Tribunal: TJPA
Processo: 0800737-22.2019.8.14.0039
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE
Órgão julgador: JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-09-29

Ementa:
EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. INTEMPESTIVIDADE AFASTADA. CONHECIMENTO DA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. APLICÁVEL. ADIMPLEMENTO DE MAIS DE 70% DO CONTRATO. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu da apelação por intempestividade. Reconhecimento da tempestividade, diante da publicação da sentença em 27/07/2020 e interposição do recurso em 17/08/2020, dentro do prazo legal. Apelação interposta por RESIDENCIAL JARDIM AMÉRICA LTDA contra sentença da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Paragominas, que julgou improcedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada em face de ISAAC JOÃO DA SILVA QUEIROZ. O juízo de origem aplicou a teoria do adimplemento substancial, considerando que o recorrido já havia cumprido parcela significativa do contrato, afastando a rescisão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO i) Saber se a apelação interposta foi tempestiva; ii) Examinar se o inadimplemento de aproximadamente 27,94% do valor contratual autoriza a resolução do contrato, apesar de cláusula prevendo rescisão após três parcelas inadimplidas; iii) Verificar se a aplicação da teoria do adimplemento substancial ocorreu de ofício, em afronta ao contraditório; iv) Apreciar se a teoria resulta em privilégio indevido ao devedor inadimplente. III. RAZÕES DE DECIDIR i) A apelação foi tempestivamente interposta, pois o prazo iniciou-se em 28/07/2020 e encerrou-se em 17/08/2020, data do protocolo. ii) A teoria do adimplemento substancial limita o direito potestativo de resolução, de modo que, com mais de 70% do contrato cumprido, não se justifica a rescisão, ainda que prevista contratualmente. iii) O contraditório foi observado, já que a teoria foi arguida em contestação e rebatida em réplica. iv) A incidência da teoria não privilegia o inadimplemento, pois subsiste ao credor o direito de cobrar o saldo devedor por meios ordinários ou executivos. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo interno provido para reconhecer a tempestividade da apelação. Apelação conhecida e desprovida. Tese: A publicação da sentença em 27/07/2020 torna tempestiva a apelação protocolada em 17/08/2020. O cumprimento de mais de 70% do contrato configura adimplemento substancial, obstando a rescisão, sem prejuízo da cobrança do saldo remanescente. V. JURISPRUDÊNCIA E DISPOSITIVOS CITADOS: STJ, REsp 2.207.433/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 03/06/2025. STJ, AgInt no AREsp 2.279.914/RN, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 14/08/2023. STJ, AgInt no REsp 1.691.860/PR, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 14/10/2019. STJ, REsp 1.202.514/RS, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 21/06/2011. STJ, REsp 953.389/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 23/02/2010. TJ-MG, AC 10024120631973001, rel. Des. Marco Aurélio Ferenzini, j. 04/08/2016 (adimplemento substancial afasta rescisão). TJ-SP, AC 1001883-78.2019.8.26.0428, 9ª Câm. Dir. Priv., rel. Des. Angela Lopes, j. 30/10/2020 (aprox. 75,94% pago; rescisão afastada; preservação do negócio). TJ-SC, AC 0300048-52.2016.8.24.0139, 5ª Câm. Dir. Civ., rel. Des. Henry Petry Junior, j. 27/06/2017 (c. 70% pago; função social e boa-fé impedem rescisão). TJ-MA, APL 0002108-38.2014.8.10.0040, 5ª Câm. Cív., rel. Des. Maria das Graças de Castro Duarte Mendes, j. 28/08/2015). Vistos os autos. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em conhecer e dar provimento ao presente recurso de Agravo Interno em Apelação, à unanimidade de votos, para reformar a decisão que declarou a intempestividade da Apelação, determinando o regular prosseguimento do recurso, contudo conheço e nego provimento à Apelação, mantendo a sentença recorrida, nos termos do voto do Relator. Julgamento presidido pelo Exmo. Sr. Desembargador Constantino Augusto Guerreiro, na 34ª Sessão Ordinária da 1ª Turma de Direito Privado - Plenário Virtual, com início às 14h do dia 29/09/2025 e encerramento às 14h do dia 06/10/2025. Belém/PA, datado e assinado eletronicamente. Des. JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800737-22.2019.8.14.0039

APELANTE: RESIDENCIAL JARDIM AMERICA LTDA

APELADO: ISAAC JOAO DA SILVA QUEIROZ

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

RELATOR(A):
Desembargador JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE

EMENTA

EMENTA:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. INTEMPESTIVIDADE AFASTADA. CONHECIMENTO DA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. APLICÁVEL. ADIMPLEMENTO DE MAIS DE 70% DO CONTRATO. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu da apelação por intempestividade. Reconhecimento da tempestividade, diante da publicação da sentença em 27/07/2020 e interposição do recurso em 17/08/2020, dentro do prazo legal.

Apelação interposta por RESIDENCIAL JARDIM AMÉRICA LTDA contra sentença da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Paragominas, que julgou improcedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada em face de ISAAC JOÃO DA SILVA QUEIROZ.

O juízo de origem aplicou a teoria do adimplemento substancial, considerando que o recorrido já havia cumprido parcela significativa do contrato, afastando a rescisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

i) Saber se a apelação interposta foi tempestiva;

ii) Examinar se o inadimplemento de aproximadamente 27,94% do valor contratual autoriza a resolução do contrato, apesar de cláusula prevendo rescisão após três parcelas inadimplidas;

iii) Verificar se a aplicação da teoria do adimplemento substancial ocorreu de ofício, em afronta ao contraditório;

iv) Apreciar se a teoria resulta em privilégio indevido ao devedor inadimplente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

i) A apelação foi tempestivamente interposta, pois o prazo iniciou-se em 28/07/2020 e encerrou-se em 17/08/2020, data do protocolo.

ii) A teoria do adimplemento substancial limita o direito potestativo de resolução, de modo que, com mais de 70% do contrato cumprido, não se justifica a rescisão, ainda que prevista contratualmente.

iii) O contraditório foi observado, já que a teoria foi arguida em contestação e rebatida em réplica.

iv) A incidência da teoria não privilegia o inadimplemento, pois subsiste ao credor o direito de cobrar o saldo devedor por meios ordinários ou executivos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo interno provido para reconhecer a tempestividade da apelação. Apelação conhecida e desprovida.

Tese: A publicação da sentença em 27/07/2020 torna tempestiva a apelação protocolada em 17/08/2020. O cumprimento de mais de 70% do contrato configura adimplemento substancial, obstando a rescisão, sem prejuízo da cobrança do saldo remanescente.

V. JURISPRUDÊNCIA E DISPOSITIVOS CITADOS:

STJ, REsp 2.207.433/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 03/06/2025.

STJ, AgInt no AREsp 2.279.914/RN, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 14/08/2023.

STJ, AgInt no REsp 1.691.860/PR, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 14/10/2019.

STJ, REsp 1.202.514/RS, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 21/06/2011.

STJ, REsp 953.389/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 23/02/2010.

TJ-MG, AC 10024120631973001, rel. Des. Marco Aurélio Ferenzini, j. 04/08/2016 (adimplemento substancial afasta rescisão).

TJ-SP, AC 1001883-78.2019.8.26.0428, 9ª Câm. Dir. Priv., rel. Des. Angela Lopes, j. 30/10/2020 (aprox. 75,94% pago; rescisão afastada; preservação do negócio).

TJ-SC, AC 0300048-52.2016.8.24.0139, 5ª Câm. Dir. Civ., rel. Des. Henry Petry Junior, j. 27/06/2017 (c. 70% pago; função social e boa-fé impedem rescisão).

TJ-MA, APL 0002108-38.2014.8.10.0040, 5ª Câm. Cív., rel. Des. Maria das Graças de Castro Duarte Mendes, j. 28/08/2015).

Vistos os autos.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em conhecer e dar provimento ao presente recurso de Agravo Interno em Apelação, à unanimidade de votos, para reformar a decisão que declarou a intempestividade da Apelação, determinando o regular prosseguimento do recurso, contudo conheço e nego provimento à Apelação, mantendo a sentença recorrida, nos termos do voto do Relator.

Julgamento presidido pelo Exmo. Sr. Desembargador Constantino Augusto Guerreiro, na 34ª Sessão Ordinária da 1ª Turma de Direito Privado - Plenário Virtual, com início às 14h do dia 29/09/2025 e encerramento às 14h do dia 06/10/2025.

Belém/PA, datado e assinado eletronicamente.

Des.

JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO
(Id 3548580) interposto por
RESIDENCIAL JARDIM AMERICA LTDA,
sentença mediante a qual o Juízo de Direito da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Paragominas julgou improcedentes os pedidos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos n. 0800737-22.2019.8.14.0039
, ajuizada em detrimento de
ISAAC JOAO DA SILVA QUEIROZ
.

Narra a parte apelante que celebrou com o recorrido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, objeto de diversas renegociações. Alega que o apelado, embora notificado, deixou de cumprir com as obrigações pactuadas, incorrendo em inadimplência a partir da segunda parcela da última renegociação contratual. Sustenta que, apesar da configuração da mora contratual, o juízo
a quo
julgou improcedente o pedido da ação, sob o fundamento de aplicação da teoria do adimplemento substancial, por entender que o apelado já havia quitado parte significativa do contrato, o que tornaria desproporcional a sua resolução.

Em suas razões, a apelante impugna frontalmente a aplicação da referida teoria ao caso concreto, sustentando que a inadimplência do recorrido é relevante, correspondendo a cerca de 28% do valor do contrato, já acrescido de encargos e penalidades previstas. Aduz que a sentença se baseou em valores fixos desatualizados e ignorou as cláusulas contratuais que autorizam expressamente a rescisão por inadimplemento superior a três parcelas consecutivas.

Alega, ainda, que o juízo
a quo
decidiu de ofício, sem oportunizar manifestação das partes sobre a aplicação da teoria do adimplemento substancial, em afronta ao contraditório e à ampla defesa, e que a manutenção da sentença promoveria incentivo ao inadimplemento, desestimulando a regularidade das relações contratuais.

Requer, por fim, o conhecimento e provimento do recurso para promover a reforma da sentença a fim de que sejam julgados procedentes os pedidos iniciais, com a rescisão do contrato, reintegração na posse do imóvel, e condenação do apelado ao pagamento das penalidades e indenizações contratuais estipuladas.

Instada a se manifestar, a parte embargada apresentou contrarrazões de Id 3548587.

É o relatório.

Passo a proferir o voto.

VOTO

I. Análise de Admissibilidade

Prefacialmente, cumpre analisar o recurso de Agravo Interno manejado contra a Decisão Monocrática de Id 3620375, que deixou de conhecer da Apelação por supostamente ter sido interposta fora do prazo legal.

Acerca do prazo para a interposição do recurso de apelação e da respectiva contagem do prazo recursal, assim disciplina o Código Processual Civil Brasileiro:

Art. 1.003,
§ 5º Excetuados os embargos de declaração, o prazo para interpor os recursos e para responder-lhes é de
15 (quinze) dias.

Art. 219. Na contagem de prazo em dias, estabelecido por lei ou pelo juiz,
computar-se-ão somente os
dias úteis

Art. 231. Salvo disposição em sentido diverso, considera-se dia do começo do prazo:

V -
o dia útil seguinte à consulta ao teor da citação ou da intimação ou ao término do prazo para que a consulta se dê, quando a citação ou a intimação for eletrônica;

VII - a data de publicação, quando a intimação se der pelo Diário da Justiça impresso ou eletrônico;

Compulsando os autos de primeiro grau, verifica-se que o agravante foi intimado da decisão agravada de forma eletrônica em 27/07/2020 (Id 2748169 dos expedientes de intimação dos autos de origem), e de acordo com a regra dos dispositivos retrocitados, o prazo final para a interposição do recurso foi em
17/08/2020
, data em que o recurso foi protocolizado, estando, portanto, tempestivo.

Ante o exposto,
CONHEÇO e DOU PROVIMENTO
ao Agravo Interno, a fim de reformar a decisão que declarou a intempestividade da Apelação, determinando o regular prosseguimento do recurso, passando ao seu exame de mérito.

Portanto, presentes os pressupostos de admissibilidade recursal da apelação, conheço do recurso.

II. Análise de mérito recursal da Apelação

Teoria do Adimplemento Substancial

A controvérsia devolvida a esta instância recursal circunscreve-se à análise da possibilidade de resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, em razão do inadimplemento parcial do apelado, ou da incidência da teoria do adimplemento substancial, a impedir a pretensão rescisória e seus consectários.

A lógica subjacente à teoria do adimplemento substancial repousa no princípio de que aquele que recebe quase toda a prestação não pode validamente optar pela resolução do contrato, devendo se limitar a exigir o adimplemento da parcela remanescente. Trata-se de construção doutrinária e jurisprudencial que, embora não encontre previsão legal expressa, representa manifestação clara da vedação ao abuso do direito, orientada pelos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da conservação dos negócios jurídicos.

Com efeito, dispõe o artigo 475 do Código Civil que a parte lesada pelo inadimplemento contratual pode optar entre exigir o cumprimento da prestação ou resolver o contrato, cabendo-lhe em qualquer hipótese o direito a perdas e danos. Ocorre que o direito de escolha conferido pelo referido dispositivo tem natureza de direito potestativo, e, ao titular de tal direito, corresponde, da parte contrária, mero estado de sujeição. Ainda assim, a moderna interpretação contratual, ancorada em fundamentos axiológicos, demonstra que até mesmo os direitos potestativos encontram limites, submetendo-se ao controle de legitimidade, sob pena de caracterizar-se abuso do direito.

Nessa linha, ao passo que o ato ilícito
stricto sensu
é aferido sob o prisma da legalidade, o abuso de direito sofre controle de legitimidade, isto é, do exercício de faculdades jurídicas em desarmonia com os valores de justiça e equidade consagrados pelo sistema normativo. A teoria do adimplemento substancial insere-se precisamente nesse contexto: evita que o credor, após ter recebido a maior parte da prestação devida, valha-se de prerrogativas formais para obter a resolução do contrato, frustrando a confiança legítima do devedor e desconsiderando a função social do pacto.

A teoria do adimplemento substancial tem por finalidade justamente impor limites ao exercício de direitos potestativos, de modo que, ainda que o contrato contenha cláusula autorizando a resolução por inadimplemento superior a três parcelas, a prerrogativa conferida ao credor não pode ser exercida de maneira absoluta e desarrazoada. Isso porque, superado determinado patamar de cumprimento da obrigação, a resolução do contrato deixa de atender aos valores de justiça e proporcionalidade que informam o ordenamento, transformando-se em verdadeiro abuso de direito.

Nesse sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos tribunais pátrios:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME

1. Ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada em 20/05/2022, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 15/02/2024 e concluso ao gabinete em 03/07/2024. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se houve negativa de prestação jurisdicional e (II) se, na hipótese, é viável a adjudicação compulsória, considerando, por um lado, a existência de saldo devedor já prescrito e, por outro, a teoria do adimplemento substancial. III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há ofensa aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem examina, de forma suficientemente fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.

4. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil).

5. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes.

6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido.
Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão. IV. DISPOSITIVO

7. Recurso especial conhecido e não provido.

(REsp n. 2.207.433/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/6/2025, DJEN de 9/6/2025.)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO ACORDO. PAGAMENTO EXTEMPORÂNEO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CLÁUSULA PENAL . REDUÇÃO PROPORCIONAL NECESSÁRIA. OBRIGATORIEDADE. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. DECISÃO MANTIDA.

1. A análise de suposta violação de dispositivos constitucionais é vedada em sede especial, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal.

2. É possível a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial nas relações de direito privado, notadamente se "constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado
" (AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019).

3. A norma do art. 413 do Código Civil impõe ao juiz determinar a redução proporcional da cláusula penal na hipótese de cumprimento parcial da obrigação. Precedentes.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 2.279.914/RN, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO. HIPOTECA. EFEITOS. APLICAÇÃO AOS ADQUIRENTES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 308/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICO-JURÍDICA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IRRISORIEDADE DO VALOR DEVIDO. INEXISTÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Nos termos da Súmula 308/STJ, os efeitos da hipoteca gravada em imóvel não podem ser transmitidos ao adquirente do bem.

2. Na situação dos autos, ficou constatado que a rescisão contratual não decorreu da aplicação dos efeitos oriundos do gravame hipotecário, mas sim pelo fato de existir previsão contratual impondo aos contratantes a obrigação de cancelamento da garantia.

3. A revisão das conclusões do julgado exigiria do Superior Tribunal de Justiça o revolvimento de fatos e provas, vedado pela Súmula 7/STJ.

4. Não há como ser julgado o recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional quando os acórdãos confrontados não apresentam similitude fático-jurídica.

5. Segundo a Teoria do Adimplemento Substancial, diante do inadimplemento das partes, constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado
.

6. No caso em exame, não foi verificado o cumprimento expressivo do contrato celebrado, sendo, desse modo, inviável ao Superior Tribunal de Justiça a alteração da conclusão adotada, pois seria preciso o revolvimento de fatos e provas, impedido pela Súmula 7/STJ.

7. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019.)

CIVIL. CONTRATOS. DÍVIDAS DE VALOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. OBRIGATORIEDADE. RECOMPOSIÇÃO DO PODER AQUISITIVO DA MOEDA. RENÚNCIA AO DIREITO. POSSIBILIDADE. COBRANÇA RETROATIVA APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO. NÃO-CABIMENTO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. TEORIA DOS ATOS PRÓPRIOS. SUPRESSIO.

1. Trata-se de situação na qual, mais do que simples renúncia do direito à correção monetária, a recorrente abdicou do reajuste para evitar a majoração da parcela mensal paga pela recorrida, assegurando, como isso, a manutenção do contrato. Portanto, não se cuidou propriamente de liberalidade da recorrente, mas de uma medida que teve como contrapartida a preservação do vínculo contratual por 06 anos. Diante desse panorama, o princípio da boa-fé objetiva torna inviável a pretensão da recorrente, de exigir retroativamente valores a título de correção monetária, que vinha regularmente dispensado, frustrando uma expectativa legítima, construída e mantida ao longo de toda a relação contratual.

2. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação. Cuida-se de fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor, aplicável independentemente de previsão expressa.

Precedentes.

3. Nada impede o beneficiário de abrir mão da correção monetária como forma de persuadir a parte contrária a manter o vínculo contratual. Dada a natureza disponível desse direito, sua supressão pode perfeitamente ser aceita a qualquer tempo pelo titular.

4. O princípio da boa-fé objetiva exercer três funções: (i) instrumento hermenêutico; (ii) fonte de direitos e deveres jurídicos; e (iii) limite ao exercício de direitos subjetivos. A essa última função aplica-se a teoria do adimplemento substancial das obrigações e a teoria dos atos próprios, como meio de rever a amplitude e o alcance dos deveres contratuais, daí derivando os seguintes institutos: tu quoque, venire contra facutm proprium, surrectio e supressio.

5. A supressio indica a possibilidade de redução do conteúdo obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a outra a legítima expectativa de ter havido a renúncia àquela prerrogativa.

6. Recurso especial a que se nega provimento.

(REsp n. 1.202.514/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/6/2011, DJe de 30/6/2011.)

Direito civil. Contrato de locação de veículos por prazo determinado. Notificação, pela locatária, de que não terá interesse na renovação do contrato, meses antes do término do prazo contratual. Devolução apenas parcial dos veículos após o final do prazo, sem oposição expressa da locadora. Continuidade da emissão de faturas, pela credora, no preço contratualmente estabelecido.

Pretensão da locadora de receber as diferenças entre a tarifa contratada e a tarifa de balcão para a locação dos automóveis que permaneceram na posse da locatária. Impossibilidade. Aplicação do princípio da boa-fé objetiva.

Honorários advocatícios. Julgamento de improcedência do pedido.

Aplicação da regra do art. 20, §4º, do CPC. Inaplicabilidade do §3º desse mesmo dispositivo legal. Precedentes.

- A notificação a que se refere o art. 1.196 do CC/02 (art. 575 do CC/02) não tem a função de constituir o locatário em mora, tendo em vista o que dispõe o art. 1.194 do CC/16 (art. 573 do CC/02). Ela objetiva, em vez disso, a: (i) que não há a intenção do locador de permitir a prorrogação tácita do contrato por prazo indeterminado (art. 1.195 do CC/16 - art. 574 do CC/02; (ii) fixar a sanção patrimonial decorrente da retenção do bem locado. Na hipótese em que o próprio locatário notifica o locador de que não será renovado o contrato, a primeira função já se encontra preenchida: não é necessário ao locador repetir sua intenção de não prorrogar o contrato se o próprio locatário já o fez. A segunda função, por sua vez, pode se considerar também preenchida pelo fato de que é presumível a ciência, por parte do locatário, do valor das diárias dos automóveis pela tarifa de balcão. Haveria, portanto, em princípio, direito em favor da locadora à cobrança de tarifa adicional.

- Se o acórdão recorrido estabelece, contudo, que não houve qualquer manifestação do credor no sentido da sua intenção de exercer tal direito e, mais que isso, o credor comporta-se de maneira contraditória, emitindo faturas no valor original, cria-se, para o devedor, a expectativa da manutenção do preço contratualmente estabelecido.

- O princípio da boa-fé objetiva exerce três funções: (i) a de regra de interpretação; (ii) a de fonte de direitos e de deveres jurídicos; e (iii) a de limite ao exercício de direitos subjetivos.

Pertencem a este terceiro grupo a teoria do adimplemento substancial das obrigações e a teoria dos atos próprios ('tu quoque'; vedação ao comportamento contraditório; "surrectio'; 'suppressio').

- O instituto da 'supressio' indica a possibilidade de se considerar suprimida uma obrigação contratual, na hipótese em que o não-exercício do direito correspondente, pelo credor, gere no devedor a justa expectativa de que esse não-exercício se prorrogará no tempo.

- Nas hipóteses de improcedência do pedido, os honorários advocatícios devem ser fixados com fundamento no art. 20, §4º do CPC, sendo inaplicável o respectivo §3º. Aplicando-se essa norma à hipótese dos autos, constata-se a necessidade de redução dos honorários estabelecidos pelo Tribunal.

Recurso especial parcialmente provido.

(REsp n. 953.389/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/2/2010, REPDJe de 11/5/2010, DJe de 15/03/2010.)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. APLICABILIDADE . MANUTENÇÃO DO CONTRATO. Considerando-se a quitação de parte considerável do contrato, não havendo alegação de inutilidade da prestação, não há motivo para a rescisão antecipada do contrato, devendo ser aplicada a teoria do adimplemento substancial
. O pagamento de valor superior a 70% (setenta por cento) do contrato configura adimplemento substancial, o que inviabiliza a pretendida rescisão contratual, sob pena de violação aos princípios da boa-fé objetiva, da razoabilidade e da função social dos contratos.
V .V. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel não pode ser resolvido com a aplicação da "Teoria do Adimplemento Substancial", uma vez que devem ser privilegiadas a manutenção das relações jurídicas e a boa-fé na execução dos contratos. (TJ-MG - AC: 10024120631973001 MG, Relator.: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 04/08/2016, Data de Publicação: 12/08/2016)

RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – Autora que insiste na rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel, com a restituição das partes ao status quo ante – Descabimento –
Compromissário comprador que efetuou o pagamento de aproximados 75,94% do preço do imóvel – Imperiosa a aplicação da teoria do adimplemento substancial, que visa a preservação do negócio jurídico, sem prejuízo da cobrança por outros meios – Impossibilidade de rescisão do contrato
– Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10018837820198260428 SP 1001883-78 .2019.8.26.0428, Relator.: Angela Lopes, Data de Julgamento: 30/10/2020, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO . COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM. (1) ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
PAGAMENTO DE CERCA DE 70%. SUFICIÊNCIA, NA HIPÓTESE . DESPROPORCIONALIDADE INVERSA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA BOA-FÉ CONTRATUAL. RESCISÃO OBSTADA
.
- "'É pela lente das cláusulas gerais previstas no Código Civil de 2002, sobretudo a da boa-fé objetiva e da função social, que deve ser lido o art . 475, segundo o qual"[a] parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". Nessa linha de entendimento, a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato'
(STJ, REsp. n. 1 .051.270/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j . em 4-8-2011)" (TJ-SC - AC: 03000485220168240139 Porto Belo 0300048-52.2016.8.24 .0139, Relator.: Henry Petry Junior, Data de Julgamento: 27/06/2017, Quinta Câmara de Direito Civil)

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. BUSCA E APREENSÃO. DECISÃO QUE EXTINGUE O PROCESSO CONSIDERANDO O ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DA DÍVIDA . POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. I - A decisão que extingue a Ação de Busca e Apreensão, considerando o adimplemento substancial da dívida, não importa em violação da norma de regência, inclusive a jurisprudência do C. STJ tem admitido plenamente a aplicação de tal teoria, como limitação ao direito do credor, de resolução do contrato .
II - Na espécie, tendo o devedor efetuado o pagamento de mais de 70% (setenta por cento) da dívida, deve ser aplicado a teoria do adimplemento substancial
. III - Apelação improvida. (TJ-MA - APL: 0222172014 MA 0002108-38.2014 .8.10.0040, Relator.: MARIA DAS GRAÇAS DE CASTRO DUARTE MENDES, Data de Julgamento: 28/08/2015, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/09/2015)

No caso concreto, o próprio apelante informa que, na data do protocolo do recurso de apelação, a dívida do recorrido correspondia a 27,94% do valor global, de modo que o percentual de adimplemento alcançava 72,06% (Id 3548580/Pág.12). Embora não exista, na jurisprudência, parâmetro fixo e objetivo para aferição do adimplemento substancial, é assente a orientação de que, superado o patamar de 70% de cumprimento contratual, abre-se espaço para a incidência da teoria em comento.

É justamente essa a hipótese dos autos. O recorrido satisfez parcela significativa da obrigação, de modo que a rescisão contratual pretendida pela apelante configurar-se-ia medida desproporcional e gravosa, sobretudo porque já lhe é assegurado o direito de buscar a cobrança do saldo remanescente pelas vias próprias, ordinária ou executiva.

Não se trata de premiar a inadimplência, mas de compatibilizar a disciplina legal com os valores que informam o sistema contratual contemporâneo, notadamente a preservação dos negócios e a boa-fé objetiva. A incidência da teoria do adimplemento substancial não importa em privilégio ao devedor inadimplente. O que se afasta é tão somente a resolução contratual, medida extrema e desproporcional diante do elevado grau de cumprimento do pacto. Nada impede, todavia, que a parte credora busque a satisfação do saldo remanescente por meio das vias ordinária ou executiva, assegurando-se a efetividade do seu direito de crédito sem desconsiderar a boa-fé e a função social do contrato.

Cumpre salientar, por fim, que não procede a alegação de que a aplicação da teoria do adimplemento substancial teria sido feita de ofício pelo juízo
a quo
, em violação ao contraditório. Ao revés, o instituto foi expressamente suscitado pelo réu em contestação e devidamente impugnado pela parte autora em réplica, o que evidencia a instauração regular do debate processual a respeito do tema. Assim, a apreciação da matéria pelo magistrado de primeiro grau atendeu plenamente às garantias do contraditório e da ampla defesa.

Dessa forma, a solução mais consentânea com o ordenamento jurídico consiste em manter a sentença recorrida, que, ao reconhecer a aplicação da teoria do adimplemento substancial, preservou a relação contratual no que já fora cumprido, vedando a resolução e os consectários daí decorrentes.

III. Dispositivo:

Ante o exposto, voto pelo
CONHECIMENTO e DESPROVIMENTO da apelação
,
a fim de manter a sentença recorrida em todos os seus termos.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

Desembargador JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE

Relator

Belém, 07/10/2025