Tribunal: TJPA
Processo: 0818528-28.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7769 - Abatimento proporcional do preço
Data de julgamento: 2024-01-30

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CIVEL. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. ATRASO DE ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. MAGISTRADO JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA DETERMINAR A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO; PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES; RESTITUIÇÃO SIMPLES DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA/INCC; PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, PARA CADA AUTOR, NO VALOR EQUIVALENTE A R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS. DECISÃO REFORMADA APENAS QUANTO AO PERCENTUAL DE LUCROS CESSANTES. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE. I – APELAÇÃO INTERPOSTA PELAS CONSTRUTORAS: O caso se enquadra na exceção de contrato não cumprido, não pode a construtora exigir o pagamento da parcela das chaves antes de imitir o apelado na posse, o que não ocorreu no prazo, em regra geral, tal parcela só será exigida na data de entrega das chaves do imóvel. II – Verifico que as provas apontam para erro da construtora e o apelante não se desincumbiu de provar a inadimplência do comprador. Assim, deve-se considerar que a construtora foi quem inadimpliu o contrato, sendo cabível a restituição das parcelas pagas integralmente e em única parcela, nos termos da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. III – Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que estes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem por parte do adquirente da forma que lhe aprouver, sendo, por isso, considerado presumido o dano. IV – Acerca dos danos morais, verifico que o consumidor, sofreu com o atraso na entrega do empreendimento por tempo considerável, o que não pode ser considerado mero dissabor. V – Quanto aos honorários, verifico que a parte autora sucumbiu em apenas 01 (um) – pagamento de multa - de seus 04 (quatro) pedidos principais, sendo bem-sucedida quanto aos demais (rescisão, devolução de valores, danos morais e lucros cessantes), ocorrendo sucumbência mínima do autor. VI – RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELOS AUTORES: Considerando que o prazo de entrega seria 04 anos e 06 meses (54 meses) após julho de 2012, temos como prazo final o mês de dezembro de 2016 o que poderia ser somado, no máximo, com cláusula de tolerância de 180 dias, não 360 como consta no contrato. Posto isso, entendo acertada a decisão do juiz que definiu com marco inicial para contagem dos lucros cessantes julho de 2017. VII – O valor do aluguel, em mercado, dá-se aproximadamente entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, este tem sido o parâmetro utilizado pela jurisprudência a fim de limitar os lucros cessantes. VIII - impossibilidade de cumulação entre lucros cessantes e multa contratual se deve ao fato de as verbas possuírem a mesma natureza e finalidade (eminentemente compensatórias), evitando dessa forma enriquecimento injustificado do promitente – comprador. IX- Diante do exposto, CONHEÇO DOS RECURSOS INTERPOSTOS E, no que se refere ao apelo de MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA E PIAZZA TOSCANA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, NEGO PROVIMENTO. Quanto ao recurso adesivo interposto por IONE SOCORRO SILVA DE CARVALHO e LONDIMAR JOSE ALMEIDA DE CARVALHO, DOU PROVIMENTO PARCIAL, apenas para reformar a sentença quanto aos lucros cessantes, arbitrando 0,5% sobre o valor do imóvel, mantendo a sentença atacada nos demais termos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0818528-28.2018.8.14.0301

APELANTE: IONE SOCORRO SILVA DE CARVALHO, LONDIMAR JOSE ALMEIDA DE CARVALHO, ESPÓLIO DE IONE SOCORRO SILVA DE CARVALHO, MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA, PIAZZA TOSCANA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA, PIAZZA TOSCANA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ESPÓLIO DE IONE SOCORRO SILVA DE CARVALHO, IONE SOCORRO SILVA DE CARVALHO, LONDIMAR JOSE ALMEIDA DE CARVALHO

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CIVEL.

RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. ATRASO DE ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. MAGISTRADO JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA DETERMINAR A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO; PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES; RESTITUIÇÃO SIMPLES DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA/INCC; PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, PARA CADA AUTOR, NO VALOR EQUIVALENTE A R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS. DECISÃO REFORMADA APENAS QUANTO AO PERCENTUAL DE LUCROS CESSANTES. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.

I – APELAÇÃO INTERPOSTA PELAS CONSTRUTORAS:

O caso se enquadra na exceção de contrato não cumprido,
não pode a construtora exigir o pagamento da parcela das chaves antes de imitir o apelado na posse, o que não ocorreu no prazo, em regra geral, tal parcela só será exigida na data de entrega das chaves do imóvel.

II –
Verifico que as provas apontam para erro da construtora e o apelante não se desincumbiu de provar a inadimplência do comprador. Assim, deve-se considerar que a construtora foi quem inadimpliu o contrato, sendo cabível a restituição das parcelas pagas integralmente e em única parcela, nos termos da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça.

III –
Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que estes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem por parte do adquirente da forma que lhe aprouver, sendo, por isso, considerado presumido o dano.

IV –
Acerca dos danos morais, verifico que o consumidor, sofreu com o atraso na entrega do empreendimento por tempo considerável, o que não pode ser considerado mero dissabor.

V –
Quanto aos honorários, verifico que a parte autora sucumbiu em apenas 01 (um) – pagamento de multa - de seus 04 (quatro) pedidos principais, sendo bem-sucedida quanto aos demais (rescisão, devolução de valores, danos morais e lucros cessantes), ocorrendo sucumbência mínima do autor.

VI – RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELOS AUTORES:

Considerando que o prazo de entrega seria 04 anos e 06 meses (54 meses) após julho de 2012, temos como prazo final o mês de dezembro de 2016 o que poderia ser somado, no máximo, com cláusula de tolerância de 180 dias, não 360 como consta no contrato. Posto isso, entendo acertada a decisão do juiz que definiu com marco inicial para contagem dos lucros cessantes julho de 2017.

VII –
O valor do aluguel, em mercado, dá-se aproximadamente entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, este tem sido o parâmetro utilizado pela jurisprudência a fim de limitar os lucros cessantes.

VIII -
impossibilidade de cumulação entre lucros cessantes e multa contratual se deve ao fato de as verbas possuírem a mesma natureza e finalidade (eminentemente compensatórias), evitando dessa forma enriquecimento injustificado do promitente – comprador.

IX-
Diante do exposto, CONHEÇO DOS RECURSOS INTERPOSTOS E, no que se refere ao apelo de MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA E PIAZZA TOSCANA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, NEGO PROVIMENTO. Quanto ao recurso adesivo interposto por IONE SOCORRO SILVA DE CARVALHO e LONDIMAR JOSE ALMEIDA DE CARVALHO, DOU PROVIMENTO PARCIAL, apenas para reformar a sentença quanto aos lucros cessantes, arbitrando 0,5% sobre o valor do imóvel, mantendo a sentença atacada nos demais termos.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0818528-28.2018.8.14.0301

APELANTE: MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA

APELANTE: PIAZZA TOSCANA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO: ANTONIO MILEO GOMES JUNIOR

ADVOGADO: DIOGO DE AZEVEDO TRINDADE

APELADO: IONE SOCORRO SILVA DE CARVALHO9

APELADO: LONDIMAR JOSE ALMEIDA DE CARVALHO

ADVOGADO: NATHALIA HADASSA GADELHA ALVES

ADVOGADO: ALANNA CAROLINE GADELHA ALVES

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação, interposto por
MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA e PIAZZA TOSCANA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, nos autos da
Ação de Resolução Contratual c/c Perdas e Danos
, proposta por
IONE SOCORRO SILVA DE CARVALHO e LONDIMAR JOSE ALMEIDA DE CARVALHO
.

Narra a inicial que: 1) os autores adquiriram um apartamento no empreendimento da apelante com data prevista de entrega para dezembro de 2015; 2) ocorre que até o ajuizamento da ação a unidade ainda não havia sido entregue; 3) os autores pagaram pontualmente as parcelas que somadas perfazem o valor de e R$ 112.889,90 (cento e doze mil, oitocentos e oitenta e nove reais e noventa centavos). Requereram a rescisão do contrato, devolução dos valores pagos devidamente atualizados, pagamento de multa moratória, inaplicabilidade das cláusulas abusivas inseridas no contrato, lucros cessantes e danos morais.

Deferido o pedido tutela de urgência para que a construtora deposite em juízo, de uma só vez, 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores para a aquisição do imóvel, corrigidos e apurados na forma do contrato, no prazo máximo de 05 dias (ID 12841706).

Audiência realizada no ID 12841724.

Contestação apresentada no ID 12841727.

Réplica no ID 12841735.

Sentença proferida (ID 12841755), onde o magistrado
julgou
procedentes os pedidos para determinar: 1) a restituição do valor de R$ 112.889,90 (cento e doze mil, oitocentos e oitenta e nove reais e noventa centavos), corrigido pelo INPC-IBGE, a partir a partir de cada reembolso, e com juros moratórios de 1% a.m, a partir da citação; 2) o pagamento de lucros cessantes, a partir de julho de 2017, até a expedição do HABITE-SE, ocorrido em 11 de junho de 2016, com presunção de entrega, a ser apurado em sede de liquidação de sentença; 3)

restituição simples dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra/INCC, a partir de junho de 2015, até a expedição do HABITE-SE, ocorrido em (14/11/2017), com presunção de entrega, a ser apurado em sede de liquidação de sentença; 4) o pagamento de indenização por danos morais, para cada autor, no valor equivalente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, e correção monetária, pelo INPC, a partir da presente decisão.

Opostos Embargos de Declaração no 12841758, acolhidos pela sentença para sanar erro material quanto aos lucros cessantes no ID 12841762, lendo-se “
indenização por lucro cessante, ressarcir o autor pelo que deixou de ganhar com o imóvel, a partir de julho de 2017, até a expedição do HABITE-SE, ocorrido em 14 de novembro de 2017
”.

Apelação interposta pelas construtoras (ID 12841764), onde sustentam os recorrentes que a sentença deverá ser reformada, aos seguintes argumentos:
1) não cabimento da restituição do valor integral, devida retenção com devolução máximo de 75% do valor pago pelos apelados, fracionada em 15 meses; 2) exceção do contrato não cumprido, inadimplência dos autores; 3) indenização por lucros cessantes indevida; 4) dano moral indevido; 5) sucumbência recíproca. Requereu a reforma da sentença, julgando improcedentes os pedidos indenizatórios e devolução de apenas 75% dos valores pagos.

Contrarrazões apresentadas (ID 12841772).

Recurso adesivo interposto pelos autores (ID 12841774), onde sustentam os recorrentes que a sentença deverá ser reformada, aos seguintes argumentos: 1) que prazo para contagem de lucros cessantes deveria ser dezembro/2015; 2) que deve ser aplicado o percentual de 0.5% sobre o valor total do imóvel, para fins de apurar os lucros cessantes; 3) multa moratória devida; 4) majoração da condenação em honorários advocatícios para o percentual de 20%.

Contrarrazões ao recurso adesivo no ID 12841779.

É o relatório. Peço julgamento.

Belém, datado eletronicamente.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0818528-28.2018.8.14.0301

APELANTE: MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA

APELANTE: PIAZZA TOSCANA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO: ANTONIO MILEO GOMES JUNIOR

ADVOGADO: DIOGO DE AZEVEDO TRINDADE

APELADO: IONE SOCORRO SILVA DE CARVALHO9

APELADO: LONDIMAR JOSE ALMEIDA DE CARVALHO

ADVOGADO: NATHALIA HADASSA GADELHA ALVES

ADVOGADO: ALANNA CAROLINE GADELHA ALVES

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

1.

APELAÇÃO INTERPOSTA POR MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA E PIAZZA TOSCANA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA:

Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

Ausentes preliminares, passo a análise meritória.

MÉRITO:

O recorrente sustenta que a sentença deve ser reformada porque é incabível a restituição do valor integral, devida retenção com devolução máxima de 75% dos valores e fracionada em 15 meses, além de que, alega exceção do contrato não cumprido por inadimplência dos autores, indenização por lucros cessantes indevida, dano moral indevido e sucumbência recíproca.

Analisando detidamente os autos verifico que se trata de caso clássico de atraso de entrega de imóvel na planta, onde o consumidor requer a rescisão contratual, tema já pacificado pelos tribunais superiores.

Alega
que a parte autora estaria inadimplente, pois os Recorridos não satisfizeram a prestação denominada “chaves” no valor de R$ 295.767,49 (duzentos e noventa e cinco mil setecentos e sessenta e sete reais e quarenta e nove centavos), portanto, a devolução integral não deveria ser admitida.

Tratando-se de contrato de promessa de compra e venda cujo objeto é um apartamento, a qual deveria ter sido entregue em dezembro de 2015, no entanto ainda não foi.
O apelante alega que o apelado não quitou a parcela denominada “chaves” a qual, segundo a construtora, deveria ser paga antes da imissão de posse, estando o comprador em mora.

O caso se enquadra na
“exceptio non adimpleti contractus”
, ou exceção de contrato não cumprido ou inexecução contratual (prevista a partir do art. 476 CC), onde o legislador buscou defender a boa-fé e determinou que um contratante não possa reclamar a execução do que lhe é devido pelo outro contratante, sem antes pagar o que deve
:

Art. 476 CC. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Posto isso, não pode a construtora exigir o pagamento da parcela das chaves antes de imitir o apelado na posse, o que não ocorreu em 2015, em regra geral, tal parcela só será exigida na data de entrega das chaves do imóvel.

Defendem que a rescisão ocorreu por culpa do comprador, logo, havendo necessidade de retenção de parte do valor.

Inicialmente destaco que se trata de relação consumerista, onde o autor é parte hipossuficiente da relação de consumo e necessita de amparo com inversão do ônus probatório, aplicando-se a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

Súmula 543
. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Acrescento que
não foi comprovada nenhuma excludente de responsabilidade civil, caso fortuito e força maior, a recorrente não trouxe aos autos nenhuma prova que embasem suas alegações, justificações de atraso por escassez de mão de obra e materiais ou cenário econômico não podem, isoladamente, afastar a responsabilidade civil.

A construtora não trouxe qualquer prova aos autos de que cumpriram fielmente o contrato, ao contrário, o atraso na entrega do imóvel é fato comprovado através da simples leitura do instrumento.

Ora, não pode a construtora alegar que o comprador desistiu do contrato por razões financeiras se a própria não adimpliu com a entrega, não se podendo admitir uma rescisão que coloca o comprador como causador do desfazimento do contrato quando quem deu causa foi a vendedora.

Posto isso, verifico que as provas apontam para erro da construtora e o apelante não se desincumbiu de provar a inadimplência do comprador. Assim, deve-se considerar que a construtora foi quem inadimpliu o contrato, sendo cabível a restituição das parcelas pagas integralmente.

Por fim, a restituição deve ocorrer de forma integral, sem parcelamento, conforme entendimento consolidado do STJ:

É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 -
Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.
(RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012).

Vejamos o Tema 577 dos Recursos Especiais Repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013 a seguinte tese:

Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que estes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem por parte do adquirente da forma que lhe aprouver, sendo, por isso, considerado presumido o dano, não sendo necessário juntada de contrato de locação ou comprovação de que o imóvel adquirido seria destinado à locação, por exemplo.

Acerca dos danos morais, analisando detidamente os autos, verifico que o consumidor, sofreu com o atraso na entrega do empreendimento por tempo considerável, o que não pode ser considerado mero dissabor, vez que aquisição de um bem para moradia gera justa expectativa, assim, seu descumprimento gera lesão extrapatrimonial indenizável, pois causou frustração, angústia, sofrimento, e, portanto, danos morais ao consumidor, danos esses subjetivos por abalo aos seus direitos da personalidade.

O constrangimento suportado pelo autor é claro, além do aspecto interno, puramente subjetivo, de sofrimento e frustração pelo adiamento da entrega do tão sonhado imóvel por culpa da construtora, restando caracterizado os danos morais.

Pois bem, os Tribunais assim têm se posicionado:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Apelada condenada ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais no importe de R$ 10.000,00
. Alegação de que o atraso decorreu de caso fortuito, bem como pelo advento da pandemia da Covid-19. Inadmissibilidade. Inteligência da Súmula nº 161 deste Tribunal de Justiça, que dispõe que "não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos"
. Ademais, o advento da pandemia se deu depois que o prazo de tolerância já havia se escoado. Lucros cessantes. Admissibilidade, nos termos da Súmula nº 162 desta E. Corte, que dispõe que "descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio". Indenização devida. Manutenção do valor arbitrado em 0,5 % (meio por cento) sobre o preço do contrato atualizado, por mês de atraso. Dano Moral. Ocorrência. Período expressivo de atraso. Fixação mantida em R$ 10.000,00, que atende aos parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10086455620218260003 SP 1008645-56.2021.8.26.0003, Relator: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 26/03/2022, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/03/2022). (Grifei).

Assim, no caso dos autos, resta demonstrada a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel por período que ultrapassa a própria cláusula de tolerância prevista em contrato.

Quanto aos honorários, verifico que
a parte autora sucumbiu em apenas 01 (um) – pagamento de multa - de seus 04 (quatro) pedidos principais, sendo bem-sucedida quanto aos demais (rescisão, devolução de valores, danos morais e lucros cessantes)
. Assim, entendo que a sentença não deve ser reparada nesse ponto, visto que ocorreu sucumbência mínima do autor devendo o apelante arcar com custas e honorários advocatícios, o NCPC determina:

Art. 86.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários
.

2.

RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELOS AUTORES:

IONE SOCORRO SILVA DE CARVALHO e LONDIMAR JOSE ALMEIDA DE CARVALHO:

Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

Ausente preliminares, passo a análise de mérito.

MÉRITO:

Sustentam os recorrentes que o prazo para contagem de lucros cessantes deveria ser a partir de dezembro/2015, que deve ser aplicado o percentual de 0.5% sobre o valor total do imóvel, para fins de apurar os lucros cessantes, que a multa moratória é devida e majoração da condenação em honorários advocatícios para o percentual de 20%.

Já se encontra pacificado o entendimento de que os lucros cessantes são cabíveis durante o período de mora da construtora, ou seja, a partir do atraso na entrega, somando-se a cláusula de tolerância de até no máximo 180 dias, até a efetiva entrega ou até rescisão contratual.

Para delimitar o termo inicial necessária se faz a leitura do contrato juntado no ID 12841696, o qual descreve:

CLÁUSULA III – PRAZO ESTIMADO PARA CONCLUSÃO DA OBRA:

O prazo previsto para conclusão da primeira etapa da obra (Torres
Arezzo
, Carrara e Firenze) será de 54 (cinqüenta e quatro) meses, a contar do mês de Julho/2012.

[...]

Será admitida uma tolerância de 360 (Trezentos e Sessenta) dias contados do término dos prazos previstos nesta CLÁUSULA, assim como a prorrogação desses prazos pela ocorrência de caso fortuito, força maior ou factum principis (entendendo-se por este como ato de autoridade pública que onere sobremaneira o cumprimento do presente, consoante o artigo 393 do Código

Civil Brasileiro).

Considerando que o prazo de entrega seria 04 anos e 06 meses (54 meses) após julho de 2012, temos como prazo final o mês de dezembro de 2016 o que poderia ser somado, no máximo, com cláusula de tolerância de 180 dias, não 360 como consta no contrato.

Posto isso, entendo acertada a decisão do juiz que definiu com marco inicial para contagem dos lucros cessantes julho de 2017.

De outro lado, constata-se que, no caso em tela, o juiz singular determinou que os lucros cessantes fossem apurados em liquidação de sentença.

É importante considerar que
o valor do aluguel, em mercado, dá-se aproximadamente entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, este tem sido o parâmetro utilizado pela jurisprudência a fim de limitar os lucros cessantes
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO -
DECISÃO QUE ESTABELECEU LUCROS CESSANTES DE 1% SOBRE O VALOR ADIMPLIDO DO CONTRATO
- ATÉ EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE - NEGOU O CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR -
OS LUCROS CESSANTES DEVEM SER FIXADOS CONFORME PARAMETRO RAZOÁVEL, A FIM DE QUE CUBRA PREJUÍZO EQUIVALENTE AOS ALUGUÉIS QUE O COMPRADOR PODERIA AUFERIR A TITULO DE ALUGUEIS DO IMOVEL, O QUE, SEGUNDO AS REGRAS DE MERCADO SE DÁ ENTRE O,5 E 1% DO VALOR DO IMOVEL ATUALIZADO, SENDO INSUFICIENTE E, PORTANTO, NÃO RAZOÁVEL SUA FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR ADIMPLINDO, VEZ QUE ESTE NÃO É COMPATIVEL COM O ALUGUEL DE IMOVEL DO MESMO PADRÃO
- QUANTO AO TERMO A QUO - NÃO HAVENDO INDÍCIOS DE QUE A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE DAR-SE-Á DE FORMA INDEVIDA, NÃO HÁ QUE SE PRESUMIR QUE NÃO SIRVA AO SEU FIM - DOCUMENTO QUE PERMITE A INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRICULA E O FINANCIAMENTO - DEVE, IN CASU, PERMANECER COMO TERMO AD QUEM DOS LUCROS CESSANTES - SALDO DEVEDOR NÃO PASSIVEL DE CONGELAMENTO, VEZ QUE A CORREÇÃO SE DESTINA APENAS À REPOSIÇÃO MONETÁRIA DO VALOR - RECURSO NÃO CONHECIDO SOBRE A QUESTÃO DA NULIDADE DA CLAUSULA DE PRORROGAÇÃO - RECURSO CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO, APENAS PARA DETERMINAR QUE A BASE DE CALCULO DOS LUCROS CESSANTES SEJA O VALOR ATUALIZADO DO IMOVEL.

1.

A devolução da questão referente à nulidade da clausula de prorrogação do prazo é inoportuna, dado que constitui-se questão de fundo ainda não apreciada pelo juízo, agravo que não se conhece, nesta parte;

2.

Agravo de instrumento contra decisão que concedeu parcialmente a tutela provisória pleiteada pelos autores, ora agravantes, determinando a prestação de lucros cessantes no percentual de 1% sobre o valor adimplido até a expedição do “habite-se”, mas negando o congelamento do saldo devedor;

3.

Agravante requer reforma para fixação da base dos lucros cessantes sobre o valor do imóvel atualizado, estabelecimento do termo final com a efetiva entrega das chaves e congelamento do saldo devedor;

4.

Os lucros cessantes são devidos na base do valor do contrato atualizado, vez que, é sobre o valor do imóvel que se afere o valor do aluguel que o comprador poderia estar percebendo, caso o prazo de entrega fosse observado pela construtora;

5.

Com o “habite-se” individualiza a matrícula e permite a efetivação do financiamento, devendo ser o termo final para os lucros cessantes, desde que não haja comprovação de irregularidades em sua expedição, o que não se vislumbra in casu;

6.

considerando que a correção do saldo devedor é mero fator de atualização da moeda, não se vislumbra pertinente o argumento com o qual os recorrentes buscam seja reformada a decisão e atribuído efeito ativo, para congelamento do saldo devedor, sendo, pois, neste ponto escorreita a decisão agravada.

7.

Recurso Conhecido em parte e parcialmente provido, apenas para alterar a base de cálculo dos lucros cessantes, fixando-a no valor de contrato do imóvel atualizado. (0008262-16.2016.8.14.0000, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/03/2017. Publicado em 27/03/2017) (grifo nosso)

Assim, se o juiz não arbitrar qualquer valor ou percentual não se pode verificar se a condenação está dentro dos patamares que a jurisprudência tem consolidado, assistindo razão ao apelante em requerer 0,5% sobre o valor do bem.

Posto isso, necessária se faz a reforma da sentença arbitrando 0,5% sobre o valor do imóvel a título de lucros cessantes.

Quanto a cláusula penal, menciono que os Temas Repetitivos nº 970 e 971 já foram julgados pelo Superior Tribunal de Justiça, com as seguintes teses firmadas:

Tema/Repetitivo

970:

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo,
afasta-se sua cumulação com lucros cessantes
.

Tema/Repetitivo

971:

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela
ser considerada para a fixação da indenização
pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Assim, a impossibilidade de cumulação entre lucros cessantes e multa contratual se deve ao fato de as verbas possuírem a mesma natureza e finalidade (eminentemente compensatórias), evitando dessa forma enriquecimento injustificado do promitente – comprador. A jurisprudência:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. ÍNDICES.
CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. LUCROS CESSANTES. DANOS EMERGENTES. MULTA CONTRATUAL INVERTIDA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
I - Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente vendedor, assiste ao promitente comprador o direito a restituição integral das parcelas pagas, sendo incabível a retenção de qualquer percentual. II - O valor a ser restituído deve ser atualizado a partir do efetivo desembolso, aplicando-se o INCC até a data do ajuizamento da ação e o INPC após. Precedentes do STJ e do TJDFT. III - Ao apreciar os recursos especiais representativos da controvérsia, REsp 1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF, referentes ao Tema 970, o STJ firmou a tese de que
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes
.? IV - No julgamento dos recursos especiais representativos da controvérsia, REsp1.614.721/DF e REsp1.631.485/DF, referentes ao Tema 971, o STJ firmou a tese de que ?No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.? V -
Embora o STJ, ao julgar o REsp 1.614.721/DF, tenha decidido pela possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do comprador, estabeleceu que o adquirente deve optar pelo recebimento da multa ou dos lucros cessantes, pois entendeu que se tratam de verbas de mesma natureza e escopo (eminentemente compensatórias)
. VI - O exame dos argumentos expostos pelo STJ ao julgar os temas 970 e 971 conduz à conclusão de que a indenização pelos lucros cessantes,
a multa prevista para atraso da construtora em valor equivalente ao aluguel e a cláusula penal prevista para mora do adquirente invertida não são cumuláveis,
devendo a parte perceber apenas uma das quantias
.
VII - O inadimplemento contratual não é de todo imprevisível e não dá ensejo, por si só, ao pagamento de indenização por danos morais. VIII - Negou-se provimento ao recurso das rés e deu-se parcial provimento ao recurso da autora. (TJ-DF 00030458120168070001 DF 0003045-81.2016.8.07.0001, Relator: JOSÉ DIVINO, Data de Julgamento: 04/03/2020, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 19/03/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Sobre a majoração dos honorários entendo que a sentença também não merece reparos, visto que se trata de tema pacificado nos tribunais e o processo não exigiu diversas diligências ou produções de prova que demandasse tempo excessivo do advogado.

3.

CONCLUSÃO:

Diante do exposto, CONHEÇO DOS RECURSOS INTERPOSTOS E, no que se refere ao apelo de
MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA E PIAZZA TOSCANA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, NEGO PROVIMENTO. Quanto ao recurso adesivo interposto por
IONE SOCORRO SILVA DE CARVALHO e LONDIMAR JOSE ALMEIDA DE CARVALHO
, DOU PROVIMENTO PARCIAL, apenas para reformar a sentença quanto aos lucros cessantes, arbitrando 0,5% sobre o valor do imóvel, mantendo a sentença atacada nos demais termos.

É o voto.

Belém, data registrada no sistema.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 29/02/2024