Tribunal: TJPA
Processo: 0011910-44.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2024-04-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CLÁUSULA EXPRESSA DE RESCISÃO CONTRATUAL APÓS INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – JUÍZO DE 1º GRAU EXINTINGUIU O FEITO, POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – DECISÃO CONTRÁRIA À POSICIONAMENTO MAIS ATUAL DO EGRÉGIO STJ (RESP Nº 1.789.863/MS) – EXEGESE DIRETA DO ART. 474 DO CÓDIGO CIVIL – DESNECESSIDADE DE PROVIMENTO JUDICIAL PARA RESCISÃO CONTRATUAL, QUANDO HÁ CLÁUSULA DE RESCISÃO EXPRESSA – POSSIBILIDADE DE INGRESSAR DIRETAMENTO COM AÇÃO POSSESSÓRIA – PRECEDENTES DOS TRIBUNAIS – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA ANULAR A SENTENÇA DE 1º GRAU. 1. Trata-se de contrato de promessa de compra e venda não cumprido, contendo cláusula expressa de rescisão após notificação do promitente-comprador acerca do inadimplemento contratual. 2. Recentemente, o Egrégio STJ se debruçou sobre o tema, em ação análoga – extinção do processo sem resolução do mérito, em caso de promitente vendedor que ingressou com demanda possessória diretamente, sem pedido pretérito de rescisão contratual pretérito (REsp nº 1.789.863/MS). 3. A Corte Cidadão entendeu que a demanda envolve a interpretação do art. 474 do Código Civil, qual seja: “a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”. 4. A cláusula resolutiva expressa é uma cláusula efetiva e expressamente estipulada pelas partes, antes de eventual situação de inadimplência – trata-se de suporte fático-jurídico para a resolução do ajuste firmado. Nestes casos, o efeito resolutório da relação negocial subsistirá independentemente de manifestação judicial. 5. Na cláusula resolutiva tácita, por sua vez, as partes não estipulam disposição expressa prevendo o rompimento do vínculo negocial, deixando esta averiguação para momento posterior à contratualidade encetada – neste caso, imprescindível ingressar em Juízo para obter a rescisão da avença. 6. Pois bem, no REsp nº 1.789.863/MS, o Ministro MARCO BUZZI, relator, colacionou uma vasta jurisprudência pretérita do STJ, no sentido de ser imprescindível a manifestação judicial para rescisão do compromisso de compra e venda, ainda que existente cláusula resolutória expressa. Todavia, ponderou que “casos como o presente reclamam solução distinta, mais condizente com as expectativas da sociedade hodierna, voltadas à mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares, com foco na desjudicialização, simplificação de formas e ritos e, portanto, na primazia da autonomia privada”. E arrematou: “cumprida a necessidade de comprovação da mora e comunicado o devedor acerca da intenção da parte prejudicada de não mais prosseguir com a avença ultrapassado o prazo para a purgação da mora, o contrato se resolve de pleno direito, sem interferência judicial. Essa resolução, como já mencionado, dá-se de modo automático, pelo só fato do inadimplemento do promitente comprador, independentemente de qualquer outra providência”. 7. No presente feito, é assente que se trata de um contrato que contém cláusula resolutiva expressa (cláusula 15ª) e que a apelante notificou devidamente o apelado para pagamento no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsto na cláusula 16ª. Assim, atendeu-se à determinação de notificação prévia, uma vez que se trata de natureza ex persona. Desnecessária, portanto, manifestação judicial prévia para fins de rescisão contratual, com esteio no art. 474 do Código Civil e do julgado referido supra. 8. Enfim, na esteira do posicionamento mais atual do STJ, entendeu-se que a rescisão do contrato se operou mediante cláusula contratual expressa, razão pela qual a via possessória se mostrou adequada no presente feito – até porque presentes, in abstracto, os requisitos do art. 561 do CPC. No mesmo sentido, colacionou-se entendimento dos Tribunais Pátrios. 9. Assim, não procedeu de forma correta o Juízo de 1º Grau, quando optou por extinguir o feito sem resolução do mérito, já que adequada a via eleita. Logo, faz-se imprescindível determinar o retorno dos autos ao Juízo originário para correta instrução processual. 10. Recurso CONHECIDO e PROVIDO para ANULAR a sentença de 1º Grau. ACÓRDÃO Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO, pelos fundamentos constantes no voto da Exma. Desembargadora – Relatora Luana de Nazareth Amaral Henriques Santalices. Belém, datado e assinado digitalmente. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0011910-44.2017.8.14.0040

APELANTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

APELADO: AMOS MERCEDES ROCHA

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CLÁUSULA EXPRESSA DE RESCISÃO CONTRATUAL APÓS INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – JUÍZO DE 1º GRAU EXINTINGUIU O FEITO, POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – DECISÃO CONTRÁRIA À POSICIONAMENTO MAIS ATUAL DO EGRÉGIO STJ (RESP Nº 1.789.863/MS) – EXEGESE DIRETA DO ART. 474 DO CÓDIGO CIVIL – DESNECESSIDADE DE PROVIMENTO JUDICIAL PARA RESCISÃO CONTRATUAL, QUANDO HÁ CLÁUSULA DE RESCISÃO EXPRESSA – POSSIBILIDADE DE INGRESSAR DIRETAMENTO COM AÇÃO POSSESSÓRIA – PRECEDENTES DOS TRIBUNAIS – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA ANULAR A SENTENÇA DE 1º GRAU.

1. Trata-se de contrato de promessa de compra e venda não cumprido, contendo cláusula expressa de rescisão após notificação do promitente-comprador acerca do inadimplemento contratual.

2. Recentemente, o Egrégio STJ se debruçou sobre o tema, em ação análoga – extinção do processo sem resolução do mérito, em caso de promitente vendedor que ingressou com demanda possessória diretamente, sem pedido pretérito de rescisão contratual pretérito (REsp nº 1.789.863/MS).

3. A Corte Cidadão entendeu que a demanda envolve a interpretação do art. 474 do Código Civil, qual seja: “a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial”.

4. A cláusula resolutiva expressa é uma cláusula efetiva e expressamente estipulada pelas partes, antes de eventual situação de inadimplência – trata-se de suporte fático-jurídico para a resolução do ajuste firmado. Nestes casos, o efeito resolutório da relação negocial subsistirá independentemente de manifestação judicial.

5. Na cláusula resolutiva tácita, por sua vez, as partes não estipulam disposição expressa prevendo o rompimento do vínculo negocial, deixando esta averiguação para momento posterior à contratualidade encetada – neste caso, imprescindível ingressar em Juízo para obter a rescisão da avença.

6. Pois bem, no REsp nº 1.789.863/MS, o Ministro MARCO BUZZI, relator, colacionou uma vasta jurisprudência pretérita do STJ, no sentido de ser imprescindível a manifestação judicial para rescisão do compromisso de compra e venda, ainda que existente cláusula resolutória expressa. Todavia, ponderou que “casos como o presente reclamam solução distinta, mais condizente com as expectativas da sociedade hodierna, voltadas à mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares, com foco na desjudicialização, simplificação de formas e ritos e, portanto, na primazia da autonomia privada”. E arrematou: “cumprida a necessidade de comprovação da mora e comunicado o devedor acerca da intenção da parte prejudicada de não mais prosseguir com a avença ultrapassado o prazo para a purgação da mora, o contrato se resolve de pleno direito, sem interferência judicial. Essa resolução, como já mencionado, dá-se de modo automático, pelo só fato do inadimplemento do promitente comprador, independentemente de qualquer outra providência”.

7. No presente feito, é assente que se trata de um contrato que contém cláusula resolutiva expressa (cláusula 15ª) e que a apelante notificou devidamente o apelado para pagamento no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsto na cláusula 16ª. Assim, atendeu-se à determinação de notificação prévia, uma vez que se trata de natureza
ex persona
. Desnecessária, portanto, manifestação judicial prévia para fins de rescisão contratual, com esteio no art. 474 do Código Civil e do julgado referido
supra
.

8. Enfim, na esteira do posicionamento mais atual do STJ, entendeu-se que a rescisão do contrato se operou mediante cláusula contratual expressa, razão pela qual a via possessória se mostrou adequada no presente feito – até porque presentes,
in abstracto
, os requisitos do art. 561 do CPC. No mesmo sentido, colacionou-se entendimento dos Tribunais Pátrios.

9. Assim, não procedeu de forma correta o Juízo de 1º Grau, quando optou por extinguir o feito sem resolução do mérito, já que adequada a via eleita. Logo, faz-se imprescindível determinar o retorno dos autos ao Juízo originário para correta instrução processual.

10. Recurso CONHECIDO e PROVIDO para ANULAR a sentença de 1º Grau.

ACÓRDÃO

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO, pelos fundamentos constantes no voto da Exma. Desembargadora – Relatora Luana de Nazareth Amaral Henriques Santalices.

Belém, datado e assinado digitalmente.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas que, em Ação de Reintegração de Posse ajuizada em face de AMOS MERCEDES ROCHA, extinguiu a ação sem resolução do mérito, nos seguintes termos (Num. 2007877):

“(...)

Tal como manejado, o que se percebe é que a parte autora buscou privilégio processual típico de ações especiais – Decreto-lei 911/69, o que se mostra inviável ante a inexistência de qualquer permissão normativa. Porém, o referido Decreto-lei é um procedimento especial que, por opção legislativa, colocou o fornecedor numa situação diferenciada.

Posto isso, com base no inciso VI, artigo 485 do NCPC, JULGO EXTINTA A AÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, em face da inadequação da via eleita.

Por consequência, revogo a liminar de reintegração de posse eventualmente deferida.

CONDENO a autora nas custas processuais e em honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) do valor da causa.

RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA interpôs apelação (ID Num.
Num. 2007878
) em que defende a anulação de sentença.

Sustenta o apelante que o apelado se tornou inadimplente, motivo pelo qual foram notificados acerca da rescisão contratual, conforme previsão contratual.

Aduz que, desta forma, houve a rescisão contratual anteriormente ao ajuizamento da ação de reintegração de posse.

Aponta que a rescisão contratual não depende de tutela jurisdicional, podendo ocorrer entre as partes mediante notificação.

O apelado apresentou contrarrazões em que defende o desprovimento da apelação.

Coube-me a relatoria por redistribuição.

É o relatório que encaminho para julgamento no Plenário Virtual.

Belém, datado e assinado digitalmente.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Não havendo preliminares, passo ao mérito recursal.

No mérito, a matéria objeto do efeito devolutivo diz respeito à sentença que extinguiu ação de reintegração de posse, ao fundamento de que seria necessário o ajuizamento prévio de ação de rescisão da promessa de compra e venda celebrada entre as partes.

Consta dos autos que o apelado celebrou promessa de compra e venda com o apelante, para aquisição de imóvel residencial na Cidade de Parauapebas, tendo se tornado inadimplente a partir da 56ª parcela, cujo vencimento ocorreu em 01/10/2015.

Neste contexto, de acordo com a Jurisprudência do STJ, a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, enquanto a tácita depende de interpelação judicial (REsp nº 1.789.863/MS).

No caso em apreço, a análise do instrumento contratual (cláusulas 15ª e 16ª) revela que fora pactuada cláusula resolutiva expressa, hipótese em que o efeito resolutório da relação negocial ocorrerá independentemente de manifestação judicial.

Desnecessária, portanto, manifestação judicial prévia para fins de rescisão contratual, na esteira do art. 474 do Código Civil.

Desta forma, foram atendidos os pressupostos para rescisão contratual, de acordo com entendimento do STJ:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.

Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado.

Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado.

A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos.

Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.

Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.

A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa.

Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido.

(REsp n. 1.789.863/MS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021.)

Ademais, o entendimento já foi reiterado por esta Turma:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.
Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado.

Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado.
A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos.

Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.
Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.

A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa.
Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido.
(REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2021, DJe 04/10/2021) (grifos nossos).

Assim, não procedeu de forma correta o Juízo de 1º Grau, quando optou por extinguir o feito sem resolução do mérito, já que adequada a via eleita. Logo, faz-se imprescindível determinar o retorno dos autos ao Juízo originário para correta instrução processual.

Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO e DOU-LHE PROVIMENTO, no sentido de ANULAR a sentença de 1º Grau, e determino a correta instrução processual, em atenção à decisão do E. STJ permitindo a utilização da via eleita.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

Belém, 10/04/2024