Tribunal: TJPA
Processo: 0007863-90.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR
Órgão julgador: JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-07-01

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO N. 0007863-90.2018.8.14.0040 ORIGEM: 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS APELANTE: FRANCINALDO IVO DOS SANTOS ADVOGADOS: HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - OAB/PA N. 16834-A E FRANCYELLE PIETRO PESSOA OAB/PA N. 26074-A APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA ADVOGADO: JADIR LOIOLA RODRIGUES JUNIOR - OAB/PA N. 18265-A RELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. MÉRITO. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELO ADQUIRENTE. RETENÇÃO PARCIAL DEVIDA. SÚMULA Nº. 503 DO STJ E TEMA 577 DO STJ. RETENÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO) DO VALOR PAGO. FIXADA PELA SENTENÇA. RAZOÁVEL. INOCORRÊNCIA- ALEGAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL A PARTIR DA CONCESSÃO DA LIMINAR. INOCORRÊNCIA. ABUSIVIDADE DA TAXA DE FRUIÇÃO E DA CLÁUSULA PENAL. INOCORRÊNCIA. REINTEGRAÇÃO CONDICONADA AO RESSARCIMENTO ANTECIPADO DAS BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA . 1. Não se configura o cerceamento da defesa pelo julgamento antecipado da lide, quando suficiente o acervo documental dos autos para a análise do mérito; 2. Nas hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, devem ser restituídas as parcelas pagas pelo promitente-comprador, de forma parcial caso a culpa pela rescisão tenha origem em atos do comprador. Súmula n. 543 do STJ. Tema n. 577/STJ; 3. A retenção em 20% (vinte por cento) do total pago. Valor dentro dos parâmetros jurisprudenciais. Tema nº. 577/STJ; 4. Taxa de fruição. Fixação do percentual de 0,25%. Razoabilidade; 5. A reintegração da posse do bem não pode ser condicionada ao prévio ressarcimento pelas benfeitorias úteis e necessárias. Rescindido o contrato, o bem volta ao seu estado anterior; 6. Recurso conhecido e não provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores, membros da 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em Sessão Ordinária em Plenário Virtual, à unanimidade de votos, em CONHECER do RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Belém (PA), datado e assinado digitalmente. JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0007863-90.2018.8.14.0040

APELANTE: FRANCINALDO IVO DOS SANTOS

APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

RELATOR(A):
Desembargador JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO N. 0007863-90.2018.8.14.0040

ORIGEM: 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE PARAUAPEBAS

APELANTE: FRANCINALDO IVO DOS SANTOS

ADVOGADOS: HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - OAB/PA N. 16834-A E FRANCYELLE PIETRO PESSOA OAB/PA N. 26074-A

APELADO:
RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

ADVOGADO: JADIR LOIOLA RODRIGUES JUNIOR - OAB/PA N. 18265-A

RELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA.

MÉRITO. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELO ADQUIRENTE. RETENÇÃO PARCIAL DEVIDA. SÚMULA Nº. 503 DO STJ E TEMA 577 DO STJ.

RETENÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO) DO VALOR PAGO. FIXADA PELA SENTENÇA.

RAZOÁVEL. INOCORRÊNCIA- ALEGAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL A PARTIR DA CONCESSÃO DA LIMINAR. INOCORRÊNCIA. ABUSIVIDADE DA TAXA DE FRUIÇÃO E DA CLÁUSULA PENAL. INOCORRÊNCIA. REINTEGRAÇÃO CONDICONADA AO RESSARCIMENTO ANTECIPADO DAS BENFEITORIAS.

IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA .

1.

Não se configura o cerceamento da defesa pelo julgamento antecipado da lide, quando suficiente o acervo documental dos autos para a análise do mérito;

2.

Nas hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, devem ser restituídas as parcelas pagas pelo promitente-comprador, de forma parcial caso a culpa pela rescisão tenha origem em atos do comprador. Súmula n. 543 do STJ. Tema n. 577/STJ;

3.

A retenção em 20% (vinte por cento) do total pago. Valor dentro dos parâmetros jurisprudenciais. Tema nº. 577/STJ;

4.

Taxa de fruição. Fixação do percentual de 0,25%. Razoabilidade;

5.

A reintegração da posse do bem não pode ser condicionada ao prévio ressarcimento pelas benfeitorias úteis e necessárias. Rescindido o contrato, o bem volta ao seu estado anterior;

6.

Recurso conhecido e não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores, membros da 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em Sessão Ordinária em Plenário Virtual, à unanimidade de votos, em CONHECER do RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Belém (PA), datado e assinado digitalmente.

JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

Desembargador Relator

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de APELAÇÃO interposto por FRANCINALDO IVO DOS SANTOS, contra a Sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse ajuizada contra si por RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA, julgou procedente a ação

para
declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, com efeitos retroativos à citação da parte ré; reintegrar a posse do imóvel à autora, confirmando a liminar concedida; determinar a restituição das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário-comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter: o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item c), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

condenar parte a parte ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel; determinar que a autora indenize a parte ré pelas benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Em suas razões recursais (Id. 2307333), o réu suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide.

No mérito, alega abusividade do percentual arbitrado para cláusula penal e taxa de fruição, bem como requer o ressarcimento das benfeitorias antes da reintegração de posse.

Foram apresentadas contrarrazões (Id. 2307334)

É o relatório, que apresento para julgamento no Plenário Virtual.

Belém(PA), datado e assinado digitalmente.

JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

Desembargador Relator

VOTO

VOTO

O recurso é cabível (art. 1009, CPC), tendo sido preenchidos os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual, conheço da presente apelação e passo ao seu julgamento.

Preliminar de cerceamento de defesa

O réu suscita nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide.

Analisados os autos, verifico que o julgamento antecipado da lide não resultou em prejuízo para o recorrente, uma vez que o inadimplemento do contrato objeto da lide restou suficientemente demonstrado; os percentuais fixados para a cláusula penal e a taxa de fruição se encontram dentro dos parâmetros legais, tendo ainda sido reconhecido, em sede de sentença, a possibilidade de ressarcimento das benfeitorias, cujo valor deve ser apurado por ocasião da liquidação.

Consabido que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, sendo o juiz o destinatário da prova, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, o entendimento pelo julgamento antecipado da lide não acarreta cerceamento de defesa:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA E CONDENATÓRIA C/C REVISIONAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. SUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. RAZÕES DISSOCIADAS DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. INADMISSIBILIDADE. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1. Ação declaratória e condenatória com pedido revisional. 2
. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, sendo o juiz o destinatário da prova, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, o entendimento pelo julgamento antecipado da lide não acarreta cerceamento de defesa.
3. Alterar o decidido no acórdão recorrido, acerca da ausência de cerceamento de defesa, por ter sido indeferida prova pericial, demandaria o reexame de fatos e provas, o que não é permitido ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. 4. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial é inadmissível. 5. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado ? quando suficiente para a manutenção de suas conclusões ? impede a apreciação do recurso especial. 6. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 7. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2021821 SC 2021/0353549-2, Data de Julgamento: 13/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/06/2022)

(Grifo nosso)

Em não havendo necessidade da produção de prova, não resta configurada nulidade processual, razão pela qual rejeito a preliminar.

Mérito

Cinge-se a controvérsia recursal à
alegação de abusividade do percentual arbitrado para cláusula penal e taxa de fruição, bem ao ressarcimento das benfeitorias antes da reintegração de posse.

A questão principal gravita em torno do Contrato de Venda de Lote/Terreno localizado na Rua R-07, Qd. 289, Lt 21 do Residencial Cidade Jardim na cidade de Parauapebas firmado entre as partes, em que o promissário-comprador se quedou inadimplente a partir de julho/2016.

Não assiste razão ao apelante.

A jurisprudência é assente, quanto ao fato de que os valores pagos pelo consumidor devem ser restituídos independentemente de quem deu causa à resolução (Tema n. 577/STJ).

Consabido que nas hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, deve ser reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e restituídas as parcelas pagas pelo promitente comprador, em sua integralidade, caso configurada a culpa exclusiva do promitente vendedor, ou deve haver restituição parcial caso a culpa pela rescisão tenha origem em atos do comprador, conforme a Súmula 543/STJ e Tema 577/STJ:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido.

(STJ -REsp n. 1.300.418/SC, relator Ministro Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013.)

(Grifo nosso)

No caso dos autos restou demonstrado de forma inequívoca que a causa da rescisão se deu por culpa do réu, decorrente do inadimplemento do pagamento das parcelas, logo, faz jus à restituição apenas de parte dos valores pagos. Isso para recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sem prejuízo de outros valores decorrentes.

Especificamente quanto ao valor se afigura razoável a retenção de 20% (vinte por cento) do total, consoante o Tema 577/STJ, que fixa a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento).

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALHA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INÉPCIA. PETIÇÃO INICIAL. SÚMULA Nº 7/STJ. VALOR DA CAUSA. PARTE CONTROVERTIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO. PERCENTUAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. COBRANÇA. AFASTAMENTO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ.

(...)

7.
Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

8. Não é devida a taxa de ocupação se o imóvel nem sequer foi entregue. Precedentes.

9. A revisão do quantitativo em que as partes foram vencedoras ou vencidas na demanda, assim como a existência de sucumbência mínima ou recíproca, com a fixação dos respectivos valores, encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.

10. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 5/5/2022.)

(Grifo nosso)

No que se refere ao cabimento do pagamento a título de taxa de fruição, na hipótese de o promitente-comprador deixar de pagar a prestação e continuar usufruindo do imóvel, a indenização pela fruição do bem é devida como ressarcimento ao promitente vendedor pelo que deixou de receber, a título de locação do bem, durante período de ocupação e, assim, o percentual 0,25% (vinte e cinco centésimos por cento) do valor total da compra, por mês, a título de aluguel se mostra razoável.

Por fim, quanto ao ressarcimento das benfeitorias, como medida condicionante para que haja a reintegração de posse, esta se afigura incabível. Isto porque, a reintegração de posse é uma consequência lógica da rescisão contratual, já que o bem deve voltar ao estado anterior ao que se encontra.

Isto posto
, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo toso os termos da sentença apelada.

Majoro os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor a ser efetivamente restituído
, permanecendo estes sob condição suspensiva de exigibilidade ante a gratuidade de justiça deferida na sentença, nos termos do art. 98, § 2º e § 3º do CPC.

É como voto.

Belém(PA), datado e assinado digitalmente.

JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

Desembargador Relator

Belém, 08/07/2024