Tribunal: TJPA
Processo: 0836083-24.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7912 - Por Terceiro Prejudicado
Data de julgamento: 2024-11-26

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DO AGENTE FINANCEIRO. MULTA COMINATÓRIA. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por Roma Construtora Ltda., Gervásio da Cunha Morgado e Banco Bradesco S.A. contra sentença que julgou procedente ação de desconstituição de hipoteca cumulada com pedido de indenização por danos morais e tutela de emergência. O autor, adquirente de imóvel quitado, pleiteou a baixa da hipoteca registrada na matrícula, alegando violação ao direito de propriedade e impedimento ao pleno usufruto do bem. A sentença determinou a baixa do gravame e fixou multa limitada a R$ 50.000,00 pelo descumprimento da decisão liminar, além de condenar ao pagamento de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir a legitimidade da construtora e do banco para o cumprimento da obrigação de baixa da hipoteca; (ii) analisar a proporcionalidade e razoabilidade da multa cominatória fixada; (iii) avaliar a existência de dano moral indenizável e a quantificação do respectivo valor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do imóvel, cabendo à construtora a responsabilidade de promover a baixa do gravame, mesmo em casos de eventual pacto com a instituição financeira. 4. Configura-se a solidariedade entre a construtora e o agente financeiro na obrigação de baixa do gravame hipotecário, sendo inoponível ao adquirente que quitou integralmente o imóvel. Essa interpretação visa assegurar o direito à propriedade, protegido pelo art. 5º, XXII, da Constituição Federal, e resguardar a segurança jurídica das transações imobiliárias. 5. A fixação de multa cominatória, no caso concreto, observa os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, sendo adequada ao objetivo de compelir as partes ao cumprimento da obrigação principal sem desvirtuar a natureza do instituto das astreintes. A limitação da multa a R$ 50.000,00 se alinha à jurisprudência consolidada, evitando excessos ou enriquecimento sem causa. 6. O descumprimento da decisão judicial por período significativo, aliado à permanência do gravame hipotecário após a quitação do imóvel, configura afronta ao direito de propriedade do autor, extrapolando o mero aborrecimento e caracterizando dano moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: 1. A obrigação de baixa da hipoteca sobre imóvel quitado é solidária entre a construtora e o agente financeiro, nos termos da Súmula 308 do STJ. 2. A multa cominatória deve ser fixada com observância dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, preservando sua função coercitiva sem gerar enriquecimento sem causa. 3. O descumprimento de obrigação que inviabiliza o pleno exercício do direito de propriedade caracteriza dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXII; CPC, art. 139, IV; STJ, Súmula nº 308. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AI nº 21470202420248260000, Rel. Renato Rangel Desinano, j. 01.07.2024; STJ, REsp nº 1.358.837/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 28.10.2014.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0836083-24.2019.8.14.0301

APELANTE: ROMA CONSTRUTORA LTDA., BANCO BRADESCO SA, GERVASIO DA CUNHA MORGADO

REPRESENTANTE: BANCO BRADESCO SA

APELADO: GERVASIO DA CUNHA MORGADO, BANCO BRADESCO SA, BANCO BRADESCO SA, ROMA CONSTRUTORA LTDA.

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DO AGENTE FINANCEIRO. MULTA COMINATÓRIA. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas por Roma Construtora Ltda., Gervásio da Cunha Morgado e Banco Bradesco S.A. contra sentença que julgou procedente ação de desconstituição de hipoteca cumulada com pedido de indenização por danos morais e tutela de emergência. O autor, adquirente de imóvel quitado, pleiteou a baixa da hipoteca registrada na matrícula, alegando violação ao direito de propriedade e impedimento ao pleno usufruto do bem. A sentença determinou a baixa do gravame e fixou multa limitada a R$ 50.000,00 pelo descumprimento da decisão liminar, além de condenar ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão:
(i) definir a legitimidade da construtora e do banco para o cumprimento da obrigação de baixa da hipoteca;
(ii) analisar a proporcionalidade e razoabilidade da multa cominatória fixada;
(iii) avaliar a existência de dano moral indenizável e a quantificação do respectivo valor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do imóvel, cabendo à construtora a responsabilidade de promover a baixa do gravame, mesmo em casos de eventual pacto com a instituição financeira.

4.

Configura-se a solidariedade entre a construtora e o agente financeiro na obrigação de baixa do gravame hipotecário, sendo inoponível ao adquirente que quitou integralmente o imóvel. Essa interpretação visa assegurar o direito à propriedade, protegido pelo art. 5º, XXII, da Constituição Federal, e resguardar a segurança jurídica das transações imobiliárias.

5.

A fixação de multa cominatória, no caso concreto, observa os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, sendo adequada ao objetivo de compelir as partes ao cumprimento da obrigação principal sem desvirtuar a natureza do instituto das astreintes. A limitação da multa a R$ 50.000,00 se alinha à jurisprudência consolidada, evitando excessos ou enriquecimento sem causa.

6.

O descumprimento da decisão judicial por período significativo, aliado à permanência do gravame hipotecário após a quitação do imóvel, configura afronta ao direito de propriedade do autor, extrapolando o mero aborrecimento e caracterizando dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1.

A obrigação de baixa da hipoteca sobre imóvel quitado é solidária entre a construtora e o agente financeiro, nos termos da Súmula 308 do STJ.

2.

A multa cominatória deve ser fixada com observância dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, preservando sua função coercitiva sem gerar enriquecimento sem causa.

3.

O descumprimento de obrigação que inviabiliza o pleno exercício do direito de propriedade caracteriza dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXII; CPC, art. 139, IV; STJ, Súmula nº 308.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP, AI nº 21470202420248260000, Rel. Renato Rangel Desinano, j. 01.07.2024; STJ, REsp nº 1.358.837/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 28.10.2014.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os autos de apelações cíveis interpostas por Roma Construtora Ltda. e outros e Gervásio da Cunha Morgado e Outros, inconformados com a sentença que julgou procedente a pretensão deduzida pelo autor, nos autos da ação de desconstituição de hipoteca c/c indenização por danos morais, com pedido de tutela de emergência.

Na origem, o
autor fundamentou sua pretensão no pagamento integral do imóvel objeto da lide, cuja matrícula permanece gravada com hipoteca, registrando que tal situação viola seu direito à propriedade e impede o pleno usufruto do bem.

Na sentença (id nº 6566762), o juízo de origem julgou procedentes os pedidos autorais, determinando a baixa do gravame e condenando as rés ao pagamento de multa limitada a R$ 50.000,00 pelo descumprimento da decisão liminar.

A Roma Construtora Ltda. (id nº 7416812), na qualidade de apelante, argumenta que não possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação no que tange à obrigação de baixa da hipoteca, atribuindo tal incumbência exclusivamente ao Banco Bradesco S.A., credor hipotecário.

Afirma que a aplicação da multa é indevida e desproporcional, tendo em vista que não detém os meios necessários para o cumprimento da obrigação.

Assim, pugna pela exclusão da multa fixada na sentença, sob pena de incorrer em flagrante injustiça e violação ao devido processo legal.

Gervásio da Cunha Morgado (id nº 7431935), também apelante, manifesta inconformismo quanto à limitação do valor da multa em R$ 50.000,00.

Sustenta que o montante fixado é insuficiente para compelir as rés ao cumprimento da obrigação, especialmente diante do porte econômico das empresas demandadas e da gravidade da violação ao seu direito à propriedade.

Destaca que o descumprimento da decisão judicial pelas rés perdurou por 133 dias, justificando, a seu ver, a fixação da multa no valor original acumulado de R$ 428.000,00, de modo a assegurar a função coercitiva e pedagógica da penalidade.

Por sua vez, o Banco Bradesco S.A. (ID nº 6566770) apresenta apelação defendendo que o valor da multa é excessivo e desproporcional, sendo necessária sua redução para evitar enriquecimento sem causa por parte do autor.

O banco contesta ainda a condenação por danos morais, argumentando que os fatos narrados pelo autor não configuram abalo moral relevante, tratando-se de mero aborrecimento.

Subsidiariamente, pleiteia a minoração do
quantum
indenizatório.

Foram apresentadas as contrarrazões pelas partes envolvidas.

O feito foi incluído em pauta do plenário virtual.

Vieram-me os autos conclusos.

É O RELATÓRIO.

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo a proferir o voto.

Inicialmente, verifica-se que as matérias relativas à ilegitimidade afiguram-se indissociáveis do mérito, razão pela qual analiso as questões de forma conjunta.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal à análise da legitimidade para o cumprimento da obrigação de baixa do gravame da hipoteca, bem como a proporcionalidade da multa aplicada e à caracterização do dano moral e sua quantificação.

Nessa senda, insta sopesar que

a súmula nº 308 do STJ, assevera que, tendo sido pago o preço do imóvel, incumbe à incorporadora/construtora promover a baixa da hipoteca que grava o bem, senão veja-se:

SÚMULA 308 -
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Como bem pode se perceber
a jurisprudência do STJ restou consolidada em sentido contrário à tese argumentativa apresentada pela incorporadora/construtora e pela instituição financeira.

Note-se que,
o posicionamento sumulado pelo STJ não excluiu a construtora/incorporadora da obrigação de dar baixa na hipoteca, mas tão somente assim procedeu com relação ao adquirente do imóvel.

Nesse sentido, tem-se que
o posicionamento adotado na origem está em consonância com a orientação firmada nesta Corte Superior, cristalizada na Súmula
308
do Superior Tribunal de Justiça, devendo, portanto, ser mantida.

Outrossim,
não se deve perder de vista, que o cancelamento do gravame não afasta o dever da construtora de efetuar o pagamento do débito aos credores.

Assim, na presente hipótese, incumbe tanto à instituição financeira credora como a construtora devedora a obrigação de, após a quitação integral do preço pelo adquirente do bem, dar baixa no gravame lançado na matrícula do imóvel vendido,
obrigação solidária
.

Conforme estabelece a súmula mencionada, o registro de hipoteca é inoponível ao comprador, visto que a aquisição do imóvel cria para o adquirente a legítima expectativa de que o bem esteja livre e desembaraçado de qualquer ônus, independentemente de eventual pactuação entre a construtora e a instituição financeira. A prevalência dos direitos do adquirente, nesse contexto, é indispensável para garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias e resguardar o direito fundamental à propriedade, consagrado no art. 5º, inciso XXII, da Constituição Federal.

Ademais, não há dúvidas de que o contrato de promessa de compra e venda, celebrado e adimplido pelo adquirente, prevalece sobre a hipoteca constituída pela construtora, considerando que o comprador de boa-fé não participou da negociação que originou o gravame. A jurisprudência consolidada do STJ ratifica essa posição, reconhecendo que a relação entre o agente financeiro e a construtora não pode onerar terceiros estranhos ao pacto, especialmente os adquirentes que já quitaram suas obrigações contratuais.

Necessário pontuar que, relativamente à astreinte cominada a sentença não foge a linha de precedentes jurisprudenciais firmada em casos semelhantes, senão veja-se:

ASTREINTES – Multa cominatória fixada pelo D. Juízo a quo em caso de descumprimento da decisão que determinou a baixa do gravame, sob pena de multa diária de R$ 500,00 – Inconformismo do réu – Parcial cabimento – Multa cominatória fixada em caso de descumprimento da medida – Possibilidade – Penalidade que visa à garantia da eficácia da determinação judicial – Embora o valor da multa não se mostre excessivo, revela-se razoável o estabelecimento de limite para a incidência da penalidade (R$ 20.000,00) – Ausência de justificativa concreta para dilação do prazo fixado para cumprimento da decisão, que não se revela irrisório – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 21470202420248260000 São Paulo, Relator: Renato Rangel Desinano, Data de Julgamento: 01/07/2024, 11ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/07/2024)

Ademais, imperiosa a observação no sentido de que a fixação das astreintes parte de um juízo de ponderação no sentido de que deve haver controle a fim de não desvirtuar-se a natureza do instituto na espécie, sob pena de subverter a lógica de que a constrição passe a ter valor maior do que a obrigação principal.

Note-se que, o valor das astreinte não condiz a um direito material a ser vindicado pela parte recorrente, mas um mecanismo à disposição do juízo para compelir ao cumprimento do julgado.

No caso em análise, o autor adquiriu a unidade imobiliária nº 504, localizada no Edifício Angelina Maiorana, tendo quitado integralmente o preço do imóvel, como demonstrado nos autos. Todavia, o gravame hipotecário, decorrente de pacto firmado entre a construtora (Roma Construtora Ltda.) e o Banco Bradesco S.A., persiste registrado na matrícula do imóvel, impedindo o pleno exercício do direito de propriedade pelo adquirente.

Assim, forçoso convir que a imposição da multa e seu valor denota proporcionalidade, tendo por baliza o alcance a finalidade almejada, sob pena de o descumprimento ser mais vantajoso ao recorrente, na medida em que visa inibir o inadimplemento da obrigação principal.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO DO
S
RECURSO
S DE APELAÇÕES
interpostos e
NEGO-LHES PROVIMENTO,
mantendo a sentença em todos os seus termos.

Belém, data da assinatura eletrônica.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador-Relator

Belém, 09/12/2024