Tribunal: TJPA
Processo: 0804188-60.2019.8.14.0005
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-06-09

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. BIS IN IDEM. AUSÊNCIA DOS VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. RECURSO REJEITADO. I. CASO EM EXAME Embargos de Declaração opostos por M.S.R. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra acórdão que desproveu agravo interno interposto contra decisão monocrática, a qual havia negado provimento à apelação cível da embargante. O acórdão manteve sentença que declarou a rescisão de contratos de promessa de compra e venda de três lotes por inadimplemento da compradora, determinou a reintegração de posse dos imóveis à autora e autorizou a retenção de 25% dos valores pagos, afastando a incidência de taxa de fruição. A embargante alegou omissão, obscuridade e contradição na análise da possibilidade de cumulação entre cláusula penal e taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar a existência de omissão, obscuridade, contradição ou erro material no acórdão recorrido, à luz do art. 1.022 do CPC, especialmente quanto à alegação de que a taxa de fruição poderia ser cumulada com a cláusula de retenção de valores. III. RAZÕES DE DECIDIR Embargos de Declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, sendo cabíveis apenas para sanar vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material. O acórdão embargado enfrentou expressamente a tese da embargante quanto à possibilidade de cumulação entre taxa de fruição e cláusula penal, rechaçando-a com base na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema 970). A decisão embargada foi clara ao afirmar que a taxa de fruição e a cláusula de retenção possuem ambas natureza indenizatória, sendo incabível sua cumulação sob pena de bis in idem. A eventual divergência interpretativa da parte embargante não caracteriza vício sanável por embargos, mas simples inconformismo com a solução jurídica adotada. A rejeição do pedido de fixação da taxa de fruição está devidamente fundamentada em precedentes do STJ, inclusive com citação expressa ao REsp 1.635.428/SC (Tema 970), o que afasta a alegada omissão. Não há erro material, obscuridade ou contradição nos fundamentos do acórdão embargado, que analisou de forma completa, coerente e lógica os elementos essenciais à controvérsia. O recurso não apresenta elementos que justifiquem o acolhimento dos aclaratórios, configurando-se como tentativa indevida de reexame da matéria já decidida. IV. DISPOSITIVO E TESE Embargos de Declaração rejeitados. Tese de julgamento: A inexistência de omissão, obscuridade, contradição ou erro material no acórdão impede o acolhimento dos embargos de declaração, que não se prestam à rediscussão do mérito. A fundamentação baseada no Tema 970 do STJ, que veda a cumulação de cláusulas indenizatórias de mesma natureza, é suficiente para afastar a incidência da taxa de fruição quando já fixada cláusula de retenção de valores. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.025, 1.026, §2º; Código Civil, arts. 884 e 885. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019 (Tema 970); STJ, AgRg no REsp 1.179.783/MS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 26.04.2016; TJ-SP, Embargos de Declaração n. 2159397-95.2022.8.26.0000, Rel. Des. José Eduardo Marcondes Machado, j. 02.09.2022; TJ-MT, EDcl na ApCív n. 0001784-16.2019.8.11.0082, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 22.08.2022. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 18ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0804188-60.2019.8.14.0005

APELANTE: M. S. R. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: LILIAN MARCIA ROSA DEZINCOURT

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. BIS IN IDEM. AUSÊNCIA DOS VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. RECURSO REJEITADO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de Declaração opostos por M.S.R. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra acórdão que desproveu agravo interno interposto contra decisão monocrática, a qual havia negado provimento à apelação cível da embargante. O acórdão manteve sentença que declarou a rescisão de contratos de promessa de compra e venda de três lotes por inadimplemento da compradora, determinou a reintegração de posse dos imóveis à autora e autorizou a retenção de 25% dos valores pagos, afastando a incidência de taxa de fruição. A embargante alegou omissão, obscuridade e contradição na análise da possibilidade de cumulação entre cláusula penal e taxa de fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar a existência de omissão, obscuridade, contradição ou erro material no acórdão recorrido, à luz do art. 1.022 do CPC, especialmente quanto à alegação de que a taxa de fruição poderia ser cumulada com a cláusula de retenção de valores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Embargos de Declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, sendo cabíveis apenas para sanar vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material.

O acórdão embargado enfrentou expressamente a tese da embargante quanto à possibilidade de cumulação entre taxa de fruição e cláusula penal, rechaçando-a com base na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema 970).

A decisão embargada foi clara ao afirmar que a taxa de fruição e a cláusula de retenção possuem ambas natureza indenizatória, sendo incabível sua cumulação sob pena de bis in idem.

A eventual divergência interpretativa da parte embargante não caracteriza vício sanável por embargos, mas simples inconformismo com a solução jurídica adotada.

A rejeição do pedido de fixação da taxa de fruição está devidamente fundamentada em precedentes do STJ, inclusive com citação expressa ao REsp 1.635.428/SC (Tema 970), o que afasta a alegada omissão.

Não há erro material, obscuridade ou contradição nos fundamentos do acórdão embargado, que analisou de forma completa, coerente e lógica os elementos essenciais à controvérsia.

O recurso não apresenta elementos que justifiquem o acolhimento dos aclaratórios, configurando-se como tentativa indevida de reexame da matéria já decidida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de Declaração rejeitados.

Tese de julgamento:

A inexistência de omissão, obscuridade, contradição ou erro material no acórdão impede o acolhimento dos embargos de declaração, que não se prestam à rediscussão do mérito.

A fundamentação baseada no Tema 970 do STJ, que veda a cumulação de cláusulas indenizatórias de mesma natureza, é suficiente para afastar a incidência da taxa de fruição quando já fixada cláusula de retenção de valores.

Dispositivos relevantes citados:

CPC, arts. 1.022, 1.025, 1.026, §2º; Código Civil, arts. 884 e 885.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019 (Tema 970);

STJ, AgRg no REsp 1.179.783/MS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 26.04.2016;

TJ-SP, Embargos de Declaração n. 2159397-95.2022.8.26.0000, Rel. Des. José Eduardo Marcondes Machado, j. 02.09.2022;

TJ-MT, EDcl na ApCív n. 0001784-16.2019.8.11.0082, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 22.08.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 18ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL Nº 0804188-60.2019.8.14.0005

EMBARGANTE: M.S.R. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

EMBARGADA: LILIAN MARCIA ROSA DEZINCOURT

RELATORA: DESª MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
opostos por M. S. R. Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face do Acórdão de Id 26382523, que julgou desprovido o recurso de Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível.

O
AGRAVO INTERNO foi
interposto por
M.S.R. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, em face da decisão monocrática de ID 23392759 que negou provimento ao recurso de apelação.

Narram os autos de origem que
M.S.R. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ajuizou a
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
proposta contra
LILIAN MÁRCIA ROSA DE JESUS
, com o objetivo de
rescindir contratos de compra e venda de lotes de terreno por inadimplemento da ré, reintegrar a autora na posse dos imóveis e obter indenização por perdas e danos, incluindo pagamento de multas contratuais, taxas de fruição e encargos tributários
.

Alega que as partes

firmaram três contratos de compromisso de compra e venda de terrenos, localizados na Avenida dos Ipês, Quadra 34, Lotes 14, 15 e 16, no Residencial Cidade Jardim, Altamira/PA. Os contratos previam o pagamento parcelado dos valores pactuados, com correção monetária pelo IGPM/FGV e juros compensatórios de 0,69% ao mês.

Os contratos foram objeto de várias renegociações:

Para o Lote 14, o saldo devedor foi renegociado sucessivamente até alcançar o valor de R$69.222,51, dividido em 163 parcelas.

Para o Lote 15, o saldo foi renegociado até atingir R$69.232,29, também dividido em 163 parcelas.

Para o Lote 16, o saldo final renegociado foi de R$69.232,29, nas mesmas condições.

Afirma que a ré tornou-se inadimplente em relação a
todos os contratos a partir de janeiro de 2019
(quarta renegociação), deixando de pagar as parcelas acordadas. A cláusula 15ª dos contratos previa o vencimento antecipado das parcelas em caso de inadimplência superior a três meses.

Aduz que, na data de 29/08/2019, a ré foi notificada e constituída em mora, tendo sido instada a comparecer para quitar os débitos no prazo de 15 dias. Contudo, permaneceu inerte, o que levou à rescisão automática dos contratos, conforme cláusulas 15ª e 16ª dos termos firmados.

Portanto, a posse da ré sobre os terrenos tornou-se
precária, injusta e ilegal
após a rescisão contratual, configurando esbulho possessório.

Afirma que teria sofrido perdas financeiras, inclusive devido à impossibilidade de comercializar os imóveis ocupados pela ré, e requer indenização por perdas e danos, conforme estipulado contratualmente.

Ao final, requer:

Tutela provisória
para reintegração de posse liminar e rescisão dos contratos;

Confirmação da liminar
em sentença, tornando definitiva a reintegração de posse;

Reconhecimento da rescisão contratual
e condenação da ré às penalidades previstas nos contratos:

Perda da posse dos terrenos.

Multa de 10% do valor atualizado dos contratos.

Retenção de 20% das parcelas pagas.

Taxa de fruição de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado dos contratos, pelo período de ocupação.

Pagamento das
prestações vencidas
entre a data do último pagamento e a rescisão, com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária.

Condenação da ré ao pagamento de
tributos e contas de consumo
relativos aos terrenos.

Condenação ao pagamento das
despesas processuais e honorários de sucumbência
no percentual de 20% sobre o valor da condenação.

Decisão indeferindo a tutela de urgência e determinando a citação da requerida (id 140894456).

Devidamente citada em id 43797795, a requerida apresentou contestação e documentos (id 43797795), alegando no mérito que o inadimplemento ocorreu por fato superveniente (Pandemia de Covid -19), o que tornou impossível o adimplemento das parcelas contratas. Enfim, pugnou pela total improcedência da ação.

A parte autora apresentou réplica (id 50842638).

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

É O RELATÓRIO. DECIDO.

1. DO MÉRITO.

O feito encontra-se em ordem, tendo sido instruído com observância dos ditames legais inerentes à espécie, inexistindo vícios ou nulidades a sanar, razão pela qual é caso de julgamento de conforme o estado do processo, nos termos do art. 354, do CPC.

Diante da análise dos autos, é caso de parcial procedência.

2.1- DA RESCISÃO E REINTEGRAÇÃO DOS IMÓVEIS

No que tange à rescisão contratual e a consequente reintegração de posse, percebe-se que os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte da adquirente, fato incontroverso nos autos, o que demonstra a culpa da requerida pela rescisão contratual.

Portanto, a insolvência comprovada do promissário comprador (requerida) dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução aos compradores dos valores por ela já pago.

Desta feita, comprovado o inadimplemento longo e inescusável, a rescisão do contrato por culpa do comprador/réu é de ordem, sendo consequência lógica do fim do contrato a reintegração de posse em favor da autora.

2.2- DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUITADAS

Quanto à restituição das parcelas pagas, pacífico tratar-se de um direito garantido pelos artigos 51, II e 53 do Código de Defesa do Consumidor, devendo aplicar as normas consumeristas ao caso em comento, vez que se trata de um contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre o autor/fornecedor e o réu/consumidor.

Evidente, assim, o direito da parte ré, promitente comprador à devolução das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual.

Embora tal possibilidade esteja prevista no contrato firmado entre as partes, as cláusulas contratuais relativas à restituição das importâncias pagas pelos compradores em caso de rescisão contratual por inadimplemento contratual, entendo que a forma de arbitramento utilizada pelo demandante é desarrazoada e prejudicial ao consumidor.

Reconhecida a resolução dos contratos de compromisso de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, a promitente compradora tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.

Desta feita, acompanho o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, o qual entende razoável a retenção, para casos semelhantes, de percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores quitados, inclusive taxas de corretagem, a fim de não caracterizar ônus excessivo ao consumidor.

Neste sentido:

“RECURSO ESPECIAL Nº 1.820.330 - SP (2019/0170069-0) RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI RECORRENTE : MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO RECORRIDO : FIBRA BROOKFIELD FM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA RECORRIDO : TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A ADVOGADOS : RODRIGO PASSARETTI - SP302941 MARCOS VINICIUS LIMA FELICIANO - SP366128 EMENTA DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela e xtinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) Documento: 117907632 - EMENTA, RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 3 de 12 Superior Tribunal de Justiça e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido. (EAREsp 962.250/SP, Corte Especial, DJe 21/08/2018)”.

Assim sendo, é certo que a retenção na forma estipulada na cláusula sob foco, constitui desvantagem exagerada ao consumidor, devendo, assim, ser minorada para o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), na medida em que, não houve a demonstração de que a ré teve prejuízo excessivo, podendo, ainda, ao recuperar o bem, proceder novamente sua venda, evitando-se maiores prejuízos.

Portanto, a devolução na porcentagem de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga é direito do requerente, pois com a rescisão do contrato, o imóvel retorna para o patrimônio da requerida não podendo esta ficar com as quantias pagas pelo requerente, sob pena de enriquecimento sem causa.

Além disso, uma vez declarado rescindido o contrato, a parte requerida reaverá a posse do bem e, com a posterior revenda deste, irá recuperar o investimento. Assim, a retenção de 25% sobre o valor pago é suficiente para cobrir eventuais prejuízos, com devolução em parcela única.

Em arremate, caberá ao autor a restituição do valor de 75% dos valores desembolsados, atualizado monetariamente.

No mais, considerando que não há informação quanto a construção (benfeitorias no imóvel), quer seja pela parte autora ou pela requerida em sua peça contestatória, deixo de aplicar os efeitos decorrentes de indenização civil.

3. DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO: JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para o fim:

a) DECLARAR a rescisão do contrato de compra e venda descrito na exordial;

b) REINTEGRAR a posse do imóvel ao autor (Lotes 14, 15 e 16, todos da Quadra 34, Loteamento Cidade jardim, Altamira/PA) devendo à ré proceder com a entrega do lote descrito na inicial à requerente, no prazo de 30 dias, ressalvado o seu direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias até a total indenização.

c) CONDENAR a ré a restituir o percentual de 75% do valor total das parcelas adimplidas pela parte autora, em parcela única, ficando para restituição, os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo IGPM, desde o desembolso de cada prestação, sem juros de mora tendo em vista que a rescisão se deu virtude de inadimplemento da requerida, o que será apurado por simples cálculo;

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, porém suspensas a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça ora concedida (art. 98, § 3º, CPC)

Com o trânsito em julgado, arquive-se.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Altamira/PA, 23/03/2022.

JOSÉ LEONARDO PESSOA VALENÇA

Juiz de Direito Titular da 1ª Vara Cível de Altamira

Irresignado, o apelante interpôs o presente recurso, em Id 20531955, sob os seguintes fundamentos:

Defende a necessidade de reforma da decisão quanto à ausência de condenação da Apelada ao pagamento de
indenização pela fruição do imóvel (uso, gozo e exploração do bem)
, argumentando que:

A Apelada usufrui dos lotes há quase 10 anos, sem qualquer pagamento desde 2019, gerando enriquecimento ilícito e prejuízo à Apelante.

A sentença equivocou-se ao afirmar que os terrenos eram vagos, pois há construções nos lotes 14, 15 e 16, conforme comprovam as fotos anexadas aos autos.

Mesmo que os terrenos fossem vagos, a fruição é devida pela privação da posse e do uso comercial do bem pela Apelante, sendo válida a cláusula contratual que estabelece indenização a título de fruição, no montante de 0,25% do valor atualizado do contrato por mês de ocupação indevida.

Sustenta a validade das cláusulas contratuais que regulam a rescisão, as penalidades e a restituição de valores pagos, com base nos princípios do
pacta sunt servanda
(o contrato faz lei entre as partes) e da autonomia da vontade. Argumenta que:

Não houve dolo, coação ou fraude no momento da celebração do contrato, conforme os artigos 138, 145 e 151 do Código Civil.

O inadimplemento da Apelada configura causa legítima para a aplicação das penalidades previstas nos contratos, inclusive a multa compensatória de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado.

Afirma que a ausência de condenação ao pagamento da taxa de fruição beneficia a Apelada indevidamente, gerando desequilíbrio contratual e violando o artigo 884 do Código Civil, que veda o enriquecimento sem causa.

Insiste que
o contrato firmado entre as partes constitui
ato jurídico perfeito
, protegido pelo artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal. A manutenção da sentença, ao desconsiderar as cláusulas contratuais de fruição, violaria esse princípio constitucional, além de desrespeitar a autonomia privada das partes.

Ao final, requer:

A reforma parcial da sentença
para:

Reconhecer a validade do contrato e, em especial, das cláusulas 15ª, 16ª e 17ª, que regulam a rescisão contratual, penalidades e restituição de valores pagos.

Condenar a Apelada ao pagamento de indenização pela fruição dos lotes, correspondente a 0,25% do valor atualizado do contrato por mês, desde o início da inadimplência até a efetiva reintegração de posse.

Condenação da Apelada ao pagamento de honorários advocatícios
de 20% sobre o valor da condenação.

Determinação para que todas as intimações sejam realizadas em nome do advogado subscritor da peça recursal, sob pena de nulidade.

Devidamente intimada e instada a se manifestar, a parte apelada não apresentou contrarrazões, nos termos da certidão Id 20531966.

Redistribuído os autos, perante este órgão
ad quem
, coube-me a relatoria do feito.

Sobreveio a decisão monocrática (ID 23392759) que foi ementada da seguinte forma:

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão contratual, determinou a reintegração de posse dos imóveis ao vendedor, fixou a retenção de 25% das parcelas quitadas e afastou a aplicação de taxa de fruição.

2. A apelante buscava a reforma da sentença, sustentando o direito à taxa de fruição pelo uso indevido dos lotes pela apelada, alegando desequilíbrio contratual e enriquecimento ilícito.

II. Questão em discussão

3. A controvérsia cinge-se em determinar a validade da taxa de fruição contratualmente prevista, à luz do entendimento jurisprudencial que veda a cumulação de indenizações de mesma natureza (bis in idem), e sua compatibilidade com a retenção já fixada.

III. Razões de decidir

4. A taxa de fruição, como compensação pelo uso do imóvel, possui natureza indenizatória.

5. Segundo o Superior Tribunal de Justiça (Tema 970), a cumulação de cláusula penal moratória com indenizações de mesmo fim viola o princípio da não cumulatividade, configurando bis in idem.

6. A retenção de 25% das parcelas quitadas já cumpre a função indenizatória, razão pela qual a fixação adicional da taxa de fruição é incompatível.

7. Precedentes jurisprudenciais corroboram a aplicação do Tema 970 em hipóteses semelhantes.

IV. Dispositivo e tese

8. Apelação cível conhecida e desprovida.

9. Tese de julgamento:

"A fixação de taxa de fruição cumulada com retenção indenizatória é incabível em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em razão da vedação à duplicidade indenizatória (bis in idem), conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Tema 970."

Legislação relevante citada:
Código Civil, arts. 884 e 885; Código de Processo Civil, art. 926.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970); STJ, AgRg no REsp 1.179.783/MS.

Nas razões recursais de id 24147015
,
o agravante alega: (i) a legalidade da cumulação da cláusula penal e da taxa de fruição; ii) a existência de diferença entre cláusula penal moratória e cláusula penal compensatória.

Ao final, pede o conhecimento e provimento de seu recurso.

Certificado no ID 25055203 que não foram apresentadas contrarrazões.

No Id 26382523 foi proferido o Acórdão, ementado como a seguir transcrevo:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. BIS IN IDEM. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto por M.S.R. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível, mantendo sentença que declarou a rescisão de contratos de promessa de compra e venda por inadimplemento da compradora.

2. A sentença determinou a reintegração da posse dos imóveis à autora, autorizando retenção de 25% dos valores pagos e afastando a incidência de taxa de fruição.

3. O agravante sustentou a legalidade da cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição, alegando enriquecimento ilícito da parte adversa.

II. Questão em discussão

4. A controvérsia consiste em saber se é cabível a cumulação da taxa de fruição com a cláusula de retenção de valores em contrato de promessa de compra e venda, à luz do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema da vedação ao bis in idem indenizatório.

III. Razões de decidir

5. A taxa de fruição tem natureza indenizatória, assim como a cláusula de retenção de valores pagos.

6. Conforme o Tema 970 do STJ, é vedada a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes ou outras indenizações de mesma natureza, para evitar duplicidade compensatória.

7. A aplicação do entendimento jurisprudencial impede a fixação de taxa de fruição quando já houver indenização por retenção de valores.

8. A decisão agravada fundamentou-se adequadamente na jurisprudência consolidada e na legislação aplicável, não havendo argumentos novos que justifiquem sua reforma.

IV. Dispositivo e tese

9. Agravo interno conhecido e desprovido.

10. Tese de julgamento:

"1. A cumulação de taxa de fruição com a retenção de valores em contratos de promessa de compra e venda configura bis in idem indenizatório, sendo vedada à luz do entendimento fixado no Tema 970 do STJ."

Dispositivos relevantes citados:

Código Civil, arts. 884 e 885;

Código de Processo Civil, art. 926.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019 (Tema 970);

STJ, AgRg no REsp 1.179.783/MS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 26.04.2016.

Embargos de Declaração no Id 26602643.

Nos embargos de declaração, a embargante sustenta:

Omissão/obscuridade quanto à correta interpretação do Tema 970/STJ:
Alega que o acórdão adotou leitura equivocada da tese firmada, pois o STJ não vedaria a cumulação em absoluto, mas apenas quando ultrapassado o valor do locativo.

Violação do art. 402 do Código Civil:
Argumenta que a privação do uso do bem enseja lucros cessantes (locativo), sendo compatível com a cláusula penal, inclusive sob fundamento do enriquecimento ilícito.

Fatos do caso concreto:
Destaca que a embargada permanece na posse do bem há mais de 6 anos sem pagar nenhuma contraprestação.

Prequestionamento:
Requer manifestação expressa sobre diversos dispositivos constitucionais e infraconstitucionais, incluindo arts. 402, 884-886 do CC, além de princípios como boa-fé, autonomia privada e função social do contrato.

Sem contrarrazões, conforme certidão de Id 27080460.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos Embargos de Declaração.

Analisando os argumentos da parte Embargante, vejo que não merecem ser acolhidos, pois inexistem na decisão combatida omissões, obscuridades ou erro material, pois todos os pontos invocados na presente peça processual foram devidamente enfrentados, tendo esta relatora decidido pelo desprovimento do recurso, o que foi decidido de forma clara.

A parte recorrente demonstrou nitidamente o seu inconformismo quanto ao decidido na monocrática. De toda sorte, os aclaratórios não se prestam a rediscutir questão já decidida, visto que estão condicionados à existência dos requisitos legais supracitados, que não restaram configurados na decisão atacada.

No caso concreto, os embargos de declaração têm nítido caráter de rediscussão da matéria. Observa-se que no decisum guerreado não há omissão/contradição/erro material. Vejamos:

Não há omissão. A tese central da embargante (possibilidade de cumulação) foi expressamente enfrentada. O acórdão dedicou longos parágrafos à discussão do Tema 970 do STJ, reconhecendo sua aplicabilidade e justificando que a taxa de fruição e a retenção de valores possuem a mesma natureza indenizatória. O argumento foi rejeitado, mas não ignorado.

Não há contradição. O julgado apresenta linha argumentativa coerente: considera a cláusula penal e a taxa de fruição como formas indenizatórias equivalentes, o que justificaria sua não cumulação, para evitar duplicidade.

Não há obscuridade. A fundamentação é clara ao explicar por que a cumulação não se aplica ao caso, e qual a natureza jurídica dos institutos envolvidos. A eventual divergência interpretativa não configura obscuridade.

Assim como não há erro material quanto a fatos, nomes, datas ou números.

Com efeito, a crítica feita pelo embargante quanto à “interpretação incorreta” do Tema 970 não configura omissão ou contradição, mas mero inconformismo com a solução jurídica adotada – o que não se enquadra nas hipóteses do art. 1.022 do CPC.

A leitura integral do acórdão revela que os argumentos ora reiterados já foram considerados na decisão embargada. A interpretação do Tema 970 pode até admitir nuances, mas a tese adotada pelo colegiado está juridicamente fundamentada, inclusive com citação de precedentes do STJ e do próprio TJ/PA.

Não se verifica qualquer vício que justifique o acolhimento dos embargos. Trata-se de recurso que visa rediscutir o mérito, propósito incompatível com a finalidade dos embargos declaratórios.

Assim, todos os critérios exigidos para eventual acolhimento dos embargos não se fizeram presentes. A decisão é clara, coerente e suficientemente fundamentada. Os embargos configuram mero inconformismo com o resultado, o que não é cabível na via dos aclaratórios.

No sentido do explanado acima, firme é a jurisprudência dos Tribunais Pátrios, “verbis”:

PROCESSUAL CIVIL – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ACÓRDÃO PROFERIDO NO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – DESMATAMENTO – ÁREA CONSOLIDADA – NÃO COMPROVAÇÃO – OMISSÃO – INEXISTÊNCIA – PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO JULGADO – DECISÃO MANTIDA – REJEIÇÃO. Os embargos de declaração devem ser rejeitados, uma vez ausentes os vícios previstos no artigo 1.022, II e parágrafo único, do Código de Processo Civil de 2.015. Consideram-se incluídos no acórdão os elementos, suscitados pela parte embargante, para fins de prequestionamento, mostrando-se desnecessária a referência expressa a todos os dispositivos legais citados pelas partes.

(TJ-MT 00017841620198110082 MT, Relator: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 22/08/2022, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 03/09/2022)

Embargos de declaração. Contradição e omissão. Ausência dos vícios suscitados. Razões recursais que se destinam, essencialmente, à rediscussão da matéria já apreciada quando do julgamento da questão de fundo. Efeitos infringentes incabíveis. Embargos rejeitados.

(TJ-SP - EMBDECCV: 21593979520228260000 SP 2159397-95.2022.8.26.0000, Relator: Jose Eduardo Marcondes Machado, Data de Julgamento: 02/09/2022, 10ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 02/09/2022)

Nesse contexto, não havendo qualquer omissão/contradição ou erro material na decisão embargada, o presente recurso deve ser rejeitado.

DO PREQUESTIONAMENTO

O CPC/ 2015 trouxe duas inovações pontuais ao tema, ao tratar, no art. 941, § 3º,
que o voto vencido será necessariamente declarado e considerado parte integrante do acórdão, para todos os fins legais, inclusive de pré-questionamento
, assim como a redação do art. 1.025, caput, ao estatuir considerar-se "(...)
INCLUÍDOS NO ACÓRDÃO OS ELEMENTOS QUE O EMBARGANTE SUSCITOU, PARA FINS DE PRÉ-QUESTIONAMENTO,
ainda que, os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade".

Recentemente, o STJ entendeu restarem prequestionados os fundamentos adotados nas razões de apelação (e desprezados no julgamento do respectivo recurso), desde que, interposto recurso especial, sejam reiterados nas contrarrazões da parte vencedora.

"PROCESSUAL CIVIL. INTERPOSIÇÃO DE RECURSO DE APELAÇÃO COM EXPOSIÇÃO DE MAIS DE UM FUNDAMENTO. PROVIMENTO DA APELAÇÃO COM BASE EM APENAS UM FUNDAMENTO, DEIXANDO-SE DE EXAMINAR OS DEMAIS. REVERSÃO DO ACÓRDÃO DE SEGUNDA INSTÂNCIA EM DECISÃO MONOCRÁTICA NO STJ. AGRAVO REGIMENTAL QUE VENTILA FUNDAMENTOS DESPREZADOS NO JULGAMENTO DA APELAÇÃO. EXISTÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

DIVERGÊNCIA INTERNA NO STJ. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PARCIALMENTE PROVIDOS PARA DAR POR PREQUESTIONADAS QUESTÕES JURÍDICAS REITERADAS NAS CONTRARRAZÕES AO RECURSO ESPECIAL.

I - Cuida-se de embargos de divergência por meio dos quais pretendem os embargantes a uniformização do posicionamento do Superior Tribunal de Justiça no tocante à resposta ao seguinte questionamento: consideram-se prequestionados o(s) fundamento(s) das razões de apelação desprezados no acórdão que deu integral provimento ao recurso?

II - À luz do acórdão da C. Primeira Turma deste Tribunal, o recurso especial não atendeu ao requisito especial do prequestionamento quanto aos temas de (i) não fluência do prazo prescricional na ausência de liquidez do título executivo; (ii) não ocorrência de inércia dos exequentes; e (iii) execução movida por incapaz, contra o qual não corre a prescrição.

III - Lidando com situação jurídica idêntica à dos presentes autos, assentou o acórdão paradigma (EREsp n. 1.144.667/RS), julgado por esta C. Corte Especial em 7/3/2018 e da relatoria do e. Min. Felix Fisher, que "a questão levantada nas instâncias ordinárias, e não examinada, mas cuja pretensão foi acolhida por outro fundamento, deve ser considerada como prequestionada quando trazidas em sede de contrarrazões".

IV - Portanto, existem duas linhas de pensamento em rota de colisão no Superior Tribunal de Justiça, revelando-se de todo pertinente o recurso de embargos de divergência, em ordem a remarcar o entendimento que já havia sido proclamado no julgamento do paradigma invocado. Com efeito, rendendo vênias à C. Primeira Turma, o entendimento correto é o que considera toda a matéria devolvida à segunda instância apreciada quando provido o recurso por apenas um dos fundamentos expostos pela parte, a qual não dispõe de interesse recursal para a oposição de embargos declaratórios.

V - A questão precisa ser analisada sob a perspectiva da sucumbência e da possibilidade de melhora da situação jurídica do recorrente, critérios de identificação do interesse recursal. Não se trata de temática afeta a esta ou aquela legislação processual (CPC/73 ou CPC/15), mas de questão antecedente, verdadeiro fundamento teórico da disciplina recursal. Só quem perde, algo ou tudo, tem interesse em impugnar a decisão, desde que possa obter, pelo recurso, melhora na sua situação jurídica. Precedente: AgInt no REsp n. 1.478.792/PR, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 12/12/2017, DJe 2/2/2018. Doutrina: MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz; MITIDIERO, Daniel. Curso de processo civil: tutela dos direitos mediante procedimento comum. V. 2. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, p. 516; MEDINA, José Miguel Garcia. Direito processual civil moderno. 2 ed. rev., atual e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, p. 1276.

VI - É bastante fácil perceber que os ora embargantes não dispunham, após o julgamento da apelação, de nenhum dos dois requisitos: não eram vencidos (sucumbentes) e não existia perspectiva de melhora na sua situação jurídica. Logo, agiram segundo a ordem e a dogmática jurídicas quando se abstiveram de recorrer.

VII - Tenho por bem compor a divergência entre os acórdãos confrontados adotando o entendimento do acórdão paradigma, segundo o qual se consideram prequestionados os fundamentos adotados nas razões de apelação e desprezados no julgamento do respectivo recurso, desde que, interposto recurso especial, sejam reiterados nas contrarrazões da parte vencedora.

VIII - Embargos de divergência conhecidos e parcialmente providos a fim de dar por prequestionada a matéria relativa à não ocorrência de prescrição em razão da iliquidez do título executivo, cassando o v. acórdão de fls. 293-294, para que seja realizada nova análise do tema prescrição."

(STJ, Embargos de Divergência em Agravo em Recurso Especial n. 227.767-RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Corte Especial, j. 17/06/2020, v.u., grifou-se).

Desta forma, despicienda a interposição de embargos de declaração para prequestionamento da matéria.

DISPOSITIVO

Ante ao exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO aos Embargos de Declaração, rejeitando-os, e mantendo integralmente a decisão guerreada.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC.

É o VOTO.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 16/06/2025