Tribunal: TJPA
Processo: 0837093-06.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9606 - Compromisso
Data de julgamento: 2025-04-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL: 0837093-06.2019.8.14.0301 COMARCA DE ORIGEM: 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA RECORRENTE: LOJAS AMERICANAS S/A RECORRIDO: CASTANHEIRA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA RELATOR: Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. PRAZO TRIENAL DE VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DA CLÁUSULA CONTRATUAL. TERMO INICIAL NA DATA DE ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por LOJAS AMERICANAS S/A contra sentença que julgou procedente a Ação Revisional de Aluguel proposta por CASTANHEIRA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, condenando a parte requerida ao pagamento de valores locatícios reajustados, retroativos e honorários advocatícios. A apelante sustenta, em preliminar, a ausência de interesse de agir, por inobservância do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei nº 8.245/91, alegando que o termo inicial da vigência contratual seria a data de 29/12/2016 (assinatura do Termo de Entrega de Chaves) e não a data de assinatura do contrato (06/04/2016). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se a ação revisional de aluguel foi ajuizada antes de transcorrido o prazo trienal de vigência contratual exigido pelo art. 19 da Lei nº 8.245/91, configurando ausência de interesse de agir na modalidade adequação. III. RAZÕES DE DECIDIR A vigência do contrato de locação inicia-se na data expressamente pactuada entre as partes, qual seja, a assinatura do Termo de Entrega de Chaves, momento em que o locatário adquire a posse do imóvel e se iniciam as obrigações contratuais. A cláusula contratual é clara ao estipular que o prazo da locação de 120 meses tem início na data de assinatura do Termo de Entrega de Chaves, sendo inadmissível interpretação diversa. A entrega das chaves representa o marco inicial da vigência contratual, conforme reiterado em jurisprudência pátria, que reconhece a data da disponibilização do imóvel como termo inicial para contagem de prazos na relação locatícia. A condição da ação, na modalidade interesse de agir, deve ser verificada no momento da propositura da demanda, sendo irrelevante o eventual implemento do prazo trienal no curso do processo, conforme orientação doutrinária e jurisprudencial. A ausência de decurso do prazo trienal de vigência contratual até o ajuizamento da ação revisional configura falta de interesse processual, impondo a extinção do feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: O prazo trienal exigido pelo art. 19 da Lei nº 8.245/91 para o ajuizamento de ação revisional de aluguel tem início na data expressamente pactuada como termo inicial de vigência do contrato de locação, sendo esta a data da entrega das chaves. A ausência de decurso do prazo trienal até o momento da propositura da ação revisional configura falta de interesse de agir na modalidade adequação, impondo a extinção do processo sem resolução de mérito. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 19; CC/2002, art. 113; CPC/2015, art. 485, VI. Jurisprudência relevante citada: TJ-DF, AI 0711611-34.2023.8.07.0000, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, 8ª Turma Cível, j. 04.07.2023, DJe 14.07.2023. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento ao Recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator. Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe com início às 14:00 h do dia ___ de _____ de 2025, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0837093-06.2019.8.14.0301

APELANTE: LOJAS AMERICANAS S/A

APELADO: CASTANHEIRA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL: 0837093-06.2019.8.14.0301

COMARCA DE ORIGEM: 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA

RECORRENTE: LOJAS AMERICANAS S/A

RECORRIDO: CASTANHEIRA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

RELATOR: Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. PRAZO TRIENAL DE VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DA CLÁUSULA CONTRATUAL. TERMO INICIAL NA DATA DE ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por LOJAS AMERICANAS S/A contra sentença que julgou procedente a Ação Revisional de Aluguel proposta por CASTANHEIRA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, condenando a parte requerida ao pagamento de valores locatícios reajustados, retroativos e honorários advocatícios. A apelante sustenta, em preliminar, a ausência de interesse de agir, por inobservância do prazo trienal previsto no art. 19 da Lei nº 8.245/91, alegando que o termo inicial da vigência contratual seria a data de 29/12/2016 (assinatura do Termo de Entrega de Chaves) e não a data de assinatura do contrato (06/04/2016).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a ação revisional de aluguel foi ajuizada antes de transcorrido o prazo trienal de vigência contratual exigido pelo art. 19 da Lei nº 8.245/91, configurando ausência de interesse de agir na modalidade adequação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A vigência do contrato de locação inicia-se na data expressamente pactuada entre as partes, qual seja, a assinatura do Termo de Entrega de Chaves, momento em que o locatário adquire a posse do imóvel e se iniciam as obrigações contratuais.

A cláusula contratual é clara ao estipular que o prazo da locação de 120 meses tem início na data de assinatura do Termo de Entrega de Chaves, sendo inadmissível interpretação diversa.

A entrega das chaves representa o marco inicial da vigência contratual, conforme reiterado em jurisprudência pátria, que reconhece a data da disponibilização do imóvel como termo inicial para contagem de prazos na relação locatícia.

A condição da ação, na modalidade interesse de agir, deve ser verificada no momento da propositura da demanda, sendo irrelevante o eventual implemento do prazo trienal no curso do processo, conforme orientação doutrinária e jurisprudencial.

A ausência de decurso do prazo trienal de vigência contratual até o ajuizamento da ação revisional configura falta de interesse processual, impondo a extinção do feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

O prazo trienal exigido pelo art. 19 da Lei nº 8.245/91 para o ajuizamento de ação revisional de aluguel tem início na data expressamente pactuada como termo inicial de vigência do contrato de locação, sendo esta a data da entrega das chaves.

A ausência de decurso do prazo trienal até o momento da propositura da ação revisional configura falta de interesse de agir na modalidade adequação, impondo a extinção do processo sem resolução de mérito.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, art. 19; CC/2002, art. 113; CPC/2015, art. 485, VI.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-DF, AI 0711611-34.2023.8.07.0000, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, 8ª Turma Cível, j. 04.07.2023, DJe 14.07.2023.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento ao Recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe com início às 14:00 h do dia ___ de _____ de 2025, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por LOJAS AMERICANAS S/A em face da sentença lançada sob o Id 18802902, que, nos autos da Ação Revisional de Aluguel proposta por CASTANHEIRA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, julgou TOTALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, condenando a parte requerida ao pagamento dos valores locatícios no percentual de 3,16%, a ser aplicado desde o mês de maio de 2019, bem como ao pagamento dos valores retroativos e à imediata aplicação do reajuste do valor mínimo do aluguel no percentual de 90,22%, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir do vencimento das obrigações, além de correção monetária pelo índice INPC. Determinou, ainda, o pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Em suas razões recursais, protocoladas sob o Id 18802909, a parte apelante suscita, em preliminar, a carência da ação por ausência da condição prevista no art. 19 da Lei 8.245/91, ao argumento de que não teria transcorrido o prazo trienal necessário entre a vigência do contrato e o ajuizamento da demanda, sustentando que o termo inicial da contagem seria a data de 29/12/2016 (assinatura do Termo de Entrega de Chaves), e não a de 06/03/2016 (assinatura do contrato). No mérito, insurge-se contra a interpretação dada pelo juízo a quo quanto à possibilidade de aplicação de reajuste inflacionário (IPCA) sobre o aluguel percentual, aduzindo que o contrato estipula a remuneração pelo uso do imóvel mediante percentual variável sobre o faturamento, sendo ilógico e ilegal aplicar índice de reajuste sobre percentuais e não sobre valores fixos. Defende que a sentença ignorou a lógica contratual e econômica da locação atrelada ao faturamento e requer, ao final, a reforma integral da sentença para que sejam mantidos os termos originais do contrato de locação, afastando-se a revisão pretendida.

Em contrarrazões colacionadas ao Id 18802912, a parte apelada pugna pelo não acolhimento da preliminar de ausência da condição da ação, sustentando que, ainda que se adotasse a tese da apelante quanto à vigência a partir da entrega das chaves, o transcurso do prazo trienal ocorreu no curso da lide, o que afastaria qualquer óbice processual. No mérito, rebate os argumentos da apelante, defendendo a validade da aplicação do reajuste conforme pactuado no instrumento contratual, no qual consta expressamente o IPCA como indexador para o cálculo tanto do aluguel percentual como do aluguel mínimo anual. Ressalta a observância da autonomia privada e da boa-fé objetiva, invocando, ainda, a função social do contrato e o princípio do pacta sunt servanda. Ao final, requer a manutenção integral da sentença.

É o relatório.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Relator

VOTO

VOTO

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

A matéria devolvida a este colegiado restringe-se, inicialmente, à análise da preliminar de ausência da condição da ação, consistente na suposta propositura da demanda revisional de aluguel antes de transcorrido o prazo trienal previsto no art. 19 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Superada essa questão, ultrapassar-se-á ao exame de mérito quanto à possibilidade de revisão contratual das cláusulas de reajuste.

I – DA PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR POR AUSÊNCIA DO PRAZO TRIENAL

A apelante sustenta que a presente ação revisional de aluguel foi proposta em 10/07/2019, antes de decorrido o prazo de três anos exigido pelo art. 19 da Lei nº 8.245/91, visto que, segundo defende, a vigência do contrato locatício somente se iniciou em 29/12/2016, data em que foi firmado o Termo de Entrega de Chaves, documento constante no Id 18802807 dos autos.

Com efeito, a alegação merece ser acolhida.

Extrai-se do contrato de locação firmado entre as partes que, expressamente, restou convencionado que o prazo da locação seria de 120 (cento e vinte) meses,
com início de vigência na data de assinatura do Termo de Entrega de Chaves
, conforme a redação clara da respectiva cláusula contratual. No ponto, o contrato estabelece:

“O prazo da locação será de 120 meses, com início de vigência na data de assinatura do Termo de Entrega de Chaves, nas condições aqui ajustadas, podendo ser prorrogado por igual período, mediante expressa e prévia manifestação de vontade das partes, na forma estabelecida."

A interpretação da referida cláusula é corroborada pelo conteúdo do próprio Termo de Entrega de Chaves, constante no Id 18802807, onde se lê de forma inequívoca:

"Todos os serviços foram integralmente concluídos, com observância de todas as cláusulas e condições do contrato de locação de 06/04/2016 firmado entre as partes, possibilitando o recebimento das chaves nesta data, para início das obras de sua responsabilidade, na forma definida no contrato de locação firmado com o Locador e assina o presente Termo para
início da vigência das suas obrigações
, tais quais estabelecidas no mencionado ajuste locatício."

Dessa forma, não há margem para interpretação diversa: o contrato de locação, apesar de ter sido assinado em 06/04/2016, teve sua
vigência efetiva iniciada em 29/12/2016
, data da entrega das chaves e do consequente nascimento das obrigações contratuais.

Em igual sentido é a jurisprudência pátria:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ASSINATURA E DESISTÊNCIA ANTES DA VIGÊNCIA DO PRAZO DE LOCAÇÃO . EXECUÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO. MULTA PREVISTA PARA O CASO DE DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL . NÃO ESTIPULAÇÃO DE PERDAS E DANOS POR DESISTÊNCIA. INADEQUAÇÃO DA VIA EXECUTIVA. DECISÃO REFORMADA. 1 . Na hipótese, a assinatura eletrônica do contrato se deu em 21/01/2021, sendo o distrato comunicado pela parte no dia 27/01/2021, portanto, 3 (três) dias antes do início da vigência da locação, com início previsto para 30/01/2021, sem que tenha ocorrido sequer a entrega das chaves pelo locador.
2. Inobstante a validade do contrato consensual se iniciar com a assinatura dos contraentes, a data de vigência da locação se inicia a partir da liberação do acesso do locatário ao imóvel, o que somente ocorre com a entrega das chaves
. 3 . A multa prevista no contrato, além de ser direcionada ao eventual descumprimento das cláusulas contratuais que, por certo, não dispensa o início da vigência do prazo de locação estipulado, tem, ainda, por fundamento, a rescisão antecipada, com a consequente devolução do imóvel pelo locatário, antes do fim pactuado. À luz do art. 4º da Lei 8.245/91, entende-se que a exigibilidade da multa compensatória é devida quando da devolução do imóvel pelo locatário, situação que, a toda evidência, pressupõe a entrega das chaves e não se confunde com a desistência da locação antes da ocupação do imóvel . 4. A pretensão reparatória, no caso de desistência do locatário, é cabível, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil - CC, porém, o exercício de tal pretensão deve se dar pela via ordinária, não se revestindo de força executiva, ante a necessidade de se comprovar efetivamente as perdas e danos decorrentes da desistência unilateral da parte locatária, poucos dias antes do início da vigência do contrato de locação. 5 . Reconhecida a inexigibilidade do título executivo, impõe-se o acolhimento da exceção de pré-executividade e, por consequência, a extinção da execução. 6. Agravo conhecido e provido. (TJ-DF 07116113420238070000 1725015, Relator.: JOSE FIRMO REIS SOUB, Data de Julgamento: 04/07/2023, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 14/07/2023)

Lembro que, nos termos do artigo 113 do CC/02, os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e a sua interpretação deve ter o sentido que for mais benéfico à parte que não redigiu o dispositivo, se identificável, como é o caso dos autos onde todos os documentos apresentados relativos ao contrato de locação foram elaborados pelo shopping apelado.

Assim, considerando o disposto no art. 19 da Lei nº 8.245/91, que dispõe: “
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário,
após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado
, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado
.”, constata-se que, para o ajuizamento da ação revisional, exige-se como pressuposto objetivo o decurso de três anos de vigência do contrato de locação, o que, no caso concreto, somente se completaria em
29/12/2019
.

Todavia, a presente ação foi ajuizada em
10/07/2019
, ou seja,
antes da implementação do prazo trienal necessário
, circunstância que caracteriza a ausência de uma das condições da ação, qual seja, o interesse processual em sua modalidade adequação.

Importante ressaltar que a mera superveniência do transcurso do prazo trienal no curso da ação
não supre a ausência dessa condição no momento da propositura da demanda
. Tal entendimento já se encontra consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e da doutrina pátria.

Ensinam MARINONI e MITIDIERO (MARINONI, Luiz Guilherme e MITIDIERO, Daniel in Código de Processo Civil, comentado artigo por artigo, 4. ed, Revista dos Tribunais. São Paulo, 2012), in verbis:

As condições da ação devem ser aferidas in status assertionis, isto é, à vista das afirmações do demandante, sem tomar em conta as provas produzidas no processo. Havendo manifesta ilegitimidade para causa, quando o autor carecer de interesse processual ou quando o pedido for juridicamente impossível, pode ocorrer o indeferimento da petição inicial (art. 295, II e III, e parágrafo único, CPC), com extinção do processo sem resolução de mérito (art. 267, VI, CPC).Todavia, se o órgão jurisdicional, levando em consideração as provas produzidas no processo, convence-se da ilegitimidade da parte, da ausência de interesse do autor ou da impossibilidade jurídica do pedido, há resolução de mérito (art. 269,1, CPC.)

Trata-se, portanto, de requisito objetivo cuja ausência enseja a extinção do feito
sem resolução de mérito
, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

CONCLUSÃO

Ante o exposto, reconheço a ausência de interesse de agir na modalidade adequação em virtude da inobservância do prazo trienal de vigência contratual exigido pelo art. 19 da Lei nº 8.245/91, razão pela qual
voto pelo provimento do recurso de apelação interposto por LOJAS AMERICANAS S/A, para o fim de extinguir a presente ação revisional de aluguel, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, VI, do CPC.

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Relator

Belém, 12/05/2025