Tribunal: TJPA
Processo: 0852424-28.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR
Órgão julgador: JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10462 - Condomínio
Data de julgamento: 2024-04-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0852424-28.2019.8.14.0301 ORIGEM: 1.ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE ICOARACI APELANTE: ADMA NASSAR LIMA ADVOGADO: EUGEN BARBOSA ERICHSEN – OAB/PA 18938 APELADOS: GRAÇA MARIA DE SOUZA CORRÊA, CAMILA CORRÊA NASSAR e FRANCISCO DE ASSIS EVANGELISTA NETO ADVOGADOS: MÁRCIO KISIOLAR VAZ FERREIRA – OAB/ PA 22221, MÁRCIO VAZ FERREIRA – OAB/PA 21193, MARIA DANTAS VAZ FERREIRA – OAB/PA 21150 e ALINE CRIZEL VAZ FERREIRA – OAB/PA 22220 RELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXERCÍCIO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA C/C DEPÓSITO DO PREÇO C/C NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. APLICABILIDADE DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DE CONDÔMINO (ART. 504 DO CC). COTAS DE IMÓVEL VENDIDAS A TERCEIRO POR VALOR SUPERIOR AO OFERTADO À AUTORA. IGUALDADE DE PROPOSTA. REQUISITOS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DEMONSTRADOS. PROCEDÊNCIA DA AÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Aplica-se o direito de preferência de condômino na forma do art. 504 do Código Civil à hipótese de imóvel em estado de indivisão, ainda que passível de divisão, conforme entendimento do STJ (REsp 1207129/MG); 2. As rés venderam as suas cotas de imóvel a terceiro após a autora haver manifestado desinteresse na aquisição pelo preço de R$ 170.000,00. 3. Comprovou-se que foi ofertada à autora a venda do bem pelo valor de R$ 170.000,00 e, posteriormente, foi realizada a venda a terceiro por R$ 110.000,00; 4. O direito de preferência contempla a igualdade de proposta; 5. A autora ajuizou a demanda dentro do prazo decadencial de 180 dias da averbação do contrato de compra e venda e depositou em juízo o valor da venda, cumprindo os requisitos para o exercício do direito de preferência; 6. Recurso conhecido e provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em Sessão Ordinária, por unanimidade de votos, em CONHECER do recurso de Apelação e DAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do relator. Belém/PA, datado e assinado digitalmente. JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0852424-28.2019.8.14.0301

APELANTE: ADMA NASSAR LIMA

APELADO: GRACA MARIA DE SOUZA CORREA, CAMILA CORREA NASSAR, FRANCISCO DE ASSIS EVANGELISTA NETO

RELATOR(A):
Desembargador JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0852424-28.2019.8.14.0301

ORIGEM: 1.ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE ICOARACI

APELANTE: ADMA NASSAR LIMA

ADVOGADO: EUGEN BARBOSA ERICHSEN – OAB/PA 18938

APELADOS: GRAÇA MARIA DE SOUZA CORRÊA, CAMILA CORRÊA NASSAR e FRANCISCO DE ASSIS EVANGELISTA NETO

ADVOGADOS: MÁRCIO KISIOLAR VAZ FERREIRA – OAB/ PA 22221, MÁRCIO VAZ FERREIRA – OAB/PA 21193, MARIA DANTAS VAZ FERREIRA – OAB/PA 21150 e ALINE CRIZEL VAZ FERREIRA – OAB/PA 22220

RELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXERCÍCIO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA C/C DEPÓSITO DO PREÇO C/C NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. CONDOMÍNIO
PRO INDIVISO
. APLICABILIDADE DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DE CONDÔMINO (ART. 504 DO CC). COTAS DE IMÓVEL VENDIDAS A TERCEIRO POR VALOR SUPERIOR AO OFERTADO À AUTORA. IGUALDADE DE PROPOSTA. REQUISITOS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DEMONSTRADOS. PROCEDÊNCIA DA AÇÃO. SENTENÇA REFORMADA.

1.

Aplica-se o direito de preferência de condômino na forma do art. 504 do Código Civil à hipótese de imóvel em estado de indivisão, ainda que passível de divisão, conforme entendimento do STJ (REsp 1207129/MG)
;

2.

As rés venderam as suas cotas de imóvel a terceiro após a autora haver manifestado desinteresse na aquisição pelo preço de R$ 170.000,00.

3.

Comprovou-se que foi ofertada à autora a venda do bem pelo valor de R$ 170.000,00 e, posteriormente, foi realizada a venda a terceiro por R$ 110.000,00;

4.

O direito de preferência contempla a igualdade de proposta;

5.

A autora ajuizou a demanda dentro do prazo decadencial de 180 dias da averbação do contrato de compra e venda e depositou em juízo o valor da venda, cumprindo os requisitos para o exercício do direito de preferência;

6.

Recurso conhecido e provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em Sessão Ordinária, por unanimidade de votos, em
CONHECER
do recurso de Apelação e
DAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto do relator.

Belém/PA, datado e assinado digitalmente.

JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

Desembargador Relator

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta pela
autora
ADMA NASSAR LIMA
, objetivando a reforma da sentença proferida pela 1ª Vara Cível e Empresarial Distrital de Icoaraci, que julgou improcedente a AÇÃO DE EXERCÍCIO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA C/C DEPÓSITO DO PREÇO C/C NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO ajuizada contra
GRAÇA MARIA DE SOUZA CORRÊA, CAMILA CORRÊA NASSAR e FRANCISCO DE ASSIS EVANGELISTA NETO.

Na exordial (Id. 13938621), a autora alegou que é proprietária de 50% (cinquenta por cento) de um imóvel, enquanto a outra metade pertencia às rés GRAÇA MARIA DE SOUZA CORRÊA e CAMILA CORRÊA NASSAR, herdeiras de seu irmão e que, sem o consentimento da autora, venderam as cotas que lhes pertenciam a um terceiro estranho ao condomínio, o réu FRANCISCO DE ASSIS EVANGELISTA NETO. A autora afirmou que, em 28/06/2019, enviou uma contranotificação opondo-se à venda e manifestando a vontade de exercer o direito de preferência, porém obteve resposta negativa das rés. Requereu, liminarmente, o bloqueio da matrícula do imóvel e, ao final, a declaração de seu direito de preferência, a anulação da escritura de compra e venda firmada entre os réus e a adjudicação do bem.

A medida liminar foi deferida para bloqueio da matrícula (Id. 13938646).

Os réus, na contestação (Id. 13938684), afirmaram que as cotas foram inicialmente oferecidas à autora em sete oportunidades, entre 03/12/2018 e 06/03/2019, tendo a autora manifestado desinteresse e autorizado a venda ao réu FRANCISCO DE ASSIS EVANGELISTA NETO, que já exercia a posse do imóvel como locatário e é sobrinho da autora. Alegaram que a autora ajuizou a presente demanda em razão de se sentir decepcionada pelo fato de que o réu construiu temporariamente uma torre no imóvel, durante o período do Círio de Nazaré, sem a informar. Sustentaram a divisibilidade do imóvel e a inexistência do direito de preferência. Requereram o benefício da gratuidade da justiça.

Em sentença (Id. 13938827), o Juízo de primeiro grau julgou improcedente a ação, entendendo que a autora não demonstrou a condição de indivisibilidade do imóvel para ensejar o direito de preferência.

A autora interpôs recurso de apelação (Id. 13938830) arguindo que o direito de preferência se aplica ainda que o imóvel seja divisível e se encontre em estado de indivisão. Argumentou que não foi observado o seu direito de preferência, visto que as rés lhe ofereceram a venda das cotas do imóvel por valor superfaturado, variando entre R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) e R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), enquanto a oferta ao réu FRANCISCO DE ASSIS EVANGELISTA NETO foi feita em preço bastante inferior, de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais). Requereu o recebimento da apelação com efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso para julgar procedente a ação.

A Apelação foi recebida com efeito suspensivo, para manter a tutela provisória que determinou o bloqueio da matrícula do imóvel (Id. 13938838).

Os apelados apresentaram contrarrazões (Id. 13938839).

Coube-me a relatoria do feito após redistribuição.

É o relatório, que encaminho para inclusão em pauta de julgamento no Plenário Virtual.

Belém/PA, datado e assinado digitalmente.

JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

Desembargador Relator

VOTO

VOTO

O recurso é cabível (art. 1.009 do CPC), preparado e tempestivo, pelo que, preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação e passo ao seu julgamento.

Cinge-se a controvérsia recursal à alegada inobservância do direito de preferência da autora na compra das cotas de imóvel pertencentes às demais condôminas, herdeiras de seu irmão.

O imóvel em questão se trata de terreno medindo 13,20m de frente e 66,00m de fundos e originalmente edificado com um prédio de dois pavimentos, de acordo com a certidão de inteiro teor de Id. 13938694, pp. 14-16. Na notificação de id. 13938690, p. 2-3, datada de 12/07/2019, as rés informaram que a propriedade não mais possui edificação, devido a deterioração pelo tempo, o que é comprovado pela imagem fotográfica de Id. 13938697.

Assim sendo, o bem não se encontra dividido fisicamente entre os condôminos, que possuem apenas frações ideais, sem delimitação de espaço, tratando-se de condomínio
pro indiviso
, ainda que seja divisível.

Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil é aplicável na hipótese de imóvel que, embora passível de divisão, se encontre em estado de indivisão. Vejamos:

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS DEMAIS CONDÔMINOS NA VENDA DE COISA INDIVISÍVEL.

IMÓVEL
EM ESTADO DE
INDIVISÃO,

MAS PASSÍVEL DE
DIVISÃO.

MANUTENÇÃO DO ENTENDIMENTO EXARADO PELA SEGUNDA SEÇÃO TOMADO À LUZ DO ART. 1.139 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916.

1. O condômino que desejar alhear a fração ideal de bem em estado de
indivisão,

seja ele divisível ou indivisível, deverá dar preferência ao comunheiro da sua aquisição. Interpretação do art. 504 do CC/2002 em consonância com o precedente da Segunda Seção do STJ (REsp n. 489.860/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi), exarado ainda sob a égide do CC/1916. .

2. De fato, a comparação do art. 504 do CC/2002 com o antigo art. 1.139 do CC/1916 permite esclarecer que a única alteração substancial foi a relativa ao prazo decadencial, que - de seis meses - passou a ser de cento e oitenta dias e, como sabido, a contagem em meses e em dias ocorre de forma diversa; sendo que o STJ, como Corte responsável pela uniformização da interpretação da lei federal, uma vez definida tese sobre determinada matéria, deve prestigiá-la, mantendo sua coesão.

3. Ademais, ao conceder o direito de preferência aos demais condôminos, pretendeu o legislador conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo.

4. Deve-se levar em conta, ainda, o sistema jurídico como um todo, notadamente o parágrafo único do art. 1.314 do CC/2002, que veda ao condômino, sem prévia aquiescência dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (que são um minus em relação à transferência de propriedade), somado ao art. 504 do mesmo diploma, que proíbe que o condômino em coisa indivisível venda a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.

5. Não se pode olvidar que, muitas vezes, na prática, mostra-se extremamente difícil a prova da indivisibilidade. Precedente: REsp 9.934/SP, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma.

6. Na hipótese, como o próprio acórdão reconhece que o
imóvel
sub judice se encontra em estado de
indivisão,

apesar de ser ele divisível, há de se reconhecer o direito de preferência do condômino que pretenda adquirir o quinhão do comunheiro, uma vez preenchidos os demais requisitos legais.

7. Recurso especial provido
.

(REsp 1207129/MG, Quarta Turma, rel. min. Luis Felipe Salomão, DJe de 26/06/2015).

No dia 25/06/2019, a autora recebeu notificação extrajudicial das rés GRAÇA MARIA DE SOUZA CORRÊA e CAMILA CORRÊA NASSAR (Id. 13938627) informando a celebração de contrato de promessa de compra e venda do percentual que pertencia a estas últimas, de 50% (cinquenta por cento), com o réu FRANCISCO DE ASSIS EVANGELISTA NETO.

Em 04/07/2019, as rés receberam contranotificação da autora (Id. 13938689), que manifestou interesse em adquirir a outra metade do imóvel.

As rés responderam à contranotificação (Id. 13938690) afirmando que efetuaram o contrato com terceiro após a autora haver informado em diversas ocasiões, por contato telefônico, que não possuía interesse na aquisição.

Em audiência (Id. 13938774 a Id. 13938819), as partes reafirmaram as alegações deduzidas na exordial e na contestação e a autora sustentou que as rés, ao lhe oferecerem as cotas do imóvel, propuseram valor superior a R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), enquanto o réu FRANCISCO DE ASSIS EVANGELISTA NETO, sobrinho da autora, recebeu oferta no valor de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais). A partir dos depoimentos, é incontroverso que, antes de efetuar a compra da cota de 50%, o réu exercia a posse do imóvel na condição de locatário, empregando o terreno como estacionamento, com o conhecimento e anuência da autora. A desavença quanto à utilização do imóvel teria se iniciado em razão de o réu haver construído uma torre móvel no terreno, de forma provisória, durante o período do Círio de Nazaré, versão que é corroborada pelas mensagens via WhatsApp de Id. 13938696.

As rés afirmaram que ofertaram a venda de suas cotas a terceiro após a autora haver, em diversas ocasiões, manifestado desinteresse na compra. No arquivo de mídia audiovisual de Id. 13938789, a ré GRAÇA MARIA DE SOUZA CORRÊA, ao ser perguntada se ofereceu as cotas do imóvel à autora por R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), respondeu que, ao celebrar o contrato de compra e venda com o réu FRANCISCO, não ofertou novamente à autora em razão das recusas anteriores e que havia ofertado a venda, nas tratativas com a autora pelo valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais).

O teor do art. 504,
caput
do CC dispõe que o condômino a quem não se der conhecimento da venda poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias. Desse modo, o exercício do direito de preferência requer a ausência de prévia ciência, pelo condômino preterido, acerca da venda realizada a terceiro estranho ao condomínio e o depósito do mesmo preço que fora pago pelo terceiro na aquisição, ou seja, R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais).

No caso, embora a autora tenha inicialmente manifestado o desinteresse na compra das cotas das rés, ficou comprovado que não lhe foi ofertado o mesmo valor pelo qual foi efetuada a venda a terceiro, sendo certo que o direito de preferência contempla a igualdade de proposta.

A averbação do contrato de compra e venda junto ao registro de imóveis foi feita em 30/08/2019 (Id. 13938694, p. 2) e a autora ajuizou a presente demanda em 02/10/2019, dentro do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, tendo depositado em juízo o valor da venda, de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais) (Id. 13938634).

Portanto, a autora demonstrou o preenchimento dos requisitos para o exercício do direito de preferência.

Isto posto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
DOU-LHE PROVIMENTO
, reformando a sentença para julgar procedente a ação e determinar o cancelamento da averbação do contrato de compra e venda firmado pelos réus e a transferência de propriedade das cotas do imóvel anteriormente pertencentes às rés GRAÇA MARIA DE SOUZA CORRÊA e CAMILA CORRÊA NASSAR para a autora ADMA NASSAR LIMA, bem como determinar a expedição de alvará em nome do réu FRANCISCO DE ASSIS EVANGELISTA NETO para o levantamento dos valores depositados em juízo. Inverto os ônus de sucumbência.

É como voto.

Belém/PA, datado e assinado digitalmente.

JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

Desembargador Relator

Belém, 15/04/2024