Tribunal: TJPA
Processo: 0008254-79.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-10-14

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE RETENÇÃO POR ACESSÕES. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME Trata-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel movida pela promitente vendedora (L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.) em face do promitente comprador (ERISVAN BRITO LIMA). A sentença declarou o contrato rescindido por inadimplência do comprador, reintegrou a posse à vendedora, determinou a restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador e o condenou ao pagamento de taxa de fruição, garantindo-lhe indenização por benfeitorias/acessões. O comprador apelou, arguindo cerceamento de defesa, impossibilidade de cumulação da cláusula penal com taxa de fruição e o direito de retenção do imóvel. A vendedora apelou, alegando julgamento ultra petita quanto às acessões e requerendo a alteração do termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos para a data do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) saber se o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa; (ii) saber se a condenação à indenização por acessões, quando o pedido se referia a benfeitorias, constitui julgamento ultra petita; (iii) saber se é possível a cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição em caso de rescisão por culpa do comprador; (iv) saber se o promitente comprador tem direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização pela acessão construída; e (v) saber se o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador deve ser a citação ou o trânsito em julgado da decisão. III. RAZÕES DE DECIDIR Não há cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide quando a inadimplência do comprador é incontroversa e a apuração do valor da indenização pela acessão pode ser corretamente realizada em fase de liquidação de sentença. A condenação à indenização por acessão (construção de uma casa) não configura julgamento ultra petita, mesmo que o réu tenha utilizado o termo "benfeitoria", pois o juiz deve aplicar o direito aos fatos apresentados (princípio da mihi factum, dabo tibi jus), além de visar a vedação ao enriquecimento sem causa. É indevida a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, pois ambas possuem natureza indenizatória e visam recompor as perdas do vendedor pelo desfazimento do contrato, configurando bis in idem, conforme a ratio decidendi do Tema 970 do STJ. O possuidor de boa-fé tem direito de retenção do imóvel pelas acessões nele erguidas, aplicando-se por analogia o art. 1.219 do Código Civil, de modo que a reintegração de posse em favor do vendedor fica condicionada à prévia indenização, admitida a compensação de valores. Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplência do comprador, os juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação, uma vez que não há mora anterior da vendedora. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos conhecidos e parcialmente providos. Tese de julgamento: “1. A cláusula penal compensatória, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, não pode ser cumulada com a taxa de fruição, por configurar bis in idem. 2. O promitente comprador, possuidor de boa-fé, tem direito de retenção do imóvel até a efetiva indenização pelas acessões úteis e necessárias nele erguidas, aplicando-se por analogia o art. 1.219 do Código Civil. 3. Na rescisão de compromisso de compra e venda por iniciativa ou culpa do comprador, os juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” ________________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884, 1.219 e 1.255; Lei nº 6.766/1979, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970 (REsp nº 1.635.428/SC); STJ, Tema 1002 (REsp nº 1.740.911/DF). ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 7ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento aos recursos, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0008254-79.2017.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ERISVAN BRITO LIMA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE RETENÇÃO POR ACESSÕES. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel movida pela promitente vendedora (L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.) em face do promitente comprador (ERISVAN BRITO LIMA). A sentença declarou o contrato rescindido por inadimplência do comprador, reintegrou a posse à vendedora, determinou a restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador e o condenou ao pagamento de taxa de fruição, garantindo-lhe indenização por benfeitorias/acessões. O comprador apelou, arguindo cerceamento de defesa, impossibilidade de cumulação da cláusula penal com taxa de fruição e o direito de retenção do imóvel. A vendedora apelou, alegando julgamento
ultra petita
quanto às acessões e requerendo a alteração do termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos para a data do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) saber se o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa; (ii) saber se a condenação à indenização por acessões, quando o pedido se referia a benfeitorias, constitui julgamento
ultra petita
; (iii) saber se é possível a cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição em caso de rescisão por culpa do comprador; (iv) saber se o promitente comprador tem direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização pela acessão construída; e (v) saber se o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador deve ser a citação ou o trânsito em julgado da decisão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Não há cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide quando a inadimplência do comprador é incontroversa e a apuração do valor da indenização pela acessão pode ser corretamente realizada em fase de liquidação de sentença.

A condenação à indenização por acessão (construção de uma casa) não configura julgamento
ultra petita
, mesmo que o réu tenha utilizado o termo "benfeitoria", pois o juiz deve aplicar o direito aos fatos apresentados (princípio
da mihi factum, dabo tibi jus
), além de visar a vedação ao enriquecimento sem causa.

É indevida a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, pois ambas possuem natureza indenizatória e visam recompor as perdas do vendedor pelo desfazimento do contrato, configurando
bis in idem
, conforme a
ratio decidendi
do Tema 970 do STJ.

O possuidor de boa-fé tem direito de retenção do imóvel pelas acessões nele erguidas, aplicando-se por analogia o art. 1.219 do Código Civil, de modo que a reintegração de posse em favor do vendedor fica condicionada à prévia indenização, admitida a compensação de valores.

Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplência do comprador, os juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação, uma vez que não há mora anterior da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos conhecidos e parcialmente providos.

Tese de julgamento: “1. A cláusula penal compensatória, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, não pode ser cumulada com a taxa de fruição, por configurar
bis in idem
. 2. O promitente comprador, possuidor de boa-fé, tem direito de retenção do imóvel até a efetiva indenização pelas acessões úteis e necessárias nele erguidas, aplicando-se por analogia o art. 1.219 do Código Civil. 3. Na rescisão de compromisso de compra e venda por iniciativa ou culpa do comprador, os juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

________________________

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 884, 1.219 e 1.255; Lei nº 6.766/1979, art. 34.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 970 (REsp nº 1.635.428/SC); STJ, Tema 1002 (REsp nº 1.740.911/DF).

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 7ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar parcial provimento aos recursos, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: 3ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0008254-79.2017.8.14.0040

APELANTE/APELADA: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO/APELANTE: ERISVAN BRITO LIMA

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e por
ERISVAN BRITO LIMA
contra a r. sentença (Id. 21547238) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA.

Breve retrospecto.

Cuidam os autos de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse com pedido liminar e perdas e danos movida por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
em face de
ERISVAN BRITO LIMA
, tendo por objeto o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel acostado com a inicial.

Alega a autora, em suma, que as partes firmaram contrato de Compromisso de Compra e Venda do imóvel situado na Rua P-8, Qd. 260, Lt. 31, Residencial Cidade Jardim, Parauapebas, Pará, com área de 200 m2; que a adquirente se comprometeu a pagar o valor de R$ 37.549,26 que seria dividido em 171 parcelas mensais e reajustáveis de R$ 219,06, acrescidas de juros e correção monetária anual de acordo com o IGP-M/FGV.

Aduz a autora que o requerido deixou de quitar as parcelas, mesmo tendo renegociado o débito por meio de aditivos contratuais, a partir do ano 2016, e mesmo após ser notificada para pagar o débito permaneceu inerte, o que ocasionou a resolução do contrato por dissolução.

Juntaram documentos com a inicial hábeis ao processamento da ação.

Designada audiência, as partes compareceram, mas não transigiram. iniciando o prazo para o requerido apresentar contestação, o que foi feito com a juntada de defesa no id n. 2687438.

Em seguida, houve sentença de extinção sem resolução do mérito (id n. 2687441). A autora apresentou apelação com o envio dos autos ao Tribunal de Justiça, a sentença foi anulada, por meio de decisão de lavra desta relatora, sendo assim ementada:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DA RESCISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA PARTE AUTORA PARA EMENDAR A INICIAL. VIOLAÇÃO DA REGRA CONTIDA NO ARTIGO 321 DO NCPC. ANULAÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

-Tratando-se de inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda,

é imprescindível prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa.

- Por outro lado, o indeferimento da inicial não foi antecedido de intimação do autor para a sua emenda, impondo-se a anulação da sentença, por error in procedendo, de modo que o feito retorne ao Juízo de origem para seu regular processamento.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

Certidão de trânsito em julgado no id. 3397322, com baixa à origem.

Apresentada a emenda a inicial, o requerido foi citado e apresentou contestação de id n. 21547222. Alegou em preliminar a carência de ação por falta de interesse de agir e no mérito alegou a nulidade das cláusulas contratuais, afirmando ainda que no local foi construída uma benfeitoria (casa onde reside). Requereu, ao final, a improcedência do pedido ou, caso procedente, a devolução de valores pagos e a indenização pelas benfeitorias.

Réplica à contestação apresentada.

Sobreveio a sentença ora recorrida (id. 21547238), lavrada nos seguintes termos:

(...) Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pago pela promissária compradora, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, devendo a promissária vendedora restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos;

d) CONDENAR a parte requerida a pagar taxa de ocupação (fruição) e uso do imóvel, no importe de 0,25% incidente sobre o valor total da compra e venda corrigido monetariamente, por mês, a título de aluguel, contados da inadimplência, não podendo, conduto, haver saldo negativo depois da devida compensação com o que tiver a receber;

e) A requerente deverá indenizar o requerido das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), que devem ser comprovados nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir ao requerido, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79;

f) Condeno o requerido ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

Sentença registrada. Publique-se. Intimem-se.

Transitada em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se.

Parauapebas, data do sistema.

Juíza de Direito titular da 3ª Vara Cível e Empresarial

JULIANA LIMA SOUTO AUGUSTO

Juíza de Direito

Inconformadas, ambas as partes apelaram.

O
Réu
,
ERISVAN BRITO LIMA
, em suas razões (Id. 21547239), argui, em preliminar, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da lide sem a produção de prova pericial contábil, essencial para demonstrar a abusividade dos encargos contratuais. No mérito, alega a impossibilidade de rescisão contratual por se tratar de contrato cativo e por inadimplemento parcial justificado pela onerosidade excessiva. Sustenta seu direito de retenção do imóvel até a efetiva indenização pela casa que nele construiu e a ilegalidade da cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição, por configurar
bis in idem
. Requer a anulação ou a reforma da sentença.

A autora,
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, em seu recurso (Id. 21547240), sustenta que a condenação à indenização por "acessões" configura decisão
ultra petita
, pois o pedido do réu se limitava a "benfeitorias". Aduz que a indenização é indevida por falta de comprovação da regularidade da obra. Requer, ainda, a reforma do termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos, para que incidam a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme tese fixada pelo STJ.

Contrarrazões apresentadas pela Autora (Id. 21547247), pugnando pelo desprovimento do recurso do Réu.

Em análise preliminar dos autos neste 2º Grau, proferi despacho (Id. 23801499), verificando que o objeto do contrato é um loteamento regulado pela Lei nº 6.766/1979. Apontei que os arts. 37 e 39 da referida lei vedam a venda de parcela de loteamento não registrado e declaram nula a cláusula de rescisão por inadimplemento quando o loteamento não estiver regularmente inscrito. Desta forma, intimei a Autora/Apelante 1 para, no prazo de 30 dias, comprovar a regularidade registral do empreendimento, sob pena de inaplicabilidade da referida lei em seu favor.

Petitório no id. 24883286, em que a Autora anexa aos autos o Decreto que aprovou o loteamento “Residencial Cidade Jardim V”, bem como a alteração do referido Decreto e a Certidão de matrícula nº 19.174 do Cartório de Registro de Imóveis de Parauapebas/PA (ids. 24883288 e 24883289).

É o relatório.

VOTO

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Os recursos são próprios e tempestivos. O preparo do recurso da Autora foi comprovado (ids. 21547241 a 21547243). Quanto ao Réu, mantenho os benefícios da justiça gratuita já deferidos no primeiro grau. Assim,
conheço
de ambos os apelos.

DA RELAÇÃO DE CONSUMO

Prima facie
,

no caso dos autos, verifico que a relação jurídica estabelecida entre as partes está submetida às disposições do Código de Defesa do Consumidor, nos termos do artigo 1º da referida legislação e da Súmula 297 do STJ.

Ademais, considerando que o contrato foi celebrado em 11/10/2011 (contrato no id. 2687433, p. 13-24, e termo aditivo nos ids. 2687433, p. 25, e 2687434, p. 1), antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, inaplicáveis as disposições da referida norma sobre a devolução de valores e retenções, conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1816960/RJ).

DO CERCEAMENTO DE DEFESA

O Requerido, em seu apelo, sustenta a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, argumentando que o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, do CPC) foi inadequado, pois havia necessidade de dilação probatória para comprovar a onerosidade excessiva do contrato e a existência e valor da acessão (edificação de sua residência) no lote.

A tese não merece prosperar.

O artigo 355, I, do Código de Processo Civil autoriza o juiz a julgar antecipadamente o mérito quando a questão for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir outras provas. No caso em tela,
o ponto central da ação de rescisão é a
inadimplência
do promitente comprador, fato que é
incontroverso
, pois admitido pelo próprio réu/apelante em suas manifestações, que o justifica em razão de dificuldades financeiras e supostas abusividades contratuais
.

A rescisão do contrato é consequência jurídica direta da inadimplência confessa. A discussão aprofundada sobre a abusividade de cláusulas, como juros e correção, demandaria uma Ação Revisional ou a propositura de Reconvenção, o que não ocorreu. O magistrado de origem não está obrigado a transformar uma ação de rescisão por inadimplemento em uma complexa ação revisional de ofício, mormente quando o devedor, ciente de seus direitos, não se utilizou dos instrumentos processuais adequados para tanto.

Quanto à indenização pela acessão (a casa construída), o direito do réu/apelante não foi negado. Pelo contrário, a sentença (id. 21547238) expressamente reconheceu o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), cfe. alínea "e" do dispositivo, determinando, de forma correta, que sua apuração se dê em
fase de liquidação de sentença
, podendo compensar com os valores que a autora terá que restituir ao requerido, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79. Este é o procedimento padrão e adequado, pois a fase de conhecimento serve para declarar o direito, enquanto a fase de liquidação serve para apurar o
quantum debeatur
(o valor devido), o que frequentemente exige prova pericial técnica.

Portanto, não há que se falar em cerceamento de defesa. As questões de fato essenciais para a rescisão estavam documentalmente comprovadas e a apuração dos valores indenizatórios foi corretamente postergada para a fase processual oportuna.

Rejeito, pois, a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa.

DO MÉRITO RECURSAL

Superada a preliminar, passo à análise do mérito de ambos os apelos, que serão analisados de forma conjunta por temas.

DA INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS/ACESSÕES E DO ALEGADO JULGAMENTO
ULTRA PETITA

A Autora/Apelante,
L.M.S.E.
, alega que a sentença foi
ultra petita
ao determinar a indenização por "acessões", uma vez que o pedido do Réu em contestação se limitou a "benfeitorias". O Réu,
ERISVAN LIMA
, por sua vez, defende seu direito à indenização e à retenção do imóvel até o efetivo pagamento.

A alegação de julgamento
ultra petita
não se sustenta. Embora tecnicamente a construção de uma casa em um terreno seja classificada como acessão e não benfeitoria, é cediço que em peças processuais, especialmente em contestações, o uso leigo ou impreciso dos termos não pode prejudicar o direito material da parte.

O juiz, ao analisar o pedido, deve se ater à substância da postulação e aos fatos narrados. O Réu descreveu a construção de sua residência no lote e pediu indenização por ela. Ao sentenciar, a magistrada aplicou corretamente o direito aos fatos (
da mihi factum, dabo tibi jus
), reconhecendo a natureza jurídica da construção como acessão, ainda que tratada como benfeitoria. A menção "(ou acessões)" demonstra o zelo da julgadora em adequar a terminologia jurídica, sem extrapolar os limites do pedido, que era, em essência, o de ser ressarcido pela edificação.

Ademais, a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil) impõe o dever de indenizar a construção realizada de boa-fé, sendo irrelevante a imprecisão terminológica. A posse do Réu, até a rescisão contratual, era justa e de boa-fé. Assim, faz jus à indenização pela acessão erguida, conforme art. 1.255 do Código Civil. Correta, portanto, a sentença neste ponto.

Rejeito, assim, a alegação de julgamento
ultra petita
.

DA CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM CLÁUSULA PENAL

O Réu/Apelante argumenta ser indevida a cumulação da cláusula penal (retenção de 20% dos valores pagos) com a taxa de fruição, por configurar
bis in idem
.

Neste ponto, a razão assiste ao réu/apelante.

No caso
sub examine
, o contrato firmado pelas partes prevê multa compensatória em valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de indenização por lucros cessantes decorrentes da rescisão e indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado do contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão do contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último (Num. 2687433 - Pág. 21).

A sentença condenou o réu ao pagamento de taxa de fruição pelo uso do imóvel (“no importe de 0,25% incidente sobre o valor total da compra e venda corrigido monetariamente”) e, cumulativamente, autorizou a retenção pela autora de 20% (a título de multa compensatória). Embora se refiram a institutos com nomes distintos, ambos possuem uma natureza eminentemente indenizatória, visando a recompor as perdas sofridas pelo vendedor em decorrência do desfazimento do contrato.

Ocorre que a condenação da parte Ré à taxa de fruição no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória,
incorre em
bis in idem
.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019) (grifo nosso).

Embora o Tema 970 trate especificamente da mora do vendedor, sua
ratio decidendi
— o princípio de que não se pode indenizar duas vezes pelo mesmo prejuízo — deve ser aplicada por analogia ao presente caso, que trata da inadimplência do comprador.

Assim, não pode a Autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Permitir a cumulação de ambas as verbas seria impor ao consumidor uma dupla penalidade com o mesmo fundamento, o que é vedado pelo ordenamento jurídico, que preza pelo equilíbrio contratual e pela vedação ao enriquecimento sem causa.

Desta forma, pela
ratio decidendi
do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o Tema 970, verifico que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Neste contexto, vejamos precedente da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA
RATIO DECIDENDI
DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04)

Logo, havendo multa convencional no sentido de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em posterior cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar
bis in idem
.

Nesse sentido, havendo previsão de cláusula penal compensatória, como a fixada na sentença (20% sobre o valor a ser restituído – item “c” do dispositivo), esta já é suficiente para indenizar a vendedora pelos prejuízos decorrentes da rescisão, sendo indevida a cobrança cumulativa da taxa de fruição (item “d”).

Assim, a sentença merece reforma para
afastar a condenação do réu ao pagamento da taxa de fruição
.

DO REQUERIMENTO SUBSIDIÁRIO DO RÉU/APELANTE. DO DIREITO DE RETENÇÃO PELA ACESSÃO.

A sentença, apesar de reconhecer o direito à indenização, foi omissa quanto ao direito de retenção do imóvel pelo Réu até o efetivo pagamento. Este é um dos pontos do apelo do Réu.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado de que o possuidor de boa-fé tem direito de retenção pelas acessões erguidas no imóvel, aplicando-se, por analogia, o disposto no art. 1.219 do Código Civil, que trata das benfeitorias.

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE. DIREITO DE RETENÇÃO POR ACESSÃO E BENFEITORIAS. CONTRATO DE COMODATO MODAL. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VALIDADE. 1. A teor do artigo 1 .219 do Código Civil,
o possuidor de boa-fé tem direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis e, por semelhança, das acessões, sob pena de enriquecimento ilícito, salvo se houver estipulação em contrário
. 2. No caso em apreço, há previsão contratual de que a comodatária abre mão do direito de ressarcimento ou retenção pela acessão e benfeitorias, não tendo as instâncias de cognição plena vislumbrado nenhum vício na vontade apto a afastar as cláusulas contratuais insertas na avença. 3. A atribuição de encargo ao comodatário, consistente na construção de casa de alvenaria, a fim de evitar a "favelização" do local, não desnatura o contrato de comodato modal. 4. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1316895 SP 2011/0301020-4, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 11/06/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/06/2013)

Neste ponto, assiste razão ao réu/apelante.

O promitente comprador, enquanto adimplente com suas obrigações, exerce posse justa e de boa-fé sobre o imóvel. A construção realizada no terreno durante a vigência do contrato configura acessão, à qual se aplica, por analogia, o tratamento dispensado às benfeitorias úteis, conforme o entendimento pacífico da jurisprudência.

Com efeito, nota-se que a parte Ré é possuidora de boa-fé do bem objeto do litígio, realizou benfeitorias úteis/necessárias no imóvel, conforme se verifica no id. 21547228, o que enseja a devida indenização, nos termos dos arts. 1.219 do Código Civil e 34, da Lei n. 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, vejamos:

CC

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Lei n. 6.766/79

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

O artigo 1.219 do Código Civil, como visto, é claro ao garantir ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como o direito de retenção pelo valor destas, entendimento semelhante ao do art. 34 da Lei do Parcelamento do Solo Urbano.

De igual forma, prevê o instrumento contratual (id. 2687433 - pág. 22), vejamos:

“
CLÁUSULA 17ª: DA RESCISÃO CONTRATUAL DE LOTE/TERRENO COM BENFEITORIAS

SE ESTE CONTRATO FOR RESCINDIDO, POR QUALQUER MOTIVO, E HOUVER BENFEITORIAS NO LOTE/TERRENO, A VENDEDORA PODERÁ, A SEU CRITÉRIO, OPTAR PELA RETOMADA DO LOTE/TERRENO, HIPÓTESE EM QUE SERÃO APLICADAS AO COMPRADOR AS MESMAS PENALIDADES PREVISTAS NA CLÁUSULA 16ª E SEUS PARÁGRAFOS E O COMPRADOR RECEBERÁ INDENIZAÇÃO SOMENTE DAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS, LEVANTADAS DE ACORDO COM AS NORMAS DE CONSTRUÇÃO PREVISTAS NESTE CONTRATO, DA PREFEITURA MUNICIPAL E DEMAIS ÓRGÃOS PÚBLICOS COMPETENTES.

§ 1º
- O VALOR DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS SERÁ NEGOCIADO ENTRE AS PARTES. NÃO HAVENDO CONSENSO, SERÁ DEFINIDO DE ACORDO COM O PREÇO MÉDIO DE LAUDOS TÉCNICOS DE AVALIAÇÃO ELABORADOS POR, NO MÍNIMO, 03 (TRÊS) PROFISSIONAIS DA ÁREA (CORRETORES DE IMÓVEIS DEVIDAMENTE CREDENCIADOS OU ENGENHEIROS CIVIS), ESCOLHIDOS DE COMUM ACORDO PELAS PARTES.

§ 2º
- QUEM DER CAUSA À RESCISÃO ARCARÁ COM OS CUSTOS DOS LAUDOS TÉCNICOS E DE AVALIAÇÃO.

§ 3º
- O COMPRADOR SÓ RECEBERÁ O VALOR DA INDENIZAÇÃO APÓS A VENDA DO LOTE/TERRENO E DAS BENFEITORIAS, NAS MESMAS CONDIÇÕES E PRAZO DA NOVA VENDA.

§ 4º
- O RECEBIMENTO DA INDENIZAÇÃO FICARÁ CONDICIONADO À APRESENTAÇÃO PELO COMPRADOR DA QUITAÇÃO DOS SERVIÇOS PRESTADOS PELAS CONCESSIONÁRIAS DE ÁGUA E LUZ, DOS TRIBUTOS MUNICIPAIS, ESTADUAIS, FEDERAIS E TRABALHISTAS DO IMÓVEL E COMPROVANTES DE PAGAMENTO DE TODOS OS MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO UTILIZADOS NA OBRA.

§ 5º
- NÃO SERÃO INDENIZADAS, EM HIPÓTESE ALGUMA, AS BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS.

§ 6º
- PODERÃO AS PARTES OPTAR PELA INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS À VISTA, HIPÓTESE EM QUE NEGOCIARÃO O VALOR A SER INDENIZADO.”

Portanto, diante dos comandos legais supracitados, bem como do contrato firmado entre as partes,
é devida a indenização das benfeitorias úteis e necessárias do imóvel em litígio
, com os valores a serem apurados em liquidação.

Não destoa a jurisprudência pátria:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMODATO - RESCISÃO - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - RETENÇÃO - ART. 1.219, DO CC. Para concessão da liminar em reintegração de posse, faz-se necessária a comprovação da posse, do esbulho (e sua data) e da perda da posse. Em contrapartida, dispõe o art. o art. 1.219, do CC que "o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis". Se as provas dos autos apontam para a existência de benfeitorias indenizáveis no imóvel em litígio, além do desenvolvimento de atividade pecuarista por longa data, o caso é de se manter a decisão que indeferiu a liminar de reintegração de posse.

(TJ-MG - AI: 10000212617633001 MG, Relator: Adriano de Mesquita Carneiro, Data de Julgamento: 13/07/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/07/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - LIMINAR - ART. 561 DO CPC/15 - PROVA DO EXERCÍCIO DA POSSE ANTERIOR, DO ESBULHO POSSESSÓRIO POR PARTE DO AGRAVADO E A PERDA SUBSEQUENTE DA POSSE PELO AGRAVANTE - DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS - ART. 1.219 DO CC/02 - IMPOSSIBILIDADE DA OBTENÇÃO DA LIMINAR. 1. Para o deferimento da liminar de reintegração de posse, devem estar comprovados os requisitos legais do art. 561 do NCPC, ou seja, o exercício anterior da posse sobre o imóvel por parte do autor, bem como de prova robusta da existência do esbulho possessório praticado pelo réu, há menos de ano e dia e a perda subsequente da posse pelo autor. 2. Lado outro, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito a indenização das benfeitorias necessárias e úteis, podendo exercer o direito de retenção do imóvel pelo valor das referidas benfeitorias. 3. Assim, mesmo que comprovados os requisitos legais do art. 561 do CPC, o alegado direito de retenção do imóvel, por benfeitorias impede o deferimento da liminar de reintegração de posse, até que seja dirimida a espécie e o valor das benfeitorias realizadas no imóvel. 4. Recurso conhecido e não provido.

(TJ-MG - AI: 10000180088866001 MG, Relator: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 03/10/2018, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/10/2018)

Outrossim, o fato de inexistir provas de que a construção foi legalizada pela Apelada perante os órgãos competentes, não pode ser óbice à realização da indenização das benfeitorias pela construtora, sendo imprescindível a verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade consistente na ausência de alvará/licença para construir, a fim de evitar enriquecimento ilícito de quaisquer dos litigantes.

A propósito, o C. STJ:

CIVIL. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ART. 34 DA LEI N. 6.766/1979 - LEI LEHMANN. BENFEITORIAS E ACESSÕES. RESTITUIÇÃO À SITUAÇÃO ORIGINÁRIA. 1. [...] 2. O âmago do art. 34 da Lei Lehmann é evitar o enriquecimento ilícito de quaisquer das partes, promovendo a restituição à situação originária. Assim, embora o dispositivo faça menção apenas a benfeitorias, parece claro que abarca também acessões. 3. A ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto. É temerário reconhecer - de forma categórica - que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas. A licença para construir é requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano. 4. Conforme a mais abalizada doutrina, construções realizadas sem licença da municipalidade estão em desacordo com a lei e, assim, sujeitas a sanções administrativas, as quais não podem ser imputadas ao promitente vendedor, porquanto a posse e o direito de construir haviam sido transmitidos ao promitente comprador. 5. No caso concreto, é imprescindível a verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade - consistente na ausência de alvará/licença da prefeitura para construir -, de modo a realizar a restituição das partes à situação anterior e evitar enriquecimento ilícito de quaisquer dos litigantes. 6. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp 1191862/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe 22/05/2014.

E os tribunais pátrios:

(...) APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLÊNCIA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. CERCEAMENTO DE DEFESA POR NÃO ACAREAÇÃO ENTRE PERITO E ASSISTENTE TÉCNICO EM AUDIÊNCIA. NÃO VERIFICADO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS APURADAS. DIREITO DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS COMPROMITENTES COMPRADORES. BASE DE CÁLCULO DA MULTA CONVENCIONAL ESTIPULADA NO CONTRATO. RESPEITO AO PACTO. IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. I. É tranquilo o entendimento no sentido de que o magistrado pode apreciar os fatos e as provas produzidas nos autos segundo a regra do livre convencimento motivado. Assim, não há se falar que a regra contida no artigo 477, § 2º, do Código de Processo Civil vincula a atividade jurisdicional do magistrado e o obriga a realizar audiência para promover a acareação entre o perito oficial e o assistente técnico sempre que a parte desejar. Na realidade, em decorrência da regra do livre convencimento motivado, a atividade do sentenciante, nesse caso, é pautada pela discricionariedade que ocorrerá de modo fundamentado. II. Diante do inadimplemento culposo dos compromissários compradores, que reconhecem terem pago apenas 6 (seis) das 60 (sessenta) prestações ajustadas, o direito de resolução do contrato é medida que se impõe, resguardado o direito de retenção deste em relação às benfeitorias realizadas. III. Rescindido o contrato de compromisso de compra e venda por culpa dos compromissários compradores, a indenização das benfeitorias levantadas no imóvel, quando há na peça de defesa pedido específico a esse respeito, é devida, ficando apenas condicionada a avaliação judicial. IV. Caso as benfeitorias sejam irregulares perante o ente público municipal, é imprescindível que o laudo pericial esclareça detidamente todas as questões que envolvem a obra, como por exemplo, se é possível a sua regularização parcial ou total, incluindo os custos a serem despendidos, se for o caso, entre outros, a teor do que dispõe o artigo 34 da Lei nº 6.766/79 ( Lei Lehmann). V. A manutenção da base de cálculo do valor da multa convencional, em razão da expressa disposição contratual, atende ao princípio da força obrigatória do pacto (pacta sunt servanda). VI. Entretanto, mister que o valor do pacto acessório seja corrigido monetariamente pelo INPC desde a data em que se considerou rescindido o contrato, bem assim sofra a incidência de juros moratórios no importe de 1% ao mês também a partir do momento em que se considerou rescindido o contrato. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-GO (CPC): 02451243320068090051, Relator: AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO, Data de Julgamento: 12/04/2019, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 12/04/2019)

No mesmo sentido, cito julgado desta Relatora, vejamos:

EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.

1. Descrição do caso: Trata-se de agravo interno interposto por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão monocrática que determinou a manutenção dos agravados, NARCISO DA CONCEIÇÃO PEREIRA e MAGILA DO NASCIMENTO PEREIRA, na posse do imóvel até a indenização prévia das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no lote urbano, conforme art. 1 .219 do Código Civil.

2. Questões em discussão: (i) Possibilidade de reintegração de posse do imóvel sem indenização prévia das benfeitorias realizadas; (ii) Alegação de violação à coisa julgada e às cláusulas contratuais por parte da agravante; (iii) Princípios do direito à moradia e da boa-fé objetiva na execução do contrato.

3 . Razões de decidir: A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é firme no sentido de que a indenização das benfeitorias úteis e necessárias realizadas por possuidor de boa-fé é requisito para a reintegração de posse (art. 1.219 do CC e art. 34 da Lei nº 6 .766/79), evitando o enriquecimento sem causa da parte vendedora. No caso, não se verifica violação à coisa julgada, uma vez que a decisão agravada observou o direito dos agravados à indenização por benfeitorias, conforme reconhecido em sentença anterior com trânsito em julgado. Ademais, a agravante não comprovou a inexistência ou irregularidade das benfeitorias de forma suficiente a justificar a reintegração sem indenização prévia.

4 . Dispositivo: Recurso de agravo interno conhecido e desprovido. Mantida a decisão que determina a manutenção dos agravados na posse do imóvel até a efetiva indenização pelas benfeitorias realizadas.

5. Tese de julgamento: Para a reintegração de posse do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, é imprescindível a indenização prévia das benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo possuidor de boa-fé, conforme o art . 1.219 do Código Civil e o art. 34 da Lei nº 6.766/79 .

(TJ-PA - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 08091688920248140000 22531467, Relator.: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 30/09/2024, 1ª Turma de Direito Privado)

Dessa forma, reconhecido o direito à indenização pela acessão – como corretamente o fez a sentença no item "e" do dispositivo –, é consequência lógica assegurar ao réu o direito de reter o imóvel até que seja efetivamente indenizado pelo valor da construção, a ser apurado em liquidação de sentença. A reintegração de posse em favor da autora fica, portanto, condicionada ao prévio pagamento da indenização devida.

Tal medida visa a evitar o enriquecimento sem causa da promitente vendedora, que receberá de volta não apenas o lote, mas um imóvel valorizado pela edificação, e a proteger o promitente comprador que, de boa-fé, investiu seus recursos na construção de sua moradia.

Permite-se, evidentemente, a compensação de créditos entre as partes. Ou seja, o valor da indenização devida ao réu poderá ser compensado com os valores que ele deve à autora, decorrentes da cláusula penal e demais encargos (item "c" da sentença).

DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS

A Autora/Apelante postula que os juros de mora sobre os valores a restituir incidam a partir do trânsito em julgado, e não da citação.

Assiste a razão à
L.M.S.E.
neste particular.

A sentença de primeiro grau, ao reconhecer o inadimplemento contratual dos apelados, determinou a rescisão do contrato e fixou a restituição de 80% dos valores pagos, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora desde a citação.

Tal determinação,
contudo
, conflita com a jurisprudência firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1002 (REsp 1.740.911/DF), segundo a qual "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".

Embora o presente caso trate de rescisão contratual promovida pela vendedora, a culpa pela extinção do contrato é atribuída aos compradores, que deixaram de adimplir suas obrigações. Assim, a jurisprudência do STJ tem se firmado no sentido de que, inexistindo mora da vendedora, os juros de mora sobre os valores a serem devolvidos só têm incidência a partir do trânsito em julgado da sentença, por se tratar de decisão de natureza constitutiva.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou a tese de que os
juros
de
mora

devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença
, e não da citação, em caso de
rescisão
contratual (STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI , Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020).

Neste sentido, destaca-se o julgamento do AgInt no AREsp 2103116/DF, publicado em 29/03/2023, no qual o STJ reiterou que "os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado no caso de rescisão contratual por inadimplência do promitente comprador". Vejamos:

Ementa: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal estadual decidiu, com amparo no entendimento desta Corte previsto no Tema n.º 1.002, correndo os juros de mora a partir do trânsito em julgado no caso de rescisão contratual por inadimplência do promitente comprador. 2. Agravo interno não provido. (STJ - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AgInt no AREsp 2103116 DF 2022/0100017-4 Jurisprudência Acórdão publicado em 29/03/2023)

Igualmente, esta Corte Estadual, por esta relatoria, reafirmou tal compreensão na Apelação Cível 0828131-62.2017.8.14.0301, publicada em 17/09/2024, ao reconhecer que "os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da citação, em caso de rescisão contratual por inadimplemento do comprador":

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALOR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO MONOCRÁTICA. CASO EM EXAME Ação de rescisão contratual movida por compradora de imóvel que não foi entregue no prazo pactuado, com pedido de devolução dos valores pagos, indenização por danos materiais e morais, além do pagamento de lucros cessantes. A sentença de primeiro grau determinou a devolução integral dos valores pagos, condenou as rés ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% do valor do imóvel e negou o pedido de danos morais. Em apelação, o Tribunal manteve a condenação ao pagamento de lucros cessantes e reformou a sentença para reconhecer o dano moral, fixando-o em R$ 10.000,00. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 1. Possibilidade de condenação em lucros cessantes em caso de rescisão contratual por inadimplemento do vendedor. 2. Fixação de danos morais pelo atraso na entrega do imóvel. 3. Validade de cláusula contratual que prevê a retenção de valores pagos em caso de rescisão. 4. Termo inicial dos juros de mora para a devolução dos valores pagos. RAZÕES DE DECIDIR 1. A condenação em lucros cessantes é devida diante da mora injustificada na entrega do imóvel, conforme art. 475 do Código Civil e art. 35 , inciso III , do Código de Defesa do Consumidor ( CDC ), sendo este um prejuízo presumido do comprador. 2. Os lucros cessantes devem ser mantidos no percentual de 0,5% do valor do imóvel, mensalmente, a contar do ajuizamento da ação até a data da resolução do contrato 3. O atraso na entrega do imóvel, além do prazo de tolerância, configura dano moral, fundamentado no art. 186 do Código Civil e no art. 6º , inciso VI , do CDC , pois ultrapassa o mero aborrecimento, justificando a indenização fixada em R$ 10.000,00, valor considerado proporcional e razoável. 4. A cláusula de retenção de valores pagos foi considerada inválida ( CDC , art. 51 , inciso I ), uma vez que o contrato foi celebrado antes da vigência da Lei do Distrato (Lei nº 13.786 /2018), sendo inaplicável ao caso, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543). 5. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou a tese de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da citação, em caso de rescisão contratual (STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI , Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020). DISPOSITIVO E TESE Agravo Interno conhecido e desprovido. Mantida a decisão monocrática que reformou parcialmente a sentença para reconhecer o dano moral e manter a condenação em lucros cessantes. Tese de julgamento: "1. A Lei nº 13.786 /2018 é inaplicável a contratos firmados antes de sua vigência. 2. Em atraso na entrega de imóvel por culpa exclusiva da vendedora, é devida a devolução integral dos valores pagos e indenização por lucros cessantes e danos morais” Aplicação dos arts. 6º , VI , 35 , III e 51 , I , do CDC ; arts. 186 e 475 do Código Civil ; e Súmula 543 do STJ”. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 33ª Sessão Ordinária de 2024, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO . Turma Julgadora: Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE , Des. JOSÉ TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR e o Juiz Convocado JOSÉ ANTÔNIO FERREIRA CAVALCANTE. Belém PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL 8281316220178140301 22118069 Jurisprudência Acórdão publicado em 17/09/2024)

A interpretação sistemática do art. 475 do Código Civil, combinado com os arts. 389 e 394 do mesmo diploma legal, reforça a compreensão de que, inexistindo mora anterior, a constituição em mora se dá com a formação do novo vínculo obrigacional por decisão judicial definitiva, não havendo fundamento jurídico para a incidência antecipada de encargos moratórios.

Assim, merece reforma a sentença apenas no ponto em que fixou o
termo inicial dos juros de mora, que devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença
, conforme entendimento dominante nos tribunais superiores.

DO REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS

A reforma parcial da sentença, com o afastamento da condenação à taxa de fruição e o reconhecimento expresso do direito de retenção, implica a alteração da distribuição dos ônus da sucumbência.

A Autora decaiu de parte relevante do seu pedido indenizatório (taxa de fruição), enquanto o réu obteve êxito em suas principais teses defensivas e recursais de mérito. Configura-se, assim, a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86,
caput
, do Código de Processo Civil.

Nesse cenário, mostra-se razoável e proporcional que as custas processuais e os honorários advocatícios sejam repartidos entre as partes.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
conheço
de ambos os recursos e, no mérito:

DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de Apelação de
ERISVAN BRITO LIMA
para:
a)
Afastar
a sua condenação ao pagamento da taxa de ocupação (fruição);
b)
Assegurar-lhe
o direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento da indenização pela acessão, a ser apurada em liquidação de sentença.

DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de Apelação de
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
para
determinar
que os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao Réu incidam a partir do
trânsito em julgado
desta decisão.

Mantenho a r. sentença em todos os seus demais termos, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em razão da sucumbência recíproca,
REDIMENSIONO
os ônus sucumbenciais para condenar as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de
70% (setenta por cento) a cargo do réu/apelante
e
30% (trinta por cento) a cargo da autora/apelante
.

Condeno, ainda, as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico de cada parte, observada a mesma proporção (70% devidos pelo réu e 30% devidos pela autora), vedada a compensação. Fica mantida a suspensão da exigibilidade das verbas de sucumbência em relação ao réu, por ser beneficiário da justiça gratuita (art. 98, §3º, CPC).

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
OU
AGRAVO INTERNO
fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC e a art. 1.021, § 4º, do CPC,
considerando o Tema 1.201/STJ.

É o voto.

Belém (PA) data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 22/10/2025