Tribunal: TJPA
Processo: 0058496-45.2011.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão julgador: LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-06-17

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR, INCLUSIVE DE TAXAS DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM DESFAVOR DA VENDEDORA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. AUSÊNCIA DE FATOS E FUNDAMENTOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. Havendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento da vendedora, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. É possível a inversão da cláusula penal em favor do comprador, quando verificado o inadimplemento da vendedora na rescisão contratual. Sobressaem insuficientes as alegações do agravante, inexistindo qualquer novidade nas razões recursais que possam ensejar a modificação nos fundamentos constantes da decisão recorrida, impondo-se a sua manutenção. AGRAVO INTERNO CONHECIDO e DESPROVIDO. Decisão mantida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0058496-45.2011.8.14.0301

APELANTE: ANDRE MENEZES PINTO

APELADO: GAFISA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador LEONARDO DE NORONHA TAVARES

EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR, INCLUSIVE DE TAXAS DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM DESFAVOR DA VENDEDORA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. AUSÊNCIA DE FATOS E FUNDAMENTOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

Havendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento da vendedora, é cabível a restituição das partes
ao status quo ante
, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

É possível a inversão da cláusula penal em favor do comprador, quando verificado o inadimplemento da vendedora na rescisão contratual.

Sobressaem insuficientes as alegações do agravante, inexistindo qualquer novidade nas razões recursais que possam ensejar a modificação nos fundamentos constantes da decisão recorrida, impondo-se a sua manutenção.

AGRAVO INTERNO CONHECIDO e DESPROVIDO. Decisão mantida.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

COMARCA DE BELÉM/PA

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO N° 0058496-45.2011.8.14.0301

AGRAVANTE: GAFISA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

AGRAVADO: ANDRÉ MENEZES PINTO

DECISÃO AGRAVADA: ID. 15868938

RELATOR: DES. LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATÓRIO

O EXMO SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):

Trata-se de AGRAVO INTERNO (Id. 16135591) interposto por GAFISA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, face a decisão (ID 15868938), que negou provimento ao recurso de Apelação interposto contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém que, nos autos da AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial por ANDRÉ MENEZES PINTO.

A decisão monocrática, ora agravada, foi ementada nos seguintes termos:

“DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DEVOLUÇÃO SIMPLES DA TAXA DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRELIMINAR ILEGITIMIDADE PASSIVA DA APELANTE. REJEITADA. MORA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR, INCLUSIVE DE TAXAS DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM DESFAVOR DA VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. OCORRÊNCIA. CONHECEIMENTO PARCIAL E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DE APELAÇÃO.

1- Constando a condenação apenas de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, sem menção à restituição em dobro, reconhece o pagamento na forma simples. Ausência de interesse recursal nesse ponto.

2- Havendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento da vendedora, é cabível a restituição das partes
ao status quo ante
, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

3- É possível a inversão da cláusula penal em favor do comprador, quando verificado o inadimplemento da vendedora na rescisão contratual, todavia, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

4- Nas hipóteses de sucumbência recíproca os ônus sucumbenciais devem ser rateados entre as partes, na proporção do decaimento de cada uma.

5- Conhecimento parcial do recurso de Apelação, e nessa parte, provido parcialmente.”

Alega o Agravante que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça ratificou que o pagamento da comissão pela intermediação imobiliária pelo comprador não é ilegal

e não configura qualquer prática abusiva ou lesiva em relação aos consumidores, pois diz respeito à prestação de serviços anuídos pelo próprio adquirente, razão pela qual solicita que decisão monocrática seja reformada.

Aduz que, não há provas do efetivo pagamento da quantia que se pretende restituir à título de comissão de corretagem, o que apenas reforça a reforma da decisão monocrática.

Assevera, que o pacto firmado possui previsões específicas para eventual impontualidade no pagamento das parcelas devidas pelo adquirente, sendo incabível a aplicação do item b.1, a qual determina:
“ressarcimento dos valores das despesas que as Outorgantes DESPENDERAM COM A VENDA, A TÍTULO DE PUBLICIDADE que é estabelecido no percentual de 8%”, pois o
Agravado não arcou com os custos das vendas das unidades a título de publicidade, sendo incabível receber tais valores, sob pena de enriquecimento ilícito.

Afirma que as despesas fiscais, como o IPTU e cotas condominiais, além de ter natureza de obrigação
propter rem,
representam obrigação acessória à principal, sendo que o débito é da unidade autônoma integrante e não do proprietário formal.

Conclui solicitando a remessa do Agravo Interno para o devido julgamento pelo colegiado competente, bem como o seu conhecimento e provimento, a fim de que seja reformada a r. decisão monocrática proferida.

Em contrarrazões, de ID 16570184, o agravado rechaça os termos do Agravo Interno e conclui, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório, síntese do necessário, pelo que determino a inclusão do feito em pauta de julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

VOTO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):

Inicialmente, destaco que, em relação aos argumentos recursais relacionados às despesas fiscais, como o IPTU e cotas condominiais, entendo que são estranhos à discussão da lide, eis que não existem parcelas de condenação nesse sentido. Portanto, não merece conhecimento essa parte do recurso.

Conheço parcialmente do Agravo Interno, eis que preenchidos os requisitos de admissibilidade.

Antecipo que a irresignação não merece acolhimento.

De início, nada a reconsiderar quanto à decisão combatida, uma vez que não há qualquer inovação na situação fático-jurídica ou argumentos que possuam o condão de autorizar tal expediente.

Após detida análise deste recurso, é fácil verificar, que a argumentação do recorrente não possui subsídios para infirmar o julgamento a seu favor, pois a decisão restou, suficientemente, fundamentada, quando concluiu pelo cabimento da restituição das partes
ao status quo ante
, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem, quando ocorre a rescisão do contrato de compra e venda por culpa da vendedora.

Nesse diapasão, a agravante não trouxe qualquer elemento novo capaz de desconstituir tais conclusões, incapaz de infirmar, a seu favor o resultado do julgamento, assim exarado:

“Na hipótese dos autos, verifica-se que fora reconhecida a culpa da requerida, ora apelante, pela rescisão do contrato de compra e venda das unidades, determinando, assim, a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Nesse contexto, ainda que se reconheça a legalidade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando resolvido o contrato de compra e venda por culpa da vendedora, aplica-se o entendimento de que há o retorno das partes ao
status quo ante
, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, sendo incluída a comissão de corretagem. Nesse sentido, cito a jurisprudência do STJ:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO VENDEDOR. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO. PRESUNÇÃO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PARCELAS PAGAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Nos casos em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938. Precedentes. 3. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. 4.
Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem
. 5. Agravo interno não provido.”

(STJ - AgInt no REsp: 1866074 SP 2020/0059026-8, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 18/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/05/2021)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem
. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido.”

(STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021)

Desse modo, há legitimidade passiva da construtora para indenizar o comprador do valor despendido a título comissão de corretagem quando der causa à rescisão do contrato e a corretagem for relação jurídica autônoma com terceiro. Logo, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.”

No que tange a insurgência do agravante quanto à inversão da cláusula penal em favor do comprador, na hipótese de inadimplemento da vendedora na rescisão contratual, verifica-se o seu embasado no entendimento consolidado do STJ que no julgamento do REsp n.º 1631485/DF, em sede de repercussão geral (Tema 971), decidiu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento da construtora/incorporadora, pelo atraso na entrega, devendo as obrigações heterogêneas serem convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Assim mantem-se irretocável os fundamentos da decisão agravada, consubstanciados na legislação que rege a matéria, cujo teor, o ora agravante, não se desincumbiu do ônus de desconstituir.

Logo, por uma questão de lógica jurídica da matéria de direito tratada e, sobretudo, em nome do princípio da segurança jurídica, confirmar a decisão agravada é medida que se impõe, razão pela qual, CONHEÇO PARCIALMENTE DO AGRAVO INTERNO, porém LHE NEGO PROVIMENTO, nos termos acima mencionados.

Assim é o meu voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATOR

Belém, 24/06/2024