Tribunal: TJPA
Processo: 0811726-60.2017.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10439 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2024-02-06

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL nº 0811726-60.2017.8.14.0006 APELANTE: MARIA AUCILENE CONDE DE MORAIS Advogados do(a) APELANTE: MONIQUE LIMA GUEDES - PA25179-A, CARLOS ROBERTO SILVEIRA DA SILVA - PA17351-A, LETICIA DONZA VASCONCELOS - PA24257-A APELADO: CAPITAL ROSSI EMPREENDIMENTOS S/A, ROSSI RESIDENCIAL SA, SARRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, VENDEIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogados do(a) APELADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI - PA21114-A, HUMBERTO ROSSETTI PORTELA - MG91263-A, JULIO DE CARVALHO PAULA LIMA - MG90461-A, NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - PA15201-A AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LUCROS CESSANTES. ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO CONFIGURADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS. CABIMENTO. MONTANTE DEVIDO SOBRE O VALOR DO IMÓVEL A PARTIR DA EFETIVA ENTREGA. COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU DEVIDA SOMENTE APÓS A EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. CABIMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE PISO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0811726-60.2017.8.14.0006

APELANTE: MARIA AUCILENE CONDE DE MORAIS

APELADO: CAPITAL ROSSI EMPREENDIMENTOS S/A, ROSSI RESIDENCIAL SA, SARRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, VENDEIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL nº 0811726-60.2017.8.14.0006

APELANTE: MARIA AUCILENE CONDE DE MORAIS

Advogados do(a) APELANTE: MONIQUE LIMA GUEDES - PA25179-A, CARLOS ROBERTO SILVEIRA DA SILVA - PA17351-A, LETICIA DONZA VASCONCELOS - PA24257-A

APELADO: CAPITAL ROSSI EMPREENDIMENTOS S/A, ROSSI RESIDENCIAL SA, SARRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, VENDEIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogados do(a) APELADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI - PA21114-A, HUMBERTO ROSSETTI PORTELA - MG91263-A, JULIO DE CARVALHO PAULA LIMA - MG90461-A, NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - PA15201-A

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LUCROS CESSANTES. ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO CONFIGURADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS. CABIMENTO. MONTANTE DEVIDO SOBRE O VALOR DO IMÓVEL A PARTIR DA EFETIVA ENTREGA. COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU DEVIDA SOMENTE APÓS A EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. CABIMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE PISO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e negar provimento ao recurso
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL nº 0811726-60.2017.8.14.0006

APELANTE: MARIA AUCILENE CONDE DE MORAIS

Advogados do(a) APELANTE: MONIQUE LIMA GUEDES - PA25179-A, CARLOS ROBERTO SILVEIRA DA SILVA - PA17351-A, LETICIA DONZA VASCONCELOS - PA24257-A

APELADO: CAPITAL ROSSI EMPREENDIMENTOS S/A, ROSSI RESIDENCIAL SA, SARRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, VENDEIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogados do(a) APELADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI - PA21114-A, HUMBERTO ROSSETTI PORTELA - MG91263-A, JULIO DE CARVALHO PAULA LIMA - MG90461-A, NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - PA15201-A

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por ROSSI RESIDENCIAL S/A e outros, objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua que julgou parcialmente procedente o pedido da parte autora na Ação Revisional de Contrato C/C Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por MARIA AUCILENE CONDE DE MORAIS.

A parte autora/apelada alega que adquiriu, em 29/02/2012, uma unidade imobiliária Ideal Samambaia, unidade 203, torre 28, no valor de R$ 108.888,78, e que o prazo de entrega estava estabelecido para 20/02/2014e que não foi entregue no prazo estabelecido. Informa que a unidade foi entregue somente em 29/07/2016, com dois anos e meio de atraso. Aduz que, em razão do atraso, teve quer arcar com taxa de evolução de obras, sendo condicionada a entrega das chaves ao pagamento à construtora dos juros de obra. Informou que lhe foi cobrado valores relativos à taxa condominial antes mesmo da entrega do imóvel pela ré. Dessa forma, requereu: a declaração de nulidade das cláusulas que entende indevidas; a condenação ao pagamento de lucros cessantes; o pagamento de indenização por danos morais; condenação ao pagamento da inversão da multa de 1% a.m. em razão do atraso e multa moratória no montante de 2%; a devolução dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra.

Contestação em petição de ID 4718266. Preliminarmente, arguiu a ilegitimidade passiva das partes Rossi Residencial e Capital Rossi Empreendimentos S/A, bem como a ilegitimidade passiva referente à taxa de evolução de obra. No mérito, aduz: que não houve atraso na entrega do empreendimento e que eventual demora se deu em razão de caso fortuito e força maior; a impossibilidade de aplicação da multa em razão da falta de disposição contratual; o não cabimento do pagamento de lucros cessantes; a improcedência do pedido de restituição dos valores pagos à Caixa Econômica Federal referente à taxa de evolução de obra; a improcedência do pedido de restituição em dobro; a cobrança legal das taxas condominiais, visto que foram cobrados pelo condomínio e não pela construtora e; a inexistência dos danos morais. Assim, requereu pela improcedência dos pedidos.

Sentença de mérito em ID 4718309, na qual o juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora no sentido de: afastar a ilegitimidade passiva arguida; declarar a abusividade da cláusula de prorrogação por prazo indeterminado, alíneas da cláusula 16; condenar as requeridas ao pagamento de indenização referente aos danos materiais no montante de 1% do valor do imóvel mensal desde agosto de 2014 até agosto de 2016 (efetiva entrega do imóvel); condenar as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais; a devolução dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra no período compreendido entre agosto de 2014 a agosto de 2016; declara a abusividade da cláusula 18, alínea b, do contrato, referente à cobrança da taxa condominial e gastos de IPTU; julgar improcedente a aplicação de multa de mora pela atraso. Condenou as requeridas, ainda, em custas e honorários, estes em 10% do valor da condenação.

Inconformada, a parte ré interpôs apelação. Nas razões recursais (ID 4718316), alega, preliminarmente, a ilegitimidade passiva das rés Rossi Residencial S/A e Capital Rossi Empreendimentos S/A pois não firmou contrato com a apelada, bem como a ilegitimidade no tocante à cobrança dos juros de obra e valores relativos às despesas condominiais e tributárias. No mérito, aduz, em suma: o não cabimento de restituição dos valores referentes à taxa de juros de obras; a inexistência de lucros cessantes; a responsabilidade do comprador no que tange às despesas condominiais; a inexistência de danos morais e, se mantida a condenação, alega o excesso do valor fixado, requerendo, assim, a minoração do montante. Ao final, requer o provimento do recurso a fim de ser reformada a sentença de piso.

Regularmente intimado, a parte autora/apelada apresentou contrarrazões em manifestação de ID 4718322.

Redistribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido, conforme comprovante de ID 4718317.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar o
atraso da entrega da unidade adquirida pelo consumidor e as responsabilidades decorrentes da mora na entrega do empreendimento.

PRELIMINAR

A parte ré
Rossi Residencial S/A e Capital Rossi Empreendimentos S/A
alega que não é legítima para figurar no polo passivo da demanda, pois não realizou negócio com a autora e sim as empresas Sarre Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Vendeia Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Analisando os documentos acostados aos autos (ID 4718219 e ID 4718221), constato a existência do contrato firmado entre as partes. Contudo, por meio de uma simples conferência, percebe-se a logomarca da ré Rossi estampada no contrato. Além disso, as rés são sócias das empresas Sarre Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Vendeia Empreendimentos Imobiliários Ltda.e possuem o mesmo endereço, indicando se tratar de empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico.

Ora, talvez melhor sorte tivesse a ré em sua alegação se tivéssemos diante de uma relação jurídica eminentemente de direito civil, regidos exclusivamente pelas suas regras, mas nunca numa onde se está diante das figuras jurídicas do fornecedor e do consumidor nos termos da Lei 8078/90, estas de aplicação imediata e de ofício.

Lembro que o contrato deve ser honrado pelas partes, pois é nele que se encontram as regras que regem a relação e o negócio jurídico firmado entre as partes. Porém, no CDC, sua redação e imposições constantes do negócio são bastantes relativizadas, eis que a Lei Consumerista tem como escopo proteger a parte mais vulnerável da relação.

No caso em comento, verifica-se que a regra é bem simples. Os sócios, independentemente se são pessoas físicas ou jurídicas, somente serão demandados, numa eventual condenação judicial, caso a empresa não tenha bens para suportar a execução, onde poderá ser aplicada a despersonalização da pessoa jurídica.

Entretanto, não se pode olvidar que no CDC a conclusão não é tão simples assim.

Dessa forma, em se tratando do CDC as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favoráveis ao consumidor (art. 47), bem como as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumidor vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos.

Também está prescrito que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos.

Acrescento que é vedada pelo CDC toda e qualquer publicidade enganosa ou abusiva (art. 36).

Assim, é indubitável que a ré é legítima para figurar no polo passivo da demanda, eis que claramente faz as vezes de fornecedora, quer seja quando divulga sua marca, conhecida nesta jurisdição como empresa que constrói e comercializa imóveis verticais, em todo e qualquer material publicitário ou escrito do empreendimento em questão, quer quando faz consta no contrato sua logo.

Esses fatos demonstram claramente que se está diante de uma clara confusão societária, com uma possível tentativa de proteção patrimonial, tudo em prejuízo do consumidor desatento ou mesmo atento.

Acrescento que os contratos devem ser regidos pela boa-fé objetiva, devendo ser claro e bem redigido, tudo visando a fácil compreensão do consumidor.

No caso dos autos, repisa-se, consta no contrato entabulado pelas partes as marcas da empresa demandada como sendo quem comercializa e constrói o empreendimento.

Diante do exposto, aplico ao caso as regras previstas no CDC e rejeito a preliminar arguida, eis que declaro neste ato serem as rés legítimas para figurar no polo passivo da demanda, mantendo-se a sentença nesse ponto.

DO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO

Ao julgador cabe analisar se houve efetivamente o atraso na obra e se a ré é responsável pela conduta ilícita descrita na inicial. Será também objeto de análise se o atraso na entrega da obra, caso exista, causou danos materiais e morais ao consumidor adquirente da unidade.

Inicialmente, convém salientar que, exposta a pretensão exordial, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela parte autora/apelada. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

Analisando os autos, pode-se constatar que a recorrente não se desincumbiu de seu dever de provar que agiu de forma correta, legal e legítima, ou seja, que cumpriu o contrato; que a obra não atrasou ou que a culpa pelo atraso não foi sua; que ocorreu fato imprevisível; que o atraso foi causado pela inadimplência dos autores ou mesmo que os danos alegados não existem.

Na verdade, a apelante se limita em alegar sem, entretanto, provar efetivamente o que aduz, deixando de juntar documento, um laudo, uma prova real de que o atraso é justificado ou justificável, demonstrando o seu desrespeito para os seus consumidores ou mesmo a sua má-fé.

Ressalto que a falta de comprovação do alegado tem como consequência jurídica tornar os fatos alegados na exordial incontroversos, os quais, por consequência, sequer dependem de prova para se tornarem verdadeiros, pois somente os controversos a reclamam.

Inicialmente, a entrega do empreendimento estava prevista para 19/08/2014, já incluso o prazo de prorrogação de 180 dias. Porém, o imóvel foi entregue somente em 29/07/2016, dois anos e meio depois do prazo inicial, conforme indicado pelo documento juntado em ID 4718222, pg. 1.

Assim, tenho como incontroverso o atraso na obra, ocasionado em decorrência da não entrega, no prazo estabelecido contratualmente, do empreendimento objeto do contrato, fato este que, inclusive, não foi negado pela recorrente.

Acrescento que a apelante também não conseguiu provar a existência de caso fortuito ou força maior, uma vez que os parcos documentos juntados não justificam o grande atraso verificado na obra e muito menos a prorrogação exagerada do prazo de entrega do imóvel.

Comprovado o atraso na obra, resta avaliar seu reflexo no plano patrimonial e moral.

DANO MATERIAL. ATRASO NA OBRA. LUCROS CESSANTES.

Em decorrência do atraso na entrega do empreendimento, que já reconheci neste voto, verifico que a apelada pugna pelo pagamento de aluguéis a título de danos materiais, estes desde a data que o imóvel deveria ter sido entregue e de acordo com previsão contratual.

O efetivo atraso na obra por culpa exclusiva da recorrente, uma vez que não conseguiu provar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, torna certa a indenização, cabendo ao juízo quantificá-la.

A parte autora cumpriu com sua parte no contrato e a ré não, cabendo a quantificação dos danos materiais (lucros cessantes).

A indenização é devida, eis que o consumidor ficou impedido de usufruir o bem e/ou ainda tem que arcar com aluguel mensal de outro imóvel, face a não entrega, no prazo estipulado contratualmente, do empreendimento da ré.

Lembro que com a inversão do ônus da prova, que a tenho como devida, por conta da indiscutível aplicação do CDC e da hipossuficiência do consumidor perante do fornecedor, deveria a ré provar a não ocorrência dos lucros cessantes. Entretanto, a construtora demandada não se desincumbiu de seu dever.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de ser presumido o prejuízo do comprador e por consequência a culpa do construtor pelo atraso injustificado na obra, bem como do direito a indenização por perdas e danos, além da possibilidade de cumulação de danos materiais e morais.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. CULPA CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. SÚMULA Nº 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Trata-se, na origem, de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, motivada pelo atraso na entrega do imóvel. 3. Na hipótese, o tribunal local, a partir da análise dos termos contratuais e das provas dos autos, concluiu pela culpa das empresas no atraso na entrega da obra, vedando a retenção de valores por parte das rés e condenando-as ao pagamento de lucros cessantes. Inteligência dos arts. 395, 402 e 475 do Código Civil. 4. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes. 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1260734 DF 2018/0055333-5, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/11/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/11/2018)

Por fim, repito que a apelante deveria provar que não foi culpada pelo atraso na obra, e isso, como já foi exposto, não foi obtido com sucesso em sua contestação e em seu recurso.

Assim, nada mais justo e correto que, entre a data prevista para a entrega da obra e a efetiva entrega do imóvel aos apelados, a construtora pague lucros cessantes, a título de danos materiais, pelo inadimplemento do contrato.

No caso concreto, o juízo
a quo
condenou a construtora ao pagamento pelos lucros cessantes (dano material) no montante de 1% do valor do imóvel.

Diante do exposto, mantenho a condenação da parte ré/apelante ao pagamento da indenização estabelecida na decisão de piso, mantendo inalterada a sentença guerreada.

DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA

A chamada taxa de evolução da obra, que na verdade representa o pagamento de juros relativo ao financiamento, é devido, dependendo do caso, tanto pelo promitente comprador (consumidor), como pelo promitente vendedor (construtora).

Em outras palavras, a taxa de evolução da obra (juros) tem origem tanto na relação jurídica (financiamento) firmado entre o consumidor promitente comprador e o agente financiador, para a aquisição do imóvel, quanto no financiamento da obra realizado pela própria construtora.

Dessa forma, na primeira situação acima exposta, temos que o juro é encargo devido pelo consumidor promitente comprador, porém apenas durante o período compreendido entre a data da realização do financiamento para compra do imóvel e a data prevista para a entrega do empreendimento. Após o prazo previsto contratualmente para a entrega da obra e, configurado o atraso por culpa da construtora, esta deverá responder pelo dano emergente que seu inadimplemento causar ao consumidor.

Por outro lado, quando se tratar de juros referente ao contrato de financiamento da obra firmado entre a construtora e o agente financiador, por obvio esse ônus é de exclusiva responsabilidade da promitente vendedora (construtora/incorporadora).

Acrescento que nesta ação não se está discutindo a legalidade da cobrança da taxa de evolução da obra pelo agente financiador e sim o ressarcimento dos prejuízos sofridos pela autora ou mesmo a obrigação de não fazer, no sentido de a ré não cobrar da parte autora essas taxas, tudo em decorrência do atraso na obra por parte da demandada.

Lembro que o Superior Tribunal de Justiça fixou tese no sentido de ser ilícita a cobrança dos juros de obra após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves. Junto o julgado:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.

(STJ - REsp: 1729593 SP 2018/0057203-9, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 25/09/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 27/09/2019)

Assim, comprovado o atraso na conclusão da obra, indevida a cobrança de qualquer valor referente à taxa de evolução de obra, devendo ser restituído o montante pago pelo apelado, nos termos da decisão
a quo
.

DA COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS

No tocante à legalidade da cláusula 18, alíneas
a
e
c
do contrato, entendo correta a decisão do juízo primevo.

Examinando os dispositivos contratuais em indicados, constato a abusividade das cláusulas.

A construtora pretende, por meio dos dispositivos indicados, transferir a responsabilidade de arcar com as despesas decorrentes do imóvel à compradora.

O contrato dispõe que a responsabilidade de arcar com referidas despesas será devida a partir da expedição do
habite-se
, porém antes mesmo da entrega do imóvel. No presente caso, o
habite-se
estava previsto para 20/11/2013 e a entrega para 20/02/2014, e a efetiva entrega ocorreu somente em agosto de 2016, mais de dois anos após o prazo inicial.

Dessa forma, a apelada teria que arcar com despesas relativas à IPTU e taxas condominiais durante quase três anos sem ao menos dispor do bem, o que é incabível em nosso ordenamento jurídico.

Neste sentido, colaciono o seguinte julgamento:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TEMPESTIVIDADE. RECESSO FORENSE. ART. 220 DO CPC/2015. DECISÃO AGRAVADA RECONSIDERADA. NOVO EXAME DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DOS PROMISSÁRIOS-VENDEDORES. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. O entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é encargo do adquirente apenas a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves. 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. No tocante ao índice de correção monetária, o recurso especial não se ampara em dispositivo de lei federal, o que caracteriza deficiência de fundamentação nos termos da Súmula 284/STJ. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão ora agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, na extensão, negar-lhe provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 1876587 SP 2020/0124902-2, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2021)

Portanto, ante as considerações expostas, não merece reparo a decisão
a quo
.

DANOS MORAIS

Em relação à fixação da indenização dos danos morais, depreende-se, da análise do art. 944 do Código Civil, bem como da jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, que se deve levar em consideração a extensão do dano, as condições socioeconômicas, culturais e psicológicas dos envolvidos, bem como o grau de culpa do agente e, eventualmente, da vítima.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. ATRASO NA OBRA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. ARBITRAMENTO. DANOS MORAIS. MANTIDOS. SENTENÇA REFORMADA. - Reconhecido o descumprimento contratual diante do atraso na entrega da obra por mais de ano, cabível a declaração da resolução contratual, por culpa da promitente vendedora.- Inexistência de excludente de responsabilidade da ré ou culpa da consumidora, de modo que descabe a retenção da multa contratual pela rescisão antecipada.- Dever de restituição do valor integralmente pago pela parte autora, devidamente acrescido de correção monetária e juros legais, realizado em parcela única e sem abatimento de valores - Diante de previsão de cláusula penal pelo inadimplemento do pagamento tão somente em desfavor pelo adquirente, poderá ela ser invertida e aplicada também em seu favor, em caso de descumprimento do prazo da entrega do imóvel pela construtora. Aplicação do tema 971 do STJ - Caso em que configurado o atraso na entrega do imóvel, de modo que viável a inversão da cláusula penal contratual, cuja indenização deverá ser fixada mediante arbitramento judicial, que, no caso, deve corresponder a 0,5% do valor do bem previsto no contrato, por mês de atraso.- O atraso injustificado na entrega de obra, por si só, não gera dano moral passível de indenização. Entretanto, no caso dos autos se está diante de ocorrência de circunstância excepcional, caracterizadora do dano moral, que certamente resultou em angústia da parte autora na forma exigida para esses casos, de modo que cabível a fixação de indenização por danos morais.- Quantum indenizatório fixado de acordo com as peculiaridades do caso em comento, bem como os precedentes da Câmara e ponderado o caráter pedagógico com o dano causado. APELO DA PARTE AUTORA PROVIDO. APELO DA PARTE RÉ DESPROVIDO. UNÂNIME.

(TJ-RS - AC: 70077038909 RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Data de Julgamento: 28/11/2019, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 06/12/2019)

O dano moral, pode-se concluir que restou devidamente configurado. A ré agiu de forma irresponsável, descuidada, desrespeitosa e abusiva na condução de seu empreendimento, o que por óbvio causou danos morais aos apelados.

É inegável que o ato por si só causa o dano e coloca o consumidor em situação de impotência, frustração, incerteza, desvantagem, retira o sossego, constrange e toma seu tempo na tentativa de reverter, de forma amigável, a questão. Enfim, o abalo moral é imensurável.

Importante lembrar que não se trata aqui de meros aborrecimentos, próprios da vida cotidiana, mas sim de conduta indevida e lesiva, capaz de gerar a qualquer pessoa sentimento de indignação e impotência social, de maneira que o dano se presume e deve ser reparado.

Daí o dever de indenizar.

A parte autora se viu impossibilitada de realizar o sonho da casa própria. Atitudes como essa, infelizmente tão corriqueiras nos dias de hoje, merecem ser coibidas com rigor, eis que trazem, além da insegurança, desespero e até mesmo outros danos para os incautos consumidores que, muitas das vezes, ainda são tratados com indiferença e como se fossem eles os verdadeiros inadimplentes.

A entrega do empreendimento estava prevista para agosto de 2014, tendo sido entregue somente em agosto de 2016. Ou seja, o atraso na entrega do imóvel se deu por dois anos, ultrapassando os limites do tolerável, posto que o prazo máximo de prorrogação é de, no máximo, 180 dias, consoante entendimento dominante da jurisprudência pátria.

Dessa forma, tenho como adequado e proporcional o valor do dano moral em R$ 10.000,00 (dez mil reais), conforme arbitrado pelo juízo
a quo
.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto para
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, mantendo inalterada a sentença combatida, nos termos da fundamentação.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 27/02/2024