Tribunal: TJPA
Processo: 0858667-17.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9585 - Cartão de Crédito
Data de julgamento: 2025-07-07

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. INEXECUÇÃO CONTRATUAL PELO LOCADOR. FALHAS ESTRUTURAIS NO IMÓVEL. TÍTULO EXECUTIVO INEXIGÍVEL. APELAÇÃO PROVIDA. I. Descrição do caso 1. Apelação cível interposta por CENTRO INTEGRADO DE ONCOLOGIA LTDA. EPP, ROSANA DIAS COELHO DE MATTOS e JOSÉ JÚLIO RUFINO DE MATTOS contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução movidos em face de CURUZÚ IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA., buscando afastar a exigibilidade de multa rescisória prevista em contrato de locação comercial. Sustentam que a rescisão contratual decorreu de inexecução contratual pelo locador, diante da inviabilidade de uso do imóvel locado. II. Questões em discussão 2. Examina-se: (i) a existência de duplicidade de cobrança (bis in idem) em razão de execução anterior; (ii) a existência de inadimplemento contratual por parte do locador, que justifique a rescisão por justa causa; (iii) a exigibilidade da multa contratual diante da inexecução do contrato por parte do credor. III. Razões de decidir 3. A execução anterior versava sobre aluguéis e IPTU, ao passo que a execução ora embargada trata de cláusula penal por rescisão antecipada, com causa autônoma e fato gerador distinto. Inexiste identidade entre os títulos executados. 4. Os documentos constantes dos autos comprovam a recorrência de falhas técnicas nos elevadores do edifício, inviabilizando a prestação de serviços médicos especializados, como os oncológicos, função expressamente prevista no contrato de locação. 5. Demonstrado que o imóvel não estava apto ao uso a que se destinava, restando caracterizada a inexecução contratual pelo locador (Lei nº 8.245/1991, art. 22, I e IV), incide a exceção de contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), afastando a penalidade por rescisão antecipada. 6. Reconhecida a justa causa para a rescisão contratual, o título executivo, embora formalmente válido, torna-se inexigível por ausência de obrigação líquida, certa e exigível. IV. Dispositivo e tese de julgamento 7. Apelação provida. Sentença reformada. Julgados procedentes os embargos à execução. Extinção da execução nos termos do art. 924, III, do CPC. Condenação da parte embargada ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Tese de julgamento: “É inexigível a multa por rescisão antecipada de contrato de locação quando a rescisão decorre de inadimplemento contratual do locador, que não garantiu as condições mínimas de uso do imóvel à finalidade contratual pactuada, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido.” Fundamentos legais citados: Código de Processo Civil, arts. 783, 784, I, 914, 917, 924, III e 85; Código Civil, art. 476; Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 22, I e IV e 23, IV. Jurisprudência relevante: TJ-MG, AC 10024134241611001, Rel. Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira, j. 22/11/2019; TJ-RO, ApCiv 7008215-19.2021.8.22.0001, Rel. Des. José Torres Ferreira, j. 21/05/2024; TJ-SP, AC 1003395-62.2016.8.26.0441, Rel. Des. L. G. Costa Wagner, j. 30/04/2021. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 22ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante e o Des. Constantino Augusto Guerreiro. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0858667-17.2021.8.14.0301

APELANTE: CION - CENTRO INTEGRADO DE ONCOLOGIA LTDA - EPP

APELADO: CURUZU IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. INEXECUÇÃO CONTRATUAL PELO LOCADOR. FALHAS ESTRUTURAIS NO IMÓVEL. TÍTULO EXECUTIVO INEXIGÍVEL. APELAÇÃO PROVIDA.

I. Descrição do caso

1.

Apelação cível interposta por CENTRO INTEGRADO DE ONCOLOGIA LTDA. EPP, ROSANA DIAS COELHO DE MATTOS e JOSÉ JÚLIO RUFINO DE MATTOS contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução movidos em face de CURUZÚ IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA., buscando afastar a exigibilidade de multa rescisória prevista em contrato de locação comercial. Sustentam que a rescisão contratual decorreu de inexecução contratual pelo locador, diante da inviabilidade de uso do imóvel locado.

II. Questões em discussão

2.

Examina-se:
(i) a existência de duplicidade de cobrança (bis in idem) em razão de execução anterior;
(ii) a existência de inadimplemento contratual por parte do locador, que justifique a rescisão por justa causa;
(iii) a exigibilidade da multa contratual diante da inexecução do contrato por parte do credor.

III. Razões de decidir

3.

A execução anterior versava sobre aluguéis e IPTU, ao passo que a execução ora embargada trata de cláusula penal por rescisão antecipada, com causa autônoma e fato gerador distinto. Inexiste identidade entre os títulos executados.

4.

Os documentos constantes dos autos comprovam a recorrência de falhas técnicas nos elevadores do edifício, inviabilizando a prestação de serviços médicos especializados, como os oncológicos, função expressamente prevista no contrato de locação.

5.

Demonstrado que o imóvel não estava apto ao uso a que se destinava, restando caracterizada a inexecução contratual pelo locador (Lei nº 8.245/1991, art. 22, I e IV), incide a exceção de contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), afastando a penalidade por rescisão antecipada.

6.

Reconhecida a justa causa para a rescisão contratual, o título executivo, embora formalmente válido, torna-se inexigível por ausência de obrigação líquida, certa e exigível.

IV. Dispositivo e tese de julgamento

7.

Apelação provida. Sentença reformada. Julgados procedentes os embargos à execução. Extinção da execução nos termos do art. 924, III, do CPC. Condenação da parte embargada ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Tese de julgamento:

“É inexigível a multa por rescisão antecipada de contrato de locação quando a rescisão decorre de inadimplemento contratual do locador, que não garantiu as condições mínimas de uso do imóvel à finalidade contratual pactuada, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido.”

Fundamentos legais citados:

Código de Processo Civil, arts. 783, 784, I, 914, 917, 924, III e 85;

Código Civil, art. 476;

Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 22, I e IV e 23, IV.

Jurisprudência relevante:

TJ-MG, AC 10024134241611001, Rel. Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira, j. 22/11/2019; TJ-RO, ApCiv 7008215-19.2021.8.22.0001, Rel. Des. José Torres Ferreira, j. 21/05/2024; TJ-SP, AC 1003395-62.2016.8.26.0441, Rel. Des. L. G. Costa Wagner, j. 30/04/2021.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 22ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante e o Des. Constantino Augusto Guerreiro.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 0858667-17.2021.8.14.0301

APELANTE: CION - CENTRO INTEGRADO DE ONCOLOGIA LTDA - EPP

APELADO:

CURUZU IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL proposta por
CENTRO INTEGRADO DE ONCOLOGIA LTDA. EPP, ROSANA DIAS COELHO DE MATTOS e JOSÉ JÚLIO RUFINO DE MATTOS
contra a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém, nos autos de EMBARGOS À EXECUÇÃO, que julgo IMPROCEDENTE a demanda e extinguiu o processo, com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I, do CPC.

Narram os autos de origem que a empresa
CURUZU IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA.
propôs
Ação de Execução de Título Extrajudicial
contra
CION – CENTRO INTEGRADO DE ONCOLOGIA
,
ROSANA DIAS COELHO DE MATTOS
e
JOSÉ JÚLIO RUFINO DE MATTOS
, alegando inadimplemento de
multa rescisória prevista em contrato de locação não residencial
firmado em 13/12/2018, cujo prazo era de 60 meses.

Os executados desocuparam o imóvel após apenas 5 meses, em 23/05/2019, sem pagar a multa pactuada (equivalente a 3 meses de aluguel, proporcional ao tempo remanescente).

A exequente cobra o valor atualizado de
R$ 345.865,40
, requerendo citação, penhora de bens e bloqueios via Bacenjud/Renajud/Serasajud.

Instruiu a demanda com o INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS NÃO RESIDENCIAIS COM OPÇÃO DE COMPRA DO IMÓVEL, planilha de cálculo e procuração.

O Juízo da
8ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA
determinou a
citação dos executados
(CION – Centro Integrado de Oncologia, Rosana Dias Coelho de Mattos e José Júlio Rufino de Mattos) para,
em 3 dias
, pagarem o valor cobrado pela exequente (Centro Paraense de Oncologia LTDA - ME), sob pena de
penhora e avaliação imediata de bens
. Fixou-se honorários advocatícios em
10% sobre o débito
, com possibilidade de redução pela metade em caso de pagamento integral no prazo legal. Os executados poderão apresentar
embargos à execução
no prazo de
15 dias
.

Em
13/09/2021
, foi realizada a
citação da empresa CION – Centro Integrado de Oncologia LTDA - EPP
, no endereço indicado, por meio de seu
representante legal, o gerente Fábio de Andrade
, que recebeu a contrafé, rubricou e tomou ciência do mandado.

Os executados
CION – Centro Integrado de Oncologia
,
Rosana Dias Coelho de Mattos
e
José Júlio Rufino de Mattos
oferecem
um terreno urbano em Salinópolis/PA
como
garantia da execução
, nos termos do art. 914 do CPC, com o objetivo de apresentar
embargos à execução
.

Em seguida, os executados
CENTRO INTEGRADO DE ONCOLOGIA, ROSANA DIAS COELHO DE MATTOS e JOSÉ JÚLIO RUFINO DE MATTOS
opõem
Embargos à Execução
, com
pedido liminar de efeito suspensivo
, sustentando que a cobrança promovida por
CURUZÚ IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA.
é
indevida e configuraria bis in idem
.

Argumentam que a dívida já foi
totalmente quitada em execução anterior
(proc. nº 0800735-08.2020.8.14.0301), com trânsito em julgado, e que a
rescisão do contrato de locação foi motivada por justa causa
, diante da
inviabilidade de uso do imóvel para prestação de serviços oncológicos
, devido a falhas graves nos elevadores do prédio.

Alegam ainda que a nova execução é
abusiva, fundada em título já exaurido
, caracterizando
litigância de má-fé
.

Requerem o
reconhecimento da inexigibilidade do título
, a
extinção da execução
, condenação por
litigância de má-fé
,
repetição do indébito
e a concessão de
efeito suspensivo aos embargos
.

Instruiu a peça com documentos pessoais, contrato de reparo (Num. 25297374), relatório de serviços executados (Num. 25297374 - Pág. 5/6), ordens de serviço (Num. 25297375 - Pág. 1/11), relatório fotográfico (Num. 25297375 - Pág. 1/6); notificação ao Locador (Num. 25297378 - Pág. 1); recibo de entrega das chaves (Num. 25297378 - Pág. 2); termo de vistoria (Num. 25297378 - Pág. 3/ Num. 25297379 - Pág. 1).

Despacho recebendo os embargos sem suspender a execução em ID. 38085095.

A Embargada
CURUZÚ IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA.
apresentou
Impugnação aos Embargos à Execução
opostos pelo
CENTRO INTEGRADO DE ONCOLOGIA e seus fiadores
, sustentando que:

A execução atual tem por objeto
multa rescisória por quebra antecipada de contrato de locação
, distinta da anterior (proc. nº 0800735-08.2020), que tratou apenas de
alugueis e IPTU em aberto
;

Os embargantes tinham plena ciência das condições do imóvel e assumiram expressamente a responsabilidade pelas adequações necessárias, tendo inclusive recebido
carência de R$ 300.000,00
para tais reformas;

Alega que os problemas com elevadores foram solucionados e não justificariam a rescisão por justa causa;

Requer o
julgamento antecipado dos embargos
, a
rejeição do pedido de efeito suspensivo
, e a
condenação por embargos protelatórios
, com aplicação de
multa de 20%
sobre o valor da causa (ID. 39476341).

Réplica a contestação em ID. 42220931.

Decisão de reconsideração recebendo os embargos com efeitos suspensivos em ID. 42397254.

Petição do embagado em ID. 43806613.

Saneador em ID. 50054920.

Em audiência de instrução e julgamento realizada em 17/10/2023 (ID. 103870472), foram ouvidas as partes e uma testemunha da embargante. A autora propôs acordo no valor de R$ 50.000,00, enquanto o juízo sugeriu contraproposta de R$ 100.000,00, a ser pago em 5 parcelas. As partes ficaram de se manifestar sobre as propostas em sede de memoriais finais. A audiência foi gravada, e concedido prazo legal para apresentação de memoriais simultâneos.

Alegações finais em ID. 103948081.

Sobreveio a sentença proferida nos seguintes termos:

(...)

Não havendo qualquer questão de ordem processual pendente ou qualquer irregularidade a ser sanada, passo imediatamente à análise do mérito da demanda. O contraditório foi observado, o processo teve seu trâmite dentro da normalidade e, após acurado exame, verifico que se encontra em condições de ser sentenciado.

Trata-se de Embargos à execução por meio do qual a executada, ora embargante, sustenta em sua defesa contra pretensão executória da parte embargada, então exequente.

A pretensão de crédito da relação subjacente consiste na validade da cobrança da multa rescisória, à luz da alegação de rescisão contratual por justa causa e da eventual quitação ou preclusão do direito do embargado.

Da rescisão contratual antecipada e da multa

O contrato de locação firmado entre as partes possui cláusula expressa que estabelece multa rescisória em caso de rescisão antecipada, proporcional ao período remanescente do contrato, conforme autoriza o art. 4º, § único, da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

No entanto, a parte embargante sustenta que a rescisão foi motivada pela impossibilidade de uso do imóvel, devido a defeitos estruturais nos elevadores, o que configuraria hipótese de rescisão por justa causa, imputável ao locador, nos termos do art. 22, I e IV, da referida legislação, que impõe ao locador a obrigação de garantir o uso pleno do imóvel.

A análise dos autos revela que a parte embargante, em momento algum, trouxe prova robusta de que notificou o embargado formalmente sobre os defeitos ou que tenha requerido providências específicas antes de rescindir o contrato. Outrossim, as alegações de falta de estrutura e falha nos elevadores somente seriam averiguáveis através de perícia, que não foi requerida pelo embargante e que prova testemunhal não é capaz de comprovar, por se tratar de questão técnica.

Sendo assim, não ficou comprovada a inabitabilidade do imóvel nem que o locador deixou de manter a forma e destino do imóvel, ônus do embargante (art. 373, I, do CPC). Portanto, não houve inadimplemento do embargado, devendo se considerar que a rescisão contratual ocorreu por desistência do embargante de continuar no local.

Neste aspecto, não há que se falar em abusividade no que tange a multa cobrada. O valor da multa encontra-se previsto na cláusula 12 (12.1) do contrato entabulado, sendo de 3 (vezes) vezes sobre o valor do aluguel vigente na época.

Assim, compulsando os autos, resta incontroverso que a entrega das chaves se deu em 23 de maio de 2019, caracterizando a rescisão antecipada do contrato que tinha término previsto para 12/12//2023, demonstrando que a devolução do imóvel ocorreu sem ressalvas quanto à renúncia da multa.

Além do mais, o contrato atende aos requisitos essenciais que a caracterizam como título de crédito, o valor, a assinatura do embargante, o nome do embargante, a data de vencimento, tudo o que se espera de documentos desta natureza.

Nesse sentido, nos ensina Alexandre Freitas Câmara (2016, p.63):

O título executivo é o ato jurídico capaz de legitimar a prática dos atos de agressão a serem praticados sobre os bens que integram um dado patrimônio, de forma a tornar viável sua utilização na satisfação de um crédito. A exigência de que exista um título executivo para que possa desenvolver-se a execução é um mecanismo de proteção do demandado. Não existisse esta exigência e qualquer pessoa que se dissesse credora de outra poderia demandar a execução forçada. Exigindo a lei, porém, que exista título executivo para que isto ocorra, protege-se o devedor, que só poderá ter seu patrimônio agredido se o demandante apresentar um título executivo.

Ademais, a assinatura é perfeitamente legível, sendo acompanhada, inclusive, de carimbo da instituição embargante, verificando-se exaustivamente comprovada a relação que ensejou o débito, bem como a entrega da prestação avençada.

Da preclusão e da alegada quitação anterior

Quanto à alegação de que os valores cobrados já foram objeto de quitação em ação anterior, igualmente não há elementos nos autos que comprovem a duplicidade de cobrança. O processo nº 0800735-08.2020.8.14.0301, citado pelos embargantes, refere-se a cobrança de aluguéis e encargos vencidos, não abrangendo a multa rescisória ora executada, que possui fato gerador autônomo e posterior.

Assim, não há que se falar em litispendência, quitação ou preclusão do direito do embargado em relação à multa rescisória contratual.

Portanto, há título executivo, confirmada com a simples leitura do art. 784, inciso I, do CPC, estando, pois, em perfeita sintonia com a norma legal vigente.

Ficam indeferidos igualmente os demais pedidos, tudo nos termos do fundamento contido neste decisum
. Isso porque o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. O julgador possui o dever de enfrentar apenas as questões capazes de infirmar (enfraquecer) a conclusão adotada na decisão, o que entendo que pelo que se fundamentou, o convencimento já foi firmado.

ISTO POSTO, julgo IMPROCEDENTE os embargos à execução, e extingo o processo, com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I, do NCPC.

De consequência, determino o prosseguimento da execução.

Condeno o embargante nas custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa.

Transitado em julgado, arquivem-se os autos.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se

Belém, 23 de janeiro de 2025

MARCO ANTONIO LOBO CASTELO BRANCO

Juiz de Direito da 8ª Vara Cível e Empresarial da Capital

CION – Centro Integrado de Oncologia LTDA. EPP
,
Rosana Dias Coelho de Mattos
e
José Júlio Rufino de Mattos
interpõem
recurso de apelação
contra a sentença que julgou improcedentes os
embargos à execução
opostos em face de
CURUZÚ IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA.

Alegam que:

A
rescisão contratual ocorreu por justa causa
, em razão da
inviabilidade de uso do imóvel
para fins de prestação de serviços de saúde, especialmente devido a
falhas constantes nos elevadores
, fato comprovado por ordens de serviço e testemunha presencial de incidente grave com paciente idosa.

Já houve
outra ação de execução
, fundada no mesmo contrato, que
foi quitada integralmente e arquivada
(proc. nº 0800735-08.2020), tornando a nova cobrança
indevida e configurando bis in idem
.

O título é
inexigível
, pois a multa por rescisão deveria ter sido cobrada na primeira execução.

Requerem a
reforma da sentença
, o
reconhecimento da procedência dos embargos à execução
, a
inexigibilidade do título
, e a
condenação do apelado em custas e honorários
.

Defendem ainda
manutenção da atribuição de efeito suspensivo à execução
, diante do risco de grave dano à continuidade dos serviços oncológicos prestados à população, especialmente infantil.

CURUZÚ IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA.
apresentou
contrarrazões ao recurso de apelação
interposto por
CION – Centro Integrado de Oncologia LTDA. EPP
,
Rosana Dias Coelho de Mattos
e
José Júlio Rufino de Mattos
.

Sustenta que:

Não há fundamento para manutenção do efeito suspensivo
da execução, pois não estão presentes os requisitos legais (art. 1.012, §3º, CPC), e os danos alegados são genéricos.

A
execução atual trata da multa por rescisão antecipada
, distinta da execução anterior, que cobrou aluguéis e IPTU. Assim, não há bis in idem ou coisa julgada.

Não houve justa causa
para a rescisão do contrato, pois os apelantes sabiam das condições do imóvel, receberam carência para adequações e os problemas relatados nos elevadores foram pontuais e solucionados.

O
contrato é título executivo válido e legítimo
, e a alteração da razão social do exequente não compromete sua exigibilidade.

Por fim, requer o
desprovimento da apelação
, a
manutenção da sentença de primeiro grau
e a
condenação dos apelantes em custas e honorários recursais
.

O
CENTRO INTEGRADO DE ONCOLOGIA LTDA. (CION)
peticiona no ID. 28032325 requerendo que o julgamento, inicialmente previsto para ocorrer de forma virtual entre os dias 7 e 14 de julho de 2025, seja realizado presencialmente, a fim de garantir o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa, com oportunidade de sustentação oral.

Indeferido o pedido de retirada no Id. 28065790 - Despacho.

É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal conheço do recurso.

A finalidade dos
embargos à execução
, consoante disciplina o artigo 914 do Código de Processo Civil, é oportunizar ao executado a possibilidade de se opor à pretensão executiva deduzida em juízo, sendo admissíveis, nos termos do artigo 917, II e III, do CPC, alegações de inexequibilidade do título ou inexigibilidade da obrigação nele consubstanciada, bem como eventual nulidade da execução.

No caso dos autos, os embargantes sustentam, de um lado, que a dívida exequenda já teria sido objeto de quitação em ação de execução anterior (proc. nº 0800735-08.2020.8.14.0301), e, de outro, que a rescisão contratual teria se dado por culpa do locador, por defeitos no imóvel, especialmente nos elevadores, o que afastaria a obrigação de pagamento da multa contratual.

Tais alegações, todavia, não se sustentam.

1. Da inexistência de quitação em execução anterior

A execução anterior mencionada refere-se exclusivamente à cobrança de
aluguéis e IPTU de maio de 2019
, conforme reconhecido expressamente na sentença e confirmado pela própria narrativa recursal. Já a presente execução tem por objeto
multa rescisória prevista em cláusula contratual específica
, com fundamento autônomo e fato gerador distinto: a
rescisão antecipada do contrato de locação
.

Portanto, afasta-se a alegação de
bis in idem
ou de
quitação
da obrigação ora exigida, porquanto ausente identidade entre os títulos e a causa das cobranças. Incide aqui o disposto no
art. 783 do CPC
, que consagra o princípio da exigibilidade do crédito amparado em título executivo, corroborado pelo
art. 784, VIII
, ao reconhecer como título executivo extrajudicial o contrato firmado entre as partes, que atenda aos requisitos legais.

2. Da alegada rescisão contratual por culpa do locador

A controvérsia central cinge-se à legitimidade da cobrança de multa rescisória fundada em cláusula contratual (cláusula 12.1), ante a alegação de que a ruptura do vínculo locatício ocorreu por vício essencial no imóvel, consubstanciado na inoperância dos elevadores, que comprometeu o regular funcionamento de clínica oncológica.

Conforme dispõe o art. 22, incisos I e IV, da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), compete ao locador:

"I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação do imóvel."

Ademais, o § único do mesmo dispositivo impõe ao locador a obrigação pelas despesas extraordinárias de conservação do imóvel, entre as quais se incluem os consertos estruturais e de equipamentos essenciais, como elevadores.

A prova documental constante dos autos comprova, de forma inequívoca, a ocorrência de falhas graves e reiteradas no sistema de elevadores do edifício locado. Destacam-se:

o
contrato de reparo técnico
, acostado no ID nº 25297374;

o
relatório de serviços executados
, constante às págs. 5/6 do mesmo documento;

bem como
ordens de serviço
registradas no ID nº 25297375 (págs. 1 a 11).

Tais documentos confirmam que, desde os primeiros meses da locação, houve comprometimento do pleno funcionamento do edifício, notadamente quanto à mobilidade vertical, essencial à prestação de serviços médicos especializados, sobretudo oncológicos.

O contrato de locação previa expressamente a destinação do imóvel para clínica oncológica, cujo regular funcionamento exige acessibilidade plena, segurança e regularidade nos sistemas estruturais. A ausência de elevadores em funcionamento, somada à natureza da atividade desempenhada pelos locatários, evidencia a
inviabilidade funcional do imóvel
, comprometendo seu uso específico e frustrando a finalidade contratual.

Consoante o art. 23, inciso IV, da Lei do Inquilinato, incumbia ao locatário zelar pelo uso adequado do imóvel e notificar o locador em caso de defeitos. Nos autos, há prova de
notificação extrajudicial
(ID nº 25297378 – pág. 1) e da
entrega formal das chaves
(ID nº 25297378 – pág. 2), indicando a rescisão comunicada, precedida de ciência do locador sobre os vícios existentes.

Sobre o tema colaciono julgados:

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - CONTRATO DE LOCAÇÃO - EXISTÊNCIA DE VÍCIO OCULTO QUE IMPOSSIBILITOU A DESTINAÇÃO PREVISTA NO CONTRATO - CULPA DO LOCADOR DEMONSTRADA - MULTA RESCISÓRIA - INEXIGIBILIDADE - MULTA PENAL - CABIMENTO - DANOS MORAIS - CONFIGURADOS - INDENIZAÇÃO - VALOR - REDUÇÃO - POSSIBILIDADE. - Constatada a existência de vício oculto no imóvel objeto do contrato de locação, inviabilizando a destinação prevista neste, resta demonstrada a culpa do locador pela sua rescisão, tornando inexigível a multa rescisória e cabível a multa penal compensatória - Levando em consideração que o imóvel locado, diante dos vícios surgidos durante o período da locação, não se prestou à plena utilização a que se destinava e ensejou a saída da locatária, patente o prejuízo moral causado, cuja existência se dá "in re ipsa" - A indenização por danos morais deve ser suficiente apenas para repará-los, observando-se a extensão dos danos, nos termos do ar. 944, caput, do Código Civil, bem como a capacidade das partes.

(TJ-MG - AC: 10024134241611001 MG, Relator.: Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 22/11/2019, Data de Publicação: 03/12/2019)

Quanto a multa contratual, cabe destacar que nos contratos bilaterais, a parte somente pode exigir o cumprimento da outra caso tenha cumprido com suas obrigações. Os Tribunais Pátrios já decidiram: Apelação. Locação comercial. Ação de despejo por falta de pagamento c ./c. cobrança de aluguéis. Pedido reconvencional de rescisão contratual por culpa exclusiva do locador e cobrança de multa compensatória. Sentença de improcedência da ação principal e procedência da reconvenção ofertada . Irresignação do Autor/reconvindo que não se sustenta. Culpa do locador pela rescisão antecipada do contrato bem demonstrada. Descumprimento, pelo locador, do dever legal de entregar o imóvel locado em perfeitas condições de habitabilidade. Inteligência do artigo 22, incisos I, III, IV e V, da Lei 8 .245/91. Multa contratual devida. Valores cobrados a título de aluguéis indevidos. Nos contratos bilaterais, a parte somente pode exigir o cumprimento da outra caso tenha cumprido com suas obrigações, "ex vi" do artigo 476 do Código Civil . Aplicabilidade do princípio da exceção do contrato não cumprido. Litigância de má-fé caracterizada. Aplicação da multa prevista no artigo 81 do CPC. Sentença mantida . RECURSO DESPROVIDO, com aplicação de multa. (TJ-SP - AC: 10033956220168260441 SP 1003395-62.2016.8 .26.0441, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 30/04/2021, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2021) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - MULTA CONTRATUAL - LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO - RESCISÃO ANTECIPADA - CULPA DO LOCADOR - DEMONSTRAÇÃO - RECONVENÇÃO - COBRANÇA DA MULTA PELO LOCATÁRIO - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - MEROS ABORRECIMENTOS - Demonstrado o descumprimento, por parte do locador, dos deveres estabelecidos no art . 22 da Lei nº 8.245/91, não há que se falar em cobrança da multa por rescisão antecipada do contrato de locação firmado por prazo determinado - Havendo previsão em favor do locatário da multa rescisória, procede a pretensão de cobrá-la diante da culpa do locador pela rescisão antecipada da avença - O mero descumprimento contratual, seguido de dissabores, não enseja o dever de indenizar. (TJ-MG - AC: 10000191256718001 MG, Relator: Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 29/10/2019, Data de Publicação: 08/11/2019) Assim sendo, não tendo o locador cumprido com suas obrigações contratuais, não pode exigir do inquilino o cumprimento de sua parte, razão pela qual, não há que se falar em pagamento da multa e/ou dos demais encargos expostos nos pedidos. Ante o exposto, nego provimento ao apelo . Majoro os honorários sucumbenciais para 12%, nos termos do art. 85, § 11 do CPC. É como voto. EMENTA Apelação cível . Ação de Rescisão de Contrato de Aluguel c/c indenização por danos materiais e morais. Preliminar de Ausência de Dialeticidade. Afastada. Contrato de locação . Rescisão. Vício oculto. Responsabilidade do locador pela manutenção do imóvel apto para uso. Danos materiais comprovados . Ao locador incumbe entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, motivo pelo qual verificada a existência de vícios capazes de tornar o imóvel residencial inabitável, pode o locatário rescindir o contrato. Demonstrado o descumprimento, por parte do locador, dos deveres estabelecidos no art. 22 da Lei n.º 8 .245/91, não há que se falar em cobrança da multa por rescisão antecipada do contrato de locação firmado por prazo determinado. Recurso desprovido. APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 7008215-19.2021 .822.0001, Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, 2ª Câmara Cível, Relator (a) do Acórdão: Des. José Torres Ferreira, Data de julgamento: 21/05/2024

(TJ-RO - APELAÇÃO CÍVEL: 7008215-19.2021 .8.22.0001, Relator: Des. José Torres Ferreira, Data de Julgamento: 21/05/2024)

Apelação. Locação comercial. Ação de despejo por falta de pagamento c./c . cobrança de aluguéis. Pedido reconvencional de rescisão contratual por culpa exclusiva do locador e cobrança de multa compensatória. Sentença de improcedência da ação principal e procedência da reconvenção ofertada. Irresignação do Autor/reconvindo que não se sustenta . Culpa do locador pela rescisão antecipada do contrato bem demonstrada. Descumprimento, pelo locador, do dever legal de entregar o imóvel locado em perfeitas condições de habitabilidade. Inteligência do artigo 22, incisos I, III, IV e V, da Lei 8.245/91 . Multa contratual devida. Valores cobrados a título de aluguéis indevidos. Nos contratos bilaterais, a parte somente pode exigir o cumprimento da outra caso tenha cumprido com suas obrigações, "ex vi" do artigo 476 do Código Civil. Aplicabilidade do princípio da exceção do contrato não cumprido . Litigância de má-fé caracterizada. Aplicação da multa prevista no artigo 81 do CPC. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO, com aplicação de multa .

(TJ-SP - AC: 10033956220168260441 SP 1003395-62.2016.8.26 .0441, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 30/04/2021, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - MULTA CONTRATUAL - LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO - RESCISÃO ANTECIPADA - CULPA DO LOCADOR - DEMONSTRAÇÃO - RECONVENÇÃO - COBRANÇA DA MULTA PELO LOCATÁRIO - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - MEROS ABORRECIMENTOS. - Demonstrado o descumprimento, por parte do locador, dos deveres estabelecidos no art. 22 da Lei nº 8.245/91, não há que se falar em cobrança da multa por rescisão antecipada do contrato de locação firmado por prazo determinado - Havendo previsão em favor do locatário da multa rescisória, procede a pretensão de cobrá-la diante da culpa do locador pela rescisão antecipada da avença - O mero descumprimento contratual, seguido de dissabores, não enseja o dever de indenizar .

(TJ-MG - AC: 10000191256718001 MG, Relator.: Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 29/10/2019, Data de Publicação: 08/11/2019)

É forçoso reconhecer que a cláusula penal por rescisão antecipada — embora válida em abstrato —
não pode ser exigida quando a própria rescisão decorre de inexecução contratual anterior do locador
, que deixou de fornecer o imóvel em estado adequado ao fim a que se destinava, atraindo a incidência da exceção de contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil).

Portanto, não havendo inadimplemento culposo dos locatários, mas sim
rescisão por justa causa
, afasta-se a exigibilidade da multa prevista na cláusula 12.1 do contrato, por ausência de fato gerador legítimo.

3. Da inexigibilidade do título executivo

À luz da fundamentação exposta, verifica-se que a obrigação exequenda, embora formalmente subscrita em contrato de locação com cláusula penal, mostra-se
inexigível
no caso concreto, pois fundada em rescisão contratual decorrente de inadimplemento anterior do próprio locador.

A higidez do título executivo não pode prevalecer sobre a ausência de liquidez e certeza da obrigação, uma vez infirmada por circunstância fática e jurídica superveniente, devidamente comprovada nos autos.

4. Dos honorários recursais

Diante do provimento do recurso, impõe-se a
inversão da sucumbência
, com a condenação do embargado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, ora fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC.

DISPOSITIVO

ANTE O EXPOSTO, dou provimento ao recurso de apelação, para reformar integralmente a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém, julgando PROCEDENTES os embargos à execução opostos por CION – CENTRO INTEGRADO DE ONCOLOGIA LTDA. EPP, ROSANA DIAS COELHO DE MATTOS e JOSÉ JÚLIO RUFINO DE MATTOS, reconhecendo a inexigibilidade da multa contratual objeto da execução, e, por consequência, extinguindo a execução com fundamento no art. 924, III, do CPC.

Condeno a parte embargada ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Relatora

Belém, 14/07/2025