Tribunal: TJPA
Processo: 0808028-36.2020.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-05-20

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO DESPROVIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por PAULO PRADO LIMA e IZAURA GUIMARÃES LIMA contra sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse proposta por NOVA CARAJÁS – CONSTRUÇÕES & INCORPORAÇÕES LTDA. A decisão rescindiu o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, determinando a reintegração do imóvel em favor da autora, com restituição parcial dos valores pagos pelos réus, retenção de percentuais a título de despesas e multa contratual, imposição de taxa de fruição e compensação por benfeitorias comprovadas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) reconhecer eventual cerceamento de defesa pela ausência de dilação probatória; (ii) definir a possibilidade de cumulação do pedido de reintegração de posse com a rescisão contratual; (iii) avaliar a legalidade da retenção parcial de valores pagos; (iv) examinar a legitimidade da cobrança de taxa de fruição cumulada com cláusula penal e da indenização por benfeitorias. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O indeferimento da produção de provas, inclusive pericial, não configura cerceamento de defesa quando as provas documentais constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento do julgador, nos termos do art. 370 do CPC e da jurisprudência do STJ. 4. É válida a cláusula resolutória expressa em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sendo desnecessária a prévia manifestação judicial para sua efetivação, desde que haja notificação extrajudicial do devedor, conforme art. 474 do CC e jurisprudência atualizada do STJ. 5. A retenção de 20% dos valores pagos pelo comprador inadimplente está em consonância com os parâmetros fixados pela jurisprudência do STJ, que admite percentuais entre 10% e 25%, observada a razoabilidade e proporcionalidade. 6. É legítima a cobrança da taxa de fruição pelo uso do imóvel após o inadimplemento, desde que não ultrapasse 50% do valor a ser restituído, nos termos do art. 32-A da Lei 6.766/79 e da jurisprudência consolidada do TJPA, como forma de evitar enriquecimento sem causa. 7. A indenização por benfeitorias realizadas no imóvel deve ser reconhecida quando comprovada, devendo ser apurada em fase de liquidação de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O indeferimento da produção de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando as provas documentais são suficientes para o julgamento. 2. A cláusula resolutória expressa autoriza a resolução extrajudicial do contrato mediante notificação do devedor. 3. É válida a retenção de parte dos valores pagos em caso de inadimplemento contratual, dentro dos limites fixados pela jurisprudência. 4. Admite-se a cobrança de taxa de fruição cumulada com cláusula penal, desde que limitada a 50% do valor a ser restituído. 5. O direito à indenização por benfeitorias está condicionado à efetiva comprovação e à apuração em liquidação de sentença. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 370, 474; CPC/2015, arts. 370, 489, § 1º, IV; Lei nº 6.766/1979, arts. 32 e 32-A; Decreto-Lei nº 58/1937, art. 14. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2374903/SP, Rel. Min. Humberto Martins, j. 04.12.2023; STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10.05.2021; STJ, AgInt no REsp 2119402/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 09.09.2024; TJPA, ApCiv 0800547-56.2019.8.14.0040, Rel. Des. Luana Santalices, j. 30.04.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 20 (vinte) de maio de 2025 (Plenário Virtual), por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto do Exmo. Desembargador Relator ALEX PINHEIRO CENTENO. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0808028-36.2020.8.14.0040

APELANTE: PAULO PRADO LIMA, IZAURA GUIMARAES LIMA

APELADO: NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO DESPROVIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por PAULO PRADO LIMA e IZAURA GUIMARÃES LIMA contra sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse proposta por NOVA CARAJÁS – CONSTRUÇÕES & INCORPORAÇÕES LTDA. A decisão rescindiu o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, determinando a reintegração do imóvel em favor da autora, com restituição parcial dos valores pagos pelos réus, retenção de percentuais a título de despesas e multa contratual, imposição de taxa de fruição e compensação por benfeitorias comprovadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) reconhecer eventual cerceamento de defesa pela ausência de dilação probatória; (ii) definir a possibilidade de cumulação do pedido de reintegração de posse com a rescisão contratual; (iii) avaliar a legalidade da retenção parcial de valores pagos; (iv) examinar a legitimidade da cobrança de taxa de fruição cumulada com cláusula penal e da indenização por benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O indeferimento da produção de provas, inclusive pericial, não configura cerceamento de defesa quando as provas documentais constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento do julgador, nos termos do art. 370 do CPC e da jurisprudência do STJ.

4.

É válida a cláusula resolutória expressa em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sendo desnecessária a prévia manifestação judicial para sua efetivação, desde que haja notificação extrajudicial do devedor, conforme art. 474 do CC e jurisprudência atualizada do STJ.

5.

A retenção de 20% dos valores pagos pelo comprador inadimplente está em consonância com os parâmetros fixados pela jurisprudência do STJ, que admite percentuais entre 10% e 25%, observada a razoabilidade e proporcionalidade.

6.

É legítima a cobrança da taxa de fruição pelo uso do imóvel após o inadimplemento, desde que não ultrapasse 50% do valor a ser restituído, nos termos do art. 32-A da Lei 6.766/79 e da jurisprudência consolidada do TJPA, como forma de evitar enriquecimento sem causa.

7.

A indenização por benfeitorias realizadas no imóvel deve ser reconhecida quando comprovada, devendo ser apurada em fase de liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

O indeferimento da produção de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando as provas documentais são suficientes para o julgamento.

2.

A cláusula resolutória expressa autoriza a resolução extrajudicial do contrato mediante notificação do devedor.

3.

É válida a retenção de parte dos valores pagos em caso de inadimplemento contratual, dentro dos limites fixados pela jurisprudência.

4.

Admite-se a cobrança de taxa de fruição cumulada com cláusula penal, desde que limitada a 50% do valor a ser restituído.

5.

O direito à indenização por benfeitorias está condicionado à efetiva comprovação e à apuração em liquidação de sentença.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 370, 474; CPC/2015, arts. 370, 489, § 1º, IV; Lei nº 6.766/1979, arts. 32 e 32-A; Decreto-Lei nº 58/1937, art. 14.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2374903/SP, Rel. Min. Humberto Martins, j. 04.12.2023; STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10.05.2021; STJ, AgInt no REsp 2119402/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, j. 09.09.2024; TJPA, ApCiv 0800547-56.2019.8.14.0040, Rel. Des. Luana Santalices, j. 30.04.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado

do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 20 (vinte) de maio de 2025 (Plenário Virtual)
, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, nos termos do voto do
Exmo. Desembargador Relator ALEX PINHEIRO CENTENO
.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por PAULO PRADO LIMA e IZAURA GUIMARÃES LIMA contra a sentença proferida no ID n.º 7128101, prolatada pela MM. Juíza de Direito da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas, que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, proposta por NOVA CARAJÁS – CONSTRUÇÕES & INCORPORAÇÕES LTDA, decretando a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, determinando a reintegração de posse do lote objeto do negócio jurídico em favor da autora, bem como a restituição parcial dos valores pagos pelos réus, com a retenção de percentuais a título de despesas e multa contratual, condenando-os ainda ao pagamento de taxa de fruição e à compensação pelas benfeitorias efetivamente comprovadas. A verba honorária foi fixada em 10% sobre o valor atualizado da causa, sendo os réus beneficiários da gratuidade da justiça.

Em suas razões recursais (ID n.º 7128104), os apelantes alegam, em síntese: (i) cerceamento de defesa, por ausência de dilação probatória e julgamento antecipado sem a designação de audiência de instrução e julgamento; (ii) afronta aos princípios do contraditório e da ampla defesa, com violação ao art. 373, II, do CPC; (iii) ocorrência de decisão surpresa; (iv) omissão quanto à apreciação das provas de precariedade econômica, desemprego e hipossuficiência dos réus; (v) necessidade de reequilíbrio contratual em virtude da onerosidade excessiva e da aplicação de juros abusivos no contrato de adesão; (vi) reforma da sentença para anular o julgamento antecipado e possibilitar a produção de provas, subsidiariamente, modificação das condições da rescisão contratual com ampliação da restituição e reconhecimento das benfeitorias edificadas.

Em contrarrazões colacionadas ao ID n.º 7128115, a parte apelada sustenta: (i) ausência de nulidade na sentença e regularidade do julgamento antecipado diante da suficiência da prova documental; (ii) inadimplemento incontroverso dos apelantes; (iii) validade da cláusula resolutória expressa; (iv) aplicação do princípio pacta sunt servanda; (v) inexistência de direito subjetivo à produção de prova e validade dos encargos contratuais estipulados; (vi) requerimento de improvimento do recurso com a manutenção integral da sentença de primeiro grau.

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelos apelantes, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.

DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

Entende-se que
andou bem o Magistrado em indeferir a prova pericial
.
Neste ponto, deve-se recordar que o
Magistrado é o destinatário final da prova, com esteio no art. 370 e 489, §1º, IV do CPC
. Logo,
não é obrigado a determinar a realização de todas as provas requestadas pela apelante, sobretudo quando houver fundamentos suficientes para o
decisum
. Esse entendimento também cabe quando a prova indeferida é a prova pericial, conforme entendimento do E. STJ, senão vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CERCEAMENTO DE DEFESA PELO INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. NÃO OCORRÊNCIA. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO DO JUIZ. PRECEDENTES.
SÚMULA 83/STJ. REFORMA DO ACÓRDÃO QUE DEMANDA REEXAME DE PROVAS. ÓBICE DA SÚMULA N. 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO.
1. Na forma da jurisprudência desta Corte, cabe ao juiz decidir sobre a produção de provas necessárias, ou indeferir aquelas que tenha como inúteis ou protelatórias, não implicando cerceamento de defesa o indeferimento da dilação probatória, notadamente quando as provas já apresentadas pelas partes sejam suficientes para a resolução da controvérsia.
2. Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide na hipótese a Súmula n. 83/STJ, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional.Precedentes. 3. A reforma das conclusões a que chegou a instância de origem acerca da desnecessidade de produção de prova pericial demandaria nova incursão no conjunto fático-probatório, esbarrando no óbice da Súmula n. 7/STJ. 4. A incidência da Súmula n. 7/STJ impossibilita o conhecimento do recurso especial por ambas as alíneas do permissivo constitucional, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão recorrido e os arestos paradigmas, uma vez que as suas conclusões díspares ocorreram não em virtude de entendimentos diversos sobre uma mesma questão legal, mas sim de fundamentações baseadas em fatos, provas e circunstâncias específicas de cada processo.Precedentes Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2374903 SP 2023/0181286-7, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 04/12/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/12/2023) (grifos nossos).

Portanto, as provas nas fornecidas nos autos foram suficientes para o Magistrado de 1º Grau auferir da regularidade de cobrança,
razão pela qual rejeito a preliminar arguida.

DA PRELIMINAR DE IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE

A sentença recorrida foi clara ao afastar a preliminar de ausência de interesse processual quanto à cumulação da reintegração de posse com a rescisão contratual, fundamentando a validade da cláusula resolutória expressa com base no art. 32 da Lei n.º 6.766/1979 e no art. 14 do Decreto-Lei n.º 58/1937, os quais preveem a possibilidade de resolução de pleno direito nas hipóteses de inadimplemento prolongado do compromissário comprador.

Recorde-se que, recentemente, o Egrégio STJ se debruçou sobre o tema, em ação análoga – extinção do processo sem resolução do mérito, em caso de promitente vendedor que ingressou com demanda possessória diretamente, sem pedido pretérito de rescisão contratual pretérito.

A Corte Cidadão entendeu que a demanda envolve a interpretação do art. 474 do Código Civil, qual seja:
“a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”.

A cláusula resolutiva expressa constitui-se uma cláusula efetiva e expressamente estipulada pelas partes, seja no momento da celebração do negócio jurídico, ou em oportunidade posterior, sempre antes da verificação da situação de inadimplência nela prevista, que constitui o suporte fático para a resolução do ajuste firmado.

Por meio dessa estipulação contratual, as partes indicam as obrigações que lhes são fundamentais, e, portanto, as consequências do inadimplemento.

Nestes casos, o efeito resolutório da relação negocial substituirá independentemente de manifestação judicial.
Não se trata de extinção automática, mas de opção entre a execução da prestação e a resolução do ajuste, conforme a previsão expressa.

Na cláusula resolutiva tácita, por sua vez, as partes não estipulam mediante cláusula expressa de rompimento do vínculo negocial, deixando esta averiguação para momento posterior à contratualidade encetada – neste caso, imprescindível ingressar em Juízo para obter a rescisão da avença.

Pois bem, no REsp
nº
1.789.863/MS, o Ministro MARCO BUZZI, relator, entendeu
que há uma vasta jurisprudência pretérita do STJ no sentido de ser imprescindível a manifestação judicial para rescisão do compromisso de compra e venda, ainda que existente cláusula resolutória expressa. Todavia, ponderou:

“Entende-se, todavia, que casos como o presente reclamam
solução distinta, mais condizente com as expectativas da sociedade hodierna
, voltadas à
mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares
, com foco na desjudicialização, simplificação de formas e ritos e, portanto, na primazia da autonomia privada.

É bom lembrar, a título de exemplo, que no âmbito do Direito Processual Civil, verificam-se expressivos avanços nesse sentido. O Código de Processo Civil de 2015 bem reflete as pretensões sociais a esse respeito quando admite a possibilidade das partes estipularem, em convenção, mudanças no procedimento outrora cogente, a fim de ajustá-lo às especificidades da causa, no que se incluem ônus, poderes, faculdades e deveres processuais (art. 190 do CPC/2015). No tocante à matéria ora em exame, a mudança de entendimento que se pretende não encerra posicionamento
contra legem
. Sequer é, pois, de ordem legislativa, visto que, como já dito, a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente, mas pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador poder purgar sua mora. Não se pode olvidar que o negócio jurídico de compromisso de compra e venda possui contornos genuinamente brasileiros, com variações relevantes conforme a vontade das partes, tendo se adaptado – o contrato, em si – cada vez mais às necessidades dos cidadãos e do mercado. A despeito disso, inúmeras são as discussões acerca do referido ajuste, sendo que dentre as mais importantes pode-se destacar a que é tema do debate nesses autos, qual seja, a viabilidade de se permitir ao promitente vendedor, com base em cláusula resolutiva expressa, que resolva o compromisso de compra e venda extrajudicialmente na hipótese de inadimplemento do pagamento do preço pelo compromissário comprador.

[...]

Aqui, cabe frisar que, em análise profunda aos precedentes jurisprudenciais do STJ acerca da matéria ora em foco, a discussão não perpassou pelas diferenciações existentes entre esses regimes jurídicos frente às diversas naturezas jurídicas dos objetos prometidos à venda [...] limitou-se, em larga medida, à frequente confusão, inclusive existente na doutrina, no tocante à interpelação para a constituição em mora do devedor e para a conversão da mora em inadimplemento absoluto, fosse o compromisso de compra e venda registrado ou não junto ao Cartório e, de modo absolutamente preponderante, a verificação,
in concreto
, acerca da existência de razão plausível para o desfazimento do contrato entabulado – ainda que cumpridos os requisitos para a resolução mediante notificação da mora via interpelação extrajudicial – quando o promitente comprador tivesse defesas para apresentar, tais como inexistência de mora ou adimplemento substancial.
Depreende-se do exame que a construção jurisprudencial empreendida fora firmada em virtude das especificidades dos casos concretos que aportavam a esta Corte Superior e não na interpretação fidedigna e razoável da lei, a qual, frise-se, jamais determinou, na hipótese de existir cláusula resolutória expressa, a necessidade de ajuizamento de demanda judicial para a resolução do contrato, mas apenas a interpelação para constituir em mora o devedor.
E desde os precedentes iniciais acerca da questão, a jurisprudência fora sendo consolidada sem um exame aprofundado quanto à matéria ou o necessário
distinguishing
entre os casos, tendo evoluído de maneira contínua e uniforme, embora embasada nas particularidades daqueles recursos que aportaram a esta Corte, limitando-se o STJ a reproduzir o entendimento então formado.

[...] A eventual necessidade do interessado recorrer ao Poder Judiciário para pedir a restituição da prestação já cumprida, ou devolução da coisa entregue, ou perdas e danos, não tem efeito desconstitutivo do contrato, mas meramente declaratório de relação evidentemente já extinta por força da própria convenção das partes.

Isso porque, cumprida a necessidade de comprovação da mora e comunicado o devedor acerca da intenção da parte prejudicada de não mais prosseguir com a avença ultrapassado o prazo para a purgação da mora, o contrato se resolve de pleno direito, sem interferência judicial. Essa resolução, como já mencionado, dá-se de modo automático, pelo só fato do inadimplemento do promitente comprador, independentemente de qualquer outra providência
(grifos nossos).

No presente feito, é assente que se trata de um contrato que contém cláusula resolutiva expressa e que a apelante notificou devidamente o apelado para pagamento no prazo de 15 dias. Assim, atendeu-se à determinação de notificação prévia, uma vez que se trata de natureza
ex persona
. Desnecessária, portanto, manifestação judicial prévia para fins de rescisão contratual, na esteira do art. 474 do Código Civil. Assim, atendidos os requisitos do entendimento mais atual do STJ.

Rejeito a preliminar arguida.

Passa-se ao exame do mérito.

DO MÉRITO

No mérito, restou demonstrado nos autos, por meio de documentação inequívoca, o inadimplemento contratual desde setembro de 2014, sem que houvesse qualquer purgação da mora, mesmo após notificação extrajudicial.

Em resposta, os apelantes apenas tentaram justificar a inadimplência por dificuldades financeiras e desproporcionalidade das prestações, sem impugnação específica ao vínculo contratual ou propositura de reconvenção revisional. Logo, não há fundamento para a reforma da decisão exarada pelo Juízo
a quo
.

Observe-se que, quanto à retenção (20%),
entende-se que o valor está dentro do percentual de flutuação admitido pelo E. STJ nos casos de
rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador
, senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021) (grifos nossos).

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3.
Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga
. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) (grifos nossos).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.
3. Na hipótese, a modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno não provido”. (STJ - AgInt no AREsp: 1673120 ES 2020/0050419-0, Data de Julgamento: 20/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2022) (grifos nossos).

No que tange à taxa de fruição, entendo que
não há que se falar em ilicitude ou
bis in idem
na cumulação da cláusula penal com a indenização pela fruição do imóvel.

O art. 32-A da Lei nº 6.766/79, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, estabelece expressamente a possibilidade de retenção, pelo promitente vendedor, dos valores correspondentes à fruição do imóvel, limitando-a a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato:

“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente (...) poderão ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I – os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato [...]”.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também é pacífica quanto à legitimidade da cobrança de taxa de fruição em conjunto com cláusula penal, desde que haja previsão contratual e os valores se mostrem proporcionais:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
2. ‘É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. Incidência da Súmula 83/STJ’ (AgInt no REsp n. 2.063 .082/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024)
3. Agravo interno a que se nega provimento (STJ - AgInt no REsp: 2119402 SP 2024/0017787-7, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 09/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2024) (grifos nossos).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.
CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.
1. Configuram-se inovação recursal e, por conseguinte, preclusão consumativa as alegações não deduzidas nas contrarrazões ao recurso especial, mas apenas em agravo interno.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel
, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel. Precedentes. Agravo interno improvido (STJ - AgInt no REsp: 1988300 RS 2022/0056772-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 16/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/10/2023) (grifos nossos).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE.
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE.
NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1 .723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento (STJ - AgInt no REsp: 2063082 SP 2023/0098987-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024) (grifos nossos).

Todavia,
entendo legítima a limitação da taxa de fruição
, de forma a impedir o enriquecimento ilícito, na esteira do que tem decidido ambas as Turmas de Direito Privado desta Egrégia Corte:

APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
LIMITAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO – POSSIBILIDADE
– MANUTENÇÃO DA SENTENÇA EM TODOS OS SEUS TERMOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1-A indenização pela fruição da coisa prescinde, até mesmo, de cláusula contratual que a preveja, em razão, como já ressaltado, da adoção do princípio que veda o enriquecimento ilícito, devendo, para tanto, ser mantida a sentença neste ponto. 2-Outrossim, a limitação do valor total a ser contabilizado à título de taxa de fruição a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria. 3-Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Belém, datado e assinado digitalmente. LUANA DE NAZARETH A. H . SANTALICES. Desembargadora-Relatora (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08005475620198140040 19465540, Relator.: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES, Data de Julgamento: 30/04/2024, 2ª Turma de Direito Privado) (grifos nossos).

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO. INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR CARACTERIZADO. RESCISÃO DO CONTRATO DETERMINADA NA SENTENÇA RECORRIDA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DECORRÊNCIA LÓGICA. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA. DIREITO À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

1.A Reintegração de posse é decorrência lógica da rescisão contratual, em razão do inadimplemento do contrato por parte do réu.

2. No caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel ter sido rescindido por culpa do promitente comprador, a restituição das parcelas se dará de forma parcial e não integral, consoante dispõe a Súmula 543 do STJ.

3. Possibilidade de indenização das benfeitorias, deve ser apurada em sede de liquidação de sentença, assim como a sua regularidade contratual, a fim de que seja procedida a eventual e devida indenização e, após, a reintegração na posse ao autor da ação.

4. A limitação do valor total a ser contabilizado a título de taxa fruição a 50% (cinquenta por cento), do montante a ser restituído em relação às parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria.

5. Apelação conhecida e parcialmente provida para que a reintegração de posse ocorra após o trânsito em julgado e compensação de valores devidos ao promitente comprador (0803000-24.2019.8.14.0040 – rel. MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO - 1ª Turma de Direito Privado, 03/10/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ADESÃO. TERRENO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE POSSE.
TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO A 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE
. LEI 13.786/18. INAPLICABILIDADE. CONTRATO FIRMADO ANTERIOR A SUA VIGÊNCIA. PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE. ATO JURÍDICO PERFEITO. PRECEDENTES STJ. REsp: 1987597 SP. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE.

1. Pretende o recorrente a reforma da sentença, no sentido de excluir a limitação de 50% da condenação do pagamento da taxa de fruição pela ocupação do imóvel, mantendo-a nos termos estipulados no pacto firmado entre as partes, o que segundo o autor, consta o percentual de 0.5% sem limitações de valor, a contar a partir da data de ocupação do terreno.

2. A principal alegação recursal reside no argumento de que a Lei 6.766/79, após alteração dada pela Lei 13.786/18, reconheceu a validade da aplicação da taxa de fruição, sem limitação de valores pagos pela adquirente e, limitando a cobrança a até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contado a partir da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador, podendo, inclusive, a adquirente ter débito em relação à fruição.

3. Os percentuais de restituição previstos no artigo 67-A da Lei nº 4591/1964, instituídos pela Lei nº 13.786/18, não se aplicam a contratos de venda e compra de bens imóveis firmados a publicação da lei nova, sob pena de violação do princípio da irretroatividade. Assim, no âmbito contratual, os vínculos e seus efeitos jurídicos regem-se pela lei vigente ao tempo em que se celebraram, sendo certo que no caso sub judice o contrato foi celebrado em 13 de setembro de 2009.

4. Recurso conhecido e desprovido. À unanimidade.
(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0800551-93.2019.8.14.0040, Relator: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 28/03/2023, 2ª Turma de Direito Privado).

Por fim, também é de se
reconhecer que a indenização por benfeitorias foi corretamente assegurada em sentença
, condicionada à devida comprovação e liquidação posterior, o que afasta a alegação de enriquecimento sem causa.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao presente Recurso de Apelação,
para manter, na íntegra, a decisão exarada pelo Juízo de 1º Grau.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 27/05/2025