Tribunal: TJPA
Processo: 0800770-82.2020.8.14.0069
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9614 - Benfeitorias
Data de julgamento: 2025-10-21

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL: 0800770-82.2020.8.14.0069 COMARCA DE ORIGEM: VARA ÚNICA DE PACAJÁ/PA RECORRENTE: BANCO BRADESCO S.A. RECORRIDA: ANTONIA RAMILDA RODRIGUES OLIVEIRA RELATOR(A): Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães Ementa: Direito Civil. Ação renovatória de contrato de locação comercial. Valor locatício. Arbitramento judicial com base em provas documentais. Laudo técnico. Parâmetros de mercado local. Ausência de impugnação oportuna. Inovação recursal. Sentença mantida. I. CASO EM EXAME 1. Ação renovatória proposta por instituição financeira visando à renovação de contrato de locação comercial com fixação de novo valor locatício. Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, deferindo a renovação e arbitrando o aluguel em R$ 8.171,58, com base em laudo técnico e contratos similares da região. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia recursal consiste em aferir: (i) se o valor do aluguel foi fixado em consonância com as provas produzidas nos autos e com os parâmetros do mercado local; (ii) se houve afronta ao pacta sunt servanda; III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O valor do aluguel foi fixado com base em laudo técnico produzido por engenheiro credenciado e em comparativos de locações similares (agências bancárias em imóveis na mesma região), revelando-se compatível com a realidade local. 4. A parte autora optou pelo julgamento antecipado da lide e não impugnou tecnicamente o laudo apresentado pela ré no momento processual oportuno. 5. A sentença respeitou o devido processo legal, fixou o aluguel com base em critérios objetivos e na prova dos autos, inexistindo vício a ser sanado. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: O valor do aluguel em ação renovatória pode ser arbitrado judicialmente com base em prova técnica produzida por uma das partes, desde que não impugnada no momento oportuno, considerando parâmetros de mercado local e contratos similares. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0800770-82.2020.8.14.0069, em que é Recorrente: BANCO BRADESCO S.A. e Recorrida: ANTONIA RAMILDA RODRIGUES OLIVEIRA: ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo integralmente a sentença por seus próprios fundamentos, nos termos do voto do relator. Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800770-82.2020.8.14.0069

APELANTE: BANCO BRADESCO S.A

APELADO: ANTONIA RAMILDA RODRIGUES OLIVEIRA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL: 0800770-82.2020.8.14.0069

COMARCA DE ORIGEM: VARA ÚNICA DE PACAJÁ/PA

RECORRENTE: BANCO BRADESCO S.A.

RECORRIDA: ANTONIA RAMILDA RODRIGUES OLIVEIRA

RELATOR(A): Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Ementa: Direito Civil. Ação renovatória de contrato de locação comercial. Valor locatício. Arbitramento judicial com base em provas documentais. Laudo técnico. Parâmetros de mercado local. Ausência de impugnação oportuna. Inovação recursal. Sentença mantida.

I. CASO EM EXAME

1. Ação renovatória proposta por instituição financeira visando à renovação de contrato de locação comercial com fixação de novo valor locatício. Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, deferindo a renovação e arbitrando o aluguel em R$ 8.171,58, com base em laudo técnico e contratos similares da região.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia recursal consiste em aferir:

(i) se o valor do aluguel foi fixado em consonância com as provas produzidas nos autos e com os parâmetros do mercado local;

(ii) se houve afronta ao pacta sunt servanda;

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O valor do aluguel foi fixado com base em laudo técnico produzido por engenheiro credenciado e em comparativos de locações similares (agências bancárias em imóveis na mesma região), revelando-se compatível com a realidade local.

4. A parte autora optou pelo julgamento antecipado da lide e não impugnou tecnicamente o laudo apresentado pela ré no momento processual oportuno.

5. A sentença respeitou o devido processo legal, fixou o aluguel com base em critérios objetivos e na prova dos autos, inexistindo vício a ser sanado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
:

O valor do aluguel em ação renovatória pode ser arbitrado judicialmente com base em prova técnica produzida por uma das partes, desde que não impugnada no momento oportuno, considerando parâmetros de mercado local e contratos similares.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da
Apelação Cível nº 0800770-82.2020.8.14.0069
, em que é
Recorrente: BANCO BRADESCO S.A.
e
Recorrida: ANTONIA RAMILDA RODRIGUES OLIVEIRA
:

ACORDAM os Desembargadores que integram a
2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará
, à unanimidade, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, mantendo integralmente a sentença por seus próprios fundamentos, nos termos do voto do relator.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de
Ação Renovatória de Contrato de Locação Comercial
ajuizada por
BANCO BRADESCO S.A.
em face de
ANTONIA RAMILDA RODRIGUES OLIVEIRA
, visando à renovação compulsória do contrato de locação do imóvel situado na Av. Magalhães Barata, Centro, Pacajá/PA, onde funciona uma agência bancária da autora, pelo prazo adicional de 5 (cinco) anos, a contar de 08/07/2021. Pleiteou-se, ainda, a fixação do aluguel mensal no valor de R$ 3.413,40, com reajuste anual pelo índice IGPM, mantendo-se as demais cláusulas contratuais anteriormente pactuadas.

A decisão recorrida lançada ao id
8427916
julgou
parcialmente procedente
o pedido inicial e
parcialmente procedente
o pedido contraposto formulado pela ré,
decretando a renovação do contrato pelo prazo de 5 (cinco) anos
(09/07/2021 a 08/07/2026), com valor mensal de aluguel fixado em
R$ 8.171,58
, reajustável anualmente pelo IGPM, com aplicação de juros de 1% desde a citação e correção monetária a partir de cada vencimento. Determinou ainda a extinção do feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, com
distribuição recíproca das custas e honorários advocatícios
em 15% para cada patrono, com base na sucumbência compartilhada.

Em suas
razões recursais
(id
8427920
), o Banco Bradesco sustenta:

(i)

que houve majoração desproporcional do aluguel em desacordo com os contratos e aditivos firmados entre as partes, violando o princípio do pacta sunt servanda;

(ii)

que o valor estipulado judicialmente baseou-se exclusivamente em laudo unilateral apresentado pela parte adversa, sem contraditório técnico adequado;

(iii)

que o imóvel em questão não pode ser equiparado a outros utilizados como parâmetro pela ré;

(iv)

que houve ofensa à boa-fé contratual, sendo fixado valor superior ao pretendido pela ré na inicial (de R$ 12.413,16), especialmente em contexto pandêmico que ensejou renegociação de diversos contratos locatícios;

(v)

que o laudo técnico posterior, acostado aos autos após a sentença, aponta valor de mercado de R$ 3.000,00;

(vi)

que o arbitramento dos honorários foi inadequado diante da procedência do pedido de renovação formulado na inicial;
Requereu, ao final, o
provimento do recurso para reformar a sentença no que toca à fixação do valor do aluguel e aos ônus sucumbenciais
.

Em contrarrazões colacionadas ao id
8427941
, a parte recorrida,
Antonia Ramilda Rodrigues Oliveira
, defende a manutenção da sentença. Aduz:

(i) que o valor fixado judicialmente encontra respaldo em laudo técnico firmado por engenheiro inscrito no CREA-PA, bem como em contratos de locação de imóveis similares no mesmo bairro, alugados por valores superiores ao requerido pela autora;

(ii) que o valor fixado judicialmente é inferior ao estipulado em sentença proferida na ação renovatória anterior entre as mesmas partes (processo nº 000022-25.2016.8.14.0069), transitada em julgado, que fixara o aluguel em R$ 3.980,00;

(iii) que a apresentação de laudo posterior à sentença configura inovação recursal e não pode ser considerada para fins de reforma da decisão de piso;

(iv) que não houve impugnação técnica específica quanto ao laudo apresentado na contestação, tendo a parte autora requerido o julgamento antecipado da lide, renunciando à produção de outras provas;

(v) que o recurso carece de interesse recursal, pois obteve êxito quanto ao pedido de renovação;

(vi) que há preclusão consumativa quanto à discussão do valor do aluguel, e que o novo valor fixado judicialmente reflete a realidade do mercado local.
Requereu, ao final, o
não conhecimento ou desprovimento do recurso interposto pelo banco
.

É o relatório.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Relator

VOTO

O presente recurso preenche os requisitos de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se à fixação do valor do aluguel em sede de
ação renovatória de contrato de locação comercial
, promovida por
BANCO BRADESCO S.A.
em desfavor de
ANTONIA RAMILDA RODRIGUES OLIVEIRA
, ora apelada, especialmente quanto à
legalidade e razoabilidade do valor fixado na sentença (R$ 8.171,58)
e à
suposta ofensa ao princípio do pacta sunt servanda
.

Pois bem.

I. Da renovação do contrato de locação comercial

Inicialmente, registro que a sentença reconheceu corretamente o preenchimento dos requisitos objetivos do art. 51 da Lei nº 8.245/91, os quais conferem ao locatário o direito à renovação compulsória da locação.

Comprovado que a instituição bancária apelante é locatária do imóvel desde 2011, com atuação contínua no ramo bancário, e que ajuizou a ação dentro do prazo legal previsto no art. 51, § 5º, da mesma lei, correta a decisão de primeiro grau ao reconhecer o direito à renovação do vínculo locatício pelo prazo de mais 5 (cinco) anos.

II. Da fixação do valor do aluguel e das provas produzidas

O ponto fulcral da controvérsia, no entanto, reside na
adequação do valor do aluguel arbitrado na sentença
, que foi de
R$ 8.171,58 (oito mil, cento e setenta e um reais e cinquenta e oito centavos)
, valor que a parte apelante considera desproporcional e exorbitante, por divergir do valor proposto inicialmente na petição inicial (R$ 3.413,40).

Não assiste razão à instituição apelante.

Conforme bem lançado na sentença proferida pelo juízo da Vara Única da Comarca de Pacajá (ID 8427916), o valor do aluguel foi fixado
com base nas provas produzidas nos autos
, especialmente no
laudo técnico de avaliação de mercado apresentado pela parte ré (ID 23958352)
, o qual teve por base:

as características específicas do imóvel locado;

a sua localização (área central do município de Pacajá/PA);

os valores praticados em
contratos de locação similares
, notadamente de
outras instituições financeiras
, a exemplo dos contratos de locação firmados pelas agências do Banco SICOOB e do Banco da Amazônia, cujos valores variavam entre R$ 7.680,00 e R$ 9.000,00.

Além disso, consta nos autos sentença proferida em ação renovatória anterior entre as mesmas partes (proc. nº 000022-25.2016.8.14.0069), que havia arbitrado o valor do aluguel em
R$ 3.980,00
. O valor proposto na petição inicial (R$ 3.413,40), portanto,
é inferior àquele já anteriormente fixado judicialmente em ação de mesmo objeto e entre as mesmas partes
, o que evidencia a tentativa de redução indevida do valor locatício, em desacordo com o valor de mercado.

A apelada, por sua vez, apresentou documentação robusta e relevante que embasa o valor defendido na contestação, tendo juntado:

cópias de contratos de locação de imóveis similares e de mesma destinação (instituições bancárias);

laudo técnico assinado por engenheiro devidamente habilitado;

comparativos de valores locativos na região central da cidade.

A parte apelante
não apresentou contraprova idônea durante a instrução processual
, limitando-se a impugnar genericamente o laudo da parte ré em sua réplica (ID 24975047) e, apenas
após a prolação da sentença
, juntou laudo técnico unilateral (ID 48861190), o que configura
inovação recursal
, vedada pelo ordenamento jurídico.

Logo, correta a sentença ao
desconsiderar o laudo apresentado extemporaneamente pela instituição apelante
, cuja oportunidade de impugnação técnica e produção de prova pericial foi expressamente recusada pela própria autora, que optou pelo
julgamento antecipado da lide
(ID 29205684), precluindo o direito à produção de prova técnica judicial.

Com efeito, o juízo
arbitrou o valor da locação de forma fundamentada
, considerando
parâmetros objetivos, provas documentais, laudo técnico e valores praticados no mercado local
, em plena observância ao disposto no art. 72 da Lei nº 8.245/91:

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

(...)

§ 1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

Portanto,
não há falar em nulidade ou reformabilidade da sentença
, tampouco em violação ao princípio do pacta sunt servanda, haja vista que a Lei do Inquilinato admite a revisão judicial do valor locatício, especialmente nas ações renovatórias.

Por fim, quanto aos
honorários advocatícios
, igualmente não há reparos a fazer, tendo em vista que a sentença reconheceu
a sucumbência recíproca
(renovação concedida conforme pedido do autor, mas com valor locatício conforme contraposto pela ré), distribuindo corretamente os encargos conforme o art. 86, caput, do CPC.

Ante o exposto
,
voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, mantendo integralmente a sentença de mérito, por seus próprios fundamentos.

Majoro honorários de sucumbência neste grau recursal para 18% do valor da causa.

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Relator

Belém, 29/11/2025