Tribunal: TJPA
Processo: 0050609-68.2015.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-07-29

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0050609-68.2015.8.14.0301 APELANTE: PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA., TELMA DOS SANTOS SAMPAIO, RAFAEL DOS SANTOS SAMPAIO Advogado do(a) APELANTE: FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA - MG108112-A Advogado do(a) APELANTE: JORGE ANDRE DIAS AFLALO PEREIRA - PA14848-A Advogado do(a) APELANTE: JORGE ANDRE DIAS AFLALO PEREIRA - PA14848-A APELADO: RAFAEL DOS SANTOS SAMPAIO, TELMA DOS SANTOS SAMPAIO, PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA. Advogado do(a) APELADO: JORGE ANDRE DIAS AFLALO PEREIRA - PA14848-A Advogado do(a) APELADO: JORGE ANDRE DIAS AFLALO PEREIRA - PA14848-A Advogado do(a) APELADO: FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA - MG108112-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE ATUALIZADOS. SÚMULA 543 DO STJ. MANUNTENÇÃO DO QUANTUM. DANO MORAL CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INAPLICABILIDADE. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas por ProJeto Imobiliário Viver Ananindeua SPE 40 Ltda. e pelos autores Telma dos Santos Sampaio e Rafael dos Santos Sampaio, contra sentença da 12ª Vara Cível e Empresarial da Capital que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais, julgou parcialmente procedente o pedido autoral. O Juízo de origem reconheceu o atraso injustificado na entrega do imóvel, decretou a rescisão do contrato, determinou a devolução integral dos valores pagos pelos compradores, corrigidos desde os desembolsos e com juros legais a partir da citação, e fixou indenização por dano moral em R$ 15.000,00. As partes recorreram: a ré buscou a reforma integral da sentença e os autores pleitearam a aplicação da cláusula penal compensatória prevista no contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: definir se a construtora é responsável pelo atraso na entrega do imóvel e, em consequência, se é devida a devolução integral dos valores pagos e a indenização por danos morais; determinar se é cabível a aplicação da cláusula penal compensatória em favor dos autores, a título de penalidade pelo inadimplemento contratual da construtora. III. RAZÕES DE DECIDIR A responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel se confirma diante da ausência de prova de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito dos autores, bem como pela inexistência de comprovação de caso fortuito ou força maior. A mora prolongada e injustificada caracteriza inadimplemento contratual. A devolução integral das quantias pagas pelos autores é devida, nos termos da Súmula nº 543 do STJ, pois a rescisão contratual decorreu de inadimplemento exclusivo da construtora, sendo vedada a retenção de valores ou a imposição de cláusulas penais desfavoráveis ao consumidor. O dano moral é reconhecido diante da frustração prolongada do projeto de aquisição da casa própria, da insegurança e do sofrimento gerado pelo descumprimento contratual, superando os meros aborrecimentos cotidianos, com fixação de indenização em valor proporcional ao dano, nos termos do art. 944 do Código Civil. A cláusula penal compensatória prevista no contrato, originalmente estabelecida para a hipótese de inadimplemento do comprador, não é aplicável em favor dos autores, pois estes também não cumpriram integralmente suas obrigações contratuais. Além disso, a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, impede a inversão da penalidade em favor do consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos desprovidos. Tese de julgamento: A construtora que dá causa ao atraso injustificado na entrega de imóvel responde pela rescisão contratual, devendo restituir integralmente os valores pagos pelo consumidor, com correção monetária desde os desembolsos e juros legais a partir da citação. O atraso relevante e injustificado na entrega da obra configura dano moral indenizável quando comprovada a repercussão negativa na esfera existencial do consumidor. Não é cabível a inversão da cláusula penal compensatória em favor do consumidor quando este também não adimpliu integralmente as obrigações contratuais, aplicando-se o princípio da exceção do contrato não cumprido. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 475, 476 e 944; CDC, art. 51, II e XV. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; TJ-RS, Apelação Cível nº 70077038909, Rel. Des. Gelson Rolim Stocker, j. 28.11.2019; TJ-SP, Apelação Cível nº 1027665-54.2022.8.26.0405, Rel. Des. Rodolfo Pellizari, j. 04.04.2024. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento aos recursos interpostos, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0050609-68.2015.8.14.0301

APELANTE: PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA., TELMA DOS SANTOS SAMPAIO, RAFAEL DOS SANTOS SAMPAIO

APELADO: RAFAEL DOS SANTOS SAMPAIO, TELMA DOS SANTOS SAMPAIO, PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA.

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0050609-68.2015.8.14.0301

APELANTE: PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA., TELMA DOS SANTOS SAMPAIO, RAFAEL DOS SANTOS SAMPAIO

Advogado do(a) APELANTE: FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA - MG108112-A
Advogado do(a) APELANTE: JORGE ANDRE DIAS AFLALO PEREIRA - PA14848-A
Advogado do(a) APELANTE: JORGE ANDRE DIAS AFLALO PEREIRA - PA14848-A

APELADO: RAFAEL DOS SANTOS SAMPAIO, TELMA DOS SANTOS SAMPAIO, PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA.

Advogado do(a) APELADO: JORGE ANDRE DIAS AFLALO PEREIRA - PA14848-A
Advogado do(a) APELADO: JORGE ANDRE DIAS AFLALO PEREIRA - PA14848-A
Advogado do(a) APELADO: FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA - MG108112-A

RELATOR: DES.
AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE ATUALIZADOS. SÚMULA 543 DO STJ. MANUNTENÇÃO DO
QUANTUM
. DANO MORAL CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INAPLICABILIDADE. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por ProJeto Imobiliário Viver Ananindeua SPE 40 Ltda. e pelos autores Telma dos Santos Sampaio e Rafael dos Santos Sampaio, contra sentença da 12ª Vara Cível e Empresarial da Capital que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais, julgou parcialmente procedente o pedido autoral. O Juízo de origem reconheceu o atraso injustificado na entrega do imóvel, decretou a rescisão do contrato, determinou a devolução integral dos valores pagos pelos compradores, corrigidos desde os desembolsos e com juros legais a partir da citação, e fixou indenização por dano moral em R$ 15.000,00. As partes recorreram: a ré buscou a reforma integral da sentença e os autores pleitearam a aplicação da cláusula penal compensatória prevista no contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: definir se a construtora é responsável pelo atraso na entrega do imóvel e, em consequência, se é devida a devolução integral dos valores pagos e a indenização por danos morais; determinar se é cabível a aplicação da cláusula penal compensatória em favor dos autores, a título de penalidade pelo inadimplemento contratual da construtora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel se confirma diante da ausência de prova de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito dos autores, bem como pela inexistência de comprovação de caso fortuito ou força maior. A mora prolongada e injustificada caracteriza inadimplemento contratual.

A devolução integral das quantias pagas pelos autores é devida, nos termos da Súmula nº 543 do STJ, pois a rescisão contratual decorreu de inadimplemento exclusivo da construtora, sendo vedada a retenção de valores ou a imposição de cláusulas penais desfavoráveis ao consumidor.

O dano moral é reconhecido diante da frustração prolongada do projeto de aquisição da casa própria, da insegurança e do sofrimento gerado pelo descumprimento contratual, superando os meros aborrecimentos cotidianos, com fixação de indenização em valor proporcional ao dano, nos termos do art. 944 do Código Civil.

A cláusula penal compensatória prevista no contrato, originalmente estabelecida para a hipótese de inadimplemento do comprador, não é aplicável em favor dos autores, pois estes também não cumpriram integralmente suas obrigações contratuais. Além disso, a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, impede a inversão da penalidade em favor do consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

A construtora que dá causa ao atraso injustificado na entrega de imóvel responde pela rescisão contratual, devendo restituir integralmente os valores pagos pelo consumidor, com correção monetária desde os desembolsos e juros legais a partir da citação.

O atraso relevante e injustificado na entrega da obra configura dano moral indenizável quando comprovada a repercussão negativa na esfera existencial do consumidor.

Não é cabível a inversão da cláusula penal compensatória em favor do consumidor quando este também não adimpliu integralmente as obrigações contratuais, aplicando-se o princípio da exceção do contrato não cumprido.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 475, 476 e 944; CDC, art. 51, II e XV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; TJ-RS, Apelação Cível nº 70077038909, Rel. Des. Gelson Rolim Stocker, j. 28.11.2019; TJ-SP, Apelação Cível nº 1027665-54.2022.8.26.0405, Rel. Des. Rodolfo Pellizari, j. 04.04.2024.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e negar provimento aos recursos interpostos
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por PROJETO IMOBILIÁRIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA. e TELMA DOS SANTOS SAMPAIO e RAFAEL DOS SANTOS SAMPAIO, objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 12ª Vara Cível e Empresarial da Capital, que julgou parcialmente procedente o pedido da parte autora na Ação de Rescisão Contratual C/C Indenização por Danos Morais e Materiais.

Os autores alegam, em sua peça inicial (ID 21268832), que firmaram contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento "Viver Ananindeua", comercializado pela requerida. Sustentam que, por culpa exclusiva da ré, houve significativa mora na entrega do imóvel, cujo prazo contratual estava previsto para novembro de 2013, com tolerância de 180 dias.

Afirmam que, apesar do decurso de quase dois anos do prazo final ajustado, a obra permaneceu inacabada, o que gerou um aumento significativo do valor a ser financiado e inviabilizou o financiamento do bem.

Assim, pleiteiam a rescisão do contrato, com a devolução integral de todas as quantias pagas, devidamente corrigidas desde os respectivos desembolsos e acrescidas de juros legais, bem como danos morais e materiais.

Em contestação (ID 21268842),
a parte ré, alegou que a obra sofreu atraso em razão de fatos supervenientes, alheios à sua vontade, destacando entraves administrativos e dificuldades financeiras decorrentes da crise econômica.
Defendeu a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, afirmando que não houve inadimplemento doloso ou culposo por parte da construtora. Quanto à restituição dos valores pagos, argumentou que, em caso de rescisão contratual, seria devida a devolução em percentual menor que o total pago, conforme previsto em cláusula penal contratual. No tocante ao dano moral, sustentou sua inexistência, afirmando que o mero descumprimento contratual não gera, por si só, direito à indenização por danos extrapatrimoniais, ausentes os requisitos legais da responsabilidade civil.

Sentença em ID 21268866,
o Juízo de primeiro grau acolheu parcialmente os pedidos dos autores, reconhecendo o inadimplemento contratual por atraso injustificado na entrega da unidade imobiliária e d
eterminou a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos pelos autores, devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros legais a partir da citação. Além disso, condenou a requerida ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), entendendo que a frustração da legítima expectativa de aquisição da moradia própria, aliada ao longo período de incerteza, caracterizou abalo moral passível de compensação. Condenou, ainda, ao pagamento de custas e honorários, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a ré interpôs apelação. Nas razões recursais (ID 21268867), aduz, em resumo: a inexistência de culpa pelo atraso na entrega da obra, imputando a mora a fatores externos, como entraves administrativos e reflexos da crise econômica nacional; a validade da cláusula contratual que prevê a possibilidade de devolução parcial das quantias pagas em caso de rescisão, o que deveria ser observado para evitar o enriquecimento sem causa dos autores. a inexistência de dano moral, por não configurado ato ilícito apto a ensejar a responsabilização civil por danos extrapatrimoniais, alegando que a situação narrada se limita ao inadimplemento contratual comum. Ao final, requereu, ao final, o provimento do recurso e a reforma da decisão do juízo de origem.

A parte autora também interpôs apelação em petição de ID 21268871. Em síntese, arguiu que a sentença, ao determinar a restituição integral dos valores pagos pelos autores, deixou de aplicar a cláusula penal prevista no contrato para a hipótese de inadimplemento da construtora, que assegura aos compradores o direito a uma penalidade compensatória. Argumenta que tal cláusula penal deveria incidir como forma de compensação pela mora na entrega do imóvel, prevista expressamente no instrumento contratual celebrado entre as partes. Em complemento, requereu a desistência do pedido relativo à condenação pelos danos emergentes.

Contrarrazões da parte autora/ apelada em petição de ID 21268875.

Contrarrazões da parte ré/apelada em manifestação de ID 21268876.

Redistribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

Os presentes recursos são cabíveis, visto que foram apresentados tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogados legalmente habilitados nos autos.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DO RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE RÉ

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar a devolução dos valores pagos e o
atraso da entrega da unidade adquirida pelo consumidor, bem como a condenação à reparação por danos morais.

Adianto não assistir razão à apelante. Explico.

DO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO

Ao julgador cabe analisar se houve efetivamente o atraso na obra e se a ré é responsável pela conduta ilícita descrita na inicial. Será também objeto de análise se o atraso na entrega da obra, caso exista, causou danos materiais e morais à parte autora.

Inicialmente, convém salientar que, exposta a pretensão exordial, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela parte autora/apelada. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

Analisando os autos, pode-se constatar que a recorrente não se desincumbiu de seu dever de provar que agiu de forma correta, legal e legítima, ou seja, que cumpriu o contrato; que a obra não atrasou ou que a culpa pelo atraso não foi sua; que ocorreu fato imprevisível; que o atraso foi causado pela inadimplência dos autores ou mesmo que os danos alegados não existem.

Na verdade, a apelante se limita em alegar sem, entretanto, provar efetivamente o que aduz, deixando de juntar documento, um laudo, uma prova real de que o atraso é justificado ou justificável, demonstrando o seu desrespeito para os seus consumidores ou mesmo a sua má-fé.

Ressalto que a falta de comprovação do alegado tem como consequência jurídica tornar os fatos alegados na exordial incontroversos, os quais, por consequência, não dependem de prova para se tornarem verdadeiros, pois somente os controversos a reclamam.

Assim, tenho como incontroverso o atraso na obra ocasionado em decorrência da não entrega, no prazo estabelecido contratualmente, do empreendimento objeto do contrato, fato este que, inclusive, não foi negado pela ré.

Acrescento que a apelante também não conseguiu provar a existência de caso fortuito ou força maior, uma vez que os parcos documentos juntados não justificam o grande atraso verificado na obra e muito menos a prorrogação exagerada do prazo de entrega do imóvel.

Friso que não consta nos autos a data da entrega do empreendimento.

O certo é que o prazo inicial para entrega do empreendimento data de agosto de 2013, já contando com o prazo de 180 dias para prorrogação, conforme previsto contratualmente. Desta feita, resta flagrante o incumprimento do contrato quanto ao prazo de entrega do empreendimento.

Comprovado o atraso na obra, resta avaliar seu reflexo no plano patrimonial.

DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS

Exposta a pretensão, a ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

As Arras só podem ser perdidas por quem as deu em caso de inequívoca inadimplência sua e desde que o valor dado a título de sinal seja proporcional e compatível com esse instituto.

No caso dos autos, verifica-se que não foi a parte apelada que deu causa ao inadimplemento contratual e sim a apelante. Em primeiro, está provado nos autos que a recorrente recebeu parte do valor do imóvel, fato este não negado pela demandada.

Lembro do princípio que rege o direito de que parte não pode se beneficiar de sua própria torpeza.

A parte autora tem o direito de requerer a rescisão contratual caso não seja mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Acaso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial, deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra. Contudo, não pode o consumidor ficar preso ao contrato sem possibilidade de rescindir quando não mais lhe agradar ou quando necessitar quebrar a relação contratual.

Dessa forma, ao analisar os autos, constato que a apelante não entregou o empreendimento no prazo avençado, ocorrendo, assim, a inadimplência desta. A parte apelada não pode ser obrigada a aceitar o valor indicado pela apelante pois não deu razão à rescisão ocorrida, visto que a construtora incorreu em grande atraso na entrega do imóvel, bem como arcar com as obrigações contratuais, quais sejam os pagamentos das parcelas referentes ao imóvel, sem nem sequer ter o empreendimento entregue na data e forma contratadas.

O fato notório é que a recorrente não cumpriu sua parte no contrato, qual seja de entregar o imóvel no prazo estabelecido contratualmente, mesmo com o período de prorrogação.
Friso que o atraso ocorreu por longo tempo após o prazo inicialmente estabelecido e contabilizado o prazo de prorrogação de 180 dias.

O descumprimento desta obrigação impõe a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil,
verbis:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pelo autor à ré devem ser restituídos integralmente e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que não é o caso. O que não tem cabimento é o contrato ser rompido por culpa exclusiva da construtora e o consumidor ter de arcar com as despesas administrativas.

Portanto, ocorrendo a rescisão por culpa exclusiva da apelante, todos os valores pagos devem ser devolvidos ao consumidor.

Diante do exposto, entendo que é devida a restituição integral e corrigida dos valores pagos pela parte apelada, sem qualquer retenção a título de arras, e em parcela única.

Assim, mantenho a sentença neste ponto.

DOS DANOS MORAIS

Em relação à fixação da indenização dos danos morais, depreende-se, da análise do art. 944 do Código Civil, bem como da jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, que se deve levar em consideração a extensão do dano, as condições socioeconômicas, culturais e psicológicas dos envolvidos, bem como o grau de culpa do agente e, eventualmente, da vítima.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. ATRASO NA OBRA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. ARBITRAMENTO. DANOS MORAIS. MANTIDOS. SENTENÇA REFORMADA. - Reconhecido o descumprimento contratual diante do atraso na entrega da obra por mais de ano, cabível a declaração da resolução contratual, por culpa da promitente vendedora.- Inexistência de excludente de responsabilidade da ré ou culpa da consumidora, de modo que descabe a retenção da multa contratual pela rescisão antecipada.- Dever de restituição do valor integralmente pago pela parte autora, devidamente acrescido de correção monetária e juros legais, realizado em parcela única e sem abatimento de valores - Diante de previsão de cláusula penal pelo inadimplemento do pagamento tão somente em desfavor pelo adquirente, poderá ela ser invertida e aplicada também em seu favor, em caso de descumprimento do prazo da entrega do imóvel pela construtora. Aplicação do tema 971 do STJ - Caso em que configurado o atraso na entrega do imóvel, de modo que viável a inversão da cláusula penal contratual, cuja indenização deverá ser fixada mediante arbitramento judicial, que, no caso, deve corresponder a 0,5% do valor do bem previsto no contrato, por mês de atraso.- O atraso injustificado na entrega de obra, por si só, não gera dano moral passível de indenização. Entretanto, no caso dos autos se está diante de ocorrência de circunstância excepcional, caracterizadora do dano moral, que certamente resultou em angústia da parte autora na forma exigida para esses casos, de modo que cabível a fixação de indenização por danos morais.- Quantum indenizatório fixado de acordo com as peculiaridades do caso em comento, bem como os precedentes da Câmara e ponderado o caráter pedagógico com o dano causado. APELO DA PARTE AUTORA PROVIDO. APELO DA PARTE RÉ DESPROVIDO. UNÂNIME.

(TJ-RS - AC: 70077038909 RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Data de Julgamento: 28/11/2019, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 06/12/2019)

O dano moral, pode-se concluir que restou devidamente configurado. A ré agiu de forma irresponsável, descuidada, desrespeitosa e abusiva na condução de seu empreendimento, o que por óbvio causou danos morais aos apelados.

É inegável que o ato por si só causa o dano e coloca o consumidor em situação de impotência, frustração, incerteza, desvantagem, retira o sossego, constrange e toma seu tempo na tentativa de reverter, de forma amigável, a questão. Enfim, o abalo moral é imensurável.

Importante lembrar que não se trata aqui de meros aborrecimentos, próprios da vida cotidiana, mas sim de conduta indevida e lesiva, capaz de gerar a qualquer pessoa sentimento de indignação e impotência social, de maneira que o dano se presume e deve ser reparado.

Daí o dever de indenizar.

A parte apelada se viu impossibilitada de realizar o sonho da casa própria. Atitudes como essa, infelizmente tão corriqueiras nos dias de hoje, merecem ser coibidas com rigor, eis que trazem, além da insegurança, desespero e até mesmo outros danos para os incautos consumidores que, muitas das vezes, ainda são tratados com indiferença e como se fossem eles os verdadeiros inadimplentes.

A entrega do empreendimento estava prevista para agosto de 2013 e ocorreu grande atraso. Ou seja, o atraso na entrega do imóvel se deu por bastante tempo, ultrapassando os limites do tolerável.

Dessa forma, tenho como adequado e proporcional o valor do dano moral em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), conforme arbitrado pelo juízo
a quo
.

DO RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE AUTORA

A insurgência da parte autora recai, essencialmente, sobre a não aplicação da cláusula penal compensatória a seu favor.

A apelante busca a aplicação da cláusula penal originalmente prevista para o caso de inadimplemento por parte da compradora, de forma inversa, em seu benefício, a título de indenização adicional.

Nos termos do contrato entabulado entre as partes, a cláusula penal prevista tinha por finalidade sancionar a parte inadimplente.

Entretanto, restou incontroverso que os autores/apelantes não cumpriram integralmente a sua obrigação contratual, na medida em que deixaram de adimplir as parcelas do contrato firmado. Logo, incabível a exigência da parte autora/apelante para receber valores se não cumpriu sua parte no contrato, em que pese o atraso constatado por parte da ré/apelada.

O art. 476 do Código Civil Brasileiro assim dispõe:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Ora, não pode a parte recorrente, antes mesmo de cumprida sua obrigação, qual seja pagar o valor pactuado no contrato, exigir o implemento da obrigação da outra parte ou pleitear penalidade em razão do descumprimento da cláusula.

Nesse sentido, colaciono o seguinte entendimento:

APELAÇÃO CÍVEL. Atraso na entrega de imóvel. Ação indenizatória. Improcedência . Inconformismo do promitente comprador. Pretensão de inversão da cláusula penal e condenação da ré a indenizá-lo por lucros cessantes. Descabimento. Obrigação sinalagmática . Mora prévia do adquirente quanto à quitação das parcelas ajustadas. Exceção do contrato não cumprido. Preceptivo do Artigo 476 do Código Civil. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro . RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1027665-54.2022.8 .26.0405 São Paulo, Relator.: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 04/04/2024, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/04/2024)

Além disso, comprovada a mora da construtora, deu-se a rescisão do contrato pleiteada pela parte, sendo estabelecida a devolução dos valores pagos, não havendo que se falar em inversão da cláusula penal ante o término do contrato.

Dessa forma, entendo que não merece provimento o apelo da parte autora, razão pela qual mantenho a sentença guerreada.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto no sentido de
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS DE APELAÇÃO
interpostos pelas partes, mantendo incólume a sentença combatida.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 27/08/2025