Tribunal: TJPA
Processo: 0805113-61.2025.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9581 - Agência e Distribuição
Data de julgamento: 2025-09-09

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. IMISSÃO NA POSSE. RECUSA JUSTIFICADA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. TUTELA DE URGÊNCIA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto por Marcilio Chaves Filho e Gisa Veiga Chaves contra decisão interlocutória proferida nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, proposta contra Marko Engenharia e Comércio Imobiliário Ltda. e Freire Mello Ltda. A decisão agravada deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência, determinando apenas que as rés se abstivessem de vender ou dispor do imóvel objeto da lide — apartamento nº 1504 e vagas de garagem nº 29 e 29-A do Ed. Rio Piave Residence — a terceiros, negando o pleito principal dos autores quanto à imissão na posse (entrega das chaves) ou autorização de depósito judicial do valor que consideram devido. Os agravantes sustentam que já teriam adimplido integralmente sua obrigação e que a cláusula 11.3 do contrato autorizaria a imissão na posse após a assembleia condominial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se os agravantes fazem jus à entrega imediata das chaves do imóvel, mesmo diante de controvérsia quanto ao saldo devedor contratual; (ii) estabelecer se a autorização de depósito judicial de valor considerado incontroverso pelos agravantes é suficiente para compelir a parte vendedora à entrega do bem. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula 11.3 do contrato, que prevê a possibilidade de entrega das chaves após a assembleia condominial, não pode ser interpretada isoladamente, devendo ser conciliada com a cláusula 11.5, que condiciona a imissão na posse à quitação integral das obrigações assumidas. A interpretação do contrato deve observar a boa-fé objetiva e a coerência sistemática, conforme determinam os arts. 113 e 422 do Código Civil, de modo que não se pode atribuir prevalência absoluta a uma cláusula em detrimento das demais. O saldo devedor apresentado pelas rés não foi afastado de plano, sendo objeto de discussão judicial, e a quantia que os agravantes pretendem depositar judicialmente não é incontroversa, o que impede a concessão da tutela pleiteada. Aplica-se ao caso a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), pois os agravantes não demonstraram o adimplemento integral da obrigação principal, não podendo exigir a contraprestação. A tutela já deferida — que impede a alienação do imóvel — é suficiente para garantir a utilidade do processo, e a imissão na posse, por se tratar de ato de difícil reversibilidade, não se compatibiliza com o juízo de urgência previsto no art. 300 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A entrega das chaves de imóvel adquirido por contrato de promessa de compra e venda somente pode ser exigida após o adimplemento integral das obrigações contratuais pelo comprador. A cláusula contratual que condiciona a imissão na posse à instalação do condomínio não afasta a exigência de quitação do saldo devedor, devendo o contrato ser interpretado sistematicamente. O depósito judicial de valor controvertido, por si só, não autoriza a concessão de tutela provisória de entrega das chaves. A imissão na posse do imóvel é ato de difícil reversibilidade e não se compatibiliza com a tutela de urgência quando ausente a probabilidade do direito e o perigo de dano irreparável. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 113, 422 e 476; CPC, art. 300.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0805113-61.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: MARCILIO CHAVES FILHO, GISA VEIGA CHAVES

AGRAVADO: RIO PIAVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA, FREIRE MELLO LTDA

PROCURADOR: RAFAEL REZENDE DE ALBUQUERQUE

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. IMISSÃO NA POSSE. RECUSA JUSTIFICADA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. TUTELA DE URGÊNCIA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Marcilio Chaves Filho e Gisa Veiga Chaves contra decisão interlocutória proferida nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, proposta contra Marko Engenharia e Comércio Imobiliário Ltda. e Freire Mello Ltda. A decisão agravada deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência, determinando apenas que as rés se abstivessem de vender ou dispor do imóvel objeto da lide — apartamento nº 1504 e vagas de garagem nº 29 e 29-A do Ed. Rio Piave Residence — a terceiros, negando o pleito principal dos autores quanto à imissão na posse (entrega das chaves) ou autorização de depósito judicial do valor que consideram devido. Os agravantes sustentam que já teriam adimplido integralmente sua obrigação e que a cláusula 11.3 do contrato autorizaria a imissão na posse após a assembleia condominial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se os agravantes fazem jus à entrega imediata das chaves do imóvel, mesmo diante de controvérsia quanto ao saldo devedor contratual; (ii) estabelecer se a autorização de depósito judicial de valor considerado incontroverso pelos agravantes é suficiente para compelir a parte vendedora à entrega do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula 11.3 do contrato, que prevê a possibilidade de entrega das chaves após a assembleia condominial, não pode ser interpretada isoladamente, devendo ser conciliada com a cláusula 11.5, que condiciona a imissão na posse à quitação integral das obrigações assumidas.

A interpretação do contrato deve observar a boa-fé objetiva e a coerência sistemática, conforme determinam os arts. 113 e 422 do Código Civil, de modo que não se pode atribuir prevalência absoluta a uma cláusula em detrimento das demais.

O saldo devedor apresentado pelas rés não foi afastado de plano, sendo objeto de discussão judicial, e a quantia que os agravantes pretendem depositar judicialmente não é incontroversa, o que impede a concessão da tutela pleiteada.

Aplica-se ao caso a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), pois os agravantes não demonstraram o adimplemento integral da obrigação principal, não podendo exigir a contraprestação.

A tutela já deferida — que impede a alienação do imóvel — é suficiente para garantir a utilidade do processo, e a imissão na posse, por se tratar de ato de difícil reversibilidade, não se compatibiliza com o juízo de urgência previsto no art. 300 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A entrega das chaves de imóvel adquirido por contrato de promessa de compra e venda somente pode ser exigida após o adimplemento integral das obrigações contratuais pelo comprador.

A cláusula contratual que condiciona a imissão na posse à instalação do condomínio não afasta a exigência de quitação do saldo devedor, devendo o contrato ser interpretado sistematicamente.

O depósito judicial de valor controvertido, por si só, não autoriza a concessão de tutela provisória de entrega das chaves.

A imissão na posse do imóvel é ato de difícil reversibilidade e não se compatibiliza com a tutela de urgência quando ausente a probabilidade do direito e o perigo de dano irreparável.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 113, 422 e 476; CPC, art. 300.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por MARCILIO CHAVES FILHO e GISA VEIGA CHAVES contra decisão proferida nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais e pedido de tutela de urgência (Processo nº 0864812-84.2024.8.14.0301), em trâmite perante a 2ª Vara Cível e Empresarial de Belém, proposta contra MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO LTDA e FREIRE MELLO LTDA, a qual acatou pedido alternativo de tutela provisória, nos seguintes termos.

Passo a análise do pedido de tutela provisória que objetiva a entrega das chaves do bem imóvel – apartamento nº 1504 do Ed. Rio Piave Residence; Alternativamente, seja autorizado aos autores o depósito em juízo do valor de R$ 433.190,05 (quatrocentos. e trinta e três mil, cento e noventa reais e cinco centavos), a título de parcela final que entendem devida, com a determinação de entrega das chaves do bem imóvel – apartamento nº 1504 do Ed. Rio Piave Residence pelas rés; E por fim, na possibilidade de indeferimento do pedido anterior, que seja determinado às rés que se abstenham de vender e/ou dispor para terceiros o bem imóvel – apartamento nº 1504 e vagas de garagem nº 29 e 29-A do Ed. Rio Piave Residence até a finalização da presente lide.

Lendo atentamente todos os termos da inicial e os documentos que vieram com ela, entende este Juízo que foram preenchidos os requisitos legais que autorizam a antecipação dos efeitos da tutela provisória jurisdicional, nos termos do art. 300 do CPC. Com efeito, prima facie, existe documento (contrato e saldo devedor - Id. 123198487 e ss.) que evidencia a probabilidade do direito e risco ao resultado útil do processo, de modo a possibilitar o deferimento da tutela provisória requerida.

Assim sendo, considerando que o débito está sendo discutido, e para evitar risco ao resultado útil do processo,
DEFIRO
a tutela provisória de urgência requerida apenas para determinar às rés que se abstenham de vender e/ou dispor para terceiros o bem imóvel – apartamento nº 1504 e vagas de garagem nº 29 e 29-A do Ed. Rio Piave Residence até a finalização da presente lide..

Deixo de designar, prima facie, a audiência de conciliação, prevista no art. 334 do Código de Processo Civil, máxime, em razão de limitações materiais e humanas, a realização da referida audiência ocorreria em considerável lapso temporal, contrariando a celeridade processual sufragada no art. 5º, LXXVIII, da Constituição Federal.

Diante das especificidades da causa, de modo a adequar o rito processual às necessidades do conflito, deixo para momento oportuno a análise da conveniência da audiência de conciliação (art. 139, VI do CPC).

Vale dizer que as partes podem transacionar extrajudicialmente, bem como faculto a apresentação de propostas escritas para avaliação pela parte contrária.

Cite(m)-se o (a)(s) requerido(a)(s), para contestar(em) todos os termos do pedido, se assim o desejar(em), dentro do prazo de 15 (quinze) dias, devendo constar no mandado que, não sendo contestados todos os termos do pedido, presumir-se-ão aceitos como verdadeiros os fatos articulados pelo autor(a)(es) (artigo 344, do CPC). Expeça-se tudo o que for necessário para o cumprimento desta decisão.

Com a juntada da contestação, proceda a UPJ a intimação da parte requerida, através de ato ordinatório, para apresentar réplica.

Após a apresentação da réplica, não sendo a parte autora beneficiária da justiça gratuita, encaminhem-se os autos à UNAJ, bem como ao órgão ministerial acaso existente interesse de incapaz.

Intimem-se. Cumpra-se.

Belém, datado e assinado eletronicamente.

O recorrente requer, em suas razões recursais, que a decisão seja reformada. Roga, a antecipação da tutela recursal e, em decisão final, o provimento do agravo de instrumento.

Os agravantes aduzem, em síntese, que celebraram contrato de promessa de compra e venda em 08/11/2012 com as empresas Rio Piave Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Marko Engenharia e Comércio Imobiliário Ltda. para aquisição do apartamento nº 1504, do Empreendimento Rio Piave Residence, pelo valor de R$ 813.779,60, cuja previsão de entrega era para dezembro/2016, prorrogável por mais 180 dias (junho/2017).

Alegam que, após atraso já consumado de 18 meses pela incorporadora original, a empresa Freire Mello Ltda. assumiu a incorporação do empreendimento, apresentando em 08/01/2019 um termo de ratificação com novo prazo para entrega em 30/04/2023, contudo, os agravantes não anuíram a esta proposta de aditamento contratual.

Sustentam que o empreendimento foi entregue somente em 01/04/2024, mas a entrega das chaves está sendo condicionada à quitação do saldo devedor atualizado de R$1.219.658,73, do qual foi ofertado abatimento de R$426.400,00 a título de indenização, restando saldo devedor de R$793.258,73. Os agravantes contestam essa cobrança, afirmando que já cumpriram com sua obrigação contratual ao pagar o valor total de R$272.836,50, referente ao sinal e demais parcelas mensais e anuais, cuja última prestação foi paga em 07/11/2016.

Argumentam que, conforme a cláusula 11 do contrato, especificamente nos itens 11.3, 11.3.1 e 11.3.2, restou pactuado que após a realização da Assembleia de instalação e constituição do condomínio (que ocorreu em 24/01/2024), os adquirentes já poderiam receber as chaves do imóvel e entrar na posse definitiva do bem, sem qualquer condicionamento ao pagamento integral do saldo devedor.

Com base nestes argumentos, pugnam pela concessão da tutela recursal para que seja determinada, desde já, a entrega das chaves do bem imóvel ou, alternativamente, seja autorizado o depósito judicial do valor de R$433.190,05, que entendem ser devido como parcela final, com a consequente determinação de entrega das chaves.

Recebi o recurso por prevenção.

Em decisão ID 26289099, indeferi o pedido de antecipação de tutela recursal.

Contra esta decisão, os agravantes interpuseram agravo interno.

O agravado apresentou contrarrazões tanto ao agravo interno quanto ao agravo de instrumento.

Refutando as razões do agravo de instrumento, o recorrido sustentou: (i) a preliminar de ausência de interesse recursal, pois foi deferido um dos pedidos alternativos formulados na inicial (abstenção de venda do imóvel), o que configura ausência de sucumbência; (ii) no mérito, a impossibilidade de entrega das chaves em razão do inadimplemento contratual dos agravantes, que não quitaram o preço integral, conforme cláusula 11.5 do contrato, que vincula a imissão na posse à quitação integral das obrigações assumidas; (iii) a legalidade da atualização monetária do saldo devedor pelo INCC, com base nas cláusulas 4.3 e 6.1 do instrumento contratual;
(iv) a incidência da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), pois os agravantes não cumpriram com sua contraprestação financeira;
(v) a regularidade e adequação da decisão agravada quanto à tutela deferida, já suficiente para resguardar o resultado útil do processo.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta de julgamentos do plenário virtual.

Belém, 22 de julho de 2025.

RICARDO FERREIRA NUNES

Desembargador Relator

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a proferir meu voto.

De início, deixo assentado que com o julgamento desta agravo de instrumento, fica prejudicado o agravo interno interposto contra a decisão deste relator que indeferiu a antecipação da tutela recursal.

A controvérsia devolvida a esta instância cinge-se à análise da decisão interlocutória que, nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais,
deferiu pedido alternativo de tutela de urgência
, apenas para determinar às rés que
se abstenham de vender ou dispor a terceiros o imóvel objeto da lide
, negando, por outro lado, o pleito de entrega das chaves do apartamento nº 1504 do Ed. Rio Piave Residence.

Os agravantes sustentam que a negativa de imissão na posse é indevida, porquanto já teriam adimplido todas as parcelas vencidas e, mais, que a cláusula contratual 11.3 autoriza expressamente a entrega das chaves após a realização da assembleia de constituição do condomínio, a qual teria ocorrido em janeiro de 2024. Defendem, ainda, a possibilidade de depósito judicial do valor que reputam devido, como alternativa à entrega imediata das chaves.

Contudo, não lhes assiste razão.

O contrato celebrado entre as partes deve ser interpretado de maneira sistemática e integral. Embora a cláusula 11.3 mencione que a posse poderá ser conferida após a realização da assembleia de instalação do condomínio, tal disposição não afasta a incidência do disposto na cláusula 11.5, segundo a qual “o adquirente somente será imitido na posse definitiva do imóvel se estiver rigorosamente em dia com todas as obrigações assumidas neste contrato.”

A interpretação pretendida pelos agravantes, ao isolar a cláusula 11.3 do contexto contratual, contraria os princípios da boa-fé objetiva e da coerência sistemática contratual, previstos nos arts. 113 e 422 do Código Civil, que impõem ao julgador o dever de harmonizar todas as cláusulas, atribuindo-lhes sentido lógico e concatenado.

A rigor, ao contrário do defendido em suas razões recursais, acatar o fundamento do recorrente teria o condão de conferir interpretação segregada a uma disposição contratual, dando-lhe caráter absoluto e ignorando as demais.

Conforme apurado nos autos, os agravantes não quitaram o saldo devedor final do contrato, o qual, ainda que objeto de discussão judicial quanto à sua composição e atualização, não foi afastado de plano. A quantia de R$ 433.190,05 (quatrocentos e trinta e três mil, cento e noventa reais e cinco centavos), que os agravantes se propõem a depositar judicialmente, não é incontroversa, de modo que o valor em litígio demanda dilação probatória para que se apure eventual abusividade na correção monetária.

Nesse ponto, noto uma certa confusão nos argumentos do agravante. Inicialmente, ele narra que “cumpriu com a sua obrigação contratual quanto ao pagamento do sinal, além das parcelas mensais e anuais, totalizando um valor de R$ 272.836,50 (duzentos e setenta e dois mil, oitocentos e trinta e seis reais e cinquenta centavos), cuja última parcela foi paga em 07/11/2016, que devidamente atualizado soma o montante de R$ 516.327,63 (quinhentos e dezesseis mil, trezentos e vinte e sete reais e sessenta e três centavos)” para justificar que “não concorda com o valor residual cobrado pela ré”.

Posteriormente, ao formular seu pedido de antecipação de tutela, se propõe a depositar “em juízo do valor de R$ 433.190,05 (quatrocentos e trinta e três mil, cento e noventa reais e cinco centavos), a título de parcela final que entendem devida”, porém, não há um detalhamento técnico a respeito desse valor ofertado para que este juízo possa enxergar um laivo de probabilidade do direito.

De igual modo,
em que pese o saldo devedor apurado pela incorporadora ter sido impugnado pelos autores, sob alegação de abusividade nos valores, não há comprovação de plano da existência de vício nos critérios adotados, tampouco apresentaram demonstração técnica que pudesse infirmar os cálculos apresentados pelas rés, afastando, nesse ponto, a probabilidade do direito requestado.

O que se tem é que tanto o valor indicado pelos compradores, ora agravantes, quanto o valor indicado pelos vendedores, ora agravados, carecem de passar pelo crivo do contraditório e instrução processual para que o juiz da causa tenha maior certeza sobre a possibilidade de imitir o comparador na posse do imóvel.

Dessa forma, não se pode impor à parte vendedora o dever de entregar o bem enquanto pendente o cumprimento da obrigação principal por parte dos compradores, sob pena de violação ao disposto no art. 476 do Código Civil, que consagra o princípio da exceção do contrato não cumprido:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

Ressalte-se que o juízo a quo já concedeu tutela parcial suficiente para resguardar o interesse dos agravantes, ao determinar que as rés se abstenham de alienar ou dispor do imóvel a terceiros, medida que garante a utilidade do processo principal e evita perecimento de direito.

Ademais, a pretendida entrega das chaves — com ou sem depósito judicial —
não se revela reversível
, o que inviabiliza o deferimento da tutela de urgência com base no art. 300 do CPC. A imissão na posse, por sua própria natureza, é ato que, uma vez implementado,
dificulta sobremaneira a reversão em caso de improcedência da ação
, especialmente quando controvertido o saldo devedor e sua exigibilidade.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO
, mantendo-se hígida a decisão recorrida por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Belém,

RICARDO FERREIRA NUNES

Desembargador Relator

Belém, 09/09/2025