Tribunal: TJPA
Processo: 0038807-10.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2025-06-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE CORRETAGEM. VÍCIOS ALEGADOS EM DECISÃO ANTERIOR. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos por Chão e Teto Consultoria Imobiliária S.A., Viver Incorporadora e Construtora S.A., e Eulide da Silva Matos, Everaldo Carlos de Matos e Kelly Renata da Silva Matos, contra acórdão que deu parcial provimento a apelação interposta por Viver Incorporadora, declarando válida cláusula de tolerância de 180 dias no contrato de promessa de compra e venda, mantendo a sentença quanto às demais questões. As embargantes alegam omissões e contradições relacionadas à devolução da taxa de corretagem, ao termo inicial dos lucros cessantes e à cláusula penal de retenção contratual, requerendo também o prequestionamento de dispositivos legais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) determinar se houve omissão quanto ao termo inicial da indenização por lucros cessantes; (ii) definir se existe contradição na responsabilização pela devolução da taxa de corretagem em caso de inadimplemento contratual; (iii) averiguar se há contradição na manutenção da cláusula penal de retenção de 15% em caso de rescisão contratual motivada por atraso na entrega do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O acórdão embargado expressamente fixou o termo inicial dos lucros cessantes em junho de 2013, após aplicação da cláusula de tolerância de 180 dias, não havendo omissão a ser suprida. 4. A responsabilização da corretora pela devolução da taxa de corretagem decorre da ausência de informação adequada ao consumidor e da cobrança indevida, não havendo contradição a ser sanada, especialmente diante do afastamento do Tema 938 do STJ por se tratar de inadimplemento contratual da construtora. 5. O percentual de 15% fixado a título de cláusula penal não foi impugnado nas apelações, mas a decisão embargada reconheceu que não cabe sua aplicação em caso de rescisão por inadimplemento do promitente vendedor, acolhendo os embargos com efeitos infringentes para excluir tal percentual da condenação. 6. As matérias suscitadas nos embargos são consideradas incluídas no acórdão para fins de prequestionamento, conforme art. 1.025 do CPC e jurisprudência pacífica do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Embargos de declaração parcialmente acolhidos. Tese de julgamento: 1. O termo inicial para apuração dos lucros cessantes em contratos de promessa de compra e venda com cláusula de tolerância deve considerar o prazo acrescido da tolerância contratual. 2. A devolução da taxa de corretagem é devida pela corretora quando houver ausência de informação adequada e inadimplemento contratual da incorporadora. 3. Não é cabível a retenção de valores a título de cláusula penal em caso de rescisão contratual motivada por atraso na entrega do imóvel pelo promitente vendedor. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.023 e 1.025. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.140.956/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0038807-10.2014.8.14.0301

APELANTE: CHAO E TETO CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, PROJETO IMOBILIARIO SPE 46 LTDA., VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.

APELADO: KELLY RENATA DA SILVA MATOS, EULIDE DA SILVA MATOS, EVERALDO CARLOS DE MATOS

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE CORRETAGEM. VÍCIOS ALEGADOS EM DECISÃO ANTERIOR. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Embargos de declaração opostos por Chão e Teto Consultoria Imobiliária S.A., Viver Incorporadora e Construtora S.A., e Eulide da Silva Matos, Everaldo Carlos de Matos e Kelly Renata da Silva Matos, contra acórdão que deu parcial provimento a apelação interposta por Viver Incorporadora, declarando válida cláusula de tolerância de 180 dias no contrato de promessa de compra e venda, mantendo a sentença quanto às demais questões. As embargantes alegam omissões e contradições relacionadas à devolução da taxa de corretagem, ao termo inicial dos lucros cessantes e à cláusula penal de retenção contratual, requerendo também o prequestionamento de dispositivos legais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) determinar se houve omissão quanto ao termo inicial da indenização por lucros cessantes; (ii) definir se existe contradição na responsabilização pela devolução da taxa de corretagem em caso de inadimplemento contratual; (iii) averiguar se há contradição na manutenção da cláusula penal de retenção de 15% em caso de rescisão contratual motivada por atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O acórdão embargado expressamente fixou o termo inicial dos lucros cessantes em junho de 2013, após aplicação da cláusula de tolerância de 180 dias, não havendo omissão a ser suprida.

4.

A responsabilização da corretora pela devolução da taxa de corretagem decorre da ausência de informação adequada ao consumidor e da cobrança indevida, não havendo contradição a ser sanada, especialmente diante do afastamento do Tema 938 do STJ por se tratar de inadimplemento contratual da construtora.

5.

O percentual de 15% fixado a título de cláusula penal não foi impugnado nas apelações, mas a decisão embargada reconheceu que não cabe sua aplicação em caso de rescisão por inadimplemento do promitente vendedor, acolhendo os embargos com efeitos infringentes para excluir tal percentual da condenação.

6.

As matérias suscitadas nos embargos são consideradas incluídas no acórdão para fins de prequestionamento, conforme art. 1.025 do CPC e jurisprudência pacífica do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Embargos de declaração parcialmente acolhidos.

Tese de julgamento
:

1.

O termo inicial para apuração dos lucros cessantes em contratos de promessa de compra e venda com cláusula de tolerância deve considerar o prazo acrescido da tolerância contratual.

2.

A devolução da taxa de corretagem é devida pela corretora quando houver ausência de informação adequada e inadimplemento contratual da incorporadora.

3.

Não é cabível a retenção de valores a título de cláusula penal em caso de rescisão contratual motivada por atraso na entrega do imóvel pelo promitente vendedor.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 1.022, 1.023 e 1.025.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1.140.956/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze.

RELATÓRIO

Trata-se de
embargos de declaração
opostos por
CHÃO E TETO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA S.A
.,
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.
e por
EULIDE DA SILVA MATOS, EVERALDO CARLOS DE MATOS E KELLY RENATA DA SILVA MATOS,
irresignados com
o acórdão de ID 16662380, que conheceu dos apelos interpostos por Chão e Teto Consultoria Imobiliária Ltda, Projeto Imobiliário SPE 46 Ltda e Viver Incorporadora e Construtora S/A e deu parcial provimento apenas ao último, para declarar válida a cláusula de tolerância de 180 dias prevista no contrato de promessa de compra e venda, mantendo a sentença recorrida em todos os seus demais termos e pelos seus próprios fundamentos.

A embargante
Chão e Teto

Consultoria Imobiliária S/A.
, defende existir
contradição
no julgado acerca da devolução da taxa de corretagem nos casos de atraso de obra, sendo este dever de restituição da construtora. Requer, igualmente, o prequestionamento de diversos dispositivos legais e constitucionais.

Já a embargante
Viver Incorporadora e Construtora S/A.
sustenta que o acórdão incorreu em
omissão
, por não fixar expressamente o termo inicial para apuração dos lucros cessantes, requerendo, ademais, prequestionamento de dispositivos legais.

Em relação às razões recursais dos embargantes
Eulide da Silva Matos, Everaldo Carlos de Matos e Kelly Renata da Silva Matos,
sustentam existir contradição no tocante à cláusula penal e os lucros cessantes, pré-questionando a matéria. Logo, pugnam: “
a reforma parcial do Acórdão para sanar contradição e determinar a não aplicação de qualquer porcentagem de retenção a título de cláusula penal; B) A reforma parcial do Acórdão para sanar contradição e determinar o pagamento de indenização por lucros cessantes em valor mensal equivalente a 1% sobre o valor total do imóvel, com os devidos juros e correção monetária”.

Os embargados apresentaram
contrarrazões
, sustentando a ausência de qualquer vício, alegando intuito meramente procrastinatório das embargantes e postulando aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento do Plenário Virtual.

Belém/PA, data registrada no sistema.

Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Relatora

VOTO

I – ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos legais de admissibilidade dos embargos de declaração, nos termos dos arts. 1.022 e 1.023 do CPC, passo ao exame de mérito.

II – DELIMITAÇÃO DA CONTROVÉRSIA

Os embargos declaratórios têm por finalidade integrar a decisão judicial para suprir omissão, contradição, obscuridade ou erro material. Não se prestam ao reexame do mérito, salvo na hipótese excepcional de efeitos infringentes, quando a correção do vício implicar, como consequência lógica, a alteração do julgado.

III – DOS VÍCIOS ALEGADOS

a) Omissão – Viver Incorporadora e Construtora S/A.

A embargante sustenta que o acórdão teria deixado de fixar o termo inicial para a contagem dos lucros cessantes. Não lhe assiste razão. O acórdão é claro ao referendar a sentença, que expressamente fixou o termo inicial em
dezembro de 2012
, observando-se a validade da cláusula de tolerância de 180 dias, logo basta o cômputo matemático para se chegar na data de
junho/2013
.

O trecho “
Neste diapasão, os lucros cessantes devem incidir a partir do término do prazo para entrega até o dia da efetiva devolução do montante pago pelos autores/apelados
”, considerando a cláusula de tolerância, logo evidenciado que não há omissão, motivo pelo qual
rejeito-os.

b) Contradição – Chão e Teto

Consultoria Imobiliária S/A.

A embargante sustenta contradição quanto à responsabilização pela devolução da taxa de corretagem. Entretanto, a decisão embargada é coerente ao afastar a aplicação do Tema 938 do STJ no caso concreto, justamente por se tratar de rescisão motivada por inadimplemento contratual (atraso da obra) pela Construtora.

Com efeito, a imputação da responsabilidade à corretora
embasa-se na ausência de informação adequada ao consumidor e na cobrança indevida em contexto de vício de prestação de serviço, conforme fundamento já enfrentado pelo acórdão
, motivo pelo qual, conclui-se inexistir a contradição indicada.

c) Contradição -
Eulide da Silva Matos, Everaldo Carlos de Matos e Kelly Renata da Silva Matos

Por derradeiro, em relação à supostas contradições relacionadas à cláusula penal e os lucros cessantes, afirmo, de início, que o percentual fixado na r. sentença a título de cláusula penal sequer foi objeto das razões dos apelos, contudo, ao analisar a validade de manter ou não o contrato de compra e venda firmado destaquei que “
restou evidenciado o atraso na entrega do imóvel prometido à venda, fato inclusive não questionada em sede de apelação. Dessa forma, indubitável o dever de restituir o valor das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente. Não faz sentido impor ao promitente comprador que, busca a rescisão do contrato em razão do seu não cumprimento por parte do promitente vendedor, suporte percentual de retenção a título de cláusula penal”.

Assim, com vistas a afastar qualquer dúvida ou contrariedade ao julgado,
acolho
os embargos no particular, para conceder-lhe efeitos modificativos e infringentes, excluindo da condenação o percentual de de retenção de 15% a título de cláusula penal.

Já em relação aos lucros cessantes esclareço que restou expresso no acórdão que o cálculo do valor deve observar o “
montante pago pelos autores/apelados”,
tendo constado expressamente a manutenção da r. sentença no particular. Logo, não há que se falar em contradição, rejeito-o.

IV – DO PREQUESTIONAMENTO

Nos termos do art. 1.025 do CPC, considera-se incluída no acórdão a matéria suscitada nos embargos de declaração, ainda que rejeitados, para fins de prequestionamento. A jurisprudência do STJ é pacífica quanto à desnecessidade de menção expressa a todos os dispositivos legais invocados pela parte (AgInt no AREsp 1.140.956/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze).

Por todo o exposto,
conheço e dou parcial acolhimento apenas aos

Embargos de Declaração opostos por
Eulide da Silva Matos, Everaldo Carlos de Matos e Kelly Renata da Silva Matos,
para,
conferindo
os efeitos integrativo e modificativo,
nos termos da fundamentação,
excluir da condenação o percentual de retenção de 15% a título de cláusula penal
, mantendo-se inalterado o acórdão embargado em seus demais termos. Considero
prequestionada
a matéria suscitada, nos termos do art. 1.025 do CPC.

É como voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Relatora

Belém, 01/07/2025