Tribunal: TJPA
Processo: 0800506-89.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2024-12-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0800506-89.2019.8.14.0040 APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA APELADOS: ANDREIA DA SILVA CASTRO E JOSE CLAUDIO DA COSTA LIMA RELATORA: DESª. GLEIDE PEREIRA DE MOURA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CABIMENTO DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL FIXADO PELO JUÍZO DENTRO DOS LIMITES ESTABELECIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA (20%). CUMULAÇÃO TAXA FRUIÇÃO E MULTA COMPENSATÓRIA DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PRECEDENTES. RESP Nº 2.024.829/SC. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I) Tratando-se de rescisão unilateral motivada por inadimplemento do comprador, sabe-se que a retenção de valores pagos pelo consumidor ao vendedor somente pode flutuar entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), vide que o vendedor já terá de volta o imóvel; II) Além disso, sendo contrato firmado em 2010, faz-se impossível a aplicação da Lei nº 13.786/2018; III) Não obstante, diante do fato de que a rescisão se deu por culpa do comprador, faz-se possível a cumulação da cobrança de taxa de fruição e a multa compensatória de retenção de valores (RESP Nº 2.024.829/SC); IV) Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800506-89.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ANDREIA DA SILVA CASTRO, JOSE CLAUDIO DA COSTA LIMA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0800506-89.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADOS: ANDREIA DA SILVA CASTRO E JOSE CLAUDIO DA COSTA LIMA

RELATORA: DESª. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CABIMENTO DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL FIXADO PELO JUÍZO DENTRO DOS LIMITES ESTABELECIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA (20%). CUMULAÇÃO TAXA FRUIÇÃO E MULTA COMPENSATÓRIA DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PRECEDENTES. RESP Nº 2.024.829/SC. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I) Tratando-se de rescisão unilateral motivada por inadimplemento do comprador, sabe-se que a retenção de valores pagos pelo consumidor ao vendedor somente pode flutuar entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), vide que o vendedor já terá de volta o imóvel;

II) Além disso, sendo contrato firmado em 2010, faz-se impossível a aplicação da Lei nº 13.786/2018;

III) Não obstante, diante do fato de que a rescisão se deu por culpa do comprador, faz-se possível a cumulação da cobrança de taxa de fruição e a multa compensatória de retenção de valores (RESP Nº 2.024.829/SC);

IV) Recurso conhecido e parcialmente provido.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0800506-89.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADOS: ANDREIA DA SILVA CASTRO E JOSE CLAUDIO DA COSTA LIMA

RELATORA: DESª. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
contra sentença proferida pelo Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas nos autos de Ação de Rescisão Contratual C/C Reintegração de Posse movida em face de
ANDREIA DA SILVA CASTRO
e
JOSE CLAUDIO DA COSTA LIMA.

De início, tratou-se de ação de anulação rescisão de contrato movida em face do inadimplemento de promitente comprador. Nesse sentido, narrou a empresa autora que as partes firmaram "Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote de formulário n°. 21754, do imóvel localizado na Avenida C-5, Qd 260, Lt 18, Residencial Cidade Jardim, Parauapebas, Pará, com área de 220,00 m2’’. Desse cenário, informou que os adquirentes se comprometeram a pagar a dívida no valor de e R$ 43.210,20 financiado em 180 parcelas mensais no valor de R$ 240,06 as quais seriam reajustáveis com juros moratórios de 6% ao A.A e correção monetária nos parâmetros disponibilizados pelo IGPM/FGV. Não obstante, alega a autora que os requeridos deixaram de quitar o débito fizeram termo de renegociação, mesmo assim, continuaram inadimplentes e que após ser notificados para pagar o débito permaneceram inertes, o que ocasionou a resolução do contrato por dissolução.

Em contrarrazões, afirmou a demandada que são totalmente improcedentes os direitos alegados na inicial. Conforme a isso, sustentou: 1) preliminar a carência
da ação por falta de interesse de agir; 2) a nulidade das cláusulas contratuais, afirmando ainda que no local foi construída uma benfeitoria.

A sentença cerne do presente recurso foi a que julgou parcialmente procedente a demanda contida na inicial. Nesse sentido, o juízo singular: 1) declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial; b) determinou a reintegração da posse do imóvel à autora; c) determinou a restituição dos valores efetivamente pagos aos promissários compradores, sobre os quais deveria incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, obrigando a promissária vendedora a restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos e abatidos os valores já restituídos, em razão do termo de rescisão extrajudicial; d) obrigou a requerente a indenizar os requeridos das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo ser compensadas com os valores que teria que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79; e) condenou os requeridos ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015.

APELAÇÃO apresentada pela empresa demandante (ID.
12507508
), onde sustentam que a sentença merece ser reformada. Conforme a isso, afirma: 1) ser necessária a reforma parcial da sentença sobre a restituição de 80% do valor efetivamente pago; 2) ser impossível a anulação unilateral do contrato, vide ausência de dolo, coação ou fraude; 3) que o percentual de retenção de 20% é uma afronta ao artigo 32-A da Lei nº 13.786/2018; 4) é possível, legal e previsto no contrato celebrado entre as partes a cumulação da cobrança de taxa de fruição e multa compensatória; 5) que o contrato firmado entre as partes é ato jurídico perfeito e deve ser protegido por força do art. 5º, inciso XXXVI da Constituição Federal.

Não foram apresentadas as Contrarrazões (ID.

12507514
).

É o relatório.

À Secretaria, para inclusão em pauta, com pedido de julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

Belém,

de

de 2024.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0800506-89.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADOS: ANDREIA DA SILVA CASTRO E JOSE CLAUDIO DA COSTA LIMA

RELATORA: DESª. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

Preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço da presente apelação cível.

Em sede recursal, voltou-se o apelante contra sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos contidos em sua inicial.

Desse modo, analisar-se-á o presente caso.

Uma das controvérsias recursais consiste em avaliar a correção da sentença de piso que rescindiu o contrato de compra e venda e fixou o percentual de retenção em 20% (vinte por cento), determinando a restituição de 80% (oitenta e cinco por cento) do valor comprovadamente pago. Inicialmente, alega a recorrente que o percentual de retenção fixado pelo juízo de piso em 20% (vinte por cento) sobre os valores viola o que foi livremente acordado pelas partes, já que a cláusula 16 do contrato estipula expressamente a forma de restituição de valores em caso de resilição contratual.

Entretanto, ao mesmo tempo em que a Súmula 543 do STJ considerou válido o direito de retenção de parte do valor pago em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor/comprador, resta também pacificado a limitação do percentual de retenção entre 10% e 25%. Trata-se, sobretudo, de entendimento que considera que outras formas de cálculo de retenção conduzem a desarrazoado prejuízo para o comprador hipossuficiente, eis que a parte já sofrerá com a perda da posse do bem que retornará ao vendedor.

Logo, depreende-se que uma retenção a maior que a permitida pela jurisprudência pátria conduz ao enriquecimento injustificado do promitente vendedor, o qual já terá de volta o imóvel em questão.

Nesse sentido, colaciono julgado do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ. 1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga 2. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (AgInt no AREsp n. 2.051.509/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023.)

Desse modo, percebe-se que não há o que se falar em anulação unilateral do contrato ou de afronte a lei, vide que o entendimento seguido pelo juízo de piso, bem como por esse presente TJE, é de que o código de defesa do consumidor conduz a referida limitação da retenção dos valores pagos. Ainda mais, se considerado que a Lei nº 13.786/2018 não é aplicável ao caso, vide que o contrato firmado entre as partes foi pactuado antes da vigência da referida lei.

Por outro lado, sabe-se que o presente caso é exatamente aquele que permite a cumulação de taxa de fruição e multa compensatória pela rescisão contratual. Nesse sentido, quando a rescisão se dá por culpa do comprador, é cediço o entendimento jurisprudencial que reconhece a possibilidade de cumulação das duas taxas, vide que de naturezas diferentes. É o que se trata, eis que a taxa de fruição possui natureza indenizatória específica pelo uso do bem durante o período de inadimplência, enquanto a multa contratual visa a compensação pelos prejuízos decorrentes da rescisão contratual. Conforme a isso, sabe-se que a vedação de cumulação somente ocorre quando há cobrança de duas taxas de natureza equânime, por exemplo, taxa de fruição e lucros cessantes.

Vejamos, então, a jurisprudência do STJ:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. (...) 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. (...)

5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. (...) 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. (...) 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. (...) 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel. (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.)

Diante da particularidade do caso, então, percebe-se que a sentença merece reforma para que seja permitido a cumulação da retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos e da cobrança da taxa de fruição, a qual poderá servir de compensação com os valores que teria que restituir aos requeridos, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79. Não obstante, entretanto, que o valor da taxa de fruição deverá ser calculado em fase de liquidação de sentença, eis inexistir conteúdo probatório que aponte de maneira segura o valor devido a título da referida taxa.

Portanto, e por todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO PARCIAL
, a fim de declarar válida a cobrança de taxa de fruição com multa compensatória por rescisão contratual.

É como voto.

Belém,

de

de 2024.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 18/12/2024