Tribunal: TJPA
Processo: 0004692-38.2015.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7770 - Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2025-12-09

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0004692-38.2015.8.14.0006 APELANTE: SWASILANNE DA FONSECA E SILVA Advogado do(a) APELANTE: ELVIS RODOLFO DA SILVA CARVALHO - PA785-A APELADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA SPE LTDA Advogado do(a) APELADO: JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - SP152165-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL A PEDIDO DO COMPRADOR ANTES DO TERMO FINAL. AUSÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS INDEVIDA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas por RODOBENS INCORPORADOR IMOBILIÁRIA LTDA. e SWASILANNE DA FONSECA E SILVA contra sentença da 2ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual ajuizada pela autora. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e determinou a devolução integral dos valores pagos, julgando improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais. A autora interpôs recurso requerendo o reconhecimento da mora contratual e o pagamento de indenização. A ré, por sua vez, recorreu pleiteando a validade da cláusula de prorrogação de 180 dias, a improcedência da restituição integral e a fixação dos juros a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: definir se a cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel é válida; verificar se houve mora da construtora na entrega da unidade; analisar se é devida indenização por danos materiais e morais; estabelecer se a retenção de parte dos valores pagos é admissível e qual o percentual cabível, bem como o termo inicial dos juros de mora. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula de prorrogação de 180 dias é válida e usual no mercado imobiliário, conforme entendimento consolidado pelo STJ (REsp 1.582.318/RJ), desde que tenha prazo determinado e esteja justificada por fatores típicos da construção civil. A rescisão contratual foi requerida pela compradora antes do término do prazo de prorrogação contratualmente previsto, o que afasta a caracterização de mora por parte da incorporadora e, por consequência, o dever de indenizar. A frustração experimentada pela autora decorre de sua decisão unilateral de rescindir o contrato antes do vencimento contratual, não havendo elementos que configurem ilicitude apta a justificar reparação por danos morais ou materiais. Em se tratando de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é cabível a retenção de parte dos valores pagos a título de despesas administrativas, sendo considerado razoável o percentual de 10%, conforme precedentes do STJ e nos termos do art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018. Em atenção à jurisprudência firmada no Tema 1.002/STJ, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, não havendo mora da vendedora até então. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação da autora desprovida. Apelação da ré parcialmente provida. Tese de julgamento: A cláusula contratual de prorrogação de 180 dias para a entrega de imóvel é válida, desde que possua prazo determinado e esteja prevista de forma clara e expressa. Não há mora do promitente vendedor quando a rescisão contratual é promovida pelo comprador antes do término do prazo contratualmente ajustado, incluindo o período de tolerância. A ausência de inadimplemento do vendedor afasta o dever de indenizar por danos morais ou materiais. Na rescisão contratual por iniciativa do comprador, é admissível a retenção de até 25% dos valores pagos; sendo razoável a fixação de 10% conforme as circunstâncias do caso concreto. Os juros de mora incidentes sobre a restituição dos valores pagos devem ser contados a partir do trânsito em julgado da decisão que reconhece a rescisão contratual. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 406 e 475; CDC, art. 51, IV; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018). Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 12.09.2017; STJ, Tema 1.002, j. 27.11.2019; STJ, AgInt no REsp 1988931/SP, j. 09.08.2022; STJ, Súmula 543. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso interposto pela parte autora e conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto pela parte ré, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amílcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0004692-38.2015.8.14.0006

APELANTE: SWASILANNE DA FONSECA E SILVA, RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 323 - SPE LTDA

APELADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 323 - SPE LTDA, SWASILANNE DA FONSECA E SILVA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0004692-38.2015.8.14.0006

APELANTE: SWASILANNE DA FONSECA E SILVA

Advogado do(a) APELANTE: ELVIS RODOLFO DA SILVA CARVALHO - PA785-A

APELADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA SPE LTDA

Advogado do(a) APELADO: JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - SP152165-A

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL A PEDIDO DO COMPRADOR ANTES DO TERMO FINAL. AUSÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS INDEVIDA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas por RODOBENS INCORPORADOR IMOBILIÁRIA LTDA. e SWASILANNE DA FONSECA E SILVA contra sentença da 2ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual ajuizada pela autora. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e determinou a devolução integral dos valores pagos, julgando improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais. A autora interpôs recurso requerendo o reconhecimento da mora contratual e o pagamento de indenização. A ré, por sua vez, recorreu pleiteando a validade da cláusula de prorrogação de 180 dias, a improcedência da restituição integral e a fixação dos juros a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: definir se a cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel é válida; verificar se houve mora da construtora na entrega da unidade; analisar se é devida indenização por danos materiais e morais; estabelecer se a retenção de parte dos valores pagos é admissível e qual o percentual cabível, bem como o termo inicial dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula de prorrogação de 180 dias é válida e usual no mercado imobiliário, conforme entendimento consolidado pelo STJ (REsp 1.582.318/RJ), desde que tenha prazo determinado e esteja justificada por fatores típicos da construção civil.

A rescisão contratual foi requerida pela compradora antes do término do prazo de prorrogação contratualmente previsto, o que afasta a caracterização de mora por parte da incorporadora e, por consequência, o dever de indenizar.

A frustração experimentada pela autora decorre de sua decisão unilateral de rescindir o contrato antes do vencimento contratual, não havendo elementos que configurem ilicitude apta a justificar reparação por danos morais ou materiais.

Em se tratando de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é cabível a retenção de parte dos valores pagos a título de despesas administrativas, sendo considerado razoável o percentual de 10%, conforme precedentes do STJ e nos termos do art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018.

Em atenção à jurisprudência firmada no Tema 1.002/STJ, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, não havendo mora da vendedora até então.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação da autora desprovida. Apelação da ré parcialmente provida.

Tese de julgamento
:

A cláusula contratual de prorrogação de 180 dias para a entrega de imóvel é válida, desde que possua prazo determinado e esteja prevista de forma clara e expressa.

Não há mora do promitente vendedor quando a rescisão contratual é promovida pelo comprador antes do término do prazo contratualmente ajustado, incluindo o período de tolerância.

A ausência de inadimplemento do vendedor afasta o dever de indenizar por danos morais ou materiais.

Na rescisão contratual por iniciativa do comprador, é admissível a retenção de até 25% dos valores pagos; sendo razoável a fixação de 10% conforme as circunstâncias do caso concreto.

Os juros de mora incidentes sobre a restituição dos valores pagos devem ser contados a partir do trânsito em julgado da decisão que reconhece a rescisão contratual.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 406 e 475; CDC, art. 51, IV; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 12.09.2017; STJ, Tema 1.002, j. 27.11.2019; STJ, AgInt no REsp 1988931/SP, j. 09.08.2022; STJ, Súmula 543.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e negar provimento ao recurso interposto pela parte autora e conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto pela parte ré
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amílcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por RODOBENS INCORPORADOR IMOBILIÁRIA LTDA. e SWASILANNE DA FONSECA E SILVA, objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua, que julgou parcialmente procedente o pedido da parte autora na Ação de Rescisão Contratual ajuizada.

Relata a autora que, em 28/11/2012, firmou com a empresa ré instrumento particular de compromisso de compra e venda de fração ideal a que corresponderia unidade autônoma futura, referente à unidade nº 04, Bloco 00, localizada no empreendimento Condomínio Moradas Club Ilhas Pará, conforme documento contratual colacionado aos autos. O valor total ajustado para a aquisição do imóvel foi de R$ 109.000,00 (cento e nove mil reais). A autora afirma ter quitado integralmente todas as parcelas pactuadas.

Sustenta que, de acordo com a cláusula constante do quadro VII do contrato, a empresa se comprometeu a entregar a unidade habitacional no prazo de 24 meses contados da assinatura do instrumento contratual, ou seja, até 30 de setembro de 2014. No entanto, apesar do regular adimplemento contratual pela autora, a construtora não efetuou a entrega do imóvel até a presente data, nem apresentou justificativa plausível ou previsão concreta de conclusão da obra.

A autora alega, ainda, ter tentado por diversas vezes obter informações junto à incorporadora acerca do atraso, sem jamais receber respostas claras ou fundamentadas, circunstância que agravou a frustração gerada pela não entrega do imóvel e que, segundo sustenta, ultrapassa a esfera patrimonial, configurando danos morais indenizáveis.

Aduz também que a ré, ciente do iminente inadimplemento, teria lhe proposto que requeresse, voluntariamente, a rescisão do contrato, sob a promessa de evitar maiores consequências jurídicas, o que, segundo sustenta, revela conduta dolosa e contrária à boa-fé objetiva, na medida em que buscava eximir-se das obrigações assumidas contratualmente.

Diante da situação narrada, a autora ajuizou a presente ação requerendo: a rescisão do contrato com a consequente devolução dos valores pagos à ré; a nulidade da cláusula que prevê a prorrogação do prazo de 180 dias; a reparação por danos materiais e morais.

A ré, em contestação (ID 12235195), alegou, preliminarmente, a ilegitimidade passiva alegando que o valor referente à comissão de corretagem não foi destinado à incorporadora, bem como a prescrição da pretensão referente à comissão. No mérito, aduz, em resumo:
inexistência de responsabilidade pelo insucesso do financiamento bancário, por se tratar de incumbência exclusiva do compromissário comprador, conforme cláusula contratual específica; ausência de inadimplemento contratual, razão pela qual não se justifica a devolução integral dos valores pagos; validade e legalidade da cláusula contratual que prevê a prorrogação da obra por 180 dias, não havendo, portanto, a mora alegada pela autora; a legalidade da comissão de corretagem.
Ao final, requereu a total improcedência dos pedidos formulados na exordial.

Sentença em ID 12235205, na qual o juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido autoral e declarou rescindido o contrato, determinando a devolução integral dos valores pagos. Os demais pedidos foram julgados improcedentes.

Em seguida, a parte ré interpôs embargos de declaração (ID 12235206, os quais foram parcialmente acolhidos somente para delimitar a sucumbência recíproca, conforme decisão de ID 12235208, pg. 18-20.

Inconformada, a parte ré interpôs apelação. Nas razões recursais (ID 12235209), a apelante impugna a referida sentença com base nos seguintes fundamentos: sustenta a culpa exclusiva da apelada pela rescisão do contrato, visto que esta requereu a rescisão do contrato antes mesmo de expirado o prazo de término do empreendimento, considerando o prazo de prorrogação (180 dias) previsto no contrato; alega que, em razão da culpa pela rescisão ser da apelada, deve ser retido o montante de 25% do valor integralizado pela recorrida; aduz que os juros de mora devem incidir do trânsito em julgado da decisão que declarou a rescisão. Ao final, requer o provimento do recurso a e consequente reforma da decisão de piso.

A parte autora também interpôs recurso de apelação. Nas razões recursais de ID 12235210, pg. 9 – ID 12235211, pg. 7, alega, em resumo: a nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias; o cabimento de indenização pelos danos materiais e morais em decorrência do atraso na obra. Por fim, pugna pelo provimento do recurso.

Contrarrazões da apelada em petição de ID 12235267. Em suma, rechaçou os argumentos da autora/apelante.

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

Tentativa de conciliação realizada, porém restou infrutífera, conforme documento de ID 27065277.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

Os presentes recursos são cabíveis, visto que foram apresentados tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmados por advogados legalmente habilitados nos autos.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

A controvérsia devolvida à apreciação deste colegiado cinge-se à validade da cláusula contratual que prevê o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, bem como à configuração ou não de mora por parte da construtora, e, por consequência, à existência ou não de dever indenizatório por danos materiais e morais. Em sede recursal, discute-se ainda o percentual de retenção sobre os valores pagos, em razão da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda promovida pela autora.

DA ANÁLISE DO RECURSO DA PARTE AUTORA

DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO

A data de entrega do empreendimento deve ser clara e certa, não podendo ser estabelecida de forma vaga, condicionando a entrega a evento futuro e incerto. Em análise à cláusula VII, verifica-se que admite a prorrogação de 180 dias nos casos previstos contratualmente.

A jurisprudência entende que é cabível cláusula contratual prevendo a prorrogação da obra, porém desde que devidamente justificada a necessidade da prorrogação, que o prazo não seja excessivo e sem definição certa para entrega do imóvel.

O STJ tem entendimento no sentido de que o prazo de 180 dias é razoável, o qual tenho adotado há muito, levando em consideração a complexidade na realização do empreendimento, visto se tratar de obra complexa. Aliás, esse é o prazo praticado no mercado de vendas de imóveis. Neste sentido a decisão da Terceira Turma do STJ no julgamento do REsp 1582318 - RJ. Vejamos:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017)

Assim, é possível a prorrogação do prazo de entrega do imóvel, desde que devidamente delimitada e em prazo razoável que não prejudique o direito do consumidor.

No caso, verifica-se que a entrega do imóvel estava prevista para o prazo de 24 meses a contar da assinatura do contrato, ou seja, até 30 de setembro de 2014, conforme disposto no Quadro VII do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda. Acrescido do período de tolerância contratualmente estipulado (180 dias), o prazo final para entrega da unidade imobiliária se estendia até abril de 2015.

Contudo, conforme se extrai dos autos, a própria autora, ora apelante, ajuizou a ação de rescisão contratual antes do decurso desse prazo de tolerância, o que afasta, de plano, qualquer alegação de mora da ré. Em outras palavras, não houve descumprimento contratual por parte da incorporadora, pois o prazo final de entrega ainda estava em curso quando a parte autora promoveu a demanda judicial.

Dessa forma, não restando caracterizado inadimplemento por parte da ré, não há que se falar em culpa contratual que enseje o dever de indenizar, seja a título de danos materiais, seja de danos morais.

A frustração da autora decorreu de iniciativa própria ao optar por rescindir antecipadamente o contrato, quando ainda em curso o prazo de tolerância convencionado. Assim sendo, não há suporte fático ou jurídico para a imposição de responsabilidade civil à incorporadora, razão pela qual deve ser mantida a improcedência dos pedidos indenizatórios formulados na inicial.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso da parte autora.

DA ANÁLISE DO RECURSO DA PARTE RÉ

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES

A parte autora tem o direito de requerer a rescisão contratual se não for mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Caso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial, deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra.

Exposta a pretensão, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

O adquirente tem o direito de requerer a rescisão contratual se não for mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Caso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra. Contudo, não pode o consumidor ficar preso ao contrato sem possibilidade de rescindir quando não mais lhe agradar ou quando necessitar quebrar a relação contratual.

O art. 51, IV, do CDC assim disciplina:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Ora, caso o consumidor recaia no incumprimento da obrigação, ocorrerá a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil,
verbis:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pelo autor à ré devem ser restituídos e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Neste sentido, colaciono os seguintes julgados:

APELAÇÃO  RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES  CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR  PRECEDENTES DO STJ  ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO  RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS  COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PACTUADA  ÔNUS SUCUMBENCIAIS  REDISTRIBUIÇÃO COM OBSERVÂNCIA DA PROPORCIONALIDADE  RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO  SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Trata-se de Recurso de Apelação adversando sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda, declarando a rescisão contratual e determinando à promovida a restituição dos valores pagos pelos autores, com a retenção de 10% (dez por cento). 2. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  A jurisprudência do E. STJ entende possuir o consumidor direito potestativo de promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel, quando não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas, ainda que exista no contrato cláusula de irrevogabilidade/irretratabilidade. (STJ - AREsp: 1833955 MG 2021/0033757-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/05/2021) Nessa perspectiva, a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio. 3. PERCENTUAL DE RETENÇÃO  Revela-se abusiva a cláusula contratual que estabelece o valor do contrato como parâmetro para o percentual de retenção em caso de rescisão contratual. Mostra-se adequado o padrão-base de cláusula penal, consistente na retenção de 25% das parcelas desembolsadas pelo comprador, adotado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. 4. COMISSÃO DE CORRETAGEM  O eg. STJ já pacificou a questão, de forma vinculante, no sentido de que "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938 - STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo). No presente caso não há disposição contratual expressa transferindo ao comprador a responsabilidade de pagar pelos serviços de corretagem, sequer ajuste quanto ao valor correspondente, razão pela qual não há que se falar em retenção de valor a esse título. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.

(TJ-CE - AC: 01879439120188060001 CE 0187943-91.2018.8.06.0001, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 03/11/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 03/11/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos.

(TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022)

Contudo, no presente caso, tendo em vista que a apelada deu causa à rescisão sem ter expirado o prazo de entrega do empreendimento, contando os 180 dias de prorrogação previstos contratualmente, por certo não cabe devolução integral dos valores, devendo ser resguardado os valores necessários à negociação entabulada.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que se faz presente no caso em comento.

Frise-se que caberia a devolução integral caso fosse culpa exclusiva da construtora, o que não ocorreu na presente demanda, visto que, conforme acima dito, a autora/apelada requereu a rescisão do contrato arguindo a mora da ré/apelante no tocante à entrega, porém o prazo ainda não havia expirado.

Assim, entendo que merece reforma a sentença de piso quanto a esses pontos.

Em relação ao montante a ser devolvido, compreendo que merece reforma a decisão combatida.

A Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei nº 13.786/2018, estabelece, no art. 67-A, II, que a multa convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga. Ou seja, o legislador limitou o valor do montante a ser retido pelo vendedor, a fim de evitar imenso prejuízo financeiro ao comprador quando este der causa à rescisão contratual.

Analisando o caso, entendo razoável o percentual de 10% fixado, considerando que a ré/apelante não terá prejuízos em relação ao imóvel vendido, pois o bem retornará ao seu patrimônio e, assim, poderá dispor livremente do bem, podendo vendê-lo a outro comprador sem nem ter que restituir a apelada a título de benfeitorias realizadas no imóvel.

Colaciono os seguintes julgados corroborando o entendimento:

DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.

A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.

2.

No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.

Recurso especial a que se nega seguimento. (STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/2018. CULPA DO ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. 3. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara.

(TJ-SP - AC: 10705653120218260100 SP 1070565-31.2021.8.26.0100, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 12/03/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2022)

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)

Friso que o valor a ser restituído à autora/apelada deverá ser pago de forma única, nos termos da Súmula 543 do STJ.

DOS JUROS DE MORA

No tocante aos juros de mora, estes devem ser estabelecidos a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento pacífico em nosso ordenamento jurídico.

O Superior Tribunal de Justiça já possui entendimento pacificado acerca do assunto, conforme o Tema 1.002, que estabeleceu a seguinte tese: “
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
”

Corroborando o entendimento acima explanado, colaciono o seguinte julgado:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO). LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" (AgInt no REsp n. 1.896.690/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021). 2. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. 3. O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1988931 SP 2022/0061052-9, Data de Julgamento: 09/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/08/2022)

Considerando que a rescisão decorreu de culpa do comprador, estes devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, em observância à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado se justifica, pois, até então, não há mora configurada por parte da ré.

Assim, entendo que deve ser reformada a decisão de piso no tocante à aplicação dos juros moratórios, devendo incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto no sentido de
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE AUTORA E CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO
interposta pela parte ré para reconhecer a validade da cláusula de prorrogação contratual de 180 dias, afastar a ocorrência de mora e, por consequência, julgar improcedentes os pedidos de indenização por danos morais e materiais, bem como autorizar a retenção de 10% dos valores pagos pela autora, a título de despesas administrativas, determinando a restituição do saldo remanescente, devidamente corrigido e acrescido de juros legais a partir do trânsito em julgado da presente decisão, nos termos do art. 406 do CCB.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 18/12/2025