Tribunal: TJPA
Processo: 0017425-92.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-03-18

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0017425-92.2013.8.14.0301 APELANTE/APELADO: RONALDO GUTEMBERG SILVA PEREIRA APELADA/APELANTE: SEABRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E DIRECIONAL ENGENHARIA S/A RELATORA: DESª. GLEIDE PEREIRA DE MOURA DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO POR RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. RECURSO APRESENTADO PELO CONSUMIDOR COMPRADOR. SENTENÇA QUE REVOGOU A CONCESSÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PARTE QUE COMPROVA A HIPOSSUFICIÊNCIA. ADEMAIS, PELO TEOR DA SÚMULA Nº 06 DO PRESENTE TJPA, A REVOGAÇÃO DO REFERIDO BENEFÍCIO SOMENTE SE FAZ POSSÍVEL QUANDO HÁ NOS AUTOS INDÍCIOS DA CAPACIDADE FINANCEIRA DA PARTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, PARA CONCESSÃO DO BENEFÍCIO. RECURSO APRESENTADO PELAS VENDEDORAS. TAXA DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE 30% (TRINTA POR CENTO), CONFORME PREVISTO EM CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. A JURISPRUDÊNCIA PÁTRIA TEM SE CONSOLIDADO NO SENTIDO DE RECONHECER A ABUSIVIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS PELO COMPRADOR EM IMPORTE MAIOR DO QUE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). PARTE QUE RECEBERÁ NOVAMENTE OS DIREITOS SOB O IMÓVEL. TAXAS DE CORRETAGEM. CLÁUSULA CONTRATUAL VÁLIDA. INFORMAÇÃO PRESTADA AO COMPRADOR. TAXA DEVIDA MESMO NO INSUCESSO DO CONTRATO, VIDE RESCISÃO OCORRIDA SOB RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, PARA AFASTAR A CONDENAÇÃO DAS DEMANDADAS NA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR RELATIVOS À TAXA DE CORRETAGEM PREVISTA EM CONTRATO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0017425-92.2013.8.14.0301

APELANTE: RONALDO GUTEMBERG SILVA PEREIRA, DIRECIONAL ENGENHARIA S/A, SEABRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: SEABRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, DIRECIONAL ENGENHARIA S/A, RONALDO GUTEMBERG SILVA PEREIRA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0017425-92.2013.8.14.0301

APELANTE/APELADO:
RONALDO GUTEMBERG SILVA PEREIRA

APELADA/APELANTE: SEABRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E DIRECIONAL ENGENHARIA S/A

RELATORA: DESª. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO POR RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR.
RECURSO APRESENTADO PELO CONSUMIDOR COMPRADOR.
SENTENÇA QUE REVOGOU A CONCESSÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PARTE QUE COMPROVA A HIPOSSUFICIÊNCIA. ADEMAIS, PELO TEOR DA SÚMULA Nº 06 DO PRESENTE TJPA, A REVOGAÇÃO DO REFERIDO BENEFÍCIO SOMENTE SE FAZ POSSÍVEL QUANDO HÁ NOS AUTOS INDÍCIOS DA CAPACIDADE FINANCEIRA DA PARTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, PARA CONCESSÃO DO BENEFÍCIO.
RECURSO APRESENTADO PELAS VENDEDORAS
. TAXA DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE 30% (TRINTA POR CENTO), CONFORME PREVISTO EM CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. A JURISPRUDÊNCIA PÁTRIA TEM SE CONSOLIDADO NO SENTIDO DE RECONHECER A ABUSIVIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS PELO COMPRADOR EM IMPORTE MAIOR DO QUE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO).

PARTE QUE RECEBERÁ NOVAMENTE OS DIREITOS SOB O IMÓVEL. TAXAS DE CORRETAGEM. CLÁUSULA CONTRATUAL VÁLIDA. INFORMAÇÃO PRESTADA AO COMPRADOR. TAXA DEVIDA MESMO NO INSUCESSO DO CONTRATO, VIDE RESCISÃO OCORRIDA SOB RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, PARA AFASTAR A CONDENAÇÃO DAS DEMANDADAS NA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR RELATIVOS À TAXA DE CORRETAGEM PREVISTA EM CONTRATO.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0017425-92.2013.8.14.0301

APELANTE/APELADO:
RONALDO GUTEMBERG SILVA PEREIRA

APELADA/APELANTE: SEABRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E DIRECIONAL ENGENHARIA S/A

RELATORA: DESª. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
RONALDO GUTEMBERG SILVA PEREIRA
,
SEABRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
e
DIRECIONAL ENGENHARIA S/A
contra sentença proferida pelo Juiz de Direito da 13ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém nos autos de Ação de Rescisão Contratual
.

De início, tratou-se de ação de rescisão de contrato com devolução dos valores pagos. Nesse sentido, narrou o autor,
RONALDO GUTEMBERG SILVA PEREIRA
, que as partes firmaram Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel localizado na Av. Miguel de Cervantes, s/n, lote 2064, q-999, setor 29, em Porto Velho/RO, no valor de R$ 86.439,75 (oitenta e seis mil quatrocentos e trinta e nove reais e setenta a cinco centavos). Desse contexto, afirma que deu de entrada o valor de R$ 4.060,00 (quatro mil e sessenta reais) e assumiu a obrigação do pagamento de parcelas no valor de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais), das quais restou pendente apenas o pagamento de uma parcela.

Doravante, informa que teve de retornar a Belém, situação da qual as demandadas lhe teriam orientado a migrar os créditos do contrato realizado em Rondônia para outro empreendimento construído em Belém. No entanto, sustenta que não restou satisfeito com o novo contrato, vide que a nova parcela assumida era de importe muito superior a anterior (de R$ 800,00). No mais, sustenta ter também contratado ‘’kit de acabamento’’ oferecido pelas requeridas, pelo qual pagou a quantia de R$ 477,13 (quatrocentos e setenta e sete reais e treze centavos).

Por tudo isso, pleiteia a rescisão dos três contratos firmados, bem como a restituição dos valores pagos no montante de R$ 9.714,62 (nove mil setecentos e quatorze reais e sessenta e dois centavos) e recebimento de indenização moral. Pleiteou também a concessão da gratuidade da justiça.

Em decisão interlocutória, fora concedido do benefício da gratuidade da justiça.

A contestação fora apresentada intempestivamente (ID. 10261999). Por isso, o juízo declarou à revelia das demandadas e anunciou o julgamento antecipado da lide (ID. 10262046).

As partes não se manifestaram acerca do julgamento antecipado (ID. 10262046)

A sentença cerne do presente recurso foi a que julgou parcialmente procedente a demanda contida na inicial (ID. 10262057). Nesse sentido, o juízo singular rescindiu o contrato avençado entre as partes por iniciativa da parte autora. Desse contexto, declarou a abusividade de cláusula penal que estipulava retenção de valores em caso de rescisão por iniciativa da parte compradora em percentual maior do que 25% (vinte e cinco por cento), determinando que a retenção fosse realizada no exato percentual de 25% (vinte e cinco por cento). Por isso, condenou as demandadas na restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do valor de R$ 2.945,08 (

dois mil novecentos e quarenta e cinco reais e oito centos), relativos ao desembolso do pagamento de parte do imóvel. Não obstante, condenou também as demandadas na restituição em dobro dos valores cobrados a título de assessoria técnico imobiliária (SATI) e honorários. Por fim, o juízo singular revogou a concessão do benefício da gratuidade da justiça ao autor.

APELAÇÃO apresentada pelo demandante (ID. 10262070), onde sustenta que a sentença merece ser parcialmente reformada. Conforme a isso, afirma que faz jus ao benefício da gratuidade da justiça. Por isso, pleiteou pelo restabelecimento da concessão do benefício.

APELAÇÃO ADESIVA apresentada pelas demandadas (ID. 10262094), onde afirmam que a sentença merece ser parcialmente reformada. Desse contexto, afirma que: 1) far-se-ia necessário a observância e o respeito ao livremente pactuado entre as partes, vide que nos termos do pacto o percentual de retenção de valores em razão da rescisão do comprador estava previsto em 30% (trinta por cento); 2) merece reparo a parte da sentença que condenou a parte a devolução integral e em dobro dos valores pagos como taxa de corretagem, eis que inexistente má-fé das requeridas na cobrança.

É o relatório.

À Secretaria, para inclusão em pauta, com pedido de julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

Belém,

de

de 2025.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0017425-92.2013.8.14.0301

APELANTE/APELADO:
RONALDO GUTEMBERG SILVA PEREIRA

APELADA/APELANTE: SEABRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E DIRECIONAL ENGENHARIA S/A

RELATORA: DESª. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

Preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço da presente apelação cível.

Em sede recursal, voltou-se os apelantes contra sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos contidos em inicial.

Em uma análise detida a controvérsia recursal, vê-se que os apelos não guardam relação entre si, vide que formulam pedidos de natureza diferentes. Desse contexto, observa-se que a controvérsia sustentada pelo outrora autor cinge em saber se a parte faz jus ou não a concessão do benefício da gratuidade da justiça. Por outro lado, a apelação apresentada pelas outrora demandadas questionam: 1) a declaração do juízo de abusividade da cláusula contratual que estipulava retenção em 30% (trinta por cento); 2) a correção do afastamento da cobrança de taxas de corretagem e a sua condenação ao pagamento da restituição dos valores dados relativos a tais taxas.

Desse modo, analisar-se-á o presente caso.

Em uma primeira vista, observa-se dos autos que o apelante consumidor comprova inequivocamente sua hipossuficiência econômica (ID. 10262054), sendo-lhe inclusive assistido pela defensoria pública. Nesse sentido, sabe-se que o valor hipotético da demanda não conduz a qualquer indício de capacidade financeira da parte que ajuíza a demanda.

Nesse sentido, e ao teor da Súmula nº 06 do presente TJPA, sabe-se que a desconstituição de ofício do benefício da gratuidade da justiça depende de prova nos autos que indique a capacidade econômica do requerente. No presente caso, vê-se que o juízo singular aplicou equivocadamente o entendimento da referida Súmula, por considerar que a revogação do benefício poderia ser realizada em razão de falta de prova da incapacidade financeira. Na verdade, como se antevê, a revogação não pode ser realizada desta forma, mas somente quando há nos autos prova da capacidade financeira em dissonância a alegação de incapacidade financeira.

Portanto, merece reparo a sentença para conceder o benefício da gratuidade da justiça ao apelante outrora autor. Assim, deve ser suspendido os ônus sucumbencial fixados em piso em responsabilidade da parte autora, na forma do art. 98, §3º do CPC/2015.

Superada essa questão, importa observar o mérito do apelo apresentado pelas outrora demandadas.

Quanto ao tema da retenção dos valores pagos pelo comprador, sabe-se que ao mesmo tempo em que a Súmula 543 do STJ considerou válido o direito de retenção de parte do valor pago em caso de resolução contratual ocorrida por desejo do consumidor/comprador, resta também pacificado a limitação do percentual de retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento). Trata-se, sobretudo, de entendimento que considera que outras formas de cálculo de retenção conduzem a desarrazoado prejuízo para o comprador, eis que nesses casos a parte vendedora já receberá a propriedade de bem de inegável valor econômico.

Logo, depreende-se que uma retenção a maior que a permitida pela jurisprudência pátria conduz ao enriquecimento injustificado do promitente vendedor, o qual já terá de volta o imóvel em questão.

Nesse sentido, colaciono julgado do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ.
1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
2. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (AgInt no AREsp n. 2.051.509/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023.)

Desse modo, percebe-se que a sentença não merece retoque quanto a esse ponto, vide que uma retenção maior do que 25% (vinte e cinco por cento) é inequivocamente reconhecida como abusiva pela jurisprudência pátria. Conforme a isso, depreende-se que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) se faz justa e razoável para equilibrar a relação das partes, permitindo que o vendedor seja reembolsado de custos operação econômica da atividade de venda.

Por outro lado, entretanto, percebe-se que merece acolhimento a parte do apelo que sustenta pela validade da cobrança de taxa de corretagem estabelecida no contrato e impossibilidade de sua devolução. Explicito:

De modo geral, e pelo teor do Tema Repetitivo 938 do STJ, sabe-se que a cobrança das referidas taxas é justa e exigível quando
‘’previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem’’.

Analisando detidamente os autos, observa-se que as demandadas, ora apelantes, devidamente informaram o valor da comissão de corretagem (ID. 10261893). Portanto, exigível as referidas taxas e impossível a sua devolução, vide que fora transferido ao comprador a responsabilidade pelo adimplemento do serviço de corretagem. Nesse sentido, é importante ressaltar que a rescisão do contrato se sucedeu por responsabilidade do comprador.

Em casos análogos, a jurisprudência do presente TJPA possui o mesmo entendimento:

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. DIMINUIÇÃO. VALOR PREVISTO CONTRATUALMENTE DESPROPORCIONAL. TAXAS DE CORRETAGEM. CLÁUSULA CONTRATUAL VÁLIDA. INFORMAÇÃO PRESTADA AO COMPRADOR. TEMA 998. TAXA DEVIDA MESMO NO INSUCESSO DO CONTRATO. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Deve ser diminuído o percentual de retenção quando desproporcional e abusivo. No caso, a desproporcionalidade se mostra em razão de inclusão de valores de corretagem já estipulados e pagos em outra cláusula contratual. 2. Reconhecido que o comprador foi informado da taxa de corretagem é válida a cláusula que lhe transfere a obrigação. Tema 998. Recurso repetitivo. 3. O insucesso posterior na execução do contrato não exclui o pagamento ao corretor. Artigo 725, CC e precedentes do STJ. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido, à unanimidade. (TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0032364-14.2012.8.14.0301 – Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 10/11/2020 )

Portanto, merece acolhimento parcial a apelação adesiva apresentada pelas demandadas, unicamente para afastar a condenação fixada pelo juízo de piso de restituição dos valores desembolsados pelo comprador relativos a taxas de corretagem.

Portanto, e por todo o exposto,
CONHEÇO
de ambos os recursos de Apelação Cível e dou PROVIMENTO ao apresentado pelo consumidor, Ronaldo Gutemberg Silva Pereira, de maneira a reconhecer e conceder a parte do benefício da gratuidade da justiça. Doravante, dou PROVIMENTO PARCIAL ao apresentado pelas outrora demandadas, Seabra Empreendimentos Imobiliários Ltda e Direcional Engenharia S/A, para que seja afastada a condenação na restituição dos valores relativos à taxa de corretagem.

É como voto.

Belém,

de

de 2025.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 25/03/2025