Tribunal: TJPA
Processo: 0008277-25.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-07-22

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0008277-25.2017.8.14.0040 APELANTE: ALESSANDRO DOS SANTOS DE SOUSA Advogados do(a) APELANTE: RICARDO VIANA BRAGA - PA11430-A, CARLOS VIANA BRAGA - PA11489-A, DENISE BARBOSA CARDOSO - PA20534-A APELADO: NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA Advogados do(a) APELADO: DENISE GOMES DA SILVA - PA21415-A, BIANCA BRASILEIRO OLIVEIRA PEREIRA - PA29240-A DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES DENISE GOMES DA SILVA - PA21415-A DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTA COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO INDEVIDA. PRECEDENTES. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME: Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais, ajuizada por Alessandro dos Santos de Sousa, em face de Nova Carajás Construções & Incorporações Ltda, após aquisição de imóvel com alegada desvalorização por obras da empresa VALE S.A. Sentença que determinou a devolução de parcelas pagas, com retenção de percentual para cobrir despesas e multa compensatória. Condenação também à taxa de fruição, cuja cumulação com multa compensatória foi questionada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 3. Discute-se a legalidade da retenção de valores pagos e a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, além de eventual indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR: 4. A retenção de até 25% das parcelas pagas, em casos de inadimplemento do comprador, é válida conforme a jurisprudência consolidada. 5. A taxa de fruição não pode ser cumulada com a multa compensatória, configurando bis in idem, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ). 6. O cerceamento de defesa é rejeitado, pois o julgamento foi realizado com base nas provas documentais, não necessitando de prova adicional. 7. Não há elementos suficientes para a indenização por danos morais, tampouco para o pedido de indenização pela desvalorização do imóvel, uma vez que o pedido é subsidiário. IV. DISPOSITIVO: 8. Recurso conhecido e parcialmente provido, para excluir a taxa de fruição da condenação, mantendo-se as demais disposições da sentença. Tese de julgamento: A retenção de até 25% das parcelas pagas é válida em caso de inadimplemento do comprador, conforme jurisprudência do STJ. A cumulação de taxa de fruição com multa compensatória é indevida, conforme o entendimento do STJ. O cerceamento de defesa não se configura quando o julgamento é baseado em provas documentais suficientes. Não cabe indenização por danos morais ou pela desvalorização do imóvel na ausência de ato ilícito ou comprovação do pedido. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 421, 422. Código de Processo Civil, art. 86, parágrafo único. STJ, Súmula 543. STJ, Resp n° 1.635.428/SC (Tema 970). Acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0008277-25.2017.8.14.0040

APELANTE: ALESSANDRO DOS SANTOS DE SOUSA

APELADO: NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0008277-25.2017.8.14.0040

APELANTE: ALESSANDRO DOS SANTOS DE SOUSA

Advogados do(a) APELANTE: RICARDO VIANA BRAGA - PA11430-A, CARLOS VIANA BRAGA - PA11489-A, DENISE BARBOSA CARDOSO - PA20534-A

APELADO: NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA

Advogados do(a) APELADO: DENISE GOMES DA SILVA - PA21415-A, BIANCA BRASILEIRO OLIVEIRA PEREIRA - PA29240-A

DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

DENISE GOMES DA SILVA - PA21415-A
DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA:

RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTA COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO INDEVIDA. PRECEDENTES. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME:

Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais, ajuizada por Alessandro dos Santos de Sousa, em face de Nova Carajás Construções & Incorporações Ltda, após aquisição de imóvel com alegada desvalorização por obras da empresa VALE S.A.

Sentença que determinou a devolução de parcelas pagas, com retenção de percentual para cobrir despesas e multa compensatória. Condenação também à taxa de fruição, cuja cumulação com multa compensatória foi questionada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
3. Discute-se a legalidade da retenção de valores pagos e a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, além de eventual indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR:
4. A retenção de até 25% das parcelas pagas, em casos de inadimplemento do comprador, é válida conforme a jurisprudência consolidada.
5. A taxa de fruição não pode ser cumulada com a multa compensatória, configurando bis in idem, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
6. O cerceamento de defesa é rejeitado, pois o julgamento foi realizado com base nas provas documentais, não necessitando de prova adicional.
7. Não há elementos suficientes para a indenização por danos morais, tampouco para o pedido de indenização pela desvalorização do imóvel, uma vez que o pedido é subsidiário.

IV. DISPOSITIVO:
8. Recurso conhecido e parcialmente provido, para excluir a taxa de fruição da condenação, mantendo-se as demais disposições da sentença.

Tese de julgamento:

A retenção de até 25% das parcelas pagas é válida em caso de inadimplemento do comprador, conforme jurisprudência do STJ.

A cumulação de taxa de fruição com multa compensatória é indevida, conforme o entendimento do STJ.

O cerceamento de defesa não se configura quando o julgamento é baseado em provas documentais suficientes.

Não cabe indenização por danos morais ou pela desvalorização do imóvel na ausência de ato ilícito ou comprovação do pedido.

Dispositivos relevantes citados:

Código Civil, arts. 421, 422.

Código de Processo Civil, art. 86, parágrafo único.

STJ, Súmula 543.

STJ, Resp n° 1.635.428/SC (Tema 970).

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães
.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO
interposto por
ALESSANDRO DOS SANTOS DE SOUSA inconformado com a Sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/Pa, que nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS
, julgou

parcialmente procedente a demanda.

O autor ajuizou a ação acima mencionada, aduzindo

ter adquirido um imóvel no Loteamento Nova Carajás, a ser pago de forma postergada no tempo (financiamento), salientando que na ocasião das tratativas a demandada garantiu que toda a área de aquisição dos lotes, bem como as redondezas, na qual estava adquirindo, futuramente ficaria mais valorizada com a construção de faculdade, parque verde e que o núcleo urbano de Carajás seria transferido para o bairro Nova Carajás.

Aduziu que após a aquisição, a empresa VALE S.A iniciou a construção de uma estrada de ferro na referida área, mediante o instituto da servidão, o que desvalorizou sobremaneira seu imóvel com a poluição, ruídos e risco de morte das pessoas que residem na localidade, razão pela qual pugnou, em sede de tutela de urgência, pela suspensão de pagamento das parcelas mensais do financiamento, bem como que a requerida se abstivesse de inserir seu nome nos cadastros de inadimplentes.

No mérito, requereu a rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos, bem como a condenação ao pagamento de danos morais.

O Juízo de 1º grau prolatou sentença (ID Nº. 16063696), julgando parcialmente procedente a demanda, para:

(...)
a) DECLARAR rescindido os contratos de compromisso de compra e venda firmado pela parte autora com a requerida. Por consequência, consolidar a propriedade em nome da requerida Nova Carajás Construções e Incorporações LTDA.

b)
DETERMINAR a restituição das parcelas pagas
(excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora,
podendo o promissário vendedor

RETER
,
em caso de culpa do comprado
r, conforme fundamentação adotada:

b.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor a ser devolvido, a título de ressarcimento das despesas com publicidade, administração, etc.

b.2) o percentual de 10% (dez por cento) das importâncias pagas até a data da rescisão, a título de multa compensatória pela rescisão.

Em caso de culpa da vendedora, conforme fundamentação adotada, a devolução dos valores pagos será integral e a multa compensatória de 10% deverá ser paga pela requerida.

c) CONDENAR a parte autora a pagar taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, no importe de 1% incidente sobre o valor total da compra e venda corrigido monetariamente, por mês, a título de aluguel,
contados da inadimplência (se houver)
, não podendo, conduto, haver saldo negativo depois da devida compensação com o que tiver a receber.

d) CONDENAR a requerida a indenizar a parte autora das benfeitorias na forma da lei, comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir.

Considerando a sucumbência da requerida em parte mínima e que a rescisão do contrato decorreu na inadimplência do comprador, invoca-se a norma do parágrafo único do art. 86 do CPC/15 e, assim, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor a ser efetivamente restituído, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiária da Justiça Gratuita, ficam as obrigações sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º, Idem).

Inconformada,
ALESSANDRO DOS SANTOS DE SOUSA interpôs recurso de apelação (ID Nº. 16063700), alegando, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa diante do julgamento antecipado da lide.

No mérito, sustenta a falta de análise dos documentos juntados pelo autor e ainda, a configuração de julgamento extra-petita por parte do Juízo de 1º grau, no momento em que determinou a exclusão de eventuais juros e multa de atraso (item B), bem como quando determinou a retenção do percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor a ser restituído, em razão de despesas com publicidade, tributárias e administrativas (B1) e ainda, quando determinou a retenção do percentual de 10% (dez por cento) a título de mora compensatória pela rescisão (B2), ressaltando que tais pedidos não foram pleiteados pela parte ré em sua peça de defesa e, portanto, são considerados extra petita.

Alega também, que o Juízo de 1º grau não se manifestou a respeito do pedido alternativo, qual seja, o pedido de indenização pela desvalorização do imóvel, ressaltando ainda a necessidade da condenação da requerida ao pagamento de danos morais, de multa compensatória de 10% (dez por cento) e 20% (vinte por cento) de honorários contratuais, por restar evidente ser a ré responsável pela rescisão contratual, afirmando ainda a necessidade de reconhecimento da adimplência do autor.

Pugna ainda, que reforme a sentença para excluir da condenação a taxa de fruição, tendo em vista que quem deu causa a presente demanda foi a empresa recorrida, além da necessidade de fixação de indenização por danos morais.

A recorrida apresentou contrarrazões (ID Nº.

16063702), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório com apresentação em pauta de julgamento, para a Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe com início às 14:00 h, (....) de 2025.

Belém,( PA), 2025.

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador relator

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado, tempestivamente, por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos.

Tendo sido preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

Passo a análise da preliminar de nulidade de sentença, suscitada pela apelante.

PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA:

Alega o recorrente a nulidade da sentença por erro de procedimento, eis que o julgamento antecipado da lide teria representado cerceamento de defesa.

Analisando os autos, verifica-se que a presente lide se restringe a análise do contrato firmado entre as partes e o pleito de rescisão, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a produção de outras provas ou ainda a realização de prova técnica e/ou testemunhal.

Ora, as questões levantadas na inicial se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

Nesse sentido, as provas constantes dos autos são suficientemente capazes de embasar o juízo de valor para o deslinde da causa.

Ademais, não configura cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova.

Em verdade, a Lei confere ao juiz decidir sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias.

A respeito do assunto, colaciono entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. INDEFERIMENTO DE PROVA ORAL.
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.
CERCEAMENTO DE DEFESA. ARRAS. DEVOLUÇÃO. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. De acordo com o art. 330, I, do CPC/1973 é facultado ao juízo proferir sentença, desde que não haja necessidade de produzir provas em audiência. Por sua vez, o art. 131 do CPC/1973, que trata do princípio da livre persuasão racional, estabelece que cabe ao magistrado avaliar as provas requeridas e rejeitar aquelas que protelariam o andamento do processo, em desrespeito ao princípio da celeridade processual.

2. No caso, depreende-se que o Colegiado Estadual julgou a lide com base no substrato fático-probatório dos autos, cujo reexame é vedado em âmbito de Recurso Especial, ante o óbice do enunciado da Súmula 7 deste Tribunal. Sendo o magistrado o destinatário da prova, compete a ele o exame acerca da necessidade ou não da produção do aporte requerido.

3. Em relação à necessidade ou não de devolução do valor pago a título de arras, o acolhimento da pretensão recursal exigiria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, atraindo, mais uma vez, o óbice da Súmula n. 7 do STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp 1096303/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO , QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 29/08/2017) - Destaquei.

Rejeito a preliminar por falta de amparo legal.

MÉRITO

Incialmente, importante esclarecer a respeito da alegação de que o Juízo de 1º grau teria incorrido em julgamento extra-petita ao deferir pedidos que supostamente não foram pleiteados pela requerida em sua peça de defesa.

O julgador, ao proferir uma decisão, deve ficar adstrito ao pedido formulado pelas partes, a fim de impedir que se configurem os conhecidos vícios de decisões citra, ultra e/ou extra petita. Trata-se da observância ao princípio da adstrição ou congruência.

Assim, a decisão deve observar não apenas os limites do pedido, mas também a causa de pedir e os sujeitos da relação processual, é o que se denomina limites objetivos e subjetivos da sentença.

Nessa senda, a decisão extra petita pode ser definida como aquela que julga algo diferente daquilo que foi pedido, analisando questão diversa da pleiteada, podendo inclusive ser estranha à causa de pedir.

Na hipótese em exame, contrariamente ao alegado pelo recorrente, não há que se falar na hipótese de decisum
extra petita
, isso porque todos os itens deferidos em sentença são decorrentes do próprio pleito de rescisão contratual e, por certo, suas consequências lógicas.

Dessa forma, tem-se que a sentença recorrida fora proferida em estrita observância ao princípio da adstrição, não havendo que se falara em
decisum extra petita
na hipótese.

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. É a consequência lógica da rescisão.

STJ – Súmula 543:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém, no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador, como no caso em questão, a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador. O magistrado primevo fixou a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de até 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.
A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.

2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das
parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre

esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os
prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.
Recurso especial a que se nega seguimento.

(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

Noutra ponta, quanto a taxa de fruição,
deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da autora, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884
[1]
a 886
[2]
do Código Civil.

No caso em comento, oportuno destacar que o contrato firmado pelas partes prevê indenização de 1% (um por cento) multiplicado pelo número de meses de fruição (cláusula 12.5, g), devendo o autor arcar com essa despesa por ter dado causa à rescisão, seja por sua inadimplência, seja porque não tem mais interesse de continuar com o contrato. Trata-se, de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

A sentença recorrida, por sua vez, condenou a requerida ao pagamento da multa contratual e da taxa de fruição. Ocorre que, a condenação à taxa de fruição cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, incorre em cumulação indevida ou bis in idem.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019) (grifo nosso).

Desse modo, não cabe, no caso sob exame, a aplicação de taxa de fruição, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Dessa forma, pela ratio decidendi do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o tema 970, entende-se que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Nesse contexto, vejamos precedente da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04)

Logo, havendo multa convencional no sentindo de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em posterior cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar uma cumulação ou repetição de penalidade indevida.

Desta feita, a sentença guerreada merece reforma neste ponto para excluir a taxa de fruição da condenação.

No mais, considerando ter restado demonstrado que o recorrente foi quem deu causa a rescisão do contrato, por inadimplemento das prestações mensais pela compra do imóvel, não subsiste o pleito de indenização por danos morais, não tendo restado demonstrado a existência de qualquer ato ilícito por parte da empresa requerida apta ensejar tal reparação, de modo que não merece reparos a sentença nessa parte.

A alegação de que o Juízo de 1º grau não se manifestou a respeito do pedido alternativo, qual seja, o pedido de indenização pela desvalorização do imóvel, também não merece acolhimento.

Conforme muito bem salientado pelo Juízo de 1º grau, tal pedido se caracteriza como pedido subsidiário e somente poderia ser apreciado se o pedido principal (rescisão contratual) não fosse acolhido, o que não ocorreu no presente caso.

Por fim, observa-se que a requerida, ora apelada, foi sucumbente em parte mínima do pedido, o que enseja a condenação da parte adversa, por inteiro, pelas despesas e honorários, nos termos do art. 86, parágrafo único do CPC, não merecendo reparos a sentença nessa parte.

Vejamos a Jurisprudência Pátria:

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO.
Tendo a reclamante sucumbido em parte mínima do pedido, aplica-se ao caso o disposto no art. 86, parágrafo único do CPC
ante a existência de omissão na CLT e compatibilidade com o processo do trabalho. Recurso da reclamada ao qual se nega provimento neste aspecto. (TRT-2 10009417420195020069 SP, Relator: LIANE MARTINS CASARIN, 3ª Turma - Cadeira 5, Data de Publicação: 05/12/2019)

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO. ÔNUS DA PARTE ADVERSA QUANTO À INTEIREZA DAS DESPESAS E VERBA HONORÁRIA.
Em se constatando que, dentre os pedidos elencados na petição inicial, apenas uma mínima parte não restou deferida, caberá à parte adversa responder pela inteireza das despesas e honorários advocatícios, na dicção do parágrafo único do artigo 86 do CPC
. Apelo obreiro provido. (TRT-1 - RO: 01010679120195010065 RJ, Relator: ROSANA SALIM VILLELA TRAVESEDO, Data de Julgamento: 09/12/2020, Quinta Turma, Data de Publicação: 27/01/2021)

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO DO

RECURSO E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, reformando a sentença tão somente para afastar a condenação da recorrente à taxa de fruição, mantendo o decisum nos seus demais termos, conforme a fundamentação acima exposta.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É O VOTO

Sessão Ordinária –
Plenário Virtual
- Plataforma PJe com início às 14:00 h., do dia ____ de _______ de 2025

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador - Relator

Belém, 27/08/2025