Tribunal: TJPA
Processo: 0809576-46.2025.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-10-06

Ementa:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. ANTERIORIDADE DO NEGÓCIO. BOA-FÉ PRESUMIDA. INDISPONIBILIDADE POSTERIOR. SUSPENSÃO DE ATOS EXPROPRIATÓRIOS. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto por José Luiz Faillace contra decisão que, nos autos de embargos de terceiro, indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência voltado à suspensão de atos expropriatórios incidentes sobre imóvel situado à Alameda São Pedro, n.º 43, Lote 03, Quadra 28, no Residencial Castanheira, Ananindeua/PA. O agravante alega ter adquirido o bem por promessa de compra e venda quitada em 2007, anterior à decretação de indisponibilidade dos bens da construtora vendedora em ação civil pública ajuizada posteriormente, buscando a preservação de sua posse até o julgamento final dos embargos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela provisória de urgência, no âmbito de embargos de terceiro, a fim de suspender atos expropriatórios sobre imóvel adquirido por compromisso de compra e venda não registrado, mas quitado anteriormente à decretação de indisponibilidade de bens da promitente vendedora. III. RAZÕES DE DECIDIR A tutela provisória de urgência exige demonstração de probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme previsto no art. 300 do CPC. Nos embargos de terceiro, admite-se a suspensão liminar dos atos de constrição mediante prova sumária da posse ou do domínio, nos termos dos arts. 677 e 678 do CPC. A jurisprudência do STJ, consolidada na Súmula 84, admite a oposição de embargos de terceiro com base em posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que não registrado, desde que ausente má-fé. A aquisição do imóvel pelo agravante se deu mediante compromisso de compra e venda firmado em 27/08/2007, com quitação integral em 26/10/2007, anterior à indisponibilidade decretada em 17/12/2008, o que, em juízo sumário, evidencia a boa-fé e a anterioridade necessárias à proteção possessória. A iminência de leilão configura perigo de dano concreto e atual, apto a justificar a concessão da medida urgente para preservar o resultado útil do processo. A suspensão dos atos expropriatórios é medida conservativa e reversível, não comprometendo os interesses da coletividade enquanto perdurar a instrução dos embargos de terceiro. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A promessa de compra e venda quitada antes da decretação de indisponibilidade dos bens da promitente vendedora, ainda que desprovida de registro, autoriza a concessão de tutela provisória de urgência para suspender atos expropriatórios, com base na posse e na boa-fé presumida do adquirente. A jurisprudência do STJ, por meio da Súmula 84, admite a oposição de embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda sem registro, desde que não haja indícios de má-fé. A urgência está caracterizada quando há risco iminente de leilão judicial que possa inviabilizar o provimento final nos embargos de terceiro. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 674 a 681; CF/1988, art. 5º, incs. XXXV e LXXVIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 84; STJ, REsp 1861025/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 12.05.2020; STJ, AgInt no AREsp 2159270/MT, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 28.11.2022. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do Agravo de Instrumento nº 0809576-46.2025.8.14.0000, interposto por José Luiz Faillace, sendo recorrido(a) Associação dos Proprietários e Promitentes Compradores do Condomínio Residencial Castanheira e outros. ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível Isolada do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe provimento, nos termos do relatório, voto e fundamentos constantes deste julgamento. Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema. Des. Alex Pinheiro Centeno Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0809576-46.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: JOSE LUIZ FAILLACE

AGRAVADO: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS E PROMITENTES COMPRADORES DO CONDOMINIO RESIDENCIAL CASTANHEIRA, CONDOMINIO RESIDENCIAL CASTANHEIRA, FUTURA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. ANTERIORIDADE DO NEGÓCIO. BOA-FÉ PRESUMIDA. INDISPONIBILIDADE POSTERIOR. SUSPENSÃO DE ATOS EXPROPRIATÓRIOS. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por José Luiz Faillace contra decisão que, nos autos de embargos de terceiro, indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência voltado à suspensão de atos expropriatórios incidentes sobre imóvel situado à Alameda São Pedro, n.º 43, Lote 03, Quadra 28, no Residencial Castanheira, Ananindeua/PA. O agravante alega ter adquirido o bem por promessa de compra e venda quitada em 2007, anterior à decretação de indisponibilidade dos bens da construtora vendedora em ação civil pública ajuizada posteriormente, buscando a preservação de sua posse até o julgamento final dos embargos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela provisória de urgência, no âmbito de embargos de terceiro, a fim de suspender atos expropriatórios sobre imóvel adquirido por compromisso de compra e venda não registrado, mas quitado anteriormente à decretação de indisponibilidade de bens da promitente vendedora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A tutela provisória de urgência exige demonstração de probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme previsto no art. 300 do CPC.

Nos embargos de terceiro, admite-se a suspensão liminar dos atos de constrição mediante prova sumária da posse ou do domínio, nos termos dos arts. 677 e 678 do CPC.

A jurisprudência do STJ, consolidada na Súmula 84, admite a oposição de embargos de terceiro com base em posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que não registrado, desde que ausente má-fé.

A aquisição do imóvel pelo agravante se deu mediante compromisso de compra e venda firmado em 27/08/2007, com quitação integral em 26/10/2007, anterior à indisponibilidade decretada em 17/12/2008, o que, em juízo sumário, evidencia a boa-fé e a anterioridade necessárias à proteção possessória.

A iminência de leilão configura perigo de dano concreto e atual, apto a justificar a concessão da medida urgente para preservar o resultado útil do processo.

A suspensão dos atos expropriatórios é medida conservativa e reversível, não comprometendo os interesses da coletividade enquanto perdurar a instrução dos embargos de terceiro.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A promessa de compra e venda quitada antes da decretação de indisponibilidade dos bens da promitente vendedora, ainda que desprovida de registro, autoriza a concessão de tutela provisória de urgência para suspender atos expropriatórios, com base na posse e na boa-fé presumida do adquirente.

A jurisprudência do STJ, por meio da Súmula 84, admite a oposição de embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda sem registro, desde que não haja indícios de má-fé.

A urgência está caracterizada quando há risco iminente de leilão judicial que possa inviabilizar o provimento final nos embargos de terceiro.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 300, 674 a 681; CF/1988, art. 5º, incs. XXXV e LXXVIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 84; STJ, REsp 1861025/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 12.05.2020; STJ, AgInt no AREsp 2159270/MT, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 28.11.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos
os presentes autos do Agravo de Instrumento nº 0809576-46.2025.8.14.0000, interposto por
José Luiz Faillace
, sendo recorrido(a)
Associação dos Proprietários e Promitentes Compradores do Condomínio Residencial Castanheira e outros
.

ACORDAM
os Desembargadores que integram a
2ª Câmara Cível Isolada do Tribunal de Justiça do Estado do Pará
,
à unanimidade
, em
conhecer do recurso e dar-lhe provimento
, nos termos do relatório, voto e fundamentos constantes deste julgamento.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des.
Alex Pinheiro Centeno

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de
agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo
, interposto por José Luiz Faillace contra decisão interlocutória lançada ao Id 141232968, nos autos de Embargos de Terceiro nº 0824409-85.2024.8.14.0006, em trâmite perante a 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Ananindeua, que
indeferiu a tutela provisória de urgência pleiteada
, consistente na suspensão dos atos expropriatórios incidentes sobre o imóvel situado à Alameda São Pedro, n.º 43, Lote 03, Quadra 28, Residencial Castanheira.

Em suas razões recursais, o agravante sustenta, em síntese: (i) que adquiriu o imóvel por promessa de compra e venda celebrada em 27/08/2007 junto à empresa Futura Empreendimentos Imobiliários Ltda. – EPP, com declaração de quitação integral datada de 26/10/2007; (ii) que, embora legítimo e quitante, não conseguiu registrar a aquisição em razão da ausência de escritura definitiva; (iii) que, após a aquisição, sobrevieram medidas de indisponibilidade dos bens da construtora em Ação Civil Pública, alcançando inclusive o imóvel em sua posse, não obstante a anterioridade do negócio e sua boa-fé; (iv) que não figurou como parte na demanda originária e que o bem já se encontra avaliado e em vias de ser levado a leilão; e, por fim, requer a concessão de efeito suspensivo para impedir qualquer ato expropriatório até o julgamento final dos embargos.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

1. Juízo de Admissibilidade

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

2. Mérito

A matéria devolvida a este colegiado cinge-se a verificar a correção da decisão interlocutória que
indeferiu a tutela provisória de urgência em embargos de terceiro, na qual o agravante pleiteia a suspensão de quaisquer atos expropriatórios que incidam sobre o imóvel situado à Alameda São Pedro, n.º 43, Lote 03, Quadra 28, Residencial Castanheira.

Dos elementos constantes dos autos, extrai-se, com plausibilidade, que: (i) o agravante firmou instrumento particular de promessa de compra e venda em 27/08/2007 e quitou integralmente o preço em 26/10/2007, junto à Futura Empreendimentos Imobiliários Ltda. – EPP; (ii) a indisponibilidade dos imóveis da vendedora foi decretada a partir de 17/12/2008, em ação cautelar, sendo posteriormente ampliada na Ação Civil Pública n.º 0001727-97.2009.8.14.0006; (iii) há indicação de avaliação judicial do bem e iminência concreta de leilão, circunstâncias destacadas nos autos.

Nos termos do art. 300 do CPC, a tutela de urgência exige a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Trata-se de tutela de natureza satisfativa ou cautelar, de cognição sumária, cujo deferimento demanda a demonstração cumulativa desses requisitos. Em sede recursal, o art. 1.019, I, do CPC autoriza a atribuição de efeito suspensivo quando presentes tais pressupostos, bem como a imediata comunicação ao juízo de origem (§ 2º).

No contexto específico dos embargos de terceiro (CPC, arts. 674 a 681), avulta o art. 678 do CPC, segundo o qual reconhecida, liminarmente, a prova suficiente da posse ou domínio, impõe-se suspender as medidas constritivas sobre o bem litigioso. A prova exigida é sumária (art. 677 do CPC), compatível com o rito e a fase processual.

A jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 84) dispõe:
“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”
. Em reforço, colhe-se julgado no qual se reconhece a validade de negócio jurídico anterior à constrição, ausente prova de má-fé do adquirente, não bastando averbações posteriores para infirmar a aquisição de boa-fé (v.g., AgInt no AREsp 2159270/MT).

No caso, a cronologia é determinante. A promessa (27/08/2007) e a quitação (26/10/2007) precedem a primeira decretação de indisponibilidade (17/12/2008). Tal anterioridade, somada à posse oriunda do compromisso e à boa-fé objetiva presumida — não infirmada, nesta fase —, alinha-se ao verbete da Súmula 84/STJ, apto a amparar a proteção possessória em embargos de terceiro ainda que sem registro.

A decisão agravada indeferiu a cautela; contudo, à luz do material documental que instrui o agravo (compromisso e declaração de quitação), a
probabilidade do direito
se evidencia no exame perfunctório. A posterior indisponibilidade genérica não tem o condão, por si, de invalidar negócio jurídico perfeito anterior e de boa-fé.

O periculum é concreto e atual: o imóvel foi avaliado e há iminência de leilão, com risco real de expropriação antes do julgamento dos embargos. A manutenção da constrição, neste momento, esvazia a utilidade do provimento final e afronta os princípios da efetividade e da inafastabilidade da jurisdição (CF/88, art. 5º, XXXV e LXXVIII). De seu turno, a medida de suspensão é conservativa e reversível (art. 300, § 3º, CPC), preservando o status quo até a instrução adequada, em equilíbrio com o interesse coletivo subjacente à ACP.

Em situação análoga, este Tribunal atribuiu efeito suspensivo a embargos de terceiro quando demonstradas aquisição e quitação anteriores à indisponibilidade (AI n.º 0807087-75.2021.8.14.0000 — Carlos Kizan Dias/Regina F. Dias). De outro lado, quando presentes indícios de fraude e necessidade de dilação probatória, a tutela foi negada (AI n.º 0806359-34.2021.8.14.0000 — Colucci e outra). O caso vertente se aproxima do primeiro paradigma (anterioridade + boa-fé), não havendo, neste juízo sumário, elementos suficientes que apontem má-fé do adquirente.

A respeito do assunto, colaciono Jurisprudência do STJ:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 84/STJ. POSSE NÃO CONCRETIZADA EM RAZÃO DE O IMÓVEL AINDA ESTAR EM FASE DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. 1. Embargos de terceiro, por meio dos quais se objetiva desconstituir penhora de imóvel ocorrida no bojo de cumprimento de sentença. 2. Ação ajuizada em 08/05/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 23/01/2020. Julgamento: CPC/2015.
3. O propósito recursal é definir se é aplicável, na espécie, a Súmula 84/STJ ("É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro") quando ainda não houve a entrega das chaves ao promitente comprador.
4. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. Aplicação da Súmula 84/STJ.

5. Na petição inicial dos embargos de terceiro, o embargante deverá fazer prova sumária de sua posse ou de seu domínio e da qualidade de terceiro, oferecendo documentos e rol de testemunhas.

6. Na hipótese, o imóvel adquirido só não estava na posse da recorrida em razão de ainda estar em fase de construção, razão pela qual o instrumento particular de compra e venda colacionado aos autos - ainda que desprovido de registro - deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro. 7. Ademais, o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior ao próprio ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora do bem, não havendo que se falar em fraude à execução ou má-fé da parte adquirente. 8. Recurso especial conhecido e não provido.

(STJ - REsp 1861025/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/05/2020, DJe 18/05/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DESPROVIDA DE REGISTRO. IRRELEVÂNCIA. PENHORA NÃO REGISTRADA. MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE NÃO COMPROVADA. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CONFIGURADA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 84 E 375 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente" (Súmula 375/STJ). 2. "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro" (Súmula 84/STJ) 3. No caso dos autos, a Corte de origem julgou procedentes os embargos de terceiros, tendo em vista que, quando da aquisição do bem, não havia registro de penhora ou outro ato de constrição judicial ou averbação premonitória em relação à demanda executiva originária e que não há nenhuma prova nos autos de que a parte embargante não tenha agido de boa-fé quando da aquisição do imóvel. Incidência da Súmula 83/STJ.4. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 2159270 MT 2022/0197926-5, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 28/11/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/12/2022)

3. Dispositivo

Diante do exposto,
voto no sentido de dar provimento ao agravo de instrumento
, para reformar a decisão interlocutória e conceder a tutela provisória requerida, determinando a imediata suspensão de quaisquer atos expropriatórios (penhora, designação e realização de leilão, adjudicação, venda direta e correlatos) sobre o imóvel situado à Alameda São Pedro, n.º 43, Lote 03, Quadra 28, Residencial Castanheira (Ananindeua/PA), até o julgamento final dos embargos de terceiro.

Expeça-se comunicação urgente ao juízo de origem, para imediato cumprimento, nos termos do art. 1.019, § 2º, do CPC.

Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e infraconstitucional ventilada nos autos, evitando-se, com isso, a oposição de embargos de declaração para este fim.

Alerte-se às partes que embargos declaratórios não se prestam à revisão de fatos e provas, nem à impugnação da justiça da decisão, cabendo sua interposição nos estreitos limites previstos nos artigos 1.022 do CPC.

É como voto.

Publique-se. Intime-se. Registre-se.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador-Relator

Belém, 14/10/2025