Tribunal: TJPA
Processo: 0831689-37.2020.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO
Órgão julgador: CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10450 - Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2025-11-03

Ementa:
ACÓRDÃO – ID _________ - PJE – DJE Edição ________/2025: _____/NOVEMBRO/2025. 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0831689-37.2020.8.14.0301. COMARCA: BELÉM/PA. AGRAVANTES: LUIZ GUILHERME FERREIRA DA SILVA, HURSSULA CAMILA WULFERT DA SILVA, KESTHION AUGUSTOS WULFERT DA SILVA e HATILA AUGUSTUS FERREIRA DA SILVA. ADVOGADO: FABIO FURTADO MAUES DE FARIA - OAB PA27706-A. AGRAVADOS: CONSTRUTORA MAUA JUNIOR LTDA. ADVOGADO: PALOMA REGIS BRASIL - OAB PA15642-A. RELATOR: Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível, mantendo sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória de imóvel objeto de compromisso de compra e venda firmado em 1993. 2. O juízo de origem entendeu não comprovada a quitação integral do preço ajustado. A decisão agravada manteve a improcedência, afirmando que a prescrição da pretensão de cobrança não supre a ausência de prova do pagamento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se a prescrição da pretensão de cobrança das parcelas não comprovadas equivale ao reconhecimento de quitação integral do preço, legitimando a adjudicação compulsória do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a adjudicação compulsória pressupõe a prova da quitação integral do preço, conforme o art. 1.418 do Código Civil. 5. A prescrição não extingue a dívida, apenas impede a sua exigibilidade judicial, não se confundindo com quitação, consoante entendimento consolidado do STJ (REsp 1.694.322/SP; AgInt no AREsp 1.816.356/ES). 6. Compete ao autor comprovar o pagamento do preço do imóvel, não podendo transferir ao réu o ônus de prova negativa, nos termos do art. 373, I, do CPC. 7. Ausente comprovação da quitação integral, inviável a adjudicação compulsória. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A adjudicação compulsória de imóvel exige prova da quitação integral do preço, não sendo a prescrição das parcelas não comprovadas suficiente para suprir tal requisito. 2. O ônus de comprovar o pagamento integral do valor do imóvel incumbe ao comprador, nos termos do art. 373, I, do CPC. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.418; CPC, art. 373, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.694.322/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 13.11.2017; STJ, AgInt no AREsp 1.816.356/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 12.9.2022. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e por UNANIMIDADE em CONHECER do recurso de Agravo Interno em Apelação Cível, e lhe NEGAR PROVIMENTO, para manter in totum os termos da decisão monocrática, nos termos da fundamentação, em consonância com o voto do relator. Turma Julgadora: Des. Constantino Augusto Guerreiro – Relator – Presidente, Des. Leonardo de Noronha Tavares e Des. Alex Pinheiro Centeno. Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 36ª Sessão Ordinária do Plenário Presencial, aos três (03) dia do mês de novembro (11) do ano de dois mil e vinte e cinco (2025). CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO Desembargador – Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0831689-37.2020.8.14.0301

APELANTE: LUIZ GUILHERME FERREIRA DA SILVA

APELADO: CONSTRUTORA MAUA JUNIOR LTDA

RELATOR(A):
Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

EMENTA

ACÓRDÃO – ID _________ - PJE – DJE Edição ________/2025: _____/NOVEMBRO/2025.

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0831689-37.2020.8.14.0301.

COMARCA: BELÉM/PA.

AGRAVANTES: LUIZ GUILHERME FERREIRA DA SILVA, HURSSULA CAMILA WULFERT DA SILVA, KESTHION AUGUSTOS WULFERT DA SILVA e HATILA AUGUSTUS FERREIRA DA SILVA.

ADVOGADO: FABIO FURTADO MAUES DE FARIA - OAB PA27706-A.

AGRAVADOS: CONSTRUTORA MAUA JUNIOR LTDA.

ADVOGADO: PALOMA REGIS BRASIL - OAB PA15642-A.

RELATOR: Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível, mantendo sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória de imóvel objeto de compromisso de compra e venda firmado em 1993.

2. O juízo de origem entendeu não comprovada a quitação integral do preço ajustado. A decisão agravada manteve a improcedência, afirmando que a prescrição da pretensão de cobrança não supre a ausência de prova do pagamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se a prescrição da pretensão de cobrança das parcelas não comprovadas equivale ao reconhecimento de quitação integral do preço, legitimando a adjudicação compulsória do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a adjudicação compulsória pressupõe a prova da quitação integral do preço, conforme o art. 1.418 do Código Civil.

5. A prescrição não extingue a dívida, apenas impede a sua exigibilidade judicial, não se confundindo com quitação, consoante entendimento consolidado do STJ (REsp 1.694.322/SP; AgInt no AREsp 1.816.356/ES).

6. Compete ao autor comprovar o pagamento do preço do imóvel, não podendo transferir ao réu o ônus de prova negativa, nos termos do art. 373, I, do CPC.

7. Ausente comprovação da quitação integral, inviável a adjudicação compulsória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
1. A adjudicação compulsória de imóvel exige prova da quitação integral do preço, não sendo a prescrição das parcelas não comprovadas suficiente para suprir tal requisito.

2. O ônus de comprovar o pagamento integral do valor do imóvel incumbe ao comprador, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 1.418; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.694.322/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 13.11.2017; STJ, AgInt no AREsp 1.816.356/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 12.9.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e por
UNANIMIDADE
em
CONHECER
do recurso de Agravo Interno em Apelação Cível, e lhe
NEGAR PROVIMENTO
,

para
manter
in totum
os termos da

decisão monocrática
,
nos termos da fundamentação
, em consonância com o voto do relator.

Turma Julgadora
: Des. Constantino Augusto Guerreiro –
Relator – Presidente
, Des. Leonardo de Noronha Tavares e Des. Alex Pinheiro Centeno.

Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 36ª Sessão Ordinária do Plenário Presencial, aos três (03) dia do mês de novembro (11) do ano de dois mil e vinte e cinco (2025).

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0831689-37.2020.8.14.0301.

COMARCA: BELÉM/PA.

AGRAVANTES:
LUIZ GUILHERME FERREIRA DA SILVA, HURSSULA CAMILA WULFERT DA SILVA, KESTHION AUGUSTOS WULFERT DA SILVA e HATILA AUGUSTUS FERREIRA DA SILVA.

ADVOGADO:
FABIO FURTADO MAUES DE FARIA - OAB PA27706-A.

AGRAVADOS:
CONSTRUTORA MAUA JUNIOR LTDA.

ADVOGADO:
PALOMA REGIS BRASIL - OAB PA15642-A.

RELATOR: DES. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

RELATÓRIO

Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Trata-se de recurso de
AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL
interposto perante este Egrégio Tribunal de Justiça por
LUIZ GUILHERME FERREIRA DA SILVA, HURSSULA CAMILA WULFERT DA SILVA, KESTHION AUGUSTOS WULFERT DA SILVA e HATILA AUGUSTUS FERREIRA DA SILVA
, diante de seu inconformismo com decisão monocrática de minha lavra, através da qual conheci da Apelação, mas neguei-lhe provimento, mantendo a sentença de primeiro grau que julgou improcedentes os pedidos de adjudicação compulsória.

A ação visa adjudicação compulsória de imóvel objeto de compromisso de compra e venda firmado em 31/05/1993, situado na Av. Almirante Barroso, Passagem Henrique Engelhard, Condomínio do Edifício Residencial "Regis Brasil", N.º 34. A sentença de 1º grau julgou totalmente improcedentes os pedidos autorais por entender que não foi comprovado o pagamento integral do valor do imóvel. A decisão monocrática manteve o julgado, entendendo que a prescrição de eventuais débitos não supre o requisito de quitação do preço para fins de adjudicação compulsória.

Em suas
razões
, a parte agravante defende que a decisão deve ser reformada integralmente, com o julgamento de procedência dos pedidos de adjudicação compulsória.

Argumentam sobre a estabilização da relação jurídica mediante a conduta das partes que confirma a estabilização do negócio jurídico, destacando que os agravantes possuem o imóvel há aproximadamente 30 anos, não possuindo mais meios para comprovar a quitação integral do preço de forma justificável.

Alegam que o agravado não adotou qualquer medida durante as últimas três décadas para que fossem adimplidas as parcelas supostamente não pagas, mesmo tendo enfrentado dificuldades financeiras e até encerrado suas atividades.

Sustentam que a interpretação dos negócios jurídicos deve considerar o comportamento das partes posterior à celebração do negócio, sendo nítida a boa-fé dos agravantes que viveram no imóvel como proprietários de fato.

Defendem que a prescrição de eventuais parcelas não comprovadas equivale ao reconhecimento da quitação.

Argumentam que a obrigação de celebrar o contrato definitivo já é assumida pelo promitente vendedor no momento da celebração da promessa, estando condicionada ao pagamento apenas sua exigibilidade.

Sustentam que a prescrição não afeta a validade do compromisso de compra e venda, apenas impede a cobrança judicial das parcelas prescritas, de modo que se o comprador cumpriu as demais obrigações contratuais, tem direito à transferência da propriedade.

Alegam que a outorga da propriedade ao promitente comprador que eventualmente não quitou o preço não gera enriquecimento sem causa, tratando-se de consequência lógica da consolidação do contrato em virtude do esgotamento do direito de resolução contratual.

Requerem, portanto, a reforma da decisão agravada para julgar procedentes os pedidos de adjudicação compulsória, ou subsidiariamente, a retratação nos termos do art. 1.021, §2º do CPC.

Foi oportunizado o oferecimento de
contrarrazões
à parte agravada.

É o relatório. Incluam-se os feitos em pauta de julgamento no Plenário Virtual.

Belém/PA, data e hora registradas em sistema.

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

VOTO

VOTO

Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

EMENTA
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível, mantendo sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória de imóvel objeto de compromisso de compra e venda firmado em 1993.

2.

O juízo de origem entendeu não comprovada a quitação integral do preço ajustado. A decisão agravada manteve a improcedência, afirmando que a prescrição da pretensão de cobrança não supre a ausência de prova do pagamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A questão em discussão consiste em saber se a prescrição da pretensão de cobrança das parcelas não comprovadas equivale ao reconhecimento de quitação integral do preço, legitimando a adjudicação compulsória do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a adjudicação compulsória pressupõe a prova da quitação integral do preço, conforme o art. 1.418 do Código Civil.

5. A prescrição não extingue a dívida, apenas impede a sua exigibilidade judicial, não se confundindo com quitação, consoante entendimento consolidado do STJ (REsp 1.694.322/SP; AgInt no AREsp 1.816.356/ES).

6. Compete ao autor comprovar o pagamento do preço do imóvel, não podendo transferir ao réu o ônus de prova negativa, nos termos do art. 373, I, do CPC.

7. Ausente comprovação da quitação integral, inviável a adjudicação compulsória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
1. A adjudicação compulsória de imóvel exige prova da quitação integral do preço, não sendo a prescrição das parcelas não comprovadas suficiente para suprir tal requisito.

2. O ônus de comprovar o pagamento integral do valor do imóvel incumbe ao comprador, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 1.418; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.694.322/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 13.11.2017; STJ, AgInt no AREsp 1.816.356/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 12.9.2022.

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Sem delongas, o presente recurso não comporta provimento.

Conforme já fundamentado na decisão agravada, não restou demonstrado, por parte dos agravantes, o pagamento integral do valor do imóvel. Conforme detalhado na decisão monocrática, o preço total era de CR$ 1.560.527.104,62, sendo que os autores trouxeram apenas comprovantes parciais: recibo de sinal, comprovantes das 05 prestações mensais e comprovantes de apenas 36 parcelas não consecutivas das 80 convencionadas para o financiamento.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é cristalina no sentido de que
"A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002"

(REsp n. 1.601.575/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 2/8/2016, DJe de 23/8/2016)
.

Quanto à alegação dos agravantes de que a prescrição da pretensão de cobrança equivaleria ao reconhecimento da quitação, tal tese não encontra respaldo na jurisprudência consolidada do STJ, que firmou entendimento de que
"A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo"

(REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017)
.

Neste mesmo sentido, destaco recente julgado da Corte Superior:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. (...) AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITO PRESCRITO. RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. (...) 3. O Tribunal de Justiça julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que "não há falar-se em outorga de escritura pública de imóvel mediante ação de adjudicação compulsória quando não provada a quitação integral do preço ajustado, sendo irrelevante o fato de o débito já se encontrar prescrito". Decisão em consonância com o entendimento desta Corte Superior.
(AgInt no AREsp n. 1.816.356/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 20/9/2022.)

No que tange ao ônus probatório, nos termos do art. 373, I, do CPC, compete à parte autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito. Se os agravantes alegam ter quitado integralmente as parcelas, têm o ônus de comprová-las, não podendo transferir ao réu o encargo de fazer prova negativa.

Sobre o assunto, vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.
ÔNUS DA PROVA. IMPOSSIBILIDADE DE EXIGÊNCIA DE PROVA NEGATIVA.
REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)

serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. Em regra, compete à parte autora a prova do fato constitutivo do direito, ao passo que cabe à ré a prova do fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito, nos termos da inteligência do art. 373, I e II, do NCPC.

3. É inviável exigir da parte prova de fato negativo, tratando-se de prova diabólica.

4. O acórdão recorrido assentou que a causa de pedir reside na inexistência de prestação de serviços para justificar os pagamentos, não se podendo exigir prova de fato negativo da parte autora e não tendo sido comprovada a efetiva prestação do serviço pela ré.

Alterar as conclusões do acórdão impugnado exigiria incursão fático-probatória, em afronta a Súmula nº 7 do STJ.

5. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 1.793.822/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/6/2021, DJe de 11/6/2021.)

Os argumentos trazidos pelos agravantes, embora respeitáveis, não são suficientes para infirmar os sólidos fundamentos da decisão agravada, que se encontra em perfeita consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do agravo interno e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a decisão agravada.

É como voto.

Belém/PA, 03 de novembro de 2025.

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

Belém, 25/11/2025