Tribunal: TJPA
Processo: 0800405-25.2018.8.14.0125
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7700 - Cláusula Penal
Data de julgamento: 2025-08-05

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTICA DO ESTADO DO PARA 2* TURMA DE DIREITO PRIVADO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS AUTOS DA APELAÇÃO CÍVEL N°.0800405-25.2018.8.14.0125 COMARCA DE ORIGEM: VARA ÚNICA DA COMARCA DE SÃO GERALDO DO ARAGUAIA/PA EMBARGANTE/EMBARGADO: FORTEX ENGENHARIA LTDA.EMBARGADOS/EMBARGANTES: JANAÍNA AIRES PEREIRA GUIMARÃES E OUTROS RELATORA:DES.GLEIDE PEREIRA DE MOURA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COM ÔNUS. CLÁUSULA PENAL.SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. EFEITOS MODIFICATIVOS. EMBARGOS ACOLHIDOS EM PARTE. I.CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos por Fortex Engenharia Ltda. e por Janaína Aires Pereira Guimarães e outros contra acórdão que, no julgamento de apelações cíveis interpostas por ambas as partes em ação de procedimento comum, manteve a sentença de primeiro grau, com modulação no voto do Desembargador Amílcar Guimarães, afastando a cláusula penal e condicionando a lavratura da escritura à quitação integral do preço, com levantamento dos valores apenas após o trânsito em julgado. II.QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há cinco questões em discussão: a) verificar se houve omissão e contradição quanto à fundamentação que afastou a cláusula penal de 5%; b) definir se é devida cláusula compensatória pela ocupação do imóvel; c) estabelecer o modo e o prazo para quitação do valor contratual; d) apurar a correta distribuição dos encargos sucumbenciais; e (v) determinar a viabilidade de majoração de honorários advocatícios. III.RAZOES DE DECIDIR 3. A cláusula penal de 5% foi afastada em razão da culpa recíproca das partes, conforme fundamentação omitida no acórdão original, mas constante do voto divergente acolhido. 4. A obrigação de entrega do imóvel livre de ônus recai objetivamente sobre a promitente vendedora, nos termos da cláusula contratual e da boa-fé objetiva, independentemente de má-fé. 5. A fruição do imóvel pelos compradores não configura ocupação indevida, diante do reconhecimento da exceção de contato não cumprido e da culpa recíproca, afastando-se a cláusula compensatória prevista contratualmente. 6.O pagamento do imóvel deve observar as parcelas anuais previstas originalmente, mas, quanto às parcelas vencidas de 2021 a 2024, estas devem ser quitadas em até 30dias após o trânsito em julgado, sob pena de multa, devendo o restante ser pago em 5parcelas anuais. 7. Reconhecida a sucumbência recíproca diante do provimento parcial do recurso, com repartição fixada em 40% para os autores e 60% para a ré, nos termos do art.86do CPC. 8. É incabível a majoração de honorários advocatícios prevista no art. 85, §11, do CPC, por não se tratar de caso de desprovimento integral do recurso. 9. Inexistem omissões quanto à análise do desmatamento ou do arrendamento informal, tampouco se verifica violação ao princípio da não surpresa, uma vez que a matéria foi devolvida ao Tribunal em grau recursal. IV.DISPOSITIVO E TESE 10.Embargos acolhidos em parte. Tese de julgamento: 1.A cláusula penal por inexecução contratual deve ser afastada quando reconhecida a culpa recíproca pelo inadimplemento. 2. A responsabilidade pela entrega do imóvel livre de ônus é objetiva e independe de má-fé, decorrendo da boa-fé objetiva. 3.A fruição do imóvel durante a vigência da exceção de contrato não cumprido não gera obrigação de indenizar por ocupação indevida. 4. É cabível a fixação de pagamento em parcelas anuais conforme o contrato, com exigência imediata das vencidas após a purgação da mora. 5. Havendo reforma parcial da sentença, aplica-se a sucumbência recíproca proporcional.6. A majoração de honorários do art. 85, §11, do CPC, exige o desprovimento integral do recurso. GLEIDE PEREIRA DE MOURA Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800405-25.2018.8.14.0125

APELANTE: JANAINA AIRES PEREIRA GUIMARAES, YASMINE AIRES PEREIRA GUIMARAES, THIAGO AIRES PEREIRA GUIMARES, FORTEX ENGENHARIA LTDA

APELADO: FORTEX ENGENHARIA LTDA, JANAINA AIRES PEREIRA GUIMARAES, THIAGO AIRES PEREIRA GUIMARES, YASMINE AIRES PEREIRA GUIMARAES

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTICA DO ESTADO DO PARA

2* TURMA DE DIREITO PRIVADO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS AUTOS DA APELAÇÃO CÍVEL N°.0800405-25.2018.8.14.0125

COMARCA DE ORIGEM: VARA ÚNICA DA COMARCA DE SÃO GERALDO DO ARAGUAIA/PA

EMBARGANTE/EMBARGADO: FORTEX ENGENHARIA LTDA.EMBARGADOS/EMBARGANTES: JANAÍNA AIRES PEREIRA GUIMARÃES E OUTROS

RELATORA:DES.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COM ÔNUS. CLÁUSULA PENAL.SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. EFEITOS MODIFICATIVOS. EMBARGOS ACOLHIDOS EM PARTE.

I.CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos por Fortex Engenharia Ltda. e por Janaína Aires Pereira Guimarães e outros contra acórdão que, no julgamento de apelações cíveis interpostas por ambas as partes em ação de procedimento comum, manteve a sentença de primeiro grau, com modulação no voto do Desembargador Amílcar Guimarães, afastando a cláusula penal e condicionando a lavratura da escritura à quitação integral do preço, com levantamento dos valores apenas após o trânsito em julgado.

II.QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.Há cinco questões em discussão: a) verificar se houve omissão e contradição quanto à fundamentação que afastou a cláusula penal de 5%; b) definir se é devida cláusula compensatória pela ocupação do imóvel; c) estabelecer o modo e o prazo para quitação do valor contratual; d) apurar a correta distribuição dos encargos sucumbenciais; e (v) determinar a viabilidade de majoração de honorários advocatícios.

III.RAZOES DE DECIDIR

3. A cláusula penal de 5% foi afastada em razão da culpa recíproca das partes, conforme fundamentação omitida no acórdão original, mas constante do voto divergente acolhido.

4. A obrigação de entrega do imóvel livre de ônus recai objetivamente sobre a promitente vendedora, nos termos da cláusula contratual e da boa-fé objetiva, independentemente de má-fé.

5. A fruição do imóvel pelos compradores não configura ocupação indevida, diante do reconhecimento da exceção de contato não cumprido e da culpa recíproca, afastando-se a cláusula compensatória prevista contratualmente.

6.O pagamento do imóvel deve observar as parcelas anuais previstas originalmente, mas, quanto às parcelas vencidas de 2021 a 2024, estas devem ser quitadas em até 30dias após o trânsito em julgado, sob pena de multa, devendo o restante ser pago em 5parcelas anuais.

7. Reconhecida a sucumbência recíproca diante do provimento parcial do recurso, com repartição fixada em 40% para os autores e 60% para a ré, nos termos do art.86do CPC.

8. É incabível a majoração de honorários advocatícios prevista no art. 85, §11, do CPC, por não se tratar de caso de desprovimento integral do recurso.

9. Inexistem omissões quanto à análise do desmatamento ou do arrendamento informal, tampouco se verifica violação ao princípio da não surpresa, uma vez que a matéria foi devolvida ao Tribunal em grau recursal.

IV.DISPOSITIVO E TESE

10.Embargos acolhidos em parte.

Tese de julgamento:

1.A cláusula penal por inexecução contratual deve ser afastada quando reconhecida a culpa recíproca pelo inadimplemento.

2. A responsabilidade pela entrega do imóvel livre de ônus é objetiva e independe de má-fé, decorrendo da boa-fé objetiva.

3.A fruição do imóvel durante a vigência da exceção de contrato não cumprido não gera obrigação de indenizar por ocupação indevida.

4. É cabível a fixação de pagamento em parcelas anuais conforme o contrato, com exigência imediata das vencidas após a purgação da mora.

5. Havendo reforma parcial da sentença, aplica-se a sucumbência recíproca proporcional.6. A majoração de honorários do art. 85, §11, do CPC, exige o desprovimento integral do recurso.

GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTICA DO ESTADO DO PARA

2* TURMA DE DIREITO PRIVADO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS AUTOS DA APELAÇÃO CÍVEL N°.0800405-25.2018.8.14.0125

COMARCA DE ORIGEM: VARA ÚNICA DA COMARCA DE SÃO GERALDO DO ARAGUAIA/PA

EMBARGANTE/EMBARGADO: FORTEX ENGENHARIA LTDA.EMBARGADOS/EMBARGANTES: JANAÍNA AIRES PEREIRA GUIMARÃES E OUTROS

RELATORA:DES.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por ambas as partes (Id. n°27994674 e Id. n° 28013915) contra o v. acórdão de Id. n° 27261800, proferido pela Colenda 2a Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, no julgamento das Apelações Cíveis manejadas pelas partes nos autos da Ação de Procedimento Comum que tem como parte autora JANAÍNA AIRES PEREIRA GUIMARÃES E OUTROS c como parte ré FORTEX ENGENHARIA LTDA., processo originário da Vara Única da Comarca de São Geraldo do Araguaia/PA.A decisão colegiada embargada negou provimento ambas as apelações, mantendo-se a sentença de primeiro grau, com alteração promovida pelo voto do Exmo. Desembargador AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES, que afastou a multa contratual estabelecida no item "b" da sentença e condicionou a lavratura da escritura à integral quitação do preço, bem como o levantamento dos valores à ocorrência do trânsito em julgado da decisão.

A FORTEX ENGENHARIA LTDA. opõe embargos de declaração (ID. n°.28013915), sustentando, em síntese: a) contradição entre o voto proclamado e a redação do acórdão; b) omissão na fundamentação quanto à exclusão da cláusula penal; c) ausência de menção expressa aos fundamentos fático-jurídicos do voto do Desembargador Amilcar Roberto Bezerra Guimarães; d) necessidade de integração quanto ao termo final do pagamento integral e estabelecimento eventual multa por inadimplemento; e) necessidade de redistribuição dos encargos sucumbenciais, ante o provimento parcial da apelação do embargante, nos termos do voto em epígrafe; f)omissão quanto à aplicação de cláusula compensatória pela fruição do imóvel objeto do contrato.

Ressaltou-se que, nos termos do voto condutor, a Turma entendeu pela negligência dos promitentes compradores, diante da ausência do dever de cuidado na análise registral do imóvel, já que a existência de gravames não impediria a lavratura da Escritura de compra e venda. Pontuou-se, também, que o voto teria reconhecido a descaracterização da má-fé do embargante.

Asseverou-se, também, que “era possível a lavratura da escritura pública desde, pelo menos, 22/10/2018, data em que foi expedida certidão de ônus reais atestando que os gravames hipotecários foram integralmente cancelados”.

POR FIM, SUSCITOU QUE HOUVE OMISSÃO AO DEIXAR DE APRECIAR PROVAS DOCUMENTAIS CONSTANTES DOS AUTOS, COM DESTAQUE PARA ATA NOTARIAL QUE TERIA COMPROVADO O DESMATAMENTO IRREGULAR DA ÁREA E O ARRENDAMENTO INFORMAL DA PROPRIEDADE AO SR. EDSON COELHO DOS SANTOS.

De outro lado, os autores da ação (JANAÍNA AIRES PEREIRA GUIMARÃES E OUTROS), também opuseram embargos de declaração (ID. n°27994674), apontando, igualmente, omissão quanto ao fundamento da decisão colegiada que afastou a incidência de multa contratual à promitente vendedora, bem como contradição entre a conclusão do acórdão e a tese do voto vencedor.

Alegou-se, ainda, que, na apelação, houve pedido genérico de reforma da sentença - logo, aponta-se ausência de pedido específico de exclusão da multa afastada pelo voto do Exmo. Des. AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES.

Pontuou-se que a Turma não poderia, sem pedido expresso da outra parte, ter piorado a situação dos promitentes compradores, alegando ofensa ao princípio da vedação à decisão surpresa, previsto no art.10 do CPC.

Ressaltou-se, por fim, que houve omissão quanto à majoração dos honorários advocatícios, conforme preconiza o art. 85, §11, do CPC.

Contrarrazões aos embargos de declaração interpostos por FORTEX ENGENHARIA LTDA. foram apresentadas pelos autores (ID. n° 28338406),e, de forma recíproca, a FORTEX apresentou contrarrazões aos embargos manejados pelos autores (ID.n° 28308861).

É o relatório.

GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Desembargadora Relatora

VOTO

TRIBUNAL DE JUSTICA DO ESTADO DO PARA

2* TURMA DE DIREITO PRIVADO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS AUTOS DA APELAÇÃO CÍVEL N°.0800405-25.2018.8.14.0125

COMARCA DE ORIGEM: VARA ÚNICA DA COMARCA DE SÃO GERALDO DO ARAGUAIA/PA

EMBARGANTE/EMBARGADO: FORTEX ENGENHARIA LTDA.EMBARGADOS/EMBARGANTES: JANAÍNA AIRES PEREIRA GUIMARÃES E OUTROS

RELATORA:DES.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preambularmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos da pretensão deduzida pelo embargante, bem como tendo sido os Embargos de Declaração protocolizados dentro do quinquídio a que se refere o art. 1.023 do Código de Processo Civil, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos Embargos, passando a proferir voto.

MÉRITO

Como

é
cedico, os embargos de declaração servem para sanar omissão, contradição ou obscuridade na decisão recorrida,
consoante

prescreve
o art. 1.022,do CPC/2015,
in

verbis
:

"Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I-Esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II- Suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a
requerimento;
III-corrigir erro material.

Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

I- Deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II- Incorra em qualquer das condutas descritas no art.489,§1°.”

A controvérsia central reside na alegada omissão e contradição quanto à fundamentação do voto condutor e à “modulação" da sentença originalmente proferida, especialmente no que tange à cláusula penal.

Ambos os embargos de declaração devem ser ACOLHIDOS EM PARTE, com esteio no artigo 489, §1°, do CPC, haja vista a ausência de registro, no acórdão lavrado, dos fundamentos para o afastamento da multa contratual por inobservância do dever contratual de entregar o imóvel livre de gravames.

Portanto, visando sanar a omissão apontada, registro que, conforme o voto apresentado pelo Exmo. Des. AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES, a multa contratual de 5% do valor do imóvel, referida supra, por inobservância do dever contratual de entregar o imóvel livre de ônus, deve ser afastada com base na culpa recíproca das partes pelo não cumprimento da obrigação.

Conforme o voto em epígrafe, acolhido pela Turma, houve negligência do promitente compradora, já que a existência de gravame não impediria a lavratura da Escritura. Não obstante, também se registrou que a promete vendedora, não obstante a ausência de má-fé, tinha responsabilidade
objetiva
de
entregar
o imóvel sem ônus.

Este último ponto é importante, porque, ao contrário do que presente a embargante FORTEX, o afastamento da multa não obstou a responsabilidade da promitente vendedora.

Ao revés, cumpre esclarecer que a multa foi afastada por culpa recíproca, e que a promitente vendedora tinha, sim, obrigação contratual de entregar o imóvel livre e desembaraçado, conforme CLÁUSULA SETIMA do contrato paradigma.

A embargante FORTEX defende a ideia de que a entrega do bem livre de ônus teria como único objetivo permitir a lavratura da Escritura Pública, mas não é o que se verifica nos autos e no voto divergente.

Afinal, o Exmo. Des. AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES ressaltou que a FORTEX tinha responsabilidade objetiva pela entrega do imóvel livre de ônus - obrigação esta que deriva dos deveres anexos da boa-fé objetiva, dentre eles os de transparência e lealdade.

Estes deveres, inclusive, devem ser observados independentemente de
análise

de elemento subjetivo
(má-fé) e derivam da necessidade de concretização
das

legitimas

expectativas
que justificaram a celebração do contrato, senão vejamos:

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL.APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO. NOTA PROMISSÓRIA COMO GARANTIA, INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. BOA-FÉOBJETIVA E FUNCÃO SOCIAL DO CONTRATO. VENIRE CONTRAFACTUM

PROPRIUM.

APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. Em contratos de compra e venda de imóvel aplica-se o princípio da boa-fé objetiva e da funç
ã
o social do contrato, conforme disciplina os arts. 113 e 421 do CC. Tais princ
í
pios guiam a interpretaç
ã
o dos termos pactuados entre as partes, privilegiando o comportamento e a confiança mútua entre contratantes. 2. A cláusula que dispõe sobre a entrega do imóvel "livre de débitos e ônus", incluindo a quitação de financiamento, impõe ao vendedor a responsabilidade de adimplir integralmente o contrato. 2.1.A omissão quanto à obrigação de quitação do financiamento não

exime

o
vendedor de sua responsabilidade contratual,
visto que tal dever está implícito na referida

cláusula.3.A emissão de nota promissória como garantia pela quitação do financiamento reforçar a existência de uma obrigação assumida pelo vendedor. A alegação de que tal nota foi formalidade exigida pelo comprador, sem vínculo à quitação do financiamento, carece de sustentação lógica e jurídica. 4.O princípio do venire contra factum proprium veda o comportamento contraditório das partes, impedindo o vendedor de, após emitir nota promissória de garantia, negar sua responsabilidade quanto à quitação do financiamento. Tal contradição viola o dever de lealdade e transparência inerente às relações contratuais. 5. O inadimplemento da obrigação de quitação autoriza a parte lesada a buscar o cumprimento específico do contrato, consoante previsto no art. 475 do CC, que dispõe sobre a execução forcada da obrigação de fazer ou pagar quantia, cabendo indenização por perdas e danos caso tal obrigação não seja cumprida. 6.APELAÇÃO DESPROVIDA (TJ-DF 070499197202380700021948907, Relator.: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento:04/12/2024,6a Turma Cível, Data de Publicacão:06/12/2024).

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXISTENCIA DE VÍCIO. EFEITOS INFRINGENTES. POSSIBILIDADE.SÚMULA N. 182 DO STJ. NÃO APLICAÇÃO. ANÁLISE LEGAL E PRINCIPIOLÓGICA DAS RELACOES CONTRATUAIS.INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.5 E 7 DO STJ. NÃO CABIMENTO. PRINCÍPIOS CONTRATUAIS. BOA-FÉOBJETIVA. 1. Segundo o art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado. 2. Em casos excepcionais, é possível a atribuição de efeitos modificativos aos embargos declaratórios, isto é, quando, para ser sanado algum vício - omissão, contradição ou obscuridade -, a alteração da decisão surja como consequência lógica e necessária. 3. Não se aplica a Súmula n. 182 do STJ quando das alegações apresentadas se depreende a existência de elementos específicos para atacar a decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, combatendo os fundamentos nela insertos. 4.Não encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ a pretensão da parte de exame de questões legais e principiológicas que orientam as relações contratuais. 5. As relações contratuais são regidas por princípios, entre os quais o da autonomia da vontade, o da obrigatoriedade, o da relatividade dos contratos e o da boa-fé. 6. A boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil," impõe às partes da relação jurídica o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legitimas expectativas que justificaram a celebração do contrato"(REsp n. 1 .9844.616/MT, Terceira Turma). 7. Fere a boa-fé objetiva e gera enriquecimento sem causa a pretensão de receber, pela indicação de cliente, porcentagem sobre o valor total do precatório, quando tal valor não foi efetivamente recebido na integralidade, em razão de negociação prévia do crédito com deságio. 8. Embargos de declaração acolhidos com efeito modificativo (STJ - EDcl no Aglnt no AREsp:1809319RJ 2020/0336835-4, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 15/08/2023, T4-QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/08/2023) (grifos nossos).

Assim, o fundamento apresentado no voto divergente é insuficiente para dar ensejo à cláusula compensatória pela fruição indevida do imóvel objeto do contrato.

Deve persistir o reconhecimento do instituto da “exceção de contrato não cumprido”. Houve uma cláusula contratual que não foi observada pelos promitentes vendedores - entrega do imóvel livre de ônus. O não pagamento, enquanto existia qualquer gravame no imóvel, foi legítimo, embasado em tese corretamente acolhida pelo Juízo Primevo e ratificada no Acórdão impugnado.

No mesmo sentido, inclusive, tem-se o PARAGRAFO NONO da CLÁUSULA TERCEIRA do contrato paradigma, que assim prevê: "as parcelas anuais descritas na alínea 'b' da cláusula terceira somente tornar-se-ão vencíveis e exigíveis mediante apresentação das certidões descritas na cláusula sétima, parágrafo primeiro” (grifos nossos).Além disso, o mesmo fundamento que afasta a cláusula penal por ausência de entrega do imóvel sem ônus também serve, de maneira ontológica, para afastar o pagamento de cláusula compensatória pela fruição indevida -afinal, está-se diante de culpa recíproca, logo não há que se falar em “ocupação indevida" do imóvel.

Enfim, se a CLÁUSULA SÉTIMA não pode surtir seus efeitos, não obstante a existência de gravame, igualmente está afastada a CLÁUSULA NONA, já que a culpa recíproca e o correto reconhecimento da “exceção de contrato não cumprido” afastam a indenização por ocupação “indevida”.

Quanto à questão do pagamento, o voto divergente estabeleceu que “a lavratura da escritura pública somente deverá ocorrer após o depósito integral do valor pactuado”, e que “o levantamento do dinheiro será feito após o trânsito em julgado dessa decisão”.

Neste ponto, há uma importante questão a ser delineada.

Ao firmar que escritura será lavrada após a quitação integral, o voto divergente nada estabeleceu acerca da forma de pagamento. Em verdade, somente se ratificou que a lavratura do imóvel depende da quitação integral do imóvel.

Assim, não procede a tese do embargante FORTEX de que o voto divergente estabeleceu que o pagamento seria realizado em uma única parcela, após o trânsito em julgado.

A melhor via é ratificar o pagamento parcelas anuais, conforme definido pelo Juízo ad

quem, com utilização do preço das arrobas nas datas originais previstas-afinal, não se pode descaracterizar o modo de pagamento originalmente previsto e livremente aceito.

Todavia, é necessário fazer uma digressão sobre este ponto.

Recorde-se que, enquanto não cumpria sua obrigação de livrar o imóvel dos gravames, a FORTEX não poderia exigir o pagamento das parcelas. É esta a redação do supracitado PARÁGRAFO NONO da CLÁUSULA TERCEIRA do contrato paradigma.

Recorde-se que, conforme ressaltado pelo Juízo de 1° Grau, a regularização integral somente se deu em abril de 2021 - momento em que as obrigações, em tese, poderiam voltar a ser exigidas.

Logo, prudente o pagamento em parcelas. Todavia, as parcelas anuais de 2021a 2024 deveriam ter sido pagas ou depositadas em Juízo, uma vez que a FORTEX cumpriu seu ônus de regularizar o imóvel.

Assim, para estas quatro parcelas, o pagamento deve ser feito de forma integral, após o trânsito em julgado, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de aplicação de multa, a ser definida pelo Juízo de origem, em sede de cumprimento de sentença.

O valor excedente, da época em que a exigibilidade estava suspensa, deve ser quitado em 05 (cinco) parcelas anuais, também após o trânsito em julgado e com utilização do preço das arrobas nas datas originais previstas. Esta medida também se coaduna com a boa-fé objetiva e atende a “'culpa recíproca” estabelecida no voto divergente.

Quanto à sucumbência recíproca, assiste razão à embargante FORTEX.O voto divergente implicou, sim, em provimento parcial, ao excluir a multa por inexecução conatural. Logo, deve haver a distribuição proporcional de custas e honorários advocatícios, conforme determina o art. 86 do CPC, bem como jurisprudência do E. STJ e dos Tribunais Pátrios:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CUSTAS PROCESSUAIS.SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

1.De acordo com a jurisprudência

do Superior Tribunal de

Justica, em caso
de
sucumbência recíproca, as custas

processuais e os honorários advocatícios
devem

ser

recíproca e proporcionalmente distribuídos”.[...](STJ-AgInt no REsp:1718122 RO 2018/0004816-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 25/05/2020,T3-TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/05/2020)(grifos nossos).

"EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO. CONTRADICÃO.SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA RECONHECIDA. PARTE
AUTORA

QUE
DECAIU
EM
PARTE RELEVANTE DOS
PEDIDOS

FORMULADOS
NA INICIAL. RECURSO
ACOLHIDO.

Configurada a sucumbência recíproca, é de rigor a
distribuição
proporcional das custas e despesas processuais,
bem como a fixacão de honorários advocatícios a favor do patrono da parte contrária. Inteligência do artigo 86 do Código de Processo Civil". (TJ-SP

- EMBDECCV:10971757520178260100 SP 1097175-75.2017.8.26.0100,Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento:22/10/2019,3* Câmara de Direito Privado, Data de Publicacão:25/10/2019) (grifos nossos).

No presente feito, houve reforma apenas do item “b" da sentença. Manteve-se o interdito possessório e o pagamento em pagamento em parcelas. Logo, a distribuição adequada consiste em fixar em 40% da sucumbência para a para autora e 60% para a parte ré da ação originária.

Quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais, deve-se recordar que a reforma parcial da sentença impede a majoração preconizada no art. 85, §11,do CPC, a esteira do que dispões o Tema Repetitivo n°. 1059 do STJ, a saber: “a majoração de honorários de sucumbência no julgamento de recurso, prevista no
artigo 85
,
parágrafo 11,do Código de Processo Civil (CPC)
, só é possível nos casos de decisão pelo desprovimento integral ou pelo não conhecimento” (grifos nossos).

Quanto ao pedido de reanálise da tese de desmatamento irregular da área e arrendamento informal, entende que foi suficientemente analisada pelo Acórdão combatido, não tendo que se falar em omissão ou contradição.

Recorde-se que os Embargos de Declaração é a via inadequada para discutir o acerto ou desacerto da decisão, bem como se há, ou não, convergência com outros julgados da Turma, senão vejamos:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.OMISSOES INEXISTENTES.REDISCUSSÃO DE MATÉRIA DE MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. 1. A solução correta e integral da controvérsia, com lastro em fundamentos suficientes, não configura omissão. 2. Os Embargos de Declaração não
constituem instrumento adequado para
a

rediscussão

da
matéria de mérito consubstanciada na decisão
recorrida, quando não presentes os vícios de omissão, obscuridade ou contradição, nos termos do art. 1.022 do CPC. 3. Embargos de Declaração rejeitados" (STJ - EDcl no REsp: 1549458 SP 2014/0130168-2, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 11/04/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/04/2022) (grifos nossos).

EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.APELAÇÃO

CÍVEL. INOCORRÊNCIA DE ERRO MATERIAL, OMISSÃO, CONTRADICÃO OU OBSCURIDADE.AUSÊNCIA DE QUAISQUÉR DOS VÍCIOS DO ART.1.022DO CPC. PREQUESTIONAMENTO, INTELIGENCIA

DO ART.1.025 DO CPC. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

REJEITADOS.

1.E cedico que o recurso de embargos de declaração destina-se a corrigir defeitos do julgado, quais sejam: a existência de obscuridade, contradição, omissão ou erro material da decisão que se pretende aclarar, expressas em rol taxativo do art. 1.022do CPC.

2.Inexiste afronta quando o Acórdão se pronuncia, de forma

clara e suficiente acerca das questões suscitadas nos autos. Inexiste vício a ensejar esclarecimento, complemento
ou
eventual integração do que decidido
no julgado, pois
a
tutela
jurisdicional foi prestada de forma clara e fundamentada.

3. De acordo com precedentes do STJ, a ocorrência de um dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC é requisito de admissibilidade dos embargos de declaração, razão pela qual a TANAGUde ofensa ao princípio da vedação à decisão surpresa formulada por JANAÍNA AIRES PEREIRA GUIMARÃES E OUTROS. Houve pedido de reforma da sentença, inclusive em relação ao item “b"(aplicação da multa), e foi justamente este ponto analisado pelo voto divergente. A matéria foi corretamente devolvida a análise deste Tribunal, que corretamente delibou sobre a incidência de cláusulas contratuais. Neste ponto, nada a integrar.

DISPOSITIVO

ASSIM, O PRESENTE VOTO É NO SENTIDO DE CONHECER E ACOLHER EM PARTE OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE FORTEX ENGENHARIA LTDA E JANAÍNA AIRES PEREIRA GUIMARÃES E OUTROS, QUANTO À EXPOSIÇÃO DA FUNDAMENTAÇÃO APRESENTADA NO VOTO DIVERGENTE DO EXMO. DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES, OLVIDADA NO ACÓRDÃO IMPUGNADO.

Estabelecer os seguintes efeitos modificativos ao Acórdão impugnado:

a) visando sanar a omissão apontada, registra-se que, conforme o voto apresentado pelo Exmo. Des. AMÍLCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES, a multa contratual de 5% do valor do imóvel, por inobservância do dever contratual de entregar o imóvel livre de ônus, deve ser afastada com base na culpa recíproca das partes pelo não cumprimento da obrigação.

b) reconhece-se que o voto divergente implicou em reforma parcial da sentença de 1° Grau. Assim, estabeleço a sucumbência recíproca com esteio no art. 86 do CPC. Como houve reforma apenas do item "b" da sentença, a distribuição adequada consiste em fixar em 40% da sucumbência para a para autora e 60% para a parte ré da ação originária.

c) prudente a manutenção do pagamento em parcelas. Todavia, as parcelas anuais de 2021 a 2024 deveriam ter sido pagas ou depositadas em Juízo, uma vez que a FORTEX cumpriu seu ônus de regularizar o imóvel em abril de 2021. Assim, para estas quatro parcelas, o pagamento deve ser feito de forma integral, após o trânsito em julgado, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de aplicação de multa, a ser definida pelo Juízo de origem, em sede de cumprimento de sentença. O valor excedente, da época em que a exigibilidade estava suspensa, deve ser quitado em 05 (cinco) parcelas anuais, também após o trânsito em julgado, e com utilização do preço das arrobas nas datas originais previstas.

Rejeito as demais teses.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Desembargadora
Relatora

Belém, 28/08/2025