Tribunal: TJPA
Processo: 0004978-79.2013.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-05-21

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL INDEVIDA - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA EM PARTE. Acórdão Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Luana de Nazareth. A. H. Santalices. Belém (PA), data da assinatura digital LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES Desembargadora – Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0004978-79.2013.8.14.0040

APELANTE: VEREDAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: ANDRE REIS ARAGAO

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL INDEVIDA - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA EM PARTE.

Acórdão

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Luana de Nazareth. A. H. Santalices.

Belém (PA), data da assinatura digital

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora – Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
VEREDAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em face da sentença
proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas,
que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, ajuizada por
ANDRE REIS ARAGÃO,
nos seguintes termos:

“
ANTE O EXPOSTO,
julgo parcialmente procedente
a demanda, resolvendo o mérito do processo nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:
(A)
declarar
rescindido o contrato
firmado entre as partes por inadimplemento da Requerida;
(B)
condenar a Promovida a restituir
integralmente os valores pagos
pelo autor, inclusive comissão de corretagem, acrescidos de juros de 1% a.m. desde a citação (art. 405, CC) e correção monetária pelo INCC desde o vencimento do prazo de entrega do imóvel (Súmula 43-STJ), considerada a cláusula de tolerância;
(C)
condenar a Ré em indenização por danos materiais no importe de R$ 6.200,00 (seis mil e duzentos reais), acrescido de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação (art. 405/CC) e correção monetária pelo INPC a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43/STJ);
(D)
inverter a
cláusula penal compensatória
em desfavor da vendedora/incorporadora, correspondente a 2% (dois por cento) sobre o valor da dívida em aberto (valor restante para total quitação) ao tempo do inadimplemento da vendedora (vencimento do prazo de entrega com o prazo de tolerância), acrescido de juros de 1% a.m. desde a citação (art. 405, CC) e correção monetária desde o inadimplemento, isto é, findo o prazo de entrega (Súmula nº 43 do STJ); e
(E)
condenar a Promovida ao pagamento de compensação por
danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, acrescido de juros de mora de 1% a.m. desde a citação (art. 405, CC) e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento (Súmula 362-STJ).

Considerando a sucumbência mínima da parte autora, invoca-se a norma do parágrafo único do art. 86 do CPC/15 e, assim, condeno a RÉ ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil”.

Irresignada, a apelante interpôs o presente recurso contestando o seu julgamento à revelia. A
lega a impossibilidade de cumulação de cláusula penal moratória com a indenização por perdas e danos. Afirma que há impossibilidade de restituição da comissão de corretagem e que a culpa pela rescisão foi exclusiva do comprador, por inadimplência.

Assim, defende a legalidade da Cláusula que trata sobre o percentual de retenção em virtude da rescisão contratual, a qual prevê a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo Apelada. Alega que o contrato deve ser cumprido em virtude de ter sido assinado seguindo o princípio da autonomia da vontade
.

Nesses termos, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso de apelação

Foram apresentadas contrarrazões ao apelo (ID nº 3823942).

É o essencial relatório.

VOTO

DECIDO.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso
e passo ao julgamento
.

Correta a decretação da revelia da parte ré, pelos fundamentos da própria decisão.

As partes celebraram Contrato de compromisso de venda e compra de unidade autônoma, cujo objeto era o
Apartamento 402, (COBERTURA, DUPLÉX), Bloco 01, do empreendimento Residencial Tapajós
, com a previsão de entrega para 30/12/2011, com prorrogação de mais 180 dias, tendo prazo final em 27/06/2012.

No entanto, o imóvel só foi disponibilizado ao autor no fim do ano de 2012, sendo a primeira vistoria disponibilizada no mês de outubro, onde foram constatados defeitos que precisavam de reparação.

Assim, é fato incontroverso a ocorrência de atraso na entrega do imóvel objeto do contrato realizado entre os litigantes.

Afirma a apelante que os danos emergentes só são devidos quando demonstrados os prejuízos efetivos impostos à parte. Alega que em nenhum momento nos autos a apelada demonstrou sua perda financeira, motivo pelo qual consideram que deve ser reformada a sentença.

No entanto, a jurisprudência dominante do STJ já fixou o entendimento de que
o simples atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.633.274 - SP (2014/0095592-6)

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

(...)14. “Partindo dessa premissa, o STJ possui entendimento no sentido de que, nas situações em que há atraso injusto na transferência ou entrega da posse, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes. 15. O TJ/SP, ao decidir pela imprescindibilidade de produção de provas do dano material efetivo, contrariou o entendimento do STJ no sentido de que, nessas situações, há presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes, invertendo-se o ônus da prova. Nesse sentido: AgRg no REsp 1.202.506/RJ, 3ª Turma, DJe 24/02/2012; AgRg nos EDcl no AREsp 30786/SC, 3ª Turma, DJe 21/08/2012; e, AgRg no REsp 826.745/RJ, 4ª Turma, DJe 22/03/2010. (...).

Assim, entendo correta a condenação da parte ré em perdas e danos.

Aduz a recorrente a impossibilidade de inversão da cláusula penal moratória prevista e da cumulação desta cláusula com indenização por perdas e danos.

Nessa questão entendo que assiste razão à apelante. A cláusula penal até poderia ser invertida, mas considero que não poderia ser cumulada com a indenização por perdas e danos, o que configura o Bis In Idem, devendo ser saneado.

Esse inclusive é o entendimento majoritário do STJ:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS - GASTOS COM ALUGUÉIS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO CONTRATO APENAS EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO STJ. CONHECIMENTO DESSA MATÉRIA. POSSIBILIDADE. DEBATE NOS AUTOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.635.428/SC, firmou que
a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. Havendo "cláusula penal (moratória ou compensatória, a depender de cada caso) no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes" (AgInt no REsp 1.710.524/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 10/8/2020, DJe 14/8/2020). 3. No tocante ao argumento de que a impossibilidade de cumulação não era passível de conhecimento por ausência de pedido inicial ou carência de prequestionamento, percebe-se que a matéria foi debatida na segunda instância, porquanto se discutiu o cabimento dessa indenização; sendo certo que a conclusão exarada decorreu da aplicação da jurisprudência do STJ. 4. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1879335 RJ 2020/0142779-3, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 29/03/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/04/2021).

Assim, considero mais correto afastar a condenação em multa moratória e manter a condenação em indenização por perdas e danos, mais adequada para compensar os danos causados.

Quanto à alegação de impossibilidade de restituição de valores de corretagem, entendo que não merece acolhimento.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1599511/SP,
julgou válida a cláusula contratual que impõe ao comprador de um imóvel a obrigação de pagar a comissão de corretagem
,
desde que seja informado o preço total do imóvel, com destaque para o valor da comissão.

No presente caso, não ficou claro no contrato o valor que a imobiliária receberia a título de comissão de corretagem, nem que seria obrigação do comprador pagar esse valor. Nesse sentido, entendo que
o autor não pode ser prejudicado.

Também não acolho o pedido de retenção de 25% dos valores pagos, em razão de cláusula prevista no contrato.

Do que se depreende dos autos, não resta dúvida de que a Ré/Apelante descumpriu sua obrigação contratual de entregar o imóvel no prazo acordado, tendo culpa pela rescisão contratual.

Destarte, não sendo possível cumprir no prazo estabelecido o que fora pactuado, a obrigação pode ser rescindida com fundamento no artigo 35, III, do Código de Defesa do Consumidor, vejamos:

"Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;

II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;

III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.
"
[grifei].

Logo, sendo constatada a culpa da construtora pela rescisão contratual, não tem ela direito à retenção de qualquer percentual, pois tal fato configuraria enriquecimento ilícito, uma recompensa para a parte que descumpriu o contrato.

A propósito, sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça já possui entendimento sumulado:

“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

É pacífica a jurisprudência pátria nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO DE OBRA. INSURGÊNCIA QUANTO A INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS NA MODALIDADE DE LUCROS CESSANTES. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL OCORRIDA EM VIRTUDE DO ATRASO NA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO DE AGRAVO INTERNO CONHECIDO NÃO PROVIDO”.

(TJPA. 10430210, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-07-04, Publicado em 2022-08-02)

“DISTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DATA DE ENTREGA. DATA DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. ATRASO. CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO. QUANTIA PAGA. TOTALIDADE. 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóveis em que as incorporadoras se obrigam à construção de unidades imobiliárias. 2. A vinculação da previsão de entrega da obra à data da assinatura do contrato de financiamento mostra-se desproporcional e excessivamente desvantajosa para o consumidor, haja vista a impossibilidade de o comprador saber qual o termo final de entrega do objeto contratado. 3. Demonstrada a existência de atraso na entrega do imóvel, fato determinante para o pedido de rescisão da avença entabulada entre as partes, impõe-se o retorno dos litigantes ao status quo ante, a partir da devolução à consumidora de todos os valores relacionados ao contrato. 4. Recurso conhecido e desprovido”.
(TJDF - APC 20130111534945 – Relator: Desa. Maria de Lourdes Abreu – 3ª Turma Cível – Julgado 24/02/2016 – DJe 02/03/2016).

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ATRASO NA ENTREGA. RETENÇÃO DE VALOR. IMPOSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA: O contrato que instrui o feito foi firmado entre o autor e a demandada e isso, embora com anuência da empresa AJS Empreendimentos Imobiliários Ltda., dá à requerida legitimidade para compor o polo passivo da demanda. Ademais, o consumidor não tem obrigação de saber qual empresa é a responsável pela construção do imóvel, ainda mais se considerarmos que o pleiteado neste feito é, justamente, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda que foi firmado pela requerida/apelante. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS: Reconhecido o atraso na conclusão da obra deve ser responsabilizada a requerida pela rescisão contratual e não o comprador do imóvel. Então, se a rescisão ocorreu por inadimplência da promitente-vendedora em não entregar o imóvel na data limite avençada, e diante da ausência da comprovação de qualquer fato excludente de sua responsabilidade, ônus que era seu, é incontroversa a responsabilidade da requerida decorrente da mora e seus encargos incidentes, eis que, nenhuma prova veio aos autos capaz de direcionar a culpa pelo atraso a terceiro. Isso reconhecido as coisas devem voltar ao seu status quo ante. Aplica-se à hipótese o princípio que veda o enriquecimento ilícito, nos termos dos artigos. 804 e 805 do Código Civil. SUCUMBÊNCIA RECURSAL: O art. 85, §11º, do CPC/15 estabelece que o Tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal. Sucumbência recursal reconhecida e honorários fixados em prol do procurador da parte autora majorados. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70073244568, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 28/09/2017).

Ante todas as considerações, entendo que merece ser mantida a devolução integral dos valores pagos pelo apelado, uma vez que houve culpa da compromitente vendedora na rescisão contratual.

Quanto à condenação da requerida a pagar indenização pelos danos morais causados, no valor de R$10.000,00 (Dez mil reais), entendo que a sentença também merece reparo.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual não acarreta, por si só, dano moral. Para configurar o dano, deve existir circunstância excepcional que extrapole o mero aborrecimento decorrente do atraso da obra.

No presente caso, porém, considero que o atraso na entrega da obra não ultrapassou a esfera do mero dissabor diário. Não houve atraso excessivo na entrega do imóvel, que foi disponibilizado ao autor poucos meses após a data prevista.

Por todo o exposto,
conheço do recurso de Apelação Cível e dou-lhe provimento
, para afastar as condenações constantes das letras “d” e “e” do dispositivo, de inversão de cláusula penal e de indenização por danos morais, respectivamente. Mantenho a sentença em todos os seus demais termos.

Após o trânsito em julgado, remetam-se estes autos ao Juízo ‘
a quo
’, dando-se baixa na distribuição desta relatora.

Belém, data da assinatura digital.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

Belém, 21/05/2024