Tribunal: TJPA
Processo: 0063036-05.2012.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-04-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0063036-05.2012.8.14.0301 APELANTE: RIO MENDOZA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA ADVOGADO: THEO SALES REDIG - OAB/PA 14810 APELADO: JEAN KARLO QUINTELA DE SOUZA ADVOGADO: GEORGENOR DE SOUSA FRANCO NETO - OAB/PA 29.840-A; ANDREW SANTOS FILGUEIRA - OAB/PA 16.822; PEDRO IGOR SERRA - OAB/PA 20.695 EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO RELATOR(A): Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PRELIMINAR DE CARÊNCIA DA AÇÃO. REJEITADA. MÉRITO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONFIGURADA. ATRASO NA OBRA. INDENIZAÇÃO. DANO PRESUMIDO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA ABUSIVA. DANOS EMERGENTES/LUCROS CESSANTES EM RAZÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. INCABÍVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Preliminar de Carência da Ação em Razão da Cessão. Restou evidente o acerto da sentença em reconhecer que Cláusula Sexta não possui qualquer plausibilidade e, por essa razão, é nula de pleno direito, com fundamento no art. 51, IV, do CDC , pois o recorrido não obteve qualquer benefício com o negócio, a não ser a cessão em si, o que trouxe demasiada vantagem aos recorrentes, pois orbitava imóvel que extrapolara o prazo de entrega de maneira significativa. REJEITADA. Tratando-se de relação de consumo, a responsabilidade é objetiva, na forma do art. 14 do CDC, que estabelece que o fornecedor de serviços responde pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bastando a comprovação do dano e do nexo de causalidade pelo consumidor, competindo ao fornecedor, por sua vez, afastar a sua culpa mediante a demonstração das hipóteses excludentes, taxativamente enumeradas no § 3º do mesmo dispositivo. Destaque-se que não há prova nos autos acerca da ocorrência de fortuito externo capaz de justificar o atraso em questão. Logo, conclui-se que o empreendimento não foi entregue na data aprazada única e exclusivamente pelo fato de as rés não terem cumprido o que foi pactuado. Assim sendo, resta cristalina a responsabilidade civil das recorrentes no caso em comento. Não merecem prosperar as razões recursais que buscam manter o prazo de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias contido em sua cláusula de tolerância, visto que o limite máximo de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido em sentença se mostra razoável e de acordo com a jurisprudência pátria. No que concerne à restituição das despesas referentes às taxas condominiais do imóvel alugado durante o período de atraso, destaco que mesmo se o imóvel negociado entre as partes houvesse ficado pronto na data prevista, os autores teriam que arcar da mesma forma com as taxas condominiais de seu próprio imóvel. De fato, o pagamento da taxa condominial está vinculado à opção dos autores de residir em um apartamento. Ademais, ainda que o imóvel lhe tivesse sido entregue na data acordada, teriam que arcar com tais despesas. Desta forma, não se trata de uma despesa que decorreu diretamente do atraso na entrega do imóvel, inesperada, devendo ser afastada a indenização dos danos materiais apenas no que concerne ao pagamento de taxas condominiais. In casu, evidente que o atraso injustificado na entrega de imóvel, por prazo considerável, frustra as legítimas expectativas do comprador, causando inegável dano moral, não havendo que se falar em meros aborrecimentos. Concluo, assim, que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, consideradas as circunstâncias específicas do caso e os patamares fixados em casos similares. Recurso CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO, para reformar a sentença unicamente para afastar a indenização dos danos materiais apenas no que concerne ao pagamento de taxas condominiais, devendo os demais termos serem mantidos. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, tendo como ora apelantes RIO MENDOZA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIÁRIO LTDA e ora apelado JEAN KARLO QUINTELA DE SOUZA. Acordam os Excelentíssimos Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E CONCEDER-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 30 de abril de 2024. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0063036-05.2012.8.14.0301

APELANTE: RIO MENDOZA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA

APELADO: JEAN KARLO QUINTELA DE SOUZA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0063036-05.2012.8.14.0301

APELANTE: RIO MENDOZA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA

ADVOGADO: THEO SALES REDIG - OAB/PA 14810

APELADO: JEAN KARLO QUINTELA DE SOUZA

ADVOGADO: GEORGENOR DE SOUSA FRANCO NETO - OAB/PA 29.840-A; ANDREW SANTOS FILGUEIRA - OAB/PA 16.822; PEDRO IGOR SERRA - OAB/PA 20.695

EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATOR(A): Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PRELIMINAR DE CARÊNCIA DA AÇÃO. REJEITADA. MÉRITO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONFIGURADA. ATRASO NA OBRA. INDENIZAÇÃO. DANO PRESUMIDO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA ABUSIVA. DANOS EMERGENTES/LUCROS CESSANTES EM RAZÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. INCABÍVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Preliminar de Carência da Ação em Razão da Cessão.
Restou evidente o acerto da sentença em reconhecer que Cláusula Sexta não possui qualquer plausibilidade e, por essa razão, é nula de pleno direito, com fundamento no art. 51, IV, do CDC , pois o recorrido não obteve qualquer benefício com o negócio, a não ser a cessão em si, o que trouxe demasiada vantagem aos recorrentes, pois orbitava imóvel que extrapolara o prazo de entrega de maneira significativa.
REJEITADA.

Tratando-se de relação de consumo, a responsabilidade é objetiva, na forma do art. 14 do CDC, que estabelece que o fornecedor de serviços responde pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bastando a comprovação do dano e do nexo de causalidade pelo consumidor, competindo ao fornecedor, por sua vez, afastar a sua culpa mediante a demonstração das hipóteses excludentes, taxativamente enumeradas no § 3º do mesmo dispositivo.

Destaque-se que não há prova nos autos acerca da ocorrência de fortuito externo capaz de justificar o atraso em questão. Logo, conclui-se que o empreendimento não foi entregue na data aprazada única e exclusivamente pelo fato de as rés não terem cumprido o que foi pactuado. Assim sendo, resta cristalina a responsabilidade civil das recorrentes no caso em comento.

Não merecem prosperar as razões recursais que buscam manter o prazo de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias contido em sua cláusula de tolerância, visto que o limite máximo de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido em sentença se mostra razoável e de acordo com a jurisprudência pátria.

No que concerne à restituição das despesas referentes às taxas condominiais do imóvel alugado durante o período de atraso, destaco que mesmo se o imóvel negociado entre as partes houvesse ficado pronto na data prevista, os autores teriam que arcar da mesma forma com as taxas condominiais de seu próprio imóvel.

De fato, o pagamento da taxa condominial está vinculado à opção dos autores de residir em um apartamento. Ademais, ainda que o imóvel lhe tivesse sido entregue na data acordada, teriam que arcar com tais despesas.

Desta forma, não se trata de uma despesa que decorreu diretamente do atraso na entrega do imóvel, inesperada, devendo ser afastada a indenização dos danos materiais apenas no que concerne ao pagamento de taxas condominiais.

In casu
, evidente que o atraso injustificado na entrega de imóvel, por prazo considerável, frustra as legítimas expectativas do comprador, causando inegável dano moral, não havendo que se falar em meros aborrecimentos. Concluo, assim, que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, consideradas as circunstâncias específicas do caso e os patamares fixados em casos similares.

Recurso
CONHECIDO
e
PARCIALMENTE PROVIDO
, para reformar a sentença unicamente para afastar a indenização dos danos materiais apenas no que concerne ao pagamento de taxas condominiais, devendo os demais termos serem mantidos.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO CÍVEL,
tendo como ora apelantes
RIO MENDOZA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIÁRIO LTDA
e ora apelado
JEAN KARLO QUINTELA DE SOUZA.

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, à unanimidade, em
CONHECER DO RECURSO E CONCEDER-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 30 de abril de 2024.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
RIO MENDOZA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e MARKO ENGENHARIA E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM, nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais, movida por
JEAN KARLO QUINTELA DE SOUZA
.

Em breve síntese da inicial, alegou o autor, ora apelado, que em 18 de junho de 2008 assinou Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel, com área privativa de 112,67 m' do empreendimento RIO MENDOZA, unidade 1104, bloco B, 11° pavimento, situado na Rua Angustura, n° 2932.

Alegou que no contrato ficou definida a entrega do imóvel em julho de 2011, com tolerância de até 365 dias e apesar de o autor estar honrando pontualmente com os pagamentos que lhe cabiam, o imóvel não fora entregue, o que, na data do ajuizamento da ação, em 11/12/2012, significou um atraso de 15 meses da data prevista para entrega.

O feito seguiu seu trâmite até a prolatação da sentença (id. 6844239 - Pág. 2/6844241 - Pág. 2), cujo dispositivo transcrevo a seguir:

DISPOSITIVO

Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE procedenteS os pedidos e, por consequência, extingo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, 1, do Código de Processo Civil/2015, para:

DECLARAR nula de pleno direito a Cláusula Sexta do Termo de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações de Imóvel, fis. 111/112, nos termos da fundamentação.

CONDENAR a parte requerida em lucros cessantes, nos termos da fundamentação, no valor de R$ 2.392,16 (dois mil trezentos e noventa e dois reais e dezesseis centavos), a partir de JANEIRO de 2012, até a data de assinatura do Termo de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações de Imóvel, fl. 111/112, que se deu em 10 de janeiro de 2013, corrigindo a cada vencimento, mensalmente, pelo INPC, até o efetivo pagamento, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a data da citação.

CONDENAR a requerida ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, ao requerente, com juros de 1% ao mês, contabilizados a partir da citação, e correção monetária, com adoção do INPC, a partir do arbitramento do valor estipulado nesta . sentença até seu efetivo pagamento (Súmula 362 do STJ).

CONDENAR a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como aos honorários advocatícios, ora fixados em 10% sobre o valor da condenação, considerando o Princípio da Causalidade que rege o caso em concreto e de acordo com a orientação pacífica da jurisprudência.

Nos termos do artigo 46, caput, da Lei estadual n. 8.328, de 29/12/2015, fica advertida a parte responsável de que, na hipótese de, havendo custas, não efetuar o pagamento delas no prazo legal, o respectivo crédito, além de encaminhado para inscrição em Dívida Ativa, sofrerá atualização monetária e incidência de outros encargos legais.

Fica autorizado o desentranhamento de documentos por quem os juntou, exceto a procuração, substituindo-os por cópias que poderão ser declaradas autênticas pelo patrono nos termos do artigo 425, IV do CPC/2015, devendo o cartório certificar o ato de desentranhamento;

Certificado o trânsito em julgado, havendo custas pendentes, intime-se o responsável para o recolhimento, sob pena de inscrição na dívida ativa. Inerte, inscreva-se.

Após, cumpridas as cautelas legais, arquivar os presentes autos e dar baixa na distribuição.

P.R.I.C.

Inconformadas,
RIO MENDOZA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA
interpuseram recurso de apelação, alegando preliminarmente, a carência da ação visto que a autora/apelada teria cedido os seus direitos a terceiro.

No mérito, sustenta a legalidade da cláusula de prorrogação de 365 dias para a entrega do bem, porque tal prazo seria cabível diante da complexidade do negócio e pela impossibilidade de prever certos eventos.

Requereram, outrossim, o afastamento da indenização por danos morais, alegando que não restou demonstrado os requisitos para o seu deferimento.

Sustentam a impossibilidade de condenação das apelantes a indenização por danos materiais emergentes à título de taxas condominiais

Aduzem a ausência de responsabilidade civil, levando-se em conta os percalços enfrentados na contratação de mão-de-obra, locação de máquinas, atraso na entrega de materiais pelos fornecedores, burocracia nos cartórios e municipalidade, entre outros, devendo ser reconhecida as causas de excludente de ilicitude, caso fortuito e força maior.

Em sede de contrarrazões (id. 6844247 - Pág. 3/6844248 - Pág. 3) a apelada refutou os argumentos apresentados pugnando pela manutenção da sentença.

Coube-me a relatoria do feito por Redistribuição.

É o relatório.

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de Apelação. Conheço das contrarrazões apresentadas.

QUESTÕES PRELIMINARES

Preliminar de Carência da Ação em Razão da Cessão

Alegam os apelantes a carência da ação visto que a autora/apelada teria cedido os seus direitos a terceiro, visto que conforme Cláusula Sexta do Termo de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações de Imóvel com Saldo Devedor Com Anuência do Banco Itaú (id. 6844232 - Pág. 6/6844233 - Pág. 1).

Por oportuno, cito a cláusula sexta:

Cláusula Sexta:
O
CEDENTE
, em face da cessão ora realizada, dá à
INTERVENIENTE-ANUENTE
, independentemente de qualquer outro documento ou declaração, a mais geral, plena e revogável quitação, para nada mais exigir a esse título, no presente ou no futuro, em Juízo ou fora lele, relativamente à obrigação da unidade habitacional ora cedida.

Ocorre que da análise do termo de cessão, verifica-se, clara desvantagem da parte autora/apelada, no citado Termo de Cessão, visto que não houve nenhuma vantagem que pudesse justificar a mais geral, plena e irrevogável quitação, ora, o cedente havia pago, até aquele momento, o valor de R$ 101.029,81, sendo este exatamente o valor cedido ao cessionário.

Neste sentido, ao meu ver, restou evidente o acerto da sentença em reconhecer que Cláusula Sexta não possui qualquer plausibilidade e, por essa razão, é nula em pleno direito, com fundamento no art. 51, IV, do CDC (abaixo transcrito), pois o recorrido não obteve qualquer benefício com o negócio, a não ser a cessão em si, o que trouxe demasiada vantagem aos recorrentes, pois orbitava imóvel que extrapolara o prazo de entrega de maneira significativa.

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Assim,
REJEITO
a Preliminar de Carência da Ação em Razão da Cessão.

MÉRITO:

Da Responsabilidade Civil

Ressalta-se, de início, que a questão versa sobre típica relação de consumo, enquadrando-se a autora, ora apelada, na figura de consumidor, tendo em vista ser destinatário final do serviço prestado pelas rés, ora 2a apelante, que se enquadram como fornecedoras de produtos e serviços, de acordo com os artigos 2º e 3º, caput c/c § 2º, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Tratando-se de relação de consumo, a responsabilidade é objetiva, na forma do art. 14 do CDC, que estabelece que o fornecedor de serviços responde pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bastando a comprovação do dano e do nexo de causalidade pelo consumidor, competindo ao fornecedor, por sua vez, afastar a sua culpa mediante a demonstração das hipóteses excludentes, taxativamente enumeradas no § 3º do mesmo dispositivo.

A responsabilidade só restará afastada caso seja rompido o nexo de causalidade, cabendo ao fornecedor provar a inexistência do defeito ou fato exclusivo do consumidor ou de terceiros, na forma do art. 14, § 3º, incisos I e II do CDC, como já mencionado.

O caso em análise trata de ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais em que a parte autora busca ressarcimento por danos gerados pelas rés em razão de atraso na entrega de imóvel adquirido ainda na planta, sendo inegável a relação jurídica entre as partes estabelecida pelo contrato de compra e venda de imóvel, e a responsabilidade advinda desta.

Destaque-se que não há prova nos autos acerca da ocorrência de fortuito externo capaz de justificar o atraso em questão. Logo, conclui-se que o empreendimento não foi entregue na data aprazada única e exclusivamente pelo fato de as rés não terem cumprido o que foi pactuado.

Assim sendo, resta cristalina a responsabilidade civil das recorrentes no caso em comento.

Cláusula de Tolerância

Em sentença, o Juízo de origem entendeu pela abusividade da cláusula de tolerância de extensão por mais 12 (doze) meses (ou seja, 365 dias no total), prevista na promessa de compra e venda, tornando-a sem efeito. Limitou, dessa forma, o prazo de tolerância em 180 (cento e oitenta) dias.

As recorrentes se insurgem requerendo a aplicação da cláusula de tolerância de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias, prevista no contrato, por entenderem que o comando contratual está revestido de legalidade.

A cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do bem imóvel, adquirido na planta, se mostra plausível para atenuar os fatores de imprevisibilidade no decorrer da obra, bem como não representa desvantagem exagerada ao consumidor.

Na realidade, a sentença encontra-se em total consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste E. Tribunal, cujas ementas transcrevo respectivamente:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL.
ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3.
No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.
4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5.
Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil
, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6.
A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas.
Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7.
Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).
8.
Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente
, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido.

(REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017). (Grifei)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. SENTENÇA PROCEDENTE. CONDENAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
ATRASO DE OBRA QUE SE CARACTERIZA APÓS O EXAURIMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ESTABELECIDO EM CONTRATO PARA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA.

VALIDADE DE CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. PRECEDENTES DESTA CORTE
. SENTENÇA QUE MERECE REFORMA NESTE PONTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA POR PERÍODO SUPERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. DANO MORAL CARACTERIZADO. DEVER DE INDENIZAR. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM PATAMAR RAZOÁVEL. ALUGUEIS FIXADOS A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES EM 1% DO VALOR DO IMÓVEL. LEGALIDADE. VARIAÇÃO PERCENTUAL DENTRO DE PATAMAR CONSAGRADO PELA JURISPRUDÊNCIA PÁTRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA COBRANÇA DESDE DE QUE OBSERVADO O DEVER DE INFORMAÇÃO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AUSÊNCIA DE EXPRESSA DISCRIMINAÇÃO DA COBRANÇA EM CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES QUE DEVE OCORRER NA FORMA SIMPLES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (Processo nº 2018.02095480-92, 190.833, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO. Julgado: 22.05.2018. Publicado: 28.05.2018) (Grifei)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA OBRA INCONTROVERSO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARCIALMENTE VÁLIDA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. PAGAMENTO DE CORREÇÃO MONETÁRIA E DE ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE.

1. É parcialmente válida a cláusula que prevê a possibilidade de atraso na obra, sendo abusiva apenas em relação ao prazo de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias disposto como tolerância, motivo pelo qual deve ser limitado a 180 (cento e oitenta) dias. Precedentes do STJ.

2. Estando incontroverso nos autos o descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, resta configurado o direito dos Apelados de receberem indenização por lucros cessantes durante o período da mora, compreendido entre fevereiro de 2012 até 14.05.2014, visto que é uníssono na jurisprudência da Corte Superior que o prejuízo dos compradores, nesta hipótese, é presumido.

3. Afastada a tese de
bis in idem
quanto à correção monetária dos valores impostos como lucros cessantes e rejeitado o pedido de distribuição proporcional das verbas sucumbenciais

4. Recurso de Apelação conhecido e desprovido à unanimidade.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0025051-02.2012.8.14.0301 – Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 23/11/2021) (Grifei)

Diante do exposto, não merecem prosperar as razões recursais que buscam manter o prazo de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias contido em sua cláusula de tolerância, visto que o limite máximo de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido em sentença se mostra razoável e de acordo com a jurisprudência pátria.

Danos Emergentes em Razão das Taxas Condominiais

Acerca dos danos materiais, decorre este do reconhecimento da mora das construtoras por ocasião do atraso na entrega do bem além da tolerância contratual configurada de plano a partir do encerramento deste, sendo devidos os aluguéis despendidos pelo apelado, a título de danos emergentes, visto que conforme devidamente comprovado mediante a juntada dos contratos locatícios bem como, recibos de pagamento de taxa condominial do mesmo condomínio constante nos referidos instrumentos contratuais.

Ocorre que no que concerne à restituição das despesas referentes às taxas condominiais do imóvel alugado durante o período de atraso, destaco que mesmo se o imóvel negociado entre as partes houvesse ficado pronto na data prevista, os autores teriam que arcar da mesma forma com as taxas condominiais de seu próprio imóvel.

De fato, o pagamento da taxa condominial está vinculado à opção dos autores de residir em um apartamento. Ademais, ainda que o imóvel lhe tivesse sido entregue na data acordada, teriam que arcar com tais despesas.

Veja-se entendimento jurisprudencial nesse sentido:

CÍVEL. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL C/C APLICAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E REPARAÇÃO DE DANOS.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRELIMINARES. (...) III. TAXA CONDOMINIAL DO IMÓVEL LOCADO. VERBA QUE SERIA DISPENDIDA PELA ADQUIRENTE MESMO SE O IMÓVEL ADQUIRIDO TIVESSE SIDO ENTREGUE NO TEMPO DEVIDO.
DESPESA QUE NÃO CONSISTIU EM PREJUÍZO. AFASTAMENTO QUE SE IMPÕE. (....)

(TJ-PR-APL: 00019110920128160001 PR 0001911-09.2012.8.16.0001 (Acórdão), Relator: Desembargadora Lilian Romero, Data de Julgamento: 27/10/2020, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/10/2020) (Grifei)

Colaciono ainda jurisprudência deste tribunal:

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA –
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PERÍODO SUPERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA
– RESPONSABILIDADE CIVIL - SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR – DANO MORAL CARACTERIZADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MONTANTE RAZOÁVEL E PROPORCIONAL –
DANOS EMERGENTES - LEGALIDADE – COMPROVAÇÃO DE DESPESA COM ALUGUEL MEDIANTE A JUNTADA DOS CONTRATOS DE ALUGUÉIS – PEDIDO DE RESSARCIMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS PAGOS DURANTE O ALUGUEL. INDEFERIMENTO.
HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS RECÍPROCOS. IMPROVIDO. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS.1. DA RESPONSABILIDADE CIVIL - A conclusão da obra foi prevista para setembro de 2010, e, considerando o prazo prorrogável de 180 dias, o empreendimento deveria ter sido concluído em março de 2011, contudo, a efetiva entrega das chaves aos apelados somente se deu em julho de 2012. Não obstante haja previsão contratual de extensão do prazo por motivos de força maior, a alegada escassez de mão-de-obra e materiais não caracterizam circunstâncias imprevisíveis e inevitáveis, não tendo o condão de romper o nexo de causalidade entre a conduta ilícita e o dano experimentado pelos compradores, de modo a elidir a responsabilidade da construtora pelo atraso da obra. 2. DO DANO MORAL - Incontroverso nos autos o não cumprimento do pactuado entre as partes na data aprazada. É cediço que o inadimplemento contratual, consubstanciado na injustificada ausência de entrega do imóvel, não pode ser considerado mero dissabor, uma vez que a aquisição de um bem dessa monta cria uma justa expectativa de uso pelo adquirente, de modo que a sua frustração, sem dúvida, enseja efetivo abalo moral suscetível de indenização. Montante mantido. 3. DANOS EMERGENTES - É devido os aluguéis dispendidos pelos apelados, visto que devidamente comprovado mediante a juntada dos contratos locatícios bem como, recibos de pagamento de taxa condominial do mesmo condomínio constante nos referidos instrumentos contratuais.
4. DEVOLUÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL - O pagamento da taxa condominial está vinculado à opção dos autores de residir em um apartamento. Ademais, ainda que o imóvel lhe tivesse sido entregue na data acordada, teriam que arcar com tais despesas. Improvido.
5. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA - Embora os danos morais tenham sido fixados em quantia inferior ao pleiteado, não há que se falar em sucumbência recíproca, consoante entendimento da Súmula 326 do STJ. Os Autores/Apelados decaíram minimamente de seus pedidos pelo que deve a parte apelada/réu arcar com a condenação integral dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86, parágrafo único do CPC. 6. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0014308-93.2013.8.14.0301, Relator: EVA DO AMARAL COELHO, Data de Julgamento: 20/07/2021, 2ª Turma de Direito Privado) (Grifei)

Desta forma, não se trata de uma despesa que decorreu diretamente do atraso na entrega do imóvel, inesperada, devendo ser afastada a indenização dos danos materiais apenas no que concerne ao pagamento de taxas condominiais.

Dos Danos Morais

Sustentam as apelantes que não há dano moral indenizável, vez que eventual atraso na entrega de obra não implica em afetação a honra, caracterizando-se como mero dissabor.

A configuração do dano moral em decorrência do atraso na entrega da obra, é possível, desde que no caso sob análise, apresentem-se elementos que indiquem que houve prejuízo ou sofrimento psicológico do comprador.

In casu
, evidente que o atraso injustificado na entrega de imóvel, por prazo considerável, frustra as legítimas expectativas do comprador, causando inegável dano moral, não havendo que se falar em meros aborrecimentos.

Dessa forma, estando intrínseco o dever de indenizar, a fixação do valor a ser atribuído a título de danos morais deverá atender aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade para que a medida não represente enriquecimento indevido e ao mesmo tempo seja capaz de evitar a prática reiterada do comportamento danoso de seu causador.

Concluo, assim, que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) atende aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, consideradas as circunstâncias específicas do caso e os patamares fixados em casos similares.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
CONCEDO-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar a sentença unicamente para afastar a indenização dos danos materiais apenas no que concerne ao pagamento de taxas condominiais, devendo os demais termos serem mantidos.

É COMO VOTO.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 22/05/2024