Tribunal: TJPA
Processo: 0822933-05.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2025-06-24

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. OMISSÃO DOLOSA. FALTA DE REGULARIZAÇÃO DA TITULARIDADE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO INSUCESSO DO NEGÓCIO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Márcia Maria Ribeiro Basílio contra sentença proferida nos autos da ação de rescisão de contrato cumulada com pedidos de indenização por danos materiais e morais. A autora alegou que a compradora teria desistido injustificadamente da promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide, pleiteando a declaração de culpa da ré pela rescisão, aplicação de penalidades contratuais e indenização. A sentença julgou improcedentes os pedidos, sob o fundamento de que a autora omitiu a existência de impedimento jurídico à alienação do imóvel, cuja titularidade dependia de homologação e registro de partilha em processo de divórcio. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve omissão dolosa da promitente vendedora ao declarar-se divorciada sem dispor da titularidade plena do imóvel à época da celebração do contrato; (ii) estabelecer se a responsabilidade pela rescisão do negócio jurídico deve ser atribuída à vendedora, afastando os pedidos de indenização por supostos prejuízos decorrentes da desistência da compradora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A promitente vendedora declarou-se divorciada na data da assinatura do contrato (30/10/2020), embora a homologação da partilha de bens somente tenha ocorrido em 02/02/2021, com registro imobiliário realizado em 26/04/2021, demonstrando que não detinha, naquele momento, a titularidade plena do imóvel. 4. A cláusula 7.2.1 do acordo de partilha condicionava a transferência do imóvel à anuência do ex-cônjuge e à quitação de financiamento, requisitos que não foram comprovadamente atendidos pela vendedora. 5. A negativa de financiamento bancário à compradora decorreu da ausência de anuência do ex-cônjuge da vendedora, caracterizando omissão dolosa nos termos do art. 147 do Código Civil. 6. Compete à parte autora o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos de seu direito (CPC, art. 373, I), ônus não cumprido pela recorrente, que não demonstrou a regularização plena do bem à época da rescisão. 7. O entendimento do juízo de origem está em consonância com a jurisprudência do STJ, que reconhece a impossibilidade de adjudicação ou responsabilização do comprador quando o vendedor não possui a propriedade plena do bem (REsp 2095461/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21.11.2023). 8. A manutenção da sentença também evita decisões conflitantes com os autos conexos nº 0827892-19.2021.8.14.0301, em que se reconheceu a responsabilidade da vendedora pela frustração do negócio e se deferiu a devolução dos valores à compradora. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O promitente vendedor responde pela frustração do negócio quando, no momento da celebração da promessa de compra e venda, não detém a titularidade plena do imóvel e omite dolosamente impedimentos à sua alienação. 2. A ausência de regularização jurídica do bem inviabiliza a lavratura da escritura definitiva e justifica a desistência do comprador. 3. A improcedência do pedido indenizatório é de rigor quando comprovada a culpa exclusiva da parte autora pelo insucesso da avença. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 147; CPC, arts. 98, § 6º, 373, I, 1.007, § 4º; RI-TJPA, art. 133, XII, "a" e "d". Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2095461/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 21.11.2023, DJe 23.11.2023. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL interposto por MARCIA MARIA RIBEIRO BASÍLIO tendo como ora apelada BRENDA OLIVEIRA DA COSTA. Acordam Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, data registrada no sistema. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0822933-05.2021.8.14.0301

APELANTE: MARCIA MARIA RIBEIRO BASILIO

APELADO: BRENDA OLIVEIRA DA COSTA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. OMISSÃO DOLOSA. FALTA DE REGULARIZAÇÃO DA TITULARIDADE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO INSUCESSO DO NEGÓCIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por Márcia Maria Ribeiro Basílio contra sentença proferida nos autos da ação de rescisão de contrato cumulada com pedidos de indenização por danos materiais e morais. A autora alegou que a compradora teria desistido injustificadamente da promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide, pleiteando a declaração de culpa da ré pela rescisão, aplicação de penalidades contratuais e indenização. A sentença julgou improcedentes os pedidos, sob o fundamento de que a autora omitiu a existência de impedimento jurídico à alienação do imóvel, cuja titularidade dependia de homologação e registro de partilha em processo de divórcio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve omissão dolosa da promitente vendedora ao declarar-se divorciada sem dispor da titularidade plena do imóvel à época da celebração do contrato; (ii) estabelecer se a responsabilidade pela rescisão do negócio jurídico deve ser atribuída à vendedora, afastando os pedidos de indenização por supostos prejuízos decorrentes da desistência da compradora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A promitente vendedora declarou-se divorciada na data da assinatura do contrato (30/10/2020), embora a homologação da partilha de bens somente tenha ocorrido em 02/02/2021, com registro imobiliário realizado em 26/04/2021, demonstrando que não detinha, naquele momento, a titularidade plena do imóvel.

4.

A cláusula 7.2.1 do acordo de partilha condicionava a transferência do imóvel à anuência do ex-cônjuge e à quitação de financiamento, requisitos que não foram comprovadamente atendidos pela vendedora.

5.

A negativa de financiamento bancário à compradora decorreu da ausência de anuência do ex-cônjuge da vendedora, caracterizando omissão dolosa nos termos do art. 147 do Código Civil.

6.

Compete à parte autora o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos de seu direito (CPC, art. 373, I), ônus não cumprido pela recorrente, que não demonstrou a regularização plena do bem à época da rescisão.

7.

O entendimento do juízo de origem está em consonância com a jurisprudência do STJ, que reconhece a impossibilidade de adjudicação ou responsabilização do comprador quando o vendedor não possui a propriedade plena do bem (REsp 2095461/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21.11.2023).

8.

A manutenção da sentença também evita decisões conflitantes com os autos conexos nº 0827892-19.2021.8.14.0301, em que se reconheceu a responsabilidade da vendedora pela frustração do negócio e se deferiu a devolução dos valores à compradora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

O promitente vendedor responde pela frustração do negócio quando, no momento da celebração da promessa de compra e venda, não detém a titularidade plena do imóvel e omite dolosamente impedimentos à sua alienação.

2.

A ausência de regularização jurídica do bem inviabiliza a lavratura da escritura definitiva e justifica a desistência do comprador.

3.

A improcedência do pedido indenizatório é de rigor quando comprovada a culpa exclusiva da parte autora pelo insucesso da avença.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 147; CPC, arts. 98, § 6º, 373, I, 1.007, § 4º; RI-TJPA, art. 133, XII, "a" e "d".

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 2095461/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 21.11.2023, DJe 23.11.2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
MARCIA MARIA RIBEIRO BASÍLIO

tendo como ora apelada
BRENDA OLIVEIRA DA COSTA
.

Acordam Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em
CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, data registrada no sistema.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
MARCIA MARIA RIBEIRO BASÍLIO
inconformadas com a Sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO c/c PEDIDO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS c/c LIMINAR
julgou improcedentes os pedidos da inicial, tendo como apelada
BRENDA OLIVEIRA DA COSTA.

Em breve síntese da exordial, a autora alega que assinou contrato de compra e venda de imóvel em setembro de 2020 e que a requerida teria oposto obstáculos imotivados á conclusão do negócio jurídico. Sustenta que, mesmo tendo se comprometido a regularizar as pendências do imóvel, a requerida teria desistido unilateralmente e imotivadamente do contrato. Argui que em fevereiro de 2021 foi prolatada a sentença de homologação de divórcio e que o imóvel em questão ficou para a autora. Por fim, alega que a requerida rescindiu de má-fé o instrumento de compra e venda e requereu o seguinte: a) rescisão contratual; b) aplicação de penalidades contratuais e pagamento do IPTU e condomínio; c) danos morais.

Em contestação, a requerida alega que a autora, à época da assinatura do contrato, a autora teria se declarado divorciada. Relata que meses depois, em março de 2021, tentou financiar o imóvel em questão, sendo recusado o empréstimo pelo banco em razão da falta de outorga uxória do cônjuge da autora.

Sustenta que a autora teria se omitido dolosamente acerca da existência do processo judicial tratando sobre o divórcio e a partilha de bens, alegando que o contrato retromencionado pendia de vícios.

A sentença vergastada (id. 21680671) julgou improcedente o feito conforme segue:

ANTE O EXPOSTO, pelos fatos e fundamentos ao norte alinhavados e por tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE os pedidos exordiais e, em consequência, DECLARO EXTINTO O PROCESSO, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I do CPC.

CONDENO A PARTE AUTORA AO PAGAMENTO DE CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º, do CPC/2015. Deve-se observar a suspensão da exequibilidade em caso de eventual concessão de gratuidade de justiça deferida anteriormente.

Inconformada, a parte autora,
MARCIA MARIA RIBEIRO BASÍLIO
, interpôs o presente recurso de Apelação (id. 21680672). Alega, preliminarmente, que a sentença foi extra/ultra petita.

Aduz que a apelada tinha ciência de que a recorrente estava casada, tendo anexado certidão aos autos em que a apelante consta como casada. Afirma que a apelada desistiu do negócio unilateralmente e sem qualquer motivo.

Ante a desistência, alegou que sofreu diversos prejuízos pois já havia tomado várias medidas para deixar o apartamento livre para a recorrida. Assevera quanto à inexistência de omissão dolosa, devendo ser reformada a sentença. Afirma que a apelada deu causa à rescisão pois não conseguiu o financiamento. Aduz, ainda, que a ausência de outorga uxória não pode ser alegada por terceiros mas apenas pelo cônjuge, bem como, não é impedimento para a validade da promessa de compra e venda.

Requer seja julgado procedente o recurso para reformar a sentença e declarar a rescisão do Compromisso Particular de promessa de Compra e Venda pela Sr.ª Brenda como única e exclusiva causadora, com a aplicação das penalidades previamente pactuadas entre as partes, além da condenação por danos morais.

Em sede de contrarrazões (id. 21680722), preliminarmente, impugnou a concessão da justiça gratuita e a violação ao princípio da dialeticidade, no mérito, refutou os argumentos apresentados pugnando pela manutenção da sentença.

É o relatório
.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pela autora/apelante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

QUESTÕES PRELIMINARES

Passo a análise da preliminar suscitada.

Preliminar de Deserção

A recorrida suscitou, em sede de contrarrazões, a preliminar de deserção, sob o fundamento de que a recorrente não comprovou a hipossuficiência para fins de concessão da gratuidade de justiça e tampouco efetuou o pagamento do preparo no momento da interposição do recurso.

Ocorre, contudo, que embora o pedido de gratuidade de justiça tenha sido indeferido na origem, a parte recorrente efetuou o recolhimento do preparo recursal de forma parcelada, nos termos do art. 98, § 6º, do CPC, com a devida comprovação nos autos sob o ID 24408620. Logo, não se verifica qualquer irregularidade quanto ao preparo, tampouco há subsídios para se considerar deserto o recurso.

Destaca-se que, conforme o disposto no art. 1.007, §4º, do CPC, “o relator poderá conceder prazo de 5 (cinco) dias para que o recorrente, em caso de dúvida ou insuficiência, complemente e comprove o preparo, inclusive o porte de remessa e de retorno, sob pena de deserção.” No caso concreto, além de não haver insuficiência, há comprovação expressa do cumprimento da obrigação legal de preparo, sendo inaplicável a sanção extrema.

Desta feita,
REJEITO
a preliminar de deserção.

Preliminar de Ausência de Dialeticidade

A recorrida alega que a apelação não ataca os fundamentos da sentença, limitando-se a reiterar os termos da exordial, de modo que incorreria em vício de ausência de dialeticidade recursal.

Contudo, após detida leitura das razões de apelação (ID 116418171), verifica-se que a parte recorrente impugna pontualmente o entendimento do juízo monocrático no que tange à suposta omissão dolosa sobre a ausência de titularidade plena do imóvel e à imputação da culpa pela rescisão contratual, sustentando a superação do impedimento inicialmente existente após a homologação da partilha no divórcio. Ressalta, ainda, que a parte autora buscou regularizar o bem de boa-fé e que a desistência da parte adversa foi prematura e injustificada.

Trata-se, portanto, de impugnação ainda que genérica, mas suficiente à devolução do mérito ao Tribunal, não se configurando hipótese de ausência de dialeticidade. A jurisprudência do STJ, inclusive, é no sentido de que a repetição dos fundamentos da inicial não implica, por si só, inépcia da apelação, desde que haja ataque minimamente direcionado à sentença.

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar de ausência de dialeticidade.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal a distribuição da responsabilidade pela rescisão contratual firmada entre as partes em 30/10/2020, cujo objeto foi a promessa de compra e venda do imóvel localizado na Avenida Almirante Barroso, nº 746, ap. 102, Bloco A, Belém/PA.

A recorrente, promitente vendedora, sustenta em seu apelo que o vício inicialmente apontado pela recorrida – ausência de titularidade plena do bem – foi sanado com a homologação da partilha de bens em ação de divórcio (autos nº 0845448-05.2019.8.14.0301), ocorrida em fevereiro de 2021, pouco antes da iniciativa de rescisão pela parte compradora. Alega que houve quebra prematura e injustificada do negócio por parte da apelada, requerendo, assim, a declaração de culpa da parte adversa, a rescisão contratual com penalidades, bem como a condenação em danos morais e materiais.

Contudo, os documentos dos autos demonstram, com segurança, que a recorrente já havia declarado-se “divorciada” no momento da assinatura do contrato, em 30/10/2020, sendo que a sentença de homologação da partilha somente foi proferida em 02/02/2021, e o seu registro no cartório de imóveis se deu apenas em 26/04/2021.

Mais relevante, porém, é que, nos termos da cláusula 7.2.1 do acordo de partilha, a transferência definitiva da titularidade do imóvel dependia da anuência do ex-cônjuge da apelante, inclusive com obrigação expressa de quitação do financiamento para só então ser possível a lavratura da escritura definitiva. Em nenhum momento restou comprovado nos autos que a recorrente logrou êxito em reunir as condições jurídicas para alienar validamente o bem.

Por sua vez, a apelada, ao buscar financiamento bancário para adquirir o imóvel, foi surpreendida com a impossibilidade de registro do contrato em razão da falta de anuência do cônjuge – fato omitido pela recorrente, o que configura, conforme o art. 147 do Código Civil, omissão dolosa em contrato bilateral:

“Nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria celebrado.”
(CC, art. 147)

O artigo 373, inciso I, do CPC, estabelece que o ônus da prova incumbe ao autor quanto aos fatos constitutivos de seu direito. Competia à recorrente comprovar que a situação jurídica do imóvel se encontrava plenamente regularizada à época da tentativa de rescisão por parte da compradora, o que não foi feito. Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO . INOCORRÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE. BEM OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADA . PROPRIEDADE PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. 1 . Ação de adjudicação compulsória ajuizada em 03/05/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 15/09/2021 e concluso ao gabinete em 12/08/2022.2. O propósito recursal consiste em definir se a) houve negativa de prestação jurisdicional; b) está configurada a venda a non domino;c) estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória e d) é possível a conversão da adjudicação compulsória em perdas e danos.3 . É de ser afastada a existência de omissões e de erro material no acórdão recorrido, pois as matérias impugnadas foram enfrentadas de forma objetiva e fundamentada no julgamento do recurso, naquilo que o Tribunal a quo entendeu pertinente à solução da controvérsia.4. A venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (art . 1.417 do CC/02). O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem. Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino .5. Se o promitente vendedor não cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC/02) .Esse direito não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis, haja vista seu caráter pessoal (Súmula 239/STJ). Nada obstante, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro mediante contrato registrado no Registro de Imóveis. Todavia, ressalva-se ao promitente comprador a possibilidade da conversão da execução específica em indenização (art. 248 do CC e art . 499 do CPC/2015).6. O registro do contrato de alienação fiduciária faz surgir para o credor fiduciário o direito de propriedade resolúvel sobre o imóvel que lhe foi transmitido e confere ao devedor fiduciante o direito real de aquisição (art. 22 da Lei nº 9 .514/1997 e art. 1.368-B do CC/02). Apenas é reservado ao fiduciante um direito expectativo à aquisição da propriedade .7. Na espécie, o recorrente celebrou promessa de compra e venda com os recorridos, tendo por objeto um apartamento. Esse contrato não foi registrado na matrícula do imóvel. O mesmo imóvel foi objeto de uma nova promessa de compra e venda . Essa segunda venda não se caracteriza como venda a non domino em face do recorrente, já que a propriedade plena se manteve com o alienante.8. Após a primeira promessa de compra e venda o imóvel foi objeto de alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, a qual foi registrada no Registro de Imóveis. Por sua vez, os segundos adquirentes assumiram a dívida perante a CEF . Desse modo, quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia aos promitentes vendedores (recorridos), mas sim à CEF, e o direito expectativo de aquisição da propriedade era titularizado pelos segundos adquirentes. Tais circunstâncias obstam a adjudicação compulsória por impossibilidade superveniente, mas fica assegurado ao promitente comprador (recorrente) a indenização por perdas e danos, a ser quantificada em liquidação de sentença.9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido . (STJ - REsp: 2095461 MG 2022/0204797-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 21/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/11/2023)

Nesse panorama, resta configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora (recorrente) pela frustração do negócio jurídico, como corretamente reconheceu o juízo a quo, que bem fundamentou a improcedência dos pedidos exordiais.

Por fim, é necessário registrar que esta conclusão guarda total coerência com a sentença proferida nos autos conexos nº 0827892-19.2021.8.14.0301, nos quais se reconheceu expressamente a responsabilidade da vendedora e se deferiu à compradora a devolução dos valores pagos. A manutenção da presente sentença evita decisões conflitantes e respeita os princípios da coerência e da segurança jurídica.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença vergastada em todos os seus termos.

Belém, 24 de junho de 2025.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 03/07/2025