Tribunal: TJPA
Processo: 0016076-22.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-04-15

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO A 50% DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo Interno interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que, em sede de apelação cível, manteve sentença de primeiro grau que declarou a rescisão contratual, determinou a restituição dos valores pagos pelo comprador inadimplente e limitou a taxa de fruição a 50% sobre o montante a ser restituído. A agravante buscava a reforma da decisão para afastar tal limitação, alegando afronta ao princípio da reparação integral, dado o longo período de ocupação do imóvel sem contraprestação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se é juridicamente válida a limitação judicial da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído ao comprador inadimplente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência consolidada do STJ e do TJPA reconhece que, embora válida a cláusula contratual prevendo a taxa de fruição, esta pode ser limitada judicialmente para evitar o enriquecimento sem causa do vendedor e garantir o equilíbrio contratual. 4. A limitação da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído impede que o montante da indenização sufoque integralmente o crédito do comprador, situação vedada pela Súmula 543 do STJ. 5. A Lei nº 13.786/18, que disciplina a retenção e taxa de fruição, não se aplica ao contrato em questão por ter sido celebrado anteriormente à sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade das normas. 6. O percentual de 50% é considerado razoável e próximo do valor de mercado da locação, conforme entendimento reiterado da 2ª Turma de Direito Privado do TJPA. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A cláusula contratual que estipula taxa de fruição em razão da ocupação do imóvel pelo comprador inadimplente é válida, mas sua aplicação pode ser limitada judicialmente a 50% dos valores pagos, com base nos princípios do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa. 2. A Lei nº 13.786/18 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884 a 886 e 944; CPC, arts. 932, IV, e 1.022. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJPA, ApCiv nº 0803000-24.2019.8.14.0040, Rel. Desª Maria do Ceo Maciel Coutinho, j. 03.10.2023; TJPA, ApCiv nº 0800551-93.2019.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 28.03.2023. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará em plenário virtual, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL, nos termos do voto da Exmo. Desembargador Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0016076-22.2017.8.14.0040

APELANTE: GILDETH SOARES DA CRUZ

APELADO: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO A 50% DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo Interno interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que, em sede de apelação cível, manteve sentença de primeiro grau que declarou a rescisão contratual, determinou a restituição dos valores pagos pelo comprador inadimplente e limitou a taxa de fruição a 50% sobre o montante a ser restituído. A agravante buscava a reforma da decisão para afastar tal limitação, alegando afronta ao princípio da reparação integral, dado o longo período de ocupação do imóvel sem contraprestação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

A questão em discussão consiste em definir se é juridicamente válida a limitação judicial da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído ao comprador inadimplente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A jurisprudência consolidada do STJ e do TJPA reconhece que, embora válida a cláusula contratual prevendo a taxa de fruição, esta pode ser limitada judicialmente para evitar o enriquecimento sem causa do vendedor e garantir o equilíbrio contratual.

4.

A limitação da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído impede que o montante da indenização sufoque integralmente o crédito do comprador, situação vedada pela Súmula 543 do STJ.

5.

A Lei nº 13.786/18, que disciplina a retenção e taxa de fruição, não se aplica ao contrato em questão por ter sido celebrado anteriormente à sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade das normas.

6.

O percentual de 50% é considerado razoável e próximo do valor de mercado da locação, conforme entendimento reiterado da 2ª Turma de Direito Privado do TJPA.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1.

A cláusula contratual que estipula taxa de fruição em razão da ocupação do imóvel pelo comprador inadimplente é válida, mas sua aplicação pode ser limitada judicialmente a 50% dos valores pagos, com base nos princípios do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.

2.

A Lei nº 13.786/18 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 884 a 886 e 944; CPC, arts. 932, IV, e 1.022.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; TJPA, ApCiv nº 0803000-24.2019.8.14.0040, Rel. Desª Maria do Ceo Maciel Coutinho, j. 03.10.2023; TJPA, ApCiv nº 0800551-93.2019.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 28.03.2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará em plenário virtual, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL
, nos termos do voto da
Exmo. Desembargador Alex Pinheiro Centeno.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo Interno, interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. (Id. 24452704), em face da decisão monocrática (Id. 23608877), proferida no bojo da Apelação Cível n.º 0016076-22.2017.8.14.0040, de relatoria do Des. Alex Pinheiro Centeno, que conheceu e negou provimento ao recurso de apelação interposto pela ora agravante, mantendo a sentença de primeiro grau nos seus exatos termos, especialmente quanto à limitação da taxa de fruição a 50% sobre os valores a serem restituídos.

Observe-se e ementa da decisão impugnada:

Ementa
: DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO A 50% DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Embargos de declaração interpostos por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda em face de decisão monocrática que não conheceu apelação da embargada por deserção, alegando omissão quanto à análise da apelação de ID nº 7224173. A controvérsia principal está relacionada à aplicação e limitação da taxa de fruição em contrato de compra e venda de imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1.

Há duas questões em discussão: (i) se houve omissão quanto ao conhecimento da apelação; e (ii) se é válida a limitação da taxa de fruição a 50% dos valores pagos pelo comprador inadimplente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

Acolhe-se a alegação de omissão em relação ao conhecimento da apelação, passando-se à sua análise.

2.

A taxa de fruição, conforme precedentes do STJ e do TJPA, visa evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente, garantindo o equilíbrio contratual no desfazimento do negócio.

3.

A limitação a 50% dos valores pagos objetiva impedir retenção integral dos montantes restituídos, em consonância com o entendimento jurisprudencial sobre o tema.

4.

Não se aplica a Lei nº 13.786/18 ao contrato em análise, firmado anteriormente à sua vigência, em observância ao princípio da irretroatividade das normas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1.

Embargos de declaração acolhidos para análise do recurso de apelação. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A taxa de fruição em contratos de compra e venda de imóveis pode ser limitada a 50% dos valores pagos para evitar retenção integral, em observância ao equilíbrio contratual e ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

2.

As disposições da Lei nº 13.786/18 não se aplicam a contratos firmados antes de sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade das normas.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 932, IV, e 1.022; CC, arts. 884 a 886.

Jurisprudência relevante citada
:

1.

STJ, Súmula 543.

2.

TJPA, Apelação Cível nº 0803000-24.2019.8.14.0040, Rel. Desª Maria do Ceo Maciel Coutinho, julgado em 03.10.2023.

3.

TJPA, Apelação Cível nº 0800551-93.2019.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, julgado em 28.03.2023”.

A decisão agravada fundamentou-se, em suma, no entendimento jurisprudencial consolidado do Superior Tribunal de Justiça e do próprio TJPA, no sentido de que a taxa de fruição, quando prevista contratualmente, é válida e devida, mas pode ser limitada de modo a evitar enriquecimento sem causa e garantir o equilíbrio contratual, em observância aos princípios do art. 884 a 886 do Código Civil.

Inconformada, a parte agravante apresentou suas razões recursais (Id. 24452704), alegando, em síntese: que o contrato celebrado entre as partes previa indenização a título de taxa de fruição no patamar de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato; que a limitação judicial a 50% do montante a ser restituído representa violação ao princípio da reparação integral (art. 944 do CC), notadamente considerando o longo período em que a parte agravada permaneceu na posse do imóvel sem contraprestação pecuniária; que o contrato em análise é anterior à Lei nº 13.786/18, mas ainda assim não se deve limitar a cobrança da taxa de fruição em razão do inadimplemento e esbulho possessório perpetrado pelo agravado por mais de 13 anos; pugnou pela reforma da decisão monocrática, com o afastamento da limitação imposta à cobrança da taxa de fruição.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo agravante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

MÉRITO

A controvérsia devolvida a este colegiado diz respeito exclusivamente à possibilidade de se impor limitação judicial à taxa de fruição estipulada contratualmente, especificamente ao patamar de 50% sobre os valores pagos que serão restituídos à parte adquirente, ora agravada, no contexto de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promitente comprador.

Inicialmente, registre-se que a decisão monocrática agravada (Id. 23608877), da lavra do Des. Alex Pinheiro Centeno, seguiu jurisprudência pacífica desta Corte e do STJ, que reconhece a validade da cláusula contratual de cobrança de taxa de fruição, mas admite, por razões de equidade e prevenção ao enriquecimento ilícito, a limitação do valor total a ser devido a título dessa taxa, especialmente quando esse montante se aproxima ou supera os valores pagos pelo comprador e cuja restituição está sendo determinada judicialmente.

Com efeito, nos termos do art. 884 do Código Civil, “aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários”. Tal disposição está umbilicalmente conectada com o propósito da taxa de fruição, que é o de compensar o vendedor pela ocupação indevida do imóvel durante o período posterior ao inadimplemento do comprador.

No caso concreto, o contrato foi firmado em 01/02/2011, com valor total de R$ 84.848,93, parcelado em 180 vezes. O inadimplemento ocorreu a partir da 52ª parcela (julho de 2015), mantendo-se a parte agravada na posse do imóvel desde então, sem quitação de quaisquer valores.

O Juízo de primeiro grau, ao julgar a ação (sentença de ID nº 7224171), declarou a rescisão do contrato, determinando a restituição dos valores pagos, com deduções legalmente previstas, e limitando a taxa de fruição a 50% do montante a ser restituído, entendendo ser tal percentual aquele que mais se aproxima do valor razoável de locação do bem.

Embora a agravante sustente a inaplicabilidade de tal limitação com base no princípio da reparação integral do dano (art. 944 do CC), deve-se ponderar que, embora válida a estipulação contratual da taxa de fruição, a sua execução irrestrita pode levar à supressão integral do crédito do comprador inadimplente, promovendo resultado análogo à perda total das parcelas pagas, o que encontra óbice direto na Súmula 543 do STJ, que estabelece: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, é válida a cláusula penal desde que não seja abusiva, sendo cabível a retenção de parte das parcelas pagas pelo consumidor, conforme as peculiaridades do caso”.

Assim, é plenamente viável a limitação em 50%, no sentido de evitar a existência saldo negativo depois da compensação com o que recorrido tiver a receber. Neste sentido, não há que se falar em reforma da sentença, de acordo com precedentes de ambas as Turmas de D. Privado desta Corte, senão vejamos:

APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
LIMITAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO – POSSIBILIDADE
– MANUTENÇÃO DA SENTENÇA EM TODOS OS SEUS TERMOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1-A indenização pela fruição da coisa prescinde, até mesmo, de cláusula contratual que a preveja, em razão, como já ressaltado, da adoção do princípio que veda o enriquecimento ilícito, devendo, para tanto, ser mantida a sentença neste ponto. 2-Outrossim, a limitação do valor total a ser contabilizado à título de taxa de fruição a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria. 3-Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Belém, datado e assinado digitalmente. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES. Desembargadora-Relatora (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08005475620198140040 19465540, Relator.: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES, Data de Julgamento: 30/04/2024, 2ª Turma de Direito Privado) (grifos nossos).

“EMENTA-APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DO RECORRIDO – PERCENTUAL DENTRO DOS PARÂMETROS LEGAIS –
LIMITAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO”
(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08049873220188140040 18246321, Relator.: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 06/02/2024, 2ª Turma de Direito Privado) (grifos nossos).

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO. INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR CARACTERIZADO. RESCISÃO DO CONTRATO DETERMINADA NA SENTENÇA RECORRIDA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DECORRÊNCIA LÓGICA. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA. DIREITO À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

1.A Reintegração de posse é decorrência lógica da rescisão contratual, em razão do inadimplemento do contrato por parte do réu.

2. No caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel ter sido rescindido por culpa do promitente comprador, a restituição das parcelas se dará de forma parcial e não integral, consoante dispõe a Súmula 543 do STJ.

3. Possibilidade de indenização das benfeitorias, deve ser apurada em sede de liquidação de sentença, assim como a sua regularidade contratual, a fim de que seja procedida a eventual e devida indenização e, após, a reintegração na posse ao autor da ação.

4. A limitação do valor total a ser contabilizado a título de taxa fruição a 50% (cinquenta por cento), do montante a ser restituído em relação às parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria.

5. Apelação conhecida e parcialmente provida para que a reintegração de posse ocorra após o trânsito em julgado e compensação de valores devidos ao promitente comprador (0803000-24.2019.8.14.0040 – rel. MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO - 1ª Turma de Direito Privado, 03/10/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ADESÃO. TERRENO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE POSSE.
TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO A 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE
. LEI 13.786/18. INAPLICABILIDADE. CONTRATO FIRMADO ANTERIOR A SUA VIGÊNCIA. PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE. ATO JURÍDICO PERFEITO. PRECEDENTES STJ. REsp: 1987597 SP. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE.

1. Pretende o recorrente a reforma da sentença, no sentido de excluir a limitação de 50% da condenação do pagamento da taxa de fruição pela ocupação do imóvel, mantendo-a nos termos estipulados no pacto firmado entre as partes, o que segundo o autor, consta o percentual de 0.5% sem limitações de valor, a contar a partir da data de ocupação do terreno.

2. A principal alegação recursal reside no argumento de que a Lei 6.766/79, após alteração dada pela Lei 13.786/18, reconheceu a validade da aplicação da taxa de fruição, sem limitação de valores pagos pela adquirente e, limitando a cobrança a até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contado a partir da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador, podendo, inclusive, a adquirente ter débito em relação à fruição.

3. Os percentuais de restituição previstos no artigo 67-A da Lei nº 4591/1964, instituídos pela Lei nº 13.786/18, não se aplicam a contratos de venda e compra de bens imóveis firmados a publicação da lei nova, sob pena de violação do princípio da irretroatividade. Assim, no âmbito contratual, os vínculos e seus efeitos jurídicos regem-se pela lei vigente ao tempo em que se celebraram, sendo certo que no caso sub judice o contrato foi celebrado em 13 de setembro de 2009.

4. Recurso conhecido e desprovido. À unanimidade. (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0800551-93.2019.8.14.0040, Relator: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 28/03/2023, 2ª Turma de Direito Privado).

Assim, à luz da jurisprudência consolidada e da principiologia civilista que rege o tema (arts. 389, 395, 884 a 886, 944 e 927 do CC), verifica-se o acerto da decisão monocrática atacada, que corretamente limitou a taxa de fruição a 50% sobre o montante a ser restituído, promovendo solução equânime e conforme os precedentes dominantes.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do presente Agravo Interno e
NEGO-LHE PROVIMENTO
para manter a decisão monocrática impugnada em sua inteireza.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 29/04/2025