Tribunal: TJPA
Processo: 0800452-40.2021.8.14.0045
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-05-19

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DE PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. EMBARGOS REJEITADOS. I. CASO EM EXAME Embargos de declaração opostos por BURITI IMÓVEIS LTDA em face de acórdão que conheceu e negou provimento a apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão contratual, deferiu a reintegração de posse do imóvel, fixou a retenção de 25% dos valores pagos, afastou a cobrança da taxa de fruição cumulada com multa compensatória e determinou a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado incorreu em omissão, obscuridade ou contradição quanto (i) à impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição e (ii) à necessidade de prequestionamento dos dispositivos legais suscitados. III. RAZÕES DE DECIDIR A decisão embargada examina de maneira clara e fundamentada os pedidos da apelante, explicitando que a cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição configura bis in idem, conforme a tese firmada no Tema 970/STJ. O acórdão afastou expressamente a alegada omissão e obscuridade, ao concluir que a taxa de fruição possui a mesma natureza indenizatória da multa contratual, vedando sua cumulação para evitar duplicidade de indenização. Em relação ao prequestionamento, o acórdão consignou que, mesmo rejeitados os embargos de declaração, considera-se incluído no julgado o debate sobre os dispositivos legais indicados pela parte, nos termos do art. 1.025 do CPC/2015 e jurisprudência do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE Embargos de declaração conhecidos e rejeitados. Tese de julgamento: A cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição, ambas de natureza indenizatória, configura bis in idem, sendo vedada segundo a tese firmada no Tema 970/STJ. A ausência de acolhimento do pedido de prequestionamento não impede a configuração do prequestionamento implícito, nos termos do art. 1.025 do CPC/2015. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 402, 884 e 1.219; Código de Processo Civil, arts. 487, I, 1.022 e 1.025; Lei nº 6.766/79, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970); STJ, REsp 1191862/PR; STJ, AgInt no AREsp 1247150/SP; TJ-SP, AC 1008084-64.2018.8.26.0576; TJ-PA, AI 08091688920248140000. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 15ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800452-40.2021.8.14.0045

APELANTE: BURITI IMOVEIS LTDA

APELADO: CEILA PEREIRA SILVA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DE PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por BURITI IMÓVEIS LTDA em face de acórdão que conheceu e negou provimento a apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão contratual, deferiu a reintegração de posse do imóvel, fixou a retenção de 25% dos valores pagos, afastou a cobrança da taxa de fruição cumulada com multa compensatória e determinou a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado incorreu em omissão, obscuridade ou contradição quanto (i) à impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição e (ii) à necessidade de prequestionamento dos dispositivos legais suscitados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A decisão embargada examina de maneira clara e fundamentada os pedidos da apelante, explicitando que a cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição configura bis in idem, conforme a tese firmada no Tema 970/STJ.

O acórdão afastou expressamente a alegada omissão e obscuridade, ao concluir que a taxa de fruição possui a mesma natureza indenizatória da multa contratual, vedando sua cumulação para evitar duplicidade de indenização.

Em relação ao prequestionamento, o acórdão consignou que, mesmo rejeitados os embargos de declaração, considera-se incluído no julgado o debate sobre os dispositivos legais indicados pela parte, nos termos do art. 1.025 do CPC/2015 e jurisprudência do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

Tese de julgamento
:

A cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição, ambas de natureza indenizatória, configura bis in idem, sendo vedada segundo a tese firmada no Tema 970/STJ.

A ausência de acolhimento do pedido de prequestionamento não impede a configuração do prequestionamento implícito, nos termos do art. 1.025 do CPC/2015.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 402, 884 e 1.219; Código de Processo Civil, arts. 487, I, 1.022 e 1.025; Lei nº 6.766/79, art. 34.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970); STJ, REsp 1191862/PR; STJ, AgInt no AREsp 1247150/SP; TJ-SP, AC 1008084-64.2018.8.26.0576; TJ-PA, AI 08091688920248140000.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 15ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL Nº 0800452-40.2021.8.14.0045

EMBARGANTE: BURITI IMÓVEIS LTDA

EMBARGADA: CEILA PEREIRA SILVA

RELATORA: DESª MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Relatório

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por
BURITI IMÓVEIS LTDA
em face do Acórdão de Id
26071183
, que conheceu e negou provimento ao recurso de
apelação
interposto em face de
sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos
.

Cuida-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
BURITI IMÓVEIS LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Redenção, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
, que JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para o fim de:
“a) DECLARAR a rescisão do Contrato de ID 23472206, ressalvados eventuais direitos de terceiros, retornando-se o imóvel ao patrimônio da parte Autora, consequentemente, deferida a reintegração de posse definitiva; b) CONDENAR a parte Ré ao pagamento de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total das parcelas adimplidas, autorizando à parte Autora/vendedora reter o referido percentual, procedendo, logo em seguida, à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do valor total das parcelas adimplidas pela compromissária compradora, devidamente atualizados pelo INPC, com juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado desta Sentença; c) CONDENAR a parte Autora a indenizar a compromissária compradora, de uma só vez, por eventuais benfeitorias necessárias e úteis existentes no imóvel. Sendo o caso, o quantum indenizatório por benfeitorias será objeto de discussão em cumprimento de sentença. Por conseguinte, extingo o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil”.

Narram os autos que BURITI IMOVEIS LTDA ajuizou a AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS em face CEILA PEREIRA SILVA.

Alega, em síntese, que firmou Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de lote/terreno com a Ré, em
27/10/2009
, tendo como objeto um lote de terras, localizado na Rua 01, Quadra 33, Lote 16, Residencial Jardim América, Redenção/PA, com área de 266,50m2.

Afirma que se comprometeu a pagar, inicialmente, o valor de R$ 10.420,15 em 144 parcelas mensais, sendo a primeira em 01/01/2010, reajustáveis com juros compensatórios de 6% a/a e correção monetária pelo IGPM.

Aduz que ocorreram diversas renegociações ao longo da relação contratual, sendo a última em agosto de 2019 (ID 23472210), de modo que a Requerida se encontra inadimplente desde 23/12/2020, data que requer a rescisão contratual, com a consequente reintegração de posse e condenação ao pagamento das verbas pertinentes às multas e despesas contratuais, bem como indenização por perdas e danos.

Juntou documentos contratuais, demonstrativos de pagamentos, dentre outros documentos.

Citada, a parte Ré, quedou-se inerte (ID 48316659).

Ao ID 50821147, requerimento de julgamento antecipado.

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

Compulsando os autos, verifica-se a desnecessidade de instrução probatória, motivo pelo qual, cabível o julgamento antecipado do mérito, na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Dispõe o art. 344, do Código de Processo Civil: "Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor".

Considerando que, em que pese devidamente citada, a parte Ré, quedou-se inerte, a declaração de sua revelia é medida de rigor.

Não obstante, consigne-se que a revelia não implica, por si só, a procedência da pretensão. Longe de se emitir um juízo sentencial inteiramente favorável, total, irrestrito e absoluto à parte Autora, deve-se apreciar as provas carreadas aos autos e sua certificação para, com razoabilidade, subsumirem-se os fatos à normatividade do ordenamento jurídico, certificando-se sobre a correta categorização jurídica.

Cumpre assinalar a aplicação à relação jurídica em exame, do regime do Código de Defesa e Proteção ao Consumidor por força da Súmula 297, do Colendo Superior Tribunal de Justiça.

Portanto, resta a aplicação de normas protetivas em benefício da Ré, dentre as quais se destacam aquelas que dizem respeito ao ônus da prova (art. 6º, inc. VIII, CDC) e a vedação de que o fornecedor de produtos ou serviços tenha vantagem manifestamente excessiva ao consumidor (art. 39, inc. V, CDC).

Incontroverso, nos autos, que as partes firmaram, em 27/10/2009 (ID 23472206) Compromisso de Compra e Venda de bem imóvel (lote de terras localizado na Rua 01, Quadra 33, Lote 16, Residencial Jardim América, Redenção, Pará, com área de 266,50m2), com repactuações posteriores, conforme documentos de ID’s 23472208, 23472209 e 23472210.

A mora foi comprovada ao ID 23472218. Reafirme-se que a Ré não apresentou defesa e as alegações iniciais da Autora encontram amparo na prova documental, que demonstra, de fato, que houve o inadimplemento contratual. Restando, assim, a análise das consequências jurídicas reivindicadas pela parte Autora em decorrência da rescisão contratual.

Quanto aos pedidos iniciais, pretende a rescisão contratual, além da condenação da Ré ao pagamento de multa compensatória correspondente a 2% (dois por cento) da quantia atualizada do contrato, 30% (trinta por cento) das parcelas pagas a título de ressarcimento de despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitarias, de lançamento e lucros cessantes e indenização de 0,5% (meio por cento) ao mês do valor atualizado do Contrato a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do imóvel.

Pois bem. O Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Especial Repetitivo, deixou assente que, tratando-se de desfazimento de contrato de compra e venda de imóvel, "deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2013).

Vale lembrar que a nova Lei de regência de contratos, como o que aqui discutido, fora promulgada em 28/12/2018, razão pela qual não pode ser aplicada ao caso sub judice, pactuado em 27/10/2009.

Observa-se que consta do Instrumento de Contrato firmado que, em caso de atraso no pagamento superior a 61 dias, a vendedora poderia rescindir o Contrato, incidindo o vencimento antecipado das parcelas com a aplicação das seguintes penalidades:

a) Perda da posse precária do lote/terreno;

b) Multa compensatória em valor correspondente à 2% (dois por cento) do valor atualizado do contrato;

c) Perda de 30% (trinta por cento) do valor das parcelas pagas, à título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e indenização por perdas e danos e lucros cessantes;

d) Indenização de 0,5% (meio por cento) ao mês do valor atualizado do contrato, à título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data de assinatura e rescisão do contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

Constata-se que, excluído o percentual a título de fruição do imóvel, eventual valor de IPTU e outros tributos (cláusula 21ª, parágrafo terceiro), o percentual de retenção totaliza 30% sobre o valor das parcelas pagas somado à 2% do valor total do contrato atualizado, em consonância com a jurisprudência recente dos Tribunais de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça, não se mostra proporcional e razoável considerando a alegação de compensação das despesas elencadas pela Ré.

Nesse sentido, extraem-se os seguintes julgados recentes:

COMPRA E VENDA Rescisão Sentença de procedência parcial para rescindir o compromisso de compra e venda de imóvel e condenar a loteadora ré a restituir ao comprador autor 90% dos valores pagos, corrigidos desde o desembolso e acrescidos de juros legais desde a citação, retendo-se de tais valores a serem restituídos, eventuais impostos e taxas condominiais vencidos e não pagos durante a vigência do contrato Entendimento desta Câmara de que, nos casos de rescisão da avença por culpa da parte compradora, é cabível a devolução do preço pago com a retenção de, no máximo, 20%, patamar que se reputa razoável para recompor as perdas incorridas pela parte vendedora Juros legais sobre as quantias a serem restituídas à autora devem incidir desde o trânsito em julgado, porque é do comprador a culpa pela rescisão Inaplicável ao caso a correção monetária nos moldes da Lei nº 6.899/91 Decisum modificado em parte Ônus sucumbenciais rearranjados Apelo parcialmente provido (TJ-SP - AC: 10080846420188260576 SP 1008084-64.2018.8.26.0576, Relator: Rui Cascaldi, Data de Julgamento: 29/04/2020, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2020). Destaquei.

RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL RESOLUÇÃO POR -INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO PARCIAL PROCEDÊNCIA INSURGÊNCIA DA LOTEADORA E DO ADQUIRENTE. Recursos ofertados em face da sentença que decretou a rescisão de compromisso de venda e compra de lote, condenando a ré à devolução de 90% dos valores pagos, excluindo-se as arras, e, de outro lado, condenou o adquirente ao pagamento de taxa de fruição, em 0,5% do valor do contrato, para cada mês de ocupação Insurgências recursais que se acolhem em parte, sendo que o autor tem razão quanto às arras, uma vez que tais deverão compor a base de cálculo das quantias a incidir a percentagem da devolução, embora, no que é acolhido o reclamo da ré, majora-se o montante, para alcançar 20% dos valores pagos de retenção Juros de mora, para a devolução de valores, incidem apenas com o trânsito em julgado, considerando a culpa do adquirente pelo desfazimento - Valores a título de fruição que são devidos desde o início da posse, a despeito da inexistência de construção, observando-se a data da averbação do TVO (termo de verificação de obras de infra-estrutura) na matrícula-mãe, momento que possível exercê-la. Recursos parcialmente providos. (TJ-SP - AC: 10574487320168260576 SP 1057448-73.2016.8.26.0576, Relator: Costa Netto, Data de Julgamento: 31/08/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2021).

De igual modo, é o entendimento do C. STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. (...) 1. O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte de Justiça, segundo a qual, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é possível a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...) (STJ; AgInt no AREsp 1285480/DF, Rel. Ministro Lázaro Guimarães, julgado em 23/08/2018).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. (...) 4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. (...) (STJ, AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018).

Dessa forma, sedimentado na jurisprudência a possibilidade de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) sobre todos os valores efetivamente pagos (já incluído eventuais arras adiantadas pelo(a) compromissário(a) comprador(a)), razoável, pois, a redução do percentual estipulado em Contrato para 25% (vinte e cinco por cento).

No que tange à cobrança da taxa de fruição/ocupação, é incabível a mencionada indenização em casos de rescisão de compromisso de compra e venda referente a lote sem prova cabal da ocupação ou uso efetivo do imóvel, pela construção, edificação, realização de benfeitorias ou proveito econômico, não havendo prejuízo, diante da possibilidade de comercialização do imóvel.

Nesse sentido:

APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão de contrato c.c devolução de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Possibilidade de retenção de 20% dos valores pagos. As penalidades previstas na cláusula do contrato são de fato abusivas (artigo 32 da Lei nº 6.766/79), pois epigrafado dispositivo contratual impõe desvantagem exagerada ao comprador. Taxa de fruição/ocupação. Incabível a mencionada indenização em casos de rescisão de compromisso de compra e venda referente a lote sem prova cabal da ocupação ou uso efetivo do imóvel, pela construção, edificação, realização de benfeitorias ou proveito econômico. Recurso a que se nega provimento. (TJSP; Apelação Cível nº 1022062-58.2022.8.26.0224, Relator Desembargador JOSE RUBENS QUEIROZ GOMES, j.02/05/2023, 7ª Câmara de Direito Privado).

Ademais, cabe ressaltar que, provada a realização de benfeitorias pela compromissária compradora, estas devem ser indenizadas pela Loteadora vendedora, já que contribuem diretamente para a valorização comercial do imóvel.

Evidencia-se, do Contrato, que a compromissária compradora figurou como possuidora de boa-fé, firmando contrato a fim de adquirir o domínio do imóvel, pagando parcelas mensais.

Em que pese não se olvide que possa, de fato, ter auferido vantagens com a ocupação do imóvel, como alegado, é certo que os melhoramentos úteis e necessários ao bem, devem ser indenizados, porquanto nesse período se encontrava no exercício regular do direito de ocupação.

A propósito, o direito do possuidor à indenização das benfeitorias, encontra-se previsto no art. 1.219, do Código Civil. Vejamos:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Quanto ao valor, propriamente dito, deve ser apurado em liquidação de sentença a ser proposta pela parte interessada, no qual será discutida eventual depreciação do imóvel, comprovada a realização de benfeitorias úteis e necessárias ao imóvel objeto da lide.

Lado outro, quanto ao pagamento do IPTU, diante da jurisprudência firmada, bem como da incidência de multa rescisória, razoável considerar que as despesas com IPTU’s não pagos sobre o imóvel, esteja incluído no valor da multa rescisória.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONCILIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. IPTU. CLÁUSULA PENAL. RESSARCIMENTO DE DESPESAS. A vontade de acordar no processo deve ser guiada sob a razoabilidade. Uma vez que a parte demonstrou não ter interesse em transacionar, deve ser rescindido o contrato ante o inadimplemento. A cláusula penal tem a finalidade de amparar aquele que não deu causa a rescisão contratual, cobrindo as despesas e prejuízos decorrentes do negócio.
Por isso, as despesas com IPTU's não pagos sobre o imóvel, objeto do contrato rescindido, está incluído no valor da multa rescisória.
(Grifei)

(TJ-MG - AC: 10702010139732001 MG, Relator: Antônio Bispo, Data de Julgamento: 27/08/2020, Data de Publicação: 02/09/2020)

Por fim, em que pese a aparente relevância dos demais argumentos deduzidos, correspondem a pontos não pertinentes ao deslinde da causa e, portanto, incapazes de infirmar a conclusão adotada neste julgamento.

III – DISPOSITIVO

Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para o fim de: a) DECLARAR a rescisão do Contrato de ID 23472206, ressalvados eventuais direitos de terceiros, retornando-se o imóvel ao patrimônio da parte Autora, consequentemente, deferida a reintegração de posse definitiva; b) CONDENAR a parte Ré ao pagamento de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total das parcelas adimplidas, autorizando à parte Autora/vendedora reter o referido percentual, procedendo, logo em seguida, à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do valor total das parcelas adimplidas pela compromissária compradora, devidamente atualizados pelo INPC, com juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado desta Sentença; c) CONDENAR a parte Autora a indenizar a compromissária compradora, de uma só vez, por eventuais benfeitorias necessárias e úteis existentes no imóvel. Sendo o caso, o quantum indenizatório por benfeitorias será objeto de discussão em cumprimento de sentença. Por conseguinte, extingo o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Expeça-se Mandado de Reintegração de Posse em favor da parte Autora, intimando-se a Ré para a desocupação voluntária no prazo máximo de 30 (trinta) dias, contados da intimação pessoal da presente Sentença, ficam estendidos os efeitos desta Decisão para qualquer terceiro ocupante do imóvel objeto da lide.

Considerando a sucumbência recíproca, as despesas do processo deverão ser rateadas, proporcionalmente, na forma do art. 86, do CPC.

Fixo honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, cabendo a cada parte o pagamento aos seus respectivos advogados.

Havendo recurso, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, remetendo-se os autos ao E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará – TJPA.

Após as cautelas legais, ARQUIVEM-SE os autos com as devidas baixas.

P.R.I. Cumpra-se, expedindo o necessário.

SERVE COMO MANDADO/OFÍCIO.

Redenção/PA, data registrada no sistema.

NILDA MARA MIRANDA DE FREITAS JÁCOME

Juíza de Direito Titular da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Redenção/PA

Inconformada a
BURITI IMÓVEIS LTDA
interpôs APELAÇÃO CÍVEL pleiteando a
reforma parcial da sentença
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação, sob os seguintes fundamentos:

DA IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA

Argui que o Juízo recorrido concedeu indevidamente o benefício da justiça gratuita ao Apelado, uma vez que este não demonstrou sua hipossuficiência financeira.

Insiste que, o Apelado não juntou aos autos extrato bancário ou declaração de imposto de renda que comprovasse sua incapacidade financeira.

Por fim, alega que o benefício foi concedido sem embasamento probatório e que o Apelado deveria arcar com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

DA NECESSIDADE DE CONDENAÇÃO DO APELADO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL

Argumenta que a sentença indevidamente afastou a condenação do Apelado ao pagamento da taxa de fruição pelo período em que esteve na posse do imóvel.

Segundo a Apelante, o Réu está inadimplente desde 01/10/2019 e permaneceu na posse do imóvel por mais de quatro anos sem efetuar qualquer pagamento. Isso configura enriquecimento ilícito, conforme previsto no artigo 884 do Código Civil.

Destaca que a Cláusula 16ª, §1º, alínea "e" do contrato prevê expressamente que, em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, este deve pagar 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato a título de ressarcimento pela ocupação do imóvel.

Embasa sua pretensão seu pedido na Lei nº 6.766/79, alterada pela Lei nº 13.786/18, que permite a cobrança de fruição até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato. Além disso, cita jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que reconhece a possibilidade de condenação do comprador inadimplente ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel.

Assim, requer a reforma da decisão para incluir a condenação do Apelado ao pagamento da taxa de fruição.

DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS

Diz que mais que, a sentença determinou que a Apelante indenizasse o Apelado pelas benfeitorias úteis e necessárias existentes no imóvel. No entanto, a Apelante alega que essa determinação foi feita sem a devida comprovação das benfeitorias alegadas.

A Apelante argumenta que:

O contrato firmado entre as partes (Cláusula 17ª) prevê que somente as benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas;

O Apelado não juntou aos autos qualquer documentação que comprove a regularidade das benfeitorias, como alvará de construção, habite-se ou projeto aprovado pela Prefeitura;

A indenização pelas benfeitorias deveria ser apurada por laudos técnicos de, no mínimo, três profissionais da área (corretores de imóveis ou engenheiros civis), escolhidos em comum acordo entre as partes;

O custo dos laudos técnicos deve ser arcado pelo Apelado, uma vez que este deu causa à rescisão do contrato.

Dessa forma, requer a reforma da sentença para que a indenização pelas benfeitorias seja condicionada à efetiva comprovação documental e à realização de laudos técnicos conforme prevê o contrato.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso, com a reforma da sentença nos seguintes pontos:

Revogação do benefício da justiça gratuita concedido ao Apelado, com a condenação deste ao pagamento das custas e honorários advocatícios;

Condenação do Apelado ao pagamento da taxa de fruição mensal, conforme previsto no contrato (0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato);

Modificação da condenação referente às benfeitorias, para que a indenização somente seja devida mediante comprovação documental e realização de laudos técnicos conforme as disposições contratuais e a legislação vigente;

Caso mantida alguma condenação à Apelante, que sejam acolhidas as razões recursais subsidiárias para minimizar os impactos da decisão.

Condenação do Apelado ao pagamento da sucumbência em segundo grau, no percentual de 20% sobre o valor da condenação imposta em primeiro grau.

Sem contrarrazões (ID. 21101467 - Certidão).

Instado a se manifestar o Ministério Público opinou por não intervir no feito (ID. 23970264).

Sobreveio o Acórdão embargado, no Id 26071183:

EMENTA

DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação cível interposta por BURITI IMÓVEIS LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, reconhecendo a rescisão do contrato, determinando a reintegração do imóvel ao patrimônio da autora e fixando a restituição de 75% das parcelas pagas pelo compromissário comprador, com retenção de 25% pela vendedora.

II. Questões em discussão

2. As questões em discussão consistem em: (i) possibilidade de revogação da justiça gratuita concedida ao réu; (ii) necessidade de condenação do comprador ao pagamento de taxa de fruição pelo período em que permaneceu na posse do imóvel; e (iii) cabimento da indenização por benfeitorias úteis e necessárias, condicionada à comprovação documental e realização de laudos técnicos.

III. Razões de decidir

3. A justiça gratuita não foi concedida ao réu na sentença recorrida, razão pela qual o pleito recursal sobre essa matéria não foi conhecido.

4. Quanto à taxa de fruição, a cumulação desta com a multa compensatória configura bis in idem, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Tema 970/STJ), sendo incabível sua exigência.

5. No tocante à indenização por benfeitorias, restou reconhecido o direito do possuidor de boa-fé à restituição dos valores gastos com benfeitorias úteis e necessárias, devendo sua apuração ser realizada em liquidação de sentença, nos termos do artigo 1.219 do Código Civil e do artigo 34 da Lei nº 6.766/79.

IV. Dispositivo e tese

6. Apelação conhecida e desprovida.

7.
Tese de julgamento
: "Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é cabível a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de até 25% pelo vendedor, sendo indevida a cobrança de taxa de fruição quando já estipulada multa compensatória, e devendo as benfeitorias úteis e necessárias ser indenizadas ao possuidor de boa-fé."

Dispositivos legais citados
: Código Civil, arts. 1.219 e 884; Lei nº 6.766/79, art. 34; Código de Processo Civil, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1300418/SC; STJ, AgInt no AREsp 1247150/SP; STJ, REsp 1191862/PR; TJ-SP, AC 1008084-64.2018.8.26.0576.

Em seguida, a parte ora embargante
BURITI IMÓVEIS LTDA
interpôs embargos de declaração no Id
26414679
.

O embargante busca a correção de suposta omissão e obscuridade no julgado, especialmente quanto à possibilidade de cumulação da cláusula penal e da taxa de fruição, apontando ainda afronta ao art. 402 do Código Civil e postulando o prequestionamento de dispositivos legais.

Pontos principais das razões
:

Suposta omissão quanto à possibilidade de cumulação da multa compensatória e da taxa de fruição;

Suposta obscuridade na aplicação do Tema 970/STJ;

Alegação de violação ao art. 402 do Código Civil;

Pedido de prequestionamento dos dispositivos legais.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos Embargos de Declaração.

Analisando os argumentos da parte Embargante, vejo que não merecem ser acolhidos, pois inexistem na decisão combatida omissões, obscuridades e/ou contradições os pontos invocados na presente peça processual foram invocados, tendo esta relatora decidido pelo desprovimento do recurso, o que foi decidido de forma clara.

A parte recorrente demonstrou nitidamente o seu inconformismo quanto ao decidido na monocrática. De toda sorte, os aclaratórios não se prestam a rediscutir questão já decidida, visto que estão condicionados à existência dos requisitos legais supracitados, que não restaram configurados na decisão atacada.

No caso concreto, os embargos de declaração têm nítido caráter de rediscussão da matéria. Observa-se que no decisum guerreado não há omissão/contradição/erro material como alegado pelo Embargante.

Vejamos o trecho da decisão embargada que aborda as questões ventiladas pelo embargante:

(...)

DA TAXA DE FRUIÇÃO

No tocante à taxa de fruição, esta diz respeito à indenização pelo uso do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda.

O contrato firmado pelas partes prevê multa compensatória em valor correspondente a 2% (dois por cento) do valor atualizado do contrato, a título de indenização por lucros cessantes decorrentes da rescisão e indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado do contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último (Num. 21101422 - Pág. 11).

A sentença recorrida considerou devida, somente, a retenção
de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total das parcelas adimplidas
. Ocorre que a condenação da Apelada à taxa de fruição no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória,
incorre em bis in idem
.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019) (grifo nosso).

Assim, não pode a Autora/Apelante pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Desta forma, pela ratio decidendi do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o tema 970, entendo que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Neste contexto, vejamos precedente da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04)

Logo, havendo multa convencional no sentido de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em posterior cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem.

Dito isso, entendo que a sentença guerreada merece reforma neste ponto.

DA INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Com efeito, nota-se que a parte Ré é possuidora de boa-fé do bem objeto do litígio, realizou benfeitorias úteis/necessárias no imóvel, conforme se verifica da consulta do Google Maps/Street View (
https://www.google.com.br/maps/@-8.0480324,-50.0251583,3a,75y,17.46h,94.66t/data=!3m7!1e1!3m5!1sHDmtZfcmDh3eMBgNWMTfJQ!2e0!6shttps:%2F%2Fstreetviewpixels-pa.googleapis.com%2Fv1%2Fthumbnail%3Fcb_client%3Dmaps_sv.tactile%26w%3D900%26h%3D600%26pitch%3D-4.655359640788674%26panoid%3DHDmtZfcmDh3eMBgNWMTfJQ%26yaw%3D17.464837190042406!7i13312!8i6656?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI1MDMxMi4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D
), o que enseja a devida indenização, nos termos dos arts. 1.219 do Código Civil e 34, da Lei n. 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, vejamos:

CC

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Lei n. 6.766/79

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

De igual forma, prevê o instrumento contratual (id. 21101422 - pág. 12), vejamos:

“CLÁUSULA 17ª: DA RESCISÃO CONTRATUAL DE LOTE/TERRENO COM BENFEITORIAS

SE ESTE CONTRATO FOR RESCINDIDO, POR QUALQUER MOTIVO, E HOUVER BENFEITORIAS NO LOTE/TERRENO, A VENDEDORA PODERÁ, A SEU CRITÉRIO, OPTAR:

A) PELA EXECUÇÃO JUDICIAL DO SALDO DEVEDOR DESTE CONTRATO.

B) PELA RETOMADA DO LOTE/TERRENO.

§ 1º SE A VENDEDORA OPTAR PELA RETOMADA DO LOTE/TERRENO, SERÃO APLICADAS AO COMPRADOR AS MESMAS PENALIDADES PREVISTAS NA CLÁUSULA 16ª E SEUS PARÁGRAFOS
E O COMPRADOR RECEBERÁ INDENIZAÇÃO SOMENTE DAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS, LEVANTADAS DE ACORDO COM AS NORMAS DE CONSTRUÇÃO PREVISTAS NESTE CONTRATO, DA PREFEITURA MUNICPAL E DEMAIS ÓRGÃOS PÚBLICOS COMPETENTES.”

Portanto, diante dos comandos legais supracitados,
é devida a indenização das benfeitorias úteis e necessárias do imóvel em litígio
, com os valores a serem apurados em liquidação.

Não destoa a jurisprudência pátria:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMODATO - RESCISÃO - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - RETENÇÃO - ART. 1.219, DO CC. Para concessão da liminar em reintegração de posse, faz-se necessária a comprovação da posse, do esbulho (e sua data) e da perda da posse. Em contrapartida, dispõe o art. o art. 1.219, do CC que "o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis". Se as provas dos autos apontam para a existência de benfeitorias indenizáveis no imóvel em litígio, além do desenvolvimento de atividade pecuarista por longa data, o caso é de se manter a decisão que indeferiu a liminar de reintegração de posse.

(TJ-MG - AI: 10000212617633001 MG, Relator: Adriano de Mesquita Carneiro, Data de Julgamento: 13/07/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/07/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - LIMINAR - ART. 561 DO CPC/15 - PROVA DO EXERCÍCIO DA POSSE ANTERIOR, DO ESBULHO POSSESSÓRIO POR PARTE DO AGRAVADO E A PERDA SUBSEQUENTE DA POSSE PELO AGRAVANTE - DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS - ART. 1.219 DO CC/02 - IMPOSSIBILIDADE DA OBTENÇÃO DA LIMINAR. 1. Para o deferimento da liminar de reintegração de posse, devem estar comprovados os requisitos legais do art. 561 do NCPC, ou seja, o exercício anterior da posse sobre o imóvel por parte do autor, bem como de prova robusta da existência do esbulho possessório praticado pelo réu, há menos de ano e dia e a perda subsequente da posse pelo autor. 2. Lado outro, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito a indenização das benfeitorias necessárias e úteis, podendo exercer o direito de retenção do imóvel pelo valor das referidas benfeitorias. 3. Assim, mesmo que comprovados os requisitos legais do art. 561 do CPC, o alegado direito de retenção do imóvel, por benfeitorias impede o deferimento da liminar de reintegração de posse, até que seja dirimida a espécie e o valor das benfeitorias realizadas no imóvel. 4. Recurso conhecido e não provido.

(TJ-MG - AI: 10000180088866001 MG, Relator: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 03/10/2018, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/10/2018)

Outrossim, o fato de inexistir provas que a construção foi legalizada pela Apelada perante os órgãos competentes, não pode ser óbice à realização da indenização das benfeitorias pela construtora, sendo imprescindível a verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade consistente na ausência de alvará/licença para construir, a fim de evitar enriquecimento ilícito de quaisquer dos litigantes.

A propósito, o C. STJ:

CIVIL. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ART. 34 DA LEI N. 6.766/1979 - LEI LEHMANN. BENFEITORIAS E ACESSÕES. RESTITUIÇÃO À SITUAÇÃO ORIGINÁRIA. 1. [...] 2. O âmago do art. 34 da Lei Lehmann é evitar o enriquecimento ilícito de quaisquer das partes, promovendo a restituição à situação originária. Assim, embora o dispositivo faça menção apenas a benfeitorias, parece claro que abarca também acessões. 3. A ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto. É temerário reconhecer - de forma categórica - que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas. A licença para construir é requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano. 4. Conforme a mais abalizada doutrina, construções realizadas sem licença da municipalidade estão em desacordo com a lei e, assim, sujeitas a sanções administrativas, as quais não podem ser imputadas ao promitente vendedor, porquanto a posse e o direito de construir haviam sido transmitidos ao promitente comprador. 5. No caso concreto, é imprescindível a verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade - consistente na ausência de alvará/licença da prefeitura para construir -, de modo a realizar a restituição das partes à situação anterior e evitar enriquecimento ilícito de quaisquer dos litigantes. 6. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp 1191862/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe 22/05/2014.

E os tribunais pátrios:

(...) APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLÊNCIA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. CERCEAMENTO DE DEFESA POR NÃO ACAREAÇÃO ENTRE PERITO E ASSISTENTE TÉCNICO EM AUDIÊNCIA. NÃO VERIFICADO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS APURADAS. DIREITO DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS COMPROMITENTES COMPRADORES. BASE DE CÁLCULO DA MULTA CONVENCIONAL ESTIPULADA NO CONTRATO. RESPEITO AO PACTO. IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. I. É tranquilo o entendimento no sentido de que o magistrado pode apreciar os fatos e as provas produzidas nos autos segundo a regra do livre convencimento motivado. Assim, não há se falar que a regra contida no artigo 477, § 2º, do Código de Processo Civil vincula a atividade jurisdicional do magistrado e o obriga a realizar audiência para promover a acareação entre o perito oficial e o assistente técnico sempre que a parte desejar. Na realidade, em decorrência da regra do livre convencimento motivado, a atividade do sentenciante, nesse caso, é pautada pela discricionariedade que ocorrerá de modo fundamentado. II. Diante do inadimplemento culposo dos compromissários compradores, que reconhecem terem pago apenas 6 (seis) das 60 (sessenta) prestações ajustadas, o direito de resolução do contrato é medida que se impõe, resguardado o direito de retenção deste em relação às benfeitorias realizadas. III. Rescindido o contrato de compromisso de compra e venda por culpa dos compromissários compradores, a indenização das benfeitorias levantadas no imóvel, quando há na peça de defesa pedido específico a esse respeito, é devida, ficando apenas condicionada a avaliação judicial. IV. Caso as benfeitorias sejam irregulares perante o ente público municipal, é imprescindível que o laudo pericial esclareça detidamente todas as questões que envolvem a obra, como por exemplo, se é possível a sua regularização parcial ou total, incluindo os custos a serem despendidos, se for o caso, entre outros, a teor do que dispõe o artigo 34 da Lei nº 6.766/79 ( Lei Lehmann). V. A manutenção da base de cálculo do valor da multa convencional, em razão da expressa disposição contratual, atende ao princípio da força obrigatória do pacto (pacta sunt servanda). VI. Entretanto, mister que o valor do pacto acessório seja corrigido monetariamente pelo INPC desde a data em que se considerou rescindido o contrato, bem assim sofra a incidência de juros moratórios no importe de 1% ao mês também a partir do momento em que se considerou rescindido o contrato. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-GO (CPC): 02451243320068090051, Relator: AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO, Data de Julgamento: 12/04/2019, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 12/04/2019)

No mesmo sentido, cito julgado desta Relatora, vejamos:

EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS .

1. Descrição do caso: Trata-se de agravo interno interposto por L.M.S .E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão monocrática que determinou a manutenção dos agravados, NARCISO DA CONCEIÇÃO PEREIRA e MAGILA DO NASCIMENTO PEREIRA, na posse do imóvel até a indenização prévia das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no lote urbano, conforme art. 1 .219 do Código Civil.

2. Questões em discussão: (i) Possibilidade de reintegração de posse do imóvel sem indenização prévia das benfeitorias realizadas; (ii) Alegação de violação à coisa julgada e às cláusulas contratuais por parte da agravante; (iii) Princípios do direito à moradia e da boa-fé objetiva na execução do contrato.

3 . Razões de decidir: A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é firme no sentido de que a indenização das benfeitorias úteis e necessárias realizadas por possuidor de boa-fé é requisito para a reintegração de posse (art. 1.219 do CC e art. 34 da Lei nº 6 .766/79), evitando o enriquecimento sem causa da parte vendedora. No caso, não se verifica violação à coisa julgada, uma vez que a decisão agravada observou o direito dos agravados à indenização por benfeitorias, conforme reconhecido em sentença anterior com trânsito em julgado. Ademais, a agravante não comprovou a inexistência ou irregularidade das benfeitorias de forma suficiente a justificar a reintegração sem indenização prévia.

4 . Dispositivo: Recurso de agravo interno conhecido e desprovido. Mantida a decisão que determina a manutenção dos agravados na posse do imóvel até a efetiva indenização pelas benfeitorias realizadas.

5. Tese de julgamento: Para a reintegração de posse do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, é imprescindível a indenização prévia das benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo possuidor de boa-fé, conforme o art . 1.219 do Código Civil e o art. 34 da Lei nº 6.766/79 .

(TJ-PA - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 08091688920248140000 22531467, Relator.: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 30/09/2024, 1ª Turma de Direito Privado)

(...)

Destarte, conclui-se que a decisão analisou adequadamente as alegações da parte embargante, fundamentando a impossibilidade de cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição, e aplicou corretamente a tese do Tema 970 do STJ. A pretensão da embargante, portanto, é meramente rediscutir o mérito, o que não é cabível na via dos aclaratórios.

Portanto, a decisão monocrática embargada NÃO contém quaisquer dos vícios suscetíveis de serem aclarados via embargos de declaração, já que efetuou o exame dos fatos apresentados e explicou os fundamentos jurídicos da decisão, o que enseja a rejeição do recurso oposto, cuja finalidade nada mais é do que rediscutir a matéria.

No sentido do explanado acima, firme é a jurisprudência dos Tribunais Pátrios, “verbis”:

PROCESSUAL CIVIL – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ACÓRDÃO PROFERIDO NO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – DESMATAMENTO – ÁREA CONSOLIDADA – NÃO COMPROVAÇÃO – OMISSÃO – INEXISTÊNCIA – PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO JULGADO – DECISÃO MANTIDA – REJEIÇÃO. Os embargos de declaração devem ser rejeitados, uma vez ausentes os vícios previstos no artigo 1.022, II e parágrafo único, do Código de Processo Civil de 2.015. Consideram-se incluídos no acórdão os elementos, suscitados pela parte embargante, para fins de prequestionamento, mostrando-se desnecessária a referência expressa a todos os dispositivos legais citados pelas partes.

(TJ-MT 00017841620198110082 MT, Relator: MARCIO VIDAL, Data de Julgamento: 22/08/2022, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 03/09/2022)

Embargos de declaração. Contradição e omissão. Ausência dos vícios suscitados. Razões recursais que se destinam, essencialmente, à rediscussão da matéria já apreciada quando do julgamento da questão de fundo. Efeitos infringentes incabíveis. Embargos rejeitados.

(TJ-SP - EMBDECCV: 21593979520228260000 SP 2159397-95.2022.8.26.0000, Relator: Jose Eduardo Marcondes Machado, Data de Julgamento: 02/09/2022, 10ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 02/09/2022)

Nesse contexto, não havendo qualquer omissão/contradição ou erro material na decisão embargada, o presente recurso deve ser rejeitado.

DO PREQUESTIONAMENTO

O CPC/ 2015 trouxe duas inovações pontuais ao tema, ao tratar, no art. 941, § 3º,
que o voto vencido será necessariamente declarado e considerado parte integrante do acórdão, para todos os fins legais, inclusive de pré-questionamento
, assim como a redação do art. 1.025, caput, ao estatuir considerar-se "(...)
INCLUÍDOS NO ACÓRDÃO OS ELEMENTOS QUE O EMBARGANTE SUSCITOU, PARA FINS DE PRÉ-QUESTIONAMENTO,
ainda que, os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade".

Recentemente, o STJ entendeu restarem prequestionados os fundamentos adotados nas razões de apelação (e desprezados no julgamento do respectivo recurso), desde que, interposto recurso especial, sejam reiterados nas contrarrazões da parte vencedora.

"PROCESSUAL CIVIL. INTERPOSIÇÃO DE RECURSO DE APELAÇÃO COM EXPOSIÇÃO DE MAIS DE UM FUNDAMENTO. PROVIMENTO DA APELAÇÃO COM BASE EM APENAS UM FUNDAMENTO, DEIXANDO-SE DE EXAMINAR OS DEMAIS. REVERSÃO DO ACÓRDÃO DE SEGUNDA INSTÂNCIA EM DECISÃO MONOCRÁTICA NO STJ. AGRAVO REGIMENTAL QUE VENTILA FUNDAMENTOS DESPREZADOS NO JULGAMENTO DA APELAÇÃO. EXISTÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

DIVERGÊNCIA INTERNA NO STJ. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PARCIALMENTE PROVIDOS PARA DAR POR PREQUESTIONADAS QUESTÕES JURÍDICAS REITERADAS NAS CONTRARRAZÕES AO RECURSO ESPECIAL.

I - Cuida-se de embargos de divergência por meio dos quais pretendem os embargantes a uniformização do posicionamento do Superior Tribunal de Justiça no tocante à resposta ao seguinte questionamento: consideram-se prequestionados o(s) fundamento(s) das razões de apelação desprezados no acórdão que deu integral provimento ao recurso?

II - À luz do acórdão da C. Primeira Turma deste Tribunal, o recurso especial não atendeu ao requisito especial do prequestionamento quanto aos temas de (i) não fluência do prazo prescricional na ausência de liquidez do título executivo; (ii) não ocorrência de inércia dos exequentes; e (iii) execução movida por incapaz, contra o qual não corre a prescrição.

III - Lidando com situação jurídica idêntica à dos presentes autos, assentou o acórdão paradigma (EREsp n. 1.144.667/RS), julgado por esta C. Corte Especial em 7/3/2018 e da relatoria do e. Min. Felix Fisher, que "a questão levantada nas instâncias ordinárias, e não examinada, mas cuja pretensão foi acolhida por outro fundamento, deve ser considerada como prequestionada quando trazidas em sede de contrarrazões".

IV - Portanto, existem duas linhas de pensamento em rota de colisão no Superior Tribunal de Justiça, revelando-se de todo pertinente o recurso de embargos de divergência, em ordem a remarcar o entendimento que já havia sido proclamado no julgamento do paradigma invocado. Com efeito, rendendo vênias à C. Primeira Turma, o entendimento correto é o que considera toda a matéria devolvida à segunda instância apreciada quando provido o recurso por apenas um dos fundamentos expostos pela parte, a qual não dispõe de interesse recursal para a oposição de embargos declaratórios.

V - A questão precisa ser analisada sob a perspectiva da sucumbência e da possibilidade de melhora da situação jurídica do recorrente, critérios de identificação do interesse recursal. Não se trata de temática afeta a esta ou aquela legislação processual (CPC/73 ou CPC/15), mas de questão antecedente, verdadeiro fundamento teórico da disciplina recursal. Só quem perde, algo ou tudo, tem interesse em impugnar a decisão, desde que possa obter, pelo recurso, melhora na sua situação jurídica. Precedente: AgInt no REsp n. 1.478.792/PR, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 12/12/2017, DJe 2/2/2018. Doutrina: MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz; MITIDIERO, Daniel. Curso de processo civil: tutela dos direitos mediante procedimento comum. V. 2. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, p. 516; MEDINA, José Miguel Garcia. Direito processual civil moderno. 2 ed. rev., atual e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, p. 1276.

VI - É bastante fácil perceber que os ora embargantes não dispunham, após o julgamento da apelação, de nenhum dos dois requisitos: não eram vencidos (sucumbentes) e não existia perspectiva de melhora na sua situação jurídica. Logo, agiram segundo a ordem e a dogmática jurídicas quando se abstiveram de recorrer.

VII - Tenho por bem compor a divergência entre os acórdãos confrontados adotando o entendimento do acórdão paradigma, segundo o qual se consideram prequestionados os fundamentos adotados nas razões de apelação e desprezados no julgamento do respectivo recurso, desde que, interposto recurso especial, sejam reiterados nas contrarrazões da parte vencedora.

VIII - Embargos de divergência conhecidos e parcialmente providos a fim de dar por prequestionada a matéria relativa à não ocorrência de prescrição em razão da iliquidez do título executivo, cassando o v. acórdão de fls. 293-294, para que seja realizada nova análise do tema prescrição."

(STJ, Embargos de Divergência em Agravo em Recurso Especial n. 227.767-RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Corte Especial, j. 17/06/2020, v.u., grifou-se).

Desta forma, despicienda a interposição de embargos de declaração para prequestionamento da matéria.

DISPOSITIVO

Ante ao exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO aos Embargos de Declaração, rejeitando-os e mantendo integralmente a decisão guerreada.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC.

É o VOTO.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 26/05/2025