Tribunal: TJPA
Processo: 0002239-89.2011.8.14.0045
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-06-03

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0002239-89.2011.8.14.0045 APELANTE: BURITI IMOVEIS LTDA Advogado do(a) APELANTE: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A APELADO: CAIRO ANTONIO CARROCINO REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA PENAL AFASTADA. PERCENTUAL DE 10% MANTIDO. TAXA DE FRUIÇÃO. VEDAÇÃO À CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. IRRETROATIVIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. CASO EM EXAME Trata-se de apelação cível interposta por empresa vendedora inconformada com sentença que, ao julgar parcialmente procedente ação de rescisão contratual com reintegração de posse, autorizou a retenção de 10% dos valores pagos, reconheceu o direito de retenção do comprador pelas benfeitorias, afastou a cumulação de taxa de fruição com cláusula penal e fixou os juros de mora desde a citação. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. As matérias devolvidas à instância revisora consistem em: (i) saber se a cláusula penal de retenção total das parcelas é abusiva; (ii) se é admissível a cumulação da taxa de fruição com cláusula penal; (iii) se a incidência de juros moratórios deve ocorrer desde a citação ou do trânsito em julgado; (iv) se é aplicável a Lei nº 13.786/2018 aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. É legítima a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, com devolução parcial das parcelas, sendo razoável a retenção de 10%, conforme jurisprudência do STJ (Súmula 543). 4. A cláusula contratual que previa perda integral dos valores pagos mostra-se abusiva, devendo ser substituída por retenção moderada. 5. É vedada a cumulação da taxa de fruição com cláusula penal, por configurarem ambas parcelas de natureza indenizatória, sujeitas ao impedimento de bis in idem (Tema 970/STJ). 6. Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme orientação da Terceira Turma do STJ, por se tratar de resolução por iniciativa da vendedora. 7. A Lei nº 13.786/2018 não incide sobre contratos firmados anteriormente à sua vigência, conforme pacífico entendimento do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e parcialmente provido para alterar o termo inicial dos juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, que deverão incidir a partir do trânsito em julgado da decisão. Tese de julgamento: Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel rescindidos por inadimplemento do comprador, é admissível a retenção de parte das parcelas pagas, desde que moderada e proporcional. A cláusula penal compensatória não pode ser cumulada com taxa de fruição, por ambas possuírem finalidade indenizatória. O termo inicial dos juros moratórios em restituições decorrentes da resolução contratual deve ser o trânsito em julgado, salvo mora anterior comprovada do credor. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica retroativamente a contratos firmados antes da sua entrada em vigor. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422, 884 a 886; CDC, art. 51, XVI; CPC/2015, arts. 86, 487, I; Lei nº 6.766/79; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970); REsp 1.267.059/SP; AgInt no REsp 1987597/SP; AgInt no REsp 1.920.804/SP. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em plenário virtual, em conhecer e prover, em parte o Recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002239-89.2011.8.14.0045

APELANTE: BURITI IMOVEIS LTDA

APELADO: CAIRO ANTONIO CARROCINO

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0002239-89.2011.8.14.0045

APELANTE: BURITI IMOVEIS LTDA

Advogado do(a) APELANTE: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A

APELADO: CAIRO ANTONIO CARROCINO

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA
DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA PENAL AFASTADA. PERCENTUAL DE 10% MANTIDO. TAXA DE FRUIÇÃO. VEDAÇÃO À CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. IRRETROATIVIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I.
CASO EM EXAME

Trata-se de apelação cível interposta por empresa vendedora inconformada com sentença que, ao julgar parcialmente procedente ação de rescisão contratual com reintegração de posse, autorizou a retenção de 10% dos valores pagos, reconheceu o direito de retenção do comprador pelas benfeitorias, afastou a cumulação de taxa de fruição com cláusula penal e fixou os juros de mora desde a citação.

II.
QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. As matérias devolvidas à instância revisora consistem em:
(i) saber se a cláusula penal de retenção total das parcelas é abusiva;
(ii) se é admissível a cumulação da taxa de fruição com cláusula penal;
(iii) se a incidência de juros moratórios deve ocorrer desde a citação ou do trânsito em julgado;
(iv) se é aplicável a Lei nº 13.786/2018 aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.

III.
RAZÕES DE DECIDIR

3. É legítima a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, com devolução parcial das parcelas, sendo razoável a retenção de 10%, conforme jurisprudência do STJ (Súmula 543).
4. A cláusula contratual que previa perda integral dos valores pagos mostra-se abusiva, devendo ser substituída por retenção moderada.
5. É vedada a cumulação da taxa de fruição com cláusula penal, por configurarem ambas parcelas de natureza indenizatória, sujeitas ao impedimento de bis in idem (Tema 970/STJ).
6. Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme orientação da Terceira Turma do STJ, por se tratar de resolução por iniciativa da vendedora.
7. A Lei nº 13.786/2018 não incide sobre contratos firmados anteriormente à sua vigência, conforme pacífico entendimento do STJ.

IV.
DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e parcialmente provido para alterar o termo inicial dos juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, que deverão incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

Tese de julgamento:

Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel rescindidos por inadimplemento do comprador, é admissível a retenção de parte das parcelas pagas, desde que moderada e proporcional.

A cláusula penal compensatória não pode ser cumulada com taxa de fruição, por ambas possuírem finalidade indenizatória.

O termo inicial dos juros moratórios em restituições decorrentes da resolução contratual deve ser o trânsito em julgado, salvo mora anterior comprovada do credor.

A Lei nº 13.786/2018 não se aplica retroativamente a contratos firmados antes da sua entrada em vigor.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422, 884 a 886; CDC, art. 51, XVI; CPC/2015, arts. 86, 487, I; Lei nº 6.766/79; Súmula 543/STJ.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970); REsp 1.267.059/SP; AgInt no REsp 1987597/SP; AgInt no REsp 1.920.804/SP.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em plenário virtual, em conhecer e prover, em parte o Recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

RELATÓRIO

Relatório

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO
interposto por BURITI IMOVEIS LTDA

inconformada com a sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 1ª Vara Cível e Empresarial de Redenção que, nos autos da
AÇÃO DE

RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE
ajuizada em face de CAIRO ANTONIO CARROCINO, ora apelado, julgou parcialmente procedente a pretensão esposada na inicial.

A empresa ora apelante ajuizou a ação mencionada alhures, aduzindo em síntese, que as partes firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno localizado no Residencial Park dos Buritis I, salientando, no entanto, que o réu tornou-se inadimplente e, mesmo notificado, não purgou a mora, o que ensejou o ajuizamento da demanda sob exame.

O feito seguiu tramitação regular até a prolação da sentença (ID 21001333) que julgou parcialmente procedente os pedidos esposados na inicial, nos seguintes termos:

A)

a) DECLARAR a rescisão do Contrato constante da Inicial, ressalvados eventuais direitos de terceiros de boa-fé, retornando o imóvel ao patrimônio da parte Autora; b) AUTORIZAR a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pelo Réu, a título de perdas e danos (cláusula penal) e eventuais valores referentes às despesas pendentes, água, luz, IPTU, que estejam em aberto, restituindo ao Réu 90% (noventa por cento) dos valores recebidos, devidamente atualizados a partir da data de cada pagamento (INPC) e juros de mora desde a citação; c) CONDENAR a parte Autora ao pagamento de indenização ao Réu quanto as acessões e benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, na forma dos artigos 51, inc. XVI, do Código de Defesa do Consumidor e 34 da Lei nº 6.766/99, as quais deverão ser apuradas em liquidação de sentença, autorizado o exercício de retenção até o integral pagamento; d) DETERMINAR a reintegração de posse no imóvel objeto da lide em favor do autor, com fundamento nos artigos 1.210, do CC e 926, do CPC, porém respeitando-se o direito de retenção até a indenização prévia; e) CONDENAR o Réu ao pagamento da taxa de fruição do imóvel, em valor de mercado, desde o inadimplemento até a desocupação do bem. Por conseguinte, extingo o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Considerando a sucumbência recíproca, as despesas do processo deverão ser rateadas proporcionalmente, na forma do art. 86, do CPC, observado o deferimento da gratuidade de justiça à parte Ré, na forma do art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC. Honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, cabendo a cada parte o pagamento aos seus respectivos Advogados.

Inconformada, a empresa

BURITI IMOVEIS LTDA apresentou recurso de apelação (ID 21001342).

Ressalta que o contrato é Lei entre as partes e que previu expressamente as penalidades em caso de inadimplemento do comprador, asseverando a impossibilidade de anulação unilateral do pacto, diante da ausência de dolo, coação ou fraude.

Afirma que o percentual de retenção vai contra aquilo que já foi pactuado, pugnando pela reforma da sentença, para o fim de se determinar a devolução nos exatos termos do contrato celebrado, mais especificamente na cláusula 16.

Sustenta ainda, ser devida indenização a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), além de ventilar a possibilidade de cumulação da taxa de fruição com cláusula penal, assim como a aplicação de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

O Recorrido apresentou contrarrazões (id 21001348).

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o breve relatório com apresentação em pauta de julgamento, para a Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe com início às 14:00 h, do dia (....) de _____ de 2025

VOTO

VOTO

DO CABIMENTO

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

Incialmente, convém esclarecer que
o cerne da questão trazida à baila diz respeito em avaliar a correção da sentença que rescindiu o contrato de venda e compra e declarou a abusividade da cláusula 16 do pacto firmado, bem assim em relação ao percentual de retenção e taxa de fruição.

Inicialmente, saliento que o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que, quando a vendedora der causa a resolução deverá restituir a integralidade do valor pago, em uma única parcela e de forma imediata, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador, tal como entendeu o magistrado na origem, ou, em casos de resilição unilateral.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador ante a sua declarada impossibilidade de continuar a arcar com as parcelas do contrato, tanto é que tentou realizar o distrato com a apelada, porém sem sucesso.

Por conta desses fatos, o magistrado primevo entendeu como adequada a retenção do percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo consumidor, ora apelado, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ em casos idênticos ou semelhantes, que é de até 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.
A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.

2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das
parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre
esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os
prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.
Recurso especial a que se nega seguimento.
(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

Noutra ponta, em que pese a menção pelo ora apelante acerca da aplicabilidade da Lei 6.766/79, alterada pela Lei 13.786/2018, urge consignar que a norma não se aplica ao caso em comento, posto que posterior a data da celebração do contrato.

É caso de irretroatividade da novel lei Civil, de maneira que incabível qualquer discussão a respeito da aplicabilidade da alteração legislativa aos contratos anteriores a sua promulgação.

No mesmo sentido, é a jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO, OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. JULGADO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. PREMISSAS DO ARESTO FUNDADAS NA APRECIAÇÃO FÁTICO-PROBATÓRIA DA CAUSA E EM TERMOS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PONTOS DO JULGADO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. FUNDAMENTO RELEVANTE NÃO ATACADO NO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça "orienta que as disposições da Lei 13.786/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência" ( AgInt no REsp 1.920.804/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi. Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021)
. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1987597 SP 2022/0053060-4, Data de Julgamento: 13/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/06/2022).

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA.
NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO
. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

Quanto a taxa de fruição,
deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da autora, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 8841
[1]
a 8862
[2]
do Código Civil.

No caso em comento, oportuno destacar que o
contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

A sentença recorrida, por sua vez, agiu de forma acertada ao afastar a taxa de fruição, uma vez que a sua cumulação com a condenação ao pagamento da multa compensatória, caracterizaria vedado
bis in idem
.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE
.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019). (Grifei)

Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato previr cláusula penal moratória, de modo que, analogamente não pode a empresa autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Dessa forma, pela
ratio decidendi
do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o Tema 970 pelo Superior Tribunal de Justiça, entende-se que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Nesse contexto, vejamos precedente da deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM
BIS IN IDEM
.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ/PA – AP 2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 02-03-2020, Publicado em 04-03-2020). (Grifei).

Assim, havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar
bis in idem
.

No que diz respeito ao pedido de incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, entendo assistir razão a empresa autora. Explico:

Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, ou seja, que na hipótese de rescisão de compromisso de venda e compra por culpa dos compradores os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, posto que inexiste mora do promitente vendedor a ensejar a incidência dos juros desde a citação.

Nesse sentido, colaciono julgados Colendo Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIADAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. (...) 9.
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.

Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.
(STJ, REsp 1617652 / DF, Ministra NANCY ANDRIGHI (1118), T3 - TERCEIRA TURMA, DJe 29/09/2017)

AGRAVOS INTERNOS. RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. REGIME DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO POR INICIATIVA DA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR. DIREITO À RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS. PAGAS. SÚMULA 543/STJ. JUROS DE MORA TERMO 'A QUO'. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. JULGADOS DESTA CORTE. PRAZO DE 15 DIAS DO ART. 475-J DO CPC/1973. AUSÊNCIA DE SUSPENSÃO DE EFICÁCIA DA SENTENÇA.
1. Controvérsia acerca do termo 'a quo' dos juros de mora no âmbito do cumprimento de sentença que julgou procedente pedido de resolução do contrato em função do inadimplemento do promitente comprador.
2. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 3. Oposição do promitente comprador à resolução do contrato, tendo inclusive ajuizado ação revisional.
4. Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado, na linha da jurisprudência desta Corte Superior.
5. Eficácia restitutória da resolução do contrato, aplicável em benefício das duas partes do contrato, como consequência imediata da desconstituição do vínculo contratual. 6. Ausência de suspensão da eficácia da sentença durante o decurso do prazo de 15 dias previsto no art. 475-J do CPC/1973. 7. AGRAVOS INTERNOS DESPROVIDOS. (STJ, AgInt no REsp 1596064 /RJ, Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO (1144), T3 - TERCEIRA TURMA, DJe 16/03/2017.
Parte superior do formulário

Parte inferior do formulário

DISPOSITIVO

EX POSITIS, VOTO NO SENTIDO DE CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, APENAS PARA MODIFICAR A INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA RELATIVOS À RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, A FIM DE QUE INCIDAM A PARTIR DA DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DESTA DECISÃO, MANTENDO-SE O RESTANTE DA SENTENÇA, NOS TERMOS DA FUNDAMENTAÇÃO.

Parte inferior do formulário

É O VOTO

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Sessão Ordinária –
Plenário Virtual
- Plataforma PJe com início às 14:00 h., do dia ____ de _______ de 2025

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador - Relator

[1]
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

[2]
Art. 886. Não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido.

Belém, 18/06/2025