Tribunal: TJPA
Processo: 0830840-65.2020.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9614 - Benfeitorias
Data de julgamento: 2025-06-02

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INADIMPLEMENTO ANTERIOR À PANDEMIA. MULTA RESCISÓRIA E ENCARGOS LOCATÍCIOS DEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por locatário contra sentença que extinguiu ação de resolução de contrato de locação comercial, com fundamento em inadimplemento anterior à pandemia da COVID-19, julgando procedente reconvenção para condená-lo ao pagamento da multa contratual e dos encargos locatícios vencidos. 2. Contrato de locação firmado para uso de espaço comercial em shopping center; parte autora alegou caso fortuito, força maior e onerosidade excessiva em razão da pandemia, pleiteando resolução contratual sem penalidades. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a pandemia da COVID-19 e os decretos de restrição configuram causa excludente de responsabilidade pelo inadimplemento contratual; (ii) é cabível a imposição de multa rescisória e a exigência de aluguéis vencidos; (iii) houve erro na distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Inadimplemento contratual verificado antes da decretação da pandemia, o que afasta a aplicação das teorias da imprevisão (art. 478, CC) e da força maior (art. 393, CC). 5. Ausência de prova de que a inadimplência decorreu exclusivamente dos efeitos econômicos da pandemia. 6. Cláusula contratual válida e expressa prevendo multa rescisória em caso de inadimplemento do locatário, sem comprovação de abusividade. 7. Sentença reformada apenas quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, nos embargos de declaração, para atribuir integralmente ao autor. 8. Manutenção da sentença de mérito e majoração dos honorários recursais. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. “O inadimplemento contratual anterior à decretação da pandemia afasta a incidência da teoria da imprevisão e da força maior.” 2. “É válida a cláusula contratual que prevê multa rescisória em caso de inadimplemento do locatário, não demonstrada sua abusividade.” ________________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317, 393, 478 e 480; CPC, arts. 487, I e 85, §11. Jurisprudência relevante citada: TJMG, AC 10000220584551001; TJSP, AC 1038915-97.2020.8.26.0100 ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 17ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0830840-65.2020.8.14.0301

APELANTE: J F MIRANDA SAMPAIO

APELADO: CASTANHEIRA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INADIMPLEMENTO ANTERIOR À PANDEMIA. MULTA RESCISÓRIA E ENCARGOS LOCATÍCIOS DEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por locatário contra sentença que extinguiu ação de resolução de contrato de locação comercial, com fundamento em inadimplemento anterior à pandemia da COVID-19, julgando procedente reconvenção para condená-lo ao pagamento da multa contratual e dos encargos locatícios vencidos.

2. Contrato de locação firmado para uso de espaço comercial em shopping center; parte autora alegou caso fortuito, força maior e onerosidade excessiva em razão da pandemia, pleiteando resolução contratual sem penalidades.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a pandemia da COVID-19 e os decretos de restrição configuram causa excludente de responsabilidade pelo inadimplemento contratual; (ii) é cabível a imposição de multa rescisória e a exigência de aluguéis vencidos; (iii) houve erro na distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Inadimplemento contratual verificado antes da decretação da pandemia, o que afasta a aplicação das teorias da imprevisão (art. 478, CC) e da força maior (art. 393, CC).

5. Ausência de prova de que a inadimplência decorreu exclusivamente dos efeitos econômicos da pandemia.

6. Cláusula contratual válida e expressa prevendo multa rescisória em caso de inadimplemento do locatário, sem comprovação de abusividade.

7. Sentença reformada apenas quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais, nos embargos de declaração, para atribuir integralmente ao autor.

8. Manutenção da sentença de mérito e majoração dos honorários recursais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: 1. “O inadimplemento contratual anterior à decretação da pandemia afasta a incidência da teoria da imprevisão e da força maior.” 2. “É válida a cláusula contratual que prevê multa rescisória em caso de inadimplemento do locatário, não demonstrada sua abusividade.”

________________________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317, 393, 478 e 480; CPC, arts. 487, I e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: TJMG, AC 10000220584551001; TJSP, AC 1038915-97.2020.8.26.0100

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 17ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: 7ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA CAPITAL

APELAÇÃO CÍVEL N° 0830840-65.2020.8.14.0301

APELANTE:

J F MIRANDA SAMPAIO

APELADO: CASTANHEIRA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de APELAÇÃO interposto por
J F MIRANDA SAMPAIO
em face de sentença proferida pelo MM Juízo da

7ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou extinta com resolução do mérito AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA proposta pelo apelante em desfavor de
CASTANHEIRA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA
,

ora apelado.

Em breve retrospecto, na petição inicial de
ID 17067113
, o autor J.F. MIRANDA SAMPAIO sustenta que firmou contrato de locação com a ré CASTANHEIRA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. para uso comercial de espaço no Shopping Castanheira, sendo surpreendido, no curso da avença, por evento extraordinário (a pandemia da COVID-19), que acarretou o fechamento do estabelecimento e inviabilizou a exploração econômica da atividade, gerando inadimplemento involuntário. Alega que a situação configura caso fortuito, força maior e onerosidade excessiva, requerendo a resolução contratual com fundamento nos artigos 317, 393, 478 e 480 do Código Civil. Requer, ainda, tutela de urgência para cessação imediata dos efeitos do contrato e suspensão das cobranças, bem como a declaração de nulidade da cláusula penal, por sua abusividade. Pleiteia, ao final, a procedência da demanda com condenação da ré nas custas e honorários.

Em sua contestação
(ID 17067137 - Pág. 1)
, CASTANHEIRA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA sustenta que a demanda proposta por J.F. MIRANDA SAMPAIO não merece prosperar, porquanto o autor já se encontrava inadimplente antes da decretação da pandemia, utilizando-se do contexto sanitário como subterfúgio para eximir-se de obrigações contratuais, especialmente da multa rescisória. Rebate a aplicação da teoria da imprevisão e a alegação de força maior, aduzindo que foram adotadas medidas de mitigação financeira, como a isenção de aluguel mínimo e fundo de promoção, além de significativa redução nos encargos comuns. Defende que não houve onerosidade excessiva, tampouco enriquecimento ilícito, e propõe reconvenção para cobrar encargos locatícios vencidos entre 02/2020 e 06/2020, bem como a multa rescisória contratual, totalizando R$ 69.122,65. Ao final, requer a improcedência da ação principal e a procedência da reconvenção, com condenação do autor ao pagamento das obrigações vencidas, custas e honorários.

Sobreveio a sentença de
ID 17067153
, na qual o Juízo de origem declarou a rescisão contratual por culpa do autor, revogou a tutela antecipada e julgou procedente a reconvenção, impondo-lhe multa rescisória e pagamento dos aluguéis vencidos. Transcrevo a parte dispositiva:

“Ante o exposto JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS DA RECONVENÇÃO, para:

a) condenar o autor/reconvindo ao pagamento dos alugueis em atraso, acrescido de juros de mora simples de 1% ao mês, corrigido pelo índice do IGP-DI, a contar da citação;

b) condenar o autor/reconvindo ao pagamento da multa rescisória prevista na Cláusula 17, a qual deverá ser fixada com base no valor do aluguel mínimo.

Por via de consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fundamento no art. 487, I do CPC.

Os cálculos necessários à liquidação da presente sentença deverão se realizar oportunamente, nos termos do art. 510 do CPC.

Condeno o autor/reconvindo ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% sobre o valor atualizado da causa.

Em caso de interposição de recurso, intime-se a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões, nos termos do art. 1010, §1º do CPC. Após, remetam-se os autos para o Egrégio Tribunal de Justiça

Belém, 29 de novembro de 2022

ROBERTO CÉZAR OLIVEIRA MONTEIRO

Juiz de Direito da 7ª Vara Cível e Empresarial da Capital”.

Ambas as partes opuseram embargos de declaração contra a sentença prolatada. J. F. Miranda Sampaio alegou omissão quanto à caracterização da pandemia da COVID-19 como caso fortuito ou força maior, requerendo o afastamento da multa e dos encargos contratuais. Por sua vez, Castanheira Empreendimentos e Participações Ltda apontou contradição na distribuição dos ônus sucumbenciais, sustentando que a culpa pela rescisão foi do autor. O juízo rejeitou os embargos do autor, por ausência de vício na decisão, mas acolheu os da ré, reformando parcialmente a sentença para impor exclusivamente ao autor o pagamento das custas e honorários advocatícios
(ID 17067164)
.

Inconformado, J F MIRANDA SAMPAIO interpôs recurso de apelação
(ID 17067165)
sustentando que a sentença de primeiro grau incorreu em equívoco ao reconhecer sua exclusiva culpa pela rescisão contratual, ignorando que o encerramento das atividades comerciais decorreu de caso fortuito e força maior, consubstanciado na pandemia da COVID-19 e no Decreto Estadual nº 609/2020, que determinou o fechamento dos shopping centers. Argumenta que a imposição de multa rescisória e a condenação ao pagamento de aluguéis vencidos afrontam os artigos 393 e 478 do Código Civil, pois a inadimplência decorreu de circunstâncias alheias à sua vontade. Requer, assim, a reforma integral da sentença, com a declaração de inexigibilidade da multa contratual e dos aluguéis supostamente em atraso, bem como a inversão do ônus sucumbencial.

Ausência de contrarrazões da parte apelada, embora regularmente intimada
(ID 17067171)
.

Com a remessa do feito à esta Instância Revisora, coube-me a relatoria.

Vieram-se os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Verifico que o recurso de apelação preenche os pressupostos de admissibilidade recursal, tendo sido interposto dentro do prazo legal, com regular preparo e adequada representação processual.

Assim, passo à análise do mérito.

1. DA CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL E APLICABILIDADE DAS TEORIAS DO CASO FORTUITO E DA IMPREVISÃO

A controvérsia central diz respeito à responsabilidade pela rescisão antecipada do contrato de locação celebrado entre as partes, especialmente diante do advento da pandemia da COVID-19 e dos efeitos econômicos dela decorrentes.

Consoante se extrai dos autos, a parte autora firmou contrato de locação comercial com a parte ré para funcionamento de estabelecimento no Shopping Castanheira
(ID 17067116)
, vindo a ajuizar a presente demanda sob o argumento de que, em razão da pandemia e das medidas governamentais de restrição, restou impossibilitado de manter a atividade econômica, o que caracterizaria força maior e justificaria a resolução contratual sem ônus.

Entretanto, há nos autos elementos suficientes a demonstrar que o autor se encontrava inadimplente desde fevereiro de 2020, ou seja, anteriormente à decretação do estado de calamidade pública e à edição do Decreto Estadual nº 609/2020, que determinou o fechamento dos shopping centers. Tal fato é incontroverso e corroborado por documentação acostada aos autos
(ID 17067137 - Pág. 3, 17067137 - Pág. 12-13)
.

Assim, a existência da pandemia, embora reconhecidamente situação de força maior, não pode, por si só, afastar a responsabilidade contratual da parte que já se encontrava inadimplente antes mesmo da ocorrência do evento extraordinário. A teoria da imprevisão, consagrada no artigo 478 do Código Civil, exige, para sua incidência, que o evento superveniente torne a prestação excessivamente onerosa e que tal evento seja imprevisível e extraordinário, o que não se verifica no presente caso quanto à origem da inadimplência.

Não há nos autos demonstração robusta de que a inadimplência do apelante tenha sido causada exclusivamente pelos efeitos da pandemia. Ao revés, os elementos probatórios colacionados revelam que a parte autora já havia descumprido cláusulas contratuais anteriormente, o que afastaria a aplicação da excludente de responsabilidade prevista no artigo 393 do Código Civil.

Neste sentido, colaciono o entendimento jurisprudencial:

Apelação - ação de busca e apreensão - mora do contratante - período anterior à pandemia - renegociação da dívida logo no início - ausência de provas de manifesta desproporção exclusivamente em razão da pandemia - teoria da imprevisão - inaplicabilidade no caso concreto - apelação a qual se nega provimento. 1. A teoria do rompimento da base objetiva do contrato, diante de caso fortuito e de força maior, tem escopo de rever e reequilibrar as relações contratuais, equacionando a desproporcionalidade das prestações (art. 317 e 478 do Código Civil) . 2. A revisão contratual com base na teoria da imprevisão depende da inconteste prova da imprevisibilidade, bem como de sua desproporção manifesta e excessiva vantagem para uma das partes. 3. Dado que a inadimplência remonta a período anterior ao período pandêmico e suspensão de atividades econômicas, no caso concreto era dever do requerido provar o impacto da pandemia de forma única e exclusiva na impossibilidade de cumprimento do contrato . 4. Inaplicabilidade da teoria da imprevisão no caso concreto, mormente diante da ausência de manifesta vantagem excessiva para uma das partes. (Des. MR) V . V. (Des. AVC) A teoria da imprevisão possui dois requisitos essenciais: a manifesta desproporção da obrigação com o decurso do tempo e a imprevisibilidade do fenômeno superveniente. Sabe-se que com a suspensão das aulas presenciais para contenção à Covid-19 a atividade de transporte escolar foi extremamente prejudicada, com redução da renda dos trabalhadores deste seguimento . Assim deve ser excepcionalmente permitida a suspensão provisória da exigibilidade das parcelas do contrato de financiamento. Como a comprovação da mora é pressuposto da formação válida e regular do processo, impõe-se a extinção do feito, sem resolução de mérito, vez que a mora restou descaracterizada com fundamento na teoria da imprevisão. (TJ-MG - AC: 10000220584551001 MG, Relator.: Alexandre Victor de Carvalho, Data de Julgamento: 04/07/2022, Câmaras Especializadas Cíveis / 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 05/07/2022)

Locação. Imóvel não residencial. Despejo por falta de pagamento c.c . cobrança de aluguéis e encargos. Sentença de procedência e pedido reconvencional improcedente. Novação. Não ocorrência . Ânimo de novar não comprovado. Pretensão à revisão contratual. Ausente hipótese para aplicação da teoria da imprevisão. Inadimplemento da locatária anterior à pandemia de COVID-19 . Relação locatícia incontroversa e situação de inadimplência evidenciada, sem purga da mora. Decretação do despejo. Sentença mantida. Recursos desprovidos, com observação . Não se vislumbra no caso a ocorrência de novação, a qual não se presume. Isto porque, a despeito dos documentos juntados e da alegação de existência de acordo verbal entre as partes para redução do valor do locativo, não se verificou elemento essencial para caracterização da novação, qual seja, o ânimo de novar, que deve ser inequívoco. Embora inegáveis os reflexos socioeconômicos causados pela pandemia de COVID-19, os episódios relatados pela requerida e suas dificuldades financeiras já eram anteriores ao advento da pandemia, sendo que o inadimplemento se iniciou muito antes disso. Sendo assim, descabe aplicação da teoria da imprevisão na hipótese (art . 478 CC). Restando incontroversa a relação locatícia entre as partes, assim como a inadimplência da apelante, e não verificada purgação da mora, sequer dos valores incontroversos, a procedência da demanda era medida de rigor, bem como a improcedência do pleito reconvencional. (TJ-SP - AC: 10389159720208260100 SP 1038915-97.2020 .8.26.0100, Relator.: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 18/02/2021, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/02/2021)

Ademais, restou incontroversa a previsão expressa em cláusula contratual de multa em caso de rescisão antecipada motivada por inadimplemento, sendo que, no caso, não se comprovou que tal penalidade possuía caráter abusivo ou oneroso em descompasso com os princípios da boa-fé e da função social do contrato
(ID 17067137 - Pág. 11)
.

2. DA MULTA CONTRATUAL E DEMAIS ENCARGOS

A cláusula 17ª do contrato de locação estabelece que a parte que der causa à rescisão contratual responderá pelo pagamento de multa equivalente a dez aluguéis mínimos vigentes à época. Sendo o apelante o responsável pela resolução do contrato, por inadimplemento anterior ao evento pandêmico, é devida a multa pactuada, conforme decidido em primeira instância.

Quanto aos alugueis vencidos, a sentença também acertadamente reconheceu sua exigibilidade, uma vez que não há óbice legal ou contratual que autorize a exoneração da obrigação de pagamento durante o período anterior à rescisão. A tese de suspensão ou inexigibilidade dos valores vencidos durante a pandemia só seria admissível se comprovado que a mora decorreu exclusivamente da situação de força maior, o que não se evidencia nos autos.

3. DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS

Em sede de embargos de declaração, a sentença foi devidamente complementada para redistribuir os ônus sucumbenciais em atenção ao princípio da causalidade, reconhecendo que a propositura da demanda decorreu da inadimplência do autor. Assim, foi atribuída exclusivamente a este a obrigação pelo pagamento das custas e honorários advocatícios, em consonância com os fundamentos expendidos na própria decisão de mérito.

A reforma da sentença para reverter tal distribuição, conforme requerido pelo apelante, não encontra respaldo, uma vez que a responsabilização decorre de sua própria conduta processual e contratual, já devidamente fundamentada e ajustada à jurisprudência dominante e à legislação de regência.

4. DISPOSITIVO

Diante de todo o exposto
CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por J F MIRANDA SAMPAIO, mantendo-se íntegra a r. sentença proferida pelo Juízo de origem.

Ante o não provimento do recurso, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 15% (quinze por cento) para 17% (dezessete por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §º 11 do CPC/2015.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de Embargos de Declaração e Agravo Interno fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC e 1.021, §4º, do CPC.

É o voto
.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 11/06/2025