Tribunal: TJPA
Processo: 0015800-81.2017.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9518 - Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2025-09-09

Ementa:
PROCESSO Nº: 0015800-81.2017.814.0301 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO RECURSO: APELAÇÃO CÍVEL COMARCA: BELÉM/PA (9ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL) APELANTE: NEOPISO COMÉRCIO DE PISOS E REVESTIMENTOS ADVOGADO: RODRIGO COSTA LOBATO – OAB/PA 20.167 APELADO: ATLÂNTICA CONSTRUTORA E PARTICIPAÇÕES EIRELI ADVOGADOS: LUIZ ALBERTO G.D. ROCHA – OAB/PA 11.404, ANDRESSA DE FÁTIMA P. MARQUES – OAB/PA 27.458 E ROBERTO TEIXEIRA DE OLIVEIRA JR – OAB/PA 17.817 RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. MULTA MORATÓRIA DE 10%. VALIDADE. RENOVAÇÃO TÁCITA DO CONTRATO. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ÔNUS DA PROVA. CRESCIMENTO ECONÔMICO-COMERCIAL COMPROVADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por NEOPISO COMÉRCIO DE PISOS E REVESTIMENTOS contra sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução opostos em face da execução proposta por ATLÂNTICA CONSTRUTORA E PARTICIPAÇÕES EIRELI, determinando a exclusão de multa contratual e do IPTU do débito executado. A sentença também reconheceu a validade do título executivo extrajudicial e a renovação tácita do contrato de locação comercial, fixando a sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual de multa de 10% em caso de inadimplemento é válida frente ao CDC; (ii) estabelecer se o contrato de locação comercial configura título executivo extrajudicial hábil; (iii) determinar se houve renovação tácita do vínculo contratual; (iv) apurar se a alegada exceção de contrato não cumprido pode ser acolhida diante da suposta fragilidade econômico-financeira da locatária. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) é inaplicável às relações jurídicas oriundas de contratos de locação comercial, nos termos da jurisprudência consolidada e da distinção entre relação de consumo e relação locatícia empresarial (arts. 2º e 3º do CDC; Lei 8.245/1991). 4. A cláusula de multa moratória de 10% prevista em contrato de locação comercial não é abusiva, sendo legítima e proporcional diante da autonomia privada das partes e da ausência de limitação legal específica, conforme entendimento doutrinário e da jurisprudência. 5. O contrato de locação de imóvel comercial, acompanhado de documentos comprobatórios do débito, constitui título executivo extrajudicial nos termos do art. 784, VIII, do CPC, sendo dispensável a assinatura de testemunhas. 6. A renovação tácita do contrato ocorre quando o locatário permanece no imóvel após o término contratual sem oposição do locador (Lei 8.245/91, art. 56, parágrafo único). Cabe ao locatário o ônus de comprovar a entrega do imóvel, o que não foi feito. 7. A alegação de exceção de contrato não cumprido, fundada em dificuldades financeiras, exige demonstração concreta de prejuízo econômico, o que não restou comprovado. Ao contrário, restou demonstrado publicamente o crescimento econômico do grupo empresarial NEOPISO. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A multa de 10% por inadimplemento prevista em contrato de locação comercial é válida e não afronta o ordenamento jurídico, sendo inaplicável a limitação prevista no CDC. 2. O contrato de locação comercial constitui título executivo extrajudicial, independentemente da assinatura de testemunhas, desde que haja prova documental do débito. 3. A renovação tácita do contrato ocorre com a permanência do locatário no imóvel sem oposição, sendo dele o ônus de provar a devolução do bem. 4. A alegação de dificuldades financeiras como causa para inadimplemento exige prova robusta do desequilíbrio patrimonial, o que não se verificou no caso concreto. Dispositivos relevantes citados: · CF/1988, art. 5º, II · CC, arts. 421-A, 476 · CPC/2015, arts. 373, I, e 784, VIII · Lei 8.078/1990 (CDC), arts. 2º, 3º e 52, § 1º · Lei 8.245/1991, arts. 56 e 58 Jurisprudência relevante citada: · STJ, Súmula 335 · TJMG, Apelação Cível 1.0000.23.138056-9/001, Rel. Des. Fernando Caldeira Brant, j. 13.09.2023 · TJDFT, Apelação Cível 0703585-15.2021.8.07.0001, Rel. Des. Sandra Reves, j. 24.11.2021 Doutrina relevante citada: · Leonardo Carneiro da Cunha, Curso de Direito Processual Civil – Processo de Execução, Ed. Revista dos Tribunais. “O contrato de locação ou o documento que preveja pagamento de aluguel de imóvel constitui título executivo, mesmo que não haja a assinatura de duas testemunhas. A via executiva é franqueada para a cobrança do aluguel e também de encargos acessórios.” TEMA 1059 do STJ: · “É válida a majoração dos honorários advocatícios na fase recursal, mesmo que atingido o percentual máximo de 20%, quando se tratar de recurso não provido integralmente.”

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0015800-81.2017.8.14.0301

APELANTE: NEOPISO COMERCIO DE PISOS E REVESTIMENTO LTDA - ME

APELADO: CESAR S. C. ARBAGE - EPP

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

PROCESSO Nº:

0015800-81.2017.814.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (9ª

VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: NEOPISO COMÉRCIO DE PISOS E REVESTIMENTOS

ADVOGADO:

RODRIGO COSTA LOBATO – OAB/PA 20.167

APELADO: ATLÂNTICA CONSTRUTORA E PARTICIPAÇÕES EIRELI

ADVOGADOS:

LUIZ ALBERTO G.D. ROCHA – OAB/PA 11.404, ANDRESSA DE FÁTIMA P. MARQUES – OAB/PA 27.458

E ROBERTO TEIXEIRA DE OLIVEIRA JR – OAB/PA 17.817

RELATORA: DESEMBARGADORA

MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. MULTA MORATÓRIA DE 10%. VALIDADE. RENOVAÇÃO TÁCITA DO CONTRATO. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ÔNUS DA PROVA. CRESCIMENTO ECONÔMICO-COMERCIAL COMPROVADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por NEOPISO COMÉRCIO DE PISOS E REVESTIMENTOS contra sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução opostos em face da execução proposta por ATLÂNTICA CONSTRUTORA E PARTICIPAÇÕES EIRELI, determinando a exclusão de multa contratual e do IPTU do débito executado. A sentença também reconheceu a validade do título executivo extrajudicial e a renovação tácita do contrato de locação comercial, fixando a sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão:
(i) definir se a cláusula contratual de multa de 10% em caso de inadimplemento é válida frente ao CDC;
(ii) estabelecer se o contrato de locação comercial configura título executivo extrajudicial hábil;
(iii) determinar se houve renovação tácita do vínculo contratual;
(iv) apurar se a alegada exceção de contrato não cumprido pode ser acolhida diante da suposta fragilidade econômico-financeira da locatária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) é inaplicável às relações jurídicas oriundas de contratos de locação comercial, nos termos da jurisprudência consolidada e da distinção entre relação de consumo e relação locatícia empresarial (arts. 2º e 3º do CDC; Lei 8.245/1991).

4.

A cláusula de multa moratória de 10% prevista em contrato de locação comercial não é abusiva, sendo legítima e proporcional diante da autonomia privada das partes e da ausência de limitação legal específica, conforme entendimento doutrinário e da jurisprudência.

5.

O contrato de locação de imóvel comercial, acompanhado de documentos comprobatórios do débito, constitui título executivo extrajudicial nos termos do art. 784, VIII, do CPC, sendo dispensável a assinatura de testemunhas.

6.

A renovação tácita do contrato ocorre quando o locatário permanece no imóvel após o término contratual sem oposição do locador (Lei 8.245/91, art. 56, parágrafo único). Cabe ao locatário o ônus de comprovar a entrega do imóvel, o que não foi feito.

7.

A alegação de exceção de contrato não cumprido, fundada em dificuldades financeiras, exige demonstração concreta de prejuízo econômico, o que não restou comprovado. Ao contrário, restou demonstrado publicamente o crescimento econômico do grupo empresarial NEOPISO.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A multa de 10% por inadimplemento prevista em contrato de locação comercial é válida e não afronta o ordenamento jurídico, sendo inaplicável a limitação prevista no CDC.

2.

O contrato de locação comercial constitui título executivo extrajudicial, independentemente da assinatura de testemunhas, desde que haja prova documental do débito.

3.

A renovação tácita do contrato ocorre com a permanência do locatário no imóvel sem oposição, sendo dele o ônus de provar a devolução do bem.

4.

A alegação de dificuldades financeiras como causa para inadimplemento exige prova robusta do desequilíbrio patrimonial, o que não se verificou no caso concreto.

Dispositivos relevantes citados
:

·

CF/1988, art. 5º, II

·

CC, arts. 421-A, 476

·

CPC/2015, arts. 373, I, e 784, VIII

·

Lei 8.078/1990 (CDC), arts. 2º, 3º e 52, § 1º

·

Lei 8.245/1991, arts. 56 e 58

Jurisprudência relevante citada
:

·

STJ, Súmula 335

·

TJMG, Apelação Cível 1.0000.23.138056-9/001, Rel. Des. Fernando Caldeira Brant, j. 13.09.2023

·

TJDFT, Apelação Cível 0703585-15.2021.8.07.0001, Rel. Des. Sandra Reves, j. 24.11.2021

Doutrina relevante citada
:

·

Leonardo Carneiro da Cunha,
Curso de Direito Processual Civil – Processo de Execução
, Ed. Revista dos Tribunais.
“O contrato de locação ou o documento que preveja pagamento de aluguel de imóvel constitui título executivo, mesmo que não haja a assinatura de duas testemunhas. A via executiva é franqueada para a cobrança do aluguel e também de encargos acessórios.”

TEMA 1059 do STJ
:

·

“É válida a majoração dos honorários advocatícios na fase recursal, mesmo que atingido o percentual máximo de 20%, quando se tratar de recurso não provido integralmente.”

RELATÓRIO

PROCESSO Nº:

0015800-81.2017.814.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (9ª

VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: NEOPISO COMÉRCIO DE PISOS E REVESTIMENTOS

ADVOGADO:

RODRIGO COSTA LOBATO – OAB/PA 20.167

APELADO: ATLÂNTICA CONSTRUTORA E PARTICIPAÇÕES EIRELI

ADVOGADOS:

LUIZ ALBERTO G.D. ROCHA – OAB/PA 11.404, ANDRESSA DE FÁTIMA P. MARQUES – OAB/PA 27.458

E ROBERTO TEIXEIRA DE OLIVEIRA JR – OAB/PA 17.817

RELATORA: DESEMBARGADORA

MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

NEOPISO COMÉRCIO DE PISOS E REVESTIMENTOS
interpôs

Recurso de Apelação Cível contra sentença prolatada pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de

Belém- Pará, que julgou

parcialmente procedente os Embargos à Execução para:

Determinar que a embargada/exequente recalcule o valor do débito do embargante, descontando, a multa contratual prevista na cláusula XII, bem como o valor referente ao IPTU do imóvel, a fim de que se dê prosseguimento a ação executória.( PJe ID 12190539).

Declaratórios interpostos por
ATLÂNTICA CONSTRUTORA E PARTICIPAÇÕES EIRELI
.( PJe ID 12190540).

Contrarrazões apresentadas.( PJe ID 12190541).

Declaratórios interpostos por
NEOPISO COMÉRCIO DE PISOS E REVESTIMENTOS
.( PJe ID 12190540).

Contrarrazões não apresentadas.( PJe ID 12190542).

Declaratórios de
NEOPISO COMÉRCIO DE PISOS E REVESTIMENTOS
acolhidos integralmente e os interpostos por
ATLÂNTICA CONSTRUTORA E PARTICIPAÇÕES EIRELI
acolhidos parcialmente, levando a sentença constar a seguinte redação:

Tendo em vista a sucumbência recíproca, serão proporcionalmente distribuídas entre as partes as despesas processuais e os honorários advocatícios, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil.

Nesse sentido, condeno o embargante ao pagamento de custas processuais na proporção de 60% (sessenta por cento), bem como honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, CPC/2015).

Da mesma forma, condeno a embargada ao pagamento de custas processuais na proporção de 40% (quarenta por cento), bem como honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, CPC/2015).( PJe ID 12190542)

As razões recursais da Apelação Cível aludem os seguintes argumentos
:

- nulidade da cláusula III, parágrafo único, do contrato

dada a impossibilidade de fixar multa de 10%(dez por cento) em razão dos atrasos no aluguel;

- incidência do artigo 52, § 1ºda Lei 8.078/1990 que prevê multa não superior a 2%(dois por cento) do valor da prestação;

- cobrança ilegal e abusiva da multa em 10%(dez por cento);

- título ilíquido, incerto e inexigível a impor a ilegitimidade da cobrança de título extrajudicial;

- renovação automática do contrato inexistente por ausência de previsão;

- exceção de contrato não cumprido por alteração das condições financeiras do Apelante;

- necessária redução da penalidade imposta dada a situação econômico-financeira fragilizada;

- aumento do aluguel pautado na discricionariedade do Apelado, que inviável e

- mês 09/2016 impossível de ser incluído e direito ao recebimento do mês 08/2016 para desconfigurar o enriquecimento ilícito.

E, ao final, requer o conhecimento e provimento do Recurso interposto segundo as razões eleitas. ( PJe ID

12190544)

Contrarrazões apresentadas. ( PJe ID 12190549).

À minha relatoria em 25/02/2025 por redistribuição.

É o relatório que apresento.

À Unidade de Processamento Judicial das Turmas de Direito Público e Privado incluir em pauta de julgamento.

Data registrada no Sistema do PJe.

DESEMBARGADORA MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

RELATORA

VOTO

PROCESSO Nº:

0015800-81.2017.814.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (9ª

VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: NEOPISO COMÉRCIO DE PISOS E REVESTIMENTOS

ADVOGADO:

RODRIGO COSTA LOBATO – OAB/PA 20.167

APELADO: ATLÂNTICA CONSTRUTORA E PARTICIPAÇÕES EIRELI

ADVOGADOS:

LUIZ ALBERTO G.D. ROCHA – OAB/PA 11.404, ANDRESSA DE FÁTIMA P. MARQUES – OAB/PA 27.458

E ROBERTO TEIXEIRA DE OLIVEIRA JR – OAB/PA 17.817

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Juízo de Prelibação
: Recebo a Apelação Cível eis que presentes os requisitos de admissibilidade extrínseco e intrínseco.

Juízo de Mérito
: Inicio destacando a clausula III do contrato de locação comercial entre os envolvidos, que objeto das razões recursais:

a.

Cláusula III. Aluguel e Forma de Pagamento
.

Parágrafo 1º.
Omissis

Parágrafo 2º:

O atraso no pagamento dos alugueis e encargos acessórios sujeitará o locatário ao pagamento de multa de 10%(dez por cento) e mais 1%(um por cento) ao mês, tudo independentemente da propositura de qualquer medida judicial ou extrajudicial.( PJe ID 12190533).

Multa contratual e moratória decorrente do inadimplemento contratual da locação comercial.

Às premissas recursais.

Premissa 1
:
Contrato de Locação Comercial e Legislação Consumerista

Inaplicável ao caso concreto a Legislação Consumerista ante a relação jurídica, que advém de contrato de locação comercial regido pela Lei n.8.245/91, não se enquadrar na esfera consumerista dado seus distintos traços que fogem aos termos dos artigos 2º e 3º da Lei n. 8.078/90.

Nessa matéria, a jurisprudência é pacífica, destacando:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE
- MULTA MORATÓRIA - FIXAÇÃO EM PATAMAR RAZOÁVEL - REDUÇÃO - DESCABIMENTO - BENFEITORIAS - CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO - VALIDADE.

-
Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei 8.245/1991, porquanto, além de fazerem parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do direito privado, as relações jurídicas não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3º da Lei n. 8.078/1990.

- A multa moratória, no percentual de 10% (dez por cento), não afronta a legislação em vigor e encontra-se em patamar razoável, assim, não pode ser reduzida em decorrência da limitação a ela imposta no Código de Defesa do Consumidor, inaplicável ao contrato de locação.

- Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, explicitado no enunciado da Súmula 335: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção". (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.138056-9/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira Brant , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/09/2023, publicação da súmula em 14/09/2023)

NEOPISO COMÉRCIO DE PISOS E REVESTIMENTOS
não é consumidor

e tampouco está vinculado em uma relação consumerista eis que a demanda, em repetição, versa sobre

locação comercial regida pela Lei n.
8.245/91.

Diante disso, não há falar em nulidade da cláusula acima expressa ante a inaplicabilidade da legislação consumerista, mantendo-se irretocável a sentença objurgada nesse recorte.

Premissa 2: Título Executivo Extrajudicial

A vertente se resolve através do artigo 784, VIII, do CPC que diz:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio.

Essa é a exigência legal para que o contrato de locação seja considerado título executivo extrajudicial: A comprovação de crédito decorrente de aluguel de imóvel para comércio, dispensando a subscrição de testemunhas que alocada para o inciso III, da disposição acima indicada.

Percebo que
NEOPISO COMÉRCIO DE PISOS E REVESTIMENTOS
não tem dúvida ou levanta impasse quanto ao objeto da constrição, estando plenamente ciente do valor do aluguel, acessórios da locação e penalidades ou multas oriundos do inadimplemento, fragilizando seus

argumentos de iliquidez, incerta ou inexigibilidade da obrigação assumida.

Nessa perspectiva, Leonardo Carneiro da Cunha:

70. O crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios
. O aluguel ou renda de imóvel constitui crédito que, uma vez comprovado, integra um título executivo extrajudicial.
O documento que prevê esse aluguel ou essa renda é título executivo, mesmo que não haja a assinatura de duas testemunhas.

O contrato de locação ou o documento que preveja pagamento de aluguel de imóvel constitui, enfim, um título executivo, não precisando da assinatura de duas testemunhas para gozar dessa característica
. A via executiva é franqueada não somente para a cobrança do aluguel, mas igualmente para a de qualquer encargo acessório decorrente da relação de locação. Assim, qualquer obrigação acessória, como água, energia, IPTU etc. constitui crédito a ser cobrado pela execução; insere-se na previsão qualquer encargo acessório da locação. A previsão é enunciativa ou exemplificativa, nela encaixando-se, por semelhança, qualquer outra obrigação acessória, decorrente da locação.
[1]

Compreensão que a

pacificada jurisprudência segue:

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
EMBARGOS À EXECUÇÃO
. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO APRESENTADO NA INICIAL. PRELIMINAR DE NULIDADE POR ERRO DE PROCEDIMENTO. DEPOIMENTO PESSOAL. DESNECESSIDADE. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. PRELIMINAR REJEITADA.
TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. ASSINATURA DO LOCADOR E DE TESTEMUNHAS. DESNECESSIDADE.
TERMO DE DISTRATO. INDICAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS.
LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE CONSTATADAS
. REAJUSTE VERBAL DA OBRIGAÇÃO. ANIMUS NOVANDI. INEXISTENTE. TESE AFASTADA. FIANÇA. MERO DESCONTO NO VALOR DO ALUGUEL. PRÉVIO CONSENTIMENTO DAS FIADORAS. DISPENSÁVEL. GARANTIA MANTIDA NOS MOLDES DO CONTRATO. BENFEITORIAS. RENÚNCIA EXPRESSA. COMPENSAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO CONTRATUAL. COVID-19. REDUÇÃO DO ALUGUEL. INCABÍVEL NO CASO CONCRETO. JUROS MORATÓRIOS. ART. 397 DO CC. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DE CADA PARCELA. MULTA MORATÓRIA. DEVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONADOS. INCLUSÃO NO DÉBITO. POSSIBILIDADE. ABUSIVIDADE NÃO IDENTIFICADA. EXCESSO DE EXECUÇÃO. INEXISTENTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS.

1. Constatado que o depoimento pessoal do representante ou preposto da parte embargada/apelada seria desnecessário para a solução do litígio, o indeferimento da produção dessa prova e o consequente julgamento antecipado do mérito revelam-se adequados, a teor dos arts. 355, I, e 370 do CPC. O Juiz, na sentença, considerou que os documentos juntados na resposta aos embargos são capazes de demonstrar que não houve renegociação ou novação da obrigação. Além disso, a controvérsia em torno do período em que houve desconto do valor dos aluguéis foi esclarecida por meio da prova documental presente no processo. Por essas razões, não há que se falar em nulidade processual por erro de procedimento. Preliminar rejeitada.

2. À luz do art. 784, VIII, do CPC, o documento que comprova o crédito decorrente de aluguel de imóvel é considerado título executivo extrajudicial, independentemente da subscrição por testemunhas, pois essa exigência legal limita-se à hipótese prevista no inciso III do referido artigo. Ademais, embora o locador não tenha assinado o contrato de locação que instrui a ação executiva, as respectivas cláusulas contratuais – com as quais a parte devedora manifestou concordância ao apor sua assinatura – são claras a respeito das condições de pagamento do aluguel e das penalidades aplicáveis em caso de mora. Além do contrato, acompanham a inicial da ação de execução os boletos de cobrança, a planilha de cálculos da dívida e o termo de distrato, o qual apresenta assinatura dos contratantes e indica expressamente a pendência de débitos. Por essas razões, não há que se falar em ausência de liquidez, certeza ou exigibilidade da obrigação constante do título executivo.

3. Embora o contrato locatício não seja considerado solene ou formal, eventuais alterações devem, em regra, ser realizados da mesma forma em que celebrado o negócio originário, à luz do art. 472 do CC. Caso contrário, em princípio, conservar-se-ão as disposições contratuais iniciais. Mesmo que se considerasse possível modificar verbalmente obrigação oriunda de contrato firmado por escrito, não se constata, no caso concreto, a ocorrência de novação, pois ausentes quaisquer das hipóteses previstas nos arts. 360 e 361 do CC.

4. Por meio do conjunto probatório, verifica-se que a redução do aluguel para metade do valor original não representou animus novandi das partes e, consequentemente, não constituiu nova dívida. Houve apenas desconto pontual do valor do pagamento para os meses de abril a julho de 2020, por liberalidade do credor, com o objetivo de estimular e facilitar, excepcionalmente, a satisfação da obrigação da devedora. Assim, não houve efetiva alteração das disposições contratuais estabelecidas pelas partes, o que afasta a tese de novação suscitada pelas embargantes/apelantes.

5. O art. 366 do CC e o enunciado da súmula n. 214 do STJ, que dispõem sobre a exoneração da fiança em caso de novação ou aditamento das obrigações sem o consentimento do fiador, não se aplicam ao caso em análise, pois inexistem quaisquer das situações referidas. Também não se amolda ao caso concreto o disposto no art. 838, I, do CC, porquanto não foi concedida moratória à locatária. Diante disso, ausente fato capaz de conduzir à extinção do negócio jurídico acessório ou à exoneração do encargo, a garantia assumida pelas fiadoras deve ser mantida nos moldes estabelecidos contratualmente.

6. Com base no art. 578 do CC, no art. 35 da Lei n. 8.425/1991 e no verbete de súmula n. 335 do STJ, não é cabível, na situação em exame, a compensação entre o valor supostamente gasto pela locatária para realizar benfeitorias no imóvel e o valor do aluguel por ela devido, pois, além de não existir mínimo indício a respeito da efetiva introdução de melhorias no bem, com autorização do locador, há expressa previsão contratual que afasta o direito de retenção ou indenização por benfeitorias.

7. As declarações das embargantes/recorrentes quanto aos efeitos decorrentes do contexto da pandemia da covid-19 à sua situação econômico-financeira foram apresentadas de modo superficial e genérico em suas manifestações processuais. De acordo com os elementos dos autos, no imóvel locado funcionava uma instituição de ensino, que consta como sublocatária no contrato em referência e não figura como parte deste processo. A simples alegação de queda de faturamento da empresa sublocatária, desacompanhada de documentos e dados concretos, é insuficiente para a revisão judicial dos termos contratuais. Aliás, considerando a edição do Decreto Distrital n. 40.939, em 2 de julho de 2020, o período no qual a pessoa jurídica sublocatária do imóvel supostamente encontrou restrições para o exercício de suas atividades presenciais coincidiu com os meses nos quais o locador concedeu o desconto de 50% (cinquenta por cento) para o pagamento dos aluguéis. Por esses motivos, não se constata desequilíbrio contratual hábil a justificar, de modo objetivo, a intervenção judicial no âmbito do negócio particular firmado entre as partes, na forma do art. 421-A, caput e III, do CC.

8. Os juros moratórios devem incidir a partir do vencimento de cada parcela, pois, conforme o art. 397 do CC, a mora constitui-se automaticamente com o inadimplemento quando se trata de obrigação líquida e positiva, com termo pré-estabelecido, como é o caso do pagamento de aluguéis estipulados em contrato escrito.

9. Não há excesso acerca do índice de juros moratórios utilizado na planilha de cálculos que instrui a execução. Embora o contrato de locação tenha estabelecido juros de 0,33% ao dia em caso de mora, o apelado adotou o percentual de 1% (um por cento) ao mês a partir dos vencimentos, conforme o demonstrativo de cálculos que acompanha a petição inicial da ação executiva.

10. Verificada a existência de expressa previsão contratual sobre a aplicação de multa moratória na hipótese de inadimplemento contratual do locatário ou atraso quanto ao pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios, é cabível a inclusão dessa penalidade no cálculo do crédito em execução, com fulcro nos arts. 408 a 416 do CC.

11. Não há, em regra, abusividade na cláusula contratual que estabelece o pagamento de honorários advocatícios convencionados em caso de inadimplemento de obrigações, a teor dos art. 389, 395 e 404 do CC. Ainda que assim não fosse, nota-se, no caso em julgamento, apesar de existir disposição contratual que prevê essa possibilidade, eventual verba honorária devida pela prestação de serviços advocatícios atinentes à relação locatícia não foi inserida pelo credor nos cálculos da dívida. Não se identifica, portanto, abusividade ou excesso nesse ponto.

12. Recurso conhecido e desprovido. Sentença que julgou improcedentes os pedidos apresentados nos embargos à execução mantida. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados.

(Acórdão 1389007, 0703585-15.2021.8.07.0001, Relator(a): SANDRA REVES, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 24/11/2021, publicado no DJe: 07/12/2021.) Destaquei.

À vista disso, o título apresentado adequa-se a necessária constrição porque líquido, certo exigível não havendo mais digressões nesse pontuar.

Premissa 3: Renovação do Vínculo Contratual

Ocorre a renovação automática do contrato quando, findo o prazo, o locatário permanece no bem sem oposição conforme artigo 56, parágrafo único, da Lei n. 8.245/91, ensejando o cumprimento da obrigação correspondente até que haja a devolução do bem.

NEOPISO COMÉRCIO DE PISOS E REVESTIMENTOS
não consegue provar que o bem fora entregue ao locatário em 08/2016 seja através de notificação extrajudicial, seja mediante comunicação por escrito ou outro meio de prova, que enseja a obrigação dentro do período de 04-09.2016 a não demandar mais argumentos.

Portanto, a sentença está perfeita e não sofrerá alguma mudança ante a inobservância do Apelante quanto aos termos do artigo 373,I, do CPC.

Premissa 4: Exceção de Contrato não Cumprido e Dificuldades Financeiras

Destaco a entrevista do CEO e fundador da Jurunense Home Center no Liberal.com. Seguem os excertos:

A Mais Liberal conversou com Cláudio Batista, CEO e fundador da Jurunense Home Center, sobre os desafios de dirigir uma grande empresa e como o setor de materiais de construção vem enfrentando o cenário atual.

A Jurunense apresenta um crescimento acelerado nos últimos anos
. O que você acredita que contribui para esse impulsionamento?

Nos últimos seis anos, dobramos de tamanho a cada dois anos... Parece até rápido, mas, na verdade, já temos 15 anos de mercado. Acredito que os primeiros nove, dez anos nos ajudaram a criar princípios e pilares que sustentam a nossa cultura movida por pessoas e resultados. A prática do dia dia, a famosa “barriga no balcão”, somada às dores para crescer, desde quando éramos uma portinha de 60 m2 no Jurunas, com um funcionário, até hoje, nos forçaram a aprender o que nenhuma faculdade ou livro te ensina. Acreditamos incansavelmente que o segredo é investir em pessoas, ter times preparados para criar processos de controle e gestão, aliado à inovação e tecnologia para entregarmos diferenciais além da expectativa do cliente
.

Quais as perspectivas para 2021?

No último ano, crescemos 43%, comparado a 2019. Nosso objetivo para esse ano é manter esse crescimento acelerado. Estamos investindo muito forte na logística, onde apostamos que será o nosso maior diferencial frente à concorrência. Um novo Centro de Distribuição bem maior, com sistema Wms e equipamentos mais modernos para melhorar nossa eficiência. Além disso, vamos inaugurar mais uma loja, em maio desse ano, com 1.500 m2 de área de venda, no centro de Belém, totalizando a sexta unidade. Temos ainda o “digital”, que tratamos como mais uma unidade de negócio, a sétima no caso, a qual tem venda ativa via ecommerce, telefone e WhatsApp. Esse ano, vamos dobrar o tamanho de nossa maior loja (BR 316), passando para 6.000 m2 em área de venda e tornando a maior do segmento no estado
.( PJe ID 12190551)

Diante da exposição do crescimento econômico-financeiro e empresarial de
NEOPISO COMÉRCIO DE PISOS E REVESTIMENTOS,
não há falar em dificuldades econômico-financeiras a justificar a exceção de contrato não cumprido estabelecido no artigo 476 do CC

ante a ausência de prova sobre.

A entrevista acima apontada não nos permite compreender que tenha havido a diminuição de patrimônio capaz de comprometer o adimplemento da obrigação assumida.

Portanto, conheço do Recurso de Apelação Cível e nego

provimento para manter a sentença objurgada irretocável segundo fundamentos acima delineados.

Aplicando a tese do Tema 1.059do STJ, a verba de sucumbência resta majorada em sue patamar máximo de 20%(vinte por cento) sobre o valor da condenação atualizada.

Após o decurso do prazo recursal sem qualquer manifestação, certifique-se o trânsito em julgado e dê-se a baixa no PJE com a consequente remessa dos autos ao Juízo de origem para fins devidos.

É como voto.

Data registrada no Sistema PJe.

DESEMBARGADORA MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

RELATORA

[1]
CUNHA, Leonardo Carneiro da. Código de Processo Civil Comentado - 2ª Edição 2025. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2025. E-book. p.1191. ISBN 9788530994617. Disponível em: https://app.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9788530994617/. Acesso em: 21 ago. 2025.

Belém, 17/09/2025