Tribunal: TJPA
Processo: 0012052-48.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-12-01

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. ENCARGOS DURANTE A OCUPAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. e por Francisco de Assis Ferreira de Menezes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, declarando a resolução do contrato de compra e venda de lote urbano, reintegrando a autora na posse, determinando a devolução de 80% dos valores pagos, reconhecendo o direito à indenização por benfeitorias e concedendo justiça gratuita ao réu. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há sete questões em discussão: (i) definir se é válida a fixação de retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente; (ii) estabelecer se é devida a indenização por benfeitorias úteis e necessárias; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem devolvidos; (iv) avaliar a ocorrência de cerceamento de defesa por indeferimento de produção de provas; (v) analisar a possibilidade de concessão da justiça gratuita ao réu; (vi) verificar a omissão da sentença quanto à condenação ao pagamento das parcelas vencidas, taxa de fruição e encargos da ocupação; (vii) definir se a sentença deveria ser anulada e o processo, remetido à fase instrutória. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A rescisão contratual e a reintegração de posse são devidas quando há inadimplemento do comprador, devidamente notificado e inerte, conforme a jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543). 4. A retenção de 20% dos valores pagos, divididos entre multa compensatória e despesas administrativas, mostra-se razoável e proporcional, em conformidade com os parâmetros estabelecidos pelo STJ, especialmente em casos anteriores à Lei nº 13.786/2018. 5. A indenização por benfeitorias úteis e necessárias é devida, conforme expressamente previsto no art. 34 da Lei nº 6.766/79, sendo vedado o enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 6. Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem devolvidos devem ter como termo inicial a data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil e da jurisprudência pacífica do STJ. 7. Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado da lide é baseado em prova documental suficiente e a matéria debatida é eminentemente de direito, não sendo obrigatória a produção de prova técnica ou testemunhal. 8. A concessão da justiça gratuita ao réu está devidamente fundamentada nos documentos apresentados e na ausência de impugnação eficaz, devendo ser mantida nos termos do art. 99, § 3º, do CPC. 9. A omissão da sentença quanto à condenação do réu ao pagamento das parcelas vencidas, encargos da ocupação (IPTU, água, energia) e taxa de fruição exige correção, diante da responsabilidade do promitente comprador pelo período de posse injusta, sob pena de enriquecimento sem causa do adquirente inadimplente. 10. A taxa de fruição no valor de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, limitada a 50% do valor a ser restituído, é compatível com os precedentes do STJ e atende ao princípio da reparação integral do dano. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso da autora parcialmente provido. Recurso do réu desprovido. Tese de julgamento: 1. É válida a retenção de até 20% dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente, desde que justificada por despesas contratuais e multa compensatória. 2. O promitente vendedor deve indenizar o comprador pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79. 3. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil. 4. Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado da lide se fundamenta em prova documental suficiente. 5. A justiça gratuita pode ser concedida com base na declaração de hipossuficiência e na ausência de prova em sentido contrário. 6. É devida a taxa de fruição, em percentual mensal sobre o valor do contrato, pelo período de ocupação injusta do imóvel pelo comprador inadimplente. 7. Cabe ao comprador inadimplente o pagamento das parcelas vencidas até a resolução contratual, bem como dos encargos do imóvel durante sua posse. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV e LXXIV; CC, arts. 405, 884, 1.219, 1.315; CPC, arts. 99, § 3º, e 1.013, §1º; Lei nº 6.766/79, arts. 32, I, e 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1816505/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, T3, j. 01.12.2020, DJe 18.12.2020; STJ, REsp 2024829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 07.03.2023, DJe 10.03.2023; TJ-PA, AI 0809168-89.2024.8.14.0000, Rel. Des. Maria Filomena Buarque, j. 30.09.2024; TJ-DF, AC 0034651-13.2015.8.07.0018, Rel. Des. Alfeu Machado, j. 15.08.2018. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0012052-48.2017.8.14.0040, em que figuram como partes L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES, na forma do voto do Desembargador Relator, a Egrégia 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará decide: ACORDAM, à unanimidade de votos, os Desembargadores integrantes da 31 Turma de Direito Privado deste Tribunal de Justiça, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação interposta por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para: conhecer de ambos os recursos; dar parcial provimento ao recurso da parte autora (L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda e Negar provimento ao recurso do réu (Francisco de Assis Ferreira de Menezes). Belém/PA, datado e assinado eletronicamente. Des. ALEX PINHEIRO CENTENO Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0012052-48.2017.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES

APELADO: FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. ENCARGOS DURANTE A OCUPAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. e por Francisco de Assis Ferreira de Menezes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, declarando a resolução do contrato de compra e venda de lote urbano, reintegrando a autora na posse, determinando a devolução de 80% dos valores pagos, reconhecendo o direito à indenização por benfeitorias e concedendo justiça gratuita ao réu.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há sete questões em discussão: (i) definir se é válida a fixação de retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente; (ii) estabelecer se é devida a indenização por benfeitorias úteis e necessárias; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem devolvidos; (iv) avaliar a ocorrência de cerceamento de defesa por indeferimento de produção de provas; (v) analisar a possibilidade de concessão da justiça gratuita ao réu; (vi) verificar a omissão da sentença quanto à condenação ao pagamento das parcelas vencidas, taxa de fruição e encargos da ocupação; (vii) definir se a sentença deveria ser anulada e o processo, remetido à fase instrutória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A rescisão contratual e a reintegração de posse são devidas quando há inadimplemento do comprador, devidamente notificado e inerte, conforme a jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543).

4.

A retenção de 20% dos valores pagos, divididos entre multa compensatória e despesas administrativas, mostra-se razoável e proporcional, em conformidade com os parâmetros estabelecidos pelo STJ, especialmente em casos anteriores à Lei nº 13.786/2018.

5.

A indenização por benfeitorias úteis e necessárias é devida, conforme expressamente previsto no art. 34 da Lei nº 6.766/79, sendo vedado o enriquecimento sem causa do promitente vendedor.

6.

Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem devolvidos devem ter como termo inicial a data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil e da jurisprudência pacífica do STJ.

7.

Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado da lide é baseado em prova documental suficiente e a matéria debatida é eminentemente de direito, não sendo obrigatória a produção de prova técnica ou testemunhal.

8.

A concessão da justiça gratuita ao réu está devidamente fundamentada nos documentos apresentados e na ausência de impugnação eficaz, devendo ser mantida nos termos do art. 99, § 3º, do CPC.

9.

A omissão da sentença quanto à condenação do réu ao pagamento das parcelas vencidas, encargos da ocupação (IPTU, água, energia) e taxa de fruição exige correção, diante da responsabilidade do promitente comprador pelo período de posse injusta, sob pena de enriquecimento sem causa do adquirente inadimplente.

10.

A taxa de fruição no valor de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, limitada a 50% do valor a ser restituído, é compatível com os precedentes do STJ e atende ao princípio da reparação integral do dano.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Recurso da autora parcialmente provido. Recurso do réu desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

É válida a retenção de até 20% dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente, desde que justificada por despesas contratuais e multa compensatória.

2.

O promitente vendedor deve indenizar o comprador pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79.

3.

Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil.

4.

Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado da lide se fundamenta em prova documental suficiente.

5.

A justiça gratuita pode ser concedida com base na declaração de hipossuficiência e na ausência de prova em sentido contrário.

6.

É devida a taxa de fruição, em percentual mensal sobre o valor do contrato, pelo período de ocupação injusta do imóvel pelo comprador inadimplente.

7.

Cabe ao comprador inadimplente o pagamento das parcelas vencidas até a resolução contratual, bem como dos encargos do imóvel durante sua posse.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV e LXXIV; CC, arts. 405, 884, 1.219, 1.315; CPC, arts. 99, § 3º, e 1.013, §1º; Lei nº 6.766/79, arts. 32, I, e 34.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1816505/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, T3, j. 01.12.2020, DJe 18.12.2020; STJ, REsp 2024829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 07.03.2023, DJe 10.03.2023; TJ-PA, AI 0809168-89.2024.8.14.0000, Rel. Des. Maria Filomena Buarque, j. 30.09.2024; TJ-DF, AC 0034651-13.2015.8.07.0018, Rel. Des. Alfeu Machado, j. 15.08.2018.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da
Apelação Cível nº 0012052-48.2017.8.14.0040
, em que figuram como partes
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES
, na forma do voto do Desembargador Relator, a Egrégia 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará decide:

ACORDAM
, à unanimidade de votos, os Desembargadores integrantes da 31 Turma de Direito Privado deste Tribunal de Justiça,
em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação interposta por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, para:
c
onhecer de ambos os recursos
;
dar parcial provimento ao recurso da parte autora (L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda e Negar provimento ao recurso do réu (Francisco de Assis Ferreira de Menezes).

Belém/PA, datado e assinado eletronicamente.

Des. ALEX PINHEIRO CENTENO

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes — L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda e FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES — em face da sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, ajuizada pela empresa em desfavor do segundo, envolvendo contrato particular de compromisso de compra e venda de lote urbano situado no Residencial Cidade Jardim, em Parauapebas/PA.

A decisão recorrida lançada ao id [30255427] julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para:

a) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes;

b) reintegrar a autora na posse do imóvel;

c) condenar a autora a restituir ao réu 80% dos valores pagos, com correção monetária desde os desembolsos e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

d) reconhecer o direito do réu à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a ser apurada em liquidação;

e) condenar a parte ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa em razão da justiça gratuita deferida.

A autora, L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda, apresentou recurso de apelação (id 30255429), no qual, além de reiterar a tempestividade e regularidade formal, insurgiu-se contra:

(i) o percentual fixado para devolução dos valores pagos, pleiteando sua redução;
(ii) a obrigação de indenizar benfeitorias, por considerar ausência de provas nos autos;

(iii) o termo inicial dos juros moratórios, defendendo que apenas deveriam incidir a partir do trânsito em julgado;

(iv) a omissão da sentença quanto à condenação do réu ao pagamento das parcelas vencidas, aluguéis de fruição, encargos como IPTU e consumo de serviços públicos durante a ocupação;

ao final, pugnou pela reforma da sentença para adequar a condenação ao equilíbrio contratual, inclusive com a exclusão das benfeitorias e a imposição de condenações omitidas.

Por sua vez, FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES também interpôs apelação (id 30255428), alegando, em síntese:

(i) a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, tendo sido indeferida a produção de prova pericial para comprovação de cláusulas abusivas, da aplicação de juros compostos e de alterações supervenientes nas condições econômicas;
(ii) ausência de maturidade da causa para julgamento antecipado do mérito, com consequente afronta aos princípios constitucionais do contraditório e ampla defesa;

(iii) necessidade de reconhecimento do desequilíbrio contratual e da aplicação da teoria da base objetiva do contrato, considerando a crise financeira nacional e o desemprego local como eventos supervenientes que comprometeram a adimplência;

(iv) concessão de justiça gratuita, em razão de comprovada hipossuficiência financeira;
ao final, pugnou pela anulação da sentença, para que o feito retorne à origem e seja reaberta a fase instrutória, com a devida produção de provas.

Em contrarrazões colacionadas ao id 30255437, a empresa L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda sustentou:

(i) a inexistência de cerceamento de defesa, visto que a matéria era exclusivamente de direito e que a sentença se baseou em documentação suficiente;
(ii) a impossibilidade de concessão dos benefícios da justiça gratuita ao réu, dada a ausência de prova inequívoca da hipossuficiência;

(iii) a regularidade da reintegração de posse, por se tratar de inadimplemento contratual confesso e incontroverso;

(iv) necessidade de manutenção da sentença por refletir a correta aplicação da legislação civil e consumerista;

ao final, requereu o desprovimento dos recursos, com a manutenção integral da sentença.

É o relatório.

VOTO

1. Juízo de Admissibilidade

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelos apelantes, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.

2. Mérito

A matéria devolvida a este Colegiado refere-se:

(i)
à legalidade e razoabilidade do percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador inadimplente;

(ii)
à validade da cláusula de devolução reduzida;

(iii)
à obrigação de restituição dos valores pagos e do respectivo termo inicial dos juros;

(iv)
à indenização por benfeitorias úteis e necessárias;

(v)
à alegada nulidade da sentença por cerceamento de defesa e negativa de produção probatória;

(vi)
à análise da ausência de condenação por encargos durante a ocupação do imóvel; e

(vii)
à possibilidade de concessão de justiça gratuita ao apelante réu.

1. Da Rescisão Contratual e Reintegração de Posse

A sentença de origem reconheceu o inadimplemento contratual por parte do promitente comprador e declarou rescindido o compromisso de compra e venda, com determinação de reintegração de posse em favor da empresa autora.

Tal entendimento deve ser mantido. Consoante a prova documental acostada aos autos, o réu deixou de adimplir as parcelas contratuais pactuadas, tendo sido notificado extrajudicialmente para regularização, o que não ocorreu. O inadimplemento, portanto, é incontroverso.

Conforme jurisprudência consolidada:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

(Súmula 543 do STJ)

2. Da Retenção Parcial dos Valores Pagos

A sentença determinou a restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador, autorizando a retenção de 20%, com a seguinte distribuição:

10% a título de despesas administrativas e publicitárias;

10% como multa compensatória.

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão contratual por inadimplência do comprador, é devida a restituição das parcelas pagas, descontado um percentual razoável a título de retenção pelo vendedor
. O entendimento prevalente
é
o da reten
çã
o de 10% a 25% dos valores pagos, conforme a razoabilidade do caso concreto.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL (2015). CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. RETENÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE-COMPRADOR. CLÁUSULA ABUSIVA. AGRAVO DESPROVIDO.

(STJ - AgInt no REsp: 1816505 SP 2018/0302101-5, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 01/12/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2020)

No caso em tela, a sentença fixou a retenção de 20% sobre os valores pagos, sendo 10% referentes a despesas administrativas, tributárias e publicitárias e 10% como multa compensatória pela rescisão.

Tal percentual se mostra
justo e proporcional
, uma vez que preserva a segurança jurídica ao assegurar ao vendedor uma compensação pelos encargos da rescisão, ao mesmo tempo em que evita o enriquecimento sem causa do promitente vendedor (Súmula 543/STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

O
princípio do pacta sunt servanda
(art. 421 do Código Civil), que assegura o cumprimento do que foi estipulado livremente pelas partes em contrato, deve ser aqui observado.

3. Da Indenização por Benfeitorias

A sentença reconheceu o direito do réu à indenização pelas
benfeitorias úteis e necessárias
, a ser apurado em liquidação.

Tal decisão está em perfeita sintonia com o art. 34 da Lei nº 6.766/79, que dispõe:

Art. 34
– “Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.”

Este Tribunal e outros Tribunais tem reconhecido que:

EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS . 1. Descrição do caso: Trata-se de agravo interno interposto por L.M.S .E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão monocrática que determinou a manutenção dos agravados, NARCISO DA CONCEIÇÃO PEREIRA e MAGILA DO NASCIMENTO PEREIRA, na posse do imóvel até a indenização prévia das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no lote urbano, conforme art. 1 .219 do Código Civil. 2. Questões em discussão: (i) Possibilidade de reintegração de posse do imóvel sem indenização prévia das benfeitorias realizadas; (ii) Alegação de violação à coisa julgada e às cláusulas contratuais por parte da agravante; (iii) Princípios do direito à moradia e da boa-fé objetiva na execução do contrato. 3 . Razões de decidir: A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é firme no sentido de que a indenização das benfeitorias úteis e necessárias realizadas por possuidor de boa-fé é requisito para a reintegração de posse (art. 1.219 do CC e art. 34 da Lei nº 6 .766/79), evitando o enriquecimento sem causa da parte vendedora. No caso, não se verifica violação à coisa julgada, uma vez que a decisão agravada observou o direito dos agravados à indenização por benfeitorias, conforme reconhecido em sentença anterior com trânsito em julgado. Ademais, a agravante não comprovou a inexistência ou irregularidade das benfeitorias de forma suficiente a justificar a reintegração sem indenização prévia. 4 . Dispositivo: Recurso de agravo interno conhecido e desprovido. Mantida a decisão que determina a manutenção dos agravados na posse do imóvel até a efetiva indenização pelas benfeitorias realizadas. 5. Tese de julgamento: Para a reintegração de posse do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, é imprescindível a indenização prévia das benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo possuidor de boa-fé, conforme o art . 1.219 do Código Civil e o art. 34 da Lei nº 6.766/79 . Legislação e Jurisprudência Relevantes: · Art. 1.219 do Código Civil: Direito à indenização das benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé. · Art . 34 da Lei nº 6.766/79: Indenização de benfeitorias em casos de rescisão por inadimplemento. · Jurisprudência: STJ e tribunais estaduais sobre indenização de benfeitorias e direito de retenção.

(TJ-PA - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 08091688920248140000 22531467, Relator.: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 30/09/2024, 1ª Turma de Direito Privado)

APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE . COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO DA AVENÇA. PERDA DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ENTRADA . MATÉRIA INCONTROVERSA. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO E DIREITO DE RETENÇÃO. PEDIDO DUZIDO EM CONTESTAÇÃO . DESNECESSIDADE DE RECONVENÇÃO. MONTANTE A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE . HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. 1. Não há controvérsia quanto à inadimplência atribuída ao réu recorrente, o qual deixou de pagar 78 prestações mensais atinentes ao contrato de compra e venda do imóvel situado em Samambaia/DF, celebrado com a autora apelada, Terracap, em 19/6/2007, bem assim no tocante à determinação de rescisão da avença e à perda do valor pago a título de entrada. 1 .1. A insurgência recursal se limita à possibilidade ou não do direito de retenção e de indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no bem pelo réu recorrente, deduzidas em sua contestação. 2. É possível formular pedido de indenização e de retenção por benfeitorias em contestação, não sendo imperativo o aviamento de reconvenção com essa finalidade . Além de se tratar de consectário lógico da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, com o retorno das partes ao status quo ante, tal formulação observa a vedação ao enriquecimento sem causa e o disposto no art. 538 do CPC/15. 3. Conforme art . 1.219 do CC, os possuidores de boa-fé têm direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, podendo levantar as voluptuárias desde que não cause prejuízo à estrutura ou à substância do imóvel. 4. Pela documentação juntada, referente à avaliação do imóvel por corretora, verifica-se que foram construídas duas quitinetes e uma loja no local a ensejar o pagamento de indenização, a ser apurada em liquidação da sentença, sob pena de enriquecimento sem causa da parte autora, Terracap, podendo, ainda, o réu exercer o direito de retenção . 5. Recurso de apelação do réu conhecido e provido. Sentença reformada em parte. Honorários recursais fixados .

(TJ-DF 00346511320158070018 DF 0034651-13.2015.8.07 .0018, Relator.: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 15/08/2018, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no PJe : 24/08/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

A apelante L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. sustenta que não há previsão contratual para tal indenização
. No entanto, o entendimento consolidado do STJ
é
de que, nos contratos de compromisso de compra e venda, as benfeitorias necessárias e úteis devem ser indenizadas pelo promitente vendedor
.

Portanto, mantenho a sentença, que determinou a avaliação das benfeitorias na fase de cumprimento de sentença, ocasião em que será aferido o montante devido.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESCISÃO CONTRATUAL, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – DIREITO À INDENIZAÇÃO DAS OBRAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS – EVIDENTE ACRÉSCIMO PATRIMONIAL – PRINCÍPIO QUE VEDA O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – INDENIZAÇÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Discute-se no presente recurso se é devido a indenização, pela autora, das benfeitorias realizadas no imóvel pelo requerido. 2. Nos termos definidos no art. 1.219, do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis. 3. Na espécie, é óbvia a conclusão de que quem adquire um imóvel, para fins de moradia, venha a construir no local e beneficiá-lo, adequando-o aos moldes de uma morada. Por conseguinte, havendo a rescisão do compromisso de compra e venda realizado entre as partes, a indenização por benfeitorias é automática, independentemente de reconvenção e até mesmo de pedido contraposto (quando possível), isso porque tal reparação é consequência lógica do acolhimento do pedido de rompimento do contratado, vez que há o retorno das partes ao status quo ante e assim deve ser, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma delas em detrimento da outra. 4. Não há como acolher, porém, a tese de que a acessão não é indenizável, porque clandestina e irregular junto a órgãos municipais. O que menciona o artigo 34, § 1º da referida Lei, não é a aprovação da construção, mas sim que esteja esta de acordo com a lei. Entender o contrário significaria que a construção irregular na esfera administrativa, mas com inegável valor de mercado, seria adquirida a título gratuito pelo promitente vendedor, em manifesto enriquecimento sem causa. 5. Apelação Cível conhecida e não provida, com majoração dos honorários de sucumbência.

(TJ-MS - AC: 08054922620208120002 MS 0805492-26.2020.8.12.0002, Relator: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 10/08/2021, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/08/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR - LAUDO PERICIAL - PEDIDO DE ESCLARECIMENTOS - INDEFERIMENTO - CERCEAMENTO DE DEFESA - INEXISTÊNCIA - LOTE DE TERRENO - CONSTRUÇÃO DE CASA DE MORADA - FRUIÇÃO - CABIMENTO - CONSTRUÇÃO REALIZADA APÓS A REGULAR CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR - MÁ-FÉ CONFIGURADA - CONSTRUÇÃO IRREGULAR - DIREITO DE INDENIZAÇÃO/RETENÇÃO PELAS ACESSÕES REALIZADAS - INEXISTÊNCIA. - Mostrando-se desnecessária a prestação de novos esclarecimentos pelo perito, ante a clareza do laudo pericial, não há falar em nulidade da sentença por cerceamento de defesa - Em se tratando o objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes de um lote de terreno sem edificação, a jurisprudência tem entendido pelo descabimento da retenção de valores a título de fruição. Porém, ao ser erguida nele uma casa de morada, a qual fora utilizada pelo promitente comprador inadimplente como residência, faz jus o promitente vendedor ao recebimento de aluguéis, a título de fruição - Tendo a acessão sido realizada quando a parte recorrida já estava inadimplente e regularmente constituída em mora, configurada está a sua má-fé, razão pela qual não lhe cabe direito à indenização com fulcro no Código Civil - O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões, mas o legislador, no parágrafo único desse mesmo dispositivo, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

(TJ-MG - AC: 01595098820148130114, Relator: Des.(a) Fernando Caldeira Brant, Data de Julgamento: 29/03/2023, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/03/2023)

5. Do Termo Inicial dos Juros de Mora

A sentença fixou os
juros de mora a partir da citação
, o que está em consonância com o art. 405 do Código Civil:

Art. 405.
Contam-se os juros de mora desde a citação inicial, salvo as exceções legais, ou quando convencionado de modo diverso.

Não assiste razão à autora em pretender a fixação dos juros apenas a partir do trânsito em julgado.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE TRANSPORTE . JUROS DE MORA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. SÚMULA 54/STJ NÃO APLICÁVEL. ART . 405 DO CC. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DA CITAÇÃO. 1. Consoante jurisprudência pacífica deste Superior Tribunal, os juros de mora na responsabilidade civil contratual incidem a partir da citação, nos termos do art . 405 do CC, inclusive quanto aos danos extrapatrimoniais. 2. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(STJ - AgInt no REsp: 1493332 DF 2014/0279172-9, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 27/04/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/05/2017)

6. Da Alegação de Cerceamento de Defesa

O réu alega nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento de produção de provas periciais e orais.

Contudo, trata-se de matéria eminentemente de direito, envolvendo relação contratual documentada. A prova técnica pretendida visava revisar cláusulas e alegar onerosidade excessiva, o que poderia ser demonstrado por prova documental. Assim,
o julgamento antecipado da lide não configurou cerceamento de defesa
.

É firme o entendimento de que:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, devidamente fundamentado, sem a produção das provas tidas por desnecessárias pelo juízo, uma vez que cabe ao magistrado dirigir a instrução e deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento. 2. Rever o acórdão que afastou o cerceamento de defesa implicaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula nº 7/STJ. 3 . Agravo regimental a que se nega provimento.

(STJ - AgRg no AREsp: 636461 SP 2014/0328023-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/03/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2015)

7. Da Justiça Gratuita

A sentença deferiu ao réu os benefícios da justiça gratuita com base na declaração de hipossuficiência e nos documentos apresentados. A insurgência da autora não se faz acompanhar de prova capaz de afastar tal presunção.

Com base no art. 99, §3º, do CPC,
mantenho o benefício deferido
.

8. Da Omissão da Sentença quanto à Condenação do Réu ao Pagamento de Parcelas Vencidas, Encargos e Fruição do Bem

A sentença recorrida reconheceu o inadimplemento contratual do réu e determinou a rescisão do compromisso de compra e venda com restituição de 80% dos valores pagos, porém silenciou quanto à obrigação do réu de pagar:

as parcelas vencidas até a data da resolução contratual,

a indenização pela fruição do imóvel (taxa de ocupação),

os encargos incidentes sobre o bem durante a posse do comprador inadimplente, como IPTU e consumo de água e energia elétrica.

Esse silêncio configura omissão relevante, pois tais encargos decorrem naturalmente da posse injusta do bem, após o inadimplemento contratual, e devem ser objeto de reparação autônoma, sob pena de enriquecimento sem causa do comprador inadimplente (CC, art. 884).

Sobre a taxa de fruição, é firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS RÉUS. 1. "A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação . A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa.Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano" (REsp n. 2 .024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.). 2 . Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2294101 SC 2023/0041885-3, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2023)

Também se admite a fixação de taxa de fruição em percentual mensal sobre o valor do contrato, não superior a 0,75%, nos termos do art. 32, I, da Lei nº 6.766/79. O entendimento desta Corte e do STJ é pela razoabilidade da fixação em 0,25% ao mês, nos casos em que não há prova do valor locativo específico.

Tal percentual se mostra
justo e proporcional
, uma vez que preserva a segurança jurídica ao assegurar ao vendedor uma compensação pelos encargos da rescisão, ao mesmo tempo em que evita o enriquecimento sem causa do promitente vendedor (Súmula 543/STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

O
princípio do pacta sunt servanda
(art. 421 do Código Civil), que assegura o cumprimento do que foi estipulado livremente pelas partes em contrato, deve ser aqui observado.

Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou, em casos semelhantes, entendendo que a cláusula de fruição deve ser respeitada como parte do equilíbrio contratual, desde que não seja abusiva.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. 12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.

(STJ - REsp: 2024829 SC 2022/0280737-0, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. EDIFICAÇÃO POSTERIOR NO TERRENO IMÓVEL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. PERCENTUAL SOBRE O VALOR DO CONTRATO. MULTA RESCISÓRIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS NÃO INCIDE SOBRE VALOR DE COMISSÃO QUE NÃO SERÁ DEVOLVIDO AO COMPRADOR. 1. Declarada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem. 2. A edificação posterior no lote, utilizada para comércio, que rendeu frutos civis e enriquecimento aos Apelantes, gera o dever de indenizar pelo gozo do bem sem a devida contraprestação. 3. A taxa de fruição é devida durante todo o período em que os Apelados permaneceram na posse do imóvel na condição de inadimplentes. 4. O termo inicial de incidência da taxa de fruição corresponde à data da posse do comprador, na condição de inadimplente, haja vista que o referido encargo é considerado recomposição de valores justamente pelo período de posse do imóvel em estado de inadimplência. 5. O percentual da taxa de fruição deve ser definido em conformidade com a prática de mercado, utilizado pela jurisprudência nos casos em que o promitente comprador dá causa à rescisão do contrato e deixa de desocupá-lo voluntariamente. 6. Não cabe a retenção de percentual de valor que não será devolvido ao comprador, portanto, portanto, não incide sobre o valor de comissão de corretagem. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

(TJ-GO - AC: 54426678820198090087 ITUMBIARA, Relator: Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. APLICAÇÃO DA REGRA GERAL DO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO DECENAL. MARCO INICIAL. ÚLTIMA PARCELA DO PREÇO DO BEM. CONTRATO CELEBRADO ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/18. IRRETROATIVIDADE. RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS VERTIDAS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA À RAZÃO DE 0,5% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, NO PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA ATÉ A DESOCUPAÇÃO. OPOSIÇÃO FORMULADA POR TERCEIRA QUE RECEBEU A POSSE DO IMÓVEL POR CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO SEM ANUÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. IMPROCEDÊNCIA. PRESCRIÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO. INOCORRÊNCIA. 1. A pretensão da ação de rescisão contratual com reintegração não está atingida pela prescrição que é decenal. É ação de natureza pessoal, cujo prazo corre a partir da última prestação ajustada do preço, no contrato, na esteira de precedentes deste. Eg. Tribunal e do C. STJ. 2. A relação contratual foi estabelecida antes da vigência da Lei nº 13.786/2018 e sua resolução não se submete a seus efeitos, de sorte que o percentual de retenção deve ser fixado a partir das circunstâncias do caso concreto, no qual deve incidir a taxa arbitrada em 20%, que se revela suficiente, à míngua de prova em sentido contrário, para fazer frente às despesas experimentadas pela apelante. 3. A taxa de ocupação é devida, porém, nos exatos limites da sentença, visto que o escopo do instituto é evitar o enriquecimento ilícito e remunerar o proprietário pelo período em que não recebeu a prestação e nem pode dispor do imóvel. 4. A prescrição da taxa de fruição segue as mesmas regras da pretensão principal. 5. Recurso da autora da ação de rescisão contratual conhecido em parte e provido na parte conhecida. Recurso da ré da ação de rescisão contratual desprovido. Recurso da opoente desprovido.

(TJ-SP - AC: 10062086320188260224 SP 1006208-63.2018.8.26.0224, Relator: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 17/12/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/12/2021)

Além disso, a Lei nº 6.766/79, que rege o parcelamento do solo urbano, em sua nova redação introduzida pela Lei nº 13.786/2018 (art. 32, I), expressamente admite a cobrança de taxa de fruição, desde que estipulada contratualmente, limitada a 0,75% do valor do contrato. No caso dos autos, o percentual de 0,25% pactuado entre as partes está aquém do limite legal e, portanto, não pode ser considerado abusivo.

No tocante às parcelas vencidas até a resolução contratual, é entendimento pacífico que tais valores integram a dívida do comprador inadimplente até a efetiva resolução do vínculo, e não se confundem com os valores a serem restituídos.

Do mesmo modo, os encargos legais e tributos incidentes sobre o bem durante a posse do réu são de sua responsabilidade, especialmente se tiver utilizado o imóvel como residência, consoante o art. 1.315 do Código Civil:

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Assim, à luz da jurisprudência, impõe-se o reconhecimento da omissão da sentença e a sua correção com base no art. 1.013, §1º do CPC, por se tratar de matéria devolvida pela apelação da parte autora.

9. Dispositivo

Ante o exposto, voto pelo conhecimento de ambos os recursos e, no mérito,
dou parcial provimento à apelação da autora L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., para: (i) complementar a sentença e condenar o réu ao pagamento das parcelas vencidas até a rescisão contratual; (ii) fixar taxa de fruição no valor de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, limitada a 50% do valor a ser restituído; (iii) determinar o ressarcimento dos encargos de ocupação (IPTU, água, energia) comprovadamente pagos pela autora no período de inadimplemento até a desocupação do imóvel.
Nego provimento à apelação do réu
.

Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e infraconstitucional ventilada nos autos, evitando-se, com isso, a oposição de embargos de declaração para este fim.

Alerte-se às partes que embargos declaratórios não se prestam à revisão de fatos e provas, nem à impugnação da justiça da decisão, cabendo sua interposição nos estreitos limites previstos nos artigos 1.022 do CPC.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 10/12/2025