Tribunal: TJPA
Processo: 0000506-37.2011.8.14.0062
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CELIA REGINA DE LIMA PINHEIRO
Órgão julgador: CELIA REGINA DE LIMA PINHEIRO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Público
Assuntos: 10294 - Abono Pecuniário (Art. 78 Lei 8.112/1990)
Data de julgamento: 2024-06-24

Ementa:
APELAÇÕES. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ENTE MUNICIPAL. LOCATÁRIO. ALUGUEL NÃO PAGO. ALEGAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO. ENTREGA DAS CHAVES. NÃO COMPROVAÇÃO. VALOR DEVIDO. CONSUMO DE ÁGUA. PREVISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. MATÉRIA PROCEDIMENTAL. NÃO OPONÍVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA. REFORMA E CONTRATAÇÃO DE PROFISSIONAL. VISTORIA INICIAL E FINAL. AUSÊNCIA. CONDIÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. RESSARCIMENTO INDEVIDO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, nos autos da Ação de Cobrança c/c Danos Materiais, julgou parcialmente procedente a pretensão, para condenar o réu ao pagamento do aluguel do imóvel objeto do contrato de locação (dezembro/2010), e ao ressarcimento de despesas com consumo de água, reforma após a devolução do imóvel, e contratação de engenheiro responsável pela obra; 2. À mingua da previsão do prazo de vigência do contrato, a prova útil à data da efetiva desocupação consiste no termo de entrega das chaves do imóvel. Ausente tal comprovação nos autos, impõe-se o reconhecimento do crédito da autora, mantendo-se a condenação relativa ao aluguel de dezembro/2010; 3. Diante da expressa previsão do contrato sobre a incumbência de pagamento do consumo de água, infere-se que o réu assumiu formalmente a obrigação e, se não formalizou o procedimento interno adequado ao consentâneo cumprimento, o fez por negligência, não podendo se eximir da dívida, sob pena de beneficiar-se da própria torpeza; 4. Sendo expressa a previsão do contrato quanto à obrigação do locador de proceder à vistoria inicial do imóvel, que condiciona a exigência da obrigação de devolução do bem em iguais condições de recebimento, não há se falar em direito a ressarcimento por despesas com reforma e contratação de profissional habilitado, máxime à mingua de realização de vistoria final, apta a comprovar o estado final do bem objeto do contrato; 5. Apelação conhecida e parcialmente provida. Vistos, relatados e discutidos os autos. Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 1ª Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 22ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de 24/6/2024 a 1/7/2024, à unanimidade, em conhecer e da parcial provimento à apelação. Desembargadora CÉLIA REGINA DE LIMA PINHEIRO Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0000506-37.2011.8.14.0062

APELANTE: DEPARTAMENTO DE TRANSITO DO ESTADO DO PARA-DETRAN, DEPARTAMENTO DE TRANSITO DO ESTADO DO PARA

REPRESENTANTE: PROCURADORIA JURÍDICA DO DEPARTAMENTO DE TRÂNSITO DO ESTADO DO PARÁ

APELADO: NORILDA SOUZA OLIVEIRA

RELATOR(A):
Desembargadora CÉLIA REGINA DE LIMA PINHEIRO

EMENTA

APELAÇÕES. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ENTE MUNICIPAL. LOCATÁRIO. ALUGUEL NÃO PAGO. ALEGAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO. ENTREGA DAS CHAVES. NÃO COMPROVAÇÃO. VALOR DEVIDO. CONSUMO DE ÁGUA. PREVISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. MATÉRIA PROCEDIMENTAL. NÃO OPONÍVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA. REFORMA E CONTRATAÇÃO DE PROFISSIONAL. VISTORIA INICIAL E FINAL. AUSÊNCIA. CONDIÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. RESSARCIMENTO INDEVIDO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, nos autos da Ação de Cobrança c/c Danos Materiais, julgou parcialmente procedente a pretensão, para condenar o réu ao pagamento do aluguel do imóvel objeto do contrato de locação (dezembro/2010), e ao ressarcimento de despesas com consumo de água, reforma após a devolução do imóvel, e contratação de engenheiro responsável pela obra;

2. À mingua da previsão do prazo de vigência do contrato, a prova útil à data da efetiva desocupação consiste no termo de entrega das chaves do imóvel. Ausente tal comprovação nos autos, impõe-se o reconhecimento do crédito da autora, mantendo-se a condenação relativa ao aluguel de dezembro/2010;

3. Diante da expressa previsão do contrato sobre a incumbência de pagamento do consumo de água, infere-se que o réu assumiu formalmente a obrigação e, se não formalizou o procedimento interno adequado ao consentâneo cumprimento, o fez por negligência, não podendo se eximir da dívida, sob pena de beneficiar-se da própria torpeza;

4. Sendo expressa a previsão do contrato quanto à obrigação do locador de proceder à vistoria inicial do imóvel, que condiciona a exigência da obrigação de devolução do bem em iguais condições de recebimento, não há se falar em direito a ressarcimento por despesas com reforma e contratação de profissional habilitado, máxime à mingua de realização de vistoria final, apta a comprovar o estado final do bem objeto do contrato;

5. Apelação conhecida e parcialmente provida.

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 1ª Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 22ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, realizada no período de 24/6/2024 a 1/7/2024, à unanimidade, em conhecer e da parcial provimento à apelação.

Desembargadora
CÉLIA REGINA DE LIMA PINHEIRO

Relatora

RELATÓRIO

A EXMA. DESEMBARGADORA CÉLIA REGINA DE LIMA PINHEIRO (RELATORA):

Trata-se de
apelação cível
(Id. 8029894) interposta contra sentença (Id. 8029891) que, nos autos da
Ação de Cobrança c/c Danos Materiais
proposta por
NORILDA SOUZA OLIVEIRA
em face do DEPARTAMENTO DE TRÂNSITO DO ESTADO DO PARÁ - DETRAN,
julgou parcialmente procedente
a pretensão, para condenar o réu ao pagamento do aluguel do imóvel objeto do contrato de locação (dezembro/2010), e ao ressarcimento de despesas com consumo de água, reforma após a devolução do imóvel, e contratação de engenheiro responsável pela obra.

Em suas razões, o apelante justifica o não pagamento do aluguel relativo ao mês de dezembro/2010 pela desocupação do imóvel em novembro/2010; assenta que, nos termos do contrato, o ressarcimento das despesas com a reforma do imóvel depende de vistoria inicial, de responsabilidade da locadora e que, ausente este fato, não cabe a condenação neste sentido; afirma que o pagamento das contas de água dependem de processo administrativo, à mingua do qual descabe o pagamento à sua conta, máxime sem o correspondente aceite nas notas de cobrança; afirma que o juízo não fundamentou a sentença no tocante à reforma do imóvel e ao ressarcimento da despesa com os honorários do engenheiro, não tendo enfrentado os argumentos da defesa; assenta indevida a condenação relativa aos honorários face à unilateralidade dos documentos comprobatórios. Requer o provimento do recurso, com a nulidade ou a reforma da sentença, para julgar improcedente a pretensão.

Contrarrazões (Id. 80209900), em que a apelada infirma os termos recursais e postula a manutenção da sentença.

Manifestação do Ministério Público se abstendo de intervir no feito (Id. 17801325).

É o relatório.

VOTO

A EXMA. DESEMBARGADORA CÉLIA REGINA DE LIMA PINHEIRO (RELATORA):

Conheço

do recurso porquanto presentes seus pressupostos de admissibilidade.

Trata-se de recurso de apelação, interposto contra sentença que, nos autos da Ação de Cobrança c/c Indenização por Danos Materiais, julgou parcialmente procedente a pretensão, nos termos dispositivos a saber:

“III – DISPOSITIVO

Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para CONDENAR a Fazenda Pública Requerida a pagar à parte Requerente o aluguel vencido, isto é, do mês de dezembro de 2010, bem como os encargos incidentes sobre o imóvel no período da locação, como fatura de consumo de água, atualizado monetariamente a partir do vencimento pelo IPCA-ME, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar do vencimento do aluguel. CONDENO, ainda, a parte Requerida ao pagamento dos valores referentes aos honorários do engenheiro, e ao valor da reforma devidamente discriminado no laudo apresentado, os quais serão corrigidos pelo IPCA-ME, a partir da data de citação.

Por consequência, declaro extinto o processo com resolução do mérito, o que faço com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC.

Isento de custas, na forma do artigo 15, alínea “g” da Lei Estadual nº 5.738/93.

Condeno o DETRAN ao pagamento de honorários em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação a ser apurado por liquidação.”

Na origem, a autora pretende o pagamento de obrigações decorrentes do contrato de locação de imóvel celebrado com o réu (Contrato Administrativo nº 058/2009), aduzindo que este deixou de pagar o aluguel do período compreendido entre agosto/2010 e dezembro/2010, no valor mensal de R$ 1.260,00 (mil duzentos e sessenta reais), tampouco o consumo de água no total de R$ 880,02 (oitocentos e oitenta reais e dois centavos); e não procedeu a reforma de desocupação do imóvel. Pretende o pagamento do quanto não pago e o ressarcimento das despesas com a reforma do imóvel e com o engenheiro responsável, no montante respectivo de R$ 19.234,00 (dezenove mil, duzentos e trinta e quatro reais) e R$ 800,00 (oitocentos reais).

Em contestação (Id. 8029880), o réu sustentou os mesmos fundamentos reiterados no apelo.

Em réplica (Id. 8029883), a autora informou que o réu efetuou o depósito de R$ 4.377,95 (quatro mil, trezentos e setenta e sete reais e noventa e cinco centavos) após o ajuizamento da ação, à guisa da quitação do aluguel. Mas reclama o saldo concernente à diferença entre tal quantia e o valor da soma de todos os meses inadimplentes, que afere em R$ 1.922,05 (mil, novecentos e vinte e dois reais e cinco centavos).

A sentença condenou o réu a pagar o aluguel de dezembro/2024 por não haver prova da entrega das chaves em novembro/2010; o consumo de água, conquanto o período de cobrança coincide com a vigência do contrato; e a ressarcir as despesas com a reforma e os honorários profissionais, tendo em conta a deterioração natural do imóvel pelo tempo de duração do contrato e a necessidade de realização da obra.

A discussão envolve matéria de fato, cuja prova se produz documentalmente, sob a distribuição do ônus positivada no art. 373 do CPC. Vejamos a aplicação caso a caso:

As partes reconhecem o termo contratual de Id. 8029881, firmado em 2009, com vigência de seis meses, apesar de não assinado e sem identificação da data de subscrição. Em tais condições, não serve à comprovação de fatos de ordem temporal.

Sobre o
aluguel
do mês de dezembro/2010, o réu reconhece a falta de pagamento, mas afasta a inadimplência ao fundamento de já haver desocupado o imóvel.

À mingua da previsão do prazo de vigência do contrato, a prova útil à data da efetiva desocupação consiste no termo de entrega das chaves do imóvel. Ausente tal comprovação nos autos, impõe-se o reconhecimento do crédito da autora, mantendo-se a sentença neste particular.

Quanto ao
ressarcimento
das despesas com consumo de água, reforma do imóvel e contratação do engenheiro, anoto o que segue:

Sobre as faturas do
consumo de água
, o réu não impugnou sua incidência ao tempo do contrato, tendo apenas afirmado que o pagamento depende de processo administrativo próprio, o que não foi promovido no órgão, pelo que inviável o pagamento.

Nos termos do inciso I da cláusula sétima do contrato de locação, é obrigação do locatário “pagar em dia o aluguel e demais encargos previstos neste contrato”, sendo expressa a obrigação de pagamento das despesas de consumo de água no parágrafo primeiro da cláusula quinta. Diante disso, infere-se que o réu assumiu formalmente a obrigação e, se não formalizou o procedimento interno adequado ao consentâneo cumprimento, o fez por negligência, não podendo se eximir da dívida, sob pena de beneficiar-se da própria torpeza.

Nesse contorno, impõe-se a manutenção da sentença também neste ponto.

Acerca das despesas com a
reforma do imóvel
, a cláusula décima segunda do contrato prevê o seguinte:

“Obriga-se o LOCADOR a proceder no ato da entrega das chaves, uma Vistoria inicial no imóvel locado, para que fique registrado a real situação em que o mesmo está sendo entregue ao LOCATÁRIO, ficando dita Vistoria como parte integrante do presente contrato, na qualidade de papel em separado, assinado por todo os intervenientes do ajuste (Locador, Locatária e Testemunhas).”

Vide a previsão dos incisos III de VII da cláusula sétima do contrato, que dispõe sobre as obrigações do locatário:

“III – Devolver o imóvel no mesmo estado em que recebeu, perfeitamente limpo, pintado com tintas da mesma cor, tipo e qualidade, completo de chaves, ferragens, vidros, louças sanitárias, aparelhos e acessórios nele existente,
desde que atestada a existência de tais materiais e as condições por eles apresentadas pela Vistoria inicial
de que trata a Cláusula Décima Sétima deste Instrumento, de modo que possa ser imediatamente utilizado, sem quaisquer despesas para o LOCADOR.

VII – permitir que o LOCADOR ou seu mandatário promova Vistoria no imóvel, desde que haja combinação prévia do dia e hora;” – Grifei.

De acordo com os termos acordados pelas partes, competia à locadora proceder à vistoria inicial do imóvel, ato que condiciona seu direito a exigir a devolução do bem nas mesmas condições da entrega. Ainda, a vistoria final consistia em direito da locadora e deveria ser acompanhada pelo locatário, já que necessário à comprovação do estado de entrega do imóvel, a viabilizar a conferência do cumprimento da obrigação de cuidado estabelecida no inciso III da cláusula sétima do contrato.

Dito isso, no caso em voga, competia à autora comprovar ambas as vistorias no imóvel. No entanto, à luz do caderno processual, dessume-se a providência de reforma do prédio sem prévia vistoria, seja inicial, seja final.

Deste modo, restou inviável aferir-se o estado do bem quando dado em locação, assim como suas condições na desocupação. Em igual sentido, não há hipótese de se imprimir confiança às alegações da autora tocantes à necessidade de reforma, tampouco ao grau de deterioração.

Apesar da duração do contrato pelo prazo de dez anos, consoante observado na sentença, a carência de provas dos autos, permite a construção hipotética de que o réu tenha recebido o imóvel em estado degradado, ou que tenha procedido reforma no curso do contrato. Portanto, diante da expressa previsão contratual e da falta de provas da realização da condição ao ressarcimento pretendido, impõe-se a reforma da sentença para julgar improcedente a pretensão neste sentido, trazendo, a reboque, o ressarcimento da despesa com
honorários do engenheiro
, dado seu caráter acessório à reforma.

Desta feita, deve ser parcialmente mantida a sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão, para excluir da condenação as verbas de ressarcimento despesas com a reforma do imóvel e com a contratação de engenheiro, restando mantida em seus demais termos.

Ante o exposto,
conheço e

dou parcial

provimento
à apelação
,
para reformar em parte a sentença, decotando da condenação as verbas de ressarcimento de despesas com a reforma do imóvel e com a contratação de engenheiro. Mantidos os demais termos da sentença, nos moldes da fundamentação.

Considerando os deveres de boa-fé e de cooperação para a razoável duração do processo, expressamente previstos nos artigos 5º e 6º do CPC, ficam as partes advertidas de que a interposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios, ou que promovam indevidamente rediscussões de mérito, poderá ensejar a aplicação das multas previstas no caput do art. 81 e no caput do art. 1026, ambos do CPC.

É o voto.

Belém-PA, 24 de junho de 2024.

Desembargadora
CÉLIA
REGINA DE LIMA
PINHEIRO

Belém, 02/07/2024