Tribunal: TJPA
Processo: 0802668-70.2025.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão julgador: LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 14919 - Atraso na Entrega do Imóvel
Data de julgamento: 2025-11-24

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. INAPLICABILIDADE DO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO COMO ÓBICE À TUTELA PROVISÓRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por sociedade de propósito específico (SPE) contra decisão monocrática que negou provimento a agravo de instrumento, mantendo decisão do juízo de origem que, em sede de tutela provisória, determinou o pagamento mensal de lucros cessantes no valor de R$5.102,11, em razão de atraso superior a dez anos na entrega de unidade imobiliária adquirida na planta pelos agravados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se: (I) o regime de patrimônio de afetação impede a concessão de tutela de urgência para antecipar o pagamento de lucros cessantes; (II) estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela provisória; (III) o critério adotado para a fixação dos lucros cessantes é adequado; (IV) é cabível a compensação entre a indenização devida e o saldo devedor contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O regime de patrimônio de afetação, previsto na Lei nº 4.591/64, não afasta a responsabilidade da incorporadora perante o consumidor por inadimplemento contratual. 4. A jurisprudência do STJ admite a fixação de lucros cessantes antes da entrega do imóvel, desde que evidenciados os requisitos do art. 300 do CPC, os quais restaram demonstrados no caso concreto em razão do atraso superior a dez anos na entrega da unidade. 5. A base de cálculo adotada (0,75% do valor do imóvel) encontra respaldo na jurisprudência e decorre da presunção do prejuízo suportado pelo comprador em razão da privação do bem. 6. A compensação entre a indenização por lucros cessantes e o saldo devedor contratual é indevida, diante da ausência de liquidez da obrigação dos adquirentes e da autonomia da natureza indenizatória da verba fixada. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. O regime de patrimônio de afetação não impede a concessão de tutela provisória para antecipação de lucros cessantes em favor do consumidor, desde que presentes os requisitos legais. 2. A presunção de prejuízo decorrente do atraso na entrega de imóvel justifica a fixação de lucros cessantes antes da disponibilização da unidade, sendo válida a adoção de percentual sobre o valor do bem como critério de cálculo. 3. É incabível a compensação entre indenização por lucros cessantes e saldo devedor contratual, dada a distinta natureza das obrigações envolvidas. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CDC, art. 84, §3º; Lei nº 4.591/64, art. 43-A, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.958.062/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 29.11.2022; STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 22.05.2018.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0802668-70.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: SPE CRYSTAL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

AGRAVADO: JONATAS DOS SANTOS ANDRADE, JANAINA PASSOS OLIVEIRA

PROCURADOR: MARCELO ELIAS SEFER DE FIGUEIREDO, RODRIGO COSTA LOBATO

RELATOR(A):
Desembargador LEONARDO DE NORONHA TAVARES

EMENTA

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. INAPLICABILIDADE DO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO COMO ÓBICE À TUTELA PROVISÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto por sociedade de propósito específico (SPE) contra decisão monocrática que negou provimento a agravo de instrumento, mantendo decisão do juízo de origem que, em sede de tutela provisória, determinou o pagamento mensal de lucros cessantes no valor de R$5.102,11, em razão de atraso superior a dez anos na entrega de unidade imobiliária adquirida na planta pelos agravados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se: (I) o regime de patrimônio de afetação impede a concessão de tutela de urgência para antecipar o pagamento de lucros cessantes; (II) estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela provisória; (III) o critério adotado para a fixação dos lucros cessantes é adequado; (IV) é cabível a compensação entre a indenização devida e o saldo devedor contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O regime de patrimônio de afetação, previsto na Lei nº 4.591/64, não afasta a responsabilidade da incorporadora perante o consumidor por inadimplemento contratual. 4. A jurisprudência do STJ admite a fixação de lucros cessantes antes da entrega do imóvel, desde que evidenciados os requisitos do art. 300 do CPC, os quais restaram demonstrados no caso concreto em razão do atraso superior a dez anos na entrega da unidade. 5. A base de cálculo adotada (0,75% do valor do imóvel) encontra respaldo na jurisprudência e decorre da presunção do prejuízo suportado pelo comprador em razão da privação do bem. 6. A compensação entre a indenização por lucros cessantes e o saldo devedor contratual é indevida, diante da ausência de liquidez da obrigação dos adquirentes e da autonomia da natureza indenizatória da verba fixada.

IV. DISPOSITIVO E TESE
7.
Agravo interno conhecido e desprovido
.

Tese de julgamento:
1. O regime de patrimônio de afetação não impede a concessão de tutela provisória para antecipação de lucros cessantes em favor do consumidor, desde que presentes os requisitos legais. 2. A presunção de prejuízo decorrente do atraso na entrega de imóvel justifica a fixação de lucros cessantes antes da disponibilização da unidade, sendo válida a adoção de percentual sobre o valor do bem como critério de cálculo.
3. É incabível a compensação entre indenização por lucros cessantes e saldo devedor contratual, dada a distinta natureza das obrigações envolvidas.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 300; CDC, art. 84, §3º; Lei nº 4.591/64, art. 43-A, §2º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.958.062/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 29.11.2022; STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 22.05.2018.

RELATÓRIO

SECRETÁRIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

COMARCA DE BELÉM/PA

AGRAVO INTERNO
NO AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 0802668-70.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: SPE CRYSTAL EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

AGRAVADOS: JONATAS DOS SANTOS ANDRADE e JANAÍNA PASSOS OLIVEIRA
RELATOR: DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATÓRIO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES, RELATOR:

Trata-se de
AGRAVO INTERNO
– Id.26872077, interposto por SPE CRYSTAL EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria, sob o Id.26320689, proferida nos autos do Agravo de Instrumento nº 0802668-70.2025.8.14.0000, que, mantendo decisão da 12ª Vara Cível e Empresarial da Comarca da Capital/PA., e indeferiu o pedido de efeito suspensivo e negou provimento ao recurso manejado pela agravante, mantendo a determinação de pagamento de lucros cessantes no valor de R$5.102,11 mensais, em razão de atraso superior a dez anos na entrega de imóvel adquirido na planta pelos recorridos.

Consta dos autos, que a ação principal, D
eclaratória de Descumprimento Contratual cumulada com Pedido de Indenização por Danos Materiais e Morais
, ajuizada pelos ora agravados, com base em contrato de promessa de compra e venda firmado em 30 de dezembro de 2011, para aquisição da unidade 702 do empreendimento “Crystal Tower”, cuja entrega estava prevista para janeiro de 2015, com acréscimo de 180 dias de tolerância contratual.

Apesar do longo decurso temporal, o empreendimento não foi concluído, circunstância que motivou os autores a postularem, liminarmente, o pagamento de lucros cessantes equivalentes a 0,75% do valor do imóvel, bem como a suspensão da correção monetária do saldo devedor contratual.

O juízo a quo concedeu parcialmente a Tutela Provisória de Urgência, determinando à incorporadora o pagamento mensal de R$5.102,11 aos autores, desde o ajuizamento da demanda até a efetiva entrega do imóvel, com fundamento nos arts. 300 do CPC e 84, §3º, do Código de Defesa do Consumidor.

Irresignada, a SPE CRYSTAL interpôs agravo de instrumento, sustentando, em síntese, que o empreendimento se encontrava submetido ao regime de patrimônio de afetação, nos moldes do art. 43-A, §2º, da Lei nº 4.591/64, o qual impediria a imposição de pagamento antecipado de indenizações, condicionando-se o dever reparatório à entrega do imóvel.

Alegou, ainda, que o CDC teria aplicação apenas subsidiária no caso concreto, que inexistiriam os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência e que o valor fixado a título de lucros cessantes estaria em desconformidade com os parâmetros jurisprudenciais, requerendo a limitação da base de cálculo ao valor efetivamente pago pelos compradores. Subsidiariamente, requereu a compensação dos valores eventualmente pagos a esse título com o saldo devedor contratual.

A decisão monocrática proferida por este relator conheceu do recurso e negou-lhe provimento, reconhecendo a possibilidade de fixação judicial de lucros cessantes independente da entrega do imóvel, desde que presentes os requisitos da tutela provisória, e ressaltando que o regime de patrimônio de afetação não pode servir de escudo à incorporadora inadimplente para se furtar ao cumprimento de obrigações contratuais perante o consumidor.

Em suas
razões recursais
(Id.26872077) a empresa/agravante reitera a tese da inaplicabilidade da tutela antecipada em razão do regime de afetação, a ausência de verossimilhança do direito e perigo de dano, a necessidade de revisão do critério de cálculo da indenização, e a possibilidade de compensação com o saldo contratual.

Ao final, pugna pelo juízo de retratação ou, caso não acolhido, o julgamento colegiado do recurso.

Em certidão (Id.27596383), foi certificado que decorreu o prazo legal e não houve apresentação de contrarrazões sem manifestação da parte agravada. Entretanto, os recorridos, mediante petição de Id.27612454, requereu o chamamento do feito à ordem, alegando nulidade da intimação por ausência de publicação em nome de seus advogados, entretanto ofereceram
contrarrazões

(Id.28280179), na qual sustentam, em síntese, a prevalência da legislação consumerista sobre a Lei de Incorporações Imobiliárias, a possibilidade de indenização por lucros cessantes antes da entrega do imóvel, mesmo sob regime de afetação, a adequação do percentual fixado e a impropriedade da compensação postulada pela agravante.

Ao final, pugnam pelo desprovimento do recurso e manutenção integral da decisão agravada.

É o relatório, síntese do necessário, pelo qual determino a inclusão do feito em pauta de julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

VOTO

VOTO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES, RELATOR:

Antes de adentrarmos o mérito recursal, é imprescindível o enfretamento da alegação suscitada pelos autores/agravados JONATAS DOS SANTOS ANDRADE e JANAÍNA PASSOS OLIVEIRA, quanto à nulidade da intimação para apresentação de contrarrazões ao Agravo Interno, sob o argumento de que a publicação respectiva no Diário de Justiça Eletrônico teria se dado exclusivamente em nome das partes, sem menção aos patronos devidamente habilitados nos autos.

De fato, nos termos do art. 272, § 5º, do Código de Processo Civil, a intimação deve ser dirigida ao advogado constituído nos autos, sobretudo quando há expressa indicação de nome para as publicações, sendo a omissão apta, em tese, a ensejar nulidade. No caso vertente, entendo que não houve qualquer prejuízo a parte agravada.

Explico.

Embora o pedido de chamamento do feito à ordem não tenha sido apreciado, reputo oportuno fazê-lo neste momento, por uma questão de economia e celeridade processual.

Observa-se que os agravados, de forma diligente, apresentaram contrarrazões ao recurso – Id.28280179, sem qualquer demonstração de má-fé ou prejuízo às partes. Assim, recebo as contrarrazões apresentada pelas agravadas.

Superada esta fase passo a análise do mérito recursal.

A controvérsia recursal gira em torno da possibilidade jurídica de se antecipar, por meio de tutela de urgência, o pagamento de lucros cessantes decorrentes do inadimplemento contratual por parte da incorporadora, consubstanciado em atraso superior a uma década na entrega de imóvel adquirido na planta. A agravante sustenta, para tanto, a inaplicabilidade da tutela antecipada diante do regime de patrimônio de afetação, a limitação legal à indenização (1% sobre o valor pago), a ausência de requisitos do art. 300 do CPC, e a inadequação da base de cálculo fixada.

No que tange ao argumento de que o art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64 vedaria a antecipação da indenização em razão do patrimônio de afetação, não há respaldo jurídico para tal interpretação. Referido dispositivo disciplina a limitação de responsabilidade patrimonial da incorporadora perante terceiros, mas não obsta a concessão de tutela provisória em hipóteses de inadimplemento flagrante, como é o caso.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao reconhecer que o regime de afetação não exime a incorporadora das consequências do descumprimento contratual frente ao consumidor.

Nesse sentido, é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:

“RECURSO ESPECIAL. EMPRESARIAL. SOCIEDADES DE PROPÓSITO ESPECÍFICO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. INCOMPATIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos n.º 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a recuperação judicial é compatível com as sociedades de propósito específico com patrimônio de afetação, que atuam na atividade de incorporação imobiliária.
3 . As sociedades de propósito específico que atuam na atividade de incorporação imobiliária e administram patrimônio de afetação estão submetidas a regime de incomunicabilidade, criado pela Lei de Incorporações, em que os créditos oriundos dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, assim como as obrigações vinculadas à atividade de construção e entrega dos referidos imóveis, são insuscetíveis de novação, sendo, portanto, incompatível com o regime da recuperação judicial
.
4. Para cada um dos microssistemas examinados, o legislador previu consequências distintas para a hipótese de não superação da crise econômico-financeira, a inviabilizar o entrelaçamento de institutos que, desde a sua gênese, visam proteger interesses jurídicos distintos. 5. O papel das SPEs com patrimônio de afetação na recuperação judicial do grupo econômico à qual pertencem está, de fato, restrito ao repasse de eventuais sobras após a extinção do patrimônio afetado, que voltarão a integrar o patrimônio geral da incorporadora (holding), e, somente a partir desse momento, poderão ser utilizadas para o pagamento de outros credores.
6. Pensar de modo diverso conduziria ao indesejável enfraquecimento dos efeitos esperados e efetivamente concretizados desde a edição da Lei nº 10.931/2004, inserida no ordenamento jurídico com vistas a conferir maior segurança, estabilidade e desenvolvimento ao ramo da incorporação imobiliária, com inegáveis benefícios para todos os envolvidos. 7. Recurso especial não provido. Agravo interno prejudicado.”
(STJ - REsp: 1958062 RJ 2021/0280895-6, Relator.: RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 22/11/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/11/2022).

Conforme reconhecido também no EREsp 1.341.138/SP (Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe 22/05/2018), reafirma-se a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais envolvendo promessa de compra e venda de imóvel, sobretudo em casos de inadimplemento por atraso injustificado, evidenciando a vulnerabilidade do adquirente e legitimando a tutela reparatória. Vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE. OCORRÊNCIA. DECISÃO MONOCRÁTICA DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DO PREJUÍZO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83/STJ.
1. Verificada a impugnação a todos os fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada.
2. Não há violação do art. 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal a quo se manifesta clara e fundamentadamente acerca dos pontos indispensáveis para o desate da controvérsia, apreciando-a fundamentadamente (art. 489 do CPC/2015), apontando as razões de seu convencimento, ainda que de forma contrária aos interesses da parte, como verificado na hipótese. 3. "Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador". (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018).

4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.” (STJ - AgInt no AREsp: 2021309 RJ 2021/0349960-8, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2022).

Ademais, a alegação de ausência de requisitos para a concessão da tutela de urgência tampouco merece acolhimento.
O inadimplemento contratual qualificado pelo longo lapso temporal de mora — mais de dez anos — evidência, de forma inequívoca, tanto a probabilidade do direito quanto o perigo de dano, consistentes na privação prolongada do bem e no comprometimento do investimento realizado.

A jurisprudência pátria tem reconhecido a viabilidade de lucros cessantes arbitrados com base no valor locatício presumido do imóvel, mesmo sem prova direta do dispêndio com aluguel, dada a presunção de prejuízo. Vejamos:

“EMENTA: RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C APLICAÇÃO DE MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO. 1.DANOS MATERIAIS. RESTITUIÇÃO DE VALORES DISPENDIDOS COM ALUGUÉIS. RESP N.º 1.729 .593/SP (TEMA 996, STJ). JUROS DE MORA. TERMO A QUO.

O Superior Tribunal de Justiça - STJ, no julgamento do REsp 1 .729.593/SP (Tema 996, dos Recursos Repetitivos), firmou a tese no sentido de que, ocorrendo atraso injustificado na entrega de imóvel, o dano material é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade imobiliária com a entrega das chaves.
2.CLÁUSULA DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. POSSIBILIDADE. Não há abusividade na cláusula contratual que, fixada de forma clara e compreensível, prevê a prorrogação do prazo previsto para entrega do imóvel em 180 (cento e oitenta) dias, ainda que sem justificativa específica. Precedentes do STJ. Conforme estipulado na sentença, ausente, na hipótese, o interesse recursal. 3.JULGAMENTO ULTRAPETITA. NÃO CARACTERIZADO. A sentença não caracteriza nulidade por vício ultrapetita ao atribuir os consectários legais, haja vista ser implícito o pedido de incidência de juros e multa moratórios. 4.TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. O termo inicial para fixação dos juros de mora é a data da citação, devendo incidir sobre a verba indenizatória de dano moral, juros moratórios de 1% ao mês, tendo em vista que se trata de relação contratual (artigo 405 do Código Civil) APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS.” (TJ-GO 0357134-39 .2014.8.09.0051, Relator.: DESEMBARGADORA SANDRA REGINA TEODORO REIS, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 26/01/2023).

Não merece guarida, ainda, o pleito de compensação entre lucros cessantes e saldo devedor contratual, por ausência de liquidez e exigibilidade imediata da obrigação dos adquirentes. A indenização por lucros cessantes possui natureza autônoma e visa recompor os prejuízos do inadimplemento, sendo indevida qualquer dedução ou compensação que venha a esvaziar sua função reparatória.

Portanto, enfrentadas todas as teses recursais e restando mantida a coerência com a jurisprudência consolidada dos tribunais superiores e deste Sodalício, impõe-se a rejeição do agravo interno.

Ante o exposto,
voto no sentido de negar provimento ao agravo interno
, mantendo-se integralmente a decisão monocrática proferida, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Assim é meu voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

LEONARDO DE NORONHA TAVARES

Desembargador Relator

Belém, 12/12/2025