Tribunal: TJPA
Processo: 0003672-53.2009.8.14.0028
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 4703 - Defeito
Data de julgamento: 2024-04-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL OBJETO DE RELAÇÃO LOCATÍCIA - DIREITO DE PREFERÊNCIA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS – APELAÇÃO DESPROVIDA. I - O direito de preferência do locatário depende dos requisitos previstos na lei de locações, devendo comprovar que: a) efetuou o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência de propriedade do imóvel; b) formulou o pedido no prazo de 6 meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros; c) promoveu a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 dias antes da alienação. II – Hipótese em que o locatário não comprovou nenhum dos requisitos previstos na lei de locações, a fim de fazer jus ao exercício do direito de preferência. III – APELAÇÃO DESPROVIDA. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora. Belém, datado e assinado digitalmente. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES. Desembargadora-Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0003672-53.2009.8.14.0028

APELANTE: AUTO POSTO CIDADE LTDA

APELADO: ERNANES ALMEIDA COIMBRA

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL OBJETO DE RELAÇÃO LOCATÍCIA - DIREITO DE PREFERÊNCIA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS – APELAÇÃO DESPROVIDA.

I - O direito de preferência do locatário depende dos requisitos previstos na lei de locações, devendo comprovar que: a) efetuou o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência de propriedade do imóvel; b) formulou o pedido no prazo de 6 meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros; c) promoveu a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 dias antes da alienação.

II – Hipótese em que o locatário não comprovou nenhum dos requisitos previstos na lei de locações, a fim de fazer jus ao exercício do direito de preferência.

III – APELAÇÃO DESPROVIDA.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em
CONHECER DO RECURSO E NEGAR PROVIMENTO
, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora.

Belém, datado e assinado digitalmente.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES.

Desembargadora-Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposta por
AUTO POSTO CIDADE LTDA
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Marabá na ação anulatória ajuizada em face de

ERNANES ALMEIDA COIMBRA, ERNESTO ALEMIDA COIMBRA e LUZIMAR LOPES DE BRITO
que julgou improcedente a ação.

Na origem, AUTO POSTO CIDADE LTDA EPP ajuizou ação anulatória, alegando que celebrou em 05/05/2004 contrato de locação com os requeridos, de posto de gasolina, com prazo certo de 05 (cinco) anos.

Asseverou que, decorridos 02 anos e 5 meses, tomou conhecimento de que os locadores teriam alienado o bem objeto da relação locatícia a terceiros, mediante escritura pública datada de 27/09/2007.

Aduziu que não foi informado da alienação, de modo que não pode exercer seu direito de preferência, motivo pelo qual requer a declaração da nulidade do negócio jurídico.

Os requeridos apresentaram contestação tempestiva em que alegaram, em síntese, que a alienação ocorreu anteriormente ao início da relação locatícia, porém somente ocorreu a transferência no registro público em 27/09/2007.

Aduziram que não há que se falar em direito de preferência e requereram a improcedência da ação.

O Juízo de 1º Grau julgou improcedente a ação, nos seguintes termos (id. Num. 1317944 - Pág. 4):

“(...)

Dessa forma, não havendo demonstração do vício capaz de anular o ato, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, extinguindo o feito nos termos do art. 269 do CPC. Condeno o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais arbitro em R$2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 20, parágrafo 4§ do CPC.

Marabá, 24 de fevereiro de 2012.

AUTO POSTO CIDADE LTDA
interpôs apelação (id. Num. 1317945) em que defende a reforma da sentença, argumentando que a alienação do imóvel objeto do contrato de locação ocorreu de fato na vigência da relação jurídica locatícia.

Sustenta que a prova documental corrobora suas alegações, tendo em vista que antes da relação locatícia somente foi outorgada procuração pelos alienantes aos adquirentes do imóvel.

Requereu a reforma da sentença para julgar procedente a ação.

Os apelados não apresentaram contrarrazões.

Apelação recebida no duplo efeito (id. 1449699).

O Ministério Público se absteve de intervir (id. 2429251)

É o relatório que encaminho para julgamento no Plenário Virtual.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação.

A matéria objeto de análise diz respeito a pretensão do recorrente de reforma da sentença que julgou improcedente ação anulatória de contrato de compra e venda, por não ter sido observado o direito de preferência do locatário.

O Juízo de 1º Grau julgou improcedente a ação em razão de ter verificado que a alienação do bem a terceiro ocorreu anteriormente à vigência da relação locatícia celebrada entre as partes.

A prova documental demonstra que a relação locatícia entre as partes se iniciou em 01/05/2004 (id. Num. 1317939 - Pág. 11)
, com prazo certo de 05 anos.

Outrossim, a prova documental igualmente demonstra que, em 18/03/200, o apelado ERNESTO ALMEIDA COIMBRA outorgou procuração ao apelado LUZIMAR LOPES DE BRITO para livremente dispor do bem (Num. 1317939 - Pág. 20) e, em 27/09/2007, transferiu a propriedade do bem mediante contrato revestido sob a forma de escritura pública

(Num. 1317939 - Pág. 21).

Por sua vez, o apelante ajuizou ação anulatória em 01/06/2009, portanto, após o final da relação locatícia, que se encerrou em 01/05/2009.

Feitas estas considerações, é possível concluir que não prospera a pretensão do apelante, eis que não se desincumbiu de tomar as providências necessárias para exercício do direito de preferência que defende.

Independentemente da alegação de que a alienação teria ocorrido na vigência da relação locatícia, fato é que o apelante não preenche os requisitos previstos no art. 33 da Lei Federal n.º 8.245/91, que assim dispõe:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por 2 (duas) testemunhas.

Assim, o exercício desse direito do locatário na aquisição do bem locado pressupõe: A) averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação do imóvel; B) ajuizamento da ação no prazo de seis meses, a contar do registro do ato de transferência no cartório de registro imobiliário; e C) depósito do preço e demais despesas do ato de transferência do imóvel.

A prova documental presente nos autos demonstra que o apelante não preencheu nenhum dos três requisitos descritos acima, motivo pelo qual não detém direito de preferência sobre o imóvel.

Conforme o entendimento da jurisprudência nacional:

"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ADJUDICAÇÃO - DIREITO DO LOCATÁRIO COM CONTRATO VERBAL - INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO JUNTO A MATRÍCULA DO IMÓVEL IMPOSSIBILIDADE - NEGADO PROVIMENTO. - Para o exercício do direito de preferência é necessário o registro do contrato de locação na matrícula do imóvel, nos termos do artigo 33 da lei 8.245/91, assim, locatário com contrato verbal não pode exercer o direito de preferência." (TJMG - Apelação Cível 1.0433.15.008611-7/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Aleixo , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/02/2018, publicação da súmula em 09/03/2018).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - "AÇÃO DE DESPEJO" - PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA - TEORIA DA ASSERÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL - DIREITO DE PREFERÊNCIA - PERDAS E DANOS - INCABÍVEL. I - Segundo a teoria da asserção, cuja aplicação é reconhecida pela doutrina e jurisprudência, a legitimidade deve ser analisada em abstrato, a partir das afirmações expostas pelo autor da petição inicial. II - O direito de adjudicar o bem ou ser ressarcido por perdas e danos somente poderá ser exercido pelo locatário se comprovar que: a) efetuou o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência de propriedade do imóvel; b) formulou o pedido no prazo de 6 meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros; c) promoveu a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 dias antes da alienação. III - Em se tratando de locação verbal, não há falar em direito real de preferência, previsto na Lei do Inquilinato, porque insuscetível de registro imobiliário.

(TJMG -

Apelação Cível

1.0000.23.257250-3/001, Relator(a): Des.(a) Lúcio de Brito , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/11/2023, publicação da súmula em 06/12/2023).

Ante o exposto, CONHEÇO

e NEGO PROVIMENTO à APELAÇÃO, nos termos da fundamentação.

Considerando que a apelação foi interposta antes da vigência do CPC/2015, não há incidência do dispositivo legal que prevê majoração de honorários sucumbenciais em caso de desprovimento do recurso, motivo pelo qual permanece a verba fixada na sentença (REsp 1500667).

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

Belém, 09/05/2024