Tribunal: TJPA
Processo: 0012002-22.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-09-02

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE PARCELAS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO E APELAÇÃO ADESIVA DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDA. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. e apelação adesiva de Francisco de Assis Ferreira Menezes contra sentença que rescindiu contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano, determinou a reintegração de posse à vendedora, fixou devolução de 80% das parcelas pagas, condenou ao pagamento de taxa de fruição, reconheceu direito à indenização por benfeitorias e fixou custas e honorários. 2. A autora buscava majoração da multa, aumento da taxa de fruição e elevação da retenção para 30% ou 25%, bem como exclusão da indenização por benfeitorias. O réu, em recurso adesivo, alegou cerceamento de defesa, necessidade de instrução probatória e abusividade contratual. II. Questão em discussão 3. As questões controvertidas consistem em: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado; (ii) verificar a possibilidade de cumulação de taxa de fruição com cláusula penal; (iii) fixar o percentual de retenção das parcelas pagas; (iv) estabelecer a necessidade de prévia indenização pelas benfeitorias para reintegração de posse; e (v) avaliar a incidência da Lei nº 13.786/2018 a contrato anterior à sua vigência. III. Razões de decidir 4. Inexistência de cerceamento de defesa, pois o réu manifestou-se expressamente pelo julgamento antecipado, afastando alegação posterior (vedação ao comportamento contraditório). 5. Inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 a contrato firmado em 2008, em respeito à segurança jurídica e ao art. 6º da LINDB. 6. Reconhecimento da relação de consumo e aplicação integral do CDC (arts. 2º e 3º), assegurando proteção ao consumidor e equilíbrio contratual. 7. Vedada a cumulação da taxa de fruição com cláusula penal, por configurar bis in idem, à luz do Tema 970/STJ. 8. Retenção limitada a 25% das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543/STJ e precedentes, para compensar despesas administrativas e frustração do negócio, sem enriquecimento ilícito. 9. Reintegração de posse condicionada à restituição das parcelas devidas, já com retenção, acrescidas da indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação, com possibilidade de compensação. 10. Mantida a condenação à indenização por benfeitorias conforme art. 1.219 do CC, afastada exigência de prévio pagamento para reintegração. IV. Dispositivo e tese 11. Recurso da autora desprovido. Recurso adesivo do réu parcialmente provido para: (i) afastar a condenação ao pagamento de taxa de fruição; (ii) limitar a retenção a 25% do valor pago; (iii) condicionar a reintegração à restituição das parcelas, com indenização por benfeitorias úteis e necessárias apuradas em liquidação, admitida compensação de valores. Tese de julgamento: “1. É vedada a cumulação de taxa de fruição com cláusula penal, por configurarem bis in idem. 2. Em rescisão contratual por inadimplência do comprador, submetida ao CDC, é razoável a retenção de até 25% das parcelas pagas, observada a Súmula 543/STJ. 3. A reintegração de posse deve ser condicionada à restituição das parcelas, com retenção fixada, acrescida de indenização por benfeitorias úteis e necessárias, compensáveis entre si”. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; CC, arts. 472, 475, 481 e 1.219; CPC, arts. 321, 487, I, e 932, IV, “a”; LINDB, art. 6º; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VI, e 53. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970), Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019; TJPA, Apelação 7846827, 1ª Turma de Direito Privado, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, j. 06.12.2021. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 1ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso da autora e conhecer e dar parcial provimento ao recurso adesivo da ré, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0012002-22.2017.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES

APELADO: FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE PARCELAS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO E APELAÇÃO ADESIVA DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDA.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. e apelação adesiva de Francisco de Assis Ferreira Menezes contra sentença que rescindiu contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano, determinou a reintegração de posse à vendedora, fixou devolução de 80% das parcelas pagas, condenou ao pagamento de taxa de fruição, reconheceu direito à indenização por benfeitorias e fixou custas e honorários.

2.

A autora buscava majoração da multa, aumento da taxa de fruição e elevação da retenção para 30% ou 25%, bem como exclusão da indenização por benfeitorias. O réu, em recurso adesivo, alegou cerceamento de defesa, necessidade de instrução probatória e abusividade contratual.

II. Questão em discussão

3. As questões controvertidas consistem em: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado; (ii) verificar a possibilidade de cumulação de taxa de fruição com cláusula penal; (iii) fixar o percentual de retenção das parcelas pagas; (iv) estabelecer a necessidade de prévia indenização pelas benfeitorias para reintegração de posse; e (v) avaliar a incidência da Lei nº 13.786/2018 a contrato anterior à sua vigência.

III. Razões de decidir

4. Inexistência de cerceamento de defesa, pois o réu manifestou-se expressamente pelo julgamento antecipado, afastando alegação posterior (vedação ao comportamento contraditório).

5. Inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 a contrato firmado em 2008, em respeito à segurança jurídica e ao art. 6º da LINDB.

6. Reconhecimento da relação de consumo e aplicação integral do CDC (arts. 2º e 3º), assegurando proteção ao consumidor e equilíbrio contratual.

7. Vedada a cumulação da taxa de fruição com cláusula penal, por configurar bis in idem, à luz do Tema 970/STJ.

8. Retenção limitada a 25% das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543/STJ e precedentes, para compensar despesas administrativas e frustração do negócio, sem enriquecimento ilícito.

9. Reintegração de posse condicionada à restituição das parcelas devidas, já com retenção, acrescidas da indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação, com possibilidade de compensação.

10. Mantida a condenação à indenização por benfeitorias conforme art. 1.219 do CC, afastada exigência de prévio pagamento para reintegração.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso da autora desprovido. Recurso adesivo do réu parcialmente provido para: (i) afastar a condenação ao pagamento de taxa de fruição; (ii) limitar a retenção a 25% do valor pago; (iii) condicionar a reintegração à restituição das parcelas, com indenização por benfeitorias úteis e necessárias apuradas em liquidação, admitida compensação de valores.

Tese de julgamento: “1. É vedada a cumulação de taxa de fruição com cláusula penal, por configurarem bis in idem. 2. Em rescisão contratual por inadimplência do comprador, submetida ao CDC, é razoável a retenção de até 25% das parcelas pagas, observada a Súmula 543/STJ. 3. A reintegração de posse deve ser condicionada à restituição das parcelas, com retenção fixada, acrescida de indenização por benfeitorias úteis e necessárias, compensáveis entre si”.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 6º; CC, arts. 472, 475, 481 e 1.219; CPC, arts. 321, 487, I, e 932, IV, “a”; LINDB, art. 6º; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VI, e 53.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970), Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019; TJPA, Apelação 7846827, 1ª Turma de Direito Privado, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, j. 06.12.2021.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 1ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso da autora e conhecer e dar parcial provimento ao recurso adesivo da ré, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: 3ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS

APELAÇÃO CÍVEL/RECURSO ADESIVO Nº 0012002-22.2017.8.14.0040

APELANTE/RECORRIDO: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RECORRENTE/APELADO: FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA MENEZES

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL/RECURSO ADESIVO
interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA MENEZES
, contra sentença proferida pelo Juízo da
3ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS
, nos autos de
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
, intentada em face de
FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA MENEZES
,

que extinguiu a ação sem resolução de mérito, com base no art. 485, VI do CPC, em face da inadequação da via eleita.

Narram os autos de origem que a
LMSE Empreendimentos Imobiliários Ltda
. ajuizou a AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS em face de
Francisco de Assis Ferreira de Menezes
, em razão de inadimplência no contrato de compromisso de compra e venda de lote firmado em 2008.

Afirma que o réu deixou de pagar as parcelas a partir da 75ª, vencida em 01/04/2015, o que, conforme cláusulas contratuais, ensejou a rescisão automática em 27/12/2016.

Ao final, pede reintegração imediata do imóvel, condenação ao pagamento de multas contratuais, parcelas vencidas, indenização por ocupação indevida (aluguéis) e demais prejuízos previstos no contrato, além de custas e honorários.

Em sua contestação,
FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES
suscita, preliminarmente:

·

Gratuidade processual
, por ser pessoa de poucos recursos, assistido por advogado dativo;

·

Indeferimento da inicial sem julgamento do mérito
, com base no art. 295, V, do CPC (vigente à época), por inadequação do procedimento, sustentando que a ação possessória não é cabível entre possuidor indireto e direto, salvo prova inequívoca de má-fé e existência de cláusula resolutiva expressa, o que afirma não estar configurado.

No mérito, sustenta que:

·

O contrato firmado é
de adesão
, com cláusulas abusivas, devendo ser interpretado à luz do
Código de Defesa do Consumidor
;

·

A cláusula 2ª prevê reajustes acumulados pelo IGPM e multas variáveis a critério da autora, configurando desequilíbrio contratual;

·

A cláusula 15ª permite vencimento antecipado com encargos unilateralmente calculados, de forma ilegal;

·

Foram cobrados valores indevidos, inclusive a título de VRG (valor residual garantido) de forma antecipada;

·

O demonstrativo de débito não comprova exigibilidade, pois incluiria índices exorbitantes e ilegais, elevando artificialmente as parcelas;

·

Apesar de já ter pago 75 de 120 prestações (60% do contrato), o saldo apresentado é quase o dobro do valor original, revelando abusividade ou erro nos cálculos;

·

O réu alega, assim, inexistência de débito e descumprimento contratual, pedindo a improcedência da ação e manutenção do bem consigo.

Por fim, requer:

1.

Concessão da gratuidade judicial;

2.

Indeferimento da inicial por inadequação do procedimento e ausência de requisitos para ação possessória;

3.

Subsidiariamente, após prova pericial, declaração de inexistência de débito e improcedência da ação;

4.

Condenação da autora nas verbas de sucumbência (Num. 1984119 - Pág. 2/Num. 1984120 - Pág. 10).

Réplica (ID. Num. 1984122 - Pág. 5/ Num. 1984122 - Pág. 23).

Sobreveio sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

Posto isso, com base no inciso VI, artigo 485 do NCPC, JULGO EXTINTA A AÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, em face da inadequação da via eleita. Por consequência, revogo a liminar de reintegração de posse eventualmente deferida.

CONDENO a autora nas custas processuais e em honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) do valor da causa.

Após o trânsito em julgado, arquive-se, com baixa na distribuição.

P.R.I.C.

Parauapebas, 18 de janeiro de 2019.

Interposto recurso de Apelação Cível, o recurso foi provido, nos seguintes termos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DA RESCISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA PARTE AUTORA PARA EMENDAR A INICIAL. VIOLAÇÃO DA REGRA CONTIDA NO ARTIGO 321 DO NCPC. ANULAÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

-Tratando-se de inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda,

é imprescindível prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa.

- Por outro lado, o indeferimento da inicial não foi antecedido de intimação do autor para a sua emenda, impondo-se a anulação da sentença, por error in procedendo, de modo que o feito retorne ao Juízo de origem para seu regular processamento.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

A autora
LMSE Empreendimentos Imobiliários Ltda.
apresentou
emenda à inicial
para incluir expressamente o pedido de
declaração de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse
, reiterando que o contrato contém cláusula resolutiva expressa (15ª e 16ª) e que o réu foi notificado da rescisão em 12/12/2016.

Sustenta que há prova inequívoca da inadimplência e do conhecimento do réu sobre suas obrigações, mantendo todos os demais pedidos já formulados na inicial, inclusive condenação em custas e honorários.

O juiz
indeferiu
o pedido de tutela de urgência para reintegração de posse, entendendo que a ocupação do imóvel pelo réu decorre de contrato ainda não rescindido, não havendo esbulho caracterizado. Também dispensou a audiência de conciliação inicial por histórico de insucesso em casos semelhantes, determinando a
citação do réu para contestar em 15 dias
e, em seguida, a intimação da autora para apresentar réplica.

Em sua contestação, a parte requerida
FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES
alega inicialmente a
tempestividade
da defesa e formula pedido
preliminar
de concessão da
gratuidade da justiça
, afirmando-se desempregado e responsável pelo sustento de sua companheira, juntando CTPS e extrato bancário como prova. Alternativamente, solicita o parcelamento das custas processuais, nos termos do art. 98, § 6º, do CPC.

No mérito, suscita
prejudicial de mérito
de
carência da ação por ausência de interesse de agir e inadequação da via processual
, defendendo ser necessária prévia rescisão judicial do contrato antes de qualquer pedido de reintegração de posse. Invoca jurisprudência do STJ e do TJPA que exige a resolução judicial prévia, mesmo diante de cláusula resolutória expressa, sob pena de violação ao contraditório e ampla defesa. Argumenta que não cabe rescisão contratual por decisão liminar devido ao caráter irreversível da medida.

Apresenta decisões judiciais em casos semelhantes que julgaram improcedentes pedidos de reintegração sem prévia resolução judicial, destacando abusividade de condutas que desrespeitam o roteiro protetivo da Lei 6.766/79, do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ.

Requer, ao final, o reconhecimento da gratuidade da justiça, a extinção do processo sem resolução do mérito por ausência de interesse processual, ou, subsidiariamente, a improcedência total dos pedidos da autora, mantendo-se o réu na posse do imóvel e reformulando o contrato para excluir cláusulas abusivas e impedir a capitalização de juros.

Réplica (ID. 18011911).

Intimados a manifestar interesse na produção de outras provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado do feito.

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

A causa está madura para julgamento, na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a questão de mérito versada nos autos é de fato e de direito, todavia não há necessidade da produção de outras provas, sendo neste sentido a manifestação das partes.

Passo à análise das preliminares.

DA JUSTIÇA GRATUITA

Concedo ao requerido a gratuidade da justiça considerando a hipossuficiência demonstrada nos autos, pela própria natureza da ação que é de rescisão contratual em razão da ausência de pagamento do imóvel comprado. Por conseguinte, rejeito à impugnação da autora em réplica, pois não trouxe prova capaz de afastar a presunção da hipossuficiência alegada, nos termos do artigo 99, §3º, do CPC.

Assim, defiro/mantenho a gratuidade da justiça à parte demandada.

DA CARÊNCIA DE AÇÃO

Rejeito a preliminar de carência da ação por ausência de interesse de agir, considerando que o conceito de interesse processual é composto pelo binômio necessidade-adequação, refletindo aquela a indispensabilidade do ingresso em juízo para a obtenção do bem da vida pretendido e se consubstanciando esta na relação de pertinência entre a situação material que se tenciona alcançar e o meio processual utilizado para tanto.

No caso concreto, a via eleita é necessária e adequada, posto que a autora busca a rescisão contratual, com a consequente reintegração na posse do imóvel objeto do contrato. Não se exaure a pretensão com o simples pedido liminar, que inclusive foi indeferido, possibilitando o contraditório e a ampla defesa.

Ultrapassadas as preliminares passo a análise do mérito.

DA APLICAÇÃO DO CDC

No tocante ao mérito, cumpre reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor – Lei 8078/1990, não havendo dúvida quanto à existência de uma fornecedora (artigo 3º) e de um consumidor, destinatário final do produto (artigo 2º).

DA RESCISÃO CONTRATUAL

Importante ressaltar que a posterior resolução de contrato devidamente formalizado é possível nos termos do art. 472 e seguintes do Código Civil. Isso se aplica para o caso de inadimplemento por qualquer das partes, ocorrendo de forma superveniente a formação do contrato, além de estar expressamente previsto no CDC.

Art. 475 - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Assim, ante a inadimplência do requerido, torna-se imperiosa a rescisão contratual e logicamente o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora.

DAS CLÁUSULAS DO CONTRATO

A possibilidade de rescisão contratual de contrato de compra e venda de imóvel urbano - por inadimplência - com pedido de devolução dos valores pagos encontra respaldo na lei 6766/79, alterada pela lei 13.786/18:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel (...)

No caso sub judice, no contrato foram incluídas várias cláusulas, entre elas uma que prevê a perda de 30% do valor atualizado do imóvel, com o objetivo de prefixar perdas e danos devidos em razão do inadimplemento do contrato, entre outras despesas.

Nesse sentido, no tocante à aplicação das cláusulas contratuais que estipulam os encargos a serem suportados pelo consumidor em caso de rescisão contratual (Cláusula 15ª e seguintes do contrato), como indenização por perdas e danos cumulada com cláusula penal compensatória, bem com a forma de devolução das quantias pagas pelo consumidor no transcorrer do contrato, se mostram desarrazoados.

Com efeito, ao rescindir o contrato o bem volta à posse da requerente, com certeza o negociará de novo. Assim, reputo a multa estipulada no instrumento de avença havido entre as partes abusiva e prejudicial para o consumidor, de modo que deverá a mesma incidir sobre o valor efetivamente pago por esta, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito do requerente que teve o seu bem de volta.

Nesse sentido, em que pese o direito da parte requerida à devolução das parcelas pagas, deve ser descontado do valor a restituir, a título de indenização a promitente vendedora, o que ora se impõe.

Fixo o percentual 20% (vinte por cento) do valor efetivamente pago, atualizado, a título de cláusula penal, sem cumulação com perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito por parte da demandante, devendo ser compensada com o valor a ser restituído ao promissário comprador e limitada a este.

Além disso, a devolução das quantias pagas deve ser feita de uma só vez e não está adstrita à forma de parcelamento regulada para a aquisição.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça também já se manifestou à respeito, sendo proferido enunciado de súmula:

Súmula nº 543, do C. STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"; - STJ.

Assim, é evidente, o direito da parte requerida, promitente comprador, à devolução de 80% do valor das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual, no entanto, caso tenha sido devolvido administrativamente qualquer valor à parte requerida deve ser devidamente abatido.

Por sua vez, a correção monetária para a devolução dos valores terá início na data de cada pagamento efetivado e devidamente comprovado pela parte autora e os juros de mora incidirão a partir da citação válida, cujo cálculo deverá ser apresentado em cumprimento de sentença, por mero cálculo aritmético.

DAS BENFEITORIAS

Acerca das benfeitorias, verifico que a parte requerida alegou a existência de uma construção no local que, neste caso, se classifica em necessárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil.

Assim impõe-se o dever de indenização pelas benfeitorias necessárias, de modo que as mesmas devem ser apuradas em liquidação de sentença, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes.

Reputo de boa-fé a posse do requerido, até o presente momento, uma vez que o pedido liminar de reintegração de posse foi negado.

Não obstante, a reintegração de posse, agora em sede de sentença, é decorrência lógica da resilição do contrato, não sendo cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

DA TAXA DE FRUIÇÃO

Sobre a taxa de fruição, em que pese posicionamento anterior desta magistrada, convenço-me pela possibilidade de sua cobrança.

Considero devida a taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, prevista contratualmente, com relação ao lote, se foi comprovada a efetiva utilização. Contudo, se após descontados os valores que o autor tem a receber, se ainda houver saldo devedor a pagar, ficará suprimido pela rescisão do contrato, retornando as partes ao "status quo", a fim de evitar efetiva abusividade e enriquecimento ilícito.

Isso porque diferente das multas/penalidades previstas contratualmente que possuem o mesmo fato gerador, qual seja a inadimplência, a taxa de fruição funciona como um aluguel devido pelo período de ocupação ou utilização do imóvel/lote, sem o adimplemento das parcelas devidas, isto é, a taxa de fruição possui natureza diversa e não se confunde com a multa, sendo possível sua cobrança.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora
;

c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos ao promissário comprador, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, devendo a promissária vendedora restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos e abatidos os valores já restituídos, em razão do termo de rescisão extrajudicial.

d) CONDENAR a parte requerida a pagar taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, no importe de 0,25% incidente sobre o valor total da compra e venda corrigido monetariamente, por mês, a título de aluguel, contados da inadimplência, não podendo, conduto, haver saldo negativo depois da devida compensação com o que tiver a receber.

e) A requerente deverá indenizar o requerido das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), que devem ser comprovados nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

f) Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

Sentença registrada. Publique-se. Intimem-se.

Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se.

Parauapebas, data do sistema.

Juíza de Direito titular da 3ª Vara Cível e Empresarial

Inconformada, a L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA sustenta, em síntese, que a sentença:

·

foi omissa ao não aplicar a multa compensatória de 2% prevista na cláusula 16ª, §1º, “b”, do contrato;

·

reduziu indevidamente a taxa de fruição de 0,5% para 0,25% ao mês;

·

diminuiu o percentual de retenção das parcelas pagas de 30% para 20%, em afronta à cláusula contratual e à Lei 6.766/79;

·

condenou a indenizar benfeitorias sem comprovação adequada e em desacordo com as exigências contratuais, configurando julgamento ultra petita.

Defende a força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda) e a ausência de qualquer abusividade nas cláusulas pactuadas, invocando o disposto nas Leis nº 6.766/79 e 13.786/18, bem como precedentes do Superior Tribunal de Justiça que admitem retenção de até 25% das parcelas pagas em casos semelhantes.

Requer, assim, a reforma da sentença para: (i) fixar a multa compensatória de 2% sobre o valor atualizado do contrato; (ii) restabelecer a taxa de fruição em 0,5% ao mês; (iii) aplicar a retenção de 30% das parcelas pagas ou, subsidiariamente, de no mínimo 25%; e (iv) excluir a condenação ao pagamento de indenização por benfeitorias não comprovadas, nos termos contratuais e legais.

Inconformado, o réu interpôs
apelação adesiva
, pleiteando a anulação da sentença por cerceamento de defesa e julgamento antecipado indevido, sustentando que a causa não estava madura e que houve violação ao direito de produzir provas, afronta ao contraditório e à ampla defesa, bem como erro de julgamento ao desconsiderar a possibilidade de reequilibrar as parcelas, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a teoria da quebra da base objetiva do contrato.

O apelante requer, ao final, a anulação da sentença para reabertura da instrução processual, com produção de prova pericial e testemunhal, ou, subsidiariamente, a reforma do julgado para reconhecer abusividades contratuais, impossibilidade de rescisão retroativa e manutenção da posse até prévia indenização das benfeitorias.

É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.

De início, afasto a aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), porquanto o contrato de compromisso de compra e venda que deu origem à presente demanda foi celebrado em
21/12/2008
, antes, portanto, da entrada em vigor da referida norma. A retroatividade da lei para atingir contratos pretéritos, sem previsão expressa, implicaria violação ao princípio da segurança jurídica e ao art. 6º da LINDB.

Reconheço, ademais, a existência de relação de consumo entre as partes, haja vista que a
autora-apelante
enquadra-se no conceito de fornecedora (art. 3º, caput, do CDC) e o
réu-apelado
figura como consumidor final do bem (art. 2º, caput, do CDC). Em consequência, aplicam-se integralmente as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive seu art. 6º, inciso VI, que assegura a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais.

No que tange à preliminar de nulidade por cerceamento de defesa arguida pelo réu-apelante adesivo, esta não merece prosperar. Consoante se extrai dos autos (ID. 18011913), o próprio requerido manifestou-se expressamente pelo julgamento antecipado da lide, o que afasta qualquer alegação posterior de ausência de dilação probatória, em atenção ao princípio da vedação ao comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
).

No mérito, é incontroversa a inadimplência contratual, devidamente comprovada nos autos, o que autoriza a resolução do compromisso de compra e venda, nos termos dos arts. 472, 475 e 481 do Código Civil, cumulada com a reintegração da posse do imóvel. Todavia, como medida de equilíbrio contratual e observância à boa-fé objetiva, tal reintegração deve ser condicionada ao depósito judicial, pela autora, das prestações pagas pelo comprador, já descontada a retenção fixada neste julgamento, acrescidas de eventual indenização pelas benfeitorias reconhecidas como devidas.

Neste contexto, colaciono precedente da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, in verbis:

EMENTA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA E OFENSA AO PRINCÍPIO DA DECISÃO NÃO SURPRESA. DESCABIMENTO. MÉRITO. DECRETAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL FACE AO INADIMPLEMENTO E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMEDIATA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESCABIMENTO.NECESSIDADE DE CAUÇÃO / RESTITUIÇÃO VALORES. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 543/STJ. ABUSIVIDADE CONTRATUAL NO TOCANTE AOS CONSECTÁRIOS LEGAIS / ENCARGOS MORATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA. DIREITO DE INDENIZAÇÃO E/OU RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. EXISTÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (7846827, 7846827, Rel. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2021-12-06, Publicado em 2022-01-19)

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04).

No mesmo sentido é o precedente na 2ª Turma de direto privado deste E. TJPA:

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(9677147, 9677147, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-05-31, Publicado em 2022-06-01).

No tocante à taxa de fruição, assiste razão ao apelante adesivo. A sua cumulação com a multa contratual implica bis in idem, porquanto ambas têm por fundamento o mesmo fato gerador: a inadimplência e a ocupação do bem após o vencimento das prestações.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019) (grifo nosso).

Assim, impõe-se afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição, mantendo-se apenas a retenção de parte das parcelas pagas.

Quanto à retenção, tendo em vista o caráter protetivo do CDC, o equilíbrio contratual e a orientação sumulada pelo STJ (Súmula 543), entendo abusivo o percentual de 30% previsto na avença, devendo o montante ser limitado a
25%
do valor efetivamente pago pelo promitente comprador, percentual que remunera o vendedor pelas despesas administrativas e pela frustração do negócio, sem implicar enriquecimento ilícito.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. 10% O PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS 7 e 83 DO STJ . INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SÚMULA 284 DO STJ. REDUÇÃO DO QUANTUM. VALOR RAZOÁVEL. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A revisão do percentual de retenção do percentual de retenção dos valores pela rescisão do compromisso de compra e venda constitui questões eminentemente fáticas. O acolhimento da pretensão recursal, nesse ponto, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. 3. A alteração da indenização por dano moral apenas é possível quando o quantum arbitrado nas instâncias originárias se revelar irrisório ou exorbitante. Não estando configurada uma dessas hipóteses, não cabe examinar a justiça do valor fixado na indenização, uma vez que tal análise demanda incursão à seara fático-probatória dos autos, atraindo a incidência da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. -(STJ - AgInt no AREsp: 1062082 AM 2017/0043266-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 18/05/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2017)

E do TJSP:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES. Ação ajuizada pelos adquirentes em face da vendedora visando a rescisão dos compromissos de compra e venda e a restituição de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. 1. Razões de apelação dos autores que possuem relação direta com os argumentos expostos na r. sentença, mesmo que se repitam argumentos já manifestados em peças anteriores. Preliminar de não conhecimento do recurso afastada. 2. O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pela compromissária vendedora. Súmulas nº 1 e 2 do E. TJ/SP. Retenção de parte das quantias pagas, para compensação de gastos. Ausência de comprovação de custos excepcionais. Percentual de devolução de 80% razoável principalmente em se considerando que os autores pagaram aproximadamente 9% do preço do imóvel. 3. Entrada/Sinal que não pode ser retida pela vendedora, pois integrava o preço do imóvel. Arras que, in casu, possuem caráter confirmatório, e não penitencial. Art. 418 do CC só é aplicável às arras penitenciais. Precedentes. Vendedora que ora diz que o pagamento inicial foi a título de "arras/sinal", ora diz que era relativo à comissão de corretagem. Ausência de informação clara ao consumidor que impõe a restituição dos valores pagos. Entrada deve integrar os valores a serem devolvidos, com retenção apenas do percentual ora fixado (20%). 4. Corretagem. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos ( REsp 1599511/SP Tema 938), pela validade da transferência ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que, pela forma em que o negócio foi firmado, fique claro que a verba estava sendo paga a esse título, diferenciando-se do restante dos valores despendidos. Ausência de destaque e esclarecimento acerca do pagamento da correção. Comissão que se confundiu com a parcela "Sinal/Entrada". Restituição devida. 5. Correção monetária que se destina a manutenção do valor no tempo e deve incidir desde o pagamento. No caso de rescisão contratual motivada por inadimplência dos contratantes, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, não da data da citação. 6. Recurso provido em parte. - (TJ-SP 10059571020168260032 SP 1005957-10.2016.8.26.0032, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 13/06/2018, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2018) (grifamos)

Nesse caso, deve ser aplicada a retenção de 25% incidente sobre o total das parcelas pagas pelo réu, servindo como compensação pelos prejuízos suportados pela alienante com o desfazimento do negócio a título de despesas administrativas, nos termos do artigo 53 do CDC e demais normas e princípios consumeristas.

Observando-se as disposições da Súmula n 543, do STJ e do Tema 577, vejamos:

Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Tema 577 - tese firmada: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

Sobre a indenização de benfeitorias, aplica-se o art. 1.219 do Código Civil, reconhecendo-se ao possuidor de boa-fé o direito à restituição pelas benfeitorias necessárias e úteis, a serem apuradas em liquidação de sentença, mediante perícia, com possibilidade de compensação com os valores que a autora deverá restituir ao requerido, nos termos do contrato e da Lei nº 6.766/79.

Por fim, quanto à alegada abusividade da atualização das prestações, deixo de conhecer do ponto, por se tratar de matéria que deveria ter sido deduzida em via própria, seja por meio de reconvenção, seja mediante ação revisional autônoma, sob pena de supressão de instância.

DISPOSITIVO

Ante o exposto
, com fundamento no art. 932, IV, “a”, do CPC,
CONHEÇO
de ambos os recursos.
NEGO PROVIMENTO
à apelação interposta por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
à apelação adesiva interposta por
FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA MENEZES
, para:

1.

Afastar a condenação ao pagamento de taxa de fruição;

2.

Limitar o percentual de retenção das parcelas pagas a 25% do valor efetivamente desembolsado;

3.

Condicionar a reintegração de posse à restituição, pela autora, das parcelas pagas no limite ora estabelecido, acrescidas da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença por perícia, com possibilidade de compensação de valores;

4.

Manter, no mais, a sentença de primeiro grau.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 09/09/2025