Tribunal: TJPA
Processo: 0809413-03.2024.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10456 - Acessão
Data de julgamento: 2024-09-30

Ementa:
Ementa: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – BENFEITORIAS – DIREITO DE RETENÇÃO – COISA JULGADA. Caso: Trata-se de agravo interno interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que deu provimento ao agravo de instrumento, determinando a manutenção do agravado na posse do imóvel até a realização de indenização prévia pelas benfeitorias realizadas. Questões em Discussão: O agravo interno discute a aplicação da coisa julgada e a inadmissibilidade do direito de retenção por benfeitorias em fase de cumprimento de sentença, não reconhecido na sentença originária. Razões de Decidir: 1. Coisa Julgada: A sentença de mérito transitada em julgado não reconheceu o direito de indenização por benfeitorias ao agravado, sendo inadmissível a inovação em fase de cumprimento de sentença. Aplicável o princípio da coisa julgada, previsto no art. 502 do CPC e art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal de 1988. 2. Direito de Retenção: A retenção por benfeitorias deve ser alegada na fase de conhecimento, sob pena de preclusão, conforme jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.782.335/MT e REsp 2.055.270/MG). Inexistente tal alegação, é inviável o reconhecimento do direito de retenção na fase de execução. Dispositivo: Diante do exposto, o agravo interno é conhecido e provido, desconstituindo-se a decisão monocrática e negando-se provimento ao agravo de instrumento, permitindo o prosseguimento da execução nos termos da sentença transitada em julgado. Tese de Julgamento: É inadmissível a inovação em sede de cumprimento de sentença para pleito de indenização por benfeitorias, quando este não foi objeto de decisão na fase de conhecimento, sob pena de violação da coisa julgada. Legislação e Jurisprudência Relevantes: · Art. 502, CPC e art. 5º, XXXVI, da CF. · Art. 34 da Lei 6.766/79. · REsp 1.782.335/MT e REsp 2.055.270/MG do STJ. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 36ª Sessão Ordinária de 2024, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0809413-03.2024.8.14.0000

AGRAVANTE: EMERSON DE OLIVEIRA PAULA

AGRAVADO: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

Ementa: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – BENFEITORIAS – DIREITO DE RETENÇÃO – COISA JULGADA.

Caso:
Trata-se de agravo interno interposto por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que deu provimento ao agravo de instrumento, determinando a manutenção do agravado na posse do imóvel até a realização de indenização prévia pelas benfeitorias realizadas.

Questões em Discussão:
O agravo interno discute a aplicação da coisa julgada e a inadmissibilidade do direito de retenção por benfeitorias em fase de cumprimento de sentença, não reconhecido na sentença originária.

Razões de Decidir:

1.

Coisa Julgada:
A sentença de mérito transitada em julgado não reconheceu o direito de indenização por benfeitorias ao agravado, sendo inadmissível a inovação em fase de cumprimento de sentença. Aplicável o princípio da coisa julgada, previsto no art. 502 do CPC e art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal de 1988.

2.

Direito de Retenção:
A retenção por benfeitorias deve ser alegada na fase de conhecimento, sob pena de preclusão, conforme jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.782.335/MT e REsp 2.055.270/MG). Inexistente tal alegação, é inviável o reconhecimento do direito de retenção na fase de execução.

Dispositivo:
Diante do exposto, o agravo interno é conhecido e provido, desconstituindo-se a decisão monocrática e negando-se provimento ao agravo de instrumento, permitindo o prosseguimento da execução nos termos da sentença transitada em julgado.

Tese de Julgamento:
É inadmissível a inovação em sede de cumprimento de sentença para pleito de indenização por benfeitorias, quando este não foi objeto de decisão na fase de conhecimento, sob pena de violação da coisa julgada.

Legislação e Jurisprudência Relevantes:

·

Art. 502, CPC e art. 5º, XXXVI, da CF.

·

Art. 34 da Lei 6.766/79.

·

REsp 1.782.335/MT e REsp 2.055.270/MG do STJ.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 36ª Sessão Ordinária de 2024, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0809413-03.2024.8.14.0000

AGRAVANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

AGRAVADO: EMERSON DE OLIVEIRA PAULA

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Trata-se de
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO
proposta por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a decisão monocrática de minha lavra (Id. 20783098), que NEGOU PROVIMENTO ao seu recurso.

Breve retrospecto processual.

Alega a parte autora, em suma, que as partes firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno, de formulário n° 10119, cujo objeto é descrito como “lote de terra localizado na Rua C4, Qd. 56, Lt. 51 - Residencial Cidade Jardim, Parauapebas - PA, com área 250m2”.

Na oportunidade, o adquirente se comprometeu a pagar pelo bem em tela o valor final de R$36.665,75 (trinta e seis mil seiscentos e sessenta e cinco reais e setenta e cinco centavos), sendo que o valor seria financiado em 120 parcelas mensais de R$305,55 (trezentos e cinco reais e cinquenta e cinco centavos), acrescidas de juros moratórios de 6% ao ano, além da correção monetária nos parâmetros disponibilizados pelo IGP-M/FGV.

Aduz o autor que o requerido se tornou inadimplente a partir da 43ª parcela do financiamento, vencida em 1º.01.2014, tendo sido devidamente notificado no dia 17.10.2017.

Decisão deferindo a medida liminar de reintegração de posse, nos seguintes termos (id. 10121865):

“(...) ANTE O EXPOSTO, defiro o pedido liminar para declarar a rescisão do contrato e determinar a reintegração dos imóveis em litígio em favor da parte autora, em conformidade com o disposto no artigo 562 do Código de Processo Civil, devendo o Sr. Oficial de Justiça envidar de todos os esforços para o cumprimento desta decisão.

Defiro desde já o reforço policial e arrombamento, em caso de resistência ao cumprimento da presente decisão. (...)”

Em face dessa decisão, o Requerido, ora Agravante, interpôs o Agravo de Instrumento n. 0805575-62.2018.8.14.0000, distribuído sob minha relatoria, tendo sido o recurso provido, cfe. ementa, trecho da fundamentação e dispositivo que ora colaciono:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – LIMINAR DEFERIDA – BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL – DIREITO DE INDENIZAÇÃO – INTELIGÊNCIA DO ART. 1219 DO CÓDIGO CIVIL – NÃO DEMONSTRAÇÃO DO ESBULHO – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.

(...)

Por outro lado, nota-se nos autos que o Agravante realizou benfeitorias no imóvel, o que enseja a devida indenização conforme prevê o art. 1.219 do CC e no instrumento contratual (ID 759758 - pág. 05), o possuidor de boa-fé tem direito a receber indenização em virtude das benfeitorias realizadas no imóvel, vejamos:

“Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”

“CLÁUSULA 17ª: DA RESCISÃO CONTRATUAL DE LOTE/TERRENO COM BENFEITORIAS SE ESTE CONTRATO FOR RESCINDIDO, POR QUALQUER MOTIVO, E HOUVER BENFEITORIAS NO LOTE/TERRENO, A VENDEDORA PODERÁ, A SEU CRITÉRIO, OPTAR:

A) PELA EXECUÇÃO JUDICIAL DO SALDO DEVEDOR DESTE CONTRATO.

B) RETOMADA DO LOTE/TERRENO.

§1º SE A VENDEDORA OPTAR PELA RETOMADA DO LOTE/TERRENO, SERÃO APLICADAS AO COMPRADOR AS MESMAS PENALIDADES PREVISTAS NA CLÁUSULA 16ª E SEUS PARÁGRAFOS E O COMPRADOR RECEBERÁ INDENIZAÇÃO SOMENTE DAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS, LEVANTADAS DE ACORDO COM AS NORMAS DE CONSTRUÇÃO PREVISTAS NESTE CONTRATO, DA PREFEITURA MUNICPAL E DEMAIS ÓRGÃOS PÚBLICOS COMPETENTES.”

Sendo assim, uma vez realizada as benfeitorias, a manutenção do Agravante na posse do imóvel é medida que se impõe até que seja realizada a devida indenização.

Portanto, diante do comando legal supracitado, uma vez já construída casa no lote em questão, entendo que não há requisitos nos autos para manutenção da liminar de reintegração de posse, devendo ser reformada a decisão agravada.

(...)

Isso posto,
CONHEÇO
e
DOU PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento, para reformar a decisão agravada e indeferir a liminar de reintegração de posse, nos termos da fundamentação. (...) – grifei.

Monocrática transitada em julgado, cfe. certidão de id. 1039703 daqueles autos.

Nos autos de origem, o requerido, citado, apresentou contestação e documentos, afirmando que descabe o pleito de reintegração de posse, uma vez que a Autora não comprovou o suposto esbulho, requerendo a aplicação da legislação consumerista, por se tratar de compromisso de compra e venda.

Alegou que deixou de pagar o contrato por dificuldades financeiras e por abusividade dos juros e outros encargos, bem como haver construído uma casa de alvenaria no lote e, após descrever as cláusulas que entende abusivas, pugnou pela revisão contratual, com a fixação de juros legais e nulidade de cláusulas contratuais que entende abusivas.

Na eventualidade da procedência, requereu a indenização das acessões, na forma do artigo 1.219 do Código Civil, e a restituição integral das parcelas pagas.

O reconhecimento de seu direito de receber à vista e em parcela única indenização das benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no lote urbano possuído legitimamente pelo réu, onde construiu uma casa que reside, bem como a liquidação dessas se dê na fase de liquidação da sentença, após a prévia avaliação do valor de mercado das benfeitorias, consoante facultam o §1° da cláusula 17 do contrato e o art. 509, inc. I, do CPC.

Sobreveio a sentença de 1º grau, sendo julgado procedente o pedido da Autora,
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, nos seguintes termos (id. 10121884, p. 1-11):

(...) ANTE O EXPOSTO,
julgo procedente a demanda
, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide;

B) REINTEGRAR a posse do imóvel ao autor, mediante a expedição de mandado de reintegração na posse, mantendo a liminar concedida.

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter:

C.l) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 2% (dois por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão.

D) CONDENAR partea ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,5%incidente sobre o valor atualizado na forma do contrato (cláusula 2"), a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinqüenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

Condeno a parte requerida nas custas e despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor a ser restituído, nos termos do artigo 85, §2", do CPC. (...)

Apelação ao id. 10121886, tendo sido provida quando do julgamento da monocrática de id. 84686025, desconstituindo a sentença e extinguindo a demanda sem resolução de mérito, sendo assim ementada:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS JULGADA PROCEDENTE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DA RESCISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. SENTENÇA ANULADA.

- É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Agravo Interno pela
L.M.S.E.
ao id. 84686028, tendo sido julgado provido em parte por meio da monocrática de id. 84687190, assim ementada:

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO CUMULADA COM A RESCISÃO DO CONTRATO. PREENCHIDO O REQUISITO EXIGIDO PELO STJ E PELAS CORTES ESTADUAIS. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E PROVIDO. MÉRITO DA APELAÇÃO. REVELIA AFASTADA. INADIMPLENCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR QUE AUTORIZA A RESCISÃO DO CONTRATO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM FAVOR DO PROMITENTE-VENDEDOR EM RAZÃO DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES QUE DEVE OBEDECER ÀS DISPOSIÇÕES PREVISTAS NO ART. 32-A E 34, DA LEI 6.766/1979 C/C A SÚMULA N. 543 E O TEMA 577. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Transcrevo a parte dispositiva do julgado:

(...) Diante do exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, apenas, para restringir a restituição dos valores, às disposições previstas no art. 32-A e 34, da Lei 6.766/1979 c/c a Súmula n. 543 e o Tema 577 e ao
montante de 20% incidente sobre o total das parcelas pagas pelo autor
, ambos do STJ, nos termos da fundamentação.

Em razão da confirmação sentença de piso, majoro os honorários advocatícios aos advogados da parte autora, para 15% sobre o valor a ser restituído, nos termos do artigo 85, §11º, do CPC. (...)

Embargos de declaração opostos por
EMERSON DE OLIVEIRA PAULA
ao id. 84687193, sendo esses acolhidos, suprido vício de omissão na monocrática de id. 84687190, restando expressamente rejeitada a prejudicial de cerceamento do direito de defesa. Transcrevo a ementa:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO VERIFICADA. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA. CONTESTAÇÃO QUE NÃO REQUEREU PROVAS A PRODUZIR. PRECLUSÃO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE QUE SE ESCORA NO ART. 355, INCISO I, DO CPC. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO.

Recurso Especial interposto pelo Réu ao id. 846872002, o qual restou não admitido, cfe. decisão de id. 84687205.

A decisão transitou em julgado, cfe. atesta a certidão de id. 84687207, dos autos de origem.

A
L.M.S.E.
ingressou com pedido de Cumprimento de Sentença ao id. 87483641, pleiteando a expedição do mandado de reintegração de posse do imóvel em litígio, sendo a Autora, em seguida, intimada para efetuar o depósito judicial do crédito apontado no cálculo de liquidação (ids. 87483642, p. 4, a 87483648).

Em 06/05/2023, o juízo
a quo
proferiu a seguinte decisão (id. 92138223):

(...) Fica o requerido, intimado por seu advogado, a se manifestar no prazo de 15 (quinze) dias, contados da intimação, sobre o valor depositado a seu favor, a título de restituição, no importe de R$ 27.565,43, conforme demonstrativo do cumprimento

O valor depositado pela parte autora somente será liberado ao réu após o cumprimento do mandado reintegratório, e caso haja requerimento.

Defiro o pedido de reintegração de posse. Expeça-se mandado de reintegração de posse, autorizando o arrombamento e reforço policial, oficiando-se, alertando que o não cumprimento será apurado o crime de desobediência
(...) – grifei.

Impugnação do Requerido/Agravante ao id. 100429962, em que alegou a inexigibilidade na obrigação de devolução do lote e o direito de retenção até o recebimento da indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no imóvel, bem como o erro no cálculo apresentado pela impugnada, requerendo a atribuição de efeito suspensivo.

Manifestação da Autora/Exequente ao id. 102598356.

Petitório de id. 105570145, em que o Requerido, ora Agravante, requer LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA POR ARBITRAMENTO.

Pedido de CHAMAMENTO DO FEITO À ORDEM formulado pela
L.M.S.E.
ao id. 111996191.

Sobreveio, então, a
decisão ora agravada
, de acordo com os termos que seguem (id. 115562569):

(...)
DECISÃO

Trata-se de
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
ajuizado por
L.M.S.E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
em face de
EMERSON DE OLIVEIRA PAULA
, já qualificados.

A exequente requereu a reintegração do imóvel e promoveu a liquidação do valor devido ao executado.

Em sua manifestação, o executado alega direito de retenção do imóvel até pagamento da indenização pelas benfeitorias e requer a suspensão do cumprimento até o pagamento da referida indenização.

A exequente, por sua vez, afirma que inexiste direito de indenização por benfeitorias, tendo em vista que não restou demonstrada durante a instrução processual.

O executado apresentou liquidação de sentença referente às benfeitorias úteis do imóvel, ID 105570145.

Em sua manifestação, a exequente afirma que não cabe liquidação de sentença após apresentação de impugnação ao cumprimento de sentença e que não há que se falar em indenização pelas benfeitorias, tendo em vista que não foram comprovadas.

É o relatório.

Inicialmente, cumpre esclarecer que a liquidação é cabível quando a sentença condenar ao pagamento de quantia ilíquida, conforme inteligência do art. 509, do CPC.

Quando na sentença houver uma parte líquida e outra ilíquida, ao credor é lícito promover simultaneamente a execução daquela e, em autos apartados, a liquidação desta, não sendo cabível, portanto, a liquidação nestes autos.

Quanto ao direito de retenção, sabe-se que a pretensão ao exercício do direito de retenção por benfeitorias tem de ser exercida no momento da contestação, na fase de conhecimento, sob pena de preclusão. Este é inclusive, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. RETENÇÃO POR BENFEITORIAS.EXERCÍCIO MEDIANTE AÇÃO DIRETA. DIREITO QUE NÃO FORA EXERCIDO QUANDO DA CONTESTAÇÃO, NO PROCESSO DE CONHECIMENTO. SENTENÇAS COM ACENTUADA CARGA EXECUTIVA. NECESSIDADE. 1. A jurisprudência desta Corte tem se firmado no sentido de que
a pretensão ao exercício do direito de retenção por benfeitorias tem de ser exercida no momento da contestação da ação de cunho possessório, sob pena de preclusão
. 2. Na hipótese de ação declaratória de invalidade de compromisso de compra e venda, com pedido de imediata restituição do imóvel, o direito de retenção deve ser exercido na contestação por força de elevada carga executiva contida nessa ação. O pedido de restituição somente pode ser objeto de cumprimento forçado pela forma estabelecida no art. 461-A, CPC, que não mais prevê a possibilidade de discussão, na fase executiva, do direito de retenção. 3. Esse entendimento, válido para o fim de impedir a apresentação de embargos de retenção deve ser invocado também para impedir a propositura de uma ação autônoma de retenção, com pedido de antecipação de tutela. Mesmo resultado não pode ser vedado quando perseguido por uma via processual, e aceito por outra via. 4. Recurso especial conhecido e improvido. (STJ, RESP nº 1.278.094, SP, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Data de Julgamento: 16/08/2012, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/08/2012). (grifo nosso)

Determinado entendimento coaduna com o art. 538, §1º e 2º, do CPC, que estabelece que a existência de benfeitorias deve ser alegada na fase de conhecimento em contestação e o direito de retenção por benfeitoria deve ser exercido na contestação, na fase de conhecimento.

Nesta lógica, a retenção somente seria viável se especificadas as benfeitorias e apreciadas na sentença proferida na ação de rescisão do contrato.

A impugnação da executada mais parece uma rediscussão da causa, pleito inadmissível em razão da coisa julgada material. Analisando o dispositivo sentencial, não fora reconhecido ao réu o direito de retenção.

Assim posto,
rejeito a impugnação e determino o prosseguimento do feito relativamente ao pedido de reintegração de posse, condicionada à caução
, oficiando-se ao Comando do Batalhão da Polícia Militar de Parauapebas para apoio da diligência.

Publique-se. Intime-se.

Parauapebas/PA, data registrada no sistema.

Juiz (a) de direito - 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas

(documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)
– grifei.

Inconformado, o Agravante, em suas razões recursais (
Id. Num. 19975174
), defende a reforma da decisão combatida, sob o argumento de impossibilidade de cumprimento do mandado de reintegração de posse nos moldes em que deferido pelo juízo
a quo
, que concedeu a medida pleiteada pela parte Autora/Agravada, lhe concedendo a reintegração de posse negando o direito de retenção do Requerido sobre as parcelas pagas e acessões lá edificadas, ignorando o comando do artigo 1.219 do Código Civil, que orienta pela indenização
prévia
das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no lote, assim como deixando de observar o comando do artigo 34, da Lei nº 6.766/79.

Assevera que o imóvel em questão é habitado pela família do Agravante, que é hipossuficiente e não dispõe de outro local para morar.

Aduz a impossibilidade de cumprimento das condicionantes alegadas para recebimento da indenização sobre as benfeitorias, compelindo o ora Agravante à produção de diversos atos e documentos cuja apresentação seria inviável.

Pugna, ao final, pelo deferimento da gratuidade de justiça e do efeito suspensivo ao recurso, com o fito de suspender o mandado de reintegração de posse quanto ao lote urbano/casa residencial em apreço; no mérito, pede seu provimento, de maneira que a reintegração só possa ocorrer após a indenização ao ora recorrente das benfeitorias realizadas no imóvel.

Deferi o efeito suspensivo em decisão de
Id. Num. 20347251
, sendo assim ementada:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. DIREITO DE INDENIZAÇÃO
PRÉVIA
. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.219 DO CÓDIGO CIVIL. INSURGÊNCIA DO AGRAVANTE/REQUERIDO EM FACE DA DECISÃO DO JUÍZO
A QUO
QUE ORDENOU A
DESOCUPAÇÃO
DO IMÓVEL, SOB PENA DE REINTEGRAÇÃO FORÇADA,
ANTES DA LIQUIDAÇÃO DAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS E DE SUA EFETIVA INDENIZAÇÃO AO OCUPANTE
. DEMONSTRAÇÃO DA PROBABILIDADE DE PROVIMENTO DO RECURSO E DO RISCO DE DANO GRAVE, DIFÍCIL OU IMPOSSÍVEL REPARAÇÃO. EFEITO SUSPENSIVO DEFERIDO.

Contrarrazões pela parte Agravada no
Id. Num. 20778001
.

Pede, em suma, o desprovimento do recurso.

Proferi a decisão monocrática, nos seguintes termos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. DIREITO DE INDENIZAÇÃO PRÉVIA. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.219 DO CÓDIGO CIVIL. INSURGÊNCIA DO AGRAVANTE/REQUERIDO EM FACE DA DECISÃO DO JUÍZO A QUO QUE ORDENOU A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL, SOB PENA DE REINTEGRAÇÃO FORÇADA, ANTES DA LIQUIDAÇÃO DAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS E DE SUA EFETIVA INDENIZAÇÃO AO OCUPANTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

A L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. interpôs AGRAVO INTERNO (20783098 - Sentença), visando a reforma da decisão que determinou a manutenção do Agravado na posse do imóvel até que seja realizada a devida indenização prévia pelas benfeitorias alegadas.

Alega a parte agravante que:

1.

A decisão objeto deste agravo, proferida em Ação de Rescisão Contratual C/C Pedido de Reintegração de Posse com Pedido Liminar e Indenização Por Perdas e Danos, concedeu efeito suspensivo ao recurso de Agravo de Instrumento interposto pelo Agravado, determinando a sua manutenção na posse do imóvel até a realização de prévia indenização pelas benfeitorias. A Agravante sustenta que tal decisão monocrática viola a coisa julgada, visto que a sentença de mérito proferida no processo originário não condenou a Agravante a indenizar o Agravado por benfeitorias realizadas no imóvel.

2.

Sustenta que, na sentença de mérito do processo originário, não houve qualquer condenação para indenização das benfeitorias supostamente realizadas pelo Agravado, sendo que tal matéria não foi objeto de recurso, o que torna inovatório o pleito do Agravado e afronta o instituto da coisa julgada e da preclusão, conforme disposto no art. 502 do Código de Processo Civil e art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal de 1988.

3.

Aponta que, mesmo em sede de Apelação, discutiu-se apenas a forma de restituição de valores, conforme os arts. 32-A e 34 da Lei 6.766/1979, Súmula 543 e Tema 577 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), não havendo qualquer recurso quanto à matéria de indenização por benfeitorias.

4.

Afirma que, além da violação à coisa julgada, a decisão monocrática também ofende as cláusulas contratuais 8ª e 17ª, que estipulam que quaisquer benfeitorias feitas no imóvel devem ser autorizadas pela Prefeitura Municipal e que, em caso de rescisão contratual, o valor da indenização será definido de comum acordo entre as partes ou, em caso de divergência, por laudo técnico de três profissionais da área.

5.

Argumenta que tais disposições contratuais não foram declaradas nulas ou abusivas e, portanto, devem ser respeitadas.

6.

Defende que a decisão monocrática condicionando a reintegração de posse à indenização de benfeitorias não comprovadas contraria o §1º do art. 34 da Lei 6.766/79, que veda a indenização de benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou a lei.

7.

Reitera que a decisão recorrida incorreu em contradição ao condicionar a reintegração da posse ao pagamento de indenização, mesmo afirmando que o comando judicial da sentença deveria ser cumprido.

Ao final, requer a desconstituição da decisão monocrática, determinando-se o prosseguimento do pedido de cumprimento de sentença em todos os seus termos.

Em contrarrazões, alega a parte recorrida que:

1.

Prática das Empresas Recorrentes
: As empresas do grupo Buriti Empreendimentos vendem lotes aos seus consumidores e autorizam, de imediato, que o consumidor comece a edificar sua casa, mesmo que tenha efetuado o pagamento de apenas uma parcela do contrato. Após a edificação, os consumidores continuam a pagar as parcelas mensais acordadas no contrato.

2.

Aumento Abusivo dos Valores
: No decorrer do pagamento, os consumidores percebem que os reajustes das parcelas tornam-se excessivamente elevados, em razão dos juros compostos e abusivos praticados pela empresa, tornando-se insustentável para o consumidor continuar honrando os pagamentos com sua renda mensal.

3.

Omissão de Informação pela Empresa
: Ao ajuizar as demandas judiciais para a rescisão contratual, as empresas omitem do Judiciário o fato de que os consumidores já residem nos imóveis e que construíram suas casas com a permissão da empresa. Após retomar a posse do lote, as empresas não indenizam os consumidores pelas construções realizadas e, posteriormente, vendem ou alugam o imóvel, apropriando-se das edificações de forma injusta e enriquecendo-se indevidamente.

4.

Dificuldades Impostas para Indenização
: Quando o Judiciário determina que a empresa indenize as edificações construídas pelos consumidores, o grupo empresarial cria diversos obstáculos, como a exigência de documentos que não foram solicitados quando da construção, alegando, ainda, que as casas edificadas são inviáveis ou mal construídas, com o intuito de evitar a obrigação de indenizar.

5.

Situação Específica do Recorrido
: No caso específico de Emerson de Oliveira Paula, o consumidor construiu sua casa no lote em 2010, onde vive desde então com sua família. A casa, conforme demonstrado, tem total capacidade para abrigar uma família, sendo habitada desde sua construção. O recorrido morava inicialmente com seus seis filhos, dos quais quatro já se emanciparam. Apenas dois filhos menores de idade ainda residem no imóvel com os pais.

6.

Condição Habitacional da Residência
: A residência é plenamente habitável e bem construída. Contudo, a empresa recorrente pretende alegar que o consumidor não faz jus a nenhuma indenização pelo imóvel, argumento que tem sido rejeitado pela Justiça do Estado do Pará, que determina a indenização prévia ao consumidor.

7.

Natureza do Litígio
: A parte recorrida caracteriza o presente litígio como um confronto de "Davi contra Golias", no qual um grupo empresarial multibilionário tenta vencer um consumidor hipossuficiente, que foi enganado quando da celebração do contrato de adesão e agora enfrenta a possibilidade de perder a sua única residência.

Por fim, requer que todos os pedidos formulados pela empresa recorrente no agravo de instrumento sejam rejeitados e julgados improcedentes, mantendo-se a obrigação da empresa de indenizar o imóvel construído pelo recorrido.

É o relatório.

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

O objeto do presente recurso cinge-se ao acerto ou não da decisão
a quo
que, em sede de cumprimento de sentença nos autos de ação possessória, deferiu o pedido de expedição do mandado de reintegração de posse do imóvel em litígio sem abordar o direito de retenção do Requerido sobre as parcelas pagas e acessões lá edificadas, isto é, sem fazer alusão à necessidade de indenização prévia das benfeitorias pela Agravada ao Agravante.

Adianto que o recurso deve ser provido. Explico:

DA VIOLAÇÃO À COISA JULGADA

A violação da coisa julgada ocorre quando não é aplicada uma decisão que já transitou em julgado.

A coisa julgada é um fenômeno que ocorre quando a decisão que enfrentou a questão principal do processo se torna definitiva, após o esgotamento ou dispensa das vias recursais. A coisa julgada material é protegida pelo inciso XXXVI do art. 5º da CF, e uma vez proferida, não pode ser alterada pela via recursal.

A violação da coisa julgada pode ser caracterizada, por exemplo, quando:

1. Não é aplicada uma decisão transitada em julgado, que tenha consignado que o prazo para o recurso só começaria a ser contado após a vista dos autos pelos advogados

2. Há repetição de ação após o trânsito em julgado de outra ação com tríplice identidade: partes, pedido e causa de pedir

No caso, a decisão monocrática que apreciou o recurso de apelação, nos seguintes termos:

(...)

Do exame dos autos, verifico que há cláusula resolutória expressa no ítem 16 (ID.1704010, PÁG. 5 DO PJE, correspondente às fls. 64, dos autos físico) e a notificação com o quantitativo de parcelas inadimplentes entregue ao devedor (Num. 1704010 - Pág. 16/17).

Dispõe o art. 394 e 397, do CC:

Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.

(...)

Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.

Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.

Comprovada a inadimplência e a mora do devedor é devida a rescisão do pacto, somada a revelia do réu/apelante, os fatos tornaram-se incontestes tornando legítima a rescisão do pacto, nos termos do art. 408 e 409, do CC, vejamos:

Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.

Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.

Digo mais, o Promitente-Vendedor está autoriza à resolução da promessa de compra e venda de lote imobiliário na hipótese de inadimplemento do promitente comprador, nos termos da Lei 6.766/1979 (que dispõe sobre o Parcelamento do Solo urbano) vejamos:

Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

(...)

V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

In casu, embora o Réu/Apelante tenha adquirido a posse do lote/terreno por força de contrato particular de compra e venda NUM. 1704012, PÁG. 08 DO PJE, enquanto não houver a quitação do pacto a sua posse é considerada precária razão que sobrevindo a inadimplência e a consequente rescisão do pacto fica autorizado ao Promitente-Vendedor a retomada de seu bem.

No mais, as consequências da rescisão devem apuradas em liquidação de sentença, observando-se as disposições do art. 32-A e 34, da Lei 6.766/1979, vejamos:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas,

inclusive

arras

ou

sinal,

limitado

a um desconto

de

10%

(dez

por

cento)

do

valor

atualizado

do contrato;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em

atraso

pelo

adquirente.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 1
o
O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 2
o
Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 3
o
O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da
Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997
.
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

(...)

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

A sentença recorrida estabeleceu no seu dispositivo o seguinte:

(...)

ANTE O EXPOSTO, julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide;

B) REINTEGRAR a posse do imóvel ao autor, mediante a expedição de mandado de reintegração na posse, mantendo a liminar concedida.

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o
percentual de 2% (dois por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão.

D)
CONDENAR parte a ré a pagar taxa de fruiço, mensal, no percentual de 0,5% incidente sobre o valor atualizado na forma do contrato (cláusula 2ª),
a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

Condeno a parte requerida nas custas e despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor a ser restituído, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.

Em caso de eventual apelação, após o trâmite legal nesta instância, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, com as formalidades de estilo.

Atentem as partes, que em caso de eventual requerimento de cumprimento de sentença, deverá o interessado promovê-lo como processo eletrônico, via Sistema PJe, nos termos da Portaria Conjunta nº 001/2018-GP/VP e Portaria nº 53/2018-GD. Para tanto, defiro desde já o desentranhamento dos documentos necessários, mediante substituição por cópia.

Transitada em julgado, no havendo requerimentos, dê-se baixa e arquive-se.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Parauapebas/PA, 12 de novembro de 2018.

Juíza ELINE SALGADO VIEIRA

Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial

No que concerne ao percentual a ser devolvido, a jurisprudência tem entendido que o percentual de 10% a 25%, de acordo com o caso concreto é perfeitamente cabível para o ressarcimento de despesas administrativas. Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. 10% O PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS 7 e 83 DO STJ . INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SÚMULA 284 DO STJ. REDUÇÃO DO QUANTUM. VALOR RAZOÁVEL. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A revisão do percentual de retenção do percentual de retenção dos valores pela rescisão do compromisso de compra e venda constitui questões eminentemente fáticas. O acolhimento da pretensão recursal, nesse ponto, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. 3. A alteração da indenização por dano moral apenas é possível quando o quantum arbitrado nas instâncias originárias se revelar irrisório ou exorbitante. Não estando configurada uma dessas hipóteses, não cabe examinar a justiça do valor fixado na indenização, uma vez que tal análise demanda incursão à seara fático-probatória dos autos, atraindo a incidência da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. -(STJ - AgInt no AREsp: 1062082 AM 2017/0043266-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 18/05/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2017)

E do TJSP:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES. Ação ajuizada pelos adquirentes em face da vendedora visando a rescisão dos compromissos de compra e venda e a restituição de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. 1. Razões de apelação dos autores que possuem relação direta com os argumentos expostos na r. sentença, mesmo que se repitam argumentos já manifestados em peças anteriores. Preliminar de não conhecimento do recurso afastada. 2. O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pela compromissária vendedora. Súmulas nº 1 e 2 do E. TJ/SP. Retenção de parte das quantias pagas, para compensação de gastos. Ausência de comprovação de custos excepcionais. Percentual de devolução de 80% razoável principalmente em se considerando que os autores pagaram aproximadamente 9% do preço do imóvel. 3. Entrada/Sinal que não pode ser retida pela vendedora, pois integrava o preço do imóvel. Arras que, in casu, possuem caráter confirmatório, e não penitencial. Art. 418 do CC só é aplicável às arras penitenciais. Precedentes. Vendedora que ora diz que o pagamento inicial foi a título de "arras/sinal", ora diz que era relativo à comissão de corretagem. Ausência de informação clara ao consumidor que impõe a restituição dos valores pagos. Entrada deve integrar os valores a serem devolvidos, com retenção apenas do percentual ora fixado (20%). 4. Corretagem. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos ( REsp 1599511/SP Tema 938), pela validade da transferência ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que, pela forma em que o negócio foi firmado, fique claro que a verba estava sendo paga a esse título, diferenciando-se do restante dos valores despendidos. Ausência de destaque e esclarecimento acerca do pagamento da correção. Comissão que se confundiu com a parcela "Sinal/Entrada". Restituição devida. 5. Correção monetária que se destina a manutenção do valor no tempo e deve incidir desde o pagamento. No caso de rescisão contratual motivada por inadimplência dos contratantes, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, não da data da citação. 6. Recurso provido em parte. - (TJ-SP 10059571020168260032 SP 1005957-10.2016.8.26.0032, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 13/06/2018, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2018) (grifamos)

Nesse caso, segundo o entendimento jurisprudencial, aplica-se a retenção de 20% incidente sobre o total das parcelas pagas pelo autor, mostra-se suficiente para fazer as partes retornarem ao status quo ante, servindo como compensação pelos prejuízos suportados pela alienante com o desfazimento do negócio a título de despesas administrativas, nos termos do artigo 53 do CDC e demais normas e princípios consumeristas.

Observando-se as disposições da Súmula n 543, do STJ e do Tema 577, vejamos:

Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
. ”

Tema 577 - tese firmada: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor,
é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada
, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

Diante do exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, apenas, para restringir a restituição dos valores, às disposições previstas no art. 32-A e 34, da Lei 6.766/1979 c/c a Súmula n. 543 e o Tema 577 e ao
montante de 20% incidente sobre o total das parcelas pagas pelo autor
, ambos do STJ, nos termos da fundamentação.

(...)8939696 - Sentença

Embora,
o direito de retenção por benfeitorias seja um direito material que garante ao possuidor de boa-fé a manutenção da posse de um imóvel até que as benfeitorias sejam indenizadas
, a jurisprudência entende que sua alegação deve ocorrer na fase de conhecimento, vejamos:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. NATUREZA PETITÓRIA. CARÁTER DÚPLICE. AUSÊNCIA. SUBMISSÃO AO PROCEDIMENTO COMUM. PEDIDO CONTRAPOSTO. NÃO CABIMENTO. PEDIDO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. FORMULAÇÃO NA CONTESTAÇÃO. NECESSIDADE.

1- Recurso especial interposto em 18/4/2022 e concluso ao gabinete em 23/2/2023.

2- O propósito recursal consiste em dizer se, no âmbito de ação de imissão na posse, é possível a formulação de pedido de retenção por benfeitorias na contestação como pedido contraposto.

3- Na hipótese dos autos, deve ser afastada a alegação de negativa de prestação jurisdicional, pois a matéria impugnada foi enfrentada de forma objetiva e fundamentada no julgamento do recurso, naquilo que o Tribunal a quo entendeu pertinente à solução da controvérsia.

4- A ação de imissão na posse é a ação que visa assegurar ao titular de direito real, normalmente o de propriedade, o ingresso em posse que nunca teve. Em síntese, é a ação do proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário.

5- A ação de imissão na posse não ostenta natureza dúplice, pois, pela natureza do direito material debatido, a improcedência do pedido autoral, por si só, não tem o condão de atribuir ao réu o bem da vida discutido.

6- A ação de imissão na posse não conta com previsão expressa seja no CPC/1973, seja no CPC/2015, motivo pelo qual passou a estar submetida ao procedimento comum.

7- O pedido contraposto é o instituto processual que faculta ao réu formular pedido em face do autor no âmbito da defesa sem as formalidades típicas da reconvenção, somente sendo admitido “nas hipóteses expressamente previstas em lei. Afinal, o legislador, quando pretendeu excepcionar a regra, que consiste na utilização da reconvenção pelo réu quando pretender deduzir pretensão contra o autor, o fez de forma expressa” (REsp n. 2.006.088/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/10/2022, DJe de 6/10/2022).

8- O pedido contraposto somente é admitido nas hipóteses excepcionais expressamente previstas em lei, motivo pelo qual, inexistindo previsão legal autorizadora, conclui-se que não é possível a formulação dessa espécie de pedido em ação de imissão na posse.

9- Não há que se falar em possibilidade de substituição da reconvenção pelo pedido contraposto, pois, além deste exigir expressa autorização legal (REsp n. 2.006.088/PR), o princípio da instrumentalidade das formas permite apenas a substituição excepcional do procedimento menos formal (pedido contraposto) pelo mais formal (reconvenção), mas não o contrário.

10- Muito embora a ação de imissão na posse não admita pedido contraposto, na específica hipótese de pedido de retenção por benfeitorias há peculiaridades a serem consideradas, notadamente porque, desde o CPC/1973, a jurisprudência desta Corte, com apoio na doutrina, firmou-se no sentido de que o pedido de retenção deve ser formulado em contestação, entendimento que passou a contar com previsão expressa no art. 538, §1º e §2º do CPC/2015.

11- O direito de retenção é direito com função de garantia que assiste ao possuidor de boa-fé que realizou benfeitorias no bem, podendo ser utilizado para manter a posse do imóvel até que sejam indenizadas as benfeitorias necessárias e úteis.

12- Se o réu, em ação de imissão na posse, veicula o direito de retenção em contestação, não há óbice à sua apreciação pelo juiz, ainda que formulado como pedido contraposto, máxime tendo em vista os princípios da instrumentalidade das formas, da razoável duração do processo e da primazia do julgamento de mérito.

13- Na hipótese dos autos, não merece reforma o acórdão recorrido, pois, muito embora não seja cabível, em regra, pedido contraposto em ação de imissão na posse, o réu alegou a existência de direito de retenção na própria contestação, ainda que com o nome de pedido contraposto, inexistindo, portanto, impedimento à sua apreciação pelo juiz.

14- Recurso especial não provido.

(STJ, RECURSO ESPECIAL Nº 2.055.270 - MG (2023/0024516-3), RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Data do Julgamento: 25 de abril de 2023)

No mesmo sentido, trago julgados dos Tribunais Pátrios:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA, EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INDENIZAÇÃO PELOS EVENTUAIS ACRÉSCIMOS PATRIMONIAIS. PLEITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL. DIREITO EXERCIDO EXTEMPORANEAMENTE. PRECLUSÃO. 1. Conforme precedentes do colendo Superior Tribunal de Justiça e desta egrégia Corte, o direito do possuidor de boa-fé de pleitear a retenção por benfeitorias deverá ser exercido na contestação da ação que tenha por objeto o imóvel, sob pena de preclusão. 2.
In casu, não alegado o direito de retenção do imóvel para assegurar o pagamento de eventual indenização na peça contestatória, opera-se a preclusão, inviabilizado a retenção em sede de cumprimento da sentença.
3. A PRECLUSÃO DO DIREITO DE RETENÇÃO NÃO IMPEDE QUE O POSSUIDOR DE BOA-FÉ PLEITEIE, EM AÇÃO PRÓPRIA, como no caso, a indenização pelo valor das benfeitorias implementadas na coisa da qual foi desapossado. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(TJ-GO - AI: 57392362820228090067 GOIÂNIA, Relator: Des(a). Altamiro Garcia Filho, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

EMBARGOS DE RETENÇÃO - BENFEITORIAS - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
Os embargos de retenção por benfeitorias apenas são cabíveis em sede de execução de título extrajudicial, impondo-se sua rejeição liminar se opostos em fase de cumprimento de sentença.

(TJ-MG - AC: 10701150254566001 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 24/05/2018, Data de Publicação: 05/06/2018)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA, EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INDENIZAÇÃO PELOS EVENTUAIS ACRÉSCIMOS PATRIMONIAIS. PLEITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL. DIREITO EXERCIDO EXTEMPORANEAMENTE. PRECLUSÃO. 1. Conforme precedentes do colendo Superior Tribunal de Justiça e desta egrégia Corte, o direito do possuidor de boa-fé de pleitear a retenção por benfeitorias deverá ser exercido na contestação da ação que tenha por objeto o imóvel, sob pena de preclusão. 2.
In casu, não alegado o direito de retenção do imóvel para assegurar o pagamento de eventual indenização na peça contestatória, opera-se a preclusão, inviabilizado a retenção em sede de cumprimento da sentença.
3. A preclusão do direito de retenção não impede que o possuidor de boa-fé pleiteie, em ação própria, como no caso, a indenização pelo valor das benfeitorias implementadas na coisa da qual foi desapossado. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(TJ-GO 5739236-28.2022.8.09.0067, Relator: ALTAMIRO GARCIA FILHO, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/02/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS EM SEDE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO AGRAVADA QUE DETERMINOU A EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INSURGÊNCIA. DIREITO À RETENÇÃO POR BENFEITORIAS RECONHECIDO EM SENTENÇA EM FAVOR DA POSSUIDORA DE BOA-FÉ. CONTROVÉRSIA SOBRE A POSSIBILIDADE DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ANTES DE REALIZADA A PERÍCIA TÉCNICA PARA APURAÇÃO DAS BENFEITORIAS E SEM INDENIZÁ- LAS. IMPOSSIBILIDADE. ART. 884 E 1.219 CC. DISPOSIÇÃO EXPRESSA DE LEI E CONSTANTE DA SENTENÇA. PROVIMENTO DO RECURSO. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS COMO CONDIÇÃO À REINTEGRAÇÃO DE POSSE. – A retenção é acessória ao direito à indenização por benfeitorias e traduz-se como a possibilidade de o possuidor de boa-fé permanecer no imóvel até o recebimento do respectivo valor das benfeitorias por ele realizadas.- Conforme doutrina e jurisprudência uníssonas “desde a reforma da Lei 10.444/2002,
cabe ao possuidor de boa-fé, quando demandado em ação que tenha por objeto a entrega da coisa (restituição), pleitear a retenção por benfeitorias na própria contestação, de modo a viabilizar que o direito seja declarado na sentença e possa, efetivamente, condicionar a expedição do mandado restituitório” (STJ, REsp 1782335/MT)
.- No caso, a própria sentença transitada em julgado reconheceu o direito à retenção por benfeitorias em favor da ora agravante, dessa forma, subsistindo direito à retenção, descabe a expedição de mandado para a entrega da coisa, isto é reintegração, até que seja satisfeito o ressarcimento integral das benfeitorias necessárias e úteis realizadas.Agravo de Instrumento provido. (TJPR - 18ª C.Cível - 0019031-87.2020.8.16.0000 - Campo Mourão - Rel.: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira - J. 13.07.2020)

(TJ-PR - AI: 00190318720208160000 PR 0019031-87.2020.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira, Data de Julgamento: 13/07/2020, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/07/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. MATÉRIA RESERVADA À CONTESTAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE SER ANALISADA EM SEDE DE IMPUGNAÇÃO. JUSTIÇA GRATUITA. PARTE QUE COMPROVOU SUA CARÊNCIA FINANCEIRA. CONCESSÃO DA BENESSE QUE NÃO TEM EFEITO RETROATIVO. DECISÃO REFORMADA NESSE PONTO. agravo PARCIALMENTE PROVIDO (TJPR - 7ª Câmara Cível - 0007901-32.2022.8.16.0000 - Apucarana - Rel.: DESEMBARGADOR JOSÉ AUGUSTO GOMES ANICETO - J. 05.12.2022)

(TJ-PR - AI: 00079013220228160000 Apucarana 0007901-32.2022.8.16.0000 (Acórdão), Relator: José Augusto Gomes Aniceto, Data de Julgamento: 05/12/2022, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/12/2022)

Desta forma,
em vista à RETENÇÃO POR BENFEITORIAS, ser matéria reservada à defesa, na fase de conhecimento, circunstância não observada nos autos, queda-se a matéria preclusa
(REsp 1.782.335/MT , Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/05/2020, DJe 18/05/2020), devendo o questionamento da indenização das benfeitorias ser tratada em ação própria movida contra o Promitente-Vendedor.

Neste raciocínio, acolho a preliminar e violação da coisa julgada e afastado a aplicação do direto de retenção, no caso em exame, escorando-se no decido no REsp 1.782.335/MT , Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/05/2020, DJe 18/05/2020, lavrada nos seguintes termos:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RETENÇÃO DA COISA POR BENFEITORIAS. DIREITO QUE NÃO FORA EXERCIDO NA CONTESTAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESCABIMENTO. AÇÃO AUTÔNOMA COM O MESMO FIM. INADMISSIBILIDADE. 1. Embargos à execução opostos em 30/06/2016. Recurso especial interposto em 25/08/2018 e concluso ao Gabinete em 07/12/2018. 2. O propósito recursal consiste em dizer acerca da possibilidade de oposição de embargos de retenção por benfeitorias na hipótese dos autos, ante a sucessiva modificação da lei processual a respeito da matéria. 3. Embora o art. 744 do CPC/73, em sua versão original, previsse a oposição de embargos de retenção por benfeitorias em sede de execução de sentença judicial, a reforma implementada pela Lei 10.444/2002 suprimiu essa possibilidade. A partir de então, a retenção por benfeitorias pode ser pleiteada em embargos apenas nas execuções de títulos extrajudiciais para entrega de coisa certa. 4. Desde a reforma da
Lei 10.444/2002, cabe ao possuidor de boa-fé, quando demandado em ação que tenha por objeto a entrega da coisa (restituição), pleitear a retenção por benfeitorias na própria contestação, de modo a viabilizar que o direito seja declarado na sentença e possa, efetivamente, condicionar a expedição do mandado restituitório. 5. Não arguida na contestação, opera-se a preclusão da prerrogativa de retenção da coisa por benfeitorias, sendo inadmissível o exercício da pretensão em embargos à execução ou impugnação e, tampouco, a propositura de ação autônoma visando ao mesmo fim.
6. A preclusão do direito de retenção não impede que o possuidor de boa-fé pleiteie, em ação própria, a indenização pelo valor das benfeitorias implementadas na coisa da qual foi desapossado. 7. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ - REsp: 1782335 MT 2018/0313034-9, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/05/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/05/2020)

Desta forma, não existindo mais óbice ao cumprimento de sentença, a decisão deve ser mantida, com a retomada da fase executiva.

DISPOSITIVO

Pelo exposto,
CONHEÇO E DOU PROVIMENTO
ao agravo interno, para
desconstituir a decisão monocrática
e NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, nos termos da fundamentação.

É como voto.

Belém (PA), data do julgamento registrado no sistema.

Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Relatora

Belém, 07/10/2024