Tribunal: TJPA
Processo: 0803349-22.2023.8.14.0061
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA ELVINA GEMAQUE TAVEIRA
Órgão julgador: MARIA ELVINA GEMAQUE TAVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Público
Assuntos: 9610 - Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2025-04-07

Ementa:
Direito Administrativo e Civil. Apelação Civil. Ação Indenizatória. Dano Material. Locação de imóvel ao Ente Municipal. Ausência de vistoria pós-locação. Autora não se desincumbiu do seu ônus probatório. Dever de mitigar o próprio prejuízo. Danos materiais que exigem efetiva comprovação. Precedentes STJ. Dano material afastado. Recurso Provido. I. Caso em exame 1. Apelação interposta pelo Município de Tucuruí contra sentença que condenou o Ente Municipal ao pagamento em favor da parte apelada no montante de R$ 271.195,83 (duzentos e setenta e um mil, cento e noventa e cinco reais e oitenta e três centavos) a título de reparação por dano material causados ao imóvel durante locação. II. Questão em discussão 2. A questão em análise reside em verificar se há responsabilidade pelo Município de Tucuruí relativo aos danos materiais causados ao imóvel urbano, localizado na rua José Nery Torres, nº 102, bairro Santa Izabel – Tucuruí/PA, durante a vigência do contrato de locação nº 004.2020.35.023, celebrado entre as partes. III. Razões de decidir 3. Embora o Apelante seja pessoa jurídica de direito público, por ter ele firmado contrato de locação com a parte autora, passou a ter a relação jurídica regulada pelas regras jurídicas de direito privado. 4. De acordo com a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e da cláusula quarta do contrato firmado entre as partes, cabe ao locatário devolver o imóvel locado no estado em que lhe foi entregue ou arcar com as despesas para a sua recomposição, sendo certo que a simples entrega das chaves não exonera o locatário do pagamento das despesas oriundas do desgaste do imóvel. 5. A realização de vistorias prévia e final, de forma a se produzir elementos probatórios de eventuais danos ao bem locado, é de fundamental importância, inclusive para vislumbrar se as deteriorações são decorrentes do uso normal do bem, hipótese que segundo a norma legal colacionada, afasta possíveis restituições. 6. No caso, não houve vistoria realizada pós-locação, sendo juntado aos autos apenas fotografias que indicam o local sem condições de uso, bem como ata notarial, datada de 01 de junho de 2022, na qual ficou constatado que o imóvel se encontrava desocupado e em estado de abandono. Assim, não há como auferir o status quo do imóvel para respaldar satisfatoriamente que as avarias ocorreram durante o contrato de locação e que não posteriormente a entrega do bem. 7. Em depoimento pessoal em Audiência de Instrução e Julgamento realizada em 06/03/2024 a autora afirma que em janeiro de 2022 ocorreu reunião para a entrega das chaves onde, embora não tenha ocorrida a efetiva entrega, foi notificada que o Ente Municipal apelante não mais utilizava o seu imóvel. 8. Assim, mesmo que superado o entendimento quanto a ausência de vistoria logo após a desocupação do imóvel, a fim de se aferir o real estado de conservação da propriedade quando da sua devolução, consigno importante destacar o princípio do dever de mitigar as próprias perdas, que conduz à ideia de dever, fundado na boa-fé objetiva, de mitigação pelo credor de seus próprios prejuízos, buscando, diante do inadimplemento do devedor, adotar medidas razoáveis, considerando as circunstâncias concretas, para diminuir suas perdas, conforme precedente do STJ. 9. Em que pese inequívoco que o imóvel necessita de reparos, a apelada não fez prova idônea de que os danos foram totalmente provocados pela Apelante no curso do contrato de locação, suficiente para impor a ela o dever de indenizar. 10. Este E. TJPA possui jurisprudência no sentido de que a simples vistoria, produzida unilateralmente pelo locador, não ampara pretensão indenizatória de danos a imóvel locado. 11. Outrossim, o mero orçamento acostado aos autos, não é capaz de provar a efetiva realização de qualquer serviço ou gasto por parte da autora/apelada, considerando que a reparação do dano material depende de efetiva comprovação de dispêndio, conforme precedente do STJ. 12. Dano material afastado. IV. Dispositivo e tese 13. Apelação conhecida e provida. _________ Dispositivos relevantes citados: art. 23, III da Lei nº 8.245/91. Jurisprudência relevante citada: STJ - REsp: 758518 PR 2005/0096775-4, Relator.: Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), Data de Julgamento: 17/06/2010, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: REPDJe 01/07/2010; STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1651269 MG 2020/0013371-9, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/08/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/09/2020. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Público, à unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO à APELAÇÃO, nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora. Julgamento ocorrido na 9ª Sessão Ordinária do Plenário da Primeira Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, no período de 07 de abril de 2025. ELVINA GEMAQUE TAVEIRA Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803349-22.2023.8.14.0061

APELANTE: MUNICIPIO DE TUCURUI

APELADO: MARIA DE FATIMA LEITE DA SILVA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA ELVINA GEMAQUE TAVEIRA

EMENTA

Direito Administrativo e Civil. Apelação Civil. Ação Indenizatória. Dano Material. Locação de imóvel ao Ente Municipal. Ausência de vistoria pós-locação. Autora não se desincumbiu do seu ônus probatório. Dever de mitigar o próprio prejuízo. Danos materiais que exigem efetiva comprovação. Precedentes STJ. Dano material afastado. Recurso Provido.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta pelo Município de Tucuruí contra sentença que condenou o Ente Municipal ao pagamento em favor da parte apelada no montante de R$ 271.195,83 (duzentos e setenta e um mil, cento e noventa e cinco reais e oitenta e três centavos) a título de reparação por dano material causados ao imóvel durante locação.

II. Questão em discussão

2.
A questão em análise reside em verificar se há responsabilidade pelo Município de Tucuruí relativo aos danos materiais causados ao imóvel urbano, localizado na rua José Nery Torres, nº 102, bairro Santa Izabel – Tucuruí/PA, durante a vigência do contrato de locação nº 004.2020.35.023, celebrado entre as partes.

III. Razões de decidir

3.
Embora o Apelante seja pessoa jurídica de direito público, por ter ele firmado contrato de locação com a parte autora, passou a ter a relação jurídica regulada pelas regras jurídicas de direito privado.

4. De acordo com a
Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e da cláusula quarta do contrato firmado entre as partes, cabe ao locatário devolver o imóvel locado no estado em que lhe foi entregue ou arcar com as despesas para a sua recomposição, sendo certo que a simples entrega das chaves não exonera o locatário do pagamento das despesas oriundas do desgaste do imóvel.

5.
A realização de vistorias prévia e final, de forma a se produzir elementos probatórios de eventuais danos ao bem locado, é de fundamental importância, inclusive para vislumbrar se as deteriorações são decorrentes do uso normal do bem, hipótese que segundo a norma legal colacionada, afasta possíveis restituições
.

6.
No caso, não houve vistoria realizada pós-locação, sendo juntado aos autos apenas fotografias que indicam o local sem condições de uso, bem como ata notarial, datada de 01 de junho de 2022, na qual ficou constatado que o imóvel se encontrava desocupado e em estado de abandono. Assim, não há como auferir o status quo do imóvel para respaldar satisfatoriamente que as avarias ocorreram durante o contrato de locação e que não posteriormente a entrega do bem.

7. Em depoimento pessoal em Audiência de Instrução e Julgamento realizada em 06/03/2024 a autora afirma que em janeiro de 2022 ocorreu reunião para a entrega das chaves onde, embora não tenha ocorrida a efetiva entrega, foi notificada que o Ente Municipal apelante não mais utilizava o seu imóvel.

8.
Assim, mesmo que superado o entendimento quanto a ausência de vistoria logo após a desocupação do imóvel, a fim de se aferir o real estado de conservação da propriedade quando da sua devolução, consigno importante destacar o princípio do dever de mitigar as próprias perdas, que conduz à ideia de dever, fundado na boa-fé objetiva, de mitigação pelo credor de seus próprios prejuízos, buscando, diante do inadimplemento do devedor, adotar medidas razoáveis, considerando as circunstâncias concretas, para diminuir suas perdas
, conforme precedente do STJ.

9.
Em que pese inequívoco que o imóvel necessita de reparos, a apelada não fez prova idônea de que os danos foram totalmente provocados pela Apelante no curso do contrato de locação, suficiente para impor a ela o dever de indenizar.

10. Este E. TJPA possui jurisprudência no sentido de que a simples vistoria, produzida unilateralmente pelo locador, não ampara pretensão indenizatória de danos a imóvel locado.

11. Outrossim,
o mero orçamento acostado aos autos, não é capaz de provar a efetiva realização de qualquer serviço ou gasto por parte da autora/apelada, considerando que a reparação do dano material depende de efetiva comprovação de dispêndio,
conforme precedente do STJ.

12. Dano material afastado.

IV. Dispositivo e tese

13. Apelação conhecida e provida.

_________

Dispositivos relevantes citados
:
art. 23, III da
Lei nº 8.245/91
.

Jurisprudência relevante citada:

STJ - REsp: 758518 PR 2005/0096775-4, Relator.: Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), Data de Julgamento: 17/06/2010, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: REPDJe 01/07/2010; STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1651269 MG 2020/0013371-9, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/08/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/09/2020.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da
1ª Turma de Direito Público
, à unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO à APELAÇÃO
,
nos termos do voto da eminente Desembargadora Relatora.

Julgamento ocorrido na 9ª Sessão Ordinária do Plenário da Primeira Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, no período de 07 de abril de 2025.

ELVINA GEMAQUE TAVEIRA

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível (Processo nº 0803349-22.2023.8.14.0061) interposta pelo MUNICÍPIO DE TUCURUÍ contra MARIA DE FÁTIMA LEITE DA SILVA, diante da sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Tucuruí, nos autos da Ação de despejo por falta de pagamento e indenização por danos materiais, ajuizada pela Apelada.

A sentença foi prolatada nos seguintes termos:

(...) A questão central deste processo envolve a análise da responsabilidade pelos danos causados ao imóvel durante a vigência do contrato de locação. Inicialmente, verifica-se que o contrato de locação nº 004.2020.35.023, celebrado entre as partes, previa um prazo determinado de 12 meses, prorrogado por igual período mediante aditivo contratual.

(...)

No presente caso, as provas apresentadas pela autora, incluindo as atas notariais e as fotografias anexadas aos autos, demonstram claramente que o imóvel sofreu danos significativos durante a vigência do contrato de locação, que não podem ser considerados como decorrentes do uso normal.

(...)

No entanto, considerando a média das cotações obtidas, o valor dos danos foi apurado em R$ 271.195,83.

O requerido, por sua vez, não conseguiu comprovar que os danos existentes no imóvel foram causados pela autora ou por terceiros, e não apresentou evidências de que tenha realizado as manutenções necessárias durante o período de locação.

Dessa forma, considerando as provas apresentadas e o princípio da responsabilidade objetiva do locatário pelos danos causados ao imóvel durante a vigência do contrato, concluo que a ação de indenização pelos danos causados ao imóvel é procedente em parte.

III – DISPOSITIVO

Ante o exposto, julgo procedente em parte o pedido de indenização pelos danos causados ao imóvel, formulado por Maria de Fátima Leite da Silva em face do Município de Tucuruí, condenando o requerido ao pagamento da quantia de R$ 271.195,83 (duzentos e setenta e um mil, cento e noventa e cinco reais e oitenta e três centavos), a título de reparação pelos danos materiais.

Processo extinto com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC.

Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

A sentença está sujeita ao reexame necessário, nos termos do artigo 496 do Código de Processo Civil, uma vez que a condenação imposta à Fazenda Pública excede a quantia de 1.000 (mil) salários-mínimos.

A correção monetária e os juros de mora deverão ser aplicados conforme a taxa SELIC, a partir da citação até a data do efetivo pagamento do precatório, nos termos do artigo 3º da Emenda Constitucional 113.

(...).

Em razões recursais (Id. 22383535), o Ente Municipal alega que restou comprovado no processo que tão logo a desocupação do imóvel pela administração pública ocorreu, a apelada foi cientificada formalmente e, consequentemente, autorizada por lei a ingressar e zelar pelo seu bem da forma como havia sido deixado pelo apelante, em total funcionamento.

Argui que os danos causados ao bem foram em decorrência de desídia da parte apelada, ao não zelar pelo seu imóvel após a retomada da posse direta do bem, uma vez que da data da desocupação e devolução do imóvel, o bem se encontrava em pleno funcionamento, conforme prova testemunhal, bem como de que o único documento juntado pela autora, a fim de demonstrar a suposta deterioração do bem, foi uma ATA NOTARIAL lavrada em 01/06/2022, aproximadamente cinco meses após a devolução do imóvel.

Sustenta que o valor considerado na condenação em danos materiais foi baseado em cotação de reforma predial realizada em 31/05/2023, após mais de um ano da devolução do imóvel e que o referido documento não condiz com a descrição do prédio em discussão.

Defende a existência de má-fé a demora da apelada em demandar, ocorrendo apenas após o decurso de 17 (dezessete) meses da desocupação do imóvel, motivo pela qual a sentença merece ser reformada para condená-la em litigância de má-fé.

Suscita a inexistência de responsabilidade civil e de pretensão a ser arguida em juízo, pelo que, não há causa que possa configurar a condenação em honorários sucumbenciais ao Apelante.

Ao final, postula o conhecimento do recurso e o seu total provimento, reformando-se a sentença recorrida, julgando-se improcedente o pedido inaugural.

O Apelado, devidamente intimado, apresentou contrarrazões ao recurso (Id. 22383538).

Coube-me a relatoria do feito por distribuição.

Encaminhado os autos ao Ministério Público, manifestou-se pela desnecessidade de sua intervenção
(id. 24453687).

É o relato do essencial.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço Recurso de apelação passando a apreciá-lo.

A questão em análise reside em verificar se há responsabilidade pelos danos materiais causados ao imóvel urbano, localizado na rua José Nery Torres, nº 102, bairro Santa Izabel – Tucuruí/PA, durante a vigência do contrato de locação nº 004.2020.35.023, celebrado entre as partes.

Conforme os documentos presentes no caderno processual, o Município de Tucuruí formalizou contrato de locação com a autora, ora apelada, do imóvel objeto da lide, conforme descrito no Contrato de Locação e seus respectivos aditivos, pelo que pretende ser indenizada por danos materiais referentes aos alegados danos causados em seu patrimônio.

Neste caso, impende ser dito que, embora o apelante seja pessoa jurídica de direito público, por ter ele firmado contrato de locação com a parte autora, passou a ter a relação jurídica então decorrente regulada pelas regras jurídicas de direito privado.

Portanto, ao celebrar e descumprir contrato de locação se sujeita de imediato às normas de direito privado, sendo devidos os reparos necessários pelos danos causados com o uso do imóvel, desde que demonstrados que o dano foi causado pelo Locatário. Nesse sentido:

APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL AO ENTE MUNICIPAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. DANOS NO IMÓVEL . LAUDO DE VISTORIA DE SAÍDA REALIZADO DEPOIS DE DOIS ANOS E TRÊS MESES DA ENTREGA DAS CHAVES E SEM A PRESENÇA DO LOCATÁRIO. 1. Art. 23, II e II, da Lei do Inquilinato, que estabelece claramente a obrigação do locatário ao encerrar a relação locatícia restituir o imóvel, no estado em que o recebeu . 2. Contudo, a vistoria de saída após longo lapso temporal transcorrido desde a desocupação do imóvel locado prejudica a aferição do real estado de conservação do quando do término da locação. Conjunto probatório não é hábil a demonstrar os efetivos danos causados pelo poder público. 3 . Igualmente, é direito do ex-locatário participar da vistoria quando da desocupação, ou, no mínimo, ser notificado, previamente, de sua realização, oportunizando seu comparecimento e possibilitando a realização de eventuais obras e outros orçamentos. 4. Se de um lado a parte não consegue comprovar com exatidão a extensão os danos alegados, de outro lado, o ente municipal assumiu contratualmente a responsabilidade pela entrega do imóvel nas mesmas condições em que o recebeu e tinha ciência dos danos pendentes da locação no momento da desocupação. 5 . Recursos conhecidos, porém, improvidos, nos termos do voto da relatora.

(TJ-PA - APL: 00062452520138140028 BELÉM, Relator.: EZILDA PASTANA MUTRAN, Data de Julgamento: 20/05/2019, 1ª Turma de Direito Público, Data de Publicação: 22/05/2019)

Inicialmente, ressalto que o ônus da prova incumbe a parte autora quanto ao fato constitutivo de seu direito e a parte ré, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora, conforme previsão conta no art. 373 do CPC.

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

De fato, cabe ao locatário devolver o imóvel locado no estado em que lhe foi entregue ou arcar com as despesas para a sua recomposição, sendo certo que a simples entrega das chaves não exonera o locatário do pagamento das despesas oriundas do desgaste do imóvel. Esse é o entendimento Conforme estabelecido na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e também se encontra disposto da cláusula quarta do contrato firmado entre as partes (22383391 - Pág. 02).

LEI Nº 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

CONTRATO DE LOCAÇÃO:

4. CLÁUSULA QUARTA – DO LOCATÁRIO:

(...)

4.3- Restituir o imóvel, findando a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Há também entendimento jurisprudencial no mesmo sentido

APELAÇÃO - PEÇA DE ENCAMINHAMENTO ASSINADA PELO ADVOGADO - AUSÊNCIA DE ASSINATURA NAS RAZÕES RECURSAIS - MERA IRREGULARIDADE - DESISTÊNCIA DA AÇÃO QUANTO A UM DOS RÉUS NÃO CITADOS - DECISÃO HOMOLOGATÓRIA - INTIMAÇÃO DOS DEMAIS RÉUS - EXIGÊNCIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - COBRANÇA - DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO - REPARAÇÃO DO IMÓVEL - RESSARCIMENTO. 1 [...] 3. O locatário tem a obrigação de entregar o imóvel no estado em que recebeu, sendo responsável pelos danos comprovadamente causados, excluindo-se as deteriorações decorrentes do seu uso normal e os defeitos já existentes na data da contratação.

(TJ-MG - AC: 10313130125005001 MG, Relator: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 31/01/2019, Data de Publicação: 08/02/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. COBRANÇA. MODIFICAÇÕES NO IMÓVEL LOCADO. IMÓVEL RESIDENCIAL UTILIZADO PARA FINS COMERCIAIS. PRELIMINAR DE NULIDADE NÃO ACOLHIDA. [...] Art. 23, II e II, daLei do Inquilinato, que estabelece claramente a obrigação do locatário ao encerrar a relação locatícia restituir o imóvel, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Além do mais, a cláusula contratual 17 é clara de que quando do encerramento ou desfazimento do vínculo contratual deverá ser entregue o imóvel no estado em que recebeu, assim, o valor da indenização deverá ser efetuado em cima do Laudo de Vistoria, que a Mill Assessoria Imobiliária, realizou em 19/04/2004, ressalvando as deteriorações decorrente do seu uso normal. Lucros cessantes não comprovados. Ausência de responsabilidade dos Apelados (Jaqueline Freire, Ernesto Batista e Helena Ramos) pela invasão do imóvel e pelo furto de água, eis que praticado após a entrega das chaves e por terceiros estranhos à lide. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

(TJ-RJ - APL: 00178622520098190208, Relator: Des (a). ANTONIO CARLOS DOS SANTOS BITENCOURT, Data de Julgamento: 03/10/2018, VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL)

Desta forma, a realização de vistorias prévia e final, de forma a se produzir elementos probatórios de eventuais danos ao bem locado, é de fundamental importância, inclusive para vislumbrar se as deteriorações são decorrentes do uso normal do bem, hipótese que segundo a norma legal colacionada, afasta possíveis restituições.

No caso, não houve vistoria realizada pós-locação, sendo juntado aos autos apenas fotografias sob ID. 22383411 e seguintes, que revelam estar o local sem condições de uso, bem como ata notarial (Id. 22383466), datada de 01 de junho de 2022, na qual ficou constatado que o imóvel se encontrava desocupado e em estado de abandono.

Deste modo, não há como auferir o status quo do imóvel para respaldar satisfatoriamente que as avarias ocorreram durante o contrato de locação e que não posteriormente a entrega do bem.

Tal circunstância, contudo, não eximiria a responsabilidade do ente pelo risco de sua atitude, pois poderia deixar suspenso o contrato até que a vistoria fosse realizada, não prosseguindo com a celebração da locação sem o curso básico e substancial.

Todavia, não se pode olvidar que, embora o termo de entrega de chaves presente no Id. 22383455 não apresente a assinatura da autora/apelada, em depoimento pessoal em Audiência de Instrução e Julgamento realizada em 06/03/2024 a autora afirma que em janeiro de 2022 ocorreu reunião para a entrega das chaves onde, embora não tenha ocorrida a efetiva entrega, foi notificada que o Ente Municipal não mais utilizava o seu imóvel (Id. 110380102).

Outrossim, entre a tentativa de entrega das chaves e a elaboração ata notarial, decorreu lapso temporal de 4 meses, tendo em vista que o período de vistoria se deu na data de 18 de maio de 2022, e a tentativa de entrega das chaves do imóvel teria ocorrido em 10 de janeiro de 2022, conforme Id. 22383455 e depoimento testemunhal de Id. 22383515.

Assim, embora haja elementos probatórios capazes de sinalizar perdas e deteriorações do bem, que extrapolem o desgaste natural do uso, não hão como aferir com precisão se tais detrimentos se deram unicamente por parte do poder público, uma vez que, como afirmado, por um considerável período permaneceu o imóvel em situação de abandono, a mercê de novas degradações e até invasões.

Ainda, mesmo que superado o entendimento aqui delineado quanto a ausência de vistoria logo após a desocupação do imóvel, a fim de se aferir o real estado de conservação da propriedade quando da sua devolução, consigno importante destacar o princípio do dever de mitigar as próprias perdas, que conduz à ideia de dever, fundado na boa-fé objetiva, de mitigação pelo credor de seus próprios prejuízos, buscando, diante do inadimplemento do devedor, adotar medidas razoáveis, considerando as circunstâncias concretas, para diminuir suas perdas.

Logo, sob o aspecto do abuso de direito, o credor que se comporta de maneira excessiva e violando deveres anexos aos contratos – como, por exemplo, a lealdade, confiança ou cooperação -, agravando, com isso, a situação do devedor, é que deve ser instado a mitigar suas próprias perdas. Neste sentido já se pronunciou o C. Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. CONTRATOS. BOA-FÉ OBJETIVA. STANDARD ÉTICO-JURÍDICO .OBSERVÂNCIA PELAS PARTES CONTRATANTES. DEVERES ANEXOS. DUTY TOMITIGATE THE LOSS. DEVER DE MITIGAR O PRÓPRIO PREJUÍZO . INÉRCIA DOCREDOR. AGRAVAMENTO DO DANO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSOIMPROVIDO . 1. Boa-fé objetiva. Standard ético-jurídico. Observância pelos contratantes em todas as fases. Condutas pautadas pela probidade, cooperação e lealdade. 2. Relações obrigacionais. Atuação das partes . Preservação dos direitos dos contratantes na consecução dos fins. Impossibilidade de violação aos preceitos éticos insertos no ordenamento jurídico. 3. Preceito decorrente da boa-fé objetiva . Duty to mitigate theloss: o dever de mitigar o próprio prejuízo. Os contratantes devem tomar as medidas necessárias e possíveis para que o dano não seja agravado. A parte a que a perda aproveita não pode permanecer deliberadamente inerte diante do dano. Agravamento do prejuízo, em razão da inércia do credor . Infringência aos deveres de cooperação e lealdade. 4. Lição da doutrinadora Véra Maria Jacob de Fradera. Descuido com o dever de mitigar o prejuízo sofrido. O fato de ter deixado o devedor na posse do imóvel por quase 7 (sete) anos, sem que este cumprisse com o seu dever contratual (pagamento das prestações relativas ao contrato de compra e venda), evidencia a ausência de zelo com o patrimônio do credor, com o consequente agravamento significativo das perdas, uma vez que a realização mais célere dos atos de defesa possessória diminuiriam a extensão do dano. 5. Violação ao princípio da boa-fé objetiva. Caracterização de inadimplemento contratual a justificar a penalidade imposta pela Corte originária, (exclusão de um ano de ressarcimento) .6. Recurso improvido.

(STJ - REsp: 758518 PR 2005/0096775-4, Relator.: Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), Data de Julgamento: 17/06/2010, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: REPDJe 01/07/2010)

Ou seja, em que pese inequívoco que o imóvel necessita de reparos, a demandante não fez prova idônea de que os danos foram totalmente provocados pela ré-locatária no curso do contrato de locação, suficiente para impor a ela o dever de indenizar (art. 333, I, do CPC).

Aliás, este E. TJPA possui jurisprudência no sentido de que a simples vistoria, produzida unilateralmente pelo locador, não ampara pretensão indenizatória de danos a imóvel locado, senão vejamos:

APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL AO MUNÍCPIO DE BENEVIDES. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO CONTRATO POR AUSÊNCIA DE LICITAÇÃO . ULTILIZAÇÃO DO IMÓVEL PELO ENTE PÚBLICO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ALEGAÇÃO DESCABIDA. CONTRATO VÁLIDO . AUSÊNCIA DE VISTORIA PRÉVIA. IMPOSSIBILIDADE DE CONSTATAR O REAL ESTADO DO IMÓVEL FINDA A LOCAÇÃO. VISTORIA PÓS-LOCAÇÃO PRODUZIDA UNILATERALMENTE QUE NÃO É CAPAZ DE REFERENDAR PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. CONTRADIÇÕES EXISTENTES ENTRE OS FATOS ALEGADOS E AS PROVAS DOCUMENTAIS COLACIONADAS. ELEMENTOS PROBATÓRIOS FRÁGEIS. PARTE AUTORA QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO SEU ONUS PROBATÓRIO, NOS TERMOS DO ART. 373 DO CPC. DANOS MATERIAS QUE EXIGEM EFETIVA COMPROVAÇÃO. PRECEDENTES STJ. DANO MORAL QUE DEMANDA A EXISTÊNCIA DE CONSIDERÁVEL OFENSA AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE. PRECEDENTES STJ. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE ALTERADA. 1. Infere-se dos autos que o Município de Benevides formalizou contrato de locação com a autora, ora apelada, do imóvel objeto da lide, conforme descrito no Contrato de Locação e seus respectivos aditivos, pelo que pretende ser indenizada por danos materiais e morais referentes aos danos causados em seu patrimônio; 2. Descabida a tese acerca da nulidade do contrato de locação, ante à dispensa de licitação, tendo em vista que o ente público, usufruiu do imóvel locado, não podendo agora invocar a nulidade contratual. Pensar de forma diversa seria dar azo ao enriquecimento ilícito do Poder Público;
3. Conforme previsão do art. 23, III da Lei nº . 8.245/91, e da disposição da cláusula 6ª do contrato firmado entre as partes, cabe ao locatário devolver o imóvel locado no estado em que lhe foi entregue ou arcar com as despesas para a sua recomposição. Dessa forma, para auferir a real situação do imóvel, é de fundamental importância a realização de vistoria prévia e pós-locação; 4. In casu, é ausente a vistoria prévia do imóvel, de modo que não há como auferir o status quo da propriedade para respaldar satisfatoriamente que as avarias ocorreram durante o contrato de locação e que não são do uso normal do bem, bem como, a vistoria pós-locação foi realizada de forma unilateral pela locadora, sendo insuficiente para amparar a pretensão indenizatória. Precedentes
; (...); 8. Recurso parcialmente provido. Sentença parcialmente alterada.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0000367-72.2014.8 .14.0097, Relator.: ROSILEIDE MARIA DA COSTA CUNHA, Data de Julgamento: 27/03/2023, 1ª Turma de Direito Público) (Grifei)

Desta feita, impossível se aferir a exata extensão dos danos causados pelo inquilino no imóvel alugado, o que inviabiliza a pretensão do locador de, por ele, ser ressarcido no
quantum
requerido na inicial.

Outrossim, o mero orçamento acostado aos autos, não é capaz de provar a efetiva realização de qualquer serviço ou gasto por parte da autora, considerando que a reparação do dano material depende de efetiva comprovação de dispêndio.

Nesse sentido, é o entendimento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. INFECÇÃO HOSPITALAR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. TEORIA DA CAUSA MADURA. INAPLICABILIDADE NA VIA ESPECIAL. DANO MATERIAL. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO PREJUÍZO. DANOS MORAIS. ARBITRAMENTO. INCURSÃO NA SEARA PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É firme o entendimento desta Corte no sentido "de ser inaplicável a teoria da causa madura na via especial, porquanto necessário o prequestionamento da matéria submetida a esta Corte. Tratando-se a omissão acerca de questões fático-probatórias, inviável a aplicação do direito à espécie nesta Corte Superior" (AgInt no REsp 1.609.598/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 17/11/2017). 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, em regra, os danos materiais exigem efetiva comprovação, não se admitindo indenização de danos hipotéticos ou presumidos. Precedentes. 3. Embora provido o recurso especial para reconhecer a responsabilidade objetiva da operadora de saúde pelos danos causados à autora em razão de infecção contraída no ambiente hospitalar, faz-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, uma vez que não examinada pelas instâncias ordinárias a questão relativa aos danos materiais e morais alegados. Ausência de prequestionamento e necessidade de exame de matéria fático-probatória, circunstâncias que impedem o conhecimento da questão em sede de recurso especial. 4. Dadas as peculiaridades da demanda, a análise do valor a ser arbitrado a título de danos morais exige a incursão em questões fáticas, especialmente no que diz respeito à repercussão e alcance social dos fatos e à capacidade econômica das partes, de modo que também se torna inviável sua quantificação na via especial. 5. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1651269 MG 2020/0013371-9, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/08/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/09/2020)

Assim, ausente prova de prejuízos materiais causados pelo locatário no imóvel locado, incabível a indenização material na forma pleiteada.

DISPOSITIVO:

Ante o exposto, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO À APELAÇÃO, para afastar a condenação por danos materiais, nos termos da fundamentação.

Considerando a reforma da sentença no que tange a pretensão indenizatória, deve o ônus de sucumbência ser invertido com a condenação da apelada ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa.

É o voto.

P.R.I.

Belém (PA),

ELVINA GEMAQUE TAVEIRA

Desembargadora Relatora

Belém, 07/04/2025