Tribunal: TJPA
Processo: 0015810-33.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7703 - Pagamento
Data de julgamento: 2025-05-13

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL: 0015810-33.2014.8.14.0301 COMARCA DE ORIGEM: 11ª Vara Cível e Empresarial de Belém RECORRENTE: Vera Lúcia de Souza Neves, Emanoela de Souza Neves e David de Freitas Neves RECORRIDO: Status Construções Ltda RELATOR: Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães Direito Civil e do Consumidor. Apelação Cível. Ação de indenização por danos morais c/c repetição de indébito. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Inadimplemento contratual não configurado. Distrato motivado pela não aprovação de financiamento bancário. Retenção parcial dos valores pagos. Legalidade. Cobrança de taxas condominiais após o habite-se. Ausência de ilicitude. Danos morais indevidos. Recurso desprovido. I. CASO EM EXAME 1 Trata-se de ação indenizatória cumulada com repetição de indébito ajuizada por promitentes compradores em desfavor da construtora, sob a alegação de inadimplemento contratual pela ré em virtude de suposto atraso na entrega de unidade imobiliária, com pedido de restituição integral das quantias pagas, devolução de taxas condominiais e compensação por danos morais. A sentença julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo que a resilição do contrato foi motivada pela não obtenção de financiamento pelos autores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se houve inadimplemento contratual por parte da construtora a justificar a restituição integral das quantias pagas; (ii) se é válida a cláusula de retenção parcial dos valores adimplidos, diante da culpa dos autores pela rescisão; (iii) se é devida a devolução em dobro das taxas condominiais pagas; (iv) se há elementos aptos à configuração de dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Constatado, a partir de declaração subscrita pelo autor, que o distrato contratual decorreu da não aprovação de financiamento bancário pela CEF, circunstância alheia à responsabilidade da construtora, não se caracteriza inadimplemento contratual. 4. Incabível a alegação de mora na entrega do imóvel como justificativa para a resilição, porquanto a convocação para constituição do condomínio, mesmo ocorrendo após o prazo de tolerância, não implica, por si, atraso material na entrega da unidade, cujo habite-se foi expedido dentro do prazo contratual. 5. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção parcial das quantias pagas, nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, quando o distrato é motivado por iniciativa do comprador. 6. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, conforme estipulação contratual, inicia-se com a expedição do habite-se. Tendo o distrato ocorrido apenas meses depois, são regulares as cobranças realizadas no período, eis que não houve atraso na entrega do imóvel. 7. Não se configura dano moral, diante da ausência de ato ilícito por parte da construtora. A narrativa dos autores não é corroborada por prova robusta nos autos. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "É válida a cláusula de retenção parcial de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando a resilição ocorre por iniciativa do comprador em razão de ausência de financiamento, inexistindo inadimplemento contratual da vendedora." "A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais se inicia com a expedição do habite-se, nos termos do contrato" "A ausência de mora contratual e de conduta abusiva por parte da construtora afasta o dever de indenizar por danos morais." ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0015810-33.2014.8.14.0301; Recorrente: Vera Lúcia de Souza Neves, Emanoela de Souza Neves e David de Freitas Neves; Recorrido: Status Construções Ltda; ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do relatório e do voto do relator que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0015810-33.2014.8.14.0301

APELANTE: VERA LUCIA DE SOUZA NEVES, EMANOELA DE SOUZA NEVES, DAVID DE FREITAS NEVES

APELADO: STATUS CONSTRUÇOES LTDA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL: 0015810-33.2014.8.14.0301

COMARCA DE ORIGEM: 11ª Vara Cível e Empresarial de Belém

RECORRENTE: Vera Lúcia de Souza Neves, Emanoela de Souza Neves e David de Freitas Neves

RECORRIDO: Status Construções Ltda

RELATOR: Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Direito Civil e do Consumidor. Apelação Cível. Ação de indenização por danos morais c/c repetição de indébito. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Inadimplemento contratual não configurado. Distrato motivado pela não aprovação de financiamento bancário. Retenção parcial dos valores pagos. Legalidade. Cobrança de taxas condominiais após o habite-se. Ausência de ilicitude. Danos morais indevidos. Recurso desprovido.

I. CASO EM EXAME

1 Trata-se de ação indenizatória cumulada com repetição de indébito ajuizada por promitentes compradores em desfavor da construtora, sob a alegação de inadimplemento contratual pela ré em virtude de suposto atraso na entrega de unidade imobiliária, com pedido de restituição integral das quantias pagas, devolução de taxas condominiais e compensação por danos morais. A sentença julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo que a resilição do contrato foi motivada pela não obtenção de financiamento pelos autores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar:

(i) se houve inadimplemento contratual por parte da construtora a justificar a restituição integral das quantias pagas;

(ii) se é válida a cláusula de retenção parcial dos valores adimplidos, diante da culpa dos autores pela rescisão;

(iii) se é devida a devolução em dobro das taxas condominiais pagas;

(iv) se há elementos aptos à configuração de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Constatado, a partir de declaração subscrita pelo autor, que o distrato contratual decorreu da não aprovação de financiamento bancário pela CEF, circunstância alheia à responsabilidade da construtora, não se caracteriza inadimplemento contratual.

4. Incabível a alegação de mora na entrega do imóvel como justificativa para a resilição, porquanto a convocação para constituição do condomínio, mesmo ocorrendo após o prazo de tolerância, não implica, por si, atraso material na entrega da unidade, cujo habite-se foi expedido dentro do prazo contratual.

5. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção parcial das quantias pagas, nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, quando o distrato é motivado por iniciativa do comprador.

6. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, conforme estipulação contratual, inicia-se com a expedição do habite-se. Tendo o distrato ocorrido apenas meses depois, são regulares as cobranças realizadas no período, eis que não houve atraso na entrega do imóvel.

7. Não se configura dano moral, diante da ausência de ato ilícito por parte da construtora. A narrativa dos autores não é corroborada por prova robusta nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

"É válida a cláusula de retenção parcial de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando a resilição ocorre por iniciativa do comprador em razão de ausência de financiamento, inexistindo inadimplemento contratual da vendedora."

"A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais se inicia com a expedição do habite-se, nos termos do contrato"

"A ausência de mora contratual e de conduta abusiva por parte da construtora afasta o dever de indenizar por danos morais."

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0015810-33.2014.8.14.0301; Recorrente: Vera Lúcia de Souza Neves, Emanoela de Souza Neves e David de Freitas Neves; Recorrido: Status Construções Ltda; ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do relatório e do voto do relator que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães
Relator

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
VERA LÚCIA DE SOUZA NEVES, EMANOELA DE SOUZA NEVES e DAVID DE FREITAS NEVES
, inconformados com a sentença proferida nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais c/c Repetição de Indébito, ajuizada em face de
STATUS CONSTRUÇÕES LTDA.
, que julgou
totalmente improcedentes os pedidos formulados na inicial
(Id 85712011), sob o fundamento de que a rescisão contratual se deu por iniciativa dos autores, em razão da
não obtenção de financiamento bancário
, sendo lícita, portanto, a
retenção parcial dos valores pagos
. O magistrado consignou ainda que, com a expedição do “habite-se” em 23/07/2013,
a responsabilidade pelas taxas condominiais já era dos promitentes-compradores
, afastando a pretensão de restituição das mesmas, e, por consequência, também o pedido de indenização por danos morais. Condenou os autores ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais (Id 14878043), os apelantes suscitam, inicialmente, o
pedido de concessão da justiça gratuita
, alegando hipossuficiência econômica. No mérito, sustentam: (i) que a sentença não observou corretamente os fatos e provas dos autos, especialmente quanto ao
atraso na entrega do imóvel
, já que a convocação para constituição do condomínio somente ocorreu em 02/10/2013, após o prazo final de tolerância contratual (28/08/2013); (ii) que a culpa pela resilição contratual é exclusiva da construtora, devendo ser
restituídos integralmente os valores pagos
, corrigidos monetariamente, conforme preceitua a Lei n. 13.786/2018; (iii) que houve cobrança indevida de
taxas condominiais nos meses de novembro de 2013 e janeiro de 2014
, mesmo sem a imissão dos autores na posse, sendo devida sua devolução em dobro; (iv) que os fatos configuram ofensa aos direitos dos consumidores, ensejando a
indenização por danos morais
; (v) que é cabível a
inversão do ônus da prova
, por se tratar de relação de consumo.

Ao final, requerem o provimento do recurso, com a reforma integral da sentença.

Em contrarrazões colacionadas ao Id 14878046, a recorrida
STATUS CONSTRUÇÕES LTDA.
pugna, preliminarmente, pelo
indeferimento do pedido de justiça gratuita
, ao argumento de que os autores recolheram regularmente as custas na origem e não comprovaram hipossuficiência. No mérito, defende: (i) a
regularidade da rescisão contratual
, já que os próprios apelantes reconheceram que o motivo foi a não aprovação do financiamento, conforme documento de Id 30373696; (ii) a
entrega do imóvel dentro do prazo contratual
, mediante a expedição do habite-se em 23/07/2013, portanto antes do fim do prazo de tolerância; (iii) a
validade da cláusula contratual que prevê retenção de parte dos valores pagos
, diante da culpa dos adquirentes pela resilição; (iv) a legitimidade da
cobrança de taxas condominiais
após a expedição do habite-se; (v) a inexistência de conduta abusiva ou ilícita, o que
afasta a possibilidade de danos morais ou devolução em dobro
.

Ao final, requer o
não provimento do recurso
, com a manutenção integral da sentença.

É o relatório.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães
Relator

VOTO

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

A controvérsia devolvida a este colegiado diz respeito à pretensão dos autores, ora apelantes, de reforma da sentença que julgou improcedente a ação de indenização por danos morais cumulada com pedido de repetição de indébito, em razão de alegado inadimplemento contratual da empresa apelada no tocante ao prazo de entrega de unidade imobiliária adquirida.

Com efeito, a sentença de primeiro grau analisou detidamente os autos e concluiu, de forma escorreita, que
não há elementos aptos a demonstrar que a rescisão contratual operada entre as partes tenha decorrido de inadimplemento da construtora
, mas sim, como confessado pelos próprios autores, da
inviabilidade de obtenção de financiamento bancário junto à Caixa Econômica Federal
para quitação do saldo devedor.

Tal afirmação está documentalmente comprovada nos autos. O documento acostado sob o Id 30373696, de lavra do próprio autor David de Freitas Neves, deixa inequívoca a razão para o distrato:

“Informamos que desde maio de 2013 estamos tentando junto à Caixa Econômica Federal realizar o financiamento do saldo devedor [...], porém fomos informados pela própria instituição que não será possível efetivar a operação”.

Trata-se de declaração clara, espontânea e inconteste, produzida pelo próprio promitente-comprador,
sem qualquer alegação de que a entrega do imóvel tenha ocorrido fora do prazo contratual ou de que tal atraso tenha sido o motivo da rescisão
.

A esse respeito, cumpre aplicar ao caso o
princípio da boa-fé objetiva
e o instituto do
venire contra factum proprium
, que veda à parte adotar comportamento contraditório em detrimento da outra. É inadmissível que os apelantes, após declararem formalmente a verdadeira razão do distrato, venham, em sede recursal,
atribuir à recorrida uma suposta mora contratual, que jamais foi arguida durante a relação jurídica ou no momento da resilição
.

No tocante à
restituição parcial dos valores pagos
, a cláusula contratual que prevê retenção de parte das quantias adimplidas pelo comprador é válida, sobretudo quando, como no presente caso,
a resolução do negócio decorreu de iniciativa dos próprios compradores
, por razões alheias à conduta da vendedora.

No que se refere ao
ressarcimento das despesas condominiais
, a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a responsabilidade por tais encargos após a expedição do habite-se foi devidamente aplicada. Como a rescisão se deu apenas em fevereiro de 2014,
as cobranças dos meses de novembro de 2013 e janeiro de 2014 se mostram regulares
.

Por fim,
não se configura o dever de indenizar por danos morais
, pois não restou demonstrado qualquer ato ilícito por parte da apelada. A pretensão indenizatória está ancorada exclusivamente na narrativa de atraso na entrega do imóvel, fato este que, conforme demonstrado,
não restou provado e sequer foi objeto da notificação extrajudicial que ensejou o distrato
.

Diante da sucumbência recursal,
majora-se a verba honorária para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa
, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães
Relator

Belém, 27/05/2025