Tribunal: TJPA
Processo: 0046012-30.2015.8.14.0051
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-06-03

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERDA DO SINAL PELO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. ALUGUÉIS. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com imissão de posse, por meio da qual o juízo de origem julgou parcialmente procedente o pedido, declarando a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condicionando a restituição da posse à devolução das arras e ao pagamento de benfeitorias pelos autores. A sentença afastou a responsabilidade do corretor que intermediou o negócio, entendeu não haver pedido de aluguéis e promoveu distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. Os autores apelam visando à perda do sinal e das benfeitorias pelos compradores inadimplentes, à condenação ao pagamento de aluguéis, à responsabilização do corretor e à inversão da sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se os compradores inadimplentes devem perder o sinal pago no contrato; (ii) saber se os compradores fazem jus à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel; (iii) saber se é devida a condenação dos compradores ao pagamento de aluguéis pela ocupação do imóvel; e (iv) saber se o corretor deve permanecer no polo passivo da ação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato previa cláusula penal de arras penitenciais, autorizando a perda do sinal em caso de inadimplemento do comprador. Como o financiamento não foi viabilizado por falta de diligência dos compradores, reconhece-se a culpa destes e aplica-se a penalidade contratual, afastando-se a restituição da quantia. 4. Apesar do inadimplemento, os compradores mantiveram a posse do imóvel de boa-fé e realizaram benfeitorias que valorizaram o bem, sendo legítima a condenação dos autores ao seu ressarcimento, conforme arts. 1.219 e 884 do Código Civil. 5. Constatou-se omissão da sentença quanto ao pedido de aluguéis, expressamente formulado na petição inicial. Assim, é cabível a condenação dos compradores ao pagamento proporcional à ocupação indevida do imóvel, valor a ser apurado em liquidação. 6. A exclusão do corretor do polo passivo foi indevida, pois este participou ativamente da formalização do contrato e detinha poderes para agir em nome dos vendedores. Sua responsabilidade deve ser apreciada no momento processual adequado, à luz do art. 723 do Código Civil. 7. Diante da modificação substancial da sentença, é de rigor a inversão dos ônus sucumbenciais, impondo-se aos réus o pagamento integral das custas e dos honorários advocatícios dos autores. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. É válida a cláusula contratual que prevê a perda do sinal em caso de inadimplemento do comprador, nos termos do art. 420 do Código Civil." "2. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, conforme o art. 1.219 do Código Civil." "3. O comprador inadimplente que permanece no imóvel deve ser condenado ao pagamento de aluguéis pela ocupação indevida, ainda que a rescisão contratual tenha sido reconhecida judicialmente." "4. O corretor que atuou na formalização do contrato com poderes conferidos pelas partes deve permanecer no polo passivo para apuração de eventual responsabilidade civil." "5. A reforma substancial da sentença impõe a redistribuição dos ônus sucumbenciais, com condenação da parte vencida ao pagamento das custas e honorários advocatícios." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 420, 723, 884 e 1.219; CPC, art. 85, §§ 2º e 3º. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula 412: "No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos."

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0046012-30.2015.8.14.0051

APELANTE: MARIA DAS GRACAS GOMES SANTANA LEITE, REGINALDO ROLO DE ALMEIDA

APELADO: JEFERSON LUIS DE ALMEIDA PIMENTEL, SAMUEL DE FARIAS OZORIO, NAIRA OZORIO

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERDA DO SINAL PELO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. ALUGUÉIS. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA.

I. CASO EM EXAME

1.
Trata-se de apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com imissão de posse, por meio da qual o juízo de origem julgou parcialmente procedente o pedido, declarando a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condicionando a restituição da posse à devolução das arras e ao pagamento de benfeitorias pelos autores. A sentença afastou a responsabilidade do corretor que intermediou o negócio, entendeu não haver pedido de aluguéis e promoveu distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. Os autores apelam visando à perda do sinal e das benfeitorias pelos compradores inadimplentes, à condenação ao pagamento de aluguéis, à responsabilização do corretor e à inversão da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há
quatro
questões em discussão:

(i)
saber se os compradores inadimplentes devem perder o sinal pago no contrato;

(ii)
saber se os compradores fazem jus à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel;

(iii)
saber se é devida a condenação dos compradores ao pagamento de aluguéis pela ocupação do imóvel; e

(iv)
saber se o corretor deve permanecer no polo passivo da ação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O contrato previa cláusula penal de arras penitenciais, autorizando a perda do sinal em caso de inadimplemento do comprador. Como o financiamento não foi viabilizado por falta de diligência dos compradores, reconhece-se a culpa destes e aplica-se a penalidade contratual, afastando-se a restituição da quantia.

4.
Apesar do inadimplemento, os compradores mantiveram a posse do imóvel de boa-fé e realizaram benfeitorias que valorizaram o bem, sendo legítima a condenação dos autores ao seu ressarcimento, conforme arts. 1.219 e 884 do Código Civil.

5.
Constatou-se omissão da sentença quanto ao pedido de aluguéis, expressamente formulado na petição inicial. Assim, é cabível a condenação dos compradores ao pagamento proporcional à ocupação indevida do imóvel, valor a ser apurado em liquidação.

6.
A exclusão do corretor do polo passivo foi indevida, pois este participou ativamente da formalização do contrato e detinha poderes para agir em nome dos vendedores. Sua responsabilidade deve ser apreciada no momento processual adequado, à luz do art. 723 do Código Civil.

7.
Diante da modificação substancial da sentença, é de rigor a inversão dos ônus sucumbenciais, impondo-se aos réus o pagamento integral das custas e dos honorários advocatícios dos autores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
"1. É válida a cláusula contratual que prevê a perda do sinal em caso de inadimplemento do comprador, nos termos do art. 420 do Código Civil."
"2. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, conforme o art. 1.219 do Código Civil."
"3. O comprador inadimplente que permanece no imóvel deve ser condenado ao pagamento de aluguéis pela ocupação indevida, ainda que a rescisão contratual tenha sido reconhecida judicialmente."
"4. O corretor que atuou na formalização do contrato com poderes conferidos pelas partes deve permanecer no polo passivo para apuração de eventual responsabilidade civil."
"5. A reforma substancial da sentença impõe a redistribuição dos ônus sucumbenciais, com condenação da parte vencida ao pagamento das custas e honorários advocatícios."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 420, 723, 884 e 1.219; CPC, art. 85, §§ 2º e 3º.

Jurisprudência relevante citada:
STF, Súmula 412: "No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos."

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por Maria Das Graças Gomes Santana Leite E Reginaldo Rolo Almeida em face da sentença proferida nos autos da Ação De Rescisão Contratual Cumulada Com Imissão De Posse que move contra Samuel de Farias Ozório, Naira Ozório e Jefferson Luiz de Almeida Pimentel, prolatada pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Santarém/PA, a qual julgou parcialmente procedente os pedidos autorais, com a seguinte parte dispositiva:

“Passo a decidir:

Tratam os autos de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C IMISSÃO DE POSSE.

No caso dos autos observo que não se justifica a presença do requerido JEFFERSON LUIS DE ALMEIDA PIMENTEL no polo passivo da ação. Não foi atribuído a esta qualquer conduta lesiva aos autores na intermediação do contrato de promessa de compra e venda. O inadimplemento do contrato por parte dos outros requeridos não atrai para si a responsabilização pelo insucesso do negócio. É parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação.

Do Mérito

Analisando os autos é fato incontroverso pela documentação acostada a existência da pactuação entre as partes, conforme contrato acostado aos autos. Restou comprovado que os

requeridos assumiram o ônus da regularização do imóvel junto à COHAB. Entretanto, os vendedores se comprometeram a entregar o imóvel livre de ônus e dívidas, conforme disposto na cláusula primeira do ajuste celebrado entre as partes (fls. 26/27). Assim, a existência de débito junto a CEF, como saldo residual devedor é ônus da parte autora e dificultou a baixa na hipoteca por parte dos requeridos.

Por outro lado, restou demonstrado que não houve o pagamento do valor de R$ 110.000,00

(cento e dez mil reais).

Quanto às benfeitorias realizadas pelos requeridos no imóvel, no valor de R$ 31.317,30 (trinta e um mil, trezentos e trinta e sete reais) não foram impugnados. Assim, pressupõe que as mesmas foram realizadas.

Não se pode esquecer que essas reformas valorizaram o imóvel e não pode haver enriquecimento sem causa por parte dos autores, nos termos do artigo 884 do Código Civil.

Como os autores não entregaram o imóvel livre de dívidas aos requeridos, devem restituir as

arras recebidas, corrigidas pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês.

Assim, ante o inadimplemento das partes, a rescisão do contrato é medida que se impõe.

Nesse contexto regula:

Art. 474 do Código Civil de 2002:

"A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir

exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos"

ISSO POSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, com fundamento

no art. 487, I do CPC e artigo 474 do CC para declarar rescindido o contrato celebrado entre

as partes. Condeno os requeridos MARIA DAS GRAÇAS GOMES SANTANA LEITE e

REGINALDO ROLO ALMEIDA a restituírem o imóvel aos autores, no prazo de 15 dias

após o pagamento das benfeitorias e das arras, na forma da fundamentação supra.

Condeno a parte autora a devolver aos requeridos SAMUEL DE FARIAS OZÓRIO e

NAIRA OZÓRIO as arras no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigidos pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, contados do recebimento das mesmas. Condeno os autores ao pagamento da quantia de R$ 31.317,30 (trinta e um mil, trezentos e dezessete reais e trinta centavos) corrigidos pelo INPC e juros de 1% ao mês a partir do ajuizamento da contestação.

Deixo de condenar os requeridos em pagamento de alugueis por não haver pedido inicial

nesse sentido e o Juiz fica adstrito ao mesmo.

Afasto o requerido JEFFERSON LUIZ DE ALMEIDA PIMENTEL da lide por entender que é parte ilegítima para figurar na mesma.

Por haver sucumbência parcial condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios

ao advogado do requerido JEFFERSON LUIS DE ALMEIDA PIMENTEL em 10% do valor equivalente a 50% do valor dado à causa, ou seja sobre R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), corrigidos na forma da lei. Condeno os autores em honorários advocatícios em favor do advogado dos requeridos SAMUEL D FARIAS OZÓRIO e NAIRA OZÓRIO no valor equivalente a 10% do valor da restituição das arras e das benfeitorias. Condeno os requeridos SAMUEL D FARIAS OZÓRIO e NAIRA OZÓRIO em honorários advocatícios que fixo em 10% do valor correspondente a 50% do valor dado à causa em favor da advogada dos autores.

Efetivados os pagamentos dos valores pelos autores aos requeridos conforme estipulado nessa decisão ou feito o seu depósito em juízo, expeça-se mandado de reintegração de posse

em favor dos requerentes.”

Em suas razões recursais, os apelantes sustentam que os compradores inadimpliram as obrigações contratuais, devendo, por força de cláusula penal expressa, perder o sinal e os valores investidos no imóvel, além de arcar com os aluguéis pelo período de ocupação indevida e responder solidariamente pelos danos com o corretor que intermediou o negócio.

Ao final, requerem a reforma da sentença para reconhecer a perda do sinal e das benfeitorias pelos compradores, a condenação ao pagamento de aluguéis, a responsabilização solidária do corretor e a redistribuição da sucumbência.

Contrarrazões não apresentadas.

Coube-me o feito por redistribuição.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém,
data registrada no sistema
.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de sua admissibilidade,
conheço
do recurso de apelação.

2.

Razões recursais.

A controvérsia gira em torno do inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado em 2013. Conforme os autos, os autores prometeram vender aos réus o imóvel localizado na Trav. NS 5, n.º 72, conjunto COHAB, pelo valor de R$ 120.000,00. O negócio foi formalizado por meio de “Instrumento Particular de Recibo de Sinal de Negócio”, elaborado pelo corretor e réu Jefferson Pimentel.

Os réus pagaram inicialmente R$ 10.000,00 a título de sinal e comprometeram-se a saldar o restante, R$ 110.000,00, mediante financiamento pela Caixa Econômica Federal. Contudo, esse financiamento jamais foi efetivado. Não obstante a ausência de quitação do preço, os réus permaneceram na posse do imóvel, realizaram reformas e se recusaram a devolvê-lo aos autores.

O juízo de primeiro grau, reconhecendo o inadimplemento, rescindiu o contrato e determinou a restituição do imóvel aos autores, condicionada ao reembolso das arras (R$ 10.000,00) e ao pagamento das benfeitorias realizadas (R$ 31.317,30). Também excluiu o corretor da lide por ilegitimidade e negou o pedido de aluguéis, por entender que não foi formulado na inicial.

Inconformados, os autores apelam requerendo:
(i) o reconhecimento do direito ao recebimento de aluguéis pelo uso indevido do imóvel;
(ii) o afastamento da condenação ao reembolso das reformas;
(iii) a permanência do corretor na lide;
(iv) a inversão da sucumbência.

É o que importa relatar. Passo à análise.

2.1. Arras (sinal) e inadimplemento contratual

O contrato em discussão previa o pagamento de R$ 10.000,00 a título de sinal. Em caso de inadimplemento, ficou pactuado que o comprador perderia o valor pago, ao passo que, se o inadimplemento partisse do vendedor, este restituiria o valor em dobro. Cuida-se, portanto, de
arras penitenciais, nos termos do art. 420 do Código Civil,
cuja função é unicamente indenizatória:

“Art. 420 – Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras terão função unicamente indenizatória, e quem as deu, perdê-las-á; e quem as recebeu, devolvê-las-á em dobro.”

Tal disposição contratual afasta a possibilidade de indenização suplementar por perdas e danos, conforme estabelece a Súmula 412 do STF:

“No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos.”

Conforme se verifica dos autos, os compradores foram os inadimplentes, uma vez que
não quitaram a parcela principal do negócio, no valor de R$ 110.000,00
. A justificativa apresentada pelos réus foi a impossibilidade de liberação de financiamento pela Caixa Econômica Federal. No entanto, restou comprovado que essa negativa decorreu da
existência de saldo residual vinculado ao FCVS (R$ 26.027,16)
, o qual, embora constasse como pendência no sistema da COHAB,
não representava débito exigível dos promitentes vendedores
e tampouco os impedia de transmitir a posse e a propriedade do bem.

Mais relevante, todavia, é o fato de que
o contrato atribuía expressamente aos compradores a obrigação de regularizar toda a documentação necessária para viabilizar o financiamento
, inclusive a baixa da hipoteca junto à COHAB. Assim, o
fracasso na obtenção do crédito habitacional deve ser imputado exclusivamente aos réus
, que deixaram de cumprir diligências que lhes competiam contratualmente.

No mesmo sentido, a doutrina é clara ao atribuir ao comprador a responsabilidade pela obtenção do financiamento e regularização documental:

“A obtenção de financiamento bancário não pode ser alegada como escusa ao cumprimento da obrigação quando a parte contratante não adota as diligências necessárias ou não comprova que o entrave decorreu de ato do outro contratante.”
(
Carlos Roberto Gonçalves
, Direito Civil Brasileiro, vol. 3, 17ª ed., p. 281)

“A parte que assume a responsabilidade por determinada providência — mesmo que esta dependa de terceiros — responde pelo insucesso quando não restar comprovada culpa da contraparte ou caso fortuito.”
(
Maria Helena Diniz
, Curso de Direito Civil Brasileiro, vol. 3, 35ª ed., p. 117)

Portanto, caracterizado o inadimplemento contratual
por culpa exclusiva dos compradores, impõe-se o reconhecimento da perda do valor pago a título de arras
, nos termos da cláusula contratual e da legislação civil, afastando-se a restituição da quantia de R$ 10.000,00.

2.2. Benfeitorias realizadas pelos réus

Quanto às benfeitorias realizadas, a sentença reconheceu o direito dos réus à indenização no valor de R$ 31.317,30. Não obstante os apelantes sustentem que tais obras não foram autorizadas, verifica-se que os réus mantiveram a posse do imóvel de boa-fé durante o trâmite contratual, e as melhorias efetivamente valorizaram o bem.

Nos termos do
art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias,
o que se aplica à hipótese dos autos:

“Art. 1.219 – O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem levantadas, ao valor que agregaram ao imóvel.”

Ademais, o art. 884 do Código Civil veda o enriquecimento sem causa, razão pela qual, mesmo diante da rescisão contratual, deve ser
mantida a condenação ao pagamento das benfeitorias
efetivamente realizadas, nos termos da sentença.

2.3. Aluguéis pelo uso indevido do imóvel

Conforme sustentado na apelação, o pedido de aluguéis foi devidamente formulado na petição inicial, no item “e” dos pedidos, com fundamento na cláusula quinta, parágrafo único, do contrato.

Assim, houve
omissão da sentença quanto a ponto expressamente requerido
, o que impõe sua reforma. Os réus, inadimplentes, permaneceram no imóvel por anos sem qualquer contraprestação, o que torna legítima a condenação ao
pagamento de indenização correspondente à ocupação do bem
, a ser apurada em liquidação, conforme o valor locatício médio do período.

2.4. Permanência do corretor na lide

O corretor JEFFERSON PIMENTEL participou diretamente da formalização do negócio e foi substabelecido com poderes para agir em nome dos vendedores. Sua exclusão liminar da lide, sob alegação de ilegitimidade, foi indevida.

Nos termos do
art. 723 do Código Civil
, o corretor responde por danos decorrentes da inobservância do dever de diligência e lealdade no desempenho da intermediação contratual:

“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.”

Assim, deve ele
permanecer no polo passivo
, para que sua eventual responsabilidade seja objeto de análise no momento processual oportuno.

2.5. Ônus da sucumbência

Diante da reforma substancial da sentença, é de rigor a redistribuição da sucumbência. Os réus devem ser condenados ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios devidos aos patronos dos autores, os quais fixo em
10% sobre o valor da condenação
, nos termos do art. 85, §§2º e 3º do CPC.

3.

Parte dispositiva.

Diante do exposto, voto por
DAR PARCIAL PROVIMENTO
à apelação para:

a) reformar a sentença quanto às arras, reconhecendo a perda do sinal de R$ 10.000,00 pelos réus, nos termos do art. 420 do Código Civil;
b) manter a condenação dos autores ao pagamento das benfeitorias realizadas pelos réus, no valor de R$ 31.317,30, com fundamento no art. 1.219 do Código Civil;
c) determinar a condenação dos réus ao pagamento de aluguéis pelo período de ocupação indevida do imóvel, a ser apurado em liquidação;
d) determinar o retorno do corréu JEFFERSON LUIS DE ALMEIDA PIMENTEL ao polo passivo da lide;
e) redistribuir os ônus de sucumbência, com condenação integral dos réus ao pagamento das custas e honorários advocatícios dos autores, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

É o voto.

Belém,
data registrada no sistema
.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 12/06/2025