Tribunal: TJPA
Processo: 0006412-28.2015.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7769 - Abatimento proporcional do preço
Data de julgamento: 2025-06-03

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0006412-28.2015.8.14.0301 APELANTE: MADRI INCORPORADORA LTDA Advogados do(a) APELANTE: FABIO RIVELLI - SP297608-A, THIAGO MAHFUZ VEZZI - PA21114-S APELADO: NAPOLEA.O NICOLAU DA COSTA NETO, CASSIA VIANA VIEIRA DA SILVA Advogados do(a) APELADO: NAPOLEAO NICOLAU DA COSTA NETO - PA14360-A, DIOGO RODRIGUES FERREIRA - PA13380-A Advogados do(a) APELADO: NAPOLEAO NICOLAU DA COSTA NETO - PA14360-A, DIOGO RODRIGUES FERREIRA - PA13380-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE QUANTIDADE. DIFERENÇA ENTRE ÁREA DIVULGADA E EFETIVAMENTE ENTREGUE. VENDA AD CORPUS. DIFERENÇA INFERIOR A 1%. CONFORMIDADE DA UNIDADE IMOBILIÁRIA COM O INSTRUMENTO PARTICULAR E O MEMORIAL DA INCORPORAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. PUBLICIDADE ENGANOSA NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Madri Incorporadora Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que, nos autos da Ação Ordinária ajuizada por Cássia Viana Vieira da Silva e Napoleão Nicolau da Costa Neto, reconheceu vício de quantidade na entrega de unidade imobiliária, determinando o abatimento proporcional do preço no valor de R$ 107.935,67 e a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. A sentença entendeu que houve falha na informação sobre a metragem do imóvel. A apelante sustenta que a venda foi realizada sob a modalidade ad corpus, com margem contratual de variação de até 5%, e que a metragem entregue (área privativa) está de acordo com o contrato e com a norma técnica aplicável (NBR 12.721/2006 da ABNT). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: verificar se a diferença entre a metragem publicitada e a área efetivamente entregue caracteriza vício de quantidade a justificar abatimento no preço; definir se houve publicidade enganosa e violação ao dever de informação a ensejar indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR A venda foi contratualmente estipulada sob a modalidade ad corpus, com cláusula expressa autorizando variações dimensionais de até 5%, conforme art. 500, § 1º, do Código Civil, sendo a variação apurada inferior a 1%. A metragem contratada (121,93 m2 de área privativa) foi praticamente integralmente entregue (120,78 m2), segundo laudo técnico, não havendo, portanto, descumprimento contratual nem vício de quantidade. A divergência entre a área útil alegada pelos autores e a área privativa contratada não caracteriza publicidade enganosa, pois a área privativa é o parâmetro técnico e legalmente adotado no setor imobiliário e consta expressamente do contrato assinado. A ausência de má-fé, a transparência contratual e a conformidade da entrega com a metragem contratada afastam o dever de indenizar por danos morais ou de promover abatimento proporcional do valor pago. A boa-fé objetiva e o dever de informação foram observados, sendo incabível responsabilizar a incorporadora por expectativas não amparadas contratualmente. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido provido. Tese de julgamento: A existência de cláusula contratual expressa de venda ad corpus, com previsão de variação de até 5% nas dimensões do imóvel, afasta o direito ao abatimento proporcional do preço quando a metragem efetivamente entregue estiver dentro desse limite. A entrega da metragem contratada, medida em área privativa e conforme a NBR 12.721/2006, afasta a caracterização de vício de quantidade ou publicidade enganosa. A ausência de má-fé e o cumprimento do dever de informação afastam o dever de indenizar por danos morais. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 500, § 1º; CPC, art. 98, § 3º; CDC, art. 31. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.015.379/ES, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 16.02.2012, DJe 12.03.2012. TJ-RJ, Apelação Cível nº 0354411-58.2013.8.19.0001, Rel. Des. Álvaro Henrique Teixeira de Almeida, j. 01.08.2018. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0006412-28.2015.8.14.0301

APELANTE: MADRI INCORPORADORA LTDA

APELADO: NAPOLEAO NICOLAU DA COSTA NETO, CASSIA VIANA VIEIRA DA SILVA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0006412-28.2015.8.14.0301

APELANTE: MADRI INCORPORADORA LTDA

Advogados do(a) APELANTE: FABIO RIVELLI - SP297608-A, THIAGO MAHFUZ VEZZI - PA21114-S

APELADO: NAPOLEA.O NICOLAU DA COSTA NETO, CASSIA VIANA VIEIRA DA SILVA

Advogados do(a) APELADO: NAPOLEAO NICOLAU DA COSTA NETO - PA14360-A, DIOGO RODRIGUES FERREIRA - PA13380-A
Advogados do(a) APELADO: NAPOLEAO NICOLAU DA COSTA NETO - PA14360-A, DIOGO RODRIGUES FERREIRA - PA13380-A

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE QUANTIDADE. DIFERENÇA ENTRE ÁREA DIVULGADA E EFETIVAMENTE ENTREGUE. VENDA
AD CORPUS
. DIFERENÇA INFERIOR A 1%. CONFORMIDADE DA UNIDADE IMOBILIÁRIA COM O INSTRUMENTO PARTICULAR E O MEMORIAL DA INCORPORAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. PUBLICIDADE ENGANOSA NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Madri Incorporadora Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que, nos autos da Ação Ordinária ajuizada por Cássia Viana Vieira da Silva e Napoleão Nicolau da Costa Neto, reconheceu vício de quantidade na entrega de unidade imobiliária, determinando o abatimento proporcional do preço no valor de R$ 107.935,67 e a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. A sentença entendeu que houve falha na informação sobre a metragem do imóvel. A apelante sustenta que a venda foi realizada sob a modalidade ad corpus, com margem contratual de variação de até 5%, e que a metragem entregue (área privativa) está de acordo com o contrato e com a norma técnica aplicável (NBR 12.721/2006 da ABNT).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: verificar se a diferença entre a metragem publicitada e a área efetivamente entregue caracteriza vício de quantidade a justificar abatimento no preço; definir se houve publicidade enganosa e violação ao dever de informação a ensejar indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A venda foi contratualmente estipulada sob a modalidade ad corpus, com cláusula expressa autorizando variações dimensionais de até 5%, conforme art. 500, § 1º, do Código Civil, sendo a variação apurada inferior a 1%.

A metragem contratada (121,93 m2 de área privativa) foi praticamente integralmente entregue (120,78 m2), segundo laudo técnico, não havendo, portanto, descumprimento contratual nem vício de quantidade.

A divergência entre a área útil alegada pelos autores e a área privativa contratada não caracteriza publicidade enganosa, pois a área privativa é o parâmetro técnico e legalmente adotado no setor imobiliário e consta expressamente do contrato assinado.

A ausência de má-fé, a transparência contratual e a conformidade da entrega com a metragem contratada afastam o dever de indenizar por danos morais ou de promover abatimento proporcional do valor pago.

A boa-fé objetiva e o dever de informação foram observados, sendo incabível responsabilizar a incorporadora por expectativas não amparadas contratualmente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido provido.

Tese de julgamento
:

A existência de cláusula contratual expressa de venda
ad corpus
, com previsão de variação de até 5% nas dimensões do imóvel, afasta o direito ao abatimento proporcional do preço quando a metragem efetivamente entregue estiver dentro desse limite.

A entrega da metragem contratada, medida em área privativa e conforme a NBR 12.721/2006, afasta a caracterização de vício de quantidade ou publicidade enganosa.

A ausência de má-fé e o cumprimento do dever de informação afastam o dever de indenizar por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 500, § 1º; CPC, art. 98, § 3º; CDC, art. 31.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1.015.379/ES, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 16.02.2012, DJe 12.03.2012.

TJ-RJ, Apelação Cível nº 0354411-58.2013.8.19.0001, Rel. Des. Álvaro Henrique Teixeira de Almeida, j. 01.08.2018.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e dar provimento ao recurso
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por MADRI INCORPORADORA LTDA., objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 7ª Vara Cível e Empresarial de Belém que julgou procedente o pedido da parte autora na Ação Ordinária ajuizada por CÁSSIA VIANA VIEIRA DA SILVA e NAPOLEÃO NICOLAU DA COSTA NETO.

A parte autora, ora apelada, ajuizou ação ordinária, com pedido de tutela antecipada, em face de Madri Incorporadora Ltda. visando ao abatimento proporcional no preço de unidade imobiliária adquirida, sob a alegação de vício de quantidade, bem como à indenização por danos morais, em razão de divergência entre a área prometida e a área efetivamente entregue.

Os autores alegam que firmaram, em 20/03/2011, contrato de promessa de compra e venda da unidade 302-A do Edifício Torre Ágata, integrante do Condomínio Torres Liberto, pelo valor total de R$ 501.926,04. Alegam que a metragem anunciada em material publicitário e pelas corretoras seria de 122m2 ou 123m2, no entanto, após vistoria técnica com arquiteta e engenheiro, verificaram que a área útil real do imóvel seria de apenas 100,41m2, e a área privativa real de 120,78m2, o que representaria uma diferença de 21,51m2 em relação à área esperada.

Afirmam que tal conduta configura publicidade enganosa e má-fé contratual, pois a incorporadora teria se valido de cláusulas técnicas pouco acessíveis ao consumidor médio, além de não especificar, nos materiais de divulgação ou no contrato, que a área divulgada era privativa e não útil. Sustentam que houve violação ao dever de informação previsto no art. 31 do Código de Defesa do Consumidor, bem como prática de venda
ad mensuram
, postulando, além do abatimento proporcional de preço no valor de R$ 107.935,67, a condenação por danos morais.

Requereram também a tutela antecipada para que a incorporadora fosse compelida a reduzir o saldo devedor antes da contratação de financiamento bancário, sob pena de prejuízo financeiro mensal.

Em análise ao pedido de tutela, foi deferido o abatimento do montante de R$ 107.935,67 do saldo devedor, sendo determinado aos autores que depositassem o valor em juízo, sendo dividido em 60 vezes, nos termos da decisão de ID 1390683.

A parte ré apresentou contestação sustentando, em resumo, que a venda foi realizada
ad corpus
, conforme expressamente previsto na cláusula 8.3 do contrato, e que seria admissível uma variação de até 5% na metragem. Alegou que a metragem informada no contrato é de 121,93m2 (área privativa), estando de acordo com o memorial de incorporação e com as normas técnicas da ABNT (NBR 12.721). Rechaçou qualquer má-fé e defendeu a validade da cláusula contratual que estipula a natureza
ad corpus
da venda. Negou a existência de vício ou propaganda enganosa, bem como o dever de indenizar.

Após regular trâmite processual, sobreveio sentença proferida pelo juízo
a quo
(ID 1390704), a qual julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, reconhecendo a existência de diferença relevante entre a metragem informada na publicidade e a efetivamente entregue. Entendeu o juízo de piso que a informação clara e adequada é dever do fornecedor, e que a venda, embora formalmente
ad corpus
,

deve ser analisada sob a ótica da boa-fé objetiva e do princípio da transparência, próprios das relações de consumo.

Com base na prova pericial, a sentença acolheu o pedido de abatimento proporcional no valor de R$ 107.935,67, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Condenou, ainda, a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação.

A parte requerida interpôs embargos de declaração (ID 1390705), os quais foram rejeitados, conforme decisão de ID 1390709.

Irresignada, a parte ré interpôs recurso de apelação (ID 1390711), pugnando pela reforma da sentença para afastar o reconhecimento de vício de quantidade e o consequente abatimento proporcional do preço. Sustenta, em síntese: que o contrato previa expressamente a venda
ad corpus
com margem de tolerância de até 5%; que a diferença na metragem decorre de critérios técnicos legalmente admitidos, visto que a parte apelada não levou em conta as paredes das dependências de uso privativo e exclusivo do proprietário; que a metragem efetiva está de acordo com o memorial de incorporação e a NBR 12.721 da ABNT; e que não houve qualquer induzimento ao erro ou ofensa ao dever de informação.

Os apelados apresentaram contrarrazões ao recurso (ID 1390770), pugnando pela manutenção da sentença, reiterando os fundamentos expendidos na exordial e sustentando que a diferença de área constatada é substancial e ofensiva à boa-fé contratual, independentemente da classificação jurídica como venda
ad corpus
ou
ad mensuram
.

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido, conforme comprovante de ID 1390711, pg. 14.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO

Preliminarmente, sustenta a parte apelada a impossibilidade de conhecimento do presente recurso, sob o argumento de que a recuperação judicial da empresa apelante atrairia a extinção do feito, com base em requerimento genérico de suspensão/extinção de ações em curso, formulado em diversos processos em que a empresa figura no polo passivo.

Todavia, tal alegação não encontra amparo jurídico suficiente para impedir o conhecimento da presente apelação. Com efeito, o simples fato de a empresa recorrente se encontrar em processo de recuperação judicial, por si só, não determina a extinção dos processos judiciais em curso, especialmente quando se trata de ação de conhecimento em que se busca apuração de responsabilidade civil e eventual quantificação de crédito.

O art. 6º, caput e § 1º, da Lei nº 11.101, estabelece a suspensão das ações e execuções em face do devedor em recuperação judicial. No entanto, tal dispositivo não impede o regular prosseguimento de ações de conhecimento, cuja finalidade é justamente apurar a existência e o valor de obrigações que, posteriormente, poderão ser habilitadas no juízo da recuperação judicial.

No caso em análise, a petição apresentada pela parte recorrente se limitou a reiterar pedido genérico de extinção do feito, sem indicar de forma concreta e específica o impacto da recuperação judicial sobre a relação jurídica discutida nos autos e tampouco apresentou comprovação de que os créditos debatidos se encontram incluídos no plano de recuperação aprovado. Ademais, consta expressamente nos autos que os valores que, porventura, venham a ser reconhecidos judicialmente como devidos deverão ser incluídos na lista de credores da recuperação, o que corrobora a admissibilidade do julgamento do presente recurso.

Inclusive, em manifestação de ID 1390768, o apelante manifesta interesse pelo julgamento do recurso interposto.

Dessa forma, entendo que não merece acolhimento a preliminar suscitada pela parte apelada.

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se correta a decisão de piso que determinou o abatimento do saldo devedor em razão da diferença na metragem do imóvel adquirido pelos apelados.

De início, cabe distinguir a área útil da área privativa do imóvel.

A área útil de um imóvel corresponde à metragem interna efetivamente disponível para uso do morador, excluindo-se as estruturas fixas da construção, como paredes, pilares, shafts e demais elementos estruturais. Em outras palavras, é o espaço livre onde o consumidor pode circular, instalar móveis e usufruir diretamente. Trata-se, portanto, da metragem "livre" do imóvel.

Por outro lado, a área privativa abrange a totalidade da área de uso exclusivo do proprietário da unidade, englobando não apenas a área útil, mas também a metragem ocupada pelas paredes que delimitam o imóvel (tanto internas quanto perimetrais). É a metragem oficialmente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, utilizada para fins legais e contratuais.

A distinção entre essas duas categorias de medida ganha especial relevo em hipóteses de alegação de vício no objeto contratual por suposta entrega de imóvel com metragem inferior à anunciada.

Cumpre destacar que a área privativa é o parâmetro usualmente adotado para registro imobiliário e definição do valor do imóvel no contrato, ao passo que a área útil é comumente utilizada para fins de ilustração da funcionalidade e disposição do espaço interno, sendo, no entanto, menos precisa para fins de aferição do cumprimento contratual em termos dimensionais.

Nesse contexto, a aferição da eventual divergência entre a área contratada e a área efetivamente entregue deve considerar a natureza da unidade descrita no contrato e nos documentos registrais (especialmente a matrícula do imóvel).

Em análise ao contrato entabulado, verifico que consta, na cláusula 5.4.1.1, a metragem do imóvel como
121,93 m2

de

área real privativa
.

Dessa forma, em que pese a alegação da parte apelada de que na propaganda realizada pela apelante consta a metragem de 122 m2, porém sem informar se relativa à área útil ou privativa, entendo que não merece acolhimento o argumento de que foi enganada na negociação realizada, eis que, repito, está previsto no contrato a metragem do imóvel como área privativa.

Dessa forma, não se pode imputar à incorporadora a responsabilidade por expectativas subjetivas do consumidor, sobretudo quando o conteúdo do contrato é claro quanto à natureza da metragem considerada e está compatível com a metragem efetivamente entregue.

Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSO ESPECIAL. CONTRADIÇÃO.INEXISTÊNCIA . "ÁREA ÚTIL". AUSÊNCIA, QUANDO DA PACTUAÇÃO, DENORMATIZAÇÃO TÉCNICA DEFININDO O SEU CONCEITO. MOLDURA FÁTICAAPONTANDO NÃO TER HAVIDO MÁ-FÉ E QUE, NO ESTADO DO TRIBUNAL DEORIGEM, ANTERIORMENTE À DEFINIÇÃO PELA ABNT, CONFORME OS USOS ECOSTUMES LOCAIS, O CONCEITO CONFUNDIA-SE COM O DE ÁREA PRIVATIVA.INDENIZAÇÃO . DESCABIMENTO. 1. O artigo 85 do Código Civil de 1916, vigente na época dos fatos,dispunha que, nas declarações de vontade, atender-se-ia mais à suaintenção que ao sentido literal da linguagem. 2 . As instâncias ordinárias apuraram que, anteriormente à edição denorma técnica da ABNT (2004) estabelecendo o conceito de "áreaútil", o que prevalecia, conforme os costumes locais, confundia-secom o de "área privativa", descartada a possibilidade de má-fé porparte da compromissária vendedora. Desse modo, como não haviaconceito seguro acerca do que consiste a "área útil", o caso, nostermos dos artigos 126 do Código de Processo Civil e 4º da Lei deIntrodução às Normas do Direito Brasileiro, deve ser solucionado deacordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais dedireito.4. Os artigos 130 a 132 do Código Comercial, que vigiam quando dosfatos, apresentam critérios para interpretação contratual, quereconhecem os usos e costumes locais e privilegiam a boa-fé,dispondo que o "verdadeiro espírito e natureza do contrato, deverásempre prevalecer à rigorosa e restrita significação das palavras" .5. O acórdão recorrido apurou que "à época da elaboração do contratonão haviam conceitos bem definidos acerca do que realmente poderiaser denominado 'área útil', verifico que não houve, por parte daapelada, má-fé ao descrever a área total (leia-se: privativa) do bemcomo sendo a 'área útil'. Tal descrição, à época da elaboração dopacto em discussão nesta ação, era absolutamente comum e aceitávelnas relações comerciais celebradas tendo como objeto imóveis".6 . Assim, fica límpido que a decisão tomada pelo Tribunal de origemdecorreu de fundamentada convicção amparada na análise dos elementosexistentes nos autos, de modo que a eventual revisão da decisãorecorrida esbarraria no óbice intransponível imposto pela Súmula 7deste Tribunal.7. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1015379 ES 2007/0296849-5, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 16/02/2012, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/03/2012)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO OBJETIVANDO INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANO MORAL E ABATIMENTO DO PREÇO SOB ALEGAÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL COM METRAGEM INFERIOR À INFORMADA. LAUDO PERICIAL PRODUZIDO SOB O CRIVO DO CONTRADITÓRIO QUE CONCLUIU QUE A ÁREA PRIVATIVA EFETIVAMENTE EXISTENTE É SUPERIOR ÀQUELA QUE CONSTOU DA PLANTA DE VENDA . PLANTAS ASSINADAS PELO CONSUMIDOR QUE INDICAM METRAGEM RELATIVA À ÁREA PRIVATIVA, QUE NÃO SE CONFUNDE COM A ÁREA ÚTIL. INEXISTÊNCIA DE PROPAGANDA ENGANOSA. CONTRATO QUE PREVÊ EXPRESSAMENTE A POSSIBILIDADE DE DIFERENÇA DE METRAGEM EM ATÉ 5% DAQUELA CONTRATADA. DIFERENÇA APURADA EM RELAÇÃO À ÁREA ÚTIL QUE NÃO ALCANÇA TAL PERCENTUAL . INEXISTÊNCIA DE CONDUTA ILÍCITA POR PARTE DA CONSTRUTORA A ENSEJAR O DEVER DE REPARAÇÃO OU ABATIMENTO DO PREÇO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA QUE SE MANTÉM. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

(TJ-RJ - APELAÇÃO: 03544115820138190001 201800134530, Relator.: Des(a) . ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 01/08/2018, QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 24ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 03/08/2018)

A apelante sustenta, ainda, que a venda foi realizada sob a modalidade
ad corpus
, nos termos da cláusula 8.3 do contrato, a qual estabelece expressamente a possibilidade de variações dimensionais de até 5%, conforme também previsto no art. 500, §1º, do Código Civil. Afirma, ainda, que a metragem do imóvel se encontra em conformidade com o memorial de incorporação devidamente registrado e com a NBR 12.721 da ABNT, não havendo qualquer prática abusiva ou conduta a justificar a condenação imposta.

De fato, conforme consta nos autos, o contrato firmado entre as partes prevê expressamente, em sua cláusula 8.3, que a venda e compra da unidade autônoma possui natureza
ad corpus
, com margem contratual de variação de até 5% nas dimensões informadas. O mesmo dispositivo estipula que eventuais diferenças de área, dentro desse limite, não ensejam revisão do preço ajustado.

Com efeito, o art. 500, § 1º, do Código Civil Brasileiro assim dispõe acerca do tema:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1
o
Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

No caso concreto, os apelados sustentam que a área útil do imóvel entregue é inferior à anunciada, representando um suposto decréscimo de 21,51 m2 em relação à expectativa criada na fase pré-contratual, o que corresponderia a uma diferença percentual de aproximadamente 17,6%, muito acima dos 5% previstos contratualmente.

Contudo, tal argumento não resiste à análise contratual e técnica, porquanto a área efetivamente prometida e entregue foi a área privativa, que consta expressamente do contrato como sendo de 121,93 m2, e que, segundo o laudo pericial (ID 13900681), foi aferida em 120,78 m2, diferença inferior a 1%, situando-se, portanto, dentro da margem de tolerância contratualmente ajustada, bem como ao que estabelece o art. 500, § 1º, do CCB.

Assim, não há que se falar em vício de informação quanto à metragem do imóvel adquirido, uma vez que não se verifica nos autos qualquer elemento capaz de evidenciar a existência de induzimento ou omissão por parte da apelante quanto às especificações da unidade comercializada.

É razoável presumir que o consumidor, ao se dispor a realizar a aquisição de um bem imóvel, sobretudo de considerável valor econômico, detenha conhecimento mínimo acerca das definições técnicas comumente utilizadas no setor imobiliário, tais como “área privativa”, “área útil” e “área total”, não sendo exigível da incorporadora a realização de explicações pormenorizadas que ultrapassem os limites da boa-fé objetiva e do dever de informação.

Com efeito, a documentação acostada aos autos, em especial aquela apresentada com a petição inicial, revela que a recorrente apresentou de forma clara e inequívoca a área privativa do imóvel, consignada como sendo de 121 m2, metragem esta que, segundo restou incontroverso, corresponde exatamente ao espaço efetivamente entregue ao autor, com diferença mínima, menor que 1%, conforme acima demonstrado.

Dessa forma, comprovado que a área entregue corresponde à área privativa contratada, e que a diferença aferida é ínfima, inferior a 1%, não há que se falar em vício de quantidade. A variação se encontra plenamente justificada nos termos contratuais e legais, sendo inadmissível a pretensão de abatimento proporcional do valor pago, sob pena de violação ao pactuado entre as partes, razão pela qual dou provimento ao recurso interposto.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto para
CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
para reformar a decisão de piso e julgar improcedente o pedido dos autores, ora apelados.

Em razão da improcedência, condeno os autores ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa. Em razão da gratuidade, ficará suspensa por cinco anos a exigibilidade do ônus decorrentes da sucumbência (art. 98, § 3º, do CPC).

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 04/06/2025