Tribunal: TJPA
Processo: 0819683-86.2024.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9609 - Locação de Móvel
Data de julgamento: 2025-03-31

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DECADÊNCIA. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de Instrumento interposto por ALEX VANDER MAIA MAGON contra decisão que fixou aluguel provisório em R$ 5.000,00 nos autos da ação renovatória ajuizada por BIOFÍSIO CLÍNICA DE FISIOTERAPIA LTDA - ME, para renovação compulsória de contrato de locação comercial. O Agravante sustenta: (i) decadência do direito da autora; (ii) perda superveniente do objeto diante de aditivo contratual firmado; e (iii) necessidade de manutenção do valor locativo estipulado no aditivo contratual. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Configuração da decadência prevista no art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991. Perda do objeto pela celebração de aditivo contratual. Possibilidade de revisão do valor do aluguel provisório em desrespeito ao pacta sunt servanda. III. RAZÕES DE DECIDIR Decadência do direito da autora: Nos termos do art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, a ação renovatória deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do término do contrato vigente. Ajuizada fora desse intervalo, impõe-se o reconhecimento da decadência, conforme precedentes jurisprudenciais. Perda superveniente do objeto: A celebração de aditivo contratual após o ajuizamento da demanda implica resolução extrajudicial do conflito, tornando a ação desnecessária. Doutrina e jurisprudência corroboram a extinção pela ausência de interesse processual. Manutenção do equilíbrio contratual: O princípio do pacta sunt servanda assegura a prevalência dos valores livremente negociados no aditivo contratual, exceto se comprovado abuso de direito ou enriquecimento ilícito, o que não restou demonstrado nos autos. Ausência de risco de dano irreparável: A Agravada não demonstrou que o aluguel pactuado inviabiliza suas atividades empresariais, tampouco apresentou elementos que justifiquem a intervenção judicial para redução do valor locativo. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A ação renovatória de contrato de locação não residencial deve ser proposta no prazo estabelecido pelo art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, sob pena de decadência. A celebração de aditivo contratual que renova a locação torna a demanda judicial desnecessária por perda superveniente do objeto. A revisão judicial de aluguéis provisórios deve respeitar o valor pactuado, salvo prova de abuso ou desequilíbrio. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 51, § 5º; CPC, arts. 485, VI; 344 e 345. Jurisprudência relevante citada: TJ-SC, AC nº 0000804-79.2011.8.24.0020; TJ-RJ, APL nº 0006719-43.2021.8.19.0006. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 9ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0819683-86.2024.8.14.0000

AGRAVANTE: ALEX VANDER MAIA MAGON

AGRAVADO: BIOFISIO CLINICA DE FISIOTERAPIA LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DECADÊNCIA. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de Instrumento interposto por ALEX VANDER MAIA MAGON contra decisão que fixou aluguel provisório em R$ 5.000,00 nos autos da ação renovatória ajuizada por BIOFÍSIO CLÍNICA DE FISIOTERAPIA LTDA - ME, para renovação compulsória de contrato de locação comercial.

O Agravante sustenta: (i) decadência do direito da autora; (ii) perda superveniente do objeto diante de aditivo contratual firmado; e (iii) necessidade de manutenção do valor locativo estipulado no aditivo contratual.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Configuração da decadência prevista no art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991.

Perda do objeto pela celebração de aditivo contratual.

Possibilidade de revisão do valor do aluguel provisório em desrespeito ao pacta sunt servanda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Decadência do direito da autora
: Nos termos do art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, a ação renovatória deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do término do contrato vigente. Ajuizada fora desse intervalo, impõe-se o reconhecimento da decadência, conforme precedentes jurisprudenciais.

Perda superveniente do objeto
: A celebração de aditivo contratual após o ajuizamento da demanda implica resolução extrajudicial do conflito, tornando a ação desnecessária. Doutrina e jurisprudência corroboram a extinção pela ausência de interesse processual.

Manutenção do equilíbrio contratual
: O princípio do pacta sunt servanda assegura a prevalência dos valores livremente negociados no aditivo contratual, exceto se comprovado abuso de direito ou enriquecimento ilícito, o que não restou demonstrado nos autos.

Ausência de risco de dano irreparável
: A Agravada não demonstrou que o aluguel pactuado inviabiliza suas atividades empresariais, tampouco apresentou elementos que justifiquem a intervenção judicial para redução do valor locativo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A ação renovatória de contrato de locação não residencial deve ser proposta no prazo estabelecido pelo art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, sob pena de decadência.

A celebração de aditivo contratual que renova a locação torna a demanda judicial desnecessária por perda superveniente do objeto.

A revisão judicial de aluguéis provisórios deve respeitar o valor pactuado, salvo prova de abuso ou desequilíbrio.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, art. 51, § 5º; CPC, arts. 485, VI; 344 e 345.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SC, AC nº 0000804-79.2011.8.24.0020; TJ-RJ, APL nº 0006719-43.2021.8.19.0006.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 9ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0819683-86.2024.8.14.0000

AGRAVANTE: ALEX VANDER MAIA MAGON

AGRAVADA: BIOFISIO CLÍNICA DE FISIOTERAPIA LTDA

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
ALEX VANDER MAIA MAGON
contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Marabá, nos autos da AÇÃO RENOVATÓRIA movida por BIOFÍSIO CLÍNICA DE FISIOTERAPIA LTDA - ME.

Narram os autos que
BIOFÍSIO CLÍNICA DE FISIOTERAPIA LTDA - ME
ajuizou
AÇÃO RENOVATÓRIA
em face de
ANTONIO MAGON
, com o objetivo de obter a renovação compulsória de contrato de locação comercial, com fundamento nos requisitos previstos na Lei nº 8.245/1991, bem como nas condições indicadas pela autora.

Alega a parte autora que:

Relação contratual entre as partes
: A relação de locação foi formalizada em 15/08/2016, mediante contrato de locação não residencial com prazo inicial de 01 (um) ano e valor inicial de R$ 3.000,00 (três mil reais). Desde então, o contrato foi renovado sucessivas vezes (8 renovações), com reajustes de valores ao longo dos anos. Na última renovação, datada de 15/03/2023, o aluguel foi fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Reajustes desproporcionais
: A autora argumenta que o valor atual do aluguel, de R$ 5.000,00, decorreu de um reajuste injustificado, que não seguiu índices econômicos oficiais e foi imposto como punição em razão de eventuais atrasos passados, embora estes tenham sido regularizados com o pagamento de correções e juros. Pelo índice oficial (IGP-M), o aluguel deveria ser de R$ 3.667,12.

Recusa do locador em negociar nova renovação
: Com o término do contrato vigente previsto para 14/03/2024, houve tentativas frustradas de renovação por parte da autora. O locador, em momento inicial, não respondeu, mas posteriormente informou que, caso a renovação ocorresse, o aluguel seria fixado em R$ 8.000,00 (oito mil reais), sem garantia de formalização do contrato. A ausência de segurança sobre a continuidade da relação contratual forçou a propositura da presente demanda.

Impacto da não renovação na atividade empresarial
: A autora, uma clínica de fisioterapia, atende prioritariamente a população carente por meio de contrato com o Fundo Municipal de Saúde de Marabá, configurando prestação de um serviço público essencial. Alega que:

Durante a vigência do contrato, a clínica realizou melhorias no imóvel locado, conforme fotos apresentadas, e manteve-se regular perante órgãos como Vigilância Sanitária e Corpo de Bombeiros.

A clínica enfrenta grave crise financeira devido à redução do número de pacientes encaminhados pelo município, impactando severamente o faturamento. Mesmo assim, os aluguéis foram pagos pontualmente, embora correspondam a mais de 50% dos custos da empresa.

A não renovação do contrato levará ao encerramento das atividades da clínica, causando desemprego, prejuízos aos pacientes e interrupção de um serviço público essencial.

Requisitos legais preenchidos
: A autora sustenta que preenche todos os requisitos para a renovação compulsória do contrato, previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/1991:

O contrato vigente é escrito e por prazo determinado.

A soma dos contratos ultrapassa o prazo de 05 (cinco) anos.

A autora desenvolve a mesma atividade comercial no local há mais de 03 (três) anos de forma ininterrupta.

Ao final, requer:

Tutela de urgência
:

Solicita, liminarmente, a renovação provisória do contrato de locação, seja pelo valor proposto de R$ 3.667,12 (três mil seiscentos e sessenta e sete reais e doze centavos), seja pelo valor atualmente praticado (R$ 5.000,00), até decisão final, a fim de evitar a paralisação das atividades empresariais e os prejuízos decorrentes da não renovação.

Renovação definitiva do contrato
:

Ao final, requer a renovação do contrato de locação por igual prazo de 05 (cinco) anos, com o aluguel fixado no valor proposto ou conforme avaliação judicial, mantendo-se inalteradas as demais cláusulas do contrato vigente.

Concessão da Justiça Gratuita
:

Argumenta que a clínica não possui recursos financeiros para arcar com custas processuais, solicitando a concessão do benefício com fundamento no art. 98 do CPC.

Condenação do requerido
:

Requer a condenação do requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, estipulado em R$ 44.005,44 (quarenta e quatro mil cinco reais e quarenta e quatro centavos).

Sobreveio o ato recorrido lavrada nos seguintes termos:

DECISÃO INTERLOCUTÓRIA.

Trata-se AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO C/C PEDIDO DE REVISIONAL DE ALUGUEL E PEDIDO LIMINAR DE ALUGUERES PROVISÓRIOS ajuizada por BIOFISIO CLINICA DE FISOTERAPIA em desfavor de ANTONIO MAGON, pelo procedimento comum ordinário.

Alega parte autora é empresa estabelecida na cidade, prestando relevantes serviços de saúde para a comunidade, inclusive, atendendo parcela da demanda de entes públicos.

Aponta que locou o espaço do demandado em 2018, pelo preço de R$ 3.000,00, sendo que havia reajustes anualmente de forma racionalizada, como quando o valor foi reajustado para R$ 3.300,00 e posteriormente, no ano seguinte, para R$ 3.600,00, contudo, a partir de 2023 o valor foi reajustado sem qualquer critério razoável para a monta de R$ 5.000,00 e, no momento atual, o Réu condicionou a renovação ao valor de R$ 8.000,00 mensais, o que entende desarrazoado.

Diante disso, ajuizou esta demanda e requer liminarmente, a fixação de valor provisório no importe de R$ 3.667,12 ou o valor atua, qual seja, R4 5.000,00, a ser aplicado a partir do próximo mês de vencimento, nos termos do art. 68, II, da Lei nº 8.245/91.

Com a inicial junta os contratos e outros relativos a sua regularidade de funcionamento.

É breve o relatório. Decido

Cabe esclarecer que a ação renovatória constitui meio hábil para resguardar o interesse empresarial, sabendo-se que, eventual não renovação da locação, pode acarretar graves prejuízos à atividade empresarial.

Nesse sentido, a Lei nº 8.245/91 direciona o princípio da função social à proteção da atividade empresarial, mediante intervenção judicial, com o fim de gerar e circular riqueza incluindo a criação de empregos, fixando requisitos mínimos para deferimento da liminar ora requerida.

Conforme dispõe a Lei nº 8.245/91, poderá o juiz fixar aluguel provisório, desde que seja um valor justo, obedecido o princípio da razoabilidade e proporcionalidade, devendo vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado.

In casu, o art. 51 da Lei de locação garante o direito a renovação a autora, já que se trata de uma relação comercial e que o local é sede da prestação de serviço que constitui a atividade empresarial da Autora.

Além disso, ao que se infere também não há inadimplemento quanto aos valores dos alugueis. Igualmente, não vejo que o problema da renovação do contrato se concentre na falta de garantias ou o mal-uso do imóvel pelo locatário, pelo contrário, o contexto indica que o único empecilho para renovação é o valor.

Logo, admissível a ação renovatória assim como a fixação de aluguel provisório para regular provisoriamente a situação.

Nesse sentido, inclusive, temos o seguinte entendimento jurisprudencial:

"[...] AÇÃO RENOVATÓRIA C/C REVISIONAL DE LOCAÇÃO COMERCIAL - FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO - POSSIBILIDADE - LIMITE LEGAL. I - O art. 68 da Lei nº 8.245/91 apresenta parâmetro legal para a fixação de aluguel provisório, que, nas ações propostas pelo locatário, não poderá ser inferior a 80% aluguel vigente. II - É possível a fixação dos aluguéis provisórios tendo como base o laudo técnico apresentado por profissional habilitado, devidamente fundamentado acerca dos valores de mercado e em conformidade com as normas técnicas aplicáveis à espécie, observado o limite legal." (Agravo de Instrumento nº 1.0000.19.173173-6/001, Relator: Des. João Cancio, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/08/2020, publicação da súmula em 27/08/2020).

Com relação aos parâmetros a serem seguidos, o juízo não tem uma opinião técnica na qual possa se apoiar para decidir acerca do valor, entrando, examinando a questão por esta analise sumária, percebo que, de fato, o reajuste não tem seguido um padrão plausível desde 2023, isso caracteriza, a prima facie um abuso de direito por parte do Réu, mais do que isso, atrai para a relação uma insegurança jurídica indesejada, que deva ser combatida, dada a possibilidade de enriquecimento ilícito ou a de sanção política, em que o aumento do aluguel seja utilizado como mecanismo indireto para força a desocupação do bem.

De fato, como há demonstrado, uma escalada de preço que vai de R$ 3.000,00 para R$ 3.300,00 e depois para R$ 3.600,00 passando, em seguida para R$ 5.000,00 e R$ 8.000,00 é indicativo disto.

Em razão disso, considero presente a probabilidade do direito. E, considerando se trata de um caso aparente de abuso de direito, a tutela vindicada torna-se fundamentada na evidência, pelo que é dispensável a aferição de urgência ou risco de dano irreparável no caso, embora este esteja patente, já que as majorações do aluguel nas condições exigidas inviabilizariam a atividade comercial, dado ao alto custo desta em relação a suas receitas.

Ante o exposto, DEFIRO, por ora, o pedido liminar de urgência para fixar aluguel mínimo mensal provisório no patamar em que se encontra, ou seja, em R$ 5.000,00, em atenção aos termos do art. 68, II, b, da Lei 8.245/91, a ser aplicado no próximo mês de vencimento.

Deixo de designar audiência de conciliação/mediação tendo em vista que a experiência do Juízo em ações dessa natureza demonstra ser absolutamente infrutífera a realização de tal ato, o que apenas contribui para o entrave processual desta Vara que, sabidamente, processa mais de 10 mil feitos. Aliás, querendo as partes transacionarem, poderão, a qualquer tempo, peticionar neste sentido (art. 139, inciso VI, do CPC c/c Enunciado 35 da ENFAM).

CITE-SE a parte ré para contestar o feito, no prazo de 15 dias, advertindo-a que a ausência de contestação implicará na decretação de sua revelia e presunção de veracidade da matéria fática apresentada na petição inicial, nos termos do art. 344 c/c 345 do NCPC.

Servirá a presente decisão, mediante cópia, como ofício / mandado / carta precatória, nos termos do Provimento nº 11/2009-CJRMB, Diário da Justiça nº 4294, de 11/03/09, e da Resolução nº 014/07/2009.

Cumpra-se.

Marabá/PA, datado e assinado eletronicamente.

ALINE CRISTINA BREIA MARTINS

Juíza de Direito Titular da 3ª Vara Cível e Empresarial de Marabá

Em sua contestação (131641287 – Contestação -21/11/2024) , o réu argumentou que a ação não deve prosperar, apresentando diversas preliminares e argumentos de mérito, conforme abaixo detalhado:

Preliminares levantadas pelo réu

Inépcia da petição inicial:

O réu alegou que a petição inicial é inepta, pois a autora omitiu informações essenciais ao caso, especialmente:

A existência de um
aditivo contratual firmado em 15 de março de 2024
, que alterou os valores do aluguel para
R$ 6.000,00 nos primeiros seis meses
e
R$ 7.000,00 a partir do sexto mês
;

A ausência deste documento compromete a compreensão dos fatos e prejudica a defesa do réu, conforme previsto no
art. 330, inciso I, do CPC
.

Substituição processual:

O réu apontou que
Antonio Magon faleceu em 12/04/2023
, antes do ajuizamento da ação;

Requereu a regularização do polo passivo, com a inclusão do sucessor,
Alex Vander Maia Magon
, representante do espólio, nos termos do
art. 110 do CPC
.

Perda superveniente do objeto e ausência de interesse processual:

O réu argumentou que o
aditivo contratual firmado entre as partes em 15 de março de 2024
, ou seja,
30 dias após a distribuição da ação
, estabeleceu novos valores de aluguel, resolvendo extrajudicialmente o conflito inicial;

Com base no
art. 485, inciso VI, do CPC
, requereu a extinção do processo por ausência de interesse processual e perda do objeto.

No mérito

Decadência do direito à renovação:

O réu afirmou que a autora incorreu em decadência, nos termos do
art. 51, §5º, da Lei nº 8.245/1991
, pois utilizou como base contratos de locação já vencidos, desconsiderando o prazo legal para propositura da ação renovatória (no intervalo de 1 ano a 6 meses antes do término do contrato).

Cumprimento contratual inadequado pela autora:

A autora não apresentou prova do exato cumprimento do contrato em curso, descumprindo o disposto no
art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/1991
;

Além disso, o réu alegou que a autora frequentemente realizou pagamentos em atraso, o que caracteriza infração contratual grave e obsta a renovação do contrato.

Pacta sunt servanda e prevalência do aditivo contratual:

O réu destacou que, após a propositura da ação, as partes livremente firmaram o
aditivo contratual em 15 de março de 2024
, fixando os valores do aluguel em
R$ 6.000,00
e
R$ 7.000,00
em períodos subsequentes;

Defendeu que o contrato deve prevalecer, com base no princípio do
pacta sunt servanda
, consagrado pelo artigo 18 da Lei de Locações.

Falta de comprovação do valor locativo real do imóvel:

O réu sustentou que o valor locativo real do imóvel está em
R$ 7.200,00
, conforme laudo mercadológico elaborado por profissional habilitado, o que demonstra a razoabilidade dos valores pactuados no aditivo.

Litigância de má-fé da autora:

A autora omitiu deliberadamente o aditivo contratual firmado entre as partes, induzindo o juízo a erro e utilizando o processo para obter vantagem indevida;

O réu requereu a condenação da autora às penas da
litigância de má-fé
, nos termos do
art. 80, incisos I e II, do CPC
.

Ao final, o réu pleiteou:

Recebimento da contestação
e acolhimento das preliminares;

Extinção do processo
, com resolução do mérito, por perda superveniente do objeto e ausência de interesse processual, em razão do aditivo contratual firmado;

Caso não acolhidas as preliminares,
improcedência total dos pedidos da autora
, em razão da decadência, ausência de comprovação de cumprimento contratual e improcedência das alegações de aumento abusivo;

Condenação da autora às penas de litigância de má-fé
;

Revogação da liminar anteriormente concedida, retornando-se ao valor pactuado no aditivo contratual;

Produção de todas as provas cabíveis, incluindo documental, testemunhal e pericial;

Condenação da autora ao pagamento de
custas processuais e honorários advocatícios
.

Em 22/11/2024, ALEX VANDER MAIA MAGON recorre a esta instância apresentando os seguintes fundamentos para a reforma da decisão:

Violação ao aditivo contratual
: A decisão de fixar o aluguel provisório em R$ 5.000,00 ignora o aditivo contratual vigente, que estipulou o aluguel em R$ 6.000,00, com reajuste para R$ 7.000,00 após seis meses. A redução provisória do valor é desproporcional, afrontando o princípio do pacta sunt servanda, que assegura a força vinculante dos contratos.

Ausência de fundamentos jurídicos para revisão judicial
: A ação renovatória não pode ser utilizada como instrumento para revisão arbitrária de aluguéis. O Agravante defende que o valor pactuado no aditivo reflete o equilíbrio da relação contratual e que não há indício de abuso de direito ou enriquecimento ilícito por sua parte.

Decadência do direito à renovação
: O prazo decadencial para o ajuizamento da ação renovatória, previsto no art. 51, §5º, da Lei 8.245/1991, não foi observado. A Agravada baseou-se em contratos já vencidos, afastados dos requisitos legais para renovação, o que, segundo o Agravante, torna o pleito renovatório insubsistente.

Ausência de risco de dano irreparável para a Agravada
: A redução do aluguel para R$ 5.000,00 não seria necessária para evitar dano à Agravada, uma vez que os valores pactuados foram livremente negociados e refletem o equilíbrio econômico da locação.

Ao final,

requer:

Concessão de efeito suspensivo
: Suspensão imediata dos efeitos da decisão agravada, mantendo-se o valor do aluguel nos termos do aditivo contratual vigente (R$ 6.000,00, com reajuste para R$ 7.000,00 após seis meses), até o julgamento definitivo do recurso.

Reforma da decisão interlocutória
: No mérito, requer a confirmação da antecipação de tutela recursal para que seja fixado o valor de R$ 7.000,00, conforme estipulado no aditivo contratual firmado entre as partes.

Reconhecimento da decadência da ação renovatória
: Pleiteia-se o reconhecimento da decadência da pretensão renovatória, com a consequente extinção da ação originária, em razão do descumprimento do prazo previsto no art. 51, §5º, da Lei 8.245/1991.

Extinção da ação renovatória pela perda de objeto
: Alega que a renovação contratual foi formalizada extrajudicialmente com a celebração do aditivo, tornando a demanda renovatória desnecessária.

Manutenção do equilíbrio contratual
: Fundamenta que o valor pactuado deve ser respeitado, sob pena de desequilíbrio econômico-financeiro da relação contratual.

Concedi o efeito suspensivo, no Id 23989278, assim ementado:

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. EXTINÇÃO DO PROCESSO POR DECADÊNCIA. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

I. Caso em exame

1. Agravo de Instrumento interposto por ALEX VANDER MAIA MAGON contra decisão que fixou aluguel provisório em R$ 5.000,00 nos autos da ação renovatória ajuizada por BIOFÍSIO CLÍNICA DE FISIOTERAPIA LTDA - ME, para renovação compulsória de contrato de locação comercial.

2. O Agravante alega: (i) decadência do direito da autora; (ii) perda superveniente do objeto diante de aditivo contratual firmado; e (iii) necessidade de manutenção do valor locativo estipulado no aditivo contratual.

II. Questões em discussão

1. Configuração da decadência prevista no art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991.

2. Perda do objeto pela celebração de aditivo contratual.

3. Possibilidade de revisão do valor do aluguel provisório em desrespeito ao pacta sunt servanda.

III. Razões de decidir

1.
Decadência do direito da autora:
Nos termos do art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, a ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato. Ajuizada fora desse intervalo, impõe-se o reconhecimento da decadência. Precedentes confirmam a obrigatoriedade do prazo legal.

2.
Perda superveniente do objeto:
A celebração de aditivo contratual após o ajuizamento da demanda implica resolução extrajudicial do conflito, tornando a ação desnecessária. Doutrina e jurisprudência corroboram a extinção pela ausência de interesse processual.

3.
Manutenção do equilíbrio contratual:
O princípio do pacta sunt servanda assegura a prevalência dos valores livremente negociados no aditivo contratual, exceto se comprovado abuso de direito ou enriquecimento ilícito, o que não restou demonstrado.

IV. Dispositivo e tese

1. Efeito suspensivo concedido.

2.
Tese de julgamento:
"1. A ação renovatória de contrato de locação não residencial deve ser proposta no prazo estabelecido pelo art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, sob pena de decadência. 2. A celebração de aditivo contratual que renova a locação torna a demanda judicial desnecessária por perda superveniente do objeto. 3. A revisão judicial de aluguéis provisórios deve respeitar o valor pactuado, salvo prova de abuso ou desequilíbrio."

Legislação e jurisprudência relevantes citadas:

· Lei nº 8.245/1991, art. 51, § 5º.

· CPC, arts. 485, VI; 344 e 345.

· Precedentes: TJ-SC, AC nº 0000804-79.2011.8.24.0020; TJ-RJ, APL nº 0006719-43.2021.8.19.0006.

E dispositivo:

(...)

DISPOSITIVO

Diante do exposto,
atribuo efeito suspensivo ao recurso
, nos termos do art. 1.019, I, do CPC, para suspender os efeitos da decisão agravada.

Intime-se a Agravada para contrarrazões, no prazo legal.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de embargos de declaração e Agravo Interno fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC e 1.021, §4º, do CPC.

Belém/PA, data eletronicamente registrada.

À Secretaria para as devidas providências.

Belém, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora”

Agravo Interno de BIOFISIO CLÍNICA DE FISIOTERAPIA LTDA., no Id 24679676, arguindo os seguintes pontos:

1. SÍNTESE DOS FATOS

A Agravante é uma clínica de fisioterapia essencial à população de Marabá, atendendo, inclusive, usuários do Sistema Único de Saúde.

O imóvel é alugado desde 2016, com reajustes progressivos. Em 2023, o aluguel foi fixado em R$ 5.000,00.

O locador passou a exigir um aumento desproporcional para R$ 7.000,00, inviabilizando financeiramente a clínica.

A Agravante ajuizou Ação Renovatória c/c Pedido Revisional de Aluguel. O juízo de primeiro grau fixou o aluguel provisório em R$ 5.000,00.

O Agravado recorreu e obteve efeito suspensivo, elevando o valor para R$ 7.000,00.

O Agravado notificou a Agravante exigindo pagamento imediato de R$ 28.000,00, complementação de R$ 8.000,00 e desocupação do imóvel até março de 2025, sob pena de despejo.

2. FUNDAMENTOS PARA A RECONSIDERAÇÃO

2.1. O aumento desproporcional do aluguel compromete a continuidade da atividade empresarial

O aumento para R$ 7.000,00 compromete financeiramente a clínica, que teve faturamento de apenas R$ 6.582,87 em novembro de 2023.

A exigência de valores acumulados e ameaça de despejo configuram coação econômica e violam os princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e função social do contrato (art. 421-A do CC).

A jurisprudência do STJ reconhece que aumentos abruptos de aluguel sem critério técnico afrontam o equilíbrio econômico e a função social dos contratos (STJ, REsp nº 1.637.505).

2.2. A imprescindibilidade da continuidade dos serviços de saúde e o interesse coletivo

O aumento ameaça a continuidade dos serviços essenciais à população, especialmente usuários do SUS.

O direito à saúde (art. 196 da CF) e a função social da propriedade (art. 5º, XXIII, e art. 170, III, da CF) impõem que reajustes locatícios respeitem parâmetros razoáveis.

O STJ já decidiu que reajustes desproporcionais em contratos de serviços essenciais, como saúde, violam princípios fundamentais e podem ser revistos pelo Judiciário (STJ, REsp nº 1.712.345).

3. DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer a Agravante:
a)
Reconsideração da decisão agravada
, restabelecendo o aluguel provisório em R$ 5.000,00.
b)
Caso a reconsideração não seja concedida
, que o recurso seja submetido ao julgamento do colegiado, com provimento do agravo.
c)
Tutela de urgência recursal
, suspendendo os efeitos da decisão agravada até o julgamento definitivo.
d)
Condenação do Agravado ao pagamento de honorários advocatícios
, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Contrarrazões ao agravo de instrumento no Id 24679707.

Contrarrazões ao agravo interno no Id 25306415.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

VOTO

A EXMA. SRA. DESEMBARGADORA MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE (RELATORA):

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do presente recurso.

Prima Facie
, julgo prejudicado o Agravo Interno interposto BIOFISIO CLÍNICA DE FISIOTERAPIA LTDA., no Id 2467967, em razão da presente decisão de mérito, pelo que deixo de analisá-lo.

Após análise dos autos e argumentos apresentados, observa-se:

1.
Decadência da Ação Renovatória

A Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações), em seu art. 51, §5º, dispõe que a ação renovatória deve ser proposta no prazo máximo de
6 meses antes do término do contrato em vigor
, sob pena de decadência, vejamos:

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Nos autos de origem, verifica-se que o contrato objeto da ação teve vigência até
14 de março de 2024
, mas a ação foi ajuizada
em 06/02/2024
, fora do prazo legal. Tal fato caracteriza decadência do direito de ação, conforme precedentes:

APELAÇÃO CÍVEL. "AÇÃO ORDINÁRIA RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL C/C INDENIZATÓRIA". INSTRUMENTO PARTICULAR DE LOCAÇÃO E OUTRAS AVENÇAS. SENTENÇA RECONHECENDO A DECADÊNCIA E JULGANDO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS INDENIZATÓRIOS. RECURSO DA AUTORA/LOCATÁRIA. PRETENSO RECONHECIMENTO DO DIREITO À RENOVAÇÃO DA AVENÇA. INVIABILIDADE. AÇÃO PROPOSTA QUANDO JÁ TRANSCORRIDO O PRAZO PARA TAL DESIDERATO. (ART. 51, § 5º LEI 8.245/1991). DECADÊNCIA DO DIREITO VERIFICADA DE PLANO. DECISUM ESCORREITO. "É requisito para o sucesso da renovatória, entre outros, que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado (art. 51, I, da Lei 8.245/91). Em se tratando de contrato renovado por prazo indeterminado, ante o vencimento do prazo anteriormente pactuado ou mesmo, de avença renovada verbalmente, como pretende o recorrente, não há o que se falar em renovatória. Não observado o prazo para ajuizamento da renovatória, conforme preceitua o artigo 51, § 5º, da Lei 8.245/91, correta é a sentença que reconhece a decadência".

(TJ-SC - AC: 00008047920118240020 Criciúma 0000804-79.2011.8.24.0020, Relator: José Maurício Lisboa, Data de Julgamento: 22/04/2019, Quarta Câmara de Direito Civil)

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL DE IMÓVEL URBANO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL COM PEDIDO DE CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA, DE FORMA A ASSEGURAR SUA PERMANÊNCIA NO IMÓVEL, BEM COMO A FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. SENTENÇA QUE JULGOU EXTINTO O PEDIDO, NA FORMA DO ART. 487, II, DO CPC, ANTE O RECONHECIMENTO DA DECADÊNCIA DO DIREITO DE O AUTOR EXIGIR A RENOVAÇÃO OBRIGATÓRIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. INCONFORMADOS, OS AUTORES APELAM. INSURGEM-SE CONTRA O RECONHECIMENTO DA DECADÊNCIA. ENTENDEM OS APELANTES QUE, EM RAZÃO DA SUSPENSÃO DO PRAZO DECADENCIAL, O PRAZO PARA PROPOSITURA DA AÇÃO RENOVATÓRIA RESTOU SUSPENSO, VOLTANDO A CORRER DE ONDE PAROU, NO CASO A PARTIR DE 30 DE OUTUBRO DE 2020. SENDO ASSIM, SUSTENTAM OS APELANTES QUE O PRAZO DECADENCIAL VOLTOU A CORRER EM NOVEMBRO DE 2020, MOMENTO NO QUAL DEVE SER CONTADO OS 6 (SEIS) MESES REMANESCENTES DO PRAZO, CUJO TÉRMINO OCORREU NO MÊS DE ABRIL DE 2021. RAZÃO NÃO LHES ASSISTE. DECADÊNCIA CONFIGURADA. RECORRENTES QUE PRETENDEM SEJA AFASTADA A DECADÊNCIA NO QUE TANGE AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA PROPOSTA, SOB O ARGUMENTO DE QUE, EMBORA EM DESACORDO COM O DISPOSTO NO PARÁGRAFO 5º, DO ARTIGO 51 DA LEI Nº 8.245 DE 18 DE OUTUBRO DE 1991, QUAL SEJA, NECESSIDADE DA PROPOSITURA NO INTERREGNO DE UM ANO, NO MÁXIMO, ATÉ SEIS MESES, NO MÍNIMO, ANTERIORES À DATA DA FINALIZAÇÃO DO PRAZO DO CONTRATO EM VIGOR, SE DEU EM CONFORMIDADE COM A LEI 14.010/2020, QUE DISPÕE SOBRE A SUSPENSÃO DOS PRAZOS DECADENCIAIS ATÉ 30/10/2020. A LEI FEDERAL Nº. 14.010, DE 10.06.2020 ("LEI DO RJET"), QUE INSTITUIU O REGIME JURÍDICO EMERGENCIAL E TRANSITÓRIO DAS RELAÇÕES JURÍDICAS DE DIREITO PRIVADO NO PERÍODO DA PANDEMIA DO NOVO CORONAVÍRUS (COVID-19), DISPÔS ACERCA DA SUSPENSÃO DOS PRAZOS DECADENCIAIS (NO QUE SE INCLUI O PRAZO DA AÇÃO RENOVATÓRIA) ATÉ O DIA 30 DE OUTUBRO DE 2020. NÃO SE PODE SE UTILIZAR DA SUSPENSÃO DO PRAZO PREVISTA NA LEI FEDERAL Nº. 14.010/2020 ("LEI DO RJET"), TENDO EM VISTA QUE TAL SUSPENSÃO TEVE COMO DATA LIMITE O DIA 30/10/2020. DA LEITURA DO CONTRATO DE ÍNDICE 000021, O TÉRMINO DA LOCAÇÃO ESTAVA PREVISTO PARA O DIA 31/05/2021. DESSE MODO, SE O TERMO FINAL FOI O DIA 31/05/2021, O TERMO INICIAL DO ÚLTIMO SEMESTRE FOI O DIA 31/11/2020, SENDO ESSA A DATA CONSIDERADA COMO LIMITE PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO. AÇÃO DISTRIBUÍDA EM 28/05/2021, FORA DO PRAZO PREVISTO NA LEI DAS LOCACOES. SENTENÇA QUE NÃO MERECE REFORMA. NEGATIVA DE PROVIMENTO AO APELO.

(TJ-RJ - APL: 00067194320218190006 202200173920, Relator: Des(a). JUAREZ FERNANDES FOLHES, Data de Julgamento: 16/02/2023, DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/02/2023)

Assim, há evidente violação ao prazo decadencial, sendo incabível o processamento da ação renovatória.

2.
Aditivo Contratual e Perda Superveniente do Objeto

Consta nos autos que, após a distribuição da demanda, as partes celebraram
aditivo contratual em 15 de março de 2024
, fixando novos valores para o aluguel (R$ 6.000,00 e R$ 7.000,00). Essa negociação extrajudicial configura solução consensual do conflito e torna a ação renovatória desnecessária, conforme entendimento consolidado:

Apelação – Ação renovatória de locação – Desocupação do imóvel – Pactuação pelas partes de aditamento ao contrato, estabelecendo novo prazo de vigência da locação e pagamento de aluguel com desconto – Perda superveniente do objeto – Extinção do processo sem resolução do mérito. Para obter um provimento jurisdicional sobre a controvérsia, é necessário que o autor da demanda ou o recorrente demonstre o preenchimento de pressupostos de julgamento de mérito, dentre os quais está o interesse de agir. Somente se a parte demonstrar que a tutela jurisdicional é necessária e dela advirá alguma utilidade, o mérito do processo será analisado. Atingida, por ato das partes, a finalidade objetivada com o ajuizamento da ação, nenhum resultado útil pode ser obtido com o prosseguimento da demanda, ante a perda superveniente do interesse processual, já que a autora da ação alcançou aquilo que pretendia obter com o ajuizamento da demanda (renovação do contrato de locação). Apelação não conhecida, julgando-se extinto o processo, sem resolução do mérito, pela perda superveniente do interesse de agir.

(TJ-SP - AC: 10334826620178260602 SP 1033482-66.2017.8.26.0602, Relator: Lino Machado, Data de Julgamento: 11/09/2019, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/09/2019)

3.
Fixação de Aluguel Provisório

A decisão que fixou o aluguel provisório em R$ 5.000,00 ignorou o aditivo contratual vigente, que deve prevalecer por refletir o consenso entre as partes e respeitar o princípio do pacta sunt servanda.

A intervenção judicial, na ausência de prova inequívoca de abuso ou desequilíbrio, não encontra amparo legal.

4.
Ausência de Risco de Dano Irreparável

Não há demonstração de que o aluguel pactuado (R$ 6.000,00 e R$ 7.000,00) inviabilize a continuidade das atividades da Agravada. Ademais, a liminar concedida, ao reduzir o aluguel para R$ 5.000,00, pode causar desequilíbrio econômico-financeiro, em prejuízo ao Agravante.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO E DOU PROVIMENTO ao recurso, nos termos do art. 1.019, I, do CPC, para suspender os efeitos da decisão agravada.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de embargos de declaração e Agravo Interno fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC e 1.021, §4º, do CPC.

É como VOTO.

Belém/PA, data eletronicamente registrada.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 07/04/2025