Tribunal: TJPA
Processo: 0805231-58.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10456 - Acessão
Data de julgamento: 2025-08-05

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de Irany dos Santos Ferreira e João de Jesus Ferreira. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, determinou a reintegração da posse à autora, a restituição de 80% dos valores pagos, a apuração e compensação de eventuais benfeitorias em liquidação de sentença e a condenação da autora em custas e honorários, com gratuidade de justiça concedida aos réus. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por julgamento extra petita e cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se é válida a cláusula contratual de retenção de até 30% e se é possível sua cumulação com taxa de fruição; (iii) determinar se há abusividade na aplicação de correção monetária pelo IGPM e de juros compensatórios de 6,9% ao ano; (iv) fixar o termo inicial dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos; e (v) reconhecer o direito de indenização e de retenção pelas benfeitorias realizadas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A declaração de hipossuficiência apresentada pelos réus goza de presunção relativa de veracidade, e a autora não produziu prova suficiente para infirmá-la, mantendo-se a gratuidade de justiça. Impugnação a gratuidade de justiça rejeitada. 4. Não há julgamento extra petita, pois o pedido de indenização por benfeitorias consta expressamente na contestação e na cláusula contratual, sendo a referência a “acessões” mera questão terminológica sem ampliação indevida do pedido. Preliminar de julgamento extra petita rejeitada. 5. Não se configura cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado da lide foi corretamente fundamentado na suficiência da prova documental constante dos autos. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. 6. O inadimplemento contratual é incontroverso, autorizando a rescisão com fundamento em cláusula resolutiva e no art. 475 do Código Civil, sendo irrelevante a ausência de má-fé ou os fatores econômicos alegados. 7. Não há abusividade na previsão contratual de correção monetária pelo IGPM e juros compensatórios de 6,9% ao ano, conforme autorizado pela Lei nº 6.766/79 e pela jurisprudência do STJ. 8. A cláusula penal compensatória de 30% sobre os valores pagos é abusiva e desproporcional, e sua cumulação com taxa de fruição configura bis in idem e afronta o princípio do equilíbrio contratual, devendo esta última ser afastada. 9. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento firmado pelo STJ em recurso repetitivo. 10. O réu tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias comprovadas, a serem apuradas em liquidação de sentença, mas não pode condicionar a reintegração de posse ao pagamento da indenização, afastando-se o direito de retenção. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso do réu desprovido. Recurso da autora parcialmente provido, tão somente, para fixar o trânsito em julgado da decisão condenatória como termo inicial para a incidência de juros. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 99, §3º, 141, 492 e 487, I; CC, arts. 475, 478, 844 e 1.219; Lei nº 6.766/79, art. 26-A, IV e VI; Decreto nº 22.626/33, art. 5º. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 670.117/PB, Rel. Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, j. 13.06.2012, DJe 26.11.2012; STJ, AgInt no AREsp 887173/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 15.03.2018, DJe 02.04.2018; STJ, REsp 1300418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13.11.2013, DJe 10.12.2013; STJ, Temas 970 e 971 (Repetitivos); TJPA, Apelação Cível nº 0010390-49.2017.8.14.0040, Rel. Des. Amilcar Roberto Guimarães, j. 12.12.2023; TJPA, Apelação Cível nº 0804133-38.2018.8.14.0040, Rel. Des. Luana de Nazareth Santalices, j. 30.04.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0803408-49.2018.8.14.0040, Rel. Des. Gleide Moura, j. 19.03.2024. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação da autora e CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação da ré, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805231-58.2018.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, IRANY DOS SANTOS FERREIRA, JOAO DE JESUS FERREIRA

APELADO: IRANY DOS SANTOS FERREIRA, JOAO DE JESUS FERREIRA, B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de Irany dos Santos Ferreira e João de Jesus Ferreira. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, determinou a reintegração da posse à autora, a restituição de 80% dos valores pagos, a apuração e compensação de eventuais benfeitorias em liquidação de sentença e a condenação da autora em custas e honorários, com gratuidade de justiça concedida aos réus.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há cinco questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por julgamento extra petita e cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se é válida a cláusula contratual de retenção de até 30% e se é possível sua cumulação com taxa de fruição; (iii) determinar se há abusividade na aplicação de correção monetária pelo IGPM e de juros compensatórios de 6,9% ao ano; (iv) fixar o termo inicial dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos; e (v) reconhecer o direito de indenização e de retenção pelas benfeitorias realizadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A declaração de hipossuficiência apresentada pelos réus goza de presunção relativa de veracidade, e a autora não produziu prova suficiente para infirmá-la, mantendo-se a gratuidade de justiça. Impugnação a gratuidade de justiça rejeitada.

4.

Não há julgamento extra petita, pois o pedido de indenização por benfeitorias consta expressamente na contestação e na cláusula contratual, sendo a referência a “acessões” mera questão terminológica sem ampliação indevida do pedido. Preliminar de julgamento extra petita rejeitada.

5.

Não se configura cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado da lide foi corretamente fundamentado na suficiência da prova documental constante dos autos. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.

6.

O inadimplemento contratual é incontroverso, autorizando a rescisão com fundamento em cláusula resolutiva e no art. 475 do Código Civil, sendo irrelevante a ausência de má-fé ou os fatores econômicos alegados.

7.

Não há abusividade na previsão contratual de correção monetária pelo IGPM e juros compensatórios de 6,9% ao ano, conforme autorizado pela Lei nº 6.766/79 e pela jurisprudência do STJ.

8.

A cláusula penal compensatória de 30% sobre os valores pagos é abusiva e desproporcional, e sua cumulação com taxa de fruição configura
bis in idem
e afronta o princípio do equilíbrio contratual, devendo esta última ser afastada.

9.

Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento firmado pelo STJ em recurso repetitivo.

10.

O réu tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias comprovadas, a serem apuradas em liquidação de sentença, mas não pode condicionar a reintegração de posse ao pagamento da indenização, afastando-se o direito de retenção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Recurso do réu desprovido. Recurso da autora parcialmente provido, tão somente, para fixar o trânsito em julgado da decisão condenatória como termo inicial para a incidência de juros.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 99, §3º, 141, 492 e 487, I; CC, arts. 475, 478, 844 e 1.219; Lei nº 6.766/79, art. 26-A, IV e VI; Decreto nº 22.626/33, art. 5º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EREsp 670.117/PB, Rel. Min. Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, j. 13.06.2012, DJe 26.11.2012; STJ, AgInt no AREsp 887173/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 15.03.2018, DJe 02.04.2018; STJ, REsp 1300418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13.11.2013, DJe 10.12.2013; STJ, Temas 970 e 971 (Repetitivos); TJPA, Apelação Cível nº 0010390-49.2017.8.14.0040, Rel. Des. Amilcar Roberto Guimarães, j. 12.12.2023; TJPA, Apelação Cível nº 0804133-38.2018.8.14.0040, Rel. Des. Luana de Nazareth Santalices, j. 30.04.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0803408-49.2018.8.14.0040, Rel. Des. Gleide Moura, j. 19.03.2024.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação da autora e CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação da ré, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por ambas as partes contra sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse com Pedido Liminar e Indenização por Perdas e Danos ajuizada por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda em face de Irany dos Santos Ferreira e João de Jesus Ferreira.

A sentença recorrida julgou parcialmente procedente o pedido autoral, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda de lote entabulado entre as partes, com a seguinte parte dispositiva:

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos aos promissários compradores, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, devendo a promissária vendedora restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos e abatidos os valores já restituídos, em razão do termo de rescisão extrajudicial.

d) A requerente deverá indenizar os requeridos das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

e) Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda., em seu apelo alega preliminarmente, a impossibilidade de gratuidade de justiça e a nulidade do julgamento
extra petita
que determinou a indenização pelas acessões não requerida pela parte. No mérito, sustenta, em síntese:
(i)
a validade e obrigatoriedade das cláusulas contratuais previstas no pacto firmado entre as partes, inclusive quanto à retenção de valores superiores aos fixados na sentença;
(ii)
a necessidade de aplicação integral das penalidades pactuadas, inclusive a cláusula que prevê a retenção de até 30% dos valores pagos;
(iii)
que a sentença desconsidera o princípio do pacta sunt servanda, afrontando o ato jurídico perfeito;
(iv)
necessidade de condenação dos réus ao pagamento de taxa de fruição mensal pelo uso do imóvel, em valor equivalente a aluguel de mercado, e
(v)
que os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado.

Ao final, requer a reforma total da sentença para que sejam aplicadas integralmente as cláusulas contratuais, com majoração da retenção dos valores pagos e modificação dos parâmetros da restituição.

Por sua vez, a parte requerida IRANY DOS SANTOS FERREIRA e JOÃO DE JESUS FERREIRA também interpôs recurso, no qual alega:
(i)
que a sentença incorre em nulidade por cerceamento de defesa, haja vista o julgamento antecipado da lide sem produção de provas necessárias;
(ii)
que a inadimplência se deu por fatores externos, notadamente a crise econômica e o desemprego, aplicando-se a teoria da onerosidade excessiva;
(iii)
que não se reconheceu a abusividade contratual e a incidência de juros compostos;
(iv)
que a edificação de imóvel no terreno justifica a aplicação do direito à moradia, sendo cabível indenização plena pelas benfeitorias realizadas; e
(v)
que o percentual de restituição deveria ser integral ou superior aos 80% fixados, afastando-se a cumulação de cláusula penal e taxa de fruição. Ao final, requer a anulação da sentença por nulidade processual e, no mérito, sua reforma para reconhecer os pedidos formulados em contestação.

Contrarrazões apresentadas pela parte autora.

É o relatório.

Proceda-se, a Secretaria, a devida adequação dos polos do recurso no sistema PJE.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta da sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém, 15 de julho de 2025.

Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos de apelação interpostos por ambas as partes.

2.

RAZÕES RECURSAIS

A controvérsia trazida à apreciação deste colegiado gira em torno da validade da sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse, com pedido de perdas e danos, proposta pela empresa B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra
IRANY DOS SANTOS FERREIRA e JOÃO DE JESUS FERREIRA
, tendo em vista o inadimplemento contratual dos compromissários compradores.

A autora, em seu apelo, insurge-se contra a limitação da cláusula penal compensatória e a fixação da restituição em 80% dos valores pagos, bem como contra o afastamento da taxa de fruição. Questiona ainda a concessão do benefício da gratuidade de justiça à parte ré e o termo inicial dos juros. Por sua vez, a ré, em recurso adesivo, sustenta a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, pleiteia a exclusão da cláusula penal e da taxa de fruição, a declaração de abusividade contratual quanto a juros e correção monetária e o reconhecimento de direito de retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

2.1.

PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO A GRATUIDADE DE JUSTIÇA.

Quanto à impugnação à gratuidade de justiça deferida à ré, impende registrar que, nos termos do art. 99, §3º, do CPC, a declaração de hipossuficiência firmada pela parte goza de presunção relativa de veracidade, a qual somente pode ser afastada mediante prova em sentido contrário. A autora, todavia, limitou-se a formular alegações genéricas, desprovidas de documentação ou elementos que infirmem a situação de vulnerabilidade econômica da apelada. Assim, mantém-se o deferimento da gratuidade.

2.2.

DA ALEGADA CONFIGURAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA – INEXISTÊNCIA

A autora/apelante sustenta que a sentença incorreu em julgamento extra petita, ao condená-la ao pagamento de indenização por “acessões”, sem que houvesse pedido específico da parte adversa nesse sentido.

Todavia, tal alegação não merece acolhida.

É certo que, nos termos dos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil, o juiz deve decidir nos limites da lide, vedando-se expressamente a prolação de decisão extra petita, isto é, fora dos limites do pedido formulado pela parte.

No caso concreto, entretanto, não se verifica qualquer extrapolação do pedido. Com efeito, observa-se que os réus/apelados, em sua contestação, requereram expressamente o reconhecimento do direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, inclusive com base na Cláusula 17ª do contrato de promessa de compra e venda, a qual prevê esse tipo de reparação em caso de rescisão do pacto, conforme documentação constante dos autos.

A referência feita na sentença recorrida ao termo “acessões” não altera o conteúdo decisório, tampouco amplia o objeto do pedido. Cuida-se de vocábulo técnico que, embora não utilizado de forma rigorosamente precisa no contexto, foi evidentemente empregado como sinônimo de benfeitorias que agregaram valor ao imóvel – de maneira compatível com os pedidos formulados e com a prova dos autos.

Outrossim, a condenação em questão foi corretamente condicionada à efetiva comprovação das benfeitorias em sede de liquidação de sentença, e limitada às hipóteses contratuais de benfeitorias úteis e necessárias, nos termos da Lei n.º 6.766/79 e do art. 1.219 do Código Civil, inexistindo, pois, condenação genérica, automática ou em desacordo com os limites objetivos da demanda.

Assim, não se constata decisão além do pedido, tampouco afronta aos princípios da congruência, da segurança jurídica ou do contraditório.

Afasto, portanto, a alegação de nulidade da sentença por julgamento extra petita.

2.3.

PRELIMINAR DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA ALEGADA PELO RÉU

O juízo
a quo
, ao realizar julgamento antecipado da lide, fundamentou-se na suficiência do conjunto probatório já constante dos autos, notadamente de natureza documental. As alegações do réu quanto à necessidade de prova pericial, testemunhal ou depoimento pessoal, além de não terem sido adequadamente justificadas, versavam sobre matérias que não demandavam dilação probatória, como a regularidade do contrato e a caracterização do inadimplemento, reconhecido como incontroverso. Assim,
não há que se falar em nulidade processual
.

Preliminar rejeitada.

2.4.

DA IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO ANTE O INADIMPLEMENTO PARCIAL DECORRENTE DO DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL

Sustenta o réu/apelante: (i) que não agiu de má-fé ao ocupar o imóvel e que o inadimplemento resultou de onerosidade excessiva e precariedade financeira; (ii) que os efeitos da rescisão não poderiam retroagir à concessão liminar. Tais argumentos não se sustentam.

A ação foi proposta com fundamento em cláusula resolutiva expressa e inadimplemento contratual. A jurisprudência do STJ
[1]
reconhece a possibilidade de propositura de ação possessória baseada em cláusula resolutiva por inadimplemento, ainda que sem ação prévia de rescisão contratual.

O réu, inclusive, reconhece o contrato e admite o inadimplemento, o que autoriza a rescisão nos termos do art. 475 do Código Civil:

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Logo, diante da inadimplência incontroversa, correta a sentença ao declarar rescindido o contrato e determinar a reintegração da posse. Conforme sedimentado, o esbulho independe de violência ou clandestinidade, bastando a posse exercida de forma precária após o inadimplemento.

2.5.

DA AUSÊNCIA DE CULPA PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL

O réu/apelante tenta justificar o inadimplemento com base em cláusulas supostamente abusivas. Contudo, não se vislumbram vícios que comprometam a validade do contrato, salvo o percentual relativo à taxa administrativa, já corrigido pela sentença.

A inadimplência se iniciou em março de 2017, sem que o réu tenha buscado renegociar a dívida ou ingressado com ação revisional, conforme faculta o art. 478 do Código Civil. A omissão em adotar tais medidas inviabiliza o reconhecimento de culpa exclusiva da promitente-vendedora.

Não se pode legitimar o inadimplemento sob alegação de onerosidade excessiva desacompanhada de demonstração efetiva e medida judicial apropriada. A confissão de inadimplemento pelo réu, sem respaldo judicial para suspender os efeitos do contrato, autoriza a rescisão.

2.6.

DOS JUROS COMPENSATÓRIOS E DA CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM

Na sequência das alegações do réu, considerando que os contratos de Promessa de Compra e Venda em questão sujeitam-se à proteção do Código de Defesa do Consumidor, cumpre-me verificar se há a abusividade alegada pelo apelante como ensejadora da nulidade contratual, correspondente à incidência, sobre as parcelas pactuadas, de correção monetária pelo IGPM somada a juros compensatórios de 6,9% (seis vírgula nove por cento) ao ano.

Pois bem. Entendo não haver a abusividade alegada no ponto em comento.

Isso porque a Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, expressamente autoriza a inclusão no instrumento contratual, tanto da correção monetária, como de juros compensatórios, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência. É que consta do artigo 26-A, incisos IV e VI da referida Lei,
in verbis
:

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

(...)

IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

(...)

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;”

E, ainda que não houvesse previsão específica, os juros compensatórios correspondem a encargo contratual decorrente da natureza de negócios que envolvem o pagamento fracionado e diferido por longo período, em negócio que implica concessão de crédito ao adquirente.

Deveras, o Tribunal da Cidadania, ao apreciar questão assemelhada, relativa à alienação de imóveis em construção, fixou o entendimento de que, quando o parcelamento do valor do bem é realizado diretamente pela incorporadora, não há qualquer ilegalidade na cláusula que, dentro dos limites legais, prevê juros compensatórios.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DOS AUTORES.
1. "Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios."

(EREsp 670.117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012).
1.1. No caso dos autos impôs-se a reforma do acórdão recorrido, que decidiu de modo contrário à orientação deste Tribunal Superior. 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 887173 SP 2016/0069355-9, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 15/03/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/04/2018) – Destaquei.

Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC).

Assim como é absolutamente lícita a incidência de juros sobre as prestações vincendas – já que o fracionamento do preço encerra, na verdade, financiamento do preço –, da mesma forma, a correção monetária é admissível, na medida em que consiste em simples método de preservação do valor real da moeda, conforme vem entendendo a jurisprudência pátria
[2]
.

Outrossim, cabe registrar que a taxa de juros compensatórios ora aplicada, de 6,9% (seis vírgula nove por cento) ao ano, não se revela abusiva pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura), ou ao percentual dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional – aplicáveis, aqui, por analogia).

Sendo assim, a estipulação de atualização das prestações mensais pelo IGPM e de incidência de juros remuneratórios no importe de 6,9% ao ano não implica, por si só, anatocismo, isto é, incidência de juros sobre juros. Na realidade, o que o contrato prevê é a cumulação de juros e correção monetária, o que de forma alguma é vedado por lei.

Em outras palavras, não se pode confundir a correção monetária com os juros. Aquela tem por finalidade a mera atualização do débito, para manter o seu valor real, ao passo que os juros remuneratórios visam à remuneração do capital, impedindo, assim, que o credor seja lesado pelo pagamento diferido do preço do imóvel.

Destarte, o reajuste das prestações mensais, da forma como determinada no contrato, não implica anatocismo, e nos autos não há indícios da incidência de novos juros sobre tais cálculos.

2.7.

DA RETENÇÃO DE VALORES PELA PROMITENTE-VENDEDORA E DA TAXA DE FRUIÇÃO

Neste ponto, a autora/apelante insurge-se contra a sentença alegando: (i) a legalidade da cláusula contratual que previa a retenção de até 30% das parcelas pagas, e (ii) a possibilidade de cumular cláusula penal compensatória com a denominada taxa de fruição. As principais alegações recursais residem no argumento de que o contrato firmado entre as partes prevê expressamente, em sua cláusula 16ª, §§1º e 2º, a forma e o valor da restituição em caso de desistência do negócio jurídico e, por ser ato jurídico perfeito e acabado, deve haver a proteção necessária para imutabilidade da situação jurídica que foi realizada de boa-fé, dentro dos parâmetros legais.

Aduz, ainda, que os negócios jurídicos somente podem ser revistos ou anulados diante da existência de fraude, coação ou dolo, conforme preconizam as normas elencadas nos artigos 138 ao 155 do Código Civil, o que não aconteceu no caso concreto.

Por fim, alega que faz jus à indenização a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno e, caso, seja mantida a condenação expressa na sentença, que os juros de mora sejam fixados a partir do trânsito em julgado.

Por sua vez, o réu/apelante alega que há abusividade nos valores a serem retidos pela vendedora em razão da rescisão do contrato de compra e venda, bem como bis in idem na condenação ao pagamento conjunto da taxa de fruição com a cláusula penal.

Passo a tecer as seguintes considerações.

Verifica-se dos autos, que a sentença reconheceu a validade da cláusula penal, autorizando a retenção de 20% sobre os valores pagos, entendendo ser inacumulável a cláusula penal com taxa de fruição, sob pena de enriquecimento ilícito.

De início, cumpre esclarecer que as alterações trazidas pela Lei 13.786/18, no que tange ao desfazimento do contrato celebrado por fato imputado ao adquirente, não se aplicam ao caso em tela, na medida em que se trata de contrato firmado antes de sua vigência, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento dos temas 970 e 971 sob a sistemática dos recursos repetitivos.

Dito isto, e sem maiores digressões a respeito do assunto, é certo que o Superior Tribunal de Justiça
, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago; porém, no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador, a devolução deve ser parcial:

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,

ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual motivado por inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, ora apelante, a magistrada primeva fixou a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas, patamar que se encontra em conformidade com o percentual que vem sendo considerado adequado por esta Turma de Direito Privado
[3]
em casos análogos. De fato, o percentual de 30% (trinta por cento) de retenção previsto no contrato se mostra abusivo.

Inegável, ainda, que a restituição deverá ser efetuada de uma só vez e não de forma parcelada, em conformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Portanto, resta claro que a retenção aplicada pelo juízo
a quo
se encontra dentro do limite autorizado por esta Corte, estando escorreita a sentença guerreada que determinou a devolução de 80% dos valores pagos pela compradora, inclusive porque referidas penalidades estão previstas na cláusula 16 do contrato de compra e venda, sendo de conhecimento do Apelante desde sua assinatura.

Entretanto, tem razão o apelante no que diz respeito a alegação de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça
[4]
em sede de julgamento de Recurso Especial sob a sistemática dos recursos repetitivos. A Colenda Corte entendeu que havendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promissário comprador, não há que se falar em mora, até então, da promitente vendedora, razão pela qual os juros moratórios sobre o montante condenatório somente devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória.

Feitas estas considerações, merece reforma a sentença, para que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos incidam a partir do trânsito em julgado da decisão.

Por fim, no que diz respeito à condenação ao pagamento da chamada “taxa de fruição” ou “taxa de ocupação”, sabe-se que ela tem como fato gerador a posse exercida pelo comprador, que ficou tendo proveito econômico sobre o imóvel mesmo inadimplente com suas prestações. É uma reparação ao vendedor, portanto, como se um aluguel fosse.

In casu
, embora o contrato estabeleça, em sua cláusula 16ª, alínea “E”, a obrigação de pagamento de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote, tal cobrança, no caso concreto, revela-se indevida, haja vista a cumulação com a multa compensatória prevista na cláusula “C” do mesmo pacto.

Conforme reiterada jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, a aplicação simultânea de cláusula penal compensatória e taxa de fruição configura
bis in idem
, pois ambas possuem caráter indenizatório. Tal cumulação afronta o princípio que veda o enriquecimento sem causa, além de violar o equilíbrio contratual. Nesse sentido:

EMENTA- AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA RÉ – RESCISÃO DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO DO BEM – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS – DESCABIMENTO DA CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE DE CONDICIONAR A REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0010390-49.2017.8.14.0040, Relator: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 12/12/2023, 2ª Turma de Direito Privado) (grifos nossos)

APELAÇÃO -

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA: DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1-Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa, rejeitada. Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

2-Mérito:

2.1-O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada.

2.2-Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

2.3-Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem.

2.4-Dever de indenizar a requerida pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

2.5A medida reintegratória, na hipótese, é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

2.6-Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição, bem como determinar o pagamento das benfeitorias por parte da apelada, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0804133-38.2018.8.14.0040 – Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 30/04/2024 )

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR E CONSTRUTORA BUSCA TER O IMÓVEL DE VOLTA. SENTENÇA JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA RESCINDIR O CONTRATO, REINTEGRAR A POSSE DO IMÓVEL, DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS (COM RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% A TÍTULO DE DESPESAS REALIZADAS PELO VENDEDOR E 10% A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA), CONDENAR O COMPRADOR AO PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO MENSAL NO PERCENTUAL DE 0,25 A PARTIR DA INADIMPLÊNCIA ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO E DETERMINOU QUE A CONSTRUTORA PAGUE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. SENTENÇA REFORMADA SOMENTE QUANTO À RECONHECIMENTO DA LEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO.IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A MULTA COMPENSATÓRIA QUE PREVÊ ANTECIPADAMENTE LUCROS CESSANTES E PERDAS E DANOS. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0803408-49.2018.8.14.0040 – Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 19/03/2024)

Ainda, sobre o assunto, vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça
[5]
: “
ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
”.

Em que pese já ter proferido voto em casos semelhantes, entendendo pela possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal moratória, revejo meu posicionamento, neste momento, com o intuito de acompanhar a jurisprudência mais recente deste Eg. Tribunal de Justiça
[6]
.

Dessa forma, em razão da impossibilidade de cumulação com a multa compensatória, impõe-se o afastamento da taxa de fruição na hipótese, não merecendo reforma a sentença guerreada, neste ponto.

2.8.

DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E DO DIREITO DE RETENÇÃO

A teor do artigo 1.219 do Código Civil, é inconteste o direito do réu/apelante à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, visto que era possuidor de boa-fé durante o período de adimplência contratual e construiu edificação (casa de alvenaria) no lote que, à época da assinatura do pacto, não possuía nenhuma acessão física ou benfeitoria, sendo tal prerrogativa uma decorrência lógica da rescisão do contrato e da reintegração de posse dada ao vendedor.

Deveras, existindo benfeitorias no imóvel que incrementam o valor e o uso do terreno, deve ser reconhecido o direito do réu de ser reparado pela construção das edificações, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença, afinal, obstar o exercício do direito de ressarcimento contribuiria para o enriquecimento sem causa da parte demandante, que irá retomar o imóvel com melhorias e construções, o que encontra óbice no ordenamento jurídico pátrio (art. 844 e seguintes do Código Civil).

Do exame dos autos, verifico que a sentença vergastada, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs à empresa apelada o dever de indenizar o réu pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, determinando que o
quantum
devido seja apurado em liquidação de sentença, cingindo-se a discussão recursal
sobre o direito de retenção pleiteado pelo Recorrente.

O réu/apelante visa garantir seu direito de retenção sobre as acessões/benfeitorias úteis e necessárias que realizou no terreno a fim de permanecer na posse do imóvel até a indenização integral delas.

Sobre o tema, se consolidou no âmbito deste eg. Tribunal de Justiça
[7]
, o entendimento de que: “
n
ão é cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do quantum em sede de liquidação
”.

Assim, não merece reformas a sentença, neste ponto.

3. PARTE DISPOSITIVA

Ante o exposto, conheço o recurso de apelação do réu e NEGO-LHE PROVIMENTO.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatício fixados em sentença para 15% sobre o valor da condenação, ficando suspensa a exigibilidade nos moldes do artigo 98, §3° do CPC.

Em sequência, conheço o recurso de apelação da autora e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente, para fixar o trânsito em julgado da decisão condenatória como termo inicial para a incidência de juros, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto, nos termos da fundamentação.

Mantenho o restante da sentença.

É como voto.

Belém,

Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.

Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado.

Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado.

A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos.

Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.

Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa
.

A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa.

Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (grifos nossos)

(STJ - REsp: 1789863 MS 2013/0376277-6, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 10/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2021)

[2]
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Lote residencial. Critério de reajuste das parcelas do preço. Juros remuneratórios de 9% ao ano. Admissibilidade. Art. 26, V, da Lei nº 6.766/79. Correção monetária pelo IGPM. Admissibilidade. Índice previsto no contrato e adequado à atualização das parcelas do preço diferidas no tempo. Inexistência de cobrança indevida. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido.

(TJ-SP - AC: 10044640320208260664 SP 1004464-03.2020.8.26.0664, Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 30/03/2021, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/03/2021) – Destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C CONSIGNATÓRIA. JUROS LEGAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGPM. DEPÓSITO PARCIAL. MORA NÃO AFASTADA. 1. No caso, não se vislumbra abusividade na cobrança de juros remuneratórios cumulados com correção monetária pelo IGPM, considerando que os juros têm a finalidade de remunerar o capital concedido para o financiamento destinado à aquisição do imóvel e o IGPM, a seu turno, tem por propósito atualização da moeda frente a sua desvalorização. 2. O depósito dos valores que o apelante entende devido não afasta a inadimplência, portanto, não acarreta o efeito liberatório e afastamento da mora. 3. Majoração da verba honorária (art. 85, § 11º do CPC). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 54829676920208090051, Relator: JERONYMO PEDRO VILLAS BOAS - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/12/2021) – Destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - REAJUSTE DAS PARCELAS - CORREÇÃO PELO IGPM - POSSIBILIDADE - CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR - ABUSIVIDADE. Embora se reconheça o direito fundamental da parte ao devido processo legal, do qual desdobra o direito à produção probatória, tal direito não é absoluto, encontrando limites de exercício no próprio ordenamento jurídico. Não há qualquer ilegalidade na cobrança de juros remuneratórios no percentual de 6% ao ano, cumulados com correção monetária, pelo índice do IGPM, pois são encargos distintos, sendo que o primeiro remunera o capital e a segunda, constitui mera atualização da moeda, desvalorizada pelo decurso do tempo. A correção monetária não representa um acréscimo, mas mera recomposição do valor de compra da moeda. A correção do saldo devedor pelo índice do IGPM, mais juros de 6% ao ano, se mostra abusiva e desproporcional, devendo ser substituída pelo índice da caderneta de poupança. (TJ-MG - AC: 10000200590578002 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 11/05/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/05/2021)

[3]

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0007742-62.2018.8.14.0040 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 18/02/2025 )

[4]
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020).

[5]
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR.
IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.

2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.
3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.
4. No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel.
(REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024)

[6]
TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0803944-60.2018.8.14.0040, Relator: LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Data de Julgamento: 20/11/2023, 1ª Turma de Direito Privado; TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0809353-80.2019.8.14.0040 – Relator(a): CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 19/02/2024

[7]
TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0805402-15.2018.8.14.0040 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 23/01/2024

Belém, 12/08/2025