Tribunal: TJPA
Processo: 0014576-26.2008.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-07-29

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL nº 0014576-26.2008.8.14.0301 APELANTE: SANDRO ROGÉRIO SANTOS MARTINS Advogados: ABRAHAM ASSAYAG - OAB PA2003-A; MARCOS JAYME ASSAYAG - OAB PA12172-A APELANTE: ANTONIO AMADO MORAES VIEIRA E ROSILENE DA SILVA VIEIRA Advogados: ANTONIO GUILHERME LOBATO DE MIRANDA FILHO - OAB PA20299-A; RENAN VIEIRA DA GAMA MALCHER - OAB PA18941-A; CLOVIS CUNHA DA GAMA MALCHER FILHO - OAB PA3312 APELADOS: IDEM TERCEIRO INTERESSADO: ENGENHARIA E COMERCIO CONSTROL LTDA Advogado: RENAN VIEIRA DA GAMA MALCHER - OAB PA18941-A RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. ALIENAÇÃO POSTERIOR DO IMÓVEL A TERCEIRO. BOA-FÉ DA EMPRESA ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE DE ANULAÇÃO DA ESCRITURA. DANO MORAL CONFIGURADO. RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO. RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO. RECURSO DA PARTE RÉ IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas em ação ordinária de anulação de escritura pública e cancelamento de registro de imóveis, cumulada com pedido de indenização por danos morais e reintegração de posse, que objetivam a reforma da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Empresarial da Capital que, com base no art. 487, inciso I, do CPC, julgou improcedente o feito e relação à empresa Engenharia Comércio Constrol Ltda, e parcialmente procedente em relação aos requeridos Antônio Amado Moraes Vieira e Rosilene da Silva (ora segundos apelantes) para condená-los ao pagamento de danos morais no quantum de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível anular a escritura pública e o registro do imóvel em favor da empresa Constrol Ltda., diante da prévia promessa de compra e venda firmada entre o autor e os réus; (ii) estabelecer se é devida a indenização por danos morais e a restituição dos valores pagos pelo autor, à luz da duplicidade de venda imputada aos segundos apelantes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A promessa de compra e venda celebrada entre o autor e os segundos apelantes não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o que lhe confere apenas eficácia obrigacional, sem oponibilidade a terceiros adquirentes. 4. A empresa Constrol Ltda. adquiriu o imóvel por meio de escritura pública regularmente registrada, inexistindo prova nos autos de má-fé ou ciência inequívoca da promessa anterior, razão pela qual se reconhece a validade do título e do registro imobiliário em seu favor. 5. A alienação posterior do mesmo imóvel, por parte dos réus, caracterizou ato ilícito doloso, ao frustrar a legítima expectativa do autor e violar os princípios da boa-fé objetiva e da lealdade contratual, atraindo responsabilidade por danos morais. 6. A conduta dos réus causou abalo psicológico e frustração ao autor, com intensidade suficiente para justificar a indenização por danos morais, cujo valor foi mantido em R$ 15.000,00, atendendo aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e caráter pedagógico da sanção. 7. Reconhecido o ato ilícito, impõe-se a restituição integral do valor pago pelo autor (R$ 30.000,00), devidamente atualizado e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação, a fim de evitar enriquecimento sem causa por parte dos réus alienantes. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso da parte autora provido. 9. Recurso da parte ré improvido. Tese de julgamento: 1. A promessa de compra e venda de imóvel não registrada não tem eficácia real e não obsta a aquisição do bem por terceiro de boa-fé que registra título translativo. 2. A duplicidade de venda de imóvel, quando dolosa, configura ato ilícito passível de indenização por danos morais. 3. É devida a restituição integral do valor pago pelo promitente comprador quando frustrada a aquisição do bem por conduta ilícita dos promitentes vendedores. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 884, 1.227 e 1.245; CPC, arts. 373, I, e 487, I. Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, Apelação Cível nº 0267656-23.2015.8.09.0071, Rel. Des. Sandra Regina Teodoro Reis, j. 18.04.2022; TJ-MG, AC nº 0261959-88.2015.8.13.0433, Rel. Des. Juliana Campos Horta, j. 22.09.2021. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso da parte ré e dar provimento ao recurso da parte autora, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amílcar Roberto Bezerra Guimarães.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0014576-26.2008.8.14.0301

APELANTE: ANTONIO AMADO MORAES VIEIRA, ENGENHARIA E COMERCIO CONSTROL LTDA, ROSILENE DA SILVA VIEIRA, SANDRO ROGERIO SANTOS MARTINS

APELADO: SANDRO ROGERIO SANTOS MARTINS, ANTONIO AMADO MORAES VIEIRA, ENGENHARIA E COMERCIO CONSTROL LTDA, ROSILENE DA SILVA VIEIRA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL nº 0014576-26.2008.8.14.0301

APELANTE: SANDRO ROGÉRIO SANTOS MARTINS

Advogados: ABRAHAM ASSAYAG - OAB PA2003-A; MARCOS JAYME ASSAYAG - OAB PA12172-A

APELANTE: ANTONIO AMADO MORAES VIEIRA E ROSILENE DA SILVA VIEIRA

Advogados: ANTONIO GUILHERME LOBATO DE MIRANDA FILHO - OAB PA20299-A; RENAN VIEIRA DA GAMA MALCHER - OAB PA18941-A; CLOVIS CUNHA DA GAMA MALCHER FILHO - OAB PA3312

APELADOS
: IDEM

TERCEIRO INTERESSADO
: ENGENHARIA E COMERCIO CONSTROL LTDA

Advogado: RENAN VIEIRA DA GAMA MALCHER - OAB PA18941-A

RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. ALIENAÇÃO POSTERIOR DO IMÓVEL A TERCEIRO. BOA-FÉ DA EMPRESA ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE DE ANULAÇÃO DA ESCRITURA. DANO MORAL CONFIGURADO. RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO. RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO. RECURSO DA PARTE RÉ IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas em ação ordinária de anulação de escritura pública e cancelamento de registro de imóveis, cumulada com pedido de indenização por danos morais e reintegração de posse, que objetivam a reforma da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Empresarial da Capital que, com base no art. 487, inciso I, do CPC, julgou improcedente o feito e relação à empresa Engenharia Comércio Constrol Ltda, e parcialmente procedente em relação aos requeridos Antônio Amado Moraes Vieira e Rosilene da Silva (ora segundos apelantes) para condená-los ao pagamento de danos morais no quantum de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível anular a escritura pública e o registro do imóvel em favor da empresa Constrol Ltda., diante da prévia promessa de compra e venda firmada entre o autor e os réus; (ii) estabelecer se é devida a indenização por danos morais e a restituição dos valores pagos pelo autor, à luz da duplicidade de venda imputada aos segundos apelantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A promessa de compra e venda celebrada entre o autor e os segundos apelantes não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o que lhe confere apenas eficácia obrigacional, sem oponibilidade a terceiros adquirentes.

4.

A empresa Constrol Ltda. adquiriu o imóvel por meio de escritura pública regularmente registrada, inexistindo prova nos autos de má-fé ou ciência inequívoca da promessa anterior, razão pela qual se reconhece a validade do título e do registro imobiliário em seu favor.

5.

A alienação posterior do mesmo imóvel, por parte dos réus, caracterizou ato ilícito doloso, ao frustrar a legítima expectativa do autor e violar os princípios da boa-fé objetiva e da lealdade contratual, atraindo responsabilidade por danos morais.

6.

A conduta dos réus causou abalo psicológico e frustração ao autor, com intensidade suficiente para justificar a indenização por danos morais, cujo valor foi mantido em R$ 15.000,00, atendendo aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e caráter pedagógico da sanção.

7.

Reconhecido o ato ilícito, impõe-se a restituição integral do valor pago pelo autor (R$ 30.000,00), devidamente atualizado e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação, a fim de evitar enriquecimento sem causa por parte dos réus alienantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso da parte autora provido.

9.

Recurso da parte ré improvido.

Tese de julgamento
:

1.

A promessa de compra e venda de imóvel não registrada não tem eficácia real e não obsta a aquisição do bem por terceiro de boa-fé que registra título translativo.

2.

A duplicidade de venda de imóvel, quando dolosa, configura ato ilícito passível de indenização por danos morais.

3.

É devida a restituição integral do valor pago pelo promitente comprador quando frustrada a aquisição do bem por conduta ilícita dos promitentes vendedores.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 186, 884, 1.227 e 1.245; CPC, arts. 373, I, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-GO, Apelação Cível nº 0267656-23.2015.8.09.0071, Rel. Des. Sandra Regina Teodoro Reis, j. 18.04.2022; TJ-MG, AC nº 0261959-88.2015.8.13.0433, Rel. Des. Juliana Campos Horta, j. 22.09.2021.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em
conhecer e negar provimento ao recurso da parte ré e dar provimento ao recurso da parte autora
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amílcar Roberto Bezerra Guimarães.

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recursos de Apelação interpostos por
SANDRO ROGÉRIO SANTOS MARTINS,
ANTONIO AMADO MORAES VIEIRA
e
ROSILENE DA SILVA VIEIRA

nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA E CANCELAMENTO DE REGISTRO DE IMÓVEIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE proposta pelo primeiro apelante em face dos segundos e da ENGENHARIA COMÉRCIO CONSTROL LTDA.

Os recursos objetivam a reforma da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Empresarial da Capital que, com base no art. 487, inciso I, do CPC, julgou improcedente o feito em relação à empresa Engenharia Comércio Constrol Ltda, e parcialmente procedente em relação aos requeridos
Antônio Amado Moraes Vieira e Rosilene da Silva
(ora segundos apelantes) para condená-los ao pagamento de
danos morais no quantum de R$ 15.000,00 (quinze mil reais)
.

Na exordial (ID n° 15619973 – Pág. 3), o autor SANDRO ROGÉRIO SANTOS MARTINS aduz que adquiriu dos dois primeiros réus
Antônio Amado Moraes Vieira e Rosilene da Silva
(ora segundos apelantes) em 06/09/2003, através de contrato de promessa de compra e venda da parte de um terreno urbano localizado na Passagem Benjamim n. 70, no Bairro do Coqueiro, pelo valor de R$ 30.000,00 e que levou tal contrato a registro especial de título de documentos sob o número 259796.

Defende que, após ter quitado a promessa de compra e venda, foi providenciar junto ao Cartório de notas, a lavratura da escritura pública de compra e venda e, em 02/04/2008, foi informado que os réus/segundos apelantes não iriam assinar a escritura, visto terem negociado a totalidade do terreno com a terceira ré (empresa Engenharia Comércio Constrol Ltda), já tendo inclusive a referida compra e venda escriturada e registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício.

Assim, requereu a anulação da venda para a empresa Engenharia Comércio Constrol Ltda e a sua reintegração de posse, bem como danos morais no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais).

Regularmente citada, a ré ENGENHARIA E COMERCIO CONTROL LTDA apresentou contestação (ID n°

15619987), sustentando, em síntese, a inexistência de qualquer ônus real sobre o imóvel, conforme certidões dos cartórios, não havendo qualquer má-fé. Afirma que adquiriu o bem do real proprietário, conforme constava no registro de imóveis. Ao final, requer a improcedência dos pedidos autorais.

Igualmente citados, os réus
Antônio Amado Moraes Vieira e Rosilene da Silva
apresentaram contestação (ID n° 15619994 - Pág. 2) sustentando, em síntese, que à época do contrato de promessa de compra e venda, estavam em dívida com o autor e firmaram com ele um acordo para a venda do imóvel, ajustando que este receberia R$ 80.000,00. Após a concretização da venda, alegam que o autor se recusou a receber o referido valor. Defendem que o autor agiu de má-fé e que não há dano moral a ser indenizado. Assim, requerem a improcedência da ação.

Sobreveio sentença (ID n° 15620177 - Pág. 1), na qual o juízo de origem julgou improcedente o feito em relação à empresa Engenharia Comércio Constrol Ltda, e parcialmente procedente em relação aos requeridos
Antônio Amado Moraes Vieira e Rosilene da Silva
(ora segundos apelantes) para condená-los ao pagamento de
danos morais no quantum de R$ 15.000,00 (quinze mil reais)
, por entender que restou demonstrada a ocorrência de ato ilícito.

Irresignado, o autor SANDRO ROGÉRIO SANTOS MARTINS, interpôs recurso de Apelação (ID n° 15620192 - Pág. 1), alegando, em síntese, que restou incontroverso o ato ilícito cometido pelos réus/apelados, os quais alienaram o mesmo imóvel por duas vezes a pessoas diferentes, e que a empresa Constrol Ltda agiu com má-fé ao adquirir o imóvel mesmo ciente da prévia alienação de parte do terreno ao autor. Defende que a tentativa frustrada de lavratura da escritura pública em seu favor, anterior à lavrada pela empresa Constrol, evidencia sua boa-fé e a má-fé dos apelados.

Assim, sustenta que por consequência lógica da ilicitude reconhecida, deve ser promovida a anulação da escritura pública celebrada com a empresa Constrol e o cancelamento do respectivo registro, com reintegração de posse ao autor/apelante. Subsidiariamente, sendo mantida a validade da venda à Constrol, pugna pela devolução integral do valor pago, devidamente corrigido e com acréscimo de juros moratórios.

Igualmente irresignados, os réus
ANTONIO AMADO MORAES VIEIRA e ROSILENE DA SILVA VIEIRA interpuseram recurso de apelação (ID n° 15620197 - Pág. 1) sustentando, em síntese, que o autor não diligenciou, ao longo dos anos, para formalizar a escritura pública da compra e venda inicialmente realizada, tampouco providenciou o registro no Cartório de Imóveis.

Alega que havia entre as partes um acordo que previa a participação do autor nos lucros da alienação futura do imóvel, no valor de R$ 80.000,00, mas que após a venda do terreno à empresa Constrol Ltda., os apelantes tentaram pagar o valor acordado ao autor, que se recusou a recebê-lo.

Defende que a alienação em favor da empresa Constrol foi formalizada com escritura pública regularmente registrada, conferindo-lhe a titularidade do domínio, diante da validade do negócio jurídico, motivo pelo qual inexiste fundamento para a indenização por danos morais. Requerem, ao final, o conhecimento e provimento do recurso para que seja reformada a sentença no tocante à condenação por danos morais, excluindo-se tal verba, ou, subsidiariamente, que esta seja reduzida.

Contrarrazões da parte autora ao ID n° 15620200 - Pág. 3
.

É o breve relatório com apresentação em pauta de julgamento, para a Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe.

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador relator

VOTO

V O T O

DO RECEBIMENTO

Os presentes recursos são cabíveis, visto que foram apresentados tempestivamente, por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmados por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparos recursais recolhidos.

DO CONHECIMENTO

Tendo sido preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA

ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

A controvérsia devolvida à apreciação deste colegiado cinge-se em analisar a validade da alienação do imóvel feita pelos réus Rosilene da Silva Vieira e Antônio Amado Moraes Vieira à Empresa Constrol Ltda., notadamente diante da prévia promessa de compra e venda ajustada com o autor/primeiro apelante, bem como verificar a possibilidade da condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais e materiais.

É incontroverso nos autos que o autor/primeiro apelante celebrou com os segundos apelantes/réus contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel integrante de área maior descrita na matrícula nº 157 do Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis (Id n° 15619976 - Pág. 1/3). Contudo, não houve lavratura da respectiva escritura pública, tampouco registro da transação no cartório de imóveis competente, conforme se observa da declaração do cartório ao ID n° 15619976 - Pág. 4.

Como cediço, o mero registro do contrato no Cartório de Títulos e Documentos, como efetuado pelo autor, possui valor apenas de conservação, autenticidade e publicidade, mas não se presta à transferência do domínio.

Desse modo, conforme preconiza o Código Civil, a propriedade de bem imóvel só se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis:

Art. 1.245.
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis
.

§ 1
o
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.227.
Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos
(arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Posteriormente, os mesmos vendedores alienaram o bem à empresa Constrol Ltda., por meio de escritura pública regularmente registrada (Id n° 15619992 - Pág. 1/3).

Ora, se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente.

Assim, apesar da anterioridade da promessa de compra e venda celebrada com o autor, a empresa Constrol Ltda adquiriu regularmente o imóvel ao registrar o título translativo, tornando-se legítima proprietária.

Nesse sentido é pacífica a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULA­TÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C INDENIZA­ÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. 1. INAPLICABILIDADE DA REVELIA E SEUS EFEITOS AOS 2º E 3º RÉUS. PARTES LITIS­CONSORTES COM PROCURADORES DIFE­RENTES. DEFESA APRESENTADA DENTRO DO PRAZO LEGAL DOBRADO. Apresentada a contestação dentro do prazo legal dobrado, por conta da formação de litisconsorte passivo com procuradores diferentes, resta afastada a aplicação da revelia e seus efeitos aos 2º e 3º réus.
2. VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ORIGINÁRIO NÃO REGISTRADO. DIREITO PES­SOAL. PERDAS E DANOS. MÁ-FÉ DO ADQUIRENTES POSTERIORES NÃO DEMONSTRADA. O compromisso de compra e venda não levado à averbação à margem do registro imobiliário competente reveste-se de natureza de mero direito pessoal, sem qualquer eficácia real. Sendo assim, in casu,
não registrada a promessa de compra e venda originária do autor, seus efeitos obrigacionais vinculam apenas os sujeitos concretamente envolvidos, não ensejando, destarte, o desfazimento da alienação posterior a adquirentes de boa-fé
, sobretudo à míngua de demonstração de quaisquer das situações de anulabilidade previstas na legislação substantiva, especialmente a má-fé, que não se presume
. Pretensões autorais de nulidade do negócio jurídico e cancelamento do correlato registro devidamente rejeitadas. Sen­tença inalterada no capítulo. 3. PERDAS E DANOS. VALOR CORRESPON­DENTE AO QUE VALE O BEM ATUALMENTE NO MERCADO. Assente o entendimento neste Tribunal de Justiça que
as perdas e danos do imóvel vendido em duplicidade devem corresponder ao valor atual de mercado do bem, a ser apurado em liquidação de sentença. 4. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. A venda duplicada do lote do autor/apelante a tercei­ro, certamente, lhe causou transtornos psicológicos, uma vez que privado de usufruir do bem na sua inteireza, apesar de tê-lo integralmente quitado, o que viola os princípios da boa-fé e da lealdade contratuais e enseja indenização por danos morais, os quais fixo, na espécie, em R$10 .000,00 (dez mil reais), à luz dos princí­pios da proporcionalidade e razoabilidade e considerando o caráter pedagógico/punitivo do instituto.
5. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. Em virtude da mo­dificação em parte da sentença e a sucumbên­cia recíproca dos litigantes, eles deverão arcar com as custas processuais e os honorários ad­vocatícios (estes no valor fixado no 1º grau 10% do valor atualizado da condenação) à pro­porção de 70% (setenta por cento) para as rés/apelada A Pontual Imóveis e 30% (trinta por cento) para a autor/apelante. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIAL­MENTE PROVIDA. (TJ-GO 02676562320158090071, Relator.: DESEMBARGADORA SANDRA REGINA TEODORO REIS - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/04/2022)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA IMÓVEL - VENDA A NON DOMINO - CARACTERIZAÇÃO - ALIENAÇÃO EM DUPLICIDADE - DANO MATERIAL - DANO MORAL - CONFIGURADOS. - A venda efetuada por quem não era proprietário do bem e sem autorização deste configura a venda a non domino, não tendo o condão de transferir o domínio para aquele que figura como adquirente - O princípio da boa-fé objetiva obriga os contratantes a agirem, seja na fase de negociação ou de execução do contrato, segundo padrões éticos de confiança, lealdade e probidade
- Nos casos em que o alienante do imóvel revende o bem a terceiro, frustrando o negócio jurídico de compra e venda outrora firmado com o adquirente primitivo, todo o prejuízo financeiro suportado por este deve ser ressarcido por aquele
- Sofre lesão a direito de personalidade, o adquirente que teve frustrada a aquisição de um bem imóvel em virtude da atitude desleal do alienante que procedeu à venda do bem em duplicidade. (TJ-MG - AC: 02619598820158130433 Montes Claros, Relator.: Des.(a) Juliana Campos Horta, Data de Julgamento: 22/09/2021, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/09/2021)

Ademais, não há nos autos qualquer prova capaz de afastar a presunção de boa-fé da empresa adquirente, a quem não se imputa dolo, fraude ou ciência inequívoca de vício no negócio.

Consoante o art. 373, I, do CPC, competia ao autor demonstrar o alegado conhecimento prévio da Constrol sobre a alienação anterior, ônus do qual não se desincumbiu.

Portanto, impõe-se a manutenção da validade da escritura pública e do registro imobiliário em favor da empresa Constrol, razão pela qual deve ser mantida a improcedência dos pedidos de anulação e de reintegração de posse formulados pelo autor/apelante.

De outra monta, restou demonstrado que os réus/segundos apelantes Rosilene da Silva Vieira e Antônio Amado Moraes Vieira alienaram, dolosamente, o mesmo imóvel a dois adquirentes distintos, frustrando a legítima expectativa do primeiro comprador.

A tese defensiva dos apelantes, de que o autor teria anuído à venda para a empresa Constrol e se recusado a receber o valor de R$ 80.000,00 com os devidos abatimentos,
não foi corroborada por qualquer prova documental ou testemunhal
. Ao revés, consta nos autos declaração do autor noticiando a recusa dos réus em firmar a escritura pública em seu favor, além da inexistência de prova de repasse dos valores acordados.

Nesse contexto, a conduta dos réus configura ato ilícito civil, nos termos do art. 186 do Código Civil, atraindo o dever de indenizar:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

No caso concreto, a frustração da legítima expectativa de aquisição e posse do imóvel, em razão da conduta dolosa dos réus, provocou no autor indubitável aflição psíquica e abalo emocional indenizáveis, além de insegurança jurídica considerável. A situação não se restringe a mero inadimplemento contratual, mas constitui conduta de elevada gravidade social, motivo pelo qual forçoso é o reconhecimento dos danos morais.

No que se refere ao
quantum
, deve-se ter em conta a finalidade da condenação em danos morais, que é a de levar o ofensor a tomar atitudes que previnam a ocorrência futura de atos semelhantes; a de compensar a vítima pela dor e dissabores sofridos e, não menos importante, de punir quem pratica atos tidos como ilegais.

A maior dificuldade do dano moral é precisamente o fato de não encontrar
correspondência
no critério valorativo patrimonial. Ou seja, como a repercussão do dano não ocorreu no plano material o estorvo de mensurá-lo em moeda é enorme e o
arbitrium boni viri
do Juiz deve se revelar adequado para estabelecê-la em valor não tão grande que se converta em fonte de enriquecimento e nem tão pequeno que se torne inexpressivo. Alguns juristas entendem a reparação é exclusivamente compensatória enquanto outros, com os quais me alio, entendem que a condenação é também punitiva.

O principal objetivo da condenação então é compensar e punir, porém dentro de um critério que deve ser razoável e proporcional, a fim de evitar exageros e o dano se transforme em enriquecimento injustificável e indevido.

Neste contexto, inafastável o reconhecimento de que a fixação do montante indenizatório deve ter por parâmetro, dentre outros aspectos, as condições do ofensor, o grau de dolo ou culpa presente na espécie, as providências adotadas para amenizar ou reparar o dano, bem como os prejuízos morais alegados pela vítima.

Assim, considerando que se trata de um terreno adquirido por R$ 30.000,00 (trinta mil reais),
mostra-se proporcional e razoável o quantum indenizatório ser mantido em R$ 15.000,00 (quinze mil reais),
atendendo aos critérios de moderação e às peculiaridades do caso concreto, sem afastar o caráter pedagógico e compensatório da medida.

Por fim, a consequência lógica e inafastável do reconhecimento do ato ilícito praticado pelos réus consistente na alienação do mesmo imóvel a dois adquirentes distintos, é a
devolução integral dos valores pagos pelo autor
, devidamente corrigidos.

Ora, permitir que os segundos apelantes retenham os valores recebidos, mesmo após terem frustrado, de forma dolosa, a expectativa legítima de aquisição e posse do bem,
configuraria enriquecimento sem causa
, vedado expressamente pelo ordenamento jurídico (art. 884 do Código Civil).

A conduta perpetrada em vender o mesmo imóvel a terceiro após compromisso firmado com o autor é

completamente reprovável sob qualquer prisma ético ou jurídico, sendo dever mínimo, a restituição dos valores indevidamente retidos. Mostra-se, pois, justo e necessário o acolhimento do pedido subsidiário formulado pelo autor/apelante, com a condenação dos segundos apelantes à restituição dos valores pagos, atualizados monetariamente e acrescidos de juros legais.

DISPOSITIVO

Isto posto, voto no sentido de ISTO POSTO, VOTO NO SENTIDO DE
CONHECER E DAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto pelo autor/primeiro apelante
, para acolher o pedido subsidiário e condenar os réus à
restituição do valor pago no importe de R$ 30.000,00 (trinta mil reais),
com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação e correção monetária conforme INPC. Ademais, VOTO NO SENTIDO DE
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto pela parte ré,
mantendo-se a sentença em seus demais termos, conforme fundamentação exposta
.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É O VOTO.

Sessão Ordinária – Plenário Virtual

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 27/08/2025