Tribunal: TJPA
Processo: 0013084-25.2016.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão julgador: ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS
Órgão colegiado: 3ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-11-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE VÍCIOS CONTRATUAIS. INEXISTÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO PELA VENDEDORA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RESCISÓRIO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Fernandes Batista de Oliveira contra sentença da 1ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas/PA, que julgou improcedente o pedido de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, decorrente de contrato de compra e venda de lote urbano com cláusula de alienação fiduciária firmado com a empresa Cipasa Desenvolvimento Urbano. O apelante alegou inadimplemento contratual da vendedora, vícios de consentimento e cobrança indevida de taxas não pactuadas. A sentença reconheceu a validade do contrato e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, mantendo a eficácia do pacto celebrado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pela ausência de produção de prova; (ii) estabelecer se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato com cláusula de alienação fiduciária; e (iii) determinar se estão presentes os requisitos para a rescisão contratual e consequente devolução integral dos valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se configura cerceamento de defesa quando o magistrado, com base no livre convencimento motivado, considera suficientes os elementos probatórios constantes dos autos para o julgamento do feito, nos termos do art. 370 do CPC. 4. O contrato firmado entre as partes possui cláusula expressa de alienação fiduciária e está registrado em cartório de imóveis, o que atrai a incidência da Lei nº 9.514/1997, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1.095, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 5. A cláusula de alienação fiduciária em garantia implica a transferência da propriedade resolúvel ao adquirente, com regramento específico para o inadimplemento, mediante consolidação da propriedade e leilão extrajudicial, sendo incabível a rescisão contratual por via ordinária ou a restituição automática das parcelas pagas. 6. Não restou comprovado descumprimento contratual por parte da vendedora quanto à entrega de infraestrutura, sendo apresentados documentos oficiais que atestam a realização das obras conforme o projeto aprovado pelo município. 7. Os encargos apontados como abusivos (corretagem, administração e seguro) constam expressamente do contrato assinado pelas partes, não se evidenciando vício de consentimento, onerosidade excessiva ou violação aos princípios da boa-fé objetiva e transparência. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária devidamente registrada submete-se ao regime da Lei nº 9.514/1997, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” 2. A resolução do contrato, em caso de inadimplemento do comprador, deve observar o procedimento legal previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, sendo incabível a restituição automática de valores.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; Código de Processo Civil, arts. 370, 485, I, e 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.894.504/SP (Tema 1.095), Rel. Min. Marco Buzzi, 2ª Seção, ; STJ, AgInt no REsp 1.768.536/TO, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, 1ª Turma, j. 19.08.2024; TJPA, Ap. Cív. nº 0073890-60.2015.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 15.07.2025. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de apelação e lhe negar provimento, tudo nos termos do voto do Desembargador relator. Plenário Virtual da Terceira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sessão realizada no período de 25/11/2025 a 02/12/2025. Turma Julgadora: Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator), Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque e Desa. Anete Marques Penna de Carvalho. Belém/PA, 25 de novembro de 2025. Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0013084-25.2016.8.14.0040

APELANTE: FERNANDES BATISTA DE OLIVEIRA, ELIANE BARBOSA BATISTA

APELADO: CIPASA CENTRO NORTE DESENVOLVIMENTO URBANO S.A

RELATOR(A):
Desembargador ALVARO JOSE NORAT DE VASCONCELOS

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE VÍCIOS CONTRATUAIS. INEXISTÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO PELA VENDEDORA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RESCISÓRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Fernandes Batista de Oliveira contra sentença da 1ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas/PA, que julgou improcedente o pedido de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, decorrente de contrato de compra e venda de lote urbano com cláusula de alienação fiduciária firmado com a empresa Cipasa Desenvolvimento Urbano. O apelante alegou inadimplemento contratual da vendedora, vícios de consentimento e cobrança indevida de taxas não pactuadas. A sentença reconheceu a validade do contrato e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, mantendo a eficácia do pacto celebrado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pela ausência de produção de prova; (ii) estabelecer se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato com cláusula de alienação fiduciária; e (iii) determinar se estão presentes os requisitos para a rescisão contratual e consequente devolução integral dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não se configura cerceamento de defesa quando o magistrado, com base no livre convencimento motivado, considera suficientes os elementos probatórios constantes dos autos para o julgamento do feito, nos termos do art. 370 do CPC.

4. O contrato firmado entre as partes possui cláusula expressa de alienação fiduciária e está registrado em cartório de imóveis, o que atrai a incidência da Lei nº 9.514/1997, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1.095, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

5. A cláusula de alienação fiduciária em garantia implica a transferência da propriedade resolúvel ao adquirente, com regramento específico para o inadimplemento, mediante consolidação da propriedade e leilão extrajudicial, sendo incabível a rescisão contratual por via ordinária ou a restituição automática das parcelas pagas.

6. Não restou comprovado descumprimento contratual por parte da vendedora quanto à entrega de infraestrutura, sendo apresentados documentos oficiais que atestam a realização das obras conforme o projeto aprovado pelo município.

7. Os encargos apontados como abusivos (corretagem, administração e seguro) constam expressamente do contrato assinado pelas partes, não se evidenciando vício de consentimento, onerosidade excessiva ou violação aos princípios da boa-fé objetiva e transparência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

“1. O contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária devidamente registrada submete-se ao regime da Lei nº 9.514/1997, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

2. A resolução do contrato, em caso de inadimplemento do comprador, deve observar o procedimento legal previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, sendo incabível a restituição automática de valores.”

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; Código de Processo Civil, arts. 370, 485, I, e 487, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.894.504/SP (Tema 1.095), Rel. Min. Marco Buzzi, 2ª Seção, ; STJ, AgInt no REsp 1.768.536/TO, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, 1ª Turma, j. 19.08.2024; TJPA, Ap. Cív. nº 0073890-60.2015.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 15.07.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de apelação e lhe negar provimento, tudo nos termos do voto do Desembargador relator.

Plenário Virtual da Terceira Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sessão realizada no período de 25/11/2025 a 02/12/2025.

Turma Julgadora: Des. Álvaro José Norat de Vasconcelos (Relator), Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque e Desa. Anete Marques Penna de Carvalho.

Belém/PA, 25 de novembro de 2025.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

RELATÓRIO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Trata-se de recurso de
Apelação Cível
interposta por Fernandes Batista de Oliveira, contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas, a qual, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, julgou improcedente o pedido inicial, sob o fundamento de que o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, por conter cláusula de alienação fiduciária, afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e não autorizaria a resolução do vínculo jurídico pleiteada.

Na origem, narra o autor que adquiriu da recorrida um lote situado a Quadra 44, Lote 16, Rua 01, Loteamento Núcleo Residencial e de Serviços Carajás, ao valor de R$ 98.280,00, tendo efetuado o pagamento de R$ 20.000,00 no ato da contratação e firmado financiamento do saldo remanescente, com parcelas mensais e intermediárias. Contudo, alega que a recorrida não entregou a infraestrutura prometida, especialmente quanto ao abastecimento de água e rede de esgoto, descumprindo o pactuado no contrato, circunstância que ensejou a rescisão do negócio jurídico.

Afirma que não houve a devida contabilização do valor total da entrada no saldo devedor, tendo sido indevidamente desconsiderado o montante de R$ 5.720,00. Além disso, alega a cobrança de taxas adicionais injustificadas, supostamente relativas à administração e seguro de vida, sem prévia e adequada informação, em violação aos princípios da transparência e da boa-fé objetiva.

Em suas razões recursais (id. 12366218), o apelante sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por violação ao devido processo legal e à garantia do contraditório (artigos 9º e 10 do CPC), na medida em que o feito foi julgado de forma antecipada, sem que lhe fosse oportunizada a produção de provas sobre os vícios apontados no imóvel e no contrato. Ressalta que a prestação jurisdicional se deu de forma surpresa, sem observância ao necessário saneamento do processo, contrariando os princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório.

Aduz que o juízo de piso ignorou os vícios de consentimento presentes no contrato, sobretudo pela entrega de minuta contratual diversa do instrumento efetivamente firmado, o qual continha cláusula de alienação fiduciária não previamente acordada. Alegam, assim, que a avença é nula por erro e dolo da parte vendedora, configurando vício de consentimento nos moldes do artigo 171, inciso II, do Código Civil.

Argumenta sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, notadamente do artigo 53, por se tratar de típica relação de consumo, e pugnam pela possibilidade de rescisão do contrato com base nos vícios de execução, evidenciados pela ausência de entrega da infraestrutura prometida no loteamento, cuja regularização sequer foi efetivada junto aos órgãos municipais competentes, conforme documentos juntados aos autos.

Destaca que a jurisprudência pátria, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, já consolidou o entendimento no sentido de que a existência de cláusula de alienação fiduciária não afasta a possibilidade de resolução contratual motivada pela inadimplência do vendedor, tampouco impede a restituição proporcional dos valores pagos, mesmo na hipótese de inadimplemento do comprador.

Ressalta, por fim, a existência de julgamento pendente no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.095), que trata da controvérsia sobre a prevalência ou não do CDC em contratos de alienação fiduciária de imóvel, motivo pelo qual requerem a suspensão do presente feito até o deslinde da matéria em sede superior.

Formulam, ao final, pedido de conhecimento e provimento do recurso, com a consequente anulação da sentença por cerceamento de defesa, ou, sucessivamente, a reforma do julgado para reconhecer a possibilidade de rescisão contratual por culpa da apelada, determinando-se a restituição integral dos valores pagos pelos apelantes, inclusive aqueles despendidos a título de entrada e eventuais taxas de corretagem, cuja cobrança teria ocorrido sem a devida transparência.

Cipasa Centro Norte Desenvolvimento Urbano S.A. apresentou contrarrazões ao apelo (id. 12366226), pugnando pela manutenção integral da sentença de improcedência, rechaçando os argumentos expendidos pelos apelantes.

Impugna, preliminarmente, que a apelante realizou inovação recursal, de modo a explicar que os argumentos de ocorrência de vício de consentimento sob a alegação de desconhecimento de que o contrato formalizado se tratava de um contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não foram objetos de debates no primeiro grau.

Sustenta que a sentença não padece de nulidade por surpresa, tampouco violou os princípios do contraditório e da ampla defesa, visto que o processo foi conduzido de forma regular, com oportunidade para manifestação das partes e apresentação de documentos.

Argumenta que os autores não demonstraram, em momento algum, a imprescindibilidade da produção de outras provas, tampouco formularam pedido expresso de instrução probatória.

Quanto à alegação de ausência de infraestrutura no loteamento, a apelada assevera que cumpriu com todas as obrigações contratuais, sendo as instalações de água, esgoto, energia elétrica e pavimentação realizadas em conformidade com os parâmetros previstos no memorial descritivo aprovado pelos órgãos municipais. Aduz que os documentos emitidos pela SAAEP não são conclusivos quanto à ausência de infraestrutura, tratando-se de manifestação genérica sem força probatória.

Ressalta que o contrato celebrado entre as partes não é de compra e venda simples, mas sim um compromisso com cláusula de alienação fiduciária em garantia, regido pela Lei nº 9.514/97. Por conseguinte, sustenta que não se aplicam à espécie as disposições do Código de Defesa do Consumidor, afastando-se, desde logo, qualquer tese de abusividade contratual ou de restituição integral de valores pagos.

Aduz que a comissão de corretagem e a taxa de administração foram regularmente pactuadas e, inclusive, aceitas expressamente pelos apelantes no momento da contratação, sendo incabível alegar vício de consentimento após o cumprimento parcial do contrato. Reitera que não há qualquer cláusula que estipule perda total dos valores pagos em caso de inadimplemento, tendo o instrumento contratual observado os limites legais.

Quanto ao pedido de devolução das parcelas, afirma ser incabível a restituição integral, notadamente diante do adimplemento parcial e da fruição do bem durante considerável lapso temporal, o que justificaria eventual retenção proporcional dos valores, caso a rescisão fosse admitida.

Por fim, requer o desprovimento do recurso de apelação, com a consequente manutenção da sentença de primeiro grau, eis que ausentes os requisitos para a rescisão contratual pretendida pelos apelantes, bem como por não haver nulidade ou abusividade a ser reconhecida no pacto celebrado.

Os autos vieram redistribuídos à minha relatoria, em razão da Emenda Regimental n.º 37/2025.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. SR. DES. ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS (RELATOR):

Conheço do presente recurso de apelação cível, eis que presente os pressupostos de admissibilidade, pelo que coloco o feito para julgamento e havendo preliminar, passo a analisá-la.

PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA.

O recorrente sustenta que houve cerceamento de defesa, em razão do indeferimento do eventual pedido de produção de prova. Contudo, não vislumbro tal cercamento de defesa.

Conforme exposto, o recorrente pretende a reforma da sentença, por entender ser necessária a produção de prova, em razão da alegada existência de vícios no loteamento.

Nesse sentido, é imprescindível salientar que a disposição contida no art. 130 do CPC permite ao Juiz, como condutor do processo e destinatário das provas, instruir o feito utilizando-se das provas que considera necessárias para formar o seu convencimento e julgar a lide.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui o entendimento de que inexiste cerceamento de defesa por ausência de prova pericial quando o juiz considera suficientes as provas produzidas durante a instrução. Ressalta-se o livre convencimento motivado como prerrogativa que confere ao magistrado a discricionariedade de encerrar a fase instrutória quando suficientes os elementos probatórios disponíveis para formar a sua convicção.

Nessa perspectiva, eis a jurisprudência deste TJPA e do STJ a seguir exemplificadas:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVIMENTO NEGADO.

1. Não há falar em cerceamento de defesa por ausência de prova pericial quando o juiz considera suficientes as provas produzidas durante a instrução.

2. O livre convencimento motivado é prerrogativa que confere ao magistrado a discricionariedade de encerrar a fase instrutória quando suficientes os elementos probatórios disponíveis para formar a sua convicção.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 1768536 TO 2018/0246533-3, Relator.: Ministro PAULO SÉRGIO DOMINGUES, Data de Julgamento: 19/08/2024, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/08/2024)

EMENTA:
Direito Processual civil.

Embargos de declaração. Agravo interno. Apelação cível. Alegação de omissão. Ausência. Rediscussão da Matéria. Impossibilidade. Embargos rejeitados.

I. Caso em exame

1. Embargos de declaração, opostos em face de acórdão que negou provimento ao agravo interno, mantendo integralmente a decisão monocrática que julgou o recurso de apelação.

2. O embargante alega que, o acórdão foi omisso ao não reconhecer a necessidade de perícia contábil, configurando cerceamento de defesa, e ao não aplicar o Código de Defesa do Consumidor na relação entre as partes.

II. Questão em discussão

3. A questão em discussão consiste em saber se há omissão, obscuridade, contradição ou erro material no acórdão embargado que justifique a interposição dos embargos de declaração.

III. Razões de decidir

4. Os embargos não apontam qualquer erro, obscuridade, contradição ou omissão no acórdão embargado, o que afasta a presença dos pressupostos de embargabilidade do art. 1.022 do CPC.

5. O embargante pretende rediscutir a matéria já analisada no acordão, o que não é admitido nos embargos de declaração.

IV. Dispositivo e tese

V. Rejeitados os embargos de declaração.

________

Dispositivos relevantes citados:
art. 1.022, CPC.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0821298-28.2017.8.14.0301 – Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 21/01/2025)

Destarte, afasto a preliminar de cerceamento de defesa.

MÉRITO.

Superada a análise preliminar, passo a exame do mérito.

No mérito, contudo, a irresignação não merece acolhimento.

O apelante pretende rescindir contrato de promessa de compra e venda de lote, firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia constante no id. 12366190, págs. 33/56 e id. 12366191, pág. 1/37, imputando à apelada o inadimplemento contratual por suposta ausência de infraestrutura básica, além de vícios na formalização contratual, com destaque para a cobrança de taxas não pactuadas e cláusulas consideradas abusivas. Pleiteiam, com base no Código de Defesa do Consumidor, a restituição integral dos valores pagos.

O cerne da controvérsia, portanto, consiste em definir: (i) se o contrato firmado comporta rescisão por inadimplemento da vendedora, (ii) se é aplicável à relação contratual o Código de Defesa do Consumidor e (iii) se, reconhecida a rescisão, é devida a restituição integral das parcelas pagas.

Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nas relações de compra e venda com cláusulas de alienação fiduciária.

Nesse contexto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui o entendimento de que, neste caso, não é possível a aplicação do CDC. Tal jurisprudência consubstancia-se no julgamento do REsp 1894504/SP (Tema 1095), sob a relatoria do Ministro Marco Buzzi. A questão submetida a julgamento consistia em: “Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.”.

Diante disso, a tese fixada foi a de que:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, a aplicação do CDC, ao caso concreto, não é possível, devendo ser aplicada a lei específica, qual seja, a Lei n.º 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

Quanto ao requerimento de rescisão contratual.

Nessa perspectiva, no que tange à tese central dos apelantes, ela encontra óbice relevante na natureza jurídica do contrato. Ressalta-se que tal instrumento, encontra-se devidamente firmado entre as partes, isto é, os requisitos de validade do negócio jurídico – agente capaz, objeto lítico e observância da forma prescrita em lei – encontram-se íntegros no contrato, conforme se extrai do contrato presente nos id. 12366190, págs. 33/56 e id. 12366191, pág. 1/37. Registra-se que o contrato está devidamente registrado em cartório competente, consoante ao disposto no art. 23 da Lei nº 9.514/1997, que assim disciplina: “Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.”.

Sendo assim, o instrumento em debate possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, razão pela qual se encontra submetido ao regramento da Lei nº 9.514/1997, a qual, em seus arts. 26 e 27, estabelece procedimento próprio para inadimplemento, mediante consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

Nesse diapasão, é este o entendimento que prevalece na jurisprudência pátria, inclusive no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que, em se tratando de contrato de alienação fiduciária em garantia, devem-se observar as peculiaridades que lhe são inerentes, dada a sua natureza jurídica especial.

Não se está diante, portanto, de mera avença preliminar ou de simples compromisso de compra e venda, mas sim de negócio jurídico translativo de domínio, com transferência plena da propriedade resolúvel ao adquirente, consoante dispõe a legislação aplicável.

Dessa forma, operada a compra e venda com a consequente constituição da propriedade fiduciária, mostra-se juridicamente incabível a resolução do contrato nos moldes previstos para as promessas bilaterais de compra e venda, subsistindo tão somente a garantia real da alienação fiduciária vinculada à obrigação principal. Portanto, não há a possibilidade de devolução automática das parcelas.

Outrossim, na presente hipótese, não há nos autos prova inequívoca do inadimplemento da vendedora. Ao contrário, os documentos apresentados demonstram que a infraestrutura básica do loteamento foi entregue pela apelada e aprovada pelo órgão público competente (Secretaria Municipal de Urbanismo), por meio do termo de verificação e recebimento de obras (id. 12366192, págs. 2/3). A alegação de cobrança indevida de taxas também carece de respaldo concreto, porquanto os valores referentes à corretagem, taxa de administração e seguro encontram-se expressamente previstos no contrato assinado pelas partes.

Corroborando o entendimento aqui esposado, vejamos como a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará se manifesta em casos análogos:

EMENTA
: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/1997. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

CASO EM EXAME

1.

Apelação cível contra sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, mantendo o contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária e condenando o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a rescisão contratual com devolução de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, e se houve abusividade contratual e descumprimento de promessas de infraestrutura pelas rés.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária está submetido ao regime da Lei nº 9.514/1997, conforme entendimento do STJ no Tema 1.095, afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
4. A rescisão unilateral e devolução de valores pagos deve observar o procedimento legal dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, sendo inviável a restituição automática de parcelas.
5. Não comprovada onerosidade excessiva, abusividade de cláusulas contratuais ou descumprimento de promessas de infraestrutura apto a ensejar a rescisão contratual pleiteada.

IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Apelação cível conhecida e desprovida.
Tese de julgamento: "O contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia está sujeito ao regime da Lei nº 9.514/1997, sendo incabível a rescisão unilateral com restituição automática de parcelas pagas com base no Código de Defesa do Consumidor."

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.891.498/SP (Tema 1.095), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 12.05.2021.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0073890-60.2015.8.14.0040 – Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 15/07/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. INCABÍVEL A RESCISÃO NA FORMA PRETENDIDA PELA RECORRENTE COM A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NECESSIDADE DE APLICAÇÃO DO RITO PREVISTO NA LEI Nº 9.514/1997. TEMA REPETITIVO 1.095 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0014321-94.2016.8.14.0040 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 25/06/2024)

Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE DIREITO À MORADIA E DE QUITAÇÃO POR INVALIDEZ. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. DOUTRINA SOBRE A POSIÇÃO JURÍDICA DO DEVEDOR FIDUCIANTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto por Márcio de Siqueira Arrais contra decisão da 2ª Vara Cível e Empresarial de Paragominas/PA que deferiu a imissão na posse de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, determinando a desocupação voluntária no prazo de 60 dias, diante da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (Banco Bradesco S/A), após inadimplemento contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a alegação de direito à moradia impede os efeitos do inadimplemento e da consolidação da propriedade fiduciária; (ii) verificar se a suposta invalidez do devedor gera quitação do contrato e nulidade do leilão; (iii) determinar se é possível afastar os efeitos da Lei nº 9.514/97 e aplicar o Código de Defesa do Consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Lei nº 9.514/97 disciplina especificamente os contratos de alienação fiduciária de imóveis, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, conforme o Tema 1095 do STJ.

4. A mora do devedor fiduciante, expressamente reconhecida pelo agravante, autoriza a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e o subsequente leilão extrajudicial, nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 e da Súmula 380 do STJ.

5. A doutrina de Mateus Castello Branco Almeida esclarece que a situação do devedor fiduciante se assemelha à do depositário, devendo ele conservar e utilizar o bem conforme sua destinação, sob sua responsabilidade e risco, enquanto adimplente, nos termos do art. 24, V, da Lei nº 9.514/97.

6. A alegação de invalidez do agravante, apresentada como fundamento para quitação do saldo devedor pelo seguro, não foi comprovada, não havendo elementos para suspender ou extinguir as obrigações contratuais.

7. O direito à moradia não prevalece contra a inadimplência contratual em operações de alienação fiduciária, sob pena de esvaziar a eficácia da legislação específica.

8. A propositura de ações judiciais (inclusive anulatória) não descaracteriza a mora nem suspende os efeitos do contrato.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A Lei nº 9.514/97 rege os contratos de alienação fiduciária de imóveis e afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

2. O inadimplemento do devedor autoriza a consolidação da propriedade e a realização de leilão extrajudicial, independentemente da propositura de ação judicial.

3. A alegação não comprovada de invalidez não suspende os efeitos do contrato nem impede a execução das garantias fiduciárias.

4. O direito à moradia não impede a retomada do imóvel pelo credor fiduciário quando caracterizada a mora.

5. O devedor fiduciante, enquanto adimplente, pode exercer plenamente a posse direta e defender o bem, mas, ao tornar-se inadimplente, perde a proteção legal que sustenta tal uso.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 24, 26 e 27; CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC/2015, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095; STJ, Súmula 380; TJPA, Agravo de Instrumento nº 0805021-30.2018.8.14.0000; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.24.219111-2/001; TJDFT, Acórdão nº 1363678, Agravo de Instrumento nº 0718789-05.2021.8.07.0000.

Doutrina relevante citada: Mateus Castello Branco Almeida, sobre a natureza jurídica da posse do devedor fiduciante e seu dever de conservação do bem (interpretação do art. 24, V, da Lei nº 9.514/97).

(TJPA – AGRAVO DE INSTRUMENTO – Nº 0803065-32.2025.8.14.0000 – Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 09/09/2025)

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e, levando em consideração a jurisprudência do STJ e deste TJPA,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença proferida pelo Juízo
a quo
conforme a fundamentação ao norte tecida.

Diante disso, mantem-se a manutenção da condenação ao apelante ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais majoro para 11% (onze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §§2º e 11, do CPC, sendo a exigibilidade suspensa nos termos do §3º, do art. 98, do CPC.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

Publique-se. Intimem-se.

Belém/PA, data conforme registro no sistema.

Desembargador
Álvaro
José
Norat
de Vasconcelos

Relator

Belém, 02/12/2025