Tribunal: TJPA
Processo: 0800445-34.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2024-12-10

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0800445-34.2019.8.14.0040 APELANTE/APELADO: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, GLEIDSON BRUNO FREITAS DE OLIVEIRA Advogado do(a) APELANTE: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A Advogado do(a) APELANTE: HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - PA16834-A APELADO: GLEIDSON BRUNO FREITAS DE OLIVEIRA, B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a) APELADO: HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - PA16834-A Advogado do(a) APELADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA-APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDO O RECURSO DO RÉU E PARCIALMENTE PROVIDO O RECURSO DA AUTORA. I. CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda e Gleidson Bruno Freitas de Oliveira contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A validade da sentença que declarou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, determinou a reintegração de posse à autora, a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador, e a indenização pelas benfeitorias realizadas. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa: Rejeitada. A lide se restringe à análise do contrato firmado entre as partes, não sendo necessária a produção de prova técnica ou testemunhal. O juiz pode julgar antecipadamente quando possui elementos suficientes para formar sua convicção. 2. Julgamento Extra Petita: Rejeitada a alegação de nulidade da sentença por julgamento extra petita, pois a indenização pelas benfeitorias foi expressamente pugnada pela ré. 3. Inadimplemento Contratual: O descumprimento contratual pelo réu, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais, restou incontroverso nos autos, justificando a rescisão do contrato e a reintegração de posse à autora. 4. Retenção de Valores: A retenção de 20% dos valores pagos pelo comprador, fixada pelo magistrado de primeiro grau, está dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese de inadimplemento do comprador. 5. Taxa de Fruição: A condenação à taxa de fruição cumulada com a multa compensatória caracteriza bis in idem, sendo vedada a cumulação de tais parcelas. 6. Benfeitorias: A indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo réu é devida, devendo ser apurada em liquidação de sentença. O pedido de retenção do imóvel até a indenização pelas benfeitorias foi rejeitado, pois a retomada do bem é consequência lógica da rescisão contratual. 7. Juros de Mora: Os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE Conheço dos recursos de Apelação e dou parcial provimento ao recurso da autora para modificar a incidência dos juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, a fim de que incidam a partir da data do trânsito em julgado desta decisão, mantendo-se o restante da sentença. Nego provimento ao recurso do réu. LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA RELEVANTES CITADAS · Art. 141 e 492 do CPC/2015: Limites da decisão judicial. · Súmula 543/STJ: Retenção de valores em caso de inadimplemento do comprador. · Art. 884 a 886 do Código Civil: Enriquecimento sem causa. · Tema 970/STJ: Proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória. · Art. 1.219 do Código Civil: Direito de retenção por benfeitorias. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em plenário virtual, em conhecer e negar provimento ao recurso da ré, e conhecer e dar parcial provimento ao recurso da autora, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800445-34.2019.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, GLEIDSON BRUNO FREITAS DE OLIVEIRA

APELADO: GLEIDSON BRUNO FREITAS DE OLIVEIRA, B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0800445-34.2019.8.14.0040

APELANTE/APELADO: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, GLEIDSON BRUNO FREITAS DE OLIVEIRA

Advogado do(a) APELANTE: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A

Advogado do(a) APELANTE: HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - PA16834-A
APELADO: GLEIDSON BRUNO FREITAS DE OLIVEIRA, B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado do(a) APELADO: HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - PA16834-A

Advogado do(a) APELADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A
DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA-APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDO O RECURSO DO RÉU E PARCIALMENTE PROVIDO O RECURSO DA AUTORA.

I.

CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas por B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda e Gleidson Bruno Freitas de Oliveira contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A validade da sentença que declarou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, determinou a reintegração de posse à autora, a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador, e a indenização pelas benfeitorias realizadas.

III.

RAZÕES DE DECIDIR

1.

Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa: Rejeitada. A lide se restringe à análise do contrato firmado entre as partes, não sendo necessária a produção de prova técnica ou testemunhal. O juiz pode julgar antecipadamente quando possui elementos suficientes para formar sua convicção.

2.

Julgamento Extra Petita: Rejeitada a alegação de nulidade da sentença por julgamento extra petita, pois a indenização pelas benfeitorias foi expressamente pugnada pela ré.

3.

Inadimplemento Contratual: O descumprimento contratual pelo réu, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais, restou incontroverso nos autos, justificando a rescisão do contrato e a reintegração de posse à autora.

4.

Retenção de Valores: A retenção de 20% dos valores pagos pelo comprador, fixada pelo magistrado de primeiro grau, está dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese de inadimplemento do comprador.

5.

Taxa de Fruição: A condenação à taxa de fruição cumulada com a multa compensatória caracteriza bis in idem, sendo vedada a cumulação de tais parcelas.

6.

Benfeitorias: A indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo réu é devida, devendo ser apurada em liquidação de sentença. O pedido de retenção do imóvel até a indenização pelas benfeitorias foi rejeitado, pois a retomada do bem é consequência lógica da rescisão contratual.

7.

Juros de Mora: Os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento do STJ.

IV.

DISPOSITIVO E TESE

Conheço dos recursos de Apelação e dou parcial provimento ao recurso da autora para modificar a incidência dos juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, a fim de que incidam a partir da data do trânsito em julgado desta decisão, mantendo-se o restante da sentença. Nego provimento ao recurso do réu.

LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA RELEVANTES CITADAS

·

Art. 141 e 492 do CPC/2015: Limites da decisão judicial.

·

Súmula 543/STJ: Retenção de valores em caso de inadimplemento do comprador.

·

Art. 884 a 886 do Código Civil: Enriquecimento sem causa.

·

Tema 970/STJ: Proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória.

·

Art. 1.219 do Código Civil: Direito de retenção por benfeitorias.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em plenário virtual, em conhecer e negar provimento ao recurso da ré, e conhecer e dar parcial provimento ao recurso da autora, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
e
GLEIDSON BRUNO FREITAS DE OLIVEIRA
, inconformados com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA que, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
, ajuizada pela primeira apelante, julgou parcialmente procedente o pleito exordial.

A requerente ajuizou a ação mencionada alhures, aduzindo em síntese, que as partes firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno localizado no Residencial Cidade Jardim, salientando, no entanto, que o réu tornou-se inadimplente e, mesmo notificado, não purgou a mora, o que ensejou o ajuizamento da demanda sob exame.

O feito seguiu seu tramite até a prolação da sentença (ID 17188607), que julgou parcialmente procedente a exordial para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial; b) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora; c) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos ao promissário comprador, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, devendo a promissária vendedora restituir o percentual de 80% (oitenta por cento) desse valor, devidamente corrigidos e abatidos os valores já restituídos, em razão do termo de rescisão extrajudicial. d) Condeno os réus ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor do benefício econômico, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015.

Inconformado,
o
requerido
GLEIDSON BRUNO FREITAS DE OLIVEIRA
interpôs Recurso Apelação (ID 17188612), alegando, preliminarmente, a nulidade de sentença em razão do julgamento antecipado da lide, com decisão surpresa e antes da realização de audiência de instrução, obstando a produção de provas.

No mérito, aduz ser incabível a rescisão de contrato de natureza cativa, devendo este ser reequilibrado materialmente; bem assim, que mesmo se considerando possível a resilição, esta não poderia ser com efeitos retroativos.

Argui que ao considerar a incidência conjunta de cláusula penal e de taxa de fruição o magistrado de piso teria incorrido em interpretação menos favorável ao consumidor, inobservado o disposto no art. 47 do CDC.

Argumenta, ainda, que possui direito a ser indenizado pelas benfeitorias úteis e necessárias, e ainda, em observância ao art. 1.219 do Código Civil, deve ser assegurado o direito de retenção do imóvel em litígio pela requerida/apelante, até a efetiva indenização.

Foram apresentadas contrarrazões (ID 17188633).

A empresa autora também interpôs recurso de apelação (ID 17188608)
, salientando, inicialmente, julgamento extra petita em relação a indenização pelas benfeitorias e acessões.

Ressalta que o contrato é Lei entre as partes e que previu expressamente as penalidades em caso de inadimplemento do comprador, asseverando a impossibilidade de anulação unilateral do pacto, diante da ausência de dolo, coação ou fraude.

Afirma que o percentual de retenção vai contra aquilo que já foi pactuado, pugnando pela reforma da sentença, para o fim de se determinar a devolução nos exatos termos do contrato celebrado, mais especificamente na cláusula 16.

Sustenta ainda, ser devida indenização a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), além de ventilar a possibilidade de cumulação da taxa de fruição com cláusula penal, assim como a aplicação de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

O prazo para apresentação das contrarrazões decorreu in albis, conforme certidão de ID 1718634.

Coube-me por distribuição a relatoria do feito.

É o breve relatório com apresentação em pauta de julgamento, para a Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe com início às 14:00 h, do dia (....) de _____ de 2024.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço dos recursos, passando a proferir voto:

DO EXAME DOS RECURSOS

Face a associação de matérias, analiso os recursos de apelação conjuntamente.

PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA

Consta das razões preliminares deduzidas pela ré a nulidade de sentença em razão do julgamento antecipado da lide, com decisão surpresa e antes da realização de audiência de instrução, obstando a produção de provas.

Analisando detidamente os autos, verifica-se que a presente lide se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões unicamente de direito.

Ademais, é facultado ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao processo, indeferindo as que reputar desnecessárias ou protelatórias.

Com efeito, observa-se que a inicial veio instruída com todas as provas necessárias ao julgamento da lide, asseverando ainda que a empresa autora trouxe aos autos o contrato e outros documentos os quais permitem extrair os elementos necessários ao julgamento do pedido.

Assim, sendo o juiz o destinatário da prova, entendo que poderá julgar antecipadamente o feito quando estiver diante de matéria unicamente de direito, bem como se entender que já possui elementos de convicção suficiente para embasar o seu livre convencimento motivado a ser exposto na sentença.

Desse modo, não há que se falar em nulidade da sentença por cerceamento de defesa, eis que as provas dos autos são suficientes para o julgamento da ação, restando controvertida apenas matéria de direito.

Ante o exposto,
REJEITO
a
PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA
.

MÉRITO

Incialmente, convém esclarecer a respeito da alegação da empresa autora
de nulidade da sentença em razão de julgamento extra petita, uma vez que, o Juízo
a quo
teria determinado o pagamento de indenização das acessões, sem que a parte requerida tivesse pleiteado em sede de contestação.

Como é sabido, a legislação processual civil estabelece expressas vedações ao julgamento citra, ultra ou extra petita, vide arts. 141 e 492 do CPC/2015, senão vejamos:

“Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.

[...]

Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.”

Com efeito, ao proferir uma decisão, o julgador deve ficar adstrito ao pedido formulado pelas partes, para impedir que se configurem os conhecidos vícios de decisões citra, ultra e/ou extra petita, trata-se, na verdade do princípio da adstrição ou congruência.

Assim, a decisão deve observar não apenas os limites do pedido, mas também a causa de pedir e os sujeitos da relação processual, é o que se denomina limites objetivos e subjetivos da sentença, constata-se que contrariamente ao arguido pela empresa autora, a indenização pelas benfeitorias foi expressamente pugnada pela ré.

Dessa forma, tem-se que a sentença recorrida fora proferida em estrita observância ao princípio da adstrição, não havendo que se falara em
decisum extra petita
na hipótese.

Assim, perfeitamente exposta a causa de pedir da demanda ora avençada, conclui-se não caracterizada de sentença extra petita.

Noutra ponta, consta das razões deduzidas pelo réu, ser incabível a rescisão de contrato de natureza cativa, devendo este ser reequilibrado materialmente; bem assim, que mesmo se considerando possível a resilição, esta não poderia ser com efeitos retroativos; que ao considerar a incidência conjunta de cláusula penal e de taxa de fruição a magistrada de piso teria incorrido em interpretação menos favorável ao consumidor, inobservado o disposto no art. 47 do CDC; bem assim que em observância ao art. 1.219 do Código Civil, deve ser assegurado o direito de retenção do imóvel em litígio pela requerida/apelante, até a efetiva indenização pelas benfeitorias.

Com feito, acerca da retomada do bem, de pronto, cumpre registrar que o descumprimento contratual pelo réu, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar possibilidade de retomada do bem por parte do credor.

Desse modo, tem-se que, diante da inadimplência do réu demonstrada nos autos e a previsão contida nas cláusulas 16º e seguintes do contrato firmado entre as partes, que, dentre outras disposições, autoriza a rescisão do contrato no caso de atraso no pagamento de 03 (três) parcelas, ou, quando transcorrido 60 (sessenta) dias após o vencimento de qualquer parcela, resta incontroverso o direito da empresa autora à rescisão do contrato, com a consequente devolução do bem e retomada em seu favor.

In casu
, a empresa autora forneceu os elementos de prova suficientes a demonstrar a inadimplência contratual do réu, enquanto est, por seu turno, não comprovou ter adimplido tal obrigação, o que por si só já é fato suficiente para rescisão contratual, tendo em vista constar no contrato cláusula resolutiva por inadimplência, conforme já mencionado alhures.

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, ora apelante, fixou
o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos por este, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte da Cidadania:

DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.
A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.

2.
No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório
dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das
parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre

esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os
prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.
Recurso especial a que se nega seguimento.

(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

Noutra ponta, quanto a taxa de fruição,
deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da autora, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884
[1]
a 886
[2]
do Código Civil.

No caso em comento, oportuno destacar que o
contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

A sentença recorrida, por sua vez, não condenou a requerida ao pagamento da multa compensatória e da taxa de fruição, o que se mostra acertada. Digo isso porque a condenação à taxa de fruição cumulada com a condenação ao pagamento da multa compensatória, caracteriza vedado
bis in idem
.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE
.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019). (Grifei)

Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato previr cláusula penal moratória, de modo que, analogamente não pode a empresa autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Dessa forma, pela
ratio decidendi
do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o Tema 970 pelo Superior Tribunal de Justiça, entende-se que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Nesse contexto, vejamos precedente da deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM
BIS IN IDEM
.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ/PA – AP 2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 02-03-2020, Publicado em 04-03-2020). (Grifei).

Assim, havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, uma vez que também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar
bis in idem
, tal como entendeu o magistrado a quo.

No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelos réus, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor.

Nessa direção, vejamos o posicionamento dos Tribunais pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFESSADO PELOS REQUERIDOS ­ (...) APELO 2 - BENFEITORIAS - DESNECESSIDADE DE PEDIDO VIA RECONVENÇÃO - CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - APURAÇÃO DE VALORES EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DISPOSTO NO ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79. (...). III - Rescindido o contrato de compromisso de compra de venda de lote, a indenização por benfeitorias edificadas sobre o terreno é de cabimento automático - logo independendo de reconvenção ou pedido contraposto (quando possível) -, por se tratar de consequência lógica do acolhimento do pedido de rescisão do contrato (com o retorno das partes ao status quo ante) e assim deve ser a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento da outra. O seu valor pode e deve ser aferido em sede de liquidação de sentença
. IV - Por conseguinte, não assiste razão no que diz respeito à ausência de comprovação da regularidade das benfeitorias à luz do artigo 34 da Lei 6.766/79. [...]. Todavia, a ausência de pagamento de indenização ou, ainda, compensação a título de benfeitoria, não suporta a mesma conclusão sob pena de enriquecimento ilícito. RECURSO DE APELAÇÃO 1 NÃO CONHECIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 2 NÃO PROVIDO."

(TJ-PR – AC 1162072-5, 11ª CC, Rel. Des.
Gamaliel Seme Scaff, DJE: 17/03/2015). (Grifei).

Do exame dos autos, verifica-se que sentença vergastada, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a empresa autora o dever de indenizar o requerido as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença, senão vejamos:

“[...]

d) A requerente deverá indenizar a ré das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79

[...]”.

Outrossim, entendo ser incabível o pedido do réu de condicionar a retomada do bem em epígrafe ao pagamento dos valores a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida de retomada do imóvel na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir. A referida indenização, por seu turno, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação
, de maneira que não se mostra razoável a permanência de quem não mais ostente a condição de promissário comprador.

No que diz respeito ao pedido de incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, entendo assistir razão a empresa autora. Explico:

Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, ou seja, que na hipótese de rescisão de compromisso de venda e compra por culpa dos compradores os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, posto que inexiste mora do promitente vendedor a ensejar a incidência dos juros desde a citação.

Nesse sentido, colaciono julgados Colendo Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIADAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. (...) 9.
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.

Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.
(STJ, REsp 1617652 / DF, Ministra NANCY ANDRIGHI (1118), T3 - TERCEIRA TURMA, DJe 29/09/2017)

AGRAVOS INTERNOS. RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. REGIME DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO POR INICIATIVA DA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR. DIREITO À RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS. PAGAS. SÚMULA 543/STJ. JUROS DE MORA TERMO 'A QUO'. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. JULGADOS DESTA CORTE. PRAZO DE 15 DIAS DO ART. 475-J DO CPC/1973. AUSÊNCIA DE SUSPENSÃO DE EFICÁCIA DA SENTENÇA.
1. Controvérsia acerca do termo 'a quo' dos juros de mora no âmbito do cumprimento de sentença que julgou procedente pedido de resolução do contrato em função do inadimplemento do promitente comprador.
2. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 3. Oposição do promitente comprador à resolução do contrato, tendo inclusive ajuizado ação revisional.
4. Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado, na linha da jurisprudência desta Corte Superior.
5. Eficácia restitutória da resolução do contrato, aplicável em benefício das duas partes do contrato, como consequência imediata da desconstituição do vínculo contratual. 6. Ausência de suspensão da eficácia da sentença durante o decurso do prazo de 15 dias previsto no art. 475-J do CPC/1973. 7. AGRAVOS INTERNOS DESPROVIDOS. (STJ, AgInt no REsp 1596064 /RJ, Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO (1144), T3 - TERCEIRA TURMA, DJe 16/03/2017.
Parte superior do formulário

Parte inferior do formulário

DISPOSITIVO

EX POSITIS, VOTO NO SENTIDO DE CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELA EMPRESA AUTORA, APENAS PARA MODIFICAR A INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA RELATIVOS À RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, A FIM DE QUE INCIDAM A PARTIR DA DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DESTA DECISÃO, MANTENDO-SE O RESTANTE DA SENTENÇA, NOS TERMOS DA FUNDAMENTAÇÃO.

É O VOTO

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Sessão Ordinária –
Plenário Virtual
- Plataforma PJe com início às 14:00 h., do dia ____ de _______ de 2024

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador - Relator

Belém, 13/01/2025