Tribunal: TJPA
Processo: 0862468-09.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-06-03

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. CDC. SÚMULA 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença do juízo de origem que declarou a rescisão contratual, condenando a incorporadora à devolução de 90% dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária e juros de mora a partir da citação, além da distribuição proporcional das custas e honorários. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (ii) saber se é válida cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos e a restituição parcelada em caso de rescisão; (iii) saber qual é o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores restituídos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Inexistência de cerceamento de defesa, ante a suficiência da instrução processual com documentos idôneos, inexistindo pedido de provas adicionais e observância do art. 370 e art. 355, I, do CPC. Preliminar rejeitada. 4. Reconhecimento da nulidade da cláusula de retenção de 50% e da devolução parcelada dos valores pagos, por afronta ao art. 6º, IV, art. 51, IV e §1º, e art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. 5. Aplicação da Súmula 543 do STJ, que exige restituição imediata das parcelas pagas, ainda que com retenção parcial quando a rescisão for de iniciativa do comprador. 6. Percentual de retenção limitado a 10%, diante do atraso na entrega do imóvel e da jurisprudência consolidada do STJ, que admite retenções entre 10% e 25%. 7. Inexistência de desequilíbrio na sentença, que observou os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 8. Reforma parcial da sentença apenas para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento do STJ no Tema 1002 dos recursos repetitivos. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e parcialmente provido, exclusivamente para fixar o trânsito em julgado da decisão como termo inicial dos juros de mora. Tese de julgamento: “É abusiva a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos e devolução parcelada em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador de imóvel, sendo admissível retenção entre 10% e 25% conforme a jurisprudência do STJ. Os juros de mora, nesse caso, incidem a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória.” Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil: arts. 355, I; 370; 487, I; 86. Código de Defesa do Consumidor: arts. 6º, IV; 51, IV e §1º; 53. Lei nº 4.591/64: art. 67-A, §5º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543. STJ, AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 27/08/2020. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0862468-09.2019.8.14.0301

APELANTE: MONTECARLO INCORPORADORA LTDA

APELADO: CARLOS JOSE REIS TEIXEIRA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. CDC. SÚMULA 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta contra sentença do juízo de origem que declarou a rescisão contratual, condenando a incorporadora à devolução de 90% dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária e juros de mora a partir da citação, além da distribuição proporcional das custas e honorários.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (ii) saber se é válida cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos e a restituição parcelada em caso de rescisão; (iii) saber qual é o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Inexistência de cerceamento de defesa, ante a suficiência da instrução processual com documentos idôneos, inexistindo pedido de provas adicionais e observância do art. 370 e art. 355, I, do CPC. Preliminar rejeitada.

4. Reconhecimento da nulidade da cláusula de retenção de 50% e da devolução parcelada dos valores pagos, por afronta ao art. 6º, IV, art. 51, IV e §1º, e art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
5. Aplicação da Súmula 543 do STJ, que exige restituição imediata das parcelas pagas, ainda que com retenção parcial quando a rescisão for de iniciativa do comprador.
6. Percentual de retenção limitado a 10%, diante do atraso na entrega do imóvel e da jurisprudência consolidada do STJ, que admite retenções entre 10% e 25%.

7. Inexistência de desequilíbrio na sentença, que observou os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

8. Reforma parcial da sentença apenas para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento do STJ no Tema 1002 dos recursos repetitivos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e parcialmente provido, exclusivamente para fixar o trânsito em julgado da decisão como termo inicial dos juros de mora.

Tese de julgamento: “É abusiva a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos e devolução parcelada em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador de imóvel, sendo admissível retenção entre 10% e 25% conforme a jurisprudência do STJ. Os juros de mora, nesse caso, incidem a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória.”

Dispositivos relevantes citados:

Código de Processo Civil: arts. 355, I; 370; 487, I; 86.
Código de Defesa do Consumidor: arts. 6º, IV; 51, IV e §1º; 53.
Lei nº 4.591/64: art. 67-A, §5º.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Súmula 543. STJ, AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 27/08/2020.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por MONTECARLO INCORPORADORA LTDA em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas ajuizada por CARLOS JOSÉ REIS TEIXEIRA, relativa a contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, firmado em 02/01/2017, envolvendo a unidade 702, Torre A, do Residencial Torre Santoro, situado na Avenida Governador José Malcher, n. 2.649, bairro de São Brás, nesta Capital.

O Juiz sentenciante deu parcial procedência ao pedido, nos seguintes termos:

Ante o exposto, julgo procedente o pedido do autor para: 1) declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes; 2) condenar a ré a restituir ao autor o montante correspondente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos, em parcela única, acrescidos de correção monetária pelo índice contratual desde a data de cada pagamento e juros de 1% (um por cento) ao mês desde a data da citação (constituição em mora). Enfim, julgo extinto o presente processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil. Condeno, ainda, as partes a pagarem as despesas e custas processuais, assim como, os honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, em partes iguais, com fundamento no art. 86 e seguintes do Código de Processo Civil.

(...)

Inconformada, a requerente interpôs Recurso de Apelação alegando, em síntese: a ocorrência de cerceamento de defesa, por ter o juízo sentenciante julgado antecipadamente o mérito da causa, sem a devida fase de saneamento e dilação probatória; a legalidade da cláusula contratual 10.12.1, que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, bem como a restituição parcelada dos valores remanescentes;

que a sentença contraria o art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, aplicável aos contratos sob regime de patrimônio de afetação, e que a devolução integral ou majoritária representa desequilíbrio contratual.

Ao final, requer o provimento do recurso, com a reforma da sentença, para (a) reconhecer a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, determinando o retorno dos autos à origem para reabertura da instrução, ou, alternativamente, (b) reconhecer a validade da cláusula de retenção de 50% e da devolução parcelada.

Contrarrazões apresentadas.

É o relatório.

Belém, 14 de maio de 2025.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

2.

Razões recursais.

A matéria devolvida a esta instância cinge-se à (i) alegação de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, (ii) validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do comprador, e (iii) adequação da forma e percentual de restituição dos valores pagos à luz da legislação consumerista e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

2.1. Preliminar de Cerceamento de Defesa.

A recorrente sustenta que o juízo
a quo
incorreu em
error in procedendo
ao julgar antecipadamente a lide, sem permitir a dilação probatória necessária à demonstração da legalidade da cláusula contratual de retenção.

Entretanto, o exame dos autos revela que não houve qualquer requerimento específico de produção de prova pericial ou oral, tampouco o apelante esclarece que fatos pretendia comprovar por meio de instrução probatória. Ademais, a parte apelante apresentou contestação com acervo documental e não apontou, no momento oportuno, a imprescindibilidade de outros meios de prova.

Com efeito, nos termos do art. 370 do CPC, compete ao magistrado, como destinatário da prova, verificar a suficiência da instrução, sendo legítimo o julgamento antecipado do mérito quando a causa versar unicamente sobre matéria de direito ou estiver suficientemente instruída com documentos idôneos, como é o caso dos autos (art. 355, I, do CPC).

Assim, afasto a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

2.2. Mérito.

Pretende a recorrente a reforma da sentença que a condenou a restituir 90% do pagamento realizado pelo apelado, em razão da rescisão contratual por iniciativa do comprador de contrato de venda e compra de imóvel, a ser pago de forma imediata.

As principais alegações recursais residem no argumento de que o contrato firmado entre as partes prevê expressamente, em sua cláusula 10.12.1 prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão contratual, independentemente do motivo. Prevê ainda a devolução parcelada do montante restante.

Ocorre que, embora a cláusula tenha sido formalmente pactuada, não há como reconhecer sua validade em face da principiologia e das normas do Código de Defesa do Consumidor (arts. 6º, IV, 51, IV, e 53). A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça reconhece a abusividade de cláusulas que estipulam retenção excessiva ou devolução parcelada, mesmo quando a rescisão se dá por culpa do comprador.

Dito isto, e sem maiores digressões a respeito do assunto, é certo que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento acerca da imperiosa necessidade de restituição imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma parcial quando o comprador der causa ao desfazimento, conforme se verifica a seguir:

“Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei).

Na hipótese dos autos, restou comprovado que o desfazimento se deu por iniciativa do comprador. Assim, segundo vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça, o percentual razoável para a retenção seria 10 a 25% do valor pago, sendo, portanto, a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos manifestamente desproporcional e lesiva ao consumidor, configurando cláusula abusiva, passível de nulidade de pleno direito (art. 51, IV e § 1º, do CDC).

Verifico que o magistrado
a quo
, em consonância com o entendimento jurisprudencial sobre o assunto, julgou procedente a demanda com a restituição de 90% (noventa por cento) do valor gasto com a aquisição do imóvel,
ressaltando o atraso na entrega do empreendimento como peculiaridade a justificar a retenção no percentual mínimo de 10%, não merecendo qualquer reforma.

Como bem ressaltado pelo magistrado de origem, em que pese a iniciativa do distrato por parte do comprador antes do fim do prazo para a entrega do empreendimento, restou incontroverso nos autos o atraso por parte da construtora, já que no momento da apresentação da contestação já havia transcorrido o prazo contratual para entrega do bem, sem qualquer comprovação da expedição do habite-se.

Assim, a devolução de 90% dos valores pagos, em parcela única, mostra-se compatível com os parâmetros jurisprudenciais vigentes. A sentença respeitou os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, não havendo desproporcionalidade na condenação.

Por fim, a devolução dos valores em parcela única atende à exigência jurisprudencial de imediatidade. A restituição parcelada, como previsto no contrato, seria ilegal à luz do entendimento consolidado no STJ.

Não obstante, tem razão o apelante no que diz respeito a alegação de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de Recurso Especial sob a sistemática dos recursos repetitivos. A Colenda Corte entendeu que havendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promissário comprador, não há que se falar em mora, até então, da promitente vendedora, razão pela qual os juros moratórios sobre o montante condenatório somente devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória, conforme se verifica:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020).

Feitas estas considerações, merece reforma a sentença somente para que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos incidam a partir do trânsito em julgado da decisão.

3.

Parte dispositiva.

Ante o exposto, CONHEÇO do Recurso de Apelação e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente, para fixar o trânsito em julgado da decisão condenatória como termo inicial para a incidência de juros, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto, nos termos da fundamentação.

Mantenho o restante da sentença.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 12/06/2025