Tribunal: TJPA
Processo: 0008539-70.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA
Relator(a): LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO
Órgão julgador: LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Público
Assuntos: 10122 - Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941
Data de julgamento: 2025-02-17

Ementa:
EMENTA: DIREITO ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. JUSTA INDENIZAÇÃO. LAUDO PERICIAL INSUFICIENTE. AUSÊNCIA DE RESPOSTA A QUESITOS ESSENCIAIS. NÃO OBSERVÂNCIA DA NBR 14.653/ABNT. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA. APELAÇÃO PROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Remessa necessária e Apelação cível interposta pelo Estado do Pará, contra sentença que julgou procedente a ação de desapropriação, incorporando ao patrimônio público imóvel situado na Cidade Velha, Belém/PA, mediante indenização fixada em laudo pericial judicial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se o laudo pericial produzido atendeu aos requisitos normativos e metodológicos exigidos para a correta fixação da indenização, considerando aspectos como a existência de enfiteuse e restrições urbanísticas impostas pelo tombamento do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O laudo pericial judicial não respondeu adequadamente aos quesitos formulados pelas partes, especialmente no que concerne à existência, ou não, de aforamento sobre o imóvel e às limitações decorrentes de sua localização em área tombada. 4. A metodologia empregada na avaliação judicial não observou integralmente os critérios previstos na NBR 14.653 da ABNT, comprometendo a precisão da indenização fixada. 5. A jurisprudência dominante exige que a justa indenização seja apurada com base em prova pericial robusta e metodologicamente adequada, o que não se verificou no caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação provida. Sentença anulada para realização de nova perícia judicial, garantindo-se o direito das partes à formulação de novos quesitos e manifestação técnica. Sentença desconstituída em remessa necessária. Tese de julgamento: "A justa indenização em desapropriação deve ser fixada com base em laudo pericial que observe critérios normativos e metodológicos adequados, sendo nula a sentença que se apoie em prova técnica insuficiente." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXIV; Decreto-Lei nº 3.365/41, arts. 9º, 26; CPC/2015, arts. 473, 480. Jurisprudência relevante citada: TJPA, Apelação Cível nº 0001362-57.2017.8.14.0040. TJSP, Apelação Cível nº 0005951-85.2011.8.26.0358 e TJRS - AC: 70049350671. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, integrantes da 2.ª Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Desembargador Relator. Sentença alterada em remessa necessária pelos mesmos fundamentos. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 17 de fevereiro de 2025. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador José Maria Teixeira do Rosário. Belém, data registrada no sistema. DES. LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO RELATOR

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728) - 0008539-70.2014.8.14.0301

APELANTE: ESTADO DO PARÁ

APELADO: ESPOLIO DE MANUEL TOMAS MARTIN CEJAS

RELATOR(A):
Desembargador LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO

EMENTA

EMENTA: DIREITO ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. JUSTA INDENIZAÇÃO. LAUDO PERICIAL INSUFICIENTE. AUSÊNCIA DE RESPOSTA A QUESITOS ESSENCIAIS. NÃO OBSERVÂNCIA DA NBR 14.653/ABNT. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA. APELAÇÃO PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1.

Remessa necessária e Apelação cível interposta pelo Estado do Pará, contra sentença que julgou procedente a ação de desapropriação, incorporando ao patrimônio público imóvel situado na Cidade Velha, Belém/PA, mediante indenização fixada em laudo pericial judicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se o laudo pericial produzido atendeu aos requisitos normativos e metodológicos exigidos para a correta fixação da indenização, considerando aspectos como a existência de enfiteuse e restrições urbanísticas impostas pelo tombamento do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O laudo pericial judicial não respondeu adequadamente aos quesitos formulados pelas partes, especialmente no que concerne à existência, ou não, de aforamento sobre o imóvel e às limitações decorrentes de sua localização em área tombada.

4. A metodologia empregada na avaliação judicial não observou integralmente os critérios previstos na NBR 14.653 da ABNT, comprometendo a precisão da indenização fixada.
5. A jurisprudência dominante exige que a justa indenização seja apurada com base em prova pericial robusta e metodologicamente adequada, o que não se verificou no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE
6.
Apelação provida. Sentença anulada para realização de nova perícia judicial, garantindo-se o direito das partes à formulação de novos quesitos e manifestação técnica. Sentença desconstituída em remessa necessária.

Tese de julgamento
: "A justa indenização em desapropriação deve ser fixada com base em laudo pericial que observe critérios normativos e metodológicos adequados, sendo nula a sentença que se apoie em prova técnica insuficiente."

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXIV; Decreto-Lei nº 3.365/41, arts. 9º, 26; CPC/2015, arts. 473, 480.

Jurisprudência relevante citada
: TJPA, Apelação Cível nº 0001362-57.2017.8.14.0040. TJSP, Apelação Cível nº 0005951-85.2011.8.26.0358 e TJRS - AC: 70049350671.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, integrantes da 2.ª Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade,
CONHECER E DAR PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto do Desembargador Relator. Sentença alterada em remessa necessária pelos mesmos fundamentos.

Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 17 de fevereiro de 2025.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador José Maria Teixeira do Rosário.

Belém, data registrada no sistema.

DES.
LUIZ
GONZAGA DA COSTA
NETO

RELATOR

RELATÓRIO

Trata-se de remessa necessária e recurso de apelação interposto pelo
ESTADO DO PARÁ,
contra decisão do juízo da 3ª Vara da Fazenda de Belém que, nos autos da ação de desapropriação ajuizada em face do
ESPÓLIO DE

MANUEL TOMAS MARTIN CEJAS
, julgou procedente a demanda, nos termos do seguinte dispositivo:

III –
DISPOSITIVO.

Ante o exposto, julgo
PROCEDENTE
o pedido de desapropriação, nos termos do artigo 487, inciso I do CPC/2015, para
DECLARAR
desapropriado e incorporado ao patrimônio do Estado do Pará o domínio útil e as benfeitorias situadas na Rua 16 de novembro nº. 94, bairro Cidade Velha, município de Belém/PA e de propriedade do Espólio de MANUEL MARTINS CEJAS, cujo inventariante é ARTURO JOSÉ RENDEIRO MARTINS CEJAS, conforme fundamentação.

Fixo o valor da indenização em
R$3.525,77 (
Três milhões, quinhentos e vinte e cinco mil reais e setenta e sete centavos).

A diferença apurada entre o valor ofertado e o valor fixado na sentença, a ser corrigido monetariamente na forma do artigo 1º - F da lei de nº 9.494/97 (súmula 561 do STF), sobre o qual também incidirá juros compensatórios, no percentual de 12% (doze por cento) ao ano, desde a imissão na posse até a data do pagamento, deverá ser paga mediante a expedição de precatório ou RPV – Requisição de Pequeno Valor, a depender do valor, em favor do Espólio de MANUEL MARTINS CEJAS (Ação de Inventário n.º 0012318-87.2019.814.0301).

Incidirá, também, os juros moratórios,
se o precatório expedido não for pago no prazo constitucional,
ambos no percentual de 12% ao ano, sendo este (moratório) incidente sobre o compensatório, conforme a Súmula 12 do STJ e Súmula 618 do STF.

Sem custas e despesas processuais, tendo em vista que o expropriante é isento.

Fixo os honorários advocatícios em 1,0% (um por cento, na forma do Decreto-Lei nº 3.365/41, art. 21, §1º) sobre a diferença entre o valor da oferta e a indenização fixada, corrigidos monetariamente. Sem juros de qualquer espécie para a verba honorária.

Após o trânsito em julgado, espeça-se alvará para levantamento dos 20% (vinte por cento) restantes do valor ofertado pelo ESTADO DO PARÁ, depositados na subconta do juízo e que devem ser transferidos ao juízo da 9ª Vara Cível e Empresarial de Belém, juízo este no qual tramita a Ação de Inventário nº 0012318-87.2013.8.14.0301, conforme solicitado no ofício de n.º 283/285, para pagamento ao Espólio de MANUEL MARTINS CEJAS.

Em razão do que prevê o §1º do artigo 28 da Lei de nº 3.365/19471, encaminhem-se os autos ao E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará para reexame necessário.”

Na origem, a ação foi movida pelo Estado do Pará para desapropriação por utilidade pública do domínio útil do imóvel localizado na Avenida 16 de Novembro, nº 94 (antigos 46 e 48), entre Rua João Diogo e a Travessa Joaquim Távora, cidade velha, Belém/PA, com uma área de 686,65m2, e 212m2 de área construída, destinada à ampliação das instalações do Ministério Público do Estado do Pará.

O imóvel foi avaliado inicialmente pela Secretaria de Obras do Estado em R$ 606.889,87 (seiscentos e seis mil, oitocentos e oitenta e nove reais e oitenta e sete centavos), considerando a depreciação por se tratar apenas do domínio útil, conforme o §2º do art. 103 do Decreto-Lei nº 9.760/46.

A imissão provisória na posse foi deferida, e, após a realização de perícia judicial, o valor do imóvel foi reavaliado em R$ 3.525.123,77 (três milhões, quinhentos e vinte e cinco mil e setenta e sete reais), alegando o apelante que tal valor indenizatório foi obtido sem a devida consideração dos fatores de depreciação, como, por exemplo, a enfiteuse vigente sobre o terreno.

Em sua apelação (ID 8880243), o Estado do Pará alega que o apelado juntou documentos de propriedade, inclusive uma certidão do 1º Ofício de Registro de Imóveis que supostamente lhe conferia o domínio pleno da área, contudo que a Certidão por si juntada atesta a existência de aforamento no imóvel, sendo a mais atualizada, além dos documentos expedidos pela CODEM corroborando a constituição da Enfiteuse.

Argumenta, ainda, que sobre o ponto, o Oficial responsável pelo CRI do 1º Ofício, provocado a prestar esclarecimentos, confirmou o registro e a vigência do regime de enfiteuse sob o imóvel em comento, pois não fora objeto de resgate perante a CODEM.

Alega que, em que pese o lapso temporal entre a primeira avaliação feita pelo Estado em 2014 e a perícia judicial em 2019, há descomunal discrepância entre os valores de indenização obtidos, tendo o laudo pericial apurado valor superior a três milhões de reais, enquanto a atualização feita pelo apelante apurou a quantia de R$ 835.000,00 (oitocentos e trinta e cinco mil reais), o que defende comprovar que o
expert
desconsiderou elementos essenciais, como o regime de enfiteuse e as restrições impostas pela localização do imóvel em área tombada pelo patrimônio histórico de Belém, justificando uma redução no valor da indenização.

Ressalta que em resposta aos quesitos formulados pelas partes, o Sr. Perito deixou de responder todos os quesitos dos autos que se referiam ao aforamento da área ou outros fatores de depreciação.

Sustenta que a sentença recorrida fixou um valor de indenização correspondente ao domínio pleno do imóvel, quando deveria ter considerado apenas o domínio útil. Assevera que constam documentos expedidos pela CODEM, corroborando a existência de enfiteuse na área objeto da ação e esclarecimento pelo Oficial responsável pelo CRI do 1º Ofício, confirmando o registro e a vigência do regime de enfiteuse constituído sob o imóvel que não fora objeto de resgate perante a CODEM.

Destaca que o laudo de avaliação considerou apenas fatores de homogeneização e coeficiente de localização, deixando de avaliar fatores de depreciação do imóvel como o domínio direto do Município de Belém/CODEM de menos 17% do valor do imóvel, nos termos do artigo 103, §2º do Decreto Lei nº 9.760/46.

Aduz que apresentou impugnação ao laudo do perito judicial corroborado de manifestação técnica, na qual explanadas diversas inconsistências e incorreções mais do que suficientes para macular a justa indenização a ser paga pelo Autor, de sorte que não poderia ser considerado pelo magistrado. Não foram considerados os fatores intrínsecos do imóvel como, por exemplo, a enfiteuse, apenas considerados fatores de amostragem dos preços do metro quadrado para área que o bem está localizado contraposto ao coeficiente de localização.

No que concerne as amostras apresentadas pelo Sr. Perito, não há qualquer informação sobre o regime patrimonial ao qual estão vinculadas, não podendo inferir que sejam semelhantes ao objeto da demanda.

Argumenta que não é razoável que o apelante arque com o valor do domínio pleno do imóvel, quando incorpora ao seu patrimônio apenas o domínio útil, sendo imperioso que seja realizado o abatimento de 17% do valor final do imóvel correspondente ao domínio pleno pertencente à CODEM.

Ressalta que outro fator de depreciação do valor do imóvel ignorado pela prova pericial é o pertencimento à área tombada, conforme Lei Municipal de Proteção do Patrimônio Artístico, Ambiental e Cultural nº 7.790.1990 que impõe uma série de restrições a serem observadas quando da construção das novas instalações do Ministério Público Estadual, sendo inclusive de conhecimento comum que tais ônus desencorajam as transações imobiliárias nestas áreas, pois não são apenas os imóveis efetivamente tombados que demandam proteção, como também aqueles em seu entorno, como é o caso do objeto da ação, gerando baixa liquidez de venda.

Alega que o laudo pericial tomou como amostragem imóveis que não guardam nenhuma semelhança com o objeto da ação, seja quanto a questão patrimonial, seja quanto às edificações existentes. Destaca que dos 10 imóveis utilizados, sete possuíam dois pavimentos sendo que o objeto da desapropriação só possui um.

Ademais, aduz que a fixação de juros compensatórios e moratórios em 12% ao ano contraria o entendimento consolidado pelo Supremo Tribunal Federal na ADI nº 2332, que estabeleceu o percentual de 6% ao ano para tais juros.

Ao final, o apelante requer a reforma da sentença para reduzir o valor da indenização para R$ 835.000,00, conforme avaliação atualizada da Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Obras Públicas (SEDOP), e a adequação dos juros compensatórios e moratórios para o patamar de 6% ao ano, conforme os arts. 15-A e 15-B do Decreto-Lei nº 3.365/41.

Apresentadas contrarrazões recursais no ID nº 8880245 pela manutenção da sentença.

Remetidos os autos para este Tribunal, foram regularmente distribuídos para minha relatoria, ocasião em que recebi o apelo e determinei a remessa ao Ministério Público Estadual que entendeu desnecessária sua intervenção no feito.

É o relatório.

VOTO

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço da remessa necessária e do apelo e da análise de ambos verifico que a sentença apelada comporta alteração.

Conforme se extrai dos autos, o Estado do Pará, por intermédio do Decreto Estadual nº 897 de 12/11/2013, publicado no DOE de 13/11/2013, desapropriou o imóvel localizado na Rua 16 de Novembro nº 94, bairro cidade Velha, Belém/PA em favor do Estado do Pará – Ministério Público do Estado do Pará. Restou declarado de utilidade pública referido bem, insurgindo-se o apelante quanto ao valor indenizatório fixado na decisão recorrida com base no valor apurado em Laudo Pericial produzido em juízo contra o qual se insurge o autor/apelante.

Em se tratando de desapropriação por utilidade pública, impõe-se observância ao disposto no Decreto-Lei nº 3.365 de 21 de junho de 1941, o qual regula o processo judicial e determina que haverá justa indenização quando o expropriado for indenizado na quantia representativa do valor real do bem desapropriado

Passando à análise da indenização fixada pelo Juízo de 1º Grau, depreende-se que declarou incorporado ao patrimônio do Estado do Pará o imóvel descrito na inicial, mediante o pagamento de indenização no valor de R$3.525.000,77 (três milhões, quinhentos e vinte e cinco mil reais e setenta e sete centavos), com fulcro no laudo pericial judicial, acrescido de correção monetária e juros compensatórios e moratórios.

Cediço que a indenização devida pelo bem expropriado deve ser justa, nos moldes do disposto no art. 5º, XXIV, da Carta Magna, buscando traduzir o prejuízo efetivamente sofrido pelo desapropriado. O trabalho pericial, por seu turno, serve de subsídio para embasar o convencimento do magistrado acerca do
preço justo
da indenização, estando, obviamente a conclusão do perito, eventualmente sujeita a certa margem de erro, sendo, contudo, imprescindível que sejam adotados critérios normatizados, para que se possa endossar as conclusões da perícia.

Nesse aspecto, alega o apelante que a perícia judicial não levou em consideração os fatores de depreciação do imóvel, quanto à alegação da existência de enfiteuse que nos termos legais enseja diminuição de 17% do valor devido e a localização do imóvel no centro histórico.

Considerando, portanto, que a sentença restou totalmente embasada no laudo pericial oficial, importa apurar a legalidade desta prova, já que os fatores de ordem técnica não comportam na órbita do exame jurisdicional.

Inicialmente, cediço que estando regular o processo, é vedado pelo artigo 9º do Decreto-lei nº 3.365/41 ao Poder Judiciário imiscuir-se na discricionariedade do Poder Público em declarar os casos de utilidade pública e interesse social nos autos da desapropriação.

Do cotejo dos atos relativos à perícia com o conteúdo dos dispositivos legais, sobressai plausíveis as alegações do apelante de descumprimento das formalidades devidas.

Da análise do laudo pericial, verifico que assiste razão ao apelante, na medida em que entendo que não foi observado o artigo 473, IV, §1º do CPC,
in verbis:

“Art. 473. O laudo pericial deverá conter:

(...)

IV – resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.

§1º - No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.”

Ocorre, porém, que, conforme sustenta o apelante, muitos quesitos imprescindíveis para o deslinde da questão referente ao valor apurado pelo
expert
e ora impugnado, não restaram esclarecidos pela Perícia.

Para que a indenização seja a mais próxima possível do valor de mercado do imóvel, a orientação jurisprudencial é de que o laudo avaliativo tome por critério o método comparativo de dados de mercado, mediante a utilização dos parâmetros da fixados pela ABNT na NBR 14.653, metodologia que não verifico ter sido a efetivamente empregada pelo Perito Judicial.

A propósito, assim preveem o Decreto-Lei nº 3.365/41 e o item 7.4.3.3 da NBR 14.653 no aspecto, respectivamente
:

"Decreto-lei nº 3.365/41:

Art. 26.
No valor da indenização, que será contemporâneo da avaliação
, não se incluirão os direitos de terceiros contra o expropriado."

" NBR 14.653:

O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatório.
Nesta etapa, o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referências da avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização
. As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A necessidade de identificação das fontes deve se objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a identificação das fontes."

Desse modo, partindo de tais premissas, no que tange ao valor indenizatório, constato que merece censura a sentença, eis que o Laudo Judicial de ID nº 8880231 produzido pelo Perito nomeado pelo juízo, Dr. Alcyr Cabral Monteiro, Engenheiro Civil - CREA/PA nº 10.354-D, sequer apresentou respostas para maioria dos quesitos essenciais para a apuração do justo valor indenizatório.

Com efeito, não houve uma série de respostas aos requisitos das partes, cujas informações tem o condão de interferir diretamente no valor do imóvel, tais como a questão do domínio indireto sustentada pelo recorrente, bem como da localização no centro histórico. Também não houve esclarecimento sobre as ofertas e transações dos anúncios utilizados para inferência estatística.

Da análise do Laudo produzido em juízo, o perito utiliza o Método por inferência estatística (Venda) e afirma que
“A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 10(dez) imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a seguir, cujas características encontram-se detalhadamente descritas no Anexo 2:”,
ocorre que da leitura do laudo, principalmente pela ausência de resposta e manifestação sobre vários quesitos das partes, entendo não ser possível aferir sobre o real valor da justa indenização com a prova produzida, se revelando prova pericial insuficiente ao esclarecimento da questão posta em julgamento.

A controvérsia levantada acerca da existência de enfiteuse e sobre eventuais limitações em intervenções pela localização do imóvel que, conforme expressas disposições legais acarretam diminuição do valor da indenização não foi abordada pelo perito.

Com efeito, dos quesitos apresentados pelo apelante ESTADO DO PARÁ no ID nº 8880154, extrai-se:

“(...)

7. Em conformidade com as informações e a documentação presentes nos autos apreende-se que o imóvel em questão tratar-se de terreno
enfiteuticado,
assim, pede-se que o i. perito informe com base nesses documentos e/ou em outros, porventura, levantados pela perícia, o que a seguir questiona-se:

7.1 – quem é o proprietário do
domínio direto
do imóvel em questão? E quem é o atual proprietário do
domínio útil?

(...)

8.
A documentação registraria presente nos autos é hábil e suficientemente regular, para legitimar a propriedade do
domínio útil

do imóvel em questão em nome do réu? Justifique, indicando o exato tamanho da área desse domínio.

(...)

10.
Em vista do imóvel do litígio está inserido na área tombada do Centro Histórico de Belém, e com base na descaracterização e na precária situação física da benfeitoria, pede-se informar em que categoria de preservação a lei municipal enquadrou o mesmo?

12.
O imóvel expropriado também participa de área de entorno (vizinhança) de edifícios tombados pelos poderes federal e estadual? Se positivo, quais são esses edifícios tombados e que limitações físicas também afetaria uma nova construção no terreno expropriado?

(...)

14.
A situação legal de proteção do imóvel em questão e as suas consequentes limitações para novas intervenções físicas, contribuem de maneira significativa na depreciação da avaliação do preço de mercado desses bens?
Se negativo,
justifique fundamentadamente.

Em resposta, assim se apresenta o laudo de ID nº 8880231:

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A)

Em resposta aos quesitos feitos para apreciação do perito, localizadas nas páginas 59,60,61 e 62 do processo, segue abaixo as respostas:

(...)

7.1 – Não cabe a mim esta pergunta, meu dever é apenas informar ao magistrado a avaliação do imóvel.

(...)

8 -
– Não cabe a mim esta pergunta, meu dever é apenas informar ao magistrado a avaliação do imóvel.

(...)

10 -
– Não cabe a mim esta pergunta, meu dever é apenas informar ao magistrado a avaliação do imóvel.

(...)

12 -
– Não cabe a mim esta pergunta, meu dever é apenas informar ao magistrado a avaliação do imóvel.

(...)

14 -
– Não cabe a mim esta pergunta, meu dever é apenas informar ao magistrado a avaliação do imóvel.”

Mesma lacuna se verifica das respostas aos quesitos do apelado.

Indagou o recorrido no ID nº 8880215:

(...)

9.1 – que é o proprietário do domínio de direito dos terrenos de nº 46 e 48 respectivamente, bem como quem é o proprietário do domínio útil?

9.2- existem nos autos comprovantes de pagamento de foro, cobrados de forma lícita, ao expropriado?

Sem resposta, conforme lD nº 8880231 – pág12:

b)

Em resposta aos quesitos feitos para apreciação do perito, localizadas nas páginas 169,170,171 e 172 do processo, segue abaixo as respostas:

(...)

9.1 – Não cabe a mim esta pergunta, meu dever é apenas informar ao magistrado a avaliação do imóvel.

9.2

– Não cabe a mim esta pergunta, meu dever é apenas informar ao magistrado a avaliação do imóvel.

Com a máxima vênia, contudo, concluo remanescer situação na qual impossível acolher o valor para a justa indenização, por entrever se tratar de julgamento arrimado em prova pericial insuficiente ao esclarecimento da questão posta para julgamento. Assim porque, como já visto e exposto, há sérias dúvidas sobre os valores apurados.

Evidente a dificuldade sobre a identificação da área expropriada se persiste ou não a enfiteuse e se a localização impõe restrições e limitações construtivas pelo entorno do centro histórico de Belém, persistindo situação em que não há prova sobre o valor para justa indenização.

Ademais, da análise do laudo tem-se a conclusão pelo valor unitário do metro quadrado do imóvel desapropriado de
R$ 5.133,80 (cinco mil, cento e trinta e três reais e oitenta centavos),
resultando no total de valor do imóvel de R$ 3.525.123,77 (três milhões, quinhentos e vinte cinco mil e setenta e sete centavos), contudo não se verifica fundamentação adequada para obtenção destes valores, uma vez que o preço médio das 10 amostras indicado é de R$ 1.495.317,71 (um milhão, quatrocentos e noventa e cinco mil reais e setenta e um centavos), com os preços unitários do metro quadrado todos inferiores ao valor do apurado para o imóvel em comento.

Nesse aspecto, vislumbro também acolhimento às razões recursais de que o laudo pericial tomou como amostragem imóveis que não guardam nenhuma semelhança com o objeto da ação, seja quanto à questão patrimonial, seja quanto edificações existentes, conforme se verifica do anexo 2 da descrição detalhada dos imóveis comparados (amostras venda) de ID nº 8880231 - págs. 21/27.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas - NBR 14653-1, no item 7.4.2, que dispõe sobre a avaliação de bens, norteia o que segue:

“7.4.2 Aspectos Qualitativos

Na fase de coleta de dados é recomendável:

a) buscar dados de mercado com
atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando;

b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;

c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados;

d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação.”

Nas descrições dos imóveis utilizados em comparação, a maioria são de imóveis com edificações, em estado razoável de conservação com mais de 1 pavimento e com dimensões e características diversas das do imóvel periciado, com preço médio apurado de R$ 1.495.317,71, não se podendo garantir a alegada semelhança dos imóveis das amostras com o da lide quanto às edificações e benfeitorias.

Apesar dos apontamentos feitos na manifestação sobre o laudo pericial de ID nº 8880233 (parecer técnico) e nas alegações finais sobre as falhas constantes no
laudo
, nada foi considerado a respeito, nem mesmo oportunizado momento para novos esclarecimentos que poderiam ter sido feitos pelo próprio perito.

Desta feita, em que pese o perito tenha afirmado que utilizou a metodologia de inferência estatística, inclusive refutada pela assistente técnica indicada pelo apelante em manifestação sobre o laudo, afirmando o Sr. Perito que “
a determinação do valor do imóvel avaliado resulta da comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado”,
parece-me que, consoante a NBR 14653, nada trouxe no corpo do
laudo
, ou ainda como anexo, sobre os indícios sobre em quais dados se amparou para concluir sua perícia, o que fragilizou o
laudo

pericial
, principalmente pela ausência de manifestação sobre os dados intrínsecos do imóvel levantados nos quesitos e no apelo.

Autorizado ao julgador, portanto, em atenção às circunstâncias do caso concreto, determinação da realização de prova pericial buscando prestação jurisdicional mais justa e equânime na busca pela justa indenização, concluo ser caso de, novamente, determinar realização de nova perícia, dando prevalência ao preceito constitucional da justa indenização.

De fato, embora seja necessária perícia de maior complexidade em relação às que ordinariamente se apresentam, afigura-se imprescindível, em relação ao cenário econômico, procure a perícia reconstituir a situação observada na época do ajuizamento dessa expropriatória, bem como as reais características do imóvel, pois, não obstante respeito pelo I. expert nomeado, o valor por ora encontrado não me parece refletir o preço do bem, na qual não se incluiu a avaliação acerca da depreciação do terreno, objeto da lide, a partir da controvérsia acerca da existência ou não da comprovação da enfiteuse e da localização nos arredores do centro histórico.

Anula-se, dessarte, a avaliação pericial produzida neste processo, porquanto, embora não esteja o julgador adstrito ao laudo pericial, podendo formar a sua convicção com outros elementos ou fatos provados nos autos, as regras de experiência não podem ser aplicadas pelo julgador quando a solução da lide demandar conhecimentos técnicos sobre o tema, como ocorre no caso em tela.

Nessa linha, a jurisprudência dominante:

Desapropriação. Indenização.
Prova técnica insuficiente à mensuração do valor devido para justa indenização. Perícia por valores da data da avaliação
. Descabimento. Valor correto é o da época do desapossamento.
Imperiosidade de se produzir nova prova pericial. Entendimento no E. Superior Tribunal de Justiça. Vigência que se dá aos artigos 477, § 2º, II, 480, caput e 932, I do Código de Processo Civil. Laudos técnicos e sentença anulados
ex officio
, com observação
, prejudicada a apelação. (TJSP; Apelação Cível 0005951-85.2011.8.26.0358; Relator (a): Borelli Thomaz; Órgão Julgador: 13ª Câmara de Direito Público; Foro de Mirassol - 3ª Vara; Data do Julgamento: 12/02/2025; Data de Registro: 12/02/2025)

APELAÇÕES CÍVEIS. SERVIDÃO DE ELETRODUTO. AES SUL. FIXAÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO.
LAUDO

PERICIAL
QUE NÃO UTILIZA O MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO. AUSÊNCIA DE PARÂMETRO SEGURO DE AVALIAÇÃO. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA.
1. As conclusões do perito oficial relativamente ao valor da avaliação do imóvel devem ser amparadas em parâmetros seguros, que confiram confiabilidade ao trabalho técnico. 2. Necessidade de utilização de critérios adequados para a avaliação do valor do imóvel, já que a indenização deve ser justa (inciso XXIV do art. 5º da Constituição Federal), ou seja, deve corresponder ao valor do imóvel expropriado
. 3. A utilização do método comparativo de dados de mercado encontra assento na Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis - NBR 14.653 -, elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), garantindo credibilidade do
laudo
. 4. Ausência de amostragem adequada à avaliação da área atingida pela servidão, impossibilitando a aferição dos parâmetros utilizados na perícia.
4. Determinação de realização de nova perícia, que deverá utilizar a metodologia comparativa de valores de mercado conforme NBR 14.653, esclarecendo a natureza das amostras e respectivos parâmetros utilizados como base para a avaliação, sem prejuízo dos quesitos a serem apresentados pelas partes.
DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO DA AES SUL, PREJUDICADA A APELAÇÃO DA DEMANDADA. (Apelação Cível Nº 70049350671, Terceira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Matilde Chabar Maia, Julgado em 05/12/2013) (TJ-RS - AC: 70049350671 RS, Relator: Matilde Chabar Maia, Data de Julgamento: 05/12/2013, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 18/12/2013)

De igual modo dessa Corte:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – SENTENÇA PARCIAL DE PROCEDÊNCIA – PERÍCIA - IMPRESCINDIBILIDADE. SENTENÇA CASSADA - PRECEDENTES DO TJPA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. No caso em tela a realização de perícia técnica torna-se imprescindível para o deslinde da demanda, pois em que pese a realização de provas nos autos da referida ação, esta não tem o condão de obstar a prova pericial requerida, na qual se inclui a avaliação acerca da depreciação do terreno, objeto da lide, a partir da instalação da linha férrea no mês de setembro/2015.

2. Recurso de Apelação Conhecido e Provido, para acolher a preliminar de cerceamento de defesa e anular a sentença vergastada, determinando o retorno dos autos ao juízo de origem, com o escopo de realizar o exame pericial, tornando prejudicada a análise das demais alegações do autor/recorrente.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0001362-57.2017.8.14.0040 – Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 12/09/2023)

Portanto, uma vez que o
laudo

pericial
se faz prova fundamental para o perfeito deslinde da demanda, e ainda, comprovada a fragilidade da perícia em que se baseou a decisão do juízo de piso, faz-se imperiosa a anulação do
laudo
, assistindo razão ao apelo
.

Resolvido desde logo sobre nulidade da prova pericial, ficam prejudicados os demais temas recursais e, diante do também acima exposto, com fundamento nos artigos 480,
caput
e 932, inc. I, ambos do CPC/15, impõe-se a anulação da prova pericial e da r. sentença.

Ante o exposto, conheço e
DOU PROVIMENTO AO APELO
para determinar a volta dos autos ao Juízo de origem para a produção de nova prova pericial a permitir perfeita apuração do valor de mercado vigente quando da expropriação do imóvel, facultado às partes oferta de quesitos, além de manifestações necessárias à regular retomada da marcha processual.

Sentença reformada em remessa necessária pelos mesmos fundamentos da análise do apelo.

É o voto.

Belém, 17 de fevereiro de 2025.

DES. LUIZ
GONZAGA DA COSTA
NETO

RELATOR

Belém, 17/02/2025