Tribunal: TJPA
Processo: 0876154-34.2020.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9593 - Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2025-11-11

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por locatário contra sentença que julgou procedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, promovida por empresa locadora. A ação teve por objeto a rescisão contratual e a cobrança de valores devidos em razão de inadimplemento locatício. O imóvel locado era utilizado para atividades esportivas e estava situado em terreno de marinha. 2. O juízo de origem reconheceu a validade do contrato de locação, a inexistência de direito à indenização por benfeitorias diante de cláusula expressa em sentido contrário, e a procedência da cobrança dos valores devidos, declarando rescindido o contrato e fixando os encargos financeiros devidos pelo locatário. 3. O réu opôs embargos de declaração, alegando omissão sobre questões prejudiciais como a titularidade do imóvel e eventual nulidade do contrato por ausência de registro no SPU, os quais foram rejeitados. Na apelação, reiterou a alegação de nulidade do contrato e cerceamento de defesa. II. Questão em discussão 4. Há quatro questões centrais em discussão: (i) se houve cerceamento de defesa em razão da ausência de audiência de instrução; (ii) se a ausência de registro da locadora no SPU e o fato de o imóvel estar situado em terreno de marinha tornam nulo o contrato de locação; (iii) se houve acordo tácito para abatimento de aluguéis em razão de benfeitorias realizadas; (iv) se há direito à indenização ou compensação por benfeitorias introduzidas no imóvel. III. Razões de decidir 5. Inexiste cerceamento de defesa quando ambas as partes manifestam expressamente desinteresse na produção de novas provas após o saneamento do processo. Tal conduta implica preclusão do direito à prova, nos termos da jurisprudência do STJ. 6. A ação de despejo por inadimplemento possui natureza pessoal, fundada no vínculo contratual, sendo desnecessária a comprovação de propriedade do imóvel por parte da locadora. A ausência de registro no SPU e o fato de se tratar de terreno da União não invalidam a locação. 7. Não há nos autos prova de acordo formal ou tácito quanto à redução dos aluguéis ou compensação por benfeitorias. O ônus da prova incumbia ao apelante, nos termos do art. 373, II, do CPC, e não foi cumprido. 8. A cláusula contratual expressa veda qualquer direito à indenização ou retenção por benfeitorias, sendo válida nos termos do art. 35 da Lei 8.245/91 e da Súmula 335 do STJ. IV. Dispositivo e tese 9. Apelação conhecida e desprovida. Sentença integralmente mantida. Tese de julgamento: “1. A ausência de audiência de instrução não configura cerceamento de defesa quando ambas as partes renunciam expressamente à produção de provas. 2. A ausência de registro da locadora no SPU e o fato de o imóvel estar situado em terreno de marinha não invalidam a locação nem afastam a obrigação do pagamento dos aluguéis. 3. É válida a cláusula contratual que exclui o direito à indenização ou retenção por benfeitorias realizadas pelo locatário. 4. Não comprovado acordo para abatimento de aluguéis, subsiste o débito locatício integral.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I; 373, II; 85, §2º e §11; 487, I. Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 35 e 59, §1º, IX. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335. STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1737707/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 30.08.2021, DJe 02.09.2021. TJDFT, Ap. Cív. 0005845-25.2016.8.07.0020, Rel. Des. Eustáquio de Castro, 8ª Turma Cível, j. 09.11.2017, DJE 20.11.2017. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 10ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0876154-34.2020.8.14.0301

APELANTE: JOAO VICTOR CORREA DA CRUZ

APELADO: TRADELINK WOOD PRODUCTS LIMITED

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por locatário contra sentença que julgou procedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, promovida por empresa locadora. A ação teve por objeto a rescisão contratual e a cobrança de valores devidos em razão de inadimplemento locatício. O imóvel locado era utilizado para atividades esportivas e estava situado em terreno de marinha.

2.

O juízo de origem reconheceu a validade do contrato de locação, a inexistência de direito à indenização por benfeitorias diante de cláusula expressa em sentido contrário, e a procedência da cobrança dos valores devidos, declarando rescindido o contrato e fixando os encargos financeiros devidos pelo locatário.

3.

O réu opôs embargos de declaração, alegando omissão sobre questões prejudiciais como a titularidade do imóvel e eventual nulidade do contrato por ausência de registro no SPU, os quais foram rejeitados. Na apelação, reiterou a alegação de nulidade do contrato e cerceamento de defesa.

II. Questão em discussão

4.

Há quatro questões centrais em discussão:

(i) se houve cerceamento de defesa em razão da ausência de audiência de instrução;

(ii) se a ausência de registro da locadora no SPU e o fato de o imóvel estar situado em terreno de marinha tornam nulo o contrato de locação;

(iii) se houve acordo tácito para abatimento de aluguéis em razão de benfeitorias realizadas;

(iv) se há direito à indenização ou compensação por benfeitorias introduzidas no imóvel.

III. Razões de decidir

5.

Inexiste cerceamento de defesa quando ambas as partes manifestam expressamente desinteresse na produção de novas provas após o saneamento do processo. Tal conduta implica preclusão do direito à prova, nos termos da jurisprudência do STJ.

6.

A ação de despejo por inadimplemento possui natureza pessoal, fundada no vínculo contratual, sendo desnecessária a comprovação de propriedade do imóvel por parte da locadora. A ausência de registro no SPU e o fato de se tratar de terreno da União não invalidam a locação.

7.

Não há nos autos prova de acordo formal ou tácito quanto à redução dos aluguéis ou compensação por benfeitorias. O ônus da prova incumbia ao apelante, nos termos do art. 373, II, do CPC, e não foi cumprido.

8.

A cláusula contratual expressa veda qualquer direito à indenização ou retenção por benfeitorias, sendo válida nos termos do art. 35 da Lei 8.245/91 e da Súmula 335 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

9.

Apelação conhecida e desprovida. Sentença integralmente mantida.

Tese de julgamento
:

“1. A ausência de audiência de instrução não configura cerceamento de defesa quando ambas as partes renunciam expressamente à produção de provas.

2. A ausência de registro da locadora no SPU e o fato de o imóvel estar situado em terreno de marinha não invalidam a locação nem afastam a obrigação do pagamento dos aluguéis.

3. É válida a cláusula contratual que exclui o direito à indenização ou retenção por benfeitorias realizadas pelo locatário.

4. Não comprovado acordo para abatimento de aluguéis, subsiste o débito locatício integral.”

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 355, I; 373, II; 85, §2º e §11; 487, I. Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 35 e 59, §1º, IX.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula 335.

STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1737707/SP, Rel.
Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 30.08.2021, DJe 02.09.2021.

TJDFT, Ap. Cív. 0005845-25.2016.8.07.0020, Rel. Des.
Eustáquio de Castro, 8ª Turma Cível, j. 09.11.2017, DJE 20.11.2017.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 10ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0876154-34.2020.8.14.0301

APELANTE: JOÃO VICTOR CORRÊA DA CRUZ

APELADO: TRADELINK WOOD PRODUCTS LIMITED

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
proposto por
CONSÓRCIO PARQUE SHOPPING BELÉM
contra a decisão proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível de Belém, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E CONCESSÃO DE LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS PARA A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL, que
julgou procedente os pedidos iniciais.

Narram os autos que
TRADELINK MADEIRAS LTDA.
ajuizou a
Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Pedido de Liminar Inaudita Altera Pars
em face de
JOÃO VICTOR CORRÊA DA CRUZ
, em razão do inadimplemento contratual referente à locação de um imóvel comercial situado na Rua dos Mundurucus, nº 29, em Belém/PA.

Informa que o contrato de locação foi celebrado em
01/09/2013
, com duração inicial de cinco anos, posteriormente prorrogado por prazo indeterminado, e previa o pagamento mensal de
R$ 10.000,00
, reajustado anualmente pelo IGP-M, sem qualquer garantia locatícia.

Segundo a autora, o locatário deixou de efetuar os pagamentos dos aluguéis entre os meses de
agosto de 2018 a dezembro de 2020
, acumulando um débito atualizado de
R$ 308.069,35
, conforme planilha anexada aos autos.

Alega ter buscado soluções extrajudiciais para a quitação dos débitos, inclusive com cobranças presenciais, mas sem sucesso. Diante disso, fundamenta o pedido de
desocupação liminar do imóvel no prazo de 15 dias
, com base no art. 59, §1º, IX, da
Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)
, por se tratar de inadimplência contratual e ausência de garantias locatícias. Para tanto, oferece
caução de três aluguéis
, no valor de
R$ 30.000,00
.

No mérito, a autora requer a
rescisão do contrato de locação
, a
condenação do requerido ao pagamento integral dos aluguéis vencidos e vincendos até a data da efetiva desocupação do imóvel
, além do pagamento das
custas processuais
e
honorários advocatícios arbitrados em 20% sobre o valor da causa
, que foi fixado em
R$ 428.063,35
.

Ressalta que, conforme cláusula contratual expressa, o réu não possui direito à retenção ou indenização por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel locado.

A parte autora pugnou pela dispensa da caução, pedido deferido no Id. 22344626.

A requerente informou o abandono do imóvel e requereu a imissão na posse, deferido no Id. 26072662.

JOÃO VICTOR CORRÊA DA CRUZ
apresentou contestação no ID. 9551710, sustentando que os fatos narrados pela autora
TRADELINK MADEIRAS LTDA.
foram distorcidos e omitiram questões centrais.

Afirma que o imóvel objeto da ação é terreno de marinha pertencente à União e que a autora
não possui registro de ocupação junto ao Serviço de Patrimônio da União (SPU)
, o que inviabilizaria juridicamente o contrato de locação celebrado entre as partes.

Argumenta, ainda, que a autora é uma empresa brasileira controlada por pessoa jurídica estrangeira, o que exige autorização prévia do Ministro de Estado para ocupar esse tipo de imóvel, nos termos do art. 39 da Instrução Normativa nº 4/2018 da SPU.

Por isso, requer que o processo seja remetido à Justiça Federal, por envolver interesse da União e possível nulidade do contrato por vício de legitimidade da autora.

O réu afirma que celebrou contrato de locação com a autora em 2013, e que os aluguéis foram pagos regularmente até 2018. Devido a dificuldades financeiras e à pandemia da COVID-19, passou a enfrentar inadimplência pontual. Contudo, propôs
acordo para redução dos aluguéis e abatimento da dívida em razão de benfeitorias
feitas no imóvel, as quais totalizariam mais de
R$ 750 mil
, proposta esta aceita tacitamente pela autora.

Alega que a planilha de débitos da autora confirma essa aceitação, pois
não inclui valores dos meses em que houve o pagamento nos novos termos pactuados
.

Além de pedir a revogação da liminar que determinou a desocupação e a imissão na posse da autora, o réu requer o reconhecimento da
incompetência da Justiça Estadual
e a remessa dos autos à Justiça Federal.

Caso superadas as preliminares, pede o reconhecimento da
ilegitimidade da autora
e a consequente
nulidade do contrato de locação
, sustentando que a autora não pode locar bem público sem autorização.

Requer ainda a
improcedência total da ação
, a
manutenção da posse do imóvel
, bem como o reconhecimento da
função social do imóvel
, utilizado para atividades esportivas e
projeto social que atende mais de 300 famílias
.

Na réplica, a
TRADELINK MADEIRAS LTDA.
refuta integralmente os argumentos da contestação apresentada por
JOÃO VICTOR CORRÊA DA CRUZ
, destacando que a ação tem natureza
posse
ssória e pessoal da relação locatícia, não envolvendo discussão sobre domínio de bens públicos ou competência da Justiça Federal.

Sustenta que a alegação de nulidade do contrato por tratar-se de terreno de marinha é irrelevante, pois o locador não precisa ser o proprietário do imóvel.

A autora também rejeita a existência de qualquer acordo para abatimento de valores ou redução de aluguel, afirmando que a proposta do réu foi formalmente
recusada
por e-mail.

Argumenta que as supostas benfeitorias de mais de R$ 750 mil não foram comprovadas nem autorizadas, sendo vedada a indenização ou retenção conforme cláusula contratual expressa e amparada na
Súmula 335 do STJ
.

Por fim, acusa o réu de agir com
má-fé processual
, por tentar alterar os fatos e manipular o juízo, requerendo a
procedência da ação
nos termos da petição inicial e a
condenação do réu à multa por litigância de má-fé
, nos moldes do art. 81 do CPC (Id. 28371485).

O Juiz a quo,
rejeitou todas as preliminares
apresentadas pelo réu
João Victor Corrêa da Cruz
na contestação. Indeferiu os pedidos de
incompetência da Justiça Estadual
,
ilegitimidade ativa da autora
e
impugnação ao valor da causa
, confirmando a
validade do contrato de locação
, a
competência da Justiça Estadual
e a
correção do valor atribuído à causa
, conforme os pedidos cumulados (despejo e cobrança).

Delimitou como
incontroversa
a existência do contrato de locação, e como
questões controvertidas
: valor renegociado do aluguel, existência e autorização das benfeitorias, direito à compensação das benfeitorias e meses de aluguel inadimplidos. Fixou o
ônus da prova ao réu
, conforme o art. 373, II, do CPC, e deu prazo de
cinco dias para as partes especificarem as provas
que desejam produzir, sob pena de preclusão. (Id. 28853404).

A autora
TRADELINK MADEIRAS LTDA.
informa que
não pretende produzir novas provas
, por considerar que a
documentação já constante dos autos é suficiente
para demonstrar seu direito e fundamentar a
procedência da ação
de despejo com cobrança de aluguéis (9551747 - Petição).

O réu
João Victor Corrêa da Cruz
informa que
não pretende produzir novas provas
, pois já apresentou todos os documentos necessários com a contestação. Contudo, requer
ajuste na decisão de saneamento
, solicitando que o juízo
inclua expressamente na decisão as questões prejudiciais incidentais
, como a ausência de registro de ocupação pela autora na SPU, a legalidade da locação em terreno de marinha e a vedação prevista no art. 39 da Instrução Normativa nº 4/2018 da SPU. Alega que essas questões são
relevantes para o julgamento de mérito
, podendo levar à
nulidade do contrato de locação
. (Id. 29628902)

O Juízo a quo
manteve a decisão de saneamento
e
indeferiu o pedido de ajustes
feito pelo réu, considerando que as
questões prejudiciais já foram analisadas
. Diante da
não necessidade de novas provas
,
declarou encerrada a fase de instrução processual
e determinou a
remessa dos autos para sentença
após o prazo legal. (Id. 31931234)

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, vez que, após a decisão de saneamento e organização, a qual as partes não se opuseram, suficiente a prova documental já produzida nos autos.

Na esteira de decisão de saneamento e organização, o fato de se tratar de terreno de marinha é irrelevante no presente caso, vez que, se trata a presente ação de despejo em que se discute a falta de pagamento dos alugueis oriundos da relação locatícia existente entre as partes, bem como a possibilidade de indenização pelas benfeitorias.

Dispõe o artigo 35 da Lei 8245/91 que "salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção".

No presente caso, o cerne da discussão se funda na cláusula que veda a indenização por benfeitorias, fato incontroverso, vez de decorrente de cláusula contratual não impugnada pelo requerido na peça contestatória e não da existência de autorização do locador para a realização das benfeitorias.

Observo que, consta na cláusula V intitulada de “USO DO IMÓVEL”, que o locador/autor tinha ciência que a destinação do imóvel se daria a atividade de complexo esportivo, contudo, há expressa previsão contratual vedando a indenização por benfeitorias, conforme a cláusula I, parágrafo terceiro do contrato Id. 21811047 dispõe:

“CLÁUSULA I - parágrafo TERCEIRO: Todas as obras, melhorias, acessões e adaptação realizadas pelo LOCATÁRIO dependerão de prévia e expressa autorização do LOCADOR. E caso venham a ser realizadas, as partes estabelecem que, ao final do contrato as benfeitorias necessárias integrarão o imóvel sem direito de retenção das mesmas pelo LOCATÁRIO e sem direito deste a qualquer indenização, podendo as benfeitorias voluptuárias serem retiradas pelo LOCATÁRIO ao final da locação. Para maior clareza, fica estabelecido neste contrato que ao término da locação, o LOCATÁRIO poderá retirar todas as benfeitorias que não forem classificadas como OBRAS CIVIS.”

No caso vertente, a cláusula I, parágrafo terceiro do contrato de locação firmado entre as partes expressamente prevê que todas as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário seriam incorporadas ao imóvel locado, sem direito de retenção.

Ressalta-se que a legalidade de cláusula versando a esse respeito já se encontra sedimentada pela Súmula 335 do STJ e nos Tribunais pátrios:

Súmula 335. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. COMPENSAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS. RENÚNCIA EXPRESSA DO LOCATÁRIO A ESSE DIREITO. VALIDADE DA CLÁUSULA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 35 E 54 DA LEI DO INQUILINATO E DO ENUNCIADO DA SÚMULA 335 DO COLENDO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PARÂMETRO. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO. Havendo expressa previsão contratual quanto à impossibilidade de indenização ou retenção de quaisquer benfeitorias pelo locatário, a pretendida compensação de valores despendidos a esse título com as despesas decorrentes da locação dever ser rechaçada, porquanto a validade de cláusula versando a esse respeito, além de se encontrar expressamente reconhecida em lei (arts. 35 e 54, Lei 8.245/91), de há muito, se encontra sedimentada pela Súmula 335 do Colendo STJ, ao enunciar que "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção." Verificada a sucumbência recíproca, ambas as partes devem ser condenadas ao pagamento das despesas processuais, proporcionalmente, consoante princípio da sucumbência (art. 86, CPC/2015). Conforme orientação daquela mesma Corte Superior, os honorários advocatícios, enquanto consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública, podendo ser revistos a qualquer momento e até mesmo de ofício, sem que isso configure reformatio in pejus. Sendo possível aferir o proveito econômico obtido, os honorários advocatícios devem ser arbitrados com base em tal parâmetro, conforme art. 85, § 2º, do CPC/2015. (TJMG - Apelação Cível 1.0188.16.002632-7/001, Relator(a): Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/08/2021, publicação da súmula em 10/09/2021)

Assim, afastado o dever do locador de indenizar o locatário pelas benfeitorias por ele introduzidas, na hipótese de expressa disposição contratual nesse sentido.

No que se refere a suposto acordo e renegociação do valor do aluguel, verifica-se que não merece prosperar a tese do requerido, considerando que o documento Id. 27136675 demonstra apenas negociações preliminares de acordo que, pelo que consta nos autos, não se concretizaram, não havendo que se falar, portanto, em valor renegociado dos alugueis, visto que o requerido não se desincumbiu de provar suas alegações, nos termos dom artigo 373, II do CPC.

Ademais, quanto pagamento do valor de R$ 8.409,86 (Id. 27136676 - Pág. 1 e 2), verifico que o valor fora abatido da planilha, mas por si só, não comprova que se trata de pagamento de suposto acordo, mantendo-se assim, o valor contratado e a existência do débito do período de agosto de 2018 até a imissão do autor na posse do imóvel, conforme planilha juntada com a exordial.

Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos

para a)
DECLARAR
rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes;

b)
DEIXO DE DECRETAR
o despejo

do requerido do imóvel descrito na inicial, em razão do cumprimento da medida liminar concedida com a imissão do autor na posse do imóvel.

c)
CONDENO
o requerido ao pagamento dos alugueis vencidos desde março/2018 até a efetiva imissão de posse do autor no imóvel, que se deu em 24.06.2021 (ID. 28556995), acrescido da correção monetária pelo IGP-M, juros de mora de 1% ao mês e multa moratória de 2%, conforme previsão na clausula terceira do contrato de locação celebrado entre as partes.

Extingo o processo com

fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência que arbitro em 10% do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º do CPC.

Após, certificado o trânsito em julgado, pagas as custas pendentes e cumpridas as diligências, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais.

Belém/PA, 5 de novembro de 2021

SILVIO CÉSAR DOS SANTOS MARIA

Juiz de Direito Titular da 15ª Vara Cível e Empresarial da Capital

O réu
João Victor Corrêa da Cruz
opôs
embargos de
, alegando
omissão
do juízo quanto a
questões prejudiciais relevantes
, como a
legalidade do contrato de locação de imóvel situado em terreno da União
, a
falta de registro de ocupação pela autora
e a
vedação legal à ocupação por empresa controlada por estrangeiros
.

Alega ainda
cerceamento de defesa
, pois
não houve pedido de julgamento antecipado pela autora
, nem foi
designada audiência de instrução
, contrariando a própria decisão de saneamento.

Também contesta a afirmação de que
não teria impugnado cláusula contratual sobre benfeitorias
, reiterando que se tratam de
edificações (acessões)
e que
a União, e não a autora, seria responsável pela indenização
. Requer, portanto, a
anulação da sentença
e a
designação de audiência
, com
efeitos modificativos
. (9551761 - Petição)

A autora
Tradelink Madeiras Ltda.
apresentou
contrarrazões aos embargos de declaração
, sustentando que
não houve omissões ou decisões surpresas na sentença
e que o próprio réu afirmou
não ter interesse na produção de novas provas
, autorizando, portanto, o
julgamento antecipado do mérito
conforme o art. 355 do CPC.

Defende também a
validade do contrato de locação
, esclarecendo que
não se discute o domínio do imóvel
, e que o contrato
veda expressamente a indenização ou retenção por benfeitorias
, as quais foram feitas sem autorização.

Por fim, requer o
não acolhimento dos embargos
, por considerá-los
protelatórios
, e pleiteia a aplicação de
multa de 2%
sobre o valor da causa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC (9551766 - Contrarrazões).

O Juízo a quo
negou provimento aos embargos de declaração
opostos por
João Victor Corrêa da Cruz
, ao concluir que
não houve omissão, contradição ou obscuridade
na sentença original. Afirmou que o
contraditório e a ampla defesa foram respeitados
, não se tratando de decisão surpresa, e que todas as alegações, inclusive sobre
benfeitorias
, já haviam sido devidamente analisadas. (9551769 - Sentença)

João Victor Corrêa da Cruz interpõe
apelação
, alegando, preliminarmente,
nulidade da sentença por cerceamento de defesa
, pois não foi realizada
audiência de instrução e julgamento
, apesar de inicialmente prevista pelo juízo, o que teria violado os princípios do
devido processo legal, contraditório e cooperação
.

No mérito, o apelante sustenta a
nulidade do contrato de locação
, alegando que a apelada
não é legítima ocupante do imóvel, que se trata de terreno de marinha de propriedade da União
, o que a impediria de locá-lo, especialmente por ser controlada por empresa estrangeira, o que
fere norma da SPU
.

Aponta também a existência de
acordo verbal entre as partes
para abater valores dos aluguéis em razão de
benfeitorias realizadas pelo réu
, estimadas em mais de
R$ 746 mil
.

Por fim, pede a
concessão de justiça gratuita
, a
nulidade da sentença ou reforma para improcedência da ação
,
reconhecimento da nulidade do contrato
, devolução do imóvel ao apelante, e
compensação entre benfeitorias e alugueis
, além da
inversão dos ônus sucumbenciais
. (9551772 - Apelação)

João Victor Corrêa da Cruz protocolou novo recurso de apelação e documentos no ID. 9551773 – Apelação.

A
Tradelink Madeiras Ltda.
apresenta
contrarrazões à apelação
, defendendo a
manutenção integral da sentença
.

Alega que
não houve cerceamento de defesa
ou
decisão surpresa
, pois ambas as partes manifestaram expressamente
não haver provas a produzir
, e o juízo respeitou a tramitação regular, com delimitação de pontos controvertidos e ônus da prova.

Afirma que a discussão sobre a
propriedade do imóvel (terreno de marinha)
é
irrelevante
à ação de despejo, que trata apenas da
posse derivada do contrato de locação
. Apresenta
certidão de arrematação judicial
em seu nome como comprovação da posse legítima.

Defende ainda a
validade da cláusula contratual que exclui indenização por benfeitorias
, ressaltando que
não houve acordo para abatimento
dos valores e que o réu busca apenas
postergar a execução da dívida
.

Por fim, requer o
desprovimento da apelação
, com
manutenção da sentença
, reiterando que o contrato foi válido, o réu inadimplente e que não há provas de qualquer acordo para compensação de valores (9551791 - Contrarrazões).

O Desembargador
Leonardo de Noronha Tavares
determinou a
redistribuição da apelação cível
à minha relatoria, nos termos do
art. 930, parágrafo único, do CPC
, e o
art. 116 do Regimento Interno do TJPA
.

Em despacho de id. 10989095, determinei a intimação da recorrente para que comprovasse sua alegada condição financeira de hipossuficiente.

Ao petitório de id. 11287553, o apelante informa que faz a juntada aos autos “das movimentações bancárias, de outubro de 2022, pessoa física e pessoa jurídica, utilizados para quitação de despesas, como energia elétrica, telefone, pensão alimentícia, entre outras”. Colacionou aos autos consulta bancária referente à empresa J V C DA CRUZ EIRELI (id. 11287557) e consulta bancária referente à sua conta pessoal (id. 11287559).

No Id. 12299611, indeferi o pedido de gratuidade processual e determino a intimação da parte Apelante para, no prazo de 05 (cinco) dias, realizar o pagamento do preparo recursal, sob pena de deserção.

Interposto Agravo Interno no Id. 12472891, reconsiderei a monocrática e concedi a justiça gratuita (Id. 13319977).

É O RELATÓRIO.

VOTO

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, CONHEÇO do recurso de Apelação Cível interposto por JOÃO VICTOR CORRÊA DA CRUZ. Concedido o benefício da gratuidade judiciária em sede de Agravo Interno (ID. 13319977), resta afastada a necessidade de recolhimento do preparo recursal.

PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

O Apelante alega, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sob o argumento de que não foi realizada audiência de instrução e julgamento, apesar de inicialmente prevista.

Contudo, a preliminar não merece acolhida. Conforme se depreende dos autos, tanto a parte autora TRADELINK MADEIRAS LTDA. (ID. 9551747 - Petição) quanto o próprio réu JOÃO VICTOR CORRÊA DA CRUZ (ID. 29628902) manifestaram expressamente o desinteresse na produção de novas provas, por considerarem a documentação já constante dos autos suficiente para o julgamento da lide.

A atitude das partes, ao declararem que não tinham mais provas a produzir após o saneamento do processo, atrai a incidência da preclusão do direito à prova. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara nesse sentido:

"Preclui o direito à prova se a parte, intimada para especificar as que pretendia produzir, não se manifesta oportunamente, e a preclusão ocorre mesmo que haja pedido de produção de provas na inicial ou na contestação, mas a parte silencia na fase de especificação" (AgInt no AgInt no AREsp 1737707/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/8/2021, DJe 2/9/2021)."

Dessa forma, ao não manifestarem interesse em produzir outras provas, as partes concordaram tacitamente com o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.

As questões que o Apelante alegou serem prejudiciais incidentais foram devidamente analisadas na decisão de saneamento e organização do processo, a qual não foi impugnada no momento oportuno.

Assim, REJEITO a preliminar de cerceamento de defesa.

MÉRITO RECURSAL

Superada a preliminar, passo à análise do mérito do recurso. O Apelante JOÃO VICTOR CORRÊA DA CRUZ busca a reforma da sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão do contrato de locação e condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos. Suas principais teses recursais são: i) nulidade do contrato de locação por se tratar de terreno de marinha de propriedade da União, com alegação de ilegitimidade da Locadora; ii) existência de acordo verbal para abatimento de valores dos aluguéis em razão de benfeitorias realizadas; e iii) necessidade de compensação entre benfeitorias e aluguéis.

Da Propriedade do Imóvel (Terreno de Marinha) e Nulidade Contratual:

O Apelante alega a nulidade do contrato de locação com base no fato de o imóvel ser terreno de marinha pertencente à União, e que a Autora não teria legitimidade para locá-lo, especialmente por ser controlada por empresa estrangeira.

Contudo, essa tese não merece prosperar em sede de ação de despejo por falta de pagamento. A ação de despejo possui natureza obrigacional e pessoal, fundada na relação locatícia estabelecida entre as partes. O objeto e a causa de pedir baseiam-se no direito obrigacional decorrente do contrato de locação, e não na discussão sobre a propriedade do bem.

Para o ajuizamento de ação de despejo, basta a existência do vínculo locatício, sendo irrelevante a discussão sobre o domínio do imóvel. O locador não precisa ser necessariamente o proprietário do bem, mas sim aquele que possui a posse direta ou indireta e a capacidade de cedê-la em locação.

Nesse sentido, pacífica é a jurisprudência:

"APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO POSSUIDOR DO IMÓVEL. PROVA DA PROPRIEDADE DO BEM. DESNECESSIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A existência de um contrato verbal de locação pode ser demonstrada por provas documentais, sendo inexigível pela lei a forma escrita para a sua validade. 2. Em sede de Ação de Despejo não se discute a propriedade do bem locado, mas o inadimplemento contratual do locatário que deixa de cumprir a sua obrigação. 3. A locação é obrigação de direito pessoal e não real. Assim, o fato de o locador ser ou não o proprietário do imóvel é irrelevante no tocante ao pedido da retomada deste, sendo desnecessária a prova da propriedade. 4. Embora o locador não possua o domínio do imóvel, detendo a sua posse plena, inexiste impedimento legal para que o contrato locatício seja firmado e possa ser intentada a Ação de Despejo. 5. Simples afirmações da ré não se mostram suficientes para desacolher o fato constitutivo do direito da autora, devidamente comprovado. 6. Recurso conhecido, mas desprovido."
(TJ-DF 20161610088014 DF 0005845-25.2016.8.07.0020, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, Data de Julgamento: 09/11/2017, 8ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 20/11/2017. Pág.: 556/567)

Portanto, a alegada condição de terreno de marinha e a suposta falta de registro ou autorização da Locadora perante o SPU são questões que extravasam os limites da presente ação de despejo, não tendo o condão de desconstituir o vínculo locatício válido e a obrigação de pagar os aluguéis.

Do Inadimplemento e das Benfeitorias:

O Apelante alega que os aluguéis foram pagos regularmente até 2018 e que, posteriormente, houve dificuldades financeiras e um suposto acordo para redução dos aluguéis e abatimento da dívida em razão de benfeitorias realizadas no imóvel.

Contudo, o Apelante não se desincumbiu do ônus de provar a existência e a formalização de tal acordo, ônus que lhe incumbia nos termos do artigo 373, II, do CPC. Os documentos apresentados nos autos (ID. 27136675) demonstram apenas negociações preliminares que, ao que tudo indica, não foram concretizadas em aditivo contratual. O pagamento pontual de um valor inferior em um ou outro mês, que foi abatido da planilha da Locadora, não é suficiente para comprovar a renegociação total do débito ou a aceitação tácita de um acordo.

Quanto às benfeitorias realizadas no imóvel, o contrato de locação é expresso em afastar qualquer direito à indenização ou retenção. A
Cláusula I - Parágrafo Terceiro (ID. 9551653)
do contrato de locação estabelece de forma clara e inequívoca:

"

CLÁUSULA I- Do Imóvel: O objeto do presente contrato é o imóvel situado na Rua dos Mundurucus, n° 29, registrado no Cartório de Imóveis do 1° Ofício de Belém, sob o n° 31.512, com área registrada de 1.987,50 metros quadrados, além de uma outra área, contígua a esta, pela parte da frente, com metragem de aproximadamente, ambas as áreas, 3.670 metros quadrados.

Parágrafo primeiro:A área objeto desta LOCAÇÃO se constitui em um terreno, sem edificação, com MURO parcialmente concluído, e com nivelamento a ser executado pela construtora Andrade Gutierrez durante o mês de Setembro.

Parágrafo segundo: 0 LOCATÁRIO se compromete a realizar os seguintes serviços na área ora dada em locação: a) conclusão das obras do MURO em volta do terreno; Parágrafo terceiro:
Todas as obras, melhorias acessões e adaptação a e serem realizadas pelo LOCATÁRIO dependerão de prévia e expressa autorização do LOCADOR. E caso venham a ser realizadas, as partes estabelecem que, ao final do contrato as benfeitorias necessárias integrarão o imóvel sem direito de retenção das mesmas pelo LOCATÁRIO sem direito deste a qualquer indenização
, podendo as benfeitorias voluptuárias serem retiradas pelo LOCATÁRIO ao final da locação. Para maior clareza, fica estabelecido neste contrato que ao término da locação, o LOCATÁRIO poderá retirar todas as benfeitorias que não forem classificadas como OBRAS CIVIS."

Tal cláusula é perfeitamente válida e eficaz, encontrando amparo legal no princípio do
pacta sunt servanda
e na consolidada
Súmula n. 335 do Superior Tribunal de Justiça
, que preceitua:
"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."

Portanto, a pretensão do Apelante de compensar os valores das benfeitorias com os aluguéis devidos ou de reter o imóvel é descabida, ante a expressa renúncia contratual e a jurisprudência dominante sobre o tema. As benfeitorias, mesmo que realizadas e de grande vulto, não geram direito a indenização ou retenção em face da renúncia contratual validamente pactuada.

Diante do inadimplemento dos aluguéis e da inexistência de qualquer prova de acordo para abatimento ou de direito à indenização por benfeitorias, a rescisão do contrato de locação e a condenação do Apelante ao pagamento dos débitos são medidas que se impõem, conforme corretamente decidido pela sentença de primeiro grau.

Da Função Social do Imóvel:

Por fim, a alegação de que o imóvel é utilizado para atividades esportivas e projeto social que atende mais de 300 famílias, embora meritória, não pode servir de escusa para o inadimplemento contratual. A função social da propriedade não se sobrepõe ao direito do Locador de receber o justo preço pela locação e de reaver seu imóvel em caso de descumprimento do contrato.

Assim, a sentença de primeiro grau examinou detidamente as questões fáticas e jurídicas, aplicando corretamente o direito ao caso concreto, razão pela qual deve ser integralmente mantida.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de Apelação Cível interposto por JOÃO VICTOR CORRÊA DA CRUZ, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível e Empresarial de Belém em todos os seus termos.

Em razão do não provimento do recurso, e nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo Apelante para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, observada a gratuidade de justiça que lhe foi concedida.

É o voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 18/11/2025