Tribunal: TJPA
Processo: 0023083-58.2017.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-03-10

Ementa:
EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. VALIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. JUSTIÇA GRATUITA. DESERÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso de apelação interposto por CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA e PDG REALITY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES em ação de indenização por atraso na entrega de imóvel. 2. Alegações da Construtora Leal Moreira incluem ilegitimidade passiva, validade de cláusulas contratuais que previam prorrogação de prazo, impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória e revisão da base de cálculo dos lucros cessantes. 3. PDG Realty S/A sustenta sua ilegitimidade passiva, validade do prazo de tolerância de 180 dias, respeito ao princípio do pacta sunt servanda, inexistência de danos morais e redução de honorários advocatícios. 4. Justiça gratuita negada à PDG Realty S/A, que não recolheu as custas processuais no prazo legal. II. Questão em discussão 5. A controvérsia envolve: i) A ilegitimidade passiva das rés. ii) A validade de cláusulas contratuais relacionadas à prorrogação de prazo. iii) A possibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória. iv) A configuração de danos morais pelo atraso na entrega do imóvel. v) A adequação dos honorários advocatícios arbitrados. III. Razões de decidir 6. O recurso interposto por PDG Realty S/A não pode ser conhecido por deserção, ante o não recolhimento das custas processuais. 7. A Construtora Leal Moreira possui legitimidade passiva, pois sua logomarca figura no contrato e sua responsabilidade decorre da publicidade do empreendimento, nos termos dos arts. 20 e 30 do Código de Defesa do Consumidor (CDC). 8. O termo aditivo firmado entre as partes concedeu compensação financeira pelo atraso, estabelecendo quitação mútua, sendo válido por não se enquadrar nas hipóteses de nulidade do art. 166 do Código Civil ou cláusulas abusivas do art. 51 do CDC. 9. Diante da validade do termo aditivo, não há fundamento para a condenação por danos morais e materiais. IV. Dispositivo e tese 10. Não conhecido o recurso de PDG Realty S/A por deserção. 11. Provido o recurso da Construtora Leal Moreira Ltda, para julgar improcedente a demanda, com a desconstituição da sentença recorrida. 12. Invertido o ônus sucumbencial, com condenação da parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 98, §3º, do CPC. Tese de julgamento: "O termo aditivo firmado entre consumidor e incorporadora, com concessão de compensação financeira e renúncia expressa a indenizações pelo atraso na entrega do imóvel, é válido, salvo demonstração de vício de consentimento, não ensejando lucros cessantes ou danos morais." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 166, 840 e 849; Código de Defesa do Consumidor, arts. 20, 30 e 51; Código de Processo Civil, arts. 85, §2º, 98, §3º, e 373, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971; TJ-PA, Apelação Cível 0010595-42.2015.8.14.0301; TJ-PA, Agravo de Instrumento 2016.01997791-26; TJ-PA, Apelação Cível 0801705-76.2018.8.14.0301. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 6ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em NÃO CONHECER do recurso da PDG e conhecer e DAR PROVIMENTO ao recurso da Construtora Leal Moreira Ltda, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Des. Constantino Augusto Guerreiro. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0023083-58.2017.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, ORION INCORPORADORA LTDA, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES

APELADO: DANIELLA DE ALMEIDA MOURA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. VALIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. JUSTIÇA GRATUITA. DESERÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Recurso de apelação interposto por CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA e PDG REALITY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES em ação de indenização por atraso na entrega de imóvel.

2.

Alegações da Construtora Leal Moreira incluem ilegitimidade passiva, validade de cláusulas contratuais que previam prorrogação de prazo, impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória e revisão da base de cálculo dos lucros cessantes.

3.

PDG Realty S/A sustenta sua ilegitimidade passiva, validade do prazo de tolerância de 180 dias, respeito ao princípio do pacta sunt servanda, inexistência de danos morais e redução de honorários advocatícios.

4.

Justiça gratuita negada à PDG Realty S/A, que não recolheu as custas processuais no prazo legal.

II. Questão em discussão

5. A controvérsia envolve:

i) A ilegitimidade passiva das rés.

ii) A validade de cláusulas contratuais relacionadas à prorrogação de prazo.

iii) A possibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória.

iv) A configuração de danos morais pelo atraso na entrega do imóvel.

v) A adequação dos honorários advocatícios arbitrados.

III. Razões de decidir

6. O recurso interposto por PDG Realty S/A não pode ser conhecido por deserção, ante o não recolhimento das custas processuais.

7. A Construtora Leal Moreira possui legitimidade passiva, pois sua logomarca figura no contrato e sua responsabilidade decorre da publicidade do empreendimento, nos termos dos arts. 20 e 30 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

8. O termo aditivo firmado entre as partes concedeu compensação financeira pelo atraso, estabelecendo quitação mútua, sendo válido por não se enquadrar nas hipóteses de nulidade do art. 166 do Código Civil ou cláusulas abusivas do art. 51 do CDC.

9. Diante da validade do termo aditivo, não há fundamento para a condenação por danos morais e materiais.

IV. Dispositivo e tese

10.
Não conhecido
o recurso de PDG Realty S/A por deserção.

11.
Provido
o recurso da Construtora Leal Moreira Ltda, para julgar improcedente a demanda, com a desconstituição da sentença recorrida.

12.
Invertido o ônus sucumbencial
, com condenação da parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Tese de julgamento:
"O termo aditivo firmado entre consumidor e incorporadora, com concessão de compensação financeira e renúncia expressa a indenizações pelo atraso na entrega do imóvel, é válido, salvo demonstração de vício de consentimento, não ensejando lucros cessantes ou danos morais."

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, arts. 166, 840 e 849; Código de Defesa do Consumidor, arts. 20, 30 e 51; Código de Processo Civil, arts. 85, §2º, 98, §3º, e 373, II.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 971; TJ-PA, Apelação Cível 0010595-42.2015.8.14.0301; TJ-PA, Agravo de Instrumento 2016.01997791-26; TJ-PA, Apelação Cível 0801705-76.2018.8.14.0301.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 6ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em NÃO CONHECER do recurso da PDG e conhecer e DAR PROVIMENTO ao recurso
da Construtora Leal Moreira Ltda
, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Des. Constantino Augusto Guerreiro.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0023083-58.2017.8.14.0301

APELANTE: PDG REALITY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

APELADA: DANIELLA DE ALMEIDA MOURA

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por PDG REALITY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA
contra sentença (ID. 21373205) proferida pelo Juízo de Direito da 12ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA, que, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS movida por
DANIELLA DE ALMEIDA MOURA
julgou procedente o pedido.

Narram os autos que DANIELLA DE ALMEIDA MOURA ajuizou a AÇÃO ORDINÁRIA DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, em face de CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, ORION INCORPORADORA LTDA, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES.

Alega a parte autora que, em 04/11/2009, assinou instrumento particular de promessa de compra venda de imóvel, cujo valor total fora de R$251.368,92 (duzentos e cinquenta e um mil trezentos e sessenta e oito reais e noventa e dois centavos), tendo data de entrega prevista contratualmente para 25/09/2012.

Aduz a parte autora que todos os valores devidos por ela foram quitados, porém o imóvel somente foi entregue em março de 2016.

Relata a parte autora que foi procurada pelas rés para realizar o financiamento do saldo devedor, sendo que as rés se propuseram a conceder um desconto de R$29.223,69 e em troca a parte abriria mão dos danos advindos da entrega atrasada do imóvel.

Assim, a parte autora requer a declaração de nulidade de cláusula contratual, bem como do termo aditivo; a indenização por lucros cessantes; a indenização por danos morais.

Recebida a demanda, o juízo indeferiu o pedido de tutela antecipada. No mais, deferiu a inversão do ônus da prova e determinou as citações das partes rés.

Citada, a parte ré, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, apresentou contestação alegando, em síntese: a ilegitimidade passiva; a impugnação à justiça gratuita; a impossibilidade de entrega da garagem; a legalidade das cláusulas contratuais e do termo aditivo; a inexistência de dano material e moral. Requereu ao final a improcedência total da demanda.

Citada, a parte ré, ORION INCORPORADORA LTDA, apresentou contestação alegando, em síntese: a falta de interesse processual; a impugnação à justiça gratuita; a legalidade das cláusulas contratuais e do termo aditivo; a impossibilidade de entrega da garagem; a validade da cláusula de tolerância; a inexistência de dano material e moral. Requereu ao final a improcedência total da demanda.

Citada, a parte ré, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTO E PARTICIPAÇÕES, apresentou contestação alegando, em síntese: a recuperação judicial; a força maior; a legalidade das cláusulas contratuais e do termo aditivo; a impossibilidade de entrega da garagem; a validade da cláusula de tolerância; a inexistência de dano material e moral. Requereu ao final a improcedência total da demanda.

Intimada a se manifestar sobre as contestações a parte autora apresentou réplica.

As partes foram intimadas a se manifestarem sobre a produção de provas ou sobre o julgamento antecipado.

A sentença recorrida foi lavrada nos seguintes termos:

(...)

DO JULGAMENTO ANTECIPADO

Com efeito, cabe ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, devendo indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, CPC).

Neste sentido, entendo despicienda a produção de provas, uma vez que o contrato firmado entre as partes já se encontra nos autos sendo necessário e suficiente para a prolação de uma decisão resolutória de mérito. Assim, passo ao julgamento antecipado do mérito com base no art. 355, I, do CPC.

DA(S) PRELIMINAR(ES) ARGUIDA(S)

Da legitimidade passiva. No processo civil, para o desenvolvimento normal do processo, as partes devem possuir legitimidade. Essa legitimidade poderá ser de dois tipos: ad processum e ad causam.

A legitimidade ad processum é um pressuposto processual, e não uma condição da ação (sua ausência gera nulidade do processo). Consiste na capacidade de um sujeito titularizar uma relação jurídica processual. Trata-se, em suma, da aptidão reconhecida pela lei para que o sujeito efetivamente pratique os atos processuais, independentemente de qualquer representação (seja citado, apresente defesa, etc.). Está prevista no art. 7° do CPC.

Já a legitimidade ad causam é uma condição da ação (sua ausência acarreta em extinção do processo sem resolução de mérito) e consiste na titularidade ativa ou passiva de um direito subjetivo que pode ser buscado em juízo. Ou seja, é a detenção do direito material conferido pela lei ou do dever material conferido pela lei.

No presente caso, denota-se que a parte ré detém legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, vez que no contrato entabulado entre as partes aparece sua logomarca o que demonstra que participou das tratativas negociais.

O interesse de agir. O interesse se revela na (I) necessidade, que para Marinoni é a verificação de “outro meio igualmente efetivo, para além do exercício da ação, para a tutela do direito”; e (II) utilidade, que seria a adequação da ação “para promoção do fim visado pelo demandante”.

Diante disso, Antonio Cabral coloca que: “O interesse material é a relação entre uma necessidade humana e os bens capazes de satisfazê-la. De outra banda, o interesse processual (o interesse de agir) é relacionado ao provimento requerido a juízo para satisfação do interesse material.”

Além do mais, o momento em que o interesse de agir deve ser verificado é dissonante na doutrina. Uns dizem que deve ser aferido na propositura da ação e na contestação; e outros na ocasião da sentença; porém o CPC/1973 dizia que poderia ser alegado e compreendido em “qualquer tempo ou grau de jurisdição”, enquanto não tenha sido proferida a sentença de mérito.

No presente caso, verifica-se que a parte autora preenche o requisito da necessidade, vez que o Poder Judiciário é apto a tutelar o direito pretendido; e útil, visto que a ação manejada pela parte autora é capaz de atingir o fim almejado.

Da inépcia da inicial. De acordo com a jurisprudência do STJ, não é possível declarar a inépcia da petição inicial quando a narração dos fatos denota razoável compreensão da causa de pedir e do pedido (STJ, 1ª Seção, AR 6.008/RJ, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, julgado em 10/10/2018, publicado em 12/11/2018).

Assim, rechaço a alegação de inépcia da inicial, uma vez que os pedidos da parte autora se encontram devidamente narrados e identificados, detendo uma compreensão lógica. Ademais, a causa de pedir se mostra evidente, visto que a parte autora pleiteia a entrega do imóvel mais indenização por danos materiais e morais.

Da impugnação à justiça gratuita. Julgo improcedente a impugnação à justiça gratuita, vez que a parte ré não traz aos autos qualquer prova que indique a possibilidade financeira da parte autora arcar com as custas do processo, sendo esta pessoa física que detém a presunção relativa de hipossuficiência financeira, segundo o CPC.

DA DECLARAÇÃO DE ABUSIVIDADE DA(S) CLÁUSULA(S) DE PRORROGAÇÃO. DA CARACTERIZAÇÃO DA MORA

Analisando o contexto fático delineado, bem como as provas apresentadas, observa-se que a parte autora formula na vestibular a pretensão de danos morais e materiais em razão do transtorno ocasionado pelo não adimplemento do contrato, questionando a cláusula de prorrogação da entrega do imóvel.

Passamos a análise propriamente dita dos argumentos e contra-argumentos constantes no bojo dos autos.

O contrato firmado entre as partes, que se encontra juntado nos autos, prevê o prazo para a entrega do imóvel para 25/09/2012, bem como prevê prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, cláusula nove e parágrafos seguintes.

No caso concreto em tela, tais cláusulas de prorrogação devem ser tidas por abusivas, uma vez que estabelecem em favor da construtora um prazo dilatado para a entrega do imóvel sem que tenha inclusive de apresentar qualquer justificativa plausível para tanto e nem mesmo dá ao consumidor qualquer compensação decorrente do atraso nesse período, o que, sem dúvida, fere o equilíbrio contratual que a relação jurídica de cunho consumerista deve guardar entre as partes contraentes, isto é, tal cláusula é incompatível com a equidade nos moldes da norma encartada no art. 51, IV, do CDC, o qual dispõe ‘‘in verbis’’:

Art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos ou serviços que:

(...)

IV – estabeleçam prestações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

Esta questão trazida aos autos, em que o consumidor, de fato, nunca sabe ao certo quando receberá o seu imóvel em razão de cláusulas de prorrogação não é nova e tem tomado proporções epidêmicas no Brasil e em nossa cidade, de modo que a maioria dos empreendimentos imobiliários não é entregue no prazo pactuado, enquanto que as construtoras, por outro lado, já se beneficiaram do dinheiro do consumidor que já adimpliu com as parcelas avençadas.

Conforme exposto, constata-se, portanto, que, em razão das cláusulas acima citadas, o consumidor é posto em extrema desvantagem, violando o parâmetro da razoabilidade, pelo que as mesmas são abusivas. Neste sentido, trago à colação o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

‘‘NÃO PODE A ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL OFENDER O PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE, E SE O FAZ, COMETE A ABUSIVIDADE VEDADA PELO ART. 51, IV, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ANOTE-SE QUE A REGRA PROTETIVA, EXPRESSAMENTE, REFERE-SE A UMA DESVANTAGEM EXAGERADA DO CONSUMIDOR, E AINDA, COM OBRIGAÇÕES INCOMPATÍVEIS COM A BOA-FÉ E A EQUIDADE (STJ, RESP 158,728, REL. MIN. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, 3ª T., J. 16/03/99, P.DJ 17/05/99)’’.

‘‘Ad argumentandum’’, a maioria das entidades de proteção dos consumidores entende que na medida em que o contrato confere para a construtora o direito de atrasar o cumprimento de sua obrigação (entregar a unidade imobiliária), o mesmo direito deve ser conferido ao adquirente, de modo a ter um ‘‘prazo de carência’’ para o cumprimento de suas obrigações, notadamente a realização dos pagamentos. Assim, se o contrato concede esse direito à construtora e não o defere ao adquirente, pode-se concluir que houve desrespeito à exigência do CDC no que se refere ao equilíbrio contratual.

Este juízo entende que tais situações referidas nas cláusulas acima citadas, bem como as alegadas na contestação, quais sejam ‘boom imobiliário’, ‘condições climáticas adversas’, ‘escassez de mão de obra e de profissionais técnicos especializados’, não se consubstanciam em hipóteses de caso fortuito ou força maior, razão pela qual este juízo declara a referida cláusula como abusiva; tais situações, em verdade, são situações que dizem respeito ao risco da atividade econômica empreendida pelas partes rés e, de modo algum, podem ser transferidos aos consumidores.

Portanto, inquestionável terem as partes rés descumprido norma contratual pactuada e prorrogando o prazo de entrega do imóvel ao seu bel prazer sem qualquer compensação aos consumidores, o que afasta definitivamente o argumento do caso fortuito ou força maior, uma vez que não se faz presente o requisito da inevitabilidade exigida para tal excludente de responsabilidade, elemento este acoplado a concepção do caso fortuito ou força maior articulado pelas rés, bem como não levantaram qualquer situação que levasse a se concluir pela ocorrência da citada excludente no caso em tela.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça vem se manifestando no sentido de somente ser acolhida tal excludente de responsabilidade quando conjugados os requisitos da ausência de culpa e da inevitabilidade do evento, conforme se depreende dos precedentes abaixo transcritos:

‘‘REsp 120647/SP; RECURSO ESPECIAL 1997/0012374-0; Relator(a): Ministro EDUARDO RIBEIRO (1015); Órgão Julgador: T3 - TERCEIRA TURMA; Data do Julgamento: 16/03/2000; Data da Publicação/Fonte: DJ 15/05/2000 p. 156; LEXSTJ vol. 132 p. 101; RSTJ vol. 132 p. 311

Ementa: Automóvel. Roubo ocorrido em posto de lavagem. Força maior. Isenção de responsabilidade. O fato de o artigo 14, § 3º do Código de Defesa do Consumidor não se referir ao caso fortuito e à força maior, ao arrolar as causas de isenção de responsabilidade do fornecedor de serviços, não significa que, no sistema por ele instituído, não possam ser invocadas. Aplicação do artigo 1.058 do Código Civil. A inevitabilidade e não a imprevisibilidade é que efetivamente mais importa para caracterizar o fortuito. E aquela há de entender-se dentro de certa relatividade, tendo-se o acontecimento como inevitável em função do que seria razoável exigir-se’’.

‘‘REsp 264589/RJ; RECURSO ESPECIAL 2000/0062816-6; Relator(a): Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA (1088); Órgão Julgador: T4 - QUARTA TURMA; Data do Julgamento: 14/11/2000; Data da Publicação/Fonte: DJ 18/12/2000 p. 207; JBCC vol. 187 p. 397;

Ementa

DIREITO CIVIL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. TRANSPORTE RODOVIÁRIO. ROUBO OCORRIDO DENTRO DO ÔNIBUS. INEVITABILIDADE. FORÇA MAIOR. EXCLUSÃO DA RESPONSABILIDADE DO TRANSPORTADOR. PRECEDENTES. RECURSO DESPROVIDO.

I - A presunção de culpa da transportadora comporta desconstituição mediante prova da ocorrência de força maior, decorrente de roubo, indemonstrada a desatenção da ré quanto às cautelas e precauções normais ao cumprimento do contrato de transporte.

II - Na lição de Clóvis, caso fortuito é "o acidente produzido por força física ininteligente, em condições que não podiam ser previstas pelas partes", enquanto a força maior é "o fato de terceiro, que criou, para a inexecução da obrigação, um obstáculo, que a boa vontade do devedor não pode vencer", com a observação de que o traço que os caracteriza não é a imprevisibilidade, mas a inevitabilidade’’.

No caso concreto, deve ser resguardado o prazo de tolerância de 180 dias, admitido como razoável para o atraso na obra, conforme jurisprudência sedimentada no Superior Tribunal de Justiça. A título de exemplo, no Recurso Especial n. 1.582.318, o Tribunal entendeu que:

Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. [...] (REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017)

Nesses termos, desde que devidamente informado ao consumidor e expressamente prevista no contrato, é válida a cláusula de tolerância de 180 dias. Não se trata de cláusula abusiva, portanto.

Todavia, a partir do 181º dia, a prorrogação deve ser considerada abusiva, uma vez que estabelece em favor da construtora um prazo dilatado para a entrega do imóvel sem apresentar qualquer justificativa plausível para tanto, o que, sem dúvida, fere o equilíbrio contratual que a relação jurídica de cunho consumerista deve guardar entre as partes contraentes.

Vale dizer, tal cláusula, a partir do 181º dia, é incompatível com norma encartada no art. 51, IV, do CDC, devendo, portanto, ser considerada abusiva e, consequentemente, nula.

Contudo, embora a jurisprudência tenha admitido a cláusula de tolerância de 180 dias, registre-se que a construtora precisa comprovar a necessidade do uso deste prazo de tolerância, situação esta não ocorrida na presente ação, visto que as partes rés, não apresentam qualquer prova neste sentido.

Assim, estando devidamente comprovado o descumprimento da cláusula contratual relativa à entrega do imóvel, bem como das sucessivas prorrogações estabelecidas unilateralmente pelas partes rés, configurada está a ocorrência de ilícito civil, dada a abusividade no tempo de entrega do imóvel, bem como das cláusulas acima apontadas.

Por via de consequência, declaro nulo também o termo aditivo firmado entre as partes que prolongou ainda mais a entrega do imóvel.

Além do mais, verifica-se que a parte autora foi forçada assinar o termo aditivo em razão do elevado saldo devedor que aumento bastante por causa da demora na entrega do imóvel, não restando outra alternativa à parte autora que necessitava do desconto oferecido pelas partes rés, embora este fosse bem abaixo do devido e desproporcional.

DA PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES

Nos termos do art. 186 e 927, do CC/2002 e do art. 12, do CDC, a parte autora comprova a conduta ilícita do agente, o nexo de causalidade e a incidência do dano material sofrido e, por esta razão é merecedora de reparação, devendo as partes rés serem submetidas a tal sanção civil.

A parte autora pretende indenização por danos materiais em razão de que, devido ao descumprimento dos prazos de entrega da unidade habitacional, foi privado do imóvel que teria direito de usufruir desde a data aprazada.

A pretensão de indenização por danos materiais está plenamente amparada, inclusive de forma pacífica pelo STJ, o qual entende que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo que, neste caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador. Nesse sentido:

Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega de imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. [...] (STJ AgInt no REsp 1713354/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 28/06/2018)

A inexecução do contrato pelo promitente vendedor que não entrega o imóvel na data estipulada enseja lucros cessantes a título de alugueres, os quais deixariam de ser pagos ou que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, sendo prescindível a comprovação do dano, pois são presumíveis. [...] (STJ AgInt no AREsp 1254010/AM, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 25/05/2018)

Prudente que, nesse caso, o julgador se valha das regras de experiência comum, nos moldes do art. 375 do CPC para extrair o valor mensal do que a parte autora razoavelmente deixou de ganhar mensalmente com o imóvel, como também já sedimentado na jurisprudência do STJ:

A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido. (STJ Resp 644.984/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ de 05/09/2005)

Assim, com fundamento no art. 375 do CPC/2015, condeno as partes rés a pagarem, solidariamente, à parte autora o razoável valor mensal de R$900,00 (novecentos reais), a partir de 25/09/2012, data prevista para a entrega do imóvel sem a adição da cláusula de tolerância, até a data de entrega das chaves do imóvel. O montante deve ser atualizado monetariamente pelo INPC a partir da data do evento danoso (Súmula 43/STJ), ou seja, a partir de 25/09/2012, acrescido de juros de mora legais de 1% ao mês a partir da data da citação (art. 405/CC c/c art. 240/CPC), em se tratando relação contratual.

DA PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

Relativamente à indenização por danos morais, tal responsabilidade é de índole objetiva, isto é, independentemente da demonstração de culpa por parte do agente causador do dano, nos moldes do art. 12 do CDC e, estando comprovada a inadimplência das partes rés no cumprimento de cláusulas pactuadas, inquestionável ter a parte autora sofrido abalos morais em seu patrimônio ideal, pois teve frustrado todo o seu planejamento em relação à aquisição do imóvel, inclusive para manejar melhor suas necessidades financeiras.

Não se trata de mero aborrecimento, uma vez que as partes rés agiram de forma ilícita na pactuação e cumprimento do contrato, tendo atrasado a entrega do imóvel e deixado a parte autora em uma situação de incerteza quanto ao recebimento do imóvel.

Nos termos do art. 186 e 927, do CC/2002 e do art. 12, do CDC, a parte autora comprova a conduta ilícita do agente, o nexo de causalidade e a incidência do dano moral sofrido e, por esta razão é merecedora de reparação, devendo as partes rés serem submetidas a tal sanção civil.

O entendimento externado pela doutrina leva ao ensinamento de que a reparação tenha não somente o aspecto educativo, mas, sobretudo, que se busque evitar que o agente reincida no dano praticado, devendo o magistrado, quando da aplicação da sanção reparatória, ter em mente o equilíbrio necessário de não ocasionar dificuldades ainda maiores, as quais a parte autora vem atravessando, mas também considerando a situação financeira e econômica das partes rés, pessoas jurídicas de porte considerável.

Tomando por base tais parâmetros, condeno as partes rés a pagarem, solidariamente, para a parte autora, a título de dano moral, o valor global de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), valor este a ser atualizado monetariamente pelo INPC desde a data de publicação desta decisão (Súmula 362/STJ), acrescido de juros de mora legais de 1% ao mês a partir da data da citação (art. 405/CC c/c art. 240/CPC), em se tratando relação contratual.

DA VAGA DE GARAGEM

Quanto a pleito da vaga de garagem entendo que este também deve ser julgado procedente, devendo as partes rés serem condenadas a perdas e danos, vez que era incumbência da ré ter verificado se vaga de garagem respeitava as normas municipais antes de coloca-la a venda para a parte autora. Assim, devem as partes rés entregarem outra vaga à parte autora que esteja nas proximidades de seu apartamento, sob pena de perdas e danos a ser apurada em cumprimento de sentença.

DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR O IMÓVEL

Quanto ao pedido de entrega do imóvel em prazo a ser fixado judicialmente, bem como do cronograma físico da obra, este possui complexidade em demasia, não tendo esse juízo elementos suficientes para a sua concessão, uma vez que não se tem notícia nos autos do andamento das obras e sua fase de construção, de modo que a concessão de um provimento de tal natureza poderia impor risco a própria parte autora caso imitido na posse do imóvel sem as condições ideais de habitabilidade.

Ressaltando-se que o direito da parte autora já se encontra devidamente resguardada pelo pleito indenizatório concedido na presente decisão.

III - DISPOSITIVO

Ante o exposto e respaldado no que preceitua o art. 487, I, do CPC/2015, c/c art. 186 e 927, do CC/2002 e art. 12, do CDC, julgo PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora na inicial para:

1. reconhecer a ocorrência de ilícito civil, dada a declaração de abusividade das cláusulas acima indicadas, bem como do termo aditivo em razão da mora das partes rés na entrega do imóvel;

2. condenar as partes rés, a título de lucros cessantes, com fundamento no art. 375 do CPC/2015, a pagarem à parte autora o razoável valor mensal de R$900,00 (novecentos reais), a partir de 25/09/2012, data prevista para a entrega do imóvel sem a adição da cláusula de tolerância, até a entrega efetiva do imóvel. O montante deve ser atualizado monetariamente pelo INPC a partir da data do evento danoso (Súmula 43/STJ), ou seja, a partir de 25/09/2012, acrescido de juros de mora legais de 1% ao mês a partir da data da citação (art. 405/CC c/c art. 240/CPC), em se tratando relação contratual;

3. condenar as partes rés a pagarem à parte autora, a título de dano moral, o valor global de R$15.000,00 (quinze mil reais), valor este a ser atualizado monetariamente pelo INPC desde a data de publicação desta decisão (Súmula 362/STJ), acrescido de juros de mora legais de 1% ao mês a partir da data da citação (art. 405/CC c/c art. 240/CPC), em se tratando relação contratual;

4. condenar as partes rés a entregarem outra vaga de garagem à parte autora que esteja nas proximidades de seu apartamento, sob pena de perdas e danos a ser apurada em cumprimento de sentença;

5. condenar as partes rés ao pagamento dos ônus sucumbenciais relativamente as custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro, com fundamento, no art. 85, §2º, do CPC, em 20% sobre o valor da condenação. Esclareço que a parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido e por esta razão devem as partes rés arcarem integralmente com os honorários e custas do processo, na forma do art. 86, parágrafo único, CPC.

Deve parte sucumbente proceder ao pagamento das custas processuais pendentes, se houver, sob pena de ter o seu nome inscrito em dívida ativa, devendo a UPJ comunicar à Fazenda Pública o não recolhimento dentro do prazo legal, conforme determina o art. 46, da Lei Estadual n. 9.217/2021 e legislação correlata.

Após, esgotados todos os prazos legais e judiciais, nada sendo requerido, arquivem-se os autos promovendo a devida baixa junto ao sistema.

Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se.

Belém/PA, 3 de junho de 2024.

ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS

Juiz de Direito Titular da 12ª Vara Cível e Empresarial de Belém

Inconformada a CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA recorre a esta instância pleiteando a reforma da sentença, sob os seguintes termos:

Ilegitimidade Passiva
: Argumenta que o contrato foi firmado exclusivamente entre a recorrida e a ÓRION INCORPORADORA LTDA, excluindo qualquer responsabilidade da construtora.

Validade de Cláusulas Contratuais
: Defende a validade de cláusulas que previam a prorrogação do prazo de entrega, destacando que houve acordo posterior (termo aditivo) que incluiu compensações financeiras à parte autora, estabelecendo equilíbrio contratual.

Impossibilidade de Cumulação de Lucros Cessantes com Cláusula Penal Moratória
: Baseia-se no entendimento do STJ (Tema 971), que determina a aplicação de cláusulas penais moratórias como parâmetro indenizatório, excluindo a cumulação com lucros cessantes.

Base de Cálculo dos Lucros Cessantes
: Questiona o critério adotado para apuração do valor, defendendo que o cálculo deveria considerar apenas o valor efetivamente pago pela autora e não o valor integral do imóvel, para evitar enriquecimento ilícito.

Ao final, pede o provimento do recurso para:

A exclusão de sua responsabilidade com fundamento na ilegitimidade passiva.

A reforma da sentença para validar as cláusulas contratuais declaradas abusivas, considerando o equilíbrio proporcionado pelo termo aditivo.

O afastamento da condenação em lucros cessantes, aplicando a cláusula penal moratória conforme o Tema 971 do STJ.

Subsidiariamente, a revisão da base de cálculo dos lucros cessantes, utilizando como referência o valor efetivamente pago.

Em seguida, a PDG REALITY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES recorre a esta instância sustentando os seguintes argumentos:

Da Ilegitimidade Passiva

A recorrente alega que não possui legitimidade para figurar no polo passivo, visto que, por meio de um "Memorando de Entendimentos", transferiu à Construtora Leal Moreira a responsabilidade pelo empreendimento. Assim, argumenta que toda a gestão e obrigações relacionadas ao Condomínio Torres Trivento são de responsabilidade exclusiva da corré.

Da Legalidade das Cláusulas Contratuais

Sustenta que a cláusula de
tolerância de 180 dias
para entrega do imóvel, prevista no contrato, é válida e não configura abusividade. Defende que:

O prazo de entrega é estimado e depende de fatores como inadimplência dos associados, problemas climáticos e outros eventos fora do controle da construtora;

A apelada assinou o contrato de forma livre e consciente, tendo ciência de tal disposição contratual.

Do Princípio do Pacta Sunt Servanda

Argumenta que o contrato firmado entre as partes é um
ato jurídico perfeito
, devendo ser respeitado integralmente. A pretensão da apelada de invalidar cláusulas contratuais viola o princípio da força obrigatória dos contratos (art. 5º, XXXVI, CF).

Do Afastamento da Condenação em Lucros Cessantes

Defende ainda que:

Não houve comprovação de que a apelada deixou de auferir rendimentos em decorrência do atraso na entrega do imóvel;

A indenização por lucros cessantes não pode ser presumida, devendo ser efetivamente comprovada, conforme entendimento do STJ (REsp 1.347.136/DF);

Caso mantida a condenação, o valor mensal arbitrado (R$ 900,00) deve ser reduzido para 0,3% do valor do imóvel, a fim de evitar enriquecimento ilícito.

Da Impossibilidade de Condenação por Danos Morais

No que se refere aos danos morais, a recorrente alega:

O atraso na entrega do imóvel, se reconhecido, constitui mero inadimplemento contratual, incapaz de gerar abalo moral;

Não houve comprovação de qualquer ofensa à honra ou aos direitos de personalidade da apelada;

A condenação de R$ 15.000,00 é desproporcional e contrária aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

Da Redução dos Honorários Advocatícios

Finalmente, questiona os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em
20% do valor da condenação
, sustentando que se trata de causa de baixa complexidade, o montante arbitrado é excessivo e desproporcional, violando o art. 85, §2º, do CPC, pelo que pede a redução para R$ 5.000,00, valor que considera mais razoável.

Ao final, requer a concessão da
Justiça Gratuita
, por se tratar de pessoa jurídica em recuperação judicial, nos termos do art. 98 do CPC, o reconhecimento de sua
ilegitimidade passiva
, com a consequente extinção do processo em relação à PDG Realty S/A.

No mérito, pede:

A reforma da sentença para declarar a validade das cláusulas contratuais, incluindo o prazo de tolerância;

O afastamento da condenação ao pagamento de lucros cessantes ou, subsidiariamente, a redução do valor fixado para 0,3% do valor do imóvel ao mês;

A exclusão da condenação por danos morais ou, alternativamente, a redução do montante arbitrado;

A redução dos honorários sucumbenciais para um valor compatível com a baixa complexidade da demanda.

Contrarrazões no Id. 21373222 e 21373223.

No Id. 23441220 - Decisão, indeferi o pedido de justiça gratuita formulado pela
PDG REALITY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
e ordenei que o recolhimento das custas processuais, sob pena de deserção, no prazo de 05 (cinco) dias.

Custas não recolhidas (23727099 - Certidão).

VOTO

Verifico, inicialmente, que o recurso interposto por
PDG REALITY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
não pode ser conhecido, uma vez que a recorrente não efetuou o recolhimento das custas processuais no prazo legal, conforme certificado nos autos (Id. 23727099). O indeferimento da justiça gratuita pelo juízo a quo permaneceu sem impugnação eficaz, o que conduz à deserção, nos termos do
art. 101, §1º, do CPC
. Assim,
não conheço do recurso interposto por PDG REALITY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
.

Quanto ao recurso interposto por
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA
, passa-se à análise dos fundamentos.

Ilegitimidade Passiva

Alega a recorrente que não possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, sustentando que o contrato foi firmado exclusivamente entre a parte autora e
Órion Incorporadora Ltda.
Contudo, o juízo de origem reconheceu que a logomarca da construtora figura no contrato firmado entre as partes (Num. 21373042 - Pág. 4), revelando sua participação nas tratativas negociais.

Sobre o tema colaciono julgados em casos semelhantes:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C LUCROS CESSANTES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA/EMPREENDIMENTO. MORA CONFIGURADA. MULTA MORATÓRIA EM VALOR AQUÉM DOS PREJUÍZOS EXPERIMENTADOS PELOS CONSUMIDORES. SUBSTITUIÇÃO DA VERBA PELO MONTANTE EQUIVALENTE À MÉDIA LOCATIVA. LUCROS CESSANTES EM 0,5% SOBRE O VALOR DO CONTRATO. DANO MORAL FIXADO NA ORIGEM EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). VALOR ADEQUADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO

(TJ-PA - AP: 0010595-42.2015.8.14.0301BELÉM, RELATOR:MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, DATA DE JULGAMENTO: 29/10/2024)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE NÃO FAZER C/C RECONHECIMENTO AOS LUCROS CESSANTES E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS.
TUTELA ANTECIPADA. ILEGITIMIDADE AFASTADA. FORNECEDORAS DE SERVIÇO/PRODUTO QUE UNEM SUAS MARCAS PARA DIVULGAR EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO, RESPONSABILIDADE OBJETIVA POR IMPERATIVO LEGAL (ART. 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, 20, 30, 34, 37, §1º, 39, INCISO IV, DO CDC. MULTA POR DESCUMPRIMENTO AFASTADA. AGRAVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(2016.01997791-26, 159.871, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 3ª CÂMARA CÍVEL ISOLADA, Julgado em 2016-05-19, publicado em 2016-05-25)

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO DE OBRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES COM CLÁUSULA PENAL. MANUTENÇÃO DOS DANOS MORAIS. NECESSIDADE DE REDUÇÃO DA ASTREINTE. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO EM OBRIGAÇÃO DE PAGAR. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(
0801705-76.2018.8.14.0301
,
Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/01/2022).

Deste modo, tenho que APELANTE possui legitimidade para ação de responsabilização da demanda em exame, pois é responsável pela entrega do produto ofertado aos consumidores expostos a propaganda, na forma dos arts. 20 e 30, do CDC, vejamos:

Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:

(...)

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado

Portanto, se a Construtora Leal Moreira Ltda, possui legitimidade para ação de responsabilização da demanda em exame, por força do comando legal do art. 7º, parágrafo único, 20, 30, 34, 37, §1º, 39, inciso IV, do CDC.

Rejeito a preliminar suscitada.

DA VALIDADE DO TERMO ADITIVO

Como sabemos, um negócio jurídico é nulo quando não atende aos requisitos legais inseridos no art. 166, do CC, vejamos:

"Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

II - for ilícito, impossível ou indeterminável seu objeto;

III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;

IV - não revestir a forma prescrita em lei;

V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua

validade;

VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar

sanção."

Do mesmo modo, são consideradas abusivas as cláusulas abusivas, que se enquadrem nas disposições do art. 51, do CDC, vejamos:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

III - transfiram responsabilidades a terceiros;

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

V - (Vetado);

VI - estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor;

VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem;

VIII - imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;

IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;

X - permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral;

XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;

XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;

XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;

XIV - infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais;

XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

XVI - possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.

XVII - condicionem ou limitem de qualquer forma o acesso aos órgãos do Poder Judiciário;
(Incluído pela Lei nº 14.181, de 2021)

XVIII - estabeleçam prazos de carência em caso de impontualidade das prestações mensais ou impeçam o restabelecimento integral dos direitos do consumidor e de seus meios de pagamento a partir da purgação da mora ou do acordo com os credores;
(Incluído pela Lei nº 14.181, de 2021)

XIX - (VETADO).
(Incluído pela Lei nº 14.181, de 2021)

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;

II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

§ 2° A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes.

§ 3° (Vetado).

§ 4° É facultado a qualquer consumidor ou entidade que o represente requerer ao Ministério Público que ajuíze a competente ação para ser declarada a nulidade de cláusula contratual que contrarie o disposto neste código ou de qualquer forma não assegure o justo equilíbrio entre direitos e obrigações das partes.

A autora firmou contrato de compra e venda de um imóvel e uma vaga de garagem em 2009, pagando todas as parcelas devidas. A entrega do imóvel, prevista para setembro de 2012, ocorreu apenas em março de 2016, com mais de 40 meses de atraso. Ao ser procurada para financiamento do saldo devedor, recebeu um valor muito superior ao previsto no contrato, tendo assinado um termo aditivo sem assistência jurídica, sem saber que renunciava a indenizações pelo atraso. Tentou acordo para compensação dos lucros cessantes devido ao pagamento de aluguel, mas a empresa recusou.

Nos termos do aditivo firmado entre as partes em 16 de janeiro de 2016 (ID 21373108 - Pág. 5/6) observa-se que a Incorporadora ORION concedeu um desconto financeiro à parte autora, estabeleceu o saldo devedor em R$ 178.686,62, contrapartida a parte Compradora renunciou ao direito material e moral decorrente do atraso na entrega do imóvel, vejamos:

“Resolvem celebrar TERMO ADITIVO, relativo à unidade autônoma nº BRISA 2028, do empreendimento Torres Trivento, mediante as cláusulas e condições que reciprocamente aceitam:

1) Fica acordado entre as partes que será concedido um desconto no valor de R$ 29.223,69 ao promitente comprador a título de indenização em virtude no atraso da entrega do imóvel, que será abatido do saldo devedor no momento da quitação da unidade.

2) O saldo devedor em janeiro de 2016 é de R$ 207.910,11, que após amortização supracitada será reduzido para R$ 178.686,42 que deverá ser pago através de financiamento imobiliário até o dia 30/01/2016.

3) O presente aditivo é celebrado em caráter irrevogável e irretratável desde a sua assinatura, nada mais havendo a reclamar, em juízo ou fora dele, acerca dos pontos aqui tratados, exceto seu descumprimento.

4) PROMITENTE COMPRADOR e PROMITENTE VENDEDORA, neste ato, convencionam a renúncia e a desistência de todas as ações, tanto na esfera cível, criminal e administrativa, ajuizadas ou não, por ocasião de eventuais danos e transtornos materiais e morais decorrentes do atraso de entrega do referido empreendimento.

5) Torna-se de induvidoso conhecimento entre as partes que o "habite-se" do empreendimento Torres Trivento ocorreu em Março/2015 e que a entrega do condomínio ocorreu em Novembro/2015.

6) Continuam em vigor todas as demais cláusulas do contrato original que com este aditivo não colidirem.

E por estarem assim, justos e contratados, assinam o presente instrumento em duas (2) vias de igual teor e forma e para o mesmo efeito.

Belém, 16 de Janeiro de 2016.”

Referidas alegações, não se enquadra nas hipóteses do art. 166, do CC e nem do art. 51 do CDC, atraindo a aplicação das normas no art. 840 e seguintes do CDC.

Ao contrário, segundo a "Teoria do Homem Médio" é utilizada como balança que busca o equilíbrio do comportamento humano em sociedade é necessário avaliar se assunção do compromisso seria razoável e proporcional com o ajuste havido entre as partes.

No caso, embora a jurisprudência sobre o caso reconhecesse que o Promitente Compradora reivindicasse a reparação de danos pelo atraso na entrega da obra, também era possível da Promitente Vendedora teria o direito de reter o bem até a sua quitação (CC, art. 481) e aplicar a correção monetária sobre o saldo devedor (STJ - Ag. Reg. no Agr. Instr. nº 315.610/DF, relator o Ministro José Delgado, Acórdão publicado no DJ de 27/11/2000).

No caso, originariamente, o saldo devedor, no ato da assinatura do contrato era de R$ 141.950,00, com previsão de reajuste mensal, nos termos da cláusula 6.2, da avença.

Neste raciocínio, aplicando-se o INCC no ato assinatura do contrato originário (04/11/2009 - Num. 21373047 - Pág. 5) e do termo aditivo (16/01/2016 - ID 21373108 - Pág. 6), a parcela corrigida passaria para
R$219.712,98
, nos termos que segue:

Atualização de R$141.950,00 de 04-Novembro-2009 e 16-Janeiro-2016 pelo índice INCC-DI - Índ. Nac. de Custo da Construção

Valor atualizado: R$219.712,98

Memória do Cálculo

Variação do índice INCC-DI - Índ. Nac. de Custo da Construção entre 04-Novembro-2009 e 16-Janeiro-2016

Em percentual: 54,7819%

Em fator de multiplicação: 1,547819

Os valores do índice utilizados neste cálculo foram:
Novembro-2009 = 0,29%; Dezembro-2009 = 0,10%; Janeiro-2010 = 0,64%; Fevereiro-2010 = 0,36%; Março-2010 = 0,75%; Abril-2010 = 0,84%; Maio-2010 = 1,81%; Junho-2010 = 1,09%; Julho-2010 = 0,44%; Agosto-2010 = 0,14%; Setembro-2010 = 0,21%; Outubro-2010 = 0,20%; Novembro-2010 = 0,37%; Dezembro-2010 = 0,67%; Janeiro-2011 = 0,41%; Fevereiro-2011 = 0,28%; Março-2011 = 0,43%; Abril-2011 = 1,06%; Maio-2011 = 2,94%; Junho-2011 = 0,37%; Julho-2011 = 0,45%; Agosto-2011 = 0,13%; Setembro-2011 = 0,14%; Outubro-2011 = 0,23%; Novembro-2011 = 0,72%; Dezembro-2011 = 0,11%; Janeiro-2012 = 0,89%; Fevereiro-2012 = 0,30%; Março-2012 = 0,51%; Abril-2012 = 0,75%; Maio-2012 = 1,88%; Junho-2012 = 0,73%; Julho-2012 = 0,67%; Agosto-2012 = 0,26%; Setembro-2012 = 0,22%; Outubro-2012 = 0,21%; Novembro-2012 = 0,33%; Dezembro-2012 = 0,16%; Janeiro-2013 = 0,65%; Fevereiro-2013 = 0,60%; Março-2013 = 0,50%; Abril-2013 = 0,74%; Maio-2013 = 2,25%; Junho-2013 = 1,15%; Julho-2013 = 0,48%; Agosto-2013 = 0,31%; Setembro-2013 = 0,43%; Outubro-2013 = 0,26%; Novembro-2013 = 0,35%; Dezembro-2013 = 0,10%; Janeiro-2014 = 0,88%; Fevereiro-2014 = 0,33%; Março-2014 = 0,28%; Abril-2014 = 0,88%; Maio-2014 = 2,05%; Junho-2014 = 0,66%; Julho-2014 = 0,75%; Agosto-2014 = 0,08%; Setembro-2014 = 0,15%; Outubro-2014 = 0,17%; Novembro-2014 = 0,44%; Dezembro-2014 = 0,08%; Janeiro-2015 = 0,92%; Fevereiro-2015 = 0,31%; Março-2015 = 0,62%; Abril-2015 = 0,46%; Maio-2015 = 0,95%; Junho-2015 = 1,84%; Julho-2015 = 0,55%; Agosto-2015 = 0,59%; Setembro-2015 = 0,22%; Outubro-2015 = 0,36%; Novembro-2015 = 0,34%; Dezembro-2015 = 0,10%.

Atualização

Valor atualizado = valor * fator = R$141.950,00 * 1,547819

Valor atualizado = R$219.712,98

(
https://calculoexato.com.br/result.aspx?codMenu=FinanAtualizaIndice&cce=002
)

Neste raciocínio, considerando que a avença estabeleceu o valor de R$ 178.686,42 que deveria ser pago através de financiamento imobiliário até o dia 30/01/2016,
NÃO SE VERIFICA os vícios no negócio jurídico apontado, que autoriza e rescisão do termo aditivo
.

Neste raciocínio, a parte autora não comprovou a violação dos vícios de negócio jurídico que cumpriu com o seu ônus probatório, inserto no art. 373, inciso I, do CPC.

Desta forma, utilizando a cláusula 4ª do termo aditivo, em que o PROMITENTE COMPRADORA

renúncia e desiste de todas as ações, tanto na esfera cível, criminal e administrativa, ajuizadas ou não, por ocasião de eventuais danos e transtornos materiais e morais decorrentes do atraso de entrega do referido empreendimento, a demanda deve ser julgada IMPROCEDENTE, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC c/c o art. 849, do CC, vejamos:

Art. 849. A transação só se anula por dolo, coação, ou erro essencial quanto à pessoa ou coisa controversa.

Parágrafo único. A transação não se anula por erro de direito a respeito das questões que foram objeto de controvérsia entre as partes.

Dispositivo

Diante do exposto,

NÃO CONHEÇO do recurso interposto por PDG REALITY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
, em razão da deserção;

CONHEÇO do recurso interposto por CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA e lhe DOU PROVIMENTO, para
a desconstituição da sentença recorrida e
JULGAR IMPROCEDENTE a demanda, extinguindo o feito, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC
.

Co
nsequentemente, INVERTO o ÔNUS SUCUMBENCIAL e condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios em 15% sobre o valor da causa, observando-se o disposto no art. 98, §3º, do CPC.

É como voto.

À Secretaria para as providências.

Belém, data de cadastro no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora

Belém, 18/03/2025