Tribunal: TJPA
Processo: 0001644-88.2017.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-09-30

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DIVERGÊNCIA DE PRAZOS CONTRATUAIS. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de Apelação Cível interposta pela construtora em face de sentença que julgou procedentes os pedidos do autor/comprador. O autor adquiriu unidade imobiliária com entrega prevista para outubro de 2015, mas a construtora não cumpriu o prazo. A sentença condenou a construtora ao pagamento de lucros cessantes, indenização por danos morais e à restituição de valores pagos a título de "taxa de evolução de obra", reconhecendo a mora da empresa. A construtora apelou, alegando a prevalência de um novo prazo de entrega estipulado em contrato de financiamento com a CEF e a inexistência de ato ilícito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) saber se ocorreu atraso na entrega do imóvel, definindo qual prazo contratual deve prevalecer (o original com a construtora ou o posterior, do financiamento); (ii) saber se é legal a cobrança de "taxa de evolução de obra" após o prazo inicial de entrega; e (iii) saber se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR Havendo dois prazos de entrega distintos, um no contrato de promessa de compra e venda e outro no contrato de financiamento, deve prevalecer o primeiro, por ser mais favorável ao consumidor, nos termos do art. 47 do Código de Defesa do Consumidor. A mora da construtora resta configurada a partir do término do prazo de tolerância de 180 dias. Os lucros cessantes são presumidos em caso de atraso na entrega de imóvel e devidos ao comprador pela impossibilidade de fruição do bem. O termo inicial de sua incidência, contudo, é a data de expiração do prazo de tolerância contratual, e não a data de entrega original. A cobrança da "taxa de evolução de obra" do comprador torna-se indevida a partir do momento em que a construtora incorre em mora. A responsabilidade por tal encargo passa a ser da construtora, que deu causa ao prolongamento da fase de construção, sendo devida a restituição dos valores pagos pelo consumidor após essa data. O atraso substancial e injustificado na entrega de um imóvel residencial ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e o simples inadimplemento contratual, frustrando a legítima expectativa do consumidor e violando seu direito à moradia, o que caracteriza dano moral passível de indenização. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. Em contratos de consumo, havendo dupla disposição sobre o prazo de entrega de imóvel, prevalece a cláusula mais benéfica ao consumidor. 2. O atraso na entrega do imóvel para além do prazo de tolerância gera o dever de indenizar o comprador por lucros cessantes, cujo termo inicial é a data final do referido prazo de tolerância. 3. É ilícita a cobrança da taxa de evolução de obra do adquirente após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incumbindo à construtora em mora arcar com tal custo. 4. O atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel enseja a condenação por danos morais.” _____________ Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 186, 405, 406, 476 e 927; CDC, arts. 6º, III, VI, VII, VIII, 12, 18, § 2º, 35, I, 39, I, e 47; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º e 11, 240, 273, 334, 487, I, e 1.026, § 2º; Lei nº 4.591/1964, arts. 33, 34, § 2º, 43, II, e 48, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.582.318/RJ; STJ, AgRg no REsp nº 1.202.506/RJ; STJ, Tema 996; STJ, Súmula nº 43; STJ, Súmula nº 362. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 5ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0001644-88.2017.8.14.0301

APELANTE: RA CONSTRUCAO & INCORPORACAO DE IMOVEIS LTDA - EPP

APELADO: LUIS THIAGO VIEIRA FERREIRA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DIVERGÊNCIA DE PRAZOS CONTRATUAIS. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de Apelação Cível interposta pela construtora em face de sentença que julgou procedentes os pedidos do autor/comprador. O autor adquiriu unidade imobiliária com entrega prevista para outubro de 2015, mas a construtora não cumpriu o prazo. A sentença condenou a construtora ao pagamento de lucros cessantes, indenização por danos morais e à restituição de valores pagos a título de "taxa de evolução de obra", reconhecendo a mora da empresa. A construtora apelou, alegando a prevalência de um novo prazo de entrega estipulado em contrato de financiamento com a CEF e a inexistência de ato ilícito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se ocorreu atraso na entrega do imóvel, definindo qual prazo contratual deve prevalecer (o original com a construtora ou o posterior, do financiamento); (ii) saber se é legal a cobrança de "taxa de evolução de obra" após o prazo inicial de entrega; e (iii) saber se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Havendo dois prazos de entrega distintos, um no contrato de promessa de compra e venda e outro no contrato de financiamento, deve prevalecer o primeiro, por ser mais favorável ao consumidor, nos termos do art. 47 do Código de Defesa do Consumidor. A mora da construtora resta configurada a partir do término do prazo de tolerância de 180 dias.

Os lucros cessantes são presumidos em caso de atraso na entrega de imóvel e devidos ao comprador pela impossibilidade de fruição do bem. O termo inicial de sua incidência, contudo, é a data de expiração do prazo de tolerância contratual, e não a data de entrega original.

A cobrança da "taxa de evolução de obra" do comprador torna-se indevida a partir do momento em que a construtora incorre em mora. A responsabilidade por tal encargo passa a ser da construtora, que deu causa ao prolongamento da fase de construção, sendo devida a restituição dos valores pagos pelo consumidor após essa data.

O atraso substancial e injustificado na entrega de um imóvel residencial ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e o simples inadimplemento contratual, frustrando a legítima expectativa do consumidor e violando seu direito à moradia, o que caracteriza dano moral passível de indenização.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“1. Em contratos de consumo, havendo dupla disposição sobre o prazo de entrega de imóvel, prevalece a cláusula mais benéfica ao consumidor. 2. O atraso na entrega do imóvel para além do prazo de tolerância gera o dever de indenizar o comprador por lucros cessantes, cujo termo inicial é a data final do referido prazo de tolerância. 3. É ilícita a cobrança da taxa de evolução de obra do adquirente após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incumbindo à construtora em mora arcar com tal custo. 4. O atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel enseja a condenação por danos morais.”

_____________

Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 186, 405, 406, 476 e 927; CDC, arts. 6º, III, VI, VII, VIII, 12, 18, § 2º, 35, I, 39, I, e 47; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º e 11, 240, 273, 334, 487, I, e 1.026, § 2º; Lei nº 4.591/1964, arts. 33, 34, § 2º, 43, II, e 48, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp nº 1.582.318/RJ; STJ, AgRg no REsp nº 1.202.506/RJ; STJ, Tema 996; STJ, Súmula nº 43; STJ, Súmula nº 362.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 5ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: 12ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM

APELAÇÃO CÍVEL N° 0001644-88.2017.8.14.0301

APELANTE: RA CONSTRUÇÃO & INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. - EPP

APELADO: LUIS THIAGO VIEIRA FERREIRA

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
Apelação Cível
interposto por
RA CONSTRUÇÃO & INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. - EPP
contra a sentença proferida pelo juízo da 12ª Vara Cível e Empresarial da Capital, que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação de Obrigação de Fazer c/c Perdas e Danos e Tutela Antecipada, ajuizada por
LUIS THIAGO VIEIRA FERREIRA
.

Breve retrospecto processual.

Alega a parte autora haver adquirido das partes rés, em 04/12/2013, uma unidade imobiliária, a unidade nº 408-A, Bloco A, Residencial Rowena, localizada na Rua Fio, n. 75, Bairro Guanabara, Ananindeua/PA, pelo preço de R$150.720,00 (cento e cinquenta mil setecentos e vinte reais), cuja entrega do bem estava prevista para outubro de 2015, postergada a posteriori por mais 180 dias.

Menciona que se manteve em dia com suas obrigações contratuais, mas as chaves do imóvel não foram entregues na data aprazada.

Assim, requer em tutela antecipada que o imóvel seja entregue, o pagamento de aluguel e a não inscrição de seu nome no SPC/SERASA. No mérito requer a confirmação da tutela e indenização por danos materiais, além do afastamento da cobrança da taxa de evolução de obras.

Junta ao pedido os documentos que estão inseridos às fls. 13/61 nos autos.

Recebida a demanda, às fls. 99/101, foi proferida decisão deferindo parcialmente o pedido de tutela antecipada no sentido de que a requerida pagasse o valor mensal de R$1.500,00 (um mil e quinhentos reais) e retirasse o nome do autor do cadastro de restrição de crédito. No mais, foi deferida a justiça gratuita ao autor.

Realizada a audiência prevista no art. 334, do CPC, fls. 155, a possibilidade conciliatória restou prejudicada face a ausência da parte ré, que foi citada conforme fls. 152. Nesta ocasião foi instaurado o prazo legal para contestação.

A requerida apresenta contestação, às fls. 156/183, momento em que alega, em síntese: impugnação a assistência judiciária; a ilegitimidade passiva quanto a taxa de evolução de obra; a inexistência de conduta ilícita da parte ré; a validade do contrato firmado entre as partes; a inexistência de danos materiais e morais. Requer ao final a total improcedência da demanda. Junta a sua defesa os documentos de fls. 184/227.

Intimado a se manifestar sobre as contestações, o Autor ofereceu réplica às fls. 231/242.

Às fls. 243, o juízo rechaçou as preliminares levantadas em contestação e intimou as partes a se manifestarem sobre a possibilidade de conciliação ou sobre a produção de provas ou sobre o julgamento antecipado, sendo que às fls. 268, foi determinado o julgamento antecipado.

O juízo
a quo
julgou procedentes os pedidos. Transcrevo excertos da SENTENÇA (id. 18516470, p. 2-9), cujo dispositivo transcrevo:

(...) Ante o exposto, respaldado no que preceitua o art. 487, I, do CPC/2015, c/c art. 186 e 927, do CC/2002; e art. 12, do CDC, julgo PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:

1. reconhecer a ocorrência de ilícito civil, dada a declaração de abusividade das cláusulas acima indicadas e confirmar os efeitos da decisão que deferiu o pedido de tutela antecipada (fls. 99/101);

2. condenar a requerida, a título de lucros cessantes, com fundamento no art. 375, a pagar a requerente o valor razoável de R$1.500,00 (um mil e quinhentos reais), referente aos aluguéis que a parte autora deixou de auferir em razão da não entrega das chaves na data aprazada. Este valor mensal deve ser contabilizado desde outubro de 2015 até a data da efetiva entrega das chaves do imóvel. Considerando que o evento danoso não se delimitou a um único momento, mas sim, se prolongou dentro do período supramencionado, a atualização monetária de cada um dos referidos aluguéis deve se dar pelo INPC que deve ser calculado mês a mês para que se atinja o montante devido (Súmula 43/STJ). No que se refere aos juros de mora legais, estes devem ser no percentual de 1% (um por cento) ao mês a partir da data da citação (art. 405/CC), em se tratando relação contratual;

3. condenar a requerida a pagar ao requerente, a título de dano moral, o valor global de R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor este a ser atualizado monetariamente pelo INPC desde a data de publicação desta decisão (Súmula 362/STJ), acrescido de juros de mora legais de 1% ao mês a partir da data da citação (art. 405/CC c/c art. 240/CPC), em se tratando relação contratual

4. condenar a requerida ao pagamento dos ônus sucumbenciais, relativamente as custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro, com fundamento, no art. 85, §2º, do CPC/2015, em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Ficam desde já as requeridas intimadas a realizarem o pagamento das custas processuais, sob pena de inscrição em dívida ativa, devendo a Secretaria comunicar a Fazenda Pública, conforme art. 46, caput, Lei Estadual n. 9.217/2021.

Transitada em julgado, nada sendo requerido, arquivem-se os autos promovendo-se a devida baixa.

Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se.

Belém/PA, 29 de junho de 2021.

ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS

Juiz de Direito Titular da 12ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA

Em suas razões recursais, a Apelante (
RA CONSTRUÇÃO & INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. - EPP
) sustenta, em síntese, a inexistência de atraso na entrega da obra. Argumenta que foi firmado um novo contrato entre as partes e a Caixa Econômica Federal (CEF) em janeiro de 2015, o qual estipulou um novo prazo de 36 meses para a conclusão da obra, que, portanto, se encerraria em janeiro de 2018.

Alega que o imóvel foi entregue em janeiro de 2017, ou seja, antes do prazo final.

Afirma que a inadimplência do Apelado quanto à "taxa de evolução de obra" e ao saldo devedor residual justificou a não entrega das chaves.

Por fim, aduz a inexistência de conduta ilícita e, consequentemente, de dano moral a ser indenizado.

O Apelado (
LUIS THIAGO VIEIRA FERREIRA
), em suas contrarrazões, pugna pela manutenção da sentença. Sustenta que o primeiro contrato, que previa a entrega do imóvel para outubro de 2015, deve prevalecer por ser mais benéfico ao consumidor.

Alega que a assinatura do contrato com a CEF foi uma imposição da construtora para viabilizar a conclusão da obra, não configurando uma repactuação voluntária do prazo.

Reitera a abusividade da cobrança da "taxa de evolução de obra" após o prazo inicial de entrega e a ocorrência de danos materiais e morais.

É o relatório.

VOTO

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço
do recurso.

A controvérsia central do presente recurso reside em verificar: (i) a ocorrência de atraso na entrega da obra e qual prazo contratual deve prevalecer; (ii) a legalidade da cobrança da "taxa de evolução de obra" após o prazo inicialmente previsto; e (iii) a configuração de danos morais indenizáveis.

DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL E DA PREVALÊNCIA DO CONTRATO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR

A Apelante defende a tese de que um novo prazo de entrega foi estabelecido com a assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal em janeiro de 2015, que previa a conclusão em 36 meses.

Contudo
, tal argumento não prospera.

Da análise dos autos, verifica-se a existência de dois instrumentos contratuais com prazos distintos para a entrega do imóvel. O primeiro, um "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra", firmado diretamente com a construtora, estabelecia a entrega para outubro de 2015. O segundo, um contrato de financiamento com a CEF, do qual a construtora participa como fiadora, menciona um prazo de 36 meses para a conclusão da obra a partir da sua assinatura (janeiro de 2015).

A relação jurídica entre as partes é inegavelmente de consumo, atraindo a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Nesse sentido, o art. 47 do CDC é claro ao dispor que "as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor".

Havendo, portanto, dupla disposição sobre o prazo de entrega do imóvel, deve prevalecer aquela que for mais benéfica ao consumidor, qual seja, a data fixada no contrato original celebrado com a construtora.

O entendimento dos Tribunais de Justiça pátrios é pacífico nesse sentido:

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO TRIENAL. TRANSCURSO. RECONHECIMENTO. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM.
DIFERENTES PRAZOS DE ENTREGA PREVISTOS NO CONTRATO. INTERPRETAÇÃO MAIS BENÉFICA
. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA PREVISTA EXCLUSIVAMENTE EM FAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE STJ. CUMULAÇÃO DE PERDAS E DANOS COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES STJ. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. DANO MORAL. RECONHECIMENTO. O prazo prescricional para pretender eventual ressarcimento dos valores pagos a título de taxa de assessoria, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, é trienal, conforme dispõe o artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil - O contrato de compra e venda de imóvel residencial encerra relação de consumo a viabilizar a incidência das normas do CDC ao caso concreto, de maneira a dar equilíbrio ao pacto aderido pelos consumidores -
Havendo disposições contratuais diversas sobre o prazo de entrega do imóvel, a interpretação do contrato deve ser de forma mais favorável ao consumidor, nos termos do art. 47 do Código de Defesa do Consumidor
- A cláusula que estabelece a tolerância de prazo para entrega de obra não deve ser declarada nula, por se apresentar clara e bem informada no contrato, como exige o Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 6º, III, e por sua razoabilidade, eis que destinada a prevenir fortuitos que possam ocorrer na obra -Consoante entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor - A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrig ação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes - É cabível o reembolso, ao comprador, dos valores pagos a título de taxa de evolução da obra no período em que o vendedor incorreu em mora - Não tendo a construtora cumprido o prazo de entrega do imóvel residencial ou comprovado a existência de motivo de força maior a impedir de fazê-lo, assume, com sua inércia, o ônus de indenizar o promissário-comprador pelos danos morais decorrentes da inadimplência contratual .

(TJ-MG - AC: 10000170324131002 MG, Relator.: Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 24/02/2021, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/02/2021)

Ademais, a alegação da Apelante de que o segundo prazo foi uma repactuação voluntária não se sustenta. Como bem apontado pelo Apelado, o financiamento junto à CEF mostrou-se como a única via para que a construtora obtivesse os recursos necessários para finalizar o empreendimento, o que caracteriza uma imposição ao consumidor, que se viu na contingência de aceitar para não ver frustrado o sonho da casa própria.

No que tange à validade da cláusula de tolerância para a entrega do imóvel, observa-se que o STJ já estipulou que são abusivas as cláusulas contratuais que prevejam prazo superior a 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação para a entrega do imóvel,
in verbis
:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel \'2722na planta\'2722 com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, Â§ 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7
. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, Â§ 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, Â§ 2º, do CDC).
8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017)

Dessa forma, resta configurada a mora da Apelante a partir do término do prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato original, ou seja, a partir de abril de 2016, uma vez que o imóvel só foi efetivamente concluído em dezembro de 2016.

DOS LUCROS CESSANTES

A sentença condenou as apelantes ao pagamento de lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, no
valor de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais)
, a
ser contabilizado desde outubro de 2015 até a data da efetiva entrega das chaves, acrescido dos consectários legais
.

Q
uanto aos lucros cessantes, sabe-se que a tese de que o dano material só é devido quando há comprovação de que o consumidor efetivamente paga alugueres está superada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Atualmente, o entendimento que prevalece, tanto nos Tribunais estaduais quanto no STJ,
é o de que o dano material na modalidade lucros cessantes é presumido em casos semelhantes ao presente
. Nesse sentido:

PROCESSO CIVIL VENDA E COMPRA - IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PREENCHIDOS OS REQUISITOS CABIMENTO RECURSO IMPROVIDO.

I - O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.

II - Não merece reproche a decisão que antecipou os efeitos da tutela, uma vez preenchidos os requisitos do art. 273 do CPC

III - Agravo de Instrumento conhecido e improvido.

(AI n. 201230011954, 1ª Câmara Cível Isolada, rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, Data:18/04/2012).

AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.

3.- Agravo Regimental improvido.

(AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, Dje 24/02/2012).

Diante disto, firmo o meu entendimento de que os danos materiais emergem NÃO só do direito ao ressarcimento pelos valores pagos, bem como o autor poderia ter usufruído caso o contrato tivesse sido cumprido, ou seja, os frutos com aluguéis que o imóvel poderia render
caso tivesse sido entregue no prazo do contrato
, conforme entendimento do STJ, cujo aresto transcrevo a seguir:

COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012)

PROCESSUAL. ACÓRDÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. INTERPOSIÇÃO. AGRAVO INTERNO. APRECIAÇÃO. COLEGIADO. PREJUÍZO. AUSÊNCIA. CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. QUITAÇÃO PARCIAL.

PROPORCIONALIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXISTÊNCIA.

I -

A competência para julgar embargos de declaração opostos a acórdão é do colegiado que o proferiu. Contudo, se, por meio do agravo interno, a impugnação acabou sendo apreciada pelo órgão competente, não ocorre prejuízo à parte, razão pela qual não se declara a existência de nulidade. Precedentes.

II - A argüição de afronta ao artigo 535, incisos I e II, do Código de Processo Civil, deve indicar os pontos considerados omissos e contraditórios, não sendo suficiente a alegação genérica, sob pena de aplicação do enunciado 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.

III - Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Não há falar, pois, em enriquecimento sem causa.

Recurso não conhecido, com ressalva quanto à terminologia. (REsp 808.446/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 23/10/2006).

REGIMENTAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES. - Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso.

(AgRg no Ag 692543/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ 27/08/2007, p. 223)

Seguindo o mesmo entendimento, confiram-se as seguintes decisões monocráticas: REsp 1.121.214/RS, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), DJe 26/04/2010; REsp 865417/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 01/12/2009; Ag 897.922/PR, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, DJ 01/08/2007.

Neste sentido, vejo ser cabível o ressarcimento à parte autora do que deixou de auferir caso o imóvel tivesse sido construído e entregue no prazo do contrato.

A respeito do
quantum
a ser arbitrado pelo juízo
a quo
, é prática comum do mercado imobiliário a fixação do aluguel com base em percentual sobre o valor do imóvel, visto ser parâmetro que propicia a comparação da rentabilidade obtida com a aplicação do valor gasto na aquisição do imóvel alugado.

Os especialistas da área entendem que a variação média do valor do aluguel, circunda entre 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) do valor do imóvel, conforme fatores inerentes ao bem e as variações de mercado (informações veiculadas no
site

http://advfn.com/educacional/imóveis/rentabilidade-mensal
), ao passo que a jurisprudência pátria tem oscilado entre
0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel previsto em contrato.

No caso em questão, o
valor
arbitrado pelo juiz singular a título de lucros cessantes [“
R$1.500,00 (um mil e quinhentos reais), referente aos aluguéis que a parte autora deixou de auferir em razão da não entrega das chaves na data aprazada. Este valor mensal deve ser contabilizado desde outubro de 2015 até a data da efetiva entrega das chaves do imóvel
”] está dentro dos percentuais acima descritos, motivo pelo qual vejo que o valor determinado não está exorbitante, razão pela qual o
mantenho
.

Contudo, o
termo inicial
para a incidência dos lucros cessantes deve ser a data em que se
esgotou o prazo de tolerância, e não a data originalmente prevista no contrato
. Sendo assim, a sentença merece reforma neste ponto, para que os lucros cessantes incidam a partir de
abril/2016
.

Por oportuno, é importante ressaltar que a jurisprudência do STJ distingue os casos em que o comprador pleiteia a manutenção do contrato daqueles em que pede a rescisão. No presente caso, a parte autora busca o cumprimento da obrigação (entrega do imóvel) e a indenização pelo atraso, o que autoriza a condenação em lucros cessantes.

DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA

No que se refere a chamada “Taxa de Evolução da Obra”, sabe-se que a mesma nada mais é do que juros remuneratórios sobre o empréstimo que a construtora faz com o banco e transfere ao comprador, calculados sobre os repasses dos recursos financeiros pelo banco à construtora, cujos pagamentos não são amortizados do saldo devedor, o que ocorre somente após a "fase de construção".

A "taxa de evolução de obra" (ou juros de obra), dessa forma, é devida pelo comprador durante a fase de construção.
Contudo
, a partir do momento em que a construtora incorre em mora, a responsabilidade pelo pagamento de tal encargo passa a ser dela, uma vez que foi quem deu causa ao prolongamento da fase de construção.

Veja-se que a CEF não integra a lide, de maneira que não se discute a sua legalidade, mas apenas a responsabilidade da Construtora no período em que deu causa ao retardamento na entrega das chaves, diante do dano ao consumidor, devendo ressarcir de forma simples os juros compensatórios pagos pelo requerente, no período da mora, como determinado, na forma do art. 35, inciso I, do CDC:

Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;

Portanto, o atraso na entrega da obra transfere a responsabilidade à Construtora no período em que deu causa ao retardamento na entrega das chaves, diante do dano material aos consumidores, restando preenchidos assim os requisitos autorizadores da tutela antecipada (CPC, art. 273 e seguintes c/c art. 6º, incisos VI a VIII, do CDC).

Vejamos julgados dos Tribunais Pátrios:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA –

Atraso na entrega da obra –

Consiste a chamada "Taxa de Evolução da Obra" em juros remuneratórios sobre o empréstimo que a construtora faz com o banco e transfere ao comprador, calculados sobre os repasses dos recursos financeiros pelo banco à construtora, cujos pagamentos não são amortizados do saldo devedor, o que ocorre somente após a "fase de construção"
- Responsabilidade da Construtora no período em que deu causa ao retardamento na entrega das chaves, diante do dano aos consumidores – Lucros cessantes calculados sobre o valor atualizado do contrato - O prazo para entrega das chaves é o previsto no contrato firmado pelas partes e não aquele estabelecido com a CAIXA, relacionado às medições realizadas e liberações das parcelas do financiamento à Construtora, de acordo com o cronograma físico-financeiro por ela apresentado - Recurso desprovido.

(Relator(a): Alcides Leopoldo e Silva Júnior; Comarca: Osasco; Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 02/02/2016; Data de registro: 02/02/2016)

COMPRA E VENDA – LEGITIMIDADE PASSIVA – Ocorrência – Construtora atuante na cadeia de consumo, que disponibilizou stand de vendas para operacionalizar a celebração do contrato de compra e venda – Responsabilidade solidária – Precedentes – COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI – O prazo prescricional para restituição de valores indevidamente pagos é de 10 anos – Aplicação do prazo decenal do artigo 205 do Código Civil – Cobrança de valores referentes à comissão de corretagem e assessoria imobiliária – Stand de vendas montado pela vendedora, com atendimento por corretores por ela disponibilizados, para a comercialização das unidades – Imputar o pagamento da corretagem aos consumidores é prática abusiva – Contrato de adesão e operação casada – Caracterização (art. 39, I, do CDC) –
CLÁUSULAS QUE SUSPENDEM INDETERMINADAMENTE A OBRA OU QUE VINCULEM A DATA DA ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO, IGNORANDO O PRAZO ANTERIORMENTE PREVISTO
– Abusividade – MULTA CONTRATUAL – MORA DA CONSTRUTURA – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – Evidenciado o atraso na entrega do bem, era de rigor a condenação da ré na penalidade prevista para a mora dos consumidores, ante aos princípios norteadores do Código de Defesa do Consumidor, no patamar de 2% – Interpretação integrativa – Precedentes – LUCROS CESSANTES – Indenização que visa a compensar os prejuízos presumidos que os autores sofreram pela impossibilidade de fruição do bem adquirido e que lhes foi entregue com atraso – Cabimento – DANO MORAL – Ocorrência – Descumprimento contratual umbilicalmente ligado ao direito de moradia -
TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – VERBA DEVIDA COMO DECORRÊNCIA LÓGICA DO INADIMPLEMENTO –
Decisão mantida – Recurso improvido.

(Relator(a): Fábio Podestá; Comarca: Jundiaí; Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 18/01/2016; Data de registro: 18/01/2016)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA –

Atraso na entrega da obra –

Consiste a chamada "Taxa de Evolução da Obra" em juros remuneratórios sobre o empréstimo que a construtora faz com o banco e transfere ao comprador, calculados sobre os repasses dos recursos financeiros pelo banco à construtora, cujos pagamentos não são amortizados do saldo devedor, o que ocorre somente após a "fase de construção" - Responsabilidade da Construtora no período em que deu causa ao retardamento na entrega das chaves, diante do dano aos consumidores
– Lucros cessantes calculados sobre o valor atualizado do contrato - O prazo para entrega das chaves é o previsto no contrato firmado pelas partes e não aquele estabelecido com a CAIXA, relacionado às medições realizadas e liberações das parcelas do financiamento à Construtora, de acordo com o cronograma físico-financeiro por ela apresentado - Recurso desprovido.

(Relator(a): Alcides Leopoldo e Silva Júnior; Comarca: Osasco; Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 02/02/2016; Data de registro: 02/02/2016)

Compromisso de compra e venda –

Ação de Indenização –

Legitimidade passiva da Ré para responder pelos valores pagos a título de juros de obra e comissão de corretagem/assessoria imobiliária - Atraso na entrega da obra - Inobservância da previsão contratual para entrega do bem –

Declaração de abusividade da estipulação que autoriza a entrega do imóvel 21 meses após a assinatura do contrato de financiamento –

Desvantagem exagerada ao consumidor –

Prevalecimento da estipulação que indica data certa para entrega do bem –

Legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias –

Reparação pela privação da fruição do bem –

Lucros cessantes - Possibilidade – - Patamar proporcional e em conformidade com o entendimento deste Tribunal –

CORRETA DEVOLUÇÃO DOS JUROS DE OBRA, VEZ QUE SE TRATA NA VERDADE DE JUROS DEVIDOS AO BANCO PELA CONSTRUTORA –

Comissão de corretagem e taxa de assessoria –

Ressarcimento a compromissária-compradora –

Cabimento –

À falta de contratação pelo consumidor ou clareza da parte do fornecedor, a remuneração de intermediadora cabe ao promitente vendedor responsável pela contratação do serviço - Dano Moral inexistente –

Mero dissabor –

Possibilidade de cumulação de multa moratória com lucros cessantes –

Correção do saldo devedor apenas mantém seu valor - Sucumbência mantida –

Recursos parcialmente providos.

(Relator(a): Luiz Antonio Costa; Comarca: Campinas; Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 18/12/2015; Data de registro: 14/01/2016)

Portanto, correta a determinação de ressarcimento dos valores dispendidos com o pagamento da taxa de evolução de obra.

Ademais, o STJ já firmou entendimento sobre o tema em sede de recurso repetitivo (Tema 996), estabelecendo que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves.

No caso dos autos, tendo sido reconhecida a mora da construtora a partir de abril de 2016, toda e qualquer cobrança a título de "taxa de evolução de obra" realizada após essa data é indevida. A sentença, portanto, agiu corretamente ao condenar a Apelante à restituição dos valores pagos a esse título.

A propósito do assunto, cumpre tecer considerações acerca da decisão proferida por esta Relatora no Agravo de Instrumento nº 0006976-66.2017.8.14.0000, posteriormente confirmada em sede de Agravo Interno.

Naquele recurso, interposto pela construtora, foi revogada a tutela de urgência que havia determinado o pagamento de lucros cessantes ao ora Apelado. A decisão baseou-se em um juízo de cognição sumária, próprio daquela fase processual, no qual se constatou, a partir dos documentos então apresentados, que o comprador/agravado havia se tornado inadimplente com o pagamento da "taxa de evolução de obra" a partir de setembro de 2015, ou seja, antes do término do prazo de tolerância para a entrega do imóvel (abril de 2016).

É cediço que a decisão proferida em sede de agravo de instrumento não vincula o julgamento do mérito da causa, pois se funda em uma análise perfunctória dos fatos e provas. A sentença, por sua vez, é proferida após cognição exauriente, com ampla dilação probatória, permitindo ao magistrado uma análise aprofundada da controvérsia.

Desta forma, a constatação de inadimplência do comprador, que naquele momento processual preliminar afastou a verossimilhança de suas alegações para fins de tutela de urgência, não impede que, na análise final do mérito, se conclua que a mora principal e originária foi da construtora, tornando justificada a posterior suspensão dos pagamentos pelo consumidor, com base na exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
), prevista no art. 476 do Código Civil.

DOS DANOS MORAIS

As apelantes argumentam que o mero atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual, o que não gera dano moral.

No que concerne ao arbitramento de indenização a título de danos morais, contudo, verifico que
referidos valores são devidos
.

Como sabido, o dano moral indenizável, decorrente de uma conduta antijurídica, é aquele que submete a vítima à intensa dor íntima, ferindo sua dignidade, abalando sua imagem. É preciso que o prejuízo causado seja de fato relevante, ultrapassando a fronteira do simples desconforto, do mero aborrecimento.

A respeito da caracterização do dano moral, cabe destacar as lições dos professores A. Minozzi e Sérgio Cavalieri Filho, insertas no livro de autoria do segundo:

"Não é o dinheiro nem coisa comercialmente reduzida a dinheiro, mas a dor, o espanto, a emoção, a vergonha, a injúria física ou moral, em geral uma dolorosa sensação experimentada pela pessoa, atribuída à palavra dor o mais largo significado." (
in
Studio Sul Danno non Patrimoniale, Milão, 1901, p. 31, Programa Responsabilidade Civil, Editora Malheiros, páginas 77 e seguintes).

Em regra, o simples inadimplemento contratual não enseja indenização por danos morais. Também meros e passageiros aborrecimentos do dia a dia, que não causam maiores consequências ao ser humano, não autorizam a indenização imaterial.

Entretanto, na espécie, a inexecução do contrato de compra e venda da unidade habitacional perdurou por tempo considerável, fato este que causou, indubitavelmente, angústia à compradora, frustrando suas justas expectativas e superando os meros aborrecimentos da vida cotidiana. Não se trata de simples inadimplemento contratual, mas de total desrespeito à parte consumidora.

Na fixação do valor da indenização, o juiz deve estar atento à dupla finalidade da reparação, buscando um efeito repressivo e pedagógico ao agente, bem como propiciando à vítima uma satisfação, sem que isto represente um enriquecimento sem causa.

Sobre o tema, Rui Stoco, em sua obra "Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial", Ed. Revista dos Tribunais, 3ª edição, 1997, p. 497, sustenta:

"(...) o eventual dano moral que ainda se possa interferir, isolada ou cumulativamente, há de merecer arbitramento tarifado, atribuindo-se valor fixo e único para compensar a ofensa moral perpetrada".

Daí caber ao juiz a tarefa de arbitrar o valor da reparação, sem que possibilite lucro fácil ao autor, nem se reduza o aludido importe a montante ínfimo ou simbólico.

A doutrina e a jurisprudência têm procurado estabelecer parâmetros para o arbitramento do valor da indenização, traduzidos, por exemplo, nas circunstâncias do fato, bem como nas condições do autor do ofendido e do ilícito, devendo a condenação corresponder a uma sanção ao responsável pelo fato para que não volte a cometê-lo.

Também há de se levar em consideração que o valor da indenização não deve ser excessivo a ponto de constituir-se em fonte de enriquecimento do ofendido, nem se apresenta irrisório, posto que, segundo observa Maria Helena Diniz:

"Na reparação do dano moral, o juiz determina, por equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, o quantum da indenização devida, que deverá corresponder à lesão e não ser equivalente, por ser impossível, tal equivalência. A reparação pecuniária do dano moral é um misto de pena e satisfação compensatória. Não se pode negar sua função: penal, constituindo uma sanção imposta ao ofensor; e compensatória, sendo uma satisfação que atenue a ofensa causada, proporcionando uma vantagem ao ofendido, que poderá, com a soma de dinheiro recebida, procurar atender a necessidades materiais ou ideais que repute convenientes, diminuindo, assim, seu sofrimento." ("A Responsabilidade Civil por Dano Moral", in Revista Literária de Direito, ano II, nº 9, jan./fev. de 1996, p. 9).

No caso, considerando as razões expostas, e atenta ao princípio da prudência e às peculiaridades do caso
sub judice
já apontadas, ausente o critério objetivo de fixação da verba indenizatória por danos morais, pelo que
MANTENHO

a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, quantia suficiente para concretizar a pretendida reparação.

Não destoa a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. APELAÇÃO DO AUTOR. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO NA SENTENÇA QUANTO AOS LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS EM RAZÃO DO ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO BEM. SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PREVISTA EXPRESSAMENTE NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. INVIABILIDADE DA CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM PAGAMENTO DE DANOS EMERGENTES. VERBA SUCUMBENCIAL ARBITRADA DE ACORDO OS CRITÉRIOS LEGAIS, DESAUTORIZANDO A MAJORAÇÃO. EXISTÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO ADESIVO DAS REQUERIDAS. MORA NO ATRASO DA ENTREGA DO BEM CONFIGURADA. INEXISTÊNCIA DE EXCLUDENTE DO ILÍCITO. DANOS EMERGENTES (PAGAMENTO DE ALUGUEIS) DEVIDAMENTE COMPROVADOS, CONFIGURANDO O DEVER DE INDENIZAR. recurso DE APELAÇÃO DO AUTOR conhecido e PARCIALMENTE PROVIDO à unanimidade. RECURSO ADESIVO DAS RÉS CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Preliminar de ilegitimidade passiva de Viver Incorporadora e Construtora S.A. No caso em questão, não há dúvidas que a questão versa sobre relação de consumo, devendo ambas as requeridas (construtora e incorporadora), já que assumiram fazer parte do mesmo grupo econômico, responder de forma solidária pelos danos que causarem. Além disso, consta marca da incorporadora no contrato em discussão, atraindo a Teoria da Aparência. Precedente do STJ. Preliminar rejeitada. 2. Recurso de apelação do autor. 2.1. Na hipótese dos autos, inviável o reconhecer o dever de indenizar na modalidade lucros cessantes no período da mora, em virtude de ausência de requerimento nesse sentido na inicial. 2.2. De fato, o fundamento utilizado na origem para afastar a condenação em danos morais encontra eco na pacificada jurisprudência sobre o tema no âmbito do Superior Tribunal de Justiça. Contudo, no caso concreto, o atraso excessivo de mais de dois anos, já considerando a cláusula de tolerância, demonstra não se tratar de mero aborrecimento. Sentença reformada para reconhecer a configuração dos danos morais fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), por ser o valor que mais se amolda aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, às peculiaridades do caso e aos valores usualmente fixados por este Tribunal em situações análogas. Precedentes do STJ. 2.3. Inexiste motivos para declarar a inaplicabilidade da cláusula de tolerância de 180 dias, pois o promitente-comprador, desde o momento da assinatura do negócio jurídico, estava ciente que haveria essa dilatação, estando a redação dessa disposição contratual suficientemente clara, tendo sido satisfeito o dever de informação. 2.4. Embora a demora na entrega do empreendimento acabe por aumentar o saldo devedor, não se pode deixar de considerar a natureza da correção monetária, vez que se trata de medida para preservar o valor da moeda (bem) que sofre com a inflação, evitando-se, assim, sua desatualização, de modo que inviável o congelamento do saldo devedor. 2.5. Nos termos do TEMA 971, STJ inviável a cumulação da cláusula penal com danos emergentes. 2.6. Verificando-se o grau de zelo do advogado, o local da prestação de serviço e o tempo exigido na defesa dos interesses do constituinte, impõe-se reconhecer que os honorários advocatícios arbitrados em primeira instância são adequados e remuneram dignamente o trabalho realizado pelo patrono do autor. Considerando que dos cinco pedidos formulados na inicial, foram julgados procedentes apenas em dois (danos morais e emergentes), não há que se falar em decaimento mínimo do pedido autoral. 2.7. Recurso de Apelação conhecido e parcialmente provido tão somente para reconhecer a configuração de danos morais em virtude do atraso excessivo na entrega do imóvel, condenado as requeridas ao pagamento de indenização no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária a partir do arbitramento (Súmula 362, STJ) e juros de mora de 1% a.m. a partir da citação. À unanimidade. (...) (8530539, 8530539, Rel. RICARDO FERREIRA NUNES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-03-08, Publicado em 2022-03-15)

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA –AUSÊNCIA DE PRÉVIA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE – LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – ATRASO DE OBRA – PERÍODO SUPERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA – SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR – DANO MORAL CARACTERIZADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS) – PATAMAR RAZOÁVEL – TAXAS CARTORÁRIAS – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – REFORMA DA SENTENÇA NESSE PONTO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (12098754, 12098754, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-11-29, Publicado em 2022-12-06)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. ATRASO DE OBRA. LUCROS CESSANTES EM 1% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL ATUALIZADO. MANUTENÇÃO. DANO MORAL FIXADO NA ORIGEM EM R$ 30.000,00 (TRINTA MIL). MINORAÇÃO PARA R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). PRECEDENTES DESTE E. TJPA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Diante da mora na entrega do empreendimento, é pacífica a jurisprudência do C. STJ, bem como desta Corte, acerca da responsabilidade no pagamento de lucros cessantes, devendo ser estes presumidos. A jurisprudência pátria, inclusive deste E. TJE/PA, tem adotado como variação média entre 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel previsto em contrato, atualizado. Sentença mantida neste aspecto. 2. No tocante aos danos morais, restam configurados, ante a repercussão do atraso na entrega do imóvel na esfera íntima do autor. Em consonância com os patamares observados por este E. TJE/PA, a indenização deve ser minorada para R$10.000,00 (dez mil reais). 3. Recurso conhecido e parcialmente provido. (0023055-39.2016.8.14.0006, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-12-27)

Assim, mantenho o
quantum
fixado pelo Juízo
a quo
em R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar a sentença de primeiro grau, tão somente no que tange ao termo inicial da condenação por lucros cessantes, determinando que sua incidência se dê a partir de
abril de 2016
(data final do prazo de tolerância de 180 dias) até a efetiva entrega das chaves do imóvel.

No mais,
mantenho a sentença integralmente
por seus próprios e jurídicos fundamentos, inclusive no que concerne à condenação por danos morais e à restituição da taxa de evolução de obra paga indevidamente após a configuração da mora da construtora.

O valor dos danos morais deverá ser corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo - IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC) a partir da
data do arbitramento
(Súmula nº 362, do STJ), mais juros de mora a contar da citação, conforme cálculo estabelecido no art. 406, §1º, do CC.

O valor dos lucros cessantes e da devolução da taxa de evolução de obra deverá ser acrescido de juros de mora de acordo com a Taxa SELIC a partir da citação e correção monetária pelo IPCA a partir do evento lesivo, cfe. cálculo do art. 406, CC.

Em razão do provimento parcial do recurso e considerando que o decaimento do Apelado foi mínimo, deixo de majorar os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de Embargos de Declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC.

É o voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 09/10/2025