Tribunal: TJPA
Processo: 0803545-31.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-02-04

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. MULTA COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda., insurgindo-se contra sentença que, ao rescindir contrato de compra e venda por inadimplemento do comprador, determinou a reintegração de posse do imóvel ao vendedor, a devolução de 80% do valor pago e a retenção de 20%, mas deixou de fixar a taxa de fruição por entender que seria incompatível com a multa compensatória. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível a cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição em casos de rescisão contratual por inadimplemento; (ii) determinar se a taxa de fruição deve ser fixada no caso concreto. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição, visto que ambas possuem naturezas jurídicas distintas: a multa compensatória indeniza a rescisão do contrato, enquanto a taxa de fruição compensa a utilização do bem pelo comprador durante o período de inadimplemento. 4. A taxa de fruição se justifica pelo princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, devendo o comprador ressarcir o vendedor pelo uso indevido do imóvel até a desocupação efetiva. 5. A decisão recorrida equivocou-se ao aplicar o entendimento do Tema 970/STJ, que trata da incompatibilidade entre cláusula penal moratória e lucros cessantes, mas que não se aplica à taxa de fruição, cuja natureza é distinta. 6. A fixação da taxa de fruição no percentual de 0,5% ao mês do valor atualizado do imóvel é razoável e proporcional, conforme precedentes do STJ e do TJ-GO, evitando o enriquecimento ilícito da parte inadimplente. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. É possível a cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição em contratos rescindidos por inadimplemento do comprador, considerando suas naturezas jurídicas distintas. 2. A taxa de fruição deve ser fixada com base no valor atualizado do imóvel, para evitar enriquecimento sem causa pelo comprador inadimplente. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 884; CPC, art. 932, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 1996109/SP, DJe 10/08/2022; STJ, REsp nº 2024829/SC, DJe 10/03/2023; TJ-GO, AC nº 0083459-87.2013.8.09.0010, DJe 25/04/2019.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803545-31.2018.8.14.0040

JUIZO RECORRENTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RECORRIDO: JOAO BATISTA RIBEIRO PINTO

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. MULTA COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda., insurgindo-se contra sentença que, ao rescindir contrato de compra e venda por inadimplemento do comprador, determinou a reintegração de posse do imóvel ao vendedor, a devolução de 80% do valor pago e a retenção de 20%, mas deixou de fixar a taxa de fruição por entender que seria incompatível com a multa compensatória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão:

(i) definir se é possível a cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição em casos de rescisão contratual por inadimplemento;
(ii) determinar se a taxa de fruição deve ser fixada no caso concreto.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição, visto que ambas possuem naturezas jurídicas distintas: a multa compensatória indeniza a rescisão do contrato, enquanto a taxa de fruição compensa a utilização do bem pelo comprador durante o período de inadimplemento.

4.

A taxa de fruição se justifica pelo princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, devendo o comprador ressarcir o vendedor pelo uso indevido do imóvel até a desocupação efetiva.

5.

A decisão recorrida equivocou-se ao aplicar o entendimento do Tema 970/STJ, que trata da incompatibilidade entre cláusula penal moratória e lucros cessantes, mas que não se aplica à taxa de fruição, cuja natureza é distinta.

6.

A fixação da taxa de fruição no percentual de 0,5% ao mês do valor atualizado do imóvel é razoável e proporcional, conforme precedentes do STJ e do TJ-GO, evitando o enriquecimento ilícito da parte inadimplente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

1.

É possível a cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição em contratos rescindidos por inadimplemento do comprador, considerando suas naturezas jurídicas distintas.

2.

A taxa de fruição deve ser fixada com base no valor atualizado do imóvel, para evitar enriquecimento sem causa pelo comprador inadimplente.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 884; CPC, art. 932, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp nº 1996109/SP, DJe 10/08/2022; STJ, REsp nº 2024829/SC, DJe 10/03/2023; TJ-GO, AC nº 0083459-87.2013.8.09.0010, DJe 25/04/2019.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº: 0803545-31.2018.8.14.0040

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO

COMARCA: 3ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS/PA

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB GO 17394

APELADO: JOAO BATISTA RIBEIRO PINTO

ADVOGADO: SEM ADVOGADO CONSTITUÍDO NOS AUTOS

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Ação:

ação de reintegração de posse com pedido liminar com indenização por perdas e danos
, proposta por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, objetivando a devolução do bem dado a financiamento por

JOAO BATISTA RIBEIRO PINTO
, bem como a condenação em fruição e retenção pelo inadimplemento da compradora.

Sentença:
rescindindo o contrato, determinou a reintegração de posse em favor da Apelante, com a necessidade de retenção do importe de 20% (vinte porcento) do valor até então pago devolvendo 80% (oitenta por cento) desse importe.

Recurso:
de apelação por

L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,
cingindo seu levante na necessidade de fixação do importe mensal à título de taxa de fruição diante da possibilidade de cumulação com multa compensatória.

Contrarrazões:
apresentadas ao ID. 16995478.

Conclusos ao gabinete em:
14 de dezembro de 2024, por redistribuição regimental.

É o relatório.
Sem redação final.

Inclua-se o feito na próxima pauta de julgamento do plenário virtual desimpedida.

Belém do Pará, data conforme registro do sistema PJe.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

VOTO

PROCESSO Nº: 0803545-31.2018.8.14.0040

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO

COMARCA: 3ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS/PA

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB GO 17394

APELADO: JOAO BATISTA RIBEIRO PINTO

ADVOGADO: SEM ADVOGADO CONSTITUÍDO NOS AUTOS

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Juízo de admissibilidade de ambos os recursos:
positivo
diante do preenchimento dos pressupostos recursais.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar o acerto (ou não) de sentença que diante impossibilidade de cumulação de multa compensatória e taxa de fruição, deixa de fixar este último importe.

Pois bem.

A causa, mantém-se como de rescisão motivada pelo promitente-comprador eis que as razões não ensejam em compreensão contrária! Desta forma, aplicam-se os retentores e multa, estas últimas inclusive podendo ser cumuladas com a fruição por permissivo jurisprudencial.

Quanto
a multa por fruição.

Já que houve, por compreensão dos autos, fruição do bem além do que comportado pelas parcelas já pagas (que geraram o decote de multa contratual e cláusula penal), há de ser recomposta a utilização do bem pela fruição deste.

Vejamos. O contrato foi rescindido. A pedido do Comprador e por sua responsabilidade diante de inexistência de culpa do vendedor. Determinada a devolução dos valores pagos.

Ora, se não houver a determinação de fixação de taxa de fruição, apenas o Comprador sairia sem qualquer afetação patrimonial o que não se admite na compreensão ética do Código Civil, assim que por tal razão, mostra-se plenamente viável a condenação em taxa de fruição.

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM, DESDE A IMISSÃO NA POSSE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1996109 SP 2022/0101479-3, Data de Julgamento: 08/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/08/2022)

Como já disposto anteriormente, o importe de fruição pode ser fixado em até 0,75% do imóvel, não sendo o caso dos autos, de modo que fora doravante fixado no importe menor, 0,5%, portanto, razoável.

A compreensão jurisprudencial também é neste sentir:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. 1 ? Impositiva a indenização pela fruição do imóvel pelo promitente comprador, inadimplente, causador da rescisão contratual, com o fim de ressarcir, ao promitente vendedor, a ocupação indevida, merecendo incidência de 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, por mês de ocupação, em obediência aos princípios da razoabilidade e vedação do enriquecimento ilícito, vedada a cumulação com valores a título de locação mensal. 2 ? Evidenciadas a realização de benfeitorias necessárias no imóvel e a boa-fé da promitente compradora, mister a preservação da obrigação de ser indenizada pelo promitente vendedor, teor do art. 1.219, do Código Civil. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO 0083459-87.2013.8.09.0010, Relator: JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/04/2019)

Sobre a hipotética impossibilidade de cumulação de multa e taxa de fruição pelo inadimplemento, há de se fazer uma primeva disposição. Não se aplica o tema 970 do STJ, eis que ao caso a compreensão é diversa, pois o tema detém a incompatibilidade de lucros cessantes e multa (possibilidade de cumulação quando valores diversos), sem contar a própria natureza jurídica do instituto.

Conquanto o lucro cessante cinge-se de reparação de prejuízo sobre o que a parte deixou de ganhar, a taxa de fruição é diversa, é sobre aquilo que a parte deve receber pela utilização de seu bem até então.

De acordo com a monocrática, pela cumulação, e neste sentido, na compreensão do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. 12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel. (STJ - REsp: 2024829 SC 2022/0280737-0, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023)

Desta forma, há de ser, no ponto recorrido, totalmente modificada a compreensão da sentença, pois diante da permissibilidade de cumulação, deve ser imposta a fixação da taxa de fruição pela utilização do bem.

Ante o exposto, conheço do recurso, e
DOU-LHE PROVIMENTO
,
reformando no ponto a sentença recorrida
, e assim CONDENANDO a parte autora a pagar taxa de fruição no percentual de 0,5% do valor pago multiplicado pelo número de meses de fruição/inadimplência, a título de fruição do imóvel (ocupação gratuita), a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, e ainda limitando-se a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito da parte Recorrente.

É como voto.

Belém do Pará, data conforme registro do sistema PJe.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

Belém, 12/02/2025