Tribunal: TJPA
Processo: 0803600-18.2018.8.14.0028
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9610 - Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2025-07-22

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ALEGAÇÃO DE CONVERSÃO EM CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. AUSÊNCIA DE PROVAS ROBUSTAS. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido inicial, reconhecendo a insuficiência de provas quanto à existência de relação locatícia autônoma, e extinguiu o processo com resolução de mérito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar se houve, de fato, a conversão do contrato de promessa de compra e venda em contrato de locação verbal, apta a justificar o pedido de despejo e cobrança de aluguéis inadimplidos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A conversão de um contrato de promessa de compra e venda em contrato de locação caracteriza novação objetiva, a qual exige prova clara de manifestação bilateral de vontade, não se presumindo apenas pela inadimplência do comprador. O documento apresentado pelos apelantes como contrato de locação não possui assinatura das partes, tratando-se de mera minuta sem valor probatório. Os pagamentos realizados pela apelada (R$3.500,00 e R$3.000,00) são juridicamente ambíguos e não demonstram, de forma inequívoca, a existência de contrato de locação, podendo se referir ao próprio contrato de compra e venda. Os apelantes, ao requererem o julgamento antecipado da lide, renunciaram à produção de prova testemunhal que poderia corroborar sua tese, não podendo suprir tal omissão em sede recursal. Os próprios documentos juntados pelos apelantes demonstram tentativa de resolução extrajudicial da promessa de compra e venda, o que enfraquece a alegação de existência de relação locatícia. A inadimplência no cumprimento da promessa de compra e venda demanda o ajuizamento de ação própria de rescisão contratual, sendo inadequado o uso da ação de despejo para esse fim. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso desprovido. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803600-18.2018.8.14.0028

APELANTE: DELIO DA SILVA TITAN, ANA CACIA TORRES GOMES TITAN

APELADO: NAGELA ALVES DOS SANTOS E SILVA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ALEGAÇÃO DE CONVERSÃO EM CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. AUSÊNCIA DE PROVAS ROBUSTAS. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou

improcedente o pedido inicial, reconhecendo a insuficiência de provas quanto à existência de relação locatícia autônoma, e extinguiu o processo com resolução de mérito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se houve, de fato, a conversão do contrato de promessa de compra e venda em contrato de locação verbal, apta a justificar o pedido de despejo e cobrança de aluguéis inadimplidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A conversão de um contrato de promessa de compra e venda em contrato de locação caracteriza novação objetiva, a qual exige prova clara de manifestação bilateral de vontade, não se presumindo apenas pela inadimplência do comprador.

O documento apresentado pelos apelantes como contrato de locação não possui assinatura das partes, tratando-se de mera minuta sem valor probatório.

Os pagamentos realizados pela apelada (R$3.500,00 e R$3.000,00) são juridicamente ambíguos e não demonstram, de forma inequívoca, a existência de contrato de locação, podendo se referir ao próprio contrato de compra e venda.

Os apelantes, ao requererem o julgamento antecipado da lide, renunciaram à produção de prova testemunhal que poderia corroborar sua tese, não podendo suprir tal omissão em sede recursal.

Os próprios documentos juntados pelos apelantes demonstram tentativa de resolução extrajudicial da promessa de compra e venda, o que enfraquece a alegação de existência de relação locatícia.

A inadimplência no cumprimento da promessa de compra e venda demanda o ajuizamento de ação própria de rescisão contratual, sendo inadequado o uso da ação de despejo para esse fim.

IV. DISPOSITIVO

9.

Recurso desprovido.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por DELIO DA SILVA TITAN e ANA CACIA TORRES GOMES TITAN contra sentença proferida pela 2ª Vara Cível e Empresarial de Marabá, nos autos da ação de despejo com pedido de tutela antecipada, cumulada com cobrança de aluguéis, ajuizada em face NAGELA ALVES DOS SANTO.

O comando final da sentença guerreada foi proferido nos seguintes termos:

“34) Diante de tais considerações, JULGO IMPROCEDENTE o pedido contido na inicial e extingo o processo, com resolução de mérito, nos termos do disposto no Art. 487, I, do CPC.

35) Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa.

36) Intimem-se para recolhimento das custas devidas.

37) Caso não sejam pagas, inscreva-se as custas devidas pela parte requerida em dívida ativa, observando-se o disposto no art. 46 da Lei 8328/15, com as alterações da Lei 8.283/2017.

38) Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas e advertências legais.

39) Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Expeça-se o necessário. Cumpra-se.”

Os apelantes sustentam, em síntese, que a sentença merece reforma integral, alegando que inicialmente firmaram contrato de compra e venda com a requerida, o qual foi posteriormente convertido em contrato de locação diante da inadimplência da compradora. Argumentam que a apelada, de boa-fé, aceitou a conversão do negócio em locação residencial no valor de R$3.500,00 mensais, tendo efetuado apenas dois pagamentos: R$3.500,00 em junho de 2015 e R$3.000,00 em julho de 2015, permanecendo inadimplente há mais de 37 meses.

Argumentam terem apresentaram elementos probatórios suficientes para demonstrar a existência da relação locatícia, incluindo contrato reserva, testemunhas e comprovantes de pagamento das mensalidades. Defendem que o Magistrado
a quo
desconsiderou as provas apresentadas e não observou que a apelada confessou em audiência a existência de contrato vinculativo entre as partes, sem, contudo, apresentar qualquer documentação comprobatória.

Invocam os apelantes a fé pública do advogado, respaldada na Lei nº 11.925/2009, art. 830, destacando que o advogado Ari Pena declarou o extravio dos documentos originais necessários à propositura da ação. Argumentam que a Lei nº 8.245/91 não exige formalidade específica para celebração de contrato de locação, sendo sua forma livre conforme o art. 17 da referida lei, e que o art. 107 do Código Civil permite contratos verbais quando a lei não exigir forma especial.

Requerem a reforma integral da sentença para julgar procedentes os pedidos, decretando o despejo por falta de pagamento e condenando a apelada ao pagamento dos aluguéis em atraso, bem como a intimação da parte contrária para apresentar os documentos comprobatórios do alegado contrato de compra e venda.

A parte apelada não apresentou contrarrazões, conforme certificado no ID 11268312.

Coube-me a relatoria do feito por distribuição.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta de julgamento do Plenário Virtual.

Belém,
data registrada no sistema
.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos processuais, conheço do recurso.

2.

Mérito.

Buscam os apelantes a reforma da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais, ao reconhecer que o negócio jurídico firmado entre as partes possuía natureza de compra e venda, não tendo sido validamente convertido em contrato de locação.

Extrai-se dos autos que os autores, ora recorrentes, ajuizaram ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, alegando que, inicialmente, teriam firmado com a parte apelada contrato de promessa de compra e venda do imóvel descrito na petição inicial, pelo valor de R$ 300.000,00, com entrada de R$ 70.000,00 e o saldo dividido em cinco parcelas de R$ 46.000,00. Alegam que, diante da inadimplência da ré, houve repactuação do negócio jurídico, com a formalização de um contrato de locação verbal, no valor de R$ 3.500,00 mensais. No entanto, sustentam que a ré efetuou apenas dois pagamentos (nos valores de R$ 3.500,00 e R$ 3.000,00), permanecendo inadimplente desde então.

A tese central do recurso consiste na alegada repactuação do contrato de compra e venda para contrato de locação, a qual, segundo os recorrentes, restaria comprovada pelos referidos pagamentos e por depoimentos testemunhais, aduzindo, ainda, o extravio dos documentos originais pelo advogado anteriormente constituído.

Sem razão, contudo.

A sentença recorrida encontra-se devidamente fundamentada e deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

Com efeito, a Magistrada de origem acertadamente concluiu que os elementos probatórios constantes dos autos não são suficientes para comprovar a existência de relação locatícia entre as partes. O documento apresentado como suposto contrato de locação não possui assinatura das partes, tratando-se de simples minuta sem qualquer eficácia probatória.

A conversão de contrato de compra e venda em locação configura novação objetiva, a qual exige manifestação bilateral e inequívoca de vontade, não sendo presumida unicamente pela inadimplência do promitente comprador. Embora o art. 107 do Código Civil admita a celebração de contratos verbais quando não exigida forma específica pela lei, no caso em apreço, os autores não produziram prova robusta da existência de acordo de vontades capaz de alterar a natureza jurídica do vínculo contratual originário.

Os dois pagamentos efetuados pela apelada, nos valores de R$3.500,00 e R$3.000,00, são ambíguos quanto à sua natureza jurídica, podendo se referir tanto a aluguéis quanto a parcelas da promessa de compra e venda. A documentação constante dos autos corrobora a tese de que tais pagamentos se referiam ao contrato de compra e venda, não sendo suficiente para caracterizar vínculo locatício autônomo.

Ademais, quando instados a especificar as provas que pretendiam produzir (ID 11268291), os autores requereram expressamente o julgamento antecipado da lide, abrindo mão da produção de prova testemunhal que, em tese, poderia corroborar a versão de conversão contratual. Não é admissível, portanto, que pretendam suprir tal deficiência probatória em sede recursal, por meio de alegações genéricas.

Ressalte-se, ainda, que os documentos anexados aos autos evidenciam que os próprios autores buscaram a resolução extrajudicial do contrato de compra e venda (ID 11268244), o que enfraquece consideravelmente a tese de que pretendiam manter a parte apelada na posse do imóvel mediante contrato de locação.

A própria apelada, por sua vez, reconhece o inadimplemento parcial do contrato de compra e venda, tendo quitado apenas parte do valor avençado. Tal situação demanda a propositura de ação própria de rescisão contratual, sendo inadequada a utilização da via eleita pelos autores.

O pedido de despejo baseado em suposta locação, quando na realidade subsiste uma promessa de compra e venda inadimplida, revela manifesta inadequação da via eleita, não podendo prosperar.

Diante disso, impõe-se a manutenção da sentença.

3.

Parte dispositiva.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a sentença de primeiro grau.

Majoram-se os honorários advocatícios arbitrados na origem para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

É o voto.

Belém,

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 29/07/2025