Tribunal: TJPA
Processo: 0830035-83.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10494 - Hipoteca
Data de julgamento: 2024-09-02

Ementa:
AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA. SÚMULA N. 308 DO STJ. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. DANO MORAL CONFIGURADO. MULTA DIÁRIA MATÉRIA PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Trata-se de Agravo Interno interposto pelo Banco Santander Brasil S/A contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível, mantendo a sentença que determinou a baixa da hipoteca sobre imóvel quitado e condenou os réus ao pagamento de indenização por danos morais, além de impor multa diária em caso de descumprimento. 2. Em conformidade com a Súmula n. 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia contra o adquirente do imóvel, sendo, portanto, obrigatória a liberação do gravame após a quitação do bem. Configura-se a responsabilidade solidária da construtora e da instituição financeira pela baixa da hipoteca e pelos danos morais decorrentes do atraso. 3. A manutenção do gravame hipotecário sobre imóvel quitado por mais de cinco anos, mesmo após a prolação de sentença, caracteriza violação à dignidade do comprador, extrapolando os meros aborrecimentos e configurando dano moral. O valor da indenização, fixado em R$ 10.000,00 para cada autor, encontra-se proporcional e adequado às circunstâncias do caso. 4. A imposição de multa diária por descumprimento de decisão judicial tem natureza coercitiva. No caso, a multa foi imposta no dispositivo da sentença (Id. 11195174), entretanto, o julgado não é dotado de executoriedade, pois o recurso de apelação foi recebido no duplo efeito (ID. 12760025). -Assim, cumprida a obrigação e fazer (baixa da hipoteca - Id. 12279379) antes da prolação da decisão monocrática impugnada, a multa não tem mais eficácia, quedando a matéria prejudicada, nos termos do art. 932, inciso III, do CPC. 5. Agravo interno conhecido e desprovido. Decisão monocrática mantida em todos os seus termos. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 32ª Sessão Ordinária de 2024, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Turma Julgadora: Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Des. JOSÉ TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR e o Juiz Convocado JOSÉ ANTÔNIO FERREIRA CAVALCANTE. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0830035-83.2018.8.14.0301

APELANTE: LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

APELADO: HERUNDINO MOREIRA JUNIOR, ZILDA MOURA MOREIRA, BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA. SÚMULA N. 308 DO STJ. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. DANO MORAL CONFIGURADO. MULTA DIÁRIA MATÉRIA PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1.

Trata-se de Agravo Interno interposto pelo Banco Santander Brasil S/A contra decisão monocrática que negou provimento à apelação cível, mantendo a sentença que determinou a baixa da hipoteca sobre imóvel quitado e condenou os réus ao pagamento de indenização por danos morais, além de impor multa diária em caso de descumprimento.

2.

Em conformidade com a Súmula n. 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia contra o adquirente do imóvel, sendo, portanto, obrigatória a liberação do gravame após a quitação do bem. Configura-se a responsabilidade solidária da construtora e da instituição financeira pela baixa da hipoteca e pelos danos morais decorrentes do atraso.

3.

A manutenção do gravame hipotecário sobre imóvel quitado por mais de cinco anos, mesmo após a prolação de sentença, caracteriza violação à dignidade do comprador, extrapolando os meros aborrecimentos e configurando dano moral. O valor da indenização, fixado em R$ 10.000,00 para cada autor, encontra-se proporcional e adequado às circunstâncias do caso.

4.

A imposição de multa diária por descumprimento de decisão judicial tem natureza coercitiva. No caso, a multa foi imposta no dispositivo da sentença (Id. 11195174), entretanto, o julgado não é dotado de executoriedade, pois o recurso de apelação foi recebido no duplo efeito (ID. 12760025).

-Assim, cumprida a obrigação e fazer (baixa da hipoteca - Id. 12279379) antes da prolação da decisão monocrática impugnada, a multa não tem mais eficácia, quedando a matéria prejudicada, nos termos do art. 932, inciso III, do CPC.

5.

Agravo interno conhecido e desprovido. Decisão monocrática mantida em todos os seus termos.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 32ª Sessão Ordinária de 2024, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Turma Julgadora: Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Des. JOSÉ TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR e o Juiz Convocado JOSÉ ANTÔNIO FERREIRA CAVALCANTE.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL N.º 0830035-83.2018.8.14.0301

AGRAVANTE: BANCO SANTANDER BRASIL S/A

AGRAVADOS: HERUNDINO MOREIRA JUNIOR e ZILDA MOURA MOREIRA

INTERESSADA: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
BANCO SANTANDER BRASIL S/A
em face da decisão monocrática de ID 18330044 que NEGOU PROVIMENTO ao recurso da apelação cível.

Narra a petição inicial, que HERUNDINO MOREIRA JUNIOR e sua esposa ZILDA MOURA MOREIRA firmaram com a empresa Luxemburgo Incorporadora Ltda. o incluso Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel para Entrega Futura e outros pactos, relativo à unidade imobiliária 503, do Edifício Torre de Parnaso, localizado nesta cidade, na Avenida Generalíssimo Deodoro, n.º 2.037, Bairro da Cremação, CEP: 66.050-160, pelo valor de R$ 331.883,05 (trezentos e trinta e um mil, oitocentos e oitenta e três reais e cinco centavos).

Conforme o Termo de Quitação em anexo, datado de 16/04/2016, os autores cumpriram com todas as obrigações pactuadas, “tendo quitado integralmente o preço avençado no referido contrato, nada mais devendo a esta incorporadora, a este ou a qualquer outro título” e receberam, então, sua unidade imobiliária.

Em seguida, tentaram transferir a unidade imobiliária para o seu nome, mas foram impedidos de efetuar o registro uma vez o bem estava hipotecado para a segunda ré, como comprova a Certidão emitida em 09/11/2016, pelo Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício.

Desde então os demandantes vêm tentando resolver a questão amigavelmente, mas a hipoteca ainda persiste, como comprova a Certidão emitida em 04/04/2018, pelo Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício.

Alegam que a construtora, em razão do suposto não pagamento de empréstimo à instituição financeira ora demandada, vem impingindo uma série de transtornos aos autores, que se encontram impedidos de registrar o bem em seus nomes, tendo que suportar toda carga de insegurança que este fato injusto impõe.

Afirmam que se encontram impedidos de alienar, doar, ou mesmo dar em garantia o apartamento que compraram e pagaram – integralmente - os preços, por razões completamente alheias as suas responsabilidades.

Até porque ninguém compra um imóvel que não se encontra registrado no nome do vendedor, numa situação dessa, por não querer assumir um problema, ou por não conseguir financiar o saldo cujo vendedor, formalmente, ainda não é proprietário.

Sustentam que a manutenção da hipoteca da unidade dos autores, mesmo após a quitação de suas obrigações contratuais, é ilegítima e ilegal, uma vez que os mesmos, e todos os demais adquirentes de unidades do empreendimento, nada têm a ver com a relação da construtora com o agente financeiro.

Diante disso, ingressam os autores com a presente ação, visando o cancelamento da hipoteca registrada junto à sua unidade.

Juntou documentos (ID 4627445)

Determinou-se por este juízo a análise da tutela antecipada pleiteada após a apresentação da defesa (ID. 5299654).

O requerido BANCO SANTANDER S/A, apresentou contestação em ID. 6970558, alegando preliminarmente ilegitimidade passiva e no mérito impossibilidade da baixa da hipoteca tendo em vista que a construtora credora/hipotecária não teria saldado sua dívida, motivo pelo qual, a baixa desse gravame apenas seria realizado com o repasse do Valor Mínimo de Desligamento (VMD) .

Juntou documentos (ID .6859520).

As requeridas LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA. e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, apresentaram contestação em ID. 10501933 a qual alegam preliminarmente a sua ilegitimidade passiva na presente ação.

Juntaram documentos e manifestação sobre o pedido de tutela (Id. 9786944)

Foi apresentada réplica em ID 10753668.

Foi requerido pela parte autora em audiência o julgamento antecipado da lide , não se opondo os requeridos ID. 10179318.

A sentença recorrida foi lavrada nos seguintes termos:

(...)

Ante o exposto, respaldado no que preceitua o art. 487, I, do CPC/2015, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS PELA PARTE AUTORA NA INICIAL para DETERMINAR que as partes requeridas promovam todos os atos necessários para baixa da hipoteca e efetiva transferência para o nome da autora, do imóvel 503, do Edifício Torre de Parnaso situado no condomínio “Torre Parnaso” localizado nesta cidade, na Avenida Generalíssimo Deodoro, n.º 2.037, Bairro da Cremação, CEP: 66.050-160, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$1.000,00 (hum mil reais).

CONDENO as partes requeridas ao pagamento de Indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (10 mil reais) pagos a cada um dos autores, a ser corrigida monetariamente pelo INPC, a contar desta decisão (Súmula 362 do STJ), e acrescida de juros de 1%, a contar do evento danoso (Súmula 54 do STJ) , isto é , data apresentada no termo de quitação datado de 16/04/2016.

Assim como, CONDENO as partes requeridas ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Transitada em julgado, pagas as custas devidas, dê-se baixa e arquive-se.

P.R.I.C

Belém-PA, 3 de março de 2021.

JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA CAPITAL

(ID. 11195174)

Inconformado o BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A interpôs APELAÇÃO CÍVEL (Id. 17188776) sustentando a reforma da sentença, devido o entendimento da Súmula n. 308, do STJ, estabelecer que nos lotes dado em garantia pelo Empreendimento ao Banco, bastaria o Empreendimento comunicar o banco da quitação do imóvel e solicitar o Termo de Liberação de Hipoteca à instituição financeira.

Ocorre que os Empreendimentos não cumprem com o pactuado.

Afirma que no contrato de promessa de compra e venda, firmado com a LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA., resta claro que o recorrente BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A tem sim a obrigação de emitir o Termo de liberação de hipoteca para o empreendimento (diferente de baixar a hipoteca), mas não de suportar todo o ônus das demandas com aplicações de multas exorbitante, sendo que o próprio empreendimento se obrigada com o cliente em proceder a baixa do gravame.

Desta forma, a responsabilidade de entregar o imóvel desembaraçado de quaisquer ônus é da parte vendedora e não da agente financeira.

Defende a inexistência de dano moral, devido os fatos narrados pela parte recorrido não passarem de momentâneo aborrecimento, tendo-se em vista que não existe nos autos qualquer espécie de prova da extensão de eventual dano que tenha sofrido, salientando que a parte recorrido não fez prova do fato constitutivo do seu direito, conforme determina o artigo 373, I, do CPC.

Prossegue, aduzindo que o valor arbitrado é exagerado e merece ser minorado.

Combate a multa arbitrada dizendo ser desarrazoada e desproporcional.

Ao final, requer o provimento do recurso para julgar IMPROCEDENTE a demanda, ou caso não seja este o entendimento, que o apelante seja condenado apenas em disponibilizar o termo de liberação de hipoteca.

Em seguida, a LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA. E CONSTRUTORA LEAL MOREIRA interpuseram APELAÇÃO CÍVEL (Id. 11195198) alegam a sua ilegitimidade diante da suposta ausência de responsabilidade pela impossibilidade de cumprimento de medida, eis que é atribuição do Banco Santander, na condição de credor hipotecário.

Defendem a inexistência de dano moral, com base no julgamento do Recurso Especial nº 1.536.354, que estabeleceu que
“o simples inadimplemento contratual não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima”.

Destacam que os autores em nenhum momento foram cadastrados em órgãos de proteção ao crédito, de modo que não foram expostos a situação vexatória, razão pela qual a condenação ao pagamento de indenização por danos morais é injustificada.

Enceram, pedindo o conhecimento e provimento, no sentido de:

a) Declarar a inexistência de solidariedade passiva, tendo em vista que somente o Banco Santander S/A detinha a capacidade para efetuar a desconstituição das hipotecas gravadas na matrícula dos imóveis adquiridos pelos autores, uma vez que credor hipotecário;

b) Reconhecer a inexistência da obrigação de pagamento de indenização a título de danos morais, tendo em vista a inocorrência de situação extraordinária vexatória, tampouco abalo à honra, à imagem, à moral dos pleiteantes;

c) Em razão da sucumbência, condenar as partes adversas ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais.

Contrarrazões da parte autora apresentadas no Id. 11195214.

Em 27/12/2022, o BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. comunicou o cancelamento da hipoteca (Id. 12279378).

Recebi o apelo de ID Num. 11195198 no seu duplo efeito, por força do art. 1.012, caput, do CPC.

Ordenei a intimação dos Apelados, para, no prazo de 5 (cinco) dias, manifestarem-se acerca dos documentos colacionados por BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. nos IDs Num. 11195207 e 12279379, a fim de evitar qualquer decisão-surpresa, nos termos dos arts. 10 e 933, do CPC.

O BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. ofereceu contrarrazões ao recurso do Banco Santander (Id. 13220625).

Em 07/07/2023, ordenei a intimação do BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A para efetuar o pagamento EM DOBRO do preparo recursal, no prazo de 05 (cinco), sob pena de não conhecimento do recurso, conforme dispõe o art. 1.007, § 4º, do CPC.

Determinei ainda, a manifestação das partes sobre a perda do objeto das apelações, no capítulo que discute a determinação que “as partes requeridas promovam todos os atos necessários para baixa da hipoteca e efetiva transferência para o nome da autora, do imóvel 503, do Edifício Torre de Parnaso situado no condomínio “Torre Parnaso” localizado nesta cidade, na Avenida Generalíssimo Deodoro, n.º 2.037, Bairro da Cremação, CEP: 66.050-160, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$1.000,00 (hum mil reais)”, (ID. 12279379), nos termos do art. 10, do CPC.

Custas em dobro recolhidas no ID. 15102564.

Apresentadas manifestações pela parte autora e o Banco Santander.

Proferi a decisão monocrática lavrada nos seguintes termos:

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. BAIXA NA HIPOTECA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ATO ILÍCITO DEMONSTRADO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO VALOR DOS BENS. ATRASO NO CANCELAMENTO DA HIPOTECA. REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

Inconformado o BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. interpôs AGRAVO INTERNO sustentando que a decisão monocrática merece reforma, sob os seguintes fundamentos:

Sustenta que não há discussão sobre a Súmula 308 do STJ e que o cerne da questão envolve a aplicabilidade do princípio da boa-fé objetiva, destacando que a decisão que determinou a baixa da hipoteca e a transferência do imóvel para o nome dos autores impôs uma multa diária de R$ 1.000,00 sem qualquer limitador, o que considera exorbitante.

Argumenta que, embora não conteste a baixa da hipoteca, a obrigação de realizar a transferência do bem deve recair exclusivamente sobre as construtoras, não sendo responsabilidade do banco.

Alega que, para haver responsabilização civil, é necessário que se comprovem o ato ilícito, o dano e o nexo de causalidade entre ambos, elementos que, segundo o agravante, não estão presentes no caso.

Diz que os fatos narrados pelos autores não configuram dano moral, mas apenas aborrecimentos momentâneos que não geram direito à indenização.

Em hipótese subsidiária, caso o tribunal entenda pela existência de dano moral, o Banco Santander pleiteia a redução do valor da indenização, defende que este deve ser fixado com moderação e proporcionalidade, evitando o enriquecimento sem causa dos autores.

Questiona a fixação da multa diária, sustentando que esta deve ter caráter coercitivo e não indenizatório. Argumenta que a multa aplicada sem limitador no caso dos autos transforma a obrigação de fazer em um meio de enriquecimento ilícito para os autores.

Por fim, o Banco Santander contesta a quantificação dos honorários advocatícios, defendendo que, por se tratar de uma obrigação de fazer sem expressão econômico-financeira imediata, os honorários devem ser arbitrados por equidade, conforme prevê o artigo 85, §8º, do CPC.

Ao final, requer a reforma da decisão agravada para que a transferência do imóvel para o nome dos autores e a multa imposta sejam de responsabilidade exclusiva das construtoras.

Requer ainda a improcedência da condenação por danos morais ou, subsidiariamente, a redução do valor indenizatório e da multa diária, além da revisão dos honorários advocatícios de sucumbência, para que sejam fixados de forma equitativa.

Contrarrazões apresentadas no Id. 19272255.

É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço

do recurso de Agravo Interno.

A pretensão autoral se embasa na Súmula n. 308, do STJ, vejamos:

SÚMULA N. 308

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Cotejando os autos, observa-se que a construtora, para edificar o empreendimento imobiliário em questão, contraiu financiamento perante instituição financeira – BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A – dando em garantia hipotecária as unidades imobiliárias do empreendimento a ser edificado.

A teor do que dispõe a Súmula 308 do STJ, a hipoteca, por ser celebrada entre a construtora e o agente financeiro, não produz quaisquer efeitos perante o adquirente do imóvel. Não obstante esse entendimento, que espelha clara proteção do adquirente,
é dever da construtora, tomadora do financiamento que resultou na hipoteca gravada, diligenciar junto à instituição financeira credora, para que promova a liberação do gravame, frente à quitação do preço da unidade
, a fim de que se possa realizar a escritura pública definitiva do imóvel. Vejamos:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CANCELAMENTO DA HIPOTECA.
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308 do STJ). No caso, a PARTE-AUTORA COMPROVOU A QUITAÇÃO DO PREÇO, o que implica manutenção da determinação de cancelamento da hipoteca sobre o imóvel objeto da lide.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Tratando-se de sentença condenatória, os honorários advocatícios devem ser fixados entre 10 e 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC/2015, observadas as normas dos seus incisos. Precedente do STJ. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS. Ao julgar o recurso, o Tribunal deve majorar os honorários fixados anteriormente ao advogado do vencedor, devendo considerar o trabalho adicional realizado em grau recursal (art. 85, § 11, do CPC/2015). APELAÇÃO DA PARTE AUTORA PROVIDA. APELAÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DESPROVIDA.(Apelação Cível, Nº 70081942179, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em: 28-11-2019)

Ementa: Apelação cível. Recurso adesivo. Contrato denominado de instrumento particular de compromisso de compra e venda e outras avenças. Ação de obrigação de fazer. Outorga de escritura pública. Cancelamento da hipoteca. Danos morais. As circunstâncias indiciam que depois de receber a integralidade do preço, a demandada, parte legítima, postergou a outorga da escritura pública de compra e venda das unidades edilícias, assim como deixou de providenciar o cancelamento da hipoteca constituída com o agente financeiro do empreendimento imobiliário.
COMPROVADO O NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL, COM A QUITAÇÃO DO PREÇO
, os requisitos da adjudicação estão preenchidos, o que justifica a procedência da demanda. Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o adquirente do imóvel”. A situação em si referente ao atraso na outorga da escritura pública e do cancelamento da hipoteca deixa de presumir dano moral. Apelação e recurso adesivo desprovidos.(Apelação Cível, Nº 70082858408, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em: 27-11-2019)

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. HIPOTECA INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. A adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda ou título equivalente, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel.
COMPROVADA A QUITAÇÃO DO PREÇO DOS IMÓVEIS, MOSTRA-SE IMPOSITIVO O DEFERIMENTO DO PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PRETENDIDO PELA COMPRADORA.
A hipoteca instituída pela construtora como garantia do financiamento obtido junto ao agente financeiro não é óbice para o deferimento do pedido de adjudicação compulsória. Súmula 308 do STJ. Precedentes desta Corte. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70082840406, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em: 16-10-2019)

No caso,
os Promitentes-Compradores demonstram a quitação do preço da promessa de compra e venda
no Id. 11195087 (16/04/2016).

Embora o Banco Santander alegue o seu desconhecimento, e de se destacar que mesmo citado (06/05/2019 – Id. 11195143), não promoveu a baixa, vindo a efetuar o procedimento, somente após a prolação da sentença (03/03/2021 – Id. 11195174), consoante se observa da certidão juntada no Id. 12279379 (03/11/2021).

Sob a Cláusula 4.2 prevista na avança celebrada entre o BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A e LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA. e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA. esta não tem validade contra a parte autora, por força do disposto no art. 7º, parágrafo único e 51, incisos I e III, do CDC, vejamos:

Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade.

Parágrafo único.
Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo
.

(...)

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

(...)

III - transfiram responsabilidades a terceiros;

Desta forma, evidente o ilícito e a responsabilidade solidária dos réus pela baixa na hipoteca e os damos morais decorrentes do ilícito.

DANOS MORAIS

No tocante aos danos morais, é sabido que, em regra, o inadimplemento contratual não permite o reconhecimento do referido dano.

Todavia, no caso em comento, a declaração de quitação do imóvel juntada no Id. 11195087 demonstra que a autora pagou integralmente o preço para aquisição do imóvel objeto da lide (16/04/2016).

Mesmo com o ajuizamento da ação, não foi providenciada a baixa do gravame, o que só foi realizada em cumprimento à sentença em 03/11/2021 (Id. 12279379).

Neste raciocínio, é inegável que os fatos causaram insegurança e ansiedade capazes de afetar a dignidade da pessoa humana.

Ademais, com o gravame no imóvel, a parte Autora/Apelada ficaram impedidos de colocar o imóvel à venda, não podendo, assim, efetivamente utilizar-se do bem adquirido como melhor lhe aprouvesse, o que, certamente, ultrapassa os meros aborrecimentos, restando caracterizada a situação ensejadora do dano moral passível de compensação.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - DEFERIMENTO DA TUTELA PROVISÓRIA NA SENTENÇA - CUMPRIMENTO DA DECISÃO DE CARÁTER PROVISÓRIO - PERDA DO OBJETO DO RECURSO - INOCORRÊNCIA - MÉRITO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - QUITAÇÃO DO PREÇO DO IMÓVEL PELO ADQUIRENTE - DEMORA NA BAIXA DE HIPOTECA E DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA - DANO MORAL CONFIGURADO - FIXAÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO. O deferimento da tutela provisória na sentença, com determinação de cumprimento de uma obrigação de fazer, tem caráter provisório, não acarretando o cumprimento dessa obrigação perda do interesse recursal da parte, sobretudo, quando, na apelação, questiona-se a obrigação de fazer. O adquirente de boa-fé, que cumpriu integralmente suas obrigações previstas no contrato de promessa de compra venda firmado com a construtora, não pode ter o imóvel adquirido gravado de ônus real (hipoteca) em favor de agente financeiro, em razão de dívida da construtora. A demora injustificada da construtora em baixar a hipoteca sobre imóvel vendido, como de outorgar escritura da venda, ultrapassa os limites do mero aborrecimento, e caracteriza dano moral. Dano moral é o que atinge o ofendido como pessoa, não lesando o seu patrimônio. A indenização pelo dano moral possui caráter punitivo, para que o causador do dano, diante de sua condenação, se sinta castigado pela ofensa que praticou; possui também caráter compensatório, para que a vítima receba valor que lhe proporcione satisfação como contrapartida do mal sofrido. A quantificação da indenização pelo dano moral requer: (1) capacidade/possibilidade do que indeniza, pois este não pode ser levado à ruína, e (2) suficiência ao que é indenizado, pela satisfação diante da compensação obtida, sem que ocorra enriquecimento ilícito ou exploração do Poder Judiciário como nascedouro de proventos. (Apelação cível n. 1.0000.17.032258-0/001, Relator: Des. Ramom Tácio, data de publicação da súmula: 11/12/2017)

Do relato acima, tenho que a privação de usufruto normal de seu imóvel por mais de 5 anos, afetaram a tranquilidade e integridade psicológica dos Autores/Apelados.

Com tais considerações, tenho por razoável a fixação da indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais) pagos a cada um dos autores, mostrando-se o montante suficiente a garantir a justa indenização.

Cito julgados:

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. BAIXA NA HIPOTECA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ATO ILÍCITO DEMONSTRADO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO VALOR DOS BENS. ATRASO NO CANCELAMENTO DA HIPOTECA. REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS.
I - Há responsabilidade solidária da construtora e da instituição financeira, porque as duas tinham as atribuições para o cancelamento da hipoteca. E, se ambas atrasaram em suas obrigações, devem responder, conjuntamente, pelo ressarcimento dos danos causados ao consumidor/adquirente do imóvel. II- Consoante disposição contida na Súmula nº 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o adquirente do imóvel. Desse modo, firmado contrato de compra e venda de imóvel e realizada a quitação integral do preço, assiste ao comprador de boa-fé, o direito à baixa do ônus na matrícula, com vistas à escrituração definitiva.
III- Evidenciada a omissão injustificada em proceder a baixa do gravame hipotecário pela construtora/vendedora e pela instituição financeira, por longo período após a quitação do imóvel, ocorrida no ano de 2014, obviamente há prejuízo presumido (in re ipsa), ensejando assim, o dever de indenizar por danos morais ao adquirente de boa-fé, em virtude do ato ilícito que extrapola as barreiras do mero dissabor cotidiano. IV- No caso em epígrafe, o valor fixado na sentença (R$ 15.000,00), a título de danos morais, atendeu aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, devendo ser mantido. V- Tendo em vista a condenação dos Réus/Apelantes no percentual máximo permitido (20% sobre o valor da condenação), não há falar-se em majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA.

(TJ-GO - Apelação (CPC): 03168798020168090051, Relator: MAURICIO PORFIRIO ROSA, Data de Julgamento: 08/07/2019, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 08/07/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELOS ADQUIRENTES. DEMORA NA BAIXA DO GRAVAME. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANO MORAL VERIFICADO. REFORMA. 1. Cuida-se demanda, através da qual os autores objetivam a baixa da hipoteca que grava o imóvel objeto da lide, bem como o pagamento de compensação por danos morais, narrando que, em 25/10/2011, celebraram contrato de promessa de compra e venda com a vendedora, ZG Jardim Icaraí Participações Ltda, objetivando adquirir a unidade imobiliária no empreendimento denominado "START" e que, conquanto tenham integrado integralmente o preço do imóvel, não houve a baixa da hipoteca. 2. A sentença julgou procedente em parte o pedido, a fim de compelir as rés a requererem, administrativamente, a baixa na hipoteca que grava o imóvel. 3. Apelo dos autores visando à condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais. 4. Trata-se de relação de consumo sobre a qual tem incidência as normas do Código de Defesa do Consumidor, vez que presentes, in casu, os requisitos legais subjetivos (artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90) e objetivos (artigo 3º, § 2º, do mesmo diploma legal). 5. Conforme preconizado pela Teoria do Risco do Empreendimento, aquele que se dispõe a fornecer bens e serviços tem o dever de responder pelo acidente de consumo independentemente de culpa. 6. Imóvel que se encontrava gravado com hipoteca de 1º grau em favor do Banco Bradesco, dado em garantia pela vendedora, para execução da construção do empreendimento, tendo os apelantes quitado, integralmente, o financiamento para aquisição da unidade imobiliária na entrega das chaves, sendo lavrada Escritura Púbica em 21/07/2016, na qual consta que a vendedora daria baixa na hipoteca no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, o que, contudo, não ocorreu, conforme avençado. 7. Agente financeiro que somente procedeu ao requerimento de baixa da hipoteca junto ao Registro Geral de Imóveis, em 19/02/2018, por força da decisão concessiva da tutela provisória de urgência, o que denota a necessidade na propositura da presente demanda. 8. Incontroverso que a vendedora inadimpliu o prazo relativo à obrigação, que lhe cabia, de promover a baixa da hipoteca do imóvel, atrasando o seu cumprimento em mais de um ano e meio, o que caracteriza a falha na prestação do serviço. 9. Diante da quitação integral do imóvel pelos adquirentes, os mesmos não podem ser penalizados por débito contraído exclusivamente pela empreendedora com a instituição financeira, não se vislumbrando qualquer motivo para que o gravame subsista. 10. Inequívoca, in casu, a solidariedade dos apelados em responder à presente demanda, inclusive a instituição financeira, eis que, conquanto não tenha sido entabulada relação jurídica entre o Banco Bradesco e os adquirentes, é certo que se está diante de contratos coligados e que, portanto, o provimento jurisdicional que determina a baixa do gravame, também produz efeitos sobre a esfera jurídica do credor hipotecário, sendo inquestionável a sua legitimidade para responder à presente demanda. 11. Adquirentes de boa-fé que cumpriram o contrato de compra e venda do bem imóvel, mediante quitação do preço avençado, não podendo ser prejudicados por relação jurídica alheia estabelecida entre o credor hipotecário e a vendedora, sendo de rigor a imposição de baixa no referido gravame. Incidência da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. 12. Evidentes os danos morais sofridos pelos apelantes, não se tratando de mero descumprimento contratual, haja vista que ultrapassado, significativamente, o prazo fixado para a baixa da hipoteca, o que culmina na restrição à plenitude do direito dos adquirentes, em razão da referida pendência. 13. A demora injustificada da baixa do gravame após a quitação do preço que caracteriza verdadeiro abuso, ocasionando aflições pessoais e sofrimento ao adquirente, restando configurado o dano moral in re ipsa.
14. Fixação de compensação por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada apelante, a qual se encontra em consonância com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como em alinho com outros julgados deste Sodalício
15. Reforma da sentença que se impõe. 16. Recurso provido.

(TJ-RJ - APL: 00506029120178190002, Relator: Des(a). MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO, Data de Julgamento: 16/11/2021, OITAVA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/11/2021)

RECURSOS SIMULTÂNEOS DE APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. MÉRITO. QUITAÇÃO DOS VALORES DEVIDOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DANO MORAL CARACTERIZADO. MAJORAÇÃO PARA O IMPORTE DE R$15.000,00 (QUINZE MIL REAIS). BASE DE CÁLCULO DA VERBA SUCUMBENCIAL. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. I - a pretensão cominatória formulada pela parte Apelada tem como causa de pedir a negativa do Apelante de baixar a hipoteca existente no imóvel adquirido pela Apelada, sendo, portanto, inquestionável a legitimidade do BANCO PAN S/A (SUCESSOR POR INCORPORAÇÃO DA BRAZILIAN MORTAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA ("BM") para figurar no polo passivo da presente ação, na medida em que é quem pode suportar os efeitos pretendidos pela Demandante/Apelada. II - A própria empresa construtora emitiu a Declaração de Quitação, reconhecendo que a unidade imobiliária adquirida pela Apelada restou devidamente quitada. III - A hipoteca foi estabelecida em decorrência de relação jurídica firmada entre o BANCO PAN S/A (SUCESSOR POR INCORPORAÇÃO DA BRAZILIAN MORTAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA ("BM") e a RJ CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA, por conta do financiamento da construção do imóvel, não podendo, desse modo, ser oponível contra a Apelada. IV - Quanto ao dano moral, em princípio, o descumprimento do contrato, por si só, não gera o direito à indenização por danos morais, mas, no caso em destaque, temos que o atraso considerável e injustificado impõe a reparação, posto que a unidade adquirida pela Apelante foi quitada em data de 01.08.2014, estando a Recorrida, até a presente data, prejudicada pela inércia das demandadas.
V - considerando que o valor arbitrado pelo juízo de origem está aquém do piso que essa Segunda Câmara Cível tem estabelecido, que é exatamente o importe postulado pela Apelante, entendo que o valor da indenização deve ser majorado para o importe de R$15.000,00 (quinze mil reais).
VI - Verba sucumbencial foi corretamente estabelecida sobre o valor da condenação. VII – REJEITADA A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO DO BANCO PAN S/A (SUCESSOR POR INCORPORAÇÃO DA BRAZILIAN MORTAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA ("BM"). PROVIMENTO DO RECURSO DE APELAÇÃO DE MARIA MADALENA SILVA PITOMBO.

(TJ-BA - APL: 05331937220168050001, Relator: MARIA DO SOCORRO BARRETO SANTIAGO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/10/2019)

DA MULTA

De início é de se registrar que o entendimento assente do STJ que a decisão que comina astreintes não preclui, nem faz julgada, vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA. PROCESSUAL CIVIL. EXPURGOS INFLACIONÁRIOS. CADERNETA DE POUPANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXIBIÇÃO DE EXTRATOS BANCÁRIOS. ASTREINTES. DESCABIMENTO. COISA JULGADA. INOCORRÊNCIA.

1. Para fins do art. 543-C do CPC: 1.1. "Descabimento de multa cominatória na exibição, incidental ou autônoma, de documento relativo a direito disponível." 1.2. "A decisão que comina astreintes não preclui, não fazendo tampouco coisa julgada." 2. Caso concreto: Exclusão das astreintes.

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

(REsp 1333988/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/04/2014, DJe 11/04/2014)

No caso, não houve a concessão de medida liminar, por meio de decisão interlocutória e nem na sentença.

Embora o dispositivo da sentença (Id. 11195174) tenha fixado prazo e multa para a baixa na hipoteca, o julgado não era dotado de executoriedade, pois o recurso de apelação foi recebido no duplo efeito (ID. 12760025).

Assim, cumprida a obrigação e fazer (baixa da hipoteca - Id. 12279379), a multa não tem mais eficácia, quedando a matéria prejudicada, nos termos do art. 932, inciso III, do CPC.

Em que pesem os argumentos expendidos no agravo, resta evidenciado das razões recursais que o agravante não trouxe nenhum argumento capaz de infirmar a decisão hostilizada, razão pela qual deve ser mantida, por seus próprios fundamentos.

O atual Código de Processo Civil inseriu no ordenamento jurídico brasileiro nova regra a respeito do recurso de Agravo Interno, prevendo, a partir de sua vigência, ser vedado ao relator limitar-se à reprodução dos fundamentos da decisão agravada para julgar improcedente o Agravo Interno (CPC, art. 1.021, § 3º). Na situação específica destes autos, tem-se por inviável ao julgador qualquer julgamento que se mostre alheio ao não provimento da insurgência com base nas razões de decidir lançadas quando da análise singular da matéria.

Vale ressaltar, que a vedação do art. 1.021, §3º do CPC está sendo mitigada pela jurisprudência que se consolida do Superior Tribunal de Justiça. Afinal, “A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o art. 1.021, §3º do CPC/2015, assentou que o dispositivo não impõe ao julgador a obrigação de reformular a decisão agravada para, em outros termos, reiterar seus fundamentos, notadamente diante da falta de argumento novo deduzido pela parte recorrente” – (Embargos de declaração no Agravo em Recurso Especial nº 980.631, Rel. Ministra Regina Helena Costa, DJE de 22.5.2017).

In casu, o agravante não apresenta nenhum fato novo que possibilite a modificação do “decisum”, na verdade, tão somente reitera idênticos argumentos já apresentados no bojo da peça recursal, visando rediscutir matéria.

No que concerne ao juízo de retratação, entendo que a decisão monocrática deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos, mesmo porque inexistem fatos novos que possam subsidiar alteração do decisum.

Logo, é de ser desprovido o recurso interposto.

DISPOSITIVO

Pelo exposto, conheço e nego provimento ao recurso de Agravo Interno, nos termos da fundamentação.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a interposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista pelo art. 1.026, §2º, do CPC.

É como voto.

Belém (PA),

DESEMBARGADORA MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Relatora

Belém, 09/09/2024