Tribunal: TJPA
Processo: 0150153-92.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-03-19

Ementa:
SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO Nº 0150153-92.2016.8.14.0301 APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL – OAB/PA Nº 13.179 APELADOS: VERA MARIA DO CARMO VALE E LUIZ HELENO SANTOS DO VALE ADVOGADO: ALVARO AUGUSTO RODRIGUES NETO – OAB/PA Nº 20.164 RELATORA: DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA. SENTENÇA JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL PARA DECRETAR A RESCISÃO DO CONTRATO, CONDENAR A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA INTEGRAL E IMEDIATA E RECONHECEU A VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE LUCROS CESSANTES, MULTA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. CONDENAÇÃO DAS PARTES EM SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA, DE MODO QUE AS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FORAM REPARTIDOS ENTRE A APELANTE E OS APELADOS. A CONSTRUTORA APELOU ALEGANDO PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E, NO MÉRITO, REQUER A VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% E QUE SEJA RECONHECIDA A IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA: da análise do contrato acostado aos autos, nota-se que a apelante CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA traz a logomarca da empresa no contrato (ID 5776030 - Pág. 36 a 39), bem como a logomarca está presente no print da tela do site da Leal Moreira em que aparece o condomínio Torres Dumont (ID 5776035 - Pág. 70 e 71) e no levantamento financeiro do cliente (ID 5776035 - Pág. 72 e 73). Pelos documentos juntados aos autos, observa-se que a CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA é sócia da sociedade empresária limitada BERLIM INCORPORADORA LTDA. Assim, a apelante detinha proveito econômico imediato advindo do contrato, devendo arcar com a responsabilidade advinda do instrumento. II – No mérito, a construtora não trouxe qualquer prova aos autos de que o contrato foi devidamente cumprido e não houve atrasos, ao contrário, na contestação juntou apenas o contrato social e o contrato firmado entre as partes. Posto isso, verifico que as provas apontam para erro da construtora e esta não se desincumbiu de provar a regularidade dos procedimentos adotados. Assim, deve-se considerar que a construtora foi quem inadimpliu o contrato, sendo cabível a restituição das parcelas pagas integralmente e incabível a validade da cláusula de retenção de 50%. Ademais, sobre a impossibilidade de restituição imediata e em parcela única, o TEMA 577 do STJ dispõe que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. III - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0150153-92.2016.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

APELADO: VERA MARIA DO CARMO VALE, LUIZ HELENO SANTOS DO VALE

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0150153-92.2016.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

ADVOGADO:
EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL – OAB/PA Nº 13.179

APELADOS: VERA MARIA DO CARMO VALE E LUIZ HELENO SANTOS DO VALE

ADVOGADO: ALVARO AUGUSTO RODRIGUES NETO
– OAB/PA Nº 20.164

RELATORA:
DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA. SENTENÇA JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL PARA DECRETAR A RESCISÃO DO CONTRATO, CONDENAR A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA INTEGRAL E IMEDIATA E RECONHECEU A VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE LUCROS CESSANTES, MULTA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL.
CONDENAÇÃO DAS PARTES EM SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA, DE MODO QUE AS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FORAM REPARTIDOS ENTRE A APELANTE E OS APELADOS. A CONSTRUTORA APELOU ALEGANDO PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E, NO MÉRITO, REQUER A VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% E QUE SEJA RECONHECIDA A IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA:
da análise do contrato acostado aos autos, nota-se que a apelante CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA traz a logomarca da empresa no contrato (ID 5776030 - Pág. 36 a 39), bem como a logomarca está presente no print da tela do site da Leal Moreira em que aparece o condomínio Torres Dumont (ID 5776035 - Pág. 70 e 71) e no levantamento financeiro do cliente (ID
5776035
- Pág. 72 e 73).

Pelos documentos juntados aos autos, observa-se que a CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA é sócia da sociedade empresária limitada BERLIM INCORPORADORA LTDA. Assim, a apelante detinha proveito econômico imediato advindo do contrato, devendo arcar com a responsabilidade advinda do instrumento.

II

– No mérito, a construtora não trouxe qualquer prova aos autos de que o contrato foi devidamente cumprido e não houve atrasos, ao contrário, na contestação juntou apenas o contrato social e o contrato firmado entre as partes.

Posto isso, verifico que as provas apontam para erro da construtora e esta não se desincumbiu de provar a regularidade dos procedimentos adotados. Assim, deve-se considerar que a construtora foi quem inadimpliu o contrato, sendo cabível a restituição das parcelas pagas integralmente e incabível a validade da cláusula de retenção de 50%.

Ademais, sobre a impossibilidade de restituição imediata e em parcela única, o TEMA 577 do STJ dispõe que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.

III -
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0150153-92.2016.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

ADVOGADO:
EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL – OAB/PA Nº 13.179

APELADOS: VERA MARIA DO CARMO VALE E LUIZ HELENO SANTOS DO VALE

ADVOGADO: ALVARO AUGUSTO RODRIGUES NETO
– OAB/PA Nº 20.164

RELATORA:
DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposta por CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais e Pedido de Antecipação de Tutela, proposta por VERA MARIA DO CARMO VALE E LUIZ HELENO SANTOS DO VALE.

Narra a inicial que: 1)os autores firmaram um contrato de compromisso de compra e venda em Março de 2010 para adquirir um imóvel na planta, pertencente à construtora apelante, cuja previsão de entrega era 01/06/2014; 2) afirmam os requerentes terem realizado o pagamento inicial do contrato no valor de R$ 43.088,96 (quarenta e três mil, oitenta e oito reais e noventa e seis centavos); 3)ocorre que até o ajuizamento da ação, transcorrido mais de 21 (vinte e um) meses, o imóvel não foi entregue; 4) os autores alegam que sofreram diversos prejuízos, vez que ficaram impedidos de utilizar o imóvel com a finalidade de obter rendimentos extras de aluguel, e narram que a empresa apelante ainda teria cobrado 50% (cinquenta por cento) a título de multa em caso de rescisão do contrato.

Ao fim, alegando culpa exclusiva da requerida, os autores requereram a concessão de tutela antecipada para determinar a rescisão imediata do contrato e a devolução do valor pago de forma integral e atualizada, assim como que a apelante suspendesse a cobrança do saldo devedor e depositasse os aluguéis no
quantum
correspondente a 1% do valor do imóvel atualizado ou sucessivamente ao valor do contrato de aluguel dos autores.

No mérito, requereram a decretação da rescisão do contrato firmado entre as partes com a devolução imediata dos valores pagos no total de R$ 79.873,09 (setenta e nove mil, oitocentos e setenta e três reais e nove centavos), a declaração de nulidade da cláusula 9.1.1 do contrato (cláusula de tolerância de 180 dias), a condenação da requerida ao pagamento de danos materiais relativos à cobrança de alugueis no período em que os autores deveria estar usufruindo o imóvel, no valor de 1% ao mês, ou seja, R$ 4.592,36 (quatro mil, quinhentos e noventa e dois reais e trinta e seis centavos), a contar de junho de 2014 até a data do ajuizamento da demanda, totalizando R$ 96.439,56 (noventa e seis mil, quatrocentos e trinta e nove reais e cinquenta e seis centavos), e ainda ao pagamento de multa contratual no valor de 2% do valor do contrato atualizado, perfazendo R$ 9.184,72 (nove mil, cento e oitenta e quatro mil e setenta e dois centavos), assim como juros moratórios de 1% a.m. a ser calculado desde a data em que o imóvel deveria ser entregue, no quantum de R$ 96.439,56 (noventa e seis mil, quatrocentos e trinta e nove reais e cinquenta e seis centavos), além de indenização por dano moral em 40 salários mínimos e ônus de sucumbência.

Decisão deferindo a tutela pleiteada, para fins apenas de determinar a resolução contratual e a suspensão da cobrança do restante dos valores devidos, ambos a contar desta decisão, até o julgamento da presente demanda (ID 5776035 – Pág. 76/81).

Audiência realizada no ID 5776039 - Pág. 111/112.

Contestação apresentada conforme ID 5776042 – Pág. 128/159.

Réplica apresentada (ID 5776056 – Pág. 231/237).

Sentença proferida (ID 5776062 – Pág. 276/286), onde o magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: 1) reconhecer a validade da cláusula de tolerância, item 9.1.1 do contrato em questão; 2) decretar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda a contar do ajuizamento da presente demanda (03/03/2016); 3) julgar parcialmente procedente o pedido de restituição das parcelas pagas pelos autores, abatendo-se o percentual de 10% (dez por cento) a incidir sobre as parcelas pagas pela parte autora, em tudo acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, e correção monetária pelo INPC, a incidir a partir da data de cada parcela a ser devolvida, conforme estabelece a Súmula 543 do STJ; 4) julgar improcedentes os pedidos de indenização por lucros cessantes, o pagamento de multa contratual e a indenização por danos morais; 5) condenou as partes em sucumbência recíproca, de modo que as custas e honorários advocatícios foram repartidos da seguinte maneira: a parte autora deverá arcar com 80% (oitenta por cento) das custas processuais e com o pagamento de honorários advocatícios, na base de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º do CPC em favor do patrono da parte demandada; e a empresa requerida deverá arcar com 20% (vinte por cento) das custas processuais e com o pagamento de honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação atualizada.

Apelação interposta pela empresa ré (ID 5776064 – Pág. 288/296), onde sustentou que a sentença deverá ser reformada aos seguintes argumentos: 1) preliminarmente, a ilegitimidade passiva da CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, pois alega que o contrato foi assinado por BERLIM INCORPORADORA LTDA., pessoa jurídica distinta da CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA; 2) no mérito, o reconhecimento da validade da cláusula de retenção de 50% disposta no contrato ou fixar em 30%; 3) impossibilidade de restituição imediata e em parcela única.

Contrarrazões ao recurso de Apelação não foi apresentada (ID 5776115 – Pág. 302).

É o relatório. Peço julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

Belém (PA), data registrada no sistema.

Desa.
GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0150153-92.2016.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

ADVOGADO:
EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL – OAB/PA Nº 13.179

APELADOS: VERA MARIA DO CARMO VALE E LUIZ HELENO SANTOS DO VALE

ADVOGADO: ALVARO AUGUSTO RODRIGUES NETO
– OAB/PA Nº 20.164

RELATORA:
DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

Inicialmente, devo conhecer do recurso, porque preenche os requisitos de admissibilidade recursal.

Pois bem.

Sustenta a Apelante: 1) preliminarmente, a ilegitimidade passiva da CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, pois alega que o contrato foi assinado por BERLIM INCORPORADORA LTDA., pessoa jurídica distinta da CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA; 2) no mérito, 2.1) o reconhecimento da validade da cláusula de retenção de 50% disposta no contrato ou fixar em 30%; 2.2) impossibilidade de restituição imediata e em parcela única.

1)

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA

Alega a apelante que o contrato foi assinado por BERLIM INCORPORADORA LTDA., pessoa jurídica distinta da CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.

No entanto, da análise do contrato acostado aos autos, nota-se que a apelante CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA traz a logomarca da empresa no contrato (ID 5776030 - Pág. 36 a 39), bem como a logomarca está presente no print da tela do site da Leal Moreira em que aparece o condomínio Torres Dumont (ID 5776035 - Pág. 70 e 71) e no levantamento financeiro do cliente (ID
5776035
- Pág. 72 e 73).

Por fim, pelos documentos juntados aos autos, observa-se que a CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA é sócia da sociedade empresária limitada BERLIM INCORPORADORA LTDA.

Assim, a apelante detinha proveito econômico imediato advindo do contrato, devendo arcar com a responsabilidade advinda do instrumento.

Rejeito a preliminar.

2)

NO MÉRITO

2.1) cláusula de retenção de 50% disposta no contrato

A questão cinge-se em torno da comprovação do inadimplemento da construtora, sustenta os autores que o imóvel deveria ser entregue em junho de 2014, mas em 2016 quando ajuizaram a ação, ainda não haviam recebido, o que ocasionou o pedido de rescisão contratual.

Da leitura da peça recursal, extrai-se que argumenta a apelante não haver inadimplemento da sua parte, logo, sustenta ser aplicada a cláusula referente à desistência dos compradores (retenção).

Inicialmente, destaco que se trata de relação consumerista, onde os autores são partes hipossuficientes da relação de consumo e necessitam de amparo com inversão do ônus probatório, aplicando-se a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

Súmula 543
. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A construtora não trouxe qualquer prova aos autos de que o contrato foi devidamente cumprido e não houve atrasos, ao contrário, na contestação juntou apenas o contrato social e o contrato firmado entre as partes.

Posto isso, verifico que as provas apontam para erro da construtora e a apelante não se desincumbiu de provar a regularidade dos procedimentos adotados. Assim, deve-se considerar que a construtora foi quem inadimpliu o contrato, sendo cabível a restituição das parcelas pagas integralmente.

Considerando que não restou comprovado que a construtora adotou o procedimento adequado, os autores não podem continuar com o contrato, desta forma,
a resolução do contrato celebrado pelas partes é medida que se impõe, sendo devida aos apelados a devolução integral do valor pago
.

2.2) impossibilidade de restituição imediata e em parcela única

Aduz a apelante que caso haja a rescisão, deve ocorrer em respeito às disposições do contrato quanto aos valores, forma de devolução e correção, qual seja, devolução de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, em tantas prestações mensais quantas tiverem sido as prestações pagas em 180 (cento e oitenta) dias após a assinatura do distrato ou do trânsito em julgado da sentença ou da restituição do imóvel à Incorporadora.

Porém, verifico que as provas apontam para erro da construtora. Logo, deve-se considerar que a apelante foi quem inadimpliu o contrato, sendo cabível a restituição das parcelas pagas integralmente.

Assim, a restituição deve ocorrer de forma integral, sem parcelamento, conforme entendimento consolidado do STJ:

É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 -
Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.
(RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012).

Nesse sentido, vejamos o Tema 577 dos Recursos Especiais Repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013 a seguinte tese:

Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

Ante ao exposto,
CONHEÇO do Recurso e NEGO PROVIMENTO, mantendo integralmente a Sentença guerreada em todos os seus termos
.

É o voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

Desa.
GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 27/03/2024