Tribunal: TJPA
Processo: 0003807-80.2019.8.14.0136
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-03-11

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES PAGOS. REDUÇÃO DO PERCENTUAL PARA 25%. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por José da Costa Silva contra sentença da 1ª Vara Cível e Empresarial de Canaã dos Carajás, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, determinando a retenção de 30% das quantias quitadas. O apelante sustenta a abusividade da cláusula que fixa retenção elevada e requer a devolução integral ou a redução para 20%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que prevê retenção de 30% dos valores pagos pelo comprador é abusiva; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção, considerando a jurisprudência consolidada do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR A retenção de valores pelo vendedor, na hipótese de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, deve observar a razoabilidade e proporcionalidade, em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor e os precedentes do STJ. A jurisprudência pacífica do STJ estabelece que a retenção pode variar entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo abusiva a fixação de percentual superior a esse limite. O percentual de 30% determinado na sentença excede o patamar usualmente admitido, justificando-se sua redução para 25%, limite máximo estabelecido pelo STJ. O pedido de redução para 20% não encontra respaldo na jurisprudência dominante, que admite a fixação da retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. Não há comprovação de inscrição indevida do nome do apelante em cadastros de inadimplentes, afastando-se o pedido de fixação de multa para retirada da suposta negativação. Reconhecida a sucumbência recíproca, com redistribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 70% para a parte requerida e 30% para a parte requerente, com a suspensão desta última por ser beneficiária da justiça gratuita. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A cláusula contratual que prevê retenção de valores pagos pelo comprador na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo abusiva a fixação superior a 25%. O percentual adequado de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme a jurisprudência consolidada do STJ. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; Código de Processo Civil, art. 86. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10/05/2021; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 01/06/2021; STJ, AgInt no AREsp 1673120/ES, j. 20/06/2022. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 12 de dezembro de 2023 (Plenário Virtual), na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO aos Recursos de Apelação interposto pelos litigantes, nos termos do voto da Exmo. Desembargador Relator Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0003807-80.2019.8.14.0136

APELANTE: JOSE DA COSTA SILVA

APELADO: NOVA CANAA QUATRO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES PAGOS. REDUÇÃO DO PERCENTUAL PARA 25%. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por José da Costa Silva contra sentença da 1ª Vara Cível e Empresarial de Canaã dos Carajás, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, determinando a retenção de 30% das quantias quitadas. O apelante sustenta a abusividade da cláusula que fixa retenção elevada e requer a devolução integral ou a redução para 20%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que prevê retenção de 30% dos valores pagos pelo comprador é abusiva; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção, considerando a jurisprudência consolidada do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A retenção de valores pelo vendedor, na hipótese de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, deve observar a razoabilidade e proporcionalidade, em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor e os precedentes do STJ.

A jurisprudência pacífica do STJ estabelece que a retenção pode variar entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo abusiva a fixação de percentual superior a esse limite.

O percentual de 30% determinado na sentença excede o patamar usualmente admitido, justificando-se sua redução para 25%, limite máximo estabelecido pelo STJ.

O pedido de redução para 20% não encontra respaldo na jurisprudência dominante, que admite a fixação da retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.

Não há comprovação de inscrição indevida do nome do apelante em cadastros de inadimplentes, afastando-se o pedido de fixação de multa para retirada da suposta negativação.

Reconhecida a sucumbência recíproca, com redistribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 70% para a parte requerida e 30% para a parte requerente, com a suspensão desta última por ser beneficiária da justiça gratuita.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula contratual que prevê retenção de valores pagos pelo comprador na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo abusiva a fixação superior a 25%.

O percentual adequado de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme a jurisprudência consolidada do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; Código de Processo Civil, art. 86.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10/05/2021; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 01/06/2021; STJ, AgInt no AREsp 1673120/ES, j. 20/06/2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado

do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 12 de dezembro de 2023 (Plenário Virtual)
, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
aos
Recursos de Apelação
interposto pelos litigantes
, nos termos do voto da
Exmo. Desembargador Relator
Alex Pinheiro Centeno.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por José da Costa Silva em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Canaã dos Carajás, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, determinando a retenção de 30% dos valores quitados pelo autor.

A decisão recorrida, lançada ao Id. 7847945, fundamentou-se na possibilidade de retenção parcial dos valores pagos, considerando a teoria do adimplemento substancial e os custos administrativos suportados pela parte ré.

Em suas razões recursais (Id. 7847946), o apelante sustenta que: (i) a cláusula contratual que prevê retenção de valores em percentual elevado é abusiva, à luz do Código de Defesa do Consumidor; (ii) a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se consolidado no sentido de permitir retenções máximas de 10% a 25%; (iii) a empresa apelada não comprovou prejuízo significativo que justifique a retenção de 30%; (iv) pede a reforma da sentença para determinar a devolução integral ou, subsidiariamente, reduzir a retenção para o máximo de 20%.

Em contrarrazões (Id. 7847947), a apelada defende a manutenção da sentença, argumentando que a retenção de 30% está em consonância com a jurisprudência e que os valores retidos são necessários para cobrir os custos operacionais e rescisórios.

O Ministério Público exarou parecer, manifestando-se pelo parcial provimento para reduzir o
quantum
da retenção com o escopo de se adequara à jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça (ID nº.
17699634).

É o relatório
.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelos apelantes, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.

MÉRITO

Alega o autor que firmou contrato de compra e venda de imóvel com a requerida em 04/10/2013, referente ao lote 29, quadra 02, do Residencial Via Oeste, no valor de R$ 64.989,20, quitando 50 parcelas de um total de 180, totalizando R$ 21.427,57 pagos até 10/12/2017.

Em razão de dificuldades financeiras, o autor não pôde prosseguir com os pagamentos, o que motivou a presente ação para pleitear a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos.

Pois bem, como a rescisão ocorreu por culpa do comprado, deve incidir a súmula 543 do STJ, senão vejamos: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (grifos nossos).

Todavia, não foi a parcialmente da retenção que foi devolvida a este Tribunal, mas sim o
quantum
. O Magistrado de 1º Grau fixou como devida a retenção no valor de 30% (trinta por cento) das parcelas pagas.

A apelante, por sua vez, pleiteia que a retenção seja diminuída para o valor de 20% (vinte por cento).

Com razão o apelante quanto ao excesso de retenção, mas equivocado no que tange ao
quantum
.

Explico.

Segundo jurisprudência do Egrégio uníssona do E. STJ,
nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador,
é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga
,
senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021) (grifos nossos).

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3.
Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga
. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) (grifos nossos).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.
3. Na hipótese, a modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno não provido”. (STJ - AgInt no AREsp: 1673120 ES 2020/0050419-0, Data de Julgamento: 20/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2022) (grifos nossos).

No mesmo sentido, o Ministério Público entendeu que “
assiste razão ao apelante em sua alegação de que a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos é exorbitante, mostrando-se razoável e proporcional que o percentual de retenção dos valores pagos seja reduzido para o total de 20% (vinte por cento), independentemente do enquadramento e compensação pelos custos operacionais ou multa compensatória”.

Data venia
ao respeitável posicionamento supra, entendo que a limitação da retenção a 25% (vinte e cinco por cento) se adequa melhor ao princípio da
pacta sunt servanda
. Afinal, o controle da abusividade não pode ser utilizado como subsídio para fulminar a eficácia das avenças contratuais. Logo, o patamar mais próximo ao firmado em contrato, em intervalo compatível com da flutuação admitida pelo STJ é justamente de 25% (vinte e cinco por cento).
Nesse sentido, já decidiu os Tribunais Pátrios:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA DO COMPRADOR (INADIMPLEMENTO).
DIREITO DE RETENÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL DE 50% DO VALOR PAGO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECONHECIMENTO DO EXCESSO. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25% DO VALOR DAS PRESTAÇÕES PAGAS PELO COMPRADOR.
RECURSO DA RÉ. TESE DE QUE A CLÁUSULA PENAL É VÁLIDA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI N. 13.786/18 . IRRELEVÂNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. ABUSIVIDADE. VEDAÇÃO. ART. 51, IV, CDC. RETENÇÃO LIMITADA A 25%. BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RUBRICA SUBMETIDA À MESMA REGRA. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO (TJ-SC - APL: 50028013820218240189, Relator.: Saul Steil, Data de Julgamento: 01/08/2023, Terceira Câmara de Direito Civil) (grifos nossos).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO. APLICAÇÃO DO CDC/90. RELAÇÃO DE CONSUMO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FORNECEDOR. AUSÊNCIA DE PROVA NO ATRASO DAS OBRAS.
RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. LIMITAÇÃO A 25%. ENTENDIMENTO DO STJ
. - Todos os fornecedores que participam da cadeia de consumo, respondem perante o consumidor por fato ou vício do produto ou do serviço - Caracteriza relação de consumo a compra e venda de imóvel na planta, figurando o comprador, pessoa física, como consumidor e o vendedor, pessoa jurídica empresária, como fornecedor, sendo, portanto, cabível a aplicação do Código de Defesa ao Consumidor - Limitando-se a parte a afirmar sua hipossuficiência, sem, contudo, apresentar razões concretas que levem à conclusão de que estão preenchidos os requisitos do inciso VIII, do art. 6º, do CDC/90, não é cabível a inversão do ônus da prova - A mera alegação de que a construtora não teria condições realizar as obras e entregar o imóvel adquirido no prazo contratado, não autoriza o comprador a suspender o pagamento das parcelas por conta própria, por falta de respaldo legal, já que o ordenamento jurídico brasileiro veda a autotutela, não podendo a parte faz justiça com as próprias mãos - A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador descumpre o que foi pactuado, enseja o retorno das partes ao status quo ante, com a restituição dos valore pagos, abatidas as penalidades contratualmente previstas - Havendo previsão contratual do direito de retenção no percentual superior a 25%, deve haver a sua redução à mesma razão, aí incluídos, inclusive, os honorários advocatícios contratuais - Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça admite a retençã o, pelo vendedor, de 10% a 25% do montante pago - Com a rescisão do contrato, a restituição deve ocorrer de modo imediato. (TJ-MG - Apelação Cível: 50124413320218130525 1 .0000.24.050282-3/001, Relator.: Des.(a) Rui de Almeida Magalhães, Data de Julgamento: 03/07/2024, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/07/2024) (grifos nossos).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES –
RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA
– HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n . 2.083.067/RJ).

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus” (AgInt nos EDcl no AREsp n . 2.055.080/SP) (TJ-MT 10082521520218110015 MT, Relator.: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 25/01/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/01/2023) (grifos nossos).

Não há, nos autos, nenhum fundamento jurídico que ampare a redução do percentual de retenção para 20% (vinte por cento).

Em assim sendo, afigura-se devida a restituição aos apelados do valor equivalente ao máximo da flutuação admitida pelo STJ.

Por fim, quanto à alegação de que o nome do apelante continua negativado, pugnando pela fixação de multa para retirada, entendo por incabível. Em sede contrarrazões, a apelada juntou prova da ausência de inscrição, colacionando espelho do
Serasa
. A apelante, por sua vez, não se desincumbiu do ônus de provar a verossimilhança de sua acusação.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao presente Recurso de Apelação, para determina a retenção de, no máximo,
25% (vinte e cinco) por cento dos valores pagos
.

Corrijo, de ofício, o ônus da sucumbência, reconhecendo a sucumbência recíproca e imputando em 70% para a parte requerida/apelada e 30% (trinta por cento) para a parte requente/apelante – esta última que será mantida suspensa – tudo com esteio no art. 86,
caput
, do CPC.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 19/03/2025