Tribunal: TJPA
Processo: 0011041-16.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7780 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2025-05-12

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA EM RELAÇÃO DE CONSUMO. OMISSÃO SANADA. EMBARGOS ACOLHIDOS SEM EFEITO MODIFICATIVO. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos por DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. contra o acórdão que deu parcial provimento à apelação, mas que não enfrentou preliminar de ilegitimidade passiva quanto à cobrança de taxas condominiais. Requerem também o enfrentamento da exclusão do CONDOMÍNIO SALINAS do polo passivo e alegam cerceamento de defesa por ausência de análise na sentença. Pretendem aplicação da Teoria da Causa Madura (art. 1.013, §3º, CPC). II. Questão em discussão 2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a existência de omissão no acórdão quanto à análise da preliminar de ilegitimidade passiva e exclusão do condomínio do polo passivo; e (ii) avaliar se, sanada a omissão, é cabível o reconhecimento da ilegitimidade das embargantes para responderem pelas taxas condominiais. III. Razões de decidir 3. Extrai-se dos autos que a demanda foi proposta contra da DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. e CONDOMÍNIO BELLA CITTÁ TOTAL VILLE – SALINAS, sendo os réus citados (Num. 22981696 - Pág. 5 e Num. 22981776 - Pág. 8), tendo o Condomínio apresentado defesa no Id. Num. 22981777 - Pág. 1/ Num. 22981778 - Pág. 4. 4. A sentença condenou os requeridos, sem mencionar a exclusão do CONDOMÍNIO SALINAS da lide, atraindo a aplicação da responsabilidade solidária, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, combinado com o art. 264 do Código Civil. 5. Rejeita-se também, a arguição de ilegitimidade passiva das embargantes, eis que permanecem responsáveis pelas taxas condominiais enquanto não transferida a posse do imóvel, pois a rescisão contratual decorreu de sua culpa. IV. Dispositivo e tese 6. Embargos de declaração providos para sanar a omissão apontada, esclarecendo que o CONDOMÍNIO SALINAS foi condenado solidariamente ao cumprimento da sentença e do Acórdão recorrido (Id. 22981798 e 24614036) e rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelas Embargantes, com fundamento nos arts. 7º, parágrafo único, do CDC e 264 do Código Civil.. Tese de julgamento: “1. A omissão no acórdão quanto à análise da preliminar de ilegitimidade passiva e a suposta exclusão de litisconsorte enseja acolhimento dos embargos de declaração. 2. Nas relações de consumo envolvendo empreendimento imobiliário, é legítima a responsabilização solidária das construtoras pelas taxas condominiais incidentes sobre unidades ainda não transmitidas aos compradores.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.013, §3º, e 1.022; CDC, art. 7º, parágrafo único; CC, art. 264. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 27.10.2016; STJ, AgInt no AREsp 1.388.744/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 25.06.2019. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 14ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0011041-16.2013.8.14.0301

APELANTE: DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DIRECIONAL ENGENHARIA S/A

APELADO: AMANDIO BASTOS DA SILVA JUNIOR, MARIA DA PENHA FARIAS BASTOS, CONDOMINIO SALINAS

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA EM RELAÇÃO DE CONSUMO. OMISSÃO SANADA. EMBARGOS ACOLHIDOS SEM EFEITO MODIFICATIVO.

I. Caso em exame

1.

Embargos de declaração opostos por DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. contra o acórdão que deu parcial provimento à apelação, mas que não enfrentou preliminar de ilegitimidade passiva quanto à cobrança de taxas condominiais. Requerem também o enfrentamento da exclusão do CONDOMÍNIO SALINAS do polo passivo e alegam cerceamento de defesa por ausência de análise na sentença. Pretendem aplicação da Teoria da Causa Madura (art. 1.013, §3º, CPC).

II. Questão em discussão

2.

As questões em discussão consistem em: (i) verificar a existência de omissão no acórdão quanto à análise da preliminar de ilegitimidade passiva e exclusão do condomínio do polo passivo; e (ii) avaliar se, sanada a omissão, é cabível o reconhecimento da ilegitimidade das embargantes para responderem pelas taxas condominiais.

III. Razões de decidir

3.

Extrai-se dos autos que a demanda foi proposta contra da DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. e CONDOMÍNIO BELLA CITTÁ TOTAL VILLE – SALINAS, sendo os réus citados (Num. 22981696 - Pág. 5 e Num. 22981776 - Pág. 8), tendo o Condomínio apresentado defesa no Id. Num. 22981777 - Pág. 1/ Num. 22981778 - Pág. 4.

4.

A sentença condenou os requeridos, sem mencionar a exclusão do CONDOMÍNIO SALINAS da lide, atraindo a aplicação da responsabilidade solidária, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, combinado com o art. 264 do Código Civil.

5.

Rejeita-se também, a arguição de ilegitimidade passiva das embargantes, eis que permanecem responsáveis pelas taxas condominiais enquanto não transferida a posse do imóvel, pois a rescisão contratual decorreu de sua culpa.

IV. Dispositivo e tese

6.

Embargos de declaração providos para sanar a omissão apontada, esclarecendo que o CONDOMÍNIO SALINAS foi condenado solidariamente ao cumprimento da sentença e do Acórdão recorrido (Id. 22981798 e 24614036) e rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelas Embargantes, com fundamento nos arts. 7º, parágrafo único, do CDC e 264 do Código Civil..

Tese de julgamento:

“1. A omissão no acórdão quanto à análise da preliminar de ilegitimidade passiva e a suposta exclusão de litisconsorte enseja acolhimento dos embargos de declaração.

2. Nas relações de consumo envolvendo empreendimento imobiliário, é legítima a responsabilização solidária das construtoras pelas taxas condominiais incidentes sobre unidades ainda não transmitidas aos compradores.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 1.013, §3º, e 1.022; CDC, art. 7º, parágrafo único; CC, art. 264.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.582.318/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 27.10.2016; STJ, AgInt no AREsp 1.388.744/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 25.06.2019.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 14ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL: 0011041-16.2013.8.14.0301

EMBARGANTE: DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA/DIRECIONAL ENGENHARIA S A

EMBARGADO: MARIA DA PENHA FARIAS BASTOS e AMANDIO BASTOS DA SILVA JUNIOR.

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
opostos por
DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA/DIRECIONAL ENGENHARIA S.A.
contra o Acórdão lavrado no Id. 25295641, que
DEU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso apenas para determinar que os juros de mora sobre o valor da rescisão contratual incidam a partir do trânsito em julgado da decisão.

Narram os autos de origem que
MARIA DA PENHA FARIAS BASTOS
e
AMANDIO BASTOS DA SILVA JUNIOR
ajuizaram a
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E REPETIÇÃO DE INDÉBITO
proposta em face da
DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,
DIRECIONAL ENGENHARIA S.A.
e
CONDOMÍNIO BELLA CITTÁ TOTAL VILLE - SALINAS
, com o objetivo de
obter a rescisão judicial de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a devolução dos valores pagos às construtoras, e a restituição em dobro das taxas condominiais indevidamente cobradas
.

Alega a parte autora que:

Em 14 de junho de 2009, firmaram um compromisso de compra e venda com as rés DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (1ª ré) e DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. (2ª ré) para aquisição da unidade 402, Torre 09, do empreendimento “BELLA CITTÁ TOTAL VILLE – CONDOMÍNIO SALINAS”.

O preço total do imóvel foi ajustado em R$ 76.000,00, sendo R$ 1.825,00 pagos como comissão diretamente à imobiliária JR Assessoria Imobiliária, restando R$ 71.175,00 como valor contratado com as rés.

Efetuaram pagamentos diretamente às construtoras, totalizando R$ 3.725,60.

O prazo de entrega contratual do imóvel era até 30 de outubro de 2011, mas as rés não cumpriram tal prazo e promoveram sucessivas prorrogações, sem justificativas válidas.

Os autores não foram chamados para formalizar o financiamento junto à Caixa Econômica Federal (CEF), e esta sequer possuía cronograma de entrega atualizado fornecido pelas rés.

Apesar de nunca terem recebido a posse ou as chaves do imóvel, foram cobrados por taxas condominiais pelo CONDOMÍNIO BELLA CITTÁ TOTAL VILLE – SALINAS (3º réu), as quais pagaram durante cinco meses (de junho a outubro de 2012), totalizando R$ 574,75.

Diante da mora injustificada, ausência de entrega do imóvel e perda de confiança na viabilidade da relação contratual, decidiram por rescindir o contrato.

Diz que “o empreendimento jamais foi entregue aos Autores, que não tiveram acesso à unidade imobiliária adquirida, tampouco foram convocados a formalizar financiamento ou assinar contrato definitivo junto à Caixa Econômica Federal. Mesmo assim, foram cobrados por valores condominiais que não eram devidos, em flagrante ilegalidade”.

Argumenta que:

Fazem jus à
Justiça Gratuita
, por serem hipossuficientes economicamente e por estarem inseridos em programa habitacional de baixa renda, conforme dispõe a Lei 1.060/50, a Súmula 06 do TJPA e jurisprudência correlata.

A cláusula 12.11 do contrato, que elege o foro de Marituba/PA, é
nula
, por tratar-se de contrato de adesão e implicar em excessiva dificuldade ao consumidor, violando o princípio da facilitação da defesa do consumidor (art. 6º, VIII, do CDC).

O inadimplemento contratual das rés autoriza a
rescisão judicial
, sendo inaceitável a tentativa das rés de se eximirem de responsabilidade por atrasos excessivos e ausência de entrega do bem contratado.

Quanto à
restituição das quantias pagas
, sustentam que, conforme entendimento jurisprudencial e o artigo 51 do CDC, não se pode impor retenção integral em caso de rescisão contratual. Pleiteiam, assim, a devolução de 90% do montante pago (R$ 3.725,60), resultando no valor de
R$ 3.353,04
.

Com relação às taxas condominiais pagas antes da imissão na posse, afirmam que não são devidas, conforme cláusulas contratuais (7.6 e 7.7) e farta jurisprudência. Por isso, pedem a
restituição em dobro
dos valores pagos indevidamente (R$ 574,75), totalizando
R$ 1.149,50
, com base no art. 42, parágrafo único, do CDC.

As rés integram o mesmo grupo econômico, sendo responsáveis de forma
solidária
pelos prejuízos causados aos autores.

Por fim, requerem a
inversão do ônus da prova
, conforme previsão do art. 6º, VIII, do CDC, dada a hipossuficiência técnica e informacional dos autores em relação às rés.

Por fim, requerem que:

Sejam
concedidos os benefícios da justiça gratuita
.

As rés sejam
citadas
para apresentarem defesa.

Seja
declarada a nulidade da cláusula de eleição de foro (cláusula 12.11)
.

Seja
declarada judicialmente a rescisão do contrato de promessa de compra e venda
, com efeitos desde 19 de fevereiro de 2013.

Sejam as rés
condenadas solidariamente
a restituírem o valor de R$ 3.353,04, com atualização monetária pelo INPC a partir de cada pagamento e juros moratórios desde a citação.

Sejam as rés
condenadas solidariamente
à
devolução em dobro das taxas condominiais pagas indevidamente
(R$ 1.149,50), com correção monetária e juros moratórios.

Sejam condenadas ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
, arbitrados em 20% sobre o valor da condenação.

Seja reconhecida a
responsabilidade solidária e objetiva
das rés.

Ordenada a citação das Rés (Num. 22981696 - Pág. 4).

Juntada de AR das Rés
DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA/DIRECIONAL ENGENHARIA S A
(Num. 22981696 - Pág. 5).

As Rés
DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA/DIRECIONAL ENGENHARIA S A
apresentaram contestação no ID. Num. 22981697 - Pág. 1/5.

Devolvida a carta postal do
CONDOMÍNIO BELLA CITTÁ TOTAL VILLE - SALINAS
(Num. 22981769 - Pág. 6/ Num. 22981770 - Pág. 2).

Réplica (Num. 22981770 - Pág. 5/ Num. 22981771 - Pág. 2).

Os autores requereram a citação do Condomínio via Carta Precatória (Num. 22981772 - Pág. 1).

Ordenada a citação do condomínio (Num. 22981776 - Pág. 5).

Citado o Condomínio (Num. 22981776 - Pág. 8).

Contestação do
CONDOMÍNIO BELLA CITTÁ TOTAL VILLE - SALINAS
(Num. 22981777 - Pág. 1/ Num. 22981778 - Pág. 4).

O juízo a quo concluiu pela rescisão do contrato por culpa dos promitentes compradores e determinou a restituição de 75% do valor adimplido (R$ 2.794,20) e a devolução simples das taxas condominiais pagas (R$ 574,75), com a devida correção monetária e juros de 1% ao mês a partir da citação. A sentença foi proferida nos seguintes termos (ID 22981798):

ANTE O EXPOSTO, pelos fundamentos ao norte alinhavados, nos termos do artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil e decido o Processo, com resolução de mérito, e o faço para
JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na presente
ação e declarar rescindido o contrato estabelecido entre as partes
, CONDENANDO as sociedades empresárias demandadas a restituírem, em favor das partes autoras,
75% de
R$ 3.725,60 (três mil e setecentos e vinte e cinco reais e sessenta centavos)
, relativo ao pagamento desembolsado a título de parte do preço do imóvel
, definindo-se, nesta vertente de condenação, o valor histórico de R$ 2.794,20 ( dois mil e setecentos e noventa e quatro reais e vinte centavos), com a incidência de atualização monetária pelo INCC, de cada parcela desembolsada, bem como com a incidência de juros de mora, em patamar de 1% (um por cento) ao mês, computados a partir da data do trânsito em julgado da decisão (Tema 1.002) até o efetivo pagamento.

No que se refere à repetição de indébito da taxa condominial, CONDENO as requeridas a restituírem aos autores a importância de R$- 574,75 (quinhentos e setenta e quatro reais e setenta e cinco centavos),na forma simples, com correção monetária pelo INPC e juros de 1% ao mês desde a citação, nos termos do art. 405 CC.

Julgo os demais pedidos formulados na exordial improcedentes, nos termos do art. 487, inciso I do CPC.

Como cada litigante foi em parte vencedor e vencido, as partes respondem proporcionalmente, em partes iguais, pelo pagamento das custas e despesas processuais havidas em razão do presente feito.

Finalmente, cada uma das partes responde pelo pagamento dos honorários advocatícios de seus respectivos patronos, que arbitro em patamar de 10% do valor da condenação imposta (restituição dos valores oriundos da rescisão contratual), remunerando-se, assim, de maneira digna, a atuação de cada profissional levada a efeito no caso concreto.

Ficam as partes advertidas de que em caso de não pagamento das custas processuais, no prazo de 15 (quinze) dias, o crédito delas decorrente sofrerá atualização monetária e incidência dos demais encargos legais e será encaminhado para inscrição em dívida ativa.

A DIRECIONAL ENGENHARIA S/A e DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA opuseram
Embargos de Declaração
, alegando omissão e erro material na sentença de ID 81555805.

Apontaram
erro material
decorrente da
virtualização dos autos físicos
, pois o
CONDOMÍNIO BELLA CITTÁ TOTAL VILLE – SALINAS
, corréu originalmente citado e que apresentou contestação (ID 40574356),
não foi incluído no polo passivo após a digitalização dos autos
, o que gerou condenação solidária sem sua regular intimação. Isso, segundo as embargantes, configura prejuízo processual e ofensa ao contraditório, requerendo a
anulação da sentença
com base nos arts. 283, 197 e 223 do CPC.

Além disso, alegam
omissão
na sentença quanto à
preliminar de ilegitimidade passiva
das embargantes em relação às cobranças condominiais, argumento que foi expressamente apresentado na contestação (ID 40574251), mas
não analisado
pelo juízo, contrariando o art. 489, §1º do CPC.

Assim, requerem o
acolhimento dos embargos com efeitos modificativos
, para correção do erro material e apreciação da preliminar omitida, com eventual reforma do julgado.

Sobreveio decisão lavrada nos seguintes termos:

VISTOS.

Tratam-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos

em razão da sentença proferida por este Juízo, arguindo o embargante a ocorrência de omissão e/ou contradição, tendo sido oportunizado ao embargado, a apresentação de manifestação, conforme se infere de leitura dos autos.

É o relatório. PASSO A DECIDIR.

De imediato, cabível pontuar que para a interposição de recurso de embargos de declaração, faz-se necessário que estejam presentes os requisitos do art. 1.022 do CPC, de modo que, sua finalidade visa a integralização do julgado, na hipótese de serem constatadas hipóteses de omissão, contradição ou obscuridade.

Ora, a interposição dos embargos, portanto, exige que o Juízo venha a se manifestar sobre pontos antes não analisados pela decisão, ou, ainda, esclarecer eventual contradição ou obscuridade que tenha ocorrido, ensejando, consequentemente, sua correção.

NO CASO EM APREÇO
, entretanto, os presentes embargos visam a reforma do julgado, tendo em vista que a parte não demonstrou êxito em comprovar a ocorrência de nenhuma das hipóteses legais que justificasse a apresentação do presente recurso.

Em verdade, com a interposição dos presentes embargos, busca a embargante rediscussão da matéria fática e jurídica, inviável por meio dos embargos de declaração, os quais, somente devem ser utilizados nas restritas hipóteses legais, conforme alhures mencionado, devendo atentar-se a embargante que a natureza e função dos aclaratórios é apenas de integralizar o julgado.

A irresignação do embargante, então, não está amparada na existência de contradição/omissão/obscuridade na sentença, mas sim, na discordância acerca do próprio conteúdo decisório.

Desta forma, inexistindo as hipóteses de cabimento dos embargos de declaração, não é possível reverter o entendimento da decisão vergastada, por meio do recurso interposto.

ANTE O EXPOSTO, pelos fundamentos ao norte alinhavados,
conheço
, vez que tempestivos, porém, REJEITO os embargos de declaração oposto, tendo em vista que não preenchidos nenhum dos requisitos contidos no art. 1.022 do CPC.

P.R.I. Cumprida integralmente a sentença proferida nos presentes autos, transitado em julgado, ARQUIVEM-SE, observadas as cautelas de praxe.

Belém/PA, 15 de Julho de 2024.

DANIEL RIBEIRO DACIER LOBATO

Juiz(a) de Direito respondendo pela 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém

DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e DIRECIONAL ENGENHARIA S/A interpõem apelação contra sentença que julgou parcialmente procedente ação proposta por AMÂNDIO BASTOS DA SILVA JUNIOR e MARIA DA PENHA FARIAS BASTOS, declarando rescindido o contrato de compra de imóvel e determinando a restituição de 75% dos valores pagos, além da devolução simples de taxas condominiais.

Preliminarmente, as Apelantes alegam nulidade da sentença por exclusão indevida do Condomínio corréu após virtualização dos autos e por omissão quanto à preliminar de ilegitimidade passiva em relação às taxas condominiais.

No mérito, sustentam que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva dos autores, invocando o art. 67-A, §5º da Lei 4.591/64, que autoriza retenção de até 50% do valor pago em casos de patrimônio de afetação. Defendem a validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a responsabilidade pelas taxas condominiais desde a assinatura do contrato.

Por fim, requerem que os juros moratórios incidam somente a partir do trânsito em julgado, e que a correção monetária siga o índice legal aplicável desde o ajuizamento.

Requerem provimento do recurso, com a anulação ou reforma da sentença e readequação dos ônus sucumbenciais.

Certificado no ID 22981824 que não foram apresentadas contrarrazões.

Sobreveio o Acordão combatido lavrada nos seguintes termos:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. TAXAS CONDOMINIAIS COBRADAS ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. LEI 13.786/2018. INAPLICABILIDADE. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA. DISTINÇÃO ENTRE OS VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.
Caso em exame

Apelação interposta por Direcional Engenharia S/A e Direcional Diamante Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença da 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, formulados por Maria da Penha Farias Bastos e Amandio Bastos da Silva Junior.

II.
Questão em discussão

1.

Percentual de retenção das parcelas pagas em razão da rescisão contratual.

2.

Responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel.

3.

Termo inicial dos juros de mora para os valores a serem restituídos.

III.
Razões de decidir

1.

Inaplicabilidade da Lei 13.786/18:
O contrato foi celebrado antes da vigência da lei, sendo vedada sua aplicação retroativa, conforme entendimento pacífico do STJ e o princípio do tempus regit actum.

2.

Percentual de retenção:
O percentual de 25% das parcelas pagas, fixado na sentença, está em conformidade com a Súmula 543 do STJ e com o princípio da proporcionalidade, já que as apelantes não demonstraram prejuízos adicionais que justifiquem a majoração.

3.

Taxas condominiais:
Conforme a jurisprudência do STJ, as despesas condominiais são devidas apenas após a posse efetiva do imóvel, o que não ocorreu no presente caso. Correta, portanto, a condenação das apelantes à restituição simples desses valores.

4.

Juros de mora:
Sobre os valores decorrentes da rescisão contratual, devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme o Tema 1.002 do STJ. Já para a restituição das taxas condominiais, os juros fluem desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

IV.
Dispositivo
Conhecimento e parcial provimento do recurso para ajustar o termo inicial dos juros de mora relativos à rescisão contratual ao trânsito em julgado da decisão.

Tese de julgamento:

1.

Em contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da Lei 13.786/18, o percentual de retenção das parcelas pagas deve observar o princípio da proporcionalidade e a jurisprudência consolidada.

2.

As taxas condominiais são devidas somente após a entrega do imóvel ao comprador.

3.

Nas rescisões contratuais por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 405; Código Civil, art. 405; Súmula 543 do STJ; Tema 1.002 do STJ.

Em seguida, a DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA/DIRECIONAL ENGENHARIA SA opôs EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, com o objetivo de
sanar omissão no acórdão que não analisou preliminar de ilegitimidade passiva quanto ao pedido de restituição de taxas condominiais
.

As embargantes afirmam que:

O acórdão deu parcial provimento à apelação, mas
não analisou a preliminar de ilegitimidade passiva
, suscitada por elas, o que configura omissão.

Também mencionam
cerceamento de defesa
, já que essa mesma preliminar não foi enfrentada na sentença de primeiro grau.

Defendem que, como o processo está pronto para julgamento, o Tribunal deve aplicar a
Teoria da Causa Madura
(art. 1.013, §3º, do CPC).

Por fim, requerem, portanto, o
conhecimento e provimento dos embargos
, com o devido enfrentamento das preliminares omitidas.

Sem contrarrazões (26235826 - Certidão).

É o relatório.

VOTO

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, passo ao exame do recurso.

Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração se prestam a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material existente na decisão judicial.

No caso, trata-se de embargos de declaração opostos por DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e DIRECIONAL ENGENHARIA S.A., com fundamento na omissão quanto à apreciação da preliminar de ilegitimidade passiva das embargantes em relação à cobrança das taxas condominiais, bem como quanto à ausência de apreciação do pedido de exclusão do CONDOMÍNIO BELLA CITTÀ TOTAL VILLE – SALINAS do polo passivo da demanda.

Assiste razão às embargantes quanto à existência de omissão no acórdão recorrido, porquanto deixou de enfrentar expressamente a preliminar de ilegitimidade passiva relativamente às cobranças condominiais, bem como não apreciou a alegação de que o CONDOMÍNIO SALINAS teria sido excluído indevidamente do polo passivo após a virtualização dos autos.

Nesse aspecto, reconhece-se a omissão do julgado, a justificar o provimento dos aclaratórios para sanar tal vício.

Todavia, ao se adentrar no mérito da referida preliminar, impõe-se sua rejeição, pelas razões que segue:

DA SUPOSTA EXCLUSÃO DO CONDOMÍNIO

Extrai-se dos autos que a demanda foi proposta contra da DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. e CONDOMÍNIO BELLA CITTÁ TOTAL VILLE – SALINAS, sendo os réus citados (Num. 22981696 - Pág. 5 e Num. 22981776 - Pág. 8), tendo o Condomínio apresentado defesa no Id. Num. 22981777 - Pág. 1/ Num. 22981778 - Pág. 4.

A sentença condenou os requeridos, sem mencionar a exclusão do CONDOMÍNIO SALINAS da lide, atraindo a aplicação da responsabilidade solidária, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, combinado com o art. 264 do Código Civil.

DA ILEGITITIMIDADE PASSIVA DAS EMBARGANTES

Rejeita-se também, a arguição de ilegitimidade passiva das embargantes, eis que permanecem responsáveis pelas taxas condominiais enquanto não transferida a posse do imóvel, pois a rescisão contratual decorreu de sua culpa.

Dessa forma, mesmo sanada a omissão apontada, conclui-se pela legitimidade das embargantes para figurar no polo passivo da demanda no tocante à restituição das taxas condominiais.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO,
para sanar a omissão apontada, esclarecendo que o CONDOMÍNIO SALINAS foi condenado solidariamente ao cumprimento da sentença e do Acórdão recorrido (Id. 22981798 e 24614036) e rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelas Embargantes, com fundamento nos arts. 7º, parágrafo único, do CDC e 264 do Código Civil.

Publique-se. Intimem-se.

É o voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 19/05/2025