Tribunal: TJPA
Processo: 0831266-48.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 4703 - Defeito
Data de julgamento: 2025-06-03

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de nulidade de cláusula contratual c/c repetição de indébito e indenização por danos morais. Os autores alegam que, embora tenham celebrado promessa de compra e venda de unidade imobiliária, jamais foram imitidos na posse do bem em razão de omissão da construtora. A sentença reconheceu a nulidade das cláusulas contratuais 10.2.2 e 10.2.3, determinou a restituição simples dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais pela construtora, afastou o pedido de devolução em dobro e indenização por danos morais, e distribuiu os ônus da sucumbência de forma recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em (i) saber se a ausência de imissão na posse exime o promitente comprador da responsabilidade pelo pagamento de tributos e encargos condominiais; (ii) saber se a conduta da construtora caracteriza ato ilícito gerador de dano moral; e (iii) saber se a redistribuição dos ônus da sucumbência deve ser revista. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A responsabilidade pelas obrigações condominiais e tributárias pode recair sobre o promissário comprador, desde que este esteja imitido na posse do imóvel e haja ciência do condomínio quanto à transação, conforme a tese firmada no Tema 886 do STJ. 2. No caso, não há prova da imissão na posse dos autores, o que afasta a legitimidade para cobrança dos encargos pelo condomínio e IPTU, restando configurada a responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do bem. 3. A ausência de entrega das chaves, sem rescisão contratual ou justificativa válida, caracteriza inadimplemento contratual por parte da construtora, mas não é suficiente, por si só, para ensejar reparação por dano moral, ante a inexistência de lesão a direito da personalidade comprovada. 4. A declaração de nulidade das cláusulas abusivas está em consonância com o entendimento jurisprudencial e legal vigente, não havendo impugnação nesse ponto. 5. Diante do acolhimento parcial do recurso, cabível a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, de forma mais equitativa entre as partes. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. A ausência de imissão na posse do imóvel afasta a responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento de IPTU e encargos condominiais." "2. A construtora responde pelos encargos incidentes sobre o imóvel enquanto não entrega as chaves ao comprador, salvo prova de inadimplemento contratual que justifique a retenção." "3. O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, salvo demonstração de abalo à esfera íntima do contratante." "4. É válida a redistribuição dos ônus sucumbenciais quando o resultado do julgamento altera substancialmente a proporção de procedência dos pedidos." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 421, 422 e 1.334, § 2º; CPC, art. 487, I; Lei nº 4.591/64, art. 12. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/SP (Tema 886), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 28.08.2013. STJ, REsp 223.282/SC, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, j. 17.10.2000, DJ 28.05.2001.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0831266-48.2018.8.14.0301

APELANTE: JOSE FONTENELE CALVINHO

APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO RIO MONDEGO, MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELA
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VEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. AUS
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NCIA DE IMISS
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O NA POSSE. NULIDADE DE CL
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O CONFIGURADOS. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME
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o em dobro e indeniza
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nus da sucumb
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proca.

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o na posse exime o promitente comprador da responsabilidade pelo pagamento de tributos e encargos condominiais; (ii) saber se a conduta da construtora caracteriza ato il
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cito gerador de dano moral; e (iii) saber se a redistribui
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nus da sucumb
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ncia deve ser revista.

III. RAZ
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1.
A responsabilidade pelas obriga
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rio comprador, desde que este esteja imitido na posse do im
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o, conforme a tese firmada no Tema 886 do STJ.

2.
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o na posse dos autores, o que afasta a legitimidade para cobran
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a efetiva entrega do bem.

3.
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lida, caracteriza inadimplemento contratual por parte da construtora, mas n
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o a direito da personalidade comprovada.

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ncia com o entendimento jurisprudencial e legal vigente, n
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o nesse ponto.

5.
Diante do acolhimento parcial do recurso, cab
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vel a redistribui
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o proporcional dos
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nus sucumbenciais, de forma mais equitativa entre as partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
"1. A aus
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ncia de imiss
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o na posse do im
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vel afasta a responsabilidade do promiss
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rio comprador pelo pagamento de IPTU e encargos condominiais."
"2. A construtora responde pelos encargos incidentes sobre o im
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vel enquanto n
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o entrega as chaves ao comprador, salvo prova de inadimplemento contratual que justifique a reten
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o."
"3. O inadimplemento contratual, por si s
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o configura dano moral, salvo demonstra
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nus sucumbenciais quando o resultado do julgamento altera substancialmente a propor
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o de proced
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ncia dos pedidos."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 186, 421, 422 e 1.334,
§
2
º
; CPC, art. 487, I; Lei n
º
4.591/64, art. 12.

Jurisprud
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ncia relevante citada:
STJ, REsp 1.345.331/SP (Tema 886), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Se
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o, j. 28.08.2013.
STJ, REsp 223.282/SC, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, j. 17.10.2000, DJ 28.05.2001.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ESPÓLIO DE JOSÉ FONTENELE CALVINHO, representado por seus herdeiros ALAN REIS CALVINHO e FÁBIO REIS CALVINHO, e por CILENE DE CÁSSIA REIS CALVINHO,
em face da sentença proferida pela 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA nos autos da Ação de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Repetição de Indébito e Indenização por Danos Morais, ajuizada contra MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO LTDA e CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RIO MONDEGO.

A sentença foi proferida com o seguinte comando final:

“DECIDO.

As contestações são tempestivas consoante certidão retro.

A lide comporta julgamento antecipado.

A respeito de situações como a dos autos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese:

Tema 886 do STJ – tese firmada: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador."

In casu, ajuizaram os autores a demanda contra a construtora (promitente vendedora) e o Condomínio referente a unidade imobiliária em questão.

Dispõe o Código Civil:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Em relação a cobrança exercida pelo condomínio réu, necessário apurar se houve ciência por este acerca da transação realizada (contrato de promessa de compra e venda) entre os demais sujeitos processuais.

Sobre o tema, Carlos Roberto Gonçalves dispõe que:

A alienação de imóvel, a rigor, só se aperfeiçoa com o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis. Todavia, para os fins do art. 12 da Lei n. 4.591/64, o compromissário comprador ostenta o mesmo status de proprietário. Desse modo, sendo-lhe transferida a posse direta, responde pelas despesas do condomínio. Veja-se a jurisprudência: "Em princípio, o responsável pelas despesas condominiais é o proprietário. Admite-se a ação diretamente contra o compromissário comprador desde o fato, ou seja, a existência do compromisso de compra e venda, tenha sido comunicado ao condomínio, ou se encontre registrado o contrato". Reforçando esse entendimento, o Código Civil de 2002 equipara expressamente o compromissário comprador ao proprietário, afirmando no § 2º do art. 1.334: "São equiparados aos proprietários, para fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas". (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 5: direito das coisas. 7 ed. - São Paulo: Saraiva, 2012, p. 409-410).

Isso quer dizer que a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (isto é, a ciência do condomínio acerca do contrato referido).

A respeito disso, o seguinte aresto:

CONDOMÍNIO. Despesas. Ação de cobrança. Legitimidade passiva. A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, - entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), - o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável. Ação promovida contra o proprietário. Recurso conhecido, mas improvido. [...] (STJ, REsp 223.282/SC, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2000, DJ 28/05/2001, p. 162)

Assim, sabedor da existência de contrato, o condomínio pode demandar tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor, independentemente da posse do imóvel por aquele. Isso quer dizer que eventuais discussões acerca da posse não interfere na legitimidade da cobrança das taxas pelo condomínio, cabendo ao promitente comprador, caso seja demandada, ingressar com pedido de regresso contra a promitente vendedora, se for o caso.

Analisando o conjunto fático probatório dos autos, percebe-se que o condomínio requerido tem o direito de cobrar as taxas condominiais dos autores, máxime estes realizaram contrato de promessa de compra e venda referente a unidade imobiliária devedora dos débitos condominiais.

No que toca a construtora ré, consoante adrede esposado, esta será ilegitima para cobrança caso comprovado que o promitente comprador imitiu-se na posse do imóvel e pela ciência inequívoca do condomínio do contrato de promessa de compra e venda.

O caso dos autos evidenciam que o condomínio era sabedor do negócio jurídico, tanto que cobrou taxas condominiais dos autores da demanda.

Por outro lado, não há prova dos autos da imissão de posse dos autores. Ao contrário, conforme narrado nos autos, existe outra demanda judicial em que se discute inclusive o débito dos autores.

Logo, comprovado que os autores merecem guarida em seu pedido de restituição dos valores pagos a título de taxas condominiais, bem como em relação aos tributos pagos, desde que devidamente comprovados os pagamentos.

O argumento trazido pela ré construtora de que os autores não se imitiram na posse em decorrência de inadimplência deles em relação a parcela das chaves não influencia nos presentes autos, máxime, se for o caso, caberia a promitente vendedora promover a rescisão contratual ou adotar as vias adequadas (como depósito das chaves) no processo judicial em trâmite em que se discute o débito no sentido de eximir-se das obrigações próprias do imóvel.

Pedem os autores que a devolução seja em dobro, entretanto não merece amparo tal pleito. Com efeito, os autores não foram cobrados indevidamente, conforme demonstrado acima, cabendo apenas a restituição pela construtora ré através de pagamento simples dos tributos e taxas condominiais efetivamente pagos pelos demandantes.

Em relação ao pedido de decretação da nulidade da cláusula “10.2.2” e “10.2.3” do contrato firmado com a Construtora, o pleito merece amparo, conforme entendimento sufragado na presente decisão

No que toca ao dano moral, atento aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, não ficou claro pelo contexto fático que a parte requerente teve danos a sua personalidade, que ultrapassem o mero aborrecimento. O condomínio réu não cometeu nenhuma ilicitude, de modo que inexistente qualquer conduta dele apto a causar danos aos demandantes, configurando apenas o exercício de seu direito. A construtora ré, em que pese não tenha restituído os autores, não praticou ação ou omissão que gere indenização por danos morais.

No que tange ao pleito de declaração da inexistência do débito relativo ao IPTU, bem como débito condominial do imóvel em questão referente aos anos de 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 e os que, por ventura, vencerem no curso da presente ação, indefiro-o. Em verdade pretendem os autores a declaração de sua ilegitimidade para responder pelas obrigações, o que, como exposto no presente
decisium
, estes podem se mostrar responsáveis pela dívida a depender do caso.

Isto posto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da parte autora (CPC, art. 487, I). Condeno a requerida a restituir de maneira simples todos os valores efetivamente pagos pelos autores referentes as taxas condominiais e IPTU referente a unidade imobiliária em questão, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos desde a data de cada pagamento realizado.

Declaro nulas as cláusulas “10.2.2” e “10.2.3” do contrato firmado com a Construtora.

Indefiro o pedido de devolução dos valores pagos em face da condomínio réu.

Indefiro o pedido de indenização por dano moral.

Torno sem efeito a tutela de urgência deferida.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno os autores ao pagamento de 50% das custas processuais e honorários advocatícios em favor dos patronos da ré MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIÁRIO LTDA no valor de R$ 1.200,00.

Condeno os autores ao pagamento de honorários sucumbenciais em face do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RIO MONDEGO no importe de R$ 1.200,00.

Condeno a ré MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIÁRIO LTDA a pagar 50% das custas processuais e honorários advocatícios em favor dos patronos dos demandantes no quantum de 10% do valor da condenação.

P.R.I.C.”

Nas razões recursais, o apelante alega que, mesmo tendo cumprido suas obrigações contratuais, não foi imitida na posse do imóvel em razão de conduta omissiva da construtora, que deixou de entregar as chaves e não promoveu a rescisão contratual. Sustenta que, além de ser injustamente cobrada por IPTU e encargos condominiais durante todo esse período, ainda suportou severos prejuízos morais diante da frustração do projeto familiar e da espera prolongada e incerta.

Ao final, requer a reforma integral da sentença, com a declaração de responsabilidade da construtora pelos encargos até a posse, a condenação ao pagamento de indenização por danos morais e a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais.

Contrarrazões devidamente apresentadas (ID 11531964 e 11531966).

Por distribuição, coube-me a relatoria.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém,
data de registrada no sistema
.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Verificado o cumprimento dos pressupostos de admissibilidade recursal, admite-se a presente apelação.

2.

Razões recursais.

Consta dos autos que, em 13 de novembro de 2007, os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda da unidade 403 do Edifício Rio Mondego, localizado na Travessa Vileta, nº 2198, bairro do Marco, Belém/PA. Embora tenha havido o pagamento das parcelas contratadas, os autores afirmam que não foram imitidos na posse do imóvel até a presente data. Tal alegação é reforçada pela existência de ação judicial anterior (proc. nº 0013123-54.2012.8.14.0301), que trata de discussão semelhante sobre a responsabilidade da construtora pela não entrega do imóvel. Importa esclarecer que, embora ambas as ações contenham pedidos de indenização por dano moral relacionados ao atraso na entrega do imóvel, esta demanda tem objeto próprio: a responsabilização pelos encargos condominiais e tributários exigidos sem a devida imissão na posse, bem como os reflexos extrapatrimoniais específicos dessa situação. Não há duplicidade processual, mas cumulação válida de pretensões fundadas em fundamentos jurídicos distintos. a presente ação foca nos encargos indevidamente exigidos em razão da não imissão na posse e em eventual reparação moral, enquanto aquela ação trata da responsabilização ampla por inadimplemento contratual.

Apesar disso, os autores foram cobrados pelo pagamento de taxas condominiais e tributos (IPTU) referentes aos anos de 2013 a 2018, inclusive respondendo judicialmente por esses débitos. A construtora, em sua defesa, atribuiu a ausência de posse à inadimplência dos compradores quanto à parcela das chaves, mas não comprovou ter adotado medidas para formalizar a rescisão do contrato ou depositar as chaves judicialmente, mantendo-se inerte quanto a regularizar a situação contratual.

O juízo a quo, com base no Tema 886 do STJ, reconheceu que os autores não foram imitidos na posse e condenou a construtora à devolução simples dos valores pagos. Contudo, não reconheceu a responsabilidade objetiva da construtora pelos encargos, nem acolheu o pedido de dano moral.

Com efeito, o STJ já firmou entendimento, no julgamento do Tema 886, de que a responsabilidade pelas obrigações condominiais e tributos transfere-se ao comprador apenas com a imissão na posse e a ciência do condomínio sobre o negócio. No caso concreto, restou incontroverso que a imissão na posse nunca ocorreu, o que afasta qualquer ônus sobre os autores quanto aos encargos de IPTU e taxa condominial.

Portanto, impõe-se reconhecer que a responsabilidade pelos encargos recai exclusivamente sobre a construtora até que se efetive, se ocorrer, a posse pelos promitentes compradores.

Da inovação recursal

Rejeita-se a preliminar de inovação recursal suscitada pela construtora. A controvérsia acerca da responsabilidade pelos encargos do imóvel decorre logicamente do pedido de devolução dos valores pagos e da própria causa de pedir da inicial, não havendo pretensão nova no recurso, mas sim o aprofundamento de fundamentos jurídicos já deduzidos.

Do dano moral

O reconhecimento de dano moral nesta ação funda-se em causa própria e autônoma, derivada da injusta imposição de obrigações típicas do possuidor a quem sequer teve acesso ao bem, situação que se arrastou por anos sem solução definitiva. Assim, a cumulação de indenizações por danos morais em ações distintas não configura bis in idem, desde que fundadas em fatos juridicamente dissociáveis, como é o caso presente.

É igualmente devida a reparação por dano moral. O atraso na entrega do imóvel, superior a quatro anos, frustrou de forma significativa o legítimo projeto habitacional dos autores, acarretando-lhes angústia e desgaste emocional, ainda mais considerando que o promitente comprador original (Sr. José Fontenele Calvinho) faleceu sem jamais ter usufruído do imóvel, e que a Sra. Cilene de Cássia, coautora da demanda, é pessoa idosa, vivendo sob a incerteza quanto à concretização do investimento familiar.

Assim, considerando os parâmetros da razoabilidade, proporcionalidade e o caráter compensatório da verba, fixo a indenização em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com atualização pelo INPC a partir desta decisão e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Da sucumbência

Ficam, ainda, revogadas as condenações fixas anteriormente estipuladas na sentença a título de honorários advocatícios (R$ 1.200,00 para cada parte), as quais ficam substituídas pela nova fixação proporcional ora estabelecida.

Tendo em vista a reforma substancial da sentença, com provimento integral dos pedidos recursais, deve ser reformada a distribuição da sucumbência. As rés devem arcar integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§2º e 8º, do CPC.

3.

Parte dispositiva.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para:

a) declarar a responsabilidade exclusiva da construtora MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO LTDA pelo pagamento das taxas condominiais e tributos (IPTU) incidentes sobre o imóvel até a efetiva imissão na posse pelos autores;

b) condenar a referida empresa ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com atualização e juros na forma da fundamentação;

c) readequar a sucumbência, condenando ambas as partes apeladas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

É o voto.

Belém,

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 12/06/2025