Tribunal: TJPA
Processo: 0800758-29.2021.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10676 - Imissão na Posse
Data de julgamento: 2024-11-19

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Rodrigo Velozo dos Santos contra sentença da 2ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua/PA, que julgou procedente o pedido de imissão na posse formulado por Elisângela Cristina Costa Wanzeler e João Elvis de Albuquerque Pires. A sentença determinou a desocupação compulsória do imóvel pelo apelante, concedendo aos apelados a posse definitiva do bem e condenando o réu ao pagamento de taxas condominiais desde novembro de 2020 e de taxa de ocupação de 1% do valor do imóvel até a desocupação. A decisão fundamentou-se na validade do leilão extrajudicial realizado pela Caixa Econômica Federal, através do qual os apelados adquiriram a propriedade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir a legitimidade do leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal para alienação do imóvel; (ii) verificar o cumprimento das obrigações contratuais pelo apelante em relação à instituição financeira; e (iii) avaliar a imposição de penalidades e compensações pelo uso indevido do bem pelos apelantes. III. RAZÕES DE DECIDIR O leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal obedece aos requisitos legais previstos no Decreto nº 70/66 e na Lei nº 9.514/1997, consolidando a propriedade em favor dos apelados, legítimos adquirentes do bem. O cumprimento das obrigações contratuais pelo apelante não foi comprovado, uma vez que os pagamentos foram realizados fora do prazo estabelecido em acordo judicial firmado anteriormente com a Caixa Econômica Federal, o que autorizou o prosseguimento da execução extrajudicial. A posse injusta e precária do apelante no imóvel impede o pleno exercício do direito de posse dos apelados, justificando a concessão da imissão na posse aos proprietários. A fixação de multa diária pelo descumprimento da ordem de desocupação, bem como a condenação em honorários advocatícios, são adequadas e proporcionais ao caráter protelatório das condutas do apelante. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A aquisição de imóvel em leilão extrajudicial promovido por instituição financeira é válida e consolida o direito de posse e propriedade em favor dos adquirentes, quando realizados os procedimentos nos termos legais. O descumprimento de obrigações contratuais que justifica a execução extrajudicial impede o devedor de questionar a validade da alienação perante o terceiro de boa-fé. A manutenção de posse injusta configura uso indevido do bem, autorizando a imposição de taxas de ocupação e a aplicação de multa cominatória. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.228; Lei nº 9.514/1997, art. 30; Decreto nº 70/66, art. 37, § 2º. Jurisprudência relevante citada: TJ-RJ, APL 0030998-18.2021.8.19.0031, Rel. Des(a). Luiz Eduardo C Canabarro, j. 29.11.2022; TJ-DF, APL 0734675-46.2018.8.07.0001, Rel. Sandoval Oliveira, j. 26.08.2020; TJ-MG, AC 1000021-27.1513.0/002, Rel. Joemilson Donizetti Lopes, j. 15.12.2022.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800758-29.2021.8.14.0006

APELANTE: RODRIGO VELOZO DOS SANTOS

APELADO: ELISANGELA CRISTINA COSTA WANZELER, JOAO ELVIS DE ALBUQUERQUE PIRES

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Rodrigo Velozo dos Santos contra sentença da 2ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua/PA, que julgou procedente o pedido de imissão na posse formulado por Elisângela Cristina Costa Wanzeler e João Elvis de Albuquerque Pires. A sentença determinou a desocupação compulsória do imóvel pelo apelante, concedendo aos apelados a posse definitiva do bem e condenando o réu ao pagamento de taxas condominiais desde novembro de 2020 e de taxa de ocupação de 1% do valor do imóvel até a desocupação. A decisão fundamentou-se na validade do leilão extrajudicial realizado pela Caixa Econômica Federal, através do qual os apelados adquiriram a propriedade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir a legitimidade do leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal para alienação do imóvel; (ii) verificar o cumprimento das obrigações contratuais pelo apelante em relação à instituição financeira; e (iii) avaliar a imposição de penalidades e compensações pelo uso indevido do bem pelos apelantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal obedece aos requisitos legais previstos no Decreto nº 70/66 e na Lei nº 9.514/1997, consolidando a propriedade em favor dos apelados, legítimos adquirentes do bem.

O cumprimento das obrigações contratuais pelo apelante não foi comprovado, uma vez que os pagamentos foram realizados fora do prazo estabelecido em acordo judicial firmado anteriormente com a Caixa Econômica Federal, o que autorizou o prosseguimento da execução extrajudicial.

A posse injusta e precária do apelante no imóvel impede o pleno exercício do direito de posse dos apelados, justificando a concessão da imissão na posse aos proprietários.

A fixação de multa diária pelo descumprimento da ordem de desocupação, bem como a condenação em honorários advocatícios, são adequadas e proporcionais ao caráter protelatório das condutas do apelante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A aquisição de imóvel em leilão extrajudicial promovido por instituição financeira é válida e consolida o direito de posse e propriedade em favor dos adquirentes, quando realizados os procedimentos nos termos legais.

O descumprimento de obrigações contratuais que justifica a execução extrajudicial impede o devedor de questionar a validade da alienação perante o terceiro de boa-fé.

A manutenção de posse injusta configura uso indevido do bem, autorizando a imposição de taxas de ocupação e a aplicação de multa cominatória.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.228; Lei nº 9.514/1997, art. 30; Decreto nº 70/66, art. 37, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-RJ, APL 0030998-18.2021.8.19.0031, Rel. Des(a). Luiz Eduardo C Canabarro, j. 29.11.2022; TJ-DF, APL 0734675-46.2018.8.07.0001, Rel. Sandoval Oliveira, j. 26.08.2020; TJ-MG, AC 1000021-27.1513.0/002, Rel. Joemilson Donizetti Lopes, j. 15.12.2022.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
Rodrigo Velozo dos Santos
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Ananindeua, que julgou procedente o pedido de
imissão na posse
ajuizado pelos apelados
Elisângela Cristina Costa Wanzeler e João Elvis de Albuquerque Pires
, determinando que o réu desocupasse compulsoriamente o imóvel localizado na Rodovia BR-316, KM-07, n.º 01, Residencial Morada Club Ilhas do Pará, Quadra C, Casa 240, Bairro Levilândia, Município de Ananindeua, PA

.

A sentença, proferida em 30/08/2023, concedeu, em caráter definitivo, a posse do imóvel aos autores, determinando que o réu deixasse o local e condenando-o ao pagamento das taxas condominiais a partir de novembro de 2020 e uma taxa de ocupação de 1% do valor do imóvel até a data de efetiva desocupação. A decisão foi fundamentada na validade do leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal, por meio do qual os autores adquiriram a propriedade

.

Em suas razões de apelação (ID nº 99526097), o recorrente alegou que cumpriu as obrigações do acordo firmado com a Caixa Econômica Federal, questionando a validade da venda extrajudicial do imóvel e argumentando que a aquisição pelos apelados seria nula em virtude de suposto erro administrativo do banco. Pleiteou a reforma integral da sentença, com a suspensão da ordem de desocupação
.

Os apelados, em contrarrazões (ID nº 16773383), defenderam a manutenção integral da sentença, reiterando que adquiriram o imóvel de forma regular e que o apelante permanece no local de forma indevida, resistindo à entrega da posse apesar das ordens judiciais. Ressaltaram, ainda, que o apelante não comprovou o cumprimento das obrigações no acordo mencionado e que seu recurso não possui fundamentos jurídicos e fáticos capazes de desconstituir a sentença
.

É o relatório.

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço a presente apelação e passo ao seu julgamento.

MÉRITO

A controvérsia devolvida a esta instância se restringe à validade da sentença que determinou a imissão dos apelados na posse do imóvel adquirido em leilão extrajudicial, cuja ocupação tem sido mantida de forma injustificada pelo apelante. Examina-se, assim, (i) a legitimidade do leilão realizado pela Caixa Econômica Federal, (ii) o cumprimento das obrigações contratuais entre o apelante e a instituição financeira, e (iii) os pedidos dos apelados quanto às penalidades e compensações pelo uso irregular do bem.

I. DA LEGITIMIDADE DA ALIENAÇÃO E DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL

A sentença recorrida amparou-se no entendimento de que o leilão extrajudicial realizado pela Caixa Econômica Federal para a alienação do imóvel seguiu os procedimentos normativos adequados e que, uma vez adquirido o bem pelos apelados, se consolidou o direito de propriedade e posse destes sobre o imóvel, nos termos dos artigos 1.228 do Código Civil e do artigo 30 da Lei nº 9.514/1997, que regulam a alienação fiduciária em garantia e suas consequências em caso de inadimplência.

Nesse sentido, a aquisição do bem em leilão público pela instituição financeira, posteriormente alienado aos apelados, ocorre de maneira válida e regular, e assim foi confirmada em decisão transitada em julgado na Justiça Federal, a qual indeferiu qualquer nulidade do procedimento de leilão pleiteado pelo apelante. A própria sentença recorrida destacou que não há justificativa legal ou material que possa desconstituir o direito de posse dos adquirentes

.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO POR MEIO DE ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DOCUMENTAÇÃO QUE ATESTA A PROPRIEDADE DO BEM. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA PARTE RÉ. Preliminares rejeitadas. A ação de imissão na posse funda-se nos direitos de propriedade e de sequela que lhe são inerentes, tendo por finalidade a investidura na própria posse, firmada no domínio sobre o imóvel. A imissão na posse dos arrematantes do imóvel é assegurada pelo artigo 37, § 2º do Decreto 70/66; além do artigo 30 da Lei 9.514/97, bem como pelo artigo 1.228, do Código Civil. Possíveis nulidades ocorridas no leilão extrajudicial e direito de retenção envolvendo o imóvel objeto da demanda petitória não podem ser opostas em face dos arrematantes, o qual, na condição de terceiro de boa-fé, adquiriram legitimamente a propriedade do credor hipotecário e, por conseguinte, tem direito a ser imitido na posse do bem. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-RJ - APL: 00309981820218190031 202200173130, Relator: Des(a). LUIZ EDUARDO C CANABARRO, Data de Julgamento: 29/11/2022, NONA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/12/2022)

APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. IMISSÃO NA POSSE. NATUREZA PETITÓRIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIANTE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO E REGISTRO. EFEITOS IMEDIATOS. AÇÃO ANULATÓRIA E REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO. SUSPENSÃO. CONEXÃO. AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE. 1. Apelação contra sentença que condenou os réus ao pagamento, a título de taxa de ocupação do imóvel, de montante correspondente a 1% (um por cento) do valor de aquisição do imóvel em leilão, bem como de eventuais taxas condominiais e encargos relativos ao período de ocupação do imóvel, a serem apurados em sede de liquidação de sentença 2. A imissão na posse constitui ação de natureza petitória específica daquele que detém o domínio e pretende a posse do bem adquirido em face do alienante ou de terceiro que o detenha. 3. O arrematante de imóvel em leilão extrajudicial, depois de operada a transcrição da carta de arrematação no Registro de Imóveis, tem direito à imissão na posse do bem. Precedentes. 4. Os contornos da ação de imissão na posse impossibilitam o exame de nulidade afeta aos procedimentos de execução extrajudicial, devendo o vício, se existente, ser apurado em sede própria. 5. A discussão acerca de eventual nulidade da execução realizada entre o alienante fiduciário e o devedor é matéria estranha ao comprador/arrematante de boa-fé, inexistindo prejudicialidade a amparar a conexão entre as demandas ou o sobrestamento da imissão na posse. 6. Recurso conhecido e desprovido.

(TJ-DF 07346754620188070001 DF 0734675-46.2018.8.07.0001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 26/08/2020, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 08/09/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

II. DA ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS

O apelante fundamenta seu recurso na tese de que cumpriu integralmente as obrigações estabelecidas em acordo com a Caixa Econômica Federal, supostamente quitando a dívida para evitar o leilão do imóvel. Contudo, os documentos apresentados e as informações constantes dos autos demonstram que o apelante não cumpriu os prazos de pagamento estabelecidos no acordo judicial firmado, especialmente porque os depósitos foram realizados em data posterior ao acordado, o que autorizou a Caixa Econômica Federal a proceder com o leilão do bem.

Este aspecto já foi decidido na esfera competente, conforme ação ajuizada pelo apelante na Justiça Federal (id. 16773388). O acordo homologado na referida ação explicita que o apelante não efetuou o pagamento do valor dentro do prazo estabelecido, o que motivou a execução extrajudicial. Portanto, não há que se falar em qualquer irregularidade na alienação do bem

, devendo-se resolver a questão junto à Caixa Econômica Federal em perdas e danos em ação própria
.

III. DA POSSE INJUSTA E DA MANUTENÇÃO DA SENTENÇA

Restou demonstrado que os apelados vêm sendo indevidamente impedidos de tomar posse do bem, apesar de deterem seu título legítimo. Em situações como esta, o direito de propriedade e posse deve ser garantido de forma plena, com amparo no artigo 1.228 do Código Civil, sendo válida a medida de imissão na posse para cessar o uso indevido do imóvel.

A manutenção do apelante no imóvel sem qualquer fundamento legal configura posse injusta e precária, passível de ser reprimida judicialmente. Ademais, os apelados arcam há mais de três anos com os custos do bem, incluindo taxas condominiais, enquanto o apelante se beneficia do uso do imóvel sem qualquer contraprestação. Conforme destacado na sentença, é justa a condenação ao pagamento de taxa de ocupação mensal e das taxas condominiais devidas desde novembro de 2020
.

IV. DA APLICAÇÃO DA MULTA E FIXAÇÃO DAS VERBAS SUCUMBENCIAIS

O juízo de origem fixou multa diária pelo descumprimento da ordem de desocupação, bem como honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa, atualizado pelo índice INPC. Esta medida se mostra coerente e proporcional ao contexto da demanda, devendo ser mantida na integralidade, haja vista que o apelante, por meio de recursos e argumentos protelatórios, visou apenas retardar a efetivação da imissão na posse dos apelados.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE - BEM IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL - CEF - AJUIZAMENTO DE AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO - NÃO SOBRESTRAMENTO DA IMISSÃO - PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO RAZOÁVEL - MULTA COMINATÓRIA - MANUTENÇÃO - VALOR. I. O ajuizamento de ação declaratória de nulidade do leilão e venda extrajudicial de imóvel leiloado pela CEF não tem o condão de sobrestar o pedido de imissão na posse do arrematante de boa-fé. II. As astreintes configuram mecanismo destinado a forçar o réu a cumprir a obrigação imposta, devendo, para tanto, observar a razoabilidade e a proporcionalidade, tanto no prazo disposto para o cumprimento, quanto no montante fixado.

(TJ-MG - AC: 10000212715130002 MG, Relator: Joemilson Donizetti Lopes, Data de Julgamento: 15/12/2022, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/01/2023)

DISPOSITIVO

Pelo exposto,
conheço do recurso e nego-lhe provimento
, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Majoro os honorários sucumbenciais para 15% sobre o valor da causa.

Belém, datado e assinado digitalmente

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador – Relator

Belém, 28/11/2024