Tribunal: TJPA
Processo: 0829522-18.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9606 - Compromisso
Data de julgamento: 2025-04-08

Ementa:
PROCESSO Nº 0829522-18.2018.8.14.0301 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COMARCA: BELÉM/PA (10ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL) APELANTE/APELADA: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI ADVOGADA: ROSA HELENA IZABEL LIMA GOMES ADVOGADO: RAPHAEL MUES OLIVEIRA ADVOGADO: LUIZ ISMAELINO VALENTE ADVOGADA: LUIZ FERNANDO MAUES OLIVEIRA APELANTE/APELADO: ELTON DAVID CUSTODIO PINTO ADVOGADO: PAULO HENRIQUE VASCONCELOS DE BRITO ADVOGADO: RONDINELI FEREIRA PINTO RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO CONSIGNATÓRIA. INSUFICIÊNCIA DO DEPÓSITO. RECONHECIMENTO DE SUCUMBÊNCIA INTEGRAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que reconheceu a insuficiência do depósito realizado em ação de consignação em pagamento proposta pela construtora, com base em cláusula contratual que previa deduções diversas, e julgou improcedente a reconvenção proposta pelo comprador. A sentença reconheceu o direito de retenção parcial dos valores pagos, extinguindo parte da obrigação, e impôs sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a construtora pode efetuar retenções contratuais sobre os valores pagos pelo comprador mesmo quando a rescisão contratual decorre de sua culpa; (ii) verificar se o depósito realizado na ação consignatória foi suficiente para extinguir a obrigação e quais os efeitos processuais da insuficiência do valor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A responsabilidade pelo inadimplemento contratual recai sobre a construtora, conforme decisão transitada em julgado em ação anterior que reconheceu o atraso injustificado na entrega do imóvel. 4. Sendo a construtora responsável exclusiva pela rescisão contratual, deve restituir integralmente os valores pagos pelo promitente-comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ e do Tema 577 dos recursos repetitivos. 5. O valor depositado na ação consignatória foi calculado com base em cláusula contratual inválida no caso concreto, resultando em pagamento parcial da obrigação, o que impõe o reconhecimento da improcedência da ação, conforme o Tema 967 do STJ. 6. Não se verifica má-fé da autora da ação, mas a insuficiência do depósito impede a extinção da obrigação e enseja a sua condenação integral nos ônus sucumbenciais. 7. A cláusula contratual que previa retenção de valores a título de corretagem, tributos e taxas condominiais revela-se abusiva e inaplicável em caso de inadimplemento da própria construtora, devendo ser afastada. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso da Construtora Village Eireli improvido. Recurso de Elton David Custódio Pinto provido. Tese de julgamento: 1. A responsabilidade objetiva da construtora por atraso na entrega do imóvel impede a retenção de valores pagos pelo comprador quando a rescisão do contrato decorre de sua culpa. 2. É improcedente a ação de consignação em pagamento quando o valor depositado é insuficiente para extinguir a obrigação, conforme estabelece o Tema 967/STJ. 3. Em caso de culpa exclusiva do promitente-vendedor, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543/STJ. Dispositivos relevantes citados: Lei 10.931/2004, arts. 26 a 29; Código Civil, arts. 336 e 475; CPC/2015, arts. 85, §2º, 334 a 339, 487, I; CDC, arts. 6º, 14 e 81; Lei 4.591/1964, art. 43-A, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.300.418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13/11/2013 (Tema 577); STJ, REsp 1.108.058/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 10/10/2018 (Tema 967); STJ, Súmula 543.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0829522-18.2018.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI

APELADO: ELTON DAVID CUSTODIO PINTO

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

PROCESSO Nº 0829522-18.2018.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (10ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE/APELADA: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI

ADVOGADA: ROSA HELENA IZABEL LIMA GOMES

ADVOGADO: RAPHAEL MUES OLIVEIRA

ADVOGADO: LUIZ ISMAELINO VALENTE

ADVOGADA: LUIZ FERNANDO MAUES OLIVEIRA

APELANTE/APELADO: ELTON DAVID CUSTODIO PINTO

ADVOGADO: PAULO HENRIQUE VASCONCELOS DE BRITO

ADVOGADO: RONDINELI FEREIRA PINTO

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO CONSIGNATÓRIA. INSUFICIÊNCIA DO DEPÓSITO. RECONHECIMENTO DE SUCUMBÊNCIA INTEGRAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas contra sentença que reconheceu a insuficiência do depósito realizado em ação de consignação em pagamento proposta pela construtora, com base em cláusula contratual que previa deduções diversas, e julgou improcedente a reconvenção proposta pelo comprador. A sentença reconheceu o direito de retenção parcial dos valores pagos, extinguindo parte da obrigação, e impôs sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a construtora pode efetuar retenções contratuais sobre os valores pagos pelo comprador mesmo quando a rescisão contratual decorre de sua culpa; (ii) verificar se o depósito realizado na ação consignatória foi suficiente para extinguir a obrigação e quais os efeitos processuais da insuficiência do valor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A responsabilidade pelo inadimplemento contratual recai sobre a construtora, conforme decisão transitada em julgado em ação anterior que reconheceu o atraso injustificado na entrega do imóvel.

4.

Sendo a construtora responsável exclusiva pela rescisão contratual, deve restituir integralmente os valores pagos pelo promitente-comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ e do Tema 577 dos recursos repetitivos.

5.

O valor depositado na ação consignatória foi calculado com base em cláusula contratual inválida no caso concreto, resultando em pagamento parcial da obrigação, o que impõe o reconhecimento da improcedência da ação, conforme o Tema 967 do STJ.

6.

Não se verifica má-fé da autora da ação, mas a insuficiência do depósito impede a extinção da obrigação e enseja a sua condenação integral nos ônus sucumbenciais.

7.

A cláusula contratual que previa retenção de valores a título de corretagem, tributos e taxas condominiais revela-se abusiva e inaplicável em caso de inadimplemento da própria construtora, devendo ser afastada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso da Construtora Village Eireli improvido. Recurso de Elton David Custódio Pinto provido.

Tese de julgamento
:

1.

A responsabilidade objetiva da construtora por atraso na entrega do imóvel impede a retenção de valores pagos pelo comprador quando a rescisão do contrato decorre de sua culpa.

2.

É improcedente a ação de consignação em pagamento quando o valor depositado é insuficiente para extinguir a obrigação, conforme estabelece o Tema 967/STJ.

3.

Em caso de culpa exclusiva do promitente-vendedor, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543/STJ.

Dispositivos relevantes citados
: Lei 10.931/2004, arts. 26 a 29; Código Civil, arts. 336 e 475; CPC/2015, arts. 85, §2º, 334 a 339, 487, I; CDC, arts. 6º, 14 e 81; Lei 4.591/1964, art. 43-A, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.300.418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13/11/2013 (Tema 577); STJ, REsp 1.108.058/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 10/10/2018 (Tema 967); STJ, Súmula 543.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº 0829522-18.2018.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (10ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE/APELADA: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI

ADVOGADA: ROSA HELENA IZABEL LIMA GOMES

ADVOGADO: RAPHAEL MUES OLIVEIRA

ADVOGADO: LUIZ ISMAELINO VALENTE

ADVOGADA: LUIZ FERNANDO MAUES OLIVEIRA

APELANTE/APELADO: ELTON DAVID CUSTODIO PINTO

ADVOGADO: PAULO HENRIQUE VASCONCELOS DE BRITO

ADVOGADO: RONDINELI FEREIRA PINTO

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Trata-se de apelações cíveis interpostas, a primeira pela
CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI
e a segunda por
ELTON DAVID CUSTODIO PINTO
,

por
MIGUEL CARDOSO DE JESUS
, contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 10ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA que reconheceu, nos autos

da
ação consignação em pagamento
, a insuficiência do depósito e julgou improcedente a reconvenção protocolizada pelo segundo apelante.

Da sentença recorrida, colhe-se a seguinte parte dispositiva:

“(...)

Ante o exposto, reconheço a insuficiência do depósito realizado pelo autor, por ter indevidamente descontado do montante pago pelo promitente comprador, as despesas do IPTU dos anos de 2017 e 2018 e, também, as taxas condominiais e demais encargos que são de responsabilidade da construtora, já que o requerido nunca esteve na posse do imóvel, conforme decisões reiteradas de nossos tribunais e, assim, entendo que a restituição deveria contemplar 84,35% do valor efetivamente pago, extinguindo-se, parcialmente, a obrigação com a consequente liberação do devedor até o valor depositado em juízo, executando-se nos próprios autos da demanda (art. 545, §2º do CPC) o restante do débito reconhecido pelo magistrado.

Por outro lado, julgo improcedente o pedido do réu/reconvinte, ante a impossibilidade de transmissão da posse do bem em face da rescisão contratual e, por conseguinte, julgo extinto o presente processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Condeno, ainda, as partes ao pagamento das despesas e custas processuais, assim como, dos honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, com fundamento no art. 86 e seguintes do Código de Processo Civil, diante da sucumbência recíproca”.

Em suas razões, sustenta a parte autora (primeira) recorrente, que:

·

foi firmado contrato de promessa de compra e venda referente à unidade 1704 do Edifício Village Arcádia, em Belém/PA, no valor de R$ 277.990,20;

·

o promitente comprador (apelado) deixou de pagar a parcela final relativa às chaves do imóvel, mesmo após notificação regular;

·

ajuizou a ação de consignação para efetuar o depósito do valor pago pelo comprador, já com os descontos previstos na cláusula 45 do contrato;

·

o depósito realizado totalizou R$ 168.202,93, conforme determinação judicial.

Em suas palavras:
“houve a resolução contratual em decorrência do descumprimento contratual do réu, assim ajuizou a presente ação objetivando consignar o valor pago pelo promitente comprador, com os descontos previstos no item 45 do contrato”
.

Para reforçar sua alegação, argumenta que:

·

o contrato previa a possibilidade de rescisão por inadimplemento, com deduções como corretagem (5%), tributos (PIS, COFINS, IRPJ, CSSL) e despesas administrativas;

·

a jurisprudência permite retenção entre 10% a 25% dos valores pagos em casos de rescisão por culpa do comprador;

·

a sentença de primeiro grau reconheceu parte do pedido, mas equivocadamente considerou indevidas as deduções de IPTU e taxas condominiais, além de condenar a autora em custas e honorários, apesar da sua sucumbência mínima;

·

o valor depositado corresponde ao que seria efetivamente devido, em atenção à cláusula contratual e à jurisprudência dominante.

Destaca, ainda, que:

·

a sentença foi correta ao reconhecer a legalidade parcial da retenção, mas falhou ao não admitir o total dos abatimentos previstos contratualmente;

·

não há má-fé por parte da apelante, que agiu conforme o contrato e a legislação vigente.

Nesse contexto, requer que:

·

seja reformada a sentença para reconhecer a legalidade integral dos descontos realizados no valor pago pelo promitente comprador, especialmente no que diz respeito ao IPTU e taxas condominiais;

·

seja reconhecida a legalidade da cláusula 45 do contrato que autoriza retenções específicas;

·

seja afastada a condenação ao pagamento de custas e honorários, ante a sucumbência mínima da autora;

·

seja reconhecida a correção do valor depositado em juízo como forma de extinguir a obrigação, com a consequente improcedência dos pedidos formulados na reconvenção pelo apelado;

·

seja afastada eventual condenação por litigância de má-fé;

·

sejam acolhidos integralmente os termos da petição inicial, com a extinção da obrigação da autora e reconhecimento da legalidade das deduções contratuais.

Contrarrazões (PJe Id nº 14.279.306).

Por sua vez, o segundo recorrente – Elton David Custódio Pinto –, afirma que a sentença, a despeito de reconhecer a insuficiência do deposito, não julgou a ação improcedente, tendo ainda autorizado a retenção, por parte da Construtora, de 15,65%:
“No presente caso, a cláusula 45 do instrumento de promessa de compra e venda prevê a imposição de cláusula penal compensatória em face do promitente comprador, para composição dos prejuízos da vendedora, observados os seguintes percentuais a serem deduzidos do valor pago: 5% relativo aos serviços de corretagem; 0,65% referente ao PIS; 3% relativo a CSSL; 2% relativo ao IRPJ e 5% para ressarcimento de despesas administrativas/financeiras”
, motivo pelo qual requer que:

·

a ação consignatória seja julgada improcedente, reconhecendo-se a insuficiência do depósito judicial e a impossibilidade de qualquer desconto dos valores pagos pelo apelante;

·

seja determinado o depósito complementar no valor total de R$ 358.726,02, sem qualquer abatimento;

·

caso admitida a retenção, que não ultrapasse o patamar de 10%, nos termos da jurisprudência dominante;

·

a construtora seja condenada por litigância de má-fé, nos termos do art. 81 do CPC, com multa de 10% sobre o valor da causa;

·

a apelada arque integralmente com os ônus da sucumbência, incluindo custas e honorários advocatícios.

Contrarrazões (PJe Id nº 14.279.307).

É o relatório. Sem redação final.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento (Plenário Virtual).

Belém, data registrada no sistema.

Desembargadora
MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Relatora

VOTO

PROCESSO Nº 0829522-18.2018.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (10ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE/APELADA: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI

ADVOGADA: ROSA HELENA IZABEL LIMA GOMES

ADVOGADO: RAPHAEL MUES OLIVEIRA

ADVOGADO: LUIZ ISMAELINO VALENTE

ADVOGADA: LUIZ FERNANDO MAUES OLIVEIRA

APELANTE/APELADO: ELTON DAVID CUSTODIO PINTO

ADVOGADO: PAULO HENRIQUE VASCONCELOS DE BRITO

ADVOGADO: RONDINELI FEREIRA PINTO

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Estão presentes os pressupostos processuais intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), impondo-se o conhecimento dos recursos.

Trata-se de ação de consignação de pagamento em que a autora, promitente-vendedora do imóvel discriminado nos autos, pretende, mediante o depósito dos valores que reputa devidos, obter o reconhecimento da extinção da obrigação de restituir valores aos promitentes-compradores, obrigação essa nascida da resolução da promessa de compra e venda celebrada entre as partes.

A autora quantificou essa obrigação, atribuindo-lhe o valor de R$168.202,93 (cento e sessenta e dois mil, duzentos e dois reais e noventa e três centavos) – valor estabelecido com base na incidência dos descontos previstos no item 45 do contrato –, a partir da premissa de que foi o promitente-comprador (segundo apelante) que deu causa à resolução da promessa de compra e venda.

Trata-se, data vênia, de premissa desmentida pelas provas dos autos, bem como do que restou decidido nos autos da
ação ordinária e indenização por dano material, perdas e danos, lucros cessantes (
processo nº 0008432-89.2015.8.14.0301), na qual restou reconhecido, por decisão transitada em julgado (Certidão PJe Id nº 138.556.931), a responsabilidade da construtora (1ª apelante) pela rescisão da
promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção com financiamento
(PJe Id nº 14.279.188).

Em decisão monocrática proferida no dia 25 de março de 2023, consignou-se que:

“
1 – DA RESPONSABILIDADE PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA

Extrai-se dos autos que a pessoa jurídica Construtora Village Eireli (à época Construtora Village Ltda), ora segunda apelante, prometeu vender ao Senhor Hélio Bezerra Pontes, através de instrumento particular subscrito em 20 de junho de 2008, a unidade 1704 e garagens 179 e 191, do empreendimento Ed. Village Arcadia, situado na Travessa Humaitá, nº 942, Bairro Pedreira, Belém/PA, com data de conclusão da obra prevista para março de 2012, admitida a prorrogação por mais 180 dias úteis, consoante previsto no item 32 do ajuste (PJe ID nº 1685172 fls. 17/23).

Em 25 de novembro de 2009, Hélio Bezerra Pontes cedeu para o autor Elton David Custódio Pinto (primeiro apelante) os direitos aquisitivos do referido apartamento, vença que contou com a anuência da construtora (PJe ID nº 1685172 – fls. 13/15).

Considerando, todavia, que até a data da propositura desta ação, a saber, 04/03/2015, as obras ainda não haviam sido concluídas, o autor pleiteou, dentre outros pedidos, a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais, lucros cessantes e perdas e danos, bem como para congelar o saldo devedor do contrato até Dezembro de 2012, data que a Construtora Ré deveria ter entregue a obra, já contatos o prazo de prorrogação de 180 dias úteis também previsto contratualmente.

Diante de tal contexto, inicialmente é importante destacar que a relação entre as partes é de consumo, atraindo a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, que são de ordem pública e interesse social.

A responsabilidade da ré é objetiva, com base na teoria do risco do empreendimento, segundo a qual, os riscos inerentes à atividade econômica desenvolvida pela prestadora de serviço são considerados casos de fortuito interno à própria atividade, que não configuram causas excludentes da responsabilidade contratual.

Neste âmbito, as alegações da ocorrência de fato exclusivo de terceiro, consistente no não fornecimento, pela empresa ZCROS INDÚSTRIA LTDA, dos elevadores que seriam instalados no edifício e a paralização dos trabalhadores da construção civil, longe de serem imprevisíveis e inevitáveis, constituem riscos inerentes ao empreendimento imobiliário.

Assim, uma vez que a causa excludente de responsabilidade arguida pela ré não corresponde a fortuito externo, e sim fortuito interno, visto que inerente a própria atividade desenvolvida, forçoso reconhecer o dever da ré de responder pelos prejuízos causados ao autor em decorrência do atraso na entrega da obra.

Ademais, ressalte-se que tanto o contrato para a aquisição dos elevadores

(Contrato n.º ZS-HBR 011/2013 – PJe ID nº 1685180, fls. 16/20 e 1685181, fls. 01/03), quanto a greve dos trabalhadores (PJe ID nº 1685181, fl. 04), registram datas posteriores àquela indicada como prevista para entrega da obra, uma vez que a previsão de entrega era
março de 2012
e o contrato para aquisição e instalação dos elevadores, bem como a greve dos trabalhadores registram respectivamente as datas de 29/05/2013 e 30/08/2013.

Destarte, não demonstrada a ocorrência de fortuito externo ou hipótese de força maior, ausente a demonstração do cumprimento, a tempo e modo, das obrigações contratuais, uma vez que incontestavelmente ultrapassado o prazo estipulado para a entrega da obra, é de se concluir que o descumprimento da avença deveria mesmo ter sido imputado à requerida, ora segunda apelante”
(PJe Id nº 138.556.888)
.

Referida responsabilidade, foi confirmada pela c. 2ª Turma de Direito Privado, quando do julgamento do agravo interno:

“Consoante relatado, trata-se de Agravo Interno,

interposto contra Decisão Monocrática de

minha lavra , que negou provimento aos recursos de Apelação, mantendo a sentença atacada em sua integralidade.

Com efeito, a parte agravante

argumenta que o atraso na entrega do imóvel ocorreu devido a caso fortuito e força maior, alegando

falha da empresa ZCROS INDUSTRIA LTDA., contratada para fornecer os elevadores para o prédio, e que o atraso também seria decorrente de greve de trabalhadores, escassez de mão-de-obra especializada, e

da morosidade na concessão de autorizações legais. Fatores sobre os quais não teria

ingerência.

Pois bem,

Os fatos aduzidos não caracterizam força maior ou caso fortuito, pois as empresas que atuam na construção civil, tem ciência dos riscos inerentes à atividade e por essa razão devem prever a sua ocorrência e adotar medidas cabíveis para minimizá-los ou evitá-los,

tais como a fixação do prazo de entrega considerando a ocorrência desses entraves. .

Desta forma, os argumentos levantados pela agravante,

não caracterizam

caso fortuito ou força maior, já que não justificam

de forma cabal o atraso na entrega da obra, de modo que a responsabilidade da construtora mostra-se evidente.

Neste sentido, colaciono julgados dos Tribunais Pátrios:

APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUÍTO OU FORÇA MAIOR NÃO VERIFICADOS.
Parte requerida que não comprovou nos autos a ocorrência de caso fortuito ou força maior a fim de justificar o atraso na entrega da unidade habitacional, o que era ônus seu demonstrar
(art. 373, II, do CPC/73
). As razões invocadas pela demandada para justificar o atraso (construção de rede coletora de esgoto- morosidade dos órgãos públicos) não convencem, pois, a requerida é empresa atuante no mercado imobiliário e, como tal, tem o dever de computar as questões levantadas no prazo ajustado para entrega da obra, porquanto fatos que inerentes à liberação de uma obra
. No entanto, em que pese a inocorrência do caso fortuito ou coisa maior, o atraso em questão não enseja o reconhecimento de procedência do pedido de danos morais, merecendo mantida a sentença de improcedência, por fundamento diverso. Sentença mantida por fundamento diverso. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. ( Apelação Cível Nº 70078085743, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 27/02/2019). (TJ-RS - AC: 70078085743 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 27/02/2019, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 06/03/2019).

....................................................................................................

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR
. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. MULTA CPC/73 475-J.
1. O injustificável atraso na entrega do imóvel, computado o prazo de tolerância, enseja a resolução do negócio com o retorno das partes ao estado anterior. 2. Chuvas, greves, carência de mão de obra e burocracia de órgãos públicos não configuram caso fortuito nem motivo de força maior, pois previsíveis e inerentes aos riscos do negócio
. 3. Incorporador inadimplente não tem direito a retenção de valores. 4. Em caso de sentença desconstitutiva e condenatória, os honorários devem ser fixados conforme o CPC/73 20, § 3º. 5. O termo inicial para a contagem do prazo quinzenal disposto no CPC/73 475-J é o da intimação para o pagamento. (TJ-DF 20140111738639 DF 0043925-86.2014.8.07.0001, Relator: FERNANDO HABIBE, Data de Julgamento: 16/08/2017, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 05/09/2017 . Pág.: 225/235)

Sustenta

a agravante,

que o não cumprimento do contrato, ocorreu por culpa de terceiro, ou seja,

que não entregou o imóvel objeto da promessa de contrato de compra e venda no prazo,

em razão da falha da empresa contratada para fornecer os elevadores para o prédio.

A alegação não merece prosperar.

É evidente que o fornecimento de elevadores não é uma atividade estranha no ramo da construção civil, de modo que a empresa agravante, não pode alegar que a falha na prestação do serviço pela empresa responsável pelos equipamentos mencionados era

imprevisível ou inevitável.

Para que a culpa seja atribuída exclusivamente ao terceiro e assim afastar a responsabilidade, nos termos do

art. 14. §3º, I e II do CDC, seria necessário que sua atividade configurasse fortuito externo, isto é, que não tivesse nenhuma relação com a atividade realizada pela agravante. O que conforme já visto, não se verifica na hipótese.

Pretende ainda a agravante,

a reforma da decisão quanto a declaração de nulidade da cláusula 32 do contrato

de promessa de contrato de compra e venda, argumentando que não é abusiva já que procura resguardar a empresa, em razão de eventuais imprevistos comuns em obras de construção civil, dado o porte e sua complexidade, salientando ainda que a parte agravada, estava ciente de teor de todas cláusulas.

De fato, em

se tratando de obras de construção civil, diversos fatores implicam em risco para a atividade, chuvas, escassez de mão-de-obra, escassez de material , de modo que é justo o reconhecimento da validade da cláusula de tolerância, fixada pela jurisprudência

em 180 dias, a fim de evitar

desvantagem excessiva ao consumidor.

Ocorre que na hipótese, a previsão de prorrogação automática do prazo, no caso de ocorrência de fato fortuito

além dos 180 dias, caracteriza abusividade,

pois supera

os limites da razoabilidade , configurando ônus excessivo ao consumidor. A previsão de entrega do imóvel ultrapassando o prazo de tolerância,

impede o promitente-comprador ter um planejamento, já que não tem previsão de quando será a entrega do imóvel.

Nessa linha de entendimento:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA O,BRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO.
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE.
PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.
7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil.
Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017)

A alegação de ocorrência de caso fortuito

para justificar a pertinência da cláusula, não tem fundamento, visto que eventuais imprevistos fazem parte do risco da atividade. Ademais, o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto para a entrega do imóvel, é uma dilação do prazo inicialmente fixado, para que eventuais imprevistos sejam solucionados.

Nesta linha de entendimento:

INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APARTAMENTO ADQUIRIDO "NA PLANTA". ATRASO. DANO MATERIAL. DANO MORAL. Insurgência contra sentença de parcial procedência. Sentença mantida. 1. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Aplicabilidade. Autores que se enquadram na definição legal de consumidores e a ré na de fornecedora (arts. 2º, 3º, CDC), atraindo a referida legislação protetiva
. 2. ATRASO NA ENTREGA. Atraso configurado e imputável às rés. "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,

aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos
. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente" (Súmula 161, TJSP
). 3. LUCROS CESSANTES. "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio" (súmula 162, TJSP; tese 5, IRDR4, TJSP), de 0,5% do valor do imóvel atualizado por mês de atraso até a entrega do imóvel.
4. DANO MORAL. Atraso de cerca de dois anos na entrega de imóvel gera dano moral. Valor adequadamente fixado (R$ 10.000,00), não comportando redução. 5. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. Critério adequado seria o da fixação com base no valor da condenação. Proibição, contudo, de "reformatio in pejus". RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10188047420218260224 SP 1018804-74.2021.8.26.0224, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 08/03/2022, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/03/2022)

Feitas essas considerações. Entendo que a irresignação do agravante, não merece provimento.

O atraso injustificado na entrega do imóvel, ultrapassando inclusive o prazo de tolerância,

é fato incontroverso, bem como a responsabilidade da empresa agravante em indenizar a agravada a títulos de danos materiais e lucros cessantes.

Conforme entendimento assentado

pelo C. Superior Tribunal de Justiça:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
LUCROS CESSANTES
. PREJUÍZO PRESUMIDO.
1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.
2. A citação é o marco inicial para a incidência dos juros de mora, no caso de responsabilidade contratual. Precedentes. 3. Embargos de divergência acolhidos. (STJ - EREsp: 1341138 SP 2013/0348919-7, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 09/05/2018, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/05/2018 RB vol. 655 p. 216 RJTJRS vol. 310 p. 191).

..................................................................................................... CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL.
LUCROS CESSANTES. CABIMENTO.
CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (SÚMULA 83/STJ). AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial. Reconsideração. 2. Nas pretensões relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral de prescrição decenal ( CC/2002, art. 205). Precedentes (EREsp 1.280.825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Segunda Seção, j. em 27.6.2018, DJe de 2.8.2018; e EREsp 1.281.594/SP, Rel. p/ acórdão Ministro FELIX FISCHER, Corte Especial, j. em 15.5.2019, DJe de 23.5.2019).
3. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes.
4. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1910592 RJ 2021/0173286-8, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2022)

Desta forma, mantenho a condenação da construtora , ao pagamento de indenização de 1% ( um por cento), do valor efetivamente pago pelo promitente-vendedor, por cada mês de atraso, conforme disciplina o art. 43-A, §2º da Lei 4591/64., e mantenho

a sentença prolatada pelo juízo a quo, em todos os seus termos”.

Nessa ordem de ideias, a Construtora Village deveria devolver a integralidade dos valores pagos pelos promitente-comprador, conforme entendimento consagrado pelo STJ em julgamento de recurso repetitivo (REsp n. 1.300.418/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013 - tema repetitivo 577) e cristalizado na súmula 543 daquela corte superior:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Portanto, o valor depositado pela autora no âmbito desta ação consignatória, calculado a partir da retenção disciplinada no item 45 da avença, é inferior ao total que constitui o
quantum
da obrigação de restituir derivada da resolução da promessa de compra e venda.

Da insuficiência do depósito segue-se a improcedência do pedido de consignação, consoante tese firmada pelo STJ em julgamento de recurso repetitivo:

“CIVIL E PROCESSUAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO BANCÁRIO. IMPROCEDÊNCIA. FINALIDADE DE EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO. NECESSIDADE DE DEPÓSITO INTEGRAL DA DÍVIDA E ENCARGOS RESPECTIVOS. MORA OU RECUSA INJUSTIFICADA DO CREDOR. DEMONSTRAÇÃO. OBRIGATORIEDADE. EFEITO LIBERATÓRIO PARCIAL. NÃO CABIMENTO. CÓDIGO CIVIL, ARTS. 334 A 339. CPC DE 1973, ARTS. 890 A 893, 896, 897 E 899. RECURSO REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. CPC DE 2015. 1. ‘A consignação em pagamento visa exonerar o devedor de sua obrigação, mediante o depósito da quantia ou da coisa devida, e só poderá ter força de pagamento se concorrerem 'em relação às pessoas, ao objeto, modo e tempo, todos os requisitos sem os quais não é válido o pagamento' (artigo 336 do NCC)’. (Quarta Turma, REsp 1.194.264/PR, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, unânime, DJe de 4.3.2011). 2. O depósito de quantia insuficiente para a liquidação integral da dívida não conduz à liberação do devedor, que permanece em mora, ensejando a improcedência da consignatória.
3. Tese para os efeitos dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC: - ‘Em ação consignatória, a insuficiência do depósito realizado pelo devedor conduz ao julgamento de improcedência do pedido, pois o pagamento parcial da dívida não extingue o vínculo obrigacional’.
4. Recurso especial a que se nega provimento, no caso concreto”.
(REsp n. 1.108.058/DF, relator Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª Região), relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 10/10/2018, DJe de 23/10/2018. - destaquei).

Por todo o exposto,
nego provimento ao recurso interposto pela Construtora Village Eireli e dou provimento à apelação protocolada por Elton David Custódio Pinto
, para, reformando

a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 10ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, julgar improcedente a ação de consignação em pagamento.

Nesse sentido, deve ser afastada a sucumbência recíproca, para que seja reconhecida a sucumbência integral da Construtora Village Eireli, com sua condenação no pagamento das despesas processuais e honorários de 11% sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85 , §2º do CPC , incluindo os honorários recursais.

É como voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

Desembargadora
MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

Relatora

Belém, 15/04/2025