Tribunal: TJPA
Processo: 0005991-72.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-01-28

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO LIMITADO A 25%. DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA DE AVALIAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Viver Incorporadora e Construtora S/A, Projeto Imobiliário Viver Castanheira SPE 85 Ltda. e Condomínio do Edifício Viver Castanheira contra sentença que, em ação de rescisão contratual e restituição de valores ajuizada por Márcia Suely Souza da Conceição, declarou rescindido o contrato, condenou as rés solidariamente à devolução parcial dos valores pagos e determinou a restituição de valores relativos à comissão de corretagem e taxa de avaliação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir a validade do percentual de 30% de retenção previsto contratualmente; (ii) estabelecer a legitimidade da devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de avaliação; e (iii) verificar a responsabilidade das rés pelas consequências do desfazimento do contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR O percentual de retenção de 25% sobre os valores pagos, fixado pela sentença, encontra respaldo no Tema 1.002 do STJ e na Súmula 543, que garantem a moderação e a proporcionalidade em favor do consumidor. A retenção de 30%, sem comprovação de custos que justifiquem tal percentual, constitui cláusula abusiva nos termos do art. 51, IV, do CDC. A devolução integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de avaliação é devida, pois as rés, como integrantes da cadeia de fornecimento, são solidariamente responsáveis pela cobrança indevida, conforme o art. 18 do CDC. Não houve prova de que a consumidora foi informada previamente sobre tais cobranças ou que expressamente anuiu. A jurisprudência do STJ e de tribunais estaduais é firme no sentido de que, mesmo nos casos de rescisão contratual por culpa do comprador, a retenção de valores deve respeitar limites que assegurem o equilíbrio contratual e o princípio da boa-fé. A devolução parcial nos termos fixados pela sentença garante essa proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A retenção de valores pagos pelo consumidor em contratos de promessa de compra e venda deve respeitar o limite máximo de 25%, salvo prova de despesas administrativas superiores. Valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de avaliação são devolvidos ao consumidor quando configurada ausência de informação clara e destacada sobre tais cobranças. Os integrantes da cadeia de fornecimento de produtos e serviços respondem solidariamente por danos causados ao consumidor, conforme o art. 18 do CDC. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 18 e 51, IV; CC, art. 476; CPC, arts. 85, § 2º, 405 e 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.002; STJ, Súmula 543; TJ-SP, AC nº 1002212-71.2022.8.26.0077; TJ-DF, AC nº 0707886-93.2021.8.07.0004; TJ-CE, AC nº 0163743-30.2012.8.06.0001. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A, PROJETO IMOBILIÁRIO VIVER CASTANHEIRA SPE 85 LTDA E CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VIVER CASTANHEIRA em face de MARCIA SUELY SOUZA DA CONCEIÇÃO. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em NEGAR-LHE PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 28 de janeiro de 2024. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0005991-72.2014.8.14.0301

APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO VIVER CASTANHEIRA, PROJETO IMOBILIÁRIO VIVER CASTANHEIRA SPE 85 LTDA, VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.

APELADO: MARCIA SUELY SOUZA DA CONCEICAO

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO LIMITADO A 25%. DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA DE AVALIAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Viver Incorporadora e Construtora S/A, Projeto Imobiliário Viver Castanheira SPE 85 Ltda. e Condomínio do Edifício Viver Castanheira contra sentença que, em ação de rescisão contratual e restituição de valores ajuizada por Márcia Suely Souza da Conceição, declarou rescindido o contrato, condenou as rés solidariamente à devolução parcial dos valores pagos e determinou a restituição de valores relativos à comissão de corretagem e taxa de avaliação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:

(i) definir a validade do percentual de 30% de retenção previsto contratualmente;

(ii) estabelecer a legitimidade da devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de avaliação; e

(iii) verificar a responsabilidade das rés pelas consequências do desfazimento do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O percentual de retenção de 25% sobre os valores pagos, fixado pela sentença, encontra respaldo no Tema 1.002 do STJ e na Súmula 543, que garantem a moderação e a proporcionalidade em favor do consumidor. A retenção de 30%, sem comprovação de custos que justifiquem tal percentual, constitui cláusula abusiva nos termos do art. 51, IV, do CDC.

A devolução integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de avaliação é devida, pois as rés, como integrantes da cadeia de fornecimento, são solidariamente responsáveis pela cobrança indevida, conforme o art. 18 do CDC. Não houve prova de que a consumidora foi informada previamente sobre tais cobranças ou que expressamente anuiu.

A jurisprudência do STJ e de tribunais estaduais é firme no sentido de que, mesmo nos casos de rescisão contratual por culpa do comprador, a retenção de valores deve respeitar limites que assegurem o equilíbrio contratual e o princípio da boa-fé. A devolução parcial nos termos fixados pela sentença garante essa proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A retenção de valores pagos pelo consumidor em contratos de promessa de compra e venda deve respeitar o limite máximo de 25%, salvo prova de despesas administrativas superiores.

Valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de avaliação são devolvidos ao consumidor quando configurada ausência de informação clara e destacada sobre tais cobranças.

Os integrantes da cadeia de fornecimento de produtos e serviços respondem solidariamente por danos causados ao consumidor, conforme o art. 18 do CDC.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 18 e 51, IV; CC, art. 476; CPC, arts. 85, § 2º, 405 e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1.002; STJ, Súmula 543; TJ-SP, AC nº 1002212-71.2022.8.26.0077; TJ-DF, AC nº 0707886-93.2021.8.07.0004; TJ-CE, AC nº 0163743-30.2012.8.06.0001.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL,
interposto por
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A, PROJETO IMOBILIÁRIO VIVER CASTANHEIRA SPE 85 LTDA E CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VIVER CASTANHEIRA
em face de
MARCIA SUELY SOUZA DA CONCEIÇÃO.

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em
NEGAR-LHE PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 28 de janeiro de 2024.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
, interposto por
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A, PROJETO IMOBILIÁRIO VIVER CASTANHEIRA SPE 85 LTDA E CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VIVER CASTANHEIRA,

contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém que, nos autos de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS,
julgou improcedentes os pedidos formulados na exordial, tendo como apelado
MARCIA SUELY SOUZA DA CONCEIÇÃO
.

Em breve síntese da inicial, alegou a autora que adquiriu, em março de 2013, uma unidade residencial no empreendimento Viver Castanheira, pelo valor de R$ 128.592,00, tendo pago R$ 8.208,00 ( oito mil

duzentos e oito reais) como entrada e R$ 710,00 (setecentos e dez reais) a título de agilização do financiamento.

Sustentou que, após nove meses de espera, a concretização do negócio não se efetivou, sendo negada pela requerida a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos, o que a motivou a propor a ação. Requereu a rescisão contratual, a devolução em dobro dos valores pagos, incluindo a quantia de R$ 421,49 (quatrocentos e vinte e um reais e quarenta e nove centavos) referente à taxa condominial, além de indenização por danos morais e a declaração de inexistência de débito.

A sentença recorrida declarou rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando as primeiras rés solidariamente à devolução parcial de R$ 6.231,00, (seis mil e duzentos e trinta e um reais) corrigidos monetariamente pelo INCC e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado, descontando-se os valores já depositados. Em relação à terceira ré, foi determinada a devolução de R$ 421,49, (quatrocentos e vinte e um reais e quarenta e nove centavos) atualizados pelo INPC e acrescidos de juros desde a citação. Ainda, foram distribuídos os ônus sucumbenciais de forma proporcional, considerando as peculiaridades da condenação imposta às rés. Cita-se:

ANTE O EXPOSTO, pelos fatos e fundamentos ao norte alinhavados e, por tudo mais que dos autos consta, em relação às 1ª e 2ª rés (Projeto Imobiliário Viver Castanheira SPE 85 Ltda e Viver Incorporadora e Construtora S.A.), JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados em inicial,
DECLARO rescindido o contrato avençado entre as partes
, da mesma forma que,
CONDENO-AS solidariamente
à obrigação de pagar,
caracterizada pela restituição parcial dos valores pagos pela requerente, equivalente a
R$-6.231,00 (seis mil, duzentos e trinta e um reais), devidamente corrigida e atualizada,
com a incidência de atualização monetária pelo INCC (previsto em contrato), de cada parcela desembolsada, bem como com a incidência de juros de mora, em patamar de 1% (um por cento) ao mês, computados a partir da data do trânsito em julgado da decisão (Tema 1.002) até o efetivo pagamento.

Esclareça-se que de tal quantia, em sede de liquidação, deverá ser abatido o valor já depositado em subconta vinculado ao Juízo, a qual deverá ser devidamente atualizada
.

Em relação ao 3º réu Condominio Do Edificio Viver Castanheira, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado e CONDENO o requerido à
obrigação de pagar
, caracterizada pela devolução da quantia equivalente a R$-421,49 (quatrocentos e vinte e um reais e quarenta e nove centavos), devidamente corrigido e atualizado, pelo INPC, com juros de 1% ao mês, a contar da data da data da citação, nos termos do art. 405[1] do CPC.

Em consequência, DECLARO EXTINTO O PROCESSO, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I do CPC.

CONSIDERANDO A NATUREZA DIVERSA DA CONDENAÇÃO IMPOSTAS AS RÉS, os ônus sucumbenciais deverão ser proporcionalmente distribuídos da seguinte forma.

a)

Julgado parcialmente procedente
o pedido em face das 1ª e 2ª rés (Projeto Imobiliário Viver Castanheira SPE 85 Ltda e Viver Incorporadora e Construtora S.A.), CONDENO-AS SOLIDARIAMENTE AO PAGAMENTO DE CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC.

Da mesma forma, CONDENO A PARTE AUTORA AO PAGAMENTO DE CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, estes fixados em 10% sobre o valor que sucumbiu, nos termos do art. 85, §2º do CPC, os quais, ficam sob condição suspensiva de exigibilidade, haja vista que a parte autora encontra-se beneficiada pela gratuidade de justiça, nos termos do art. 98, §3º do CPC.

b)

Julgado procedente
o pedido em face do 3º réu (Condominio do Edificio Viver Castanheira) CONDENO O REQUERIDO AO PAGAMENTO DE CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC.

Inconformadas, as requeridas
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A e PROJETO IMOBILIÁRIO VIVER CASTANHEIRA SPE 85 LTDA
interpôs Recurso de Apelação (ID. 19405826).

Sustenta que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da parte autora, configurando-se a exceção de contrato não cumprido, na forma do artigo 476 do Código Civil.

Alegam que o percentual de retenção de 25%, fixado na sentença, contraria o disposto contratualmente, que prevê retenção de 30% dos valores pagos pela promitente compradora. Sustentam, ademais, a ilegitimidade das condenações relativas à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de avaliação, defendendo a validade de tais cobranças.

As apelantes pedem a reforma da sentença para que seja reconhecida a legalidade da retenção de 30%, bem como para excluir a condenação à devolução das quantias relativas à comissão de corretagem e taxa de avaliação, adequando-se os termos da condenação às disposições contratuais.

Não foram apresentadas contrarrazões.

É o Relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo agravante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

QUESTÕES PRELIMINARES

Ante a ausência de questões preliminares, passo à análise do mérito.

MÉRITO

Cinge-se controvérsia recursal à análise da validade da cláusula contratual que estabelece retenção de 30% dos valores pagos, ao cabimento da devolução das quantias relacionadas à comissão de corretagem e à taxa de avaliação, e à responsabilidade das rés pelas consequências do desfazimento do contrato de promessa de compra e venda do imóvel.

No tocante à cláusula que prevê a retenção de 30% dos valores pagos, é importante salientar que a sentença fixou o percentual de 25%, alinhando-se à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

O Tema 1.002 do STJ estabelece que, na hipótese de resolução contratual por iniciativa do comprador, como no presente caso, a devolução dos valores pagos deve ocorrer de forma proporcional, sendo vedada a retenção integral ou a devolução de valores ínfimos.

A Súmula 543 também reforça esse entendimento ao determinar que, em contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, a retenção deve ser moderada e respeitar os limites da razoabilidade.

Neste sentido:

Promessa de compra e venda de imóveis. Lote de terreno. Ação de resilição contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. Contrato firmado sob a égide da Lei 13.786/2018. Cláusulas contratuais que, embora em consonância com a nova Lei de Distrato, no caso concreto, coloca o consumidor em desvantagem exagerada, art. 51, § 1º, IV do CDC. Situação que justifica a redução, limitando o percentual máximo total de retenção dos valores pagos. Retenção razoável de 25% dos valores pagos. Precedentes do STJ. Percentual que já considera a comissão de corretagem que integrou o preço do imóvel. Recurso não provido. (TJ-SP - AC: 10022127120228260077 SP 1002212-71.2022.8.26.0077, Relator: Morais Pucci, Data de Julgamento: 31/10/2022, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 15%. POSSIBILIDADE. APURAÇÃO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RESPONSABILIDADE PELAS TAXAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS. IMISSÃO NA POSSE NÃO COMPROVADA. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESDE O DESEMBOLSO. JUROS DE MORA. A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.002 DO STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS CONTRA A SENTENÇA. MANIFESTAMENTE PROTELATÓRIOS. MULTA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. No caso, não se aplicam as normas da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Os contratos foram celebrados antes da vigência da referida norma. Precedentes. 2. ?Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.? (Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça - STJ). 3. O STJ fixou entendimento no sentido de que é possível a retenção pelo promitente vendedor de até 25% dos valores pagos pelo promitente comprador, ou seja, tal percentual é o limite máximo permitido. Na hipótese, o comprador adimpliu com metade das parcelas devidas. Sequer foi demonstrado que o consumidor usufruiu do bem. Além disso, a própria fornecedora noticiou em sua contestação que já transferiu o bem a terceiros, de sorte que já houve recomposição de seu patrimônio. Portanto, o percentual de retenção fixado pelo juízo em 15% é suficiente para recompor despesas administrativas sofridas pela fornecedora e está em consonância com a orientação e parâmetros estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça. 4. Sem comprovação da imissão na posse, não pode o comprador ser obrigado ao pagamento de taxas condominiais ou de imposto sobre a propriedade. 5. A correção monetária tem por objetivo preservar o poder aquisitivo original e garantir a recomposição do montante a ser restituído. Dessa forma, deve incidir desde o desembolso de cada parcela a ser devolvida. 6. A tese firmada no Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que: ?Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão?. 7. A oposição de embargos de declaração protelatórios contra a sentença vai de encontro ao princípio da boa-fé processual (artigos 5º e 6º do Código de Processo Civil - CPC), o que justifica a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2º, do CPC. 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-DF 07078869320218070004 1661903, Relator: LEONARDO ROSCOE BESSA, Data de Julgamento: 01/02/2023, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 02/03/2023)

A aplicação de um percentual de 25%, como fixado pelo juízo a quo, encontra respaldo nos precedentes do STJ, os quais têm adotado esse patamar como razoável para compensar despesas administrativas e eventuais prejuízos suportados pela parte vendedora.

A tentativa de impor cláusula que estabeleça retenção de 30%, sem comprovação de que os custos administrativos excederam o percentual estabelecido em 25%, caracteriza-se como desvantagem excessiva ao consumidor, violando o disposto no artigo 51, IV, do CDC. Assim, correta a sentença ao afastar a cláusula e limitar a retenção ao percentual de 25%.

Quanto à devolução das quantias pagas a título de comissão de corretagem e taxa de avaliação, a sentença também se encontra devidamente fundamentada. A parte autora comprovou, mediante recibos apresentados nos autos, que os valores foram pagos diretamente às empresas do grupo econômico das rés, as quais são beneficiárias diretas da transação.

O artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, ao consagrar o princípio da solidariedade entre os integrantes da cadeia de fornecimento, permite que todos aqueles que participam do fornecimento de bens ou serviços sejam responsabilizados pelos danos causados ao consumidor.

Além disso, não há nos autos comprovação de que a autora tivesse plena ciência e anuído expressamente com as cobranças questionadas. A ausência de transparência e informação clara acerca dessas despesas, bem como a relação direta das empresas envolvidas com os valores cobrados, legitima a devolução integral dessas quantias, conforme determinado na sentença.

Neste sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. EMPRESAS ENVOLVIDAS NA CADEIA DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Inicialmente cumpre destacar que a recorrente VIP Imobiliária Ltda., mesmo citada para apresentação de defesa, deixou transcorrer o prazo para apresentar defesa, sem nada requerer ou apresentar. 2. A par disso, o Juízo a quo analisou, de forma acurada os documentos colacionados na exordial. Caberia à apelante manifestar-se nos autos, contrapondo-se ao pleito, dentro do prazo ofertado para defesa e produzir provas capazes de elidir os argumentos trazidos na inicial, o que de fato não ocorreu. 3. Dessa maneira, resta caracterizada a preclusão consumativa, que consiste na perda da faculdade de praticar ato processual posterior pela falta de um outro anterior que o autorize. 4. Em sendo assim, o recurso de apelação interposto por VIP Imobiliária Ltda. não merece ser conhecido. 5. Passa-se, pois, à análise do apelo interposto por SOBI Empreendimentos Imobiliários Ltda. 6. Ressalte-se, de início, que é nítida a ausência de relação de consumo no caso em comento, pois não restou configurado a condição do recorrido de fornecedor de bens e serviços, tal como descrita no art. 3º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o negócio se deu entre particulares. 7. A par disso observa-se que a recorrente participou da cadeia de fornecimento do produto, pois indicada expressamente nos anúncios publicitários, se beneficiando da relação negocial, de forma que a responsabilidade solidária das empresas acionadas, ora recorrente, é medida que se impõe. 8. Cumpre ainda destacar que celebrado contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não tendo mais o devedor interesse na avença, dado o atraso na entrega da obra da forma como prometido e contratado, é possível a rescisão contratual. 9. Examinando o contrato celebrado entre as partes, observa-se que o prazo previsto para a entrega do imóvel seria 30 de abril de 2010, inclusive com as obras de infraestrutura, conforme propaganda publicitária e anexos contratuais. Assim, considerando o transcurso de mais de 02 (dois) anos, é devida a rescisão contratual em razão da demora, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça. 10. Nota-se que, no caso, os responsáveis pela entrega da obra não trouxeram nenhuma explicação plausível a fim de justificar o descumprimento contratual. 11. Diante do descumprimento injustificado dos termos do contrato por parte das apelante, a rescisão da avença enseja a devolução integral dos valores pagos pelos compradores. 12. Ademais, não se observa no contrato firmado entre as partes a previsão destacada da cobrança de comissão de corretagem, o que impossibilita o acolhimento das razões recursais, sobretudo porque o caso não se encaixa na hipótese do conteúdo do tem 938 do Superior Tribunal de Justiça, conforme abaixo transcrito: Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem ( REsp nº 1.599.511/SP).. 13. Sentença mantida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível nº. 0163743-30.2012.8.06.0001, em que figuram as partes acima indicadas, acordam os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em não conhecer do recurso apresentado por VIP Imobiliária Ltda. e conhecer do apelo interposto por SOBI Empreendimentos Imobiliários Ltda., mas para negar-lhe provimento, tudo em conformidade com o voto do eminente relator. Fortaleza, 01 de março de 2023 INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator (TJ-CE - AC: 01637433020128060001 Fortaleza, Relator: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 01/03/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 01/03/2023)

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO ORDINÁRIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – RECURSO DE LPS ESPÍRITO SANTO – ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CONDUTAS INDIVIDUALIZADAS – SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO – FALHA NOS SERVIÇOS DE CORRETAGEM NÃO ALEGADA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA AFASTADA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA ABUSIVA – AUSÊNCIA DE DESTAQUE NO CONTRATO DO VALOR DEVIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – SERVIÇO NÃO CONTRATADO – APELAÇÃO CÍVEL E PARCIALMENTE PROVIDA – RECURSO DE DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO LTDA. E OUTRA – ILEGITIMIDADE PASSIVA – DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECEDORES – ARTIGOS 7º, PARÁGRAFO ÚNICO E 25, § 1º, DA LEI N. 8.078/90 – PERCENTUAL A SER RETIDO PELA CONSTRUTORA – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 30% – ABUSIVIDADE – FLUTUAÇÃO ENTRE 10% E 25% ADMITIDA – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – DATA DO DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA N. 1.002 DO STJ – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA CARACTERIZADA – DESCABIDA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS – VERBA ADVOCATÍCIA FIXADA NO PATAMAR MÁXIMO – APELAÇÃO CÍVEL DE DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO E OUTRA CONHECIDA E DESPROVIDA. Apelação cível de LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis Ltda. 1) Em que pese a inegável aplicação da legislação consumerista ao caso dos autos, não apenas porque a relação jurídica amolda-se aos exatos termos do art. 3º, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, mas também pelo fato de o contrato enquadrar-se como “de adesão”, não deve incidir a regra de responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de consumo, prevista tanto no art. 7º, parágrafo único, quanto no art. 25, § 1º, do diploma consumerista. 2) Se a atuação da imobiliária limitou-se à mera intermediação entre as partes contratantes, nem sequer integrando o contrato particular de promessa de compra e venda e, tampouco, participou do empreendimento imobiliário como vendedor ou incorporador, descabe reconhecer sua legitimidade para responder pelas consequências advindas da rescisão contratual, dentre elas a devolução de valores pagos a título de prestações, à exceção da comissão de corretagem que porventura tenha recebido. 3) Não sendo imputada falha na prestação do serviço de corretagem e não sendo alegado o envolvimento da empresa imobiliária na cadeia de fornecimento do produto, isto é, nas atividades inerentes à incorporação e construção do imóvel, havendo a sua integração ao polo passivo da demanda, tão somente, por ter sido a destinatária da comissão de corretagem, merece ser acolhida a argumentação recursal a fim de afastar a sua condenação, de forma solidária, à devolução de percentual sobre o valor pago pelos autores, devendo responder, exclusivamente, pelo pedido de devolução da comissão de corretagem. 4) O preço ajustado foi dividido em entrada, parcelas mensais e saldo a ser pago por meio de financiamento bancário, sem previsão de cobrança de comissão de corretagem, em que pese constar de sua Cláusula Décima Primeira, item 11.2, f, que caberia ao promissário comprador “o pagamento diretamente aos corretores e à empresa que intermediar este negócio referente à remuneração relativa à comissão”. 5) Têm razão os autores ao requererem a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, a uma, por não ter sido comprovado que foram previamente informados do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da taxa de corretagem e, a duas, porque não contrataram profissional do ramo da corretagem de imóveis visando a concretização do negócio jurídico, e sim, tiveram de celebrar contrato autônomo de prestação de serviços de corretagem com a empresa parceira ou contratada (Lopes Imobiliária), sob pena de o negócio jurídico restar frustrado. 6) Se a construtora optou pela contratação de serviços de corretores para intermediar a venda, em vez de realizá-las diretamente aos consumidores, a ela compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação aos apelados, que alegam não terem solicitado tais serviços e isso se confirma pela narrativa da 1ª apelante de que “recebeu a incumbência de intermediar a venda das unidades do empreendimento...”, assim descortinando que a contratação dos serviços da 1ª apelante não decorreu de livre escolha dos apelados, e sim, constituiu mera etapa da negociação, que teve de ser cumprida para que a contratação pudesse ser aperfeiçoada. 7) Apelação cível de LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis conhecida e parcialmente provida. Apelação cível de Direcional Construtora Valparaíso Ltda. e Direcional Engenharia S/A 8) A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa da firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem, o que não se verifica, entretanto, quanto a obrigação de restituir um percentual sobre o total pago pelo adquirente que, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclui a comissão de corretagem. 9) Descabe a argumentação das apelantes de que não ostentam legitimidade para responder pela devolução da comissão de corretagem, por constituir prática abusiva a cobrança de quantia a esse título nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus stands, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora. 10) É abusiva a cláusula contratual em voga ao estabelecer, sem critério algum, o direito da construtora à retenção de 30% do valor pago, devendo prevalecer a orientação em prol da adoção, como parâmetro para definição do percentual a ser retido, da flutuação entre 10% e 25%. 11) É considerada razoável a retenção de percentual entre 10% e 25% pelo promitente-vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados, sobretudo, com despesas administrativas inerentes à divulgação, comercialização e corretagem, ao pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador. 12) Firmou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da atualização monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão de contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso, ainda que a iniciativa do distrato tenha sido do comprador. 13) Em precedente firmado sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, mediante critério diverso da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (REsp 1.740.911/DF - Tema 1.002). 14) Os demandantes formularam, fundamentalmente, três pedidos em face das requeridas: (i) suspensão da exigibilidade das verbas vincendas em sede de tutela de urgência e, por sentença, a declaração de sua inexigibilidade; (ii) rescisão do contrato de promessa de compra e venda; (iii) restituição dos valores por eles desembolsados, inclusive, a comissão de corretagem; de tais pleitos, só não obtiveram êxito integral no segundo, por ter sido determinada a devolução parcial do montante pago, o que confirma sua sucumbência em parte mínima do pedido ( CPC, art. 86, parágrafo único). 15) A aplicação do princípio da causalidade não favorece as apelantes por terem os autores buscado uma solução amigável na via administrativa, conforme mensagens eletrônicas acostadas aos autos, das quais é possível depreender que o insucesso das tratativas entre as partes pode ser atribuída à intransigente postura das apelantes de não aceitarem restituir além de 70% do valor pago pelos adquirentes do imóvel, do que resultou o ajuizamento desta ação. 16) Apelação cível interposta por Direcional Construtora Valparaíso Ltda. e Direcional Engenharia S/A conhecida e desprovida. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0019020-82.2010.8.08.0048, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível)

Por fim, no que tange à rescisão contratual, reconheço que esta decorreu da desistência da autora, conforme bem delineado pelo juízo a quo. Entretanto, como já mencionado, a legislação e a jurisprudência pátria garantem que, mesmo em situações de culpa do comprador, a retenção de valores deve observar limites que assegurem o equilíbrio e a boa-fé contratual. Assim, a devolução parcial das quantias pagas, na proporção fixada pela sentença, preserva os direitos do consumidor sem desconsiderar os interesses das rés.

Diante disso, a manutenção da sentença é medida que se impõe.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto, e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter a sentença recorrida em todos os seus termos.

É COMO VOTO.

Belém, 28 de janeiro de 2024.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 04/02/2025