Tribunal: TJPA
Processo: 0803917-09.2020.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-09-02

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES. DIREITO DE RETENÇÃO. APELAÇÃO PRINCIPAL DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de Apelação Cível interposta pela empresa vendedora e Recurso Adesivo interposto pelo comprador, contra sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão de Contrato de promessa de compra e venda de lote. A sentença rescindiu o pacto por inadimplência do comprador, determinou a reintegração de posse, a restituição parcial dos valores pagos com retenção de cláusula penal e fixou taxa de fruição limitada a 50% do valor a ser restituído, além de garantir indenização por benfeitorias/acessões. A Apelante principal insurge-se contra a limitação da taxa de fruição. O Apelante adesivo alega cerceamento de defesa e, subsidiariamente, pleiteia o direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização pela acessão construída. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) saber se o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa, por supostamente impedir a produção de prova sobre a onerosidade do contrato e o valor das acessões; (ii) saber se é possível a cumulação da condenação ao pagamento de taxa de fruição com a retenção de valores a título de cláusula penal compensatória, em caso de rescisão de contrato por inadimplemento do comprador; e (iii) saber se o promitente comprador, possuidor de boa-fé, tem direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização pelas acessões (construção) por ele realizadas. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. Não há cerceamento de defesa quando a inadimplência é incontroversa e a apuração do valor das acessões/benfeitorias é corretamente postergada para a fase de liquidação de sentença, sendo a via da reconvenção o meio processual adequado para a discussão aprofundada de abusividade de cláusulas contratuais. 2. A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem natureza indenizatória. A cumulação de ambas as cobranças em desfavor do consumidor configura bis in idem e enriquecimento sem causa do vendedor, sendo vedada. Aplica-se, por analogia, a ratio decidendi do Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça, devendo a taxa de fruição ser afastada quando houver previsão de cláusula penal para indenizar as perdas e danos decorrentes da rescisão. 3. O promitente comprador, enquanto possuidor de boa-fé, faz jus à indenização pelas acessões (construção) e benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel. Como consequência, assiste-lhe o direito de retenção do bem até que seja efetivamente indenizado, sendo a reintegração de posse condicionada ao prévio pagamento do valor apurado em liquidação, a fim de evitar o enriquecimento ilícito do vendedor e garantir o equilíbrio contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de Apelação desprovido. Recurso Adesivo parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem natureza indenizatória, sendo vedada a sua cumulação em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, sob pena de configurar bis in idem e enriquecimento sem causa, aplicando-se, por analogia, a ratio decidendi do Tema 970 do STJ. 2. O promitente comprador, possuidor de boa-fé, tem direito à indenização pelas acessões e benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, bem como ao direito de retenção do bem até o efetivo pagamento da indenização, a ser apurada em liquidação de sentença, nos termos dos arts. 1.219 do Código Civil e 34 da Lei nº 6.766/79.” ________________ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.219; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º e 11, 86, 98, 355, I; Lei nº 6.766/1979, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 297; STJ, REsp n° 1.635.428/SC (Tema 970); STJ, REsp 1191862/PR. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 1ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso de Apelação Cível e conhecer e dar parcial provimento ao recurso adesivo, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803917-09.2020.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LUCIANO ETELVINO COELHO

APELADO: LUCIANO ETELVINO COELHO, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES. DIREITO DE RETENÇÃO. APELAÇÃO PRINCIPAL DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de Apelação Cível interposta pela empresa vendedora e Recurso Adesivo interposto pelo comprador, contra sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão de Contrato de promessa de compra e venda de lote. A sentença rescindiu o pacto por inadimplência do comprador, determinou a reintegração de posse, a restituição parcial dos valores pagos com retenção de cláusula penal e fixou taxa de fruição limitada a 50% do valor a ser restituído, além de garantir indenização por benfeitorias/acessões. A Apelante principal insurge-se contra a limitação da taxa de fruição. O Apelante adesivo alega cerceamento de defesa e, subsidiariamente, pleiteia o direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização pela acessão construída.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa, por supostamente impedir a produção de prova sobre a onerosidade do contrato e o valor das acessões; (ii) saber se é possível a cumulação da condenação ao pagamento de taxa de fruição com a retenção de valores a título de cláusula penal compensatória, em caso de rescisão de contrato por inadimplemento do comprador; e (iii) saber se o promitente comprador, possuidor de boa-fé, tem direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização pelas acessões (construção) por ele realizadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

Não há cerceamento de defesa quando a inadimplência é incontroversa e a apuração do valor das acessões/benfeitorias é corretamente postergada para a fase de liquidação de sentença, sendo a via da reconvenção o meio processual adequado para a discussão aprofundada de abusividade de cláusulas contratuais.

2.

A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem natureza indenizatória. A cumulação de ambas as cobranças em desfavor do consumidor configura
bis in idem
e enriquecimento sem causa do vendedor, sendo vedada. Aplica-se, por analogia, a
ratio decidendi
do Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça, devendo a taxa de fruição ser afastada quando houver previsão de cláusula penal para indenizar as perdas e danos decorrentes da rescisão.

3.

O promitente comprador, enquanto possuidor de boa-fé, faz jus à indenização pelas acessões (construção) e benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel. Como consequência, assiste-lhe o direito de retenção do bem até que seja efetivamente indenizado, sendo a reintegração de posse condicionada ao prévio pagamento do valor apurado em liquidação, a fim de evitar o enriquecimento ilícito do vendedor e garantir o equilíbrio contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de Apelação desprovido. Recurso Adesivo parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“1. A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem natureza indenizatória, sendo vedada a sua cumulação em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, sob pena de configurar bis in idem e enriquecimento sem causa, aplicando-se, por analogia, a
ratio decidendi
do Tema 970 do STJ. 2. O promitente comprador, possuidor de boa-fé, tem direito à indenização pelas acessões e benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, bem como ao direito de retenção do bem até o efetivo pagamento da indenização, a ser apurada em liquidação de sentença, nos termos dos arts. 1.219 do Código Civil e 34 da Lei nº 6.766/79.”

________________

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 1.219; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º e 11, 86, 98, 355, I; Lei nº 6.766/1979, art. 34.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 297; STJ, REsp n° 1.635.428/SC (Tema 970); STJ, REsp 1191862/PR.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 1ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso de Apelação Cível e conhecer e dar parcial provimento ao recurso adesivo, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO N.º 0803917-09.2020.8.14.0040

APELANTE/RECORRIDA: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO/RECORRENTE: LUCIANO ETELVINO COELHO

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e de
RECURSO ADESIVO
interposto por
LUCIANO ETELVINO COELHO
, ambos contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
, que JULGOU PROCEDENTE o pedido formulado na inicial pela Apelante em desfavor da parte Apelada.

A ação originária foi ajuizada por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
, alegando ter firmado com o réu,
LUCIANO ETELVINO COELHO
, contrato de promessa de compra e venda de um lote no Residencial Cidade Jardim. Sustentou que o réu se tornou inadimplente, e mesmo após notificação extrajudicial, não purgou a mora, caracterizando o esbulho possessório e autorizando a rescisão contratual.

Aduz a parte autora, em sua exordial, que firmou com o réu, em 04 de março de 2015, um "Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno" referente a um imóvel localizado no Residencial Cidade Jardim, Rua V 19, quadra 15 A, lote 032, Cidade Jardim, Parauapebas-Pará, CEP 68.515-000, pelo valor total de R$ 83.840,14 (oitenta e três mil oitocentos e quarenta reais e quatorze centavos).

Narra que, em razão da inadimplência do réu, foram celebrados dois termos de renegociação de dívida, em 2017. Contudo, o réu novamente deixou de adimplir suas obrigações a partir da parcela vencida em 1º de junho de 2018.

Afirma que, apesar de notificado extrajudicialmente em 17 de dezembro de 2019 para purgar a mora, o réu permaneceu inerte, o que, segundo o contrato, ensejou a rescisão de pleno direito e configurou o esbulho possessório.

Fundamenta seu pleito no princípio do
pacta sunt servanda
e nas cláusulas contratuais que preveem a resolução do pacto por inadimplemento, com a consequente aplicação de penalidades, retenção de valores e indenização pela fruição do imóvel.

Requer, em sede de tutela de urgência, a expedição de mandado liminar de reintegração de posse, alegando a presença do
fumus boni iuris
, consubstanciado na prova do contrato e da inadimplência, e do
periculum in mora
, representado pelo prejuízo decorrente da impossibilidade de dispor do bem.

Ao final, pugna pela procedência da ação para:

a) Declarar a rescisão do contrato por culpa do réu;

b) Tornar definitiva a reintegração de posse do imóvel;

c) Condenar o réu ao pagamento das multas e indenizações previstas no contrato, incluindo a perda de parte dos valores pagos, a título de cláusula penal, despesas administrativas e taxa de fruição pelo período de ocupação indevida;

d) Condenar o réu ao pagamento das prestações vencidas até a data da efetiva desocupação, bem como dos encargos tributários e de consumo relativos ao imóvel.

Juntou documentos.

Decisão indeferindo a medida liminar de reintegração de posse e adotando demais providências para o curso do processo no Num. 18340724 – Págs. 1 / 6.

Devidamente citada, a ré apresentou contestação (Num. 18340753 – Págs. 1 / 49), alegando preliminarmente a carência de ação, por ser incabível reintegração de posse sem prévia rescisão judicial
inépcia da inicial
, requerendo a extinção do processo sem resolução do mérito, aduzindo que o contestante não praticou nenhuma conduta de esbulho ou turbação, e o pedido de reintegração de posse é juridicamente impossível.

Alega, ainda, preliminarmente, carência de ação,
por falta de interesse processual
, pois a autora não provou a prática do suposto esbulho pelo réu nem data da turbação, pugnando pela extinção do processo sem resolução do mérito, consoante o disposto no artigo 485.

No mérito, afirma que descabe o pleito de reintegração de posse, visto que a autora não comprovou o suposto esbulho, requerendo a aplicação da legislação consumerista, por se tratar de compromisso de compra e venda.

Alega que deixou de pagar o contrato por dificuldades financeiras e por abusividade dos juros e outros encargos.

Afirma haver construído uma casa no lote e, após descrever as cláusulas que entende abusivas, pugna pela revisão contratual, com a fixação de juros legais e nulidade de cláusulas contratuais que entende abusivas. Na eventualidade de procedência, requer a indenização das acessões, na forma do artigo 1.219 do Código Civil, e a restituição integral das parcelas pagas.

Em réplica, a parte autora refuta as teses defensivas e reitera os termos da inicial, impugnando prefacialmente o pedido de justiça gratuita (Num. 18340764 - Págs. 1 / 70).

Sobreveio a sentença ora recorrida (id. 18340765), lavrada nos seguintes termos:

(...)
3. DISPOSITIVO

ANTE O EXPOSTO,
rejeito a matéria preliminar
e
julgo procedente a demanda
, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

A) RESCINDIR o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide
;

B) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento
,

podendo o promissário vendedor reter
:
podendo o promissário vendedor reter
:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte as partes rés a pagarem taxa de fruição mensal, no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) incidente sobre o valor atualizado do contrato na data desta sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

E) A autora deverá indenizar as partes requeridas das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Condeno as partes promovidas ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º,Idem).

Com o trânsito em julgado, arquive-se.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Parauapebas/PA, 2 de JUNHO de 2022.

PRISCILA MAMEDE MOUSINHO

JUÍZA DE DIREITO

Inconformada, a autora,
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, interpôs o
Recurso de Apelação
(Id. 18340766). Em suas razões, sustenta, em síntese, que a limitação da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído é arbitrária e carece de amparo legal, gerando enriquecimento ilícito do devedor, que usufruiu do imóvel por anos sem contraprestação. Pugna pela reforma da sentença para que a taxa de fruição seja devida por todo o período de ocupação indevida, sem qualquer limitação.

O réu,
LUCIANO ETELVINO COELHO
, apresentou contrarrazões (Id. 18340774) e, ato contínuo, interpôs
Recurso de Apelação Adesivo
(Id. 18340775). Em seu apelo, alega preliminarmente o cerceamento de seu direito de defesa, pois o julgamento antecipado da lide o impediu de produzir provas sobre a abusividade de cláusulas contratuais e sobre as benfeitorias (acessão) realizadas no imóvel. No mérito, pugna pela anulação da sentença para reabertura da fase de instrução.

Subsidiariamente, pede que seja reformada a sentença no que atine à necessidade de indenização quanto às acessões edificadas no lote, fazendo constar que a indenização quanto às benfeitorias seja realizada previamente à retomada da posse do bem.

Nas
contrarrazões
, o Apelado defende a manutenção da sentença, rebatendo os argumentos da apelante. Nega o julgamento
extra petita
, afirmando que o pedido de indenização pela casa construída foi devidamente formulado em sua contestação. Sustenta a impossibilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória, por configurar
bis in idem
, citando precedente deste Egrégio Tribunal, pelo que afirma que, se houver reforma, essa deve ser no sentido do indeferimento da taxa de fruição.

Defende, ademais, a necessidade de relativizar o princípio do
pacta sunt servanda
em favor da função social do contrato e das normas de proteção ao consumidor. Ao final, pugna pelo desprovimento do recurso da empresa.

A autora/apelante principal apresentou
contrarrazões ao recurso adesivo
(Id. 18340778), rechaçando a tese de cerceamento de defesa e pugnando pelo desprovimento do apelo adesivo.

É o relatório.

VOTO

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos de apelação, principal e adesivo, e passo a analisá-los. Por questão de prejudicialidade, analisarei primeiramente o recurso adesivo, que pleiteia a anulação integral da sentença.

DO RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVO (LUCIANO ETELVINO COELHO)

DA RELAÇÃO DE CONSUMO

Prima facie
,

no caso dos autos, verifico que a relação jurídica estabelecida entre as partes está submetida às disposições do Código de Defesa do Consumidor, nos termos do artigo 1º da referida legislação e da Súmula 297 do STJ.

Ademais, considerando que o contrato foi celebrado em 04/03/2015, antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, inaplicáveis as disposições da referida norma sobre a devolução de valores e retenções, conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1816960/RJ).

DO CERCEAMENTO DE DEFESA

O apelante adesivo sustenta a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, argumentando que o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, do CPC) foi inadequado, pois havia necessidade de dilação probatória para comprovar a onerosidade excessiva do contrato e a existência e valor da acessão (edificação de sua residência) no lote.

A tese não merece prosperar.

O artigo 355, I, do Código de Processo Civil autoriza o juiz a julgar antecipadamente o mérito quando a questão for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir outras provas. No caso em tela,
o ponto central da ação de rescisão é a
inadimplência
do promitente comprador, fato que é
incontroverso
, pois admitido pelo próprio réu/apelante adesivo em suas manifestações, que o justifica em razão de dificuldades financeiras e supostas abusividades contratuais
.

A rescisão do contrato é consequência jurídica direta da inadimplência confessa. A discussão aprofundada sobre a abusividade de cláusulas, como juros e correção, demandaria uma Ação Revisional ou a propositura de Reconvenção, o que não ocorreu. O magistrado de origem não está obrigado a transformar uma ação de rescisão por inadimplemento em uma complexa ação revisional de ofício, mormente quando o devedor, ciente de seus direitos, não se utilizou dos instrumentos processuais adequados para tanto.

Quanto à indenização pela acessão (a casa construída), o direito do apelante não foi negado. Pelo contrário, a sentença expressamente reconheceu o direito à indenização por benfeitorias/acessões (alínea "E" do dispositivo), determinando, de forma correta, que sua apuração se dê em
fase de liquidação de sentença
. Este é o procedimento padrão e adequado, pois a fase de conhecimento serve para declarar o direito, enquanto a fase de liquidação serve para apurar o
quantum debeatur
(o valor devido), o que frequentemente exige prova pericial técnica.

Portanto, não há que se falar em cerceamento de defesa. As questões de fato essenciais para a rescisão estavam documentalmente comprovadas e a apuração dos valores indenizatórios foi corretamente postergada para a fase processual oportuna.

Rejeito, pois, a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa.

DO RECURSO DE APELAÇÃO PRINCIPAL (L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.)

DA CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA

A controvérsia central de ambos os apelos reside na possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal fixada em sentença. A autora/apelante principal pugna pela cobrança integral da taxa de fruição, sem a limitação imposta na sentença. Já o réu/apelante adesivo, em suas contrarrazões, defende que tal cumulação configura
bis in idem
.

Neste ponto, a razão assiste, em parte, ao réu/apelado.

A sentença condenou o réu ao pagamento de taxa de fruição pelo uso do imóvel e, cumulativamente, autorizou a retenção pela autora de 10% a título de multa compensatória. Embora se refiram a institutos com nomes distintos, ambos possuem uma natureza eminentemente indenizatória, visando a recompor as perdas sofridas pelo vendedor em decorrência do desfazimento do contrato.

No caso
sub examine
, o contrato firmado pelas partes prevê multa compensatória em valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de indenização por lucros cessantes decorrentes da rescisão e indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado do contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão do contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último (Num. 18340685 - Pág. 9).

A sentença recorrida considerou devida a retenção de 10% (dez por cento) do valor total das parcelas adimplidas, levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras, e 10% (dez por cento) sobre esse valor a título de multa compensatória pela rescisão. Ocorre que a condenação da Apelada à taxa de fruição no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória,
incorre em
bis in idem
.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019) (grifo nosso).

Embora o Tema 970 trate especificamente da mora do vendedor, sua
ratio decidendi
— o princípio de que não se pode indenizar duas vezes pelo mesmo prejuízo — deve ser aplicada por analogia ao presente caso, que trata da inadimplência do comprador.

Assim, não pode a Autora/Apelante pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Permitir a cumulação de ambas as verbas seria impor ao consumidor uma dupla penalidade com o mesmo fundamento, o que é vedado pelo ordenamento jurídico, que preza pelo equilíbrio contratual e pela vedação ao enriquecimento sem causa.

Desta forma, pela
ratio decidendi
do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o tema 970, verifico que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Neste contexto, vejamos precedente da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA
RATIO DECIDENDI
DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04)

Logo, havendo multa convencional no sentido de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em posterior cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar
bis in idem
.

Nesse sentido, havendo previsão de cláusula penal compensatória, como a fixada na sentença (10% sobre o valor a ser restituído – item C.2), esta já é suficiente para indenizar a vendedora pelos prejuízos decorrentes da rescisão, sendo indevida a cobrança cumulativa da taxa de fruição (item D).

Assim, a sentença merece reforma para
afastar a condenação do réu ao pagamento da taxa de fruição
.

DO REQUERIMENTO SUBSIDIÁRIO DO APELANTE ADESIVO. DO DIREITO DE RETENÇÃO PELA ACESSÃO. DA INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS.

Em seu apelo adesivo, o réu/recorrente pleiteia, subsidiariamente, que a indenização pela acessão (a casa edificada no lote) seja efetuada antes da reintegração de posse do imóvel pela autora.

Neste ponto, assiste razão ao apelante adesivo.

O promitente comprador, enquanto adimplente com suas obrigações, exerce posse justa e de boa-fé sobre o imóvel. A construção realizada no terreno durante a vigência do contrato configura acessão, à qual se aplica, por analogia, o tratamento dispensado às benfeitorias úteis, conforme o entendimento pacífico da jurisprudência.

Com efeito, nota-se que a parte Ré é possuidora de boa-fé do bem objeto do litígio, realizou benfeitorias úteis/necessárias no imóvel, conforme se verifica no id. 18340758, p. 7, o que enseja a devida indenização, nos termos dos arts. 1.219 do Código Civil e 34, da Lei n. 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, vejamos:

CC

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Lei n. 6.766/79

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

O artigo 1.219 do Código Civil, como visto, é claro ao garantir ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como o direito de retenção pelo valor destas, entendimento semelhante ao do art. 34 da Lei do Parcelamento do Solo Urbano.

De igual forma, prevê o instrumento contratual (id. 18340685 - pág. 10), vejamos:

“SE ESTE CONTRATO FOR RESCINDIDO, POR QUALQUER MOTIVO, E HOUVER BENFEITORIAS NO LOTE/TERRENO, A VENDEDORA PODERÁ, A SEU CRITÉRIO, OPTAR PELA RETOMADA DO LOTE/TERRENO, HIPÓTESE EM QUE SERÃO APLICADAS AO COMPRADOR AS MESMAS PENALIDADES PREVISTAS NA CLÁUSULA 16 E SEUS PARÁGRAFOS E O COMPRADOR RECEBERÁ INDENIZAÇÃO SOMENTE DAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS, LEVANTADAS DE ACORDO COM AS NORMAS DE CONSTRUÇÃO PREVISTAS NESTE CONTRATO, DA PREFEITURA MUNICIPAL E DEMAIS ÓRGÃOS PÚBLICOS COMPETENTES.

§ 1º
- O VALOR DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS SERÁ NEGOCIADO ENTRE AS PARTES. NÃO HAVENDO CONSENSO, SERÁ DEFINIDO DE ACORDO COM O PREÇO MÉDIO DE LAUDOS TÉCNICOS DE AVALIAÇÃO ELABORADOS POR, NO MÍNIMO, 03 (TRÊS) PROFISSIONAIS DA ÁREA (CORRETORES DE IMÓVEIS DEVIDAMENTE CREDENCIADOS OU ENGENHEIROS CIVIS), ESCOLHIDOS DE COMUM ACORDO PELAS PARTES.

§ 2º
- QUEM DER CAUSA À RESCISÃO ARCARÁ COM OS CUSTOS DOS LAUDOS TÉCNICOS E DE AVALIAÇÃO.

§ 3º
- O COMPRADOR SÓ RECEBERÁ O VALOR DA INDENIZAÇÃO APÓS A VENDA DO LOTE/TERRENO E DAS BENFEITORIAS, NAS MESMAS CONDIÇÕES E PRAZO DA NOVA VENDA.

§ 4º
- O RECEBIMENTO DA INDENIZAÇÃO FICARÁ CONDICIONADO À APRESENTAÇÃO PELO COMPRADOR DA QUITAÇÃO DOS SERVIÇOS PRESTADOS PELAS CONCESSIONÁRIAS DE ÁGUA E LUZ, DOS TRIBUTOS MUNICIPAIS, ESTADUAIS, FEDERAIS E TRABALHISTAS DO IMÓVEL E COMPROVANTES DE PAGAMENTO DE TODOS OS MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO UTILIZADOS NA OBRA.

§ 5º
- NÃO SERÃO INDENIZADAS, EM HIPÓTESE ALGUMA, AS BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS.

§ 6º
- PODERÃO AS PARTES OPTAR PELA INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS À VISTA, HIPÓTESE EM QUE NEGOCIARÃO O VALOR A SER INDENIZADO.”

Portanto, diante dos comandos legais supracitados,
é devida a indenização das benfeitorias úteis e necessárias do imóvel em litígio
, com os valores a serem apurados em liquidação.

Não destoa a jurisprudência pátria:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMODATO - RESCISÃO - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - RETENÇÃO - ART. 1.219, DO CC. Para concessão da liminar em reintegração de posse, faz-se necessária a comprovação da posse, do esbulho (e sua data) e da perda da posse. Em contrapartida, dispõe o art. o art. 1.219, do CC que "o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis". Se as provas dos autos apontam para a existência de benfeitorias indenizáveis no imóvel em litígio, além do desenvolvimento de atividade pecuarista por longa data, o caso é de se manter a decisão que indeferiu a liminar de reintegração de posse.

(TJ-MG - AI: 10000212617633001 MG, Relator: Adriano de Mesquita Carneiro, Data de Julgamento: 13/07/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/07/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - LIMINAR - ART. 561 DO CPC/15 - PROVA DO EXERCÍCIO DA POSSE ANTERIOR, DO ESBULHO POSSESSÓRIO POR PARTE DO AGRAVADO E A PERDA SUBSEQUENTE DA POSSE PELO AGRAVANTE - DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS - ART. 1.219 DO CC/02 - IMPOSSIBILIDADE DA OBTENÇÃO DA LIMINAR. 1. Para o deferimento da liminar de reintegração de posse, devem estar comprovados os requisitos legais do art. 561 do NCPC, ou seja, o exercício anterior da posse sobre o imóvel por parte do autor, bem como de prova robusta da existência do esbulho possessório praticado pelo réu, há menos de ano e dia e a perda subsequente da posse pelo autor. 2. Lado outro, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito a indenização das benfeitorias necessárias e úteis, podendo exercer o direito de retenção do imóvel pelo valor das referidas benfeitorias. 3. Assim, mesmo que comprovados os requisitos legais do art. 561 do CPC, o alegado direito de retenção do imóvel, por benfeitorias impede o deferimento da liminar de reintegração de posse, até que seja dirimida a espécie e o valor das benfeitorias realizadas no imóvel. 4. Recurso conhecido e não provido.

(TJ-MG - AI: 10000180088866001 MG, Relator: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 03/10/2018, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/10/2018)

Outrossim, o fato de inexistir provas que a construção foi legalizada pela Apelada perante os órgãos competentes, não pode ser óbice à realização da indenização das benfeitorias pela construtora, sendo imprescindível a verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade consistente na ausência de alvará/licença para construir, a fim de evitar enriquecimento ilícito de quaisquer dos litigantes.

A propósito, o C. STJ:

CIVIL. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ART. 34 DA LEI N. 6.766/1979 - LEI LEHMANN. BENFEITORIAS E ACESSÕES. RESTITUIÇÃO À SITUAÇÃO ORIGINÁRIA. 1. [...] 2. O âmago do art. 34 da Lei Lehmann é evitar o enriquecimento ilícito de quaisquer das partes, promovendo a restituição à situação originária. Assim, embora o dispositivo faça menção apenas a benfeitorias, parece claro que abarca também acessões. 3. A ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto. É temerário reconhecer - de forma categórica - que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas. A licença para construir é requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano. 4. Conforme a mais abalizada doutrina, construções realizadas sem licença da municipalidade estão em desacordo com a lei e, assim, sujeitas a sanções administrativas, as quais não podem ser imputadas ao promitente vendedor, porquanto a posse e o direito de construir haviam sido transmitidos ao promitente comprador. 5. No caso concreto, é imprescindível a verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade - consistente na ausência de alvará/licença da prefeitura para construir -, de modo a realizar a restituição das partes à situação anterior e evitar enriquecimento ilícito de quaisquer dos litigantes. 6. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp 1191862/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe 22/05/2014.

E os tribunais pátrios:

(...) APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLÊNCIA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. CERCEAMENTO DE DEFESA POR NÃO ACAREAÇÃO ENTRE PERITO E ASSISTENTE TÉCNICO EM AUDIÊNCIA. NÃO VERIFICADO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS APURADAS. DIREITO DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS COMPROMITENTES COMPRADORES. BASE DE CÁLCULO DA MULTA CONVENCIONAL ESTIPULADA NO CONTRATO. RESPEITO AO PACTO. IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. I. É tranquilo o entendimento no sentido de que o magistrado pode apreciar os fatos e as provas produzidas nos autos segundo a regra do livre convencimento motivado. Assim, não há se falar que a regra contida no artigo 477, § 2º, do Código de Processo Civil vincula a atividade jurisdicional do magistrado e o obriga a realizar audiência para promover a acareação entre o perito oficial e o assistente técnico sempre que a parte desejar. Na realidade, em decorrência da regra do livre convencimento motivado, a atividade do sentenciante, nesse caso, é pautada pela discricionariedade que ocorrerá de modo fundamentado. II. Diante do inadimplemento culposo dos compromissários compradores, que reconhecem terem pago apenas 6 (seis) das 60 (sessenta) prestações ajustadas, o direito de resolução do contrato é medida que se impõe, resguardado o direito de retenção deste em relação às benfeitorias realizadas. III. Rescindido o contrato de compromisso de compra e venda por culpa dos compromissários compradores, a indenização das benfeitorias levantadas no imóvel, quando há na peça de defesa pedido específico a esse respeito, é devida, ficando apenas condicionada a avaliação judicial. IV. Caso as benfeitorias sejam irregulares perante o ente público municipal, é imprescindível que o laudo pericial esclareça detidamente todas as questões que envolvem a obra, como por exemplo, se é possível a sua regularização parcial ou total, incluindo os custos a serem despendidos, se for o caso, entre outros, a teor do que dispõe o artigo 34 da Lei nº 6.766/79 ( Lei Lehmann). V. A manutenção da base de cálculo do valor da multa convencional, em razão da expressa disposição contratual, atende ao princípio da força obrigatória do pacto (pacta sunt servanda). VI. Entretanto, mister que o valor do pacto acessório seja corrigido monetariamente pelo INPC desde a data em que se considerou rescindido o contrato, bem assim sofra a incidência de juros moratórios no importe de 1% ao mês também a partir do momento em que se considerou rescindido o contrato. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-GO (CPC): 02451243320068090051, Relator: AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO, Data de Julgamento: 12/04/2019, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 12/04/2019)

No mesmo sentido, cito julgado desta Relatora, vejamos:

EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.

1. Descrição do caso: Trata-se de agravo interno interposto por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão monocrática que determinou a manutenção dos agravados, NARCISO DA CONCEIÇÃO PEREIRA e MAGILA DO NASCIMENTO PEREIRA, na posse do imóvel até a indenização prévia das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no lote urbano, conforme art. 1 .219 do Código Civil.

2. Questões em discussão: (i) Possibilidade de reintegração de posse do imóvel sem indenização prévia das benfeitorias realizadas; (ii) Alegação de violação à coisa julgada e às cláusulas contratuais por parte da agravante; (iii) Princípios do direito à moradia e da boa-fé objetiva na execução do contrato.

3 . Razões de decidir: A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é firme no sentido de que a indenização das benfeitorias úteis e necessárias realizadas por possuidor de boa-fé é requisito para a reintegração de posse (art. 1.219 do CC e art. 34 da Lei nº 6 .766/79), evitando o enriquecimento sem causa da parte vendedora. No caso, não se verifica violação à coisa julgada, uma vez que a decisão agravada observou o direito dos agravados à indenização por benfeitorias, conforme reconhecido em sentença anterior com trânsito em julgado. Ademais, a agravante não comprovou a inexistência ou irregularidade das benfeitorias de forma suficiente a justificar a reintegração sem indenização prévia.

4 . Dispositivo: Recurso de agravo interno conhecido e desprovido. Mantida a decisão que determina a manutenção dos agravados na posse do imóvel até a efetiva indenização pelas benfeitorias realizadas.

5. Tese de julgamento: Para a reintegração de posse do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, é imprescindível a indenização prévia das benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo possuidor de boa-fé, conforme o art . 1.219 do Código Civil e o art. 34 da Lei nº 6.766/79 .

(TJ-PA - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 08091688920248140000 22531467, Relator.: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 30/09/2024, 1ª Turma de Direito Privado)

Dessa forma, reconhecido o direito à indenização pela acessão – como corretamente o fez a sentença no item "E" do dispositivo –, é consequência lógica assegurar ao réu o direito de reter o imóvel até que seja efetivamente indenizado pelo valor da construção, a ser apurado em liquidação de sentença. A reintegração de posse em favor da autora fica, portanto, condicionada ao prévio pagamento da indenização devida.

Tal medida visa a evitar o enriquecimento sem causa da promitente vendedora, que receberá de volta não apenas o lote, mas um imóvel valorizado pela edificação, e a proteger o promitente comprador que, de boa-fé, investiu seus recursos na construção de sua moradia.

Permite-se, evidentemente, a compensação de créditos entre as partes. Ou seja, o valor da indenização devida ao réu poderá ser compensado com os valores que ele deve à autora, decorrentes da cláusula penal e demais encargos (item "C" da sentença).

DO REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS

A reforma parcial da sentença, com o afastamento da condenação à taxa de fruição e o reconhecimento expresso do direito de retenção, implica a alteração da distribuição dos ônus da sucumbência.

A Autora decaiu de parte relevante do seu pedido indenizatório (taxa de fruição), enquanto o réu obteve êxito em suas principais teses defensivas e recursais de mérito. Configura-se, assim, a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86,
caput
, do Código de Processo Civil.

Nesse cenário, mostra-se razoável e proporcional que as custas processuais e os honorários advocatícios sejam repartidos entre as partes.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
conheço
de ambos os recursos para, no mérito,
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
interposto por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e
DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO
interposto por LUCIANO ETELVINO COELHO, para reformar a sentença nos seguintes termos:

a)
EXCLUIR
a condenação do réu ao pagamento de taxa de fruição, afastando integralmente o item "D" do dispositivo da sentença;

b)
DETERMINAR
que a reintegração de posse em favor da Autora (item "B" do dispositivo da sentença) fique condicionada à prévia indenização da acessão edificada pelo réu no imóvel (item "E" do dispositivo da sentença), cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença,
assegurando-se expressamente ao réu o DIREITO DE RETENÇÃO
do imóvel até o efetivo pagamento do montante indenizatório, permitida a compensação de valores entre as partes;

Mantenho a r. sentença em todos os seus demais termos, por seus próprios e jurídicos fundamentos, notadamente no que tange à rescisão contratual (item "A") e à restituição de valores com as devidas retenções (item "C" e seus subitens).

Em razão da sucumbência recíproca,
REDIMENSIONO
os ônus sucumbenciais para condenar as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de
80% (oitenta por cento) a cargo do réu/apelante adesivo
e
20% (vinte por cento) a cargo da autora/apelante principal
. Condeno, ainda, as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico de cada parte, observada a mesma proporção (80% devidos pelo réu e 20% devidos pela autora), vedada a compensação. Fica mantida a suspensão da exigibilidade das verbas em relação ao réu, por ser beneficiário da justiça gratuita (art. 98, §3º, CPC).

Em atenção ao disposto no art. 85, §11, do CPC, e considerando o desprovimento integral do recurso de apelação principal,
MAJORO
os honorários advocatícios devidos pela autora/apelante ao patrono do réu em 2% (dois por cento), que passarão a totalizar
12% (doze por cento)
sobre o proveito econômico por ele obtido (valor da taxa de fruição afastada). Deixo de majorar os honorários devidos pelo réu, uma vez que seu recurso adesivo foi parcialmente provido, o que inviabiliza a aplicação do referido dispositivo legal, conforme entendimento pacificado pelo STJ.

É o voto.

Belém (PA) data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 09/09/2025