Tribunal: TJPA
Processo: 0020371-37.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-07-22

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por STATUS SPE PROJETO IMOBILIÁRIO CHÁCARA IPÊ LTDA. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ordinária ajuizada por PAULO SÉRGIO COSTA RIBEIRO, visando à declaração de nulidade de cláusulas contratuais, indenização por danos morais e materiais e obrigação de fazer, em razão de atraso injustificado na entrega de unidade no empreendimento “Chácara Montenegro – Condomínio Ipê”. A sentença reconheceu o atraso, condenando a ré ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais e autorizando a substituição do índice INCC pelo IPCA, após o prazo de tolerância contratual. Rejeitados os pedidos de congelamento do saldo devedor, repetição de indébito e nulidade de cláusula referente ao sinal. Houve sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por omissão quanto à rescisão contratual anterior; (ii) estabelecer se é cabível a condenação por danos morais; (iii) verificar a legalidade da substituição do INCC pelo IPCA após o prazo contratual; e (iv) determinar a existência de saldo devedor diante da alegada extinção do contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR Não há nulidade da sentença, pois o juízo analisou os elementos constantes dos autos e concluiu, com base na documentação apresentada pelo autor, que não se comprovou inadimplemento capaz de justificar a rescisão contratual unilateral alegada pela ré. A construtora não se desincumbiu do ônus de demonstrar a inadimplência do autor, tampouco comprovou comunicação formal e válida da suposta rescisão contratual, razão pela qual se afasta a alegação de perda superveniente do objeto da ação. A substituição do índice INCC pelo IPCA após o inadimplemento da incorporadora é medida autorizada pela jurisprudência do STJ, por visar ao reequilíbrio contratual em favor do consumidor, parte hipossuficiente da relação. O atraso injustificado e prolongado na entrega do imóvel, aliado à tentativa indevida de rescisão contratual, caracteriza inadimplemento qualificado e autoriza a indenização por danos morais, conforme precedentes do STJ. O valor arbitrado de R$ 5.000,00 a título de danos morais mostra-se proporcional e razoável, não havendo motivo para redução. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A ausência de comprovação documental da rescisão contratual, bem como a falta de comunicação formal válida, impede o reconhecimento de perda superveniente do objeto da ação. A substituição do índice INCC pelo IPCA, após o prazo de tolerância contratual, é juridicamente válida quando configurado o inadimplemento da incorporadora. O atraso injustificado na entrega de imóvel, quando excessivo e não justificado, pode configurar dano moral indenizável. O valor fixado a título de indenização por danos morais deve observar os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, não se justificando sua redução quando se mostra compatível com os prejuízos enfrentados. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II; 434; 485, VI. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1454139/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 17.06.2014; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2045785/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 28.02.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 676952/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 03.04.2023.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0020371-37.2013.8.14.0301

APELANTE: PAULO SERGIO COSTA RIBEIRO

APELADO: STATUS SPE PROJETO IMOBILIARIO CHACARA IPE LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por STATUS SPE PROJETO IMOBILIÁRIO CHÁCARA IPÊ LTDA. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ordinária ajuizada por PAULO SÉRGIO COSTA RIBEIRO, visando à declaração de nulidade de cláusulas contratuais, indenização por danos morais e materiais e obrigação de fazer, em razão de atraso injustificado na entrega de unidade no empreendimento “Chácara Montenegro – Condomínio Ipê”. A sentença reconheceu o atraso, condenando a ré ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais e autorizando a substituição do índice INCC pelo IPCA, após o prazo de tolerância contratual. Rejeitados os pedidos de congelamento do saldo devedor, repetição de indébito e nulidade de cláusula referente ao sinal. Houve sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por omissão quanto à rescisão contratual anterior; (ii) estabelecer se é cabível a condenação por danos morais; (iii) verificar a legalidade da substituição do INCC pelo IPCA após o prazo contratual; e (iv) determinar a existência de saldo devedor diante da alegada extinção do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Não há nulidade da sentença, pois o juízo analisou os elementos constantes dos autos e concluiu, com base na documentação apresentada pelo autor, que não se comprovou inadimplemento capaz de justificar a rescisão contratual unilateral alegada pela ré.

A construtora não se desincumbiu do ônus de demonstrar a inadimplência do autor, tampouco comprovou comunicação formal e válida da suposta rescisão contratual, razão pela qual se afasta a alegação de perda superveniente do objeto da ação.

A substituição do índice INCC pelo IPCA após o inadimplemento da incorporadora é medida autorizada pela jurisprudência do STJ, por visar ao reequilíbrio contratual em favor do consumidor, parte hipossuficiente da relação.

O atraso injustificado e prolongado na entrega do imóvel, aliado à tentativa indevida de rescisão contratual, caracteriza inadimplemento qualificado e autoriza a indenização por danos morais, conforme precedentes do STJ.

O valor arbitrado de R$ 5.000,00 a título de danos morais mostra-se proporcional e razoável, não havendo motivo para redução.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de comprovação documental da rescisão contratual, bem como a falta de comunicação formal válida, impede o reconhecimento de perda superveniente do objeto da ação.

A substituição do índice INCC pelo IPCA, após o prazo de tolerância contratual, é juridicamente válida quando configurado o inadimplemento da incorporadora.

O atraso injustificado na entrega de imóvel, quando excessivo e não justificado, pode configurar dano moral indenizável.

O valor fixado a título de indenização por danos morais deve observar os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, não se justificando sua redução quando se mostra compatível com os prejuízos enfrentados.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 373, II; 434; 485, VI.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1454139/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 17.06.2014; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2045785/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 28.02.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 676952/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 03.04.2023.

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por STATUS SPE PROJETO IMOBILIÁRIO CHÁCARA IPÊ LTDA. em face da sentença proferida nos autos da ação ordinária ajuizada por PAULO SÉRGIO COSTA RIBEIRO, que objetivava a declaração de nulidade de cláusulas contratuais, cumulada com pedido de indenização por danos morais e materiais e obrigação de fazer, com pedido de tutela antecipada, relacionada à aquisição de unidade imobiliária no empreendimento “CHÁCARA MONTENEGRO – CONDOMÍNIO IPÊ”, apto 404, Bloco B-5, mediante contrato de promessa de compra e venda celebrado em 30/09/2011.

A decisão recorrida julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo o atraso injustificado na entrega do imóvel, condenando a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com incidência de juros de mora desde a citação e correção monetária a partir do arbitramento, além de reconhecer a possibilidade de substituição do índice INCC pelo IPCA a partir do fim do prazo de tolerância contratual. Por outro lado, foram indeferidos os pedidos de congelamento do saldo devedor, de repetição de indébito e de declaração de nulidade da cláusula contratual referente ao sinal de negócio. A sucumbência foi reconhecida como recíproca, com condenação de ambas as partes ao pagamento proporcional das custas e honorários, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (id 19291599), a apelante suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença por omissão relevante, ao argumento de que o juízo de origem teria desconsiderado documentos e manifestações que comprovam a rescisão contratual operada por culpa exclusiva do apelado, por inadimplemento das parcelas contratuais. Sustenta que, diante da perda superveniente do objeto da ação, deveria ter sido aplicado o art. 485, VI, do CPC, com a extinção do processo sem julgamento do mérito.

No mérito, afirma que a sentença incorre em erro de fato ao manter obrigações decorrentes de contrato já rescindido desde agosto de 2013. Aduz que inexiste saldo devedor a ser corrigido ou atualizado, devendo o debate restringir-se à eventual restituição de valores pagos pelo autor. Requer, ainda, a reforma da sentença quanto à condenação por danos morais, por ausência de comprovação do abalo moral e inexistência de conduta ilícita da ré, apontando, ademais, excesso no valor fixado e defendendo sua eventual minoração.

Em contrarrazões, o recorrido sustenta a manutenção da sentença, defendendo a existência de inadimplemento contratual por parte da ré e a configuração de dano moral diante da frustração injustificada da entrega do imóvel, bem como a correção da substituição do índice INCC pelo IPCA, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.

É o relatório.

VOTO

1. Juízo de Admissibilidade

Preliminarmente
, observo que o recurso atende aos pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

2. Mérito

A matéria controvertida que foi devolvida a este colegiado está restrita: (i) à alegada nulidade da sentença por omissão quanto à rescisão contratual anterior à prolação da decisão; (ii) à análise da manutenção ou exclusão da condenação por danos morais; (iii) à legalidade da substituição do índice INCC pelo IPCA após o prazo de tolerância contratual; e (iv) à verificação da existência de saldo devedor em virtude da extinção do contrato.

I – Da preliminar de nulidade da sentença

A apelante alega que a sentença seria nula por omissão, ao não considerar a suposta rescisão contratual por inadimplemento do autor, que teria ocorrido antes da prolação da decisão.

Todavia, a alegação não prospera.

Em primeiro lugar, o fato de que o imóvel objeto do contrato não foi entregue no prazo avençado é incontroverso, como reconhecido expressamente pelo juízo de origem. Assim, eventual inadimplemento contratual deve ser analisado à luz do princípio da boa-fé objetiva, não podendo ser invocado pela parte inadimplente como fundamento para se eximir de suas obrigações e pretender legitimar a resolução contratual em seu favor.

Em segundo lugar, o autor, já na petição inicial, juntou comprovantes de pagamento das parcelas contratuais que a ré alegava como inadimplidas. Esses documentos — dentre eles, transferência bancária no valor de R$ 50.000,00, identificada como sinal — foram considerados aptos a demonstrar, prima facie, o cumprimento das obrigações pelo autor.

Tanto é assim que, ao analisar pedido de tutela antecipada, o juízo deferiu a medida, fundamentando-se nos documentos apresentados, e determinou que a ré reconhecesse a quitação contratual para viabilizar o financiamento da unidade imobiliária junto à instituição financeira.

Assim, competia à ré o ônus de demonstrar a inidoneidade desses comprovantes, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, pois a alegação de inadimplemento consubstancia fato impeditivo do direito do autor. Contudo, a construtora não logrou êxito em infirmar os documentos apresentados, tampouco trouxe aos autos planilhas, extratos, notificações ou registros que apontassem com precisão o alegado débito.

Nesse contexto, a ausência de impugnação específica quanto à veracidade e suficiência dos comprovantes juntados pelo autor, aliada ao fato de que nenhum lançamento contábil ou fatura foi apresentada pela ré, conduz à presunção de veracidade dos pagamentos realizados, conforme inteligência do art. 434 do CPC.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que, diante da juntada de comprovante de pagamento pelo consumidor, recai sobre o fornecedor o ônus de demonstrar a sua eventual falsidade ou insuficiência. Não o fazendo, a alegação de inadimplemento resta desconstituída.

Por fim, convém destacar que a alegada rescisão contratual não foi precedida de comunicação formal válida ao consumidor, nem houve comprovação de que ela tenha sido regularmente processada, inexistindo, portanto, ato jurídico perfeito a embasar a extinção do contrato por inadimplemento imputável ao autor.

Diante disso, não há omissão na sentença, tampouco nulidade a ser declarada. A decisão limitou-se a reconhecer, com base nas provas dos autos, a ausência de inadimplemento material por parte do autor.

Outrossim, caberia à ré tomar as medidas cabíveis contra o autor em relação à inadimplência sugerida, e não simplesmente dar como rescindido o contrato, na pendência de ação judicial movida pelo autor.

Rejeito, pois, a preliminar de nulidade da sentença.

II – Do mérito recursal

a) Da alegada inexistência de saldo devedor

A apelante insurge-se contra a determinação de substituição do índice INCC pelo IPCA após o prazo de entrega do imóvel, entendendo que a cláusula contratual que prevê a incidência do INCC seria válida e não poderia ser modificada judicialmente.

Contudo, o juízo de origem aplicou corretamente a jurisprudência consolidada do STJ, que autoriza a substituição do INCC pelo IPCA a partir do inadimplemento contratual da incorporadora, justamente para reequilibrar economicamente o contrato em favor do consumidor, parte hipossuficiente na relação jurídica. Cito:

“A solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)” (REsp 1454139/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 17/06/2014).

Portanto, mesmo diante da alegação de rescisão, inexiste erro material na sentença, pois esta tão somente delineou critérios jurídicos de eventual apuração de valores.

b) Da condenação por danos morais

A apelante argumenta que o atraso na entrega do imóvel não configura dano moral indenizável, por se tratar de mero inadimplemento contratual.

Entretanto, como corretamente reconhecido na sentença, não se trata aqui de inadimplemento comum, mas de inadimplemento qualificado e prolongado, que comprometeu a dignidade e planejamento de vida do consumidor, o qual havia cumprido suas obrigações contratuais.

Além disso, o autor foi surpreendido com tentativa de rescisão contratual unilateral injustificada, apesar de ter apresentado comprovantes de pagamento, cuja idoneidade não foi ilidida pela ré.

Quanto ao dano moral, restou configurada a violação aos direitos de personalidade do apelado em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel, frustrando a legítima expectativa de uso do bem essencial (moradia), o que ultrapassa o mero aborrecimento, conforme já decidiu o STJ.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NA DECISÃO MONOCRÁTICA AGRAVADA. NÃO CABIMENTO. MATÉRIA QUE DEVERIA TER SIDO OBJETO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CABIMENTO. PECULIARIDADES DO CASO. ATRASO EXPRESSIVO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Consoante a jurisprudência desta Corte Superior, o agravo interno não é o recurso cabível para apontar a existência de vícios integrativos (omissão, contradição, obscuridade ou erro material) em decisão monocrática, pois são os embargos de declaração a via adequada, nos termos do art. 1.022 do CPC/2015, configurando erro grosseiro - a afastar a aplicação do princípio da fungibilidade. 2. As Turmas integrantes da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça perfilha o entendimento de que "o atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador" (REsp n. 1.642.314/SE, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/3/2017, DJe 22/3/2017). 3. Na hipótese dos autos, a Corte de origem manteve a condenação das agravantes ao pagamento da indenização por danos morais, considerando a particularidade da excessiva demora na entrega do imóvel em relação ao prazo contratualmente estipulado e a efetiva entrega das chaves. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o atraso expressivo, como ocorrido no caso em estudo, extrapola o mero inadimplemento contratual, sendo passível de indenização por danos morais. 4. Agravo interno improvido (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2045785 RJ 2022/0405145-4, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/02/2024).

Assim, a indenização de R$-5.000,00 mostra-se adequada ao caso concreto e está em consonância com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, devendo ser mantida.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. ATRASO POR PERÍODO EXPRESSIVO. CONFIGURAÇÃO. VALOR ADEQUADO PARA AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial. Precedentes. 2. O valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante. 3. Na hipótese, dadas as peculiaridades do caso concreto, tem-se como adequado o valor da reparação por danos morais, tendo em vista que: a) a parte autora enfrentou por longos anos a angústia e o transtorno pela paralisação da obra, tendo frustradas as expectativas depositadas na aquisição de seu imóvel, a qual não se concretizou; b) além disso, o prejuízo material experimentado não foi reparado em virtude do reconhecimento de prescrição. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 676952 RJ 2015/0057346-5, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023)

Ressalto que não se trata de situação comum de inadimplemento contratual, mas de descumprimento prolongado e injustificado, o que afasta a tese da “indústria do dano moral”.

III – Conclusão

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso de apelação
, mantendo integralmente a sentença por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Publique-se. Registre-se. Intime-se.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador – Relator

Belém, 29/07/2025