Tribunal: TJPA
Processo: 0011041-16.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7780 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2025-02-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXAS CONDOMINIAIS COBRADAS ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. LEI 13.786/2018. INAPLICABILIDADE. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA. DISTINÇÃO ENTRE OS VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame Apelação interposta por Direcional Engenharia S/A e Direcional Diamante Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença da 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, formulados por Maria da Penha Farias Bastos e Amandio Bastos da Silva Junior. II. Questão em discussão Percentual de retenção das parcelas pagas em razão da rescisão contratual. Responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel. Termo inicial dos juros de mora para os valores a serem restituídos. III. Razões de decidir Inaplicabilidade da Lei 13.786/18: O contrato foi celebrado antes da vigência da lei, sendo vedada sua aplicação retroativa, conforme entendimento pacífico do STJ e o princípio do tempus regit actum. Percentual de retenção: O percentual de 25% das parcelas pagas, fixado na sentença, está em conformidade com a Súmula 543 do STJ e com o princípio da proporcionalidade, já que as apelantes não demonstraram prejuízos adicionais que justifiquem a majoração. Taxas condominiais: Conforme a jurisprudência do STJ, as despesas condominiais são devidas apenas após a posse efetiva do imóvel, o que não ocorreu no presente caso. Correta, portanto, a condenação das apelantes à restituição simples desses valores. Juros de mora: Sobre os valores decorrentes da rescisão contratual, devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme o Tema 1.002 do STJ. Já para a restituição das taxas condominiais, os juros fluem desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. IV. Dispositivo Conhecimento e parcial provimento do recurso para ajustar o termo inicial dos juros de mora relativos à rescisão contratual ao trânsito em julgado da decisão. Tese de julgamento: Em contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da Lei 13.786/18, o percentual de retenção das parcelas pagas deve observar o princípio da proporcionalidade e a jurisprudência consolidada. As taxas condominiais são devidas somente após a entrega do imóvel ao comprador. Nas rescisões contratuais por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 405; Código Civil, art. 405; Súmula 543 do STJ; Tema 1.002 do STJ. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 5ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0011041-16.2013.8.14.0301

APELANTE: DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DIRECIONAL ENGENHARIA S/A

APELADO: AMANDIO BASTOS DA SILVA JUNIOR, MARIA DA PENHA FARIAS BASTOS, CONDOMINIO SALINAS

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXAS CONDOMINIAIS COBRADAS ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. LEI 13.786/2018. INAPLICABILIDADE. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA. DISTINÇÃO ENTRE OS VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.
Caso em exame
Apelação interposta por Direcional Engenharia S/A e Direcional Diamante Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença da 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, formulados por Maria da Penha Farias Bastos e Amandio Bastos da Silva Junior.

II.
Questão em discussão

Percentual de retenção das parcelas pagas em razão da rescisão contratual.

Responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel.

Termo inicial dos juros de mora para os valores a serem restituídos.

III.
Razões de decidir

Inaplicabilidade da Lei 13.786/18:
O contrato foi celebrado antes da vigência da lei, sendo vedada sua aplicação retroativa, conforme entendimento pacífico do STJ e o princípio do tempus regit actum.

Percentual de retenção:
O percentual de 25% das parcelas pagas, fixado na sentença, está em conformidade com a Súmula 543 do STJ e com o princípio da proporcionalidade, já que as apelantes não demonstraram prejuízos adicionais que justifiquem a majoração.

Taxas condominiais:
Conforme a jurisprudência do STJ, as despesas condominiais são devidas apenas após a posse efetiva do imóvel, o que não ocorreu no presente caso. Correta, portanto, a condenação das apelantes à restituição simples desses valores.

Juros de mora:
Sobre os valores decorrentes da rescisão contratual, devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme o Tema 1.002 do STJ. Já para a restituição das taxas condominiais, os juros fluem desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

IV.
Dispositivo
Conhecimento e parcial provimento do recurso para ajustar o termo inicial dos juros de mora relativos à rescisão contratual ao trânsito em julgado da decisão.

Tese de julgamento:

Em contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da Lei 13.786/18, o percentual de retenção das parcelas pagas deve observar o princípio da proporcionalidade e a jurisprudência consolidada.

As taxas condominiais são devidas somente após a entrega do imóvel ao comprador.

Nas rescisões contratuais por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 405; Código Civil, art. 405; Súmula 543 do STJ; Tema 1.002 do STJ.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 5ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL: 0011041-16.2013.8.14.0301

COMARCA DE ORIGEM: 3ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM

RECORRENTE: DIRECIONAL ENGENHARIA S/A E DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

RECORRIDOS: MARIA DA PENHA FARIAS BASTOS E AMANDIO BASTOS DA SILVA JUNIOR.

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
DIRECIONAL ENGENHARIA S/A E DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Belém, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
MARIA DA PENHA FARIAS BASTOS E AMANDIO BASTOS DA SILVA JUNIOR
, em
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E REPETIÇÃO DE INDÉBITO
.

Na origem, os autores alegaram que celebraram contrato de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento Bella Cittá Total Ville/Condomínio Salinas, adimplindo a quantia inicial de R$ 3.725,60, mas não obtiveram financiamento necessário devido a supostos atrasos na obra, além de terem sido cobrados indevidamente por taxas condominiais no valor de R$ 574,75, mesmo sem a entrega do imóvel.

Requereram a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos e a repetição em dobro das taxas condominiais.

O juízo a quo concluiu pela rescisão do contrato por culpa dos promitentes compradores e determinou a restituição de 75% do valor adimplido (R$ 2.794,20) e a devolução simples das taxas condominiais pagas (R$ 574,75), com a devida correção monetária e juros de 1% ao mês a partir da citação. A sentença foi proferida nos seguintes termos (ID 22981798):

ANTE O EXPOSTO, pelos fundamentos ao norte alinhavados, nos termos do artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil e decido o Processo, com resolução de mérito, e o faço para
JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na presente
ação e declarar rescindido o contrato estabelecido entre as partes
, CONDENANDO as sociedades empresárias demandadas a restituírem, em favor das partes autoras,
75% de
R$ 3.725,60 (três mil e setecentos e vinte e cinco reais e sessenta centavos)
, relativo ao pagamento desembolsado a título de parte do preço do imóvel
, definindo-se, nesta vertente de condenação, o valor histórico de R$ 2.794,20 ( dois mil e setecentos e noventa e quatro reais e vinte centavos), com a incidência de atualização monetária pelo INCC, de cada parcela desembolsada, bem como com a incidência de juros de mora, em patamar de 1% (um por cento) ao mês, computados a partir da data do trânsito em julgado da decisão (Tema 1.002) até o efetivo pagamento.

No que se refere à repetição de indébito da taxa condominial, CONDENO as requeridas a restituírem aos autores a importância de R$- 574,75 (quinhentos e setenta e quatro reais e setenta e cinco centavos),na forma simples, com correção monetária pelo INPC e juros de 1% ao mês desde a citação, nos termos do art. 405 CC.

Julgo os demais pedidos formulados na exordial improcedentes, nos termos do art. 487, inciso I do CPC.

Como cada litigante foi em parte vencedor e vencido, as partes respondem proporcionalmente, em partes iguais, pelo pagamento das custas e despesas processuais havidas em razão do presente feito.

Finalmente, cada uma das partes responde pelo pagamento dos honorários advocatícios de seus respectivos patronos, que arbitro em patamar de 10% do valor da condenação imposta (restituição dos valores oriundos da rescisão contratual), remunerando-se, assim, de maneira digna, a atuação de cada profissional levada a efeito no caso concreto.

Ficam as partes advertidas de que em caso de não pagamento das custas processuais, no prazo de 15 (quinze) dias, o crédito delas decorrente sofrerá atualização monetária e incidência dos demais encargos legais e será encaminhado para inscrição em dívida ativa.

Em suas razões recursais, as apelantes pleiteiam a reforma da sentença, defendendo a aplicação do art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64, o qual permitiria a retenção de até 50% das parcelas pagas, em virtude da submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação.

Sustentam, ainda, a legalidade da cobrança das taxas condominiais e questionam a aplicação dos juros de mora e da correção monetária, requerendo que estes incidam somente a partir do trânsito em julgado da decisão

Certificado no ID 22981824 que não foram apresentadas contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos.

A controvérsia devolvida a este Tribunal reside, essencialmente, em determinar: (i) o percentual de retenção aplicável sobre os valores pagos pelos recorridos em razão da rescisão contratual, e (ii) a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel.

Pois bem.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA ALEGAÇÃO DE RETENÇÃO DE 50% DAS PARCELAS PAGAS

O principal ponto controvertido desta apelação diz respeito à legalidade do percentual de retenção fixado pelo juízo a quo. As apelantes sustentam a aplicação do art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64, com a redação dada pela Lei 13.786/18, que autoriza a retenção de até 50% das quantias pagas em casos de rescisão contratual de empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

A inaplicabilidade da Lei 13.786/18 ao presente contrato

A Lei 13.786/18, também conhecida como “Lei do Distrato”, trouxe inovações importantes no regime de compra e venda de imóveis, especialmente ao regulamentar a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda. No entanto, conforme reiteradamente decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, essa lei não possui efeito retroativo, aplicando-se apenas aos contratos firmados após sua entrada em vigor.

No caso em tela, o contrato celebrado entre os recorridos e as apelantes é anterior à promulgação da referida lei, de modo que não há fundamento legal para que o percentual de retenção de 50% seja aplicado.
O princípio do
tempus regit actum
impede que normas posteriores alterem obrigações contratuais preexistentes, em respeito ao princípio da segurança jurídica.

Nesse sentido, a pretensão das apelantes de majorar a retenção para 50% deve ser afastada, sob pena de violação aos princípios contratuais e às disposições legais vigentes à época da celebração do contrato.

A retenção de 25% das parcelas pagas está em consonância com o entendimento consolidado do STJ. A Súmula 543 estabelece que, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, a restituição das quantias pagas deve ocorrer de forma parcial, respeitando-se o percentual estipulado pela jurisprudência ou o que for demonstrado de forma razoável. Nesse sentido:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

No presente caso, as apelantes não demonstraram a existência de prejuízos que justifiquem a majoração do percentual de retenção. A doutrina e a jurisprudência destacam que a cláusula de retenção se destina a cobrir despesas efetivas, como corretagem, publicidade, custos administrativos e outras despesas diretamente relacionadas ao contrato.

Desse modo, a manutenção do percentual de 25% fixado na sentença é medida que se impõe, uma vez que está em consonância com o princípio da proporcionalidade e assegura o equilíbrio entre as partes envolvidas.

DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS

As apelantes sustentam que, conforme cláusula contratual, os recorridos deveriam arcar com as taxas condominiais a partir da assinatura do contrato, independentemente da entrega das chaves. Todavia, esse argumento encontra-se em desacordo com a jurisprudência consolidada do STJ, segundo a qual a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais surge apenas com a posse efetiva do imóvel.

No presente caso, restou incontroverso que os recorridos não receberam as chaves do imóvel, de modo que não houve a constituição da posse direta ou indireta. A ausência de posse exclui a obrigação de custeio das taxas condominiais. Confira-se a jurisprudência do C. STJ:

“As taxas condominiais são obrigações propter rem, mas sua exigibilidade está condicionada à posse ou fruição do bem pelo adquirente.”
(STJ, REsp 1.699.063/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, julgado em 06/03/2018).

No caso em análise, a sentença foi correta ao determinar a devolução simples dos valores pagos a título de taxa condominial, uma vez que não houve má-fé por parte das apelantes. A restituição em dobro, conforme pleiteada na inicial, exige a comprovação de dolo ou má-fé, o que não ficou demonstrado nos autos.

DOS JUROS DE MORA E DA CORREÇÃO MONETÁRIA

Os apelantes também se insurgem contra a fixação de juros de mora a partir da citação, sustentando que, nos termos do Tema 1.002 do STJ, tais juros deveriam fluir apenas a partir do trânsito em julgado, confira-se a tese firmada:

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

De fato, o STJ consolidou o entendimento de que, nas hipóteses de resolução de contrato por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos devem ser contados a partir do trânsito em julgado, e não da citação. Tal posição decorre da ausência de mora da parte vendedora até a decisão final que reconheça a rescisão contratual.

Portanto, no tocante aos valores decorrentes da rescisão contratual, determino a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.

No entanto, quanto à restituição das taxas condominiais, os juros de mora incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, uma vez que a obrigação de restituição desse valor configura uma dívida líquida e certa.

DISPOSITIVO

Pelo exposto,
CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso apenas para determinar que os juros de mora sobre o valor da rescisão contratual incidam a partir do trânsito em julgado da decisão.

É o voto.

P. R. I. C.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 06/03/2025