Tribunal: TJPA
Processo: 0827892-19.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-05-06

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DECLARAÇÃO FALSA DE ESTADO CIVIL. OMISSÃO DOLOSA. FINANCIAMENTO FRUSTRADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. DANO MORAL INEXISTENTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Márcia Maria Ribeiro Basílio contra sentença da 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que, nos autos de ação ordinária de resolução contratual c/c indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora Brenda Oliveira da Costa, reconhecendo a culpa da promitente vendedora pela rescisão contratual, condenando-a à devolução do valor pago e à multa contratual, e julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais. A ré recorreu, pleiteando a reforma integral da sentença e a concessão da justiça gratuita. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) aferir a existência de omissão dolosa da vendedora quanto ao estado civil; (ii) verificar a regularidade da rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora; (iii) decidir sobre a devolução do sinal e a aplicação da multa contratual; (iv) analisar a existência de dano moral indenizável à apelante; (v) examinar a redistribuição da sucumbência e a suposta existência de interesse jurídico do filho menor da apelante. III. RAZÕES DE DECIDIR A apelante declarou-se falsamente divorciada ao firmar o contrato, embora o divórcio ainda não houvesse sido homologado à época, inviabilizando a realização de financiamento pela autora e configurando omissão dolosa, nos termos do art. 147 do Código Civil. A rescisão contratual decorre de culpa exclusiva da vendedora, que não detinha disponibilidade jurídica plena do imóvel, impedindo o cumprimento do contrato. É devida a devolução integral do valor pago (R$ 27.000,00), corrigido pelo INPC desde o desembolso e acrescido de juros de 1% ao mês, bem como o pagamento da multa contratual prevista no instrumento, conforme art. 421-A, §1º, do CC. O mero aborrecimento decorrente da rescisão contratual não configura dano moral indenizável, à míngua de violação à esfera íntima da personalidade, conforme entendimento consolidado do STJ. A sentença distribuiu adequadamente a sucumbência entre as partes (1/3 para a autora, 2/3 para a ré), considerando a improcedência do pedido de dano moral, conforme art. 86 do CPC. A condição de saúde do filho menor da apelante não configura interesse jurídico suficiente para sua inclusão na lide, inexistindo legitimidade ou pertinência subjetiva à relação contratual discutida. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A omissão dolosa sobre o estado civil da promitente vendedora, que compromete a viabilidade do contrato, justifica a rescisão por culpa exclusiva da vendedora. É devida a restituição integral dos valores pagos e o pagamento da multa contratual quando demonstrada a responsabilidade da vendedora pela frustração do negócio. A frustração contratual, desacompanhada de lesão concreta à personalidade, não configura dano moral indenizável. A distribuição proporcional da sucumbência deve observar o grau de procedência dos pedidos, conforme o art. 86 do CPC. O interesse jurídico de terceiros não contratantes não autoriza sua inclusão no polo da lide fundada em relação obrigacional entre partes capazes. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 147, 421, 421-A, §1º e 422; CPC, arts. 85, §2º, 86, 98, 99, §3º, 113; CF/1988, art. 5º, XXXV. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2095461/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21/11/2023; STJ, AgInt no REsp 1988367/SE, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 26/09/2022. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por MARCIA MARIA RIBEIRO BASÍLIO, tendo como apelado BRENDA OLIVEIRA DA COSTA. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, data registrada no sistema. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0827892-19.2021.8.14.0301

APELANTE: MARCIA MARIA RIBEIRO BASILIO

APELADO: BRENDA OLIVEIRA DA COSTA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DECLARAÇÃO FALSA DE ESTADO CIVIL. OMISSÃO DOLOSA. FINANCIAMENTO FRUSTRADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. DANO MORAL INEXISTENTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Márcia Maria Ribeiro Basílio contra sentença da 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que, nos autos de ação ordinária de resolução contratual c/c indenização por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora Brenda Oliveira da Costa, reconhecendo a culpa da promitente vendedora pela rescisão contratual, condenando-a à devolução do valor pago e à multa contratual, e julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais. A ré recorreu, pleiteando a reforma integral da sentença e a concessão da justiça gratuita.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão:

(i) aferir a existência de omissão dolosa da vendedora quanto ao estado civil;

(ii) verificar a regularidade da rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora;

(iii) decidir sobre a devolução do sinal e a aplicação da multa contratual;

(iv) analisar a existência de dano moral indenizável à apelante;

(v) examinar a redistribuição da sucumbência e a suposta existência de interesse jurídico do filho menor da apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A apelante declarou-se falsamente divorciada ao firmar o contrato, embora o divórcio ainda não houvesse sido homologado à época, inviabilizando a realização de financiamento pela autora e configurando omissão dolosa, nos termos do art. 147 do Código Civil.

A rescisão contratual decorre de culpa exclusiva da vendedora, que não detinha disponibilidade jurídica plena do imóvel, impedindo o cumprimento do contrato.

É devida a devolução integral do valor pago (R$ 27.000,00), corrigido pelo INPC desde o desembolso e acrescido de juros de 1% ao mês, bem como o pagamento da multa contratual prevista no instrumento, conforme art. 421-A, §1º, do CC.

O mero aborrecimento decorrente da rescisão contratual não configura dano moral indenizável, à míngua de violação à esfera íntima da personalidade, conforme entendimento consolidado do STJ.

A sentença distribuiu adequadamente a sucumbência entre as partes (1/3 para a autora, 2/3 para a ré), considerando a improcedência do pedido de dano moral, conforme art. 86 do CPC.

A condição de saúde do filho menor da apelante não configura interesse jurídico suficiente para sua inclusão na lide, inexistindo legitimidade ou pertinência subjetiva à relação contratual discutida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A omissão dolosa sobre o estado civil da promitente vendedora, que compromete a viabilidade do contrato, justifica a rescisão por culpa exclusiva da vendedora.

É devida a restituição integral dos valores pagos e o pagamento da multa contratual quando demonstrada a responsabilidade da vendedora pela frustração do negócio.

A frustração contratual, desacompanhada de lesão concreta à personalidade, não configura dano moral indenizável.

A distribuição proporcional da sucumbência deve observar o grau de procedência dos pedidos, conforme o art. 86 do CPC.

O interesse jurídico de terceiros não contratantes não autoriza sua inclusão no polo da lide fundada em relação obrigacional entre partes capazes.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 147, 421, 421-A, §1º e 422; CPC, arts. 85, §2º, 86, 98, 99, §3º, 113; CF/1988, art. 5º, XXXV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 2095461/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21/11/2023; STJ, AgInt no REsp 1988367/SE, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 26/09/2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL,
interposto por
MARCIA MARIA RIBEIRO BASÍLIO
, tendo como apelado
BRENDA OLIVEIRA DA COSTA
.

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade,
CONHECER DO RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO
nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, data registrada no sistema.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por

MARCIA MARIA RIBEIRO BASÍLIO

inconformadas com a Sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que nos autos da
AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C TUTELA DE URGÊNCIA
julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, tendo como apelada
BRENDA OLIVEIRA DA COSTA.

Em breve síntese da inicial, a autora,
BRENDA OLIVEIRA DA COSTA
, alega que assinou contrato de compra e venda de imóvel em setembro de 2020 e que a requerida teria se declarado divorciada. Relata que meses depois, em março de 2021, tentou financiar o imóvel em questão, sendo recusado o empréstimo pelo banco em razão da falta de outorga uxória do cônjuge da requerida.

Sustentou que a requerida teria se omitido dolosamente acerca da existência do processo judicial tratando sobre o divórcio e a partilha de bens, alegando que o contrato retromencionado pendia de vícios. Por fim, requereu o seguinte: a) declaração de rescisão motivada; b) devolução de valores e aplicação da multa contratual; c) condenação em danos morais.

Em sede de contestação, a requerida impugnou preliminarmente o valor da causa. No mérito pugnou pela total improcedência da lide, refutando a ocorrência de dolo no instrumento contratual firmado entre as partes. Sustenta que, mesmo tendo se comprometido a regularizar as pendências do imóvel, a autora teria desistido unilateralmente e imotivadamente do contrato. Argui que em fevereiro de 2021 foi prolatada a sentença de homologação de divórcio e que o imóvel em questão ficou para a requerida. Por fim, alega que a autora rescindiu de má-fé o instrumento de compra e venda.

O feito seguiu seu trâmite até a prolação da sentença (id. 21850783) conforme segue:

Do quanto exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil e decido o Processo, com resolução de mérito, e o faço para JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na presente ação, e determino o seguinte:

a)

Declaro rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, declarando-se a rescisão por culpa da promitente vendedora/ré;

b)

Condeno a ré demandada a restituir, em favor da parte autora, o montante total de R$ 27.000,00 (vinte e sete mil reais) em parcela única, relativo ao pagamento desembolsado a título do preço do imóvel, bem como na multa prevista na cláusula 5.3 do instrumento contratual, devendo a referida importância ser corrigida e atualizada pelo INPC e juros de 1% ao mês, ambos a contar da data do efetivo pagamento.

Quantos aos danos morais requeridos, JULGO IMPROCEDENTE, nos termos do art. 487, inciso I do CPC.

Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO as partes em custas e honorários sucumbenciais no importe de 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC, na proporção de 1/3 para a autora e de 2/3 para a requerida.

Inconformada, a parte ré,
MARCIA MARIA RIBEIRO BASÍLIO
, interpôs o presente recurso de Apelação (id. 21850785). suscita preliminarmente o pedido de justiça gratuita, alegando hipossuficiência financeira grave e superveniente. Expõe situação familiar delicada, notadamente a condição de seu filho menor, portador de deficiência decorrente de doença rara agravada pela Covid-19, o qual requer tratamento contínuo, uso de medicamentos de alto custo e suporte mecânico de oxigênio.

Relata ainda estar arcando sozinha com todas as despesas do lar e do imóvel em litígio, uma vez que seu ex-companheiro deixou de pagar a pensão alimentícia e demais obrigações decorrentes da partilha. Sustenta que sua renda mensal é integralmente comprometida com gastos médicos, escolares, de manutenção e financiamento de imóvel e veículo, não restando margem financeira para custear o processo sem sacrifício à sua subsistência e à de seu filho. Por fim, vincula a necessidade da gratuidade à continuidade do tratamento do filho e, subsidiariamente, requer o parcelamento do preparo.

No mérito, a apelante discorre longamente sobre os fatos que antecederam e sucederam a assinatura do contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a apelada. Alega que jamais agiu com dolo ou intenção de omitir informações relevantes, destacando que o imóvel já lhe pertencia por força de sentença de divórcio homologada anteriormente ao distrato.

Afirma que a autora tinha pleno conhecimento da situação do bem, inclusive com acesso à certidão de matrícula do imóvel, onde constava o nome do ex-marido, e que mesmo assim decidiu prosseguir com o negócio, tendo inclusive participado da redação do contrato com auxílio do advogado da vendedora. Acrescenta que o contrato foi elaborado de forma clara e transparente, com previsão de cláusula de posse e encargos, e que a desistência da compradora ocorreu por iniciativa dela própria, sem qualquer inadimplemento da promitente vendedora.

A apelante argumenta que a autora agiu com má-fé ao buscar a rescisão contratual, uma vez que não comprovou ter efetivamente buscado ou sido recusada por instituição financeira para fins de financiamento. Sustenta que, ao contrário, houve comportamento contraditório da compradora, que, mesmo após iniciar a ação, tentou manter contato para retomada do negócio, além de registrar indevidamente anotação premonitória no cartório e, por fim, ajuizar denúncia criminal de estelionato que foi posteriormente revertida contra ela própria, ensejando a instauração de TCO por denunciação caluniosa.

Ressalta que esses fatos foram completamente desconsiderados pelo juízo singular, inclusive o abalo moral sofrido, motivo pelo qual requer, ainda, a condenação da apelada por danos morais.

Contesta a sentença recorrida por entender que houve
error in judicando
, especialmente quanto à conclusão de que teria havido omissão dolosa e culpa exclusiva pela rescisão contratual. Sustenta que não houve vício de consentimento e que a ruptura do negócio se deu por deliberação exclusiva da compradora.

Pede, por isso, a reforma integral da sentença, com o reconhecimento de que não deu causa à rescisão e a exclusão da condenação de devolução do sinal e da multa contratual, bem como a redistribuição dos ônus sucumbenciais. Requer, ainda, o reconhecimento de que o menor, seu filho, possui interesse jurídico na demanda, razão pela qual deveria ter sido incluído no polo processual como terceiro interessado.

Em sede de contrarrazões (id. 21850789), sustenta que a apelante não comprovou hipossuficiência econômica para fins de justiça gratuita, nem apresentou preparo recursal, razão pela qual o recurso deve ser declarado deserto, nos termos do art. 1.007 do CPC. Alega que, embora alegue dificuldades financeiras, a recorrente possui veículo avaliado em R$ 70.000,00 e percebe remuneração mensal superior a R$ 9.000,00 como servidora pública estadual concursada. Aduz, ainda, que a gratuidade já havia sido indeferida em outro processo conexo e que a nova tentativa de obtenção do benefício carece de fundamentos probatórios. Defende que a concessão irrestrita da gratuidade comprometeria o próprio funcionamento da Justiça, requerendo o não conhecimento do recurso.

Em seguida, aponta ofensa ao princípio da dialeticidade, ao argumento de que as razões de apelação se limitam a repetir os argumentos já expendidos na contestação, sem impugnação específica aos fundamentos da sentença. Segundo a recorrida, a peça recursal não dialoga com os pontos efetivamente decididos, limitando-se a reiterar os pedidos de mérito e a culpar a autora pela frustração do contrato, sem demonstrar erro ou injustiça na decisão. Invoca precedentes do STJ e de tribunais estaduais que consideram inadmissível o recurso que não enfrenta diretamente os fundamentos da decisão recorrida.

No mérito, sustenta que a sentença deve ser mantida, pois demonstrado nos autos que a recorrente agiu com dolo, ao declarar falsamente ser divorciada quando ainda estava casada, o que comprometeu a segurança jurídica do contrato e inviabilizou a obtenção do financiamento pela autora. Reitera que, conforme cláusulas contratuais, a posse do imóvel só seria transmitida após o financiamento aprovado, o que nunca ocorreu. Alega que a autora jamais teve acesso à documentação necessária para o financiamento, pois a recorrente não apresentou a devida outorga do cônjuge ou a averbação da partilha, descumprindo sua obrigação contratual.

Reforça os princípios da probidade e da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e transcreve trechos do contrato e da inicial para demonstrar que a autora foi levada a erro pela falsa declaração de estado civil da vendedora. Aponta que houve omissão dolosa nos termos dos artigos 145 e 147 do Código Civil, e que a nulidade do negócio impõe a devolução integral do valor pago, nos moldes do art. 182 do mesmo diploma. Refuta a tese de que a autora teria desistido imotivadamente do contrato e afirma que a responsabilidade pela rescisão é exclusiva da recorrente, o que afasta qualquer pretensão de retenção do sinal.

Quanto ao dano moral, defende a correção da sentença que o julgou improcedente, ressaltando que o mero descumprimento contratual, sem demonstração de abalo concreto à esfera íntima da pessoa, não configura ofensa indenizável. Invoca precedentes do STJ no sentido de que frustrações negociais e expectativas não satisfeitas são inerentes à vida moderna e não bastam para justificar indenização por dano moral.

No tocante à sucumbência, sustenta a legalidade da distribuição proporcional das custas e honorários, com fundamento nos arts. 85 e 86 do CPC, já que a autora teve seu pedido de dano moral indeferido. Ressalta que mesmo eventual concessão de justiça gratuita não exime a parte vencida de responder pelos honorários advocatícios (art. 98, §2º, do CPC).

Ao final, requer o não conhecimento da apelação por deserção e ausência de dialeticidade. Subsidiariamente, requer o desprovimento integral do recurso, com a condenação da apelante ao pagamento de honorários recursais no percentual de 20% sobre o valor da causa. Também pugna pelo indeferimento do novo pedido de justiça gratuita, dada a ausência de prova da alegada hipossuficiência econômica.

Considerando que a recorrida impugnou a justiça gratuita pleiteada pela apelante, o processo foi retirado de pauta e a apelante foi intimada a fim de que acoste aos presentes autos documentos que atestem a sua hipossuficiência, tais como, extratos bancários, comprovantes de renda dos últimos 3 (três) meses, declaração de imposto de renda ou outras documentações pertinentes que legitimem a concessão do benefício.

A apelante comprovou o recolhimento do preparo (id. 24414866).

É o Relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo agravante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

QUESTÕES PRELIMINARES

Ab initio,
passo a análise das preliminares suscitadas.

Preliminar Da Justiça Gratuita

A apelante requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita, alegando hipossuficiência econômica superveniente, agravada pelas necessidades médicas contínuas de seu filho menor, portador de deficiência decorrente de doença rara.

Contudo, a análise dos autos demonstra que, embora o quadro de saúde do filho da apelante seja sensível e digno de consideração, não se evidenciou a condição de hipossuficiência econômica extrema, nos termos do art. 98, caput, do CPC. A apelante é servidora pública estadual, com vencimentos mensais acima de R$ 9.000,00, e declara possuir veículo avaliado em R$ 70.000,00.

Apesar disso, a apelante efetuou o recolhimento do preparo recursal (id. 24414866), o que afasta o risco de deserção e torna a análise da gratuidade processual prejudicada para fins de admissibilidade. A questão poderá ser apreciada em instância própria caso venha a ser renovada com base em novos elementos.

Rejeito, pois, a preliminar de deserção e deixo de conceder a justiça gratuita por ausência de comprovação robusta da hipossuficiência.

Preliminar Da inobservância ao princípio da dialeticidade

A recorrida sustenta que a apelação não observa o princípio da dialeticidade (arts. 932, III, e 1.010, II e III, do CPC), por reiterar argumentos da contestação sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença.

No entanto, a análise da peça recursal revela que a apelante expõe sua irresignação em relação à atribuição de culpa exclusiva pela rescisão contratual, impugna a fundamentação jurídica adotada pelo juízo a quo e requer reforma substancial da sentença. Ainda que haja repetição de fatos já narrados na contestação, há efetiva devolução da matéria ao Tribunal.

Rejeito, portanto, a preliminar de ausência de dialeticidade.

MÉRITO

A controvérsia cinge-se à validade da sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, reconhecendo a culpa exclusiva da promitente vendedora – ora apelante –, determinando a devolução do sinal e aplicação de multa contratual.

A apelante alega não ter agido com dolo, sustentando que seu estado civil (divorciada) foi regularizado posteriormente por sentença homologatória proferida em fevereiro de 2021. Alega ainda que a autora tinha pleno conhecimento da situação jurídica do imóvel e que a desistência do negócio decorreu por deliberação exclusiva da compradora.

É fato incontroverso nos autos que o contrato foi firmado em setembro de 2020, ocasião em que a recorrente declarou-se divorciada, quando ainda se encontrava em processo de divórcio não homologado. A sentença de divórcio foi proferida apenas em fevereiro de 2021, e a averbação em cartório somente ocorreu em abril de 2021 – isto é, após a frustração do financiamento tentado pela autora junto à instituição bancária.

Tal circunstância evidencia que a apelante não detinha a propriedade plena nem a disponibilidade jurídica do imóvel à época da contratação, tendo omitido deliberadamente a necessidade de outorga do cônjuge ou a conclusão do processo de partilha, inviabilizando a concretização do financiamento.

A conduta se amolda à hipótese de omissão dolosa, prevista no art. 147 do Código Civil:

“O silêncio intencional a respeito de fato relevante, quando a outra parte, ignorando-o, não teria celebrado o negócio, ou o teria feito em condições diversas, também caracteriza dolo.”

Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO. INOCORRÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE. BEM OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADA. PROPRIEDADE PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. 1. Ação de adjudicação compulsória ajuizada em 03/05/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 15/09/2021 e concluso ao gabinete em 12/08/2022.2. O propósito recursal consiste em definir se a) houve negativa de prestação jurisdicional; b) está configurada a venda a non domino;c) estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória e d) é possível a conversão da adjudicação compulsória em perdas e danos.3 . É de ser afastada a existência de omissões e de erro material no acórdão recorrido, pois as matérias impugnadas foram enfrentadas de forma objetiva e fundamentada no julgamento do recurso, naquilo que o Tribunal a quo entendeu pertinente à solução da controvérsia.4. A venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (art . 1.417 do CC/02). O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem. Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino .5. Se o promitente vendedor não cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC/02) .Esse direito não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis, haja vista seu caráter pessoal (Súmula 239/STJ). Nada obstante, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro mediante contrato registrado no Registro de Imóveis. Todavia, ressalva-se ao promitente comprador a possibilidade da conversão da execução específica em indenização (art. 248 do CC e art . 499 do CPC/2015).6. O registro do contrato de alienação fiduciária faz surgir para o credor fiduciário o direito de propriedade resolúvel sobre o imóvel que lhe foi transmitido e confere ao devedor fiduciante o direito real de aquisição (art. 22 da Lei nº 9 .514/1997 e art. 1.368-B do CC/02). Apenas é reservado ao fiduciante um direito expectativo à aquisição da propriedade .7. Na espécie, o recorrente celebrou promessa de compra e venda com os recorridos, tendo por objeto um apartamento. Esse contrato não foi registrado na matrícula do imóvel. O mesmo imóvel foi objeto de uma nova promessa de compra e venda . Essa segunda venda não se caracteriza como venda a non domino em face do recorrente, já que a propriedade plena se manteve com o alienante.8. Após a primeira promessa de compra e venda o imóvel foi objeto de alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, a qual foi registrada no Registro de Imóveis. Por sua vez, os segundos adquirentes assumiram a dívida perante a CEF . Desse modo, quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia aos promitentes vendedores (recorridos), mas sim à CEF, e o direito expectativo de aquisição da propriedade era titularizado pelos segundos adquirentes. Tais circunstâncias obstam a adjudicação compulsória por impossibilidade superveniente, mas fica assegurado ao promitente comprador (recorrente) a indenização por perdas e danos, a ser quantificada em liquidação de sentença.9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido . (STJ - REsp: 2095461 MG 2022/0204797-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 21/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/11/2023)

Além disso, a boa-fé objetiva, princípio norteador das relações contratuais, impõe às partes o dever de lealdade e de informação (art. 422 do CC). A ocultação da verdadeira situação do imóvel afastou a possibilidade de deliberação consciente pela compradora, viciando o negócio jurídico.

Por sua vez, não restou comprovado que a autora tenha desistido injustificadamente da compra. Ao contrário, restou demonstrado que não teve acesso aos documentos necessários para efetivação do financiamento bancário, por culpa exclusiva da vendedora.

Da devolução do sinal e da multa contratual

Diante da rescisão do contrato por culpa da vendedora, impõe-se a restituição do sinal pago (R$ 27.000,00), com correção monetária pelo INPC desde o desembolso e juros de 1% ao mês, bem como o pagamento da multa contratual prevista na cláusula 5.3 do contrato, conforme estabelecido na sentença, nos termos do art. 421-A, §1º, do CC.

Dos danos morais

A sentença julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais, e a autora não recorreu dessa parte da decisão. A apelante, por sua vez, formula pedido próprio de indenização moral, fundado em alegada má-fé da autora e suposto abalo com o registro premonitório e denúncia criminal.

Não se vislumbra, contudo, ofensa grave à esfera da personalidade da apelante. O mero dissabor ou frustração contratual não caracteriza dano moral indenizável. A jurisprudência do STJ é uniforme nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PLANO DE SAÚDE. NEGATIVA DE COBERTURA . PEDIDO DE TRATAMENTO DE INTERNAÇÃO DOMICILIAR (HOME CARE) E FORNECIMENTO DE MEDICAMENTOS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AGRAVO NÃO PROVIDO . 1. A recusa da cobertura de tratamento por operadora de plano de saúde, por si só, não configura dano moral indenizável, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. Precedentes. 2 . Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no REsp: 1988367 SE 2022/0057733-3, Data de Julgamento: 26/09/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/09/2022)

Mantenho, portanto, a improcedência do pedido de danos morais.

Da redistribuição da sucumbência

A sentença reconheceu sucumbência recíproca, já que o pedido de danos morais da autora foi julgado improcedente. Com base no art. 86 do CPC, as custas e honorários advocatícios foram rateados na proporção de 1/3 para a autora e 2/3 para a ré, o que se mostra razoável e adequado ao grau de procedência dos pedidos.

Não há fundamento para a redistribuição requerida.

Da suposta existência de interesse do menor

A apelante requer o reconhecimento de interesse jurídico de seu filho menor, sob a alegação de que o produto da venda do imóvel seria destinado ao seu tratamento.

Não obstante a relevância do quadro clínico do menor, inexiste interesse jurídico direto ou reflexo que justifique sua inclusão na lide. Trata-se de contrato celebrado entre partes plenamente capazes, e a afetação subjetiva ou afetiva de terceiros não é suficiente para legitimar a intervenção, nos termos do art. 113 do CPC.

DISPOSITIVO

Isto posto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE

PROVIMENTO
para manter a sentença vergastada em todos os seus termos.

É COMO VOTO.

Belém,06

de maio de 2025.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 13/05/2025