Tribunal: TJPA
Processo: 0014437-66.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2024-09-10

Ementa:
EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – LOTE – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – MORA FORMALIZADA – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO ACERCA DA REGULARIDADE DA OBRA – INDENIZAÇÃO A SER AFERIDA EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – RETORNO DO ESTADO ANTERIOR À PCTUAÇÃO PELAS PARTES – PENALIDADES PASSÍVEIS AO COMPRADOR INADIMPLENTE – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará em plenário virtual, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador-Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0014437-66.2017.8.14.0040

APELANTE: SEVERINO PINTO DA MOTA

APELADO: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – LOTE – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – MORA FORMALIZADA – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO ACERCA DA REGULARIDADE DA OBRA – INDENIZAÇÃO A SER AFERIDA EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – RETORNO DO ESTADO ANTERIOR À PCTUAÇÃO PELAS PARTES – PENALIDADES PASSÍVEIS AO COMPRADOR INADIMPLENTE – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará em plenário virtual, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador Alex Pinheiro Centeno.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador-Relator

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de
RECURSO DE APELAÇÃO
interposto por
SEVERINO PINTO DA MOTA
,

inconformado com a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA que julgou procedente a AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, tendo como ora apelado
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
.

Na origem, a empresa
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, aduziu que celebrou contrato de compromisso de compra e venda de lote/terreno localizados no loteamento Residencial Cidade Jardim,
Parauapebas, Pará, com área de 246,87m2,
no valor de R$ 59.234,15 (cinquenta e nove mil, duzentos e trinta e quatro reais e quinze centavos), montante que seria financiado em 120 (cento e vinte) parcelas mensais no valor de R$ 469,76 (quatrocentos e sessenta e nove reais e setenta e seis centavos) com parcelas reajustáveis, juros compensatórios de 6% (seis por cento) ao ano e correção monetária nos parâmetros disponibilizados pelo IGPM/FGV.

Assevera que na referida avença, restou fixado que os pagamentos se dariam no primeiro dia de cada mês, tendo a primeira parcela vencido em 01/11/2009 e que, o adquirente deixou de pagar as prestações desde
janeiro de 2014
, não havendo purgado a mora, mesmo devidamente notificado, razão pela qual, postulou a rescisão do contrato com reintegração de posse liminarmente.

Foi apresentada contestação pela parte ré (ID nº 4185341) e Réplica à contestação (ID nº 4185466).

O feito seguiu regular tramitação até a prolação da sentença (ID nº 4185467) que assim previu:

ANTE O EXPOSTO,
afasto a matéria preliminar
e, no mérito,
julgo procedente a demanda
, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

A) RESCINDIR o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide

B) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento,
podendo o promissário vendedor reter

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 2% (dois por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0,5% (meio por cento) incidente sobre o valor atualizado do contrato na data desta sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98,
caput
, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º,
Idem
)

Com o trânsito em julgado, arquive-se

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Parauapebas/PA, 7 de outubro de 2020.

Inconformado,
SEVERINO PINTO DA MOTA
, interpôs recurso de apelação (ID nº 4185469).

Em suas razões, o recorrente pontua que
houve o julgamento antecipado da lide mesmo não estando a causa madura e, portanto, insuscetível de aplicação da hipótese normativa prevista no art. 355, I do CPC/15.

Aduziu que é aposentado e vem enfrentando sérios problemas financeiros decorrentes da pouca remuneração que aufere.

Afirma que já pagou quase 30% do valor do contrato, tendo quitado quase R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), num contrato cujo valor pactuado no início previu a quantia de r$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais).

Assevera que foram investidos todos os recursos que a família possuía, contudo, os juros abusivos cobrados pela apelada impediram a quitação integral do contrato.

Assevera que foram acrescentadas benfeitorias úteis e necessárias no imóvel durante o exercício legítimo e de boa-fé do lote urbano objeto da controvérsia.

Destaca precedentes no âmbito da Comarca de Parauapebas

inclinando

pela necessidade de instrução processual detalhada.

Alega que a sentença incorreu em entendimento subjetivo e claro comportamento surpresa.

Sustenta a ocorrência de erro no julgamento da matéria tendo por base o direito de reequilibrar materialmente o valor das parcelas, apontando ainda falha na rescisão do contrato, vez que o inadimplemento da avença foi parcial e que a parte detém total interesse na manutenção da relação jurídica negocial, desde que reequilibrada a forma de pagamento das parcelas, assim como retirados os dispositivos que afrontam o código de defesa do consumidor.

Aduz que a juíza incorreu em erro grosseiro, porque atribui para um único dia a ocorrência de dois fatos jurídicos, tanto a rescisão do contrato quanto o esbulho possessório.

Aponta a necessidade de anulação da sentença, enfatizando que os elementos subjetivos para o descumprimento das obrigações de pagar pelo apelante não foram considerados e, deveriam, vez que segundo a doutrina as causas que justificam o reequilíbrio contratual em prestígio a boa-fé objetiva e função social do contrato, ressaltando ainda a necessidade de mitigar-se os prejuízos já suportados com relação à restituição das parcelas e da taxa de fruição deferidas ao apelado.

Relembra que o possuidor de boa-fé tem direito, primeiro, de ser indenizado sobre as benfeitorias úteis e necessárias edificadas no lote, bem como possui o direito de reter a posse do imóvel até que seja devidamente indenizado.

Requer, ao final, o conhecimento e provimento do recurso a fim de seja declarada a nulidade da sentença por violação ao direito constitucional à produção de provas e, caso assim não se entenda, seja reformada a sentença atinente à rescisão contratual ou necessidade de indenização das acessões edificadas no lote, fazendo constar que a indenização quanto às parcelas pagas e benfeitorias edificadas no lote seja realizada previamente à retomada da posse do bem.

Foram apresentadas as contrarrazões recursais (ID nº 4185479) que, em síntese, defendeu a legalidade do julgamento antecipado da lide, a necessidade de manutenção da sentença, nulidade das cláusulas contratuais referente à rescisão do contrato, destacando-se quanto à indenização pelas benfeitorias a cláusula 17ª, afirmando a impossibilidade de indenização por benfeitorias que são apenas úteis e necessárias, considerando ainda que não foram elencados pelo apelante.

Pugna, ao final, pela manutenção da sentença.

O feito foi incluído em pauta do plenário virtual.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Avaliados os pressupostos, tenho-os como regularmente constituídos, razão pela qual conheço do recurso,
passando a proferir o voto
.

MÉRITO

Cinge-se o exame recursal acerca da legalidade da reintegração de posse em caso de inadimplência do comprador que avença contrato de compra e venda de um loteamento.

Inicialmente, acerca das argumentações atinentes ao julgamento antecipado da lide a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre o
julgamento antecipado da lide
e o princípio da
livre convicção motivada
:

PROCESSUAL CIVIL.
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE
. OMISSÃO INEXISTENTE.
CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA
. SÚMULA N. 83/STJ. 1. Não há violação do 535 do CPC quando o Tribunal de origem adota fundamentação suficiente para decidir a controvérsia, apenas não acolhendo a tese de interesse da parte recorrente.
2. O juiz tem o poder-dever de julgar a lide antecipadamente, quando constatar que o acervo documental é suficiente para nortear e instruir seu entendimento.
3. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula n. 83/STJ). 4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 177.142/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/08/2014, DJe 20/08/2014) (grifo nosso).

(STJ-1118596) PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INTERDITO PROIBITÓRIO. RECURSO ESPECIAL. INTERPOSTO NA VIGÊNCIA DO NCPC.
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO
. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7, DO STJ. CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL (Agravo em Recurso Especial nº 1.391.959/DF (2018/0290629-0), STJ, Rel. Moura Ribeiro. DJe 27.11.2018) (grifo nosso).

(STJ-1078790) AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ACIDENTE DE TRÂNSITO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. SEGURADORA.
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. PRODUÇÃO DE PROVAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. LIVRE CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO
. REVISÃO. ÓBICE DA SÚMULA 07/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. (Agravo em Recurso Especial nº 1.176.239/SP (2017/0239174-8), STJ, Rel. Paulo de Tarso Sanseverino. DJe 17.09.2018) (grifo nosso).

(STJ-1105292) AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA.
CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. LIVRE CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO
. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO PELA DEMONSTRAÇÃO DA DÍVIDA ATRELADA À EMISSÃO DOS DOCUMENTOS. REVER O JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (Agravo em Recurso Especial nº 1.367.048/SP (2018/0243903-1), STJ, Rel. Marco Aurélio Bellizze. DJe 07.11.2018) (grifo nosso).

(STJ-1090555) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO
. SÚMULA 7/STJ. GRAU DE INSALUBRIDADE. ANÁLISE. INVIABILIDADE. NECESSIDADE DE REEXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. (Agravo em Recurso Especial nº 1.339.448/SP (2018/0195053-3), STJ, Rel. Benedito Gonçalves. DJe 08.10.2018) (grifo nosso).

Dessa feita, afigura-se escorreito o julgamento antecipado da lide, vez que a causa afigura-se madura para tanto.

Dessa feita, insta sopesar que o contrato de compra e venda pelo qual entabulou-se o
pacta sunt servanda
foi inobservado pelo comprador, diante da mudança de sua condição econômica.

Na hipótese, não se pode olvidar que o objeto contratual fundou-se sobre um lote sem edificação, tendo sido realizadas benfeitorias pela parte apelante.

Nesse cenário, em que pese as argumentações expostas pelo recorrente acerca da possibilidade de retenção, não se pode olvidar que a inadimplência por representar quebra do pacto originário não detém o condão de desconstituir a possibilidade de enriquecimento ilícito, razão pela qual não há viabilidade jurídica em manter-se a ocupação pelo adquirente.

Ademais, a jurisprudência ressalva em casos análogos, acerca da própria construção, que deve ser comprovada

a legalidade e observância das normas específicas atinentes à construção.

É importante sopesar ainda que, após a transmissão da posse do lote ao adquirente, a loteadora/vendedora fica impossibilitada não só de comercializá-lo ou apresentá-lo a terceiros, como também de usufruí-lo.

Nesse sentido, a jurisprudência:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS.
TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR
. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual.

2. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago.

3.
No caso em julgamento, considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador
.

4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.

5. Recurso especial provido. ( REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS

FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015 destaques meus)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resolução contratual por desistência dos adquirentes - Sentença que reconheceu o direito dos compradores de reaver o preço, com retenção, pela vendedora, de 20% das parcelas pagas, excluído o valor desembolsado a título de sinal, cuja devolução não é devida - Pretensão recursal de majoração da retenção para 40% e condenação dos autores ao pagamento de taxa de fruição do imóvel. Percentual fixado em conformidade com o que a jurisprudência vem fixando para casos semelhantes, além de ser suficiente para ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes da rescisão contratual, observando- se a possibilidade de nova comercialização do bem. Abusividade da cláusula contratual que prevê percentual de retenção.
Taxa de ocupação. O fato de se tratar de lote não afasta a possibilidade da incidência de taxa de ocupação, diante da efetiva transmissão da posse, com a possibilidade de realização de benfeitorias no imóvel, consoante expressa previsão contratual. Fixação em 0,5% do valor do contrato, devido mensalmente no período entre o inadimplemento e a desocupação
- Recurso parcialmente provido. (Apelação Cível 1000993- 91.2019.8.26.0541; Relator: Ademir Modesto de Souza; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 22/09/2021 destaque meu)

Assim, considerando que houve a transmissão da posse do lote ao apelante no momento da celebração da avença conforme cláusula 6a do contrato (pág. 27) , certo é que, do montante a ser restituído, deverá ser descontada a taxa de fruição prevista no item I das "Condições para Eventual Rescisão Contratual" (pág. 26), equivalente a 0,5% do valor do preço do bem, a incidir mensalmente a partir da data da celebração da avença até a data da efetiva desocupação do imóvel, a ser apurada em posterior fase de liquidação de sentença.

Especificamente acerca da restituição de valores e taxa de fruição, entende-se razoável que sejam suportados pelo comprador em favor do vendedor, pois, em que pese não se tenha evidenciado a má-fé do comprador, é inegável que o mesmo foi constituído formalmente em mora, devendo lhe ser indenizado o valor pela construção realizada até o momento em que foi ostentava o status de detentor de posse justa e de boa-fé.

Ocorre que, com a rescisão contratual, as partes retomaram ao estado anterior, reservando-se o direito à indenização à fase de liquidação de sentença.

Não é outro o entendimento jurisprudencial:

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMOVÉL - LOTE DE TERRENO - BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS - APURAÇÃO DO VALOR - ELABORAÇÃO DE PERÍCIA - EXISTÊNCIA DE ERRO MATERIAL NO DISPOSITIVO DA SENTENÇA - CORREÇÃO NECESSÁRIA - RETENSÃO DE ARRAS - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL DE PAGAMENTO A ESSE TÍTULO - INDEFERIMENTO - UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL EDIFICADO NO LOTE DE TERRENO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - FRUIÇÃO DO IMÓVEL - CONDENAÇÃO - CABIMENTO - VALOR - APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO - COMPENSAÇÃO DE VALORES - VIABILIDADE. Restando claro nos autos a existência de erro material no dispositivo da sentença, deve-se proceder a necessária correção, inclusive de ofício, não havendo que se falar em obrigatoriedade do enfrentamento do tema em sede de embargos de declaração. As arras ou sinal de negócio têm o condão de assegurar cumprimento de obrigação e/ou eventual indenização de danos. Tal garantia se perfaz com o pagamento do sinal de negócio ao promissário vendedor, no ato da assinatura do contrato de promessa de compra e venda e poderá ser decotada do valor a ser ressarcido ao comprado, após as necessárias correções. Uma vez que na data da assinatura do contrato não foi feito nenhum pagamento a este título, sendo certo que o valor do bem adquirido foi financiado em 60 parcelas mensais, vencida a primeira dias após o encetamento do negócio, descabida a pretensão de retenção, haja vista que não houve o pagamento de arras, como defende a empresa autora. Revela-se possível o pagamento de valor a título de fruição do bem ao vendedor, considerando que houve a edificação de um imóvel no lote de terreno, que foi utilizado pelos compradores por longo tempo. Uma vez que o valor das benfeitorias úteis e necessárias será indenizada aos compradores, no montante apurado através de perícia, mostra-se razoável a imposição aos referidos compradores de pagamento pela fruição do referido imóvel, sob pena de se configurar, na espécie, o enriquecimento sem causa dos requeridos. O termo inicial de incidência da fruição é a data em que os compradores tomaram posse do imóvel e o termo final a data da respectiva devolução ao vendedor. A quantia devida pelo requerido a título de fruição do imóvel (aluguel) deve ser apurada em liquidação por arbitramento. Se a autora e os réus são ao mesmo tempo credores e devedores um do outro, possível é a compensação das verbas. (TJMG -
Apelação Cível 1.0701.09.274755-2/002
, Relator (a): Des.(a) Luciano Pinto , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/02/2017, publicação da súmula em
09
/
03
/
2017
)

EMENTA: AÇÃO ORDINÁRIA - ANTERIOR RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - LOTE VAGO - OCUPAÇÃO E EDIFICAÇÃO - FRUIÇÃO DEVIDA. - Ainda que o objeto do contrato de compra e venda rescindido seja um lote vago, se comprovado que houve ocupação do imóvel e que o promissário comprador nele edificou, deve ser fixado um percentual mensal a título de fruição pelo tempo de ocupação irregular do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa do promissário comprador, já que o promitente vendedor viu-se impedido de usufruir o bem durante o período em que o mesmo estava na posse do contratante. - No entanto, durante o período de ocupação em que o promissário comprador estava amparado pelo direito de retenção, não é devido nenhum valor a título de fruição, uma vez que a permanência no imóvel se deu por culpa da própria promissária vendedora, que não indenizou as benfeitorias conforme determinado em sentença anterior. - Recurso provido em parte. (TJMG -
Apelação Cível 1.0231.09.150265-9/001
, Relator (a): Des.(a) Alvimar de Ávila , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/02/2012, publicação da sumula em
10
/
02
/
2012
)

Vale destacar que a base de cálculo para indenização deve considerar o valor de mercado atual do imóvel, cuja apuração deverá ocorrer em sede de liquidação de sentença, senão veja-se:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - MULTA PENAL - PERCENTUAL ADEQUADO - FRUIÇÃO - CUMULAÇÃO - POSSIBILIDADE - TERMO INICIAL - ÔNUS SUCUMBENCIAL - DIVISÃO. A rescisão do contrato de promessa de compre e venda exige o retorno da relação jurídica ao" status quo ante ". A multa compensatória fixada na sentença em percentual adequado, condizente com a relação jurídica e a finalidade da pena, deve ser mantida. A indenização pela não fruição do imóvel e a multa contratual possuem naturezas jurídicas distintas e podem ser cumuladas. O valor devido a título de indenização pela fruição do imóvel deve ser apurado em liquidação de sentença. O termo inicial da fruição deve ser a data em que o promitente comprador passou a ocupar o imóvel. A divisão dos ônus sucumbenciais entre as partes deve ser alterada se não reflete a realidade do que foi julgado.

(TJMG -
Apelação Cível 1.0701.11.042182-6/001
, Relator (a): Des.(a) Tiago Pinto, 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/02/2020, publicação da sumula em
20
/
02
/
2020
)

EMENTA: APELAÇÃO. APELAÇÃO ADESIVA MANEJADA PELA PARTE RÉ. IMPROCEDENCIA TOTAL DO PEDIDO INICIAL. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO DO APELO ADESIVO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL INEXISTENTE. RESCISÃO DECLARADA. FRUIÇÃO. PAGAMENTO DEVIDO. BOA-FÉ OBJETIVA NO PROCESSO. INCIDÊNCIA. VEDAÇÃO A ADOÇÃO DE POSTURA CONTRADITÓRIA. MULTA RESCISÓRIA. PARÂMETRO. VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. VALOR DOS PAGAMENTOS. POSSE INJSUTA DA PARTE RÉ. REINTEGRAÇÃO DA PARTE AUTORA. Ausente interesse recursal, o recurso manejado não deve ser conhecido. Se o pedido da lide principal é julgado improcedente e resta prejudicada a análise do pedido reconvencional, ante a constatação no caso em concreto de relação de prejudicialidade entre eles, não tem a parte ré interesse recursal para o manejo de apelação, ensejando o não conhecimento do recurso. Materializado o inadimplemento da parte compradora, caso não se verifique a hipótese de adimplemento substancial, impõe-se a rescisão do contrato. É devido o pagamento de fruição ao proprietário pelo uso do imóvel desde a data em que fora a parte ré imitida na posse até a data em que a parte autora é reintegrada, a qual deve corresponder a 0,5% (zero virgula cinco por cento) do valor atualizado do imóvel. (...)

(TJMG -
Apelação Cível 1.0702.12.027907-1/002
, Relator (a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/08/2020, publicação da sumula em
13
/
08
/
2020
)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR FIDUCINATE. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIADE. PROCEDIMENTO DA LEI Nº
9.514
/97. APLICABILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. BASE DE CÁLCULO. PREVISÃO CONTRATUAL. OBSERVÂNCIA.

1. É de ser rejeitada a preliminar de nulidade da sentença quando, ainda que de forma sucinta, são declinadas as razões de fato e de direito pelas quais se chegou à decisão final.

2. Nos contratos regidos pela Lei nº
9.514
/1997, constatado o inadimplemento pelo comprador, aplicam-se as regras postas nos artigos
26
e
27
da referida norma, não havendo se falar em rescisão do contrato, conforme decisões reiteradas do Superior Tribunal de Justiça.

3. É devido o pagamento de taxa de fruição do imóvel ao vendedor, relativamente ao período em que o comprador, indevidamente, permaneceu na posse do imóvel, devendo ser estipulada sobre o valor atualizado do imóvel para fins de leilão extrajudicial, conforme previsto no contrato pactuado entre as partes.

4. Preliminar rejeitada. Recurso provido.

(TJMG -
Apelação Cível 1.0000.20.048242-0/001
, Relator (a): Des.(a) José Arthur Filho, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/06/2020, publicação da sumula em
03
/
07
/
2020
)

Como bem pode se perceber, prepondera o entendimento na hipótese de uma forma equilibrada dos elementos de ponderação, havendo-se por certo que a penalidade deve ser imposta àquele que deu causa à rescisão contratual, não olvidando-se que a medida não deve representar, por outro lado, enriquecimento ilícito para a outra parte.

Assim, avaliados todos os aspectos atinentes ao caso posto à esta instância recursal, constata-se que o juízo a quo observou as normas materiais e processuais que regem a hipótese vertente, razão pela qual deve ser mantida a sentença em sua integralidade.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE

PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença prolatada pelo MM. Juízo
a quo.

É como voto.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador-Relator

Belém, 18/09/2024