Tribunal: TJPA
Processo: 0007237-71.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7703 - Pagamento
Data de julgamento: 2025-09-30

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. NEGÓCIO VERBAL. CESSÃO DE ÁGIO DE LOTE. CONSTRUÇÃO E REFORMA. AUSÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO. ÔNUS DA PROVA. RECONVENÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. PERÍCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Ação de cobrança em que o autor pleiteia saldo remanescente de negócio de cessão de ágio de imóvel urbano, aliado a serviços de construção de edificação de 136 m2 e reforma de área externa, todos entabulados sem contrato escrito, pagos em parte por bens móveis, cheques e valores em espécie. Réus afirmam ter comprado o imóvel quitado, porém foram surpreendidos com débito residual e custos de obra inacabada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Questões controvertidas: (i) existência de saldo remanescente de R$ 35.000,00 do ágio, sem comprovação documental idônea; (ii) obrigação dos réus quanto à quitação do saldo junto à loteadora; (iii) pretensão de abatimento por obra inacabada; (iv) reconvenção por suposto pagamento a maior; (v) aplicação do art. 940 do CC por má-fé; (vi) nulidade do negócio por ausência de escritura pública; (vii) regularidade da prova pericial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Ônus da prova do saldo remanescente incumbe ao autor (CPC, art. 373, I), inexistindo prova do quantum devido. 4. Réus assumiram de fato obrigações junto à loteadora e não comprovaram pagamento em excesso ou duplicidade. 5. Obras entregues de forma substancial, falhas parciais não justificam abatimento maior. 6. Inviável aplicação da multa do art. 940 do CC ante ausência de má-fé. 7. Cessão de ágio em contrato de promessa de compra e venda é admitida, não havendo nulidade do negócio. 8. Prova pericial produzida com contraditório, sem vícios. 9. Preliminares de deserção e ausência de dialeticidade rejeitadas. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recursos conhecidos e improvidos. Sentença mantida. Tese de julgamento: “A ausência de contrato escrito em negócio de cessão de ágio e obra de construção transfere ao autor o ônus de comprovar o saldo remanescente; não se presume pagamento em excesso quando o comprador assume obrigações junto à loteadora; e eventual controvérsia de fato não autoriza aplicação automática da sanção do art. 940 do CC.” Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 373, I e II; 435; 473, §1º; CC/2002, arts. 422 e 940; Lei Estadual 8.328/2015, art. 33, §3º. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em conhecer dos recursos e negar-lhes provimento, nos termos do voto da Relatora. Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0007237-71.2018.8.14.0040

APELANTE: SERGIO BORGES DE SOUZA

APELADO: JOAO CARLOS BORGES DOMINGUES, CARLA DOS SANTOS RIBEIRO

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. NEGÓCIO VERBAL. CESSÃO DE ÁGIO DE LOTE. CONSTRUÇÃO E REFORMA. AUSÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO. ÔNUS DA PROVA. RECONVENÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. PERÍCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1.

Ação de cobrança em que o autor pleiteia saldo remanescente de negócio de cessão de ágio de imóvel urbano, aliado a serviços de construção de edificação de 136 m2 e reforma de área externa, todos entabulados sem contrato escrito, pagos em parte por bens móveis, cheques e valores em espécie. Réus afirmam ter comprado o imóvel quitado, porém foram surpreendidos com débito residual e custos de obra inacabada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Questões controvertidas: (i) existência de saldo remanescente de R$ 35.000,00 do ágio, sem comprovação documental idônea; (ii) obrigação dos réus quanto à quitação do saldo junto à loteadora; (iii) pretensão de abatimento por obra inacabada; (iv) reconvenção por suposto pagamento a maior; (v) aplicação do art. 940 do CC por má-fé; (vi) nulidade do negócio por ausência de escritura pública; (vii) regularidade da prova pericial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Ônus da prova do saldo remanescente incumbe ao autor (CPC, art. 373, I), inexistindo prova do quantum devido.

4. Réus assumiram de fato obrigações junto à loteadora e não comprovaram pagamento em excesso ou duplicidade.

5. Obras entregues de forma substancial, falhas parciais não justificam abatimento maior.

6. Inviável aplicação da multa do art. 940 do CC ante ausência de má-fé.

7. Cessão de ágio em contrato de promessa de compra e venda é admitida, não havendo nulidade do negócio.

8. Prova pericial produzida com contraditório, sem vícios.

9. Preliminares de deserção e ausência de dialeticidade rejeitadas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recursos conhecidos e improvidos. Sentença mantida.

Tese de julgamento:

“A ausência de contrato escrito em negócio de cessão de ágio e obra de construção transfere ao autor o ônus de comprovar o saldo remanescente; não se presume pagamento em excesso quando o comprador assume obrigações junto à loteadora; e eventual controvérsia de fato não autoriza aplicação automática da sanção do art. 940 do CC.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, arts. 373, I e II; 435; 473, §1º; CC/2002, arts. 422 e 940; Lei Estadual 8.328/2015, art. 33, §3º.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará,
à unanimidade
, em
conhecer dos recursos e negar-lhes provimento
, nos termos do voto da Relatora.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de 02 (duas)
Apelações Cíveis,
uma interposta por SÉRGIO BORGES DE SOUZA, autor, e outra por JOÃO CARLOS BORGES DOMINGUES e CARLA DOS SANTOS RIBEIRO, réus, contra sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial e Parauapebas lançada ao Id nº 3997552, proferida nos autos da Ação de Cobrança, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

A questão central do processo é a compra e venda de um terreno situado na avenida G, Quadra 47, Lote 01, Bairro Cidade Jardim, Parauapebas-PA. O autor vendeu o terreno aos réus e, em seguida, foi contratado pelos próprios requeridos para construir uma casa no local, fornecendo tanto o material quanto a mão de obra. No entanto, alega que os réus não pagaram todos os valores combinados.

Ocorre que toda a negociação foi feita de modo apenas verbal, sem contrato escrito a delimitar as obrigações e valores das transações. Para piorar a análise dos fatos, os pagamentos, tanto do terreno quanto da obra, foram realizados em dinheiro, cheques e dação em pagamento de vários veículos (Caminhão, Jet Sky, Amarok e Fluence) e bens móveis residenciais.

Em síntese, o autor afirma que vendeu/transferiu aos réus apenas a parte que já estava paga do terreno à construtora (“ágio”) e, em seguida, foi contratado para a construção da casa. Já os requeridos afirmam que negociaram a compra do imóvel pronto e quitado.

Assim, o autor ajuizou ação de cobrança do valor de R$357.882,90. Afirmou que vendeu para os requeridos o “ágio” do terreno pelo valor de R$ 125.000,00, restando um débito de R$ 35.000,00. Em seguida, foi contratado pelos réus para executar a construção de uma edificação de 136 metros quadrados e a reforma da área externa do imóvel, fornecendo mão de obra, que totalizaria R$ 40.000,00, e o material necessário à construção da casa, que perfazia o valor de R$ 394.132,90.

Segundo relatou, os réus realizaram pagamentos em dinheiro e deram veículos em dação e pagamento, mas ainda restaria um débito no valor de R$317.882,90, mais R$40.000,00 referente ao valor de um dos veículos dado em pagamento (Renault Fluence), que foi retomado.

Os réus confirmaram a compra do imóvel, afirmando que seria entregue quitado e pronto. No entanto, alegam que apesar de pagar todo o valor pactuado, tiveram que arcar com custos para terminar a obra inacabada (R$25.000,00) e para quitação do imóvel perante à construtora (94.009,04). Assim, em reconvenção, requereram a condenação do autor em R$467.420,25, referente à restituição dos valores descritos acima, mais uma suposta multa por cobrança indevida.

A sentença reconheceu que:

(i) houve a venda apenas do “ágio” do imóvel aos réus, pago por bens móveis (caminhão e Jet Ski) e valores em espécie. No entanto, nenhuma das partes comprovou o valor real da negociação.

(ii) os réus contrataram o autor para construir uma edificação de 136 m2 e reformar a área externa, sendo fornecido pelo autor material e mão de obra;

(iii) as partes não formalizaram contrato escrito detalhado, acarretando divergências acerca dos valores quitados e remanescentes;

(iv) o autor não comprovou o saldo remanescente de R$ 35.000,00 referente à venda do "ágio" do terreno. Assim, essa cobrança foi excluída por insuficiência de prova.

(iv) foi julgada parcialmente procedente a ação de cobrança, reconhecendo apenas parte do débito em relação às obras e materiais, no valor de R$ 59.370,80;

(v) foi rejeitada a reconvenção dos réus.

O autor apelou (Id nº 3997567), sustentando principalmente que o juízo de primeiro grau errou ao não condenar os réus ao pagamento do saldo remanescente do ágio (R$ 35.000,00), invertendo indevidamente o ônus da prova. Requereu, portanto, a condenação integral no valor de R$ 317.882,90, acrescido da transferência do veículo Renault Fluence.

Os réus JOÃO CARLOS BORGES DOMINGUES e CARLA DOS SANTOS RIBEIRO também interpuseram apelação (Id nº 3997558), insurgindo-se contra a sentença que julgou procedente em parte a ação e rejeitou integralmente a reconvenção.

Sustentam, em síntese, que o cerne da controvérsia reside no fato de que pagaram ao autor o valor ajustado para receber o imóvel já totalmente quitado. Mas, mesmo após entregarem bens móveis (veículos, Jet Ski), móveis comerciais, cheques e valores em espécie, descobriram posteriormente que o lote ainda possuía débito junto à empresa Buriti, razão pela qual tiveram que arcar, por conta própria, com parcelas vincendas — obrigação que não lhes competia, pois o autor teria se comprometido a entregar o lote sem pendências.

Com base nesse argumento central, afirmam, ainda:

(i)
que toda a obrigação principal estaria quitada, de modo que não subsiste qualquer saldo remanescente a ser cobrado;

(ii)
que foram obrigados a suportar despesas adicionais para quitar as dívidas do terreno, fato que caracterizaria pagamento a maior, ensejando restituição no valor de R$ 94.097,67, conforme pleiteado na reconvenção, uma vez que teriam comprado o imóvel quitado.

(iii)
que a obra foi entregue inacabada, o que lhes impôs o desembolso de cerca de R$ 25.000,00 para conclusão, quantia que pleiteiam seja abatida do valor reconhecido na sentença;

(iv)
que pagaram R$220.000,00, mas o imóvel, em razão da dívida só valeria R$129.575,38;

(v)
a existência de nulidades no laudo pericial, que teria ignorado provas relevantes para apuração do valor real da construção e da quitação, tornando a perícia imprestável como prova técnica.

(vi) que o juízo de primeiro grau não considerou a dação em pagamento realizada, de um caminhão e um Jet Sky, bem como que considerou erroneamente o valor da reforma.

Ao final, os réus requerem a reforma integral da sentença para declarar quitada a obrigação, julgar procedente a reconvenção com restituição do pagamento excedente e aplicação da sanção do art. 940 do Código Civil.

Em contrarrazões, as partes reciprocamente pugnam pela improcedência dos recursos adversos, suscitando preliminares de deserção, ausência de dialeticidade e preclusão documental.

Registre-se que, ao longo do feito, ficou evidente a confusa rede de pagamentos, trocas de bens, construções parciais, reformas e falta de contratos claros, circunstância que expôs as partes a litígios de difícil apuração fática.

É o relatório.

VOTO

1. DO RECURSO DO AUTOR

Observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

No que tange ao apelo do autor, a questão central reside na cobrança de suposto saldo remanescente de R$ 35.000,00, que alega ser devido a título de diferença do valor ajustado pelo ágio do terreno.

Conforme reconheceu o juízo de primeiro grau, restou comprovado que houve cessão do ágio — fato materializado pelo pagamento pelos réus de prestações vincendas junto à Buriti. No entanto, o valor exato do negócio não foi comprovado nem pelo autor e nem pelos réus.

O autor sustentou

a existência de débito, sem que tenha carreado aos autos instrumento contratual, ou outras provas capazes de demonstrar, com precisão, que efetivamente remanesceu saldo de R$ 35.000,00 (Trinta e cinco mil reais).

Nesse cenário, a controvérsia envolve a correta distribuição do ônus probatório: cabia ao autor, na qualidade de credor, comprovar o fato constitutivo de seu direito, ou seja, o quantum incontroverso da dívida (CPC, art. 373, I).

Somente após demonstrada a existência do saldo, seria transferido aos réus o ônus de provar eventual quitação desse valor específico (fato extintivo — CPC, art. 373, II). Contudo, diante da ausência de prova idônea que delineie a existência de valor residual — base essencial da cobrança — não há que se falar em inversão do encargo probatório.

Assim, acertadamente o juízo de primeiro grau julgou improcedente a cobrança deste saldo remanescente, não sendo possível a reforma da sentença por ausência de suporte fático robusto.

Também não merece reforma o arbitramento de sucumbência recíproca. A parte autora ajuizou ação de cobrança de valor elevado, sendo sucumbente em grande parte de seu pedido.

Logo,
nego provimento ao recurso do autor
, por ausência de comprovação suficiente do fato constitutivo do crédito e por não vislumbrar nenhuma incongruência na sentença.

2. DO RECURSO DOS RÉUS

Quanto às preliminares arguidas nas contrarrazões do autor, de deserção e de ausência de dialeticidade, entendo que não merecem prosperar.

Dispõe o art. 33, §3º da Lei Estadual de Taxas Judiciárias (lei nº 8.328, de 29 de dezembro de 2015):

§ 3º. No preparo da apelação e do recurso adesivo, a taxa judiciária será cobrada no percentual de 1% (um por cento) sobre o valor da condenação, se esta for líquida
; sobre o valor fixado pelo juiz nas condenações ilíquidas e sobre o valor atualizado da causa, nos demais casos.

No caso concreto, foi proferida sentença única e liquida. Dessa forma, correto o pagamento do preparo sobre o valor arbitrado da condenação, não merecendo prosperar a tese de pegamento de preparo também sobre o valor da causa da reconvenção. Também não vislumbro ausência de dialeticidade no recurso, que discute vários pontos específicos da sentença.

Assim, o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

Cumpre ainda apreciar a insurgência da parte apelada quanto à juntada de documento novo – e-mail apresentado no ID 3997559 – acostado com as razões de apelação.

Nos termos do art. 435 do CPC, admite-se a produção de prova documental superveniente somente quando se referir a fato posterior, ou quando se destinar a contrapor fato ou argumento novo suscitado no curso do processo.

Na hipótese, todavia, não restou demonstrado qualquer fato novo ou razão jurídica excepcional a justificar a apresentação extemporânea, sendo o documento em questão preexistente e não havendo demonstração de imprescindibilidade. Assim, acolho a impugnação formulada pela parte apelada, devendo o referido documento ser desconsiderado,

em razão de

sua juntada intempestiva e sem respaldo no permissivo legal.

Passo à análise das teses de mérito apresentadas pelos réus em suas razões de apelação.

Os réus defendem a quitação integral de todas as obrigações por meio da entrega de bens móveis (caminhão, Jet Ski, Amarok e Fluence), móveis da loja e pagamento em espécie e em cheques, somando supostamente mais do que o valor do negócio, além de terem arcado com as parcelas do terreno diretamente junto à loteadora.

Contudo, a instrução revelou que nenhuma das partes comprovou os valores e condições das negociações e das formas de pagamento que foram pactuadas.

Insistem em apontar os valores que consideram corretos, afirmando que deveriam receber o imóvel quitado. Defendem que houve erros tanto na perícia realizada quanto na sentença, em relação aos valores das negociações, respectivamente no arbitramento dos valores das construções realizadas e ao desconsiderar a dação em pagamento de caminhão e de Jet Sky.

No entanto, a venda do “ágio” do imóvel restou comprovada nos autos, visto que desde o início do negócio os réus passaram a pagar as prestações do terreno à empresa Buriti.

Além disso, os valores e condições das negociações não restaram comprovados.

Nem o negócio principal, nem as formas de pagamento e nem as construções foram detalhadas pormenorizadamente em contrato escrito. Ademais, o veículo
Renault Fluence
não foi transferido e o valor dos móveis da loja foi estimado pelo autor em valor superior efetivamente apurado.

Diante das lacunas existentes no feito, a perícia técnica realizada apurou os custos de construção e o conjunto probatório não demonstrou a quitação integral.

Quanto à dação em pagamento do caminhão e do Jet Sky, o juízo de primeiro grau reconheceu que foram feitas para aquisição do terreno.

Também não merece prosperar a alegação de erro no arbitramento dos valores das construções realizadas. Entendo que a sentença detalhou de forma clara os valores que foram considerados e desconsiderados, apurados no laudo pericial.

Os apelantes alegam que receberam a obra inacabada, incorrendo em gastos adicionais de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) para conclusão. A perícia, porém, embora tenha apontado falhas pontuais de acabamento, confirmou a entrega substancial da edificação e das benfeitorias contratadas. Além disso, depoimentos indicam que houve modificações e ampliações realizadas por acordo verbal, dificultando a apuração do real custo residual de conclusão.

Assim, inexistindo provas específicas do nexo direto entre tais gastos e eventual inadimplemento contratual, a tese deve ser rejeitada.

Pretendem também os réus reaver R$ 109.537,35, alegando pagamento indevido a maior. Porém, como bem demonstrado nos autos, os valores referem-se, majoritariamente, a parcelas de financiamento junto à loteadora — dívida que sempre foi de responsabilidade dos próprios réus, pois assumiram de fato o saldo remanescente. Não há comprovação de pagamento duplicado ou excessivo. Logo, não há crédito a ser restituído.

Invocam ainda a aplicação da penalidade de pagamento em dobro por cobrança indevida, com base no art. 940 do CC. Contudo, não há qualquer indício de má-fé ou fraude deliberada do autor. O que se verifica é uma negociação informal, sem contratos claros, com obrigações indefinidas, fato que por si só gera discussão legítima. Assim, não se caracteriza a hipótese de multa.

A cessão de ágio em contratos de promessa de compra e venda é prática tolerada na jurisprudência, desde que o cessionário assuma as obrigações junto à loteadora, como ocorreu aqui. A boa-fé objetiva (art. 422, CC) veda que a parte que usufruiu do negócio agora alegue sua nulidade em detrimento do outro contratante. Assim, não há nulidade a declarar.

Quanto às alegações de erro e de nulidade na perícia realizada, considero que a prova técnica foi regularmente produzida, com o devido contraditório, complementada por esclarecimentos e devidamente considerada pelo juízo a quo. Entendo que eventuais pequenos erros ou incongruências são insuficientes para caracterizar vício formal, ou cerceamento de defesa. A simples insatisfação com o resultado não configura nulidade, conforme dispõe o art. 473, § 1º, do CPC.

Ressalto, por fim, a evidente má condução contratual das partes, que não se precaveram de pactuar compromissos de elevada monta em instrumento escrito e claro, impondo ao Judiciário a difícil tarefa de recompor relações privadas, baseando-se em prova documental fragmentária e insuficiente, bem como em depoimentos conflitantes. Com tal proceder, sujeitaram-se ao risco de eventuais injustiças, decorrentes da limitação probatória e da impossibilidade de o julgador reconstituir, com absoluta precisão, a real extensão das obrigações assumidas, arcando, assim, com os ônus de sua negligência no trato jurídico.

Diante do exposto,
CONHEÇO
dos recursos interpostos e
NEGO-LHES PROVIMENTO
, mantendo na íntegra a sentença, inclusive quanto à improcedência da reconvenção, conforme fundamentação.

Considerando a sucumbência recíproca, majoro a condenação de ambas as partes em honorários advocatícios, para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC/2015.

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

Belém, 30/09/2025