Tribunal: TJPA
Processo: 0012052-48.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2024-02-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CLÁUSULA EXPRESSA DE RESCISÃO CONTRATUAL APÓS INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – JUÍZO DE 1º GRAU EXINTINGUIU O FEITO, POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – DECISÃO CONTRÁRIA À POSICIONAMENTO MAIS ATUAL DO EGRÉGIO STJ (REsp nº 1.789.863/MS) – EXEGESE DIRETA DO ART. 474 DO CÓDIGO CIVIL – DESNECESSIDADE DE PROVIMENTO JUDICIAL PARA RESCISÃO CONTRATUAL, QUANDO HÁ CLÁUSULA DE RESCISÃO EXPRESSA – POSSIBILIDADE DE INGRESSAR DIRETAMENTO COM AÇÃO POSSESSÓRIA – PRECEDENTES DOS TRIBUNAIS – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA ANULAR A SENTENÇA DE 1º GRAU. 1. Trata-se de contrato de promessa de compra e venda não cumprido, contendo cláusula expressa de rescisão após 03 (três) meses de inadimplemento. 2. Recentemente, o Egrégio STJ se debruçou sobre o tema, em ação análoga – extinção do processo sem resolução do mérito, em caso de promitente vendedor que ingressou com demanda possessória diretamente, sem pedido pretérito de rescisão contratual pretérito (REsp nº 1.789.863/MS). 3. A Corte Cidadão entendeu que a demanda envolve a interpretação do art. 474 do Código Civil, qual seja: “a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”. 4. A cláusula resolutiva expressa é uma cláusula efetiva e expressamente estipulada pelas partes, antes de eventual situação de inadimplência – trata-se de suporte fático-jurídico para a resolução do ajuste firmado. Nestes casos, o efeito resolutório da relação negocial subsistirá independentemente de manifestação judicial. 5. Na cláusula resolutiva tácita, por sua vez, as partes não estipulam disposição expressa prevendo o rompimento do vínculo negocial, deixando esta averiguação para momento posterior à contratualidade encetada – neste caso, imprescindível ingressar em Juízo para obter a rescisão da avença. 6. Pois bem, no REsp nº 1.789.863/MS, o Ministro MARCO BUZZI, relator, colacionou uma vasta jurisprudência pretérita do STJ, no sentido de ser imprescindível a manifestação judicial para rescisão do compromisso de compra e venda, ainda que existente cláusula resolutória expressa. Todavia, ponderou que “casos como o presente reclamam solução distinta, mais condizente com as expectativas da sociedade hodierna, voltadas à mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares, com foco na desjudicialização, simplificação de formas e ritos e, portanto, na primazia da autonomia privada”. E arrematou: “cumprida a necessidade de comprovação da mora e comunicado o devedor acerca da intenção da parte prejudicada de não mais prosseguir com a avença ultrapassado o prazo para a purgação da mora, o contrato se resolve de pleno direito, sem interferência judicial. Essa resolução, como já mencionado, dá-se de modo automático, pelo só fato do inadimplemento do promitente comprador, independentemente de qualquer outra providência”. 7. No presente feito, é assente que se trata de um contrato que contém cláusula resolutiva expressa (cláusula 15ª) e que a apelante notificou devidamente o apelado para pagamento no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsto na cláusula 16ª. Assim, atendeu-se à determinação de notificação prévia, uma vez que se trata de natureza ex persona. Desnecessária, portanto, manifestação judicial prévia para fins de rescisão contratual, com esteio no art. 474 do Código Civil e do julgado referido supra. 8. Enfim, na esteira do posicionamento mais atual do STJ, entendeu-se que a rescisão do contrato se operou mediante cláusula contratual expressa, razão pela qual a via possessória se mostrou adequada no presente feito – até porque presentes, in abstracto, os requisitos do art. 561 do CPC. No mesmo sentido, colacionou-se entendimento dos Tribunais Pátrios. 9. Assim, não procedeu de forma correta o Juízo de 1º Grau, quando optou por extinguir o feito sem resolução do mérito, já que adequada a via eleita. Logo, faz-se imprescindível determinar o retorno dos autos ao Juízo originário para correta instrução processual. 10. Recurso conhecido e provido para anular a sentença de 1º Grau. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto do Exmo. Desembargador Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0012052-48.2017.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CLÁUSULA EXPRESSA DE RESCISÃO CONTRATUAL APÓS INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – JUÍZO DE 1º GRAU EXINTINGUIU O FEITO, POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – DECISÃO CONTRÁRIA À POSICIONAMENTO MAIS ATUAL DO EGRÉGIO STJ
(
REsp
nº
1.789.863/MS
)
– EXEGESE DIRETA DO ART. 474 DO CÓDIGO CIVIL
– DESNECESSIDADE DE PROVIMENTO JUDICIAL PARA RESCISÃO CONTRATUAL, QUANDO HÁ CLÁUSULA DE RESCISÃO EXPRESSA – POSSIBILIDADE DE INGRESSAR DIRETAMENTO COM AÇÃO POSSESSÓRIA – PRECEDENTES DOS TRIBUNAIS – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA ANULAR A SENTENÇA DE 1º GRAU.

1. Trata-se de contrato de promessa de compra e venda não cumprido, contendo cláusula expressa de rescisão após 03 (três) meses de inadimplemento.

2. Recentemente, o Egrégio STJ se debruçou sobre o tema, em ação análoga – extinção do processo sem resolução do mérito, em caso de promitente vendedor que ingressou com demanda possessória diretamente, sem pedido pretérito de rescisão contratual pretérito (
REsp
nº
1.789.863/MS)
.

3.
A Corte Cidadão entendeu que a demanda envolve a interpretação do art. 474 do Código Civil, qual seja:
“a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”.

4.
A cláusula resolutiva expressa é uma cláusula efetiva e expressamente estipulada pelas partes, antes de eventual situação de inadimplência – trata-se de suporte fático-jurídico para a resolução do ajuste firmado. Nestes casos, o efeito resolutório da relação negocial subsistirá independentemente de manifestação judicial.

5.
Na cláusula resolutiva tácita, por sua vez, as partes não estipulam disposição expressa prevendo o rompimento do vínculo negocial, deixando esta averiguação para momento posterior à contratualidade encetada – neste caso, imprescindível ingressar em Juízo para obter a rescisão da avença.

6.
Pois bem, no REsp
nº
1.789.863/MS, o Ministro MARCO BUZZI, relator,
colacionou uma vasta jurisprudência pretérita do STJ, no sentido de ser imprescindível a manifestação judicial para rescisão do compromisso de compra e venda, ainda que existente cláusula resolutória expressa. Todavia, ponderou que “
casos como o presente reclamam solução distinta, mais condizente com as expectativas da sociedade hodierna, voltadas à mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares, com foco na desjudicialização, simplificação de formas e ritos e, portanto, na primazia da autonomia privada”. E arrematou: “cumprida a necessidade de comprovação da mora e comunicado o devedor acerca da intenção da parte prejudicada de não mais prosseguir com a avença ultrapassado o prazo para a purgação da mora, o contrato se resolve de pleno direito, sem interferência judicial. Essa resolução, como já mencionado, dá-se de modo automático, pelo só fato do inadimplemento do promitente comprador, independentemente de qualquer outra providência”.

7.
No presente feito, é assente que se trata de um contrato que contém cláusula resolutiva expressa (cláusula 15ª) e que a apelante notificou devidamente o apelado para pagamento no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsto na cláusula 16ª. Assim, atendeu-se à determinação de notificação prévia, uma vez que se trata de natureza
ex persona
. Desnecessária, portanto, manifestação judicial prévia para fins de rescisão contratual, com esteio no art. 474 do Código Civil e do julgado referido
supra
.

8.
Enfim, na esteira do posicionamento mais atual do STJ, entendeu-se que a rescisão do contrato se operou mediante cláusula contratual expressa, razão pela qual a via possessória se mostrou adequada no presente feito – até porque presentes,
in abstracto
, os requisitos do art. 561 do CPC.
No mesmo sentido, colacionou-se entendimento dos Tribunais Pátrios.

9.
Assim, não procedeu de forma correta o Juízo de 1º Grau, quando optou por extinguir o feito sem resolução do mérito, já que adequada a via eleita. Logo, faz-se imprescindível determinar o retorno dos autos ao Juízo originário para correta instrução processual.

10. Recurso
conhecido
e
provido
para
anular
a sentença de 1º Grau.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
DAR PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, nos termos do voto
do
Exmo. Desembargador Alex Pinheiro Centeno.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposta por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, inconformada com a sentença prolatada pelo MM. Juízo de Direito da 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas, que, nos autos da Ação de Reintegração de Posse, julgou extinto o feito sem resolução do mérito.

Em sua exordial, a requerente asseverou que, em 21 (vinte e um) de dezembro de 2008, firmou “contrato de compromisso de compra e venda”, cujo objeto é um lote de terras localizado na Av. nº. 1, Qd. 78, Lt. 66, Residencial Cidade Jardim, Parauapebas/Pará, com área de 257,86 m2.

O apelado/adquirente FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA DE MENEZES se comprometeu a pagar o valor de R$ 34.380,47 (trinta e quatro mil, trezentos e oitenta reais e quarenta e sete centavos), com R$ 26,44 (vinte e seis reais e quarenta e quatro centavos) e o restante em 120 (cento e vinte) parcelas mensais no valor de R$286,28 (duzentos e oitenta e seis reais e vinte e oito centavos), as quais seria reajustáveis com juros moratórios de 6% ao ano e correção monetária pelo IGPM/FGV.

Ressaltou que o pacto firmado entre as partes estabelece, como forma de rescisão e vencimento antecipado do valor devido, a inadimplência de mais de três parcelas consecutivas – o que acabou se concretizando no presente feito, a partir da 75ª parcela, vencida em 01 (primeiro) de abril de 2015.

Afirmou-se que o réu foi notificado, sendo constituído em mora, com solicitação de comparecimento a empresa, no prazo de 15 (quinze) dias, para quitação do débito sob pena de rescisão do contrato – mantendo-se o réu inerte.

As previsões de rescisão mediante notificação estão nas cláusulas 15ª e 16ª do contrato de promessa de compra e venda.

Há, também, previsão na cláusula 16ª, §1º, a, do contrato em epígrafe, no sentido de que a rescisão contratual gerará a perda da posse precária do lote/terreno.

Por fim, requereu: a) a concessão de medida liminar
inaudita altera pars
, para promoção da imediata reintegração de posse do imóvel; b) a condenação ao pagamento de indenização por perdas e danos; c) pagamento das prestações vencidas, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês; d) indenização a título de aluguéis pela indevida ocupação do imóvel. Pugnou, também, pela confirmação da medida liminar, tornando a posse definitiva.

Em anexo, juntou: a) cópia do contrato de compra e venda (fls. 52/65); b) resumo da venda e demonstrativo de pagamentos (fls. 67/71); c) termo de rescisão do contrato (fls. 78/79).

À fl. 101, deliberou-se por analisar o pedido de tutela antecipada após a tentativa de acordo entre as partes.

À fl. 109, tem-se audiência de conciliação, que restou infrutífera.

Em contestação (fls. 118 e ss.), pugnou-se pelo indeferimento da inicial, por erro na escolha do procedimento, já que, no entender da parte demandada, dever-se-ia ingressar inicialmente com demanda para discutir a rescisão contratual.

Na sentença (fls. 165/166), o Magistrado de piso acolheu os argumentos da defesa, extinguindo o feito sem resolução do mérito, com esteio no art. 485, IV, CPC, por inadequação da via eleita.

Em sede de apelação (fls. 167 e ss.), o apelante reiterou os termos da exordial, ratificou as cláusulas contratuais e pugnou pela anulação de sentença impugnada. Subsidiariamente, solicitou-se a reforma da sentença para que seja deferido o pedido de reintegração, com a aplicação das penalidades previstas.

Não obstante devidamente intimado, o apelado quedou inerte, conforme certidão (fls. 198v).

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelos apelantes, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso.

MÉRITO

No presente feito, a discussão cinge-se à possibilidade de utilização da via possessória no presente feito.

Recentemente, o Egrégio STJ se debruçou sobre o tema, em ação análoga – extinção do processo sem resolução do mérito, em caso de promitente vendedor que ingressou com demanda possessória diretamente, sem pedido pretérito de rescisão contratual pretérito.

A Corte Cidadão entendeu que a demanda envolve a interpretação do
art. 474 do Código Civil
, qual seja:
“a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”.

A
cláusula resolutiva expressa
constitui-se uma cláusula efetiva e expressamente estipulada pelas partes, seja no momento da celebração do negócio jurídico, ou em oportunidade posterior, sempre antes da verificação da situação de inadimplência nela prevista, que constitui o suporte fático para a resolução do ajuste firmado.

Por meio dessa estipulação contratual, as partes indicam as obrigações que lhes são fundamentais, e, portanto, as consequências do inadimplemento.

Nestes casos, o efeito resolutório da relação negocial substituirá independentemente de manifestação judicial.
Não se trata de extinção automática, mas de opção entre a execução da prestação e a resolução do ajuste, conforme a previsão expressa.

Na
cláusula resolutiva tácita
, por sua vez, as partes não estipulam mediante cláusula expressa de rompimento do vínculo negocial, deixando esta averiguação para momento posterior à contratualidade encetada – neste caso, imprescindível ingressar em Juízo para obter a rescisão da avença.

Pois bem, no REsp
nº
1.789.863/MS, o Ministro MARCO BUZZI, relator, entendeu
que há uma vasta jurisprudência pretérita do STJ no sentido de ser imprescindível a manifestação judicial para rescisão do compromisso de compra e venda, ainda que existente cláusula resolutória expressa. Todavia, ponderou:

“Entende-se, todavia, que casos como o presente reclamam
solução distinta, mais condizente com as expectativas da sociedade hodierna
, voltadas à
mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares
, com foco na desjudicialização, simplificação de formas e ritos e, portanto, na primazia da autonomia privada.

É bom lembrar, a título de exemplo, que no âmbito do Direito Processual Civil, verificam-se expressivos avanços nesse sentido. O Código de Processo Civil de 2015 bem reflete as pretensões sociais a esse respeito quando admite a possibilidade das partes estipularem, em convenção, mudanças no procedimento outrora cogente, a fim de ajustá-lo às especificidades da causa, no que se incluem ônus, poderes, faculdades e deveres processuais (art. 190 do CPC/2015). No tocante à matéria ora em exame, a mudança de entendimento que se pretende não encerra posicionamento
contra legem
. Sequer é, pois, de ordem legislativa, visto que, como já dito, a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente, mas pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador poder purgar sua mora. Não se pode olvidar que o negócio jurídico de compromisso de compra e venda possui contornos genuinamente brasileiros, com variações relevantes conforme a vontade das partes, tendo se adaptado – o contrato, em si – cada vez mais às necessidades dos cidadãos e do mercado. A despeito disso, inúmeras são as discussões acerca do referido ajuste, sendo que dentre as mais importantes pode-se destacar a que é tema do debate nesses autos, qual seja, a viabilidade de se permitir ao promitente vendedor, com base em cláusula resolutiva expressa, que resolva o compromisso de compra e venda extrajudicialmente na hipótese de inadimplemento do pagamento do preço pelo compromissário comprador.

[...]

Aqui, cabe frisar que, em análise profunda aos precedentes jurisprudenciais do STJ acerca da matéria ora em foco, a discussão não perpassou pelas diferenciações existentes entre esses regimes jurídicos frente às diversas naturezas jurídicas dos objetos prometidos à venda [...] limitou-se, em larga medida, à frequente confusão, inclusive existente na doutrina, no tocante à interpelação para a constituição em mora do devedor e para a conversão da mora em inadimplemento absoluto, fosse o compromisso de compra e venda registrado ou não junto ao Cartório e, de modo absolutamente preponderante, a verificação,
in concreto
, acerca da existência de razão plausível para o desfazimento do contrato entabulado – ainda que cumpridos os requisitos para a resolução mediante notificação da mora via interpelação extrajudicial – quando o promitente comprador tivesse defesas para apresentar, tais como inexistência de mora ou adimplemento substancial.
Depreende-se do exame que a construção jurisprudencial empreendida fora firmada em virtude das especificidades dos casos concretos que aportavam a esta Corte Superior e não na interpretação fidedigna e razoável da lei, a qual, frise-se, jamais determinou, na hipótese de existir cláusula resolutória expressa, a necessidade de ajuizamento de demanda judicial para a resolução do contrato, mas apenas a interpelação para constituir em mora o devedor.
E desde os precedentes iniciais acerca da questão, a jurisprudência fora sendo consolidada sem um exame aprofundado quanto à matéria ou o necessário
distinguishing
entre os casos, tendo evoluído de maneira contínua e uniforme, embora embasada nas particularidades daqueles recursos que aportaram a esta Corte, limitando-se o STJ a reproduzir o entendimento então formado.

[...] A eventual necessidade do interessado recorrer ao Poder Judiciário para pedir a restituição da prestação já cumprida, ou devolução da coisa entregue, ou perdas e danos, não tem efeito desconstitutivo do contrato, mas meramente declaratório de relação evidentemente já extinta por força da própria convenção das partes.

Isso porque, cumprida a necessidade de comprovação da mora e comunicado o devedor acerca da intenção da parte prejudicada de não mais prosseguir com a avença ultrapassado o prazo para a purgação da mora, o contrato se resolve de pleno direito, sem interferência judicial. Essa resolução, como já mencionado, dá-se de modo automático, pelo só fato do inadimplemento do promitente comprador, independentemente de qualquer outra providência
(grifos nossos).

No presente feito, é assente que se trata de um contrato que contém
cláusula resolutiva expressa
(cláusula 15ª) e que a apelante
notificou devidamente o apelado para pagamento no prazo de 15 dias
(cláusula 16ª). Assim, atendeu-se à determinação de notificação prévia, uma vez que se trata de natureza
ex persona
.
Desnecessária, portanto, manifestação judicial prévia para fins de rescisão contratual
, na esteira do art. 474 do Código Civil.

Assim, atendidos os requisitos do entendimento mais atual do STJ.

De fato, entende-se que “i
mpor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa”.
Observe-se a redação da ementa referida
supra
:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.

Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado.

Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado.

A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos.

Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.

Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.

A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa.

Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido.

(REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2021, DJe 04/10/2021) (grifos nossos).

Enfim, na esteira do posicionamento mais atual do STJ, a rescisão do contrato operou-se mediante cláusula contratual expressa, razão pela qual a via possessória se mostrou adequada no presente feito – até porque presentes,
in abstracto
, os requisitos do art. 561 do CPC. O próprio contrato firmado –
cláusula 16ª, §1º, a – foi firmado no sentido de que a rescisão contratual gerará a perda da posse precária do lote/terreno. No mesmo sentido, observe-se entendimento dos Tribunais Pátrios:

“EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA-
INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR -
MORA COMPROVADA - PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL - DESNECESSIDADE
. Sabe-se que na ação de reintegração de posse, incumbe à parte autora instruir a inicial com a prova dos requisitos necessários elencados no art. 561 do CPC.
É sabido que a cláusula resolutiva é um direito da parte vendedora, que em caso de inadimplência das obrigações contratualmente pactuadas por parte do promitente comprador, poderá exigir a execução dessas obrigações ou até mesmo a extinção do contrato. Segundo entendimento adotado pelo STJ no julgamento do REsp nº. 1.789.863, não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa, porquanto após o decurso do prazo sem a purgação da mora, nada impede que o promitente vendedor exerça o direito potestativo previsto na cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.
(TJ-MG - AI: 10000220201982001 MG, Relator: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 14/07/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/07/2022) (grifos nossos).

“APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
O inadimplemento do comprador é causa da rescisão de contrato de compra e venda. Como consequência da rescisão do contrato, devem as partes retornar ao estado anterior à celebração do negócio, com a reintegração do vendedor na posse do bem”
. (TJ-MG - AC: 10000180778094002 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 23/01/2020, Data de Publicação: 23/01/2020) (grifos nossos).

“APELAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
Ação fundada no inadimplemento do compromissário comprador pelo não pagamento das parcelas do contrato. Procedência dos pedidos.
Insurgência. Descabimento. Arguição de prescrição. Pleito de restituição de quantias pagas. Inadmissibilidade. Tratando-se de pedido de rescisão contratual, cumulado com reintegração de posse pelo inadimplemento do preço ajustado, o prazo prescricional é o decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil, contado a partir do vencimento da última parcela do financiamento imobiliário. Precedentes desta Corte e do E. STJ. Inadimplência de longa data, inconteste. Posse injusta configurada.
Reintegração que é consequência do rompimento do negócio. Perda das parcelas adimplidas. Possibilidade.
Peculiaridades do caso que autorizam a retenção pela promitente vendedora. Ausência de enriquecimento sem causa. Compensação pelos prejuízos e uso gratuito do bem. Fixação de alugueres pela fruição do bem, cujo montante certamente ultrapassaria o valor das prestações pagas, considerando o baixo valor das parcelas e o longo período de ocupação do imóvel sem contraprestação (mais de 10 anos). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO”. (TJ-SP - AC: 10017232320208260362 SP 1001723-23.2020.8.26.0362, Relator: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 19/03/2022, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/03/2022) (grifos nossos).

Assim, entende-se que não procedeu de forma correta o Juízo de 1º Grau, quando optou por extinguir o feito sem resolução do mérito, já que adequada a via eleita. Logo, faz-se imprescindível determinar o retorno dos autos ao Juízo originário para correta instrução processual.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO
e
DOU-LHE PROVIMENTO
, no sentido de
ANULAR
a sentença de 1º Grau, e determino a correta instrução processual, em atenção à decisão do E. STJ permitindo a utilização da via eleita.

É como voto.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargadora Relator

Belém, 20/02/2024