Tribunal: TJPA
Processo: 0809678-10.2021.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO
Órgão julgador: CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9196 - Liminar
Data de julgamento: 2025-05-19

Ementa:
ACÓRDÃO – ID _________ - PJE – DJE Edição ________/2025: _____/MAIO/2025. 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO - N.º 0809678-10.2021.8.14.0000. COMARCA: BELÉM / PA. AGRAVANTE(S): TEMPO INCORPORADORA LTDA. CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. ADVOGADO(A)(S): EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL (OAB/PA 13.179). AGRAVADO(A)(S): LENO MARCIO DE OLIVEIRA SANTOS. MARCOS ANTONIO DE OLIVEIRA SANTOS. ADVOGADO(A)(S): LUNA NERUDA ANTUNES FONSECA (OAB/PA 15.059). RELATOR: Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO AUTOMÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame: Agravo interno interposto contra decisão monocrática que manteve a decisão de primeiro grau que deferiu tutela provisória de urgência para impedir a rescisão contratual e a alienação do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. II. Questão em discussão: A questão em discussão consiste em saber se a cláusula resolutória expressa, prevista em contrato de promessa de compra e venda, opera efeitos de forma automática em caso de inadimplemento do promitente comprador. III. Razões de decidir: a) Conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a eficácia da cláusula resolutiva expressa em contrato de promessa de compra e venda não opera efeitos de forma automática, sendo imprescindível prévia manifestação judicial para o reconhecimento da rescisão contratual, em observância ao princípio da boa-fé objetiva; e, b) No caso concreto, verificou-se ainda a existência de negociação entre as partes sobre o saldo devedor com a finalidade de concretizar o contrato imobiliário, o que poderia configurar comportamento contraditório das agravantes em violação aos deveres laterais da boa-fé objetiva. IV. Dispositivo e tese: Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "A cláusula resolutória expressa prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel não opera efeitos de forma automática, sendo imprescindível prévia manifestação judicial para que seja consumada a rescisão contratual, em observância ao princípio da boa-fé objetiva". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CC, art. 474 e 475. Jurisprudência relevante citada: AgInt no AREsp 1278577/SP; e, REsp 1236960/RN. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e por UNANIMIDADE em CONHECER do recurso de Agravo Interno Embargos de Declaração em Agravo de Instrumento, e lhe NEGAR PROVIMENTO, para manter in totum os termos da decisão monocrática, nos termos da fundamentação, em consonância com o voto do relator. Turma Julgadora: Des. Constantino Augusto Guerreiro – Presidente, Des. Leonardo de Noronha Tavares e Desª. Maria Filomena de Almeida Buarque. Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 15ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, aos vinte seis (26) dias do mês de maio (5) do ano de dois mil e vinte e cinco (2025). CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO Desembargador – Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0809678-10.2021.8.14.0000

AGRAVANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, TEMPO INCORPORADORA LTDA

AGRAVADO: LENO MARCIO DE OLIVEIRA SANTOS, MARCOS ANTONIO DE OLIVEIRA SANTOS

RELATOR(A):
Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

EMENTA

ACÓRDÃO – ID _________ - PJE – DJE Edição ________/2025: _____/MAIO/2025.

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO - N.º 0809678-10.2021.8.14.0000.

COMARCA: BELÉM / PA.

AGRAVANTE(S): TEMPO INCORPORADORA LTDA.

CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.

ADVOGADO(A)(S): EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL (OAB/PA 13.179).

AGRAVADO(A)(S): LENO MARCIO DE OLIVEIRA SANTOS.

MARCOS ANTONIO DE OLIVEIRA SANTOS.

ADVOGADO(A)(S): LUNA NERUDA ANTUNES FONSECA (OAB/PA 15.059).

RELATOR:
Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO AUTOMÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame: Agravo interno interposto contra decisão monocrática que manteve a decisão de primeiro grau que deferiu tutela provisória de urgência para impedir a rescisão contratual e a alienação do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

II. Questão em discussão: A questão em discussão consiste em saber se a cláusula resolutória expressa, prevista em contrato de promessa de compra e venda, opera efeitos de forma automática em caso de inadimplemento do promitente comprador.

III. Razões de decidir: a) Conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a eficácia da cláusula resolutiva expressa em contrato de promessa de compra e venda não opera efeitos de forma automática, sendo imprescindível prévia manifestação judicial para o reconhecimento da rescisão contratual, em observância ao princípio da boa-fé objetiva; e, b) No caso concreto, verificou-se ainda a existência de negociação entre as partes sobre o saldo devedor com a finalidade de concretizar o contrato imobiliário, o que poderia configurar comportamento contraditório das agravantes em violação aos deveres laterais da boa-fé objetiva.

IV. Dispositivo e tese: Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
"A cláusula resolutória expressa prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel não opera efeitos de forma automática, sendo imprescindível prévia manifestação judicial para que seja consumada a rescisão contratual, em observância ao princípio da boa-fé objetiva".

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CC, art. 474 e 475.

Jurisprudência relevante citada: AgInt no AREsp 1278577/SP; e, REsp 1236960/RN.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e por
UNANIMIDADE
em
CONHECER
do recurso de Agravo Interno Embargos de Declaração em Agravo de Instrumento, e lhe
NEGAR PROVIMENTO
,

para
manter
in totum
os termos da

decisão monocrática
,
nos termos da fundamentação
, em consonância com o voto do relator.

Turma Julgadora
: Des. Constantino Augusto Guerreiro –
Presidente
, Des. Leonardo de Noronha Tavares e Desª. Maria Filomena de Almeida Buarque.

Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 15ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, aos vinte seis (26) dias do mês de maio (5) do ano de dois mil e vinte e cinco (2025).

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO.

AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO - N.º 0809678-10.2021.8.14.0000.

COMARCA:
BELÉM / PA.

AGRAVANTE(S):
TEMPO INCORPORADORA LTDA.

CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.

ADVOGADO(A)(S):
EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL (OAB/PA 13.179).

AGRAVADO(A)(S):
LENO MARCIO DE OLIVEIRA SANTOS.

MARCOS ANTONIO DE OLIVEIRA SANTOS.

ADVOGADO(A)(S):
LUNA NERUDA ANTUNES FONSECA (OAB/PA 15.059)

RELATOR: Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

R E L A T Ó R I O

Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Trata-se de
AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
TEMPO INCORPORADORA LTDA e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA
contra decisão monocrática deste relator (Id. 9069266), que
conheceu do agravo instrumento e lhe negou provimento
, para manter integralmente a decisão de primeiro grau que concedeu a tutela de urgência cautelar, a fim de impedir a rescisão do contrato de evento 31846149 e determinar que as agravantes não realizassem a alienação a terceiro do imóvel apartamento nº 1701A, Torre Amarílis, Terres Floratta, objeto do referido contrato, bem como a não incluírem o nome dos autores nos cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária no valor R$1.000,00 (um mil reais).

Nas
razões do interno
(Id. 22899691),
as agravantes pretendem a reforma da decisão agravada. Alega
, em síntese, inexistir os requisitos para tutela provisória de urgência deferida em primeiro grau, tendo em vista que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel previu cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento dos promitentes compradores.

Afirma que os agravados foram notificados para purgar a mora quanto ao pagamento da parcela do financiamento, porém, não efetuaram a referida prestação, o que ensejou a caracterização da inadimplência destes e resolução do contrato, considerando a cláusula resolutiva prevista no contrato, que impõe a restituição do imóvel às promitentes vendedoras e a restituição dos valore pagos.

Em contrarrazões (Id. 17153238), os agravados pugnam pelo desprovimento do agravo interno e consequente manutenção da decisão monocrática que manteve o deferimento da tutela de urgência.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento do plenário virtual.

Belém/PA., 5 de maio de 2025.

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

VOTO

V O T O

Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

EMENTA:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO AUTOMÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA.
AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.

Caso em exame
: Agravo interno interposto contra decisão monocrática que manteve a decisão de primeiro grau que deferiu tutela provisória de urgência para impedir a rescisão contratual e a alienação do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

II.

Questão em discussão:
A questão em discussão consiste em saber se a cláusula resolutória expressa, prevista em contrato de promessa de compra e venda, opera efeitos de forma automática em caso de inadimplemento do promitente comprador.

III.

Razões de decidir:
a) Conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a eficácia da cláusula resolutiva expressa em contrato de promessa de compra e venda não opera efeitos de forma automática, sendo imprescindível prévia manifestação judicial para o reconhecimento da rescisão contratual, em observância ao princípio da boa-fé objetiva; e, b) No caso concreto, verificou-se ainda a existência de negociação entre as partes sobre o saldo devedor com a finalidade de concretizar o contrato imobiliário, o que poderia configurar comportamento contraditório das agravantes em violação aos deveres laterais da boa-fé objetiva.

IV.

Dispositivo e tese
: Agravo interno conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
"

A cláusula resolutória expressa prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel não opera efeitos de forma automática, sendo imprescindível prévia manifestação judicial para que seja consumada a rescisão contratual, em observância ao princípio da boa-fé objetiva".

________________________

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CC, art. 474 e 475.

Jurisprudência relevante citada: AgInt no AREsp 1278577/SP; e, REsp 1236960/RN.

Conheço do agravo interno dada a presença dos requisitos de admissibilidade.

O presente interno não reúne fundamentos capazes de alterar a decisão monocrática.

Na decisão agravada, ao analisar a pretensão recursal, entendeu-se, de acordo com jurisprudência do STJ que, a eficácia da cláusula resolutiva expressa, eventualmente existente no contrato de promessa de compra e venda em decorrência de inadimplemento dos promitentes compradores, não se dá de forma automática. Para fins de reconhecimento da rescisão do contrato em função de inadimplência dos consumidores, restaria imprescindível a declaração judicial capaz de reconhecer a mora destes.

Assim, a falta ausência de manifestação judicial nesse sentido, garantiria, em tese, o direito de continuidade dos negócio jurídico celebrado pelas partes, de modo a justificar a tutela cautelar de impedimento provisório da rescisão do contrato e alienação do imóvel a terceiros.

Na fundamentação da decisão agravada consignou-se que:

“[...]

As razões do agravo não são procedentes.

Com efeito, embora o instrumento de contrato possua cláusula resolutória expressa em caso de inadimplemento do promitente comprador, em homenagem ao princípio da boa-fé objetiva, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel depende de expressa e prévia manifestação judicial. Deste modo, a rescisão desta espécie contratual não se opera de forma automática, sendo imprescindível que tal se concretize em decisão judicial.

Nesse sentido, colaciono jurisprudência do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO POSSESSÓRIA E AÇÃO CONSIGNATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Observa-se que o tema inserto nos arts. 474 e 475, do Código Civil não foi objeto de debate pela Corte local, tampouco foram opostos embargos de declaração, nesse ponto, a fim de suprir eventual omissão. É entendimento assente no Superior Tribunal de Justiça a exigência do prequestionamento dos dispositivos tidos por violados, ainda que a contrariedade tenha surgido no julgamento do próprio acórdão recorrido. Incidem, na espécie, as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal.
2. De qualquer forma, a jurisprudência do STJ entende que é imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. Precedentes.
3. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1278577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/09/2018, DJe 21/09/2018)

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PERDA DA POSSE POR ABANDONO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. SÚMULA N. 284/STF. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. PROJETO DE EMPREENDIMENTO. ALIENAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. CONSUMIDOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. REQUISITOS QUALITATIVO E QUANTITATIVO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL. NECESSIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211/STJ. 3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 4. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede a exata compreensão da controvérsia e obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF). 5. O julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação em exame qualitativo. 6. Assim, a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: i) o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse; ii) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução.
7. No caso concreto, trata-se de ação reivindicatória ajuizada em razão de rescisão contratual por inadimplemento parcial de contrato de promessa de compra e venda de terreno. Posteriormente ao negócio foram alienadas, na planta, 156 (cento e cinquenta e seis) unidades imobiliárias do empreendimento Atlantic Beach Flat Hotel, que seria construído no local
. 8. Nada obstante o percentual inadimplido do contrato não ser desprezível se isoladamente considerado, há que aferir as demais circunstâncias relevantes. Primeiro, o valor agregado ao terreno e seu atual preço de mercado; segundo, os esforços dos terceiros interessados em quitar a dívida; e terceiro, a aparente recusa injustificada do credor em receber a quantia devida.
9. Ademais, deve ser observada a repercussão negativa na esfera jurídica dos adquirentes das unidades residenciais, terceiros de boa-fé diretamente atingidos com a rescisão do contrato de compra e venda do terreno. Diante da conjuntura desses fatores, não ficou demonstrado interesse digno de tutela jurídica em relação ao drástico efeito resolutório do contrato. 10. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, é "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (AgInt no AREsp 1.278.577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018, DJe 21/9/2018).
11. Portanto, a rescisão contratual não se dá, por si, em razão da presença de cláusula resolutória expressa. Na hipótese, reconhecida a incidência do adimplemento substancial da dívida, foram afastados os efeitos da referida cláusula e mantida a posse do bem com o comprador do imóvel, com o consequente desprovimento da ação reivindicatória.
12. Por fim, acolher os argumentos deduzidos nas razões do especial exigiria incursão sobre outros elementos de fato e de provas, e também o reexame das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, procedimento vedado na instância excepcional a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 13. Recurso especial a que se nega provimento.

(REsp 1236960/RN, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/11/2019, DJe 05/12/2019)

Ademais, na hipótese dos autos, verifica-se que, concomitantemente à suposta rescisão, as partes contratantes realizam negociação sobre o saldo devedor justamente com a finalidade de concretizar o contrato imobiliário, o que poderia representar comportamento contraditório das agravantes, em clara violação dos deveres laterais da boa-fé objetiva. Nesse sentido, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda não se perfez de forma automática, de sorte que as obrigações convencionais pactuadas permanecem válidas.

Em relação ao risco de dano grave de impossível reparação, considero que a possibilidade de dispor livremente do imóvel objeto do contrato, inclusive colocando-o no mercado para alienação representa grave perigo de dano ao próprio direito dos agravados de obterem a posse direta do imóvel.

Ora, o contrato de promessa de compra e venda foi pactuado há quase uma década, de modo que não se mostra legítima nessa altura a imediata quebra do contrato, principalmente em razão da natureza do objeto contratado. Colocar o imóvel no mercado, com a possibilidade de alienação a terceiros, poderá prejudicar sobremaneira o direito de posse dos agravados, o que configura o risco de dano grave de impossível reparação.

[...]

Depreende-se, desta forma, que a decisão agravada considerou perfeitamente caracterizados os requisitos do art. 300 do CPC, que autorizam a concessão de tutela provisória de urgência em favor dos agravados, sendo que a presença de cláusula resolutória expressa no contrato de promessa de compra e venda, para o caso de inadimplemento dos consumidores, não opera efeitos de forma automática. Ou seja, ainda que seja possível considerar a eventual inadimplência dos promitentes compradores, a rescisão do contrato depende de manifestação judicial, conforme entendimento jurisprudencial do STJ.

ASSIM
, nos termos da fundamentação,
CONHEÇO do agravo interno e NEGO-LHE PROVIMENTO
,
no sentido de
manter integralmente os termos da decisão monocrática de
Id.

9069266
.

É como voto.

Belém/PA., 26 de maio de 2025.

CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Desembargador – Relator

Belém, 27/05/2025