Tribunal: TJPA
Processo: 0008045-76.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-11-11

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO CLANDESTINO. NULIDADE DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO LIMITADA. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto por VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL LTDA - EPP e J.H.B IMOBILIÁRIA VALE DOS CARAJÁS LTDA - EPP, contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível manejada contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais. A sentença declarou a nulidade dos contratos de promessa de compra e venda firmados entre as partes, em razão da clandestinidade do loteamento "Vale dos Carajás – 2ª Etapa", situado em Parauapebas/PA, determinando a restituição integral das parcelas pagas, a compensação mediante taxa de fruição limitada, e eventual indenização por benfeitorias a ser apurada em liquidação de sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) determinar se a ausência de registro e aprovação do loteamento configura causa de nulidade absoluta do contrato de promessa de compra e venda; (ii) definir se é admissível a limitação da taxa de fruição mensal ao patamar de 0,5% e ao teto de 50% do valor a ser restituído; (iii) estabelecer se a indenização por benfeitorias pode ser concedida sem prévia comprovação na fase de conhecimento. III. RAZÕES DE DECIDIR A ausência de aprovação municipal e de registro imobiliário do loteamento torna nulo de pleno direito o contrato de promessa de compra e venda, nos termos dos arts. 37 da Lei nº 6.766/79 e 166, II, do Código Civil, caracterizando-se o loteamento como clandestino. Em contratos nulos por objeto ilícito, impõe-se a restituição das partes ao status quo ante, com devolução integral dos valores pagos pelo comprador, sem retenções contratuais, inclusive aquelas fundadas em inadimplemento, conforme entendimento consolidado do STJ. A cobrança de taxa de fruição é admitida, mesmo em contratos nulos, desde que limitada a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, até o limite de 50% do montante a ser restituído, como forma de evitar enriquecimento ilícito, sem penalizar desproporcionalmente o comprador. A indenização por benfeitorias depende de prova da realização e da boa-fé do possuidor, nos termos dos arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil, devendo ser apurada na fase de liquidação de sentença, razão pela qual é incabível a rejeição liminar do pedido nesta fase processual. O agravo interno não apresentou argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos da decisão monocrática, sendo vedada sua rediscussão em sede de embargos declaratórios ou agravo interno sem inovação relevante. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A venda de lote em loteamento clandestino configura negócio jurídico nulo por objeto ilícito, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante com devolução integral dos valores pagos. É admissível a cobrança de taxa de fruição em contratos nulos, desde que limitada a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato e ao teto de 50% do montante a ser restituído. A indenização por benfeitorias exige comprovação de sua efetiva realização e da boa-fé do possuidor, podendo ser apurada na fase de liquidação de sentença. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79, arts. 18, 34, §1º e 37; Código Civil, arts. 166, II, 1.219 e 1.220; CPC/2015, arts. 1.021, §3º, e 1.026, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2166273/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 08.10.2024; STJ, REsp 1304370/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.04.2014; TJPA, ApC nº 0801875-84.2020.8.14.0040, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, j. 09.09.2021; TJPA, ApC nº 0014076-49.2017.8.14.0040, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, j. 19.08.2021. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 10ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0008045-76.2018.8.14.0040

APELANTE: VALE DOS CARAJAS PARK HOTEL LTDA - EPP, J.H.B IMOBILIARIA VALE DOS CARAJAS LTDA - EPP

APELADO: ELAINE SANTOS SOUSA, RAIMUNDO SILVA, RAIMUNDO MAXIMO DA COSTA PINTO, MARCINALDO FERREIRA GOMES

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO CLANDESTINO. NULIDADE DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO LIMITADA. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto por VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL LTDA - EPP e J.H.B IMOBILIÁRIA VALE DOS CARAJÁS LTDA - EPP, contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível manejada contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais. A sentença declarou a nulidade dos contratos de promessa de compra e venda firmados entre as partes, em razão da clandestinidade do loteamento "Vale dos Carajás – 2ª Etapa", situado em Parauapebas/PA, determinando a restituição integral das parcelas pagas, a compensação mediante taxa de fruição limitada, e eventual indenização por benfeitorias a ser apurada em liquidação de sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) determinar se a ausência de registro e aprovação do loteamento configura causa de nulidade absoluta do contrato de promessa de compra e venda; (ii) definir se é admissível a limitação da taxa de fruição mensal ao patamar de 0,5% e ao teto de 50% do valor a ser restituído; (iii) estabelecer se a indenização por benfeitorias pode ser concedida sem prévia comprovação na fase de conhecimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de aprovação municipal e de registro imobiliário do loteamento torna nulo de pleno direito o contrato de promessa de compra e venda, nos termos dos arts. 37 da Lei nº 6.766/79 e 166, II, do Código Civil, caracterizando-se o loteamento como clandestino.

Em contratos nulos por objeto ilícito, impõe-se a restituição das partes ao status quo ante, com devolução integral dos valores pagos pelo comprador, sem retenções contratuais, inclusive aquelas fundadas em inadimplemento, conforme entendimento consolidado do STJ.

A cobrança de taxa de fruição é admitida, mesmo em contratos nulos, desde que limitada a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, até o limite de 50% do montante a ser restituído, como forma de evitar enriquecimento ilícito, sem penalizar desproporcionalmente o comprador.

A indenização por benfeitorias depende de prova da realização e da boa-fé do possuidor, nos termos dos arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil, devendo ser apurada na fase de liquidação de sentença, razão pela qual é incabível a rejeição liminar do pedido nesta fase processual.

O agravo interno não apresentou argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos da decisão monocrática, sendo vedada sua rediscussão em sede de embargos declaratórios ou agravo interno sem inovação relevante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A venda de lote em loteamento clandestino configura negócio jurídico nulo por objeto ilícito, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante com devolução integral dos valores pagos.

É admissível a cobrança de taxa de fruição em contratos nulos, desde que limitada a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato e ao teto de 50% do montante a ser restituído.

A indenização por benfeitorias exige comprovação de sua efetiva realização e da boa-fé do possuidor, podendo ser apurada na fase de liquidação de sentença.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.766/79, arts. 18, 34, §1º e 37; Código Civil, arts. 166, II, 1.219 e 1.220; CPC/2015, arts. 1.021, §3º, e 1.026, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 2166273/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 08.10.2024; STJ, REsp 1304370/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.04.2014; TJPA, ApC nº 0801875-84.2020.8.14.0040, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, j. 09.09.2021; TJPA, ApC nº 0014076-49.2017.8.14.0040, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, j. 19.08.2021.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 10ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL Nº 0008045-76.2018.8.14.0040

AGRAVANTE: VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL LTDA - EPP e J.H.B IMOBILIÁRIA VALE DOS CARAJÁS LTDA - EPP

AGRAVADO: ELAINE SANTOS SOUSA, RAIMUNDO SILVA, RAIMUNDO MAXIMO DA COSTA PINTO e MARCINALDO FERREIRA GOMES

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
agravo interno
interposto por
VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL LTDA - EPP e J.H.B IMOBILIÁRIA VALE DOS CARAJÁS LTDA - EPP
em face de decisão monocrática proferida nos autos da
ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais
, ajuizada por
ELAINE SANTOS SOUSA, RAIMUNDO SILVA, RAIMUNDO MAXIMO DA COSTA PINTO e MARCINALDO FERREIRA GOMES
contra as agravantes, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial.

A
APELAÇÃO CÍVEL
foi interposta por
VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL LTDA - EPP e J.H.B IMOBILIÁRIA VALE DOS CARAJAS LTDA - EPP
contra sentença proferida pelo JUÍZO DA 1ª VARA CIVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, que
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido contido na inicial.

Narram os autos que
CRISTIANA VIEIRA ARAÚJO, ELAINE SANTOS SOUSA, RAIMUNDO SILVA, RAIMUNDO MAXIMO DA COSTA PINTO e MARCINALDO FERREIRA GONÇALVES
ajuizou a AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS em face de
VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL LTDA - EPP e J.H.B IMOBILIÁRIA VALE DOS CARAJAS LTDA – EPP.

Em resumo, os autores sustentam que firmaram com a parte ré contrato de compromisso de compra e venda dos lotes 03, 10 e 18 da quadra 16 e lote 24 da quadra 14, localizados no Loteamento Vale dos Carajás, 2ª Etapa, Parauapebas/PA. Afirmam que após a assinatura dos contratos descobriram que a 2ª etapa do loteamento comercializado pela loteadora não estava devidamente legalizado, em desobediência às normas atinentes à espécie. Discorreram acerca dos documentos públicos que embasam suas pretensões.

Pleitearam tutela de urgência para exclusão do seu nome dos órgãos de proteção ao crédito e suspensão das cobranças das parcelas e, no mérito, manejou pedido de nulidade do contrato, devolução das quantias pagas a título de prestação, indenizações por benfeitorias, acessões e dano moral. Juntou documentos.

Decisão ID 15449985 pág. 1 reconheceu a ilegitimidade passiva da Prefeitura de Parauapebas.

Despacho ID 15449985 pág. 3 determinou a intimação da parte autora para comprovação da hipossuficiência.

Petição e documentos no ID 15449992 e seguintes.

Autos físicos digitalizados e migrados ao Sistema PJe (certidão ID 15670732).

Petições com documentos nos ID’s 15699747, 15700568, 16287420 e 16287431.

Petições ID’s 15810145 e 15809377 com aditamento do polo passivo para exclusão da Prefeitura Municipal de Parauapebas e inclusão da IMOBILIÁRIA VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL.

Decisão ID 92226210 indeferiu os benefícios da justiça gratuita.

Os demandantes comunicaram a interposição de Agravo de Instrumento nos ID’s 93952105 e 103274350).

Decisão no recurso concedeu a justiça gratuita aos promoventes (ID 95087610).

Decisão ID 107232799 deferiu em parte a tutela de urgência.

Mandado de citação efetiva (ID 107232799).

Contestação da ré J.H.B IMOBILIÁRIA VALE DOS CARAJÁS LTDA no ID 111144217, em que parte ré levantou preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, resumidamente, defendeu que
“o loteamento está regulamentado pelo Município de Parauapebas, sendo que um dos últimos atos celebrados foi à entrega do memorial descritivo à Secretaria Municipal da Fazenda, no próprio setor imobiliário, para desmembramento da área e emissão dos IPTU’S de forma individual.”
Asseverou ainda que
“o registro cartorário só não ocorreu diante da negativa na entrega da documentação necessária do antigo proprietário/vendedor (Cerâmica Rio Verde) do imóvel”
, mas que a questão já estaria resolvida. Disse ainda que
“a empresa Vale dos Carajás, portanto, é a legítima proprietária dos imóveis e sempre agiu em conformidade com o que determina a lei e em evidente boa-fé.”
Abordou a inadimplência contratual pela parte autora, impugnou a alegação de benfeitorias no local o pedido de indenização por dano moral. Requereu a improcedência e, subsidiariamente, a declaração de rescisão por culpa da compradora com a retenção de multas, taxa de fruição e IPTU. Juntou documentos.

A ré VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL LTDA – EPP contestou no ID 111146412 com conteúdo igual à contestação da corré, apenas sem preliminar de mérito. Juntou documentos.

Certidão ID 118441247 alusiva à tempestividade das contestações.

Réplica no ID 124013522.

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

A matéria discutida nos autos é estritamente de direito, com prova eminentemente documental, e comporta julgamento no estado em que se encontra, sem a necessidade da produção de outras provas, a teor do art. 355, inc. I, do CPC.
Julgo, portanto, antecipadamente o mérito
.

Em relação à
preliminar de ilegitimidade passiva pela ré JHB
, observa-se que o contrato foi firmado entre os autores e a pessoa jurídica VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL, conforme anexos da inicial e contestação. Ocorre que ambas as rés, J.H.B IMOBILIARIA VALE DOS CARAJAS LTDA – EPP e VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL, pertencem ao mesmo conglomerado econômico, sendo que a primeira possui o mesmo quadro societário da segunda (sócios MARX JORDY e JUSSARA HELENA BARBOSA JORDY), participou da intermediação das vendas dos lotes e é a legítima proprietária do imóvel, conforme certidão de registro da matrícula, escritura pública de compra e venda (ID 111147941), bem como documentos do processo administrativo de regularização junto à Prefeitura.

O TJPA já se manifestou a respeito da ilegitimidade passiva da requerida JHB, indeferindo o pedido em recente decisão:

EMENTA:

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADO COM DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE LIMINAR.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFASTADA.
MÉRITO. LOTEAMENTO URBANO. IRREGULARIDADE. NULIDADE DO CONTRATO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REDUÇÃO DO PERCENTUAL. POSSIBILIDADE. ADEQUAÇÃO AO CONTRATO. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RECURSOS DE APELAÇÃO E ADESIVO CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL Nº 0802809-42.2020.8.14.0040, relator: DES. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO, órgão julgador: 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, julgamento monocrático em 09/11/2023).

O douto relator afastou o argumento da requerida, fundamentando que “Não há como se acatar a preliminar de ilegitimidade passiva, levantada no recurso da parte ré, eis que o documento constante à ID 4530326 demonstra ser ela a proprietária do imóvel em questão. Ademais, em suas próprias razões recursais a apelante afirma ser ‘a legítima proprietária dos imóveis e sempre agiu em conformidade com o que determina a lei e em evidente boa-fé’” (decisão ID 16873079).

Assim sendo, à luz da teoria da aparência e do vínculo material da requerida com o imóvel, há legitimidade passiva para figurar no feito. Rejeito, portanto, a preliminar.

A
requerente CRISTINA VIEIRA ARAÚJO foi excluída do processo
ante a litispendência, conforme se nota na decisão ID 107232799.

Passo ao mérito.

As partes autoras ingressaram com ação de rescisão contratual sustentando a ilegalidade do loteamento e culpa da empresa autora pela nulidade contratual. As requeridas, por sua vez, defenderam a regularidade do empreendimento.

O cotejo das provas revela que a 2ª Etapa do Loteamento Vale dos Carajás não tem autorização municipal, nem registro no cartório competente, tratando-se de loteamento clandestino, o que é comprovado nos presentes autos pela ausência de indicação nos contratos da autorização do órgão competente, com respectivo número, além dos inúmeros processos que tramitam(ram) na Comarca de Parauapebas
,
cujos conteúdos apontam que o loteamento foi parcelado até a quadra 11, ao passo que as quadras 14 e 16 discutidas nos presentes se encontram fora da área regular.

Os documentos provenientes da Prefeitura Municipal de Parauapebas também indicam o mesmo cenário de irregularidade da referida etapa (ID 111147941, 111147944). Em reforço, o conjunto de documentos deste processo corrobora a falta de regularização do loteamento, tanto que em nenhum momento a parte ré trouxe o decreto municipal de aprovação, nem certidão cartorária atestando a legalidade da 2ª etapa. Dizer que tomou as providências para regularização e, ato contínuo, não comprovar a efetiva regularização, só corrobora a situação irregular do empreendimento.

De acordo com o art. 46 da Lei nº 6.766/79, “O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere.” Essa providência, como dito, não foi cumprida pela autora.

Em suma, o objeto dos contratos sobre os quais repousam a pretensão da parte autora é manifestamente ilícito, em vista da vedação expressa do art. 37 da Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano): “É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.” Por essa razão,
o negócio jurídico é nulo, nos termos do art. 166, inciso II, do Código Civil
.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
IMÓVEL LOTEADO. PARCELAMENTO IRREGULAR. FALTA DE REGISTRO. NULIDADE DO CONTRATO.
1. Ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do loteamento. 2.
Ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda por disposições legais expressas da Lei n.º 6.766/79 (arts. 37 e 46) diante da ausência de regularização do loteamento sem registro ou aprovação pelo Poder Público
. 3. Precedentes jurisprudenciais específicos desta Corte e dos Tribunais de Justiça do Distrito Federal e do Rio Grande do Sul. 4.
A nulidade do contrato acarreta o retorno dos litigantes ao "status quo ante", devendo ser reconhecida de ofício pelo juiz e gerando efeitos "ex tunc".
5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (
STJ
. REsp 1304370/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2014, DJe 05/05/2014) (grifei).

O TJPA já analisou a situação envolvendo o loteamento aqui tratado
e manteve, dentre outras, a sentença proferida no bojo dos autos n. 0014076-49.2017.8.14.0040 (2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas) que declarou a nulidade contratual. Restou assim ementado o julgamento:

APELAÇÃO CÍVEL. – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL LOTEADO. PARCELAMENTO IRREGULAR. FALTA DE REGISTRO. NULIDADE DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJPA – apelação cível n. 0014076-49.2017.8.14.0040, 1ª Turma de Direito Privado, relator: DES. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO, julgado em 19/08/2021).

No caso concreto
, verifica-se dos autos que os fundamentos da ação são contratos de compromissos de compra e venda, os quais constituem efetivamente instrumento particular de compra e venda de frações ideais do Loteamento Vale dos Carajás - 2ª Etapa, localizado neste Município, assim dispostos:

- RAIMUNDO MAXIMO DA COSTA PINTO – QD. 16, LOTE 10

- MARCINALDO FERREIRA GOMES – QD. 16, LOTE 18

- RAIMUNDO SILVA – QD. 16, LT. 03

- ELAINE SANTOS SOUSA – QD. 14, LOTE 24

Como esclarecido acima, o loteamento somente está registrado (e autorizado) até a quadra 11, enquanto no caso ora em apreço os lote estão nas quadras 14 e 16, evidentemente fora da parte regularizada.

Na verdade, nem mesmo se pode dizer que se trata de um loteamento irregular, porque tem esta natureza aquele que possui aprovação do Poder Público, registrado ou não, mas que o loteador não providenciou a execução ou se deu em desconformidade com o ato de aprovação ou as normas aplicáveis. No caso em apreço temos um loteamento clandestino, já que não possui a aprovação do poder público e/ou o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, resultando inviabilizada a matrícula e individualização dos respectivos lotes, vendidos ilegalmente.

É certo que o comprador deveria ter investigado o lote, sua condição registral e documentação. Contudo, no caso, não há provas de que o vendedor tenha informado da situação do lote ou do processo de regularização que, como se depreende dos autos, sequer houve protocolo de requerimento junto ao órgão municipal competente. De mais a mais, sendo o negócio jurídico objeto ilícito, cabe ao julgador declarar a nulidade do contrato, não sendo ele, em consequência, objeto cognoscível para fins de aplicação das penalidades rescisórias.

Para aferição da legalidade do contrato é totalmente desinfluente que no loteamento clandestino já tenham sido feitas melhorias e instalação de serviços públicos, como água, energia e esgoto, ou que o IPTU seja cobrado dos moradores. Tais fatos não expurgam a ilicitude originária do negócio jurídico realizado, nem mesmo suprem a necessidade de regularização do loteamento, por ser imposição legal a prévia aprovação do Município e registro no Cartório.

Consoante se extrai do art. 18, da Lei nº 6.766/79, após aprovação do projeto de loteamento pelo Poder Público, o loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação. No entanto, conforme revela o conjunto probatório, o réu não apresentou qualquer documento que comprove ter havido a aprovação e registro do loteamento (2ª etapa), onde se localiza o imóvel sub judice.

Nesse contexto,
a nulidade dos contratos objetos desta ação deve ser pronunciada
, devendo as partes retornarem ao status quo ante.

Para tanto, e como efeito ex tunc da nulidade, a parte autora deve devolver o imóvel à ré e esta devolver os valores efetivamente pagos, sem retenção de taxa administrativa e sem retenção do bem. Na atualização dos valores a serem restituídos deve incidir apenas correção monetária, não havendo que se falar em inadimplência ou mora de qualquer das partes.

Ademais, para evitar o enriquecimento ilícito, eventuais acessões/benfeitorias úteis ou necessárias realizadas no lote devem ser indenizadas, se de boa-fé os autores à época da construção e se realizadas na forma do contrato e da lei, assim como a parte autora deverá pagar taxa de fruição desde o momento em que deixou de pagar as parcelas.

Embora o contrato seja nulo, a parte efetivamente usufruiu do bem, estabelecendo nele sua moradia. Como terá de volta todos os pagamentos feitos sem os descontos e multas rescisórias, além de eventual indenização por benfeitorias/acessões, seria injusto que depois de tanto tempo estabelecido no imóvel e sem pagar as prestações, sequer fosse obrigado a pagar um valor simbólico de aluguel.

Haveria flagrante enriquecimento ilícito da parte autora permitir que ela ocupasse e usufruísse do imóvel por tanto tempo sem pagar nada, além de receber de volta todos os investimentos feitos (parcelas e acessões). É inconteste que desde o momento em que deixou de honrar com o contrato converteu a posse então legítima em posse injusta, devendo pagar a taxa de fruição. A ilicitude do contrato não pode beneficiar a autora, nem o réu, compensando-se os mútuos aproveitamentos que tiveram com os recíprocos prejuízos.

Diante dessas considerações, tenho que neste caso a taxa de fruição mensal é medida que se impõe e, embora o contrato seja nulo, reputo razoável o percentual de 0,50% ao mês do valor atualizado do contrato constante da Cláusula 16ª dos pactos, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, para também não ensejar enriquecimento sem causa da vendedora, que resgatará o imóvel com agregação de valor em razão das benfeitorias/acessões.

Tanto o valor e regularidade das benfeitorias/acessões, quanto o total da taxa de fruição, serão apurados em liquidação de sentença, caso as partes não acordem sobre o montante que entendam devido.

Colhe-se ainda da
jurisprudência do Egrégio TJPA
em apelação alusiva ao loteamento em análise:

EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE LIMINAR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL LOTEADO. PARCELAMENTO IRREGULAR. FALTA DE REGISTRO. NULIDADE DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO DO CONTRATO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DANOS MORAIS. NÃO CARACTERIZADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INOCORRÊNCIA. AUTOR QUE DECAIU DA PARTE MÍNIMA DO PEDIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. DECISÃO MONOCRÁTICA. INTELIGÊNCIA DO ART. 932, IV, DO CPC C/C ART. 133, XI, "D" DO REGIMENTO INTERNO DO TJPA.

É nulo o contrato de compra e venda de imóvel loteada sem a aprovação pelo Poder Público e o devido registro do loteamento em razão das disposições legais expressas da Lei n.º 6.766/79.

A nulidade do contrato acarreta o retomo dos litigantes ao "status quo ante", devendo ser reconhecida de ofício pelo juiz e gerando efeitos "ex tunc, resultando na devolução à vendedora, devolução dos valores efetivamente pagos ao comprador, sem retenção de taxa administrativa e sem retenção do bem, assim como indenização pelas acessões/benfeitorias realizadas no lote, se de boa-fé, e o pagamento de taxa de fruição desde o momento em que deixou de pagar as parcelas.

A taxa de fruição mensal é medida que se impõe, embora o contrato seja nulo, devendo ser reduzido o percentual para 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, porquanto fora a forma pactuada pelas partes no instrumento contratual, limitando-se, porém, a 50% do valor a ser restituído a título de parcelas pagas.

Não há que se falar em sucumbência recíproca quando o autor decaiu em parte mínima do pedido, devendo os ônus sucumbenciais ser suportados exclusivamente pela parte requerida, com fulcro no art. 86, parágrafo único do CPC.

A rescisão do contrato não acarreta, de regra, ofensa a atributo da personalidade da parte, mormente quando seus desdobramentos contaram com a contribuição da pessoa que os demanda.

Monocraticamente, recurso do autor conhecido e provido parcialmente, apenas para reduzir a taxa de fruição mensal para o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato; recurso da ré conhecido, mas desprovido, com fulcro no art. 932, IV, do CPC c/c art. 133, XI, "d" do Regimento Interno do TJPA. (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0801875-84.2020.8.14.0040, 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, relator: DES. LEONARDO DE NORONHA TAVARES, julgamento monocrático em 09/09/2021).

Os demandantes veicularam ainda pedido de
indenização por dano moral
. Para que o ilícito civil seja capaz de causar dano extrapatrimonial, é necessário que se demonstre abalo ao equilíbrio emocional ou situação apta a agredir atributo da personalidade, ferindo a dignidade do ofendido a lhe impor angústia, vexame, dor ou exposição pública que agredisse a sua honra, seja no plano objetivo ou subjetivo, circunstâncias não detectadas nos autos.

De fato, a discussão não se projeta para além da discussão contratual, à míngua de prova pela parte autora, posto que não inserido o caso no contexto jurídico do dano presumido. A parte autora será indenizada pelas benfeitorias e com isso receberá os valores eventualmente gastos, não sendo hipótese de dano extrapatrimonial.

O entendimento aqui exposto se alinha aos
julgamentos do TJPA
envolvendo o loteamento, uma vez que não se reconheceu dano moral na espécie.

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido autoral para:

a)
declarar a nulidade dos contratos firmados entre partes referentes ao Loteamento Vale dos Carajás 2ª Etapa, Parauapebas/PA, com objeto a quadra 16, lote 03 (RAIMUNDO SILVA), lote 10 (RAIMUNDO MAXIMO DA COSTA PINTO) e lote 18 (MARCINALDO FERREIRA GOMES), bem como a quadra 14, lote 24 (ELAINE SANTOS SOUSA), devendo as partes retornarem ao status quo ante, com a
devolução do imóvel
à vendedora/ré e a
restituição das parcelas adimplidas
ao comprador/autor, com incidência apenas da correção monetária pelo IGPM desde o pagamento, sem direito à retenção para ambos.

b)
a fim de evitar o enriquecimento ilícito de ambas as partes,
os autores deverão pagar taxa de fruição mensal
, no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas;
a parte ré deverá indenizar as benfeitorias/acessões
, comprovado nos autos sua efetiva realização e boa-fé do construtor e na forma da legislação especial pertinente, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá de restituir.

c)
Via de consequência,
ratifico e torno definitiva a decisão ID 107232799
que concedeu em parte a tutela de urgência.

Extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil.

Diante da sucumbência recíproca, em maior grau ao demandado, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 30% para o autor e 70% para a requerida, na forma do art. 86 do CPC. Com relação aos honorários advocatícios, fixo em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido em favor da parte autora (quantia a ser efetivamente restituída), ao passo que fixo 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico não obtido em favor da parte requerida. Em relação à parte autora, suspendo a exigibilidade por ser beneficiária da justiça gratuita, na forma do art. 98, §3º, do CPC.

Não recolhidas as custas no prazo legal pela parte ré, promova-se a cobrança na forma regulamentar.

Certificado o trânsito em julgado, arquive-se.

Cumpra-se a decisão ID 107232799 que determinou a exclusão da parte CRISTINA VIEIRA ARAÚJO.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Parauapebas/PA, data certificada pelo sistema.

Juíza de Direito Titular da 1° Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA.
Assinado eletronicamente, conforme disposto no artigo 1°, §2°, inciso III, alínea a. da Lei n° 11.419/06.

23761428 - Sentença

Inconformadas
VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL LTDA - EPP e J.H.B IMOBILIÁRIA VALE DOS CARAJAS LTDA - EPP
recorrem a esta instância pleiteando a
reforma parcial da sentença
, alegando que:

Culpabilidade do Recorrido pela Rescisão e Aplicação de Penalidades Contratuais

O recorrido
deixou de pagar espontaneamente os valores contratados
, mantendo-se inadimplente e usufruindo do imóvel sem contraprestação, sem sequer consignar os valores devidos em juízo.

Argumenta que, diante dessa inadimplência, deve ser
aplicada a cláusula 16ª, §1º, “c” e “d” do contrato
, que prevê:

Perda de 30% das parcelas pagas
a título de despesas administrativas, tributárias e indenização por perdas e danos.

Indenização de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato
, referente à ocupação do imóvel até a devolução da posse.

Sustenta que a
culpa pela rescisão contratual é exclusivamente do comprador
, devendo ser aplicada a taxa de fruição sem qualquer limitação,
podendo, inclusive, resultar em saldo negativo
.

Aplicação da Lei nº 13.786/2018

Invoca a
Lei nº 13.786/2018
, que prevê a possibilidade de:

Descontos de valores pagos pelo adquirente
, incluindo taxa de fruição de até
0,75% ao mês
sobre o valor atualizado do contrato.

Parcelamento da restituição em até 12 meses
.

Cita jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (
STJ
) que admite
retenção de 10% a 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente
e a
cobrança de taxa de ocupação de 1% ao mês
sobre o valor do imóvel.

Contestação à Indenização de Benfeitorias

Argumenta que
não há prova da existência de benfeitorias no imóvel
, tampouco comprovação de construção regular.

Destaca que, mesmo que houvesse benfeitorias,
somente as necessárias
poderiam ser ressarcidas, nos termos do
art. 1.220 do Código Civil
, pois a posse do recorrido é de má-fé.

O contrato firmado entre as partes prevê que a indenização
somente seria cabível caso atendesse aos requisitos contratuais e legais
, incluindo alvarás de construção, aprovação municipal e comprovação de despesas.

Aponta que os documentos exigidos para comprovação das benfeitorias
não foram apresentados pelo recorrido
, inviabilizando qualquer ressarcimento.

Ao final,

apelante requer:

Reintegração imediata na posse do imóvel
.

Condenação do recorrido ao pagamento da taxa de fruição do imóvel
,
majorando
esse valor para
1% ao mês sobre o valor atualizado
, por todo o período de ocupação, sem qualquer limitação, podendo resultar em saldo negativo.

Retenção de percentual fixado no contrato ou a critério do Tribunal
, a título de despesas administrativas e tributárias.

Condenação do recorrido ao pagamento de todos os débitos tributários e taxas inerentes ao imóvel
durante o período de posse.

Improcedência da restituição de benfeitorias
, considerando a ausência de comprovação nos autos.

Caso haja indenização de benfeitorias
, que seja aplicada
somente às necessárias
, conforme art. 1.220 do Código Civil, e condicionada à apresentação de
alvará de construção e demais documentos exigidos pelo contrato e pela Lei nº 6.766/79
.

Parcelamento da restituição de valores eventualmente devidos em até 12 meses
, conforme previsto na Lei nº 13.786/2018.

Reforma da sentença para ajustar os critérios de retenção e indenização
, evitando enriquecimento ilícito dos apelados.

No Id 26071169 foi lavrado acórdão com a ementa a seguir:

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO IRREGULAR. NULIDADE DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta por VALE DOS CARAJÁS PARK HOTEL LTDA - EPP e J.H.B IMOBILIÁRIA VALE DOS CARAJÁS LTDA - EPP, visando à reforma parcial da sentença que declarou a nulidade de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão da irregularidade do loteamento Vale dos Carajás - 2ª Etapa.

2. Os apelantes sustentam que o recorrido se manteve inadimplente, usufruindo do imóvel sem contraprestação, e pleiteiam a aplicação das penalidades contratuais, incluindo retenção de parcelas pagas, taxa de fruição e a improcedência da indenização por benfeitorias.

II. Questão em discussão

3. A controvérsia gira em torno da validade do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, considerando que o loteamento não possui aprovação do órgão municipal competente nem registro no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Questiona-se também a possibilidade de retenção de valores pagos pelo comprador inadimplente, a fixação de taxa de fruição e a viabilidade de indenização por benfeitorias.

III. Razões de decidir

5. O loteamento em questão configura-se como clandestino, nos termos do art. 37 da Lei nº 6.766/79, tornando nulo de pleno direito o contrato celebrado, conforme o art. 166, inciso II, do Código Civil.

6. Diante da nulidade do contrato, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelos compradores, sem qualquer retenção, conforme a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

7. Quanto à taxa de fruição, a jurisprudência admite sua cobrança em contratos nulos, mas limitada a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, não podendo ultrapassar 50% do montante a ser restituído, a fim de evitar enriquecimento sem causa.

8. A indenização por benfeitorias deve ser apurada na fase de liquidação de sentença, exigindo-se prova de sua realização e da boa-fé do possuidor, conforme os arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil.

IV. Dispositivo e tese

9.
Recurso desprovido. Sentença mantida integralmente.

Tese de julgamento:

"É nulo o contrato de promessa de compra e venda de imóvel localizado em loteamento clandestino, impondo-se a restituição integral dos valores pagos, sem retenções. Admite-se a cobrança de taxa de fruição, limitada a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, com teto de 50% do montante a ser restituído. A indenização por benfeitorias depende de comprovação de sua realização e da boa-fé do possuidor."

Legislação e jurisprudência citadas

·
Lei nº 6.766/79, art. 37

·
Código Civil, arts. 166, II, 1.219 e 1.220

·
STJ, REsp 2166273/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 08/10/2024

·
TJPA, Apelação Cível nº 0801875-84.2020.8.14.0040, Rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares, j. 09/09/2021
.

Embargos de Declaração do Id 26328420, sem contrarrazões (Id 26807551).

Acórdão no Id 28726142 ementado como a seguir transcrevo:

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de Embargos de Declaração opostos em face de Acórdão que negou provimento à Apelação dos embargantes, mantendo a sentença que declarou a nulidade de contrato de promessa de compra e venda de lote em loteamento irregular. Os embargantes alegam que o Acórdão foi: (i) contraditório, ao limitar a taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído, o que violaria o princípio da reparação integral; e (ii) contraditório, por não se manifestar sobre a impossibilidade de indenização por benfeitorias irregulares e sobre a ausência de provas de sua existência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:

a) saber se o Acórdão embargado incorreu em contradição ao limitar a indenização pela fruição do imóvel, sopesando o princípio da reparação integral com a vedação ao enriquecimento ilícito da parte que deu causa à nulidade do contrato;
b) saber se houve vício no julgado ao remeter a apuração sobre a existência e a regularidade das benfeitorias para a fase de liquidação de sentença, em vez de analisar a matéria na fase de conhecimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A contradição que autoriza o manejo dos Embargos de Declaração é a interna ao julgado (entre seus fundamentos e sua conclusão), e não a contrariedade entre a decisão e a tese defendida pela parte, a lei ou a jurisprudência. A limitação da taxa de fruição foi uma solução de equidade fundamentada, visando equilibrar os interesses das partes e impedir que o infrator (vendedor de lote clandestino) se beneficie de sua própria torpeza.

Não há vício a ser sanado, uma vez que o Acórdão expressamente consignou que a discussão sobre as benfeitorias, incluindo a comprovação de sua existência, regularidade e o direito à indenização, deve ocorrer na fase processual adequada, qual seja, a de liquidação de sentença.

Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da causa ou à reforma de julgado desfavorável, finalidade pretendida pelos embargantes.

O prequestionamento ficto, previsto no art. 1.025 do CPC/2015, torna desnecessária a oposição de aclaratórios com o exclusivo fim de prequestionar a matéria para acesso às instâncias superiores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de Declaração rejeitados.

________

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 941, § 3º, 1.022 e 1.025; Código Civil, art. 944; Lei nº 6.766/79, art. 34, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AgRg no AREsp nº 1608004/SP; STJ, EDcl no AgInt no AREsp nº 1777765/MG; STJ, EREsp nº 227.767/RS; STF, Rcl nº 44145/RO.

Inconformadas, as agravantes interpõem o presente agravo interno com fundamento no art. 1.021 do CPC e no Regimento Interno do TJPA, buscando a reconsideração da decisão monocrática ou o encaminhamento do recurso à Turma julgadora. Sustentam a legitimidade do recurso, a tempestividade da interposição e o regular preparo recursal.

Aduzem que são legítimas proprietárias dos imóveis situados no Loteamento Vale dos Carajás II, em Parauapebas/PA, e que firmaram com os recorridos contratos de promessa de compra e venda. Informam que os autores da ação deixaram de cumprir suas obrigações contratuais, permanecendo inadimplentes e usufruindo dos imóveis sem contraprestação.

Defendem a aplicação da cláusula contratual que prevê multa compensatória de 30% das parcelas pagas, além de indenização mensal de 0,5% sobre o valor do contrato, a título de taxa de fruição. Requerem, ainda, que essa taxa seja aplicada sem limitação, inclusive com possibilidade de gerar saldo devedor aos compradores, em razão da permanência indevida nos imóveis.

Sustentam a aplicação da Lei nº 13.786/2018, que autoriza a retenção de valores e o parcelamento da restituição, além da fixação de taxa de fruição de até 0,75% ao mês. Alegam, com base na jurisprudência do STJ, que é admissível a retenção de 10% a 25% dos valores pagos e a cobrança de taxa de ocupação de até 1% ao mês.

Contestam a condenação ao pagamento de indenização por benfeitorias, afirmando que não há comprovação de sua existência ou regularidade. Asseveram que, mesmo que existentes, apenas as benfeitorias necessárias poderiam ser indenizadas, e ainda assim mediante apresentação de alvarás e documentação que não foram trazidos aos autos.

Requerem, por fim, a reforma da decisão para assegurar o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento ilícito dos recorridos.

PEDIDOS FINAIS DO AGRAVO INTERNO:

Reconsideração da decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação.

Sucessivamente, provimento do agravo interno, com encaminhamento à Turma para julgamento colegiado.

Reintegração da agravante na posse dos imóveis.

Condenação dos agravados ao pagamento integral da taxa de fruição, no percentual de 1% ao mês, sem limitação.

Retenção de percentual das parcelas pagas, conforme cláusula contratual ou entendimento do Tribunal.

Condenação ao pagamento de tributos e encargos incidentes durante a posse.

Indeferimento do pedido de indenização por benfeitorias, por ausência de comprovação.

Subsidiariamente, restrição da indenização apenas às benfeitorias necessárias, com exigência de documentação regular.

Autorização de parcelamento da restituição em até 12 meses, nos termos da Lei nº 13.786/2018.

Reforma da sentença para ajuste dos critérios de retenção e indenização.

Sem contrarrazões.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o presente recurso.

Em que pesem os argumentos expendidos no Agravo Interno interposto, resta evidenciado, das razões recursais apresentadas, que a parte Agravante não trouxe nenhum argumento novo capaz de infirmar a decisão hostilizada, razão pela qual deve esta ser mantida, por seus próprios fundamentos.

Assim, não assiste razão ao recorrente. Explico.

Com efeito, muito embora tenha o atual Código de Processo Civil inserido no ordenamento jurídico brasileiro nova regra a respeito do agravo interno, prevendo, a partir de sua vigência, ser vedado ao relator limitar-se à reprodução dos fundamentos da decisão agravada para julgar improcedente o agravo interno (CPC, art. 1.021, § 3º), na situação específica destes autos, tem-se por inviável ao julgador qualquer julgamento que se mostre alheio ao não provimento da insurgência com base nas razões de decidir lançadas quando da análise singular da matéria.

Imperioso ressaltar, que a vedação do art. 1.021, §3º do CPC está sendo mitigada pela jurisprudência que se consolida do Superior Tribunal de Justiça. Afinal, “A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o art. 1.021, §3º do CPC/2015, assentou que o dispositivo não impõe ao julgador a obrigação de reformular a decisão agravada para, em outros termos, reiterar seus fundamentos, notadamente diante da falta de argumento novo deduzido pela parte recorrente” – (Embargos de declaração no Agravo em Recurso Especial nº 980.631, Rel. Ministra Regina Helena Costa, DJE de 22.5.2017).

Pois bem.

A questão central dos autos reside na validade do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, diante da irregularidade do loteamento Vale dos Carajás - 2ª Etapa.

Restou amplamente demonstrado nos autos que o referido loteamento não possui aprovação do órgão municipal competente nem registro no Cartório de Registro de Imóveis, configurando-se como loteamento clandestino, nos termos do art. 37 da Lei nº 6.766/79. Tal circunstância torna nulo de pleno direito o contrato celebrado entre as partes, nos termos do art. 166, inciso II, do Código Civil.

Diante da nulidade do contrato, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, com devolução integral dos valores pagos pelos autores, sem retenção de quaisquer quantias a título de despesas administrativas, taxas ou indenizações, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Pátrios, vejamos:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO REGISTRADO . CIENCIA DO ADQUIRENTE. CONTRATO ENTRE PARTICULARES. ILICITUDE DO OBJETO. VEDAÇÃO LEGAL . NEGÓCIO JURÍDICO NULO. 1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico ajuizada em 14/09/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/02/2024 e concluso ao gabinete em 23/08/2024.2 . O propósito recursal é decidir (I) se é válida a venda de lote não registrado se o adquirente estava ciente desta irregularidade no momento da compra e (II) se a Lei 6.766/79 é aplicável a contratos firmados entre particulares.3. Para a aplicabilidade da Lei 6 .766/79 é irrelevante apurar se o loteamento e o desmembramento ostentam o caráter de empreendimento imobiliário, se o vendedor atua como profissional do ramo ou se incide relação consumerista.4. Não tendo o loteador nem requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste, estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino ou irregular.5 . O objeto do contrato de compra e venda de terreno não registrado é ilícito, pois a Lei 6.766/79 objetiva exatamente coibir os nefastos efeitos ambientais e sociais do loteamento irregular.6. O art . 37 da Lei 6.766/79 estabelece que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.7. Tratando-se de nulidade, o fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do lote quando da sua aquisição não convalida o negócio, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao "status quo ante" .8. Não tendo o loteador providenciado o registro do imóvel, independentemente de ter sido firmada entre particulares cientes da irregularidade do imóvel, a compra e venda de loteamento não registrado é prática contratual taxativamente vedada por lei e que possui objeto ilícito. Por isso, o negócio jurídico deve ser declarado nulo.9 . Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.

(STJ - REsp: 2166273 SP 2024/0192932-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 08/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/10/2024)

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. TERRAS PÚBLICAS. LOTEAMENTO IRREGULAR . RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS INCABÍVEL. 1. "Os imóveis administrados pela Companhia Imobiliária de Brasília (TERRACAP) são públicos" (EREsp 695 .928/DF, Rel. Ministro JOSÉ DELGADO, CORTE ESPECIAL, julgado em 18/10/2006, DJ 18/12/2006, p. 278). 2 . Constitui requisito de validade do negócio jurídico o objeto lícito. A ocupação de bem público, embora dela possam surgir interesses tuteláveis, é precária. É nulo de pleno direito o negócio jurídico representado por instrumento particular de cessão de direitos referentes a bem imóvel situado em loteamento irregular compreendido em área de domínio público. 3 . A retomada de bem público pelo legítimo titular do domínio não enseja o pagamento de indenização pelas acessões e benfeitorias realizadas. Precedentes. 4. A nulidade do contrato de alienação de bem público celebrado entre particulares impõe o retorno das partes ao estado anterior, o que deve ser feito sem que se imponha a indenização por acessões e benfeitorias . Isso porque tais acréscimos não são validamente incorporados ao domínio daquele a quem será restituída a ocupação irregular. Caso contrário, a parte adquirente seria indenizada enquanto a parte alienante, que não realizou as construções, estaria sujeita a perdê-las em definitivo para o ente público titular do domínio sem direito à reparação. 5. Recurso especial parcialmente provido .

(STJ - REsp: 1025552 DF 2008/0015428-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/04/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: REPDJe 23/05/2017 DJe 18/05/2017)

APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO IRREGULAR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C .C. DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para reconhecer a culpa da vendedora pela rescisão do contrato e determinar a devolução integral dos valores desembolsados pelas autoras. Irresignação das requerentes exclusivamente no tocante ao não reconhecimento da configuração de danos morais . Acolhimento. Loteamento irregular. Ausência de aprovação e registro. Violação do artigo 37 da Lei nº 6 .766/79. Frustração na aquisição de imóvel destinado à moradia das autoras, por culpa exclusiva da requerida. Conduta manifestamente ilícita que não implicou em singelo dissabor ou aborrecimento corriqueiro. Dano extrapatrimonial configurado . Indenização fixada no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Recurso provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10262385820228260005 São Paulo, Relator.: Daniela Cilento Morsello, Data de Julgamento: 28/06/2024, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO IRREGULAR. CAUCIONAMENTO DO IMÓVEL PELA MUNICIPALIDADE . PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. IRREGULARIDADE COMPROVADA . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “não incide a prescrição em loteamentos irregulares, pois, entre outros fundamentos, trata-se de infrações omissivas de caráter permanente, o que equivale a dizer que, pelo menos no âmbito cível-administrativo, a ilegalidade do loteamento renova-se a cada instante, entendimento que vale tanto para a Administração como para o particular que lucrou financeiramente com a atividade ou o empreendimento” (STJ, REsp n. 1 .647.749/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 31/8/2020) 2. No caso dos autos, vislumbro que os extratos de pagamento de IPTU, emitidos pela própria Prefeitura Municipal de Domingos Martins/ES, atestam a situação de “caucionado” do imóvel em questão, o que comprova a irregularidade do loteamento, ensejando a devolução dos valores. 3 . Ademais, está evidenciado pelos documentos e mídias acostados aos atos, que a ré possuía plena ciência da irregularidade apontada no imóvel, inclusive, oferecendo propostas de acordo para restituição de parte do montante do imóvel e as taxas de IPTU pagas pelos autores. 4. Recurso desprovido.

(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50289583420238080024, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível)

Cito também, jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO IRREGULAR - VENDA DE FRAÇÃO IDEAL - NULIDADE - VEDAÇÃO LEGAL - LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO - DIREITO DE RESCISÃO - DEVOLUÇÃO DOS VALORES – ENTENDIMENTO SUMULADO DO STJ.

1 - A Lei de Parcelamento do Solo é de ordem pública e natureza cogente, o que veda a disposição das obrigações do loteador quanto à observância de suas responsabilidades em relação a loteamento irregular.

2 - Conforme estabelece o art. 37 da Lei 6.766/69, é proibida a venda ou a promessa de venda de parcela de loteamento não registrado, de modo que, não tendo o empreendimento sido previamente regularizado junto ao respectivo CRI, deve ser decretada a nulidade do negócio.

3 - Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

4 – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-PA 00035425420148140136, Relator.: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 18/07/2022, 1Âª Turma de Direito Privado, Data de Publicação: 26/07/2022)

APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO IRREGULAR - VENDA DE FRAÇÃO IDEAL - NULIDADE - VEDAÇÃO LEGAL - LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO - DIREITO DE RESCISÃO - DEVOLUÇÃO DOS VALORES – ENTENDIMENTO SUMULADO DO STJ.

1 - A Lei de Parcelamento do Solo é de ordem pública e natureza cogente, o que veda a disposição das obrigações do loteador quanto à observância de suas responsabilidades em relação a loteamento irregular.

2 - Conforme estabelece o art. 37 da Lei 6.766/69, é proibida a venda ou a promessa de venda de parcela de loteamento não registrado, de modo que, não tendo o empreendimento sido previamente regularizado junto ao respectivo CRI, deve ser decretada a nulidade do negócio.

3 - Súmula
543
do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

4 – RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0003542-54.2014.8.14 .0136, Relator.: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 18/07/2022, 1ª Turma de Direito Privado)

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE BENEFEITORIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Vale dos Carajás Park Hotel Ltda - EPP contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas, que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual formulado por Janaina Leal Carvalho, determinando a devolução parcial dos valores pagos.

2. A sentença recorrida reconheceu que a rescisão do contrato ocorreu por iniciativa da parte vendedora, razão pela qual determinou a devolução de 80% dos valores pagos, além da fixação de taxa de ocupação (fruição) de 0,25% ao mês, limitando a compensação para evitar saldo negativo.

3. A apelante sustenta a possibilidade de retenção maior dos valores pagos, a majoração da taxa de fruição para 1% ao mês e a impossibilidade de compensação dos valores, além de contestar a indenização por benfeitorias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) a majoração da taxa de fruição para 0,5% ao mês, conforme previsto contratualmente; e (ii) a possibilidade de indenização por benfeitorias, diante da ausência de comprovação nos autos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A taxa de fruição deve respeitar o percentual estipulado contratualmente (0,5% ao mês), pois decorre da ocupação do imóvel e evita enriquecimento sem causa da parte compradora.

2. A limitação da taxa de fruição para que não gere saldo negativo após a compensação dos valores devidos ao comprador é válida, pois está em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

3. A indenização por benfeitorias não pode ser deferida, pois não houve comprovação nos autos da realização de benfeitorias úteis ou necessárias, sendo inviável sua liquidação posterior.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A taxa de fruição deve respeitar o percentual contratualmente previsto, desde que limitada para evitar saldo negativo após a compensação dos valores devidos ao comprador.

2. A indenização por benfeitorias exige comprovação prévia no processo de conhecimento, sendo inviável sua liquidação posterior sem provas suficientes.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 422 e 1.220; Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; Lei 6.766/79.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-PA, Apelação Cível nº 0800547-56.2019.8.14.0040, Rel. Des. Luana de Nazareth Amaral Henriques Santalices, j. 30.04.2024; TJ-PA, Apelação Cível nº 0803000-24.2019.8.14.0040, Rel. Des. Maria do Céu Maciel Coutinho, j. 03.10.2023; TJ-PA, Apelação Cível nº 0800551-93.2019.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 28.03.2023.

(TJPA, APELAÇÃO CÍVEL n. 0006547-42.2018.8.14.0040, Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO, 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 25 (vinte e cinco) de fevereiro de 2024 (Plenário Virtual)

No tocante à taxa de fruição, a sentença corretamente fixou seu percentual em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, limitada a 50% do montante a ser restituído, em observância ao entendimento deste Tribunal em casos análogos, vejamos:

EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE LIMINAR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL LOTEADO. PARCELAMENTO IRREGULAR. FALTA DE REGISTRO. NULIDADE DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO DO CONTRATO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DANOS MORAIS. NÃO CARACTERIZADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INOCORRÊNCIA. AUTOR QUE DECAIU DA PARTE MÍNIMA DO PEDIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. DECISÃO MONOCRÁTICA. INTELIGÊNCIA DO ART. 932, IV, DO CPC C/C ART. 133, XI, "D" DO REGIMENTO INTERNO DO TJPA.

É nulo o contrato de compra e venda de imóvel loteada sem a aprovação pelo Poder Público e o devido registro do loteamento em razão das disposições legais expressas da Lei n.º 6.766/79.

A nulidade do contrato acarreta o retomo dos litigantes ao "status quo ante", devendo ser reconhecida de ofício pelo juiz e gerando efeitos "ex tunc, resultando na devolução à vendedora, devolução dos valores efetivamente pagos ao comprador, sem retenção de taxa administrativa e sem retenção do bem, assim como indenização pelas acessões/benfeitorias realizadas no lote, se de boa-fé, e o pagamento de taxa de fruição desde o momento em que deixou de pagar as parcelas.

A taxa de fruição mensal é medida que se impõe, embora o contrato seja nulo, devendo ser reduzido o percentual para 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, porquanto fora a forma pactuada pelas partes no instrumento contratual, limitando-se, porém, a 50% do valor a ser restituído a título de parcelas pagas.

Não há que se falar em sucumbência recíproca quando o autor decaiu em parte mínima do pedido, devendo os ônus sucumbenciais ser suportados exclusivamente pela parte requerida, com fulcro no art. 86, parágrafo único do CPC.

A rescisão do contrato não acarreta, de regra, ofensa a atributo da personalidade da parte, mormente quando seus desdobramentos contaram com a contribuição da pessoa que os demanda.

Monocraticamente, recurso do autor conhecido e provido parcialmente, apenas para reduzir a taxa de fruição mensal para o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato; recurso da ré conhecido, mas desprovido, com fulcro no art. 932, IV, do CPC c/c art. 133, XI, "d" do Regimento Interno do TJPA. (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0801875-84.2020.8.14.0040, 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, relator: DES. LEONARDO DE NORONHA TAVARES, julgamento monocrático em 09/09/2021).

Tal limitação visa evitar enriquecimento sem causa, pois, de um lado, os autores terão restituídos os valores pagos e, de outro, não se pode permitir que usufruam gratuitamente do imóvel por longo período sem qualquer contraprestação.

Quanto à indenização por benfeitorias, a sentença determinou que sua apuração ocorra em fase de liquidação de sentença, exigindo-se a comprovação das acessões realizadas e de sua boa-fé, o que se coaduna com os arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil. Não há que se falar, portanto, em improcedência desse pedido nesta fase processual.

Assim, não se vislumbra qualquer ilegalidade ou abuso na decisão agravada, que apenas garantiu o efetivo direito à saúde do agravado, assegurando-lhe tratamento prescrito com urgência, em situação de risco real à sua integridade física.

Logo, voto por negar provimento ao recurso da parte agravante.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso de AGRAVO INTERNO, mantendo a decisão recorrida tal como lançada nos autos.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OU AGRAVO INTERNO fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC e a art. 1.021, § 4º, do CPC, considerando o Tema 1.201/STJ.

É como voto.

Belém (PA), data do julgamento registrado no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Desembargadora Relatora

Belém, 18/11/2025