Tribunal: TJPA
Processo: 0812953-93.2023.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9596 - Prestação de Serviços
Data de julgamento: 2024-11-05

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0812953-93.2023.8.14.0000 AGRAVANTE: NORTELPA ENGENHARIA LTDA ADVOGADO: SAULO COELHO CAVALEIRO DE MACEDO PEREIRA AGRAVADO: PELETTO & POSSAMAI – SOCIEDADE DE ADVOGADOS RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CARTA PRECATÓRIA. REAVALIAÇÃO DE IMÓVEL. AVALIAÇÃO QUE NÃO CONSIDEROU AS BENFEITORIAS DO IMÓVEL. IMÓVEL LOCALIZADO PERTO A NASCENTE DE RIO. DESVALORIZAÇÃO INJUSTIFICADA COMPROVADAMENTE. RECURSO PROVIDO. I - Agravo de Instrumento interposto por NORTELPA ENGENHARIA LTDA contra decisão que indeferiu impugnação à avaliação de imóvel objeto da lide. A agravante alega inadequação na reavaliação do imóvel, desconsiderando benfeitorias e resultando em valor inferior ao de mercado. II - Verificou-se que a avaliação homologada não considerou corretamente as especificidades do imóvel, como benfeitorias e condições de conservação, contrariando o Artigo 873, I e II, do CPC. III - Laudo pericial indicou valor superior ao fixado pela Oficial de Justiça, que não justificou a desvalorização, bem como não demonstrou comprovação técnica suficiente. IV - Fotos anexadas aos autos não indicaram depreciação significativa por problemas alegados. Precedentes do STJ e TJSP reforçam a necessidade de avaliação que considere todos os elementos que agregam valor ao imóvel. V - Recurso CONHECIDO e PROVIDO. DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0812953-93.2023.8.14.0000

AGRAVANTE: NORTELPA ENGENHARIA LTDA

AGRAVADO: POLETTO & POSSAMAI - SOCIEDADE DE ADVOGADOS

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0812953-93.2023.8.14.0000

AGRAVANTE: NORTELPA ENGENHARIA LTDA

ADVOGADO: SAULO COELHO CAVALEIRO DE MACEDO PEREIRA

AGRAVADO: PELETTO & POSSAMAI – SOCIEDADE DE ADVOGADOS

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CARTA PRECATÓRIA. REAVALIAÇÃO DE IMÓVEL. AVALIAÇÃO QUE NÃO CONSIDEROU AS BENFEITORIAS DO IMÓVEL. IMÓVEL LOCALIZADO PERTO A NASCENTE DE RIO. DESVALORIZAÇÃO INJUSTIFICADA COMPROVADAMENTE. RECURSO PROVIDO.

I -
Agravo de Instrumento interposto por NORTELPA ENGENHARIA LTDA contra decisão que indeferiu impugnação à avaliação de imóvel objeto da lide. A agravante alega inadequação na reavaliação do imóvel, desconsiderando benfeitorias e resultando em valor inferior ao de mercado.

II -
Verificou-se que a avaliação homologada não considerou corretamente as especificidades do imóvel, como benfeitorias e condições de conservação, contrariando o Artigo 873, I e II, do CPC.

III -
Laudo pericial indicou valor superior ao fixado pela Oficial de Justiça, que não justificou a desvalorização, bem como não demonstrou comprovação técnica suficiente.

IV -
Fotos anexadas aos autos não indicaram depreciação significativa por problemas alegados. Precedentes do STJ e TJSP reforçam a necessidade de avaliação que considere todos os elementos que agregam valor ao imóvel.

V
- Recurso
CONHECIDO
e
PROVIDO
.

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0812953-93.2023.8.14.0000

AGRAVANTE: NORTELPA ENGENHARIA LTDA

ADVOGADO: SAULO COELHO CAVALEIRO DE MACEDO PEREIRA

AGRAVADO: PELETTO & POSSAMAI – SOCIEDADE DE ADVOGADOS

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por
NORTELPA ENGENHARIA LTDA
em face da decisão pelo Juízo da Vara de Cartas Precatórias de Belém/Pa, nos autos da Carta Precatória distribuída por
PELETTO & POSSAMAI – SOCIEDADE DE ADVOGADOS
.

A decisão guerreada indeferiu a impugnação formulada e apresentada pela requerente, ora agravante e homologou o auto de reavaliação de imóvel de sua propriedade, elaborado pela Sra. Oficial de Justiça Avaliadora.

Irresignada, a agravante interpôs o presente Agravo de Instrumento sustentando em suas razões que que a Oficial de Justiça não havia adotado os parâmetros adequados na avaliação do imóvel objeto da lide, pelo que segundo a recorrente, não foi levado em conta as condições de conservação, benfeitorias e outros fatores que influenciam no valor de mercado, mantendo a avaliação anteriormente impugnada.

O recurso foi recebido com atribuição do efeito suspensivo conforme decisão de ID nº 16656704, sob o fundamento de que estavam presentes a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Foi considerado que a avaliadora judicial não utilizou a compatibilidade entre os terrenos comparados e desconsiderou as benfeitorias existentes, resultando em subavaliação do imóvel, necessitando haver uma nova avaliação.

Em suas contrarrazões, a parte recorrida defende a manutenção da decisão agravada, alegando que a avaliação judicial foi realizada com base em parâmetros de mercado e levando em conta as condições reais do imóvel, inclusive os fatores de desvalorização, como problemas estruturais e localização próxima a nascente do Rio Tucunduba. Por fim, sustenta que a decisão do juízo de piso deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

É este o sinóptico relato.

À secretaria para inclusão em pauta de julgamento, pelo PLENÁRIO VIRTUAL.

Belém,

de

de

2024.

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0812953-93.2023.8.14.0000

AGRAVANTE: NORTELPA ENGENHARIA LTDA

ADVOGADO: SAULO COELHO CAVALEIRO DE MACEDO PEREIRA

AGRAVADO: PELETTO & POSSAMAI – SOCIEDADE DE ADVOGADOS

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente, por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos.

Tendo sido preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, CONHEÇO do presente recurso.

A questão posta à apreciação nesta Instância Julgadora consiste na necessidade de averiguar se acertada a decisão que indeferiu a impugnação apresentada pela autora, ora agravante, quanto à avaliação do imóvel objeto da lide.

Após compulsar os elementos trazidos aos autos, verifico que assiste razão aos argumentos formulados pela recorrente, conforme passo a explicitar a seguir:

Alega a Agravante que a reavaliação foi realizada de maneira inadequada, desconsiderando as benfeitorias realizadas no imóvel e aplicando um valor significativamente inferior ao de mercado, resultando em grave prejuízo. Requer, assim, a reforma da decisão agravada para que seja determinada nova avaliação do imóvel, conforme os parâmetros técnicos adequados.

No presente caso, percebe-se que a homologação do auto de reavaliação contestado não observou as devidas especificidades do imóvel, como condições de conservação, benfeitorias realizadas e outros fatores que influenciam no valor de mercado. Tal fato contraria o disposto no Artigo 873, inciso I, do Código de Processo Civil, que admite nova avaliação quando uma das partes arguir ocorrência de erro na avaliação, além do referido dispositivo legal, observa-se também a incidência do inciso II, senão vejamos:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

O laudo pericial constante dos autos indicou que o valor do imóvel, considerando os 768m2 da área, seria de R$1.863.137,28 (um milhão, oitocentos e sessenta e três mil, cento e trinta e sete reais e vinte e oito centavos). Contudo, a Oficial de Justiça fixou o valor em R$1.206.000,00 (um milhão, duzentos e seis mil reais), justificando que o imóvel é afetado pelo transcurso do Rio Tucunduba sob o subsolo, o que supostamente reduziria seu valor de mercado.

Não obstante, não consta na avaliação pela Oficial de Justiça provas contundentes de que o imóvel efetivamente sofra depreciação devido à presença do Rio Tucunduba. Não se está descartando a hipótese de ser justificada a desvalorização correlacionada a nascente que fica localizada próximo ao imóvel, no entanto, não é razoável desvalorizar o imóvel no
quantum
fixado em laudo sem no entanto haver a devida comprovação de que o rio implicaria na já mencionada desvalorização.

Observa-se a partir das fotos anexadas aos autos que não foi possível constatar evidências de rachaduras ou alagamentos no imóvel, o que torna a alegação de desvalorização discutível. Além disso, a atividade exercida no imóvel, que caracteriza-se por ser atividade de estética automotiva, não parece ser afetada por problemas de alagamento, evidenciando que o imóvel está em boas condições de uso.

Os precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) corroboram a necessidade de uma avaliação que leve em conta todos os elementos que agregam valor ao imóvel. Dessa maneira, os tribunais pátrios, vêm adotando o entendimento de que configura-se como imprescindível a realização de nova avaliação diante da insuficiência e inexatidão dos resultados da avaliação anterior, é este o entendimento sedimentado na seguinte jurisprudência, senão vejamos:

Ementa: Liquidação de sentença. Decisão citra petita. Causa em condições de julgamento. Aplicação do art. 1013, § 3º do CPC-15. Possibilidade de aplicação por analogia ao agravo de instrumento. Precedentes do STJ. Valor do imóvel não esclarecido. Laudo pericial que não levou em consideração a real dimensão do imóvel, nem tampouco as benfeitorias realizadas. Imprescindível a realização de nova perícia, sob pena de enriquecimento ilícito do devedor. Aplicação do art. 480 do CPC-15. Precedentes deste TJRJ. Recurso do autor parcialmente provido. (TJ-RJ - AI: 00902735420228190000 2022002122754, Relator: Des(a). BERNARDO MOREIRA GARCEZ NETO, Data de Julgamento: 22/03/2023, DÉCIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/03/2023)

Da mesma forma, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) também entendeu ser inadequada a avaliação que desconsidera benfeitorias, conforme julgado no Agravo de Instrumento nº 2063419-91.2022.8.26.0000, onde foi determinada a necessidade de nova avaliação para incluir as benfeitorias realizadas no imóvel, conforme fixado a seguir:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – Cumprimento de sentença - Decisão que determinou a avaliação de imóvel penhorado - Avaliação limitada ao valor do lote, desconsiderando-se as benfeitorias - Descabimento – Bem acessório que segue a sorte do principal - Acessão que constitui forma de aquisição da propriedade pelo proprietário do solo - Decisão que não especificou se seria adotado o valor conjunto das benfeitorias, já avaliadas, e do lote, a ser avaliado - Inadequação, todavia, do aproveitamento de perícia elaborada exclusivamente em relação às benfeitorias, isoladamente, e realizada em data remota para finalidade distinta - Recurso provido. (TJ-SP - AI: 20634199120228260000 SP 2063419-91.2022.8.26.0000, Relator: Marcus Vinicius Rios Gonçalves, Data de Julgamento: 29/04/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2022)

Diante do exposto, conclui-se que a decisão de primeiro grau que homologou a reavaliação do imóvel merece ser reformada. Defende-se o entendimento de que a manutenção de um valor depreciado para o imóvel, sem a devida e indispensável fundamentação técnica robusta, configura evidente risco de dano irreversível à Agravante, que pode ver seu bem alienado por valor inferior ao de mercado.

Ex positis
,
CONHEÇO
o presente recurso e
DOU PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento para reformar a decisão agravada e determinar a realização de nova avaliação do imóvel situado na Tv. Angustura, nº 3649, bairro do Marco, Belém/PA, considerando todas as benfeitorias e condições do imóvel, conforme os parâmetros técnicos adequados, justificando-se fundamentadamente e comprovadamente a conclusão da avaliação.

É O VOTO.

Belém,

de

de

2024

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 14/11/2024