Tribunal: TJPA
Processo: 0801688-13.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-08-05

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO DO CONTRATO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. BENFEITORIAS. RETENÇÃO. RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. RECURO DA AUTORA DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, indenização por benfeitorias e restituição parcial de valores pagos, em virtude de inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano. A sentença reconheceu o inadimplemento do comprador, determinou a devolução do imóvel à promitente-vendedora, autorizou a retenção de 20% das parcelas pagas (10% a título de despesas administrativas e 10% de multa compensatória), limitou a taxa de fruição a 50% do valor restituível e previu indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a ser apurada em liquidação de sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa diante do julgamento antecipado da lide; (ii) verificar a possibilidade de rescisão contratual por inadimplemento parcial supostamente justificado por desequilíbrio econômico; (iii) estabelecer a validade das cláusulas contratuais de correção monetária e juros compensatórios; (iv) determinar a possibilidade de cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição; e (v) analisar a existência de direito de retenção do imóvel em razão de benfeitorias realizadas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado da lide é válido quando o conjunto probatório, especialmente documental, é suficiente para formar convencimento, sendo desnecessária a dilação probatória requerida. 4. O inadimplemento do comprador autoriza a rescisão contratual nos termos do art. 475 do CC, sobretudo quando reconhecido expressamente nos autos e não impugnado por medidas revisórias ou suspensivas adequadas. 5. A cobrança de correção monetária pelo IGPM e juros compensatórios de 6,9% ao ano é válida em contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos, desde que pactuada de forma clara, nos termos da Lei 6.766/79, art. 26-A. 6. A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem a mesma natureza jurídica indenizatória, de modo que sua cumulação representa bis in idem, sendo indevida sua concomitância. 7. A indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias é devida ao possuidor de boa-fé, devendo ser apurada em liquidação de sentença, mas não condiciona a reintegração de posse, que decorre da rescisão do contrato e do inadimplemento. 8. A cláusula contratual que prevê a retenção de 20% das parcelas pagas é válida e proporcional, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso do réu parcialmente provido. Recurso da autora desprovido. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 475, 478, 844, 1.219; CPC, arts. 98, §3º, e 487, I; Lei 6.766/79, art. 26-A, IV e VI. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 670.117/PB, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 2ª Seção, j. 13.06.2012, DJe 26.11.2012; STJ, AgInt no AREsp 887.173/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 15.03.2018, DJe 02.04.2018; TJPA, ApCiv 0010390-49.2017.8.14.0040, Rel. Des. Amílcar Bezerra, j. 12.12.2023; TJPA, ApCiv 0803408-49.2018.8.14.0040, Rel. Des. Gleide Moura, j. 19.03.2024; TJPA, ApCiv 0804133-38.2018.8.14.0040, Rel. Des. Luana Henriques Santalices, j. 30.04.2024; Súmula 543/STJ. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação do réu e CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação da autora, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0801688-13.2019.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: MAURO EVANGELISTA ANDRADE

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO DO CONTRATO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. BENFEITORIAS. RETENÇÃO. RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. RECURO DA AUTORA DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, indenização por benfeitorias e restituição parcial de valores pagos, em virtude de inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano. A sentença reconheceu o inadimplemento do comprador, determinou a devolução do imóvel à promitente-vendedora, autorizou a retenção de 20% das parcelas pagas (10% a título de despesas administrativas e 10% de multa compensatória), limitou a taxa de fruição a 50% do valor restituível e previu indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a ser apurada em liquidação de sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa diante do julgamento antecipado da lide; (ii) verificar a possibilidade de rescisão contratual por inadimplemento parcial supostamente justificado por desequilíbrio econômico; (iii) estabelecer a validade das cláusulas contratuais de correção monetária e juros compensatórios; (iv) determinar a possibilidade de cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição; e (v) analisar a existência de direito de retenção do imóvel em razão de benfeitorias realizadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O julgamento antecipado da lide é válido quando o conjunto probatório, especialmente documental, é suficiente para formar convencimento, sendo desnecessária a dilação probatória requerida.

4.

O inadimplemento do comprador autoriza a rescisão contratual nos termos do art. 475 do CC, sobretudo quando reconhecido expressamente nos autos e não impugnado por medidas revisórias ou suspensivas adequadas.

5.

A cobrança de correção monetária pelo IGPM e juros compensatórios de 6,9% ao ano é válida em contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos, desde que pactuada de forma clara, nos termos da Lei 6.766/79, art. 26-A.

6.

A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem a mesma natureza jurídica indenizatória, de modo que sua cumulação representa bis in idem, sendo indevida sua concomitância.

7.

A indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias é devida ao possuidor de boa-fé, devendo ser apurada em liquidação de sentença, mas não condiciona a reintegração de posse, que decorre da rescisão do contrato e do inadimplemento.

8.

A cláusula contratual que prevê a retenção de 20% das parcelas pagas é válida e proporcional, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso do réu parcialmente provido. Recurso da autora desprovido.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 475, 478, 844, 1.219; CPC, arts. 98, §3º, e 487, I; Lei 6.766/79, art. 26-A, IV e VI.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EREsp 670.117/PB, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 2ª Seção, j. 13.06.2012, DJe 26.11.2012; STJ, AgInt no AREsp 887.173/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 15.03.2018, DJe 02.04.2018; TJPA, ApCiv 0010390-49.2017.8.14.0040, Rel. Des. Amílcar Bezerra, j. 12.12.2023; TJPA, ApCiv 0803408-49.2018.8.14.0040, Rel. Des. Gleide Moura, j. 19.03.2024; TJPA, ApCiv 0804133-38.2018.8.14.0040, Rel. Des. Luana Henriques Santalices, j. 30.04.2024; Súmula 543/STJ.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação do réu e CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação da autora, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por ambas as partes contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, pedido liminar e indenização por perdas e danos, ajuizada por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de Mauro Evangelista Andrade.

A sentença recorrida (ID nº 10074760) julgou procedente o pedido autoral, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda de lote entabulado entre as partes, com a seguinte parte dispositiva:

3. DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, rejeito a matéria preliminar e julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide e a consequente devolução do lote/imóvel;

B) Como consequência, REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento sendo que o valor a ser restituído pela requerida somente será liberado ao autor após este proceder com a efetiva devolução do imóvel, podendo o promissário vendedor reter:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte as partes rés a pagarem taxa de fruição mensal, no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) incidente sobre o valor atualizado do contrato na data desta sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

E) A autora deverá indenizar as partes requeridas das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

EXPEÇA-SE O MANDADO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, AUTORIZANDO O ARROMBAMENTO E O REFORÇO POLICIAL.

Condeno as partes promovidas ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º,Idem).

B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda., em seu apelo, pugna pela reforma parcial da sentença, sob os seguintes fundamentos: (i) insurgência contra a limitação da taxa de fruição a 50% do valor das parcelas a restituir, requerendo que incida integralmente conforme previsão contratual; (ii) defende a possibilidade de cumulação da cláusula penal com perdas e danos, afastada na origem por caracterizar
bis in idem
; (iii) sustenta a validade das cláusulas rescisórias do contrato, especialmente no tocante à retenção de valores pagos, reputando-as proporcionais e compatíveis com o inadimplemento culposo do comprador.

Mauro Evangelista Andrade, por sua vez, também interpôs apelação (ID “10074762”), requerendo a anulação da sentença por cerceamento de defesa, alegando: (i) julgamento antecipado indevido do feito, sem oportunização de audiência de instrução e julgamento; (ii) necessidade de produção de prova quanto ao desequilíbrio contratual, à prática de juros compostos e à vulnerabilidade do consumidor; (iii) inaplicabilidade de cláusulas onerosas e desequilibradas em contratos de adesão; (iv) ausência de esbulho possessório e direito à permanência no imóvel, diante do inadimplemento justificado pela crise financeira e dificuldades sociais; (v) pleiteia, alternativamente, a revisão contratual, ou ainda a indenização pelas benfeitorias e a devolução integral dos valores pagos sem qualquer retenção, afastando-se inclusive a taxa de fruição.

As contrarrazões apresentadas pela parte autora/apelada defendem a manutenção integral da sentença, rebatendo as alegações de cerceamento de defesa, reafirmando a legalidade da cláusula de rescisão automática e o caráter reiterado da inadimplência do apelante, que, mesmo após notificação, manteve-se inerte quanto às suas obrigações contratuais.

É o relatório.

Proceda-se, a Secretaria, a devida adequação dos polos do recurso no sistema PJE.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta da sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém, 14 de julho de 2025.

Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos de apelação interpostos por ambas as partes.

2.

RAZÕES RECURSAIS

A controvérsia dos autos decorre de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, ajuizada por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra Mauro Evangelista Andrade, em razão do inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano situado no loteamento "Residencial Cidade Jardim", no município de Parauapebas/PA.

A sentença julgou procedente o pedido inicial, decretando a rescisão contratual e deferindo a reintegração de posse à autora, com a devolução das parcelas pagas pelo réu, autorizando a retenção de 20% (10% a título de taxa administrativa e 10% a título de multa compensatória). Determinou, ainda, o pagamento de taxa de fruição mensal de 0,25% sobre o valor atualizado do contrato, limitada a 50% do total das parcelas pagas, além da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, a ser apurada em sede de liquidação. Passo à análise dos argumentos recursais.

2.1.

PRELIMINAR DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA ALEGADA PELO RÉU

O juízo a quo, ao realizar julgamento antecipado da lide, fundamentou-se na suficiência do conjunto probatório já constante dos autos, notadamente de natureza documental. As alegações do réu quanto à necessidade de prova pericial, testemunhal ou inspeção judicial, além de não terem sido adequadamente justificadas, versavam sobre matérias que não demandavam dilação probatória, como a regularidade do contrato e a caracterização do inadimplemento, reconhecido como incontroverso. Assim,
não há que se falar em nulidade processual
.

Preliminar rejeitada.

2.2.

DA IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO ANTE O INADIMPLEMENTO PARCIAL DECORRENTE DO DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL

Sustenta o réu/apelante: (i) que não agiu de má-fé ao ocupar o imóvel e que o inadimplemento resultou de onerosidade excessiva e precariedade financeira; (ii) que os efeitos da rescisão não poderiam retroagir à concessão liminar. Tais argumentos não se sustentam.

A ação foi proposta com fundamento em cláusula resolutiva expressa e inadimplemento contratual. A jurisprudência do STJ
[1]
reconhece a possibilidade de propositura de ação possessória baseada em cláusula resolutiva por inadimplemento, ainda que sem ação prévia de rescisão contratual.

O réu, inclusive, reconhece o contrato e admite o inadimplemento, o que autoriza a rescisão nos termos do art. 475 do Código Civil:

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Logo, diante da inadimplência incontroversa, correta a sentença ao declarar rescindido o contrato e determinar a reintegração da posse. Conforme sedimentado, o esbulho independe de violência ou clandestinidade, bastando a posse exercida de forma precária após o inadimplemento.

2.3.

DA AUSÊNCIA DE CULPA PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL

O réu/apelante tenta justificar o inadimplemento com base em cláusulas supostamente abusivas. Contudo, não se vislumbram vícios que comprometam a validade do contrato, salvo o percentual relativo à taxa administrativa, já corrigido pela sentença.

A inadimplência se iniciou em março de 2017, sem que o réu tenha buscado renegociar a dívida ou ingressado com ação revisional, conforme faculta o art. 478 do Código Civil. A omissão em adotar tais medidas inviabiliza o reconhecimento de culpa exclusiva da promitente-vendedora.

Não se pode legitimar o inadimplemento sob alegação de onerosidade excessiva desacompanhada de demonstração efetiva e medida judicial apropriada. A confissão de inadimplemento pelo réu, sem respaldo judicial para suspender os efeitos do contrato, autoriza a rescisão.

2.4.

DOS JUROS COMPENSATÓRIOS E DA CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM

Na sequência das alegações do réu, considerando que os contratos de Promessa de Compra e Venda em questão sujeitam-se à proteção do Código de Defesa do Consumidor, cumpre-me verificar se há a abusividade alegada pelo apelante como ensejadora da nulidade contratual, correspondente à incidência, sobre as parcelas pactuadas, de correção monetária pelo IGPM somada a juros compensatórios de 6,9% (seis vírgula nove por cento) ao ano.

Pois bem. Entendo não haver a abusividade alegada no ponto em comento.

Isso porque a Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, expressamente autoriza a inclusão no instrumento contratual, tanto da correção monetária, como de juros compensatórios, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência. É que consta do artigo 26-A, incisos IV e VI da referida Lei,
in verbis
:

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

(...)

IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

(...)

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;”

E, ainda que não houvesse previsão específica, os juros compensatórios correspondem a encargo contratual decorrente da natureza de negócios que envolvem o pagamento fracionado e diferido por longo período, em negócio que implica concessão de crédito ao adquirente.

Deveras, o Tribunal da Cidadania, ao apreciar questão assemelhada, relativa à alienação de imóveis em construção, fixou o entendimento de que, quando o parcelamento do valor do bem é realizado diretamente pela incorporadora, não há qualquer ilegalidade na cláusula que, dentro dos limites legais, prevê juros compensatórios.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DOS AUTORES.
1. "Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios."

(EREsp 670.117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012).
1.1. No caso dos autos impôs-se a reforma do acórdão recorrido, que decidiu de modo contrário à orientação deste Tribunal Superior. 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 887173 SP 2016/0069355-9, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 15/03/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/04/2018) – Destaquei.

Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC).

Assim como é absolutamente lícita a incidência de juros sobre as prestações vincendas – já que o fracionamento do preço encerra, na verdade, financiamento do preço –, da mesma forma, a correção monetária é admissível, na medida em que consiste em simples método de preservação do valor real da moeda, conforme vem entendendo a jurisprudência pátria
[2]
.

Outrossim, cabe registrar que a taxa de juros compensatórios ora aplicada, de 6,9% (seis vírgula nove por cento) ao ano, não se revela abusiva pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura), ou ao percentual dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional – aplicáveis, aqui, por analogia).

Sendo assim, a estipulação de atualização das prestações mensais pelo IGPM e de incidência de juros remuneratórios no importe de 6,9% ao ano não implica, por si só, anatocismo, isto é, incidência de juros sobre juros. Na realidade, o que o contrato prevê é a cumulação de juros e correção monetária, o que de forma alguma é vedado por lei.

Em outras palavras, não se pode confundir a correção monetária com os juros. Aquela tem por finalidade a mera atualização do débito, para manter o seu valor real, ao passo que os juros remuneratórios visam à remuneração do capital, impedindo, assim, que o credor seja lesado pelo pagamento diferido do preço do imóvel.

Destarte, o reajuste das prestações mensais, da forma como determinada no contrato, não implica anatocismo, e nos autos não há indícios da incidência de novos juros sobre tais cálculos.

2.5.

DA RETENÇÃO DE VALORES PELA PROMITENTE-VENDEDORA E DA TAXA DE FRUIÇÃO

Neste ponto, a autora/apelante insurge-se contra a sentença que limitou a cobrança da taxa de fruição a 50% do valor das parcelas pagas, bem como afastou a cumulação entre cláusula penal e outras verbas indenizatórias decorrentes do inadimplemento contratual. Por sua vez, o réu/apelante alega que há abusividade nos valores a serem retidos pela vendedora em razão da rescisão do contrato de compra e venda, bem como
bis in idem
na condenação ao pagamento conjunto da taxa de fruição com a cláusula penal. Passo a tecer as seguintes considerações.

Verifica-se dos autos, que a sentença reconheceu a validade da cláusula penal, autorizando a retenção de 20% sobre os valores pagos (10% a título de taxa administrativa e 10% de multa compensatória), entendendo ser inacumulável a cláusula penal com perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito.

Como é sabido, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago; porém, no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador, a devolução deve ser parcial:

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,

ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual motivado por inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, ora apelante, a magistrada primeva fixou a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas por ele – 10% (dez por cento) como indenização pelos custos operacionais e 10% (dois por cento) a título de cláusula penal compensatória –, patamar que se encontra em conformidade com o percentual que vem sendo considerado adequado por esta Turma de Direito Privado
[3]
em casos análogos.

Portanto, resta claro que a retenção das despesas administrativas e da multa compensatória aplicada pelo juízo
a quo
se encontra dentro do limite autorizado por esta Corte, estando escorreita a sentença guerreada, inclusive porque referidas penalidades estão previstas na cláusula 16 do contrato de compra e venda, sendo de conhecimento do Apelante desde sua assinatura.

Por fim, no que diz respeito à condenação ao pagamento da chamada “taxa de fruição” ou “taxa de ocupação”, sabe-se que ela tem como fato gerador a posse exercida pelo comprador, que ficou tendo proveito econômico sobre o imóvel mesmo inadimplente com suas prestações. É uma reparação ao vendedor, portanto, como se um aluguel fosse.

In casu
, a avença firmada pelas partes prevê em sua Cláusula 16ª, alínea “D”, indenização
de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato a título de pagamento mensal de fruição
.
A magistrada singular, por sua vez, condenou o promitente-comprador ao pagamento dessa taxa, mantendo aquele percentual contratado.

Ocorre que, merece reforma esse capítulo da sentença, na medida em que a taxa de ocupação foi aplicada cumulativamente com a cláusula penal prevista no instrumento contratual, o que configuraria dupla compensação (
bis in idem)
e, consequentemente, provocaria o enriquecimento ilícito da Apelada, segundo vem entendendo este Eg. Tribunal de Justiça, conforme se verifica dos seguintes julgados:

EMENTA- AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA RÉ – RESCISÃO DO CONTRATO –
RESTITUIÇÃO DO BEM – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS – DESCABIMENTO DA CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE DE CONDICIONAR A REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO
– RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0010390-49.2017.8.14.0040, Relator: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 12/12/2023, 2ª Turma de Direito Privado) (grifos nossos)

APELAÇÃO -

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA: DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO –
RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE
– REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1-Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa, rejeitada. Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

2-Mérito:

2.1-O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada.

2.2-Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

2.3-Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem.

2.4-Dever de indenizar a requerida pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

2.5A medida reintegratória, na hipótese, é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

2.6-Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição, bem como determinar o pagamento das benfeitorias por parte da apelada, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0804133-38.2018.8.14.0040 – Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 30/04/2024 )

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR E CONSTRUTORA BUSCA TER O IMÓVEL DE VOLTA. SENTENÇA JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA RESCINDIR O CONTRATO, REINTEGRAR A POSSE DO IMÓVEL, DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS (COM RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% A TÍTULO DE DESPESAS REALIZADAS PELO VENDEDOR E 10% A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA), CONDENAR O COMPRADOR AO PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO MENSAL NO PERCENTUAL DE 0,25 A PARTIR DA INADIMPLÊNCIA ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO E DETERMINOU QUE A CONSTRUTORA PAGUE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS.
SENTENÇA REFORMADA SOMENTE QUANTO À RECONHECIMENTO DA LEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO.IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A MULTA COMPENSATÓRIA QUE PREVÊ ANTECIPADAMENTE LUCROS CESSANTES E PERDAS E DANOS.
RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0803408-49.2018.8.14.0040 – Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 19/03/2024)

Ainda, sobre o assunto, vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça
[4]
: “
ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
”.

Em que pese já ter proferido voto em casos semelhantes, entendendo pela possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal moratória, revejo meu posicionamento, neste momento, com o intuito de acompanhar a jurisprudência mais recente deste Eg. Tribunal de Justiça
[5]
.

Dessa forma, em razão da impossibilidade de cumulação com a multa compensatória, impõe-se o afastamento da taxa de fruição na hipótese, devendo a sentença guerreada ser reformada neste ponto.

2.6.

DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E DO DIREITO DE RETENÇÃO

A teor do artigo 1.219 do Código Civil, é inconteste o direito do réu/apelante à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, visto que era possuidor de boa-fé durante o período de adimplência contratual e construiu edificação (casa de alvenaria) no lote que, à época da assinatura do pacto, não possuía nenhuma acessão física ou benfeitoria, sendo tal prerrogativa uma decorrência lógica da rescisão do contrato e da reintegração de posse dada ao vendedor.

Deveras, existindo benfeitorias no imóvel que incrementam o valor e o uso do terreno, deve ser reconhecido o direito do réu de ser reparado pela construção das edificações, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença, afinal, obstar o exercício do direito de ressarcimento contribuiria para o enriquecimento sem causa da parte demandante, que irá retomar o imóvel com melhorias e construções, o que encontra óbice no ordenamento jurídico pátrio (art. 844 e seguintes do Código Civil).

Do exame dos autos, verifico que a sentença vergastada, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs à empresa apelada o dever de indenizar o réu pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, determinando que o
quantum
devido seja apurado em liquidação de sentença, cingindo-se a discussão recursal
sobre o direito de retenção pleiteado pelo Recorrente.

O réu/apelante visa garantir seu direito de retenção sobre as acessões/benfeitorias úteis e necessárias que realizou no terreno a fim de permanecer na posse do imóvel até a indenização integral delas.

Sobre o tema, se consolidou no âmbito deste eg. Tribunal de Justiça
[6]
, o entendimento de que: “
n
ão é cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do quantum em sede de liquidação
”.

Assim, não merece reformas a sentença, neste ponto.

3. PARTE DISPOSITIVA

Ante o exposto, conheço o recurso de apelação do réu e dou-lhe PARCIAL PROVIMENTO, tão somente, para afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição, na linha da fundamentação.

Em consequência, conheço o recurso de apelação da autora e NEGO-LHE PROVIMENTO, nos termos da fundamentação.

É como voto.

Belém,

Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.

Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado.

Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado.

A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos.

Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.

Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa
.

A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa.

Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (grifos nossos)

(STJ - REsp: 1789863 MS 2013/0376277-6, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 10/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2021)

[2]
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Lote residencial. Critério de reajuste das parcelas do preço. Juros remuneratórios de 9% ao ano. Admissibilidade. Art. 26, V, da Lei nº 6.766/79. Correção monetária pelo IGPM. Admissibilidade. Índice previsto no contrato e adequado à atualização das parcelas do preço diferidas no tempo. Inexistência de cobrança indevida. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido.

(TJ-SP - AC: 10044640320208260664 SP 1004464-03.2020.8.26.0664, Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 30/03/2021, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/03/2021) – Destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C CONSIGNATÓRIA. JUROS LEGAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGPM. DEPÓSITO PARCIAL. MORA NÃO AFASTADA. 1. No caso, não se vislumbra abusividade na cobrança de juros remuneratórios cumulados com correção monetária pelo IGPM, considerando que os juros têm a finalidade de remunerar o capital concedido para o financiamento destinado à aquisição do imóvel e o IGPM, a seu turno, tem por propósito atualização da moeda frente a sua desvalorização. 2. O depósito dos valores que o apelante entende devido não afasta a inadimplência, portanto, não acarreta o efeito liberatório e afastamento da mora. 3. Majoração da verba honorária (art. 85, § 11º do CPC). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 54829676920208090051, Relator: JERONYMO PEDRO VILLAS BOAS - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/12/2021) – Destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - REAJUSTE DAS PARCELAS - CORREÇÃO PELO IGPM - POSSIBILIDADE - CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR - ABUSIVIDADE. Embora se reconheça o direito fundamental da parte ao devido processo legal, do qual desdobra o direito à produção probatória, tal direito não é absoluto, encontrando limites de exercício no próprio ordenamento jurídico. Não há qualquer ilegalidade na cobrança de juros remuneratórios no percentual de 6% ao ano, cumulados com correção monetária, pelo índice do IGPM, pois são encargos distintos, sendo que o primeiro remunera o capital e a segunda, constitui mera atualização da moeda, desvalorizada pelo decurso do tempo. A correção monetária não representa um acréscimo, mas mera recomposição do valor de compra da moeda. A correção do saldo devedor pelo índice do IGPM, mais juros de 6% ao ano, se mostra abusiva e desproporcional, devendo ser substituída pelo índice da caderneta de poupança. (TJ-MG - AC: 10000200590578002 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 11/05/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/05/2021)

[3]

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0007742-62.2018.8.14.0040 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 18/02/2025 )

[4]
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR.
IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.

2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.
3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.
4. No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel.
(REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024)

[5]
TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0803944-60.2018.8.14.0040, Relator: LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Data de Julgamento: 20/11/2023, 1ª Turma de Direito Privado; TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0809353-80.2019.8.14.0040 – Relator(a): CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 19/02/2024

[6]
TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0805402-15.2018.8.14.0040 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 23/01/2024

Belém, 12/08/2025