Tribunal: TJPA
Processo: 0824221-85.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9586 - Comissão
Data de julgamento: 2025-05-13

Ementa:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. TEORIA DA APARÊNCIA. ADMINISTRAÇÃO DE FATO. CONFUSÃO PATRIMONIAL. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME Trata-se de ação de cobrança ajuizada por corretores de imóveis que alegam ter intermediado a venda de imóvel da ré ao Grupo Mateus, mediante contratação verbal. A sentença julgou procedente o pedido, condenando a ré ao pagamento de R$ 750.000,00, a título de comissão de corretagem (5% sobre R$ 15.000.000,00). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve nulidade processual por ausência de contraditório quanto à juntada de documentos; (ii) saber se Fernando Mendonça possuía legitimidade para representar a empresa ré; (iii) saber se houve vínculo jurídico entre os autores e a empresa ré; (iv) saber se restou comprovada a intermediação útil para a concretização do negócio; (v) saber se houve julgamento extra petita. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alegada nulidade por ausência de contraditório não se verifica, pois não houve prejuízo processual, sendo as atas notariais mera confirmação de provas já constantes dos autos. 4. Ficou comprovado que Fernando Mendonça, pai dos sócios da CIT, administrava de fato a empresa e conduziu diretamente as negociações do imóvel, atuando com aparência de legitimidade. 5. Houve confusão patrimonial entre empresas da mesma família operando no mesmo endereço e ramo, justificando a responsabilização da CIT. 6. A atuação dos autores como corretores restou demonstrada por meio de provas documentais e testemunhais. A comissão de 5% está em conformidade com a praxe e tabela do CRECI-PA. 7. A sentença limitou-se à causa de pedir e ao pedido inicial, inexistindo julgamento extra petita. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. Tese de julgamento: "É devida a comissão de corretagem mesmo quando não houver contrato escrito, desde que comprovada a atuação útil do corretor na aproximação entre as partes e a concretização do negócio." "Responde a empresa pelos atos de terceiro que, embora sem poderes formais, atua como seu administrador de fato, com aparência legítima e anuência tácita." "A ausência de prejuízo concreto afasta a nulidade processual por suposta violação ao contraditório." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CPC/2015, arts. 437, §1º; CC, arts. 722, 725. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.288.450/AM, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 3ª Turma, j. 24/02/2015, DJe 27/02/2015. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso, nos termos do voto relatado pela Exma. Desembargadora Relatora. Belém, datado e assinado digitalmente. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0824221-85.2021.8.14.0301

APELANTE: CIT CONSTRUTORA E INCORPORADORA TECNICA LTDA - ME

APELADO: DIOGO CESAR TRAJANO TELES, KAMILA FARIAS DA SILVA

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. TEORIA DA APARÊNCIA. ADMINISTRAÇÃO DE FATO. CONFUSÃO PATRIMONIAL. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de ação de cobrança ajuizada por corretores de imóveis que alegam ter intermediado a venda de imóvel da ré ao Grupo Mateus, mediante contratação verbal. A sentença julgou procedente o pedido, condenando a ré ao pagamento de R$ 750.000,00, a título de comissão de corretagem (5% sobre R$ 15.000.000,00).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão:

(i) saber se houve nulidade processual por ausência de contraditório quanto à juntada de documentos;

(ii) saber se Fernando Mendonça possuía legitimidade para representar a empresa ré;

(iii) saber se houve vínculo jurídico entre os autores e a empresa ré;

(iv) saber se restou comprovada a intermediação útil para a concretização do negócio;

(v) saber se houve julgamento extra petita.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A alegada nulidade por ausência de contraditório não se verifica, pois não houve prejuízo processual, sendo as atas notariais mera confirmação de provas já constantes dos autos.

4. Ficou comprovado que Fernando Mendonça, pai dos sócios da CIT, administrava de fato a empresa e conduziu diretamente as negociações do imóvel, atuando com aparência de legitimidade.

5. Houve confusão patrimonial entre empresas da mesma família operando no mesmo endereço e ramo, justificando a responsabilização da CIT.

6. A atuação dos autores como corretores restou demonstrada por meio de provas documentais e testemunhais. A comissão de 5% está em conformidade com a praxe e tabela do CRECI-PA.

7. A sentença limitou-se à causa de pedir e ao pedido inicial, inexistindo julgamento extra petita.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.
Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

"É devida a comissão de corretagem mesmo quando não houver contrato escrito, desde que comprovada a atuação útil do corretor na aproximação entre as partes e a concretização do negócio."

"Responde a empresa pelos atos de terceiro que, embora sem poderes formais, atua como seu administrador de fato, com aparência legítima e anuência tácita."

"A ausência de prejuízo concreto afasta a nulidade processual por suposta violação ao contraditório."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CPC/2015, arts. 437, §1º; CC, arts. 722, 725.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.288.450/AM, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 3ª Turma, j. 24/02/2015, DJe 27/02/2015.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em
CONHECER e NEGAR PROVIMENTO
ao Recurso, nos termos do voto relatado pela Exma. Desembargadora Relatora.

Belém, datado e assinado digitalmente.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por CIT CONSTRUTORA E INCORPORADORA TÉCNICA LTDA., irresignada com a sentença de procedência proferida nos autos da ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada por Kamila Farias da Silva e Diogo Cesar Trajano Teles, ora recorridos.

A sentença lançada sob o ID 11009717 julgou procedente o pedido inicial, para condenar a ré ao pagamento da comissão de corretagem no valor de R$ 750.000,00, correspondente a 5% sobre o valor da venda do imóvel (estimado em R$ 15.000.000,00), com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC-E a partir do ajuizamento da ação, além de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (ID 11009718), a recorrente sustenta:

(i) que não houve contratação formal com os autores e que o representante citado (Fernando Mendonça) não integrava o quadro societário da empresa nem possuía poderes de representação;

(ii) que a prova oral e documental não comprova a efetiva participação dos autores na intermediação da venda do imóvel ao Grupo Mateus;

(iii) que a sentença aplicou indevidamente a teoria da aparência, extrapolando os limites do pedido;

(iv) que os autores foram contratados diretamente pela empresa compradora, e que não haveria vínculo jurídico entre os recorridos e a empresa recorrente;

(v) que houve julgamento extra petita e cerceamento de defesa.

(vi) que houve nulidade processual, uma vez que não lhe foi concedido prazo para manifestação acerca da juntada de atas notariais pelos autores no curso do processo, o que violaria o direito ao contraditório (art. 5º, LV, CF/88) e ao disposto no art. 437, §1º, do CPC, requerendo, por isso, o reconhecimento da nulidade da sentença e o retorno dos autos à origem.

Pede, ao final, o provimento do recurso com a reforma integral da sentença, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais.

Apresentadas contrarrazões (ID 11009726), os apelados defendem a manutenção da sentença, sustentando:

(i) que Fernando Mendonça atuava com aparência de representante da empresa, inclusive em negociações anteriores e no curso da venda do imóvel ao Grupo Mateus;

(ii) que há provas robustas da atuação dos autores como intermediadores do negócio, inclusive com áudios, mensagens e depoimentos;

(iii) que a sentença observou a causa de pedir e não se deu extra petita;

(iv) que a condenação está amparada em prova testemunhal, documental e jurisprudência consolidada sobre corretagem verbal.

É o relatório.

VOTO

De início, verifica-se que o recurso preenche os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.

A sentença combatida julgou procedente a demanda para condenar a empresa ré, ora apelante, ao pagamento da comissão de corretagem imobiliária no valor de R$ 750.000,00, valor correspondente a 5% da venda de imóvel avaliado em R$ 15.000.000,00, cuja negociação foi intermediada pelos autores, corretores de imóveis com atuação comprovada no caso concreto.

Passa-se à análise das teses deduzidas em apelação.

A apelante sustenta que não lhe foi concedida oportunidade para manifestar-se sobre a juntada de documentos, em especial as atas notariais contendo conversas de WhatsApp entre os autores e o representante da empresa, Fernando Mendonça, o que violaria o disposto no art. 437, §1º, do CPC, e o princípio do contraditório (art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal).

Contudo, não lhe assiste razão. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente afirmado que a nulidade processual exige a demonstração inequívoca de prejuízo, nos termos do princípio
pas de nullité sans grief
: “Não há nulidade sem demonstração de prejuízo”.

No caso em exame, não se verifica cerceamento de defesa. Os documentos juntados (atas notariais) apenas corroboraram provas anteriormente existentes nos autos, tais como prints de conversas de WhatsApp e áudios, que já constavam desde a petição inicial. A ré teve ciência do conteúdo das mensagens e da natureza das provas, e inclusive manifestou-se sobre o mérito das comunicações em sede de contestação e nas razões finais. Portanto, não há nulidade a ser reconhecida neste ponto.

A apelante também nega ter celebrado qualquer contrato com os autores, sustentando que
Fernando Mendonça
não integrava o quadro societário da empresa, nem detinha poderes de representação. Alega, ainda, que os corretores foram contratados diretamente por terceiros, não havendo vínculo jurídico com a CIT.

Ocorre que tal tese não se sustenta diante do robusto acervo probatório dos autos, que revela a atuação ativa de Fernando Mendonça na administração de fato da CIT, bem como a existência de confusão patrimonial entre empresas da mesma família, que operavam no mesmo endereço físico, inclusive no mesmo ramo de construção.

A preposta da ré reconheceu, em audiência, que Fernando Mendonça era pai dos sócios da empresa CIT (Fernando Mendonça Filho e Antonieta Mendonça) e que três empresas distintas da família funcionavam no mesmo prédio, sendo ele o responsável pela empresa COIMBRA, enquanto os filhos figuravam como sócios da CIT.

A prática demonstrada nos autos evidencia que Fernando Mendonça conduzia reuniões com interessados, determinava atos negociais e respondia diretamente pela venda do imóvel objeto da demanda. Sua atuação não se restringia a uma função periférica, mas sim de comando e controle, conforme reconhecido em mensagens de texto, gravações telefônicas e testemunhos.

Essa atuação reiterada, pública e não contestada pela empresa, legitima a incidência da teoria da aparência, segundo a qual, quem permite ou se beneficia de atuação de terceiro como se seu representante fosse, com aparência legítima perante terceiros de boa-fé, responde pelos atos praticados.

Ainda, não se pode ignorar o conjunto probatório que aponta para confusão patrimonial e ausência de autonomia material entre as empresas envolvidas. O fato de todas as sociedades da família Mendonça operarem no mesmo endereço, no mesmo ramo e sob atuação conjunta de seus membros, revela a existência de grupo econômico de fato, apto a justificar a responsabilização da CIT pelos atos praticados por Fernando Mendonça em nome da empresa.

Por essas razões, a argumentação da apelante no sentido de que não haveria vínculo com os autores não se sustenta, pois ignora a realidade econômica e fática comprovada nos autos, que revela relação negocial clara, com prestação de serviço de corretagem devidamente executada e direcionada à venda de imóvel de sua propriedade.

Há provas de que Fernando Mendonça exerceu papel determinante na gestão da negociação imobiliária, inclusive discutindo com os autores os percentuais da comissão e reconhecendo suas atuações na aproximação com o comprador (Grupo Mateus).

Conforme pacífica jurisprudência, a prova da atuação útil do corretor, ainda que sem contrato escrito, é suficiente para gerar o direito à comissão, desde que o negócio tenha se concretizado com a participação ativa do corretor:

DIREITO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMISSÃO. CABIMENTO. OBRIGAÇÃO DO COMITENTE. CONTRATAÇÃO DO CORRETOR PELO COMPRADOR. 1. Contrato de corretagem é aquele por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas. 2. A obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor. 3. É o comitente que busca o auxílio do corretor, visando à aproximação com outrem cuja pretensão, naquele momento, esteja em conformidade com seus interesses, seja como comprador ou como vendedor. 4. Recurso especial desprovido .

(STJ - REsp: 1288450 AM 2011/0251967-0, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 24/02/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/02/2015)

No presente caso, restou amplamente demonstrado que os autores foram os responsáveis por apresentar o terreno ao Grupo Mateus, participaram de reuniões e tratativas, inclusive por meio de contatos com o gerente de expansão do grupo comprador, bem como intermediaram a entrega de documentação. Tais atividades foram essenciais à concretização do negócio posteriormente.

Tiveram participação no processo de evolução da venda, no entanto foram indevidamente alijados da negociação final, sem justificativa plausível da empresa ré.

O valor da venda foi apurado em R$ 15.000.000,00, conforme provas constantes dos autos, e o percentual de 5% corresponde à praxe mercadológica, estando, inclusive, em conformidade com a tabela do CRECI-PA.

Diante disso, a sentença agiu com acerto ao reconhecer o direito dos autores à comissão de corretagem no montante de R$ 750.000,00, a ser dividido entre ambos.

Não houve qualquer julgamento fora dos limites do pedido. Os autores formularam pedido expresso de condenação da ré ao pagamento da comissão de corretagem com base em contrato verbal, e a sentença manteve-se adstrita à causa de pedir e ao pedido, julgando-o procedente à luz das provas carreadas aos autos.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença proferida.

Majoro a condenação da apelante em honorários sucumbenciais, para 15% (quinze por cento) do valor da condenação
, conforme determina o art. 85, § 11 do CPC
.

É o voto.

Belém-PA, data e hora registradas no sistema.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

Belém, 20/05/2025