Tribunal: TJPA
Processo: 0805402-15.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2024-01-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0805402-15.2018.8.14.0040 APELANTE: WANATANNE SANTOS SANCHES APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RELATOR: DESEMBARGADOR ALEX PINHEIRO CENTENO EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO - PRELIMINAR - NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA DECORRENTE DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – REJEITADA - MÉRITO - MARCO DA RESCISÃO DO CONTRATO E DA REINTEGRAÇÃO COMO A LIMINAR - INOCORRÊNCIA - CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL - INOCORRÊNCIA - INDENIZAÇÃO PRÉVIA DAS BENFEITORIAS - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Preliminar de Cerceamento de Defesa Decorrente do Julgamento Antecipado da Lide. Da leitura atenta dos autos deflui que na prolatação da Sentença (ID. 4185982) restou cristalino que há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador. Deste modo, verifico que não houve o cerceamento de defesa uma vez que a indenização pelas benfeitorias realizadas será realizada no momento oportuno, qual seja, a liquidação de sentença, após a devida apuração. REJEITADA. 2. Da Rescisão do Contrato com Efeito Retroativo 3. Alega a recorrente que a sentença jamais poderia consignar como marco temporal para a declaração de rescisão contratual a data da concessão da medida liminar de reintegração de posse. 4. No entanto, conforme se depreende da sentença, tanto a rescisão contratual quanto reintegração de posse foram deferidas na própria sentença, não havendo que se falar em marco temporal como a data da concessão da medida liminar. 5. Da Cumulação da Taxa de Fruição com a Cláusula Penal 6. Cinge-se controvérsia recursal quanto à condenação da apelante ao pagamento da taxa de fruição, a legalidade da cumulação da cláusula penal e da taxa de fruição. 7. A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação. 8. No caso em análise, alega o recorrente a cumulação indevida da cláusula penal com a taxa de fruição, não podendo a recorrente ser condenada ao pagamento de ambas, todavia, conforme se depreende da sentença a ré, ora recorrente, foi condenada unicamente ao pagamento da taxa de fruição, sendo afastada a cláusula penal. 9. Da Indenização por Benfeitorias 10. No que concerne as benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no imóvel, conforme apontado pelo requerido em contestação. 11. Não é cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do quantum em sede de liquidação. 12. Recursos CONHECIDO e IMPROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recursos de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por WANATANNE SANTOS SANCHES, tendo como apelada L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em CONHECER do RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 23 de janeiro de 2024. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805402-15.2018.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: WANATANNE SANTOS SANCHES

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0805402-15.2018.8.14.0040

APELANTE: WANATANNE SANTOS SANCHES

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATOR: DESEMBARGADOR ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO - PRELIMINAR -
NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA DECORRENTE DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE
– REJEITADA
- MÉRITO - MARCO DA RESCISÃO DO CONTRATO E DA REINTEGRAÇÃO COMO A LIMINAR - INOCORRÊNCIA - CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL - INOCORRÊNCIA - INDENIZAÇÃO PRÉVIA DAS BENFEITORIAS - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.

Preliminar de Cerceamento de Defesa Decorrente do Julgamento Antecipado da Lide.
Da leitura atenta dos autos deflui que na prolatação da Sentença (ID. 4185982) restou cristalino que há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador. Deste modo, verifico que não houve o cerceamento de defesa uma vez que a indenização pelas benfeitorias realizadas será realizada no momento oportuno, qual seja, a liquidação de sentença, após a devida apuração.
REJEITADA.

2.

Da Rescisão do Contrato com Efeito Retroativo

3.

Alega a recorrente que a sentença jamais poderia consignar como marco temporal para a declaração de rescisão contratual a data da concessão da medida liminar de reintegração de posse.

4.

No entanto, conforme se depreende da sentença, tanto a rescisão contratual quanto reintegração de posse foram deferidas na própria sentença, não havendo que se falar em marco temporal como a data da concessão da medida liminar.

5.

Da Cumulação da Taxa de Fruição com a Cláusula Penal

6.

Cinge-se controvérsia recursal quanto à condenação da apelante ao pagamento da taxa de fruição, a legalidade da cumulação da cláusula penal e da taxa de fruição.

7.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação.

8.

No caso em análise, alega o recorrente a cumulação indevida da cláusula penal com a taxa de fruição, não podendo a recorrente ser condenada ao pagamento de ambas, todavia, conforme se depreende da sentença a ré, ora recorrente, foi condenada unicamente ao pagamento da taxa de fruição, sendo afastada a cláusula penal.

9.

Da Indenização por Benfeitorias

10.

No que concerne as benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no imóvel, conforme apontado pelo requerido em contestação.

11.

Não é cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do
quantum
em sede de liquidação.

12.

Recursos
CONHECIDO
e
IMPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
, interposto por
WANATANNE SANTOS SANCHES,
tendo como apelada
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

Acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em
CONHECER do RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 23 de janeiro de 2024.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0805402-15.2018.8.14.0040

APELANTE: WANATANNE SANTOS SANCHES

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATOR: DESEMBARGADOR ALEX PINHEIRO CENTENO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
WANATANNE SANTOS SANCHES
, inconformada com a Sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas que, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
, julgou procedente a pretensão autoral, extinguindo o feito com resolução mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC, tendo como apelada
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

A autora, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ajuizou a ação mencionada alhures, alegando que firmou com a ré, WANATANNE SANTOS SANCHES, contrato de compromisso de compra e venda de um lote/terreno, localizado no Residencial Cidade Jardim, salientando que a requerida ficou inadimplente com as prestações ajustadas em abril de 2017, e, em que pese ter sido notificado, não cumpriu com suas obrigações contratuais, razão pela qual ingressou com a demanda sob exame.

O feito seguiu a tramitação regular até a prolação da sentença (ID 4185982), que julgou procedente os pedidos esposados na inicial, conforme segue:

ANTE O EXPOSTO, []
afasto a matéria preliminar
e, no mérito,
julgo procedente a demanda
, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

A) RESCINDIR o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide;

B) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento,
podendo o promissário vendedor reter
:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) incidente sobre o valor atualizado do contrato na data desta sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º,Idem).

Inconformada, a requerida,
WANATANNE SANTOS SANCHES,
interpôs recurso de Apelação (ID. 4185984). Alega, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide, uma vez que não teria sido oportunizada a produção de provas em audiência de instrução e julgamento, para discorrer sobre a necessidade de prévia indenização das benfeitorias edificadas no imóvel.

No mérito, sustenta o erro do julgamento no que concerne a declaração de rescisão do contrato com efeito retroativo, uma vez que a sentença jamais poderia consignar como marco temporal para a declaração de rescisão contratual a data da concessão da medida liminar de reintegração de posse.

Aduz, a ocorrência de cumulação indevida da cláusula penal com a taxa de fruição, não podendo a recorrente ser condenada ao pagamento de ambas.

Por fim, assevera quanto à necessidade de seja indenizada pelas benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no imóvel, a ser paga previamente à retomada da posse do bem.

Em sede de contrarrazões (ID. 4185989), a recorrida pugna pelo desprovimento do presente recurso.

Coube-me, por Redistribuição, a relatoria do feito.

É o relatório.

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados os pressupostos, tenho-os como regularmente constituídos, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto
.

QUESTÕES PRELIMINARES

Arguida preliminar pela apelante, analiso-a prefacialmente ao mérito.

Preliminar de Cerceamento de Defesa Decorrente do Julgamento Antecipado da Lide

Suscita a recorrente nulidade da sentença, afirmando a ocorrência de decisão surpresa, bem como não configuração de causa madura, fatos que lhe impuseram prejuízos à sua defesa ante a necessidade de audiência de instrução e julgamento e produção de provas, atinentes à indenização prévia das benfeitorias edificadas no imóvel.

Analisados os autos, verifico que a questão principal versa acerca do inadimplemento dos Contrato de Compromisso de Compra e Venda, firmados entre as partes, os quais versam acerca dos lotes de terras localizado na Rua R-13, Quadra 242 Lote 28, Cidade Jardim, Parauapebas-PA, com área de 318,53 m2, vinculado ao contrato de nº 19989.

A alegação de cerceamento de defesa deflui do julgamento antecipado da lide, oportunidade em que o MM. Juízo
a quo
declarou rescindido o contrato, observando que o cerceamento propugnado decorreria da ausência de realização de audiência de instrução e julgamento, a qual seria necessária à demonstração das existências de benfeitorias indenizáveis no imóvel objeto da lide.

Ocorre que, da leitura atenta dos autos deflui que na prolatação da Sentença (ID. 4185982) restou cristalino que há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador,
in verbis:

2.5 DA ALEGAÇÃO DE BENFEITORIAS

Não podemos olvidar ainda, acerca das benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no imóvel, conforme apontado pelo requerido em contestação.

A realização de benfeitorias pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil.

No contrato firmado entre as partes há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora requerida, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a lei e o contrato.

No mais, reputo de boa-fé a posse da requerida pelo menos ao tempo em que estava adimplente, vez que outorgada mediante contrato de financiamento, celebrado com a autora, tendo o direito a ser ressarcida pelas benfeitorias úteis e necessárias, se demonstradas sua regularidade, em atenção ao art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79. (Grifo nosso)

Deste modo, verifico que não houve o cerceamento de defesa uma vez que a indenização pelas benfeitorias realizadas será realizada no momento oportuno, qual seja, a liquidação de sentença, após a devida apuração.

Ante o exposto,
REJEITO
a Preliminar de Cerceamento de Defesa Decorrente do Julgamento Antecipado da Lide.

MÉRITO

Passo à análise do mérito em tópicos individualizados.

Da Rescisão do Contrato com Efeito Retroativo

Alega a recorrente que a sentença jamais poderia consignar como marco temporal para a declaração de rescisão contratual a data da concessão da medida liminar de reintegração de posse.

No entanto, conforme se depreende da sentença, tanto a rescisão contratual quanto reintegração de posse foram deferidas na própria sentença, não havendo que se falar em marco temporal como a data da concessão da medida liminar, cita-se:

Incontroversa, portanto, a inadimplência do devedor, torna-se imperiosa a rescisão contratual e logicamente o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora que, segundo restou incontroverso nos autos, ainda consta como sua legítima possuidora indireta.

[...]

Nessa senda, restou claramente caracterizado o descumprimento contratual (inadimplência) quando o comprador deixou de pagar o contrato em abril de 2017, logo, a perda da posse do imóvel é inevitável. (Grifei)

Sendo assim, irrepreensível a sentença vergastada neste ponto.

Da Cumulação da Taxa de Fruição com a Cláusula Penal

Cinge-se controvérsia recursal quanto à condenação da apelante ao pagamento da taxa de fruição, a legalidade da cumulação da cláusula penal e da taxa de fruição.

Acerca da matéria, o STJ, na seara dos Recursos Repetitivos, firmou entendimento quanto à necessidade de aferição da culpa na hipótese de desfazimento de Contrato de Promessa de Compra e Venda, oportunidade em que restou assentada a possibilidade de restituição integral (se verificada a culpa da Construtora) ou parcial, na hipótese de culpa do promitente comprador, como
in casu
, vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador.

Por outro lado, no caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu da arguição por parte da compradora, de que não mais poderia arcar com o pagamento das parcelas em razão de dificuldades financeiras, condenando a ré/apelante a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) incidente sobre o valor atualizado do contrato na data desta sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas.

Nesse sentido, quanto a taxa de fruição, deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da autora, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884 a 886 do Código Civil.

No caso em comento, oportuno destacar que o contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1.
A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019). (Grifei)

Ademais, no caso em análise, alega a recorrente a cumulação indevida da cláusula penal com a taxa de fruição, não podendo a recorrente ser condenada ao pagamento de ambas, todavia, conforme se depreende da sentença a ré, ora recorrente, foi condenada unicamente ao pagamento da taxa de fruição, sendo afastada a cláusula penal,
in verbis
:

Nesse sentido,
fica afastada a cumulação da cláusula penal com perdas e danos e lucros cessantes.
Outrossim, no tocante à aplicação das cláusulas contratuais que estipulam os encargos a serem suportados pelo consumidor em caso de rescisão contratual (Cláusula 15ª, 16ª e 17ª), como multa compensatória no valor de 10% do valor atualizado do contrato, taxa de fruição de 0,25% incidente sobre o valor total da compra e venda, por mês, a título de aluguel, indenização por perdas e danos, bem com a forma de devolução das quantias pagas pelo consumidor no transcorrer do contrato, se mostram desproporcionais, embora se reconheça que o valor da fruição do imóvel (0,25%) seja razoável.

Contudo, quanto à multa compensatória deve o percentual estipulado contratualmente incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor atualizado do contrato, por ser razoável, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito da requerente que terá o seu bem de volta.
No mais, mantenho hígido o contrato quanto à taxa de fruição de 0,25%, por ser favorável aos promovidos. (Grifei)

Diante disso, não há que se falar em cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição, uma vez que esta não ocorreu.

Da Indenização por Benfeitorias

No que concerne as benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no imóvel, conforme apontado pelo requerido em contestação.

A realização de benfeitorias pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil.

Assim, no que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pela apelante, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor, devendo a sentença ora vergastada, em relação a tal matéria, ser reformada.

Ademais, no contrato firmado entre as partes há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora apelante, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a lei nº. 6.766/79 e o contrato, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida.

Alem disso, reputa-se de boa-fé a posse da requerida pelo menos ao tempo em que estava adimplente, vez que outorgada mediante contrato de financiamento, celebrado com a autora/recorrida, tendo o direito a ser ressarcida pelas benfeitorias úteis e necessárias, se demonstradas sua regularidade, em atenção ao art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79.

Nesse sentido, vejamos o posicionamento deste Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA –– PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – PRELIMINAR DE NULIDADE POR SENTENÇA EXTRA-PETITA REJEITADA - APRECIAÇÃO CONJUNTA DAS APELAÇÕES -

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – CARACTERIZAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DA REQUERIDA – RESCISÃO DO CONTRATO
–
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
– POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA REQUERIDA – NÃO CABIMENTO DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA – TEMA 970 DO STJ – REFORMA DA SENTENÇA NESTA PARTE -
INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - CABIMENTO – APURAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA
– INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA – DESDE A CITAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

[...]

3.6-Nesse sentido, no contrato firmado entre as partes há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora apelante, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a lei nº. 6.766/79 e o contrato, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida.

3.7- Por fim, em que pese o pedido da autora para que o termo inicial dos juros de mora seja o trânsito em julgado da sentença, insta ressaltar que, nos termos do regramento estabelecido nos artigos 405 do Código Civil e 219 do Código de Processo Civil, não havendo termo expressamente estabelecido no contrato para configurar o inadimplemento da obrigação de indenizar em razão da mora no cumprimento da avença, tampouco o valor devido a título de dano material, os juros moratórios devem incidir a partir da citação, momento em que o devedor é constituído em mora, não merecendo reparos a sentença ora vergastada também nesta parte.

4- Recursos conhecidos e desprovidos.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0005638-97.2018.8.14.0040 – Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 28/03/2023) (Grifei).

Outrossim, oportuno salientar não ser cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do
quantum
em sede de liquidação.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos recursos de apelação e
NEGO-LHES PROVIMENTO
, mantendo na íntegra a sentença atacada.

É como voto.

Belém, 23 de janeiro de 2024.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador
Relator

Belém, 30/01/2024