Tribunal: TJPA
Processo: 0806664-47.2023.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-11-04

Ementa:
Ementa. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. REQUISITOS DO TÍTULO EXECUTIVO PRESENTES. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PARA RESCISÃO AUTOMÁTICA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade, a qual alegava a inexistência de título executivo certo, líquido e exigível, bem como excesso de cobrança decorrente de suposta aplicação indevida de juros, índice de correção monetária e anatocismo, pugnando-se pela extinção da execução fundada em contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o contrato que embasa a execução constitui título executivo extrajudicial nos termos legais; (ii) definir se a exceção de pré-executividade constitui meio processual adequado para discutir a suposta rescisão contratual e excesso de cobrança alegados pelos agravantes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato firmado entre as partes, devidamente assinado pelos devedores e por duas testemunhas, preenche os requisitos do art. 784, III, do CPC, caracterizando-se como título executivo extrajudicial. 4. A mera inadimplência não implica a rescisão automática do contrato de compromisso de compra e venda, sendo indispensável a prévia notificação por oficial do registro, conforme art. 32 da Lei nº 6.766/79, o que não foi comprovado pelos agravantes. 5. A exceção de pré-executividade é via processual excepcional e restrita a matérias de ordem pública que possam ser conhecidas de ofício e prescindam de dilação probatória, não sendo adequada para discussão de cláusulas contratuais, excesso de cobrança ou aplicação de índices de atualização. 6. As alegações de excesso de cobrança, capitalização de juros e aplicação de índices diversos demandam produção de prova técnica e devem ser deduzidas por meio de embargos à execução, que admitem ampla cognição. 7. Os agravantes não apresentaram qualquer prova de pagamento, tampouco documentos que sustentassem suas alegações de forma mínima, não havendo verossimilhança nos argumentos expendidos. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0806664-47.2023.8.14.0000

AGRAVANTE: FABRICIO AYRES ESTORARI, ALINE CARNEIRO BRINGEL

AGRAVADO: MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. REQUISITOS DO TÍTULO EXECUTIVO PRESENTES. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PARA RESCISÃO AUTOMÁTICA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade, a qual alegava a inexistência de título executivo certo, líquido e exigível, bem como excesso de cobrança decorrente de suposta aplicação indevida de juros, índice de correção monetária e anatocismo, pugnando-se pela extinção da execução fundada em contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) verificar se o contrato que embasa a execução constitui título executivo extrajudicial nos termos legais; (ii) definir se a exceção de pré-executividade constitui meio processual adequado para discutir a suposta rescisão contratual e excesso de cobrança alegados pelos agravantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato firmado entre as partes, devidamente assinado pelos devedores e por duas testemunhas, preenche os requisitos do art. 784, III, do CPC, caracterizando-se como título executivo extrajudicial.

4. A mera inadimplência não implica a rescisão automática do contrato de compromisso de compra e venda, sendo indispensável a prévia notificação por oficial do registro, conforme art. 32 da Lei nº 6.766/79, o que não foi comprovado pelos agravantes.

5. A exceção de pré-executividade é via processual excepcional e restrita a matérias de ordem pública que possam ser conhecidas de ofício e prescindam de dilação probatória, não sendo adequada para discussão de cláusulas contratuais, excesso de cobrança ou aplicação de índices de atualização.

6. As alegações de excesso de cobrança, capitalização de juros e aplicação de índices diversos demandam produção de prova técnica e devem ser deduzidas por meio de embargos à execução, que admitem ampla cognição.

7. Os agravantes não apresentaram qualquer prova de pagamento, tampouco documentos que sustentassem suas alegações de forma mínima, não havendo verossimilhança nos argumentos expendidos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por FABRÍCIO AYRES ESTORARI E ALINE CARNEIRO BRINGEL contra decisão proferida pela 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém nos autos da Ação de Busca e Apreensão, (proc. nº 0899995-19.2024.8.14.0301), ajuizada em desfavor de BANCO BRADESCO S.A.

A decisão agravada rejeitou a exceção de pré-executividade nos seguintes termos:

“Em que pese a argumentação da exequente/excepta, as preliminares apontadas e a alegação de inexistência de título certo, líquido e exigível são matérias de ordem pública, sendo cabível sua alegação em qualquer momento mesmo fora do prazo e independente de embargos à execução, uma vez que sobre elas não se opera a preclusão.

Assim, passo a analisar cada um dos argumentos dos executados/excipientes:

a) Do Título Executivo e da comprovação da dívida ou relação jurídica

Os excipientes afirmam que a execução é nula porque os documentos que sustentam a execução não comprovam a realidade do quantum devido. Porém, ao compulsar os autos é possível verificar que o exequente trouxe, o contrato devidamente assinado pela parte ré e testemunhas.

Com efeito, em caso de contratos a parte prejudicada pode requerer em juízo a sua execução ou a resolução dele, não sendo ela obrigada a escolher tão somente a resolução como afirmado pelo excipiente. Ademais, restou claro que não houve rescisão automática do contrato, ante a ausência de notificação extrajudicial dos devedores.

Neste sentido:

(...)

De fato, para comprovar que houve a resolução automática do contrato a parte excipiente deveria ter comprovado que houve a sua notificação extrajudicial, ônus do qual não se desincumbiu e não comprovou este direito que alega.

Considero que os documentos juntados na inicial são hábeis a embasar a execução, sendo legítimos, portanto, o processamento do feito realizados a partir de tais documentos.

Desse modo, não vislumbro nenhum vício no título de crédito juntado, possuindo ele eficácia de títulos de crédito extrajudicial.

b) Do EXCESSO DA COBRANÇA

Os excipientes afirmam ainda que a forma de reajustamento da dívida está incorreta, pleiteando a revisão das cláusulas do contrato, no entanto, neste ponto a excepta tem total razão, pois por esta via, não há possibilidade de conhecer o pedido dos excipientes.

Imperioso esclarecer que a exceção de pré-executividade se mostra como um instrumento de defesa, onde o executado apresenta uma petição alegando equívocos na cobrança feita de forma indevida ou que um processo ocorra contra a parte passiva com erros.

A exceção de pré-executividade, então, tem como objetivo mostrar ao juiz que há algum erro de ordem jurídica ou material na execução, mostrando que o processo é nulo ou equivocado por apresentar erros ou vícios de ordem material ou jurídica, o que não é o caso, sendo indevido a revisão de cláusula contratual por esta via de defesa incidental.

Por outro lado, os executados não comprovaram o pagamento do título, nem que adimpliram os valores devidos nas datas corretas. Por essas razões rejeito a presente exceção de pré-executividade em consequência dou prosseguimento à execução, até seus ulteriores termos.”

Os agravantes sustentam, em síntese, que o título não possui os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade necessários à execução. Argumentam que o contrato de compromisso de compra e venda de lote de terreno, regido pela Lei nº 6.766/79, teria sido rescindido automaticamente por inadimplemento, nos termos do artigo 32 da referida lei. Alegam, ainda, que a via executiva seria inadequada, devendo o credor ter optado pela rescisão contratual. Sustentam excesso de cobrança decorrente de aplicação indevida de juros de 12% ao ano quando o contrato preveria apenas 0,5% ao mês, utilização equivocada do índice INPC em lugar do IGP-M, e caracterização de anatocismo pela capitalização de juros e correção monetária.

Requereram a concessão de tutela recursal para reformar a decisão agravada e reconhecer prejudicada a execução ante ausência de título executivo extrajudicial.

Em decisão inicial, esta relatoria indeferiu o pedido de tutela de urgência recursal.

A parte agravada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta de julgamento da sessão do plenário virtual.

Belém,
data registrada no sistema
.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

2.

Mérito.

A controvérsia central reside em determinar se o título que embasa a execução preenche os requisitos legais de certeza, liquidez e exigibilidade, e se a exceção de pré-executividade constitui via adequada para discussão das matérias suscitadas pelos agravantes.

Pois bem. Analisando detidamente os autos, verifico que a decisão agravada merece ser integralmente mantida, pelos fundamentos que passo a expor.

Primeiramente, quanto à alegada ausência de título executivo válido, não assiste razão aos agravantes.

O artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil estabelece expressamente que são títulos executivos extrajudiciais
"o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas"
. No caso dos autos, o contrato de compromisso de compra e venda que embasa a execução foi firmado pelas partes executadas e subscrito por duas testemunhas, preenchendo, portanto, todos os requisitos formais exigidos pela legislação processual. A circunstância de tratar-se de compromisso de compra e venda de lote de terreno, submetido à Lei nº 6.766/79, não descaracteriza a natureza de título executivo do instrumento contratual.

A mera inadimplência contratual, por si só, não retira a exigibilidade do título, nem o transforma automaticamente em contrato rescindido. Esta é uma premissa fundamental que não pode ser ignorada.

Os agravantes sustentam que teria ocorrido rescisão automática do contrato por inadimplemento, nos termos do artigo 32 da Lei nº 6.766/79. Todavia, essa alegação não encontra respaldo nos elementos dos autos.

Com efeito, o dispositivo legal invocado estabelece que "vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor". O parágrafo primeiro do mesmo artigo, contudo, explicita que "para este efeito será ele intimado, a requerimento do compromitente, pelo oficial do registro a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, juros convencionados e custas da intimação".

Portanto, a rescisão automática do contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano depende, necessariamente, da prévia notificação do devedor pelo oficial do registro de imóveis. Sem essa formalidade essencial, não se opera a resolução do contrato.

No caso dos autos, os agravantes não trouxeram qualquer comprovação de que foram regularmente notificados pelo oficial do registro. Limitaram-se a alegar genericamente a rescisão automática, sem produzir a prova que lhes incumbia. A Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça é expressa ao estabelecer que "a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor".

Portanto, inexistindo prova da notificação extrajudicial válida, não há como reconhecer a rescisão contratual como óbice ao prosseguimento da execução.

Passo agora a examinar a questão central que permeia todo o recurso: a via eleita pelos executados para suscitar suas defesas.

A exceção de pré-executividade, como é cediço na doutrina e na jurisprudência, constitui mecanismo processual de natureza excepcional, destinado a permitir ao executado a alegação de matérias de ordem pública ou vícios formais evidentes que possam ser conhecidos de ofício pelo juízo, independentemente de garantia do juízo.

Seu cabimento está restrito, portanto, às questões que: primeiro, sejam de ordem pública; segundo, não demandem dilação probatória; e terceiro, possam conduzir à extinção ou à suspensão do processo executivo.

Ocorre que as alegações apresentadas pelos agravantes — excesso de cobrança, abusividade de cláusulas contratuais, aplicação supostamente indevida de juros e índices de correção monetária, caracterização de anatocismo — fogem completamente do escopo da exceção de pré-executividade. Todas essas matérias exigem aprofundada análise do contrato, produção de prova pericial contábil para apuração dos valores efetivamente devidos, e discussão sobre a existência ou não de cláusulas abusivas à luz do Código de Defesa do Consumidor.

Tais questões demandam, portanto, o procedimento próprio e adequado dos embargos à execução, onde é assegurada ampla cognição, com possibilidade de dilação probatória. Esta é, aliás, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal.

A propósito, o próprio relator deste recurso, em decisão preliminar, já havia sinalizado essa compreensão ao indeferir a tutela de urgência, consignando que "a questão acerca do excesso de cobrança, de fato, deve ser discutida na via dos embargos à execução que possui ampla e exauriente cognição, diferente da exceção de pré-executividade".

Aceitar a tese dos agravantes significaria subverter a lógica do processo executivo, transformando a exceção de pré-executividade em verdadeiros embargos à execução disfarçados, sem observância dos requisitos legais, notadamente a garantia do juízo.

Além de tudo quanto já exposto, registro que os agravantes não trouxeram aos autos qualquer comprovação de quitação das parcelas executadas. Não demonstraram ter adimplido suas obrigações contratuais nas datas de vencimento, nem apresentaram recibos ou comprovantes de pagamento em valores ou condições distintas daquelas cobradas na execução.

Limitaram-se a sustentar, de forma genérica e abstrata, a existência de excesso de cobrança e de cláusulas abusivas, sem, contudo, oferecer início de prova documental que pudesse, ao menos em juízo de cognição sumária, emprestar verossimilhança às suas alegações.

Assim, de rigor, a manutenção da decisão recorrida.

4.

Parte dispositiva.

Isto posto, CONHEÇO

do recurso de agravo de instrumento, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a decisão agravada que rejeitou a exceção de pré-executividade e determinou o prosseguimento da execução.

É voto.

Belém,

Des. Ricardo Ferreira Nunes

Relator

Belém, 13/11/2025