Tribunal: TJPA
Processo: 0017762-49.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-09-23

Ementa:
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR. NULIDADE DO CONTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por J.H.B. Imobiliária Vale dos Carajás Ltda – EPP contra decisão monocrática que conheceu do apelo e negou-lhe provimento, mantendo a sentença que reconheceu a nulidade de contrato de promessa de compra e venda de imóvel situado em loteamento irregular (quadra 13), diante da ausência de registro imobiliário e aprovação pelo Poder Público, nos termos da Lei nº 6.766/79. A agravante sustenta estar em processo de regularização fundiária (REURB-E), questiona a limitação da taxa de fruição a 30% e a obrigação de indenizar por benfeitorias supostamente não comprovadas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a alegada regularização fundiária em curso afasta a nulidade do contrato por loteamento irregular à época da contratação; (ii) estabelecer se é válida a limitação da taxa de fruição a 30% do valor a ser restituído; (iii) determinar se é devida a indenização por benfeitorias sem prova da realização e da boa-fé da possuidora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A regularização fundiária posterior à contratação não convalida o contrato nulo firmado com violação do art. 37 da Lei nº 6.766/79, que veda a venda de lotes não registrados, sendo a nulidade questão de ordem pública que pode ser reconhecida de ofício. 4. A limitação da taxa de fruição a 30% do valor a ser restituído visa evitar enriquecimento ilícito e guarda consonância com critérios de razoabilidade, não violando o art. 944 do Código Civil. 5. A indenização por benfeitorias exige prova de sua efetiva realização e da boa-fé da parte possuidora, devendo ser apurada em fase de liquidação; a exigência de apresentação de alvará não é requisito exigível nesta fase processual. 6. A decisão monocrática agravada encontra-se alinhada à jurisprudência do STJ e do TJPA, especialmente quanto à nulidade de contratos de promessa de compra e venda em loteamentos irregulares e à aplicação proporcional da taxa de fruição. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A regularização fundiária posterior à celebração de contrato nulo não afasta a ilicitude do objeto e a consequente nulidade do negócio. 2. A taxa de fruição pode ser fixada de forma proporcional e limitada, como medida de equidade para evitar enriquecimento sem causa. 3. A indenização por benfeitorias depende de prova da realização e da boa-fé da parte interessada, sendo apurada em liquidação. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79, arts. 18, 34, §1º, 37 e 46; CC, arts. 166, II; 168, parágrafo único; 944. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1304370/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 05.05.2014; STJ, AREsp 2.652.603, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 11.06.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0014076-49.2017.8.14.0040, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, j. 19.08.2021.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0017762-49.2017.8.14.0040

APELANTE: J.H.B IMOBILIARIA VALE DOS CARAJAS LTDA - EPP

APELADO: PEDRO DA CONCEICAO SILVA

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR. NULIDADE DO CONTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo interno interposto por J.H.B. Imobiliária Vale dos Carajás Ltda – EPP contra decisão monocrática que conheceu do apelo e negou-lhe provimento, mantendo a sentença que reconheceu a nulidade de contrato de promessa de compra e venda de imóvel situado em loteamento irregular (quadra 13), diante da ausência de registro imobiliário e aprovação pelo Poder Público, nos termos da Lei nº 6.766/79. A agravante sustenta estar em processo de regularização fundiária (REURB-E), questiona a limitação da taxa de fruição a 30% e a obrigação de indenizar por benfeitorias supostamente não comprovadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se a alegada regularização fundiária em curso afasta a nulidade do contrato por loteamento irregular à época da contratação; (ii) estabelecer se é válida a limitação da taxa de fruição a 30% do valor a ser restituído; (iii) determinar se é devida a indenização por benfeitorias sem prova da realização e da boa-fé da possuidora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A regularização fundiária posterior à contratação não convalida o contrato nulo firmado com violação do art. 37 da Lei nº 6.766/79, que veda a venda de lotes não registrados, sendo a nulidade questão de ordem pública que pode ser reconhecida de ofício.

4.

A limitação da taxa de fruição a 30% do valor a ser restituído visa evitar enriquecimento ilícito e guarda consonância com critérios de razoabilidade, não violando o art. 944 do Código Civil.

5.

A indenização por benfeitorias exige prova de sua efetiva realização e da boa-fé da parte possuidora, devendo ser apurada em fase de liquidação; a exigência de apresentação de alvará não é requisito exigível nesta fase processual.

6.

A decisão monocrática agravada encontra-se alinhada à jurisprudência do STJ e do TJPA, especialmente quanto à nulidade de contratos de promessa de compra e venda em loteamentos irregulares e à aplicação proporcional da taxa de fruição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A regularização fundiária posterior à celebração de contrato nulo não afasta a ilicitude do objeto e a consequente nulidade do negócio. 2. A taxa de fruição pode ser fixada de forma proporcional e limitada, como medida de equidade para evitar enriquecimento sem causa. 3. A indenização por benfeitorias depende de prova da realização e da boa-fé da parte interessada, sendo apurada em liquidação.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.766/79, arts. 18, 34, §1º, 37 e 46; CC, arts. 166, II; 168, parágrafo único; 944.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1304370/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 05.05.2014; STJ, AREsp 2.652.603, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 11.06.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0014076-49.2017.8.14.0040, Rel. Des. Constantino Augusto Guerreiro, j. 19.08.2021.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº: 0017762-49.2017.8.14.0040

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: PARAUAPEBAS/PA (VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

AGRAVANTE: J.H.B. IMOBILIÁRIA VALE DOS CARAJÁS LTDA – EPP
(Adv.

Andreia Barbosa de Oliveira OAB/PA 13228)

AGRAVADO: PEDRO DA CONCEIÇÃO SILVA
(Adv. Dr. Victor Leal Pimentel – OAB/PA 20.098)

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de
AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL,
interposto por
J.H.B. IMOBILIÁRIA VALE DOS CARAJÁS LTDA – EPP
,
irresignado com a decisão monocrática de minha relatoria (PJe ID nº 21946009), a qual conheceu do recurso e negou-lhe, mantendo a r. sentença em todos seus termos.

Em suas razões (PJe ID nº 27770670),
reitera o Recorrente os argumentos do apelo, arguindo que o empreendimento se encontra em fase de regularização fundiária (REURB-E), com melhorias urbanísticas, afastando a pecha de clandestinidade; que a limitação de 30% na taxa de fruição viola o art. 944 do CC, por carecer de critério objetivo, devendo o
quantum
ser fixado apenas em liquidação por artigos; que não houve prova de benfeitorias e, ainda que existentes, apenas as necessárias deveriam ser indenizadas, condicionadas à apresentação de alvará, nos termos do art. 34, §1º, da Lei 6.766/79.

Em complemento, reforça: “
Limitar a 30% o ressarcimento da taxa de fruição à Recorrente impõe prejuízo evidente ao indenizando, pois se viu impedido de usufruir de seu imóvel sem qualquer contraprestação de valores, trazendo enriquecimento sem causa à parte que se beneficiou do uso do bem”.

Nesses termos, postula:

“seja realizado o juízo de retratação pelo respeitável E. Desembargador Relator. Caso não seja revista a decisão, requer a remessa para o julgamento do Órgão Colegiado, para que seja dado provimento ao Agravo Interno reformando o acórdão questionado para fixar a taxa de fruição em 1%, sem qualquer abatimento ou limitação, desde a imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação, incidindo sobre o valor apurado juros de mora da citação e correção monetária de cada vencimento, sob pena de enriquecimento sem causa a Recorrida e ainda excluir da condenação a indenização quanto às benfeitorias, e se caso comprovadas, apenas as benfeitorias necessárias, sob pena de enriquecimento sem causa ao Recorrido.

Não foram apresentadas contrarrazões
ao Agravo interno.

É o relatório do necessário.

Inclua-se em pauta de julgamento do Plenário Virtual.

Belém, data registrada no sistema.

Desa.
MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

Relatora

VOTO

Preenchido os requisitos de admissibilidade.
Conheço
do recurso.

Não vislumbro razões aptas a infirmar a Decisão Monocrática agravada, uma vez que além de estar devidamente fundamentada, apresenta-se em sintonia com a jurisprudência pátria firmada do c. STJ e deste e. Tribunal, não tendo a Agravante invocado argumentos suficientes para alterar a situação fático-jurídica dos autos.

Para melhor juízo sobre o Agravo Interno em julgamento, transcrevo o seguinte excerto da decisão agravada, a qual evitando desnecessária tautologia, adoto como razão de decidir:

“Como bem destacou a r. sentença “os documentos juntados demonstram apenas que o processo de regularização do loteamento ainda estava em andamento no ano de 2018, conforme comprovam os documentos no ID. 20020534 – pág. 9 a 11”. Ressalto ainda, que os documentos que atestam a regularidade do loteamento, é a escritura pública firmada até a quadra 11, sendo que no caso dos autos o imóvel fica situado na quadra 13, logo irregular sua documentação. Nesse contexto, considerando a vedação expressa do art. 37 da Lei n° 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano): “É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”. Dessa forma, tendo o autor firmado pacto que contraria expressa proibição legal, resta caracterizada a impossibilidade jurídica do pedido formulado na exordial, razão pela qual irrepreensível a conclusão do juízo de primeiro grau, julgando a parte autora carecedora do direito de ação. Em segundo lugar, consoante se extrai do art. 18, da própria Lei n.º 6.76679, após aprovação do projeto de loteamento pelo Poder Público, o loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação.

No entanto, conforme revela o conjunto probatório, o autor não apresentou qualquer documento que comprove já ter havido a aprovação e registro do loteamento (2 etapa), onde se localiza o imóvel sub judice. Por último, verifica-se que o ordenamento jurídico exige do autor da ação de rescisão do contrato de promessa de compra e venda a comprovação da regularidade do loteamento, parcelamento ou da incorporação, consoante prevê o art. 46, da Lei n.º 6.76679, cujo enunciado normativo é o seguinte: Art. 46. O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere. Nesse contexto, a nulidade do contrato objeto desta ação poderia ser pronunciada até mesmo de ofício, por ser questão de ordem pública, como prevê o art. 168, parágrafo único, do Código Civil, e chancelado pelo STJ (REsp 1304370/SP, DJe 05/05/2014), devendo as partes retornarem ao status quo ante. Para tanto, e como efeito ex tunc da nulidade, a requerida deve devolver o imóvel à autora e esta devolver os valores efetivamente pagos, sem retenção de taxa administrativa e sem retenção do bem. Na atualização dos valores a serem restituídos deve incidir apenas correção monetária, não havendo que se falar em inadimplência ou mora de qualquer das partes. Além do mais, para evitar o enriquecimento ilícito, as acessões/benfeitorias realizadas no lote devem ser indenizadas, se de boa-fé a requerida à época da construção, assim como a ré deverá pagar taxa de fruição desde o momento em que deixou de pagar as parcelas. Embora o contrato seja nulo, a parte efetivamente usufruiu do bem, estabelecendo nele sua moradia. Como terá de volta todos os pagamentos feitos sem os descontos e multas rescisórias, além de eventual indenização por benfeitorias/acessões, seria injusto que depois de tanto tempo estabelecida no imóvel e sem pagar as prestações, sequer fosse obrigada a pagar um valor simbólico de aluguel. Haveria flagrante enriquecimento ilícito da ré permitir que a mesma ocupasse e usufruísse do imóvel por tanto tempo sem pagar nada, além de receber de volta todos os investimentos feitos (parcelas e acessões). É inconteste que desde o momento em que deixou de honrar com o contrato converteu a posse então legítima em posse injusta, devendo pagar a taxa de fruição. A ilicitude do contrato não pode beneficiar a autora, nem a ré, compensando-se os mútuos aproveitamentos que tiveram com os recíprocos prejuízos. Com efeito, agiu de forma escorreita o magistrado, ao definir a taxa de fruição mensal é medida que se impõe, e embora o contrato seja nulo, reputo razoável o percentual ajustado pelas partes, de 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato, a partir da adimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 30% valor a ser restituído a título de parcelas pagas, para também não ensejar enriquecimento sem causa da vendedora, que resgatará o imóvel com agregação de valor em razão das benfeitorias/acessões. Consoante a jurisprudência e a doutrina pátria, tal exigência decorre de princípio comezinho de direito civil de que a validade dos atos jurídicos depende de objeto lícito, de tal forma que a venda irregular de imóvel situado em loteamento não regularizado constitui ato jurídico com objeto ilícito. Por essa razão, o negócio jurídico é nulo, nos termos do art. 166, inciso II, do Código Civil. Nesse sentido, a jurisprudência do e. Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL LOTEADO. PARCELAMENTO IRREGULAR. FALTA DE REGISTRO. NULIDADE DO CONTRATO. 1. Ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do loteamento. 2. Ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda por disposições legais expressas da Lei n.º 6.766/79 (arts. 37 e 46) diante da ausência de regularização do loteamento sem registro ou aprovação pelo Poder Público. 3. Precedentes jurisprudenciais específicos desta Corte e dos Tribunais de Justiça do Distrito Federal e do Rio Grande do Sul. 4. A nulidade do contrato acarreta o retomo dos litigantes ao "status quo ante", devendo ser reconhecida de ofício pelo juiz e gerando efeitos "ex tunc". 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ. REsp 1304370/SP, Rei. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2014, DJe 05/05/2014). (AREsp n. 2.652.603, Ministra Nancy Andrighi, DJe de 11/06/2024.)

No mesmo sentido, cito julgado desta e. Corte: APELAÇÃO CÍVEL. – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL LOTEADO. PARCELAMENTO IRREGULAR. FALTA DE REGISTRO. NULIDADE DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJPA. APELAÇÃO CÍVEL – Nº. 0014076- 49.2017.8.14.0040. RELATOR: DES. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Julgado em 19/08/2021)”.

Com efeito, da leitura do excerto acima, ficam evidentes os fundamentos que levaram à manutenção da r. sentença, sendo imperioso destacar que a notícia de
regularização fundiária (REURB-E)
, mesmo que em curso, não tem o condão de convalidar negócio nulo à época da contratação, tampouco afasta a ilicitude já reconhecida.

Outrossim, restou evidenciado no tocante às
benfeitorias
, que estas não podem ser presumidas; tendo sido condicionada eventual indenização à
prova
de sua realização, desde que de
boa-fé
, a ser aferida em
liquidação
. Eventuais restrições adicionais, como a exigência de alvará administrativo, não se mostram cabíveis na presente fase processual, podendo ser discutidas oportunamente, na fase liquidatória, repito.

Por derradeiro, oportuno reforçar que no que pertine à insurgência quanto à
taxa de fruição
, (
0,5% a.m. limitado a 30%)
que se revela adequada e proporcional. No particular, entendo que a limitação, longe de afrontar o art. 944 do CC, busca compatibilizar a indenização com a extensão do uso indevido, sem ensejar enriquecimento ilícito de nenhuma das partes. Não se trata de arbitrária fixação, mas de critério prudencial, amplamente reconhecido pela jurisprudência como instrumento de moderação em hipóteses de nulidade contratual.

Ante todas as considerações,
conheço
do Agravo Interno, porém, no mérito,
nego- lhe provimento
, para manter
in totum
a decisão agravada.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

Desembargadora
MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

Relatora

Belém, 30/09/2025