Tribunal: TJPA
Processo: 0804173-20.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9547 - Fiscalização
Data de julgamento: 2025-09-02

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. LOTE URBANO. NÃO COMPROVAÇÃO DE EDIFICAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE FRUIÇÃO EFETIVA DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos. O juízo de origem rescindiu o contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes, determinando a reintegração da autora na posse do imóvel e a restituição de 80% dos valores pagos, com retenção de 10% a título de despesas administrativas e 10% como multa compensatória. Rejeitou, contudo, o pedido de condenação da parte ré ao pagamento de taxa de fruição pela ocupação do imóvel, por entender configurada a cumulação indevida com a cláusula penal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) verificar se é admissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição prevista contratualmente; e (ii) determinar se é devida a indenização por taxa de fruição no caso de imóvel não edificado e sem prova de uso econômico efetivo. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula penal e a taxa de fruição possuem natureza indenizatória convergente, razão pela qual é vedada sua cumulação, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 970 (REsp 1.635.428/SC), que uniformizou o entendimento de que tais parcelas indenizam o mesmo prejuízo e não podem ser cobradas cumulativamente. O contrato foi firmado antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, sendo esta inaplicável ao caso concreto, conforme entendimento do STJ (AgInt no REsp 1808162/SP), afastando o argumento da apelante sobre amparo legal para cobrança da taxa de fruição. A apelante comprovou o registro regular do loteamento “Residencial Cidade Jardim III” junto ao Cartório de Registro de Imóveis, conforme exigência legal, afastando a aplicação do art. 39 da Lei nº 6.766/1979 e validando o contrato celebrado entre as partes. A cobrança da taxa de fruição pressupõe a efetiva fruição do imóvel pelo comprador inadimplente, o que não se comprovou no caso concreto, uma vez que se trata de lote urbano não edificado e sem prova de utilização econômica, conforme jurisprudência do TJPA (AC 00209433120168140028). Mesmo sob a ótica da Lei nº 13.786/2018, que prevê indenização de até 0,75% pela fruição, exige-se comprovação do uso concreto do imóvel, o que não restou demonstrado nos autos, tornando indevida a cobrança pleiteada. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: É vedada a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, por se tratarem de verbas indenizatórias com mesma finalidade. A cobrança de taxa de fruição exige a comprovação da fruição efetiva do imóvel, não sendo devida em caso de lote não edificado e sem demonstração de uso econômico. A validade do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano pressupõe o registro do loteamento no cartório de imóveis, o que, estando demonstrado, afasta a incidência do art. 39 da Lei nº 6.766/1979. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, §§ 2º, 3º e 11; art. 481; CC, art. 412; Lei nº 6.766/1979, arts. 10, 12, 18, 26 e 39; Lei nº 13.786/2018, art. 32-A, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 25.06.2019; STJ, AgInt no REsp 1808162/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 11.05.2022; TJPA, AC 00209433120168140028, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 30.07.2024. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 1ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0804173-20.2018.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: FRANCISCO CHARLES SILVA DA SILVA, OCICLEIA SILVA BARBOZA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. LOTE URBANO. NÃO COMPROVAÇÃO DE EDIFICAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE FRUIÇÃO EFETIVA DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos. O juízo de origem rescindiu o contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes, determinando a reintegração da autora na posse do imóvel e a restituição de 80% dos valores pagos, com retenção de 10% a título de despesas administrativas e 10% como multa compensatória. Rejeitou, contudo, o pedido de condenação da parte ré ao pagamento de taxa de fruição pela ocupação do imóvel, por entender configurada a cumulação indevida com a cláusula penal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) verificar se é admissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição prevista contratualmente; e (ii) determinar se é devida a indenização por taxa de fruição no caso de imóvel não edificado e sem prova de uso econômico efetivo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula penal e a taxa de fruição possuem natureza indenizatória convergente, razão pela qual é vedada sua cumulação, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 970 (REsp 1.635.428/SC), que uniformizou o entendimento de que tais parcelas indenizam o mesmo prejuízo e não podem ser cobradas cumulativamente.

O contrato foi firmado antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, sendo esta inaplicável ao caso concreto, conforme entendimento do STJ (AgInt no REsp 1808162/SP), afastando o argumento da apelante sobre amparo legal para cobrança da taxa de fruição.

A apelante comprovou o registro regular do loteamento “Residencial Cidade Jardim III” junto ao Cartório de Registro de Imóveis, conforme exigência legal, afastando a aplicação do art. 39 da Lei nº 6.766/1979 e validando o contrato celebrado entre as partes.

A cobrança da taxa de fruição pressupõe a efetiva fruição do imóvel pelo comprador inadimplente, o que não se comprovou no caso concreto, uma vez que se trata de lote urbano não edificado e sem prova de utilização econômica, conforme jurisprudência do TJPA (AC 00209433120168140028).

Mesmo sob a ótica da Lei nº 13.786/2018, que prevê indenização de até 0,75% pela fruição, exige-se comprovação do uso concreto do imóvel, o que não restou demonstrado nos autos, tornando indevida a cobrança pleiteada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

É vedada a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, por se tratarem de verbas indenizatórias com mesma finalidade.

A cobrança de taxa de fruição exige a comprovação da fruição efetiva do imóvel, não sendo devida em caso de lote não edificado e sem demonstração de uso econômico.

A validade do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano pressupõe o registro do loteamento no cartório de imóveis, o que, estando demonstrado, afasta a incidência do art. 39 da Lei nº 6.766/1979.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 85, §§ 2º, 3º e 11; art. 481; CC, art. 412; Lei nº 6.766/1979, arts. 10, 12, 18, 26 e 39; Lei nº 13.786/2018, art. 32-A, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 25.06.2019; STJ, AgInt no REsp 1808162/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 11.05.2022; TJPA, AC 00209433120168140028, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 30.07.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 1ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

1ª Turma de Direito Privado

Processo n.º 0804173-20.2018.8.14.0040

Classe:
Apelação Cível

Apelante:
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Apelados:
FRANCISCO CHARLES SILVA DA SILVA e OCICLEIA BARBOZA DA SILVA

Relatora:
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, que julgou
parcialmente procedente
a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos.

Tratam os autos de ação de rescisão contratual c/c pedido de reintegração de posse com pedido liminar e indenização por perdas e danos.

Alega a parte autora/apelante, em suma, que firmou com os requeridos/apelados contrato de Compromisso de Compra e Venda do imóvel, situado na Rua F-12, Quadra 132, Lote 20, bairro Cidade Jardim, Parauapebas/PA, pelo valor de R$ 26.399,34, montante que foi financiado nos termos do contrato anexado, sendo as parcelas mensais reajustáveis com juros remuneratórios capitalizados de 6% ao mês e correção monetária nos parâmetros disponibilizados pelo IGPM/FGV.

Tendo a parte ré/apelada se tornado inadimplente a partir da 68ª parcela, informa a parte autora que notificou a parte requerida da inadimplência em 20/04/2018 e que este manteve-se inerte.

Finalizou sua petição requerendo:

I) O recolhimento posterior das custas iniciais, conforme estabelece a Portaria Conjunta nº 001/2018 – GP/VP, que teve sua redação alterada pela Portaria Conjunta GP/VP nº 2, de 11 de setembro de 2018, do E. TJ/PA; II) Seja deferida a Tutela Provisória de Evidência e/ou Urgência em Caráter Antecedente, rescindindo o contrato e concedendo a Reintegração da Autora na Posse do Imóvel; III) O reconhecimento da rescisão contratual perpetrada nos autos, com a devida concessão de medida liminar inaudita altera pars, para que seja promovida a imediata reintegração da Autora na posse do imóvel, com a expedição do respectivo mandado de reintegração de posse, independentemente da realização de audiência de justificação prévia; IV) A citação do Réu, para, querendo, responda aos termos da presente demanda, sob consequência de incorrer em seu desfavor a aplicação das regras da revelia e confissão; V) Caso Vossa Excelência entenda pela impossibilidade de rescisão administrativa do contrato objeto do litígio, pugna-se pela decretação judicial da rescisão do termo firmado entre as partes por força da inadimplência do Réu; VI) A confirmação da medida liminar acima postulada, no sentido de tornar-se definitiva a Reintegração da Autora na posse do imóvel; VII) A condenação do Réu ao pagamento ou indenização dos encargos tributários e contas de consumo devidas referente ao lote/terreno, a partir da assinatura do contrato até a efetiva reintegração da Autora na posse do lote/imóvel; VIII) A condenação do Réu ao pagamento das indenizações, multas e demais despesas pertinentes às perdas de danos sofridos pela Autora, os quais se encontram devidamente descritos na cláusula 16º do contrato em tela (valores estes que serão oportunamente apurados em fase de liquidação de sentença), perdendo o Réu, em benefício da Autora tudo que lhe haja pago por conta do preço e encargos, revertendo-se à Autora, portanto, todos os direitos pertinentes à perdas e danos; IX) A condenação do Réu ao pagamento dos valores das prestações vencidas entre a data do último pagamento e a data da rescisão contratual as quais deverão ser acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, bem como correção monetária por todo o período; X) Condenação à reparação das despesas com cobrança, avisos de inadimplemento, cientificação da rescisão, aludidas e na forma do item 10 supra; XI) O julgamento procedente de todos os pedidos formulados na presente peça processual, com a devida condenação do Réu ao pagamento das despesas processuais e honorários de sucumbência, os quais deverão ser fixados no patamar de 20% sobre o valor da condenação; XII). Tendo em vista a natureza do direito e demonstrando espirito conciliador, a par das inúmeras tentativas de resolver amigavelmente a questão, a Autora desde já, nos termos do art. 319 do código de Processo Civil, manifesta interesse em auto composição, aguardando a designação de audiência de conciliação; XIII) A produção de todos os meios de provas admitidos em direito, especialmente os depoimentos pessoais do Réu, oitiva de testemunhas a serem oportunamente arroladas, juntada de novos documentos, perícia técnica, dentre outras que se fizerem necessários para a elucidação do litígio; XIV) A concessão ao Sr. Oficial de Justiça das prerrogativas contidas nos §§ 1º e 2º do artigo 212 do novo Código de Processo Civil; XV) A concessão ao Sr. Oficial de Justiça das prerrogativas contidas nos artigos 252/254 do novo Código de Processo Civil; XVI) A concessão de reforço policial ao Sr. Oficial de Justiça no momento do cumprimento do mandado de reintegração de posse; XVII). Na hipótese de resistência do Réu ao cumprimento da ordem de reintegração de posse, pugna-se por sua condenação às penas elencadas nos artigos 330 e 161, II do Código Penal.

Juntou documentos com a inicial.

Negada a medida liminar de reintegração de posse, foi determinada a citação da parte requerida para, querendo, apresentar contestação (Id. Num. 7574412). Devidamente citadas, as partes requeridas quedaram-se inerte, conforme certidão de Id. Num. 12703659.

Sobreveio a sentença ora recorrida (id. 16994840), lavrada nos seguintes termos:

(...)
DISPOSITIVO

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil para:

A) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial, com a
consequente reintegração de posse em favor da parte autora
;

B) Determinar a RESTITUIÇO das parcelas pagas ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora,
podendo a parte autora reter
:

B.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item B), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

B.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item B) a título de multa compensatória pela rescisão.

Condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015.

Caso não haja o adimplemento das custas processuais, oficie-se à UNAJ para que inicie o procedimento administrativo de cobrança.

Sentença registrada. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se.

Servirá o presente, por cópia digitalizada, com MANDADO, CARTA e OFÍCIO, nos termos do Provimento n° 003/2009 – CJCI, com redação dada pelo provimento nº 11/2009-CRMB.

Parauapebas, data do sistema

Eudes de Aguiar Ayres

Juiz de Direito

3ª VCE de Parauapebas/PA.

Inconformada, a autora,
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, interpôs o
Recurso de Apelação
(Id. 16994841). Em suas razões, sustenta, em síntese, que o contrato em discussão trata da
compra e venda de lote urbano
, cuja posse foi transferida aos apelados, os quais firmaram renegociação em 2017 após inadimplência de 31 parcelas. Apesar do novo acordo, os apelados voltaram a inadimplir, sendo notificados em abril de 2018, sem manifestação.

A sentença rescindiu o contrato, reintegrou a posse em favor da apelante e
determinou a devolução de 80% das parcelas pagas
, com
retenção de 10% a título de despesas administrativas
e
10% a título de multa compensatória
. Contudo,
rejeitou o pedido de condenação ao pagamento da taxa de fruição
(indenização pelo uso do imóvel durante a inadimplência), considerando tal cumulação como
“bis in idem”
.

A apelante discorda da decisão por entender que:

A
taxa de fruição (0,5% ao mês)
prevista em contrato é
distinta da multa compensatória
e visa
indenizar pelo uso indevido do bem
durante o inadimplemento;

A
jurisprudência
(STJ e TJPA) admite a
cumulação da fruição com a cláusula penal
, por tratarem de
danos diferentes
;

A
fruição contratual está amparada
na Lei nº 13.786/2018 (art. 32-A, I da Lei nº 6.766/79), que
autoriza o desconto de até 0,75% do valor atualizado do contrato a título de fruição
;

A apelada
usufruiu indevidamente do imóvel por cerca de 6 anos
, impossibilitando a apelante de dispor do bem, o que
acarretou desequilíbrio econômico e enriquecimento sem causa
;

A cláusula contratual que estabelece a fruição
não foi anulada, nem considerada abusiva
pela sentença ou pela parte contrária.

Por isso, sustenta que a sentença deve ser reformada para
reconhecer a licitude da cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição
.

DOS PEDIDOS

A Apelante requer:

Reforma da sentença para condenar os apelados ao pagamento da taxa de fruição
, conforme previsto na cláusula 16ª, §1º, alínea “d” do contrato, ou alternativamente, fixação de valor equivalente a aluguel de mercado.

Reconhecimento da validade da cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição
, nos moldes pactuados contratualmente, por se tratarem de
institutos distintos
.

Condenação da parte apelada ao pagamento de honorários sucumbenciais recursais
, no percentual de
20% sobre o valor da condenação de 1º grau
.

Não houve contrarrazões, conforme certidão de Id 16994848.

Os autos foram redistribuídos à minha relatoria, em razão de determinação do
DES. MAIRTON MARQUES CARNEIRO, no Id 17008059.

No despacho de Id 23768685 determinei o seguinte:

(...)

Assim, intime-se a parte apelante para que, no prazo de 30 dias, comprove a submissão e aprovação do projeto de desmembramento do loteamento e o respectivo registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de inaplicabilidade da Lei nº 6.766/79.

INT.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

A parte apelante peticionou no Id 25099643 rechaçando a alegação de descumprimento legal, afirmando que o registro do loteamento denominado “Residencial Cidade Jardim III” foi realizado apenas quatro dias após a publicação do Decreto Municipal nº 487/2008 que o aprovou. A matrícula nº 16.769 foi devidamente lavrada no Cartório de Registro de Imóveis de Parauapebas em 02/12/2008.

Argumenta que houve violação ao art. 481 do CPC, pois a relatora, de ofício, formulou presunção de inadimplência da obrigação legal e contratual sem provocação das partes ou produção de prova.

A empresa também destaca que o contrato firmado entre as partes era um compromisso de compra e venda sem alienação fiduciária e sem garantia real, e que não havia escritura pública nem registro do contrato no cartório de imóveis, uma vez que tal registro dependeria da quitação contratual, conforme cláusula 21ª do pacto.

Diante disso, afirma que não se aplica o art. 26, §§ 1º e 2º da Lei nº 6.766/79, e impugna expressamente tal aplicação.

Anexa os seguintes documentos:

Decreto Municipal nº 487/2008 que aprovou o loteamento “Residencial Cidade Jardim III”;

Certidão da matrícula nº 16.769 do Cartório de Registro de Imóveis de Parauapebas (PA).

PEDIDOS

A petição contém, de forma implícita e expressa, os seguintes pedidos:

Reconhecimento da regularidade do registro do loteamento, nos termos do Decreto Municipal nº 487/2008 e da matrícula nº 16.769.

Impugnação da alegação de descumprimento aos artigos 10, 12 e 18 da Lei nº 6.766/79, com reconhecimento de que não houve infração legal.

Desconsideração da aplicação do art. 26, §§ 1º e 2º da Lei nº 6.766/79, por falta de pressupostos legais.

Reconhecimento da nulidade do despacho que presumiu a inadimplência da apelante, por violação ao art. 481 do CPC.

Juntada aos autos dos documentos comprobatórios da regularidade do loteamento.

Deferimento das medidas cabíveis ao atendimento da presente manifestação.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, recebo o recurso.

Cinge-se a controvérsia à possibilidade de aplicação da
taxa de fruição
no percentual de
0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato
, prevista contratualmente, bem como à sua
cumulação com a multa compensatória de 10%
, igualmente estipulada no pacto celebrado entre as partes.

O contrato de promessa de compra e venda em análise foi firmado entre os autores e a empresa
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em
01 de junho de 2011
, ou seja,
em momento anterior à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018
(Lei do Distrato). Dessa forma, a referida legislação
não se aplica ao presente caso
, conforme entendimento pacificado pelo STJ (AgInt no REsp 1808162/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 11/05/2022).

DO CUMPRIMENTO DA DETERMINAÇÃO SOBRE A MATRÍCULA DO LOTEAMENTO

Ressalte-se, ainda, que
a apelante L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. cumpriu a determinação
contida no despacho proferido por esta Relatoria (ID 23768685, de 07/12/2024), que a intimou a
comprovar o regular registro do loteamento objeto do contrato
, nos termos dos artigos 10, 12 e 18 da Lei nº 6.766/1979.

Em resposta, a apelante
juntou aos autos os documentos comprobatórios
, notadamente:

Decreto Municipal nº 487/2008
, expedido pela Prefeitura de Parauapebas em 28/11/2008, aprovando o projeto do loteamento "Residencial Cidade Jardim III";

Certidão da matrícula nº 16.769
, do Cartório de Registro de Imóveis de Parauapebas, que atesta o
registro do loteamento em 02/12/2008
, ou seja,
dentro do prazo legal de 180 dias
contados da aprovação municipal.

Tais documentos demonstram de forma inequívoca que o empreendimento foi
devidamente aprovado e registrado
, afastando, assim, a aplicação do artigo 39 da Lei nº 6.766/79, que
veda a rescisão contratual por inadimplemento quando ausente o registro
.

Portanto,
não subsiste qualquer óbice à validade do contrato celebrado
, tampouco à sua rescisão nos moldes da cláusula penal pactuada, tendo em vista o cumprimento da legislação urbanística aplicável.

DA TAXA DE FRUIÇÃO E SUA CUMULAÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA

No contrato, além da cláusula penal no percentual de
10% sobre os valores pagos
, está estipulada cláusula específica de
indenização mensal pela ocupação do imóvel, denominada taxa de fruição
, correspondente a
0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato
, até a efetiva devolução da posse.

A sentença de origem
rejeitou o pedido de aplicação da taxa de fruição
, sob o fundamento de que
sua cumulação com a cláusula penal indenizatória configura bis in idem
, o que motivou a insurgência da parte requerida/apelada.

Contudo, como já assentado pelo Superior Tribunal de Justiça, em julgamento do
Tema 970 (REsp 1.635.428/SC)
,
não é permitida a cumulação de cláusula penal com lucros cessantes ou taxa de fruição
, por se tratar de parcelas de
mesma natureza indenizatória
, conforme se extrai da ementa do julgado:

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
(REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 25/06/2019)

A
taxa de fruição contratual e a cláusula penal compensatória
, ambas presentes no contrato em tela,
têm finalidade convergente: indenizar a parte vendedora pela inadimplência e ocupação do imóvel pelo comprador
. Permitir a aplicação cumulada dessas cláusulas
implicaria enriquecimento sem causa e duplicidade indenizatória
, vedada pelo ordenamento jurídico.

Acrescente-se ainda que o imóvel objeto do contrato trata-se de
lote não edificado
, não havendo comprovação de efetiva utilização econômica pelos compradores, o que
inviabiliza, por ausência de fruição concreta, a cobrança da indenização pretendida
, mesmo sob o prisma do enriquecimento ilícito.

Nesse sentido, precedentes deste egrégio Tribunal já reconheceram a
impossibilidade da cobrança de taxa de fruição sobre terreno vazio
, justamente por ausência de uso econômico (TJPA – AC 00209433120168140028, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, julg. 30/07/2024).

Do mesmo modo, a
Lei nº 13.786/2018
, ainda que inaplicável ao presente contrato por sua data de celebração,
prevê de forma expressa no art. 32-A, I, que a fruição do imóvel deve ser efetiva
para ensejar compensação:

“os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato”.

Portanto, mesmo sob o prisma da norma atual, a
indenização por fruição não é automática
, sendo necessária a
demonstração do uso concreto e oneroso do bem
, o que, como já dito,
não restou comprovado
nos autos.

DISPOSITIVO

Diante do exposto,
CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO
,
mantendo a sentença que rejeitou o pedido de aplicação da taxa de fruição
, por ausência de fruição efetiva do lote não edificado e pela vedação à
cumulação com cláusula penal de natureza equivalente
, conforme o
Tema 970 do STJ
.

Nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados na origem em mais 2
%
(dois por cento), observados os limites dos §§ 2º e 3º do mesmo artigo."

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de embargos de declaração e Agravo Interno fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC e 1.021, §4º, do CPC.

É como voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 09/09/2025