Tribunal: TJPA
Processo: 0007742-62.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10421 - Contratos Administrativos
Data de julgamento: 2025-02-18

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda contra sentença que declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, determinando a reintegração da posse do bem à empresa autora, a devolução de 80% dos valores pagos pelos réus, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora, além da compensação por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença. A taxa de fruição foi afastada por configurar bis in idem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) a alegada nulidade da sentença por julgamento extra petita quanto à indenização por acessões; (ii) a concessão da gratuidade da justiça aos apelados; (iii) o percentual de retenção dos valores pagos; (iv) a legalidade da taxa de fruição; e (v) a indenização por benfeitorias na ausência de comprovação documental. III. RAZÕES DE DECIDIR A concessão da justiça gratuita aos apelados deve ser mantida, pois a simples aquisição de um imóvel financiado não afasta a presunção de hipossuficiência, sendo necessária prova inequívoca da ausência dos pressupostos legais para sua concessão. Não há nulidade por julgamento extra petita, pois a sentença reconhece apenas o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, nos termos do art. 96 do Código Civil, sem extrapolar o pedido inicial. O percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que fixa o limite entre 10% e 25% para evitar enriquecimento ilícito do vendedor, sendo adequado ao caso concreto. A cobrança da taxa de fruição deve ser afastada, pois sua cumulação com a multa compensatória configura bis in idem, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do STJ e do TJPA. A indenização por benfeitorias deve ser mantida, pois a sentença condiciona o pagamento à comprovação em liquidação de sentença, garantindo ampla instrução probatória. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A concessão da justiça gratuita depende da demonstração inequívoca da ausência dos pressupostos legais para sua concessão, não sendo suficiente a mera aquisição de imóvel financiado para afastar a presunção de hipossuficiência. Não há julgamento extra petita quando a sentença concede indenização apenas por benfeitorias úteis e necessárias, em conformidade com o pedido inicial e o art. 96 do Código Civil. O percentual de retenção dos valores pagos na rescisão contratual deve observar o limite fixado pela jurisprudência, variando entre 10% e 25%, para evitar enriquecimento ilícito. A taxa de fruição não pode ser cumulada com a multa compensatória, pois configura bis in idem, sendo afastada conforme precedentes do STJ e TJPA. A indenização por benfeitorias somente é devida se comprovada sua realização e utilidade em liquidação de sentença, garantindo o contraditório e ampla instrução probatória. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 96. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJPA, Apelação Cível nº 0803959-29.2018.8.14.0040, Rel. Des. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, j. 28.02.2023; TJPA, Apelação Cível nº 0012442-18.2017.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 04.04.2023.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0007742-62.2018.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: LINO BETO MENDES DA LUZ, LUCILEUDE DA LUZ GOVEIA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda contra sentença que declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, determinando a reintegração da posse do bem à empresa autora, a devolução de 80% dos valores pagos pelos réus, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora, além da compensação por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença. A taxa de fruição foi afastada por configurar bis in idem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) a alegada nulidade da sentença por julgamento extra petita quanto à indenização por acessões; (ii) a concessão da gratuidade da justiça aos apelados; (iii) o percentual de retenção dos valores pagos; (iv) a legalidade da taxa de fruição; e (v) a indenização por benfeitorias na ausência de comprovação documental.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão da justiça gratuita aos apelados deve ser mantida, pois a simples aquisição de um imóvel financiado não afasta a presunção de hipossuficiência, sendo necessária prova inequívoca da ausência dos pressupostos legais para sua concessão.

Não há nulidade por julgamento extra petita, pois a sentença reconhece apenas o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, nos termos do art. 96 do Código Civil, sem extrapolar o pedido inicial.

O percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que fixa o limite entre 10% e 25% para evitar enriquecimento ilícito do vendedor, sendo adequado ao caso concreto.

A cobrança da taxa de fruição deve ser afastada, pois sua cumulação com a multa compensatória configura bis in idem, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do STJ e do TJPA.

A indenização por benfeitorias deve ser mantida, pois a sentença condiciona o pagamento à comprovação em liquidação de sentença, garantindo ampla instrução probatória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A concessão da justiça gratuita depende da demonstração inequívoca da ausência dos pressupostos legais para sua concessão, não sendo suficiente a mera aquisição de imóvel financiado para afastar a presunção de hipossuficiência.

Não há julgamento extra petita quando a sentença concede indenização apenas por benfeitorias úteis e necessárias, em conformidade com o pedido inicial e o art. 96 do Código Civil.

O percentual de retenção dos valores pagos na rescisão contratual deve observar o limite fixado pela jurisprudência, variando entre 10% e 25%, para evitar enriquecimento ilícito.

A taxa de fruição não pode ser cumulada com a multa compensatória, pois configura bis in idem, sendo afastada conforme precedentes do STJ e TJPA.

A indenização por benfeitorias somente é devida se comprovada sua realização e utilidade em liquidação de sentença, garantindo o contraditório e ampla instrução probatória.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 96.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; TJPA, Apelação Cível nº 0803959-29.2018.8.14.0040, Rel. Des. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, j. 28.02.2023; TJPA, Apelação Cível nº 0012442-18.2017.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 04.04.2023.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda
contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas, nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos, ajuizada em face de
Lino Beto Mendes da Luz e Lucileude da Luz Gouveia
.

A decisão recorrida declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, determinando a reintegração da posse do bem à empresa autora, bem como a devolução de 80% dos valores pagos pelos réus, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora, além da compensação por eventuais benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença. Foi afastada a incidência da taxa de fruição, por configurar bis in idem.

Inconformada, a apelante sustenta, em síntese:

(i) a nulidade da sentença por julgamento extra petita, ao impor indenização por acessões, sem que houvesse pedido expresso;

(ii) a impossibilidade de concessão da gratuidade da justiça aos apelados, alegando que a aquisição do imóvel demonstra capacidade financeira;

(iii) a necessidade de reforma da sentença para aplicar integralmente as penalidades contratuais, inclusive quanto à retenção de valores pagos, conforme cláusula 16ª do contrato;

(iv) a legalidade da taxa de fruição, argumentando que sua exclusão afronta a livre pactuação contratual;

(v) a impossibilidade de indenização pelas benfeitorias sem a devida comprovação documental, alegando que os apelados não juntaram alvará de construção, habite-se ou comprovantes de custos.

Os apelados não apresentaram contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

VOTO

1. Juízo de Admissibilidade

Preliminarmente
, observo que o recurso atende aos pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

2. Mérito

A controvérsia devolvida ao colegiado restringe-se às seguintes questões: (i) suposta nulidade da sentença por julgamento extra petita; (ii) justiça gratuita concedida aos apelados; (iii) percentual de retenção dos valores pagos; (iv) taxa de fruição; e (v) indenização por benfeitorias.

a) Da Gratuidade da Justiça

A apelante impugna a concessão da justiça gratuita aos apelados, sob o argumento de que a aquisição de um imóvel financiado afastaria a presunção de hipossuficiência.

Contudo, conforme assentado na sentença, não foram apresentados elementos que evidenciem a ausência dos pressupostos legais para a concessão da gratuidade. O simples fato de ter adquirido um lote não afasta automaticamente a presunção de necessidade.

Dessa forma,
mantenho o deferimento da justiça gratuita aos apelados
.

b) Do Alegado Julgamento Extra Petita

A apelante sustenta que a sentença concedeu indenização por acessões, embora o pedido formulado tenha sido apenas para benfeitorias úteis e necessárias.

No entanto, a sentença reconheceu apenas o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, em conformidade com o art. 96 do Código Civil.

Portanto, não se verifica julgamento extra petita,
razão pela qual rejeito a preliminar.

c) Da Devolução Dos Valores Pagos

A apelante insurge-se contra a devolução de 80% dos valores pagos, argumentando que o contrato previa retenção superior.

Ocorre que, no caso de rescisão contratual por culpa do comprador, o STJ firmou entendimento no sentido de que o percentual a ser restituído deve ser razoável, evitando-se enriquecimento ilícito do vendedor.

O percentual de 80% estabelecido na sentença está em conformidade com a jurisprudência, que prevê a retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos.

Tal percentual se mostra
justo e proporcional
, uma vez que preserva a segurança jurídica ao assegurar ao vendedor uma compensação pelos encargos da rescisão, ao mesmo tempo em que evita o enriquecimento sem causa do promitente vendedor (Súmula 543/STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Dessa forma, não há fundamento para reduzir o percentual devolvido ao comprador, devendo ser mantida a decisão recorrida.

d) Da Taxa de Fruição

A apelante alega que a sentença indevidamente afastou a cobrança de taxa de fruição pelo uso do imóvel.

No entanto, a sentença acertadamente reconheceu que a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória configura bis in idem, pois já há retenção de 20% dos valores pagos.

O entendimento adotado pelo juízo de origem está em consonância com precedentes do TJPA, que não admitem a cumulação da taxa de fruição com multa compensatória.

Nesse sentido:

EMENTA > APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DO APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito. Preliminar Rejeitada. Mérito 2 – O descumprimento contratual pelo apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada. 3 – Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 20% (vinte por cento) do montante pago por este, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento). 4 – Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem. 5 – Juízo primevo que, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a construtora autora/apelada o dever de indenizar a requerida/apelada as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença. 6 – Incabível a pretensão de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência logica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação. 7 – Recurso de Apelação Conhecido e Parcialmente Provido apenas para afastar à condenação do requerido/apelante ao pagamento da taxa de fruição, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 28 de fevereiro de 2023 (Plenário Virtual), na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto da Exma. Desembargadora Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora Relatora

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0803959-29.2018.8.14.0040, Relator: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 28/02/2023, 2ª Turma de Direito Privado)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO DECLARADA JUDICIALMENTE. LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DESPESAS ADMINISTRATIVAS E MULTA COMPENSATÓRIA EM PERCENTUAL DENTRO DO LIMITE AUTORIZADO PELA CORTE SUPERIOR. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL COM A CLÁUSULA PENAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE NA PACTUAÇÃO DE JUROS E DE CORREÇÃO MONETÁRIA. PEDIDO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL PREJUDICADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, a rescisão do ajuste é imperativa, devendo ser observada, contudo, a devolução dos valores pagos pelo requerido/apelante com as devidas retenções. 2. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos em caso de inadimplemento do comprador. Logo, irretocável a sentença nesse ponto, ao aplicar retenção sobre os valores pagos no percentual de 12% (sendo 2% a título de multa compensatória e 10% de custos operacionais). 3. A Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, permite a inclusão no instrumento tanto de correção monetária, quanto de juros, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência. 4. A taxa de juros compensatórios de 9% (nove por cento) ao ano não se revela abusiva, pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 ( Lei de Usura) ou o percentual máximo dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional). Igualmente, não há ilegalidade na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC). 5. É permitida a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória contratual. Isso porque a taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão do contrato, como acontece com a cláusula penal, tendo natureza jurídica de aluguel e, por isso, sua aplicação se justifica para evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente. 6. Resta prejudicado o pedido de retenção do imóvel enquanto não indenizadas as benfeitorias, visto que o Apelante já não reside no imóvel desde 17.05.2018, momento em que foi cumprida a liminar de reintegração de posse deferida pelo juízo a quo e contra a qual não foi ofertado, à época, recurso pela parte ré. 7. Recurso de Apelação conhecido e desprovido à unanimidade.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0012442-18.2017.8.14.0040, Relator: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 04/04/2023, 2ª Turma de Direito Privado)

Dessa forma, mantenho o afastamento da cobrança da taxa de fruição.

e) Da Indenização por Benfeitorias

A sentença determinou que as benfeitorias úteis e necessárias sejam indenizadas, desde que comprovadas em liquidação.

A apelante argumenta que os apelados não comprovaram a realização das benfeitorias e que a indenização só seria devida se houvesse avaliação técnica, nos termos do contrato.

No entanto, a sentença expressamente determinou que a indenização seja apurada em liquidação de sentença, garantindo ampla instrução probatória.

Dessa forma, não há fundamento para afastar desde já o direito à indenização.

6. Conclusão

Diante do exposto,
nego provimento ao recurso
, mantendo integralmente a sentença recorrida.

É como voto.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador – Relator

Belém, 26/02/2025