Tribunal: TJPA
Processo: 0846633-10.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9610 - Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2025-02-04

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0846633-10.2021.8.14.0301 APELANTE: ROSEANA BELMIRA DE OLIVEIRA SILVA APELADA: KAMILLA FREITAS CARNEIRO OLIVEIRA DA SILVA RELATORA: DESª. GLEIDE PEREIRA DE MOURA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL. SENTENÇA QUE CONDENOU A APELANTE AO PAGAMENTO DE ALUGUEIS DEVIDOS E MULTA CONTRATUAL. COMPENSAÇÃO DO DÉBITO COM A CAUÇÃO DADA EM GARANTIA. POSSIBILIDADE. INEXISTINDO INDÍCIO DE DANO NO IMÓVEL DEVOLVIDO, É DIREITO DO LOCADOR COMPENSAR SUA DÍVIDA COM OS VALORES DADOS EM GARANTIA. ART. 38 DA LEI Nº 8.245. PLEITO DE AFASTAMENTO DAS MULTAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. PARTE QUE INADIMPLIU O CONTRATO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I) Tratando-se de ação de cobrança de débitos relativos a contrato locatício, sabe-se que o locatário devedor possui o direito de compensar seus débitos com a garantia anteriormente prestada, vide que inexiste qualquer indício de que o imóvel cerne do contrato fora entregue com algum dano passível de reparação pela garantia contratual; II) Por outro lado, dado que a parte deu causa ao ajuizamento da ação em piso e sucumbiu na demanda frente a falta de provas de adimplemento do aluguel cobrado, impossível o afastamento da multa prevista em contrato; III) Recurso conhecido e provido parcialmente.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0846633-10.2021.8.14.0301

APELANTE: ROSEANA BELMIRA DE OLIVEIRA SILVA

APELADO: KAMILLA FREITAS CARNEIRO OLIVEIRA DA SILVA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0846633-10.2021.8.14.0301

APELANTE: ROSEANA BELMIRA DE OLIVEIRA SILVA

APELADA: KAMILLA FREITAS CARNEIRO OLIVEIRA DA SILVA

RELATORA: DESª. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL. SENTENÇA QUE CONDENOU A APELANTE AO PAGAMENTO DE ALUGUEIS DEVIDOS E MULTA CONTRATUAL. COMPENSAÇÃO DO DÉBITO COM A CAUÇÃO DADA EM GARANTIA. POSSIBILIDADE. INEXISTINDO INDÍCIO DE DANO NO IMÓVEL DEVOLVIDO, É DIREITO DO LOCADOR COMPENSAR SUA DÍVIDA COM OS VALORES DADOS EM GARANTIA. ART. 38 DA LEI Nº 8.245. PLEITO DE AFASTAMENTO DAS MULTAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. PARTE QUE INADIMPLIU O CONTRATO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I) Tratando-se de ação de cobrança de débitos relativos a contrato locatício, sabe-se que o locatário devedor possui o direito de compensar seus débitos com a garantia anteriormente prestada, vide que inexiste qualquer indício de que o imóvel cerne do contrato fora entregue com algum dano passível de reparação pela garantia contratual;

II) Por outro lado, dado que a parte deu causa ao ajuizamento da ação em piso e sucumbiu na demanda frente a falta de provas de adimplemento do aluguel cobrado, impossível o afastamento da multa prevista em contrato;

III) Recurso conhecido e provido parcialmente.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0846633-10.2021.8.14.0301

APELANTE: ROSEANA BELMIRA DE OLIVEIRA SILVA

APELADA: KAMILLA FREITAS CARNEIRO OLIVEIRA DA SILVA

RELATORA: DESª. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
ROSEANA BELMIRA DE OLIVEIRA SILVA
contra sentença proferida pelo Juiz de Direito da 12º Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém, nos autos
Ação de Despejo Cumulada com Cobrança
, movida por
KAMILLA FREITAS CARNEIRO OLIVEIRA DA SILVA.

Consta da inicial da ação: 1) que a parte autora,
KAMILLA FREITAS CARNEIRO OLIVEIRA DA SILVA
, seria proprietária do imóvel localizado na Rod. Augusto Montenegro, nº 5000 – Quadra 13, Lote 02, e que em 24/06/2019 locou o imóvel com promessa de compra em favor da requerida; 2) Que desde o início da relação contratual, a requerida teria levou consigo o seu filho para morar no imóvel, o qual seria ex-marido da autora e coproprietário do imóvel; 3) Que o contrato deveria ser encerrado em 24/06/2020 e que teria enviado notificação extrajudicial para a locadora em 01/06/2020; 4) que, entretanto, haveria aluguéis e dívidas condominiais em atraso; 5) por tudo isso, pleiteou que a ré seja condenada ao pagamento dos aluguéis vencidos no valor de R$1.700,00 (um mil e setecentos reais), bem como por falta de pagamento de taxas de condomínio no valor de R$36.748,04 (trinta e seis mil, setecentos e quarenta e oito reais e quatro centavos) e que a ré seja condenada ao pagamento de multa contratual no valor de R$5.100,00 (cinco mil e cem reais); 6) além disso, pleiteou o recebimento dos alugueis vencidos até a sentença.

Contestação fora apresentada pela demandada (ID.

19219078), onde aduziu: 1) inépcia da petição inicial por ausência de documento essencial, de certeza e determinação dos pedidos pela não apresentação de planilha de cobrança; 2) que teria devolvido o imóvel em 02/04/2020, vide ter entregado o bem ao coproprietário; 3) que os valores referentes as taxas condominiais referem-se a datas posteriores a saída da requerida do imóvel; 4) em reconvenção, requereu a condenação da reconvinda no valor de R$45.851,98 (quarenta e cinco mil, oitocentos e cinquenta e um reais e noventa e oito centavos) de forma dobrada, totalizando R$91.703,96 (noventa e um mil, setecentos e três reais e noventa e seis centavos), além de que a parte seja condenada ao pagamento de danos materiais no valor de R$3.124,17 (três mil, cento e vinte quatro reais e dezessete centavos) referente a caução e aluguel pago antecipadamente.

Em petição oferecida pelo coproprietário (ID. 19219088), manifestou-se seu interesse de figurar na demanda como Terceiro Interessado. Nesse contexto, alegou possui a intenção de purgar a mora e realizar o pagamento do valor equivalente a 03 (três) meses de aluguéis (agosto, setembro e outubro/2021), cujo valor corresponde a R$5.610,00 (cinco mil e seiscentos e dez reais). Além disso, declarou que o débito a título de taxas condominiais e IPTU do imóvel seria de sua responsável legal, motivo pelo qual, se obrigou a realizar o pagamento dos mesmos.

Prolatada sentença (ID. 19219131), o magistrado singular JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos contidos em inicial. Nesse sentido, o
Juiz a Quo
considerou que a demandada não teria comprovado ter realizado o pagamento dos alugueis cobrados e de ter entregado as chaves do imóvel a locadora. Conforme a isso, condenou a requerida ao pagamento dos alugueis vencidos, calculados em consideração os aluguéis a partir de agosto a novembro/2021. Além disso, também condenou a parte ao pagamento de multa contratual no valor de R$5.700,00 (cinco mil e setecentos reais), conforme cláusula décima terceira e quarta do contrato.

APELAÇÃO apresentada pela demandada (ID. 19262062), onde sustenta que a sentença merece reforma. Nesse sentido, alega que o juízo singular teria deixado de examinar seu direito de compensação do débito dos alugueis frente à caução prestada no início do contrato. Por outro lado, pleiteia o afastamento da multa prevista na cláusula décima terceira e quarta do contrato de aluguel.

Contrarrazões foram apresentadas pela apelada, pela manutenção da sentença (ID. 19219139).

É o relatório.

À Secretaria, para inclusão em pauta, com pedido de julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

Belém,

de

de 2025.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0846633-10.2021.8.14.0301

APELANTE: ROSEANA BELMIRA DE OLIVEIRA SILVA

APELADA: KAMILLA FREITAS CARNEIRO OLIVEIRA DA SILVA

RELATORA: DESª. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

Preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço das presentes apelações.

Em sede recursal, voltou-se a apelante contra sentença que declarou parcialmente procedente os pedidos autorais e lhe condenou ao pagamento de débitos relativos a alugueis e multa contratual.

Nesse caminho, percebe-se que a controvérsia do presente recurso circunda em saber se: 1) a recorrente possui ou não direito a compensação dos valores devidos em razão da caução anteriormente prestada; 2) se há arcabouço legal e contratual para a cobrança de multa prevista no contrato de aluguel.

Desse modo, analisar-se-á o presente recurso.

Trata-se de um caso que exige a análise do contrato que faz lei entre as partes. Por isso, vejamos expressamente o que prevê o contrato firmado entre litigantes (ID. 19219066).

De um primeiro modo, vê-se que a cláusula décima segunda do contrato de locação prevê o seguinte:

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: Fica acordado entre as partes que a LOCATÁRIA pagará no ato da assinatura deste contrato o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil Reais) sendo R$ 1.800 (um mil e oitocentos Reais) como primeiro aluguel antecipado, e R$ 3.200,00 (três mil e duzentos Reais) a título de caução, sendo dispensado o FIADOR.

PARÁGRAFO PRIMEIRO: O valor caução será devolvido de forma integral desde que cumprido o disposto no PARÁGRAFO TERCEIRO DA CLÁSULA QUARTA, ao final do contrato, desde que a Locatária entregue o imóvel nas condições em que recebeu. Caso contrário, receberá o valor da caução de forma parcial, sendo descontado o valor dos reparos a serem feitos.

De plano, e da leitura do pacto firmado entre as partes, nota-se que o valor dado em caução deveria ser restituído para a locatária após a finalização do contrato, salvo se houvesse danos no imóvel que exigissem certo custo de reparação. Inexistindo qualquer indício ou prova os referidos danos, forçoso o reconhecimento do direito da locatária, ora apelante, em ver compensado nos valores que deve o que anteriormente fora oferecido em caução.

Nesse sentido, sabe-se que a Lei nº 8.245 regulamenta a garantia caução em contratos locatícios e prevê suas particularidades. Vejamos:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução.

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

[...]

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Art. 39.

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

É cediço o entendimento jurisprudencial pátrio que entende que o locatário possui direito de compensar seus débitos relativos ao contrato frente a caução anteriormente prestada e não utilizado para reparo de danos no imóvel. Por outro lado, vide §2º do art. 38 da referida lei, vê-se que o valor prestado em caução deve ser atualizado conforme os rendimentos de uma poupança, importando também na consideração dessa atualização para o cálculo da compensação.

Agravo de instrumento – Cumprimento de sentença – Locação – Decisão recorrida que acolheu parcialmente a impugnação do executado, para determinar a compensação do valor da caução no crédito das exequentes, bem como condenou estas ao pagamento de honorários advocatícios – Insurgência das credoras. Ofensa à coisa julgada – Não ocorrência - Por se tratar de questão típica da fase de execução, a coisa julgada material não impede o conhecimento e exame do direito à compensação – Precedentes deste Colegiado -
A caução prestada no início da locação não foi restituída à inquilina, tampouco utilizada para amortização do débito - Possibilidade de compensação do valor da caução, devidamente corrigido pelos índices da poupança, com o débito exequendo
- Art. 368, do CC/02 - Extinção dos créditos, até onde se compensarem. Recurso a que se nega provimento.

(TJSP;

Agravo de Instrumento 2314438-84.2024.8.26.0000; Relator (a): Michel Chakur Farah; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/01/2025; Data de Registro: 15/01/2025)

APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. Sentença de parcial procedência, que determinou a aplicação dos consectários legais desde cada vencimento dos alugueres e encargos, além de autorizar a compensação de R$ 25.000,00 que foram despendidos pelo locatário com acessão e benfeitorias, e de R$ 1.200,00 dados como caução, acrescida da remuneração aplicável à caderneta de poupança. Inconformismo do réu. CONSECTÁRIOS LEGAIS. Mora "ex re". Inteligência do art. 397 do CC. Correção monetária e juros de mora incidentes desde cada vencimento dos alugueres e encargos. COMPENSAÇÃO. Possibilidade apenas quando o crédito do locatário foi constituído, o que se deu com a prolação da r. sentença. Aplicação do art. 369 do CC. Desconto de R$ 25.000,00 sobre a dívida existente em julho de 2024, prosseguindo-se com a incidência dos consectários legais sobre o saldo. CAUÇÃO CONTRATUAL. Incidência da remuneração aplicável à caderneta de poupança. Disposição inserta no art. 37, §2º, da Lei do Inquilinato. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Majoração dos honorários advocatícios contratuais. Art. 85, §11, do CPC. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP;

Apelação Cível 1503332-80.2023.8.26.0005; Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional V - São Miguel Paulista - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/01/2025; Data de Registro: 14/01/2025)

Logo, depreende-se que a recorrente possui o direito de compensar seus débitos com a caução anteriormente prestada.

Eis que, portanto, agora resta examinar a questão da multa contratual. Novamente, vejamos o contrato formulado entre as partes:

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: Ao inadimplemento total ou parcial, de qualquer das obrigações deste contrato, serão aplicadas cumulativamente ou alternativamente, a juízo da LOCADORA, ou a seu representante legal, as seguintes sanções: a) - Rescisão· contratual automática, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial, não significando a tolerância de qualquer infração como renúncia deste. direito, caso a mesma se repita, ou se prolongue, com exigências das obrigações financeiras totàis-:previstas neste contrato, por antecipação; b) - Multa penal igual ao valor do dano, em se tratando de desconservação do Imóvel, e suas benfeitorias; c) - Perdas e danos que se apurarem, incluindo custas processuais; d) - Pagamentos dos honorários de advogado e/ ou perito da LOCADORA, ou seu representante legal, desde já fixados em 20% (vinte por cento), se litigioso e 10% (dez por cento), se consensual.

CLÁSULA DÉCIMA QUARTA: Em caso de demandas judiciais a parte sucumbente pagará a outra multa penal em valor equivalente a 03 (três) meses atualizado, sem prejuízo de qualquer outra, por outro modo instituído, além das causas processuais e honorários advocatícios, desde já convertido em vinte por cento (20%) sobre o valor da condenação.

Desse modo, notório que as multas contratuais não devem ser afastadas, vide que a parte sucumbiu na demanda em razão do seu inadimplemento contratual. Ressalva-se, então, apenas seu direito de compensação dos valores dados no início do contrato a título de caução frente a sua dívida.

Reformada parcialmente a sentença em desfavor da apelada, mas ainda considerando a interposição de recurso que aumentou o trabalho dos causídicos, mantenho a distribuição do ônus sucumbencial fixado pelo juízo singular. Desse modo, deverá as custas processuais e honorários advocatícios serem contabilizados em 10% (dez por cento) sobre o valor da dívida atualizada e compensada frente a caução prestada e devidamente atualizado conforme §2º do art. 38 da Lei nº 8.245.

Assim, e por todo o exposto,
CONHEÇO
o recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO PARCIAL
, de modo a reconhecer o direito da recorrente a compensar em seu débito para com a recorrida o valor anteriormente prestado em caução, sendo-lhe esse devidamente atualizado conforme até a data do efetivo pagamento e segundo o §2º do art. 38 da Lei nº 8.245.

É como voto.

Belém,

de

de 2025.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 14/02/2025