Tribunal: TJPA
Processo: 0816682-64.2022.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-08-26

Ementa:
PROCESSO Nº 0816682-64.2022.8.14.0000 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO CLASSE: AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO COMARCA: BELÉM/PA (13ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL) AGRAVANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL AGRAVANTE: TEMPO INCORPORADORA LTDA ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL AGRAVADO: GUSTAVO OLIVEIRA ADVOGADO: RENAN AZEVEDO SANTOS AGRAVADO: LEILA DE NAZARÉ BRITO SUNIGA ADVOGADO: RENAN AZEVEDO SANTOS RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CONSIGNAÇÃO DE VALORES. TUTELA DE URGÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por TEMPO INCORPORADORA LTDA. e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. contra decisão monocrática que negou provimento a agravo de instrumento, mantendo liminar que assegurou a posse do imóvel aos promitentes compradores, determinou o depósito judicial da quantia controvertida e o bloqueio da matrícula do bem, diante da plausibilidade do adimplemento substancial e risco de alienação do imóvel. As agravantes alegam nulidade da decisão por violação ao princípio da colegialidade e sustentam que o inadimplemento contratual dos agravados afastaria qualquer proteção possessória. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a decisão monocrática proferida com base no art. 932, IV, do CPC, diante de jurisprudência consolidada sobre o tema; (ii) estabelecer se, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o pagamento de valor substancial autoriza a concessão de tutela de urgência para manutenção da posse e bloqueio da matrícula, mesmo diante de controvérsia quanto ao saldo devedor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O art. 932, IV, do CPC autoriza o relator a decidir monocraticamente quando o recurso contrariar entendimento consolidado nos tribunais superiores, não havendo nulidade por ausência de julgamento colegiado. 4. A jurisprudência do STJ admite a aplicação da teoria do adimplemento substancial em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, sobretudo quando o promitente comprador já pagou a maior parte do valor pactuado, como no caso em que houve pagamento superior ao total contratual, restando apenas controvérsia sobre saldo final. 5. A tutela de urgência concedida em primeiro grau está fundada nos requisitos do art. 300 do CPC: (i) probabilidade do direito, demonstrada pelo pagamento substancial e depósito judicial do valor controvertido; e (ii) perigo de dano, representado pela possibilidade de alienação do imóvel e consequente frustração do direito à moradia dos agravados. 6. O periculum in mora inverso justifica a manutenção do bloqueio da matrícula, diante da maior gravidade da perda do bem pelos agravados em comparação ao ônus imposto às agravantes. 7. A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) não se aplica em caso de inadimplemento parcial irrelevante ou controverso, sob pena de violação à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A decisão monocrática é válida quando fundada em jurisprudência consolidada, nos termos do art. 932, IV, do CPC. 2. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, o pagamento substancial autoriza a concessão de tutela de urgência para preservação da posse e bloqueio da matrícula, especialmente quando demonstrado risco de alienação do bem. 3. A existência de controvérsia sobre valor residual da obrigação não caracteriza inadimplemento absoluto nem afasta o direito possessório do promitente comprador. 4. A exceção do contrato não cumprido não se aplica quando verificado adimplemento substancial e conduta compatível com a boa-fé objetiva. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 476 e 932, IV; CC, art. 476; CF/1988, art. 6º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.236.960/RN, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 19.11.2019, DJe 05.12.2019; STJ, AgInt no AREsp 1.278.577/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 18.09.2018, DJe 21.09.2018.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0816682-64.2022.8.14.0000

AGRAVANTE: TEMPO INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

AGRAVADO: LEILA DE NAZARE BRITO SUNIGA, GUSTAVO OLIVEIRA

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

PROCESSO Nº
0816682-64.2022.8.14.0000

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO

COMARCA: BELÉM/PA (13ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

AGRAVANTE
:

CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL

AGRAVANTE
:

TEMPO INCORPORADORA LTDA

ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL

AGRAVADO:

GUSTAVO OLIVEIRA

ADVOGADO: RENAN AZEVEDO SANTOS

AGRAVADO:

LEILA DE NAZARÉ BRITO SUNIGA

ADVOGADO: RENAN AZEVEDO SANTOS

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CONSIGNAÇÃO DE VALORES. TUTELA DE URGÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo interno interposto por TEMPO INCORPORADORA LTDA. e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. contra decisão monocrática que negou provimento a agravo de instrumento, mantendo liminar que assegurou a posse do imóvel aos promitentes compradores, determinou o depósito judicial da quantia controvertida e o bloqueio da matrícula do bem, diante da plausibilidade do adimplemento substancial e risco de alienação do imóvel. As agravantes alegam nulidade da decisão por violação ao princípio da colegialidade e sustentam que o inadimplemento contratual dos agravados afastaria qualquer proteção possessória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a decisão monocrática proferida com base no art. 932, IV, do CPC, diante de jurisprudência consolidada sobre o tema; (ii) estabelecer se, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o pagamento de valor substancial autoriza a concessão de tutela de urgência para manutenção da posse e bloqueio da matrícula, mesmo diante de controvérsia quanto ao saldo devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O art. 932, IV, do CPC autoriza o relator a decidir monocraticamente quando o recurso contrariar entendimento consolidado nos tribunais superiores, não havendo nulidade por ausência de julgamento colegiado.

4.

A jurisprudência do STJ admite a aplicação da teoria do adimplemento substancial em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, sobretudo quando o promitente comprador já pagou a maior parte do valor pactuado, como no caso em que houve pagamento superior ao total contratual, restando apenas controvérsia sobre saldo final.

5.

A tutela de urgência concedida em primeiro grau está fundada nos requisitos do art. 300 do CPC: (i) probabilidade do direito, demonstrada pelo pagamento substancial e depósito judicial do valor controvertido; e (ii) perigo de dano, representado pela possibilidade de alienação do imóvel e consequente frustração do direito à moradia dos agravados.

6.

O periculum in mora inverso justifica a manutenção do bloqueio da matrícula, diante da maior gravidade da perda do bem pelos agravados em comparação ao ônus imposto às agravantes.

7.

A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) não se aplica em caso de inadimplemento parcial irrelevante ou controverso, sob pena de violação à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A decisão monocrática é válida quando fundada em jurisprudência consolidada, nos termos do art. 932, IV, do CPC.

2.

Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, o pagamento substancial autoriza a concessão de tutela de urgência para preservação da posse e bloqueio da matrícula, especialmente quando demonstrado risco de alienação do bem.

3.

A existência de controvérsia sobre valor residual da obrigação não caracteriza inadimplemento absoluto nem afasta o direito possessório do promitente comprador.

4.

A exceção do contrato não cumprido não se aplica quando verificado adimplemento substancial e conduta compatível com a boa-fé objetiva.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 300, 476 e 932, IV; CC, art. 476; CF/1988, art. 6º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.236.960/RN, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 19.11.2019, DJe 05.12.2019; STJ, AgInt no AREsp 1.278.577/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 18.09.2018, DJe 21.09.2018.

RELATÓRIO

Trata-se de
agravo interno
interposto por
TEMPO INCORPORADORA LTDA. e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.,
contra decisão monocrática que negou provimento ao Agravo de Instrumento manejado contra liminar que lhes impôs restrições quanto à unidade autônoma objeto de ação judicial.

Sustentam, preliminarmente, nulidade da decisão monocrática por afronta ao princípio da colegialidade, por ausência de fundamentação nos requisitos legais do art. 932, IV, do CPC, que autorizariam tal julgamento unipessoal.

No mérito, alegam erro de julgamento (
error in judicando
), argumentando que a liminar foi concedida com base em alegações unilaterais dos autores sobre adimplemento contratual, sem considerar o inadimplemento substancial dos mesmos, o que afastaria qualquer direito à proteção possessória ou bloqueio da matrícula do imóvel.

Reforçam o caráter sinalagmático do contrato e a legitimidade da incorporadora em reter o bem diante da inadimplência, com fundamento no art. 476 do Código Civil (exceção do contrato não cumprido).

Argumentam, ainda, que não há demonstração concreta de risco ao resultado útil do processo, tampouco de alienação iminente do imóvel.

Por fim, requerem o conhecimento e provimento do recurso, com o reconhecimento da nulidade da decisão monocrática ou, subsidiariamente, sua reforma para afastar os efeitos da liminar deferida em desfavor das Agravantes.

Não foram apresentadas contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

Conheço do recurso
, pois preenchidos os requisitos de admissibilidade.

O ponto central da controvérsia é decidir se a decisão monocrática que manteve a tutela de urgência em favor dos agravados deve subsistir, especialmente diante da alegação de inadimplemento substancial e da exceção do contrato não cumprido.

No caso, as agravantes defendem a nulidade do julgamento monocrático, por suposta violação ao princípio da colegialidade, e sustentam que o inadimplemento dos agravados afastaria a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Todavia, não assiste razão às recorrentes.

Primeiro, quanto ao alegado vício procedimental, o art. 932, IV, CPC autoriza o relator a decidir monocraticamente quando o recurso estiver em desconformidade com jurisprudência consolidada. A matéria em análise – aplicação da teoria do adimplemento substancial em contratos de promessa de compra e venda de imóveis – encontra respaldo consolidado no
STJ
:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PERDA DA POSSE POR ABANDONO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. SÚMULA N. 284/STF. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. PROJETO DE EMPREENDIMENTO. ALIENAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. CONSUMIDOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. REQUISITOS QUALITATIVO E QUANTITATIVO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL. NECESSIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211/STJ. 3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 4. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede a exata compreensão da controvérsia e obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF). 5. O julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação em exame qualitativo. 6. Assim, a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: i) o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse; ii) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução. 7. No caso concreto, trata-se de ação reivindicatória ajuizada em razão de rescisão contratual por inadimplemento parcial de contrato de promessa de compra e venda de terreno. Posteriormente ao negócio foram alienadas, na planta, 156 (cento e cinquenta e seis) unidades imobiliárias do empreendimento Atlantic Beach Flat Hotel, que seria construído no local. 8. Nada obstante o percentual inadimplido do contrato não ser desprezível se isoladamente considerado, há que aferir as demais circunstâncias relevantes. Primeiro, o valor agregado ao terreno e seu atual preço de mercado; segundo, os esforços dos terceiros interessados em quitar a dívida; e terceiro, a aparente recusa injustificada do credor em receber a quantia devida. 9. Ademais, deve ser observada a repercussão negativa na esfera jurídica dos adquirentes das unidades residenciais, terceiros de boa-fé diretamente atingidos com a rescisão do contrato de compra e venda do terreno. Diante da conjuntura desses fatores, não ficou demonstrado interesse digno de tutela jurídica em relação ao drástico efeito resolutório do contrato. 10. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, é "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (AgInt no AREsp 1.278.577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018, DJe 21/9/2018). 11. Portanto, a rescisão contratual não se dá, por si, em razão da presença de cláusula resolutória expressa. Na hipótese, reconhecida a incidência do adimplemento substancial da dívida, foram afastados os efeitos da referida cláusula e mantida a posse do bem com o comprador do imóvel, com o consequente desprovimento da ação reivindicatória. 12. Por fim, acolher os argumentos deduzidos nas razões do especial exigiria incursão sobre outros elementos de fato e de provas, e também o reexame das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, procedimento vedado na instância excepcional a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 13. Recurso especial a que se nega provimento”.
(REsp n. 1.236.960/RN, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 5/12/2019.)

No mérito, restou comprovado que os agravados pagaram valor superior ao contratado (R$ 684.000,00 em contrato de R$ 656.200,00), consignando judicialmente a diferença controvertida. Assim, não se caracteriza inadimplemento absoluto, mas mera divergência de cálculos, a qual não justifica a perda da posse do imóvel ou a possibilidade de alienação do bem pelas agravantes.

A tutela de urgência deferida em primeiro grau atendeu aos requisitos do art. 300 do CPC: (i) probabilidade do direito, pela demonstração do pagamento substancial; e (ii) perigo de dano, consubstanciado no risco de alienação do imóvel, o que inviabilizaria o direito fundamental à moradia (CF, art. 6º).

Ademais, há periculum in mora inverso, pois eventual revenda do imóvel colocaria os agravados em situação de irreversibilidade muito mais gravosa do que o bloqueio da matrícula para as agravantes.

Portanto, a decisão monocrática encontra-se alinhada à jurisprudência consolidada e não merece reforma.

Ante o exposto,
CONHEÇO do agravo interno e NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a decisão monocrática que preservou a posse dos agravados, determinou a consignação do valor controvertido e bloqueou a matrícula do imóvel.

É como voto.

Atentem as partes para o detalhe de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com efeitos infringentes dará ensejo à imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, § 2º, do CPC.

Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração para este fim (Súmulas nº 211 do Superior Tribunal de Justiça e nº 282 do Supremo Tribunal Federal).

Belém (PA), data registrada no sistema.

Desembargadora
MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

Relatora

Belém, 03/09/2025