Tribunal: TJPA
Processo: 0800252-48.2021.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-02-25

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, determinou a devolução parcial dos valores pagos, permitiu a retenção de percentual a título de despesas e multa rescisória e reconheceu a cobrança da taxa de fruição. A compradora recorreu pleiteando a restituição integral das parcelas pagas, a exclusão da retenção e da taxa de fruição, além da condenação da vendedora por danos morais. A vendedora, por sua vez, requereu a majoração da taxa de fruição e a exclusão da condenação em honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a ausência de assinatura no contrato impede a retenção de valores e a cobrança da taxa de fruição; (ii) estabelecer se a retenção de valores e a taxa de fruição foram fixadas em conformidade com a jurisprudência; e (iii) determinar se a situação configura dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR A ausência de assinatura no contrato não impede a sua execução quando há evidências da relação contratual, como o pagamento de parcelas e a ocupação do imóvel, sob pena de se configurar nulidade de algibeira. A retenção parcial das parcelas pagas, no percentual de 10%, está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite percentuais entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. A taxa de fruição é devida quando prevista contratualmente e conforme a legislação vigente, sendo lícita sua limitação a 50% do valor a ser restituído, a fim de evitar enriquecimento sem causa. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral, sendo necessário comprovar violação a direitos de personalidade, o que não ocorreu no caso em exame. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso da compradora desprovido. Recurso da vendedora desprovido. Tese de julgamento: A inexistência de assinatura formal no contrato não impede sua eficácia quando há indícios de sua execução, como pagamento de parcelas e ocupação do imóvel. A retenção de valores em percentual moderado e a cobrança de taxa de fruição são admitidas pela jurisprudência, desde que respeitem limites razoáveis para evitar enriquecimento ilícito. O inadimplemento contratual não enseja, por si só, indenização por dano moral, salvo quando demonstrada violação a direitos de personalidade. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 223, §§ 1º e 2º, 932, III, e 1.021, §1º; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, §2º, III; Lei nº 13.786/2018; Súmula 543 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1561078/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, T3, j. 29.06.2020; STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, T3, j. 10.05.2021; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 01.06.2021. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 25 de fevereiro de 2024 (Plenário Virtual), na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos Recursos de Apelação interposto pelos litigantes, nos termos do voto da Exmo. Desembargador Relator Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800252-48.2021.8.14.0040

APELANTE: NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA

APELADO: ENEIDA CARDOSO LOBATO

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, determinou a devolução parcial dos valores pagos, permitiu a retenção de percentual a título de despesas e multa rescisória e reconheceu a cobrança da taxa de fruição. A compradora recorreu pleiteando a restituição integral das parcelas pagas, a exclusão da retenção e da taxa de fruição, além da condenação da vendedora por danos morais. A vendedora, por sua vez, requereu a majoração da taxa de fruição e a exclusão da condenação em honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a ausência de assinatura no contrato impede a retenção de valores e a cobrança da taxa de fruição; (ii) estabelecer se a retenção de valores e a taxa de fruição foram fixadas em conformidade com a jurisprudência; e (iii) determinar se a situação configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de assinatura no contrato não impede a sua execução quando há evidências da relação contratual, como o pagamento de parcelas e a ocupação do imóvel, sob pena de se configurar nulidade de algibeira.

A retenção parcial das parcelas pagas, no percentual de 10%, está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite percentuais entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.

A taxa de fruição é devida quando prevista contratualmente e conforme a legislação vigente, sendo lícita sua limitação a 50% do valor a ser restituído, a fim de evitar enriquecimento sem causa.

O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral, sendo necessário comprovar violação a direitos de personalidade, o que não ocorreu no caso em exame.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da compradora desprovido. Recurso da vendedora desprovido.

Tese de julgamento
:

A inexistência de assinatura formal no contrato não impede sua eficácia quando há indícios de sua execução, como pagamento de parcelas e ocupação do imóvel.

A retenção de valores em percentual moderado e a cobrança de taxa de fruição são admitidas pela jurisprudência, desde que respeitem limites razoáveis para evitar enriquecimento ilícito.

O inadimplemento contratual não enseja, por si só, indenização por dano moral, salvo quando demonstrada violação a direitos de personalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 223, §§ 1º e 2º, 932, III, e 1.021, §1º; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, §2º, III; Lei nº 13.786/2018; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1561078/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, T3, j. 29.06.2020; STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, T3, j. 10.05.2021; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 01.06.2021.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado

do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 25 de fevereiro de 2024 (Plenário Virtual)
, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
aos
Recursos de Apelação
interposto pelos litigantes
, nos termos do voto da
Exmo. Desembargador Relator
Alex Pinheiro Centeno.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por NOVA CARAJÁS – CONSTRUÇÕES & INCORPORAÇÕES LTDA e ENEIDA CARDOSO LOBATO, contra sentença proferida no processo nº 0800252-48.2021.8.14.0040, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c perdas e danos ajuizada pela recorrida.

A parte autora alegou que adquiriu o lote nº 19, Quadra 404, do empreendimento imobiliário da recorrida, sem que lhe fosse entregue o contrato formalmente assinado. Apesar disso, recebia os boletos para pagamento das prestações, tendo quitado 41 parcelas, totalizando R$ 15.783,52. Posteriormente, por dificuldades financeiras, deixou de pagar algumas parcelas e, ao procurar a empresa para regularizar sua situação, foi informada de que o contrato havia sido rescindido unilateralmente e que o imóvel já havia sido vendido a terceiro, sem qualquer comunicação prévia.

A autora buscou a restituição integral dos valores pagos, mas lhe foi ofertada a devolução de apenas 60% do montante pago, sem correção monetária e parcelada no mesmo número de prestações anteriormente quitadas. Alegou, ainda, que seu nome permaneceu vinculado ao lote nos registros municipais, tendo sido inscrito na dívida ativa por débitos tributários.

A sentença de primeiro grau, após embargos de declaração, julgou parcialmente procedente a demanda para:
I - declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide com a consequente reintegração de posse do imóvel à Requerida; II - determinar a restituição ao compromissário comprador das parcelas efetivamente pagas, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, podendo o Requerido (promissário vendedor) reter: a) o percentual de 10% (dez por cento) do valor a ser restituído (Item II), referente às despesas realizadas com publicidade, tributárias e administrativas; b) multa rescisória no percentual de 10% (dez por cento), também sobre o valor a ser restituído (item II); c) taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel.

Inconformada, a autora ENEIDA CARDOSO LOBATO interpôs recurso de apelação (ID 6185804), sustentando que a apelação é intempestiva e que não a ausência de assinatura do contrato impediria a cobrança de taxa de fruição e a retenção de qualquer valor a título de multa rescisória. Pugnou, ainda, pela incidência de danos morais.

A ré NOVA CARAJÁS – CONSTRUÇÕES & INCORPORAÇÕES LTDA também propôs recurso de apelação, requerendo a majoração da taxa de fruição e impossibilidade de condenação da ré em honorários, uma vez que houve sucumbência mínima.

Ambos apresentaram contrarrazões tempestivas (IDs nº.
6185817 e 6185820).

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelos apelantes, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.

PRELIMINAR

Em sede preliminar, a apelante
ENEIDA CARDOSO LOBATO
alegou que a contestação é intempestiva. Todavia, à época dos fatos, certificou-se que a houve justificativa quanto à tempestividade
(certidão de ID nº. 6185791
).

Após impugnação em réplica à contestação, o Magistrado decidiu definitivamente sobre a demanda, nos seguintes termos:

“Inicialmente,
entendo tempestiva a contestação apresentada pela ré
. Não obstante a argumentação do Autor, o fato é que o exame laboratorial realizado pela causídica da ré, embora não mostre a data de realização, atesta a data de início dos sintomas da doença (ID 26623968 - Pág. 1), sendo este dentro do prazo da defesa. Ademais, o atestado médico de afastamento é suficientemente claro sobre sua data de início, qual seja, 28.04.2021 (ID 26623971 - Pág. 1), estando presentes os requisitos do art. 223, §§ 1º e 2º do CPC” (grifos no original).

Entendo que, em sede de apelação, a recorrente optou por reiterar a alegação de invalidade do
documento de 26623971 - Pág. 1 para comprovar a comorbidade que acometeu a causídica da parte ré/apelante.

Assim, ao reiterar os argumentos esposados em sede de réplica à contestação, a apelante incidiu em flagrante ofensa ao princípio da dialeticidade.

Observe-se julgados dos Tribunais Superiores, que ratificam o não conhecimento de recursos que deixem de “
oferecer ao julgador argumentos que visem a desconstituir ou a abalar os fundamentos da decisão recorrida”, senão vejamos:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DISSÍDIO NÃO CONFIGURADO. AGRAVO INTERNO. AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS. DIALETICIDADE RECURSAL. INOBSERVÂNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO.
I - Em respeito ao princípio da dialeticidade recursal, as razões do recurso devem oferecer ao julgador argumentos que visem a desconstituir ou a abalar os fundamentos da decisão recorrida, sob pena de não merecer nem mesmo ultrapassar a barreira do conhecimento, por revelar-se inerme, a teor do previsto no art. 932, III, do CPC/2015.
II - A perspectiva sob a qual o embargante pretendeu a reforma da decisão proferida pela Primeira Turma, ou seja, a da impropriedade na aplicação da Súmula nº 182/STF, invoca controvérsia que não está presente nos fundamentos do acórdão embargado. Bastando ver que a decisão monocrática conhece do recurso especial para lhe negar provimento, e que a decisão do colegiado também conheceu do agravo interno e lhe negou provimento. III - Agravo interno não conhecido”. (STJ - AgInt nos EREsp: 1927148 PE 2021/0074876-8, Data de Julgamento: 21/06/2022, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 24/06/2022) (grifos nossos).

EMENTA AGRAVO INTERNO EM RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA.
1. O princípio da dialeticidade impõe à parte o ônus de se contrapor à decisão recorrida, esclarecendo seu desacerto e consignando as razões que eventualmente conduzam à reforma. 2. É inviável o agravo que deixa de atacar especificadamente os fundamentos da decisão impugnada (CPC, art. 932, III). 3
. Agravo interno não conhecido. (STF - RMS: 34044 DF 0246398-42.2015.3.00.0000, Relator: NUNES MARQUES, Data de Julgamento: 28/03/2022, Segunda Turma, Data de Publicação: 25/04/2022) (grifos nossos).

No mesmo sentido, observe-se posicionamento uníssono das Turmas de D. Privado desta E. Corte, a saber:

EMENTA: AGRAVO INTERNO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS. SENTENÇA MANTIDA. AGRAVO NÃO CONHECIDO. (TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0026766-74.2015.8.14.0301 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 06/02/2024).

EMENTA: AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO OBSERVÂNCIA. AGRAVO NÃO CONHECIDO.

1.
Trata-se de Agravo Interno em Recurso de Apelação, cujo objetivo é a reforma da Decisão monocrática que não conheceu do Recurso de Apelação, sob a fundamentação de ausência do requisito da dialeticidade recursal.

2.
A partir de uma análise detida da peça recursal do presente Agravo Interno, observa-se que, em momento algum, o Agravante impugna a única razão de decidir do Apelo que é o PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. Aliás, nem mesmo de maneira genérica há menção no bojo do recurso sobre a referida razão de decidir do recurso agravado.

3.
Sobre o aspecto legal, tem-se que “
na petição de agravo interno, o recorrente impugnará especificadamente os fundamentos da decisão agravada
.” Art. 1.021, § 1º do CPC/2015.

4. Recurso não conhecido.
(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0830346-40.2019.8.14.0301 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 06/02/2024).

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE NÃO CONHECEU DO APELO POR OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL QUE NÃO ATACOU ESPECIFICAMENTE A DECISÃO APELADA. RAZÕES DO AGRAVO INTERNO DISSOCIADAS. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. NÃO CONHECIMENTO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.021, § 1°, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA.

1. As razões recursais que não atacam especificamente os fundamentos da decisão recorrida, mostrando-se dissociadas do que foi decidido, demonstram a ausência de dialeticidade que impõe o não conhecimento do recurso. Artigo 1.021, § 1°, do CPC. Precedentes do STJ e desta Corte.

2. AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0003558-05.2019.8.14.0048 – Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 20/06/2022)

EMENTA: AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NÃO CONHECEU DO APELO POR FALTA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO RECORRIDA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. RAZÕES RECURSAIS GENÉRICAS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO MONOCRÁTICA. OFENSA AO ART. 1.021, § 1º, DO CPC. NOVA OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO. UNÂNIME.

1. É cediço que a admissibilidade do agravo interno está condicionada à impugnação específica dos fundamentos lançados na decisão recorrida (art. 1.021, §1º, do CPC).

2. No caso em análise, faltou dialeticidade nos argumentos deduzidos pela parte apelante, pois suas razões recursais são genéricas e reproduziram ipsis litteris o inteiro teor da apelação, não sendo possível analisar os fundamentos específicos que deveriam impugnar a decisão monocrática.

3. Recurso não conhecido.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0017544-53.2013.8.14.0301 – Relator(a): MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 17/08/2020).

Logo, em atenção ao princípio da dialeticidade, deixo de conhecer a alegação de intempestividade, razão pela qual rejeito a preliminar arguida.

MÉRITO

Inicialmente,
rejeito a alegação de que a ausência de assinatura possa ensejar a impossibilidade de cobrança de cláusulas contratuais.

A ação foi proposta pela apelante, que confirmou ter realizado a compra e recebido ressarcimento após a rescisão contratual. Assim, a avença restou perfeita e acaba, e a alegação de nulidade somente após resultado meritório desfavorável configura
a chamada “nulidade de algibeira”
, rechaçada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO NCPC. ADVOGADO SEM PROCURAÇÃO NOS AUTOS. DESOBEDIÊNCIA AO DISPOSTO NOS ARTS. 76, § 2º, E 932, PARÁGRAFO ÚNICO, AMBOS DO NCPC. REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL NÃO REGULARIZADA. PRECLUSÃO. ARGUIÇÃO DA NULIDADE SOMENTE APÓS RESULTADO DESFAVORÁVEL NO PROCESSO. CONFIGURAÇÃO DE NULIDADE DE ALGIBEIRA. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ PROCESSUAL. NULIDADE ABSOLUTA NÃO COMPROVADA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2 . Conforme o disposto nos arts. 76, § 2º, I, e 932, parágrafo único, ambos do NCPC, não se conhece do recurso quando a parte recorrente descumpre a determinação para regularização da representação processual. 3. O Superior Tribunal de Justiça considera inexistente o recurso no qual o advogado subscritor não possui procuração ou substabelecimento nos autos, consoante a aplicação da Súmula nº 115 desta Corte.
4. Esta Corte de Justiça, em diversas oportunidades, tem exarado a compreensão de que a suscitação tardia da nulidade, somente após a ciência de resultado de mérito desfavorável e quando óbvia a ciência do referido vício muito anteriormente à arguição, configura a chamada nulidade de algibeira, manobra processual que não se coaduna com a boa-fé processual e que é rechaçada pelo Superior Tribunal de Justiça inclusive nas hipóteses de nulidade absoluta
(REsp 1.714.163/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 24/9/2019, DJe 26/9/2019). 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1561078 SP 2019/0234563-9, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 29/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2020).

Quando ao valor da retenção, entende-se que
andou bem o Magistrado ao fixar o valor do percentual em 10%,
que está dentro do intervalo de flutuação admitido na jurisprudência pela Corte Cidadã, senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021) (grifos nossos).

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3.
Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor
entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga
. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) (grifos nossos).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre
10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto
.
3. Na hipótese, a modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno não provido”. (STJ - AgInt no AREsp: 1673120 ES 2020/0050419-0, Data de Julgamento: 20/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2022) (grifos nossos).

Quanto à taxa de fruição, entende-se que a cobrança é lícita, uma vez que prevista na cláusula 12 do instrumento contratual e no art. 67-A, §2º, III, da Lei nº.
4.591, de 16 de dezembro de 1964, com reação pela

lei nº, 13.786, de 27 de dezembro de 2018 – também chamada “lei do distrato”.

Todavia,
é plenamente viável a limitação em 50%,
no sentido de evitar a existência saldo negativo depois da compensação com o que recorrido tiver a receber. Neste sentido, não há que se falar em reforma da sentença, pois de acordo com precedentes desta Corte:

APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
LIMITAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO – POSSIBILIDADE
– MANUTENÇÃO DA SENTENÇA EM TODOS OS SEUS TERMOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1-A indenização pela fruição da coisa prescinde, até mesmo, de cláusula contratual que a preveja, em razão, como já ressaltado, da adoção do princípio que veda o enriquecimento ilícito, devendo, para tanto, ser mantida a sentença neste ponto. 2-Outrossim, a limitação do valor total a ser contabilizado à título de taxa de fruição a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria. 3-Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Belém, datado e assinado digitalmente. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES. Desembargadora-Relatora (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08005475620198140040 19465540, Relator.: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES, Data de Julgamento: 30/04/2024, 2ª Turma de Direito Privado) (grifos nossos).

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO. INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR CARACTERIZADO. RESCISÃO DO CONTRATO DETERMINADA NA SENTENÇA RECORRIDA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DECORRÊNCIA LÓGICA. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA. DIREITO À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

1.A Reintegração de posse é decorrência lógica da rescisão contratual, em razão do inadimplemento do contrato por parte do réu.

2. No caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel ter sido rescindido por culpa do promitente comprador, a restituição das parcelas se dará de forma parcial e não integral, consoante dispõe a Súmula 543 do STJ.

3. Possibilidade de indenização das benfeitorias, deve ser apurada em sede de liquidação de sentença, assim como a sua regularidade contratual, a fim de que seja procedida a eventual e devida indenização e, após, a reintegração na posse ao autor da ação.

4. A limitação do valor total a ser contabilizado a título de taxa fruição a 50% (cinquenta por cento), do montante a ser restituído em relação às parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria.

5. Apelação conhecida e parcialmente provida para que a reintegração de posse ocorra após o trânsito em julgado e compensação de valores devidos ao promitente comprador (0803000-24.2019.8.14.0040 – rel. MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO - 1ª Turma de Direito Privado, 03/10/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ADESÃO. TERRENO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE POSSE.
TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO A 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE
. LEI 13.786/18. INAPLICABILIDADE. CONTRATO FIRMADO ANTERIOR A SUA VIGÊNCIA. PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE. ATO JURÍDICO PERFEITO. PRECEDENTES STJ. REsp: 1987597 SP. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE.

1. Pretende o recorrente a reforma da sentença, no sentido de excluir a limitação de 50% da condenação do pagamento da taxa de fruição pela ocupação do imóvel, mantendo-a nos termos estipulados no pacto firmado entre as partes, o que segundo o autor, consta o percentual de 0.5% sem limitações de valor, a contar a partir da data de ocupação do terreno.

2. A principal alegação recursal reside no argumento de que a Lei 6.766/79, após alteração dada pela Lei 13.786/18, reconheceu a validade da aplicação da taxa de fruição, sem limitação de valores pagos pela adquirente e, limitando a cobrança a até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contado a partir da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador, podendo, inclusive, a adquirente ter débito em relação à fruição.

3. Os percentuais de restituição previstos no artigo 67-A da Lei nº 4591/1964, instituídos pela Lei nº 13.786/18, não se aplicam a contratos de venda e compra de bens imóveis firmados a publicação da lei nova, sob pena de violação do princípio da irretroatividade. Assim, no âmbito contratual, os vínculos e seus efeitos jurídicos regem-se pela lei vigente ao tempo em que se celebraram, sendo certo que no caso sub judice o contrato foi celebrado em 13 de setembro de 2009.

4. Recurso conhecido e desprovido. À unanimidade.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0800551-93.2019.8.14.0040, Relator: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 28/03/2023, 2ª Turma de Direito Privado).

Por fim,
entendo que não há dano moral a indenizar, uma vez que o simples ressarcimento do valor a menor não é suficiente para dar ensejo a indenização por dano moral
, senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. FALHA NA ENTREGA DE MERCADORIA ADQUIRIDA PELA INTERNET. INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte entende que o simples inadimplemento contratual não gera, em regra, danos morais, por caracterizar mero aborrecimento, dissabor, envolvendo controvérsia possível de surgir em qualquer relação negocial, sendo fato comum e previsível na vida social, embora não desejável nos negócios contratados.
2. "A falha na entrega de mercadoria adquirida pela internet configura, em princípio, mero inadimplemento contratual, não dando causa a indenização por danos morais. Apenas excepcionalmente, quando comprovada verdadeira ofensa a direito de personalidade, será possível pleitear indenização a esse título" (REsp 1.399.931/MG, Relator Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2014, DJe de 06/03/2014). 3. Agravo interno a que se nega provimento (STJ - AgInt no AREsp: 1667103 SP 2020/0040301-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/09/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/10/2020) (grifos nossos).

Enfim, certo de que a decisão observou as cláusulas contratuais e legais no presente feito, nada a reformar.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e

NEGO PROVIMENTO

aos presentes Recursos de Apelação, mantendo a sentença vergastada, em todos os seus termos.

Confirmo a existência de sucumbência recíproca, estabelecendo-a em 70% para a parte autora e 30% para a parte ré. Assim, rejeito o pedido de sucumbência mínima.

Majoro a condenação dos honorários de sucumbência para 15% (quinze por centro) sobre o valor da atualizado da causa, com esteio no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 07/03/2025