Tribunal: TJPA
Processo: 0804029-24.2018.8.14.0015
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-08-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E OBSCURIDADE. INOCORRÊNCIA. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO. EMBARGOS REJEITADOS. I. Caso em exame 1. Embargos de Declaração opostos contra acórdão que, ao julgar apelação cível em ação de rescisão contratual, reconheceu a validade da cláusula de retenção de taxa de corretagem, determinou a devolução parcial dos valores pagos, afastou a condenação por danos morais e redistribuiu os ônus sucumbenciais. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (i) definir se há omissão quanto à análise do parágrafo único da cláusula 11.4 do contrato, que trata da não restituição de valores pagos por benfeitorias; (ii) verificar se há obscuridade na definição da base de cálculo da taxa de corretagem; e (iii) esclarecer eventual obscuridade quanto à fixação e à base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais. III. Razões de decidir 3. Os embargos de declaração apenas são cabíveis nos casos de omissão, obscuridade, contradição ou erro material, conforme o art. 1.022 do CPC. 4. O acórdão embargado enfrenta de forma clara a questão do aditivo contratual, destacando que ele integra o contrato principal e que os valores correspondem ao preço final do imóvel, não sendo considerados benfeitorias unilaterais dos compradores. Assim, inexiste a omissão alegada. 5. A obscuridade quanto à base de cálculo da taxa de corretagem também não se configura, pois, embora não fixado valor numérico, o acórdão adota como premissa que o aditivo integra o contrato principal, implicando que a comissão incide sobre o valor total do negócio, nos termos da cláusula contratual. 6. Em relação aos honorários advocatícios, o acórdão explicita os critérios legais adotados, com base nos arts. 85, §§ 2º e 3º, do CPC, e no entendimento do STJ, fixando a base de cálculo segundo o proveito econômico obtido por cada parte, sendo a atualização monetária matéria a ser tratada na fase de cumprimento de sentença. IV. Dispositivo 7. Embargos de declaração rejeitados. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e REJEITAR os embargos de declaração, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0804029-24.2018.8.14.0015

APELANTE: SALL INCORPORADORA LTDA - ME

APELADO: CARLOS JOAO GRIPP, FATIMA LIMA GRIPP

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E OBSCURIDADE. INOCORRÊNCIA. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO. EMBARGOS REJEITADOS.

I.

Caso em exame

1.

Embargos de Declaração opostos contra acórdão que, ao julgar apelação cível em ação de rescisão contratual, reconheceu a validade da cláusula de retenção de taxa de corretagem, determinou a devolução parcial dos valores pagos, afastou a condenação por danos morais e redistribuiu os ônus sucumbenciais.

II.

Questão em discussão

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se há omissão quanto à análise do parágrafo único da cláusula 11.4 do contrato, que trata da não restituição de valores pagos por benfeitorias; (ii) verificar se há obscuridade na definição da base de cálculo da taxa de corretagem; e (iii) esclarecer eventual obscuridade quanto à fixação e à base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais.

III.

Razões de decidir

3.

Os embargos de declaração apenas são cabíveis nos casos de omissão, obscuridade, contradição ou erro material, conforme o art. 1.022 do CPC.

4.

O acórdão embargado enfrenta de forma clara a questão do aditivo contratual, destacando que ele integra o contrato principal e que os valores correspondem ao preço final do imóvel, não sendo considerados benfeitorias unilaterais dos compradores. Assim, inexiste a omissão alegada.

5.

A obscuridade quanto à base de cálculo da taxa de corretagem também não se configura, pois, embora não fixado valor numérico, o acórdão adota como premissa que o aditivo integra o contrato principal, implicando que a comissão incide sobre o valor total do negócio, nos termos da cláusula contratual.

6.

Em relação aos honorários advocatícios, o acórdão explicita os critérios legais adotados, com base nos arts. 85, §§ 2º e 3º, do CPC, e no entendimento do STJ, fixando a base de cálculo segundo o proveito econômico obtido por cada parte, sendo a atualização monetária matéria a ser tratada na fase de cumprimento de sentença.

IV.

Dispositivo

7.

Embargos de declaração rejeitados.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e REJEITAR os embargos de declaração, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por SALL INCORPORADORA LTDA - ME, já qualificado, devidamente representado por seu advogado, e Embargado o Acórdão ID 27799048 assim ementado:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM. AFASTAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou o pedido para declarar a rescisão contratual, condenar a ré à devolução de 86,35% dos valores pagos, com retenção de 13,65%, pagamento em parcela única, indenização por danos morais no valor de R$3.000,00, além de custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre a condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se os valores pagos em aditivo contratual integram a base de devolução; (iii) determinar se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção da taxa de corretagem; (iv) analisar a existência de danos morais indenizáveis; e (v) redimensionar os ônus sucumbenciais, inclusive honorários.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A sentença, embora contenha trechos genéricos, apresenta fundamentação suficiente para permitir a compreensão das razões do julgamento, não configurando nulidade por ausência de motivação.

4. Os valores pagos por meio de aditivo contratual que visam modificações no projeto arquitetônico integram o objeto do contrato principal e devem ser incluídos na base de devolução, por configurarem acréscimos ao preço do imóvel e não meras benfeitorias unilaterais.

5. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de taxa de corretagem, desde que haja previsão contratual expressa, informação prévia e clara ao consumidor e respeito aos percentuais razoáveis, conforme orientação do STJ no Tema 938.

6. A rescisão contratual decorrente de inadimplemento do promitente comprador, sem demonstração de conduta abusiva por parte da vendedora, não gera, por si só, direito à indenização por danos morais, ausente violação a direitos da personalidade.

7. Verificada a sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, com fixação de honorários de acordo com o proveito econômico auferido por cada parte, conforme diretrizes do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC e entendimento da 2ª Seção do STJ.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

A sentença não é nula por ausência de fundamentação quando contém elementos suficientes para demonstrar as razões do convencimento judicial.

Os valores pagos em aditivo contratual com previsão de alterações no projeto arquitetônico integram a base de devolução em caso de rescisão contratual.

É válida a cláusula que prevê a retenção da taxa de corretagem, desde que haja cláusula expressa e prévia ciência do consumidor.

A rescisão contratual por inadimplemento do comprador, sem conduta abusiva do vendedor, não gera direito a indenização por danos morais.

Havendo sucumbência recíproca, os honorários advocatícios devem ser fixados proporcionalmente ao proveito econômico obtido por cada parte.

______

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884 e 421-A; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º e 8º, e 86, caput.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938; STJ, AgInt no AREsp 1.500.280/PR, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 13.02.2023.

A embargante sustenta omissão no julgado quanto à análise do parágrafo único da cláusula 11.4 do contrato, alegando que tal dispositivo estabeleceria expressamente a não restituição dos valores pagos a título de benfeitorias em caso de rescisão contratual.

Aponta ainda obscuridade sobre a base de cálculo da taxa de corretagem, questionando se o percentual de 5% deve incidir sobre o valor total do negócio (R$535.000,00) ou apenas sobre o contrato principal (R$375.000,00).

Por fim, alega obscuridade quanto à base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais, indagando sobre os critérios de atualização monetária e aplicação de juros.

A parte apelada apresentou contrarrazões pugnando pela rejeição dos embargos declaratórios, sustentando que o acórdão analisou adequadamente todas as questões suscitadas, não havendo vícios a serem sanados.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta da sessão do plenário virtual.

Belém,
data registrada no sistema
.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

Conheço dos aclaratórios, eis que tempestivos.

Sabe-se que os embargos de declaração são espécie de recurso de fundamentação vinculada, cabíveis apenas quando houver, na decisão embargada, omissão, obscuridade, contradição ou erro material, nos exatos termos do art. 1.022
[1]
do CPC.

Examinando as alegações da embargante, verifica-se que não procedem as assertivas de omissão e obscuridade no acórdão embargado.

Quanto à alegada omissão na análise do parágrafo único da cláusula 11.4 do contrato, observa-se que o acórdão enfrentou de modo suficiente e claro a tese de que os valores do aditivo contratual constituiriam "benfeitorias" não indenizáveis.

A fundamentação adotada pela Turma Julgadora considerou expressamente que o aditivo não configura negócio jurídico autônomo, mas parte integrante do contrato principal, incorporando-se ao preço final do imóvel. O julgado esclareceu que as adaptações foram executadas pela própria incorporadora, antes da entrega das chaves, integrando o próprio objeto contratado, razão pela qual a exclusão desses valores configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 884 do Código Civil.

A decisão deixou claro que não se trata de benfeitorias realizadas pelos compradores no imóvel já entregue, mas de adaptações no próprio projeto da unidade contratada, cuja execução competiria exclusivamente à incorporadora. Tal análise demonstra que o acórdão examinou adequadamente a questão, não havendo omissão a ser suprida.

No que concerne à alegada obscuridade sobre a base de cálculo da taxa de corretagem, embora o acórdão não tenha fixado numericamente se a base corresponde a R$375.000,00 ou R$535.000,00, ele adotou expressamente a premissa de que o aditivo compõe o valor total do contrato. A fundamentação estabeleceu que
"o aditivo celebrado pelas partes não constitui negócio jurídico autônomo, mas extensão do próprio contrato principal de promessa de compra e venda, integrando o objeto do negócio jurídico"
. Portanto, pela lógica adotada no julgado, a taxa de 5% prevista contratualmente recairá sobre o valor total do negócio, incluindo o aditivo.

Relativamente aos honorários advocatícios sucumbenciais, o acórdão adotou expressamente os critérios estabelecidos no artigo 85, parágrafos 2º e 3º, do Código de Processo Civil e o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do AgInt no AREsp 1.500.280/PR.

O acórdão fixou de forma clara que os honorários devidos à incorporadora recaem sobre o proveito econômico obtido, qual seja, a diferença entre o pedido formulado e a condenação efetivamente reconhecida, enquanto os honorários devidos aos autores incidem sobre o valor da condenação. A base de cálculo é mensurável e está devidamente identificada nos autos, devendo eventual atualização monetária ocorrer na fase de cumprimento de sentença, conforme as regras processuais aplicáveis.

Ante o exposto e, considerando a ausência dos vícios alegado,
REJEITO
os embargos de declaração, mantendo em todos os seus termos o acórdão embargado.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
Art. 1.022. Cabem Embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I – esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II – suprir omissão de ponto ou questão sobe o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento.

III – corrigir erro material.

Belém, 20/08/2025