Tribunal: TJPA
Processo: 0801165-03.2021.8.14.0049
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 4847 - Seguro
Data de julgamento: 2025-09-09

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES. DANO MORAL. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DAS AUTORAS DESPROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de apelações cíveis interpostas pela construtora e pelas compradoras contra sentença que, em ação de resolução de contrato, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, validar as cláusulas de retenção de valores, julgar improcedente o pedido de danos morais e estabelecer sucumbência recíproca. As compradoras apelam, imputando a culpa da rescisão à construtora por suposta falha no dever de informação, requerendo a devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais. A construtora, por sua vez, alega que a rescisão se deu por culpa exclusiva das compradoras, que a sentença seria ultra petita ao declarar a rescisão (pedido inicial foi de nulidade/desistência) e pugna pela atribuição integral dos ônus da sucumbência às autoras. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) saber a quem se atribui a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda e, por conseguinte, se a devolução dos valores pagos pelas compradoras deve ser integral ou parcial; (ii) saber se o inadimplemento contratual, no caso em exame, configurou dano moral indenizável; (iii) saber se a sentença proferida é ultra petita ao declarar a rescisão contratual quando o pedido inicial foi de nulidade/desistência; e (iv) saber se, à luz do princípio da causalidade, a distribuição dos ônus da sucumbência deve ser mantida de forma recíproca ou atribuída integralmente às autoras. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A culpa pela rescisão do contrato é exclusiva das compradoras, uma vez que a não obtenção do financiamento bancário decorreu de restrição de crédito surgida em nome de uma delas após a assinatura do pacto. Era responsabilidade das adquirentes manter a regularidade cadastral de seus CPFs, conforme previsão contratual expressa. Diante da culpa das compradoras, a restituição dos valores pagos deve ser parcial, sendo lícita a retenção de percentual pela vendedora para compensar despesas administrativas, nos termos da Súmula 543 do STJ e das cláusulas contratuais, que se alinham à jurisprudência. 2. O mero inadimplemento contratual não acarreta, por si só, dano moral. A frustração do negócio decorreu de ato das próprias autoras, não havendo comprovação de conduta ilícita por parte da construtora que tenha causado abalo psicológico excepcional ou ofensa à dignidade da pessoa humana. 3. Não há vício de julgamento ultra petita, pois o Poder Judiciário não está adstrito ao nome dado à causa ou ao pedido, podendo interpretá-lo de forma lógico-sistemática a partir da narração dos fatos. Se o objetivo da ação era o desfazimento do negócio jurídico, a declaração de rescisão é uma consequência lógica, ainda que o pedido tenha sido formulado como "nulidade" ou "desistência". 4. Pelo princípio da causalidade, a responsabilidade pelas custas e honorários deve ser imputada a quem deu causa à demanda. Tendo as autoras ajuizado a ação buscando direitos que não lhes eram devidos (restituição integral, danos morais e imputação de culpa à ré), e sendo vencidas na maior parte de seus pedidos, devem arcar com a integralidade dos ônus da sucumbência, pois a construtora sucumbiu em parte mínima, conforme o art. 86, parágrafo único, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação das autoras conhecida e desprovida. Apelação da construtora conhecida e parcialmente provida para reformar a sentença e condenar as autoras à integralidade dos ônus da sucumbência, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça. Tese de julgamento: “1. A negativa de financiamento imobiliário por restrição de crédito superveniente em nome do promitente comprador caracteriza culpa exclusiva deste pela rescisão contratual, afastando o dever de restituição integral dos valores pagos. 2. Na rescisão de promessa de compra e venda por culpa do comprador, é lícita a retenção de parte dos valores pagos pela construtora, em percentual alinhado à jurisprudência, para cobrir despesas administrativas, nos termos da Súmula 543 do STJ. 3. O mero inadimplemento contratual, desprovido de situação excepcional que viole direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável, especialmente quando a frustração do negócio decorre de ato do próprio contratante. 4. Não configura julgamento ultra petita a decretação da rescisão do contrato quando, da análise lógico-sistemática da petição inicial, extrai-se que o objetivo final da parte era o desfazimento do negócio. 5. Pelo princípio da causalidade, se o autor decai da maior parte de seus pedidos, dando causa à instauração da demanda, deve arcar integralmente com os ônus da sucumbência, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.” ____________ Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 85, §2º, 86, parágrafo único, e 98, §3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 2ª Sessão Ordinária de 2025, à unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso de SILVIA HELENA GOMES DE SOUSA e VANESSA FERREIRA DE ALENCAR DE SOUSA e conhecer e dar parcial provimento ao recurso de W F CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (W P FERRI LTDA.) , nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Desembargador César Bechara Nader Mattar Júnior. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0801165-03.2021.8.14.0049

APELANTE: VANESSA FERREIRA DE ALENCAR DE SOUSA, SILVIA HELENA GOMES DE SOUSA, W F CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADO: W F CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, SILVIA HELENA GOMES DE SOUSA, VANESSA FERREIRA DE ALENCAR DE SOUSA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES. DANO MORAL. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DAS AUTORAS DESPROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Trata-se de apelações cíveis interpostas pela construtora e pelas compradoras contra sentença que, em ação de resolução de contrato, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, validar as cláusulas de retenção de valores, julgar improcedente o pedido de danos morais e estabelecer sucumbência recíproca. As compradoras apelam, imputando a culpa da rescisão à construtora por suposta falha no dever de informação, requerendo a devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais. A construtora, por sua vez, alega que a rescisão se deu por culpa exclusiva das compradoras, que a sentença seria
ultra petita
ao declarar a rescisão (pedido inicial foi de nulidade/desistência) e pugna pela atribuição integral dos ônus da sucumbência às autoras.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) saber a quem se atribui a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda e, por conseguinte, se a devolução dos valores pagos pelas compradoras deve ser integral ou parcial; (ii) saber se o inadimplemento contratual, no caso em exame, configurou dano moral indenizável; (iii) saber se a sentença proferida é
ultra petita
ao declarar a rescisão contratual quando o pedido inicial foi de nulidade/desistência; e (iv) saber se, à luz do princípio da causalidade, a distribuição dos ônus da sucumbência deve ser mantida de forma recíproca ou atribuída integralmente às autoras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

A culpa pela rescisão do contrato é exclusiva das compradoras, uma vez que a não obtenção do financiamento bancário decorreu de restrição de crédito surgida em nome de uma delas após a assinatura do pacto. Era responsabilidade das adquirentes manter a regularidade cadastral de seus CPFs, conforme previsão contratual expressa. Diante da culpa das compradoras, a restituição dos valores pagos deve ser parcial, sendo lícita a retenção de percentual pela vendedora para compensar despesas administrativas, nos termos da Súmula 543 do STJ e das cláusulas contratuais, que se alinham à jurisprudência.

2.

O mero inadimplemento contratual não acarreta, por si só, dano moral. A frustração do negócio decorreu de ato das próprias autoras, não havendo comprovação de conduta ilícita por parte da construtora que tenha causado abalo psicológico excepcional ou ofensa à dignidade da pessoa humana.

3.

Não há vício de julgamento
ultra petita
, pois o Poder Judiciário não está adstrito ao nome dado à causa ou ao pedido, podendo interpretá-lo de forma lógico-sistemática a partir da narração dos fatos. Se o objetivo da ação era o desfazimento do negócio jurídico, a declaração de rescisão é uma consequência lógica, ainda que o pedido tenha sido formulado como "nulidade" ou "desistência".

4.

Pelo princípio da causalidade, a responsabilidade pelas custas e honorários deve ser imputada a quem deu causa à demanda. Tendo as autoras ajuizado a ação buscando direitos que não lhes eram devidos (restituição integral, danos morais e imputação de culpa à ré), e sendo vencidas na maior parte de seus pedidos, devem arcar com a integralidade dos ônus da sucumbência, pois a construtora sucumbiu em parte mínima, conforme o art. 86, parágrafo único, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação das autoras conhecida e desprovida. Apelação da construtora conhecida e parcialmente provida para reformar a sentença e condenar as autoras à integralidade dos ônus da sucumbência, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça.

Tese de julgamento: “1. A negativa de financiamento imobiliário por restrição de crédito superveniente em nome do promitente comprador caracteriza culpa exclusiva deste pela rescisão contratual, afastando o dever de restituição integral dos valores pagos. 2. Na rescisão de promessa de compra e venda por culpa do comprador, é lícita a retenção de parte dos valores pagos pela construtora, em percentual alinhado à jurisprudência, para cobrir despesas administrativas, nos termos da Súmula 543 do STJ. 3. O mero inadimplemento contratual, desprovido de situação excepcional que viole direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável, especialmente quando a frustração do negócio decorre de ato do próprio contratante. 4. Não configura julgamento
ultra petita
a decretação da rescisão do contrato quando, da análise lógico-sistemática da petição inicial, extrai-se que o objetivo final da parte era o desfazimento do negócio. 5. Pelo princípio da causalidade, se o autor decai da maior parte de seus pedidos, dando causa à instauração da demanda, deve arcar integralmente com os ônus da sucumbência, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.”

____________

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil, arts. 85, §2º, 86, parágrafo único, e 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 2ª Sessão Ordinária de 2025,
à unanimidade,
conhecer e negar provimento ao recurso de
SILVIA HELENA GOMES DE SOUSA e VANESSA FERREIRA DE ALENCAR DE SOUSA

e conhecer e dar parcial provimento ao recurso de
W F CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (W P FERRI LTDA.)

, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Desembargador César Bechara Nader Mattar Júnior.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

3ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE SANTA IZABEL DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL N° 0801165-03.2021.8.14.0049

APELANTE/APELADA: W F CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (W P FERRI LTDA.)

APELADAS/APELANTES: SILVIA HELENA GOMES DE SOUSA e VANESSA FERREIRA DE ALENCAR DE SOUSA

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelações Cíveis
interpostas por
W F CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (W P FERRI LTDA.)
e por
SILVIA HELENA GOMES DE SOUSA E VANESSA FERREIRA DE ALENCAR DE SOUSA
, contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Santa Izabel do Pará, que julgou parcialmente procedentes os pedidos na AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO proposta por estas últimas.

Breve retrospecto processual.

Alegam as autoras que firmaram com a parte ré contrato particular de compromisso de compra e venda e que tinham como objeto a unidade autônoma/quadra nº39, casa 18, com área privativa 64,14m2, no valor de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais).

Aduzem que, o valor da unidade habitacional teria que ser pago da seguinte forma: a) a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de comissão à empresa reclamada, sendo que de tal valor, pagaram o importe de R$ 1.000,00 (um mil reais) nos termos da cláusula quinta, parágrafo primeiro do instrumento contratual; b) o depósito, em conta de titularidade da empresa requerida, de 3 (três) parcelas no valor de R$ 672,00 (seiscentos e setenta e dois reais) nas datas de 14/10/2020; 13/11/2020 e 07/12/2020.

Informam as autoras que, o valor remanescente seria liquidado por intermédio de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, através de contrato de promessa de compra e venda, tendo o representante da empresa requerida solicitado a documentação das requerentes para providenciar a contratação junto à instituição financeira.

Mencionam que só assinaram o instrumento contratual após confirmação do vendedor da empresa requerida, sendo que tal confirmação pode ser comprovada conforme áudio extraído da conversa mantida entre o noivo e filho das autoras.

Assim, depois da suposta confirmação da aprovação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, as autoras firmaram o contrato de promessa de compra e venda da unidade habitacional, ressaltando que a empresa ré sempre repassou a informação de que a casa já seria das autoras, que estas só deveriam aguardar o término da construção da unidade habitacional, bem como alguns ajustes na documentação relacionado ao contrato junto à Caixa Econômica Federal.

Contudo, embora a construção da casa fosse avançando e mesmo depois da aprovação do financiamento, em abril do ano de 2021, a autora Vanessa e seu noivo Jackson ao passarem pela frente do imóvel, verificaram que este já se encontrava ocupado, o que gerou constrangimento e grande frustração, pelo que ligaram para a empresa ré e, após contato com um representante da demandada, foram informados de que a situação seria resolvida e que iriam providenciar outra unidade habitacional.

Declaram, ainda, que até a propositura da presente ação, não mais tiveram qualquer posição acerca da entrega da casa ou informação relacionada ao contrato, se foi aprovado o financiamento ou se conseguiram outra unidade habitacional.

Em razão de tais fatos, ingressaram com a presente ação requerendo, liminarmente, a concessão de tutela de urgência para que seja interrompido o pagamento das parcelas do contrato e do valor remanescente (R$ 110.000,00), bem como que a ré se abstenha de incluir os seus nomes nos cadastrados de proteção ao crédito, sob pena de multa.

No mérito, pugnaram pela declaração de nulidade do negócio jurídico e/ou que seja reconhecida a desistência do negócio havido entre as partes, declarando-se a abusividade e nulidade da cláusula 9ª ou da integralidade do contrato, com a redução/exclusão das penalidades contratuais imposta no pacto para valor equilibrado e justo, o qual, conforme jurisprudência majoritária, seria de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas já pagas, ou seja, R$ 301,60 (trezentos e um e sessenta centavos).

Formularam, outrossim, pedido de condenação da parte ré a restituir o valor total já pagos nos termos da Súmula 543 do STJ, ou a restituir o saldo remanescente, qual seja, 90% dos valores pagos pela Unidade Habitacional, bem como ao pagamento indenização por danos morais no importe de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), honorários advocatícios e custas processuais.

Com o pedido, juntaram documentos.

Citada (ID. 24446900 - Pág. 1), a empresa requerida apresentou contestação no ID. 24446901, argumentando, em síntese, que no ato da negociação, foi feita a análise preliminar, na qual foi constatada a possibilidade da autora Vanessa em financiar o referido imóvel, todavia, antes de finalizar o empreendimento e buscar o financiamento junto à Caixa Econômica Federal, a autora Vanessa não obteve êxito na aprovação do financiamento, pois tinha pendências financeiras em seu CPF no valor que supera a R$ 30.000,00 (trinta mil reais), débito este que perdura até a presente data e que tudo foi informado à autora por meio de seu noivo.

Sustenta que as autoras suspenderam as parcelas previstas no contrato, sob a alegação de estranheza e desconfiança, sendo que tal ato é capaz de gerar a rescisão contratual, o que também afasta a obrigação de restituir qualquer valor, já que o não prosseguimento do processo de compra e venda se deu por culpa exclusiva das autoras. Deduziu, ainda, que não há qualquer ato ilícito que pudesse ensejar indenização a título de dano moral, motivo pelo qual pugnou pela improcedência da ação ou, em sendo entendimento diverso, pela procedência parcial.

Com a peça de defesa, acostou documentação.

Na decisão de ID. 24446910 foi concedido o pedido de tutela de urgência.

Sobreveio réplica no ID. 24446914.

No ID. 24446917 foi proferida decisão de organização e saneamento do feito, oportunidade em que foi designada audiência de instrução e julgamento.

Em 22/03/2022 foi realizada audiência de instrução e julgamento, ocasião na qual foram ouvidas as autoras
VANESSA FERREIRA DE ALENCAR
e
SILVIA HELENA GOMES DE SOUSA
, e o proposto da empresa ré, Francisco Diego Soares de Sousa. No mesmo ato, procedeu-se à oitiva das testemunhas Jackson Douglas Tavares de Sousa Júnior e Layane Thayná da Silva Pantoja, ID. 24446931.

As partes apresentaram alegações finais tempestivas nos ID. 24446974 e 24446976.

Sobreveio a
sentença
(ID 24446978), na qual a douta magistrada
a quo
declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, reconheceu a validade das cláusulas contratuais 5.3 e 9.2, I e II, julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais e, em razão da sucumbência recíproca, condenou cada parte ao pagamento de 50% das custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa, suspendendo a exigibilidade para as autoras por serem beneficiárias da justiça gratuita.

Transcrevo excerto (id. 24446978):

(...) Ante o exposto,
julgo parcialmente procedentes
os pedidos formulados na inicial para:

a) declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda e que tem como objeto a unidade autônoma/quadra nº39, casa 18, com área privativa 64,14m2 do Residencial Valle da Porangaba;

b) declarar válida as cláusulas contratuais 5.3, parágrafo segundo e 9.2, I e II;

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, julgo improcedente pelas razões acima expostas.

Processo extinto com resolução do mérito nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

Tendo a parte autora decaído em parte de seus pedidos, inegável a configuração da sucumbência recíproca, pelo que condeno cada parte ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais, além da verba honorária ao patrono da parte contrária, que fixo em 10% sobre o valor da causa (art. 85, §2º, do CPC), permitida a compensação.

Suspendo, contudo, a exigibilidade de tais encargos em relação à parte autora, visto que fora concedida à parte autora os benefícios da assistência judiciária gratuita (artigo 12 da Lei 1.060/50).

Considerando a condenação em custas processuais advirto a parte condenada de que o não pagamento das custas no prazo legal, o crédito correspondente será encaminhado para procedimento de cobrança extrajudicial ou inscrição em dívida ativa, sofrendo atualização monetária e incidência dos demais encargos legais.

No processo findo em que houver custas a recolher, fica autorizado o seu arquivamento definitivo, com a instauração de processo administrativo de cobrança, conforme Lei Estadual 9.217/2021.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Após, certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as cautelas legais.

Servirá a presente, por cópia digitada, como mandado, ofício, notificação e carta precatória para as comunicações necessárias (Provimento nº 003/2009CJRMB-TJPA).

Santa Izabel do Pará/PA, datado e assinado digitalmente.

Caroline Slongo Assad

Juíza de Direito

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO por
W F CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
no id. 24446979, sendo esses rejeitados em sentença de id. 24446983.

Em seu apelo (id. 24446984), a
W F CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
sustenta, em suma, que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva das compradoras e que a sentença foi
ultra petita
ao declarar a rescisão, pois as autoras pediram a declaração de nulidade ou a desistência do negócio, mas não a rescisão em si.

Alega que o contrato já estava rescindido de pleno direito devido à inadimplência e à negativa de financiamento.

Pugna pela reforma da sentença para julgar a ação totalmente improcedente, com a condenação exclusiva das autoras aos ônus da sucumbência, ou, subsidiariamente, pela readequação da distribuição da sucumbência.

As autoras, por sua vez, recorrem (id. 24446988) alegando falha no dever de informação por parte da construtora, que teria gerado a expectativa de aprovação do financiamento.

Argumentam que a culpa pela rescisão foi da vendedora, o que ensejaria a devolução integral dos valores pagos e a condenação por danos morais, requerendo a reforma da sentença para acolher integralmente seus pedidos.

Contrarrazões apresentadas pela construtora, rebatendo os argumentos das autoras e reforçando sua tese recursal (id. 24446991).

Recebido o apelo no efeito meramente devolutivo, por força do art. 1.012, §1º, V, do CPC (id. 26134459).

É o relatório.

VOTO

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Conheço
de ambos os recursos, por serem próprios, tempestivos e, no caso da construtora, devidamente preparado.

DA CAUSA DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES

A controvérsia central reside em definir a quem cabe a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de um imóvel residencial.

As autoras firmaram o contrato em 16/09/2020, mas, conforme admitido e comprovado nos autos, suspenderam os pagamentos e, posteriormente, tiveram o financiamento negado em razão de uma restrição de crédito em nome da compradora
SILVIA HELENA GOMES DE SOUSA
, que surgiu em 07/01/2021.

O contrato, em sua cláusula 5.3, parágrafo segundo, é claro ao estabelecer que a responsabilidade por manter o CPF sem restrições para a obtenção do financiamento é exclusiva dos compradores, sob pena de rescisão imediata (id. 24446868, p. 4-5). A inscrição em cadastro de inadimplentes após a assinatura do contrato é fato que impede a concretização do negócio por culpa exclusiva do adquirente.

Dessa forma, a alegação das autoras de que houve falha no dever de informação por parte da construtora não se sustenta. A vendedora não tem controle sobre a situação creditícia de seus clientes, sendo responsabilidade destes zelar por sua saúde financeira, especialmente durante o processo de aquisição de um imóvel financiado. A construtora, ao constatar a restrição e a impossibilidade de financiamento, agiu no exercício regular de um direito ao considerar o contrato rescindido.

Portanto,
a culpa pela não concretização do negócio é inequivocamente das
compradoras
, o que afasta o direito à devolução integral dos valores pagos, conforme pleiteado em seu apelo.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou seu entendimento na
Súmula 543
:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)"

É pacífica a jurisprudência pátria nesse sentido:

DISTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DATA DE ENTREGA. DATA DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. ATRASO. CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO. QUANTIA PAGA. TOTALIDADE. 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóveis em que as incorporadoras se obrigam à construção de unidades imobiliárias. 2. A vinculação da previsão de entrega da obra à data da assinatura do contrato de financiamento mostra-se desproporcional e excessivamente desvantajosa para o consumidor, haja vista a impossibilidade de o comprador saber qual o termo final de entrega do objeto contratado. 3. Demonstrada a existência de atraso na entrega do imóvel, fato determinante para o pedido de rescisão da avença entabulada entre as partes, impõe-se o retorno dos litigantes ao status quo ante, a partir da devolução à consumidora de todos os valores relacionados ao contrato. 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF - APC 20130111534945 – Relator: Desa. Maria de Lourdes Abreu – 3ª Turma Cível – Julgado 24/02/2016 – DJe 02/03/2016)

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ATRASO NA ENTREGA. RETENÇÃO DE VALOR. IMPOSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA: O contrato que instrui o feito foi firmado entre o autor e a demandada e isso, embora com anuência da empresa AJS Empreendimentos Imobiliários Ltda., dá à requerida legitimidade para compor o polo passivo da demanda. Ademais, o consumidor não tem obrigação de saber qual empresa é a responsável pela construção do imóvel, ainda mais se considerarmos que o pleiteado neste feito é, justamente, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda que foi firmado pela requerida/apelante. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS: Reconhecido o atraso na conclusão da obra deve ser responsabilizada a requerida pela rescisão contratual e não o comprador do imóvel. Então, se a rescisão ocorreu por inadimplência da promitente-vendedora em não entregar o imóvel na data limite avençada, e diante da ausência da comprovação de qualquer fato excludente de sua responsabilidade, ônus que era seu, é incontroversa a responsabilidade da requerida decorrente da mora e seus encargos incidentes, eis que, nenhuma prova veio aos autos capaz de direcionar a culpa pelo atraso a terceiro. Isso reconhecido as coisas devem voltar ao seu status quo ante. Aplica-se à hipótese o princípio que veda o enriquecimento ilícito, nos termos dos artigos. 804 e 805 do Código Civil. SUCUMBÊNCIA RECURSAL: O art. 85, §11º, do CPC/15 estabelece que o Tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal. Sucumbência recursal reconhecida e honorários fixados em prol do procurador da parte autora majorados. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70073244568, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 28/09/2017)

Correta, portanto, a sentença ao determinar a
devolução parcial
. A jurisprudência do STJ já pacificou o entendimento de que, mesmo nos casos de rescisão por culpa do comprador, a retenção deve se limitar a um patamar razoável, fixado entre 10% e 25% dos valores pagos, a fim de compensar o vendedor pelas despesas administrativas.

No caso, o contrato (cláusula 9.2 – id. 24446868, p. 7-8) prevê a retenção da integralidade da comissão de corretagem (5% do valor do imóvel) e de uma pena convencional de até 25% da quantia paga, o que se alinha à legislação e ao entendimento jurisprudencial.

Assim, o recurso das autoras,
SILVIA HELENA GOMES DE SOUSA e VANESSA FERREIRA DE ALENCAR DE SOUSA
,
deve ser desprovido neste ponto.

DOS DANOS MORAIS

As autoras também buscam indenização por danos morais, alegando que a construtora frustrou o sonho da casa própria.

Contudo
, o entendimento pacífico dos tribunais é que o mero inadimplemento contratual não acarreta, por si só, dano moral. Para que se configure o dano moral, é necessária a demonstração de uma situação excepcional, que cause grave abalo psicológico e ofenda a dignidade da pessoa humana.

A propósito:

Ementa: APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. SERVIÇO DE MARCENARIA . MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. INCABÍVEIS. MERO DISSABOR . SENTENÇA MANTIDA. 1. Os danos morais decorrem de ofensa ou violação dos direitos da personalidade, tais como a honra, a imagem, a intimidade, a integridade psíquica, entre outros, que resultem em sofrimento, dor, tristeza, vexame e humilhação à vítima. 2 . No âmbito contratual, para que sejam devidos danos morais, é necessário que o descumprimento contratual cause um dano que vá além do mero aborrecimento, descontentamento ou frustração do contratante. É necessário que haja um verdadeiro abalo psicológico ou moral. 3. É entendimento dominante na Jurisprudência que o inadimplemento contratual, em regra, não tem aptidão de violar os direitos de personalidade e dar ensejo à reparação de danos morais . (Acórdão 1649947, 07416066020218070001, Relator.: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 6/12/2022, publicado no DJE: 24/1/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) 4 . Recurso conhecido e não provido. Sentença Mantida.

(TJ-DF 0722234-34.2022 .8.07.0020 1787241, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 16/11/2023, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 04/12/2023)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1 .022 DO CPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO DEMASIADAMENTE LONGO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS . SÚMULA N. 7/STJ. 1. Inexiste a alegada violação dos arts . 489 e 1.022 do CPC uma vez que o Tribunal de origem se manifestou, de forma clara e fundamentada, quanto aos pontos alegados como omissos. 2. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que
o mero inadimplemento contratual não causa, por si só, abalo moral indenizável
, mas o excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária enseja compensação por dano extrapatrimonial .Precedentes. 3. A revisão da matéria, tanto em relação a caracterização do dano moral no caso, como em relação ao valor arbitrado para a indenização , implica o imprescindível reexame das provas constantes dos autos, o que é defeso na via especial, ante o que preceitua a Súmula n. 7/STJ .Agravo improvido.

(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 2205837 RJ 2022/0284171-2, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/02/2024)

No caso, a frustração decorreu de ato das próprias autoras, que não mantiveram sua situação creditícia regular para obter o financiamento. Não há prova de que a construtora tenha agido de forma ilícita ou que tenha exposto as compradoras a qualquer situação vexatória. A venda do imóvel a terceiros, após a constatação da impossibilidade de financiamento, foi uma consequência natural da rescisão do contrato.

Desta forma, não há que se falar em indenização por danos morais, mantendo-se a sentença de improcedência neste quesito.

DO APELO DA CONSTRUTORA - SENTENÇA
ULTRA PETITA
E DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA

A
W F CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
alega que a sentença foi
ultra petita
ao "declarar rescindido" um contrato que já estava desfeito por força de cláusula resolutiva expressa e pelo qual as autoras não pediram a rescisão, mas sim a nulidade.

Ainda que as autoras tenham utilizado a terminologia "nulidade" ou "desistência", o conjunto da postulação deixa claro que o objetivo era o desfazimento do negócio jurídico. O Poder Judiciário não está estritamente adstrito ao
nomen iuris
dado pela parte, podendo interpretar o pedido de forma lógico-sistemática. Ao analisar a causa de pedir e os pedidos de devolução de valores e indenização, a consequência lógica é a análise da resolução contratual. Portanto,
não há vício
ultra petita
a ser sanado
.

O ponto principal do apelo da construtora, contudo, reside na
distribuição dos ônus da sucumbência
. A sentença dividiu a responsabilidade em 50% para cada parte, reconhecendo a sucumbência recíproca.

No entanto, à luz do
princípio da causalidade
, a responsabilidade pelas custas e honorários deve ser imputada àquele que deu causa à propositura da demanda.

No caso em tela, as autoras ajuizaram a ação buscando a devolução integral dos valores e indenização por danos morais, pedidos dos quais saíram majoritariamente vencidas
. A rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva delas e a retenção de parte dos valores pela construtora foi considerada legítima.

Vejamos:

As autoras formularam três pedidos principais:

a) O reconhecimento da culpa da construtora pela rescisão, com a declaração de nulidade de cláusulas;

b) A devolução integral dos valores pagos;

c) A condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00.

As requerentes foram vencidas em todos esses pleitos. A sentença confirmou que a culpa pela rescisão foi das compradoras; que a devolução dos valores deveria ser parcial, com as retenções previstas no contrato; e que o pedido de danos morais era improcedente.

O único ponto em que as autoras obtiveram êxito foi na formalização da rescisão contratual com a devolução parcial de valores, o que, na prática, é uma consequência jurídica do próprio inadimplemento delas e um direito que a construtora não negava em sua essência, mas apenas na forma (integral) pleiteada. Trata-se, portanto, de um decaimento mínimo por parte da construtora.

Nesses casos, a legislação processual civil estabelece uma regra específica. Dispõe o
art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil
:

Art. 86. [...]

Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

No caso em tela, a análise é objetiva e não requer reexame de provas: as autoras decaíram da totalidade da sua pretensão indenizatória e da maior parte de sua pretensão de restituição, além de não terem tido sucesso em atribuir a culpa da rescisão à parte contrária. A construtora, portanto, sucumbiu em parte mínima do pedido.

É dizer, fica evidente que foram as autoras que deram causa à instauração do processo ao buscar direitos que não lhes eram devidos. A construtora foi forçada a se defender em juízo para fazer valer as cláusulas contratuais.

Portanto, a sentença deve ser reformada para que as autoras arquem com a integralidade dos ônus sucumbenciais.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
à apelação interposta por
SILVIA HELENA GOMES DE SOUSA e VANESSA FERREIRA DE ALENCAR DE SOUSA
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
à apelação de
W F CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
para reformar a sentença apenas no que tange aos ônus sucumbenciais.

Condeno as autoras, de forma exclusiva, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Mantenho, contudo, a suspensão da exigibilidade de tais verbas, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, por serem beneficiárias da justiça gratuita.

No mais, mantenho a sentença em seus demais termos.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de Embargos de Declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC.

É o voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 16/09/2025