Tribunal: TJPA
Processo: 0867924-71.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10494 - Hipoteca
Data de julgamento: 2025-04-08

Ementa:
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CANCELAMENTO DE HIPOTECA C/C PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. BAIXA NO GRAVAME DA HIPOTECA. A RESPONSABILIDADE É SOLIDÁRIA ENTRE A CONSTRUTORA E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA PELA NÃO RETIRADA DA HIPOTECA APÓS A QUITAÇÃO DO IMÓVEL. UMA VEZ QUITADO O PREÇO DO IMÓVEL, ASSISTE AO COMPRADOR DE BOA-FÉ O DIREITO À BAIXA DO ÔNUS HIPOTECÁRIO NA MATRÍCULA, VISANDO À ESCRITURAÇÃO DEFINITIVA DO BEM, CONFORME ENTENDIMENTO FIRMADO NA SÚMULA 308 DO STJ. DANO MORAL. A RECUSA INJUSTIFICADA EM PROCEDER À BAIXA DO GRAVAME EXTRAPOLA AS BARREIRAS DO MERO DISSABOR, CONFIGURANDO DANO MORAL QUE MERECE REPARAÇÃO. CONSIDERANDO QUE O ART. 944 DO CC DISPÕE QUE A INDENIZAÇÃO MEDE-SE PELA EXTENSÃO DO DANO, ENTENDO QUE O VALOR ARBITRADO EM SENTENÇA, QUAL SEJA O DE R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS) DEVE SER MANTIDO, POSTO QUE SE ENCONTRA DE ACORDO COM OS VALORES QUE VEM SENDO ARBITRADO POR ESTA CORTE DE JUSTIÇA EM CASOS SEMELHANTES. QUANTO À MODIFICAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA REQUERIDA PELA AUTORA, SUA TESE NÃO MERECE ACOLHIMENTO, POSTO QUE O PERCENTUAL DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO E NÃO SOBRE O VALOR DO IMÓVEL COMO SEM QUALQUER FUNDAMENTO PRETENDEU. SENTENÇA ESCORREITA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0867924-71.2018.8.14.0301

APELANTE: LEANETTE CHRISTINA GARCIA DE LIMA

APELADO: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, IMPERIAL INCORPORADORA LTDA, BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CANCELAMENTO DE HIPOTECA C/C PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. BAIXA NO GRAVAME DA HIPOTECA.
A RESPONSABILIDADE É SOLIDÁRIA ENTRE A CONSTRUTORA E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA PELA NÃO RETIRADA DA
HIPOTECA
APÓS A QUITAÇÃO DO IMÓVEL. UMA VEZ QUITADO O PREÇO DO IMÓVEL, ASSISTE AO COMPRADOR DE BOA-FÉ O DIREITO À
BAIXA
DO ÔNUS HIPOTECÁRIO NA MATRÍCULA, VISANDO À ESCRITURAÇÃO DEFINITIVA DO BEM, CONFORME ENTENDIMENTO FIRMADO NA SÚMULA 308 DO STJ. DANO MORAL. A

RECUSA INJUSTIFICADA EM PROCEDER À
BAIXA
DO GRAVAME EXTRAPOLA AS BARREIRAS DO MERO DISSABOR, CONFIGURANDO
DANO

MORAL
QUE MERECE REPARAÇÃO.
CONSIDERANDO QUE O ART. 944 DO CC DISPÕE QUE
A INDENIZAÇÃO MEDE-SE PELA EXTENSÃO DO DANO,
ENTENDO QUE O VALOR ARBITRADO EM SENTENÇA, QUAL SEJA O DE R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS) DEVE SER MANTIDO, POSTO QUE SE ENCONTRA DE ACORDO COM OS VALORES QUE VEM SENDO ARBITRADO POR ESTA CORTE DE JUSTIÇA EM CASOS SEMELHANTES. QUANTO À MODIFICAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA REQUERIDA PELA AUTORA, SUA TESE NÃO MERECE ACOLHIMENTO, POSTO QUE O PERCENTUAL DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO E NÃO SOBRE O VALOR DO IMÓVEL COMO SEM QUALQUER FUNDAMENTO PRETENDEU. SENTENÇA ESCORREITA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº
0867924-71.2018.8.14.0301

APELANTE/APELADO:
LEANETTE CHRISTINA GARCIA DE LIMA

ADVOGADO:

RAQUEL DINIZ BARBOSA
E OUTRO

APELADO/APELANTE:
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A

ADVOGADO:
ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO

APELADO/APELANTE:
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

ADVOGADO:
EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

__________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se de Recursos de Apelação interpostos por

LEANETTE CHRISTINA GARCIA DE LIMA
,
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A
e
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA
nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CANCELAMENTO DE HIPOTECA C/C PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA na qual litigam entre si.

Em sua peça vestibular a Autora narrou que a despeito de ter quitado o seu imóvel vem sofrendo diversos transtornos em razão do gravame hipotecário que fora indevidamente mantido.

Requereu a desconstituição do ônus em comento, tendo em vista o pagamento da respectiva unidade residencial situada no condomínio “TORRE VITTA HOME”, bem como indenização por danos morais.

O feito foi contestado.

Ao proferir sentença o Juízo Singular julgou procedente o feito para a pretensão deduzida pela autora para condenar as rés, confirmando a tutela anteriormente deferida, para determinar que as requeridas promovam todos os atos necessários para baixa da hipoteca e efetiva transferência para o nome da autora, do imóvel situado na Tv Humaitá, nº 2240, Residencial Vitta Home, ap. 901-A, Marco, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$1.000,00 ( mil reais), além de arbitrar indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais) a ser pago de forma solidária entre os Requeridos.

A
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

interpôs recurso de Apelação arguindo preliminarmente sua ilegitimidade passiva.

No mérito aduziu não ter qualquer responsabilidade quanto à baixa da hipoteca do imóvel, que seria de responsabilidade da instituição financeira.

Prosseguiu aduzindo não restar comprovada qualquer situação ensejadora de abalo moral, tendo subsidiariamente requerido a minoração do valor arbitrado.

A autora, por sua vez, também interpôs recurso de apelação, objetivando a reforma da sentença pretendendo a majoração do quantum indenizatório, bem como a modificação dos honorários de sucumbência.

O
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A
interpôs recurso de Apelação aduzindo que a Apelada não teria comprovado nos autos a recusa dos cartórios em promover a transferência do imóvel em decorrência da hipoteca, o que constituiria em seu ônus processual.

Prosseguiu alegando que não poderia realizar a referida baixa no gravame posto que não é o proprietário, sendo que a hipoteca seria apenas a garantia dada pelo devedor fiduciário.

Foram apresentas Contrarrazões.

É o relatório.

À Secretaria para inclusão na pauta do PLENARIO VIRTUAL com pedido de julgamento.

Belém,

de

2025

Desa. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº
0867924-71.2018.8.14.0301

APELANTE/APELADO:
LEANETTE CHRISTINA GARCIA DE LIMA

ADVOGADO:

RAQUEL DINIZ BARBOSA
E OUTRO

APELADO/APELANTE:
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A

ADVOGADO:
ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO

APELADO/APELANTE:
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

ADVOGADO:
EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

__________________________________________________________________

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço dos presentes recursos de apelação e passo à sua análise.

Trata-se de Recursos de Apelação interpostos por

LEANETTE CHRISTINA GARCIA DE LIMA
,
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A
e
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA
nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CANCELAMENTO DE HIPOTECA C/C PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA na qual litigam entre si.

Estamos diante da interposição de três recursos de apelação, que objetivam a modificação da sentença vergastada, com argumentos que se tocam entre si, sendo que sua análise será feita em conjunto, como um todo, sem a necessidade de seccionar cada recurso e suas teses.

Preliminarmente a construtora arguiu sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que a obrigação é do BANCO SANTANDER S/A como agente financiador do empreendimento, visto que, o imóvel encontra-se hipotecado ao mesmo, ao mesmo tempo em que o Banco tenta eximir-se de sua responsabilidade pela baixa do gravame.

Compulsando os autos é possível verificar que embora tenha a Autora quitado integralmente o valor do imóvel, a
hipoteca
incidente sobre o bem imóvel não foi baixada, impedindo a regularização da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Destaco ser despicienda a comprovação de recusa pelo Cartório, como alegou o Banco em seu apelo, posto que o simples fato de haver um gravame, já deixa clara tal impossibilidade.

Nesse aspecto, sabe-se que a responsabilidade é solidária entre a construtora e a instituição financeira pela não retirada da
hipoteca
após a quitação do imóvel. Portanto, não há impedimento para que a demanda tenha sido ajuizada contra a instituição financeira.

A alegação de ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade pela
baixa
do gravame devem ser afastadas.

A instituição financeira figura como credora da
hipoteca
que grava o bem imóvel, o que confere legitimidade ao banco credor hipotecário para responder pela
baixa
do gravame. Neste contexto, o Banco Santander, na qualidade de credor hipotecário, tem o dever de cooperar para a liberação da
hipoteca
uma vez comprovada a quitação do débito pelo adquirente.

A omissão em proceder à
baixa
do gravame hipotecário após a quitação integral do imóvel configura evidente descumprimento das obrigações pertinentes ao banco em tela.

Assim, uma vez quitado o preço do imóvel, assiste ao comprador de boa-fé o direito à
baixa
do ônus hipotecário na matrícula, visando à escrituração definitiva do bem, conforme entendimento firmado na Súmula 308 do STJ:

SÚMULA N. 308/STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel

Nesse sentido, seguem os julgados:

EMENTA: APELAÇÃO. CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE HIPOTECA. OUTORGA DE ESCRITURA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. VALOR DA CAUSA. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. I -
Uma vez que os pedidos dos autores de
baixa
da
hipoteca
e outorga de escritura pública estão diretamente relacionados à garantia de crédito do Banco-réu, é inequívoca sua legitimidade passiva.
II - Os pedidos de baixa da hipoteca e escrituração do imóvel em nome dos apelados-autores são decorrentes do reconhecimento da propriedade do bem objeto do contrato de compra e venda, razão pela qual o valor da causa deve corresponder ao valor do contrato, art. 292, inc. II, do CPC. III -
A
hipoteca
registrada em favor do Banco-réu na matrícula do imóvel adquirido pelos autores evidencia sua responsabilidade solidária com a Construtora-ré pela
baixa
do gravame, notadamente porque cientes da quitação do preço e da ineficácia da garantia em relação aos adquirentes, Súmula 308 do eg. STJ.
Desse ato também se extrai que ambos os réus que ambos deram causa à propositura da presente ação. IV - Apelações conhecidas e desprovidas.

(TJ-DF 07177555520228070001 1741149, Relator: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 16/08/2023, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 31/08/2023)

EMENTA: DUPLO APELO. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFASTADA. DIALETICIDADE RECURSAL. NÃO IDENTIFICADA. SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APLICABILIDADE. QUITAÇÃO DO IMÓVEL. DIREITO À ESCRITURA DEFINITIVA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VERBA SUCUMBENCIAL. 1. S
e a pretensão autoral consiste em cancelar, na matrícula imobiliária, gravame de
hipoteca
instituída em prol da instituição financeira evidente que o resultado da ação afetará seus interesses, circunstância a configurar sua legitimidade para figurar no polo passivo da relação processual.
2. Descabe cogitar de inobservância ao princípio da dialeticidade se a peça recursal apresenta argumentos que se contrapõem aos fundamentos utilizados na sentença apelada para concluir de modo diverso a pretensão do recorrente. 3. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Comprovada nos autos a existência do contrato de promessa de compra e venda e a quitação das obrigações contratuais perante a promitente vendedora, juridicamente viável se mostra o pedido de adjudicação compulsória. 5. Não merece prosperar o pleito de redistribuição do ônus sucumbencial, porquanto incidente na hipótese o princípio da causalidade, haja vista que o ajuizamento da demanda pelos autores se deu ante a recalcitrância dos réus. RECURSOS CONHECIDOS, DESPROVIDO O PRIMEIRO E PROVIDO O SEGUNDO.

(TJ-GO - AC: 50021417120208090100 LUZIÂNIA, Relator: Des(a). José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

Quanto aos danos morais, sabe-se que a

recusa injustificada em proceder à
baixa
do gravame extrapola as barreiras do mero dissabor, configurando
dano

moral
que merece reparação. A omissão prolongada e a resistência em liberar o imóvel de quaisquer ônus hipotecários geraram aos apelantes um estado de constante preocupação e insegurança jurídica, afetando negativamente suas esferas pessoal e patrimonial. É imperioso reconhecer que tais circunstâncias excedem o limite do aceitável no trato negocial, acarretando abalo emocional e frustração dos direitos dos adquirentes.

Ademais, a jurisprudência pátria tem se orientado no sentido de que, em situações análogas, a compensação por
danos

morais
deve ser fixada de modo a atender os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, levando em conta a gravidade da conduta do ofensor e a extensão do
dano
causado.

No caso em apreço, ambos os polos da relação processual pretendem a modificação do valor arbitrado em R$10.000,00 (dez mil reais).

O mestre civilista Caio Mário da Silva, no livro
Responsabilidade Civil, p. 67,
ao se referir ao arbitramento do dano moral, ensina que:

"A vítima de uma lesão a algum daqueles direitos sem cunho patrimonial efetivo, mas ofendida em um bem jurídico que em certos casos pode ser mesmo mais valioso do que os integrantes de seu patrimônio, deve receber uma soma que lhe compense a dor ou o sofrimento, a ser arbitrada pelo juiz, atendendo às circunstâncias de cada caso, e tendo em vista as posses do ofensor e a situação pessoal do ofendido. Nem tão grande que se converta em fonte de enriquecimento, nem tão pequena que se torne inexpressiva"

A doutrina e jurisprudência são pacíficas no sentido de que a fixação deve-se dar com prudente arbítrio, para que não haja enriquecimento à custa do empobrecimento alheio, mas também para que o valor não seja irrisório.

A respeito do
quantum
atribuído a indenização em casos análogos a este, a jurisprudência se posiciona da seguinte forma:

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. BAIXA DE HIPOTECA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO. DANO MORAL. MAJORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I - Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que determinou a baixa de hipoteca e condenou o réu ao pagamento de indenização por danos morais.

II - Apelação interposta pelo Banco do Brasil S/A: alega ilegitimidade passiva e validade das hipotecas até a conclusão de todas as obrigações contratuais. Argumento rejeitado. Hipoteca deve ser baixada após quitação do imóvel, conforme entendimento da Súmula 308 do STJ. Manutenção da legitimidade passiva do banco.

III - Apelação interposta pelos autores: Requerem a majoração dos danos morais e a fixação de honorários sucumbenciais com base no valor da causa. Cabível a majoração da indenização por danos morais para R$ 8.000,00 (oito mil reais) para cada autor, em observância aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade. No caso em tela, a fixação de honorários advocatícios deve englobar a condenação (dano moral) e proveito econômico (declaratória de nulidade de hipoteca), sendo fixado em 10% sobre o proveito econômico obtido e 10% sobre a condenação.

IV - Conclui-se: 1) pelo Conhecimento e DESPROVIMENTO do recurso de apelação interposto pelo BANCO DO BRASIL S.A. e 2) Conhecimento e PROVIMENTO PARCIAL do recurso de apelação interposto pelos autores.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0878663-06.2018.8.14.0301 – Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 16/07/2024 )

Deste modo,
considerando que o art. 944 do CC dispõe que
a indenização mede-se pela extensão do dano,
entendo que o valor arbitrado em sentença, qual seja o de R$10.000,00 (dez mil reais) deve ser mantido, posto que se encontra de acordo com os valores que vem sendo arbitrado por esta Corte de Justiça em casos semelhantes.

Por fim, quanto à modificação dos honorários de sucumbência requerida pela Autora, sua tese não merece acolhimento, posto que o percentual deve incidir sobre o valor da condenação e não sobre o valor do imóvel como sem qualquer fundamento pretendeu.

Sendo assim, não há o que se modificar na sentença ora vergastada.

Ante o exposto, CONHEÇO DOS RECURSOS DE APELAÇÃO E NEGO-LHES PROVIMENTO, mantendo na íntegra a sentença combatida.

É como voto.

Belém,

de

2025

Desa. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 22/04/2025