Tribunal: TJPA
Processo: 0007806-72.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-01-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0007806-72.2018.8.14.0040 APELANTE: MARCIA DA SILVA MOURA ADVOGADO: FRANCYELE PIETRO PESSOA RIBEIRO MARQUES - OAB/PA 26.074; HELDER IGOR SOUSA GONÇALVES - OAB/PA 16.834-A APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA ADVOGADOS: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB/PA 10.652-A; JADIR LOIOLA RODRIGUES JUNIOR - OAB/PA 18.265 RELATOR: DESEMBARGADOR ALEX PINHEIRO CENTENO EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO - PRELIMINAR - NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA DECORRENTE DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – REJEITADA - MÉRITO - MARCO DA RESCISÃO DO CONTRATO E DA REINTEGRAÇÃO COMO A LIMINAR - INOCORRÊNCIA - ABUSIVIDADE DA TAXA DE FRICÇÃO E DA CLÁUSULA PENAL - INOCORRÊNCIA - INDENIZAÇÃO PRÉVIA DAS BENFEITORIAS - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Preliminar de Cerceamento de Defesa Decorrente do Julgamento Antecipado da Lide. Da leitura atenta dos autos deflui que na prolatação da Sentença (ID. 4185982) restou cristalino que há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador. Deste modo, verifico que não houve o cerceamento de defesa uma vez que a indenização pelas benfeitorias realizadas será realizada no momento oportuno, qual seja, a liquidação de sentença, após a devida apuração. REJEITADA. Da Rescisão do Contrato com Efeito Retroativo Alega a recorrente que a sentença jamais poderia consignar como marco temporal para a declaração de rescisão contratual a data da concessão da medida liminar de reintegração de posse. No entanto, conforme se depreende da sentença, tanto a rescisão contratual quanto reintegração de posse foram deferidas na própria sentença, não havendo que se falar em marco temporal como a data da concessão da medida liminar. Da Abusividade da Taxa de Fruição e da Cláusula Penal Aduz a recorrente a ocorrência de erro de julgamento no que concerne às parcelas a serem pagas em razão da cláusula penal e taxa de fruição, alega que estas são abusivas em seus percentuais de retenção e restituição das parcelas e da taxa de fruição. No que concerne aos percentuais retidos pela empresa recorrida, verifica-se que foram fixados em 10% (dez por cento) cada, somando o valor de 20% (vinte por cento) sobre a quantia paga, percentual este que se encontra dentro dos parâmetros definidos pela Corte Superior. Ademais, quanto ao percentual da taxa de fruição, este restou fixado no percentual de de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, até a data da sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se. porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas. Verifico que este percentual encontra-se totalmente razoável e proporcional para a taxa de fruição, estando inclusive abaixo do regularmente praticado pelos Tribunais Pátrios. Da Indenização por Benfeitorias No que concerne às benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no imóvel, conforme apontado pelo requerido em contestação. Não é cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do quantum em sede de liquidação. Recurso CONHECIDO e IMPROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recursos de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por MARCIA DA SILVA MOURA, tendo como apelada RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA. Acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em CONHECER do RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 30 de janeiro de 2024. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0007806-72.2018.8.14.0040

APELANTE: MARCIA DA SILVA MOURA

APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0007806-72.2018.8.14.0040

APELANTE: MARCIA DA SILVA MOURA

ADVOGADO: FRANCYELE PIETRO PESSOA RIBEIRO MARQUES - OAB/PA 26.074; HELDER IGOR SOUSA GONÇALVES - OAB/PA 16.834-A

APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA

ADVOGADOS: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB/PA 10.652-A; JADIR LOIOLA RODRIGUES JUNIOR - OAB/PA 18.265

RELATOR: DESEMBARGADOR ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO - PRELIMINAR - NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA DECORRENTE DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE
– REJEITADA
- MÉRITO - MARCO DA RESCISÃO DO CONTRATO E DA REINTEGRAÇÃO COMO A LIMINAR - INOCORRÊNCIA - ABUSIVIDADE DA TAXA DE FRICÇÃO E DA CLÁUSULA PENAL - INOCORRÊNCIA - INDENIZAÇÃO PRÉVIA DAS BENFEITORIAS - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

Preliminar de Cerceamento de Defesa Decorrente do Julgamento Antecipado da Lide.
Da leitura atenta dos autos deflui que na prolatação da Sentença (ID. 4185982) restou cristalino que há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador. Deste modo, verifico que não houve o cerceamento de defesa uma vez que a indenização pelas benfeitorias realizadas será realizada no momento oportuno, qual seja, a liquidação de sentença, após a devida apuração.
REJEITADA.

Da Rescisão do Contrato com Efeito Retroativo

Alega a recorrente que a sentença jamais poderia consignar como marco temporal para a declaração de rescisão contratual a data da concessão da medida liminar de reintegração de posse.

No entanto, conforme se depreende da sentença, tanto a rescisão contratual quanto reintegração de posse foram deferidas na própria sentença, não havendo que se falar em marco temporal como a data da concessão da medida liminar.

Da Abusividade da Taxa de Fruição e da Cláusula Penal

Aduz a recorrente a ocorrência de erro de julgamento no que concerne às parcelas a serem pagas em razão da cláusula penal e taxa de fruição, alega que estas são abusivas em seus percentuais de retenção e restituição das parcelas e da taxa de fruição.

No que concerne aos percentuais retidos pela empresa recorrida, verifica-se que foram fixados em 10% (dez por cento) cada, somando o valor de 20% (vinte por cento) sobre a quantia paga, percentual este que se encontra dentro dos parâmetros definidos pela Corte Superior.

Ademais, quanto ao percentual da taxa de fruição, este restou fixado no percentual de de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, até a data da sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se. porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas. Verifico que este percentual encontra-se totalmente razoável e proporcional para a taxa de fruição, estando inclusive abaixo do regularmente praticado pelos Tribunais Pátrios.

Da Indenização por Benfeitorias

No que concerne às benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no imóvel, conforme apontado pelo requerido em contestação.

Não é cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do
quantum
em sede de liquidação.

Recurso
CONHECIDO
e
IMPROVIDO
.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
, interposto por
MARCIA DA SILVA MOURA,
tendo como apelada
RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA
.

Acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em
CONHECER do RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 30 de janeiro de 2024.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0007806-72.2018.8.14.0040

APELANTE: MARCIA DA SILVA MOURA

ADVOGADO: FRANCYELE PIETRO PESSOA RIBEIRO MARQUES - OAB/PA 26.074; HELDER IGOR SOUSA GONÇALVES - OAB/PA 16.834-A

APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA

ADVOGADOS: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB/PA 10.652-A; JADIR LOIOLA RODRIGUES JUNIOR - OAB/PA 18.265

RELATOR: DESEMBARGADOR ALEX PINHEIRO CENTENO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
MARCIA DA SILVA MOURA
, inconformada com a Sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas que, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
, julgou procedente a pretensão autoral, extinguindo o feito com resolução mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC, tendo como apelada
RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA
.

A autora
, RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA
, ajuizou a ação mencionada alhures, alegando que firmou com a ré,
MARCIA DA SILVA MOURA
, contrato de compromisso de compra e venda de um lote/terreno, localizado no Residencial Cidade Jardim, salientando que a requerida ficou inadimplente com as prestações ajustadas em agosto de 2017, e, em que pese ter sido notificado, não cumpriu com suas obrigações contratuais, razão pela qual ingressou com a demanda sob exame.

O feito seguiu a tramitação regular até a prolação da sentença (ID 2301627), que julgou procedente os pedidos esposados na inicial, conforme segue:

3. DISPOSITIVO

ANTE O EXPOSTO,
julgo procedente a demanda
, nos termos do artigo 487, inciso I de Código de Processo Civil, para:

A) DECLARAR rescindido o contrata de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, com efeitos retroativos à citação da ré, para os efeitos legais:

B) Como consequência, REINTEGRAR a posse do imóvel à autora, confirmando a liminar concedida:

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento,
podendo o promissário vendedor reter:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre

C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão:

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato (atualização até esta data), a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se. porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possivel aluguel:

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que redituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocaticios, que fixo em 10% sobre o valor a ser efetivamente restituido, nos termos do ar, 85. 52". do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiária da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art, 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art, 98, 8§ 2° e 3°, Idem).

Deve o subscritor da contestação juntar procuração no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ineficácia dos atos já praticados, inclusive de eventual recurso apelatório.

Atentem as partes, que em caso de eventual requerimento de cumprimento de sentença, deverá o interessado promovê-lo como processo eletrônico, via Sistema PJe, nos termos da Portaria Conjunta n° 001/2018-GP/VP e Portaria n° 53/2018-GD. Para tanto, defiro desde já o desentranhamento dos documentos necessários, mediante substituição por cópia.

Inconformada, a requerida,
MARCIA DA SILVA MOURA,
interpôs recurso de Apelação (ID. 2301629). Alega, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide, uma vez que não teria sido oportunizada a produção de provas em audiência de instrução e julgamento, para discorrer sobre a necessidade de prévia indenização das benfeitorias edificadas no imóvel.

No mérito, sustenta o erro do julgamento no que concerne a declaração de rescisão do contrato com efeito retroativo, uma vez que a sentença jamais poderia consignar como marco temporal para a declaração de rescisão contratual a data da concessão da medida liminar de reintegração de posse.

Aduz, erro de julgamento no que concerne às parcelas a serem pagas em razão da cláusula penal e taxa de fruição, alega que estas são abusivas em seus percentuais de retenção e restituição das parcelas e da taxa de fruição.

Por fim, assevera quanto à necessidade de seja indenizada pelas benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no imóvel, a ser paga previamente à retomada da posse do bem.

Em sede de contrarrazões (ID. 2301630), a recorrida pugna pelo desprovimento do presente recurso.

Coube-me, por distribuição, a relatoria do feito.

É o relatório.

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados os pressupostos, tenho-os como regularmente constituídos, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto
.

QUESTÕES PRELIMINARES

Arguida preliminar pela apelante, analiso-a prefacialmente ao mérito.

Preliminar de Cerceamento de Defesa Decorrente do Julgamento Antecipado da Lide

Suscita a recorrente nulidade da sentença, afirmando a ocorrência de decisão surpresa, bem como não configuração de causa madura, fatos que lhe impuseram prejuízos à sua defesa ante a necessidade de audiência de instrução e julgamento e produção de provas, atinentes à indenização prévia das benfeitorias edificadas no imóvel.

Analisados os autos, verifico que a questão principal versa acerca do inadimplemento dos Contrato de Compromisso de Compra e Venda, firmados entre as partes, os quais versam acerca dos lote de terras localizado na Rua T11, Qd.313, Lt.19, Bairro Residencial Cidade Jardim, Parauapebas/PA, com área de 207,99 m.

A alegação de cerceamento de defesa deflui do julgamento antecipado da lide, oportunidade em que o MM. Juízo
a quo
declarou rescindido o contrato, observando que o cerceamento propugnado decorreria da ausência de realização de audiência de instrução e julgamento, a qual seria necessária à demonstração das existências de benfeitorias indenizáveis no imóvel objeto da lide.

Ocorre que, da leitura atenta dos autos deflui que na prolatação da Sentença (ID. 2301627) restou cristalino que há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador,
in verbis:

2.5 DA ALEGAÇÃO DE BENFEITORIAS

Não podemos olvidar ainda, acerca das benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no imóvel, conforme apontado pela requerida em contestação.

A realização de benfeitorias pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil.

No contrato firmado entre as partes há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que as mesmas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora requerida, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso à parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a lei e o contrato.

No mais, reputo de boa-fé a posse da requerida pelo menos ao tempo em que estava adimplente, vez que outorgada mediante contrato de financiamento, celebrado com a autora, tendo o direito a ser ressarcida pelas benfeitorias úteis e necessárias, se demonstradas sua regularidade, em atenção ao art. 34, § 1°, da Lei n° 6.766/79.

Finalmente, embora impugnado, opedido de justiça gratuita não pode ser indeferido só por discordância da parte autora, que não se esmerou em provar fatos contrários à benesse legal. Nesse contexto, considerando apenas as informações constantes dos autos, não vejo elementos para negar a gratuidade aos réus, militando a seu favor a presunção legal de hipossuficiência do peticionário. (Grifo nosso)

Deste modo, verifico que não houve o cerceamento de defesa uma vez que a indenização pelas benfeitorias introduzidas será realizada no momento oportuno, qual seja, a liquidação de sentença, após a devida apuração.

Ante o exposto,
REJEITO
a Preliminar de Cerceamento de Defesa Decorrente do Julgamento Antecipado da Lide.

MÉRITO

Passo à análise do mérito em tópicos individualizados.

Da Rescisão do Contrato com Efeito Retroativo

Alega a recorrente que a sentença jamais poderia consignar como marco temporal para a declaração de rescisão contratual a data da concessão da medida liminar de reintegração de posse.

No entanto, conforme se depreende da sentença, tanto a rescisão contratual quanto reintegração de posse foram deferidas na própria sentença, não havendo que se falar em marco temporal como a data da concessão da medida liminar, cita-se:

Incontroversa, portanto, a inadimplência do devedor, torna-se imperiosa a rescisão contratual e logicamente o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora que, segundo restou incontroverso nos autos, ainda consta como sua legítima possuidora indireta.

[...]

Nessa senda, restou claramente caracterizado o descumprimento contratual (inadimplência) quando ocomprador deixou de pagar ocontrato em outubro de 2016, logo, a perda da posse do imóvel é inevitável. (Grifei)

Sendo assim, irrepreensível a sentença vergastada neste ponto.

Da Abusividade da Taxa de Fruição e da Cláusula Penal

Aduz a recorrente a ocorrência de erro de julgamento no que concerne às parcelas a serem pagas em razão da cláusula penal e taxa de fruição, alega que estas são abusivas em seus percentuais de retenção e restituição das parcelas e da taxa de fruição.

Inicialmente, cito por oportuno o que determinou a sentença quanto a estes pontos:

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento,
podendo o promissário vendedor reter:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre

C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão:

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato (atualização até esta data), a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se. porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possivel aluguel:

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que redituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

No que concerne aos percentuais retidos pela empresa recorrida, verifica-se que foram fixados em 10% (dez por cento) cada, somando o valor de 20% (vinte por cento) sobre a quantia paga, percentual este que se encontra dentro dos parâmetros definidos pela Corte Superior,
in verbis
:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008). 2.
Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1180352 DF 2017/0253091-5, Relator: Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), Data de Julgamento: 20/02/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/02/2018) (Grifei)

Ademais, quanto ao percentual da taxa de fruição, este restou fixado no percentual de

0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, até a data da sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se. porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas.

Verifico que este percentual encontra-se totalmente razoável e proporcional para a taxa de fruição, estando inclusive abaixo do regularmente praticado pelos Tribunais Pátrios, conforme segue:

Recurso adesivo da requerida Djanira Barbosa EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO.
TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL EDIFICADO – PERCENTUAL – REDUZIDO PARA 0,5%. JUROS DE MORA
– DATA DA CITAÇÃO. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONSIDERAÇÃO DO VALOR ATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. No caso em que a cláusula penal engloba os danos pela fruição do bem imóvel, uma vez comprovado que o valor da taxa de fruição excede o valor da taxa de retenção, deve ser admitida a cumulação das verbas, com base no art. 416, parágrafo único, do Código Civil.
Por se tratar de imóvel edificado, mostra-se adequado fixar a taxa de fruição no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, tendo o papel de remunerar o vendedor, pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel sem efetuar o pagamento das prestações.
Tratando-se de perdas e danos advindas de relação contratual, os juros de mora devem incidir desde a citação, a teor do que dispõe o art. 405 do Código Civil. Em caso de possuidor de boa-fé, a indenização pelas benfeitorias deve observar o valor atual, nos termos do art. 1.222 do Código Civil. Recurso do requerido João Francisco Silva Souza [...] (TJ-MS - AC: 00788582320098120001 MS 0078858-23.2009.8.12.0001, Relator: Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, Data de Julgamento: 19/07/2021, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/07/2021) (Grifei)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO/RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS –
TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA – PERCENTUAL CONDIZENTE E RAZOÁVEL (1,0%)
– VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO INDEVIDO – BASE DE CÁLCULO DA TAXA DE FRUIÇÃO – VALOR ATUAL DO IMÓVEL - CLÁUSULA PENAL – TAXA DE RETENÇÃO FIXADA EM 30% – PERCENTUAL EXACERBADO – REDUÇÃO PARA 10% – CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM RETENÇÃO DE PARCELAS A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO – POSSIBILIDADE – INSTITUTOS JURÍDICOS DISTINTOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
A taxa de fruição no percentual mensal de 1% do valor do bem representa valor razoável e condizente com a recente jurisprudência. 2. É devido o pagamento de indenização pela fruição do bem a partir do momento em que o promitente comprador permanece no imóvel sem pagar as parcelas (precedentes STJ). 3. O valor justo para a aplicação da taxa de fruição deve ser o preço atual de mercado do bem, em condições de habitabilidade.
4. É incontroverso ser direito do promitente comprador a restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, uma vez que a rescisão de um contrato exige, na medida do possível, que se promova o retorno das partes ao status quo ante. De acordo com o entendimento do STJ é admissível a fixação de multa no patamar de 10% a 25%, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto. 5. A cobrança cumulativa da taxa de fruição e da retenção a título de indenização não configura bis in idem, vez que a cláusula penal compensatória destina-se a reparar perdas e danos que uma das partes venha a sofrer em decorrência do inadimplemento, enquanto a taxa de fruição está estritamente vinculada ao gozo, ao aproveitamento das utilidades e dos frutos da coisa.
(TJ-MS - AC: 08042885420148120002 MS 0804288-54.2014.8.12.0002, Relator: Des. Fernando Mauro Moreira Marinho, Data de Julgamento: 21/10/2019, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 23/10/2019) (Grifei)

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TAXA DE FRUIÇÃO. ABUSIVIDADE DO PERCENTUAL DISPOSTO EM CONTRATO. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. 1. De acordo com o entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, sob o regime dos recursos repetitivos (tema 1.002), nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. No caso, além de desfazimento do negócio anterior à Lei n. 13.786/2018 por iniciativa do promissário comprador, foi postulada a rescisão do contrato de forma diversa da cláusula penal convencionada. 2.
Embora cabível a cobrança da taxa de fruição, necessário reconhecer a abusividade no percentual fixado no contrato a fim de minorá-lo para 0,5% sobre o valor do imóvel, tendo em vista que o percentual fixado em contrato e desproporcional e distante da realidade do mercado imobiliário.
3. Autorizado o depósito em juízo das chaves do imóvel antes da citação, em razão de negativa indevida de recebimento pela construtora, essa data deve ser considerada como termo final da cobrança da taxa de fruição. 4. Não se desincumbindo a parte autora do ônus de comprovar a boa-fé, bem como a natureza e o valor das benfeitorias realizadas, não cabe reclamar indenização a esse título. 5. A sucumbência deve levar em conta a quantidade de pedidos deduzidos na ação e o decaimento proporcional das partes em relação a cada pedido, sem prejuízo da aplicação, no que couber, do princípio da causalidade. 6. Apelação do réu conhecida e não provida. Apelação da autora conhecida e provida em parte.

(TJ-DF 07098369420188070020 DF 0709836-94.2018.8.07.0020, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 10/02/2021, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 19/02/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) (Grifei)

Sendo assim, não reconheço a ocorrência de nenhuma abusividade, devendo a sentença vergastada ser mantida nos pontos aqui aduzidos.

Da Indenização por Benfeitorias

No que concerne às benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no imóvel, conforme apontado pelo requerido em contestação.

A realização de benfeitorias pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil.

Assim, no que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pela apelante, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor, devendo a sentença ora vergastada, em relação a tal matéria, ser reformada.

Ademais, no contrato firmado entre as partes há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora apelante, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a lei nº. 6.766/79 e o contrato, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida.

Além disso, reputa-se de boa-fé a posse da requerida pelo menos ao tempo em que estava adimplente, vez que outorgada mediante contrato de financiamento, celebrado com a autora/recorrida, tendo o direito a ser ressarcida pelas benfeitorias úteis e necessárias, se demonstradas sua regularidade, em atenção ao art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79.

Nesse sentido, vejamos o posicionamento deste Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA –– PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – PRELIMINAR DE NULIDADE POR SENTENÇA EXTRA-PETITA REJEITADA - APRECIAÇÃO CONJUNTA DAS APELAÇÕES -

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – CARACTERIZAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DA REQUERIDA – RESCISÃO DO CONTRATO
–
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
– POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA REQUERIDA – NÃO CABIMENTO DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA – TEMA 970 DO STJ – REFORMA DA SENTENÇA NESTA PARTE -
INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - CABIMENTO – APURAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA
– INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA – DESDE A CITAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

[...]

3.6-Nesse sentido, no contrato firmado entre as partes há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora apelante, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a lei nº. 6.766/79 e o contrato, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida.

3.7- Por fim, em que pese o pedido da autora para que o termo inicial dos juros de mora seja o trânsito em julgado da sentença, insta ressaltar que, nos termos do regramento estabelecido nos artigos 405 do Código Civil e 219 do Código de Processo Civil, não havendo termo expressamente estabelecido no contrato para configurar o inadimplemento da obrigação de indenizar em razão da mora no cumprimento da avença, tampouco o valor devido a título de dano material, os juros moratórios devem incidir a partir da citação, momento em que o devedor é constituído em mora, não merecendo reparos a sentença ora vergastada também nesta parte.

4- Recursos conhecidos e desprovidos.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0005638-97.2018.8.14.0040 – Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 28/03/2023) (Grifei).

Outrossim, oportuno salientar não ser cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do
quantum
em sede de liquidação.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos recursos de apelação e
NEGO-LHES PROVIMENTO
, mantendo na íntegra a sentença atacada.

É como voto.

Belém, 30 de janeiro de 2024.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 06/02/2024