Tribunal: TJPA
Processo: 0823666-39.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-11-18

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL: 0823666-39.2019.8.14.0301 COMARCA DE ORIGEM: 7ª Vara Cível e Empresarial da Capital – Belém/PA RECORRENTE: MARIA ESTER RODRIGUES DE SAMPAIO RECORRIDO(A): VICTOR JUNIOR GAIA COSTA E ANA PAULA BASTOS DOS SANTOS COSTA RELATOR: Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães EMENTA: Direito Civil. Apelação Cível. Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização. Compra e venda de imóvel não entregue. Alegação de dolo e omissão de informações pelos vendedores. Ônus da prova. Ausência de comprovação. Cláusula contratual condicionando a devolução com multa à existência de culpa ou dolo. Inexistência de responsabilidade dos réus. Manutenção da sentença por vedação à reformatio in pejus. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pela autora em razão da não entrega do bem adquirido, cuja execução estava vinculada à incorporadora Êxito Engenharia LTDA. A parte autora alegou má-fé dos vendedores (réus) por supostamente ocultarem informações sobre a situação financeira da incorporadora, pleiteando a rescisão contratual, devolução dos valores pagos com multa contratual, e indenização por danos materiais e morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar se os réus agiram com culpa ou dolo ao celebrarem o contrato com a autora, omitindo informações relevantes acerca da construtora; (ii) verificar se é devida a devolução dos valores pagos com multa contratual; (iii) analisar a ocorrência de danos materiais e morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica é contratual e regida pelo Direito Civil, sendo da autora o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. 4. Não restou demonstrado nos autos que os réus detinham informação privilegiada ou que agiram com dolo na venda do imóvel, tampouco houve comprovação de que a autora desconhecia a situação da incorporadora, cuja insolvência era fato público à época. 5. A cláusula quarta do contrato condiciona a devolução com multa de 30% à comprovação de culpa ou dolo dos vendedores, o que não se verifica no caso. 6. Embora este colegiado entenda pela total improcedência da demanda, a ausência de recurso adesivo por parte dos réus impede a reforma da sentença em seu desfavor, à luz do princípio da vedação à reformatio in pejus. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: Na ausência de demonstração de culpa ou dolo dos vendedores, não incide a cláusula penal prevista no contrato particular de compra e venda. A não entrega de imóvel cuja construção era responsabilidade de empresa terceira (incorporadora), por si só, não configura responsabilidade civil dos promitentes vendedores, na ausência de provas robustas de má-fé. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0823666-39.2019.8.14.0301, em que é apelante: MARIA ESTER RODRIGUES DE SAMPAIO e apelados: VICTOR JUNIOR GAIA COSTA e ANA PAULA BASTOS DOS SANTOS COSTA: ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, mantendo-se a sentença por seus próprios fundamentos, nos termos do relatório e voto do Relator. Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0823666-39.2019.8.14.0301

APELANTE: MARIA ESTER RODRIGUES DE SAMPAIO

APELADO: VICTOR JUNIOR GAIA COSTA, ANA PAULA BASTOS DOS SANTOS COSTA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL: 0823666-39.2019.8.14.0301

COMARCA DE ORIGEM: 7ª Vara Cível e Empresarial da Capital – Belém/PA

RECORRENTE: MARIA ESTER RODRIGUES DE SAMPAIO

RECORRIDO(A): VICTOR JUNIOR GAIA COSTA E ANA PAULA BASTOS DOS SANTOS COSTA

RELATOR: Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

EMENTA: Direito Civil. Apelação Cível. Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização. Compra e venda de imóvel não entregue. Alegação de dolo e omissão de informações pelos vendedores. Ônus da prova. Ausência de comprovação. Cláusula contratual condicionando a devolução com multa à existência de culpa ou dolo. Inexistência de responsabilidade dos réus. Manutenção da sentença por vedação à
reformatio in pejus
.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pela autora em razão da não entrega do bem adquirido, cuja execução estava vinculada à incorporadora Êxito Engenharia LTDA. A parte autora alegou má-fé dos vendedores (réus) por supostamente ocultarem informações sobre a situação financeira da incorporadora, pleiteando a rescisão contratual, devolução dos valores pagos com multa contratual, e indenização por danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em:

(i)

verificar se os réus agiram com culpa ou dolo ao celebrarem o contrato com a autora, omitindo informações relevantes acerca da construtora;

(ii)

verificar se é devida a devolução dos valores pagos com multa contratual;

(iii)

analisar a ocorrência de danos materiais e morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica é contratual e regida pelo Direito Civil, sendo da autora o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC.

4. Não restou demonstrado nos autos que os réus detinham informação privilegiada ou que agiram com dolo na venda do imóvel, tampouco houve comprovação de que a autora desconhecia a situação da incorporadora, cuja insolvência era fato público à época.

5. A cláusula quarta do contrato condiciona a devolução com multa de 30% à comprovação de culpa ou dolo dos vendedores, o que não se verifica no caso.

6. Embora este colegiado entenda pela total improcedência da demanda, a ausência de recurso adesivo por parte dos réus impede a reforma da sentença em seu desfavor, à luz do princípio da vedação à reformatio in pejus.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

Na ausência de demonstração de culpa ou dolo dos vendedores, não incide a cláusula penal prevista no contrato particular de compra e venda.

A não entrega de imóvel cuja construção era responsabilidade de empresa terceira (incorporadora), por si só, não configura responsabilidade civil dos promitentes vendedores, na ausência de provas robustas de má-fé.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da
Apelação Cível nº 0823666-39.2019.8.14.0301
, em que é
apelante: MARIA ESTER RODRIGUES DE SAMPAIO
e
apelados: VICTOR JUNIOR GAIA COSTA e ANA PAULA BASTOS DOS SANTOS COSTA
:

ACORDAM os Desembargadores que integram a
2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará
, à unanimidade, em
conhecer do recurso e negar-lhe provimento
, mantendo-se a sentença por seus próprios fundamentos, nos termos do relatório e voto do Relator.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
MARIA ESTER RODRIGUES DE SAMPAIO
contra sentença prolatada nos autos da
ação de rescisão de contrato particular por ato ilícito e vício de legitimidade proprietária c/c indenização por danos materiais e morais
, ajuizada em desfavor de
VICTOR JUNIOR GAIA COSTA e ANA PAULA BASTOS DOS SANTOS COSTA
, todos qualificados nos autos.

A r. sentença originária, proferida sob o ID 25485087, julgou
improcedente o pedido
da parte autora, entendendo ausente prova suficiente da má-fé dos réus na celebração do contrato de compra e venda do imóvel. Também afastou a existência de ato ilícito e negou os pedidos de
ressarcimento, adjudicação compulsória, danos materiais e morais
, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da causa.

Contra essa decisão, foram opostos
embargos de declaração
(ID 25485101), nos quais a parte autora apontou omissão e contradição, sobretudo quanto ao exame do pedido de rescisão contratual, restituição dos valores pagos, e a falta de apreciação dos pleitos de adjudicação compulsória e indenização.

Em sede de embargos,
houve parcial provimento
, com
reformulação da sentença
, conforme novo dispositivo:

(i)

declarada a rescisão contratual
entre as partes;

(ii)

determinada a restituição da quantia de R$ 365.000,00
, corrigida pelo IGPM;

(iii)

mantida a improcedência dos pedidos de danos morais e materiais
;

(iv)

distribuídas as custas e honorários entre as partes na proporção de 50%
, sendo fixados os honorários da autora em 12% sobre o valor da causa e dos réus em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada,
MARIA ESTER RODRIGUES DE SAMPAIO interpôs Apelação Cível
(ID 25485105), na qual alega, em síntese:

(i)

Que a decisão reformada em embargos reconheceu a culpa dos recorridos pela não entrega do imóvel, razão pela qual se mostra devida a aplicação da
multa contratual de 30% sobre os valores pagos
;

(ii)

Que é cabível a incidência de
juros moratórios de 1% ao mês
, independentemente de previsão contratual expressa;

(iii)

Que os
danos materiais
ficaram demonstrados pelas despesas arcadas com aquisição de outro imóvel e pela ausência de fruição do bem adquirido, que serviria à moradia dos filhos da autora;

(iv)

Que os
danos morais
decorrem do longo período de espera (mais de 10 anos), frustração do projeto de vida familiar, transtornos emocionais e financeiros suportados;

Ao final, pugna pela
reforma parcial da sentença
, para o fim de: reconhecer o direito à multa contratual, determinar a incidência de juros moratórios, e julgar
procedentes os pedidos de danos materiais e morais
.

Não foram ofertadas contrarrazões

É o relatório.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Relator

VOTO

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

A controvérsia devolvida à apreciação deste Egrégio Colegiado restringe-se à verificação:

(i)

da existência de culpa ou dolo dos réus na celebração do contrato de compra e venda com a autora, especialmente no que tange à alegada omissão de informações relevantes acerca da real situação financeira da incorporadora Êxito Engenharia LTDA.;

(ii)

da legitimidade da condenação à devolução dos valores pagos;

(iii)

da possibilidade de condenação ao pagamento de multa contratual e de indenização por danos morais e materiais.

Pois bem.

A relação jurídica existente entre as partes é inequivocamente
de natureza cível
, tratando-se de contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Em tais situações, a distribuição do ônus da prova deve observar a regra insculpida no
art. 373, I, do Código de Processo Civil
, segundo a qual incumbe ao autor provar os fatos constitutivos de seu direito.

No caso em apreço, a autora/apelante alegou que os réus, ao firmarem o contrato,
tinham conhecimento privilegiado sobre a situação de inadimplência e dificuldades financeiras da construtora Êxito
, responsável pela edificação do empreendimento, circunstância que teria sido dolosamente omitida com o objetivo de concretizar a venda do imóvel.

Ocorre que, como bem assentado na sentença de origem, e reafirmado na decisão que apreciou os embargos de declaração,
não há nos autos qualquer elemento probatório concreto que comprove a alegada má-fé ou dolo por parte dos réus
. Não foi trazido ao feito qualquer documento, prova testemunhal ou indício que sustente a tese de que os apelados teriam atuado com a intenção de ludibriar a autora quanto à viabilidade da entrega do imóvel.

Ao contrário, os próprios documentos acostados aos autos revelam que,
à época da celebração do contrato
, a autora
residia em Belém/PA
, fato este que fragiliza o argumento de desconhecimento quanto à situação da incorporadora, cuja crise financeira era
pública e notória
no âmbito local. A ausência de diligência mínima da autora, ao deixar de verificar o andamento da obra ou a situação cadastral da construtora, contribuiu decisivamente para a frustração do negócio jurídico, sendo incabível imputar aos réus a responsabilidade exclusiva pelo insucesso da transação.

A própria autora narra na exordial que o imóvel se encontrava em atraso no prazo de entrega. Ora, não parece crível que a autora tenha realizada compra de bem em valor tão vultuoso sem no mínimo ir presencialmente a obra ou consultar questões atinentes a empresa.

Fato é, que não resta provado nos autos que os réus tinham tais “conhecimentos privilegiados”.

Nesse cenário, resta prejudicada a incidência da
Cláusula Quarta do contrato
, que prevê a possibilidade de rescisão contratual com devolução dos valores pagos
acrescidos de multa de 30% e correção monetária
,
exclusivamente nos casos em que se verificar dolo ou culpa do promitente vendedor
. A redação contratual é clara:

“CLÁUSULA QUARTA: caso, por culpa, dolo ou omissão de qualquer dos signatários esta negociação não puder ser ultimada com a celebração da escritura de venda e compra prevista no parágrafo segundo do item ‘’b’’, este contrato poderá ser rescindido, por justa causa, não obstante as cláusulas de irrevogabilidade. Neste sentido, se o ato lesivo advier do PROMITENTE VENDEDOR, fica este compelido a proceder à devolução dos valores auferidos ao PROMITENTE COMPRADOR com acréscimo de 30% (trinta por cento) dos valores até então desembolsados, acrescidos de correção pelos índices de variação IGPM da Fundação Getúlio Vargas.”

Portanto, a própria cláusula contratual condiciona a aplicação da penalidade à ocorrência de
culpa ou dolo do vendedor
, o que, como visto,
não restou demonstrado nos autos
. Ao revés, a
causa eficiente para a inexecução do contrato reside na derrocada da incorporadora Êxito Engenharia Ltda., empresa alheia aos réus
, e que não foi parte formal do negócio jurídico celebrado com a autora.

Assim, sob o prisma da
teoria da responsabilidade
, aplicável à espécie,
não se verifica a presença dos pressupostos autorizadores à responsabilização civil dos recorridos
, a saber: ação ou omissão culposa, dano e nexo causal.

Por essa razão, ainda que se compreenda o abalo emocional e financeiro suportado pela autora diante do inadimplemento contratual, a
pretensão indenizatória por danos morais e materiais não se sustenta
, carecendo de respaldo probatório robusto quanto à existência de conduta ilícita dos apelados.

Em decorrência disso,
a conclusão a que se chega é de que seria caso de improcedência total dos pedidos formulados na inicial
, inclusive no que tange à restituição simples dos valores pagos, já que a devolução contratualmente prevista está condicionada à culpa dos vendedores, inexistente no caso dos autos.

Entretanto, o juízo de origem acolheu os pedidos da autora de rescisão contratual e a devolução dos valores pagos. Esses pedidos foram acolhidos
em parte
, por ocasião do julgamento dos embargos de declaração, com
reconhecimento da rescisão contratual
e condenação dos réus à
devolução do montante pago (R$ 365.000,00), corrigido pelo IGPM
,
sem aplicação de multa ou juros de mora
.

Ocorre que no caso em tela, o único recurso aviado é da autora para majorar a condenação. Considerando que é
vedada a reformatio
in pejus
, mantenho a sentença.

Portanto,
ainda que este relator entenda pela total improcedência dos pedidos autorais
, resta mantida a decisão que
declarou a rescisão contratual e determinou a restituição dos valores pagos pela autora
,
limitando-se a correção monetária
,
sem incidência de multa ou danos indenizatórios
, em
estrita observância ao princípio da non reformatio in pejus
.

Ante o exposto
,
nego provimento ao recurso de apelação interposto por MARIA ESTER RODRIGUES DE SAMPAIO
,
mantendo integralmente a sentença proferida pelo juízo de origem
, por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Relator

Belém, 29/11/2025