Tribunal: TJPA
Processo: 0805923-23.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10502 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2025-07-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL: 0805923-23.2019.8.14.0040 COMARCA DE ORIGEM: 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas RECORRENTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. RECORRIDO(A): MARIA DEUZELINA CARNEIRO DE SOUZA SILVA RELATOR: Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO ENTRE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c pedido de restituição de parcelas pagas, ajuizada por Maria Deuzelina Carneiro de Souza Silva. A sentença reconheceu a rescisão contratual por inadimplemento da compradora, determinando a restituição de 80% dos valores pagos, corrigidos e acrescidos de juros, além de conceder a reintegração de posse à vendedora e admitir compensação por benfeitorias em liquidação. Os embargos de declaração da ré foram acolhidos para indeferir a cobrança de taxa de fruição mensal de 0,25% com base na vedação à cumulação com cláusula penal. A apelante sustenta, em síntese, a legalidade da cobrança da taxa de fruição, a inaplicabilidade da redução da restituição para apenas 20%, e o descabimento de afastar cláusula expressa do contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se é possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição pelo uso do imóvel; (ii) estabelecer se é válida a restituição de 80% dos valores pagos, com retenção de 20%; (iii) determinar se há direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR O inadimplemento contratual da parte compradora, devidamente comprovado e precedido de notificação extrajudicial, autoriza a resolução do contrato e a restituição do imóvel à vendedora. A cláusula penal compensatória possui natureza indenizatória e visa reparar o inadimplemento, sendo vedada sua cumulação com a taxa de fruição, conforme orientação do STJ no Tema 970, por configurarem dupla penalização pelo mesmo fato gerador. A previsão contratual da taxa de fruição não prevalece diante da vedação jurisprudencial à cumulação com cláusula penal, evitando-se o bis in idem e o enriquecimento ilícito da parte vendedora. A retenção de 20% dos valores pagos encontra amparo legal e contratual, devendo a restituição observar a atualização monetária e o pagamento em parcela única, respeitada a proporcionalidade e o equilíbrio contratual. A realização de benfeitorias úteis e necessárias pela parte compradora, se comprovada, gera direito à indenização, conforme arts. 96 e 97 do Código Civil e art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/1979, com apuração em sede de liquidação de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição não podem ser cumuladas, por possuírem ambas natureza indenizatória e incidirem sobre o mesmo inadimplemento contratual. É válida a restituição de 80% dos valores pagos, com atualização desde o desembolso e pagamento em parcela única, observada a retenção de até 20%. O promitente comprador faz jus à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias efetivamente realizadas, desde que comprovadas, apurando-se o valor em liquidação de sentença. ACÓRDÃO ACORDAM OS DESEMBARGADORES DA 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães Des. RELATOR.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805923-23.2019.8.14.0040

APELANTE: MARIA DEUZELINA CARNEIRO DE SOUZA SILVA

APELADO: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL: 0805923-23.2019.8.14.0040

COMARCA DE ORIGEM: 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas

RECORRENTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

RECORRIDO(A): MARIA DEUZELINA CARNEIRO DE SOUZA SILVA

RELATOR: Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO ENTRE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c pedido de restituição de parcelas pagas, ajuizada por Maria Deuzelina Carneiro de Souza Silva. A sentença reconheceu a rescisão contratual por inadimplemento da compradora, determinando a restituição de 80% dos valores pagos, corrigidos e acrescidos de juros, além de conceder a reintegração de posse à vendedora e admitir compensação por benfeitorias em liquidação. Os embargos de declaração da ré foram acolhidos para indeferir a cobrança de taxa de fruição mensal de 0,25% com base na vedação à cumulação com cláusula penal. A apelante sustenta, em síntese, a legalidade da cobrança da taxa de fruição, a inaplicabilidade da redução da restituição para apenas 20%, e o descabimento de afastar cláusula expressa do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição pelo uso do imóvel; (ii) estabelecer se é válida a restituição de 80% dos valores pagos, com retenção de 20%; (iii) determinar se há direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O inadimplemento contratual da parte compradora, devidamente comprovado e precedido de notificação extrajudicial, autoriza a resolução do contrato e a restituição do imóvel à vendedora.

A cláusula penal compensatória possui natureza indenizatória e visa reparar o inadimplemento, sendo vedada sua cumulação com a taxa de fruição, conforme orientação do STJ no Tema 970, por configurarem dupla penalização pelo mesmo fato gerador.

A previsão contratual da taxa de fruição não prevalece diante da vedação jurisprudencial à cumulação com cláusula penal, evitando-se o bis in idem e o enriquecimento ilícito da parte vendedora.

A retenção de 20% dos valores pagos encontra amparo legal e contratual, devendo a restituição observar a atualização monetária e o pagamento em parcela única, respeitada a proporcionalidade e o equilíbrio contratual.

A realização de benfeitorias úteis e necessárias pela parte compradora, se comprovada, gera direito à indenização, conforme arts. 96 e 97 do Código Civil e art. 34, §1º, da Lei nº 6.766/1979, com apuração em sede de liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição não podem ser cumuladas, por possuírem ambas natureza indenizatória e incidirem sobre o mesmo inadimplemento contratual.

É válida a restituição de 80% dos valores pagos, com atualização desde o desembolso e pagamento em parcela única, observada a retenção de até 20%.

O promitente comprador faz jus à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias efetivamente realizadas, desde que comprovadas, apurando-se o valor em liquidação de sentença.

ACÓRDÃO

ACORDAM OS DESEMBARGADORES DA 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Des. RELATOR.

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face da sentença proferida nos autos da “ação de rescisão contratual c/c pedido de restituição de parcelas pagas e tutela provisória de urgência” ajuizada por Maria Deuzelina Carneiro de Souza Silva.

A sentença recorrida, lançada sob o ID nº 12363492, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora. Reconheceu-se a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de dois lotes urbanos firmados entre as partes, determinando-se, em consequência, a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores efetivamente pagos pela autora, devidamente corrigidos a partir de cada desembolso e acrescidos de juros moratórios a contar da citação, conforme previsão dos artigos 51, II, e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Também se deferiu o pedido de reintegração de posse dos imóveis à promitente vendedora, por ainda constar como legítima possuidora indireta. Por fim, fixou-se a possibilidade de compensação por benfeitorias úteis e necessárias em eventual liquidação.

A parte ré, ora apelante, opôs embargos de declaração, os quais foram acolhidos para integrar a sentença quanto à omissão relativa ao pedido de indenização por fruição. O magistrado de origem entendeu pela impossibilidade de cumulação da taxa de fruição contratual com a cláusula penal, por configurar bis in idem, razão pela qual indeferiu o pedido de condenação ao pagamento da taxa de fruição mensal de 0,25% sobre o valor atualizado do contrato.

Em suas razões recursais (ID nº 12363498), a Apelante sustenta, em síntese: (i) que a sentença merece reforma ao ter considerado ilícita a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal, desconsiderando previsão contratual expressa (cláusula 16ª); (ii) que não houve demonstração de vícios de consentimento (erro, dolo, coação ou fraude) que autorizem a revisão contratual; (iii) que a aplicação da retenção de apenas 20% dos valores pagos ofende o disposto no art. 32-A da Lei nº 6.766/79, com a redação da Lei nº 13.786/2018, que autoriza descontos por fruição, cláusula penal e despesas moratórias; (iv) que a parte autora permaneceu inadimplente e na posse dos imóveis por período superior a 7 anos, devendo ser condenada a pagar indenização correspondente à fruição pelo uso indevido dos bens;

(v) que eventual devolução de valores deve observar os percentuais pactuados no contrato e as disposições legais acima referidas, de modo a evitar enriquecimento sem causa da parte recorrida. Ao final, pugna pela reforma da sentença para: (a) aplicar integralmente a cláusula 16ª do contrato; (b) reconhecer a legalidade da cobrança da taxa de fruição mensal no percentual de 0,25% do valor atualizado; e (c) reduzir o percentual de restituição dos valores pagos, autorizando maiores deduções.

Não houve apresentação de contrarrazões.

É o relatório
.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pela apelante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

MÉRITO

A controvérsia trazida à apreciação desta Turma diz respeito à validade da rescisão contratual por inadimplemento da parte compradora, à possibilidade de reintegração de posse, à capitalização dos juros, à restituição de valores pagos com retenção, à cobrança da taxa de fruição e à indenização por benfeitorias.

Após minucioso exame do feito e da apelação, verifico que o recurso merece parcial provimento, pelas razões a seguir desenvolvidas.

É incontroverso nos autos o inadimplemento da parte apelada, que deixou de adimplir as obrigações pactuadas no contrato de compromisso de compra e venda do lote.

Diante da ausência de pagamento das parcelas pactuadas e da regular notificação extrajudicial, configura-se a mora da compradora, autorizando, por consequência, a resolução contratual e o retorno das partes ao status quo ante.

Correta, pois, a pretensão da autora/apelante em ver rescindido o contrato e deferida a restituição do bem imóvel.

No tocante à cobrança da denominada "taxa de fruição", prevista contratualmente como forma de ressarcimento pelo uso e ocupação do imóvel pela parte compradora durante a vigência da avença, cumpre tecer algumas considerações.

O contrato firmado entre as partes dispõe expressamente sobre a incidência de taxa de 0,25% ao mês do valor atualizado do contrato, como compensação pela ocupação do bem até a sua devolução, o que, à primeira vista, encontra respaldo no ordenamento jurídico como forma de evitar o enriquecimento sem causa da parte compradora, à luz do art. 884 do Código Civil.

Entretanto, observa-se que o mesmo instrumento contratual também prevê a imposição de cláusula penal por inadimplemento (multa compensatória), de caráter nitidamente indenizatório, o que enseja a necessária análise da possibilidade de cumulação entre referidas penalidades.

A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 970), firmou entendimento no sentido de que não é possível a cumulação da cláusula penal moratória ou compensatória com lucros cessantes, como é o caso da taxa de fruição, uma vez que ambas visam indenizar o mesmo fato – a mora ou inadimplemento da obrigação – o que configuraria
bis in idem
. Senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019). (Grifei).

Ainda que se reconheça que a taxa de fruição tenha como fundamento o ressarcimento pelo uso do bem, fato é que sua exigibilidade, quando cumulada com cláusula penal compensatória, converte-se em duplicidade indenizatória, sendo ambos institutos de mesma natureza jurídica: a compensação por inadimplemento contratual.

A jurisprudência deste Tribunal também se alinha a essa orientação:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE.
PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM
BIS IN IDEM
. IMPOSSIBILIDADE
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ/PA - 2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04).

Assim, reconhecendo-se que já há previsão de multa contratual compensatória (cláusula penal), impõe-se o afastamento da exigência da taxa de fruição, sob pena de infringência ao princípio que veda o enriquecimento sem causa e à vedação de dupla penalização pelo mesmo fato gerador.

Por outro lado, tem-se que a parte ré/apelada, em contestação, sustentou haver realizado benfeitorias úteis e necessárias sobre o imóvel objeto do contrato, cuja aquisição se deu ainda na condição de lote sem qualquer construção ou infraestrutura edificada.

Tais alegações, se comprovadas, podem ensejar o direito à indenização, haja vista a boa-fé objetiva que rege a relação contratual e a consequente vedação ao enriquecimento ilícito da vendedora, caso retomasse o imóvel acrescido de melhorias implementadas às suas expensas, sem qualquer compensação.

O Código Civil, em seus arts. 96 e 97, reconhece o direito à indenização por benfeitorias úteis (que aumentam ou facilitam o uso do bem) e necessárias (indispensáveis à conservação do bem), nos casos de posse de boa-fé:

Ademais, a Lei nº 6.766/1979, que rege os contratos de loteamento urbano, também prevê, em seu art. 34, §1º
[1]
, o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis feitas pelo promitente comprador, desde que comprovadas.

No caso dos autos, o contrato em exame não afasta a possibilidade de indenização das benfeitorias. Ao revés, contempla previsão de indenização, o que reforça a compatibilidade da pretensão com o pactuado.

Entretanto, a inexistência de instrução probatória acerca da natureza, extensão e valor das benfeitorias supostamente realizadas impõe que eventual apuração ocorra em sede de liquidação de sentença, onde deverá a parte interessada comprovar, por meio idôneo, a regularidade e efetividade das melhorias invocadas.

Dessa forma, impõe-se reconhecer o direito da parte ré/apelada à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias efetivamente realizadas e provadas no imóvel, com apuração em sede de liquidação de sentença.

No mais, diante da reforma da sentença para julgar parcialmente procedentes os pedidos da autora, inverte-se o ônus de sucumbência, condenando-se a parte ré/apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, observada a suspensão da exigibilidade por ser beneficiária da gratuidade da justiça.

DIPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:

Reconhecer o direito da apelada à devolução dos valores pagos, com retenção de até 20%, atualizados pelo IGPM desde cada desembolso, em parcela única, a ser apurado em liquidação de sentença;

Afastar a cobrança da taxa de fruição, por vedação à cumulação com a multa contratual;

Assegurar à apelada o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença, com possibilidade de compensação;

É como voto
.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É O VOTO

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador - Relator

[1]
§ 1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
(Redação dada pela Lei nº 13.786, de 2018)

Belém, 27/08/2025