Tribunal: TJPA
Processo: 0845803-15.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-03-11

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO INDEVIDA DAS CHAVES PELA INCORPORADORA. POSSE DIRETA DO ADQUIRENTE. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. AUSÊNCIA DE PROVA QUANTO AOS DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por adquirente de imóvel em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais. A autora firmou contrato de compra e venda de imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal (CEF) e, após a quitação da dívida junto à instituição financeira, teve a entrega das chaves indevidamente retida pela incorporadora, sob alegação de pendências financeiras. Requereu a condenação da ré à entrega do imóvel, à indenização por lucros cessantes e ao pagamento de danos morais. A sentença determinou a entrega das chaves e reconheceu a indenização por danos materiais, mas afastou a reparação por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) a legalidade da retenção das chaves pela incorporadora após a quitação do financiamento habitacional junto à CEF; e (ii) a possibilidade de condenação por danos materiais e morais em razão da retenção indevida do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A posse direta do imóvel pertence ao adquirente após a quitação do financiamento junto à CEF, ficando a propriedade fiduciária com a instituição financeira, nos termos da Lei nº 9.514/97. Dessa forma, a retenção das chaves pela incorporadora é ilegal e caracteriza abuso de direito. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece a presunção de lucros cessantes em casos de atraso na entrega do imóvel ou retenção indevida das chaves, sendo desnecessária a comprovação de prejuízo específico. O dano moral, por sua vez, não é presumido e exige prova concreta da violação aos direitos da parte adquirente. No caso, não há nos autos elementos suficientes para comprovar o sofrimento extrapatrimonial alegado, tampouco o tempo exato de privação do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A retenção das chaves pela incorporadora, após a quitação do financiamento habitacional junto à instituição financeira, é abusiva e configura violação ao direito de posse do adquirente. Os lucros cessantes decorrentes da retenção indevida do imóvel são presumidos, dispensando a comprovação de prejuízo específico. A configuração do dano moral exige prova concreta do sofrimento extrapatrimonial, não sendo presumida em casos de retenção indevida de imóvel. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor); Lei nº 9.514/97, arts. 22 e seguintes. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.326.197/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 06/08/2018; STJ, AgInt no REsp 1.792.742/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 30/08/2019; STJ, AgInt no REsp 2.077.534/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 20/09/2023.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0845803-15.2019.8.14.0301

APELANTE: LILIAN OLIVEIRA DA GAMA MALCHER

APELADO: PROGRESSO INCORPORADORA SPE LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO INDEVIDA DAS CHAVES PELA INCORPORADORA. POSSE DIRETA DO ADQUIRENTE. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. AUSÊNCIA DE PROVA QUANTO AOS DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por adquirente de imóvel em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais. A autora firmou contrato de compra e venda de imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal (CEF) e, após a quitação da dívida junto à instituição financeira, teve a entrega das chaves indevidamente retida pela incorporadora, sob alegação de pendências financeiras. Requereu a condenação da ré à entrega do imóvel, à indenização por lucros cessantes e ao pagamento de danos morais. A sentença determinou a entrega das chaves e reconheceu a indenização por danos materiais, mas afastou a reparação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) a legalidade da retenção das chaves pela incorporadora após a quitação do financiamento habitacional junto à CEF; e (ii) a possibilidade de condenação por danos materiais e morais em razão da retenção indevida do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A posse direta do imóvel pertence ao adquirente após a quitação do financiamento junto à CEF, ficando a propriedade fiduciária com a instituição financeira, nos termos da Lei nº 9.514/97. Dessa forma, a retenção das chaves pela incorporadora é ilegal e caracteriza abuso de direito.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece a presunção de lucros cessantes em casos de atraso na entrega do imóvel ou retenção indevida das chaves, sendo desnecessária a comprovação de prejuízo específico.

O dano moral, por sua vez, não é presumido e exige prova concreta da violação aos direitos da parte adquirente. No caso, não há nos autos elementos suficientes para comprovar o sofrimento extrapatrimonial alegado, tampouco o tempo exato de privação do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A retenção das chaves pela incorporadora, após a quitação do financiamento habitacional junto à instituição financeira, é abusiva e configura violação ao direito de posse do adquirente.

Os lucros cessantes decorrentes da retenção indevida do imóvel são presumidos, dispensando a comprovação de prejuízo específico.

A configuração do dano moral exige prova concreta do sofrimento extrapatrimonial, não sendo presumida em casos de retenção indevida de imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor); Lei nº 9.514/97, arts. 22 e seguintes.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1.326.197/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 06/08/2018; STJ, AgInt no REsp 1.792.742/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 30/08/2019; STJ, AgInt no REsp 2.077.534/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 20/09/2023.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
Lilian Oliveira da Gama Malcher
em face de sentença proferida nos autos da
ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais
ajuizada contra
Progresso Incorporadora SPE Ltda.

A autora narra que celebrou contrato de compra e venda de imóvel residencial situado no Condomínio Bela Vida, na cidade de Belém/PA, e que, após cumprir todas as suas obrigações financeiras junto à Caixa Econômica Federal (CEF), teve a entrega das chaves indevidamente retida pela incorporadora, sob alegação de pendências financeiras remanescentes.

Sustenta que:
(i) já efetuou o pagamento integral do financiamento habitacional contratado junto à CEF;
(ii) a retenção das chaves configura conduta abusiva, violando o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90) e o direito à posse direta do bem;
(iii) faz jus à indenização por danos materiais, correspondentes a lucros cessantes pela não utilização do imóvel;
(iv) sofreu danos morais, diante da frustração e angústia decorrentes da privação indevida de seu bem.

A sentença recorrida julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora, determinando a entrega das chaves e fixando indenização por danos materiais, mas indeferiu o pedido de danos morais.

A apelante requer a majoração da indenização por danos materiais e o reconhecimento dos danos morais.

Em contrarrazões, a parte apelada sustenta a legalidade da retenção das chaves até a quitação total do saldo devedor e pugna pela manutenção da sentença.

É o relatório.

VOTO

VOTO

1. Juízo de Admissibilidade

Preliminarmente
, observo que o recurso atende aos pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

2. Mérito

A controvérsia recursal restringe-se à
legalidade da retenção das chaves pela incorporadora e à configuração dos danos materiais e morais
.

2.1 Retenção Indevida das Chaves

O contrato de compra e venda foi regularmente celebrado e registrado junto à CEF, com alienação fiduciária do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/97. A cláusula sexta do contrato de financiamento estabelece que:

“Em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, o devedor aliena fiduciariamente o imóvel à CEF, nos termos dos artigos 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97.”

Ou seja, a posse direta do imóvel pertence à adquirente (apelante), enquanto a propriedade fiduciária fica com a CEF.

Dessa forma, a retenção das chaves pela incorporadora se revela ilícita, pois viola o direito de posse do adquirente e caracteriza abuso de direito.

Esse entendimento já foi pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ):

“A retenção das chaves pelo promitente vendedor, após a quitação da parte financiada junto à instituição financeira, caracteriza conduta abusiva, pois restringe indevidamente o direito do adquirente à posse direta do imóvel.”
(STJ, AgInt no AREsp 1.326.197/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 06/08/2018).

Assim,
mantenho a determinação de entrega imediata das chaves à apelante
.

2.2 Indenização por Danos Materiais – Lucros Cessantes

A sentença indeferiu a indenização por lucros cessantes sob o fundamento de que não houve comprovação do prejuízo financeiro da autora, já que a autora não teria juntado aos autos o contrato de forma integral de forma a atestar as datas de conclusão da obra, atraso na entrega e data do habite-se.

O STJ possui entendimento pacificado no sentido de que, em casos de atraso na entrega do imóvel ou retenção indevida das chaves, os lucros cessantes são presumidos, não sendo necessária a comprovação de que a parte deixaria de auferir rendimentos.

Nesse sentido:

“De acordo com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "há presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves"

(AgInt no REsp 1.792.742/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/8/2019, DJe de 30/8/2019)

“O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior segundo a qual há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento do prazo
de
entrega do imóvel objeto
de
promessa
de
compra e venda, a ensejar o pagamento
de
lucros cessantes até a efetiva entrega das
chaves
.”

(AgInt no REsp n. 2.077.534/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023.)

No mesmo sentido, a retenção indevida das chaves não se trata de mero inadimplemento contratual, mas de conduta abusiva da incorporadora, que causou angústia, transtornos e incerteza à adquirente, privando-a de sua moradia.

No entanto, o STJ já reconheceu que a ocorrência de dano moral em casos análogos não é automática, necessitando de provas da violação.

No caso dos autos, como bem consta na sentença, não foi anexado aos autos prova inequívoca da data que o imóvel deveria ser entregue, tampouco a data da entrega do imóvel aos demais proprietários, para se atestar por quanto tempo a apelante ficou sem a posse do imóvel, até porque, o contrato não foi juntado em sua integralidade nos autos para verificação das datas acordadas, razão pela qual não é possível apurar o dano moral sofrido, assim como os lucros cessantes.

3. Dispositivo

Diante do exposto,
nego provimento à apelação
, para
confirmar apenas a obrigação de entrega das chaves
à apelante.

É como voto.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador – Relator

Belém, 19/03/2025