Tribunal: TJPA
Processo: 0856824-17.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 4703 - Defeito
Data de julgamento: 2024-11-19

Ementa:
EMENTA

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0856824-17.2021.8.14.0301

APELANTE: RENILDE DA SILVA OLIVEIRA OLIVEIRA COSTA, ESPÓLIO DE WALDERIR OLIVEIRA DA COSTA

APELADO: DEISE NEVES NAZARÉ RIOS BRITO, MAURO AUGUSTO RIOS BRITO

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

RELATÓRIO

Trata o presente de recurso de apelação interposto contra sentença de mérito que julgou ação proposta pelos apelados parcialmente procedente e, com isso,
declarou
a resolução do contrato particular de compra e venda de bem imóvel firmado entre as partes por inadimplemento dos promitentes compradores, aqui apelantes. Além disso, condenou estes últimos ao pagamento de uma indenização por perdas e danos a ser arbitrada na fase de liquidação, além dos ônus de sucumbência.

Proferida a sentença de mérito nestes termos, os apelantes interpuseram previamente recurso de embargos de declaração buscando aclarar os termos da sentença, sendo os mesmos rejeitados e imposta pena pecuniária por recurso procrastinatório, motivando a interposição de recurso de apelação.

Pugnam os apelantes, em síntese, pelo indeferimento do benefício da justiça gratuita concedida aos apelados, a nulidade da sentença por juntada extemporânea de documentos, além da reforma da decisão de mérito, os quais fundamentam na impossibilidade de cumprimento da avença, no adimplemento substancial do seu objeto do contrato e, subsidiariamente, alteração dos parâmetros do arbitramento das perdas e danos, a fim de de que sejam compensados os valores pagos pelos apelantes, além de indenização pelas melhorias e benfeitorias realizadas no imóvel.

Os apelados apresentaram contrarrazões onde alegam preliminar de ausência de dial
e
ticidade e impugnam o pedido
recursal
de reforma da sentença de mérito, argumentando que deve a decisão ser mantida em todos os seus termos.

Pois bem. É o relatório. Decido

VOTO

Quanto ao pedido de reforma no deferimento do benefício de justiça gratuita aos apelados, indefiro-o. É de pacífica jurisprudência que a autodeclaração de hipossuficiência formulada pela parte goza de presunção de veracidade, somente podendo ser inquinada pela produção de prova pelo impugnante. Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUSTIÇ
A GRATUITA. IMPUGNA
ÇÃ
O. PROVA DA CAPACIDADE DO BENEFICI
ÁRIO. Ô
NUS DO IMPUGNANTE. APLICA
ÇÃO DAS SÚMULAS Nº
S 7 E 83/STJ. RECURSO N
Ã
O PROVIDO.

1. O Tribunal de origem, apreciando as peculiaridades f
á
ticas da causa, deferiu o benef
í
cio da assist
ê
ncia judici
á
ria gratuita. A modifica
ção de tal entendimento lan
ç
ado no v. ac
ó
rd
ão recorrido, como ora perseguida, demandaria a an
á
lise do acervo f
á
tico-probat
ó
rio dos autos, o que
é
vedado pela S
ú
mula 7 do STJ.

2. Al
é
m disso, na hip
ó
tese de impugna
ção do deferimento da assist
ê
ncia judici
á
ria gratuita, cabe ao impugnante comprovar a aus
ê
ncia dos requisitos legais para a concessão do benef
í
cio,
ô
nus do qual não se incumbiu a parte ora agravante, segundo assentado pelo ac
ó
rd
ão recorrido. Incid
ê
ncia da S
ú
mula 83 do STJ.

3. Agravo interno n
ão provido.

(AgInt no AREsp n. 1.023.791/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/3/2017, DJe de 29/3/2017.)

Quanto
ao requerimento de
nulidade da senten
ça, também dos apelantes,
afasto-a
aqui
diante da primazia
do julgamento
de m
é
rito
, o qual
robustece o

processo como um meio eficaz para a obtenção da tutela jurisdicional
e pacificação definitiva do litígio. Neste sentido, n
ão vislumbro que a questão possa obstruir a an
á
lise do m
é
rito nos presentes autos, o qual deve ser priorizado
à
vista da economia processual e da celeridade para a resolução dos lit
í
gios.

Em relação a preliminar dos apelados quanto a ausência de dialeticidade do recurso de apelação, verifico que as razões
recursais
contém impugnação
específica dos fundamentos

da
sentença, validando
, com isso, o recurso de apelação como meio processual adequado para obtenção de reforma da sentença. Por isso, indefiro a preliminar dos apelados.

Quanto ao mérito, p
or um lado, colho dos autos que os
apelantes comprovaram o pagamento substancial do pre
ç
o acordado
, juntando, inclusive, diversos comprovantes,
e n
ã
o se

verifico
u, por outro,
que os apelados tenham objetivamente questionado
ou impugnado os pagamentos
recebido
s, restringindo-se a apresentar negativa genérica de que alguns dos demonstrativos teriam sido
exibidos
em duplicidade sem, entretanto, indicar precisamente quais ou quando.

De fato, com razão os apelantes que comprovaram, junto com a contestação, terem pago R$541.000,00 (quinhentos e quarenta e um mil reais), valor que vai além daquele de R$450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil) que era previsto inicialmente no contrato para ser pago diretamente pelos compradores aos vendedores, antes da obtenção de financiamento bancário. É de se destacar ainda que esta questão foi apontada nas razões finais e, posteriormente, nos embargos de declaração que fo
ram
previamente manejado
s
pelos apelantes, sendo que nem a sentença e depois a decisão que julgou os embargos de declaração fundamentaram razão de decidir
, o
que está em contrariedade ao que existe provado nos autos.

Igualmente, constato também
que os apelados não cumpriram com a obrigação de fornecer

aos apelantes os documentos necess
á
rios para que estes pudessem regularizar a situação do registro do bem imóvel com a averbação da casa erigida nos terrenos e assim levar a efeito a transcrição imobili
á
ria que viabilizaria o financiamento banc
á
rio para pagamento do saldo devedor restante do contrato de compra e venda
. Mais uma vez aqui, os
apelantes
produziram prova de tal fato, trazendo testemunho de corretor contratado para legalizar o imóvel, não havendo discussão que os apelantes deveriam pagar por essa regularização, mas
que
quem deveria fornecer os documentos eram os apelados
, os quais, por sua vez, não lograram êxito em afastar de si tal obrigação
.

Apesar do debate travado
no curso do processo
quanto a existência
de tais
documentos, em que
apelantes
afirmam que estes
nunca lhes foram transmitidos
enquanto os apela
dos
sustentam que
toda a documentação havia sido entregue por ocasião da celebração do contrato, o que efetivamente se apresenta como o cerne da questão trazida a juízo é a existência ou não do registro da averbação da edificação junto à matrícula imobiliária.

Os apelados alegam que os documentos apresentados nos autos fazem prova da propriedade dos bens vendidos aos apelantes. De fato, as matrículas exibidas demonstram que os bens em questão eram de sua propriedade, mas não comprovam que a edificação existente sobre os terrenos havia sido averbada nas matrículas a eles correspondentes.

E tais documentos lhes foram repassados pelos proprietários anteriores, mas não retransmitidos aos adquirentes, aqui apelantes. É o que se extrai do contrato juntado aos autos sob o ID
20606028
, especificamente sua Cláusula Terceira.

Neste caso, tem-se que o não cumprimento do contrato deu-se por inadimplemento dos

apelados, que não entregaram os documentos necessários para que se realizasse a regularização da edificação ali existente com a respectiva averbação na matrícula imobiliária, o que permitiria aos apelantes obter financiamento bancário e, com isso, quitar o preço junto aos apelados.

Sob outro prisma vê-se ainda que os apelantes prosseguiram com os
pagamentos,
mesmo
que
em prazo
e forma
diversos do que fora contratualmente aven
ç
ado
, o que contou com a aceitação expressa dos apelados, em demonstração de comportamento concludente
d
a
inten
çã
o
de
anuir
em com o neg
ó
cio tal como vinha sendo executado, ou seja, com forma e prazo de pagamento diverso do contratado.

Neste contexto f
á
tico
, a posterior alegação de nulidade do contrato que foi deduzida na petição inicial revela-se abusiva por contrariar a boa-f
é
objetiva na sua função limitadora do exerc
í
cio de direito subjetivo, sendo o caso de conservação do neg
ó
cio jurí
dico, medida que melhor se amolda tamb
é
m ao princ
í
pio da função social do contrato que, no caso concreto, indica a manutenção da relação contratual como a solução mais justa e adequada.

Os apelantes não podem ser penalizados pela falta de cumprimento de obrigação dos apelados, a qual decorre dos próprios termos em que celebrado o contrato entre as partes e, também, da própria natureza do negócio jurídico.

Quanto a aus
ê
ncia de pagamento do saldo devedor, extrai-se dos autos que não se deu por exclusiva e deliberada vontade dos apelantes, mas sim pela impossibilidade de cumprimento da obrigação, uma vez que os apelados não apresentaram os documentos necess
á
rios para a efetivação da regularização do im
ó
vel e, consequente, financiamento.

A Lei impõe às partes contratantes que cooperem entre si para que o negócio jurídico celebrado alcance o seu objetivo final. É isto o que se compreende pela aplicação da boa-fé objetiva como cláusula geral de todo e qualquer contrato. Assim, se por um lado os apelantes devem arcar com o pagamento de todos os custos envolvendo a dita regularização, pelo seu lado os apelados precisam adotar postura cooperativa para que tal regularização aconteça, seja fornecendo documentos, autorizações ou assinando requerimentos, contribuindo para medidas como as que foram referidas pela testemunha José Ferreira da Silva Júnior em audiência cujo termo encontra-se no ID
20606061
.

Diante
do exposto
,
afasto as preliminares apresentadas pelas partes, torno sem efeito a multa imposta na sentença que julgou os embargos de declaração e dou provimento ao recurso reformando
integralmente a senten
ça
para decretar válido e em vigor o contrato celebrado entre as partes e suspender o pagamento dos apelantes até a entrega ou constituição de todos os documentos necessários à regularização do imóvel para obtenção de financiamento bancário, o que deverá ocorrer no prazo de 90 (noventa) dias, aí não se computando o tempo necessário ao cartório de registro de imóveis para a realização dos atos, vez que não atribuível às partes. Ultimada a regularização, deverão os apelantes obter financiamento bancário ou pagar o valor do restante do preço em juízo, cujo saldo deverá ser corrigido pelo IGPM a fim de preservar o valor monetário do negócio, a ser calculado desde a data do último pagamento realizado pelos apelantes, sem juros moratórios ou qualquer espécie de multa,

por ausência de mora dos compradores
.

Condeno os apelados em custas judiciais e nos honorários advocatícios sucumbenciais que arbitro em 10% sobre o valor da causa, suspendendo sua exigibilidade at
é que cesse a situa
ção de hipossufici
ê
ncia ou se decorridos cinco anos, conforme prev
ê
o art. 12 da Lei n.º 1.060/1950, em decorr
ê
ncia da concessão dos benef
í
cios da justi
ç
a gratuita.

É como voto.

Belém, 28/11/2024