Tribunal: TJPA
Processo: 0837190-64.2023.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-09-02

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de Apelação Cível interposta pelas construtoras contra sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual ajuizada pelo promitente comprador. A decisão de primeiro grau reconheceu a culpa concorrente, com preponderância das vendedoras pelo atraso na entrega do empreendimento, determinando a restituição integral dos valores pagos pelo autor, incluindo comissão de corretagem, e declarando a nulidade da cláusula contratual de retenção. As apelantes buscam a reforma da sentença, alegando a prescrição da pretensão de devolução da comissão de corretagem, a culpa exclusiva do comprador, o direito de retenção de valores e a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) saber se a pretensão de restituição da comissão de corretagem, em caso de rescisão por culpa da vendedora, submete-se ao prazo prescricional trienal (Tema 938/STJ) ou decenal (art. 205 do CC); (ii) definir a culpa pela rescisão do contrato, considerando o atraso na entrega da obra pelas vendedoras e o inadimplemento posterior do comprador; (iii) analisar as consequências jurídicas da culpa preponderante da vendedora, notadamente quanto à obrigação de restituir integralmente os valores pagos (Súmula 543/STJ) e a impossibilidade de retenção de qualquer percentual; (iv) aferir a validade da cláusula contratual 6.3, que estipula percentual de retenção superior ao admitido pela jurisprudência; (v) determinar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos (citação ou trânsito em julgado); e (vi) verificar a legalidade da multa aplicada por embargos de declaração protelatórios. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A pretensão de devolução da comissão de corretagem, quando decorrente da rescisão por culpa da vendedora, integra as perdas e danos e se sujeita ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos (art. 205 do CC), e não ao prazo trienal do Tema 938/STJ, que se aplica à discussão sobre a validade da cobrança em si. 2. O atraso substancial na entrega do imóvel pelas vendedoras configura inadimplemento contratual anterior e preponderante, atraindo para si a culpa pela rescisão. O inadimplemento posterior do comprador é mera consequência da quebra do sinalagma contratual, aplicando-se a teoria da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC). 3. Configurada a culpa exclusiva ou preponderante da vendedora/construtora, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante, com a restituição integral e imediata de todos os valores pagos pelo comprador, incluindo a comissão de corretagem, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, sendo inaplicável qualquer cláusula de retenção. 4. É nula a cláusula contratual que prevê retenção em percentual manifestamente abusivo (30%), por colocar o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC), sendo que a jurisprudência do STJ limita tal retenção a patamares entre 10% e 25% dos valores pagos, mesmo em casos de culpa do comprador. 5. Em se tratando de rescisão por culpa da vendedora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação (art. 405 do CC), e não do trânsito em julgado (Tema 1002/STJ), tese aplicável apenas aos casos de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador. 6. É cabível a manutenção da multa por embargos de declaração protelatórios (art. 1.026, § 2º, do CPC) quando a parte embargante utiliza o recurso para a rediscussão do mérito já decidido, evidenciando o intuito de retardar o andamento do processo. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A pretensão de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa da promitente-vendedora, sujeita-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, e não ao prazo trienal do Tema 938/STJ. 2. O atraso substancial e injustificado na entrega do imóvel por parte da construtora configura inadimplemento principal que autoriza a rescisão contratual por sua culpa, tornando o inadimplemento posterior do comprador uma consequência direta da quebra de confiança e do equilíbrio contratual (art. 476 do CC). 3. Rescindido o contrato por culpa da vendedora, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser integral, incluindo a comissão de corretagem, vedada qualquer retenção de valores, nos termos da Súmula 543/STJ. 4. Os juros de mora, na hipótese de rescisão contratual por culpa da promitente-vendedora, incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. 5. A oposição de embargos de declaração com o nítido propósito de rediscutir o mérito da causa caracteriza o intuito protelatório e autoriza a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.” ___________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 405, 422, 475 e 476; CPC, arts. 85, §11, e 1.026, § 2º; CDC, art. 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; STJ, Tema 1002; STJ, AgInt no REsp 1.866.074/SP; STJ, AgInt no REsp 1.733.026/RJ. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 1ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0837190-64.2023.8.14.0301

APELANTE: QUARTZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, SAFIRA ENGENHARIA LTDA - EPP

APELADO: THIAGO NICOLAU MAGALHAES DE SOUZA CONTE

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de Apelação Cível interposta pelas construtoras contra sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual ajuizada pelo promitente comprador. A decisão de primeiro grau reconheceu a culpa concorrente, com preponderância das vendedoras pelo atraso na entrega do empreendimento, determinando a restituição integral dos valores pagos pelo autor, incluindo comissão de corretagem, e declarando a nulidade da cláusula contratual de retenção. As apelantes buscam a reforma da sentença, alegando a prescrição da pretensão de devolução da comissão de corretagem, a culpa exclusiva do comprador, o direito de retenção de valores e a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) saber se a pretensão de restituição da comissão de corretagem, em caso de rescisão por culpa da vendedora, submete-se ao prazo prescricional trienal (Tema 938/STJ) ou decenal (art. 205 do CC); (ii) definir a culpa pela rescisão do contrato, considerando o atraso na entrega da obra pelas vendedoras e o inadimplemento posterior do comprador; (iii) analisar as consequências jurídicas da culpa preponderante da vendedora, notadamente quanto à obrigação de restituir integralmente os valores pagos (Súmula 543/STJ) e a impossibilidade de retenção de qualquer percentual; (iv) aferir a validade da cláusula contratual 6.3, que estipula percentual de retenção superior ao admitido pela jurisprudência; (v) determinar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos (citação ou trânsito em julgado); e (vi) verificar a legalidade da multa aplicada por embargos de declaração protelatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

A pretensão de devolução da comissão de corretagem, quando decorrente da rescisão por culpa da vendedora, integra as perdas e danos e se sujeita ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos (art. 205 do CC), e não ao prazo trienal do Tema 938/STJ, que se aplica à discussão sobre a validade da cobrança em si.

2.

O atraso substancial na entrega do imóvel pelas vendedoras configura inadimplemento contratual anterior e preponderante, atraindo para si a culpa pela rescisão. O inadimplemento posterior do comprador é mera consequência da quebra do sinalagma contratual, aplicando-se a teoria da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC).

3.

Configurada a culpa exclusiva ou preponderante da vendedora/construtora, impõe-se o retorno das partes ao
status quo ante
, com a restituição integral e imediata de todos os valores pagos pelo comprador, incluindo a comissão de corretagem, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ, sendo inaplicável qualquer cláusula de retenção.

4.

É nula a cláusula contratual que prevê retenção em percentual manifestamente abusivo (30%), por colocar o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC), sendo que a jurisprudência do STJ limita tal retenção a patamares entre 10% e 25% dos valores pagos, mesmo em casos de culpa do comprador.

5.

Em se tratando de rescisão por culpa da vendedora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação (art. 405 do CC), e não do trânsito em julgado (Tema 1002/STJ), tese aplicável apenas aos casos de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador.

6.

É cabível a manutenção da multa por embargos de declaração protelatórios (art. 1.026, § 2º, do CPC) quando a parte embargante utiliza o recurso para a rediscussão do mérito já decidido, evidenciando o intuito de retardar o andamento do processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A pretensão de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa da promitente-vendedora, sujeita-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, e não ao prazo trienal do Tema 938/STJ. 2. O atraso substancial e injustificado na entrega do imóvel por parte da construtora configura inadimplemento principal que autoriza a rescisão contratual por sua culpa, tornando o inadimplemento posterior do comprador uma consequência direta da quebra de confiança e do equilíbrio contratual (art. 476 do CC). 3. Rescindido o contrato por culpa da vendedora, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser integral, incluindo a comissão de corretagem, vedada qualquer retenção de valores, nos termos da Súmula 543/STJ. 4. Os juros de mora, na hipótese de rescisão contratual por culpa da promitente-vendedora, incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. 5. A oposição de embargos de declaração com o nítido propósito de rediscutir o mérito da causa caracteriza o intuito protelatório e autoriza a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.”

___________

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 205, 405, 422, 475 e 476; CPC, arts. 85, §11, e 1.026, § 2º; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938; STJ, Tema 1002; STJ, AgInt no REsp 1.866.074/SP; STJ, AgInt no REsp 1.733.026/RJ.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 1ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: 14ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM

APELAÇÃO CÍVEL N° 0837190-64.2023.8.14.0301

APELANTES: QUARTZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e SAFIRA ENGENHARIA LTDA. - EPP

APELADO: THIAGO NICOLAU MAGALHAES DE SOUZA CONTE

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
Recurso de Apelação Cível
interposto por
QUARTZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
e
SAFIRA ENGENHARIA LTDA - EPP
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga ajuizada por
THIAGO NICOLAU MAGALHAES DE SOUZA CONTE
, julgou procedentes os pedidos iniciais.

Breve retrospecto processual.

Na exordial, a parte autora relatou ter firmado com a parte contrária, em 28 de junho de 2017, o instrumento particular de promessa de compra e venda de bem imóvel não edificado, tendo como objeto a unidade imobiliária designada como lote 31, situado na quadra L, integrante do empreendimento denominado QUARTZO CONDOMÍNIO VERDE. Neste ponto, anotou ter adquirido também o lote 30 já quitado.

Informou que o prazo de entrega contratual era de doze meses, contados da assinatura do contrato, o qual poderia ser prorrogado por mais cento e oitenta dias. Anotou, ainda, ter efetuado o pagamento de R$3.308,88 (três mil trezentos e oito reais e oitenta e oito centavos) à empresa Chão e Teto e o montante de R$5.499,50 (cinco mil quatrocentos e noventa e nove reais e cinquenta centavos) à empresa Agilitas, que pertence à Chão e Teto.

Lado outro, disse ter sido assinado entre as partes um aditivo, que prorrogava o prazo de entrega para 31/10/2020, sem prorrogação, dispondo também que o saldo devedor que totalizava R$115.995,00 (cento e quinze mil novecentos e noventa e cinco reais) seria parcelado em oitenta e nove prestações mensais de R$1.303,72 (mil trezentos e três reais e setenta e dois centavos). Contudo, negou a entrega do bem no novo prazo e o recebimento de qualquer notificação de mora.

Em suma, defendeu: o atraso na entrega da obra; a irregularidade de sua notificação; a ilegalidade da rescisão unilateral do contrato; o adimplemento substancial do contrato; a culpa concorrente das partes; a necessidade de retorno das partes ao status quo ante, com a devolução integral do valo pago; a abusividade do percentual de retenção.

Neste contexto, ajuizou a presente ação, objetivando: - a declaração de nulidade da rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente comprador; - a condenação dos réus a restituírem a integralidade do valor pago em uma única parcela; - a declaração de nulidade da clausula 6.3.

Os réus, então, apresentaram contestação (id. 20822979) defendendo: - a prescrição do direito de ação referente a comissão de corretagem; - a culpa exclusiva do comprador pela rescisão contratual; - o inadimplemento da parte após a conclusão do empreendimento; - a possibilidade de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago; - o envio de notificação ao endereço registrado no contrato, bem como de e-mail devidamente respondido; - a litigância de má-fé; - a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem; - a incidência de juros sobre os valores a serem devolvidos somente a partir do transito em julgado da decisão.

Por fim, a parte autora apresentou réplica (id. 20822997).

Sobreveio a
sentença
(ID 20822999), na qual a douta magistrada
a quo
reconheceu a
culpa concorrente das partes
. Fundamentou que as Apelantes incorreram em mora significativa ao atrasar a entrega da obra e, ademais, não cumpriram o requisito formal de notificação para constituir o devedor em mora. Por outro lado, reconheceu que o Apelado também inadimpliu o pagamento de três parcelas. Diante da culpa concorrente, mas com preponderância da falta das vendedoras, a juíza de primeiro grau determinou a
restituição integral de todos os valores pagos pelo autor
, afastando o direito de retenção, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% a.m. a partir da citação. Declarou, ainda, nula a cláusula 6.3 do contrato.

Transcrevo excerto (id. 20822999):

(...) Ante o exposto, julgo procedente o pedido da parte autora para: 1) declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes e indicado na petição inicial por culpa concorrente das partes, impondo-se o retorno das partes ao
status quo ante
; 2) condenar os réus a restituírem ao autor todos os valores pagos, acrescidos de correção monetária pelo índice contratual desde a data de cada pagamento e juros de 1% (um por cento) a partir da data da citação; 3) declarar a nulidade do item 6.3, uma vez que a jurisprudência de nossos tribunais superiores permite apenas uma retenção máxima de 25%. Enfim, julgo extinto o presente processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Condeno, ainda, os réus a pagarem as despesas e custas processuais, assim como, os honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, com fundamento no art. 85 e seguintes do Código de Processo Civil.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

Belém, 1º de novembro de 2023.

MARIELMA FERREIRA BONFIM TAVARES

Juíza de Direito

A decisão foi integrada por meio da sentença de aclaratórios de id. 20823006, que declarou que tal recurso é manifestamente protelatório, condenando a parte embargante, ora Apelante, a pagar ao autor multa no valor de 1% (um por cento) do valor atribuído à causa, com fundamento no parágrafo segundo do art. 1.026 do CPC.

A parte Apelante (ID 20823008) aduz que a sentença merece reforma, dada a prescrição do pedido de devolução da comissão de corretagem, cujo prazo é trienal; a impossibilidade de restituição integral dos valores pagos; a legalidade da cobrança de comissão de corretagem, com base no Tema 938 do STJ; a culpa exclusiva do Apelado/Autor pela rescisão contratual; o direito a percentual de retenção dos valores pagos; a alteração da verdade dos fatos, visto que o Habite-se foi juntado nos autos, tendo sua expedição se dado em 21.01.2022.

Prossegue afirmando que o Tema 1002 do STJ definiu que os juros de mora da devolução dos valores pagos pelo comprador devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão e afirma que os encargos legais devem ser calculados com base na taxa SELIC, bem como que os embargos opostos não tiveram índole protelatória.

Pede o provimento do apelo, para o fim de reformar a sentença
a quo
.

O Apelado apresentou contrarrazões (ID 20823015), pugnando pela manutenção integral da sentença.

É o relatório.

VOTO

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço
do recurso.

A controvérsia central do presente recurso cinge-se em definir a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda e, a partir daí, as suas consequências jurídicas, notadamente no que tange à restituição de valores, percentual de retenção, comissão de corretagem e encargos moratórios.

As Apelantes defendem a tese de culpa exclusiva do Apelado, ao passo que a sentença reconheceu a culpa concorrente. Analisando detidamente os autos, verifico que a decisão de primeiro grau não merece reparos.

Passo, primeiramente, à análise da prejudicial de prescrição trienal para a cobrança da comissão de corretagem.

DA PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

As Apelantes invocam o Tema 938/STJ para sustentar que a pretensão de restituição da comissão de corretagem estaria prescrita (prazo de 3 anos).

O argumento
não prospera
. O STJ, em reiterados julgados, já pacificou a distinção necessária: o prazo prescricional trienal do Tema 938 aplica-se à pretensão de restituição fundada na alegação de abusividade da cobrança em si.
Contudo
, quando a rescisão do contrato ocorre por culpa da vendedora, a devolução da comissão de corretagem não é uma pretensão autônoma, mas sim parte integrante da reparação por perdas e danos.

Nesse caso, a pretensão segue o prazo prescricional geral para a responsabilidade civil contratual, que é de
10 (dez) anos
, nos termos do art. 205 do Código Civil.

Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. (...) COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO VENDEDOR. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. (...) 2. Nos casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938. Precedentes."

(STJ - AgInt no REsp 1.866.074/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2021, DJe 24/05/2021).

Assim, correta a sentença ao afastar a prescrição e determinar a devolução da comissão de corretagem como parte da restituição integral.

Superada a prejudicial, passo a analisar o mérito.

DO MÉRITO RECURSAL

DA CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL

É fato incontroverso que as Apelantes descumpriram o prazo contratual para a entrega do imóvel. O contrato original previa a conclusão para junho de 2018, que, com a tolerância de 180 dias, se estenderia até dezembro de 2018. Posteriormente, um aditivo contratual repactuou o prazo para
31 de outubro de 2020
.

Contudo, o "habite-se", marco que sinaliza a conclusão da obra, somente foi expedido em
21 de janeiro de 2022
, ou seja, mais de um ano após o novo prazo final estipulado. O inadimplemento do Apelado, por sua vez, iniciou-se em
julho de 2022
, quando as Apelantes já se encontravam em mora há um longo período.

Aplica-se, ao caso, a teoria da exceção do contrato não cumprido, positivada no art. 476 do Código Civil, que dispõe:
"Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro."

Se as Apelantes não cumpriram sua obrigação principal de entregar a obra no prazo, não poderiam exigir do Apelado o cumprimento de sua parte na avença (pagamento das parcelas) e, muito menos, utilizar o inadimplemento posterior do comprador como fundamento para uma rescisão por culpa exclusiva deste. O atraso substancial na entrega do empreendimento é causa suficiente para a rescisão contratual por culpa das vendedoras, sendo o inadimplemento do comprador, neste contexto, uma mera consequência do desequilíbrio contratual gerado pelas próprias Apelantes.

Ademais, como bem apontado pelo juízo
a quo
, as Apelantes falharam em comprovar a regular notificação do Apelado para constituí-lo em mora, procedimento indispensável para a rescisão contratual em contratos de compra e venda de imóveis, conforme a legislação de regência (Lei nº 6.766/79) e a jurisprudência pacífica.

Portanto, a conclusão de que a culpa pela rescisão foi, no mínimo, concorrente, com clara preponderância da conduta das Apelantes, está correta e deve ser mantida.

DO RECONHECIMENTO DA CULPA CONCORRENTE E DA PREPONDERÂNCIA DA FALHA DAS APELANTES

Inicialmente, cumpre analisar com maior profundidade a tese de culpa concorrente acolhida pelo juízo
a quo
, para afastar qualquer alegação de contradição no julgado. Embora a sentença utilize o termo "culpa concorrente", a fundamentação e a consequência jurídica aplicada demonstram, na verdade, o reconhecimento de uma
culpa preponderante
das Apelantes, o que é juridicamente correto.

Em matéria de responsabilidade contratual, nem toda concorrência de culpas possui o mesmo peso. Cabe ao julgador analisar a
cadeia causal dos eventos
para determinar qual inadimplemento foi a
causa primária e determinante
para a quebra do contrato.

No caso dos autos, a cronologia é indiscutível:

Primeiro inadimplemento (das Apelantes):
Atraso substancial e injustificado na entrega da obra, cuja obrigação venceu em outubro de 2020.

Segundo inadimplemento (do Apelado):
Interrupção do pagamento das parcelas a partir de julho de 2022, quando as Apelantes já estavam em mora há mais de 20 meses.

O inadimplemento das vendedoras, por ser anterior e substancial, rompeu a base de confiança e o sinalagma (equilíbrio) do contrato. O descumprimento posterior do comprador, embora existente, é uma consequência direta e esperada da falha inicial das Apelantes. Ao não receber o imóvel no prazo, o comprador perde o interesse na continuidade dos pagamentos, especialmente quando estes sofrem reajustes, como alegado na inicial.

Nesses casos, a jurisprudência entende que a culpa da parte que deu causa ao primeiro e mais grave descumprimento é a que deve ser considerada para os efeitos da rescisão. A falha subsequente da outra parte é absorvida ou neutralizada pela gravidade da primeira. Em outras palavras, a culpa das Apelantes é a
causa eficiente
da resolução contratual.

Portanto, ainda que se utilize a nomenclatura "culpa concorrente", o tratamento jurídico deve ser o de
culpa exclusiva
da parte cujo inadimplemento foi
preponderante
. Seria contrário ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) permitir que a parte que primeiro e mais gravemente descumpriu o contrato (as Apelantes) se beneficiasse do inadimplemento posterior e consequente do comprador para reter parte dos valores pagos.

Assim, afasta-se qualquer ideia de contradição na sentença. O juízo de primeiro grau, ao aplicar a restituição integral, simplesmente deu o efeito jurídico correto ao reconhecer que a culpa das Apelantes, por sua anterioridade e gravidade, foi a causa determinante da rescisão, atraindo para si a totalidade da responsabilidade pelas consequências do desfazimento do negócio, nos exatos termos da Súmula 543 do STJ.

DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES E DA IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO

Definida a culpa das vendedoras como causa determinante para a rescisão, a consequência lógica é o retorno das partes ao
status quo ante
, o que implica a devolução integral de todos os valores pagos pelo comprador.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou seu entendimento na
Súmula 543
:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)"

É pacífica a jurisprudência pátria nesse sentido:

DISTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DATA DE ENTREGA. DATA DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. ATRASO. CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO. QUANTIA PAGA. TOTALIDADE. 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóveis em que as incorporadoras se obrigam à construção de unidades imobiliárias. 2. A vinculação da previsão de entrega da obra à data da assinatura do contrato de financiamento mostra-se desproporcional e excessivamente desvantajosa para o consumidor, haja vista a impossibilidade de o comprador saber qual o termo final de entrega do objeto contratado. 3. Demonstrada a existência de atraso na entrega do imóvel, fato determinante para o pedido de rescisão da avença entabulada entre as partes, impõe-se o retorno dos litigantes ao status quo ante, a partir da devolução à consumidora de todos os valores relacionados ao contrato. 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF - APC 20130111534945 – Relator: Desa. Maria de Lourdes Abreu – 3ª Turma Cível – Julgado 24/02/2016 – DJe 02/03/2016)

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ATRASO NA ENTREGA. RETENÇÃO DE VALOR. IMPOSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA: O contrato que instrui o feito foi firmado entre o autor e a demandada e isso, embora com anuência da empresa AJS Empreendimentos Imobiliários Ltda., dá à requerida legitimidade para compor o polo passivo da demanda. Ademais, o consumidor não tem obrigação de saber qual empresa é a responsável pela construção do imóvel, ainda mais se considerarmos que o pleiteado neste feito é, justamente, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda que foi firmado pela requerida/apelante. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS: Reconhecido o atraso na conclusão da obra deve ser responsabilizada a requerida pela rescisão contratual e não o comprador do imóvel. Então, se a rescisão ocorreu por inadimplência da promitente-vendedora em não entregar o imóvel na data limite avençada, e diante da ausência da comprovação de qualquer fato excludente de sua responsabilidade, ônus que era seu, é incontroversa a responsabilidade da requerida decorrente da mora e seus encargos incidentes, eis que, nenhuma prova veio aos autos capaz de direcionar a culpa pelo atraso a terceiro. Isso reconhecido as coisas devem voltar ao seu status quo ante. Aplica-se à hipótese o princípio que veda o enriquecimento ilícito, nos termos dos artigos. 804 e 805 do Código Civil. SUCUMBÊNCIA RECURSAL: O art. 85, §11º, do CPC/15 estabelece que o Tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal. Sucumbência recursal reconhecida e honorários fixados em prol do procurador da parte autora majorados. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70073244568, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 28/09/2017)

Como a culpa pela rescisão foi das Apelantes (ou, na melhor das hipóteses para elas, concorrente com culpa preponderante), não há que se falar em retenção de qualquer percentual. A retenção prevista em contrato e defendida no apelo (25%) só é admitida quando a culpa é exclusiva do comprador, o que não é o caso dos autos. A sentença, portanto, agiu corretamente ao determinar a restituição integral dos valores.

Assim, restando configurado o inadimplemento por parte da incorporadora/construtora, em razão do atraso na entrega do imóvel, cabível a rescisão contratual, nos termos do art. 475 do Código Civil, devendo as partes retornarem ao seu estado anterior, com a restituição integral dos valores pagos pelo adquirente, acrescidos dos consectários legais.

Escorreita a sentença
a quo
neste ponto.

DA NULIDADE DA CLÁUSULA 6.3 E SUA DISTINÇÃO COM A IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO

É oportuno esclarecer a distinção entre a
impossibilidade de retenção
no caso concreto e a
nulidade intrínseca da Cláusula 6.3
, pontos corretamente abordados pela sentença.

A
impossibilidade de retenção
é uma
consequência direta da culpa das Apelantes
. Conforme a Súmula 543/STJ, uma vez caracterizada a culpa da vendedora/construtora, a restituição deve ser integral (100%). Nesse cenário, qualquer cláusula penal que preveja retenção de valores em favor da parte culpada torna-se
inaplicável ao caso
, pois a lei e a jurisprudência impõem o retorno completo ao estado anterior.

Por outro lado, a
declaração de nulidade da Cláusula 6.3
é uma análise do seu próprio conteúdo, que se revela abusivo independentemente da análise de culpa no caso concreto. A referida cláusula estipula uma retenção de
30% (trinta por cento)
dos valores pagos. A jurisprudência do STJ, contudo, já pacificou o entendimento de que, mesmo nos casos de rescisão por culpa do comprador, a retenção deve se limitar a um patamar razoável, fixado entre 10% e 25% dos valores pagos.

Um percentual de 30% é manifestamente excessivo e coloca o consumidor em desvantagem exagerada, configurando a abusividade prevista no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, a sentença agiu com duplo acerto:
(i)
afastou qualquer direito de retenção por reconhecer a culpa das Apelantes (tornando a cláusula penal inaplicável) e
(ii)
declarou a nulidade da cláusula em si, pois seu conteúdo é
per se
abusivo e contrário à jurisprudência, o que ocorreria mesmo que a culpa fosse do comprador.

DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA

Da mesma forma, as Apelantes buscam, equivocadamente, a aplicação do Tema 1002/STJ, que fixa o trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora.

O referido tema aplica-se
exclusivamente
às hipóteses de rescisão contratual por iniciativa ou culpa do
comprador
. No caso dos autos, como exaustivamente demonstrado, a culpa foi das vendedoras. Em se tratando de responsabilidade contratual, a regra aplicável é a do art. 405 do Código Civil, que estabelece a incidência dos juros de mora desde a citação.

A jurisprudência do STJ é clara ao fazer tal distinção:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. (...) RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR INADIMPLEMENTO DAS PROMITENTES VENDEDORAS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. (...) 4.
Na hipótese de resolução da promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, é devida a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543/STJ, com o acréscimo de juros de mora a partir da citação.
"

(STJ - AgInt no REsp: 1733026 RJ 2018/0073996-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 08/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/06/2020)

Portanto, correta a sentença ao fixar a citação como termo inicial dos juros de mora.

DA MULTA POR EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PROTELATÓRIOS

Por fim, insurgem-se as Apelantes contra a multa de 1% aplicada na decisão que rejeitou seus Embargos de Declaração. O art. 1.026, § 2º, do CPC, autoriza o juiz a condenar o embargante a pagar multa quando os embargos forem manifestamente protelatórios.

Da leitura dos embargos opostos na origem, verifica-se que as Apelantes não apontaram omissão, contradição ou obscuridade sanáveis, mas, sim, buscaram a rediscussão do mérito já decidido na sentença, o que é vedado nesta via processual. O intuito protelatório ficou evidente, justificando a aplicação da penalidade pelo magistrado de primeiro grau. A medida visa coibir o abuso do direito de recorrer e garantir a lealdade processual e a razoável duração do processo. Assim, a multa deve ser mantida.

Neste diapasão, nada a reformar, mantendo-se a r. sentença
na sua integralidade.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO da APELAÇÃO e NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter a sentença hostilizada tal como lançada nos autos, nos termos da fundamentação.

Com base no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 15% para 17% sobre o valor da condenação, considerando o trabalho adicional nesta Instância Revisora.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de Embargos de Declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC.

É o voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 09/09/2025