Tribunal: TJPA
Processo: 0812554-98.2022.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7713 - Gestão de Negócios
Data de julgamento: 2025-05-13

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado AGRAVO DE INSTRUMENTO: 0812554-98.2022.8.14.0000 AGRAVANTE: THALES AMARAL TARGINO, ADOLPHO SOLANO ALVES DE AZEVEDO, ANGELA MARIA PEREIRA DE ANDRADE, ANA CAROLYNE LIMA CARVALHO, VANIA SUELY PEREIRA MAIA, BROKER PARA LOGISTICA LTDA, JOAO CARLOS DE SOUSA BASTOS, MARCIO ROGERIO SANTOS DOS SANTOS Advogados do(a) AGRAVANTE: IGOR DINIZ KLAUTAU DE AMORIM FERREIRA - PA20110-A, ANTONIO ARAUJO DE OLIVEIRA JUNIOR - PA14279-A, REYNALDO ANDRADE DA SILVEIRA - PA1746-A, THIAGO LIMA DE SOUZA - PA17623-A AGRAVADO: STADA HOTEIS NORTE E NORDESTE LTDA, CONDOMINIO COMPLEXO HOTELEIRO HANGAR Advogado do(a) AGRAVADO: EDSON MARCELO DA SILVA TITAN - 28860-A RELATOR: DESEMBARGADOR AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL. LOCAÇÃO POR TEMPORADA (LONGSTAY). AUSÊNCIA DE UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS. NULIDADE DAS ASSEMBLEIAS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto por diversos condôminos do Edifício Supereconômico Internacional contra decisão da 1ª Vara Cível e Empresarial de Belém que, em sede de tutela cautelar antecedente, determinou a sustação dos efeitos das Assembleias Gerais Extraordinárias realizadas em 23.10.2019 e 11.12.2019, as quais instituíram a modalidade de locação por temporada (longstay) em substituição ao sistema de “pool de locações” previsto na convenção condominial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a alteração da forma de exploração hoteleira das unidades para locação por temporada (longstay) configura modificação da destinação do imóvel; (ii) verificar se a aprovação dessa alteração sem a unanimidade dos condôminos é nula, à luz da convenção condominial e do art. 1.351 do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR A alteração da forma de exploração das unidades autônomas para locação por temporada implica modificação da destinação do imóvel, cuja convenção previa expressamente a exploração por meio de sistema de “pool de locações” gerido por administradora hoteleira. A convenção condominial e o art. 1.351 do Código Civil exigem quórum de unanimidade para a mudança da destinação do imóvel, o que não foi observado nas Assembleias Gerais Extraordinárias impugnadas. A probabilidade do direito alegado resta evidenciada diante da incompatibilidade entre a forma de locação adotada nas assembleias e as disposições convencionais e legais. O periculum in mora também se encontra presente, ante o risco de consolidação de relações contratuais irregulares com terceiros e a perpetuação dos efeitos da mudança não autorizada da destinação do empreendimento. A existência de contratos firmados com terceiros não afasta o controle judicial sobre eventuais nulidades de deliberações condominiais, especialmente quando violadores de normas de ordem pública e da convenção vigente. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A alteração da forma de exploração de unidades hoteleiras para locação por temporada configura modificação da destinação do imóvel, exigindo aprovação unânime dos condôminos. A ausência de quórum qualificado torna nula a deliberação assemblear que altera a destinação condominial em desconformidade com a convenção. A tutela de urgência é cabível para suspender os efeitos de deliberações assembleares que contrariam a convenção condominial e o art. 1.351 do Código Civil. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do Agravo de Instrumento ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível Isolada do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema. Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0812554-98.2022.8.14.0000

AGRAVANTE: THALES AMARAL TARGINO, ADOLPHO SOLANO ALVES DE AZEVEDO, ANGELA MARIA PEREIRA DE ANDRADE, ANA CAROLYNE LIMA CARVALHO, VANIA SUELY PEREIRA MAIA, BROKER PARA LOGISTICA LTDA, JOAO CARLOS DE SOUSA BASTOS, MARCIO ROGERIO SANTOS DOS SANTOS

AGRAVADO: STADA HOTEIS NORTE E NORDESTE LTDA, CONDOMINIO COMPLEXO HOTELEIRO HANGAR

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

AGRAVO DE INSTRUMENTO: 0812554-98.2022.8.14.0000

AGRAVANTE: THALES AMARAL TARGINO, ADOLPHO SOLANO ALVES DE AZEVEDO, ANGELA MARIA PEREIRA DE ANDRADE, ANA CAROLYNE LIMA CARVALHO, VANIA SUELY PEREIRA MAIA, BROKER PARA LOGISTICA LTDA, JOAO CARLOS DE SOUSA BASTOS, MARCIO ROGERIO SANTOS DOS SANTOS

Advogados do(a) AGRAVANTE: IGOR DINIZ KLAUTAU DE AMORIM FERREIRA - PA20110-A, ANTONIO ARAUJO DE OLIVEIRA JUNIOR - PA14279-A, REYNALDO ANDRADE DA SILVEIRA - PA1746-A, THIAGO LIMA DE SOUZA - PA17623-A

AGRAVADO: STADA HOTEIS NORTE E NORDESTE LTDA, CONDOMINIO COMPLEXO HOTELEIRO HANGAR

Advogado do(a) AGRAVADO: EDSON MARCELO DA SILVA TITAN - 28860-A

RELATOR: DESEMBARGADOR AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL. LOCAÇÃO POR TEMPORADA (LONGSTAY). AUSÊNCIA DE UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS. NULIDADE DAS ASSEMBLEIAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por diversos condôminos do Edifício Supereconômico Internacional contra decisão da 1ª Vara Cível e Empresarial de Belém que, em sede de tutela cautelar antecedente, determinou a sustação dos efeitos das Assembleias Gerais Extraordinárias realizadas em 23.10.2019 e 11.12.2019, as quais instituíram a modalidade de locação por temporada (longstay) em substituição ao sistema de “pool de locações” previsto na convenção condominial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a alteração da forma de exploração hoteleira das unidades para locação por temporada (longstay) configura modificação da destinação do imóvel; (ii) verificar se a aprovação dessa alteração sem a unanimidade dos condôminos é nula, à luz da convenção condominial e do art. 1.351 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alteração da forma de exploração das unidades autônomas para locação por temporada implica modificação da destinação do imóvel, cuja convenção previa expressamente a exploração por meio de sistema de “pool de locações” gerido por administradora hoteleira.

A convenção condominial e o art. 1.351 do Código Civil exigem quórum de unanimidade para a mudança da destinação do imóvel, o que não foi observado nas Assembleias Gerais Extraordinárias impugnadas.

A probabilidade do direito alegado resta evidenciada diante da incompatibilidade entre a forma de locação adotada nas assembleias e as disposições convencionais e legais.

O periculum in mora também se encontra presente, ante o risco de consolidação de relações contratuais irregulares com terceiros e a perpetuação dos efeitos da mudança não autorizada da destinação do empreendimento.

A existência de contratos firmados com terceiros não afasta o controle judicial sobre eventuais nulidades de deliberações condominiais, especialmente quando violadores de normas de ordem pública e da convenção vigente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A alteração da forma de exploração de unidades hoteleiras para locação por temporada configura modificação da destinação do imóvel, exigindo aprovação unânime dos condôminos.

A ausência de quórum qualificado torna nula a deliberação assemblear que altera a destinação condominial em desconformidade com a convenção.

A tutela de urgência é cabível para suspender os efeitos de deliberações assembleares que contrariam a convenção condominial e o art. 1.351 do Código Civil.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do Agravo de Instrumento

ACORDAM
os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível Isolada do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em
conhecer e NEGAR PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto do relator.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por THALES AMARAL TARGINO, ADOLPHO SOLANO ALVES DE AZEVEDO, ANGELA MARIA PEREIRA DE ANDRADE, ANA CAROLYNE LIMA CARVALHO, VANIA SUELY PEREIRA MAIA, BROKER PARA LOGISTICA LTDA, JOAO CARLOS DE SOUSA BASTOS, MARCIO ROGERIO SANTOS DOS SANTOS, objetivando a reforma do interlocutório proferido pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Belém que, nos autos do pedido de tutela cautelar antecedente (Proc. nº 0858176-73.2022.814.0301) ajuizado por STADA HOTÉIS NORTE E NORDESTE LTDA E OUTRA em desfavor dos agravantes, deferiu
o pedido inicial e determinou a sustação dos efeitos das Atas das Assembleias Gerais Extraordinárias realizada em 23.10.2019 e 11.12.2019, que instituíram a modalidade de locação por temporada (longstay).

Nas razões recursais, os agravantes informaram, que a decisão teve como fundamento a alegação de que as assembleias não foram decididas por unanimidade de votos dos proprietários das unidades do empreendimento Condomínio do Edifício Supereconômico Internacional; violação a convenção e ao Código Civil Brasileiro.

Aduziram que a decisão obtida nas assembleias em discussão, ou seja, que permitiu a locação por temporada (
longstay
) em substituição ao sistema associativo de “
pool
de locações”, inicialmente previsto, devem ser objeto de anulação e, por esse motivo, sujeito a prazo decadencial de 2 (dois) anos.

Explicitaram ainda, que não há que se falar em violação a convenção, uma vez que inexiste vedação para a modificação, por parte dos proprietários (investidores), da forma de realização da atividade de hotelaria. Aliás, afirmaram que a modificação ou diversificação da atividade aprovada nas referidas assembleias, forma propostas e incentivadas pelas próprias agravadas, quando apresentaram material demonstrando a sua viabilidade, benefícios e sucesso já experimentado em outros empreendimentos localizados nesta cidade.

Lembraram, que não há nenhum prejuízo para os administradores do empreendimento (agravados) e nem para os proprietários que não aderiram ao sistema de locação por temporada, eis que todos os investidores, como os ora agravantes, continuam realizando o pagamento das taxas condominiais.

Por fim, alegaram a irreversibilidade da medida; risco de prejuízo a terceiros;
periculum in mora
inverso; ausência da urgência alegada na decisão guerreada; ausência de boa-fé objetiva por parte das agravadas. Pugnaram, pela concessão do efeito suspensivo e, no mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão guerreada.

Distribuído os autos a esta Instância Revisora, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

Os agravados apresentaram contrarrazões no ID nº. 10959471 onde reafirmaram a existência na probabilidade do direito demonstrada por intermédio da ilegalidade na implementação da modalidade de Locação por Temporada (
longstay
). Afirmaram que tal modalidade encontra óbice na própria Convenção do Condomínio, cuja destinação do empreendimento remete tão somente a exploração por um sistema de “
pool
de locações” habitual.

Aduziram que a modalidade de Locação por Temporada instituída pela AGE está eivada de nulidade porque a aprovação de tal matéria não atendeu ao quórum exigido pela convenção que seria da unanimidade dos proprietários das unidades, tendo, na ocasião, sido aprovada por maioria simples dos presentes, constituído pela maioria dos presentes nas referidas AGE ́s.

Explicitaram ainda que o perigo de dano ao resultado útil do processo se configurou a partir do momento da realização dos distratos procedidos com a SCP pelos réus, eis que quem distratou está locando os imóveis para terceiros com a informação errônea de que o hotel poderá ser utilizado como locação e até mesmo residência. Fato esse que fere diametralmente os objetivos da rede hoteleira, bem como a finalidade do próprio hotel, que vem se prejudicando com os gastos excessivos desses locatários, que não contribuem financeiramente para o hotel.

Alegaram inexistência de decadência do direito de pleitear a nulidade da AGE, eis que por ser nulidade absoluta, tal não convalesce com o tempo e no mérito recursal, que a decisão primeva deve ser mantida.

Em decisão de ID nº. 11255432 concedi efeito suspensivo ao agravo de instrumento até ulterior deliberação deste Relator ou da 2ª Turma de Direito Privado.

Ato contínuo as empresas agravadas apresentaram recurso de Agravo Interno (ID nº. 11373148) onde requereram a reforma da decisão exarada que suspendeu a decisão primeva.

Apresentada contrarrazões ao agravo interno em ID nº. 11911102 onde os recorridos do recurso interno afirmam que o recurso não deve ser conhecido por ausência de impugnação específica aos fundamentos da decisão de ID nº. 11255432 e no mérito recursal, a manutenção da decisão recorrida.

Em decisão de ID 12560301 fiz uso do juízo de retratação, revogando a tutela de urgência recursal anteriormente deferida.

É o breve relatório.

VOTO

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos processuais correlatos, razão pela qual entendo pelo seu conhecimento.

O juízo primevo, ao analisar o pedido de tutela cautelar antecedente entendeu pela presença dos pressupostos do artigo 300 do CPC/15, ou seja, a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito (
fumus boni iures
) e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (
periculum in mora
).

Portanto, o MM. Juízo primevo antecipou os efeitos da tutela para a empresa agravante do agravo interno por entender estarem presentes os requisitos dispostos acima.

Ao apreciar o pedido de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, este relator entendeu pela existência de
periculum in mora
inverso, isso ante a realização, por longo período, do sistema de locação por temporada, que por certo resultou em várias negociações com terceiros e demanda o cumprimento dos contratos.

Ocorre que a questão posta em análise nesta instancia recursal é discutir a nulidade do ato das Assembleias Gerais Extraordinárias realizadas em 23.10.2019 e 11.12.2019 que mudaram o regime de exploração da atividade do condomínio, portanto, mesmo que haja relações com terceiros, tal fato não pode elidir o controle do judiciário sobre ato nulo.

As Assembleias Gerais Extraordinárias realizadas em 23.10.2019 e 11.12.2019 que mudaram a destinação do empreendimento ocorreram no ano de 2019, momento em que a convenção do condomínio no item
c
do §3º do art. 35 e o art. 1.351 do CC/02 previam que a mudança de destinação do imóvel se daria mediante a unanimidade dos votos dos condôminos.

Tal quórum não foi observado quando aprovada a mudança para
longstay
de parte das unidades aprovada nas AGE ́s, como pode ser extraído das listas de presença juntadas aos autos.

Imperioso destacar que, pelo menos neste momento processual, entendo que a alteração da forma de locação das unidades altera a destinação do imóvel, já que consta na própria convenção condominial e no contrato com a SCP que o sistema a ser utilizado é o de “
pool
de locações” por uma administradora hoteleira, qualificada como Sócio Ostensiva da Sociedade em Conta de Participação.

Acrescento que nos autos do agravo de instrumento de nº. 0814551-19.2022.8.14.0000 que versa sobre situação similar a destes autos e que também se encontra sob esta relatoria, o cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício de Belém negou a realização do registro da AGE por também entender que tal fato se enquadraria como modificação da destinação do imóvel.

Assim, entendo pela existência do requisito da probabilidade do direito previsto no art. 300 do CPC/15.

Quanto ao
periculum in mora
, também entendo restar presente no caso em apreço. Como bem sedimentou o juízo primevo:

“O
periculum in mora
por sua vez, consiste em perpetuação dos efeitos da situação de ilegalidade ocasionada pela admissão de uma modalidade de locação não convalidada pela convenção do condomínio, desvirtualizando a operação hoteleira para o qual foi construído o empreendimento, além do risco de sobrevir relações contratuais igualmente ilegais perante com terceiros estabelecidas pelos proprietários, ora réus.”

Assim, restando presentes os requisitos para o deferimento da tutela de urgência, tendo acertado o juízo primevo ao deferi-la, não havendo motivos para suspensão da decisão
a quo
.

Ante o exposto, voto no sentido de
CONHECER e DESPROVER
o agravo de instrumento, mantendo incólume a decisão do juízo de origem.

É como voto.

Belém-PA, assinado na data e hora registradas no sistema.

Des. Amilcar Roberto Bezerra Guimarães

Relator

Belém, 23/05/2025