Tribunal: TJPA
Processo: 0800254-86.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2025-11-03

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. OMISSÃO QUANTO AO PRINCÍPIO DA REPARAÇÃO INTEGRAL. CONTRADIÇÃO SOBRE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E RESSARCIMENTO DE BENFEITORIAS. PREQUESTIONAMENTO DE DISPOSITIVOS LEGAIS E CONSTITUCIONAIS. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de Declaração opostos por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. com fundamento no art. 1.022 do CPC, em face de acórdão que, ao julgar apelação cível, reconheceu a nulidade de cláusulas abusivas, decretou a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, determinou a restituição parcial das parcelas pagas com retenção de 20% e condicionou a reintegração de posse à restituição dos valores devidos. A embargante apontou omissão quanto ao art. 944 do Código Civil, contradição entre fundamentação e dispositivo sobre a reintegração de posse e necessidade de prequestionamento de dispositivos constitucionais e infraconstitucionais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve omissão quanto à aplicação do art. 944 do Código Civil e do princípio da reparação integral na limitação da taxa de fruição; (ii) apurar se existe contradição entre a fundamentação e o dispositivo do acórdão quanto à reintegração de posse e eventual indenização por benfeitorias; (iii) analisar o pedido de prequestionamento de dispositivos legais e constitucionais para viabilizar recursos às instâncias superiores. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A omissão se configura pela ausência de enfrentamento específico do art. 944 do Código Civil, que consagra o princípio da reparação integral, sendo inadequada a limitação genérica da taxa de fruição sem considerar o período efetivo de ocupação indevida do imóvel, o que viola a jurisprudência consolidada do STJ. 4. A jurisprudência do STJ reconhece a natureza indenizatória da taxa de fruição, que deve incidir desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, como forma de compensar o vendedor pela perda do uso do imóvel, vedando-se o enriquecimento ilícito do comprador inadimplente. 5. Inexiste contradição entre a fundamentação e o dispositivo quanto à reintegração de posse, pois o acórdão condiciona a medida ao depósito judicial das parcelas devidas com retenção de 20%, não havendo determinação expressa de condicionamento ao ressarcimento de benfeitorias, cujo direito de retenção pode ser discutido em liquidação de sentença, se comprovado. 6. Com a apreciação dos pontos suscitados, resta atendido o prequestionamento dos dispositivos legais e constitucionais mencionados, notadamente o art. 944 do CC, bem como os princípios da reparação integral e da vedação ao enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Embargos parcialmente acolhidos. Tese de julgamento: 1. A omissão quanto ao art. 944 do Código Civil deve ser sanada para assegurar a aplicação do princípio da reparação integral, afastando-se a limitação genérica da taxa de fruição e determinando sua incidência por todo o período de ocupação indevida. 2. A taxa de fruição deve ser apurada com base em percentual razoável sobre o valor contratual, incidindo desde a imissão na posse até a desocupação, conforme entendimento do STJ. 3. A reintegração de posse deve ser condicionada apenas ao depósito do valor a ser restituído, sendo a indenização por benfeitorias objeto de apuração em liquidação de sentença, se comprovada. 4. O julgamento dos embargos supre o requisito do prequestionamento de normas legais e constitucionais para fins de recursos excepcionais. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884, 886 e 944; CPC, arts. 1.022, 489, §1º, e 932, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1996109/SP, j. 08.08.2022; TJPA, ApCiv nº 0803000-24.2019.8.14.0040, j. 03.10.2023; TJPA, ApCiv nº 0800551-93.2019.8.14.0040, j. 28.03.2023. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, interposto por CREFISA SA CRÉDITO FINANCIAMENTO E INVESTIMENTOS em face de TAINARA KARINE DA SILVA LIRA. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DOS RECURSOS e REJEITA-LOS nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 03 de novembro de 2025. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800254-86.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: JOSE CARLOS ALMEIDA DE MORAIS

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. OMISSÃO QUANTO AO PRINCÍPIO DA REPARAÇÃO INTEGRAL. CONTRADIÇÃO SOBRE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E RESSARCIMENTO DE BENFEITORIAS. PREQUESTIONAMENTO DE DISPOSITIVOS LEGAIS E CONSTITUCIONAIS. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Embargos de Declaração opostos por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. com fundamento no art. 1.022 do CPC, em face de acórdão que, ao julgar apelação cível, reconheceu a nulidade de cláusulas abusivas, decretou a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, determinou a restituição parcial das parcelas pagas com retenção de 20% e condicionou a reintegração de posse à restituição dos valores devidos. A embargante apontou omissão quanto ao art. 944 do Código Civil, contradição entre fundamentação e dispositivo sobre a reintegração de posse e necessidade de prequestionamento de dispositivos constitucionais e infraconstitucionais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) verificar se houve omissão quanto à aplicação do art. 944 do Código Civil e do princípio da reparação integral na limitação da taxa de fruição; (ii) apurar se existe contradição entre a fundamentação e o dispositivo do acórdão quanto à reintegração de posse e eventual indenização por benfeitorias; (iii) analisar o pedido de prequestionamento de dispositivos legais e constitucionais para viabilizar recursos às instâncias superiores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A omissão se configura pela ausência de enfrentamento específico do art. 944 do Código Civil, que consagra o princípio da reparação integral, sendo inadequada a limitação genérica da taxa de fruição sem considerar o período efetivo de ocupação indevida do imóvel, o que viola a jurisprudência consolidada do STJ.

4.

A jurisprudência do STJ reconhece a natureza indenizatória da taxa de fruição, que deve incidir desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, como forma de compensar o vendedor pela perda do uso do imóvel, vedando-se o enriquecimento ilícito do comprador inadimplente.

5.

Inexiste contradição entre a fundamentação e o dispositivo quanto à reintegração de posse, pois o acórdão condiciona a medida ao depósito judicial das parcelas devidas com retenção de 20%, não havendo determinação expressa de condicionamento ao ressarcimento de benfeitorias, cujo direito de retenção pode ser discutido em liquidação de sentença, se comprovado.

6.

Com a apreciação dos pontos suscitados, resta atendido o prequestionamento dos dispositivos legais e constitucionais mencionados, notadamente o art. 944 do CC, bem como os princípios da reparação integral e da vedação ao enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Embargos parcialmente acolhidos.

Tese de julgamento
:

1.

A omissão quanto ao art. 944 do Código Civil deve ser sanada para assegurar a aplicação do princípio da reparação integral, afastando-se a limitação genérica da taxa de fruição e determinando sua incidência por todo o período de ocupação indevida.

2.

A taxa de fruição deve ser apurada com base em percentual razoável sobre o valor contratual, incidindo desde a imissão na posse até a desocupação, conforme entendimento do STJ.

3.

A reintegração de posse deve ser condicionada apenas ao depósito do valor a ser restituído, sendo a indenização por benfeitorias objeto de apuração em liquidação de sentença, se comprovada.

4.

O julgamento dos embargos supre o requisito do prequestionamento de normas legais e constitucionais para fins de recursos excepcionais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 884, 886 e 944; CPC, arts. 1.022, 489, §1º, e 932, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1996109/SP, j. 08.08.2022; TJPA, ApCiv nº 0803000-24.2019.8.14.0040, j. 03.10.2023; TJPA, ApCiv nº 0800551-93.2019.8.14.0040, j. 28.03.2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO,
interposto por

CREFISA SA CRÉDITO FINANCIAMENTO E INVESTIMENTOS
em face de
TAINARA KARINE DA SILVA LIRA.

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade,
CONHECER DOS RECURSOS e REJEITA-LOS nos
termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 03 de novembro de 2025.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, opôs
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
(id. 30310972), com fundamento no art. 1.022 do CPC, em face do Acórdão ID 29947966), cuja ementa transcrevo a seguir:

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS POR CONSTRUTORA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA À DEVOLUÇÃO DOS VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse com Pedido Liminar e Perdas e Danos, ajuizada contra José Carlos Almeida de Morais, que julgou improcedentes os pedidos da autora, reconhecendo a nulidade de cláusulas contratuais, especialmente a de capitalização mensal de juros, e assegurando ao réu o direito à restituição das parcelas pagas, mesmo tendo dado causa à rescisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1.

Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê capitalização mensal de juros em contrato celebrado com empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional; (ii) estabelecer se é possível decretar a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, mesmo diante de cláusulas abusivas; (iii) determinar se a vendedora tem direito à reintegração de posse do imóvel; (iv) definir o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador inadimplente; (v) apurar se a reintegração de posse pode ser concedida antes da restituição das parcelas pagas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

A capitalização mensal de juros somente é válida quando expressamente pactuada e se houver autorização legal, o que não ocorre em contratos firmados por empresas que não integram o Sistema Financeiro Nacional, como é o caso da apelante, sendo, portanto, nula a cláusula contratual que prevê tal prática.

2.

A existência de cláusulas abusivas não impede a rescisão do contrato por inadimplemento do comprador, desde que resguardado o direito à devolução parcial das parcelas pagas, nos termos do art. 51, §2º, do CDC e da Súmula 543/STJ.

3.

O inadimplemento do comprador é incontroverso nos autos, autorizando a resolução do contrato nos moldes do art. 475 do Código Civil, sendo devida a reintegração de posse à vendedora, condicionada à devolução do montante pago, com retenção razoável.

4.

A cláusula penal contratual que prevê perda integral das parcelas pagas é abusiva e contrária ao CDC, sendo possível a retenção de parte das quantias a título de compensação por despesas e prejuízos, observando-se os limites entre 10% e 25%, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

5.

Diante do tempo de inadimplemento e da posse contínua do imóvel pelo comprador, é razoável a fixação da retenção em 20% sobre os valores pagos, assegurando equilíbrio contratual e evitando o enriquecimento sem causa.

6.

A reintegração de posse deve ser condicionada à restituição prévia do valor devido ao comprador inadimplente, corrigido monetariamente e acrescido de juros moratórios, conforme jurisprudência do STJ.

7.

A sucumbência é recíproca, tendo em vista que ambos os pedidos foram acolhidos e rejeitados parcialmente, impondo-se a divisão proporcional das custas e honorários advocatícios entre as partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

2.

A capitalização mensal de juros é vedada em contratos firmados por empresas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional, ainda que haja previsão contratual.

3.

O reconhecimento de cláusulas abusivas não impede a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, desde que garantida a devolução parcial das parcelas pagas.

4.

A cláusula que prevê perda integral das parcelas pagas é nula, sendo admissível a retenção de percentual entre 10% e 25%, conforme as peculiaridades do caso.

5.

A reintegração de posse do imóvel é admissível em razão da resolução contratual por culpa do comprador, desde que condicionada à restituição prévia dos valores pagos.

6.

A sucumbência recíproca impõe a divisão proporcional de custas e honorários advocatícios entre as partes.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 475 e 591; CDC, arts. 51, IV e §2º; CPC, arts. 85 e 487, I; Lei nº 6.766/79, art. 34; Lei nº 9.514/97, art. 5º, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmulas 121/STF, 539 e 541/STJ, 543/STJ; STJ, AgInt no AREsp 1913941/GO, j. 05.09.2022; STJ, AgInt no AREsp 2579263/RJ, j. 02.09.2024; STJ, AgInt no REsp 2088196/SP, j. 23.10.2023; TJ-PA, Apelação Cível nº 0802451-43.2021.8.14.0040, j. 17.09.2024; TJ-PA, Apelação Cível nº 0101098-75.2016.8.14.0301, j. 04.11.2024; TJ-PA, Apelação Cível nº 0114079-39.2016.8.14.0301, j. 04.04.2023.

O embargante,
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA,
em suas razões, sustenta, em síntese, a existência de
omissão, contradição e a
necessidade de prequestionamento de dispositivos legais e constitucionais.

Aponta omissão no acórdão quanto à análise do artigo
944
do Código Civil e do
princípio da reparação integral do dano, argumentando que a limitação da taxa de fruição vai de encontro à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entende ser devida a indenização por todo o período de ocupação indevida do imóvel. Alega que a decisão, ao limitar a taxa, acaba por gerar enriquecimento ilícito do embargado, que permanece no imóvel sem a devida contraprestação.

Indica, ainda, a existência de contradição no julgado, pois, embora a fundamentação autorize a reintegração de posse após o depósito judicial dos valores devidos, a parte dispositiva condiciona a medida ao ressarcimento das benfeitorias, o que, segundo a embargante, diverge do entendimento aplicável.

Por fim, requer o prequestionamento de diversos dispositivos constitucionais e infraconstitucionais (notadamente os artigos 1º,
III
; 5º,
II
,
X
,
XXXVI
,
LIV
,
LV
; e 93,
IX
,
da
Constituição Federal, e os artigos
884
e
944
do Código Civil), a fim de viabilizar a interposição de recursos às instâncias superiores.

Não foram apresentadas contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo agravante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

QUESTÕES PRELIMINARES

Ausentes questões preliminares, passo à análise do mérito.

MÉRITO

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo embargante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir o voto.

Ab initio,
de suma importância se faz destacar que, segundo o preceito normativo do art. 1.022 do Código de Processo Civil, o recurso de embargos de declaração é cabível quando na decisão houver obscuridade, contradição, omissão ou erro material, senão veja-se:

Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I – esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II – suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III – corrigir erro material.”

Neste contexto, prelecionam Fredie Didier Júnior e Leonardo José Carneiro da Cunha, in verbis:

“Com efeito, os casos previstos para manifestação dos embargos declaratórios são específicos, de modo que somente são admissíveis quando houver obscuridade, contradição ou omissão em questão (ponto controvertido) sobre a qual deveria o juiz ou o tribunal pronunciar-se necessariamente. Os embargos de declaração são espécie de recurso de fundamentação vinculada”.

(DIDIER JR. Fredie; CUNHA, Leonardo José Carneiro da. Curso de Direito Processual Civil, v. 3. 6. ed. rev., ampl. e atual. Salvador: Juspodivm, p. 177).

Neste sentido, destaco, por obscuridade entende-se o defeito consistente na difícil compreensão do texto da decisão. A contradição, por sua vez, é a afirmação conflitante, quer na fundamentação, quer entre a fundamentação e a conclusão.

Já a omissão ocorre quando a decisão há de ser complementada para resolver questão não resolvida, bem como nas hipóteses elencadas no parágrafo único do art. 1.022, quais sejam, quando a decisão deixa de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento; e quando o decisum incorre em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º, do CPC.

Por fim, erro material, consiste em equívocos materiais sem conteúdo decisório propriamente dito, como a troca de uma legislação por outra, a consideração de data inexistente no processo ou uma inexatidão numérica.

A embargante aponta omissão, contradição e a necessidade de prequestionamento no acórdão que, embora tenha reformado a sentença para decretar a rescisão contratual por culpa do comprador, limitou a cobrança da taxa de fruição e condicionou a reintegração de posse de forma que entende ser contraditória.

Passo à análise dos pontos suscitados.

1.

Da Omissão – Violação ao Art.
944
do Código Civil e ao Princípio da Reparação Integral.

A embargante alega que o acórdão foi omisso ao não aplicar o princípio da reparação integral, previsto no art.
944
do Código Civil, ao limitar a taxa de fruição. Sustenta que tal limitação contraria o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e gera enriquecimento ilícito do comprador, que usufrui do imóvel sem a devida contraprestação por todo o período de ocupação.

Assiste razão, em parte, à embargante.

O acórdão embargado, de fato, limitou a taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído a título de parcelas pagas. Embora a fixação de um teto para a taxa de fruição seja uma prática que encontra amparo na jurisprudência deste Tribunal em certas situações, para evitar o enriquecimento sem causa do vendedor. Vejamos:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO A 50% DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo Interno interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que, em sede de apelação cível, manteve sentença de primeiro grau que declarou a rescisão contratual, determinou a restituição dos valores pagos pelo comprador inadimplente e limitou a taxa de fruição a 50% sobre o montante a ser restituído. A agravante buscava a reforma da decisão para afastar tal limitação, alegando afronta ao princípio da reparação integral, dado o longo período de ocupação do imóvel sem contraprestação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se é juridicamente válida a limitação judicial da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído ao comprador inadimplente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência consolidada do STJ e do TJPA reconhece que, embora válida a cláusula contratual prevendo a taxa de fruição, esta pode ser limitada judicialmente para evitar o enriquecimento sem causa do vendedor e garantir o equilíbrio contratual.

4. A limitação da taxa de fruição a 50% do valor a ser restituído impede que o montante da indenização sufoque integralmente o crédito do comprador, situação vedada pela Súmula 543 do STJ.

5 . A Lei nº 13.786/18, que disciplina a retenção e taxa de fruição, não se aplica ao contrato em questão por ter sido celebrado anteriormente à sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade das normas.

6. O percentual de 50% é considerado razoável e próximo do valor de mercado da locação, conforme entendimento reiterado da 2ª Turma de Direito Privado do TJPA.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A cláusula contratual que estipula taxa de fruição em razão da ocupação do imóvel pelo comprador inadimplente é válida, mas sua aplicação pode ser limitada judicialmente a 50% dos valores pagos, com base nos princípios do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.

2. A Lei nº 13.786/18 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884 a 886 e 944; CPC, arts. 932, IV, e 1.022.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJPA, ApCiv nº 0803000-24.2019.8.14 .0040, Rel. Desª Maria do Ceo Maciel Coutinho, j. 03.10 .2023; TJPA, ApCiv nº 0800551-93.2019.8.14 .0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 28 .03.2023.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00160762220178140040 26486627, Relator.: ALEX PINHEIRO CENTENO, Data de Julgamento: 15/04/2025, 2ª Turma de Direito Privado)

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que a taxa de fruição tem natureza de aluguel e visa indenizar o promitente vendedor pelo tempo em que o comprador inadimplente permaneceu no imóvel, evitando o enriquecimento sem causa deste último. Nesse sentido, a indenização deve corresponder a todo o período de ocupação indevida. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO BEM, DESDE A IMISSÃO NA POSSE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 2. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no REsp: 1996109 SP 2022/0101479-3, Data de Julgamento: 08/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/08/2022)

A limitação imposta no acórdão, sem uma justificativa pormenorizada que a ampare nas circunstâncias específicas dos autos, pode, de fato, resultar em uma reparação não integral do dano sofrido pela vendedora, violando o disposto no
art.
944
do Código Civil
. A simples menção à vedação ao enriquecimento ilícito, de forma genérica, não é suficiente para afastar o direito da credora à reparação completa pelos prejuízos decorrentes da privação do uso de seu imóvel.

Dessa forma, a omissão deve ser sanada para, alinhando-se à jurisprudência do STJ, afastar a limitação da taxa de fruição, que deverá incidir por todo o período de ocupação indevida do imóvel pelo embargado.

2.

Da Contradição – Reintegração de Posse e Restituição de Valores.

A embargante aponta contradição entre a fundamentação do acórdão, que menciona a reintegração de posse após o depósito dos valores devidos, e o dispositivo, que a condiciona ao ressarcimento das benfeitorias.

Analisando o acórdão embargado, verifico que o dispositivo determinou a reintegração de posse da autora, "condicionando-se a expedição do respectivo mandado à comprovação do depósito judicial do valor a ser restituído ao apelado". A restituição, por sua vez, abrange as parcelas pagas, com a retenção de 20% pela vendedora.

A questão das benfeitorias, embora mencionada na fundamentação como um direito do possuidor de boa-fé, não foi objeto de condenação específica no dispositivo, que se ateve à restituição das parcelas. A jurisprudência, de fato, reconhece o direito de retenção por benfeitorias como uma garantia do possuidor, mas sua apuração, quando não realizada na fase de conhecimento, deve ocorrer em liquidação de sentença.

O que se extrai do julgado é que a condição para a reintegração é a devolução do saldo das parcelas pagas, o que não se confunde com a indenização por benfeitorias, cujo direito de retenção pressupõe a sua efetiva comprovação e avaliação.

Portanto, não vislumbro contradição no julgado, mas sim a necessidade de esclarecer que a condição para a expedição do mandado de reintegração de posse é o depósito do valor incontroverso (parcelas a serem restituídas), sem prejuízo de que o direito de retenção por benfeitorias seja exercido e discutido em fase de liquidação, caso comprovadas.

3. Do Prequestionamento

A embargante requer o prequestionamento de diversos dispositivos legais e
constitucionais para fins de interposição de recursos aos Tribunais Superiores.

Com a análise das questões suscitadas nestes embargos, consideram-se prequestionadas as matérias e os dispositivos legais pertinentes, em especial o
art.
944
do Código Civil
, e os princípios da reparação integral e da vedação ao enriquecimento sem causa, atendendo ao requisito para a admissibilidade dos recursos excepcionais.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos embargos de declaração opostos, ACOLHO-OS PARCIALMENTE para:

)
Sanar a omissão apontada
, afastando a limitação imposta à taxa de fruição, que deverá incidir em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por todo o período de ocupação indevida pelo embargado, desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, a ser apurada em liquidação de sentença;

b)
Esclarecer
que a condição para a expedição do mandado de reintegração de posse é a comprovação do depósito judicial do valor a ser restituído ao embargado (parcelas pagas, com a retenção de 20%), sem prejuízo da apuração de eventuais benfeitorias indenizáveis em liquidação de sentença;

c) Manter os demais termos do acórdão embargado.

É COMO VOTO.

Belém, 03 de novembro de 2025.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador-Relator

Belém, 12/11/2025