Tribunal: TJPA
Processo: 0002494-26.2018.8.14.0005
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7698 - Perdas e Danos
Data de julgamento: 2025-11-25

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0002494-26.2018.8.14.0005 APELANTE: EDMILSON SOBRINHO DE ALBUQUERQUE Advogados do(a) APELANTE: NILSON HUNGRIA - GO25822-A, WAYLLON RAFAEL DA SILVA COSTA - PA18255-B APELADO: M S R EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogados do(a) APELADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A, ARNALDO GOMES DA ROCHA TERCEIRO - PA17276-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 20%. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TAXA DE FRUIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por M.S.R. Empreendimentos Imobiliários Ltda., inconformada com a sentença da 2ª Vara Cível e Empresarial de Altamira que julgou parcialmente procedente o pedido formulado por Edimilson Sobrinho de Albuquerque em Ação de Rescisão Contratual, determinando a restituição de 80% dos valores pagos em parcela única, com atualização monetária e juros de mora a partir da citação. A apelante busca a validação da cláusula contratual que prevê percentual distinto de devolução, a imposição de taxa de fruição e a modificação do termo inicial dos juros de mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: definir se é válida a cláusula contratual que limita a devolução dos valores pagos em caso de rescisão; estabelecer se é possível a fixação de taxa de fruição do imóvel em sede recursal; e determinar o termo inicial de incidência dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula contratual que impede a rescisão ou impõe devolução ínfima ao comprador é considerada abusiva quando coloca o consumidor em desvantagem exagerada, conforme previsão do art. 51, IV, do CDC e entendimento consolidado do STJ (Súmula 543). O percentual de retenção de 20% dos valores pagos, fixado na sentença, está em consonância com o art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/64, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, sendo razoável diante da culpa do comprador e da ausência de prejuízo relevante à vendedora. A pretensão de fixação de taxa de fruição configura inovação recursal, pois não foi suscitada na contestação, o que inviabiliza sua análise em segundo grau, sob pena de supressão de instância, conforme entendimento reiterado do STJ e dos tribunais estaduais. Os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme a tese firmada no Tema 1002 do STJ, aplicável à rescisão contratual por iniciativa do comprador anterior à Lei nº 13.786/2018. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: É abusiva a cláusula contratual que impossibilita ou restringe excessivamente o direito de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por parte do consumidor. A restituição dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador deve observar o limite de retenção de até 25%, conforme o art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/64. Configura inovação recursal a alegação, em sede de apelação, de pretensão não deduzida em primeira instância, como a imposição de taxa de fruição. Em contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos em razão de rescisão contratual por iniciativa do comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, art. 475; CDC, art. 51, IV; CPC, arts. 6º e 1.026, § 2º; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II (com redação da Lei nº 13.786/2018). Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 27.11.2018 (Tema 1002); STJ, AgInt no REsp 1988931/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 09.08.2022; TJ-CE, AC 0187943-91.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, j. 03.11.2021; TJ-SP, AC 1070565-31.2021.8.26.0100, Rel. Des. Maria do Carmo Honorio, j. 12.03.2022; TJ-MT, AC 1016624-45.2016.8.11.0041, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 18.10.2022. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002494-26.2018.8.14.0005

APELANTE: M. S. R. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: EDMILSON SOBRINHO DE ALBUQUERQUE

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0002494-26.2018.8.14.0005

APELANTE: EDMILSON SOBRINHO DE ALBUQUERQUE

Advogados do(a) APELANTE: NILSON HUNGRIA - GO25822-A, WAYLLON RAFAEL DA SILVA COSTA - PA18255-B

APELADO: M S R EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogados do(a) APELADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A, ARNALDO GOMES DA ROCHA TERCEIRO - PA17276-A

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 20%. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TAXA DE FRUIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por M.S.R. Empreendimentos Imobiliários Ltda., inconformada com a sentença da 2ª Vara Cível e Empresarial de Altamira que julgou parcialmente procedente o pedido formulado por Edimilson Sobrinho de Albuquerque em Ação de Rescisão Contratual, determinando a restituição de 80% dos valores pagos em parcela única, com atualização monetária e juros de mora a partir da citação. A apelante busca a validação da cláusula contratual que prevê percentual distinto de devolução, a imposição de taxa de fruição e a modificação do termo inicial dos juros de mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: definir se é válida a cláusula contratual que limita a devolução dos valores pagos em caso de rescisão; estabelecer se é possível a fixação de taxa de fruição do imóvel em sede recursal; e determinar o termo inicial de incidência dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula contratual que impede a rescisão ou impõe devolução ínfima ao comprador é considerada abusiva quando coloca o consumidor em desvantagem exagerada, conforme previsão do art. 51, IV, do CDC e entendimento consolidado do STJ (Súmula 543).

O percentual de retenção de 20% dos valores pagos, fixado na sentença, está em consonância com o art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/64, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, sendo razoável diante da culpa do comprador e da ausência de prejuízo relevante à vendedora.

A pretensão de fixação de taxa de fruição configura inovação recursal, pois não foi suscitada na contestação, o que inviabiliza sua análise em segundo grau, sob pena de supressão de instância, conforme entendimento reiterado do STJ e dos tribunais estaduais.

Os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme a tese firmada no Tema 1002 do STJ, aplicável à rescisão contratual por iniciativa do comprador anterior à Lei nº 13.786/2018.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

É abusiva a cláusula contratual que impossibilita ou restringe excessivamente o direito de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por parte do consumidor.

A restituição dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador deve observar o limite de retenção de até 25%, conforme o art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/64.

Configura inovação recursal a alegação, em sede de apelação, de pretensão não deduzida em primeira instância, como a imposição de taxa de fruição.

Em contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos em razão de rescisão contratual por iniciativa do comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, art. 475; CDC, art. 51, IV; CPC, arts. 6º e 1.026, § 2º; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II (com redação da Lei nº 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 27.11.2018 (Tema 1002); STJ, AgInt no REsp 1988931/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 09.08.2022; TJ-CE, AC 0187943-91.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, j. 03.11.2021; TJ-SP, AC 1070565-31.2021.8.26.0100, Rel. Des. Maria do Carmo Honorio, j. 12.03.2022; TJ-MT, AC 1016624-45.2016.8.11.0041, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 18.10.2022.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por M.S.R. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Altamira, que julgou parcialmente procedente o pedido da parte autora na Ação de Rescisão Contratual ajuizada por EDIMILSON SOBRINHO DE ALBUQUERQUE.

A autora adquiriu, por meio de cessão de direitos aquisitivos do Sr. Elton Márcio Albuquerque, em 06/07/2017, lote/terreno nº 52, quadra 64, no empreendimento denominado Residencial Cidade Jardim, assumindo as prestações a vencer, tudo com a anuência da vendedora, ora ré. Alegou que efetuou o pagamento de R$ 12.234,53, porém não conseguiu arcar com as parcelas restantes. Em razão disso, requereu a rescisão do contrato e a devolução de 90% do montante integralizado.

A ré, em contestação (ID 8296532), alegou: a aplicação das sanções previstas no contrato, devendo ser devolvido o montante nos termos das cláusulas firmadas; impossibilidade de anulação unilateral do contrato ante ausência de quaisquer vícios; e a prescrição da pretensão relativa à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Ao final, requereu a total improcedência dos pedidos formulados na exordial.

Sentença em ID 8926541, na qual o juízo de primeiro grau julgo parcialmente procedente o pedido autoral e decidiu pela restituição de 80% dos valores pagos pelo autor em parcela única, com atualização pelo INPC de cada desembolso e juros de mora de 1% a.m. a partir da citação. Condenou, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas e processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.

Inconformada, a parte ré interpôs apelação. Nas razões recursais (ID 8926542), a apelante impugnou a referida sentença com base nos seguintes fundamentos: sustenta a validade da cláusula 16, que estabelece os termos da devolução dos valores em caso de rescisão contratual; aponta a impossibilidade de anulação unilateral do contrata ante a ausência de vício de consentimento; questiona a fixação de juros moratórios a partir da citação, requerendo sua incidência apenas após o trânsito em julgado, com base no Tema 1002 do STJ.

Ao final, requer o conhecimento e provimento da apelação, para que: seja validada a cláusula 16 do contrato; seja estabelecida taxa de fruição do imóvel; e que os juros moratórios sejam fixados a partir do trânsito em julgado da decisão.

Contrarrazões da apelada em petição de ID 8926544. Em suma, rechaçou os argumentos das apelantes e pugnou pela manutenção da sentença.

Redistribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido em documento de ID 8926542, pg. 32.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se correta a declaração do distrato e a consequente devolução dos valores pagos pela parte autora, ora apelada.

Adianto não assistir razão à apelante. Explico.

Da Rescisão Contratual e Devolução dos Valores

A parte autora tem o direito de requerer a rescisão contratual se não for mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Caso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial, deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra.

Exposta a pretensão, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

O adquirente tem o direito de requerer a rescisão contratual se não for mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Caso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra. Contudo, não pode o consumidor ficar preso ao contrato sem possibilidade de rescindir quando não mais lhe agradar ou quando necessitar quebrar a relação contratual.

O art. 51, IV, do CDC assim disciplina:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Portanto, constato que a cláusula prevista no contrato coloca o consumidor em desvantagem exagerada, pois não lhe possibilita o distrato, mesmo quando não possuir mais condições financeiras para cumprir as obrigações assumidas.

Ora, caso o consumidor recaia no incumprimento da obrigação, ocorrerá a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil,
verbis:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pelo autor à ré devem ser restituídos e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Neste sentido, colaciono os seguintes julgados:

APELAÇÃO  RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES  CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR  PRECEDENTES DO STJ  ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO  RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS  COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PACTUADA  ÔNUS SUCUMBENCIAIS  REDISTRIBUIÇÃO COM OBSERVÂNCIA DA PROPORCIONALIDADE  RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO  SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Trata-se de Recurso de Apelação adversando sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda, declarando a rescisão contratual e determinando à promovida a restituição dos valores pagos pelos autores, com a retenção de 10% (dez por cento). 2. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  A jurisprudência do E. STJ entende possuir o consumidor direito potestativo de promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel, quando não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas, ainda que exista no contrato cláusula de irrevogabilidade/irretratabilidade. (STJ - AREsp: 1833955 MG 2021/0033757-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/05/2021) Nessa perspectiva, a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio. 3. PERCENTUAL DE RETENÇÃO  Revela-se abusiva a cláusula contratual que estabelece o valor do contrato como parâmetro para o percentual de retenção em caso de rescisão contratual. Mostra-se adequado o padrão-base de cláusula penal, consistente na retenção de 25% das parcelas desembolsadas pelo comprador, adotado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. 4. COMISSÃO DE CORRETAGEM  O eg. STJ já pacificou a questão, de forma vinculante, no sentido de que "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938 - STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo). No presente caso não há disposição contratual expressa transferindo ao comprador a responsabilidade de pagar pelos serviços de corretagem, sequer ajuste quanto ao valor correspondente, razão pela qual não há que se falar em retenção de valor a esse título. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.

(TJ-CE - AC: 01879439120188060001 CE 0187943-91.2018.8.06.0001, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 03/11/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 03/11/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos.

(TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022)

Contudo, no presente caso, tendo em vista que o apelado deu causa à rescisão ante o inadimplemento das parcelas devidas, por certo não cabe devolução integral dos valores, devendo ser resguardado os valores necessários à negociação entabulada.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que se faz presente no caso em comento.

Frise-se que caberia a devolução integral caso fosse culpa exclusiva da construtora, o que não ocorreu na presente demanda, visto que o próprio recorrido assumiu que a rescisão se deu em razão de dificuldades financeiras e da incapacidade de arcar com os valores contratados.

Assim, entendo que não merece reforma a sentença de piso quanto a esses pontos.

Em relação ao montante a ser devolvido, compreendo correta a decisão do juízo de origem.

A Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei nº 13.786/2018, estabelece, no art. 67-A, II, que a multa convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga. Ou seja, o legislador limitou o valor do montante a ser retido pelo vendedor, a fim de evitar imenso prejuízo financeiro ao comprador quando este der causa à rescisão contratual.

Analisando o caso, entendo razoável o percentual de 20% fixado pelo juízo singular, considerando que a apelante não terá prejuízos em relação ao imóvel vendido, pois o bem retornará ao seu patrimônio e, assim, poderá dispor livremente do bem, podendo vendê-lo a outro comprador sem nem ter que restituir o apelado a título de benfeitorias realizadas no imóvel.

Colaciono os seguintes julgados corroborando o entendimento:

DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.

A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.

2.

No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.

Recurso especial a que se nega seguimento. (STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/2018. CULPA DO ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. 3. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara.

(TJ-SP - AC: 10705653120218260100 SP 1070565-31.2021.8.26.0100, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 12/03/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2022)

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)

Friso que o valor a ser restituído ao apelado deverá ser pago de forma única, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Da Retenção de Valores e da Taxa de Fruição

No tocante à pretensão de pagamento de taxa de fruição,
entendo que se trata de inovação recursal por parte da apelante.

De início, atento para o fato de que não houve pedido de retenção de valores a título de taxa de fruição no decorrer do processo, tanto que referido assunto nem sequer foi analisado pelo juízo
a quo
.

A recorrente, em sua contestação, não tratou sobre a retenção de valores a título de taxa de fruição e tampouco delimitou qualquer discussão acerca do assunto, limitando-se a arguir em sede recursal tal pleito.

Logo, a alegação de retenção de valores a título de taxa de fruição, trazida em sede de apelação, resta preclusa, e, portanto, sua análise em âmbito recursal importaria inadmissível supressão de instância, pois se trata de inovação recursal.

Nesse ponto, assim entende a jurisprudência pátria:

EMENTA: APELAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. É vedado a parte, em sede recursal, trazer a discussão questões que não foram apresentas ao Magistrado primevo, exceto que forem cognoscíveis de ofício, se referirem a fatos supervenientes aos articulados ou não tiverem sido deduzidas anteriormente por força maior. Assim, não se enquadrando a matéria eriçada a essas exceções, não deve o recurso ser conhecido quanto a essa nova discussão.

(TJ-MG - AC: 10024095802690003 Belo Horizonte, Relator: Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 30/09/2021, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/10/2021)

VOTO Nº 36659 INOVAÇÃO RECURSAL. Ação de cobrança. Empréstimo bancário. Procedência. Teses devolvidas em recurso não suscitadas em contestação. Inovação de defesa em sede recursal. Inadmissibilidade, pena de violação ao duplo grau de jurisdição. Precedentes. Recurso não conhecido.

(TJ-SP - AC: 10194898920218260577 SP 1019489-89.2021.8.26.0577, Relator: Tasso Duarte de Melo, Data de Julgamento: 21/07/2022, 12ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2022)

Dessa forma, entendo que não merece conhecimento a alegação referente à retenção de valores a título de taxa de fruição por se tratar de evidente inovação recursal.

Dos Juros de Mora

No tocante aos juros de mora, estes devem ser estabelecidos a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento pacífico em nosso ordenamento jurídico.

O Superior Tribunal de Justiça já possui entendimento pacificado acerca do assunto, conforme o Tema 1.002, que estabeleceu a seguinte tese: “
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
”

Corroborando o entendimento acima explanado, colaciono o seguinte julgado:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO). LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" (AgInt no REsp n. 1.896.690/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021). 2. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. 3. O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1988931 SP 2022/0061052-9, Data de Julgamento: 09/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/08/2022)

Considerando que a rescisão decorreu de culpa do comprador, estes devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, em observância à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado se justifica, pois, até então, não há mora configurada por parte da ré.

Assim, entendo que deve ser reformada a decisão de piso no tocante à aplicação dos juros moratórios, devendo incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto no sentido de
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
interposta pela parte ré somente para determinar que os juros moratórios incidirão a partir do trânsito em julgado da sentença, no percentual de 1% ao mês.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 12/12/2025