Tribunal: TJPA
Processo: 0002551-07.2016.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-05-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO (POOL HOTELEIRO/CONDOHOTEL). ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA ADMINISTRADORA HOTELEIRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de Apelação Cível interposta por ORGBRISTOL ORGANIZAÇÕES BRISTOL LTDA. (administradora hoteleira) contra sentença que, em Ação de Rescisão de Contrato c/c Indenização proposta por MAURO ROBERTO VAZ CURVO e MARCELLE SALDANHA DE BARROS VAZ CURVO (adquirentes), julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato de compra e venda de unidade em empreendimento hoteleiro ("ONE PLACE PARAUAPEBAS"), condenando solidariamente a Apelante e as demais rés (construtora/incorporadora, revéis) à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de lucros cessantes, em razão do atraso na entrega da obra. A Apelante arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando ser apenas a futura administradora do empreendimento, sem envolvimento na construção ou comercialização. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se a empresa contratada para a futura administração de empreendimento hoteleiro (modalidade pool hoteleiro/condohotel) possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária para responder pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda e pelas indenizações decorrentes do inadimplemento (atraso na entrega da obra) por parte da construtora/incorporadora. III. RAZÕES DE DECIDIR I. A relação estabelecida entre os adquirentes da unidade hoteleira e a futura administradora, visando à exploração econômica do imóvel em "pool hoteleiro" mediante Sociedade em Conta de Participação, configura investimento, afastando a caracterização de relação de consumo quanto à responsabilidade da administradora pelo inadimplemento da incorporadora. II. A empresa contratada unicamente para administrar os serviços hoteleiros após a conclusão e entrega do empreendimento não participa da cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária (construção e venda das unidades), não tendo ingerência sobre tais fases. III. Conforme jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, a administradora hoteleira não responde solidariamente pelo inadimplemento da construtora/incorporadora quanto à entrega do imóvel, pois não integra a cadeia de fornecimento da incorporação, não pertence ao mesmo grupo econômico das inadimplentes e é prejudicada pelo atraso que impede o início da exploração hoteleira. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. Tese de julgamento: "1. A administradora hoteleira contratada para operar empreendimento imobiliário (pool hoteleiro) após sua conclusão não possui legitimidade passiva nem responsabilidade solidária pelo inadimplemento contratual da construtora/incorporadora relativo ao atraso na entrega da obra, por não integrar a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária." __________ Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ: AgInt nos EDcl no REsp n. 1.865.765/RJ; AgInt no REsp n. 1.944.551/RJ; EDcl no AgInt no AREsp n. 1.767.162/RJ; AgInt no AgInt no REsp n. 2.011.557/RJ; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.176.449/SP. TJPA: Ap.Civ. n. 0004263-32.2016.8.14.0040. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 14ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002551-07.2016.8.14.0040

APELANTE: ONE PLACE PARAUAPEBAS LTDA.-SPE, MGB CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, ORGBRISTOL ORGANIZACOES BRISTOL LTDA

APELADO: MAURO ROBERTO VAZ CURVO, MARCELLE SALDANHA DE BARROS

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO (POOL HOTELEIRO/CONDOHOTEL). ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA ADMINISTRADORA HOTELEIRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de Apelação Cível interposta por ORGBRISTOL ORGANIZAÇÕES BRISTOL LTDA. (administradora hoteleira) contra sentença que, em Ação de Rescisão de Contrato c/c Indenização proposta por MAURO ROBERTO VAZ CURVO e MARCELLE SALDANHA DE BARROS VAZ CURVO (adquirentes), julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato de compra e venda de unidade em empreendimento hoteleiro ("ONE PLACE PARAUAPEBAS"), condenando solidariamente a Apelante e as demais rés (construtora/incorporadora, revéis) à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de lucros cessantes, em razão do atraso na entrega da obra. A Apelante arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando ser apenas a futura administradora do empreendimento, sem envolvimento na construção ou comercialização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se a empresa contratada para a futura administração de empreendimento hoteleiro (modalidade
pool
hoteleiro/condohotel) possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária para responder pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda e pelas indenizações decorrentes do inadimplemento (atraso na entrega da obra) por parte da construtora/incorporadora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

I. A relação estabelecida entre os adquirentes da unidade hoteleira e a futura administradora, visando à exploração econômica do imóvel em "
pool
hoteleiro" mediante Sociedade em Conta de Participação, configura investimento, afastando a caracterização de relação de consumo quanto à responsabilidade da administradora pelo inadimplemento da incorporadora.
II. A empresa contratada unicamente para administrar os serviços hoteleiros após a conclusão e entrega do empreendimento não participa da cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária (construção e venda das unidades), não tendo ingerência sobre tais fases.
III. Conforme jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, a administradora hoteleira não responde solidariamente pelo inadimplemento da construtora/incorporadora quanto à entrega do imóvel, pois não integra a cadeia de fornecimento da incorporação, não pertence ao mesmo grupo econômico das inadimplentes e é prejudicada pelo atraso que impede o início da exploração hoteleira.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida.

Tese de julgamento:
"1. A administradora hoteleira contratada para operar empreendimento imobiliário (
pool
hoteleiro) após sua conclusão não possui legitimidade passiva nem responsabilidade solidária pelo inadimplemento contratual da construtora/incorporadora relativo ao atraso na entrega da obra, por não integrar a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária."

__________

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ: AgInt nos EDcl no REsp n. 1.865.765/RJ; AgInt no REsp n. 1.944.551/RJ; EDcl no AgInt no AREsp n. 1.767.162/RJ; AgInt no AgInt no REsp n. 2.011.557/RJ; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.176.449/SP. TJPA: Ap.Civ. n. 0004263-32.2016.8.14.0040.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 14ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

GABINETE DESEMBARGADORA

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: JUÍZO DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002551-07.2016.8.14.0040

APELANTE: ORGBRISTOL ORGANIZAÇÕES BRISTOL LTDA.

APELADOS: MAURO ROBERTO VAZ CURVO e MARCELLE SALDANHA DE BARROS VAZ CURVO

INTERESSADAS: ONE PLACE PARAUAPEBAS LTDA. – SPE e MGB CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
ORGBRISTOL ORGANIZAÇÕES BRISTOL LTDA.
em face da r. sentença (id. 14934989) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA que
julgou parcialmente procedente
o pedido autoral nos autos de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS proposta por
MAURO ROBERTO VAZ CURVO e MARCELLE SALDANHA DE BARROS VAZ CURVO
, em face da ora Apelante, de
ONE PLACE PARAUAPEBAS LTDA. – SPE e MGB CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.

Narra a exordial que o 1º autor firmou contrato de compra e venda com a 1ª requerida (ONE PLACE) na data de 26 de julho de 2012 para aquisição do apartamento nº 1806, no EDIFÍCIO ONE PLACE HOME & BUSINESS (posteriormente, vindo a ser denominado “Empreendimento ONE PLACE PARAUAPEBAS”), no valor de R$ 209.999,30 a ser pago de forma parcelada. Aduz que o prazo de entrega do imóvel era de 36 meses, com carência de 180 dias, e que adimpliu todos os valores, mas a obra continuava paralisada restando muito a ser concluído.

Aduzem que os prazos não foram cumpridos, uma vez que o imóvel deveria ter sido entregue no mês de julho de 2015, contudo, a entrega não foi realizada. Assim, requereu a resolução contratual com a devolução dos valores pagos, devidamente reajustados; a declaração de nulidade da cláusula de convenção de arbitragem; a condenação dos danos morais no importe de 50 vezes o valor da última parcela paga e danos materiais de 20% pela perda de uma chance.

Juntaram documentos hábeis para o processamento do feito.

Deferida a tutela de urgência e designada audiência na decisão inicial, na qual restou infrutífera a tentativa de conciliação.

Devidamente citada, a requerida
ORGBRISTOL - ORGANIZAÇÕES BRISTOL LTDA.
apresentou contestação no id nº 14934972, alegando em preliminar a sua ilegitimidade passiva. No mérito, afirma que não tem relação jurídica com os requerentes e que não há solidariedade entre os requeridos, uma vez que sua atuação é na administração do imóvel após a conclusão das obras, não fazendo parte do contrato inicial. Ao final, requereu a improcedência de todos os pedidos.

Decisão de id nº 14934973 em que foi decretada a revelia das 2 primeiras rés (
ONE PLACE PARAUAPEBAS LTDA. – SPE e MGB CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
), uma vez que, devidamente citadas, não ofereceram contestação.

Réplica à contestação, defendendo a permanência da ORGBRISTOL no processo, uma vez que sua legitimidade passiva se verifica desde o contrato inicial, sendo que esta parte requerida esteve presente em todas as negociações para a realização do empreendimento.

Intimadas a manifestar interesse na produção de outras provas, as partes pugnaram pelo julgamento do feito no estado em que se encontra.

Sobreveio sentença de parcial procedência, nos seguintes termos (id. 14934989):

(...) Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) CONDENAR os requeridos, em dever solidário, a realizarem a RESTITUIÇÃO, de forma integral e imediata, dos valores efetivamente pagos pelo promissário comprador, sobre os quais deve incidir correção monetária pelo IGP-M a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, de 1% a.m. (art. 405, CC);

c) CONDENAR os requeridos, em dever solidário, a pagar ao autor indenização por lucros cessantes o valor de um mês de aluguel, valor esse a ser apontado em liquidação de sentença.

d) Condeno os réus ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor do benefício econômico, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015.

Sentença registrada. Publique-se. Intimem-se.

Ciência à UNAJ para em caso de não pagamento das custas e havendo pendências proceda com o início do procedimento administrativo para recebimento do valor.

Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se.

Parauapebas, data do sistema

EUDES DE AGUIAR AYRES

Juiz de Direito assinante da 3ª Vara Cível e Empresarial

Aclaratórios opostos por
ORGBRISTOL ORGANIZAÇÕES BRISTOL LTDA.
no id. 14934992, sendo esses rejeitados via sentença de id. 14934994.

APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
ORGBRISTOL ORGANIZAÇÕES BRISTOL LTDA.
no id.
14934995
.

Inicialmente, a recorrente argumenta que a obrigação pelo ressarcimento pretendido pelos recorridos não pode ser imputada à recorrente, visto que os contratos por aqueles firmados foram efetivados sem qualquer intervenção desta última.

Prosseguiu sustentando sua tese preliminar de necessidade de extinção do processo sem julgamento do mérito, seja pela inépcia da peça vestibular, seja por faltar uma das condições da ação, qual seja, ausência do interesse de agir ou da legitimidade
ad causam
.

Quanto à legitimidade passiva, aduz que a recorrente não firmou nenhum contrato de promessa de compra e venda e/ou de reserva de unidade com os recorridos, sendo os referidos contratos formalizados entre estes e a
MGB CONSTRUTORA E INCORPORADORA
, inicialmente e, posteriormente, com a
ONE PLACE PARAUAPEBAS LTDA. SPE
, sendo a Apelante apenas a futura administradora do empreendimento.

Destaca que nada mais é do que contratada pela empresa incorporadora
ONE PLACE PARAUAPEBAS LTDA SPE
para administrar o hotel após a conclusão das obras de edificação.

No mérito, alega que a pretensão dos Recorridos, com a formalização dos contratos ora em debate, era auferir rendimento/lucro através da exploração do empreendimento hoteleiro, isto sob o formato de
pool
hoteleiro, bem como que a cláusula II.2 dos contratos de compra e venda é claro ao especificar que o empreendimento seria edificado para finalidade de apart-hotel com serviços.

Assevera que os contratos firmados entre a recorrente e a Requerida
ONE PLACE PARAUAPEBAS LTDA. SPE
caracterizaram nítida prestação de serviço, sendo este efetivado em duas oportunidades, uma mediante a assessoria técnica para montagem do empreendimento e outra mediante a própria administração deste, isto após a sua conclusão e entrega aos seus proprietários, aqueles que adquiriram as unidades postas à venda pela construtora, tal como os Recorridos.

Ressalta que os Recorridos, nos termos dos contratos de compra e venda firmados, inicialmente com a
MGB CONSTRUTORA E INCORPORADORA
e, posteriormente, com a
ONE PLACE PARAUAPEBAS LTDA SPE
, pretenderam adquirir unidades do empreendimento incorporado e a ser construído por esta, efetuando todos os pagamentos em favor da primeira Ré, sem qualquer valor destinado à Recorrente, realidade que impede a responsabilização desta pela não entrega da unidade adquirida.

Sustenta a inexistência de dever de indenizar, por ausência de culpa da recorrente; a violação ao art. 932, III, do Código Civil; a inaplicabilidade do CDC ao caso em debate; a responsabilidade exclusiva das demais corrés pelos juros, cfe. art. 278 do CC; e a inexistência de responsabilidade solidária por parte da apelante.

Ainda, alega que se apresentou no empreendimento com o escopo de, sendo entregues as obras de edificação do empreendimento, vir a administrá-lo, buscando, com isso, obter o maior retorno financeiro aos investidores, auferindo remuneração para a realização do mencionado trabalho. Ou seja, que a responsabilidade da Recorrente estaria centrada na administração do empreendimento hoteleiro e não na construção deste, sendo que a referida administração se daria por meio da formalização de uma Sociedade em Conta de Participação.

Por fim, pugna pelo provimento do apelo com a reforma da r. sentença, sendo acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva, com a consequente improcedência de todos os pedidos formulados pelos Recorridos em face da Recorrente.

Subsidiariamente, roga que seja imposta a obrigação da Recorrente ao pagamento dos valores efetivados pelos Recorridos, apenas após 12/2014, visto que somente nesta data estes firmaram o contrato com o qual se pode imputar àquela a responsabilização buscada por meio do presente feito.

Contrarrazões à apelação apresentadas no id. 14935001.

Pedem os Apelados, em suma, o desprovimento do recurso, com a manutenção da sentença guerreada.

É o relatório.

VOTO

VOTO

A EXMª DESª MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

O cerne da
controvérsia recursal é a

legitimidade passiva e a responsabilidade solidária da Apelante,
ORGBRISTOL ORGANIZAÇÕES BRISTOL LTDA.
, pela rescisão do contrato de compra e venda e pelos danos decorrentes do inadimplemento (não entrega do imóvel) por parte da construtora/incorporadora (
ONE PLACE
e
MGB
).

Em outras palavras, a discussão principal no recurso de apelação gira em torno de definir se a ORGBRISTOL, que alega ser apenas a futura administradora do empreendimento hoteleiro e não ter participado diretamente do contrato de compra e venda firmado pelos autores, pode ser responsabilizada solidariamente junto com as empresas construtora e incorporadora (que foram revéis no processo) pela devolução dos valores pagos pelos compradores e pelas indenizações fixadas na sentença, em razão do atraso e paralisação da obra.

A Apelante (
ORGBRISTOL
) defende sua exclusão da condenação (ilegitimidade passiva), enquanto os Apelados (Autores) e a sentença de primeira instância sustentam sua responsabilidade solidária, presumivelmente por entenderem que ela integrava a cadeia de fornecimento ou participou do empreendimento de forma relevante.

Passo à análise da preliminar de ilegitimidade passiva.

DA ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA

O juízo de origem entendeu que a administradora do Hotel
(ONE PLACE HOME & BUSINESS)
, no caso a ORGBRISTOL, deveria responder solidariamente pela rescisão contratual diante do atraso na entrega das obras, por fazer parte da cadeia de consumo.

A Apelante,
ORGBRISTOL ORGANIZAÇÕES BRISTOL LTDA.
, suscita sua ilegitimidade passiva para o feito.

Adianto que lhe assiste razão.

Compulsando os autos, restou incontroverso que as unidades, depois de prontas, seriam destinadas a empreendimento econômico que geraria aos adquirentes futuros aluguéis temporários e que, para haver a exploração da locação hoteleira, seria necessário que os proprietários das unidades se juntassem em uma SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO apta a ratear as receitas e as despesas das operações, formando um
pool
hoteleiro que ficaria sob a coordenação da empresa de administração hoteleira, ora recorrente, o que
descaracteriza a relação de consumo
, porquanto os adquirentes não seriam os destinatários finais do imóvel, mas, sobretudo, investidores.

Na hipótese dos autos, observa-se que os Apelados tomaram ciência da possibilidade de participar do
pool
de locação (ou CONDOHOTEL, cfe. denominação no contrato de administração de id. 14934972, p. 13-22) composto pelos proprietários do ONE PLACE HOME & BUSINESS (ou BRISTOL PARAUAPEBAS HOTEL, condomínio edilício incorporado por ONE PLACE PARAUAPEBAS LTDA. SPE), e confirmaram a inclusão da sua unidade, consoante abordado na própria inicial (id.

14934946, p. 10).

Nesse contexto, destaco que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacífico de que
a administradora hoteleira não tem responsabilidade solidária pela não entrega do imóvel
, visto que não tem ingerência na construção ou comercialização dos imóveis. Logo, não integrou a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária, apenas obrigando-se a administrar futuramente os serviços hoteleiros, após a conclusão do empreendimento por meio da formação de sociedade em conta de participação juntamente com os adquirentes.

Além de não integrar a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária,
a apelante sequer compõe o mesmo grupo econômico das empresas inadimplentes
, bem como também foi prejudicada, ante a impossibilidade de gerar renda com a locação das unidades imobiliárias correspondentes. Nesse sentido, cito a jurisprudência sedimentada do STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES. REDE HOTELEIRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. AUSÊNCIA. CADEIA DE FORNECIMENTO. DESCARACTERIZAÇÃO.
1. Ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e compensação por danos morais em razão de atraso na entrega de unidades de empreendimento hoteleiro objeto de promessa de compra e venda.

2. Deve ser afastada qualquer responsabilização solidária da rede hoteleira pelo não adimplemento do contrato de promessa de compra e venda das unidades hoteleiras, seja por não integrar a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária, seja por não compor o mesmo grupo econômico das empresas inadimplentes, seja por também ter sido prejudicada, visto que sua pretensão de explorar o ramo hoteleiro na localidade foi tão frustrada quanto a pretensão dos adquirentes de ganhar rentabilidade com a aquisição e a locação das unidades imobiliárias.
Precedentes.

3. Agravo interno no recurso especial não provido.”

(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.865.765/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi,
Terceira Turma, julgado em 21/9/2020, DJe de 24/9/2020.)

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE APART HOTEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRA DA ADMINISTRADORA DO EMPREENDIMENTO. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES.
1.
Não existe responsabilidade solidária da administradora da rede hoteleira pela não entrega do imóvel, visto que não tem ingerência na construção ou comercialização dos imóveis.
Precedentes.
2. Agravo interno não provido.”

(AgInt no REsp n. 1.944.551/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira
Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 30/8/2023.)

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO CARACTERIZADA. AUSÊNCIA DO RECOLHIMENTO DO PREPARO DO APELO ESPECIAL. CERTIFICAÇÃO GENÉRICA E INCOMPLETA. DESERÇÃO AFASTADA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. FILIAÇÃO DE MARCAS ENTRE REDE DE HOTELARIA E INCORPORADORA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE CIVIL DA REDE HOTELEIRA. PRECEDENTES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFICÁCIA MODIFICATIVA, PARA, EM NOVO JULGAMENTO, NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO.

1. Os embargos de declaração têm como objetivo sanar eventual obscuridade, contradição, omissão ou erro material (CPC/2015, art. 1.022).

2. Verifica-se a ocorrência de omissão no julgado embargado, uma vez não enfrentada a tese arguida pela parte embargante acerca do equívoco da secretaria do Tribunal de origem ao não indicar, na certidão emitida após a interposição do recurso especial, qual seria, precisamente, o vício que impedia a admissão da irresignação. 3. Diante da ausência de comprovação do recolhimento da GRU, quando da interposição do recurso especial, é dever da secretaria do Tribunal de origem certificar, precisamente, esse vício no ato processual, bem como intimar a parte para a regularização do feito, na forma do art. 1.007, § 4º, do CPC/2015.

4. É sólido o entendimento da Quarta Turma do STJ de que a rede hoteleira, parte no contrato de afiliação de marcas com incorporadora imobiliária, não responde pelo atraso na entrega do imóvel.

5. Embargos de declaração acolhidos com efeitos infringentes, para, em novo julgamento, negar provimento ao agravo interno.

(EDcl no AgInt no AREsp n. 1.767.162/RJ, relator Ministro Raul Araújo,
Quarta Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024.)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESPONSABILIZAÇÃO CIVIL. APLICAÇÃO DE ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DAS EMPRESAS. POOL HOTELEIRO. CARÊNCIA DE LEGITIMIDADE PASSIVA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. É sabido que "a empresa de administração hoteleira não tem responsabilidade solidária pelo inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias em construção, porquanto não integra a cadeia de fornecimento relativa à incorporação formada pelas sociedades empresárias inadimplentes. A circunstância de haver no contrato a previsão de que o consumidor se obriga a aderir por instrumento particular ao futuro pool hoteleiro administrado por empresa indicada no contrato de promessa de compra e venda não implica responsabilidade desta última por eventual inadimplemento da incorporadora e construtora. Enquanto não terminada a obra, sequer tem objeto o contrato de administração" (AgInt no REsp n. 1.914.177/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/12/2022, DJe de 25/1/2023).

2. A orientação da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a sociedade ligada à administração hoteleira não pode ser responsabilizada por vícios no empreendimento, pois ela não integra a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária, tampouco o grupo econômico dos inadimplentes. Ademais, é inadmissível qualquer interpretação teleológica para estender a responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento à sociedade ligada ao setor hoteleiro, pois também prejudicada em razão do evento aludido; tendo em vista que a exploração da empresa depende da efetiva posse da unidade imobiliária. Precedente.

3. Agravo interno desprovido.”

(AgInt no AgInt no REsp n. 2.011.557/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 8/3/2024.)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PARA FINS DE EXPLORAÇÃO COMERCIAL. ATRASO NA ENTREGA DE APART-HOTEL. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA DA REDE HOTELEIRA NÃO CONFIGURADA. EXCLUSÃO DE PARTE DO POLO PASSIVO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. ÔNUS DA PARTE AUTORA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE NA HIPÓTESE. PARÂMETROS DO ART. 85, § 2º, DO CPC/2015. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1
. A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido de que não há responsabilidade da administradora da rede hoteleira pelo inadimplemento da promessa de compra e venda de imóvel, tendo em vista que ela não integra a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária nem compõe o mesmo grupo econômico das empresas inadimplentes, além de também ter sido prejudicada, ante a impossibilidade de gerar renda com a locação das unidades imobiliárias correspondentes.

2. Não se aplicam as Súmulas 5 e 7/STJ à espécie, uma vez que a controvérsia dos autos, relativa à possibilidade de responsabilizar a rede hoteleira pelo atraso na entrega do imóvel na hipótese de filiação de marcas com a incorporadora imobiliária, é estritamente jurídica, não reclamando a revisão de cláusula contratual nem o reexame das provas dos autos.

3. Não é possível - como pretendem os agravantes - a imputação da verba sucumbencial à parte remanescente no polo passivo, uma vez que "é determinação legal a atribuição da responsabilidade pelos honorários advocatícios de sucumbência à parte autora que indicou parte ilegítima ao polo passivo (art. 338, parágrafo único, do CPC/2015)" - (AgInt no REsp n. 1.895.232/MG, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 1º/9/2022).

4. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.746.072/PR, firmou entendimento de que a ordem estabelecida pelo § 2º do art. 85 do CPC/2015 "veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa" (REsp 1.746.072/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Rel. p/ Acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 13/2/2019, DJe 29/3/2019). Incidência da Súmula n. 83/STJ.

5. Agravo interno desprovido.”

(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.176.449/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 17/4/2024.)

No mesmo sentido, julgado deste E. TJPA:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. ACOLHIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. NÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO. INEXISTÊNCIA DE GRUPO ECONÔMICO.

1. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que não há responsabilidade solidária da rede hoteleira pelo inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda das unidades hoteleiras, seja por não integrar a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária, seja por não compor o mesmo grupo econômico das empresas inadimplentes, seja por também ter sido prejudicada, visto que sua pretensão de explorar o ramo hoteleiro na localidade foi tão frustrada quanto a pretensão dos adquirentes de ganhar rentabilidade com a aquisição e a locação das unidades imobiliárias. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida.

2.Provimento do recurso de Apelação Cível.

(TJ-PA, Ap.Civ. n. 0004263-32.2016.8.14.0040, 21524539, Rel. Des. LEONARDO DE NORONHA TAVARES, da 1ª Turma de Direito Privado, julgado em 19/08/2024, publicado em 22/08/2024)

Dessa forma, a recorrente é isenta de responsabilidade pelo inadimplemento contratual em apreço, notadamente por não figurar como parte no negócio jurídico contratual de promessa de compra e venda, e, por consequência, também, não tem responsabilidade pela devolução de valores reclamados pelos apelados.

Em razão disso, o provimento do apelo é medida que se impõe.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, acolhendo a preliminar suscitada,
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reconhecer a ilegitimidade passiva da recorrente,
ORGBRISTOL ORGANIZAÇÕES BRISTOL LTDA.
, afastando-a da responsabilização solidária pelo inadimplemento do contrato de promessa de compra e venda da unidade pertencente aos Autores/Apelados, nos termos da fundamentação.

Condeno, ainda, os Autores/Apelados ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (CPC, art. 85, §2º).

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de Embargos de Declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC.

É o voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 19/05/2025