Tribunal: TJPA
Processo: 0802224-66.2018.8.14.0005
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 14919 - Atraso na Entrega do Imóvel
Data de julgamento: 2025-04-29

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARCELA DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. BIS IN IDEM. JUROS DE MORA. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra a sentença de parcial procedência para reconhecer a rescisão contratual por culpa do autor, condenando a ré à devolução de 75% dos valores pagos, afastando pedido de indenização moral. A parte requerida, defende a legalidade da cláusula contratual de retenção superior a 25%, a cobrança da taxa de fruição, a validade de cláusulas contratuais sobre juros e encargos e a incidência de juros de mora apenas após o trânsito em julgado. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se é válida cláusula contratual que prevê retenção de até 30% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador; (ii) saber se é cabível a cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição mensal; (iii) saber qual o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula contratual que prevê retenção superior a 25% em desfazimento contratual por iniciativa do comprador, firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, encontra-se em desconformidade com a jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543 e Temas 970 e 971), que fixa como razoável a retenção de até 25%, com fundamento no art. 53 do CDC e nos princípios da função social e do equilíbrio contratual (arts. 421 e 422 do CC). 4. É indevida a cumulação da taxa de fruição com cláusula penal compensatória, por configurarem ambas verbas de natureza indenizatória, caracterizando bis in idem e violando o princípio do vedado enriquecimento sem causa, conforme jurisprudência pacífica do TJPA. 5. Os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, quando a rescisão contratual se dá por iniciativa do comprador, conforme entendimento do STJ em recurso repetitivo. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e parcialmente provido para alterar o termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado. Mantida a sentença nos demais pontos. Tese de julgamento: “Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, é abusiva a cláusula que prevê retenção superior a 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão por sua iniciativa, sendo igualmente indevida a cumulação dessa penalidade com taxa de fruição. Os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.” Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 421 e 422. Código de Defesa do Consumidor, art. 53. Código de Processo Civil, art. 487, I. Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: Súmula 543 do STJ STJ – REsp 1300418/SC. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0802224-66.2018.8.14.0005

JUIZO RECORRENTE: IDENILDO COSTA DA SILVA

RECORRIDO: M. S. R. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARCELA DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. BIS IN IDEM. JUROS DE MORA. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra a sentença de parcial procedência para reconhecer a rescisão contratual por culpa do autor, condenando a ré à devolução de 75% dos valores pagos, afastando pedido de indenização moral. A parte requerida, defende a legalidade da cláusula contratual de retenção superior a 25%, a cobrança da taxa de fruição, a validade de cláusulas contratuais sobre juros e encargos e a incidência de juros de mora apenas após o trânsito em julgado.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se é válida cláusula contratual que prevê retenção de até 30% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador; (ii) saber se é cabível a cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição mensal; (iii) saber qual o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual que prevê retenção superior a 25% em desfazimento contratual por iniciativa do comprador, firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, encontra-se em desconformidade com a jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543 e Temas 970 e 971), que fixa como razoável a retenção de até 25%, com fundamento no art. 53 do CDC e nos princípios da função social e do equilíbrio contratual (arts. 421 e 422 do CC).

4. É indevida a cumulação da taxa de fruição com cláusula penal compensatória, por configurarem ambas verbas de natureza indenizatória, caracterizando
bis in idem
e violando o princípio do vedado enriquecimento sem causa, conforme jurisprudência pacífica do TJPA.

5. Os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão, quando a rescisão contratual se dá por iniciativa do comprador, conforme entendimento do STJ em recurso repetitivo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso conhecido e parcialmente provido para alterar o termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado. Mantida a sentença nos demais pontos.

Tese de julgamento
: “Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, é abusiva a cláusula que prevê retenção superior a 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão por sua iniciativa, sendo igualmente indevida a cumulação dessa penalidade com taxa de fruição. Os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.”

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 421 e 422. Código de Defesa do Consumidor, art. 53. Código de Processo Civil, art. 487, I.
Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: Súmula 543 do STJ STJ – REsp 1300418/SC.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por
M.S.R. Empreendimentos Imobiliários Ltda.
contra sentença que, nos autos de ação de restituição de valores c/c indenização por danos morais ajuizada por
Idenildo Costa da Silva
, reconheceu a rescisão do contrato por culpa do comprador, determinando a restituição de 75% dos valores pagos, afastando o pedido de indenização por danos morais, com a seguinte parte dispositiva:

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para declarar a resolução contratual e condenar a ré, M.S.R EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, a devolução à autora de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores comprovadamente pagos, em parcela única. Os valores deverão ser apurados em liquidação de sentença e correção monetária desde cada desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% a contar da citação.

Sucumbente majoritariamente, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação, nos termos dos artigos 85, § 2º e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Publique-se, Registre-se. Intime-se.

(...)

Inconformada, a requerente interpôs Recurso de Apelação sustentando, em síntese: a legalidade da cláusula de retenção superior a 25%, com base na cláusula 16ª do contrato, que previa penalidade de até 30% (20% de retenção + 10% de multa compensatória); a regularidade da cláusula de fruição mensal, prevista em 0,25% sobre o valor do contrato, diante da posse indevida do imóvel pelo autor por período superior a 8 anos; a impossibilidade de anulação unilateral do contrato, por ausência de vício de consentimento, dolo ou coação; a validade da capitalização de juros pactuada contratualmente, nos termos das Súmulas 539 e 541 do STJ; a aplicação da Lei nº 13.786/2018 (que alterou a Lei 6.766/79), autorizando expressamente a retenção de encargos, penalidades e valores correspondentes à fruição em hipóteses de resolução por culpa do comprador.

A apelante pugna, ao final, pela reforma da sentença para reconhecer a validade da cláusula de retenção superior a 25%; condenar o apelado ao pagamento da taxa de fruição mensal; manter a validade das cláusulas contratuais relativas aos juros e demais encargos; e afastar a restituição de 75% determinada pela sentença.

Contrarrazões apresentadas.

É o relatório.

Proceda-se à Secretaria, a devida adequação dos polos do recurso no sistema PJE.

Inclua-se o feito na pauta de julgamento do plenário virtual.

Belém, 8 de abril de 2025.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

2.

Razões recursais.

Depreende-se dos autos, ser incontroverso que a rescisão contratual pretendida decorre exclusivamente da vontade do adquirente, não havendo qualquer discussão em relação a este ponto.

Feitas estas considerações, passo a analisar o recurso interposto.

O cerne da controvérsia recursal reside em dois pontos: (i) a legalidade da cláusula contratual que previa a retenção de até 30% das parcelas pagas, e (ii) a pretensão da apelante de cumular cláusula penal compensatória com a denominada
taxa de fruição
.

Pretende a ré/recorrente a reforma da sentença que a condenou a restituir 75% do pagamento realizado pelo apelado, em razão da rescisão contratual por iniciativa do comprador de contrato de venda e compra de terreno, a ser pago de forma imediata.

As principais alegações recursais residem no argumento de que o contrato firmado entre as partes prevê expressamente, em sua cláusula 16ª, §§1º e 2º, a forma e o valor da restituição em caso de desistência do negócio jurídico e, por ser ato jurídico perfeito e acabado, deve haver a proteção necessária para imutabilidade da situação jurídica que foi realizada de boa-fé, dentro dos parâmetros legais.

Aduz, ainda, que os negócios jurídicos somente podem ser revistos ou anulados diante da existência de fraude, coação ou dolo, conforme preconizam as normas elencadas nos artigos 138 ao 155 do Código Civil, o que não aconteceu no caso concreto.

Por fim, alega que faz jus à indenização a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno e, caso, seja mantida a condenação expressa na sentença, que os juros de mora sejam fixados a partir do trânsito em julgado.

Passo ao exame dos argumentos articulados no recurso.

2.1

. Da legalidade da cláusula de retenção de percentual de rescisão. Da inexistência de ilicitude.

Verifica-se da sentença que o juízo de piso declarou rescindido o contrato com a determinação de devolução de 75% dos valores pagos, ainda que o comprador tenha dado causa à rescisão contratual, com fundamento na Súmula 543 do STJ e nos artigos 51, inciso II e 53 do CDC.

Em suas razões recursais, a recorrente defende a reforma da sentença, aduzindo a necessidade de observância da força obrigatória dos contratos (pacto sunt servanda) e da autonomia privada, sob o argumento de que a cláusula que prevê a retenção de percentual na hipótese de rescisão seria lícita e aplicável quando o comprador desiste do negócio. Afirma que no caso dos autos, a rescisão ocorreu em razão de a apelada ter desistido do negócio porque não tinha condições financeiras, não podendo ser imputada qualquer responsabilidade à apelante.

Defende ainda a plena aplicabilidade da cláusula 16ª, §§1º e 2º que dispõe sobre a forma de restituição dos valores pagos pelos adquirentes em caso de rescisão, a qual estaria em total consonância com a Lei 13.786/18.

Ao final, requer a reforma da sentença para manter o estabelecido nas cláusulas 15ª, 16ª e 17ª do contrato.

De início, cumpre esclarecer que as alterações trazidas pela Lei 13.786/18, no que tange ao desfazimento do contrato celebrado por fato imputado ao adquirente, não se aplicam ao caso em tela, na medida em que se trata de contrato firmado antes de sua vigência, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento dos temas 970 e 971 sob a sistemática dos recursos repetitivos.

Dito isto, e sem maiores digressões a respeito do assunto, é certo que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento acerca da imperiosa necessidade de restituição imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma parcial quando a culpa pela rescisão for exclusiva do comprador, nos termos da Súmula nº. 543 do STJ. Segundo vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça
[1]
, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, por ser montante adequado e suficiente para indenizar as despesas gerais e de rompimento unilateral do contrato.

Tal entendimento aplica-se mesmo quando o contrato prevê retenção superior, em virtude da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que visa coibir o enriquecimento sem causa do fornecedor.

Na hipótese dos autos, restou demonstrada a iniciativa do promitente comprador pela rescisão contratual, porém, a cláusula questionada previa a retenção de 20% das parcelas pagas, somadas a 10% a título de multa compensatória, totalizando 30% de retenção — patamar que, embora expressamente pactuado, ultrapassa o limite jurisprudencialmente considerado razoável. Assim, correta a sentença ao limitar a retenção a 25% do valor pago, preservando o equilíbrio contratual e a função social do contrato (arts. 421 e 422 do Código Civil).

Inegável, ainda, que a restituição deverá ser efetuada de uma só vez e não de forma parcelada, em conformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Assim, verifico que o magistrado
a quo
, em consonância com o entendimento jurisprudencial sobre o assunto, julgou procedente a demanda com a determinação de restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do valor gasto com a aquisição do imóvel, não merecendo reforma neste ponto.

Entretanto, tem razão o apelante no que diz respeito a alegação de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça
[2]
em sede de julgamento de Recurso Especial sob a sistemática dos recursos repetitivos. A Colenda Corte entendeu que havendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promissário comprador, não há que se falar em mora, até então, da promitente vendedora, razão pela qual os juros moratórios sobre o montante condenatório somente devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória.

Feitas estas considerações, merece reforma a sentença, para que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos incidam a partir do trânsito em julgado da decisão.

2.2

Da alegação de que o apelante faz jus à indenização, consistente em ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno, a título de fruição.

Insurge-se, ainda, o apelante contra a sentença, sob a alegação de que o magistrado teria deixado de considerar o dever de ressarcimento pelo comprador da taxa de ocupação decorrente da fruição do imóvel, prevista na cláusula 16, item “e” do contrato.

No que diz respeito a chamada “taxa de fruição” ou “taxa de ocupação”, sabe-se que ela tem como fato gerador a posse exercida pelo comprador, que ficou tendo proveito econômico sobre o imóvel mesmo inadimplente com suas prestações. É uma reparação ao vendedor, portanto, como se um aluguel fosse.

In casu
, embora o contrato estabeleça, em sua cláusula 16ª, alínea “E”, a obrigação de pagamento de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote, tal cobrança, no caso concreto, revela-se indevida, haja vista a cumulação com a multa compensatória prevista na cláusula “C” do mesmo pacto.

Conforme reiterada jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, a aplicação simultânea de cláusula penal compensatória e taxa de fruição configura
bis in idem
, pois ambas possuem caráter indenizatório. Tal cumulação afronta o princípio que veda o enriquecimento sem causa, além de violar o equilíbrio contratual. Nesse sentido:

EMENTA- AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA RÉ – RESCISÃO DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO DO BEM – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS – DESCABIMENTO DA CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE DE CONDICIONAR A REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0010390-49.2017.8.14.0040, Relator: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 12/12/2023, 2ª Turma de Direito Privado) (grifos nossos)

APELAÇÃO -

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA: DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1-Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa, rejeitada. Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

2-Mérito:

2.1-O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada.

2.2-Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

2.3-Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem.

2.4-Dever de indenizar a requerida pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

2.5A medida reintegratória, na hipótese, é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

2.6-Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição, bem como determinar o pagamento das benfeitorias por parte da apelada, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0804133-38.2018.8.14.0040 – Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 30/04/2024 )

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR E CONSTRUTORA BUSCA TER O IMÓVEL DE VOLTA. SENTENÇA JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA RESCINDIR O CONTRATO, REINTEGRAR A POSSE DO IMÓVEL, DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS (COM RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% A TÍTULO DE DESPESAS REALIZADAS PELO VENDEDOR E 10% A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA), CONDENAR O COMPRADOR AO PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO MENSAL NO PERCENTUAL DE 0,25 A PARTIR DA INADIMPLÊNCIA ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO E DETERMINOU QUE A CONSTRUTORA PAGUE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. SENTENÇA REFORMADA SOMENTE QUANTO À RECONHECIMENTO DA LEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO.IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A MULTA COMPENSATÓRIA QUE PREVÊ ANTECIPADAMENTE LUCROS CESSANTES E PERDAS E DANOS. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0803408-49.2018.8.14.0040 – Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 19/03/2024)

Em que pese já ter proferido voto em casos semelhantes, entendendo pela possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal moratória, revejo meu posicionamento, neste momento, com o intuito de acompanhar a jurisprudência mais recente deste Eg. Tribunal de Justiça.

Dessa forma, em razão da impossibilidade de cumulação com a multa compensatória, impõe-se o afastamento da taxa de fruição na hipótese, não merecendo reforma a sentença guerreada, neste ponto.

3.

Parte dispositiva.

Ante o exposto, CONHEÇO do Recurso de Apelação interposto e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente, para fixar o trânsito em julgado da decisão condenatória como termo inicial para a incidência de juros, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto, nos termos da fundamentação.

Mantenho o restante da sentença.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019)

EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE CRÉDITO E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DESISTÊNCIA POR PARTE DA COMPRADORA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. LEI 13.786/18. INAPLICABILIDADE. CONTRATO ANTERIOR À SUA VIGÊNCIA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE PARTE DA QUANTIA PAGA. SÚMULA 543/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25%. 1. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com restituição de crédito e compensação por danos morais em razão de desistência por parte da compradora em contrato de compromisso de compra e venda de lote. 2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 3. As disposições da Lei 13.786/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Precedentes. 4. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543/STJ). 5. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 6. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e parcialmente provido.

(AREsp n. 2.345.161, Ministra Nancy Andrighi, DJe de 12/06/2023).

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PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020).

Belém, 08/05/2025