Tribunal: TJPA
Processo: 0060085-04.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-06-10

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE COMPROADOR. RETENÇÃO DE VALORES CORRETA. PRECEDENETES DO STJ. AUSÊNCIA DE DANO MORAL. RECURSO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Benedito Carmo Martins Cunha Junior contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos morais, em face de Direcional Diamante Empreendimentos Imobiliários. A sentença reconheceu o direito à rescisão contratual com restituição de 75% dos valores pagos e afastou o pedido de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o percentual de 25% de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador, fixado na sentença, é abusivo; e (ii) estabelecer se houve dano moral indenizável decorrente da rescisão contratual por suposta falha da vendedora na comunicação com a instituição financeira. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência consolidada do STJ admite a retenção entre 10% e 25% do total pago pelo comprador em casos de rescisão contratual por iniciativa deste, não se configurando abusividade na retenção de 25%. 4. A obtenção de financiamento bancário é, em regra, responsabilidade do promitente comprador, não havendo prova de que a construtora tenha impedido ou dificultado o processo junto à instituição financeira. 5. A mera alegação de falha de comunicação entre a construtora e a CAIXA não comprova nexo causal entre a conduta da apelada e o insucesso na obtenção do financiamento. 6. Não configurado dano moral, pois o inadimplemento contratual, por si só, não gera abalo moral indenizável, ausente prova de situação excepcional ou de constrangimento relevante. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. É válida a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por iniciativa deste, conforme parâmetros de razoabilidade fixados pelo STJ. 2. A responsabilidade pela obtenção de financiamento bancário é do comprador, salvo prova inequívoca de culpa da vendedora. 3. O mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, VI, e 51, IV; CPC/2015, arts. 489 e 927. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 13.05.2021; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 17.06.2021; STJ, AgInt no AREsp 1673120/ES, DJe 24.06.2022; STJ, AgInt no REsp 1827064/SP, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 02.04.2020. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 10 de junho de 2025 (Plenário Virtual), na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto pelos litigantes, nos termos do voto da Exmo. Desembargador Relator Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0060085-04.2013.8.14.0301

APELANTE: BENEDITO CARMO MARTINS CUNHA JUNIOR

APELADO: DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE COMPROADOR. RETENÇÃO DE VALORES CORRETA. PRECEDENETES DO STJ. AUSÊNCIA DE DANO MORAL. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por Benedito Carmo Martins Cunha Junior contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos morais, em face de Direcional Diamante Empreendimentos Imobiliários. A sentença reconheceu o direito à rescisão contratual com restituição de 75% dos valores pagos e afastou o pedido de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se o percentual de 25% de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador, fixado na sentença, é abusivo; e (ii) estabelecer se houve dano moral indenizável decorrente da rescisão contratual por suposta falha da vendedora na comunicação com a instituição financeira.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A jurisprudência consolidada do STJ admite a retenção entre 10% e 25% do total pago pelo comprador em casos de rescisão contratual por iniciativa deste, não se configurando abusividade na retenção de 25%.

4.

A obtenção de financiamento bancário é, em regra, responsabilidade do promitente comprador, não havendo prova de que a construtora tenha impedido ou dificultado o processo junto à instituição financeira.

5.

A mera alegação de falha de comunicação entre a construtora e a CAIXA não comprova nexo causal entre a conduta da apelada e o insucesso na obtenção do financiamento.

6.

Não configurado dano moral, pois o inadimplemento contratual, por si só, não gera abalo moral indenizável, ausente prova de situação excepcional ou de constrangimento relevante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

É válida a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por iniciativa deste, conforme parâmetros de razoabilidade fixados pelo STJ.

2.

A responsabilidade pela obtenção de financiamento bancário é do comprador, salvo prova inequívoca de culpa da vendedora.

3.

O mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, VI, e 51, IV; CPC/2015, arts. 489 e 927.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 13.05.2021; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 17.06.2021; STJ, AgInt no AREsp 1673120/ES, DJe 24.06.2022; STJ, AgInt no REsp 1827064/SP, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 02.04.2020.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado
do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 10 de junho de 2025 (Plenário Virtual)
, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
ao
Recurso de Apelação
interposto pelos litigantes, nos termos do voto da
Exmo. Desembargador Relator
Alex Pinheiro Centeno.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por BENEDITO CARMO MARTINS CUNHA JUNIOR contra a r. sentença proferida pelo Juízo de Direito da Comarca de Belém, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado na ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por danos morais em face de DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, conforme decisum registrado sob ID n.º 6949660, reconhecendo o direito do autor à rescisão do contrato firmado, com determinação de restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do valor total adimplido, afastando o pleito de indenização por danos morais. Custas processuais rateadas na proporção do êxito e honorários sucumbenciais arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, encartadas sob os IDs 6949661, 6949662 e 6949663, o Apelante alega, em síntese, que: a) a existência de descumprimento contratual por parte da Apelada, que teria impedido a liberação do financiamento perante a CAIXA; b) a liberação do financiamento também não restou viável, em razão de uma falha de comunicação da apelada com a CAIXA Econômica Federal; c) optou pela rescisão contratual porque, não obstante toda a celeuma em epígrafe, a construtora notificou o apelante para entrega das chaves, sob pena de rescisão do contrato.

Requereu, então, o provimento do recurso com a reforma da sentença para deferir a restituição integral e o reconhecimento de danos morais.

Contrarrazões de IDs 6949667, 6949668 e 6949669.

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelos apelantes, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.

MÉRITO

A questão cinge-se determina se o valor de 25%, a ser retido pela construtora na devolução dos valores adimplidos pela apelada, é lícito, ou se a apelante tem direito à restituição integral, bem como se existe dano moral indenizável no presente feito.

Adianto que não assiste razão à apelante.

Quando ao valor do desconto, entende-se que
andou bem o Magistrado ao fixar o valor do percentual de retenção em 25%,
que está dentro do intervalo de flutuação admitido na jurisprudência do Egrégio STJ, senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021) (grifos nossos).

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3.
Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor
entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga
. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) (grifos nossos).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre
10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto
.
3. Na hipótese, a modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno não provido”. (STJ - AgInt no AREsp: 1673120 ES 2020/0050419-0, Data de Julgamento: 20/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2022) (grifos nossos).

Entendo que
razão assiste ao Magistrado de 1º Grau, no sentido de que a culpa da rescisão é do apelante
, e que não há prova de
culpa em relação ao contrato de financiamento.

De fato, não restou provado o
nexo de causalidade entre a conduta da construtora e a suposta “ativação antecipada” do contrato de financiamento.
A mera alegação de “falha na comunicação” é insuficiente para determinar a responsabilidade da construtora, uma vez que a obtenção de financiamento é, a princípio, responsabilidade do comprador do imóvel.

Em verdade, a decisão de 1º Grau se coaduna com a jurisprudência pátria, senão vejamos:

“AÇÃO INDENIZATÓRIA. Compromisso de compra e venda. Atraso na obtenção de financiamento.
Obtenção de financiamento que é, a princípio, responsabilidade do comprador do imóvel.

No caso concreto, o fato não pode ser imputado à ré a teor do contrato firmado entre as partes e da jurisprudência desta Corte. Ausência de dever de indenizar
. Sentença mantida. Recurso negado (TJ-SP - AC: 00000079620148260229 SP 0000007-96.2014.8.26 .0229, Relator.: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 31/07/2019, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/07/2019) (grifos nossos).

Ementa: CIVIL. PROCESSO CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
RESCISÃO. FINANCIAMENTO. NÃO OBTENÇÃO. PROMITENTE COMPRADOR. CULPA EXCLUSIVA
. MULTA COMPENSATÓRIA. DEVIDA. REDUÇÃO. DESPROPORÇÃO. AUSÊNCIA. 1. Há culpa exclusiva do promitente comprador que não quita o preço, em razão da não obtenção de financiamento bancário, pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel 2 . A não obtenção do financiamento bancário não interfere na eficácia do contrato de compra e venda de imóvel. 3. Ausente a abusividade ou a desproporção da multa compensatória, à luz do princípio do pacta sunt servanda, devem ser preservadas as cláusulas contratuais livremente pactuadas pelas partes. 4 . Recurso conhecido e desprovido (TJ-DF 07445540420238070001 1905090, Relator.: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 08/08/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 23/09/2024) (grifos nossos).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO DA ENTREGA DA OBRA.
FINANCIAMENTO BANCÁRIO NÃO APROVADO. AUSÊNCIA DE PROVA DO NEXO CAUSAL DA NEGATIVA DE FINANCIAMENTO. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ADMISSIBILIDADE. CULPA DO PROMITENTE COMPROVADOR
. DESCONTO NO VALOR A SER DEVOLVIDO. 1. É admitido pedido de rescisão do contrato de compra e venda pelo promitente comprador quando este não consegue saldar o restante do valor do contrato . 2. É de responsabilidade do promissário comprador obter o financiamento bancário para saldar o valor remanescente do contrato de compra e venda. Como não foi comprovado que o atraso na entrega da obra tenha sido o motivo da negativa do financiamento bancário, não há nos autos prova de conduta abusiva praticada pela promitente vendedora, sendo descabido lhe atribuir a responsabilidade pela não obtenção do financiamento e rescisão contratual. 3 . Não obstante a culpa exclusiva do promitente comprador pela rescisão do pacto, faz ele jus à restituição dos valores pagos, devidamente atualizado segundo o item VI do quadro resumo, de forma imediata e em parcela única (recurso repetitivo, Resp 1300418/SC, Tema 577/STJ), deduzido 15% a título de despesas, conforme definido na avença. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA (TJ-GO – Apelação Cível (CPC): 02812158520168090051, Relator.: SIVAL GUERRA PIRES, Data de Julgamento: 23/01/2020, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 23/01/2020).

Em assim sendo,
não há que se falar em culpa da apelada na rescisão, e, por conseguinte, não existe dano moral a ser indenizado.

Ainda que se entendesse pela culpa da construtora, deve-se recordar que

o mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável, salvo em situações excepcionais,
nas quais a recusa injustificada gera constrangimento ou abalo extraordinário ao segurado – não provado nos autos. Nesse sentido, entendimento consolidado pela Corte Cidadã:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual não acarreta, por si só, dano moral. Precedentes.
2. No caso, não foram apontadas particularidades que demonstrem a existência de circunstância excepcional que extrapole o mero aborrecimento decorrente do atraso da obra . Ausência de dano moral. 3. Agravo interno não provido (STJ - AgInt no REsp: 1827064 SP 2019/0207557-8, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/03/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/04/2020) (grifos nossos).

Enfim, acercada a decisão de Juízo Primevo de deferimento somente a restituição, nos moldes do valor estabelecido pela E. Superior Tribunal de Justiça.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e

NEGO PROVIMENTO

ao presente Recurso de Apelação, mantendo a sentença vergastada, em todos os seus termos.

Majoro a condenação dos honorários de sucumbência para 15% (quinze por centro) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 24/06/2025