Tribunal: TJPA
Processo: 0026740-47.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-09-30

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0026740-47.2013.8.14.0301 APELANTE: FRANCEMARY SARAIVA DOS SANTOS, ANTONIO CARLOS SARAIVA DE AZEVEDO Advogado do(a) APELANTE: LIDIANE DIAS DA CUNHA - PA14494-A Advogado do(a) APELANTE: DANIELLE DE LEMOS BALEIXO - PA10872-A APELADO: GAFISA SPE-72 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Advogados do(a) APELADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI - PA21114-S, GUSTAVO PINHEIRO GUIMARAES PADILHA - RJ61698-A, RAFAEL GONCALVES ROCHA - RS41486-A, RODRIGO MOURA FARIA VERDINI - RJ107477-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS.RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Gafisa SPE-72 Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Danos Morais e Materiais ajuizada por Francemary Saraiva dos Santos e Antonio Carlos Saraiva de Azevedo. Os autores alegaram atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido por cessão de direitos, com previsão contratual de entrega para julho de 2012, incluindo prazo de tolerância. Pleitearam a rescisão contratual, restituição integral dos valores pagos (inclusive comissão de corretagem e taxa de cessão), indenização por danos materiais e morais. A sentença reconheceu a legitimidade ativa e passiva, aplicou o Código de Defesa do Consumidor, declarou a rescisão contratual e determinou a devolução integral dos valores pagos, bem como o pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 20.000,00 para cada autor e lucros cessantes no valor de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: definir se os autores são partes legítimas para pleitear a rescisão contratual; estabelecer se a relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor; determinar se houve atraso injustificado na entrega do imóvel e se ele enseja rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos; verificar se há responsabilidade da ré pela devolução de valores relativos à comissão de corretagem e taxa de evolução da obra; analisar a ocorrência de danos morais e materiais indenizáveis. III. RAZÕES DE DECIDIR A anuência tácita da construtora à cessão de direitos é demonstrada por documentos e comunicações entre as partes, inclusive pagamento de taxa de transferência, afastando a preliminar de ilegitimidade ativa e passiva. A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, considerando-se a vulnerabilidade dos autores e a natureza do serviço prestado pela construtora. O atraso na entrega do imóvel, além do prazo de tolerância previsto no contrato, é incontroverso, sem comprovação de caso fortuito ou força maior, configurando inadimplemento contratual. O inadimplemento da construtora justifica a rescisão do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, com devolução integral dos valores pagos, conforme Súmula 543 do STJ. A cobrança da taxa de evolução da obra é legítima apenas durante o prazo contratual. Ultrapassado esse limite, a cobrança torna-se abusiva, sendo devida a restituição dos valores pagos. A comissão de corretagem deve ser restituída, tendo em vista que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da construtora, nos termos da jurisprudência do STJ. O atraso na entrega do imóvel gera lucros cessantes, presumindo-se o prejuízo do consumidor, cabendo indenização correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel. A existência de dano moral decorre da frustração prolongada da legítima expectativa de aquisição da casa própria, justificando a indenização fixada em R$ 20.000,00 por autor, conforme os parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A anuência tácita da construtora à cessão de direitos impede a alegação de ilegitimidade ativa ou passiva para a demanda de rescisão contratual. A relação jurídica entre adquirente e construtora é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo inaplicável cláusula que imponha ônus desproporcionais ao consumidor. O atraso na entrega do imóvel, sem justificativa plausível, autoriza a rescisão contratual e impõe a devolução integral dos valores pagos. É abusiva a cobrança de taxa de evolução da obra após o prazo contratual de entrega do imóvel, devendo os valores ser restituídos ao consumidor. Em caso de rescisão contratual por culpa da construtora, é devida a devolução da comissão de corretagem paga pelo consumidor. O prejuízo decorrente do atraso na entrega do imóvel gera lucros cessantes presumidos, indenizáveis no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel. O descumprimento contratual que compromete direito fundamental à moradia enseja dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 395, 402, 475 e 944; CDC, arts. 6º, VIII e 51, II e XV. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 25.09.2019; STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 24.11.2020; STJ, AgInt no AREsp 1260734/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.11.2018. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amílcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0026740-47.2013.8.14.0301

APELANTE: GAFISA SPE-72 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: FRANCEMARY SARAIVA DOS SANTOS, ANTONIO CARLOS SARAIVA DE AZEVEDO

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0026740-47.2013.8.14.0301

APELANTE:
FRANCEMARY SARAIVA DOS SANTOS, ANTONIO CARLOS SARAIVA DE AZEVEDO

Advogado do(a) APELANTE: LIDIANE DIAS DA CUNHA - PA14494-A
Advogado do(a) APELANTE: DANIELLE DE LEMOS BALEIXO - PA10872-A

APELADO:
GAFISA SPE-72 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Advogados do(a) APELADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI - PA21114-S, GUSTAVO PINHEIRO GUIMARAES PADILHA - RJ61698-A, RAFAEL GONCALVES ROCHA - RS41486-A, RODRIGO MOURA FARIA VERDINI - RJ107477-A

RELATOR: DES.
AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS.RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Gafisa SPE-72 Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Danos Morais e Materiais ajuizada por Francemary Saraiva dos Santos e Antonio Carlos Saraiva de Azevedo. Os autores alegaram atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido por cessão de direitos, com previsão contratual de entrega para julho de 2012, incluindo prazo de tolerância. Pleitearam a rescisão contratual, restituição integral dos valores pagos (inclusive comissão de corretagem e taxa de cessão), indenização por danos materiais e morais. A sentença reconheceu a legitimidade ativa e passiva, aplicou o Código de Defesa do Consumidor, declarou a rescisão contratual e determinou a devolução integral dos valores pagos, bem como o pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 20.000,00 para cada autor e lucros cessantes no valor de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: definir se os autores são partes legítimas para pleitear a rescisão contratual; estabelecer se a relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor; determinar se houve atraso injustificado na entrega do imóvel e se ele enseja rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos; verificar se há responsabilidade da ré pela devolução de valores relativos à comissão de corretagem e taxa de evolução da obra; analisar a ocorrência de danos morais e materiais indenizáveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A anuência tácita da construtora à cessão de direitos é demonstrada por documentos e comunicações entre as partes, inclusive pagamento de taxa de transferência, afastando a preliminar de ilegitimidade ativa e passiva.

A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, considerando-se a vulnerabilidade dos autores e a natureza do serviço prestado pela construtora.

O atraso na entrega do imóvel, além do prazo de tolerância previsto no contrato, é incontroverso, sem comprovação de caso fortuito ou força maior, configurando inadimplemento contratual.

O inadimplemento da construtora justifica a rescisão do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, com devolução integral dos valores pagos, conforme Súmula 543 do STJ.

A cobrança da taxa de evolução da obra é legítima apenas durante o prazo contratual. Ultrapassado esse limite, a cobrança torna-se abusiva, sendo devida a restituição dos valores pagos.

A comissão de corretagem deve ser restituída, tendo em vista que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da construtora, nos termos da jurisprudência do STJ.

O atraso na entrega do imóvel gera lucros cessantes, presumindo-se o prejuízo do consumidor, cabendo indenização correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel.

A existência de dano moral decorre da frustração prolongada da legítima expectativa de aquisição da casa própria, justificando a indenização fixada em R$ 20.000,00 por autor, conforme os parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A anuência tácita da construtora à cessão de direitos impede a alegação de ilegitimidade ativa ou passiva para a demanda de rescisão contratual.

A relação jurídica entre adquirente e construtora é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo inaplicável cláusula que imponha ônus desproporcionais ao consumidor.

O atraso na entrega do imóvel, sem justificativa plausível, autoriza a rescisão contratual e impõe a devolução integral dos valores pagos.

É abusiva a cobrança de taxa de evolução da obra após o prazo contratual de entrega do imóvel, devendo os valores ser restituídos ao consumidor.

Em caso de rescisão contratual por culpa da construtora, é devida a devolução da comissão de corretagem paga pelo consumidor.

O prejuízo decorrente do atraso na entrega do imóvel gera lucros cessantes presumidos, indenizáveis no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel.

O descumprimento contratual que compromete direito fundamental à moradia enseja dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 395, 402, 475 e 944; CDC, arts. 6º, VIII e 51, II e XV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 25.09.2019; STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 24.11.2020; STJ, AgInt no AREsp 1260734/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.11.2018.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amílcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por GAFISA SPE-72 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença que julgou procedente o pedido autoral, proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Belém, nos autos da Ação de Rescisão Contratual C/C Danos Morais e Materiais ajuizada por FRANCEMARY SARAIVA DOS SANTOS e ANTONIO CARLOS SARAIVA DE AZEVEDO.

Os autores narraram na petição inicial (ID 19298054) que adquiriram imóvel no empreendimento Reserva Ibiapaba, Ed. Aruanã, unidade 504, celebrado através de contrato de cessão de direitos com os adquirentes originários enquanto o imóvel estava em construção. Informa que referida negociação foi intermediada pela construtora, tanto que efetuou o pagamento de taxa de transferência do imóvel à parte ré.

Aduzem que a entrega estava prevista para julho de 2012, já incluso o prazo de prorrogação de 180 dias previsto no contrato de compra e venda. No entanto, afirmam que houve atraso injustificado na entrega do bem, acarretando-lhes significativos prejuízos de ordem material e moral. Argumentam que, devido ao atraso, ficaram impossibilitados de usufruir do imóvel para os fins pretendidos, sendo forçados a arcar com despesas adicionais, como pagamento de aluguel.

Diante dessa situação, os autores pleitearam: a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com a devolução integral dos valores pagos à ré, incluindo o montante desembolsado a título de cessão de direitos; o congelamento do saldo devedor e a restituição dos valores pagos; a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais em razão do transtorno suportado pelo descumprimento contratual.

A requerida apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade ativa dos autores, sob o argumento de que a rescisão pleiteada se refere a um contrato de cessão de direitos firmado com terceiros, estranhos à lide. No mérito, sustentou que a relação jurídica estabelecida entre as partes não se configura como relação de consumo, mas puramente civil, razão pela qual não caberia a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Defendeu, ainda, a validade das cláusulas contratuais que preveem a retenção de valores em caso de rescisão, sob o argumento de que a avença respeitou todos os direitos assegurados aos autores e manteve o equilíbrio contratual entre as partes.

O Juízo de primeiro grau afastou as preliminares suscitadas e, no mérito, reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica, entendendo que houve atraso na entrega do imóvel e que tal fato ensejou a rescisão contratual com restituição dos valores pagos pelos autores. Ademais, condenou a requerida ao pagamento de indenização por danos morais, fixando o valor da reparação em R$ 20.000,00 para cada um dos autores, com incidência de juros de mora a partir da citação e correção monetária pelo INPC.

Irresignada, a requerida interpôs recurso de apelação (ID 19298164) reiterando a alegação de ilegitimidade ativa dos autores, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a validade das cláusulas contratuais que preveem a retenção de valores em caso de rescisão, bem como a responsabilidade dos apelados pelo pagamento da comissão de corretagem e a inexistência de danos morais e materiais. Subsidiariamente, requereu a redução do valor da indenização por danos morais, sob o fundamento de que a fixação feita na sentença não observou os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido, conforme comprovante de ID 19298166.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DAS PRELIMINARES

No que concerne às preliminares arguidas, entendo que não merecem acolhimento.

No caso, a apelante argui tanto a ilegitimidade ativa dos autores para ajuizar a demanda quanto a ilegitimidade passiva da construtora para figurar no polo passivo da ação.

Isso em razão do contrato de cessão de direitos e obrigações, referente à unidade habitacional adquirida, realizado entre os adquirentes originários e os apelados. A apelante alega que não teve ciência da cessão efetuada e tampouco anuiu com o ato.

Conforme se vê ao analisar os documentos acostados à inicial, tal alegação não merece prosperar.

A recorrente tinha pleno conhecimento da cessão realizada e autorizou a realização da negociação, porém, em razão de atitude desidiosa, não entregou o contrato devidamente assinado aos recorridos.

As comunicações entre as partes demonstram que, de fato, a apelante colaborou que a negociação fosse efetuada, tanto que cobrou taxa referente à transferência do imóvel, sendo devidamente paga pela parte apelada (ID 19298116), sem, contudo, cumprir com o acordado e entregar o documento de cessão efetivamente assinado.

Os e-mails trocados entre as partes demonstram que, durante o período de um ano, os apelados tentaram finalizar a negociação e a apelante repetidamente solicitava documentação desnecessária, eis que já havia sido fornecida anteriormente, com o evidente intuito de delongar desnecessariamente a concretização do ato de anuência da cessão.

Além disso, em sua defesa, a ré, ora apelante, não impugnou os documentos acostados à inicial, o que demonstra que a negociação foi realizada com a ciência da construtora.

Assim, entendo que a apelante anuiu tacitamente à cessão, eis que não

Logo, considerando que houve a anuência da construtora da cessão de direitos e obrigações relativos à unidade adquirida, resta claro que não há que se falar em ilegitimidade, seja ela ativa ou passiva.

Dessa forma,
rejeito as preliminares suscitadas
.

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar o
atraso da entrega da unidade adquirida pelo consumidor e a indenização por danos morais e materiais estabelecidas.

DO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO

Ao julgador cabe analisar se houve efetivamente o atraso na obra e se a ré é responsável pela conduta ilícita descrita na inicial. Será também objeto de análise se o atraso na entrega da obra, caso exista, causou danos materiais e morais ao consumidor adquirente da unidade.

Inicialmente, convém salientar que, exposta a pretensão exordial, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela parte autora/apelada. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

Analisando os autos, pode-se constatar que a recorrente não se desincumbiu de seu dever de provar que agiu de forma correta, legal e legítima, ou seja, que cumpriu o contrato; que a obra não atrasou ou que a culpa pelo atraso não foi sua; que ocorreu fato imprevisível; que o atraso foi causado pela inadimplência dos autores ou mesmo que os danos alegados não existem.

Conforme se constata da análise dos autos, o prazo final, já considerando a tolerância de 180 dias prevista na cláusula 3.2 do contrato, estava previsto para julho de 2012 e até o ajuizamento da demanda não havia sido entregue.

Aliás, o argumento de que referida cláusula estabelece prazo para além dos 180 dias previstos não merece acolhimento.

A data de entrega do empreendimento deve ser clara e certa, não podendo ser estabelecida de forma vaga, condicionando a entrega a evento futuro e incerto. Em análise à cláusula 3.2, verifica-se que admite a prorrogação de 180 dias nos casos previstos contratualmente e além sem prazo certo, em caso de motivos de caso fortuito e força maior.

A jurisprudência entende que é cabível cláusula contratual prevendo a prorrogação da obra, porém desde que devidamente justificada a necessidade da prorrogação, que o prazo não seja excessivo e sem definição certa para entrega do imóvel.

Dessa forma, evidente que não cabe cláusula com previsão incerta e que não estabelece prazo certo para entrega do empreendimento, razão pela qual deve ser considerado, como máximo para prorrogação, o prazo de 180 dias.

Conforme exposto pela própria parte apelante, a entrega da obra deveria ter ocorrido em julho de 2012, já incluso o prazo de prorrogação de 180 dias. Contudo, em que pese o prazo estabelecido no contrato, não houve a entrega no prazo pactuado, incorrendo, assim, em mora.

Assim, tenho como incontroverso o atraso na obra, ocasionado em decorrência da não entrega, no prazo estabelecido contratualmente, do empreendimento objeto do contrato, fato este que, inclusive, não foi negado pela recorrente.

Acrescento que a apelante também não conseguiu provar a existência de caso fortuito ou força maior, uma vez que os parcos documentos juntados não justificam o grande atraso verificado na obra e muito menos a prorrogação exagerada do prazo de entrega do imóvel.

Ressalto que a falta de comprovação do alegado tem como consequência jurídica tornar os fatos expostos na exordial incontroversos, os quais, por consequência, sequer dependem de prova para se tornarem verdadeiros, pois somente os controversos a reclamam.

Comprovado o atraso na obra, resta avaliar seu reflexo no plano patrimonial e moral.

DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS

Exposta a pretensão, a ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

As Arras só podem ser perdidas por quem as deu em caso de inequívoca inadimplência sua e desde que o valor dado a título de sinal seja proporcional e compatível com esse instituto.

No caso dos autos, verifica-se que não foi a parte apelada que deu causa ao inadimplemento contratual e sim a apelante. Em primeiro, está provado nos autos que a recorrente recebeu parte do valor do imóvel, fato este não negado pela apelante.

Lembro do princípio que rege o direito de que parte não pode se beneficiar de sua própria torpeza.

A parte autora tem o direito de requerer a rescisão contratual caso não seja mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Acaso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial, deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra. Contudo, não pode o consumidor ficar preso ao contrato sem possibilidade de rescindir quando não mais lhe agradar ou quando necessitar quebrar a relação contratual.

Dessa forma, ao analisar os autos, constato que a apelante não entregou o empreendimento no prazo avençado, ocorrendo, assim, a inadimplência desta. A parte apelada não pode ser obrigada a aceitar o valor indicado pela apelante pois não deu razão à rescisão ocorrida, visto que a construtora incorreu em grande atraso na entrega do imóvel, bem como arcar com as obrigações contratuais, quais sejam os pagamentos das parcelas referentes ao imóvel, sem nem sequer ter o empreendimento entregue na data e forma contratadas.

O fato notório é que a recorrente não cumpriu sua parte no contrato, qual seja de entregar o imóvel no prazo estabelecido contratualmente, mesmo com o período de prorrogação.
Friso que o atraso ocorreu por longo tempo após o prazo inicialmente estabelecido e contabilizado o prazo de prorrogação de 180 dias.

O descumprimento desta obrigação impõe a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil,
verbis:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pelo autor à ré devem ser restituídos integralmente e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que não é o caso. O que não tem cabimento é o contrato ser rompido por culpa exclusiva da construtora e o consumidor ter de arcar com as despesas administrativas.

Portanto, ocorrendo a rescisão por culpa exclusiva da apelante, todos os valores pagos devem ser devolvidos ao consumidor.

Diante do exposto, entendo que é devida a restituição
integral e corrigida dos valores pagos pela parte apelada
, sem qualquer retenção a título de arras.

Assim, mantenho a sentença neste ponto.

DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA

A chamada taxa de evolução da obra, que na verdade representa o pagamento de juros referente ao período de construção do empreendimento. A cobrança de “juros de obra” encontra respaldo jurídico durante o período de construção do empreendimento, desde que haja previsão contratual clara e informação adequada ao consumidor. Trata-se, em regra, de encargo vinculado ao custo do capital empregado no canteiro de obras ou ao cronograma de liberação de recursos, cujo repasse ao adquirente é tolerado enquanto a construtora cumpre, tempestivamente, a sua contraprestação principal: a entrega do imóvel no prazo ajustado.

Todavia, conforme entendimento consolidado na jurisprudência pátria, a legitimidade da referida cobrança se limita ao período anterior à mora da construtora. Ultrapassado o prazo contratual para entrega do imóvel, já incluso o prazo de tolerância, a cobrança de juros de obra se torna abusiva, haja vista que os riscos e os ônus decorrentes do inadimplemento contratual não podem ser transferidos ao consumidor.

Acrescento que nesta ação não se está discutindo a legalidade da cobrança da taxa de evolução da obra pelo vendedor durante a construção do empreendimento e sim o ressarcimento dos prejuízos sofridos pela autora ou mesmo a obrigação de não fazer, no sentido de a ré não cobrar da parte autora essas taxas, tudo em decorrência do atraso na obra por parte da demandada.

Lembro que o Superior Tribunal de Justiça fixou tese no sentido de ser ilícita a cobrança dos juros de obra após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves. Junto o julgado:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.

(STJ - REsp: 1729593 SP 2018/0057203-9, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 25/09/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 27/09/2019)

Assim, comprovado o atraso na conclusão da obra, indevida a cobrança de qualquer valor referente à taxa de evolução de obra, devendo ser restituído o montante pago pelo apelado, nos termos da decisão
a quo
, razão pela qual a mantenho neste ponto.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

No que concerne à devolução dos valores despendidos relativos ao suposto pagamento da comissão de corretagem, entendo correta a sentença.

A construtora não cumpriu o pactuado, dando causa à rescisão do pacto firmado.

Por seu turno, a parte apelada comprovou o pagamento dos valores aos intitulados corretores, conforme recibo juntado em ID 19298117, pg. 04.

O STJ tem entendido que a cobrança somente é devida caso exista cláusula prevendo a responsabilidade do consumidor para o pagamento comissão de corretagem (RESP 1599.511), o que se faz presente no caso em análise.

De outra monta, entendo, também, que sendo a rescisão ocasionada por culpa exclusiva da construtora, não se aplica ao caso o entendimento acima explanado. Precedentes do STJ. Vejamos:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6.
Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador
. 7. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021)

Dessa forma, ocorrendo a rescisão por culpa exclusiva da parte apelante, todos os valores pagos devem ser devolvidos/indenizados ao consumidor.

Diante do exposto, entendo que é devida a restituição/indenização
integral e corrigida dos valores pagos pelos apelados
, inclusive os relativos à alegada comissão de corretagem, eis se tratar de dano material advindo da resilição por culpa exclusiva da construtora.

DANO MATERIAL. ATRASO NA OBRA. LUCROS CESSANTES.

Em decorrência do atraso na entrega do empreendimento, que já reconheci neste voto, verifico que a parte apelada pugna pelo pagamento de aluguéis a título de danos materiais, estes desde a data que o imóvel deveria ter sido entregue e de acordo com previsão contratual.

O efetivo atraso na obra por culpa exclusiva da recorrente, uma vez que não conseguiu provar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, torna certa a indenização, cabendo ao juízo quantificá-la.

A parte autora cumpriu com sua parte no contrato e a ré não, cabendo a quantificação dos danos materiais (lucros cessantes).

A indenização é devida, eis que o consumidor ficou impedido de usufruir o bem e/ou ainda tem que arcar com aluguel mensal de outro imóvel, face a não entrega, no prazo estipulado contratualmente, do empreendimento da ré.

Lembro que com a inversão do ônus da prova, que a tenho como devida, por conta da indiscutível aplicação do CDC e da hipossuficiência do consumidor perante do fornecedor, deveria a ré provar a não ocorrência dos lucros cessantes. Entretanto, a construtora demandada não se desincumbiu de seu dever.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de ser presumido o prejuízo do comprador e por consequência a culpa do construtor pelo atraso injustificado na obra, bem como do direito a indenização por perdas e danos, além da possibilidade de cumulação de danos materiais e morais.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. CULPA CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. SÚMULA Nº 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Trata-se, na origem, de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, motivada pelo atraso na entrega do imóvel. 3. Na hipótese, o tribunal local, a partir da análise dos termos contratuais e das provas dos autos, concluiu pela culpa das empresas no atraso na entrega da obra, vedando a retenção de valores por parte das rés e condenando-as ao pagamento de lucros cessantes. Inteligência dos arts. 395, 402 e 475 do Código Civil. 4. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes. 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1260734 DF 2018/0055333-5, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/11/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/11/2018)

Por fim, repito que a apelante deveria provar que não foi culpada pelo atraso na obra, e isso, como já foi exposto, não foi obtido com sucesso em sua contestação e em seu recurso.

Assim, nada mais justo e correto que, entre a data prevista para a entrega da obra e a efetiva entrega do imóvel aos apelados, a construtora pague lucros cessantes, a título de danos materiais, pelo inadimplemento do contrato.

No caso concreto, o juízo
a quo
condenou a construtora ao pagamento pelos lucros cessantes (dano material) no montante de 0,5% do valor atualizado do bem.

A jurisprudência deste E. TJPA, em sua maioria, tem se posicionado no sentido de que o valor da condenação em lucros cessantes deve corresponder ao percentual de 0,5%
sobre o valor do imóvel.

Neste ponto, possuo entendimento diferente, pois compreendo que o percentual de 0,5% deve ser aplicado sobre o valor atualizado do imóvel somente quando o consumidor tiver quitado integralmente o valor do bem e, em caso de não quitação total, o percentual deve ser aplicado sobre a quantia efetivamente paga pelo comprador. Lembro que com o atraso na entrega do empreendimento, o consumidor que não quitou o imóvel possui apenas uma expectativa de se tornar proprietário do bem, uma vez que não há certeza de que na finalização da obra o comprador quitará o valor do bem. Ressalto que entender de forma diversa causará um induvidoso enriquecimento ilícito do consumidor.

Porém, considerando que este Relator possui voz única e já não dispõe do livre convencimento motivado; considerando que as Turmas de Direito Privado deste E. TJPA e do Superior Tribunal de Justiça possuem entendimento no sentido de ser aplicado o montante sobre o valor do bem, curvo-me ao entendimento da maioria para aplicar o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel.

Diante do exposto, mantenho a condenação da parte ré/apelante ao pagamento do valor correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, iniciando-se o cálculo desde a data contratualmente prevista para entrega do imóvel (novembro de 2010), até a efetiva entrega do bem (julho de 2012)
.

DOS DANOS MORAIS

Em relação à fixação da indenização dos danos morais, depreende-se, da análise do art. 944 do Código Civil, bem como da jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, que se deve levar em consideração a extensão do dano, as condições socioeconômicas, culturais e psicológicas dos envolvidos, bem como o grau de culpa do agente e, eventualmente, da vítima.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. ATRASO NA OBRA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. ARBITRAMENTO. DANOS MORAIS. MANTIDOS. SENTENÇA REFORMADA. - Reconhecido o descumprimento contratual diante do atraso na entrega da obra por mais de ano, cabível a declaração da resolução contratual, por culpa da promitente vendedora.- Inexistência de excludente de responsabilidade da ré ou culpa da consumidora, de modo que descabe a retenção da multa contratual pela rescisão antecipada.- Dever de restituição do valor integralmente pago pela parte autora, devidamente acrescido de correção monetária e juros legais, realizado em parcela única e sem abatimento de valores - Diante de previsão de cláusula penal pelo inadimplemento do pagamento tão somente em desfavor pelo adquirente, poderá ela ser invertida e aplicada também em seu favor, em caso de descumprimento do prazo da entrega do imóvel pela construtora. Aplicação do tema 971 do STJ - Caso em que configurado o atraso na entrega do imóvel, de modo que viável a inversão da cláusula penal contratual, cuja indenização deverá ser fixada mediante arbitramento judicial, que, no caso, deve corresponder a 0,5% do valor do bem previsto no contrato, por mês de atraso.- O atraso injustificado na entrega de obra, por si só, não gera dano moral passível de indenização. Entretanto, no caso dos autos se está diante de ocorrência de circunstância excepcional, caracterizadora do dano moral, que certamente resultou em angústia da parte autora na forma exigida para esses casos, de modo que cabível a fixação de indenização por danos morais.- Quantum indenizatório fixado de acordo com as peculiaridades do caso em comento, bem como os precedentes da Câmara e ponderado o caráter pedagógico com o dano causado. APELO DA PARTE AUTORA PROVIDO. APELO DA PARTE RÉ DESPROVIDO. UNÂNIME.

(TJ-RS - AC: 70077038909 RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Data de Julgamento: 28/11/2019, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 06/12/2019)

O dano moral, pode-se concluir que restou devidamente configurado. A ré agiu de forma irresponsável, descuidada, desrespeitosa e abusiva na condução de seu empreendimento, o que por óbvio causou danos morais aos apelados.

É inegável que o ato por si só causa o dano e coloca o consumidor em situação de impotência, frustração, incerteza, desvantagem, retira o sossego, constrange e toma seu tempo na tentativa de reverter, de forma amigável, a questão. Enfim, o abalo moral é imensurável.

Importante lembrar que não se trata aqui de meros aborrecimentos, próprios da vida cotidiana, mas sim de conduta indevida e lesiva, capaz de gerar a qualquer pessoa sentimento de indignação e impotência social, de maneira que o dano se presume e deve ser reparado.

Daí o dever de indenizar.

A parte apelada se viu impossibilitada de realizar o sonho da casa própria. Atitudes como essa, infelizmente tão corriqueiras nos dias de hoje, merecem ser coibidas com rigor, eis que trazem, além da insegurança, desespero e até mesmo outros danos para os incautos consumidores que, muitas das vezes, ainda são tratados com indiferença e como se fossem eles os verdadeiros inadimplentes.

A entrega do empreendimento estava prevista para julho de 2012 e não consta a data exata da entrega do empreendimento. Nem sequer em sede recursal a apelante informa a data que ocorreu a entrega do imóvel. Ou seja, o atraso na entrega do imóvel se deu por bastante tempo, ultrapassando os limites do tolerável.

Dessa forma, tenho como adequado e proporcional o valor do dano moral em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), conforme arbitrado pelo juízo
a quo
.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto para
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, somente no sentido de determinar o pagamento relativo aos lucros cessantes ao
valor correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, devidamente corrigido pelo INPC/IBGE, à vista
, iniciando-se o cálculo desde a data contratualmente prevista para entrega do imóvel (novembro de 2010), até a efetiva entrega do bem (julho de 2012)
.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 20/10/2025