Tribunal: TJPA
Processo: 0801003-49.2022.8.14.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10439 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2025-10-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO LIMITADA A 10% SOBRE OS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR PELOS TRIBUTOS. RESTITUIÇÃO PARCELADA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por empresa vendedora contra sentença que decretou a resolução de contrato de compra e venda de lote urbano, determinando a devolução de 90% dos valores pagos em parcela única, afastando pedido de indenização por dano moral e fixando honorários integralmente em desfavor da ré. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em: (i) definir se incide a Lei nº 13.786/2018 na resolução contratual; (ii) estabelecer a base de cálculo da retenção; (iii) verificar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição; (iv) definir a responsabilidade pelo pagamento de IPTU; (v) fixar a forma de restituição e o termo inicial dos juros de mora; e (vi) redistribuir os ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi firmado em 2019, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, impondo sua aplicação em respeito ao princípio tempus regit actum. 4. A retenção de 10% deve incidir sobre os valores pagos e não sobre o valor atualizado do contrato, em consonância com a proporcionalidade e a vedação ao enriquecimento sem causa. 5. Inviável a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, ausente prova de efetivo proveito econômico. 6. Os débitos de IPTU e ITU recaem sobre a compradora durante o período de sua posse, devendo ser abatidos da restituição. 7. A restituição deve ocorrer em até 12 parcelas mensais, iniciando-se após carência de 12 meses da rescisão, conforme art. 32-A, § 1º, II, da Lei nº 6.766/79. 8. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, não havendo mora da vendedora, em conformidade com o Tema 1002 do STJ. 9. Configurada a sucumbência recíproca, cabendo às partes arcar proporcionalmente com custas e honorários advocatícios. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A Lei nº 13.786/2018 aplica-se aos contratos de compra e venda de lotes urbanos firmados após sua vigência. 2. A retenção de 10% deve incidir sobre os valores pagos pelo comprador, não sobre o valor atualizado do contrato. 3. É incabível a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado. 4. Os débitos de IPTU/ITU são de responsabilidade do comprador até a data da rescisão contratual. 5. A restituição dos valores deve ocorrer em até 12 parcelas mensais, após 12 meses da rescisão. 6. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 7. Reconhecida a sucumbência recíproca, as despesas e honorários devem ser repartidos entre as partes. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79, art. 32-A, com redação da Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1002 (REsp nº 1.723.519/PR); REsp nº 2.073.412/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 03/10/2023; AgInt no REsp nº 2.106.885/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24/06/2024. TJMS. Apelação Cível nº 0802863-87.2017.8.12.0001. TJ-RS - AC: 70084077999 RS. TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0801091-10.2021.8.14.0061 ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de Apelação e dar-lhe parcial provimento, tudo nos termos do voto do Desembargador relator. Plenário Virtual da Terceira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 7ª Sessão Ordinária, realizada no período de 14 a 21 de outubro do ano de dois mil e vinte e cinco (2025). Turma Julgadora: Desembargadores Maria Filomena de Almeida Buarque (Presidente), Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator), Anete Marques Penna de Carvalho e Cesar Bechara Nader Mattar Junior. Belém/PA, Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0801003-49.2022.8.14.0024

APELANTE: PEROLA DO TAPAJOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: VERA LUCIA CACIANO FERREIRA

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO LIMITADA A 10% SOBRE OS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR PELOS TRIBUTOS. RESTITUIÇÃO PARCELADA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação interposta por empresa vendedora contra sentença que decretou a resolução de contrato de compra e venda de lote urbano, determinando a devolução de 90% dos valores pagos em parcela única, afastando pedido de indenização por dano moral e fixando honorários integralmente em desfavor da ré.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em: (i) definir se incide a Lei nº 13.786/2018 na resolução contratual; (ii) estabelecer a base de cálculo da retenção; (iii) verificar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição; (iv) definir a responsabilidade pelo pagamento de IPTU; (v) fixar a forma de restituição e o termo inicial dos juros de mora; e (vi) redistribuir os ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato foi firmado em 2019, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, impondo sua aplicação em respeito ao princípio tempus regit actum.
4. A retenção de 10% deve incidir sobre os valores pagos e não sobre o valor atualizado do contrato, em consonância com a proporcionalidade e a vedação ao enriquecimento sem causa.
5. Inviável a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, ausente prova de efetivo proveito econômico.
6. Os débitos de IPTU e ITU recaem sobre a compradora durante o período de sua posse, devendo ser abatidos da restituição.

7. A restituição deve ocorrer em até 12 parcelas mensais, iniciando-se após carência de 12 meses da rescisão, conforme art. 32-A, § 1º, II, da Lei nº 6.766/79.
8. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, não havendo mora da vendedora, em conformidade com o Tema 1002 do STJ.
9. Configurada a sucumbência recíproca, cabendo às partes arcar proporcionalmente com custas e honorários advocatícios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento:

1. A Lei nº 13.786/2018 aplica-se aos contratos de compra e venda de lotes urbanos firmados após sua vigência.
2. A retenção de 10% deve incidir sobre os valores pagos pelo comprador, não sobre o valor atualizado do contrato.

3. É incabível a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado.

4. Os débitos de IPTU/ITU são de responsabilidade do comprador até a data da rescisão contratual.
5. A restituição dos valores deve ocorrer em até 12 parcelas mensais, após 12 meses da rescisão.
6. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

7. Reconhecida a sucumbência recíproca, as despesas e honorários devem ser repartidos entre as partes.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79, art. 32-A, com redação da Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1002 (REsp nº 1.723.519/PR); REsp nº 2.073.412/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 03/10/2023; AgInt no REsp nº 2.106.885/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24/06/2024. TJMS. Apelação Cível nº 0802863-87.2017.8.12.0001. TJ-RS - AC: 70084077999 RS. TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0801091-10.2021.8.14.0061

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos,
conhecer
do recurso de
Apelação
e
dar-lhe parcial provimento
, tudo nos termos do voto do Desembargador relator.

Plenário Virtual da Terceira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 7ª Sessão Ordinária, realizada no período de 14 a 21 de outubro do ano de dois mil e vinte e cinco (2025).

Turma Julgadora
: Desembargadores Maria Filomena de Almeida Buarque (Presidente), Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator), Anete Marques Penna de Carvalho e Cesar Bechara Nader Mattar Junior.

Belém/PA,

Desembargador
ÁLVARO
JOSÉ
NORAT
DE VASCONCELOS

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
Apelação Cível
interposto por
PÉROLA DO TAPAJÓS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a decisão de ID 15089793 que, rejeitando os Embargos de Declaração, integrou a sentença embargada de ID 15089782, prolatada, pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Itaituba, nos autos da ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais, ajuizada pela apelada VERA LÚCIA CACIANO FERREIRA, em desfavor da empresa ora apelante.

A
sentença
embargada, na sua parte dispositiva, assim decidiu (ID 15089782):

(...)

Ante o exposto, resolvo o mérito, com fundamento no art. 487, I, do CPC, e julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos seguintes:

01. DECLARAR a resolução do contrato de compra e venda de ID n° 53942176;

02. CONDENAR a ré PÉROLA TAPAJÓS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA a devolução ao autor de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, de uma única vez, perfazendo o total de R$ 5.774,46 (cinco mil setecentos e setenta e quatro reais e quarenta e seis centavos), devidamente corrigidos monetariamente pelo INPC a partir desta data e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação até o efetivo pagamento;

03. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por dano moral.

04. CONDENAR o réu PÉROLA TAPAJÓS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em custas e honorários, que fixo no percentual de 10% sobre o valor da condenação. (...)

As
razões recursais
(ID 15089794) defendem a reforma da referida sentença argumentando
que
para a hipótese dos autos é inaplicável a Súmula 543 do STJ, devendo a questão ser regida pela Lei nº 13.786/2018 que, alterando a Lei nº 6.766/1979, disciplina especificamente a resolução de contratos de compra e venda de lotes urbanos;
que
embora o contrato seja anterior à lei, a rescisão é um efeito pendente que atrai a aplicação da nova legislação;
que
é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, a título de multa, conforme permitido pelo art. 32-A da redação dada pela Lei nº 13.786/2018;
que
tem direito a retenção das quatro primeiras parcelas pagas a título de arras, bem como a retenção de 20% do total das parcelas pagas para cobrir despesas administrativas, financeiras e publicitárias, conforme previsto em contrato;
que
tem direito a retenção de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a título de indenização pela fruição (ocupação e exploração) do lote pela Apelada, desde a assinatura do contrato até a efetiva rescisão, com base em previsão contratual e no art. 32-A, inciso I, da mesma lei;
que
a devolução dos valores à Apelada seja realizada de forma parcelada, em 12 vezes, com início após o prazo de carência de 12 meses, conforme o art. 32-A, § 1º, inciso II, da já mencionada lei, argumentando que se trata de loteamento com obras concluídas;
que
é de responsabilidade da apelada os débitos de impostos (ITU/IPTU) vencidos e não pagos até a data da rescisão do contrato, devendo ser descontados dos valores a serem restituídos, por se tratar de obrigação
propter rem
;
que
não há mora da parte da apelante, já que a rescisão do contrato deu-se por culpa da compradora apelada; e, por fim,
que
seja aplicada a sucumbência recíproca, pois ambas as partes foram parcialmente vencidas em seus pedidos.

Não foram apresentas
contrarrazões,
conforme atesta certidão de ID 15089799.

Os autos vieram a esta relatoria por redistribuição na data de 04/09/2025 (ER 37/2025 TJPA).

É o relatório.

Recebo a presente apelação no seu duplo efeito.

VOTO

O presente recurso reúne os
pressupostos de admissibilidade recursal
a ensejar o seu conhecimento, a saber: cabimento, tempestividade, preparo, legitimidade e interesse recursal.

- Do mérito recursal.

A pretensão recursal visa a reforma da sentença que, ao decretar a rescisão do contrato de compra e venda de um lote urbano, determinou a restituição de 90% dos valores pagos pela compradora (retenção de 10%), em parcela única, com juros a partir da citação.

A Apelante, empresa vendedora, defendeu nas suas razões, como eixo central, a tese de que a lei aplicável ao caso dos autos é a Lei nº 13.786/2018 (conhecida como "Lei do Distrato"), pugnando pela majoração das retenções, pela restituição parcelada dos valores, pela fixação de taxa de fruição, pela alteração do termo inicial dos juros de mora e pela redistribuição da sucumbência.

O desafio imposto é, de início, definir a norma a ser aplicada.

Diferentemente do que defende a Apelante, a sentença fundamentou-se no entendimento da Súmula 543 do STJ, que regula a devolução de valores em casos de rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis.

Contudo, a referida súmula foi editada em 2015, em um cenário de ausência de legislação específica para o distrato imobiliário. Em 27 de dezembro de 2018, foi promulgada a Lei nº 13.786, que introduziu o artigo 32-A na Lei nº 6.766/79, passando a disciplinar, de forma específica e detalhada, as consequências da resolução contratual por inadimplemento do adquirente de lote em parcelamento de solo urbano.

Conforme se extrai dos autos, o contrato entre as partes foi celebrado em
22 de fevereiro de 2019
(ID 15089548 - página 13), ou seja, quando a nova legislação já se encontrava em pleno vigor. Portanto, é inafastável sua aplicação ao caso em tela, em respeito ao princípio
tempus regit actum
. A nova lei, por ser específica, prevalece sobre as disposições gerais do Código de Defesa do Consumidor e sobre a jurisprudência anterior que supria a lacuna legislativa.

Configurado o
error in judicando
do juízo
a quo
ao não aplicar a lei específica vigente à época da contratação, passo à análise das consequências jurídicas decorrentes.

A sentença determinou a devolução de 90% à autora dos valores pagos, autorizando, assim, que a apelante vendedora retivesse

10%
sobre os valores pagos
pela compradora apelada. A Apelante, por sua vez, pleiteia a retenção do percentual sobre o valor atualizado do contrato.

O artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, com a nova redação, estabelece um regime claro para as deduções:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

(...)

II -
o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato
;

(...)
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana (...)

Não obstante a redação do artigo 32-A ditar que a retenção é de 10%
do valor atualizado do contrato
, a incidência da regra não é absoluta. A fixação judicial do percentual de retenção, à título de cláusula penal,

deve observar os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e equilíbrio contratual, além de ter que render respeito às disposições do código de defesa do consumidor e a finalidade do contrato. Admite-se, portanto, a redução do valor da cláusula penal.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça entende que
é possível reduzir o valor da cláusula penal prevista no contrato
, dentro dos limites permitidos pela lei, sempre que, como no caso dos autos, sua aplicação se mostre claramente excessiva, considerando a natureza e a finalidade do contrato.
A retenção
do percentual de 10%
poderá,
portanto,

incidir sobre os
valores pagos
pelo comprador e não necessariamente sobre o
valor atualizado do contrato
. Vejamos:

EMENTA
. CIVIL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79.
VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO.
DIREITO DE RETENÇÃO
DE VALORES.
CLÁUSULA PENAL
QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(...)

2.
É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta.

(...)

(REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023)

EMENTA.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR.
CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL
. VALIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1.
É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando sua aplicação mostrar-se manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato.

2. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no REsp n. 2.106.885/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 27/6/2024)

Assim sendo, a pretensão deduzida pela apelante, de ter o direito de reter 10%
sobre o valor atualizado do contrato
, não prospera, tendo em vista o potencial risco de haver violação a finalidade do contrato e, até mesmo, enriquecimento sem causa da vendedora apelante. Mantém-se, com efeito, a determinação constante da sentença de primeiro grau, que determinou à apelante a devolução de 90%
sobre os valores pagos
(retendo 10% sobre os valores pagos).

Quanto ao pleito da apelante em obter a indenização de 0,25% ao mês pela fruição do imóvel (
taxa de fruição
), a lei permite tal cobrança, contudo é imperiosa a necessidade de se verificar se a cobrança não ensejará enriquecimento sem causa.

Não obstante as razões recursais, não merece guarida o pedido de arbitramento de indenização a título de fruição do imóvel, referente ao período em que o adquirente permaneceu na posse do bem, isso porque, no presente caso, cuida-se de venda de lote em que
não há prova de que tenha havido construção de qualquer edificação no terreno
, ou mesmo outra utilização em relação à qual se possa cobrar a

"taxa de fruição" ou "aluguel".

Em casos tais, cito julgado do TJMS que entende ser improcedente o pedido de taxa de fruição conforme se verifica dos seguintes precedentes:

EMENTA- RESTITUIÇÃO DE VALORES CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO INICIATIVA DO COMPRADOR NÃO INCIDÊNCIA DA TAXA DE FRUIÇÃO LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO
JUROS DE MORA INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1- Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que a apelante tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há falar em cobrança da
taxa
de
fruição
.

(...)

(TJMS. Apelação Cível nº 0802863-87.2017.8.12.0001. Órgão Julgador: 2a Câmara Cível. Relator: Des. Fernando Mauro Moreira Marinho. Julgamento: 16.04.2021). (destaquei)

Outrossim, registro que na Lei nº 13.786/18, de 27/12/2018, alterando a Lei nº 6.766/79, está dito no art. 32-A, inciso I, que a incidência da taxa de fruição não é automática, visto que a sua redação versa sobre "eventual fruição do imóvel".

Logo, ausente a efetiva fruição do imóvel (lote não edificado), não há que se falar em desconto de valores a esse título. Não prospera a pretensão do apelante.

No tocante a
responsabilidade pelos

débitos de

IPTU/ITU
incidentes sobre o imóvel durante o período de posse da Apelada são de responsabilidade desta e devem ser abatidos do montante a ser restituído.

Orientação jurisprudencial do TJRS robustece o entendimento, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO.
AÇÃO DE COBRANÇA DE IPTU
E DESPESAS CONDOMINIAIS. UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DO IMÓVEL PELA RÉ.
Cabe àquele que está usufruindo exclusivamente do imóvel o pagamento do IPTU e demais despesas decorrentes do uso exclusivo do bem.
Precedentes. Discussão acerca da propriedade do imóvel (em ação de dissolução de união estável) e da natureza da posse exercida pela ré (em ação de reintegração de posse), se decorrente de comodato ou direito de habitação, que não eximem a ré do pagamento dos custos decorrentes do uso exclusivo do bem, fato incontroverso. APELO DESPROVIDO. (TJ-RS - AC: 70084077999 RS, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 02/07/2020, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 17/09/2020)

Assiste razão ao apelante nessa questão.

No que tange à
forma de restituição,
o juízo determinou o pagamento em parcela única. Contudo, o § 1º, inciso II, do mesmo artigo 32-A é categórico ao dispor que, em loteamentos com obras concluídas, a restituição ocorrerá em
até 12 (doze) parcelas mensais
, com início após um prazo de carência de 12 (doze) meses da formalização da rescisão.

(...)

§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

A pretensão do apelante, nesse particular, também prospera.

A sentença fixou a incidência de
juros de mora
a partir da citação. Tal entendimento seria correto se a rescisão se desse por culpa da vendedora. No entanto, no caso em tela, a resolução do contrato foi motivada pela impossibilidade financeira da compradora, ora Apelada.

Não havendo mora prévia da Apelante, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (
Tema 1002
), pacificou a seguinte tese:

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Embora o precedente mencione contratos anteriores à lei, a lógica jurídica (
ratio decidendi
) que o fundamenta — a ausência de mora do vendedor — aplica-se com ainda mais razão aos contratos celebrados sob a nova lei. Assim, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado desta decisão.

Orientação jurisprudencial respalda o entendimento, a saber:

EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL FIXADO EM 25%. INEXISTÊNCIA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL.
JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO
. PROVIMENTO PARCIAL.

(...)

III. Razões de decidir

(...)

7. Inexiste prova de fruição do imóvel, que se trata de lote não edificado, o que afasta o pedido de cobrança de taxa mensal de uso.

8. Nos termos do Tema 1002 do STJ, os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, quando a devolução de valores decorre de rescisão por iniciativa do comprador, sem mora do vendedor.

(...)

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso conhecido e parcialmente provido, para:

(...)

(ii) determinar que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado da decisão.

11. Mantida a sentença nos demais termos, inclusive quanto à declaração de nulidade parcial da cláusula contratual e afastamento da taxa de fruição.

Tese de julgamento:

(...)
2. A cobrança de taxa de fruição depende de efetiva utilização do imóvel, sendo incabível em casos de lote não edificado.

3. Os juros de mora, na devolução de valores em rescisão contratual por culpa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da sentença.”

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0801091-10.2021.8.14.0061 – Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 30/06/2025 )

O pleito do apelante, nessa questão, de igual modo tem procedência.

Por fim, assiste razão à Apelante quanto à distribuição dos
ônus sucumbenciais.
A Apelada ingressou com a ação pleiteando a rescisão, a devolução de valores. Diante do que nesta decisão restou deliberado, a autora (apelada) obteve êxito parcial já que a sentença em parte foi reformada pela procedência das razões da apelante.

Verifica-se, portanto, a existência de sucumbência recíproca, não sendo razoável que apenas a empresa Apelante arque com a integralidade das custas e honorários.

Dessa forma, os ônus devem ser redistribuídos proporcionalmente entre as partes, conforme o grau de decaimento de cada uma em seus pedido

-
Da parte dispositiva.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do presente recurso de Apelação e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
determinando
procedência
das razões da apelante no que diz respeito:

- a atribuir a apelada a responsabilidade pelo pagamento dos débitos de IPTU;

- a efetuar o pagamento a apelada, a título de restituição dos valores pagos, em 12 parcelas;

- a corrigir, os valores a serem restituídos, pelos juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença;

- a pagar os honorários sucumbenciais pela metade, dividindo-os, portanto, com a autora.

No mais, mantém-se a sentença em seus demais termos, julgando a
improcedência
do apelo:

- com relação a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato; e

- com relação a retenção da taxa de fruição;

É o voto.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

Belém, 22/10/2025