Tribunal: TJPA
Processo: 0041594-75.2015.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-04-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. DECLARAÇÃO DE VALIDADE. CULPA RECÍPROCA. DANOS MORAIS E MATERIAIS INDEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará em plenário virtual, por unanimidade de votos, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto nos termos do voto do Exmo. Desembargador Relator Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0041594-75.2015.8.14.0301

APELANTE: GESSICA LAUDE ARRUDA DA COSTA

APELADO: PROJETO IMOBILIARIO SPE 46 LTDA.

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA
.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. DECLARAÇÃO DE VALIDADE. CULPA RECÍPROCA.

DANOS MORAIS E MATERIAIS INDEVIDOS.
RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará em plenário virtual, por unanimidade de votos, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto
nos termos do voto do
Exmo. Desembargador Relator Alex Pinheiro Centeno.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por GESSICA LAUDE ARRUDA DA COSTA
,
inconformada com a sentença prolatada pelo Juízo da Vara Única de Ourilândia do Norte/PA que, nos autos da
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA movida contra
PROJETO IMOBILIARIO SPE 46 LTDA
,
julgou parcialmente procedente o pedido formulado na demanda.

Na inicial, a autora, ora recorrente, noticia que na data de 23.06.2010, firmou contrato de promessa de compra e venda com a ré, ora recorrida, referente à unidade de apartamento pertencente ao “Condomínio Total Life Club Home”, com entrega prevista para o mês de dezembro de 2012, com forma de pagamento fixada contratualmente.

Afirma que quitou 30 (trinta) parcelas, além da parcela correspondente ao valor de R$ 107,31 (centro e sete reais e trinta e um centavos), entretanto, até a data do ajuizamento da ação (17.07.2015) a ré ainda não havia realizado a entrega o imóvel.

Sustenta que a entrega tardia lhe acarretou prejuízo de pagamento de aluguel (desde maio/14) e que a apelada sempre lhe prometeu entregar a unidade residencial, porém, sem sucesso.

Informa que no contrato firmado, a reclamada não estipulou nenhuma cláusula penal a respeito da não entrega do imóvel, situação diversa em caso de inadimplemento por parte do consumidor-contratante, o que a seu ver, ofende a boa-fé objetiva inerente aos ajustes em debate.

Com base nesses argumentos, requereu:

a)
E
m sede de tutela antecipada, que a ré arcasse com despesa de aluguel no importe mensal de R$ 800,00 (oitocentos reais), até a entrega do imóvel; e no mérito:

b)
C
ongelamento do saldo devedor desde a data da promessa de entrega da unidade pela ré;

c)
A
plicação de cláusula penal moratória, com multa de 1% ao mês sobre o valor do contrato desde a data do inadimplemento até a entrega do imóvel no importe fixado na exordial;

d)
I
ndenização por danos emergentes referente ao valor total das despesas de aluguel contraídas desde maio de 2014, atualizado até a entrega do imóvel ou até que a ré passasse a custear a referida despesa por força da liminar requerida;

e)
D
eclaração de nulidade da cláusula “7.1.1” do ajuste firmado que prevê a possibilidade de entrega da obra em até 180 (cento e oitenta) dias após a data originalmente fixada para a entrega da unidade residencial;

f)
I
ndenização por danos morais; e

g)
C
ondenação da requerida em custas e honorários advocatícios.

O Juízo de origem deferiu parcialmente o pedido de tutela antecipada, nos moldes da decisão contida no ID 18592353.

Citada, a recorrida apresentou contestação, alegando que a autora contratou livremente e aceitou as condições contratuais presentes no instrumento e que agiu com respaldo na legalidade ao estabelecer cláusulas penais e autorizadoras do atraso da obra, não havendo que se falar em nulidade de cláusula ou inversão da penalidade em prol do consumidor-contratante.

Afirma que ao contrário do alegado, entregou o empreendimento noticiado e que o atraso de deu em razão de fatores externos, a exemplo da falta de mão de obra qualificada.

Conclui inexistir os elementos configuradores da responsabilidade civil, dos requisitos para o deferimento da tutela antecipada e requereu a total improcedência da ação.

Contra a decisão liminar, a recorrida interpôs agravo de instrumento, porém, sem êxito.

Consta nos autos o pagamento dos aluguéis à autora realizado pela requerida até janeiro de 2016 (cumprimento da liminar), seguido da notícia e comprovação do estado de recuperação judicial enfrentado pela ré, conforme decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em 29.09.2016.

Em 01.08.2017, o feito foi suspenso em razão do processamento do citado pedido de recuperação.

Em 29.07.2021, o Juízo de Primeiro Grau anunciou o julgamento antecipado da lide, sem oposição das partes.

Ato contínuo, foi proferida Sentença, cujo trecho destaco (grifei):

(...) Ante o exposto, e com apoio na fundamenta
ção apresentada, julgo PARCIALMENTE
PROCEDENTE

OS PEDIDOS FORMULADO PELA PARTE AUTORA
para determinar a aplicação do índice de IPCA na atualização do saldo devedor, exceto se o índice de INCC se mostrar mais vantajoso ao consumidor, nos termos do Tema 996 do STJ.
JULGO IMPROCEDENTES
todos os demais pedidos formulados, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, porquanto restou configurada a culpa exclusiva da promitente compradora pelo atraso em razão da inadimplência das parcelas contratuais.
Revogo a tutela antecipada anteriormente deferida.
Considerando que a parte requerida sucumbiu em parte mínima do pleito, CONDENO a REQUERENTE em custas processuais e honorários advocatícios, fixando a verba honorária em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, com exigibilidade suspensa em decorrência da gratuidade de justiça concedida anteriormente. (...)”

Contra a decisão, a empresa recorrida opôs embargos de declaração requerendo o saneamento de omissão relativa à devolução dos valores que despendeu a título de aluguéis, o que foi acolhido pelo Juízo de origem no formato de compensação de valores.

Na sequência, a autora interpôs recurso de apelação pugnando pela reforma integral do julgado.

Nas razões recursais, sustenta que o Juízo
a quo
inverteu as responsabilidades pois, mesmo estando devidamente comprovado que a autora cumpriu com as suas obrigações até a data prevista para a entrega, a requerida, que deveria entregar o imóvel e possibilitar o financiamento da última parcela, não cumpriu com a sua obrigação.

Afirma que acostou planilha de seu débito, porém, tal documento não comprova que a entrega não teria ocorrido em razão do não pagamento da última parcela, pois a mesma, só deveria ser paga no ato de entrega das chaves, o que não ocorreu.

Assim, requer a reforma da decisão que revogou os danos emergentes fixados pela via da tutela antecipada e, ao mesmo tempo, determinou a devolução do valor destinado ao pagamento do aluguel em momento de inadimplência da apelada.

No mais, ratificando o pleito da exordial para condenação da recorrida ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), a nulidade da cláusula de 180 (cento e oitenta) dias de atraso de obra, o congelamento do saldo devedor e o pagamento pela ré das custas processuais e honorários advocatícios.

Contrarrazões vinculadas ao ID 18592379.

Certificada a tempestividade da apelação e da peça de contrarrazões conforme ID 18592389.

Recebi a relatoria do feito por sorteio.

É o Relatório.

VOTO

VOTO

Juízo de admissibilidade.

Preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso. Conheço, ainda, das contrarrazões apresentadas.

Razões recursais.

a)
Questões Preliminares
:

Em face da ausência de questões preliminares, atenho-me ao exame do mérito da demanda.

b)
Mérito
:

b.1) Cláusula de atraso de obra.
Lucros cessantes. Danos emergentes.

Multa
.
Congelamento do saldo devedor. Danos morais.

Primeiramente, impende esclarecer que se aplicam ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor, previstas nos artigos 2º e 3º do diploma legal consumerista.

A autora alega que ajuizou a ação devido ao atraso na entrega do imóvel descrito na inicial, o qual foi objeto de contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes em 23.06.2010.

No contrato, restou consignado que a data prevista para entrega da unidade residência adquirida correspondia ao mês de dezembro de 2022
(item E.2)
, com a possibilidade de tolerância por mais 180 (cento e oitenta) dias, conforme cláusula 7.1.1 da avença.

Acerca da licitude da cláusula que alarga o prazo de entrega da obra, a jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que não há abusividade no período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido no contrato, não gerando desvantagem excessiva ao consumidor.

Cito o seguinte julgado desta E. Corte:

A
PELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. DECLARAÇÃO DE VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO À UNANIMIDADE.

1. Busca-se exclusivamente a declaração de validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias existente no contrato de compra e venda firmado entre as partes.

2. A cláusula está claramente visível no contrato, inclusive destacada em negrito. Ademais, encontra-se bem redigida e, portanto, facilmente inteligível na parte em que dispõe pela sua aplicabilidade independentemente da ocorrência de caso fortuito ou de força maior, restando observado o direito de informação previsto no artigo 6º, inciso III do Código do Consumidor.

3.
Entendimento jurisprudencial pacífico da presente Corte e do Superior Tribunal de Justiça quanto à validade da cláusula de tolerância de 180 dias.

4. Recurso conhecido e provido à unanimidade para declarar a validade da respectiva cláusula e para modificar a sentença no capítulo em que desconsiderou sua aplicação.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0014597-26.2013.8.14.0301, Relator: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 18/06/2019, 2ª Turma de Direito Privado)

Assim, considerando a data contratualmente prevista para a entrega da unidade imobiliária - dezembro/2012 -, acrescida da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, tem-se que o prazo final para que o imóvel fosse entregue à adquirente era
junho/2013
.

Válida, portanto, a cláusula “7.1.1” do ajuste formalizado.

Por outro lado, constata-se que o atraso da obra é fato incontroverso no feito, porquanto a ré não o refuta, restando inconteste que, até o ajuizamento da demanda, o imóvel não havia sido entregue à promitente compradora.

Ocorre que a própria requerente acostou aos autos planilha de seu débito renegociado junto à requerida em 12.09.2011 (ID 18592352), sendo forçoso concluir que, diante da falta de comprovante de pagamento (ou de financiamento), na data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue (junho/2023), encontrava-se a autora inadimplente com o pagamento da parcela intermediária prevista no contrato, no importe de R$ 108.933,06 (cento e oito mil, novecentos e trinta e três reais e seis centavos).

Quanto ao particular, embora no apelo, a recorrente tente dar outra conotação à referida planilha, não há dúvida que a parcela em questão foi originalmente prevista para pagamento em 90 (noventa) dias contados da assinatura do contrato (item “G.2”) e que, por força da posterior renegociação, o vencimento foi remanejado para a data de 01.01.2013. Portanto, originalmente, o pagamento da parcela intermediária não estava programado para o final do pagamento das 30 (trinta) parcelas relativas ao item “G.1” do instrumento.

Na realidade, percebo que a requerente não providenciou o pagamento da parcela intermediária quando, na narrativa do apelo, condiciona o financiamento do saldo devedor à entrega do imóvel.
Ainda, quanto ao referido pagamento, nenhum comprovante de pagamento foi acostado.

Dessa forma, correta a decisão que considerou demonstrado que, na data prevista para a entrega da unidade imobiliária (junho/2013), a promitente compradora encontrava-se inadimplente com as obrigações contratuais assumidas, razão pela qual, não se pode imputar exclusivamente à ré, o descumprimento da avença, como pretende a apelante.

Em verdade, na hipótese em tela, cuida-se de caso de
culpa concorrente
das partes pelo descumprimento do contrato, uma vez que o comprador deixou de efetuar o pagamento das parcelas antes mesmo do inadimplemento da vendedora, ao passo que essa não entregou injustificadamente, o imóvel no prazo estipulado.

Incide, pois, no caso, a previsão expressa no
artigo 476 do Código Civil
, segundo a qual, “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Sobre a culpa recíproca em caso semelhante, cito a jurisprudência pátria (grifei):

“CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DOS BENS. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS CONTRATUAIS. CULPA RECÍPROCA. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA VERTIDA PELO PROMITENTE COMPRADOR INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. APELO DAS RÉS IMPROVIDO. (....) 3.
Havendo inadimplência do promitente comprador em relação ao pagamento de parcelas vencidas antes do fim do prazo de tolerância e também inadimplência das promitentes vendedoras no que se refere à obrigação de entrega das unidades na data ajustada, deve ser reconhecida a culpa recíproca das partes a justificar a rescisão dos contratos. Aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC/2002). 3.1. Consequentemente, é ilícita a retenção de parte dos valores pagos pelo autor, devendo as rés promover a integral, imediata e atualizada restituição das importâncias efetivamente liquidadas
, incluindo a comissão de corretagem,
sem direito a lucros cessantes ou aplicação de cláusula penal em favor de qualquer dos contratantes.
3.2. Jurisprudência: "Diante da culpa concorrente pela rescisão da promessa de compra e venda, art. 945 do CC, os valores pagos devem ser devolvidos integralmente aos compradores, sem a incidência de multas em favor de quaisquer das partes." (20150110545257APC, Relatora: Vera Andrighi, 6ª Turma Cível, DJE: 04/10/2016). 4. Recurso do autor parcialmente provido. Apelo das rés improvido.” (TJ-DF. Acórdão 1222927, 00155805220158070009, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 11.12.2019, publicado no DJE 22.1.2020)

Com base nessas premissas, não se afigura razoável o pagamento de danos emergentes, lucros cessantes e multa contratual, pois, ainda que, em tese, o imóvel estivesse em condições para ser entregue, a requerida poderia reter a entrega, porquanto incontroverso que a parte autora caiu em condição de inadimplemento.

De igual modo, correta a decisão que determinou a devolução dos valores relativos aos aluguéis despendidos pela requerida, mediante compensação de eventual crédito devido à recorrente, em razão do deferimento da tutela antecipada revogada pela sentença recorrida.

Na sequência, destaco que a jurisprudência emanada do STJ tem se manifestado pela impossibilidade de congelamento do saldo devedor, mesmo diante do atraso injustificado na entrega do imóvel, por considerar que a correção monetária é mero instrumento de atualização do valor do bem aos índices de inflação ou cotação do mercado financeiro, não acrescendo o saldo devedor, portanto, o congelamento implicaria em enriquecimento sem causa do comprador.

No entanto, a partir do momento que a construtora entrou em mora, é necessária a substituição do INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo),
exceto se o índice de INCC se mostrar mais vantajoso ao consumidor, nos termos do Tema 996 do STJ.

Por fim, em relação aos danos morais, entendo não configurados, a autora em nenhum momento trouxe aos autos alguma prova indicando prejuízo ou abalo emocional, como frustração de compra de outro imóvel, ou não conseguir sanar dívidas financeiras, algo que lhe cause angústia, sofrimento e, portanto, danos morais, os quais nesta situação, não podem ser presumidos.

L
ogo, por onde quer que se analise a questão, em razão da inexistência de argumentos capazes de desconstituir os fundamentos da decisão recorrida, porquanto pautada na legislação e jurisprudência vigentes, deve ser mantido o
decisum
quanto aos temas debatidos no apelo.

Nada a reformar.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente os termos da sentença conforme a fundamentação acima.

É como Voto.

Belém, 09/05/2024