Tribunal: TJPA
Processo: 0805652-48.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-07-08

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0805652-48.2018.8.14.0040 APELANTE: B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a) APELANTE: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A APELADO: MERCIA LUIZA DE BELO VIANA Advogados do(a) APELADO: HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - PA16834-A, HAWLLYTON NOTA DE SOUSA GONCALVES - PA22137-A, FRANCYELLE PIETRO PESSOA - PA26074-A, LUARA LACERDA GOUVEIA - PA32830-A DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INADIMPLEMENTO DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DO BEM DEFERIDA. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA CUMULADA DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. VALIDADE DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse ajuizada por empresa loteadora em razão do inadimplemento contratual da compromissária compradora, referente à aquisição de lote urbano situado no Residencial Cidade Jardim, Parauapebas/PA, pelo valor de R$ 102.960,31, a ser quitado em parcelas. Alegado inadimplemento contratual e pedido de resolução do pacto, reintegração de posse, retenção de valores e aplicação de cláusulas penais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se é devida a rescisão contratual e a consequente reintegração de posse; (ii) saber se é válida a capitalização de juros prevista no contrato; (iii) saber se é cabível a devolução dos valores pagos, com retenção proporcional; (iv) saber se é possível a cobrança de taxa de fruição cumulativamente com cláusula penal compensatória; (v) saber se a parte compromissária compradora faz jus à indenização por benfeitorias. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Incontroverso o inadimplemento da compradora e a existência de notificação extrajudicial regular. Reconhecida a resolução contratual e deferida a reintegração de posse. 4. A capitalização dos juros, expressamente prevista no contrato, é válida à luz do art. 5º, §2º, da Lei 9.514/1997 e da Súmula 539 do STJ. 5. Devolução dos valores pagos assegurada, com retenção de até 20%, devida em parcela única, conforme o Tema 577 do STJ. 6. Reconhecida a vedação à cumulação entre taxa de fruição e cláusula penal compensatória, nos termos do Tema 970 do STJ. 7. Reconhecido o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a ser apurada em liquidação de sentença. 8. Inversão dos ônus sucumbenciais, com honorários fixados em 10% sobre o valor da causa, observada a suspensão da exigibilidade pela gratuidade da justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. É válida a capitalização de juros prevista em contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, quando pactuada de forma expressa, com fundamento na Lei 9.514/1997. 2. A devolução das parcelas pagas pelo promitente comprador inadimplente deve ocorrer em parcela única, com possibilidade de retenção proporcional até o limite de 20%, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ. 3. É indevida a cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição, por configurar duplicidade indenizatória. 4. Admite-se indenização por benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo compromissário comprador, a ser apurada em liquidação. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 96, 97 e 884; Lei 6.766/1979, art. 34, §1º; Lei 9.514/1997, art. 5º, §2º; CPC, art. 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SC, Tema 970, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25/06/2019. STJ, REsp 1.635.428/SC, Tema 577, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino. TJPA, APC 2020.00715745-15, Rel. Des. José Roberto Maia Bezerra Júnior, j. 02/03/2020. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer do recurso e dar parcial provimento, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator. Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe e Sistema Libra com início às 09:30 h do dia ___ de ______ de 2025, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805652-48.2018.8.14.0040

APELANTE: B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: MERCIA LUIZA DE BELO VIANA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0805652-48.2018.8.14.0040

APELANTE: B.B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado do(a) APELANTE: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A

APELADO: MERCIA LUIZA DE BELO VIANA

Advogados do(a) APELADO: HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - PA16834-A, HAWLLYTON NOTA DE SOUSA GONCALVES - PA22137-A, FRANCYELLE PIETRO PESSOA - PA26074-A, LUARA LACERDA GOUVEIA - PA32830-A

DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INADIMPLEMENTO DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DO BEM DEFERIDA. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA CUMULADA DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. DIREITO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. VALIDADE DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse ajuizada por empresa loteadora em razão do inadimplemento contratual da compromissária compradora, referente à aquisição de lote urbano situado no Residencial Cidade Jardim, Parauapebas/PA, pelo valor de R$ 102.960,31, a ser quitado em parcelas. Alegado inadimplemento contratual e pedido de resolução do pacto, reintegração de posse, retenção de valores e aplicação de cláusulas penais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em:
(i) saber se é devida a rescisão contratual e a consequente reintegração de posse;
(ii) saber se é válida a capitalização de juros prevista no contrato;
(iii) saber se é cabível a devolução dos valores pagos, com retenção proporcional;
(iv) saber se é possível a cobrança de taxa de fruição cumulativamente com cláusula penal compensatória;
(v) saber se a parte compromissária compradora faz jus à indenização por benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Incontroverso o inadimplemento da compradora e a existência de notificação extrajudicial regular. Reconhecida a resolução contratual e deferida a reintegração de posse.
4. A capitalização dos juros, expressamente prevista no contrato, é válida à luz do art. 5º, §2º, da Lei 9.514/1997 e da Súmula 539 do STJ.
5. Devolução dos valores pagos assegurada, com retenção de até 20%, devida em parcela única, conforme o Tema 577 do STJ.
6. Reconhecida a vedação à cumulação entre taxa de fruição e cláusula penal compensatória, nos termos do Tema 970 do STJ.
7. Reconhecido o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a ser apurada em liquidação de sentença.
8. Inversão dos ônus sucumbenciais, com honorários fixados em 10% sobre o valor da causa, observada a suspensão da exigibilidade pela gratuidade da justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1.

É válida a capitalização de juros prevista em contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, quando pactuada de forma expressa, com fundamento na Lei 9.514/1997.

2.

A devolução das parcelas pagas pelo promitente comprador inadimplente deve ocorrer em parcela única, com possibilidade de retenção proporcional até o limite de 20%, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ.

3.

É indevida a cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição, por configurar duplicidade indenizatória.

4.

Admite-se indenização por benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo compromissário comprador, a ser apurada em liquidação.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 96, 97 e 884; Lei 6.766/1979, art. 34, §1º; Lei 9.514/1997, art. 5º, §2º; CPC, art. 487, I.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.635.428/SC, Tema 970, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25/06/2019.
STJ, REsp 1.635.428/SC, Tema 577, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino.
TJPA, APC 2020.00715745-15, Rel. Des. José Roberto Maia Bezerra Júnior, j. 02/03/2020.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer do recurso e dar parcial provimento, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe e Sistema Libra com início às 09:30 h do dia ___ de ______ de 2025, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., inconformado com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA que, nos autos de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
, ajuizada por si em face de
MERCIA LUIZA DE BELO VIANA
, julgou improcedente a pretensão exordial.

A autora narra que firmou contrato de compromisso de compra e venda com a requerida, tendo como objeto um lote de 218,40 m2 no Residencial Cidade Jardim, em Parauapebas/PA, pelo valor total de R$ 102.960,31, a ser pago mediante entrada, três parcelas fixas e 180 parcelas mensais reajustáveis. Posteriormente, em 26/10/2016, foi celebrado termo aditivo de renegociação, ajustando novo pagamento de valores intermediários e o saldo remanescente de R$ 72.896,34, a ser quitado em 178 parcelas mensais de R$ 409,53, com vencimento inicial em 01/01/2017, o que não teria sido adimplido pela ré, razão pela qual ingressou com a demanda sob exame.

A requerida apresentou contestação (ID. 8672527).

O feito seguiu seu trâmite regular até a prolação da sentença (ID. 8672552), que julgou improcedente a pretensão autoral, extinguindo feito com resolução do mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil; condenando, ainda, a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Dessa decisão, opôs a demandante, Embargos de Declaração (ID.

8672554), que, por sua vez, fora rejeitada pelo juízo primevo (ID. 8672559).

Inconformada, a requerente L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., interpôs Recurso de Apelação (ID. 8672561).

Alega que a lide deve resolvida em observância a Lei n. 6.766/1979 e não a Lei n. 4.591/1964, como equivocadamente teria fundamentado o juízo de primeiro grau.

Aduz que o entendimento do juízo de origem quanto a impossibilidade de capitalização e juros no contrato em debate, afronta de forma direta e literal o art. 5º, inciso III e §2º, da Lei n. 9.514/1997, bem como a jurisprudência dominante dos tribunais superiores.

Afirma que o contrato celebrado entre os litigantes constitui ato jurídico perfeito, sendo, ainda, impossível sua revisão, ante a ausência de comprovação de alteração econômica e por afronta ao art. 478 do Código Civil.

Argui inexistir qualquer ilicitude sobre o ato de rescisão automática do contrato, bem assim nas penalidades previstas nas cláusulas 15, 16 e 17 do contrato, impondo-se a retenção de valores e a fixação de taxa de fruição.

Pleiteia pelo provimento do recurso para reformada na integra a sentença vergastada, a fim de que a pretensão exordial seja julgada totalmente procedente, com a declaração de rescisão do contrato, reintegração de posse, retenção de valores e aplicação das penalidades contratuais previstas.

O prazo para a apresentação de contrarrazões decorreu
in albis
(ID. 8672576).

Coube-me por distribuição a relatoria do feito.

O feito foi inicialmente incluído em pauta virtual de julgamento e, após requerimento da parte apelante, reincluído em pauta de julgamento por videoconferência.

É o relatório
.

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pela apelante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

MÉRITO

A controvérsia trazida à apreciação desta Turma diz respeito à validade da rescisão contratual por inadimplemento da parte compradora, à possibilidade de reintegração de posse, à capitalização dos juros, à restituição de valores pagos com retenção, à cobrança da taxa de fruição e à indenização por benfeitorias.

Após minucioso exame do feito e da apelação, verifico que o recurso merece parcial provimento, pelas razões a seguir desenvolvidas.

É incontroverso nos autos o inadimplemento da parte apelada, que deixou de adimplir as obrigações pactuadas no contrato de compromisso de compra e venda do lote localizado no Residencial Cidade Jardim, em Parauapebas. Tal fato, inclusive, é reconhecido pela própria parte em contestação.

Diante da ausência de pagamento das parcelas pactuadas e da regular notificação extrajudicial, configura-se a mora da compradora, autorizando, por consequência, a resolução contratual e o retorno das partes ao status quo ante.

Correta, pois, a pretensão da autora/apelante em ver rescindido o contrato e deferida a restituição do bem imóvel.

No que toca à capitalização dos juros, assiste razão à apelante. O contrato foi firmado sob a égide da Lei nº 9.514/1997, que admite expressamente a capitalização de juros quando prevista em cláusula contratual, como no caso dos autos. O contrato estipula de forma clara tal possibilidade, em consonância com o entendimento consolidado na jurisprudência pátria e com a Súmula 539 do STJ.

A respeito do assunto, colaciono Jurisprudência, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO REVISIONAL. COMPRA E VENDA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. EQUIPARAÇÃO DOS COMERCIANTES DE IMÓVEIS COM PAGAMENTO PARCELADO ÀS ENTIDADES AUTORIZADAS A OPERAR NO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI). EXPRESSA AUTORIZAÇÃO LEGAL PARA A INCIDÊNCIA DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. CAPITALIZAÇÃO ANUAL DENTRO DOS LIMITES LEGAIS
. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(TJ-PR - APL: 00006166120188160021 Cascavel 0000616-61.2018.8.16.0021 (Acórdão), Relator: Cristiane Santos Leite, Data de Julgamento: 09/02/2021, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/02/2021)

PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA – MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO – MÉRITO: INADIMPLEMENTO DA RECORRENTE – CARACTERIZAÇÃO –
RESCISÃO DO CONTRATO DETERMINADA PELO MAGISTRADO A QUO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO
– POSSIBILIDADE DE RETENSÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO – LEGALIDADE – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – POSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-PA – APC 0006608-34.2017.814.0040. Relatora Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. Segunda Turma de Direito Privado. Julgado em 01/09/2020). (Grifei).

Assim, não há falar em abusividade da cláusula de capitalização de juros.

Quanto à restituição das parcelas pagas, é incontroverso o direito do promitente comprador à devolução parcial dos valores, ainda que tenha dado causa à rescisão. Todavia, mostra-se abusiva a cláusula contratual que condiciona tal devolução ao pagamento parcelado no mesmo número de parcelas pagas.

À luz do que foi decidido pelo STJ no Tema 577 dos Recursos Repetitivos, a restituição deve ser imediata e em parcela única. Contudo, é admissível a retenção de parte do valor a título de despesas administrativas, tributos, corretagem, publicidade e demais encargos inerentes à negociação e manutenção contratual.

A jurisprudência consolidada admite a retenção de até 25%. No presente caso, razoável a fixação de percentual máximo de retenção de até 20%, de forma a preservar o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa da vendedora.

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA.
RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. 1. A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.
2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3. Recurso especial a que se nega seguimento. (STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

No tocante à cobrança da denominada "taxa de fruição", prevista contratualmente como forma de ressarcimento pelo uso e ocupação do imóvel pela parte compradora durante a vigência da avença, cumpre tecer algumas considerações.

O contrato firmado entre as partes dispõe expressamente sobre a incidência de taxa de 0,25% ao mês do valor atualizado do contrato, como compensação pela ocupação do bem até a sua devolução, o que, à primeira vista, encontra respaldo no ordenamento jurídico como forma de evitar o enriquecimento sem causa da parte compradora, à luz do art. 884 do Código Civil.

Entretanto, observa-se que o mesmo instrumento contratual também prevê a imposição de cláusula penal por inadimplemento (multa compensatória), de caráter nitidamente indenizatório, o que enseja a necessária análise da possibilidade de cumulação entre referidas penalidades.

A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 970), firmou entendimento no sentido de que não é possível a cumulação da cláusula penal moratória ou compensatória com lucros cessantes, como é o caso da taxa de fruição, uma vez que ambas visam indenizar o mesmo fato – a mora ou inadimplemento da obrigação – o que configuraria bis in idem. Senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019). (Grifei).

Ainda que se reconheça que a taxa de fruição tenha como fundamento o ressarcimento pelo uso do bem, fato é que sua exigibilidade, quando cumulada com cláusula penal compensatória, converte-se em duplicidade indenizatória, sendo ambos institutos de mesma natureza jurídica: a compensação por inadimplemento contratual.

A jurisprudência deste Tribunal também se alinha a essa orientação:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE.
PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM
BIS IN IDEM
. IMPOSSIBILIDADE
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ/PA - 2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04).

Assim, reconhecendo-se que já há previsão de multa contratual compensatória (cláusula penal), impõe-se o afastamento da exigência da taxa de fruição, sob pena de infringência ao princípio que veda o enriquecimento sem causa e à vedação de dupla penalização pelo mesmo fato gerador.

Por outro lado, tem-se que a parte ré/apelada, em contestação, sustentou haver realizado benfeitorias úteis e necessárias sobre o imóvel objeto do contrato, cuja aquisição se deu ainda na condição de lote sem qualquer construção ou infraestrutura edificada.

Tais alegações, se comprovadas, podem ensejar o direito à indenização, haja vista a boa-fé objetiva que rege a relação contratual e a consequente vedação ao enriquecimento ilícito da vendedora, caso retomasse o imóvel acrescido de melhorias implementadas às suas expensas, sem qualquer compensação.

O Código Civil, em seus arts. 96 e 97, reconhece o direito à indenização por benfeitorias úteis (que aumentam ou facilitam o uso do bem) e necessárias (indispensáveis à conservação do bem), nos casos de posse de boa-fé:

Ademais, a Lei nº 6.766/1979, que rege os contratos de loteamento urbano, também prevê, em seu art. 34, §1º
[1]
, o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis feitas pelo promitente comprador, desde que comprovadas.

No caso dos autos, o contrato em exame não afasta a possibilidade de indenização das benfeitorias. Ao revés, contempla previsão de indenização, o que reforça a compatibilidade da pretensão com o pactuado.

Entretanto, a inexistência de instrução probatória acerca da natureza, extensão e valor das benfeitorias supostamente realizadas impõe que eventual apuração ocorra em sede de liquidação de sentença, onde deverá a parte interessada comprovar, por meio idôneo, a regularidade e efetividade das melhorias invocadas.

Dessa forma, impõe-se reconhecer o direito da parte ré/apelada à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias efetivamente realizadas e provadas no imóvel, com apuração em sede de liquidação de sentença.

No mais, diante da reforma da sentença para julgar parcialmente procedentes os pedidos da autora, inverte-se o ônus de sucumbência, condenando-se a parte ré/apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, observada a suspensão da exigibilidade por ser beneficiária da gratuidade da justiça.

DIPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:

Declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes;

Determinar a reintegração de posse do imóvel à apelante;

Reconhecer o direito da apelada à devolução dos valores pagos, com retenção de até 20%, atualizados pelo IGPM desde cada desembolso, em parcela única, a ser apurado em liquidação de sentença;

Afastar a cobrança da taxa de fruição, por vedação à cumulação com a multa contratual;

Assegurar à apelada o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação de sentença, com possibilidade de compensação;

Reverter os ônus sucumbenciais à parte recorrida, observando-se a suspensão da exigibilidade dos honorários por força da justiça gratuita.

É como voto
.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É O VOTO

Sessão Ordinária -Videoconferência., do dia ____ de _______ de 2025

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador - Relator

[1]
§ 1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
(Redação dada pela Lei nº 13.786, de 2018)

Belém, 24/07/2025