Tribunal: TJPA
Processo: 0805958-80.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-04-30

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO - MÉRITO - CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL - INOCORRÊNCIA - INDENIZAÇÃO PRÉVIA DAS BENFEITORIAS - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. APELAÇÃO INTERPOSTA PELA PROMITENTE VENDEDORA BRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA: Os percentuais de restituição previstos no artigo 67-A da Lei nº 4591/1964, instituídos pela Lei nº 13.786/18, não se aplicam a contratos de venda e compra de bens imóveis firmados a publicação da lei nova, sob pena de violação do princípio da irretroatividade. Contrato celebrado em 2013. Apelação desprovida. 2. DA APELAÇÃO INTERPOSTA PELA PROMITENTE COMPRADORA: 2.1. Da Cumulação da Taxa de Fruição com a Cláusula Penal: A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação. 2.2. Não é cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a apuração do quantum em sede de liquidação. 3. APELAÇÕES CONHECIDAS E DESPROVIDAS. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em CONHECER DE AMBOS OS RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora. Belém, datado e assinado digitalmente. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES. Desembargadora-Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805958-80.2019.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ERISNETE ARRAIS DOS SANTOS

APELADO: ERISNETE ARRAIS DOS SANTOS, B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO - MÉRITO - CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL - INOCORRÊNCIA - INDENIZAÇÃO PRÉVIA DAS BENFEITORIAS - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. APELAÇÃO INTERPOSTA PELA PROMITENTE VENDEDORA BRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA: Os percentuais de restituição previstos no artigo 67-A da Lei nº 4591/1964, instituídos pela Lei nº 13.786/18, não se aplicam a contratos de venda e compra de bens imóveis firmados a publicação da lei nova, sob pena de violação do princípio da irretroatividade. Contrato celebrado em 2013. Apelação desprovida.

2. DA APELAÇÃO INTERPOSTA PELA PROMITENTE COMPRADORA:

2.1. Da Cumulação da Taxa de Fruição com a Cláusula Penal: A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de

Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a

mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação.

2.2. Não é cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a apuração do quantum em sede de liquidação.

3. APELAÇÕES CONHECIDAS E DESPROVIDAS.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em
CONHECER DE AMBOS OS RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora.

Belém, datado e assinado digitalmente.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES.

Desembargadora-Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de recursos de APELAÇÃO CÍVEL interpostos B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e ERISNETE ARRAIS DOS SANTOS em face de sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual e Reintegração de Posse julgou procedente a ação, nos seguintes termos in verbis (Id. Num. 2918680):

“ANTE O EXPOSTO, julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, com efeitos retroativos à citação da ré, para os efeitos legais;

B) Como consequência, REINTEGRAR a posse do imóvel à autora, confirmando a liminar concedida, sem direito à indenização por eventuais benfeitorias;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, indeferido o pedido de justiça gratuita da ré.”.

B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA interpôs apelação (Num. 2918686) em que defende a reforma do capítulo atinente à taxa de fruição no que diz respeito à limitação do montante à 50% do valor a ser restituído a título de parcelas pagas.

Defende que a limitação importa em enriquecimento sem causa da promitente compradora, tendo em vista que esta se tornou inadimplente desde a 3ª parcela do financiamento, vencida em 01/07/2013, permanecendo mais de 6 anos na posse do imóvel.

Requereu o conhecimento e provimento da apelação para reformar o capítulo da sentença atinente à taxa de fruição para que não haja a limitação à 50% do valor a ser restituído a título de parcelas pagas.

ERISNETE ARRAIS DOS SANTOS interpôs apelação (Num. 2918689), em que suscita preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, tendo em vista a necessidade de realização de audiência de instrução e julgamento. Aduz que a ocorrência de decisão surpresa, diante da necessidade de produção de outros meios de prova.

No mérito, defende que não há que se falar em rescisão do contrato, argumentando que o inadimplemento da avença se deu apenas de forma parcial.

Sustenta que detém interesse na manutenção da relação jurídica, desde que reequilibrada a forma de pagamento das parcelas e adequadas as cláusulas contrárias ao Código de Defesa do Consumidor.

Assevera que o Juízo de 1º Grau estabeleceu como marco temporal para a rescisão a data da decisão liminar, o que caracterizaria inexistência de esbulho na data do ajuizamento da demanda.

Aponta prejuízo ao consumidor em relação a restituição das parcelas pagas, cláusula penal e taxa de fruição, consubstanciado na interpretação equivocada do Juízo de 1º grau.

Defende que a reintegração de posse estaria condicionada a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no imóvel.

Requereu a reforma da sentença, para julgar improcedente a ação.

Em contrarrazões (ID 1833135), a empresa apelada pugna pelo improvimento do recurso interposto.

A promitente vendedora B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou de contrarrazões (ID. Num. 2918698) em que defende o desprovimento da apelação interposta pela promitente vendedora, eis que contrária aos precedentes desta Corte de Justiça.

Coube-me, por Redistribuição, a relatoria do feito.

É o relatório que encaminho para julgamento no Plenário Virtual.

VOTO

I – JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos.

II – DA APELAÇÃO INTERPOSTA POR B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA interpôs apelação (Num. 2918686) em que defende a reforma do capítulo atinente à taxa de fruição no que diz respeito à limitação do montante à 50% do valor a ser restituído a título de parcelas pagas.

Defende que a limitação importa em enriquecimento sem causa da promitente compradora, tendo em vista que esta se tornou inadimplente desde a 3ª parcela do financiamento, vencida em 01/07/2013, permanecendo mais de 6 anos na posse do imóvel.

Requereu o conhecimento e provimento da apelação para reformar o capítulo da sentença atinente à taxa de fruição para que não haja a limitação à 50% do valor a ser restituído a título de parcelas pagas.

Não merece prosperar a pretensão recursal de B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Assim, a controvérsia reside em saber se o contrato firmado no ano de 2013 (Num. 2918638 - Pág. 12) será regido, quanto a taxa de fruição, pela Lei nº 13.786/18 que entrou em vigor em 27/12/2018 e não traz a limitação de 50%, sobre o valor a ser retido sobre a taxa de fruição, conforme estabelecido na sentença.

Vejamos a literalidade do Art. 32-A da Lei 13.786/2018

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - Os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador.

Sobre a possibilidade de aplicação do referido dispositivo legal ao caso, tem-se como parâmetro legal o Art. 6º da LINDB que diz: “a Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”.

Nesse sentido, os percentuais de restituição previstos no artigo 67-A da Lei nº 4591/1964, instituídos pela Lei nº 13.786/18, não se aplicam a contratos de venda e compra de bens imóveis firmados a publicação da lei nova, sob pena de violação do princípio da irretroatividade. Assim, no âmbito contratual, os vínculos e seus efeitos jurídicos regem-se pela lei vigente ao tempo em que se celebraram, sendo certo que no caso sub judice o contrato foi celebrado em 13 de setembro de 2009.

Por um grande período, houve uma imprecisão quanto ao valor por ausência de regulamentação legal. Assim, no geral, a Justiça considerava como adequada a fixação dessa taxa em até 0,5%, sob a imposição de limites para que não fosse subtraído todo o valor pago pelo devedor.

Quanto a impossibilidade de aplicação da Lei 13.786/18 aos negócios jurídicos firmados antes da sua vigência, a Colenda Corte Superior de Justiça e os Tribunais Pátrios já ratificaram entendimento no sentido de ser incabível. Conforme ementas a seguir.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO, OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. JULGADO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. PREMISSAS DO ARESTO FUNDADAS NA APRECIAÇÃO FÁTICO-PROBATÓRIA DA CAUSA E EM TERMOS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PONTOS DO JULGADO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. FUNDAMENTO RELEVANTE NÃO ATACADO NO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça "orienta que as disposições da Lei 13.786/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência" ( AgInt no

REsp 1.920.804/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi. Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021). (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1987597 SP 2022/0053060-4, Data de Julgamento: 13/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/06/2022).

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS

FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – BEM IMÓVEL – REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – RELAÇÃO CONSUMERISTA - RESCISÃO UNILATERAL PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA. Descontinuidade de compromisso de compra e venda de imóvel. Pedido dos adquirentes para devolução das quantias adiantadas. Sentença de procedência parcial. Apelo da requerida incorporadora pleiteando retenção de valores e dos requerentes defendendo restituição em maior proporção. Admissibilidade da restituição de valores pagos pelo requerente. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 80.078/90). Contrato que previu, em caso de rescisão imotivada, a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores antecipados. Possibilidade de devolução do valor pago, em parcela única, com retenção de 10% (dez por cento) pela vendedora, provido o apelo dos requerentes para tal finalidade, tratando-se de valor adequado e dentro do princípio da proporcionalidade, suficiente para cobrir as despesas pagas pela requerida. Lei nº 13.786/20018. Nova Lei do Distrato. Inaplicabilidade. Princípio da irretroatividade. Imposição somente aos contratos celebrados após entrada em vigor da lei. (TJ-SP - AC: 10299595620198260576 SP 1029959-56.2019.8.26.0576, Relator: Marcondes D'Angelo, Data de Julgamento: 16/09/2020, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/09/2020).

Assim, o recurso interposto por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA não deve ser provido.

II – DA APELAÇÃO INTERPOSTA PELA PROMITENTE COMPRADORA ERISNETE ARRAIS DOS SANTOS.

ERISNETE ARRAIS DOS SANTOS interpôs apelação (Num. 2918689), em que suscita preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, tendo em vista a necessidade de realização de audiência de instrução e julgamento. Aduz que a ocorrência de decisão surpresa, diante da necessidade de produção de outros meios de prova.

No mérito, defende que não há que se falar em rescisão do contrato, argumentando que o inadimplemento da avença se deu apenas de forma parcial.

Sustenta que detém interesse na manutenção da relação jurídica, desde que reequilibrada a forma de pagamento das parcelas e adequadas as cláusulas contrárias ao Código de Defesa do Consumidor.

Assevera que o Juízo de 1º Grau estabeleceu como marco temporal para a rescisão a data da decisão liminar, o que caracterizaria inexistência de esbulho na data do ajuizamento da demanda.

Aponta prejuízo ao consumidor em relação a restituição das parcelas pagas, cláusula penal e taxa de fruição, consubstanciado na interpretação equivocada do Juízo de 1º grau.

Defende que a reintegração de posse estaria condicionada a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no imóvel.

Requereu a reforma da sentença, para julgar improcedente a ação.

1. PRELIMINAR DE NULIDADE PROCESSUAL PELO CERCEAMENTO DE DEFESA EM RAZÃO DA NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OUTROS MEIOS DE PROVA E REALIZAÇÃO DA AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO.

Em que pese as argumentações supra, importante ressaltar que a presente lide se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não das cláusulas, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem

apenas a interpretação de disposições legislativas e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

Ademais, é facultado ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao processo, indeferindo as que reputar desnecessárias ou protelatórias.

Com efeito, observa-se que a inicial veio instruída com todas as provas necessárias ao julgamento da lide, asseverando ainda que a empresa apelada trouxe aos autos o contrato e outros documentos os quais permitem extrair os elementos necessários ao julgamento do pedido.

Desse modo, não há que se falar em nulidade da sentença por cerceamento de defesa, eis que as provas dos autos são suficientes para o julgamento da ação, restando controvertida apenas matéria de direito.

Neste sentido, a orientação jurisprudencial desta Corte:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. IMPUGNAÇÃO DA CORREÇÃO SOBRE O SALDO DEVEDOR. DEPÓSITO EM CONSIGNAÇÃO DO VALOR INCONTROVERSO. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. DESCABIMENTO DA RESCISÃO. SENTENÇA REFORMADA.

1. Afastada a preliminar de cerceamento da defesa, uma vez que cabível o julgamento antecipado do feito;

2. A apelante alega que houve atraso injustificado na entrega da obra e que ajuizou ação de consignação em pagamento do valor incontroverso (processo nº 0018960-22.2014.8.14.0301);

3. O valor do depósito em consignação efetuado nos autos de nº 0018960-22.2014.8.14.0301, constitui o adimplemento substancial do contrato pela compradora;

4. Comprovado o atraso de mais de dois anos na conclusão do empreendimento para além do prazo de tolerância de 180 dias e não havendo inadimplemento pela compradora, descabe a rescisão do contrato;

5. Recurso conhecido e provido.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0032740-29.2014.8.14.0301 – Relator(a): JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 26/02/2024 )

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA –– PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – PRELIMINAR DE NULIDADE POR SENTENÇA EXTRA-PETITA REJEITADA - APRECIAÇÃO CONJUNTA DAS APELAÇÕES - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – CARACTERIZAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DA REQUERIDA – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA REQUERIDA – NÃO CABIMENTO DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA – TEMA 970 DO STJ – REFORMA DA SENTENÇA NESTA PARTE - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - CABIMENTO – APURAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA – DESDE A CITAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1-Preliminar de Nulidade da Sentença Por Cerceamento de Defesa:

1.1- Analisando os autos, verifica-se que a presente lide se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a produção de outras provas ou ainda a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em

confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

1.2-Ademais, descabida a alegação de ofensa ao "princípio da não surpresa", inscrito nos artigos 9 e 10 do CPC, eis que a faculdade do "julgamento antecipado da lide" é conferida ao magistrado por meio de lei, sendo aplicável de pronto, sem a necessidade de prévia oitiva das partes, pois não corresponde a um fundamento jurídico novo, isto é, não corresponde à circunstância fática cuja possibilidade de subsunção ao direito devesse ter sido oportunizado à parte emitir manifestação.

1.3-Preliminar rejeitada.

2-Preliminar de Nulidade por Sentença Extra-Petita

2.1- Na hipótese em exame, contrariamente ao alegado pela autora não há que se falar na hipótese de decisum extra petita. Isso porque o pedido de indenização das benfeitorias fora expressamente requerido pela requerida, ora embargada, em sede de contestação, incluída a indenização pelas acessões, como decorrência lógica

2.2-Dessa forma, tem-se que a sentença recorrida fora proferida em estrita observância ao princípio da adstrição, não havendo que se falara em decisum extra petita na hipótese.

2.3-Preliminar rejeitada.

3-Mérito: Rescisão do contrato por inadimplemento do promitente comprador/reintegração de posse/retenção de parcelas pagas/ cumulação da taxa de fruição com multa compensatória / benfeitorias.

3.1-O descumprimento contratual pela requerida, consubstanciado na falta de quitação das prestações

mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela empresa autora.

3.2- Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

3.3- Noutra ponta, quanto a taxa de fruição, oportuno destacar que o contrato firmado pelas partes prevê indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado do contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

3.4-Ocorre que, impossível a condenação à taxa de fruição no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, incorre em bis in idem.

3.5- No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pela apelante, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor, devendo a sentença ora vergastada, em relação a tal matéria, ser reformada.

3.6-Nesse sentido, no contrato firmado entre as partes há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora apelante, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a lei nº. 6.766/79 e o contrato, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida.

3.7- Por fim, em que pese o pedido da autora para que o termo inicial dos juros de mora seja o trânsito em julgado da sentença, insta ressaltar que, nos termos do regramento estabelecido nos artigos 405 do Código Civil e 219 do Código de Processo Civil, não havendo termo expressamente estabelecido no contrato para configurar o inadimplemento da obrigação de indenizar em razão da mora no cumprimento da avença, tampouco o valor devido a título de dano material, os juros moratórios devem incidir a partir da citação, momento em que o devedor é constituído em mora, não merecendo reparos a sentença ora vergastada também nesta parte.

4- Recursos conhecidos e desprovidos.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0005638-97.2018.8.14.0040 – Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 28/03/2023 )

Ante o exposto, rejeito a preliminar.

2. MÉRITO.

Analisados os autos, verifico que a questão principal versa acerca do inadimplemento dos Contrato de Compromisso de Compra e Venda, firmados

entre as partes, os quais versam acerca dos lotes de terras localizado na Rua O, Quadra 176, Lote 12, Cidade Jardim, Parauapebas-PA.

Inicialmente, quanto a rescisão contratual, deve ser mantida a sentença, pois no caso em apreço resta incontroversa a inadimplência do promitente comprador, ensejando a rescisão contratual.

Ademais, a rescisão contratual impõe o retorno das partes ao estado anterior, através da reintegração da posse no imóvel do promitente vendedor.

Nesse sentido, a Jurisprudência desta Corte:

Nesse sentido, precedente jurisprudencial desta Corte:

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DO PROMOMITENTE COMPRADOR - RESCISÃO DO CONTRATO – STATUS QUO ANTE - REINTEGRAÇÃO DE POSSE – RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS COM A POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PELA EMPRESA – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO – PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO - CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE - BIS IN IDEM - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - SENTENÇA REFORMADA APENAS PARA EXCLUIR A CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DA TAXA DE FRUIÇÃO – RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDO. (Processo nº 0803618-03.2018.8.14.0040, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2021-11-29, Publicado em 2021-12-06).

No que diz respeito a legalidade da cumulação da cláusula penal e da taxa de fruição, o STJ em sistemática de Recursos Repetitivos firmou entendimento quanto à necessidade de aferição da culpa na hipótese de desfazimento de Contrato de Promessa de Compra e Venda, oportunidade em que restou assentada a possibilidade de restituição integral (se verificada a culpa da Construtora) ou parcial, na hipótese de culpa do promitente comprador, como in casu, vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador.

Nesse sentido, quanto a taxa de fruição, deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da autora, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao status quo ante, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884 a 886 do Código Civil.

No caso em comento, oportuno destacar que o contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019). (Grifei)

Ademais, no caso em análise, alega a recorrente a cumulação indevida da cláusula penal com a taxa de fruição, não podendo a recorrente ser condenada ao pagamento de ambas, todavia, conforme se depreende da sentença a ré, ora recorrente, foi condenada unicamente ao pagamento da taxa de fruição, sendo afastada a cláusula penal, in verbis:

Nesse sentido, fica afastada a cumulação da cláusula penal com perdas e danos e lucros cessantes. Outrossim, no tocante à aplicação das cláusulas contratuais que estipulam os encargos a serem suportados pelo consumidor em caso de rescisão contratual , como multa compensatória no valor de 10% do valor atualizado do contrato, taxa de fruição de 0,25% incidente sobre o valor total da compra e venda, por mês, a título de aluguel, indenização por perdas e danos, bem com a forma de devolução das quantias pagas pelo consumidor no

transcorrer do contrato, se mostram desproporcionais, embora se reconheça que o valor da fruição do imóvel (0,25%) seja razoável.

Contudo, quanto à multa compensatória deve o percentual estipulado contratualmente incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor atualizado do contrato, por ser razoável, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito da requerente que terá o seu bem de volta.

Assim, quanto à taxa de fruição de 0,25%, mantenho a condenação.

Diante disso, não há que se falar em cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição, uma vez que esta não ocorreu.

Por fim, no que concerne a alegação de direito a retenção benfeitorias úteis e necessárias, igualmente não mercê ser acolhida.

A realização de benfeitorias pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil.

Não se reputa possível condicionar a reintegração de posse do imóvel a indenização das benfeitorias, mesmo que úteis e/ou necessárias, na medida em que a reintegração do promitente vendedor na posse do imóvel é decorrência lógica da rescisão contratual, motivo pelo qual a matéria atinente a apuração do valor das benfeitorias é própria da fase de liquidação de sentença.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA –– PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – PRELIMINAR DE NULIDADE POR SENTENÇA EXTRA-PETITA REJEITADA - APRECIAÇÃO CONJUNTA DAS APELAÇÕES - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – CARACTERIZAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DA REQUERIDA – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA

LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA REQUERIDA – NÃO CABIMENTO DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA – TEMA 970 DO STJ – REFORMA DA SENTENÇA NESTA PARTE - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - CABIMENTO – APURAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA – DESDE A CITAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

[...]

3.6-Nesse sentido, no contrato firmado entre as partes há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora apelante, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a lei nº. 6.766/79 e o contrato, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida.

3.7- Por fim, em que pese o pedido da autora para que o termo inicial dos juros de mora seja o trânsito em julgado da sentença, insta ressaltar que, nos termos do regramento es

do Código Civil e 219 do Código de Processo Civil, não havendo termo expressamente estabelecido no contrato para configurar o inadimplemento da obrigação de indenizar em razão da mora no cumprimento da avença, tampouco o valor devido a título de dano material, os juros moratórios devem incidir a partir da citação, momento em que o devedor é constituído em mora, não merecendo reparos a sentença ora vergastada também nesta parte.

4- Recursos conhecidos e desprovidos.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0005638-97.2018.8.14.0040 – Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 28/03/2023) (Grifei).

III – DISPOSITIVO.

Ante o exposto,
CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO
a ambos os recursos, mantendo a sentença apelada, nos termos da fundamentação.

É o voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

Belém, 09/05/2024