benfeitorias. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Agravos internos conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: “Argumentos reiterados não infirmam decisão monocrática devidamente fundamentada. É válida a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, bem como o direito de retenção do imóvel até o pagamento das benfeitorias úteis e necessárias.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, II; CC, arts. 421, 422, 1.255; CPC/2015, art. 932. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1.649.259/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 07.02.2017.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002135-68.2018.8.14.0040

JUÍZO SENTENCIANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: JOELMA ROCHA DE SOUSA LACERDA, JALDEIR LEANDRO LACERDA

RELATOR(A):
Desembargador LEONARDO DE NORONHA TAVARES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO E MULTA COMPENSATÓRIA. DIREITO DE RETENÇÃO. AUSÊNCIA DE NOVOS ARGUMENTOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Agravos internos interpostos contra decisão monocrática que reconheceu a possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, além de determinar a retenção do imóvel até o pagamento das benfeitorias úteis e necessárias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se os agravantes apresentaram fundamentos novos aptos a modificar a decisão monocrática recorrida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não foram apresentados argumentos inéditos ou capazes de infirmar a decisão recorrida. Todas as teses já haviam sido enfrentadas e devidamente analisadas na decisão monocrática.
4. Mantém-se o entendimento consolidado de que a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória é legítima, conforme jurisprudência do STJ, assim como o direito de retenção do imóvel até o pagamento das benfeitorias.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Agravos internos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento: “
Argumentos reiterados não infirmam decisão monocrática devidamente fundamentada. É válida a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, bem como o direito de retenção do imóvel até o pagamento das benfeitorias úteis e necessárias.”

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, II; CC, arts. 421, 422, 1.255; CPC/2015, art. 932.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1.649.259/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 07.02.2017.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

COMARCA DE BELÉM/PA

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM APELAÇÃO Nº 0002135-68.2018.8.14.0040

AGRAVANTE/AGRAVADO: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

AGRAVANTE/AGRAVADO: JOELMA ROCHA DE SOUSA LACERDA E JADIR LEANDRO LACERDA

DECISÃO AGRAVADA 20899525

RELATOR: DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATÓRIO

Des. LEONARDO DE NORONHA TAVARES

trata de agravos internos interpostos por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários LTDA e por Joelma Rocha de Sousa Lacerda e Jadir Leandro Lacerda, contra a decisão monocrática que, ao julgar a Apelação Cível, deu parcial provimento ao recurso, reconhecendo a possibilidade de cumulação da taxa de fruição e da multa compensatória, além de consignar a retenção do imóvel até que fosse realizada, em parcela única, a indenização das benfeitorias úteis e necessárias pelos réus.

A decisão combatida, lançada no ID 20899525, possui a seguinte ementa:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. CARACTERIZADO. RESCISÃO DO CONTRATO DETERMINADA NA SENTENÇA RECORRIDA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE E ACESSÕES. DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DOS COMPRADORES. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. DIREITO À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. MAJORAÇÃO HONORÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. MONOCRATICAMENTE. INTELIGÊNCIA DO ART. 932 DO CPC/2015 C/C O ART. 133, XII, “D”, DO RITJE/PA. PRECEDENTES DESTA CORTE.

A condenação à obrigação de indenização pelas acessões feitas no terreno é mera consequência da decisão de rescisão contratual. Preliminar de sentença extra petita rejeitada.

A Reintegração de posse é decorrência lógica da rescisão contratual, em razão do inadimplemento do contrato por parte dos autores.

No caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel ter sido rescindido por culpa do promitente comprador, a restituição das parcelas se dará de forma parcial e não integral, consoante dispõe a Súmula 543 do STJ.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel que é legítima e não possui caráter abusivo diante do uso e gozo do imóvel. Assim, é permitida a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória contratual.

Possibilidade de indenização das benfeitorias, que deve ser provada a sua existência em sede de liquidação de sentença, assim como a sua regularidade contratual, a fim de que seja procedida a eventual e devida indenização e, após, a reintegração na posse ao autor da ação.

Nos termos da Jurisprudência do STJ, descabe a majoração de honorários já fixados, na forma do artigo 85, §11, do CPC, quando provido o recurso, ainda que parcialmente.

Na origem, o processo refere-se a uma ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos proposta pela B.R.A. Empreendimentos Imobiliários LTDA. em razão da inadimplência contratual dos promitentes compradores, Joelma Rocha de Sousa Lacerda e Jadir Leandro Lacerda. A sentença de primeiro grau havia declarado rescindido o contrato, determinado a reintegração de posse do imóvel à autora e fixado a devolução parcial das parcelas pagas pelos compradores, condicionando o pagamento das benfeitorias a posterior liquidação de sentença.

Irresignada, a B.R.A. interpôs agravo interno (ID 21521856), alegando que a retenção do imóvel pelos réus até o pagamento integral das benfeitorias afronta as disposições contratuais e legais, especialmente o artigo 1.255 do Código Civil e o artigo 34 da Lei 6.766/79, pois as benfeitorias realizadas pelos agravados são irregulares e feitas de má-fé, tendo em vista que não juntaram com a contestação Certidões, alvarás e aprovações necessárias perante a Prefeitura Municipal e demais órgãos Públicos competentes, que atestassem a regularidade das construções.

Argumentou, ainda, que os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme jurisprudência do STJ, e defendeu a legitimidade da cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, considerando que os institutos têm finalidades distintas e não configuram bis in idem.

Alega que a posse direta (precária nos termos do contrato) do bem foi transmitida à parte agravada em decorrência do pacto firmado com a agravante. No entanto, diante dos seus inadimplementos contratuais, torna-se indiscutível o direito da agravante em reintegrar-se na posse do bem, visto que a agravada deixou de quitar o financiamento desde janeiro de 2016. Dessa forma, logo após o cancelamento administrativo do instrumento contratual em tela, a posse da agravada tornou-se precária, uma vez que a ocupação do imóvel pela agravada ocorre de forma indevida, ilegal e ilegítima.

Ao final requer: (i) reformar a Decisão para afastar a manutenção da condenação a indenização por supostas benfeitorias, vez que seriam irregulares, bem como ao direito de retenção; (ii) reformar Decisão Monocrática e, determinar a imediata reintegração de posse da Agravante no imóvel; (iii) reformar a Decisão Monocrática, para fixar a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, (iv) a condenação da Agravada ao pagamento de sucumbência em segundo grau, no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação imposta em primeiro grau;

Por sua vez, os agravados, Joelma Rocha de Sousa Lacerda e Jadir Leandro Lacerda, também interpuseram agravo interno (ID 21550041), sustentando que a decisão monocrática ao permitir a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória é abusiva e desproporcional, violando o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, além de configurar enriquecimento sem causa da empresa agravada. Defenderam a exclusão dessa cumulação, em consonância com precedentes do TJPA e do STJ, que consideram tal prática incompatível com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Em contrarrazões (ID 22194780), a B.R.A. Empreendimentos Imobiliários LTDA. rebateu os argumentos dos agravados, enfatizando que a decisão monocrática está em perfeita harmonia com os entendimentos consolidados do STJ e que a cumulação questionada é legítima e amparada por jurisprudência.

É o relatório.

Recursos conhecidos e parcialmente providos, monocraticamente.

VOTO

Des. LEONARDO DE NORONHA TAVARES.

Do juízo de admissibilidade, percebe-se o preenchimento dos requisitos, razão pela qual conheço de ambos os recursos.

A controvérsia devolvida a este colegiado diz respeito à manutenção da decisão monocrática que, ao julgar a Apelação Cível, deu parcial provimento aos recursos para reconhecer a cumulação da taxa de fruição e da multa compensatória , bem como consignar a retenção do bem até que sejam pagas aos réus a indenização pelas benfeitorias em parcela única, mantendo-se os demais termos da decisão recorrida, consoante fundamentação.

I - Análise do Agravo Interno interposto por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Na espécie, a agravante requer a reforma da decisão para afastar a manutenção da condenação a indenização por supostas benfeitorias, vez que seriam irregulares, bem como ao direito de retenção; determinar a imediata reintegração de posse da Agravante no imóvel; para fixar a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado e a condenação da Agravada ao pagamento de sucumbência em segundo grau, no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação imposta em primeiro grau;

De início, verifico que os argumentos trazidos pela Agravante no presente Agravo Interno, não inovam em relação aos já apreciados e rebatidos na decisão monocrática.

Por oportuno, destaco que o STJ vem entendo que inexiste a nulidade por reprodução de decisão anterior quando o recorrente insiste com a mesma tese ventilada anteriormente, senão vejamos:

"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. TÍTULO DE CRÉDITO. OMISSÃO E OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. EMBARGOS REJEITADOS.

2. Deve-se interpretar o comando do art. 1.021, § 3º, do CPC/2015 em conjunto com a regra do art. 489, § 1º, IV, do mesmo diploma. Na hipótese em que a parte insiste na mesma tese, repisando as mesmas alegações já apresentadas em recurso anterior sem trazer nenhum argumento novo, ou caso se limite a suscitar fundamentos insuficientes para abalar as razões de decidir já explicitadas pelo julgador, não se vislumbra nulidade quanto à reprodução, nos fundamentos do acórdão do agravo interno, dos mesmos temas já postos na decisão monocrática."

(STJ - EDcl no AgInt nos EDcl no REsp 1432342 / SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 02/08/2017)

Desta forma, reproduzo abaixo os termos da decisão monocrática guerreada, na parte que interessa, cuja fundamentação
repele integralmente as razões deduzidas
no presente agravo interno, a saber:

“(...)Quanto à reintegração de posse consigno que o descumprimento contratual pelos réus, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte autora, ora apelada.

Ressalto que o esbulho independe da existência de ato físico de violência ou clandestinidade, visto que a precariedade que qualifica a posse exercida pelos réus, oriunda de seu inadimplemento, é suficiente para atestar a ilicitude de sua presença no imóvel indicado nos autos.

Tem-se, assim, que, diante da inadimplência da apelante demonstrada nos autos e a previsão contida na cláusula 15º e 16º do contrato firmado entre as partes, que autoriza a rescisão do contrato no caso de atraso no pagamento de 03 (três) parcelas ou transcorrido 60 (sessenta) dias após o vencimento de qualquer parcela, resta incontroverso o direito da autora à rescisão do contrato, com a consequente devolução do bem e reintegração da posse em seu favor.

O STJ, portanto, reserva ao trânsito em julgado da ação resolutiva a sua eficácia em face dos adquirentes, para fins de reintegração de posse.

Assim, deve ser reformada a sentença a fim de consignar que os efeitos do seu cumprimento devem surtir a partir do trânsito em julgado.

DA RETENÇÃO DAS PARCELAS E DA TAXA DE FRUIÇÃO

É pacífico o entendimento de que o consumidor inadimplente ou desistente possui o direito de pleitear a rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel e de obter a devolução das parcelas pagas, em conformidade com o que dispõe o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Todavia, no caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel ter sido rescindido por culpa do promitente comprador, a restituição das parcelas se dará de forma parcial e não integral, consoante dispõe a Súmula 543 do STJ:

“STJ - Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Desta forma, ressalto que a devolução permitida não é integral porque o vendedor faz jus à indenização, conforme corretamente consignado na sentença.

Neste contexto, a Jurisprudência cristalizada do Superior Tribunal de Justiça, entende que é direito do promitente vendedor a retenção dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de resolução contratual derivada de seu inadimplemento ou iniciativa, sendo viável a retenção de até 20% do valor pago, a depender da previsão contratual. Neste sentido:

ssim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador, consoante a hipótese tratada nos presentes autos.

O magistrado a quo determinou a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor a ser restituído, levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias, administrativas, dentre outras.

Assim, tenho que não há motivo para reforma, uma vez que a sentença vergastada se encontra em consonância com a jurisprudência da Corte Superior.

Fica ainda consignado que a restituição das parcelas pagas ao comprador terá a incidência de correção monetária a contar do desembolso de cada parcela e juros de mora contabilizados a partir da citação, conforme sentença do juízo de primeiro grau, senão vejamos a jurisprudência desta:

(...)

DO DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL

Por fim, sustentam os réus que a devolução dos valores pagos, bem como a indenização pelas benfeitorias deve preceder o cumprimento da reintegração da posse, sendo que a sentença declarou rescindido o contrato e consolidou a reintegração da posse do imóvel à autora.

Quanto a este ponto, consigno primeiramente que as benfeitorias são bens acessórios ao principal que, na espécie, consiste no lote objeto do contrato rescindendo, sendo a casa edificada caracterizada como benfeitoria útil.

Neste sentido, tomando como premissa que a lide discute o principal, não seria razoável submeter a prestação jurisdicional efetiva, sobretudo o ponto declaratório da pretensão, à apuração residual, consistente nas benfeitorias indenizáveis.

Deve-se ponderar que a aferição do valor das benfeitorias integra a liquidação, que é fase anterior ao cumprimento da sentença, para concluir que a reintegração deve suceder àquela.

Além disso, não ressoa lógico entregar a posse do imóvel a quem não possui interesse na conservação das benfeitorias, na medida em que, quanto melhor o estado de conservação, maior será o valor da indenização.

Sendo assim, sobressai a necessidade de retenção da posse até que se finde a compensação do quantum devido, o que sucede a avaliação das benfeitorias.

Portanto, consigno que devem ser provadas existentes as benfeitorias em sede de liquidação de sentença, bem como sua regularidade contratual, para que seja primeiramente procedida a eventual e devida indenização, e então, seja reintegrado na posse o autor da ação.

(...)”

Com relação ao argumento de que as benfeitorias foram feitas de forma clandestina, pois a parte não juntou aos autos documentos referentes ao licenciamento da obra, tenho que tal entendimento se constitui inovação recursal.

No id 12729005, a parte agravante interpôs recurso de Apelação, mas não alegou que as benfeitorias eram clandestinas, irregulares e feitas de má-fé, sendo tais alegações feitas somente no recurso de agravo interno, o que é vedado.

Portanto, todos os fundamentos invocados pela agravante já foram suficientemente enfrentados e rechaçados na decisão recorrida. Não houve apresentação de qualquer elemento capaz de infirmar a decisão anterior ou justificar a sua reforma.

ASSIM, ante ao exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao Agravo Interno, mantendo integralmente a decisão monocrática agravada.

II - Análise do Agravo Interno interposto por
JOELMA ROCHA DE SOUSA LACERDA E JADIR LEANDRO LACERDA

Por sua vez, os agravados, Joelma Rocha de Sousa Lacerda e Jadir Leandro Lacerda, também interpuseram agravo interno (ID 21550041), sustentando que a decisão monocrática deve ser reformada, pois a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória é abusiva e desproporcional e configurar enriquecimento sem causa da empresa agravada.

No entanto, verifica-se que o recurso da autora não apresenta fundamentação concreta ou elementos novos que demonstrem a necessidade de revisão do julgado, pois esta matéria foi amplamente debatida.

Desta forma, reproduzo abaixo os termos da decisão monocrática guerreada, na parte que interessa, cuja fundamentação
repele integralmente as razões deduzidas
no presente agravo interno, a saber:

"(...)

No que tange à possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, eis que, de acordo com recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça, ao analisar que a taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão do contrato tal como a cláusula penal, tendo natureza jurídica de aluguel e se justifica a fim de evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente. Nesse sentido, jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022.

2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel.

3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal.

4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Precedentes.

5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes.

6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado.

7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória.

8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação.

9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente.

10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano.

11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes.

12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda.

13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.”

(REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.)

Assim, considerando que se trata, in casu, de extinção do contrato de compra e venda por culpa do comprador, se foi estabelecido montante a título de cláusula penal compensatória, o promitente vendedor faz jus à retenção de parcela dos valores pagos pelo comprador e, ainda, a taxa de fruição devida pelo promissário comprador por consubstanciar uma retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado período temporal. No mesmo sentido, jurisprudência desta Corte:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO DECLARADA JUDICIALMENTE. LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DESPESAS ADMINISTRATIVAS E MULTA COMPENSATÓRIA EM PERCENTUAL DENTRO DO LIMITE AUTORIZADO PELA CORTE SUPERIOR. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL COM A CLÁUSULA PENAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE NA PACTUAÇÃO DE JUROS E DE CORREÇÃO MONETÁRIA. DIREITO DE RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS. POSSIBILIDADE. POSSE DE BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE.

1. Uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, a rescisão do ajuste é imperativa, devendo ser observada, contudo, a devolução dos valores pagos pelo requerido/apelante com as devidas retenções.

2. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos em caso de inadimplemento do comprador. Logo, irretocável a sentença nesse ponto, ao aplicar retenção sobre os valores pagos no percentual de 20% (sendo 10% a título de multa compensatória e 10% de custos operacionais).

3. A Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, permite a inclusão no instrumento tanto de correção monetária, quanto de juros, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência.

4. A taxa de juros compensatórios de 6% (seis por cento) ao ano não se revela abusiva, pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura) ou o percentual máximo dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional). Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC).

5. É permitida a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória contratual. Isso porque a taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão do contrato, como acontece com a cláusula penal, tendo natureza jurídica de aluguel e, por isso, sua aplicação se justifica para evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente.

6. Quanto ao direito de retenção pelas benfeitorias realizadas pelo adquirente, considerando sua posse de boa-fé, a sentença deve ser modificada tão somente neste capítulo a fim de garantir o direito do Apelante em permanecer na posse do imóvel enquanto não for ressarcido pela Apelada das benfeitorias/acessões realizadas no lote. Entretanto, deverá responsabilizar-se pelos encargos inerentes ao exercício dessa posse.

7. Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade.(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0804634-55.2019.8.14.0040 – Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 04/04/2023 )

No referido voto desta Corte, o eminente desembargador corretamente analisou que a Corte Superior esclareceu na jurisprudência ao norte citada que a hipótese ora analisada, qual seja, de inadimplemento contratual por culpa do comprador, é distinta da situação prevista no Tema 970/STJ (inadimplemento do devedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção), o qual não poderia servir de fundamento, conforme vinha sendo feito em precedentes desta Corte, para afastar a incidência da taxa de fruição quando aplicada em conjunto com a multa compensatória.

Assim, reformo a decisão recorrida para reconhecer, com fulcro em decisão do Superior Tribunal de Justiça, que é possível a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória no caso em análise, conforme previsão em contrato.

(...)”

Nesta senda, verifico que todos esses pontos já foram exaustivamente enfrentados que reformou a sentença para adequar à jurisprudência pátria que possibilita a cumulação da taxa de fruição e da multa compensatória, observando os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como a fixação dos parâmetros indenizatórios de forma compatível com a jurisprudência consolidada.

Assim, ante ao exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao Agravo Interno, mantendo integralmente a decisão monocrática agravada.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, conheço de ambos os recursos, porém nego-lhes provimento, mantendo a decisão agravada em todos os seus termos.

É como voto.

Belém, 07/02/2025