Tribunal: TJPA
Processo: 0804188-60.2019.8.14.0005
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2025-04-14

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. BIS IN IDEM. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto por M.S.R. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível, mantendo sentença que declarou a rescisão de contratos de promessa de compra e venda por inadimplemento da compradora. 2. A sentença determinou a reintegração da posse dos imóveis à autora, autorizando retenção de 25% dos valores pagos e afastando a incidência de taxa de fruição. 3. O agravante sustentou a legalidade da cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição, alegando enriquecimento ilícito da parte adversa. II. Questão em discussão4. A controvérsia consiste em saber se é cabível a cumulação da taxa de fruição com a cláusula de retenção de valores em contrato de promessa de compra e venda, à luz do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema da vedação ao bis in idem indenizatório. III. Razões de decidir5. A taxa de fruição tem natureza indenizatória, assim como a cláusula de retenção de valores pagos.6. Conforme o Tema 970 do STJ, é vedada a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes ou outras indenizações de mesma natureza, para evitar duplicidade compensatória.7. A aplicação do entendimento jurisprudencial impede a fixação de taxa de fruição quando já houver indenização por retenção de valores.8. A decisão agravada fundamentou-se adequadamente na jurisprudência consolidada e na legislação aplicável, não havendo argumentos novos que justifiquem sua reforma. IV. Dispositivo e tese9. Agravo interno conhecido e desprovido.10. Tese de julgamento:"1. A cumulação de taxa de fruição com a retenção de valores em contratos de promessa de compra e venda configura bis in idem indenizatório, sendo vedada à luz do entendimento fixado no Tema 970 do STJ." Dispositivos relevantes citados:Código Civil, arts. 884 e 885;Código de Processo Civil, art. 926. Jurisprudência relevante citada:STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019 (Tema 970);STJ, AgRg no REsp 1.179.783/MS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 26.04.2016. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 11ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0804188-60.2019.8.14.0005

APELANTE: M. S. R. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: LILIAN MARCIA ROSA DEZINCOURT

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. BIS IN IDEM. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto por M.S.R. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível, mantendo sentença que declarou a rescisão de contratos de promessa de compra e venda por inadimplemento da compradora.

2. A sentença determinou a reintegração da posse dos imóveis à autora, autorizando retenção de 25% dos valores pagos e afastando a incidência de taxa de fruição.

3. O agravante sustentou a legalidade da cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição, alegando enriquecimento ilícito da parte adversa.

II. Questão em discussão
4. A controvérsia consiste em saber se é cabível a cumulação da taxa de fruição com a cláusula de retenção de valores em contrato de promessa de compra e venda, à luz do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema da vedação ao bis in idem indenizatório.

III. Razões de decidir
5. A taxa de fruição tem natureza indenizatória, assim como a cláusula de retenção de valores pagos.
6. Conforme o Tema 970 do STJ, é vedada a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes ou outras indenizações de mesma natureza, para evitar duplicidade compensatória.
7. A aplicação do entendimento jurisprudencial impede a fixação de taxa de fruição quando já houver indenização por retenção de valores.
8. A decisão agravada fundamentou-se adequadamente na jurisprudência consolidada e na legislação aplicável, não havendo argumentos novos que justifiquem sua reforma.

IV. Dispositivo e tese
9. Agravo interno conhecido e desprovido.
10.
Tese de julgamento:
"1. A cumulação de taxa de fruição com a retenção de valores em contratos de promessa de compra e venda configura bis in idem indenizatório, sendo vedada à luz do entendimento fixado no Tema 970 do STJ."

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil
, arts. 884 e 885;
Código de Processo Civil
, art. 926.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.05.2019 (Tema 970);
STJ, AgRg no REsp 1.179.783/MS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 26.04.2016.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 11ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO.

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 0804188-60.2019.8.14.0005

AGRAVANTE: M.S.R. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

AGRAVADA: DECISÃO MONOCRÁTICA DE ID 23392759

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO
interposto por
M.S.R. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, em face da decisão monocrática de ID 23392759 que negou provimento ao recurso de apelação.

Narram os autos de origem que
M.S.R. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ajuizou a
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
proposta contra
LILIAN MÁRCIA ROSA DE JESUS
, com o objetivo de
rescindir contratos de compra e venda de lotes de terreno por inadimplemento da ré, reintegrar a autora na posse dos imóveis e obter indenização por perdas e danos, incluindo pagamento de multas contratuais, taxas de fruição e encargos tributários
.

Alega que as partes

firmaram três contratos de compromisso de compra e venda de terrenos, localizados na Avenida dos Ipês, Quadra 34, Lotes 14, 15 e 16, no Residencial Cidade Jardim, Altamira/PA. Os contratos previam o pagamento parcelado dos valores pactuados, com correção monetária pelo IGPM/FGV e juros compensatórios de 0,69% ao mês.

Os contratos foram objeto de várias renegociações:

Para o Lote 14, o saldo devedor foi renegociado sucessivamente até alcançar o valor de R$69.222,51, dividido em 163 parcelas.

Para o Lote 15, o saldo foi renegociado até atingir R$69.232,29, também dividido em 163 parcelas.

Para o Lote 16, o saldo final renegociado foi de R$69.232,29, nas mesmas condições.

Afirma que a ré tornou-se inadimplente em relação a
todos os contratos a partir de janeiro de 2019
(quarta renegociação), deixando de pagar as parcelas acordadas. A cláusula 15ª dos contratos previa o vencimento antecipado das parcelas em caso de inadimplência superior a três meses.

Aduz que, na data de 29/08/2019, a ré foi notificada e constituída em mora, tendo sido instada a comparecer para quitar os débitos no prazo de 15 dias. Contudo, permaneceu inerte, o que levou à rescisão automática dos contratos, conforme cláusulas 15ª e 16ª dos termos firmados.

Portanto, a posse da ré sobre os terrenos tornou-se
precária, injusta e ilegal
após a rescisão contratual, configurando esbulho possessório.

Afirma que teria sofrido perdas financeiras, inclusive devido à impossibilidade de comercializar os imóveis ocupados pela ré, e requer indenização por perdas e danos, conforme estipulado contratualmente.

Ao final, requer:

Tutela provisória
para reintegração de posse liminar e rescisão dos contratos;

Confirmação da liminar
em sentença, tornando definitiva a reintegração de posse;

Reconhecimento da rescisão contratual
e condenação da ré às penalidades previstas nos contratos:

Perda da posse dos terrenos.

Multa de 10% do valor atualizado dos contratos.

Retenção de 20% das parcelas pagas.

Taxa de fruição de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado dos contratos, pelo período de ocupação.

Pagamento das
prestações vencidas
entre a data do último pagamento e a rescisão, com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária.

Condenação da ré ao pagamento de
tributos e contas de consumo
relativos aos terrenos.

Condenação ao pagamento das
despesas processuais e honorários de sucumbência
no percentual de 20% sobre o valor da condenação.

Decisão indeferindo a tutela de urgência e determinando a citação da requerida (id 140894456).

Devidamente citada em id 43797795, a requerida apresentou contestação e documentos (id 43797795), alegando no mérito que o inadimplemento ocorreu por fato superveniente (Pandemia de Covid -19), o que tornou impossível o adimplemento das parcelas contratas. Enfim, pugnou pela total improcedência da ação.

A parte autora apresentou réplica (id 50842638).

Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos:

(...)

É O RELATÓRIO. DECIDO.

1. DO MÉRITO.

O feito encontra-se em ordem, tendo sido instruído com observância dos ditames legais inerentes à espécie, inexistindo vícios ou nulidades a sanar, razão pela qual é caso de julgamento de conforme o estado do processo, nos termos do art. 354, do CPC.

Diante da análise dos autos, é caso de parcial procedência.

2.1- DA RESCISÃO E REINTEGRAÇÃO DOS IMÓVEIS

No que tange à rescisão contratual e a consequente reintegração de posse, percebe-se que os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte da adquirente, fato incontroverso nos autos, o que demonstra a culpa da requerida pela rescisão contratual.

Portanto, a insolvência comprovada do promissário comprador (requerida) dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução aos compradores dos valores por ela já pago.

Desta feita, comprovado o inadimplemento longo e inescusável, a rescisão do contrato por culpa do comprador/réu é de ordem, sendo consequência lógica do fim do contrato a reintegração de posse em favor da autora.

2.2- DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUITADAS

Quanto à restituição das parcelas pagas, pacífico tratar-se de um direito garantido pelos artigos 51, II e 53 do Código de Defesa do Consumidor, devendo aplicar as normas consumeristas ao caso em comento, vez que se trata de um contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre o autor/fornecedor e o réu/consumidor.

Evidente, assim, o direito da parte ré, promitente comprador à devolução das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual.

Embora tal possibilidade esteja prevista no contrato firmado entre as partes, as cláusulas contratuais relativas à restituição das importâncias pagas pelos compradores em caso de rescisão contratual por inadimplemento contratual, entendo que a forma de arbitramento utilizada pelo demandante é desarrazoada e prejudicial ao consumidor.

Reconhecida a resolução dos contratos de compromisso de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, a promitente compradora tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.

Desta feita, acompanho o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, o qual entende razoável a retenção, para casos semelhantes, de percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores quitados, inclusive taxas de corretagem, a fim de não caracterizar ônus excessivo ao consumidor.

Neste sentido:

“RECURSO ESPECIAL Nº 1.820.330 - SP (2019/0170069-0) RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI RECORRENTE : MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO RECORRIDO : FIBRA BROOKFIELD FM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA RECORRIDO : TG SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A ADVOGADOS : RODRIGO PASSARETTI - SP302941 MARCOS VINICIUS LIMA FELICIANO - SP366128 EMENTA DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela e xtinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) Documento: 117907632 - EMENTA, RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 3 de 12 Superior Tribunal de Justiça e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido. (EAREsp 962.250/SP, Corte Especial, DJe 21/08/2018)”.

Assim sendo, é certo que a retenção na forma estipulada na cláusula sob foco, constitui desvantagem exagerada ao consumidor, devendo, assim, ser minorada para o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), na medida em que, não houve a demonstração de que a ré teve prejuízo excessivo, podendo, ainda, ao recuperar o bem, proceder novamente sua venda, evitando-se maiores prejuízos.

Portanto, a devolução na porcentagem de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga é direito do requerente, pois com a rescisão do contrato, o imóvel retorna para o patrimônio da requerida não podendo esta ficar com as quantias pagas pelo requerente, sob pena de enriquecimento sem causa.

Além disso, uma vez declarado rescindido o contrato, a parte requerida reaverá a posse do bem e, com a posterior revenda deste, irá recuperar o investimento. Assim, a retenção de 25% sobre o valor pago é suficiente para cobrir eventuais prejuízos, com devolução em parcela única.

Em arremate, caberá ao autor a restituição do valor de 75% dos valores desembolsados, atualizado monetariamente.

No mais, considerando que não há informação quanto a construção (benfeitorias no imóvel), quer seja pela parte autora ou pela requerida em sua peça contestatória, deixo de aplicar os efeitos decorrentes de indenização civil.

3. DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO: JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para o fim:

a) DECLARAR a rescisão do contrato de compra e venda descrito na exordial;

b) REINTEGRAR a posse do imóvel ao autor (Lotes 14, 15 e 16, todos da Quadra 34, Loteamento Cidade jardim, Altamira/PA) devendo à ré proceder com a entrega do lote descrito na inicial à requerente, no prazo de 30 dias, ressalvado o seu direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias até a total indenização.

c) CONDENAR a ré a restituir o percentual de 75% do valor total das parcelas adimplidas pela parte autora, em parcela única, ficando para restituição, os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo IGPM, desde o desembolso de cada prestação, sem juros de mora tendo em vista que a rescisão se deu virtude de inadimplemento da requerida, o que será apurado por simples cálculo;

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, porém suspensas a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça ora concedida (art. 98, § 3º, CPC)

Com o trânsito em julgado, arquive-se.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Altamira/PA, 23/03/2022.

JOSÉ LEONARDO PESSOA VALENÇA

Juiz de Direito Titular da 1ª Vara Cível de Altamira

Irresignado, o apelante interpôs o presente recurso, em Id 20531955, sob os seguintes fundamentos:

Defende a necessidade de reforma da decisão quanto à ausência de condenação da Apelada ao pagamento de
indenização pela fruição do imóvel (uso, gozo e exploração do bem)
, argumentando que:

A Apelada usufrui dos lotes há quase 10 anos, sem qualquer pagamento desde 2019, gerando enriquecimento ilícito e prejuízo à Apelante.

A sentença equivocou-se ao afirmar que os terrenos eram vagos, pois há construções nos lotes 14, 15 e 16, conforme comprovam as fotos anexadas aos autos.

Mesmo que os terrenos fossem vagos, a fruição é devida pela privação da posse e do uso comercial do bem pela Apelante, sendo válida a cláusula contratual que estabelece indenização a título de fruição, no montante de 0,25% do valor atualizado do contrato por mês de ocupação indevida.

Sustenta a validade das cláusulas contratuais que regulam a rescisão, as penalidades e a restituição de valores pagos, com base nos princípios do
pacta sunt servanda
(o contrato faz lei entre as partes) e da autonomia da vontade. Argumenta que:

Não houve dolo, coação ou fraude no momento da celebração do contrato, conforme os artigos 138, 145 e 151 do Código Civil.

O inadimplemento da Apelada configura causa legítima para a aplicação das penalidades previstas nos contratos, inclusive a multa compensatória de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado.

Afirma que a ausência de condenação ao pagamento da taxa de fruição beneficia a Apelada indevidamente, gerando desequilíbrio contratual e violando o artigo 884 do Código Civil, que veda o enriquecimento sem causa.

Insiste que
o contrato firmado entre as partes constitui
ato jurídico perfeito
, protegido pelo artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal. A manutenção da sentença, ao desconsiderar as cláusulas contratuais de fruição, violaria esse princípio constitucional, além de desrespeitar a autonomia privada das partes.

Ao final, requer:

A reforma parcial da sentença
para:

Reconhecer a validade do contrato e, em especial, das cláusulas 15ª, 16ª e 17ª, que regulam a rescisão contratual, penalidades e restituição de valores pagos.

Condenar a Apelada ao pagamento de indenização pela fruição dos lotes, correspondente a 0,25% do valor atualizado do contrato por mês, desde o início da inadimplência até a efetiva reintegração de posse.

Condenação da Apelada ao pagamento de honorários advocatícios
de 20% sobre o valor da condenação.

Determinação para que todas as intimações sejam realizadas em nome do advogado subscritor da peça recursal, sob pena de nulidade.

Devidamente intimada e instada a se manifestar, a parte apelada não apresentou contrarrazões, nos termos da certidão Id 20531966.

Redistribuído os autos, perante este órgão
ad quem
, coube-me a relatoria do feito.

Sobreveio a decisão monocrática (ID 23392759) que foi ementada da seguinte forma:

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão contratual, determinou a reintegração de posse dos imóveis ao vendedor, fixou a retenção de 25% das parcelas quitadas e afastou a aplicação de taxa de fruição.

2. A apelante buscava a reforma da sentença, sustentando o direito à taxa de fruição pelo uso indevido dos lotes pela apelada, alegando desequilíbrio contratual e enriquecimento ilícito.

II. Questão em discussão

3. A controvérsia cinge-se em determinar a validade da taxa de fruição contratualmente prevista, à luz do entendimento jurisprudencial que veda a cumulação de indenizações de mesma natureza (bis in idem), e sua compatibilidade com a retenção já fixada.

III. Razões de decidir

4. A taxa de fruição, como compensação pelo uso do imóvel, possui natureza indenizatória.

5. Segundo o Superior Tribunal de Justiça (Tema 970), a cumulação de cláusula penal moratória com indenizações de mesmo fim viola o princípio da não cumulatividade, configurando bis in idem.

6. A retenção de 25% das parcelas quitadas já cumpre a função indenizatória, razão pela qual a fixação adicional da taxa de fruição é incompatível.

7. Precedentes jurisprudenciais corroboram a aplicação do Tema 970 em hipóteses semelhantes.

IV. Dispositivo e tese

8. Apelação cível conhecida e desprovida.

9. Tese de julgamento:

"A fixação de taxa de fruição cumulada com retenção indenizatória é incabível em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em razão da vedação à duplicidade indenizatória (bis in idem), conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Tema 970."

Legislação relevante citada:
Código Civil, arts. 884 e 885; Código de Processo Civil, art. 926.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.635.428/SC (Tema 970); STJ, AgRg no REsp 1.179.783/MS.

Nas razões recursais de id 24147015
,
o agravante alega: (i) a legalidade da cumulação da cláusula penal e da taxa de fruição; ii) a existência de diferença entre cláusula penal moratória e cláusula penal compensatória.

Ao final, pede o conhecimento e provimento de seu recurso.

Certificado no ID 25055203 que não foram apresentadas contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o presente recurso.

Em que pesem os argumentos expendidos no Agravo Interno interposto, resta evidenciado, das razões recursais apresentadas, que a parte Agravante não trouxe nenhum argumento novo capaz de infirmar a decisão hostilizada, razão pela qual deve esta ser mantida, por seus próprios fundamentos.

Assim, não assiste razão ao recorrente. Explico.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se correta a decisão do juízo
a quo
que afastou a aplicação da taxa de fruição.

De início, deve-se registrar que a relação havida entre parte é datada de 11/12/2012 (Id. 20531862, 13571019 e 13571020), anteriores a entrada em vigor da Lei de Distrato (LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018), o que possibilita a aplicação das normas consumeristas.

Em sendo o recurso de apelação exclusivo da parte autora, os temas relacionados a rescisão contratual, retomada do bem e o percentual de restituição dos valores restam coberto pela coisa julgada.

Como sabemos, a

taxa de fruição do bem imóvel, cumpre pontuar que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da apelante, isto porque, a aplicação da taxa de fruição tem como objetivo estabelecer o equilíbrio na extinção do negócio jurídico, buscando o retorno ao status
quo
anterior, sob pena de configurar-se o enriquecimento sem causa, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884 a 886 do Código Civil.

Ocorre que, a aplicação de taxa de fruição cumulada com a retenção compensatória fixada na sentença de origem não é permitida, por configurar vedado
bis in idem
, ante a impossibilidade da acumulação destes dois institutos indenizatórios.

A teor dessa matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019). (Grifei).

Assim, pela
ratio decidendi
do Acórdão nº 1.635.428/SC, que sedimentou o Tema 970, entende-se que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Neste diapasão, vejamos precedente jurisprudencial desta Egrégia Corte,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ/PA – AP 2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 02-03-2020, publicado em 04-03-2020)

Portanto, em sendo determinada a retenção de valores no
decisum
vergastado,
revela-se incabível a fixação de taxa de fruição no caso em comento, precipuamente, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ
, tendo em vista que sua aplicação, acabaria por possibilitar a exasperação do limite percentual de retenção de valores, conforme entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de
AGRAVO INTERNO
, mantendo a decisão recorrida tal como lançada nos autos.

É o voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 24/04/2025