Tribunal: TJPA
Processo: 0082084-08.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 8961 - Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2025-04-29

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0082084-08.2016.8.14.0301 APELANTE: BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECARIA Advogado do(a) APELANTE: FABIO RIVELLI - PA21074-A APELADO: POSTO QUATRO LTDA. Advogado do(a) APELADO: LUIS CARLOS SILVA MENDONCA - PA5781-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMÓVEL DADO EM GARANTIA PELA CONSTRUTORA. QUITAÇÃO DO IMÓVEL. BAIXA DA HIPOTECA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. MANUTENÇÃO DAS ASTREINTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Banco Pan S/A, sucessor da Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária, contra sentença da 9ª Vara Cível e Empresarial de Belém que julgou procedente o pedido formulado por Posto Quatro Ltda. em Ação de Obrigação de Fazer. A autora celebrou promessa de permuta com Meta Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Ckom Engenharia Ltda., prevendo o fornecimento de combustíveis em troca de unidade no Edifício “Cidade do Porto”, com entrega do imóvel livre de ônus. Apesar do cumprimento da obrigação contratual pelo autor, o imóvel foi entregue com hipoteca registrada em favor da instituição financeira recorrente. A sentença determinou o cancelamento do gravame hipotecário, com base na Súmula 308 do STJ, e fixou honorários advocatícios em 10% do valor da causa, além da aplicação de astreintes. A apelante sustentou ilegitimidade passiva, ausência de comprovação da quitação, indevida imposição de astreintes e fixação de honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: definir se o Banco Pan S/A possui legitimidade passiva para compor o polo da ação; estabelecer se a hipoteca registrada é ineficaz em relação ao autor, adquirente de boa-fé de imóvel quitado; e determinar a validade da imposição das astreintes. III. RAZÕES DE DECIDIR A legitimidade passiva do agente financeiro subsiste quando este figura como credor da hipoteca cuja baixa se postula, sobretudo se resiste à desoneração, não sendo aplicável a alegação de ilegitimidade quando a controvérsia envolve a eficácia da garantia em relação a terceiro adquirente de boa-fé. A jurisprudência consolidada pela Súmula 308 do STJ estabelece que a hipoteca constituída entre a construtora e o agente financeiro, ainda que anterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia em face do adquirente que, de boa-fé, quita integralmente o imóvel. A manutenção do gravame, após o adimplemento contratual pelo adquirente, afronta os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, sendo inadmissível que o comprador arque com consequências de obrigação estranha à sua relação contratual. A multa cominatória prevista no art. 537 do CPC é cabível para assegurar o cumprimento da obrigação de fazer, e deve ser mantida quando demonstrado descumprimento voluntário, não sendo caracterizada como enriquecimento ilícito da parte autora. A fixação de honorários advocatícios em percentual sobre o valor da causa atende aos critérios legais e jurisprudenciais firmados no Tema Repetitivo 1.076 do STJ, quando não for possível estimar de imediato o proveito econômico obtido. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O agente financeiro detém legitimidade passiva para responder por pedido de cancelamento de hipoteca quando resiste à desoneração do gravame, ainda que não tenha vínculo direto com o contrato de promessa de permuta. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia em relação ao adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel, nos termos da Súmula 308 do STJ. A fixação de multa diária (astreintes) é admissível para compelir o cumprimento de obrigação de fazer, desde que observados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, §2º; 497; 537, caput e §1º. CC/2002, art. 1.488. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 308; STJ, AgInt no REsp 1432693, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 06.12.2016; TJ-MG, Apelação Cível 0065578-61.2018.8.13.0188, Rel. Des. Shirley Fenzi Bertão, j. 23.11.2022; TJ-PA, Apelação Cível 0005933-82.2006.8.14.0301, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, j. 24.04.2018. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0082084-08.2016.8.14.0301

APELANTE: BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECARIA, BANCO PAN S.A.

APELADO: POSTO QUATRO LTDA.

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0082084-08.2016.8.14.0301

APELANTE: BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECARIA

Advogado do(a) APELANTE: FABIO RIVELLI - PA21074-A

APELADO: POSTO QUATRO LTDA.

Advogado do(a) APELADO: LUIS CARLOS SILVA MENDONCA - PA5781-A

RELATOR: DES.
AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMÓVEL DADO EM GARANTIA PELA CONSTRUTORA. QUITAÇÃO DO IMÓVEL. BAIXA DA HIPOTECA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. MANUTENÇÃO DAS ASTREINTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Banco Pan S/A, sucessor da Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária, contra sentença da 9ª Vara Cível e Empresarial de Belém que julgou procedente o pedido formulado por Posto Quatro Ltda. em Ação de Obrigação de Fazer. A autora celebrou promessa de permuta com Meta Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Ckom Engenharia Ltda., prevendo o fornecimento de combustíveis em troca de unidade no Edifício “Cidade do Porto”, com entrega do imóvel livre de ônus. Apesar do cumprimento da obrigação contratual pelo autor, o imóvel foi entregue com hipoteca registrada em favor da instituição financeira recorrente. A sentença determinou o cancelamento do gravame hipotecário, com base na Súmula 308 do STJ, e fixou honorários advocatícios em 10% do valor da causa, além da aplicação de astreintes. A apelante sustentou ilegitimidade passiva, ausência de comprovação da quitação, indevida imposição de astreintes e fixação de honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: definir se o Banco Pan S/A possui legitimidade passiva para compor o polo da ação; estabelecer se a hipoteca registrada é ineficaz em relação ao autor, adquirente de boa-fé de imóvel quitado; e determinar a validade da imposição das astreintes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legitimidade passiva do agente financeiro subsiste quando este figura como credor da hipoteca cuja baixa se postula, sobretudo se resiste à desoneração, não sendo aplicável a alegação de ilegitimidade quando a controvérsia envolve a eficácia da garantia em relação a terceiro adquirente de boa-fé.

A jurisprudência consolidada pela Súmula 308 do STJ estabelece que a hipoteca constituída entre a construtora e o agente financeiro, ainda que anterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia em face do adquirente que, de boa-fé, quita integralmente o imóvel.

A manutenção do gravame, após o adimplemento contratual pelo adquirente, afronta os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, sendo inadmissível que o comprador arque com consequências de obrigação estranha à sua relação contratual.

A multa cominatória prevista no art. 537 do CPC é cabível para assegurar o cumprimento da obrigação de fazer, e deve ser mantida quando demonstrado descumprimento voluntário, não sendo caracterizada como enriquecimento ilícito da parte autora.

A fixação de honorários advocatícios em percentual sobre o valor da causa atende aos critérios legais e jurisprudenciais firmados no Tema Repetitivo 1.076 do STJ, quando não for possível estimar de imediato o proveito econômico obtido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O agente financeiro detém legitimidade passiva para responder por pedido de cancelamento de hipoteca quando resiste à desoneração do gravame, ainda que não tenha vínculo direto com o contrato de promessa de permuta.

A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia em relação ao adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel, nos termos da Súmula 308 do STJ.

A fixação de multa diária (astreintes) é admissível para compelir o cumprimento de obrigação de fazer, desde que observados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 85, §2º; 497; 537, caput e §1º. CC/2002, art. 1.488.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 308; STJ, AgInt no REsp 1432693, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 06.12.2016; TJ-MG, Apelação Cível 0065578-61.2018.8.13.0188, Rel. Des. Shirley Fenzi Bertão, j. 23.11.2022; TJ-PA, Apelação Cível 0005933-82.2006.8.14.0301, Rel. Des. Maria Filomena de Almeida Buarque, j. 24.04.2018.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e negar provimento ao recurso
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por BANCO PAN S/A, sucessor da BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA, objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 9ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou procedente o pedido da parte autora na Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por POSTO QUATRO LTDA.

O autor, Posto Quatro Ltda., celebrou com as empresas Meta Empreendimentos Imobiliários Ltda. e CKOM Engenharia Ltda. contrato de promessa de permuta envolvendo o fornecimento de combustíveis em troca de um apartamento integrante do Edifício "Cidade do Porto". Alegou ter cumprido integralmente sua obrigação, com o fornecimento de combustíveis no valor de R$ 667.775,30, e que o imóvel deveria ser entregue livre de ônus ou gravames, conforme pactuado. No entanto, o imóvel foi entregue com atraso e permaneceu gravado com hipoteca em favor do Banco PAN S.A., impossibilitando sua alienação e gerando despesas adicionais ao autor, como IPTU e taxas condominiais.

Assim, requereu, a título de tutela antecipada, a determinação para que as duas primeiras requeridas promovessem o cancelamento da hipoteca e da cessão fiduciária de direitos creditórios constantes na matrícula do imóvel, com a expedição do competente mandado, ordenando ao oficial do registro de imóveis do 1º ofício que cancele os gravames existentes na matrícula do bem.

Em análise ao pleito do demandante, o juízo de piso deferiu a tutela, conforme decisão de ID 15334690.

Em petição de ID 15334686, as rés Meta Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Ckom Engenharia Ltda. apresentaram contestação alegando, em resumo, a ilegitimidade para figurarem no polo passivo da demanda; a impossibilidade do cancelamento da hipoteca e a impossibilidade da inversão do ônus da prova.

Em contestação (ID 15334687), a parte ré Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária aduziu, preliminarmente, a ilegitimidade passiva. No mérito, sustentou a inaplicabilidade da Súmula 380 do STJ; a legalidade da hipoteca; a ausência de responsabilidade, visto que apenas exerceu regularmente o direto constituído.

Em análise ao pleito do demandante, o juízo de piso deferiu a tutela e excluiu a ré Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária, conforme decisão de ID 15334690.

Interposto agravo de instrumento, este foi parcialmente provido no sentido de assentar a legitimidade passiva do agente financeiro Brazilian Moortgages Companhia Hipotecária.

Sentença de mérito em ID 15334704, na qual o juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido inicial, reconhecendo o direito do autor ao imóvel livre de gravame e determinando o cancelamento da hipoteca registrada, com base na Súmula 308 do STJ, que estabelece a ineficácia da hipoteca perante os adquirentes de boa-fé. Determinou, ainda, o pagamento de honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da causa.

Inconformada, a ré Brazilian Moortgages Companhia Hipotecária, agora substituída pelo sucessor Banco Pan S/A, interpôs recurso de apelação em petição de ID 15334705. Reiterou sua ilegitimidade passiva e a ausência de comprovação da quitação integral do imóvel pelo autor. Argumentou que a condenação ao pagamento de honorários advocatícios foi indevida, considerando sua ausência de responsabilidade na controvérsia. Ademais, questionou a aplicação da multa (astreintes) e solicitou a sua exclusão ou redução, por considerar que o cumprimento da obrigação foi alcançado por meio de outras medidas menos gravosas.

Regularmente intimado, a parte autora/apelada apresentou contrarrazões em petição de ID 15334709. Em síntese, defendeu a manutenção da sentença, argumentando que a apelante não apenas figurava como credor hipotecário, mas também resistiu reiteradamente às ordens judiciais que determinavam a baixa do gravame. Reafirmou que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais e que as despesas geradas pelo atraso na liberação da hipoteca justificam a aplicação das astreintes.

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido, conforme comprovante de ID 15334706.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se correta a decisão do juízo
a quo
acerca da liberação do gravame hipotecário.

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ E DA OBRIGAÇÃO DE REALIZAR A LIBERAÇÃO DO GRAVAME

Em análise à preliminar suscitada pela apelante, entendo que se confunde com o mérito da questão, posto que se trata da responsabilidade em realizar a desoneração do gravame hipotecário.

Adianto que não assiste razão à recorrente.

O entendimento já está pacificado no ordenamento jurídico em razão da edição da Súmula 308 do STJ que estabelece o seguinte:

Súmula 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Dessa forma, a jurisprudência firmada a partir de sua aplicação consolida a compreensão de que, havendo a quitação integral da dívida, não há justificativa jurídica para a manutenção do gravame, sob pena de violação aos princípios da boa-fé contratual e do equilíbrio nas relações obrigacionais. Trata-se de uma decorrência do próprio direito do credor de obter a extinção da obrigação que lhe pesa.

Ou seja, após a quitação do preço nos moldes contratados, tem o adquirente de boa-fé o direito de receber a outorga da escritura definitiva do imóvel sem qualquer gravame hipotecário, independentemente da dívida existente entre a construtora e/ou incorporadora e a instituição financeira credora.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, bem como dos Tribunais Estaduais e Federais são uníssonas no sentido de que o adquirente, em inegável boa-fé, ao fim do pagamento do preço estipulado, tem o direito de receber a outorga da escritura definitiva do imóvel adquirido e sem qualquer gravame,
in verbis
:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 5. Agravo interno a que se nega provimento (AIRESP - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - 1432693 2013.01.65651-1, MARCO AURÉLIO BELLIZZE, STJ - TERCEIRA TURMA)

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA - ILEGITIMIDADE PASSIVA - PRELIMINAR REJEITADA - BAIXA DO GRAVAME DE HIPOTECA - RESPONSABILIDADE CONJUNTA DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ - FIXAÇÃO DE ASTREINTES PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO - POSSIBILIDADE - ARTIGOS 497 E 537 AMBOS DO CPC - ADEQUAÇÃO DO VALOR DA ASTREINTES - DESNECESSIDADE - ÔNUS SUCUMBENCIAS - SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DOS RÉUS - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - FIXAÇÃO EQUITATIVA - NÃO CABIMENTO - TEMA REPETITIVO 1.076 DO STJ - SENTENÇA MANTIDA. 1.A análise da legitimidade das partes deve ser realizada in statu assertionis, com base na narrativa realizada pelo autor na petição inicial. Em se concluindo que o autor é o possível titular do direito sustentado na peça de ingresso, estará consubstanciada a condição da ação relativa à legitimidade das partes. 2. A retirada da hipoteca é de responsabilidade conjunta da construtora/vendedora, bem como da instituição bancária que financiou o imóvel, notadamente porque a baixa do gravame pela construtora depende da concordância do titular da garantia. 3. O STJ firmou o entendimento de que a garantia real de hipoteca firmada entre a construtora e a instituição bancária que financiou a obra, ainda que anterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, não possui eficácia em relação aos adquirentes da unidade imóvel gravado, segundo inteligência da súmula nº 308. 4. Nos termos dos artigos 497 e 537 ambos do CPC/15, nas ações que têm por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, tomar as providências cabíveis e necessárias para assegurar o resultado prático ou a efetivação da tutela específica. 5. Nessa linha, perfeitamente possível a fixação de multa para compelir os réus ao cumprimento da obrigação de baixa da hipoteca sobre o imóvel adquirido pelos autores, devendo ser observad os os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade no momento da estipulação do seu valor, o que foi atendido. 6. Se a parte autora logrou êxito na integralidade das pretensões iniciais, os ônus sucumbenciais devem ser suportados pelos réus, nos termos do art. 85 do CPC. 7. Segundo entendimento firmado pelo STJ, no Resp. Repetitivo nº n. 1.850.512/SP, apenas se admite o arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação, o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou o valor da causa for muito baixo. In casu, não havendo condenação em quantia certa e, não se podendo estimar, de imediato, o proveito econômico obtido, nos termos do § 2º do art. 85, os honorários devem observar o valor atribuído à causa, este que não se revela baixo. (Tema Repetitivo n.1.076, STJ). 8. Sentença mantida.

(TJ-MG - Apelação Cível: 00655786120188130188 Nova Lima, Relator: Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 23/11/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/11/2022)

Este Tribunal de Justiça partilha do mesmo entendimento, senão vejamos:

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO ORIGEM: 3ª VARA DE FAZENDA DA CAPITAL APELAÇÃO CÍVEL Nº 0005933-82.2006.8.14.0301 APELANTE: BANCO DO ESTADO DO PARÁ S/A APELADOS: JOSÉ MARIA DE CASTRO, MARIA FRANCISCA COSTA DE CASTRO. EMENTA: GARANTIA HIPOTECÁRIO. POSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EFEITO PARA OS TERCEIROS ADQUIRENTES. IMÓVEL JÁ QUITADO. SÚMULA 308 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. O STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca constituída como garantia de financiamento contratado para incorporação de imóvel possui efeitos apenas em relação à parte contratante e enquanto o bem estiver em sua propriedade, de modo que não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma, que, após quitar o preço pactuado, faz jus à obtenção da escritura definitiva e liberação do ônus hipotecário. 2. Recurso Conhecido E negado provimento. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por BANCO DO ESTADO DO PARÁ S/A, em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara de Fazenda da Capital nos autos da Ação de Embargos de Terceiro ajuizada por JOSÉ MARIA DE CASTRO E MARIA FRANCISCA COSTA DE CASTRO. Transcrevo trecho da decisão agravada: (...) Na situação em tela, as provas constantes nos autos, deixam claro que os embargantes agiram de boa fé e adquiriram o imóvel sem ter ciência da penhora que sobre ele recaía, já que não houve averbação na matrícula do imóvel, não podendo, portanto, o banco embargado exigir a expropriação do bem, adquirido por terceiros de boa-fé. Em relação à alegação de fraude à execução, entendo que nesta relação processual a fraude não está configurada, pois os documentos juntados comprovam que os embargantes agiram de boa fé na realização do negócio jurídico, não tendo ciência da penhora do imóvel. Sobre a fraude à execução, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 375 que dispõe: Súmula 375 STJ: O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente ¿. Desta feita, para que a fraude à execução se configure é necessário que esteja demonstrado que o terceiro agiu de má-fé, o que não foi feito pelo banco embargado. Por todo o exposto e ratificando a liminar de fls.36, julgo procedentes os presentes Embargos de Terceiro formulados por MARIA FRANCISCA DE CASTRO e JOSÉ MARIA DE CASTRO contra o Banco do Estado do Pará, para desconstituir a penhora realizada sobre o Apartamento 302 - Bloco A, do Conjunto Residencial Solar do Bosque , mantendo-o, em definitivo na posse do embargante. Condeno, o embargado no pagamento de custas processuais e na verba honorária, esta fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. P.R.I Belém, 08 de março de 2016. Marisa Belini de Oliveira Juíza de Direito titular da 3ª Vara de Fazenda Pública da Capital Breve retrospecto processual. Na origem, os autores/apelados ajuizaram Embargos de Terceiros, contra o Banco do Estado do Pará - Banpará, aduzindo em síntese, que em 06 de janeiro 1993 compraram de EUDOCY DA FONSECA PEREIRA e MARIA DO CÉU MOREIRA, um imóvel situado no Conjunto Residencial Solar do Bosque, AP 302 pelo valor de CR$ 240.000.000,00 (duzentos e quarenta milhões de cruzeiros). Relataram que à época da compra do imóvel os embargantes certificaram-se que o imóvel estaria livre e desembaraçado de qualquer ônus. Aduzem que em outubro de 2004 tiveram conhecimento, através do avaliador Raimundo Almeida, que seu imóvel estaria penhorado em razão do processo de execução nº1989.101.2718-2 em trâmite pela 21ª Vara Cível à época, movida pelo Banco do Estado do Pará, contra a Construtora Flávio Espírito Santo. Os embargantes sustentaram que ajuizaram perante a 23ª Vara Cível, uma ação de adjudicação compulsória, contra a Construtora Flávio Espírito Santo, a qual foi julgada procedente. Narram que a carta de adjudicação foi averbada e a transferência de titularidade foi feita no Cartório de Registro de Imóveis, respeitadas todas as formalidades legais. Requereram a procedência da ação para desconstituir a penhora do apartamento 302, Residencial Solar do Bosque Regularmente citado, o Banpará, ora apelante, a apresentou contestação às fls. 48/60 aduzindo que os embargantes adquiriram o bem, tendo ciência do gravame que sobre ele pendia, já que, a hipoteca havia sido registrada no Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício. Sustentou ainda que o imóvel foi alienado em fraude à execução, pois a alienação ocorreu aproximadamente cinco anos após a propositura da ação de execução, quando o executado já tinha ciência da ação executiva em seu desfavor. Requereu que fossem julgados improcedentes embargos, e que os embargantes sejam condenados ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários de advogado. Sobreveio sentença às fls. 112/115, que julgou procedente o feito para desconstituir a penhora realizada sobre o Apartamento 302 - Bloco A, do Conjunto Residencial Solar do Bosque, mantendo-o, em definitivo na posse dos embargantes. Irresignado, o BANPARÁ interpôs o presente RECURSO DE APELAÇÃO (fls. 116/122) alega a validade da hipoteca e da adjudicação do imóvel, com base no art. 1.420, CC/2002, por ser faculdade do credor hipotecário de executar judicialmente bens do devedor dados em garantia real contra quem o possuir. Afirma que a ação proposta pelo apelado é flagrantemente improcedente, uma vez que ele adquiriu o bem imóvel após a propositura da ação de execução movida contra a construtora Flávio Espírito Santo Ltda. e a constrição do bem objeto desta ação. Assevera que deve ser reconhecida fraude à execução cometida pelo executado com auxílio do apelado, julgando-se ineficaz a alienação do bem imóvel constrito em relação à ação de execução promovida pelo apelante em face daquela, tudo com amparo nos artigos 592 V e 593 II CPC/73. Alternativamente, caso seja mantida a manutenção da decisão de piso, o que se admite por dever de argumentar, o apelante embargado requer a condenação do embargante-apelado ao ônus de sucumbência, quais sejam ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, consoante arts. 20 e §§, CPC. Argumenta que o principal responsável pelo ajuizamento da ação de embargos de terceiro são dos próprios apelados, que apesar de terem ido ao cartório de Imóveis e tomado conhecimento da hipoteca registrada em favor do Banco não promoveram a notificação deste em relação a transferência da propriedade, permitindo ação de execução. Ao final pugnou pelo provimento do recurso com a reforma da sentença atacada. A apelada apresentou contrarrazões ao recurso, às fls. 126/134 refutando os argumentos do apelante, e requerendo a manutenção do decisium. É o relatório. DECIDO Com efeito, de acordo com o artigo 932, inciso IV e V alíneas ¿a¿, do NCPC, o relator do processo está autorizado em demandas repetitivas apreciar o mérito recursal, em decisão monocrática, referida previsão está disciplinada no art. 133, do Regimento Interno desta Corte, que visa dar cumprimento ao comento legal imposto no art. 926, § 1º, do NCPC. Vejamos: Art. 926. Os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente. § 1o Na forma estabelecida e segundo os pressupostos fixados no regimento interno, os tribunais editarão enunciados de súmula correspondentes a sua jurisprudência dominante. Gize-se, ainda, que tais decisões têm por finalidade desafogar os Órgãos Colegiados, buscando dar mais efetividade ao princípio da celeridade e economia processual, sem deixar de observar, por óbvio, as garantias constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa. Assim, plenamente cabível o julgamento do recurso por meio de decisão monocrática, porque há autorização para tanto no sistema processual civil vigente. A controvérsia recursal remete ao inconformismo do apelante em face da r. sentença que julgou procedente os Embargos de Terceiro e declarou nula a penhora e a hipoteca incidente sobre o bem em questão. Na hipótese dos autos é incontroverso a existência da hipoteca do terreno no qual foi construído o Residencial Solar do Bosque 59/66, já que devidamente registrada em Cartório de Registro de Imóveis, e, consequentemente, o direito de ser executada a dívida. Uma das características da hipoteca é a sua indivisibilidade, já que o ônus real grava o bem em sua totalidade, ou seja, enquanto não se liquidar a obrigação, a hipoteca subsistirá por inteiro sobre a coisa onerada, ainda que haja pagamento parcial do débito, o que pode ser afastado se o imóvel hipotecado vier a ser loteado ou nele se constituir condomínio em edifício de apartamentos e o comprador quitar o imóvel adquirido, seu apartamento se liberará da hipoteca, conforme art. 1.488 do Código Civil, extinguindo-a por sentença que decrete a nulidade ou anulabilidade do ônus real. Tal questão já se encontra com entendimento consolidado, no sentido de que a garantia hipotecária de financiamento, para construção de imóveis, constituída pela construtora em favor de instituição financeira, não tem eficácia contra adquirente de boa-fé, que quitou integralmente o preço do bem, na forma do disposto na Súmula nº 308 do STJ: ¿A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.¿. Com a Súmula 308, o STJ majorou o risco do agente financeiro na concessão do crédito em favor do incorporador, já que agora não importará para o consumidor adquirente do imóvel se a hipoteca firmada em favor do agente financeiro é anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda. Assim, havendo promissário comprador, é ele quem terá direito de preferência na transcrição da propriedade do bem comprado. Pouca importa, pois, se a promessa de compra e venda tenha sido subscrita após a instituição da hipoteca, eis que não pode o patrimônio dos adquirentes de boa-fé garantir dívida que é, na verdade, da promitente-vendedora. Portanto, o direito de crédito de quem financia construção de unidades destinadas à venda pode ser exercido amplamente contra o devedor, mas contra os terceiros adquirentes fica limitado a receber deles o pagamento das suas prestações, desde que previsto no contrato, pois os adquirentes da casa própria não assumem a responsabilidade de pagar duas dívidas, a própria, pelo valor real do imóvel, e a da construtora do prédio. Nessa linha de entendimento cito os julgados dos Tribunais Pátrios: ¿APELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA. INEXISTÊNCIA DE EFEITOS PARA OS TERCEIROS ADQUIRENTES. SÚMULA 308 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. - É pacífico o entendimento segundo o qual a hipoteca constituída como garantia de financiamento contratado para incorporação de imóvel tem efeitos apenas em relação à parte contratante e enquanto o bem estiver em sua propriedade, de modo que não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma, que, após quitar o preço pactuado, faz jus à obtenção da escritura definitiva e liberação do ônus hipotecário.¿. (TJ-MG - AC: 10145130064515001 MG, Relator: Alberto Henrique, Data de Julgamento: 13/02/2014, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/02/2014). ¿APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA PELA CONSTRUTORA À AGENTE FINANCEIRO. QUITAÇÃO DO PREÇO PELA PARTE ADQUIRENTE. DESCONSTITUIÇÃO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO. SÚMULA 308 DO STJ. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. PAGAMENTO INTEGRAL DAS CUSTAS E DA VERBA HONORÁRIA PELA CONSTRUTORA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.¿ (TJ-RS - AC: 70057585960 RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Data de Julgamento: 19/12/2013, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 29/01/2014). ¿APELAÇÃO COM REVISÃO - Declaratória de Nulidade de Hipoteca c.c. antecipação dos efeitos da tutela - Súmula 308 do STJ - ineficácia em relação aos adquirentes do imóvel - pagamento do preço - levantamento da hipoteca - Sentença mantida - recurso não provido.¿. (TJ-SP - APL: 00121599720098260506 SP 0012159-97.2009.8.26.0506, Relator: Claudia Sarmento Monteleone, Data de Julgamento: 07/03/2016, 13ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2016). E desse E. Tribunal de Justiça em processo semelhante envolvendo o mesmo banco e construtora: EMENTA: HIPOTECÁRIO. POSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EFEITOS PARA OS TERCEIROS ADQUIRENTES. IMÓVEL JÁ QUITADO. SÚMULA 308 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. O STJ já pacificou o entendimento de que a hipoteca constituída como garantia de financiamento contratado para incorporação de imóvel tem efeitosb0 apenas em relação à parte contratante e enquanto o bem estiver em sua propriedade, de modo que não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma, que, após quitar o preço pactuado, faz jus à obtenção da escritura definitiva e liberação do ônus hipotecário. 2. À unanimidade, nos termos do voto do Desembargador Relator, recurso desprovido. (2016.02304028-02, 160.729, Rel. LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Órgão Julgador 1ª CÂMARA CÍVEL ISOLADA, Julgado em 2016-05-30, Publicado em 2016-06-14) Assim, escorreita a decisão de piso que desconstituiu a penhora realizada sobre a unidade imobiliária e por consequência desconstituiu a adjudicação, por ser o apelado adquirente de boa-fé não tendo a garantia hipotecária de financiamento eficácia contra ele. No concernente a suposta existência de fraude à execução pelo apelado e ao pedido do Banco/apelante para que o apelado seja condenado em ônus sucumbências em razão de ser o responsável pelo ajuizamento dos embargos de terceiros, por não ter tomado os cuidados necessários ao adquirir bem hipoteca e penhorado, também não assiste razão ao apelante. Ora, como dito acima, a própria súmula nº 308 do STJ prevê que ¿a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa deb1 compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel¿, de modo que eventuais efeitos negativos como fraude à execução ou ônus sucumbências não podem ser oposto a ele, caso venha a adquirir o imóvel nessa situação. Outrossim, para que seja configurada fraude à execução necessária seria a prova da má-fé do apelado, contudo os documentos juntados comprovam que o embargante agiu de boa fé na realização do negócio jurídico, não tendo ciência da penhora do imóvel. Sobre a fraude à execução, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 375 que dispõe: Súmula 375 STJ: O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente ¿. Desta feita, para que a fraude à execução se configure é necessário que esteja demonstrado que o terceiro agiu de má-fé, inocorrente na hipótese. Isto posto, em consonância com os precedentes doutrinários e a jurisprudência dominante dos Tribunais pátrios, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo incólume a sentença objurgada (TJ-PA - AC: 00059338220068140301 BELÉM, Relator: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 24/04/2018, 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 24/04/2018).

Além disso, o apelado cumpriu com o contratado, uma vez que efetuou o pagamento do valor estabelecido, não existindo qualquer impedimento para que possa gozar livremente do bem adquirido.

Assim, não há que se falar em ausência de legitimidade passiva da parte apelante, restando evidente sua responsabilidade em realizar a liberação do gravame hipotecário da unidade adquirida pelo apelado.

ASTREINTES. FIXAÇÃO PROPORCIONAL E RAZOÁVEL

No que tange às astreintes fixadas pelo juízo de origem, a recorrente argumenta que o montante estabelecido seria desproporcional e ensejaria enriquecimento sem causa da parte recorrida. Contudo, entendo que tal alegação não merece prosperar.

O artigo 537, caput e § 1º, do Código de Processo Civil, estabelece que a multa cominatória (astreintes) tem a finalidade de compelir o devedor a cumprir uma obrigação, sendo perfeitamente cabível no presente caso. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reforça que a fixação das astreintes deve atender aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, bem como observar a gravidade do descumprimento e o comportamento do devedor.

Na hipótese em tela, o montante fixado pelo juízo
a quo
se revela adequado e compatível com a relevância da obrigação descumprida. A manutenção indevida do gravame hipotecário, mesmo após a quitação integral da dívida, implica em restrições severas à livre disposição do bem pela parte recorrida, configurando um prejuízo econômico significativo. Assim, a multa possui caráter pedagógico e coercitivo, sendo essencial para assegurar o cumprimento da determinação judicial.

Ressalte-se que o valor das astreintes somente será exigido na hipótese de descumprimento da ordem judicial, não configurando, por si só, um enriquecimento ilícito, mas sim uma penalidade proporcional ao desrespeito à obrigação.

Por fim, eventuais questionamentos acerca de excessos ou desproporcionalidade das astreintes poderão ser objeto de revisão futura, caso se demonstre abuso ou circunstâncias supervenientes que justifiquem sua modificação, conforme previsão do § 1º do art. 537 do CPC.

Além disso, consta nos autos que a decisão foi devidamente cumprida antes mesmo da prolação da sentença.

Dessa forma, mantenho a sentença de piso inalterada, razão pela qual nego provimento ao recurso de apelação interposto.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto no sentido de
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO
,
mantendo incólume a sentença guerreada.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 13/05/2025