Tribunal: TJPA
Processo: 0818670-27.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-07-01

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0818670-27.2021.8.14.0301 APELANTE: FILADELFIA INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA Advogado do(a) APELANTE: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL - PA13179-A Advogado do(a) APELANTE: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL - PA13179-A APELADO: MARCELO SOUZA MARTINS, MARCIO JOSE SOUZA MARTINS Advogados do(a) APELADO: RUI GUILHERME CARVALHO DE AQUINO - PA3321-A, NARA PEDROSA AQUINO - PA23203-A, RAISSA DA SILVA MELLO - PA27453-A Advogados do(a) APELADO: RUI GUILHERME CARVALHO DE AQUINO - PA3321-A, NARA PEDROSA AQUINO - PA23203-A, RAISSA DA SILVA MELLO - PA27453-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 20%. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PARÂMETROS PARA LIQUIDAÇÃO DO JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Filadélfia Incorporadora Ltda. e Construtora Leal Moreira Ltda. contra sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual ajuizada por Marcelo Souza Martins e Márcio José Souza Martins, determinando a restituição de 80% dos valores pagos pela aquisição de unidade habitacional no empreendimento Torres Devant. Os autores alegaram inadimplemento por dificuldades financeiras e requereram a devolução de parte dos valores pagos. As rés sustentaram a legitimidade da cláusula de retenção de 50%, a ilegitimidade passiva da Construtora Leal Moreira Ltda. e requereram a fixação dos juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado, além de parâmetros objetivos para a liquidação do julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: definir se a Construtora Leal Moreira Ltda. possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda; estabelecer a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão; determinar o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a devolução dos valores; e sanar a omissão quanto aos parâmetros de correção monetária e liquidez do julgado. III. RAZÕES DE DECIDIR O reconhecimento da legitimidade passiva da Construtora Leal Moreira Ltda. decorre da constatação de que sua logomarca consta do contrato, além de elementos que indicam sua atuação como fornecedora na relação de consumo, nos termos do art. 2º do CDC. A cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos mostra-se abusiva por impor desvantagem excessiva ao consumidor, contrariando o art. 51, IV, do CDC. A jurisprudência e o art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, admitem a retenção de até 25% em casos de rescisão por culpa do comprador. O percentual de 20% fixado pelo juízo de origem observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, assegurando o retorno das partes ao status quo ante e evitando enriquecimento ilícito da vendedora. Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão judicial, conforme a tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo nº 1.002, haja vista que a mora somente se configura após a definição judicial do dever de restituição. A ausência, na sentença, de critérios objetivos para a liquidação do julgado quanto à correção monetária e aos juros moratórios viola o art. 491 do CPC. Deve-se aplicar o INPC desde o desembolso de cada parcela e juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: É legítima a inclusão no polo passivo da demanda de empresa que, embora não signatária do contrato, ostenta logomarca no instrumento e integra o grupo econômico da fornecedora. A cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos por comprador inadimplente é abusiva e deve ser limitada a 20%, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64 e da jurisprudência consolidada. Os juros moratórios sobre valores devidos em rescisão contratual por iniciativa do comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. A omissão quanto aos critérios de atualização monetária e juros legais deve ser sanada pela instância revisora, conforme art. 491 do CPC. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, art. 475; CDC, arts. 2º, 4º, I, 6º, IV, 47 e 51, IV; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, §5º; CPC, arts. 489, §1º, IV, 491 e 492. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema Repetitivo nº 1.002, REsp 1740911/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 22.05.2019; STJ, REsp 1269059/SP, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 17.06.2015; TJ-CE, AC 0187943-91.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, j. 03.11.2021; TJ-MG, AC 10000191470814002, Rel. Des. Fausto Bawden, j. 26.01.2022. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0818670-27.2021.8.14.0301

APELANTE: FILADELFIA INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

APELADO: MARCELO SOUZA MARTINS, MARCIO JOSE SOUZA MARTINS

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0818670-27.2021.8.14.0301

APELANTE: FILADELFIA INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

Advogado do(a) APELANTE: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL - PA13179-A
Advogado do(a) APELANTE: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL - PA13179-A

APELADO: MARCELO SOUZA MARTINS, MARCIO JOSE SOUZA MARTINS

Advogados do(a) APELADO: RUI GUILHERME CARVALHO DE AQUINO - PA3321-A, NARA PEDROSA AQUINO - PA23203-A, RAISSA DA SILVA MELLO - PA27453-A
Advogados do(a) APELADO: RUI GUILHERME CARVALHO DE AQUINO - PA3321-A, NARA PEDROSA AQUINO - PA23203-A, RAISSA DA SILVA MELLO - PA27453-A

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 20%. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PARÂMETROS PARA LIQUIDAÇÃO DO JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Filadélfia Incorporadora Ltda. e Construtora Leal Moreira Ltda. contra sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual ajuizada por Marcelo Souza Martins e Márcio José Souza Martins, determinando a restituição de 80% dos valores pagos pela aquisição de unidade habitacional no empreendimento Torres Devant. Os autores alegaram inadimplemento por dificuldades financeiras e requereram a devolução de parte dos valores pagos. As rés sustentaram a legitimidade da cláusula de retenção de 50%, a ilegitimidade passiva da Construtora Leal Moreira Ltda. e requereram a fixação dos juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado, além de parâmetros objetivos para a liquidação do julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: definir se a Construtora Leal Moreira Ltda. possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda; estabelecer a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão; determinar o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a devolução dos valores; e sanar a omissão quanto aos parâmetros de correção monetária e liquidez do julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O reconhecimento da legitimidade passiva da Construtora Leal Moreira Ltda. decorre da constatação de que sua logomarca consta do contrato, além de elementos que indicam sua atuação como fornecedora na relação de consumo, nos termos do art. 2º do CDC.

A cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos mostra-se abusiva por impor desvantagem excessiva ao consumidor, contrariando o art. 51, IV, do CDC. A jurisprudência e o art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, admitem a retenção de até 25% em casos de rescisão por culpa do comprador.

O percentual de 20% fixado pelo juízo de origem observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, assegurando o retorno das partes ao status quo ante e evitando enriquecimento ilícito da vendedora.

Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão judicial, conforme a tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo nº 1.002, haja vista que a mora somente se configura após a definição judicial do dever de restituição.

A ausência, na sentença, de critérios objetivos para a liquidação do julgado quanto à correção monetária e aos juros moratórios viola o art. 491 do CPC. Deve-se aplicar o INPC desde o desembolso de cada parcela e juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

É legítima a inclusão no polo passivo da demanda de empresa que, embora não signatária do contrato, ostenta logomarca no instrumento e integra o grupo econômico da fornecedora.

A cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos por comprador inadimplente é abusiva e deve ser limitada a 20%, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64 e da jurisprudência consolidada.

Os juros moratórios sobre valores devidos em rescisão contratual por iniciativa do comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

A omissão quanto aos critérios de atualização monetária e juros legais deve ser sanada pela instância revisora, conforme art. 491 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, art. 475; CDC, arts. 2º, 4º, I, 6º, IV, 47 e 51, IV; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, §5º; CPC, arts. 489, §1º, IV, 491 e 492.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema Repetitivo nº 1.002, REsp 1740911/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 22.05.2019; STJ, REsp 1269059/SP, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 17.06.2015; TJ-CE, AC 0187943-91.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, j. 03.11.2021; TJ-MG, AC 10000191470814002, Rel. Des. Fausto Bawden, j. 26.01.2022.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por FILADÉLFIA INCORPORADORA LTDA. e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA., objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou procedente o pedido da parte autora na Ação de Rescisão Contratual ajuizada por MARCELO SOUZA MARTINS e MÁRCIO JOSÉ SOUZA MARTINS.

A autora adquiriu da ré, em 07/05/2014, unidade habitacional no empreendimento Torres Devant, unidade 403 B, pelo valor de R$ 354.046,28. Alegou que efetuou o pagamento de R$ 39.494,45, porém não conseguiu o financiamento bancário a fim de quitar o saldo devedor. Em razão disso, firmou aditivo contratual repactuando os valores, contudo não conseguiu adimplir os valores contratados, o que levou ao pedido de rescisão. Alega que a parte ré ofertou somente 50% do valor pago, o que levou ao ajuizamento da demanda. Dessa forma, requereu a devolução de 90% dos valores pagos, correspondente a R$ 35.545,00.

Decisão de ID 18483814 deferindo a tutela no seguinte sentido: “
Ante o exposto, defiro o pedido de tutela de urgência para determinar que as rés se abstenham de efetuar a cobrança, por qualquer meio, do débito discutido nos autos do processo até o julgamento do mérito; bem como para determinar que as rés se abstenham de incluir o nome das partes autoras nos cadastros negativos mantidos pelos órgãos de serviço de proteção ao crédito (SERASA)”
.

As rés, em contestação (ID 10104446), alegaram, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da Construtora Leal Moreira Ltda., alegando que esta não participou da relação jurídica material, sendo apenas sócia da incorporadora, inexistindo qualquer fundamento jurídico que autorize sua inclusão no polo passivo da demanda. No mérito, aduzem, em resumo:
inexistência de responsabilidade pelo insucesso do financiamento bancário, por se tratar de incumbência exclusiva dos compromissários compradores, conforme cláusula contratual específica (Cláusula 4.4.1); ausência de inadimplemento contratual pelas rés, razão pela qual não se justifica a devolução integral dos valores pagos; validade e legalidade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos (Cláusulas 10.8, 10.8.1 e 10.8.2), com respaldo no art. 67-A, § 5º da Lei nº 4.591/64, no art. 53 do CDC e na Súmula nº 543 do STJ, afirmando que os percentuais estão em conformidade com o regime do patrimônio de afetação e jurisprudência consolidada; indevida inversão do ônus da prova, ante a inexistência de hipossuficiência técnica dos autores e da verossimilhança de suas alegações.

Ao final, requerem o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva da Construtora Leal Moreira Ltda. e, no mérito, a total improcedência dos pedidos formulados na exordial.

Sentença em ID 18483836, na qual o juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido autoral e decidiu pela restituição de 80% dos valores pagos pelos autores. Condenou, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas e processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.

Em seguida, as partes interpuseram embargos de declaração, os quais foram rejeitados, conforme decisão de ID 18483845.

Inconformada, a parte ré interpôs apelação. Nas razões recursais (ID 18483846), as apelantes impugnam a referida sentença com base nos seguintes fundamentos: alegam a ilegitimidade passiva da Construtora Leal Moreira Ltda., que não integrou a relação contratual objeto da demanda, pugnando pela extinção do feito quanto a esta parte; sustentam a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão, defendendo sua legalidade à luz do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64 e da Súmula 543 do STJ; apontam omissão na sentença quanto à ausência de parâmetros para liquidação do julgado, em afronta aos artigos 491 e 492 do CPC; questionam a fixação de juros moratórios a partir da citação, requerendo sua incidência apenas após o trânsito em julgado, com base no Tema 1002 do STJ.

Ao final, requerem o conhecimento e provimento da apelação, para que: seja reconhecida a ilegitimidade passiva da Construtora Leal Moreira Ltda.; seja validada a cláusula 10.8 do contrato; seja sanada a omissão da sentença quanto aos parâmetros para liquidação; e sejam os juros moratórios fixados a partir do trânsito em julgado da decisão.

Contrarrazões da apelada em petição de ID 18483853. Em suma, rechaçou os argumentos das apelantes e pugnou pela manutenção da sentença.

Redistribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido em documento de ID 18483849.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se correta a declaração do distrato e a consequente devolução dos valores pagos pela parte autora, ora apelada.

Adianto não assistir razão à apelante. Explico.

PRELIMINAR

A parte ré
Construtora Leal Moreira Ltda.
alega que não é legítima para figurar no polo passivo da demanda, pois não realizou negócio com o autor e sim a empresa Filadelfia Incorporadora Ltda.

Analisando os documentos acostados aos autos ID 18483799, constato a existência do contrato firmado entre as partes. Contudo, por meio de uma simples conferência, percebe-se a logomarca da ré estampada no contrato. Além disso, possuem o mesmo sócio e o mesmo endereço, indicando se tratar de empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico.

Ora, talvez melhor sorte tivesse a ré em sua alegação se tivéssemos diante de uma relação jurídica eminentemente de direito civil, regidos exclusivamente pelas suas regras, mas nunca numa onde se está diante das figuras jurídicas do fornecedor e do consumidor nos termos da Lei 8078/90, estas de aplicação imediata e de ofício.

Lembro que o contrato deve ser honrado pelas partes, pois é nele que se encontram as regras que regem a relação e o negócio jurídico firmado entre as partes. Porém, no CDC, sua redação e imposições constantes do negócio são bastantes relativizadas, eis que a Lei Consumerista tem como escopo proteger a parte mais vulnerável da relação.

No caso em comento, verifica-se que a regra é bem simples. Os sócios, independentemente se são pessoas físicas ou jurídicas, somente serão demandados, numa eventual condenação judicial, caso a empresa não tenha bens para suportar a execução, onde poderá ser aplicada a despersonalização da pessoa jurídica.

Entretanto, não se pode olvidar que no CDC a conclusão não é tão simples assim.

Dessa forma, em se tratando do CDC as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favoráveis ao consumidor (art. 47), bem como as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumidor vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos.

Também está prescrito que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos.

Acrescento que é vedada pelo CDC toda e qualquer publicidade enganosa ou abusiva (art. 36).

Assim, é indubitável que a ré é legítima para figurar no polo passivo da demanda, eis que claramente faz as vezes de fornecedora, quer seja quando divulga sua marca, conhecida nesta jurisdição como empresa que constrói e comercializa imóveis verticais, em todo e qualquer material publicitário ou escrito do empreendimento em questão, quer quando faz consta no contrato sua logo.

Esses fatos demonstram claramente que se está diante de uma clara confusão societária, com uma possível tentativa de proteção patrimonial, tudo em prejuízo do consumidor desatento ou mesmo atento.

Acrescento que os contratos devem ser regidos pela boa-fé objetiva, devendo ser claro e bem redigido, tudo visando a fácil compreensão do consumidor.

No caso dos autos, repisa-se, consta no contrato entabulado pelas partes as marcas da empresa demandada como sendo quem comercializa e constrói o empreendimento.

Diante do exposto, aplico ao caso as regras previstas no CDC e rejeito a preliminar arguida, eis que declaro neste ato ser a ré legítima para figurar no polo passivo da demanda, mantendo-se a sentença nesse ponto.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES

A parte autora tem o direito de requerer a rescisão contratual se não for mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Caso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial, deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra.

Exposta a pretensão, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

O adquirente tem o direito de requerer a rescisão contratual se não for mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Caso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra. Contudo, não pode o consumidor ficar preso ao contrato sem possibilidade de rescindir quando não mais lhe agradar ou quando necessitar quebrar a relação contratual.

O art. 51, IV, do CDC assim disciplina:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Portanto, constato que a cláusula prevista no contrato coloca o consumidor em desvantagem exagerada, pois não lhe possibilita o distrato, mesmo quando não possuir mais condições financeiras para cumprir as obrigações assumidas.

Ora, caso o consumidor recaia no incumprimento da obrigação, ocorrerá a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil,
verbis:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pelo autor à ré devem ser restituídos e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Neste sentido, colaciono os seguintes julgados:

APELAÇÃO  RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES  CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR  PRECEDENTES DO STJ  ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO  RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS  COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PACTUADA  ÔNUS SUCUMBENCIAIS  REDISTRIBUIÇÃO COM OBSERVÂNCIA DA PROPORCIONALIDADE  RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO  SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Trata-se de Recurso de Apelação adversando sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda, declarando a rescisão contratual e determinando à promovida a restituição dos valores pagos pelos autores, com a retenção de 10% (dez por cento). 2. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  A jurisprudência do E. STJ entende possuir o consumidor direito potestativo de promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel, quando não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas, ainda que exista no contrato cláusula de irrevogabilidade/irretratabilidade. (STJ - AREsp: 1833955 MG 2021/0033757-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/05/2021) Nessa perspectiva, a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio. 3. PERCENTUAL DE RETENÇÃO  Revela-se abusiva a cláusula contratual que estabelece o valor do contrato como parâmetro para o percentual de retenção em caso de rescisão contratual. Mostra-se adequado o padrão-base de cláusula penal, consistente na retenção de 25% das parcelas desembolsadas pelo comprador, adotado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. 4. COMISSÃO DE CORRETAGEM  O eg. STJ já pacificou a questão, de forma vinculante, no sentido de que "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938 - STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo). No presente caso não há disposição contratual expressa transferindo ao comprador a responsabilidade de pagar pelos serviços de corretagem, sequer ajuste quanto ao valor correspondente, razão pela qual não há que se falar em retenção de valor a esse título. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.

(TJ-CE - AC: 01879439120188060001 CE 0187943-91.2018.8.06.0001, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 03/11/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 03/11/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos.

(TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022)

Contudo, no presente caso, tendo em vista que o apelado deu causa à rescisão ante o inadimplemento das parcelas devidas, por certo não cabe devolução integral dos valores, devendo ser resguardado os valores necessários à negociação entabulada.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que se faz presente no caso em comento.

Frise-se que caberia a devolução integral caso fosse culpa exclusiva da construtora, o que não ocorreu na presente demanda, visto que o próprio recorrido assumiu que a rescisão se deu em razão de dificuldades financeiras e da incapacidade de arcar com os valores contratados.

Assim, entendo que não merece reforma a sentença de piso quanto a esses pontos.

Em relação ao montante a ser devolvido, compreendo correta a decisão do juízo de origem.

A Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei nº 13.786/2018, estabelece, no art. 67-A, II, que a multa convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga. Ou seja, o legislador limitou o valor do montante a ser retido pelo vendedor, a fim de evitar imenso prejuízo financeiro ao comprador quando este der causa à rescisão contratual.

Analisando o caso, entendo razoável o percentual de 20% fixado pelo juízo singular, considerando que a apelante não terá prejuízos em relação ao imóvel vendido, pois o bem retornará ao seu patrimônio e, assim, poderá dispor livremente do bem, podendo vendê-lo a outro comprador sem nem ter que restituir o apelado a título de benfeitorias realizadas no imóvel.

Colaciono os seguintes julgados corroborando o entendimento:

DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.

A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.

2.

No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.

Recurso especial a que se nega seguimento. (STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/2018. CULPA DO ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. 3. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara.

(TJ-SP - AC: 10705653120218260100 SP 1070565-31.2021.8.26.0100, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 12/03/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2022)

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)

Friso que o valor a ser restituído ao apelado deverá ser pago de forma única, nos termos da Súmula 543 do STJ.

DOS JUROS DE MORA

No tocante aos juros de mora, estes devem ser estabelecidos a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento pacífico em nosso ordenamento jurídico.

O Superior Tribunal de Justiça já possui entendimento pacificado acerca do assunto, conforme o Tema 1.002, que estabeleceu a seguinte tese: “
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
”

Corroborando o entendimento acima explanado, colaciono o seguinte julgado:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO). LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" (AgInt no REsp n. 1.896.690/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021). 2. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. 3. O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1988931 SP 2022/0061052-9, Data de Julgamento: 09/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/08/2022)

Considerando que a rescisão decorreu de culpa do comprador, estes devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, em observância à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado se justifica, pois, até então, não há mora configurada por parte da ré.

Assim, entendo que deve ser reformada a decisão de piso no tocante à aplicação dos juros moratórios, devendo incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

DA OMISSÃO DOS PARÂMETROS PARA FINS DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA

A insurgência das apelantes dirige-se, dentre outros pontos, contra a omissão da sentença quanto à ausência de parâmetros objetivos para a liquidação do julgado, especialmente no que se refere à fixação do índice de correção monetária e à definição do termo inicial para a incidência dos juros moratórios.

Entendo que merece acolhimento o argumento das recorrentes.

O art. 491 do CPC impõe ao juízo, ao julgar procedente o pedido de obrigação de pagar quantia certa, ainda que genérico, estabelecer os critérios de atualização monetária e de incidência dos juros legais, nos seguintes termos:

Art. 491. Na ação relativa à obrigação de pagar quantia, ainda que formulado pedido genérico, a decisão definirá desde logo a extensão da obrigação, o índice de correção monetária, a taxa de juros, o termo inicial de ambos e a periodicidade da capitalização dos juros, se for o caso, salvo quando:

I - não for possível determinar, de modo definitivo, o montante devido;

II - a apuração do valor devido depender da produção de prova de realização demorada ou excessivamente dispendiosa, assim reconhecida na sentença.

§ 1º Nos casos previstos neste artigo, seguir-se-á a apuração do valor devido por liquidação.

§ 2º O disposto no caput também se aplica quando o acórdão alterar a sentença.

No caso, embora a sentença tenha fixado o percentual a ser devolvido (80% dos valores pagos), foi omissa quanto à definição do índice de correção monetária aplicável e à fixação do marco inicial para a incidência dos juros moratórios, o que compromete a liquidez e a efetividade do julgado, transferindo indevidamente à fase de liquidação a definição de parâmetros que são de competência do juízo sentenciante.

Tal omissão deve ser sanada por esta instância revisora a fim de dar efetividade à decisão prolatada pelo juízo
a quo
.

Quanto ao índice de correção monetária, tratando-se de devolução de valores pagos decorrente de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, o índice a ser aplicado é índice do INPC a contar do desembolso de cada parcela paga.

Já os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão judicial, conforme entendimento firmado no âmbito do STJ no Tema Repetitivo nº 1.002.

Assim, entendo que merece reparo a decisão
a quo
neste ponto.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto no sentido de
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
interposta pela parte ré a fim de determinar: que a correção monetária dos valores a serem restituídos deverá observar o INPC a contar do desembolso de cada parcela paga; e que os juros moratórios incidirão a partir do trânsito em julgado da sentença, no percentual de 1% ao mês.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 24/07/2025