Tribunal: TJPA
Processo: 0005715-41.2014.8.14.0301
Classe: AGRAVO INTERNO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO
Órgão julgador: LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO
Órgão colegiado: Tribunal Pleno
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-09-17

Ementa:
Ementa: Direito Civil e Processual Civil. Agravo Interno em Recurso Especial. Atraso na Entrega de Imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida. Recurso não provido. I. Caso em exame 1. Agravo Interno. Interposto contra decisão que negou seguimento a recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, I, do CPC, por submissão à tese jurídica vinculante nº 996 do STJ e à Súmula 211 do STJ. A parte recorrente alega violação aos arts. 188, I, 389, 476, 491 e 884 do Código Civil e arts. 52 e 63 da Lei nº 4.591/1964, sustentando que lucros cessantes não podem ser presumidos, que o programa habitacional “minha casa, minha vida” impede o uso do imóvel para lucro, que o pagamento parcial do imóvel torna desproporcional o valor dos lucros cessantes fixados e inadimplência do recorrido torna o contrato inexigível. II. Questão em discussão 2. Saber se é cabível a fixação de lucros cessantes de forma presumida (in re ipsa) em contratos de promessa de compra e venda de imóvel no âmbito do programa “minha casa, minha vida”; 3. Saber se a condenação por lucros cessantes é desproporcional, diante do pagamento parcial do imóvel. 4. Saber se a inadimplência do comprador configura exceção do contrato não cumprido, tornando a obrigação inexigível. III. Razões de decidir 5. A fixação de lucros cessantes de forma presumida (“in re ipsa”) é devida, conforme tese jurídica vinculante nº 996 do STJ, com indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até a disponibilização da posse direta ao adquirente. 6. A análise da exceção do contrato não cumprido exige reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, o que é vedado em recurso especial, nos termos das Súmulas nº 5 e 7 do STJ. IV. Dispositivo e tese 7. Agravo Interno não provido. Tese de julgamento: “1) Conforme definido na Tese jurídica vinculante nº 996 do STJ, no contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do programa “minha casa, minha vida”, o prejuízo do comprador é presumido, ensejando indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até a data de entrega da posse direta ao adquirente. 2) Rever o entendimento do Tribunal Estadual, acerca da (in)aplicação da exceção do contrato não cumprido, demandaria a análise de fatos, de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pela incidência das súmulas n. 5 e 7 do STJ.” ____________ Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 1.030, I; arts. 389, 476, 491, 884; CC, arts. 188, I; 927; 944; Lei nº 4.591/1964, arts. 52, 63; STJ, Tese nº 996/STJ; Súmula 5/STJ; e Súmula 7/STJ. Jurisprudência relevante citada: REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 30/6/2025 AREsp 2.855.268/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 28/4/2025 AREsp 2.535.018/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 7/7/2025 AgInt no AREsp 2.418.719/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 15/4/2024 AgInt no REsp 1.738.725/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 13/5/2024 *Ementa elaborada conforme a Recomendação CNJ nº 154/2024. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, reunidos na 36ª Sessão Ordinária Virtual do Tribunal Pleno (17 a 24 de setembro de 2025, por unanimidade, desprover o agravo interno, nos termos do voto do Relator Desembargador LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO (Vice-Presidente). Afirmaram suspeição / impedimento os Desembargadores Rômulo José Ferreira Nunes e Vania Lúcia Carvalho da Silveira. Julgamento presidido pelo Desembargador Roberto Gonçalves de Moura (Presidente). Belém (PA), data registrada no sistema. Desembargador LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO Relator / Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Pará

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO INTERNO CÍVEL (1208) - 0005715-41.2014.8.14.0301

AGRAVANTE: CONSTRUTORA TENDA S/A, FIT 10 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

AGRAVADO: SAMUEL PEREIRA DE FREITAS

RELATOR(A):
Vice-presidência do TJPA

EMENTA

Ementa:

Direito Civil e Processual Civil
.
Agravo Interno em Recurso Especial
.
Atraso na Entrega de Imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida.
Recurso não provido.

I.

Caso em exame

1.
Agravo Interno
.
I
nterposto contra decisão que negou seguimento a recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, I, do CPC, por
submissão
à tese jurídica vinculante nº 996 do STJ e à Súmula 211 do STJ. A
parte
recorrente alega violação aos
arts
. 188, I, 389, 476, 491 e 884 do Código Civil e
arts
. 52 e 63 da Lei nº 4.591/1964, sustentando que lucros cessantes não podem ser presumidos
,
que
o

programa habitacional “minha casa
,
minha vida”
impede o uso do imóvel para lucro,
que o pagamento parcial do imóvel torna desproporcional o valor dos lucros cessantes fixados
e inadimplência do recorrido torna o contrato inexigível.

II.
Questão em discussão

2
.
Saber se é cabível a fixação de lucros cessantes de forma presumida (
in
re

ipsa
) em contratos de promessa de compra e venda de imóvel no âmbito do
p
rograma
“minha casa, minha vida”
;

3.
Saber se a condenação por lucros cessantes

é desproporcional
, diante do pagamento parcial do imóvel.

4.
Saber se a inadimplência do comprador configura exceção do contrato não cumprido, tornando a obrigação inexigível
.

III. Razões de decidir

5.
A fixação de lucros cessantes de forma presumida (
“
in
re

ipsa
”
) é devida, conforme tese jurídica vinculante nº
996 do STJ, com indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até a disponibilização da posse direta ao adquirente.

6.
A análise da exceção do contrato não cumprido exige reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, o que é vedado em recurso especial, nos termos das Súmulas nº 5 e 7 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

7
.
Agravo Interno não provido.

Tese de julgamento
: “
1) Conforme definido na Tese jurídica vinculante nº 996 do STJ, n
o contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do
p
rograma
“m
inha
c
asa,
m
inha
v
ida
”
, o prejuízo do comprador é presumido, ensejando indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até a data de entrega da posse direta ao adquirente.
2) R
ever o entendimento do Tribunal
Estadual
, acerca da
(in)
aplicação da exceção do contrato não cumprido, demandaria a análise de fatos, de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pela incidência das
s
úmulas n. 5 e 7 do STJ.
”

____________

Dispositivos relevantes citados
:

CPC/2015, art. 1.030, I;
arts
. 389, 476, 491, 884
;
CC
,

ar
ts
. 188, I; 927; 944
;
Lei nº 4.591/1964,
arts
. 52, 63
;
STJ, Tese nº 996/STJ
;
Súmula 5/STJ
; e
Súmula 7/STJ
.

Jurisprudência relevante citada
:

REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Segunda Seção, j. 30/6/2025

AREsp
2.855.268/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, j. 28/4/2025

AREsp
2.535.018/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, j. 7/7/2025

AgInt
no
AREsp
2.418.719/SP, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, j. 15/4/2024

AgInt
no REsp 1.738.725/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, j. 13/5/2024

*Ementa elaborada conforme a Recomendação CNJ nº 154/2024.

ACÓRDÃO

Acordam os Desembargadores do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, reunidos na
36ª
Sessão Ordinária Virtual do Tribunal Pleno (17 a 24 de setembro de 2025, por unanimidade,
desprover
o
agravo interno,
nos termos
do voto do Relator Desembargador LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO (Vice-Presidente).

Afirmaram suspeição / impedimento os Desembargadores Rômulo José Ferreira Nunes e Vania Lúcia Carvalho da Silveira.

Julgamento presidido pelo Desembargador Roberto Gonçalves de Moura (Presidente).

Belém (PA), data registrada no sistema
.

Desembargador
LUIZ
GONZAGA DA COSTA
NETO

Relator /
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Pará

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL
(ID nº
25297291
)
,
interposto por
CONSTRUTORA TENDA S/A
e
FIT 10 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, com fundamento nos artigos 1.021 e 1.030, §2º, do Código de Processo Civil, contra
decisão de negativa de seguimento a recurso especial
, cuja parte final foi assim redigida:

“
Assim sendo, nego seguimento ao recurso especial (1.030, I, do CPC), em razão da consonância do acórdão à tese jurídica vinculante nº 996 do STJ. E, no tocante à alegação de necessidade de aplicação da taxa selic, não admito o recurso diante do óbice da súmula 211 do STJ.
” (ID nº
24678241
)

Alegou a parte recorrente, em resumo, o cabimento do recurso especial interposto por suposta violação aos
arts
. 188, I, 389, 476, 491 e 884
, todos
do Código Civil e aos
arts
. 52 e 63 da Lei nº 4.591/1964, sob o argumento de que não
seria
possível a fixação de lucros cessantes de forma
in
re

ipsa
, e, em imóveis do programa “minha casa minha vida”, não
seria
possível que o beneficiário
utiliz
asse
o imóvel com o intuito de obter lucro até que o financiamento junto à Caixa Econômica Federal
fosse
quitado, bem como, havia inadimplência por parte do recorrido, o que tornaria inexigível o
contrato pela exceção do contrato não cumprido. Por fim, acaso mantida a condenação, aduziu a desproporcionalidade do valor dos lucros cessantes, diante do pagamento parcial do preço do imóvel.

Foram apresentadas contrarrazões
(ID nº
28800272
)
, aduzindo haver litigância de má-fé, pugnando seja majorado para 20% (vinte por cento) os honorários advocatícios sucumbenciais.

Sem retratação, d
eterminou-se a inclusão do feito na pauta de julgamentos do Plenário Virtual.

É o relatório.

VOTO

O recurso especial interposto teve seu seguimento negado conforme os seguintes fundamentos:

“
O caso se enquadra na hipótese do art. 1.030, I, do CPC, posto que, exatamente na hipótese de imóveis do programa minha casa, minha vida, o Superior Tribunal de Justiça definiu a tese jurídica vinculante nº 996, segundo a qual, dentre outras coisas, que é devido o valor de lucros cessantes, de forma presumida, e que deve ser apurado com base no valor locatício de imóvel assemelhado, conforme se verifica das teses lá definidas:

‘
Tese nº 996/STJ:

As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015,
em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida
, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido
, consistente na injusta privação do uso do bem,
a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado
, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o
período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. (REsp 1729593)”

Logo, o acórdão recorrido, ao manter a sentença condenatória acerca dos lucros cessantes fixados em 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, por mês de atraso, até a data do “habite-se” (ID nº 2784851), está de acordo com a tese jurídica vinculante nº 996 do Superior Tribunal de Justiça.

No tocante à alegação de que a atualização da condenação deveria ser baseada na taxa SELIC, mesmo se tratando de consectários legais da condenação, ou seja, matéria de ordem pública, observo que o recurso não preenche o requisito do prequestionamento, dado que tal matéria sequer foi ventilada no recurso de apelação (ID nº 2784852), de modo que incide na espécie o teor da súmula 211 do STJ, segundo a qual:

“Súmula 211/STJ: Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo.”

Assim sendo, nego seguimento ao recurso especial (1.030, I, do CPC), em razão da consonância do acórdão à tese jurídica vinculante nº 996 do STJ. E, no tocante à alegação de necessidade de aplicação da taxa
selic
, não admito o recurso diante do óbice da súmula 211 do STJ.
” (ID nº 24678241

Ora, a parte agravante repete a tese de que
, em contratos de compra e venda de imóveis no programa “minha casa minha vida”, não são possíveis lucros cessantes e que estes, se devidos, não poderiam ser fixados com base no valor locativo do imóvel, diante do pagamento parcial do seu preço.

Ocorre que, como bem demonstrado no teor da tese jurídica vinculante proferida pelo
Superior Tribunal de Justiça
, voltado para as hipóteses de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel do
programa “minha casa minha vida”
, o prejuízo para o comprador é presumido, que significa dizer “in
re

ipsa
”, tendo sido definido também pela Segunda Seção do STJ, que a privação do uso do bem enseja o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. Logo, não assiste razão aos fundamentos da parte recorrente, ora agravante.

Em relação à alegação
da exceção do contrato não cumprido, evidente a necessidade de reexame de cláusulas contratuais e de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial, diante do teor das súmulas 05 e 07, conforme se observa das seguintes ementas:

“
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA Nº 7/STJ.
EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO. INTUITO PROTELATÓRIO. MULTA. AFASTAMENTO.

1. A revisão da matéria referente ao atraso na entrega do imóvel demanda a análise do conjunto fático-probatório, atraindo a incidência do óbice da Súmula nº 7/STJ.

2. A aplicação da multa por oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios não é automática, pois não se trata de mera decorrência lógica da rejeição do recurso.

3. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial para dar-lhe provimento.

(
AREsp
n. 2.535.018/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 7/7/2025.)
”

“
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME. SÚMULA Nº7/STJ. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.
APLICAÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ.
REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS Nº 5 E 7/STJ.

1. A reforma do julgado que afastou a ocorrência de caso fortuito ou força maior no atraso da entrega do imóvel encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.

2. Reconhecida a culpa do vendedor no atraso na entrega do imóvel, não há falar em exceção de contrato não cumprido por eventual inadimplência posterior da parte compradora.

3. Ademais, na hipótese, rever o entendimento do Tribunal local, acerca da aplicação da exceção do contrato não cumprido, demandaria a análise de fatos, de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pela incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

(
AREsp
n. 2.855.268/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 6/5/2025.)
”

Em relação à possibilidade de majoração dos honorários sucumbenciais, alinho-me com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual não cabe a majoração dos honorários recursais em julgamento de agravo interno (v.g.,
AgInt
no REsp n. 1.738.725/RJ, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024,
DJe
de 15/5/2024.).

E, quanto ao pedido de condenação por litigância de má-fé apresentado em contrarrazões,
considerando a marcha processual regular,
alinho-me com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o simples fato de o agravo interno ser inadmissível não enseja a automática
condenação à multa (v.g.,
AgInt
no
AREsp
n. 2.418.719/SP, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024,
DJe
de 17/4/2024).

Outrossim
, cabível exortar ambas as partes no sentido de que a interposição de recursos que em nada contribuam para o aprimoramento da prestação jurisdicional será considerado recurso manifestamente protelatório e, por isso, sujeito à penalidade por litigância de má-fé.

Por todo o exposto,
voto pelo
des
provimento do
agravo interno
, em virtude de não haver
qualquer razão que
afaste a incidência da tese
996

fixada
pela Segunda Seção do STJ
no
julgamento do recurso
especial
repetitivo

nº
1.729.593/SP, nos termos da fundamentação
.

Belém/PA, data registrada no sistema.

Desembargador
LUIZ
GONZAGA DA COSTA
NETO

Relator /
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Pará

Belém, 26/09/2025