Tribunal: TJPA
Processo: 0804682-48.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10456 - Acessão
Data de julgamento: 2025-11-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE OCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE. PROVIMENTO DA APELAÇÃO DA DEMANDANTE. IMPROVIMENTO DA APELAÇÃO DA DEMANDADA I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a reintegração de posse à vendedora, restituição de valores pagos com retenção parcial, fixação de taxa de fruição e indenização por benfeitorias. 2. A construtora apelante buscou majoração do percentual de retenção e afastamento da limitação imposta à taxa de fruição; a adquirente apelante alegou nulidade da sentença por cerceamento de defesa, impossibilidade de cumulação da cláusula penal com taxa de fruição e direito de retenção do imóvel até indenização pelas benfeitorias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. As questões em debate consistem em: (i) definir o percentual de retenção cabível sobre os valores pagos; (ii) verificar a legalidade da limitação da taxa de fruição; (iii) apreciar a possibilidade de cumulação da cláusula penal com a taxa de ocupação; (iv) analisar alegação de nulidade da sentença e direito de retenção por benfeitorias. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. É cabível a retenção de até 25% do total pago, conforme entendimento consolidado do STJ (REsp 1.723.519/SP), para contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, valor suficiente para ressarcir o vendedor e desestimular o rompimento unilateral. 5. A limitação da taxa de fruição a 50% do valor restituído não encontra amparo legal, devendo a indenização corresponder a 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato por todo o período de ocupação indevida, desde a mora até a desocupação efetiva, conforme REsp 2.024.829/SC. 6. É possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação, por possuírem naturezas jurídicas distintas: a primeira indeniza as perdas contratuais e a segunda remunera o uso indevido do imóvel. 7. Inexistente nulidade da sentença, pois o julgamento antecipado foi legítimo, à vista da suficiência do conjunto probatório. 8. O direito à indenização por benfeitorias foi reconhecido na sentença, a ser apurado em liquidação, sem conferir ao comprador o direito de reter o imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso de L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. conhecido e provido para majorar o percentual de retenção para 25% e afastar a limitação de 50% sobre a taxa de fruição. 10. Recurso de Apoliana Soares Reis conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. É razoável a retenção de até 25% das parcelas pagas em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel anterior à Lei nº 13.786/2018. 2. A indenização pela fruição do imóvel deve incidir durante todo o período de ocupação, podendo ser cumulada com a cláusula penal compensatória. 3. O direito de retenção por benfeitorias não autoriza a permanência do adquirente no imóvel após a rescisão contratual. Dispositivos relevantes citados: Jurisprudência relevante citada: ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 10ª Sessão Ordinária em Plenário Virtual, realizada no período de 11 a 18/11/2025, por unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda; em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação interposto por Apoliana Soares Reis. Em tudo, nos termos do voto do Relator. Turma Julgadora: Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque (Presidente da Sessão) Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Desa. Anete Marques Penna de Carvalho. Belém/PA, 11 de novembro de 2025. Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0804682-48.2018.8.14.0040

APELANTE: APOLIANA SOARES REIS ALENCAR

APELADO: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE OCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE. PROVIMENTO DA APELAÇÃO DA DEMANDANTE. IMPROVIMENTO DA APELAÇÃO DA DEMANDADA

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinou a reintegração de posse à vendedora, restituição de valores pagos com retenção parcial, fixação de taxa de fruição e indenização por benfeitorias.

2.

A construtora apelante buscou majoração do percentual de retenção e afastamento da limitação imposta à taxa de fruição; a adquirente apelante alegou nulidade da sentença por cerceamento de defesa, impossibilidade de cumulação da cláusula penal com taxa de fruição e direito de retenção do imóvel até indenização pelas benfeitorias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. As questões em debate consistem em: (i) definir o percentual de retenção cabível sobre os valores pagos; (ii) verificar a legalidade da limitação da taxa de fruição; (iii) apreciar a possibilidade de cumulação da cláusula penal com a taxa de ocupação; (iv) analisar alegação de nulidade da sentença e direito de retenção por benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. É cabível a retenção de até 25% do total pago, conforme entendimento consolidado do STJ (REsp 1.723.519/SP), para contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, valor suficiente para ressarcir o vendedor e desestimular o rompimento unilateral.
5. A limitação da taxa de fruição a 50% do valor restituído não encontra amparo legal, devendo a indenização corresponder a 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato por todo o período de ocupação indevida, desde a mora até a desocupação efetiva, conforme REsp 2.024.829/SC.
6. É possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação, por possuírem naturezas jurídicas distintas: a primeira indeniza as perdas contratuais e a segunda remunera o uso indevido do imóvel.
7. Inexistente nulidade da sentença, pois o julgamento antecipado foi legítimo, à vista da suficiência do conjunto probatório.
8. O direito à indenização por benfeitorias foi reconhecido na sentença, a ser apurado em liquidação, sem conferir ao comprador o direito de reter o imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso de
L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda.
conhecido e provido para majorar o percentual de retenção para 25% e afastar a limitação de 50% sobre a taxa de fruição.
10. Recurso de
Apoliana Soares Reis
conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:

1. É razoável a retenção de até 25% das parcelas pagas em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel anterior à Lei nº 13.786/2018.
2. A indenização pela fruição do imóvel deve incidir durante todo o período de ocupação, podendo ser cumulada com a cláusula penal compensatória.
3. O direito de retenção por benfeitorias não autoriza a permanência do adquirente no imóvel após a rescisão contratual.

Dispositivos relevantes citados:

Jurisprudência relevante citada:

ACÓRDÃO

Acordam os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 10ª Sessão Ordinária em Plenário Virtual, realizada no período de 11 a 18/11/2025, por unanimidade de votos, em
CONHECER
E
DAR PROVIMENTO
ao recurso de Apelação
interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda; em

CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de Apelação interposto por
Apoliana Soares Reis.
Em tudo,

nos termos do voto do Relator.

Turma Julgadora:
Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque (Presidente da Sessão) Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator) e Desa. Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém/PA, 11 de novembro de 2025.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

RELATÓRIO

Os autos vieram a esta relatoria por redistribuição na data de 04/09/2025 (ER 37/2025 TJPA).

Há nos autos o Recurso de
Apelação
interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
(ID 10071569)

e o

Recurso de
Apelação
interposto por
APOLIANA SOARES REIS
(ID 10071575). Ambos, contra a sentença de ID 10071567, prolatada pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas, nos autos ação de rescisão contratual, com pedido de reintegração de posse, ajuizada por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face de APOLIANA SOARES REIS.

Em despacho anterior (ID 30642574) ambos os recursos foram
recebidos
no duplo efeito e
conhecidos
em razão da presença dos seus pressupostos de admissibilidade recursal, além de ter sido convertido em diligência para aferir se houve apresentação de contrarrazões. Conforme certificado (ID 30677203), embora intimada, a apelada, Apoliana Soares Reis,
não
apresentou suas contrarrazões à Apelação de L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

A sentença recorrida, objeto de ambos os recursos, decidiu, na sua parte dispositiva, o seguinte (ID 10071567):

(...)

ANTE O EXPOSTO,
afasto a matéria preliminar
e, no mérito,
julgo procedente a demanda
, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

A) RESCINDIR o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide;

B) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento,
podendo o promissário vendedor reter
:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 2% (dois por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0,5% (meio por cento) incidente sobre o valor atualizado do contrato na data desta sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

(...)

Em face da sentença, a demandante,
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, interpôs o seu
Recurso de Apelação
(ID 10071569) alegando
que
a decisão de primeiro grau, ao fixar a retenção em 10% das parcelas pagas, desconsiderou a Cláusula 16ª do contrato, que previa a retenção de 30% para ressarcimento de despesas tributárias, administrativas, financeiras e publicitárias;
que
a redução para 10% gera desequilíbrio econômico-financeiro e enriquecimento ilícito da apelada, que deu causa à rescisão por inadimplência;
que

a taxa de fruição, limitada a 50% do valor a ser restituído, imposta pela sentença, é insuficiente para reparar os prejuízos sofridos, pois a apelada usufruiu do imóvel há mais de 11 anos e está inadimplente desde abril de 2014;
que
é válida a Cláusula 16ª, §1º, alínea "d", do contrato que previa indenização de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, sem qualquer limitação; e
que
é legal a cumulação da cláusula penal (retenção) com a taxa de fruição, por possuírem naturezas jurídicas distintas.

Às razões recursais
não
houve apresentação de
contrarrazões

por parte da demandada/apelada Apoliana Soares Reis (ID 30677203).

De igual modo, em face da sentença, a demandada,
APOLIANA SOARES REIS
, interpôs o seu
Recurso de Apelação
(ID 10071575) alegando, preliminarmente, a nulidade da sentença por violação ao seu direito constitucional à produção de provas. Argumenta, para tanto, que o julgamento antecipado da lide foi prematuro, uma vez que havia a necessidade de produção de provas para demonstrar a abusividade de cláusulas contratuais, a capitalização de juros e a aplicação incorreta de correção monetária. No mérito, alegou
que
a rescisão do contrato não poderia retroagir à data da concessão da liminar de reintegração de posse, visto que o inadimplemento foi parcial e decorreu de onerosidade excessiva;
que
em razão da função social do contrato e da boa-fé objetiva deve-se garantir a manutenção do vínculo contratual em condições de pagamento justas e compatíveis com sua realidade financeira;
que
é

ilegal a condenação cumulativa ao pagamento de taxa de fruição e multa contratual (cláusula penal), por configurar
bis in idem
, ou seja, dupla penalidade pelo mesmo fato;
que
em razão de ter edificado sua residência no lote de boa-fé tem o direito de ser indenizada pelas benfeitorias úteis e necessárias, podendo reter a posse do imóvel até o efetivo pagamento da indenização, conforme o Código Civil.

Em face das razões recursais,

foram
apresentadas

contrarrazões
pela demandante/apelada L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (ID 10071594).

É o relatório.

Incluam
-se os recursos na próxima sessão do Plenário Virtual.

Belém,

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

VOTO

1-

Das razões da
Apelação
interposta por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

A controvérsia recursal cinge-se a dois pontos principais: o
percentual de retenção
a ser aplicado sobre os valores pagos pela compradora inadimplente e a
limitação da taxa de fruição
(ou de ocupação) do imóvel.

Quanto ao
percentual de retenção
,
procedem
as razões do recurso. A sentença fixou a retenção em 10% dos valores pagos, a título de despesas administrativas, mais 2% de multa compensatória, totalizando 12%. A apelante, por sua vez, defende a aplicação da cláusula contratual que prevê a retenção de 30% ou, alternativamente, o percentual de 25%.

Para contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), o entendimento é de que, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, é razoável a retenção, pelo vendedor, de um percentual que varia entre 10% e 25% do total da quantia paga. Este valor se destina a indenizar o construtor pelas despesas gerais e a desestimular o rompimento unilateral do contrato.

No caso em tela, o contrato foi firmado em 2011, não se aplicando, portanto, as disposições da Lei nº 13.786/2018, senão por analogia. A cláusula contratual que estipula a retenção de 30% mostra-se, de fato, excessiva e em dissonância com o entendimento jurisprudencial consolidado, que visa proteger o consumidor de cláusulas abusivas.

Contudo, considerando o longo período de inadimplência da apelada, que remonta a abril de 2014, e os consequentes prejuízos suportados pela apelante, o percentual de 10% (acrescido de 2% de multa) fixado na sentença afigura-se insuficiente para compensar adequadamente a vendedora.

Assim, em linha com a orientação jurisprudencial do STJ, entendo que o percentual de retenção de 25% sobre as parcelas pagas é adequado e suficiente para indenizar a construtora pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral do contrato. Deste modo,
a sentença merece reforma neste ponto para majorar o percentual de retenção para 25% sobre os valores efetivamente pagos pela apelada
, já englobando-se neste percentual a multa e as despesas administrativas.

Neste sentido, cito orientação jurisprudencial do STJ:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AGRAVO

CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1.
Na rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, é direito seu receber de volta o que pagou, podendo a vendedora reter 25% como percentual padrão se, como na espécie, não há motivação razoável no acórdão recorrido apta a fixar percentual menor. Entendimento da Segunda Seção (REsp 1.723.519/SP).

2. A comissão de corretagem não pode ser ressarcida à construtora, pois não há cláusula contratual que transfira essa obrigação ao comprador, conforme exigido pelo Tema 938/STJ.

3. Agravo conhecido. Recurso especial desprovido.

(AREsp n. 2.178.744/SE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 15/9/2025.)

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INEXISTÊNCIA. PROMESSA. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. PROMITENTE COMPRADOR. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. PARCIAL PROVIMENTO.

1. Não é deficiente em sua fundamentação o julgado que aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas que em sentido contrário aos interesses da parte.

2.
A desistência do promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado.

3. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão." (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008).

4. Agravo regimental a que se dá parcial provimento.

(AgRg no REsp n. 927.433/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/2/2012, DJe de 28/2/2012.)

Com relação a questão
taxa de fruição,
a sentença condenou a apelada ao pagamento de taxa de fruição

mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, desde a inadimplência até a efetiva desocupação. Contudo,
limitou
o valor total desta taxa a 50% da quantia a ser restituída à compradora.

Tem razão a apelante
ao insurgir-se contra essa limitação. A taxa de fruição, também conhecida como taxa de ocupação, tem por objetivo compensar o vendedor pela posse, uso e gozo do imóvel por parte do comprador inadimplente, evitando o seu enriquecimento sem causa. Trata-se, em essência, de um "aluguel" pelo tempo em que o promitente vendedor ficou privado de usar e dispor do bem.

A imposição de um teto para essa indenização, especialmente quando desvinculado do tempo efetivo de ocupação, não encontra amparo legal ou jurisprudencial e pode levar a uma situação de grave iniquidade. No presente caso, a apelada encontra-se na posse do imóvel há mais de uma década, com inadimplência configurada desde 2014. Limitar a compensação por este longo período a um percentual do valor a ser restituído significaria, na prática, permitir que a compradora residisse gratuitamente por anos, o que é inadmissível.

O Superior Tribunal de Justiça já se posicionou no sentido do descabimento de limitação prévia da indenização pela fruição do imóvel, para não estimular a resistência indevida do promitente-comprador na desocupação do bem. A reparação pelo uso indevido do imóvel deve abranger todo o dano, ou seja, todo o período de ocupação sem contraprestação-
RECURSO ESPECIAL Nº 1.258.998 - MG

Portanto,
a sentença deve ser reformada para afastar a limitação de 50%
imposta sobre o valor da taxa de fruição, que deverá ser calculada à razão de 0,5% do valor atualizado do contrato, por mês, durante todo o período de ocupação indevida, desde a data da constituição em mora até a efetiva reintegração de posse.

Para a jurisprudência do STJ -
(AgInt no REsp n. 2.134.656/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 3/7/2025.)
-
(...) a indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano" (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023), entendimento aplicado pela Corte local. Inadmissível o recurso especial quando a conclusão do Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ) (...)

A discussão sobre a questão da limitação da taxa de fruição toca a questão relativa à
cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição
. Conforme entendimento recente do STJ, tal cumulação é perfeitamente possível, pois os institutos possuem naturezas distintas. A cláusula penal compensatória visa a indenizar as perdas e danos gerais decorrentes da rescisão do contrato, enquanto a taxa de fruição remunera o vendedor pelo tempo em que o imóvel foi ocupado indevidamente pelo comprador.

No presente caso, mantém-se, assim, a condenação autônoma ao pagamento da taxa de fruição, como forma de indenização específica pelo uso do bem, o que, na prática,
atende à pretensão da apelante
, pois garante ambas as compensações com fundamentos distintos.

Robustece o presente entendimento, a seguinte orientação jurisprudencial do STJ:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.
CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE
. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022.

2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível
cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel.

3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal.

4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Precedentes.

5.
A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor.

Precedentes.

6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e
a taxa de ocupação será cobrada separadamente
, quando comprovada a utilização do imóvel edificado.

7.
A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória.

8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes,
o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
.

9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente.

10.
Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano.

11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes.

(...)

13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.

(REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.)

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto pela demandante/apelante

L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a sentença nos seguintes termos:

a) Majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) sobre o total dos valores pagos pela apelada, já incluídas neste percentual as despesas administrativas e a multa compensatória.

b) Afastar a limitação de 50% do valor a ser restituído, imposta à condenação ao pagamento da taxa de fruição, devendo esta ser calculada no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, por todo o período de ocupação indevida, desde a data da constituição em mora até a efetiva reintegração de posse.

2-

Das razões da
Apelação
interposta por APOLIANA SOARES REIS.

A apelante sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que o julgamento antecipado da lide a impediu de produzir provas, notadamente a pericial, para demonstrar a abusividade das cláusulas contratuais.

A preliminar não merece acolhida.

Nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas. O magistrado, como destinatário final da prova, tem o poder-dever de julgar a lide quando a considerar madura para tanto, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

No caso em apreço, o ponto fulcral da controvérsia – o inadimplemento contratual – é fato incontroverso, confessado pela própria apelante. As demais alegações, como a suposta onerosidade excessiva e a capitalização de juros, são questões de direito ou cuja análise depende exclusivamente da interpretação das cláusulas do contrato já acostado aos autos, não demandando, portanto, dilação probatória.

Ademais, como bem pontuou o juízo
a quo
, a presente ação versa sobre a rescisão do contrato, e não sua revisão. Se a intenção da apelante era discutir a validade das cláusulas, deveria ter se valido de ação autônoma ou de reconvenção, não sendo a simples inadimplência o meio adequado para forçar uma renegociação judicial.

Dessa forma, estando a matéria fática devidamente comprovada por documentos e sendo as questões remanescentes de mérito passíveis de julgamento com base no acervo probatório existente, não há que se falar em cerceamento de defesa.

Ante o exposto,
REJEITO
A PRELIMINAR de nulidade por cerceamento de defesa.

Ultrapassada a preliminar, passo à análise do
mérito recursal.

Defende o a apelante que a
rescisão do contrato
não deve retroagir a data da liminar de reintegração de posse.
Não prospera

a pretensão.

Acerca da alegação, registre-se que o inadimplemento da apelante é fato incontroverso e substancial e, nos termos do art. 475 do Código Civil, a rescisão do contrato é consequência lógica. O objetivo da resolução é desconstituir a relação jurídica, reconduzindo as partes ao estado em que se encontravam antes da celebração do negócio, o chamado
status quo ante
. A sentença que decreta a resolução, portanto, não constitui o direito à extinção do contrato, mas sim declara o desfazimento do vínculo em razão de um fato pretérito: o inadimplemento.

Em contratos de trato sucessivo, como o de compra e venda em parcelas, os efeitos práticos dessa retroatividade são modulados para garantir a justa reparação e evitar o enriquecimento ilícito de qualquer das partes, em estrita observância à parte final do Art. 475, que assegura a indenização por "perdas e danos".

Ainda que o inadimplemento ocorra no vencimento da parcela não paga, o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por sua função social e pela proteção conferida ao adquirente, não se desfaz automaticamente. O vínculo jurídico, embora fragilizado, subsiste. Prova disso é a própria necessidade de notificação para purgação da mora e, subsequentemente, do ajuizamento da presente ação. Durante todo esse período – entre o primeiro vencimento em aberto e a intervenção do Poder Judiciário – ainda pende sobre a relação uma legítima, ainda que remota, expectativa de regularização. A posse do devedor, embora tecnicamente irregular, ainda não é juridicamente desconstituída para todos os fins.

É a decisão judicial que, ao deferir a liminar de reintegração de posse, opera uma fundamental alteração no estado jurídico da posse. Nesse momento, a intervenção estatal transforma a expectativa de retomada do bem pelo credor em um direito concreto e exigível, e, por consequência, transmuta a posse do devedor, até então tolerada, em uma posse efetivamente injusta e precária perante o ordenamento para fins de desocupação forçada.

Portanto, a decisão que defere a liminar possui natureza constitutiva-negativa, pois é ela que, na prática, desconstitui o direito do devedor de permanecer na posse do bem com base no contrato. Antes dessa decisão, a posse é irregular, mas ainda não foi judicialmente "condenada". Após a decisão, a permanência no imóvel passa a ser uma afronta direta a uma ordem judicial.

Dessa forma, a modulação dos efeitos para que incidam a partir da data da decisão liminar de reintegração de posse é a medida que melhor equilibra o direito do credor à reparação, o princípio da segurança jurídica e a função social da posse, evitando que a rescisão se converta em uma penalidade desproporcional ao devedor.

Seguindo no exame de sua irresignação
, não prospera
a pretensão da apelante
de considerar ilegal a cumulação
da
taxa de fruição
com a
Cláusula Penal.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica em admitir a referida cumulação, por entender que os institutos possuem naturezas jurídicas distintas. Neste sentido:

(...)

6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e
a taxa de ocupação será cobrada separadamente
, quando comprovada a utilização do imóvel edificado.

7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória.

8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes,
o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação.

9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente.

10.
Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano.

(...)

(REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.)

Por fim, a apelante defende possuir direito à
retenção do imóvel
até que seja indenizada pelas
benfeitorias
que nele edificou de boa-fé. De igual modo,
não deve ser acatada a pretensão
.

A própria sentença recorrida, em seu item "E", já reconheceu e garantiu expressamente este direito. O dispositivo sentencial é claro ao determinar que
a autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença
.

O direito de retenção, previsto no art. 1.219 do Código Civil, é uma garantia para o possuidor de boa-fé, mas não um salvo-conduto para a perpetuação da posse após a rescisão do contrato. A sentença estabeleceu a forma correta de proceder: os valores devidos a título de benfeitorias serão apurados na fase de liquidação, momento no qual poderão ser compensados com os débitos da apelante (como a taxa de fruição), conforme expressamente previsto no mesmo item "E" do dispositivo.

Ante o exposto,
CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É o voto.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

Belém, 19/11/2025