Tribunal: TJPA
Processo: 0801139-16.2025.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10466 - Assembléia
Data de julgamento: 2025-04-08

Ementa:
PROCESSO Nº 0801139-16.2025.8.14.0000 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO COMARCA: BELÉM-PARÁ (14ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL) AGRAVANTES: ANTÔNIO JORGE BORGES PORTO, RIVÂNIA RAQUEL MARIANO PORTO, LÉLIO COSTA DA SILVA E JERUSA BARROS MIRANDA ADVOGADO: DANIEL MONTEIRO DE MELO – OAB/PA 23.442 AGRAVADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NOSSA SENHORA DE NAZARÉ RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR PLATAFORMAS DIGITAIS. VALIDADE DA DECISÃO CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto por condôminos contra decisão da 14ª Vara Cível e Empresarial de Belém-PA, que indeferiu tutela de urgência para suspender a proibição de locação de unidades condominiais por meio de plataformas digitais, imposta por decisão da assembleia condominial. Alegam nulidade da convenção por ausência de quórum qualificado, inexistência de proibição expressa na convenção e violação ao direito de propriedade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a decisão assemblear que proíbe a locação de unidades condominiais por meio de plataformas digitais, inserida no regimento interno, é válida e vinculante para todos os condôminos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A convenção condominial e o regimento interno são normas internas de observância obrigatória para os condôminos, desde que aprovadas nos termos legais, conforme o disposto nos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil. 4. A assembleia condominial seguiu o rito regular, com pauta específica sobre a regulamentação da locação por aplicativos, deliberação majoritária e inserção da norma proibitiva no regimento interno, atendendo aos requisitos formais e de quórum. 5. A proibição da locação por plataformas digitais não afronta o direito de propriedade, pois a destinação das unidades e a forma de sua utilização podem ser reguladas pelo condomínio, desde que não contrariem a legislação vigente. 6. O aumento da rotatividade de moradores temporários e os riscos à segurança e à tranquilidade dos condôminos são fundamentos legítimos para a deliberação da assembleia, justificando a proibição. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A assembleia condominial pode deliberar sobre a regulamentação ou proibição da locação de unidades por plataformas digitais, desde que respeitados os quóruns e formalidades legais. 2. A inserção de norma proibitiva no regimento interno, aprovada por maioria qualificada dos condôminos, é válida e vinculante para todos. 3. A proibição de locação por plataformas digitais não viola o direito de propriedade, pois se insere na competência do condomínio para regulamentar o uso das unidades autônomas. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.333 e 1.334. Jurisprudência relevante citada: Não há menção específica a precedentes.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0801139-16.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: ANTONIO JORGE BORGES PORTO, RIVANIA RAQUEL MARIANO PORTO, LELIO COSTA DA SILVA, JERUSA BARROS MIRANDA

AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO N0SSA SENHORA DE NAZARE

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

PROCESSO Nº 0801139-16.2025.8.14.0000

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO

COMARCA: BELÉM-PARÁ (14ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

AGRAVANTES: ANTÔNIO JORGE BORGES PORTO, RIVÂNIA RAQUEL MARIANO PORTO, LÉLIO COSTA DA SILVA E JERUSA BARROS MIRANDA

ADVOGADO: DANIEL MONTEIRO DE MELO – OAB/PA 23.442

AGRAVADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NOSSA SENHORA DE NAZARÉ

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR PLATAFORMAS DIGITAIS. VALIDADE DA DECISÃO CONDOMINIAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de Instrumento interposto por condôminos contra decisão da 14ª Vara Cível e Empresarial de Belém-PA, que indeferiu tutela de urgência para suspender a proibição de locação de unidades condominiais por meio de plataformas digitais, imposta por decisão da assembleia condominial. Alegam nulidade da convenção por ausência de quórum qualificado, inexistência de proibição expressa na convenção e violação ao direito de propriedade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

A questão em discussão consiste em definir se a decisão assemblear que proíbe a locação de unidades condominiais por meio de plataformas digitais, inserida no regimento interno, é válida e vinculante para todos os condôminos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A convenção condominial e o regimento interno são normas internas de observância obrigatória para os condôminos, desde que aprovadas nos termos legais, conforme o disposto nos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil.

4.

A assembleia condominial seguiu o rito regular, com pauta específica sobre a regulamentação da locação por aplicativos, deliberação majoritária e inserção da norma proibitiva no regimento interno, atendendo aos requisitos formais e de quórum.

5.

A proibição da locação por plataformas digitais não afronta o direito de propriedade, pois a destinação das unidades e a forma de sua utilização podem ser reguladas pelo condomínio, desde que não contrariem a legislação vigente.

6.

O aumento da rotatividade de moradores temporários e os riscos à segurança e à tranquilidade dos condôminos são fundamentos legítimos para a deliberação da assembleia, justificando a proibição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A assembleia condominial pode deliberar sobre a regulamentação ou proibição da locação de unidades por plataformas digitais, desde que respeitados os quóruns e formalidades legais.

2.

A inserção de norma proibitiva no regimento interno, aprovada por maioria qualificada dos condôminos, é válida e vinculante para todos.

3.

A proibição de locação por plataformas digitais não viola o direito de propriedade, pois se insere na competência do condomínio para regulamentar o uso das unidades autônomas.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.333 e 1.334.

Jurisprudência relevante citada
: Não há menção específica a precedentes.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº 0801139-16.2025.8.14.0000

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO

COMARCA: BELÉM-PARÁ (14ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

AGRAVANTES: ANTÔNIO JORGE BORGES PORTO, RIVÂNIA RAQUEL MARIANO PORTO, LÉLIO COSTA DA SILVA E JERUSA BARROS MIRANDA

ADVOGADO: DANIEL MONTEIRO DE MELO – OAB/PA 23.442

AGRAVADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NOSSA SENHORA DE NAZARÉ

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

ANTÔNIO JORGE BORGES PORTO, RIVÂNIA RAQUEL MARIANO PORTO, LÉLIO COSTA DA SILVA E JERUSA BARROS MIRANDA
interpuseram

Recurso de Agravo de Instrumento contra Interlocutória prolatada pelo Juízo de Direito da

14ª Vara

Cível e Empresarial da Comarca de

Belém -Pará, que indeferiu a tutela de urgência pretendida.(PJe ID

134786257, páginas 1-4).

Consiste a tutela de urgência no pedido de imediata suspensão “
da decisão que proibiu a locação de suas unidades condominiais por meio de aplicativo.”( PJe ID 134786257, página 1).

As razões recursais trazem os seguintes argumentos:

-
nulidade da convenção do condomínio por inobservância do quórum qualificado;

-atividade comercial na locação das unidades familiares não caracterizada;

- proposta quanto à impossibilidade de locar as unidades por meio de aplicativos que não mencionada no edital de convocação e

- inexistência da proibição na convenção do condomínio;

E, ao final, requerem

a concessão da tutela antecipada recursal e o provimento integral das razões recursais. ( PJe ID

24477594, páginas 1-10).

À minha relatoria em 27.01.2025, por distribuição.

Indeferido o pedido de antecipação de tutela recursal cujas razões estão inseridas no PJe ID 24574279, páginas 1-4.

Contrarrazões apresentadas. ( PJe ID

25298249, páginas 1-9).

É o relatório que apresento.

À Unidade de Processamento Judicial das Turmas de Direito Público e Privado incluir em pauta de julgamento.

Data registrada no Sistema PJe.

DESEMBARGADORA MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

RELATORA

VOTO

PROCESSO Nº 0801139-16.2025.8.14.0000

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO

COMARCA: BELÉM-PARÁ (14ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

AGRAVANTES: ANTÔNIO JORGE BORGES PORTO, RIVÂNIA RAQUEL MARIANO PORTO, LÉLIO COSTA DA SILVA E JERUSA BARROS MIRANDA

ADVOGADO: DANIEL MONTEIRO DE MELO – OAB/PA 23.442

AGRAVADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NOSSA SENHORA DE NAZARÉ

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Recurso de Agravo de Instrumento recebido eis que presentes os requisitos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos.

Centra a demanda recursal no ataque à convenção do Condomínio do Edifício Nossa Senhora de Nazaré que proibiu a locação de unidades residenciais por curta temporada em plataforma digital(
Airbnb, Alugue por temporada,
dentre outros).

Inicio o voto destacando a redação dos arts. 1.333 e 1.334 do CC,
in verbis
:

Art. 1.333.
A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334
. Além das cláusulas referidas no
art. 1.332
e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Perceba que a Convenção de Condomínio é a norma interna de observância obrigatória entre os condôminos onde, em suas assembleias, são debatidos temas

pertinentes aos condôminos como o aluguel por temporada por plataforma digital ou igualmente denominado de hospedagem atípica.

Nessa perspectiva, o magistério doutrinário de Anderson Schreiber, Flávio Tartuce e José Fernando Simão:

Convenção de condomínio é negócio jurídico de alta densidade normativa, destinado a reger o comportamento dos condôminos e de terceiros frente ao condomínio edilício, complementando as normas jurídicas estatais aplicáveis ao caso
. Em resumo, poderíamos dizer que existem quatro correntes de opinião acerca da natureza jurídica da convenção. A primeira aponta para a ideia de um estatuto de associação que não convence pela ausência de affectio societatis; para a segunda seria um contrato, posição que atrai adeptos, pois é certa a sua origem negocial, mas, analisando os seus efeitos, verifica-se que ela extrapola os limites de um simples ato negocial; a terceira a compreende como ato normativo, pois obriga os condôminos e terceiros; e a última é a de que a convenção condominial possui natureza mista, pois decorre de um acordo plurilateral, mas ao mesmo tempo obriga os condôminos contemporâneos à sua confecção, condôminos posteriores e, ainda, terceiros como comodatários, locatários e qualquer pessoa que de alguma forma esteja no raio de atuação jurídica do condomínio edilício. Parece-nos que a natureza jurídica da convenção de condomínio é a de um autêntico ato-regra.
Na sua formação tem-se um negócio jurídico plurilateral, em que os condôminos deliberarão, por maioria, respeitados a Lei n. 4.591/1964 e o Código Civil, os seus interesses na forma como lhes aprouver. Após o registro da convenção de condomínio, teremos uma regra de direito em que se estabelecerão os direitos e deveres recíprocos dos condôminos, independentemente de estes terem ou não participado na sua elaboração.
Outro motivo que aproxima a convenção de uma norma jurídica é a sua normatividade genérica e abstrata, de modo que todas as pessoas que ingressarem na esfera de proteção jurídica da convenção se submeterão ao seu comando. A convenção de condomínio não pode contrariar a lei, mas como esta não pode ser casuística a ponto de particularizar todas as situações possíveis em todos os condomínios, há um grande espaço normativo para o referido ato-regra.
A lei não exige unanimidade para a aprovação das propostas que se encontrem no espaço reservado pela norma autorizativa, contentando-se com o voto da maioria dos presentes, desde que se encontre pelo menos a representatividade de dois terços das frações ideais, conforme preconiza o artigo em análise. Sendo ato formal, é da sua substância a assinatura dos titulares de direito sobre as unidades independentes que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais. Enquanto não registrada, a convenção já aprovada tem força obrigatória apenas perante os condôminos, possuidores, assim como eventuais detentores das unidades imobiliárias (eficácia inter partes).
Após o registro no cartório imobiliário competente, ocasião em que se terá formado o condomínio, a convenção adquirirá a força obrigatória perante terceiros, típica dos direitos reais (eficácia erga omnes).
[1]
( Destaquei).

Caso concreto,
ANTÔNIO JORGE BORGES PORTO, RIVÂNIA RAQUEL MARIANO PORTO, LÉLIO COSTA DA SILVA E JERUSA BARROS MIRANDA,
enquanto condôminos do
Edifício Nossa Senhora de Nazaré
, têm um caderno formal e de alta densidade normativa

a quem devem submissão, inclusive quanto às regras de conduta e de negociação desautorizadas de unidades por plataformas digitais ou outras esferas de transação.

Todavia, à desobrigação da normativa, os Agravantes elegem as seguintes vertentes:

1ª Premissa: Impossibilidade de Alugar as Unidades Condominiais por meio de Aplicativos - Pauta Inexistente no Edital de Convocação

Não é isso que consta no Edital de Convocação de Assembleia Geral Extraordinária datado de 18.11.2024.

Eis a pauta de assembleia:

1-

Eleição do Presidente da Assembleia;

2-

Apresentação da proposta do Regulamento Interno;

3-

Aprovação do Regimento apresentado;

4-

Apresentação do Regulamento para Sublocação do Imóvel via Aplicativo( Airbnb e outros)
e

5-

Aprovação da proposta de n. 04. ( PJe ID 133523438, página 1).

Perceba que o Regulamento à hospedagem atípica foi apresentado na Assembleia Extraordinária( PJe ID 24477602, páginas 40-41), que reprovada, decidido os condôminos presentes pela

proibição de disponibilizar as unidades condominiais para aluguel em plataforma digitais ou outro meio de transação.

Eis o espelho da votação:

______

3.

Regulamentação

de

Sublocação

via

Aplicativos

Digitais

(Airbnb

e

similares)

O síndico apresentou a proposta de regulamentação ou proibição da sublocação de unidades

por

meio

de

plataformas

digitais,

como

Airbnb

e

Booking.

Destacou-se

que

a Convenção

não

proíbe

explicitamente

essa

prática,

mas

também

não

a

regulamenta.

Debates:

-

Favoráveis

à

sublocação:

-

Argumentaram

que

a

prática é

legal e

pode

gerar renda adicional

para

os
proprietários,

Representante

do

imóvel

1102

Senhor

Daniel

Monteiro.

-

Reforçaram

a

liberdade

de

dispor do

imóvel,

conforme

previsto

na

Convenção.

-

Contrários

à

sublocação:

-

Ressaltaram os

impactos negativos,

como aumento

da

rotatividade, riscos

à
segurança e

desvalorização

dos imóveis.

-

Apontaram

dificuldades

em

fiscalizar e

controlar

os

usuários

temporários.

Votação:

-

Favoráveis

à permissão:

Apartamentos

1102

e

1001.

-

Contrários

à

permissão:

Apartamentos

402,

1201,

502,

901,

101

e

1101.

-

Abstenções:

Apartamentos

1202

e

1002.

Por

maioria,

decidiu-se

pela

inclusão

de

norma

no

Regulamento

Interno

proibindo

a sublocação por

plataformas digitais
.(PJe ID 24477602, páginas 44-45).

_______

A negativa da hospedagem atípica prevalece como regra impositiva a todos os condôminos eis que votada pelo quórum legal e inserida no Regimento interno

que a veda expressamente a não comportar outras digressões.

Ante o exposto, conheço e nego provimento do Recurso de Agravo de Instrumento para manter a decisão combatida em todos os seus moldes, segundo fundamentos ora esposados.

Após o decurso do prazo recursal sem qualquer manifestação, certifique-se o trânsito em julgado e dê-se a baixa no PJE com o consequente informe do acórdão

ao Juízo de origem para fins devidos.

É como voto.

Data registrada no Sistema PJe.

DESEMBARGADORA MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

RELATORA

[1]
SCHREIBER, Anderson; TARTUCE, Flávio; José Fernando Simão; et al. Código Civil Comentado - Doutrina e Jurisprudência - 6ª Edição 2025. 6. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2024. E-book. p.1087. ISBN 9788530995430. Disponível em: https://app.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9788530995430/. Acesso em: 21 mar. 2025.

Belém, 15/04/2025