Tribunal: TJPA
Processo: 0006561-26.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-05-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. POSSIBILIDADE. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, movida em face de André Messias Soares e Jedeilson Silva Sousa. A sentença rescindiu o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a reintegração de posse em favor da autora e fixou a devolução de 80% dos valores pagos pelos compradores, afastando a incidência da cláusula penal cumulada com taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível a cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição em contratos de promessa de compra e venda de imóvel inadimplidos pelo comprador; (ii) estabelecer se a cláusula contratual que estipula taxa de fruição de 0,25% ao mês é válida e exigível. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 32-A da Lei nº 6.766/79, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, autoriza expressamente a retenção de valores a título de fruição do imóvel, limitada a 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato. A jurisprudência consolidada do STJ admite a cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição, desde que haja previsão contratual e os valores sejam razoáveis. A cláusula 16ª, §1º, alínea “e” do contrato celebrado entre as partes estipula expressamente a taxa de fruição de 0,25% ao mês, valor inferior ao teto legal e não declarado abusivo. O recorrido permaneceu na posse do imóvel por mais de oito anos sem pagar as parcelas pactuadas, configurando enriquecimento ilícito, vedado pelos arts. 884 a 886 do Código Civil. A exclusão da taxa de fruição implicaria violação ao equilíbrio contratual e à boa-fé objetiva, devendo ser reformada a sentença nesse ponto. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido parcialmente. Tese de julgamento: É válida a cláusula contratual que estipula indenização por fruição do imóvel em caso de inadimplemento, desde que observados os limites legais. A cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição é juridicamente possível, não configurando bis in idem, desde que ambas tenham natureza distinta e previsão contratual. O inadimplemento prolongado do comprador justifica a condenação ao pagamento da taxa de fruição pela ocupação indevida do imóvel. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79, art. 32-A, I; CC, arts. 884 a 886. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2119402/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 09.09.2024; STJ, AgInt no REsp 1988300/RS, Rel. Min. Humberto Martins, j. 16.10.2023; STJ, AgInt no REsp 2063082/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 04.03.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 06 (seis) de maio de 2025, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto do Exmo. Desembargador Relator ALEX PINHEIRO CENTENO. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0006561-26.2018.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ANDRE MESSIAS SOARES, JEDEILSON SILVA SOUSA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. POSSIBILIDADE. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, movida em face de André Messias Soares e Jedeilson Silva Sousa. A sentença rescindiu o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a reintegração de posse em favor da autora e fixou a devolução de 80% dos valores pagos pelos compradores, afastando a incidência da cláusula penal cumulada com taxa de fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível a cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição em contratos de promessa de compra e venda de imóvel inadimplidos pelo comprador; (ii) estabelecer se a cláusula contratual que estipula taxa de fruição de 0,25% ao mês é válida e exigível.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 32-A da Lei nº 6.766/79, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, autoriza expressamente a retenção de valores a título de fruição do imóvel, limitada a 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

A jurisprudência consolidada do STJ admite a cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de fruição, desde que haja previsão contratual e os valores sejam razoáveis.

A cláusula 16ª, §1º, alínea “e” do contrato celebrado entre as partes estipula expressamente a taxa de fruição de 0,25% ao mês, valor inferior ao teto legal e não declarado abusivo.

O recorrido permaneceu na posse do imóvel por mais de oito anos sem pagar as parcelas pactuadas, configurando enriquecimento ilícito, vedado pelos arts. 884 a 886 do Código Civil.

A exclusão da taxa de fruição implicaria violação ao equilíbrio contratual e à boa-fé objetiva, devendo ser reformada a sentença nesse ponto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido parcialmente.

Tese de julgamento
:

É válida a cláusula contratual que estipula indenização por fruição do imóvel em caso de inadimplemento, desde que observados os limites legais.

A cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição é juridicamente possível, não configurando bis in idem, desde que ambas tenham natureza distinta e previsão contratual.

O inadimplemento prolongado do comprador justifica a condenação ao pagamento da taxa de fruição pela ocupação indevida do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.766/79, art. 32-A, I; CC, arts. 884 a 886.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 2119402/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 09.09.2024; STJ, AgInt no REsp 1988300/RS, Rel. Min. Humberto Martins, j. 16.10.2023; STJ, AgInt no REsp 2063082/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 04.03.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado

do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 06 (seis) de maio de 2025
, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, nos termos do voto do
Exmo. Desembargador Relator ALEX PINHEIRO CENTENO
.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a sentença de parcial procedência proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos (ID nº 17146107), movida em face de ANDRE MESSIAS SOARES e JEDEILSON SILVA SOUSA, promitentes compradores de imóvel objeto de contrato firmado com terceiro com anuência da autora.

A decisão recorrida (ID nº 17146107) declarou a rescisão do contrato, determinou a reintegração de posse do imóvel à autora e condenou os réus à devolução de 80% dos valores efetivamente pagos, atualizados monetariamente desde os desembolsos, com juros de mora a partir da citação. Ademais, condenou os requeridos ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% do valor do benefício econômico.

Em suas razões recursais (ID nº 17146109), a parte apelante sustenta, em síntese: a) violação ao princípio do pacta sunt servanda, tendo em vista que o contrato previa diversas penalidades em caso de inadimplemento, inclusive taxa de fruição e cláusula penal; b) que não foram observadas as disposições do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, na redação dada pela Lei nº 13.786/18, que permitem a retenção de valores a título de cláusula penal, fruição, corretagem, impostos, entre outros; c) que a sentença reconhece a ilegalidade da cumulação de fruição e cláusula penal, afastando a aplicação de ambas, o que contraria a vontade expressa das partes; d) pugna pela reforma da sentença para que seja aplicada a integralidade das penalidades pactuadas, especialmente a indenização por fruição de 0,25% ao mês.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelos apelantes, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.

DO MÉRITO

A sentença de primeiro grau reconheceu o inadimplemento e decretou a rescisão do contrato, assegurando à vendedora a reintegração do imóvel. No tocante à restituição das quantias pagas, limitou-se a autorizar a retenção de 20% do montante pago, afastando a cobrança de taxa de fruição cumulada com cláusula penal, por configurar
bis in idem.

Quanto à retenção, entende-se que o valor está dentro do percentual de flutuação admitido pelo E. STJ nos casos de
rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador
, senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021) (grifos nossos).

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3.
Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga
. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) (grifos nossos).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.
3. Na hipótese, a modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno não provido”. (STJ - AgInt no AREsp: 1673120 ES 2020/0050419-0, Data de Julgamento: 20/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2022) (grifos nossos).

Todavia, não assiste razão quanto ao afastamento da taxa de fruição.

A controvérsia devolvida à instância
ad quem

restringe-se à possibilidade jurídica da cumulação da cláusula penal (multa compensatória) com indenização pela ocupação do imóvel, usualmente denominada “taxa de fruição”, em contratos de compromisso de compra e venda rescindidos por inadimplemento do promitente comprador.

A sentença de origem afastou
a incidência da taxa de fruição, sob o fundamento de que a sua cobrança cumulada com a multa caracterizaria
bis in idem
.

Entretanto, com a devida vênia ao entendimento do juízo a quo,
não há que se falar em ilicitude ou bis in idem na cumulação da cláusula penal com a indenização pela fruição do imóvel.

O art. 32-A da
Lei nº 6.766/79
, com redação dada pela
Lei nº 13.786/2018
, estabelece expressamente a possibilidade de retenção, pelo promitente vendedor, dos valores correspondentes à fruição do imóvel, limitando-a a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato:

“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente (...) poderão ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I – os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato [...]”.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também é pacífica quanto à legitimidade da cobrança de taxa de fruição em conjunto com cláusula penal, desde que haja previsão contratual e os valores se mostrem proporcionais:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
2. ‘É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. Incidência da Súmula 83/STJ’ (AgInt no REsp n. 2.063 .082/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024)
3. Agravo interno a que se nega provimento (STJ - AgInt no REsp: 2119402 SP 2024/0017787-7, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 09/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2024) (grifos nossos).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.
CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.
1. Configuram-se inovação recursal e, por conseguinte, preclusão consumativa as alegações não deduzidas nas contrarrazões ao recurso especial, mas apenas em agravo interno.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel
, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel. Precedentes. Agravo interno improvido (STJ - AgInt no REsp: 1988300 RS 2022/0056772-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 16/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/10/2023) (grifos nossos).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE.
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE.
NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1 .723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento (STJ - AgInt no REsp: 2063082 SP 2023/0098987-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) (grifos nossos).

No caso concreto, verifica-se que o contrato celebrado entre as partes previa, em sua cláusula 16ª, §1º, alínea “e”, a cobrança de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a título de fruição, a contar da assinatura até a efetiva devolução da posse. Tal disposição contratual não foi declarada nula ou abusiva, tampouco foi impugnada especificamente pelo recorrido.

Ao contrário, o recorrido permaneceu na posse do imóvel por mais de oito anos sem pagar as parcelas pactuadas, enriquecendo-se indevidamente, em afronta ao disposto nos artigos 884 a 886 do Código Civil. Permitir que tal ocupação se dê sem qualquer ônus implicaria em legitimar conduta inadimplente, em total desequilíbrio contratual e injustiça distributiva.

Assim sendo, revela-se legítima e necessária a condenação do recorrido ao pagamento da indenização contratual de fruição conforme estipulado – 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a data da assinatura até a restituição do bem, a ser apurado em fase de liquidação.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao presente Recurso de Apelação,
para reformar a sentença apenas no ponto referente à taxa de fruição, a fim de condenar o recorrido
ANDRE MESSIAS SOARES E JEDEILSON SILVA SOUSA
ao pagamento da indenização contratual pela ocupação do imóvel (taxa de fruição), conforme cláusula 16ª, §1º, alínea “e” do contrato, mantidos os demais termos da sentença.

Em sede de cumprimento de sentença, o valor da taxa de fruição deve ser compensado com o montante que deveria ser devolvido pelo Juízo de 1º Grau (80% do valor efetivamente pago).

Fixo sucumbência recíproca entre as partes, estabelecendo-a em 50% para a parte apelante e 50% para a parte apelada. A cobrança desta última deve ser suspensa em atenção aos benefícios da justiça gratuita.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 14/05/2025