Tribunal: TJPA
Processo: 0052941-76.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-02-18

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Construtora Village EIRELI contra sentença proferida nos autos de Ação Ordinária de Indenização movida por Rita de Cássia Moreira Corrêa, na qual a empresa foi condenada ao pagamento de indenização por danos materiais, na forma de lucros cessantes, bem como ao pagamento de indenização por danos morais. A autora alegou atraso na entrega de unidade comercial adquirida no empreendimento "Edifício Village Boulevard", com previsão de entrega para abril de 2011, mas somente disponibilizada em março de 2014. A construtora justificou o atraso com base em caso fortuito e força maior, além de defender a validade da cláusula de tolerância contratual de 180 dias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito ou força maior, afastando a responsabilidade da construtora; (ii) estabelecer se é devida a indenização por lucros cessantes em razão do atraso; (iii) determinar a validade da cláusula de tolerância contratual de 180 dias como excludente de mora. III. RAZÕES DE DECIDIR O atraso na entrega do imóvel ultrapassa o prazo de tolerância contratual de 180 dias, configurando mora da construtora, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Fatores como greves, dificuldades no fornecimento de materiais e problemas com fornecedores terceirizados integram o risco do empreendimento e não caracterizam caso fortuito ou força maior, conforme entendimento pacificado do STJ. A indenização por lucros cessantes é devida, independentemente da comprovação do prejuízo específico, pois o atraso na entrega do imóvel impossibilita o adquirente de usufruir do bem no prazo estipulado. O percentual de 0,6% sobre o valor do imóvel como critério de cálculo dos lucros cessantes se mostra razoável, dentro dos parâmetros jurisprudenciais que oscilam entre 0,5% e 1%. A sentença rejeitou a pretensão de indenização por danos morais, decisão não impugnada pela parte autora, razão pela qual não há manifestação sobre o tema. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O atraso na entrega de imóvel adquirido em contrato de compra e venda, ultrapassado o prazo de tolerância, caracteriza mora da construtora, salvo comprovação de fato imprevisível e irresistível. Greves, dificuldades operacionais e problemas com fornecedores não configuram caso fortuito ou força maior, pois integram o risco da atividade empresarial. A indenização por lucros cessantes é devida em razão do atraso na entrega do imóvel, independentemente da comprovação de prejuízo específico, presumindo-se o dano pela impossibilidade de fruição do bem. O percentual entre 0,5% e 1% do valor do imóvel é parâmetro jurisprudencial para a fixação dos lucros cessantes em razão de atraso na entrega. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 355, I; CPC, art. 99, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1806521/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, DJe 11.03.2020; STJ, REsp 1599511/SP; STJ, AgInt no AREsp 978237/MG, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 16.03.2017; STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, julgado em 09.05.2018.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0052941-76.2013.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI

APELADO: RITA DE CASSIA MOREIRA CORREIA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Construtora Village EIRELI contra sentença proferida nos autos de Ação Ordinária de Indenização movida por Rita de Cássia Moreira Corrêa, na qual a empresa foi condenada ao pagamento de indenização por danos materiais, na forma de lucros cessantes, bem como ao pagamento de indenização por danos morais. A autora alegou atraso na entrega de unidade comercial adquirida no empreendimento "Edifício Village Boulevard", com previsão de entrega para abril de 2011, mas somente disponibilizada em março de 2014. A construtora justificou o atraso com base em caso fortuito e força maior, além de defender a validade da cláusula de tolerância contratual de 180 dias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito ou força maior, afastando a responsabilidade da construtora; (ii) estabelecer se é devida a indenização por lucros cessantes em razão do atraso; (iii) determinar a validade da cláusula de tolerância contratual de 180 dias como excludente de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O atraso na entrega do imóvel ultrapassa o prazo de tolerância contratual de 180 dias, configurando mora da construtora, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Fatores como greves, dificuldades no fornecimento de materiais e problemas com fornecedores terceirizados integram o risco do empreendimento e não caracterizam caso fortuito ou força maior, conforme entendimento pacificado do STJ.

A indenização por lucros cessantes é devida, independentemente da comprovação do prejuízo específico, pois o atraso na entrega do imóvel impossibilita o adquirente de usufruir do bem no prazo estipulado.

O percentual de 0,6% sobre o valor do imóvel como critério de cálculo dos lucros cessantes se mostra razoável, dentro dos parâmetros jurisprudenciais que oscilam entre 0,5% e 1%.

A sentença rejeitou a pretensão de indenização por danos morais, decisão não impugnada pela parte autora, razão pela qual não há manifestação sobre o tema.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O atraso na entrega de imóvel adquirido em contrato de compra e venda, ultrapassado o prazo de tolerância, caracteriza mora da construtora, salvo comprovação de fato imprevisível e irresistível.

Greves, dificuldades operacionais e problemas com fornecedores não configuram caso fortuito ou força maior, pois integram o risco da atividade empresarial.

A indenização por lucros cessantes é devida em razão do atraso na entrega do imóvel, independentemente da comprovação de prejuízo específico, presumindo-se o dano pela impossibilidade de fruição do bem.

O percentual entre 0,5% e 1% do valor do imóvel é parâmetro jurisprudencial para a fixação dos lucros cessantes em razão de atraso na entrega.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 355, I; CPC, art. 99, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1806521/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, DJe 11.03.2020; STJ, REsp 1599511/SP; STJ, AgInt no AREsp 978237/MG, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 16.03.2017; STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, julgado em 09.05.2018.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI
contra a sentença proferida nos autos da
Ação Ordinária de Indenização
, movida por
RITA DE CÁSSIA MOREIRA CORRÊA
, na qual a empresa foi condenada ao pagamento de indenização por danos materiais, na forma de lucros cessantes, calculados sobre 0,6% do valor total do imóvel, bem como ao pagamento de indenização por danos morais

.

A parte autora alega ter adquirido uma unidade imobiliária comercial no empreendimento "Edifício Village Boulevard", com previsão de entrega para abril de 2011. Entretanto, o imóvel somente foi entregue em março de 2014, o que teria causado prejuízos financeiros e morais, uma vez que precisou arcar com aluguéis para exercer sua atividade laboral

.

Em sua defesa, a empresa ré sustenta que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito e força maior, alegando dificuldades no fornecimento de materiais, greves de trabalhadores e atraso na instalação de elevadores por empresa terceirizada
. Al
é
m disso, alega que a cl
á
usula contratual de prorrogação de prazo por 180 dias deve ser considerada válida, afastando qualquer imputação de mora
.

O Juízo de primeiro grau reconheceu a mora da construtora e condenou-a ao pagamento de lucros cessantes, com base no valor de aluguel médio praticado no mercado, bem como ao pagamento de indenização por danos morais
.

Irresignada, a construtora apelou, pleiteando a reforma da sentença, sustentando que:

(i) Não houve mora injustificada, pois o atraso decorreu de fatores externos e imprevisíveis;
(ii) A cláusula de tolerância contratual é válida e afasta a configuração de atraso injustificado;
(iii) O critério adotado para fixação dos lucros cessantes foi equivocado, pois utilizou o valor total do imóvel sem qualquer avaliação prévia;
(iv) Os danos morais não restaram configurados, sendo o mero descumprimento contratual insuficiente para ensejar tal condenação
.

Em contrarrazões, a parte apelada pugna pela manutenção da sentença, argumentando que a construtora não demonstrou justificativa plausível para o atraso, e que o pagamento dos aluguéis é medida necessária para reparar os danos financeiros suportados
.

É o relatório.

VOTO

VOTO

1. Juízo de Admissibilidade

Preliminarmente
, observo que o recurso atende aos pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

2. Preliminares:

No presente recurso de apelação, a Construtora Village EIRELI suscita duas preliminares:

Cerceamento de defesa, sob o argumento de que não teve oportunidade de produzir provas essenciais para comprovar que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito e força maior.

Concessão da justiça gratuita, sob alegação de dificuldades financeiras.

2.1. Da preliminar de cerceamento de defesa

A apelante sustenta que a sentença foi proferida sem que lhe fosse concedida a oportunidade de
produzir provas adicionais
, especialmente no tocante à suposta ocorrência de eventos imprevisíveis que teriam ocasionado o atraso na obra, tais como
greves de trabalhadores, falta de materiais e problemas com empresa terceirizada responsável pelos elevadores
.

Contudo, verifico que a sentença fundamentou o julgamento antecipado da lide com base na
suficiência da prova documental
apresentada nos autos, nos termos do artigo 355, I, do CPC, segundo o qual:

"O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I – não houver necessidade de produção de outras provas."

No caso concreto, os documentos apresentados pela própria apelante demonstram que o atraso extrapolou o prazo de tolerância de 180 dias, o que, por si só, já configura mora contratual
. Al
é
m disso, a jurisprud
ê
ncia consolidada do STJ reconhece que fatores como greves, falta de materiais e dificuldades operacionais não configuram caso fortuito ou força maior, pois fazem parte do risco do empreendimento
.

Dessa forma, não há cerceamento de defesa quando a parte não demonstra a necessidade de prova indispensável para modificar o entendimento do juízo, tampouco se verifica prejuízo processual. Assim,
rejeito a preliminar de cerceamento de defesa
.

2.2.
Preliminar de impugnação à justiça gratuita

A Construtora Village EIRELI, em suas razões recursais, impugna a decisão que concedeu à autora Rita de Cássia Moreira Corrêa o benefício da justiça gratuita, alegando que ela não comprovou a alegada hipossuficiência financeira
.

Nos termos do artigo 99, § 2º, do Código de Processo Civil, a concessão do benefício à pessoa natural pressupõe a presunção de veracidade da declaração de insuficiência de recursos, salvo quando houver elementos nos autos que evidenciem a capacidade econômica do requerente:

"O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos."

No presente caso, verifica-se que a autora não apresentou documentação contábil ou extratos financeiros que demonstrem sua real condição econômica. Todavia, não há nos autos provas contundentes de que ela possua renda suficiente para custear as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento.

O ônus de comprovar a capacidade financeira da autora recai sobre a parte impugnante, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ):

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUSTIÇA GRATUITA. IMPUGNAÇÃO. PROVA DA CAPACIDADE DO BENEFICIÁRIO. ÔNUS DO IMPUGNANTE. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS NºS 7 E 83/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, apreciando as peculiaridades fáticas da causa, deferiu o benefício da assistência judiciária gratuita. A modificação de tal entendimento lançado no v. acórdão recorrido, como ora perseguida, demandaria a análise do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 2. Além disso, na hipótese de impugnação do deferimento da assistência judiciária gratuita, cabe ao impugnante comprovar a ausência dos requisitos legais para a concessão do benefício, ônus do qual não se incumbiu a parte ora agravante, segundo assentado pelo acórdão recorrido. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1023791 SP 2016/0304627-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 16/03/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/03/2017)

Assim, ausente prova robusta da capacidade financeira da autora, mantém-se a concessão da justiça gratuita, garantindo-lhe o direito de acesso à jurisdição sem restrições financeiras.

Dessa forma,
rejeito a preliminar de impugnação à justiça gratuita
e mantenho a decisão que concedeu o benefício à autora.

3. Mérito

A controvérsia devolvida a este Tribunal refere-se à responsabilidade da Construtora Village EIRELI pelo atraso na entrega do imóvel comercial e à consequente obrigação de indenizar a parte autora por danos materiais e morais.

3.1. Da responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel

A ré sustenta que o atraso na entrega do imóvel ocorreu por fatores externos, tais como greves na construção civil, dificuldades no fornecimento de materiais e atraso na instalação dos elevadores.

Todavia, a jurisprudência pátria é firme ao considerar que tais fatores não caracterizam caso fortuito ou força maior, visto que fazem parte do risco do empreendimento, devendo ser suportados pela construtora. O próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que dificuldades operacionais não afastam a mora da incorporadora (AgInt no REsp 1806521/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 11/03/2020).

Ademais, a cláusula de tolerância de 180 dias já constitui uma salvaguarda contratual para eventualidades inerentes à construção civil. Assim, ultrapassado esse período sem justificativa plausível, a construtora incorre em mora
(
REsp 1599511/SP -
"É válida a cláusula contratual que estipula prazo de tolerância para entrega do imóvel, desde que limitada a 180 dias corridos.").

Portanto, correta a sentença ao reconhecer a culpa exclusiva da construtora pelo atraso, devendo responder pelos prejuízos dele decorrentes.

2. Dos lucros cessantes

A sentença fixou os lucros cessantes em 0,6% do valor total do imóvel. A construtora sustenta que tal critério foi arbitrário, pois não houve comprovação de que a parte autora locaria o imóvel e nem a apresentação de avaliação de mercado.

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é cabível a condenação da construtora em indenização por lucros cessantes pelo retardo na entrega do imóvel objeto de contrato de compra e venda, independentemente de sua comprovação, tendo em vista que tal demora impossibilita o adquirente de fruir do bem ( STJ – 4ª Turma - AgInt no AREsp 978237/MG, Relator Ministro Luís Felipe Salomão, DJe 16/03/2017); sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, o que implica em que os lucros cessantes são devidos, ainda que não fique demonstrado que o comprador tinha finalidade negocial na transação (STJ – 2ª Seção - EREsp 1.341.138-SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/05/2018).

No caso concreto, é incontroverso que a autora não recebeu o imóvel na data prevista no contrato de compromisso de venda e compra, mesmo depois de encerrado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, portanto, resta cristalino que é cabível a condenação em lucros cessantes pelo retardo na entrega do imóvel objeto de contrato promessa de compra e venda, da data do encerramento do prazo de tolerância até o habite-seo, como deferido na sentença apelada.

A
cerca da variação percentual entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel, essa é consagrada pela jurisprudência pátria como referencial para o cálculo dos alugueres que o adquirente do bem deixou de auferir por força do retardo da construtora.

Nesse sentido, julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. PERCENTUAL DE 1% DO VALOR DO IMÓVEL SE MOSTRA RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÂO PROVIDO. 1. As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda para aquisição de um apartamento, tendo o prazo se esgotado sem que a agravante realizasse a entrega do imóvel ao agravado. 2. Em função dessa violação contratual, o juízo a quo determinou às agravantes que pagassem, a título de lucros cessantes, 1% (um por cento) do valor do imóvel; determinou que fosse aplicada a taxa de correção pelo INCC ou IPCA, sobre o saldo devedor, sendo aplicado o menor; por fim, deferiu o pedido para que a os agravantes pagassem mensalmente 0,5% por cento do valor do imóvel, referente à cláusula penal, sob pena de multa diária de R$1.000,00 (mil reais). 3. Agiu corretamente o juízo de primeiro grau ao deferir o pedido de tutela antecipada em relação ao pagamento de lucros cessantes, tendo em vista que o atraso na entrega do empreendimento é fato incontroverso e, portanto, a concessão da tutela para pagamento de lucros cessantes independe da demonstração de perigo de dano. 4. Em relação ao argumento de que no contrato já havia previsão de pagamento de 0,5% do preço da unidade e que, portanto, não caberia o pagamento de alugueis mensais, não se sustenta, pois tal previsão refere-se a cláusula penal, cuja natureza é distinta da dos lucros cessantes e portanto, podem cumular. 5. Considero justo e razoável o percentual de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel indicado no contrato, razão pela qual mantenho o valor do pagamento de lucros cessantes estabelecido na decisão agravada. 6. As agravantes alegam a impossibilidade de substituição do índice de correção monetária, alegando que deve ser aplicado o INCC, por ser o índice contratualmente adotado. 7. Contudo, a partir do transcurso da data limite prevista no contrato para entrega do imóvel é cabível a utilização do IPCA, quando este é mais vantajoso para o consumidor em relação ao INCC. 8. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(2017.03777104-45, 180.167, Rel. JOSE MARIA TEIXEIRA DO ROSARIO, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2017-08-08, Publicado em 2017-09-05).” (Negritou-se).

Destarte, adequada revela-se a fixação de lucros cessantes no caso em apreciação, não se evidenciando excessivo o percentual de 0,6% sobre o valor do contrato, visto que 1% é o valor máximo consagrado pela jurisprudência pátria.

3. Dos danos morais

A sentença rechaçou os danos morais, o que não foi objeto de recurso pela autora, razão pela qual deixo de me pronunciar.

4.. Dispositivo

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
, mantendo-se os termos da sentença.

Majoro os honorários sucumbenciais para 20% (vinte porcento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador – Relator

Belém, 26/02/2025