Tribunal: TJPA
Processo: 0101099-60.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10439 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2025-07-22

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM SEM INFORMAÇÃO PRÉVIA E CLARA. LUCROS CESSANTES POR ATRASO NA ENTREGA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. I. CASO EM EXAME Embargos de Declaração opostos por Quanta Engenharia Ltda. contra acórdão que manteve a condenação da embargante à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, por ausência de prévia e clara informação ao consumidor, e ao pagamento de lucros cessantes fixados em 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso superior a 180 dias. A embargante alega omissões e contradições quanto à sua legitimidade passiva, à validade da cláusula de corretagem, à distribuição dos ônus sucumbenciais, além de requerer efeito modificativo e prequestionamento da matéria. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se há omissão ou contradição quanto à legitimidade passiva da embargante para a devolução da comissão de corretagem; (ii) estabelecer se a cláusula contratual de repasse da corretagem ao comprador é válida à luz do Tema 938 do STJ; (iii) determinar se houve contradição na distribuição dos ônus sucumbenciais; (iv) analisar o cabimento de multa por embargos protelatórios e o reconhecimento do prequestionamento. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência do STJ (Tema 938) reconhece a validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total do imóvel com o destaque do valor da corretagem, o que não ocorreu no caso, conforme reconhecido na sentença e confirmado pelo acórdão embargado. A responsabilidade da incorporadora pela devolução dos valores decorre da ausência de informação clara e adequada sobre a comissão de corretagem, exigida pelo art. 6º, III, do CDC, independentemente de ter recebido diretamente os valores. A distribuição dos ônus sucumbenciais foi corretamente fundamentada com base no resultado prático da demanda, considerando que a autora obteve êxito nos pedidos principais (devolução da corretagem e lucros cessantes), o que justifica a fixação da sucumbência em 50%, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Os embargos não apontam omissões ou contradições relevantes, sendo utilizados como meio de rediscussão da matéria já decidida, o que enseja a aplicação da multa de 1% prevista no art. 1.026, §2º, do CPC. Reconhece-se, de forma subsidiária, o caráter prequestionador dos embargos, conforme orientação da Súmula 98 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: A incorporadora responde pela devolução da comissão de corretagem quando esta é cobrada sem prévia e clara informação ao consumidor, ainda que o pagamento tenha sido feito diretamente à corretora. A cláusula de repasse da corretagem ao comprador só é válida se houver prévia informação com destaque do valor, conforme o Tema 938 do STJ. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar o resultado prático da demanda, sendo legítima a fixação proporcional mesmo em caso de sucumbência recíproca. Embargos de declaração manifestamente protelatórios ensejam a aplicação de multa nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC. Embargos declaratórios podem ser recebidos para fins de prequestionamento, mesmo quando rejeitados. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, I e II; 1.026, §2º; 85, §2º; CDC, art. 6º, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016, DJe 06.09.2016 (Tema 938); STJ, AgInt no AREsp 2293775/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 22.05.2023, DJe 25.05.2023.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0101099-60.2016.8.14.0301

APELANTE: AURORA KIYOKO MURAKAMI, QUANTA ENGENHARIA LTDA

APELADO: QUANTA ENGENHARIA LTDA, ITAU UNIBANCO S.A., AURORA KIYOKO MURAKAMI

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM SEM INFORMAÇÃO PRÉVIA E CLARA. LUCROS CESSANTES POR ATRASO NA ENTREGA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS COM IMPOSIÇÃO DE MULTA.

I. CASO EM EXAME

Embargos de Declaração opostos por Quanta Engenharia Ltda. contra acórdão que manteve a condenação da embargante à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, por ausência de prévia e clara informação ao consumidor, e ao pagamento de lucros cessantes fixados em 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso superior a 180 dias. A embargante alega omissões e contradições quanto à sua legitimidade passiva, à validade da cláusula de corretagem, à distribuição dos ônus sucumbenciais, além de requerer efeito modificativo e prequestionamento da matéria.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se há omissão ou contradição quanto à legitimidade passiva da embargante para a devolução da comissão de corretagem; (ii) estabelecer se a cláusula contratual de repasse da corretagem ao comprador é válida à luz do Tema 938 do STJ; (iii) determinar se houve contradição na distribuição dos ônus sucumbenciais; (iv) analisar o cabimento de multa por embargos protelatórios e o reconhecimento do prequestionamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do STJ (Tema 938) reconhece a validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total do imóvel com o destaque do valor da corretagem, o que não ocorreu no caso, conforme reconhecido na sentença e confirmado pelo acórdão embargado.

A responsabilidade da incorporadora pela devolução dos valores decorre da ausência de informação clara e adequada sobre a comissão de corretagem, exigida pelo art. 6º, III, do CDC, independentemente de ter recebido diretamente os valores.

A distribuição dos ônus sucumbenciais foi corretamente fundamentada com base no resultado prático da demanda, considerando que a autora obteve êxito nos pedidos principais (devolução da corretagem e lucros cessantes), o que justifica a fixação da sucumbência em 50%, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Os embargos não apontam omissões ou contradições relevantes, sendo utilizados como meio de rediscussão da matéria já decidida, o que enseja a aplicação da multa de 1% prevista no art. 1.026, §2º, do CPC.

Reconhece-se, de forma subsidiária, o caráter prequestionador dos embargos, conforme orientação da Súmula 98 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento
:

A incorporadora responde pela devolução da comissão de corretagem quando esta é cobrada sem prévia e clara informação ao consumidor, ainda que o pagamento tenha sido feito diretamente à corretora.

A cláusula de repasse da corretagem ao comprador só é válida se houver prévia informação com destaque do valor, conforme o Tema 938 do STJ.

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar o resultado prático da demanda, sendo legítima a fixação proporcional mesmo em caso de sucumbência recíproca.

Embargos de declaração manifestamente protelatórios ensejam a aplicação de multa nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC.

Embargos declaratórios podem ser recebidos para fins de prequestionamento, mesmo quando rejeitados.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.022, I e II; 1.026, §2º; 85, §2º; CDC, art. 6º, III.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016, DJe 06.09.2016 (Tema 938); STJ, AgInt no AREsp 2293775/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 22.05.2023, DJe 25.05.2023.

RELATÓRIO

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por QUANTA ENGENHARIA LTDA em face do acórdão proferido pela 2ª Turma de Direito Privado deste Tribunal (ID 26093210), no qual se manteve decisão anterior que reconheceu a abusividade da cláusula contratual atinente à cobrança de comissão de corretagem sem prévia e clara informação ao consumidor, e condenou a embargante à devolução dos valores respectivos, bem como à indenização por lucros cessantes, arbitrada em 0,5% do valor atualizado do imóvel durante o período de atraso superior ao prazo de tolerância de 180 dias, estipulado no contrato.

A embargante sustenta, em síntese (ID 26404284):
(i) a existência de omissão e contradição quanto à sua legitimidade passiva para a devolução dos valores de corretagem, uma vez que a comissão teria sido paga diretamente à corretora contratada pela autora;
(ii) que a cláusula contratual que transfere ao comprador o pagamento da comissão seria válida, conforme precedente do STJ (Tema 938), haja vista a existência de contrato assinado com a corretora;
(iii) que houve contradição na distribuição dos ônus sucumbenciais, defendendo que sua sucumbência foi mínima, de modo que não seria razoável a condenação ao pagamento de 50% das custas e honorários, fixados em 10% do valor da condenação;
(iv) por fim, requer efeito modificativo e o prequestionamento da matéria para fins de interposição de recurso especial.

Em contrarrazões colacionadas sob o ID 26561341, AURORA KIYOKO MURAKAMI pugna pela rejeição dos aclaratórios, alegando:
(i) a inexistência de omissão ou contradição na decisão embargada, que teria enfrentado todos os pontos relevantes com base na jurisprudência do STJ, inclusive o Tema 938;
(ii) que a cobrança da comissão de corretagem, mesmo havendo contrato com corretora, foi considerada ilegal por ter ocorrido em ambiente da incorporadora e sem prévia informação clara;
(iii) quanto à sucumbência, afirma que a autora obteve êxito nos pedidos principais, sendo correta a fixação de 50% das custas e honorários;
(iv) requer a aplicação de multa por embargos protelatórios, ou ao menos que sejam recebidos apenas para fins de prequestionamento.

É o relatório.

VOTO

1. Juízo de Admissibilidade

De antemão, observo que os presentes embargos de declaração foram opostos tempestivamente e com fundamento nos incisos I e II do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Passo, portanto, ao exame do mérito.

2. Mérito

A matéria devolvida à apreciação desta Turma Cível diz respeito à análise dos
Embargos de Declaração
opostos por QUANTA ENGENHARIA LTDA, os quais visam, com fundamento no art. 1.022 do Código de Processo Civil, aclarar supostas omissões e contradições no acórdão ID 26093210, especialmente no que se refere à devolução da comissão de corretagem e à distribuição dos ônus sucumbenciais, com pedido de efeito modificativo e prequestionamento da matéria.

Passo ao exame.

Sustenta a embargante que não recebeu os valores pagos a título de corretagem, os quais teriam sido diretamente pagos à corretora pela compradora, requerendo, assim, a exclusão de sua responsabilidade. Todavia, conforme bem delineado no acórdão recorrido, a cobrança da comissão foi feita sem prévia e clara informação ao consumidor acerca da inclusão do valor no preço global do imóvel, conforme exige o art. 6º, III, do CDC.

Além disso, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, notadamente no
Tema Repetitivo 938
, estabelece:

“É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.”
(REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

No caso concreto, a sentença reconheceu expressamente a ausência de destaque do valor da corretagem no preço do imóvel, bem como a falta de informação clara e adequada à consumidora sobre tal cobrança. Assim, correta a conclusão de que a construtora deve responder pela devolução, pois foi quem incorporou tal encargo no contexto contratual, ainda que não tenha recebido diretamente os valores.

A embargante também afirma que houve contradição na decisão no tocante à distribuição dos ônus sucumbenciais, por ter sido vencedora na maior parte dos pedidos formulados. No entanto, como bem ressaltado na decisão recorrida, a parte autora logrou êxito quanto aos pedidos principais da demanda — notadamente, a condenação à devolução da corretagem e ao pagamento de lucros cessantes —, os quais possuem natureza econômica significativa.

Com base no art. 85, §2º, do CPC, a sucumbência é aferida pelo resultado prático do processo, e a condenação proporcional (50%) reflete adequadamente o desfecho da causa, inexistindo, pois, qualquer vício ou desproporcionalidade. Nesse sentido:

“O pedido veiculado na inicial foi parcialmente provido, situação que enseja o reconhecimento da sucumbência recíproca.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2293775 SP 2023/0040425-8, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 22/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/05/2023)

Veja-se que o acórdão embargado enfrentou de forma clara, coerente e fundamentada todas as matérias suscitadas no recurso, inclusive mediante citação de precedentes e aplicação da tese do Tema 938. A tentativa da embargante, portanto, não se destina a aclarar vícios, mas sim a rediscutir matéria já decidida, o que exorbita os limites do art. 1.022 do CPC.

Nesse contexto, cabível a aplicação da multa prevista no §2º do art. 1.026 do CPC, diante do caráter manifestamente protelatório do recurso:

“Quando manifestamente protelatórios os embargos de declaração, o juiz ou o tribunal, em decisão fundamentada, condenará o embargante a pagar ao embargado multa não excedente a dois por cento sobre o valor atualizado da causa.”
(CPC, art. 1.026, §2º)

Fixo a multa no percentual de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos da previsão legal.

Por fim, na remota hipótese de rejeição das teses principais, pugna a embargante que seja reconhecido o caráter prequestionador dos embargos, nos termos da Súmula 98 do STJ:

“Embargos de declaração manifestados com notório propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório.”

Reconheço, para os devidos fins, que a matéria objeto do presente recurso foi expressamente enfrentada, com a consequente possibilidade de interposição de recursos às instâncias superiores.

3. Dispositivo

Ante o exposto,
VOTO no sentido de CONHECER E REJEITAR os embargos de declaração
, com a imposição de multa de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, §2º do CPC, reconhecendo-se, subsidiariamente, o caráter prequestionador da matéria.

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.
Des. Alex Pinheiro Centeno
Relator

Belém, 29/07/2025