Tribunal: TJPA
Processo: 0812129-46.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9610 - Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2025-04-08

Ementa:
ACÓRDÃO: PROCESSO Nº 0812129-46.2019.8.14.0301 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COMARCA: BELÉM/PA (14ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL) APELANTE: BRASQUALITY IND. E COM. VAREJISTA DE APARELHOS DOMESTICOS LTDA – ME (ADVOGADOS BRUNO DO AMARAL GAMA ARRUDA, GABRIEL SARE XIMENES PONTE, CLEIDEUNICE LOPES E MARCELO MAIA CARVALHO JUNIOR) APELADA: TEREZA HELENA BUARQUE DE ALMEIDA (ADVOGADOS DAVI SILVA AZEVEDO, JULIANA SCOTTI SANTOS E CINTHYA SABRINA BUARQUE DE ALMEIDA SIQUEIRA) RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DAS CHAVES DO IMÓVEL E DOS IPTU’S APARTADOS. MANUTENÇÃO DAS DEMAIS CONDENAÇÕES. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Brasquality Indústria e Comércio Varejista de Aparelhos Domésticos LTDA-ME contra sentença proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis, ajuizada por Tereza Helena Buarque de Almeida, julgou parcialmente procedente a demanda, declarando rescindido o contrato, determinando o despejo e condenando a empresa ao pagamento dos aluguéis vencidos, IPTUs de 2017, 2018 e 2019 (proporcional), pintura do imóvel e custos com chaveiro, além de custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há sete questões em discussão: (i) a preliminar de deserção do recurso por ausência de pagamento das custas; (ii) o afastamento da condenação do pagamento referente à pintura do imóvel; (iii) o reconhecimento de um crédito de R$ 1.100,00 relativo a uma carência contratual de 15 dias; (iv) a compensação dos valores gastos com benfeitorias no imóvel como abatimento dos aluguéis em atraso; (v) o abatimento dos valores pagos extrajudicialmente e durante o curso da demanda; (vi) a exclusão da condenação ao pagamento das chaves do imóvel; (vii) a exclusão da condenação ao pagamento do IPTU dos anos de 2017, 2018 e 2019 (proporcional). III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso deve ser conhecido, afastando-se a preliminar de deserção, pois o preparo recursal foi devidamente recolhido em dobro, conforme determinação judicial. 4. A condenação ao pagamento da pintura do imóvel deve ser mantida, pois o contrato de locação previa expressamente a obrigação do locatário de devolver o imóvel com pintura nova, o que não foi cumprido. 5. O pedido de reconhecimento de um crédito de R$ 1.100,00 por suposta carência de 15 dias não merece acolhimento, pois não há previsão contratual nesse sentido. 6. O pedido de compensação dos valores gastos com benfeitorias no imóvel não pode ser aceito, diante da ausência de autorização prévia para qualquer obra/reparo. 7. O pedido de abatimento de valores pagos extrajudicialmente e no curso da demanda não merece acolhimento, pois a sentença já considerou adequadamente os pagamentos realizados, e os cálculos apresentados pela apelante carecem de clareza. 8. A condenação ao pagamento das chaves deve ser afastada, pois foi comprovado nos autos que a recorrente efetuou o pagamento antes da sentença, tornando indevida a exigência do valor novamente. 9. A condenação ao pagamento do IPTU dos anos de 2017, 2018 e 2019 (proporcional) deve ser afastada, pois o contrato previa que o imposto estava embutido no valor do aluguel, não cabendo cobrança separada. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. O recurso deve ser conhecido quando é realizado o pagamento em dobro do preparo, nos moldes do art. 1.007, § 4º, do CPC. 2. A compensação de aluguéis com benfeitorias somente é permitida se houver previsão contratual ou autorização prévia do locador. 3. A restituição do imóvel com pintura nova deve ser observada quando prevista contratualmente. 4. A alegação de pagamentos extrajudiciais e judiciais, além dos já reconhecidos na sentença, não pode afastar a condenação se os valores não forem devidamente comprovados. 5. O pagamento das chaves realizado antes da sentença impede a condenação ao seu ressarcimento. 6. Valores de IPTU incluídos no aluguel contratado não podem ser cobrados separadamente do locatário. -------------------------------------- Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 9º, III, 35 e 62, I; Código Civil, art. 422; CPC, arts. 98 e 99. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 335.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0812129-46.2019.8.14.0301

APELANTE: BRASQUALITY IND. E COM. VAREJISTA DE APARELHOS DOMESTICOS LTDA - ME, VALTILEE FERREIRA HESKETH, SIMONE MACIEL MEDEIROS

APELADO: TEREZA HELENA BUARQUE DE ALMEIDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

ACÓRDÃO:

PROCESSO Nº 0812129-46.2019.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (14ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE:

BRASQUALITY IND. E COM. VAREJISTA DE APARELHOS DOMESTICOS LTDA – ME
(ADVOGADOS BRUNO DO AMARAL GAMA ARRUDA, GABRIEL SARE XIMENES PONTE, CLEIDEUNICE LOPES E MARCELO MAIA CARVALHO JUNIOR)

APELADA: TEREZA HELENA BUARQUE DE ALMEIDA
(ADVOGADOS

DAVI SILVA AZEVEDO, JULIANA SCOTTI SANTOS E CINTHYA SABRINA BUARQUE DE ALMEIDA SIQUEIRA)

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DAS CHAVES DO IMÓVEL E DOS IPTU’S APARTADOS. MANUTENÇÃO DAS DEMAIS CONDENAÇÕES.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Brasquality Indústria e Comércio Varejista de Aparelhos Domésticos LTDA-ME contra sentença proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis, ajuizada por Tereza Helena Buarque de Almeida, julgou parcialmente procedente a demanda, declarando rescindido o contrato, determinando o despejo e condenando a empresa ao pagamento dos aluguéis vencidos, IPTUs de 2017, 2018 e 2019 (proporcional), pintura do imóvel e custos com chaveiro, além de custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há sete questões em discussão: (i) a preliminar de deserção do recurso por ausência de pagamento das custas; (ii) o afastamento da condenação do pagamento referente à pintura do imóvel; (iii) o reconhecimento de um crédito de R$ 1.100,00 relativo a uma carência contratual de 15 dias; (iv) a compensação dos valores gastos com benfeitorias no imóvel como abatimento dos aluguéis em atraso; (v) o abatimento dos valores pagos extrajudicialmente e durante o curso da demanda; (vi) a exclusão da condenação ao pagamento das chaves do imóvel; (vii) a exclusão da condenação ao pagamento do IPTU dos anos de 2017, 2018 e 2019 (proporcional).

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O recurso deve ser conhecido, afastando-se a preliminar de deserção, pois o preparo recursal foi devidamente recolhido em dobro, conforme determinação judicial.

4.
A condenação ao pagamento da pintura do imóvel deve ser mantida, pois o contrato de locação previa expressamente a obrigação do locatário de devolver o imóvel com pintura nova, o que não foi cumprido.

5.
O pedido de reconhecimento de um crédito de R$ 1.100,00 por suposta carência de 15 dias não merece acolhimento, pois não há previsão contratual nesse sentido.

6.
O pedido de compensação dos valores gastos com benfeitorias no imóvel não pode ser aceito, diante da ausência de autorização prévia para qualquer obra/reparo.

7.
O pedido de abatimento de valores pagos extrajudicialmente e no curso da demanda não merece acolhimento, pois a sentença já considerou adequadamente os pagamentos realizados, e os cálculos apresentados pela apelante carecem de clareza.

8
. A condenação ao pagamento das chaves deve ser afastada, pois foi comprovado nos autos que a recorrente efetuou o pagamento antes da sentença, tornando indevida a exigência do valor novamente.

9
. A condenação ao pagamento do IPTU dos anos de 2017, 2018 e 2019 (proporcional) deve ser afastada, pois o contrato previa que o imposto estava embutido no valor do aluguel, não cabendo cobrança separada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. O recurso deve ser conhecido quando é realizado o pagamento em dobro do preparo, nos moldes do art. 1.007, § 4º, do CPC. 2. A compensação de aluguéis com benfeitorias somente é permitida se houver previsão contratual ou autorização prévia do locador. 3. A restituição do imóvel com pintura nova deve ser observada quando prevista contratualmente. 4. A alegação de pagamentos extrajudiciais e judiciais, além dos já reconhecidos na sentença, não pode afastar a condenação se os valores não forem devidamente comprovados. 5. O pagamento das chaves realizado antes da sentença impede a condenação ao seu ressarcimento. 6. Valores de IPTU incluídos no aluguel contratado não podem ser cobrados separadamente do locatário.

--------------------------------------

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, arts. 9º, III, 35 e 62, I; Código Civil, art. 422; CPC, arts. 98 e 99.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 335.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº 0812129-46.2019.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (14ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE:

BRASQUALITY IND. E COM. VAREJISTA DE APARELHOS DOMESTICOS LTDA – ME
(ADVOGADOS BRUNO DO AMARAL GAMA ARRUDA, GABRIEL SARE XIMENES PONTE, CLEIDEUNICE LOPES E MARCELO MAIA CARVALHO JUNIOR)

APELADA:
TEREZA HELENA BUARQUE DE ALMEIDA
(ADVOGADOS

DAVI SILVA AZEVEDO, JULIANA SCOTTI SANTOS E CINTHYA SABRINA BUARQUE DE ALMEIDA SIQUEIRA)

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Trata-se de
apelação cível
, interposta por
Brasquality Indústria e Comércio Varejista de Aparelhos Domésticos LTDA-ME
, em face de sentença proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, que – nos autos da
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis
, ajuizada por Tereza Helena Buarque de Almeida, em desfavor da empresa apelante – julgou parcialmente procedente a demanda, nos seguintes termos:

“DA PARTE DISPOSITIVA

Diante do exposto, e levando os fatos narrados às suas consequências, julgo procedente o pedido, nos termos da fundamentação e com fulcro no art. 9º, III c/c 62, I, da Lei 8245/91, com alterações conferidas pela Lei 12.112/09, e
declaro
rescindido
o contrato e condeno os réus ao pagamento de
custas e honorários
, este em 20% sobre o valor do débito. Em decorrência do cumprimento da liminar, deixo de expedir mandado de desocupação.

DA COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS

Julgo
parcialmente procedente a ação de cobrança dos alugueis e acessórios e condeno o réu ao pagamento dos
alugueis
referente aos meses de janeiro/2017 (diferença) e meses seguintes (salvo os já quitados através de depósitos judicial) e, a partir de novembro/2018 (valor integral), bem como ao pagamento dos alugueis vencidos e não pagos até a efetiva desocupação do imóvel em 25/agosto/2020, com os devidos reajustes anuais, em tudo acrescido de juros de mora de 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária pelo INPC/IBGE. Condeno os réus ao pagamento dos
IPTUs
de 2017, 2018 e 2019 (
proporcional), bem como no valor da
pintura do imóvel
e dos
custos com chaveiro
”
(grifei e sublinhei).

Inconformada, sustenta a
apelante Brasquality Indústria e Comércio Varejista de Aparelhos Domésticos LTDA-ME
, em resumo:

I)
que a sentença deve ser reformada para conceder-lhe a
gratuidade da justiça
, haja vista a drástica redução de suas atividades empresariais e a dificuldade financeira enfrentada;

II)
que deve ser afastado o pagamento referente à pintura do imóvel, salientando “
que o imóvel apresentava diversos vazamentos e infiltrações, fato este que acelerou a deterioração da
pintura
do imóvel”
;

III)
a existência de uma
carência de 15 dias
no primeiro mês da locação (maio de 2016), que lhe geraria um crédito de R$ 1.100,00, uma vez que lhe foi cobrado e pago o montante de R$ 2.200,00 o que, entretanto, não foi reconhecido pelo magistrado singular;

IV)
que houve concessão de autorização expressa para a realização de
reformas e adaptações
no imóvel locado, abrangendo instalação de vidros, portas, fachadas, reparos elétricos e hidráulicos, além da substituição de janelas e fechaduras, com a garantia de reembolso mediante apresentação de notas fiscais e recibos. A autorização, assinada em 10 de junho de 2016, ocorreu quando a apelada era representada por uma imobiliária, não havendo contato direto entre as partes, o que refuta a alegação de que a apelada teria sido coagida a assinar o documento após a rescisão com a administradora. Além disso, a cláusula contratual que prevê renúncia à indenização de benfeitorias não se sobrepõe à autorização expressa para dedução dos valores das reformas no aluguel. A revogação dessa autorização somente ocorreu em 28 de novembro de 2018, sendo que até essa data foram realizadas diversas obras no imóvel, devidamente informadas à apelada e comprovadas nos autos. Dentre as benfeitorias realizadas e autorizadas, listam-se a instalação de portas de vidro, porta de enrolar, paredes de gesso e troca de fechaduras, totalizando R$ 8.653,25.

Além disso, acrescenta que foram efetuados pagamentos de aluguel por meio de depósitos bancários e cheques, somando R$ 25.520,00. A soma dos valores pagos e das benfeitorias realizadas atinge R$ 35.273,25, o que corresponderia a 16 meses de aluguel entre janeiro de 2018 e abril de 2019. Que também realizou depósitos judiciais nos meses de maio e junho de 2019 (R$ 2.390,30), bem como nos meses de junho e julho de 2020, reduzindo o débito restante a apenas 12 meses de aluguel, referentes ao período de julho de 2019 a junho de 2020 (R$ 2.545,90).

Assim, sustenta que as benfeitorias e os pagamentos efetuados devem ser considerados na quitação parcial da dívida, “
demonstrando desta forma que a parte apelante realizou o pagamento total do ano de 2018, e de metade do ano de 2019, fincando com um débito de 14 (catorze) meses, referentes ao período jul/ dez de 2019 e jan/ago de 2020, destes meses devem-se deduzir os valores de pagos de junho e julho de 2020, reduzindo desta forma a dívida do apelante para apenas 12 (doze) meses de aluguel, referentes ao período de julho de 2019 até junho de 2020”;

(V)
que já havia efetuado o pagamento das chaves (no valor de R$ 287,00) antes da sentença, tendo sido, inclusive, acostado aos autos (ID nº 24226651) o documento de comprovação, razão pela qual não deveria ser condenada, alegando, todavia, que o Juízo
a quo
foi omisso quanto a tal fato;

(VII)
que, em contestação,
“o apelante informou que o valor do aluguel era de R$ 2.200,00, valor este ao qual estaria incluso o valor do IPTU, nos primeiros 7 (sete) meses de contrato, após isto o valor seria R$ 2.000,00 (dois mil reais), conforme aditivo contratual”. Que o IPTU de 2017 já foi quitado, conforme termo de quitação anexado, não podendo ser condenado por tais valores, bem como, que os valores do IPTU de 2018 deveriam ser compensados com benfeitorias realizadas no imóvel, as quais teriam sido previamente autorizadas pela locadora e, por fim, que os valores de IPTU de 2019 e 2020 devem ser cobrados proporcionalmente, “visto que a inadimplência do ano de 2019 corresponde ao período de julho/2019 a dez/2019, somente 6 (seis) meses de deste ano, e de mesmo modo o ano de 2020 correspondendo ao período de jan/2020 a mai/ 2020, 5 (cinco) meses, visto que a desocupação do imóvel ocorreu no mês de agosto de 2020, portanto, o que cabe é a cobrança do IPTU proporcional a estes anos
”.

Ao final, postula:

“a) Que o presente recurso seja recebido, declarado tempestivo e conhecido nos moldes do art. 1009 do CPC;

b) A reforma da respeitável sentença de primeiro grau no sentido de reconhecer a inexistência da dívida de aluguel referentes ao ano de 2016 a julho de 2019.

c) O reajuste do valor da dívida a compreende o período de julho de 2019 a maio de 2020, sendo o total de R$ 25.485,89 (vinte e cinco mil quatrocentos e oitenta e cinco reais e oitenta e nove centavos), somando-se o período correspondente já incluso IPTU no valor do aluguel de acordo com planilha de atualização monetária em anexo, pelas razões e motivos descritos anteriormente;

d) A reforma da sentença no sentido de reconhecer a inexistência de débito em relação a confecção de chaves, visto a realização de depósito judicial do valor correspondente a R$ 290,00 (duzentos e noventa reais) na data de 10 de março de 2021;

e) A concessão do benefício da justiça gratuita nos moldes do art.98 e art.99 do CPC, bem como art.5º inciso LXXIV da CF/88”.

Por sua vez, pleiteia a
apelada

Tereza Helena Buarque de Almeida
, em sede de contrarrazões, o desprovimento do recurso, aduzindo:

I)

preliminarmente
, que o pedido de
gratuidade da justiça
foi corretamente indeferido, uma vez que a apelante não apresentou provas robustas de sua incapacidade financeira, devendo, por consequência, ser reconhecida a deserção do recurso por falta de pagamento das custas;

II)
que a suposta
carência de 15 dias
não está prevista em contrato e não há documento formal assinado que sustente tal alegação, adicionando que
“estes valores e este período nem ao menos adentrou em sede de cobrança da presente ação, e muito menos restou provado pelos réus”;

III)
que a tentativa de
abatimento das benfeitorias
realizadas no imóvel é infundada, pois não houve autorização expressa da locadora para compensação desses valores, salientando que “
quando os apelantes aduzem que obtinham uma autorização para pequenos reparos, não se imaginavam que os pequenos reparos se dariam frente à construção de novas salas, novas paredes e aberturas para colocação de janelas”.
Destaca que “
quando se trata de benfeitoria realizada por locatário/inquilino, sem contar a necessidade de boa-fé nas realizações benfeitorias, possui direito a indenização apenas as necessárias e as uteis DESDE QUE PERMITIDAS, ou seja, autorizadas pelo locador antes que sejam realizadas, o que no presente caso não aconteceu, visto que os Apelantes não apresentam nenhum documento informando, e-mail ou dando satisfação a Apelada do que poderia ser feito no imóvel”;

IV)
que a sentença deve ser mantida integralmente, pois há provas inequívocas da inadimplência parcial da recorrente desde 2017, sendo que a partir de novembro de 2018 os pagamentos cessaram totalmente. Que “
tentam enganar alegando terem depositados em juízo os valores de aluguéis de maio e junho de 2019, no importe de R$ 2.390,30, bem como alegaram realizar os pagamentos de junho e julho de 2020 no importe de R$ 2.545,90, e por esta razão realizaram o pagamento total de 2018, e etc...Ou seja, Nobres Julgadores, com quem eles pensam que estão falando? Com uma pessoa de 05 (cinco) anos? Como eles podem alegar que realizaram dois depósitos de R$2.000,00 e tentar nos fazer acreditar que por esta razão realizou os pagamentos dos aluguéis de 01 ano, mais precisamente de 2018. Lembrando que os únicos valores dos aluguéis pagos em juízo foram os meses MAIO e JUNHO de 2019, conforme fls. 92 e 93, e como bem menciona a própria Sentença”;

(V)
que
o pagamento das chaves
foi realizado fora do prazo estipulado pelo Juízo, justificando a condenação ao pagamento,
“mesmo assim, não se opõe ao levantamento dos valores R$ 290,00 (duzentos e noventa reais), depositados em juízo”;

(VI)
que,

“relutam os Apelantes sobre os
pagamentos correspondentes ao IPTU,
relatam sem qualquer base (já que usufruíram do imóvel no ano todo) que somente deveria ser computado seis meses do débito correspondente à 2019 e ainda que 2018 não devessem ser devidos diante dos ‘reparos’ realizados. Ou seja, Nobres Julgadores, em sua peça de Apelação concordam que é devido o IPTU de julho a dezembro de 2019, somente seis meses deste ano, bem como janeiro de 2020 a maio de 2020, entretanto não justificam o pagamento de apenas seis meses em 2019, e apenas até maio de 2020, já que eles desocuparam o imóvel em 25/08/2020. Portanto não há cabimento, devendo ser

considerada a inadimplência dos valores de IPTU até a efetiva desocupação do imóvel como bem constatou o Juízo a quo. Ora excelência, a dívida de IPTU desses últimos três anos excedem mais de R$20.000,00 (vinte mil reais) enquanto as alegadas e fantasiosas ‘benfeitorias’ pelos Apelantes não somam mais de R$6.000,00, ou seja, não compensaria nem ao menos três meses de aluguéis”.

Desse modo, pugna pelo não conhecimento ou, subsidiariamente, pelo desprovimento do recurso, com a consequente majoração das verbas honorárias sucumbenciais, diante do trabalho adicional exercido neste grau recursal.

O feito foi distribuído, originalmente, à Desembargadora Gleide Pereira de Moura, a qual determinou que
“a recorrente junte tais documentos, no prazo de 05 dias, sob pena de indeferimento do pedido de assistência judiciária gratuita recursal”.

Na sequência, após a apelante ter optado por recolher o preparo, a mencionada Desembargadora, constatando a ausência do Relatório de Conta do Processo, ordenou que a recorrente comprovasse o recolhimento do referido preparo em dobro, sob pena de deserção, o que foi devidamente cumprido.

Por derradeiro, vieram-me os autos redistribuídos.

É o relatório.

Feito incluído na pauta de julgamento desta sessão

virtual.

Intime- se.

Belém/PA, data registrada no sistema.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

VOTO

PROCESSO Nº 0812129-46.2019.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (14ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE:

BRASQUALITY IND. E COM. VAREJISTA DE APARELHOS DOMESTICOS LTDA – ME
(ADVOGADOS BRUNO DO AMARAL GAMA ARRUDA, GABRIEL SARE XIMENES PONTE, CLEIDEUNICE LOPES E MARCELO MAIA CARVALHO JUNIOR)

APELADA: TEREZA HELENA BUARQUE DE ALMEIDA
(ADVOGADOS

DAVI SILVA AZEVEDO, JULIANA SCOTTI SANTOS E CINTHYA SABRINA BUARQUE DE ALMEIDA SIQUEIRA)

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

O
cerne da controvérsia recursal
consiste, em síntese, na análise dos seguintes pontos:
(I)
do não conhecimento do recurso, diante da preliminar de deserção arguida;
(II)
do pleito de afastamento da condenação referente à pintura do imóvel;
(III)
da alegação de um suposto crédito no valor de R$ 1.100,00, decorrente da existência de uma carência de 15 dias no contrato de locação;
(IV)
do pedido de compensação dos valores gastos com benfeitorias no imóvel como forma de abatimento dos aluguéis em atraso;
(V)
do pleito de dedução do valor da condenação dos aluguéis com aqueles já pagos, tanto extrajudicialmente quanto no curso da demanda;
(VI)
do pedido de exclusão do pagamento das chaves; e
(VII)
da supressão da condenação ao pagamento do IPTU dos anos de 2017, 2018 e 2019 (proporcional).

(I)
De início, presentes os requisitos de admissibilidade,
conheço
do
apelo, rejeitando a preliminar de não conhecimento por deserção
, levantada em contrarrazões,

uma vez que o preparo foi devidamente recolhido em dobro (ID nº 16053586), nos moldes determinados pela Desembargadora que me antecedeu na relatoria do feito.

(II)
No mérito,
não
assiste razão à apelante/ré quando questiona a condenação pelos custos relacionados à pintura do imóvel
, porquanto o contrato firmado entre as partes (ID nº 5852715) contém clara e expressa previsão, mais especificamente em sua cláusula vigésima, de que o locatário, no momento do término do contrato e/ou entrega definitiva das chaves, deveria entregá-lo “
com pintura nova devendo utilizar tintas de mesma cor e marca”,
o que não foi feito, conforme admitido pela própria apelante/ré.

(III)
De igual modo,

não
comporta provimento a alegação da apelante/ré acerca da existência de um suposto crédito de R$ 1.100,00,
diante da existência de uma carência de 15 dias no primeiro mês da locação (maio de 2016), ante a inexistência de qualquer previsão no contrato (ID nº 5852715), tampouco no aditivo contratual (ID nº 5852716), ambos datados de abril de 2016.

A propósito, no tocante à alegação de que a apelada/autora teria feito uma declaração autorizando a referida carência, a despeito de constatar a existência do documento nos autos (ID nº 5852791), observo que se encontra datado de 16/01/2016, ou seja, meses antes da formalização do contrato e do aditivo mencionados, não podendo prevalecer, mormente considerando que tal crédito jamais foi cobrado pela apelante/ré, o que acaba por fragilizar sua defesa.

(IV)
Não prospera, ainda, à
alegação da apelante/ré de que os valores dos aluguéis cobrados deveriam ser compensados com as supostas benfeitorias realizadas no imóvel locado.

O contrato de locação (ID nº 5852715) firmado entre as partes, bem como seu aditivo (ID nº

5852716), não contém qualquer cláusula que autorize expressamente a compensação dos aluguéis com eventuais benfeitorias realizadas pelo locatário. Ao revés, consta na clausula décima que
“o locatário não pode realizar no imóvel qualquer obra sem prévio e expresso conhecimento do locador ou de seu representante. Caso alguma modificação ou benfeitoria, necessária, útil ou voluptuária, seja realizada deverá ser demolida ou retirado às custas do locatário, a fim de que o imóvel retorne ao seu estado anterior. No caso da mesma permanecer por conveniência do locador, ficará incorporado ao imóvel, sem que o locatário tenha direito de reclamar indenização, compensação ou retenção. O locatário renúncia neste ato, ao direito de reclamar indenização, compensação ou retenção, por benfeitorias realizadas (Lei do Inquilinato, art. 35 e Súmula nº 335 do STJ)”.

Segundo o princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), as partes estão vinculadas ao que foi avençado, não podendo a locatária unilateralmente decidir sobre a realização de reformas e, posteriormente, exigir a compensação dos valores sem previsão expressa nesse sentido.

Ademais, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) não autoriza a compensação automática de aluguéis com valores gastos pelo locatário em benfeitorias,
salvo se houver previsão expressa contratual ou autorização do locador, o que não se verifica no caso dos autos.

A verdade é que a apelante se funda em uma declaração de autorização (ID nº 5852802) para justificar os descontos que promoveu, unilateralmente, nos valores dos aluguéis. No entanto, o mencionado documento – a qual, inclusive, foi revogada pela locadora no ano de 2018 justamente em razão da controvérsia instaurada sobre a forma de utilização por parte da locatária - exigia que os reparos fossem previamente informados e aprovados pela locadora para que pudessem ser objeto de abatimento no aluguel, o que não ocorreu, inviabilizando qualquer pretensão de compensação dos valores despendidos.

Outrossim, observo, inclusive, que os reparos mencionados pela apelante/ré não possuem a natureza de benfeitorias necessárias que justifiquem o reembolso ou compensação. Pelo contrário, tratam-se, na maior parte, de adaptações feitas para o funcionamento da empresa locatária no imóvel.

Com efeito, os reparos descritos, tais como instalação de portas de vidro, paredes de gesso e fechaduras novas, não configuram, insisto, benfeitorias necessárias, mas meras adaptações para atender à conveniência da locatária. Quando muito, poderiam ser classificadas como benfeitorias úteis, que, conforme dispõe o art. 35 da Lei do Inquilinato, somente são indenizáveis se previamente autorizadas pelo locador, o que, como demonstrado, também não ocorreu.

Dessa forma, os valores que eventualmente tenham sido gastos pela apelante/ré nesse período não possuem qualquer correlação com a dívida locatícia ora executada, tornando-se juridicamente inviável sua compensação com os aluguéis cobrados no presente feito.

Logo,
nego
provimento ao recurso no ponto em questão
, mantendo-se a cobrança dos aluguéis em sua integralidade.

(V)
De igual modo,
o pedido de abatimento do valor devido referente aos supostos aluguéis já pagos
não
merece acolhimento
, na medida em que a sentença de primeiro grau analisou adequadamente a matéria posta nos autos, evidenciando, inclusive, a falta de clareza nos cálculos apresentados pela parte recorrente, circunstância que dificultou a compreensão do raciocínio exposto.

A verdade é que a própria apelante/ré confessa a existência do débito pelo qual foi condenada, quando:
a)
argumenta que o valor dos aluguéis seria de apenas R$ 2.000,00, sendo que, na verdade, deveria, repiso, corresponder à R$ 2.020,00, acrescido dos reajustes anuais previstos contratualmente;
b)
tenta se utilizar benfeitorias realizadas no imóvel e supostos pagamentos feitos extrajudicialmente e judicialmente como fundamento para tal abatimento, reforçando o reconhecimento do débito.

Nessa linha de intelecção, no julgamento de primeiro grau (sentença de ID nº 5852950), o magistrado foi categórico ao salientar a confissão da inadimplência por parte dos réus, ao registrar que:

“A inadimplência dos réus foi, inclusive, confessada por eles, uma vez que efetuaram o pagamento parcial dos aluguéis. Na verdade, após o depósito judicial de apenas dois meses de aluguéis, os réus deixaram de pagar os demais aluguéis vencidos, de maneira que induvidosa a sua inadimplência e o consequente descumprimento contratual. (...) Em sua contestação, os réus confessaram que são inadimplentes, fato comprovado pelo depósito, em juízo, de apenas dois meses de aluguéis em atraso. Acrescento que os réus deixaram de quitar os aluguéis vencidos no decorrer da demanda, o que confirma que seu único objetivo, em sua pouco produtiva contestação e reconvenção fantasiosa, era não pagar o que era devido e utilizar o imóvel de graça.”

O princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil, impõe às partes o dever de lealdade na execução dos contratos, o que, na hipótese em foco, foi violado pela apelante/ré ao tentar modificar a realidade fática da relação locatícia para se eximir do cumprimento integral das suas obrigações.

Assim, diante da confissão indireta do débito pela própria apelante/ré, da obscuridade nos cálculos apresentados e da inexistência de elementos que justifiquem o abatimento a maior pretendido, deve ser mantida, neste particular, incólume a sentença nos exatos termos em que foi proferida, competindo ao Juízo responsável pelo cumprimento de sentença realizar os cálculos conforme os parâmetros fixados na fase de conhecimento, podendo realizar perfeitamente o abatimento dos valores pagos e reconhecidos na sentença.

(VI)
Por outro lado,
entendo assistir razão
à apelante/ré com relação ao seu pedido de exclusão da condenação ao pagamento das chaves
, porquanto, conforme restou comprovado nos autos (ID nº 24226651), a apelante/ré já havia realizado o pagamento de R$ 290,00 antes da sentença ser proferida, não havendo como condená-la a pagar novamente os custos relacionados à ausência da mencionada entrega.

Logo, diante da exclusão de tal condenação, o
valor depositado de R$ 290,00 deve ser utilizado no abatimento do montante a ser pago pela apelante/ré.

(VII)

No que concerne à condenação referente ao pagamento do Imposto Territorial Predial Urbano (IPTU) referente aos anos de 2017, 2018 e 2019 (proporcional), o recurso também comporta provimento
, pelos motivos que passo a expor.

Aqui, é válido reproduzir fragmento contido na peça defensiva (ID nº 5852756), apresentada em sede de 1º grau, oportunidade em que a apelante/ré, apresentou sua versão dos fatos:

“Em acerto com a locadora, através da imobiliária, representante da mesma, o valor do aluguel foi firmado em R$ 2.000,00 (dois) mil reais em toda a vigência do contrato, sem obrigação de pagamento do valor do IPTU. Tanto é verdade, que o valor da caução foi fixado em 3 (três) meses de aluguel, ou seja, o valor de R$ 6.000,00 (seis) mil reais. Porém, ao analisar o contrato de locação redigido, assinado e rubricado pela locadora dentro das instalações do escritório da imobiliária, verificou-se que na CLÁUSULA TERCEIRA não constava o teor que foi tratado, conforme descrição acima mencionada. Ao contrário, o valor do aluguel foi estabelecido em R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos) reais incluso o valor do IPTU, com a alegação de que a proprietária teria mudado de ideia e ordenou que a imobiliária inserisse o valor de R$ 200,00 (duzentos) reais dentro do valor do aluguel para o pagamento do IPTU.

Imediatamente, o locatário solicitou falar com a proprietária para esclarecimento sobre alteração do acertado sem a devida comunicação prévia. Em virtude disso, a imobiliária entrou em contato com a proprietária. Na ligação, a proprietária alegou que teve uma reunião com os filhos em que verificou o valor do aluguel e do IPTU e ficaria um valor abaixo do esperado, com isso, o inquilino concordou em pagar o valor de R$ 200,00 (duzentos) reais, apenas durante o período de 7 (sete) meses seguintes referente ao término do carnê de IPTU do ano de 2016. Já no ano de 2017, o valor do aluguel retornaria ao valor de R$ 2.000,00 (dois) reais, conforme acordado verbal e formalmente em Termo Aditivo ao Contrato anexo.

Ao perceberem o equívoco, a imobiliária sugeriu que o locatário assinasse o contrato da forma que estava redigido para poder com o contrato em mãos, o locatário pudesse comparecer a CELPA e COSANPA para alterar a titularidade da conta de consumo e solicitar a religação do fornecimento desses serviços, pois a chave do imóvel só seria entregue ao locatário após esses serviços estarem em titularidade do locatário e, no dia seguinte, o Termo Aditivo estaria redigido com as devidas correções. No dia seguinte, em 27 abril de 2016, quando o locatário retornou a imobiliária para assinar o Termo Aditivo ao contrato de locação do imóvel, dentro do qual a CLÁUSULA PRIMEIRA contém a devida correção.

Contudo, a correção realizada restou parcial, vez que o PARÁGRAFO ÚNICO DA CLÁUSULA PRIMEIRA, informa sutilmente que a partir de 2017 o valor do IPTU continuará incluso no valor do aluguel, no valor de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos) tentando se aproveitar da boa-fé do locatário, já que previu acerto diverso do tratado. Novamente, através do escritório imobiliário, entrou-se em contato com a locadora para informar o equívoco da referida cláusula. No ato, a mesma enfatizou que não teria como cumprir com o acertado com a locatária, pois justificando que os filhos da mesma não aceitariam, mas que permanece o valor de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos) até o final do contrato o aluguel já incluso o IPTU.

O locatário se viu na obrigação de aceitar tal situação, haja vista que o mesmo precisava realizar mudança de endereço empresarial de maneira urgente, haja vista que o contrato do endereço anterior já havia sido encerrado, pois tinha vigência de 1º de maio de 2015 até 30 de abril de 2016, conforme Contrato de Locação anterior em anexo. Sendo assim, o mesmo aceitou tal cláusula, mesmo em desacordo com o conteúdo previamente definido”.

Pois bem.

A relação contratual entre as partes está regulada pelo contrato de locação original (ID nº 5852715) e pelo respectivo aditivo contratual (ID nº 5852716).

No contrato original, ficou expressamente pactuado que o valor do aluguel seria de R$ 2.200,00 (com os devidos reajustes anuais) e dentro deste valor já estaria incluso o IPTU. Tal previsão contratual demonstra que o pagamento do IPTU não seria realizado de forma separada pelo locatário, mas sim embutido na quantia mensal devida a título de aluguel.

No mesmo caminhar, com a celebração do aditivo contratual, a redação é a de que o IPTU seria pago pelo locatário, mas mantendo a previsão de que tal valor estaria incluso no aluguel mensal do imóvel.

Ou seja, a obrigação do locatário não se alterou no sentido de realizar o pagamento do IPTU de maneira separada, mas sim de continuar arcando com o aluguel no valor de R$ 2.200,00, já englobando o IPTU.

Dessa forma, a correta interpretação contratual conduz à conclusão de que o valor mensal pago pelo locatário já incluía o IPTU, não havendo qualquer justificativa para exigir o pagamento do imposto de forma autônoma e adicional.

Diante disso
,
dou provimento
ao recurso de apelação, para reformar a sentença e afastar a condenação ao pagamento do IPTU dos anos de 2017, 2018 e 2019 (proporcional), reconhecendo que tais valores já estavam incluídos no montante regularmente pago pelo locatário.

Para finalizar,
como consequência do acolhimento parcial do apelo, não há como deferir o pedido da apelada/autora de majoração dos honorários advocatícios recursais.

Ante o exposto,
conheço e dou parcial
provimento ao recurso, apenas
para afastar as condenações referentes
:

I) ao
pagamento das chaves
do imóvel,
uma vez que, conforme exposto, o valor devido já foi depositado antes de ter sido proferida a sentença;

II) aos
IPTU’s
de 2017, 2018 e 2019 (proporcional), pois, de acordo com previsão contratual, já estavam inclusos/embutidos no valor dos aluguéis cobrados.

É como voto.

P.R.I.

Após o trânsito em julgado, encaminhem-se os autos ao Juízo
a quo
, dê-se baixa na distribuição desta relatora e associe-se aos autos eletrônicos principais.

Belém, data disponibilizada no sistema.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

Belém, 15/04/2025