Tribunal: TJPA
Processo: 0810056-11.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-10-29

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IRREGULARIDADE NO LOTEAMENTO. ALAGAMENTO DA ÁREA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Vascoir Valter Damacena contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com pedido de danos materiais e morais, movida por Cleones Neres Soares da Silva e Maria Jessica Ribeiro Vieira. Na ação, os autores alegaram a celebração de contrato de compra e venda de imóvel em loteamento irregular, o que impossibilitou a obtenção do título de propriedade, além de alegarem problemas de alagamento no imóvel. Requereram a nulidade do contrato, restituição integral das parcelas pagas, indenização por benfeitorias e danos morais. A sentença reconheceu a rescisão do contrato e determinou a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 10%, além da indenização pelas benfeitorias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) a possibilidade de retenção dos valores pagos, conforme pactuado no contrato, em razão da rescisão unilateral pelos autores; e (ii) a necessidade de comprovação das benfeitorias realizadas pelos autores para fins de indenização. III. RAZÕES DE DECIDIR A autonomia da vontade das partes deve ser respeitada nos contratos firmados entre particulares, exceto em casos de violação de normas legais ou vícios na manifestação de vontade, sendo aplicável o princípio do pacta sunt servanda. O contrato entre as partes prevê, em cláusula específica, a retenção de valores em caso de rescisão, incluindo a retenção de 10% sobre os valores pagos e mais 25% das parcelas a título de indenização suplementar, cláusula essa aplicável diante da rescisão por iniciativa dos autores. É perfeitamente cabível que o valor da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel possam ser apuradas na fase de liquidação de sentença, quando não houver prova suficiente nos autos para a quantificação dessa condenação. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido para determinar a aplicação da cláusula de retenção prevista no contrato, com fundamento na rescisão unilateral pelos autores. Tese de julgamento: A rescisão contratual por iniciativa do comprador autoriza a retenção de valores conforme cláusula contratual expressa, desde que não abusiva e validamente pactuada. A apuração do valor da indenização por benfeitorias deverá ser realizada em fase de liquidação de sentença, cabendo ao autor a prova das benfeitorias realizadas. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 418; CDC, art. 6º, III; CPC, art. 487, I. Jurisprudência relevante citada: TJ-RS, AC nº 5000989-49.2020.8.21.0101, Rel. Des. Giovanni Conti, j. 27/05/2021; TJ-MG, AC nº 10000220104939001, Rel. Des. Rogério Medeiros, j. 10/03/2022. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL interposto por VASCOIR VALTER DAMACENA tendo como ora apelados CLEONES NERES SOARES DA SILVA E MARIA JESSICA RIBEIRO VIEIRA Acordam Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 29 de outubro de 2024. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0810056-11.2019.8.14.0040

APELANTE: VASCOIR VALTER DAMACENA

APELADO: CLEONES NERES SOARES DA SILVA, MARIA JESSICA RIBEIRO VIEIRA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IRREGULARIDADE NO LOTEAMENTO. ALAGAMENTO DA ÁREA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Vascoir Valter Damacena contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com pedido de danos materiais e morais, movida por Cleones Neres Soares da Silva e Maria Jessica Ribeiro Vieira. Na ação, os autores alegaram a celebração de contrato de compra e venda de imóvel em loteamento irregular, o que impossibilitou a obtenção do título de propriedade, além de alegarem problemas de alagamento no imóvel. Requereram a nulidade do contrato, restituição integral das parcelas pagas, indenização por benfeitorias e danos morais. A sentença reconheceu a rescisão do contrato e determinou a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 10%, além da indenização pelas benfeitorias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) a possibilidade de retenção dos valores pagos, conforme pactuado no contrato, em razão da rescisão unilateral pelos autores; e (ii) a necessidade de comprovação das benfeitorias realizadas pelos autores para fins de indenização.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A autonomia da vontade das partes deve ser respeitada nos contratos firmados entre particulares, exceto em casos de violação de normas legais ou vícios na manifestação de vontade, sendo aplicável o princípio do pacta sunt servanda.

O contrato entre as partes prevê, em cláusula específica, a retenção de valores em caso de rescisão, incluindo a retenção de 10% sobre os valores pagos e mais 25% das parcelas a título de indenização suplementar, cláusula essa aplicável diante da rescisão por iniciativa dos autores.

É perfeitamente cabível que o valor da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel possam ser apuradas na fase de liquidação de sentença, quando não houver prova suficiente nos autos para a quantificação dessa condenação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido para determinar a aplicação da cláusula de retenção prevista no contrato, com fundamento na rescisão unilateral pelos autores.

Tese de julgamento:

A rescisão contratual por iniciativa do comprador autoriza a retenção de valores conforme cláusula contratual expressa, desde que não abusiva e validamente pactuada.

A apuração do valor da indenização por benfeitorias deverá ser realizada em fase de liquidação de sentença, cabendo ao autor a prova das benfeitorias realizadas.

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 418; CDC, art. 6º, III; CPC, art. 487, I.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-RS, AC nº 5000989-49.2020.8.21.0101, Rel. Des. Giovanni Conti, j. 27/05/2021; TJ-MG, AC nº 10000220104939001, Rel. Des. Rogério Medeiros, j. 10/03/2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
VASCOIR VALTER DAMACENA
tendo como ora apelados
CLEONES NERES SOARES DA SILVA E MARIA JESSICA RIBEIRO VIEIRA

Acordam Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em
CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 29 de outubro de 2024.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
VASCOIR VALTER DAMACENA
inconformado com a sentença prolatada pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas, que nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADO COM DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE LIMINAR
, movida por
CLEONES NERES SOARES DA SILVA E MARIA JESSICA RIBEIRO VIEIRA
julgou parcialmente procedente a ação.

Em sua exordial os autores alegaram que firmaram com o requerido compromisso de compra e venda do imóvel localizado: na rua Rio das Pedras, Lote 25, quadra 17, com área total de 200m2, Loteamento Califórnia, VS-10, neste Município.

O valor total da avença foi R$ 29.320,00, sendo pago como entrada R$ 1.000,00. Após pagarem 18 parcelas de R$ 400,00, os autores descobriram que o loteamento não estava legalizado e, portanto, não haveria o título de propriedade prometido pelo requerido. Sustentaram, ainda, que o imóvel alaga no período de chuvas.

Requereram a declaração de nulidade do contrato e sua permanência na posse do imóvel até a indenização integral das acessões e benfeitorias, bem como a restituição integral e imediata das parcelas pagas, multa contratual e danos morais.

O feito seguiu seu trâmite regular até a prolatação da sentença (id. 16993427), a qual julgou parcialmente procedente o pleito nos termos que seguem:

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para:

a) Declarar válido e rescindido o contrato ID 13331605 - Pág. 1 e 13331607 - Pág. 1, entabulado entre as partes;

b) Determinar que o requerido restitua os valores efetivamente pagos pelos autores, sobre os quais deve incidir correção monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, podendo o requerido reter o percentual de 10% (dez por cento) desse valor, levando-se em conta a fruição do imóvel;

c) Determinar que o requerido indenize a benfeitoria útil erguida no local, a ser apurada em sede de liquidação de sentença.

Inconformado, o réu interpôs recurso de apelação (ID. 16993428), alegando que merece reforma a decisão, no tocante à retenção, para que possam ser retidos os valores devidos conforme pactuado no contrato firmado entre as partes, vez que a rescisão se deu por ato unilateral dos autores.

Pugna pela reforma quanto a indenização das benfeitorias, posto que os autores não teriam comprovado suas alegações, trazendo aos autos os comprovantes das despesas efetuadas.

Foram apresentadas contrarrazões recursais (ID. 16993435).

Coube-me a relatoria do feito por distribuição.

É o relatório
.

VOTO

MÉRITO

Cinge-se controvérsia recursal a possibilidade de cumprimento do estabelecido na cláusula quinta, parágrafo segundo do contrato que determina a retenção de valores, em caso de rescisão, bem como, a indenização por benfeitorias.

Como é cediço, vigora nas relações entre particulares o princípio da autonomia privada, devendo o magistrado, via de regra, respeitar a vontade das partes, salvo quando demonstrada violação a preceitos de lei ou mácula na sua livre manifestação.

Deste modo, atento também ao princípio da força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
), sendo o negócio jurídico firmado por agentes capazes e com objeto lícito, além do necessário respeito à sua forma, não há como se conceber o reconhecimento da sua nulidade quando o pleito emanar de sentimento que em muito se aproxima de mero e caprichoso arrependimento.

De outro aspecto, é também sabido que, em se tratando de negócios jurídicos regidos pelas leis consumeristas, em que há típica utilização de contratos de adesão (o que por si só não importa em nulidade), o consumidor deve ter assegurado, quando da contratação, o direito à informação adequada e clara sobre o produto/serviço contratado, com especificação correta, dentre outras questões, das características, qualidade e preço daquilo que está contratando, nos termos do art. 6º, inc. III, do CDC.

Sobre o tema, Rubem Valente leciona:

"Também conhecido como princípio da força obrigatória dos contratos, dita que as partes não são obrigadas a contratar, mas, uma vez que o façam, ficam obrigadas a cumprir suas cláusulas. É o que se traduz do famoso brocardo jurídico pacta sunt servanda - os pactos devem ser cumpridos, porque o contrato faz lei entre as partes."(Direito Civil Facilitado. 1ª edição. Forense, 2017, p.447).

Da detida análise dos autos, verifico que ficou bem esclarecido na sentença que na cláusula sétima, parágrafo primeiro ficou estabelecida a obrigação do cessionário de providenciar junto aos órgãos competentes a regularização do lote para fins de escrituração definitiva e registro, cabendo ao cedente apenas assinar os documentos que se fizerem necessários.

Além disso, o parágrafo segundo da mesma cláusula dispõe que: o cessionário declara que, após ter verificado no local a área do lote, isenta por completo o cedente no caso de alagamento. Desta forma, não merece prosperar a tese de que os autores foram surpreendidos ou descobriram posteriormente que o loteamento era irregular e que desconheciam o risco de alagamento.

Destaca-se, ainda, que o juízo de piso reconheceu a validade do contrato firmado entre as partes, fato que não foi questionado por nenhuma das partes, de modo que, estado o contrato assinado válido, bem como, tendo em vista que a rescisão se deu por manifesta vontade dos autores contidas na inicial, é de rigor o comprimento das cláusulas contratuais firmadas.

Diante disso, ao analisar atentamente o contrato (id. 16993349), verifico que a cláusula supramencionada, trata das providências a serem tomadas em caso de falta de pagamento das parcelas previstas e na rescisão contratual, vejamos:

CLÁUSULA QUINTA: Se o CESSIONÁRIO deixar de resgatar pontualmente quaisquer parcelas previstas neste contrato, pelo seu valor nominal, serão elas(parcelas) acrescidas de multa de 1%(um por cento)sobre o valor, mora diária de 0,2%.

[...]

PARÁGRAFO SEGUNDO: A falta de pagamento de qualquer das parcelas previstas na cláusula anterior, pelo seu valor corrigido constituirá o CESSIONÁRIO em mora e, se o CESSIONARIO não purgar a mora, com os acréscimos contratuais, no prazo de quarenta e oito(48) horas da data em que for notificado via Carta Registrada, para tanto, implicará na transformação da mora em inadimplemento absoluto e acarretará, de pleno direito, a critério do CEDENTE:

a)no vencimento antecipado das parcelas vincendas, hipótese em que o CEDENTE poderá executar o CESSIONÁRIO pelo valor total das referidas parcelas, acrescidas de juros, muita e correção monetária, previstos no "caput" da presente cláusula;

b)na rescisão do presente contrato,rescisão esta que se dará da seguinte forma:

b.1 Os valores da entrada será tido como arras/sinal, e ficará pertencendo automaticamente ao CEDENTE, conforme disposto no anigo 418 do Código Civil Brasileiro:

b.2)do valor das demais parcelas serão deduzidos, devidamente corrigidos desde a data deste contrato: 10%(dez por cento) sobre o valor deste instrumento, a titulo de reembolso de comissão de corretagem e 25%(vinte e cinco por cento) sobre o valor das parcelas pagas, a título de indenização suplementar por perdas. desde já pré-fixada além de tais encargos serão deduzidos alienação e colocará em sua sede, a disposição do CESSIONARIO no útimo calendário do mês subsequente ao recebimento. o valor que tocar ao mesmo, já devidamente abatida as deduções previstas neste contrato:

Deste modo, uma vez que o contrato foi rescindido em razão de manifesta vontade das partes, devem arcar com os encargos previstos na citada cláusula tendo em vista a rescisão contratual.

Neste sentido:

\n\nAPELAÇÃO CÍVEL.
PROMESSA COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CONTRATO COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. TIME SHARING. CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL
. CONTRATO CELEBRADO POSTERIORMENTE A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (28.12.2018). APLICABILIDADE. RETENÇÃO DE 50% SOBRE OS VALORES ADIMPLIDOS PELO COMPRADOR. REGIME DE AFETAÇÃO. ART. 67-A, § 5º, DA LEI 13.786/2018. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO MANTIDA NOS TERMOS DA DECISÃO VERGASTADA. SENTENÇA MANTIDA.\nRELAÇÃO DE CONSUMO. APLICA-SE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ÀS RELAÇÕES COMO A DOS AUTOS.
RESCISÃO CONTRATUAL. INCONTROVERSO NOS AUTOS QUE A RESCISÃO DO CONTRATO SE DEU POR CULPA DOS COMPRADORES QUE NÃO POSSUEM MAIS INTERESSE EM MANTER A RELAÇÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES PELA RESCISÃO. PREVISÃO CONTRATUAL. EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR OPÇÃO DO CONTRATANTE, É POSSÍVEL A APLICAÇÃO DE PERCENTUAL A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL.
APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. SENDO O CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO POSTERIORMENTE A VIGÊNCIA DA REFERIDA LEI, INCONTROVERSA SUA APLICAÇÃO. PREVISÃO LEGAL DE PERCENTUAL DE 25% DA QUANTIA ADIMPLIDA COMO PENA CONVENCIONAL QUE PODE CHEGAR ATÉ O LIMITE DE 50% QUANDO A INCORPORAÇÃO ESTIVER SUJEITA AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, O QUE É O CASO DOS AUTOS. CORRETA A RETENÇÃO DE 50% SOBRE OS VALORES PAGOS, NOS TERMOS DO ART. ART. 67-A, § 5º, DA LEI 13.786/2018. COMISSÃO DE CORRETAGEM. O JUÍZO A QUO ENTENDEU PELA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, CONTUDO DETERMINOU QUE A QUANTIA FOSSE ABATIDA SOBRE O PERCENTUAL DA MULTA DE RETENÇÃO. RECURSO DA PARTE AUTORA PUGNANDO PELA DEVOLUÇÃO NA FORMA INTEGRAL DOS VALORES DA COMISSÃO DE CORRETAGEM, ENTRETANTO NÃO MERECE PROSPERAR TAL IRRESIGNAÇÃO, POIS NO CASO INEXISTE ABUSIVIDADE NA COBRANÇA. DEVER DE INFORMAÇÃO CUMPRIDO. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. “EM PRINCÍPIO, É VÁLIDA A CLÁUSULA QUE TRANSFERE PARA O CONSUMIDOR A OBRIGAÇÃO DE PAGAR A COMISSÃO DE CORRETAGEM, EXIGINDO-SE APENAS TRANSPARÊNCIA NESSA ATRIBUIÇÃO” HAVENDO SOMENTE RECURSO DA PARTE AUTORA, E, AFIM DE EVITAR REFORMATIO IN PEJUS, A SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU DEVE SER MANTIDA NESTE TOCANTE. \nNEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME. (TJ-RS - AC: 50009894920208210101 RS, Relator: Giovanni Conti, Data de Julgamento: 27/05/2021, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 01/06/2021) (Grifo nosso)

Ademais, quanto à indenização pelas benfeitorias realizadas, é perfeitamente possível que o valor da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel possam ser apuradas na fase de liquidação de sentença, quando não houver prova suficiente nos autos para a quantificação dessa condenação.

Neste sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C DIREITO DE RETENÇÃO - CONTRATO DE COMODATO - BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS - INDENIZAÇÃO DEVIDA - VALOR - LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - CABIMENTO. É perfeitamente cabível que o valor da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel possam ser apuradas na fase de liquidação de sentença, quando não houver prova suficiente nos autos para a quantificação dessa condenação.

(TJ-MG - AC: 10000220104939001 MG, Relator: Rogério Medeiros, Data de Julgamento: 10/03/2022, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/03/2022)

Logo, inexiste motivos para reforma da r. sentença, neste ponto.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto, e
CONCEDO-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para que os recorridos arquem com os encargos oriundos da rescisão do contrato firmado entre as partes, conforme dispõe a alínea “b” do parágrafo segundo, da clausula quinta do contrato rescindido, uma vez que foi reconhecida a validade do contrato firmado.

É COMO VOTO.

Belém, 29 de outubro de 2024.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 05/11/2024