Tribunal: TJPA
Processo: 0810609-87.2021.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-02-04

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA. DESPROVIMENTO DO RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, rescindiu contrato de compromisso de compra e venda, determinou a restituição de 80% dos valores pagos pelos compradores, fixou taxa de fruição de 0,25% sobre o valor do contrato e estabeleceu indenização por benfeitorias a ser apurada na fase de cumprimento de sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o percentual de retenção dos valores pagos pelos compradores deve ser majorado; (ii) estabelecer se a cláusula contratual prevendo a retenção de 50% é válida; (iii) verificar se a taxa de fruição fixada em 0,25% deve ser majorada; (iv) determinar se a indenização por benfeitorias deve ser integral e apurada mediante perícia judicial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que, nos casos de rescisão contratual por inadimplência do comprador, a retenção dos valores pagos deve variar entre 10% e 25%, conforme a razoabilidade do caso concreto, não sendo válida a cláusula que prevê retenção de 50%, por ser considerada abusiva. 4. A cláusula que estipula taxa de fruição do imóvel é válida, desde que não seja excessiva, sendo razoável a fixação de 0,25% ao mês, percentual que se encontra abaixo do limite legal de 0,75%, previsto no art. 32 da Lei nº 6.766/79. 5. A indenização por benfeitorias é devida nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79, sendo correta a determinação de apuração do valor na fase de cumprimento de sentença, por ausência de comprovação nos autos dos gastos efetivamente realizados. 6. Os honorários sucumbenciais devem ser reduzidos para 15% sobre o valor da condenação, considerando a complexidade moderada da demanda, em observância ao art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso dos compradores desprovido. Recurso da vendedora parcialmente provido para reduzir os honorários sucumbenciais para 15% sobre o valor da condenação. Tese de julgamento: 1. A retenção dos valores pagos pelo comprador inadimplente deve observar o percentual razoável entre 10% e 25%, sendo abusiva a cláusula que prevê retenção de 50%. 2. A taxa de fruição é válida desde que não ultrapasse o limite legal de 0,75% do valor do contrato, sendo razoável a fixação de 0,25% ao mês. 3. A indenização por benfeitorias deve ser apurada na fase de cumprimento de sentença, desde que comprovadas as melhorias realizadas no imóvel. 4. Os honorários sucumbenciais podem ser reduzidos para 15% sobre o valor da condenação, considerando a complexidade moderada da demanda. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/79, art. 32, I e art. 34; Código Civil, art. 421; Código de Processo Civil, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1816505/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, T3, j. 01/12/2020; STJ, REsp 2024829/SC, T3, j. 07/03/2023; TJ-SP, AC 1006208-63.2018.8.26.0224, Rel. Des. Ademir Modesto de Souza, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 17/12/2021.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0810609-87.2021.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: TELMA BONFIM SANTOS SILVA, EDMILSON ALVES DA SILVA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA. DESPROVIMENTO DO RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, rescindiu contrato de compromisso de compra e venda, determinou a restituição de 80% dos valores pagos pelos compradores, fixou taxa de fruição de 0,25% sobre o valor do contrato e estabeleceu indenização por benfeitorias a ser apurada na fase de cumprimento de sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o percentual de retenção dos valores pagos pelos compradores deve ser majorado; (ii) estabelecer se a cláusula contratual prevendo a retenção de 50% é válida; (iii) verificar se a taxa de fruição fixada em 0,25% deve ser majorada; (iv) determinar se a indenização por benfeitorias deve ser integral e apurada mediante perícia judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que, nos casos de rescisão contratual por inadimplência do comprador, a retenção dos valores pagos deve variar entre 10% e 25%, conforme a razoabilidade do caso concreto, não sendo válida a cláusula que prevê retenção de 50%, por ser considerada abusiva.

4.

A cláusula que estipula taxa de fruição do imóvel é válida, desde que não seja excessiva, sendo razoável a fixação de 0,25% ao mês, percentual que se encontra abaixo do limite legal de 0,75%, previsto no art. 32 da Lei nº 6.766/79.

5.

A indenização por benfeitorias é devida nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79, sendo correta a determinação de apuração do valor na fase de cumprimento de sentença, por ausência de comprovação nos autos dos gastos efetivamente realizados.

6.

Os honorários sucumbenciais devem ser reduzidos para 15% sobre o valor da condenação, considerando a complexidade moderada da demanda, em observância ao art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso dos compradores desprovido. Recurso da vendedora parcialmente provido para reduzir os honorários sucumbenciais para 15% sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento
:

1.

A retenção dos valores pagos pelo comprador inadimplente deve observar o percentual razoável entre 10% e 25%, sendo abusiva a cláusula que prevê retenção de 50%.

2.

A taxa de fruição é válida desde que não ultrapasse o limite legal de 0,75% do valor do contrato, sendo razoável a fixação de 0,25% ao mês.

3.

A indenização por benfeitorias deve ser apurada na fase de cumprimento de sentença, desde que comprovadas as melhorias realizadas no imóvel.

4.

Os honorários sucumbenciais podem ser reduzidos para 15% sobre o valor da condenação, considerando a complexidade moderada da demanda.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.766/79, art. 32, I e art. 34; Código Civil, art. 421; Código de Processo Civil, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1816505/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, T3, j. 01/12/2020; STJ, REsp 2024829/SC, T3, j. 07/03/2023; TJ-SP, AC 1006208-63.2018.8.26.0224, Rel. Des. Ademir Modesto de Souza, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 17/12/2021.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de
apelações cíveis interpostas por ambas as partes
em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual Cumulada com Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos,
julgou parcialmente procedentes os pedidos da parte autora e improcedente a reconvenção formulada pelos réus

.

A sentença recorrida rescindiu o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, determinando a reintegração da posse do imóvel à autora e fixando a restituição aos réus de 80% dos valores pagos, corrigidos pelo IGPM, além de estabelecer indenização pelas benfeitorias, a ser apurada na fase de cumprimento de sentença

.

A apelação da L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA sustenta
:
(i) Que a reten
çã
o de apenas 20% dos valores pagos pelos compradores é insuficiente para cobrir os prejuízos da vendedora;

(ii) Que deveria ser mantida a cláusula contratual prevendo a retenção de 50% dos valores pagos em caso de inadimplência;

(iii) Que a taxa de fruição do imóvel, fixada pelo Juízo a quo em 0,25% do valor do contrato, deveria ser majorada para 0,5% ao mês.

A apelação dos réus, TELMA BONFIM SANTOS SILVA e EDMILSON ALVES DA SILVA, por sua vez, alega
:

(i) A necessidade de revisão das cláusulas contratuais, sob o argumento de que os reajustes praticados foram abusivos e elevaram excessivamente o valor das parcelas;

(ii) A ilegalidade da cobrança cumulativa de multa compensatória, retenção de valores pagos e taxa de fruição, sob alegação de que configura enriquecimento sem causa da vendedora;

(iii) O direito à devolução integral das parcelas pagas, com base na tese de que a rescisão contratual decorreu de práticas abusivas por parte da vendedora;
(iv) A necessidade de indenização integral pelas benfeitorias realizadas no imóvel, com apuração do valor mediante perícia judicial.

Foram apresentadas contrarrazões por ambas as partes, nas quais cada qual refuta os argumentos adversos e pugna pela manutenção da sentença naquilo que lhe foi favorável
.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Juízo de Admissibilidade

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelos apelantes, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.

Mérito

No caso concreto, restou incontroversa a inadimplência dos compradores, os quais deixaram de adimplir as prestações do contrato de compromisso de compra e venda a partir da 37ª parcela (abril de 2014), situação que culminou na notificação extrajudicial realizada em 12/07/2021 e na posterior propositura da ação
.

A tese dos apelantes compradores, de que a rescisão se deu por culpa da vendedora em razão da não observância ao TAC firmado com o Ministério Público, não merece prosperar. O referido TAC apenas ajustou a política de reajustes dos contratos imobiliários firmados pela apelante, mas não afastou a obrigação dos adquirentes de cumprir com os pagamentos.

Dessa forma, mantenho a decisão de rescisão contratual e reintegração de posse em favor da vendedora, eis que o inadimplemento restou configurado.

A apelante vendedora sustenta que a rescisão contratual deve ser acompanhada da
retenção integral das parcelas pagas
, além da condenação dos adquirentes em multa contratual de 1% ao mês e indenização por perdas e danos
. No entanto, tal pretens
ã
o n
ã
o encontra respaldo na jurisprud
ê
ncia p
á
tria.

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão contratual por inadimplência do comprador, é devida a restituição das parcelas pagas, descontado um percentual razoável a título de retenção pelo vendedor
. O entendimento prevalente
é
o da reten
çã
o de 10% a 25% dos valores pagos, conforme a razoabilidade do caso concreto.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL (2015). CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. RETENÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE-COMPRADOR. CLÁUSULA ABUSIVA. AGRAVO DESPROVIDO.

(STJ - AgInt no REsp: 1816505 SP 2018/0302101-5, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 01/12/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2020)

No caso em tela, a sentença fixou a retenção de 20% sobre os valores pagos, sendo 10% referentes a despesas administrativas, tributárias e publicitárias e 10% como multa compensatória pela rescisão, além da taxa de fruição de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, limitada a 50% do valor a ser restituído
.

Tal percentual se mostra
justo e proporcional
, uma vez que preserva a segurança jurídica ao assegurar ao vendedor uma compensação pelos encargos da rescisão, ao mesmo tempo em que evita o enriquecimento sem causa do promitente vendedor (Súmula 543/STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

O
princípio do pacta sunt servanda
(art. 421 do Código Civil), que assegura o cumprimento do que foi estipulado livremente pelas partes em contrato, deve ser aqui observado.

Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou, em casos semelhantes, entendendo que a cláusula de fruição deve ser respeitada como parte do equilíbrio contratual, desde que não seja abusiva.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. 12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.

(STJ - REsp: 2024829 SC 2022/0280737-0, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. EDIFICAÇÃO POSTERIOR NO TERRENO IMÓVEL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. PERCENTUAL SOBRE O VALOR DO CONTRATO. MULTA RESCISÓRIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS NÃO INCIDE SOBRE VALOR DE COMISSÃO QUE NÃO SERÁ DEVOLVIDO AO COMPRADOR. 1. Declarada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem. 2. A edificação posterior no lote, utilizada para comércio, que rendeu frutos civis e enriquecimento aos Apelantes, gera o dever de indenizar pelo gozo do bem sem a devida contraprestação. 3. A taxa de fruição é devida durante todo o período em que os Apelados permaneceram na posse do imóvel na condição de inadimplentes. 4. O termo inicial de incidência da taxa de fruição corresponde à data da posse do comprador, na condição de inadimplente, haja vista que o referido encargo é considerado recomposição de valores justamente pelo período de posse do imóvel em estado de inadimplência. 5. O percentual da taxa de fruição deve ser definido em conformidade com a prática de mercado, utilizado pela jurisprudência nos casos em que o promitente comprador dá causa à rescisão do contrato e deixa de desocupá-lo voluntariamente. 6. Não cabe a retenção de percentual de valor que não será devolvido ao comprador, portanto, portanto, não incide sobre o valor de comissão de corretagem. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

(TJ-GO - AC: 54426678820198090087 ITUMBIARA, Relator: Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. APLICAÇÃO DA REGRA GERAL DO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO DECENAL. MARCO INICIAL. ÚLTIMA PARCELA DO PREÇO DO BEM. CONTRATO CELEBRADO ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/18. IRRETROATIVIDADE. RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS VERTIDAS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA À RAZÃO DE 0,5% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, NO PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA ATÉ A DESOCUPAÇÃO. OPOSIÇÃO FORMULADA POR TERCEIRA QUE RECEBEU A POSSE DO IMÓVEL POR CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO SEM ANUÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. IMPROCEDÊNCIA. PRESCRIÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO. INOCORRÊNCIA. 1. A pretensão da ação de rescisão contratual com reintegração não está atingida pela prescrição que é decenal. É ação de natureza pessoal, cujo prazo corre a partir da última prestação ajustada do preço, no contrato, na esteira de precedentes deste. Eg. Tribunal e do C. STJ. 2. A relação contratual foi estabelecida antes da vigência da Lei nº 13.786/2018 e sua resolução não se submete a seus efeitos, de sorte que o percentual de retenção deve ser fixado a partir das circunstâncias do caso concreto, no qual deve incidir a taxa arbitrada em 20%, que se revela suficiente, à míngua de prova em sentido contrário, para fazer frente às despesas experimentadas pela apelante. 3. A taxa de ocupação é devida, porém, nos exatos limites da sentença, visto que o escopo do instituto é evitar o enriquecimento ilícito e remunerar o proprietário pelo período em que não recebeu a prestação e nem pode dispor do imóvel. 4. A prescrição da taxa de fruição segue as mesmas regras da pretensão principal. 5. Recurso da autora da ação de rescisão contratual conhecido em parte e provido na parte conhecida. Recurso da ré da ação de rescisão contratual desprovido. Recurso da opoente desprovido.

(TJ-SP - AC: 10062086320188260224 SP 1006208-63.2018.8.26.0224, Relator: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 17/12/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/12/2021)

Além disso, a Lei nº 6.766/79, que rege o parcelamento do solo urbano, em sua nova redação introduzida pela Lei nº 13.786/2018 (art. 32, I), expressamente admite a cobrança de taxa de fruição, desde que estipulada contratualmente, limitada a 0,75% do valor do contrato. No caso dos autos, o percentual de 0,25% pactuado entre as partes está aquém do limite legal e, portanto, não pode ser considerado abusivo.

A indenização das benfeitorias tem fundamento no
art. 34 da Lei nº 6.766/79
, que garante ao comprador o direito à restituição das melhorias realizadas no imóvel
.

A apelante L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. sustenta que não há previsão contratual para tal indenização
. No entanto, o entendimento consolidado do STJ
é
de que, nos contratos de compromisso de compra e venda, as benfeitorias necessárias e úteis devem ser indenizadas pelo promitente vendedor
.

Já os compradores pleiteiam a indenização integral das benfeitorias e acessões realizadas no imóvel
. No entanto, não há provas nos autos que permitam aferir a integralidade dos valores gastos.

Portanto, mantenho a sentença, que determinou a avaliação das benfeitorias na fase de cumprimento de sentença, ocasião em que será aferido o montante devido.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESCISÃO CONTRATUAL, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – DIREITO À INDENIZAÇÃO DAS OBRAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS – EVIDENTE ACRÉSCIMO PATRIMONIAL – PRINCÍPIO QUE VEDA O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – INDENIZAÇÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Discute-se no presente recurso se é devido a indenização, pela autora, das benfeitorias realizadas no imóvel pelo requerido. 2. Nos termos definidos no art. 1.219, do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis. 3. Na espécie, é óbvia a conclusão de que quem adquire um imóvel, para fins de moradia, venha a construir no local e beneficiá-lo, adequando-o aos moldes de uma morada. Por conseguinte, havendo a rescisão do compromisso de compra e venda realizado entre as partes, a indenização por benfeitorias é automática, independentemente de reconvenção e até mesmo de pedido contraposto (quando possível), isso porque tal reparação é consequência lógica do acolhimento do pedido de rompimento do contratado, vez que há o retorno das partes ao status quo ante e assim deve ser, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma delas em detrimento da outra. 4. Não há como acolher, porém, a tese de que a acessão não é indenizável, porque clandestina e irregular junto a órgãos municipais. O que menciona o artigo 34, § 1º da referida Lei, não é a aprovação da construção, mas sim que esteja esta de acordo com a lei. Entender o contrário significaria que a construção irregular na esfera administrativa, mas com inegável valor de mercado, seria adquirida a título gratuito pelo promitente vendedor, em manifesto enriquecimento sem causa. 5. Apelação Cível conhecida e não provida, com majoração dos honorários de sucumbência.

(TJ-MS - AC: 08054922620208120002 MS 0805492-26.2020.8.12.0002, Relator: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 10/08/2021, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/08/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR - LAUDO PERICIAL - PEDIDO DE ESCLARECIMENTOS - INDEFERIMENTO - CERCEAMENTO DE DEFESA - INEXISTÊNCIA - LOTE DE TERRENO - CONSTRUÇÃO DE CASA DE MORADA - FRUIÇÃO - CABIMENTO - CONSTRUÇÃO REALIZADA APÓS A REGULAR CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR - MÁ-FÉ CONFIGURADA - CONSTRUÇÃO IRREGULAR - DIREITO DE INDENIZAÇÃO/RETENÇÃO PELAS ACESSÕES REALIZADAS - INEXISTÊNCIA. - Mostrando-se desnecessária a prestação de novos esclarecimentos pelo perito, ante a clareza do laudo pericial, não há falar em nulidade da sentença por cerceamento de defesa - Em se tratando o objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes de um lote de terreno sem edificação, a jurisprudência tem entendido pelo descabimento da retenção de valores a título de fruição. Porém, ao ser erguida nele uma casa de morada, a qual fora utilizada pelo promitente comprador inadimplente como residência, faz jus o promitente vendedor ao recebimento de aluguéis, a título de fruição - Tendo a acessão sido realizada quando a parte recorrida já estava inadimplente e regularmente constituída em mora, configurada está a sua má-fé, razão pela qual não lhe cabe direito à indenização com fulcro no Código Civil - O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões, mas o legislador, no parágrafo único desse mesmo dispositivo, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

(TJ-MG - AC: 01595098820148130114, Relator: Des.(a) Fernando Caldeira Brant, Data de Julgamento: 29/03/2023, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/03/2023)

A sentença fixou os honorários sucumbenciais em
20% sobre o valor da condenação
.

A apelante L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. requer a redução do percentual, enquanto os compradores não se insurgiram sobre esse ponto.

Considerando os parâmetros do artigo 85, §2º, do CPC, entendo razoável a fixação da verba honorária em 15% sobre o valor da condenação, uma vez que a demanda não apresenta complexidade excessiva.

Dispositivo

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso dos apelantes compradores
e
dou parcial provimento ao recurso da apelante vendedora
, reduzindo os honorários sucumbenciais para 15% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 11/02/2025