Tribunal: TJPA
Processo: 0007858-68.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-08-05

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, proposta em face de Suelma Alves da Silva. A sentença rescindiu o contrato de compromisso de compra e venda, determinou a reintegração de posse em favor da autora, ordenou a restituição das parcelas pagas com retenção de 20% a título de despesas e multa compensatória, e afastou a condenação ao pagamento da taxa de fruição prevista contratualmente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se é possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição prevista no contrato, diante da ocupação do imóvel pela compradora inadimplente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem natureza jurídica indenizatória, sendo vedada sua cumulação, por configurarem bis in idem. 4. A jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Estado do Pará afasta a possibilidade de cumulação entre multa compensatória e taxa de fruição, por entender que ambas visam recompor os prejuízos do vendedor e que a cumulação violaria o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. 5. O contrato firmado entre as partes é anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, razão pela qual suas disposições não incidem sobre o caso, nos termos dos Temas 970 e 971 do STJ. 6. A cláusula contratual que prevê a taxa de fruição não prevalece quando já há previsão de multa compensatória, sob pena de duplicidade indenizatória. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 487, I; Lei nº 6.766/1979; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; STJ, Tema 971; TJPA, Ap. Cív. nº 0010390-49.2017.8.14.0040, Rel. Des. Amilcar Guimarães, j. 12.12.2023; TJPA, Ap. Cív. nº 0804133-38.2018.8.14.0040, Rel. Des. Luana Santalices, j. 30.04.2024; TJPA, Ap. Cív. nº 0803408-49.2018.8.14.0040, Rel. Des. Gleide Moura, j. 19.03.2024. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0007858-68.2018.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: SUELMA ALVES DA SILVA CHAVES

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, proposta em face de Suelma Alves da Silva. A sentença rescindiu o contrato de compromisso de compra e venda, determinou a reintegração de posse em favor da autora, ordenou a restituição das parcelas pagas com retenção de 20% a título de despesas e multa compensatória, e afastou a condenação ao pagamento da taxa de fruição prevista contratualmente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

A questão em discussão consiste em definir se é possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição prevista no contrato, diante da ocupação do imóvel pela compradora inadimplente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A cláusula penal compensatória e a taxa de fruição possuem natureza jurídica indenizatória, sendo vedada sua cumulação, por configurarem bis in idem.

4.

A jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Estado do Pará afasta a possibilidade de cumulação entre multa compensatória e taxa de fruição, por entender que ambas visam recompor os prejuízos do vendedor e que a cumulação violaria o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

5.

O contrato firmado entre as partes é anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, razão pela qual suas disposições não incidem sobre o caso, nos termos dos Temas 970 e 971 do STJ.

6.

A cláusula contratual que prevê a taxa de fruição não prevalece quando já há previsão de multa compensatória, sob pena de duplicidade indenizatória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso conhecido e desprovido.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, art. 487, I; Lei nº 6.766/1979; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 970; STJ, Tema 971; TJPA, Ap. Cív. nº 0010390-49.2017.8.14.0040, Rel. Des. Amilcar Guimarães, j. 12.12.2023; TJPA, Ap. Cív. nº 0804133-38.2018.8.14.0040, Rel. Des. Luana Santalices, j. 30.04.2024; TJPA, Ap. Cív. nº 0803408-49.2018.8.14.0040, Rel. Des. Gleide Moura, j. 19.03.2024.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de
recurso de apelação cível interposto por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, nos autos da ação de rescisão contratual c/c pedido de reintegração de posse com pedido liminar e indenização por perdas e danos, proposta pela ora apelante em face de Suelma Alves da Silva.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, com a seguinte parte dispositiva:

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para:

A) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial, com a consequente reintegração de posse em favor da parte autora;

B) Determinar a RESTITUIÇO das parcelas pagas ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, podendo a parte autora reter:

B.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item B), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

B.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item B) a título de multa compensatória pela rescisão.

Condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015.

Caso não haja o adimplemento das custas processuais, oficie-se à UNAJ para que inicie o procedimento administrativo de cobrança.

Sentença registrada. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

(...)

Em suas razões, a apelante alegou, em síntese: (i) que a sentença incorreu em
error in judicando
ao afastar a condenação da parte recorrida ao pagamento de indenização a título de fruição do imóvel, prevista contratualmente na cláusula 16ª, §1º, alínea “e”; (ii) que não há ilegalidade na cumulação entre a multa compensatória e a indenização por fruição, por se tratarem de institutos diversos com fundamentos distintos – sendo a multa compensatória voltada à recomposição de lucros cessantes e a fruição destinada ao ressarcimento pela ocupação indevida do bem; (iii) que a manutenção da sentença como posta configura enriquecimento ilícito da parte ré, haja vista sua permanência por mais de sete anos no imóvel sem contraprestação pecuniária alguma à autora, mesmo após a notificação extrajudicial e a caracterização do esbulho possessório; (iv) que, de acordo com a legislação aplicável (Lei 6.766/79, com as alterações da Lei 13.786/18), é expressamente admitida a cobrança da fruição do imóvel em percentual de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, tendo as partes convencionado, em cláusula contratual válida e vigente, o percentual de 0,25% ao mês; (v) que a cláusula penal e a taxa de fruição não são excludentes, tampouco caracterizam bis in idem, razão pela qual pugna pela reforma da sentença para inclusão da condenação da recorrida ao pagamento da taxa de fruição conforme pactuado.

Ao final, requer o provimento do recurso, com a consequente reforma da sentença para: (i) reconhecer a validade e aplicabilidade da cláusula de fruição; (ii) condenar a parte ré ao pagamento da indenização prevista na cláusula 16ª do contrato, no valor correspondente a 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, referente à ocupação do imóvel durante o período de inadimplemento.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta de julgamento do plenário virtual.

Belém, 15 de julho de 2025.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

2.

Razões recursais.

Depreende-se dos autos, ser incontroverso que a rescisão contratual pretendida decorre exclusivamente do inadimplemento do adquirente, não havendo qualquer discussão em relação a este ponto.

A matéria devolvida à apreciação desta Corte restringe-se à possibilidade de condenação da parte recorrida ao pagamento de indenização por fruição do imóvel – com base na cláusula contratual que prevê o percentual de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato – cumulativamente com a multa compensatória já deferida na sentença de origem. Sustenta a apelante que a sentença incorreu em bis in idem ao afastar a condenação da fruição, sob o argumento de cumulação indevida com a cláusula penal.

Com efeito, a controvérsia gira em torno da
legalidade e da cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, à luz das cláusulas do contrato firmado entre as partes e das disposições da Lei 13.786/2018.

Passo ao exame dos argumentos articulados no recurso.

De início, cumpre esclarecer que as alterações trazidas pela Lei 13.786/18, no que tange ao desfazimento do contrato celebrado por fato imputado ao adquirente, não se aplicam ao caso em tela, na medida em que se trata de contrato firmado antes de sua vigência, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento dos temas 970 e 971 sob a sistemática dos recursos repetitivos.

No que diz respeito a chamada “taxa de fruição” ou “taxa de ocupação”, sabe-se que ela tem como fato gerador a posse exercida pelo comprador, que ficou tendo proveito econômico sobre o imóvel mesmo inadimplente com suas prestações. É uma reparação ao vendedor, portanto, como se um aluguel fosse.

In casu
, embora o contrato estabeleça, em sua cláusula 16ª, alínea “e”, a obrigação de pagamento de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato a título de ressarcimento pela ocupação, “c” do mesmo pacto.

Conforme reiterada jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, a aplicação simultânea de cláusula penal compensatória e taxa de fruição configura
bis in idem
, pois ambas possuem caráter indenizatório. Tal cumulação afronta o princípio que veda o enriquecimento sem causa, além de violar o equilíbrio contratual. Nesse sentido:

EMENTA- AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA RÉ – RESCISÃO DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO DO BEM – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS – DESCABIMENTO DA CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE DE CONDICIONAR A REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0010390-49.2017.8.14.0040, Relator: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 12/12/2023, 2ª Turma de Direito Privado) (grifos nossos)

APELAÇÃO -

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA: DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1-Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa, rejeitada. Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

2-Mérito:

2.1-O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada.

2.2-Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

2.3-Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem.

2.4-Dever de indenizar a requerida pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

2.5A medida reintegratória, na hipótese, é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

2.6-Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição, bem como determinar o pagamento das benfeitorias por parte da apelada, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0804133-38.2018.8.14.0040 – Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 30/04/2024 )

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR E CONSTRUTORA BUSCA TER O IMÓVEL DE VOLTA. SENTENÇA JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA RESCINDIR O CONTRATO, REINTEGRAR A POSSE DO IMÓVEL, DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS (COM RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% A TÍTULO DE DESPESAS REALIZADAS PELO VENDEDOR E 10% A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA), CONDENAR O COMPRADOR AO PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO MENSAL NO PERCENTUAL DE 0,25 A PARTIR DA INADIMPLÊNCIA ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO E DETERMINOU QUE A CONSTRUTORA PAGUE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. SENTENÇA REFORMADA SOMENTE QUANTO À RECONHECIMENTO DA LEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO.IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A MULTA COMPENSATÓRIA QUE PREVÊ ANTECIPADAMENTE LUCROS CESSANTES E PERDAS E DANOS. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0803408-49.2018.8.14.0040 – Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 19/03/2024)

Ainda, sobre o assunto, vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça
[1]
: “
ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
”.

Em que pese já ter proferido voto em casos semelhantes, entendendo pela possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal moratória, revejo meu posicionamento, neste momento, com o intuito de acompanhar a jurisprudência mais recente deste Eg. Tribunal de Justiça
[2]
.

Dessa forma, em razão da impossibilidade de cumulação com a multa compensatória, impõe-se o afastamento da taxa de fruição na hipótese, não merecendo reforma a sentença guerreada, neste ponto.

3.

Parte dispositiva.

Ante o exposto, CONHEÇO do Recurso de Apelação interposto e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR.
IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.

2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.
3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.
4. No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.

5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel.
(REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024)

[2]
TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0803944-60.2018.8.14.0040, Relator: LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Data de Julgamento: 20/11/2023, 1ª Turma de Direito Privado; TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0809353-80.2019.8.14.0040 – Relator(a): CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 19/02/2024

Belém, 12/08/2025