Tribunal: TJPA
Processo: 0053758-43.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10468 - Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2025-09-02

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS E EXTRAORDINÁRIAS. COISA JULGADA PARCIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONDENAÇÃO LIMITADA A PARCELAS POSTERIORES AO PERÍODO JÁ APRECIADO EM AÇÃO ANTERIOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por condômino contra sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada por condomínio, condenando-o ao pagamento de taxas condominiais vencidas e vincendas, acrescidas de encargos, custas e honorários. 2. O réu alegou, em preliminar, coisa julgada por já existir decisão definitiva de ação anterior referente ao mesmo imóvel e período, e ilegitimidade passiva por não mais ser condômino após divórcio. No mérito, contestou a existência de vínculo jurídico e a suficiência da prova. 3. O juízo de origem rejeitou preliminares, reconheceu a revelia e condenou ao pagamento integral das parcelas de dezembro/2009 até a sentença, inclusive vincendas. 4. O autor opôs embargos de declaração, acolhidos para incluir parcelas vencidas até a sentença. II. Questão em discussão 1. Analisar se há coisa julgada a impedir a cobrança de parcelas já abrangidas por decisão anterior. 2. Verificar a legitimidade passiva do apelante diante de alegada transferência do imóvel à ex-esposa. 3. Examinar se há prova suficiente para manter a condenação ao pagamento das taxas condominiais e extraordinárias. III. Razões de decidir 1. Configurada coisa julgada parcial, pois ação anterior abrangeu período de setembro/2009 a janeiro/2014. Condenação deve ser limitada a parcelas de fevereiro/2014 em diante. 2. A ilegitimidade passiva não prospera: obrigações condominiais têm natureza propter rem e vinculam o titular do domínio, cuja transferência só se opera com registro no cartório competente (CC, art. 1.227). Ausente prova de registro em nome da ex-esposa, mantém-se a legitimidade. 3. Revelia não gera presunção absoluta, mas, somada à documentação apresentada, comprova o crédito referente às parcelas a partir de fevereiro/2014 e às vincendas no curso da demanda. 4. Mantém-se condenação, com a limitação temporal, acrescida de juros, multa e correção monetária, preservando custas e honorários fixados na sentença. IV. Dispositivo e tese 5. Recurso parcialmente provido para: (i) excluir da condenação as parcelas de setembro/2009 a janeiro/2014; (ii) manter a condenação ao pagamento das taxas condominiais e extraordinárias vencidas a partir de fevereiro/2014 e vincendas até a sentença. Tese de julgamento: “1. A coisa julgada impede a cobrança de parcelas condominiais já abrangidas por decisão anterior, devendo a condenação limitar-se às parcelas posteriores. 2. Obrigações condominiais possuem natureza propter rem, vinculando o titular do direito real até o registro da transferência no cartório competente.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, arts. 1.227 e 1.336, I; CPC, arts. 323, 373, II, 502 e 503. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 1ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0053758-43.2013.8.14.0301

APELANTE: INOCENCIO MARTIRES COELHO JUNIOR

APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO MURUBIRA, MARIA DE NAZARE DO VALE SOARES

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS E EXTRAORDINÁRIAS. COISA JULGADA PARCIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONDENAÇÃO LIMITADA A PARCELAS POSTERIORES AO PERÍODO JÁ APRECIADO EM AÇÃO ANTERIOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por condômino contra sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada por condomínio, condenando-o ao pagamento de taxas condominiais vencidas e vincendas, acrescidas de encargos, custas e honorários.

2.

O réu alegou, em preliminar, coisa julgada por já existir decisão definitiva de ação anterior referente ao mesmo imóvel e período, e ilegitimidade passiva por não mais ser condômino após divórcio. No mérito, contestou a existência de vínculo jurídico e a suficiência da prova.

3.

O juízo de origem rejeitou preliminares, reconheceu a revelia e condenou ao pagamento integral das parcelas de dezembro/2009 até a sentença, inclusive vincendas.

4.

O autor opôs embargos de declaração, acolhidos para incluir parcelas vencidas até a sentença.

II. Questão em discussão

1.

Analisar se há coisa julgada a impedir a cobrança de parcelas já abrangidas por decisão anterior.

2.

Verificar a legitimidade passiva do apelante diante de alegada transferência do imóvel à ex-esposa.

3.

Examinar se há prova suficiente para manter a condenação ao pagamento das taxas condominiais e extraordinárias.

III. Razões de decidir

1.

Configurada coisa julgada parcial, pois ação anterior abrangeu período de setembro/2009 a janeiro/2014. Condenação deve ser limitada a parcelas de fevereiro/2014 em diante.

2.

A ilegitimidade passiva não prospera: obrigações condominiais têm natureza propter rem e vinculam o titular do domínio, cuja transferência só se opera com registro no cartório competente (CC, art. 1.227). Ausente prova de registro em nome da ex-esposa, mantém-se a legitimidade.

3.

Revelia não gera presunção absoluta, mas, somada à documentação apresentada, comprova o crédito referente às parcelas a partir de fevereiro/2014 e às vincendas no curso da demanda.

4.

Mantém-se condenação, com a limitação temporal, acrescida de juros, multa e correção monetária, preservando custas e honorários fixados na sentença.

IV. Dispositivo e tese

5.

Recurso parcialmente provido para: (i) excluir da condenação as parcelas de setembro/2009 a janeiro/2014; (ii) manter a condenação ao pagamento das taxas condominiais e extraordinárias vencidas a partir de fevereiro/2014 e vincendas até a sentença.

Tese de julgamento
: “1. A coisa julgada impede a cobrança de parcelas condominiais já abrangidas por decisão anterior, devendo a condenação limitar-se às parcelas posteriores. 2. Obrigações condominiais possuem natureza propter rem, vinculando o titular do direito real até o registro da transferência no cartório competente.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, arts. 1.227 e 1.336, I; CPC, arts. 323, 373, II, 502 e 503.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 1ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 0053758-43.2013.8.14.0301

APELANTE: INOCENCIO MARTIRES JUNIOR

APELADO:

CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MURUBIRA

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
INOCENCIO MARTIRES JUNIOR
contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém, nos autos de AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL e TAXAS EXTRAS n. 0900873-75.2023.8.14.0301, que julgou procedente a demanda.

Narram os autos que o
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MURUBIRA
ajuizou a
AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL E TAXAS EXTRAS
em face de
INOCÊNCIO MARTIRES JUNIOR
, com o objetivo de
obter a condenação do réu ao pagamento das taxas condominiais e extraordinárias referentes ao apartamento 111C, em atraso entre dezembro de 2009 e setembro de 2013, acrescidas de multa, juros e demais encargos
.

Alega a parte autora que:

1.

O réu é condômino do Edifício Murubira, sendo ocupante do apartamento 111C.

2.

Consta de levantamento realizado pela síndica que o réu está em mora quanto ao pagamento de taxas condominiais mensais e taxas extras destinadas à manutenção do condomínio, no período de
dezembro/2009 a setembro/2013
, totalizando
R$ 23.188,20
, já acrescidos multa e juros, conforme planilha anexa.

3.

Foram tentadas diversas formas de cobrança amigável, sem êxito, o que motivou o ajuizamento da presente ação.

Argumenta que o
art. 275, II, b, do CPC
autoriza o procedimento sumário em causas de cobrança contra condômino; que o
Código Civil (arts. 1.331 e seguintes)
e a
Lei 4.591/64
impõem ao condômino o dever de contribuir para as despesas na proporção de sua fração ideal; e que tais taxas são indispensáveis à manutenção do condomínio.

Sustenta ainda que o réu, por ser proprietário e responsável pelo imóvel, deve arcar com todos os débitos condominiais, ordinários e extraordinários, inclusive os que se vencerem até a sentença.

Por fim, requer a
condenação
ao pagamento integral do débito de R$ 23.188,20, referente a dezembro/2009 a setembro/2013, acrescido de multas, juros e correção, bem como das taxas vincendas até a prolação da sentença, mais custas e honorários advocatícios.

Citado o réu, não houve a apresentação de defesa, sendo prolatada sentença, nos seguintes termos:

(...)

Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA interposta por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MURUBIRA em face de INOCENCIO MÁRTIRES JÚNIOR, pelos motivos já expostos, a qual passo a decidir neste momento. O pedido se acha devidamente instruído e apto ao julgamento da lide, senão vejamos. A parte requerida foi citada e mesmo assim, não apresentou defesa e nem compareceu nas audiências marcadas. Dessa forma, DECRETO sua revelia, nos termos do art 319doC: "Art. 319 - Se o réu não contestar a ação, reputar-se-ão verdadeiros os fatos afirmados pelo autor". Como se percebe, o julgamento antecipado da lide é conveniente, a teor do art.330, II do CPC: "Art. 330 O juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença: I-... II - quando ocorrer a revelia;". Destarte,aparte requerida é revel, de modo que deve ser aplicada a regra do artigo supracitado ao caso, impondo-se a procedência da ação, visto que não se manifestou dentro do prazo legal, deixando fluir "in albis" o prazo estipulado por lei, fazendo-se crer na veracidade das alegações expenddidas pelo requerente. Sobre o assunto assim se manifesta a jurisprudência:

"A falta de contestação importa o reconhecimento como verdadeiros dos fatos afirmados pelo autor, impondo-se a Procedência da Ação, mormente quando esse fatos encontram consonância em elementos de provas existentes nos autos. A revelia traz consigo, como penalidades, em sentido amplo, a eliminação de o réu produzir prova, provocando o julgamento imediato da causa."(ac. Un. Da Ia C. do TAPR, de 19.06.84 na Ap. 85/84, rei. Wilson Reback). Se a parte requerida, depois de regularmente citada não constituir procurador para respaldar a ação, ou, num sentido restrito, defendê-lo, deixando escoar "in albié' o prazo da lei, evidentemente assumiu o ônus de seu ato, demonstrando querer assumir todas suas conseqüências legais. Com a revelia, passo diretamente ao mérito da questão: A celeuma versa acerca de cobrança de dívida oriunda do não pagamento das taxas condominiais, bem como as taxas extras. Observando o feito, considerando a revelia decretada, verifico a veracidade das alegações, inclusive acerca da existência de negócio jurídico válido entre as partes, bem como, a inadimplência da parte requerida, que quedou-se inerte ao ser citada, admitindo presumidamente o débito que lhe fora imputado. De outra banda, consta nos autos, provas que indicam a existência do débito, o qual não foi questionado pela parte requerida em momento oportuno. Dessa forma, mesmo diante da revelia, a parte requerente demonstrou, nos termos do art. 333,1 do CPC, os fatos constitutivos de seu direito, eis que se vislumbrou nos autos, a existência da relação condominial entre as partes, bem como, se observou no feito, o inadimplemento da parte requerida revel, o que impõe a procedência do pedido. A Jurisprudência: "TJ-DF - Apelação Civel APC 20120610044089 DF 0004310-45.2012.8.07.0006 (TJ-DF).Data de publicação: 17/07/2013. Ementa: CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMPRÉSTIMO BANCÁRIO. ÔNUS DA PROVA. I - O ÔNUS DA PROVA INCUMBE AO AUTOR, QUANTO AO FATO CONSTITUTIVO DO SEU DIREITO, E AO RÉU, QUANTO À EXISTÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR (ARTIGO 333 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL ). II - NEGOU-SE PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME".

Portanto, demonstrada a mora da parte requerida, razão assiste ao autor que pode se valer do judiciário para obter a tutela da obrigação assegurada pelo Código Civil Brasileiro, considerando que os documentos carreados com a inicial, denotam o direito de receber o que é devido ao requerente. ISTO POSTO E mais o que dos autos consta, julgo PROCEDENTE o pedido deduzido na AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA interposta por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MURUBIRA contra INOCENCIO MÁRTIRES JÚNIOR, em virtude da revelia verificada nos autos e ainda, considerando a relação existente entre as partes e a inadimplência da parte requerida, tudo de acordo com a fundamentação e com fulcro nos arts. 319, 330, II e 331, I do CPC. Assim sendo, CONDENO a parte requerida ao pagamento de R$23.188,20 (vinte e três mil cento e oitenta e oito reais e vinte centavos), valor que deverá ser atualizado e acrescido de juros de mora na razão de 1% ao mês. Em razão da procedência da ação, CONDENO a parte requerida em custas processuais e honorários advocatícios, em 10 % sobre o valor da condenação, nos termos do art. 20 $3° C) do CPC. Arquive-se após o trânsito em julgado. P. R. I. Cumpra-se. Belém, 11 de agosto de 2015. MAIRTON MARQUES CARNEIRO Juiz de Direito Titular da 6a Vara Cível da Capital

O
Condomínio do Edifício Murubira
opôs
embargos de declaração com efeitos modificativos
contra a sentença que condenou o réu
Inocêncio Martires Junior
ao pagamento de R$ 23.188,20 referentes às taxas condominiais vencidas até setembro/2013.

O embargante alega
omissão
no julgado, pois não houve decisão sobre o pedido inicial de condenação também das
taxas condominiais vincendas até a sentença
(outubro/2013 a agosto/2015), cujo total atualizado seria de
R$ 43.228,26
.

Requer o acolhimento dos embargos para suprir a omissão e incluir na condenação as parcelas vencidas no curso do processo, intimando o réu para apresentar contrarrazões.

O réu
Inocêncio Mártires Júnior
interpôs
recurso de apelação
contra sentença que o condenou ao pagamento de R$ 23.188,20 por débitos condominiais, alegando:

1.

Preliminar de coisa julgada
– já haver decisão definitiva em ação anterior na 3ª Vara do Juizado Especial Cível de Belém (proc. nº 0005528-98.2012.814.0302) sobre o mesmo período e objeto.

2.

Preliminar de ilegitimidade passiva
– sustenta não ser mais condômino desde o divórcio, cabendo a responsabilidade à ex-esposa.

3.

Mérito
– ausência de prova de vínculo jurídico; a revelia não gera presunção absoluta de veracidade; inexistem documentos que confirmem a propriedade ou posse do imóvel.

Pede a extinção do processo sem resolução do mérito ou, subsidiariamente, a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido (Id. 629764).

Sem contrarrazões (Num. 629769 - Pág. 1).

No Id. 3120735, determinei o
retorno dos autos ao juízo de origem
, pois ainda estava pendente de julgamento
embargos de declaração opostos pelo autor
na primeira instância.

O Juízo da 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém determinou a
intimação de Inocêncio Mártires Júnior
para se manifestar, em 15 dias, sobre os
embargos de declaração com efeitos infringentes
opostos pelo Condomínio Edifício Murubira.

Sem contrarrazões (20463028 - Certidão).

O Juízo da 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém
acolheu os embargos de declaração
do Condomínio Edifício Murubira, reconhecendo a omissão da sentença original e
incluindo na condenação de Inocêncio Mártires Júnior o pagamento das taxas condominiais vincendas até a sentença
(20463029 - Sentença)

Recebei a apelação com efeitos devolutivo e suspensivo
e intimei as partes a apresentarem, em 15 dias,
proposta de conciliação
, por se tratar de direito disponível e passível de acordo.

É O RELATÓRIO.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade CONHEÇO do recurso.

Cuida-se de apelação cível interposta por
INOCÊNCIO MÁRTIRES JÚNIOR
contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou procedente a ação de cobrança ajuizada pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MURUBIRA
, condenando o réu ao pagamento de taxas condominiais vencidas e vincendas, acrescidas de encargos, bem como custas e honorários advocatícios.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, passa-se ao exame das questões devolvidas.

I – Da preliminar de coisa julgada

A documentação constante do ID. 629764 (pág. 8/12) comprova a existência de demanda anterior, ajuizada na 3ª Vara do Juizado Especial Cível de Belém (proc. nº 0005528-98.2012.814.0302), na qual houve decisão definitiva envolvendo o mesmo imóvel e as taxas condominiais referentes ao período de
setembro/2009 a janeiro/2014
.

Ocorre que a coisa julgada, nos termos dos arts. 502 e 503 do CPC, impede a rediscussão de matéria já definitivamente apreciada, desde que verificada a tríplice identidade (partes, causa de pedir e pedido).

Assim, impõe-se limitar a condenação às parcelas não abrangidas pela decisão anterior, afastando-se, portanto, a cobrança duplicada relativa ao período já julgado.

Acolhe-se, pois,
em parte
a arguição de coisa julgada, para excluir da condenação as parcelas entre setembro/2009 e janeiro/2014.

II – Da preliminar de ilegitimidade passiva

Não prospera a alegação de ilegitimidade passiva. As obrigações condominiais possuem natureza
propter rem
, vinculando o titular do direito real independentemente de sua participação pessoal na relação obrigacional. Nos termos do art. 1.227 do Código Civil, a transferência da propriedade de bem imóvel somente se opera com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Ausente prova de que tenha ocorrido o traslado do domínio para a ex-esposa, persiste a legitimidade do apelante, resguardando-se, entretanto, eventual direito de regresso contra o atual possuidor ou proprietário.

III – Do mérito recursal

A alegação de inexistência de vínculo jurídico não merece guarida. O próprio apelante confessa, em suas razões, que adquiriu a transferência do imóvel à época em que era casado, fato que atrai a aplicação do art. 389 do CPC (dever de satisfazer a obrigação) e revela o liame obrigacional com o condomínio.

O art. 373, inciso II, do CPC impõe ao réu o ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Não havendo prova da quitação das parcelas reclamadas, e considerando que o art. 323 do CPC autoriza a condenação das parcelas vincendas no curso da demanda, é de se reconhecer a procedência parcial do pedido para abarcar apenas as taxas condominiais a partir de
fevereiro/2014
até a data da sentença, bem como aquelas que se vencerem no trâmite processual.

Ressalte-se que a revelia, embora não implique presunção absoluta de veracidade, aliada à documentação acostada à inicial, robustece a prova do crédito, impondo-se a manutenção da condenação com a limitação temporal indicada.

DISPOSITIVO

Ante o exposto
, voto por
DAR PARCIAL PROVIMENTO
à apelação de
INOCÊNCIO MÁRTIRES JÚNIOR
, para:

1.

Acolher parcialmente a preliminar de coisa julgada
, excluindo da condenação as taxas condominiais e extraordinárias relativas ao período de
setembro/2009 a janeiro/2014
, mantida a cobrança a partir de fevereiro/2014;

2.

Rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva
;

3.

No mérito
, manter a condenação ao pagamento das taxas condominiais vencidas a partir de fevereiro/2014, bem como daquelas vincendas no curso da demanda, acrescidas de juros, multa e correção monetária, na forma fixada na sentença.

Mantêm-se, no mais, as disposições sentenciais quanto aos honorários advocatícios e custas, observando-se a limitação temporal ora estabelecida.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 09/09/2025