Tribunal: TJPA
Processo: 0801341-71.2017.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9582 - Alienação Fiduciária
Data de julgamento: 2024-09-30

Ementa:
Ementa EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DECISÃO QUE CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO. OMISSÃO SANADA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Trata-se de embargos de declaração opostos por FGR Urbanismo Belém S/A-SPE contra acórdão que conheceu e negou provimento ao agravo interno interposto em face de decisão monocrática que manteve a decisão de primeira instância, a qual deferiu parcialmente tutela de urgência para declarar a resilição judicial do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 2. A parte embargante alega omissão do acórdão quanto à aplicabilidade da Lei nº 9.514/97, que regula os contratos de alienação fiduciária de imóveis, em detrimento do Código de Defesa do Consumidor (CDC), e quanto ao registro do contrato junto ao cartório competente. 3. O contrato firmado entre as partes, conforme documentação, contém cláusula de alienação fiduciária, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, atraindo a aplicação da Lei nº 9.514/97, conforme entendimento fixado no Tema nº 1.095 do STJ. 4. A controvérsia, no entanto, não diz respeito ao inadimplemento do devedor, mas ao descumprimento de cláusulas contratuais pelo vendedor, razão pela qual se mantém a decisão que aplicou o CDC e a Súmula nº 543 do STJ, que preveem a devolução integral dos valores pagos pela compradora, em caso de rescisão por culpa do vendedor. DECISÃO Conheço e dou provimento aos embargos de declaração para sanar a omissão quanto à aplicabilidade da Lei nº 9.514/97, sem alterar o resultado do julgamento, nos termos da fundamentação. TESE Em contratos de compra e venda de imóveis com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, deve observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97. Entretanto, em casos de descumprimento contratual por parte do promitente-vendedor, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, conforme a Súmula nº 543 do STJ. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 36ª Sessão Ordinária de 2024, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0801341-71.2017.8.14.0000

AGRAVANTE: FGR URBANISMO BELEM S/A-SPE

AGRAVADO: ROSANGELA TEIXEIRA RIBEIRO, FRANCISCO IREUDO ALENCAR RIBEIRO

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DECISÃO QUE CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO. OMISSÃO SANADA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO.

1.

Trata-se de embargos de declaração opostos por FGR Urbanismo Belém S/A-SPE contra acórdão que conheceu e negou provimento ao agravo interno interposto em face de decisão monocrática que manteve a decisão de primeira instância, a qual deferiu parcialmente tutela de urgência para declarar a resilição judicial do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

2.

A parte embargante alega omissão do acórdão quanto à aplicabilidade da Lei nº 9.514/97, que regula os contratos de alienação fiduciária de imóveis, em detrimento do Código de Defesa do Consumidor (CDC), e quanto ao registro do contrato junto ao cartório competente.

3.

O contrato firmado entre as partes, conforme documentação, contém cláusula de alienação fiduciária, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, atraindo a aplicação da Lei nº 9.514/97, conforme entendimento fixado no Tema nº 1.095 do STJ.

4.

A controvérsia, no entanto, não diz respeito ao inadimplemento do devedor, mas ao descumprimento de cláusulas contratuais pelo vendedor, razão pela qual se mantém a decisão que aplicou o CDC e a Súmula nº 543 do STJ, que preveem a devolução integral dos valores pagos pela compradora, em caso de rescisão por culpa do vendedor.

DECISÃO

Conheço e dou provimento aos embargos de declaração para sanar a omissão quanto à aplicabilidade da Lei nº 9.514/97, sem alterar o resultado do julgamento, nos termos da fundamentação.

TESE

Em contratos de compra e venda de imóveis com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, deve observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97. Entretanto, em casos de descumprimento contratual por parte do promitente-vendedor, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, conforme a Súmula nº 543 do STJ.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 36ª Sessão Ordinária de 2024, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 0801341--71.2017.8.14.0000

EMBARGANTE: FGR URBANISMO BELÉM S/A

EMBARGADOS: ROSANGELA TEIXEIRA RIBEIRO e FRANCISCO IREUDO ALENCAR RIBEIRO

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO (5045458)
interposto por ADMINISTRADORA DE CONSORCIO NACIONAL HONDA LTDA em face do Acórdão do ID 21668222 que CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO ao seu recurso.

Breve retrospecto processual 1º grau.

Cuidam os autos
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
FGR URBANISMO BELEM S/A-SPE,
contra decisão proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada por
ROSANGELA TEIXEIRA RIBEIRO E FRANCISCO IREUDO ALENCAR RIBEIRO
, que deferiu parcialmente a liminar pleiteada, nos seguintes termos:

“(...) Deste modo, estando evidenciada a prova inequívoca (contrato de promessa de compra e venda) e o dano de difícil reparação (continuidade compulsória e ilegal de relação jurídica, com a possibilidade de inclusão do nome do autor em cadastros de inadimplentes), CONCEDO PARCIALMENTE A TUTELA DE URGÊNCIA para declarar a resilição judicial do contrato de promessa de venda e compra firmado com a ré a partir da data da propositura da ação.

O pedido de devolução dos valores será analisado no mérito.

Determino que a ré se abstenha de inscrever o nome dos autores em qualquer cadastro de restrição ao crédito ou de inadimplentes, bem como de realizar cobranças provenientes de débitos posteriores à data da declaração do distrato.

O não cumprimento da tutela antecipada importará na aplicação de multa de descumprimento no montante de R$ 10.000,00 (trinta mil reais), na forma do art. 537, §1º, do NCPC. (...)”

Noticiam os autos que os Autores/Agravados ajuizaram ação contra a Requerida/Agravante a fim de rescindir o contrato de Promessa de Compra e Venda de lote no bairro planejado Reserva Jardins, construído no Município de Marituba, alegando em síntese que optaram pelo referido empreendimento em virtude das diversas promessas de estrutura que abrangiam supermercado próprio, marina particular, área comercial e etc.

Informam que embora já entregue o condomínio com os lotes, a estrutura divulgada do bairro planejado não começou a ser construída, sem qualquer previsão para sua execução, ressaltando ainda que um dos motivos principais que escolheram o empreendimento foi a marina, uma vez que possuem lancha e desejavam agregar mais comodidade no local de sua residência.

Nas razões recursais (Num. 218587 – Pag. 01/18) o Agravante defende que a decisão merece reforma, haja vista que o contrato possui cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, defendendo que não se aplica o CDC ao presente caso.

Pediu a atribuição do efeito suspensivo ao presente agravo e, no mérito, a reforma da decisão guerreada para que seja revogada integralmente a tutela antecipada.

Proferi a decisão monocrática, nos seguintes termos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO E ABSTENÇÃO DE COBRANÇAS. TUTELA ANTECIPADA.

1. A prova inequívoca do alegado e a verossimilhança da alegação associadas a uma das hipóteses previstas nos incisos I e II do art. 273 do CPC são requisitos que devem ser preenchidos para o deferimento da referida medida.

2. No caso concreto, presentes a verossimilhança das alegações e o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação em favor da Consumidora, havendo substancial atraso na entrega da obra, resulta viável a rescisão do contrato.

3. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Em seguida, a
FGR URBANISMO BELÉM S/A-SPE.
interpôs
AGRAVO REGIMENTAL
contra a decisão monocrática de minha lavrada que conheceu e negou-lhe provimento ao seu recurso, mantendo a decisão de primeira instância que deferiu, em sede de tutela antecipada, a resilição judicial do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

A parte agravante sustenta que a decisão recorrida deve ser reformada, uma vez que a relação jurídica entre as partes não possui natureza consumerista e, portanto, não se sujeita à aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e da Súmula n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), mas sim à legislação especial, qual seja, a Lei nº 9.514/97, que regulamenta o Sistema Financeiro Imobiliário e a alienação fiduciária de bens imóveis.

Aduz que a controvérsia, no caso, cinge-se em determinar se, na hipótese dos autos, deve ser aplicada a Lei nº 9.514/97, que regula os contratos de alienação fiduciária de imóveis, ou o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a Súmula n.º 543 do STJ.

Sustenta que a decisão da Relatora incorreu em equívoco ao aplicar o CDC e a Súmula 543 do STJ, uma vez que o contrato firmado entre as partes é um "Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária", o qual está sujeito ao regime especial da Lei nº 9.514/97.

Alega que a relação jurídica entre as partes não se trata de uma mera promessa de compra e venda de imóvel, mas sim de um contrato de compra e venda com financiamento imobiliário e alienação fiduciária, e, portanto, a hipótese não comporta a aplicação das normas do CDC.

Destaca que, conforme a Lei nº 9.514/97, em caso de inadimplemento ou desejo de rescisão contratual, o procedimento a ser adotado é o previsto nos artigos 26 a 30 dessa lei, que regulam a execução da garantia fiduciária e a consolidação da propriedade em nome do credor, mediante leilão do imóvel, com eventual restituição de valores ao comprador apenas se o valor da alienação superar a dívida em aberto.

Cita jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que consagra o entendimento de que a Lei nº 9.514/97 é especial e posterior ao CDC, devendo prevalecer em casos de contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária. Invoca ainda precedentes do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) e do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT), que reafirmam a inaplicabilidade do CDC e da Súmula 543 do STJ em casos regidos pela Lei nº 9.514/97.

Ao final, requer a reforma da decisão, para que seja reformada a decisão de primeira instância que concedeu a tutela de urgência para declarar a resilição judicial do contrato, aplicando-se, ao caso, os exatos termos da legislação especial, Lei nº 9.514/97, que regulamenta o Sistema Financeiro Imobiliário.

Regularmente intimados, os agravados não ofertaram contrarrazões conforme certificado no ID.620863.

O Acórdão recorrido foi lavrado nos seguintes termos:

EMENTA: AGRAVO INTERNO.AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA CONCEDIDA.AGRAVO DE INSTRUMENTO.NEGADO PROVIMENTO.DECISÃO MONOCRÁTICA.

1.A verossimilhança das alegações e o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação em favor da Consumidora, havendo substancial atraso na entrega da obra, resulta viável a rescisão do contrato.

2.Ausente qualquer inovação na situação fática-jurídica constante da decisão combatida.

3.A vedação constante do artigo 1.021, §3º do CPC está sendo mitigada pela jurisprudência que se consolida do Superior Tribunal de Justiça. Afinal, “A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o art. 1.021, §3º do CPC/2015, assentou que o dispositivo não impõe ao julgador a obrigação de reformular a decisão agravada para, em outros termos, reiterar seus fundamentos, notadamente diante da falta de argumento novo deduzido pela parte recorrente” – (Embargos de declaração no Agravo em Recurso Especial nº 980.631, Rel. Ministra Regina Helena Costa, DJE de 22.5.2017).

AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO UNÂNIME.

A
FGR URBANISMO BELÉM S/A-SPE.
opôs
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
alegando que o acórdão recorrido encontra-se eivado de vício de omissão ao basear-se em premissa equivocada e erro de fato, sendo, portanto, passível de correção por meio dos embargos de declaração.

Argumenta que a decisão recorrida não enfrentou todos os pontos relevantes levantados nos recursos anteriores (agravo de instrumento e agravo regimental), especialmente no que tange ao registro do contrato e à aplicação da Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de imóveis.

Aduz que o acórdão é omisso quanto à análise da efetivação do registro do contrato e da alienação fiduciária junto ao cartório competente, conforme requerido nos recursos anteriores.

Destaca que o contrato foi regularmente registrado no Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Marituba/PA, razão pela qual deveria ser aplicada a Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de imóveis, ao invés do Código de Defesa do Consumidor, que é uma norma geral.

Argumenta que o acórdão recorrido, ao deixar de considerar o registro do contrato, afastou indevidamente a aplicação da Lei nº 9.514/97 e aplicou, de maneira equivocada, as normas do Código de Defesa do Consumidor para decidir a controvérsia, o que contraria o entendimento consolidado do STJ.

Sustenta, ainda, que a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nesses casos fere o entendimento da própria Corte Superior em diversos julgados recentes. Cita como exemplo a decisão proferida no Recurso Especial nº 1871911 - SP (2020/0096453-1), pela Ministra Nancy Andrighi, que estabelece que, em casos de inadimplemento de devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, deve-se aplicar as regras específicas da Lei nº 9.514/1997, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Além disso, menciona que o STJ já decidiu em vários precedentes que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não implica a sua invalidade ou ineficácia entre as partes contratantes e que, havendo registro, a aplicação da legislação específica (Lei nº 9.514/97) é ainda mais clara e necessária.

Por fim, requer o acolhimento dos embargos de declaração, com efeito infringente, para sanar a omissão apontada no acórdão embargado, promovendo a sua reforma, a fim de aplicar os exatos termos da Lei nº 9.514/97 ao caso em questão.

Em contrarrazões ROSANGELA TEIXEIRA RIBEIRO e FRANCISCO IREUDO ALENCAR RIBEIRO contra FGR URBANISMO BELÉM S/A-SPE, aduzem que ingressaram com uma demanda pleiteando a rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, além de pedido de tutela de urgência, devido a requerida não ter entregue o projeto e sua estrutura conforme pactuado no contrato de promessa de compra e venda, sendo a estrutura entregue distante da amplamente divulgada e prometida aos autores. Por essa razão, requereram a rescisão contratual e a suspensão das cobranças referentes ao financiamento do lote do terreno.

Afirmam que
"a estrutura entregue está distante da que fora amplamente divulgada e prometida aos requerentes, pelo que requereram a rescisão contratual e pedido de tutela de urgência para a suspensão das cobranças atinentes às parcelas referentes ao financiamento do lote do terreno".

Sustentam que a decisão colegiada deve ser mantida, pois a decisão monocrática da Desembargadora Relatora foi baseada em provas claras de que houve descumprimento contratual por parte da requerida, com evidência de risco de dano irreparável aos autores. Além disso, destacam que os embargos de declaração opostos pela requerida são meramente protelatórios, uma vez que não apontam qualquer omissão, contradição ou obscuridade no acórdão.

Conforme trecho da decisão recorrida, "o entendimento proferido pela MM Desembargadora relatora não merece reparos, devendo a decisão ser mantida em seus termos".

Argumenta-se, ainda, que a requerida não apresentou provas ou argumentos novos que justifiquem a revisão da decisão. Cita-se também que, segundo o Superior Tribunal de Justiça, não é exigido ao julgador reformular a decisão agravada se não houver argumentos novos apresentados pela parte recorrente.

Por fim, requerem que os embargos de declaração sejam rejeitados e que a decisão de primeiro grau seja mantida em todos os seus termos.

Recebi o recurso, sem efeito suspensivo.

Em 26/04/2022, suspendi o feito até ulterior decisão a ser proferida pelo Superior Tribunal de Justiça, em relação ao Tema nº 1.095.

Em 15/03/2024, os autos retornaram do Núcleo de Gerenciamento de Precedentes e de Ações Coletivas – NUGEPNAC, com a informação que o tema apontado foi julgado, em definitivo, pelo STJ (Rel. Min. Marco Buzzi), tendo sido fixada a seguinte tese jurídica:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

É O RELATÓRIO.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o presente recurso de Embargos de Declaração.

Nos termos do art. 1.022 do CPC, cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para (I) esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, (II) suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, bem como para (III) corrigir erro material.

Nesse contexto, vale salientar, até pelo próprio dispositivo legal, que os declaratórios constituem recurso de contornos rígidos (fundamentação vinculada), destinado somente a promover a integração do decisum omisso, obscuro ou contraditório, não se prestando, jamais, para rediscutir o julgamento.

Analisando os argumentos da embargante, entendo que
assiste razão à embargante, com relação à omissão sobre a aplicabilidade da Lei nº 9.514/97 e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
.

No Acórdão combatido consignou-se o seguinte trecho:

“Com efeito, a decisão que CONCEDEU PARCIALMENTE A TUTELA DE URGÊNCIA, para declarar

a resilição judicial do contrato de promessa de compra e venda

firmado com a ré a partir da data da propositura da ação, reconhecendo a relação de consumo existente entre as partes litigantes -

artigos 2º e 3º

do CDC, teve seu fundamento decorrente da existência de prova inequívoca e o dano de difícil reparação.”

ENTRETANTO, o Acórdão foi omisso, quanto a aplicabilidade da aplicabilidade da Lei nº 9.514/97.

Analisando os autos, observa-se que o pacto celebrado entre as partes (ID. Num. 218613 - Pág. 13/Num. 218617 - Pág. 7), consta cláusula de Alienação Fiduciária e registro imobiliário no Id. Num. 218619 - Pág. 1 (27/05/2014), atraindo as disposições da Lei nº 9.514/97,
o que em tese afastaria as normas consumeristas
, por força do Tema nº 1.095 do STJ, lavrado nos seguintes termos:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Entretanto,
o Tema referido, em nada influi no caso em discussão
, porque não se estar a tratar de demanda que discute o descumprimento contratual por parte do Promitente-Comprador, mas sim a inobservância da cláusula décima sexta da avença pelo Promitente-Vendedor.

Sobre o tema colaciono julgados:

RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA AVERBADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CULPA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. FORMA DE RESTITUIÇÃO. JUROS DE MORA. 1. As partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com alienação fiduciária do bem em garantia, averbada na matrícula do imóvel. 2. Todavia, tendo a vendedora descumprido o prazo de entrega das obras de infraestrutura, cabe a rescisão da avença, com devolução integral e imediata dos valores pagos pela compradora. As partes devem retornar ao "status quo ante". 3.
Em hipóteses de rescisão por culpa da vendedora (não da compradora), não há causa para aplicação das regras da Lei 9.514/97 (que entendo reservada aos casos de rescisão do contrato por iniciativa da credora fiduciária, em razão do inadimplemento).
4. A taxa de ocupação é descabida, haja vista se tratar de lote no qual não foi erigida edificação. 5. Também não cabe exigir do comprador que não foi imitido na posse do bem o pagamento de IPTU. 6. "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição" (Súmula nº 2 do TJSP). 6. Os juros de mora incidem da citação, em se tratando de rescisão por culpa da vendedora, como assinalou a r. sentença, de forma escorreita. Sentença de parcial procedência mantida por seus próprios fundamentos. Art. 252, do RITJSP.

(TJ-SP - AC: 10045037620188260047 SP 1004503-76.2018.8.26.0047, Relator: Melo Colombi, Data de Julgamento: 19/11/2019, 14ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/11/2019)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Lote de terreno – Atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento verificado –
Contrato firmado com pacto de alienação fiduciária em garantia registrado na matrícula do imóvel – Irrelevância – Disposições da Lei nº. 9.514/97 invocadas pelas apelantes inaplicável ao caso
– Dispositivos relacionados à hipótese de rescisão do contrato por iniciativa da credora fiduciária, diante de eventual inadimplemento do devedor-fiduciante – Descumprimento do prazo contratual admitido – Prorrogação legal que diz respeito à procedimento de registro e desmembramento do loteamento perante a administração pública – Atraso por culpa das rés que justifica a rescisão pretendida - Retorno das partes ao status quo ante - Devolução dos valores pagos pelo autor, inclusive a título de tributos (IPTU) uma vez que quando do ajuizamento da demanda o empreendimento ainda não havia sido entregue – Comissão de corretagem e Taxa Sati – Pretensão prescrita – Prazo trienal firmado pelo C. STJ decorrido - Recurso provido em parte.

(TJ-SP - APL: 10404142220158260576 SP 1040414-22.2015.8.26.0576, Relator: Rui Cascaldi, Data de Julgamento: 13/11/2018, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/11/2018)

A controvérsia travada nos autos é o descumprimento, das obrigações assumidas na cláusula décima sexta da avença pela Ré, lavrada nos seguintes termos:

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - DO MEMORIAL DESCRITIVO E EXECUÇÃO DE OBRAS

MEMORIAL DESCRITIVO DO JARDINS COIMBRA

1. LOTES: Os lotes serão entregues demarcados.

2. MARCOS: Os lotes serão demarcados com marcos. Tais demarcações somente serão executadas pela Empreendedora quando do término das obras de urbanização, de forma que, na ocasião de entrega aos adquirentes, os mesmos deverão constatar a exatidão da demarcação realizada.

IMPORTANTE: Tendo em vista que os marcos utilizados estarão expostos a situações (rodas de veículos. escavações próximas, etc.) que, eventualmente, poderão provocar seu deslocamento físico, ocorrências estas impossíveis de serem fiscalizadas, necessário se faz que os adquirentes realizem conferência quando da utilização definitiva do imóvel, evitando transtornos futuros que poderão dai advir.

3. TERRAPLENAGEM: Os serviços de terraplenagem serão executados de maneira a compensar cortes e aterros. Desta forma, o produto final, ou seja, o lote poderá ter no subsolo cortes, aterros e. ainda, terrenos naturais de diversos tipos geológicos. Assim sendo, cada lote tem conformação, características e especificações próprias que, por ocasião da sua utilização para construção, deverá o adquirente analisar, fazendo Sondagens para compatibilizar o projeto estrutural, o disciplinamento das águas e todas as demais medidas pertinentes, de forma a evitar prejuízos as construções em seu imóvel ou em imóveis de terceiros.

4. PAVIMENTAÇÃO: Será executada pavimentação interna com asfalto tipo CBUQ, conforme projeto e de acordo com o tráfego previsto.

5. SARJETAS: As laterais da pista de rolamento serão entregues com sarjetas, para o escoamento das águas pluviais.

6. GALERIAS DE ÁGUAS PLUVIAIS: O empreendimento será dotado de galerias de águas pluviais, devidamente calculadas em função das áreas das bacias de contribuição, conforme os projetos aprovados. A coleta se dará por meio de bocas de-lobo em número, tipos e dimensões previstas nos projetos aprovados.

7. ÁGUA E ESGOTOS: A Empreendedora executará a rede coletora de esgotos conforme projetos aprovados, a qual será interligada na rede da COSANPA. Executará, ainda, a rede de água, em bitolas variadas, conforme projetos aprovado, interligando-a diretamente ao sistema da COSANPA. As redes de água e esgoto do residencial poderão ser "doadas" à COSANPA. Caso tal doação não se concretize, a manutenção dos sistemas ficará a cargo do condomínio Jardins Coimbra. Ficará a cargo do comprador interligar sua edificação as redes.

8. ENERGIA: A rede de distribuição de energia elétrica no residencial será exceutada pela Empreendedora, do tipo aérea, sendo interligada ao sistema da CELPA (Centrais Elétricas do Pará S.A.). a qual fornecerá a energia elétrica a ser consumida. O sistema executado pela empreendedora será "doado" à CELPA. Caso esta doação não se concretize, a manutenção do sistema ficará a cargo do Condomínio jardins Coimbra. O comprador deverá interligar sua edificação à rede de energia elétrica.

9. AJARDINAMENTO E ARBORIZAÇÃO: Todas as praças serão urbanizadas com árvores, arbustos e/ou forrações (espécies de pequeno porte), priorizando o plantio de espécies nativas ou adaptadas à região. As quadras dos lotes terão em sua área plantio de gramínea. O paisagismo em geral será entregue ainda em formação.

10. FECHAMENTO DO PERÍMETRO: Todo o perímetro será fechado por muro de alvenaria, em bloco de concreto, por gradil metálico ou alambrado. Ao longo de todo o perímetro será implantada cerca elétrica, sobre o muro, o gradil metálico ou o alambrado, sinalizada e seguindo todas as normas e leis vigentes para este tipo de construção.

11. COMPLEXO DE PORTARIA: A Porta do Condomínio Jardins Coimbra, situada às margens da BR-316, Km 18. Município de Marituba é constituída por Bloco de Administração, Guarita Principal, Bloco de Serviço e Guarita de Serviço. O complexo da portaria será executado conforme o projeto aprovado pela prefeitura.

12. AREAS DE ESPORTES / LAZER:

1. 02 (duas) Quadras de Tênis. do tipo rápida, construída em piso de concreto, cercadas por alambrados e iluminadas;

2. 01 (uma) Quadra Poliesportiva, com piso em concreto polido, pintada, cercada por alambrados e iluminada;

3. 02 (dois) Campos de Futebol Society, gramados, cercados por alambrados e iluminados;

02 (duas) Quadras de Vôlei de Areia, iluminadas;

5. 01 (uma) Sala de Ginástica (Fitness). contendo (16 (seis) equipamentos;

6. 01 (um) Salão de Festas. para eventos:

7. 09 (nove) Quiosques:

8. 01 (uma) Piscina, para a prática de atividades esportivas e lazer;

9. 01 (una) Sauna com SPA;

10. 01 (um) Espaço para Bar

11. 01 (uma) Pista de Cooper. com aproximadamente 2.800 m (dois mil e oitocentos metros) de extensão, executada em concreto:

12. 03 (três) Estações de Ginástica:

13. 04 (quatro) Parques Infantis:

14. Ruas de Lazer, dotadas de bancos. iluminação e paisagismo em fonação.

13. SEGURANÇA: O empreendimento será equipado com 01 (um) veículo Standard 1000cc e 02 (duas) motos 125cc, para utilização em serviço de segurança móvel, sendo que estes veículos serão fornecidos pela Empreendedora quando da conclusão do empreendimento.

O pedido e o prazo de ligação individual dos serviços públicos ou concessionários de serviços públicos obedecerá as normas das respectivas concessionárias ou empresas responsáveis, correndo todas as despesas de ligações por conta exclusiva dos adquirentes/proprietários que deverão solicitar tais providências diretamente às concessórias c/ou permissionárias.

Os documentos acostados aos autos evidenciam que a venda do lote objeto da discussão foi contratado 14/02/2013 e entregue em dezembro de 2013, SEM AS ESTRUTURAS ASSUMIDAS NA AVENÇA, embora sucessivas solicitações do Condomínio (ID. Num. 218622 - Pág. 11/ Num. 218628 - Pág. 2 e Num. 218628 - Pág. 7/11).

Referida circunstância, evidencia o descumprimento da cláusula décima primeira, alínea “a” e parágrafo único c/c a décima sexta da avença, atraindo a possibilidade de rescisão da avença com a devolução integral dos valores, nos termos do art. 475, do CC.

Assim, pertinente a rescisão contratual e a abstenção de cobranças e a inscrição do nome da Promitente-compradora nos cadastros de inadimplentes, nos termos da Sumula 543 do STJ.

A respeito do assunto, colaciono Jurisprudência Pátria, vejamos:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES VINCENDAS E DOS EFEITOS DA MORA - PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO NCPC - TUTELA PROVISÓRIA - DEFERIMENTO. - O novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/15) unificou os requisitos para a concessão da denominada tutela de urgência, que pode ser satisfativa ou cautelar. Exige-se para o deferimento da tutela liminar fundada na urgência a existência de "elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo" (art. 300, caput). Persiste, ademais, o requisito negativo, antes previsto no artigo 273, § 2º do CPC/73 e agora presente no parágrafo terceiro do artigo 300 do NCPC, que impede a concessão da liminar satisfativa quando houver risco de irreversibilidade do provimento. -
Considerando que o objeto da ação de conhecimento é justamente a rescisão do referido pacto, não se mostra admissível exigir-se da parte a obrigação de permanecer com a responsabilidade de arcar com o pagamento das parcelas vincendas e, portanto, sujeita às penalidades pelo seu não cumprimento, sobretudo, quando o motivo para o fim do contrato é justamente não possuir a parte mais condições de suportar com o pagamento das prestações pactuadas. - Logo, presentes os requisitos, a suspensão da exigibilidade do contrato com a suspensão dos efeitos da mora é medida que se impõem.
(TJMG - Agravo de Instrumento-C.v. 1.0000.16.025696-2/001, Relator(a): Des.(a) Mariângela Meyer, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/09/2016, publicação da súmula em 30/09/2016) (grifo nosso)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES VINCENDAS - PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO NCPC - TUTELA PROVISÓRIA - DEFERIMENTO.

- Exige-se para o deferimento da tutela liminar fundada na urgência a existência de "elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo" (art. 300, caput). -
Considerando que o objeto da ação de conhecimento é justamente a rescisão do referido pacto, não se mostra admissível exigir-se da parte a obrigação de permanecer com a responsabilidade de arcar com o pagamento das parcelas vincendas e, portanto, sujeita às penalidades pelo seu não cumprimento, sobretudo, quando o motivo para o fim do contrato é justamente não possuir a parte mais condições de suportar com o pagamento das prestações pactuadas.
(TJMG - Agravo de Instrumento-C.v. 1.0000.16.090927-1/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Aleixo, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/03/2017, publicação da súmula em 20/03/2017) (grifo nosso)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEFERIMENTO DA LIMINAR POSTULADA. SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS. POSSIBILIDADE. CASO CONCRETO.
Possível o deferimento da liminar requerida quanto à suspensão do pagamento das parcelas vincendas, a partir da interposição da demanda, quando a parte autora pretende a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta.
Precedentes deste Colegiado. DERAM PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. (Agravo de Instrumento Nº 70067714170, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 25/02/2016). (grifo nosso).

Desta forma, não comprovadas pela Agravante que a infraestrutura do loteamento assumidas na cláusula décima sexta da avença, no prazo previsto na cláusula décima primeira, alínea “a” e parágrafo único da avença, resta evidenciado a probabilidade de direito e o risco de dano grave, que autoriza a concessão da tutela de urgência.

No mesmo sentido, cito a Súmula nº 161 do TJSP:

Ausência de prova de que a infraestrutura do loteamento onde se localiza o imóvel objeto da lide tenha sido entregue no prazo contratualmente previsto

DISPOSITIVO

Diante do exposto, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO aos embargos de declaração para sanar a omissão, nos termos da fundamentação.

PRI. À Secretaria para as providências.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 23/01/2025