Tribunal: TJPA
Processo: 0013510-47.2013.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-08-05

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE FINANCIAMENTO. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO QUITADA. PENDÊNCIAS CADASTRAIS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS INEXISTENTES. RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível visando a reforma da sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão contratual com restituição de valores e danos morais proposto em face de Marcelo Campos de Souza, e parcialmente procedente a reconvenção ajuizada pelo réu, condenando o autor ao pagamento de valor residual do contrato e multa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual por parte do vendedor que justifique a rescisão contratual; (ii) determinar se é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador; (iii) verificar a ocorrência de dano moral indenizável; e (iv) avaliar a procedência da reconvenção, com eventual aplicação de multa contratual ao comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula contratual previa a quitação de alienação fiduciária sobre o imóvel como condição para viabilizar o financiamento bancário, obrigação que não foi cumprida pelo vendedor, caracterizando inadimplemento contratual. 4. A existência de pendências cadastrais no nome do vendedor durante o período contratual para obtenção do financiamento compromete a operação bancária e reforça o descumprimento das obrigações contratuais assumidas por ele. 5. O inadimplemento do vendedor frustrou a finalidade econômica do contrato, violando os deveres anexos de cooperação, lealdade e boa-fé objetiva, autorizando a rescisão contratual com base no art. 475 do Código Civil. 6. Comprovado o pagamento de R$ 37.200,00 pelo comprador, impõe-se a restituição integral dos valores, nos termos do princípio da restitutio in integrum, para evitar o enriquecimento sem causa do inadimplente. 7. Inexistem elementos que demonstrem lesão a direito da personalidade do comprador, razão pela qual o pedido de danos morais deve ser rejeitado. 8. Ausente inadimplemento culposo exclusivo do comprador, a reconvenção e a multa contratual correspondente devem ser julgadas improcedentes. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente provido. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0013510-47.2013.8.14.0006

APELANTE: EDINALDO BARROS MARTINS

APELADO: MARCELO CAMPOS DE SOUZA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE FINANCIAMENTO. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO QUITADA. PENDÊNCIAS CADASTRAIS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS INEXISTENTES. RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível visando a reforma da sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão contratual com restituição de valores e danos morais proposto em face de Marcelo Campos de Souza, e parcialmente procedente a reconvenção ajuizada pelo réu, condenando o autor ao pagamento de valor residual do contrato e multa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual por parte do vendedor que justifique a rescisão contratual; (ii) determinar se é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador; (iii) verificar a ocorrência de dano moral indenizável; e (iv) avaliar a procedência da reconvenção, com eventual aplicação de multa contratual ao comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A cláusula contratual previa a quitação de alienação fiduciária sobre o imóvel como condição para viabilizar o financiamento bancário, obrigação que não foi cumprida pelo vendedor, caracterizando inadimplemento contratual.

4.

A existência de pendências cadastrais no nome do vendedor durante o período contratual para obtenção do financiamento compromete a operação bancária e reforça o descumprimento das obrigações contratuais assumidas por ele.

5.

O inadimplemento do vendedor frustrou a finalidade econômica do contrato, violando os deveres anexos de cooperação, lealdade e boa-fé objetiva, autorizando a rescisão contratual com base no art. 475 do Código Civil.

6.

Comprovado o pagamento de R$ 37.200,00 pelo comprador, impõe-se a restituição integral dos valores, nos termos do princípio da restitutio in integrum, para evitar o enriquecimento sem causa do inadimplente.

7.

Inexistem elementos que demonstrem lesão a direito da personalidade do comprador, razão pela qual o pedido de danos morais deve ser rejeitado.

8.

Ausente inadimplemento culposo exclusivo do comprador, a reconvenção e a multa contratual correspondente devem ser julgadas improcedentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso parcialmente provido.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por EDINALDO BARROS MARTINS contra sentença proferida pela 3ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e danos morais, ajuizada em desfavor de MARCELO CAMPOS DE SOUZA.

A sentença foi proferida com a seguinte parte dispositiva:

“ISSO POSTO, julgo IMPROCEDENTE o pedido deduzido por EDINALDO BARROS MARTINS em face de MARCELO CAMPOS SOUZA. Julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção deduzida por MARCELO CAMPOS SOUZA em face de EDINALDO BARROS MARTINS para o fim de, mantido o contrato e suas obrigações, CONDENAR o autor a pagar ao réu o valor principal ainda inadimplente montando em noventa e dois mil e oitocentos reais (R$ 92.800,00) mais o ônus contratual da cláusula 6ª do contrato, limitando o valor em noventa e dois mil e oitocentos reais (R$ 92.800,00). Os valores acima serão corrigidos pelo IGPM-FGV desde a intimação do autor para réplica e contestação da reconvenção, e acrescidos de juros de um por cento ao mês com capitalização anual a partir desta sentença.

Diante do resultado da demanda, entendendo que o réu decaiu em parte mínima do pedido, CONDENO o autor no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do advogado do réu no valor que arbitro em vinte por cento sobre o valor da condenação ao autor, corrigidos por mesmo índice. Uma vez que concedida a gratuidade, a exigência dos valores de sucumbência resta suspensa, podendo ser exigida pela parte interessada dentro do prazo de cinco anos a partir do trânsito em julgado da decisão, desde que o interessado prove mudança na fortuna do autor que lhe permita arcar com tais verbas sem prejuízo próprio.”

Nas razões recursais, o apelante sustenta que a sentença deve ser reformada para julgar procedente a ação principal, com consequente rescisão contratual por culpa exclusiva do réu, devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais.

Alega que firmou contrato de compra e venda de imóvel com o recorrido, condicionado à obtenção de financiamento bancário. Sustenta que não conseguiu contratar o financiamento em razão de dois impedimentos atribuíveis ao réu: (i) existência de gravame ativo sobre o imóvel em favor do Banco Bradesco, o qual o vendedor se comprometeu a quitar, mas não comprovou a baixa; e (ii) pendências cadastrais em nome do réu junto aos órgãos de proteção ao crédito (Serasa e Sinad), inclusive no período contratualmente previsto para obtenção do financiamento.

O apelante aduz que tais circunstâncias inviabilizaram o cumprimento do contrato, caracterizando inadimplemento contratual do réu, o que autoriza a resolução do pacto com restituição dos valores pagos, corrigidos, além da condenação por danos morais no valor de R$50.000,00.

Requer seja reformada a sentença para decretar a rescisão contratual por culpa do vendedor, determinando a restituição dos valores pagos no montante de R$37.200,00, devidamente corrigidos, bem como para julgar totalmente improcedente a reconvenção, afastando a multa contratual aplicada.

A parte apelada apresentou contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso.

Coube-me a relatoria do feito por distribuição.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta da sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém,
data registrada no sistema
.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de sua admissibilidade,
conheço
do recurso.

2.

Mérito.

O recurso merece parcial provimento.

A controvérsia cinge-se à análise do inadimplemento contratual e à identificação da parte responsável pela frustração do negócio jurídico firmado em 29 de abril de 2013, cujo objeto era a compra e venda de imóvel no valor de R$130.000,00, sendo R$30.000,00 como entrada e R$100.000,00 mediante financiamento a ser obtido até 10 de julho de 2013.

Inicialmente, deve-se analisar as obrigações contratuais assumidas pelo vendedor. A cláusula 1ª do contrato (ID 3643677 - Pág. 21) estabelece expressamente que o imóvel estava
"onerado com alienação fiduciária em favor do Banco Bradesco"
e que o vendedor se comprometeu a entregar
"a quitação do mesmo junto ao Banco Bradesco S/A, após o pagamento da primeira parcela no período de 20 a 28/05/2013"
.

Verifica-se, contudo, que não há nos autos comprovação de que o vendedor tenha efetivamente quitado o financiamento. Ao contrário, o documento de ID 3643677 - Pág. 32 (certidão de ônus da matrícula datada de 01/08/2013), demonstra que o imóvel permaneceu com alienação fiduciária ativa em favor do Banco Bradesco S/A, configurando inadimplemento contratual por parte do vendedor.

Esse descumprimento assume particular relevância quando considerado que a quitação do ônus fiduciário constituía condição essencial para viabilizar o financiamento que caberia ao comprador obter. A manutenção da alienação fiduciária sobre o bem objeto da venda representa óbice intransponível à concessão de novo financiamento, na medida em que as instituições financeiras exigem garantia real desonerada.

Em segundo lugar, as consultas realizadas nos dias 28 de agosto e 2 de setembro de 2013 (ID 3643677 - Pág. 28 e 29) demonstram que o nome de Marcelo Campos de Souza constava com anotações negativas no SINAD e SERASA desde 25 de julho de 2013 até ao menos 30 de julho de 2013, período que se sobrepõe ao prazo contratualmente previsto para o comprador obter o financiamento (até 10 de julho de 2013).

Embora o recorrido tenha regularizado sua situação cadastral em setembro de 2013, o fato é que no exato período em que o comprador deveria buscar o financiamento, o nome do vendedor possuía restrições que poderiam obstar a operação perante instituições como a Caixa Econômica Federal, sobretudo em operações que exigem regularidade cadastral de todos os participantes e do imóvel objeto da garantia.

A alegação de que o financiamento habitacional estabelece relação jurídica apenas entre o mutuário e o agente financeiro não afasta a responsabilidade do vendedor. Na prática, as instituições financeiras exigem comprovação da regularidade cadastral e patrimonial de todos os envolvidos na operação, incluindo o vendedor, como forma de mitigar riscos operacionais e garantir a segurança jurídica do negócio.

Ainda que o autor não tenha trazido prova formal da negativa do financiamento pela CEF, o conjunto probatório revela circunstâncias que conferem verossimilhança à alegação do comprador: o imóvel estava com ônus ativo até depois do prazo contratual; o vendedor estava com pendências cadastrais no período crítico; não há comprovação de que o imóvel estivesse apto à venda com financiamento bancário no prazo estabelecido.

A boa-fé objetiva contratual (arts. 421 e 422 do CC) impõe o dever de não frustrar a finalidade econômica do contrato, especialmente quando a parte tem papel essencial para viabilizar o cumprimento, como é o caso do vendedor em contratos de compra e venda com financiamento condicionado.

O comportamento do recorrido, ao não comprovar a quitação do bem e não apresentar regularidade cadastral tempestiva, deve ser interpretado como violação ao dever de colaboração e lealdade contratual, o que autoriza a resolução contratual por inadimplemento culposo, nos termos do art. 475 do Código Civil.

No tocante ao valor a ser restituído, constata-se que o apelante efetivamente pagou ao vendedor o montante total de R$37.200,00 (trinta e sete mil e duzentos reais), conforme demonstrado pelos comprovantes de transferência bancária de ID 3643677 - Pág. 25, 26 e 27. Embora o contrato previsse entrada de R$30.000,00, o comprador efetuou pagamentos que superaram esse valor inicial: R$10.000,00 em 28/05/2013, R$20.700,00 em 07/06/2013 e R$6.500,00 em 22/08/2013.

O último pagamento de R$6.500,00 foi destinado especificamente para que o vendedor regularizasse sua situação cadastral, consoante alegado na inicial e não contestado pelo réu. Trata-se de valor adicional à entrada contratual, pago na expectativa de que o vendedor cumprisse sua obrigação de viabilizar o financiamento, o que não ocorreu.

Tendo em vista que a rescisão contratual decorre de inadimplemento do vendedor, é de rigor a restituição integral de todos os valores efetivamente pagos pelo comprador, não apenas da entrada prevista no contrato. Aplica-se o princípio da restituição integral (
restitutio in integrum
), que busca recompor o patrimônio da parte prejudicada ao
status quo ante
, evitando o enriquecimento sem causa do inadimplente.

Por fim, quanto aos danos morais, não restaram demonstrados elementos que configurem violação ao direito de personalidade do autor, razão pela qual o pedido indenizatório deve ser julgado improcedente.

3.

Parte dispositiva.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
para:

a)

Reformar a sentença e decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes por inadimplemento do vendedor;

b)

condenar o apelado à restituição dos valores pagos pelo apelante no montante de R$37.200,00 (trinta e sete mil e duzentos reais), com correção monetária a partir do efetivo prejuízo e juros moratórios a partir do vencimento, na forma do parágrafo único do art. 389 c/c art. 406, ambos do Código Civil;

c)

julgar improcedente o pedido de danos morais.

d)

julgar improcedente a reconvenção, afastando a multa arbitrada na origem por inadimplemento do comprador, pois não configurada sua culpa exclusiva;

É o voto.

Belém,

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 12/08/2025