Tribunal: TJPA
Processo: 0800761-94.2024.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7769 - Abatimento proporcional do preço
Data de julgamento: 2025-11-18

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DE PARCELAS CONTRATUAIS. LUCROS CESSANTES. COMPENSAÇÃO DE OBRIGAÇÕES. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência, em ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de unidade imobiliária. O agravante requereu a compensação de supostos lucros cessantes com parcelas vincendas do contrato, tendo o juízo de origem indeferido o pedido por ausência dos requisitos legais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão de tutela de urgência em favor do adquirente de imóvel; (ii) definir se os lucros cessantes alegados podem ser compensados com parcelas vincendas do contrato de aquisição da unidade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A concessão de tutela de urgência exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme art. 300 do CPC, requisitos não preenchidos no caso concreto. 4. Os lucros cessantes alegados baseiam-se em estimativas unilaterais e expectativas de locação, sem demonstração objetiva da efetiva perda financeira ou existência de cláusula contratual prevendo compensação automática. 5. A compensação de dívidas, nos termos do art. 369 do Código Civil, requer liquidez, exigibilidade, fungibilidade e reciprocidade entre as obrigações, elementos inexistentes no presente momento processual. 6. A apuração de eventual responsabilidade da incorporadora pelo atraso, bem como a aferição dos lucros cessantes, exige dilação probatória e análise de cláusulas contratuais específicas, incompatíveis com o juízo sumário da tutela de urgência. 7. O perigo de dano irreparável também não se verifica, pois eventual procedência da demanda permitirá a restituição dos valores pagos, não havendo risco concreto de prejuízo irreversível ao agravante. 8. A suspensão unilateral do pagamento das parcelas compromete o equilíbrio contratual, pode gerar inadimplemento em cadeia e prejudica outros adquirentes, configurando risco de irreversibilidade dos efeitos da medida. 9. Precedentes do STJ que admitem a presunção de lucros cessantes em caso de atraso na entrega de imóvel aplicam-se ao mérito da ação indenizatória, não sendo suficientes para amparar a concessão de tutela provisória. 10. A alegada capacidade econômica da incorporadora não justifica o deferimento da medida, tampouco afasta seu direito de receber os valores contratualmente pactuados. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0800761-94.2024.8.14.0000

AGRAVANTE: JOSE WILSON MATIAS PEREIRA JUNIOR

AGRAVADO: RESIDENCE CLUB S.A.

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DE PARCELAS CONTRATUAIS. LUCROS CESSANTES. COMPENSAÇÃO DE OBRIGAÇÕES. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência, em ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de unidade imobiliária. O agravante requereu a compensação de supostos lucros cessantes com parcelas vincendas do contrato, tendo o juízo de origem indeferido o pedido por ausência dos requisitos legais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão de tutela de urgência em favor do adquirente de imóvel; (ii) definir se os lucros cessantes alegados podem ser compensados com parcelas vincendas do contrato de aquisição da unidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão de tutela de urgência exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, conforme art. 300 do CPC, requisitos não preenchidos no caso concreto.

4. Os lucros cessantes alegados baseiam-se em estimativas unilaterais e expectativas de locação, sem demonstração objetiva da efetiva perda financeira ou existência de cláusula contratual prevendo compensação automática.

5. A compensação de dívidas, nos termos do art. 369 do Código Civil, requer liquidez, exigibilidade, fungibilidade e reciprocidade entre as obrigações, elementos inexistentes no presente momento processual.

6. A apuração de eventual responsabilidade da incorporadora pelo atraso, bem como a aferição dos lucros cessantes, exige dilação probatória e análise de cláusulas contratuais específicas, incompatíveis com o juízo sumário da tutela de urgência.

7. O perigo de dano irreparável também não se verifica, pois eventual procedência da demanda permitirá a restituição dos valores pagos, não havendo risco concreto de prejuízo irreversível ao agravante.

8. A suspensão unilateral do pagamento das parcelas compromete o equilíbrio contratual, pode gerar inadimplemento em cadeia e prejudica outros adquirentes, configurando risco de irreversibilidade dos efeitos da medida.

9. Precedentes do STJ que admitem a presunção de lucros cessantes em caso de atraso na entrega de imóvel aplicam-se ao mérito da ação indenizatória, não sendo suficientes para amparar a concessão de tutela provisória.

10. A alegada capacidade econômica da incorporadora não justifica o deferimento da medida, tampouco afasta seu direito de receber os valores contratualmente pactuados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Agravo de instrumento conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por JOSE WILSON MATIAS PEREIRA JUNIOR contra decisão proferida pela 7ª Vara Cível e Empresarial de Belém nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais com Pedido de Tutela Provisória (processo nº 0903757-77.2023.8.14.0301), ajuizada em desfavor de RESIDENCE CLUB S.A.

A decisão agravada foi proferida nos seguintes:

“Após análise dos autos, verifico que o autor pretende, em síntese, a compensação do crédito oriundo de lucros cessantes que entende possuir perante a empresa ré, resultante de atraso na entrega do empreendimento, com as parcelas vincendas do contrato.

Nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil - CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Sobre o instituto da compensação, o art. 368 do Código Civil – CC preleciona que: “Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem.”

Ademais, o art. 369 do mesmo diploma legal estabelece que: “Art. 369. A compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis.”

Vê-se, portanto, que o direito brasileiro admite a compensação como meio indireto de extinção da obrigação, podendo ser aplicada total ou parcialmente quando se está diante de obrigações recíprocas, em que as partes são, ao mesmo tempo, credoras e devedoras entre si.

(...)

Ademais, sua incidência requer a observância de determinadas condições e requisitos previstos em lei e que se demonstram essenciais, senão vejamos:

— Reciprocidade de débitos (CC, arts. 368, 376, 371 e 377);

— Liquidez das dívidas (CC, arts. 369 e 1.533);

— Exigibilidade atual das prestações (CC, arts. 369 e 372);

— Fungibilidade dos débitos (CC, art. 369);

— Identidade de qualidade das dívidas, quando especificadas em contrato (CC, art. 370);

— Diversidade ou diferença de causa não proveniente de ato ilícito, de comodato, de depósito, de alimentos (CC, art. 373), de coisa impenhorável. Dívida fiscal (CC, art. 374; CTN, art. 170);

— Ausência de renúncia prévia de um dos devedores (CC, art. 375);

— Falta de estipulação entre as partes, excluindo compensação (CC, art. 375);

— Dedução das despesas necessárias com o pagamento, se as dívidas compensadas não forem pagáveis no mesmo lugar (CC, art. 378);

— Observância das normas sobre imputação do pagamento (CC, arts. 352, 355 e 379), se houver vários débitos compensáveis;

— Ausência de prejuízo a terceiros (CC, art. 380).

A probabilidade do direito ainda não restou configurada, haja vista, que os lucros cessantes ainda não foram consolidados por este juízo, o que nos remete ao contraditório.

Destaco, ainda, que a medida pleiteada pelo autor poderá trazer prejuízo para a empresa ré, havendo o perigo de irreversibilidade do provimento antecipado no caso em comento.

Pois bem, analisando o pedido de tutela antecipada, este Juízo, compulsando os documentos probatórios carreados para os autos, não ficou ainda convencido do alegado pelo Autor, pelo que entende que os requisitos legais contemplados no art. 300 do CPC ainda não restaram evidenciados, o que nos remete ao contraditório.

Assim sendo, INDEFIRO, por ora, o pedido de tutela antecipada, por ausência dos requisitos do art. 300 do CPC.”

Em suas razões recursais, o agravante sustenta a probabilidade do direito com base no inadimplemento contratual da incorporadora, invocando os artigos 402, 403 e 492 do Código Civil, bem como precedentes do Superior Tribunal de Justiça que reconhecem a presunção de lucros cessantes em caso de atraso na entrega de imóvel. Defende, ainda, o perigo de dano decorrente da continuidade do pagamento das parcelas sem a contrapartida da entrega do bem, o que agravaria seus prejuízos financeiros.

Alega, por fim, que a medida não gera risco de irreversibilidade à parte agravada, dado o porte da empresa e a possibilidade de, em caso de improcedência do pedido, restabelecer-se a exigibilidade das parcelas suspensas.

Em decisão inicial, indeferi o pedido de concessão de tutela antecipada recursal. Em face dessa decisão, foram opostos embargos de declaração pelo agravante, aos quais a parte agravada apresentou contrarrazões.

Sem contrarrazões ao agravo de instrumento.

Nada mais havendo, vieram-me os autos conclusos para julgamento.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta de julgamento da sessão do plenário virtual.

Belém,
data registrada no sistema
.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Considerações iniciais.

Inicialmente, registro que os embargos de declaração opostos pela parte agravante se encontram prejudicados pelo julgamento de mérito do presente agravo de instrumento, que se encontra em condições de apreciação definitiva.

2.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO do recurso.

3.

Mérito.

A tutela de urgência, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, exige a demonstração de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No caso vertente, entendo que nenhum desses requisitos se encontra satisfatoriamente demonstrado.

Quanto à probabilidade do direito, observo que os valores alegados pelo agravante como lucros cessantes constituem estimativas unilaterais, baseadas em mera expectativa de rendimento com eventual locação das unidades imobiliárias. Não há respaldo contratual que assegure compensação automática por atraso, tampouco comprovantes objetivos de perda financeira efetivamente experimentada.

A compensação pretendida pressupõe a existência de dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis, conforme dispõe o artigo 369 do Código Civil. A liquidez implica certeza quanto à existência e à extensão da obrigação, o que manifestamente não se verifica no presente caso. Os lucros cessantes não foram reconhecidos judicialmente, nem há elementos probatórios suficientes para sua aferição em cognição sumária.

A pesquisa de mercado apresentada, conquanto indique valores médios de locação para imóveis semelhantes, não demonstra que o agravante efetivamente deixou de auferir tais rendimentos. Trata-se de estimativa que não considera variáveis concretas como sazonalidade, taxa de ocupação e despesas operacionais.

Ademais, a aferição dos lucros cessantes depende necessariamente de instrução probatória adequada. É preciso apurar se o atraso decorreu de fato imputável exclusivamente à incorporadora, se houve caso fortuito ou força maior, se existem cláusulas contratuais que prevejam formas específicas de compensação, e se o próprio agravante cumpriu integralmente suas obrigações. Nenhuma dessas questões pode ser dirimida em juízo de probabilidade, especialmente porque não há reconhecimento da mora pela parte adversa.

No que tange ao perigo de dano, tampouco se mostra presente o requisito autorizador. A continuidade do pagamento das parcelas não implica prejuízo irreparável. Caso tenha êxito na ação principal, o agravante poderá pleitear compensação ou restituição dos valores pagos, acrescidos dos encargos legais.

Por outro lado, a suspensão das parcelas vincendas pode comprometer a sustentabilidade financeira do empreendimento e criar risco de inadimplemento em cadeia. Incorporações imobiliárias dependem do fluxo regular de recebimentos para honrar compromissos com fornecedores, prestadores de serviços e instituições financeiras.

Há, ainda, evidente risco de irreversibilidade dos efeitos da medida. Caso o agravante não obtenha êxito ao final da demanda, a recuperação dos valores correspondentes às parcelas suspensas pode se tornar impraticável, gerando desequilíbrio contratual e dano efetivo à parte agravada.

Ressalto que a compensação pretendida pressupõe o reconhecimento judicial prévio da existência e do valor da obrigação da incorporadora, o que não pode ser feito em sede de tutela de urgência, sob pena de supressão do devido processo legal e do direito ao contraditório.

É verdade que o agravante invoca precedentes do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em caso de atraso na entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos. Ocorre que tais precedentes dizem respeito ao julgamento de mérito da ação indenizatória, e não autorizam, de forma generalizada, a concessão de medidas liminares coercitivas em desfavor do incorporador, sem apuração concreta da causa do atraso ou verificação da existência de cláusulas compensatórias no contrato.

A presunção de lucros cessantes dispensa a prova exaustiva do quantum, mas não afasta a necessidade de demonstrar, ao menos em juízo de probabilidade consistente, a ilicitude do atraso e a ausência de causas excludentes da responsabilidade. No presente caso, essas circunstâncias não foram adequadamente demonstradas.

4.

Parte dispositiva.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento, mantendo integralmente a decisão agravada.

Prejudicado o julgamento dos embargos de declaração opostos contra decisão que indeferiu pedido de tutela antecipada recursal.

É voto.

Belém,

Des. Ricardo Ferreira Nunes

Relator

Belém, 27/11/2025