Tribunal: TJPA
Processo: 0064024-55.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10439 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2025-04-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. TAXA CONDOMINIAL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por DIRECIONAL AMETISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de MARCOS AUGUSTO PACHECO DE ARAÚJO em ação declaratória de nulidade de débito e de cláusulas contratuais c/c repetição de indébito, obrigação de fazer, indenização por perdas e danos, danos materiais e danos morais. O juízo de primeiro grau condenou a requerida ao pagamento de indenização por lucros cessantes, danos morais e restituição de valores pagos indevidamente, além de determinar a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) a caracterização do dano moral e a adequação do quantum indenizatório; (ii) a dedução dos lucros cessantes no período em que o comprador esteve inadimplente; (iii) a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial antes da entrega do imóvel; e (iv) a base de cálculo dos honorários sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O atraso na entrega do imóvel frustra a legítima expectativa do comprador, configurando dano moral indenizável, sendo adequado o montante fixado em R$ 15.000,00, conforme jurisprudência consolidada. 4. Os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel decorrem de presunção de prejuízo, sendo devidos desde a mora até a efetiva entrega das chaves, independentemente de prova específica. 5. A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial incide sobre o comprador somente após a efetiva entrega das chaves, sendo indevida a cobrança antes da imissão na posse. 6. Os honorários sucumbenciais devem ser calculados sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa, quando possível mensurar o proveito econômico da demanda. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso parcialmente provido para determinar que os honorários advocatícios incidam sobre o valor da condenação, mantendo-se os demais termos da sentença. Tese de julgamento: 1. O atraso na entrega do imóvel enseja a condenação por danos morais, independentemente de comprovação específica de sofrimento; 2. Os lucros cessantes são devidos ao comprador pelo período de atraso na entrega do imóvel, com presunção de prejuízo; 3. A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial recai sobre o comprador apenas após a efetiva entrega das chaves; 4. Os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados sobre o valor da condenação quando mensurável, e não sobre o valor da causa. Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 186, 405 e 927; CDC, art. 6º, VI; CPC/2015, arts. 85 e 485, VI; Súmulas 43, 54 e 362 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1977767/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 21.03.2022; STJ, AgInt no AREsp 1310580/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.11.2018; TJ-SC, APL 0300711-57.2019.8.24.0054, Rel. Fernando Carioni, j. 08.02.2022. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 11ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0064024-55.2014.8.14.0301

APELANTE: DIRECIONAL AMETISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, THAIS DE MACEDO IVANKI EIRELI

APELADO: MARCOS AUGUSTO PACHECO DE ARAUJO

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. TAXA CONDOMINIAL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por DIRECIONAL AMETISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de MARCOS AUGUSTO PACHECO DE ARAÚJO em ação declaratória de nulidade de débito e de cláusulas contratuais c/c repetição de indébito, obrigação de fazer, indenização por perdas e danos, danos materiais e danos morais. O juízo de primeiro grau condenou a requerida ao pagamento de indenização por lucros cessantes, danos morais e restituição de valores pagos indevidamente, além de determinar a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) a caracterização do dano moral e a adequação do quantum indenizatório; (ii) a dedução dos lucros cessantes no período em que o comprador esteve inadimplente; (iii) a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial antes da entrega do imóvel; e (iv) a base de cálculo dos honorários sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O atraso na entrega do imóvel frustra a legítima expectativa do comprador, configurando dano moral indenizável, sendo adequado o montante fixado em R$ 15.000,00, conforme jurisprudência consolidada.

4. Os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel decorrem de presunção de prejuízo, sendo devidos desde a mora até a efetiva entrega das chaves, independentemente de prova específica.

5. A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial incide sobre o comprador somente após a efetiva entrega das chaves, sendo indevida a cobrança antes da imissão na posse.

6. Os honorários sucumbenciais devem ser calculados sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa, quando possível mensurar o proveito econômico da demanda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido para determinar que os honorários advocatícios incidam sobre o valor da condenação, mantendo-se os demais termos da sentença.

Tese de julgamento
: 1. O atraso na entrega do imóvel enseja a condenação por danos morais, independentemente de comprovação específica de sofrimento; 2. Os lucros cessantes são devidos ao comprador pelo período de atraso na entrega do imóvel, com presunção de prejuízo; 3. A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial recai sobre o comprador apenas após a efetiva entrega das chaves; 4. Os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados sobre o valor da condenação quando mensurável, e não sobre o valor da causa.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, arts. 186, 405 e 927; CDC, art. 6º, VI; CPC/2015, arts. 85 e 485, VI; Súmulas 43, 54 e 362 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1977767/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 21.03.2022; STJ, AgInt no AREsp 1310580/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.11.2018; TJ-SC, APL 0300711-57.2019.8.24.0054, Rel. Fernando Carioni, j. 08.02.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 11ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0064024-55.2014.8.14.0301

APELANTE: DIRECIONAL AMETISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: MARCOS AUGUSTO PACHECO DE ARAUJO

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por DIRECIONAL AMETISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face da sentença (id. 5778442 – pág. 1) proferida pelo MM. Juízo da 11ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA que
julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial,
nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DÉBITO E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C DANOS MATERIAIS C/C DANOS MORAIS proposta por MARCOS AUGUSTO PACHECO DE ARAUJO.

Por oportuno, transcrevo a parte dispositiva da decisão combatida:

“...

IV – DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, com apoio na argumentação apresentada, JULGO:

1. EXTINTO sem resolução de mérito o processo em relação à requerida THAIS DE MACEDO IVANKI EIRELI, assim como os pedidos para que a segunda requerida se abstivesse da cobrança de taxas condominiais até a posse efetiva do imóvel e ainda de entrega do imóvel pela primeira requerida, diante da carência de ação pela ausência (superveniente) de interesse de agir, nos termos do art. 485, VI, do NCPC.

2. PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pelo autor MARCOS AUGUSTO PACHECO DE ARAUJO em face da requerida DIRECIONAL AMETISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, condenando a requerida:

a) ao pagamento de indenização por lucros cessantes de 0,5% ao mês, sobre o preço do valor do imóvel atualizado, a contar de 31.03.2014 até 16/12/2014, com juros de mora de 12% ao ano, a partir da citação (art. 405, CC/02) e correção monetária pelo INPC, desde o vencimento de cada mês de aluguel, nos termos da Súmula n. 43, do STJ, ratificando-se a tutela concedida em 2º grau, de fls. 303/305, com as ressalvas contidas nesta decisão;

b) ao pagamento de indenização por dano moral, no valor equivalente a R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada autor - acrescido de juros, de 1% a.m., a contar da citação, e correção monetária, pelo INPC, a partir da presente decisão (Súmula 362 do STJ);

c) a restituição de forma singela do valor de R$ 208,96 (duzentos e oito reais e noventa e seis centavos), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a incidir desde a citação (art. 405 do Código Civil), e correção monetária pelo INPC, desde a data do pagamento (Súmula 43 do STJ).

3. IMPROCEDENTES os demais pleitos, nos termos da fundamentação.

Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento proporcional das custas processuais (50% para cada) e em honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa em favor do patrono de cada parte, com base no art. 85, §2º., do NCPC.”

Em suas razões recursais (id. 5778451), a parte Apelante sustém
(i)
a inexistência de danos morais e/ou a redução do
quantum
fixado, bem como a incidência dos juros tão somente após o arbitramento;
(ii)
a dedução dos lucros cessantes referente ao período de atraso no pagamento por conta do autor/comprador (4 meses – jul a out/2014);
(iii)
a impossibilidade de devolução de taxa condominial por ser de responsabilidade do comprador e
(iv)
a adequação da verba honorária com base no valor da condenação e não no valor atribuído à causa. Assim, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso.

Contrarrazões apresentadas ao id. 5778456.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

VOTO.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

No mérito recursal, a controvérsia, em suma, versa acerca do descumprimento do prazo estabelecido para a entrega do imóvel objeto do pacto firmado entre as partes e a existência de dano material e moral a ser indenizado.

DA MORA NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO

Resta incontroversa a mora na entrega do empreendimento cujo prazo final – já considerando a cláusula de tolerância de 180 dias – seria 30.03.2014, consoante assentada na r. sentença (id. 577844 – pág. 2), o que inclusive sequer foi alvo de questionamento/recurso por parte da demandada/apelante.

DO DANO MORAL

Acerca da condenação por DANOS MORAIS, a parte apelante sustém a inexistência de prova quanto ao referido dano e/ou a exorbitância do valor arbitrado em R$ 15.000,00.

Deve ser mantida, outrossim, a sentença no que se refere à condenação em danos morais.

O atraso no cumprimento do objeto contratual, mesmo diante do adimplemento das obrigações contratuais por parte da Autora, tem como consentâneo a legítima frustração da expectativa do consumidor quanto à obtenção de sua casa própria, transcendendo o mero dissabor.

Diante do preenchimento dos requisitos da responsabilidade civil, com a perpetração do ato ilícito, consubstanciado no descumprimento contratual e na responsabilidade objetiva, no abalo moral amargado pela parte autora, não há razões para a reforma do julgado acerca do deferimento de indenização por danos morais, o qual deve ser mantido em observância ao que dispõe o art. 186 e 927, Parágrafo único do Código Civil de 2002 e art. 6°, inciso VI do Código de Defesa do Consumidor.

Na fixação do valor da indenização, o juiz deve estar atento à dupla finalidade da reparação, buscando um efeito repressivo e pedagógico ao agente, bem como propiciando à vítima uma satisfação, sem que isto represente um enriquecimento sem causa.

Sobre o tema, Rui Stoco, em sua obra "Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial", Ed. Revista dos Tribunais, 3ª edição, 1997, p. 497, sustenta:

"(...) o eventual dano moral que ainda se possa interferir, isolada ou cumulativamente, há de merecer arbitramento tarifado, atribuindo-se valor fixo e único para compensar a ofensa moral perpetrada".

Daí caber ao juiz a tarefa de arbitrar o valor da reparação, sem que possibilite lucro fácil ao autor, nem se reduza o aludido importe a montante ínfimo ou simbólico.

A doutrina e a jurisprudência têm procurado estabelecer parâmetros para o arbitramento do valor da indenização, traduzidos, por exemplo, nas circunstâncias do fato, bem como nas condições do autor do ofendido e do ilícito, devendo a condenação corresponder a uma sanção ao responsável pelo fato para que não volte a cometê-lo.

Também há de se levar em consideração que o valor da indenização não deve ser excessivo a ponto de constituir-se em fonte de enriquecimento do ofendido, nem se apresenta irrisório, posto que, segundo observa Maria Helena Diniz:

"Na reparação do dano moral, o juiz determina, por equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, o quantum da indenização devida, que deverá corresponder à lesão e não ser equivalente, por ser impossível, tal equivalência. A reparação pecuniária do dano moral é um misto de pena e satisfação compensatória. Não se pode negar sua função: penal, constituindo uma sanção imposta ao ofensor; e compensatória, sendo uma satisfação que atenue a ofensa causada, proporcionando uma vantagem ao ofendido, que poderá, com a soma de dinheiro recebida, procurar atender a necessidades materiais ou ideais que repute convenientes, diminuindo, assim, seu sofrimento." ("A Responsabilidade Civil por Dano Moral", in Revista Literária de Direito, ano II, nº 9, jan./fev. de 1996, p. 9).

No caso, considerando as razões expostas, tenho que o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para a parte autora não se mostra excessivo e dissonante do que vem sendo fixado por esta E. Corte, considerando o prejuízo experimentado e o período de espera suportado pelo apelado, motivo pelo qual entendo que a quantia arbitrada é suficiente para concretizar a pretendida reparação.

Não destoa da jurisprudência pátria:

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM RESSARCIMENTO DE DANOS. INÉPCIA DA INICIAL. AUSÊNCIA DE PEDIDO MEDIATO. INICIAL QUE APONTA DE MANEIRA EVIDENTE A PRETENSÃO DA AUTORA. PRELIMINAR AFASTADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PREVISÃO DE CONCLUSÃO PARA O MÊS DE JUNHO DO ANO DE 2016. CHAVES NÃO ENTREGUES APÓS 3 (TRÊS) ANOS DO PRAZO PREVISTO PARA ENTREGA DO IMÓVEL. FORTUITO INTERNO QUE NÃO AFASTA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA AO CUMPRIMENTO DO CONTRATO NOS TERMOS AJUSTADOS. INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO. ASTREINTES. FIXAÇÃO PARA COMPELIR O DEVEDOR AO CUMPRIMENTO DA ORDEM JUDICIAL. VALOR DA MULTA NÃO EXCESSIVO. LIMITAÇÃO NECESSÁRIA. DANOS MORAIS. EXPECTATIVAS FRUSTRADAS. QUEBRA DA CONFIANÇA. SITUAÇÕES QUE ULTRAPASSARAM O MERO DISSABOR. DANOS MORAIS DEVIDOS. QUANTUM COMPENSATÓRIO. FIXAÇÃO EM R$ 15.000,00 (QUINZE MIL REAIS). SINTONIA COM OS CRITÉRIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. LUCROS CESSANTES. ATRASO. PRESUNÇÃO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. "A astreinte é cabível para compelir o devedor a cumprir fielmente o decisum, sendo que o valor da multa diária deve ser suficiente para dissuadir o descumprimento da ordem judicial, não podendo ser exorbitante ou ínfimo o quantum fixado" (TJSC, AI n. 5018186-45.2020.8.24.0000, rel. Des. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j. em 15-4-2021). O atraso na entrega de obra gera presunção de ocorrência de lucros cessantes, o que dispensa produção de prova do prejuízo. (TJ-SC - APL: 03007115720198240054 Tribunal de Justiça de Santa Catarina 0300711-57.2019.8.24.0054, Relator: Fernando Carioni, Data de Julgamento: 08/02/2022, Terceira Câmara de Direito Civil)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 1.022 E 489 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA. DANO MORAL CONFIGURADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "há presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves" (AgInt no REsp 1.792.742/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/8/2019, DJe de 30/8/2019). 3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso foi de aproximadamente 2 anos após o prazo de tolerância. 4. O valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante. No caso, o montante fixado em R$ 30.000, 00 (trinta mil reais), sendo R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada recorrido, não é exorbitante nem desproporcional aos danos causados, em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1977767 RJ 2021/0276194-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/04/2022)

Sobre o valor da indenização por danos morais, deve incidir a correção monetária desde a data do arbitramento, consoante a Súm. 362 do STJ e os juros de mora, a contar do evento danoso, conforme a Súm. 54 do STJ. Confira-se:

[...]. 4. O termo inicial da correção monetária incidente sobre a indenização por danos morais é a data do arbitramento (Súmula n. 362/STJ). 5. Os juros moratórios, tratando-se de responsabilidade extracontratual, incidem desde a data do evento danoso (Súmula n. 54/STJ). 6. Nas condenações posteriores à entrada em vigor do Código Civil de 2002, aplica-se a taxa Selic, que é composta de juros moratórios e de correção monetária, devendo incidir a partir do arbitramento da indenização. 7. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.872.866/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022.).".

Assim, mantenho o
quantum
fixado pelo Douto Juízo
a quo
devendo sobre tal parâmetro incidir correção monetária desde a data do arbitramento (Súm. 362 do STJ) e os juros de mora a contar do evento danoso (Súm. 54 do STJ.
)

DOS LUCROS CESSANTES

É consabido que para a caracterização do DANO MATERIAL na forma de LUCROS CESSANTES, na hipótese de atraso injustificado na entrega do imóvel, o consumidor privado de usufruir economicamente durante o período de mora da construtora possui direito a ser compensado pela vantagem econômica que deixou de auferir, sendo direito do consumidor adimplente com suas obrigações e prejudicado pelo atraso na entrega do bem imóvel, a indenização pelos lucros cessantes.

Nesse sentido, o C. STJ , bem como este E. Tribunal de Justiça já firmaram entendimento de que descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso contratual, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA IMÓVEL. ATRASO. CULPA CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. SÚMULA Nº 568/STJ. 1. (...) 2. Ação de indenização por atraso na entrega de imóveis objeto de contrato de promessa de compra e venda. 3. (...) 4. (...) 5. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes. 6. Em se tratando de sentença condenatória, a margem de liberdade do magistrado gravita entre os limites legais, não podendo fixar os honorários em percentual inferior a 10% (dez por cento) nem superior a 20% (vinte por cento) sobre o total da condenação, a teor do artigo 20, § 3º, do CPC/1973. Precedentes. 7. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1310580/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2018, DJe 16/11/2018)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. CONFIGURAÇÃO DO DEVER DE INDENIZAR. DANOS MATERIAIS - LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANOS MORAIS. ATRASO NA CONCLUSÃO DO IMÓVEL. Hipótese em que é incontroverso nos autos a entrega do imóvel mais 04 anos após o prazo contratualmente previsto ? já considerada a cláusula de tolerância. LUCRO CESSANTES E SEU RESPECTIVO QUANTUM. Mostra-se possível a fixação de aluguéis, em favor do promissário comprador, durante o tempo em que a promitente vendedora permaneceu em mora, como forma de reparação pela privação de utilização do imóvel, independentemente de prova acerca da finalidade para a qual adquirido o bem. O prejuízo, no caso, é presumível. Precedentes desta Corte e do STJ. Fixação do quantum mensal com base no laudo anexado à exordial, porquanto emitido por imobiliária com registro no CRECI. DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. A aquisição de imóvel comercial ainda no ano de 2009, o qual não fora concluído após 4 anos, gera expectativas e frustrações que, por si só, já bastam à configuração do dano. Recurso conhecido e improvido. Decisão unânime. (TJ-PA - AC: 00047369120118140040 BELÉM, Relator: MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO, Data de Julgamento: 02/03/2020, 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 05/03/2020)

Desta forma, inconteste que a entrega no empreendimento se deu por culpa exclusiva da parte demandada/apelante, são devidos os LUCROS CESSANTES deferidos pelo r. sentença, não havendo nada a ser deduzido e/ou compensado.

DA TAXA CONDOMINIAL – ATRASO ENTREGA DAS CHAVES

Quanto a tal matéria, a controvérsia recursal está em aferir se é da vendedora ou do comprador a responsabilidade do pagamento das taxas condominiais vencidas até a data da efetiva entrega das chaves.

Pois bem.

É cediço que as despesas condominiais são inerentes ao imóvel e possuem caráter "
propter rem
", ou seja, acompanham o bem independentemente de quem seja seu proprietário ou possuidor.

Ocorre que a disponibilização do imóvel ao comprador – que corresponde à entrega das chaves pelo vendedor - é condição para sua responsabilização pelo pagamento de tais despesas.

Colaciono julgados, inclusive do C. STJ:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ENTREGA INCOMPLETA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. LUCROS CESSANTES. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. DISPOSITIVOS INDICADOS COMO VIOLADOS INSUFICIENTES PARA FUNDAMENTAR A TESE RECURSAL. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DO ACÓRDÃO ESTADUAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)
serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A alteração daconclusão do Tribunal de Justiça acolhendo a pretensão de descaracterizar o inadimplemento contratual das empresas, demandaria nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula nº 7 do STJ.

3. É assente no STJ o entendimento segundo o qual o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.

4. É inadmissível o inconformismo, por deficiência na fundamentação, quando as razões do recurso estão dissociadas do decidido no acórdão e os dispositivos de lei federal indicados como violados não possuem conteúdo normativo suficiente para embasar a tese recursal.
Incidência da Súmula nº 284 do STF.

5. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 1.712.985/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/10/2020, DJe de 29/10/2020.)

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - CONSTRUTORA. - A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais relativas ao imóvel é da construtora até a efetiva entrega das chaves ao promitente comprador, o qual só então passa a ter a posse do imóvel". (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.133222-6/001, Rel. Des. Fernando Caldeira Brant, 20ª CÂMARA CÍVEL, julg. 01/09/2021, publ. 02/09/2021)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso injustificado na entrega do imóvel – Atraso que restou incontroverso - Lucros cessantes devidos, de 0,5% do valor da transação por mês de atraso – Irrelevância da finalidade do negócio – Privação de uso pelo tempo que mediou entre o vencimento do prazo de tolerância de 180 dias e a efetiva entrega das chaves. Despesas condominiais e tributárias que são de natureza propter rem e são, portanto, responsabilidade daquele que exerce a posse do imóvel – Contrato regido pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo nula a cláusula que impõe ao comprador o pagamento das despesas condominiais e de IPTU antes da imissão na posse o imóvel - IPTU e condomínio de responsabilidade da alienante até a entrega de chaves. Dano moral não configurado – Mero inadimplemento contratual – Inexistência de ofensa a direitos da personalidade – Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AC: 10002284320228260565 SP 1000228-43.2022.8.26.0565, Relator: Marcus Vinicius Rios Gonçalves, Data de Julgamento: 11/08/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/08/2022)

Da análise do caderno processual, constata-se que as chaves somente foram entregues ao autor/apelado após o prazo previsto contratualmente pelo que o pagamentos das referidas despesas até tal data eram de responsabilidade da vendedora, estando escorreita a r. sentença que determinou o ressarcimento do montante efetivamente pago.

DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS

Acerca dos honorários sucumbenciais, de fato, a r. sentença foi no sentido de fixa-los em 10% sobre o valor atualizado da causa em favor do patrono de cada parte ante a ocorrência de sucumbência recíproca.

Nota-se que a legislação processual civil permite a fixação dos honorários advocatícios em percentual incidente sobre o valor da causa, quando não for possível mensurar o valor da condenação ou o do proveito econômico obtido.

Porém, essa não é a hipótese dos autos.

Por se cuidar de sentença condenatória, possível se mensurar o valor da condenação por meio de simples cálculos aritméticos.

Nesse compasso, embora a r. sentença tenha fixado a verba honorária em 10% sobre o valor da causa, necessário que o percentual incida sobre o valor da condenação.

A propósito:

“Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores - Compra e venda de bem imóvel Sentença de procedência Insurgência da ré no tocante a verba honorária arbitrada Valor da condenação é mensurável Necessidade de arbitramento da verba honorária em função do valor da condenação Aplicação do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil Sentença reformada Recurso provido” (TJSP, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação n° 1002274-69.2017.8.26.0471, Rel. Des. Marcia Dalla Déa Barone, j. em 22/02/2019) (destaquei).

“Entre as alternativas, condenação, proveito econômico e valor da causa, esta só se admite como base de cálculo dos honorários de sucumbência, se o valor daquelas não for "possível" de mensuração” (TJSP, 28ª Câmara de Direito Privado, Apelação n° 1005437-17.2017.8.26.0161, Rel. Des. Celso Pimental, j. em 16/10/2019).

Diante do exposto, acolhe-se o presente apelo tão somente para determinar que o percentual de honorários sucumbenciais/advocatícios fixados na r. sentença incidam sobre o valor atualizado da condenação e não sobre o valor atualizado da causa.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de Apelação Cível tão somente para
determinar que a fixação dos honorários sucumbenciais em 10% seja feita sobre o valor atualizado da condenação,
mantendo-se a r. sentença em seus demais termos.

Deixo de majorar os honorários sucumbenciais posto que, nos termos do entendimento consolidado pelo C. STJ, "
a majoração dos honorários recursais será possível somente quando presentes os seguintes requisitos cumulativos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18/3/2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação ao pagamento de honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso" (AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 9/8/2017, DJe 19/10/2017)." (EDcl no AgInt no AREsp 1539991/PA, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, j. em 01/06/2020, DJe 04/06/2020).

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC.

É como voto.

Belém/PA, data conforme registro do sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 24/04/2025