Tribunal: TJPA
Processo: 0826917-31.2020.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-06-10

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0826917-31.2020.8.14.0301 APELANTE: SPE SINTESE 15 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, SINTESE ENGENHARIA LTDA Advogados do(a) APELANTE: SAVIO BARRETO LACERDA LIMA - PA11003-A, VICTOR AUGUSTO RODRIGUES DE MELO - PA33242-A, LEONARDO NASCIMENTO RODRIGUES - PA13152-A, LUANA DE SOUSA QUEIROZ - PA38367-A Advogados do(a) APELANTE: SAVIO BARRETO LACERDA LIMA - PA11003-A, VICTOR AUGUSTO RODRIGUES DE MELO - PA33242-A, LEONARDO NASCIMENTO RODRIGUES - PA13152-A, LUANA DE SOUSA QUEIROZ - PA38367-A APELADO: GUNDISALVO PIRATOBA MORALES Advogado do(a) APELADO: MARCELO DA SILVA CONCEICAO - PA22642-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE ATUALIZADOS. NULIDADE DA CLÁSULA QUE COLOCA O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA. ART. 51, IV, DO CDC. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10%. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SOBRE O VALOR INTEGRAL DA CONDENAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por SPE Síntese 15 Empreendimento Imobiliário Ltda. e Síntese Engenharia Ltda. contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores, ajuizada por Gundisalvo Piratoba Morales, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e condenou as rés à restituição dos valores pagos, autorizando a retenção de 10% a título de cláusula penal, além do pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. A sentença reconheceu a abusividade de cláusulas que previam retenção de aproximadamente 50% dos valores pagos e parcelamento da devolução em 23 vezes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: definir se é válida cláusula contratual que prevê retenção superior a 10% e parcelamento da devolução em caso de rescisão imotivada pelo comprador; estabelecer se os honorários advocatícios devem incidir apenas sobre a diferença entre os percentuais de retenção discutidos ou sobre o valor total da condenação. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula que prevê retenção de aproximadamente metade do valor pago e devolução parcelada em vários meses configura vantagem excessiva e desequilíbrio contratual, violando o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ. O direito do consumidor à rescisão contratual é reconhecido mesmo quando existe cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, não se podendo impor penalidades desproporcionais. O percentual de 10% fixado na sentença observa os parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade, considerando que o imóvel retorna ao patrimônio da vendedora, que poderá dispor novamente do bem. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) permite retenção de até 25%, porém não obriga a adoção desse limite máximo, devendo-se avaliar cada caso concreto, sendo legítima a fixação judicial de percentual inferior. Os honorários advocatícios devem incidir sobre o valor total da condenação, e não apenas sobre a diferença entre os percentuais de retenção discutidos, pois o objeto da lide abrange a rescisão contratual cumulada com a restituição dos valores pagos. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: É abusiva a cláusula que gera desequilíbrio contratual e coloca o consumidor em desvantagem exagerada. Na rescisão contratual por iniciativa do comprador, é válida a retenção de 10% dos valores pagos, como cláusula penal compensatória, sendo tal percentual razoável e proporcional às despesas administrativas e operacionais do vendedor. Os honorários advocatícios sucumbenciais devem incidir sobre o valor total da condenação, correspondente à soma dos valores a serem restituídos, descontada a cláusula penal, e não apenas sobre eventual diferença entre percentuais de retenção contratual e judicial. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 4º, 6º, IV, e 51, IV; CC, arts. 421-A e 475; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II (incluído pela Lei nº 13.786/2018); CPC, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp nº 1269059/SP, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 17.06.2015; STJ, AREsp nº 1833955/MG, Rel. Min. Raul Araújo, j. 03.05.2021; TJ-CE, AC nº 0187943-91.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, j. 03.11.2021; TJ-SP, AC nº 1070565-31.2021.8.26.0100, Rel. Des. Maria do Carmo Honorio, j. 12.03.2022; TJ-MT, AC nº 1016624-45.2016.811.0041, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 18.10.2022. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0826917-31.2020.8.14.0301

APELANTE: SPE SINTESE 15 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, SINTESE ENGENHARIA LTDA

APELADO: GUNDISALVO PIRATOBA MORALES

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0826917-31.2020.8.14.0301

APELANTE: SPE SINTESE 15 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, SINTESE ENGENHARIA LTDA

Advogados do(a) APELANTE: SAVIO BARRETO LACERDA LIMA - PA11003-A, VICTOR AUGUSTO RODRIGUES DE MELO - PA33242-A, LEONARDO NASCIMENTO RODRIGUES - PA13152-A, LUANA DE SOUSA QUEIROZ - PA38367-A
Advogados do(a) APELANTE: SAVIO BARRETO LACERDA LIMA - PA11003-A, VICTOR AUGUSTO RODRIGUES DE MELO - PA33242-A, LEONARDO NASCIMENTO RODRIGUES - PA13152-A, LUANA DE SOUSA QUEIROZ - PA38367-A

APELADO: GUNDISALVO PIRATOBA MORALES

Advogado do(a) APELADO: MARCELO DA SILVA CONCEICAO - PA22642-A

RELATOR: DES.
AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE ATUALIZADOS. NULIDADE DA CLÁSULA QUE COLOCA O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA. ART. 51, IV, DO CDC. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10%. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SOBRE O VALOR INTEGRAL DA CONDENAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por SPE Síntese 15 Empreendimento Imobiliário Ltda. e Síntese Engenharia Ltda. contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de valores, ajuizada por Gundisalvo Piratoba Morales, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e condenou as rés à restituição dos valores pagos, autorizando a retenção de 10% a título de cláusula penal, além do pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. A sentença reconheceu a abusividade de cláusulas que previam retenção de aproximadamente 50% dos valores pagos e parcelamento da devolução em 23 vezes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: definir se é válida cláusula contratual que prevê retenção superior a 10% e parcelamento da devolução em caso de rescisão imotivada pelo comprador; estabelecer se os honorários advocatícios devem incidir apenas sobre a diferença entre os percentuais de retenção discutidos ou sobre o valor total da condenação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula que prevê retenção de aproximadamente metade do valor pago e devolução parcelada em vários meses configura vantagem excessiva e desequilíbrio contratual, violando o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ.

O direito do consumidor à rescisão contratual é reconhecido mesmo quando existe cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, não se podendo impor penalidades desproporcionais.

O percentual de 10% fixado na sentença observa os parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade, considerando que o imóvel retorna ao patrimônio da vendedora, que poderá dispor novamente do bem.

A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) permite retenção de até 25%, porém não obriga a adoção desse limite máximo, devendo-se avaliar cada caso concreto, sendo legítima a fixação judicial de percentual inferior.

Os honorários advocatícios devem incidir sobre o valor total da condenação, e não apenas sobre a diferença entre os percentuais de retenção discutidos, pois o objeto da lide abrange a rescisão contratual cumulada com a restituição dos valores pagos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

É abusiva a cláusula que gera desequilíbrio contratual e coloca o consumidor em desvantagem exagerada.

Na rescisão contratual por iniciativa do comprador, é válida a retenção de 10% dos valores pagos, como cláusula penal compensatória, sendo tal percentual razoável e proporcional às despesas administrativas e operacionais do vendedor.

Os honorários advocatícios sucumbenciais devem incidir sobre o valor total da condenação, correspondente à soma dos valores a serem restituídos, descontada a cláusula penal, e não apenas sobre eventual diferença entre percentuais de retenção contratual e judicial.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 4º, 6º, IV, e 51, IV; CC, arts. 421-A e 475; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II (incluído pela Lei nº 13.786/2018); CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, REsp nº 1269059/SP, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 17.06.2015; STJ, AREsp nº 1833955/MG, Rel. Min. Raul Araújo, j. 03.05.2021; TJ-CE, AC nº 0187943-91.2018.8.06.0001, Rel. Des. Maria de Fátima de Melo Loureiro, j. 03.11.2021; TJ-SP, AC nº 1070565-31.2021.8.26.0100, Rel. Des. Maria do Carmo Honorio, j. 12.03.2022; TJ-MT, AC nº 1016624-45.2016.811.0041, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 18.10.2022.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0826917-31.2020.8.14.0301

APELANTE: SPE SINTESE 15 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, SINTESE ENGENHARIA LTDA

Advogados do(a) APELANTE: SAVIO BARRETO LACERDA LIMA - PA11003-A, VICTOR AUGUSTO RODRIGUES DE MELO - PA33242-A, LEONARDO NASCIMENTO RODRIGUES - PA13152-A, LUANA DE SOUSA QUEIROZ - PA38367-A
Advogados do(a) APELANTE: SAVIO BARRETO LACERDA LIMA - PA11003-A, VICTOR AUGUSTO RODRIGUES DE MELO - PA33242-A, LEONARDO NASCIMENTO RODRIGUES - PA13152-A, LUANA DE SOUSA QUEIROZ - PA38367-A

APELADO: GUNDISALVO PIRATOBA MORALES

Advogado do(a) APELADO: MARCELO DA SILVA CONCEICAO - PA22642-A

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por SPE SÍNTESE 15 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e SÍNTESE ENGENHARIA LTDA. contra a sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Devolução de Valores, ajuizada por GUNDISALVO PIRATOBA MORALES.

Na petição inicial (ID 17003359), o autor narrou que celebrou com a primeira requerida contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária (apartamento nº 1201, bloco Flower, do empreendimento Breeze, Rodovia Paulo Frota, bairro Val-de-Cans) no valor total de R$ 643.969,00. Alega que, em virtude de dificuldades financeiras supervenientes, tornou-se impossível cumprir com as obrigações assumidas, motivo pelo qual buscou, de forma extrajudicial, rescindir o contrato. Contudo, foi surpreendido com a imposição, pelas rés, de retenção de aproximadamente 50% do valor pago, além de parcelamento da devolução em 23 (vinte e três) vezes, circunstâncias que considerou abusivas.

Assim, requereu a rescisão contratual, com a devolução integral dos valores pagos, descontando-se apenas 10% (dez por cento) a título de cláusula penal compensatória, além da declaração de nulidade das cláusulas contratuais que autorizam retenções superiores e parcelamento da restituição. Pleiteou, ainda, a concessão da tutela provisória para suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e vedação de inscrição do seu nome nos cadastros de proteção ao crédito.

Tutela liminar deferida no sentido de suspender as cobranças dos valores pactuados e a retirada do nome do autor dos órgãos de proteção ao crédito, nos termos da decisão de ID 17003544.

Em contestação (ID 17003557), as rés, ora apelantes, defenderam, preliminarmente, a ausência de responsabilidade solidária, sustentando que, embora pertencentes ao mesmo grupo empresarial, possuem personalidades jurídicas distintas. No mérito, afirmaram a validade das cláusulas contratuais que preveem retenção de valores e parcelamento da restituição em caso de rescisão imotivada pelo comprador, amparadas no princípio do
pacta sunt servanda
e na liberdade contratual, especialmente após o advento da Lei nº 13.786/2018. Alegaram, ainda, que a cláusula penal pactuada visa compensar os custos administrativos, despesas operacionais e comissões de corretagem, sendo razoável e proporcional, não havendo qualquer abusividade a ser reconhecida.

Sentença em ID 17003568, na qual o juízo de origem julgou procedentes os pedidos autorais, para: declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; condenar as rés à devolução do montante pago, autorizando a retenção de 10% a título de cláusula penal; condenar as rés ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. A decisão se baesou no reconhecimento da abusividade das cláusulas que previam retenções excessivas e devolução parcelada dos valores, aplicando, como fundamento, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que assegura a devolução imediata das parcelas pagas na hipótese de resolução contratual por culpa do comprador, bem como nos princípios do Código de Defesa do Consumidor, notadamente o da vulnerabilidade do consumidor e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Inconformadas, as rés interpuseram apelação na qual sustentaram, em síntese: que a sentença não observou a autonomia da vontade, bem como a validade das cláusulas contratuais, sobretudo diante da incidência do artigo 421-A do Código Civil; que o percentual de retenção de apenas 10% (dez por cento) é desarrazoado e insuficiente para recompor os prejuízos decorrentes da rescisão unilateral pelo comprador; que a jurisprudência nacional admite retenções superiores, na ordem de 25%, conforme as peculiaridades do caso; pugnou pela reforma da base de condenação referente aos honorários advocatícios, requerendo que a condenação recaia sobre a diferença dos valores que a parte receberia antes mesmo do ajuizamento da ação e o montante determinado pela sentença.

Devidamente intimada, a parte apelada não apresentou contrarrazões, conforme certidão de ID 17003580.

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se correta a declaração do distrato e o montante fixado a título de devolução dos valores pagos pelo autor.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES

Exposta a pretensão, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

A alegação acerca da
pacta sunt servanda
, bem como da retenção das arras, não merece acolhimento. Explico.

A parte autora, ora apelada, tem o direito de requerer a rescisão contratual se não for mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Caso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra. Contudo, não pode o consumidor sofrer penalidade tamanha que lhe cause prejuízo, pois, nos termos do estabelecido na cláusula 7.2 do contrato, o adquirente perderá grande parte do valor integralizado, podendo ser restituído somente em metade do montante pago e de forma parcelada em muitos meses. Assim, referida cláusula incorre em um evidente desequilíbrio contratual.

Atento para o fato de que a cláusula 7.2 estabelece a devolução de vários percentuais, incidindo tanto sobre o montante pago quanto sobre o valor total do imóvel, não sendo correta a alegação da recorrente de que o percentual não ultrapassaria 25% do valor integralizado.

Outrossim, consoante a proposta apresentada pela parte recorrente em documento de ID 17003525, demonstra que o valor a ser retido incide em quase metade do montante integralizado. Assim, não há que se falar em devolução de 25% do valor pago pelo apelado, eis que a própria apelante apresentou proposta diversa.

O art. 51, IV, do CDC assim disciplina:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Portanto, constata-se que a cláusula prevista no contrato coloca o consumidor em desvantagem exagerada, pois impõe condições leoninas a título de devolução dos valores pagos, podendo a chegar, repito, a reter quase metade do valor a ser restituído e de forma parcelada em 23 meses, nos termos da proposta apresentada pela recorrente em documento de ID 17003525.

Ora, caso o consumidor recaia no incumprimento da obrigação, ocorrerá a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil. Vejamos
:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pela parte autora à parte ré devem ser restituídos e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Neste sentido, colaciono os seguintes julgados:

APELAÇÃO  RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES  CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR  PRECEDENTES DO STJ  ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO  RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS  COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PACTUADA  ÔNUS SUCUMBENCIAIS  REDISTRIBUIÇÃO COM OBSERVÂNCIA DA PROPORCIONALIDADE  RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO  SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Trata-se de Recurso de Apelação adversando sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda, declarando a rescisão contratual e determinando à promovida a restituição dos valores pagos pelos autores, com a retenção de 10% (dez por cento). 2. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  A jurisprudência do E. STJ entende possuir o consumidor direito potestativo de promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel, quando não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas, ainda que exista no contrato cláusula de irrevogabilidade/irretratabilidade. (STJ - AREsp: 1833955 MG 2021/0033757-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/05/2021) Nessa perspectiva, a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio. 3. PERCENTUAL DE RETENÇÃO  Revela-se abusiva a cláusula contratual que estabelece o valor do contrato como parâmetro para o percentual de retenção em caso de rescisão contratual. Mostra-se adequado o padrão-base de cláusula penal, consistente na retenção de 25% das parcelas desembolsadas pelo comprador, adotado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. 4. COMISSÃO DE CORRETAGEM  O eg. STJ já pacificou a questão, de forma vinculante, no sentido de que "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938 - STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo). No presente caso não há disposição contratual expressa transferindo ao comprador a responsabilidade de pagar pelos serviços de corretagem, sequer ajuste quanto ao valor correspondente, razão pela qual não há que se falar em retenção de valor a esse título. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.

(TJ-CE - AC: 01879439120188060001 CE 0187943-91.2018.8.06.0001, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 03/11/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 03/11/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos.

(TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022)

Contudo, no presente caso, tendo em vista que a parte apelada deu causa à rescisão ante o inadimplemento das parcelas devidas, por certo não cabe devolução integral dos valores, devendo ser resguardado os valores necessários à negociação entabulada.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que se faz presente no caso em comento.

Friso que caberia a devolução integral caso fosse culpa exclusiva da vendedora, o que não ocorreu na presente demanda, visto que a própria parte autora assumiu que a rescisão se deu em razão de dificuldades financeiras e da incapacidade de arcar com os valores contratados.

Em relação ao montante a ser devolvido, compreendo correta a decisão do juízo de origem.

A Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei nº 13.786/2018, estabelece, no art. 67-A, II, que a multa convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga. Ou seja, o legislador limitou o valor do montante a ser retido pelo vendedor, a fim de evitar imenso prejuízo financeiro ao comprador quando este der causa à rescisão contratual.

Analisando o caso, entendo razoável o percentual de 10% fixado pelo juízo singular, visto que a apelante não terá prejuízos em relação ao imóvel vendido, pois o bem retornará ao seu patrimônio e, assim, poderá dispor livremente do bem, podendo vendê-lo a outro comprador por um valor ainda maior do anteriormente negociado.

Colaciono os seguintes julgados corroborando o entendimento:

DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.

A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.

2.

No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.

Recurso especial a que se nega seguimento. (STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/2018. CULPA DO ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. 3. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara.

(TJ-SP - AC: 10705653120218260100 SP 1070565-31.2021.8.26.0100, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 12/03/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2022)

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

(TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)

Ressalto que o valor a ser restituído à parte apelada deverá ser pago de forma única, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Assim, entendo que deve ser mantida a decisão de piso em sua integralidade no tocante à devolução dos valores.

DA CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

Aduz a parte recorrente que, que os honorários deveriam incidir apenas sobre a suposta diferença entre os percentuais de 25% e 10% referente à devolução dos valores.

Os honorários advocatícios sucumbenciais são fixados, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa.

No presente caso, a condenação imposta às recorrentes consiste na devolução de quantia paga pelo recorrido, descontado o percentual de retenção fixado na sentença, sendo certo que o objeto da lide corresponde precisamente ao montante pleiteado na petição inicial, e não apenas à diferença entre percentuais de retenção contratuais e judiciais.

O raciocínio defendido pelas apelantes, no sentido de que os honorários deveriam incidir apenas sobre a suposta diferença entre os percentuais de 25% e 10%, não encontra respaldo na legislação processual, tampouco na jurisprudência. A parte autora não ajuizou demanda para discutir exclusivamente o percentual de retenção, mas sim para obter a rescisão contratual cumulada com a restituição integral dos valores pagos, razão pela qual o proveito econômico obtido, para efeito de fixação dos honorários, abrange a totalidade dos valores reconhecidos na sentença como devidos, e não apenas eventual diferença.

Além disso, conforme acima explanado, a apelante não ofertou a devolução de 75% do montante integralizado, mas sim quase metade do valor quitado pelo apelado, incorrendo, dessa forma, em evidente contradição.

Portanto, correta a sentença ao fixar os honorários advocatícios em percentual incidente sobre o valor total a ser restituído ao autor, já descontada a cláusula penal de 10%, conforme expressamente consignado na decisão de origem.

Dessa forma, compreendo que merece ser mantida a decisão de piso.

DISPOSITIVO

Ex positis
,
VOTO
no sentido de
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, mantendo incólume a decisão combatida, nos termos da fundamentação.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a se ater aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 25/06/2025