Tribunal: TJPA
Processo: 0001801-80.2017.8.14.0133
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-10-14

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0001801-80.2017.8.14.0133 APELANTE: RICARDO SANTA BRIGIDA DO NASCIMENTO Advogados do(a) APELANTE: CYNTHIA BRAZ REIS - PA19183-A, WENDELL DOS REMEDIOS SOUZA - PA19185-A APELADO: DIRECIONAL DIAMANTE EMPREEDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DIRECIONAL ENGENHARIA SA Advogados do(a) APELADO: MARCELO MENDES GOMES - MG173329-A, MARCOS MENEZES CAMPOLINA DINIZ - MG115451-A, ANDERSON COSTA RODRIGUES - PA9880 Advogados do(a) APELADO: MARCELO MENDES GOMES - MG173329-A, MARCOS MENEZES CAMPOLINA DINIZ - MG115451-A, ANDERSON COSTA RODRIGUES - PA9880 RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO SUPERIOR A 180 DIAS. ABUSIVIDADE. DANO MORAL. MANUTENÇÃO DO QUANTUM. RECURSOCONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Direcional Diamante Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Direcional Engenharia S/A visando à reforma de sentença que, em Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais movida por Ricardo Santa Brígida do Nascimento, reconheceu o atraso na entrega de unidade habitacional no empreendimento Bella Città Total Ville, Condomínio Salinas, e condenou as rés, solidariamente, ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais e de lucros cessantes no valor de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato durante o período de mora. Alegou-se, ainda, desvalorização do imóvel pela não implementação do “bairro planejado”. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: definir se houve mora na entrega do imóvel, considerando a validade e aplicação da cláusula de tolerância contratual e o contrato de financiamento; estabelecer a responsabilidade da construtora pelo pagamento de lucros cessantes e danos morais; avaliar a legalidade e razoabilidade do valor da indenização arbitrada a título de dano moral. III. RAZÕES DE DECIDIR O prazo de entrega do imóvel decorre exclusivamente do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre o comprador e a construtora, sendo irrelevante a data estipulada no contrato de financiamento firmado com a instituição financeira. A cláusula contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega por até 180 dias somente é válida quando respeitados os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, exigindo-se justificativa concreta para sua aplicação — o que não foi comprovado nos autos. O prazo de 180 dias deve ser computado em dias corridos, conforme entendimento consolidado no STJ (Tema 996), sendo abusiva a estipulação em dias úteis por implicar vantagem excessiva ao fornecedor. Caracterizado o atraso injustificado na entrega do imóvel, é devida a indenização por lucros cessantes, cujo prejuízo é presumido, nos termos do entendimento do STJ (Tema 970), cabendo ao fornecedor o ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor. A fixação dos lucros cessantes em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel encontra amparo na jurisprudência majoritária do TJPA e do STJ, mesmo que o imóvel ainda não tenha sido totalmente quitado pelo consumidor. O atraso significativo e injustificado na entrega do imóvel, aliado à frustração do legítimo projeto de vida do consumidor, configura dano moral indenizável, não se tratando de mero aborrecimento, sendo razoável a fixação da indenização no valor de R$ 10.000,00. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O contrato de promessa de compra e venda, e não o contrato de financiamento, define o prazo de entrega do imóvel. A cláusula de tolerância de 180 dias deve ser computada em dias corridos e sua aplicação exige justificativas plausíveis por parte da construtora. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de danos materiais (lucros cessantes) e morais, sendo cabível a indenização ao consumidor. A indenização por lucros cessantes deve ser fixada em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel durante o período de mora contratual. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 122, 395, 402, 405 e 944; CDC, arts. 6º, VIII, 39, V, e 51, IV; Lei nº 4.591/1964, arts. 43 e 48, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1582318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 12.09.2017, DJe 21.09.2017; STJ, AgInt no AREsp 1260734/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 12.11.2018, DJe 16.11.2018; STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996); STJ, REsp 1.614.721/DF (Tema 971); TJPA, jurisprudência reiterada das Turmas de Direito Privado. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0001801-80.2017.8.14.0133

APELANTE: DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DIRECIONAL ENGENHARIA S/A

APELADO: RICARDO SANTA BRIGIDA DO NASCIMENTO

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0001801-80.2017.8.14.0133

APELANTE: RICARDO SANTA BRIGIDA DO NASCIMENTO

Advogados do(a) APELANTE: CYNTHIA BRAZ REIS - PA19183-A, WENDELL DOS REMEDIOS

SOUZA - PA19185-A

APELADO: DIRECIONAL DIAMANTE EMPREEDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DIRECIONAL

ENGENHARIA SA

Advogados do(a) APELADO: MARCELO MENDES GOMES - MG173329-A, MARCOS MENEZES

CAMPOLINA DINIZ - MG115451-A, ANDERSON COSTA RODRIGUES - PA9880

Advogados do(a) APELADO: MARCELO MENDES GOMES - MG173329-A, MARCOS MENEZES

CAMPOLINA DINIZ - MG115451-A, ANDERSON COSTA RODRIGUES - PA9880

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO SUPERIOR A 180 DIAS. ABUSIVIDADE. DANO MORAL. MANUTENÇÃO DO QUANTUM. RECURSOCONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Direcional Diamante Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Direcional Engenharia S/A visando à reforma de sentença que, em Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais movida por Ricardo Santa Brígida do Nascimento, reconheceu o atraso na entrega de unidade habitacional no empreendimento Bella Città Total Ville, Condomínio Salinas, e condenou as rés, solidariamente, ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais e de lucros cessantes no valor de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato durante o período de mora. Alegou-se, ainda, desvalorização do imóvel pela não implementação do “bairro planejado”.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: definir se houve mora na entrega do imóvel, considerando a validade e aplicação da cláusula de tolerância contratual e o contrato de financiamento; estabelecer a responsabilidade da construtora pelo pagamento de lucros cessantes e danos morais; avaliar a legalidade e razoabilidade do valor da indenização arbitrada a título de dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O prazo de entrega do imóvel decorre exclusivamente do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre o comprador e a construtora, sendo irrelevante a data estipulada no contrato de financiamento firmado com a instituição financeira.

A cláusula contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega por até 180 dias somente é válida quando respeitados os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, exigindo-se justificativa concreta para sua aplicação — o que não foi comprovado nos autos.

O prazo de 180 dias deve ser computado em dias corridos, conforme entendimento consolidado no STJ (Tema 996), sendo abusiva a estipulação em dias úteis por implicar vantagem excessiva ao fornecedor.

Caracterizado o atraso injustificado na entrega do imóvel, é devida a indenização por lucros cessantes, cujo prejuízo é presumido, nos termos do entendimento do STJ (Tema 970), cabendo ao fornecedor o ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor.

A fixação dos lucros cessantes em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel encontra amparo na jurisprudência majoritária do TJPA e do STJ, mesmo que o imóvel ainda não tenha sido totalmente quitado pelo consumidor.

O atraso significativo e injustificado na entrega do imóvel, aliado à frustração do legítimo projeto de vida do consumidor, configura dano moral indenizável, não se tratando de mero aborrecimento, sendo razoável a fixação da indenização no valor de R$ 10.000,00.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O contrato de promessa de compra e venda, e não o contrato de financiamento, define o prazo de entrega do imóvel.

A cláusula de tolerância de 180 dias deve ser computada em dias corridos e sua aplicação exige justificativas plausíveis por parte da construtora.

O atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de danos materiais (lucros cessantes) e morais, sendo cabível a indenização ao consumidor.

A indenização por lucros cessantes deve ser fixada em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel durante o período de mora contratual.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 122, 395, 402, 405 e 944; CDC, arts. 6º, VIII, 39, V, e 51, IV; Lei nº 4.591/1964, arts. 43 e 48, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, REsp 1582318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 12.09.2017, DJe 21.09.2017;
STJ, AgInt no AREsp 1260734/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 12.11.2018, DJe 16.11.2018;
STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996);
STJ, REsp 1.614.721/DF (Tema 971);
TJPA, jurisprudência reiterada das Turmas de Direito Privado.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e negar provimento ao recurso interposto
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e DIRECIONAL ENGENHARIA S/A objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Marituba, que julgou parcialmente procedente o pedido da parte autora na Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por RICARDO SANTA BRÍGIDA DO NASCIMENTO.

A autora adquiriu da ré unidade habitacional no empreendimento Bella Citta Total Ville, Condomínio Salinas. Alegou que o imóvel tinha previsão de entrega para outubro de 2011, porém foi entregue somente em outubro de 2012. Alegou que, além do atraso, a ré não entregou o imóvel conforme constava no contrato, visto que não foi entregue o bairro planejado e a área destinado ao bairro foi alienada para outra finalidade, o que ocasionou a desvalorização do bem.

Dessa forma, requereu indenização por danos morais (R$ 10.000,00) e materiais (valor a ser apurado em liquidação de sentença), bem como ao pagamento de multa contratual de 10% em razão do atraso na entrega da obra.

A ré, em contestação (ID 13006790), alegou, em resumo, que: o imóvel foi entregue em 04/10/2012, antes do prazo final contratual, inclusive dentro do prazo de tolerância de 180 dias úteis, expressamente pactuado no contrato de promessa de compra e venda e no contrato de financiamento celebrado em 10/09/2012; não houve mora contratual da construtora e tampouco previsão contratual de penalidade em favor do adquirente, sendo indevida a pretensão de inversão da cláusula penal; o conceito de “bairro planejado” foi claramente informado nos documentos contratuais e material publicitário, tratando-se de um loteamento com infraestrutura urbana projetada, não havendo qualquer promessa de bairro fechado ou de entrega de equipamentos comunitários prontos pela ré, cuja responsabilidade pela instalação e funcionamento é dos próprios empreendedores e da associação de moradores. Ao final, pugnou pela improcedência do pedido autoral.

Sentença em ID 13006830 na qual o juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido autoral e condenou as ré, solidariamente, ao pagamento de: R$ 10.000,00 a título de danos morais; lucros cessantes no valor correspondente a 0,5% do valor do contrato por cada mês de atraso, contados a partir do 181º dia após a data prevista para entrega da obra até a data da efetiva entrega do bem ao autor. Julgou improcedente os demais pedidos. Condenou a autora ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa e das custas, porém suspensas em razão da concessão da justiça gratuita. Condenou, ainda, a parte ré ao pagamento de custas e despesas processuais e arbitrou honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a parte ré interpôs apelação. Nas razões recursais (ID 13006832) impugna a configuração de atraso na entrega do imóvel, sustentando que o contrato de financiamento firmado com o agente financeiro é o instrumento definitivo, o qual estipula novo prazo para a conclusão da obra, com vencimento em 10/04/2014, afastando qualquer mora; sustenta a validade da cláusula de tolerância de 180 dias úteis, prevista no contrato de promessa de compra e venda, que afastaria eventual responsabilidade por atraso; alega a inexistência de danos morais indenizáveis, argumentando tratar-se de mero aborrecimento contratual, sem demonstração de violação a direitos da personalidade, bem como a desproporcionalidade do valor arbitrado a título de indenização por danos morais, requerendo, subsidiariamente, sua minoração com base no art. 944, parágrafo único, do CC; aduz ausência de lucros cessantes, alegando que não houve comprovação de prejuízo efetivo ou destinação econômica do imóvel, além da inexistência de nexo causal direto, requerendo, caso mantida a condenação, a fixação do percentual em 0,3% sobre o valor venal do imóvel, conforme índice FIPEZAP, ou, ainda, a produção de prova pericial para apuração técnica do valor de mercado da locação e da taxa de ocupação da unidade. Por fim, pugna pelo provimento do recurso e consequente reforma da sentença combatida.

Contrarrazões da parte apelada em petição de ID 13006837. Em suma, rechaçou os argumentos da apelante e pugnou pela manutenção da sentença.

Redistribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido em documento de ID 13006834.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

Cinge-se a controvérsia recursal à pretensão de reforma da sentença que reconheceu o atraso na entrega de unidade habitacional localizada no empreendimento, condenou as rés ao pagamento de lucros cessantes, no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, durante o período de mora e fixou indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

Adianto não assistir razão à apelante. Explico.

ATRASO NA OBRA. PRAZO DE ENTREGA.

Inicialmente, não merece acolhimento a tese recursal segundo a qual o termo inicial para contagem do prazo de entrega da obra deve ser o contrato de financiamento junto ao agente financeiro que, no caso, é a Caixa Econômica Federal. A jurisprudência consolidada em nosso ordenamento jurídico é no sentido de que o prazo para entrega do imóvel decorre do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes contratantes — no caso, a construtora/vendedora e o consumidor-adquirente — e não do contrato de financiamento, que constitui relação acessória e de responsabilidade exclusiva entre comprador e agente financeiro.

Outrossim, cumpre frisar que a responsabilidade pela entrega do imóvel é exclusiva da recorrente, que se comprometeu, de forma expressa, com a data de conclusão e entrega da unidade. Ao analisar o contrato firmado entre as partes, constata-se que a previsão de entrega é 30/10/2011.

Portanto, deve-se levar em conta a data estabelecida no contrato firmado entre as partes, não cabendo a estipulação de prazo de entrega por terceiros (agente financeiro), eis que não é responsável pela construção do empreendimento e tampouco pela comercialização dos imóveis. O agente financeiro, nesse contexto, atua apenas como intermediário da liberação do crédito, sem qualquer ingerência na execução da obra ou na obrigação de entrega do imóvel. A responsabilidade por essa entrega é exclusiva da incorporadora/construtora, ora recorrente, conforme assumido no pacto firmado entre as partes.

Acrescento que a data estipulada no contrato de financiamento firmado entre o consumidor e a instituição financeira, ainda que posterior à data do contrato de promessa de compra e venda, não produz qualquer efeito na relação obrigacional entre as partes signatárias deste último contrato.

No mesmo sentido, descabida a tese de que o prazo de entrega deveria se iniciar com o financiamento, pois — caso o comprador tivesse optado por integralizar o preço do imóvel à vista, sem qualquer operação de crédito — o prazo final de entrega permaneceria inalterado, sendo aquele estabelecido no contrato de compra e venda. Assim, admitir a vinculação à data do contrato de financiamento significaria criar uma condição potestativa, dependente exclusivamente da vontade ou da conveniência do fornecedor, o que é vedado pelo ordenamento jurídico, nos termos do art. 122 do Código Civil Brasileiro.

Assim, o financiamento do bem adquirido por parte do consumidor não pode servir de escusa para justificar atraso no cronograma da obra ou tampouco para postergar o início da contagem do prazo contratual.

DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO

A data de entrega do empreendimento deve ser clara e certa, não podendo ser estabelecida de forma vaga, condicionando a entrega a evento futuro e incerto. Em análise à cláusula 7.1, verifica-se que admite a prorrogação de 180 dias nos casos previstos contratualmente.

A jurisprudência entende que é cabível cláusula contratual prevendo a prorrogação da obra, porém desde que devidamente justificada a necessidade da prorrogação, que o prazo não seja excessivo e sem definição certa para entrega do imóvel.

O STJ tem entendimento no sentido de que o prazo de 180 dias é razoável, o qual tenho adotado há muito, levando em consideração a complexidade na realização do empreendimento, visto se tratar de obra complexa. Aliás, esse é o prazo praticado no mercado de vendas de imóveis. Neste sentido a decisão da Terceira Turma do STJ no julgamento do REsp 1582318 - RJ. Vejamos:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017)

Contudo, em que pese o entendimento jurisprudencial acerca da legalidade da referida cláusula de prorrogação pelo prazo de 180 dias, entendo que a sua aplicação não é automática.

Referida previsão contratual deve estar expressa no contrato, ser clara e objetiva e, principalmente, estar lastreada em justificativas plausíveis para sua aplicação. A mera previsão contratual não autoriza a prorrogação automática do prazo de entrega do imóvel.

Ora, para que tal prorrogação se legitime, é imprescindível que a construtora demonstre motivos concretos e imprevisíveis que tenham dificultado a conclusão da obra dentro do prazo inicialmente estabelecido.

Em outras palavras, para fazer uso do prazo de prorrogação, a construtora deve demonstrar de forma inequívoca a ocorrência de um fato imprevisível, inesperado e que tenha tornado dificílimo ou impossível a entrega dentro do prazo contratado,

Além disso, a aplicação irrestrita e automática da cláusula configuraria vantagem excessiva ao fornecedor, contrariando os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, previstos no artigo 51, inciso IV, do CDC, que assim dispõe:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

No presente caso, não há nos autos prova documental robusta que justifique o atraso na entrega do empreendimento. A apelante não demonstrou a ocorrência de fatos imprevisíveis, extraordinários ou de força maior que impossibilitassem a entrega do imóvel dentro do prazo contratual.

Na verdade, a apelante se limita em alegar sem, entretanto, provar efetivamente o que aduz, deixando de juntar documento, um laudo, uma prova real de que o atraso é justificado ou justificável, demonstrando o seu desrespeito para os seus consumidores ou mesmo a sua má-fé.

Outrossim, no tocante à cláusula contratual que estipula a prorrogação do prazo de entrega em até 180 dias úteis, entendo que esta não pode subsistir nos exatos termos em que restou pactuada por configurar desequilíbrio contratual, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Assim, embora não seja vedada, em tese, a estipulação contratual da prorrogação em dias úteis, o limite temporal objetivo deve observar o teto de 180 dias corridos, sob pena de se permitir a imposição unilateral de condição potencialmente lesiva ao consumidor — parte vulnerável na relação — e de esvaziar o conteúdo protetivo do Código de Defesa do Consumidor.

Corroborando o entendimento, colaciono os seguintes julgados:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, DANOS MORAIS E COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUMIDOS. PRAZO DE TOLERÂNCIA: 180 DIAS . CONTAGEM: DIAS CORRIDOS. CONSECTÁRIOS LEGAIS. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1 . O colendo Superior Tribunal de Justiça, firmou o entendimento (REsp 1.729.593/SP - Tema nº 996) que ocorrendo atraso injustificado na entrega de imóvel, o dano material é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização pelos lucros cessantes, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 2 . Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de tolerância para atraso na entrega da obra pode ser ajustada em dias úteis, mas desde que não ultrapasse o prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, impondo-se, nesse caso, a contagem em dias corridos. 3. Tratando de responsabilidade contratual, a correçãormonetária deve incidir a partir do inadimplemento e os juros de mora ser fixados a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil . 4. Conforme § 11 do art. 85 do CPC, o Tribunal de Justiça, ao julgar o recurso, arbitrará os honorários sucumbenciais recursais, levando em conta o trabalho adicional realizado pelo causídico, na instância revisora; daí, face à sucumbência da Apelante, a condenação desta ao pagamento dos honorários recursais é medida que se impõe. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA . SENTENÇA MANTIDA.

(TJ-GO - Apelação Cível: 00877427220178090024 CALDAS NOVAS, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR WILSON SAFATLE FAIAD, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RELAÇÃO DE CONSUMO . ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMPROVADO. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO. 180 DIAS ÚTEIS . ABUSIVIDADE RECONHECIDA. FIXAÇÃO EM DIAS CORRIDOS CONFORME TESE FIRMADA PELO STJ (RESP. 1.729 .593/SP). INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. INVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL (CLÁUSULA PENAL). TEMA 971 STJ . APLICÁVEL. LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA DE CUMULAÇÃO. TEMA 970 STJ . SENTENÇA MANTIDA. 1. A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, já que a empresa ré comercializa, no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pela autora como destinatária final. 2 . O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Resp 1.729.593/SP pelo rito dos recursos repetitivos (Tema 996), fixou entendimento no sentido de ser admissível a prorrogação do prazo de tolerância para cumprimento da execução da obra por 180 (cento e oitenta) dias. 2 .1 Além disso, o artigo 43-A da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 4.591/64, ao normatizar a prorrogação do prazo de tolerância para conclusão da obra, consignou que o prazo de 180 (cento e oitenta) dias são corridos e não úteis. 3 . O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Resp. 1614721/DF, fixou entendimento sobre a possibilidade de inversão de cláusula penal fixada apenas para o comprador, assentando que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a ré, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema 971). Dessa forma, em tese, poder-se-ia aplicar ao presente caso o citado entendimento fixado no Recurso Especial nº 1.614 .721/DF (Tema 971). 3.1 Conclui-se que a inversão da cláusula penal moratória em desfavor da apelante, deve ser mantida, conforme o determinado na r. sentença recorrida . 4. A inversão da cláusula penal, in casu, não encontra óbice na tese fixada no Tema 970, uma vez que o pedido de indenização por lucros cessantes restou indeferido. 5. Recurso conhecido e desprovido . Sentença mantida.

(TJ-DF 07027502220208070014 DF 0702750-22.2020.8 .07.0014, Relator.: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 09/02/2022, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 22/02/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada .)

Dessa forma, entendo que deve ser mantida a sentença neste ponto.

ATRASO NA OBRA. DANO MATERIAL. LUCROS CESSANTES.

Em decorrência do atraso na entrega do empreendimento, que já reconheci neste voto, verifico que a parte apelada pugna pelo pagamento de lucros cessantes a título de danos materiais, estes desde a data que o imóvel deveria ter sido entregue e de acordo com previsão contratual.

O efetivo atraso na obra, por culpa exclusiva da recorrente, que não conseguiu provar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, torna certa a indenização, cabendo ao juízo apenas quantificá-la.

A parte autora cumpriu com sua parte no contrato e a ré não, cabendo a quantificação dos danos materiais (lucros cessantes).

A indenização é devida eis que o consumidor ficou impedido de usufruir o bem e/ou ainda tem que arcar com aluguel mensal de outro imóvel, face a não entrega, no prazo estipulado contratualmente, do empreendimento da ré.

Lembro que com a inversão do ônus da prova, que a tenho como devida, por conta da indiscutível aplicação do CDC e da hipossuficiência do consumidor perante do fornecedor, deveria a ré provar a não ocorrência dos lucros cessantes. Entretanto, a construtora demandada não se desincumbiu de seu dever, tornando devida a indenização.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de ser presumido o prejuízo do comprador e por consequência a culpa do construtor pelo atraso injustificado na obra, bem como do direito a indenização por perdas e danos, além da possibilidade de cumulação de danos materiais e morais.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. CULPA CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. SÚMULA Nº 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Trata-se, na origem, de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, motivada pelo atraso na entrega do imóvel. 3. Na hipótese, o tribunal local, a partir da análise dos termos contratuais e das provas dos autos, concluiu pela culpa das empresas no atraso na entrega da obra, vedando a retenção de valores por parte das rés e condenando-as ao pagamento de lucros cessantes. Inteligência dos arts. 395, 402 e 475 do Código Civil. 4. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes. 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1260734 DF 2018/0055333-5, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/11/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/11/2018)

Por fim, repito que a ré deveria provar que não foi culpada pela demora na entrega da documentação necessária à autora, e isso, como já foi exposto anteriormente, não foi obtido com sucesso em seu recurso e nos pouquíssimos documentos acostados.

Assim, nada mais justo que, entre a data do prazo final para entrega, já inclusa a prorrogação de 180 dias, e a efetiva entrega do imóvel à parte apelada, a construtora pague lucros cessantes, a título de danos materiais, pelo inadimplemento do contrato.

A jurisprudência deste E. TJPA, em sua maioria, tem se posicionado no sentido de que o valor da condenação em lucros cessantes deve corresponder ao percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel.

Neste ponto, possuo entendimento diferente, pois compreendo que o percentual de 0,5% deve ser aplicado sobre o valor atualizado do imóvel somente quando o consumidor tiver quitado integralmente o valor do bem e, em caso de não quitação total, o percentual deve ser aplicado sobre a quantia efetivamente paga pelo comprador. Lembro que com o atraso na entrega do empreendimento, o consumidor que não quitou o imóvel possui apenas uma expectativa de se tornar proprietário do bem, uma vez que não há certeza de que na finalização da obra o comprador quitará o valor do bem. Ressalto que entender de forma diversa causará um induvidoso enriquecimento ilícito do consumidor.

Porém, considerando que este Relator possui voz única e já não dispõe do livre convencimento motivado; considerando que as Turmas de Direito Privado deste E. TJPA e do Superior Tribunal de Justiça possuem entendimento no sentido de ser aplicado o montante sobre o valor do bem, curvo-me ao entendimento da maioria para aplicar o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel.

Diante do exposto, entendo que não merece reforma a decisão a quo, pela qual a mantenho inalterada neste ponto.

DOS DANOS MORAIS

Em relação à fixação da indenização dos danos morais, depreende-se, da análise do art. 944 do Código Civil, bem como da jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, que se deve levar em consideração a extensão do dano, as condições socioeconômicas, culturais e psicológicas dos envolvidos, bem como o grau de culpa do agente e, eventualmente, da vítima.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. ATRASO NA OBRA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. ARBITRAMENTO. DANOS MORAIS. MANTIDOS. SENTENÇA REFORMADA. - Reconhecido o descumprimento contratual diante do atraso na entrega da obra por mais de ano, cabível a declaração da resolução contratual, por culpa da promitente vendedora.- Inexistência de excludente de responsabilidade da ré ou culpa da consumidora, de modo que descabe a retenção da multa contratual pela rescisão antecipada.- Dever de restituição do valor integralmente pago pela parte autora, devidamente acrescido de correção monetária e juros legais, realizado em parcela única e sem abatimento de valores - Diante de previsão de cláusula penal pelo inadimplemento do pagamento tão somente em desfavor pelo adquirente, poderá ela ser invertida e aplicada também em seu favor, em caso de descumprimento do prazo da entrega do imóvel pela construtora. Aplicação do tema 971 do STJ - Caso em que configurado o atraso na entrega do imóvel, de modo que viável a inversão da cláusula penal contratual, cuja indenização deverá ser fixada mediante arbitramento judicial, que, no caso, deve corresponder a 0,5% do valor do bem previsto no contrato, por mês de atraso.- O atraso injustificado na entrega de obra, por si só, não gera dano moral passível de indenização. Entretanto, no caso dos autos se está diante de ocorrência de circunstância excepcional, caracterizadora do dano moral, que certamente resultou em angústia da parte autora na forma exigida para esses casos, de modo que cabível a fixação de indenização por danos morais.- Quantum indenizatório fixado de acordo com as peculiaridades do caso em comento, bem como os precedentes da Câmara e ponderado o caráter pedagógico com o dano causado. APELO DA PARTE AUTORA PROVIDO. APELO DA PARTE RÉ DESPROVIDO. UNÂNIME.

(TJ-RS - AC: 70077038909 RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Data de Julgamento: 28/11/2019, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 06/12/2019)

O dano moral, pode-se concluir que restou devidamente configurado. A ré agiu de forma irresponsável, descuidada, desrespeitosa e abusiva na condução de seu empreendimento, o que por óbvio causou danos morais ao apelado.

É inegável que o ato por si só causa o dano e coloca o consumidor em situação de impotência, frustração, incerteza, desvantagem, retira o sossego, constrange e toma seu tempo na tentativa de reverter, de forma amigável, a questão. Enfim, o abalo moral é imensurável.

Importante lembrar que não se trata aqui de meros aborrecimentos, próprios da vida cotidiana, mas sim de conduta indevida e lesiva, capaz de gerar a qualquer pessoa sentimento de indignação e impotência social, de maneira que o dano se presume e deve ser reparado.

Daí o dever de indenizar.

A parte apelada se viu impossibilitada de realizar o sonho da casa própria. Atitudes como essa, infelizmente tão corriqueiras nos dias de hoje, merecem ser coibidas com rigor, eis que trazem, além da insegurança, desespero e até mesmo outros danos para os incautos consumidores que, muitas das vezes, ainda são tratados com indiferença e como se fossem eles os verdadeiros inadimplentes.

A entrega do empreendimento estava prevista para outubro de 2011 e foi entregue um ano depois. Ou seja, o atraso na entrega do imóvel se deu por bastante tempo, ultrapassando os limites do tolerável.

Dessa forma, tenho como adequado e proporcional o valor do dano moral em R$ 10.000,00 (dez mil reais), conforme arbitrado pelo juízo
a quo
.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto no sentido de
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO,
mantendo inalterada a sentença de piso.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 29/10/2025