Tribunal: TJPA
Processo: 0800059-78.2021.8.14.0025
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9610 - Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2025-09-02

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSOS APELATÓRIOS. ILEGITIMIDADE ATIVA. DESERÇÃO. NATUREZA OBRIGACIONAL. POSSE QUALIFICADA. IMÓVEL EM ÁREA PÚBLICA. CONSTRUÇÃO CONFIGURADA COMO ACESSÃO. CLÁUSULA PENAL. BENFEITORIAS. CONHECIMENTO DE AMBOS OS APELOS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DOS AUTORES. DESPROVIMENTO DO RECURSO DO RÉU. I. CASO EM EXAME 1. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão contratual e cobrança de aluguéis ajuizada por sucessores do locador contra o arrendatário, visando à retomada de imóvel e cobrança de débitos. 2. Sentença do Juízo da Vara Única da Comarca de Itupiranga/PA que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial e da reconvenção, com rescisão contratual, condenação ao pagamento de aluguéis vencidos até 12/2023, indeferimento do despejo e reconhecimento de direito à incorporação das edificações conforme titularidade. 3. Apelações interpostas por ambas as partes. Os autores pleitearam reforma para concessão do despejo, reversão da posse do posto de combustíveis e aplicação de cláusula penal. O réu apelou requerendo reconhecimento da ilegitimidade ativa, nulidade contratual, inexigibilidade dos aluguéis, direito de incorporação das edificações e retenção por benfeitorias. 4. Contrarrazões apresentadas por ambas as partes. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se os autores são partes legítimas para a propositura da ação de despejo; (ii) saber se é possível o deferimento do despejo em imóvel situado em área pública, diante da ausência de manifestação da União; (iii) saber se é aplicável a cláusula penal contratual sobre as edificações erguidas no imóvel; (iv) saber se as construções existentes devem ser qualificadas como acessão ou benfeitorias e sua destinação patrimonial. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A ausência de comprovação do preparo recursal no momento da interposição não enseja deserção, sendo válida a posterior regularização mediante pagamento em dobro (CPC, art. 1.007, § 4º), conforme entendimento do STJ (REsp 1.996.415/MG). 7. A ilegitimidade ativa confunde-se com o mérito, pois ação de despejo possui natureza obrigacional e independe de prova de domínio, bastando a posse qualificada dos autores, conforme previsto nos arts. 1.196 e 1.210 do CC e consolidado pela jurisprudência (TJMG, ApCiv 5002158-31.2022.8.13.0487). 8. A União não manifestou interesse jurídico no feito, nem propôs ação de reivindicação, razão pela qual subsiste a competência da Justiça Estadual e a viabilidade da desocupação do imóvel (CC 180.902/PB - STJ). 9. A inadimplência desde 03/2020 justifica o despejo, sendo devidos os aluguéis até 12/2023 e os vincendos enquanto perdurar a posse injusta, nos termos do art. 9º, III, da Lei 8.245/91 e dos arts. 421, 422 e 884 do CC. 10. O posto de combustíveis, construído pelo réu sobre solo desprovido de infraestrutura, configura acessão (art. 1.248 do CC) e não benfeitoria, afastando a aplicação da cláusula penal contratual e exigindo modulação equitativa nos termos dos arts. 114, 413 e 884 do CC. 11. A jurisprudência do STJ veda extensão de cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias à hipótese de acessão, garantindo ao possuidor de boa-fé o direito à indenização (REsp 1.931.087/SP). 12. As demais construções (restaurante e quitinetes) foram comprovadamente edificadas pelos autores, sem participação do réu, não se enquadrando como acessão nem benfeitorias indenizáveis (arts. 1.248 e 1.255 do CC). IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recursos conhecidos. Parcial provimento ao recurso dos autores para deferir o despejo do réu e reconhecer a natureza de acessão da construção principal. Desprovimento ao recurso do réu. Tese de julgamento: “É legítima a ação de despejo fundada em contrato de arrendamento, mesmo que sobre área pública, desde que a União não manifeste interesse jurídico direto. Construção substancial, autônoma e integrada ao solo caracteriza acessão, sendo inaplicável cláusula penal de perda de benfeitorias. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pela acessão, nos termos do art. 1.255 do CC.” Dispositivos relevantes citados: Código Civil: arts. 96, 114, 208, 210, 248, 413, 421, 422, 884, 1.196, 1.208, 1.210, 1.219, 1.248, 1.253, 1.255. Código de Processo Civil: arts. 85, § 11; 1.007, § 4º. Lei nº 8.245/91: art. 9º, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.996.415/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 21/06/2022. STJ, CC 180.902/PB. STJ, REsp 1.931.087/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 30/10/2023. TJMG, ApCiv 5002158-31.2022.8.13.0487, Rel.ª Des.ª Lílian Maciel, j. 28/08/2024.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800059-78.2021.8.14.0025

APELANTE: ANTONIO MENDES DA CUNHA, JESUINO RODRIGUES RUAS NETO

APELADO: JESUINO RODRIGUES RUAS NETO, ANTONIO MENDES DA CUNHA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSOS APELATÓRIOS. ILEGITIMIDADE ATIVA. DESERÇÃO. NATUREZA OBRIGACIONAL. POSSE QUALIFICADA. IMÓVEL EM ÁREA PÚBLICA. CONSTRUÇÃO CONFIGURADA COMO ACESSÃO. CLÁUSULA PENAL. BENFEITORIAS. CONHECIMENTO DE AMBOS OS APELOS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DOS AUTORES. DESPROVIMENTO DO RECURSO DO RÉU.

I. CASO EM EXAME

1.

Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão contratual e cobrança de aluguéis ajuizada por sucessores do locador contra o arrendatário, visando à retomada de imóvel e cobrança de débitos.

2.

Sentença do Juízo da Vara Única da Comarca de Itupiranga/PA que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial e da reconvenção, com rescisão contratual, condenação ao pagamento de aluguéis vencidos até 12/2023, indeferimento do despejo e reconhecimento de direito à incorporação das edificações conforme titularidade.

3.

Apelações interpostas por ambas as partes. Os autores pleitearam reforma para concessão do despejo, reversão da posse do posto de combustíveis e aplicação de cláusula penal. O réu apelou requerendo reconhecimento da ilegitimidade ativa, nulidade contratual, inexigibilidade dos aluguéis, direito de incorporação das edificações e retenção por benfeitorias.

4.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se os autores são partes legítimas para a propositura da ação de despejo; (ii) saber se é possível o deferimento do despejo em imóvel situado em área pública, diante da ausência de manifestação da União; (iii) saber se é aplicável a cláusula penal contratual sobre as edificações erguidas no imóvel; (iv) saber se as construções existentes devem ser qualificadas como acessão ou benfeitorias e sua destinação patrimonial.

III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A ausência de comprovação do preparo recursal no momento da interposição não enseja deserção, sendo válida a posterior regularização mediante pagamento em dobro (CPC, art. 1.007, § 4º), conforme entendimento do STJ (REsp 1.996.415/MG).
7. A ilegitimidade ativa confunde-se com o mérito, pois ação de despejo possui natureza obrigacional e independe de prova de domínio, bastando a posse qualificada dos autores, conforme previsto nos arts. 1.196 e 1.210 do CC e consolidado pela jurisprudência (TJMG, ApCiv 5002158-31.2022.8.13.0487).
8. A União não manifestou interesse jurídico no feito, nem propôs ação de reivindicação, razão pela qual subsiste a competência da Justiça Estadual e a viabilidade da desocupação do imóvel (CC 180.902/PB - STJ).
9. A inadimplência desde 03/2020 justifica o despejo, sendo devidos os aluguéis até 12/2023 e os vincendos enquanto perdurar a posse injusta, nos termos do art. 9º, III, da Lei 8.245/91 e dos arts. 421, 422 e 884 do CC.
10. O posto de combustíveis, construído pelo réu sobre solo desprovido de infraestrutura, configura acessão (art. 1.248 do CC) e não benfeitoria, afastando a aplicação da cláusula penal contratual e exigindo modulação equitativa nos termos dos arts. 114, 413 e 884 do CC.
11. A jurisprudência do STJ veda extensão de cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias à hipótese de acessão, garantindo ao possuidor de boa-fé o direito à indenização (REsp 1.931.087/SP).
12. As demais construções (restaurante e quitinetes) foram comprovadamente edificadas pelos autores, sem participação do réu, não se enquadrando como acessão nem benfeitorias indenizáveis (arts. 1.248 e 1.255 do CC).

IV. DISPOSITIVO E TESE
13. Recursos conhecidos. Parcial provimento ao recurso dos autores para deferir o despejo do réu e reconhecer a natureza de acessão da construção principal. Desprovimento ao recurso do réu.
Tese de julgamento: “É legítima a ação de despejo fundada em contrato de arrendamento, mesmo que sobre área pública, desde que a União não manifeste interesse jurídico direto. Construção substancial, autônoma e integrada ao solo caracteriza acessão, sendo inaplicável cláusula penal de perda de benfeitorias. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pela acessão, nos termos do art. 1.255 do CC.”

Dispositivos relevantes citados:

Código Civil: arts. 96, 114, 208, 210, 248, 413, 421, 422, 884, 1.196, 1.208, 1.210, 1.219, 1.248, 1.253, 1.255.
Código de Processo Civil: arts. 85, § 11; 1.007, § 4º.
Lei nº 8.245/91: art. 9º, III.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 1.996.415/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 21/06/2022.
STJ, CC 180.902/PB.
STJ, REsp 1.931.087/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 30/10/2023.
TJMG, ApCiv 5002158-31.2022.8.13.0487, Rel.ª Des.ª Lílian Maciel, j. 28/08/2024.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de recursos de apelação interpostos por ambas as partes, JESUÍNO RODRIGUES RUAS NETO e os sucessores de ANTÔNIO MENDES DA CUNHA, contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Itupiranga/PA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Rescisão Contratual e Cobrança de Aluguéis (processo nº 0800059-78.2021.8.14.0025):

“Face ao exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na petição inicial e, por consequência, EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC/2015, para o fim de:

1. DECLARAR a rescisão do contrato de locação e arrendamento objeto da lide;

2. CONDENAR o requerido/reconvindo ao pagamento dos aluguéis inadimplidos, até o mês de vencimento do contrato (12/2023), devidamente atualizados conforme o índice de correção monetária IGP-M, e juros moratórios de 1% ao mês, a partir do vencimento de cada prestação mensal, assegurado ao requerido/reconvindo a dedução atualizada das quantias quitadas;

3. INDEFERIR o pedido de despejo do réu/requerido da área arrendada, haja vista estar atualmente situada em área de propriedade da União Federal;

4. DECLARAR o direito dos autores/reconvindos a integrar ao patrimônio do espólio as benfeitorias úteis e necessárias presentes na área arrendada, representados pela conveniência/restaurante e quitinetes, podendo promover as medidas judiciais necessárias para a consecução de tal direito;

No tocante à reconvenção, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos nela vertidos, EXTINGUINDO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC/2015, a fim de:

1. DECLARAR a nulidade relativa superveniente do contrato firmado com o falecido autor/reconvindo;

2. INDEFERIR o pedido de condenação dos autores/reconvindos à reparação por danos materiais e à litigância de má-fé, haja vista não vislumbrar ato ilícito ou culpa do autor na resolução contratual;

3. DECLARAR o direito do réu/reconvinte a fim de integrar em seu patrimônio a estrutura das instalações que integram o posto de combustíveis situado na área arrendada.

Dada a sucumbência mútua das partes, embora em menor monta do autor, CONDENO os requerentes/reconvindos no dever de pagar 40% (quarenta cinquenta) por cento do total das custas. CONDENO o requerido/ reconvinte no dever de pagar 60% (sessenta) por cento das custas judiciais.

CONDENO o requerido/reconvinte ao pagamento dos honorários advocatícios, ante a ínfima sucumbência do autor, o quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC/2015.

Havendo interposição de recurso de apelação, independentemente de nova conclusão (CPC, art. 1.010), intime-se o recorrido para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, remetendo-se em seguida os autos ao egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará.

Transitada em julgado, não havendo requerimentos, dê-se baixa e arquive-se.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.”

Irresignado, o requerido/apelante Jesuino Rodrigues Ruas Neto interpôs recurso de apelação, sustentando, em síntese: a ilegitimidade ativa dos autores, a nulidade absoluta do contrato de arrendamento, a inexigibilidade de aluguéis sobre bem público, o direito à retenção e incorporação das benfeitorias edificadas e o reconhecimento integral dos pedidos reconvencionais.

Por sua vez, os autores/apelantes Marcos Alan Sousa Cunha e outros também recorreram da sentença, pleiteando: o reconhecimento da validade obrigacional do contrato com base na boa-fé objetiva a reversão do direito sobre o posto de combustíveis para o patrimônio dos locadores a inaplicabilidade do direito de retenção ao locatário inadimplente e a plena aplicação da cláusula penal contratual que previa a perda das benfeitorias.

Ambas as partes apresentaram contrarrazões aos recursos adversos, reiterando os argumentos expendidos em sede de apelação (ID 17816005 e 17816006).

É o relatório.

Determino a inclusão do feito na próxima sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém, data registrada no sistema.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1. Juízo De Admissibilidade.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos Recursos.

1.

Preliminares.

2.1. Regularidade Do Preparo Recursal

Os autores suscitaram preliminar de deserção em relação ao recurso interposto por Jesuíno Rodrigues Ruas Neto, ao argumento de que não houve comprovação do preparo no ato da interposição.

Entretanto, nos termos do
art. 1.007, § 4º, do CPC, a ausência de comprovação do pagamento das custas processuais no momento da interposição do recurso não implica deserção imediata, devendo o recorrente ser intimado para, no prazo de 5 (cinco) dias, efetuar o recolhimento em dobro.

No caso em apreço, identificada a irregularidade, o réu foi regularmente intimado (ID 27578580) e procedeu ao pagamento em dobro das custas recursais dentro do prazo estabelecido, conforme documento de ID 27833343, certificado pelo ID 28690622.

O Superior Tribunal de Justiça, no
REsp 1.996.415/MG (Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 21/06/2022), firmou entendimento de que, se o recorrente recolheu as custas, mas não apresentou o comprovante no ato de interposição, basta efetuar o recolhimento mais uma vez, na forma do art. 1.007, § 4º, do CPC, afastando-se a deserção.

Assim, à luz dos
princípios da instrumentalidade das formas, efetividade processual e boa-fé objetiva, entendo superado o óbice e reconheço a regularidade do preparo, afastando a preliminar de deserção e possibilitando o exame do recurso no mérito.

2.2.

Preliminar De Ilegitimidade Ativa.

A preliminar de ilegitimidade ativa arguida pelo réu confunde-se com o mérito e com a discussão acerca dos aluguéis, razão pela qual será analisada em momento próprio, à luz dos elementos constantes dos autos e da natureza obrigacional da ação de despejo, fundada em contrato de arrendamento. Ressalte-se que o réu utiliza tal argumento, de suposta ausência de legitimidade ativa dos autores, sob alegação de que o imóvel estaria situado em faixa de domínio da União, como justificativa para sua inadimplência no pagamento dos aluguéis, circunstância que será examinada em conjunto com o mérito.

2.

Mérito.

3.1.

Validade do Contrato e Efeitos Inter Partes

O apelante Jesuíno Rodrigues Ruas Neto sustenta a ilegitimidade ativa dos autores, ao argumento de que o imóvel estaria localizado em faixa de domínio da União.

Entretanto, os documentos juntados aos autos demonstram que os autores exercem posse qualificada sobre o imóvel, amparada por título dominial emitido pelo INCRA e comprovante de quitação expedido pelo GETAT, evidenciando ocupação legítima e de boa-fé.

Nos termos do art. 1.196 do CC, considera-se possuidor aquele que exerce de fato algum dos poderes inerentes à propriedade. Ademais, a posse é protegida contra a turbação e o esbulho (art. 1.210 do CC), sendo suficiente para embasar ação de despejo, que possui natureza obrigacional.

Importante ressaltar que a ação de despejo possui natureza pessoal e obrigacional, fundada na relação jurídica contratual entre locador e locatário, sendo desnecessária a comprovação da titularidade dominial do imóvel, salvo nas hipóteses expressamente previstas em lei.

Tal entendimento é amplamente consagrado na jurisprudência, conforme se extrai da seguinte ementa do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, no julgamento da Apelação Cível nº 5002158-31.2022.8.13.0487, Rel.ª Des.ª Lílian Maciel, julgado em 28/08/2024:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - LEGITIMIDADE ATIVA - ANÁLISE EM SEDE DE APELAÇÃO - PRIMAZIA DO MÉRITO - LOCADOR LEGITIMADO PARA FIGURAR NO POLO ATIVO - AÇÃO DE NATUREZA PESSOAL - COINCIDÊNCIA COM A FIGURA DO PROPRIETÁRIO - DESNECESSIDADE - HIPÓTESE DISPENSADA PELA LEGISLAÇÃO - EXISTÊNCIA DO CONTRATO VERBAL - ÔNUS DA PARTE AUTORA (ART. 373, INCISO I, DO CPC/15)- LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - NÃO EVIDENCIADA. - O reconhecimento da ilegitimidade ativa em sede apelação interposta em face de sentença proferida com fulcro no art. 487 do CPC deve ser analisado como mérito da lide - A relação locatícia possui natureza obrigacional, motivo pelo qual o legitimado ativo da ação de despejo é aquele que figura como locador no contrato, podendo ou não coincidir com a pessoa do proprietário do imóvel - A Lei nº 8 .245/91 somente exige prova da propriedade do bem para o ajuizamento da ação de despejo em hipóteses específicas. Nos demais casos, tais como a ação fundada na falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios (art. 9º, III), dispensa-se tal prova para o ajuizamento da ação - Não comprovando o autor da ação de despejo por falta de pagamento a existência da relação locatícia verbal, diante da fragilidade das provas, cumpre convalidar a improcedência do pedido de despejo reconhecida pela sentença - A má-fé não se presume, devendo haver prova de atuação dolosa da parte em alguma das condutas previstas em rol não taxativo do art. 80 do Código de Processo Civil para condenação - Recurso ao qual se nega provimento . (TJ-MG - Apelação Cível: 50021583120228130487, Relator.: Des.(a) Lílian Maciel, Data de Julgamento: 28/08/2024, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/08/2024).”

No caso concreto, os autores, detendo posse mansa e pacífica, celebraram contrato de arrendamento com o réu, que não foi impugnado judicialmente pela União.
Apesar da manifestação do DNIT (Id 17815878) informando que o imóvel se encontra integralmente na faixa de domínio da rodovia federal e não passível de regularização, não houve, por parte da União ou do DNIT, qualquer medida judicial de habilitação no feito ou de reivindicação da posse.

Assim, ausente interesse jurídico direto da União, subsiste a legitimidade ativa dos autores e a competência da Justiça Estadual para processar e julgar a presente ação de despejo, que mantém sua natureza obrigacional.

3.2.

Possibilidade Jurídica do Despejo

A sentença indeferiu o despejo sob fundamento de que a área seria de propriedade da União. Contudo, a União não é parte na lide e não ingressou judicialmente.

Ademais, é incontroverso que o réu permanece na posse do imóvel, explorando comercialmente um posto de combustíveis, mesmo após o inadimplemento dos aluguéis desde março de 2020, o que caracteriza posse injusta, nos termos do art. 1.208 do Código Civil, e autoriza a desocupação com fundamento no art. 9º, III, da Lei 8.245/91. Ademais, tal permanência sem contraprestação configura enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e afronta os princípios da função social do contrato (art. 421 do CC) e da boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que ações de despejo por inadimplemento podem ser julgadas pela Justiça Estadual, ainda que o imóvel esteja situado sobre área pública, desde que a União não tenha manifestado interesse jurídico direto. Tal entendimento foi solidificado no Conflito de Competência nº 180.902/PB, em que se assentou:

“Trata-se de simples ação de despejo, por falta de pagamento de aluguéis, cuja natureza envolve interesse firmado em contrato particular (...). É que a causa só poderia vir a ser processada [na Justiça Federal] se, porventura, o objeto da lide fosse o domínio da área pública, pois haveria reflexos diretos no patrimônio da União.”

Dessa forma, impõe-se a reforma da sentença para deferir o despejo requerido, mediante expedição de mandado, com prazo razoável para desocupação voluntária, nos termos a serem fixados em fase de cumprimento.

3.3.
Aluguéis Inadimplidos

Restou incontroverso que o réu inadimpliu o contrato desde março de 2020, permanecendo na posse do imóvel sem efetuar o pagamento dos aluguéis. Subsiste dever de contraprestação pelo uso do bem, com base na boa-fé e na vedação ao enriquecimento sem causa. A sentença, ao reconhecer a obrigação do réu quanto aos aluguéis vencidos até dezembro de 2023, mostra-se correta e será mantida. Apenas acrescenta-se que, a partir de janeiro de 2024, e enquanto perdurar a posse injusta, permanecem devidos os aluguéis nos mesmos moldes contratuais, a serem apurados em fase de liquidação.

3.4.

Das construções – distinção entre acessão e benfeitoria. Cláusula penal – inaplicabilidade automática.

No tocante à construção erigida no imóvel objeto do contrato, o posto de combustíveis implantado e explorado pelo réu Jesuíno Rodrigues Ruas Neto, constato que não se trata de mera benfeitoria, mas sim de acessão imobiliária por construção substancial, executada de forma autônoma, funcional e permanente, sobre solo originalmente desprovido de qualquer infraestrutura.

A edificação de um posto de combustíveis, com estrutura operacional completa, integrada ao solo e voltada à atividade empresarial contínua, configura construção originária e independente, de molde a enquadrar-se juridicamente como acessão, nos termos do art. 1.248 do Código Civil:

“Art. 1.248. Art. 1.248. A acessão pode dar-se:

V
- por plantações ou construções..”

Tal categoria jurídica difere das benfeitorias (art. 96 e 1.219 do CC), que pressupõem preexistência da coisa principal e se referem a acréscimos ou melhorias sobre ela.

Neste caso, não há dúvida de que o imóvel, no estado em que foi entregue ao réu, era desprovido de edificações, sendo a estrutura do posto construída “
ex novo”
, durante a vigência do contrato, com recursos próprios do arrendatário.

A cláusula penal prevista no contrato (cláusula 13ª), que dispõe sobre a perda das benfeitorias pelo inadimplente,
não pode ser aplicada automaticamente ao caso concreto, pois não abrange acessões, cujo tratamento legal é distinto e exige modulação equitativa, violaria o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), ao permitir que os autores se apropriem de bem de alto valor agregado sem qualquer compensação, impõe renúncia patrimonial desproporcional, cuja eficácia deve ser interpretada restritivamente (art. 114 do CC).

Tal entendimento é confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO NÃO RESIDENCIAL. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. VALIDADE. EXTENSÃO À ACESSÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO. 1. O propósito recursal consiste em definir se houve ofensa ao princípio do devido processo legal e se a cláusula de renúncia às benfeitorias constante em contrato de locação pode ser estendida às acessões. 2. A questão referente à ofensa ao princípio do devido processo legal não foi debatida pelas instâncias ordinárias, não havendo, portanto, o devido prequestionamento, tampouco arguiu-se ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, o que atrai o óbice das Súmulas 282/STF e 211/STJ. 3. Consoante o teor da Súmula n. 335/STJ, "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção".
4. Os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente (art. 114 do CC). Assim, a renúncia expressa à indenização por benfeitoria e adaptações realizadas no imóvel não pode ser interpretada extensivamente para a acessão.
5. Aquele que edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, a construção, mas se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização (art. 1.255 do CC). Na espécie, a boa-fé do locatário foi devidamente demonstrada. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.”
(REsp 1.931.087/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 30/10/2023)

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL – NÃO OCORRÊNCIA - INOVAÇÃO RECURSAL - EXISTÊNCIA - CONHECIMENTO PARCIAL DOS RECURSOS - ACESSÃO E BENFEITORIAS - NECESSIDADE DE DISTINÇÃO DESSES INSTITUTOS - ART. 1.255 DO CÓDIGO CIVIL - ACESSÃO - DIREITO À INDENIZAÇÃO - BOA-FÉ - RECONHECIMENTO - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA -AUSÊNCIA DE ELEMENTOS CONCRETOS QUE DESABONEM O VALOR DA AVALIAÇÃO - MANUTENÇÃO – PRAZO PRESCRICIONAL - INDENIZAÇÃO PELAS ACESSÕES - ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL - PRAZO DECENAL - PRESCRIÇÃO DO DIREITO DE COMPENSAÇÃO - INOCORRÊNCIA. 1. Não vulnera o princípio da dialeticidade recursal o recurso munido das razões pelas quais o apelante pretende ver revertido o entendimento externado na decisão recorrida. 2.A teor do que preceitua o art. 1.014 do CPC, as teses de fato não propostas no juízo de primeiro grau somente podem ser suscitadas em sede de apelação em caso de força maior, sob pena de não conhecimento, por inovação recursal.
3. As acessões e benfeitorias não são institutos jurídicos idênticos, distinguindo-se exatamente no resultado que produzem no bem edificado, vez que a acessão é a forma de acréscimo, de criação da coisa originariamente existente enquanto que as benfeitorias são despesas ou obras realizadas na coisa com o intuito de conservar, melhorar ou embelezar o bem, tendo intrinsicamente a característica de acessório que se incorpora ao patrimônio do proprietário. 4. Nos termos do art. 1.255, do Código Civil, as construções realizadas no imóvel se tratam de acessões físicas e não

benfeitorias, tendo sido erigidas de boa-fé gerando o direito de indenização.
5. A avaliação realizada por oficial de justiça avaliador goza de presunção relativa de veracidade, cuja impugnação só pode vingar quando instruída com elementos concretos que possam desabonar o valor atribuído ao bem avaliado. 6. Tratando-se de indenização por acessão, e não por benfeitorias, o prazo prescricional aplicável à espécie é o de 10 anos, previsto no art. 205 do Código Civil. 7. A prescrição somente impedirá a compensação dos valores se ocorrer antes do momento de coexistência das obrigações. Precedente do STJ. V.v. I - Nos termos do art. 1.253 do Código Civil, toda construção existente em um terreno se presume feita pelo proprietário, até que se prove o contrário. II - Não se desincumbindo a parte autora, que construiu em terreno alheio, em comprovar que a obra por ela realizada se iniciou do zero, deduz-se que esta tem natureza de benfeitoria, principalmente por haver nos autos elementos de prova que demonstram a existência de estrutura anterior no terreno dos réus. III - É de três anos o prazo prescricional da pretensão de indenização por benfeitoria, a teor do disposto no art. 206, § 3°, V, Código Civil.”
(
Apelação Cível nº 5002158-31.2022.8.13.0487
, Rel.ª Des.ª Lílian Maciel, julgado em
28/08/2024
20ª Câmara Cível do TJMG)

No contexto dos pedidos recursais, impõe-se reconhecer que a construção principal, o posto de combustíveis implantado e explorado pelo réu, deve ser juridicamente qualificada como acessão, não se aplicando a cláusula penal prevista na cláusula 13ª do contrato, por tratar exclusivamente de benfeitorias. Mantém-se, portanto, o afastamento da penalidade, tal como decidido na sentença, determinando-se que a destinação do bem seja definida em sede de cumprimento de sentença, mediante prova técnica pericial que apure sua natureza, valor econômico, viabilidade de retirada sem danos e eventual compensação pecuniária, nos moldes do art. 413 do Código Civil.

No que se refere ao restaurante e às quitinetes, a prova colhida em juízo é clara no sentido de que tais edificações foram implantadas pelos próprios autores, com recursos próprios, não havendo comprovação de participação do réu em sua construção ou custeio. Os elementos constantes dos autos indicam que essas estruturas já existiam ou foram promovidas diretamente pelos locadores antes ou durante a relação contratual, sem vínculo com investimentos do apelante. Por essa razão, a sentença, de forma acertada, reconheceu a titularidade dessas construções em favor dos autores, afastando qualquer pretensão do réu sobre elas. Tal conclusão decorre do fato de que, não sendo edificações erigidas pelo possuidor, não se enquadram na figura da acessão (arts. 1.248 e 1.255 do Código Civil), tampouco se configuram como benfeitorias passíveis de indenização ou retenção.

Consequentemente, mantém-se incólume o comando sentencial nesse ponto, restando rejeitado o pedido recursal de Jesuíno Rodrigues Ruas Neto quanto ao reconhecimento de direito sobre o restaurante e as quitinetes.

4.

Dispositivo

Diante do exposto,
CONHEÇO AMBAS AS APELAÇÕES, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso dos autores e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso do réu, nos seguintes termos:

a) Decretar o despejo do réu, cabendo ao juízo de origem estipular prazo razoável para a desocupação voluntária, em fase de cumprimento;

b) Manter a condenação quanto aos aluguéis vencidos até dezembro de 2023, com o acréscimo de que, a partir de janeiro de 2024 e enquanto perdurar a posse injusta, permanecem devidos os aluguéis nos mesmos moldes contratuais, a serem apurados em fase de liquidação;

c) Reconhecer que a construção principal (posto de combustíveis) configura acessão, afastando a aplicação da cláusula penal prevista na cláusula 13ª do contrato, e determinar que sua destinação seja definida em sede de cumprimento de sentença, mediante prova técnica pericial que apure natureza, valor econômico, viabilidade de retirada sem danos e eventual compensação pecuniária, nos moldes do art. 413 do Código Civil;

d) Manter o reconhecimento de titularidade dos autores sobre o restaurante e as quitinetes, afastando qualquer direito do réu sobre essas edificações
;

Mantenho os demais termos da sentença.

Em razão do desprovimento integral da apelação do réu, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em seu desfavor para 17% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É o voto.

Belém, data registrada no sistema.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 02/09/2025