Tribunal: TJPA
Processo: 0279370-91.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-11-03

Ementa:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO DE APELAÇÃO: 0279370-91.2016.8.14.0301 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO AGRAVANTE: PRIME SPE CONSTRUCAO LTDA AGRAVADOS: WALTER DOS SANTOS FONSECA e ANDREIA FERREIRA DOS SANTOS RELATOR: Des. ALEX PINHEIRO CENTENO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA E DESTACADA. DEVER DE TRANSPARÊNCIA CONTRATUAL VIOLADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo Interno interposto por PRIME SPE CONSTRUÇÃO LTDA contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível manejada contra sentença que a condenou a restituir integralmente os valores pagos pelos autores a título de comissão de corretagem, com correção monetária e juros legais desde a citação. A ação originária foi proposta por Walter dos Santos Fonseca e Andreia Ferreira dos Santos, que pleitearam a restituição dos valores pagos, diante da ausência de execução do empreendimento imobiliário "Jardim das Azaleias" e da falta de informação clara e prévia sobre a cobrança da comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, à luz do dever de informação e do princípio da transparência previstos no Código de Defesa do Consumidor e no entendimento consolidado pelo STJ no Tema Repetitivo nº 938. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A validade da cláusula de repasse da comissão de corretagem ao consumidor depende de informação prévia, clara e destacada no contrato sobre o valor total da unidade e o montante da corretagem, nos termos do Tema 938 do STJ. 4. O contrato de promessa de compra e venda analisado não apresenta qualquer menção expressa à comissão de corretagem, tampouco especifica o valor ou o responsável pelo seu pagamento, descumprindo o dever legal de informação. 5. O “Termo de Ciência e Concordância” apresentado pela agravante é apartado do contrato, redigido de forma genérica e imprecisa, sem indicar expressamente o valor da comissão, a natureza do serviço ou o nome do corretor, sendo insuficiente para suprir a exigência de transparência. 6. Documento posterior denominado “Contrato de Prestação de Serviços de Corretagem” foi firmado após a celebração do contrato de promessa de compra e venda, com valores divergentes e sem integração formal ao contrato principal, comprometendo sua validade como elemento informativo ao consumidor. 7. A ausência de destaque contratual da comissão de corretagem viola o art. 6º, III, do CDC e o princípio da boa-fé objetiva, tornando abusiva a cláusula de repasse e ilegítima a retenção dos valores pagos. 8. A restituição dos valores não configura enriquecimento ilícito, mas medida reparatória para restabelecer o equilíbrio contratual diante da falha no dever de informar. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem exige informação prévia, clara e destacada no contrato. 2. A ausência dessa informação torna abusiva a cláusula de repasse e impõe a restituição dos valores pagos. 3. Termos genéricos e documentos não integrados ao contrato não suprem o dever de informação previsto no CDC. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422 e 722 a 729; CDC, arts. 4º, I e III, 6º, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.599.511/SP (Tema Repetitivo 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016; STJ, AgInt no REsp nº 1.960.125/PR, 4ª Turma, j. 08.08.2022; TJPA, Ap. Cív. nº 0040624-87.2015.8.14.0006, Rel. Des. Constantino Guerreiro, j. 24.03.2025; TJPA, Ap. Cív. nº 0089748-95.2013.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, j. 28.02.2025. ____________________________________________________________________________________________ ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL, interposto por PRIME SPE CONSTRUÇÃO LTDA, tendo como parte agravada WALTER DOS SANTOS FONSECA e ANDREIA FERREIRA DOS SANTOS. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0279370-91.2016.8.14.0301

APELANTE: INNOVAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA

APELADO: WALTER DOS SANTOS FONSECA, ANDREIA FERREIRA DOS SANTOS

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO DE APELAÇÃO: 0279370-91.2016.8.14.0301

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVANTE: PRIME SPE CONSTRUCAO LTDA

AGRAVADOS: WALTER DOS SANTOS FONSECA e ANDREIA FERREIRA DOS SANTOS

RELATOR: Des. ALEX PINHEIRO CENTENO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA E DESTACADA. DEVER DE TRANSPARÊNCIA CONTRATUAL VIOLADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo Interno interposto por PRIME SPE CONSTRUÇÃO LTDA contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível manejada contra sentença que a condenou a restituir integralmente os valores pagos pelos autores a título de comissão de corretagem, com correção monetária e juros legais desde a citação. A ação originária foi proposta por Walter dos Santos Fonseca e Andreia Ferreira dos Santos, que pleitearam a restituição dos valores pagos, diante da ausência de execução do empreendimento imobiliário "Jardim das Azaleias" e da falta de informação clara e prévia sobre a cobrança da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

A questão em discussão consiste em verificar a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, à luz do dever de informação e do princípio da transparência previstos no Código de Defesa do Consumidor e no entendimento consolidado pelo STJ no Tema Repetitivo nº 938.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A validade da cláusula de repasse da comissão de corretagem ao consumidor depende de informação prévia, clara e destacada no contrato sobre o valor total da unidade e o montante da corretagem, nos termos do Tema 938 do STJ.

4.

O contrato de promessa de compra e venda analisado não apresenta qualquer menção expressa à comissão de corretagem, tampouco especifica o valor ou o responsável pelo seu pagamento, descumprindo o dever legal de informação.

5.

O “Termo de Ciência e Concordância” apresentado pela agravante é apartado do contrato, redigido de forma genérica e imprecisa, sem indicar expressamente o valor da comissão, a natureza do serviço ou o nome do corretor, sendo insuficiente para suprir a exigência de transparência.

6.

Documento posterior denominado “Contrato de Prestação de Serviços de Corretagem” foi firmado após a celebração do contrato de promessa de compra e venda, com valores divergentes e sem integração formal ao contrato principal, comprometendo sua validade como elemento informativo ao consumidor.

7.

A ausência de destaque contratual da comissão de corretagem viola o art. 6º, III, do CDC e o princípio da boa-fé objetiva, tornando abusiva a cláusula de repasse e ilegítima a retenção dos valores pagos.

8.

A restituição dos valores não configura enriquecimento ilícito, mas medida reparatória para restabelecer o equilíbrio contratual diante da falha no dever de informar.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem exige informação prévia, clara e destacada no contrato.

2.

A ausência dessa informação torna abusiva a cláusula de repasse e impõe a restituição dos valores pagos.

3.

Termos genéricos e documentos não integrados ao contrato não suprem o dever de informação previsto no CDC.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 422 e 722 a 729; CDC, arts. 4º, I e III, 6º, III.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp nº 1.599.511/SP (Tema Repetitivo 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016;
STJ, AgInt no REsp nº 1.960.125/PR, 4ª Turma, j. 08.08.2022;
TJPA, Ap. Cív. nº 0040624-87.2015.8.14.0006, Rel. Des. Constantino Guerreiro, j. 24.03.2025;
TJPA, Ap. Cív. nº 0089748-95.2013.8.14.0301, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, j. 28.02.2025.

____________________________________________________________________________________________

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL, interposto por PRIME SPE CONSTRUÇÃO LTDA, tendo como parte agravada WALTER DOS SANTOS FONSECA e ANDREIA FERREIRA DOS SANTOS.

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de
Agravo Interno
interposto por PRIME SPE CONSTRUÇÃO LTDA em face de decisão monocrática que negou provimento à Apelação Cível manejada contra sentença da 10ª Vara Cível e Empresarial de Belém. A sentença originária condenou a empresa à restituição integral dos valores pagos pelos autores a título de comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária e juros legais desde a citação.

Na origem, a ação foi proposta por Walter dos Santos Fonseca e Andreia Ferreira dos Santos, com o objetivo de obter a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Alegaram que o empreendimento imobiliário "Jardim das Azaleias", objeto do contrato, não foi executado conforme pactuado, tendo sido, inclusive, cancelado.

A decisão monocrática combatida (id. 23244061), baseou-se na ausência de transparência contratual, em especial quanto ao destaque do valor da corretagem no preço total do imóvel, requisito essencial fixado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 938 (REsp 1.599.511/SP). Entendeu-se que o “Termo de Ciência e Concordância” (id. 16837695 - Pág. 3), juntado pelas rés, é apartado do contrato e, portanto, insuficiente para demonstrar o cumprimento do dever de informação, exigido para a validade da cláusula de repasse da corretagem ao comprador.

Em suas razões recursais (id. 26910169), a agravante sustenta, em síntese, que houve a regular transferência do encargo de pagamento da comissão de corretagem aos embargados, tendo em vista que o “Termo de Ciência e Concordância” foi assinado previamente à celebração do contrato de promessa de compra e venda, de forma a demonstrar que os compradores tinham pleno conhecimento sobre o valor e a obrigação de pagar a comissão de corretagem, o que afastaria qualquer vício de informação ou de transparência.

Ao final, requer o provimento do Agravo Interno para reformar a decisão monocrática agravada, com a consequente improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, bem como a condenação dos recorridos ao pagamento de honorários recursais e custas processuais.

Não foram apresentadas contrarrazões recursais (id. 27628896).

É o relatório.

VOTO

VOTO

Juízo de Admissibilidade

O recurso de agravo interno em apelação foi apresentado tempestivamente, pois, tendo o sistema registrado a ciência da parte recorrente acerca da decisão recorrida em 25/04/2025 (conforme consulta na aba “expedientes” do sistema PJE), o término do prazo recursal se daria em 14/05/2025, tendo o recurso sido apresentado dentro desse marco temporal.

Houve também o regular recolhimento do preparo recursal (id. 26910170, 26910171 e 26910172).

Avaliados os pressupostos processuais, tenho-os como regularmente constituídos, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

Mérito

A controvérsia devolvida a este colegiado consiste em aferir a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem. No caso específico dos autos, houve a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem, cuja cobrança decorre de cláusula contratual, mesmo diante do posterior cancelamento do empreendimento, circunstância que desconfiguraria o objeto da relação jurídica inicialmente constituída.

O contrato de corretagem tem previsão legal nos artigos 722 a 729 do Código Civil. Por meio desta modalidade contratual, o corretor obriga-se a obter para uma pessoa que o contrata (“cliente” ou “comitente”) um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Como remuneração pelo serviço prestado, o corretor receberá o pagamento de uma quantia, que é chamada de “comissão de corretagem”.

A decisão monocrática foi bastante clara ao citar as teses firmadas no Tema Repetitivo nº 938, do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 1.599.511/SP), no sentido de que é válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contratos de promessa de compra e venda,
desde que informado previamente o preço total do bem e destacado o valor da corretagem
, senão vejamos:

Tema Repetitivo nº. 938

(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP).

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide REsp n. 1.599.511/SP).

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel (vide REsp n. 1.599.511/SP)” (grifos nossos).

O “item ii” da tese acima decorre do dever de informação que o fornecedor possui diante do consumidor, no momento da pactuação do negócio jurídico. Destarte, é necessário que o contrato preveja de forma muito clara que a obrigação de pagar a comissão de corretagem será do promitente-comprador (consumidor), devendo destacar de forma especificada o valor da comissão de corretagem.

Em outros termos deverá ser informado ao consumidor,
antes
do momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando de forma clara o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente. Nesse sentido é o entendimento desta Corte:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, DEVOLUÇÃO ATUALIZADA DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA EVIDENCIADO E TERMO INICIAL FIXADO. PRELIMINAR DE JULGAMENTO DO AGRAVO RETIDO INTERPOSTO ÀS FLS. 340-341, CONHECIDO E DESPROVIDO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A. REJEITADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA EM SENTENÇA. PEDIDO DE JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE FORMULADO POR AMBAS AS PARTES E DEFERIDO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO PARA A DEFESA DAS APELANTES.MÉRITO. DANO MORAL EXISTENTE. QUANTUM REDUZIDO. LUCROS CESSANTES CABÍVEIS. PREJUÍZO PRESUMIDO. ENTENDIMENTO STJ. VALOR MANTIDO. TERMO INICIAL MODIFICADO.
DIREITO AO RESSARCIMENTO DA TAXA DE CORRETAGEM RECOHECIDO. AUSENCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL DA OBRIGAÇÃO E DA QUANTIFICAÇÃO. PRINCÍPIO DA INFORMAÇÃO NÃO ATENDIDO. JURISPRUDENCIA DO STJ
. INDEVIDO O RESSARCIMENTO PLEITEADO QUANTO A DIFERENÇA DE CORREÇÃO INCIDENTE SOBRE O FINANCIAMENTO DO IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O SALDO DEVEDOR CONSTITUI MERA REPOSIÇÃO DO VALOR REAL DA MOEDA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA NÃO CONFIGURADA. VALOR DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. Recurso de Agravo Retido conhecido e desprovido.Recurso de Apelação conhecido e parcialmente provido.

(TJPA – Apelação Cível – Nº 0019169-59.2012.8.14.0301 – Relator(a): MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 12/11/2018)

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE CORRETAGEM. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame Apelação cível interposta por Ana Paula Matos Lopes contra sentença de primeiro grau que julgou improcedentes os pedidos formalizados na ação ordinária. A apelante argumenta pela necessidade de inversão do ônus da prova, descumprimento de obrigações contratuais pela apelada, inversão da cláusula penal que prevê penalidades apenas para o adquirente e ressarcimento da taxa de corretagem.

II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se a sentença deve ser reformada devido à necessidade de inversão do ônus da prova, descumprimento de obrigações contratuais pela apelada, inversão da cláusula penal e ressarcimento da taxa de corretagem.

III. Razões de decidir

Inexistência de mora das apeladas, uma vez que o habite-se do imóvel foi expedido antes do prazo contratualmente previsto para a entrega do empreendimento.

A apelante não se desincumbiu de seu ônus probatório quanto à mora das apeladas.

A inversão do ônus da prova não dispensa o autor de comprovar minimamente o fato constitutivo do direito.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem,
desde que previamente informado o preço total da unidade imobiliária, com destaque para o valor da comissão de corretagem, conforme entendimento do STJ.

IV. Dispositivo e tese Pedido improcedente. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. Inexistência de mora das apeladas. 2. A inversão do ônus da prova não dispensa o autor de comprovar minimamente o fato constitutivo do direito. 3. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem."

(TJPA – Apelação Cível – Nº 0040624-87.2015.8.14.0006 – Relator(a): CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 24/03/2025)

Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA.
TAXA DE CORRETAGEM.
LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PRESCRIÇÃO DECENAL.
AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA AO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO SIMPLES DOS VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE
. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela empresa requerida contra sentença que julgou parcialmente procedente ação declaratória de abusividade de cláusula contratual, cumulada com pedido indenizatório, condenando-a à devolução em dobro de valores pagos indevidamente a título de taxa de corretagem, por ausência de informação clara ao consumidor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (I) a legitimidade passiva da incorporadora para responder pela cobrança da taxa de corretagem; (II) a prescrição aplicável ao pedido de restituição dos valores pagos; e (III) a forma de devolução dos valores, se em dobro ou de forma simples.

III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A incorporadora integra a cadeia de fornecimento, sendo solidariamente responsável pela cobrança da taxa de corretagem, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, 12 e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor.

4. O prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição de valores pagos indevidamente é o decenal, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, sendo tempestivo o ajuizamento da ação.

5.
A transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao consumidor exige informação prévia e clara, com destaque do valor no contrato, conforme fixado no Tema 938 do STJ
.

6. A devolução dos valores deve ocorrer de forma simples, e não em dobro, pois o débito cobrado é anterior à modulação dos efeitos do entendimento fixado no EAREsp 676.608/RS, publicado em 30/03/2021.

7. Os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil e da jurisprudência do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso parcialmente provido, para determinar a restituição simples dos valores pagos indevidamente, com incidência de juros de mora a partir da citação, mantendo-se os demais termos da sentença.

Tese de julgamento: "1. A incorporadora integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pela cobrança indevida da taxa de corretagem." "2. O prazo prescricional aplicável à restituição de valores pagos indevidamente é o decenal, contado a partir do vencimento da última parcela." "3. A devolução dos valores pagos a título de taxa de corretagem deve ocorrer de forma simples quando o débito for anterior a 30/03/2021.".

(TJPA – Apelação Cível – Nº 0089748-95.2013.8.14.0301 – Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 28/02/2025)

Na hipótese em julgamento, tal exigência de transparência e clareza não foi observada, conforme se demonstrará a seguir.

Inicialmente, verifica-se que o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (id. 16837679 e 16837680), não apresenta qualquer menção expressa ao valor a ser pago a título de comissão de corretagem. Em verdade, na cláusula 4, que trata do “preço, forma e local de pagamento”, sequer é mencionada a existência dessa taxa, e nem quem seria o responsável por seu pagamento.

Nesse sentido, transcreve-se a
ratio decidendi
do entendimento jurisprudencial do STJ, ao tratar do tema repetitivo nº 938:

“(...) A questão controvertida, referente à validade de atribuição ao promitente-comprador da obrigação de pagamento da comissão de corretagem, foi dirimida pelo E. Superior Tribunal de Justiça que, ao julgar o Recurso Especial n.º 1.599.511/SP (Tema 938), sedimentou o entendimento de que sua validade depende da
prévia informação ao consumidor "do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do montante da comissão de corretagem
". Porém, no caso em análise, observa-se que
os requisitos da informação prévia e destacada

não foram preenchidos
. Note-se que a cláusula segunda do instrumento contratual (fls. 12/25), que trata "do preço, prazo e condições de pagamento", estabelece que o lote objeto do contrato possui o preço de R$ 87.344,40 (oitenta e sete mil, trezentos e quarenta e quatro reais e quarenta centavos), o qual deve ser pago através de uma entrada no valor de R$ 7.940,40 (sete mil novecentos e quarenta reais e quarenta centavos) e de 120 parcelas de R$ 661,70 (seiscentos e sessenta e um reais e setenta centavos). Acrescente-se que o § 1º da mencionada cláusula reza que o preço constante no caput representa o valor real atual do imóvel comercializado.
Dessa forma, não se pode concluir pela validade da atribuição da responsabilidade de pagamento da comissão de corretagem ao consumidor foi válida, tendo em vista que não foi observado o dever de informação por parte da vendedora.
”

(STJ - REsp: 1914953 CE 2021/0005013-4, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Publicação: DJ 06/04/2021)

Portanto, estando ausente no contrato o detalhamento necessário que permita ao consumidor visualizar com clareza o valor global da aquisição e o montante destinado à comissão de corretagem, tal omissão compromete o cumprimento do dever de informação previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), e fere frontalmente o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil).

Quanto à questão do Termo de Ciência e Concordância (id. 16837695, pág. 3), mencionado pelo agravante, observa-se que este não dispõe de forma específica que se trata de comissão de corretagem. Utiliza-se da expressão genérica “honorários do profissional autônomo envolvido”, sem indicar o nome do corretor, e a natureza da atividade.

Tal redação vaga não se coaduna com a exigência de clareza, transparência e especificidade imposta pelo Tema 938/STJ e pela jurisprudência acima citada.

O entendimento da corte superior é claro ao definir que o valor da comissão de corretagem deve estar destacado no contrato. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016). 2. Recurso especial cuja pretensão demanda reexame de matéria fática da lide e interpretação de cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (grifos nossos)

(STJ - AgInt no REsp: 1960125 PR 2021/0294017-2, Data de Julgamento: 08/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/08/2022)

Ademais, a própria parte agravante juntou aos autos um segundo documento, igualmente denominado Contrato de Prestação de Serviços de Corretagem (id. 16837695, págs. 5/6), o qual, além de mencionar valores distintos do primeiro termo, foi firmado em 29/05/2014, ou seja, em data posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, que data de 20/05/2014.

Porém, um ponto fulcral que afasta a arguição de regularidade desses documentos é que estes sequer são mencionados no contrato de compra e venda. No item 4º das “normas contratuais que integram e regem o contrato particular de promessa de compra e venda”, não é mencionado o contrato de corretagem ou o termo de ciência e concordância, como documentos anexos ao contrato em questão.

Mais uma vez, tal ausência de clareza e de integração do valor da corretagem ao preço global da unidade descaracteriza as exigências da jurisprudência colacionada aos autos do STJ e deste TJ/PA, o que impõe o reconhecimento da abusividade da cláusula de repasse, tornando ilegítima a retenção dos valores pagos pelos consumidores a esse título.

Por fim, não há que se falar em enriquecimento ilícito dos agravados, conforme alegado, pois a restituição imposta visa restabelecer o equilíbrio contratual diante da falha na prestação da informação, sendo este o norte das relações de consumo (art. 4º, I e III, do CDC).

Dispositivo

Ante o exposto,
voto pelo não provimento do agravo interno
, mantendo-se integralmente a decisão monocrática exarada por seus próprios fundamentos.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador-Relator

Belém, 12/11/2025