Tribunal: TJPA
Processo: 0031522-41.2015.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2025-09-30

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. CONFIGURAÇÃO DE MORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais ajuizada por adquirente de imóvel contra construtoras, em razão de atraso superior a três meses após o prazo de tolerância para entrega da obra, postulando devolução da comissão de corretagem, multa contratual e compensação por danos morais. Sentença de parcial procedência, condenando solidariamente as rés à devolução em dobro da corretagem, ao pagamento de multa de 2% sobre o valor do contrato e de indenização por dano moral fixada em R$ 30.000,00 (trinta mil reais). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões submetidas ao exame consistem em: (i) definir se a cobrança de comissão de corretagem foi válida diante da prévia informação ao consumidor; (ii) verificar a possibilidade de inversão da cláusula penal moratória em benefício do comprador; (iii) avaliar a configuração de dano moral pelo atraso na entrega do imóvel e a adequação do valor fixado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cobrança da comissão de corretagem é válida, conforme orientação do Tema 938/STJ, desde que previamente informado o preço total e destacado o valor da corretagem, o que ocorreu no caso. 4. O atraso na entrega do imóvel após o prazo de tolerância caracteriza inadimplemento contratual, autorizando a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, nos termos do Tema 971/STJ. 5. A demora superior a nove meses em relação ao prazo inicial e de mais de três meses além da tolerância configurou dano moral indenizável, pois extrapolou mero aborrecimento, frustrando direito fundamental à moradia. 6. Redução do quantum indenizatório para R$ 7.000,00 (sete mil reais), em observância à proporcionalidade e precedentes da Corte. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso parcialmente provido para afastar a condenação à restituição da comissão de corretagem e reduzir a indenização por dano moral para R$ 7. 000,00 (sete mil reais), mantidos os demais termos da sentença. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0031522-41.2015.8.14.0006

APELANTE: CAPITAL ROSSI EMPREENDIMENTOS S/A, ALZETE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, BATUIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ANDREA DO SOCORRO CRUZ COSTA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. CONFIGURAÇÃO DE MORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais ajuizada por adquirente de imóvel contra construtoras, em razão de atraso superior a três meses após o prazo de tolerância para entrega da obra, postulando devolução da comissão de corretagem, multa contratual e compensação por danos morais. Sentença de parcial procedência, condenando solidariamente as rés à devolução em dobro da corretagem, ao pagamento de multa de 2% sobre o valor do contrato e de indenização por dano moral fixada em R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões submetidas ao exame consistem em: (i) definir se a cobrança de comissão de corretagem foi válida diante da prévia informação ao consumidor; (
ii
) verificar a possibilidade de inversão da cláusula penal moratória em benefício do comprador; (
iii
) avaliar a configuração de dano moral pelo atraso na entrega do imóvel e a adequação do valor fixado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cobrança da comissão de corretagem é válida, conforme orientação do Tema 938/STJ, desde que previamente informado o preço total e destacado o valor da corretagem, o que ocorreu no caso.

4. O atraso na entrega do imóvel após o prazo de tolerância caracteriza inadimplemento contratual, autorizando a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, nos termos do Tema 971/STJ.

5. A demora superior a nove meses em relação ao prazo inicial e de mais de três meses além da tolerância configurou dano moral indenizável, pois extrapolou mero aborrecimento, frustrando direito fundamental à moradia.

6. Redução do quantum indenizatório para R$ 7.000,00 (sete mil reais), em observância à proporcionalidade e precedentes da Corte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso parcialmente provido para afastar a condenação à restituição da comissão de corretagem e reduzir a indenização por dano moral para R$ 7. 000,00 (sete mil reais), mantidos os demais termos da sentença.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em
CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0031522-41.2015.8.14.0006

APELANTE: BATUIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E

OUTROS

APELADO: ANDREA DO SOCORRO CRUZ COSTA

RELATOR(A): Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por BATUIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E OUTROS contra sentença
proferida na Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização movida por ANDREA DO SOCORRO CRUZ COSTA.

O Magistrado de origem julgou parcialmente procedente a demanda, com a seguinte parte dispositiva: (Id. 12663967)

ISSO POSTO, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido deduzido por ANDREA DO SOCORRO CRUZ COSTA, em face de ALZETE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., BATUÍRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., e, CAPITAL ROSSI, para o fim de:

1 – CONDENAR as rés, de forma solidária,
à
devolver em dobro o valor pago pela autora a título de comissão de corretagem, o qual, já em dobro, monta em nove mil e oitocentos reais, a serem corrigidos pelo IGPM-FGV, desde o pagamento, e acrescidos de juros de um por cento ao mês (1% a.m.) com capitalização anual, desde a citação;

2 – CONDENAR as rés, de forma solidária,
à
pagar à autora multa de dois por cento (2%) sobre o valor total do contrato, pelo atraso na entrega da obra. O valor da multa deverá ser corrigido pelo IGPM-FGV, desde o dia 31 de maio de 2014 até o efetivo pagamento, e acrescidos de juros de um por cento ao mês (1% a.m.) com capitalização anual, entre 31 de maio de 2014, até 11 de setembro de 2015, data da efetiva entrega do imóvel;

3 – CONDENAR as rés, de forma solidária, a pagar à autora, o valor de trinta mil reais, corrigidos pelo IGPM-FGV e acrescidos de juros de um por cento ao
mês (1% a. m.) com capitalização anual a partir da data desta sentença.

Diante do resultado da demanda, em que houve procedência parcial, sendo menor a sucumbência da autora, CONDENO a parte autora no pagamento de trinta por cento das custas processuais e CONDENO as rés no pagamento de setenta por cento das custas processuais.

CONDENO a autora a pagar aos advogados das rés o valor de cinco mil reais a título de honorários advocatícios de sucumbência. Estando a autora sob pálio da gratuidade, fica suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência, podendo, dentro de cinco anos ser exigida, caso o credor interessado comprove mudança favorável na fortuna da autora, que
lha
permita o pagamento sem prejuízo de seu sustento.

CONDENO a parte ré, de forma solidária, no pagamento de honorários advocatícios de sucumbência aos advogados da autora, no valor que arbitro em vinte por cento da soma das condenações, depois de corrigidas e acrescidas de juros, na forma como determinado nesta sentença.

Inconformadas, as rés apresentaram apelação (Id. 12663968), afirmando a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias, a validade da cobrança da taxa de corretagem e a inexistência de dano moral. Subsidiariamente, requerem a redução do quantum indenizatório.

Contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso. (Id. 12663975)

Coube-me a relatoria por distribuição.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima sessão
de
julgamento do plenário virtual.

Belém,

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1. Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de sua admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

2. Razões recursais.

Verifica-se da sentença que o juízo de piso entendeu restar demonstrado o descumprimento contratual relativo à entrega do imóvel, o que culminou na condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, multa e devolução da taxa de corretagem.

2.1
Do Atraso na Entrega do Imóvel

Na hipótese dos autos, a entrega do imóvel deveria ocorrer até 30 de novembro de 2014, admitida a cláusula de tolerância de até 180 dias (Tema 996/STJ), prorrogando o prazo final para 30 de maio de 2015.

Contudo, é incontroverso que a efetiva entrega das chaves ocorreu apenas em 11 de setembro de 2015. A meu ver, não resta dúvidas acerca da configuração da mora da construtora e do inadimplemento contratual.

2.2.
Comissão de Corretagem

A Apelante busca a reforma da sentença que a condenou a devolver a comissão de corretagem. A ré alega que a cobrança foi lícita, pois a compradora teve prévia ciência.

Com razão a Apelante.

É pacífico no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (Tema 938) o entendimento de que:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS .
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO
TOTAL .
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO
ART .
1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem
.
(...) 1.2.III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ -
REsp
: 1599511 SP 2016/0129715-8, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
06/09/2016. (grifei)

No caso em tela, o documento de I
d.
12663893 (pág. 15), intitulado
“
Proposta de Reserva", discrimina de forma clara e destacada o valor do imóvel e, separadamente, os valores relativos à comissão imobiliária e do corretor. Tal documento, assinado pela Apelada, comprova que o dever de informação foi cumprido.

Desta forma, merece reforma a sentença proferida pelo juízo
a quo
, neste ponto, para afastar a condenação de restituição da comissão de corretagem.

2.3. Da Inversão da Cláusula Penal Moratória

A sentença aplicou em desfavor das construtoras a multa moratória que, no contrato, era prevista apenas para o inadimplemento da compradora. A decisão está em perfeita sintonia com o Tema Repetitivo 971 do STJ, que estabeleceu a possibilidade de inversão da cláusula penal em benefício do consumidor nos casos de atraso na entrega do imóvel. Nada a reformar neste quesito.

Do Dano Moral e do Quantum Indenizatório

As
a
pelantes argumentam que o mero atraso contratual não gera dano moral. De fato, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que o simples descumprimento do prazo não é suficiente. Contudo, no caso concreto, o atraso ultrapassou em mais de 9 meses o prazo original e em mais de 3 meses o prazo de tolerância, frustrando a legítima expectativa da
a
pelada em receber sua casa própria. Essa situação extrapola o mero dissabor e atinge a esfera da dignidade da pessoa, configurando o dano moral.

Quanto ao valor, a quantia de R$
30.000,00
(trinta mil reais),
fixada

na

senten
ça
se

mostra

excessiva

e

desproporcional

ao

per
ío
do

de

atraso

efetivo

e
às
circunst
ânc
ias

do

caso.

Atendendo

aos

princ
í
pios

da

razoabilidade

e

da

proporcionalidade,

e

aos

precedentes

desta

Corte

em

casos

an
ál
ogos,

reduzo

o

valor

da

indeniza
çã
o

por

danos

morais

para

7
.000,00 (
sete
mil reais), quantia que considero suficiente para compensar o abalo sofrido sem gerar enriquecimento ilícito.

Vejamos:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(...) Recurso
parcialmente provido.
Tese de julgamento
: O inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel após o prazo de tolerância autoriza a condenação por lucros cessantes.
O dano moral é caracterizado quando a frustração contratual ultrapassa o mero aborrecimento, violando direitos da personalidade do consumidor.
A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes quando ambos têm a mesma finalidade indenizatória, salvo insuficiência da cláusula para reparar o prejuízo
. É razoável e proporcional a fixação de R$ 10.000,00 como indenização por dano moral em atraso prolongado na entrega de imóvel
. (...). (TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0194243-88.2016.8.14.0301 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 01/07/2025).

Assim, merece parcial reforma a sentença, também neste ponto.

Parte dispositiva.

Por todo o exposto, conheço a Apelação e
DOU-LHE PARCIAL

PROVIMENTO
, para reformar a sentença
a
fastar a condenação à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, julgando improcedente este pedido;
r
eduzir a condenação por danos morais para o valor de R$
7
.000,00 (
sete
mil reais), mantidos os consectários legais.

Mantenho a sentença em seus demais termos.

É o voto.

Belém,

Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 07/10/2025