Tribunal: TJPA
Processo: 0029006-70.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-09-30

Ementa:
EMENTADIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. MULTA COMPENSATÓRIA. APLICAÇÃO DOS TEMAS 996 E 971 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível interposta por PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA. contra sentença da 13ª Vara Cível e Empresarial de Belém que julgou parcialmente procedente ação ajuizada por CRISTINA DE CARVALHO SPANNER, reconhecendo a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel objeto de promessa de compra e venda. A sentença condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes, restituição de valores indevidamente pagos, multa compensatória e indenização por danos morais. II. Questões em discussão As questões em discussão consistem em saber:(i) se os lucros cessantes devem ser limitados até a data da celebração de contrato de financiamento do imóvel;(ii) se a multa compensatória de 2% sobre o valor do contrato configura cumulação indevida com os lucros cessantes;(iii) se há dano moral indenizável em razão do atraso na entrega do imóvel;(iv) qual o índice de correção e a taxa de juros aplicáveis às verbas indenizatórias. III. Razões de decidir A limitação dos lucros cessantes foi afastada com base na inexistência de cessão contratual formal ou novação subjetiva, e na presunção de prejuízo consagrada pela jurisprudência do STJ (Tema 996). A condenação ao pagamento de multa compensatória de 2% sobre o valor do contrato é válida, em consonância com o Tema 971 do STJ, sendo possível a inversão da cláusula penal estipulada unilateralmente em prejuízo do consumidor. A cumulação com lucros cessantes é admitida, por tratarem-se de verbas de natureza distinta. Quanto aos danos morais, restou demonstrado que o atraso significativo e injustificado da entrega do imóvel superou o mero inadimplemento contratual, ensejando a condenação no valor de R$ 10.000,00, mantido como razoável e proporcional ao dano experimentado. Em relação à atualização monetária e aos juros moratórios, adotou-se a nova redação dos arts. 389 e 406 do Código Civil (alterados pela Lei nº 14.905/2024), com aplicação do IPCA e da taxa Selic, conforme a natureza de cada verba. IV. Dispositivo e tese Recurso parcialmente provido, exclusivamente para ajustar os critérios de atualização monetária e juros de mora incidentes sobre as verbas indenizatórias, conforme os arts. 389 e 406 do Código Civil. Tese de julgamento:“1. O atraso injustificado na entrega de imóvel gera dever de indenizar por lucros cessantes, independentemente da comprovação de pagamento de aluguel, com base na presunção de prejuízo (Tema 996/STJ).2. A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor pode ser invertida pelo Judiciário quando caracterizado o inadimplemento da incorporadora, conforme previsão do art. 51, IV, do CDC e Tema 971/STJ.3. A indenização por danos morais é cabível quando o inadimplemento contratual extrapola o mero aborrecimento, causando frustração de legítimas expectativas do consumidor.” Dispositivos legais relevantes citados:CPC/2015, arts. 389, 397 e 406; CC/2002, arts. 389, parágrafo único, 405 e 406, § 1º; CDC, art. 51, IV. Jurisprudência relevante citada:STJ, AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª Turma, j. 07.02.2012; STJ, REsp 1.686.075/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 29.08.2017; STJ, Tema Repetitivo 996 e Tema Repetitivo 971. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 5ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0029006-70.2014.8.14.0301

APELANTE: PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA

APELADO: CRISTINA DE CARVALHO SPANNER

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. MULTA COMPENSATÓRIA. APLICAÇÃO DOS TEMAS 996 E 971 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta por PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA. contra sentença da 13ª Vara Cível e Empresarial de Belém que julgou parcialmente procedente ação ajuizada por CRISTINA DE CARVALHO SPANNER, reconhecendo a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel objeto de promessa de compra e venda. A sentença condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes, restituição de valores indevidamente pagos, multa compensatória e indenização por danos morais.

II. Questões em discussão

As questões em discussão consistem em saber:
(i) se os lucros cessantes devem ser limitados até a data da celebração de contrato de financiamento do imóvel;
(ii) se a multa compensatória de 2% sobre o valor do contrato configura cumulação indevida com os lucros cessantes;
(iii) se há dano moral indenizável em razão do atraso na entrega do imóvel;
(iv) qual o índice de correção e a taxa de juros aplicáveis às verbas indenizatórias.

III. Razões de decidir

A limitação dos lucros cessantes foi afastada com base na inexistência de cessão contratual formal ou novação subjetiva, e na presunção de prejuízo consagrada pela jurisprudência do STJ (Tema 996).

A condenação ao pagamento de multa compensatória de 2% sobre o valor do contrato é válida, em consonância com o Tema 971 do STJ, sendo possível a inversão da cláusula penal estipulada unilateralmente em prejuízo do consumidor. A cumulação com lucros cessantes é admitida, por tratarem-se de verbas de natureza distinta.

Quanto aos danos morais, restou demonstrado que o atraso significativo e injustificado da entrega do imóvel superou o mero inadimplemento contratual, ensejando a condenação no valor de R$ 10.000,00, mantido como razoável e proporcional ao dano experimentado.

Em relação à atualização monetária e aos juros moratórios, adotou-se a nova redação dos arts. 389 e 406 do Código Civil (alterados pela Lei nº 14.905/2024), com aplicação do IPCA e da taxa Selic, conforme a natureza de cada verba.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido
, exclusivamente para ajustar os critérios de atualização monetária e juros de mora incidentes sobre as verbas indenizatórias, conforme os arts. 389 e 406 do Código Civil.

Tese de julgamento
:
“1. O atraso injustificado na entrega de imóvel gera dever de indenizar por lucros cessantes, independentemente da comprovação de pagamento de aluguel, com base na presunção de prejuízo (Tema 996/STJ).
2. A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor pode ser invertida pelo Judiciário quando caracterizado o inadimplemento da incorporadora, conforme previsão do art. 51, IV, do CDC e Tema 971/STJ.
3. A indenização por danos morais é cabível quando o inadimplemento contratual extrapola o mero aborrecimento, causando frustração de legítimas expectativas do consumidor.”

Dispositivos legais relevantes citados:
CPC/2015, arts. 389, 397 e 406; CC/2002, arts. 389, parágrafo único, 405 e 406, § 1º; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª Turma, j. 07.02.2012; STJ, REsp 1.686.075/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 29.08.2017; STJ, Tema Repetitivo 996 e Tema Repetitivo 971.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 5ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL: 0029006-70.2014.8.14.0301

COMARCA DE ORIGEM: 13ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM

APELANTE: PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA.

APELADO: CRISTINA DE CARVALHO SPANNER.

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível de Belém, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por
CRISTINA DE CARVALHO SPANNER
em
AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALOR E REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA,
nos seguintes termos (ID 20631460):

Ante ao exposto, julgo
PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido deduzido pela parte Autora, para, na forma do art. 487, I, do NCPC:

a) Condenar a ré a indenizar a parte autora, a título de danos materiais/lucros cessantes, a quantia equivalente a
0,5% (meio por cento) mensal

do valor atualizado do imóvel
objeto do contrato firmado entre as partes, como prestação mensal (aluguel) no período compreendido entre a data de previsão da entrega do imóvel, conforme estabelecido no contrato, incluindo-se a prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, até a data da entrega das chaves, com correção monetária a contar de cada mês de atraso e acrescido de juros demora de 1% a contar da citação. A atualização do valor do imóvel previsto no contrato deve ser feita pelo índice
IPCA.

b) Sobre o saldo devedor da unidade da autora
não incida juros de mora e multa contratuais entre o decurso do prazo de tolerância e a data da entrega das chaves
, substituindo o índice do setor (INCC) pelo índice geral (IGP-M), salvo se o primeiro for mais benéfico à autora. A diferença do valor eventualmente pago a maior pela autora deverá ser apurada em sede de liquidação de sentença, ficando a ré condenada a restituir o importe apurado corrigido a contar do desembolso e acrescido de juros de mora a contar da citação.

c) Condenar a ré a arcar com juros de mora e multa no importe de 2% (dois por cento) sobre o valor total do contrato, haja vista a mora na entrega do imóvel;

d) Condenar a ré a indenizar, a título de
danos morais
, pelas razões já assentadas, no importe de
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, valor este que deverá ser corrigido monetariamente pelo índice do
IGPM
, a partir da data desta sentença, e, juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação (art. 405, CC).

e) Condenar, finalmente, a ré em custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 20% (vinte por cento) do valor da condenação, ante sua substancial sucumbencia.

Em suas razões recursais (ID 20631461) a apelante
PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA
pleiteando, sucintamente: (i) a limitação dos lucros cessantes até a data de assinatura do contrato de financiamento, limitados desde a data da assinatura do contrato de cessão; (ii) necessidade de aplicação da Selic como taxa de correção; (iii) afastamento da multa compensatória de 2% do valor do contrato; (iv) improcedência dos danos morais. Subsidiariamente, requer a minoração de danos morais de R$10.000,00 para R$3.000,00.

Certificado no ID 20631469 que não foram apresentadas contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos.

A controvérsia recursal cinge-se à análise das seguintes questões devolvidas à instância ad quem por força da apelação interposta por
PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA.
:

(i)
a alegada limitação temporal da indenização por lucros cessantes ao período compreendido entre o termo final do prazo de tolerância contratual e a data da cessão de direitos do imóvel objeto do contrato
;

(ii)
a suposta impossibilidade de cumulação entre os lucros cessantes e a cláusula penal moratória (multa contratual de 2%)
, sob o argumento de que ambas visam a compensar o mesmo dano;

(iii)
a impugnação à condenação por danos morais
, com pedido de total afastamento ou, subsidiariamente, redução do quantum fixado pelo juízo de origem (de R$ 10.000,00 para R$ 3.000,00);

(iv)
a alegação de erro na aplicação dos critérios de atualização monetária e juros moratórios
, com pedido de substituição do IPCA pelo índice SELIC como forma de cálculo dos encargos legais sobre os valores indenizatórios devidos.

Pois bem.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA ALEGAÇÃO DE RETENÇÃO
DOS LUCROS CESSANTES

A tese recursal trazida pela apelante PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA. no sentido de que a indenização por lucros cessantes deveria ser limitada até a data em que os pais da autora firmaram contrato de financiamento do imóvel, não merece acolhida. Com efeito, conforme já esclarecido, a relação contratual em análise tem por objeto
instrumento de promessa de compra e venda celebrado diretamente entre a empresa apelante e a autora originária da ação, CRISTINA DE CARVALHO SPANNER (ID 20631371)
, não havendo nos autos qualquer prova da ocorrência de cessão formal ou novação subjetiva anterior ao inadimplemento contratual.

Sabe-se que a tese de que o dano material só é devido quando há comprovação de que o consumidor efetivamente paga alugueres está superada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Atualmente, o entendimento que prevalece, tanto nos Tribunais estaduais quanto no STJ,
é o de que o dano material na modalidade lucros cessantes é presumido em casos semelhantes ao presente
. Nesse sentido:

PROCESSO CIVIL VENDA E COMPRA - IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PREENCHIDOS OS REQUISITOS CABIMENTO RECURSO IMPROVIDO.

I - O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.

II - Não merece reproche a decisão que antecipou os efeitos da tutela, uma vez preenchidos os requisitos do art. 273 do CPC

III - Agravo de Instrumento conhecido e improvido.

(AI n. 201230011954, 1ª Câmara Cível Isolada, rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares,
Data:18/04/2012
).

AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.

3.- Agravo Regimental improvido.

(AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, Dje 24/02/2012).

Diante disto, firmo o meu entendimento de que os danos materiais emergem não só do direito ao ressarcimento pelos valores pagos, bem como o autor poderia ter usufruído caso o contrato tivesse sido cumprido, ou seja, os frutos com aluguéis que o imóvel poderia render
caso tivesse sido entregue no prazo do contrato
, conforme entendimento do STJ, cujo aresto transcrevo a seguir:

COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.

2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012)

PROCESSUAL. ACÓRDÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. INTERPOSIÇÃO. AGRAVO INTERNO. APRECIAÇÃO. COLEGIADO. PREJUÍZO. AUSÊNCIA. CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. QUITAÇÃO PARCIAL.

PROPORCIONALIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXISTÊNCIA.

I - A competência para julgar embargos de declaração opostos a acórdão é do colegiado que o proferiu. Contudo, se, por meio do agravo interno, a impugnação acabou sendo apreciada pelo órgão competente, não ocorre prejuízo à parte, razão pela qual não se declara a existência de nulidade. Precedentes.

II - A argüição de afronta ao artigo 535, incisos I e II, do Código de Processo Civil, deve indicar os pontos considerados omissos e contraditórios, não sendo suficiente a alegação genérica, sob pena de aplicação do enunciado 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.

III - Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Não há falar, pois, em enriquecimento sem causa.

Recurso não conhecido, com ressalva quanto à terminologia. (REsp 808.446/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 23/10/2006).

REGIMENTAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES. - Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso.

(AgRg no Ag 692543/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ 27/08/2007, p. 223)

Seguindo o mesmo entendimento, confiram-se as seguintes decisões monocráticas: REsp 1.121.214/RS, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), DJe 26/04/2010; REsp 865417/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 01/12/2009; Ag 897.922/PR, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, DJ 01/08/2007.

Neste sentido, entendo cabível o ressarcimento do autor dos valores pagos a título de aluguel de outro imóvel. Caso o empreendimento tivesse sido construído e entregue no prazo do contrato, não teriam arcado com o pagamento do aluguel de outro imóvel.

Diante disso, entendo correta a manutenção da sentença no que tange ao ressarcimento, uma vez que o atraso na entrega do imóvel diretamente resultou na necessidade de contratação de outra moradia pelos autores.

Assim, esse capítulo da sentença recorrida, de certo modo, está em sintonia com o precedente qualificado do STJ que deu origem ao Tema 996/STJ, abaixo transcrito, na tese 1.2:

Tema 996/STJ - 1.2:
o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício
, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.

Desta forma, não merece ser reforma a sentença a quo neste ponto, pelo que o termo inicial para o período de mora ocorre no fim do prazo de entrega e o termo final na data da rescisão.

A respeito do
quantum
a ser arbitrado pelo juízo a quo, é prática comum do mercado imobiliário a fixação do aluguel com base em percentual sobre o valor do imóvel, visto ser parâmetro que propicia a comparação da rentabilidade obtida com a aplicação do valor gasto na aquisição do imóvel alugado.

Os especialistas da área entendem que a variação média do valor do aluguel, circunda entre 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 0,75% (zero virgula setenta e cinco por cento) do valor do imóvel, conforme fatores inerentes ao bem e as variações de mercado (informações veiculadas no site http://advfn.com/educacional/imóveis/rentabilidade-mensal), enquanto a jurisprudência pátria tem oscilado entre
0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel previsto em contrato.

Assim, entendo que não merece reforma a sentença a quo neste ponto, sendo devido o pagamento de lucros cessantes.

DA MULTA COMPENSATÓRIA E DA APLICAÇÃO DO TEMA 971/STJ

A apelante também se insurge contra a condenação ao pagamento de multa compensatória de 2% sobre o valor do contrato, sob o fundamento de que haveria cumulação indevida entre cláusula penal e lucros cessantes, o que implicaria em duplicidade de condenação pelo mesmo fato gerador – atraso na entrega da unidade imobiliária.

No entanto, a irresignação da recorrente colide frontalmente com o entendimento já pacificado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, notadamente através do julgamento do Tema Repetitivo n.º 971, que fixou a seguinte tese vinculante:

Tema 971/STJ: “É válida a cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor no contrato de adesão firmado com a incorporadora, desde que haja a inversão da cláusula penal pelo juiz em caso de inadimplemento total ou parcial da obrigação pela incorporadora.”

A inversão da cláusula penal prevista contratualmente – originalmente estipulada apenas em desfavor do consumidor – constitui prática consolidada na jurisprudência, com fundamento no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, e é inteiramente compatível com o regime jurídico das obrigações e com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Ademais, a cumulação da multa compensatória com os lucros cessantes é admitida quando estas penalidades se referem a naturezas distintas, como ocorre no presente caso: os lucros cessantes visam indenizar a perda do uso ou rendimento econômico da unidade; já a cláusula penal compensatória possui natureza punitiva e coercitiva, justamente para reforçar o adimplemento pontual da obrigação principal.

Sobre esse ponto, colhe-se da jurisprudência:

“A cláusula penal tem função de pré-fixar perdas e danos em caso de inadimplemento, podendo ser cumulada com lucros cessantes se estes representarem danos distintos, o que ocorre nos casos de atraso na entrega de imóvel.”
(REsp 1.686.075/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, DJe 29/08/2017)

Portanto, a condenação ao pagamento da multa compensatória de 2% sobre o valor total do contrato, prevista na sentença, não afronta o ordenamento jurídico, tampouco a jurisprudência consolidada, devendo ser mantida, inclusive quanto à sua base de cálculo.

DANOS MORAIS

No que concerne o arbitramento de indenização a título de danos morais, também entendo que referidos valores são devidos.

Como sabido, o dano moral indenizável, decorrente de uma conduta antijurídica, é aquele que submete a vítima à intensa dor íntima, ferindo sua dignidade, abalando sua imagem. É preciso que o prejuízo causado seja de fato relevante, ultrapassando a fronteira do simples desconforto, do mero aborrecimento.

A respeito da caracterização do dano moral, cabe destacar as lições dos professores A. Minozzi e Sérgio Cavalieri Filho, insertas no livro de autoria do segundo:

"Não é o dinheiro nem coisa comercialmente reduzida a dinheiro, mas a dor, o espanto, a emoção, a vergonha, a injúria física ou moral, em geral uma dolorosa sensação experimentada pela pessoa, atribuída à palavra dor o mais largo significado." (in Studio Sul Danno non Patrimoniale, Milão, 1901, p. 31, Programa Responsabilidade Civil, Editora Malheiros, páginas 77 e seguintes).

Em regra, o simples inadimplemento contratual não enseja indenização por danos morais. Também meros e passageiros aborrecimentos do dia a dia, que não causam maiores consequências ao ser humano, não autorizam a indenização imaterial.

Entretanto, na espécie, a inexecução do contrato de compra e venda da unidade habitacional perdurou por tempo considerável (mais de um ano), fato este que causou, indubitavelmente, angústia ao comprador, frustrando suas justas expectativas e superando os meros aborrecimentos da vida cotidiana, ocasionando o pedido de rescisão do bem. Não se trata de simples inadimplemento contratual, mas de total desrespeito ao consumidor.

Na fixação do valor da indenização, o juiz deve estar atento à dupla finalidade da reparação, buscando um efeito repressivo e pedagógico ao agente, bem como propiciando à vítima uma satisfação, sem que isto represente um enriquecimento sem causa.

Sobre o tema, Rui Stoco, em sua obra "Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial", Ed. Revista dos Tribunais, 3ª edição, 1997, p. 497, sustenta:

"(...) o eventual dano moral que ainda se possa interferir, isolada ou cumulativamente, há de merecer arbitramento tarifado, atribuindo-se valor fixo e único para compensar a ofensa moral perpetrada".

Daí caber ao juiz a tarefa de arbitrar o valor da reparação, sem que possibilite lucro fácil ao autor, nem se reduza o aludido importe a montante ínfimo ou simbólico.

A doutrina e a jurisprudência têm procurado estabelecer parâmetros para o arbitramento do valor da indenização, traduzidos, por exemplo, nas circunstâncias do fato, bem como nas condições do autor do ofendido e do ilícito, devendo a condenação corresponder a uma sanção ao responsável pelo fato para que não volte a cometê-lo.

Também há de se levar em consideração que o valor da indenização não deve ser excessivo a ponto de constituir-se em fonte de enriquecimento do ofendido, nem se apresenta irrisório, posto que, segundo observa Maria Helena Diniz:

"Na reparação do dano moral, o juiz determina, por equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, o quantum da indenização devida, que deverá corresponder à lesão e não ser equivalente, por ser impossível, tal equivalência. A reparação pecuniária do dano moral é um misto de pena e satisfação compensatória. Não se pode negar sua função: penal, constituindo uma sanção imposta ao ofensor; e compensatória, sendo uma satisfação que atenue a ofensa causada, proporcionando uma vantagem ao ofendido, que poderá, com a soma de dinheiro recebida, procurar atender a necessidades materiais ou ideais que repute convenientes, diminuindo, assim, seu sofrimento." ("A Responsabilidade Civil por Dano Moral", in Revista Literária de Direito, ano II, nº 9, jan./fev. de 1996, p. 9).

No caso, considerando as razões expostas, e atento ao princípio da prudência e às peculiaridades do caso sub judice, já apontadas, ausente o critério objetivo de fixação da verba indenizatória por danos morais, mantenho o importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, quantia suficiente para concretizar a pretendida reparação.

Finalmente, para fins de liquidação do débito, deve o cálculo obedecer ao disposto nos arts. 389 e 406, do CPC, vejamos:

Atualização monetária

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado. (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024)

Parágrafo único. Na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo. (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024)

Juros de Mora

Art. 406. Quando não forem convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal. (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024)

§ 1º
A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic)
, deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código. (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024)

§ 2º A metodologia de cálculo da taxa legal e sua forma de aplicação serão definidas pelo Conselho Monetário Nacional e divulgadas pelo Banco Central do Brasil. (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024)

§ 3º Caso a taxa legal apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência. (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024) – grifo nosso

Assim, em se tratando de
dano material
decorrente de
relação contratual
, o valor do débito deve ser atualizado pelo (art. 389, parágrafo único, do CC), com incidência de juros de mora, conforme cálculo fixado no art. 406, §1º, do CC, ambos devidos a partir da data do vencimento da obrigação, nos termos do art. 397, do Código Civil.

No que tange aos
danos morais
, corrigido conforme art. 389, parágrafo único, do CC a partir da
data do arbitramento
(Súmula nº 362, do STJ), mais juros de mora, conforme cálculo estabelecido no art. 406, §1º, do CC, a contar de
cada desconto indevido
.

DISPOSITIVO

Pelo exposto,
CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso apenas para
ajustar os critérios de correção monetária e de juros de mora incidentes sobre as verbas indenizatórias
, nos termos da fundamentação.

É o voto.

P. R. I. C.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 09/10/2025