Tribunal: TJPA
Processo: 0811948-86.2021.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-07-08

Ementa:
ACORDÃO:______________ PROCESSO Nº 0811948-86.2021.8.14.0006 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO RECURSO: APELAÇÃO CÍVEL COMARCA DE ANANINDEUA/PA APELANTE: LUYDSON SOUSA GONÇALVES ADVOGADO: ARMANDO GRELLO CABRAL ADVOGADO: CARLOS JOSÉ AMORIM DA SILVA ADVOGADA: ARMANDO GRELLO CABRAL FILHO APELADA: IVANISE COLEHO GASPARIM ADVOGADO: LUCAS MARTINS SALES RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. MORA DO COMPRADOR. PANDEMIA DA COVID-19. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Luydson Sousa Gonçalves contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Ivanise Coelho Gasparim em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, reconhecendo a inadimplência do comprador em contrato de promessa de compra e venda de imóvel no valor de R$ 1.200.000,00. A sentença rescindiu o contrato, determinou a reintegração da autora na posse do imóvel, fixou indenização mensal de 0,5% sobre o valor do bem pela ocupação indevida, condenou o réu ao pagamento de encargos como energia, IPTU e condomínio, e determinou a devolução de 70% dos valores pagos, com compensação entre créditos e débitos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a autora, na qualidade de promitente vendedora sem registro da propriedade do imóvel, possui legitimidade ativa para propor a ação; (ii) estabelecer se a inadimplência contratual pode ser imputada exclusivamente ao comprador; (iii) determinar se a pandemia da COVID-19 justifica a aplicação da teoria da imprevisão para exonerar ou atenuar as obrigações do apelante. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legitimidade ativa da autora é reconhecida, pois, na qualidade de promitente vendedora, foi quem outorgou a posse ao comprador e tem interesse direto na rescisão contratual, na reintegração de posse e nos reflexos patrimoniais da inadimplência, não sendo exigível a titulação dominial formal para o exercício desses direitos de natureza obrigacional. 4. A alegação de mora da vendedora pela suposta ausência de documentação para financiamento é rejeitada, pois o contrato previa expressamente que a regularização documental do imóvel ocorreria apenas após o pagamento integral do preço, sendo cláusula de ciência e aceitação expressa do comprador. 5. A aplicação da teoria da imprevisão, com base na pandemia da COVID-19, é afastada por ausência de prova objetiva dos impactos financeiros concretos sobre a capacidade econômica do apelante, limitando-se este a apresentar documentos genéricos como decretos e notícias, não demonstrando nexo direto entre a pandemia e a sua inadimplência. 6. A indenização fixada em 0,5% do valor do imóvel pela ocupação indevida é considerada proporcional e em consonância com a jurisprudência, inexistindo abusividade nas penalidades impostas. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A promitente vendedora possui legitimidade ativa para pleitear rescisão contratual e reintegração de posse, mesmo sem registro formal da propriedade do imóvel. 2. A inadimplência do comprador que tem ciência das condições documentais do imóvel afasta a responsabilidade da vendedora e justifica a rescisão contratual. 3. A pandemia da COVID-19 não autoriza, por si só, a aplicação da teoria da imprevisão, exigindo prova concreta de impacto econômico sobre o devedor. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 393; CPC, arts. 85, § 11; 98, §§ 2º e 3º; 373, I; 485, VI; 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.21.221024-9/001, Rel. Des. José Américo Martins da Costa, 15ª Câmara Cível, j. 24.06.2022, publ. 29.06.2022.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0811948-86.2021.8.14.0006

APELANTE: LUYDSON SOUSA GONCALVES

APELADO: IVANISE COELHO GASPARIM

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

ACORDÃO:______________

PROCESSO Nº 0811948-86.2021.8.14.0006

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA DE ANANINDEUA/PA

APELANTE: LUYDSON SOUSA GONÇALVES

ADVOGADO: ARMANDO GRELLO CABRAL

ADVOGADO: CARLOS JOSÉ AMORIM DA SILVA

ADVOGADA: ARMANDO GRELLO CABRAL FILHO

APELADA: IVANISE COLEHO GASPARIM

ADVOGADO: LUCAS MARTINS SALES

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. MORA DO COMPRADOR. PANDEMIA DA COVID-19. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por Luydson Sousa Gonçalves contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Ivanise Coelho Gasparim em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, reconhecendo a inadimplência do comprador em contrato de promessa de compra e venda de imóvel no valor de R$ 1.200.000,00. A sentença rescindiu o contrato, determinou a reintegração da autora na posse do imóvel, fixou indenização mensal de 0,5% sobre o valor do bem pela ocupação indevida, condenou o réu ao pagamento de encargos como energia, IPTU e condomínio, e determinou a devolução de 70% dos valores pagos, com compensação entre créditos e débitos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a autora, na qualidade de promitente vendedora sem registro da propriedade do imóvel, possui legitimidade ativa para propor a ação; (ii) estabelecer se a inadimplência contratual pode ser imputada exclusivamente ao comprador; (iii) determinar se a pandemia da COVID-19 justifica a aplicação da teoria da imprevisão para exonerar ou atenuar as obrigações do apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A legitimidade ativa da autora é reconhecida, pois, na qualidade de promitente vendedora, foi quem outorgou a posse ao comprador e tem interesse direto na rescisão contratual, na reintegração de posse e nos reflexos patrimoniais da inadimplência, não sendo exigível a titulação dominial formal para o exercício desses direitos de natureza obrigacional.

4.

A alegação de mora da vendedora pela suposta ausência de documentação para financiamento é rejeitada, pois o contrato previa expressamente que a regularização documental do imóvel ocorreria apenas após o pagamento integral do preço, sendo cláusula de ciência e aceitação expressa do comprador.

5.

A aplicação da teoria da imprevisão, com base na pandemia da COVID-19, é afastada por ausência de prova objetiva dos impactos financeiros concretos sobre a capacidade econômica do apelante, limitando-se este a apresentar documentos genéricos como decretos e notícias, não demonstrando nexo direto entre a pandemia e a sua inadimplência.

6.

A indenização fixada em 0,5% do valor do imóvel pela ocupação indevida é considerada proporcional e em consonância com a jurisprudência, inexistindo abusividade nas penalidades impostas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A promitente vendedora possui legitimidade ativa para pleitear rescisão contratual e reintegração de posse, mesmo sem registro formal da propriedade do imóvel.

2.

A inadimplência do comprador que tem ciência das condições documentais do imóvel afasta a responsabilidade da vendedora e justifica a rescisão contratual.

3.

A pandemia da COVID-19 não autoriza, por si só, a aplicação da teoria da imprevisão, exigindo prova concreta de impacto econômico sobre o devedor.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 393; CPC, arts. 85, § 11; 98, §§ 2º e 3º; 373, I; 485, VI; 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.21.221024-9/001, Rel. Des. José Américo Martins da Costa, 15ª Câmara Cível, j. 24.06.2022, publ. 29.06.2022.

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
LUYDSON SOUSA GONÇALVES
, em face da sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Ananindeua – PA, nos autos da
ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos
, ajuizada por
IVANISE COELHO GASPARIM
, na qual foram julgados parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Na origem, a autora narrou ter celebrado, em 25 de setembro de 2020, instrumento particular de compromisso de compra e venda do imóvel situado na Rua São Pedro, lote nº 07, quadra 20, Residencial Castanheira, no Município de Ananindeua – PA, pelo valor de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais), a ser pago mediante sinal de R$ 150.000,00, parcela intermediária de R$ 50.000,00, trinta e seis parcelas mensais de R$ 20.000,00 e uma parcela final de R$ 280.000,00.

Todavia, segundo a autora, o réu/apelante deixou de adimplir as obrigações contratuais, acumulando, à época da propositura da demanda, débito no montante de R$ 122.000,00. Após diversas tentativas extrajudiciais de resolução do impasse, sem êxito, promoveu a presente demanda, pleiteando a rescisão do contrato, a reintegração na posse do imóvel, o pagamento de alugueres no percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, além de indenização por perdas e danos e demais encargos decorrentes da ocupação.

O juízo a quo, em sentença, julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato firmado entre as partes, determinando a reintegração da autora na posse do imóvel, fixando a obrigação do réu de pagar despesas de energia, condomínio e IPTU durante o período de ocupação, bem como o valor de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, a título de indenização pela ocupação, além de condenar a autora a devolver ao réu 70% dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais, autorizada a compensação entre as dívidas. Por fim, condenou o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Inconformado, o apelante insurge-se contra a sentença, sustentando, preliminarmente, a
ilegitimidade ativa da autora
, sob o argumento de que esta não detém a propriedade formal do imóvel, fato que, a seu ver, obsta o pedido de reintegração de posse e de rescisão contratual.

No mérito, defende que a mora não lhe pode ser imputada exclusivamente, haja vista que a apelada não teria providenciado a documentação necessária para viabilizar o financiamento do imóvel, condição essencial para o cumprimento integral das obrigações contratuais. Além disso, assevera que sua atividade econômica foi gravemente afetada pelos impactos da pandemia da COVID-19, o que dificultou o adimplemento pontual das parcelas avençadas, circunstância que atrai a incidência da cláusula de força maior, nos termos do artigo 393 do Código Civil.

Aduz, ainda, que as penalidades impostas pela sentença, especialmente a fixação dos alugueres no percentual de 0,5% do valor do imóvel, bem como a multa contratual, revelam-se excessivas e desproporcionais, carecendo de revisão judicial.

Ao final, requer o acolhimento da preliminar de ilegitimidade ativa, com a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Alternativamente, pugna pela reforma da sentença, para que seja reconhecida a impossibilidade de rescisão contratual por culpa exclusiva do apelante, ou, subsidiariamente, a revisão das penalidades impostas.

Em contrarrazões, a apelada rebate integralmente os argumentos, defendendo, preliminarmente, a rejeição da tese de ilegitimidade ativa, sustentando que, na qualidade de promitente vendedora, detém plena legitimidade para pleitear a rescisão contratual e a reintegração de posse, independentemente da titulação formal do imóvel. No mérito, pugna pela manutenção da sentença, argumentando que a inadimplência do apelante é incontroversa e não pode ser justificada por fatores externos, tampouco pela ausência de documentação, da qual ele tinha pleno conhecimento no momento da celebração do contrato. Defende, ademais, que os valores fixados a título de indenização pela ocupação do imóvel estão em consonância com os parâmetros da jurisprudência.

É o relatório.

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade,
conheço da apelação.

A preliminar de ilegitimidade ativa não procede, tendo em vista que no
no contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel
(PJe Id n] 24.930.553), firmado entre as partes se apresentou como promitente vendedora Ivanise Coêlho Gasparim.

E foi por meio dele que o recorrente obteve a posse do imóvel (cláusula décima segunda), de sorte que não lhe é lícito querer tirar proveito de eventual nulidade, pois a ninguém é dado se beneficiar da própria torpeza. Somente o real proprietário do imóvel tem legitimidade para invocar eventual irregularidade a respeito da posse anteriormente exercida pela apelada. Noutras palavras, eventual nulidade do ajuste pode beneficiar o proprietário registral e não os partícipes do ato objeto da presente ação.

Logo, sua esfera jurídica será afetada com a rescisão do contrato e devolução das parcelas pagas e por isso é parte legítima na presente ação, possuindo direito ao recebimento de alugueres e demais valores. A ação, recorde-se, é de cunho pessoal e não real, porquanto envolve direito meramente obrigacional.

Melhor sorte não assiste ao recorrente quando sustenta que a mora não lhe pode ser imputada exclusivamente, haja vista que a apelada não teria providenciado a documentação necessária para viabilizar o financiamento do imóvel, condição essencial para o cumprimento integral das obrigações contratuais, uma vez que, dos termos do contrato (PJe Id nº 24930553), extrai-se que as pendencias documentais do imóvel eram de conhecimento do recorrente e que a sua regularização só ocorreria após o pagamento total do valor ajustado, conforme expressamente afirmado no parágrafo primeiro da cláusula décima segunda do pacto:
“Fica pendente a regularização completa quanto aos documentos do imóvel, até o término do pagamento do valor total e ajustado da presente promessa de venda e compra. Cláusula terceira e alíneas, bem como a regularização da pendência do referido empreendimento referente a individualização da matrícula do lote nº 07, Quadra 20”.

Dessa forma, não há que se falar que a mora no pagamento decorreu da ausência de documentação hábil ao financiamento imobiliário

Ademais, em que pese os argumentos despendidos pelo apelante, fato é que ele não provou os requisitos necessários para a aplicação da Teoria da Imprevisão.

Não se olvida os efeitos que a pandemia da Covid-19 causou às pessoas tanto físicas quanto jurídicas, muitas vezes afetando suas atividades e, consequentemente, o próprio sustento.

Todavia, a interferência nas relações privadas, como no contrato de compra e venda firmado entre as partes, exige cautela, pois, devem ser efetivamente demonstrados os efeitos decorrentes da pandemia sobre o negócio jurídico, especificamente, bem como a alteração da capacidade econômica do apelante, de forma a autorizar a revisão.

Entretanto, o apelante não demonstrou de maneira objetiva como os reflexos da pandemia interferiram em suas atividades ou, mesmo, alteraram sua renda mensal, tento que em contestação, uma vez que se limitou a juntar decretos de lockdown e matérias jornalísticas.

Assim, não tendo o apelante se desincumbido do ônus imposto pelo artigo 373, I, do CPC, não há falar em aplicação da Teoria da Imprevisão ao caso, seja para revisão do contrato, seja para a suspensão dos encargos contratuais durante o período da pandemia.

Nesse sentido:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - RESCISÃO - COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS - ABUSIVIDADE - MULTA MORATÓRIA E RESCISÓRIA - VALOR RAZOÁVEL - COBRANÇA CUMULADA - POSSIBILIDADE - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA E CORREÇÃO - VENCIMENTO. 1. Os honorários contratuais despendidos pela parte ao seu advogado não constituem dano material passível de reparação. 2. Não é somente a existência de uma situação de isolamento social decorrente da pandemia da COVID-19 que autoriza a rescisão de contrato válido. [...]”.
(TJMG -
Apelação Cível 1.0000.21.221024-9/001
, Relator (a): Des.(a) José Américo Martins da Costa , 15a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/06/2022, publicação da súmula em 29/06/2022).

Lado outro, indenização fixada em 0,5% do valor do imóvel pela ocupação indevida é considerada proporcional e em consonância com a jurisprudência, inexistindo abusividade nas penalidades imposta.

Com essas considerações,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO
, para manter hígida a sentença recorrida.

Majoro os honorários sucumbenciais em dois por cento (2%) com base no artigo 85 § 11, do Código de Processo Civil, devendo ser observado, caso tenha sido deferido os benefícios da justiça gratuita a qualquer das partes, a suspensão da exigibilidade (artigo 98 §§ 2º e 3º, do mesmo código).

É o voto.

Fiquem as partes cientificadas de que a insistência injustificada no prosseguimento do feito, caracterizada pela oposição de embargos de declaração manifestamente inadmissíveis ou protelatórios a este acórdão, ensejará a imposição da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC/2015.

P.R.I.

Cumpra-se.

Belém – PA, data registrada no sistema.

Desembargadora
MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

Relatora

Belém, 15/07/2025