Tribunal: TJPA
Processo: 0003446-67.2016.8.14.0201
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-07-01

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos morais ajuizada por adquirente de imóvel em face da incorporadora, em razão do não cumprimento do prazo contratual e da cláusula de tolerância para entrega da unidade. Sentença de parcial procedência para declarar a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, determinar a devolução integral dos valores pagos sem retenção contratual e fixar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a rescisão contratual decorreu de inadimplemento do comprador ou da vendedora; (ii) é cabível a devolução integral dos valores pagos, afastando-se a cláusula contratual de retenção de 30%; (iii) há configuração de dano moral indenizável diante do inadimplemento contratual da incorporadora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Comprovada a mora da incorporadora pelo não cumprimento do prazo contratual e da cláusula de tolerância para entrega do imóvel, é cabível a rescisão contratual por culpa da vendedora. 4. A jurisprudência do STJ admite a devolução integral das quantias pagas quando a resolução do contrato se dá por culpa exclusiva do promitente vendedor, afastando-se cláusula penal de retenção. 5. O atraso excessivo na entrega do imóvel configura falha na prestação do serviço e enseja abalo emocional relevante, justificando a indenização por danos morais. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa da incorporadora implica na devolução integral das quantias pagas pelo promitente comprador, afastando cláusula de retenção. 2. O inadimplemento contratual por atraso relevante na entrega do imóvel, quando imputável exclusivamente à incorporadora, enseja indenização por danos morais.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0003446-67.2016.8.14.0201

APELANTE: PROJETO IMOBILIARIO SPE 46 LTDA.

APELADO: LUCIA CARDOSO DA SILVA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos morais ajuizada por adquirente de imóvel em face da incorporadora, em razão do não cumprimento do prazo contratual e da cláusula de tolerância para entrega da unidade. Sentença de parcial procedência para declarar a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, determinar a devolução integral dos valores pagos sem retenção contratual e fixar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se:
(i) a rescisão contratual decorreu de inadimplemento do comprador ou da vendedora;
(ii) é cabível a devolução integral dos valores pagos, afastando-se a cláusula contratual de retenção de 30%;
(iii) há configuração de dano moral indenizável diante do inadimplemento contratual da incorporadora.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Comprovada a mora da incorporadora pelo não cumprimento do prazo contratual e da cláusula de tolerância para entrega do imóvel, é cabível a rescisão contratual por culpa da vendedora.
4. A jurisprudência do STJ admite a devolução integral das quantias pagas quando a resolução do contrato se dá por culpa exclusiva do promitente vendedor, afastando-se cláusula penal de retenção.
5. O atraso excessivo na entrega do imóvel configura falha na prestação do serviço e enseja abalo emocional relevante, justificando a indenização por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: 1. A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa da incorporadora implica na devolução integral das quantias pagas pelo promitente comprador, afastando cláusula de retenção. 2. O inadimplemento contratual por atraso relevante na entrega do imóvel, quando imputável exclusivamente à incorporadora, enseja indenização por danos morais.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
PROJETO IMOBILIÁRIO SPE 46 LTDA.
contra a sentença proferida nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais
, movida por
LUCIA CARDOSO DA SILVA
, que tramitou perante a
1ª Vara Cível e Empresarial Distrital de Icoaraci
.

O juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, com a seguinte parte dispositiva:

“Por todo o exposto, nos termos do artigo 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados pela autora na peça INICIAL da seguinte forma:

1- JULGO IMPROCEDENTE os pedidos de nulidade da clausula de tolerância de 180 dias para entrega da obra e das chaves, e de multa pelas razões já expostas.

2- Julgo PROCEDENTE o pedido para DECLARAR A RESCISÃO do contrato de compra e venda do imóvel firmado entre as partes por infração contratual e culpa exclusiva da requerida por descumprimento do prazo contratual e de tolerância para entrega do imóvel expirado em 30/junho/2012

3- CONDENO a requerida a ressarcir a autora a devolução DE TODAS AS QUANTIAS JÁ PAGAS, que corresponde ao montante de valor de R$32.749,23 reais, sem incidência dos descontos previstos na clausula 4.2 e 4.2.1, e na forma simples e não em dobro, por não ter ficado caracterizado o dolo ou má-fé da ré.

4- CONDENO a requerida a indenizar a autora a titulo de DANOS MORAIS no valor de R$ 10.000,00 reais, na forma da fundamentação acima

5- Sobre os valores dos itens 3 e 4 devem incidir atualização monetária pelo INCC e mais juros de mora de 1% ao mês a contar da intimação desta sentença

6- Por ter sido a requerida a vencida na maior parte dos pedidos, CONDENO a REQUERIDA a pagar as custas judiciais pendentes e mais honorários advocatícios sucumbenciais que arbitro em 20% sobre o valor total do proveito econômico da autora atualizado nos itens 3 e 4 a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.”

Foram opostos embargos de declaração por ambas as partes. A autora, apontou erro material quanto à data final do prazo de tolerância para entrega do imóvel, o qual foi corrigido de 30/06/2012 para 30/06/2013, além de requerer a incidência da correção monetária sobre o valor da restituição a partir da data de início da mora da ré (01/07/2013), sendo os embargos acolhidos para sanar tais equívocos, sem modificação do dispositivo. Já a ré, ao id alegou contradição entre os fundamentos e o dispositivo da sentença no tocante à devolução integral dos valores pagos, pugnando pela aplicação da cláusula contratual que previa retenção de 30%, contudo, seus embargos foram acolhidos apenas para fins de esclarecimento, mantendo-se inalterada a parte dispositiva da sentença, ante o reconhecimento de que a mora contratual foi exclusiva da ré, que não entregou o imóvel no prazo, afastando-se a possibilidade de retenção contratual.

Em suas razões recursais, a recorrente sustenta, em síntese: que a rescisão do contrato se deu por culpa da autora, ante a inadimplência do saldo devedor, no valor de R$ 86.700,00, vencido em 01/01/2013, que, sendo a autora inadimplente, deveria incidir a cláusula 4.2 do contrato, autorizando a retenção de até 30% dos valores pagos a título de custos administrativos, publicidade, corretagem, tributos (PIS/COFINS), que não há fundamento para condenação por danos morais, pois inexistente ato ilícito, sendo o inadimplemento contratual, por si só, insuficiente para tal condenação.

Contrarrazões apresentadas.

Coube-me o feito por distribuição.

É o relatório.

Proceda-se a Secretaria, a devida adequação dos polos do recurso no sistema PJE.

Inclua-se o feito na sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém,
data registrada no sistema.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de sua admissibilidade,
conheço
do recurso de apelação.

2.

Razões recursais.

A controvérsia central posta à apreciação deste colegiado reside em definir se a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, celebrado entre as partes, decorreu de inadimplemento da promitente compradora ou da promitente vendedora, e, a partir disso, verificar a legalidade da cláusula contratual que prevê a retenção de valores pagos pelo consumidor,
bem como a pertinência da indenização por danos morais arbitrada na sentença recorrida.

A apelação foi interposta por PROJETO IMOBILIÁRIO SPE 46 LTDA., que sustenta que a autora deu causa à resolução contratual ao deixar de adimplir o saldo final do preço, razão pela qual defende ser legítima a retenção de parte dos valores pagos, nos termos da cláusula 4.2 do contrato. Alega, ainda, ser indevida a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, sob o argumento de inexistência de abalo suficiente à esfera extrapatrimonial da parte autora.

No entanto, os elementos dos autos apontam em sentido diverso, conforme se passa a expor.

Como se extrai dos autos, a obrigação de pagamento do saldo remanescente do contrato, no valor de R$ 86.700,00, encontrava-se submetida a condição suspensiva
, expressamente prevista na cláusula G.2 do instrumento contratual, a qual condicionava o vencimento da obrigação à efetiva entrega das chaves e à expedição do "habite-se" pela municipalidade competente. Assim, enquanto não implementadas tais condições, não havia exigibilidade da parcela final pela promitente vendedora.

Comprovou-se nos autos que o habite-se foi obtido apenas em 25/06/2015, ao passo que o prazo contratual para entrega do imóvel expirava em dezembro de 2012, prorrogável por mais 180 dias, encerrando-se, portanto, em 30/06/2013. Há, portanto, um atraso de aproximadamente dois anos
, sem justificativa idônea, na entrega da unidade habitacional adquirida.

Em sede de embargos de declaração, a própria sentença reconheceu que a autora não estava inadimplente
, pois sua obrigação de pagar o saldo final encontrava-se suspensa. O inadimplemento, neste cenário, é
de responsabilidade exclusiva da construtora
, que não cumpriu o prazo de entrega previsto no contrato, frustrando a legítima expectativa do consumidor de ter acesso ao imóvel adquirido no tempo e modo convencionados.

Este entendimento encontra robusto amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
, a exemplo do julgamento do
REsp 1.740.911/SP
, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, no qual se consignou que a cobrança antecipada de valor sujeito a condição suspensiva configura prática abusiva, especialmente quando não implementada a entrega do imóvel nem expedido o habite-se. A exigência de pagamento sem contrapartida corresponde à
inversão indevida da lógica contratual
, o que afronta a boa-fé objetiva e o equilíbrio nas relações de consumo.

À luz dessas constatações, não subsiste a alegação de culpa concorrente
, tampouco o direito da recorrente à retenção de quaisquer valores pagos pela consumidora. A devolução integral dos valores é devida, conforme pacificado na
Súmula 543 do STJ
, segundo a qual:

“Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é devida a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador quando a resolução ocorrer por culpa exclusiva do promitente vendedor.”

De igual forma, a cláusula 4.2 do contrato, que autoriza a retenção de até 30% das quantias pagas, sob pretexto de ressarcimento de despesas com corretagem, publicidade e tributos, revela-se abusiva e nula de pleno direito
, nos termos do art. 51, incisos IV e §1º, do Código de Defesa do Consumidor, por impor
obrigações desproporcionais ao consumidor
, em flagrante desequilíbrio contratual.

No tocante à indenização por danos morais
, entendo igualmente acertada a condenação fixada na origem. A demora injustificada de mais de dois anos na entrega de imóvel destinado à moradia da autora
ultrapassa o mero inadimplemento contratual
, afetando a esfera íntima do consumidor e gerando frustração, angústia e insegurança que justificam a reparação extrapatrimonial.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem admitido a caracterização do dano moral em hipóteses de inadimplemento contratual qualificado, sobretudo quando o atraso na entrega de imóvel compromete substancialmente a dignidade do consumidor e frustra sua legítima expectativa de acesso à moradia própria. No caso dos autos, o atraso ultrapassou dois anos além do prazo de tolerância contratual, o que, por si só, revela afronta à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual, ensejando a reparação pelo abalo extrapatrimonial sofrido. Quanto ao quantum indenizatório, o valor de R$ 10.000,00 fixado pelo juízo a quo revela-se razoável, proporcional e compatível com os princípios da reparação integral e da vedação ao enriquecimento sem causa, motivo pelo qual deve ser mantido por esta instância revisora.

3.

Parte dispositiva.

Ante todo o exposto, CONHEÇO a Apelação e NEGO PROVIMENTO,
mantendo-se a r. sentença em todos os seus termos
.

Mantenho o restante da sentença.

É o voto.

Belém, data registrada no sistema.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 08/07/2025