Tribunal: TJPA
Processo: 0016581-47.2016.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-05-28

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RELAÇÃO DE CONSUMO. CDC. RECONHECIMENTO DE ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA RESCISÓRIA EM DESFAVOR DA COMPRADORA. RETENÇÃO DE PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS. PEDIDO DE MAJORAÇÃO. INCABÍVEL. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA FIXAÇÃO DOS 20% (VINTE POR CENTO). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, nos autos de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, tendo como apelante L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ora apelada MARIA ROSIANE DE SOUSA ALBUQUERQUE. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto da Exma. Desa. Relatora. Belém, data e hora registradas no sistema. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0016581-47.2016.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: MARIA ROSIANE DE SOUSA ALBUQUERQUE

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.
AÇ
ÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
. RELAÇÃO DE CONSUMO.
CDC
. RECONHECIMENTO DE ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA RESCISÓRIA EM DESFAVOR DA COMPRADORA. RETENÇÃO DE PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS. PEDIDO DE MAJORAÇÃO. INCABÍVEL. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA FIXAÇÃO DOS 20% (VINTE POR CENTO). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de

APELAÇÃO CÍVEL
,
nos autos de
AÇ
ÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
,
tendo como apelante

L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

e ora apelada

MARIA ROSIANE DE SOUSA ALBUQUERQUE.

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade,
conhecer do recurso e negar-lhe provimento
, nos termos do voto da Exma. Desa. Relatora.

Belém, data e hora registradas no sistema.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em face de sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Parcelas Pagas, ajuizada por
MARIA ROSIANE DE SOUSA ALBUQUERQUE
, julgou procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato entabulado entre as partes e condenar a recorrente a restituir 80% (oitenta por cento) dos valores pagos à recorrida, em valor único, sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, ficando retidos os demais 20%, como forma de compensar o vendedor pelos custos que teve com de publicidade, tributos e processos administrativos.

A apelante, em suas razões recursais (ID 1299162 – págs. 2/17), após síntese dos fatos, levantou a necessidade de reforma da sentença em razão da impossibilidade de restituição do valor pago pela adquirente, diante da previsão constante na 16ª cláusula contratual, do acordo firmado entre as partes.

Impugnou a retenção determinada pela sentença guerreada, de apenas 20% (vinte por cento) do valor pago como taxa de administração, pleiteando a majoração da referida retenção diante do inadimplemento contratual do apelado, assim como levantou a impossibilidade de anulação unilateral do contrato.

Ao final, pleiteou o conhecimento e provimento do recurso para reforma da sentença guerreada, diante da legalidade das cláusulas contratuais e, subsidiariamente, a majoração da retenção para 25% (vinte e cinco por cento).

A apelada, embora intimado, não apresentou contrarrazões (certidão de ID 1707030).

Em juízo de admissibilidade recursal, a apelação foi recebida em seus efeitos devolutivo e suspensivo, em obediência ao art. 1.012 do CPC (ID 1703847).

É o relatório, que encaminho para julgamento no Plenário Virtual.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a proferir o voto.

Não havendo questões preliminares, passo diretamente ao enfrentamento do mérito recursal.

Cinge-se a controvérsia acerca da restituição dos valores pagos pela parte apelada, por força do contrato de promessa de compra e venda de imóvel entabulado pelas partes, sendo que a recorrente sustenta a impossibilidade de restituição de valores, diante do inadimplemento contratual, bem como a majoração do percentual de retenção de 20% (vinte por cento) para 25% (vinte e cinco por cento).

Pois bem, primeiramente, para melhor compreensão da contenda,
mister
transcrever a disposição contida na cláusula 16ª, que trata da rescisão contratual e das penalidades, mais precisamente o seu § 1º (ID 1299156 – pág. 26):

(...) § 1º - Das penalidades pela rescisão – havendo a rescisão contratual, por vontade ou culpa exclusiva do comprador e nos moldes da segunda situação, serão aplicadas ao comprador as seguintes penalidades:

A) Perda da posse precária do lote/terreno;

B) Multa compensatória em valor correspondente a 2% (dois por cento) do valor atualizado deste contrato;

D) Perda de 30% (trinta por cento) do valor das parcelas pagas, a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e de indenizatório por perdas e lucros cessantes;

E) Indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado deste contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data de assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando ocorrer por último.

Prima facie
, considerando que a relação jurídica de direito material havida entre as partes ora litigantes é de consumo, a disposição contratual ao norte deve ser contemplada à luz do princípio da interpretação mais favorável das cláusulas contratuais ao consumidor, insculpido no art. 47 do CDC.

Igualmente, não se pode olvidar que as disposições contratuais contidas na referida cláusula 16ª são cláusulas abusivas, considerando-se o disposto nos art. 6º e 51 da Lei Consumerista, primeiro porque deixa ao exclusivo alvedrio da recorrente a providência a tomar, no caso de inadimplemento contratual e segundo, porque praticamente inviabiliza a ruptura do vínculo contratual por iniciativa da parte compradora, diante de tantas consequências pactuadas.

Ademais, ao caso, não se pode afastar a incidência do teor da Súmula n.º 543 do STJ que disciplina o dever de restituição das parcelas pagas ao promitente comprador no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda nos seguintes termos:

Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Nesse sentido, perfeitamente cabível o pedido de restituição, por parte da recorrida, das parcelas pagas com a rescisão contratual, considerando-se a declaração de abusividade da cláusula contratual 16ª, pelo que está a salvo de qualquer reparo a sentença impugnada.

Superado tal ponto, passa-se ao pedido de majoração do percentual de retenção dos valores pagos feito pela apelante do percentual de 20% (vinte por cento) para 25% (vinte e cinco por cento), como ressarcimento de despesas operacionais.

Não se pode olvidar que, conforme entendimento do STJ:
"
o arrependimento do promitente comprador não importa em perda das arras, se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados"
( AgRg no AREsp nº 208.692/ES ).

Pois bem, o pedido recursal de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos é muito oneroso ao recorrido, evidenciando extrema desvantagem e acarretando enriquecimento ilícito.

Ademais, já que a referida cláusula 16ª, que prevê uma retenção do percentual de 30% (trinta por cento) dos valores pagos, foi acertadamente reconhecida abusiva pelo juízo sentenciante, considero indevido o acolhimento desse pleito recursal.

Ressalto que o referido percentual de 30% (trinta por cento), conforme cláusula contratual, é manifestamente excessivo, já que, do total do contrato, representaria valor considerável, sem que fosse apontada qualquer justificativa para tanto (aplicação do art. 413 do CC).

Destaco que mesmo que a apelada tenha deixado de adimplir algumas parcelas, considerada a ausência de apontamento das despesas administrativas e ainda da possibilidade de revenda do lote, 20% (vinte por cento) representa quantia adequada para atender à finalidade da cláusula penal.

Portanto, a fixação de retenção dos valores pagos em 20% (vinte por cento), realizado na sentença guerreada, deve ser mantido integralmente.

DISPOSITIVO

Dessa maneira,
CONHEÇO

DO RECURSO
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença atacada em todos os seus termos, conforme a fundamentação lançada.

É o voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

Belém, 07/06/2024