Tribunal: TJPA
Processo: 0822842-12.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-09-23

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0822842-12.2021.8.14.0301 APELANTE: ANDREZA NASCIMENTO DE FRANCA Advogado do(a) APELANTE: DANIELLE SILVA QUEIROZ - MS20492-A APELADO: SPE CONDOMINIO RESIDENCIAL ILHAS GREGAS LTDA RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 25%. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM PREVISTA CONTRATUALMENTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Andreza Nascimento de França contra sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada em face de SPE Condomínio Residencial Ilhas Gregas Ltda., na qual se reconheceu o direito da autora à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição de 75% dos valores pagos. A apelante busca a majoração do percentual de devolução para 90%, a restituição integral da comissão de corretagem e da taxa SATI, e a declaração de nulidade de cláusulas contratuais que considera abusivas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: definir se é devida a devolução de 90% dos valores pagos pela compradora em contrato de compra e venda de imóvel, rescindido por iniciativa própria; estabelecer se é cabível a restituição integral de valores pagos a título de comissão de corretagem; determinar se há cláusulas contratuais abusivas aptas a serem anuladas judicialmente. III. RAZÕES DE DECIDIR A rescisão do contrato por iniciativa do comprador autoriza a retenção parcial dos valores pagos, nos termos do art. 475 do Código Civil e da Súmula 543 do STJ, como forma de compensar os custos administrativos da vendedora. O percentual de 25% de retenção adotado pelo juízo de origem está em consonância com o art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964 (Lei do Distrato), com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, e com a jurisprudência consolidada do STJ. A comissão de corretagem é válida quando prevista expressamente no contrato e previamente informado ao consumidor o preço total da aquisição com o destaque do valor da corretagem, conforme fixado no Tema 938 do STJ. No caso concreto, restou comprovada a existência da cláusula contratual e ausência de vício de informação. A taxa SATI não foi objeto de análise autônoma na sentença e não restou comprovada sua cobrança indevida nos autos, não havendo provas de sua exigência de forma abusiva. Não se verifica cláusula penal desproporcional ou outra estipulação abusiva passível de nulidade, à luz do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme fixado no Tema 1002 do STJ, por se tratar de resolução contratual por iniciativa do comprador, sem mora da vendedora até então. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O comprador que dá causa à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel faz jus à restituição dos valores pagos com retenção de até 25%, nos termos do art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964. É válida a cláusula contratual que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que haja previsão expressa e informação prévia e destacada do valor cobrado. Em rescisão contratual por iniciativa do comprador, os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 475; CPC, arts. 344 e 345; CDC, art. 51, II e XV; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II; Lei nº 13.786/2018; CPC, art. 373, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1002); STJ, AgInt no REsp 1.988.931/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 09.08.2022; TJ-CE, AC 0187943-91.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, j. 03.11.2021. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0822842-12.2021.8.14.0301

APELANTE: ANDREZA NASCIMENTO DE FRANCA

APELADO: SPE CONDOMINIO RESIDENCIAL ILHAS GREGAS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0822842-12.2021.8.14.0301

APELANTE: ANDREZA NASCIMENTO DE FRANCA

Advogado do(a) APELANTE: DANIELLE SILVA QUEIROZ - MS20492-A

APELADO: SPE CONDOMINIO RESIDENCIAL ILHAS GREGAS LTDA

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 25%. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM PREVISTA CONTRATUALMENTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Andreza Nascimento de França contra sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada em face de SPE Condomínio Residencial Ilhas Gregas Ltda., na qual se reconheceu o direito da autora à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição de 75% dos valores pagos. A apelante busca a majoração do percentual de devolução para 90%, a restituição integral da comissão de corretagem e da taxa SATI, e a declaração de nulidade de cláusulas contratuais que considera abusivas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: definir se é devida a devolução de 90% dos valores pagos pela compradora em contrato de compra e venda de imóvel, rescindido por iniciativa própria; estabelecer se é cabível a restituição integral de valores pagos a título de comissão de corretagem; determinar se há cláusulas contratuais abusivas aptas a serem anuladas judicialmente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão do contrato por iniciativa do comprador autoriza a retenção parcial dos valores pagos, nos termos do art. 475 do Código Civil e da Súmula 543 do STJ, como forma de compensar os custos administrativos da vendedora.

O percentual de 25% de retenção adotado pelo juízo de origem está em consonância com o art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964 (Lei do Distrato), com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, e com a jurisprudência consolidada do STJ.

A comissão de corretagem é válida quando prevista expressamente no contrato e previamente informado ao consumidor o preço total da aquisição com o destaque do valor da corretagem, conforme fixado no Tema 938 do STJ. No caso concreto, restou comprovada a existência da cláusula contratual e ausência de vício de informação.

A taxa SATI não foi objeto de análise autônoma na sentença e não restou comprovada sua cobrança indevida nos autos, não havendo provas de sua exigência de forma abusiva.

Não se verifica cláusula penal desproporcional ou outra estipulação abusiva passível de nulidade, à luz do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme fixado no Tema 1002 do STJ, por se tratar de resolução contratual por iniciativa do comprador, sem mora da vendedora até então.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O comprador que dá causa à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel faz jus à restituição dos valores pagos com retenção de até 25%, nos termos do art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964.

É válida a cláusula contratual que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que haja previsão expressa e informação prévia e destacada do valor cobrado.

Em rescisão contratual por iniciativa do comprador, os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 475; CPC, arts. 344 e 345; CDC, art. 51, II e XV; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II; Lei nº 13.786/2018; CPC, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1002); STJ, AgInt no REsp 1.988.931/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 09.08.2022; TJ-CE, AC 0187943-91.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, j. 03.11.2021.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e negar provimento ao recurso interposto
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por ANDREZA NASCIMENTO DE FRANÇA, objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 15ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedente o pedido da parte autora na Ação de Rescisão Contratual ajuizada em face de SPE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ILHAS GREGAS LTDA.

A autora adquiriu da ré, em 02/10/2017, um terreno urbano (lote 330, quadra 01) no Condomínio Ilhas Gregas, localizado na cidade de Boa Vista – RR, pelo valor de R$ 94.900,00. Alegou que efetuou o pagamento de R$ 28.790.51, porém não conseguiu arcar com os valores pactuados em razão de dificuldades financeiras. Em razão disso, requereu a rescisão do contrato. Alega que a parte ré deu duas opções à parte requerente, vender o imóvel ou continuar com o bem, ameaçando ainda levar o lote a leilão caso haja inadimplência ou até mesmo as medidas judiciais cabíveis.

Dessa forma, requereu a rescisão contratual e a devolução de 90% dos valores pagos, bem como a devolução dos valores pagos referentes à comissão de corretagem e Taxa Sati.

Devidamente citada, a ré não apresentou defesa.

Sentença em ID 11529620, na qual o juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido autoral e decidiu pela restituição de 75% dos valores pagos pela autora. Condenou, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas e processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.

Inconformada, a parte ré interpôs apelação. Nas razões recursais (ID 11529623), a apelante requer: a reforma da sentença quanto ao percentual de restituição dos valores pagos, pleiteando a devolução de 90% das parcelas adimplidas; a restituição integral de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, com fundamento na abusividade da prática de venda casada e ausência de contratação direta com intermediários; a declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas, especialmente as que tratam de penalidades desproporcionais. Ao final, requereu o provimento do recurso com a consequente procedência dos pedidos formulados na exordial.

Intimada, a parte recorrida não apresentou contrarrazões, conforme certidão de ID 11529632.

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo dispensado em razão da concessão da justiça gratuita à recorrente.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se correta a declaração do distrato e a consequente devolução dos valores pagos pela parte autora, ora apelada.

Adianto não assistir razão à apelante. Explico.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES

A parte autora tem o direito de requerer a rescisão contratual se não for mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Caso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial, deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra.

Exposta a pretensão, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

No taocante à revelia, não assiste razão à apelante. O art. 344 do CPC dispõe da seguinte forma:

Art. 344. Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.

Tal presunção, todavia, não é absoluta e encontra limites expressos no próprio diploma processual. O art. 345 do CPC é claro ao estabelecer que a revelia não produz o efeito mencionado no art. 344, dentre outras hipóteses, quando as alegações forem inverossímeis ou contraditórias com as provas dos autos. Logo, mesmo diante da revelia, compete ao magistrado verificar a juridicidade do pedido e as questões apresentadas na lide.

No caso concreto, a própria apelante reconhece que deu causa à rescisão do contrato por dificuldades financeiras, o que torna incontroverso o desfazimento por iniciativa do promitente comprador. Nessas condições, não se cogita acolhimento integral da pretensão restitutória como se houvesse culpa do vendedor, tampouco a restituição sem qualquer retenção.

O adquirente tem o direito de requerer a rescisão contratual se não for mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Caso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra. Contudo, não pode o consumidor ficar preso ao contrato sem possibilidade de rescindir quando não mais lhe agradar ou quando necessitar quebrar a relação contratual.

Ora, caso o consumidor recaia no incumprimento da obrigação, ocorrerá a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil,
verbis:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pelo autor à ré devem ser restituídos e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Neste sentido, colaciono os seguintes julgados:

APELAÇÃO  RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES  CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR  PRECEDENTES DO STJ  ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO  RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS  COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PACTUADA  ÔNUS SUCUMBENCIAIS  REDISTRIBUIÇÃO COM OBSERVÂNCIA DA PROPORCIONALIDADE  RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO  SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Trata-se de Recurso de Apelação adversando sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda, declarando a rescisão contratual e determinando à promovida a restituição dos valores pagos pelos autores, com a retenção de 10% (dez por cento). 2. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  A jurisprudência do E. STJ entende possuir o consumidor direito potestativo de promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel, quando não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas, ainda que exista no contrato cláusula de irrevogabilidade/irretratabilidade. (STJ - AREsp: 1833955 MG 2021/0033757-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/05/2021) Nessa perspectiva, a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio. 3. PERCENTUAL DE RETENÇÃO  Revela-se abusiva a cláusula contratual que estabelece o valor do contrato como parâmetro para o percentual de retenção em caso de rescisão contratual. Mostra-se adequado o padrão-base de cláusula penal, consistente na retenção de 25% das parcelas desembolsadas pelo comprador, adotado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. 4. COMISSÃO DE CORRETAGEM  O eg. STJ já pacificou a questão, de forma vinculante, no sentido de que "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938 - STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo). No presente caso não há disposição contratual expressa transferindo ao comprador a responsabilidade de pagar pelos serviços de corretagem, sequer ajuste quanto ao valor correspondente, razão pela qual não há que se falar em retenção de valor a esse título. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.

(TJ-CE - AC: 01879439120188060001 CE 0187943-91.2018.8.06.0001, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 03/11/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 03/11/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos.

(TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022)

Contudo, no presente caso, tendo em vista que a apelante deu causa à rescisão, por certo não cabe devolução integral dos valores, devendo ser resguardado os valores necessários à negociação entabulada.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que se faz presente no caso em comento.

Frise-se que caberia a devolução integral caso fosse culpa exclusiva da construtora, o que não ocorreu na presente demanda, visto que a própria recorrente assumiu que a rescisão se deu em razão de dificuldades financeiras e da incapacidade de arcar com os valores contratados.

Assim, entendo que não merece reforma a sentença de piso quanto a esses pontos.

Em relação ao montante a ser devolvido, compreendo correta a decisão do juízo de origem.

A Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei nº 13.786/2018, estabelece, no art. 67-A, II, que a multa convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga. Ou seja, o legislador limitou o valor do montante a ser retido pelo vendedor, a fim de evitar imenso prejuízo financeiro ao comprador quando este der causa à rescisão contratual.

Portanto, o legislador optou por impor limite à cláusula penal a fim de evitar que o comprador sofra grave prejuízo financeiro, sem, contudo, afastar a possibilidade de retenção de parte das quantias, desde que dentro do limite legal de 25%.

No presente caso, não há comprovação de que o percentual de retenção imposto pelo juízo de origem exceda esse teto normativo ou que tenha sido estipulado de maneira abusiva. Ao contrário, a sentença adotou entendimento compatível com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e com o texto legal acima mencionado.

Colaciono os seguintes julgados corroborando o entendimento:

DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.

A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.

2.

No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.

Recurso especial a que se nega seguimento. (STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/2018. CULPA DO ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. 3. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara.

(TJ-SP - AC: 10705653120218260100 SP 1070565-31.2021.8.26.0100, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 12/03/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2022)

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)

Analisando o caso, entendo razoável o percentual de 25% fixado pelo juízo singular, nos termos da fundamentação.

Friso que o valor a ser restituído à apelante deverá ser pago de forma única, nos termos da Súmula 543 do STJ.

DOS JUROS DE MORA

No tocante aos juros de mora, estes devem ser estabelecidos a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento pacífico em nosso ordenamento jurídico.

O Superior Tribunal de Justiça já possui entendimento pacificado acerca do assunto, conforme o Tema 1.002, que estabeleceu a seguinte tese: “
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
”

Corroborando o entendimento acima explanado, colaciono o seguinte julgado:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO). LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" (AgInt no REsp n. 1.896.690/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021). 2. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. 3. O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1988931 SP 2022/0061052-9, Data de Julgamento: 09/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/08/2022)

Considerando que a rescisão decorreu de culpa do comprador, estes devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, em observância à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado se justifica, pois, até então, não há mora configurada por parte da ré.

Assim, entendo que deve ser reformada a decisão de piso no tocante à aplicação dos juros moratórios, devendo incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

No que tange à devolução dos valores relativos ao pagamento da comissão de corretagem, o STJ julgou, em sede de recurso especial (REsp. 1.599.511/SP), a questão relativa à cobrança da comissão de corretagem. Na ocasião, foi decidido que a cobrança é legal, devendo o comprador arcar com as despesas relativas à corretagem, porém desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma e com o destaque do valor cobrado a esse título.

Em outras palavras, o vendedor deve fazer constar expressamente no contrato o valor a ser pago, pelo comprador, a título de comissão de corretagem.

Em análise ao contrato juntado aos autos, verifico que consta expressamente que caberá à promitente compradora o pagamento da comissão pela intermediação da venda, conforme cláusula IV do contrato.

Logo, havendo previsão contratual expressa de repasse da corretagem ao promitente comprador, e não demonstrada a ausência de informação prévia e adequada acerca do preço total da aquisição com destaque do valor da corretagem, a cobrança é válida e não configura venda casada.

A matéria, inclusive, encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos repetitivos (Tema 938), cuja tese foi firmada, dentre outros, no REsp 1.599.511/SP, nos seguintes termos: “
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.”

No caso concreto, a apelante não logrou êxito em comprovar vício de informação capaz de fulminar a transferência do encargo, ônus que lhe competia, nos termos preconizados no art. 373, I, do CPC. Assim, não há que se falar em venda casada ou em restituição da corretagem, mantendo-se o contrato firmado entre as partes.

Dessa forma, entendo que deve ser mantida
a sentença neste ponto.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto no sentido de
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
interposta pela parte ré, mantendo integralmente a sentença combatida.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 01/10/2025