Tribunal: TJPA
Processo: 0885843-34.2022.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9609 - Locação de Móvel
Data de julgamento: 2025-11-11

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL ANTECIPADA. DANOS AO IMÓVEL. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por CLAUDIONOR COSTA DOS SANTOS EPP contra sentença da 8ª Vara Cível de Belém que julgou improcedente pedido de restituição de caução no valor de R$ 34.000,00, referente a contrato de locação comercial firmado com H P X LOCADORA DE VEÍCULOS LTDA. 2. A autora sustentou que houve acordo verbal para isenção de multa por rescisão antecipada, que o imóvel já estava em más condições no início da locação e que os reparos realizados foram melhorias realizadas por sua iniciativa. Alegou, ainda, que a entrega do imóvel se deu sem pendências, conforme mensagens trocadas entre as partes. 3. A sentença entendeu que houve descumprimento contratual por parte da autora, que devolveu o imóvel antes do prazo e em condições inadequadas, com base em provas documentais (fotos, orçamento e nota fiscal), e reconheceu a legalidade da retenção da caução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia consiste em saber: (i) se é devida a devolução da caução prestada pela locatária em contrato de locação comercial, à luz da alegação de ausência de danos e do cumprimento integral do contrato; e (ii) se a cobrança de multas contratuais e retenção do valor é legítima diante da ausência de comprovação de acordo verbal para isenção. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato previa expressamente a exigência de multa rescisória em caso de devolução antecipada do imóvel e a possibilidade de uso da caução para compensar prejuízos causados. 4. Não houve comprovação de ajuste verbal que modificasse as cláusulas contratuais, sendo insuficiente a alegação de mensagens informais para afastar os efeitos do contrato formal. 5. A cláusula 15.1 do contrato expressamente declarava que o imóvel era novo e em perfeitas condições, funcionando como declaração de vistoria inicial, não sendo admitida alegação genérica de que o imóvel apresentava defeitos anteriores. 6. Restou demonstrado nos autos, por meio de fotografias, notas fiscais e declaração da imobiliária, que o imóvel foi devolvido com danos relevantes, justificando a retenção integral da caução e afastando a tese de enriquecimento ilícito da locadora. 7. A sentença também impôs multa por litigância de má-fé, diante da tentativa da autora de alterar a verdade dos fatos. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Sentença mantida em sua integralidade. 9. Honorários advocatícios majorados para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Tese de julgamento: “1. A caução prestada em contrato de locação comercial pode ser retida pela locadora para compensar danos ao imóvel e multas contratuais, desde que comprovados por documentos idôneos e nos limites do contrato. 2. A ausência de prova do estado inicial divergente do descrito no contrato impede o acolhimento de alegações genéricas sobre defeitos preexistentes. 3. A invocação de acordo verbal não comprovado não é suficiente para afastar cláusulas expressas do instrumento contratual.” Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 373, I e II; art. 85, §11; art. 81; Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 23, III, IV e V; Código Civil, art. 188, I. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 10ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0885843-34.2022.8.14.0301

APELANTE: CLAUDIONOR COSTA DOS SANTOS

APELADO: J P PEREIRA LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL ANTECIPADA. DANOS AO IMÓVEL. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por CLAUDIONOR COSTA DOS SANTOS EPP contra sentença da 8ª Vara Cível de Belém que julgou improcedente pedido de restituição de caução no valor de R$ 34.000,00, referente a contrato de locação comercial firmado com H P X LOCADORA DE VEÍCULOS LTDA.

2.

A autora sustentou que houve acordo verbal para isenção de multa por rescisão antecipada, que o imóvel já estava em más condições no início da locação e que os reparos realizados foram melhorias realizadas por sua iniciativa. Alegou, ainda, que a entrega do imóvel se deu sem pendências, conforme mensagens trocadas entre as partes.

3.

A sentença entendeu que houve descumprimento contratual por parte da autora, que devolveu o imóvel antes do prazo e em condições inadequadas, com base em provas documentais (fotos, orçamento e nota fiscal), e reconheceu a legalidade da retenção da caução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia consiste em saber:

(i) se é devida a devolução da caução prestada pela locatária em contrato de locação comercial, à luz da alegação de ausência de danos e do cumprimento integral do contrato; e

(ii) se a cobrança de multas contratuais e retenção do valor é legítima diante da ausência de comprovação de acordo verbal para isenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato previa expressamente a exigência de multa rescisória em caso de devolução antecipada do imóvel e a possibilidade de uso da caução para compensar prejuízos causados.

4. Não houve comprovação de ajuste verbal que modificasse as cláusulas contratuais, sendo insuficiente a alegação de mensagens informais para afastar os efeitos do contrato formal.

5. A cláusula 15.1 do contrato expressamente declarava que o imóvel era novo e em perfeitas condições, funcionando como declaração de vistoria inicial, não sendo admitida alegação genérica de que o imóvel apresentava defeitos anteriores.

6. Restou demonstrado nos autos, por meio de fotografias, notas fiscais e declaração da imobiliária, que o imóvel foi devolvido com danos relevantes, justificando a retenção integral da caução e afastando a tese de enriquecimento ilícito da locadora.

7. A sentença também impôs multa por litigância de má-fé, diante da tentativa da autora de alterar a verdade dos fatos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Sentença mantida em sua integralidade.

9. Honorários advocatícios majorados para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Tese de julgamento:

“1. A caução prestada em contrato de locação comercial pode ser retida pela locadora para compensar danos ao imóvel e multas contratuais, desde que comprovados por documentos idôneos e nos limites do contrato. 2. A ausência de prova do estado inicial divergente do descrito no contrato impede o acolhimento de alegações genéricas sobre defeitos preexistentes. 3. A invocação de acordo verbal não comprovado não é suficiente para afastar cláusulas expressas do instrumento contratual.”

Dispositivos relevantes citados:
Código de Processo Civil, arts. 373, I e II; art. 85, §11; art. 81;

Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 23, III, IV e V;

Código Civil, art. 188, I.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 10ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e a Desembargadora Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 0885843-34.2022.8.14.0301

APELANTE: CLAUDIONOR COSTA DOS SANTOS EPP

APELADO:

J P PEREIRA LTDA

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
proposto por
CLAUDIONOR COSTA DOS SANTOS EPP
contra a decisão proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível de Belém, nos autos da
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO
, que JULGOU IMPROCEDENTE o pedido, nos termos da fundamentação.

Narram os autos
CLAUDIONOR COSTA DO SANTOS EPP
ajuizou a
ação de restituição de caução
contra
JORGE ANDRÉ PANTOJA PEREIRA HAGE e H P X LOCADORA DE VEÍCULOS LTDA
, visando a devolução da quantia de
R$ 34.000,00
, prestada como caução em contrato de locação comercial.

Alega que o imóvel, situado na Rodovia Augusto Montenegro, foi locado por 60 meses, iniciando em 01/09/2019. A autora afirma que o imóvel estava em péssimo estado de conservação no momento da locação, motivo pelo qual teria acordado verbalmente um desconto de cinco meses de aluguel (R$ 85.000,00), realizando reformas no valor de mais de R$ 100.000,00 por conta própria.

Segundo a autora, em maio de 2022, comunicou com antecedência sua saída do imóvel, sem que houvesse qualquer estipulação contratual válida que implicasse multa, por haver ajuste verbal entre as partes nesse sentido. Foram realizadas duas vistorias no imóvel — a última em 10/08/2022 —, após as quais, conforme mensagens trocadas via WhatsApp, foi considerada concluída a entrega do bem sem pendências.

Afirma que, mesmo após o cumprimento de suas obrigações, o valor da caução não foi devolvido e, além disso, recebeu notificação extrajudicial com cobrança de
R$ 130.150,00
, descontando-se a caução, restando um suposto saldo devedor de
R$ 92.314,75
.

A referida notificação atribuiu à autora multas contratuais por rescisão antecipada, ausência de seguro e devolução do imóvel em más condições, além de danos estruturais como piso danificado, pintura irregular, rede elétrica fora do padrão, ausência de portão original, corrimão e guarda-corpo.

Refuta tais alegações, argumentando que o imóvel sempre esteve em más condições desde o início e que ela própria arcou com melhorias, sendo infundadas as cobranças por defeitos já existentes. Sustenta ainda que o portão "original" nunca esteve no imóvel no início da locação, e que a acusação de retirada de itens (como corrimões e guarda-corpo) é inverídica, visto que nunca foram instalados por ela.

Destaca que o contrato de locação utilizado pelas partes não refletia a realidade da relação comercial firmada, sendo um modelo genérico preenchido posteriormente, com diversas inconsistências e cláusulas que não foram efetivamente pactuadas, como a que previa vistoria inicial — a qual jamais ocorreu.

Argumenta, com base na
Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)
e no
Código Civil
, que não há justificativa para a retenção da caução, já que não existem débitos locatícios comprovados e que o imóvel foi devolvido sem danos relevantes. A autora considera que o comportamento do requerido constitui má-fé, com intenção de enriquecimento ilícito.

Diante disso, requer a citação do réu, a condenação na devolução integral da caução, com juros de poupança e correção monetária até o efetivo pagamento, além de
multa de R$ 23.114,00
por infração contratual pela retenção indevida. Requer ainda o pagamento de honorários advocatícios à base de 20% e demais cominações legais, protestando por todos os meios de prova em direito admitidos.

Foram juntados aos autos, na petição inicial da Ação de Restituição de Caução, os seguintes documentos: o
CNPJ
, identificado pelo ID de origem 80785701; o
Contrato Social da autora
, sob ID 80785702; o
Instrumento de Procuração
, registrado sob ID 80785703; o
Contrato de Locação
do imóvel comercial, constante no ID 80785705; o
Aditivo de Contrato de Locação
, sob ID 80785707; a
Notificação Extrajudicial
enviada pela parte ré, com ID 80785710; a
Contra Notificação
enviada pela autora, sob ID 80785714; o documento de
Localização da empresa H P X
, sob ID 80785717; o registro da
Conversa do dia 01 de agosto
, sob ID 80785718; o
Primeiro Áudio do dia 01/08
, com ID 80785720; o
Segundo Áudio do mesmo dia
, sob ID 80785721; o registro de
Conversas dos dias 09 e 10 de agosto
, com ID 80785719; o
Áudio do dia 09/08
, sob ID 80785722; e o
Áudio do dia 10/08
, com ID 80785723.

Despacho determinando a citação da requerida em ID Num.82219487 –Pág.1

A autora requereu tutela provisória de urgência de natureza antecipada para que fosse determinado o cancelamento provisório do protesto, em ID Num.85797235 – Pág. 4.

Decisão deferindo o pedido de tutela provisória, determinando que a requerida retirasse o nome da autora dos cadastros negativos. Determinando a citação da requerida em ID Num.86731603- Págs. 1/2.

A requerida apresentou pedido de reconsideração da decisão ID 86731603 em ID Num.86822214 – Pág. 5

Decisão tornando sem efeito a decisão ID 86731603 e indeferindo o pedido de tutela de urgência, em ID 86953571 – Pág. 2

A parte requerida
H P X LOCADORA DE VEÍCULOS LTDA / J P PEREIRA LTDA
apresenta contestação, defendendo que a caução de R$ 34.000,00 foi corretamente retida devido ao
descumprimento contratual
pela autora
CLAUDIONOR COSTA DO SANTOS EPP
.

Sustenta que o imóvel era novo, em primeira locação, e que as benfeitorias feitas foram adaptações voluntárias, incorporadas sem direito a indenização.

Alega ainda que a autora devolveu o imóvel antes do prazo, sem condições adequadas e sem cumprir cláusulas contratuais como contratação de seguro, pagamento de multa rescisória e restituição de itens (como portão e guarda-corpo).

Por isso, além de requerer a
improcedência da ação
, pede a
condenação da autora por litigância de má-fé
, com multa de 9% do valor da causa.

Anexa orçamento, declaração da imobiliária mais fotos de antes e depois da reforma, ID Num. 88609460 – Págs. 1/8.

A autora comunicou a interposição de Recurso de Agravo de Instrumento e requereu a revogação da decisão objeto do recurso.

Decisão indeferindo o pedido de revogação e determinando a manifestação da autora sobre a contestação, em ID 93192843 – Pág. 1.

Certidão informando que a autora não apresentou réplica à contestação, em ID Num. 101361519-Pág.1

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

O presente feito encontra-se devidamente instruído, com farta documentação juntada pelas partes, portanto, sem necessidade de dilação probatória, pelo que comporta o julgamento antecipado da lide, nos termos do Art. 355, I, do CPC.

Todo o contexto que se apresenta nos autos caracteriza a obrigação da autora/locatária de arcar com o ressarcimento do valor pago pela requerida/locadora referente às despesas com a reforma do imóvel objeto desta lide, bem como com pagamento das multas oriundas da rescisão antecipada do contrato de locação, uma vez que o desfazimento se deu por seu próprio interesse, tendo em vista que teria adquirido um imóvel no início do ano de 2.022. Por conseguinte, a retenção do valor depositado pela autora, a título de CAUÇÃO, deve ser mantida para amortizar no valor total das despesas pagas pela requerida/locadora.

A autora afirma que ajustou o contrato de locação com a Requerida pelo período de 01/09/2019 a 01/09/2024, ou seja, por 60 (sessenta) meses. Mais adiante afirma que ficou estabelecido entre as partes que se a notificação fosse com 30 dias de antecedência a cobrança seria inibida.

Compulsando os autos, mais especificamente o Contrato de Locação, encontra-se estampado no subitem 8.2, da CLAUSULA 8. DOS ENCARGOS DA LOCAÇÃO, o seguinte:

“8.2 –
Se o LOCATÁRIO devolver o imóvel antes do término do prazo estipulado no presente Instrumento Particular ficará obrigado a pagar como multa rescisória o valor correspondente a 03 (três) meses de aluguel
. Após este prazo, caso o LOCATÁRIO resolva entregar o imóvel e apresente comunicação formal e escrita de sua intenção com 30(trina) dias de antecedência não haverá incidência de multa rescisória. Contudo, caso não respeito o referido prazo, será devida multa rescisória no valor equivalente a 01 (um) mês de aluguel”.

Ao contrário do alegado pela autora/locatária, não existe nos autos qualquer acordo referente a inibição da multa prevista na cláusula acima transcrita. Portanto, a cobrança da multa é devida, vez que está provado nos autos, através de declaração da Imobiliária, fotos, orçamento e Nota Fiscal de Serviços, que o imóvel foi entregue antes do prazo pré-estabelecido contratualmente e em péssimas condições para uso.

A locatária tem o direito de se ver liberada da mora (alugueres/encargos decorrentes da locação), por não ter mais interesse em permanecer no imóvel locado. No caso concreto, passaria a exercer as suas atividades comerciais em um imóvel próprio.

APELAÇÃO CÍVEL. Locação. Consignação de chaves com pedido Reconvencional de indenização por lucros cessantes (perdas e danos). Sentença de procedência da ação principal e improcedência da ação reconvencional. Recurso do réu/locador/reconvinte. Recusa injusta e ilegal do locador em receber as chaves do imóvel. Caracterização. Injusta recusa do locador demonstrada na própria notificação extrajudicial enviada à locatária, onde fundamenta que a recusa está consubstanciada na falta de cumprimento da obrigação contratual (cláusulas 4ª e 7ª), consistente na necessidade de fazer reparos de uso e conservação no imóvel, bem como na execução e colocação de tudo quanto fora modificado para utilização do bem.
A entrega das chaves constitui direito potestativo da locatária e marca o fim da relação locatícia, não sendo lícito ao locador condicionar o recebimento das chaves à verificação do estado de conservação do imóvel ou à realização de reparos/reformas, que podem ser exigidos por meio de ação própria, bastando constar a ressalva no Termo de Recebimento das Chaves. Pleito reconvencional.
Lucros cessantes pelo fato de não poder ter acesso ao imóvel e realizar nova locação. Não cabimento. Locador que deixou de ter acesso ao imóvel por vontade própria, não aceitando receber as chaves da locatária. Sentença mantida. Aplicabilidade do art. 252 do RITJSP. RECURSO DESPROVIDO. Majorados honorários advocatícios (art. 85, § 11, do CPC).

(TJ-SP - AC: 10013122620168260198 SP 1001312-26.2016.8.26.0198, Relator: Sergio Alfieri, Data de Julgamento: 25/02/2022, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2022)

Por outro, é direito da locadora pleitear, em ação própria, o ressarcimento dos danos causados ao imóvel pela locatária. Neste caso, os danos estão sendo cobrados através da Ação de Execução de Título Extrajudicial, processo Nº 0893247-39.2022.8.14.0301.

A jurisprudência é nesse sentido:

AÇÃO DE COBRANÇA – Locação de imóvel residencial -
Pretensão recursal que se limita a discutir os danos e/ou avarias encontrados no imóvel após a saída da locatária/ré, ora apelante – Responsabilidade pela manutenção do imóvel que era da locatária/apelante, que também se comprometeu, conforme contrato de locação a restituir o bem nas mesmas condições em que foi entregue – Comparação dos laudos de vistoria inicial e final que constata-se que a locatária/ré deixou de dar manutenção básica ao imóvel – Fotografias juntadas aos autos que dão conta do aspecto geral bom em que a casa foi locada, em contrapartida, as demais fotografias demonstram o estado bastante alterado em que o imóvel foi devolvido, com danos substanciais – Comprovação pela autora/apelada de todos os gastos que suportou com as reparações – Precedentes desta Egrégia 34ª Câmara de Direito Privado – Cobrança de multa contratual em decorrência da desocupação antecipada do imóvel pela locatária/apelante
– Possibilidade – Encargo previsto contratualmente, que deve ser cobrado de forma proporcional – Precedentes – Sentença mantida – Recurso não provido.

(TJ-SP - AC: 10066958820168260099 SP 1006695-88.2016.8.26.0099, Relator: Lígia Araújo Bisogni, Data de Julgamento: 10/06/2020, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/06/2020)

Quanto ao pedido de devolução da quantia depositada pela autora, a título de CAUÇÃO, não se vislumbra procedência, tendo em vista que a requerida/locadora teve de desembolsar a importância de R$ 78.144,00 para fazer face às despesas com reforma e reposição de peças retiradas do imóvel pela autora, para que o Imóvel tivesse condições mínimas para enfrentar uma nova locação. Os comprovantes dessas despesas foram carreados aos autos pela requerida por ocasião de sua Contestação, conforme se vê nos IDs: Num. 86822230-Pág. 1; (Orçamento – Empresa Executiva Serviços Técnicos Especializados Ltda.); Num. 86822230-Pág. 1 (Nota Fiscal de Serviços Nº 02433);88609465 (Declaração da Imobiliária) e Num. 88609466 –Pág. 1/55 fotos de como o imóvel foi entregue pela autora à requerida).

Neste caso, o valor ofertado como caução pela autora/locatária, foi utilizado corretamente pela requerida/locadora para pagamento das despesas com a reforma no imóvel que não foi realizada pela locatária/autora, em que pese claramente prevista no contrato. Portanto, a atitude da requerida foi escorreita.

Assim está sedimentado nos Tribunais:

“Apelação. Ação rescisória de contrato de aluguel, c./c.
devolução da caução e pedido de tutela antecipada
. Contrato de locação residencial.
Sentença de improcedência, mantendo a retenção da caução pela Réu, em razão dos débitos deixados em aberto pela Autora quando da entrega das chaves
. Recurso da Autora.
Alegação formulada de forma genérica
no sentido de que, no período em que esteve na posse do imóvel, não danificou o bem, sendo surpreendida com a retenção da caução quando da entrega das chaves.
Argumentos que não merecem acolhida, diante da documentação apresentada pelo Réu que, de forma contundente e pormenorizada, especifica as avarias no imóvel, bem como todos os débitos deixados em aberto que recaíram sobre a caução. Dever da Autora, na fase de especificação de provas, de produzir conjunto probatório de forma a impugnar os documentos apresentados pela parte contrária. Autora que se quedou inerte na fase de especificação de provas. Inteligência do art. 371, I. Retenção dos valores a título caução devidos, como forma de fazer frente às avarias no imóvel, bem como demais encargos a título de locação em aberto e contas de consumo pessoal.
Inteligência do art. 188, I do Código Civil. Sentença mantida.
Honorários majorados
. RECURSO DESPROVIDO.(TJ-SP - AC: 10313908820208260577 SP 1031390-88.2020.8.26.0577, Relator: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 01/04/2022, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/04/2022)

A par dessas considerações entendo que os pedidos da autora não merecem procedência.

A autora alega, de maneira genérica e sem qualquer prova, que o imóvel objeto da lide era muito velho e estava muito deteriorado, mas não trouxe aos autos qualquer prova de suas alegações.

A requerida, em contestação, apresentou fotos, orçamento e comprovante de pagamento dos serviços executados para a recuperação de seu imóvel, fato este que demonstra a evidente má-fé da autora.

ISTO POSTO, julgo IMPROCEDENTE os pedidos da autora, para declarar a validade da retenção do valor dado como caução.

Condeno a autora nas custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, bem como na multa prevista no Art. 81, do CPC, que fixo em 1%, sobre o valor corrigido da causa.

Transitado em julgado, arquivem-se os autos.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se

MARCO ANTONIO LOBO CASTELO BRANCO

Juiz de Direito da 8ª Vara Cível e Empresarial da Capital

A empresa
CLAUDIONOR COSTA DOS SANTOS EPP
interpõe
apelação
, alegando que devolveu o imóvel
sem pendências
e que a cobrança por supostos danos e reformas é
infundada
e baseada em
documentos unilaterais e produzidos após a entrega do imóvel
.

Alega que não há prova de que tenha deteriorado o imóvel ou retirado objetos (como portão e corrimão), e que os apelados não apresentaram
registro fotográfico inicial
do estado do imóvel que justifique as alegações.

Requer a
reforma da sentença
para que seja restituída a caução, ainda que com
desconto da multa por entrega antecipada
, além da
revisão das custas e honorários
, com base no princípio da causalidade (19441890 – Apelação).

A parte
apelada, J P PEREIRA LTDA
, apresentou
contrarrazões ao recurso de apelação
, defendendo a
manutenção da sentença de improcedência
.

Sustenta que a retenção da caução é legítima, pois a locatária devolveu o imóvel
antes do prazo contratual
, em
más condições de uso
e
sem cumprir obrigações contratuais
, como seguro, pagamento de multa rescisória e devolução de itens como portão e guarda-corpo.

A apelada reafirma que apresentou
fotos, notas fiscais e declaração da imobiliária
como prova dos danos e reformas necessárias, justificando a destinação da caução.

Pede o
desprovimento da apelação
, a
não concessão de efeito suspensivo
e a
majoração dos honorários sucumbenciais
para 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, CONHEÇO do recurso de Apelação Cível interposto por CLAUDIONOR COSTA DOS SANTOS EPP.

Cinge-se a controvérsia recursal à análise do acerto ou desacerto da sentença que julgou improcedente o pedido de restituição de caução formulado por CLAUDIONOR COSTA DOS SANTOS EPP, mantendo a retenção por H P X LOCADORA DE VEÍCULOS LTDA, em razão de alegados descumprimentos contratuais e danos ao imóvel.

A Apelante alega, em síntese, que o imóvel estava em péssimo estado inicial, que as reformas foram por sua conta, que houve acordo verbal para desconto de aluguel e para saída sem multa, e que o imóvel foi entregue sem pendências, conforme conversas de WhatsApp. Refuta as cobranças por danos estruturais e itens faltantes, afirmando que o imóvel já era assim ou que os itens nunca existiram.

Contudo, analisando o conjunto probatório e as disposições contratuais, bem como a fundamentação da sentença de primeiro grau, verifico que as razões da Apelante não são aptas a modificar o entendimento exarado, devendo a sentença ser mantida em sua integralidade.

Do Prazo Contratual e da Rescisão Antecipada:

É incontroverso que a transação havida entre as partes foi ajustada pelo período de 60 (sessenta) meses, com início em 01/09/2019 e término previsto para 01/09/2024, conforme
Cláusula 6.1 (ID. 19441843)
do Contrato de Locação, vejamos:

6.1-O prazo de locação ajustado é de 60 (sessenta) meses consecutivos, a começar em 01/09/2019, e a findar de pleno direito em 01/09/2024, quando o LOCATARIO deverá restituir o imóvel' e as respectivas chaves completamente desocupado, livre de coisas e pessoas, independentemente de aviso, interpelação ou notificação judicial ou extrajudicial. O vencimento do aluguel será no dia (cinco) de cada mês.

Restou igualmente incontroverso que o imóvel foi devolvido em 10/08/2022, antes do termo final do contrato.

A
Cláusula 8.2 (ID. 19441843)
do contrato prevê expressamente a incidência de multa rescisória no caso de devolução do imóvel antes do término do prazo estipulado, vejamos:

8.2- Se o LOCATÁRIO devolver o imóvel antes do término do prazo estipulado no presente Instrumento Particular ficará obrigado a pagar como multa rescisória o valor correspondente a 03 (três) meses de aluguel. Após este prazo, caso o LOCATÁRIO resolva entregar o imóvel e apresente comunicação formal e escrita de sua intenção com 30 (trinta) dias de antecedência não haverá incidência de multa rescisória. Contudo, caso não respeite o referido prazo, será devida multa rescisória no valor equivalente a 01 (um) mês de aluguel.

Embora haja previsão de que, com comunicação formal e escrita com 30 dias de antecedência, não haveria incidência de multa rescisória
após este prazo
(o prazo original de 60 meses),
a devolução do imóvel ocorreu significativamente antes do término contratual.

As alegações de acordo verbal para isenção da multa não encontram suporte nos autos, e as comunicações via WhatsApp, por si só, não derrogam as cláusulas contratuais expressas em instrumento formal, especialmente diante da ausência de qualquer evidência de consentimento da Locadora para a dispensa da multa em caso de rescisão antecipada, ônus que competia ao autor, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC.

Das Condições do Imóvel e dos Danos Alegados:

A Apelante sustenta que o imóvel já estava em más condições e que as cobranças por danos são infundadas. Contudo, essa alegação é confrontada pela própria disposição contratual. A
Cláusula 15.1 (ID. 19441843)
reconhece expressamente que
"15.1- O imóvel acima descrito é um galpão construído recentemente, primeira locação. Desta forma, o imóvel é totalmente novo, piso e paredes em perfeito estado, telhado não apresenta goteiras e nenhuma falha e a parte elétrica e hidráulica apresente perfeito estado de conservação e uso.”

Tal cláusula funciona como uma declaração de vistoria inicial, atestando o perfeito estado do bem no início da locação.

Ademais, eventuais vícios foram absorvidos com a carência de 5 meses se contrapõe à
Cláusula 6.3 (ID. 19441843)
, que estabeleceu um período de 05 (cinco) meses de carência
para que o LOCATÁRIO pudesse realizar as adequações necessárias no imóvel
. Isso sugere que as benfeitorias realizadas pela Apelante foram para adequação ao seu uso, sem que houvesse previsão de compensação por supostos defeitos pré-existentes, os quais, aliás, foram negados pela Cláusula 15.1.

A notificação de cobrança (Id. 19441845) e as fotografias juntadas pela Locadora (Id. 19441876 e 19441877) evidenciam infração aos deveres do locatário previstos no
artigo 23, incisos III, IV e V, da Lei n. 8.245/1991
, a saber:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

As fotos e a notificação apontam para danos que extrapolam o mero desgaste natural, restando comprovado o ônus processual do réu (CPC, art. 373, inciso II).

Da Retenção da Caução:

O imóvel foi garantido por caução, conforme
Cláusula 1.3 (ID. 19441843)
.

A
Cláusula 13.2 (ID. 19441843)
do contrato prevê expressamente que
"Caso o LOCATÁRIO não cumpra com suas obrigações de pagar aluguéis, acessórios, multas ou qualquer outra despesa prevista neste contrato, a LOCADORA poderá utilizar a caução para cobrir essas despesas, sem prejuízo da cobrança de eventual saldo devedor."

Diante da rescisão antecipada do contrato, dos danos constatados no imóvel e da ausência de comprovação de que as condições iniciais do bem fossem diversas do que o próprio contrato declarava, a retenção da caução pela Locadora mostra-se escorreita para fazer frente às despesas de reparo e às multas contratuais.

A sentença de primeiro grau, ao analisar as provas documentais apresentadas pela Locadora (orçamentos, notas fiscais e fotos), concluiu pela necessidade de tais despesas para a recuperação do imóvel, justificando a amortização da caução.

Da Litigância de Má-Fé:
A sentença de primeiro grau também condenou a Apelante por litigância de má-fé, fixando multa de 1% sobre o valor corrigido da causa. A reiteração de argumentos contrários à prova dos autos e às claras disposições contratuais, bem como a tentativa de desqualificar o estado inicial do imóvel apesar da Cláusula 15.1 do próprio contrato, justificam a manutenção da penalidade.

Em face de todo o exposto, as alegações da Apelante não prosperam. A documentação apresentada pela Locadora e as cláusulas contratuais comprovam os fundamentos para a retenção da caução, não havendo que se falar em restituição ou em reforma da sentença.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de Apelação Cível interposto por CLAUDIONOR COSTA DOS SANTOS EPP, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém em todos os seus termos.

Em razão do não provimento do recurso, e nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela Apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, mantendo as demais condenações da sentença de primeiro grau.

É o voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 18/11/2025