Tribunal: TJPA
Processo: 0800819-63.2025.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 11954 - Acidente de Trabalho - Ressarcimento ao Erário
Data de julgamento: 2025-12-02

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. EXIGÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO FORMAL. PRECLUSÃO E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto por promitente compradora em cumprimento de sentença relativo à ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, visando ao afastamento de decisão que condiciona o prosseguimento da liquidação à apresentação de extensa documentação técnica da construção (projeto arquitetônico, alvará, habite-se, ART, etc.) como condição prévia à indenização por benfeitorias realizadas em imóvel objeto de contrato já rescindido. 2. A agravante alegou hipossuficiência, ocupação de imóvel com finalidade de moradia, e apresentou laudo de avaliação e IPTU como indícios suficientes da existência das benfeitorias. Destacou-se a vulnerabilidade da ocupante, o caráter útil da construção e a omissão da vendedora em fiscalizar ou se opor à edificação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em: (i) verificar se o juízo a quo incorreu em ofensa à preclusão e à autoridade da decisão anterior proferida em Agravo de Instrumento conexo ao reimpor exigência documental afastada por acórdão deste Tribunal; (ii) apurar se a ausência de regularidade formal (urbanística ou administrativa) da construção impede, por si só, o deferimento da indenização por benfeitorias realizadas de boa-fé pela promitente compradora. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Restou configurada violação à preclusão pro judicato, conforme art. 507 do CPC, e afronta à autoridade da decisão proferida no Agravo de Instrumento nº 0810040-07.2024.8.14.0000, que assegurou à agravante o direito à indenização prévia pelas benfeitorias independentemente da regularização administrativa da obra. 5. O art. 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e ao exercício do direito de retenção. A exigência de regularização formal prévia (como alvará ou habite-se) para apuração da indenização é ilegal, sendo infração administrativa sanável, não excludente do direito patrimonial. 6. Nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/1979, a indenização por benfeitorias realizadas em imóvel objeto de contrato de loteamento rescindido é devida, salvo quando expressamente vedada por contrato ou realizada em desconformidade com a lei, o que não foi comprovado nos autos. 7. A exigência judicial de 12 documentos técnicos desconsidera a vulnerabilidade econômica da parte e contraria o art. 510 do CPC, que prevê a liquidação por arbitramento com prova pericial a cargo do juízo. A imposição de ônus probatório desproporcional equivale à negativa de acesso à jurisdição. 8. A jurisprudência do STJ (REsp 1.643.771/PR e REsp 1.740.911/SP – Tema 1002) e dos Tribunais Estaduais tem reconhecido que a ausência de licenciamento não afasta o dever de indenizar, desde que as benfeitorias sejam úteis e agreguem valor econômico, devendo eventual irregularidade ser considerada como fator de abatimento no valor apurado em perícia. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo de Instrumento conhecido e provido para cassar a decisão agravada e determinar o prosseguimento da liquidação por arbitramento, com nomeação de perito judicial para apuração do valor das benfeitorias, sendo vedada a exigência de apresentação dos documentos administrativos mencionados. Tese de julgamento: “1. A reiteração, pelo juízo de primeiro grau, de matéria já decidida por instância superior no mesmo processo configura ofensa à preclusão pro judicato e à autoridade da decisão judicial anterior. 2. A ausência de regularidade administrativa de construção não impede, por si só, o direito à indenização por benfeitorias úteis realizadas de boa-fé, devendo a apuração do valor ocorrer por arbitramento judicial, com eventual abatimento proporcional pelos custos de regularização.” Legislação relevante citada: · Código Civil: arts. 1.219 e 884 · Código de Processo Civil: arts. 507 e 510 · Lei nº 6.766/1979: art. 34 Jurisprudência relevante citada: · STJ, REsp 1.643.771/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18.06.2019 · STJ, REsp 1.740.911/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 13.11.2018 (Tema 1002) · TJSP, Apelação Cível 1006592-24.2021.8.26.0320, Rel. Des. Alexandre Coelho, j. 30.11.2023 · TJPA, Agravo de Instrumento 0808241-89.2025.8.14.0000, Rel. Des. Maria Filomena Buarque, j. 2025

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0800819-63.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: GILVANE REBELO PONTES COSTA

AGRAVADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA:

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. EXIGÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO FORMAL. PRECLUSÃO E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1.

Agravo de Instrumento interposto por promitente compradora em cumprimento de sentença relativo à ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, visando ao afastamento de decisão que condiciona o prosseguimento da liquidação à apresentação de extensa documentação técnica da construção (projeto arquitetônico, alvará, habite-se, ART, etc.) como condição prévia à indenização por benfeitorias realizadas em imóvel objeto de contrato já rescindido.

2.

A agravante alegou hipossuficiência, ocupação de imóvel com finalidade de moradia, e apresentou laudo de avaliação e IPTU como indícios suficientes da existência das benfeitorias. Destacou-se a vulnerabilidade da ocupante, o caráter útil da construção e a omissão da vendedora em fiscalizar ou se opor à edificação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3.

A questão em discussão consiste em:

(i)
verificar se o juízo a quo incorreu em ofensa à preclusão e à autoridade da decisão anterior proferida em Agravo de Instrumento conexo ao reimpor exigência documental afastada por acórdão deste Tribunal;

(ii)
apurar se a ausência de regularidade formal (urbanística ou administrativa) da construção impede, por si só, o deferimento da indenização por benfeitorias realizadas de boa-fé pela promitente compradora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.

Restou configurada violação à preclusão pro judicato, conforme art. 507 do CPC, e afronta à autoridade da decisão proferida no Agravo de Instrumento nº 0810040-07.2024.8.14.0000, que assegurou à agravante o direito à indenização prévia pelas benfeitorias independentemente da regularização administrativa da obra.

5.

O art. 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e ao exercício do direito de retenção. A exigência de regularização formal prévia (como alvará ou habite-se) para apuração da indenização é ilegal, sendo infração administrativa sanável, não excludente do direito patrimonial.

6.

Nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/1979, a indenização por benfeitorias realizadas em imóvel objeto de contrato de loteamento rescindido é devida, salvo quando expressamente vedada por contrato ou realizada em desconformidade com a lei, o que não foi comprovado nos autos.

7.

A exigência judicial de 12 documentos técnicos desconsidera a vulnerabilidade econômica da parte e contraria o art. 510 do CPC, que prevê a liquidação por arbitramento com prova pericial a cargo do juízo. A imposição de ônus probatório desproporcional equivale à negativa de acesso à jurisdição.

8.

A jurisprudência do STJ (REsp 1.643.771/PR e REsp 1.740.911/SP – Tema 1002) e dos Tribunais Estaduais tem reconhecido que a ausência de licenciamento não afasta o dever de indenizar, desde que as benfeitorias sejam úteis e agreguem valor econômico, devendo eventual irregularidade ser considerada como fator de abatimento no valor apurado em perícia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Agravo de Instrumento conhecido e provido para cassar a decisão agravada e determinar o prosseguimento da liquidação por arbitramento, com nomeação de perito judicial para apuração do valor das benfeitorias, sendo vedada a exigência de apresentação dos documentos administrativos mencionados.

Tese de julgamento:

“1. A reiteração, pelo juízo de primeiro grau, de matéria já decidida por instância superior no mesmo processo configura ofensa à preclusão pro judicato e à autoridade da decisão judicial anterior.
2. A ausência de regularidade administrativa de construção não impede, por si só, o direito à indenização por benfeitorias úteis realizadas de boa-fé, devendo a apuração do valor ocorrer por arbitramento judicial, com eventual abatimento proporcional pelos custos de regularização.”

Legislação relevante citada:

·

Código Civil: arts. 1.219 e 884

·

Código de Processo Civil: arts. 507 e 510

·

Lei nº 6.766/1979: art. 34

Jurisprudência relevante citada:

·

STJ, REsp 1.643.771/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18.06.2019

·

STJ, REsp 1.740.911/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 13.11.2018 (Tema 1002)

·

TJSP, Apelação Cível 1006592-24.2021.8.26.0320, Rel. Des. Alexandre Coelho, j. 30.11.2023

·

TJPA, Agravo de Instrumento 0808241-89.2025.8.14.0000, Rel. Des. Maria Filomena Buarque, j. 2025

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0800819-63.2025.8.14.0000

AGRAVANTE: GILVANE REBELO PONTES COSTA

AGRAVADOS: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

RELATORA:
DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
GILVANE REBELO PONTES COSTA
contra a decisão proferida pelo Juízo da , nos autos de
cumprimento de sentença
n. 0803333-10.2018.8.14.0040.

Alega a parte agravante que firmou com a parte agravada contrato de promessa de compra e venda de imóvel localizado na Avenida Q, Quadra 287, Lote 26, bairro Cidade Jardim, no município de Parauapebas/PA. Devido a dificuldades financeiras supervenientes, agravadas por problemas de saúde (hérnia de disco), passou a inadimplir as parcelas contratuais, motivo pelo qual a agravada ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse.

Relata que, na ação originária, foi inicialmente deferida liminar para reintegração de posse do imóvel à promitente vendedora. Contudo, diante de sua situação de vulnerabilidade, firmou acordo extrajudicial em 2018 que suspendeu os efeitos da liminar, embora não previsse qualquer compensação pelas benfeitorias realizadas no imóvel. Ainda assim, cumpriu o acordo até o ano de 2022, quando, diante de novas limitações financeiras e de saúde, deixou de realizar os pagamentos pactuados.

A partir da inadimplência, a parte agravada requereu o cumprimento da sentença para promover a reintegração de posse, omitindo qualquer menção à existência de benfeitorias. O juízo de origem proferiu decisão interlocutória (ID 90154893), a qual foi objeto de Agravo de Instrumento (AI nº 0810040-07.2024.8.14.0000). Naquele recurso, foi reconhecido o direito da agravante à indenização prévia pelas benfeitorias, condicionando-se a reintegração à sua efetivação.

A agravada, por sua vez, interpôs Agravo Interno, sustentando violação à coisa julgada e questionando a legalidade das benfeitorias edificadas, por suposta ausência de licenciamento. O recurso, porém, foi desprovido por esta Desembargadora, que considerou que a eventual irregularidade formal da obra configura infração de natureza administrativa, a qual não afasta, por si só, o direito à indenização. Invocou-se, inclusive, o princípio do
venire contra factum proprium
, dada a inércia da promitente vendedora diante das obras realizadas.

Sobreveio a decisão agravada lavrada, nos seguintes termos:

DECISÃO

Considerando a decisão de Agravo de Instrumento, que determinou que os executados devem ser mantidos na posse do bem até que se realize a devida indenização prévia, como se sabe, a indenização de benfeitorias e acessões deve ter em conta a regularidade das construções, até porque a mensuração do valor das benfeitorias depende do consequente proveito econômico, de sorte que uma construção irregular, se insanável, não agrega valor algum.

Assim, para a continuidade da liquidação/execução, deve a parte interessada comprovar que as eventuais irregularidades são sanáveis e que a construção respeita os parâmetros urbanísticos e as normas técnicas e de segurança. Para tanto, deve juntar:

1.

Projeto Arquitetônico/planta do imóvel, contendo os seguintes itens: • Situação; • Implantação com níveis; • Plantas baixas e de cobertura; • Cortes e elevações; • Detalhes.

2.

Memorial descritivo;

3.

Laudo Técnico de avaliação dos imóveis (onde o profissional deve avaliar a qualidade e segurança de todos os elementos construtivos);

4.

Alvará de construção e Habite-se, expedido pela Prefeitura Municipal de Parauapebas;

5.

Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, nos termos da Resolução nº 1.050/2013-CONFEA (“ART Fora de Época”- código 105 do CREA), com os códigos 98 para o nível de atividade e para a Atividade Profissional os códigos 331 e 65 (Projeto Arquitetônico e Laudo, respectivamente);

6.

Certidão negativa de tributos/multas sobre o imóvel.

Uma vez comprovada a regularidade da construção, para fins de indenização das benfeitorias o liquidante deverá observar os seguintes critérios:

1.

Avaliação de imóveis elaborada por engenheiro civil, preferencialmente com especialização em perícia/avaliação de imóveis;

2.

Os trabalhos e produções escritas devem observar as NBR ́s 14653-1, 14653-2 e 13752, todas da ABNT;

3.

A caracterização das benfeitorias compreende a descrição, classificação e características das construções, com ênfase para fundações, estrutura, vedações, cobertura e acabamentos, número de pavimentos e/ou dependências, dimensões, áreas, idade real e/ou aparente e estado geral de conservação;

4.

Considerar no laudo a depreciação das benfeitorias, segundo o Método/Tabela Ross-Heidecke, devendo aplicar o coeficiente de depreciação para cada etapa de estrutura, alvenaria, revestimento, pintura, piso, cobertura, forro, esquadrias, hidráulica e elétrica;

5.

O perito/avaliador descreverá as depreciações de ordem física e funcional (por inadequação, superação ou anulação), vida útil, real, remanescente e residual do bem construído, bem como sua idade aparente.

Tratando-se na origem de contrato cujo objeto era um lote de terra, a construção nela erguida não pode ser classificada como benfeitoria necessária, pois não se destina à conservação do bem. Nesse cenário, remanesce a categoria das benfeitorias úteis, já que o imóvel construído de fato aumenta ou facilita seu uso, segundo art. 96, §2º, do Código Civil.

Prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção do processo.

Publique-se. Intime-se.

Parauapebas/PA, data registrada no sistema.

Juiz (a) de Direito -
2ª Vara Cível e Empresarial

(documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)
(ID 132599160)

Em sua peça recursal,
GILVANE REBELO PONTES COSTA
sustenta, inicialmente, que o recurso é tempestivo e que faz jus à
gratuidade da justiça
, uma vez que se encontra em situação de hipossuficiência, estando desempregada, acometida de doenças que a impedem de exercer atividade laborativa (hérnia de disco e diabetes), sendo responsável pelo sustento de quatro dependentes, inclusive uma neta de apenas quatro meses de idade. Declara sobreviver com o auxílio de familiares e vendas informais.

Quanto ao mérito, a agravante afirma que as
benfeitorias foram devidamente comprovadas
por meio de laudo de avaliação do imóvel e documento de IPTU, sendo este último indício suficiente de que o imóvel possui situação fiscal regular perante o município.

Argumenta que a exigência de documentos técnicos e de regularidade formal da construção constitui
óbice indevido ao recebimento da indenização
, especialmente porque não houve qualquer exigência administrativa no curso da construção, tampouco manifestação da agravada à época das obras.

Sustenta, nesse contexto, que a decisão judicial ora impugnada, ao condicionar o pagamento da indenização à apresentação de documentação excessivamente técnica e burocrática,
fomenta o enriquecimento ilícito da agravada
, que pretende reaver a posse de um imóvel edificado sem qualquer contraprestação. A agravante destaca que o imóvel foi edificado com recursos próprios e que a exigência documental não encontra respaldo legal.

Evoca o
princípio do venire contra factum proprium
, diante da postura omissiva da agravada em relação às construções realizadas pela agravante, e reforça que eventuais irregularidades administrativas não têm o condão de afastar o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias.

Acrescenta, ainda,
jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Pará
, inclusive da própria relatora, que em casos semelhantes envolvendo o mesmo grupo empresarial (Grupo Buriti Empreendimentos), reconheceu o direito à indenização prévia independentemente da apresentação de tais documentos, bastando a demonstração inequívoca da existência das benfeitorias e da valorização do imóvel.

Aduz, por fim, que a manutenção da decisão agravada acarreta
grave risco de lesão irreparável
, uma vez que poderá ser reintegrada de forma forçada sem receber qualquer indenização, perdendo seu único bem de moradia e colocando em risco a sobrevivência de seus dependentes. Menciona, ainda, o risco de a agravada alienar o imóvel a terceiros, frustrando eventual reparação.

Quanto à alegação de
coisa julgada
, refuta sua aplicabilidade ao caso, citando precedentes do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a decisão que fixa astreintes e regula questões acessórias na fase de cumprimento de sentença não produz coisa julgada material, sendo passível de revisão conforme novas circunstâncias.

Diante disso, a agravante requer:

Preliminarmente
, a concessão dos benefícios da
assistência judiciária gratuita
, diante de sua condição econômica;

Em sede de tutela recursal
, que seja
suspensa a exigência da documentação técnica e qualquer medida de reintegração de posse
, mantendo-se a agravante na posse do imóvel até o pagamento da indenização;

No mérito
, a
reforma integral da decisão agravada
, para afastar a necessidade de apresentação do extenso rol de documentos e reconhecer como suficientes o
laudo de avaliação do imóvel
e o
documento de IPTU
para a finalidade de quantificação da indenização;

Ao final
, a condenação da agravada ao pagamento de
honorários sucumbenciais recursais
.

A Desembargadora
Gleide Pereira de Moura
indeferiu o pedido de
efeito suspensivo
no Agravo de Instrumento interposto por
Gilvane Rebelo Pontes Costa
, por entender que, em análise preliminar,
não se demonstrou a probabilidade do direito nem o perigo de dano grave
.

Destacou que os documentos apresentados são insuficientes para justificar a tutela de urgência e que eventual deferimento poderia esvaziar o mérito do recurso. Determinou, ainda, a
intimação da parte agravada para apresentar resposta no prazo legal
(15 dias). (25349507 - Decisão)

A
agravada L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda.
apresentou contrarrazões ao Agravo de Instrumento interposto por
Gilvane Rebelo Pontes Costa
, pleiteando sua
improcedência
e o
não conhecimento
do recurso.

Preliminarmente, alega:

Impossibilidade de concessão da justiça gratuita
, pois a agravante não comprovou hipossuficiência e figura como empresária do ramo de instalações técnicas;

Inépcia do recurso
, por ausência de fundamentação clara, contradições nos valores apontados para as benfeitorias e falta de documentos fiscais comprobatórios.

No
mérito
, defende:

Ofensa à coisa julgada
, pois a agravante pretende revisar cláusulas contratuais e acordo já homologado por sentença transitada em julgado;

A
indenização por benfeitorias depende da comprovação de sua regularidade
, conforme pactuado no contrato e acordo judicial;

A
decisão agravada apenas reiterou obrigações contratuais preexistentes
, exigindo documentos técnicos (como projeto arquitetônico, habite-se, ART etc.) para comprovação da regularidade da construção;

O documento apresentado pela agravante (supostamente do Município) é
frágil e sem validade oficial
, não sendo idôneo para aferir valor indenizatório;

A construção é
irregular e incompleta
, não se qualificando como benfeitoria indenizável.

Por fim, requer a
manutenção integral da decisão agravada
, negando o pedido de dispensa da documentação exigida e
indeferindo o agravo
por ser descabido, protelatório e ofensivo à coisa julgada. (25797648 - Contrarrazões)

No Id. 26258069, a
Agravante
peticiona reforçando a injustiça na exigência de mais de
dez documentos técnicos
para reconhecimento das benfeitorias realizadas no imóvel como indenizáveis, o que, segundo ela, inviabiliza o direito de consumidores
hipossuficientes e vulneráveis
, como pais e mães de família que construíram suas casas com autorização tácita da própria empresa agravada (
BURITI/L.M.S.E.
) e não têm condições de arcar com altos custos documentais e técnicos (laudos, alvarás, ART etc.).

Alega que essa exigência
viola o artigo 510 do CPC
, pois, diante da ausência de liquidez quanto ao valor da indenização, caberia ao juízo promover a
liquidação por arbitramento
, inclusive com
produção de perícia técnica
, e não extinguir o processo por ausência de documentos.

Por fim, requer o
provimento do recurso
, com a
determinação de perícia judicial
para apurar o valor das benfeitorias e, consequentemente, obrigar a agravada a indenizar de forma justa.

Em nova petição, a
Agravante
reforça que a exigência de 12 documentos técnicos para reconhecimento das benfeitorias é
abusiva e contrária à jurisprudência consolidada
no Tribunal de Justiça do Pará, citando julgados dos Desembargadores
Maria Filomena, José Torquato, Margui Bittencourt, José Antônio Ferreira, Leonardo Tavares e Constantino Guerreiro
, que já afastaram tal rigor excessivo.

Destaca que a
juíza de primeiro grau insiste em desobedecer decisão anterior deste Tribunal
, que condicionou a reintegração de posse à
indenização prévia das benfeitorias
, colocando a agravante —
vendedora autônoma de caldo de cana e pastel
— em risco iminente de perda do único bem onde reside com sua família.

Argumenta que o
IPTU e o laudo de avaliação apresentados são suficientes
para comprovar a existência e o valor das benfeitorias, já reconhecidas como regulares pelo próprio município.

Por fim, reitera o
pedido de provimento ao agravo
, com o afastamento da exigência documental excessiva e a garantia do direito à
indenização justa
pela construção realizada com esforço próprio. (26370702 - Petição)

A Desembargadora
Gleide Pereira de Moura
reconheceu a minha
prevenção da Desembargadora
para julgar o Agravo de Instrumento, por já ter atuado em outro recurso conexo (
AI nº 0810040-07.2024.8.14.0000
), com base no
art. 930, parágrafo único, do CPC/2015
, e no
art. 116 do Regimento Interno do TJPA
, e determinou a
remessa dos autos à redistribuição
. (30792774 - Decisão).

É o relatório.

VOTO

O presente recurso de Agravo de Instrumento merece ser conhecido, porquanto presentes seus pressupostos legais de admissibilidade, e, no mérito, deve ser provido.

A controvérsia recursal cinge-se à legalidade da exigência, imposta pelo juízo a quo, de apresentação de ampla documentação técnica — a saber, projeto arquitetônico, memorial descritivo, laudos de engenharia, alvará de construção, "habite-se", Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e certidão negativa de tributos — como condição prévia para o regular prosseguimento da liquidação por arbitramento de indenização por benfeitorias realizadas pela parte agravante em lote adquirido por contrato de promessa de compra e venda já rescindido.

Inicialmente, cumpre assentar que tal exigência viola frontalmente a autoridade das decisões anteriormente proferidas por este Egrégio Tribunal no curso da mesma relação processual, especialmente o Acórdão proferido no Agravo de Instrumento n. 0810040-07.2024.8.14.0000, no qual se reconheceu, com base no art. 1.219 do Código Civil, o direito da agravante à indenização prévia pelas benfeitorias realizadas no imóvel objeto da lide, com expressa ressalva de que a ausência de licenciamento ou regularização administrativa não elide o dever de indenizar.

Trata-se, portanto, de matéria já decidida em sede recursal e, como tal, sobre ela operou-se a preclusão pro judicato, vedando-se ao juízo singular reapreciá-la, nos termos do art. 507 do Código de Processo Civil, o qual consagra a preclusão das decisões interlocutórias não impugnadas ou já decididas.

Ao reiterar exigência anteriormente afastada por esta Corte, o juízo a quo incorre em manifesta violação à autoridade da coisa julgada formal, desrespeitando os princípios da segurança jurídica, da estabilidade processual e da hierarquia entre os órgãos do Poder Judiciário.

No mérito, impõe-se o reconhecimento de que a exigência de regularidade formal das construções como condição para o deferimento da indenização por benfeitorias não encontra respaldo legal.

O direito à indenização pelas benfeitorias e acessões em imóvel objeto de rescisão contratual está expressamente previsto no art. 34 da Lei n. 6.766/79, que dispõe:

Art. 34.
No caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, o promitente comprador fará jus à restituição da quantia paga, devidamente atualizada.

Parágrafo único.
Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

A interpretação teleológica e sistemática desse dispositivo não autoriza a exclusão do direito à indenização pelo simples fato de a construção não estar regularizada junto ao Poder Público, por ser infração meramente administrativa e sanável.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça fixou orientação clara no julgamento do Recurso Especial n. 1.643.771/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 18/06/2019, no qual se reconheceu que:

“A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. [...] O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.”

Na mesma direção, a jurisprudência do TJSP reconhece o dever de indenizar mesmo na hipótese de ausência de regularização urbanística, desde que demonstrada a existência da benfeitoria e a possibilidade de regularização posterior:

“Irregularidade da construção perante o Município não justifica a pretensão da ré em evitar a indenização, eis que constatada a possibilidade de regularização – Inexistência de má-fé dos compradores - Impossibilidade de apropriação das acessões e benfeitorias realizadas no lote sem a justa indenização, sob pena de enriquecimento sem causa.”
(TJSP – Apelação Cível 1006592-24.2021.8.26.0320 – Rel. Des. Alexandre Coelho – j. 30.11.2023)

No mesmo sentido, destacam-se os seguintes precedentes:

TJPR – AC 1053425-5
, Rel. Des. Vilma Régia Ramos de Rezende, j. 29.04.2014;

TJSP – AI 2219860-66.2023.8.26.0000
, Rel. Des. Maria do Carmo Honório, j. 16.11.2023.

Do mesmo modo, cito julgado de minha relatoria:

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS/ACESSÕES. EXIGÊNCIA DE DOCUMENTOS DE REGULARIDADE DA CONSTRUÇÃO. OFENSA À COISA JULGADA E À PRECLUSÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto em fase de Liquidação de Sentença por Arbitramento, originada de Ação de Rescisão Contratual. A decisão agravada condicionou o prosseguimento da liquidação à apresentação de extensa documentação comprobatória da regularidade administrativa da construção (projeto arquitetônico, alvará, habite-se, etc.) erigida no lote, sob pena de extinção. Os Agravantes buscam o afastamento da exigência, alegando que a matéria já foi decidida em recurso anterior, configurando ofensa à coisa julgada e preclusão, além de defender que a ausência de tais documentos não pode obstar o direito à indenização sob pena de enriquecimento ilícito da parte vendedora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se: (i) a reiteração, pelo juízo de primeiro grau, de exigências documentais para a apuração do valor de benfeitorias, já afastadas em Acórdão anterior proferido por este Tribunal no mesmo processo, configura ofensa à coisa julgada e à preclusão
pro judicato
; e (ii) se a ausência de regularidade administrativa da construção (como alvará e habite-se) é um impeditivo absoluto ao direito de indenização pelas acessões realizadas pelo possuidor de boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A decisão agravada viola a preclusão
pro judicato
, pois reedita matéria já decidida definitivamente por este Tribunal no Agravo de Instrumento n. 0800810-04.2025.8.14.0000, no qual foi expressamente afastada a exigência de documentos de regularidade da obra como condição para a liquidação. A autoridade da decisão anterior impede que o juízo
a quo
reexamine questão já resolvida.

2. O direito à indenização por benfeitorias e acessões, previsto no art. 34 da Lei nº 6.766/79, visa primordialmente vedar o enriquecimento sem causa do promitente vendedor. A ausência de licenças administrativas, por si só, constitui irregularidade sanável e não pode aniquilar o direito à indenização, pois a construção possui valor econômico que se incorpora ao patrimônio da vendedora. Eventuais custos para a regularização podem ser abatidos do montante indenizatório, mas não podem servir como pretexto para a completa negação do direito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de Instrumento conhecido e provido, para cassar a decisão agravada e afastar em definitivo a exigência de apresentação de documentos de regularidade da obra como condição para o prosseguimento da liquidação.

Tese de julgamento:
“1. A reiteração, pelo juízo de primeiro grau, de matéria já decidida em caráter definitivo por instância superior no mesmo processo, configura ofensa à preclusão
pro judicato
e à autoridade das decisões judiciais. 2. A ausência de regularidade administrativa de construção erigida em lote (e.g., alvará e habite-se) não constitui, por si só, óbice ao direito do adquirente de boa-fé à indenização por benfeitorias e acessões, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa do vendedor, ressalvada a possibilidade de se abater do montante indenizatório os custos para a eventual regularização da obra.”

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Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, art. 1.219; Lei nº 6.766/79, art. 34.

Jurisprudência relevante citada:

· STJ, REsp 1.643.771/PR

· STJ, REsp 1.740.911 (Tema Repetitivo nº 1002)

· STJ, Tema Repetitivo nº 1.076

· TJ-GO, Apelação Cível 0392279-29.2016.8.09.0006

· TJ-SP, Apelação Cível 1000792-11.2022.8.26.0407

· TJ-SP, Apelação Cível 1006592-24.2021.8.26.0320

· TJ-SP, Agravo de Instrumento 2219860-66.2023.8.26.0000

· TJ-PR, Apelação Cível 1053425-5

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 26ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora (AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 0808241-89.2025.8.14.0000)

Cumpre ressaltar que o art. 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e o direito de retenção do imóvel até o ressarcimento:

“Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como ao exercício do direito de retenção.”

No caso concreto, não se trata de construção clandestina com má-fé ou finalidade especulativa, mas de edificação realizada com recursos próprios, utilizada como moradia pela agravante e reconhecida pelo próprio ente municipal para fins tributários (IPTU), o que denota o valor econômico da construção e a possibilidade de sua regularização, se necessária, mediante desconto proporcional na indenização.

Ademais, a exigência de apresentação prévia de documentação técnica como condição à liquidação de sentença contraria o art. 510 do Código de Processo Civil, que prevê expressamente a possibilidade de apuração do valor por arbitramento, com a produção de prova pericial em juízo, de modo que a recusa ao processamento da liquidação com base na ausência de tais documentos resulta em indevida inversão do ônus da prova e cerceamento de defesa.

O periculum in mora é evidente. A decisão agravada impõe prazo exíguo e condições economicamente inviáveis à parte agravante — hipossuficiente, conforme já reconhecido nos autos — sob pena de extinção do processo, o que equivaleria a negar, na prática, o direito creditório já reconhecido em título executivo judicial, autorizando a reintegração de posse do imóvel sem a devida compensação financeira.

A eventual retomada do imóvel pela agravada, sem o pagamento das benfeitorias, configura enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil, o qual preconiza:

“Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.”

Assim, a solução adequada é o afastamento da exigência de apresentação dos documentos indicados na decisão agravada e o regular prosseguimento da liquidação, com a nomeação de perito judicial e apuração do valor das benfeitorias mediante perícia, facultando-se eventual abatimento proporcional em razão de custos de regularização, desde que comprovadamente necessários.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Agravo de Instrumento e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para
CASSAR A DECISÃO AGRAVADA
, afastando, em definitivo, a exigência de apresentação dos seguintes documentos como condição para o prosseguimento da liquidação de sentença, com a realização de perícia no imóvel.

Determino, ainda, o
imediato prosseguimento da liquidação por arbitramento
, com a nomeação de perito judicial e demais atos necessários à quantificação do valor indenizatório das benfeitorias, facultando-se o abatimento de eventuais custos de regularização, se comprovadamente necessários e liquidados.

É O VOTO.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 10/12/2025