Tribunal: TJPA
Processo: 0837740-35.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7899 - Bloqueio de Matrícula
Data de julgamento: 2025-05-20

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. REGISTRO PÚBLICO. ITBI. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por FRANCELINO DA SILVA PINTO NETO contra sentença da 12ª Vara Cível e Empresarial de Belém que, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Registro Público cumulada com Consignação em Pagamento ajuizada contra o BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., com assistência de IGOR OLIVEIRA DE MESQUITA, julgou improcedentes os pedidos de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária, de purgação da mora e de recolhimento indevido de ITBI. A parte autora alegou que teve cerceado seu direito de purgar a mora por suposta cobrança abusiva e ausência de informações adequadas sobre a dívida, além de sustentar a nulidade do registro por recolhimento do ITBI com base de cálculo inferior à devida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se houve impedimento ilegítimo ao exercício do direito de purgar a mora pelo devedor fiduciante; (ii) verificar se há nulidade no registro de consolidação da propriedade fiduciária em razão de recolhimento inadequado do ITBI. III. RAZÕES DE DECIDIR A intimação para purgação da mora foi realizada nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sendo incontroversa a ciência do devedor quanto ao procedimento e ao valor da dívida, o qual, apesar de elevado, não foi demonstrado como abusivo ou ilegal. A ausência de fornecimento de espelho da dívida não se revela suficiente para configurar obstáculo concreto à purgação, especialmente diante da ausência de tentativa de consignação integral dentro do prazo legal. O recolhimento do ITBI ocorreu com base em valor superior ao constante da matrícula, não havendo prova de recolhimento a menor nem demonstração de vício formal ou substancial no registro da consolidação. A posterior retificação do valor na matrícula do imóvel afastou eventual irregularidade formal, não subsistindo nulidade nos termos do art. 166 do Código Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O devedor fiduciante regularmente intimado nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97 deve, para purgar a mora, comprovar o pagamento integral das parcelas vencidas e encargos até a data do pagamento, não se caracterizando cerceamento do direito por ausência de espelho da dívida sem prova de impedimento concreto. A consolidação da propriedade fiduciária não pode ser invalidada por suposto recolhimento a menor de ITBI sem demonstração de efetiva infração à legislação tributária ou vício essencial no registro. A mera alegação de valor elevado ou erro formal na matrícula não é suficiente para declarar a nulidade do ato registral, quando o imposto é pago corretamente e o erro é posteriormente sanado. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º e 7º; CC, arts. 166 e 335, V; CPC/2015, art. 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.108.058/DF; STJ, REsp 1.906.475/AM, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 18.05.2021; TJ-SC, AC 0301414-56.2017.8.24.0054, Rel. Des. Robson Luz Varella, j. 26.05.2020; TJ-MG, ApCiv 5022202-81.2017.8.13.0702, Rel. Des. José Marcos Vieira, j. 24.04.2024; TJ-GO, ApCiv 5297235-20.2017.8.09.0051, Rel. Des. Átila Naves Amaral, j. 26.04.2022. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por FRANCELINO DA SILVA PINTO NETO, tendo como apelados BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. e IGOR OLIVEIRA DE MESQUITA. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 20 de maio de 2025. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0837740-35.2018.8.14.0301

APELANTE: FRANCELINO DA SILVA PINTO NETO

APELADO: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., IGOR OLIVEIRA DE MESQUITA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. REGISTRO PÚBLICO. ITBI. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por FRANCELINO DA SILVA PINTO NETO contra sentença da 12ª Vara Cível e Empresarial de Belém que, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Registro Público cumulada com Consignação em Pagamento ajuizada contra o BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., com assistência de IGOR OLIVEIRA DE MESQUITA, julgou improcedentes os pedidos de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária, de purgação da mora e de recolhimento indevido de ITBI. A parte autora alegou que teve cerceado seu direito de purgar a mora por suposta cobrança abusiva e ausência de informações adequadas sobre a dívida, além de sustentar a nulidade do registro por recolhimento do ITBI com base de cálculo inferior à devida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve impedimento ilegítimo ao exercício do direito de purgar a mora pelo devedor fiduciante; (ii) verificar se há nulidade no registro de consolidação da propriedade fiduciária em razão de recolhimento inadequado do ITBI.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A intimação para purgação da mora foi realizada nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sendo incontroversa a ciência do devedor quanto ao procedimento e ao valor da dívida, o qual, apesar de elevado, não foi demonstrado como abusivo ou ilegal.

A ausência de fornecimento de espelho da dívida não se revela suficiente para configurar obstáculo concreto à purgação, especialmente diante da ausência de tentativa de consignação integral dentro do prazo legal.

O recolhimento do ITBI ocorreu com base em valor superior ao constante da matrícula, não havendo prova de recolhimento a menor nem demonstração de vício formal ou substancial no registro da consolidação.

A posterior retificação do valor na matrícula do imóvel afastou eventual irregularidade formal, não subsistindo nulidade nos termos do art. 166 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O devedor fiduciante regularmente intimado nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97 deve, para purgar a mora, comprovar o pagamento integral das parcelas vencidas e encargos até a data do pagamento, não se caracterizando cerceamento do direito por ausência de espelho da dívida sem prova de impedimento concreto.

A consolidação da propriedade fiduciária não pode ser invalidada por suposto recolhimento a menor de ITBI sem demonstração de efetiva infração à legislação tributária ou vício essencial no registro.

A mera alegação de valor elevado ou erro formal na matrícula não é suficiente para declarar a nulidade do ato registral, quando o imposto é pago corretamente e o erro é posteriormente sanado.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º e 7º; CC, arts. 166 e 335, V; CPC/2015, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.108.058/DF; STJ, REsp 1.906.475/AM, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 18.05.2021; TJ-SC, AC 0301414-56.2017.8.24.0054, Rel. Des. Robson Luz Varella, j. 26.05.2020; TJ-MG, ApCiv 5022202-81.2017.8.13.0702, Rel. Des. José Marcos Vieira, j. 24.04.2024; TJ-GO, ApCiv 5297235-20.2017.8.09.0051, Rel. Des. Átila Naves Amaral, j. 26.04.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL,
interposto por
FRANCELINO DA SILVA PINTO NETO
, tendo como apelados
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
e
IGOR OLIVEIRA DE MESQUITA
.

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade,
CONHECER DO RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO
nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 20 de maio de 2025.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
FRANCELINO DA SILVA PINTO NETO
em face da sentença proferida pelo Juízo da 12ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém, que, nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO PÚBLICO CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO, ajuizada contra
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
, com assistência de
IGOR OLIVEIRA DE MESQUITA
, julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Em breve síntese da inicial, alegou a parte autora que realizou com a requerida o contrato de financiamento de um apartamento localizado à Trav. Rui Barbosa, nº 619, Ed. Manhattan, apto. 101, bairro: Reduto, CEP: 66.053-260, Belém/PA, registrado perante o Cartório do 2.o Ofício de Belém/PA, sob a matrícula nº 218ER2, inscrição municipal nº 003/34883/80/0051/000/001-15, no valor de R$ 402.490,00(quatrocentos e dois mil e quatrocentos e noventa reais), a serem pagos em 420 (quatrocentas e vinte) parcelas no valor de R$ 4.050,49 (quatro mil e cinquenta reais e quarenta e nove centavos), decrescentes, com garantia de Alienação Fiduciária.

Informou que no início do ano de 2017, passou por uma grave crise financeira e em 01 de setembro de 2017 o Autor foi notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis do 2.o Ofício acerca do atraso de 4 (quatro) meses - abril a agosto de 2017 - correspondente ao valor de R$ 27.477,97 (vinte e sete mil, quatrocentos e setenta e sete reais e noventa e sete centavos).

Narrou que no dia 11 de dezembro de 2017, tentando acordar visando não perder o imóvel ligou para o escritório de advocacia responsável pela cobrança, ocasião em que informaram que não teriam como fornecer o espelho da dívida, mas simplesmente que o valor devido era de R$ 428.208,52 (quatrocentos e vinte e oito mil, duzentos e oito reais e cinquenta e dois centavos) e que a única forma de reaver o imóvel seria participando do leilão designado para o dia 14 de dezembro de 2017.

Assim, requereu em sede de tutela antecipada que seja reconhecida a ilegalidade da falta de pagamento integral do ITBI por parte do Réu e consequente declaração de nulidade do ato jurídico consubstanciado no registro da averbação efetivada em 10/11/2017. No mérito, requereu a confirmação da tutela provisória; a purgação da mora com a consignação em juízo; restituídos integralmente todos os efeitos do contrato de venda e compra; a nulidade da notificação realizada por edital; a nulidade da cessão de crédito imobiliário.

A sentença recorrida, lançada ao ID 22865355, entendeu que o banco réu e o Cartório de Registro de Imóveis observaram os procedimentos previstos na Lei nº 9.514/97 para a consolidação da propriedade fiduciária, não se vislumbrando qualquer ilegalidade nos atos praticados. A decisão destacou que, embora o autor tenha alegado cobrança excessiva de valores e recolhimento incorreto do ITBI, não trouxe aos autos provas suficientes para demonstrar tais irregularidades, tampouco comprovou a tentativa efetiva de purgação da mora no prazo legal. Assim, o juízo julgou improcedente o pedido de nulidade da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, bem como o pedido de consignação em pagamento, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa. Cita-se:

Ante o exposto e respaldado no que preceitua o art. 487, I, do CPC c/c arts. 26, 27, da Lei n.º 9.514/97, julgo IMPROCEDENTE a pretensão autoral disposta na inicial.

Condeno a parte autora ao pagamento dos ônus sucumbenciais relativamente as custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro, com fundamento, no art. 85, §2º, do CPC/2015, em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Deve a parte sucumbente proceder ao pagamento das custas processuais pendentes, se houver, sob pena de ter o seu nome inscrito em dívida ativa, devendo a UPJ comunicar à Fazenda Pública o não recolhimento dentro do prazo legal, conforme determina o art. 46, da Lei Estadual n. 9.217/2021 e legislação correlata.

Autorizo a parte autora a levantar eventuais valores depositados na conta do juízo em razão da consignação anteriormente deferida.

Após, esgotados todos os prazos legais e judiciais, nada sendo requerido, arquivem-se os autos promovendo a devida baixa.

Inconformada, a parte autora interpôs recurso de Apelação (id. 22865357). Sustenta

que houve manifesta violação ao seu direito de purgar a mora antes da consolidação da propriedade do imóvel financiado em favor do Banco Santander. Narra que, diante de dificuldades financeiras, atrasou quatro parcelas do contrato de financiamento garantido por alienação fiduciária, sendo surpreendido com uma notificação que apontava débito muito superior ao valor efetivamente inadimplido, o que, segundo ele, inviabilizou o exercício da purgação da mora.

Aponta, ainda, que o banco não forneceu os documentos e esclarecimentos necessários para a quitação do débito e deu seguimento ao leilão e à consolidação da propriedade, ignorando pedido de esclarecimento formulado por ele.

Ademais, o recorrente afirma que o ITBI exigido como condição para o registro da consolidação foi recolhido sobre base de cálculo notoriamente inferior ao valor venal e de mercado do imóvel, configurando fraude à legislação municipal e afronta ao art. 166 do Código Civil.

Por tais razões, defende a nulidade do registro da averbação da consolidação da propriedade em favor do banco, nos termos do art. 26, § 7º da Lei nº 9.514/97 c/c art. 9º da Lei Municipal nº 8.792/10. Sustenta que tal nulidade tem o condão de restaurar o status quo ante, viabilizando-lhe novamente o direito à purgação da mora, mediante pagamento das parcelas vencidas e encargos legais, conforme previsão do art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/97.

Requer, com base nesses fundamentos, que o Tribunal atribua efeito suspensivo ao recurso de apelação, suspendendo os efeitos da averbação impugnada e autorizando a purgação da mora mediante consignação em juízo do valor de R$ 64.863,50, correspondente às parcelas vencidas, bem como o depósito das parcelas vincendas até o 6º dia de cada mês.

Pede, ao final, a total procedência do recurso, com a declaração de nulidade do registro da consolidação da propriedade fiduciária e o restabelecimento da relação contratual, com o consequente direito de retomada da posse do imóvel por parte do apelante.

Em contrarrazões colacionadas ao ID 22865364, o recorrido IGOR OLIVEIRA DE MESQUITA sustenta a ausência de nulidades no procedimento de consolidação da propriedade, destacando que o recorrente foi devidamente intimado, conforme certidão do oficial do registro de imóveis. Aduz ainda que o valor cobrado está em conformidade com os encargos legais e contratuais previstos, e que o ITBI foi recolhido corretamente, tendo havido mero erro formal na averbação cartorial, já retificado. Assevera, por fim, que a apelação apenas repete argumentos já afastados na sentença e requer o desprovimento do recurso, com aplicação de multa por litigância de má-fé e majoração dos honorários.

Também em contrarrazões (ID 22865365), o BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. defende a validade de todos os atos expropriatórios, com base na inadimplência confessa do autor, e afirma que o ITBI foi devidamente recolhido com base em previsão contratual e legal. Argumenta que a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

Coube-me a relatoria do feito por distribuição.

É o Relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo agravante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

QUESTÕES PRELIMINARES

Ante a ausência de questões preliminares, passo à análise do mérito.

MÉRITO

Cinge-se controvérsia recursal à análise da legalidade da consolidação da propriedade fiduciária em nome do banco recorrido, diante da alegada violação ao direito de purgação da mora pelo fiduciante, bem como da suposta nulidade do registro da consolidação por recolhimento insuficiente do ITBI, nos moldes da legislação aplicável.

Inicialmente, quanto à alegação de cerceamento ao direito de purgação da mora, dispõe o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997:

Art. 26. [...]

§ 1º O devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, para, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da intimação, satisfazer a prestação vencida e aquelas que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

É incontroverso nos autos que o ora recorrente foi devidamente intimado para purgar a mora, nos moldes legais, e, inclusive, o próprio apelante reconhece que teve ciência do procedimento e do montante cobrado. Contudo, deixou de efetuar o pagamento dentro do prazo legal, o que autorizou a consolidação da propriedade fiduciária pelo credor. Nesta senda:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - RECURSO DOS AUTORES. PRETENSÃO DE QUITAÇÃO DE DÉBITO DECORRENTE DE CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO GARANTIDA POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES PARA PURGAÇÃO DA MORA, NA FORMA DO ART. 26, § 1º, DA LEI N. 9 .514/1997 - NECESSIDADE DE OFERECIMENTO DE TODAS AS PARCELAS DA DÍVIDA VENCIDAS ATÉ O EFETIVO PAGAMENTO, SOB PENA DE PROSSEGUIMENTO DA EXCUSSÃO DO BEM GARANTIDOR - AUSÊNCIA DE PROVA QUANTO À SATISFAÇÃO DE PARTE DO CRÉDITO - PERMANÊNCIA DA "MORA DEBITORIS", PODENDO O PROCEDIMENTO TRATADO NA LEI N. 9.514/1997 SE AMPARAR NA PARCELA INADIMPLIDA - IMPROCEDÊNCIA DA CONSIGNATÓRIA, CONFORME TESE FIXADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO RESP N. 1108058/DF - SENTENÇA MANTIDA - RECLAMO DESPROVIDO . A teor do art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997, o devedor fiduciante em obrigação garantida por alienação fiduciária de imóvel deverá, para fins de purgação de sua mora, oferecer em pagamento todas as parcelas vencidas até a data do efetivo adimplemento, acrescidas dos respectivos corolários, sob pena de ser excutida a coisa dada em garantia. Na espécie, na data de efetivação do depósito pela pessoa jurídica insurgente já restava vencida a parcela correspondente a fevereiro de 2017, de cujo adimplemento não há provas no caderno processual, tampouco foi incluído na consignação autorizada. E, muito embora intimados a demonstrar sua solvência no tocante à integralidade do liame negocial, os irresignantes deixaram de acostar aos autos comprovantes de liquidação relativo à referida prestação, em contrariedade ao ônus da prova que lhes incumbia, permanecendo em aberto, portanto, essa fração do crédito. Dessa feita, constatada a insuficiência do depósito, inviável o afastamento da "mora debitoris", impondo-se, por conseguinte, a improcedência da consignatória, em conformidade com a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp n. 1108058/DF. HONORÁRIOS RECURSAIS - RECLAMO DESPROVIDO - NECESSIDADE DE MAJORAÇÃO EM FAVOR DO PROCURADOR DA ACIONADA - OFERECIMENTO DE CONTRARRAZÕES A SER PONDERADA NA QUANTIFICAÇÃO DO ESTIPÊNDIO ADICIONAL - ENTENDIMENTO ASSENTADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO JULGAMENTO DOS EDCL. NO AGINT NO RESP. 1573573 / RJ. Nos moldes do posicionamento da Corte Superior, revela-se cabível a majoração dos honorários advocatícios em favor do causídico da parte recorrida nas hipóteses de não conhecimento integral ou desprovimento do reclamo interposto pela adversária, prescindindo tal acréscimo da apresentação de contraminuta, fato este que deve ser ponderado apenas para quantificação do estipêndio em sede de recurso. No caso, tendo em vista o desprovimento da irresignação, eleva-se a verba honorária em 5% (cinco por cento) sobre o valor da causa, em favor do procurador da acionada, mantido o parâmetro estabelecido pela decisão impugnada e observada, para fins de dimensionamento, o oferecimento de resposta à insurgência. (TJ-SC - AC: 03014145620178240054 Rio do Sul 0301414-56.2017.8 .24.0054, Relator.: Robson Luz Varella, Data de Julgamento: 26/05/2020, Segunda Câmara de Direito Comercial)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . PURGA DA MORA INTIMAÇÃO EDITALÍCIA PREMATURA. DEVEDORES FIDUCIANTES. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE SE ENCONTRAREM EM LOCAL INCERTO E NÃO SABIDO. VÍCIO . ANULAÇÃO DO PROCEDIMENTO. PURGA DA MORA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO . SENTENÇA REFORMADA. - A prévia constituição em mora do devedor é requisito legalmente exigido para a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, devendo ser realizada preferencialmente por notificação pessoal realizada por intermédio do Cartório de Registro Imobiliário (art. 26 da Lei 9.514/97)- Consoante entendimento do STJ "a intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor ." (REsp n. 1.906.475/AM, Relª Minª Nancy Andrighi, Terceira Turma, j . 18/5/2021, DJe de 20/5/2021.) - Ausente prova incontroversa de que os devedores fiduciantes se encontram em local incerto e não sabido, impõe-se reconhecer que não foram observados os procedimentos legais para a legitimação do ato de consolidação da propriedade pelo credor fiduciário - "O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art . 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997" (REsp 1.462 .210/RS, DJe 25/11/2014).(TJ-MG - Apelação Cível: 50222028120178130702, Relator.: Des.(a) José Marcos Vieira, Data de Julgamento: 24/04/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 26/04/2024)

A tese defensiva sustenta, ainda, que os valores exigidos seriam abusivos e que não houve transparência quanto ao espelho da dívida, dificultando a quitação. Contudo, não há nos autos qualquer elemento de prova hábil a demonstrar a existência de encargos ilegais ou de impedimento concreto à purgação, sobretudo porque, conforme o art. 26, § 1º, acima transcrito, a purgação deve compreender não apenas as parcelas vencidas, mas também os encargos contratuais, legais e administrativos relacionados.

O valor apresentado — ainda que elevado aos olhos do devedor — não é, por si só, irregular, pois não foi demonstrada nenhuma abusividade específica em sua composição. De igual modo, a negativa do envio de espelho da dívida, ainda que reprovável do ponto de vista da boa-fé objetiva, não implicou, concretamente, em obstáculo intransponível à purgação, máxime quando não houve o mínimo esforço de formalizar a quitação pelo meio judicial antes da consolidação, o que seria possível nos termos do art. 335, V, do Código Civil.

No tocante ao recolhimento do ITBI como condição para a averbação da consolidação, estabelece o art. 26, § 7º, da mesma Lei nº 9.514/1997:

"Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio."

O recorrente sustenta que o ITBI foi recolhido com base em valor inferior ao de mercado, o que tornaria nulo o registro por inobservância da legislação municipal (Lei nº 8.792/2010, art. 7º).

No entanto, os documentos constantes dos autos demonstram que, embora constasse valor de R$ 277.462,30 na matrícula, o efetivo recolhimento se deu com base em valor superior (R$ 607.870,22), como afirmado pelos próprios apelados nas contrarrazões e não infirmado por provas em sentido contrário. Ainda que houvesse erro formal na averbação inicial da base de cálculo, tal equívoco foi posteriormente retificado no registro imobiliário, esvaziando a alegação de nulidade.

De mais a mais, não se pode ignorar que a nulidade de ato jurídico, nos termos do art. 166 do Código Civil, exige a verificação de vícios formais ou substanciais capazes de comprometer a essência do ato. Vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C COBRANÇA. ALTERAÇÃO CONTRATO SOCIAL. VÍCIOS DO CONSENTIMENTO. AUSENTES. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. I.
A nulidade do negócio jurídico só pode ser declarada quando plenamente demonstrada a existência de vício de consentimento das partes por erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, ou fraude contra credores, conforme estabelece o art . 171, inc. II, do Código Civil. III. A ocorrência de lesão, capaz de anular o negócio jurídico ocorre quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta . IV. O erro capaz de anular o negócio jurídico deve ser substancial, escusável e real, não bastando a simples alegação desprovida de provas para ensejar sua configuração. V. Nos termos do art . 373 do CPC incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo do seu direito.
V. Consoante pacífica jurisprudência dos Tribunais pátrios, para se determinar a repetição do indébito em dobro, deve restar comprovada a má-fé da parte credora. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS. (TJ-GO 52972352020178090051, Relator.: ÁTILA NAVES AMARAL, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 26/04/2022)

No presente caso, os elementos carreados aos autos não demonstram afronta a qualquer solenidade essencial ou fraude à legislação tributária, especialmente considerando que a base de cálculo utilizada para o ITBI foi corrigida e o tributo foi efetivamente quitado pelo fiduciário, requisito essencial à averbação.

Por conseguinte, não há nulidade a ser reconhecida quanto ao registro da consolidação, tampouco há fundamentos fáticos ou jurídicos que autorizem o restabelecimento da relação contratual ou a retomada da posse pelo recorrente.

Diante de todo o exposto, entendo que a sentença merece ser integralmente mantida, por seus próprios e jurídicos fundamentos, não se evidenciando qualquer violação ao direito de purgação da mora nem vício apto a macular o registro de consolidação da propriedade fiduciária.

DISPOSITIVO

Isto posto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE

PROVIMENTO
para manter a sentença vergastada em todos os seus termos.

É COMO VOTO.

Belém, 20 de maio de 2025.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 28/05/2025