Tribunal: TJPA
Processo: 0012002-22.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-11-11

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. EMBARGOS REJEITADOS. I. CASO EM EXAME Embargos de declaração opostos por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra acórdão que desproveu seu recurso de apelação e deu parcial provimento à apelação adesiva do réu Francisco de Assis Ferreira Menezes, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. A embargante alega omissão quanto à interpretação do Tema 970/STJ e ao art. 402 do CC, sustentando a possibilidade de cumulação de cláusula penal com taxa de fruição e requerendo prequestionamento para fins de recurso especial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado incorreu em omissão quanto à interpretação da tese firmada no Tema 970 do STJ e do art. 402 do Código Civil, ao afastar a possibilidade de cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição, bem como se se deve reconhecer o prequestionamento da matéria. III. RAZÕES DE DECIDIR O colegiado rejeita a alegação de omissão quanto ao Tema 970 do STJ, afirmando que a matéria foi expressamente enfrentada, ao reconhecer que, no caso concreto, a cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição configuraria bis in idem, em consonância com o entendimento firmado no REsp 1.635.428/SC. A interpretação defendida pela embargante – de que a cumulação é admitida até o valor de mercado do aluguel – foi apreciada e afastada, sendo o inconformismo mera rediscussão de mérito, incabível em embargos de declaração. Não há contradição ou obscuridade, pois a fundamentação do acórdão é clara, coerente e suficiente à compreensão da decisão. A alegação de violação ao art. 402 do Código Civil não prospera, pois o julgado reconheceu a função indenizatória da cláusula penal já fixada, afastando a necessidade de nova condenação com base na mesma causa. Em atenção ao art. 1.025 do CPC/2015, considera-se incluída no acórdão a matéria suscitada nos embargos para fins de prequestionamento, ainda que rejeitados, não sendo exigida menção expressa aos dispositivos legais invocados. IV. DISPOSITIVO E TESE Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: A ausência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado impede o acolhimento dos embargos de declaração. A cumulação de cláusula penal com taxa de fruição configura bis in idem, conforme entendimento consolidado no Tema 970/STJ, quando ambas possuem natureza indenizatória equivalente. Considera-se prequestionada a matéria suscitada nos embargos de declaração, ainda que rejeitados, nos termos do art. 1.025 do CPC/2015. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, §1º, IV; 1.022, I e II; 1.025; CC, art. 402; LINDB, art. 6º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970), Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019; STJ, Emb. Divergência no AREsp 227.767/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Corte Especial, j. 17.06.2020. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 10ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0012002-22.2017.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES

APELADO: FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra acórdão que desproveu seu recurso de apelação e deu parcial provimento à apelação adesiva do réu Francisco de Assis Ferreira Menezes, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. A embargante alega omissão quanto à interpretação do Tema 970/STJ e ao art. 402 do CC, sustentando a possibilidade de cumulação de cláusula penal com taxa de fruição e requerendo prequestionamento para fins de recurso especial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado incorreu em omissão quanto à interpretação da tese firmada no Tema 970 do STJ e do art. 402 do Código Civil, ao afastar a possibilidade de cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição, bem como se se deve reconhecer o prequestionamento da matéria.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O colegiado rejeita a alegação de omissão quanto ao Tema 970 do STJ, afirmando que a matéria foi expressamente enfrentada, ao reconhecer que, no caso concreto, a cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição configuraria bis in idem, em consonância com o entendimento firmado no REsp 1.635.428/SC.

A interpretação defendida pela embargante – de que a cumulação é admitida até o valor de mercado do aluguel – foi apreciada e afastada, sendo o inconformismo mera rediscussão de mérito, incabível em embargos de declaração.

Não há contradição ou obscuridade, pois a fundamentação do acórdão é clara, coerente e suficiente à compreensão da decisão.

A alegação de violação ao art. 402 do Código Civil não prospera, pois o julgado reconheceu a função indenizatória da cláusula penal já fixada, afastando a necessidade de nova condenação com base na mesma causa.

Em atenção ao art. 1.025 do CPC/2015, considera-se incluída no acórdão a matéria suscitada nos embargos para fins de prequestionamento, ainda que rejeitados, não sendo exigida menção expressa aos dispositivos legais invocados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento
:

A ausência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado impede o acolhimento dos embargos de declaração.

A cumulação de cláusula penal com taxa de fruição configura bis in idem, conforme entendimento consolidado no Tema 970/STJ, quando ambas possuem natureza indenizatória equivalente.

Considera-se prequestionada a matéria suscitada nos embargos de declaração, ainda que rejeitados, nos termos do art. 1.025 do CPC/2015.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 489, §1º, IV; 1.022, I e II; 1.025; CC, art. 402; LINDB, art. 6º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970), Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019; STJ, Emb. Divergência no AREsp 227.767/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Corte Especial, j. 17.06.2020.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 10ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ
3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

PROCESSO Nº: 0012002-22.2017.8.14.0040
CLASSE: Apelação Cível
EMBARGANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
EMBARGADO: FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES
RELATORA: Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face do
acórdão de ID 29830992
, que desproveu o recurso da autora e deu parcial provimento à apelação adesiva do réu.

A
APELAÇÃO CÍVEL/RECURSO ADESIVO foi
interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA MENEZES
, contra sentença proferida pelo Juízo da
3ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS
, nos autos de
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
, intentada em face de
FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA MENEZES
,

que extinguiu a ação sem resolução de mérito, com base no art. 485, VI do CPC, em face da inadequação da via eleita.

Narram os autos de origem que a
LMSE Empreendimentos Imobiliários Ltda
. ajuizou a AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS em face de
Francisco de Assis Ferreira de Menezes
, em razão de inadimplência no contrato de compromisso de compra e venda de lote firmado em 2008.

Afirma que o réu deixou de pagar as parcelas a partir da 75ª, vencida em 01/04/2015, o que, conforme cláusulas contratuais, ensejou a rescisão automática em 27/12/2016.

Ao final, pede reintegração imediata do imóvel, condenação ao pagamento de multas contratuais, parcelas vencidas, indenização por ocupação indevida (aluguéis) e demais prejuízos previstos no contrato, além de custas e honorários.

Em sua contestação,
FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES
suscita, preliminarmente:

·
Gratuidade processual
, por ser pessoa de poucos recursos, assistido por advogado dativo;

·
Indeferimento da inicial sem julgamento do mérito
, com base no art. 295, V, do CPC (vigente à época), por inadequação do procedimento, sustentando que a ação possessória não é cabível entre possuidor indireto e direto, salvo prova inequívoca de má-fé e existência de cláusula resolutiva expressa, o que afirma não estar configurado.

No mérito, sustenta que:

· O contrato firmado é
de adesão
, com cláusulas abusivas, devendo ser interpretado à luz do
Código de Defesa do Consumidor
;

· A cláusula 2ª prevê reajustes acumulados pelo IGPM e multas variáveis a critério da autora, configurando desequilíbrio contratual;

· A cláusula 15ª permite vencimento antecipado com encargos unilateralmente calculados, de forma ilegal;

· Foram cobrados valores indevidos, inclusive a título de VRG (valor residual garantido) de forma antecipada;

· O demonstrativo de débito não comprova exigibilidade, pois incluiria índices exorbitantes e ilegais, elevando artificialmente as parcelas;

· Apesar de já ter pago 75 de 120 prestações (60% do contrato), o saldo apresentado é quase o dobro do valor original, revelando abusividade ou erro nos cálculos;

· O réu alega, assim, inexistência de débito e descumprimento contratual, pedindo a improcedência da ação e manutenção do bem consigo.

Por fim, requer:

1. Concessão da gratuidade judicial;

2. Indeferimento da inicial por inadequação do procedimento e ausência de requisitos para ação possessória;

3. Subsidiariamente, após prova pericial, declaração de inexistência de débito e improcedência da ação;

4. Condenação da autora nas verbas de sucumbência (Num. 1984119 - Pág. 2/Num. 1984120 - Pág. 10).

Réplica (ID. Num. 1984122 - Pág. 5/ Num. 1984122 - Pág. 23).

Sobreveio sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

Posto isso, com base no inciso VI, artigo 485 do NCPC, JULGO EXTINTA A AÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, em face da inadequação da via eleita. Por consequência, revogo a liminar de reintegração de posse eventualmente deferida.

CONDENO a autora nas custas processuais e em honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) do valor da causa.

Após o trânsito em julgado, arquive-se, com baixa na distribuição.

P.R.I.C.

Parauapebas, 18 de janeiro de 2019.

Interposto recurso de Apelação Cível, o recurso foi provido, nos seguintes termos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DA RESCISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA PARTE AUTORA PARA EMENDAR A INICIAL. VIOLAÇÃO DA REGRA CONTIDA NO ARTIGO 321 DO NCPC. ANULAÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

-Tratando-se de inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda,

é imprescindível prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa.

- Por outro lado, o indeferimento da inicial não foi antecedido de intimação do autor para a sua emenda, impondo-se a anulação da sentença, por error in procedendo, de modo que o feito retorne ao Juízo de origem para seu regular processamento.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

A autora
LMSE Empreendimentos Imobiliários Ltda.
apresentou
emenda à inicial
para incluir expressamente o pedido de
declaração de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse
, reiterando que o contrato contém cláusula resolutiva expressa (15ª e 16ª) e que o réu foi notificado da rescisão em 12/12/2016.

Sustenta que há prova inequívoca da inadimplência e do conhecimento do réu sobre suas obrigações, mantendo todos os demais pedidos já formulados na inicial, inclusive condenação em custas e honorários.

O juiz
indeferiu
o pedido de tutela de urgência para reintegração de posse, entendendo que a ocupação do imóvel pelo réu decorre de contrato ainda não rescindido, não havendo esbulho caracterizado. Também dispensou a audiência de conciliação inicial por histórico de insucesso em casos semelhantes, determinando a
citação do réu para contestar em 15 dias
e, em seguida, a intimação da autora para apresentar réplica.

Em sua contestação, a parte requerida
FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES
alega inicialmente a
tempestividade
da defesa e formula pedido
preliminar
de concessão da
gratuidade da justiça
, afirmando-se desempregado e responsável pelo sustento de sua companheira, juntando CTPS e extrato bancário como prova. Alternativamente, solicita o parcelamento das custas processuais, nos termos do art. 98, § 6º, do CPC.

No mérito, suscita
prejudicial de mérito
de
carência da ação por ausência de interesse de agir e inadequação da via processual
, defendendo ser necessária prévia rescisão judicial do contrato antes de qualquer pedido de reintegração de posse. Invoca jurisprudência do STJ e do TJPA que exige a resolução judicial prévia, mesmo diante de cláusula resolutória expressa, sob pena de violação ao contraditório e ampla defesa. Argumenta que não cabe rescisão contratual por decisão liminar devido ao caráter irreversível da medida.

Apresenta decisões judiciais em casos semelhantes que julgaram improcedentes pedidos de reintegração sem prévia resolução judicial, destacando abusividade de condutas que desrespeitam o roteiro protetivo da Lei 6.766/79, do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ.

Requer, ao final, o reconhecimento da gratuidade da justiça, a extinção do processo sem resolução do mérito por ausência de interesse processual, ou, subsidiariamente, a improcedência total dos pedidos da autora, mantendo-se o réu na posse do imóvel e reformulando o contrato para excluir cláusulas abusivas e impedir a capitalização de juros.

Réplica (ID. 18011911).

Intimados a manifestar interesse na produção de outras provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado do feito.

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

A causa está madura para julgamento, na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a questão de mérito versada nos autos é de fato e de direito, todavia não há necessidade da produção de outras provas, sendo neste sentido a manifestação das partes.

Passo à análise das preliminares.

DA JUSTIÇA GRATUITA

Concedo ao requerido a gratuidade da justiça considerando a hipossuficiência demonstrada nos autos, pela própria natureza da ação que é de rescisão contratual em razão da ausência de pagamento do imóvel comprado. Por conseguinte, rejeito à impugnação da autora em réplica, pois não trouxe prova capaz de afastar a presunção da hipossuficiência alegada, nos termos do artigo 99, §3º, do CPC.

Assim, defiro/mantenho a gratuidade da justiça à parte demandada.

DA CARÊNCIA DE AÇÃO

Rejeito a preliminar de carência da ação por ausência de interesse de agir, considerando que o conceito de interesse processual é composto pelo binômio necessidade-adequação, refletindo aquela a indispensabilidade do ingresso em juízo para a obtenção do bem da vida pretendido e se consubstanciando esta na relação de pertinência entre a situação material que se tenciona alcançar e o meio processual utilizado para tanto.

No caso concreto, a via eleita é necessária e adequada, posto que a autora busca a rescisão contratual, com a consequente reintegração na posse do imóvel objeto do contrato. Não se exaure a pretensão com o simples pedido liminar, que inclusive foi indeferido, possibilitando o contraditório e a ampla defesa.

Ultrapassadas as preliminares passo a análise do mérito.

DA APLICAÇÃO DO CDC

No tocante ao mérito, cumpre reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor – Lei 8078/1990, não havendo dúvida quanto à existência de uma fornecedora (artigo 3º) e de um consumidor, destinatário final do produto (artigo 2º).

DA RESCISÃO CONTRATUAL

Importante ressaltar que a posterior resolução de contrato devidamente formalizado é possível nos termos do art. 472 e seguintes do Código Civil. Isso se aplica para o caso de inadimplemento por qualquer das partes, ocorrendo de forma superveniente a formação do contrato, além de estar expressamente previsto no CDC.

Art. 475 - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Assim, ante a inadimplência do requerido, torna-se imperiosa a rescisão contratual e logicamente o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora.

DAS CLÁUSULAS DO CONTRATO

A possibilidade de rescisão contratual de contrato de compra e venda de imóvel urbano - por inadimplência - com pedido de devolução dos valores pagos encontra respaldo na lei 6766/79, alterada pela lei 13.786/18:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel (...)

No caso sub judice, no contrato foram incluídas várias cláusulas, entre elas uma que prevê a perda de 30% do valor atualizado do imóvel, com o objetivo de prefixar perdas e danos devidos em razão do inadimplemento do contrato, entre outras despesas.

Nesse sentido, no tocante à aplicação das cláusulas contratuais que estipulam os encargos a serem suportados pelo consumidor em caso de rescisão contratual (Cláusula 15ª e seguintes do contrato), como indenização por perdas e danos cumulada com cláusula penal compensatória, bem com a forma de devolução das quantias pagas pelo consumidor no transcorrer do contrato, se mostram desarrazoados.

Com efeito, ao rescindir o contrato o bem volta à posse da requerente, com certeza o negociará de novo. Assim, reputo a multa estipulada no instrumento de avença havido entre as partes abusiva e prejudicial para o consumidor, de modo que deverá a mesma incidir sobre o valor efetivamente pago por esta, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito do requerente que teve o seu bem de volta.

Nesse sentido, em que pese o direito da parte requerida à devolução das parcelas pagas, deve ser descontado do valor a restituir, a título de indenização a promitente vendedora, o que ora se impõe.

Fixo o percentual 20% (vinte por cento) do valor efetivamente pago, atualizado, a título de cláusula penal, sem cumulação com perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito por parte da demandante, devendo ser compensada com o valor a ser restituído ao promissário comprador e limitada a este.

Além disso, a devolução das quantias pagas deve ser feita de uma só vez e não está adstrita à forma de parcelamento regulada para a aquisição.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça também já se manifestou à respeito, sendo proferido enunciado de súmula:

Súmula nº 543, do C. STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"; - STJ.

Assim, é evidente, o direito da parte requerida, promitente comprador, à devolução de 80% do valor das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual, no entanto, caso tenha sido devolvido administrativamente qualquer valor à parte requerida deve ser devidamente abatido.

Por sua vez, a correção monetária para a devolução dos valores terá início na data de cada pagamento efetivado e devidamente comprovado pela parte autora e os juros de mora incidirão a partir da citação válida, cujo cálculo deverá ser apresentado em cumprimento de sentença, por mero cálculo aritmético.

DAS BENFEITORIAS

Acerca das benfeitorias, verifico que a parte requerida alegou a existência de uma construção no local que, neste caso, se classifica em necessárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil.

Assim impõe-se o dever de indenização pelas benfeitorias necessárias, de modo que as mesmas devem ser apuradas em liquidação de sentença, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes.

Reputo de boa-fé a posse do requerido, até o presente momento, uma vez que o pedido liminar de reintegração de posse foi negado.

Não obstante, a reintegração de posse, agora em sede de sentença, é decorrência lógica da resilição do contrato, não sendo cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

DA TAXA DE FRUIÇÃO

Sobre a taxa de fruição, em que pese posicionamento anterior desta magistrada, convenço-me pela possibilidade de sua cobrança.

Considero devida a taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, prevista contratualmente, com relação ao lote, se foi comprovada a efetiva utilização. Contudo, se após descontados os valores que o autor tem a receber, se ainda houver saldo devedor a pagar, ficará suprimido pela rescisão do contrato, retornando as partes ao "status quo", a fim de evitar efetiva abusividade e enriquecimento ilícito.

Isso porque diferente das multas/penalidades previstas contratualmente que possuem o mesmo fato gerador, qual seja a inadimplência, a taxa de fruição funciona como um aluguel devido pelo período de ocupação ou utilização do imóvel/lote, sem o adimplemento das parcelas devidas, isto é, a taxa de fruição possui natureza diversa e não se confunde com a multa, sendo possível sua cobrança.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora
;

c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos ao promissário comprador, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, devendo a promissária vendedora restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos e abatidos os valores já restituídos, em razão do termo de rescisão extrajudicial.

d) CONDENAR a parte requerida a pagar taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, no importe de 0,25% incidente sobre o valor total da compra e venda corrigido monetariamente, por mês, a título de aluguel, contados da inadimplência, não podendo, conduto, haver saldo negativo depois da devida compensação com o que tiver a receber.

e) A requerente deverá indenizar o requerido das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), que devem ser comprovados nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

f) Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

Sentença registrada. Publique-se. Intimem-se.

Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se.

Parauapebas, data do sistema.

Juíza de Direito titular da 3ª Vara Cível e Empresarial

Inconformada, a L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA sustenta, em síntese, que a sentença:

· foi omissa ao não aplicar a multa compensatória de 2% prevista na cláusula 16ª, §1º, “b”, do contrato;

· reduziu indevidamente a taxa de fruição de 0,5% para 0,25% ao mês;

· diminuiu o percentual de retenção das parcelas pagas de 30% para 20%, em afronta à cláusula contratual e à Lei 6.766/79;

· condenou a indenizar benfeitorias sem comprovação adequada e em desacordo com as exigências contratuais, configurando julgamento ultra petita.

Defende a força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda) e a ausência de qualquer abusividade nas cláusulas pactuadas, invocando o disposto nas Leis nº 6.766/79 e 13.786/18, bem como precedentes do Superior Tribunal de Justiça que admitem retenção de até 25% das parcelas pagas em casos semelhantes.

Requer, assim, a reforma da sentença para: (i) fixar a multa compensatória de 2% sobre o valor atualizado do contrato; (ii) restabelecer a taxa de fruição em 0,5% ao mês; (iii) aplicar a retenção de 30% das parcelas pagas ou, subsidiariamente, de no mínimo 25%; e (iv) excluir a condenação ao pagamento de indenização por benfeitorias não comprovadas, nos termos contratuais e legais.

Inconformado, o réu interpôs
apelação adesiva
, pleiteando a anulação da sentença por cerceamento de defesa e julgamento antecipado indevido, sustentando que a causa não estava madura e que houve violação ao direito de produzir provas, afronta ao contraditório e à ampla defesa, bem como erro de julgamento ao desconsiderar a possibilidade de reequilibrar as parcelas, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a teoria da quebra da base objetiva do contrato.

O apelante requer, ao final, a anulação da sentença para reabertura da instrução processual, com produção de prova pericial e testemunhal, ou, subsidiariamente, a reforma do julgado para reconhecer abusividades contratuais, impossibilidade de rescisão retroativa e manutenção da posse até prévia indenização das benfeitorias.

No Id 29830987 foi lavrado Acórdão ementado como a seguir transcrevo:

Ementa:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE PARCELAS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO E APELAÇÃO ADESIVA DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDA.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. e apelação adesiva de Francisco de Assis Ferreira Menezes contra sentença que rescindiu contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano, determinou a reintegração de posse à vendedora, fixou devolução de 80% das parcelas pagas, condenou ao pagamento de taxa de fruição, reconheceu direito à indenização por benfeitorias e fixou custas e honorários.

2. A autora buscava majoração da multa, aumento da taxa de fruição e elevação da retenção para 30% ou 25%, bem como exclusão da indenização por benfeitorias. O réu, em recurso adesivo, alegou cerceamento de defesa, necessidade de instrução probatória e abusividade contratual.

II. Questão em discussão

3. As questões controvertidas consistem em: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado; (ii) verificar a possibilidade de cumulação de taxa de fruição com cláusula penal; (iii) fixar o percentual de retenção das parcelas pagas; (iv) estabelecer a necessidade de prévia indenização pelas benfeitorias para reintegração de posse; e (v) avaliar a incidência da Lei nº 13.786/2018 a contrato anterior à sua vigência.

III. Razões de decidir

4. Inexistência de cerceamento de defesa, pois o réu manifestou-se expressamente pelo julgamento antecipado, afastando alegação posterior (vedação ao comportamento contraditório).

5. Inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 a contrato firmado em 2008, em respeito à segurança jurídica e ao art. 6º da LINDB.

6. Reconhecimento da relação de consumo e aplicação integral do CDC (arts. 2º e 3º), assegurando proteção ao consumidor e equilíbrio contratual.

7. Vedada a cumulação da taxa de fruição com cláusula penal, por configurar bis in idem, à luz do Tema 970/STJ.

8. Retenção limitada a 25% das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543/STJ e precedentes, para compensar despesas administrativas e frustração do negócio, sem enriquecimento ilícito.

9. Reintegração de posse condicionada à restituição das parcelas devidas, já com retenção, acrescidas da indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação, com possibilidade de compensação.

10. Mantida a condenação à indenização por benfeitorias conforme art. 1.219 do CC, afastada exigência de prévio pagamento para reintegração.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso da autora desprovido. Recurso adesivo do réu parcialmente provido para: (i) afastar a condenação ao pagamento de taxa de fruição; (ii) limitar a retenção a 25% do valor pago; (iii) condicionar a reintegração à restituição das parcelas, com indenização por benfeitorias úteis e necessárias apuradas em liquidação, admitida compensação de valores.

Tese de julgamento: “1. É vedada a cumulação de taxa de fruição com cláusula penal, por configurarem bis in idem. 2. Em rescisão contratual por inadimplência do comprador, submetida ao CDC, é razoável a retenção de até 25% das parcelas pagas, observada a Súmula 543/STJ. 3. A reintegração de posse deve ser condicionada à restituição das parcelas, com retenção fixada, acrescida de indenização por benfeitorias úteis e necessárias, compensáveis entre si”.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 6º; CC, arts. 472, 475, 481 e 1.219; CPC, arts. 321, 487, I, e 932, IV, “a”; LINDB, art. 6º; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VI, e 53.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970), Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019; TJPA, Apelação 7846827, 1ª Turma de Direito Privado, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, j. 06.12.2021.

Em seguida, a parte ora embargante interpôs embargos de declaração no ID. 30189045.

Alega o embargante que o acórdão incorreu em omissão ao interpretar incorretamente a tese fixada no
Tema 970 do STJ
, sustentando que a Corte Superior admite a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes (indenização pela fruição), desde que a soma não exceda o valor do aluguel de mercado. Sustenta que o julgado entendeu, de forma equivocada, que o STJ veda absolutamente tal cumulação.

Alega ainda que o acórdão afrontou diretamente o
artigo 402 do Código Civil
, ao afastar a condenação à taxa de fruição, mesmo diante da posse prolongada do imóvel pelo embargado sem pagamento de contraprestação.

Por fim, requer que os artigos mencionados sejam objeto de
prequestionamento
, notadamente o artigo 402 do CC e a tese do Tema 970/STJ, com vistas à interposição de eventual recurso especial.

Sem contrarrazões (Id 30531829).

É o relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos Embargos de Declaração.

Cuida-se de embargos declaratórios opostos contra acórdão de Id nº 29830992, que negou provimento ao recurso de apelação interposto pela embargante e deu parcial provimento ao recurso adesivo do embargado.

O ponto central da controvérsia consiste em verificar a existência de omissão, obscuridade, contradição ou erro material, nos termos do artigo 1.022 do CPC/2015, cuja redação dispõe:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I – esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II – suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III – corrigir erro material.

Parágrafo único: considera-se omissa a decisão que:

I – deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;

II – incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º.

No mérito, verifica-se que não assiste razão à embargante.

A alegada omissão quanto à interpretação do Tema 970 do STJ não se sustenta. O acórdão embargado enfrentou expressamente a matéria ao afastar a taxa de fruição, fundamentando-se na incompatibilidade entre essa indenização e a cláusula penal, ambas de natureza compensatória, em consonância com o REsp 1.635.428/SC, julgado sob o rito dos repetitivos.

A interpretação dada pela embargante – de que o STJ admite a cumulação limitada – já foi ponderada e rejeitada pelo colegiado, que entendeu que, na hipótese dos autos, a cumulação configuraria bis in idem, conforme declarado expressamente na ementa e no voto condutor. Trata-se, portanto, de mero inconformismo com o resultado, o que não se confunde com os vícios passíveis de correção pelos embargos.

Também não há obscuridade ou contradição: a linha argumentativa do julgado é clara e coerente, e a motivação adotada é plenamente compreensível.

Quanto à alegada violação ao artigo 402 do Código Civil, a matéria também foi implicitamente enfrentada, ao reconhecer-se a função indenizatória da cláusula penal já fixada. Não há exigência legal de menção literal a todos os dispositivos suscitados pelas partes, nos termos do art. 489, §1º, IV, do CPC.

Portanto, a decisão embargada não contém qualquer omissão, obscuridade ou contradição, tampouco erro material. A pretensão da embargante restringe-se à rediscussão do mérito, o que não se coaduna com a finalidade dos embargos de declaração.

DO PREQUESTIONAMENTO

O CPC/ 2015 trouxe duas inovações pontuais ao tema, ao tratar, no art. 941, § 3º,
que o voto vencido será necessariamente declarado e considerado parte integrante do acórdão, para todos os fins legais, inclusive de pré-questionamento
, assim como a redação do art. 1.025, caput, ao estatuir considerar-se "(...)
INCLUÍDOS NO ACÓRDÃO OS ELEMENTOS QUE O EMBARGANTE SUSCITOU, PARA FINS DE PRÉ-QUESTIONAMENTO,
ainda que, os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade".

Recentemente, o STJ entendeu restarem prequestionados os fundamentos adotados nas razões de apelação (e desprezados no julgamento do respectivo recurso), desde que, interposto recurso especial, sejam reiterados nas contrarrazões da parte vencedora.

"PROCESSUAL CIVIL. INTERPOSIÇÃO DE RECURSO DE APELAÇÃO COM EXPOSIÇÃO DE MAIS DE UM FUNDAMENTO. PROVIMENTO DA APELAÇÃO COM BASE EM APENAS UM FUNDAMENTO, DEIXANDO-SE DE EXAMINAR OS DEMAIS. REVERSÃO DO ACÓRDÃO DE SEGUNDA INSTÂNCIA EM DECISÃO MONOCRÁTICA NO STJ. AGRAVO REGIMENTAL QUE VENTILA FUNDAMENTOS DESPREZADOS NO JULGAMENTO DA APELAÇÃO. EXISTÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

DIVERGÊNCIA INTERNA NO STJ. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PARCIALMENTE PROVIDOS PARA DAR POR PREQUESTIONADAS QUESTÕES JURÍDICAS REITERADAS NAS CONTRARRAZÕES AO RECURSO ESPECIAL.

I - Cuida-se de embargos de divergência por meio dos quais pretendem os embargantes a uniformização do posicionamento do Superior Tribunal de Justiça no tocante à resposta ao seguinte questionamento: consideram-se prequestionados o(s) fundamento(s) das razões de apelação desprezados no acórdão que deu integral provimento ao recurso?

II - À luz do acórdão da C. Primeira Turma deste Tribunal, o recurso especial não atendeu ao requisito especial do prequestionamento quanto aos temas de (i) não fluência do prazo prescricional na ausência de liquidez do título executivo; (ii) não ocorrência de inércia dos exequentes; e (iii) execução movida por incapaz, contra o qual não corre a prescrição.

III - Lidando com situação jurídica idêntica à dos presentes autos, assentou o acórdão paradigma (EREsp n. 1.144.667/RS), julgado por esta C. Corte Especial em 7/3/2018 e da relatoria do e. Min. Felix Fisher, que "a questão levantada nas instâncias ordinárias, e não examinada, mas cuja pretensão foi acolhida por outro fundamento, deve ser considerada como prequestionada quando trazidas em sede de contrarrazões".

IV - Portanto, existem duas linhas de pensamento em rota de colisão no Superior Tribunal de Justiça, revelando-se de todo pertinente o recurso de embargos de divergência, em ordem a remarcar o entendimento que já havia sido proclamado no julgamento do paradigma invocado. Com efeito, rendendo vênias à C. Primeira Turma, o entendimento correto é o que considera toda a matéria devolvida à segunda instância apreciada quando provido o recurso por apenas um dos fundamentos expostos pela parte, a qual não dispõe de interesse recursal para a oposição de embargos declaratórios.

V - A questão precisa ser analisada sob a perspectiva da sucumbência e da possibilidade de melhora da situação jurídica do recorrente, critérios de identificação do interesse recursal. Não se trata de temática afeta a esta ou aquela legislação processual (CPC/73 ou CPC/15), mas de questão antecedente, verdadeiro fundamento teórico da disciplina recursal. Só quem perde, algo ou tudo, tem interesse em impugnar a decisão, desde que possa obter, pelo recurso, melhora na sua situação jurídica. Precedente: AgInt no REsp n. 1.478.792/PR, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 12/12/2017, DJe 2/2/2018. Doutrina: MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz; MITIDIERO, Daniel. Curso de processo civil: tutela dos direitos mediante procedimento comum. V. 2. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, p. 516; MEDINA, José Miguel Garcia. Direito processual civil moderno. 2 ed. rev., atual e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, p. 1276.

VI - É bastante fácil perceber que os ora embargantes não dispunham, após o julgamento da apelação, de nenhum dos dois requisitos: não eram vencidos (sucumbentes) e não existia perspectiva de melhora na sua situação jurídica. Logo, agiram segundo a ordem e a dogmática jurídicas quando se abstiveram de recorrer.

VII - Tenho por bem compor a divergência entre os acórdãos confrontados adotando o entendimento do acórdão paradigma, segundo o qual se consideram prequestionados os fundamentos adotados nas razões de apelação e desprezados no julgamento do respectivo recurso, desde que, interposto recurso especial, sejam reiterados nas contrarrazões da parte vencedora.

VIII - Embargos de divergência conhecidos e parcialmente providos a fim de dar por prequestionada a matéria relativa à não ocorrência de prescrição em razão da iliquidez do título executivo, cassando o v. acórdão de fls. 293-294, para que seja realizada nova análise do tema prescrição."

(STJ, Embargos de Divergência em Agravo em Recurso Especial n. 227.767-RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Corte Especial, j. 17/06/2020, v.u., grifou-se).

Desta forma, despicienda a interposição de embargos de declaração para prequestionamento da matéria.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO aos presentes Embargos de Declaração, por ausência de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão embargado, mantendo-se integralmente a decisão proferida.

Ficam as partes advertidas, desde já, de que a interposição de embargos de declaração ou agravo interno fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente poderá ensejar a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC.

É como voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 18/11/2025