Tribunal: TJPA
Processo: 0006443-77.2017.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-04-22

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. TAXAS DE CONDOMÍNIO. ENCARGOS DE TRANSFERÊNCIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Alphaville SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda. e MR2 SPE Empreendimentos Imobiliários S/A contra sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que, ao julgar parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, ajuizada por Fernando Navarro Crespo Neto, reconheceu a rescisão do contrato por culpa das requeridas e determinou a restituição, em parcela única, de valores pagos, com correção monetária e juros legais. Ainda, impôs às rés a responsabilidade pelos encargos de transferência do imóvel, bem como o pagamento proporcional das custas e honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve culpa das rés pela rescisão contratual; (ii) estabelecer se é válida a retenção de valores a título de cláusula penal e comissão de corretagem; (iii) determinar a forma de devolução das quantias pagas; e (iv) verificar a responsabilidade pelos encargos tributários e cartorários de transferência do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A rescisão contratual decorre da vontade unilateral do promitente comprador, não havendo nos autos prova de inadimplemento culposo por parte das rés, sendo legítima a resilição contratual sem imputação de culpa à vendedora. A cláusula que prevê a retenção de 20% dos valores pagos a título de cláusula penal encontra respaldo na jurisprudência do STJ, que admite percentuais de retenção entre 10% e 25% nos casos de desistência por parte do comprador, conforme EAg 1.138.183/PE e AgInt no AREsp 1673120/ES. A devolução das quantias deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, pois a cláusula contratual que previa parcelamento da restituição é abusiva e contraria a Súmula 543 do STJ, bem como o art. 51, IV, do CDC. A restituição de taxas condominiais é devida, uma vez que as rés não comprovaram a posse do imóvel pelo autor durante o período cobrado, nos termos da jurisprudência firmada no AgInt no AREsp 908.415/RJ. A obrigação de arcar com os encargos de transferência do imóvel incumbe às vendedoras, em razão da resolução do contrato e da necessidade de reintegração do bem ao seu patrimônio, sem que tenha havido posse ou mora do comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A rescisão de contrato de promessa de compra e venda por vontade do comprador não implica automaticamente sua culpa, devendo haver prova inequívoca de inadimplemento culposo das partes. É válida a cláusula contratual que prevê retenção de até 25% dos valores pagos, desde que proporcional e compatível com os parâmetros fixados pela jurisprudência. Em caso de rescisão contratual, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata, sendo nulo o parcelamento abusivo. As taxas condominiais somente são devidas a partir da imissão na posse do imóvel. A responsabilidade pelos encargos de transferência do imóvel recai sobre as vendedoras quando da resolução do contrato e reintegração do bem ao seu patrimônio. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 51, IV, e 53. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, EAg 1.138.183/PE; STJ, AgInt no AREsp 1673120/ES, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 20.06.2022; STJ, AgInt no AREsp 908.415/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 22.03.2017.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0006443-77.2017.8.14.0301

APELANTE: ALPHAVILLE SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, MR2 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: FERNANDO NAVARRO CRESPO NETO

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. TAXAS DE CONDOMÍNIO. ENCARGOS DE TRANSFERÊNCIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Alphaville SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda. e MR2 SPE Empreendimentos Imobiliários S/A contra sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que, ao julgar parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, ajuizada por Fernando Navarro Crespo Neto, reconheceu a rescisão do contrato por culpa das requeridas e determinou a restituição, em parcela única, de valores pagos, com correção monetária e juros legais. Ainda, impôs às rés a responsabilidade pelos encargos de transferência do imóvel, bem como o pagamento proporcional das custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve culpa das rés pela rescisão contratual; (ii) estabelecer se é válida a retenção de valores a título de cláusula penal e comissão de corretagem; (iii) determinar a forma de devolução das quantias pagas; e (iv) verificar a responsabilidade pelos encargos tributários e cartorários de transferência do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão contratual decorre da vontade unilateral do promitente comprador, não havendo nos autos prova de inadimplemento culposo por parte das rés, sendo legítima a resilição contratual sem imputação de culpa à vendedora.

A cláusula que prevê a retenção de 20% dos valores pagos a título de cláusula penal encontra respaldo na jurisprudência do STJ, que admite percentuais de retenção entre 10% e 25% nos casos de desistência por parte do comprador, conforme EAg 1.138.183/PE e AgInt no AREsp 1673120/ES.

A devolução das quantias deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, pois a cláusula contratual que previa parcelamento da restituição é abusiva e contraria a Súmula 543 do STJ, bem como o art. 51, IV, do CDC.

A restituição de taxas condominiais é devida, uma vez que as rés não comprovaram a posse do imóvel pelo autor durante o período cobrado, nos termos da jurisprudência firmada no AgInt no AREsp 908.415/RJ.

A obrigação de arcar com os encargos de transferência do imóvel incumbe às vendedoras, em razão da resolução do contrato e da necessidade de reintegração do bem ao seu patrimônio, sem que tenha havido posse ou mora do comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A rescisão de contrato de promessa de compra e venda por vontade do comprador não implica automaticamente sua culpa, devendo haver prova inequívoca de inadimplemento culposo das partes.

É válida a cláusula contratual que prevê retenção de até 25% dos valores pagos, desde que proporcional e compatível com os parâmetros fixados pela jurisprudência.

Em caso de rescisão contratual, a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata, sendo nulo o parcelamento abusivo.

As taxas condominiais somente são devidas a partir da imissão na posse do imóvel.

A responsabilidade pelos encargos de transferência do imóvel recai sobre as vendedoras quando da resolução do contrato e reintegração do bem ao seu patrimônio.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 51, IV, e 53.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, EAg 1.138.183/PE; STJ, AgInt no AREsp 1673120/ES, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 20.06.2022; STJ, AgInt no AREsp 908.415/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 22.03.2017.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
Apelação Cível
interposto por
Alphaville SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda. e MR2 SPE Empreendimentos Imobiliários S/A
, insurgindo-se contra a sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou
parcialmente procedente
a ação de
rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, com pedido de tutela de urgência
, proposta por
Fernando Navarro Crespo Neto
, reconhecendo a rescisão contratual por culpa das requeridas, e determinando a restituição de valores pagos, em parcela única, acrescidos de correção monetária e juros legais, bem como estabelecendo a obrigação das requeridas em arcar com encargos decorrentes da transferência do imóvel, além de custas processuais e honorários advocatícios arbitrados sobre valor reduzido

.

Em suas razões recursais (id. 55255582), as apelantes sustentam, em síntese:

(i)
ausência de culpa pela rescisão contratual, defendendo que o inadimplemento decorreu de fatores alheios à sua vontade;

(ii)
impugnam a condenação à devolução integral dos valores pagos, defendendo a retenção de percentual expressivo a título de cláusula penal e comissão de corretagem, mesmo em caso de rescisão por sua culpa;

(iii)
discordam da imposição de pagamento de tributos e encargos cartorários para a reintegração do imóvel ao seu patrimônio;

(iv)
requerem, ao final, a reforma total da sentença para julgar improcedentes os pedidos autorais, ou subsidiariamente, a modificação dos critérios de restituição de valores e encargos.

Em
contrarrazões
(id. 76630199), o recorrido pugna pelo não provimento do apelo, argumentando:

(i)
que a sentença está devidamente fundamentada em provas dos autos e em jurisprudência pacífica, especialmente no que tange à restituição integral dos valores pagos, em razão da rescisão contratual decorrente de inadimplemento culposo exclusivo das recorrentes;

(ii)
aponta a ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem em contrato de adesão sem destaque claro e prévio;

(iii)
requer a manutenção integral da sentença por estar em consonância com os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vulnerabilidade do consumidor

.

É o relatório.

VOTO

VOTO

I – Juízo de Admissibilidade

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

II - Mérito

A matéria controvertida devolvida a esta instância está circunscrita à análise da responsabilidade pela rescisão contratual, do percentual de retenção aplicável sobre os valores pagos pelo promitente comprador, da forma de devolução das quantias devidas e da responsabilidade pelo pagamento de tributos e taxas referentes ao imóvel objeto do contrato.

O juízo de origem julgou
parcialmente procedentes
os pedidos formulados pelo autor, reconhecendo a rescisão contratual por vontade unilateral do promitente comprador e determinando que as rés restituissem 80% dos valores pagos, autorizando a retenção de 20% a título de cláusula penal compensatória, nos termos do contrato. Além disso, impôs às rés a devolução dos valores pagos a título de taxa de manutenção condominial no período em que não foi comprovada a posse do autor, fixando a devolução dos valores de forma
imediata e em parcela única
, com atualização monetária e juros legais. Por fim, as custas e honorários foram repartidos proporcionalmente, em razão da sucumbência recíproca

.

Em suas razões, as recorrentes sustentam ausência de culpa pela rescisão contratual, impugnam a devolução integral dos valores, pleiteiam a retenção de percentuais mais elevados, inclusive da comissão de corretagem, e discordam da imposição de custeio dos encargos tributários e registrais.

Pois bem. Com relação à
rescisão contratual
, a sentença corretamente consignou que esta ocorreu por
manifestação unilateral do promitente comprador
, não havendo nos autos prova cabal de inadimplemento culposo das rés. A alegação do recorrido de que a proposta de quitação não teria sido concretizada por culpa das demandadas, restou infirmada pela análise dos e-mails trocados, que demonstram, inclusive, a ausência de poderes da representante que tratou do distrato (Sra. Cláudia Costa), e o descasamento de datas entre a proposta e seu suposto aceite

.

Quanto ao percentual de retenção, a sentença aplicou corretamente a cláusula contratual que prevê a retenção de
20% dos valores pagos
, percentual que se mostra compatível com os parâmetros fixados pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a exemplo do julgamento do
EAg 1.138.183/PE
, onde se reconhece a razoabilidade da retenção de até 25% nos casos de desistência por parte do comprador. O artigo 53 do CDC veda a perda total das parcelas pagas, mas admite retenção proporcional a título de compensação pelas despesas incorridas pelo vendedor.

No tocante à forma de devolução dos valores, reputo acertada a sentença ao afastar a cláusula que previa a restituição em 12 parcelas. A Súmula 543 do STJ estabelece que, em caso de resolução por culpa do comprador, a devolução deve ocorrer de forma imediata, não se admitindo parcelamentos abusivos que imponham desvantagem exagerada ao consumidor, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

Vejamos a Súmula 543 do STJ:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

O Código de Defesa do Consumidor estabelece que cláusulas contratuais abusivas são
nulas de pleno direito
, nos termos do art. 51, IV:

"São nulas de pleno direito as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade."

Além disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a retenção de valores pelo vendedor não pode ser excessiva, sob pena de configurar enriquecimento sem causa:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 3. Na hipótese, a modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1673120 ES 2020/0050419-0, Data de Julgamento: 20/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2022)

No que concerne à restituição das taxas de condomínio, as recorrentes não lograram comprovar que o recorrido estava na posse do imóvel no período cobrado. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o adquirente só responde pelas taxas condominiais a partir de sua efetiva imissão na posse (AgInt no AREsp 908.415/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 22/03/2017). Diante da ausência de comprovação nesse sentido, impõe-se a devolução das quantias pagas pelo autor.

Por fim, no tocante à responsabilidade pelo pagamento de custas de regularização do imóvel, trata-se de consequência natural da resolução contratual. A obrigação de reaver o imóvel ao patrimônio das promissárias vendedoras atrai, por simetria, o encargo de suportar os custos necessários à sua reintegração, principalmente por não ter havido mora do autor, tampouco imissão na posse.

III – Dispositivo

Ante o exposto, voto no sentido de
negar provimento ao recurso
, mantendo-se inalterada a sentença em todos os seus termos.

É como voto.
Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. ALEX PINHEIRO CENTENO
Relator

Belém, 29/04/2025