Tribunal: TJPA
Processo: 0014470-50.1997.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CELIA REGINA DE LIMA PINHEIRO
Órgão julgador: CELIA REGINA DE LIMA PINHEIRO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Público
Assuntos: 10422 - Pagamento Atrasado / Correção Monetária
Data de julgamento: 2025-05-26

Ementa:
Direito administrativo. Agravo interno em apelação. Desapropriação. Servidão. Condomínio de fato. representação irregular. Levantamento do valor indenizatório. Impossibilidade. Necessidade de regularização. Segurança jurídica. Recurso conhecido e Desprovido. 1. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação do agravante. 2. O cerne da controvérsia recursal consiste em verificar se o condomínio de fato, representado por condômino que não foi eleito como síndico, pode levantar valor indenizatório depositado em juízo, decorrente de servidão de passagem instituída pelo município. 3. A existência regular do condomínio exige a aprovação e o registro de uma Convenção, cabendo à Assembleia de condôminos eleger o síndico ou investir outra pessoa em poderes de representação. Nos autos não consta Convenção de condomínio, tampouco ata de assembleia geral, designando síndico ou qualquer outro representante. 4. A administração por condômino que não seja síndico, prevista no art. 1.324 do CC, pressupõe a constituição formal do condomínio, mediante Convenção aprovada e registrada, o que não corresponde ao caso dos autos. Nos termos da Súmula 260 do STJ, a convenção de condomínio aprovada, mas sem registro, é eficaz para regular apenas as relações entre os condôminos, não sendo oponível a terceiros. 5. Se um condomínio de fato, pela sua irregularidade formal, não pode cobrar contribuições de todos os condôminos sem anuência individual de cada um deles, por óbvio também não pode representá-los para levantar valores indenizatórios decorrente de servidão instituída sobre área de uso comum. 6. Justamente para garantir a devida segurança jurídica, o levantamento da indenização depositada em juízo depende, necessariamente, da constituição e da representação regular do condomínio, para que o valor possa ser regularmente destinado aos condôminos, com a devida fiscalização e a indispensável prestação de contas por parte do síndico ou de outro representante regularmente eleito pela assembleia geral. 7. Agravo interno conhecido e desprovido. __________________________ Dispositivos relevantes citados: Arts. 9º e 22 da Lei nº. 4.591/64. Arts. 1.332, 1.333, 1.347 e 1.348 do Código Civil. Jurisprudência relevante citada: Súmula 260 do STJ. AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 2.009.584/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024. Vistos, relatados e discutidos os autos. Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 1ª Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 16ª Sessão Ordinária do seu Plenário Virtual, realizada no período de 26/5/2025 a 2/6/2025, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação. Desembargadora CÉLIA REGINA DE LIMA PINHEIRO Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0014470-50.1997.8.14.0301

APELANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL CRUZEIRO DO SUL

APELADO: MUNICÍPIO DE BELÉM

RELATOR(A):
Desembargadora CÉLIA REGINA DE LIMA PINHEIRO

EMENTA

Direito administrativo. Agravo interno em apelação. Desapropriação. Servidão. Condomínio de fato. representação irregular. Levantamento do valor indenizatório. Impossibilidade. Necessidade de regularização. Segurança jurídica. Recurso conhecido e Desprovido.

1. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação do agravante.

2. O cerne da controvérsia recursal consiste em verificar se o condomínio de fato, representado por condômino que não foi eleito como síndico, pode levantar valor indenizatório depositado em juízo, decorrente de servidão de passagem instituída pelo município.

3. A existência regular do condomínio exige a aprovação e o registro de uma Convenção, cabendo à Assembleia de condôminos eleger o síndico ou investir outra pessoa em poderes de representação. Nos autos não consta Convenção de condomínio, tampouco ata de assembleia geral, designando síndico ou qualquer outro representante.

4. A administração por condômino que não seja síndico, prevista no art. 1.324 do CC, pressupõe a constituição formal do condomínio, mediante Convenção aprovada e registrada, o que não corresponde ao caso dos autos. Nos termos da Súmula 260 do STJ, a convenção de condomínio aprovada, mas sem registro, é eficaz para regular apenas as relações entre os condôminos, não sendo oponível a terceiros.

5. Se um condomínio de fato, pela sua irregularidade formal, não pode cobrar contribuições de todos os condôminos sem anuência individual de cada um deles, por óbvio também não pode representá-los para levantar valores indenizatórios decorrente de servidão instituída sobre área de uso comum.

6. Justamente para garantir a devida segurança jurídica, o levantamento da indenização depositada em juízo depende, necessariamente, da constituição e da representação regular do condomínio, para que o valor possa ser regularmente destinado aos condôminos, com a devida fiscalização e a indispensável prestação de contas por parte do síndico ou de outro representante regularmente eleito pela assembleia geral.

7. Agravo interno conhecido e desprovido.

__________________________

Dispositivos relevantes citados:
Arts. 9º e 22 da Lei nº. 4.591/64. Arts. 1.332, 1.333, 1.347 e 1.348 do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 260 do STJ
. AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 2.009.584/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024.

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 1ª Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 16ª Sessão Ordinária do seu Plenário Virtual, realizada no período de 26/5/2025 a 2/6/2025, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.

Desembargadora
CÉLIA REGINA DE LIMA PINHEIRO

Relatora

RELATÓRIO

PROCESSO Nº. 0014470-50.1997.8.14.0301

1ª TURMA DE DIREITO PÚBLICO

AGRAVO INTERNO EM RECURSO DE APELAÇÃO

AGRAVANTE / APELANTE: CONDOMÍNIO CRUZEIRO DO SUL (CONDOMÍNIO DE FATO)

AGRAVADO / APELADO: MUNICÍPIO DE BELÉM

RELATORA: DESA. CÉLIA REGINA DE LIMA PINHEIRO

A EXCELENTÍSSIMA SENHORA DESEMBARGADORA CÉLIA REGINA DE LIMA PINHEIRO (RELATORA):

Trata-se de agravo interno interposto por
CONDOMÍNIO CRUZEIRO DO SUL (CONDOMÍNIO DE FATO)
contra a decisão monocrática

ID 23127894, pela qual foi negado provimento ao seu recurso de apelação.

O recorrente interpôs o referido apelo contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara da Fazenda da Capital (ID 20520573), que homologou o reconhecimento do pedido formulado na inicial, instituiu servidão administrativa em favor do município de Belém e
indeferiu o levantamento do valor indenizatório depositado em juízo
.

O município de Belém ajuizou ação de desapropriação para constituição de servidão administrativa de passagem, contra os “condôminos proprietários do Condomínio Cruzeiro do Sul”, que estaria em fase de constituição.

O objetivo da demanda consistia em instituir servidão sobre uma alameda do condomínio, de modo a permitir que moradores da área “Boa Esperança” tivessem acesso curto e direto à Rodovia Augusto Montenegro, sem precisar percorrer grandes distâncias ou passar por áreas alagadas.

O município de Belém depositou em juízo o valor que entendia como devido pela instituição da servidão. Após a contestação, a imissão provisória no imóvel e a realização de perícia, o condomínio de fato manifestou sua anuência com o preço inicialmente ofertado pelo município e pleiteou o levantamento do valor indenizatório depositado em conta vinculada ao processo.

O Juízo sentenciante homologou o reconhecimento do pedido formulado na inicial e declarou instituída a servidão. Entretanto, indeferiu o pedido de levantamento de valores, sob o fundamento de que o condomínio não possui constituição e representação regular para levantar o valor indenizatório.

Inconformado, o condomínio de fato interpôs o mencionado recurso de apelação, o qual foi desprovido, nos termos da decisão monocrática ID 23127894.

Irresignado, o condomínio de fato interpôs o presente agravo interno, arguindo, em resumo: a) legitimidade e regularidade de sua representação, considerando o disposto no art. 1.324 do CC; b) prejuízo à segurança jurídica, pois,
“caso o entendimento de irregularidade na representação seja mantido, é indispensável reconhecer que todos os atos processuais praticados devem ser declarados nulos, incluindo a própria constituição da servidão administrativa”
; c) necessidade de observância dos princípios da boa-fé processual e da cooperação entre as partes, pois o município não teria apresentado oposição ao levantamento dos valores depositados em juízo.

Ao final, requer o provimento do recurso, com a reforma da decisão monocrática e o acolhimento de sua pretensão, de modo que seja autorizado o levantamento do valor indenizatório depositado em juízo. Alternativamente, pede que
“seja reconhecida a nulidade de todos os atos processuais praticados nos autos, inclusive a constituição da servidão administrativa, com o retorno ao status quo ante”
.

O município apresentou contrarrazões por meio petição ID 25039400, refutando as alegações recursais e pugnando pelo desprovimento do agravo interno.

É o relatório.

VOTO

Recebo o presente recurso, tendo em vista o atendimento dos pressupostos intrínsecos (cabimento, interesse recursal, legitimidade recursal e inexistência de fato extintivo do direito de recorrer) e extrínsecos (regularidade formal, à tempestividade e ao preparo) de admissibilidade.

A decisão impugnada foi proferida com o seguinte dispositivo:

“(...)

Estando a pretensão recursal em confronto com a jurisprudência dominante do STJ, revela-se perfeitamente cabível o julgamento monocrático do presente recurso, com fundamento na aplicação do art. 133, XII, alíneas a e d, do Regimento Interno deste Tribunal:

“Art. 133.

Compete ao relator:

(...)

XI - negar provimento ao recurso contrário:

a) à súmula do STF, STJ ou do próprio Tribunal;

b) ao acórdão proferido pelo STF ou STJ no julgamento de recursos repetitivos;

c) ao entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência;

d) à jurisprudência dominante desta e. Corte ou de Cortes Superiores; (Redação dada pela Emenda Regimental nº 3, de 20 de julho de 2016)”. (Grifo nosso).

Diante do exposto, conheço e nego provimento ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença, nos termos da fundamentação
.

Considerando os deveres de boa-fé e de cooperação para a razoável duração do processo, expressamente previstos nos arts. 5º e 6º do CPC, ficam as partes advertidas de que a interposição de recursos manifestamente protelatórios, ou que promovam indevidamente rediscussões de mérito, poderá ensejar a aplicação das multas previstas nos arts. 81; 1.021, § 4º; e 1.026, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil”. (Grifo nosso).

A pretensão do apelante se restringe ao levantamento do valor depositado em juízo, como indenização pela servidão de passagem instituída em favor do município de Belém.

O cerne da controvérsia recursal consiste em verificar se o condomínio de fato, representado por condômino que não foi eleito como síndico, pode levantar o referido valor indenizatório.

Sobre a constituição do condomínio, os arts. 9º e 22 da Lei nº. 4.591/64 assim dispõem:

“
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º
Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações
.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas”. (Grifo nosso)

(...)

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1º Compete ao síndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os atos de defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;

f) prestar contas à assembléia dos condôminos.

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.

§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.

§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada.

§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição”. (Grifo nosso).

De acordo com os dispositivos acima, o condomínio deve ser regularmente constituído por meio de Convenção, aprovada por 2/3 (dois terços) dos titulares das frações ideais e registrada no Registro de Imóveis competente. Além disso, a representação do condomínio, em juízo ou fora dele, deve ser feita pelo síndico, regularmente eleito pela Assembleia dos condôminos, de acordo com as regras previstas na Convenção aprovada e registrada.

No mesmo sentido, os arts. 1.332, 1.333, 1.347 e 1.348 do Código Civil estabelecem o seguinte:

“Art. 1.332.
Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis
, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis
.

(...)

Art. 1.347.
A assembléia escolherá um síndico
, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2º
O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção”.
(Grifo nosso).

Observa-se que a existência regular do condomínio exige a aprovação e o registro de uma Convenção, cabendo à Assembleia de condôminos eleger o síndico ou investir outra pessoa em poderes de representação.

Nos autos não consta Convenção de condomínio, tampouco ata de assembleia geral, designando síndico ou qualquer outro representante. Existe apenas uma procuração, juntada no ID 20520544, p. 14, subscrita pelo Sr. Antonio Carlos Pacheco de Almeida, indicando que este seria o “Presidente da Comissão de Administração” do Condomínio. Por meio desse instrumento, foram outorgados poderes aos advogados que atuam em favor do apelante.

Considerando os dispositivos legais acima citados, não foram apresentados documentos que legitimem o Sr. Antonio Carlos Pacheco de Almeida e seus advogados a representarem judicialmente o condomínio de fato, para fins de levantamento da importância depositada em juízo, cujo valor, em 2019, era R$ 131.401,58 (cento e trinta e um mil, quatrocentos e um reais e cinquenta e oito centavos).

Destaca-se que a administração por condômino que não seja síndico, prevista no art. 1.324 do CC, pressupõe a constituição formal do condomínio, mediante Convenção aprovada e registrada, o que não corresponde ao caso dos autos.

Nos termos da Súmula 260 do STJ, a convenção de condomínio aprovada, mas sem registro, é eficaz para regular apenas as relações entre os condôminos, não sendo oponível a terceiros.

O condomínio de fato não pode sequer exigir o pagamento de contribuições de condôminos sem a adesão expressa de cada um deles ao ato que originou o encargo. Em suma, o condômino que não concordar com o pagamento, não poderá ser cobrado judicialmente, considerando a ausência de constituição formal do condomínio. Nesse sentido, cito a jurisprudência do STJ, representada pelo seguinte julgado:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ASSOCIADA. CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO. REVISÃO. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 284 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos REsps n. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, fixou o entendimento no sentido da impossibilidade de as taxas instituídas por
associação de moradores e/
ou condomínios de fato alcançarem quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.

2. Caso em que, no entanto, deixou a parte de indicar os dispositivos legais supostamente ofendidos ou que tiveram sua aplicação negada sobre a tese de ofensa ao Tema Repetitivo n. 882/STJ - o que atrai a incidência da Súmula n. 284 do STF.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 2.009.584/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024)”. (Grifo nosso).

Se um condomínio de fato, pela sua irregularidade formal, não pode cobrar contribuições de todos os condôminos sem anuência individual de cada um deles, por óbvio também não pode representá-los para levantar valores indenizatórios decorrente de servidão instituída sobre área de uso comum.

Justamente para garantir a devida segurança jurídica, o levantamento da indenização depositada em juízo depende, necessariamente, da constituição e da representação regular do condomínio, para que o valor possa ser regularmente destinado aos condôminos, com a devida fiscalização e a indispensável prestação de contas por parte do síndico ou de outro representante regularmente eleito pela assembleia geral.

A irregularidade da representação do condomínio de fato não pode ensejar a anulação dos atos processuais praticados na ação de desapropriação, considerando a supremacia do interesse público na servidão constituída pelo município. Em suma, a instituição da servidão não está condicionada ao reconhecimento da regularidade da representação do condomínio.

Assim, a expropriação deve ser preservada e a representação do condomínio deve ser regularizada, para que o valor depositado em juízo seja liberado com a indispensável segurança jurídica em favor de todos os condôminos afetados.

Conclui-se, portanto, que a pretensão recursal deve ser rejeitada.

Diante do exposto, conheço e nego provimento
ao agravo interno, preservando integralmente a decisão recorrida
, nos termos da fundamentação.

Considerando os deveres de boa-fé e de cooperação para a razoável duração do processo, expressamente previstos nos arts. 5º e 6º do CPC, as partes ficam advertidas de que a interposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios, ou que promovam indevidamente rediscussões de mérito, poderá ensejar a aplicação das multas previstas nos arts. 81 e 1.026, §§ 2º e 3º, do CPC.

É voto.

Belém, 26 de maio de 2025.

Desembargadora
CÉLIA REGINA DE LIMA PINHEIRO

Relatora

Belém, 02/06/2025