Tribunal: TJPA
Processo: 0003330-59.2016.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 14920 - Atraso na Entrega do Imóvel
Data de julgamento: 2025-06-03

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO A 50% DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por REI EMPREENDIMENTOS LTDA contra sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos, ajuizada em face de TARCISO ARMANDO SOARES SANTANA. A sentença julgou procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, com reintegração de posse às autoras, restituição das parcelas pagas com retenção de 20% e fixação de taxa de fruição no valor de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, limitada a 50% do montante a ser restituído. A apelante impugna exclusivamente esta limitação da taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se é juridicamente válida a limitação judicial da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído ao comprador inadimplente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula contratual que prevê taxa de fruição é válida como forma de compensar o vendedor pela ocupação do imóvel pelo comprador inadimplente, mas pode ser objeto de controle judicial de proporcionalidade. A jurisprudência do STJ e do TJPA admite a limitação da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído, de forma a evitar que sua aplicação inviabilize a devolução mínima de valores pagos, em violação à Súmula 543 do STJ. A cumulação de multa rescisória, retenção por despesas administrativas e taxa de fruição integral poderia implicar enriquecimento sem causa do vendedor, em afronta aos arts. 884 a 886 e 944 do Código Civil. A Lei nº 13.786/18, que trata expressamente da taxa de fruição, não se aplica ao contrato em exame por ter sido celebrado antes de sua vigência, nos termos do art. 6º da LINDB. O percentual de 50% adotado como limite da taxa de fruição tem respaldo doutrinário, jurisprudencial e se mostra adequado como critério de equidade contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A cláusula contratual que estipula taxa de fruição em razão da ocupação do imóvel pelo comprador inadimplente é válida, mas sua aplicação pode ser limitada judicialmente a 50% dos valores pagos, com base nos princípios do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa. A Lei nº 13.786/18 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884 a 886 e 944; CPC, arts. 487, I, e 932, IV; LINDB, art. 6º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJPA, ApCiv nº 0803000-24.2019.8.14.0040, Rel. Desª Maria do Ceo Maciel Coutinho, j. 03.10.2023; TJPA, ApCiv nº 0800551-93.2019.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 28.03.2023; TJPA, ApCiv nº 0016076-22.2017.8.14.0040, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, j. 15.04.2025. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL interposto por REI EMPREENDIMENTOS LTDA tendo como ora apelado TARCISO ARMANDO SOARES SANTANA. Acordam Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, data registrada no sistema. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0003330-59.2016.8.14.0040

APELANTE: SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA, REI EMPREENDIMENTOS LTDA, ANTARES EMPREENDIMNETOS IMOBILIARIOS LTDA, VALDIR FLAUSINO DE OLIVEIRA, NEUSA DIAS DE SA

APELADO: TARCISO ARMANDO SOARES SANTANA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO A 50% DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por REI EMPREENDIMENTOS LTDA contra sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos, ajuizada em face de TARCISO ARMANDO SOARES SANTANA. A sentença julgou procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, com reintegração de posse às autoras, restituição das parcelas pagas com retenção de 20% e fixação de taxa de fruição no valor de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, limitada a 50% do montante a ser restituído. A apelante impugna exclusivamente esta limitação da taxa de fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é juridicamente válida a limitação judicial da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído ao comprador inadimplente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula contratual que prevê taxa de fruição é válida como forma de compensar o vendedor pela ocupação do imóvel pelo comprador inadimplente, mas pode ser objeto de controle judicial de proporcionalidade.

A jurisprudência do STJ e do TJPA admite a limitação da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído, de forma a evitar que sua aplicação inviabilize a devolução mínima de valores pagos, em violação à Súmula 543 do STJ.

A cumulação de multa rescisória, retenção por despesas administrativas e taxa de fruição integral poderia implicar enriquecimento sem causa do vendedor, em afronta aos arts. 884 a 886 e 944 do Código Civil.

A Lei nº 13.786/18, que trata expressamente da taxa de fruição, não se aplica ao contrato em exame por ter sido celebrado antes de sua vigência, nos termos do art. 6º da LINDB.

O percentual de 50% adotado como limite da taxa de fruição tem respaldo doutrinário, jurisprudencial e se mostra adequado como critério de equidade contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A cláusula contratual que estipula taxa de fruição em razão da ocupação do imóvel pelo comprador inadimplente é válida, mas sua aplicação pode ser limitada judicialmente a 50% dos valores pagos, com base nos princípios do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.

A Lei nº 13.786/18 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 884 a 886 e 944; CPC, arts. 487, I, e 932, IV; LINDB, art. 6º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; TJPA, ApCiv nº 0803000-24.2019.8.14.0040, Rel. Desª Maria do Ceo Maciel Coutinho, j. 03.10.2023; TJPA, ApCiv nº 0800551-93.2019.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 28.03.2023; TJPA, ApCiv nº 0016076-22.2017.8.14.0040, Rel. Des. Alex Pinheiro Centeno, j. 15.04.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
REI EMPREENDIMENTOS LTDA

tendo como ora apelado
TARCISO ARMANDO SOARES SANTANA
.

Acordam Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em
CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, data registrada no sistema.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
REI EMPREENDIMENTOS LTDA
, inconformada com a sentença prolatada pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas, que, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos
, proposta em face de
TARCISO ARMANDO SOARES SANTANA
, julgou procedente o pedido autoral.

Em breve síntese da inicial, trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos movida por SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, REI EMPREENDIMENTOS LTDA, ANTARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, VALDIR FLAUSINO DE OLIVEIRA e NEUSA DIAS DE SÁ OLIVEIRA em face de TARCISO ARMANDO SOARES SANTANA, partes já qualificadas nos autos do processo em epígrafe, tendo por objeto contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. Informaram os autores, em suma, que as partes firmaram contrato, porém o requerido está inadimplente, pugnando pela rescisão contratual, reintegração na posse do imóvel, bem como a condenação dos requeridos nas penalidades previstas em contrato (Num. 14195108 - Págs. 4 / 8 e outros).

A sentença recorrida, lançada sob o ID 16074243, reconheceu o inadimplemento contratual do réu e, com base nos elementos constantes dos autos, julgou procedente a demanda para decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide, conforme segue:

ANTE O EXPOSTO,
julgo procedente
a demanda, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:

a) Considerar RESCINDIDO o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide a partir da inadimplência, considerando nulas as cláusulas contratuais 15ª, 16ª e 17ª, do contrato de compromisso de compra e venda na forma como redigidas, com a consequente retorno do imóvel às autoras;

B) REINTEGRAR a posse do imóvel aos proprietários, determinando a imediata expedição de mandado de reintegração na posse;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento,
podendo o promissário vendedor reter
:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte promovida a pagar
taxa de fruição, mensal, no percentual de 1% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação,
limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas,
sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

Sucumbente, condeno o promovido ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, indeferido o pedido de justiça gratuita.

Transitada em julgado, não havendo requerimentos, arquive-se.

Inconformada, a parte autora interpôs apelação (ID 16074245), sustentando que a limitação da taxa de fruição a 50% dos valores a serem restituídos não encontra respaldo contratual nem jurisprudencial, carecendo de fundamento jurídico idôneo. Alega que tal restrição enseja enriquecimento ilícito do recorrido, o qual permaneceu na posse do imóvel por longo período sem cumprir as obrigações pactuadas, usufruindo do bem sem contraprestação.

Destaca, ademais, que o recorrido quitou apenas 19 das 150 parcelas ajustadas, no valor de R$ 4.772,71, o que evidencia inadimplemento substancial e desproporcionalidade entre a utilização do bem e os pagamentos efetuados. A apelante requer, ao final, a reforma parcial da sentença para afastar a limitação imposta à taxa de fruição, autorizando sua cobrança integral conforme o contrato firmado entre as partes. Pugna, ainda, pela condenação do recorrido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios.

Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso.

Coube-me a relatoria do feito por distribuição.

É o relatório
.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pela autora/apelante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

QUESTÕES PRELIMINARES

Face a ausência de questões preliminares, passo à análise do mérito.

MÉRITO

Cinge-se controvérsia recursal à legalidade da limitação judicial da taxa de fruição a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído ao comprador inadimplente, imposta na sentença recorrida em ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos.

A apelante sustenta que tal limitação violaria o princípio da reparação integral, considerando a ocupação do imóvel pelo recorrido por longo período, sem o pagamento das obrigações contratuais avençadas. Defende que a cláusula contratual que estipula a taxa de fruição — no importe de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor do contrato — deve prevalecer integralmente, sob pena de se premiar o inadimplente e frustrar a função compensatória da estipulação.

Entretanto, a jurisprudência é firme no sentido de que a cláusula de taxa de fruição, embora válida e eficaz como mecanismo de recomposição patrimonial do promitente vendedor, pode e deve ser objeto de controle judicial de razoabilidade e proporcionalidade. O escopo da limitação não é o de suprimir o direito à indenização pela ocupação do imóvel, mas o de impedir que esta importe, na prática, em uma devolução irrisória — ou mesmo inexistente — dos valores pagos pelo comprador, contrariando os princípios do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Tal entendimento foi reiteradamente firmado por este Tribunal, ocasião em que se assentou que a fixação da taxa de fruição em patamar que comprometa integralmente o crédito do comprador inadimplente afronta a Súmula 543 do STJ, a qual determina que, "nos compromissos de compra e venda regidos pelo CDC, é assegurado ao promitente comprador o direito à restituição das parcelas pagas, inclusive quando o desfazimento do contrato decorrer de sua culpa, admitida a retenção de parte das parcelas pagas a título de cláusula penal ou de despesas havidas pela vendedora". Nesta senda:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO . LIMITAÇÃO A 50% DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME1 . Agravo Interno interposto por L.M.S.E . Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que, em sede de apelação cível, manteve sentença de primeiro grau que declarou a rescisão contratual, determinou a restituição dos valores pagos pelo comprador inadimplente e limitou a taxa de fruição a 50% sobre o montante a ser restituído. A agravante buscava a reforma da decisão para afastar tal limitação, alegando afronta ao princípio da reparação integral, dado o longo período de ocupação do imóvel sem contraprestação.II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em definir se é juridicamente válida a limitação judicial da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído ao comprador inadimplente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.III. RAZÕES DE DECIDIR3 . A jurisprudência consolidada do STJ e do TJPA reconhece que, embora válida a cláusula contratual prevendo a taxa de fruição, esta pode ser limitada judicialmente para evitar o enriquecimento sem causa do vendedor e garantir o equilíbrio contratual.4. A limitação da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído impede que o montante da indenização sufoque integralmente o crédito do comprador, situação vedada pela Súmula 543 do STJ.5 . A Lei nº 13.786/18, que disciplina a retenção e taxa de fruição, não se aplica ao contrato em questão por ter sido celebrado anteriormente à sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade das normas.6. O percentual de 50% é considerado razoável e próximo do valor de mercado da locação, conforme entendimento reiterado da 2ª Turma de Direito Privado do TJPA .IV. DISPOSITIVO E TESE7. Recurso desprovido.Tese de julgamento:1 . A cláusula contratual que estipula taxa de fruição em razão da ocupação do imóvel pelo comprador inadimplente é válida, mas sua aplicação pode ser limitada judicialmente a 50% dos valores pagos, com base nos princípios do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.2. A Lei nº 13.786/18 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade .Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884 a 886 e 944; CPC, arts. 932, IV, e 1.022 .Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJPA, ApCiv nº 0803000-24.2019.8.14 .0040, Rel. Desª Maria do Ceo Maciel Coutinho, j. 03.10 .2023; TJPA, ApCiv nº 0800551-93.2019.8.14 .0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 28 .03.2023. (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00160762220178140040 26486627, Relator.: ALEX PINHEIRO CENTENO, Data de Julgamento: 15/04/2025, 2ª Turma de Direito Privado)

APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – LIMITAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO – POSSIBILIDADE – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA EM TODOS OS SEUS TERMOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1-A indenização pela fruição da coisa prescinde, até mesmo, de cláusula contratual que a preveja, em razão, como já ressaltado, da adoção do princípio que veda o enriquecimento ilícito, devendo, para tanto, ser mantida a sentença neste ponto. 2-Outrossim, a limitação do valor total a ser contabilizado à título de taxa de fruição a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria. 3-Recurso conhecido e desprovido.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08005475620198140040 19465540, Relator.: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES, Data de Julgamento: 30/04/2024, 2ª Turma de Direito Privado)

A limitação judicial da taxa de fruição ao patamar de 50% (cinquenta por cento) do montante restituível tem sido aplicada, com apoio doutrinário e jurisprudencial, como critério objetivo de equidade, notadamente quando a cláusula contratual prevê simultaneamente a retenção de valores a título de multa rescisória e de despesas administrativas, tal como ocorre no caso em análise. A cumulação de todas essas penalidades, sem moderação, vulneraria os dispositivos dos arts. 884 a 886 e 944 do Código Civil, e geraria enriquecimento desmedido de uma das partes em detrimento da outra.

Cumpre ainda observar que a Lei nº 13.786/18, que passou a disciplinar expressamente o tema, não se aplica à hipótese em tela, pois o contrato em debate é anterior à sua vigência, sendo vedada a aplicação retroativa da norma em respeito ao art. 6º da LINDB e ao princípio da segurança jurídica.

Portanto, considerando o entendimento pacificado desta Turma, a razoabilidade do percentual fixado e a necessidade de preservar o equilíbrio contratual entre as partes, afigura-se legítima a limitação imposta pela sentença recorrida, não havendo fundamento jurídico para sua reforma.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto, porém
NEGO-LHE
provimento, mantendo a sentença em todos os seus termos.

É COMO VOTO.

Belém, 03 de junho de 2025.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 16/06/2025