Tribunal: TJPA
Processo: 0875406-70.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10433 - Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2025-10-21

Ementa:
ACÓRDÃO PROCESSO Nº: 0875406-70.2018.8.14.0301 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO COMARCA: BELÉM/PA APELANTES/APELADOS: BERLIM INCORPORADORA LTDA e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. APELANTE/APELADO: PAULO ROGERIO FABRIL RELATORA: DESA. MARGUI GASPAR BITTENCOURT Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por Berlim Incorporadora Ltda., Construtora Leal Moreira Ltda. e Paulo Rogério Fabril contra sentença que reconheceu inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, condenando as rés ao pagamento de lucros cessantes, danos morais, substituição do índice de correção monetária do saldo devedor, além de impor obrigação de fazer consistente na entrega do bem ao autor, após expedição do “habite-se”. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a cláusula de renúncia a indenização constante de termo aditivo contratual impede o reconhecimento de danos materiais e morais por atraso na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se é cabível a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória; (iii) determinar qual base de cálculo e período devem ser utilizados para a indenização por lucros cessantes; (iv) verificar a possibilidade de substituição do índice INCC por IPCA após o prazo de tolerância; (v) analisar a legitimidade da imissão na posse em face de suposto inadimplemento contratual do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula de renúncia constante de termo aditivo não afasta o direito à reparação civil diante de inadimplemento contratual por atraso injustificado, por contrariar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. 4. A cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória é vedada, nos termos dos Temas 970 e 971 do STJ, devendo prevalecer o critério que melhor atenda à reparação integral do dano. 5. A base de cálculo para os lucros cessantes é o valor contratual do imóvel, e não os valores efetivamente pagos, conforme entendimento consolidado do STJ, que reconhece a presunção de prejuízo diante da impossibilidade de fruição do bem. 6. O percentual de 0,5% ao mês é razoável, proporcional e alinhado à jurisprudência do TJPA e do STJ, não havendo elementos nos autos que justifiquem a majoração para 1%. 7. A substituição do índice INCC pelo IPCA, a partir do 181º dia de atraso, é adequada para manter o equilíbrio contratual, em consonância com precedentes do STJ. 8. A condenação por danos morais em R$ 3.000,00 é cabível, diante do atraso excessivo e injustificável, e encontra-se dentro dos parâmetros da proporcionalidade, reparação e prevenção, sem ensejar enriquecimento ilícito. 9. A imissão na posse está corretamente condicionada à expedição do “habite-se” e ao adimplemento contratual, evitando enriquecimento sem causa do adquirente. 10. Correta a exclusão do Banco do polo passivo, pois não há relação direta entre o contrato de financiamento e o inadimplemento da construtora na entrega da obra. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: 1. A cláusula de renúncia a direitos indenizatórios por atraso na entrega de imóvel não prevalece quando há inadimplemento contratual efetivo. 2. É vedada a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, cabendo ao julgador adotar o critério mais adequado à reparação integral. 3. O valor dos lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel deve ser calculado com base no valor do imóvel, e não nos valores pagos. 4. É válida a substituição do índice INCC pelo IPCA, a partir do término do prazo de tolerância contratual, como forma de preservar o equilíbrio contratual. 5. O atraso excessivo e injustificável na entrega de imóvel na planta enseja indenização por danos morais, mesmo na ausência de dano à honra ou imagem. 6. A imissão na posse do imóvel deve observar a expedição do “habite-se” e o adimplemento contratual pelo comprador. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 389, 393, 402, 421, 944 e 946; CDC, arts. 2º, 3º, 7º, 25, §1º; CPC, arts. 405, 523, §1º, 1.009. Jurisprudência relevante citada: · STJ, Tema 970 e 971; · STJ, REsp 1454139/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 03.06.2014, DJe 17.06.2014; · STJ, AgInt no REsp 2015049/PA, Rel. Min. Moura Ribeiro, T3, j. 21.08.2023, DJe 24.08.2023; · STJ, AgInt no AREsp 2205837/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, T3, j. 26.02.2024, DJe 29.02.2024; · TJPA, ApCiv 0017158-86.2014.8.14.0301, Rel. Desa. Margui Gaspar Bittencourt, j. 02.04.2024; · TJPA, ApCiv 0813924-44.2024.8.14.0000, Rel. Desa. Margui Gaspar Bittencourt, j. 15.07.2025.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0875406-70.2018.8.14.0301

APELANTE: BERLIM INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS INVISTA FORNECEDORES MB

APELADO: PAULO ROGERIO FABRIL

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

ACÓRDÃO

PROCESSO Nº: 0875406-70.2018.8.14.0301

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

COMARCA: BELÉM/PA

APELANTES/APELADOS: BERLIM INCORPORADORA LTDA e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.

APELANTE/APELADO: PAULO ROGERIO FABRIL

RELATORA: DESA. MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas por Berlim Incorporadora Ltda., Construtora Leal Moreira Ltda. e Paulo Rogério Fabril contra sentença que reconheceu inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, condenando as rés ao pagamento de lucros cessantes, danos morais, substituição do índice de correção monetária do saldo devedor, além de impor obrigação de fazer consistente na entrega do bem ao autor, após expedição do “habite-se”.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há cinco questões em discussão:

(i) definir se a cláusula de renúncia a indenização constante de termo aditivo contratual impede o reconhecimento de danos materiais e morais por atraso na entrega do imóvel;

(ii) estabelecer se é cabível a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória;

(iii) determinar qual base de cálculo e período devem ser utilizados para a indenização por lucros cessantes;

(iv) verificar a possibilidade de substituição do índice INCC por IPCA após o prazo de tolerância;

(v) analisar a legitimidade da imissão na posse em face de suposto inadimplemento contratual do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A cláusula de renúncia constante de termo aditivo não afasta o direito à reparação civil diante de inadimplemento contratual por atraso injustificado, por contrariar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

4.

A cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória é vedada, nos termos dos Temas 970 e 971 do STJ, devendo prevalecer o critério que melhor atenda à reparação integral do dano.

5.

A base de cálculo para os lucros cessantes é o valor contratual do imóvel, e não os valores efetivamente pagos, conforme entendimento consolidado do STJ, que reconhece a presunção de prejuízo diante da impossibilidade de fruição do bem.

6.

O percentual de 0,5% ao mês é razoável, proporcional e alinhado à jurisprudência do TJPA e do STJ, não havendo elementos nos autos que justifiquem a majoração para 1%.

7.

A substituição do índice INCC pelo IPCA, a partir do 181º dia de atraso, é adequada para manter o equilíbrio contratual, em consonância com precedentes do STJ.

8.

A condenação por danos morais em R$ 3.000,00 é cabível, diante do atraso excessivo e injustificável, e encontra-se dentro dos parâmetros da proporcionalidade, reparação e prevenção, sem ensejar enriquecimento ilícito.

9.

A imissão na posse está corretamente condicionada à expedição do “habite-se” e ao adimplemento contratual, evitando enriquecimento sem causa do adquirente.

10.

Correta a exclusão do Banco do polo passivo, pois não há relação direta entre o contrato de financiamento e o inadimplemento da construtora na entrega da obra.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1.

A cláusula de renúncia a direitos indenizatórios por atraso na entrega de imóvel não prevalece quando há inadimplemento contratual efetivo.

2.

É vedada a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, cabendo ao julgador adotar o critério mais adequado à reparação integral.

3.

O valor dos lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel deve ser calculado com base no valor do imóvel, e não nos valores pagos.

4.

É válida a substituição do índice INCC pelo IPCA, a partir do término do prazo de tolerância contratual, como forma de preservar o equilíbrio contratual.

5.

O atraso excessivo e injustificável na entrega de imóvel na planta enseja indenização por danos morais, mesmo na ausência de dano à honra ou imagem.

6.

A imissão na posse do imóvel deve observar a expedição do “habite-se” e o adimplemento contratual pelo comprador.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 389, 393, 402, 421, 944 e 946; CDC, arts. 2º, 3º, 7º, 25, §1º; CPC, arts. 405, 523, §1º, 1.009.

Jurisprudência relevante citada
:

·

STJ, Tema 970 e 971;

·

STJ, REsp 1454139/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 03.06.2014, DJe 17.06.2014;

·

STJ, AgInt no REsp 2015049/PA, Rel. Min. Moura Ribeiro, T3, j. 21.08.2023, DJe 24.08.2023;

·

STJ, AgInt no AREsp 2205837/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, T3, j. 26.02.2024, DJe 29.02.2024;

·

TJPA, ApCiv 0017158-86.2014.8.14.0301, Rel. Desa. Margui Gaspar Bittencourt, j. 02.04.2024;

·

TJPA, ApCiv 0813924-44.2024.8.14.0000, Rel. Desa. Margui Gaspar Bittencourt, j. 15.07.2025.

RELATÓRIO

Versam os autos de Apelações Cíveis interpostas por
BERLIM INCORPORADORA LTDA e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. e, por PAULO ROGERIO FABRIL,
irresignados com a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA que - nos autos da ação (processo em epígrafe) – julgou parcialmente procedente os pedidos da exordial, nos seguintes termos:

“a) Declarar a nulidade da cláusula que determina a prorrogação do prazo de entrega da obra além dos 180 (cento e oitenta) dias já permitidos no contrato e, por consequência, reconhecer o inadimplemento contratual das rés quanto a obrigação de entregar a obra a partir do esgotamento do referido prazo conforme previsão contratual;

b) Indeferir o pedido de congelamento do saldo devedor, devendo o mesmo ser atualizado nos termos abaixo determinados;

c) Condenar os réus, já qualificados, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes no valor correspondente a 0,5% do valor do contrato apresentado na inicial devido por cada mês de atraso, contados a partir do 181º dia após a data prevista para a entrega da obra e até a data que efetivamente for à mesma entregue, subtraída a quantia porventura já paga em sede de antecipação de tutela;

d) Determinar a incidência de juros de mora a contar da citação (art. 405 do CPC) e correção monetária a contar de cada mês de atraso (art. 389 do CC). A correção monetária observará o INCC até o término do prazo de tolerância, momento que será calculada juntamente com os juros de mora pelo IPCA ou por qual deles for mais favorável ao consumidor.

f) Condenar os réus danos morais no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), com juros de mora a contar da citação (art. 405 do CPC) e correção monetária desde a data do arbitramento nos termos da Súmula n. 362 do STJ.

g) Por fim, impor a obrigação de fazer à construtora de entregar o imóvel ao autor tão logo seja expedido o “habite-se” com a finalização da unidade discutida, devendo o autor se imitido no imóvel nos termos deste fundamento.

Ficam indeferidos os demais pedidos.

Considerando que a parte autora sucumbiu em parte mínima do seu pedido condeno as rés ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º c/c art. 86, parágrafo único, do CPC.

Sentença sujeita ao regime do art. 523, § 1º, do CPC.

Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos”.

Irresignadas, as apelantes
BERLIM INCORPORADORA LTDA e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.
sustentam que a r. sentença merece reforma, em razão da existência de termo aditivo contratual firmado entre as partes, no qual o autor expressamente renunciou ao direito de pleitear judicialmente indenização pelo atraso na entrega do imóvel, tendo recebido, como compensação, abatimento no saldo devedor.

Invocam os princípios da autonomia da vontade e da liberdade contratual para reforçar a validade do pacto firmado.

Alegam ainda que a condenação ao pagamento de lucros cessantes contraria os artigos 421 e 946 do Código Civil, bem como o entendimento firmado no Tema 970 e 971 do STJ, por configurar cumulação indevida com cláusula penal moratória prevista contratualmente, gerando
bis in idem
.

Subsidiariamente, requerem que o percentual de 0,5% incida apenas sobre o valor efetivamente pago e que o termo inicial de contagem seja a data pactuada no termo aditivo (30/12/2015), e o final, a data de expedição do “habite-se” (28/05/2018).

No tocante à correção monetária do saldo devedor, pleiteiam a manutenção do índice INCC, conforme pactuado, sob pena de violação ao
pacta sunt servanda
.

Quanto aos danos morais, argumentam ausência de comprovação de ofensa à dignidade ou honra, tratando-se de mero inadimplemento contratual, insuficiente para ensejar reparação extrapatrimonial.

Por fim, impugnam a condenação à imissão na posse, aduzindo inadimplemento contratual por parte do autor, que não quitou o saldo devedor, circunstância que inviabilizaria a posse do imóvel nos termos da cláusula contratual expressa.

Nesses termos, postulam:

“Preliminarmente, o recebimento e processamento desta Apelação, para que seja CONHECIDA e determinar seu processamento em ambos os efeitos: DEVOLUTIVO E SUSPENSIVO, eis que satisfeitos os seus requisitos de admissibilidade, nos termos do art. 1.009 e seguintes do CPC;

2) No mérito, reconhecer a validade do Termo Aditivo assinado pelas partes e, consequentemente, anular as condenações por danos materiais (lucros cessantes) e danos morais, uma vez que, no Termo Aditivo, o apelado renunciou, expressamente, do direito de ajuizamento da ação, bem como houve a amortização realizada como forma de indenização pelo atraso da entrega do empreendimento.

3) Afastar a condenação ao pagamento dos lucros cessantes, haja vista que, além da parte autora não demonstrar devidamente o seu suposto prejuízo, capaz de ocasionar diminuição potencial em seu patrimônio, não observar o recente posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, o qual fora fixado em recursos repetitivos, bem como violou Lei Federal, qual seja o Código Civil, precisamente os seus Arts. 421 e 946.

a) Subsidiariamente, em caso de permanência da condenação por lucros cessantes, que estes sejam calculados sobre o percentual de 0,5% do valor pago pelo autor, uma vez que este encontra-se inadimplente, bem como é parâmetro firmado entre os tribunais; além de delimitar como termo inicial da incidência dos Lucros Cessantes a data 31/12/2015, haja vista que é o dia posterior ao prazo de entrega estipulado no Termo Aditivo de ID nº 7711426, e, como marco final, a data da expedição do habite-se (28/05/2018), haja vista que este é o momento em que as apelantes cessam a mora pela entrega do empreendimento

4) Reconhecer a prevalência do índice acordado em contrato para correção monetária do saldo devedor, uma vez que fora devidamente pactuada em comum acordo entre as partes.

5) Afastar a condenação ao pagamento de danos morais, uma vez que não restou comprovado qualquer abalo à honra, à imagem, à moral, restando claro que dissabores, desconfortos e frustrações de expectativa fazem parte da vida moderna.

6) Reformar a sentença para afastar a imissão na posse do apelado na unidade habitacional nº 1602, Torre Pardelas, do empreendimento Torres Dumont, haja vista que o autor encontra-se inadimplente, no valor atualizado de R$249.549,71 (duzentos e quarenta e nove mil, quinhentos e quarenta e nove reais e setenta e um centavos).

7) Reconhecer a sucumbência recíproca, condenando a parte autora ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios”.

Já o recorrente
PAULO ROGÉRIO FABRIL
, insurge-se contra sentença pleiteando: a reforma para majorar os lucros cessantes de 0,5% para 1% ao mês sobre o valor do imóvel; o reconhecimento do direito à cobrança cumulativa de multa moratória e lucros cessantes, com base em precedentes do STJ; a suspensão das cobranças das parcelas de financiamento em atraso, bem como impedidas as medidas restritivas do Banco Bradesco (como negativação e leilão do imóvel), ou alternativamente, para que os requeridos suportem os juros e o recorrente arque somente com os valores devidos a título de amortização do contrato; a majoração da indenização por danos morais de R$ 3.000,00 para R$ 40.000,00, pelos mais de 6 anos de espera, frustração e ameaça constante de perder o imóvel; a imediata imissão na posse do imóvel ou, subsidiariamente, a majoração da multa por descumprimento da ordem judicial; a majoração da condenação em honorários de sucumbência.

Foram apresentadas contrarrazões.

Autos conclusos ao Ministério Público para emissão de parecer, oportunidade em que se manifestou pelo conhecimento do recurso, pela manutenção da ilegitimidade passiva do Banco Bradesco S/A e, no mérito, declinou do direito de intervir no feito.

É o essencial relatório.

Inclua-se na pauta de julgamento pelo plenário virtual.

Intime- se.

Belém/PA, data registrada no sistema.

Desembargadora
MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

Relatora

VOTO

Conheço dos recursos, pois preenchidos seus requisitos legais de admissibilidade.

Cinge a controvérsia nos autos, em resumo, em definir se, diante do atraso incontroverso na entrega do imóvel adquirido pelo autor, deve prevalecer a indenização por lucros cessantes de 0,5% ao mês, nos moldes fixados em primeiro grau (com indexação definida e danos morais de R$ 3.000,00), ou se é cabível substituí-la pela cláusula penal moratória, conforme defendem as construtoras, bem como se há fundamento para majorar valores ou admitir imissão imediata na posse.

O ordenamento jurídico, especialmente à luz do CDC (arts. 2º, 3º, 7º e 25, §1º) e do CC (arts. 389 e 393), assegura a reparação integral do consumidor, impondo responsabilidade objetiva à incorporadora pelo atraso na entrega do imóvel. Os Temas 970 e 971 do STJ assentaram que a cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes e que pode servir como parâmetro de indenização. No entanto, não se trata de substituição automática: é necessário verificar, no caso concreto, qual critério atende melhor ao princípio da reparação integral e à boa-fé objetiva.

Salutar transcrever o seguinte excerto da r. sentença, o qual adoto como razão de decidir:

- Prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e atraso na entrega da unidade imobiliária:

No caso vertente, não há qualquer dúvida acerca do atraso relativo à entrega da unidade imobiliária objeto do contrato, sendo tal fato incontroverso.

À luz do art. 389 do Código Civil o não cumprimento da obrigação implica a responsabilização do devedor por perdas e danos, juros, atualização monetária e honorários de advogado. De igual forma, o art. 393 do mesmo diploma legal, dispõe que o devedor somente não responderá quando os prejuízos resultarem de caso fortuito ou força maior.

Entretanto, cabe destacar que a previsão contratual de prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias mostra-se razoável ao negócio jurídico em tela, tendo em vista que estamos diante de produto complexo e a referida prorrogação tem a finalidade de fazer frente às intercorrências comuns em obras do porte da realizada pelas rés pois há a ocorrência de eventuais imprevistos atinentes à construção, incluindo a morosidade administrativa na expedição do Habite-se, configuram a razão pela qual se admite a referida prorrogação. Logo, tal consideração, além de amparada na jurisprudência pauta-se em um critério de razoabilidade.

O referido prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias está previsto contratualmente, conforme CAPÍTULO IX – Cláusula 9.1.1. Assim, o termo inicial para contagem do prazo para eventuais incidências dos danos materiais a título de lucros cessantes deve ser considerado a referida tolerância.

Entretanto, acompanhando o mesmo princípio, não é razoável qualquer argumento que pretenda justificar um atraso além da prorrogação já admitida, uma vez que as empresas devem realizar estudos ambientais e de mercado e, no caso em epígrafe, não há qualquer fato que se apresente como excludente de responsabilidade.

Ademais, conforme entendimento do STJ, atrasos na conclusão da obra decorrentes de escassez de mão de obra, greve ou mesmo burocracia da Administração Pública não podem ser caracterizados como caso fortuito ou força maior. Trata-se de situação que diz respeito aos riscos da própria atividade do fornecedor (fortuito interno).
Assim sendo, caracterizado está o inadimplemento contratual da ré em razão do atraso na entrega da unidade imobiliária.

- Perdas e danos (lucros cessantes):

No caso dos autos, tendo o autor cumprido a sua obrigação contratual e, por outro lado, sendo impossibilitado de desfrutar do bem em razão do atraso na entrega do imóvel, deixou de auferir um lucro almejado, fazendo jus, portanto, à compensação financeira por lucros cessantes. (...)

Ainda, conforme entendimento deste Egrégio TJPA o valor dos lucros cessantes corresponde a 0,5% do valor do imóvel descrito no contrato.

Nesse sentido, confira-se:

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS. POSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. APLICAÇÃO DE 0,5% DO VALOR DO IMÓVEL. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE
.
PRECEDENTES. 1- A previsão contratual da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias na entrega da obra não se afigura abusiva, sendo válida e legal;
2- O valor arbitrado a título de lucros cessante de 0,5% (cinco décimos por cento) do valor do imóvel é razoável e proporcional;
3- Agravo Interno conhecido e desprovido. (2016.04908368-41, 168.803, Rel. CELIA REGINA DE LIMA PINHEIRO, Órgão Julgador 2ª CÂMARA CÍVEL ISOLADA, Julgado em 2016-11-07, Publicado em 2016-12-07). (Grifo nosso).

Ainda, diferentemente do que alegam as rés, não é pelo fato de o autor não ter comprovado que iria alugar o imóvel a terceiros que os lucros cessantes devem ser afastados. Ora, se o consumidor, diante do atraso na entrega da obra por culpa dos fornecedores, ficou impossibilitado de gozar do bem, é evidente que deixou de auferir um benefício econômico. Assim, o valor dos lucros cessantes corresponde a 0,5% do valor do imóvel descrito no contrato.

- Congelamento do saldo devedor:

Outra questão que se tornou comum e objeto de julgamento de mérito em questões semelhante é o pleito do autor de congelamento do saldo devedor e a consequente restituição da correção monetária realizada após o atraso da obra.

O requerimento sobre o congelamento saldo devedor, muito embora possa ter sido concedido em sede de antecipação de tutela, verifica-se que não é possível confirmar a decisão em face da natureza do índice aplicado a correção, o qual não possui natureza remuneratória, mas tão somente serve para realizar a
simples correção monetária,
a qual é mecanismo que se empreende à recomposição da efetiva desvalorização da moeda, com o escopo de preservar o poder aquisitivo original, não constituindo um plus que se acrescenta ao crédito, mas um minus que se evita.

A propósito:

“A vedação à cobrança de resíduo inflacionário implicaria reconhecer o enriquecimento sem justa causa do comprador do imóvel, pois, na hipótese, não poderia a incorporadora (ou construtora) repassar ao consumidor a majoração dos preços de insumos utilizados na construção civil.
Em conclusão, a previsão contratual que outorga ao vendedor o direito de exigir o resíduo inflacionário não constitui manobra ilícita e nem frustra os fins da Lei n.9.069/1995, mas, ao contrário,
visa manter o equilíbrio econômico-financeiro das partes contratantes
, como expressamente prevê o § 6° do art. 28 da referida Lei.” (REsp 402.056/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/08/2002, DJ 07/10/2002 p. 252). (Grifo nosso).

Desse modo, no caso de atraso na entrega da obra, o STJ pacificou o entendimento de que a correção do saldo devedor deve ser substituída, do INCC para o IPCA, a partir do transcurso da data limite prevista no contrato para entrega do bem, por considerar ser a maneira mais acertada de dirimir a questão, sem prejudicar nenhuma das partes.

Quanto a este ponto, comungo do entendimento esposado pela Terceira Turma do Colendo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial n. 1454139. Confira-se:

CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DAS CHAVES. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EQUIVALÊNCIA ECONÔMICA DAS OBRIGAÇÕES. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 395, 884 E 944 DO CC/02; 1º DA LEI Nº 4.864/65; E 46 DA LEI Nº 0.931/04.

(...)2. Recurso especial em que se discute a legalidade da decisão judicial que, diante da mora do vendedor na entrega do imóvel ao comprador, suspende a correção do saldo devedor.

3. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor.

4. Nos termos dos arts. 395 e 944 do CC/02, as indenizações decorrentes de inadimplência contratual devem guardar equivalência econômica com o prejuízo suportado pela outra parte, sob pena de se induzir o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato e o enriquecimento sem causa de uma das partes. 5. Hipótese de aquisição de imóvel na planta em que, diante do atraso na entrega das chaves, determinou-se fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor.
Ausente equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas
, que tenham equivalência econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência da vendedora.

6. Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda,

a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC
, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população)
pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA
, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos),
salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento
. 7. Recurso especial provido. (REsp 1454139/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 17/06/2014). (Grifo nosso).

De igual forma, se posiciona este Egrégio Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO QUE INDEFERIU O EFEITO SUSPENSIVO. PLEITO PREJUDICADO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO AGRAVADA ULTRA PETITA. INOCORRÊNCIA.
VIABILIDADE DA MODIFICAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. DANO PRESUMIDO.
INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA PLAUSÍVEL POR PARTE DAS AGRAVANTES PARA DELONGA NA ENTREGA
. FIXAÇÃO DE ASTREINTE. NÃO CABIMENTO PARA OBRIGAÇÃO DE PAGAR QUANTIA CERTA. RECURSO IMPROVIDO COM EXCLUSÃO DE MULTA DE OFÍCIO.

1. Encontrando-se o agravo de instrumento pronto para julgamento, torna-se prejudicada a análise do pedido de reconsideração, tendo em vista a matéria arguida no pleito é a mesma apresentada nas razões.

2. É viável a correção do saldo devedor como forma de ajustar o equilíbrio da relação contratual, procedendo-se a substituição do INCC pelo IPCA, ressaltando que não constitui julgamento ultra petita porque a mudança do índice de correção está contida dentro do pedido de congelamento do saldo devedor. (Precedentes do STJ)

3. A ausência da entrega do imóvel na data pactuada acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do bem durante o tempo da mora da promitente vendedora. (Precedentes do STJ)

4. Incabível a cominação de multa no caso de obrigação de pagar quantia certa, tendo em vista, que na hipótese de inadimplemento, é possível a compensação através dos juros moratórios e, eventualmente, pode ser alcançada por medidas como a penhora de valores em contas bancárias.

5. Recurso improvido e, de ofício, excluída a multa referente à obrigação de pagar. Decisão unânime. (TJPA - AGI - 0033785-64.2015.8.14.0000, Relator: Luiz Gonzaga da Costa Neto, 5ª Câmara Cível Isolada, Julgado: 15/10/2015, Publicado: 19/10/2015). (Grifo nosso).

No entanto, muito embora para equacionar o problema os tribunais decidiram pela substituição do INCC pelo IPCA, este era um índice menor que o índice próprio da construção e por isso os tribunais entenderam que seria mais benéfico ao consumidor aplicá-lo, sem causar prejuízo ao construtor. Ocorre que por se tratar de mercado financeiro e estarmos diante da fluidez e abstração do capital especulativo, não é possível fazer previsões aproximadas de certeza. Assim sendo, em face da proteção que merece ao hipossuficiente na relação desequilibrada que se trata entre consumidor e as grandes empresas, deverá ser aplicado o menor índice tendo em vista ser fundamental garantir que o índice a ser aplicado seja o mais favorável ao consumidor.

- Da obrigação de fazer: cobrança mensal referente aos juros das parcelas do financiamento bancário e da provável desvantagem manifestamente excessiva dos consumidores

Compulsando os autos, no que refere a questão da atualização compensatória das parcelas do financiamento pela questão do atraso da obra que fez com que a autora assinasse aditivo de financiamento por conta do referido atraso, o pedido se amolda na dispensa do saldo devedor do financiamento, posto correr juros compensatórios neste sentido. Entende a autora ser injusta pagar por juros em face de um imóvel que sequer foi entregue, por culpa da construtora. Porém, como exposto alhures, verifica-se que não é possível deferir tal pleito em face da natureza do índice aplicado a correção, o qual não possui natureza remuneratória, mas tão somente serve para realizar a simples correção monetária, a qual é mecanismo que se empreende à recomposição da efetiva desvalorização da moeda, não entendo ser, portanto, abusivo, a aplicação dos juros na questão do financiamento.

Além do mais, a instituição financeira não pode arcar com prejuízos afetos ao atraso da obra. Como já houvera sido decidido em preliminar, o mesmo não deve constar no polo passivo da demanda. O simples fato de ser oferecido financiamento com trâmite facilitado por ser a instituição financeira a financiadora do empreendimento não significa que a mesma é parceira da incorporadora no sentido ser responsabilizada pelo atraso na entrega do imóvel. Não há que se falar em abusividade nos juros aplicados ao contrato de financiamento, e a assunção do contrato de financiamento com a autora não implica na sua responsabilização solidária perante os adquirentes das unidades autônomas pelo descumprimento das obrigações assumidas pela incorporadora.

Abusivo foi tão somente o atraso da obra, mas pelo deferimento dos lucros cessantes ao autor, entendo que encontra-se equilibrado o dano, se o autor tem que arcar com o ônus de continuar pagando o financiamento com seus juros compensatórios, nada mais normal do que as construtoras e incorporadoras garantirem os lucros-cessantes em favor do consumidor pelo atraso do empreendimento que obstaculiza o direito de propriedade do mesmo e assim assumir a responsabilidade pelo aluguel que o autor assumiu em face do atraso do empreendimento”.

Pois bem.

No caso, a r. sentença, aclarada em sede de embargos, afastou a cumulação da cláusula penal e fixou lucros cessantes em 0,5% ao mês a partir do 181º dia de atraso até a entrega efetiva. Este critério encontra respaldo em precedentes do STJ e deste Tribunal, assegurando indenização proporcional e objetiva, sem enriquecimento sem causa. Não há prova de dano superior a justificar majoração para 1%, tampouco demonstração de que a cláusula penal contratual asseguraria resultado mais equitativo. Assim, mantém-se o parâmetro fixado.

Acrescento, no particular, ao contrário do entenderam os recorrentes, que o d. Juízo levou em consideração o aditivo do contrato após a cessão do crédito (PJe ID nº 13192141), como sendo os marcos para contabilização do 181º dia de atraso.

No que pertine a insurgência quanto à base de cálculo dos lucros cessantes adotada, pleiteiam que seja o montante dos valores efetivamente pagos pelo comprador, e não o valor atualizado do imóvel.

Também aqui, a pretensão recursal vai de encontro à jurisprudência consolidada e à própria natureza do instituto.

Os
lucros

cessantes
, na hipótese de
atraso
na entrega de imóvel, representam aquilo que o comprador "razoavelmente deixou de lucrar" (art. 402, CC), ou seja, os frutos que o bem poderia ter gerado se tivesse sido entregue na data determinada, como, por exemplo, os aluguéis.

O valor de um aluguel de mercado não é calculado com
base
no quanto o proprietário já pagou pelo imóvel, mas sim com
base
no valor de mercado do próprio bem.

Assim, a única
base
de
cálculo
que recompõe integralmente o dano sofrido pelo adquirente é o valor atualizado do imóvel, pois reflete seu potencial econômico. Adotar os valores pagos criaria uma situação ilógica e insuficiente, que não indenizaria o dano em sua plenitude.

O Superior Tribunal de Justiça já sedimentou este entendimento:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. BASE DE CÁLCULO. PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 83 DO STJ. RAZOABILIDADE DO VALOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N.º 7 DO STJ. APLICAÇÃO DA PENA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n.º 83 do STJ. 2. No caso, o acolhimento da tese recursal de que o aluguel fixado em 0,5% sobre o valor do imóvel seria desarrazoado, e ensejaria o enriquecimento sem causa da parte recorrida, encontra óbice na Súmula n.º 7 do STJ. 3. A litigância de má-fé, passível de ensejar a aplicação da multa e indenização, configura-se quando houver insistência injustificável da parte na utilização e reiteração indevida de recursos manifestamente protelatórios, o que não ocorre na hipótese. 4. Agravo interno não provido.
(STJ - AgInt no REsp: 2015049 PA 2022/0223697-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 21/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/08/2023).

Quanto à atualização do saldo devedor, correta a aplicação do INCC até o fim do prazo de tolerância e, posteriormente, o IPCA, em consonância com a jurisprudência consolidada.

No que tange à irresignação quanto à condenação em danos morais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido, de forma reiterada, que o
atraso
injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta pode ensejar reparação por dano moral, especialmente quando extrapolado o prazo de tolerância contratualmente estipulado, como ocorreu no caso dos autos. Neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1 .022 DO CPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO DEMASIADAMENTE LONGO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA N. 7/STJ. 1. Inexiste a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC uma vez que o Tribunal de origem se manifestou, de forma clara e fundamentada, quanto aos pontos alegados como omissos. 2. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que o mero inadimplemento contratual não causa, por si só, abalo moral indenizável, mas o excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária enseja compensação por dano extrapatrimonial. Precedentes. 3. A revisão da matéria, tanto em relação a caracterização do dano moral no caso, como em relação ao valor arbitrado para a indenização, implica o imprescindível reexame das provas constantes dos autos, o que é defeso na via especial, ante o que preceitua a Súmula n. 7/STJ. Agravo improvido.
(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 2205837 RJ 2022/0284171-2, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/02/2024)

Diante disso, restou assentado que a frustração de legítimas expectativas quanto ao recebimento da unidade habitacional em prazo razoável, especialmente em contratos destinados à moradia própria, acarreta dano de ordem extrapatrimonial, superando os meros dissabores do cotidiano.

Na hipótese dos autos, trata-se de
atraso
absolutamente excessivo e injustificável, que acarreta inegável perturbação à vida do adquirente, comprometendo seu planejamento financeiro, familiar e habitacional, razão pela qual impõe-se a manutenção da condenação.

No tocante ao pleito de
majoração dos danos morais
, fixados em
R$ 3.000,00,
entendo que

se mostra adequado, proporcional e dentro dos parâmetros da Súmula 362/STJ, não comportando majoração.

Note-se que, o artigo 944 do Código Civil:
“A indenização mede-se pela extensão do dano.”
RUI STOCO, ao discorrer sobre o
quantum
indenizatório, ensina que:

"A nós parece que os fundamentos básicos que norteiam a fixação do quantum em hipóteses de ofensa moral encontram-se no seu caráter punitivo e compensatório, embora essa derivação para o entendimento de punição/prevenção não tenha grande significado, na consideração de que na punição está subentendida a própria prevenção. Isto é: a punição já tem o sentido e propósito de prevenir para que não se reincida. (...) É na fixação de valor para efeito de compensação do dano moral que a equidade mostra força, adequada pertinência e transita com maior desenvoltura. Ou seja, a causa que permite o estabelecimento de determinado quantum é a necessidade e a proporcionalidade entre o mal e aquilo que pode aplacá-lo, e o efeito será a prevenção, a repressão e o desestímulo". (Rui Stoco, Tratado de Responsabilidade Civil, Doutrina e Jurisprudência, 8ª edição, Ed. RT, fls. 1925/1926).

A compreensão deste Tribunal aponta para um equilíbrio nos valores de recomposição extrapatrimonial, que devem ser sopesados a fim de que a recomposição atinja sua finalidade: reparatória e educativa, sem que se enriqueça ou empobreça os envolvidos, vejamos:

O importe de R$ 3.000,00 (três mil reais), demonstra a razoabilidade com o bem jurídico violado (expectativa da entrega de imóvel), sem que se olvidasse o tempo em mora pela construtora, que não faça decorrer em enriquecimento das partes em detrimento da Construtora, sem que se deixasse de lado que tal valor, fará jus ao critério compensatório e pedagógico erigido.

Cito, ilustrativamente, os seguintes julgados, em que adotei patamar idêntico: TJPA – APELAÇÃO CÍVEL –
Nº 0017158-86.2014.8.14.0301
– Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 02/04/2024; TJPA – APELAÇÃO CÍVEL –
Nº 0813924-44.2024.8.14.0000
– Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 15/07/2025 e TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº
0020769-47.2014.8.14.0301
– Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 16/04/2024.

Por derradeiro, reforço que a imissão na posse deve observar os requisitos legais, sendo adequada a determinação de que somente ocorra após a expedição do “habite-se” e o adimplemento das obrigações, de modo a evitar enriquecimento sem causa. Ademais, escorreita a exclusão do Banco do polo passivo, uma vez que a demanda não se refere ao contrato de financiamento, mas exclusivamente ao atraso da obra.

Conclui-se, assim, que a sentença merece ser mantida em todos os seus termos.

Ante o exposto, conheço dos recursos e nego provimento aos recursos, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

P.R.I.

Após o trânsito em julgado, encaminhem-se os autos ao Juízo a quo, dê-se baixa na distribuição desta relatora e associe-se aos autos eletrônicos principais.

Belém, data disponibilizada no sistema.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

Belém, 03/11/2025