Tribunal: TJPA
Processo: 0800808-33.2018.8.14.0015
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7707 - Dação em Pagamento
Data de julgamento: 2024-05-21

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 2. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 3. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. 4. Recurso parcialmente provido. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao Recurso, nos termos do voto relatado pela Exma. Desembargadora Relatora Luana de Nazareth A. H. Santalices. Belém, datado e assinado digitalmente. Desa. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES. Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800808-33.2018.8.14.0015

APELANTE: SALLES E VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: CARLOS ALEXANDRE FARIAS DE SOUSA

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

2. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

3. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o
julgamento
do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

4. Recurso parcialmente provido.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em
conhecer e dar parcial provimento
ao Recurso, nos termos do voto relatado pela Exma. Desembargadora Relatora Luana de Nazareth A. H. Santalices.

Belém, datado e assinado digitalmente.

Desa. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES.

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
SALLES E VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em face da r. sentença (Id. 3061525) proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível e Empresarial de Castanhal que, nos autos da
AÇÃO DE COBRANÇA
movida por
CARLOS ALEXANDRE FARIAS DE SOUSA
em face do apelante
,
julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos seguintes termos:

“[...] Em face do exposto e do mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação, o que faço para declarar a RESCISÃO do contrato envolvendo o um lote de terreno (nº 71 da quadra 98), no loteamento denominado "Residencial Salles Jardim II", determinando, por conseguinte, a RESTITUIÇÃO da quantia equivalente a 90% do que se pagou, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso, acrescendo-se juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir a citação, tudo a ser apurado em regular liquidação de sentença.

Eventuais pendências referentes a impostos, despesas ou taxas condominiais ficam por conta da parte aderente até o ajuizamento da ação, cujo valor poderá ser deduzido do saldo a ser restituído.

As parcelas vencidas durante a tramitação do processo e as vincendas, se o caso, deverão ser incluídas na liquidação, em conformidade com o artigo 323 do CPC.

Pagará a requerida as custas processuais e os honorários advocatícios de 10% sobre a liquidação. [...]”.

Irresignado, o requerido interpôs recurso de apelação (ID. 3061526), sustentando, em síntese, a impossibilidade de restituição de 90% do valor pago pelo Apelado. Afirma que deve ser cumprida a previsão contratual de retenção da quantia equivalente a 20% do valor pago, a título das despesas inerentes ao negócio imobiliário, como também direito a outras retenções especificadas na cláusula 16ª, como por exemplo a fruição. Argumenta não ser cabível a anulação unilateral de cláusulas contratuais, ante a ausência de dolo, coação ou fraude

Ao final, requer seja reformada a sentença a fim que mantenha plena validade e vigência da cláusula 16ª do contrato em epígrafe, como também toda integralidade deste, de forma que tenha retenção mínima de 20% sobre o valor pago pela Apelada, como também das demais retenções previstas na cláusula 16ª, conforme fixação contratual expressa sendo observado a fruição referente ao período em que o Apelado esteve na posse do imóvel antes da rescisão do contrato, retenção do valor pago na entrada repassado ao corretor como também seja reformada pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação total, devendo ser observado a sucumbência recíproca.

Contrarrazões acostadas no ID. 3061536, requerendo a manutenção integral da sentença.

Coube-me a relatoria do feito por redistribuição.

É o relatório que encaminho para julgamento no Plenário Virtual.

Belém, datado e assinado digitalmente.

Desa. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES.

Desembargadora Relatora

VOTO

O recurso é cabível, tendo sido preenchidos os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual conheço a presente apelação e passo ao seu julgamento.

Cinge-se a controvérsia em determinar a higidez, ou não, da sentença que declarou a RESCISÃO do contrato envolvendo um lote de terreno (nº 71 da quadra 98), no loteamento denominado "Residencial Salles Jardim II", determinando, por conseguinte, a RESTITUIÇÃO da quantia equivalente a 90% do que se pagou, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso, acrescendo-se juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir a citação, tudo a ser apurado em regular liquidação de sentença.

Pois bem.

In casu
, verifica-se que apesar da empresa ré/apelante, não se insurgir contra a rescisão contratual, o seu inconformismo restringe-se à obrigação de devolver ao autor apelado, 90% (oitenta por cento) dos valores pagos.

Como é sabido, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago; porém, no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador, a devolução deve ser parcial:

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,

ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
(grifei)

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual motivado por inadimplemento contratual/vontade do consumidor comprador.

No que diz respeito à razoabilidade da retenção de valores nas rescisões de contrato de compra e venda por culpa do promitente comprador, para fins de aplicação da Súmula 543 do STJ, aquela Colenda Corte fixou o entendimento de que se mostram razoáveis os percentuais fixados entre 10% a 25% sobre o valor pago, conforme a circunstâncias de cada caso e os prejuízos suportados. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE.
DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ
)
. 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
3. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.
4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) – Destaquei.

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. 10% O PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS7 e 83 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SÚMULA 284 DO STJ. REDUÇÃO DO QUANTUM. VALOR RAZOÁVEL. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVOINTERNO NÃO PROVIDO.(...)3.
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
. Precedentes. (...) 4. Agravo interno não provido.(4ª Turma, AgInt no AREsp 1062082/AM, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, j.18/05/2017, DJe 23/05/2017)

Dessa forma, o percentual fixado na sentença está, dentro dos parâmetros adotados pelo STJ.

Inegável também que a restituição deverá ser efetuada de uma só vez e não de forma parcelada, em conformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Assim, tendo a sentença fixado percentual de retenção dentro dos parâmetros de razoabilidade estipulado pelo STJ, não merece qualquer reforma, neste ponto.

No que concerne à cobrança de taxa de fruição, esta não convence, porque o que se vendeu foi apenas um lote, e não imóvel com casa construída, a se justificar o percebimento de montante que, em regra, seria como aluguel do imóvel.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo pagamento da taxa de fruição como pretendido pela requerida/apelante, tendo em vista que se trata apenas de lote de terreno em que não há prova de edificação a gerar qualquer proveito econômico.

Nesse sentido:

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – DESCABIMENTO – ARRAS – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DEVIDA – ARTIGOS 417 E 418 DO CÓDIGO CIVIL – IPTU – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO ATÉ A RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO INDEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que o apelante tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há que se falar em cobrança da taxa de fruição
. [...]" (TJMS. Apelação Cível n. 0839357-48.2017.8.12.0001, Campo Grande, 3ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Claudionor Miguel Abss Duarte, j: 17/07/2019, p: 19/07/2019) (
destaquei )

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - COMPRA E VENDA DE LOTE - RESCISÃO POR CULPA DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES - INDENIZAÇÃO PELO USO E FRUIÇÃO - LOTE SEM BENFEITORIAS - IMPOSSIBILIDADE - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - RETENÇÃO - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL - NÃO CABIMENTO - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
Em se tratando de Compromisso Particular de Compra e Venda de lote, não demonstrada a edificação de benfeitorias a viabilizar o uso efetivo do bem pelos promissários compradores, não há que se falar em indenização a título de uso e fruição.
A rescisão do negócio por culpa dos promissários-compradores não importa na perda do sinal por eles pago (arras confirmatórias), se não foi pactuado que tal valor se deu a título de arras penitenciais. Se ambas as partes foram sucumbentes em parte da demanda, deve-se aplicar a sucumbência recíproca prevista no art. 86, do CPC/2015. (TJ-MG - AC: 10086170039530001 MG, Relator: Luciano Pinto, Data de Julgamento: 22/08/2019, Data de Publicação: 02/09/2019) (
destaquei)

Portanto, o pleito da taxa de fruição não merece prosperar.

Já quanto ao termo inicial dos juros moratórios, a sentença merece reparos. Isso porque, o STJ ficou entendimento no
julgamento
do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo - Tema 1002, de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. Vejamos:

Tema Repetitivo 1002:

“
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Ainda nesse sentido, confira-se o julgado da lavra da Ministra NANCY ANDRIGHI:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.

1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores.

2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ.

4.
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso.
5. Agravo interno não provido.”

(STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020).

Portanto, nesse ponto merece provimento o apelo, para reformar a sentença que consignou como termo inicial dos juros de mora de 1% a citação.

Por fim, não prospera o pedido o pedido de reforma do Decisum para que seja declarada a compensação dos honorários em virtude da sucumbência recíproca, vez que a sucumbência do autor foi mínima, não tendo sido feito pedido de danos morais, conforme alegado nas razões recursais, mas tão somente restituição, o que foi deferido em 90%, portanto, quase em sua totalidade.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
apenas para fixar o marco inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme Tema Repetitivo 1002/STJ, nos termos da fundamentação alhures.

É como voto.

Advirto as partes, com base no
art. 6º do CPC,
que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no
art. 1.026, § 2º, do CPC.

Belém, datado e assinado digitalmente.

Desa. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES.

Desembargadora Relatora

Belém, 29/05/2024