Tribunal: TJPA
Processo: 0802981-25.2021.8.14.0015
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-08-04

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ANULAÇÃO DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por SALLES E VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por benfeitorias, proposta em razão de inadimplemento contratual de JOSE CARLOS CUNHA DOS SANTOS. A sentença reconheceu o inadimplemento, decretou a rescisão contratual, determinou a reintegração de posse e fixou indenizações e retenções. 2. A apelante insurge-se contra a condenação à indenização por benfeitorias e a limitação da taxa de fruição, argumentando ausência de prova pericial e cláusulas contratuais válidas. O apelado defende a manutenção da sentença. II. Questões em discussão 3. As questões em discussão consistem em: (i) saber se a condenação à indenização por benfeitorias sem realização de prova pericial configura cerceamento de defesa; (ii) saber se é válida a limitação judicial da taxa de fruição prevista contratualmente; (iii) saber se cláusulas contratuais podem ser afastadas judicialmente com base em princípios do CDC e jurisprudência dominante. III. Razões de decidir 4. A sentença fixou a indenização por benfeitorias, condicionando-a à apuração em liquidação, mas sem prévia instrução probatória quanto à sua existência, o que configura cerceamento de defesa, por se tratar de matéria de ordem pública. 5. A jurisprudência consolidada do STJ admite a anulação de sentença quando não realizada a prova necessária à apuração dos fatos controvertidos, mesmo que não requerida expressamente. 6. A alegação da apelante quanto à ausência de comprovação das benfeitorias merece acolhimento, impondo-se a reabertura da instrução e a realização de prova pericial, sob pena de nulidade da sentença. 7. Quanto às demais alegações, como a limitação da taxa de fruição e a cláusula de retenção, são matérias que poderão ser reapreciadas após a instrução completa e decisão de mérito com base em prova pericial. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. Configura cerceamento de defesa a prolação de sentença que reconhece o direito à indenização por benfeitorias sem a prévia realização de prova pericial quando há controvérsia sobre sua existência. 2. A nulidade da sentença deve ser declarada de ofício, mesmo que não arguida no recurso, por se tratar de matéria de ordem pública.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 370, 371, 927, III, 1.040, III e 1.022; CC, arts. 1.255 e 1.256; CDC, arts. 51, II, 53. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1967572/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, T3, j. 25/04/2022; STJ, REsp 1300418/SC (Tema 577); STJ, REsp 355.818/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Jr., j. 25/08/2003. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 26ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0802981-25.2021.8.14.0015

APELANTE: SALLES E VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: JOSE CARLOS CUNHA DOS SANTOS

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA:

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ANULAÇÃO DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta por SALLES E VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por benfeitorias, proposta em razão de inadimplemento contratual de JOSE CARLOS CUNHA DOS SANTOS. A sentença reconheceu o inadimplemento, decretou a rescisão contratual, determinou a reintegração de posse e fixou indenizações e retenções.

2.

A apelante insurge-se contra a condenação à indenização por benfeitorias e a limitação da taxa de fruição, argumentando ausência de prova pericial e cláusulas contratuais válidas. O apelado defende a manutenção da sentença.

II. Questões em discussão

3.

As questões em discussão consistem em:
(i) saber se a condenação à indenização por benfeitorias sem realização de prova pericial configura cerceamento de defesa;
(ii) saber se é válida a limitação judicial da taxa de fruição prevista contratualmente;
(iii) saber se cláusulas contratuais podem ser afastadas judicialmente com base em princípios do CDC e jurisprudência dominante.

III. Razões de decidir

4.

A sentença fixou a indenização por benfeitorias, condicionando-a à apuração em liquidação, mas sem prévia instrução probatória quanto à sua existência, o que configura cerceamento de defesa, por se tratar de matéria de ordem pública.

5.

A jurisprudência consolidada do STJ admite a anulação de sentença quando não realizada a prova necessária à apuração dos fatos controvertidos, mesmo que não requerida expressamente.

6.

A alegação da apelante quanto à ausência de comprovação das benfeitorias merece acolhimento, impondo-se a reabertura da instrução e a realização de prova pericial, sob pena de nulidade da sentença.

7.

Quanto às demais alegações, como a limitação da taxa de fruição e a cláusula de retenção, são matérias que poderão ser reapreciadas após a instrução completa e decisão de mérito com base em prova pericial.

IV. Dispositivo e tese

8.

Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:

“1. Configura cerceamento de defesa a prolação de sentença que reconhece o direito à indenização por benfeitorias sem a prévia realização de prova pericial quando há controvérsia sobre sua existência.
2. A nulidade da sentença deve ser declarada de ofício, mesmo que não arguida no recurso, por se tratar de matéria de ordem pública.”

Dispositivos relevantes citados:

CPC, arts. 370, 371, 927, III, 1.040, III e 1.022; CC, arts. 1.255 e 1.256; CDC, arts. 51, II, 53.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp 1967572/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, T3, j. 25/04/2022; STJ, REsp 1300418/SC (Tema 577); STJ, REsp 355.818/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Jr., j. 25/08/2003.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 26ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N° 0802981-25.2021.8.14.0015

APELANTE: SALLES E VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:
JOSE CARLOS CUNHA DOS SANTOS

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Cuida-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por
SALLES E VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Castanhal, nos autos de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, que julgou procedente a demanda.

Narram os autos que
SALLES E VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ajuizou a
ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse com pedido liminar e indenização por perdas e danos
contra
JOSE CARLOS CUNHA DOS SANTOS
, em razão do inadimplemento contratual por parte do réu em contrato de compromisso de compra e venda de lote.

A autora alega que o requerido deixou de pagar as parcelas ajustadas mesmo após renegociação contratual, configurando inadimplência desde 01/02/2019. Foi realizada notificação cartorária, mas o réu permaneceu inerte, motivando a rescisão contratual em 01/09/2020.

Requer-se a reintegração liminar na posse do imóvel, condenação ao pagamento de parcelas vencidas, multas, indenização por perdas e danos, além de aluguéis correspondentes ao uso indevido do bem após a rescisão.

Na contestação apresentada por
JOSE CARLOS CUNHA DOS SANTOS
, por meio da
Defensoria Pública do Estado do Pará
, o requerido alega ser
hipossuficiente
, pleiteando a concessão da
justiça gratuita
. Informa que o imóvel objeto da demanda é sua
única moradia familiar
e afirma ter buscado acordo com a autora. Requer
audiência de conciliação
e, caso seja decretada a reintegração de posse, pede
indenização pelos valores investidos no imóvel
, estimados em
R$ 329.494,00
. Por fim, solicita a
improcedência da ação
e protesta por todos os meios de prova.

Em réplica,
SALLES E VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
reafirma que a
rescisão contratual decorreu do inadimplemento do réu
, que deixou de pagar as parcelas a partir de fevereiro de 2019.

Sustenta que o contrato previa expressamente a rescisão por inadimplência e que o réu foi regularmente notificado, mas permaneceu inerte. Impugna o pedido de indenização por benfeitorias, alegando
ausência de qualquer documentação válida (como alvará ou habite-se)
, e argumenta que as penalidades contratuais superam os valores pagos pelo réu,
inexistindo saldo a restituir
.

Reitera o pedido de
indenização por perdas e danos e fruição (aluguéis)
pelo período de ocupação indevida do imóvel após a rescisão.

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

Como é do conhecimento de todos os operadores do Direito, o juiz é o destinatário final das provas juntadas e produzidas no caminhar processual, logo, como tal, tem a liberalidade de determinar a produção de provas que entender como necessárias e úteis ao deslinde da demanda, bem como indeferir aquelas que são apenas protelatórias (arts. 370 c/c 371, ambos do CPC/15).

Tratando a demanda de Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Reintegração de Posse por inadimplência do comprador, e tendo em vista que o aspecto fático da controvérsia é demonstrado através de prova documental (contrato), reputa-se desnecessária a realização de provas que em nada irão contribuir para o deslinde da demanda, e principalmente por falta de realização de perícia técnica como pretende réu, por ser a matéria debatida eminentemente de direito.

Os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte da requerida, fato incontroverso nos autos, até porque o próprio réu confessa o inadimplemento.

A autora procedeu à regular notificação extrajudicial da parte requerida, conforme documentos acostados com a inicial, tendo sido esta regularmente citado nos presentes autos (id 28622242).

Na peça contestatória, o réu reconhece a existência da relação jurídica entabulada entre as partes, bem como a mora, porém não a purgou. Alegou que existem benfeitorias/acessões no lote, tendo sido edificada uma casa sobre o imóvel, razão pela qual requer a indenização do já investido no imóvel, atualmente avaliado em R$ 329.494,00 (trezentos e vinte e nove mil quatrocentos e noventa e quatro reais).

A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução aos compradores dos valores por ela já pago.

A reintegração de posse se justifica ante a presença dos requisitos constantes do artigo 561 do Código de Processo Civil, eis que os documentos acostados aos autos comprovam que a autora tem a posse indireta do imóvel, assim como o esbulho do réu, através da notificação e citação do requerido, que se manteve inadimplente, apesar de notificado.

Incontroversa, portanto, a inadimplência do réu, torna-se imperiosa a rescisão contratual e logicamente o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora que, segundo restou incontroverso nos autos, ainda consta como sua legítima possuidora indireta.

É o entendimento recorrente, senão vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃO DE CONTRATO VERBAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DEFERIMENTO. REQUISITOS DO ART. 927 DO CPC VERIFICADOS. DECISÃO MANTIDA. I - Deve ser mantida a liminar de reintegração de posse de imóvel, quando comprovado o preenchimento dos requisitos previstos no art. 927 do CPC, quais sejam, a existência de um Contrato de Promessa de Compra e Venda, o inadimplemento da avença por parte do promitente comprador e a prova de que o esbulho aconteceu a menos de ano e dia. (TJMA, AI 21292014, Des. JORGE RACHID MUBÁRACK MALUF, DJ: 05/06/2014).

Desse modo, a perda da posse do imóvel é inevitável.

Quanto à restituição ao requerido das parcelas pagas ao promitente vendedor, pacífico tratar-se de um direito garantido pelos artigos 51, II e 53 do Código de Defesa do Consumidor, devendo aplicar as normas consumeristas ao caso em comento, vez que se trata de um contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre o autor/fornecedor e o réu/consumidor.

Evidente, assim, o direito da parte ré, promitente comprador à devolução das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual.

Embora tal possibilidade esteja prevista no contrato firmado entre as partes, as cláusulas contratuais relativas à restituição das importâncias pagas pela requerida em caso de rescisão contratual por inadimplemento contratual, entendo que a forma de arbitramento utilizada pelo demandante é desarrazoada e prejudicial ao consumidor.

Reconhecida a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, a promitente compradora tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.

Ainda sobre a devolução das parcelas (saldo), noto que a cláusula 16ª, § 5º, a do contrato estabelece que a restituição do saldo será em parcelas mensais e sucessivas, cujo número será o mesmo das parcelas já pagas pelo comprador.

A respeito da matéria, foi submetido ao Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, a discussão que em parte tem a ver com essa questão, embora no acórdão paradigma o caso trate de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional.

O precedente pode ser usado na espécie porque a tese firmada não faz restrição e toca na forma de restituição das parcelas pagas em caso de rescisão contratual. Cuida-se do Tema 577 dos recursos especiais repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013 a seguinte tese:

Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, considerando que o contrato prevê a restituição de forma parcela, aplico a tese firmada em recurso repetitivo (Tema 577-RR/STJ), em homenagem ao disposto nos arts. 927, inciso III, e 1.040, III, ambos do Código de Processo Civil, para declarar a abusividade da cláusula, determinando que o saldo a ser devolvido ao autor deve ser de forma imediata em valor único.

Por outro lado, considerando as despesas do demandante com administração, publicidade, corretagem, entre outras, é crível que possam exercer o seu direito de retenção de parte desse valor, devendo tal quantia ser apurada com razoabilidade em cada caso.

Nesse sentido, é o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL E PROCESSUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESILIAÇÃO PELO COMPRADOR POR INSUPORTABILIDADE DA PRESTAÇÃO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO SOBRE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. ARRAS. INCLUSÃO.CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924. I. A C. 2ª. Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido e das despesas realizadas pela vendedora com corretagem, propaganda, administrativas e assemelhadas, sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha dado causa ao desfazimento do pacto. Retenção aumentada em favor da vendedora-recorrente. Precedentes. III. Compreendem-se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos valores pagos à construtora, inclusive as arras. IV. Recurso especial conhecido e parcialmente provido." (STJ - RESP 355818/MG; Relator Min. Aldir Passarinho Junior - DJ de 25/08/2003).

"AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. FINANCIAMENTO. IMÓVEL. OBRA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 83/STJ. 1. "Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido." (REsp 633.793/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005, p. 378) 2. Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação desta Casa se firmou no mesmo sentido do acórdão recorrido. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento." (STJ - AgRg no REsp 863639/SC, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 15/08/2011).

"AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% DO VALOR PAGO - RAZOABILIDADE - DEVOLUÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS - EXIGÊNCIA.- A jurisprudência dos Tribunais pátrios, inclusive, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, está hoje consolidada no sentido de admitir a possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel.- Mesmo por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização do promitente vendedor, para cobertura de despesas decorrentes do próprio negócio.- Rescindida a promessa de compra e venda, a retenção pelo vendedor de 10% do valor pago, cobre suficientemente a multa devida pelo devedor, despesas de corretagem, publicidade e outras perdas." (AC 1.0024.04.304990-7/001, 9ª Câmara Cível, Rel. Des. Osmando Almeida, 18/04/2011).

"AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA - CARÊNCIA DE AÇÃO – NÃO CONFIGURADA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - RESTITUIÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS - POSSIBILIDADE - RETENÇÃO - MAJORAÇÃO - INVIABILIDADE - CORREÇÃO MONETÁRIA - JULGAMENTO ULTRA PETITA – ADEQUAÇÃO - JUROS - REDUÇÃO. (...) omissis. É cediço que as relações entre as construtoras e os seus clientes, em contratos de promessa de compra e venda, além de suas regras próprias, são regidas ainda, pelo sistema consumerista, já que se amoldam aos conceitos de fornecedor e consumidor, implicando no reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor. Todos os valores pagos pelo consumidor à construtora, a título de prestações, e seus acréscimos moratórios, além do sinal, deverão ser restituídos, possibilitando-se a retenção de percentual equitativo, para cobrir as despesas com o bem e a rescisão contratual". (TAMG, 4ª Câmara Cível, Apelação nº 2.0000.00.424899-7/000, Relator Juiz Antônio Sérvulo, 27.03.2004).

A promitente compradora, portanto, tem direito a devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o requerente exercer o seu direito de retenção, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado quo ante e evitar enriquecimento ilícito do promissário vendedor, fixo em 10% (dez por cento) do valor a ser restituído, levando-se em conta as despesas realizadas pelas vendedoras com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas administrativas.

O valor de 20% previsto na cláusula 16, §1º, letra D, do contrato firmado entre as partes não especifica a que se refere, ao fazer uma cumulação genérica de despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e indenização por perdas e danos e lucros cessantes. O percentual de 10% ora fixado a título de administração contratual não inclui perdas e danos, porque abusiva a cumulação feita pela empresa autora. Logo, reduzo o valor previsto na cláusula acima referia de 20% para 10%, afastando a previsão de perdas e danos e lucros cessantes.

Em relação a cláusula penal, ao passo que a lei consumerista veda a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas pelo consumidor, permite que seja pactuada pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, a fim de se evitar os possíveis abusos.

A cláusula penal, também denominada de pena convencional tem como finalidade principal pré-liquidar danos, em caráter antecipado, quando houver inadimplemento culposo, absoluto ou relativo da obrigação, de modo que uma vez exigido o percentual pré-estabelecido a título de cláusula penal, resta evidente a impossibilidade de cumular a cobrança com outros valores a título de perdas e danos, vez que tal cláusula tem a função de prefixação de danos devidos em razão do inadimplemento do contrato. A cumulação destes incorreria em bis in idem.

Nesse sentido, confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - RESCISÃO DECRETADA EM PRIMEIRO GRAU - CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - IMPOSSIBILIDADE. 1. Havendo cláusula contratual na qual houve estipulação das arras penitenciais, é incabível a cumulação do recebimento de valor referente à cláusula penal e eventual indenização por perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito. 2. "As arras visam determinar, previamente, as perdas e danos pelo não cumprimento da obrigação a que tem direito o contraente que não deu causa ao inadimplemento (RT, 516:228; 2:44)" (in Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, 5. ed., Saraiva, 1999, p. 782). 3. Apelação desprovida. (TJ-PR - AC: 6145099 PR 0614509-9, Relator: Guilherme Luiz Gomes, Data de Julgamento: 12/01/2010, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 318). (Grifou-se).

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INCIDÊNCIA SÚMULA 7/STJ. RECURSO IMPROVIDO. I- Não é possível a cumulação de cláusula penal compensatória e indenização por perdas e danos. II- Aplica-se a Súmula 7 do STJ na hipótese em que a tese versada no recurso reclama a análise de elementos probatórios gerados ao longo da demanda. III- Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no Ag: 788124 MS 2006/0143648-4, Relator: Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), Data de Julgamento: 27/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/11/2009). (Grifou-se).

Nesse sentido, fica afastada a cumulação da cláusula penal com perdas e danos e lucros cessantes. Outrossim, no tocante à aplicação das cláusulas contratuais que estipulam os encargos a serem suportados pelo consumidor em caso de rescisão contratual (Cláusula 15ª, 16ª e 17ª), como multa compensatória no valor de 10% do valor atualizado do contrato, taxa de fruição de 0,25% incidente sobre o valor total da compra e venda, por mês, a título de aluguel, indenização por perdas e danos, bem com a forma de devolução das quantias pagas pelo consumidor no transcorrer do contrato, se mostram desproporcionais.

Contudo, quanto à multa compensatória deve o percentual estipulado contratualmente incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor atualizado do contrato, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito da requerida que terá o seu bem de volta.

Quanto a taxa de ocupação ilícita e uso indevido do imóvel (fruição), objeto da contratação, em relação ao período em que esteve ocupado pelo réu, contados da inadimplência, cumpre frisar que se trata de um aluguel cobrado do promitente - comprador pelo período em que o mesmo permanece ocupando o imóvel sem a devida contraprestação, qual seja, o pagamento total dos valores ajustados no contrato firmado.

Nesse cenário e tendo em vista que quando do ajuizamento desta demanda o réu estava inadimplente e que o bem é habitável e ainda não foi restituído ao autor, parece-me justo o pagamento de percentual referente à fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido da ré.

Diante dessas considerações, tenho que neste caso, a condenação da parte requerida na taxa de fruição mensal é medida que se impõe.

Nesse sentido, entendo que o percentual de 0,25% do valor atualizado do contrato, relativo à fruição do imóvel prevista no contrato firmado entre as partes mostra-se adequado e razoável, levando-se em consideração as condições de habitação, a localização do imóvel, assim como o tempo de ocupação e o período de inadimplência.

Pela admissibilidade da taxa de fruição, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais pátrios:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMITENTE COMPRADOR QUE NÃO REÚNE CONDIÇÕES ECONÔMICAS PARA O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR. RESÍDUO INFLACIONÁRIO. CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. (...) A multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, REsp 953.907/MS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2010, DJe 09/04/2010).

RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COHAB. Contrato de Promessa de Venda e Compra. Inadimplemento dos adquirentes caracterizado. Parcial procedência do pedido. Sentença que entendeu indevida a retenção dos valores pagos pelos réus. Possibilidade apenas de retenção de 10% a título de taxa de administração e de 0,7% do valor do contrato ao mês pela ocupação gratuita. Indenização pela ocupação que deve ser limitada a 50% do valor a ser restituído. Apelação da vendedora. Perda das parcelas pagas. Possibilidade. Abusividade não configurada. Jurisprudência deste E. TJSP. Recurso provido. (TJ-SP - APL: 01933599120098260100 SP 0193359-91.2009.8.26.0100, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 04/09/2014, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/09/2014).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE FRUIÇÃO - DEVIDA A PARTIR DO INADIMPLEMENTO – CUMULAÇÃO DA PENA CONVENCIONAL COM A INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM - POSSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO EM PARTE. Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente. Admite-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem. (TJ-MS - APL: 01304712420058120001 MS 0130471- 24.2005.8.12.0001, Relator: Des. Josué de Oliveira, Data de Julgamento: 11/03/2014, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2014).

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - NÃO PAGAMENTO DE PARCELAS PELO COMPRADOR - PEDIDO DE RESCISÃO - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - REINTEGRAÇÃO NA POSSE DO BEM - MULTA RESCISÓRIA - INDENIZAÇO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. I- A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos. II- Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador, admite-se a retenção de parte das prestações pagas do valor correspondente a 10% do valor do contrato, a título de multa contratual, bem como de percentual relativo à fruição do imóvel, em quantia justa e coerente ao tempo de ocupação do bem, sob pena de enriquecimento indevido do comprador inadimplente. (TJ-MG - AC: 10701092856247001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 28/05/2013, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/06/2013). (Grifou-se).

Assim, tenho que o percentual 0,25% do valor atualizado do contrato, por mês, a título de fruição do imóvel, reflete o real valor das locações no mercado de imóveis residenciais, sendo bastante justa a fixação neste percentual, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído, a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação.

DAS BENFEITORIAS

Não podemos olvidar ainda, acerca das benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no imóvel, conforme apontado pela demandada em contestação, embora tecnicamente a construção do imóvel mais se assemelhe ao conceito de ACESSÃO ARTIFICIAL, porque no Código Civil a Subseção V – das construções e plantações – está dentro da Seção III - da aquisição por acessão, confira-se: Subseção V Das Construções e Plantações Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.

Então, pela melhor técnica, a indenização das construções deveria seguir a forma do art.1.255 do Código Civil, indenizando-se apenas se o construtor estivesse de boa-fé ao tempo da construção.

Todavia, no contrato firmado entre as partes há a previsão expressa de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que as mesmas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora requerido, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias.

Assim:

ADMINISTRATIVO. CIVIL. INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA (INCRA). AÇÃO DE REIVINDICAÇÃO. POSSE DE BOA-FÉ. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS. 1. Comprovado nos autos que a posse do réu é de boa-fé, surge, então, o direito de retenção do imóvel até que a indenização pelas benfeitorias seja concluída. 2. Sentença confirmada. 3. Apelações desprovidas. (TRF-1 - AC: 193 PA 0000193-74.2006.4.01.3901, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, Data de Julgamento: 23/08/2010, SEXTA TURMA, Data de Publicação: e-DJF1 p.44 de 06/09/2010).

Adicionalmente, a ausência de alvará de construção e/ou de habite-se não impede a indenização, sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora, que resgatara o imóvel acrescido das acessões/benfeitorias.

ANTE O EXPOSTO
, no mérito, julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do CPC, para: A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide; B) REINTEGRAR na posse do imóvel ao autor, mediante a expedição de mandado de reintegração na posse, devendo, após o cumprimento proceder a liquidação das benfeitorias e sua efetiva indenização, no prazo de 15 dias. C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter: C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão. D) CONDENAR parte a ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato (cláusula 2ª, § 1º), a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel; E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões físicas, se de boa-fé o construtor/posseiro), caso comprovado nos autos sua efetiva realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida;

Considerando a sucumbência mínima da parte autora, invoca-se a norma do parágrafo único do art. 86 do CPC/15 e, assim, condeno a promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor a ser restituído à ré, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, defiro os benefícios da justiça gratuita e suspendo a exigibilidade da obrigação.

Em caso de eventual apelação, após o trâmite legal nesta instância, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, com as formalidades de estilo.

Transitada em julgado, não havendo requerimentos, arquive-se.

Partes intimadas eletronicamente.

Castanhal/PA, data conforme sistema.

AUGUSTO BRUNO DE MORAES FAVACHO

Juiz de Direito Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial de Castanhal

Inconformada
SALLES E VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
busca a
reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes seus pedidos
, questionando, em especial:

1.

Indenização por benfeitorias
: Alega nulidade da condenação por
julgamento ultra petita
, pois
não há comprovação documental das benfeitorias úteis ou necessárias
, conforme exigido pelo contrato, tampouco comprovação de gastos ou aprovação legal das construções.

2.

Indenização por acessões
: Sustenta a
impossibilidade jurídica da indenização por acessões
, uma vez que o contrato prevê apenas a indenização por benfeitorias úteis e necessárias, e acessões não foram sequer requeridas pelo réu.

3.

Taxa de fruição
: Insurge-se contra a
limitação da taxa de fruição a 50% do valor das parcelas pagas
, argumentando que o contrato prevê 0,25% ao mês sobre o valor atualizado e que não houve prova de valor de aluguel inferior, além de que a limitação não está prevista contratualmente nem foi fundamentada adequadamente.

4.

Validade das cláusulas contratuais
: Defende que o contrato é
ato jurídico perfeito
, celebrado por vontade livre, sem vícios de consentimento, e que não deve ser alterado judicialmente sem causa legal ou prova de abusividade.

Pede a
reforma integral da sentença
ou, subsidiariamente, que seja
observado integralmente o contrato
, inclusive quanto aos critérios para indenização e fruição.

O apelado
JOSE CARLOS CUNHA DOS SANTOS
, representado pela Defensoria Pública, defende a
manutenção integral da sentença de 1º grau
, que determinou a
rescisão contratual
, a
reintegração de posse
à apelante e a
indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias
, caso comprovadas.

Argumenta que:

·

A sentença foi
legal e devidamente fundamentada
;

·

O imóvel é
bem de moradia da família
, e a
posse é de boa-fé
;

·

As benfeitorias já foram
condicionadas à comprovação
em liquidação, sem prejuízo à apelante;

·

O recurso da apelante é
protelatório
e carece de fundamento jurídico.

Requer, portanto, a
confirmação da sentença nos termos em que foi proferida
.

É O RELATÓRIO.

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

A controvérsia recursal limita-se à validade da condenação por benfeitorias e à legalidade das cláusulas contratuais referentes à taxa de fruição e penalidades.

Cinge a controvérsia acerca da rescisão de contrato do Lote 04, Quadra 25 na Avenida B, da 1ª etapa

do RESIDENCIAL SALLES JARDINS, em Castanhal/PA.

Analisando os documentos juntados no Id. 23190443, 23190442 , 23190441 o pacto foi celebrado antes da entrada em vigor da Lei Nº 13.786/2018.

A Lei nº 13.786 /2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência (STJ - AgInt no REsp: 1950133 SP 2021/0205681-7, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024).

Reconhece-se a relação de consumo, nos termos do art. 1º, do CDC.

No tocante às benfeitorias, verifica-se que a sentença reconhece o direito do compromissário comprador à indenização, desde que comprovadas em liquidação de sentença. Contudo, a insurgência da apelante não se refere apenas ao valor, mas à própria existência das benfeitorias trazidas no Id. 23190457, cuja constatação depende de prova pericial.

A jurisprudência vem entendendo que evidenciada a necessidade da produção de provas, constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, e por se tratar de matéria de ordem pública, não preclui, vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ACOLHIMENTO DE PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. ARGUIÇÃO DA NULIDADE EM CONTRARRAZÕES. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA . PRECLUSÃO NÃO CONFIGURADA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1 . É assente no Superior Tribunal de Justiça que as questões de ordem pública não estão sujeitas à preclusão e podem ser apreciadas a qualquer tempo, inclusive de ofício, desde que não tenham sido decididas anteriormente. 2. No caso, a tese sobre cerceamento de defesa não fora apreciada anteriormente e, por se tratar de matéria de ordem pública, entendeu por bem o Tribunal estadual analisar a preliminar suscitada em contrarrazões, acolhendo-a, de modo que não há nenhum reparo a ser feito no acórdão recorrido. 3 . Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no REsp: 1967572 MG 2021/0326074-8, Data de Julgamento: 25/04/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/04/2022)

Do mesmo modo, o conhecimento de matéria de ordem pública pelo órgão julgador, como o cerceamento de defesa, ainda que não ventilado no bojo do recurso de apelação, não ocasiona em julgamento "extra petita" e, muito menos, viola o princípio do dispositivo/inércia da jurisdição, vejamos:

EMENTA: AGRAVO INTERNO - RECONHECIMENTO DE CERCEAMENTO DE DEFESA - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - AUSÊNCIA DE JULGAMENTO "EXTRA PETITA" - PRODUÇÃO DE PROVA NECESSÁRIA PARA A CORRETA ANÁLISE DO PEDIDO REALIZADO NA INICIAL - DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA E RECURSO QUE SE NEGA PROVIMENTO. - O conhecimento de matéria de ordem pública pelo órgão julgador, como o cerceamento de defesa, ainda que não ventilado no bojo do recurso de apelação, não ocasiona em julgamento "extra petita" e, muito menos, viola o princípio do dispositivo/inércia da jurisdição, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça - O julgamento prematuro do pedido formulado na ação, sem averiguação da suposta tentativa de burla a indisponibilidade de bens decretada em ação de improbidade administrativa em desfavor do antigo posseiro, pai da autora da ação de usucapião, ocasiona cerceamento de defesa que pode ser reconhecido independentemente de manifestação de quaisquer das partes - Constatado pelo relator que os elementos de provas produzidos nos autos são insuficientes para análise segura do pedido formulado na inicial, é cabível o reconhecimento de cerceamento de defesa e a determinação de retorno dos autos à comarca de origem para reabertura da instrução processual, restando prejudicada a análise do recurso de apelação anteriormente interposto.

(TJ-MG - AGT: 10319140022090002 Itabirito, Relator.: Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 04/08/2021, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/08/2021)

Nesse contexto, a falta de realização de prova pericial configura cerceamento do direito de defesa, pois impede a verificação da existência, natureza e valor das alegadas benfeitorias ou acessões, além de obstar o contraditório e a ampla defesa.

Dessa forma, impõe-se a anulação da sentença para reabertura da fase instrutória, com designação de prova pericial no imóvel, garantindo-se o contraditório e a ampla defesa das partes quanto à existência e ao valor das benfeitorias alegadas.

DISPOSITIVO

ANTE O EXPOSTO, dou provimento parcial ao recurso de apelação para ANULAR a sentença proferida, com retorno dos autos à origem, a fim de que seja reaberta a instrução processual e determinada a realização de prova pericial no imóvel, com vistas à apuração das eventuais benfeitorias ou acessões, nos termos do art. 1.255 do Código Civil, assegurando-se o contraditório.

Prejudicadas as demais questões recursais.

É como voto.

INT.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 11/08/2025