Tribunal: TJPA
Processo: 0866841-20.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-11-11

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME Recurso de Apelação interposto contra sentença da 11ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c indenização, condenando a construtora à restituição integral das parcelas pagas, com correção e juros, além do pagamento de custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a rescisão do contrato decorreu de culpa da construtora ou dos compradores, com as consequências na devolução das parcelas pagas; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição. III. RAZÕES DE DECIDIR A construtora assume obrigação de entregar o imóvel dentro do prazo contratualmente estipulado, sendo inadimplente quando não realiza a entrega, ainda que obtenha posteriormente o “habite-se”. A expedição do “habite-se” não equivale à efetiva entrega do imóvel ao comprador, pois não assegura a imissão na posse nem a conclusão integral do empreendimento. O atraso de quase quatro anos na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual da construtora, autorizando a rescisão contratual com devolução integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ. A tese do Tema 1002/STJ, relativa ao início dos juros de mora a partir do trânsito em julgado nos casos de desistência do comprador, não se aplica quando a rescisão decorre de culpa da vendedora. Em caso de inadimplemento contratual da construtora, os juros de mora fluem a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil. Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência para 12%, em observância ao art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0866841-20.2018.8.14.0301

APELANTE: BERLIM INCORPORADORA LTDA

APELADO: FERNANDO MARQUES SECCO, RENATA LIMA SECCO

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

EMENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação interposto contra sentença da 11ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c indenização, condenando a construtora à restituição integral das parcelas pagas, com correção e juros, além do pagamento de custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a rescisão do contrato decorreu de culpa da construtora ou dos compradores, com as consequências na devolução das parcelas pagas; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A construtora assume obrigação de entregar o imóvel dentro do prazo contratualmente estipulado, sendo inadimplente quando não realiza a entrega, ainda que obtenha posteriormente o “habite-se”.

A expedição do “habite-se” não equivale à efetiva entrega do imóvel ao comprador, pois não assegura a imissão na posse nem a conclusão integral do empreendimento.

O atraso de quase quatro anos na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual da construtora, autorizando a rescisão contratual com devolução integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

A tese do Tema 1002/STJ, relativa ao início dos juros de mora a partir do trânsito em julgado nos casos de desistência do comprador, não se aplica quando a rescisão decorre de culpa da vendedora.

Em caso de inadimplemento contratual da construtora, os juros de mora fluem a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil.

Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência para 12%, em observância ao art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0866841-20.2018.8.14.0301

COMARCA DE ORIGEM: 11ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM

APELANTE: BERLIM INCORPORADORA LTDA

ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL OAB/PA Nº. 13.179
APELADOS: FERNANDO MARQUES SECCO E RENATA LIMA SECCO

ADVOGADO: RAPHAEL DE MENDONÇA ROCHA MONTEIRO OAB/PA 17.894 E SAULO CAVALEIRO DE MACEDO PEREIRA OAB/PA 13.919
RELATOR: DESEMBARGADOR RICARDO FERREIRA NUNES

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por BERLIM INCORPORADORA LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém, nos autos da Ação de Declaração de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por FERNANDO MARQUES SECCO e RENATA LIMA SECCO, referente à unidade imobiliária nº 405, Torre Albatroz, integrante do empreendimento “Condomínio Torres Dumont”.

Na origem, os apelados alegaram que a construtora não entregou o imóvel dentro do prazo previsto, o qual findou em 09/12/2014, mesmo após prorrogação contratual de 180 dias, circunstância que motivou o ajuizamento da demanda, a fim de rescindir o contrato, com a devolução integral das parcelas pagas, devidamente atualizadas, e a suspensão da cobrança das parcelas vincendas.

O juízo de origem deferiu a tutela antecipada para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e, ao final, julgou procedente o pedido inicial, nos seguintes termos:

“

Pelo exposto, julgo PROCEDENTE o pedido formulado pelos autores e, por consequência, condeno a requerida ao pagamento de: a) restituição do valor de R$ 111.862,26 (cento e onze mil, oitocentos e sessenta e dois reais e vinte e seis centavos), corrigido pelo INPC-IBGE, a partir de cada reembolso, e com juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação. Por consequência, fica confirmada a decisão do evento n.º 8428651.

Condeno a demandada em custas processuais e em honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85 do CPC.”

Irresignada, a apelante sustenta, em síntese, que a sentença merece reforma por ter determinado a devolução integral dos valores pagos, em afronta às cláusulas contratuais e à legislação aplicável.

Alega, em primeiro lugar, a legalidade da cláusula 10.8 do contrato.

Defende que a ação foi ajuizada em 02/11/2018, quando o empreendimento já havia recebido o “Habite-se” em 28/05/2018, circunstância que afastaria a alegação de inadimplemento da incorporadora e demonstraria que a rescisão decorreu de mera desistência dos adquirentes, hipótese em que se aplica a Súmula 543 do STJ, autorizando a restituição parcial das parcelas pagas.

Argumenta, ainda, que o percentual de 50% é proporcional e amparado por jurisprudência dos tribunais pátrios, servindo como compensação pelos custos administrativos, tributários e comerciais inerentes à execução do empreendimento, bem como pela perda da oportunidade de comercialização da unidade.

Subsidiariamente, requer, caso não seja acolhida a cláusula contratual de retenção de 50%, que seja aplicado o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), em consonância com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.723.519/SP, que fixou tal índice como parâmetro razoável para contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018.

Por fim, impugna o termo inicial dos juros moratórios, alegando que, conforme o Tema 1002/STJ, nas hipóteses em que a rescisão é promovida pelo comprador e o contrato é anterior à Lei nº 13.786/2018, a fluência dos juros deve se iniciar após o trânsito em julgado da decisão, e não a partir da citação, como determinado na sentença.

Ao final, requer o provimento integral do recurso para reformar a sentença, reconhecendo-se a validade integral das cláusulas contratuais, a legalidade da retenção de 50% (ou subsidiariamente 25%) dos valores pagos e a fixação dos juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado.

É o relatório.

Contrarrazões apresentadas Id. 9931531.

Inclua-se o presente feito na próxima sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém,

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

I.

Admissibilidade

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

II.

Do Mérito

A controvérsia recursal cinge-se a verificar a validade e aplicabilidade da cláusula contratual de retenção de valores pagos em caso de rescisão; a incidência da Lei nº 4.591/64, art. 67-A, §5º (Lei do Distrato) e do regime de patrimônio de afetação; a culpa pela rescisão contratual; e o termo inicial dos juros moratórios, à luz do Tema 1002/STJ.

Inicialmente, é salutar definir a quem se deve atribuir a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda do apartamento nº 405 do "Condomínio Torres Dumont" e, consequentemente, quais os efeitos jurídicos desta rescisão.

1.

Da responsabilidade pelo inadimplemento contratual

A apelante sustenta que o empreendimento já havia obtido o “Habite-se” em 28/05/2018, antes do ajuizamento da ação (02/11/2018), o que afastaria o alegado atraso e demonstraria a inexistência de culpa da incorporadora.

Todavia, não assiste razão à recorrente.

O exame dos autos revela que o contrato firmado entre as partes previa a entrega da unidade até 09/12/2014, já computado o prazo de prorrogação de 180 dias previsto contratualmente. Contudo, a obra não foi entregue dentro desse prazo.

Além do mais, a expedição do "habite-se" em maio de 2018 não afasta sua mora. Sabe-se que a mera expedição da carta de "habite-se" não é suficiente para caracterizar o cumprimento da obrigação da construtora, sendo necessária a efetiva imissão na posse do adquirente, com a entrega das chaves.

O atraso substancial e injustificado na entrega do empreendimento configura inadimplemento contratual por culpa exclusiva da vendedora, o que autoriza a rescisão do contrato e a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido:

“A carta de habite-se não confere certeza ao cumprimento da obrigação de entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda, não constituindo documento idôneo a comprovar que a construtora promitente vendedora do imóvel o entregara na mesma data em que fora expedida ao promitente comprador, pois é cediço que a entrega o imóvel se comprova pelo recebimento das chaves, com a efetiva imissão do promitente comprador na posse, não pela expedição do alvará administrativo, pois simplesmente atesta a conclusão do empreendimento e que está em condições de ser ocupado.”

(STJ - AREsp: 1809058, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 01/12/2022)

Dessa forma, não prospera a alegação de ausência de inadimplemento ou de boa-fé da apelante, razão pela qual se mantém a conclusão do juízo de origem quanto à culpa exclusiva da construtora.

2. Da legalidade da cláusula de retenção (cláusula 10.8)

A apelante defende a validade da cláusula 10.8, que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, alegando que tal previsão encontra respaldo no art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, em razão do regime de patrimônio de afetação.

Entretanto, o argumento não merece guarida.

O mencionado dispositivo legal, inserido pela Lei nº 13.786/2018 (“Lei do Distrato”), somente se aplica aos contratos firmados a partir de sua vigência (27/12/2018). O contrato em questão foi celebrado em 20/02/2011, razão pela qual o referido dispositivo não retroage para alcançar relações jurídicas pretéritas, sob pena de violação ao princípio da segurança jurídica e ao art. 6º da LINDB.

A jurisprudência do STJ é pacífica nesse sentido:

“A Lei nº 13.786/2018 não retroage para alcançar contratos firmados antes de sua entrada em vigor.”

(STJ - REsp: 1894494, Relator.: HUMBERTO MARTINS, Data de Publicação: 26/02/2024)

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018 . INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO . 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13 .786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1 .138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato . Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8 .2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019)”

De outro lado, mesmo sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula de retenção contratual deve observar o princípio da proporcionalidade e a vedação ao enriquecimento sem causa.

A Súmula 543 do STJ estabelece que:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

No caso, restou demonstrado que o inadimplemento decorreu de atraso na entrega da obra, ou seja, de culpa exclusiva da vendedora, o que impõe a devolução integral das parcelas pagas pelos autores, afastando a clausula mencionada e impedindo a procedência do pedido alternativo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) formulado no recurso.

Assim, correta a sentença ao declarar nula a cláusula de retenção, por implicar vantagem excessiva à incorporadora e contrariar os arts. 51, IV e §1º, III, e 53 do CDC, determinando a restituição integral dos valores pagos pela parte apelada.

3.

Sobre os juros de mora

A apelante defende que os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, com fundamento no Tema 1002/STJ.

Não assiste razão.

O referido tema foi fixado para hipóteses em que a rescisão contratual é requerida por iniciativa do comprador, de forma diversa da cláusula penal convencionada. No caso concreto, a rescisão decorreu de culpa exclusiva da incorporadora, razão pela qual a mora é configurada desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil e conforme orientação consolidada do STJ.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO . CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE . SÚMULA N. 83 DO STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N . 282 E 356 DO STF. LEGISLAÇÃO NÃO INDICADA. SÚMULA N. 284/STF . RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA AGRAVANTE. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N . 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp n. 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017).

2. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021, DJe 13/4/2021).

3. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF.

4. Prevalece no STJ o entendimento de que "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/2015), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/2015, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp n . 1.639.314/MG, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 10/4/2017), o que não ocorreu no caso.

5. É deficiente a fundamentação do recurso que deixa de indicar a legislação federal objeto de afronta. Aplicação da Súmula n. 284/STF. 6. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 7. No caso concreto, o Tribunal de origem reconheceu que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da agravante. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial. 8. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 1918772 SP 2021/0025981-3, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 11/10/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/10/2021)

III. Dispositivo

Ante o exposto, CONHEÇO o recurso de apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 18/11/2025