Tribunal: TJPA
Processo: 0807792-86.2021.8.14.0028
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-09-30

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES PAGOS. DANO MORAL INDEVIDO. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO PRINCIPAL. RECURSO ADESIVO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por empresa incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual cumulada com devolução de quantias pagas, reconhecendo a rescisão por iniciativa dos autores, a devolução integral dos valores pagos e negando pedido de indenização por danos morais. Recurso adesivo dos autores pretendendo reforma da sentença para inclusão de condenação por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (I) definir se é legítima a retenção parcial dos valores pagos em contrato rescindido por iniciativa dos compradores; (II) estabelecer o termo inicial de incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos; (III) determinar se há direito à indenização por danos morais decorrente da rescisão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência do STJ, conforme Súmula 543 e o REsp nº 1.723.519/SP, autoriza a retenção de parte dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, fixando como parâmetro razoável o percentual de 25%, destinado a cobrir despesas administrativas e desestimular o descumprimento imotivado do contrato. Conforme tese firmada no Tema Repetitivo nº 1002/STJ, nos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, a incidência dos juros de mora, quando a rescisão é promovida por iniciativa do comprador, deve ocorrer a partir do trânsito em julgado da decisão judicial. A simples frustração de contrato, por si só, não configura dano moral indenizável, sendo necessário demonstrar circunstâncias excepcionais que atentem contra a dignidade da parte, o que não se verificou no caso concreto. Reconhecida a sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição proporcional dos encargos processuais, nos termos do art. 86 do CPC, observada a gratuidade de justiça deferida aos autores. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso principal parcialmente provido. Recurso adesivo desprovido. Tese de julgamento: É válida a cláusula que prevê retenção de 25% dos valores pagos quando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorre por iniciativa do comprador. Nos contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a devolução parcial dos valores pagos. A rescisão contratual, desacompanhada de conduta abusiva ou ilícita da parte contrária, não gera, por si só, direito à indenização por danos morais. Dispositivos relevantes citados: arts. 85, §2º e 86; CDC; CPC, art. 487, I e II, "a". Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019; STJ, Tema Repetitivo nº 1002 (REsp nº 1.740.911/DF, DJe 22.08.2019). ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER DE AMBOS OS RECURSOS e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação principal e NEGAR PROVIMENTO ao recurso adesivo, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0807792-86.2021.8.14.0028

APELANTE: LOREDO DE SOUSA LIMA, ALDAIRES SILVA LIMA, RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABA LTDA - SPE

APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABA LTDA - SPE, ALDAIRES SILVA LIMA, LOREDO DE SOUSA LIMA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES PAGOS. DANO MORAL INDEVIDO. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO PRINCIPAL. RECURSO ADESIVO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por empresa incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual cumulada com devolução de quantias pagas, reconhecendo a rescisão por iniciativa dos autores, a devolução integral dos valores pagos e negando pedido de indenização por danos morais. Recurso adesivo dos autores pretendendo reforma da sentença para inclusão de condenação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (
I
) definir se é legítima a retenção parcial dos valores pagos em contrato rescindido por iniciativa dos compradores; (
II
) estabelecer o termo inicial de incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos; (
III
) determinar se há direito à indenização por danos morais decorrente da rescisão contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência do STJ, conforme Súmula 543 e o
REsp
nº 1.723.519/SP, autoriza a retenção de parte dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, fixando como parâmetro razoável o percentual de 25%, destinado a cobrir despesas administrativas e desestimular o descumprimento imotivado do contrato.

Conforme tese firmada no Tema Repetitivo nº 1002/STJ, nos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, a incidência dos juros de mora, quando a rescisão é promovida por iniciativa do comprador, deve ocorrer a partir do trânsito em julgado da decisão judicial.

A simples frustração de contrato, por si só, não configura dano moral indenizável, sendo necessário demonstrar circunstâncias excepcionais que atentem contra a dignidade da parte, o que não se verificou no caso concreto.

Reconhecida a sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição proporcional dos encargos processuais, nos termos do art. 86 do CPC, observada a gratuidade de justiça deferida aos autores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso principal parcialmente provido. Recurso adesivo desprovido.

Tese de julgamento
:

É válida a cláusula que prevê retenção de 25% dos valores pagos quando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorre por iniciativa do comprador.

Nos contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a devolução parcial dos valores pagos.

A rescisão contratual, desacompanhada de conduta abusiva ou ilícita da parte contrária, não gera, por si só, direito à indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
:

arts
. 85, §2º e 86; CDC; CPC, art. 487, I e II, "a".

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; STJ,
REsp
nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel
Gallotti
, Segunda Seção, j. 28.08.2019,
DJe
02.10.2019; STJ, Tema Repetitivo nº 1002 (
REsp
nº 1.740.911/DF,
DJe
22.08.2019).

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER DE AMBOS OS RECURSOS
e
DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação principal
e
NEGAR PROVIMENTO ao recurso adesivo
, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0807792-86.2021.8.14.0028

APELANTE (RECURSO PRINCIPAL): RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABÁ LTDA
–
SPE

APELADO/APELANTE (RECURSO ADESIVO): LOREDO DE SOUSA LIMA, ALDAIRES SILVA LIMA

RELATOR(A): Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABÁ LTDA - SPE e Recurso de Apelação Adesivo interposto por LOREDO DE SOUSA LIMA E ALDAIRES SILVA LIMA, em face da r. sentença (I
d.
17507360
),
proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Marabá, que, nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

O comando final da sentença guerreada foi proferido nos seguintes termos:

“(...)
30.

DISPOSITIVO:

31. Diante de tais considerações, extinguindo o feito com resolução do mérito, com espeque no art. 487, I, do CPC, e HOMOLOGO o

reconhecimento do pedido de rescisão contratual, com esteio no art.

487, II, “a”, do CPC e,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos contidos na inicial para:

52. CONCEDER a tutela de urgência para suspender as cobranças, restrições nos cadastros de proteção ao crédito (SCP/SERASA e outros), bem como determinar a baixa no protesto, sob pena de multa ao requerido no valor de R$ 50,00 (cinquenta reais) por dia, por descumprimento, limitada a R$ 1.000,00 (mil reais), com fundamento no art. 300 do CPC.

53. DECLARAR a abusividade da retenção da comissão de corretagem, por ausência de previsão na descrição do preço no instrumento contratual.

53. CONDENAR a parte ré à devolução imediata dos valores pagos pela parte autora no importe de
R$ 46.504,58 (quarenta e seis mil, quinhentos e quatro reais e cinquenta e oito centavos)
, cujo valor atualizado deve ser apresentado em cumprimento de sentença, com atualização monetária pelo INPC, desde o ajuizamento da ação e juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação, ambas as incidências até o concreto pagamento;

55. DETERMINAR ao requerido a obrigação de restituição imediata ao autor dos valores pagos, conforme cálculo a ser apresentado em cumprimento de sentença;

55. Condeno a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em 10% sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC
(..)”

Em suas razões
(Id.
17507361
)
, a apelante principal (a ré)
defende
a legalidade da retenção de parte dos valores pagos, dada a culpa dos compradores, pugnando pela aplicação das cláusulas contratuais

(Cláusula 16ª),

ou, subsidiariamente, pela fixação de retenção em 25%;

a necessidade de que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado; c) a ocorrência de sucumbência recíproca.

Por sua vez, os autores, em recurso adesivo
(Id.

17507368
)
, pugnam pela reforma da sentença para que a ré seja condenada ao pagamento de indenização por danos morais.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes
(Id.

17507366
e Id.
17507371
).

É o relatório.

VOTO

VOTO

1. Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos processuais, conheço de ambos os recursos.

2.
Razões Recursais:

A controvérsia versa sobre os efeitos da rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, especialmente quanto ao percentual de retenção dos valores pagos, o termo inicial dos juros de mora e o reconhecimento de danos morais.

2.1. Da retenção dos valores pagos (Recurso Principal)

É incontroverso que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa dos promitentes compradores. A jurisprudência consolidada do colendo Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula nº 543, dispõe que:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
."
(grifo nosso)

No caso dos autos, a sentença, ao determinar a restituição integral dos valores,
dissentiu
do entendimento consolidado, pois o desfazimento se deu por vontade dos adquirentes.

Conforme entendimento pacífico do STJ, na ausência de peculiaridades relevantes, a retenção de 25% do valor pago é considerada razoável para cobrir despesas administrativas e desestimular a ruptura unilateral do contrato, sendo este o parâmetro jurisprudencialmente fixado, notadamente no julgamento do
REsp
nº 1.723.519/SP
:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/
2018 .
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA
VENDEDORA .
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO
REPETITIVO .
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13 .786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos
EAg
1 .138.183/PE,
DJe
4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato . Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (
REsp
1.740.911/DF,
DJe
22.8 .2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ -
REsp
: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
02/10/2019 RSTJ
vol
.
256 p. 496)

Dessa forma, acolhe-se o recurso da ré neste ponto, para determinar que a retenção se limite ao percentual de 25% dos valores pagos, com restituição imediata do restante (75%), em parcela única.

2.2. Do termo inicial dos juros de mora (Recurso Principal)

A sentença fixou a incidência dos juros de mora a partir da citação. Contudo, o STJ, em sede de Recurso Repetitivo (Tema 1002), pacificou a questão:

"Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
."

Como a rescisão se deu por iniciativa dos compradores, não há que se falar em mora da vendedora antes da constituição do débito pela decisão judicial definitiva. Assim, merece reforma a sentença neste ponto, para fixar como termo inicial dos juros de mora a data do trânsito em julgado.

2.3. Dos danos morais (Recurso Adesivo)

No que tange ao pedido de indenização por danos morais, este não merece acolhida. A jurisprudência do STJ tem reconhecido que a simples frustração do negócio jurídico, por si só, não gera abalo moral indenizável, salvo
quando demonstradas circunstâncias excepcionais, o que não se verifica no caso concreto.

A conduta da ré, ao discutir os termos da rescisão e a retenção de valores, manteve-se no âmbito do exercício regular de um direito, não havendo prova de qualquer ato que tenha violado a dignidade ou os direitos da personalidade dos autores. A sentença, portanto, não merece reparo ao indeferir o pleito indenizatório.

2.4. Da sucumbência

Com a reforma da sentença, o resultado do julgamento é de parcial procedência para ambas as partes. Os autores obtiveram a rescisão e a restituição de 75% do valor pago, mas decaíram do pedido de restituição integral e dos danos morais. A ré, por sua vez, foi vencida na obrigação de restituir, mas vitoriosa na tese da retenção parcial e na alteração do termo inicial dos juros.

Configurada a sucumbência recíproca, impõe-se a redistribuição dos ônus, nos termos do art. 86 do CPC.

3. Parte dispositiva.

Diante do exposto,
CONHEÇO
de ambos os recursos e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da ré e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso adesivo dos autores, para:

limitar a retenção pela ré ao percentual de 25% do valor pago (R$ 46.504,58), com restituição do restante (75%) de forma imediata e em parcela única;

fixar o termo inicial dos juros de mora sobre o valor a ser restituído na data do trânsito em julgado desta decisão;

manter a sentença quanto à inexistência de danos morais.

Redistribuo os ônus sucumbenciais para condenar: a) os autores ao pagamento de 30% das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono da ré, fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido por esta
(valor da retenção); b) a ré ao pagamento de 70% das custas e honorários advocatícios em favor do patrono dos autores, fixados em 10% sobre o valor da condenação (valor a ser restituído). Fica suspensa a exigibilidade em relação aos autores, por serem beneficiários da justiça gratuita.

É o voto.

Belém,

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 07/10/2025