Tribunal: TJPA
Processo: 0233281-10.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-04-08

Ementa:
PROCESSO Nº 0233281-10.2016.8.14.0301 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COMARCA: BELÉM/PA (13ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL) APELANTE: MIGUEL CARDOSO DE JESUS ADVOGADA: ISIS KRISHINA REZENDE SADECK ADVOGADA: MAISA PINHEIRO CORREA VON GRAPP APELADA: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI ADVOGADO: LUIZ FERNANDO MAUES OLIVEIRA ADVOGADO: LUIZ ISMAELINO VALENTE RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CULPA RECÍPROCA. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CORRIGIDOS DE OFÍCIO. RECURSO DESPROVIDO, COM ADEQUAÇÃO DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por adquirente de imóvel contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos morais e lucros cessantes, em razão de atraso na entrega de imóvel objeto de contrato com a construtora apelada. O juízo de origem reconheceu culpa recíproca pelo inadimplemento contratual e fixou honorários advocatícios por equidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes e danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel; (ii) verificar a legalidade da fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais por equidade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O atraso na entrega do imóvel pela construtora, ainda que existente, não configura responsabilidade exclusiva da fornecedora, pois restou evidenciado o inadimplemento contratual do autor, que não quitou a integralidade do saldo devedor. 4. A cláusula contratual de tolerância de 180 dias para a entrega da obra é válida, conforme entendimento consolidado do STJ. 5. O inadimplemento de ambas as partes justifica o reconhecimento da culpa recíproca, o que afasta o direito à indenização por danos morais e lucros cessantes. 6. A correção monetária do saldo devedor é legítima, por representar mera recomposição do valor da moeda, não sendo abusiva ou geradora de enriquecimento ilícito. 7. O pedido de imissão na posse não é cabível sem comprovação do adimplemento contratual pelo adquirente. 8. O dano moral, em casos de mero inadimplemento contratual, não se presume, sendo necessária a demonstração de abalo à dignidade, o que não restou comprovado. 9. A sentença deve ser corrigida de ofício para que os honorários advocatícios sejam fixados em 11% sobre o valor atualizado da causa, em observância ao art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, afastando a fixação por equidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido, com correção de ofício da sentença quanto aos honorários advocatícios. Tese de julgamento: 1. O atraso na entrega de imóvel, quando concomitante com a inadimplência do adquirente, configura culpa recíproca e afasta o dever de indenizar. 2. A cláusula contratual de tolerância de até 180 dias para a entrega do imóvel é válida, nos termos da jurisprudência do STJ. 3. A correção monetária do saldo devedor durante o período de mora da construtora é legítima, não configurando enriquecimento ilícito. 4. O dano moral decorrente de inadimplemento contratual não se presume, sendo necessária a comprovação de situação excepcional. 5. Os honorários advocatícios devem ser fixados com base em percentual sobre o valor atualizado da causa, salvo nas hipóteses legais que autorizam a fixação por equidade. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, §§ 2º e 11; 373, I; CDC, arts. 2º e 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12/09/2017; STJ, AgInt no AREsp 1.253.328/AM, Rel. Min. Raul Araújo, j. 2024; STJ, AgInt no AREsp 677.950/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 2021.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0233281-10.2016.8.14.0301

APELANTE: MIGUEL CARDOSO DE JESUS

APELADO: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

PROCESSO Nº 0233281-10.2016.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (13ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: MIGUEL CARDOSO DE JESUS

ADVOGADA: ISIS KRISHINA REZENDE SADECK

ADVOGADA: MAISA PINHEIRO CORREA VON GRAPP

APELADA: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI

ADVOGADO: LUIZ FERNANDO MAUES OLIVEIRA

ADVOGADO: LUIZ ISMAELINO VALENTE

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CULPA RECÍPROCA. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CORRIGIDOS DE OFÍCIO. RECURSO DESPROVIDO, COM ADEQUAÇÃO DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por adquirente de imóvel contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos morais e lucros cessantes, em razão de atraso na entrega de imóvel objeto de contrato com a construtora apelada. O juízo de origem reconheceu culpa recíproca pelo inadimplemento contratual e fixou honorários advocatícios por equidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes e danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel; (ii) verificar a legalidade da fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais por equidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O atraso na entrega do imóvel pela construtora, ainda que existente, não configura responsabilidade exclusiva da fornecedora, pois restou evidenciado o inadimplemento contratual do autor, que não quitou a integralidade do saldo devedor.

4.

A cláusula contratual de tolerância de 180 dias para a entrega da obra é válida, conforme entendimento consolidado do STJ.

5.

O inadimplemento de ambas as partes justifica o reconhecimento da culpa recíproca, o que afasta o direito à indenização por danos morais e lucros cessantes.

6.

A correção monetária do saldo devedor é legítima, por representar mera recomposição do valor da moeda, não sendo abusiva ou geradora de enriquecimento ilícito.

7.

O pedido de imissão na posse não é cabível sem comprovação do adimplemento contratual pelo adquirente.

8.

O dano moral, em casos de mero inadimplemento contratual, não se presume, sendo necessária a demonstração de abalo à dignidade, o que não restou comprovado.

9.

A sentença deve ser corrigida de ofício para que os honorários advocatícios sejam fixados em 11% sobre o valor atualizado da causa, em observância ao art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, afastando a fixação por equidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso desprovido, com correção de ofício da sentença quanto aos honorários advocatícios.

Tese de julgamento
:

1.

O atraso na entrega de imóvel, quando concomitante com a inadimplência do adquirente, configura culpa recíproca e afasta o dever de indenizar.

2.

A cláusula contratual de tolerância de até 180 dias para a entrega do imóvel é válida, nos termos da jurisprudência do STJ.

3.

A correção monetária do saldo devedor durante o período de mora da construtora é legítima, não configurando enriquecimento ilícito.

4.

O dano moral decorrente de inadimplemento contratual não se presume, sendo necessária a comprovação de situação excepcional.

5.

Os honorários advocatícios devem ser fixados com base em percentual sobre o valor atualizado da causa, salvo nas hipóteses legais que autorizam a fixação por equidade.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 85, §§ 2º e 11; 373, I; CDC, arts. 2º e 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12/09/2017; STJ, AgInt no AREsp 1.253.328/AM, Rel. Min. Raul Araújo, j. 2024; STJ, AgInt no AREsp 677.950/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 2021.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº 0233281-10.2016.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (13ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: MIGUEL CARDOSO DE JESUS

ADVOGADA: ISIS KRISHINA REZENDE SADECK

ADVOGADA: MAISA PINHEIRO CORREA VON GRAPP

APELADA: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI

ADVOGADO: LUIZ FERNANDO MAUES OLIVEIRA

ADVOGADO: LUIZ ISMAELINO VALENTE

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
MIGUEL CARDOSO DE JESUS
, contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 13ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA que julgou improcedente a
ação ordinária com pedido de concessão de tutela de evidência
, ajuizada em face da Construtora Village Eireli.

Em suas razões, sustenta a parte recorrente, que:

·

a sentença baseou-se em interpretação equivocada dos fatos e provas, reconhecendo indevidamente a culpa concorrente;

·

a construtora permaneceu inadimplente por quatro anos, o que configura responsabilidade objetiva nos termos do Código de Defesa do Consumidor (CDC);

·

a jurisprudência majoritária entende que atraso na entrega de imóvel enseja reparação por lucros cessantes e danos morais, independentemente de culpa do consumidor;

·

o suposto inadimplemento do autor só teria ocorrido após anos de mora da ré, sendo injusto reconhecer culpa concorrente nesse contexto;

·

a cláusula de tolerância de 180 dias deve ser anulada por abusividade;

·

a negativa de imissão na posse é indevida, uma vez que houve adimplemento substâncial;

·

o saldo devedor deveria ser congelado ao valor de 2012, evitando enriquecimento sem causa da ré.

Requereu, portanto, a reforma total da sentença, com a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes, danos morais e demais pleitos iniciais.

A ré manifestou-se pelo não conhecimento e, subsidiariamente, pela improcedência da apelação, sob os seguintes fundamentos:

1.

Preliminares:

o

deserção do recurso: o comprovante de pagamento do preparo estaria ilegível, o que configuraria ausência de preparo válido;

o

falta de dialeticidade: a apelação não teria enfrentado os fundamentos da sentença, sendo genérica e repetitiva, o que ensejaria inépcia recursal.

2.

No mérito:

o

a sentença está correta ao reconhecer a culpa recíproca, já que o autor não quitou a parcela final do contrato;

o

o pedido de imissão na posse foi corretamente indeferido, pois o imóvel não foi quitado;

o

não houve ato ilícito ou responsabilidade objetiva, pois o atraso se deu por força maior, decorrente de greves, vandalismo, escassez de insumos, inadimplência generalizada dos compradores e crise econômica no setor;

o

a jurisprudência citada pelo apelante seria inaplicável ao caso concreto, pois não considera sua inadimplência contratual;

o

o pedido de congelamento do saldo devedor é infundado, já que a correção monetária está expressamente prevista e visa apenas recompor a perda inflacionária;

o

dano moral não se presume em casos de mero inadimplemento contratual, sendo necessário comprovar abalo à dignidade, o que não ocorreu.

Assim, a parte recorrida pleiteia a
manutenção integral da sentença
, inclusive quanto à sucumbência.

É o relatório. Sem redação final.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento (Plenário Virtual).

Belém, data registrada no sistema.

Desembargadora
MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Relatora

VOTO

PROCESSO Nº 0233281-10.2016.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (13ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: MIGUEL CARDOSO DE JESUS

ADVOGADA: ISIS KRISHINA REZENDE SADECK

ADVOGADA: MAISA PINHEIRO CORREA VON GRAPP

APELADA: CONSTRUTORA VILLAGE EIRELI

ADVOGADO: LUIZ FERNANDO MAUES OLIVEIRA

ADVOGADO: LUIZ ISMAELINO VALENTE

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Em contrarrazões, a apelada suscita o não conhecimento do recurso, por deserção e por ausência de dialeticidade.

De início, rechaço a alegação de deserção uma vez que, a despeito do comprovante de pagamento não estar totalmente legível, contata-se, com pequeno esforço, que referido documento se refere ao boleto e ao relatório de contas anexados, o que pode ser facilmente confirmado em pesquisa ao sítio eletrônico deste e. tribunal de Justiça, desta forma, não há que se falar em deserção.

Melhor sorte não assiste ao recorrido quando sustém a ausência de dialeticidade do recurso, tendo em vista que a insurgência expõe os fatos e o direito, bem como as razões do pedido de reforma da sentença, atendendo, satisfatoriamente, aos requisitos do art. 1.010 do CPC.

Além do mais, ainda que as razões recursais apresentem os mesmos argumentos declinados na inicial da ação, sendo insubsistente a tese de ausência de dialeticidade, se foram rebatidos, mesmo que minimamente, os fundamentos da sentença.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. NÃO CONHECIMENTO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PREENCHIMENTO.

PREQUESTIONAMENTO INEQUÍVOCO. ACÓRDÃO DE ORIGEM. TEMA CENTRAL. IMPUGNAÇÃO. NÃO PROVIMENTO. 1. É entendimento pacificado neste Superior Tribunal de Justiça que a repetição, pelo recorrente, nas razões da apelação, do teor da petição inicial, ou no caso das razões finais, não ofende o princípio da dialeticidade, quando puderem ser extraídos do recurso fundamentos suficientes, notória intenção de reforma da sentença. 2. O prequestionamento é evidente quando a controvérsia trazida no recurso especial foi o tema central do acórdão recorrido. 3. O recurso especial que impugnou todos os fundamentos bastantes do acórdão de origem não atrai o verbete n. 283 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. 4. Agravo interno a que se nega provimento”.
(AgInt no REsp n. 1.896.018/PB, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/10/2021, DJe de 8/10/2021).

Desta forma,
rejeito as preliminares de não conhecimento do recurso
, suscitadas pela parte apelada, uma vez que não vislumbro deserção ou das razões recursais, flagrante dissociação dos argumentos com os termos da sentença.

Estão presentes os pressupostos processuais intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), impondo-se o conhecimento do recurso.

A despeito do reconhecimento da incidência ao caso das regras do Código de Defesa do Consumidor, seu inconformismo não merece prosperar, uma vez que a sentença recorrida esta em consonância com a jurisprudência deste e. Tribunal e do c. Superior Tribunal de Justiça.

Diz-se isso pois a sentença de primeiro grau, ao julgar improcedente a ação, observou corretamente a jurisprudência atualizada do STJ, que deve ser prestigiada pela instância revisora.

A decisão está bem fundamentada ao reconhecer a
culpa recíproca
entre as partes — atraso na entrega do imóvel por parte da construtora e inadimplemento do comprador quanto ao pagamento da parcela final (“chaves”).

Para melhor compreensão, transcrevo parte substancial da sentença (PJe Id nº 16.312.951), a qual adoto como razão de decidir:

“(...)

3.1. PRAZO DE CARÊNCIA/TOLERÂNCIA CONTRATUAL. FIXAÇÃO DA MORA.

Não há dúvida de que a hipótese tratada nestes autos consiste em evidente relação consumo, à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90).

O autor se enquadra na definição legal de consumidor, nos termos do art. 2º do CDC, porquanto destinatário final do bem e a demandada se encaixa no conceito legal de fornecedor, a teor do art. 3º do CDC, pois atua no ramo de engenharia civil e se organizou empresarialmente para a construção e comercialização de bens.

E o
contrato
é mesmo
de adesão
, pois ou se adere, de plano, às cláusulas oferecidas ou não se assina o documento.

Em atenção ao princípio da equidade, previsto no art. 3º da Constituição Federal, bem como à luz das regras consumeristas, dispostas no Código de Defesa do Consumidor, eventual disparidade contratual deve ser repelida pelo órgão jurisdicional.

Sendo assim,

conforme consta no rol de documentos colacionado aos autos, o autor contratou as empresas demandadas com intuito de adquirir o imóvel descrito na inicial por força do compromisso particular de compra e venda, para tanto, as cláusulas foram estipuladas pelas demandadas e os autores, como compradores, a elas aderiram.

No caso, o contrato celebrado entre as partes estipulou, na
CLÁUSULA VIII (id. 68164545 – pág.1) que a data de entrega do imóvel seria em MARÇO/2012, sujeito ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), contido no item 32 “CONCLUSÃO DA OBRA” (id. 68164545 – pág.3).

Os contratos são celebrados pelas partes buscando a satisfação de seus interesses gerando para cada um dos contratantes direitos e obrigações, desse modo, cada uma das partes deve, necessariamente, cumprir com seus deveres segundo o pactuado.

No que se refere à incidência do prazo de tolerância regular, é sabido que sua aplicação é possível, desde que estabelecido no contrato, com prazo determinado e razoável,
não podendo ultrapassar o lapso temporal de 180 (cento e oitenta) dias
, correspondendo imprevistos que possam ocorrer, tais como chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, entre outros.

Nesse passo, o entendimento atual dos Tribunais Superiores é o da licitude da previsão de estipulação de cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, com previsão expressa de prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra em no máximo 180 (cento e oitenta) dias, a teor da jurisprudência pacífica do STJ, segundo a qual:

[...] não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612) grifei

Nesse sentido, “
o prazo de tolerância, para ser reputado como válido, deve estar previsto expressamente em cláusula contratual, que deve ser clara e inteligível
” (Súmula nº 164 do TJ/SP).

A previsão contratual deve ser lida com base na função social e na boa-fé objetiva, e é certo que conceder à ré prazo indeterminado para conclusão de obras é manifestamente abusivo, seja pelo direito do consumidor, seja pelo próprio sistema contratual civilista.

Logo,
não é possível considerar como razoável atraso superior a 180 dias
.

Quem deve suportar os riscos da atividade econômica desenvolvida para a consecução do lucro é a parte demandada, e não a parte autora
, pois se trata de risco ínsito à sua atividade empresarial voltada à construção civil, a toda evidência, as oscilações climáticas ordinárias, a observância das posturas urbanísticas e as oscilações do mercado, ou mesmo eventuais problemas na liberação de financiamentos com os bancos não podem implicar prejuízo aos consumidores, já que estes fatores guardam estreita relação com a própria atividade por ela exercida, não consistindo surpresa ou fato imprevisível.

Ademais, caso fortuito e força maior não configuram justificativa para estipulação de prorrogação exacerbada de prazo na entrega de imóvel, não devendo estar diretamente ligado à atividade desenvolvida por construtoras/incorporadoras, assim como o atraso de fornecedores ou greves do setor da construção civil, pois, a meu ver, tais situações são previsíveis e já estão abarcadas pelo prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, previsto justamente para salvaguardá-las de possíveis intercorrências.

Nesse sentido:

[...] 5. Somente o fortuito externo, ou seja, aquele evento que não tenha ligação direta com a atividade desempenhada pela empresa, afigura-se apto a romper o nexo de causalidade. (
Acórdão 1220013
, 07113443520188070001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 9/12/2019).

A parte demandada não apresentou nenhum fundamento concreto para a extrapolação do prazo de tolerância, não restando demonstrado qualquer fato excludente de sua responsabilidade, não sendo o caso de incidência de caso fortuito ou de força maior, porquanto ausente qualquer comprovação nos autos, cabendo invocar jurisprudência do STJ:

Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente. (Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1749047 SP 2018/0148735-2) grifei

À vista disso, não resta configurada nenhuma hipótese de caso fortuito/força maior capaz de excluir a responsabilidade da demandada ou permitir a prorrogação exacerbada de prazo na entrega de imóvel, eis que a demandada tem como antever as dificuldades ou atrasos ante a experiência no ramo.

Inclusive, da análise do conjunto probatório constante nos autos,
a demandada juntou aos autos o Termo de “HABITE-SE” (id. 68164578 – pág.5)
, expedido em 21/07/2016, restando configurada a mora na entrega do imóvel.

Corroborando esse entendimento, colaciono o seguinte julgado:

Promessa de compra e venda de imóvel. Mora da incorporadora imobiliária inequívoca. Conclusão do empreendimento após expirado o prazo de tolerância contratado.
Não obstante tenha sido pactuado prazo de tolerância de cento e oitenta dias, até a presente data não se tem informação acerca da entrega das chaves. A mera alegação de fato de terceiro não traduz causa justificadora para o atraso havido, uma vez que o contrato já previu um prazo razoável de tolerância (cento e oitenta dias) justamente para sobrepor os eventuais percalços que podem surgir durante a execução da obra. “Habite-se”. Procedimento administrativo que está incluído no prazo de efetiva entrega
. Danos materiais. Uma vez inequívoco o atraso na entrega da coisa, afigura-se de rigor a reparação pretendida (...). Presunção de ocorrência dos lucros cessantes. Adequação do valor da verba indenizatória. Multa contratual. Impossibilidade, contudo, de se cumular a multa moratória e a indenização por lucros cessantes. Sucumbência mantida. Sentença reformada em parte. Recurso a que se dá provimento em parte. (Apelação Cível 1009769-27.2016.8.26.0625 – TJSP – Relator MAURO MACHADO CONTI, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 22/09/2015). grifei

Em consequência do injustificável inadimplemento contratual, o ato ilícito revela-se patente e os danos são inequívocos, havendo efetiva relação de causa e efeito entre as ações das demandadas e os prejuízos causados à parte autora.

Por conseguinte, considerando que o prazo final para a entrega da unidade imobiliária seria em MARÇO/2012, conforme CLÁUSULA VIII (id. 68164545 – pág.1), respeitado o prazo máximo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), contido no item 32 “CONCLUSÃO DA OBRA” (id. 68164545 – pág.3),
resta comprovada a mora da parte demandada a partir de OUTUBRO/2012
.

3.2. CULPA RECÍPROCA PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

Ocorre que, da análise dos autos, constato que o caso denota a ocorrência de culpa recíproca dos litigantes, havendo, portanto, causa de inadimplemento contratual por ambas as partes, que não comprovaram o cumprimento de suas obrigações.

A parte demandada não cumpriu o prazo estabelecido contratualmente para a entrega das chaves da unidade imobiliária, incluindo a cláusula de tolerância, firmando-se a mora, no item anterior, a partir de OUTUBRO/2012.

De outra banda, o autor afirma que adimpliu rigorosamente com o compromisso pactuado junto à demandada, inclusive, em dezembro/2008, antecipou o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) como forma de abatimento da parcela de financiamento, no entanto, declara que restou o saldo devedor, à época, de R$ 66.814,15 (sessenta e seis mil, oitocentos e catorze reais e quinze centavos).

Compulsando os autos, verifico que o Termo de “HABITE-SE” foi expedido em 21/07/2016 (id. 68164578 – pág.5), bem como, em 07/10/2016, a demandada notificou o autor (id. 68164579 – pág.2/3) para que providenciasse a quitação dos débitos existentes.

Contudo, não consta nos autos comprovação de que o autor tenha quitado os débitos pendentes perante a parte demandada.

O próprio autor afirmou que em dezembro/2008 havia saldo devedor pendente, ou seja, antes de escoado o prazo final para a entrega da obra (março/2012) e, em que pese tenha sido notificado para quitar o débito, não comprovou o pagamento.

Diante disso, resta caracterizada culpa recíproca pelo inadimplemento contratual, tanto no atraso na entrega da obra por parte da demandada quanto pela inadimplência do autor.

Constatada a culpa recíproca, pois ambas tiveram a expectativa frustrada,
não pode ser atribuído, em benefício de nenhuma das partes litigantes, o pagamento de indenização,
sob pena de enriquecimento ilícito.

Sendo assim, a existência de culpa recíproca afasta a prática de ilícito por parte das rés e, por conseguinte,
afasta o direito ao ressarcimento por lucros cessantes
.

Outrossim,
improcedente o pleito de congelamento do saldo devedor
, pois a correção monetária se destina apenas a repor o poder de compra da moeda corroído pela inflação, portanto não representa nenhum acréscimo ao valor do saldo devedor do contrato e nem constitui vantagem excessiva para o fornecedor, sobretudo diante de expressa previsão contratual nesse sentido.

Quanto ao
pedido de imediata imissão na posse do autor, decorrente do adimplemento substancial do contrato, igualmente improcedente
, visto não haver comprovação de que se encontra adimplente com as parcelas pactuadas, apesar de ter sido notificado pela parte demandada da mora contratual, estando, portanto, inadimplente.

No que se refere à indenização extrapatrimonial, só há dano moral quando o ilícito é capaz de repercutir na esfera da dignidade da pessoa, o que não ocorreu na hipótese dos autos, pois o mero descumprimento contratual pelo atraso na entrega da obra não gera o dever de indenizar, visto que é inerente às contratações dessa ordem.

Portanto,
não se afigura possível a fixação de indenização por danos morais
diante da interrupção do pagamento das prestações anteriores à configuração de atraso na entrega do bem.

Destaco que os demais argumentos deduzidos pelas partes no processo não são capazes, em tese, de infirmar a conclusão adotada neste julgamento (CPC, art. 489, § 1º, inciso IV)”
.

Pouco a acrescentar aos fundamentos da sentença
,
registrando-se, apenas, que a parte recorrente não se desincumbiu de seu ônus de provar fato constitutivo de seu direito.

Do ponto de vista técnico-jurídico, a
tese central da apelação — a de que não haveria culpa concorrente e que a construtora deveria indenizar lucros cessantes e danos morais — não deve prosperar
, pelos seguintes fundamentos:

1. Culpa Recíproca e Ônus Probatório:
A sentença corretamente reconheceu que ambas as partes descumpriram o contrato: a construtora atrasou a entrega e o autor deixou de comprovar o adimplemento da integralidade do valor contratado. Conforme o art. 373 do CPC, cada parte tem o ônus de demonstrar os fatos constitutivos de seu direito. A ausência de comprovação do pagamento das “chaves” impede o reconhecimento do adimplemento substancial alegado na apelação.

2. Danos Morais por Atraso na Obra — Indevidos sem Situação Excepcional:
O STJ tem entendimento consolidado no sentido de que o
mero inadimplemento contratual (atraso na entrega de imóvel)

não enseja automaticamente indenização por danos morais
, salvo se comprovadas
circunstâncias excepcionais
, o que não ocorreu no caso dos autos:
“Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis”
(REsp 1.642.314/SE; AgInt no AREsp 1.253.328/AM – Rel. Min. Raul Araújo, 2024).

3. Correção Monetária sobre o Saldo devedor — Legalidade:
O pedido de
congelamento da parcela das “chaves”
deve ser indeferido. De acordo com o STJ,
é legítima a aplicação de correção monetária durante a mora da construtora
, pois isso não representa vantagem indevida, mas apenas recomposição inflacionária:
“É devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente”
(AgInt no AREsp 677.950/RJ).

4. Cláusula de Tolerância — Validade:
A cláusula de
tolerância de até 180 dias
prevista no contrato é
válida e eficaz
, conforme jurisprudência pacífica do STJ:
“É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos”
(AgInt no AREsp 1.957.756/RO; AgInt no AREsp 1.253.328/AM).

5. Princípio da Boa-fé e Vedação ao Enriquecimento Ilícito:
A pretensão do autor de ser indenizado sem ter cumprido integralmente sua parte contratual viola os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. O reconhecimento da culpa recíproca, nesse contexto, é juridicamente correto e se alinha à lógica contratual estabelecida no Código Civil.

Há, entretanto, que ser feita uma correção, de ofício, na sentença, tendo em vista que ao arbitrar os honorários advocatícios sucumbenciais, o Juízo de Direito da 13ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA desconsiderou o regramento legal, uma vez que fixou aludido numerário por equidade:
“Outrossim, a parte autora responde pelo pagamento de honorários advocatícios que são devidos em favor do patrono da parte demandada, honorários estes ora arbitrados em patamar de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), remunerando-se, assim, de maneira digna, a atuação profissional levada a efeito no caso concreto”.

Dispõe o art. 85, § 8º, do CPC que
"Nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º."

No caso, o valor da causa não era muito baixo e correspondia ao direito pretendido (R$-245.000,00 em 28.04.2016), não sendo o caso de fixação por equidade, podendo ser adotado o valor da causa como parâmetro dos honorários advocatícios a teor dos § 2º, do art. 85 do CPC.

A verba honorária deve recompensar de modo condigno o trabalho realizado pelo advogado, de preferência guardando parâmetro com o valor atribuído à condenação ou à causa, mas tomando-se o devido cuidado para que tal valor não signifique a desvalorização do trabalho desempenhado.

Assim, no caso em tela, reputo que não é o caso de modificação para fixação por equidade, devendo os honorários advocatícios, em favor do patrono da requerida, corresponder a percentual do valor atualizado da causa, que comporta alteração para corresponder ao percentual de 11% (onze por cento), que se mostra suficiente para remunerar o advogado considerando a complexidade da causa e o tempo de tramitação.

Em resumo, o recurso não merece provimento, devendo apenas ser corrigida a sentença, de ofício, para fazer constar a condenação do requerente/apelante, ao pagamento de honorários advocatícios à parte adversa.

Por todo o exposto,
CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao recurso de Apelação
, com correção, de ofício da sentença quanto aos honorários advocatícios, ficando estabelecido aludido honorário em 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, já considerando a majoração prescrita no § 11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

Desembargadora
MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

Relatora

Belém, 15/04/2025