Tribunal: TJPA
Processo: 0016298-87.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-11-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INADIMPLEMENTO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. RESCISÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDA. DESNECESSIDADE DE AÇÃO JUDICIAL PRÉVIA. PRECEDENTE DO STJ (RESP Nº 1.789.863/MS). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA REGULAR PROSSEGUIMENTO DO FEITO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo interno interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que negou provimento à apelação e manteve a sentença que extinguiu a ação de reintegração de posse sem resolução de mérito, sob o argumento de inadequação da via eleita e necessidade de prévia declaração judicial de rescisão contratual. 2. O contrato celebrado entre as partes contém cláusula resolutiva expressa, prevendo a rescisão automática em caso de inadimplemento e a possibilidade de reintegração na posse do imóvel pela vendedora. 3. Comprovou-se nos autos que o comprador foi regularmente notificado para purgar a mora, sem que tenha realizado o pagamento, ensejando a rescisão extrajudicial do contrato e a consequente posse injusta do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Discute-se: (i) se é necessária a propositura de ação judicial de rescisão contratual antes do ajuizamento da ação de reintegração de posse, em casos de contrato com cláusula resolutiva expressa; e (ii) se a notificação extrajudicial e o decurso do prazo sem pagamento são suficientes para ajuizamento da ação de reintegração de posse. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O art. 474 do Código Civil estabelece que, havendo cláusula resolutiva expressa, o contrato resolve-se de pleno direito com o inadimplemento, bastando a constituição em mora do devedor. 6. A notificação extrajudicial enviada pela agravante comprovou o inadimplemento e o decurso do prazo contratual sem purgação da mora, autorizando a rescisão automática do contrato. 7. O Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 1.789.863/MS, firmou entendimento no sentido de que é desnecessário o ajuizamento prévio de ação de rescisão contratual quando há cláusula resolutiva expressa e o comprador foi validamente notificado, reconhecendo ser possível o ajuizamento direto da ação possessória. 8. Assim, exigir a prévia ação de rescisão contratual representaria ônus processual desproporcional, contrário à autonomia da vontade e à celeridade processual, devendo prevalecer o princípio da boa-fé objetiva e o direito potestativo do credor de resolver o contrato extrajudicialmente. IV. DISPOSITIVO E TESE DE JULGAMENTO 9. Agravo interno conhecido e parcialmente provido, para reformar a decisão monocrática e, em consequência, acolher o mérito da apelação, reconhecendo a validade da rescisão contratual extrajudicial e determinando o regular prosseguimento da ação de reintegração de posse. Tese de julgamento: 1. “É desnecessária a prévia ação judicial de rescisão contratual para o ajuizamento de ação de reintegração de posse, quando o contrato de compra e venda de imóvel contém cláusula resolutiva expressa e o comprador inadimplente foi validamente notificado para purgar a mora.” 2. “Não procedeu de forma correta o Juízo de 1º Grau, quando optou por extinguir o feito sem resolução do mérito, já que adequada a via eleita. Logo, faz-se imprescindível determinar o retorno dos autos ao Juízo originário para correta instrução processual.” Dispositivos relevantes: CC, art. 474; CPC, arts. 561 e 1.021. Jurisprudência citada: STJ, REsp 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 10/08/2021. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos. ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da relatora. Luana de Nazareth A. H. Santalices Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0016298-87.2017.8.14.0040

JUÍZO SENTENCIANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: CARLOS ALBERTO DOS SANTOS SILVA

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INADIMPLEMENTO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. RESCISÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDA. DESNECESSIDADE DE AÇÃO JUDICIAL PRÉVIA. PRECEDENTE DO STJ (RESP Nº 1.789.863/MS). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA REGULAR PROSSEGUIMENTO DO FEITO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de agravo interno interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que negou provimento à apelação e manteve a sentença que extinguiu a ação de reintegração de posse sem resolução de mérito, sob o argumento de inadequação da via eleita e necessidade de prévia declaração judicial de rescisão contratual.

2. O contrato celebrado entre as partes contém cláusula resolutiva expressa, prevendo a rescisão automática em caso de inadimplemento e a possibilidade de reintegração na posse do imóvel pela vendedora.

3. Comprovou-se nos autos que o comprador foi regularmente notificado para purgar a mora, sem que tenha realizado o pagamento, ensejando a rescisão extrajudicial do contrato e a consequente posse injusta do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Discute-se:

(i) se é necessária a propositura de ação judicial de rescisão contratual antes do ajuizamento da ação de reintegração de posse, em casos de contrato com cláusula resolutiva expressa; e

(ii) se a notificação extrajudicial e o decurso do prazo sem pagamento são suficientes para ajuizamento da ação de reintegração de posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O art. 474 do Código Civil estabelece que, havendo cláusula resolutiva expressa, o contrato resolve-se de pleno direito com o inadimplemento, bastando a constituição em mora do devedor.

6. A notificação extrajudicial enviada pela agravante comprovou o inadimplemento e o decurso do prazo contratual sem purgação da mora, autorizando a rescisão automática do contrato.

7. O Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 1.789.863/MS, firmou entendimento no sentido de que é desnecessário o ajuizamento prévio de ação de rescisão contratual quando há cláusula resolutiva expressa e o comprador foi validamente notificado, reconhecendo ser possível o ajuizamento direto da ação possessória.

8. Assim, exigir a prévia ação de rescisão contratual representaria ônus processual desproporcional, contrário à autonomia da vontade e à celeridade processual, devendo prevalecer o princípio da boa-fé objetiva e o direito potestativo do credor de resolver o contrato extrajudicialmente.

IV. DISPOSITIVO E TESE DE JULGAMENTO

9. Agravo interno conhecido e parcialmente provido, para reformar a decisão monocrática e, em consequência, acolher o mérito da apelação, reconhecendo a validade da rescisão contratual extrajudicial e determinando o regular prosseguimento da ação de reintegração de posse.

Tese de julgamento:

1.

“É desnecessária a prévia ação judicial de rescisão contratual para o ajuizamento de ação de reintegração de posse, quando o contrato de compra e venda de imóvel contém cláusula resolutiva expressa e o comprador inadimplente foi validamente notificado para purgar a mora.” 2.
“Não procedeu de forma correta o Juízo de 1º Grau, quando optou por extinguir o feito sem resolução do mérito, já que adequada a via eleita. Logo, faz-se imprescindível determinar o retorno dos autos ao Juízo originário para correta instrução processual.”

Dispositivos relevantes:
CC, art. 474; CPC, arts. 561 e 1.021.

Jurisprudência citada:
STJ, REsp 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 10/08/2021.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos.

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da relatora.

Luana de Nazareth A. H. Santalices

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de AGRAVO INTERNO interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., com fundamento no art. 1.021 do Código de Processo Civil, em face da decisão monocrática desta Relatoria que, conhecendo da apelação, negou-lhe provimento, mantendo a sentença que extinguiu a ação de reintegração de posse sem resolução de mérito, sob o fundamento de inadequação da via eleita e ausência de prévia manifestação judicial sobre a rescisão contratual.

Na origem, a agravante ajuizou Ação de Reintegração de Posse c/c Indenização por Perdas e Danos contra Carlos Alberto dos Santos Silva, sustentando que o recorrido, após adquirir o imóvel mediante contrato de compra e venda, tornou-se inadimplente, sendo regularmente notificado para purgar a mora, sem que tenha regularizado o débito. Em razão disso, a agravante procedeu à rescisão extrajudicial do contrato, com base na cláusula resolutiva expressa prevista no instrumento, pleiteando a reintegração na posse do bem.

O Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas julgou extinto o processo sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, VI, do CPC, por entender que a autora deveria, previamente, ajuizar ação de rescisão contratual, não sendo cabível a via possessória.

Irresignada, a autora interpôs Apelação Cível, sustentando a validade da rescisão extrajudicial e a possibilidade de propositura direta da ação de reintegração de posse. Contudo, a decisão monocrática proferida por esta Relatoria negou provimento ao recurso, acompanhando a orientação jurisprudencial então predominante.

Em suas razões de agravo interno (ID. 22716772), a agravante sustenta, em suma:

(i) que o STJ, no REsp nº 1.789.863/MS (Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, julgado em 10/08/2021), consolidou entendimento no sentido de que, havendo cláusula resolutiva expressa e notificação válida do comprador inadimplente, é dispensável o ajuizamento prévio de ação de rescisão contratual, podendo o vendedor manejar diretamente a ação de reintegração de posse;

(ii) que, portanto, a decisão monocrática deve ser reformada, reconhecendo-se a validade da rescisão extrajudicial e o direito da agravante à reintegração do imóvel;

(iii) subsidiariamente, pugna pela anulação da sentença de primeiro grau, por violação aos arts. 10 e 321 do CPC, ante a ausência de intimação para emenda da inicial.

O agravado não apresentou contrarrazões, conforme se depreende da certidão de ID. 23387206.

É o relatório.

VOTO

De início, observo que o presente Agravo Interno preenche os requisitos de admissibilidade recursal, razão pela qual dele conheço.

A controvérsia devolvida a esta Turma restringe-se a saber se é possível o ajuizamento de ação de reintegração de posse fundada em inadimplemento contratual, quando o contrato de compra e venda contém cláusula resolutiva expressa, e o comprador inadimplente foi notificado para purgar a mora, sem prévia declaração judicial de rescisão contratual.

Com efeito, dispõe o art. 474 do Código Civil:

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Da leitura do dispositivo, verifica-se que, havendo cláusula resolutiva expressa, a resolução do contrato decorre automaticamente do inadimplemento, bastando a constituição em mora do devedor e o decurso do prazo contratual sem purgação.

No caso em exame, o contrato celebrado entre as partes prevê expressamente a possibilidade de rescisão de pleno direito em caso de atraso superior a três parcelas consecutivas, bem como autoriza a reintegração da vendedora na posse do imóvel, conforme transcrito nas cláusulas 15ª e 16ª do instrumento contratual.

A agravante comprovou nos autos que o agravado foi regularmente notificado, por meio de notificação extrajudicial recebida em 25/04/2017, constituindo-o em mora e concedendo-lhe prazo para purgar a inadimplência. Transcorrido o prazo sem pagamento, a agravante formalizou a rescisão contratual extrajudicial em 10/05/2017, nos exatos termos pactuados.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 1.789.863/MS (Rel. Min. Marco Buzzi, j. 10/08/2021), firmou entendimento no sentido de que:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos .
Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.
A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (STJ - REsp: 1789863 MS 2013/0376277-6, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 10/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2021)

Isto é, o STJ entendeu que é válida a rescisão extrajudicial do contrato de compromisso de compra e venda quando existente cláusula resolutiva expressa e regularmente notificado o compromissário comprador inadimplente, sendo desnecessário o ajuizamento de ação judicial para rescindir o contrato, podendo o vendedor pleitear diretamente a reintegração de posse.

No mesmo sentido, colaciono julgado deste E. Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CLÁUSULA EXPRESSA DE RESCISÃO CONTRATUAL APÓS INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – JUÍZO DE 1º GRAU EXINTINGUIU O FEITO, POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – DECISÃO CONTRÁRIA À POSICIONAMENTO MAIS ATUAL DO EGRÉGIO STJ (REsp nº 1.789.863/MS) – EXEGESE DIRETA DO ART. 474 DO CÓDIGO CIVIL – DESNECESSIDADE DE PROVIMENTO JUDICIAL PARA RESCISÃO CONTRATUAL, QUANDO HÁ CLÁUSULA DE RESCISÃO EXPRESSA – POSSIBILIDADE DE INGRESSAR DIRETAMENTO COM AÇÃO POSSESSÓRIA – PRECEDENTES DOS TRIBUNAIS – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA ANULAR A SENTENÇA DE 1º GRAU . 1. Trata-se de contrato de promessa de compra e venda não cumprido, contendo cláusula expressa de rescisão após 03 (três) meses de inadimplemento.
2. Recentemente, o Egrégio STJ se debruçou sobre o tema, em ação análoga – extinção do processo sem resolução do mérito, em caso de promitente vendedor que ingressou com demanda possessória diretamente, sem pedido pretérito de rescisão contratual pretérito (REsp nº 1 .789.863/MS)
. 3. A Corte Cidadã entendeu que a demanda envolve a interpretação do art . 474 do Código Civil, qual seja: “a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”. 4. A cláusula resolutiva expressa é uma cláusula efetiva e expressamente estipulada pelas partes, antes de eventual situação de inadimplência – trata-se de suporte fático-jurídico para a resolução do ajuste firmado. Nestes casos, o efeito resolutório da relação negocial subsistirá independentemente de manifestação judicial . 5. Na cláusula resolutiva tácita, por sua vez, as partes não estipulam disposição expressa prevendo o rompimento do vínculo negocial, deixando esta averiguação para momento posterior à contratualidade encetada – neste caso, imprescindível ingressar em Juízo para obter a rescisão da avença. 6. Pois bem, no REsp nº 1 .789.863/MS, o Ministro MARCO BUZZI, relator, colacionou uma vasta jurisprudência pretérita do STJ, no sentido de ser imprescindível a manifestação judicial para rescisão do compromisso de compra e venda, ainda que existente cláusula resolutória expressa. Todavia, ponderou que “casos como o presente reclamam solução distinta, mais condizente com as expectativas da sociedade hodierna, voltadas à mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares, com foco na desjudicialização, simplificação de formas e ritos e, portanto, na primazia da autonomia privada”. E arrematou: “cumprida a necessidade de comprovação da mora e comunicado o devedor acerca da intenção da parte prejudicada de não mais prosseguir com a avença ultrapassado o prazo para a purgação da mora, o contrato se resolve de pleno direito, sem interferência judicial . Essa resolução, como já mencionado, dá-se de modo automático, pelo só fato do inadimplemento do promitente comprador, independentemente de qualquer outra providência”. 7. No presente feito, é assente que se trata de um contrato que contém cláusula resolutiva expressa (cláusula 15ª) e que a apelante notificou devidamente o apelado para pagamento no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsto na cláusula 16ª. Assim, atendeu-se à determinação de notificação prévia, uma vez que se trata de natureza ex persona . Desnecessária, portanto, manifestação judicial prévia para fins de rescisão contratual, com esteio no art. 474 do Código Civil e do julgado referido supra. 8. Enfim,
na esteira do posicionamento mais atual do STJ, entendeu-se que a rescisão do contrato se operou mediante cláusula contratual expressa, razão pela qual a via possessória se mostrou adequada no presente feito – até porque presentes, in abstracto, os requisitos do art . 561 do CPC.
No mesmo sentido, colacionou-se entendimento dos Tribunais Pátrios. 9.
Assim, não procedeu de forma correta o Juízo de 1º Grau, quando optou por extinguir o feito sem resolução do mérito, já que adequada a via eleita . Logo, faz-se imprescindível determinar o retorno dos autos ao Juízo originário para correta instrução processual.
10. Recurso conhecido e provido para anular a sentença de 1º Grau. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto do Exmo . Desembargador Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00120524820178140040 18110289, Relator.: ALEX PINHEIRO CENTENO, Data de Julgamento: 20/02/2024, 2ª Turma de Direito Privado)

Assim, impor à parte vendedora a obrigatoriedade de ajuizamento prévio de ação de rescisão contratual, quando a avença contém cláusula resolutiva expressa e o devedor foi validamente notificado, configura exigência contrária à lei e ao princípio da autonomia da vontade, acarretando ônus processual indevido.

Portanto, não procedeu de forma correta o Juízo de 1º Grau, quando optou por extinguir o feito sem resolução do mérito, já que adequada a via eleita. Logo, faz-se imprescindível determinar o retorno dos autos ao Juízo originário para correta instrução processual.

Desse modo, não há falar em inadequação da via eleita, devendo ser reformada a sentença de extinção sem resolução do mérito, para que o feito prossiga regularmente com a apreciação do pedido possessório.

Ante o exposto, voto no sentido de
DAR PARCIAL PROVIMENTO ao AGRAVO INTERNO
, para reformar a decisão monocrática e, por conseguinte, reconhecendo a validade da rescisão contratual extrajudicial,
determinar o retorno dos autos à origem para regular prosseguimento da ação de reintegração de posse
.

Deixo de fixar honorários sucumbenciais, em face do retorno dos autos à instância a quo para processamento.

É como voto.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

Belém, 13/11/2025