Tribunal: TJPA
Processo: 0836155-74.2020.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 11811 - Práticas Abusivas
Data de julgamento: 2025-05-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL NÃO POSSUÍDO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Recurso de apelação interposto pelo CONDOMÍNIO VILLE LAGUNA contra sentença que reconheceu a ilegitimidade da cobrança de taxas condominiais após a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e condenou solidariamente os réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00. A autora jamais foi imitida na posse do imóvel, e a cobrança persistiu mesmo após a rescisão formalizada judicialmente. II. Questão em discussão 2. A controvérsia devolvida à apreciação judicial consiste em saber se o condomínio responde por danos morais decorrentes da cobrança indevida de taxas condominiais à autora, após a rescisão contratual e sem que houvesse posse ou vínculo jurídico com o imóvel. III. Razões de decidir 3. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais se inicia com a imissão na posse do imóvel, o que não ocorreu no caso concreto (Tema 886/STJ). 4. A autora teve o contrato rescindido judicialmente e não recebeu as chaves do imóvel, o que afasta sua responsabilidade pelas obrigações condominiais. 5. O condomínio, ao manter cobranças indevidas, incorreu em conduta negligente, violando os deveres de diligência, boa-fé e função social do contrato (arts. 421, 422 e 186 do CC). 6. As cobranças reiteradas, mesmo após a formalização da rescisão, configuram ato ilícito, ensejando reparação moral (art. 927 do CC). 7. O valor de R$ 15.000,00 fixado a título de indenização mostra-se proporcional e adequado, não comportando redução. IV. Dispositivo e tese 8. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: “1. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais somente se configura a partir da efetiva imissão na posse do imóvel. 2. A persistência em cobranças condominiais após rescisão contratual e sem posse caracteriza conduta ilícita do condomínio, ensejando reparação por danos morais. 3. É legítima a condenação por danos morais diante da violação da boa-fé objetiva e da dignidade da pessoa humana.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 421, 422, 927; CPC/2015, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2095488/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.10.2024, DJe 17.10.2024 (Tema 886/STJ). ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 13ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0836155-74.2020.8.14.0301

APELANTE: MARISA CRISTINA MORENO ALVES DE ANDRADE

APELADO: AMANHA INCORPORADORA LTDA, PDG VENDAS CORRETORA IMOBILIARIA LTDA, CONDOMINIO VILLE LAGUNA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL NÃO POSSUÍDO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Recurso de apelação interposto pelo CONDOMÍNIO VILLE LAGUNA contra sentença que reconheceu a ilegitimidade da cobrança de taxas condominiais após a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e condenou solidariamente os réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00. A autora jamais foi imitida na posse do imóvel, e a cobrança persistiu mesmo após a rescisão formalizada judicialmente.

II. Questão em discussão
2. A controvérsia devolvida à apreciação judicial consiste em saber se o condomínio responde por danos morais decorrentes da cobrança indevida de taxas condominiais à autora, após a rescisão contratual e sem que houvesse posse ou vínculo jurídico com o imóvel.

III. Razões de decidir
3. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais se inicia com a imissão na posse do imóvel, o que não ocorreu no caso concreto (Tema 886/STJ).
4. A autora teve o contrato rescindido judicialmente e não recebeu as chaves do imóvel, o que afasta sua responsabilidade pelas obrigações condominiais.
5. O condomínio, ao manter cobranças indevidas, incorreu em conduta negligente, violando os deveres de diligência, boa-fé e função social do contrato (arts. 421, 422 e 186 do CC).
6. As cobranças reiteradas, mesmo após a formalização da rescisão, configuram ato ilícito, ensejando reparação moral (art. 927 do CC).
7. O valor de R$ 15.000,00 fixado a título de indenização mostra-se proporcional e adequado, não comportando redução.

IV. Dispositivo e tese
8. Apelação conhecida e desprovida.

Tese de julgamento:
“1. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais somente se configura a partir da efetiva imissão na posse do imóvel.
2. A persistência em cobranças condominiais após rescisão contratual e sem posse caracteriza conduta ilícita do condomínio, ensejando reparação por danos morais.
3. É legítima a condenação por danos morais diante da violação da boa-fé objetiva e da dignidade da pessoa humana.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 186, 421, 422, 927; CPC/2015, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp 2095488/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.10.2024, DJe 17.10.2024 (Tema 886/STJ).

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 13ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL: 0836155-74.2020.8.14.0301

RECORRENTE: CONDOMÍNIO VILLE LAGUNA

RECORRIDOS: AMANHÃ INCORPORADORA LTDA, PDG VENDAS CORRETORA IMOBILIÁRIA LTDA, MARISA CRISTINA MORENO ALVES DE ANDRADE.

RELATORA: Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CONDOMÍNIO VILLE LAGUNA em face da sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda cumulada com Pedido de Danos Morais e Materiais ajuizada por MARISA CRISTINA MORENO ALVES DE ANDRADE.

Na origem (Id. nº 24545077 e 24545078), a autora alegou, em síntese, que firmou contrato de compra e venda com a primeira demandada (AMANHÃ INCORPORADORA LTDA) referente à unidade habitacional n.º 605, Bloco 4, do Condomínio Ville Laguna, localizado na Rodovia Augusto Montenegro, nº 4310, Parque Verde, Belém-PA. O pagamento do imóvel se daria mediante valor inicial de R$ 5.000,00 (sinal), mais 29 parcelas mensais de R$ 634,88 e valor residual de R$ 163.283,52, financiado junto à Caixa Econômica Federal. Posteriormente, foi informado um saldo remanescente de R$ 57.419,74, com tentativa de resolução via termo aditivo, o qual jamais fora remetido para assinatura da parte autora.

No mérito, pleiteou: (i) o reconhecimento judicial da rescisão contratual; (ii) a condenação solidária de AMANHÃ INCORPORADORA LTDA e PDG VENDAS CORRETORA IMOBILIÁRIA LTDA à restituição de R$ 28.435,33 (com correção pelo IPCA e juros de mora); (iii) a abstenção de cobranças pelo CONDOMÍNIO VILLE LAGUNA; (iv) o reconhecimento de que a autora jamais foi proprietária do imóvel; (v) a condenação solidária das três rés ao pagamento de R$ 30.000,00 por danos morais; e (vi) a condenação das rés ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da causa (estimado em R$ 120.000,00, apenas para efeitos fiscais). Requereu ainda os benefícios da justiça gratuita.

Em sede de defesa (Ids. 24545119 a 24545141), os réus apresentaram contestações separadas, argumentando, em suma, que: (i) a autora teria anuído com as condições contratuais e aditivos; (ii) inexistiria ilegalidade na cobrança de encargos condominiais, por se tratar de obrigação propter rem; (iii) eventual restituição estaria submetida à recuperação judicial da PDG; (iv) não restaram comprovados os danos morais; e (v) o pedido de justiça gratuita seria indevido.

A réplica foi apresentada no Id. 24545149.

A sentença vergastada foi proferida nos seguintes termos (
Id 24545167):

Ante o exposto e respaldado no que preceitua o art. 487, I, do CPC/2015, c/c arts. 186 e 927, do CC/2002, súmula n. 543/STJ e arts. 7º, parágrafo único, 12, 14, do CDC, julgo PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora na inicial para: 1. reconhecer a ocorrência de ilícito civil, dada a abusividade do direito pelas partes rés; 2. declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes. Por via de consequência, determinar que as partes rés abstenham de realizar as cobranças das despesas da unidade e Taxas condominiais; 3. condenar as partes rés, PDG VENDAS CORRETORA IMOBILIÁRIA LTDA E AMANHÃ INCORPORADORA LTDA, a restituírem integralmente o valor pago pela parte autora. A atualização monetária de cada um dos valores pagos pela parte autora deve se dar pelo INPC que deve ser calculado mês a mês para que se atinja o montante devido (Súmula 43/STJ). No que se refere aos juros de mora legais, estes devem ser no percentual de 1% (um por cento) ao mês a partir da data da citação (art. 405/CC c/c art. 240/CPC), em se tratando relação contratual; 4. condenar as partes rés a pagarem à parte autora, a título de dano moral, o valor global de R$15.000,00 (quinze mil reais), valor este a ser atualizado monetariamente pelo INPC desde a data de publicação desta decisão (Súmula 362/STJ), acrescido de juros de mora legais de 1% ao mês a partir da data da citação (art. 405/CC c/c art. 240/CPC), em se tratando relação contratual; 5. condenar as partes rés ao pagamento dos ônus sucumbenciais, relativamente as custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro, com fundamento, no art. 85, §2º, do CPC/2015, em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Irresignado com o decisum, o CONDOMÍNIO VILLE LAGUNA interpôs
recurso de apelação
sob o
Id 24545169
.

Sustenta que
não concorreu diretamente para os danos morais atribuídos na sentença
, porquanto a cobrança de taxas condominiais teria ocorrido com base em informações prestadas pela construtora, que indicavam a autora como ocupante do imóvel. Alegou ausência de ato ilícito e destacou que a sentença, em sua fundamentação e dispositivo, não apontou fato específico que justificasse sua condenação por danos morais, motivo pelo qual pugnou pela exclusão de sua responsabilização nessa condenação.

Certificado no ID 24545179 que não foram apresentadas contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

A matéria controvertida devolvida a este colegiado restringe-se à análise da responsabilidade do CONDOMÍNIO VILLE LAGUNA pelo pagamento de indenização por danos morais decorrentes da cobrança indevida de taxas condominiais à autora, ora apelada, após a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel em questão.

Conforme relatado, a apelada firmou contrato de promessa de compra e venda com as rés AMANHÃ INCORPORADORA LTDA e PDG VENDAS CORRETORA IMOBILIÁRIA LTDA, visando à aquisição de unidade habitacional no Condomínio Ville Laguna. Contudo, em razão de descumprimentos contratuais por parte das vendedoras, a autora solicitou a rescisão do contrato, a qual foi formalizada judicialmente. Não obstante, mesmo após a rescisão contratual e sem jamais ter sido imitida na posse do imóvel, a apelada continuou a receber cobranças de taxas condominiais, o que ensejou a presente demanda.

A sentença de primeiro grau reconheceu a ilegitimidade das cobranças efetuadas pelo condomínio e condenou solidariamente as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00. O CONDOMÍNIO VILLE LAGUNA, ora apelante, insurge-se contra essa decisão, alegando não ter concorrido para o dano moral, uma vez que as cobranças foram realizadas com base em informações fornecidas pela construtora, que indicavam a autora como proprietária do imóvel.

Inicialmente, cumpre destacar que as taxas condominiais possuem natureza de obrigação propter rem, ou seja, estão vinculadas ao titular do direito real sobre o imóvel. Todavia, a jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento dessas taxas somente se configura a partir da efetiva imissão na posse do bem pelo adquirente. Nesse sentido, colaciona-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPÓTESE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR . DESPESAS CONDOMINIAIS. NÃO ENTREGA DAS CHAVES. NÃO IMISSÃO NA POSSE. COMPRADORES . APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568/STJ. TEMA Nº 886/STJ. 1. Nos termos da orientação traçada no Tema nº 886/STJ, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse .Aplicação da Súmula nº 568/STJ. 2. Na hipótese, incontroverso nos autos que os compradores não foram imitidos na posse do imóvel, resta afastada a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. 3 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2095488 SP 2023/0321077-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2024)

No caso em apreço, restou incontroverso que a autora jamais foi imitida na posse do imóvel, tampouco recebeu as chaves da unidade, circunstância que afasta sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. Ademais, a rescisão contratual foi formalizada, rompendo qualquer vínculo jurídico entre a autora e o imóvel em questão.

Quanto à alegação do apelante de que as cobranças foram efetuadas com base em informações fornecidas pela construtora, tal argumento não merece prosperar. O condomínio possui o dever de diligência na identificação dos legítimos responsáveis pelo pagamento das taxas condominiais, não podendo se eximir de sua responsabilidade ao alegar desconhecimento ou confiar cegamente em informações de terceiros.

Ademais, é de se reconhecer que o CONDOMÍNIO VILLE LAGUNA, ao persistir na cobrança de valores referentes a encargos condominiais mesmo diante da inexistência de posse ou propriedade da autora sobre o imóvel em questão, incorreu em conduta negligente, violadora dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do direito obrigacional, como disposto nos artigos 421 e 422 do Código Civil:

Art. 421.
A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Art. 422.
Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

A manutenção de cobranças reiteradas e infundadas revela-se como comportamento que extrapola o mero dissabor cotidiano, configurando ato ilícito indenizável na forma do artigo 186 do Código Civil, in verbis:

Art. 186.
Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

E, nos termos do artigo 927 do mesmo diploma legal:

Art. 927.
Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

No presente caso, a apelada foi reiteradamente cobrada por dívida condominial que jamais lhe pertenceu. Jamais houve a efetiva entrega das chaves, nem qualquer imissão na posse do imóvel. A própria construtora reconheceu a rescisão do contrato, o que torna despropositada qualquer tentativa de imputar à autora o ônus de suportar encargos da unidade autônoma.

Portanto, no tocante ao pedido de exclusão do CONDOMÍNIO VILLE LAGUNA da condenação por danos morais, não há como acolhê-lo, porquanto a sua conduta se revelou abusiva e geradora de abalo à esfera extrapatrimonial da autora. As cobranças reiteradas em face de quem não detinha vínculo jurídico com o bem imobiliário violam a dignidade da pessoa humana e justificam a reparação pelos danos morais experimentados.

No tocante ao
quantum indenizatório
, o valor de R$ 15.000,00, arbitrado solidariamente entre os réus, mostra-se razoável, proporcional e condizente com os princípios da reparação integral e da vedação ao enriquecimento sem causa, não se justificando sua redução.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação.

Por fim, deixo de majorar os honorários advocatícios sucumbenciais, eis que fixados em patamar máximo, nos termos do art. 85, §2o do CPC.

É o voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 12/05/2025