Tribunal: TJPA
Processo: 0803485-58.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE
Órgão julgador: JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-11-03

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. POSSE DE BOA-FÉ. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO E MULTA COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO POSSÍVEL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de agravo interno em apelação interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação do réu e deu provimento ao recurso da autora, afastando limitação sobre a taxa de fruição. O agravante, compromissário comprador inadimplente, alega ilegalidade na reintegração de posse sem prévia indenização por benfeitorias realizadas em imóvel de sua posse, bem como a vedação à cumulação de taxa de fruição com cláusula penal compensatória. A decisão agravada manteve a ordem de desocupação sem observar o direito de retenção e admitiu a cumulação das verbas indenizatórias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO As questões em discussão são: i) saber se é cabível o direito de retenção do imóvel pelo compromissário comprador inadimplente até o pagamento das benfeitorias realizadas durante a posse de boa-fé; ii) saber se é juridicamente admissível a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória, à luz do Tema 970 do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas durante a vigência do contrato, bem como à retenção do imóvel até o efetivo pagamento, conforme os artigos 1.219 do Código Civil e 34 da Lei 6.766/79. A jurisprudência do STJ reconhece a legitimidade da cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição, desde que esta represente indenização autônoma pelo uso indevido do imóvel, não abrangida pela cláusula penal pactuada, o que afasta a incidência do Tema 970 (que trata da cumulação com lucros cessantes, não aplicável in casu). IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de Agravo Interno em Apelação conhecido e parcialmente provido para reconhecer o direito de retenção do agravante até o pagamento das benfeitorias, mantendo-se os demais termos da decisão monocrática, inclusive quanto à validade da cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição. Tese firmada: É devida a indenização por benfeitorias realizadas em imóvel pelo compromissário comprador de boa-fé, sendo legítima a retenção da posse até seu pagamento. Admite-se a cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição por se tratar de verbas indenizatórias distintas. V. JURISPRUDÊNCIA E DISPOSITIVOS CITADOS Dispositivos legais: CPC, art. 1.021; CC, arts. 1.219, 413, 884; Lei 6.766/79, art. 34. Precedentes relevantes do STJ: REsp 2.024.829/SC, rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 10/3/2023; AgInt no REsp 2.063.082/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 7/3/2024; AgInt no AREsp 2.294.101/SC, rel. Min. Marco Buzzi, DJe 3/11/2023; Tema 970/STJ – inaplicável ao caso concreto. Vistos os autos. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em conhecer e dar parcial provimento ao presente recurso de Agravo Interno em Apelação, à unanimidade de votos, para reformar a decisão agravada tão somente no sentido de reconhecer o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel em favor da parte requerida, a serem apuradas em sede de liquidação, de cujo efetivo pagamento deverá ser determinada a desocupação, mantendo os demais termos da decisão recorrida, nos termos do voto do Relator. Julgamento presidido pelo Exmo. Sr. Desembargador Constantino Augusto Guerreiro, na 36ª Sessão Ordinária da 1ª Turma de Direito Privado - Plenário Virtual, com início às 14h do dia 03/11/2025 e encerramento às 14h do dia 10/11/2025. Belém/PA, datado e assinado eletronicamente. Des. JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803485-58.2018.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, JEAN CLAY DOS SANTOS SILVA

APELADO: JEAN CLAY DOS SANTOS SILVA, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador JOSE ANTONIO FERREIRA CAVALCANTE

EMENTA

EMENTA:
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. POSSE DE BOA-FÉ. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO E MULTA COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO POSSÍVEL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de agravo interno em apelação interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação do réu e deu provimento ao recurso da autora, afastando limitação sobre a taxa de fruição. O agravante, compromissário comprador inadimplente, alega ilegalidade na reintegração de posse sem prévia indenização por benfeitorias realizadas em imóvel de sua posse, bem como a vedação à cumulação de taxa de fruição com cláusula penal compensatória. A decisão agravada manteve a ordem de desocupação sem observar o direito de retenção e admitiu a cumulação das verbas indenizatórias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As questões em discussão são:

i) saber se é cabível o direito de retenção do imóvel pelo compromissário comprador inadimplente até o pagamento das benfeitorias realizadas durante a posse de boa-fé;

ii) saber se é juridicamente admissível a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória, à luz do Tema 970 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas durante a vigência do contrato, bem como à retenção do imóvel até o efetivo pagamento, conforme os artigos 1.219 do Código Civil e 34 da Lei 6.766/79.

A jurisprudência do STJ reconhece a legitimidade da cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição, desde que esta represente indenização autônoma pelo uso indevido do imóvel, não abrangida pela cláusula penal pactuada, o que afasta a incidência do Tema 970 (que trata da cumulação com lucros cessantes, não aplicável
in casu
).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de Agravo Interno em Apelação conhecido e parcialmente provido para reconhecer o direito de retenção do agravante até o pagamento das benfeitorias, mantendo-se os demais termos da decisão monocrática, inclusive quanto à validade da cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição.

Tese firmada: É devida a indenização por benfeitorias realizadas em imóvel pelo compromissário comprador de boa-fé, sendo legítima a retenção da posse até seu pagamento. Admite-se a cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição por se tratar de verbas indenizatórias distintas.

V. JURISPRUDÊNCIA E DISPOSITIVOS CITADOS

Dispositivos legais: CPC, art. 1.021; CC, arts. 1.219, 413, 884; Lei 6.766/79, art. 34.

Precedentes relevantes do STJ:

REsp 2.024.829/SC, rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 10/3/2023;

AgInt no REsp 2.063.082/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 7/3/2024;

AgInt no AREsp 2.294.101/SC, rel. Min. Marco Buzzi, DJe 3/11/2023;

Tema 970/STJ – inaplicável ao caso concreto.

Vistos os autos.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em conhecer e dar parcial provimento ao presente recurso de Agravo Interno em Apelação, à unanimidade de votos, para reformar a decisão agravada tão somente no sentido de reconhecer o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel em favor da parte requerida, a serem apuradas em sede de liquidação, de cujo efetivo pagamento deverá ser determinada a desocupação, mantendo os demais termos da decisão recorrida, nos termos do voto do Relator.

Julgamento presidido pelo Exmo. Sr. Desembargador Constantino Augusto Guerreiro, na 36ª Sessão Ordinária da 1ª Turma de Direito Privado - Plenário Virtual, com início às 14h do dia 03/11/2025 e encerramento às 14h do dia 10/11/2025.

Belém/PA, datado e assinado eletronicamente.

Des. JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO
(Id 22826195) interposto por
JEAN CLAY DOS SANTOS SILVA
, contra Decisão Monocrática de Id 22682528, que negou provimento à Apelação da agravante e deu provimento à Apelação da agravada, afastando o capítulo da sentença que limitou a taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído.

Historiam os autos que os recursos de Apelação foram manejados para impugnar sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, que julgou procedentes os pedidos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos n. 0803485-58.2018.8.14.0040
, ajuizada por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Nas razões recursais, o agravante sustenta que a decisão monocrática incorre em
error in judicando
ao deixar de considerar que a reintegração de posse, nos moldes em que deferida, afronta o art. 1.219 do Código Civil e o art. 34 da Lei 6.766/79, por não ter sido condicionada ao pagamento prévio das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no lote.

Argumenta que a decisão agravada viola os princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana, da função social da propriedade e do direito à moradia, bem como contraria jurisprudência consolidada no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, que reconhece o direito de retenção da posse até a efetiva indenização. Traz, ainda, precedentes de diversas Câmaras daquela Corte que, em casos análogos, determinaram a suspensão da reintegração de posse até o ressarcimento das acessões edificadas pelo possuidor de boa-fé.

Alega também que a negativa de tal direito, somada à iminência de cumprimento da ordem de desocupação forçada, implica grave lesão social à sua família, composta por diversos dependentes, todos em situação de vulnerabilidade. Assevera que não possui outra moradia e que as construções realizadas no lote representam o único patrimônio familiar, edificado com esforço próprio.

Impugna a cumulação da taxa de fruição com juros compensatórios ou multa contratual compensatória, por considerar tal prática contrária ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça firmado no Tema 970 dos Recursos Repetitivos, que veda o
bis in idem
indenizatório, sustentando que a decisão monocrática agravada incorreu em violação à jurisprudência superior ao manter referida cumulação.

Por fim, pugna pela reconsideração da decisão monocrática ou, não sendo este o entendimento do Relator, pela submissão do recurso à Turma Julgadora, com o provimento do agravo para que se reconheça o direito de retenção até a prévia indenização das benfeitorias.

Instada a se manifestar, a parte agravada apresentou contrarrazões de Id 23741335.

É o relatório.

Passo a proferir o voto.

VOTO

I. Análise de admissibilidade recursal

Conheço do Agravo Interno, eis que tempestivo, cabível na espécie e com benefício da justiça gratuita deferido em favor dos agravantes.

II. Mérito recursal

O objeto do presente recurso é a decisão monocrática que negou provimento à apelação da agravante e deu provimento ao recurso de apelação da parte agravada, apenas para afastar a limitação da taxa de fruição ao percentual de 50% estipulado pelo juízo
a quo
, mantendo os demais termos da sentença.

Indenização das benfeitorias e do direito de retenção

Sobre o pedido de prévia indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, consigno inicialmente que o resultado prático da restituição das benfeitorias é a restauração, a ambos os contraentes, do
status
anterior à contratação, conforme já assentado pelo Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES. RECONVENÇÃO. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS ÚTEIS REALIZADAS NO IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA QUE RESCINDIU O CONTRATO. 1. Ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres, em virtude do inadimplemento de débitos locatícios. 2. Ação ajuizada em 04/11/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em 22/01/2019. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é averiguar se está fulminada pela prescrição a pretensão da recorrente de ressarcimento de benfeitorias úteis, definindo, para tanto, qual é o termo inicial do prazo prescricional aplicável à espécie - se a data do desembolso dos valores investidos pela locatária ou se a data do trânsito em julgado da sentença que rescindiu o contrato de locação firmado entre as partes.
4. A pretensão da indenização por benfeitorias é decorrência lógica da procedência do pedido de resolução do contrato, cujo resultado prático é o retorno das partes ao estado anterior.
5. O prazo prescricional do pedido de indenização por benfeitorias tem início com o trânsito em julgado do acórdão da ação de rescisão do contrato. 6. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.791.837/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/11/2020, DJe de 19/11/2020).

À luz desse postulado, assiste razão à parte requerida no ponto, eis que restou comprovada a existência de benfeitorias no imóvel objeto da contratação, passíveis de indenização após a sua quantificação em sede de liquidação, sob pena de enriquecimento sem causa, conforme entendimento há muito remansoso também do Tribunal da Cidadania:

REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. POSSUIDORA DE MÁ-FÉ. DIREITO À INDENIZAÇÃO. DISTINÇÃO ENTRE BENFEITORIA NECESSÁRIA E ACESSÕES. ALEGADA ACESSÃO ARTIFICIAL. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. 1. As benfeitorias são obras ou despesas realizadas no bem, com o propósito de conservação, melhoramento ou embelezamento, tendo intrinsecamente caráter de acessoriedade, incorporando-se ao patrimônio do proprietário. 2. O Código Civil (art. 1.220), baseado no princípio da vedação do enriquecimento sem causa, conferiu ao possuidor de má-fé o direito de se ressarcir das benfeitorias necessárias, não fazendo jus, contudo, ao direito de retenção. 3. Diferentemente, as acessões artificiais são modos de aquisição originária da propriedade imóvel, consistentes em obras com a formação de coisas novas que se aderem à propriedade preexistente (superficies solo cedit), aumentando-a qualitativa ou quantitativamente. 4. Conforme estabelece o art. 1.255 do CC, na acessões, o possuidor que tiver semeado, plantado ou edificado em terreno alheio só terá direito à indenização se tiver agido de boa-fé. 5. Sobreleva notar a distinção das benfeitorias para com as acessões, sendo que "aquelas têm cunho complementar. Estas são coisas novas, como as plantações e as construções" (GOMES, Orlando. Direitos reais. 20. ed. Atualizada por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 81). 6. Na trilha dos fatos articulados, afastar a natureza de benfeitoria necessária para configurá-la como acessão artificial, isentando a autora do dever de indenizar a possuidora de má-fé, demandaria o reexame do contexto fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula n. 07 do STJ. 7. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.109.406/SE, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 21/5/2013, DJe de 17/6/2013).

Nesse sentido, a demandada visa garantir seu direito de retenção sobre as acessões/benfeitorias úteis e necessárias que realizou no terreno a fim de permanecer na posse do imóvel até a indenização integral delas.

Sobre o tema, o art. 1.219 do Código Civil estabeleceu que “
o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis
”.

No caso concreto, reputo de boa-fé a posse exercida pelo adquirente sobre o imóvel, pois a aquisição do lote urbano ocorreu com base em contrato de compra e venda que operou de forma válida até sua rescisão judicial, ou seja, as benfeitorias/acessões levantadas no terreno foram construídas durante a vigência contratual, quando o devedor possuía o imóvel de boa-fé. A propósito, pondero tal providência em respeito ao princípio da dignidade da pessoa humana.

Assim, a reintegração de posse determinada na origem deve estar condicionada ao pagamento integral das melhorias implementadas pela parte demandada, pois implementadas de boa-fé.

Da possibilidade de cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição

No ponto, a agravante sustenta que a decisão impugnada teria desrespeitado a tese firmada no Tema Repetitivo 970 do STJ, por supostamente vedar a cumulação de multa compensatória e taxa de fruição (ou taxa de ocupação), por ambas possuírem natureza indenizatória análoga aos lucros cessantes.

Todavia,
não há como acolher tal alegação
. A tese do Tema 970 do STJ — segundo a qual é vedada a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes —
não se aplica à presente hipótese,
pois não se está diante de lucros cessantes típicos, mas sim de indenização decorrente da fruição indevida de bem imóvel por parte dos compromissários compradores inadimplentes. Trata-se, na realidade, de
prejuízo autônomo e adicional,
cujo ressarcimento é plenamente admitido pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

A Corte Superior tem reiteradamente decidido que
é viável a cumulação da multa estipulada na cláusula penal com a taxa de ocupação do imóvel,
porquanto esta última representa indenização específica pelo uso indevido do bem após a resolução contratual. Nesse sentido, o STJ reconhece que “
a indenização pelo tempo de fruição do imóvel configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
”.

Embora, em precedentes esparsos, este Egrégio Tribunal de Justiça tenha acolhido a tese da não cumulação entre multa compensatória e taxa de fruição,
a orientação jurisprudencial atual do STJ não ampara tal interpretação extensiva do Tema 970
. Ao contrário, a Corte firmou entendimento no sentido de que
a cumulação é admissível
, porquanto as verbas visam a ressarcir danos distintos — a multa compensatória se relaciona com o inadimplemento do contrato como um todo, enquanto a taxa de fruição remunera o uso indevido do bem durante período posterior à resolução contratual.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. REVISÃO. INEXISTÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DOS ARTIGOS INDICADOS. SÚMULA N. 284/STF. VERBA HONORÁRIA. BASE DE CÁLCULO. REEXAME. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS VIOLADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. VINTE POR CENTO DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. ABUSO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO CONFORME À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial.

2. A parte agravante indica obscuridade na base de cálculo dos honorários advocatícios arbitrados na origem e alega desrespeito a dispositivos do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil sobre o montante dos encargos rescisórios do compromisso de compra e venda imobiliário, além de questionar o termo inicial dos juros de mora.

II. Questão em discussão

3. Saber se houve negativa de prestação jurisdicional por parte do Tribunal de origem ao não esclarecer a base de cálculo dos honorários sucumbenciais e se a decisão sobre os encargos rescisórios e a taxa de fruição do imóvel foi abusiva.

4. A questão também envolve a análise da possibilidade de cumulação da multa contratual com a taxa de fruição do imóvel e a adequação do percentual de retenção dos valores pagos.

III. Razões de decidir

5. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.

6. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284/STF, a fundamentação recursal que alega violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial.

7. A falta de indicação dos dispositivos legais supostamente violados impede o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF).

8. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ.

9. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

10. A Corte de origem concluiu que as circunstâncias do caso concreto, consideradas no momento do julgamento, autorizavam que a empresa agravada retivesse 20% (vinte por cento) dos valores pagos, a título de cláusula penal, assim como que cobrasse de taxa de fruição do apartamento, sem que isso configurasse onerosidade excessiva. Modificar tal entendimento exigiria nova análise do conjunto probatório dos autos, medida inviável em recurso especial.

11. "A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).

12. A Corte de origem revisou a cláusula penal para 20% (vinte por cento) dos valores pagos, mesmo ocorrendo a celebração do contrato na vigência da Lei n. 13.786/2018, o que afasta a tese de abuso da parte agravante. A rigor, se a vendedora tivesse recorrido, seria caso de dar provimento ao recurso para majorar o referido encargo com fundamento na lei nova. Todavia, para evitar a reformatio in pejus, mantém-se o percentual arbitrado pelo TJSP.

13. Para a jurisprudência do STJ, "a indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano" (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023), entendimento aplicado pela Corte local. Inadmissível o recurso especial quando a conclusão do Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).

IV. Dispositivo e tese

14. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. A decisão contrária aos interesses dos litigantes não configura negativa de prestação jurisdicional.
2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação do imóvel.
3. A revisão do percentual de retenção dos valores pagos e da taxa de fruição do imóvel é inviável em recurso especial por demandar reexame de fatos e provas."Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 1.022; CDC, arts. 51, II e IV, e 53; CC/2002, arts. 413 e 884.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023; STJ, AgInt no REsp 2.063.082/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024.

(AgInt no REsp n. 2.134.656/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 3/7/2025.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. NÃO PROVIDO.

1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).

2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
. Incidência da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL DA PARTE ADVERSA . INSURGÊNCIA RECURSAL DOS RÉUS.

1. "A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa.

Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano" (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.).

2. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 2.294.101/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023.)

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022.

2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel.

3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal.

4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Precedentes.

5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor.

Precedentes.

6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado.

7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória.

8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação.

9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente.

10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano.

11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes.

12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda.

13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.

(REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.)

Por essas razões, neste ponto, estando a decisão em perfeita consonância com o entendimento do STJ, inexiste fundamento jurídico ou fático idôneo a amparar a pretensão recursal da agravante quanto ao afastamento da taxa de fruição, razão pela qual a manutenção da decisão monocrática impugnada, neste capítulo da condenação, se impõe como medida de rigor.

III. Dispositivo

Ante o exposto, voto pelo
CONHECIMENTO
e
PARCIAL PROVIMENTO
do presente recurso de Agravo Interno em Apelação, para reformar a decisão monocrática alvejada tão somente no sentido de
reconhecer o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel em favor da parte requerida, a serem apuradas em sede de liquidação, de cujo efetivo pagamento deverá ser determinada a desocupação
, mantendo os demais termos da decisão recorrida.

É como voto.

Belém-PA, data registrada em sistema.

Desembargador JOSÉ ANTONIO CAVALCANTE

Relator

Belém, 24/11/2025