Tribunal: TJPA
Processo: 0809664-60.2020.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9532 - Caução
Data de julgamento: 2025-09-23

Ementa:
SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0809664-60.2020.8.14.0000 AGRAVANTE: HABITASEC SECURITIZADORA S.A ADVOGADO: IVO WAISBERG E OUTRO AGRAVADO: PORTO QUALITY EMPREEMDOMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA E OUTROS ADVOGADO: CRISTINA NORONHA TITAN E OUTROS EMENTA EMENTA: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.IMÓVEIS QUITADOS POR TERCEIROS AQUIRENTES. APLICAÇÃO POR ANALOGIA DA SÚMULA 308 DO STJ. BAIXA DE GRAVAME. NEGADO PROVIMENTO. CASO EM EXAME: trata-se de agravo de instrumento interposto por habitasec seuritizadora contra decisão do 1° grau que determinou a baixa do gravame existente sobre os imóveis objetos da demanda. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: a controvérsia gira em torno da possibilidade de baixa do gravame em casos de unidades imobiliárias quitadas por terceiros adquirentes, aplicando, por analogia, o enunciado da súmula 308 do stj, mesmo em situações que versem sobre a alienação fiduciária. Dívida garantida. Inexistência da demonstração do perigo de irreversibilidade do provimento antecipado em referência RAZOES DE DECIDIR: a jurisprudência dominante do stj admite a aplicação analógica da súmula 308 em casos de alienação fiduciária, garantindo a segurança jurídica ao adquirente do imóvel. A quitação do imóvel pela agravada torna indevida a manutenção do gravame. DISPOSITIVO E TESE: negado provimento ao agravo de instrumento, mantendo-se a decisão de primeiro grau em todos os seus termos. Tese: a aplicação analógica da súmula 308 do STJ em casos de alienação fiduciária é válida para garantir a segurança jurídica ao adquirente do imóvel que quitou integralmente o preço pactuado. Gleide Pereira de Moura Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0809664-60.2020.8.14.0000

AGRAVANTE: HABITASEC SECURITIZADORA S.A.

AGRAVADO: PORTO QUALITY EMPREENDIMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA, MB CAPITAL INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA, MARCIO ANDRE MARQUES BELLESI

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0809664-60.2020.8.14.0000

AGRAVANTE: HABITASEC SECURITIZADORA S.A

ADVOGADO: IVO WAISBERG E OUTRO

AGRAVADO: PORTO QUALITY EMPREEMDOMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA E OUTROS

ADVOGADO: CRISTINA NORONHA TITAN E OUTROS

EMENTA

EMENTA: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.IMÓVEIS QUITADOS POR TERCEIROS AQUIRENTES. APLICAÇÃO POR ANALOGIA DA SÚMULA 308 DO STJ. BAIXA DE GRAVAME. NEGADO PROVIMENTO.

CASO EM EXAME:
trata-se de agravo de instrumento interposto por habitasec seuritizadora contra decisão do 1° grau que determinou a baixa do gravame existente sobre os imóveis objetos da demanda.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
a controvérsia gira em torno da possibilidade de baixa do gravame em casos de unidades imobiliárias quitadas por terceiros adquirentes, aplicando, por analogia, o enunciado da súmula 308 do stj, mesmo em situações que versem sobre a alienação fiduciária. Dívida garantida. Inexistência da demonstração do perigo de irreversibilidade do provimento antecipado em referência

RAZOES DE DECIDIR:
a jurisprudência dominante do stj admite a aplicação analógica da súmula 308 em casos de alienação fiduciária, garantindo a segurança jurídica ao adquirente do imóvel. A quitação do imóvel pela agravada torna indevida a manutenção do gravame.

DISPOSITIVO E TESE:
negado provimento ao agravo de instrumento, mantendo-se a decisão de primeiro grau em todos os seus termos. Tese: a aplicação analógica da súmula 308 do STJ em casos de alienação fiduciária é válida para garantir a segurança jurídica ao adquirente do imóvel que quitou integralmente o preço pactuado.

Gleide Pereira de Moura

Relatora

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0809664-60.2020.8.14.0000

AGRAVANTE: HABITASEC SECURITIZADORA S.A

ADVOGADO: IVO WAISBERG E OUTRO

AGRAVADO: PORTO QUALITY EMPREEMDOMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA E OUTROS

ADVOGADO: CRISTINA NORONHA TITAN E OUTROS

RELATÓRIO

Tratam os autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO com pedido de efeito suspensivo interposto por HABITASEC SECURITIZADORA S/A contra a decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Civel e Empresarial da Comarca de Belém/PA que, nos autos da AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM ANULAÇÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS E INDENIZAÇÃO, com expresso pedido de TUTELA DE URGÊNCIA (processo n° 0835304-35.2020.8.14.0301) ajuizada por PORTO QUALITY EMPREENDIMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS LTDA, MB CAPITAL INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇOES LTDA e MARCIO ANDRÉ MARQUEBELLESI, concedeu a tutela de urgência nos seguintes termos:

(...)

Isto posto, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA CAUTELAR,

nos

termos

do
artigo
300 do CPC, para determinar às rés
que
se abstenham de cadastrar

o nome dos autores nos órgãos de restrição de crédito, tais como

SERASA, SPC, SCPC, BACEN (SISBANCEM- SCR), e nos Cartórios de

Protestos
da

Comarca. Em caso de descumprimento, aplico multa diária no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais). Expeça-se oficio aos órgãos de restrição de crédito (SERASA, SPC, SCPC e BACEN (SISBANCEM- SCR), bem como aos Cartórios de Protesto da Comarca, para que se abstenham de negativar o nome dos autores relativamente aos contratos discutidos na presente ação. Caso já tenha ocorrido a negativação, determino que procedam a sua exclusão no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por dia de descumprimento.

Igualmente, DEFIRO
A TUTELA DE URGENCIA ANTECIPADA,
nos termos do artigo 300 do CPC, para determinar a expedição de ofício ao Sr. Oficial Titular do Cartório de Registro de Imóveis competente, na forma dos bens imóveis listados na TABELA 3 (descritos na EMENDA ID 18005260) na forma dos pedidos formulados na inicial, cuja cópia deverá acompanhar os ofícios aos respectivos cartórios, a fim de que estes realizem imediatamente o cancelamento das alienações fiduciárias

registradas
sobre
os
imóveis
da
TABELA
3. Em caso de descumprimento, aplico multa diária no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Expeça-se o que for necessário.

Estando a lide devidamente caucionada com bens imóveis e recebíveis, diante dos bens listados na TABELA 1 a 2 (ID 17979346). Lavre-se o respectivo
TERMO

DE CAUÇÃO

e GARANTIA
em relação ao estoque de imóveis e quanto aos recebíveis, devem os clientes da Autora continuarem a proceder com o depósito dos valores mencionados nas tabelas de recebíveis, quando de seus respectivos vencimentos, tudo conforme já vinha sendo executado na CONTA BANCÁRIA vinculada aos instrumentos contratuais. Em relação ao pedido de liberação de garantia de imóveis ainda em pagamento, defiro desde logo que, em caso de quitação do financiamento de imóveis por clientes por conta dos depósitos na conta vinculada da Ré, durante o transcurso da lide, deverá Autora informar ao juízo, mediante relatório, para fins de oficio de liberação dos mesmos, caso a Requerida não o faça diretamente.

Determino, por cautela geral,
a suspensão
dos

efeitos

executivos dos

contratos

aqui

discutidos, e por consequência,
todas
as

suas

nuances
.
Assim

procedendo
porque

o

saldo
devedor e a modalidade

de quitaçã
o
aventada estarão em apreciação por este juízo, evitando-se, ainda
c
onstrangimento ilegal e dano irreversíve
l. Em caso de descumprimento. aplico multa diária no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Expeça-se o que necessário.

A multa diária arbitrada na presente decisão, em caso da ocorrência de seu descumprimento, fica limitada ao valor total de R$ 500 000,00(quinhentos mil reais).

N
a
petição inicial da ação originária, consta que a Porto Quality realizou o registro de incorporação imobiliária à margem da matrícula n. 58.645, junto ao 19 Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Belém/PA, do empreendimento denominado "PORTO QUALITY HOSPITAL & OFFICE CENTER", localizado nesta Cidade.

Aduziram que com o objetivo de levantar recursos para construção do empreendimento mencionado, a referida recorrida formalizou com o Aval de MB CAPITAL INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇOES LTDA e MARCIO ANDRÉ MARQUES BELLESI, em 17 de agosto de 2016,a Cédula de Crédito Bancário n. 053, junto à requerida DOMUS COMPANHIA HIPOTECÁRIA, instituição financeira privada com endereço na Avenida Barão de Studart,2360,Sala 505,Joaquim Távora, CEP 60.120-002, na Cidade de Fortaleza, Estado do Ceará, inscrito no CNPJ/MF sob o n° 10.372.647/0002-89, no valor de R$ 22.400.000,00(vinte e dois milhões e quatrocentos mil reais), e com qual constou GARANTIAS de Aval, Cessão Fiduciária de Recebíveis, Fundo de liquidez (valor R$ 22.400.000,00) e Fundo de Obras.

Acrescentaram que nos termos da CCB (Cédula de Crédito Bancário) a empresa Agravada/Autora, comprometeu-se a utilizar os recursos obtidos com o financiamento direto para a realização das obras de construção do empreendimento comercial "PORTO QUAUTY HOSPITAL& OFFICE CENTER", cujo memorial de incorporação foi registrado na matricula do imóvel localizado na Cidade de Belém, Estado do Pará, objeto da matricula ne 58 645, do 1° Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Belém, Estado do Pará.

Relataram ainda na inicial, que a empresa DOMUS COMPANHIA HIPOTECÁRIA, cedeu posteriormente à Agravante (Habitasec) os Créditos Imobiliários nos termos do "Instrumento Particular de Cessão de Créditos imobiliários e Outras Avencas", firmados entre a Agravada/Autora e a DOMUS, com os quais a Recorrente tinha como propósito emitir certificados de recebíveis imobiliários ("CRI"), os quais foram ofertados por meio de distribuição pública com esforços restritos, nos termos da instrução CVM 414 e da Instrução ne 476, de 16 de janeiro de 2009, conforme em vigor, emitida pela CVM ("Instrução CVM 476" e "Oferta Pública Restrita", respectivamente).

Afirmaram que no mesmo momento, foi constituída ainda em favor da Agravante a alienação fiduciária de determinadas Unidades do Empreendimento, por meio da celebração do "Instrumento Particular de Alienação Fiduciária de Imóveis em Garantia e Outras Avencas", firmado na mesma data, entre a
PORTO QUALITY EMPREENDIMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS LTDA e a HABITASEC SECURITIZADORA S.A.
Assim, a Agravada/Autora ficou autorizada a continuar a comercializar, por meio da celebração de "Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de Unidade Imobiliária em Construção e Alienação Fiduciária em Garantia", com os seus clientes.

Diante dos fatos alegados, o Juízo de 1° Grau concedeu a tutela antecipada nos moldes acima.

Inconformada com a concessão da tutela antecipada, a
HABITASEC SECURITIZADORA S.A.
interpôs o presente recurso, alegando que não se encontram presentes os requisitos para o deferimento antecipatório decidido em favor dos agravados, uma vez que não seria cabível a baixa de alienações fiduciárias que garantiam a dívida de quase 25 milhões de reais das recorridas, sem exigir caução pelos Agravados.

Afirma, nas razões do recurso, que a baixa de 53 (cinquenta e três) Alienações Fiduciárias não se mostra razoável, uma vez que se trata de garantia oferecida pelo Agravados, através de instrumento particular, reconhecido e assinado por todas as partes.

Alega ainda que os Agravados não cumpriram com uma das garantias e obrigações inerentes à relação contratual, isto é, depósito dos recebíveis em conta vinculada, o que obstaria a baixa das alienações fiduciárias.

Por fim, requer a concessão do efeito suspensivo para determinar o afastamento da decisão recorrida, reconstituindo o registro das alienações fiduciárias em todas as unidades do empreendimento PORTO QUJALITY HOSPITAL & OFFICE CENTER, listadas na Tabela 3, junto à exordial, uma vez que devidamente comprovado o direito da Agravante a manter a garantia fornecida pelos Agravados, já que legítima, bem como, pelo perigo que corre caso a decisão não seja revertida, ocasionará o não recebimento por parte da Agravante, dos débitos em aberto, sendo a medida concedida desproporcional e irrazoável.

Subsidiariamente requer, que seja, no mínimo, determinado o depósito pelos Agravados dos valores correspondentes à venda dos imóveis listados na Tabela 3, até decisão final da demanda, trazendo desse modo estabilidade para todas as partes, inclusive os terceiros de boa-fé.

Restou indeferido o efeito suspensivo, conforme decisão ao id 3769927.

Contrarrazões ao id 3829600.

Redistribuídos os autos a minha relatoria após a suspeição firmada pelo Exmo. Des. Amilcar Roberto Guimarães.

É o relatório.

Gleide Pereira de Moura

Relatora

VOTO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0809664-60.2020.8.14.0000

AGRAVANTE: HABITASEC SECURITIZADORA S.A

ADVOGADO: IVO WAISBERG E OUTRO

AGRAVADO: PORTO QUALITY EMPREEMDOMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA E OUTROS

ADVOGADO: CRISTINA NORONHA TITAN E OUTROS

VOTO

Preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do presente agravo.

Cinge-se o recurso em analisar o acerto ou não da decisão proferida pelo Juízo "a quo”, que deferiu liminarmente a tutela de urgência no sentido de proibir a inserção do nome dos agravados em órgãos protetivos, assim como, determinar o cancelamento das alienações fiduciárias registradas sobre os imóveis da TABELA 3, listada na exordial.

É cediço que para a concessão da medida de urgência é imprescindível a presença dos requisitos previstos em Lei, que são: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Ademais, é preciso que não haja perigo de irreversibilidade da medida, consoante previsão do art. 300 do CPC. Vejamos:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver

elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de

dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1e Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme

o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os

danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser

dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder

oferecê-la.

§ 2° A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após

justificação prévia.

§3° A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da

decisão.

Essas exigências deverão comparecer nos autos para demonstrar cabalmente ao Magistrado, o preenchimento das exigências legais, exigindo o exercício de ponderação na análise do feito, sob pena de banalização da medida.

Analisando detidamente os autos, bem como todos os documentos acostados, entendo estar ausente a probabilidade de provimento do recurso, haja vista, que o agravante não comprovou a verossimilhança de suas alegações.

Por seu turno, entendo que os agravados demonstraram a presença dos requisitos legais para a concessão da tutela antecipada deferida, tais como, probabilidade do direito e perigo na demora.

No caso específico do perigo na demora, representado pelo risco de dano ou de comprometimento do resultado útil do processo, decorrente das alienações fiduciárias registradas sobre os imóveis da TABELA 3, verifico que a não concessão da tutela do primeiro grau, impossibilita os adquirentes
dos referidos imóveis a regularizarem as suas
propriedades já devidamente quitadas.

Com efeito, diante do contrato de compromisso
de compra
e venda celebrado entre

a
PORTO QUALITY EMPREENDIMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS LTDA
e

os promitentes compradores, a recorrida tem a obrigação de entregar o imóvel vendido, livre e desembaraçado, ao comprador, após a quitação integral do bem, independente de qualquer vínculo entre agravados e agravante, conforme, inclusive, já decidiu o Superior Tribunal de Justica, a saber:

Súmula 308 - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente

financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de

compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do

imóvel.

Em suma, a garantia hipotecária/alienação fiduciária conferida pela construtora à instituição financeira é ineficaz perante o adquirente da unidade imobiliária e não pode configurar óbice ao pleno exercício do direito de propriedade.

Sob esse ângulo, observa-se o que decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA

CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.INEFICACIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL.APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ. 1. Ac

o

declaratória cumulada com obrigação de fazer, por meio da qual

se objetiva a manutenção de registro de imóvel em nome da

autora, bem como a baixa da alienação fiduciária firmada entre a

construtora e o agente financeiro. 2. Acão ajuizada em

12/03/2012. Recurso especial concluso ao gabinete em

05/09/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é definir

se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente

financeiro tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma

a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ. 4. De

acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a

construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior àcelebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia

perante os adquirentes do imóvel. 5. A Súmula 308/STJ, apesar

de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o

promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise

contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de

aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de

hipoteca. 6. Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que

cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço

ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de

que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o

financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado. 7. Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada

por esta Corte -e que deu origem ao enunciado sumular em

questão-, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da

hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a

sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de

consequência, a sua aplicação por analogia. 8. Recurso especial

conhecido e não provido. (REsp 1576164/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA

TURMA, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019)

Assim também tem decidido Tribunais Pátrios:

AGRAVO DE INSTRUMENTO-HIPOTECA-PROMESSA DE COMPRA

E VENDA - CONTRATO QUITADO - BAIXA DA HIPOTECA -NECESSIDADE. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente

financeiro não produz efeitos perante o promissário comprador

do imóvel. Pago o preço acordado entre as partes, a baixa da

hipoteca pela construtora é medida que se impõe. (TJMG-Agravo

de Instrumento-Cv 1.0000.18.109041-6/001, Relator (a): Des.(a)Alberto Henrique, 13° CÂMARA CÍVEL, julgamento em

31/01/2019, publicação da sumula em 01/02/2019)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE

FAZER. TUTELA PROVISÓRIA. IMÓVEL QUITADO. BAIXA DE

HIPOTECA. OBRIGAÇÃO DO INCORPORADOR/CONSTRUTOR. REQUISITOS PREENCHIDOS. IMPOSIÇÃO DE MULTA DIÁRIA.POSSIBILIDADE. VALOR RAZOÁVEL. REDUÇÃO INCABÍVEL.

- Uma vez quitado o imóvel (unidade autônoma), cabe à Incorporadora/Construtora promover a baixa da hipoteca que

grava o bem, outorgando ao comprador a respectiva escritura, considerando que, nos termos da Súmula 308 do STJ, "A hipoteca

firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou

posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem

eficácia perante os adquirentes do imóvel."

-O
perigo de dano se mostra presente quando o adquirente do

imóvel hipotecado não pode exercer os direitos inerentes à propriedade.

·É cabível a fixação de astreintes, consoante o disposto nos arts.536 e 537 do CPC, visando a garantir a efetividade de

determinação judicial

·A multa imposta para a hipótese de descumprimento de

obrigação de fazer deve atender aos princípios da

proporcionalidade e da razoabilidade, bem como não ser excessiva

a ponto de provocar o enriquecimento ilícito da parte que dela
aproveitará.

(TJ-MG AI: 10000191064526001 MG, Relator: Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 28/04/0020, Data de Publicacão.
04/05/2020)

CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C CANCELAMENTO DE HIPOTECA.
TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA NO PRIMEIRO GRAU PARA ORDENAR O LEVANTAMENTO DA HIPOTECA SOBRE OS IMÓVEIS SUB JUDICE. AQUISIÇÃO DE UNIDADES EM CONDOMÍNIO EDILICIO2. GARANTIA HIPOTECÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O BANCO.INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ.APLICABILIDADE DA SÚMULA N. 308 DO STJ
. TESE DE

QUE A LEI N. 13.097/2015 TERIA REVOGADO O ENTENDIMENTO

SUMULAR. NÃO ACOLHIMENTO.
LEI QUE PROTEGE O

ADQUIRENTE DE BOA-FÉ EM COMPRA DE IMÓVEIS EM

CONDOMINIO EDILÍCIO. IMÓVEL JÁ QUITADO NO CASO.PROTEÇÃO AO CREDOR DO ALIENANTE
QUE SE DÁ POR MEIO DE

SUB-ROGAÇÃO NO PRECO DO IMÓVEL OU NO CRÉDITO

IMOBILIÁRIO ORIUNDO DA VENDA DA UNIDADE. AMPARO

JURIDICO ESTENDIDO TAMBÉM À PROMESSA DE COMPRA E

VENDA NÃO REGISTRADA. PRECEDENTE DO STJ. FUMUS BONI

IURIS PRESENTE.PERICULLIM IN MORA.RISCO DE EXPROPRIAÇÃO

QUE DECORRE DA HIPOTECA. ALEGAÇÃO DE QUE A VENDA SERIA

COMERCIAL NAO VERIFICACÃO. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL.PLEITO DE SUBSTITUICÃO DE GARANTIA CONTRATUAL NO PACTO

FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O BANCO. RELAÇÃO JURIDICA

INTERNA ENTRE OS REUS. QUESTAO A SER RESOLVIDA EM VIA

PRÓPRIA. DECISÃO MANTIDA, RECURSO DESPROVIDO.

1. À luz da Súmula n. 308 do ST1, "a hipoteca firmada entre a

construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia

perante os adquirentes do imóvel".

2.
"A
hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o

imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na

propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura

pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir

sobre" os direitos decorrentes dos contratos de alienação das

unidades habitacionais integrantes do projeto financiado "/art.22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro

adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em

favor do agente imobiliário que financiou o projeto
" (STJ, REsp

187.940/SP, Ministro Ruy Rosado de Aguiar, j. 18/02/1999).

(TJ-SC - AI: 40331278520188240000 Joinville 4033127-85.2018.8.24.0000, Relator: Marcus Tulio Sartorato, Data de

Julgamento: 30/04/2019, Terceira Câmara de Direito Civil)

Portanto, deve ser mantida a decisão que deferiu o pedido de tutela provisória.

Cabe ressaltar que os compradores dos imóveis que já quitaram todo o saldo devedor estão sendo privados de exercer os atos inerentes à sua propriedade até o julgamento final da demanda. Vale dizer, o simples fato de não poder dispor livremente dos bens de sua titularidade representa prejuízo e dano de difícil reparação.

De outro lado, inexiste, nos autos, demonstração do perigo de irreversibilidade do provimento antecipado em referência, uma vez que o restante da dívida informada pelas agravadas tem saldo devedor de R$ 29.863.046,49, e tal valor está garantido com apresentação de 9 unidades ainda não comercializadas, que somam o valor de mercado em R$ 17.863.203,90 (TABELA 01) e mais 67 unidades já comercializadas, mas ainda não quitadas, que seus débitos somam R$ 14.054.052,97 (TABELA 2). Logo, verifica-se que não há que se falar em ausência de garantia a respeito do montante devido.

Por fim, menciono que a determinação proferida pelo juízo de origem pode ser novamente revista no decorrer da instrução processual, ao passo que se contará com maiores elementos de prova ou caso sobrevenha nova circunstância fática.

Ante o exposto, conheço e nego provimento ao recurso interposto, mantendo-se a decisão confrontada em todos os seus termos.

Gleide Pereira de Moura

Relatora

Belém, 24/09/2025