Tribunal: TJPA
Processo: 0833599-65.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EZILDA PASTANA MUTRAN
Órgão julgador: EZILDA PASTANA MUTRAN
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Público
Assuntos: 5952 - IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Data de julgamento: 2025-06-23

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. CONTRIBUINTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DO CADASTRO MUNICIPAL. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. INEXISTÊNCIA DE PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE. EXCESSO DE PENHORA NÃO COMPROVADO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Embargos à execução fiscal ajuizados por empresa executada sob o fundamento de ilegitimidade passiva na cobrança de IPTU dos exercícios de 2009 a 2012, alegando ter alienado o imóvel por promessa de compra e venda não registrada. Sustentou, ainda, prescrição intercorrente e excesso de penhora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em saber se: (i) o promitente vendedor pode ser considerado contribuinte do IPTU na ausência de registro do contrato; (ii) há prescrição intercorrente a ensejar a extinção da execução fiscal; (iii) há excesso de penhora nos valores bloqueados judicialmente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.111.202/SP – Tema 122) reconhece a legitimidade do proprietário registral como contribuinte do IPTU, ainda que o imóvel tenha sido transferido por instrumento particular de promessa de compra e venda não levado a registro. 4. A simples celebração de contrato de compra e venda, sem o correspondente registro no cartório de imóveis, não é oponível ao fisco municipal, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, mantendo-se a responsabilidade tributária do proprietário constante do registro público e do cadastro municipal. 5. Não restou demonstrada prescrição intercorrente, à luz do art. 40 da LEF, pois não houve paralisação injustificada superior a cinco anos nem intimação pessoal da Fazenda para impulsionar o feito. 6. A alegação de excesso de penhora não foi acompanhada de qualquer documentação comprobatória da desproporcionalidade entre os valores constritos e o crédito executado. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação cível conhecida e desprovida. Tese de julgamento: “Na execução fiscal de IPTU, é legítima a inclusão do promitente vendedor como contribuinte do tributo quando ausente o registro do contrato no cartório de imóveis e a respectiva comunicação ao fisco municipal. A prescrição intercorrente exige suspensão formal do feito e intimação da Fazenda para providenciar seu prosseguimento. A alegação de excesso de penhora depende de demonstração inequívoca da desproporcionalidade.” ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação Cível nº 0833599-65.2021.8.14.0301. ACORDAM os Exmos. Desembargadores que integram a egrégia 1ª Turma de direito público do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, conhecer do recurso, negando-lhe provimento, nos termos do voto da relatora. Belém (PA), data de registro do sistema. Desembargadora EZILDA PASTANA MUTRAN Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0833599-65.2021.8.14.0301

APELANTE: PORTE ENGENHARIA LTDA

APELADO: MUNICÍPIO DE BELÉM

RELATOR(A):
Desembargadora EZILDA PASTANA MUTRAN

EMENTA

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. CONTRIBUINTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DO CADASTRO MUNICIPAL. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. INEXISTÊNCIA DE PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE. EXCESSO DE PENHORA NÃO COMPROVADO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1.

Embargos à execução fiscal ajuizados por empresa executada sob o fundamento de ilegitimidade passiva na cobrança de IPTU dos exercícios de 2009 a 2012, alegando ter alienado o imóvel por promessa de compra e venda não registrada. Sustentou, ainda, prescrição intercorrente e excesso de penhora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em saber se:
(i) o promitente vendedor pode ser considerado contribuinte do IPTU na ausência de registro do contrato;
(ii) há prescrição intercorrente a ensejar a extinção da execução fiscal;
(iii) há excesso de penhora nos valores bloqueados judicialmente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.111.202/SP – Tema 122) reconhece a legitimidade do proprietário registral como contribuinte do IPTU, ainda que o imóvel tenha sido transferido por instrumento particular de promessa de compra e venda não levado a registro.
4. A simples celebração de contrato de compra e venda, sem o correspondente registro no cartório de imóveis, não é oponível ao fisco municipal, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, mantendo-se a responsabilidade tributária do proprietário constante do registro público e do cadastro municipal.
5. Não restou demonstrada prescrição intercorrente, à luz do art. 40 da LEF, pois não houve paralisação injustificada superior a cinco anos nem intimação pessoal da Fazenda para impulsionar o feito.
6. A alegação de excesso de penhora não foi acompanhada de qualquer documentação comprobatória da desproporcionalidade entre os valores constritos e o crédito executado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Apelação cível conhecida e desprovida.

Tese de julgamento:
“Na execução fiscal de IPTU, é legítima a inclusão do promitente vendedor como contribuinte do tributo quando ausente o registro do contrato no cartório de imóveis e a respectiva comunicação ao fisco municipal. A prescrição intercorrente exige suspensão formal do feito e intimação da Fazenda para providenciar seu prosseguimento. A alegação de excesso de penhora depende de demonstração inequívoca da desproporcionalidade.”

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de
Apelação Cível nº 0833599-65.2021.8.14.0301.

ACORDAM
os Exmos. Desembargadores que integram a egrégia 1ª Turma de direito público do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos,
conhecer do recurso, negando-lhe provimento,
nos termos do voto da relatora.

Belém (PA), data de registro do sistema.

Desembargadora EZILDA
PASTANA
MUTRAN

Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto

por
PORTE ENGENHARIA LTDA.
, contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara de Execução Fiscal da Comarca de Belém/PA, nos autos dos
Embargos à Execução Fiscal nº 0833599-65.2021.8.14.0301
, ajuizada pela ora apelante em face do
MUNICÍPIO DE BELÉM
.

Em síntese, conforme a petição inicial, a parte embargante sustenta ser parte ilegítima na execução fiscal proposta pelo Município de Belém com base na CDA nº 305.787/2013, que objetiva a cobrança de IPTU dos exercícios de 2009 a 2012 sobre imóvel de sequencial nº 365209.

Alega ter alienado o bem a Nélio Teixeira Machado mediante promessa de compra e venda datada de 21.09.2000.

Aduz, ainda, a ocorrência de prescrição intercorrente e excesso de penhora.

Requereu o desbloqueio dos valores constritos.

O Município apresentou impugnação, refutando a ilegitimidade e os demais pedidos, defendendo que o contrato de alienação não foi registrado e tampouco comunicada a alteração ao cadastro municipal antes do ajuizamento da execução.

Em sentença, o Juízo julgou improcedentes os embargos à execução, com fundamento no art. 487, I, do CPC, reconhecendo a legitimidade da apelante como contribuinte do IPTU por não ter registrado o contrato de venda e por não ter comunicado a alteração de titularidade ao Município antes do ajuizamento da execução fiscal.

Condenou, ainda, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

Face a sentença, a empresa interpôs a presente Apelação Cível reiterando os fundamentos da inicial, defendendo sua ilegitimidade passiva por não ser mais proprietária ou possuidora do imóvel à época do fato gerador, alegando também a aplicação do art. 34 do CTN e o reconhecimento da prescrição intercorrente.

Requereu o provimento do recurso para a reforma da sentença.

Em contrarrazões, o Município pugnou pela manutenção da sentença, reafirmando a legitimidade da parte executada e a ausência de prescrição.

O Ministério Público manifestou-se pelo conhecimento e desprovimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a apreciá-lo.

A controvérsia cinge-se à análise da legitimidade da apelante para figurar no polo passivo da execução fiscal relativa ao crédito de IPTU dos exercícios de 2009 a 2012.

Sustenta a apelante ser parte ilegítima na execução fiscal, ao fundamento de que teria alienado o imóvel objeto da CDA n.º 305.787/2013 ao terceiro Nélio Teixeira Machado, por meio de promessa de compra e venda firmada em 21.09.2000.

Inicialmente, destaca-se restar comprovado nos autos que, à época do lançamento tributário, o imóvel estava cadastrado em nome da apelante, PORTE ENGENHARIA LTDA, e que a alienação contratual não foi registrada na matrícula nem comunicada ao Município antes do ajuizamento da execução.

A alteração cadastral junto ao Município só foi requerida em 2015, posteriormente ao ajuizamento da execução fiscal.

Pois bem. É certo que a obrigação tributária real relativa ao IPTU se vincula ao sujeito passivo definido na forma do art. 34 do Código Tributário Nacional, que dispõe:

“Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.”

Superior Tribunal de Justiça, em julgamento repetitivo, firmou entendimento de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrado no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU (REsp n. 1.111.202/SP)

O Superior Tribunal de Justiça entendeu através do julgamento do REsp n. 1.848.261/SP que a transmissão da propriedade imobiliária se opera apenas com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, sem o qual o alienante continua a ser considerado proprietário do bem imóvel.

Neste sentido, confira-se:

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PROMITENTE VENDEDOR. RESP 1.111.202/SP – TEMA 122/STJ DOS RECURSOS REPETITIVOS. PARCELAMENTO DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO, PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRESUNÇÃO DE RENÚNCIA À SOLIDARIEDADE. ART. 282 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. [...] V. O art. 265 da Código Civil prevê que “a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes”, sendo lídimo concluir que, por simetria, a renúncia à solidariedade também não se presume, decorrendo da lei ou da vontade das partes. [...] VII. Não se desconhece que a obrigação de levar a registro o instrumento de compra e venda, após o integral adimplemento da avença, em geral incumbe ao comprador, que, não raro, resiste à imediata averbação, visando postergar o pagamento de taxas, emolumentos e de imposto incidente na operação. Sucede que tal oposição ou procrastinação, em gerando prejuízo à parte contratante, resolve-se em perdas e danos, não interferindo na relação jurídico-tributária entre os sujeitos passivos solidários do IPTU e o sujeito ativo.
Na forma da jurisprudência do STJ, só o registro da escritura definitiva de compra e venda autoriza o reconhecimento da ausência de responsabilidade tributária do proprietário vendedor do imóvel “razão pela qual não serve a essa finalidade o contrato de promessa, ainda que registrado e apoiado nas cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade”
(STJ, AgInt no REsp 1.948.435/RJ, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, DJe de 18/11/2021). No mesmo sentido: “(...) as Turmas que compõem a Seção de Direito Público do STJ vêm ratificando o entendimento de que a existência de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com transferência imediata da posse, ainda que acompanhada de registro no cartório imobiliário, não afasta a responsabilidade tributária do alienante. Citam-se, a título exemplificativo: AgInt no REsp 1.653.513/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 18/12/2019; e AgInt no REsp 1.819.068/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 19/12/2019” (STJ, REsp 1.849.545/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 06/10/2020).
No caso, sequer há registro do instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel,
com pacto adjeto de alienação fiduciária, como reconhece o acórdão recorrido. VIII. Recurso Especial provido (Superior Tribunal de Justiça STJ – RECURSO ESPECIAL: REsp 1978780 SP 2021/0400953-7).

(grifo meu)

Portanto, A simples celebração de promessa de compra e venda, ainda que legítima na esfera civil, não possui o condão de afastar a responsabilidade tributária, eis que ausente o registro público, o negócio não é oponível ao Município, nos termos do art. 1.245, §§ 1º e 2º, do Código Civil.

Igualmente, a apelante não logrou comprovar haver comunicado o Município de Belém quanto à alienação do imóvel, circunstância que, se verificada, poderia ensejar a alteração cadastral. A ausência dessa comunicação atrai a responsabilização tributária, pois o Fisco municipal age com base no cadastro imobiliário, de caráter declaratório e autoalimentado pelos contribuintes.

Desse modo, a sentença recorrida aplicou corretamente o direito ao reconhecer a legitimidade da empresa apelante, que permaneceu como titular registral e cadastral do imóvel à época dos fatos geradores do tributo, não havendo se falar em ilegitimidade passiva.

Não obstante, a apelante aduz, ainda, a ocorrência de prescrição intercorrente, contudo, sem qualquer substrato fático ou documental que comprove inércia processual relevante por parte do exequente.

Nos termos do art. 40, §§ 4º e 5º, da Lei nº 6.830/80 (LEF), a prescrição intercorrente somente poderá ser reconhecida após a suspensão do feito e a devida intimação pessoal da Fazenda Pública para impulsionar o processo, o que não se verifica nos autos.

Além disso, os autos da execução fiscal não permaneceram paralisados por período superior a 5 anos de forma injustificada, não restando demonstrada qualquer omissão que autorizasse o reconhecimento da extinção do crédito pela via da prescrição intercorrente.

Outrossim, a apelante sustenta, também, de forma genérica, excesso de penhora e requer o desbloqueio de valores, sem apresentar qualquer demonstração efetiva da desproporcionalidade entre o valor penhorado e o montante do crédito executado.

Ocorre que não houve nos autos demonstração contábil, documental ou mesmo indício concreto de que os valores constritos ultrapassem o montante devido, acrescido de encargos legais.

Dessa forma, o pedido de desbloqueio carece de qualquer amparo probatório e não deve prosperar.

Ante o exposto,
CONHEÇO DA APELAÇÃO CÍVEL, PORÉM, NEGO-LHE PROVIMENTO
,
mantendo incólume a sentença recorrida, nos termos da fundamentação acima lançada.

É como voto.

Considerando os deveres da boa-fé e da cooperação para a razoável duração do processo, expressamente previstos nos artigos 5º e 6º, do Código de Processo Civil, as partes ficam advertidas de que a interposição de Embargos de Declaração manifestamente protelatórios, ou que promovam indevidamente rediscussões de mérito, poderá ensejar a aplicação das multas previstas nos artigos 81 e 1.016, § 2º e §3º, do CPC.

Servirá a cópia da presente decisão como mandado/ofício, nos termos da portaria nº. 3.731/2015- GP.

P.R.I.

Belém, data de registro do sistema.

Desembargadora EZILDA
PASTANA
MUTRAN

Relatora

Belém, 01/07/2025