Tribunal: TJPA
Processo: 0803000-24.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE
Órgão julgador: JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-09-29

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação dos agravantes apenas para postergar a reintegração de posse para o momento posterior ao trânsito em julgado e à compensação dos valores devidos. Manteve-se a condenação dos agravantes ao pagamento da taxa de fruição de 0,25% sobre o valor do contrato, cumulada com multa compensatória de 10%, somado com 10% de despesas administrativas, conforme cláusulas contratuais e sentença de procedência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em: (i) saber se é admissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição do imóvel, à luz do Tema 970 do STJ; e (ii) saber se a decisão monocrática recorrida divergiu da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ensejando sua reforma. III. RAZÕES DE DECIDIR A tese firmada no Tema 970 do STJ trata da vedação à cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, e não se aplica à hipótese dos autos, em que se discute cláusula penal compensatória e indenização pela ocupação indevida do imóvel. A jurisprudência do STJ admite expressamente a cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição, por se tratar de verbas de natureza distinta, voltadas à reparação de prejuízos autônomos: o inadimplemento contratual e o uso indevido do imóvel. A decisão monocrática se encontra em perfeita consonância com o entendimento consolidado do STJ, não havendo fundamento jurídico ou fático idôneo a ensejar sua reforma. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo interno conhecido e desprovido. Tese: É admissível a cumulação da multa prevista em cláusula penal compensatória com a taxa de fruição do imóvel, porquanto se referem a danos distintos e não se aplica à espécie a vedação estabelecida no Tema 970 do STJ, que trata de cláusula penal moratória e lucros cessantes. V. JURISPRUDÊNCIA E DISPOSITIVOS CITADOS Art. 927 do CPC STJ, REsp 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 10/03/2023 STJ, AgInt no REsp 2.063.082/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 07/03/2024 STJ, AgInt no AREsp 2.294.101/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 03/11/2023 STJ, AgInt no REsp 2.134.656/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 03/07/2025. Vistos os autos. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em conhecer e negar provimento ao presente recurso de Agravo Interno em Apelação, à unanimidade de votos, para manter a decisão agravada, nos termos do voto do Relator. Julgamento presidido pelo Exmo. Sr. Desembargador Constantino Augusto Guerreiro, na 34ª Sessão Ordinária da 1ª Turma de Direito Privado - Plenário Virtual, com início às 14h do dia 29/09/2025 e encerramento às 14h do dia 06/10/2025. Belém/PA, datado e assinado eletronicamente. Des. JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803000-24.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: CLELIA CARMEM PEREIRA VALENTE COELHO, MARCIO DA SILVA COELHO

RELATOR(A):
Desembargador JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE

EMENTA

EMENTA:
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação dos agravantes apenas para postergar a reintegração de posse para o momento posterior ao trânsito em julgado e à compensação dos valores devidos. Manteve-se a condenação dos agravantes ao pagamento da taxa de fruição de 0,25% sobre o valor do contrato, cumulada com multa compensatória de 10%, somado com 10% de despesas administrativas, conforme cláusulas contratuais e sentença de procedência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em:

(i) saber se é admissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição do imóvel, à luz do Tema 970 do STJ; e

(ii) saber se a decisão monocrática recorrida divergiu da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ensejando sua reforma.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A tese firmada no Tema 970 do STJ trata da vedação à cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, e não se aplica à hipótese dos autos, em que se discute cláusula penal compensatória e indenização pela ocupação indevida do imóvel.

A jurisprudência do STJ admite expressamente a cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição, por se tratar de verbas de natureza distinta, voltadas à reparação de prejuízos autônomos: o inadimplemento contratual e o uso indevido do imóvel.

A decisão monocrática se encontra em perfeita consonância com o entendimento consolidado do STJ, não havendo fundamento jurídico ou fático idôneo a ensejar sua reforma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese: É admissível a cumulação da multa prevista em cláusula penal compensatória com a taxa de fruição do imóvel, porquanto se referem a danos distintos e não se aplica à espécie a vedação estabelecida no Tema 970 do STJ, que trata de cláusula penal moratória e lucros cessantes.

V. JURISPRUDÊNCIA E DISPOSITIVOS CITADOS

Art. 927 do CPC

STJ, REsp 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 10/03/2023

STJ, AgInt no REsp 2.063.082/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 07/03/2024

STJ, AgInt no AREsp 2.294.101/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 03/11/2023

STJ, AgInt no REsp 2.134.656/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 03/07/2025.

Vistos os autos.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em conhecer e negar provimento ao presente recurso de Agravo Interno em Apelação, à unanimidade de votos, para manter a decisão agravada, nos termos do voto do Relator.

Julgamento presidido pelo Exmo. Sr. Desembargador Constantino Augusto Guerreiro, na 34ª Sessão Ordinária da 1ª Turma de Direito Privado - Plenário Virtual, com início às 14h do dia 29/09/2025 e encerramento às 14h do dia 06/10/2025.

Belém/PA, datado e assinado eletronicamente.

Des.

JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO
(Id 21721764) interposto por
CLELIA CARMEM PEREIRA VALENTE COELHO e MARCIO DA SILVA COELHO
, contra decisão monocrática de Id 16376008, que deu parcial provimento à Apelação dos apelantes, reformando o capítulo da sentença que determinou a reintegração de posse, para que ocorra somente após o trânsito em julgado e compensação dos valores devidos aos promitentes compradores.

Historiam os autos que o recurso de Apelação foi manejado para impugnar sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas, que julgou procedentes os pedidos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos n. 0803000-24.2019.8.14.0040
, ajuizada por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Sustentam os agravantes, em síntese, que a decisão monocrática agravada viola o Tema 970 do STJ, que, segundo defendem, veda a cumulação de lucros cessantes (representados, no caso, pela taxa de fruição) com cláusula penal moratória (multa contratual), por ambas possuírem natureza indenizatória equivalente. Aduzem que, embora a decisão recorrida tenha distinguido a taxa de fruição dos lucros cessantes, tal distinção é artificial, porquanto ambos visam à reparação pela indisponibilidade ou uso indevido do bem, atraindo a
ratio decidendi
do referido precedente vinculante.

Afirmam que a sentença originária condenou os agravantes ao pagamento da multa compensatória de 10% sobre os valores pagos e à taxa de fruição de 0,25% sobre o valor do contrato, o que configuraria
bis in idem
. Apontam, ainda, que essa cumulação desrespeita o art. 927 do CPC, na medida em que desconsidera a orientação jurisprudencial pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Invocam precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará em situações análogas, nos quais foi afastada a taxa de fruição quando já prevista multa compensatória contratual, reiterando o pedido de reforma da decisão monocrática e, ao final, a extinção da obrigação de pagamento da taxa de fruição, com o consequente provimento do recurso de apelação.

Instada a se manifestar, a parte agravada apresentou contrarrazões de Id 22168720.

É o relatório.

Passo a proferir o voto.

VOTO

I. Análise de admissibilidade recursal

Conheço do Agravo Interno, eis que tempestivo, cabível na espécie e com benefício da justiça gratuita deferido em favor dos agravantes.

II. Mérito recursal

O objeto do presente recurso é a decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso de apelação dos agravantes, apenas para determinar que a reintegração de pose ocorra após o trânsito em julgado e compensação dos valores devidos aos promissários compradores, mantendo a sentença que declarou a rescisão contratual, com a condenação ao pagamento de taxa de fruição no percentual de 0,25% sobre o valor atualizado do contrato, cumulada com multa compensatória de 10% e despesas administrativas de 10%.

Da possibilidade de cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição

No ponto central da controvérsia, os agravantes sustentam que a decisão impugnada teria desrespeitado a tese firmada no Tema Repetitivo 970 do STJ, por supostamente vedar a cumulação de multa compensatória e taxa de fruição (ou taxa de ocupação), por ambas possuírem natureza indenizatória análoga aos lucros cessantes.

Todavia,
não há como acolher tal alegação
. A tese do Tema 970 do STJ — segundo a qual é vedada a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes —
não se aplica à presente hipótese,
pois não se está diante de lucros cessantes típicos, mas sim de indenização decorrente da fruição indevida de bem imóvel por parte dos compromissários compradores inadimplentes. Trata-se, na realidade, de
prejuízo autônomo e adicional,
cujo ressarcimento é plenamente admitido pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

A Corte Superior tem reiteradamente decidido que
é viável a cumulação da multa estipulada na cláusula penal com a taxa de ocupação do imóvel,
porquanto esta última representa indenização específica pelo uso indevido do bem após a resolução contratual. Nesse sentido, o STJ reconhece que “
a indenização pelo tempo de fruição do imóvel configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
”.

Embora, em precedentes esparsos, este Egrégio Tribunal de Justiça tenha acolhido a tese da não cumulação entre multa compensatória e taxa de fruição,
a orientação jurisprudencial atual do STJ não ampara tal interpretação extensiva do Tema 970
. Ao contrário, a Corte firmou entendimento no sentido de que
a cumulação é admissível
, porquanto as verbas visam a ressarcir danos distintos — a multa compensatória se relaciona com o inadimplemento do contrato como um todo, enquanto a taxa de fruição remunera o uso indevido do bem durante período posterior à resolução contratual.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. REVISÃO. INEXISTÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DOS ARTIGOS INDICADOS. SÚMULA N. 284/STF. VERBA HONORÁRIA. BASE DE CÁLCULO. REEXAME. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS VIOLADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. VINTE POR CENTO DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. ABUSO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO CONFORME À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial.

2. A parte agravante indica obscuridade na base de cálculo dos honorários advocatícios arbitrados na origem e alega desrespeito a dispositivos do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil sobre o montante dos encargos rescisórios do compromisso de compra e venda imobiliário, além de questionar o termo inicial dos juros de mora.

II. Questão em discussão

3. Saber se houve negativa de prestação jurisdicional por parte do Tribunal de origem ao não esclarecer a base de cálculo dos honorários sucumbenciais e se a decisão sobre os encargos rescisórios e a taxa de fruição do imóvel foi abusiva.

4. A questão também envolve a análise da possibilidade de cumulação da multa contratual com a taxa de fruição do imóvel e a adequação do percentual de retenção dos valores pagos.

III. Razões de decidir

5. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.

6. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284/STF, a fundamentação recursal que alega violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial.

7. A falta de indicação dos dispositivos legais supostamente violados impede o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF).

8. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ.

9. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

10. A Corte de origem concluiu que as circunstâncias do caso concreto, consideradas no momento do julgamento, autorizavam que a empresa agravada retivesse 20% (vinte por cento) dos valores pagos, a título de cláusula penal, assim como que cobrasse de taxa de fruição do apartamento, sem que isso configurasse onerosidade excessiva. Modificar tal entendimento exigiria nova análise do conjunto probatório dos autos, medida inviável em recurso especial.

11. "A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).

12. A Corte de origem revisou a cláusula penal para 20% (vinte por cento) dos valores pagos, mesmo ocorrendo a celebração do contrato na vigência da Lei n. 13.786/2018, o que afasta a tese de abuso da parte agravante. A rigor, se a vendedora tivesse recorrido, seria caso de dar provimento ao recurso para majorar o referido encargo com fundamento na lei nova. Todavia, para evitar a reformatio in pejus, mantém-se o percentual arbitrado pelo TJSP.

13. Para a jurisprudência do STJ, "a indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano" (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023), entendimento aplicado pela Corte local. Inadmissível o recurso especial quando a conclusão do Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).

IV. Dispositivo e tese

14. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. A decisão contrária aos interesses dos litigantes não configura negativa de prestação jurisdicional.
2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação do imóvel.
3. A revisão do percentual de retenção dos valores pagos e da taxa de fruição do imóvel é inviável em recurso especial por demandar reexame de fatos e provas."Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 1.022; CDC, arts. 51, II e IV, e 53; CC/2002, arts. 413 e 884.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023; STJ, AgInt no REsp 2.063.082/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024.

(AgInt no REsp n. 2.134.656/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 3/7/2025.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. NÃO PROVIDO.

1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).

2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
. Incidência da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL DA PARTE ADVERSA . INSURGÊNCIA RECURSAL DOS RÉUS.

1. "A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa.

Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano" (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.).

2. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 2.294.101/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023.)

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022.

2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel.

3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal.

4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Precedentes.

5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor.

Precedentes.

6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado.

7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória.

8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação.

9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente.

10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano.

11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes.

12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda.

13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.

(REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.)

Por essas razões, estando a decisão em perfeita consonância com o entendimento do STJ, inexiste fundamento jurídico ou fático idôneo a amparar a pretensão recursal da agravante, razão pela qual a manutenção da decisão monocrática impugnada se impõe como medida de rigor.

III. Dispositivo

Ante o exposto, voto pelo
CONHECIMENTO
e
DESPROVIMENTO
do presente recurso de Agravo Interno em Apelação, mantendo a decisão monocrática ora agravada.

Registre-se que, quando do julgamento da Apelação, não houve a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em atenção ao Tema Repetitivo n. 1059, que veda a majoração em caso de provimento parcial do recurso.

É como voto.

Belém-PA, data registrada em sistema.

Desembargador JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE

Relator

Belém, 07/10/2025