Tribunal: TJPA
Processo: 0808241-89.2025.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9614 - Benfeitorias
Data de julgamento: 2025-08-04

Ementa:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS/ACESSÕES. EXIGÊNCIA DE DOCUMENTOS DE REGULARIDADE DA CONSTRUÇÃO. OFENSA À COISA JULGADA E À PRECLUSÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de Agravo de Instrumento interposto em fase de Liquidação de Sentença por Arbitramento, originada de Ação de Rescisão Contratual. A decisão agravada condicionou o prosseguimento da liquidação à apresentação de extensa documentação comprobatória da regularidade administrativa da construção (projeto arquitetônico, alvará, habite-se, etc.) erigida no lote, sob pena de extinção. Os Agravantes buscam o afastamento da exigência, alegando que a matéria já foi decidida em recurso anterior, configurando ofensa à coisa julgada e preclusão, além de defender que a ausência de tais documentos não pode obstar o direito à indenização sob pena de enriquecimento ilícito da parte vendedora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se: (i) a reiteração, pelo juízo de primeiro grau, de exigências documentais para a apuração do valor de benfeitorias, já afastadas em Acórdão anterior proferido por este Tribunal no mesmo processo, configura ofensa à coisa julgada e à preclusão pro judicato; e (ii) se a ausência de regularidade administrativa da construção (como alvará e habite-se) é um impeditivo absoluto ao direito de indenização pelas acessões realizadas pelo possuidor de boa-fé. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A decisão agravada viola a preclusão pro judicato, pois reedita matéria já decidida definitivamente por este Tribunal no Agravo de Instrumento n. 0800810-04.2025.8.14.0000, no qual foi expressamente afastada a exigência de documentos de regularidade da obra como condição para a liquidação. A autoridade da decisão anterior impede que o juízo a quo reexamine questão já resolvida. 2. O direito à indenização por benfeitorias e acessões, previsto no art. 34 da Lei nº 6.766/79, visa primordialmente vedar o enriquecimento sem causa do promitente vendedor. A ausência de licenças administrativas, por si só, constitui irregularidade sanável e não pode aniquilar o direito à indenização, pois a construção possui valor econômico que se incorpora ao patrimônio da vendedora. Eventuais custos para a regularização podem ser abatidos do montante indenizatório, mas não podem servir como pretexto para a completa negação do direito. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo de Instrumento conhecido e provido, para cassar a decisão agravada e afastar em definitivo a exigência de apresentação de documentos de regularidade da obra como condição para o prosseguimento da liquidação. Tese de julgamento: “1. A reiteração, pelo juízo de primeiro grau, de matéria já decidida em caráter definitivo por instância superior no mesmo processo, configura ofensa à preclusão pro judicato e à autoridade das decisões judiciais. 2. A ausência de regularidade administrativa de construção erigida em lote (e.g., alvará e habite-se) não constitui, por si só, óbice ao direito do adquirente de boa-fé à indenização por benfeitorias e acessões, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa do vendedor, ressalvada a possibilidade de se abater do montante indenizatório os custos para a eventual regularização da obra.” ____________ Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.219; Lei nº 6.766/79, art. 34. Jurisprudência relevante citada: · STJ, REsp 1.643.771/PR · STJ, REsp 1.740.911 (Tema Repetitivo nº 1002) · STJ, Tema Repetitivo nº 1.076 · TJ-GO, Apelação Cível 0392279-29.2016.8.09.0006 · TJ-SP, Apelação Cível 1000792-11.2022.8.26.0407 · TJ-SP, Apelação Cível 1006592-24.2021.8.26.0320 · TJ-SP, Agravo de Instrumento 2219860-66.2023.8.26.0000 · TJ-PR, Apelação Cível 1053425-5 ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 26ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0808241-89.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: NARCISO DA CONCEICAO PEREIRA, MAGILA DO NASCIMENTO PEREIRA

AGRAVADO: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS/ACESSÕES. EXIGÊNCIA DE DOCUMENTOS DE REGULARIDADE DA CONSTRUÇÃO. OFENSA À COISA JULGADA E À PRECLUSÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto em fase de Liquidação de Sentença por Arbitramento, originada de Ação de Rescisão Contratual. A decisão agravada condicionou o prosseguimento da liquidação à apresentação de extensa documentação comprobatória da regularidade administrativa da construção (projeto arquitetônico, alvará, habite-se, etc.) erigida no lote, sob pena de extinção. Os Agravantes buscam o afastamento da exigência, alegando que a matéria já foi decidida em recurso anterior, configurando ofensa à coisa julgada e preclusão, além de defender que a ausência de tais documentos não pode obstar o direito à indenização sob pena de enriquecimento ilícito da parte vendedora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se: (i) a reiteração, pelo juízo de primeiro grau, de exigências documentais para a apuração do valor de benfeitorias, já afastadas em Acórdão anterior proferido por este Tribunal no mesmo processo, configura ofensa à coisa julgada e à preclusão
pro judicato
; e (ii) se a ausência de regularidade administrativa da construção (como alvará e habite-se) é um impeditivo absoluto ao direito de indenização pelas acessões realizadas pelo possuidor de boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

A decisão agravada viola a preclusão
pro judicato
, pois reedita matéria já decidida definitivamente por este Tribunal no Agravo de Instrumento n. 0800810-04.2025.8.14.0000, no qual foi expressamente afastada a exigência de documentos de regularidade da obra como condição para a liquidação. A autoridade da decisão anterior impede que o juízo
a quo
reexamine questão já resolvida.

2.

O direito à indenização por benfeitorias e acessões, previsto no art. 34 da Lei nº 6.766/79, visa primordialmente vedar o enriquecimento sem causa do promitente vendedor. A ausência de licenças administrativas, por si só, constitui irregularidade sanável e não pode aniquilar o direito à indenização, pois a construção possui valor econômico que se incorpora ao patrimônio da vendedora. Eventuais custos para a regularização podem ser abatidos do montante indenizatório, mas não podem servir como pretexto para a completa negação do direito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de Instrumento conhecido e provido, para cassar a decisão agravada e afastar em definitivo a exigência de apresentação de documentos de regularidade da obra como condição para o prosseguimento da liquidação.

Tese de julgamento:
“1. A reiteração, pelo juízo de primeiro grau, de matéria já decidida em caráter definitivo por instância superior no mesmo processo, configura ofensa à preclusão
pro judicato
e à autoridade das decisões judiciais. 2. A ausência de regularidade administrativa de construção erigida em lote (e.g., alvará e habite-se) não constitui, por si só, óbice ao direito do adquirente de boa-fé à indenização por benfeitorias e acessões, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa do vendedor, ressalvada a possibilidade de se abater do montante indenizatório os custos para a eventual regularização da obra.”

____________

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, art. 1.219; Lei nº 6.766/79, art. 34.

Jurisprudência relevante citada:

·

STJ, REsp 1.643.771/PR

·

STJ, REsp 1.740.911 (Tema Repetitivo nº 1002)

·

STJ, Tema Repetitivo nº 1.076

·

TJ-GO, Apelação Cível 0392279-29.2016.8.09.0006

·

TJ-SP, Apelação Cível 1000792-11.2022.8.26.0407

·

TJ-SP, Apelação Cível 1006592-24.2021.8.26.0320

·

TJ-SP, Agravo de Instrumento 2219860-66.2023.8.26.0000

·

TJ-PR, Apelação Cível 1053425-5

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 26ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 0808241-89.2025.8.14.0000

AGRAVANTES: NARCISO DA CONCEIÇÃO PEREIRA e NÁGILA DO NASCIMENTO PEREIRA

AGRAVADA: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
NARCISO DA CONCEIÇÃO PEREIRA e NÁGILA DO NASCIMENTO PEREIRA
contra a decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas, nos autos da LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA POR ARBITRAMENTO n. 0803106-73.2025.8.14.0040 proposta em face de
L.M.S.E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
,

Válido aqui fazer um retrospecto processual.

Em síntese, na AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS n. 0805674-09.2018.8.14.0040, informa a Autora,
L.M.S.E.
, ter realizado compromisso de compra e venda com o réu de um lote no Residencial Cidade Jardim, porém o adquirente deixou de pagar as prestações ajustadas e, embora notificado, não purgou a mora. Por isso, postula a rescisão do contrato com reintegração de posse, com a incidência dos encargos previstos no contrato.

Decisão deferindo a medida liminar de reintegração de posse (id. 7828377).

Termo de audiência sem acordo ao id. 9266303.

Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação, alegando preliminarmente a carência de ação, por ser incabível reintegração de posse sem prévia rescisão judicial do contrato.

No mérito, após tecer argumentos sobre o direito à moradia e vulneração da parte ré perante o contrato de adesão, reitera a inexistência dos requisitos para reintegração de posse, sobretudo por não haver esbulho, e sustenta que a inadimplência decorreu da elevação exponencial do valor das parcelas, inviabilizando o pagamento.

Após questionar a legalidade das cláusulas contratuais relativamente às despesas rescisórias, postula em primeira linha de defesa a improcedência da ação, e alternativamente a manutenção no imóvel em homenagem ao direito à moradia, com o reequilíbrio do contrato, aplicando interpretação mais favorável ao consumidor no sentido de pagar o valor ajustado inicialmente em parcelas fixas, sem juros e correção monetária.

Subsidiariamente, em caso de procedência da ação, requer a devolução das parcelas adimplidas e indenização pelas benfeitorias.

Em réplica, a parte autora refuta as teses defensivas e reitera os termos da inicial, impugnando prefacialmente o pedido de justiça gratuita.

Sobreveio a sentença de 1º grau, sendo julgado procedente o pedido da Autora,
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, nos seguintes termos (id. 11427061):

(...)
3. DISPOSITIVO

ANTE O EXPOSTO,
julgo procedente a demanda
, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, com efeitos retroativos à citação da ré, para os efeitos legais;

B) Como consequência, REINTEGRAR a posse do imóvel à autora, confirmando a liminar concedida;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento,
podendo o promissário vendedor reter
:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

E)

A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98,
caput
, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º,
Idem
).

Transitada em julgado, não havendo requerimentos, dê-se baixa e arquive-se.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Parauapebas/PA, 8 de julho de 2019

Juíza

ELINE SALGADO VIEIRA
, Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas

(documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)
(...)

Apelação ao id. 11792207, tendo sido provida quando do julgamento da monocrática de id. 84687343, desconstituindo a sentença e extinguindo a demanda sem resolução de mérito, sendo assim ementada:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS JULGADA PROCEDENTE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DA RESCISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. SENTENÇA ANULADA.

- É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos
.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Agravo Interno pela
L.M.S.E.
ao id. 84687346, tendo sido julgado provido em parte por meio da monocrática de id. 84687362, assim ementada:

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL – INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA RECONHECIDA - PREMISSA EQUIVOCADA RECONHECIDA - DECISÃO MONOCRÁTICA DESCONSTITUÍDA. APELAÇÃO CÍVEL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR - RESCISÃO DO CONTRATO
– STATUS QUO ANTE -
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS COM A POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PELA EMPRESA – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO – PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO - CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE - BIS IN IDEM - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - SENTENÇA REFORMADA APENAS PARA EXCLUIR A CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DA TAXA DE FRUIÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Transcrevo a parte dispositiva do julgado:

(...) Ante o exposto, CONHEÇO do Recurso de Apelação e DOU-LHE PROVIMENTO PARCIAL, apenas para reformar a sentença no tocante à condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição mantendo-se o restante da sentença vergastada, nos termos da fundamentação. (...)

Recurso Especial interposto pelos Réus ao id. 84687364, o qual restou não admitido, cfe. decisão de id. 84687369.

A decisão
transitou em julgado
, cfe. atesta a certidão de id. 84687371, dos autos de origem.

A
L.M.S.E.
ingressou com pedido de Cumprimento de Sentença no id. 85448355, pleiteando a expedição do mandado de reintegração de posse do imóvel em litígio, sendo a Autora, em seguida, intimada para efetuar o depósito judicial do crédito apontado no cálculo de liquidação (ids. 85448359 e 85448360).

Em 29/03/2023, o juízo
a quo
proferiu a seguinte decisão (id. 89825715):

(...) Cuida-se de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA proposto por REQUERENTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face de REQUERIDO: NARCISO DA CONCEICAO PEREIRA, MAGILA DO NASCIMENTO PEREIRA , partes já qualificadas nos autos do processo originário.

Intime-se o a parte requerida, por seu patrono, para, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, se manifestar sobre o valor apresentado pelo requerente a título de restituição, no importe de
R$ 37.457,70
conforme demonstrativo discriminado e atualizado.

Deve a parte requerente depositar o valor da restituição, no prazo de cinco dias, sendo que o valor só será liberado após a devolução do imóvel.

Expeça-se mandado de reintegração de posse, autorizando desde já o arrombamento e reforço policial, oficiando-se o Comando de Polícia Militar desta cidade, sob pena de de ser apurado crime de desobediência.
(...) – grifei.

Impugnação do Requerido/Agravante ao id. 102161603, em que alegou a inexigibilidade na obrigação de devolução do lote e o direito de retenção até o recebimento da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no imóvel, requerendo a atribuição de efeito suspensivo.

Manifestação da Autora/Exequente ao id. 103671052.

Decisão no id. 105569869, em que o juízo
a quo
rejeita a impugnação e determina o prosseguimento do feito relativamente ao pedido de reintegração de posse, oficiando-se ao Comando do Batalhão da Polícia Militar de Parauapebas para apoio da diligência, nos seguintes termos:

(...) Assim posto,
rejeito a impugnação
e determino o prosseguimento do feito relativamente ao pedido de reintegração de posse, oficiando-se ao Comando do Batalhão da Polícia Militar de Parauapebas para apoio da diligência.

Considerando a provável situação de reciprocidade da obrigação de pagar e incerto o valor das benfeitorias, deixo de aplicar os encargos do § 1º do art. 523, do CPC.

No mais, consoante art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79, a indenização de benfeitorias e acessões deve ter em conta a regularidade das construções, até porque a mensuração do valor das benfeitorias depende do consequente proveito econômico, de sorte que uma construção irregular, se insanável, não agrega valor algum.

Assim, para a continuidade da liquidação/execução, deve a parte interessada (executado) comprovar que as irregularidades são sanáveis e que a construção respeita os parâmetros urbanísticos e as normas técnicas e de segurança. Para tanto, deve juntar:

1. Projeto Arquitetônico/planta do imóvel, contendo os seguintes itens: • Situação; • Implantação com níveis; • Plantas baixas e de cobertura; • Cortes e elevações; • Detalhes.

2. Memorial descritivo;

3. Laudo Técnico de avaliação dos imóveis (onde o profissional deve avaliar a qualidade e segurança de todos os elementos construtivos)

4. Alvará de construção e Habite-se, expedido pela Prefeitura Municipal de Parauapebas;

5. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, nos termos da Resolução nº 1.050/2013-CONFEA (“ART Fora de Época”- código 105 do CREA), com os códigos 98 para o nível de atividade e para a Atividade Profissional os códigos 331 e 65 (Projeto Arquitetônico e Laudo, respectivamente);

6. Certidão negativa de tributos/multas sobre o imóvel.

Uma vez comprovada a regularidade da construção, para fins de indenização das benfeitorias o liquidante deverá observar os seguintes critérios:

1. Avaliação de imóveis elaborada por engenheiro civil, preferencialmente com especialização em perícia/avaliação de imóveis;

2. Os trabalhos e produções escritas devem observar as NBR ́s 14653-1, 14653-2 e 13752, todas da ABNT;

3. A caracterização das benfeitorias compreende a descrição, classificação e características das construções, com ênfase para fundações, estrutura, vedações, cobertura e acabamentos, número de pavimentos e/ou dependências, dimensões, áreas, idade real e/ou aparente e estado geral de conservação;

4. Considerar no laudo a depreciação das benfeitorias, segundo o Método/Tabela Ross-Heidecke, devendo aplicar o coeficiente de depreciação para cada etapa de estrutura, alvenaria, revestimento, pintura, piso, cobertura, forro, esquadrias, hidráulica e elétrica;

5. O perito/avaliador descreverá as depreciações de ordem física e funcional (por inadequação, superação ou anulação), vida útil, real, remanescente e residual do bem construído, bem como sua idade aparente.

Tratando-se na origem de contrato cujo objeto era um lote de terra, a construção nela erguida não pode ser classificada como benfeitoria necessária, pois não se destina à conservação do bem. Nesse cenário, remanesce a categoria das benfeitorias úteis, já que o imóvel construído de fato aumenta ou facilita seu uso, segundo art. 96, §2º, do Código Civil.

Prazo de 15 (quinze) dias para o executado, sob pena de indeferimento do pleito indenizatório, reputando-se corretos e definitivos os cálculos da exequente. (...)

Petitório de liquidação de sentença por arbitramento apresentado pela parte Executada no id. 107815870

Petição de chamamento do feito à ordem pela Exequente no id. 108581948.

Sobreveio, então, a decisão

de

id. 115550893, agravada por meio do
AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 0809168-89.2024.8.14.0000
, distribuído sob minha relatoria, nos seguintes termos:

(...) Trata-se de
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
ajuizado por
L.M.S.E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
em face de
NARCISO DA CONCEIÇÃO PEREIRA E OUTROS
, já qualificados.

A exequente requereu a reintegração do imóvel e promoveu a liquidação do valor devido ao executado.

Em sua manifestação, o executado alega direito de retenção do imóvel até pagamento da indenização pelas benfeitorias e requer a suspensão do cumprimento até o pagamento da referida indenização.

A exequente, por sua vez, afirma que inexiste direito de indenização por benfeitorias, tendo em vista que não restou demonstrada durante a instrução processual.

Decisão rejeitando a impugnação e determinando a comprovação, pelo executado, da regularidade da construção, para fins de indenização por benfeitorias, ID 1055698569.

O executado apresentou liquidação de sentença referente às benfeitorias úteis do imóvel, ID 107815870.

Em sua manifestação, a exequente afirma que não cabe liquidação de sentença após apresentação de impugnação ao cumprimento de sentença e que não há que se falar em indenização pelas benfeitorias, tendo em vista que não foram comprovadas.

É o relatório.

Em que pese a impossibilidade de conversão do cumprimento em liquidação de sentença após a apresentação de impugnação ao cumprimento, deve-se reconhecer que a sentença possui parte ilíquida, no que se refere à indenização pelas benfeitorias úteis, conforme tópico “E” do dispositivo. Desse modo, passo à análise.

Como já anotado por este Juízo, à luz do art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79, a indenização de benfeitorias e acessões deve ter em conta a regularidade das construções, até porque a mensuração do valor das benfeitorias depende do consequente proveito econômico, de sorte que uma construção irregular, se insanável, não agrega valor algum.

O texto legal é bastante claro, assim redigido in verbis (destacado):

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

§ 1º - Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

Em reforço, consta expressamente no instrumento contratual as regras/condições para a validade da construção erguida no lote, como se vê na CLÁUSULA 8ª: DAS CONSTRUÇÕES E RESTRIÇÕES URBANÍSTICAS: “TODAS AS CONSTRUÇÕES RESIDENCIAIS, COMERCIAIS OU INDUSTRIAIS, ANTES DE SEREM LEVANTADAS NO LOTE/TERRENO, DEVERÃO SER APROVADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL E DEMAIS ÓRGÃOS PÚBLICOS COMPETENTES”.

Não diverge o magistério jurisprudencial do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA,

(...)

Em resumo, a construção irregular ou clandestina até pode ser indenizada, mas o construtor deve comprovar que os vícios são sanáveis e que a construção, no fim do dia, atende às regras e condições previstas na lei geral, nas normas municipais e no contrato, providenciando a documentação necessária para a regularização da obra.

Nesse desiderato, o Requerente, apesar de intimado para juntar documentos que comprovassem a regularidade da construção do imóvel/benfeitorias no lote em discussão, não juntou.

Nesse contexto, é forçoso concluir que a construção é clandestina, em desconformidade com a lei regente, com o contrato e não comporta saneamento, já que o construtor não atendeu as exigências para regularização da edificação, logo, não cabe exigir indenização.

Como sabido, a indenização por danos materiais, e aqui se enquadra a indenização por benfeitorias, depende de demonstração da regularidade da construção, sob pena de reputar-se não comprovado os danos materiais, conduzindo a liquidação a resultado zero/negativo.

Mutatis mutandis, os precedentes a seguir ementados dão a nota do tom:

(...)

Pois bem, como já consagrado na jurisprudência pátria, a indenização pelo dano material depende de prova efetiva da ocorrência do prejuízo e de seu valor, assim como a indenização por benfeitorias/acessões em contratos de loteamentos exige a comprovação da regularidade da construção, na forma da lei regente e do contrato, de sorte que a liquidação será negativa quando tais requisitos não estão presentes.

Quanto ao cumprimento de sentença, considerando que já houve o depósito do valor cabível ao réu e que este valor não foi impugnado, resta a reintegração de posse do imóvel.

Expeça-se mandado de reintegração de posse, autorizando desde já o arrombamento e reforço policial, oficiando-se o Comando de Polícia Militar desta cidade, sob pena de de ser apurado crime de desobediência.

Publique-se. Intime-se.

SERVE A PRESENTE COMO MANDADO/CARTA/OFÍCIO/EDITAL

Parauapebas/PA, data registrada no sistema.

Juiz (a) de Direito da 2ª Vara Cível e Empresarial

(documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)
– grifei.

Inconformada, a parte Agravante, em suas razões recursais naquele agravo (
Id. Num. 19894300
), defendeu a reforma da decisão combatida, sob o argumento de impossibilidade de cumprimento do mandado de reintegração de posse nos moldes em que deferido pelo juízo
a quo
, que concedeu a medida pleiteada pela parte Autora/Agravada, lhe concedendo a reintegração de posse negando o direito de retenção do Requerido sobre as parcelas pagas e acessões lá edificadas, ignorando o comando do artigo 1.219 do Código Civil, que orienta pela indenização
prévia
das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no lote, assim como deixando de observar o comando do artigo 34, da Lei nº 6.766/79.

Asseverou que o imóvel em questão seria habitado pela família dos Agravantes, que é hipossuficiente e não dispõe de outro local para morar.

Aduziu a impossibilidade de cumprimento das condicionantes alegadas para recebimento da indenização sobre as benfeitorias, compelindo os ora Agravantes à produção de diversos atos e documentos cuja apresentação seria inviável.

Pugnou, ao final, pelo deferimento da gratuidade de justiça e do efeito suspensivo ao recurso, com o fito de suspender o mandado de reintegração de posse quanto ao lote urbano/casa residencial em apreço; no mérito, pede seu provimento, de maneira que a reintegração só possa ocorrer após a indenização ao ora recorrente das benfeitorias realizadas no imóvel.

Decisão de
Id. Num. 21339077
, na qual dei provimento àquele Agravo de Instrumento, sendo assim ementada:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. DIREITO DE INDENIZAÇÃO
PRÉVIA
. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.219 DO CÓDIGO CIVIL. INSURGÊNCIA DA PARTE AGRAVANTE/REQUERIDA EM FACE DA DECISÃO DO JUÍZO
A QUO
QUE ORDENOU A
DESOCUPAÇÃO
DO IMÓVEL, SOB PENA DE REINTEGRAÇÃO FORÇADA,
ANTES DA LIQUIDAÇÃO DAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS E DE SUA EFETIVA INDENIZAÇÃO AOS OCUPANTES
. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO
(id. 21353313) interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, o qual restou desprovido pelo Acórdão de id. 22531467, assim ementado:

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.

1.
Descrição do caso
: Trata-se de agravo interno interposto por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão monocrática que determinou a manutenção dos agravados, NARCISO DA CONCEIÇÃO PEREIRA e MAGILA DO NASCIMENTO PEREIRA, na posse do imóvel até a indenização prévia das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no lote urbano, conforme art. 1.219 do Código Civil.

2.
Questões em discussão
: (i) Possibilidade de reintegração de posse do imóvel sem indenização prévia das benfeitorias realizadas; (ii) Alegação de violação à coisa julgada e às cláusulas contratuais por parte da agravante; (iii) Princípios do direito à moradia e da boa-fé objetiva na execução do contrato.

3.
Razões de decidir
: A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é firme no sentido de que a indenização das benfeitorias úteis e necessárias realizadas por possuidor de boa-fé é requisito para a reintegração de posse (art. 1.219 do CC e art. 34 da Lei nº 6.766/79), evitando o enriquecimento sem causa da parte vendedora. No caso, não se verifica violação à coisa julgada, uma vez que a decisão agravada observou o direito dos agravados à indenização por benfeitorias, conforme reconhecido em sentença anterior com trânsito em julgado. Ademais, a agravante não comprovou a inexistência ou irregularidade das benfeitorias de forma suficiente a justificar a reintegração sem indenização prévia.

4.
Dispositivo
: Recurso de agravo interno conhecido e desprovido. Mantida a decisão que determina a manutenção dos agravados na posse do imóvel até a efetiva indenização pelas benfeitorias realizadas.

5.
Tese de julgamento
: Para a reintegração de posse do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, é imprescindível a indenização prévia das benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo possuidor de boa-fé, conforme o art. 1.219 do Código Civil e o art. 34 da Lei nº 6.766/79.

Legislação e Jurisprudência Relevantes
:

·
Art. 1.219 do Código Civil
: Direito à indenização das benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé.

·
Art. 34 da Lei nº 6.766/79
: Indenização de benfeitorias em casos de rescisão por inadimplemento.

·
Jurisprudência
: STJ e tribunais estaduais sobre indenização de benfeitorias e direito de retenção.

Certificado o trânsito em julgado
no id. 23055761.

Remontando ao feito de n. 0805674-09.2018.8.14.0040, o juízo primevo, em 1º/12/2024, proferiu a decisão agravada (id. 132599157) por meio do Agravo de Instrumento de n. 0800810-04.2025.8.14.0000:

(...) Considerando a decisão de Agravo de Instrumento, que determinou que os executados devem ser mantidos na posse do bem até que se realize a devida indenização prévia, como se sabe, a indenização de benfeitorias e acessões deve ter em conta a regularidade das construções, até porque a mensuração do valor das benfeitorias depende do consequente proveito econômico, de sorte que uma construção irregular, se insanável, não agrega valor algum.

Assim, para a continuidade da liquidação/execução, deve a parte interessada comprovar que as eventuais irregularidades são sanáveis e que a construção respeita os parâmetros urbanísticos e as normas técnicas e de segurança. Para tanto, deve juntar:

1. Projeto Arquitetônico/planta do imóvel, contendo os seguintes itens: • Situação; • Implantação com níveis; • Plantas baixas e de cobertura; • Cortes e elevações; • Detalhes.

2. Memorial descritivo;

3. Laudo Técnico de avaliação dos imóveis (onde o profissional deve avaliar a qualidade e segurança de todos os elementos construtivos);

4. Alvará de construção e Habite-se, expedido pela Prefeitura Municipal de Parauapebas;

5. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, nos termos da Resolução nº 1.050/2013-CONFEA (“ART Fora de Época”- código 105 do CREA), com os códigos 98 para o nível de atividade e para a Atividade Profissional os códigos 331 e 65 (Projeto Arquitetônico e Laudo, respectivamente);

6. Certidão negativa de tributos/multas sobre o imóvel.

Uma vez comprovada a regularidade da construção, para fins de indenização das benfeitorias o liquidante deverá observar os seguintes critérios:

1. Avaliação de imóveis elaborada por engenheiro civil, preferencialmente com especialização em perícia/avaliação de imóveis;

2. Os trabalhos e produções escritas devem observar as NBR ́s 14653-1, 14653-2 e 13752, todas da ABNT;

3. A caracterização das benfeitorias compreende a descrição, classificação e características das construções, com ênfase para fundações, estrutura, vedações, cobertura e acabamentos, número de pavimentos e/ou dependências, dimensões, áreas, idade real e/ou aparente e estado geral de conservação;

4. Considerar no laudo a depreciação das benfeitorias, segundo o Método/Tabela Ross-Heidecke, devendo aplicar o coeficiente de depreciação para cada etapa de estrutura, alvenaria, revestimento, pintura, piso, cobertura, forro, esquadrias, hidráulica e elétrica;

5. O perito/avaliador descreverá as depreciações de ordem física e funcional (por inadequação, superação ou anulação), vida útil, real, remanescente e residual do bem construído, bem como sua idade aparente.

Tratando-se na origem de contrato cujo objeto era um lote de terra, a construção nela erguida não pode ser classificada como benfeitoria necessária, pois não se destina à conservação do bem. Nesse cenário, remanesce a categoria das benfeitorias úteis, já que o imóvel construído de fato aumenta ou facilita seu uso, segundo art. 96, §2º, do Código Civil.

Prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção do processo.

Publique-se. Intime-se.

Parauapebas/PA, data registrada no sistema.

ELINE SALGADO VIEIRA

Juíz (a) de Direito -
2ª Vara Cível e Empresarial

(documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)

Julgado o Agravo de Instrumento de n. 0800810-04.2025.8.14.0000, no sentido de
DAR-LHE PROVIMENTO
, para reformar a decisão hostilizada,
afastando a exigência de apresentação de Projeto Arquitetônico/planta do imóvel, Laudo Técnico de avaliação dos imóveis, Alvará de construção, Habite-se e Anotação de Responsabilidade Técnica – ART
(
Acórdão no id. 26221613, publicado em 15.04.2025
).

Feito esse retrospecto, passo a me reportar ao presente Agravo (n. 0808241-89.2025.8.14.0000), referente à LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA POR ARBITRAMENTO n. 0803106-73.2025.8.14.0040.

A Liquidação foi protocolizada em 24/02/2025 pelos ora AGRAVANTES em face da L.M.S.E., sendo deduzidos os seguintes pedidos (id. 137721000):

(...)
b) Seja recebida a presente liquidação de sentença, autuada e apensada aos autos de origem nº 0805674-09.2018.8.14.0040, e observado o trâmite processual determinado no artigo 510 do CPC/02 pelo que o Egrégio Tribunal de Justiça, em uma cristalina explicação doutrinária e instrutória do que estabelece que na presente via eleita pela liquidação de sentença por arbitramento, não cabe ao juízo estabelecer documentos excessivos e impossíveis de se apresentar para condicionar a indenização da benfeitoria, pelo que é faculdade das partes a apresentação de documento hábil a consignar a existência da benfeitoria para a sua devida indenização, AI nº 0800810-04.2025.8.14.0000; 0800793-65.2025.8.14.0000; 0800810-04.2025.8.14.0000; 0809168-89.2024.8.14.0000.

c) Sejam, após, as partes intimadas para apresentação de pareceres ou documentos elucidativos, de modo a sustentar o valor que entende devido pela edificação lançado no lote;

d) Pretende provar o valor líquido da r. Sentença no que tange às benfeitorias/acessões mediante laudo privado de avaliação, que já fora anexado aos autos e indicou a quantia de R$ 100.000,00 (cem mil reais), pelo que requer seja a empresa Executada intimada para efetuar o pagamento, sob pena de violação ao comando da sentença;
(...)

Diante do pedido, foi proferida a
DECISÃO ORA AGRAVADA
,

lavrada nos seguintes termos (id. 139908084):

(...)
Consoante art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79, a indenização de benfeitorias e acessões deve ter em conta a regularidade das construções, até porque a mensuração do valor das benfeitorias depende do consequente proveito econômico, de sorte que uma construção irregular, se insanável, não agrega valor algum.

Assim, para a continuidade da liquidação/execução, deve a parte interessada comprovar que as eventuais irregularidades são sanáveis e que a construção respeita os parâmetros urbanísticos e as normas técnicas e de segurança. Para tanto, deve juntar:

1. Projeto Arquitetônico/planta do imóvel, contendo os seguintes itens: • Situação; • Implantação com níveis; • Plantas baixas e de cobertura; • Cortes e elevações; • Detalhes.

2. Memorial descritivo;

3. Laudo Técnico de avaliação dos imóveis (onde o profissional deve avaliar a qualidade e segurança de todos os elementos construtivos);

4. Alvará de construção e Habite-se, expedido pela Prefeitura Municipal de Parauapebas;

5. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, nos termos da Resolução nº 1.050/2013-CONFEA (“ART Fora de Época”- código 105 do CREA), com os códigos 98 para o nível de atividade e para a Atividade Profissional os códigos 331 e 65 (Projeto Arquitetônico e Laudo, respectivamente);

6. Certidão negativa de tributos/multas sobre o imóvel.

Uma vez comprovada a regularidade da construção, para fins de indenização das benfeitorias o liquidante deverá observar os seguintes critérios:

1. Avaliação de imóveis elaborada por engenheiro civil, preferencialmente com especialização em perícia/avaliação de imóveis;

2. Os trabalhos e produções escritas devem observar as NBR ́s 14653-1, 14653-2 e 13752, todas da ABNT;

3. A caracterização das benfeitorias compreende a descrição, classificação e características das construções, com ênfase para fundações, estrutura, vedações, cobertura e acabamentos, número de pavimentos e/ou dependências, dimensões, áreas, idade real e/ou aparente e estado geral de conservação;

4. Considerar no laudo a depreciação das benfeitorias, segundo o Método/Tabela Ross-Heidecke, devendo aplicar o coeficiente de depreciação para cada etapa de estrutura, alvenaria, revestimento, pintura, piso, cobertura, forro, esquadrias, hidráulica e elétrica;

5. O perito/avaliador descreverá as depreciações de ordem física e funcional (por inadequação, superação ou anulação), vida útil, real, remanescente e residual do bem construído, bem como sua idade aparente.

Tratando-se na origem de contrato cujo objeto era um lote de terra, a construção nela erguida não pode ser classificada como benfeitoria necessária, pois não se destina à conservação do bem. Nesse cenário, remanesce a categoria das benfeitorias úteis, já que o imóvel construído de fato aumenta ou facilita seu uso, segundo art. 96, §2º, do Código Civil.

Prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção do processo.

Intime-se a parte requerida, pessoalmente, por mandado/carta com AR, para apresentação de pareceres ou documentos elucidativos, nos termos do art. 510, do CPC.

Publique-se. Intime-se

SERVE A PRESENTE COMO MANDADO/CARTA/OFÍCIO/EDITAL

Parauapebas/PA, data registrada no sistema.

ELINE SALGADO VIEIRA

Juíz (a) de Direito -
2ª Vara Cível e Empresarial

(documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)

Inconformados, os Agravantes interpuseram o presente
AGRAVO DE INSTRUMENTO (n. 0808241-89.2025.8.14.0000)
, sustentando:

Abusividade da Exigência:
A exigência de toda essa documentação é abusiva, ilegal e não foi solicitada na época da construção. A falta desses documentos configura mera irregularidade administrativa, que não pode anular o direito fundamental à indenização.

Enriquecimento Ilícito:
Se a indenização for negada, a empresa Agravada se beneficiará indevidamente (enriquecimento ilícito), pois retomará o terreno com uma casa construída, pela qual não pagou nada, e poderá revendê-lo por um valor muito superior.

Jurisprudência Consolidada:
Os Agravantes citam inúmeras decisões do próprio Tribunal de Justiça do Pará (TJPA) em casos idênticos, que já firmaram o entendimento de que:

A indenização pelas benfeitorias é condição para a reintegração de posse.

A ausência de alvarás e licenças não impede o direito à indenização.

Reconhecimento pelo Município:
A própria prefeitura reconhece a existência e regularidade do imóvel ao cobrar o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Pedidos Feitos no Recurso:

Justiça Gratuita:
Concessão dos benefícios da justiça gratuita, pois afirmam não ter condições financeiras de arcar com os custos do processo.

Tutela de Urgência (Liminar):
Pedem a suspensão imediata da decisão do juiz de primeira instância, para que não sejam obrigados a apresentar a lista de documentos enquanto o recurso é julgado. Argumentam que há "perigo na demora", pois podem perder o direito à indenização e, consequentemente, o valor investido em sua moradia.

No Mérito:
Requerem que, ao final, o recurso seja provido para anular em definitivo a exigência dos documentos, confirmando que a comprovação da existência da benfeitoria (através de laudos de avaliação, fotos e IPTU) é suficiente para garantir o pagamento da indenização.

Em suma, a parte agravante aduz que o juízo
a quo
reitera decisões já em muito tempo superadas quanto à obrigatoriedade de documentos a comprovar a regularidade do imóvel para, somente após isso, efetivar o direito dos consumidores quanto ao pagamento da indenização prévia das benfeitorias (construção edificada no lote objeto do processo, que serve de residência para os Agravantes e a filha do casal, menor impúbere,
vide
fotografias nos ids. 26383624, p. 25, 26383913 e 26383914 - autos do agravo).

Deferi o efeito suspensivo em decisão de
Id. Num. 27642633
, sendo a decisão assim ementada:

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. EXIGÊNCIA DE DOCUMENTOS DE REGULARIDADE DA CONSTRUÇÃO. OFENSA À COISA JULGADA E PRECLUSÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO DEFERIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida em fase de Liquidação de Sentença por Arbitramento que, novamente, condicionou o prosseguimento do feito à apresentação de extensa documentação comprobatória da regularidade administrativa da construção (alvará, habite-se, etc.) erigida no lote objeto de contrato de compra e venda rescindido, sob pena de extinção. Os Agravantes buscam afastar a exigência para viabilizar a apuração e o recebimento da indenização pelas benfeitorias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se: (i) a reiteração, pelo juízo
a quo
, de exigências documentais para a apuração de benfeitorias, já afastadas em anterior Acórdão proferido por este Tribunal no mesmo processo, configura ofensa à coisa julgada e à preclusão
pro judicato
; e (ii) se a ausência de regularidade administrativa da construção (como alvará e habite-se) é um impeditivo absoluto ao direito de indenização pelas acessões realizadas, ou se tal exigência deve ser relativizada para impedir o enriquecimento sem causa da parte vendedora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A decisão agravada viola a preclusão
pro judicato
, pois reedita matéria já decidida definitivamente por este Tribunal em Agravo de Instrumento anterior (n. 0800810-04.2025.8.14.0000), no qual foi expressamente afastada a exigência de documentos de regularidade da obra como condição para a liquidação.

2. O direito à indenização por benfeitorias e acessões (art. 34 da Lei nº 6.766/79) visa primordialmente vedar o enriquecimento sem causa do promitente vendedor. A ausência de licenças administrativas, por si só, constitui irregularidade sanável e não pode aniquilar o direito à indenização, conforme jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal.

3. Estão presentes os requisitos para a concessão do efeito suspensivo (art. 995, parágrafo único, CPC), quais sejam, a probabilidade de provimento do recurso (
fumus boni iuris
) e o risco de dano grave e de difícil reparação (
periculum in mora
), ante a iminente extinção do feito e a consequente perda do direito ao ressarcimento pelos Agravantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Pedido de efeito suspensivo deferido.

Tese de julgamento:
“1. A reedição, pelo juízo de primeiro grau, de matéria já decidida em caráter definitivo por instância superior no mesmo processo, configura ofensa à preclusão
pro judicato
e à autoridade das decisões judiciais. 2. A ausência de regularidade administrativa de construção erigida em lote (e.g., alvará e habite-se) não constitui, por si só, impedimento ao direito do adquirente de boa-fé à indenização por benfeitorias e acessões, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa do vendedor, ressalvada a possibilidade de se abater do montante indenizatório os custos para a eventual regularização.”

____________

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 932, II, e 995, parágrafo único; Código Civil, arts. 96, § 2º, e 1.219; Lei nº 6.766/79, art. 34, § 1º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.643.771/PR.

Contrarrazões pela parte Agravada no
Id. Num. 28277316
.

A defesa da Agravada fundamenta-se nos seguintes pontos principais:

Preclusão e Coisa Julgada:
A Agravada alega que a matéria sobre as benfeitorias já foi discutida e decidida em pelo menos cinco recursos anteriores de Agravo de Instrumento, todos com os mesmos fundamentos. Portanto, a questão estaria coberta pela preclusão, impedindo nova discussão, conforme o artigo 507 do Código de Processo Civil.

Violação ao Princípio da Unirrecorribilidade:
A interposição de múltiplos recursos sobre a mesma decisão e matéria viola o princípio que permite apenas um recurso para cada decisão.

Ausência de Impugnação Específica (Princípio da Dialeticidade):
O recurso dos Agravantes não ataca especificamente os fundamentos da decisão recorrida, limitando-se a repetir argumentos de recursos anteriores e a pedir a suspensão de uma determinação para juntada de documentos, o que viola o princípio da dialeticidade.

Mérito da Causa - Necessidade de Comprovação das Benfeitorias:
A decisão original e a sentença transitada em julgado estabeleceram que a indenização por benfeitorias só seria devida mediante a comprovação de sua existência e regularidade, conforme a lei e o contrato. Os Agravantes, no entanto, não apresentaram os documentos exigidos, como projeto arquitetônico, alvará de construção e habite-se.

Construção Irregular:
A Agravada sustenta que a construção é irregular e inacabada, apresentando problemas como infiltrações e falta de acabamento, o que a desvaloriza e, segundo a defesa, não poderia ser considerada benfeitoria indenizável.

Impossibilidade de Concessão da Justiça Gratuita:
As contrarrazões argumentam que os Agravantes não comprovaram a insuficiência de recursos para arcar com as custas processuais, sendo um deles empresário no ramo da construção.

Litigância de Má-Fé:
Por fim, a Agravada acusa os Agravantes de litigância de má-fé, por interporem um recurso com intuito manifestamente protelatório, buscando retardar o andamento do processo. Pede, assim, a condenação dos Agravantes ao pagamento de multa.

Em suma, a
L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários LTDA.
pede o não provimento do recurso, alegando questões processuais impeditivas e, no mérito, a falta de comprovação do direito à indenização por benfeitorias nos moldes definidos em decisões anteriores já transitadas em julgado.

É o relatório.

VOTO

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

O cerne da controvérsia recursal reside na exigência, imposta pelo juízo de primeira instância, de apresentação de uma extensa lista de documentos comprovando a regularidade da construção (projeto arquitetônico, alvará, habite-se etc.) como condição prévia para dar prosseguimento à LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO de n. 0803106-73.2025.8.14.0040, obstando com isso o pagamento da indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

Em outras palavras, os Agravantes questionam a necessidade de comprovar a regularidade da construção para ter direito à indenização prévia pelas benfeitorias, defendendo que a comprovação da existência das benfeitorias é suficiente para garantir esse direito.

Adianto que o recurso deve ser provido. Explico.

Primeiramente, a decisão agravada representa,
data venia
, uma inaceitável afronta à
coisa julgada
e à
preclusão
pro judicato
. O retrospecto processual demonstra que a matéria objeto da decisão vergastada – a exigência de documentos de regularidade administrativa da construção como condição para a indenização –
já foi objeto de análise e decisão por esta instância recursal, em mais de uma oportunidade, no bojo do mesmo litígio entre as partes
.

Com efeito, no julgamento do
Agravo de Instrumento n. 0809168-89.2024.8.14.0000
, esta Relatoria, em decisão monocrática confirmada pelo Colegiado, assentou o direito de retenção dos Agravantes até a
prévia e efetiva indenização
pelas benfeitorias, com base no art. 1.219 do Código Civil.

Posteriormente, e de forma ainda mais direta sobre o ponto nevrálgico da presente controvérsia, no julgamento do
Agravo de Instrumento n. 0800810-04.2025.8.14.0000
, esta Turma Julgadora, por meio do Acórdão de ID 26221613, deu provimento ao recurso dos ora Agravantes para, expressamente,
afastar a exigência de apresentação de Projeto Arquitetônico, Laudo Técnico, Alvará de Construção, Habite-se e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
como condição para a liquidação do valor das benfeitorias.

A decisão ora agravada, ao simplesmente ignorar o comando do referido Acórdão e reeditar, com as mesmas palavras, a decisão anteriormente reformada, viola a autoridade das decisões deste Tribunal e a estabilidade processual. Operou-se, no caso, a preclusão para o juízo de primeiro grau, que não pode mais reexaminar ou decidir questão já definitivamente resolvida no curso do processo.

Ademais, para além da questão preclusiva, o mérito da tese defendida pelos Agravantes encontra robusto amparo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal de Justiça.

O direito à indenização por acessões e benfeitorias, no caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, é garantido pelo art. 34 da Lei nº 6.766/79, que visa proteger o adquirente e vedar o
enriquecimento sem causa
do vendedor. A loteadora, ao retomar o imóvel, não pode se locupletar da construção nele erigida sem a correspondente contrapartida financeira.

A interpretação teleológica e sistemática do § 1º do referido artigo ("Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei") não pode conduzir à conclusão de que a mera ausência de licenças administrativas – irregularidade sanável – tem o condão de aniquilar por completo o direito à indenização. Tal interpretação seria desproporcional e criaria uma situação de manifesta injustiça.

A construção, ainda que possa vir a ser administrativamente irregular, possui inegável valor econômico que se incorpora ao patrimônio da Agravada. A sua regularização, se necessária, é ônus que pode ser abatido do valor da indenização, mas não pode servir de pretexto para a sua completa negação.

Assim, no que tange à alegação da parte agravante, de que a exigência de regularização da construção seria indevida, vejo que lhe assiste razão. Passo a esmiuçar melhor tal ponto.

DAS EXIGÊNCIAS DE REGULARIZAÇÃO

Veja-se, primeiramente, que, no caso em apreço, o contrato foi celebrado em 12/12/2009 (Id. 7813464 – autos de n. 0805674-09.2018.8.14.0040) e neste raciocínio a Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato) não é aplicável aos contratos de compromisso de compra e venda, nos termos da jurisprudência que segue:

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL EM PERCENTUAL RAZOÁVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDENTE DESDE O DESEMBOLSO. 1. A Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato) não é aplicável aos contratos de compromisso de compra e venda celebrado antes da vigência desta norma legal, consoante decidido pelo STJ, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema nº 1002 - REsp 1740.911). 2. Ocorrendo a rescisão contratual por inadimplemento dos compradores, entende a jurisprudência consolidada pela possibilidade de retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, a título de multa penal compensatória. Portanto, o percentual de 20% (vinte por cento) encontra-se em consonância com o parâmetro de razoabilidade consolidados e precedentes desta Corte e do STJ. 3. A correção monetária deve incidir a partir do desembolso, ou seja, a partir do efetivo pagamento de cada uma das parcelas até a data da efetiva restituição. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-GO - Apelação (CPC): 03922792920168090006 ANÁPOLIS, Relator: Des(a). MAURICIO PORFIRIO ROSA, Data de Julgamento: 20/10/2020, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 20/10/2020)

Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição. Sentença de parcial procedência. Irresignação das partes. Inaplicabilidade da Lei do Distrato ao caso concreto. Percentual de retenção dos valores pagos pela adquirente reduzido de 25% para 20%. Correção monetária do crédito que deve se dar pela Tabela Prática desta Corte. Autora que deve suportar o pagamento de taxa de fruição do imóvel e das despesas inerentes ao lote, no período compreendido entre a expedição do termo de verificação de obras - TVO - e a resolução do contrato. Recursos parcialmente providos.

(TJ-SP - AC: 10007921120228260407 Osvaldo Cruz, Relator: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento: 12/07/2023, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/07/2023)”

Dessa forma, a Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência. Com isso, eventuais irregularidades administrativas nas construções
não impedem a indenização por benfeitorias
, quando a regularização for possível

Ademais, a
exigência de aprovação da construção perante a Prefeitura é abusiva
, devido eventual irregularidade configurar mera infração administrativa.

Sobre o tema, colaciono julgados:

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL PLEITEADA PELO ADQUIRENTE – INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E FRUIÇÃO DO IMÓVEL - INCONFORMISMO DAS PARTES – ACOLHIMENTO - Benfeitorias – Incontroversa construção no lote de terreno - Indenização devida diante da retomada da posse do imóvel – Injustificada pretensão de novo laudo para apuração do valor de mercado - Irregularidade da construção perante o Município não justifica a pretensão da ré em evitar a indenização, eis que constatada a possibilidade de regularização – Inexistência de má-fé dos compradores - Impossibilidade de apropriação das acessões e benfeitorias realizadas no lote sem a justa indenização, sob pena de enriquecimento sem causa – Valor constatado por perito judicial com base em normas técnicas de construção e valores de mercado – Juros legais cujo cálculo não deve ser contado do trânsito em julgado, eis que incidem sobre indenização das benfeitorias e não sobre o valor de restituição – Distinção em relação ao precedente vinculante do STJ (Tema 1002) – Abatimento de percentual do valor das benfeitorias para fazer frente às despesas necessárias para regularização do imóvel – Sentença que fixou 15% sobre o quantum indenizatório, que se mostra excessivo diante do caso concreto – Mera estimativa do laudo que informa grande variação - Despesa ainda não mensurada, cuja definição deve ser apurada de forma a evitar enriquecimento indevido de quaisquer das partes – Concessão de prazo para a vendedora comprovar o efetivo valor das despesas em fase de liquidação - Indenização pela fruição diante do comprovado exercício da posse pelo comprador - Taxa mensal fixada em 0,5% do valor atualizado do contrato - Indenização que deve observar o período da ocupação – Precedentes desta Corte e do STJ - Honorários advocatícios – Impossibilidade de fixação por equidade como pretendido pela ré - Não sendo irrisório ou inestimável o proveito econômico, os honorários devem observar os limites do art. 85, § 2º do CPC – Aplicação do precedente vinculante do STJ (Tema 1.076) - Sentença reformada em parte - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1006592-24.2021.8.26.0320 Limeira, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 30/11/2023, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. RECONVENÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. VALOR DO ALUGUEL DO IMÓVEL.INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. AÇÃO AUTÔNOMA. IRREGULARIDADE. 1. Em caso de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda firmado pelas partes, por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas. 2. É possível formular pedido de indenização por benfeitorias em contestação, não sendo necessário o oferecimento de reconvenção. Precedentes do STJ. 3. A possível irregularidade na construção consiste em mera irregularidade, passível de ser sanada, e não de ilegalidade, impossível de ser revertida. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. (TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1053425-5 - São José dos Pinhais - Rel.: Desembargadora Vilma Régia Ramos de Rezende - Unânime - J. 29.04.2014) AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IRREGULARIDADE ADMINISTRATIVA. IRRELEVÂNCIA. INCAPACIDADE DE IMPEDIR A SATISFAÇÃO DA PRETENSÃO RESSARCITÓRIA, QUANTO AOS MELHORAMENTOS, ACOLHIDA EM SENTENÇA E ESTIMADA MONETARIAMENTE POR PERITO JUDICIAL. PRECEDENTE DESTA CÂMARA. ABATIMENTO DA DESPESA NECESSÁRIA PARA REGULARIZAÇÃO DA OBRA DO VALOR DEVIDO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO PELA BENFEITORIA. ADMISSIBILIDADE. PRECEDENTES, INCLUSIVE DESTA CÂMARA, NO MESMO SENTIDO. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2219860-66.2023.8.26.0000; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/11/2023; Data de Registro: 16/11/2023).

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016. 2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes. 3. O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. 4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. 5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir) regularidade da edificação efetivada por aquele. 6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável. 7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

(REsp 1643771/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/06/2019, DJe 21/06/2019)

Sendo assim, conforme já salientado na decisão de id. 27642633, em que deferi o efeito suspensivo ao agravo, resta configurada a probabilidade de provimento do recurso, seja pela flagrante violação à preclusão, seja pela reiteração de tese já superada pela jurisprudência pátria.

O
periculum in mora
é igualmente manifesto. A decisão agravada impôs aos Agravantes o prazo de 15 (quinze) dias para a apresentação de complexa e custosa documentação, sob pena de
extinção do processo de liquidação
.

Considerando a hipossuficiência dos Agravantes, já reconhecida nos autos, é patente a impossibilidade material de cumprimento de tais exigências no exíguo prazo assinalado. A eventual manutenção da decisão
a quo
levará, inexoravelmente, à extinção do feito liquidatório, o que, na prática, aniquilará o direito à indenização que lhes foi assegurado pelo título executivo judicial e confirmado por este Tribunal.

A consequência seria a perda total do investimento realizado na construção de sua moradia – conforme demonstram as fotografias dos autos –, e a iminente possibilidade de cumprimento do mandado de reintegração de posse sem a devida e prévia contrapartida financeira, em clara violação ao direito de retenção e em contrariedade direta ao que já foi decidido por esta Corte.

O dano, portanto, não é apenas provável, mas iminente, e de natureza gravíssima e irreversível, pois implicaria a perda do lar e do patrimônio de uma família, chancelando o enriquecimento ilícito da parte Agravada.

Ademais, vale reforçar que a
L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários LTDA.
, ao rescindir o contrato, busca reaver o lote. Contudo, o lote não se encontra mais em seu estado original; sobre ele foi edificada uma casa que, conforme demonstram as fotografias nos autos, serve de moradia para a família dos Agravantes. Permitir que a empresa retome o terreno com a construção, sem a devida contraprestação financeira, seria consagrar um locupletamento ilícito vedado pelo nosso ordenamento jurídico.

A ausência de documentos como alvará de construção ou "Habite-se" constitui, em regra, mera irregularidade de natureza administrativa, sanável perante o Poder Público municipal. Tal pendência não tem o condão de transformar a construção em um "não-valor" ou de aniquilar o direito fundamental à indenização, previsto no art. 34 da Lei nº 6.766/79 e no art. 1.219 do Código Civil.

A própria cobrança de IPTU pelo Município, mencionada pelos Agravantes, é um ato administrativo que reconhece a existência fática e o valor econômico do imóvel edificado, independentemente de sua regularidade formal.

As contrarrazões apresentadas pela Agravada não se sustentam. A alegação de preclusão e violação ao princípio da unirrecorribilidade milita, na verdade, contra a própria Agravada e, principalmente, contra o juízo de origem, que insiste em desobedecer a uma ordem judicial expressa de instância superior. Os Agravantes não recorrem multiplamente da mesma decisão; eles são forçados a recorrer de novas decisões que repetem um erro já corrigido.

Da mesma forma,
não há que se falar em ausência de dialeticidade
. O recurso ataca de forma frontal e específica o vício da decisão agravada: a reiteração de uma exigência ilegal e já afastada judicialmente.

Por fim,
a alegação de litigância de má-fé beira o absurdo
, pois são os Agravantes que buscam, há anos, a efetivação de um direito já reconhecido em sentença transitada em julgado (o direito à indenização), sendo constantemente obstados por exigências desarrazoadas e já declaradas inexigíveis.

A solução justa e que equilibra os interesses das partes é permitir que a liquidação prossiga, com a apuração do valor da construção por meio de perícia técnica ou outro meio de prova idôneo. Eventuais custos para a regularização administrativa da obra, se comprovadamente necessários e quantificados, poderão ser abatidos do montante final da indenização, mas jamais a ausência de tais documentos pode servir de pretexto para negar por completo o direito creditório dos Agravantes.

Portanto, deve ser provido o agravo.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Agravo de Instrumento e
DOU-LHE PROVIMENTO
,
para cassar a decisão agravada, pelo que
afasto em definitivo
a exigência de apresentação de Projeto Arquitetônico/planta do imóvel, Memorial Descritivo, Laudo Técnico de avaliação dos imóveis, Alvará de construção e Habite-se e Anotação de Responsabilidade Técnica – ART e Certidão Negativa de Tributos/Multas como condição para o prosseguimento da liquidação, nos termos da fundamentação.

É o voto.

À Secretaria para as devidas providências.

Belém, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 11/08/2025