Tribunal: TJPA
Processo: 0826972-79.2020.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-04-23

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL nº 0826972-79.2020.8.14.0301 APELANTE: ALPHAVILLE BELEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., MR 2 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. Advogado do(a) APELANTE: RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - PA31193-A Advogado do(a) APELANTE: RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - PA31193-A APELADO: ALEXANDRE GOMES BENCHIMOL Advogado do(a) APELADO: KELMA SOUSA DE OLIVEIRA REUTER COUTINHO - PA5875-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE ATUALIZADOS. NULIDADE DA CLÁSULA QUE PREVIA A IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE DO CONTRATO. OBRIGAÇÃO QUE COLOCA O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA. ART. 51, IV, DO CDC. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. TEMA 1002 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0826972-79.2020.8.14.0301

APELANTE: ALPHAVILLE BELEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., MR 2 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.

APELADO: ALEXANDRE GOMES BENCHIMOL

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL nº 0826972-79.2020.8.14.0301

APELANTE: ALPHAVILLE BELEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., MR 2 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.

Advogado do(a) APELANTE: RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - PA31193-A

Advogado do(a) APELANTE: RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - PA31193-A

APELADO: ALEXANDRE GOMES BENCHIMOL

Advogado do(a) APELADO: KELMA SOUSA DE OLIVEIRA REUTER COUTINHO - PA5875-A

RELATOR: DES.
AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE ATUALIZADOS. NULIDADE DA CLÁSULA QUE PREVIA A IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE DO CONTRATO. OBRIGAÇÃO QUE COLOCA O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA. ART. 51, IV, DO CDC. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. TEMA 1002 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL nº 0826972-79.2020.8.14.0301

APELANTE: ALPHAVILLE BELEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., MR 2 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.

Advogado do(a) APELANTE: RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - PA31193-A

Advogado do(a) APELANTE: RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA - PA31193-A

APELADO: ALEXANDRE GOMES BENCHIMOL

Advogado do(a) APELADO: KELMA SOUSA DE OLIVEIRA REUTER COUTINHO - PA5875-A

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por MR2 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E ALPHAVILLE SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedente o pedido da parte autora na Ação de Rescisão Contratual ajuizada por ALEXANDRE GOMES BENCHIMOL.

A parte autora, ora apelada, alega que adquiriu, em 06/12/2013, lote no Condomínio Alphaville 03. Posteriormente, a ré ofertou ao autor a substituição do lote vendido por outro lote no Condomínio Alphaville 02, alegando o insucesso na comercialização das vendas no Condomínio Alphaville 03. Assim, foi realizada a rescisão do contrato anteriormente firmado, ocasião na qual os valores pagos seriam transferidos à aquisição do lote no Condomínio Alphaville 02.

Em razão de dificuldades financeiras que impossibilitaram a continuidade do negócio firmado, requereu a rescisão do contrato, porém não obteve retorno da ré. Após, informa que recebeu notificação da Associação dos Adquirentes e Morados Alphaville Belém efetuando cobrança referente à taxa condominial atrasada.

Dessa forma, requereu a rescisão do contrato com a consequente devolução integral dos valores pagos.

Tutela liminar deferida no sentido de suspender as cobranças dos valores pactuados e a retirada do nome do autor dos órgãos de proteção ao crédito, nos termos da decisão de ID 13980405.

Em contestação (ID 4414914), a parte ré, ora apelante, aduz, preliminarmente, a ilegitimidade da ré MR2 Empreendimentos Imobiliários S/A para figurar no polo passivo da demanda, bem como a ilegitimidade para responder pela cobrança das dívidas relativas à taxa condominial e IPTU. No mérito, sustenta a impossibilidade rescisão contratual nos termos da cláusula prevista no contrato e que, em caso de rescisão, deve ser retido o montante estabelecido no contrato, bem como que os juros de mora devem ser aplicados a partir do trânsito em julgado da decisão.

Manifestação da autora em ID 13980439, na qual repeliu os argumentos da parte ré e reafirmou os termos da inicial.

Sentença em ID 13980456, na qual o juízo de origem julgou parcialmente procedente o pedido da parte autora, declarando nula a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade. No mesmo ato, condenou a requerida a restituir ao autor, em parcela única, 75% do valor pago referente ao contrato de compra e venda do lote 14, QD A2, Rua 2, Alphaville 2. Em razão da sucumbência recíproca, condenou cada uma das partes ao pagamento de 50% das custas e despesas processuais e fixou honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação para cada um.

Inconformadas, as rés interpuseram apelação. Nas razões recursais (ID 13980458), reafirmam os argumentos de defesa. Alegam a impossibilidade de rescisão contratual, conforme cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade prevista com contrato firmado entre as partes. Sustentam que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, pois quem deu causa ao distrato foi a parte apelada, bem como a devolução dos valores ao autor de forma parcelada. Por fim, pleiteiam pelo provimento do recurso e reforma da sentença de piso.

Contrarrazões do apelado em petição de ID 13980465.

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se correta a declaração do distrato e a consequente devolução dos valores pagos pelo autor.

Adianto não assistir razão às apelantes. Explico.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES

Exposta a pretensão, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

A alegação de que consta cláusula contratual acerca da irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato firmado não merece acolhimento.

A parte autora tem o direito de requerer a rescisão contratual se não for mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Caso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra. Contudo, não pode o consumidor ficar preso ao contrato sem possibilidade de rescindir quando não mais lhe agradar ou quando necessitar quebrar a relação contratual.

O art. 51, IV, do CDC assim disciplina:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Portanto, constata-se que a cláusula prevista no contrato coloca o consumidor em desvantagem exagerada, pois não lhe possibilita o distrato, mesmo quando não possuir mais condições financeiras para cumprir as obrigações assumidas.

Ora, caso o consumidor recaia no incumprimento da obrigação, ocorrerá a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil,
verbis:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pelo autor à ré devem ser restituídos e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Neste sentido, colaciono os seguintes julgados:

APELAÇÃO  RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES  CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR  PRECEDENTES DO STJ  ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO  RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS  COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PACTUADA  ÔNUS SUCUMBENCIAIS  REDISTRIBUIÇÃO COM OBSERVÂNCIA DA PROPORCIONALIDADE  RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO  SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Trata-se de Recurso de Apelação adversando sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda, declarando a rescisão contratual e determinando à promovida a restituição dos valores pagos pelos autores, com a retenção de 10% (dez por cento). 2. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE  A jurisprudência do E. STJ entende possuir o consumidor direito potestativo de promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel, quando não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas, ainda que exista no contrato cláusula de irrevogabilidade/irretratabilidade. (STJ - AREsp: 1833955 MG 2021/0033757-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/05/2021) Nessa perspectiva, a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio. 3. PERCENTUAL DE RETENÇÃO  Revela-se abusiva a cláusula contratual que estabelece o valor do contrato como parâmetro para o percentual de retenção em caso de rescisão contratual. Mostra-se adequado o padrão-base de cláusula penal, consistente na retenção de 25% das parcelas desembolsadas pelo comprador, adotado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. 4. COMISSÃO DE CORRETAGEM  O eg. STJ já pacificou a questão, de forma vinculante, no sentido de que "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938 - STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo). No presente caso não há disposição contratual expressa transferindo ao comprador a responsabilidade de pagar pelos serviços de corretagem, sequer ajuste quanto ao valor correspondente, razão pela qual não há que se falar em retenção de valor a esse título. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.

(TJ-CE - AC: 01879439120188060001 CE 0187943-91.2018.8.06.0001, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 03/11/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 03/11/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos.

(TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022)

Contudo, no presente caso, tendo em vista que o autor deu causa à rescisão ante o inadimplemento das parcelas devidas, por certo não cabe devolução integral dos valores, devendo ser resguardado os valores necessários à negociação entabulada.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que se faz presente no caso em comento.

Frise-se que caberia a devolução integral caso fosse culpa exclusiva da construtora, o que não ocorreu na presente demanda, visto que o próprio autor assumiu que a rescisão se deu em razão de dificuldades financeiras e da incapacidade de arcar com os valores contratados.

Assim, entendo que não merece reforma a sentença de piso quanto a esses pontos.

DOS JUROS MORATÓRIOS

No que tange à incidência dos juros moratórios, compreendo que merece acolhimento a pretensão recursal da apelante.

O juízo de piso estabeleceu a incidência dos juros de 1% a.m. a partir da citação.

Entretanto, conforme entendimento jurisprudencial estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1740911/DF (Tema 1002), os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão. Junto o seguinte julgado:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

2. Recurso especial provido.

Assim, considerando o entendimento acima exposto, compreendo pela reforma da decisão no tocante à incidência dos juros de mora, devendo incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

Aduz a parte recorrente que é devida a distribuição da condenação ao pagamento de honorários advocatícios e das custas processuais em razão de não ter dado causa à demanda, mas sim o contrário.

Entendo que não assiste razão à apelante.

O art. 86, parágrafo único, do CPC dispõe o seguinte:

Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

Conforme se constata da análise da peça exordial, somente um pedido realizado pela autora foi julgado improcedente. O pedido restante foi julgado procedente, não merecendo, assim, a readequação dos honorários.

Além disso, a fixação do valor relativo aos honorários se deu de forma escorreita, não merecendo reparos.

Dessa forma, entendo que o juízo primevo estabeleceu o valor adequado.

Neste sentido, colaciono o presente entendimento jurisprudencial:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA. NÃO PROVIMENTO. 1. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas (artigo 86 do CPC). Caso em que ficou caracterizada a sucumbência recíproca das partes. 2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 1785126 MA 2020/0290187-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/11/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2021)

Percebe-se, assim, que houve a correta divisão das custas e honorários, ocorrendo a distribuição da sucumbência.

Dessa forma, compreendo que merece ser mantida a decisão de piso.

DISPOSITIVO

Ex positis
,
VOTO
no sentido de
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
interposta pela parte ré, alterando somente o termo inicial da incidência dos juros de mora, nos termos da fundamentação.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 30/04/2024