Tribunal: TJPA
Processo: 0862615-64.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE
Órgão julgador: JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7704 - Pagamento em Consignação
Data de julgamento: 2025-10-06

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA CONSTITUIR O DEVEDOR EM MORA. EXIGÊNCIA DE INTERPELAÇÃO JUDICIAL OU CARTORÁRIA. CARTA COM AVISO DE RECEBIMENTO INSUFICIENTE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo interno interposto por TEMPO INCORPORADORA LTDA. e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. contra decisão monocrática que, em sede de apelação, manteve sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, ação de consignação em pagamento ajuizada em face de ALEXANDRE NASCIMENTO DA SERRA FREIRE e ADRIANA PAES DA SERRA FREIRE, por ausência de notificação extrajudicial válida para constituição em mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a rescisão contratual de promessa de compra e venda em regime de incorporação imobiliária exige prévia notificação específica para constituição em mora do comprador; e (ii) se a notificação extrajudicial realizada por meio de carta com aviso de recebimento supre a exigência legal de interpelação judicial ou cartorária. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, à luz da Súmula nº 76, exige a prévia interpelação do devedor para rescisão contratual, ainda que se trate de incorporação imobiliária. 4. O Decreto-Lei nº 745/69 estabelece a necessidade de interpelação judicial ou cartorária, forma não atendida por notificação realizada exclusivamente pelos correios. 5. O art. 63 da Lei nº 4.591/64 não dispensa a notificação prévia, apenas admite sua estipulação contratual, reafirmando a imprescindibilidade do ato formal. 6. O descumprimento das formalidades legais impede o reconhecimento da constituição em mora, motivo pelo qual se mantém a decisão agravada. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo interno conhecido e desprovido. Mantida a decisão monocrática que extinguiu a ação de consignação em pagamento por ausência de notificação válida para constituição em mora. Vistos os autos. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em conhecer e negar provimento ao presente recurso de Agravo Interno em Apelação, à unanimidade de votos, para manter a decisão agravada, nos termos do voto do Relator. Julgamento presidido pelo Exmo. Sr. Desembargador Constantino Augusto Guerreiro, na 35ª Sessão Ordinária da 1ª Turma de Direito Privado - Plenário Virtual, com início às 14h do dia 06/10/2025 e encerramento às 14h do dia 13/10/2025. Belém/PA, datada e assinada eletronicamente. Des. JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0862615-64.2021.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, TEMPO INCORPORADORA LTDA

APELADO: ALEXANDRE NASCIMENTO DA SERRA FREIRE, ADRIANA PAES DA SERRA FREIRE

RELATOR(A):
Desembargador JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA CONSTITUIR O DEVEDOR EM MORA. EXIGÊNCIA DE INTERPELAÇÃO JUDICIAL OU CARTORÁRIA. CARTA COM AVISO DE RECEBIMENTO INSUFICIENTE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de agravo interno interposto por TEMPO INCORPORADORA LTDA. e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. contra decisão monocrática que, em sede de apelação, manteve sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, ação de consignação em pagamento ajuizada em face de ALEXANDRE NASCIMENTO DA SERRA FREIRE e ADRIANA PAES DA SERRA FREIRE, por ausência de notificação extrajudicial válida para constituição em mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se:

(i) a rescisão contratual de promessa de compra e venda em regime de incorporação imobiliária exige prévia notificação específica para constituição em mora do comprador; e

(ii) se a notificação extrajudicial realizada por meio de carta com aviso de recebimento supre a exigência legal de interpelação judicial ou cartorária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, à luz da Súmula nº 76, exige a prévia interpelação do devedor para rescisão contratual, ainda que se trate de incorporação imobiliária.
4. O Decreto-Lei nº 745/69 estabelece a necessidade de interpelação judicial ou cartorária, forma não atendida por notificação realizada exclusivamente pelos correios.

5. O art. 63 da Lei nº 4.591/64 não dispensa a notificação prévia, apenas admite sua estipulação contratual, reafirmando a imprescindibilidade do ato formal.

6. O descumprimento das formalidades legais impede o reconhecimento da constituição em mora, motivo pelo qual se mantém a decisão agravada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo interno conhecido e desprovido. Mantida a decisão monocrática que extinguiu a ação de consignação em pagamento por ausência de notificação válida para constituição em mora.

Vistos os autos.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em conhecer e negar provimento ao presente recurso de Agravo Interno em Apelação, à unanimidade de votos, para manter a decisão agravada, nos termos do voto do Relator.

Julgamento presidido pelo Exmo. Sr. Desembargador Constantino Augusto Guerreiro, na 35ª Sessão Ordinária da 1ª Turma de Direito Privado - Plenário Virtual, com início às 14h do dia 06/10/2025 e encerramento às 14h do dia 13/10/2025.

Belém/PA, datada e assinada eletronicamente.

Des.

JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE

Relator

RELATÓRIO

Vistos os autos.

Trata-se de
Agravo Interno (Id. 20476484)
interposto por
TEMPO INCORPORADORA LTDA e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA
em face da decisão monocrática que negou provimento ao recurso de Apelação anteriormente interposto. A decisão agravada manteve a sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, a ação de consignação em pagamento ajuizada pelas agravantes perante a 15ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém, em face de
ALEXANDRE NASCIMENTO DA SERRA FREIRE e ADRIANA PAES DA SERRA FREIRE
, sob o fundamento de ausência de pressuposto processual, notadamente a inexistência de notificação extrajudicial realizada pelo Cartório de Registro de Imóveis, considerada imprescindível para a constituição em mora do devedor.

Na origem, as agravantes ajuizaram a ação consignatória alegando a necessidade de pagamento em juízo em razão da resolução contratual, decorrente da ausência de interesse na continuidade da relação obrigacional estabelecida com os agravados. Narram que os compradores foram notificados extrajudicialmente por carta com aviso de recebimento, mas permaneceram inadimplentes, motivo pelo qual postulam o reconhecimento da resolução contratual e a consequente restituição parcial dos valores pagos, conforme cláusula contratual de retenção.

O juízo de primeiro grau entendeu que a notificação enviada pelos correios não atende ao disposto no art. 32 da Lei nº 6.766/79, exigindo-se, para a constituição válida em mora, intimação realizada pelo oficial do Registro de Imóveis. Em consequência, extinguiu o processo sem exame de mérito. Contra tal decisão, as autoras opuseram embargos de declaração, os quais foram rejeitados. Na sequência, interpuseram apelação, que igualmente restou desprovida pela decisão monocrática ora agravada, sob o argumento de que, também nos casos de imóveis não loteados, aplica-se o Decreto-Lei nº 745/69, que exige notificação judicial ou cartorária para constituição em mora do compromissário comprador.

Em suas razões recursais de Id.
20476484
, as agravantes sustentas, em síntese, a inaplicabilidade do regime jurídico dos imóveis não loteados aos contratos de incorporação imobiliária, os quais, segundo defendem, submetem-se ao disposto no art. 63 da Lei nº 4.591/64. Argumentam que tal diploma legal não exige forma específica para a notificação, bastando, portanto, a carta com aviso de recebimento para constituir os agravados em mora. Requerem o juízo de retratação e, no mérito, o provimento do agravo, com a consequente reforma da decisão monocrática.

Instada a se manifestar, os agravados apresentaram contrarrazões no evento de Id. 20600264, pugnando pela manutenção da decisão agravada.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. DESEMBARGADOR JOSÉ ANTÔNIO CAVALCANTE, RELATOR:

1.

Análise de Admissibilidade

Quanto ao Juízo de admissibilidade,
vejo que o recurso é tempestivo, adequado à espécie e comprovado recolhimento do preparo recursal. P
ortanto, preenchidos os pressupostos
extrínsecos
(tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer e preparo) e
intrínsecos
(cabimento, legitimidade e interesse para recorrer); SOU PELO SEU CONHECIMENTO.

2.

Análise das razões recursais

A controvérsia cinge-se à necessidade de notificação premonitória específica para rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária e à aplicabilidade do Decreto-Lei nº 745/69 a essa modalidade contratual.

As agravantes sustentam que o regime jurídico da incorporação imobiliária seria distinto daquele aplicável aos imóveis não loteados, razão pela qual não incidiria a exigência de notificação por cartório de registro de títulos e documentos prevista no art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69. Argumentam que o art. 63 da Lei nº 4.591/64 estabeleceria forma própria de constituição em mora, dispensando formalidades específicas.

Entretanto, não assiste razão às agravantes.

Primeiramente, cumpre observar que o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que a prévia interpelação do devedor é requisito indispensável para a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, independentemente da modalidade do imóvel, conforme expressa a Súmula 76 daquela Corte: "A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor".

A jurisprudência do STJ tem aplicado sistematicamente o disposto no art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69 aos contratos de incorporação imobiliária, não reconhecendo a distinção pretendida pelas agravantes. Neste sentido, confira-se:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO LOTEADO. RESCISÃO DO CONTRATO POR INADIMPLÊNCIA. NECESSIDADE DE PRÉVIA INTERPELAÇÃO. SÚMULA N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "A resolução de contrato de promessa de venda e compra de imóvel não loteado depende da prévia interpelação do devedor, ainda que este posteriormente tenha ajuizado ação de consignação em pagamento. Art . 1º do Dec.-lei nº 745, de 07.08.69. Súmula nº 76-STJ. (REsp 171.243/PE, Rel. Ministro Barros Monteiro, Quarta Turma, julgado em 17/2/2000, DJ 2/5/2000, p. 144). 2. No caso, o eg. Tribunal estadual contrariou a jurisprudência deste Sodalício ao dispensar interpelação prévia do devedor quanto à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel não loteado, nos termos do Decreto-Lei n. 745/69. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1473773 RS 2014/0198353-5, Data de Julgamento: 15/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2022)

É importante destacar que o fundamento da exigência de interpelação prévia reside na proteção do adquirente, permitindo-lhe a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato. Essa finalidade protetiva não se altera conforme a natureza jurídica do empreendimento, seja loteamento ou incorporação imobiliária.

O art. 63 da Lei nº 4.591/64, invocado pelas agravantes, estabelece que é lícito estipular no contrato que a falta de pagamento de três prestações, "depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora", implique na rescisão contratual. Verifica-se, portanto, que a própria lei de incorporação exige notificação prévia, não dispensando tal formalidade.

A questão não reside na forma da notificação, mas na sua necessidade. O Decreto-Lei nº 745/69, ao estabelecer que a interpelação deve ser feita "por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos", visa conferir segurança jurídica ao procedimento, garantindo que o devedor tenha efetivo conhecimento da constituição em mora.

No caso em exame, as agravantes realizaram notificação extrajudicial por meio dos correios, com aviso de recebimento, o que não atende às exigências legais. Ademais, conforme consignado nas contrarrazões dos agravados, as próprias agravantes teriam se recusado a fornecer a documentação necessária para o financiamento do saldo devedor, caracterizando comportamento contraditório e violação ao princípio da boa-fé objetiva.

A jurisprudência do STJ também tem reconhecido a aplicação da
exceptio non adimpleti contractus
em situações nas quais a construtora exige o pagamento sem cumprir suas obrigações correlatas, conforme se extrai do seguinte precedente:

RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA CONFIGURADA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR, CONSIDERANDO O ATRASO NO PAGAMENTO DE ALGUMAS PARCELAS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ART. 476). INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES CONTRATANTES. AUSÊNCIA DE SIMULTANEIDADE DAS PRESTAÇÕES. CULPA RECÍPROCA NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. NÃO INCIDÊNCIA DOS ÔNUS CONTRATUAIS. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RECURSO DESPROVIDO. 1 . Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". 2. Embora, ordinariamente, o referido dispositivo legal tenha aplicabilidade na promessa de compra e venda de imóvel, por se tratar de contrato bilateral, o caso guarda particularidade que afasta essa regra. 3. Na hipótese, ambas as partes estavam inadimplentes em relação a uma unidade imobiliária, valendo destacar que a inadimplência da construtora não se deu em razão do inadimplemento do autor, tanto que, na contestação, foi alegado que o atraso na entrega da obra se deu por força maior e caso fortuito (falta de mão de obra qualificada, chuvas constantes, desabastecimento do mercado de materiais e equipamentos indispensáveis à execução das obras, etc), logo, não havia a necessária simultaneidade das obrigações assumidas pelos contratantes, a fim de se permitir a aplicação do art. 476 do CC. 4 . Não se pode olvidar, ademais, que o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à recorrente. 5. Assim, diante da reciprocidade da culpa pela resolução do contrato, ante a inadimplência de ambas as partes contratantes, revela-se correto o entendimento das instâncias ordinárias em determinar tão somente a restituição das partes ao status quo, sem a imposição de qualquer ônus contratual, não sendo o caso, portanto, de aplicação do art. 476 do Código Civil . 6. Recurso especial desprovido.

(STJ - REsp: 1758795 DF 2016/0199161-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 22/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/06/2021)

Portanto, a decisão agravada encontra-se em perfeita consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, não merecendo reforma.

Por fim, registro que eventual crédito que possa surgir em favor das agravantes nestes autos, em decorrência do trâmite processual, não altera a necessidade de cumprimento das formalidades legais para a rescisão contratual pretendida.

Registre-se, ainda, que consta dos autos o
Ofício nº 787/2024
, oriundo da 10ª Vara Cível e Empresarial da Capital, solicitando a averbação de penhora no rosto destes autos. Ressalte-se que tal medida deve ser apreciada pelo juízo de primeiro grau, competente para a execução e cumprimento de sentença, consoante os arts. 513 e 516 do CPC. A atuação deste Tribunal, em sede recursal, limita-se ao julgamento do mérito do recurso, razão pela qual a apreciação do pedido deverá ser feita oportunamente pelo juízo da execução.

CONCLUSÃO

Assim, pelos motivos expostos,
CONHEÇO
o recurso de Agravo Interno interposto, todavia,
NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo integralmente a decisão monocrática ora agravada.

É o voto.

Belém, data registrada no sistema.

Desembargador
JOSÉ ANTÔNIO CAVALCANTE

Relator

Belém, 15/10/2025