Tribunal: TJPA
Processo: 0006857-48.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-02-04

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. MARCO DOS JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por B.B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda contra sentença que, ao rescindir contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, determinou a reintegração de posse em favor da apelante e fixou retenção de 20% dos valores pagos pelo adquirente, além de estipular a devolução do saldo remanescente sem fixação de taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) a adequação do percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador; (ii) a fixação de taxa de fruição pelo uso do imóvel durante o período de inadimplemento; (iii) o marco inicial para contagem dos juros de mora sobre os valores a serem devolvidos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O percentual de retenção de 20% é mantido, sendo 10% a título de multa contratual e 10% como ressarcimento por despesas tributárias, administrativas e correlatas, em conformidade com os arts. 32-A da Lei nº 6.766/79 e 67-A da Lei nº 4.591/64, bem como com a jurisprudência do STJ. 4. A fixação de taxa de fruição é adequada para evitar enriquecimento ilícito do comprador inadimplente, estabelecendo-se o percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, por mês, a contar do inadimplemento até a efetiva entrega do bem, conforme jurisprudência do STJ. 5. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, em observância ao Tema Repetitivo nº 1002 do STJ, considerando que o contrato foi firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. É legítima a retenção de até 20% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda rescindido por inadimplemento do comprador, sendo 10% a título de multa e 10% como ressarcimento de despesas. 2. É devida a fixação de taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, por mês, pelo período de ocupação do bem. 3. Nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora incidentes sobre os valores a serem devolvidos iniciam-se no trânsito em julgado da decisão. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79, art. 32-A; Lei nº 4.591/64, art. 67-A; CC/2002, art. 1.219.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0006857-48.2018.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: WILLIAN DE MACEDO LEMOS

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. MARCO DOS JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação interposta por B.B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda contra sentença que, ao rescindir contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, determinou a reintegração de posse em favor da apelante e fixou retenção de 20% dos valores pagos pelo adquirente, além de estipular a devolução do saldo remanescente sem fixação de taxa de fruição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) a adequação do percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador; (ii) a fixação de taxa de fruição pelo uso do imóvel durante o período de inadimplemento; (iii) o marco inicial para contagem dos juros de mora sobre os valores a serem devolvidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O percentual de retenção de 20% é mantido, sendo 10% a título de multa contratual e 10% como ressarcimento por despesas tributárias, administrativas e correlatas, em conformidade com os arts. 32-A da Lei nº 6.766/79 e 67-A da Lei nº 4.591/64, bem como com a jurisprudência do STJ.

4.

A fixação de taxa de fruição é adequada para evitar enriquecimento ilícito do comprador inadimplente, estabelecendo-se o percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, por mês, a contar do inadimplemento até a efetiva entrega do bem, conforme jurisprudência do STJ.

5.

Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, em observância ao Tema Repetitivo nº 1002 do STJ, considerando que o contrato foi firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

É legítima a retenção de até 20% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda rescindido por inadimplemento do comprador, sendo 10% a título de multa e 10% como ressarcimento de despesas.

2.

É devida a fixação de taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, por mês, pelo período de ocupação do bem.

3.

Nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora incidentes sobre os valores a serem devolvidos iniciam-se no trânsito em julgado da decisão.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.766/79, art. 32-A; Lei nº 4.591/64, art. 67-A; CC/2002, art. 1.219.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº: 0006857-48.2018.8.14.0040

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO

COMARCA: 3ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS/ PA

APELANTE: B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB/PA nº 10.652-A

APELADA:
WILLIAN DE MACEDO LEMOS

ADVOGADO: SEM ADVOGADO CONSTITUÍDO NOS AUTOS

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Ação:

ação de reintegração de posse com pedido liminar com indenização por perdas e danos
, proposta por
B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, objetivando a devolução do bem dado a financiamento por

WILLIAN DE MACEDO LEMOS
, bem como a condenação em fruição e retenção pelo inadimplemento da compradora.

Sentença:
rescindindo o contrato, determinou a reintegração de posse em favor da Apelante, com a necessidade de retenção do importe até então pago no limite de 20% (vinte porcento).

Recurso:
de apelação por
B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,
cingindo seu levante na
a)
forma de retenção seja aquela contratual,
b)
na delimitação da taxa de fruição e
c)
que os juros sejam computados a partir do trânsito em julgado.

Conclusos ao gabinete em:
19 de junho de 2024.

É o relatório.
Sem redação final.

Inclua-se o feito na próxima pauta de julgamento do plenário virtual desimpedida.

Belém do Pará, data conforme registro do sistema PJe.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

VOTO

PROCESSO Nº: 0006857-48.2018.8.14.0040

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO

COMARCA: 3ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS/ PA

APELANTE: B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB/PA nº 10.652-A

APELADA: WILLIAN DE MACEDO LEMOS

ADVOGADO: SEM ADVOGADO CONSTITUÍDO NOS AUTOS

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Juízo de admissibilidade,
positivo
, diante do cumprimento dos pressupostos recursais.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar o acerto (ou não) se sentença que rescindindo o contrato de loteamento, reintegrou a posse do imóvel, determina a restituição de parcelas pagas, descontadas multas contratuais.

Pois bem.

1.

Dos importes a serem retidos.

Vejo, que há estreita guarda entre a sentença e a disposição contratual comportada pela legislação pertinente (Lei nº: 6.766/79 – Parcelamento de solo urbano), onde a retenção –
por multa compensatória
– é até o limite de 10% (dez por cento):

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Alie-se ainda que a pena convencional pode ser estabelecida, conforme pode ser inferido do teor da lei, não pode exceder ao montante de 25% da
quantia paga
, conforme passou a ser a redação do artigo 67-A da Lei 4.591/64.

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

(...)

Nesse sentido é a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça, conforme pode ser inferido das seguintes ementas:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1 . A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...). 4. Agravo interno não provido ( AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a. Turma, Data do Julgamento: 19/04/2016);

E ainda:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento' ( AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a. Turma, Data do Julgamento: 23/06/2016);

Logo
a retenção no importe de 20% (vinte porcento) sendo 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago a título de multa e o residual
-10% (dez porcento) -
a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativa, financeiras, publicitária e lançamento,

encontra-se compatível com a dicção jurisprudencial.

2.

Quanto a taxa por fruição.

Já que houve, por compreensão dos autos, fruição do bem pela Compradora/Recorrida, há de ser recomposta a utilização do bem pela utilização deste.

Vejamos. O contrato foi rescindido. Culpa da Compradora diante de inadimplemento e por sua responsabilidade pois inexistência de azo do vendedor. Determinada a devolução dos valores pagos, com decote.

Ora, a determinação de fixação de taxa de fruição, na compreensão ética do Código Civil, mostra-se viável, eis que a compreensão sedimentada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que se cabe demandar taxa de fruição pela utilização e posterior rescisão com inadimplência.

Se não houver a determinação de fixação de taxa de fruição, apenas o Comprador sairia sem qualquer afetação patrimonial, o que não se admite na compreensão ética do Código Civil, assim que por tal razão, mostra-se plenamente viável a condenação em taxa de fruição.

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM, DESDE A IMISSÃO NA POSSE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 2. Agravo interno desprovido.
(STJ - AgInt no REsp: 1996109 SP 2022/0101479-3, Data de Julgamento: 08/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/08/2022)

Há ainda, como já disposto anteriormente, no que tange ao percentual da obrigação de pagamento do importe de fruição, a compreensão de que tal pode ser fixado em até 0,75% do imóvel. A compreensão jurisprudencial também é neste sentir:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. 1 ? Impositiva a indenização pela fruição do imóvel pelo promitente comprador, inadimplente, causador da rescisão contratual, com o fim de ressarcir, ao promitente vendedor, a ocupação indevida, merecendo incidência de 0,5% (cinco décimos por cento)
sobre o valor atualizado do imóvel
, por mês de ocupação, em obediência aos princípios da razoabilidade e vedação do enriquecimento ilícito, vedada a cumulação com valores a título de locação mensal. 2 ? Evidenciadas a realização de benfeitorias necessárias no imóvel e a boa-fé da promitente compradora, mister a preservação da obrigação de ser indenizada pelo promitente vendedor, teor do art. 1.219, do Código Civil. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO 0083459-87.2013.8.09.0010, Relator: JAIRO FERREIRA JUNIOR, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/04/2019)

No caso em comento,
a ausência de condenação neste sentido
, mostra-se inadequada e em desalinho com a dinâmica jurisprudencial, o que será recomposta a
0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, ao mês, a título de taxa de fruição, que contará desde o inadimplemento até a efetiva entrega do bem, sem limitação
.

3.

Do marco dos juros.

Do que se colhe do ID. 15705554 - Pág. 16 o contrato foi avençado em 12 de junho de 2012, ou seja, antes da Lei n. 13.786/2018, razão pela qual incide o Tema repetitivo 1002 do Superior Tribunal de Justiça, cuja tese foi fixada nos seguintes termos:

“(...) Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. (...)”

Desta forma, mantida a compreensão de que a rescisão se deu por volitiva do comprador (
ante a inadimplência
), os valores a serem devolvidos
– já decotadas as retenções –
devem ser atualizados com juros a partir do trânsito e até o efetivo pagamento.

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para:

1.

Manter a retenção no importe de 20% (vinte porcento) sendo 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago a título de multa e o residual -10% (dez porcento) - a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativa, financeiras, publicitária e lançamento;

2.

Fixar a taxa de fruição em 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, ao mês, que contará desde o inadimplemento até a efetiva entrega do bem, sem limitação.

3.

Que os juros concernentes ao ressarcimento, se deem a partir do trânsito em julgado;

4.

Mantém-se os demais termos da sentença recorrida.

É como voto.

Belém do Pará, data conforme registro do sistema PJe.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

Belém, 12/02/2025