Tribunal: TJPA
Processo: 0801091-10.2021.8.14.0061
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-06-30

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL FIXADO EM 25%. INEXISTÊNCIA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PROVIMENTO PARCIAL. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABÁ LTDA – SPE contra sentença da 2ª Vara Cível e Empresarial de Tucuruí/PA que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por NEIDE RODRIGUES em ação de rescisão contratual c/c pedido liminar, reconhecendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com restituição de 90% dos valores pagos, correção monetária desde cada desembolso, e juros de mora desde a citação. 2. A sentença também declarou a nulidade parcial da cláusula contratual que previa retenção de 20% e afastou a cobrança de taxa de fruição, por inexistência de uso do imóvel. II. Questão em discussão 3. A controvérsia gira em torno dos seguintes pontos: (i) se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 20% das parcelas pagas, além de multa de 10% sobre o valor do contrato e taxa de fruição de 0,25% ao mês; (ii) se a sentença violou os princípios do ato jurídico perfeito e da autonomia da vontade; (iii) se os juros de mora devem incidir desde a citação ou apenas a partir do trânsito em julgado da decisão judicial. III. Razões de decidir 4. O contrato de compra e venda foi firmado em 2011, antes da vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), razão pela qual esta norma é inaplicável ao caso concreto, conforme entendimento consolidado do STJ. 5. Embora as cláusulas 16ª "c" e "d" prevejam retenção de até 30%, a jurisprudência do STJ e deste Tribunal é pacífica no sentido de que, nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, é admissível a retenção de até 25% dos valores pagos, desde que não abusiva. 6. No caso, a retenção de 25% mostra-se proporcional às despesas incorridas pela vendedora e compatível com os precedentes do STJ (REsp 1.723.519/SP e REsp 1.740.911/DF). 7. Inexiste prova de fruição do imóvel, que se trata de lote não edificado, o que afasta o pedido de cobrança de taxa mensal de uso. 8. Nos termos do Tema 1002 do STJ, os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, quando a devolução de valores decorre de rescisão por iniciativa do comprador, sem mora do vendedor. 9. Inexiste sucumbência recíproca, pois a autora teve acolhido seu pedido principal, razão pela qual mantêm-se as verbas de sucumbência impostas à apelante. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso conhecido e parcialmente provido, para: (i) fixar o percentual de retenção em 25% sobre os valores pagos pela autora; (ii) determinar que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado da decisão. 11. Mantida a sentença nos demais termos, inclusive quanto à declaração de nulidade parcial da cláusula contratual e afastamento da taxa de fruição. Tese de julgamento: “1. Em contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos, quando a rescisão é por iniciativa do comprador, desde que ausente abusividade. 2. A cobrança de taxa de fruição depende de efetiva utilização do imóvel, sendo incabível em casos de lote não edificado. 3. Os juros de mora, na devolução de valores em rescisão contratual por culpa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da sentença.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, art. 412; CPC, arts. 85, 86, 487, I; CDC, arts. 6º, IV e V, 51, IV, §1º, III; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 28.08.2019; STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 22.08.2019 (Tema 1002); STJ, AgInt no REsp 1808162/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 09.05.2022. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 21ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante e o Des. Constantino Augusto Guerreiro. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0801091-10.2021.8.14.0061

APELANTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABA LTDA - SPE

APELADO: NEIDE RODRIGUES

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL FIXADO EM 25%. INEXISTÊNCIA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PROVIMENTO PARCIAL.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABÁ LTDA – SPE contra sentença da 2ª Vara Cível e Empresarial de Tucuruí/PA que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por NEIDE RODRIGUES em ação de rescisão contratual c/c pedido liminar, reconhecendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com restituição de 90% dos valores pagos, correção monetária desde cada desembolso, e juros de mora desde a citação.

2.

A sentença também declarou a nulidade parcial da cláusula contratual que previa retenção de 20% e afastou a cobrança de taxa de fruição, por inexistência de uso do imóvel.

II. Questão em discussão

3. A controvérsia gira em torno dos seguintes pontos: (i) se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 20% das parcelas pagas, além de multa de 10% sobre o valor do contrato e taxa de fruição de 0,25% ao mês; (ii) se a sentença violou os princípios do ato jurídico perfeito e da autonomia da vontade; (iii) se os juros de mora devem incidir desde a citação ou apenas a partir do trânsito em julgado da decisão judicial.

III. Razões de decidir

4. O contrato de compra e venda foi firmado em 2011, antes da vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), razão pela qual esta norma é inaplicável ao caso concreto, conforme entendimento consolidado do STJ.

5. Embora as cláusulas 16ª "c" e "d" prevejam retenção de até 30%, a jurisprudência do STJ e deste Tribunal é pacífica no sentido de que, nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, é admissível a retenção de até 25% dos valores pagos, desde que não abusiva.

6. No caso, a retenção de 25% mostra-se proporcional às despesas incorridas pela vendedora e compatível com os precedentes do STJ (REsp 1.723.519/SP e REsp 1.740.911/DF).

7. Inexiste prova de fruição do imóvel, que se trata de lote não edificado, o que afasta o pedido de cobrança de taxa mensal de uso.

8. Nos termos do Tema 1002 do STJ, os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, quando a devolução de valores decorre de rescisão por iniciativa do comprador, sem mora do vendedor.

9. Inexiste sucumbência recíproca, pois a autora teve acolhido seu pedido principal, razão pela qual mantêm-se as verbas de sucumbência impostas à apelante.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso conhecido e parcialmente provido, para:

(i) fixar o percentual de retenção em 25% sobre os valores pagos pela autora;

(ii) determinar que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado da decisão.

11. Mantida a sentença nos demais termos, inclusive quanto à declaração de nulidade parcial da cláusula contratual e afastamento da taxa de fruição.

Tese de julgamento:

“1. Em contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos, quando a rescisão é por iniciativa do comprador, desde que ausente abusividade.
2. A cobrança de taxa de fruição depende de efetiva utilização do imóvel, sendo incabível em casos de lote não edificado.

3. Os juros de mora, na devolução de valores em rescisão contratual por culpa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da sentença.”

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, art. 412; CPC, arts. 85, 86, 487, I; CDC, arts. 6º, IV e V, 51, IV, §1º, III; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 28.08.2019; STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 22.08.2019 (Tema 1002); STJ, AgInt no REsp 1808162/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 09.05.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 21ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante e o Des. Constantino Augusto Guerreiro.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0801091-10.2021.8.14.0061

APELANTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABA LTDA - SPE

APELADA: NEIDE RODRIGUES

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABÁ LTDA – SPE
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Tucuruí, nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido Liminar
, ajuizada por
NEIDE RODRIGUES
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela Autora, na qual se reconheceu a rescisão contratual e foi determinada a devolução de 90% das parcelas pagas, com incidência de correção monetária e juros de mora, bem como a nulidade parcial da cláusula contratual que previa retenção de valores.

Narram os autos de origem que
NEIDE RODRIGUES
ajuizou a ação de rescisão contratual c/c pedido liminar em face de
RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABA LTDA-SPE (BURITI IMÓVEIS).

Aduz, em síntese, ter adquirido um lote/terreno localizado no Residencial Cidade Jardim, Quadra 201, Lote 45, Rua Avenida F, com uma área de 250m2, conforme contrato nº 10182. Firmou o compromisso de pagar o valor de R$ 67.455,00 (sessenta e sete mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais), em 180 parcelas de R$ 374,75 (trezentos e setenta e quatro reais e setenta e cinco centavos).

Alega que por dificuldades financeiras, e, diante da onerosidade do contrato entabulado, resolveu rescindir o contrato, no entanto, a empresa reteve cerca de 40% do valor pago. Em razão disso, pleiteia: em sede de tutela provisória a suspensão da exigibilidade das prestações mensais a partir do mês 04/2021, bem como se abstenha de negativar o nome da autora.

No mérito, pede a procedência da pretensão para que a parte requerida devolva a quantia paga a título de entrada e as demais parcelas, devidamente atualizada. Subsidiariamente, a declaração da rescisão contratual com a retenção máxima de 10% do valor adimplido a título de cláusula penal.

Concedida a gratuidade de justiça. Bem como, deferida a tutela de urgência determinando a suspensão da exigibilidade das prestações mensais, a partir do mês de abril/2021, ID 25162880.

A
RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABÁ LTDA - SPE
apresentou
contestação
(ID 26868264), alegando (i)
tempestividade da contestação
, (ii)
impossibilidade de concessão da justiça gratuita
, por ausência de comprovação da hipossuficiência, e (iii)
incompetência territorial
, conforme cláusula contratual que elege o foro de Marabá/PA.

No
mérito
, a Requerida reconhece a possibilidade de rescisão, mas impugna os termos pleiteados pela autora. Defende a
legalidade dos juros e correções aplicados
, bem como a
validade da cláusula 16ª do contrato
, que estabelece
retenção de valores
em caso de distrato por culpa do comprador. Sustenta que o contrato foi firmado livremente, sem vícios, conforme o princípio do
pacta sunt servanda
e a
Lei 13.786/2018
.

Requer a
improcedência dos pedidos
, a
não aplicação da teoria da imprevisão
, e, subsidiariamente, caso haja condenação, que a devolução dos valores pagos siga o percentual de
retenção de 25%
conforme jurisprudência do STJ, com
juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado
.

Pugna ainda pela
revogação da tutela antecipada
ou, ao menos, pela imediata declaração da
rescisão contratual
para fins de nova comercialização do imóvel.

Réplica à contestação, refutando todo o alegado na peça contestatória e reiterando os termos da exordial, ID 27979777.

Audiência de conciliação designada, restou infrutífera, ID 34217832.

O requerido peticiona informando que não possui provas a produzir e almeja o julgamento antecipado do mérito, ID 35269316.

A requerente pugna pela produção de prova testemunhal, ID 35705622. Audiência realizada, passou-se ao depoimento das testemunhas da parte autora, a Sr.ª Charliane Viana Lira e Karolina Sousa de Lima, ID 102403676.

Alegações finais juntada pela parte requerida, reiterando a preliminar de contestação e pugnando as alegações da exordial, ID 102558909

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

Inicialmente, rejeito a preliminar de impugnação à gratuidade de justiça, não tendo o réu juntado qualquer prova material que afaste a legitimidade da declaração de hipossuficiência.

Não acolho a preliminar de incompetência territorial, uma vez que é relativa. Preliminarmente, a requerida alegou incompetência do juízo, haja vista a existência de cláusula contratual de eleição de foro, sendo o juízo competente o de Marabá-PA.

Entretanto, sabe-se que o foro do domicílio do consumidor prevalece sobre o foro de eleição quando verificada a possibilidade de prejuízo ao exercício do direito de defesa pelo consumidor, conforme o art. 63, §1º do Código de Processo Civil, o que se verifica no presente caso.

Assim, o foro do domicílio do consumidor é o competente para a discussão judicial das questões a ele vinculadas, pois evita a imposição dos ônus a que ficaria obrigado com o deslocamento para demandar no foro de eleição. Portanto, rejeito a preliminar.

Processo em ordem, que se desenvolveu atendendo os princípios do contraditório e da ampla defesa. Não há nulidade a ser reconhecida, nem irregularidade a ser sanada. É, pois, cabível o julgamento do feito.

No mérito, a pretensão é
procedente.

De proêmio, não há como afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor no caso vertente, eis que figura a parte autora como destinatária final e a parte ré como fornecedora, ao colocar no mercado serviços de financiamento habitacional, nos termos dos artigos 2º e 3º, ambos da Lei n. 8.078/1990.

Neste prumo, inverto o ônus da prova em favor da parte requerente, tendo em vista que o consumidor é a parte mais fraca na relação de consumo, consubstanciado no que dispõe os arts. 4ª, inciso I e 6ª, inciso VIII, da lei 8.078/90.

Estreita-se a discussão sobre a validade do contrato entabulado entre as partes, concernentes ao quantum a ser restituído à adquirente, ora autora. Por óbvio, não se desconhece o direito à retenção de parte do montante efetivamente pago, tanto é, que se trata de entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543), in verbis:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador que deu caso ao desfazimento”.

Transportado as normas contratuais para o caso concreto, verifico que a parte autora realizou o pagamento de R$ 72.784,49 (setenta e dois mil, setecentos e oitenta e quatro reais e quarenta e nove centavos), conforme demonstrativo ID 26868274.

Assim, de acordo com os termos do contrato, (cláusula 16 e itens) a demandada teria o direito de reter, aproximadamente, 20% (vinte por cento) do valor total pago pelo consumidor.

O art. 51 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevê a nulidade de cláusulas contratuais abusivas, dentre elas, as que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, quer dizer, que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Logo, diante da abusividade da cláusula contratual em tela, de rigor sua declaração de nulidade, nos termos do art. 51, IV, §1º, inciso III do CDC.

Ultrapassada a estipulação abusiva acima mencionada, passo, agora, à análise do quantum a ser restituído à parte demandante.

Sobre o tema, o entendimento dominante do E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, que admite retenção de 10% (dez por cento) das parcelas pagas por ocasião da rescisão contratual imotivada:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – MÉRITO: PROCEDÊNCIA – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – INADIMPLEMENTO - DIREITO A RETENÇÃO DE VALORES PAGOS – REDUÇÃO NO PERCENTUAL – CLÁUSULAS EXCESSIVAMENTE ABUSIVAS AO CONSUMIDOR – OBSERVÂNCIA AO ART. 51, INCISO IV DO CDC - PREVISÃO DE CLÁUSULA PENAL – REDUÇÃO POR IGUAL FUNDAMENTO – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – NÃO CABIMENTO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1-No tocante ao reconhecimento da rescisão contratual e a determinação de pagamento de multa, vejo pela prova carreada aos autos e pelas alegações da própria peça de ingresso, que os requeridos deixaram de cumprir a sua obrigação contratual, tornando-se, pois, inadimplentes com o pagamento do preço do imóvel. Nesse diapasão, impõe-se a responsabilização dos réus à culpa pela rescisão do contrato, que é incontroverso, conforme demonstrado.

2-Com efeito, apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, na hipótese de culpa do promitente comprador, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, pois tal prática é vedada pelo artigo 51, inciso IV, do CDC.

3-No presente caso, embora exista a previsão da Cláusula 16ª, §1º, alínea “d” do Contrato, segundo a qual prevê a perda de 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas, a título de ressarcimento por despesas tributárias, publicitárias, entre outras, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que este percentual pode variar de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

4-Desta feita, não merece reparos a sentença ora vergastada quanto ao percentual fixado a título de retenção dos valores pagos, na hipótese dos autos de culpa do promitente comprador pela rescisão.

5-Em relação a cláusula penal, o contrato firmado entre as partes prevê, em sua Cláusula 16º, §1º, alínea “c”, multa de 10% sobre o valor total do contrato, com o objetivo de reparar perdas e danos devidos em razão do inadimplemento contratual por culpa do comprador. Ocorre que, no caso em questão, tal valor é superior ao valor das parcelas efetivamente pagas pelo comprador, o que não é razoável.

6-Nesse sentido, deve ser mantido o entendimento do magistrado singular no sentido de fixar a multa prevista na alínea “c” do parágrafo 1º da Cláusula 16ª, sobre o valor efetivamente desembolsado pelo apelado, e neste particular, o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago, mostra-se proporcional e razoável, não merecendo qualquer majoração, conforme pleiteia a empresa requerida.

7-A respeito do assunto, o Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa dos compradores, firmou entendimento de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, posto que inexiste mora do promitente vendedor a ensejar a incidência dos juros desde a citação.

8-Sendo assim, deve ser mantida a sentença nesta parte, apenas fazendo um adendo de que os juros de mora, no presente caso, só serão cabíveis a partir do trânsito em julgado.

9- Desta feita, não merece reparos a sentença ora vergastada, devendo ser mantida em todos os seus termos.

10-Recurso conhecido e desprovido.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0807335-86.2019.8.14.0040 – Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 30/05/2023)

Ademais, trata-se de um terreno não edificado, não existindo, propriamente, ocupação do lote. Uma vez declarado rescindido o contrato, a parte requerida reaverá a posse do bem e, com a posterior revenda deste, irá recuperar o investimento. Assim, a retenção de 10% sobre o valor pago é suficiente para cobrir eventuais prejuízos.

Dessa maneira, considerando as circunstâncias dos autos, entendo razoável a retenção pela requerida de 10% (dez por cento) dos valores pagos pela parte autora. Assim, a procedência dos pedidos é a medida que se impõe.

Ante o exposto, e nos termos do art. 487, inciso I, do CPC,
JULGO PROCEDENTE
a pretensão formulada, em face de RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABA LTDA-SPE (BURITI IMÓVEIS), para:

A. DECLARAR a rescisão contratual particular de compromisso de compra e um lote/terreno localizado no Residencial Cidade Jardim, Quadra 201, Lote 45, Rua Avenida F, com uma área de 250m2, conforme contrato nº 10182.

B. DECLARAR a nulidade do item “d” do §1º constantes na cláusula 16 do contrato nº 10182.

C. Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas pela parte autora, em valor único, sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, podendo a parte demandada reter 10% a título de ressarcimento por despesas tributárias administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e de indenização por perdas e danos emergentes. Os valores deverão ser apurados em liquidação de sentença e correção monetária desde cada desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% a contar da citação.

Por consequência, declaro extinto o presente feito com julgamento do mérito, nos termos do disposto no artigo 487, inciso I, do CPC.

Condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015.

Caso não haja o adimplemento das custas processuais, oficie-se à UNAJ para que inicie o procedimento administrativo de cobrança.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo art. 1026, §2º do CPC.

Na hipótese de interposição de recurso de apelação, por não haver mais juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo a quo (artigo 1010 do CPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para oferecer contrarrazões recursais, no prazo legal. Em seguida, encaminhem-se os autos ao E. TJPA (art. 1.009, § 3º, do NCPC), com as homenagens de estilo.

Preclusas as vias impugnatórias e certificado o trânsito em julgado desta sentença, arquivem-se imediatamente os autos.

Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se.

Tucuruí, datado e assinado eletronicamente.

RAFAEL DA SILVA MAIA

Juiz de Direito

Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial de Tucuruí-PA

Inconformada RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABÁ LTDA – SPE recorre à esta instância alegando que a sentença deve ser reformada,
por não observar a legalidade e validade das cláusulas contratuais firmadas livremente entre as partes, especialmente a cláusula 16ª, que trata da rescisão contratual e penalidades
.

Sustenta que “é pacífico no ordenamento jurídico pátrio que o contrato faz lei entre as partes e não houve oposição da Apelada em relação às penalidades pela rescisão contratual por sua culpa exclusiva quando da assinatura do contrato”.

Defende que a rescisão do contrato se deu exclusivamente por iniciativa da Apelada
, sem que esta tenha comprovado a ocorrência de qualquer vício de consentimento, evento extraordinário ou fato imprevisível capaz de justificar revisão ou anulação contratual.

Além disso, a Apelante argumenta que:

O contrato firmado previa expressamente a possibilidade de retenção de 10% do valor atualizado do contrato a título de multa compensatória (cláusula 16ª, alínea “c”), bem como a retenção de 20% das parcelas pagas a título de ressarcimento por despesas administrativas, tributárias, publicitárias, financeiras e por perdas e danos (cláusula 16ª, alínea “d”);

A sentença, ao reduzir o percentual de retenção para apenas 10%,
afrontou o princípio do pacta sunt servanda
, gerando enriquecimento ilícito da Apelada, que teria usado e gozado do imóvel por mais de 13 anos sem contraprestação adequada;

A sentença
deixou de aplicar a indenização por fruição do imóvel
(cláusula 16ª, alínea “e”), equivalente a 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, o que se mostra indevido, tendo em vista que a Apelada permaneceu na posse do bem durante todo o período do inadimplemento;

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e a
Lei nº 13.786/2018
, que alterou a
Lei nº 6.766/79
,
validam cláusulas semelhantes
, reconhecendo a possibilidade de retenção de valores e cobrança de indenização por fruição em caso de rescisão por culpa do adquirente;

Os
juros de mora não devem incidir
ou, subsidiariamente, devem incidir
apenas a partir do trânsito em julgado
, e não da citação, considerando que não houve mora da Apelante, mas sim rescisão por iniciativa da Apelada;

Houve sucumbência recíproca, sendo
indevida a condenação exclusiva da Apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios
, que devem ser
rateados proporcionalmente
;

A sentença violou os princípios constitucionais do
ato jurídico perfeito
(art. 5º, XXXVI, CF) e da
autonomia da vontade
(art. 5º, X, CF), ao modificar cláusulas expressamente pactuadas sem qualquer vício de origem.

Diz mais que:

O artigo 32-A da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.786/2018,
autoriza expressamente a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato a título de multa compensatória
, bem como o
desconto de valores pela fruição do imóvel até o limite de 0,75% ao mês
;

O artigo 412 do Código Civil impõe que a cláusula penal não pode exceder o valor da obrigação principal, limite este respeitado no contrato firmado;

O contrato previa a
indenização por fruição do imóvel
em valor inferior ao teto legal (apenas 0,25% ao mês), sendo inadmissível a exclusão desse valor da condenação;

A jurisprudência do STJ (REsp 1.258.998/MG, entre outros)
reconhece o direito do vendedor à indenização integral por fruição e à retenção de percentual sobre os valores pagos
, desde que a rescisão decorra de culpa do comprador;

Ao afastar tais disposições contratuais sem demonstração de abusividade concreta ou vício na formação da vontade, o juiz de origem incorreu em erro de julgamento e afronta ao ato jurídico perfeito.

Por fim, requer que:

Seja reformada a sentença para reconhecer a validade integral da cláusula 16ª do contrato
e, consequentemente:

Autorizar a retenção de 10% do valor atualizado do contrato a título de multa compensatória;

Autorizar a retenção de 20% das parcelas pagas pela Apelada, a título de ressarcimento pelas despesas contratuais e perdas e danos;

Condenar a Apelada ao pagamento da indenização por fruição no percentual contratualmente fixado (0,25% ao mês);

Caso não acolhidos integralmente os pedidos
, que o Tribunal
fixe a retenção mínima de 25% dos valores pagos
, conforme precedentes do STJ;

Sejam afastados os juros de mora
, ou, subsidiariamente, fixado o termo inicial a partir do
trânsito em julgado da decisão
, conforme entendimento do Tema 1002 do STJ;

Seja reconhecida a sucumbência recíproca
, com
rateio das custas e honorários advocatícios
, nos moldes do artigo 86 do CPC;

Seja reconhecida a validade do contrato à luz do
ato jurídico perfeito e da autonomia da vontade
, assegurados pela Constituição Federal;

Seja a Apelada condenada ao pagamento dos honorários advocatícios recursais em segundo grau
, no patamar de 20% sobre o valor da condenação;

E, por fim,
seja dado integral provimento ao recurso
, reformando-se a sentença recorrida e julgando-se improcedentes os pedidos da Apelada.

Sem contrarrazões.

VOTO

Cinge-se a controvérsia ao percentual de retenção incidente sobre os valores pagos pela autora, ora apelada, na hipótese de rescisão contratual por iniciativa exclusiva do promitente comprador, em contrato firmado com a apelante em 18 de outubro de 2011 (Id. 24976741).

Inicialmente, importa consignar que o referido contrato foi celebrado antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018 (Lei do Distrato), publicada no DOU de 28.12.2018. Dessa forma, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a referida legislação é inaplicável ao caso concreto (STJ - AgInt no REsp 1808162/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 09/05/2022, DJe 11/05/2022).

Quanto ao princípio do
pacta sunt servanda
, é certo que os contratos têm força obrigatória entre as partes, mas essa diretriz não é absoluta em sede de relações de consumo. O artigo 6º, incisos IV e V, bem como o artigo 51, incisos I e II, do Código de Defesa do Consumidor, autorizam a revisão de cláusulas que se revelem abusivas, impondo desvantagem excessiva ao consumidor.

No caso em apreço, embora a Cláusula 16ª do contrato preveja a possibilidade de retenção de 20% das parcelas pagas (alínea “d”), além de multa compensatória de 10% sobre o valor total do contrato (alínea “c”), tais previsões devem ser analisadas sob a ótica da razoabilidade e da jurisprudência consolidada.

O Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente decidido que, na hipótese de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é admissível a retenção de percentual sobre os valores pagos, limitada a 25%, conforme entendimento consolidado:

"AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EN . 3/STJ. INCORPORAÇÃO IMOBILIARIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS . LEI DO DISTRATO. INAPLICABILIDADE AOS CONTRATOS CELEBRANDOS EM DATA ANTERIOR À SUA ENTRADA EM VIGOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO DE 20% PARA 25 OU 30% . NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. ÓBICE DA SUMULA 7/STJ. 1. Controvérsia pertinente ao percentual de retenção de parcelas pagas na hipótese de desistência do promitente comprador de unidade imobiliária sob o regime da incorporação imobiliária . 2. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos celebrados anteriormente à data de sua entrada em vigor. Precedente . 3. Inviabilidade se conhecer do pleito recursal de majoração do percentual de retenção, uma vez que o percentual fixado pelo Tribunal de origem, em 20%, não destoa da razoabilidade, ante a particularidade do caso concreto, em que o adquirente já havia quitado o equivalente a 35% do contrato, de imóvel de alto valor, circunstância fática cujo reexame é vedado a esta Corte Superior, em razão do óbice da Súmula 7/STJ. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (STJ - AgInt no REsp: 1808162 SP 2019/0098763-1, Data de Julgamento: 09/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2022)"

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019)

No mesmo sentido, é a jurisprudência deste Tribunal:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL DE AMBAS AS PARTES. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE 88% DOS VALORES PAGOS . PERCENTUAL EM DISSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ADEQUADO PARA 25%. PRECEDENTES DO STJ. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO . PRECEDENTES DO STJ. DIREITO À FRUIÇÃO DO IMÓVEL/TERRENO. INOVAÇÃO RECURSAL. INCABÍVEL . ABUSIVIDADE DO REAJUSTE CONTRATUAL. NÃO DEMONSTRADO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO . RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. A rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador acarreta o dever de restituição parcial das parcelas pagas. Entendimento sumulado pelo STJ . Hipótese dos autos em que houve a desistência do negócio por parte do comprador, sem culpa do vendedor, cominando na restituição de 88% dos valores pagos, em dissonância com o entendimento jurisprudencial sobre o assunto. Reforma da sentença que se impõe, com a adequação do percentual de retenção para 25%. Precedentes do STJ. 2 . Quanto a alegação de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, entendo que assiste razão ao apelante, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de Recurso Especial sob a sistemática dos recursos repetitivos. A Colenda Corte entendeu que havendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promissário comprador, não há que se falar em mora, até então, da promitente vendedora, razão pela qual os juros moratórios sobre o montante condenatório somente devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória. 3. Pretende o apelante, ainda, a reforma da sentença para que a autora seja condenada ao pagamento de taxa de fruição mensal pelo tempo que passou no imóvel, em montante que se aproximasse de um possível aluguel . Ocorre que, compulsando os autos, verifico que se trata de matéria não alegada em sede de contestação ou reconvenção por parte do apelante e nem aventada em sentença, tratando-se de verdadeira inovação recursal, o que não se admite no ordenamento jurídico pátrio. 4. A Lei n.º 6 .766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, permite a inclusão no instrumento tanto de correção monetária, quanto de juros, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência. Hipótese dos autos em que não demonstrada a alegada abusividade do reajuste das parcelas mensais. 5. Inexistindo qualquer ato ilícito imputável a ré, ante o reconhecimento da ausência de culpa pelo desfazimento do negócio, não há que se falar em indenização por danos morais à autora . 6. Recurso interposto pela ré conhecido e parcialmente provido, para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, bem como, fixar o trânsito em julgado da decisão condenatória como termo inicial para a incidência de juros, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto, nos termos da fundamentação. À unanimidade. 7 . Recurso interposto pela autora conhecido e parcialmente provido, tão somente para adequar os ônus sucumbenciais, à unanimidade. (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00209433120168140028 21281119, Relator.: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 30/07/2024, 2ª Turma de Direito Privado)".

No caso concreto, a sentença recorrida fixou a retenção em 10%, percentual aquém daquele usualmente admitido pela jurisprudência do STJ e deste Egrégio Tribunal, em casos similares. Assim, a majoração para 25% do valor efetivamente pago mostra-se medida adequada e proporcional, capaz de compensar as despesas suportadas pela vendedora.

DA TAXA DE FRUIÇÃO

No que diz ao pedido de indenização a título de taxa de fruição, consigno que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de não ser abusiva a cobrança de valores correspondentes ao período de fruição do bem pelo comprador, cobrança necessária para evitar o enriquecimento sem causa, informando, ainda, que existe precedentes de nosso Tribunal que asseguram a fruição, mesmo quando ela cuida de lotes vagos.

Não obstante os fundamentos acima expostos, a meu ver não merece guarida o pedido de arbitramento de indenização a título de fruição do imóvel, referente ao período em que o adquirente permaneceu na posse do bem.

Isto ocorre porque o caso vertente cuida de venda de lote, em que não há prova de que tenha havido construção de qualquer edificação no terreno, ou mesmo outra utilização em relação à qual se possa cobrar a propalada "taxa de fruição" ou "aluguel".

Em casos tais, cito julgados do TJMS que entende ser improcedente o pedido de taxa de fruição conforme se verifica dos seguintes precedentes:

RESTITUIÇÃO DE VALORES CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO INICIATIVA DO COMPRADOR NÃO INCIDÊNCIA DA TAXA DE FRUIÇÃO LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO JUROS DE MORA INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1- Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que a apelante tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há falar em cobrança da taxa de fruição.

2- Quando a rescisão do contrato de compra e venda se der por iniciativa do comprador, sob o fundamento de falta de condição financeira para cumprir a obrigação contratual, o termo inicial para incidência dos juros de mora é a data do trânsito em julgado da sentença, em razão de que não há falar em mora anterior da vendedora. (TJMS. Apelação Cível nº 0802863-87.2017.8.12.0001. Órgão Julgador: 2a Câmara Cível. Relator: Des. Fernando Mauro Moreira Marinho. Julgamento: 16.04.2021). (destaquei)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR DISTRATO (DESISTÊNCIA DO COMPRADOR). REQUERIMENTO DE MAJORAÇÃO DA TAXA DE RETENÇÃO PARA 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO - MAJORAÇÃO DEVIDA PARA O CASO ESPECÍFICO DOS AUTOS, EM RAZÃO DO ARTIGO 32-A, II, DA LEI Nº 13.786/2018, APLICÁVEL EM RAZÃO DO ADITIVO CONTRATUAL CELEBRADO APÓS ENTRADA EM VIGOR DO REFERIDO DIPLOMA LEGAL. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL - REJEITADA . ALTERAÇÃO DO ÍNDICE E DO TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA - REJEITADOS. IGP-M É O ÍNDICE QUE MELHOR REFLETE A VARIAÇÃO DA MOEDA E ESTÁ PREVISTO NO CONTRATO EM FAVOR DA REQUERIDA. REQUERIMENTO DE INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS, HAJA VISTA QUE A RECORRIDA DEU CAUSA AO AJUIZAMENTO DA DEMANDA, POR DESISTÊNCIA UNILATERAL DO CONTRATO ENTABULADO ENTRE AS PARTES - APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE À QUESTÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJMS. Apelação Cível n. 0815417-12.2021.8.12.0002, Dourados, 2a Câmara Cível, Relator (a): Des. Nélio Stábile, j: 29/06/2022, p: 04/07/2022). (destaquei)

Outrossim, registro que a Lei nº 13.786/18, de 27/12/2018, alterando a Lei nº 6.766/79, incluiu o art. 32-A, nos seguintes termos:

"Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;"

Extrai-se da leitura do dispositivo acima mencionado, que a incidência da taxa de fruição não é automática, visto que o artigo 32-A, inciso I, da Lei nº 13.786/2018, versa sobre "eventual fruição do imóvel".

Desse modo, ausente a efetiva fruição do imóvel, que cuida de lote
não edificado
,
NÃO HÁ QUE FALAR-SE EM DESCONTO DE VALORES A ESSE TÍTULO
.

Ainda que assim não fosse, anoto que o contrato em questão foi celebrado 18 de outubro de 2011 (Id. 24976741), época em que não estava em vigor a Lei 13.768/2018, que é de 27 de dezembro de 2018, o que demonstra que, também por este motivo, não é possível aplicar o dispositivo legal acima transcrito.

Neste sentido é o entendimento dos Tribunais Pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA - AFASTADA - MÉRITO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INAPLICABILIDADE DA LEI N.º 13.786/2018 - CONTRATO FIRMADO ANTES DE SUA ENTRADA EM VIGOR - TAXA DE FRUIÇÃO - TERRENO NÃO EDIFICADO - NÃO INCIDÊNCIA - IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL - RETENÇÃO DE IPTU E TRIBUTOS - DESCABIDA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DESDE QUE PREVISTA NO CONTRATO - TEMA N.º 938, DO STJ - ACLARATÓRIOS OPOSTOS EM PRIMEIRO GRAU - AUSÊNCIA DE CARÁTER PROTELATÓRIO - MULTA INDEVIDA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Para a revogação do benefício da gratuidade judiciária é indispensável alteração na situação financeira da parte, de modo que ela passe a reunir condições financeiras de suportar as despesas processuais, situação não comprovada pela impugnante. A Lei n.º 13.786/2018, que entrou em vigor apenas em 28.12.2018, não pode retroagir para atingir o contrato objeto desta demanda firmado em data anterior. Cuidando-se de imóvel sem edificação, incabível o pagamento de percentual a título de fruição ainda que haja previsão contratual. Não é possível a cumulação da perda das arras com a incidência de cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem. Precedentes. Não há falar na retenção dos valores relativos ao IPTU e Impostos, porquanto a apelante não demonstrou ter realizado o pagamento de tais encargos no período em que o imóvel esteve sob o domínio dos apelados, tampouco comprovou que havia algum débito em aberto. Conforme Tema n.º 938 do STJ, é válida a cobrança da comissão de corretagem, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Ausente o intuito protelatório dos embargos declaratórios opostos em primeiro grau, não se aplica a multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. (TJMS. Apelação Cível n. 0840080-62.2020.8.12.0001, Campo Grande, 2a Câmara Cível, Relator (a): Des. Eduardo Machado Rocha, j: 10/02/2022, p: 11/02/2022)

Dessa forma, por qualquer ângulo que se examine a matéria, a conclusão a que se chega é que deve ser mantido o capítulo da sentença que rejeitou o pedido da taxa de fruição.

Quanto aos juros de mora, assiste razão ao apelante. Conforme decidido no Tema 1002 do STJ, nos casos de rescisão por iniciativa do comprador, os juros de mora só incidem a partir do trânsito em julgado da decisão judicial:

"A incidência de juros moratórios, em caso de devolução de valores por rescisão contratual por iniciativa do comprador, somente ocorre a partir do trânsito em julgado da decisão judicial."

Por fim, mantém-se a condenação da apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, nos moldes fixados na sentença, pois não se constata sucumbência recíproca. A autora viu acolhido o pedido de rescisão e devolução de valores, não obstante a minoração do percentual de restituição.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar parcialmente a sentença e:

I - FIXAR o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pela autora;

II - ESTABELECER que a correção monetária incidirá a partir de cada desembolso, pelo índice contratado, e os juros de mora, somente a partir do trânsito em julgado da decisão;

III - MANTER os demais termos da sentença, inclusive a condenação em honorários advocatícios.

É como voto.

INT.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 08/07/2025