Tribunal: TJPA
Processo: 0062393-76.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-07-15

Ementa:
ACÓRDÃO Nº ___________DJE:____/_____/_______ PODER JUDICIÁRIO 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO N° 0062393-76.2014.8.14.0301 COMARCA DE ORIGEM: BELÉM APELANTE: CONDOMINIO EDIFICIO ENGENHEIRO CLAUDIO CHAVES ADVOGADO: MARCELO NAZARENO LIMA ARRIFANO – OAB/PA 9.365-A APELADO: MARCOS VINICIUS EIRÓ DO NASCIMENTO ADVOGADO: LEONIDAS GONCALVES DE ALCANTARA – OAB-PA 4.854 RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO HÁBIL. IRREGULARIDADE DAS DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES. DÉBITO INEXIGÍVEL. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de cotas condominiais em razão da ausência de atas de assembleias ou outro documento que demonstrasse a deliberação válida dos condôminos acerca dos valores cobrados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível exigir judicialmente o pagamento de cotas condominiais sem a apresentação das atas das assembleias que aprovaram as despesas, com observância das formalidades legais. 3. Em caráter subsidiário, discute-se a possibilidade de redução da verba honorária fixada em 20% sobre o valor da causa. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A exigibilidade das taxas condominiais depende da comprovação de sua fixação em assembleia geral, mediante atas assinadas e com comprovação do quórum necessário, ou de previsão na convenção condominial. 5. Ausentes as atas e demais documentos comprobatórios da deliberação, o débito é considerado inexigível judicialmente. 6. A jurisprudência do STJ dispensa o registro da convenção condominial no cartório de imóveis, mas exige a apresentação de documento que comprove a fixação do valor da cota. 7. O apelante não comprovou alteração na situação econômica do recorrido para revogação da justiça gratuita. 8. Diante da baixa complexidade da demanda e do pedido alternativo, reduzida a verba honorária de 20% para 10%, respeitado o limite mínimo legal. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e parcialmente provido, apenas para reduzir os honorários sucumbenciais de 20% para 10%, mantendo-se inalterada a improcedência da ação de cobrança. Tese de julgamento: 1. A cobrança judicial de cotas condominiais exige a apresentação de atas de assembleia que fixaram os valores devidos, devidamente assinadas e com quórum válido, ou previsão clara na convenção condominial. 2. A ausência desses documentos torna o débito inexigível judicialmente. 3. É admissível a redução da verba honorária sucumbencial, desde que observados os limites legais e considerada a complexidade da causa. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao Recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator. Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe e Sistema Libra com início às 14:00 h do dia ___ de ______ de 2025, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0062393-76.2014.8.14.0301

APELANTE: CONDOMINIO EDIFICIO ENGENHEIRO CLAUDIO CHAVES

APELADO: MARCOS VINICIUS EIRO DO NASCIMENTO

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

ACÓRDÃO Nº ___________DJE:____/_____/_______

PODER JUDICIÁRIO

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO N° 0062393-76.2014.8.14.0301

COMARCA DE ORIGEM:
BELÉM

APELANTE: CONDOMINIO EDIFICIO ENGENHEIRO CLAUDIO CHAVES

ADVOGADO:
MARCELO NAZARENO LIMA ARRIFANO – OAB/PA 9.365-A

APELADO: MARCOS VINICIUS EIRÓ DO NASCIMENTO

ADVOGADO:
LEONIDAS GONCALVES DE ALCANTARA – OAB-PA 4.854

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO HÁBIL. IRREGULARIDADE DAS DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES. DÉBITO INEXIGÍVEL. REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de cotas condominiais em razão da ausência de atas de assembleias ou outro documento que demonstrasse a deliberação válida dos condôminos acerca dos valores cobrados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se é possível exigir judicialmente o pagamento de cotas condominiais sem a apresentação das atas das assembleias que aprovaram as despesas, com observância das formalidades legais.

3. Em caráter subsidiário, discute-se a possibilidade de redução da verba honorária fixada em 20% sobre o valor da causa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A exigibilidade das taxas condominiais depende da comprovação de sua fixação em assembleia geral, mediante atas assinadas e com comprovação do quórum necessário, ou de previsão na convenção condominial.

5. Ausentes as atas e demais documentos comprobatórios da deliberação, o débito é considerado inexigível judicialmente.

6. A jurisprudência do STJ dispensa o registro da convenção condominial no cartório de imóveis, mas exige a apresentação de documento que comprove a fixação do valor da cota.

7. O apelante não comprovou alteração na situação econômica do recorrido para revogação da justiça gratuita.

8. Diante da baixa complexidade da demanda e do pedido alternativo, reduzida a verba honorária de 20% para 10%, respeitado o limite mínimo legal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e parcialmente provido, apenas para reduzir os honorários sucumbenciais de 20% para 10%, mantendo-se inalterada a improcedência da ação de cobrança.

Tese de julgamento:

1. A cobrança judicial de cotas condominiais exige a apresentação de atas de assembleia que fixaram os valores devidos, devidamente assinadas e com quórum válido, ou previsão clara na convenção condominial.

2. A ausência desses documentos torna o débito inexigível judicialmente.

3. É admissível a redução da verba honorária sucumbencial, desde que observados os limites legais e considerada a complexidade da causa.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar

provimento ao Recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe e Sistema Libra com início às 14:00 h do dia ___ de ______ de 2025, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por CONDOMINIO DO EDIFÍCIO CLÁUDIO CHAVES, objetivando a reforma da sentença de id. 26297988, proferida pelo Juízo de Direito da 9ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou improcedente os pedidos contidos na inicial, nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA, movida pelo condomínio recorrente em desfavor de MARCOS VINICIUS EIRÓ DO NASCIMENTO.

Consta de peça inicial (Id. 26297973) que o requerido é condômino-possuidor da unidade residencial 501, do edifício “Engenheiro Claudio Chaves” e, possui despesas condominiais em aberto referente aos meses de junho e julho de 2006; agosto de 2007; abril, junho, julho, agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro de 2008; janeiro, março, abril, maio, agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro de 2009; janeiro, fevereiro, março, julho e agosto de 2011; janeiro a dezembro de 2013; janeiro a dezembro de 2013 e; junho de 2014, perfazendo um total de R$ 23.703,22 (valor atualizado até setembro de 2014).

Em sentença de Id. 26297988, o Magistrado de 1º grau julgou improcedente a demanda, sob o fundamento de não haver comprovação da regularidade das deliberações assembleares, tais como atas assinadas ou registro de comparecimento de condôminos em número suficiente para validar as decisões.

Irresignada, a parte autora apresentou recurso de apelação no id. 26297989, onde alega em apertada síntese que, o recorrido não apresentou nos autos qualquer prova das alegadas irregularidade na convenção assembleares, pelo contrário, demonstrou que sempre concordou com as deliberações assembleares, inclusive, do pagamento de despesas condominiais (ordinárias e extraordinárias), como exige o artigo 1.336, do CC, devendo ser aplicado o artigo 374, II e IV, do CPC.

Alega que não se justifica o inadimplemento da unidade 501, de propriedade do Apelado, pela irregularidade de convocação da assembleia, tendo em vista que resta nítido que houve, no mínimo, a presunção de regularidade de todas as convocações, sendo suas decisões aceita por todos os condôminos, inclusive, do Recorrido que confessou ser inadimplente das despesas condominiais trazidas na inicial.

Ao final pugna seja conhecido e provido o recurso para fins de se julgar totalmente procedente os pedidos contidos na inicial, condenando o Apelado ao

pagamento das taxas condominiais de janeiro de 2010 a janeiro de 2016, com a exclusão do período prescricional, vencidas até 05/2009 e do mês de junho de 2014, pago após a citação. Alternativamente, requer a redução dos honorários sucumbenciais de 20% para 10%.

Contrarrazões ofertadas no id. 26297995, onde se pugna pelo desprovimento do recurso.

Coube-me a relatoria do feito.

É o breve relatório com apresentação em pauta de julgamento, para a Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe com início às 14:00 h, (....) de 2025.

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado, tempestivamente, por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos.

Tendo sido preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

A questão devolvida à apreciação nesta Instancia Revisora, cinge-se na necessidade em apurar se correta a aplicação do decisum proferido em primeiro grau, que julgou improcedente os pedidos contidos na inicial.

Pois bem, após acurada análise dos autos adianto que não assiste razão ao recorrente, senão vejamos:

O que torna possível a cobrança da taxa condominial não é a regularidade do registro do condomínio perante os órgãos públicos, mas sim a existência de um documento celebrado e vigente entre os condôminos, seja ele um regimento interno ou uma convenção, registrada em cartório ou não.

É fato notório que em qualquer condomínio os condôminos são responsáveis pelas despesas do mesmo, de acordo com o artigo 12 da Lei n.º 4.591/64.

Neste sentido, o fundamento da cobrança de taxas condominiais não é a propriedade do terreno, mas a prestação de serviços que beneficiam a coletividade.

Ocorre porém, que os débitos condominiais serão certos desde que previstos na respectiva convenção do condomínio ou tenham sido aprovados em assembleia geral, sendo líquidos se constarem, de forma expressa, o seu valor, bem como exigíveis desde que vencidos.

Assim, para a execução das contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício pelo rito dos títulos executivos extrajudiciais é preciso que tais verbas estejam previstas em convenção do respectivo condomínio ou aprovadas em assembleia geral, as quais devem obrigatoriamente acompanhar a petição inicial.

A juntada de apenas convenção de condomínio que estabelece regra geral para a fixação da quantia devida, sem, contudo, colacionar aos autos as atas de assembleia onde foram fixados os valores que servirão de base de cálculo para o estabelecimento de taxa de condomínio, mostra-se insuficiente.

No caso em tela, assiste razão ao Juízo Sentenciante em julgar improcedente a demanda, quando o autor não demonstra a regularidade das deliberações assembleares, tais como atas assinadas ou registro de comparecimento de condôminos em número suficiente para validar as decisões.

Note-se que não há nos autos documentação com obediência das formalidades legais, que comprove o valor inicial da despesa condominial estipulado pelo Condomínio, tampouco provas pré-constituídas referentes às atualizações e majorações realizadas em assembleia dos condôminos que avalizem à cobrança condominial. Tal exigência, constitui requisito para tornar exigível a responsabilidade por débitos condominiais.

Portanto, ausente a convenção de condomínio ou as atas das assembleias (com demonstração da obediência às formalidades legais), nas quais foram devidamente fixados os valores das contribuições, não se verifica a exigibilidade dos débitos apontados na inicial.

De modo que, as Atas desprovidas de assinatura e/ou de registro de comparecimento de condôminos em números suficientes para validar as decisões, não servem para embasar a ação de cobrança.

Não se desconhece que a Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, entende desnecessário - e indevidamente oneroso ao credor/exequente - exigir que a convenção condominial seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis, porém, a cópia da convenção de condomínio e/ou da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias (art. 1.333 , caput, do CC/02) somados aos demais documentos demonstrativos da inadimplência, são documentos necessários a comprovação do crédito condominial.

Neste sentido, vejamos os seguintes julgados:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL . CRÉDITO REFERENTE A CONTRIBUIÇÕES DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, PREVISTAS NA RESPECTIVA CONVENÇÃO OU APROVADAS EM ASSEMBLEIA GERAL, DOCUMENTALMENTE COMPROVADAS. DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE "ORÇAMENTO ANUAL, VOTADO E APROVADO EM ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA". DISPENSÁVEL O REGISTRO DA CONVENÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. CONDIÇÃO IMPOSTA PARA TORNAR O DOCUMENTO OPONÍVEL A TERCEIROS . PRESCINDÍVEL ENTRE CONDÔMINO E CONDOMÍNIO. MEDIDA INDEVIDAMENTE ONEROSA AO CREDOR. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. 1. Embargos à execução, dos quais foi extraído o presente recurso especial, interposto em 23/5/2022 e concluso ao gabinete em 1º/2/2023.2. O propósito recursal consiste em decidir acerca dos documentos necessários à propositura de execução de título extrajudicial referente a contribuições de condomínio edilício .3. As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, autorizam a propositura de execução de título extrajudicial (art. 784, X, do CPC/15).4 . São documentos aptos a comprovar o crédito condominial a cópia da convenção de condomínio e/ou da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias (art. 1.333, caput, do CC/02) somados aos demais documentos demonstrativos da inadimplência.5 . Mostra-se desnecessário - e indevidamente oneroso ao credor/exequente - exigir que seja apresentado "orçamento anual, votado e aprovado em assembleia geral ordinária", bem como que a "convenção condominial seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis".6. Condição prevista no art. 1 .333, parágrafo único, do CC/02 para tornar o documento oponível a terceiros, sendo despicienda no exame da relação jurídico-processual entabulada entre condomínio (credor) e condômino inadimplente (devedor).7. Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foram rejeitadas as teses sustentadas pelos recorrentes, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial.8 . Recurso especial conhecido e desprovido (STJ - REsp: 2048856 SC 2022/0340028-3, Relator.: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/05/2023)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE JUNTADA DAS ATAS DAS ASSEMBLEIAS. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO INTERNO PROVIDO. 1. A teor da jurisprudência desta Corte, a ausência de apresentação de documento que comprove a anuência dos condôminos sobre a regularidade das verbas destinadas às despesas de condomínio obsta o desenvolvimento regular da ação de cobrança a elas referentes. 2. No caso, nem o Juízo sentenciante nem o Tribunal de origem se manifestaram sobre a existência da juntada de atas condominiais, dado imprescindível para que esta Corte possa aplicar, de imediato, o direito à espécie. 3. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial, com o fim de determinar o retorno dos autos à Corte de origem (STJ - AgInt no AREsp: 2065757 SP 2022/0029921-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/10/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ENCARGOS CONDOMINAIS. ATA DE ASSEMBLEIA GERAL. AUSENTE. JUNTADA EXTEMPORÂNEA. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ.SENTENÇA MANTIDA. 1. Os débitos condominiais serão certos desde que previstos na respectiva convenção do condomínio ou tenham sido aprovados em assembleia geral, sendo líquidos se constarem, de forma expressa, o seu valor, bem como exigíveis desde que vencidos.1.1 Para a execução das contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício pelo rito dos títulos executivos extrajudiciais é preciso que tais verbas estejam previstas em convenção do respectivo condomínio ou aprovadas em assembleia geral, as quais devem obrigatoriamente acompanhar a petição inicial. 2. A juntada de apenas convenção de condomínio que estabelece regra geral para a fixação da quantia devida, sem, contudo, colacionar aos autos as atas de assembleia onde foram fixados os valores que servirão de base de cálculo para o estabelecimento de taxa de condomínio, mostra-se insuficiente, sob pena de indeferimento da inicial ou de extinção do processo sem resolução do mérito. 2.1 A juntada tardia de documentos indispensáveis à propositura da demanda, além de ferir o disposto no artigo 784, inciso X, prejudica o exercício da defesa do executado, não sendo vício sanável. 3. Recurso conhecido e improvido (TJ-DF 07041591520208070020 DF 0704159-15.2020 .8.07.0020, Relator.: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 23/09/2020, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 02/10/2020).

Portanto, o débito questionado não se reveste de certeza e liquidez a possibilitar sua cobrança, porquanto não constam as Atas das Assembleias de condôminos, nem na convenção do condomínio, devidamente assinadas ou o registro de comparecimento de condôminos em número suficiente para validar as decisões.

De modo que não se encontram nos autos qualquer tipo de convocação dos condôminos de realização de assembleias de forma inconteste, nem aprovação, por maioria dos presentes das verbas para as despesas de condomínio em fixação do quantum em suas respectivas épocas, capaz de convencer esse juízo e ensejar a cobrança de tais valores, sob pena de enriquecimento ilícito.

Assim, a ausência de documento que comprove a anuência dos condôminos sobre a regularidade das verbas destinadas às despesas de condomínio referentes às taxas de área interna e externa obsta a sua cobrança.

Deste modo não merece reparos a sentença que julgou improcedente a Ação de Cobrança.

No que tange ao pedido de revogação da Justiça gratuita, é necessário que a parte interessada comprove alteração na situação do agravado que justifique a revogação do benefício, conforme exige o artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

Ocorre que, o Apelante não se desincumbiu de comprovar que a situação econômica da parte que obteve o benefício foi posteriormente alterada para melhor, ou seja, não há nos autos elementos que indiquem que a atual condição do Apelado é superior daquela quando foi-lhe deferido o pedido de gratuidade de Justiça.

Por fim, no que tange aos honorários sucumbenciais, estes são calculados com base em critérios como o valor da condenação, proveito econômico obtido ou valor atualizado da causa, com um mínimo de 10% e um máximo de 20% sobre esses valores, conforme o Código de Processo Civil.

Ocorre que, em casos de baixa complexidade, pode haver a redução dos honorários sucumbenciais, mas sempre respeitando um patamar mínimo para remuneração digna do advogado.

Assim, considerando a baixa complexidade da causa, acolho o pedido de redução da verba honorária sucumbencial, minorando-a para 10% sobre o valor da causa.

ISTO POSTO, VOTO NO SENTIDO DE CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO, APENAS E TÃO SOMENTE PARA REDUZIR A CONDENAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DE 20 PARA 10%, MANTENDO-SE INCOLUME TODOS OS DEMAIS TERMOS DA SENTENÇA.

É O VOTO

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe com início às 14:00 h., do dia ____ de _______ de 2025

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador - Relator

Belém, 24/07/2025