Tribunal: TJPA
Processo: 0011951-48.2010.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-01-21

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. I - Trata-se de apelação interposta por construtora que buscava reformar sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a devolução integral e imediata das parcelas pagas pelos consumidores e condenou a apelante ao pagamento de indenização por danos morais. II - A questão central consiste em verificar: (i) se o atraso na entrega do imóvel, justificado pela construtora com base em fatores externos, afasta sua responsabilidade contratual; (ii) se a cláusula de retenção do sinal é aplicável; (iii) se há elementos para reduzir ou excluir a condenação por danos morais; e (iv) se a devolução dos valores pagos deve ser integral e de uma só vez. III - Riscos inerentes à atividade empresarial, como excesso de chuvas e dificuldades no mercado imobiliário, não afastam a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel. A superação do prazo contratual de tolerância (180 dias), com atraso de mais de um ano, configura inadimplemento grave, ensejando a rescisão contratual com devolução integral das parcelas pagas, conforme disposto na Súmula 543 do STJ e no art. 14 do CDC. IV - A cláusula de retenção do sinal é inaplicável, já que o inadimplemento decorreu de culpa exclusiva da construtora, e a devolução deve ocorrer de forma integral e imediata, sem parcelamento, em consonância com o entendimento do STJ. V - Os danos morais foram corretamente fixados, pois o atraso expressivo na entrega do imóvel, além de comprometer a legítima expectativa dos consumidores, ultrapassa o mero aborrecimento, causando angústia e frustração significativas. VI - Sentença mantida em todos os termos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0011951-48.2010.8.14.0301

APELANTE: BORGES JR. EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP

APELADO: LUIS PAULO PINHEIRO DA COSTA, SILEIA SANTANA MORAES

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I -
Trata-se de apelação interposta por construtora que buscava reformar sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a devolução integral e imediata das parcelas pagas pelos consumidores e condenou a apelante ao pagamento de indenização por danos morais.

II -
A questão central consiste em verificar: (i) se o atraso na entrega do imóvel, justificado pela construtora com base em fatores externos, afasta sua responsabilidade contratual; (ii) se a cláusula de retenção do sinal é aplicável; (iii) se há elementos para reduzir ou excluir a condenação por danos morais; e (iv) se a devolução dos valores pagos deve ser integral e de uma só vez.

III -
Riscos inerentes à atividade empresarial, como excesso de chuvas e dificuldades no mercado imobiliário, não afastam a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel. A superação do prazo contratual de tolerância (180 dias), com atraso de mais de um ano, configura inadimplemento grave, ensejando a rescisão contratual com devolução integral das parcelas pagas, conforme disposto na Súmula 543 do STJ e no art. 14 do CDC.

IV -
A cláusula de retenção do sinal é inaplicável, já que o inadimplemento decorreu de culpa exclusiva da construtora, e a devolução deve ocorrer de forma integral e imediata, sem parcelamento, em consonância com o entendimento do STJ.

V -
Os danos morais foram corretamente fixados, pois o atraso expressivo na entrega do imóvel, além de comprometer a legítima expectativa dos consumidores, ultrapassa o mero aborrecimento, causando angústia e frustração significativas.

VI -
Sentença mantida em todos os termos.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0011951-48.2010.8.14.0301

APELANTE: BORGES JR. EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP

ADVOGADOS: FRANCISCO DE ASSIS SANTOS GONCALVES

ADVOGADO: FABIO ROGERIO MOURA

APELADO: LUIS PAULO PINHEIRO DA COSTA

APELADO: SILEIA SANTANA MORAES

ADVOGADO: LIVIA DONZA BARROSO

ADVOGADO: RAFAEL CHAVES BRANCO

ADVOGADO: RODRIGO CHAVES RODRIGUES

ADVOGADO: ALEXANDRE MIRANDA FERREIRA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por
BORGES EMPREENDIMENTOS LTDA
contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara Cível e Empresarial de Belém, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Quantia Paga, Perdas e Danos e Danos Morais, movida por
LUIZ PAULO PINHEIRO DA COSTA E SILEIA SANTANA MORAES
.

Na origem, os autores afirmaram que celebraram, em 11 de fevereiro de 2006, Contrato de Promessa de Compra e Venda para aquisição de uma unidade no empreendimento Residencial Number One. Alegaram que o prazo para entrega era de 24 meses, prorrogável por 180 dias, mas o imóvel não foi entregue dentro desse período. Requereram, entre outros, a rescisão contratual, a devolução integral dos valores pagos e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais e materiais.

O MM. Juízo de origem, fundamentando-se no atraso injustificado na entrega do imóvel, reconheceu a responsabilidade da ré e julgou procedentes os pedidos autorais. Determinou a devolução integral das parcelas pagas, acrescidas de juros e correção monetária, além do pagamento de indenização por danos morais.

Em suas razões recursais, a recorrente sustenta que: 1) A rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva dos autores, que deixaram de pagar parcelas do contrato; 2) O atraso na entrega do imóvel decorreu de fatores externos, como excesso de chuvas e dificuldades no mercado imobiliário; 3) Deve ser aplicada a cláusula contratual de retenção do sinal, prevista no contrato; 4) Não há fundamentos para a condenação ao pagamento de danos morais, pois o inadimplemento não causou qualquer lesão grave. Ao final, pleiteia a reforma integral da sentença, com a improcedência dos pedidos iniciais, ou, subsidiariamente, a redução dos valores devidos.

Nas contrarrazões, os recorridos afirmam que: 1) A apelante não apresentou provas concretas de fatores externos que justificassem o atraso; 2) O atraso configura culpa exclusiva da construtora, sendo indevida a retenção do sinal ou qualquer dedução dos valores pagos; 3) A condenação por danos morais é devida em razão da angústia e do prejuízo causado pela inexecução contratual, além do descumprimento da boa-fé objetiva.

É o relatório. Peço julgamento (plenário virtual).

Belém, datado eletronicamente.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0011951-48.2010.8.14.0301

APELANTE: BORGES JR. EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP

ADVOGADOS: FRANCISCO DE ASSIS SANTOS GONCALVES

ADVOGADO: FABIO ROGERIO MOURA

APELADO: LUIS PAULO PINHEIRO DA COSTA

APELADO: SILEIA SANTANA MORAES

ADVOGADO: LIVIA DONZA BARROSO

ADVOGADO: RAFAEL CHAVES BRANCO

ADVOGADO: RODRIGO CHAVES RODRIGUES

ADVOGADO: ALEXANDRE MIRANDA FERREIRA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO:

A apelante, em suas razões recursais, sustenta que o atraso na entrega do imóvel decorreu de fatores externos, como excesso de chuvas e dificuldades no mercado imobiliário, e que a rescisão contratual teria ocorrido por culpa dos autores, que deixaram de pagar parcelas do contrato. Requer, ainda, a aplicação da cláusula de retenção do sinal, bem como a exclusão ou a redução da condenação por danos morais.

1. Questão Jurídica:

A questão central a ser enfrentada neste recurso consiste em verificar:

(i) Se os argumentos apresentados pela construtora são aptos a justificar o atraso na entrega do imóvel e afastar sua responsabilidade pelo descumprimento contratual;

(ii) Se a cláusula de retenção do sinal é aplicável à hipótese;

(iii) Se há fundamento para afastar ou reduzir a condenação ao pagamento de danos morais; e

(iv) Se a devolução dos valores pagos deve ser integral e de uma única vez.

2. Regra Jurídica:

A relação jurídica discutida nos autos é de natureza consumerista, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), em especial o art. 6º, incisos V e VI, que asseguram ao consumidor a reparação por danos patrimoniais e morais e a inversão do ônus da prova quando verossímeis suas alegações.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) também estabelece diretrizes claras sobre a matéria. Nos termos da Súmula 543 do STJ
,
in verbis
:

Súmula 543
. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Ademais, o atraso na entrega do imóvel, salvo em situações excepcionais devidamente comprovadas, constitui inadimplemento contratual apto a ensejar a rescisão do contrato e a responsabilidade do fornecedor pelos danos causados, nos termos do art. 14 do CDC.

3. Aplicação da Regra aos Fatos:

Quanto à primeira alegação da apelante, de que o atraso na entrega do imóvel decorreu de fatores externos, como excesso de chuvas e dificuldades no mercado imobiliário, é importante ressaltar que tais justificativas não têm o condão de afastar sua responsabilidade. Isso porque os riscos decorrentes da execução da atividade econômica são inerentes à própria atividade empresarial e não podem ser repassados ao consumidor. Trata-se de entendimento consolidado pelo STJ no sentido de que eventuais dificuldades enfrentadas pela construtora são risco da atividade que ela livremente escolheu desempenhar.

Pois bem, os Tribunais assim têm se posicionado:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Apelada condenada ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais no importe de R$ 10.000,00
. Alegação de que o atraso decorreu de caso fortuito, bem como pelo advento da pandemia da Covid-19. Inadmissibilidade. Inteligência da Súmula nº 161 deste Tribunal de Justiça, que dispõe que "não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos"
. Ademais, o advento da pandemia se deu depois que o prazo de tolerância já havia se escoado. Lucros cessantes. Admissibilidade, nos termos da Súmula nº 162 desta E. Corte, que dispõe que "descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio". Indenização devida. Manutenção do valor arbitrado em 0,5 % (meio por cento) sobre o preço do contrato atualizado, por mês de atraso. Dano Moral. Ocorrência. Período expressivo de atraso. Fixação mantida em R$ 10.000,00, que atende aos parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10086455620218260003 SP 1008645-56.2021.8.26.0003, Relator: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 26/03/2022, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/03/2022). (Grifei).

No caso concreto, ficou demonstrado nos autos que o atraso ultrapassou o prazo de tolerância previsto no contrato (180 dias), perdurando por mais de um ano. Tal circunstância, por si só, configura inadimplemento contratual grave e injustificado.

No tocante à cláusula de retenção do sinal, entendo que sua aplicação é incompatível com a Súmula 543 do STJ, que exige a devolução integral dos valores pagos em caso de culpa exclusiva do fornecedor. Não há, nos autos, qualquer elemento probatório que permita concluir que o inadimplemento decorreu de culpa dos consumidores. Ao contrário, restou incontroverso que o atraso decorreu de falha exclusiva da construtora.

Acrescento que a restituição deve ocorrer de forma integral, sem parcelamento, conforme entendimento consolidado do STJ:

É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 -
Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.
(RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012).

Sobre a condenação ao pagamento de danos morais, é inegável que o atraso na entrega do imóvel gerou prejuízo significativo aos autores, indo além do mero dissabor. A aquisição de um imóvel é, em regra, uma decisão de grande impacto pessoal e econômico, sendo legítima a frustração e o sofrimento decorrentes da inexecução contratual, sobretudo quando o atraso é expressivo. A jurisprudência deste Tribunal e do STJ é pacífica quanto à possibilidade de condenação por danos morais em hipóteses como a dos autos, em que o inadimplemento é capaz de gerar angústia e aflição ao consumidor.

Por fim, quanto à devolução dos valores pagos, a sentença está em consonância com a Súmula 543 do STJ, ao determinar que a restituição deve ocorrer de forma imediata e integral. Não há fundamento jurídico para modificação desse ponto.

Diante do exposto, entendo que os argumentos apresentados pela apelante são insuficientes para afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual.

DISPOSITIVO:

Por todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
à apelação interposta por
BORGES EMPREENDIMENTOS LTDA
, mantendo integralmente a sentença recorrida, nos termos acima delineados.

É o voto.

Belém, data registrada no sistema.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 30/01/2025