Tribunal: TJPA
Processo: 0807780-70.2020.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-04-28

Ementa:
DIREITO PRIVADO. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. BIS IN IDEM. JUROS DE MORA. BENFEITORIAS. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de agravo interno interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação, afastando a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, fixando o termo inicial dos juros de mora no trânsito em julgado e mantendo o dever de indenização por benfeitorias úteis e necessárias, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. II. Questões em discussão Discute-se: (i) a legalidade do julgamento monocrático da apelação; (ii) a ocorrência de julgamento extra petita; (iii) a possibilidade de cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição; (iv) o termo inicial dos juros de mora em contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018; (v) o direito à indenização por benfeitorias. III. Razões de decidir O julgamento monocrático é permitido quando houver jurisprudência dominante sobre a matéria, conforme o art. 932, IV e VIII, do CPC/2015 e a Súmula 568 do STJ. A interposição do agravo interno permite o reexame pelo colegiado, afastando qualquer nulidade. Não configura julgamento extra petita a apreciação de matéria jurídica inerente à controvérsia recursal, especialmente quando se trata de aplicação de precedentes obrigatórios (arts. 489, §1º, VI, e 927, III, do CPC/2015). A cumulação da cláusula penal compensatória com taxa de fruição é vedada por configurar bis in idem, por ambas terem natureza indenizatória. Tal vedação foi fixada no Tema 970/STJ (REsp 1.635.428/SC). Nos contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado, quando a restituição é requerida em percentual diverso do pactuado, conforme o Tema 1002/STJ (REsp 1.807.483/DF). É assegurado ao promitente comprador o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e art. 34 da Lei nº 6.766/1979, desde que comprovadas, sendo a apuração relegada à fase de liquidação. IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido, mantendo-se a decisão monocrática por seus próprios fundamentos. Tese de julgamento: O julgamento monocrático da apelação é admissível diante de jurisprudência consolidada, conforme art. 932, IV e VIII, do CPC/2015 e Súmula 568/STJ. É vedada a cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição, por configurarem bis in idem (Tema 970/STJ). O termo inicial dos juros de mora, em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, é o trânsito em julgado, quando o valor da restituição divergir do pactuado (Tema 1002/STJ). É devida a indenização por benfeitorias úteis e necessárias comprovadas, a ser apurada em liquidação de sentença. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 394, 397, 408, 409, 1.219; Lei nº 6.766/1979, arts. 32-A, 33, 34; CPC/2015, arts. 489, §1º, VI; 926; 927, III; 932, IV e VIII; Súmula 568/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970 – REsp 1.635.428/SC; STJ, Tema 1002 – REsp 1.807.483/DF; STJ, Súmula 543; STJ, Súmula 568. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 12ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0807780-70.2020.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ROSANGELA DOS SANTOS OLIVEIRA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

DIREITO PRIVADO. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. BIS IN IDEM. JUROS DE MORA. BENFEITORIAS. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de agravo interno interposto por
L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda.
contra decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação, afastando a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, fixando o termo inicial dos juros de mora no trânsito em julgado e mantendo o dever de indenização por benfeitorias úteis e necessárias, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse.

II. Questões em discussão

Discute-se:
(i) a legalidade do julgamento monocrático da apelação;
(ii) a ocorrência de julgamento extra petita;
(iii) a possibilidade de cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição;
(iv) o termo inicial dos juros de mora em contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018;
(v) o direito à indenização por benfeitorias.

III. Razões de decidir

O julgamento monocrático é permitido quando houver jurisprudência dominante sobre a matéria, conforme o art. 932, IV e VIII, do CPC/2015 e a Súmula 568 do STJ. A interposição do agravo interno permite o reexame pelo colegiado, afastando qualquer nulidade.

Não configura julgamento extra petita a apreciação de matéria jurídica inerente à controvérsia recursal, especialmente quando se trata de aplicação de precedentes obrigatórios (arts. 489, §1º, VI, e 927, III, do CPC/2015).

A cumulação da cláusula penal compensatória com taxa de fruição é vedada por configurar bis in idem, por ambas terem natureza indenizatória. Tal vedação foi fixada no Tema 970/STJ (REsp 1.635.428/SC).

Nos contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado, quando a restituição é requerida em percentual diverso do pactuado, conforme o Tema 1002/STJ (REsp 1.807.483/DF).

É assegurado ao promitente comprador o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, nos termos do art. 1.219 do Código Civil e art. 34 da Lei nº 6.766/1979, desde que comprovadas, sendo a apuração relegada à fase de liquidação.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido
, mantendo-se a decisão monocrática por seus próprios fundamentos.

Tese de julgamento
:

O julgamento monocrático da apelação é admissível diante de jurisprudência consolidada, conforme art. 932, IV e VIII, do CPC/2015 e Súmula 568/STJ.

É vedada a cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição, por configurarem bis in idem (Tema 970/STJ).

O termo inicial dos juros de mora, em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, é o trânsito em julgado, quando o valor da restituição divergir do pactuado (Tema 1002/STJ).

É devida a indenização por benfeitorias úteis e necessárias comprovadas, a ser apurada em liquidação de sentença.

Dispositivos relevantes citados
:
Código Civil, arts. 394, 397, 408, 409, 1.219;
Lei nº 6.766/1979, arts. 32-A, 33, 34;
CPC/2015, arts. 489, §1º, VI; 926; 927, III; 932, IV e VIII;
Súmula 568/STJ.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, Tema 970 – REsp 1.635.428/SC;
STJ, Tema 1002 – REsp 1.807.483/DF;
STJ, Súmula 543;
STJ, Súmula 568.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 12ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO.

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO Nº 0807780-70.2020.8.14.0040

AGRAVANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADA: DECISÃO MONOCRÁTICA DE ID 23800762.

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, em face da decisão monocrática de ID
23800762
que negou provimento ao recurso de apelação.

Breve retrospecto:

Na petição inicial, protocolizada sob Id nº 19665517, a parte autora alegou que celebrou com a requerida, em 27 de dezembro de 2008, um contrato de compromisso de compra e venda referente ao lote nº 22, quadra 23, no Residencial Cidade Jardim, Parauapebas/PA, pelo valor de R$ 63.362,68, a ser pago em 120 parcelas mensais de R$ 528,02, com reajustes.

Alegou a autora que, após sucessivas renegociações e aditivos contratuais, devidamente homologados judicialmente, a requerida manteve-se inadimplente, sendo constituída em mora por notificação extrajudicial datada de 20 de agosto de 2019.

Diante da persistência da inadimplência, a autora procedeu à rescisão administrativa do contrato em 1º de outubro de 2019 e requereu judicialmente:

(i) a rescisão do contrato;

(ii) a reintegração na posse do imóvel;

(iii) o pagamento de multa contratual, despesas e indenização por perdas e danos.

O processo tramitou regularmente, tendo sido proferida sentença (Id nº 19665580), que julgou parcialmente procedente o pedido da autora, determinando a rescisão contratual e a reintegração na posse, nos seguintes termos:

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos a promissária compradora, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, devendo a promissária vendedora restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos;

d) CONDENAR a parte requerida a pagar taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, no importe de 0,25% incidente sobre o valor total da compra e venda corrigido monetariamente, por mês, a título de aluguel, contados da inadimplência, não podendo, conduto, haver saldo negativo depois da devida compensação com o que tiver a receber;

e) A requerente deverá indenizar a requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), que devem ser comprovadas nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79;

f) Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça que ora defiro.

g) Autorizo o levantamento do valor depositado em juízo pela parte requerida, mediante a confecção de Alvará Judicial caso haja pedido neste sentido, em favor da depositante, parte ré.

Sentença registrada. Publique-se. Intimem-se.

Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se.

Parauapebas, data do sistema.

Juiz de Direito assinante da 3ª Vara Cível e Empresarial

Inconformada com a sentença, a autora L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda interpôs recurso de apelação (Id nº 19665581), apresentando, em síntese, as seguintes razões:

(i) Sustenta que a sentença teria aplicado indevidamente a cláusula penal como limitação do dever de indenizar, desconsiderando os prejuízos efetivos sofridos, especialmente quanto à ocupação do imóvel pela ré após a rescisão administrativa do contrato.

(ii) Argumenta que, além da multa contratual, é devida indenização pelas perdas e danos decorrentes da ocupação indevida do imóvel, notadamente as despesas com tributos, manutenção e depreciação do bem, bem como os lucros cessantes relacionados à impossibilidade de uso do imóvel para outros fins.

(iii) Alega que a conduta da ré, de persistir na ocupação do imóvel após constituída em mora e rescindido o contrato, caracteriza ato ilícito e gera responsabilidade indenizatória plena, não se limitando à retenção contratual.

(iv) Sustenta o julgamento ultra petita em relação à condenação ao pagamento de benfeitorias.

(v) Requer a reforma da sentença para determinar a condenação da ré ao pagamento integral das perdas e danos, cumulativamente à multa contratual, bem como à compensação por lucros cessantes pela ocupação indevida do imóvel.

Por sua vez, a ré ROSÂNGELA DOS SANTOS OLIVEIRA interpôs recurso de apelação, aduzindo, em síntese, o seguinte:

(i) Argumentou que a sentença aplicou de forma equivocada a cláusula penal, resultando em retenção desproporcional dos valores pagos, sendo que tal retenção deveria ser limitada ao percentual razoável, em observância ao princípio do equilíbrio contratual.

(ii) Alegou que houve falha na prestação de serviços pela autora, especialmente no tocante à regularização documental do imóvel e à entrega do bem em condições adequadas, o que inviabilizou o cumprimento do contrato.

(iii) Pleiteou a redução da multa contratual para percentual que não ultrapasse 10% (dez por cento) do valor pago, sob pena de enriquecimento sem causa da autora.

(iv) Requereu, subsidiariamente, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), para reequilibrar a relação contratual e reduzir as penalidades aplicadas.

Contrarrazões nos Ids 19665590 e 19665591.

Sobreveio a decisão monocrática (ID 23800762) que foi ementada da seguinte forma:

Ementa:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO ADMINISTRATIVA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO CUMULADA COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. BIS IN IDEM. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.

I. Caso em exame:

Apelação cível interposta por ambas as partes contra sentença que declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promitente comprador, determinou reintegração de posse à promitente vendedora, devolução parcial dos valores pagos (retenção de 20%) e condenação em taxa de fruição (0,25% do valor do contrato). A sentença também assegurou ao comprador o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias.

II. Questões em discussão:
2. (i) Possibilidade de cumulação da taxa de fruição com cláusula penal compensatória;
(ii) Termo inicial para incidência dos juros de mora;
(iii) Retenção de valores pagos a título de despesas administrativas;
(iv) Direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

III. Razões de decidir:
3. A cumulação de taxa de fruição e cláusula penal compensatória é vedada pela jurisprudência consolidada do STJ, uma vez que ambas têm natureza indenizatória, configurando bis in idem (Tema 970/STJ).
4. O termo inicial dos juros de mora deve ser fixado a partir do trânsito em julgado, conforme precedentes aplicáveis a contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, quando a restituição for pleiteada em percentual diverso do previsto contratualmente (Tema 1002/STJ).
5. Retenção de 20% das parcelas pagas revela-se proporcional e suficiente para ressarcir despesas administrativas, em observância ao princípio do equilíbrio contratual e à jurisprudência dominante.
6. Direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias está respaldado no art. 1.219 do CC e na Lei 6.766/79, com apuração do valor em liquidação de sentença.

IV. Dispositivo e tese:
7. Recursos conhecidos e parcialmente providos para:
(i) afastar a condenação à taxa de fruição cumulada com cláusula penal compensatória;
(ii) alterar o termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado.

Tese de julgamento:

É vedada a cumulação de taxa de fruição com cláusula penal compensatória, por configurarem bis in idem.

O termo inicial dos juros de mora nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018 é o trânsito em julgado, quando o percentual de restituição divergir do pactuado.

É devida a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, conforme apuração em liquidação de sentença.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 394, 397, 408, 409, 1.219; Lei 6.766/1979, arts. 32-A, 33; CPC/2015, arts. 926, 927, 932, 141, 492.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 970; Tema 1002; Súmula 543.

Nas razões recursais de id 24680267
,
o agravante sustenta, sucintamente: (i) a impossibilidade de julgamento monocrático; (ii) a existência de julgamento extra petita, já que não foi requerida a reforma da sentença para afastar a condenação à taxa de fruição cumulada com a cláusula penal compensatória; (iii) a legalidade da cumulação da cláusula penal e taxa de fruição; (iv) a existência de diferenças entre a cláusula penal moratória e a compensatória.

Ao final, pede o conhecimento e provimento de seu recurso.

Sem contrarrazões (cfr. Certidão de ID 25363420).

É o relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o presente recurso.

Em que pesem os argumentos expendidos no Agravo Interno interposto, resta evidenciado, das razões recursais apresentadas, que a parte Agravante não trouxe nenhum argumento novo capaz de infirmar a decisão hostilizada, razão pela qual deve esta ser mantida, por seus próprios fundamentos.

Assim, não assiste razão ao recorrente. Explico

DO JULGAMENTO MONOCRÁTICO

É cediço que o relator do processo, de acordo com o artigo 932, inciso IV, V alíneas “a” e VIII, do NCPC, está autorizado em demandas repetitivas apreciar o mérito recursal em decisão monocrática.

Referida previsão está disciplinada no art. 133, do Regimento Interno desta Corte, que visa dar cumprimento ao fundamento legal imposto no art. 926, §1º, do NCPC e 932, inciso VIII, do NCPC. Vejamos:

Art. 926. Os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente.

§ 1o Na forma estabelecida e segundo os pressupostos fixados no regimento interno, os tribunais editarão enunciados de súmula correspondentes a sua jurisprudência dominante.

(...)

Art. 932. Incumbe ao relator:

(...)

VIII - exercer outras atribuições estabelecidas no regimento interno do tribunal.

Gize-se, ainda, que tais decisões têm por finalidade desafogar os Órgãos Colegiados, buscando dar mais efetividade ao princípio da celeridade e economia processual, sem deixar de observar, por óbvio, as garantias constitucionais do devido processo legal do contraditório e da ampla defesa.

Assim, plenamente cabível o julgamento do recurso por meio de decisão monocrática, porque há autorização para tanto no sistema processual civil vigente.

Além do mais, o julgamento do recurso de apelação de forma monocrática pelo Relator é possível sempre que houver entendimento dominante acerca da matéria, consoante o verbete nº 568 da súmula de jurisprudência do STJ, o qual prevê que:

“O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema”.

Com efeito, perfeitamente aplicável os aludidos artigos, considerando a matéria veiculada no recurso e os diversos precedentes dos Tribunais, razão pela qual examinei, de plano, o apelo. A propósito:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PÚBLICO NÃO ESPECIFICADO. PRELIMINAR DE IMPOSSIBILIDADE DE JULGAMENTO MONOCRÁTICO. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA Nº 568 E ART. 206, XXXVI DO RITJRS. REJEIÇÃO. MÉRITO. PROCESSO ADMINISTRATIVO. PROCON. MULTA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE. EXIGÊNCIA DE CAUÇÃO IDÔNEA ? ART. 300, § 1º DO CPC. CABIMENTO. Preliminar I - Não demonstrada a mácula formal no julgamento na forma monocrática, pois em consonância com a jurisprudência dominante deste Tribunal de Justiça, com base no Enunciado da Súmula nº 568 do e. STJ; e no art. 206, XXXVI do RITJRS. Mérito II - Evidenciada a índole cautelar da garantia prevista no §1º do art. 300 do CPC de 2015, para fins do cumprimento da autuação, no caso de eventual improcedência da ação. De outra parte, a presunção de legalidade dos atos administrativos, e a aparente observância do contraditório e da ampla defesa no processo administrativo. Nesse contexto, ao menos nesta sede de cognição precária, indicada a tipicidade da caução idônea. III ? Dessa forma, diante da inexistência de elementos capazes de alterar o julgamento, nada a reparar na decisão monocrática. Preliminar rejeitada. Agravo interno desprovido.(Agravo, Nº 70079766648, Terceira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo Delgado, Julgado em: 28-03-2019)

AGRAVO INTERNO. DECISÃO MONOCRÁTICA. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PÚBLICO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO ADMINISTRATIVO. MULTA PROCON. ART. 57 DO CDC. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE VÍCIO NO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE. 1. Expressamente consignada a possibilidade de prolação de decisão monocrática com base na Súmula nº 568 do STJ e no art. 206, XXXVI, do RITJRS. 2. Hipótese dos autos em que não há demonstração de vício de ilegalidade ou inobservância do direito ao contraditório e da ampla defesa no processo administrativo que culminou com a aplicação de multa pelo PROCON. 3. Vedação ao Poder Judiciário de adentrar no mérito administrativo, devendo restringir-se à legalidade do ato. 4. O PROCON é parte legítima para aplicar multa por infração ao Código de Defesa do Consumidor, ante o Poder de Polícia que lhe é conferido. 5. Arbitramento de multa do art. 57 do Código de Defesa do Consumidor sem que constatada ofensa à razoabilidade e à proporcionalidade. 6. Matéria que encontra solução unânime pelos integrantes da Câmara. 7. Sentença de improcedência mantida. PRELIMINAR AFASTADA. AGRAVO INTERNO JULGADO IMPROCEDENTE.(Agravo Interno, Nº 70083683995, Quarta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Antônio Vinícius Amaro da Silveira, Julgado em: 28-05-2020)

Por outro lado, com a interposição do agravo interno, obviamente que a matéria de mérito devolvida será enfrentada pelo Colegiado, esgotando-se as vias recursais. Ademais, não se pode descurar do entendimento da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que: “eventual nulidade da decisão monocrática, calcada no art. 557 do CPC, fica superada com a reapreciação do recurso pelo órgão colegiado, na via de agravo regimental”.

Na oportunidade consigno os seguintes precedentes: AgRg no REsp 1251419/RJ, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, j. em 01.09.2011). No mesmo sentido são os seguintes precedentes: AgRg nos EDcl no AREsp 133.365/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. em 18.12.2012, DJe de 04.02.2013; AgRg no AREsp 189.032/RN, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. em 11.04.2013, DJe de 16.04.2013.

Neste pensamento, rejeito a arguição de nulidade por suposto vício na aplicação da norma do art. 932, do NCPC.

DA INEXISTÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA – MATÉRIA IMPLÍCITA À DIALÉTICA DA LIDE E DECIDIDA EM CONFORMIDADE COM OS LIMITES OBJETIVOS DO RECURSO

Rejeita-se, de plano, a alegação de julgamento extra petita suscitada pela parte agravante, fundada na suposta ausência de pedido específico para o afastamento da cumulação entre a cláusula penal compensatória e a taxa de fruição, contida na sentença originária.

Com efeito, não há falar em decisão extra petita quando o provimento jurisdicional encontra-se nos limites do pedido recursal e da matéria devolvida à instância ad quem, ainda que não haja pedido literal de reforma do julgado quanto a determinado ponto específico, desde que a temática esteja
imanentemente inserida na controvérsia devolvida à instância superior
.

Conforme firme orientação do Superior Tribunal de Justiça, é
irrelevante a ausência de pedido expresso de reforma da sentença quanto a determinado capítulo, quando o exame da matéria decorre da necessária apreciação dos efeitos jurídicos da pretensão recursal
, a qual, no caso concreto, tinha por escopo a reanálise da repartição dos encargos oriundos da resolução contratual por inadimplemento.

A cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição — ainda que não contestada de forma autônoma e expressa — está
intimamente conectada
aos pedidos veiculados pelas partes no duplo grau de jurisdição, em especial ao pleito da agravante de
majoração da cláusula penal e extensão das indenizações por ocupação indevida do imóvel
, bem como à insurgência da parte adversa quanto à
proporcionalidade da cláusula penal e à necessidade de reequilíbrio do contrato
, o que impõe a este juízo ad quem o dever de examinar todos os efeitos jurídicos correlatos.

A jurisprudência pacífica do STJ é categórica ao afirmar que
não configura julgamento ultra ou extra petita a apreciação, pelo julgador, de matéria jurídica necessária ao deslinde da controvérsia
, ainda que não invocada expressamente pelas partes:

“
Não há julgamento extra petita
quando a decisão judicial se funda em fundamento jurídico diverso do invocado pelas partes, mas
cujo resultado se coaduna com os limites objetivos da pretensão posta em juízo
.”
(STJ, REsp 1.746.441/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 06/08/2019, DJe 13/08/2019)

O art. 489, §1º, inc. IV, do CPC/2015 reforça essa premissa, ao exigir que a fundamentação das decisões judiciais
enfrente todas as questões jurídicas pertinentes à solução da controvérsia, ainda que não suscitadas pelas partes
.

Destarte, ao afastar, de ofício, a cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição — à luz da jurisprudência consolidada do STJ (Tema 970) —, a decisão monocrática
não excedeu os limites objetivos do recurso
, tampouco vulnerou o princípio da adstrição, tratando-se de
aplicação obrigatória de precedente qualificado
, nos termos dos arts. 927, III, e 489, §1º, VI, do CPC/2015.

Consequentemente,
não há nulidade a ser reconhecida, por inexistente o vício apontado
.

MÉRITO

Cinge-se dos autos que a empresa/apelada celebrou um contrato de compra e venda com a apelante, cujo objeto é descrito como lote localizado à lote nº 22, quadra 23, no Residencial Cidade Jardim, Parauapebas/PA, pelo valor de R$ 63.362,68, a ser pago em 120 parcelas mensais de R$ 528,02.

Depreende-se, ainda, que devido à inadimplência do rés/Apelante no que tange ao pagamento das prestações assumidas, a empresa loteadora ajuizou AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, que JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial.

Do exame dos autos, verifico que há cláusula resolutória expressa no item 16 (ID. 19665523) e a notificação com o quantitativo de parcelas inadimplentes entregues ao devedor (ID 19665533).

Dispõe o art. 394 e 397, do CC:

Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.

(...)

Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.

Comprovada a inadimplência e a mora do devedor, é devida a rescisão do pacto, somada a revelia do réu/apelante, os fatos tornaram-se incontestes tornando legítima a rescisão do pacto, nos termos do art. 408 e 409, do CC, vejamos:

Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.

Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.

Digo mais, o Promitente-Vendedor está autoriza à resolução da promessa de compra e venda de lote imobiliário na hipótese de inadimplemento do promitente comprador, nos termos da Lei 6.766/1979 (que dispõe sobre o Parcelamento do Solo urbano) vejamos:

Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

(...)

V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

In casu, embora o Réu/Apelante tenha adquirido a posse do lote/terreno por força de contrato particular de compra e venda, enquanto não houver a quitação do pacto a sua posse é considerada precária, e sobrevindo a inadimplência, a consequência e a rescisão do pacto, ficando autorizado que o Promitente-Vendedor retome o seu bem.

No mais, as consequências da rescisão devem ser apuradas em liquidação de sentença, observando-se as disposições do art. 32-A e 34, da Lei 6.766/1979, vejamos:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 1
o
O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 2
o
Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 3
o
O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da
Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997
.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

(...)

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

A sentença recorrida estabeleceu no seu dispositivo o seguinte:

(...)

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para:

a)
DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos ao promissário comprador, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, devendo a promissária vendedora
restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor
, devidamente corrigidos e abatidos os valores já restituídos, em razão do termo de rescisão extrajudicial.

d)
CONDENAR a parte requerida a pagar taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, no importe de 0,25%
incidente sobre o valor total da compra e venda corrigido monetariamente, por mês, a título de aluguel, contados da inadimplência, não podendo, conduto, haver saldo negativo depois da devida compensação com o que tiver a receber;

e) A requerente deverá indenizar a requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), que devem ser comprovadas nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida,

tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79;

f) Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça que ora defiro.

g) Autorizo o levantamento do valor depositado em juízo pela parte requerida, mediante a confecção de Alvará Judicial caso haja pedido neste sentido, em favor da depositante, parte ré.

Sentença registrada. Publique-se. Intimem-se.

Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se.

Parauapebas, data do sistema

Juiz de Direito assinante da 3ª Vara Cível e Empresarial

No que concerne ao percentual a ser devolvido, a jurisprudência tem entendido que o percentual de 10% a 25%, de acordo com o caso concreto é perfeitamente cabível para o ressarcimento de despesas administrativas. Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. 10% O PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS 7 e 83 DO STJ . INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SÚMULA 284 DO STJ. REDUÇÃO DO QUANTUM. VALOR RAZOÁVEL. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A revisão do percentual de retenção do percentual de retenção dos valores pela rescisão do compromisso de compra e venda constitui questões eminentemente fáticas. O acolhimento da pretensão recursal, nesse ponto, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. 3. A alteração da indenização por dano moral apenas é possível quando o quantum arbitrado nas instâncias originárias se revelar irrisório ou exorbitante. Não estando configurada uma dessas hipóteses, não cabe examinar a justiça do valor fixado na indenização, uma vez que tal análise demanda incursão à seara fático-probatória dos autos, atraindo a incidência da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. -(STJ - AgInt no AREsp: 1062082 AM 2017/0043266-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 18/05/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2017)

E do TJSP:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES. Ação ajuizada pelos adquirentes em face da vendedora visando a rescisão dos compromissos de compra e venda e a restituição de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. 1. Razões de apelação dos autores que possuem relação direta com os argumentos expostos na r. sentença, mesmo que se repitam argumentos já manifestados em peças anteriores. Preliminar de não conhecimento do recurso afastada. 2. O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pela compromissária vendedora. Súmulas nº 1 e 2 do E. TJ/SP. Retenção de parte das quantias pagas, para compensação de gastos. Ausência de comprovação de custos excepcionais. Percentual de devolução de 80% razoável principalmente em se considerando que os autores pagaram aproximadamente 9% do preço do imóvel. 3. Entrada/Sinal que não pode ser retida pela vendedora, pois integrava o preço do imóvel. Arras que, in casu, possuem caráter confirmatório, e não penitencial. Art. 418 do CC só é aplicável às arras penitenciais. Precedentes. Vendedora que ora diz que o pagamento inicial foi a título de "arras/sinal", ora diz que era relativo à comissão de corretagem. Ausência de informação clara ao consumidor que impõe a restituição dos valores pagos. Entrada deve integrar os valores a serem devolvidos, com retenção apenas do percentual ora fixado (20%). 4. Corretagem. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos ( REsp 1599511/SP Tema 938), pela validade da transferência ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que, pela forma em que o negócio foi firmado, fique claro que a verba estava sendo paga a esse título, diferenciando-se do restante dos valores despendidos. Ausência de destaque e esclarecimento acerca do pagamento da correção. Comissão que se confundiu com a parcela "Sinal/Entrada". Restituição devida. 5. Correção monetária que se destina a manutenção do valor no tempo e deve incidir desde o pagamento. No caso de rescisão contratual motivada por inadimplência dos contratantes, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, não da data da citação. 6. Recurso provido em parte. - (TJ-SP 10059571020168260032 SP 1005957-10.2016.8.26.0032, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 13/06/2018, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2018) (grifamos)

Segundo o entendimento jurisprudencial, aplicando-se a retenção de 20% incidente sobre o total das parcelas pagas pelo réu, mostra-se suficiente para fazer as partes retornarem ao status quo ante, servindo como compensação pelos prejuízos suportados pela alienante com o desfazimento do negócio, a título de despesas administrativas, nos termos do artigo 53 do CDC e demais normas e princípios consumeristas.

Observando-se as disposições da Súmula n 543, do STJ e do Tema 577, vejamos:

Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
. ”

Tema 577 - tese firmada: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor,
é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada
, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

TAXA DE FRUIÇÃO

A sentença recorrida condenou o apelante ao pagamento da multa contratual e da taxa de fruição. Ocorre em bis in idem a condenação do ora APELANTE à taxa de fruição no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de
proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória
, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019) (grifo nosso).

Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato prever cláusula penal moratória. Deste modo, não pode a Construtora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Desta forma, pela ratio decidendi do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o tema 970, entendo que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Neste contexto,
colaciono precedente da 1ª Turma de Direito Privado
deste Egrégio Tribunal, in verbis:

EMENTA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA E OFENSA AO PRINCÍPIO DA DECISÃO NÃO SURPRESA. DESCABIMENTO. MÉRITO. DECRETAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL FACE AO INADIMPLEMENTO E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMEDIATA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESCABIMENTO.NECESSIDADE DE CAUÇÃO / RESTITUIÇÃO VALORES. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 543/STJ. ABUSIVIDADE CONTRATUAL NO TOCANTE AOS CONSECTÁRIOS LEGAIS / ENCARGOS MORATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA.
DIREITO DE INDENIZAÇÃO E/OU RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. EXISTÊNCIA.
IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM TAXA DE FRUIÇÃO
. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (7846827, 7846827, Rel. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2021-12-06, Publicado em 2022-01-19)

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970.
PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04).

No mesmo sentido é o precedente na 2ª Turma de direto privado deste E. TJPA:

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA –
IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA –
INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (9677147, 9677147, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-05-31, Publicado em 2022-06-01).

Logo, havendo multa convencional no sentindo de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em posterior cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem.

DA INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS

No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelos ora apelantes, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se de induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor.

Nessa direção, vejamos o posicionamento dos Tribunais pátrios:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFESSADO PELOS REQUERIDOS ­ (...) APELO 2 - BENFEITORIAS - DESNECESSIDADE DE PEDIDO VIA RECONVENÇÃO - CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - APURAÇÃO DE VALORES EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DISPOSTO NO ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79. (...). III - Rescindido o contrato de compromisso de compra de venda de lote, a indenização por benfeitorias edificadas sobre o terreno é de cabimento automático - logo independendo de reconvenção ou pedido contraposto (quando possível) -, por se tratar de consequência lógica do acolhimento do pedido de rescisão do contrato (com o retorno das partes ao status quo ante) e assim deve ser a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento da outra. O seu valor pode e deve ser aferido em sede de liquidação de sentença. IV - Por conseguinte, não assiste razão no que diz respeito à ausência de comprovação da regularidade das benfeitorias à luz do artigo 34 da Lei 6.766/79. [...]. Todavia, a ausência de pagamento de indenização ou, ainda, compensação a título de benfeitoria, não suporta a mesma conclusão sob pena de enriquecimento ilícito. RECURSO DE APELAÇÃO 1 NÃO CONHECIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 2 NÃO PROVIDO."

(TJ-PR – AC 1162072-5, 11ª CC, Rel. Des. Gamaliel Seme Scaff, DJE: 17/03/2015).” (Negritou-se).

Do exame dos autos, verifica-se que sentença vergastada, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a empresa autora/apelada o dever de indenizar o requerido/apelante as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença, senão vejamos:

“[...]

d) A requerente deverá indenizar o requerido das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir ao requerido, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79. [...]”.

Destaque-se também, que a indenização e a retenção de benfeitoria é um direito consagra no art. 1.219, do CC, vejamos:

Corolário desse direito a Lei n. 6.766/1979, exigia a que a Promitente-Vendedora observasse o seguinte procedimento:

Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;

II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;

III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;

IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;

VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;

VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

§ 1
o
O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3 (três) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.

§ 2
o
Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no registro imobiliário.

(...)

Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro de pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.

(...)

Art. 32.
Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1
o
Para os fins deste artigo o devedor-adquirente
SERÁ INTIMADO, A REQUERIMENTO DO CREDOR, PELO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS,
a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

§ 2
o
Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§ 3
o
-
COM A CERTIDÃO DE NÃO HAVER SIDO FEITO O PAGAMENTO EM CARTÓRIO, O VENDEDOR REQUERERÁ AO OFICIAL DO REGISTRO O CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO.

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 1
o
O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 2
o
Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 3
o
O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da
Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997
.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

Art. 33. Se o credor das prestações se recusar recebê-las ou furtar-se ao seu recebimento, será constituído em mora mediante notificação do Oficial do Registro de Imóveis para vir receber as importâncias depositadas pelo devedor no próprio Registro de Imóveis. Decorridos 15 (quinze) dias após o recebimento da intimação, considerar-se-á efetuado o pagamento, a menos que o credor impugne o depósito e, alegando inadimplemento do devedor, requeira a intimação deste para os fins do disposto no art. 32 desta Lei.

Como a L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA não comprovou ter averbado o contrato no
registro imobiliário
, que tenha havido a
notificação realizada pelo Oficial de Registro de Imóveis
,
com o depósito dos valores da rescisão disponíveis para levantamento pelo Réu
e
nem se mensurado na ação de conhecimento a benfeitoria do imóvel em litígio
, deve ser limitado a reintegração de posse à liquidação de sentença e o depósito das indenizações em Juízo.

RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR, FIRMADO ANTES DA LEI 13.786/18 – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA

De acordo com o entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, sob o regime dos recursos repetitivos (tema 1.002):

‘Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.’

Ou seja, na ausência de mora do promitente vendedor, não se aplica a regra de contagem dos juros a partir da citação para os casos de responsabilidade contratual (art. 405 do Código Civil), de modo que, nessa hipótese, o termo inicial dos juros deve ser o trânsito em julgado. Porém, isso ocorre apenas nos contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018 e quando os promissários compradores requerem a restituição de forma diversa da prevista no instrumento contratual, especialmente com o pedido de afastamento da cláusula que estipula percentual de retenção.

A ora recorrente - promitente vendedora - não deu causa ao desfazimento do negócio jurídico. Ao contrário, foi a recorrida - promissária compradora - quem postulou a resolução da avença ao argumento da impossibilidade de continuar arcando com o pagamento das parcelas devidas.

Assim, de acordo com o art. 394 do Código Civil, ‘considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou convenção estabelecer’.

Faz-se necessário diferenciar duas situações específicas: (a) os promissários compradores postulam a restituição dos valores nos termos pactuados; (b) os promissários compradores requerem a restituição de forma diversa da prevista no instrumento contratual, especialmente com o pedido de afastamento da cláusula que estipula percentual de retenção por parte da construtora.

Na primeira situação, se a empresa negasse a ressarcir voluntariamente o percentual acordado, acarretaria verdadeiro descumprimento contratual, hipótese em que, de acordo com a jurisprudência pacificada nesta Corte, os juros de mora seriam devidos desde a citação.

Por sua vez, no segundo caso, como os autores pretendem vindicar percentual além do previsto contratualmente, os juros de mora incidirão a partir do trânsito em julgado da demanda, pois somente com o julgamento definitivo da pretensão de redução da cláusula penal estipulada é que se pode falar em mora do promitente vendedor.

Colaciono julgado:

“ 3. Especificamente para a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sob regime de incorporação imobiliária (não regidos pela Lei nº 13.786/2018), esta Corte Superior trilhou entendimento diverso, no julgamento do Tema 1002/STJ, no sentido de que a dissolução do vínculo contratual se daria na data do trânsito em julgado na hipótese de culpa do adquirente, em demanda cumulada com pretensão de revisão da cláusula de retenção de parcelas pagas.

4. Necessidade de aplicação desse mesmo entendimento ao caso dos autos, para manter coerência com as razões de decidir do Tema 1002/STJ, pois não há fundamento jurídico que possa justificar a produção de efeitos a partir do trânsito em julgado, no caso de culpa/iniciativa do adquirente, e a partir da citação, no caso de culpa da incorporadora.”REsp 1.807.483-DF

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de
AGRAVO INTERNO
, mantendo a decisão recorrida tal como lançada nos autos.

É o voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 08/05/2025