Tribunal: TJPA
Processo: 0829522-18.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9606 - Compromisso
Data de julgamento: 2025-07-22

Ementa:
EMENTA

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0829522-18.2018.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI

APELADO: ELTON DAVID CUSTODIO PINTO

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

RELATÓRIO

ACÓRDÃO

PROCESSO Nº 0829522-18.2018.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (10ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

EMBARGANTE/EMBARGADA: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI

ADVOGADA: ROSA HELENA IZABEL LIMA GOMES

ADVOGADO: RAPHAEL MUES OLIVEIRA

ADVOGADO: LUIZ ISMAELINO VALENTE

ADVOGADA: LUIZ FERNANDO MAUES OLIVEIRA

EMBARGANTE/EMBARGADA: ELTON DAVID CUSTODIO PINTO

ADVOGADO: PAULO HENRIQUE VASCONCELOS DE BRITO

ADVOGADO: RONDINELI FEREIRA PINTO

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Trata-se de embargos de declaração opostos, o primeiro pela
: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI
e o segundo por
ELTON DAVID CUSTODIO PINTO
, contra acórdão proferido pela 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, que restou assim ementado:

“
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO CONSIGNATÓRIA. INSUFICIÊNCIA DO DEPÓSITO. RECONHECIMENTO DE SUCUMBÊNCIA INTEGRAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que reconheceu a insuficiência do depósito realizado em ação de consignação em pagamento proposta pela construtora, com base em cláusula contratual que previa deduções diversas, e julgou improcedente a reconvenção proposta pelo comprador. A sentença reconheceu o direito de retenção parcial dos valores pagos, extinguindo parte da obrigação, e impôs sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a construtora pode efetuar retenções contratuais sobre os valores pagos pelo comprador mesmo quando a rescisão contratual decorre de sua culpa; (ii) verificar se o depósito realizado na ação consignatória foi suficiente para extinguir a obrigação e quais os efeitos processuais da insuficiência do valor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A responsabilidade pelo inadimplemento contratual recai sobre a construtora, conforme decisão transitada em julgado em ação anterior que reconheceu o atraso injustificado na entrega do imóvel.

4. Sendo a construtora responsável exclusiva pela rescisão contratual, deve restituir integralmente os valores pagos pelo promitente-comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ e do Tema 577 dos recursos repetitivos.

5. O valor depositado na ação consignatória foi calculado com base em cláusula contratual inválida no caso concreto, resultando em pagamento parcial da obrigação, o que impõe o reconhecimento da improcedência da ação, conforme o Tema 967 do STJ.

6. Não se verifica má-fé da autora da ação, mas a insuficiência do depósito impede a extinção da obrigação e enseja a sua condenação integral nos ônus sucumbenciais.

7. A cláusula contratual que previa retenção de valores a título de corretagem, tributos e taxas condominiais revela-se abusiva e inaplicável em caso de inadimplemento da própria construtora, devendo ser afastada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso da Construtora Village Eireli improvido. Recurso de Elton David Custódio Pinto provido.

Tese de julgamento:

1. A responsabilidade objetiva da construtora por atraso na entrega do imóvel impede a retenção de valores pagos pelo comprador quando a rescisão do contrato decorre de sua culpa.

2. É improcedente a ação de consignação em pagamento quando o valor depositado é insuficiente para extinguir a obrigação, conforme estabelece o Tema 967/STJ.

3. Em caso de culpa exclusiva do promitente-vendedor, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543/STJ.

Dispositivos relevantes citados: Lei 10.931/2004, arts. 26 a 29; Código Civil, arts. 336 e 475; CPC/2015, arts. 85, §2º, 334 a 339, 487, I; CDC, arts. 6º, 14 e 81; Lei 4.591/1964, art. 43-A, §2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.300.418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13/11/2013 (Tema 577); STJ, REsp 1.108.058/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 10/10/2018 (Tema 967); STJ, Súmula 543”.

A Construtora Village EIRELI opôs embargos de declaração com efeitos infringentes contra acórdão que julgou improcedente ação consignatória por depósito insuficiente e reconheceu o direito à restituição integral dos valores pagos pelo promitente-comprador, diante do inadimplemento da construtora.

A embargante alega omissão e obscuridade no acórdão quanto à análise da exigibilidade da parcela “chaves” apenas após a expedição do habite-se e à legalidade das deduções contratuais realizadas, que totalizaram 20,98% dos valores pagos, percentual inferior ao usualmente admitido pela jurisprudência.

Defende que sua conduta não foi inteiramente ilegal, como demonstrado pela sentença de primeiro grau, e que a mora do comprador no pagamento das chaves ensejou a rescisão contratual.

Sustenta que a ação consignatória foi procedente e que o valor depositado foi corretamente calculado conforme o contrato.

Requer o acolhimento dos embargos com modificação do acórdão para provimento da apelação.

Não foram apresentadas contrarrazões.

Por sua vez, o embargante Elton David Custódio Pinto alega omissão quanto à definição da data de correção monetária desses valores.

Sustenta que os cálculos apresentados pela construtora foram baseados indevidamente em correção única a partir da última parcela paga, desconsiderando que a correção deve incidir desde o desembolso de cada parcela, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

Requer o acolhimento dos embargos para suprir a omissão, reconhecendo-se que os valores devem ser corrigidos desde as respectivas datas de pagamento, com base nos precedentes indicados, e atualizados para fins de cumprimento de sentença.

A Construtora Village EIRELI apresentou contrarrazões aos embargos de declaração opostos por Elton David Custódio Pinto, sustentando que o recurso não aponta vício apto a ensejar aclaratórios, mas revela mero inconformismo com o conteúdo do acórdão.

Argumenta que a alegada omissão sobre os cálculos da restituição não se verifica, tendo sido a matéria expressamente analisada, e que os embargos se prestam, na verdade, à reanálise de questões já decididas.

Rebate a suposta contradição apontada, afirmando que esta não decorre do próprio acórdão embargado, mas de decisão distinta em outro processo, o que não configura contradição nos termos do art. 1.022 do CPC.

Alega ainda tentativa de locupletamento ilícito e requer o improvimento dos embargos, com a condenação do embargante por litigância de má-fé.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Portanto, presentes os pressupostos de admissibilidade de cabimento (próprio) e tempestividade, porquanto o preparo é dispensado por previsão expressa do artigo 1.023,
caput
, do Código de Processo Civil, conheço dos embargos declaratórios opostos.

Na dicção do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos declaratórios destinam-se, especificamente, a corrigir falha do comando judicial que comprometa seu entendimento, o que pode decorrer de quatro hipóteses: contradição (fundamentos inconciliáveis entre si, dentro do próprio julgado), omissão (falta de enfrentamento de questão posta), obscuridade (ausência de clareza) e a correção de erro material.

Vê-se, portanto, que nos embargos declaratórios devem ser observados os limites do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, já que esse recurso não é o meio hábil ao reexame de matéria já decidida ou estranha ao acórdão embargado.

Nesse sentido, acerca dos requisitos para oposição dos Embargos, o Superior Tribunal de Justiça reverbera que
“os aclaratórios são cabíveis somente para sanar omissão, obscuridade ou contradição contida no julgado. Sem se configurar ao menos uma dessas hipóteses, devem ser rejeitados, sob pena de rediscutir-se matéria de mérito já decidida.
” (STJ – EDcl no REsp: 1957060 RS 2021/ 0274642-2, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Publicação: DJ 19/05/2022).

Os Embargos de Declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, de contornos processuais rígidos, exigindo-se, para seu acolhimento, que estejam presentes os pressupostos legais de cabimento previstos no art. 1.022 do CPC, não sendo, veículo próprio para exame das razões atinentes ao inconformismo da parte a ser discutido em vias próprias.

O acórdão proferido pela 2ª Turma de Direito Privado do TJPA apreciou apelações cíveis interpostas pela Construtora Village EIRELI e por Elton David Custódio Pinto, no contexto de ação de consignação em pagamento.

A controvérsia envolveu a validade das retenções contratuais feitas pela construtora em valores pagos por promitente-comprador após a rescisão contratual, motivada por atraso na entrega do imóvel.

Restou reconhecida, com base em decisão transitada em julgado, a culpa exclusiva da construtora pelo inadimplemento contratual, atraindo a aplicação da Súmula 543 do STJ e o Tema 577 dos recursos repetitivos, que impõem a devolução integral dos valores pagos pelo comprador.

O depósito efetuado na ação consignatória foi considerado insuficiente, pois amparado em cláusula contratual considerada abusiva, sobretudo quanto às deduções relativas a tributos, corretagem, taxas condominiais e IPTU.

Aplicando o Tema 967 do STJ, a ação foi julgada improcedente.

A tese firmada estabelece que, havendo culpa exclusiva da construtora, não é cabível a retenção de valores pagos, e que a consignatória somente é procedente com depósito integral.

Diante disso, foi negado provimento ao recurso da construtora e dado provimento ao recurso do promitente-comprador, reconhecendo-se sucumbência integral da construtora e condenando-a ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.

Inexistem os vícios sustentados pela Construtora.

O julgado deve ser lido de forma integral e sistêmica, incluindo votos, relatório e fundamentação. A ausência de referência expressa a todos os argumentos não configura omissão, desde que o raciocínio esteja presente de modo compreensível.

Pois bem.

a) Omissão sobre o momento de exigência das chaves

Não há omissão
.

O acórdão deixa claro que o inadimplemento se refere ao atraso na entrega da obra (março de 2012), e que as justificativas apresentadas (inclusive a menção ao Habite-se de 2016) foram rejeitadas como fortuito interno. Esse ponto está expressamente enfrentado.

b) Omissão quanto ao precedente do TJPA admitindo retenção de 25%.

Não há omissão relevante
.

O acórdão afirma, com base em precedentes do STJ (Tema 577 e Súmula 543), que
não há direito à retenção
quando a culpa pela rescisão é do vendedor. A jurisprudência local, em hipótese distinta (culpa do comprador), não vincula a presente situação.

c) Percentual aplicado de 20,98% estaria dentro da média jurisprudencial

Não há contradição
.

A decisão afastou expressamente as cláusulas contratuais por abusividade. O percentual isolado não é o critério decisivo. O julgado adota raciocínio sistêmico de proteção do consumidor e risco do empreendimento, aplicando jurisprudência vinculante.

d) Suposta obscuridade quanto à reforma da sentença

Não há obscuridade
.

O acórdão explica de forma detalhada que, embora tenha havido sentença parcialmente favorável à construtora, essa foi reformada com base na constatação de culpa exclusiva dela. A linha argumentativa é coerente e inteligível.

Assim,
nenhum dos vícios do art. 1.022 do CPC se verifica
.

Por outro lado, deve ser acolhido os embargos opostos por Elton David.

Explico.

Embora o acórdão tenha determinado a devolução integral dos valores pagos,
não indicou expressamente o termo inicial da correção monetária
, tampouco fez remissão ao critério técnico de atualização.

O STJ possui jurisprudência consolidada no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda, a
correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso
, para evitar enriquecimento sem causa (REsp n. 2.179.100/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/5/2025, DJEN de 23/5/2025.)

Apesar de possível inferência indireta da orientação jurisprudencial, o
silêncio do julgado sobre o termo inicial da correção
gera dúvida objetiva quanto à execução da decisão. Essa lacuna, portanto, caracteriza
omissão relevante
nos termos do art. 1.022, II, do CPC.

Diante disso,
é necessário acolher parcialmente os embargos para suprir a omissão
quanto à fixação do termo inicial da correção monetária, estabelecendo-se que esta deve incidir a partir de
cada desembolso realizado
pelo promitente-comprador.

Apreciadas as teses invocadas pela recorrente, sobretudo o motivo pelo qual não se aplicam os argumentos apresentados e subsumidas as normas legais aplicáveis, não há falar-se, para fins de prequestionamento, em sua inobservância ou negativa de vigência.

Ademais, impende salientar que o artigo 1.025 do Código de Processo Civil acolheu a tese do prequestionamento ficto, no qual indica que a simples oposição dos embargos de declaração é suficiente para prequestionar a matéria, ainda que sejam inadmitidos ou rejeitados, cujo teor destaca-se:
“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade”.

Por fim, resta consagrado pelo ordenamento processual vigente ser despiciendo mencionar expressamente no acórdão embargado todas as teses avocadas pelas partes, notadamente quando já tenha ancorado em fundamentos jurídicos suficientes para proferir a decisão exarada.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ampara o entendimento:

“A admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/2015), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/2015, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei".
(STJ, 4a T., AgInt no AREsp nº 1.344.145-RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 13/12/2018, DJe de 18/12/2018).

Nesse contexto, têm-se que mesmo quando inadmitidos ou rejeitados os embargos de declaração, consideram-se as questões nele suscitadas para fins de prequestionamento incluídas no acórdão.

Por todo o exposto
, conheço dos embargos de declaração e, no mérito, rejeito o recurso interposto pela Construtora Village Eireli e acolho os aclaratórios opostos por Elton David Custodio Pinto, apenas para fixar o termo inicial da correção monetária – a partir de cada desembolso – mantendo-se inalterado o acórdão embargado nos demais termos, por esses e seus próprios fundamentos.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

Desembargadora
MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Relatora

Belém, 30/07/2025