Tribunal: TJPA
Processo: 0020370-18.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-11-18

Ementa:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de Apelação Cível interposta pelo promitente comprador em face de sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel foi rescindido por culpa exclusiva das rés/incorporadoras, que comunicaram a inviabilidade da conclusão da obra. A sentença de primeiro grau determinou a restituição simples do valor pago a título de comissão de corretagem, mas indeferiu os pedidos de aplicação de multas contratuais, juros compensatórios e indenização por danos morais. O recurso busca a reforma da decisão para obter a devolução em dobro da corretagem, a inversão de cláusulas penais, a condenação em juros compensatórios e a reparação por danos morais. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) saber se a devolução da comissão de corretagem, em caso de rescisão por culpa da vendedora, deve ocorrer na forma simples ou em dobro; (ii) saber se é possível a inversão das cláusulas penais moratória e compensatória, originalmente previstas apenas em desfavor do consumidor, para que sejam aplicadas às fornecedoras; (iii) saber se a condenação ao pagamento de cláusula penal compensatória pode ser cumulada com juros compensatórios; e (iv) saber se a não entrega do imóvel por cancelamento da obra gera dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR A rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora impõe a restituição integral de todos os valores pagos pelo consumidor, incluindo a comissão de corretagem, conforme entendimento da Súmula nº 543 do STJ. A devolução, contudo, deve ser na forma simples, e não em dobro, pois a cobrança original tinha amparo contratual, configurando-se a hipótese de engano justificável e afastando a má-fé necessária para a aplicação da sanção do art. 42, parágrafo único, do CDC, especialmente por se tratar de cobrança anterior à modulação de efeitos do EAREsp 600.663/RS. Em contratos de adesão, é cabível a inversão de cláusula penal estipulada exclusivamente contra o adquirente para que seja aplicada em desfavor da construtora/incorporadora em caso de inadimplemento, a fim de restabelecer o equilíbrio e a isonomia contratual. Assim, são devidas tanto a multa de 2% sobre os valores pagos, por previsão contratual expressa, quanto a multa de 10% sobre o valor do contrato, em decorrência da inversão autorizada pela tese firmada no Tema 971 do STJ. A cláusula penal de natureza compensatória, que serve como prefixação das perdas e danos, não pode ser cumulada com a condenação ao pagamento de juros compensatórios (ou lucros cessantes), sob pena de ocorrer dupla penalização pelo mesmo fato (bis in idem). Reconhecida a inversão da multa compensatória em favor do consumidor, afasta-se o pleito de juros compensatórios. A frustração completa do negócio por culpa exclusiva da construtora, que cancela a obra e impede a entrega do imóvel, ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e o simples inadimplemento contratual. Tal fato atinge a esfera extrapatrimonial do consumidor, violando sua paz de espírito e frustrando sua justa expectativa de adquirir a moradia, o que caracteriza o dano moral e gera o dever de indenizar. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da construtora, a restituição da comissão de corretagem ao consumidor deve ser integral e na forma simples, quando a cobrança original, embora indevida a retenção, decorreu de previsão contratual. 2. É cabível a inversão de cláusula penal prevista apenas em desfavor do adquirente para sancionar o inadimplemento da construtora, visando ao reequilíbrio da relação contratual (Tema 971/STJ). 3. É vedada a cumulação de cláusula penal compensatória com juros compensatórios ou lucros cessantes, por configurar bis in idem (Tema 970/STJ). 4. A não entrega de imóvel por cancelamento da obra por parte da construtora configura dano moral indenizável, pois a conduta frustra a legítima expectativa do consumidor e extrapola o mero inadimplemento contratual.” ______________________ Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 4º, III, 6º, II, 42, parágrafo único, e 51, IV; Código Civil, arts. 389, parágrafo único, 406, 409, 410 e 416, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, Súmula nº 362; STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, EAREsp 676.608/RS; STJ, EAREsp 600.663/RS; STJ, REsp 1.614.721/DF (Tema 971); STJ, REsp 1.498.484/DF (Tema 970).

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0020370-18.2014.8.14.0301

APELANTE: ROGERIO ADLAN DA SILVA MOURAO

APELADO: MOSCOU INCORPORADORA LTDA., LEAL MOREIRA IMOBILIARIA LTDA.

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de Apelação Cível interposta pelo promitente comprador em face de sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel foi rescindido por culpa exclusiva das rés/incorporadoras, que comunicaram a inviabilidade da conclusão da obra. A sentença de primeiro grau determinou a restituição simples do valor pago a título de comissão de corretagem, mas indeferiu os pedidos de aplicação de multas contratuais, juros compensatórios e indenização por danos morais. O recurso busca a reforma da decisão para obter a devolução em dobro da corretagem, a inversão de cláusulas penais, a condenação em juros compensatórios e a reparação por danos morais.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) saber se a devolução da comissão de corretagem, em caso de rescisão por culpa da vendedora, deve ocorrer na forma simples ou em dobro; (ii) saber se é possível a inversão das cláusulas penais moratória e compensatória, originalmente previstas apenas em desfavor do consumidor, para que sejam aplicadas às fornecedoras; (iii) saber se a condenação ao pagamento de cláusula penal compensatória pode ser cumulada com juros compensatórios; e (iv) saber se a não entrega do imóvel por cancelamento da obra gera dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora impõe a restituição integral de todos os valores pagos pelo consumidor, incluindo a comissão de corretagem, conforme entendimento da Súmula nº 543 do STJ. A devolução, contudo, deve ser na forma simples, e não em dobro, pois a cobrança original tinha amparo contratual, configurando-se a hipótese de engano justificável e afastando a má-fé necessária para a aplicação da sanção do art. 42, parágrafo único, do CDC, especialmente por se tratar de cobrança anterior à modulação de efeitos do EAREsp 600.663/RS.

Em contratos de adesão, é cabível a inversão de cláusula penal estipulada exclusivamente contra o adquirente para que seja aplicada em desfavor da construtora/incorporadora em caso de inadimplemento, a fim de restabelecer o equilíbrio e a isonomia contratual. Assim, são devidas tanto a multa de 2% sobre os valores pagos, por previsão contratual expressa, quanto a multa de 10% sobre o valor do contrato, em decorrência da inversão autorizada pela tese firmada no Tema 971 do STJ.

A cláusula penal de natureza compensatória, que serve como prefixação das perdas e danos, não pode ser cumulada com a condenação ao pagamento de juros compensatórios (ou lucros cessantes), sob pena de ocorrer dupla penalização pelo mesmo fato (
bis in idem
). Reconhecida a inversão da multa compensatória em favor do consumidor, afasta-se o pleito de juros compensatórios.

A frustração completa do negócio por culpa exclusiva da construtora, que cancela a obra e impede a entrega do imóvel, ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e o simples inadimplemento contratual. Tal fato atinge a esfera extrapatrimonial do consumidor, violando sua paz de espírito e frustrando sua justa expectativa de adquirir a moradia, o que caracteriza o dano moral e gera o dever de indenizar.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“1. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da construtora, a restituição da comissão de corretagem ao consumidor deve ser integral e na forma simples, quando a cobrança original, embora indevida a retenção, decorreu de previsão contratual. 2. É cabível a inversão de cláusula penal prevista apenas em desfavor do adquirente para sancionar o inadimplemento da construtora, visando ao reequilíbrio da relação contratual (Tema 971/STJ). 3. É vedada a cumulação de cláusula penal compensatória com juros compensatórios ou lucros cessantes, por configurar
bis in idem
(Tema 970/STJ). 4. A não entrega de imóvel por cancelamento da obra por parte da construtora configura dano moral indenizável, pois a conduta frustra a legítima expectativa do consumidor e extrapola o mero inadimplemento contratual.”

______________________

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, arts. 4º, III, 6º, II, 42, parágrafo único, e 51, IV; Código Civil, arts. 389, parágrafo único, 406, 409, 410 e 416, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula nº 543; STJ, Súmula nº 362; STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, EAREsp 676.608/RS; STJ, EAREsp 600.663/RS; STJ, REsp 1.614.721/DF (Tema 971); STJ, REsp 1.498.484/DF (Tema 970).

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0020370-18.2014.8.14.0301

APELANTE: ROGÉRIO ADLAN DA SILVA MOURÃO

APELADOS: MOSCOU INCORPORADORA LTDA. E LEAL MOREIRA IMOBILIÁRIA LTDA.

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO
interposto por
ROGÉRIO ADLAN DA SILVA MOURÃO
em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém que, nos autos da Ação de Rescisão de Distrato c/c Alteração de Cláusula Abusiva em Contrato de Compra e Venda c/c Devolução de Quantias Pagas promovida em face de
MOSCOU INCORPORADORA LTDA. E SETA IMOBILIÁRIA LTDA.
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Breve retrospecto.

O apelante ajuizou a presente ação em decorrência de um contrato de promessa de compra e venda de um apartamento no residencial Jardim Aquarela II. No momento da formalização do contrato, foi exigido o pagamento de R$ 2.000,00 a título de comissão de corretagem.

Ocorre que o contrato foi distratado por culpa exclusiva das apeladas, que comunicaram a inviabilidade de conclusão da obra. As apeladas se responsabilizaram pela devolução dos valores pagos, inclusive a título de corretagem, corrigidos monetariamente, o que não ocorreu integralmente.

Diante da vulnerabilidade, o apelante assinou um instrumento particular de distrato onde ficou estabelecida a devolução de R$18.297,44, referente à comissão de corretagem e despesas correlatas. Contudo, o valor efetivamente recebido foi de apenas R$16.095,82, não sendo integralizado o valor da corretagem.

Requereu a nulidade de confissão de dívida com a corretagem e do distrato, bem como a rescisão por culpa exclusiva e responsabilidade subsidiária das requeridas. Inversão das cláusulas 7ª e 9ª, devolução em dobro dos valores pagos a título de corretagem, e pagamento de multa de 2% (dois por cento) sobre valores pagos, de 10% (dez por cento) sobre valor do contrato, juros compensatórios até a assinatura do distrato e indenização por danos morais. Juntou documentos.

O juízo deferiu a gratuidade, ordenou a citação e determinou a aplicação do CDC e a inversão do ônus da prova.

Em sua contestação (ids. 23920861, p. 10-19, e 23920861, p. 1-4), a
MOSCOU INCORPORADORA
argumenta que as partes firmaram um instrumento particular de distrato em 14 de janeiro de 2014, encerrando o contrato de promessa de compra e venda da unidade 303 do empreendimento "Jardim Aquarela II". Alega que o valor de R$16.095,82, acordado no distrato, foi devidamente pago ao autor, que teria efetuado o pagamento de R$14.468,66, e, portanto, que a ré teria devolvido todos os valores mencionados.

A defesa sustenta a validade do distrato, afirmando que o contrato foi celebrado de acordo com a boa-fé objetiva e a probidade, em consonância com a legislação cível e consumerista. A ré argumenta que o autor carece de interesse de agir, uma vez que não houve resistência por parte da incorporadora em realizar o acordo de distrato.

A contestação aborda ainda a legalidade da comissão de corretagem, explicando que os valores foram pagos à agência imobiliária, e não à incorporadora. A defesa também se opõe à inversão de cláusulas contratuais e à aplicação de multas, por ausência de previsão contratual para tal.

Por fim, a ré argumenta a inexistência de danos morais, citando jurisprudência que entende que o mero descumprimento contratual não gera, por si só, o dever de indenizar. A contestação conclui pedindo a total improcedência da ação.

Junta o instrumento de distrato no id. 23920862, p. 5-9, bem como planilha com o valor total de R$14.468,66 (p. 11 e 12) e o próprio contrato de promessa de compra e venda (ids. 23920862, p. 13-20, e 23920863, p. 1-8).

Em réplica (ids. 23920863, p. 18-20, e 23920864, p. 1-11), a parte autora pediu a declaração de revelia da
SETA IMOBILIÁRIA
. Apontou confissão ficta. Afirmou que a requerida pagou valor abaixo do devido em caso de distrato, que o pagamento a taxa de corretagem é ilegal, reafirmando o arguido na inicial.

Após regular processo sobreveio
SENTENÇA
no id. 23920977. Transcrevo excertos:

(...)
RAZÃO DO DISTRATO

De acordo com relatos da parte autora, a(s) demandada(s) comunicaram que o empreendimento não mais seria realizado por ser inviável, e que seriam devolvidos os valores pagos pelas partes. Dito isto, está clara que houve rescisão contratual por culpa exclusiva das requeridas.

NULIDADES

Em relação às cláusulas abusivas, Rizzatto Nunes afirma que diferentemente do Código Civil, que dispõe sobre dois tipos de nulidade: a absoluta (nulidades de pleno direito do art. 166) e a relativa (anulabilidades do art. 171), a Lei n. 8.078 apenas reconhece as nulidades absolutas de pleno direito, fundadas no seu art. 1º, que estabelece que as normas que regulam as relações de consumo são de ordem pública e interesse social. Por isso,
não há que se falar em cláusula abusiva que se possa validar: ela sempre nasce nula, ou melhor dizendo, foi escrita e posta no contrato, mas é nula desde sempre.
(NUNES, Rizzato. Curso de Direito do Consumidor. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 648).

Em função de já nascerem nulas, o consumidor não está obrigado a cumprir qualquer obrigação que se lhe imponham mediante cláusulas abusivas. Por isso que o efeito da decisão judicial é
ex tunc
, uma vez que nela se reconhece a nulidade existente desde o fechamento do negócio. Além disso, dadas as características da cláusula abusiva e as normas do direito do consumidor, que são de ordem pública e interesse social, o magistrado tem, até mesmo, o dever de se pronunciar de ofício, mesmo que a parte não alegue a nulidade.

No caso sub judice, verifica-se que não houve, por parte do autor, a desistência de compra da unidade em questão,

mas sim a rescisão contratual por culpa e inciativa exclusivas da ré que, após anunciar e vender diversas unidades do empreendimento, concluiu que o mesmo seria inviável.

Inclusive a própria demandada reconhece o direito do demandante, afirmando que este tem direito a devolução dos valores pagos. É de bom alvitre destacar, que já é assente na jurisprudência, ser
abusiva a cobrança de impostos e da comissão de corretagem do adquirente em casos de rescisão contratual
, se não, vejam-se, a título de exemplo:

TJDFT-0312664) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO.
TAXAS CONDOMINIAIS PAGAS ANTES DO RECEBIMENTO DAS CHAVES. RESSARCIMENTO DEVIDO PELA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO COM A MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO, PELA CONSTRUTORA, DE 25% DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS. FIXAÇÃO DE ACORDO COM O § 3º DO ART. 20 DO CPC. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ IMPROVIDO. 1. Caracteriza abusividade a transferência da cobrança de comissão de corretagem ao adquirente do imóvel, sendo certo que a própria construtora deverá arcar com os custos da atividade que contratou para intermediar as vendas das unidades do seu empreendimento. 2. Somente após a entrega das chaves se dá a efetiva posse do imóvel, momento a partir do qual surge para o comprador a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 3. É possível a cumulação da multa moratória, que tem natureza punitiva, com lucros cessantes, que possui caráter compensatório, cujo termo final se dará quando a construtora disponibilizar as chaves para o comprador. 4. Nas causas em que houver condenação, os honorários serão fixados entre 10% e 20% sobre este valor, atendidos o grau de zelo de profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o serviço, nos termos do art. 20, § 3º, do CPC. 5. Nos casos em que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel se der por culpa exclusiva da promitente vendedora, não há que se falar em retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelos compradores que, na hipótese dos autos, cumpriu com todas as suas obrigações contratuais. (Apelação Cível nº 20140111853030 (894419), 5ª Turma Cível do TJDFT, Rel. Josaphá Francisco dos Santos. j. 19.08.2015, DJe 24.09.2015).

DANO MORAL

No que diz respeito à indenização por danos morais supostamente infligidos ao autor, decorrentes de atraso injustificado na entrega do imóvel, objeto do contrato firmado entre as partes, passo a me manifestar.

O dano moral, como prática atentatória aos direitos da personalidade, traduz-se num sentimento de pesar íntimo da pessoa ofendida, capaz de gerar-lhe alterações psíquicas ou prejuízos à parte social, afetiva, de seu patrimônio moral, conforme bem delineado por Sergio Cavalieri Filho (2007, p. 80), in fine:

“(...) Nessa linha de princípio, só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio no seu bem-estar.”

É sabido que o inadimplemento contratual, por si só, conforme decisões reiteradas do Superior Tribunal de Justiça, não enseja reparação por dano moral, este que, como se sabe, pressupõe significativos danos à personalidade e não apenas meros dissabores próprios do cotidiano.

Em que pese todos os malefícios advindos ao requerente, não vejo que esses possam ser considerados de tal monta a ponto de caracterizar qualquer ofensa e/ou afronta ao seu patrimônio moral, aos seus direitos da personalidade, notadamente a sua dignidade e ao seu direito à moradia.

Pari passu
encontra-se o entendimento de nossos Tribunais Estaduais, bem como decisão do E. Superior Tribunal de Justiça, colhendo-se como exemplo as seguintes ementas:

STJ-0415873) AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. 1. Dissídio jurisprudencial comprovado. 2.
"O inadimplemento de contrato, por si só, não acarreta dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. É certo que a inobservância de cláusulas contratuais pode gerar frustração na parte inocente, mas não se apresenta como suficiente para produzir dano na esfera íntima do indivíduo, até porque o descumprimento de obrigações contratuais não é de todo imprevisível"
(REsp 876.527/RJ). 3. Agravo improvido. (AgRg no Agravo em Recurso Especial nº 287870/SE (2013/0018282-8), 3ª Turma do STJ, Rel. Sidnei Beneti. j. 14.05.2013, unânime, DJe 05.06.2013).

Decerto que houve certa frustração na expectativa da requerente em ter o seu imóvel, porém se limitando à esfera do inadimplemento contratual, de índole eminentemente patrimonial, situação esta que
não faz jus ao pleito indenizatório por danos morais
supostamente experimentados.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
julgo PARCIALMENTE procedente o pedido para:

a) DECLARAR A RESCISÃO do contrato de compromisso de compra, objeto desta ação, celebrado entre ROGERIO ADLAN DA SILVA MOURÃO
e
MOSCOU INCORPORADORA LTDA.
e
LEAL MOREIRA IMOBILIÁRIA LTDA.

b) CONDENAR a parte requerida a restituir, em parcela única, o valor referente a Taxa de Corretagem,
acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo índice do INPC, a partir da data da propositura da ação, até a data do efetivo pagamento.

c) DEIXO DE CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por danos morais, pelas razões ao norte elencadas.

d)
Considerando a sucumbência recíproca (artigo 86 do NCPC), condeno as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma, ao pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Ressalto que, em observância ao disposto no art. 98, §2º, do CPC, a concessão da gratuidade não afasta a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência.

Contudo, a exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência ficará suspensa e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, a parte credora demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações da beneficiária (art. 98, §3º, CPC).

Extingo o presente feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Após o trânsito em julgado devidamente certificado, arquivem-se os autos dando-se baixa na distribuição e observando as demais cautelas legais.

Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se.

Belém-PA, 20 de junho de 2023.

ROSANA LUCIA DE CANELAS BASTOS

JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA CAPITAL

A sentença recorrida, portanto, julgou parcialmente procedente o pedido para: a) declarar a rescisão do contrato; b) condenar a parte requerida a restituir, em parcela única, o valor referente à Taxa de Corretagem, acrescidos de juros e correção monetária; c) deixou de condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais; e d) reconheceu a sucumbência recíproca.

O apelante opôs embargos de declaração, que foram rejeitados (id. 23920986).

O apelante,
ROGÉRIO ADLAN DA SILVA MOURÃO
, recorre da sentença que julgou parcialmente procedente sua ação de rescisão de distrato (apelação no id. 23920987). A ação original foi motivada pela não conclusão da obra do residencial "Jardim Aquarela II", o que levou a um distrato considerado abusivo pelo autor.

Principais Argumentos e Pedidos de Reforma:

Omissões na Sentença:
O apelante alega que a sentença foi omissa por não analisar diversos pedidos feitos na petição inicial, mesmo após a oposição de embargos de declaração. Os pedidos não apreciados incluem:

A devolução em dobro do valor pago como comissão de corretagem.

A aplicação de multas de 2% sobre os valores pagos e de 10% sobre o valor do contrato.

A condenação das rés ao pagamento de juros compensatórios.

Devolução em Dobro da Corretagem:
Embora a sentença tenha reconhecido a abusividade da cobrança da comissão de corretagem e determinado sua restituição, o apelante argumenta que a devolução deve ser em dobro, conforme o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de uma cobrança indevida.

Inversão das Penalidades:
O apelante solicita a aplicação, em seu favor, das multas contratuais que originalmente eram previstas apenas contra o comprador. Pede a condenação das rés ao pagamento de multa de 2% sobre os valores pagos por ele e de 10% sobre o valor atualizado do contrato, com base no princípio da isonomia nas relações de consumo.

Juros Compensatórios:
Requer a condenação das apeladas ao pagamento de juros compensatórios de 1% ao mês sobre os valores pagos, até a data do distrato, como forma de compensar o descumprimento contratual e a mora das empresas.

Indenização por Danos Morais:
O apelante contesta a improcedência do pedido de danos morais. Argumenta que o caso ultrapassa o mero aborrecimento, pois o imóvel nunca foi entregue devido ao cancelamento da obra, frustrando seus sonhos e expectativas. Alega ainda ter sido coagido a assinar uma confissão de dívida para reaver parte dos valores pagos, o que gerou grande constrangimento.

Custas e Honorários:
Por fim, o apelante discorda da decisão que estabeleceu sucumbência recíproca (divisão das custas processuais). Pede a reforma da sentença para que as empresas rés sejam condenadas integralmente ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, fixados em 20%.

Em suma, o apelante busca a reforma da sentença para que todos os seus pedidos iniciais sejam julgados, com a condenação das incorporadoras a penalidades mais severas pelo descumprimento do contrato e pela forma como o distrato foi conduzido.

A empresa
MOSCOU INCORPORADORA LTDA.
(Apelada) requer que o recurso de apelação interposto pelo Autor seja negado, mantendo-se a decisão da primeira instância (contrarrazões no id. 23920990).

Principais Argumentos:

Legalidade da Comissão de Corretagem:
A apelada argumenta que a cobrança da comissão de corretagem é legal e que o apelante foi devidamente informado sobre essa despesa antes mesmo de assinar o contrato de promessa de compra e venda. A empresa cita a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Recurso Especial Repetitivo (REsp 1.599.511/SP), que validou a transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao comprador, desde que haja informação prévia e clara, como alega ter ocorrido. Portanto, defende que não há fundamento para a devolução em dobro do valor, pois não houve cobrança indevida.

Impossibilidade de Inversão da Cláusula Penal:
A empresa se opõe ao pedido de inversão das multas contratuais. Argumenta que não há previsão no contrato para a aplicação de penalidades contra a construtora em caso de inadimplemento e que o Poder Judiciário não pode criar obrigações contratuais que não foram pactuadas entre as partes. Cita o entendimento do STJ (Tema 971), afirmando que a inversão de cláusula penal não se aplica ao caso concreto, e que acolher o pedido do apelante configuraria enriquecimento sem causa.

Inexistência de Danos Morais:
A apelada sustenta que não há provas nos autos que justifiquem uma condenação por danos morais. Afirma que o caso se trata de um mero inadimplemento contratual, que, segundo a jurisprudência consolidada, não gera, por si só, o dever de indenizar. Argumenta que a situação não ultrapassou o mero aborrecimento e que o apelante busca se beneficiar da "indústria do dano moral". Cita, ainda, o Enunciado 159 do Conselho da Justiça Federal (CJF/STJ), que diferencia dano moral de dissabores do cotidiano.

Manutenção da Sentença:
A empresa conclui pedindo que o recurso de apelação seja julgado improcedente em todos os seus pontos, mantendo-se integralmente a sentença original.

Recebido o apelo no duplo efeito (id. 24818249).

Despacho ordenando a intimação das partes para que se manifestassem sobre a possibilidade de conciliação (id. 27863258).

As partes manifestaram desinteresse na conciliação.

No id. 29934905, houve a intimação da inclusão do feito na pauta de julgamento da 4ª Sessão Ordinária da 3ª Turma de Direito Privado - Plenário Virtual

a realizar-se no dia 23-09-2025, às 14:00.

Despacho do Desembargador César Bechara Nader Mattar Júnior no seguinte sentido:

(...) Analisando o feito em tela, verifiquei que se trata de processo inserido na caixa “Produzir ementa, relatório e voto” pela Relatora originária, situação enquadrada nas hipóteses de exclusão da redistribuição de processos, razão pela qual determino que o feito retorne à Desembargadora
Maria Filomena de Almeida Buarque
, ante a equivocada redistribuição, posto que em desacordo com a Emenda Regimental nº 37/2025 e Nota Técnica elaborada pela SETIC e pelo DEPGE. (...)

Despacho de retirada do feito de pauta no id. 30056081.

Despacho de retorno do feito a esta Relatora no id. 30490455.

É o relatório.

VOTO

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
CONHEÇO
do recurso.

PREMISSAS DO JULGAMENTO – DO OBJETO DA RESCISÃO JUDICIAL

Antes de adentrar no mérito dos pedidos recursais, cumpre esclarecer um ponto fundamental para a correta compreensão do litígio. À primeira vista, pode soar contraditório que o Juízo
a quo
tenha declarado a rescisão de um contrato de promessa de compra e venda que, em tese, já havia sido extinto por um "distrato" firmado entre as partes.

Contudo, a decisão está tecnicamente correta. A causa de pedir da presente ação é, em sua essência, a
nulidade do próprio instrumento de distrato
, que o autor/apelante alega ter sido firmado de maneira abusiva, sem a devolução integral dos valores devidos e em desrespeito às normas do Código de Defesa do Consumidor.

O distrato é um negócio jurídico bilateral cujo objetivo é extinguir um contrato anterior. Se este negócio extintivo é considerado nulo por vício, ele perde seus efeitos jurídicos. Uma vez invalidado o acordo de terminação, a relação jurídica original — o contrato de promessa de compra e venda — retorna ao
status quo ante
para fins de análise judicial, pois a tentativa de resolução extrajudicial fracassou.

Nesse contexto, a declaração de rescisão do contrato primitivo não é um ato redundante, mas sim a
substituição da rescisão extrajudicial falha por uma rescisão judicial válida e eficaz
. É por meio deste provimento que o Judiciário formaliza o fim da relação contratual, estabelece a culpa pelo inadimplemento (neste caso, exclusiva das rés) e cria o fundamento jurídico necessário para aplicar as consequências legais cabíveis, como a restituição de valores e a imposição de sanções.

Feito este esclarecimento, passo à análise pormenorizada de cada ponto devolvido a esta instância revisora.

O cerne da controvérsia recursal reside em reexaminar a sentença para decidir sobre:
(i)
a forma de devolução da comissão de corretagem, se simples ou em dobro;
(ii)
a possibilidade de inversão de cláusulas penais moratórias e compensatórias em desfavor das fornecedoras;
(iii)
a cumulação da cláusula penal com juros compensatórios; e
(iv)
a ocorrência de dano moral indenizável em razão da frustração do negócio por culpa exclusiva das rés.

DA DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

O apelante requer a devolução em dobro do valor pago a título de comissão de corretagem. A sentença de primeiro grau já reconheceu a abusividade da retenção da comissão de corretagem, uma vez que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva das vendedoras, e determinou sua restituição na forma simples.

É dizer, é incontroverso nos autos que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda se deu por culpa exclusiva das rés/apeladas, que informaram a inviabilidade da conclusão do empreendimento. Nesse cenário, é direito do consumidor ser restituído de todos os valores despendidos, retornando as partes ao
status quo ante
. A Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça é clara ao dispor que, na hipótese de resolução de contrato por culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser integral.

Este é o entendimento sumulado do STJ:

SÚMULA 543 - Na hipótese de resolução contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A comissão de corretagem, embora em tese possa ser transferida ao consumidor (tese firmada no REsp 1.599.511/SP), integra o prejuízo a ser reparado quando o vendedor dá causa à rescisão. A sentença de primeiro grau, portanto, acertou ao determinar a sua restituição.

A controvérsia recursal, neste ponto, cinge-se a definir se a devolução deve ser simples ou em dobro.

Veja-se que a devolução em dobro, sanção prevista no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, tem por objetivo coibir a cobrança de má-fé por parte do fornecedor. O Superior Tribunal de Justiça, em sua jurisprudência consolidada (EAREsp 676.608/RS), estabeleceu que a restituição dobrada é a regra, excetuando-se apenas as hipóteses de engano justificável.

No caso dos autos, é incontroverso que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva das apeladas, que não puderam levar o empreendimento a termo. Consequentemente, a retenção de qualquer valor pago pelo consumidor, incluindo a comissão de corretagem, é indevida, conforme entendimento pacificado pelo STJ (Tema 938).

Contudo
, para a incidência da penalidade de devolução em dobro, é preciso analisar as circunstâncias da cobrança original. A cobrança da comissão de corretagem, no momento da celebração do negócio, tinha amparo em cláusula contratual específica (id. 23920858, p. 8-9). A sua ilicitude surgiu de forma superveniente, isto é, a partir do momento em que as vendedoras deram causa à rescisão do contrato e, mesmo assim, se recusaram a restituir integralmente os valores.

Dessa forma, a controvérsia instaurada não decorre de uma cobrança inicialmente desprovida de qualquer fundamento, mas sim de uma interpretação contratual equivocada por parte das fornecedoras sobre seu direito de retenção em caso de rescisão. Tal situação, embora configure ato ilícito e enseje a obrigação de restituir, enquadra-se na hipótese de engano justificável, afastando a aplicação da penalidade de repetição do indébito em dobro.

Logo, a quantia equivalente ao valor da comissão de corretagem deve ser restituída ao promitente comprador na forma
simples
.

Nesse sentido:

6ª CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO nº 0012700-49.2015.8.17 .2001 RELATOR: DES. GABRIEL DE OLIVEIRA CAVALCANTI FILHO APELANTE: E.P.G . INCORPORACOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. APELADO: JOAO BEZERRA DA SILVA EMENTA EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA . PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM PELO COMPRADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA COMITENTE. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR. TEMA 938 DO STJ . AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL DA TRANSFERÊNCIA DA REFERIDA TAXA AO CONSUMIDOR. PAGAMENTO INDEVIDO. DEVOLUÇÃO SIMPLES. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ . PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO. DECISÃO UNÂNIME. 1. O contrato de corretagem é estabelecido entre o incumbente (ou comitente) e o corretor (ou empresa que atue no ramo de intermediação imobiliária), de modo que não há relação contratual direta entre o terceiro interessado no negócio e o corretor . A corretora agiu no negócio como preposta da incorporadora apelante, motivo pelo qual esta é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. Rejeição da preliminar. 2. O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1599511/SP - Tema 938), entendendo que a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem . 3. No caso dos autos, diante da ausência de previsão expressa no instrumento contratual da transferência da referida taxa ao consumidor, o pagamento foi indevido, devendo a sentença ser mantida quanto a este ponto. 4. Não demonstrada a má-fé da parte apelante, tem-se por inaplicável o art . 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a restituição em dobro de valor indevidamente cobrado.
Provimento do apelo apenas para determinar a devolução da taxa de corretagem de forma simples
. 5. Recurso provido parcialmente à unanimidade. ACÓRDÃO Vistos, examinados, discutidos e votados os autos da presente Apelação Cível, no qual figuram como partes as acima indicadas, ACORDAM os Desembargadores do Egrégio Tribunal de Justiça que compõem a 6ª Câmara Cível, em DAR PARCIAL PROVIMENTO, por unanimidade, ao recurso, na conformidade do relatório, do voto, da ementa e notas taquigráficas que integram o presente julgado. Recife, data da certificação digital. GABRIEL DE OLIVEIRA CAVALCANTI FILHO Desembargador Relator

(TJ-PE - Apelação Cível: 00127004920158172001, Relator.: GABRIEL DE OLIVEIRA CAVALCANTI FILHO, Data de Julgamento:
31/07/2024
, Gabinete do Des. Gabriel de Oliveira Cavalcanti Filho (6ª CC))

Ainda que não fosse esse o entendimento da jurisprudência, a devolução se daria de forma simples, porém por razões distintas.

É que o
C. STJ já fixou entendimento pela desnecessidade da existência de má-fé em casos de cobranças indevidas – a exemplo da que ocorre nos presentes autos. Entretanto,
os efeitos da decisão foram modulados, pelo que a devolução em dobro de tais valores somente seria devida a partir da publicação do Acórdão paradigma
(EAREsp 600663-RS). Neste sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. HERMENÊUTICA DAS NORMAS DE PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 42 DO CDC. REQUISITO SUBJETIVO. DOLO/MÁ-FÉ OU CULPA. IRRELEVÂNCIA. PREVALÊNCIA DO CRITÉRIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. MODULAÇÃO DE EFEITOS PARCIALMENTE APLICADA. ART. 927, § 3º, DO CPC/2015. IDENTIFICAÇÃO DA CONTROVÉRSIA.

28. Com essas considerações, conhece-se dos Embargos de Divergência para, no mérito, fixar-se a seguinte tese: A REPETIÇÃO EM DOBRO, PREVISTA NO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 42 DO CDC, É CABÍVEL QUANDO A COBRANÇA INDEVIDA CONSUBSTANCIAR CONDUTA CONTRÁRIA À BOA-FÉ OBJETIVA, OU SEJA, DEVE OCORRER INDEPENDENTEMENTE DA NATUREZA DO ELEMENTO VOLITIVO. MODULAÇÃO DOS EFEITOS

29. Impõe-se MODULAR OS EFEITOS da presente decisão para que o entendimento aqui fixado - quanto a indébitos não decorrentes de prestação de serviço público - se aplique somente a cobranças realizadas após a data da publicação do presente acórdão. RESOLUÇÃO DO CASO CONCRETO.

(STJ - EAREsp 600663 / RS, Relator(a) p/ Acórdão Ministro HERMAN BENJAMIN - CE - CORTE ESPECIAL – publicado no DJe em 30/03/2021)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA COM DANOS MORAIS. COBRANÇA INDEVIDA SEM MÁ-FÉ DO CREDOR. REPETIÇÃO DO INDÉBITO NA FORMA SIMPLES. AGRAVO PROVIDO E RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Segundo tese fixada pela Corte Especial, "a repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, ou seja, deve ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo" (EREsp 1.413.542/RS, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, Rel. p/ acórdão Ministro HERMAN BENJAMIN, CORTE ESPECIAL, julgado em 21/10/2020, DJe de 30/03/2021).

2. Esse entendimento, todavia, por modulação de efeitos também aprovada na mesma decisão, somente é aplicável a cobranças não decorrentes de prestação de serviço público realizadas após a data da publicação do acórdão em que fixado o precedente.

3. Caso concreto no qual a cobrança indevida de débito exclusivamente privado foi realizada sem comprovação de má-fé e anteriormente à publicação do precedente, motivo pelo qual, em observância à modulação de efeitos, é devida a devolução simples dos valores cobrados.

4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para prover o recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 1.954.306/CE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 24/2/2022.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ALEGAÇÃO DE ÍNDOLE IRRISÓRIA. INOVAÇÃO RECURSAL. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COBRANÇA INDEVIDA SEM MÁ-FÉ DO CREDOR. REPETIÇÃO DO INDÉBITO NA FORMA SIMPLES, POR MODULAÇÃO, CONFORME PRECEDENTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. PACTUAÇÃO EXPRESSA. INEXIGIBILIDADE ATÉ 30/04/2008. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. "Inviável o conhecimento da matéria que foi suscitada apenas em agravo interno, constituindo indevida inovação recursal, ante a configuração da preclusão consumativa". Precedentes.

2. A Corte Especial, nos autos dos EREsp 1.413.542/RS, ao modificar o entendimento até então prevalecente na Segunda Seção acerca dos requisitos para a devolução em dobro do indébito ao consumidor, nas hipóteses do art. 42, parágrafo único, do CDC, modulou os efeitos do novo posicionamento, quanto às relações jurídicas exclusivamente privadas, para alcançar apenas os casos de desconto indevido ocorrido após a publicação daquele aresto.

3. Aplicada a modulação na espécie, impõe-se a manutenção do acórdão recorrido para autorizar a repetição simples do indébito, porquanto não atestada a conduta de má-fé da parte credora.

4. Nos contratos bancários celebrados até 30.4.2008 (fim da vigência da Resolução CMN 2.303/96), era válida a pactuação das tarifas de abertura de crédito (TAC) e de emissão de carnê (TEC), ou outra denominação para o mesmo fato gerador, ressalvado o exame de índole abusiva em cada caso concreto.

5. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

6. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.759.883/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 14/10/2022.)

Assim, considerando que a cobrança (promessa de compra e venda e Termo de Intermediação Imobiliária firmados em 04 de abril de 2012 – id. 23920858, p. 7-9) se refere a período
ANTERIOR a 30/03/2021
– marco temporal da modulação dos efeitos pelo C. STJ -, a repetição de indébito quanto a ela deve ocorrer na forma
simples
.

Portanto, correta a sentença ao determinar a restituição do valor da comissão de corretagem na forma
simples
, devidamente atualizada, pois esta medida é suficiente para recompor o patrimônio do consumidor, sem, contudo, aplicar a sanção de natureza punitiva, que pressupõe uma má-fé mais evidente na origem da cobrança.

DAS MULTAS CONTRATUAIS E DA INVERSÃO DAS PENALIDADES

O apelante pleiteia a condenação das apeladas ao pagamento de multas contratuais, argumentando pela inversão de cláusulas penais que, originalmente, previam sanções apenas em desfavor do consumidor.

A análise da matéria deve partir dos princípios basilares que regem as relações de consumo, notadamente o princípio do equilíbrio contratual, da boa-fé objetiva e da isonomia entre as partes, todos previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 4º, III, e 6º, II). Em contratos de adesão, como o presente, nos quais o consumidor não tem a prerrogativa de discutir as cláusulas, a estipulação de penalidades exclusivamente em seu desfavor cria um desequilíbrio flagrante, que o Poder Judiciário tem o dever de coibir.

A questão foi objeto de análise aprofundada pelo Superior Tribunal de Justiça, que, em sede de recurso repetitivo (
Tema 971
), pacificou o entendimento sobre a possibilidade de inversão da cláusula penal em benefício do consumidor. A tese firmada foi a seguinte:

"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." (REsp 1.614.721/DF)

A
ratio decidendi
(razão de decidir) desse precedente vinculante é a de restaurar a paridade entre os contratantes, impedindo que o fornecedor, que redigiu o contrato, se beneficie de uma posição de vantagem excessiva. A inversão da cláusula penal não cria uma obrigação, mas sim reestabelece a reciprocidade e a equidade que deveriam ter orientado a elaboração do contrato desde o início.

Feitas essas considerações, passemos à análise das cláusulas específicas do caso concreto:

a)

Multa de 2% sobre os valores pagos (Cláusula Sexta, item XXII):

Esta cláusula estipula que, em caso de não conclusão das obras, o promitente vendedor deveria pagar uma multa de 2% sobre os valores pagos pelo promitente comprador.

Neste ponto, a pretensão do apelante não se trata de uma inversão, mas da
aplicação direta
de uma penalidade já expressamente prevista em desfavor das vendedoras. O fato gerador – a não conclusão da obra, que culminou na rescisão contratual por culpa exclusiva das apeladas – é incontroverso. Portanto, a incidência desta multa é medida que se impõe, por força do próprio instrumento contratual e do princípio
pacta sunt servanda
, aplicado aqui em benefício do consumidor.

b)

Multa de 10% sobre o valor do contrato (Cláusula Nona, item V):

A controvérsia reside na multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato, prevista para a hipótese em que a vendedora tivesse que "ingressar em juízo para assegurar o cumprimento de qualquer cláusula". O contrato, de forma abusiva, não previu penalidade simétrica para o caso em que o comprador fosse obrigado a recorrer ao Poder Judiciário pelo inadimplemento da vendedora.

É exatamente esta a situação dos autos. O apelante, diante da rescisão por culpa das apeladas e da recusa na devolução integral dos valores, foi forçado a buscar a tutela jurisdicional para ver seus direitos assegurados.

A ausência de reciprocidade nesta cláusula viola frontalmente o equilíbrio contratual e coloca o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC). Aplica-se, portanto, com perfeição, a tese firmada no Tema 971 do STJ. A cláusula penal, que previa a multa de 10% em benefício do fornecedor, deve ser invertida para servir como parâmetro para a indenização do consumidor pelo mesmo fato: a necessidade de judicialização da demanda por culpa da parte contrária.

Destarte, a inversão desta penalidade é a medida que melhor se alinha à jurisprudência vinculante e aos princípios consumeristas, garantindo que o contrato produza efeitos equânimes para ambas as partes e penalizando o inadimplemento da parte que deu causa à lide.

Portanto, ambas as multas são devidas: a de 2% por aplicação direta do contrato, e a de 10% por força da inversão da cláusula penal, conforme entendimento pacificado pelo STJ.

DOS JUROS COMPENSATÓRIOS

O apelante postula a condenação das apeladas ao pagamento de juros compensatórios, com o objetivo de remunerar o capital investido e do qual ficou privado durante a vigência do contrato.

Conforme fundamentado no item anterior, foi reconhecida a possibilidade de inversão da cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato em favor do consumidor. Essa análise, contudo, impacta diretamente o pleito de juros compensatórios, sendo necessária uma análise conjunta para evitar o enriquecimento sem causa do credor e a dupla penalização do devedor pelo mesmo fato gerador.

A cláusula penal, conforme o artigo 409 do Código Civil, pode ter duas naturezas distintas:

Moratória:
Quando visa a indenizar o prejuízo decorrente da mora, ou seja, do atraso no cumprimento da obrigação.

Compensatória:
Quando estipulada para o caso de inadimplemento total da obrigação, servindo como uma prefixação das perdas e danos devidos (art. 410, CC).

No presente caso, a multa de 10% sobre o valor do contrato, prevista para a hipótese de necessidade de judicialização por inadimplemento, tem natureza eminentemente
compensatória
. Ela não visa a punir um simples atraso, mas sim a compensar a parte inocente por todo o prejuízo decorrente da quebra definitiva do contrato, que culminou na busca pela tutela jurisdicional.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
Tema 970
dos recursos repetitivos (REsp 1.498.484/DF), firmou a seguinte tese:

"A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."

Embora o tema trate da cláusula penal
moratória
, a sua lógica se aplica com ainda mais força à cláusula penal
compensatória
. O parágrafo único do artigo 416 do Código Civil estabelece que, mesmo que o prejuízo exceda o valor previsto na cláusula penal, o credor não pode exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Isso demonstra que a cláusula penal compensatória, em regra, já engloba todas as perdas e danos, incluindo os lucros cessantes.

Os juros compensatórios, como já fundamentado, têm a natureza de lucros cessantes, pois representam a remuneração que o credor deixou de auferir pela indisponibilidade de seu capital.

Nesse diapasão, a inversão da cláusula penal compensatória de 10% em favor do consumidor já serve como indenização prefixada por todas as perdas e danos sofridas, o que inclui a perda pela imobilização do seu capital.
Condenar as apeladas ao pagamento, cumulativo, da cláusula penal compensatória e dos juros compensatórios configuraria um claro
bis in idem
, o que é vedado por nosso ordenamento jurídico.

Diante do exposto, e em alinhamento com a jurisprudência vinculante do STJ, deve-se optar por uma das duas verbas. Considerando que a inversão da cláusula penal foi reconhecida como devida e representa uma prefixação de perdas mais abrangente, afasta-se o pedido de condenação em juros compensatórios, sob pena de dupla penalização.

DANO MORAL

Como sabido, o dano moral indenizável, decorrente de uma conduta antijurídica, é aquele que submete a vítima à intensa dor íntima, ferindo sua dignidade, abalando sua imagem. É preciso que o prejuízo causado seja de fato relevante, ultrapassando a fronteira do simples desconforto, do mero aborrecimento.

No que concerne ao arbitramento de indenização a título de danos morais, contudo, verifico que
referidos valores são devidos
.

A respeito da caracterização do dano moral, cabe destacar as lições dos professores A. Minozzi e Sérgio Cavalieri Filho, insertas no livro de autoria do segundo:

"Não é o dinheiro nem coisa comercialmente reduzida a dinheiro, mas a dor, o espanto, a emoção, a vergonha, a injúria física ou moral, em geral uma dolorosa sensação experimentada pela pessoa, atribuída à palavra dor o mais largo significado." (in Studio Sul Danno non Patrimoniale, Milão, 1901, p. 31, Programa Responsabilidade Civil, Editora Malheiros, páginas 77 e seguintes).

Em regra, o simples inadimplemento contratual não enseja indenização por danos morais. Também meros e passageiros aborrecimentos do dia a dia, que não causam maiores consequências ao ser humano, não autorizam a indenização imaterial.

Entretanto, na espécie, a inexecução do contrato de compra e venda da unidade habitacional perdurou por tempo considerável, fato este que causou, indubitavelmente, angústia à compradora, frustrando suas justas expectativas e superando os meros aborrecimentos da vida cotidiana. Não se trata de simples inadimplemento contratual, mas de total desrespeito à parte consumidora.

A ofensa, neste caso, atinge a esfera extrapatrimonial da parte Apelante, violando sua paz de espírito e sua dignidade, ao ver-se privada do bem pelo qual pagou e planejou sua vida. A conduta das rés, ao procrastinar por anos a conclusão do empreendimento, demonstra um profundo descaso com a consumidora, o que justifica a reparação por dano moral.

Na fixação do valor da indenização, o juiz deve estar atento à dupla finalidade da reparação, buscando um efeito repressivo e pedagógico ao agente, bem como propiciando à vítima uma satisfação, sem que isto represente um enriquecimento sem causa.

Sobre o tema, Rui Stoco, em sua obra "Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial", Ed. Revista dos Tribunais, 3ª edição, 1997, p. 497, sustenta:

"(...) o eventual dano moral que ainda se possa interferir, isolada ou cumulativamente, há de merecer arbitramento tarifado, atribuindo-se valor fixo e único para compensar a ofensa moral perpetrada".

Daí caber ao juiz a tarefa de arbitrar o valor da reparação, sem que possibilite lucro fácil ao autor, nem se reduza o aludido importe a montante ínfimo ou simbólico.

A doutrina e a jurisprudência têm procurado estabelecer parâmetros para o arbitramento do valor da indenização, traduzidos, por exemplo, nas circunstâncias do fato, bem como nas condições do autor do ofendido e do ilícito, devendo a condenação corresponder a uma sanção ao responsável pelo fato para que não volte a cometê-lo.

Também há de se levar em consideração que o valor da indenização não deve ser excessivo a ponto de constituir-se em fonte de enriquecimento do ofendido, nem se apresenta irrisório, posto que, segundo observa Maria Helena Diniz:

"Na reparação do dano moral, o juiz determina, por equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, o quantum da indenização devida, que deverá corresponder à lesão e não ser equivalente, por ser impossível, tal equivalência. A reparação pecuniária do dano moral é um misto de pena e satisfação compensatória. Não se pode negar sua função: penal, constituindo uma sanção imposta ao ofensor; e compensatória, sendo uma satisfação que atenue a ofensa causada, proporcionando uma vantagem ao ofendido, que poderá, com a soma de dinheiro recebida, procurar atender a necessidades materiais ou ideais que repute convenientes, diminuindo, assim, seu sofrimento." ("A Responsabilidade Civil por Dano Moral", in Revista Literária de Direito, ano II, nº 9, jan./fev. de 1996, p. 9).

No caso, considerando as razões expostas, e atento ao princípio da prudência e às peculiaridades do caso
sub judice
já apontadas, ausente o critério objetivo de fixação da verba indenizatória por danos morais, pelo que
condeno as Rés/Apeladas

ao pagamento de indenização por danos morais à parte autora no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, quantia suficiente para concretizar a pretendida reparação.

Não destoa a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. APELAÇÃO DO AUTOR. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO NA SENTENÇA QUANTO AOS LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS EM RAZÃO DO ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO BEM. SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PREVISTA EXPRESSAMENTE NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. INVIABILIDADE DA CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM PAGAMENTO DE DANOS EMERGENTES. VERBA SUCUMBENCIAL ARBITRADA DE ACORDO OS CRITÉRIOS LEGAIS, DESAUTORIZANDO A MAJORAÇÃO. EXISTÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO ADESIVO DAS REQUERIDAS. MORA NO ATRASO DA ENTREGA DO BEM CONFIGURADA. INEXISTÊNCIA DE EXCLUDENTE DO ILÍCITO. DANOS EMERGENTES (PAGAMENTO DE ALUGUEIS) DEVIDAMENTE COMPROVADOS, CONFIGURANDO O DEVER DE INDENIZAR. recurso DE APELAÇÃO DO AUTOR conhecido e PARCIALMENTE PROVIDO à unanimidade. RECURSO ADESIVO DAS RÉS CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Preliminar de ilegitimidade passiva de Viver Incorporadora e Construtora S.A. No caso em questão, não há dúvidas que a questão versa sobre relação de consumo, devendo ambas as requeridas (construtora e incorporadora), já que assumiram fazer parte do mesmo grupo econômico, responder de forma solidária pelos danos que causarem. Além disso, consta marca da incorporadora no contrato em discussão, atraindo a Teoria da Aparência. Precedente do STJ. Preliminar rejeitada. 2. Recurso de apelação do autor. 2.1. Na hipótese dos autos, inviável o reconhecer o dever de indenizar na modalidade lucros cessantes no período da mora, em virtude de ausência de requerimento nesse sentido na inicial. 2.2. De fato, o fundamento utilizado na origem para afastar a condenação em danos morais encontra eco na pacificada jurisprudência sobre o tema no âmbito do Superior Tribunal de Justiça. Contudo, no caso concreto, o atraso excessivo de mais de dois anos, já considerando a cláusula de tolerância, demonstra não se tratar de mero aborrecimento. Sentença reformada para reconhecer a configuração dos danos morais fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), por ser o valor que mais se amolda aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, às peculiaridades do caso e aos valores usualmente fixados por este Tribunal em situações análogas. Precedentes do STJ. 2.3. Inexiste motivos para declarar a inaplicabilidade da cláusula de tolerância de 180 dias, pois o promitente-comprador, desde o momento da assinatura do negócio jurídico, estava ciente que haveria essa dilatação, estando a redação dessa disposição contratual suficientemente clara, tendo sido satisfeito o dever de informação. 2.4. Embora a demora na entrega do empreendimento acabe por aumentar o saldo devedor, não se pode deixar de considerar a natureza da correção monetária, vez que se trata de medida para preservar o valor da moeda (bem) que sofre com a inflação, evitando-se, assim, sua desatualização, de modo que inviável o congelamento do saldo devedor. 2.5. Nos termos do TEMA 971, STJ inviável a cumulação da cláusula penal com danos emergentes. 2.6. Verificando-se o grau de zelo do advogado, o local da prestação de serviço e o tempo exigido na defesa dos interesses do constituinte, impõe-se reconhecer que os honorários advocatícios arbitrados em primeira instância são adequados e remuneram dignamente o trabalho realizado pelo patrono do autor. Considerando que dos cinco pedidos formulados na inicial, foram julgados procedentes apenas em dois (danos morais e emergentes), não há que se falar em decaimento mínimo do pedido autoral. 2.7. Recurso de Apelação conhecido e parcialmente provido tão somente para reconhecer a configuração de danos morais em virtude do atraso excessivo na entrega do imóvel, condenado as requeridas ao pagamento de indenização no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária a partir do arbitramento (Súmula 362, STJ) e juros de mora de 1% a.m. a partir da citação. À unanimidade. (...) (8530539, 8530539, Rel. RICARDO FERREIRA NUNES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-03-08, Publicado em 2022-03-15)

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA –AUSÊNCIA DE PRÉVIA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE – LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – ATRASO DE OBRA – PERÍODO SUPERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA – SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR – DANO MORAL CARACTERIZADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS) – PATAMAR RAZOÁVEL – TAXAS CARTORÁRIAS – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – REFORMA DA SENTENÇA NESSE PONTO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (12098754, 12098754, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-11-29, Publicado em 2022-12-06)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. ATRASO DE OBRA. LUCROS CESSANTES EM 1% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL ATUALIZADO. MANUTENÇÃO. DANO MORAL FIXADO NA ORIGEM EM R$ 30.000,00 (TRINTA MIL). MINORAÇÃO PARA R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). PRECEDENTES DESTE E. TJPA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Diante da mora na entrega do empreendimento, é pacífica a jurisprudência do C. STJ, bem como desta Corte, acerca da responsabilidade no pagamento de lucros cessantes, devendo ser estes presumidos. A jurisprudência pátria, inclusive deste E. TJE/PA, tem adotado como variação média entre 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel previsto em contrato, atualizado. Sentença mantida neste aspecto. 2. No tocante aos danos morais, restam configurados, ante a repercussão do atraso na entrega do imóvel na esfera íntima do autor. Em consonância com os patamares observados por este E. TJE/PA, a indenização deve ser minorada para R$10.000,00 (dez mil reais). 3. Recurso conhecido e parcialmente provido. (0023055-39.2016.8.14.0006, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-12-27)

Assim, condeno as apeladas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, acrescida dos consectários legais.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, conheço da
APELAÇÃO

e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar em parte a sentença, nos seguintes termos:

a) Manter a condenação das apeladas, solidariamente, à
devolução, na forma simples
, do valor pago a título de comissão de corretagem, com juros de mora de acordo com a Taxa SELIC a partir da citação e correção monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso, cfe. cálculo do art. 406, CC;

b)
Condenar
as apeladas, solidariamente, ao pagamento da
multa contratual de 2% sobre os valores pagos pelo apelante e da multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato
(resultante da inversão da cláusula penal), ambas com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir do evento lesivo, observando-se o disposto no art. 389 e 406, do CC, com a redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024;

c)
Afastar a condenação ao pagamento de juros compensatórios
, em razão da sua inacumulabilidade com a cláusula penal compensatória invertida em favor do consumidor;

d) Condenar as apeladas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de
R$10.000,00 (dez mil reais)
,
valor este que deverá ser corrigido, na forma do art. 389, do CC, a partir da
data do arbitramento
(Súmula nº 362, do STJ), mais juros de mora a contar da citação, conforme cálculo estabelecido no art. 406, §1º, do CC.

Em razão da sucumbência mínima do apelante, condeno as apeladas ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 12% sobre o valor da condenação, já considerando o trabalho nesta instância recursal.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC,
considerando o Tema 1.201/STJ
.

É o voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 27/11/2025