Tribunal: TJPA
Processo: 0800142-49.2021.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-01-21

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO A 50% DAS PARCELAS PAGAS. REFORMA DA SENTENÇA. PACTO CONTRATUAL OBSERVADO. APLICAÇÃO INTEGRAL DA TAXA DE 0,25%. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, indenização por perdas e danos e penalidades contratuais, limitou a taxa de fruição a 50% das parcelas pagas pelos réus. No caso, a autora celebrou contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, mas os réus permaneceram inadimplentes desde 2014. Pleiteou-se a rescisão contratual, reintegração de posse e aplicação das penalidades contratuais. A sentença rescindiu o contrato, reintegrou a autora na posse e autorizou a retenção de valores, mas limitou a taxa de fruição a 50% das parcelas pagas. A apelante insurge-se contra tal limitação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há uma questão em discussão: determinar se é válida a limitação imposta na sentença de origem, que restringiu a taxa de fruição a 50% das parcelas pagas, em desconformidade com o percentual integral de 0,25% pactuado no contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A taxa de fruição, prevista contratualmente no percentual de 0,25% sobre o valor atualizado do contrato, configura compensação pelo uso indevido do imóvel durante o período de inadimplência, devendo observar o princípio do pacta sunt servanda (CC, art. 421). 4. Não há comprovação de abusividade ou nulidade da cláusula contratual que estipula a taxa de fruição, tampouco elementos que justifiquem a modificação judicial do percentual pactuado. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a legalidade da cobrança de taxa de fruição contratualmente prevista, desde que proporcional e razoável, observando o princípio da vedação ao enriquecimento ilícito. 6. A limitação imposta pela sentença (50% das parcelas pagas) não reflete adequadamente o desequilíbrio contratual gerado pelo longo período de inadimplência dos réus (cerca de 10 anos) e prejudica a parte autora, que ficou impedida de dispor do imóvel. 7. O percentual de 0,25% do valor atualizado do contrato, conforme pactuado, permanece abaixo do limite de 0,75% fixado pela Lei nº 6.766/79 (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018) e deve ser aplicado integralmente, sem a restrição imposta pela sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 9. A taxa de fruição prevista em contrato, desde que não abusiva ou nula, deve ser aplicada integralmente, respeitando o percentual estipulado entre as partes. 10. Não se admite a limitação judicial de taxa de fruição contratualmente pactuada sem fundamento na abusividade ou desproporcionalidade, especialmente em caso de longo período de inadimplência do comprador. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 421; Lei nº 6.766/79, art. 32, I (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018). Jurisprudência relevante citada: 1. TJ-GO, AC nº 54426678820198090087, Rel. Des(a). Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, j. (S/R). 2. TJ-SP, AC nº 10062086320188260224, Rel. Ademir Modesto de Souza, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 17.12.2021. 3. TJ-DF, AC nº 07034596620208070011, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, 6ª Turma Cível, j. 29.09.2021.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800142-49.2021.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: JOSE RAIMUNDO CARVALHO SANTOS, MARIA EMILIA LOPES PEREIRA CARVALHO

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO A 50% DAS PARCELAS PAGAS. REFORMA DA SENTENÇA. PACTO CONTRATUAL OBSERVADO. APLICAÇÃO INTEGRAL DA TAXA DE 0,25%. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, indenização por perdas e danos e penalidades contratuais, limitou a taxa de fruição a 50% das parcelas pagas pelos réus. No caso, a autora celebrou contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, mas os réus permaneceram inadimplentes desde 2014. Pleiteou-se a rescisão contratual, reintegração de posse e aplicação das penalidades contratuais. A sentença rescindiu o contrato, reintegrou a autora na posse e autorizou a retenção de valores, mas limitou a taxa de fruição a 50% das parcelas pagas. A apelante insurge-se contra tal limitação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há uma questão em discussão: determinar se é válida a limitação imposta na sentença de origem, que restringiu a taxa de fruição a 50% das parcelas pagas, em desconformidade com o percentual integral de 0,25% pactuado no contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A taxa de fruição, prevista contratualmente no percentual de 0,25% sobre o valor atualizado do contrato, configura compensação pelo uso indevido do imóvel durante o período de inadimplência, devendo observar o princípio do pacta sunt servanda (CC, art. 421).

4.

Não há comprovação de abusividade ou nulidade da cláusula contratual que estipula a taxa de fruição, tampouco elementos que justifiquem a modificação judicial do percentual pactuado.

5.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a legalidade da cobrança de taxa de fruição contratualmente prevista, desde que proporcional e razoável, observando o princípio da vedação ao enriquecimento ilícito.

6.

A limitação imposta pela sentença (50% das parcelas pagas) não reflete adequadamente o desequilíbrio contratual gerado pelo longo período de inadimplência dos réus (cerca de 10 anos) e prejudica a parte autora, que ficou impedida de dispor do imóvel.

7.

O percentual de 0,25% do valor atualizado do contrato, conforme pactuado, permanece abaixo do limite de 0,75% fixado pela Lei nº 6.766/79 (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018) e deve ser aplicado integralmente, sem a restrição imposta pela sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

9.

A taxa de fruição prevista em contrato, desde que não abusiva ou nula, deve ser aplicada integralmente, respeitando o percentual estipulado entre as partes.

10.

Não se admite a limitação judicial de taxa de fruição contratualmente pactuada sem fundamento na abusividade ou desproporcionalidade, especialmente em caso de longo período de inadimplência do comprador.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 421; Lei nº 6.766/79, art. 32, I (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada
:

1.

TJ-GO, AC nº 54426678820198090087, Rel. Des(a). Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, j. (S/R).

2.

TJ-SP, AC nº 10062086320188260224, Rel. Ademir Modesto de Souza, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 17.12.2021.

3.

TJ-DF, AC nº 07034596620208070011, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, 6ª Turma Cível, j. 29.09.2021.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
Apelação Cível
interposto por
L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, pessoa jurídica devidamente qualificada, em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse, indenização por perdas e danos e outras penalidades contratuais, ajuizada contra
José Raimundo Carvalho Santos e Maria Emília Lopes Pereira Carvalho
, também qualificados.

Na petição inicial, a autora alega que celebrou contrato de compromisso de compra e venda de um lote no Residencial Cidade Jardim com os réus, mediante termo de transferência de cessão de direitos aquisitivos. Todavia, estes não cumpriram com o pagamento das parcelas pactuadas, configurando-se inadimplemento desde janeiro de 2014. Não havendo purgação da mora após notificação extrajudicial, a autora pleiteou a rescisão contratual, reintegração de posse e imposição das penalidades previstas no contrato.

O juízo de origem, considerando a ausência de contestação específica e os elementos constantes dos autos, julgou parcialmente procedente a ação, com o seguinte dispositivo (ID 18635593)

:

1.

Rescindir o contrato de compra e venda, com efeitos retroativos à citação;

2.

Reintegrar a posse do imóvel à autora, confirmando a liminar anteriormente concedida;

3.

Determinar a restituição das parcelas pagas pelos réus, corrigidas monetariamente pelo IGPM desde cada desembolso, autorizando a retenção de:

o

10% a título de despesas administrativas;

o

10% a título de multa compensatória.

4.

Condenar os réus a pagar taxa de fruição mensal de 0,25% sobre o valor atualizado do contrato, limitada a 50% das parcelas pagas, pelo período de inadimplência até a desocupação do imóvel.

5.

Fixar honorários advocatícios em 10% do valor atualizado da causa, com indeferimento do benefício de justiça gratuita por falta de comprovação.

A apelante insurge-se contra a limitação da taxa de fruição a 50% do valor das parcelas pagas, argumentando que tal medida promove enriquecimento ilícito dos réus, beneficiando-os pelo uso prolongado e indevido do imóvel. Sustenta que o contrato prevê a incidência de 0,25% do valor atualizado do contrato a título de fruição, sem limitação percentual, e requer a reforma da sentença nesse ponto
.

Em contrarrazões, os apelados, representados pela Defensoria Pública, sustentaram genericamente a improcedência da apelação e a manutenção da sentença de primeiro grau
.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Juízo de Admissibilidade

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pela apelante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir julgamento.

Mérito

Acontrovérsia gira em torno da legalidade da limitação imposta pela sentença quanto à taxa de fruição, que, segundo o contrato, deveria ser de 0,25% do valor atualizado, sem qualquer restrição proporcional às parcelas pagas, porém, na sentença foi limitado a 50% do valor das parcelas pagas.

A taxa de fruição decorre do uso contínuo do imóvel pelo comprador inadimplente, sendo entendida como uma compensação pelo aproveitamento indevido do bem.

Após análise detida dos autos, verifico que a sentença merece reparo nesse ponto. O contrato em análise prevê, em sua cláusula 16ª, § 1º, alínea "e", a cobrança de taxa de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato até a devolução do imóvel
.

Embora a cláusula contratual não tenha sido declarada nula, a sentença de origem, ao limitar a taxa a
50% do valor das parcelas pagas
, visou preservar o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento ilícito do vendedor.

O
princípio do pacta sunt servanda
(art. 421 do Código Civil), que assegura o cumprimento do que foi estipulado livremente pelas partes em contrato, deve ser aqui observado. Não havendo alegação de nulidade ou abusividade da cláusula contratual que prevê a taxa de fruição, o julgador não pode modificar arbitrariamente o percentual estipulado pelas partes ou introduzir limitação não prevista no instrumento contratual. Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou, em casos semelhantes, entendendo que a cláusula de fruição deve ser respeitada como parte do equilíbrio contratual, desde que não seja abusiva.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. EDIFICAÇÃO POSTERIOR NO TERRENO IMÓVEL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. PERCENTUAL SOBRE O VALOR DO CONTRATO. MULTA RESCISÓRIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS NÃO INCIDE SOBRE VALOR DE COMISSÃO QUE NÃO SERÁ DEVOLVIDO AO COMPRADOR. 1. Declarada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem. 2. A edificação posterior no lote, utilizada para comércio, que rendeu frutos civis e enriquecimento aos Apelantes, gera o dever de indenizar pelo gozo do bem sem a devida contraprestação. 3. A taxa de fruição é devida durante todo o período em que os Apelados permaneceram na posse do imóvel na condição de inadimplentes. 4. O termo inicial de incidência da taxa de fruição corresponde à data da posse do comprador, na condição de inadimplente, haja vista que o referido encargo é considerado recomposição de valores justamente pelo período de posse do imóvel em estado de inadimplência. 5. O percentual da taxa de fruição deve ser definido em conformidade com a prática de mercado, utilizado pela jurisprudência nos casos em que o promitente comprador dá causa à rescisão do contrato e deixa de desocupá-lo voluntariamente. 6. Não cabe a retenção de percentual de valor que não será devolvido ao comprador, portanto, portanto, não incide sobre o valor de comissão de corretagem. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

(TJ-GO - AC: 54426678820198090087 ITUMBIARA, Relator: Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. APLICAÇÃO DA REGRA GERAL DO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO DECENAL. MARCO INICIAL. ÚLTIMA PARCELA DO PREÇO DO BEM. CONTRATO CELEBRADO ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/18. IRRETROATIVIDADE. RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS VERTIDAS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA À RAZÃO DE 0,5% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, NO PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA ATÉ A DESOCUPAÇÃO. OPOSIÇÃO FORMULADA POR TERCEIRA QUE RECEBEU A POSSE DO IMÓVEL POR CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO SEM ANUÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. IMPROCEDÊNCIA. PRESCRIÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO. INOCORRÊNCIA. 1. A pretensão da ação de rescisão contratual com reintegração não está atingida pela prescrição que é decenal. É ação de natureza pessoal, cujo prazo corre a partir da última prestação ajustada do preço, no contrato, na esteira de precedentes deste. Eg. Tribunal e do C. STJ. 2. A relação contratual foi estabelecida antes da vigência da Lei nº 13.786/2018 e sua resolução não se submete a seus efeitos, de sorte que o percentual de retenção deve ser fixado a partir das circunstâncias do caso concreto, no qual deve incidir a taxa arbitrada em 20%, que se revela suficiente, à míngua de prova em sentido contrário, para fazer frente às despesas experimentadas pela apelante. 3. A taxa de ocupação é devida, porém, nos exatos limites da sentença, visto que o escopo do instituto é evitar o enriquecimento ilícito e remunerar o proprietário pelo período em que não recebeu a prestação e nem pode dispor do imóvel. 4. A prescrição da taxa de fruição segue as mesmas regras da pretensão principal. 5. Recurso da autora da ação de rescisão contratual conhecido em parte e provido na parte conhecida. Recurso da ré da ação de rescisão contratual desprovido. Recurso da opoente desprovido.

(TJ-SP - AC: 10062086320188260224 SP 1006208-63.2018.8.26.0224, Relator: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 17/12/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/12/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO 20% (VINTE POR CENTO). POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não se aplica ao caso as normas referentes a Lei n. 13.786/2018. O contrato foi celebrado em 2016, antes da vigência da referida norma. 2. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor quando o vinculo jurídico estabelecido entre as partes se enquadra nos conceitos de consumidor, fornecedor e produto, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90. 3. ?Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula n. 543, do Superior Tribunal de Justiça). 4. O Superior Tribunal de Justiça - STJ fixou entendimento no sentido de que é possível a retenção pelo promitente vendedor de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador. No caso, correta a sentença que reduziu o valor de 30% (trinta por cento) para 20% (vinte por cento) da quantia paga pelo consumidor, além de ter excluído a cobrança da taxa de fruição. 5. Na hipótese, a fixação de taxa de fruição, em imóvel sob regime de multipropriedade, se revela indevida, já que não há prova de utilização efetiva do imóvel e, além disso, a taxa, após rescisão do contrato, ganha natureza de cláusula penal compensatória com valor exorbitante. 6. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados.

(TJ-DF 07034596620208070011 DF 0703459-66.2020.8.07.0011, Relator: LEONARDO ROSCOE BESSA, Data de Julgamento: 29/09/2021, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 15/10/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Além disso, a Lei nº 6.766/79, que rege o parcelamento do solo urbano, em sua nova redação introduzida pela Lei nº 13.786/2018 (art. 32, I), expressamente admite a cobrança de taxa de fruição, desde que estipulada contratualmente, limitada a 0,75% do valor do contrato. No caso dos autos, o percentual de 0,25% pactuado entre as partes está aquém do limite legal e, portanto, não pode ser considerado abusivo.

Destaca-se, ainda, que a limitação imposta pela sentença não encontra respaldo nem no contrato nem na realidade fática do caso. Os apelados permaneceram na posse do imóvel por mais de 10 anos, sem pagar as prestações devidas e impedindo a recorrente de dispor do bem, seja para vendê-lo ou utilizá-lo de outra forma.

A limitação da taxa de fruição a 50% do valor das parcelas pagas não reflete de maneira adequada a compensação pelo uso prolongado e indevido do imóvel, além de acarretar prejuízo financeiro injustificado à parte recorrente, mesmo porque os apelados não pagaram as parcelas compromissadas.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme em admitir a fixação de taxa de fruição desde que proporcional e razoável, considerando o princípio da vedação ao enriquecimento ilícito e o retorno ao status quo ante. Todavia, a limita
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o imposta pela senten
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a merece revis
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o, considerando:

O longo período de inadimplência (cerca de 10 anos);

A ausência de elementos que indiquem desproporcionalidade na aplicação integral da taxa de 0,25%, conforme contrato.

Manter a limitação a 50% das parcelas pagas significaria um valor mensal irrisório, insuficiente para compensar a restrição ao uso do imóvel pela autora, desequilibrando a relação contratual em favor dos réus.

Dessa forma, entendo que a sentença deve ser reformada para afastar a limitação de 50% imposta à taxa de fruição.

De acordo com o que foi livremente pactuado entre as partes, a taxa de fruição deve incidir no percentual de
0,25% do valor atualizado do contrato
, sem qualquer limitação, calculada a partir da data da inadimplência até a desocupação efetiva do imóvel.

Dispositivo

Ante o exposto, voto no sentido de
dar parcial provimento ao recurso
, para afastar a limitação da taxa de fruição a 50% das parcelas pagas, determinando sua aplicação conforme o contrato (0,25% do valor atualizado).

Considerando a procedência recursal da apelante,
majoro a verba honorária sucumbencial
para 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 29/01/2025