Tribunal: TJPA
Processo: 0203234-53.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-08-27

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR COISA CERTA C/C DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO, RESTIUTIÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE LIMINAR. ATRASO DE OBRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DE PARTE. REJEITADA. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. PRAZO TRIENAL. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. VALOR INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL. JUROS DE MORA DOS LUCROS CESSANTES. DATA DA CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Legitimidade passiva da incorporadora na condição de promitente-vendedora para responder pela restituição de valores ao consumidor (Tema nº. 939 do STJ); 2. O prazo trienal para ressarcimento da comissão de permanência, no caso de rescisão de contrato, se conta da data da rescisão e não do pagamento; 3. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro – art. 476/CC, razão pela qual, uma vez inadimplida a obrigação da ré, resta obrigada a ressarcir; 4. Lucros cessantes devidos em razão do retardo na entrega do imóvel, tendo em vista que tal demora impossibilita o adquirente de fruir do bem, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, mesmo não comprovada a finalidade negocial da transação; 5. Ocorrência do dano moral, por não se tratar de mero dissabor e sim de atraso significativo na entrega do imóvel. Valor da indenização fixado em R$15.000,00 (quinze mil reais) não se mostra excessivo, mas sim razoável. 6. De acordo com o art. 405 do CC/2002: “Contam-se os juros de mora desde a citação inicial”. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. Vistos, relatados e discutidos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao presente recurso, nos termos do voto do relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0203234-53.2016.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA TENDA SA, AC PARTICIPACOES LTDA

APELADO: KATIANE RAQUEL MENDES BARROS

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR COISA CERTA C/C DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO, RESTIUTIÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE LIMINAR. ATRASO DE OBRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DE PARTE. REJEITADA. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. PRAZO TRIENAL. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. VALOR INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL. JUROS DE MORA DOS LUCROS CESSANTES. DATA DA CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Legitimidade passiva da incorporadora na condição de promitente-vendedora para responder pela restituição de valores ao consumidor (Tema nº. 939 do STJ);

2. O prazo trienal para ressarcimento da comissão de permanência, no caso de rescisão de contrato, se conta da data da rescisão e não do pagamento;

3. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro – art. 476/CC, razão pela qual, uma vez inadimplida a obrigação da ré, resta obrigada a ressarcir;

4. Lucros cessantes devidos em razão do retardo na entrega do imóvel, tendo em vista que tal demora impossibilita o adquirente de fruir do bem, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, mesmo não comprovada a finalidade negocial da transação;

5. Ocorrência do dano moral, por não se tratar de mero dissabor e sim de atraso significativo na entrega do imóvel. Valor da indenização fixado em R$15.000,00 (quinze mil reais) não se mostra excessivo, mas sim razoável.

6.
De acordo com o art.
405
do
CC/2002
: “Contam-se os juros de mora desde a citação inicial”.

7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em
conhecer e dar parcial provimento
ao presente recurso, nos termos do voto do relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por
CONSTRUTORA TENDA AS E AC PARTICIPACOES LTDA
, em face da sentença prolatada pelo JUÍZO DE DIREITO DA 14ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM, nos autos da
AÇÃO DE OBRIGFAÇÃO DE DAR COISA CERTA C/C DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO, RESTIUTIÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE LIMINAR
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora
KATIANE RAQUEL MENDES BARROS
.

O objeto da lide é a compra e venda de uma unidade de imóvel do programa Minha Casa Minha Vida, em que a autora efetuou o pagamento do valor total de R$ 2.080,10 a título de comissão de corretagem, sendo o valor de R$ 792,54 ao gerente do corretor e o valor de R$ 1.287,56 para o corretor do empreendimento. Alega que não contratou corretores de imóveis e tentou evitar o pagamento dos valores a título de comissão de corretagem, contudo, teve que efetuar o pagamento dos valores, sob pena do negócio jurídico não ser perfectibilizado.

Afirma que financiou a aquisição do imóvel com a Caixa Econômica Federal, em 22/11/2011, no valor total de R$ 77.224,69, a ser adimplido em 300 parcelas, no valor de R$ 590,98 cada, conforme negócio jurídico perfectibilizado, e que o imóvel adquirido era para ter sido entregue em dezembro/2012, porém as obras só foram concluídas em 26/06/2014.

Com base nisso, ela ingressou com a ação ordinária para compelir as rés a ao pagamento de indenização por danos materiais, a título de correção de corretagem e lucros cessantes, e ainda danos morais.

A sentença julgou parcialmente procedente a ação, para (id. 17405492/

17405493):

a) Condenar a ré ao pagamento, à vista, da quantia correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel já quitado pela parte autora, devidamente corrigido pelo INCP/IBGE e com juros de 12% ao ano, iniciando-se o cálculo desde a data contratualmente prevista para entrega do imóvel (e após o prazo de prorrogação que entendo ser legal e não abusivo - apenas 180 dias), até a apresentação do habite-se.

b) condeno a ré a restituir os valores pagos a título de comissão de corretagem, devidamente corrigido pelo INPC/IBGE, desde o pagamento, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação

c) condenar a ré, a título de danos morais, ao pagamento da quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), acrescida de correção monetária calculada pelo INPC-IBGE e juros de 12% ao ano, calculada a partir desta data (Súmula 362 do STJ).

d) determinar, sob a forma de tutela de urgência, que as requeridas promovam a entrega imediata do bem para a autora, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de aplicação de multa de R$ 30.000,00.

e) declarar a inexistência de obrigação relativa ao pagamento das taxas condominiais e tributos do imóvel, eis que somente devidas após a entrega do imóvel para a autora.

f) Condeno as rés ao pagamento de custas e honorários, estes arbitrados em 15% sobreto valor da condenação.

As rés apelaram (id. 17405502/17405508), oportunidade em que arguiram, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, uma vez que a taxa de corretagem não é a si destinada, mas sim ao corretor responsável pela intermediação do negócio; pelo princípio da eventualidade, como prejudicial do mérito, arguiu a prescrição trienal para a cobrança de ressarcimento da taxa de corretagem, nos exatos termos do art. 206, § 3º, IV do Código Civil; além da autora ter consentido com o pagamento da comissão de corretagem.

Quanto ao mérito, negam sua culpa no atraso para entrega da obra; que é legítimo o pagamento da taxa de corretagem, conforme previsão contratual, sendo o pagamento realizado ao corretor; que não são devidos lucros cessantes, pois não ficou provado que o imóvel se destinava à locação; e que os danos morais são indevidos, pois o simples fato do atraso na entrega da obra não o justifica. Requer, ainda, que a incidência de juros seja fixada a partir da citação, bem como a inexigibilidade das cotas condominiais, pois foi obrigação assumida pela autora no contrato.

Contrarrazões no id. 17405510/17405512.

É o relatório.

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao julgamento da apelação.

I) DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – COMISSÃO DE CORRETAGEM.

A questão já foi dirimida pelo Superior Tribunal de Justiça, através da sistemática dos Recursos Repetitivos, em seu Tema nº. 939 (REsp nº. 1.551.951/SP), no qual diz:

Legitimidade passiva ad causam da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.

Isto posto, rejeito a prefacial e mantenho as apelantes no polo passivo da demanda em relação à taxa de corretagem.

II) DA PREJUDICIAL DE MÉRITO: PRESCRIÇÃO DO DIREITO DE RESSARCIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

Alegam as apelantes a incidência da prescrição do direito, uma vez que o contrato foi firmado em 27/04/2011, com o pagamento da comissão de corretagem e ação somente ajuizada em 11/04/2016, portanto, há mais de 03 anos.

Não há dúvida de que a pretensão de ressarcimento da chamada comissão de corretagem, nos termos do artigo 206, § 3º, inciso IV do Código Civil, com a interpretação dada no Tema nº 938/STJ, é trienal, entretanto, tal prazo se baseia sem pedido de cobrança quando o contrato firmado expressamente a prevê, o que inocorre no presente caso, em que não há cláusula contratual prevendo a responsabilidade do consumidor pelo pagamento da taxa de corretagem e a ação em comento se baseia em inadimplemento contratual por atraso de obra, o que leva à aplicação do prazo decenal.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL Nº 1.871.023 - SP (2020/0089581-4) RELATOR : MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA RECORRENTE : BRUNO ROMANO RECORRENTE : RICARDO ROMANO ADVOGADO : LILIAN REGINA IOTI HENRIQUE GASPAR - SP247752 RECORRIDO : MELBOURNE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA RECORRIDO : TECNISA S/A ADVOGADO : LUIZ OTAVIO BOAVENTURA PACIFICO - SP075081 DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF contra acórdão do TJSP assim ementado (e-STJ fl. 244): Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da obra. Inexistência de caso fortuito ou força maior. Mora configurada. Taxa SATI. Prescrição trienal. Questão decidida pelo C. STJ com o julgamento do REsp 1551956/SP pelo rito do recurso repetitivo. Contrato firmado em 23.03.2012 e ação ajuizada em 04.10.2016. Pretensão de restituição dos valores pagos a título de taxa SATI que se encontra prescrita. Rescisão por culpa da requerida que implica devolução da totalidade das parcelas pagas. Lucros cessantes que não podem ser cumulados com multa contratual, sob pena de bis in idem. Danos morais não configurados. Recursos improvidos. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 325/327). Nas razões apresentadas (e-STJ fls. 264/279), os recorrentes apontam divergência interpretativa e ofensa ao art. 205 do CC/2002, uma vez que incidiria a prescrição decenal na pretensão de repetição dos valores gastos pelos consumidores com o pagamento de despesas de comissão de corretagem e de tarifa SATI, porque a causa de pedir seria o inadimplemento contratual das vendedoras, e não a abusividade no repasse desses encargos aos compradores. Apontam desrespeito aos arts. 389 e 402 do CC/2002, pois teriam direito à indenização por aluguéis, devido ao transcurso do prazo de entrega das obras. Nesse contexto, requerem a reforma do aresto impugnado, a fim de incluir os lucros cessantes na condenação da empresa. Aduzem dissídio jurisprudencial e contrariedade ao art. 186 do CC/2002, pois fariam jus à indenização por danos morais, com fundamento no atraso na entrega das obras. Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ fls. 331/333). O recurso foi admitido na origem (e-STJ fls. 347/349). É o relatório. Decido. No julgamento do REsp n. 1.551.956/SP, sob o rito do art. 1.040 do CPC/2015 ( CPC/1973, art. 543-C), a Segunda Seção desta Corte Superior concluiu pela incidência da prescrição trienal na pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem com fundamento na abusividade da cobrança do encargo, contada a partir da data da celebração do contrato. A propósito: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. ( REsp n. 1.551.956/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016.) Ocorre que no caso, a demanda não versou sobre pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de tarifa SATI por causa da abusividade da cobrança dessas verbas. Em verdade, os compradores intentam a repetição das referidas despesas de intermediação imobiliária, com fundamento na mora das empresas vendedoras quanto à entrega das obras. Por sua vez, a Corte local, concluiu que nessa hipótese também incidiria a prescrição trienal ( CC/2002, art. 206, § 3º, IV). Confira-se o seguinte excerto (e-STJ fls. 245/247): No caso, é incontroverso que a previsão de entrega do imóvel era abril de 2015 (fl. 35). Assim, o imóvel deveria ter sido entregue em outubro de 2015, computado o prazo de tolerância de 180 dias (fl. 50). Contudo, os autores foram notificados acerca de atraso na obra, sendo o novo prazo estimado para expedição do habite-se agosto de 2016, e sequer há notícia de que tenha sido expedido. Portanto, evidente a configuração de inadimplemento por parte da vendedora. (...) O C. Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1551956/SP pelo rito do recurso repetitivo, fixou a tese jurídica acerca da prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e SATI a ser observada pelos tribunais locais nos seguintes termos: "TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)" ( REsp 1551956/SP - Rel. Ministro Paulo De Tarso Sanseverino - Segunda Seção - julgado em 24/08/2016 - DJe 06/09/2016). No caso, o contrato de prestação de serviço de intermediação imobiliária foi firmado em março de 2012, tendo os pagamentos sido realizados pelos autores no mesmo ano, no entanto, esta ação foi proposta somente em 04.10.2016, ou seja, após transcorrido o prazo prescricional trienal. Portanto, a pretensão dos autores encontra-se prescrita, sendo de rigor a extinção do feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, II, NCPC (art. 269, IV, CPC/73) Entretanto, tal entendimento dissente da orientação firmada nesta Corte Superior, no sentido de que o prazo prescricional para postular o reembolso de despesas de intermediação imobiliária com base no atraso na entrega da obra é decenal. Sobre o tema: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVL. CPC/2015. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI. PRESCRIÇÃO INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL SOBRE A RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO NO CASO. DISTINÇÃO COM A HIPÓTESE DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DO TEMA 938/STJ. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da prescrição das pretensões restituitorias decorrentes da resolução de promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel. 2. Nos termos da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Caso concreto em que a resolução foi pleiteada com base na culpa da incorporadora, sendo cabível, portanto, a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da referida súmula. 4. No julgamento do Tema 938/STJ, esta Corte Superior concluiu pela Incidência da "prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)". 5. Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). Doutrina sobre o tema da pretensão restituitória decorrente da resolução do contrato. 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. 7. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. ( REsp n. 1.737.992/RO, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/8/2019, DJe 23/8/2019.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL NÃO ENTREGUE NA DATA ACORDADA. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL AGRAVO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção desta Corte firmou entendimento de que "nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos" (EREsp n. 1.280.825/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 27/6/2018, DJe 2/8/2018). 2. Agravo interno desprovido. ( AgInt no REsp n. 1.729.847/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/10/2018, DJe 5/10/2018.) AGRAVO INTERNO. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. (...) 2. Segundo o entendimento das Turmas integrantes da Segunda Seção desta Corte ( REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019 e EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019), nas demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a resolução do contrato em virtude de inadimplemento do vendedor, ao atrasar a entrega de imóvel, o prazo prescricional da pretensão restituitória somente começa a fluir após a resolução, não se aplicando o prazo prescricional trienal previsto no Tema 938/STJ. 3. "Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." "Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição da restituição cuja pretensão decorre justamente da resolução". (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019). 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo em recurso especial mas negar-lhe provimento. ( AgInt no AREsp n. 1.587.903/MA, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 202/2020, DJe 3/3/2020.) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO INDEVIDA. ROMPIMENTO DO CONTRATO POR INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO DECENAL. ENTENDIMENTO ADOTADO NESTA CORTE. VERBETE 83 DA SÚMULA DO STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência pacífica desta Corte. Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt no AREsp n. 1.337.747/DF, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 13/8/2019, DJe 19/8/2019.) Em tais condições, impõe-se a devolução dos autos à origem, para que a análise da questão seja feita à luz da jurisprudência do STJ, isto é, observando-se a incidência da prescrição decenal na pretensão de repetição das despesas de intermediação imobiliária com fundamento no inadimplemento contratual das vendedoras. Segundo a jurisprudência consolidada nesta Corte Superior, o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais, em se tratando do atraso na entrega da obra. É necessária a existência de um plus, uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. A propósito: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANO MORAL. CARACTERIZAÇÃO. INSUFICIENTE. INDENIZAÇÃO AFASTADA. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o mero atraso na entrega de obra não é suficiente para caracterizar ilícito indenizável. 2. No caso dos autos, contrariando o entendimento desta Corte, o Tribunal de origem fundamentou a condenação aos danos morais tão somente na entrega fora do prazo estabelecido, por considerar que tal fato teria suplantado o conceito de aborrecimentos e dissabores inerentes à vida em sociedade. 3. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt no AREsp n. 958.095/SE, de minha Relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 7/11/2017, DJe 14/11/2017.) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao pagamento de danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados apenas na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos. 3. Agravo regimental não provido. ( AgRg no AREsp n. 570.086/PE, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/10/2015, DJe 27/10/2015.) Cabe ser analisado, portanto, se, no caso concreto, o descumprimento contratual ultrapassou o mero dissabor, devendo-se levar em conta, apenas, as premissas fáticas descritas no acórdão recorrido, para que não incida a vedação da Súmula n. 7/STJ. O aresto impugnado concluiu que o atraso na entrega das chaves da unidade não teria provocado abalos morais nos recorrentes, consoante se extrai do seguinte excerto (e-STJ fl. 247): Este Egrégio Tribunal de Justiça, e particularmente esta 4ª Câmara de Direito Privado, tem entendimento predominante no sentido de que, salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. É que o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano do homem médio e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana nem, por si só, conduz ao dano moral ( Apelação Cível nº 0038579-91.2011.8.26.0564, São Bernardo do Campo, 6ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Vito Guglielmi, j. 14.06.2012). E, no caso concreto, não se vislumbra transtorno excepcional e maior do que aqueles inseridos nos riscos da compra de imóvel em construção, razão pela qual foi bem afastada na r. sentença a pretensão de danos morais deduzida pelo autor. Nesse contexto, cumpre frisar que não há nenhum elemento nos autos que corrobore a alegação do coautor Ricardo Romano no sentido de que o atraso dificultou a convivência com sua filha menor. Rever o entendimento do acórdão recorrido, quanto à configuração dos danos morais, demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada nesta sede especial, a teor da Súmula n. 7 do STJ. Assim, estabelecida a premissa fática de que o inadimplemento contratual não teria provocado abalos morais na parte recorrente. Em tais circunstâncias, estando o aresto impugnado no mesmo sentido da jurisprudência pacífica do STJ, incide na espécie o verbete da Súmula n. 83 do STJ, que se aplica como óbice tanto aos recursos interpostos com base na alínea c quanto àqueles fundamentados pela alínea a do permissivo constitucional. De outro lado, a jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" ( REsp n. 1.635.428/SC, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/5/2019, DJe 25/6/2019). Do mesmo modo: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA REPETITIVO N. 970. 1. Tema Repetitivo n. 970: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." 2. No caso, a decisão agravada deve ser parcialmente reconsiderada para, em novo exame desta parte do recurso especial, afastar a condenação da ora agravante ao pagamento dos lucros cessantes. 3. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar em parte a decisão agravada, e, nessa extensão, dar provimento ao recurso especial. ( AgInt no AREsp n. 1.243.220/GO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 27/8/2019, DJe 12/9/2019.) O TJSP concluiu que (e-STJ fl. 246): No caso em apreço, apesar da mora da vendedora, não era mesmo possível a condenação da requerida pelos lucros cessantes, pois, se fixada concomitantemente com a aplicação da multa pelo inadimplemento, configura enriquecimento ilícito e "bis in idem", já que ambas decorrem do mesmo fato, qual seja, o atraso na entrega da obra. Estando o aresto impugnado em sintonia com a jurisprudência pacífica desta Corte Superior, aplica-se a Súmula n. 83/STJ, como óbice ao conhecimento do recurso interposto tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. O conhecimento do recurso pela alínea c do permissivo constitucional exige a indicação do dispositivo legal ao qual foi atribuída interpretação dissonante e a demonstração da divergência, mediante o cotejo analítico do acórdão recorrido e dos arestos paradigmas, de modo a se verificarem as circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados (arts. 255, § 1º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC/2015), ônus dos quais os recorrentes não se desincumbiram. Ante o exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nesta extensão, DOU-LHE PROVIMENTO, a fim de determinar o retorno dos autos à origem para novo julgamento do recurso de apelação quanto ao pedido repetição das despesas de intermediação imobiliária, com fundamento no inadimplemento contratual das vendedoras, à luz da jurisprudência do STJ, isto é, observando-se a incidência da prescrição decenal. Publique-se e intimem-se. Brasília, 30 de abril de 2020. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA Relator.

(STJ - REsp: 1871023 SP 2020/0089581-4, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Publicação: DJ 04/05/2020)

Dessa forma, não há como acolher o pleito recursal quanto à prescrição do direito de ressarcimento, pois a ação foi proposta em 2016, e o contrato foi celebrado em 2011.

Isto posto, rejeito a prejudicial de mérito de prescrição em relação ao ressarcimento da comissão de corretagem.

III)
DO MÉRITO

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL

Alegam as recorrentes que a autora encontrava-se em débito contratual quando ingressou com a ação, o que elide seu direito à indenização.

De acordo com o posicionamento do C. STJ,
“Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro"
– Resp STJ - REsp: 1758795 DF 2016.

No presente caso, é fato incontroverso que houve o atraso na obra, já que mesmo com o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, ainda assim o empreendimento foi entregue apenas um ano depois (junho/2014). Em sendo assim, as rés entraram em mora e deixaram de poder exigir o adimplemento por parte da consumidora.

Outrossim, há meios legais de impor o cumprimento da obrigação assumida pelo comprador, como medidas judiciais das quais não se apropriaram as rés, ora apelantes.

Veja-se que o art. 476/CC prevê que “
Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

A apelada já havia quitado mais de 80% do imóvel sem que as apelantes tivessem realizado sua entrega dentro do prazo, daí porque não poderiam fazer qualquer exigência à autora antes disso, muito menos justificar o atraso na entrega da obra por inadimplência.

Desta forma, a autora só seria compelida legalmente pelas rés em sua obrigação contratual a partir da entrega do imóvel, e ainda, pelos meios legais.

DOS LUCROS CESSANTES

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é cabível a condenação da construtora em indenização por lucros cessantes pelo retardo na entrega do imóvel objeto de contrato de compra e venda, independentemente de sua comprovação, tendo em vista que tal demora impossibilita o adquirente de fruir do bem ( STJ – 4ª Turma - AgInt no AREsp 978237/MG, Relator Ministro Luís Felipe Salomão, DJe 16/03/2017); sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, o que implica em que os lucros cessantes são devidos, ainda que não fique demonstrado que o comprador tinha finalidade negocial na transação (STJ – 2ª Seção - EREsp 1.341.138-SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/05/2018).

No caso concreto, é incontroverso que a autora não recebeu o imóvel na data prevista no contrato de compromisso de venda e compra, mesmo depois de encerrado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, portanto, resta cristalino que é cabível a condenação em lucros cessantes pelo retardo na entrega do imóvel objeto de contrato promessa de compra e venda, da data do encerramento do prazo de tolerância até à rescisão do contrato, como deferido na sentença apelada.

O fato do imóvel ter sido adquirido pelo programa Minha Casa Minha Vida em nada retira da autora o direito à indenização, sendo este o objeto do Tema 996/STJ:

"As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa
Minha Casa, Minha Vida,
para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor".

DO DANO MORAL

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, por outro lado, a jurisprudência do STJ entende cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do imóvel, quando ultrapassar o limite do mero dissabor. (AgInt no REsp 1939956/RJ, Agravo Interno no Recurso Especial 2021/0158581-7, Relator Ministro Paulo de Tarso, Dje 11/05/2022).

O Superior Tribunal de Justiça também já firmou entendimento no sentido de que, em sendo excessivo o atraso na entrega do imóvel, é possível a configuração do dano moral. (EDcl no AgInt no REsp 1849417/SP).

No caso concreto, não se trata de mero dissabor. A apelada amargou atraso significativo na entrega do imóvel, pois, conforme previsão contratual, o empreendimento deveria ser entregue em junho de 2013, prazo que contou com 180 (cento e oitenta) dias de tolerância. Todavia, a empresa apelante não cumpriu com qualquer desses prazos, uma vez que a conclusão da obra se deu em junho/2014, o que ultrapassou o mero dissabor, frustrando a expectativa da aquisição do imóvel pela apelada, ensejando reparação por danos morais.

O valor fixado a título de indenização por danos morais em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), foi razoável (AgInt no AREsp n. 2.143.077/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022).

TAXAS CONDOMINIAIS

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS , sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves.

Nesse sentido:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ENTREGA INCOMPLETA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. LUCROS CESSANTES. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. DISPOSITIVOS INDICADOS COMO VIOLADOS INSUFICIENTES PARA FUNDAMENTAR A TESE RECURSAL. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DO ACÓRDÃO ESTADUAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A alteração daconclusão do Tribunal de Justiça acolhendo a pretensão de descaracterizar o inadimplemento contratual das empresas, demandaria nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula nº 7 do STJ. 3. É assente no STJ o entendimento segundo o qual o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. 4. É inadmissível o inconformismo, por deficiência na fundamentação, quando as razões do recurso estão dissociadas do decidido no acórdão e os dispositivos de lei federal indicados como violados não possuem conteúdo normativo suficiente para embasar a tese recursal. Incidência da Súmula nº 284 do STF. 5. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 6. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1712985 SP 2020/0137904-4, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 26/10/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/10/2020)

TERMO INICIAL JUROS DE MORA – LUCROS CESSANTES

De acordo com o art.
405
do
CC/2002
: “Contam-se os juros de mora desde a citação inicial”. No caso, trata-se que obrigação contratual, ilíquida, daí porque os juros de mora devem contar a partir da citação.

DISPOSITIVO

Isto posto, CONHEÇO do presente recurso e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, apenas para determinar que os juros de mora tenham como termo inicial a data da citação.

No mais mantenho a sentença a quo, por seus próprios fundamentos.

Majorando os honorários sucumbenciais para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11º do CPC.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

Belém, 09/09/2024