Tribunal: TJPA
Processo: 0853081-96.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão julgador: LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9098 - Cabimento
Data de julgamento: 2025-10-20

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PARCIAL LIQUIDEZ DO TÍTULO. MANUTENÇÃO DA EXECUÇÃO EM RELAÇÃO AOS ALUGUÉIS MÍNIMOS E FUNDO DE PROMOÇÃO. EXCLUSÃO DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS POR ILIQUIDEZ. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Agravos Internos interpostos, respectivamente, por Tatiana Sousa Figueira e Maria da Glória Lopes Figueira e pelo Consórcio Boulevard Shopping Belém S.A, contra decisão monocrática que, no âmbito de apelação cível interposta em execução de título extrajudicial, reconheceu a liquidez do título apenas quanto aos aluguéis mínimos e ao fundo de promoção, afastando os encargos condominiais por ausência de liquidez. 2. O juízo de origem havia acolhido exceção de pré-executividade para extinguir a execução por ausência de liquidez do título. A decisão monocrática reformou parcialmente a sentença, permitindo a execução dos valores relativos ao aluguel mínimo e ao fundo de promoção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As questões em discussão consistem em saber: (i) se o título executivo possui liquidez suficiente para amparar a execução na integralidade dos valores cobrados, incluindo aluguéis mínimos, fundo de promoção e encargos condominiais; e (ii) se o reconhecimento da iliquidez dos encargos condominiais configura julgamento. ultra petita. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Restou comprovada a liquidez do título em relação ao aluguel mínimo e ao fundo de promoção, cujos valores são determinados contratualmente, sendo fixos e independentes de apuração de faturamento ou de elementos externos. 5. Os encargos condominiais carecem de liquidez, pois dependem de prévia definição de coeficiente de rateio, acesso a balancetes e deliberações assembleares, documentos não constantes nos autos. 6. A análise da certeza, liquidez e exigibilidade do título é matéria de ordem pública, podendo ser conhecida de ofício, não configurando julgamento ultra petita. 7. Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a inexistência de documentos essenciais para quantificação dos encargos condominiais impede a constituição de título executivo líquido quanto a essas verbas. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravos Internos conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: 1. "É título executivo líquido, certo e exigível o contrato de locação comercial quanto aos valores de aluguel mínimo e fundo de promoção, desde que expressamente fixados no contrato e passíveis de simples cálculo." 2. "Os encargos condominiais vinculados ao contrato de locação não são exigíveis na via executiva quando não acompanhados dos documentos necessários à apuração do coeficiente de rateio e balancetes, sendo, quanto a eles, o título ilíquido." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI, 803, I, 141 e 492. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1950556/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 25/04/2022; STJ, REsp 1575031/AL, Rel. Min. Herman Benjamin, 2ª Turma, j. 13/09/2016; TJSP, AC 1000818-13.2019.8.26.0084, Rel. Des. Renato Sartorelli, j. 02/07/2020.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0853081-96.2021.8.14.0301

APELANTE: BOULEVARD SHOPPING BELEM S.A

APELADO: TATIANA SOUSA FIGUEIRA, MARIA DA GLORIA LOPES FIGUEIRA

RELATOR(A):
Desembargador LEONARDO DE NORONHA TAVARES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PARCIAL LIQUIDEZ DO TÍTULO. MANUTENÇÃO DA EXECUÇÃO EM RELAÇÃO AOS ALUGUÉIS MÍNIMOS E FUNDO DE PROMOÇÃO. EXCLUSÃO DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS POR ILIQUIDEZ. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Agravos Internos interpostos, respectivamente, por Tatiana Sousa Figueira e Maria da Glória Lopes Figueira e pelo Consórcio Boulevard Shopping Belém S.A, contra decisão monocrática que, no âmbito de apelação cível interposta em execução de título extrajudicial, reconheceu a liquidez do título apenas quanto aos aluguéis mínimos e ao fundo de promoção, afastando os encargos condominiais por ausência de liquidez.

2. O juízo de origem havia acolhido exceção de pré-executividade para extinguir a execução por ausência de liquidez do título. A decisão monocrática reformou parcialmente a sentença, permitindo a execução dos valores relativos ao aluguel mínimo e ao fundo de promoção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em discussão consistem em saber:
(i) se o título executivo possui liquidez suficiente para amparar a execução na integralidade dos valores cobrados, incluindo aluguéis mínimos, fundo de promoção e encargos condominiais; e (ii) se o reconhecimento da iliquidez dos encargos condominiais configura julgamento.
ultra petita.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Restou comprovada a liquidez do título em relação ao aluguel mínimo e ao fundo de promoção, cujos valores são determinados contratualmente, sendo fixos e independentes de apuração de faturamento ou de elementos externos.

5. Os encargos condominiais carecem de liquidez, pois dependem de prévia definição de coeficiente de rateio, acesso a balancetes e deliberações assembleares, documentos não constantes nos autos.

6. A análise da certeza, liquidez e exigibilidade do título é matéria de ordem pública, podendo ser conhecida de ofício, não configurando julgamento
ultra petita
.

7. Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a inexistência de documentos essenciais para quantificação dos encargos condominiais impede a constituição de título executivo líquido quanto a essas verbas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravos Internos conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento:

1. "É título executivo líquido, certo e exigível o contrato de locação comercial quanto aos valores de aluguel mínimo e fundo de promoção, desde que expressamente fixados no contrato e passíveis de simples cálculo."

2. "Os encargos condominiais vinculados ao contrato de locação não são exigíveis na via executiva quando não acompanhados dos documentos necessários à apuração do coeficiente de rateio e balancetes, sendo, quanto a eles, o título ilíquido."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI, 803, I, 141 e 492.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1950556/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 25/04/2022; STJ, REsp 1575031/AL, Rel. Min. Herman Benjamin, 2ª Turma, j. 13/09/2016; TJSP, AC 1000818-13.2019.8.26.0084, Rel. Des. Renato Sartorelli, j. 02/07/2020.

RELATÓRIO

SECRETARIA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

COMARCA DE BELÉM/PA

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL N° 0853081-96.2021.8.14.0301

AGRAVANTE/AGRAVADA: TATIANA SOUSA FIGUEIRA E OUTRA

AGRAVANTE/AGRAVADO: CONSÓRCIO BOULEVARD SHOPPING BELÉM S.A

RELATOR: DES. LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATÓRIO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):

Trata-se de
dois Agravos Internos
interpostos contra decisão monocrática de minha relatoria (Id.18005796).

Com efeito, o juízo
a quo
acolheu exceção de pré-executividade apresentada pelas executadas, extinguindo a execução sem resolução do mérito, sob o fundamento de ausência de liquidez do título executivo, por se tratar de valores vinculados à aluguel e encargos sem discriminação suficiente.

A decisão monocrática (
Id.18005796
), por ora agravada, foi parcialmente reformada por este relator, que reconheceu a liquidez do título apenas em relação ao aluguel mínimo e ao fundo de promoção, excluindo os encargos da locação por considerá-los ilíquidos.

AGRAVO INTERNO DE TATIANA SOUSA FIGUEIRA e MARIA DA GLORIA LOPES FIGUEIRA:

Em suas razões recursais (Id.23192641), as recorrentes sustentam que a totalidade da obrigação exequenda carece de liquidez, reiterando a tese de que os documentos acostados aos autos não permitem a individualização clara e segura dos valores cobrados, tampouco sua apuração mediante cálculo direto. Argumentam que a planilha de débitos apresentada na inicial mescla aluguéis mínimos, encargos e eventuais aluguéis percentuais, sem qualquer discriminação, o que comprometeria a certeza, liquidez e exigibilidade do título, requisitos indispensáveis à tutela executiva.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso.

Contrarrazões sob o Id. 23693752.

AGRAVO INTERNO DE CONSÓRCIO BOULEVARD SHOPPING BELÉM:

Em suas razões recursais (Id.23550926), o recorrente sustenta, em preliminar, a inadequação da via da exceção de pré-executividade, por se tratar de matéria que demandaria dilação probatória, o que atrairia a necessidade de manejo dos embargos à execução.

No mérito, defende que o contrato de locação, aliado à planilha de débitos e aos boletos apresentados, confere ao título executivo todos os atributos legais necessários à sua exequibilidade, inclusive quanto aos encargos condominiais, os quais estariam devidamente identificados e seriam passíveis de apuração por simples cálculo.

Argumenta, ainda, que a decisão monocrática teria incorrido em julgamento
extra petita
, ao reconhecer a iliquidez dos encargos sem que tal fundamento houvesse sido suscitado pela parte adversa, violando o princípio da congruência insculpido nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso.

Sem contrarrazões, conforme certidão sob o Id. 25582617.

Pautado para julgamento em SESSÃO VIRTUAL, o CONSÓRCIO BOULEVARD SHOPPING BELÉM S.A, sob o Id. 29640268, pugna pela realização de sustentação oral e julgamento presencial; pelo que, determino a inclusão do feito em pauta de julgamento (SESSÃO PRESENCIAL).

VOTO

VOTO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):

Conheço dos recursos de Agravo Interno interpostos por ambas as partes, eis que atendidos seus pressupostos de admissibilidade.

Antecipo que ambos os recursos interpostos pelas partes não merecem acolhimento.

Explico.

As Agravantes/Agravadas TATIANA SOUSA FIGUEIRA e MARIA DA GLÓRIA LOPES FIGUEIRA sustentam que o título executivo carece de liquidez, pois o contrato de locação prevê cláusulas vinculadas ao faturamento bruto da locatária, o que exigiria dilação probatória para sua apuração.

Ocorre, entretanto, que a análise do contrato demonstra que parte da presente execução não versa sobre aluguéis percentuais, mas sim sobre o aluguel mínimo mensal, previsto nas cláusulas 5.1, 19.5 e no item 8.1 do Resumo de Informações Contratuais (RIC), cujos valores são fixos e determinados, não dependendo de qualquer apuração de faturamento.

Do mesmo modo, o fundo de promoção tem seu valor calculado sobre o aluguel mínimo, não estando atrelado a quaisquer variáveis relativas ao desempenho econômico da locatária.

Portanto, as alegações das Agravantes/Agravadas não encontram respaldo na moldura contratual nem nos documentos acostados, razão pela qual se reconhece a liquidez e exigibilidade desses itens.

Este entendimento encontra respaldo consolidado na jurisprudência pátria, que distingue, com precisão, a exigibilidade de obrigações cujo valor decorre de estipulações contratuais objetivas:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. LOCAÇÃO. ENCARGOS. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ. INSUFICIÊNCIA DE DOCUMENTOS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA NÃO COMPROVADA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A Corte de origem, com fundamento nas provas constantes nos autos e no contrato firmado entre as partes, entendeu que o título extrajudicial da presente demanda é ilíquido em razão de o valor total dos encargos comuns não ter sido demonstrado, sendo impossível verificar o montante correspondente ao rateio entre os condôminos. Nesse contexto, a alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem, a fim de afirmar que a planilha de débito que acompanha a inicial é apta a comprovar o valor dos encargos devidos e que é suficiente o disposto no contrato de locação para conferir liquidez ao título extrajudicial, demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. A admissibilidade do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional exige, para a correta demonstração da divergência jurisprudencial, o cotejo analítico dos julgados confrontados, expondo-se as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos, a fim de demonstrar a similitude fática entre o acórdão impugnado e o paradigma, bem como a existência de soluções jurídicas díspares, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC/2015 e 255, § 1º, do RISTJ, o que não ocorreu no caso. 3. Agravo interno desprovido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1950556 SP 2021/0239964-3, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2022).

"EMBARGOS À EXECUÇÃO - LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER - ALUGUERES E DEMAIS ENCARGOS LOCATÍCIOS EXIGIDOS PELO EXEQUENTE DEVIDAMENTE COMPROVADOS NOS AUTOS - Débitos variáveis QUE não retiram a liquidez, exigibilidade e certeza do título - APURAÇÃO DO MONTANTE TOTAL MEDIANTE CÁLCULO ARITMÉTICO - PLANILHA DE DÉBITO EXIBIDA NA EXECUÇÃO E NÃO IMPUGNADA PELOS EMBARGANTES - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO, REJEITADA A PRELIMINAR
"."O crédito de aluguéis de imóvel e demais encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio documentalmente comprovados, constitui título executivo de natureza extrajudicial, ainda que a apuração do montante total dívida dependa de cálculos aritméticos
.
Eventual variabilidade dos valores cobrados mensalmente não retira a liquidez do título se as bases do cálculo foram expressamente estabelecidas entre as partes".
(TJ-SP - AC: 10008181320198260084 SP 1000818-13 .2019.8.26.0084, Relator.: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 02/07/2020, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/07/2020).

Também se insurge contra a decisão agravada, o Agravante/Agravado, CONSÓRCIO BOULEVARD SHOPPING BELÉM S.A, no que tange ao reconhecimento da iliquidez dos encargos condominiais, sustentando que tal conclusão configura julgamento
ultra petita
, além de defender que tais verbas seriam líquidas e exigíveis.

No entanto, razão não lhe assisti. O contrato embora preveja a obrigação de pagamento dos encargos, exige, para a quantificação, a prévia definição do Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD) da unidade, bem como acesso a balancetes mensais e atas de assembleia condominial, elementos que não constam dos autos.

A ausência de tais elementos torna inviável aferir, de plano, o valor exato dessas obrigações, o que caracteriza sua iliquidez para fins de execução.

Nesse sentido, o STJ é categórico:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. LOCAÇÃO. ENCARGOS. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ. INSUFICIÊNCIA DE DOCUMENTOS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA NÃO COMPROVADA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A Corte de origem, com fundamento nas provas constantes nos autos e no contrato firmado entre as partes, entendeu que o título extrajudicial da presente demanda é ilíquido em razão de o valor total dos encargos comuns não ter sido demonstrado, sendo impossível verificar o montante correspondente ao rateio entre os condôminos. Nesse contexto, a alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem, a fim de afirmar que a planilha de débito que acompanha a inicial é apta a comprovar o valor dos encargos devidos e que é suficiente o disposto no contrato de locação para conferir liquidez ao título extrajudicial, demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. A admissibilidade do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional exige, para a correta demonstração da divergência jurisprudencial, o cotejo analítico dos julgados confrontados, expondo-se as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos, a fim de demonstrar a similitude fática entre o acórdão impugnado e o paradigma, bem como a existência de soluções jurídicas díspares, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC/2015 e 255, § 1º, do RISTJ, o que não ocorreu no caso. 3. Agravo interno desprovido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1950556 SP 2021/0239964-3, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2022).

Ademais, a análise acerca da liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício, nos termos dos artigos 485, VI, e 803, I, do CPC. Trata-se de verificação essencial, que não se submete aos limites da impugnação das partes, não configurando, portanto, julgamento
ultra petita
.

O Superior Tribunal de Justiça é inequívoco ao afirmar:

“TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. ALEGAÇÃO DE MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PRESCRIÇÃO. EXAME. POSSIBILIDADE. TÍTULO EXECUTIVO. ANÁLISE DOS REQUISITOS CONSTITUTIVOS. PRECLUSÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
1. O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência firmada no sentido de "ser possível o conhecimento de ofício pelas instâncias ordinárias das questões referentes aos requisitos constitutivos do título executivo (certeza, liquidez e exigibilidade), porquanto trata-se de matéria de ordem pública que não se submete aos efeitos da preclusão."(
AgRg no REsp 1.350.305/RS, Rel . Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 5/2/2013, DJe 26/2/2013). 2. Recurso Especial parcialmente provido para afastar a preclusão e determinar o retorno dos autos à origem para análise da inexequibilidade do título exequendo em razão da prescrição. (STJ - REsp: 1575031 AL 2014/0155176-9, Relator.: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 13/09/2016, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/02/2017).

Portanto, o reconhecimento da iliquidez parcial, limitado aos encargos condominiais, decorre da estrita observância dos parâmetros legais que regem a atividade jurisdicional executiva.

Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER ambos os Agravos Internos; e, no mérito, NEGAR-LHES PROVIMENTO, mantendo-se, na íntegra, a decisão monocrática que reconheceu a liquidez dos aluguéis mínimos e do fundo de promoção, bem como a iliquidez dos encargos condominiais, pelos fundamentos ora expendidos.

Assim é meu voto.

Belém-PA, data registrada no sistema.

LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATOR

Belém, 23/10/2025