Tribunal: TJPA
Processo: 0019126-88.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA
Relator(a): LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO
Órgão julgador: LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Público
Assuntos: 10422 - Pagamento Atrasado / Correção Monetária
Data de julgamento: 2024-02-05

Ementa:
EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS E REMESSA NECESSÁRIA. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E RECONVENÇÃO.CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. SENTENÇA CONJUNTA. procedência parcial DA CONSIGNAÇÃO DE CHAVES mantida. ausência de justo motivo para recusa do recebimento. termo final da locação. data da entrega das chaves em JUÍZO. precedentes stj. NECESSIDADE DE REPAROS NO IMÓVEL COMPROVADA POR PERÍCIA. RESSARCIMENTO DEVIDO. PEDIDO DE COnversão da obrigação de fazer em obrigação de pagar que não configura pedido novo eis que formulado antes da citação do ente público para manifestação sobre a reconvenção. possibilidade de conversão de obrigação de fazer em indenização por perdas e danos. PEDIDO EM RECONVENÇÃO DE CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE VALOR NECESSÁRIO AOS REPAROS DO IMÓVEL APURADO EM PERÍCIA JUDICIAL. DEMONSTRADA DEVOLUÇÃO Do imóvel em estado de conservação incompatível ao do início do contrato. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA QUANTO AOS REPAROS NO IMÓVEL. LAUDO PERICIAL PRODUZIDO EM JUÍZO E CONCLUSÕES DE ASSISTENTE TÉCNICO DO ENTE MUNICIPAL UNILATERAL. PREVALÊNCIA DO PRIMEIRO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RESILIÇÃO. RESTITUIÇÃO DO BEM EM CONDIÇÕES PRECÁRIAS. LOCADOR QUE FOI INJUSTAMENTE PRIVADO DE SEU USO E GOZO. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA nos termos do pedido. dano moral não comprovado. APELO DO MUNICÍPIO DE BELÉM CONHECIDO E NÃO PROVIDO. APELO DA EMPRESA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE ALTERADA EM REMESSA NECESSÁRIA. decisão unânime. 1 – Conforme reiterada jurisprudência do e. STJ, havendo recusa do locador em receber as chaves do imóvel, é possível o depósito destas, ainda que haja pendências quanto a reparos no bem, na medida em que eventual prejuízo apurado deverá ser discutido em ação própria, sendo incabível a vinculação do recebimento das chaves à reforma do imóvel. Precedentes STJ. manutenção da procedência da consignação de chaves e do reconhecimento do direito ao pagamento dos aluguéis anteriores à devolução das chaves em juízo, no período fixado em sentença. 2 - Quanto à reconvenção da locadora, descabida a pretensão de cobrança por valores supostamente vencidos após a rescisão contratual que, no caso, se deu com a negativa injustificada de recebimento das chaves. 3 – Procedência do pedido formulado em reconvenção de condenação ao pagamento do valor apurado em Perícia Judicial para o reparo do imóvel para que pudesse ser entregue nas condições em que foi alugado. Ausência de pedido novo. Alteração do pedido de obrigação de fazer em obrigação de pagar antes da intimação do reconvindo para manifestação sobre a reconvenção. Possibilidade inclusive de conversão de ofício em perdas e danos. Precedentes STJ. 4 – Caso em que a pretensão alternativa de indenização com os gastos da reparação merece acolhimento. Comprovação do não cumprimento dos termos do contrato de locação e do artigo 23, III da Lei nº 8245/91 que estabelece a obrigação do locatário em restituir o imóvel no estado em que recebeu. 5 – Perícia judicial evidenciando os danos no imóvel e a necessidade de reparos no valor apurado de R$ 402,001,01. Ainda que o julgador não se vincule ao laudo pericial judicial, esse goza presunção de veracidade principalmente quando se sobrepõe às conclusões dos laudos produzidos unilateralmente pela parte. 6 - Para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador. Não obstante a ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário em boas condições de uso não impede a caracterização dos lucros cessantes. A simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual. Reconhecimento do pedido de indenização por lucros cessantes no valor R$82.202,28 (oitenta e dois mil, duzentos e dois reais e vinte e oito centavos). 7 - Dano moral. Inocorrência. Ausência de demonstração de ofensa à honra, boa-fé subjetiva ou à dignidade da pessoa, justificativas da reparação moral. Situações de mero aborrecimento ou de descumprimento contratual que não ensejam direito à indenização pleiteada. 8 – Apelação do Município de Belém conhecida e não provida. Apelação da empresa GTA Imóveis S/S LTDA conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente alterada em remessa necessária. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 2.ª Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, conhecer e negar provimento ao apelo do MUNICÍPIO DE BELÉM e conhecer e dar parcial provimento ao apelo da GTA IMÓVEIS, reformando em parte a sentença apelada para julgar procedente o pedido de conversão do pedido de obrigação de fazer em obrigação de pagar o valor das obras realizadas no imóvel no montante apurado pela prova pericial judicial de R$ 402.001,01 (quatrocentos e dois mil reais e um centavo) para a ré/reconvinte, bem como condenar o autor/reconvindo a pagamento de indenização por lucros cessantes no montante do seu pedido de R$ 82.202,28 (oitenta e dois mil, duzentos e dois reais e vinte oito centavos), devidamente corrigidos conforme apurado em liquidação de sentença. Sentença parcialmente reformada em remessa necessária. Sala das Sessões do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, aos 05 dias do mês de fevereiro de 2024. Julgamento presidido pela Exma. Desembargadora Luzia Nadja Guimarães Nascimento. Belém (PA), 05 de fevereiro de 2024. Des. LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728) - 0019126-88.2013.8.14.0301

APELANTE: MUNICIPIO DE BELEM, GTA IMOVEIS SS LTDA

APELADO: MUNICIPIO DE BELEM, GTA IMOVEIS SS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO

EMENTA

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS E REMESSA NECESSÁRIA. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E RECONVENÇÃO.CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. SENTENÇA CONJUNTA. procedência parcial DA CONSIGNAÇÃO DE CHAVES mantida. ausência de justo motivo para recusa do recebimento. termo final da locação. data da entrega das chaves em JUÍZO. precedentes stj. NECESSIDADE DE REPAROS NO IMÓVEL COMPROVADA POR PERÍCIA. RESSARCIMENTO DEVIDO. PEDIDO DE COnversão da obrigação de fazer em obrigação de pagar que não configura pedido novo eis que formulado antes da citação do ente público para manifestação sobre a reconvenção. possibilidade de conversão de obrigação de fazer em indenização por perdas e danos. PEDIDO EM RECONVENÇÃO DE CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE VALOR NECESSÁRIO AOS REPAROS DO IMÓVEL APURADO EM PERÍCIA JUDICIAL. DEMONSTRADA DEVOLUÇÃO Do imóvel em estado de conservação incompatível ao do início do contrato. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA QUANTO AOS REPAROS NO IMÓVEL.

LAUDO PERICIAL PRODUZIDO EM JUÍZO E CONCLUSÕES DE ASSISTENTE TÉCNICO DO ENTE MUNICIPAL UNILATERAL. PREVALÊNCIA DO PRIMEIRO.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RESILIÇÃO. RESTITUIÇÃO DO BEM EM CONDIÇÕES PRECÁRIAS. LOCADOR QUE FOI INJUSTAMENTE PRIVADO DE SEU USO E GOZO. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA nos termos do pedido. dano moral não comprovado. APELO DO MUNICÍPIO DE BELÉM CONHECIDO E NÃO PROVIDO. APELO DA EMPRESA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE ALTERADA EM REMESSA NECESSÁRIA. decisão unânime.

1 – C
onforme reiterada jurisprudência do e. STJ, havendo recusa do locador em receber as chaves do imóvel, é possível o depósito destas, ainda que haja pendências quanto a reparos no bem, na medida em que eventual prejuízo apurado deverá ser discutido em ação própria, sendo incabível a vinculação do recebimento das chaves à reforma do imóvel. Precedentes STJ. manutenção da procedência da consignação de chaves e do reconhecimento do direito ao pagamento dos aluguéis anteriores à devolução das chaves em juízo, no período fixado em sentença.

2 -

Quanto à reconvenção da locadora, descabida a pretensão de cobrança por valores supostamente vencidos após a rescisão contratual que, no caso, se deu com a negativa injustificada de recebimento das chaves.

3 – Procedência do pedido formulado em reconvenção de condenação ao pagamento do valor apurado em Perícia Judicial para o reparo do imóvel para que pudesse ser entregue nas condições em que foi alugado. Ausência de pedido novo. Alteração do pedido de obrigação de fazer em obrigação de pagar antes da intimação do reconvindo para manifestação sobre a reconvenção. Possibilidade inclusive de conversão de ofício em perdas e danos. Precedentes STJ.

4 – Caso em que a pretensão alternativa de indenização com os gastos da reparação merece acolhimento. Comprovação do não cumprimento dos termos do contrato de locação e do artigo 23, III da Lei nº 8245/91 que estabelece a obrigação do locatário em restituir o imóvel no estado em que recebeu.

5 – Perícia judicial evidenciando os danos no imóvel e a necessidade de reparos no valor apurado de R$ 402,001,01. Ainda que o julgador não se vincule ao laudo pericial judicial, esse goza presunção de veracidade principalmente quando se sobrepõe às conclusões dos laudos produzidos unilateralmente pela parte.

6 -
Para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador.

Não obstante a ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário em boas condições de uso não impede a caracterização dos lucros cessantes. A simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual. Reconhecimento do pedido de indenização por lucros cessantes no valor R$82.202,28

(oitenta e dois mil, duzentos e dois reais e vinte e oito centavos).

7 - Dano moral. Inocorrência. Ausência de demonstração de ofensa à honra, boa-fé subjetiva ou à dignidade da pessoa, justificativas da reparação moral. Situações de mero aborrecimento ou de descumprimento contratual que não ensejam direito à indenização pleiteada.

8 – Apelação do Município de Belém conhecida e não provida. Apelação da empresa GTA Imóveis S/S LTDA conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente alterada em remessa necessária.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 2.ª Turma de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade,
conhecer e
negar provimento ao apelo do MUNICÍPIO DE BELÉM e conhecer e dar parcial provimento ao apelo da GTA IMÓVEIS
, reformando em parte a sentença apelada para julgar procedente o pedido de conversão do pedido de obrigação de fazer em obrigação de pagar o valor das obras realizadas no imóvel no montante apurado pela prova pericial judicial de R$ 402.001,01 (quatrocentos e dois mil reais e um centavo) para a ré/reconvinte, bem como condenar o autor/reconvindo a pagamento de indenização por lucros cessantes no montante do seu pedido de R$ 82.202,28 (oitenta e dois mil, duzentos e dois reais e vinte oito centavos), devidamente corrigidos conforme apurado em liquidação de sentença. Sentença parcialmente reformada em remessa necessária.

Sala das Sessões do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, aos 05 dias do mês de fevereiro de 2024. Julgamento presidido pela Exma. Desembargadora Luzia Nadja Guimarães Nascimento.

Belém (PA), 05 de fevereiro de 2024.

Des. LUIZ
GONZAGA DA COSTA
NETO

Relator

RELATÓRIO

Tratam os autos de remessa necessária e recursos de apelação interpostos por
GTA IMÓVEIS S/S LTDA
e
MUNICÍPIO DE BELÉM,
contra decisão do juízo da 4ª Vara da Fazenda de Belém que na
ação de consignação de chaves
proposta pelo ente Municipal e
reconvenção
apresentada pela empresa, julgou ambas parcialmente procedentes e, após o julgamento do segundo recurso de embargos de declaração, a sentença passou a ser integrada nos termos do seguinte dispositivo:

“Diante do exposto,
CONHEÇO
dos embargos, dando-lhes
PARCIAL PROVIMENTO,
por reconhecer que há, de fato, obscuridade e omissão no tocando ao prazo para cumprimento dos reparos no imóvel pelo Município de Belém, ante os fundamentos expostos, e para que conste, na parte dispositiva da sentença de fls. 289/293, o seguinte:

Posto isto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
a reconvenção interposta pela requerida/reconvinte GTA IMÓVEIS S/S LTDA para:

4) Condenar o requerente MUNICÍPIO DE BELÉM a pagar os aluguéis do imóvel, correspondentes ao período de 01.03.2013 à 25.11.2015, no valor estabelecido no último termo aditivo de fls. 80/83, acrescido de juros e correção monetária.

5)
Realizar os reparos necessários no imóvel, conforme descrição contida no laudo pericial, em especial às fls. 180,
no prazo de 180 (CENTO E OITENTA) DIAS, a contar da publicação desta sentença.

6) Julgo improcedentes os demais pedidos da reconvenção por ausência de amparo legal.

JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação, acolhendo o pedido consignatório das chaves do imóvel, declarando extinta a obrigação em 25.11.2015,
extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do artigo 269, I do CPC. Julgo improcedentes os demais pedidos por ausência de amparo legal.”

Narra a inicial da
ação de consignação
que foi firmado Contrato de Locação nº 002/2011 – SEMMA em 01/03/2011 de um imóvel situado na Av. Senador Lemos, nº 4357, bairro da Sacramenta e que o Município de Belém desocupou o imóvel em 18/02/2013, data do término do contrato, e que antes notificou a empresa GTA IMÓVEIS S/S LTDA a comparecer nas dependências da SEMMA para tratar do Contrato e pela sua ausência, em 28/02/2013, notificou-a da não prorrogação da locação e da entrega das chaves em 01/03/2013.

Diz, porém, que a empresa se recusou a receber as chaves do imóvel e emitir recibo sem justificativa e que de acordo com as fotos anexas, o imóvel foi entregue no mesmo estado em que se encontrava, razão pela qual ajuizou a demanda para compelir à ré a receber as chaves, extinguindo a obrigação quanto a este fato pela rescisão da relação locatícia.

A empresa GTA IMÓVEIS S/S LTDA propôs
reconvenção
, alegando que o recebimento do imóvel nunca foi negado, porém que era necessária a entrega em condições de uso o que foi negado pelo reconvindo, já estando sem receber seus aluguéis há quase 07 (sete) meses, desde março de 2013 e com o imóvel imprestável para ser utilizado ao fim que se destina.

Ressaltou que a relação locatícia entre as partes remonta na realidade desde 2006 (Contrato nº 004/2006) com sete termos aditivos, com prazo final em 28/02/2013, tendo a SEMMA ocupado e usufruído do imóvel sem dar nenhuma manutenção, querendo eforma-lo imprestável, com a apresentação de Laudo de Vistoria que reflete a situação do galpão em fevereiro de 2012 depois de vários anos de uso e não referente ao período imediatamente anterior ao início da locação.

Requereu, então, a procedência da reconvenção para condenação do Município de Belém a cumprir o contrato de locação, realizando às suas custas todas as reformas necessárias no imóvel, entregando-o em perfeito estado de conservação, pintado, com o piso em concreto reformado e tudo mais que foi verificado na perícia a ser realizada, bem como o pagamento dos aluguéis até a data efetiva da entrega do imóvel reformado, e indenização por danos morais e lucros cessantes.

GTA Imóveis S/S Ltda apresentou contestação no ID nº 6828098 e, por meio da petição de ID nº 6828104 de 05/02/2014, visando o recebimento das chaves para realização urgente de reforma, requereu a realização de perícia técnica no imóvel para indicação das medidas e reformas necessárias para que pudesse ser utilizado, com a informação pelo perito do valor e o tempo necessários para a obra e, após a Perícia com tais parâmetros, que fosse liberadas as chaves ao locatário para que pudesse proceder a reforma e voltar a utilizar seu bem imóvel, recebendo posteriormente da Prefeitura o valor da reforma e dos aluguéis em atraso que deverão ser contabilizados após o prazo necessário indicado pelo
expert
.

Após, foi determinado pelo juízo a intimação do Município de Belém para manifestação sobre a contestação e intimação para audiência de conciliação (ID nº 6828103 -pág. 8).

Em audiência de 11/03/2014, conforme termo de ID nº 6828103 – pág. 9, foi nomeado o Perito, os honorários periciais e os parâmetros do laudo a ser produzido, bem como determinada a intimação do Município de Belém para se manifestar sobre a reconvenção apresentada pela empresa.

Município apresentou defesa à reconvenção no ID nº 6828104.

Juntado Laudo Pericial Judicial no ID nº 6828106 – págs. 03/19 e ID nº 6828107 – pág. 01.

A empresa manifestou-se no ID nº 6828108 pela absoluta concordância ao Laudo Pericial, requerendo o julgamento antecipado da lide.

No ID Nº 6828110, o Município de Belém se manifestou acerca do laudo pericial, apontando discrepância de valores com orçamento apresentado pelo perito judicial, atribuindo esse fato a questões relativas ao piso do imóvel que já estava danificado no início da locação e ao superdimensionamento da área de pintura da estrutura metálica, apontando valor de R$ 62.684,50 (sessenta e dois mil, seiscentos e oitenta e quatro mil reais e cinquenta centavos).

Determinada a intimação do município para comprovação da entrega das chaves do imóvel (ID nº 6828265), apresentando-as em 25/11/2015, conforme certidão de ID nº 6828265 – pág. 17.

Após sobreveio a sentença apelada por ambas as partes.

Inconformado, o
Município de Belém apelou no ID nº 6828269,
alegando que a decisão merece reforma por não ter considerado fatos relevantes.

Primeiro, aduz que, conforme consta na petição inicial, solicitou que o juízo determinasse dia e hora para o recebimento das chaves na sede do foro, havendo uma preocupação do Município em solicitar que fosse marcada uma data para esta entrega, entendendo não ser justa sua condenação ao pagamento dos aluguéis até a data efetiva da entrega das chaves em juízo, ou seja, até 25/11/2015.

Ressalta que pretendeu várias vezes entregar as chaves para apelada que se recusou em reformá-la, tendo ingressado com a ação competente de consignação de chaves para compelir o recebimento, tendo em conta a rescisão da relação locatícia, extinguindo-se a obrigação.

Destaca que não foi levado em consideração pelo juízo o extenso laudo apresentado pelo assistente técnico do município, no qual foram apontados sérios problemas de construção do imóvel que foram fatores determinantes na deterioração precoce e as falhas apontadas ao laudo judicial colocadas em sua manifestação.

Aduz ser injusto cometer ao apelante reformar todo o imóvel quando na origem da locação ele já estava com problemas devidamente constatado e relatado na ocasião, conforme relatório da visita técnica elaborado no momento de recebimento do imóvel.

Defende que a apelada quer receber o imóvel em um ótimo estado quando o entregou em condições ruins, apresentando o laudo do perito judicial incorreções sendo apurado diferença discrepante para custo da reforma, eis que o Assistente Técnico do Município apontou custo de restauração de R$ 62.684,50.

Por fim, afirma que em se tratando de Fazenda Pública, qualquer obrigação que resulte em pagamento de quantia, mesmo que seja em obrigação de fazer, está sujeita a procedimento específico do artigo 100 da CF/88.

Assim, requer seja o apelo conhecido e parcialmente provido para que a apelada seja compelida a receber as chaves do imóvel em questão, tendo em conta a rescisão da relação locatícia, extinguindo-se a obrigação; que seja revista a determinação de pagamento do aluguel no período de 2013 a 2015; que a reforma do imóvel se dê obedecendo ao Relatório de Visita Técnica elaborada quando do recebimento do imóvel para locação e ainda com o relatório do Perito do Município a fim de proceda a reforma do que efetivamente possa ter causado na ordem de R$ 62.684,50, reformando parcialmente a sentença e julgando no mérito improcedente o pedido da Apelada.

A empresa também apelou no ID nº 6828279,
sustentando a necessidade de reforma parcial do
decisum,
argumentando que a entrega das chaves em Juízo não pode constituir a efetiva entrega do imóvel nem cessar os efeitos do contrato de locação com reconhecimento do direito aos aluguéis apenas até novembro de 2015, pois, conforme perícia dos autos, as precárias condições do imóvel são evidentes, não lhe sendo garantido o real e efetivo usufruto de sua propriedade, estando a apelante desde a propositura da Consignatória, totalmente impossibilitada de dispor ampla e plenamente de seu imóvel.

Alega que a entrega das chaves seria inócua e prejudicial à apelante, pois de acordo com a sentença, teria que esperar a reforma do imóvel pelo apelado, não podendo usufruir de sua propriedade enquanto isso.

Sustenta que o locatário/apelado não observou o disposto no artigo 23, III da Lei do Inquilinato, não restituindo o imóvel como o recebeu, o que foi provado pelo laudo pericial produzido em juízo, atestando o “total abandono”, não podendo a entrega das chaves em juízo constituir efetiva entrega do imóvel, sendo legítimo então que receba os aluguéis pleiteados por todo o tempo em que o imóvel esteve indisponível por culpa e responsabilidade exclusiva do apelado.

Defende ser evidente que os aluguéis serão devidos desde março de 2013 até o término da reforma do imóvel por parte do Município que até a interposição da apelação em 2017 não tinha ocorrido.

Argumenta que para maior efetividade, celeridade e segurança na prestação jurisdicional deve ser condenado o recorrido a pagar o valor da reforma devidamente corrigido, para que aí sim seja determinada a entrega efetiva das chaves para apelante e com isto possa diretamente realizar a citada reforma com seus próprios recursos, merecendo alteração a sentença absolutamente sem eficácia ante o duplo efeito em que foi recebida a apelação do Município de Belém, requerendo, também, a fixação de multa por descumprimento da obrigação.

Alega que diferente do entendimento do magistrado, o pedido de conversão da obrigação de fazer em pagar não constitui pedido novo, eis que foi feito ainda em sede de manifestação sobre a perícia como forma de alcançar a efetividade da prestação jurisdicional e que ainda que por amor ao debate fosse considerado novo, a imposição e modificação das medidas práticas que levem ao efetivo adimplemento da obrigação podem e devem ser dadas de ofício pelo juízo, não importando em julgamento
extra petita.

Nesse aspecto, ressalta que a imposição e modificação das medidas práticas que levem ao efetivo cumprimento da obrigação podem e deve ser deferidas de ofício pelo juízo e que no caso em tela, considerando a peculiaridade do objeto da decisão de mérito ter sido condicionado ao trânsito em julgado restou impossibilitada de obter a tutela específica, tendo como única alternativa o pedido de tutela reparatória pelo equivalente pecuniário.

Sustenta a ocorrência de omissão do magistrado quanto ao pedido de conversão da obrigação de fazer em pagar, e sobre até quando serão devidos os aluguéis por parte do apelado que sequer iniciou a obra no imóvel, pois o juízo decidiu que o prazo de 180 dias para reforma inicia-se apenas a partir da publicação da última sentença de embargos de declaração em fevereiro de 2017.

Destacou que nada adiantaria ser dado o prazo de 180 dias para obra no imóvel a partir da publicação da última decisão de embargos no ano de 2017 se o apelado tinha em seu favor o recebimento do seu recurso de apelação no duplo efeito e que também não adiantaria condenar ao pagamento dos aluguéis apenas até 2015.

Assevera também ser inócua a entrega das chaves se o bem estava totalmente sem condições de uso, não podendo a locadora eforma-lo, pois o juízo determinou prazo para o Município realizasse a obra, sem data determinada para tanto, eis que após o trânsito em julgado da sentença.

Sustenta a necessidade de reforma da diretiva apelada para condenação em R$100.000,00 (cem mil reais) a título de danos morais, ainda que se trate de pessoa jurídica.

Sobre os lucros cessantes, afirma que estão evidenciados pelo congelamento dos aluguéis, ante a impossibilidade de usufruir do imóvel no propósito exclusivo de locação o qual não estaria mais avaliado no valor mensal de R$16.995,20 (oitenta e dois mil, duzentos e dois reais e vinte e oito centavos), entendendo devida a diferença entre este valor e a atualização conforme os índices oficiais do Governo Federal, o que ensejaria o importe de R$ 82.202,28 que deixou de auferir ao longo dos 4 anos de tramitação da demanda, deduzidos os valores dos aluguéis pleiteado em tópico próprio.

Por tais razões, requer seja conhecido e provido seu apelo para reforma da sentença, para imediata condenação no valor encontrado na perícia judicial de R$ 402.001,01 devidamente corrigido, determinando a conversão da obrigação de fazer em obrigação de pagar, dando efetividade, assegurando resultado prático ao direito reclamado; o reconhecimento do aluguéis devidos desde março de 2013 até a efetiva entrega do imóvel devidamente corrigido, acrescido dos 180 dias necessários para obra; a condenação em lucros cessantes no importe de R$ 82.202,28 (oitenta e dois mil, duzentos e dois reais e vinte e oito centavos) e dano moral em R$100.000,00 (cem mil reais).

Apresentadas contrarrazões no ID nº 6828285.

Por meio da decisão de ID nº 6828285,
concedi parcialmente a tutela provisória recursal

para determinar a
entrega das chaves do imóvel à Locadora/apelante no prazo de 48h e autorizar a reforma do imóvel às suas custas, nos moldes do que foi reconhecido em sentença, ou seja, no prazo de 180 dias e nos estritos termos do laudo pericial, ante o preenchimento dos requisitos legais.

Termo de entrega das chaves no ID nº 6828288 em 24/08/2017.

Petição de ID nº 6828289, informando a empresa o início das obras após o recebimento das chaves com o deferimento da tutela, com previsão de conclusão entre final de março de 2018 conforme fotos, sem conseguir usufruir o imóvel.

É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos apelos e passo a análise.

Na sentença, o ilustre Magistrado primevo, julgou parcialmente procedente o pedido da ação de
consignação
de
chaves
do imóvel locado, declarando rescindido o contrato de locação e devido os aluguéis até a entrega das chaves em juízo em 25/11/215. Na
reconvenção
, julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a reconvinda a realizar os reparos necessários conforme apurado em laudo pericial, no prazo de 180 dias.

Passo à análise conjunta dos recursos.

Cinge-se a controvérsia em primeiro plano sobre até quando devido

pagamento dos aluguéis do imóvel em questão fixados pelo juízo até a entrega das chaves pelo Município apelante em 25/11/2015.

Alega o Município de Belém que não é justo ser condenado ao pagamento de aluguéis até a 25/11/2015, sob o fundamento de que ajuizou ação de consignação de chaves em 12/04/2013 pela recusa injustificada da Empresa, devendo ser extinta sua obrigação nesta data.

Em contrariedade, a empresa GTA Imóveis SS Ltda, também apelante, em reconvenção, defende que a recusa não foi injustificada, mas decorrente do descumprimento da lei do inquilinato e dos termos do contrato de locação quanto à obrigação de devolução do imóvel no estado em que se encontrava, sendo que até fevereiro de 2018 não podia usufruir do bem de sua propriedade, por estar totalmente deteriorado conforme apurado em perícia.

No tocante ao contrato de locação firmado entre as partes, cediço que o encerramento é direito potestativo do locatário, sujeitando a continuidade da relação locatícia à persistência do seu interesse.

A conduta da proprietária do imóvel/locadora de se negar a receber as chaves e encerrar a locação em 2013 restou incontroversa nos autos, tanto que foi ajuizada a ação consignatória.

Por outro lado, a alegação da requerida/locadora de que a sua recusa é justa em razão de suposta necessidade de reparos para entrega do imóvel tampouco se sustenta, porque eventual necessidade de realização de reparos no imóvel locado não é causa impeditiva à entrega das chaves com o fim de efetivar a rescisão do contrato de locação, mormente quando eventual indenização pode ser objeto de ação própria. Por tais razões, o julgamento de procedência da consignatória merece ser mantido.

Nesse aspecto, importante frisar que o direito do locador à reparação das perdas e danos não pode ser oposto como justificativa para limitar o direito do locatário à resilição do contrato. O locatário deve se responsabilizar por eventuais perdas e danos a que tenha dado causa e o locador, por outro lado, não pode alegá-los como fundamento para recusar a extinção do contrato, devendo discuti-los em ação própria.

Assim, com a resistência baseada em eventuais créditos decorrentes de reparos no imóvel, é ilegítima a recusa feita pela locadora, o que gera a procedência do pedido de consignação de chaves, contudo o encerramento da relação locatícia só se dá com a efetiva entrega das chaves.

Com a devida vênia aos argumentos recursais do Município de Belém, tenho que não prospera sua insurgência. Destaco que embora o contrato estipule como termo final a data de 28/02/2013, permaneceu na posse do imóvel, procedendo a entrega das chaves em juízo tão somente em 2015, estando correta a decisão de prorrogação.

Da análise do caso concreto, verifica-se que nos moldes da iterativa jurisprudência do C. STJ, a
entrega
das
chaves
ao locador é o ato que representa a retomada da posse direta do bem e o consequente término da relação locatícia, como bem reconheceu a sentença apelada ao julgar procedente a consignatória de chaves.

Havendo a recusa em aceita-las
sem a realização de reforma no imóvel como ocorreu
in casu
,
o locatário deve valer-se dos instrumentos postos à sua disposição pelo ordenamento jurídico para liberar-se das suas prestações na relação obrigacional, como previsto nas normas dispostas no artigo 67 da Lei de
Locação
e nos artigos 334 a 345 do Código Civil, como o fez o Município de Belém ao ajuizar a ação de consignação em tela, não me parecendo ser o caso de reforma da sentença quanto à procedência parcial da consignação e reconhecimento do fim da relação locatícia, com a determinação de pagamento dos aluguéis até a data do depósito das chaves em juízo, data em que foi reconhecido o final da relação existente entre as partes.

Nessa direção se mostra o entendimento do C. STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO E ENTREGA DE CHAVES. PEDIDO DE RESSARCIMENTO POR SUPOSTOS DANOS AO IMÓVEL. AÇÃO PRÓPRIA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1.
O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que eventual ressarcimento relativo a supostos prejuízos ocorridos no imóvel locado, decorrentes de sua má utilização, deve ser perseguido em ação própria, não constituindo justificativa idônea para impedir a extinção contratual verificada pelo decurso do prazo contratual, bem como para obstar a entrega do imóvel mediante depósito judicial das chaves em juízo. Precedentes
.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 1.610.017/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/6/2020, DJe de 5/8/2020.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
LOCAÇÃO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL LOCADO DEMONSTRADA. NECESSIDADE DE REPAROS. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO INATACADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 283/STF. PRETENSÃO DE OBTER RESSARCIMENTO DE ALEGADOS PREJUÍZOS QUE DEVE SER ADUZIDA EM AÇÃO PRÓPRIA.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ.

1. O acórdão recorrido está assentado em mais de um fundamento suficiente para mantê-lo e a recorrente não cuidou de impugnar todos eles, como seria de rigor. Assim, a subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, impõe o não-conhecimento da pretensão recursal, a teor do entendimento disposto na Súmula n. 283/STF.

2. A jurisprudência desta Corte entende que "eventual ressarcimento relativo à prejuízos ocorridos no imóvel arrendado, decorrentes de sua má utilização, deve ser perseguido em ação própria, não constituindo justificativa idônea para impedir a extinção contratual verificada pelo decurso do prazo contratual, bem como para obstar a entrega do imóvel, assim representado pela entrega das chaves".

(AgRg no REsp 926.652/ES, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/11/2012, DJe 30/11/2012). Incidência da Súmula n. 83/STJ.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 1.377.177/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 29/4/2019, DJe de 2/5/2019.)

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. LOCAÇÃO. AÇÃO CONSIGNATÓRIA. ART. 67 DA LEI Nº 8.247/91. EXTINÇÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. ENTREGA DAS CHAVES EM JUÍZO. DEVIDOS OS ALUGUÉIS REFERENTES AO PERÍODO QUE ANTECEDEU O DEPÓSITO. RECEBIMENTO DO IMÓVEL APÓS REFORMA. CONDIÇÃO POTESTATIVA. INADMISSIBILIDADE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PROTELATÓRIOS. MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO NCPC. MANUTENÇÃO. RECURSO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL. INCIDÊNCIA DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. O presente agravo interno foi interposto contra decisão publicada na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. Esta Corte superior compreende que a ação consignatória prevista no artigo 67 da Lei nº 8.245/91 pode ser utilizada para a devolução do próprio imóvel, representada pela entrega das chaves.

Precedentes.

3. O Superior Tribunal de Justiça, há muito e de modo reiterado, firmou a orientação de que a entrega das chaves em Juízo põe fim ao contrato de locação, sendo devidos aluguéis ao período anterior à aludida extinção.

4. É possível a entrega das chaves do imóvel objeto de locação em cartório judicial, na hipótese em que o locador se recusa a recebê-lo sem a realização de reforma pelo locatário, porque, além de ser um direito de este devolver o imóvel ao fim do prazo do contrato, a exigência do locador caracteriza condição potestativa, ressaltando-se que eventual prejuízo deve ser discutido em ação própria.(...)

8. Agravo interno não provido, com imposição de multa.

(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.617.757/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/10/2018, DJe de 25/10/2018.)

Da mesma maneira vem decidindo os Tribunais:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES - CONTRATO DE LOCAÇÃO - RECUSA NA ENTREGA -
REPARAÇÃO DE DANOS - CULPA CONCORRENTE - LOCADOR E LOCATÁRIO - TERMO FINAL DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS - ENTREGA DAS CHAVES. 1. Comprovada a culpa concorrente de ambas as partes, haja vista que concomitantemente colaboraram para o resultado lesivo, devem suportar os prejuízos na proporção de 50% para cada uma das partes. 2. A entrega das chaves do imóvel importa em fixação do termo final para cobrança de aluguéis e encargos da locação.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.145984-3/002, Relator(a): Des.(a) Wanderley Paiva , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/05/2022, publicação da súmula em 06/05/2022)

E, nessa quadra, como é largamente sabido e está consolidado na jurisprudência há anos, considera-se extinta a relação locatícia e finda a responsabilidade do locatário pelas obrigações contratuais a partir da data do depósito das chaves em juízo.

Desse modo, nada a alterar em relação ao pedido de consignação das chaves, tampouco de marco final da condenação ao pagamento dos aluguéis devidos até a efetiva consignação das chaves em juízo apenas no ano de 2015 como corretamente entendeu o magistrado.

Assim, ainda que tenha efetivamente desocupado o imóvel permanece o município responsável pelo pagamento não apenas dos aluguéis vencidos, mas por todos os encargos decorrentes da locação até a efetiva entrega das chaves em juízo.

Pelos mesmos fundamentos improcede a pretensão da Empresa de que o ente público suporte o pagamento dos aluguéis até a realização de todos os reparos no imóvel.

Mantenho, portanto, o dispositivo da decisão apelada a respeito da consignação de chaves e pagamento de aluguéis.

Por outro lado, busca a apelante GTA Imóveis, em
reconvenção,
a cobrança dos reparos que alega serem necessários para devolução do bem, nos moldes em que foi locado, no montante apurado em perícia judicial, acrescidos dos aluguéis devidos até seu efetivo gozo para as finalidades a que se destina.

No caso em análise, em razão do pedido de reconvenção apresentado com a contestação, torna-se possível analisar ambas as questões nesses autos sem, contudo, confundi-las ou torná-las óbices uma da outra.

Quanto aos pedidos relativos à reconvenção, importante distingui-los.

Em sede de contestação, houve reconvenção da ré, havendo pedido para: condenar a reconvinda a
realizar as obras de reparo do imóvel
e posteriormente de
indenizar todos os gastos da reparação
; e condenar a reconvinda ao pagamento de todos os
encargos locatícios até a efetiva entrega das chaves, ou melhor, da sua real possibilidade de usufruir do seu imóvel, que ocorreria após a realização dos reparos
, bem como a condenação da reconvinda nos lucros cessantes no período em que o imóvel ficou indisponível e em obra.

O contrato de locação é o negócio jurídico pelo qual o locador, proprietário do bem, se obriga a ceder ao locatário, possuidor direto, o exercício do uso e gozo da coisa, mediante retribuição, denominada aluguel. Trata-se de contrato oneroso, com vantagens e sacrifícios recíprocos: o locador beneficia-se com o recebimento do preço pactuado, sacrificando o uso e gozo da coisa pelo período ajustado; o locatário, de seu turno, recebe o bem para uso e gozo, mediante o pagamento do aluguel.

Dentre as diversas obrigações das partes, sobressai o dever do locatário de usar e gozar do bem de forma regular, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu e, finda a locação, restituí-lo ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Portanto, recai sobre o locatário a responsabilidade por eventual deterioração anômala do bem, ou seja, aquela que excede os desgastes derivados da regular utilização do imóvel, devido à ação do próprio tempo. Dessa maneira, se no curso da locação danos excedentes forem causados ao bem, cabe ao locatário repará-los oportunamente, a fim de que, ao final do contrato, cumpra com sua obrigação de restituir o bem nas condições em que o recebeu.

Todavia, não procedendo o locatário à devida reparação de tais danos extraordinários, estará caracterizado inadimplemento contratual, que autoriza ao locador exigir, para além da rescisão do ajuste, indenização por perdas e danos, nos exatos termos do art. 570 do CC/02:
“se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos
”.

Com efeito, constato que no pedido de reconvenção a apelante de fato requereu fosse “julgada totalmente procedente para condenar o Município de Belém – SEMMA, a cumprir com o contrato de locação,
realizando as suas custas todas as reformas necessárias no imóvel, entregando o mesmo à Reconvinte em perfeito estado de conservação, devidamente pintado, com o piso em concreto reformado e tudo o mais que for verificado na perícia a ser realizada
”, porém, posteriormente, em 05/02/2014, em petição de

ID nº 6828104,
antes da intimação do apelado para manifestação sobre a reconvenção
que ocorreu na audiência de conciliação, requereu que “após a realização da perícia e constatação do valor e prazo necessários para reforma,
que as chaves do mesmo sejam liberadas ao Locatário, para que este proceda com as reformas e possa voltar a utilizar seu bem, recebendo posteriormente da Prefeitura o valor das obras e dos aluguéis em atraso, que deverão ser contabilizados após o prazo necessário indicado pelo perito para realização das obras
.”

O Município de Belém não se manifestou sobre a mudança de pedido, apenas impugnando genericamente todos os termos da reconvenção.

Outros pedidos sucessivos no mesmo sentido foram formulados pela apelante, sem qualquer apreciação do magistrado, sendo procedente sua alegação de que não se trata de pedido novo como entendeu o
juízo
por ocasião do julgamento dos embargos de declaração, pois quanto à possibilidade de alteração do pedido ou da causa de pedir, nos termos do artigo 264,
caput
, do antigo CPC/73 vigente à época, se feito antes de citado o réu, ocorre pela simples manifestação da parte autora, independentemente de seu consentimento, o que me parece ter ocorrido na hipótese em análise na qual a alteração do pedido inicial da reconvenção pela empresa foi feita antes da manifestação do réu, não sendo, portanto, pedido novo, revelando neste juízo não exauriente a probabilidade de provimento do apelo e concessão da tutela requerida.

Ilustrativamente colaciono o seguinte julgado:

AGRAVO INTERNO

NO

AGRAVO

EM

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ALTERAÇÃO

DO

PEDIDO

ANTES DO ATO CITATÓRIO. POSSIBILIDADE. TUTELA CAUTELAR

E

ANTECIPATÓRIA.

EXISTÊNCIA

DE

FUNGIBILIDADE.

AGRAVO IMPROVIDO.

1.

Sob

a

vigência

do

artigo 264 do CPC/1973, revela-se lícita a alteração

do

pedido

e

da causa de pedir antes de realizado o ato citatório.

1.1.

O

art.

273, § 7º, do CPC/73 admitia a fungibilidade entre as medidas

cautelares

e

as antecipatórias da tutela, de modo que era possível,

com base no dispositivo, o recebimento do pedido cautelar como antecipação da tutela.

2. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 669.906/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2016, DJe 10/11/2016)"

Ainda que assim não fosse, se mostra relevante a fundamentação quanto à reforma da sentença para reconhecer a possibilidade de conversão da obrigação de fazer em pagar, nos termos da jurisprudência do C. STJ no sentido de que
é permitido ao magistrado converter, de ofício, a obrigação de fazer em perdas e danos, caso não seja mais possível executá-la, não importando tal alteração em decisão
extra petita.
Nesse sentido:

“PROCESSO

CIVIL.AGRAVO INTERNO. RAZÕES

QUE

NÃO

ENFRENTAM

O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. TESE DO RECURSO ESPECIAL QUE DEMANDA REEXAME CONTEXTO FÁTICO E PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N° 7/STJ.
OBRIGAÇÃO

DE

FAZER.

CONVERSÃO DE OFÍCIO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE.
APLICAÇÃO DO

ENUNCIADO

N°

83/STJ.

PRECEDENTES. ACÓRDÃO EMBASADO EM DISPOSITIVOS DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. ANÁLISE EM RECURSO ESPECIAL. INVIABILIDADE. USURPAÇÃO DA COMPETÊNCIA DO STF.

1.

As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada.

2.

"É lícito ao julgador valer-se das disposições da segunda parte do

§

1º

do

art. 461 do Código de Processo Civil para determinar, inclusive

de

ofício,

a

conversão

da

obrigação de dar, fazer ou não-fazer,

em

obrigação

pecuniária

(o

que inclui o pagamento de indenização por perdas e danos) na parte em que aquela não possa ser executada
"

(REsp

1055822/RJ, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/5/2011, DJe 26/10/2011).

3.

A tese defendida no recurso especial demanda reexame de contexto fático e probatório dos autos, vedado pela Súmula n° 7/STJ.

4.

A

via

especial

é

inadequada

para

análise

de

arguição

de contrariedade

a

texto

constitucional,

sob

pena

de usurpação da competência atribuída ao STF.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no Ag 1417010/RJ, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 27/06/2017)

ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. ART. 461, § 1º, DO CPC. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. NÃO OCORRÊNCIA.

Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento. Por sua vez, o parágrafo primeiro do referido dispositivo permite que o juiz determine, inclusive de ofício, a conversão da obrigação de dar, fazer ou não fazer, em indenização por perdas e danos, na parte em que aquela não possa ser executada.
Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp 1471450⁄CE, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 01⁄03⁄2016, DJe 08⁄03⁄2016)

Ademais, no que se refere ao pedido para que a ré/reconvinda/apelada realize as obras de reparo do imóvel, resta prejudicada a pretensão diante do
reconhecimento de encerramento do contrato de locação com a entrega das chaves em juízo.

Nada obstante, entendo que merece amparo a pretensão alternativa de indenização com os gastos da reparação, logo, lado outro, quanto à lide reconvencional, tenho que a r. sentença merece, de fato, reforma parcial.

Conforme se verifica dos autos, o ente público de fato não cumpriu os termos do contrato de locação bem como o disposto no artigo 23, III da Lei nº 8245/91, lei do inquilinato, que estabelece a obrigação do locatário em restituir o imóvel no estado em que recebeu.

Do caderno processual, extrai-se que, como corretamente entendeu o juízo “
Às fls. 17/20 o autor/reconvindo realizou visita técnica no imóvel em 15.02.2012, constatando que o bem não está em perfeito estado de conservação, pois apresenta problemas de circulação de ar e iluminação, no piso, nas instalações elétricas, dentre outros. Percebo então que o requerente Município de Belém tinha conhecimento sobre a deterioração do imóvel e não realizou as manutenções necessárias no bem.” (ID nº 6828267 – pag. 5).

Além do mais, realizada
perícia judicial
na qual restou constatada as péssimas condições do imóvel, conforme se verifica dos seguintes trechos:

“6. DESCRIÇÃO E ANÁLISE DO LEVANTAMENTO PERICIAL:

a)

Verificação do imóvel no local:

A perícia foi realizada nos dias 14/10/2014, às 9:00 horas, na companhia dos técnicos da autora e da ré.

A vistoria realizada na obra, como parte dos procedimentos periciais,
permitiu observar que o imóvel encontra-se em estado deplorável de conservação, um total abandono, precisando o mesmo de muitos reparos, nos pisos em concreto pois os mesmos encontra-se sem condições de trafegabilidade, precisa ainda de manutenção na rede elétrica, reparos na cobertura e estrutura metálica do telhado, incluindo pintura anticorrosiva, pintura em geral, reparos na rede hidráulicas dos banheiros, demolições de edificações existente no interior do imóvel, bem como uma grande limpeza.

(...)

É lícito afirmar que o trabalho é complexo e divergências podem ocorrer, no entanto imagina-se que diferenças na ordem de 10% sejam aceitáveis.

7. CONCLUSÃO:

Depois de feito o levantamento dos serviços a serem executados, levantados em planilha contida neste laudo pericial e analisada com estado que encontra-se o imóvel chegou-se as seguintes conclusões:

Que o valor dos serviços de engenharia a serem executados para que o imóvel possa ter condições de uso é o montante de R$ 402.001,01 (quatrocentos e dois mil, hum real e hum centavo).

Que o imóvel encontra-se sem condições de uso, e o mesmo precisa urgente de reparos nos pisos, pintura das paredes, pintura da estrutura metálica e tratamento da mesma, reparo nas instalações elétricas, instalações hidráulicas, instalações sanitárias, reparos na cobertura, demolições de edificações existentes no interior do imóvel e limpeza final
.”

“
8.1 Resposta aos quesitos do assistente técnico da ré:

Páginas 145 e 147:

1)

Estado de conservação é ruim, pois o mesmo encontra-se em estado de abandono, não possuindo o imóvel condições de ser habitado, pois o piso encontra-se danificado, telhado e calhas com problemas de furo e oxidação.

(...)

4) Não possui condições de ser habitável no estado se encontra-se.

(...)

19)
Sim posso afirmar que não houve qualquer tipo de manutenção preventiva do imóvel, sim pode acarretar para que o imóvel em questão chegasse ao estado de abandono
.” (Juntado Laudo Pericial Judicial no ID nº 6828106 – págs. 03/19 e ID nº 6828107 – pág. 01.)

Incontestável, portanto, que o imóvel objeto da presente ação necessita de reparos nos termos do laudo pericial judicial não apresentando condições de uso, sendo apurado pelo perito judicial a necessidade de reparos no valor orçado de R$402.001,01 (quatrocentos e dois mil, um real e um centavo).

Aqui faço uma digressão para ressaltar que, como relatado, que o primeiro contrato de locação data de 2006 com sucessivos aditivos por 7 anos.

De igual modo, não há como ser acolhido o apelo do Município de Belém de reforma da sentença, sob alegação de ser injusta sua condenação ao ressarcimento do valor apurado na prova pericial, pois na origem da locação o móvel já estava com problemas, conforme Laudo apresentado pelo Assistente Técnico do Município apontando fatores determinantes na deterioração precoce do imóvel apresentado tão somente após a perícia judicial.

Inclusive o laudo pericial judicial em resposta a quesitos é explícito em afirmar que não houve a manutenção necessária e prevista no contrato de locação, senão vejamos:

“19)
Sim posso afirmar que não houve qualquer tipo de manutenção preventiva do imóvel, sim pode acarretar para que o imóvel em questão chegasse ao estado de abandono.”
(Laudo Pericial Judicial - ID nº 6828106 – págs. 03/19 e ID nº 6828107 – pág. 01.)

Impende ainda ressaltar que o Laudo do Assistente da Prefeitura além de ser parcial e unilateral não trouxe elementos para infirmar as conclusões do
expert
do juízo que apresentou laudo imparcial e técnico e
produzido sob o crivo do contraditório e ampla defesa de ambas as partes envolvidas.

Penso que a perícia judicial realizada em observância às normas técnicas e regramento legal sobrepõe-se às avaliações unilateralmente produzida pelo Município de Belém, com presunção de veracidade não afastada pelo impugnante.

Considerou o assistente técnico do Município de Belém que “
O piso do imóvel
não é em concreto armado,
e o perito considerou a demolição total do piso em concreto armado e confecção total do piso em concreto armado, entretanto a área danificada pela SEMMA é de 168,80 m2, referente a recalque do piso, o restante já estava comprometido no início da locação, conforme relatório em anexo” (
ID nº 6828111) porém tal constatação de comprometimento anterior do piso não foi comprovada nos autos, muito menos a extensão de tal dano no ano de 2006 quando iniciou o primeiro contrato de locação.

Destaco que na própria visita técnica de inspeção realizada na época da rescisão em 15/02/2012 após o uso por anos pelo locatário e juntada na inicial da consignação pelo Município de Belém, consta que “
(...) o piso é em concreto com problemas de nivelamento (...)”

e nas conclusões consta que:

“(...)

6 –
Todo o piso em concreto do nível térreo do Galpão encontra-se em condições ruins, apresentando recalques em vários pontos e em processo de degradação do concreto
, além de apresentar resistência inferior a necessária para veículos pesados.”
(ID nº 6828092 – pág. 4/5)

Sobre a pintura, a conclusão da vistoria de 2012 já apontava que “
A pintura geral do Galpão encontra-se em condições ruins” e que “A estrutura do ferro do telhado está oxidada, sendo assim, necessitando de manutenção”.

Ou seja, a própria vistoria da Município ao final da locação revela os danos e condições precárias do imóvel que só foram reforçadas pela Perícia Judicial.

É impossível acolher as razões do Município de Belém no sentido que o laudo pericial judicial deva ser desconsiderado não merecendo alteração o valor dos danos apurados. Verifica-se que as alegações além de genéricas sequer foram apresentadas por ocasião da apresentação de seus quesitos ao perito judicial. Pelo contrário, juntou na inicial da consignação tão somente vistoria técnica realizada no ano de 2012 por ocasião de rescisão do contrato de locação.

No que tange ao pedido de condenação por
lucros cessantes
entendo que merece acolhimento o apelo da empresa.

No ordenamento jurídico pátrio, as perdas e danos devidas ao credor em razão do inadimplemento contratual compreendem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar, conforme a dicção do art. 402 do CC/02.

A indenização por perdas e danos tem por finalidade restaurar o equilíbrio entre as partes, que fora rompido pelo inadimplemento contratual. E isso apenas é possível se for assegurada a recomposição do prejuízo efetivamente sofrido, acrescida do benefício patrimonial que razoavelmente esperava obter.

Acerca da matéria, Cavalieri Filho define que o lucro cessante consiste “na perda do ganho esperável, na frustração da expectativa de lucro, na diminuição potencial do patrimônio da vítima. Pode decorrer não só da paralisação da atividade lucrativa ou produtiva da vítima (...) como, também, da frustação daquilo que era razoavelmente esperado”.

A doutrina pondera que a caracterização do lucro cessante requer mais do que a mera possibilidade do ganho, não se exigindo, todavia, certeza absoluta quanto ao resultado.

Essa orientação, inclusive, já foi adotada em precedente do Superior Tribuna de Justiça no sentido de que
“a configuração dos lucros cessantes exige mais do que a simples possibilidade de realização do lucro, requer probabilidade objetiva e circunstâncias concretas de que estes teriam se verificado sem a interferência do evento danoso
.” (REsp 1.553.790/PE, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 09/11/2016)

Feitas tais considerações, na hipótese em julgamento, é incontroverso que após a rescisão do contrato de locação, o Município de Belém devolveu o imóvel locado no qual funcionou a sede da SEMMA totalmente sem condições de uso conforme perícia judicial, impossibilitado de qualquer utilização.

Em razão disso, a sentença condenou o Município a proceder as obras necessárias no valor apurado pelo perito necessário à recuperação da edificação, julgando, porém improcedente os lucros cessantes.

De fato, não se tem como presumir que o imóvel, ainda que estivesse em excelentes condições seria objeto de nova locação após sua devolução à proprietária, muito menos que ocorreria de forma imediata. Ainda que o Imóvel seja destinado a locação, como afirmado pela Recorrente, nenhuma proposta foi juntada aos autos, além do que a efetivação de uma locação depende de outros fatores, entre os quais o próprio mercado imobiliário.

Porém, independentemente da ausência de prova categórica acerca de novo contrato de locação do bem, é certo que a simples disponibilidade do imóvel para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que desejasse a locadora, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que culminou por ser diminuída em razão do ilícito contratual praticado pelo locatário.

Quanto ao ponto, a doutrina de Carnacchioni é absolutamente pertinente: o dano patrimonial
“consiste na ofensa a qualquer interesse econômico avaliável em dinheiro
” (op. cit., p. 698), conceito que compreende, sem sombra de dúvidas, a aptidão de um bem imóvel para ser plenamente usufruído.

Nesse contexto, não há como deixar de reconhecer que os lucros cessantes estão caracterizados na espécie, haja vista que o descumprimento da obrigação, por parte do ente público, de devolver o imóvel à recorrente nas condições em que o recebeu implicou, seguramente, a privação de uma vantagem econômica, consistente na plena disponibilidade do bem para usar, gozar ou lhe dar outra destinação, inclusive com potencial locação a terceiros.

Entendo que entendimento ao contrário, aliás, impediria o restabelecimento do equilíbrio contratual que fora quebrado quando da restituição do imóvel locado em condições precárias, até que recuperada a edificação, a recorrente, locadora, ficaria desprovida da renda gerada pelo aluguel, ao mesmo tempo que lhe foi retirada a faculdade de uso e gozo do bem imóvel em clara violação ao contrato de locação.

Logo, o inadimplemento do contrato –
in casu
, pelo locatário –, ensejou injusta privação do uso do imóvel pela outra parte contratante – locadora –, o que deve ser indenizado na forma de lucros cessantes.

Nessa direção tem se apresentado a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RESILIÇÃO. RESTITUIÇÃO DO BEM EM CONDIÇÕES PRECÁRIAS. LOCADOR QUE FOI INJUSTAMENTE PRIVADO DE SEU USO E GOZO. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA.

1. Ação ajuizada em 29/04/2014. Recurso especial interposto em 09/04/2018 e concluso ao gabinete em 03/12/2020.

2. O propósito recursal consiste em dizer se é devida indenização por lucros cessantes pelo período em que o imóvel objeto de contrato de locação permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias.

3. Nos termos dos arts. 569 do CC/02 e 23 da Lei 8.245/91, incumbe ao locatário usar e gozar do bem locado de forma regular, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu e, finda a locação, restituí-lo ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

4. Recai sobre o locatário a responsabilidade pela deterioração anômala do bem, circunstância que autoriza o locador a exigir, para além da rescisão do ajuste, indenização por perdas e danos.

5. A determinação das perdas e danos está submetida ao princípio da reparação integral, de maneira que devem abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura, a teor do disposto no art. 402 do CC/02.

6. Para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador.

7. A ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário m boas condições de uso não impede a caracterização dos lucros cessantes.
A simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual.

8. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp n. 1.919.208/MA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/4/2021, DJe de 26/4/2021.)

Diante de tais considerações e na linha do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, verifico que assiste razão ao apelo.

Sobre os lucros cessantes, afirma a apelante que estão evidenciados pelo congelamento dos aluguéis, ante a impossibilidade de usufruir do imóvel no propósito exclusivo de locação o qual não estaria mais avaliado no valor mensal de R$16.995,20 (oitenta e dois mil, duzentos e dois reais e vinte e oito centavos), entendendo devida a diferença entre este valor e a atualização conforme os índices oficiais do Governo Federal, o que ensejaria o importe de R$ 82.202,28 que deixou de auferir ao longo dos 4 anos de tramitação da demanda no período em que rescindido o contrato no ano de 2013, até a data do recebimento das chaves do imóvel após deferimento de tutela antecipada em 2017.

Defiro, desse modo, os lucros cessantes nos termos do pedido da apelante.

No que concerne ao
dano moral
, não vislumbro razões para alteração da sentença.

Quanto ao dano moral, deve ser visto como uma dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfere de maneira intensa no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe angústia, sofrimento e desequilíbrio em seu bem-estar e a sua integralidade psíquica.

Para a reparação por dano moral, é necessário que seja abalada a honra, a boa-fé subjetiva ou a dignidade da pessoa. Não se trata de qualquer dissabor ou constrangimento experimentado.

Saliente-se, ainda, que, na hipótese dos autos, não existe qualquer circunstância que possa colorir o evento como atentatório à dignidade da recorrente. Os aborrecimentos emergentes dos fatos são reconhecidos, mas insuficientes à categorização do incômodo como autêntico dano moral indenizável, porque limitados à indignação da pessoa. Anote-se que, no caso concreto, restou caracterizada a hipótese de descumprimento contratual o que, por si só, não justifica a indenização por dano moral, porque, repita-se, ausente qualquer prova da ofensa à honra, à dignidade ou imagem do autor.

Ilustrativamente, colaciono:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA COM RECONVENÇÃO PLEITEANDO INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Sentença de procedência do pedido de cobrança e improcedência do pedido reconvencional. Recurso do réu reconvinte. Desocupação do imóvel. Ausência de prova da entrega das chaves à locadora. Imissão na posse por meio de oficial de Justiça em data a ser considerada como termo final para cobrança dos locativos e encargos. Dano moral. Inocorrência. Ausência de demonstração de ofensa à honra, boa-fé subjetiva ou à dignidade da pessoa, justificativas da reparação moral. Situações de mero aborrecimento ou de descumprimento contratual que não ensejam direito à indenização pleiteada. Majoração dos honorários advocatícios (artigo 85, § 11, do CPC). RECURSO NÃO PROVIDO.

(TJSP; Apelação Cível 1001499-15.2020.8.26.0062; Relator (a): Alfredo Attié; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bariri - 1ª Vara; Data do Julgamento: 28/01/2024; Data de Registro: 28/01/2024)

Ante todo o exposto, conheço e
nego provimento ao apelo do MUNICÍPIO DE BELÉM e conheço e dou parcial provimento ao apelo da GTA IMÓVEIS
, reformando em parte a sentença apelada para julgar procedente o pedido de conversão do pedido de obrigação de fazer em obrigação de pagar o valor das obras realizadas no imóvel no montante apurado pela prova pericial judicial de R$ 402.001,01 (quatrocentos e dois mil reais e um centavo) para a ré/reconvinte, bem como condenar o autor/reconvindo a pagamento de indenização por lucros cessantes no montante do seu pedido de R$ 82.202,28 (oitenta e dois mil, duzentos e dois reais e vinte oito centavos). Ambos os valores devem ser corrigidos conforme apurado em liquidação de sentença.

Sentença parcialmente alterada em remessa necessária pelos mesmos fundamentos da análise dos apelos.

É como voto.

Belém, 05 de fevereiro de 2024.

DES. LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO

RELATOR

Belém, 05/02/2024