Tribunal: TJPA
Processo: 0829737-18.2023.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-05-20

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0829737-18.2023.8.14.0301 APELANTE: STATUS CONSTRUCOES LTDA, STATUS CONSTRUCOES LTDA SCP Advogados do(a) APELANTE: LEANDRO SILVA MAUES - PA22452-A, LUIS ADRIANO CONRADO SABINO DE OLIVEIRA - PA30086-A APELADO: GLEICIANE ALVES DE ALVES Advogado do(a) APELADO: SANDOVAL RIBEIRO RODRIGUES JUNIOR - PA23743-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE ATUALIZADOS. NULIDADE DA CLÁUSULA QUE COLOCA O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA. ART. 51, IV, DO CDC. VEDAÇÃO DE PLEITEAR DIREITO ALHEIO. ART. 18 DO CPC. NULIDADE DA SENTENÇA NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Status Construções Ltda. contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga, ajuizada por Gleiciane Alves de Alves, visando à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade no empreendimento “Bougainville Belém” e à restituição dos valores pagos. A autora alegou inadimplemento por dificuldades financeiras agravadas pela pandemia de Covid-19 e impugnou cláusulas contratuais que previam retenção de 64% e parcelamento em 12 vezes. A sentença rescindiu o contrato, determinando a devolução de 90% dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária desde os desembolsos e juros desde a citação, e rejeitou o pedido de devolução da comissão de corretagem. Embargos de declaração foram rejeitados. A parte ré apelou sustentando, preliminarmente, nulidade por ausência de citação de litisconsorte passiva e, no mérito, legalidade das cláusulas contratuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: definir se há nulidade da sentença por ausência de citação da sociedade em conta de participação alegadamente litisconsorte passiva; estabelecer se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de percentual superior a 50% do valor pago e devolução parcelada em 12 vezes, em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR A ausência de citação de litisconsorte passiva não acarreta nulidade da sentença quando arguida por parte ilegítima, conforme o art. 18 do CPC, pois a parte ré apelante não pode pleitear direito alheio em nome próprio sem autorização legal. A cláusula contratual que prevê retenção superior a 50% do valor pago e restituição parcelada em 12 vezes configura desvantagem exagerada ao consumidor, sendo nula de pleno direito à luz do art. 51, IV, do CDC. A jurisprudência do STJ, consolidada na Súmula 543, estabelece que, na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é devida a devolução parcial das quantias pagas, de forma imediata, sendo admissível a retenção de valores a título de despesas administrativas, desde que não abusiva. A retenção de 10% do valor pago, conforme fixado pelo juízo de origem, atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, considerando que o imóvel retornará ao patrimônio da vendedora sem ter sido edificado, o que exclui eventual indenização por benfeitorias. A restituição em parcela única encontra amparo no entendimento consolidado do STJ, evitando onerar excessivamente o consumidor e garantindo o retorno ao status quo ante. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A ausência de citação somente pode ser arguida pela parte diretamente afetada, sendo vedado a terceiro pleitear nulidade por ausência de citação alheia, conforme art. 18 do CPC. É nula a cláusula contratual que impõe retenção excessiva e parcelamento da restituição de valores pagos, por configurar desvantagem exagerada ao consumidor, em violação ao art. 51, IV, do CDC. Em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos, sendo razoável a fixação de 10% quando o imóvel não foi edificado e retornará ao vendedor. A restituição das quantias deve ocorrer em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, 51, IV; CPC, art. 18; CC, arts. 418, 475; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II (com redação da Lei nº 13.786/2018). Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1269059/SP, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 17.06.2015; STJ, AREsp 1833955/MG, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 03.05.2021; TJ-SP, AI 2247667-27.2024.8.26.0000, Rel. Des. Luís H. B. Franzé, j. 29.08.2024; TJ-CE, AC 0187943-91.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima Loureiro, j. 03.11.2021. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0829737-18.2023.8.14.0301

APELANTE: STATUS CONSTRUCOES LTDA, STATUS CONSTRUCOES LTDA SCP

APELADO: GLEICIANE ALVES DE ALVES

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0829737-18.2023.8.14.0301

APELANTE: STATUS CONSTRUCOES LTDA, STATUS CONSTRUCOES LTDA SCP

Advogados do(a) APELANTE: LEANDRO SILVA MAUES - PA22452-A, LUIS ADRIANO CONRADO SABINO DE OLIVEIRA - PA30086-A

APELADO: GLEICIANE ALVES DE ALVES

Advogado do(a) APELADO: SANDOVAL RIBEIRO RODRIGUES JUNIOR - PA23743-A

RELATOR: DES.
AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE ATUALIZADOS. NULIDADE DA CLÁUSULA QUE COLOCA O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA. ART. 51, IV, DO CDC. VEDAÇÃO DE PLEITEAR DIREITO ALHEIO. ART. 18 DO CPC. NULIDADE DA SENTENÇA NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Status Construções Ltda. contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga, ajuizada por Gleiciane Alves de Alves, visando à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade no empreendimento “Bougainville Belém” e à restituição dos valores pagos. A autora alegou inadimplemento por dificuldades financeiras agravadas pela pandemia de Covid-19 e impugnou cláusulas contratuais que previam retenção de 64% e parcelamento em 12 vezes. A sentença rescindiu o contrato, determinando a devolução de 90% dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária desde os desembolsos e juros desde a citação, e rejeitou o pedido de devolução da comissão de corretagem. Embargos de declaração foram rejeitados. A parte ré apelou sustentando, preliminarmente, nulidade por ausência de citação de litisconsorte passiva e, no mérito, legalidade das cláusulas contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: definir se há nulidade da sentença por ausência de citação da sociedade em conta de participação alegadamente litisconsorte passiva; estabelecer se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de percentual superior a 50% do valor pago e devolução parcelada em 12 vezes, em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de citação de litisconsorte passiva não acarreta nulidade da sentença quando arguida por parte ilegítima, conforme o art. 18 do CPC, pois a parte ré apelante não pode pleitear direito alheio em nome próprio sem autorização legal.

A cláusula contratual que prevê retenção superior a 50% do valor pago e restituição parcelada em 12 vezes configura desvantagem exagerada ao consumidor, sendo nula de pleno direito à luz do art. 51, IV, do CDC.

A jurisprudência do STJ, consolidada na Súmula 543, estabelece que, na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é devida a devolução parcial das quantias pagas, de forma imediata, sendo admissível a retenção de valores a título de despesas administrativas, desde que não abusiva.

A retenção de 10% do valor pago, conforme fixado pelo juízo de origem, atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, considerando que o imóvel retornará ao patrimônio da vendedora sem ter sido edificado, o que exclui eventual indenização por benfeitorias.

A restituição em parcela única encontra amparo no entendimento consolidado do STJ, evitando onerar excessivamente o consumidor e garantindo o retorno ao status quo ante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de citação somente pode ser arguida pela parte diretamente afetada, sendo vedado a terceiro pleitear nulidade por ausência de citação alheia, conforme art. 18 do CPC.

É nula a cláusula contratual que impõe retenção excessiva e parcelamento da restituição de valores pagos, por configurar desvantagem exagerada ao consumidor, em violação ao art. 51, IV, do CDC.

Em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos, sendo razoável a fixação de 10% quando o imóvel não foi edificado e retornará ao vendedor.

A restituição das quantias deve ocorrer em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, 51, IV; CPC, art. 18; CC, arts. 418, 475; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II (com redação da Lei nº 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1269059/SP, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 17.06.2015; STJ, AREsp 1833955/MG, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 03.05.2021; TJ-SP, AI 2247667-27.2024.8.26.0000, Rel. Des. Luís H. B. Franzé, j. 29.08.2024; TJ-CE, AC 0187943-91.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima Loureiro, j. 03.11.2021.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e negar provimento ao recurso interposto
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por STATUS CONSTRUÇÕES LTDA. em face da sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga ajuizada por GLEICIANE ALVES DE ALVES, visando a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma, bem como a restituição dos valores pagos à construtora.

Na exordial (ID 22776638), a autora sustentou que firmou com a empresa ré contrato para aquisição da unidade autônoma Lote 50, Quadra 36, no empreendimento “Bougainville Belém”, pelo valor total de R$ 92.500,00. Narrou que, em virtude de dificuldades financeiras agravadas pela pandemia da Covid-19, não teve condições de honrar com o pagamento das parcelas vincendas. Alegou que, mesmo diante de tratativas extrajudiciais para composição amigável do distrato, a ré apresentou proposta abusiva de retenção de 64% dos valores pagos (R$ 28.134,33 sem atualização), com devolução do saldo remanescente em 12 parcelas mensais. Requereu a rescisão contratual com restituição de até 75% da quantia paga, em parcela única, além da declaração de nulidade das cláusulas contratuais abusivas.

A parte requerida apresentou contestação (ID 22776663), defendendo a validade das cláusulas pactuadas, com fundamento na Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), bem como na autonomia da vontade das partes contratantes. Argumentou que a rescisão contratual se deu por iniciativa exclusiva da autora, o que autorizaria a aplicação das penalidades convencionadas, entre elas a retenção de valores pagos a título de despesas administrativas e cláusula penal. Requereu, ao final, a improcedência dos pedidos.

A sentença proferida ao ID 22776678 julgou parcialmente procedente o pedido, declarando rescindido o contrato firmado entre as partes e determinando a restituição à autora de 90% do valor pago, já atualizado, a ser feito em parcela única, com incidência de correção monetária desde os efetivos desembolsos e juros moratórios a partir da citação. Fundamentou-se a decisão na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça e na jurisprudência majoritária que veda a imposição de cláusulas abusivas em contratos de adesão no âmbito das relações de consumo. Julgou improcedente o pedido referente à devolução do valor pago a título de comissão de corretagem. Fixou, ainda, a condenação da requerida ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados, consoante decisão de ID 22776684.

Inconformada, a parte ré interpôs recurso de apelação (ID 22776685), no qual sustenta, preliminarmente, a nulidade da decisão por ausência de fundamentação legal, bem como a ausência de citação da segunda ré (Status Construções SCP, também conhecida como Bougainville Belém).

No mérito, alega, em resumo: a legalidade das cláusulas contratuais impugnadas, em especial a previsão de retenção de valores e o parcelamento da devolução, conforme autorizados pela Lei do Distrato; que a rescisão foi motivada por culpa exclusiva da compradora, o que justifica a imposição de penalidades contratuais; que a sentença afronta os princípios da
pacta sunt servanda
e da segurança jurídica, ao afastar cláusulas livremente pactuadas; que a restituição dos valores deveria observar o prazo de até 12 meses, conforme previsto no contrato; que a decisão é desproporcional e beneficia a parte inadimplente.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar a sentença e reconhecer a legalidade integral das cláusulas contratuais, especialmente no que se refere ao percentual de retenção e ao parcelamento da devolução dos valores.

Contrarrazões foram apresentadas (ID 22776689), defendendo a manutenção da sentença e reiterando a abusividade das cláusulas impugnadas, à luz da legislação consumerista e da jurisprudência consolidada.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se correta a declaração do distrato e a consequente devolução dos valores pagos pela autora.

DA AUSÊNCIA DE CITAÇÃO

A apelante sustenta nulidade da sentença ao argumento de que não teria sido realizada a citação válida da empresa Status Construções SCP (Bougainville Belém). Contudo, entendo que referida alegação não merece acolhimento.

Com efeito, conforme reiteradamente reconhecido pela doutrina e jurisprudência, a legitimidade para arguir nulidade fundada na ausência de citação é restrita à parte diretamente atingida por tal vício. Não pode a primeira ré (Status Construções Ltda.) invocar em juízo direito alheio, uma vez que carece de legitimidade para pleitear em nome da segunda ré eventual prejuízo que esta sequer manifestou formalmente nos autos.

Lembro que é vedado às partes, no caso o apelante/autor, pleitear direito alheio em nome próprio, conforme se depreende dos termos do artigo 18 do CPC, que assim estabelece:

Art. 18. Ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico.

Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DE TERCEIRO. 1 . OBJETO RECURSAL. Insurgência recursal da agravante, ora executada, em relação à rejeição da impugnação ao cumprimento de sentença proferida em reintegração de posse. 2. AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE E INTERESSE RECURSAL . Configurada. Agravante não tem interesse e legitimidade para postular a nulidade advinda da ausência de citação de terceiro, quando sequer demonstrado que ele também residia no imóvel que é objeto da ação, pois é vedado pleitear direito alheio em nome próprio, exceto quando expressamente autorizado pelo ordenamento jurídico ( CPC/15, art. 18). 3 . RECURSO NÃO CONHECIDO.

(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22476672720248260000 São Paulo, Relator.: Luís H. B. Franzé, Data de Julgamento: 29/08/2024, 17ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/08/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. QUERELA NULLITATIS. ALEGADO VÍCIO DE CITAÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA . CONFIGURAÇÃO. 1. A ação de querela nullitatis é aquela ajuizada com o objetivo de anular sentença que incorreu em vício transrescisório, em regra relacionado à ausência ou irregularidade da citação na ação de origem. 2 . Nos termos da norma do art. 18 do CPC, "ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico". 3. Malgrado o vício de citação constitua questão de ordem pública, cognoscível a qualquer tempo e em qualquer grau de jurisdição, ele deve ser invocado pela parte destinatária do ato .

(TJ-MG - Apelação Cível: 0362129-53.2013.8.13 .0105, Relator.: Des.(a) Leonardo de Faria Beraldo, Data de Julgamento: 05/12/2023, 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/12/2023)

É cediço que a nulidade da citação configura questão de ordem pública, podendo ser conhecida de ofício, a qualquer tempo e grau de jurisdição, nos termos de consolidado entendimento jurisprudencial. Todavia, essa característica não afasta a exigência de que a arguição da nulidade seja feita pela parte diretamente afetada, isto é, por quem deixou de ser validamente citado.

Dessa forma, afasto a alegação de nulidade da sentença por ausência de citação da segunda ré, por ilegitimidade da recorrente para suscitar tal questão.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES

Exposta a pretensão, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

A alegação acerca da
pacta sunt servanda
, bem como da retenção das arras nos termos do art. 418 e seguintes do Código Civil Brasileiro, não merece acolhimento. Explico.

A parte autora, ora apelada, tem o direito de requerer a rescisão contratual se não for mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Caso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra. Contudo, não pode o consumidor sofrer penalidade tamanha que lhe cause prejuízo, pois, nos termos do estabelecido na cláusula 18.6 do contrato, o adquirente perderá grande parte do valor integralizado, podendo ser restituído menos de 50% do montante pago e de forma parcelada em muitos meses. Assim, referida cláusula incorre em um evidente desequilíbrio contratual.

O art. 51, IV, do CDC assim disciplina:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Portanto, constata-se que a cláusula prevista no contrato coloca o consumidor em desvantagem exagerada, pois impõe condições leoninas a título de devolução dos valores pagos, podendo a chegar, repito, a reter mais de 50% do montante a ser restituído e de forma parcelada em 12 meses.

Ora, caso o consumidor recaia no incumprimento da obrigação, ocorrerá a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil,
verbis:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pela autora à ré devem ser restituídos e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Neste sentido, colaciono os seguintes julgados:

APELAÇÃO  RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES  CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR  PRECEDENTES DO STJ  ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO  RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS  COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PACTUADA  ÔNUS SUCUMBENCIAIS  REDISTRIBUIÇÃO COM OBSERVÂNCIA DA PROPORCIONALIDADE  RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO  SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Trata-se de Recurso de Apelação adversando sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda, declarando a rescisão contratual e determinando à promovida a restituição dos valores pagos pelos autores, com a retenção de 10% (dez por cento). 2. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  A jurisprudência do E. STJ entende possuir o consumidor direito potestativo de promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel, quando não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas, ainda que exista no contrato cláusula de irrevogabilidade/irretratabilidade. (STJ - AREsp: 1833955 MG 2021/0033757-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/05/2021) Nessa perspectiva, a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio. 3. PERCENTUAL DE RETENÇÃO  Revela-se abusiva a cláusula contratual que estabelece o valor do contrato como parâmetro para o percentual de retenção em caso de rescisão contratual. Mostra-se adequado o padrão-base de cláusula penal, consistente na retenção de 25% das parcelas desembolsadas pelo comprador, adotado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. 4. COMISSÃO DE CORRETAGEM  O eg. STJ já pacificou a questão, de forma vinculante, no sentido de que "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938 - STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo). No presente caso não há disposição contratual expressa transferindo ao comprador a responsabilidade de pagar pelos serviços de corretagem, sequer ajuste quanto ao valor correspondente, razão pela qual não há que se falar em retenção de valor a esse título. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.

(TJ-CE - AC: 01879439120188060001 CE 0187943-91.2018.8.06.0001, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 03/11/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 03/11/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos.

(TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022)

Contudo, no presente caso, tendo em vista que a apelada deu causa à rescisão ante o inadimplemento das parcelas devidas, por certo não cabe devolução integral dos valores, devendo ser resguardado os valores necessários à negociação entabulada.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que se faz presente no caso em comento.

Friso que caberia a devolução integral caso fosse culpa exclusiva da vendedora, o que não ocorreu na presente demanda, visto que a própria autora assumiu que a rescisão se deu em razão de dificuldades financeiras e da incapacidade de arcar com os valores contratados.

Em relação ao montante a ser devolvido, compreendo correta a decisão do juízo de origem.

A Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei nº 13.786/2018, estabelece, no art. 67-A, II, que a multa convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga. Ou seja, o legislador limitou o valor do montante a ser retido pelo vendedor, a fim de evitar imenso prejuízo financeiro ao comprador quando este der causa à rescisão contratual.

Analisando o caso, entendo razoável o percentual de 10% fixado pelo juízo singular, visto que a apelante não terá prejuízos em relação ao imóvel vendido, pois o bem retornará ao seu patrimônio e se trata de lote ainda não edificado e, assim, poderá dispor livremente do bem, podendo vendê-lo a outro comprador sem nem ter o que restituir a apelada a título de benfeitorias realizadas no imóvel.

Colaciono os seguintes julgados corroborando o entendimento:

DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.

A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.

2.

No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.

Recurso especial a que se nega seguimento. (STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/2018. CULPA DO ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. 3. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara.

(TJ-SP - AC: 10705653120218260100 SP 1070565-31.2021.8.26.0100, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 12/03/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2022)

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)

Ressalto que o valor a ser restituído à apelada deverá ser pago de forma única, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Assim, entendo que deve ser mantida a decisão de piso em sua integralidade.

DISPOSITIVO

Ex positis
,
VOTO
no sentido de
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
interposto pela parte ré, mantendo inalterada a sentença combatida.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 28/05/2025