Tribunal: TJPA
Processo: 0836226-76.2020.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-06-03

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RETENÇÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO PARCELADA. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1.Apelação interposta contra sentença do juízo de origem que julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a rescisão contratual por culpa das rés, com restituição integral dos valores pagos, indeferimento do pedido de indenização por aluguéis e devolução de valor específico, bem como imposição de obrigação de não fazer e fixação de honorários com sucumbência recíproca. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 30% dos valores pagos no caso de rescisão contratual; (ii) saber se é possível a restituição dos valores pagos de forma parcelada; (iii) saber se o termo inicial dos juros moratórios deve ser fixado a partir do trânsito em julgado da sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula de retenção de 30% revela-se abusiva quando a rescisão contratual ocorre por culpa da promitente vendedora, contrariando os princípios da boa-fé objetiva e da equidade, nos termos da jurisprudência pacífica do STJ. 4. A devolução dos valores pagos deve ocorrer de forma integral e imediata, em parcela única, quando o desfazimento do contrato decorre de inadimplemento do vendedor, conforme entendimento sedimentado na Súmula 543 do STJ. 5. O termo inicial dos juros moratórios, nas hipóteses em que a resolução do contrato é motivada por culpa da promitente vendedora, deve ser fixado a partir de cada desembolso realizado pelo comprador, afastando-se a aplicação do Tema 1002 do STJ, que trata de hipótese distinta. 6. Correta, portanto, a sentença que rejeitou a aplicação das cláusulas de retenção e de devolução parcelada, bem como fixou o termo inicial dos juros moratórios desde os pagamentos realizados. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: A cláusula de retenção de valores pagos por promitente comprador é inválida quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento da vendedora, sendo devida a restituição integral e imediata das parcelas, com juros moratórios incidentes desde cada pagamento, afastada a aplicação do Tema 1002 do STJ. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 421 e art. 475; Código de Processo Civil, art. 487, I; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, §5º. Jurisprudência relevante citada: Súmula 543 do STJ; Tema 1002 do STJ (inaplicável à espécie). ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0836226-76.2020.8.14.0301

APELANTE: AGATHA INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

APELADO: MARIA DO SOCORRO MOUTINHO PEREIRA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RETENÇÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO PARCELADA. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1.Apelação interposta contra sentença do juízo de origem que julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a rescisão contratual por culpa das rés, com restituição integral dos valores pagos, indeferimento do pedido de indenização por aluguéis e devolução de valor específico, bem como imposição de obrigação de não fazer e fixação de honorários com sucumbência recíproca.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 30% dos valores pagos no caso de rescisão contratual; (ii) saber se é possível a restituição dos valores pagos de forma parcelada; (iii) saber se o termo inicial dos juros moratórios deve ser fixado a partir do trânsito em julgado da sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula de retenção de 30% revela-se abusiva quando a rescisão contratual ocorre por culpa da promitente vendedora, contrariando os princípios da boa-fé objetiva e da equidade, nos termos da jurisprudência pacífica do STJ.

4. A devolução dos valores pagos deve ocorrer de forma integral e imediata, em parcela única, quando o desfazimento do contrato decorre de inadimplemento do vendedor, conforme entendimento sedimentado na Súmula 543 do STJ.

5. O termo inicial dos juros moratórios, nas hipóteses em que a resolução do contrato é motivada por culpa da promitente vendedora, deve ser fixado a partir de cada desembolso realizado pelo comprador, afastando-se a aplicação do Tema 1002 do STJ, que trata de hipótese distinta.

6. Correta, portanto, a sentença que rejeitou a aplicação das cláusulas de retenção e de devolução parcelada, bem como fixou o termo inicial dos juros moratórios desde os pagamentos realizados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Apelação conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: A cláusula de retenção de valores pagos por promitente comprador é inválida quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento da vendedora, sendo devida a restituição integral e imediata das parcelas, com juros moratórios incidentes desde cada pagamento, afastada a aplicação do Tema 1002 do STJ.

Dispositivos relevantes citados:

Código Civil, art. 421 e art. 475; Código de Processo Civil, art. 487, I; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, §5º.

Jurisprudência relevante citada:

Súmula 543 do STJ; Tema 1002 do STJ (inaplicável à espécie).

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por AGATHA INCORPORADORA LTDA e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA contra sentença proferida nos autos da “Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais e Obrigação de Fazer com Pedido de Tutela Provisória”, ajuizada por MARIA DO SOCORRO MOUTINHO PEREIRA.

O juízo
a quo
julgou parcialmente procedente a demanda, com a seguinte parte dispositiva:

Isto posto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da parte autora (CPC, art. 487, I).

Assim, declaro rescindido o contrato. Sendo assim, defiro o recebimento integral dos valores pagos pela parte autora às rés, nos termos da fundamentação ao norte, a serem pagos corrigidos monetariamente pelas demandadas (índice INCC), e juros de mora de 1% ao mês, a contar de cada pagamento.

Indefiro o pedido de indenização por dano material à título de aluguéis.

Indefiro o pedido de devolução do valor de R$ 5.890,80.

Condeno as rés na obrigação de não fazer para que se abstenham de efetuar qualquer cobrança da autora em relação ao contrato.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno finalmente as rés ao pagamento de 50% das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% do valor de suas condenações.

Condeno a autora a pagar 50% das custas processuais, bem como honorários advocatícios em favor dos causídicos de cada ré, no total de R$ 2.000,00, sendo R$1.000,00 para cada representante. Entrementes, ficam suspensas as suas exigibilidade por ser beneficiária da justiça gratuita.

P.R.I.C.

Em suas razões recursais (ID “Apelação”), as demandadas alegam, em suma: (i) a validade da cláusula contratual que estipula a retenção de até 30% dos valores pagos, à luz do art. 67-A, §5º da Lei nº 4.591/1964 e da autonomia privada (art. 421 do CC), sustentando tratar-se de contrato regido pelo regime de patrimônio de afetação; (ii) que os valores pagos deveriam ser restituídos com observância aos prazos e condições contratuais, especialmente no tocante à possibilidade de devolução parcelada e no prazo de até 60 dias após a assinatura do distrato; (iii) que os juros moratórios devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme fixado no Tema nº 1002 do STJ; (iv) que a sentença incorre em
error in judicando
ao não reconhecer a eficácia da cláusula 6.5 do contrato.

Ao final, requerem a reforma da sentença para que sejam reconhecidos os dispositivos contratuais relativos à forma e prazo de devolução, à retenção contratual, bem como para fixar o termo inicial dos juros após o trânsito em julgado da decisão.

Contrarrazões apresentadas.

Coube-me o feito por distribuição.

É o relatório.

Proceda-se a Secretaria, a devida adequação dos polos do recurso no sistema PJE.

Inclua-se o feito na sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém,
16 de maio de 2025.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de sua admissibilidade,
conheço
do recurso de apelação.

2.

Razões recursais.

A matéria devolvida à apreciação deste colegiado restringe-se à análise da legalidade da cláusula contratual que prevê a retenção de 30% dos valores pagos pela autora em caso de rescisão contratual; da possibilidade de restituição parcelada dos valores desembolsados; bem como da fixação do termo inicial dos juros moratórios apenas após o trânsito em julgado da sentença, à luz do Tema 1002 do STJ.

No caso concreto, trata-se de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária firmado entre as partes, referente ao apartamento nº 301 da Torre Bromélia do empreendimento “Terra Fiori”, com entrega prevista para dezembro de 2015, prorrogável por 180 dias, ou seja, até junho de 2016. A autora, ora recorrida, não recebeu o imóvel até a data da propositura da demanda, em 2020, o que revela manifesta mora das promissárias vendedoras, ora apelantes.

A sentença recorrida julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a rescisão do contrato e determinando a restituição integral dos valores pagos pela autora, corrigidos monetariamente e com incidência de juros moratórios desde as datas dos respectivos pagamentos, afastando a aplicação da cláusula contratual que previa a retenção de 30% e a devolução parcelada, por entender que o inadimplemento contratual decorreu exclusivamente da conduta das rés.

As apelantes insurgem-se, sustentando a validade da cláusula de retenção (Cláusula 6.5), a possibilidade de devolução parcelada, e a fixação dos juros apenas após o trânsito em julgado, com fundamento no Tema 1002/STJ.

Contudo, razão não lhes assiste.

Na hipótese dos autos, a entrega do imóvel deveria ocorrer até
junho de 2016
, admitida, por força da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de tolerância de até 180 dias. Entretanto, ultrapassado esse prazo, não há nos autos qualquer demonstração de causa justificadora para o atraso.

Quanto à cláusula de retenção de 30%, é pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, a cláusula penal por rescisão deve respeitar os princípios da boa-fé objetiva e da equidade. Em hipóteses como a dos autos, em que a rescisão se deu por inadimplemento da construtora, não há que se falar em retenção de valores pagos pelo promitente comprador.

Assim, restando configurada a mora da construtora e, com ela, o inadimplemento contratual, autoriza-se a rescisão do pacto, conforme o art. 475 do Código Civil e a Súmula 543 do STJ, que assegura ao promitente comprador a restituição integral e imediata das parcelas pagas, caso a culpa pela extinção contratual seja exclusiva da vendedora.

No caso em exame, a culpa exclusiva pelo inadimplemento contratual é das vendedoras, que não entregaram o imóvel dentro do prazo contratualmente estipulado, de modo que correta a sentença ao afastar a aplicação da cláusula de retenção, autorizando a devolução integral dos valores pagos.

No tocante à devolução parcelada, igualmente não merece guarida o pleito recursal. A jurisprudência consolidada do STJ orienta que, verificada a culpa do promitente vendedor pelo desfazimento do negócio, a devolução deve se dar de forma imediata e em parcela única, como forma de reequilibrar a relação jurídica e evitar maior prejuízo ao consumidor, parte hipossuficiente na relação.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, pretende a apelante sua fixação a partir do trânsito em julgado da sentença, invocando, para tanto, o
Tema 1002 do STJ
, segundo o qual:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Contudo, tal tese não é aplicável à presente hipótese, pois, conforme delineado nos autos, a rescisão contratual foi motivada pelo inadimplemento das rés, que não entregaram o imóvel no prazo estipulado. Trata-se, portanto, de hipótese de resolução contratual por culpa do promitente vendedor, e não de desistência imotivada do comprador, o que afasta a incidência do Tema 1002/STJ.

Assim sendo, correta a sentença ao fixar a incidência dos juros moratórios desde a data de cada desembolso realizado pela autora, afastando a pretensão recursal de modificação do termo inicial.

Por fim, a pretensão de devolução dos valores em parcelas sucessivas, com início após 60 dias do trânsito em julgado da sentença, além de contrariar a jurisprudência firmada, mostra-se desproporcional e abusiva, ferindo o princípio da boa-fé objetiva e os direitos básicos do consumidor, razão pela qual igualmente deve ser repelida.

Feitas essas considerações, não merece qualquer reforma a sentença proferida pelo juízo
a quo
.

3.

Parte dispositiva.

Ante todo o exposto, CONHEÇO a Apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 12/06/2025