Tribunal: TJPA
Processo: 0000915-67.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-02-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MULTA MORATÓRIA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. FORÇA MAIOR. IMPROCEDÊNCIA DO RECURSO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Laje Construções Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de indenização por danos materiais ajuizada por Valdelina Amorim da Costa Dinelly Sirotheau e Walter José Dinelly Sirotheau Junior, condenando a construtora ao pagamento de multa convencional de 0,25% do preço efetivamente pago pelos autores, por mês de atraso na entrega do imóvel, a partir de junho de 2013 até a expedição do "habite-se". A apelante sustenta que o atraso decorreu de eventos fortuitos e força maior, excluindo sua responsabilidade pelo pagamento da multa, e defende a validade da cláusula de tolerância prevista contratualmente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula de tolerância de 180 dias é válida e suficiente para justificar o atraso na entrega do imóvel; e (ii) estabelecer se a multa moratória deve ser aplicada à construtora pelo período posterior ao prazo de tolerância. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válida e razoável, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, desde que não represente desvantagem excessiva ao consumidor. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o período de tolerância e não foi devidamente justificado por caso fortuito ou força maior, caracterizando inadimplemento contratual. A inversão da cláusula penal, estipulada apenas para o comprador, encontra respaldo no entendimento firmado pelo STJ (Tema 971), que determina a aplicação da multa contratual também ao vendedor inadimplente. O percentual de 0,25% do valor pago mensalmente é devido desde a data prevista para entrega do imóvel até a expedição do "habite-se", sendo legítima a atualização dos valores pelo INPC e a incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. A decisão de origem encontra-se em conformidade com a jurisprudência pátria e não comporta reforma. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega de imóvel na planta é válida, desde que não imponha desvantagem excessiva ao consumidor. O atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância, sem justificativa de força maior ou caso fortuito, caracteriza inadimplemento contratual e impõe a aplicação da multa moratória. A inversão da cláusula penal estipulada apenas para o comprador deve ser aplicada ao vendedor inadimplente, nos termos do Tema 971 do STJ. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 403; Lei nº 4.591/1964, art. 48, §2º; Código de Defesa do Consumidor, art. 18, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.09.2017; STJ, REsp 1.614.721/DF (Tema 971).

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0000915-67.2014.8.14.0301

APELANTE: LAJE CONSTRUCOES LTDA

APELADO: WALTER JOSE DINELLY SIROTHEAU JUNIOR, VALDELINA AMORIM DA COSTA DINELLY SIROTHEAU

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MULTA MORATÓRIA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. FORÇA MAIOR. IMPROCEDÊNCIA DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Laje Construções Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de indenização por danos materiais ajuizada por Valdelina Amorim da Costa Dinelly Sirotheau e Walter José Dinelly Sirotheau Junior, condenando a construtora ao pagamento de multa convencional de 0,25% do preço efetivamente pago pelos autores, por mês de atraso na entrega do imóvel, a partir de junho de 2013 até a expedição do "habite-se".

A apelante sustenta que o atraso decorreu de eventos fortuitos e força maior, excluindo sua responsabilidade pelo pagamento da multa, e defende a validade da cláusula de tolerância prevista contratualmente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula de tolerância de 180 dias é válida e suficiente para justificar o atraso na entrega do imóvel; e (ii) estabelecer se a multa moratória deve ser aplicada à construtora pelo período posterior ao prazo de tolerância.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é válida e razoável, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, desde que não represente desvantagem excessiva ao consumidor.

O atraso na entrega do imóvel ultrapassou o período de tolerância e não foi devidamente justificado por caso fortuito ou força maior, caracterizando inadimplemento contratual.

A inversão da cláusula penal, estipulada apenas para o comprador, encontra respaldo no entendimento firmado pelo STJ (Tema 971), que determina a aplicação da multa contratual também ao vendedor inadimplente.

O percentual de 0,25% do valor pago mensalmente é devido desde a data prevista para entrega do imóvel até a expedição do "habite-se", sendo legítima a atualização dos valores pelo INPC e a incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

A decisão de origem encontra-se em conformidade com a jurisprudência pátria e não comporta reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega de imóvel na planta é válida, desde que não imponha desvantagem excessiva ao consumidor.

O atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância, sem justificativa de força maior ou caso fortuito, caracteriza inadimplemento contratual e impõe a aplicação da multa moratória.

A inversão da cláusula penal estipulada apenas para o comprador deve ser aplicada ao vendedor inadimplente, nos termos do Tema 971 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 403; Lei nº 4.591/1964, art. 48, §2º; Código de Defesa do Consumidor, art. 18, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.09.2017; STJ, REsp 1.614.721/DF (Tema 971).

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação interposta por
LAJE CONSTRUCOES LTDA
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Indenização c/c Danos Materiais e Tutela Antecipada movida por

VALDELINA AMORIM DA COSTA DINELLY SIROTHEAU
e
WALTER JOSE DINELLY SIROTHEAU JUNIOR,
para condenar a requerida ao pagamento de: “(...) multa convencional no percentual de 0,25% do preço efetivamente pago pelos autores, mensalmente, desde a data que deveria ter sido entregue a obra (junho/2013) até a expedição do “habite-se”, reajustado monetariamente pela variação do INCC à época, conforme previsão contratual, devendo ainda os valores serem atualizados pelo INPC desde a época em que deveriam ser pagos (cada mês de atraso) e acrescido de juros de mora de 1% a partir da citação (art. 403 do CC), tudo a ser apurado em liquidação de sentença” (...).

Inconformado, em seu recurso, a apelante sustenta que o juízo
a quo
não levou em consideração os eventos fortuitos e de força maior que ensejaram o atraso na entrega do imóvel, situação que exclui sua responsabilidade pelo pagamento de multa moratória; defende a legalidade da cláusula de tolerância do prazo de entrega de obra previsto no instrumento, sustentando que o contrato deve ser respeitado devido a sua força obrigatória entre as partes (
pacto sunt servanda
).

Com base nesses argumentos, requer a reforma da sentença e a improcedência da ação.

Contrarrazões vinculadas ao ID 19894202 e 19894203.

Recebi a relatoria do feito por sorteio.

É o relatório.

VOTO

Pressupostos de Admissibilidade

Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos conheço do recurso.

Razões recursais

a)

Questões Preliminares:

Em face da ausência de questões preliminares, atenho-me ao exame do mérito da demanda.

b)

Mérito:

Cinge-se a controvérsia em aferir o acerto ou desacerto da sentença que
determinou que a apelante o pagamento de multa convencional no percentual de 0,25% do preço efetivamente pago pelos autores, mensalmente, desde a data que deveria ter sido entregue a obra (junho/2013) até a expedição do “habite-se”.

Da leitura atenta da sentença recorrida, verifico que não passou despercebido do magistrado prolator, o que de fato, ocorreu no caso concreto.

Incontroverso nos autos que a unidade residencial adquirida deveria ter sido concluída em dezembro/2012, sendo que o “habite-se” ocorreu somente em fevereiro de 2014.

Pois bem.

A cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do bem imóvel, adquirido na planta, se mostra plausível para atenuar os fatores de imprevisibilidade no decorrer da obra, bem como não representa desvantagem exagerada ao consumidor

Na realidade, a sentença se encontra perfeitamente amoldada à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste E. Tribunal, cujas ementas transcrevo respectivamente (grifei):

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL.
ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3.
No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.
4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5.
Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil
, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6.
A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas.
Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7.
Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).
8.
Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente
, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido”. (REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. SENTENÇA PROCEDENTE. CONDENAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
ATRASO DE OBRA QUE SE CARACTERIZA APÓS O EXAURIMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ESTABELECIDO EM CONTRATO PARA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA.

VALIDADE DE CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. PRECEDENTES DESTA CORTE
. SENTENÇA QUE MERECE REFORMA NESTE PONTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA POR PERÍODO SUPERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. DANO MORAL CARACTERIZADO.
DEVER DE INDENIZAR
. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM PATAMAR RAZOÁVEL. ALUGUEIS FIXADOS A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES EM 1% DO VALOR DO IMÓVEL. LEGALIDADE. VARIAÇÃO PERCENTUAL DENTRO DE PATAMAR CONSAGRADO PELA JURISPRUDÊNCIA PÁTRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA COBRANÇA DESDE DE QUE OBSERVADO O DEVER DE INFORMAÇÃO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AUSÊNCIA DE EXPRESSA DISCRIMINAÇÃO DA COBRANÇA EM CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES QUE DEVE OCORRER NA FORMA SIMPLES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO”. (Processo nº 2018.02095480-92, 190.833, Rel.
MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO. Julgado: 22.05.2018. Publicado: 28.05.2018)

Diante do exposto, não merecem prosperar as razões recursais que buscam o elastecimento do prazo de tolerância, visto que o limite máximo de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido em sentença se mostra razoável e de acordo com a jurisprudência pátria.

Noutra ponta, é certo que o termo do contrato celebrado pelas partes estipula que, o atraso do comprador no cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas, acarretará a este a responsabilidade pelo pagamento das penalidades previstas no referido instrumento contratual.

É o que extraio do trecho do item “
7.3 do contrato”
, a saber:

7.3- "Se A LAJE CONSTRUTORA LTDA, não concluir a obra no prazo fixado, nem no prazo de tolerância descontados ainda os dias de atraso do PROMITENTE COMPRADOR no pagamento das parcelas, sem que tenha ocorrido prorrogação por motivo de força maior ou caso fortuito, pagará a LAJE CONSTRUTORA PROMITENTE COMPRADOR, a título de pena convencional, a quantia equivalente a 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) do preço efetivamente pago pelo mesmo até esta data, reajustado monetariamente pela variação do INCC, por mês ou fração (...)"

Nesse sentido, uma vez reconhecido o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, deve ser aplicada a inversão da cláusula penal estipulada apenas em favor da vendedora e condenada a incorporadora ré/ora apelante ao pagamento da multa pactuada na cláusula supracitada do contrato firmado entre as partes, em consonância com recente posicionamento do STJ firmado através do RESP 1.614.721/DF (TEMA. 971), nos seguintes termos, "
no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
".

Portanto, restando incontroverso o atraso injustificado para a entrega do imóvel, não há nada para reparar na decisão que determinou o pagamento do percentual de 0,25%
do preço efetivamente pago pelos autores, mensalmente, desde a data que deveria ter sido entregue a obra (junho/2013) até a expedição do “habite-se”
.

Logo, por onde quer que se analise a controvérsia, merece ser mantida a decisão de origem pelos seus próprios e jurídicos fundamentos.

Nada a reformar.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de Apelação interposto, no sentido de manter integralmente a sentença recorrida, nos termos da fundamentação.

Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e infraconstitucional ventilada nos autos, evitando-se, com isso, a oposição de embargos de declaração para este fim.

Belém, 07/03/2025