Tribunal: TJPA
Processo: 0207268-71.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-03-11

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO LTDA contra sentença da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém, que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por RAIMUNDA IVETE VALENTE DE ARAÚJO. A sentença rescindiu o contrato firmado entre as partes e condenou a ré à devolução integral dos valores pagos, corrigidos pelo INCC desde cada pagamento, acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. Fixou indenização por danos morais em R$ 15.000,00, corrigidos pelo INPC, com juros de 1% ao mês desde a decisão. Indeferiu a repetição do indébito das taxas condominiais pagas pela autora e distribuiu as custas processuais entre as partes, fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação. No apelo, a recorrente alegou que a sentença não considerou cláusula contratual que previa a retenção de valores em caso de rescisão por iniciativa do comprador. Argumentou que a Súmula 543 do STJ deveria ser aplicada com moderação, permitindo a dedução de custos administrativos. Pediu, ainda, a exclusão da indenização por danos morais, sustentando que o inadimplemento contratual, por si só, não justifica tal reparação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível a retenção de valores pagos pela compradora a título de multa contratual na rescisão do contrato; (ii) estabelecer se há justificativa para a indenização por danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A rescisão do contrato decorre de culpa exclusiva da construtora, pois houve atraso excessivo na entrega do imóvel – superior a três anos –, frustrando a legítima expectativa da compradora e impossibilitando-a de obter financiamento. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a devolução integral dos valores pagos é devida quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva da vendedora. A cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves é admitida pela jurisprudência, mas não pode ser utilizada para transferir ao consumidor os riscos da atividade empresarial da construtora, especialmente quando há atraso excessivo na obra. O inadimplemento da construtora violou os deveres anexos do contrato, como lealdade, transparência e cooperação, conforme o artigo 422 do Código Civil. A impossibilidade de obtenção de financiamento bancário agravou a situação da compradora, gerando dano material e moral. O atraso significativo na entrega do imóvel extrapola o mero inadimplemento contratual, causando transtornos financeiros e emocionais à consumidora, o que justifica a indenização por danos morais, conforme precedentes do STJ e tribunais estaduais. A fixação dos juros moratórios a partir da citação está em conformidade com a jurisprudência, pois se trata de obrigação de restituição imposta à parte inadimplente. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, os valores pagos pelo comprador devem ser devolvidos integralmente, conforme a Súmula 543 do STJ. O atraso excessivo na entrega do imóvel, frustrando a obtenção de financiamento e gerando instabilidade financeira ao comprador, caracteriza dano moral indenizável. Os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos incidem desde a citação, e não apenas após o trânsito em julgado da decisão. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 422; Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, III; Súmula 543 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1807242/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20/08/2019; STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 2045785/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 26/02/2024; TJ-RS, Apelação Cível nº 50027826520168210003, Rel. Des. Ketlin Carla Pasa Casagrande, j. 22/07/2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 11 de março de 2025 (Plenário Virtual), na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos Recursos de Apelação interposto pelos litigantes, nos termos do voto da Exmo. Desembargador Relator Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0207268-71.2016.8.14.0301

APELANTE: MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: RAIMUNDA IVETE VALENTE DE ARAUJO

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO LTDA contra sentença da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém, que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por RAIMUNDA IVETE VALENTE DE ARAÚJO.

A sentença rescindiu o contrato firmado entre as partes e condenou a ré à devolução integral dos valores pagos, corrigidos pelo INCC desde cada pagamento, acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. Fixou indenização por danos morais em R$ 15.000,00, corrigidos pelo INPC, com juros de 1% ao mês desde a decisão. Indeferiu a repetição do indébito das taxas condominiais pagas pela autora e distribuiu as custas processuais entre as partes, fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

No apelo, a recorrente alegou que a sentença não considerou cláusula contratual que previa a retenção de valores em caso de rescisão por iniciativa do comprador. Argumentou que a Súmula 543 do STJ deveria ser aplicada com moderação, permitindo a dedução de custos administrativos. Pediu, ainda, a exclusão da indenização por danos morais, sustentando que o inadimplemento contratual, por si só, não justifica tal reparação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível a retenção de valores pagos pela compradora a título de multa contratual na rescisão do contrato; (ii) estabelecer se há justificativa para a indenização por danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão do contrato decorre de culpa exclusiva da construtora, pois houve atraso excessivo na entrega do imóvel – superior a três anos –, frustrando a legítima expectativa da compradora e impossibilitando-a de obter financiamento. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a devolução integral dos valores pagos é devida quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva da vendedora.

A cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves é admitida pela jurisprudência, mas não pode ser utilizada para transferir ao consumidor os riscos da atividade empresarial da construtora, especialmente quando há atraso excessivo na obra.

O inadimplemento da construtora violou os deveres anexos do contrato, como lealdade, transparência e cooperação, conforme o artigo 422 do Código Civil. A impossibilidade de obtenção de financiamento bancário agravou a situação da compradora, gerando dano material e moral.

O atraso significativo na entrega do imóvel extrapola o mero inadimplemento contratual, causando transtornos financeiros e emocionais à consumidora, o que justifica a indenização por danos morais, conforme precedentes do STJ e tribunais estaduais.

A fixação dos juros moratórios a partir da citação está em conformidade com a jurisprudência, pois se trata de obrigação de restituição imposta à parte inadimplente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, os valores pagos pelo comprador devem ser devolvidos integralmente, conforme a Súmula 543 do STJ.

O atraso excessivo na entrega do imóvel, frustrando a obtenção de financiamento e gerando instabilidade financeira ao comprador, caracteriza dano moral indenizável.

Os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos incidem desde a citação, e não apenas após o trânsito em julgado da decisão.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 422; Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, III; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1807242/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20/08/2019; STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 2045785/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 26/02/2024; TJ-RS, Apelação Cível nº 50027826520168210003, Rel. Des. Ketlin Carla Pasa Casagrande, j. 22/07/2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado

do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 11 de março de 2025 (Plenário Virtual)
, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
aos
Recursos de Apelação
interposto pelos litigantes
, nos termos do voto da
Exmo. Desembargador Relator
Alex Pinheiro Centeno.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém (ID 16331754), que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por RAIMUNDA IVETE VALENTE DE ARAÚJO.

A sentença recorrida declarou rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando a ré à devolução integral dos valores pagos pela autora, corrigidos pelo índice INCC desde a data de cada pagamento e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Ademais, condenou a ré ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 15.000,00, corrigidos pelo INPC e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da prolação da decisão. O pedido de repetição do indébito relativo às taxas condominiais pagas pela autora foi indeferido. No tocante à sucumbência, as custas processuais foram divididas igualmente entre as partes, e os honorários advocatícios foram fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (ID 16331755), a apelante sustenta que a sentença não considerou a cláusula contratual que prevê a possibilidade de retenção de valores em caso de rescisão por iniciativa do comprador. Alega, ainda, que a aplicação da Súmula 543 do STJ deve ocorrer de forma razoável, permitindo a dedução dos custos administrativos previstos no contrato.

Alegou que
eventual descumprimento contratual, por si só, não tem o condão de causar sofrimento que justifique indenização por danos morais. Pugnou pela exclusão dos danos morais.

Em contrarrazões (ID 16331762), a parte recorrida requer o desprovimento do recurso, argumentando que a sentença foi proferida em consonância com a jurisprudência dominante, especialmente no que se refere à restituição integral dos valores pagos e à fixação da indenização por danos morais.

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelos apelantes, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.

MÉRITO

A matéria devolvida à apreciação deste colegiado refere-se à possibilidade de retenção de valores pagos pela compradora a título de multa contratual, bem como se é viável a fixação da indenização por danos morais.

Discute-se, em verdade, de quem é a culta na rescisão contratual.
A requerente/apelada entende que a culpa é da construtora, em razão do atraso excessivo na entrega da obra e da cobrança – mais de três anos, bem como da cobrança de juros compensatórios na entrega das chaves, o que teria figurado como um óbice à obtenção de financiamento pela apelada.

De fato, o vetor de análise do presente feito deve ser a súmula 543 do STJ, senão vejamos:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Para realizar uma digressão apropriada sobre a culpa, deve-se advertir, inicialmente, que a cobrança de jurus compensatórios, antes da entrega das chaves, é permitida, ainda que haja atraso de obra, na esteira do que tem sido admitido pelo STJ e pelos Tribunais Pátrios, a saber:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO.
COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE.
1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios.
2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos.
3 No caso concreto, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes, correspondentes às parcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves, altera o equilíbrio financeiro da operação e a comutatividade da avença. 4. Precedentes: REsp n . 379.941/SP, Relator Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n. 1 .133.023/PE, REsp n. 662.822/DF, REsp n . 1.060.425/PE e REsp n. 738 .988/DF, todos relatados pelo Ministro ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, REsp n. 681.724/DF, relatado pelo Ministro PAULO FURTADO (Desembargador convocado do TJBA), e REsp n. 1 .193.788/SP, relatado pelo Ministro MASSAMI UYEDA. 5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdão embargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato (STJ - EREsp: 670117 PB 2010/0182236-6, Relator.: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 13/06/2012, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 26/11/2012 RSTJ vol. 229 p. 283).

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL
. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970 DO STJ
. JUROS COMPENSATÓRIOS. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. ÍNDICE A SER APLICADO AO SALDO DEVEDOR. INCC
. TEMA 996 DO STJ. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS . Cumulação de cláusula penal com lucros cessantes e danos emergentes.Não é possível a cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda, conforme a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.635.428-SC e nº 1 .498.484-DF. Essa conclusão deve ser estendida à pretensão de cumulação de cláusula penal com danos emergentes, pois que a natureza da multa contratual prevista é a mesma dos danos materiais e, por isso, não cumulável, devendo a parte autora optar por qual executará a ré em cumprimento de sentença. Atraso na entrega do imóvel .Hipótese em que presente cláusula resolutiva expressa, sendo incontroverso o inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora com o atraso na entrega do imóvel, o que torna cabível a resolução do contrato, com a devolução da quantia paga, já que caracterizada culpa exclusiva da construtora, restando afastadas as alegações de caso fortuito ou força maior. Juros compensatórios.
Não há que se considerar abusiva a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves, quando há previsão expressa no contrato (EREsp nº 670.117/PB).
Precedentes desta Corte. Correção monetária do saldo devedor. Alterado o índice de correção monetária, eis que, embora o previsto no contrato seja o INCC, já foi assentado pelo STJ que o descumprimento do prazo de entrega do imóvel faz cessar a incidência de correção monetária com base em indexador setorial que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor (Tema 996).Danos morais .Não configurados os danos morais na espécie, pois que o atraso na entrega da unidade foi de pouco mais de três meses, não havendo qualquer circunstância excepcional a justificar indenização por dano moral. Ônus de sucumbência redimensionados, com correção dos honorários fixados na sentença. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ (TJ-RS - AC: 70077038750 RS, Relator.: Marlene Marlei de Souza, Data de Julgamento: 25/02/2021, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 14/06/2021).

Todavia, não obstante a licitude da cobrança
, é bem verdade que houve um atraso excessivo na obra – mais de três anos, frustrando uma expectativa legítima da apelada,
que, em razão do valor excessivo cobrado na entrega das chaves, ficou impossibilitada de conseguir financiamento bancário. Houve, de fato, quebra dos deveres anexos de
lealdade, transparência, colaboração, honestidade, respeito, informação, segurança, confiança mútua, na esteira do art. 422 do CC.

A comprara, por sua vez, comprovou o cumprimento de todas obrigações contratuais e a atuação conforme a boa-fé processual.

Além disso, há diversos julgados dos Tribunais Pátrios que adotaram entendimentos análogos, quando da não obtenção de financiamento bancários, em razão de atrasos imputáveis às construtoras, a saber:

“APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL. RELAÇÃO DE CONSUMO. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA.
ATRASO NA AVERBAÇÃO DO "HABITE-SE". RESPONSABILIDADE DA RÉ (ART. 44 DA LEI 4.591/64).
FORTUITO INTERNO.
IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO DO SALDO DEVEDOR
. DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO QUANTUM PAGO PELA AUTORA. VERBETES N.º 543, DA SÚMULA DO STJ, E N.º 98 DA SÚMULA DO TJRJ. DANO MORAL NÃO COMPROVADO À LUZ DE ENTENDIMENTO DO STJ. INCIDÊNCIA DO VERBETE SUMULAR Nº 330 DO TJRJ. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. - Apela a autora, alegando, em suma, que, para obtenção de financiamento junto à instituição financeira, se faz necessária a apresentação da certidão de ônus reais do imóvel, com a averbação do "habite-se" do empreendimento imobiliário, aduzindo que tal documento jamais foi apresentado pela ré, razão pela qual faz jus ao ressarcimento integral dos valores pagos e à reparação por danos morais; recorre também a ré, pugnando pela improcedência do pedido ou, subsidiariamente, pela retenção de 25% dos valores pagos, sob o argumento de que a obra foi concluída dentro do prazo avençado, tratando-se de mera desistência por iniciativa exclusiva da compradora, cujo contrato possui cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade - Considerando que a ré-apelante não refuta, em contestação, a alegação da autora de que não lhe foi apresentada a prova da averbação do "habite-se", tal fato se tornou incontroverso, por força de dicção expressa do artigo 341, do CPC/2015 - Mera emissão do "habite-se" que não gera ao consumidor adquirente direito à obtenção do financiamento. Isso porque o "habite-se" nada mais é do que a indicação de que a obra atendeu aos requisitos legais da municipalidade e atendeu aos requisitos de licença da obra, outorgando-a condições de habitabilidade. A averbação, por sua vez, promove a publicidade necessária para que os adquirentes possam, inclusive, obter financiamentos imobiliários de eventuais saldos remanescentes - Com efeito, é obrigação do incorporador, nos moldes do art . 44 da Lei 4.591/64, a promoção do "habite-se" e sua consequente averbação, o que não restou demonstrado, no vertente caso, à luz dos artigos 373, II, do CPC e 14, § 3º, do CDC - Destarte, é plenamente admissível a tese autoral, no sentido de que o atraso para a quitação do saldo devedor decorreu de falha da ré quanto ao dever de apresentar documento imprescindível à obtenção do financiamento - Não há que se cogitar em fortuito externo capaz de excluir a responsabilidade da ré, já que eventuais entraves burocráticos constituem fortuito interno da atividade das construtoras, incluída na área de sua atividade negocial - Via de consequência, considerando que a ré não comprovou a averbação do "habite-se" antes da data prevista no contrato para quitação do saldo devedor do imóvel, pode-se afirmar que o inadimplemento é imputável à ré, que deve arcar com as consequências de sua inércia - Assim, cabível a devolução de todos os valores comprovadamente despendidos pela autora em relação ao contrato em tela, por força do disposto nos enunciados nº 543, da Súmula do STJ, e nº 98, da Súmula deste TJRJ - Ausência de dano moral indenizável, a teor do disposto no verbete sumular nº 330 do TJRJ. Precedentes do STJ e deste TJRJ. PROVIMENTO PARCIAL DO PRIMEIRO RECURSO E DESPROVIMENTO DO SEGUNDO” (TJ-RJ - APL: 00123198920198190208 202300132092, Relator.: Des(a). MARIA HELENA PINTO MACHADO, Data de Julgamento: 24/05/2023, DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4ª, Data de Publicação: 26/05/2023) (grifos nossos).

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR - DIREITO PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - NÃO ENVIO REITERADO DE DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA A CONCRETIZAÇÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR - POSSIBILIDADE - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, TAXA DE CONDOMÍNIO E TAXA DE CORRETAGEM - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - POSSIBILIDADE - PRECEDENTE STJ - DANOS MORAIS - CONSTATAÇÃO - FIXAÇÃO - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - TERMO INICIAL DE CONTAGEM DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA DOS VALORES - - A promitente vendedora que, por reiteradas vezes, descumpre o dever jurídico de fornecimento de documentos necessários para a concretização do contrato de financiamento da unidade objeto da promessa de compra e venda, viola o princípio da boa-fé objetiva que, por sua vez, pode levar à rescisão do contrato principal por sua culpa exclusiva - Decretada a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por culpa exclusiva do promitente vendedor, é devida a restituição integral dos valores pagos, devidamente atualizados, em parcela única, bem como a indenização por danos materiais e morais decorrentes da sua conduta - O valor da indenização por dano moral deve ser estimado em consonância com a natureza e extensão do dano extrapatrimonial, pautando-se sempre pela razoabilidade e proporcionalidade, de forma a não ocasionar o enriquecimento sem causa do credor, e a cumprir o seu objetivo pedagógico, desmotivando futuras imprudências do devedor - Consoante entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor -Tratando-se de indenização derivada do descumprimento de r elação jurídica contratual, a correção monetária incidirá desde o desembolso de cada parcela adimplida e os juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês incidirão desde a citação válida promovida nos autos. (TJ-MG - AC: 10000180646333003 MG, Relator.: Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 09/02/2023, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/02/2023).

Enfim, com razão o Magistrado de 1º Grau, quando entendeu que a culpa pela rescisão é imputável à apelante.

Cabível, também, a indenização em danos morais.

Dano

moral está relacionado ao princípio da dignidade da pessoa humana, de modo que “dano moral pode ser conceituado como uma lesão a interesse existencial concretamente merecedor de tutela [...]. Qualquer ofensa a um bem jurídico existencial é séria e, se objetivamente constatada, caracterizará o dano moral (ROSENVALD, 2018, p. 925).

De fato, o E. STJ entende que “
os danos morais
dizem respeito à dignidade humana, às lesões aos direitos da personalidade relacionados a atributos éticos e sociais próprios do indivíduo, bens personalíssimos essenciais para o estabelecimento de relações intersubjetivas em comunidade
, ou, em outras palavras, são atentados à parte afetiva (honra subjetiva) e à parte social da personalidade (honra objetiva)” (STJ - REsp: 1807242 RS 2019/0094086-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/08/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: REPDJe 18/09/2019 DJe 22/08/2019) (grifos nossos).

Não tenho dúvida que o atraso exagerado na entrega do imóvel e a impossibilidade de financiamento causaram, sim, sofrimento a apelada, que não foi mero aborrecimento do dia a dia, causando danos ao seu planejamento financeiro e familiar, bem como frustrando a justa expectativa de aquisição, nutrida por anos de relação contratual.

Nesse sentido, observe-se entendimentos esposados pela Jurisprudência pátria, que entendem cabível dano moral no caso de atraso expressivo na entrega do imóvel, a saber:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NA DECISÃO MONOCRÁTICA AGRAVADA. NÃO CABIMENTO. MATÉRIA QUE DEVERIA TER SIDO OBJETO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CABIMENTO. PECULIARIDADES DO CASO. ATRASO EXPRESSIVO
. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Consoante a jurisprudência desta Corte Superior, o agravo interno não é o recurso cabível para apontar a existência de vícios integrativos (omissão, contradição, obscuridade ou erro material) em decisão monocrática, pois são os embargos de declaração a via adequada, nos termos do art. 1.022 do CPC/2015, configurando erro grosseiro - a afastar a aplicação do princípio da fungibilidade. 2. As Turmas integrantes da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça perfilha o entendimento de que "o atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador" (REsp n. 1.642.314/SE, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/3/2017, DJe 22/3/2017). 3. Na hipótese dos autos, a Corte de origem manteve a condenação das agravantes ao pagamento da indenização por danos morais, considerando a particularidade da excessiva demora na entrega do imóvel em relação ao prazo contratualmente estipulado e a efetiva entrega das chaves.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o atraso expressivo, como ocorrido no caso em estudo, extrapola o mero inadimplemento contratual, sendo passível de indenização por danos morais.
4. Agravo interno improvido (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2045785 RJ 2022/0405145-4, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/02/2024).

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO PRIVADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. JUROS DE OBRA. DANO MATERIAL. DANO MORAL. MULTA.DO ATRASO NA ENTREGA. APLICAÇÃO DO TEMA 966 DO STJ QUE DEMONSTRA O ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE ADQUIRIDA. VALIDADE DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ESTIPULADO NO CONTRATO. ARTIGOS 43-A E 48 DA LEI N. 4.591/64. JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUE NÃO ADMITE A PRORROGAÇÃO DA ENTREGA DO IMÓVEL POR NOVO AJUSTE NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. JUROS DE OBRA. DEVIDA A INDENIZAÇÃO PELOS JUROS DE OBRA EFETIVAMENTE PAGOS DESDE O ATRASO ATÉ A DATA DE ENTREGA DAS CHAVES.DOS DANOS EMERGENTES. ALUGUERES. DEVIDA A CONDENAÇÃO DA RÉ À RESTITUIÇÃO DOS ALUGUERES COM OS QUAIS TEVE A AUTORA DE ARCAR DURANTE O PERÍODO DE ATRASO DE ENTREGA DA UNIDADE TRANSACIONADA, MORA QUE A COMPELIU A RESIDIR EM IMÓVEL DIVERSO DO QUE ADQUIRIRA.DAS TAXAS CONDOMINIAIS. A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS NÃO DEPENDE DO REGISTRO FORMAL DA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. O QUE REALMENTE IMPORTA É A POSSE DO IMÓVEL PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR E O CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO SOBRE A TRANSAÇÃO. ENTENDIMENTO PACIFICADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA RESP 1.345.331/RS (TEMA 866). RESSARCIMENTO DAS QUANTIAS COBRADAS EM PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. DO DANO MORAL. CONSABIDAMENTE, PARA A CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL, EM REGRA, FAZ-SE NECESSÁRIO COMPROVAÇÃO DA CONDUTA, DO DANO E O NEXO CAUSAL.
IN CASU, O DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL, COM ATRASO NA ENTREGA DA OBRA SUPERIOR A 2 (DOIS) ANOS, DESBORDA DO RAZOÁVEL, CAUSA TRANSTORNOS E TRAZ CONSIGO DISSABORES QUE FORAM EXPERIMENTADOS PELOS AUTORES.
DA RECONVENÇÃO. PLEITO LASTREADO EM PLANILHA UNILATERAL COM SUPOSTOS VALORES IMPAGOS E ATUALIZADOS EM PERÍODOS DIVERSOS, DOCUMENTAÇÃO A QUAL NÃO SUPRE A EXIGÊNCIA CONSTANTE DO ARTIGO 373 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL A ENSEJAR A COBRANÇA PRETENDIDA. IMPROCEDÊNCIA RECONVENCIONAL CONSERVADA. RECURSO AUTORAL PROVIDO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS READEQUADOS ANTE O RESULTADO. SENTENÇA REFORMADA. DERAM PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA E NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DAS RÉS. UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 50027826520168210003, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Ketlin Carla Pasa Casagrande, Julgado em: 22-07-2024) (TJ-RS - Apelação: 50027826520168210003 OUTRA, Relator: Ketlin Carla Pasa Casagrande, Data de Julgamento: 22/07/2024, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 29/07/2024) (grifos nossos).

Compromisso de compra e venda.
Atraso na entrega da obra
. Abusiva, tal como prevista, no caso, a cláusula que estipula a data da entrega das chaves de acordo com a data da assinatura do contrato de financiamento. Tema 996 do STJ.
Mora configurada, não disponibilizado o imóvel ao comprador após o prazo estabelecido no contrato, já considerado o prazo de tolerância
. Indenização por lucros cessantes devida, alterada apenas a correção deliberada, contada em duplicidade. Precedente do IRDR 0023203-35.2016 .8.26.0000, deste Tribunal. Cobrança de juros de obra indevida após o decurso do prazo para entrega da unidade. Substituição do INCC pelo IPCA após o prazo de entrega da obra bem deliberada, ausente impugnação específica quanto ao índice utilizado para substituição.
Dano moral devido
, embora fixado em montante inferior ao postulado. Imóvel entregue mais de um ano após o encerramento do prazo de tolerância. Precedentes. Recurso do autor não conhecido quanto ao novo pedido formulado apenas em razões de apelação. Violação ao art. 329 do CPC. Sentença apenas em parte revista. Disciplina da sucumbência. Ré que saiu vencida em maior proporção. Recurso do autor provido, na parte conhecida, e parcialmente provido o recurso da ré (TJ-SP - Apelação Cível: 10183095920238260224 Guarulhos, Relator.: Claudio Godoy, Data de Julgamento: 01/07/2024, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/07/2024) (grifos nossos).

Ao se condenar por dano moral, não se paga a dor – arbitra-se em favor do lesado uma indenização razoável, não podendo ser ínfima ou exagerada. Partilho do entendimento que na fixação do valor, deve o juiz levar em conta a capacidade econômica do ofensor, a condição pessoal do ofendido, a natureza e a extensão do dano moral e o caráter pedagógico de sua imposição como fator de inibição de novas práticas lesivas.

Ressalte-se que o
quantum
indenizatório não foi devolvido à análise do Tribunal, razão pela qual não cabe a esta Corte dispor sobre o valor imputado, sob pena de violação ao princípio da adstrição.

Quanto aos juros, o apelante pleiteia a que a incidência dos juros, no valor a ser restituído, deveria ocorrer a partir do trânsito em julgado da decisão. Todavia, o julgado colacionado refere-se aos casos em que a resolução se dá por culpa do comprador. Não é o caso dos autos.

Portanto, nada a reformar quanto aos pontos devolvidos à análise deste Tribunal.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e

NEGO PROVIMENTO

ao presente Recurso de Apelação, mantendo a sentença vergastada, em todos os seus termos.

Majoro a condenação dos honorários de sucumbência para 15% (quinze por centro) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 19/03/2025