Tribunal: TJPA
Processo: 0800250-71.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10467 - Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2025-03-11

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0800250-71.2021.8.14.0301 APELANTE: CONDOMINIO DO ED. TULLIPAS Advogado do(a) APELANTE: DENIS MACHADO MELO - PA10307-A APELADO: PORTE ENGENHARIA LTDA Advogados do(a) APELADO: BRUNO MENEZES COELHO DE SOUZA - PA8770-A, ABRAHAM ASSAYAG - PA2003-A AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. INCORPORADORA PROPRIETÁRIA DE UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. DISPOSITIVO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE PREVÊ PAGAMENTO PARCIAL DAS TAXAS PELA CONSTRUTORA. ABUSIVIDADE. ILEGALIDADE RECONHECIDA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Porte Engenharia Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível e Empresarial de Belém que julgou procedente a ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio do Edifício Tullipas. O condomínio pleiteia o pagamento integral das taxas condominiais, fundo de reserva e taxa de implantação referentes a diversas unidades imobiliárias pertencentes à construtora, relativas ao período de julho a dezembro de 2020, totalizando R$ 79.703,76, acrescido de honorários advocatícios contratuais. A incorporadora defende a legalidade da cláusula condominial que prevê a obrigação de pagamento de apenas 25% das taxas condominiais para unidades não comercializadas e sustenta cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial contábil. Sentença de primeiro grau reconheceu a abusividade da cláusula, condenando a construtora ao pagamento integral das taxas condominiais e afastando a alegação de cerceamento de defesa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: determinar se a cláusula da convenção condominial que prevê pagamento reduzido das taxas pela incorporadora é válida ou abusiva; estabelecer se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial contábil. III. RAZÕES DE DECIDIR O magistrado pode indeferir a produção de provas que considerar desnecessárias quando o acervo documental for suficiente para a solução da controvérsia, nos termos do art. 355, I, do CPC. No caso, a documentação acostada aos autos demonstra de forma clara a inadimplência da construtora e os valores devidos, inexistindo cerceamento de defesa. O art. 1.336, I, do Código Civil estabelece que os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição diversa na convenção. No entanto, a previsão da convenção condominial que concede benefício exclusivo à incorporadora, impondo ônus excessivo aos demais condôminos, afronta o princípio da isonomia e caracteriza vantagem abusiva e ilegal. A convenção condominial não pode dispor de forma a criar categorias diferenciadas de proprietários em prejuízo dos demais, sob pena de nulidade da cláusula, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do STJ (REsp 1816039/MG). A Assembleia Geral Extraordinária, realizada em 30/06/2020, deliberou, com base na boa-fé e na isonomia, que a incorporadora deveria arcar com 100% das taxas condominiais das unidades de sua propriedade, reforçando a obrigação do pagamento integral. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: O indeferimento da prova pericial contábil não configura cerceamento de defesa quando os documentos constantes dos autos forem suficientes para o julgamento do mérito. Cláusula de convenção condominial que prevê pagamento reduzido de taxas condominiais pela incorporadora, impondo ônus excessivo aos demais condôminos, é abusiva e deve ser declarada inválida. A Assembleia Geral do condomínio pode deliberar, com base na boa-fé e na isonomia, a obrigação de pagamento integral das taxas condominiais pelas unidades de propriedade da incorporadora. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800250-71.2021.8.14.0301

APELANTE: CONDOMINIO DO ED.TULLIPAS

APELADO: PORTE ENGENHARIA LTDA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0800250-71.2021.8.14.0301

APELANTE: CONDOMINIO DO ED. TULLIPAS

Advogado do(a) APELANTE: DENIS MACHADO MELO - PA10307-A

APELADO: PORTE ENGENHARIA LTDA

Advogados do(a) APELADO: BRUNO MENEZES COELHO DE SOUZA - PA8770-A, ABRAHAM ASSAYAG - PA2003-A

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. INCORPORADORA PROPRIETÁRIA DE UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. DISPOSITIVO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE PREVÊ PAGAMENTO PARCIAL DAS TAXAS PELA CONSTRUTORA. ABUSIVIDADE. ILEGALIDADE RECONHECIDA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Porte Engenharia Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível e Empresarial de Belém que julgou procedente a ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio do Edifício Tullipas.

O condomínio pleiteia o pagamento integral das taxas condominiais, fundo de reserva e taxa de implantação referentes a diversas unidades imobiliárias pertencentes à construtora, relativas ao período de julho a dezembro de 2020, totalizando R$ 79.703,76, acrescido de honorários advocatícios contratuais.

A incorporadora defende a legalidade da cláusula condominial que prevê a obrigação de pagamento de apenas 25% das taxas condominiais para unidades não comercializadas e sustenta cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial contábil.

Sentença de primeiro grau reconheceu a abusividade da cláusula, condenando a construtora ao pagamento integral das taxas condominiais e afastando a alegação de cerceamento de defesa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: determinar se a cláusula da convenção condominial que prevê pagamento reduzido das taxas pela incorporadora é válida ou abusiva; estabelecer se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial contábil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O magistrado pode indeferir a produção de provas que considerar desnecessárias quando o acervo documental for suficiente para a solução da controvérsia, nos termos do art. 355, I, do CPC. No caso, a documentação acostada aos autos demonstra de forma clara a inadimplência da construtora e os valores devidos, inexistindo cerceamento de defesa.

O art. 1.336, I, do Código Civil estabelece que os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição diversa na convenção. No entanto, a previsão da convenção condominial que concede benefício exclusivo à incorporadora, impondo ônus excessivo aos demais condôminos, afronta o princípio da isonomia e caracteriza vantagem abusiva e ilegal.

A convenção condominial não pode dispor de forma a criar categorias diferenciadas de proprietários em prejuízo dos demais, sob pena de nulidade da cláusula, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do STJ (REsp 1816039/MG).

A Assembleia Geral Extraordinária, realizada em 30/06/2020, deliberou, com base na boa-fé e na isonomia, que a incorporadora deveria arcar com 100% das taxas condominiais das unidades de sua propriedade, reforçando a obrigação do pagamento integral.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

O indeferimento da prova pericial contábil não configura cerceamento de defesa quando os documentos constantes dos autos forem suficientes para o julgamento do mérito.

Cláusula de convenção condominial que prevê pagamento reduzido de taxas condominiais pela incorporadora, impondo ônus excessivo aos demais condôminos, é abusiva e deve ser declarada inválida.

A Assembleia Geral do condomínio pode deliberar, com base na boa-fé e na isonomia, a obrigação de pagamento integral das taxas condominiais pelas unidades de propriedade da incorporadora.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e negar provimento ao recurso
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por PORTE ENGENHARIA LTDA. objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 15ª Vara Cível e Empresarial de Belém que julgou procedente o pedido da parte autora na Ação de Cobrança ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TULLIPAS.

O Condomínio do Edifício Tullipas ajuizou a presente ação alegando que a empresa Porte Engenharia Ltda. é proprietária de diversas unidades imobiliárias do condomínio, a saber: 101, 201, 202, 301, 401, 402, 501, 601, 701, 801, 901, 1001, 1101, 1201, 1401 e 1601.

A parte autora sustenta que a empresa ré deixou de pagar a integralidade das taxas condominiais, fundo de reserva e taxa de implantação referentes aos meses de julho a dezembro de 2020, efetuando apenas o pagamento de 25% dos valores devidos.

Alega que, em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 30/06/2020, foi deliberado que a empresa apelante deveria arcar com 100% das taxas condominiais e demais encargos incidentes sobre as unidades de sua propriedade, sendo vedado o pagamento parcial até então praticado.

Diante da inadimplência da construtora, requereu a condenação da ré ao pagamento de R$ 79.703,76 (setenta e nove mil setecentos e três reais e setenta e seis centavos), acrescido de honorários advocatícios contratuais de 20%, totalizando R$ 95.644,51 (noventa e cinco mil seiscentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e um centavos).

A ré contestou a ação (ID 9550875) alegando que a cobrança integral das taxas condominiais seria abusiva e ilegal, uma vez que a Convenção de Condomínio, registrada junto à incorporação imobiliária, previa o pagamento de apenas 25% das taxas condominiais por parte da construtora. Impugnou, ainda, a planilha de cobrança apresentada pelo condomínio e requereu a produção de prova pericial.

O juízo de primeiro grau, em sentença de ID 9550909, reconheceu a responsabilidade da ré pelo pagamento integral das despesas condominiais das unidades não comercializadas e julgou procedente o pedido inicial, condenando a requerida ao pagamento dos valores devidos, acrescidos de correção monetária pelo INPC desde o ajuizamento da ação, juros de mora de 1% ao mês e multa moratória de 2% a partir de cada vencimento.

Além disso, a sentença extinguiu o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC, e condenou a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em seguida, apresentou embargos de declaração, os quais foram rejeitados, conforme decisão de ID 9550942.

Inconformada, a parte ré interpôs apelação (ID 9550945) reiterando os argumentos apresentados em sua contestação, sustentando que a cobrança integral das taxas condominiais seria abusiva e ilegal, pois contrariaria a Convenção Condominial. Alega ainda, que houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova pericial, sendo esta essencial para comprovação de supostas irregularidades nos cálculos apresentados pelo condomínio. Ao final, requer o provimento do recurso a fim de ser reformada a sentença de piso.

Regularmente intimada, a parte autora/apelada apresentou contrarrazões em manifestação de ID 9550951.

Redistribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido, conforme comprovante de ID 9550946.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

Cinge-se a discussão acerca da legalidade da cláusula estabelecida na convenção condominial que delimita o pagamento de 25% da taxa condominial pela construtora enquanto não comercializadas.

DO CERCEAMENTO DE DEFESA

A apelante sustenta que houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial contábil.

Não assiste razão à parte apelante. Explico.

Compulsando os autos, concluo como escorreito o entendimento firmado pelo Juízo de 1ª instância no sentido de que o processo já reunia elementos probatórios suficientes ao julgamento da lide, bem como que referida prova se mostrava desnecessária, pois os documentos constantes dos autos são suficientes para comprovar os valores devidos e a respectiva inadimplência, já considerando o valor integral da taxa condominial.

Nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, o julgamento antecipado do mérito é plenamente cabível quando a matéria for unicamente de direito ou quando a prova documental já for suficiente para a solução da controvérsia, como no caso em tela.

Dessa forma, entendo que as questões apresentadas pela parte apelante podem ser aferidas sem a realização outras provas, estando, portanto, o magistrado apto a conhecer diretamente do pedido, nos termos do artigo supracitado.

Neste sentido, colaciono julgados do STJ que ratificam a inexistência de cerceamento de defesa quando houver elementos probatórios suficientes à demanda:

E M E N T A PROCESSO CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Entendendo o MM. Juiz que as provas dos autos eram suficientes ao seu convencimento, achou por bem indeferir a realização de nova perícia e o fez em conformidade com a legislação em vigor, bem como, com a jurisprudência consolidada, razão pela qual inocorreu o alegado cerceamento de defesa. Cabe destacar que a prova produzida foi suficientemente elucidativa, não merecendo qualquer complementação ou reparos a fim de reabrir questionamentos, os quais foram oportunizados e realizados em consonância com os princípios do contraditório e da ampla defesa. 2. Apelação desprovida. (TRF-3 - ApCiv: 51214253020184039999 SP, Relator: Desembargador Federal NELSON DE FREITAS PORFIRIO JUNIOR, Data de Julgamento: 06/08/2019, 10ª Turma, Data de Publicação: Intimação via sistema DATA: 13/08/2019)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO DE EMPRÉSTIMO. CONTRATOS BANCÁRIOS. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE ENTENDERAM SER SUFICIENTE À RESOLUÇÃO DA CONTROVÉRSIA A PROVA DOCUMENTAL JÁ ACOSTADA. REVISÃO. SUMÚLA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 13/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não se admite recurso especial por dissídio entre julgados do mesmo Tribunal nos termos da Súmula 13 do STJ. 2. O magistrado, com base no livre convencimento motivado, pode indeferir a produção de provas que julgar impertinentes, irrelevantes ou protelatórias para o regular andamento do processo, hipótese em que não se verifica a ocorrência de cerceamento de defesa. 3. As instâncias ordinárias concluíram que a prova documental acostada aos autos é suficiente para proporcionar ao julgador os elementos necessários à análise da contratação dos empréstimos questionados, sendo desnecessária a prova pericial requerida. 4. Para se desconstituir a afirmação das instâncias ordinárias, de que há outros elementos dos autos que permitem a análise e solução da controvérsia sem a realização da perícia grafotécnica, seria necessário novo exame do acervo probatório, o que se revela defeso no âmbito de recurso especial ante o óbice da Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1833031 SP 2021/0031731-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/09/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/09/2021)

Lembro que o juiz é o principal destinatário da prova, cabendo indeferir as que se mostrarem inúteis ou desnecessárias.

Portanto, não há que se falar em cerceamento de defesa, uma vez que a perícia pretendida não se mostra relevante para a solução do litígio, razão pela qual
rejeito a preliminar suscitada
.

DA ILEGALIDADE DA CLÁUSULA ESTABELECIDA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

No caso, o apelado ajuizou ação visando à cobrança do pagamento integral das taxas condominiais pela empresa apelante sob o fundamento de que a cláusula que lhe concede o direito de pagar apenas 25% das despesas é abusiva e ilegal, por violar o princípio da igualdade entre os condôminos e onerar devida e excessivamente os demais proprietários, além de privilegiar um único condômino.

O Código Civil Brasileiro prevê, no art. 1.336, I, que é dever do condômino contribuir para as despesas na proporção de sua fração ideal. Vejamos:

O Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Entretanto, conforme acima demonstrado, tal obrigação pode ser disciplinada pela convenção condominial.

A apelante argui que é devida a contribuição de somente 25% do valor da taxa condominial em razão de estar previsto na convenção condominial quando constituído o condomínio.

Em análise à convenção do condomínio, verifico que, de fato, consta, no art. 17, § 1º, previsão acerca do montante devido pela incorporadora. Assim dispõe o citado artigo:

Art. 17. A quota-parte correspondente a cada condômino será igual para todas as unidades.

§ 1º. As unidades pertencentes à incorporadora, enquanto não forem comercializadas pagarão somente 25% do valor das taxas condominiais correspondentes aos apartamentos tipo.

Contudo, em que pese estar previsto na convenção do condomínio, entendo como abusiva a diferença estabelecida.

Referida previsão na convenção do condomínio (art. 17, § 1º) estabelece vantagem excessiva à incorporadora, criando categorias distintas de proprietários, incorrendo, assim, em oneração excessiva dos demais condôminos, que precisam arcar com o pagamento integral das despesas condominiais, ou até mesmo com os valores ainda maiores do que seria devido, ante o pagamento de somente 25% do montante devido pela empresa apelante.

Dessa forma, friso que o dispositivo (art. 1.336, § 1º, do Código Civil Brasileiro) prevê a possibilidade de que a convenção disponha sobre um critério de rateio diverso, mas isso não é absoluto e nem permite, por certo, que se crie situações ilegais ou abusivas.

Ora, referida previsão do CCB não pode ser interpretada de maneira a permitir a criação de um benefício injustificado a um dos condôminos em prejuízo dos demais que, por certo, serão onerados excessivamente por conta da benesse criada propositalmente para uma pequena parcela de condôminos.

No caso concreto, a cláusula que reduz a obrigação da incorporadora fere o princípio da isonomia e onera indevidamente os demais condôminos, que precisam arcar com a diferença não paga pela construtora, a fim de que o condomínio possa quitar integralmente suas despesas ordinárias mensais.

Com efeito, referida vantagem em favor da incorporadora viola o disposto no art. 1.334, I, do Código Civil Brasileiro, que disciplina que a convenção do condomínio deve conter regras sobre a contribuição de cada condômino para as despesas comuns, observando-se a
proporcionalidade
. Vejamos:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

O argumento da apelante de que as partes anuíram com a convenção condominial estabelecida não afasta a ilegalidade do dispositivo (art. 17, § 1º, da convenção condominial), eis que, conforme dito acima, trata-se de convenção outorgada pela própria incorporadora e que prevê vantagens excessivas ao fixar o montante de somente 25% do valor da taxa condominial, implicando prejuízo aos demais condôminos.

Inclusive, tal dispositivo fere também o art. 122 do Código Civil Brasileiro, que veda expressamente que uma parte imponha à outra condições que a submetam ao puro arbítrio do estipulante. Vejamos:

Art. 122. São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.

Junto os seguintes julgados que corroboram o entendimento:

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. CONVENÇÃO. OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial devida. 3. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial. 4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. 5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002 6. Recurso especial provido.

(STJ - REsp: 1816039 MG 2019/0147151-4, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 04/02/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/02/2020)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. REDUÇÃO EM FAVOR DA CONSTRUTORA. CONVENÇÃO. CLÁUSULA ABUSIVA. SENTENÇA MANTIDA. - Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "a redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002." (REsp n. 1.816.039/MG).

(TJ-MG - Apelação Cível: 50045485120208130290, Relator: Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 16/02/2023, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/02/2023)

EMENTA: RECURSO INOMINADO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DECISÃO TERMINATIVA. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS EM FACE DA CONSTRUTORA. EXONERAÇÃO DA CONSTRUTORA DE 70% DAS TAXAS CONDOMINIAIS DAS UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. ARTIGOS 122, 1.336, 1.334 E 1.315 DO CÓDIGO CIVIL. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO ESTIPULADA UNILATERALMENTE. COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1 ? Inicialmente, verifica-se que trata-se de Recurso Inominado interposto pelo recorrente em desfavor da decisão proferida pelo juízo a quo. Contudo infere-se que trata-se do recurso adequado para atacar ato judicial que possua caráter de definitividade, àqueles prolatados em embargos a execução, impugnação ao cumprimento de sentença e exceções de pré-executividade. 2 ? Portanto, as decisões proferidas nesses incidentes desafiam a interposição de recurso inominado, nos termos do Enunciado nº 143 do Fonaje. 3 ? Nos termos do que preconiza o artigo 122 do Código Civil, são lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes, entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes. 4 ? Dentre as obrigações dos condôminos, está o de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, conforme dicção do inciso I do artigo 1.336 do citado Diploma Legal. 5 ? A previsão em convenção da quota proporcional e a forma de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio encontra respaldo no inciso I do 1.334 do Códex Civil. 6 ? Ressalto que é obrigação do condômino, na proporção de sua parte, concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e suportar o ônus a que estiver sujeita, conforme inteligência do artigo 1.315 da referida Lei. 7 ? In casu, revela-se abusiva a cláusula 44 da convenção de condomínio que, estipulada unilateralmente pela construtora, concede desproporcional exoneração da obrigação de pagar as taxas condominiais, a ponto de prejudicar a própria manutenção e conservação do condomínio, onerando abusivamente os demais condôminos.8 ? É necessária a preservação da isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos em prejuízo de outros. 9 ? É cediço que na primeira instância dos Juizados Especiais não há que se falar condenação em honorários advocatícios, ressalvada a litigância de má-fé, nos termos do Artigo 55 da Lei 9.099/95. No entanto, entendo que no caso em apreço referida cobrança integrando a execução caracteriza-se como excesso, não devendo o respectivo ônus ser transferido ao executado. 10 ? Recurso conhecido, e parcialmente provido. Decisão terminativa fustigada reformada, para julgar parcialmente procedente os embargos à execução opostos, e determinar o prosseguimento da execução, no valor integral das taxas condominiais, vez que nula a cláusula 44 da convenção de condomínio, excluindo-se os valores referentes a honorários advocatícios.

(TJ-GO 5171931-45.2016.8.09.0051, Relator: MÔNICA CEZAR MORENO SENHORELO, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Data de Publicação: 03/05/2019)

Além disso, a decisão recorrida fundamentou-se, corretamente, na deliberação da Assembleia Geral realizada em 30/06/2020 que, em conformidade com os princípios da boa-fé e da isonomia entre os condôminos, determinou que a construtora passasse a arcar com 100% das despesas condominiais referentes às unidades de sua propriedade.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto para
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, mantendo inalterada a sentença combatida, nos termos da fundamentação,
com a condenação da apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, majorados para 12% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil
.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 19/03/2025