Tribunal: TJPA
Processo: 0805232-43.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10456 - Acessão
Data de julgamento: 2025-07-08

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por GEDEENE RODRIGUES DA SILVA e SEBASTIÃO FERREIRA DE SOUSA, e por B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, contra sentença que declarou a rescisão contratual por inadimplemento dos compradores, determinou a reintegração de posse ao vendedor e autorizou a retenção parcial dos valores pagos, com fixação de multa contratual e taxa de fruição. A sentença também manteve a gratuidade de justiça deferida aos compradores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar a existência de cerceamento de defesa pela ausência de audiência de instrução; (ii) analisar a possibilidade de revogação da gratuidade de justiça; (iii) examinar a validade da rescisão contratual e da aplicação das penalidades convencionadas; (iv) avaliar a legalidade da cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição; (v) determinar a necessidade de prévia indenização por benfeitorias para concessão da reintegração de posse. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se verifica cerceamento de defesa, pois houve audiência de instrução e produção de prova testemunhal nos autos. 4. A gratuidade de justiça concedida aos apelantes não pode ser revogada sem alteração da situação financeira comprovada, conforme arts. 98 e 99, §2º, do CPC e entendimento do STJ. 5. A rescisão contratual é válida diante do inadimplemento dos compradores, que não comprovaram abusividade do contrato nem purgação da mora. 6. A retenção de 20% dos valores pagos, sendo 10% a título de multa e 10% por despesas diversas, está de acordo com os limites legais (Lei 6.766/79, art. 32-A, e Lei 4.591/64, art. 67-A) e com a jurisprudência do STJ. 7. A cobrança de taxa de fruição é compatível com a vedação ao enriquecimento sem causa, e pode ser fixada até o limite de 0,75% do valor do imóvel, sendo razoável o percentual de 0,25% ao mês, limitado a 50% do montante a restituir. 8. É possível cumular a multa compensatória com a taxa de fruição, pois possuem naturezas jurídicas distintas, conforme jurisprudência consolidada do STJ (REsp 2024829/SC). 9. A indenização pelas benfeitorias deve ser aferida em sede de liquidação de sentença, sendo condição para o deferimento da reintegração de posse. 10. A oposição de recursos meramente protelatórios poderá ensejar aplicação de multa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recursos conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: 1. A ausência de cerceamento de defesa se verifica quando há produção de prova oral nos autos. 2. A gratuidade de justiça somente pode ser revogada mediante prova inequívoca de modificação na situação financeira da parte beneficiada. 3. É válida a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, com retenção parcial dos valores pagos, conforme limites legais e contratuais. 4. Admite-se a cumulação de multa compensatória com taxa de fruição, por possuírem fundamentos e finalidades distintos. 5. A indenização por benfeitorias deve ser apurada em liquidação de sentença e constitui requisito para concessão de reintegração de posse. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, 99, §2º, e 1.026, §2º; Lei 6.766/79, art. 32-A; Lei 4.591/64, art. 67-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2024829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 07.03.2023, DJe 10.03.2023; STJ, AgInt no REsp 1996109/SP, 3ª T., j. 08.08.2022, DJe 10.08.2022; STJ, AgRg no REsp 1470626/PE, Rel. Min. Humberto Martins, 2ª T., j. 01.03.2016; TJ-MT, AgR 1008794-44.2022.8.11.0000, Rel. Des. Helena Maria Bezerra Ramos, j. 13.03.2023.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805232-43.2018.8.14.0040

APELANTE: B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: GEDEENE RODRIGUES DA SILVA, SEBASTIAO FERREIRA DE SOUSA

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas por GEDEENE RODRIGUES DA SILVA e SEBASTIÃO FERREIRA DE SOUSA, e por B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, contra sentença que declarou a rescisão contratual por inadimplemento dos compradores, determinou a reintegração de posse ao vendedor e autorizou a retenção parcial dos valores pagos, com fixação de multa contratual e taxa de fruição. A sentença também manteve a gratuidade de justiça deferida aos compradores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há cinco questões em discussão:
(i) verificar a existência de cerceamento de defesa pela ausência de audiência de instrução;
(ii) analisar a possibilidade de revogação da gratuidade de justiça;
(iii) examinar a validade da rescisão contratual e da aplicação das penalidades convencionadas;
(iv) avaliar a legalidade da cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição;
(v) determinar a necessidade de prévia indenização por benfeitorias para concessão da reintegração de posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Não se verifica cerceamento de defesa, pois houve audiência de instrução e produção de prova testemunhal nos autos.

4.

A gratuidade de justiça concedida aos apelantes não pode ser revogada sem alteração da situação financeira comprovada, conforme arts. 98 e 99, §2º, do CPC e entendimento do STJ.

5.

A rescisão contratual é válida diante do inadimplemento dos compradores, que não comprovaram abusividade do contrato nem purgação da mora.

6.

A retenção de 20% dos valores pagos, sendo 10% a título de multa e 10% por despesas diversas, está de acordo com os limites legais (Lei 6.766/79, art. 32-A, e Lei 4.591/64, art. 67-A) e com a jurisprudência do STJ.

7.

A cobrança de taxa de fruição é compatível com a vedação ao enriquecimento sem causa, e pode ser fixada até o limite de 0,75% do valor do imóvel, sendo razoável o percentual de 0,25% ao mês, limitado a 50% do montante a restituir.

8.

É possível cumular a multa compensatória com a taxa de fruição, pois possuem naturezas jurídicas distintas, conforme jurisprudência consolidada do STJ (REsp 2024829/SC).

9.

A indenização pelas benfeitorias deve ser aferida em sede de liquidação de sentença, sendo condição para o deferimento da reintegração de posse.

10.

A oposição de recursos meramente protelatórios poderá ensejar aplicação de multa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Recursos conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento
:

1.

A ausência de cerceamento de defesa se verifica quando há produção de prova oral nos autos.

2.

A gratuidade de justiça somente pode ser revogada mediante prova inequívoca de modificação na situação financeira da parte beneficiada.

3.

É válida a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, com retenção parcial dos valores pagos, conforme limites legais e contratuais.

4.

Admite-se a cumulação de multa compensatória com taxa de fruição, por possuírem fundamentos e finalidades distintos.

5.

A indenização por benfeitorias deve ser apurada em liquidação de sentença e constitui requisito para concessão de reintegração de posse.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 98, 99, §2º, e 1.026, §2º; Lei 6.766/79, art. 32-A; Lei 4.591/64, art. 67-A.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 2024829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 07.03.2023, DJe 10.03.2023;
STJ, AgInt no REsp 1996109/SP, 3ª T., j. 08.08.2022, DJe 10.08.2022;
STJ, AgRg no REsp 1470626/PE, Rel. Min. Humberto Martins, 2ª T., j. 01.03.2016;
TJ-MT, AgR 1008794-44.2022.8.11.0000, Rel. Des. Helena Maria Bezerra Ramos, j. 13.03.2023.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº: 0805232-43.2018.8.14.0040

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÕES CÍVEIS COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO

COMARCA:
2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS /PA

APELANTES/APELADOS: GEDEENE RODRIGUES DA SILVA e SEBASTIAO FERREIRA DE SOUSA

ADVOGADO: HELDER IGOR SOUSA GONÇALVES - OAB/PA 16.834-B

APELADO/APELANTE:
B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB/PA nº 10.652-A

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Ação:
de rescisão contratual

e reintegração de posse

movida por
B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
em face
de
GEDEENE RODRIGUES DA SILVA
E OUTROS
, objetivando a recomposição do imóvel alienado, com a reintegração da posse, retenção de valores e cominação de taxa pela fruição.

Sentença:
de procedência dos pedidos, declarando rescindido o contrato de venda, determinando a reintegração da posse, com restituição do valor já pago, decotados os percentuais de multa e taxas, inclusive a de fruição.

Recurso:
por

GEDEENE RODRIGUES DA SILVA E OUTROS
, cingindo seu levante na nulidade da sentença por cerceamento de defesa aquando da inexistência de audiência de instrução, impossibilidade de rescisão da avença e seus consectários, bem como a impossibilidade de cominação da fruição com multa, sem perder de vista a prévia indenização das benfeitorias, e por

RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VII LTDA,
visando a revogação da gratuidade e retirada da limitação acerca da taxa de fruição.

Contrarrazões:
apresentadas ao ID. 24977109 por
B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
e não apresentadas por
GEDEENE RODRIGUES DA SILVA E OUTROS
, conforme ID. 24977110.

Autos conclusos ao gabinete:
19 de fevereiro de 2025.

É o relatório.
Sem redação final.

Inclua-se o feito na próxima pauta de julgamento do Plenário Virtual desimpedida.

Belém do Pará, data conforme registro do sistema PJe.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

VOTO

PROCESSO Nº: 0805232-43.2018.8.14.0040

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÕES CÍVEIS COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO

COMARCA:
2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS /PA

APELANTES/APELADOS: GEDEENE RODRIGUES DA SILVA e SEBASTIAO FERREIRA DE SOUSA

ADVOGADO: HELDER IGOR SOUSA GONÇALVES - OAB/PA 16.834-B

APELADO/APELANTE: B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB/PA nº 10.652-A

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Juízo de admissibilidade:
positivo
diante do preenchimento dos pressupostos recursais em ambos os recursos.

Pois bem.

1.

Da suposta existência de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

Não há que se falar em cerceamento de defesa.

Os Consumidores alegam que não houve nos autos, audiência de instrução e que o feito não estava preparado para julgamento. Ocorre que ao se consultar os autos, ao ID. 24977095 e ss. Se vê que, de fato, ocorreu audiência de instrução e até mesmo ouve produção de prova oral na espécie testemunhal.

Razão pela qual, diante da teratológica e atécnica alegação de cerceamento, que dita inexistente é que rejeito a preliminar de forma direta e objetiva.

GEDEENE RODRIGUES DA SILVA e SEBASTIAO FERREIRA DE SOUSA,
estão na oportunidade expressamente advertidos de sua conduta processual beligerante.

2.

Da impossibilidade de revogação da gratuidade de justiça.

Tendo em vista que os Requeridos receberam a benesse da gratuidade de justiça, a revogação desta condição de hipossuficiente só se dá aquando de modificação de situação fática, o que não ocorre nos autos em comento.

Estabelecido no artigo 98 e seguintes do Estatuto Processual Civil, a gratuidade processual almejada por pessoa natural marca-se pela importante presunção
juris tantum
de pobreza, que permite conceder ao necessitado processual a isenção de adimplemento forçoso das custas e despesas processuais mediante mera declaração de hipossuficiência.

Nesse raciocínio, leciona Cássio Scarpinella Bueno
[1]
:

De acordo com o caput do art. 98, a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça.

Sentido da lei reforçado e com redação melhorada na disposição do artigo 99, §2º, do Estatuto Processual Civil,
in verbis
:

Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.

§ 1º (
omissis
).

§ 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos
.

Além do mais, deferido o pedido, para que a benesse seja recalibrada há a premente necessidade de recomposição fática. Neste sentido, colho precedentes:

Uma vez concedido, o benefício pode ser revogado pelo magistrado, de ofício ou a requerimento da parte adversa, nas hipóteses em que surgir elemento novo demonstrando situação financeira da parte que lhe permita pagar as custas, as despesas e/ou os honorários advocatícios. Confira-se: "6. A revogação do benefício - importante instrumento de concretização do acesso à justiça - pressupõe prova da inexistência ou do desaparecimento da incapacidade econômica, não estando atrelada à eventual conduta improba da parte no processo. [...]". (REsp n. 1.989.076/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/5/2022, DJe de 19/5/2022.).

Em sendo assim, a manutenção
– para esta ação –
é medida que se impõe
, uma vez que do que se colhe do acervo processual, o módico lote comprado não franqueia a compreensão de que os Requeridos não sejam pobres na forma da lei.

3.

Da rescisão e da condenação nas penalidades contratuais.

Não há que se falar em óbice de rescisão do contrato pela alegada abusividade do contrato, uma vez que tal só foi assim utilizada aquando do inadimplemento pelos Consumidores e manejo da ação concernente.

Note-se que os Consumidores não lograram êxito em apontar, exatamente, os pontos que a avença padecia de legalidade e regularidade em contraposição com o já pactuado, razão pela qual a avença merece ser mantida em todos os seus termos, eis que não se desonerou de seu ônus.

No presente caso percebe-se a incidência da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que assim tem seu verbete:

"na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.".

Dado o inadimplemento, não contraditado ou purgado, surge a pretensão da rescisão da avença e nela
há estreita guarda entre a sentença e a disposição contratual comportada pela legislação pertinente (Lei nº: 6.766/79 – Parcelamento de solo urbano), onde a retenção –
por multa compensatória
– é até o limite de 10% (dez por cento):

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Alie-se ainda que a pena convencional pode ser estabelecida, conforme pode ser inferido do teor da lei, não pode exceder ao montante de 25% da
quantia paga
, conforme passou a ser a redação do artigo 67-A da Lei 4.591/64.

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

(...)

Nesse sentido é a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça, conforme pode ser inferido dos seguintes julgados: AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a. Turma, Data do Julgamento: 19/04/2016 e AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a. Turma, Data do Julgamento: 23/06/2016.

Logo
a retenção no importe de 20% (vinte porcento) sendo 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago a título de multa e o residual
-10% (dez porcento) -
a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativa, financeiras, publicitária e lançamento,

encontra-se compatível com a dicção jurisprudencial.

4.

Quanto a taxa por fruição.

Já que houve, por compreensão dos autos, fruição do bem pelos Compradores, há de ser recomposta a utilização do bem pela utilização deste.

Vejamos. O contrato foi rescindido. Culpa dos Compradores diante de inadimplemento e por sua responsabilidade pois inexistência de azo do vendedor. Determinada a devolução dos valores pagos, com decote.

Ora, a determinação de fixação de taxa de fruição, na compreensão ética do Código Civil, mostra-se viável, eis que a compreensão sedimentada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que se cabe demandar taxa de fruição pela utilização e posterior rescisão com inadimplência.

Se não houver a determinação de fixação de taxa de fruição, apenas o Comprador sairia sem qualquer afetação patrimonial, o que não se admite na compreensão ética do Código Civil, assim que por tal razão, mostra-se plenamente viável a condenação em taxa de fruição.

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM, DESDE A IMISSÃO NA POSSE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 2. Agravo interno desprovido.
(STJ - AgInt no REsp: 1996109 SP 2022/0101479-3, Data de Julgamento: 08/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/08/2022)

Há ainda, como já disposto anteriormente, no que tange ao percentual da obrigação de pagamento do importe de fruição, a compreensão de que tal pode ser fixado em até 0,75% do imóvel. A compreensão jurisprudencial também é neste sentir:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. 1 ? Impositiva a indenização pela fruição do imóvel pelo promitente comprador, inadimplente, causador da rescisão contratual, com o fim de ressarcir, ao promitente vendedor, a ocupação indevida, merecendo incidência de 0,5% (cinco décimos por cento)
sobre o valor atualizado do imóvel
, por mês de ocupação, em obediência aos princípios da razoabilidade e vedação do enriquecimento ilícito, vedada a cumulação com valores a título de locação mensal. 2 ? Evidenciadas a realização de benfeitorias necessárias no imóvel e a boa-fé da promitente compradora, mister a preservação da obrigação de ser indenizada pelo promitente vendedor, teor do art. 1.219, do Código Civil. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO 0083459-87.2013.8.09.0010, Relator: JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/04/2019)

No caso em comento,
a fixação de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas
, mostra-se adequada e em alinho com a dinâmica jurisprudencial
.

Não se pode permitir uma taxa de fruição ilimitada e com valor desproporcional
como ocorre na hipótese fática dos autos
.
V.g.
TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08005475620198140040 19465540, Relator.: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES, Data de Julgamento: 30/04/2024, 2ª Turma de Direito Privado, TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0016076-22.2017.8.14.0040 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 15/04/2025 e TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0803545-31.2018.8.14.0040 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 04/02/2025.

5.

Da possibilidade de cumulação de multa com a taxa de fruição.

Sobre a hipotética impossibilidade de cumulação de multa e taxa de fruição pelo inadimplemento, há de se fazer uma primeva disposição. Não se aplica o tema 970 do STJ, eis que ao caso a compreensão é diversa, pois o tema detém a incompatibilidade de lucros cessantes e multa (possibilidade de cumulação quando valores diversos), sem contar a própria natureza jurídica do instituto.

Conquanto o lucro cessante cinge-se de reparação de prejuízo sobre o que a parte deixou de ganhar, a taxa de fruição é diversa, é sobre aquilo que a parte deve receber pela utilização de seu bem até então.

De acordo com a monocrática, pela cumulação, e neste sentido, na compreensão do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. 12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel. (STJ - REsp: 2024829 SC 2022/0280737-0, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023)

Desta forma, há de ser, no ponto recorrido, mantida a compreensão da sentença, pois diante da permissibilidade de cumulação, deve ser imposta a fixação da taxa de fruição pela utilização do bem.

6.

Prévia indenização das benfeitorias.

Não se perca de vista que o depósito dos valores (benfeitorias e parcelas) é
condição
para o deferimento da reintegração, cifras estas que devem, sem sombra pálida de dúvida, serem aferidas em sede de liquidação.

Por esta razão, um dos requisitos para concessão da medida liminar não se fazem presentes, razão pela qual estaria obstada a concessão, por ora, da tutela provisória pretendida que, uma vez deferida, merece –
neste momento
– ser suspensa até ulterior deliberação.

Neste sentido é como vem sido a compreensão dos tribunais pátrios:

AGRAVO INTERNO – DECISÃO QUE PROVEU AGRAVO DE INSTRUMENTO – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - SENTENÇA ILÍQUIDA - NECESSIDADE DE PRÉVIA LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO - RECURSO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA. 1 - Na hipótese, é necessário que a prévia liquidação seja elaborada por perito judicial com conhecimentos técnicos. 2- Não verificando plausibilidade nas alegações da Agravante a ensejar a modificação da decisão agravada, ela deve ser mantida pelos próprios fundamentos. (TJ-MT - AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL: 1008794-44.2022.8.11.0000, Relator: HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, Data de Julgamento: 13/03/2023, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 22/03/2023)

Para mais:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONVERSÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM LIQUIDAÇÃO. POSSIBILIDADE. TÍTULO JUDICIAL QUE EXPRESSAMENTE PREVIU A NECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO DO JULGADO. SITUAÇÃO QUE SE COADUNA COM OS PRINCÍPIOS DA ECONOMIA PROCESSUAL E CELERIDADE. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2127540-60.2024.8.26.0000 Cotia, Relator: Roberto Mac Cracken, Data de Julgamento: 21/05/2024, 22ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/05/2024)

Por tal razão é que se vê inarredável o acerto da sentença que determina a indenização das benfeitorias –
que frise-se
– é condição para a via reintegratória.

Ante o exposto, conheço dos recursos e
NEGO-LHES PROVIMENTO
, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

1.

Fiquem as partes cientificadas de que a insistência injustificada no prosseguimento do feito, caracterizada pela oposição de embargos de declaração manifestamente inadmissíveis ou protelatórios, ensejará a imposição da multa prevista no § 2º do art. 1.026, do Código de Processo Civil.

2.

Diante da tentativa, pela Apelante

GEDEENE RODRIGUES DA SILVA e SEBASTIAO FERREIRA DE SOUSA
, de indução deste Juízo em erro,
está expressamente advertida de sua conduta processual.

3.

Demais argumentações refratadas eis que incompatíveis com a linha de raciocínio ora adotada.

4.

Considera-se pré-questionada a matéria ventilada nos recursos, sendo desnecessária a indicação expressa dos dispositivos legais, conforme entendimento consolidado do E. Superior Tribunal de Justiça (AgRg no REsp. nº 1470626/PE, Rel. Min. Humberto Martins, 2ª T., j. 01/03/2016, STJ).

É como voto.

Belém do Pará, data conforme registro do sistema PJe.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

[1]
BUENO, C. S. Manual de direito processual civil. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2022. E-book.

Belém, 15/07/2025