Tribunal: TJPA
Processo: 0830085-75.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9614 - Benfeitorias
Data de julgamento: 2025-11-27

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL: 0830085-75.2019.8.14.0301 COMARCA DE ORIGEM: 12ª Vara Cível e Empresarial da Capital – Belém/PA RECORRENTE: Faculdades Integradas Brasil Amazônia S/S LTDA – FIBRA RECORRIDO: Espólio de Nagib Tuma e Ana Maria de Almeida Tuma RELATOR: Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães EMENTA: Direito Civil. Ação revisional de aluguel. Alegada conexão com execução c/c cautelar. Inocorrência. Pedido e causa de pedir distintos. Pretensão de majoração judicial do aluguel fundada em valorização do imóvel. Procedência mantida. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação revisional de aluguel ajuizada pelos locadores com o objetivo de majoração do valor mensal pago pela locatária, ora apelante, ao argumento de que os índices contratuais aplicados não refletem mais o valor de mercado do imóvel. A sentença julgou procedente o pedido, fixando novo valor de R$ 70.574,00 a título de aluguel mensal, a partir da citação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se há conexão entre a presente demanda revisional e ação de execução c/c cautelar envolvendo as partes, a justificar a anulação da sentença por prevenção de juízo; (ii) saber se é possível a majoração judicial do valor do aluguel com base na defasagem frente ao valor de mercado, conforme art. 19 da Lei do Inquilinato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Inexiste conexão entre as ações, pois a presente revisional tem causa de pedir e pedido distintos da execução em que se discute crédito cedido pelo Banco do Brasil à apelante, sendo independentes as obrigações ali tratadas, bem como, a procedência ou não da presente ação revisional que busca a majoração dos alugueres não afeta o crédito existente na ação executiva em que a inquilina é credora do espólio (locador). 4. A Lei nº 8.245/91 autoriza a revisão judicial do aluguel, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, sempre que demonstrado descompasso com o valor de mercado. 5. No caso, o próprio assistente técnico da ré apontou defasagem do valor pago, sendo o montante fixado pelo juízo fundado nesse laudo. 6. A revisão se deu de forma técnica, objetiva e em consonância com os parâmetros legais e jurisprudenciais, não havendo violação à força obrigatória dos contratos. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A inexistência de identidade entre causa de pedir e pedido afasta a conexão entre a ação revisional de aluguel e a ação executiva. 2. A majoração judicial do valor do aluguel é cabível quando comprovada a defasagem frente ao valor de mercado. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 19 e 69; CPC, art. 55 e 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1543466/SC, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 03.08.2017. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da APELAÇÃO CÍVEL nº 0830085-75.2019.8.14.0301, em que é recorrente Faculdades Integradas Brasil Amazônia S/S LTDA – FIBRA e recorrido Espólio de Nagib Tuma e Ana Maria de Almeida Tuma, ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do relatório e do voto do Relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado. Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0830085-75.2019.8.14.0301

APELANTE: FACULDADES INTEGRADAS BRASIL AMAZONIA S/S LTDA

APELADO: NAGIB TUMA, ANA MARIA DE ALMEIDA TUMA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL: 0830085-75.2019.8.14.0301

COMARCA DE ORIGEM:
12ª Vara Cível e Empresarial da Capital – Belém/PA

RECORRENTE:
Faculdades Integradas Brasil Amazônia S/S LTDA – FIBRA

RECORRIDO:
Espólio de Nagib Tuma e Ana Maria de Almeida Tuma

RELATOR:
Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

EMENTA: Direito Civil. Ação revisional de aluguel. Alegada conexão com execução c/c cautelar. Inocorrência. Pedido e causa de pedir distintos. Pretensão de majoração judicial do aluguel fundada em valorização do imóvel. Procedência mantida.

I.
CASO EM EXAME

1. Trata-se de ação revisional de aluguel ajuizada pelos locadores com o objetivo de majoração do valor mensal pago pela locatária, ora apelante, ao argumento de que os índices contratuais aplicados não refletem mais o valor de mercado do imóvel. A sentença julgou procedente o pedido, fixando novo valor de R$ 70.574,00 a título de aluguel mensal, a partir da citação.

II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:

(i) saber se há conexão entre a presente demanda revisional e ação de execução c/c cautelar envolvendo as partes, a justificar a anulação da sentença por prevenção de juízo;

(ii) saber se é possível a majoração judicial do valor do aluguel com base na defasagem frente ao valor de mercado, conforme art. 19 da Lei do Inquilinato.

III.
RAZÕES DE DECIDIR

3. Inexiste conexão entre as ações, pois a presente revisional tem causa de pedir e pedido distintos da execução em que se discute crédito cedido pelo Banco do Brasil à apelante, sendo independentes as obrigações ali tratadas, bem como, a procedência ou não da presente ação revisional que busca a majoração dos alugueres não afeta o crédito existente na ação executiva em que a inquilina é credora do espólio (locador).

4. A Lei nº 8.245/91 autoriza a revisão judicial do aluguel, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, sempre que demonstrado descompasso com o valor de mercado.

5. No caso, o próprio assistente técnico da ré apontou defasagem do valor pago, sendo o montante fixado pelo juízo fundado nesse laudo.

6. A revisão se deu de forma técnica, objetiva e em consonância com os parâmetros legais e jurisprudenciais, não havendo violação à força obrigatória dos contratos.

IV.
DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1. A inexistência de identidade entre causa de pedir e pedido afasta a conexão entre a ação revisional de aluguel e a ação executiva.

2. A majoração judicial do valor do aluguel é cabível quando comprovada a defasagem frente ao valor de mercado.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 19 e 69; CPC, art. 55 e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1543466/SC, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 03.08.2017.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da
APELAÇÃO CÍVEL nº 0830085-75.2019.8.14.0301
, em que é recorrente
Faculdades Integradas Brasil Amazônia S/S LTDA – FIBRA
e recorrido
Espólio de Nagib Tuma e Ana Maria de Almeida Tuma
,

ACORDAM os Desembargadores que integram a
2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará
, à unanimidade, em
conhecer e negar provimento ao recurso
, nos termos do relatório e do voto do Relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Relator

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
Faculdades Integradas Brasil Amazônia S/S LTDA – FIBRA
, em face da sentença proferida nos autos da
ação revisional de aluguel
ajuizada por
Nagib Tuma (posteriormente substituído por seu espólio, representado por Ana Lúcia de Almeida) e Ana Maria de Almeida Tuma
, proprietários e locadores do imóvel situado na Avenida Gentil Bittencourt, nº 144, com frente também para a Avenida Generalíssimo Deodoro, nº 1532, bairro de Nazaré, nesta Capital.

Na petição inicial, os autores alegaram defasagem no valor do aluguel praticado, argumentando que os índices convencionados contratualmente resultaram em montantes incompatíveis com os preços praticados no mercado imobiliário da região. Postularam, com base no art. 68, II, da Lei nº 8.245/1991, a revisão judicial do valor do aluguel para R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) mensais, apresentando laudo técnico de avaliação e outras provas documentais.

Em sede de contestação, a parte requerida arguiu, preliminarmente, a existência de conexão com ação cautelar incidental em trâmite na 1ª Vara Cível da Capital (proc. nº 0814975-70.2018.8.14.0301), alegando risco de decisões contraditórias. No mérito, sustentou a validade do contrato celebrado entre as partes, invocando o princípio do
pacta sunt servanda
e impugnando o laudo de avaliação. Requereu, ao final, a total improcedência da demanda.

A sentença de mérito proferida sob o ID nº 13822570, ao final da instrução,
julgou procedente o pedido
, para
fixar o valor de R$ 70.574,00 (setenta mil, quinhentos e setenta e quatro reais)
como novo aluguel mensal,
devido desde a data da citação
, nos termos do art. 69, II, da Lei nº 8.245/1991, determinando, ainda, sua correção monetária a partir do trânsito em julgado. Condenou-se a parte requerida ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em
10% sobre o valor fixado na sentença
, com base no art. 85, §2º, do CPC/2015.

Contra a referida sentença, a parte ré
opôs embargos de declaração
, nos quais alegou (i) omissão quanto ao pedido de reunião dos autos com a ação conexa, e (ii) omissão sobre o reconhecimento da cessão de crédito e compensação de valores em razão da relação executiva em trâmite na 1ª Vara Cível, onde figura como credora dos autores.

Os embargos foram rejeitados com fundamento no art. 1.022 do CPC, ao entendimento de que não havia obscuridade ou omissão a ser suprida. O Juízo ressaltou que a decisão anteriormente já havia apreciado a questão da conexão e que a revisão do aluguel estava fundada em parâmetros objetivos da Lei do Inquilinato, não sendo cabível a invocação de cláusulas contratuais ou da exceção do contrato não cumprido.

Irresignada, a requerida interpôs
recurso de apelação
(Id nº 13822581), no qual alegou, em síntese:

(i)
Preliminar de nulidade da sentença
, sob o fundamento de que houve indevida cisão da competência, diante da existência de
conexão com processo em trâmite na 1ª Vara Cível
, o que poderia acarretar decisões contraditórias sobre o mesmo objeto (aluguéis referentes ao imóvel);

(ii)
Violação ao princípio do
pacta sunt servanda
, argumentando que o contrato de locação estava vigente com cláusulas claras de reajuste e bônus, firmado livremente pelas partes até o ano de 2031, não havendo situação superveniente que justificasse a intervenção judicial;

(iii)
Inexistência dos requisitos legais da ação revisional
, ante a ausência de prova de desequilíbrio contratual ou de defasagem grave nos valores pactuados, de modo que a sentença teria desconsiderado a autonomia privada e a liberdade contratual reconhecida no art. 421 do Código Civil;

(iv)
Impossibilidade de majoração judicial
diante da condição de credora da APELANTE em relação ao ESPÓLIO APELADO, conforme cessão de crédito reconhecida judicialmente em execução de título extrajudicial, com sentença transitada em julgado em ação conexa, alegando compensação de valores pagos a título de aluguel com dívidas exequendas no montante superior a R$ 20 milhões.

Ao final, requereu o
provimento da apelação
para anular a sentença e reconhecer a incompetência do juízo da 12ª Vara Cível, com redistribuição do feito à 1ª Vara Cível da Capital; subsidiariamente, pugnou pela
reforma integral da sentença
com a
improcedência do pedido inicial
, por ausência de respaldo legal para a revisão do valor do aluguel.

Em
contrarrazões
apresentadas ao Id 13822587, os autores/apelados defenderam: (i) a inexistência de conexão entre os feitos, tendo em vista que os pedidos e a causa de pedir são distintos, o que foi reconhecido em decisões anteriores no curso da demanda; (ii) a legalidade e pertinência da revisão do valor locatício à luz do art. 68 da Lei nº 8.245/91, com base em laudo pericial idôneo e em consonância com o mercado local; (iii) a inaplicabilidade do
pacta sunt servanda
à espécie, em face do caráter protetivo da Lei do Inquilinato, que autoriza a revisão judicial sempre que configurada defasagem ou descompasso entre o valor contratado e o valor de mercado.

Ao final, requereram o
desprovimento do recurso
.

É o relatório.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Relator

VOTO

VOTO

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

A matéria devolvida a este Colegiado envolve, em primeiro plano, a análise de
preliminar de nulidade da sentença por suposta conexão e prevenção da 1ª Vara Cível da Capital
, além da
discussão meritória quanto à possibilidade de revisão judicial do valor do aluguel
nos termos da Lei do Inquilinato.

I – DA PRELIMINAR DE CONEXÃO E NULIDADE DA SENTENÇA

A apelante sustenta que o presente feito deveria ter sido reunido às Ações de Execução de Título Extrajudicial nº. 0006340-68.1996.8.14. 0301 e 0005337-83.1996.9.14.0301, bem como a Cautelar Incidental nº 0814975-70.2018.8.14.0301, todas em trâmite perante a 1ª Vara Cível da Capital, sob o argumento de que ambas tratam de obrigações recíprocas derivadas de uma mesma relação jurídica envolvendo os alugueres do imóvel em questão.

Não assiste razão à apelante.

Nos termos do art. 55 do Código de Processo Civil, “reputam-se conexas duas ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir”. Na hipótese dos autos,
a ação revisional proposta pelo Espólio de Nagib Tuma visa unicamente à majoração do valor do aluguel pago mensalmente pela locatária – ora apelante – com fundamento na valorização imobiliária do bem locado
e nos parâmetros de mercado.

Já os processos referidos pela ré envolvem
execução de título extrajudicial, em que o Banco do Brasil cedeu à FIBRA créditos contra o espólio do locador, oriundos de relação jurídica absolutamente distinta daquela objeto da presente ação locatícia.

Assim,
não há identidade de pedidos
(que são, respectivamente: majoração de aluguel e execução de crédito) e
nem de causa de pedir
(baseadas em negócios jurídicos autônomos), o que afasta por completo a configuração de conexão, ainda que eventualmente existam valores em sentido oposto entre as partes.

Com efeito,
o fato de a FIBRA ser credora do espólio em execução diversa não impede que continue devedora do valor de aluguel decorrente do contrato de locação. A procedência ou não da presente ação revisional não interfere no crédito reconhecido em seu favor, servindo apenas para redefinir o
quantum
devido pela locatária mensalmente
. Trata-se, portanto, de
obrigações juridicamente independentes
, não havendo relação de prejudicialidade tampouco de risco de decisões conflitantes.

Portanto, rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença por ausência de conexão ou prevenção.

II – DO MÉRITO

O cerne da controvérsia cinge-se à possibilidade de
revisão judicial do valor do aluguel contratualmente ajustado
, com fundamento na valorização imobiliária e na alegada defasagem da contraprestação paga pela locatária em relação aos preços de mercado.

A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) confere ao locador e ao locatário o direito de postular judicialmente a revisão do aluguel, nos termos do art. 19:

"

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá
-
lo ao preço de mercado.

No caso em apreço, o contrato de locação celebrado entre as partes vigorava há mais de três anos, preenchendo o requisito temporal para propositura da ação.

A alegação constante da exordial é de que os
índices contratuais de reajuste não vinham acompanhando a valorização do imóvel
, o que implicaria em evidente desequilíbrio econômico e subavaliação do valor locatício. Para tanto, os autores instruíram os autos com laudo de avaliação técnica do bem, produzido por perito habilitado, apontando valores significativamente superiores ao aluguel então vigente.

Cabe aqui uma ponderação importante: o Superior Tribunal de Justiça, ao enfrentar hipóteses de revisão contratual por onerosidade excessiva ou fato superveniente, exige a demonstração de
eventos extraordinários e imprevisíveis
, como assentado no seguinte precedente:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. POSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO CONTRATUAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. REVISÃO CONTRATUAL. CABIMENTO.

1. O relator está autorizado a decidir monocraticamente recurso especial, pois eventual nulidade da decisão singular fica superada com a apreciação do tema pelo órgão colegiado em agravo regimental.

2.
"Os comandos dos arts. 18 e 19 da Lei n.º 8.245/1991 autorizam que tanto o locador quanto o locatário, passados 3 (três) anos da vigência do contrato de locação ou de acordo por eles anteriormente celebrado a respeito do valor do aluguel, promovam ação objetivando a revisão judicial da referida verba, com o propósito de ajustá-la ao preço de mercado, servindo, assim, como instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio contratual e o afastamento de eventual situação de enriquecimento sem causa dos contratantes." (REsp 1566231/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2016, DJe 07/03/2016
).

3. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firme no sentido de que a intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) ou de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva)
.

4. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.

5. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(STJ - AgInt no REsp: 1543466 SC 2015/0172555-2, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 27/06/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/08/2017)

No caso em tela, merece destaque o fato de que
o próprio assistente técnico da parte ré, ora apelante, apresentou laudo (ID 13822537) apontando valor de mercado superior ao que vinha sendo pago.
Em suas considerações, ainda que não tenha concordado integralmente com os parâmetros utilizados pelo perito judicial,
admitiu que a quantia então praticada se encontrava aquém dos valores praticados em imóveis de características semelhantes e localização equivalente.

Ora,
se até mesmo a parte ré, em sua manifestação técnica, reconhece a inadequação do valor pago
, não há razão para que se invalide a decisão do juízo de origem, o qual
tomou por base precisamente o valor sugerido pelo assistente técnico da locatária
, fixando o aluguel em R$ 70.574,00 mensais, nos moldes do art. 69 da Lei do Inquilinato, friso: exatamente o valor encontrado pelo assistente técnico do inquilino como o valor justo para a locação.

Neste ponto, impõe-se prestigiar a atuação prudente do magistrado de primeiro grau, que fixou o valor com base em prova técnica,
respeitando a equidade e os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva
.

Portanto,
a sentença é juridicamente correta e faticamente bem fundamentada
, merecendo integral confirmação.

III – DA VERBA HONORÁRIA

Diante da rejeição do recurso, e considerando o disposto no art. 85, §11, do CPC/2015,
majoro os honorários advocatícios para o patamar de 12% (doze por cento)
.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do recurso de apelação e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida, com a majoração da verba honorária para 12% (doze por cento).

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Relator

Belém, 28/11/2025