Tribunal: TJPA
Processo: 0034726-52.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-04-30

Ementa:
PROCESSO Nº: 0034726-52.2013.8.14.0301 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO RECURSO: APELAÇÃO CÍVEL COMARCA: BELÉM(6ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL) APELANTE: JOELDO PANTOJA OLIVEIRA ADVOGADOS: ALEX RAMOS COMEÇANHA – OAB/PA 11.083 E PATRÍCIA DO S. GOMES BATISTA DOS SANTOS – OAB/PA 13.112 APELADO: CONDMÍNIO EDIFÍCIO SKY VILLE ADVOGADOS: EDINALDO ARAÚJO DA SILVA JÚNIOR – OAB/PA 26.246, PAULO RICARDO RIBEIRO – OAB/PA 24.569, ANDRÉ LUÍS CARVALHO CAMPELO – OAB/PA 28.955 E MÁRCIA NORMA CAMPELO NOGUCHI – OAB/PA 26.140 APELADO: FATOR INCORPORADORA DE IMÓVEIS LTDA ADVOGADOS: ALEXANDRE ALY P. CHARONE – OAB/PA 11.918 E DANIELA DIAS TOMAZ – OAB/PA 17.886 RELATORA: DESA. MARGUI GASPAR BITTENCOURT EMENTA: PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO, NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS E TUTELA ANTECIPADA. INTERPRETAÇÃO ERRÔNEA DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS DESPESAS FISCAIS, CONDOMINAIS E OUTRAS CORRESPONDENTES. ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CONDOMÍNIO DE CONSTITUIÇÃO REGULAR. SENTENÇA MANTIDA IRRETOCÁVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0034726-52.2013.8.14.0301

APELANTE: JOELDO PANTOJA OLIVEIRA

APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO SKY VILLE, FATOR INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

PROCESSO Nº
:
0034726-52.2013.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM(6ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE:

JOELDO PANTOJA OLIVEIRA

ADVOGADOS: ALEX RAMOS COMEÇANHA – OAB/PA 11.083 E PATRÍCIA DO S. GOMES BATISTA DOS SANTOS – OAB/PA 13.112

APELADO:

CONDMÍNIO EDIFÍCIO SKY VILLE

ADVOGADOS: EDINALDO ARAÚJO DA SILVA JÚNIOR – OAB/PA 26.246,

PAULO RICARDO RIBEIRO – OAB/PA 24.569, ANDRÉ LUÍS CARVALHO CAMPELO – OAB/PA 28.955 E MÁRCIA NORMA CAMPELO NOGUCHI – OAB/PA 26.140

APELADO: FATOR INCORPORADORA DE IMÓVEIS LTDA

ADVOGADOS:

ALEXANDRE ALY P. CHARONE – OAB/PA 11.918 E DANIELA DIAS TOMAZ – OAB/PA 17.886

RELATORA: DESA. MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA: PROCESSO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO ANULATÓRIA

DE CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO, NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS E TUTELA ANTECIPADA. INTERPRETAÇÃO ERRÔNEA DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS DESPESAS

FISCAIS, CONDOMINAIS E OUTRAS CORRESPONDENTES. ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CONDOMÍNIO DE CONSTITUIÇÃO REGULAR.

SENTENÇA MANTIDA IRRETOCÁVEL.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO

RELATÓRIO

PROCESSO Nº
:
0034726-52.2013.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM(6ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: JOELDO PANTOJA OLIVEIRA

ADVOGADOS: ALEX RAMOS COMEÇANHA – OAB/PA 11.083 E PATRÍCIA DO S. GOMES BATISTA DOS SANTOS – OAB/PA 13.112

APELADO: CONDMÍNIO EDIFÍCIO SKY VILLE

ADVOGADOS: EDINALDO ARAÚJO DA SILVA JÚNIOR – OAB/PA 26.246, PAULO RICARDO RIBEIRO – OAB/PA 24.569, ANDRÉ LUÍS CARVALHO CAMPELO – OAB/PA 28.955 E MÁRCIA NORMA CAMPELO NOGUCHI – OAB/PA 26.140

APELADO: FATOR INCORPORADORA DE IMÓVEIS LTDA

ADVOGADOS: ALXANDRE ALY P. CHARONE – OAB/PA 11.918 E DANIELA DIAS TOMAZ – OAB/PA 17.886

RELATORA: DESA. MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

JOELDO PANTOJA OLIVEIRA
interpôs Recurso de Apelação Cível contra Sentença prolatada pelo Juízo da 6ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém-Pará , que julgou improcedente a pretensão.

Eis o texto objurgado:

”
SENTENÇA:

Visto, etc... Trata-se de AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO, NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL, DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS c/c OBRIGAÇÃO DE FAZER ECOM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA proposta por JOELDO PANTOJA OLIVEIRA em face de FATOR INCORPORADORA DE IMÓVEIS LTDA e CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL SKY VILLE.

Alega, a Requerente, que formalizou contrato de compra e venda com a Incorporadora Fator para aquisição de um apartamento no Empreendimento Sky Ville (apartamento n° 202 do bloco 02 do Edifício Sky Ville), cujo total de unidades são de 240 apartamentos divididos em 10 blocos, com 24 apartamentos por bloco. Afirma que o compromisso de compra e venda foi formalizado em 06/06/2008, na forma de adesão, e financiado pela Caixa Econômica Federal, em 27/01/2009. Destaca que foram diversos os descumprimentos contratuais, primeiramente a entrega do imóvel ocorreu com atraso de meses. Outrossim, a obra não estava totalmente entregue, mas as obrigações condominiais e fiscais já estavam sendo repassadas ao Autor, inclusive seu nome foi inscrito no cadastro de inadimplentes do SERASA.

Somadas anotações expostas, houve a irregular instalação do Condomínio (antes da entrega das unidades, no total) e das obrigações anexas, com a contratação da administradora LOTUS pelo próprio condomínio, quando que a obrigação deveria ser da Fator Incorporadora. Assevera que após todas as irregularidades, a Fator Incorporadora repassou ao Condomínio a sua responsabilidade de administrar os edifícios entregues, bem como repassou para os moradores a responsabilidade de arcar com os serviços e produtos no quadro de garantias do contrato, inclusive no que tange a instalação de telefones, interfones, que deveriam ser de obrigação da Fator Incorporadora.

Nesse contexto, requereu, o Autor a aplicação do CDC com o objetivo da concessão da tutela para a retirada de seu nome do SERASA e/ou a não cobrança de qualquer débito; a citação das Requeridas; a declaração de inexistência de dívida referente a taxa condominial; o reconhecimento da responsabilidade solidária das Requeridas; a anulação da constituição do condomínio do residencial SkyVille; o condicionamento da constituição do condomínio após o cumprimento das regras contratuais (entrega total do empreendimento e respeito ao quórum legal); a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, no importe de R$ 582,68 (quinhentos e oitenta e dois reais e sessenta e oito centavos), repetição em dobro das cobranças excessivas; a condenação em danos morais; a condenação da Empresa Fator Incorporadora no importe de R$ 20.196,00 (vinte mil, cento e noventa e seis reais), valor correspondente a 20% do valor do contrato, a título de multa.

Juntou documentos de fis. 31/136.

Consta de fls. 183 que a Tutela Antecipada foi deferida para obstar a inserção do nome do Requerente dos órgãos de proteção ao crédito.

Às fls. 190 e ss., a empresa Fator apresentou defesa nos seguintes termos: Que o prazo para a entrega da obra foi além do esperado, em virtude da escassez de materiais e mão de obra e o elevado índice pluviométrico em Belém, o que levou as partes - convencionarem prorrogações. Assinala que o cronograma do início da construção sofreu atraso em virtude do grupo associativo de promitentes compradores não ter comparecido em tempo hábil para subscrever a tratativa, o que gerou o consequente atraso na transferência de recursos financeiros pela CAIXA (Credora Fiduciária da obra). Após todos os aditivos de prorrogação, entregou em novembro/2010 o imóvel para o Requerente. Destaca que a constituição do condomínio se deu de maneira correta, com a convenção em dezembro/2010, discutindo-se o processo de entrega da área condominial; a formação de uma comissão para representar os interesses dos condôminos perante a construtora e a administração das áreas condominiais até a entrega total do empreendimento. Afirma que a construtora assumiria a administração das áreas condominiais até a entrega total do empreendimento, porém, por vontade da Comissão Administrativa de moradores, cadastrou-se uma nova personalidade jurídica para o condomínio e os condôminos passaram a administrar as suas áreas condominiais, com a eleição de membros da administração como Síndico, Subsíndico e Conselho Fiscal, com a estipulação de taxa condominial no importe de R$ 200,00 (duzentos reais), sendo que o valor de R$ 54,33 (cinquenta e quatro reais e trinta e três centavos) ficaria sob responsabilidade da Construtora. Informa que o condomínio foi constituído em Agosto de 2011, conforme ata de constituição, cumprindo todas as formalidades legais, não devendo o Autor se pautar na minuta da convenção anexada a promessa de compra e venda. Ressalta que a Ré cumpriu corretamente os prazos contratuais para a entrega do imóvel.

Afirma que não assumiu qualquer obrigação de entrega de telefones e interfones e de que não há previsão contratual de cláusula penal, em sendo assim, não há falar em multa de 20% sobre o valor do contrato.

Defende que não há fato gerador para condenação em dano moral ou qualquer responsabilização de extensão solidária.

Por fim, requereu a improcedência da demanda.

Às fls. 257, foi certificado (20/03/2014) que o Condomínio do Residencial SkyVille foi citado, mas não apresentou defesa.

Às fls. 258, foi anexada a defesa do Condomínio Sky Ville (datada de 20/01/2015). Sustenta que a Incorporadora Fator Ltda. fez duas convocações para a formação da Assembleia Geral de organização, na segunda convocação ficou acertado que a Incorporadora assumiria a administração das áreas condominiais, mas se fosse constituído, legalmente, o condomínio, os condôminos passariam a administrar as áreas condominiais em comum.

Os condôminos resolveram constituir o condomínio, para facilitar a gestão, sem nenhum prejuízo econômico para os mesmos, eis que a taxa condominial seria de R$ 200,00 (duzentos reais), sendo que o valor de R$ 54,33 (cinquenta e quatro reais e trinta e três centavos) seria arcado pela construtora, restando o valor de R$ 145,67 (cento e quarenta e cinco reais e sessenta e sete centavos) para os condôminos pagarem, a partir de agosto/2011, conforme ata. Assinala que a constituição do condomínio foi realizada de forma regular e que as cobranças realizadas pelo escritório de advocacia, contratado pelo Condomínio, ao Requerente são legítimas e a inserção no SERASA, de seu nome, deu-se em virtude da inadimplência. Assevera que inexistem fatores para a condenação em danos morais em favor do Requerente.

Por fim, requereu a improcedência da demanda.

Às fls. 302, a Réplica do Autor foi juntada.

Em audiência, as partes não acordaram.

E o resumo do necessário para a decisão que se segue.

Trata-se de ação de anulação de Anulatória de Constituição de Condomínio e Reparação de Danos.

Decreto a revelia do condomínio SkyVille, eis que extemporânea, conforme certidão de fls. 257 dos autos. No entanto, deixo de impor seus efeitos, tendo em vista que o correu contestou.

Relativamente ao mérito da causa, a parte Demandante pretende a anulação do registro e da convenção condominial, uma vez que, segundo seu relato, tal ato deveria ter sido precedido da entrega total da obra e da convocação de quórum qualificado.

Para sustentar sua tese, o Requerente invoca as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda (Cláusula 41, 19 e 28), que estipulou.

Entendo que os argumentos levantados pelo Requerente não merecem ser acolhidos.

Constata-se da Minuta de promessa de compra e venda (fls. 41) que até a instalação formal do condomínio, que se dará após a entrega total do empreendimento, a vendedora administrará o edifício, diretamente ou por meio de empresa especializada contratada.

Não obstante essa previsão, consta dos autos a Convenção do Condomínio (fls. 93/102), que se mostra devidamente subscrita por um número certo de moradores, o que não colide com os preceitos gerais do Código Civil, que é o acordo constituído pela vontade das partes interessadas.

O condomínio Réu, quando demandado, corrobora que houve adesão da Assembleia dos Moradores, nos termos do deliberado.

Um outro ponto a ser discutido e que alicerça as argumentações do Requerente é quanto ao quórum para legitimar essa Convenção. O Código Civil, nos art. 1.332 e o art. 1.333, tratam respectivamente da instituição e da constituição do condomínio edilício:

(..)

Relativamente à instituição do Condomínio, esta pode ser feita por ato inter vivos ou testamento, de modo que a Incorporadora na qualidade de titular da propriedade do empreendimento não só pode como deve proceder à instituição do condomínio, até mesmo para satisfazer as exigências do registro da incorporação imobiliária em cartório e delimitar a sua responsabilidade pela construção e garantir as devidas licenças perante os órgãos públicos, não cabendo aqui falar em nulidade de instituição do condomínio.

No que tange à constituição do condomínio por meio de convenção condominial, o art. 1.333, do CC/2002 exige que tal documento seja tão somente subscrito pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.

A necessidade de assembleia geral dar-se-á tão somente quando o condomínio, depois de instituído e constituído, tiver de ser administrado, bem como quando a convenção condominial tiver de ser alterada, a teor do que dispõe os arts. 1.347 e 1.351, ambos do CC/2002:

(...)

Em sendo assim, é de se dizer que o art. 1.351, do CC/2002 exige o quorum de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para a alteração da convenção, não se aplicando a tese da parte Requerente quanto à incidência do art. 1.323, §1°, do CC/2002, que exige maioria absoluta para as deliberações.

Nestes termos, caso a parte Requerente quisesse ver anulada a constituição do condomínio, deveria ter trazido à colação a prova de que a incorporadora não detinha a titularidade de, no mínimo, dois terços das frações ideais quando do registro do ato em cartório, ônus este que lhe incumbia por se tratar de fato constitutivo de seu direito (CPC/2015, art. 373, I), não tendo se desincumbido de tal ônus e, assim, declaro como válido o ato questionado.

Outrossim, nos termos do CC/2002, toda e qualquer administração condominial é transitória, podendo os condôminos deliberar pela alteração da alteração da convenção, inclusive relativamente à taxa condominial instituída.

O Requerente veio a juízo com afirmações vagas, alegando que uma série de serviços não foram instalados e disponibilizados aos condôminos (telefone, interfones), não se justificando o valor cobrado a título de taxa condominial.

Somente em casos de ilegalidade - o que não ocorre neste caso - pode o Poder Judiciário interferir em uma decisão coletivamente tomada por moradores. A vontade coletiva em um edifício é soberana, pois que é o lar daquelas pessoas, não cabendo ao Judiciário contrariar a decisão da maioria.

AGOSTINHO ALVIM ensina em seu clássico:

(..)

Prescreve o art. 389 do Código Civil:

(..)

Determina o art. 1.336, § 1° do Código Civil:

(...)

A Requerida, por outro lado, trouxe documentação comprovando que a área condominial se encontra quase acabada, devendo, assim, ser mantida por todos os moradores e condôminos nos termos da convenção vigente, sendo irrelevante o fato de que os demais Blocos ainda não estivessem prontos ao tempo do ajuizamento da ação. Isto porque cabe aos atuais moradores/proprietários que usufruem atualmente das áreas comuns arcarem com sua manutenção, limpeza e conservação, através do pagamento da taxa condominial, nos termos da convenção condominial vigente.

Constato, ainda, que a parte Requerida comprovou a manutenção dos serviços interligados à manutenção, conservação, limpeza, segurança, comunicação, funcionários e administração ordinária do condomínio, todos listados e comprovados em contestação, motivos que levam a julgar improcedente o pedido de suspensão de cobrança das taxas condominiais pela simples suposição de que hão houve quorum, eis que existe de fato uma administração, com despesas e encargos a serem mantidos.

TERCIO SAMPAIO acentua na Introdução, quanto a "Prova Jurídica":

(...)

Dessa forma, a partir das receitas das taxas condominiais, é possível ao Condomínio disponibilizar a áreas de uso comum aos moradores.

Não é outro o entendimento da Jurisprudência de nossos Tribunais:

(...)

Quanto a alegação de que os fatos geraram indenização por danos morais, segue rejeitada a tese, eis que não existiu quaisquer indícios de afronta aos direitos da personalidade do autor, o que afasta a capitulação do art. 186 do Código Civil no caso concreto.

Os precedentes do STJ, em casos semelhantes, porque não houve lesão à personalidade do Autor, nenhum evento extraordinário

(...)

Outrossim, pelo fato do Requerente vir se utilizando dos serviços e estrutura disponibilizada pelo Condomínio SKYVILLE, não há falar em restituição de valores, eis que nenhum dano patrimonial vem sendo perpetrado em desfavor de seu acervo patrimonial sem justa causa.

LACERDA DE ALMEIDA ensina sobre a restituição em seu clássico:

(...)

CAVALIERI FILHO ensina, quanto à "Cobrança indevida - repetição do indébito", em seu Programa

(..)

Julgar favorável a tese de restituição de valores, trazida pelo Autor, seria ferir o disposto nos artigos 884 e ss. do CC/02, ocasionando seu enriquecimento sem causa. PONTES DE MIRANDA ensina sobre o enriquecimento injustificado, em seu Tratado...

(...)

Por consequência, improcedentes os pedidos do Autor, vez que não se colhe, ato ilícito perpetrado pelos Réus, não havendo que se falar, inclusive, em arbitramento de Cláusula Penal inversa, em 20% sobre o valor do contrato.

Isto posto, nos termos do art. 487, I, do CPC/2015 e arts. 884, 186, 1332, 1333,1351, 1347 e precedentes elencados, julgo improcedentes os pedidos do Autor. Revogo, a contar do trânsito em julgado desta, a tutela deferida as fls. 183, eis que as cobranças restam legitimas.

Condeno a parte Requerente ao pagamento das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios o montante de 10% sobre o valor da causa, com fundamento no art. 85, §2°, do CPC/2015 em favor do advogado da Requerida Fator Incorporadora.

Havendo apelação, intime-se o apelado para fins de contrarrazoes, querendo. Após, encaminhem-se os autos ao e. Tribunal de Justiça do Estado do para Pará para os devidos fins.

Na hipótese de trânsito em julgado, baixe-se o registro de distribuição e arquive-se, caso não haja pedido de cumprimento de sentença em sessenta dias.

P. R. I. C.”
( PJe ID 3020595 páginas 1-16).

As razões recursais de

JOELDO PANTOJA OLIVEIRA e
stão

dessa forma

assentadas:

“ 2-DO MÉRITO

O Nobre Juízo embora tenha constatado que o CONTRATO DE ADESAO, Minuta de promessa de compra e venda, na cláusula 41, estabeleça que "até a instalação formal do condomínio, que se dará após a entrega total do empreendimento, a vendedora administrará o edifício, diretamente ou por meio de empresa especializada", decidiu desconsiderar o contrato e considerar a existência, nos autos, da convenção do condomínio que entende estar subscrita por um número certo de moradores, sendo a convenção, de acordo com o código civil, o acordo constituído pela vontade das partes.

Com muito respeito a decisão do Juízo "ad quo" não há como acatar tal decisão. O Contrato, ao qual os compradores se vinculam, através da adesão, faz lei entre as partes, tendo em vista que deve ser obedecido, justamente por representar a vontade das partes. Quando as regras estabelecidas, previamente, no contrato não são obedecidas e observadas, causa insegurança jurídica entre as partes, como no caso em tela.

As cláusulas do contrato, como a 41^ a 19- e a 29- sempre falam que o condomínio está constituído APÓS a entrega total do empreendimento, o que não ocorreu no presente caso, em que a Ré Fator Incorporadora.

No caso em comento, mesmo sem a entrega total do empreendimento, foi constituído "condomínio" do residencial, vindo este a cobrar da parte Autora, desde maio de 2011, valores referentes a taxa condominial e taxas extras, obrigações que ainda não deveriam ser assumidas pela parte Autora, tendo em vista que o empreendimento, composto de 10 blocos com 240 apartamentos, à época, ainda não havia sido entregue na sua totalidade, quando dessas cobranças. Portanto, Excelências, cobranças decorrentes de obrigações fiscais, condominiais, parcelas do preço e outras, antes da entrega do empreendimento, ferem as cláusulas do contrato, como a 19,41 e devem ser consideradas cobrança indevidas e ilegais.

O que a vendedora do imóvel, FATOR INCORPORADORA fez foi repassar para o "condomínio" toda a administração dos edifícios, transferido a estes a contratação de empresa especializada para realizar a administração do mesmo, eximindo a FATOR INCORPORADORA de qualquer responsabilidade pela administração, bem como pela entrega de produtos e realização de serviços que constam em seu quadro de garantias, mas que se observa nas Atas das reuniões, anexadas aos autos, que foram arcados pelos moradores, através das taxas condominiais e/ou taxas extras, a título de exemplo cita-se interfone, segurança, cerca elétrica, gás encanado, etc.

Aceitar a existência da convenção do condomínio, e, portanto, desconsiderar a inobservância das cláusulas contratuais, como a 41-, é ferir o que dispõe no art. 1333 do C/C/2002, tendo em vista que tal artigo exige que "k convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobe as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção", e as provas constantes nos autos, como as atas de reuniões comprovam que tal quórum, exigido pro lei, não foi obedecido.

Nenhum quórum foi obedecido, seja de 2/3 ou outro pois, não houve qualquer aprovação, uma vez que os compradores, como a parte autora, ao assinar o contrato, já recebeu a minuta da convenção do "condomínio", já registrada, como se comprova pela cláusula 4- do contrato. Vejamos: "completam este contrato e a ele se incorporam como parte integrante, a planta do pavimento tipo, planta de implantação, memorial descritivo, quadro de garantias e minuta da fatura da convenção de "condomínio", conforme matrícula 14926926, livro n-.2- Ficha

n-. 1,2,3 e 4 registrado no Cartório do 1- Oficio de Registro de Imóveis e Notas Faria Neto, Comarca de Ananindeua, Estado do Pará."

Um questionamento: ora como ocorrerá a subscrição dos titulares na convenção do condomínio sem uma assembleia geral para isso? Apenas de forma impositiva como ocorreu no caso em tela.

As regras contidas na convenção do condomínio são de fundamental importância para a convivência harmônica da comunidade que reside no empreendimento. Como aceitar que tais regras sejam impostas e entregues com a assinatura do contrato, sem a devida discussão e aprovação através de assembleia geral?

Tanto é necessário que a própria FATOR INCORPORADORA colocou em pauta os seguintes tópicos, na assembleia geral, ocorrida no dia 21/038/2011: "a) constituição do condomínio; b) eleição de síndico, vice síndico e conselho fiscal; c) fixação das taxas de implantação e condominial; d) apresentação de empresa especializada em administração".

Ora, Nobre Julgadores, se a Assembleia geral não fosse fundamental para a constituição do condomínio a FATOR INCORPORADOIU não teria se dado ao trabalho de organizar e participar desta assembleia, como se observa na ata em que o Sr ADAUTO CERQUEIRA SANTOS FILHO, engenheiro, que se apresentou como responsável pela fator incorporadora, lendo o edital de convocação e fazendo alguns esclarecimentos.

Ora, Excelências, de 240 unidades, apenas 23 estavam presentes e destas apenas 18 se manifestaram votando pela aprovação. As demais unidades não se manifestaram, sendo inconcebível o argumento de que a FATOR INCORPORADORA estaria representando as demais unidades: primeiro porque não há nada estabelecido na ata; segundo, mesmo que tivesse não teria validade, visto que a FATOR INCORPORADORA somente poderia representar as unidades não comercializadas, e não as unidades não entregues. Aquelas unidades que já foram vendidas, mesmo que não entregues aos seus compradores, não poderiam ser representadas pela FATOR INCORPOPRADORA, tendo que ler sido convocados e se fazer presente à reunião para decidir sobre a pauta, o que não foi feito, ferindo legislação pátria e cláusula contratual. A Fator não poderia representar o que não era de sua propriedade.

A Fator Incorporadora, na realidade, utilizou desta manobra para repassar ao "condomínio" a sua responsabilidade em administrar os edifícios, à época, entregue apenas 02 blocos, e ainda, repassou para os moradores a responsabilidade em arcar com serviços/produtos que constam no quadro de garantias do contrato, que deveriam ser feitos/arcados pela FATOR INCORPORADORA, mas foram cobrados através de taxa extra ou já embutidos na taxa condominial.

A fator Incorporadora não apresenta documentação comprovando quantas unidades não haviam sido comercializadas ainda à época, podendo, apenas tais unidades serem representadas pela Fator Incorporadora em uma assembleia geral.

Vale destacar. Excelências, que a documentação quanto às unidades vendidas/comercializadas e não comercializadas é de propriedade da Fator Incorporadora, não sendo possível para o Apelante apresentar esta informação no processo, por ser documento unilateral.

Não se pode, portanto, legitimar a suposta representatividade da FATOR INCORPORADORA, que, repete-se aprova apenas itens que vão lhe beneficiar

O N Juízo entendeu que o judiciário não pode interferir em decisão coletivamente tomada por moradores, pois a vontade coletiva em um edifício é soberana. Acontece, Excelências, que, quando se fala nos pagamentos de taxa extra para interfone e outros não se está falando em vontade da coletividade, mas sim em descumprimento de clausula contratual, repasse de custos do contrato para os moradores, pagamento por duas vezes para o mesmo serviço. Não se trata de alegações vagas, mas sim de alegações comprovadas nos documentos anexados, e exaustivamente explicadas na exordial.

Aqui vale destacar a defesa-contestação da Fator Incorporadora onde afirma que "nenhum desses equipamentos consta do memorial descritivo do empreendimento, de modo que a Ré não assumiu qualquer obrigação de entregá-los aos compradores", e cita a cláusula 5- do contrato. No parágrafo seguinte afirma que foi erro de redação tais equipamentos constarem no memorial descritivo do empreendimento. Erro de redação? Como erro de redação se o memorial descritivo, que acompanha o contrato de adesão, foi elaborado pela Construtora Fator Incorporadora, que, com toda a certeza, tomou os devidos cuidados para não constar erros que viessem a lhe prejudicar. Isto nada mais foi uma desculpa totalmente descabida. Até porque o memorial descritivo contendo os equipamentos, como interfone e etc, consta do CONTRATO DE ADESAO, clausula 41 FIs 206 dos autos, e fls. 20/26 (contrato).

Diferente do que entendeu o NJuízo, o que o Apelante pretende é ver cumprida as cláusulas do contrato, inclusive quanto ao pagamento de valores, visto que, de acordo com o contrato, até a entrega total do empreendimento, quando ai sim, deveria ser formalizado o condomínio, os moradores pagariam as despesas, a título de rateio, que, por obvio, deveria ser diminuída conforme mais unidades e blocos fossem entregues. Contudo, o valor determinado como taxa condominial, mesmo com a entrega de apenas dois blocos, não diminuiu conforme foram sendo entregues os demais blocos. O que fica evidenciado que não se tratava de rateio, visto que no rateio, quanto mais pessoas fossem incluídas, menor seria o montante de cada um, mas, no caso em tela, o que se deu foi a instalação do condomínio, já com implantação de taxa condominial, e pior, com taxas extras incluindo serviços já pagos no contrato. Não se trata de simples mudança de nomenclatura, mas sim, de valores diferentes.

O NJuízo informa que "a Requerida trouxe documentação comprovando que a área condominial se encontra quase acabada" e ainda que "a parte Requerida comprovou a manutenção dos serviços interligados à manutenção limpeza, segurança, comunicação, funcionários e administração ordinária do condomínio, todos listados e comprovados em contestação", contudo, compulsando os autos não foi localizado tais documentos, em defesa contestação, nem pela Fator Incorporadora, nem pelo Condomínio Sky Ville, que apresentou Defesa intempestiva.

O Juízo indeferiu o pedido de dano moral sob o argumento de que não existiu quaisquer indícios de afronta aos direitos da personalidade do autor. Sem razão. O Apelante comprovou o dano perpetrado à sua moral, vez que foi exposta a uma série de constrangimentos, humilhações e incômodos, como detalhado na exordial, e comprovado através da documentação dos autos, como BO, e outros, com destaque para a negativação de seu nome; ter sido considerado pelos demais moradores como "caloteiro", tendo sido assim chamado no meio do "condomínio", aos gritos e em bom tom para todos ouvirem, aparecendo inúmeras pessoas nessas hora, e sendo ofendido na frente de sua filha, (BO em anexo); ser impedido de utilizar áreas do "condomínio" como churrasqueira, piscina e salão de festas sob alegação de ser inadimplente; ter impedido e/ou dificultado seu direito de reunir-se pacificamente no sala de festas, tendo as luzes apagadas, conforme atas e demais does, em anexo. Ressalta-se que a razão da reunião é o que menos importa, visto que o constrangimento esta no fato de ser impedido de se reunir com outros moradores no salão de festas, seja para tratar de assunto do "condomínio", seja para conversar com advogado, seja para outro motivo qualquer.”

E, ao final, requer:

“ Ante todo o exposto, o Apelante, por amparo legal e nos próprios elementos probatórios existentes nos autos, pelas razões ora expostas, o qual prova seu direito de forma incontestável, vêm requerer o provimento ao presente recurso de APELAÇÃO, a fim de que reforme "in totum" a r. sentença ora recorrida, para julgar Totalmente PROCEDENTE a presente Ação e consequentemente deferir os pleitos do Apelante constantes da exordial, pois somente assim se estará fazendo a mais serena, cristalina, as e soberana JUSTIÇA!!!

Requer a manutenção do deferimento da gratuidade da justiça, com fulcro na Lei 1060/50, art. 5^ LXXIV da CF/88, e atualmente prevista no art. 98e ss do CPC/2015.

Requer, ainda, a condenação das Apeladas/Requeridas ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios no importe de 20% do valor da condenação, conforme disposto no art. 85 do CPC.”( PJe ID 3020596, páginas 1-11).

Contrarrazões não apresentadas. ( PJe ID 3020597, página 3)

É o relatório que apresento.

À Unidade de Processamento Judicial das Turmas de Direito Público e Privado incluir em pauta de julgamento.

Data conforme Sistema PJe .

DESA. MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

RELATORA

VOTO

PROCESSO Nº
:
0034726-52.2013.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM(6ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE:

JOELDO PANTOJA OLIVEIRA

ADVOGADOS: ALEX RAMOS COMEÇANHA – OAB/PA 11.083 E PATRÍCIA DO S. GOMES BATISTA DOS SANTOS – OAB/PA 13.112

APELADO:

CONDMÍNIO EDIFÍCIO SKY VILLE

ADVOGADOS: EDINALDO ARAÚJO DA SILVA JÚNIOR – OAB/PA 26.246,

PAULO RICARDO RIBEIRO – OAB/PA 24.569, ANDRÉ LUÍS CARVALHO CAMPELO – OAB/PA 28.955 E MÁRCIA NORMA CAMPELO NOGUCHI – OAB/PA 26.140

APELADO: FATOR INCORPORADORA DE IMÓVEIS LTDA

ADVOGADOS:

ALEXANDRE ALY P. CHARONE – OAB/PA 11.918 E DANIELA DIAS TOMAZ – OAB/PA 17.886

RELATORA: DESA. MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Juízo de Admissibilidade Recursal: Positivo.

Inicio o voto destacando o cenário fático da questão litígios extraído da sentença combatida:

“
Alega, a Requerente, que formalizou contrato de compra e venda com a Incorporadora Fator para aquisição de um apartamento no Empreendimento Sky Ville (apartamento n° 202 do bloco 02 do Edifício Sky Ville), cujo total de unidades são de 240 apartamentos divididos em 10 blocos, com 24 apartamentos por bloco. Afirma que o compromisso de compra e venda foi formalizado em 06/06/2008, na forma de adesão, e financiado pela Caixa Econômica Federal, em 27/01/2009. Destaca que foram diversos os descumprimentos contratuais, primeiramente a entrega do imóvel ocorreu com atraso de meses. Outrossim, a obra não estava totalmente entregue, mas as obrigações condominiais e fiscais já estavam sendo repassadas ao Autor, inclusive seu nome foi inscrito no cadastro de inadimplentes do SERASA.

Somadas anotações expostas, houve a irregular instalação do Condomínio (antes da entrega das unidades, no total) e das obrigações anexas, com a contratação da administradora LOTUS pelo próprio condomínio, quando que a obrigação deveria ser da Fator Incorporadora. Assevera que após todas as irregularidades, a Fator Incorporadora repassou ao Condomínio a sua responsabilidade de administrar os edifícios entregues, bem como repassou para os moradores a responsabilidade de arcar com os serviços e produtos no quadro de garantias do contrato, inclusive no que tange a instalação de telefones, interfones, que deveriam ser de obrigação da Fator Incorporadora”.

À vista disso, decido as premissas recursais segundo os argumentos – núcleo dispostos.

1ª premissa:

Em que momento

a cobrança

das obrigações fiscais, condominiais, parcelas do preço e demais despesas são exigidas, antes ou depois da entrega do empreendimento?

O questionamento, a meu ver, é ponto fulcral para adjetivar a qualidade das cobranças

debatidas pelo

Apelante, que abraça a

cláusula 41

do Pacto acostado no PJe ID 3020583,páginas 34-41 e PJe ID 3020584, páginas 1-2, para ditá-las como indevidas.

São esses os termos da cláusula 41 do contrato sob enfoque,
in verbis:

“ 41') Até a instalação formal do condomínio, que se dará após a entrega total do empreendimento, a VENDEDORA administrará o edifício, diretamente ou por meio de empresa especializada contratada por ela para esse fim, rateando previamente entre as unidades, salvo aquelas não comercializadas, que gozaram de 100% de redução das respectivas despesas.”

Perceba que a redação não versa sobre momento de cobrança de valores correspondente ao condomínio. Não! Em uma simples, porém atenta leitura vejo que trata do momento para substituição da

titularidade da gestão condominial, que aduz como ponto de partida a instalação formal do condomínio.

Quer dizer. Antes da instalação formal do condomínio, a administração do empreendimento será exercido por
FATOR INCORPORADORA DE IMÓVEIS LTDA
ou por terceirizada e, logo após, por quem a assembleia condominial acordar.

Essa é a interpretação!

À vista disso e decaindo o principal argumento da Apelação Cível, permanece íntegra os termos da cláusula 19, alínea “a,”
in verbis
:

“ 19º:

São obrigações do COMPRADOR entre as demais previstas neste contrato:

a) pagar todas as obrigações fiscais, condominiais, parcelas do preço e outras despesas a que estiver sujeito e decorrentes deste contrato, após a entrega do empreendimento.”

A cláusula 29 explica o que seria a entrega do empreendimento,
in verbis:

“
29) A entrega da unidade não fica condicionada à conclusão dos demais blocos, sendo suficiente que estejam concluídas as obras de acabamento do hall do pavimento e as da entrada do edifício e das vagas de garagem.“

Então, permanece irretocável a cláusula 29 acima delineada, impondo a entrega do empreendimento, que não precisa ser total, para validar as ditas cobranças.

Sentença combatida irretocável, portanto.

2ª Premissa:

Irregularidade na formação do condomínio via convenção.

Destaco raciocínio jurídico esposado na inimizada,
in verbis
:

“No que tange à constituição do condomínio por meio de convenção condominial, o art. 1.333, do CC/2002 exige que tal documento seja tão somente subscrito pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.

A necessidade de assembleia geral dar-se-á tão somente quando o condomínio, depois de instituído e constituído, tiver de ser administrado, bem como quando a convenção condominial tiver de ser alterada, a teor do que dispõe os arts. 1.347 e 1.351, ambos do CC/2002:

(...)

Em sendo assim, é de se dizer que o art. 1.351, do CC/2002 exige o quorum de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para a alteração da convenção, não se aplicando a tese da parte Requerente quanto à incidência do art. 1.323, §1°, do CC/2002, que exige maioria absoluta para as deliberações.

Nestes termos, caso a parte Requerente quisesse ver anulada a constituição do condomínio, deveria ter trazido à colação a prova de que a incorporadora não detinha a titularidade de, no mínimo, dois terços das frações ideais quando do registro do ato em cartório, ônus este que lhe incumbia por se tratar de fato constitutivo de seu direito (CPC/2015, art. 373, I), não tendo se desincumbido de tal ônus e, assim, declaro como válido o ato questionado.

Outrossim, nos termos do CC/2002, toda e qualquer administração condominial é transitória, podendo os condôminos deliberar pela alteração da alteração da convenção, inclusive relativamente à taxa condominial instituída.”

Não há o que alterar na redação objurgada!

A uma. O quórum de 2/3 propalado pelo Apelante a fim de obter a nulidade da convenção, segundo termos do artigo 1.351 do Código Civil é exigido para alterar a convenção

ou mudar a destinação do edifício ou unidade imobiliária, que não ser refere ao caso concreto que busca o afastamento de pagar as obrigações contratuais estipuladas.

A duas. A deliberação por maioria absoluta somente ocorre nos casos

estipulados pelo artigo 1.323 CC, que trata da gestão condominial e não da anulação perquerida à desobrigação contratual do adimplemento das ditas despesas.

A três. o Apelante nada comprovou quanto ao defeito ou irregularidade da gestão capaz de nulificar a convenção condominial.

Como antes dito, a sentença permanecerá firme e inalterada porque cirúrgica no exame do direito material a não comportar maiores desavenças.

Meu posicionamento é pelo conhecimento

e desprovimento do Recurso de Apelação, mantendo-se a

sentença combatida inalterada dado o acerto do raciocínio jurídico nela esposado, segundo fundamentação acima delineada.

Após o decurso do prazo recursal sem qualquer manifestação, certifique-se o trânsito em julgado e dê-se a baixa no PJE com a consequente remessa dos autos ao Juízo de origem para fins devidos.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

DESA. MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

RELATORA

Belém, 08/05/2024