Tribunal: TJPA
Processo: 0085155-23.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-07-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PERCENTUAL PELO PROMITENTE VENDEDOR. SÚMULA 543 DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE. ADEQUAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. À UNANIMIDADE. 1. A restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do STJ. 2. É legal a inversão da cláusula penal para o inadimplemento do vendedor, conforme Tema 971 do STJ, e não configura bis in idem a restituição integral das parcelas pagas e o pagamento da multa contratual. Necessidade de adequação da base de cálculo e forma de incidência. 3. O atraso na entrega do imóvel por mais de dez anos, sem a restituição dos valores pagos, configura dano moral indenizável. 4. Recurso de Apelação CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO, tão somente, para adequar a condenação ao pagamento da cláusula penal moratória, de forma que a multa de 2% (dois por cento) incida uma única vez, sobre o valor adimplido pela autora.À unanimidade. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0085155-23.2013.8.14.0301

APELANTE: PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA.

APELADO: NATALIA DE SOUZA LOBO

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PERCENTUAL PELO PROMITENTE VENDEDOR. SÚMULA 543 DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE. ADEQUAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. À UNANIMIDADE.

1.

A restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do STJ.

2.

É legal a inversão da cláusula penal para o inadimplemento do vendedor, conforme Tema 971 do STJ, e não configura bis in idem a restituição integral das parcelas pagas e o pagamento da multa contratual. Necessidade de adequação da base de cálculo e forma de incidência.

3.

O atraso na entrega do imóvel por mais de dez anos, sem a restituição dos valores pagos, configura dano moral indenizável.

4.

Recurso de Apelação CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO,
tão somente, para adequar a condenação ao pagamento da cláusula penal moratória, de forma que a multa de 2% (dois por cento) incida
uma única vez, sobre o valor a
dimplido pela autora.À unanimidade.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por PROJETO IMOBILIÁRIO VIVER ANANIDEUA SPE 40 LTDA. em face da sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais movida por NATÁLIA DE SOUZA LOBO, em trâmite no juízo da 7ª Vara Cível e Empresarial de Belém, a qual julgou parcialmente procedente a demanda, com a seguinte parte dispositiva:

Com base no exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 269 inc. I do CPC, para:

a) declarar a validade do item 7.1.1 que estabeleceu prazo de prorrogação de entrega do imóvel em 180 (cento e oitenta) dias úteis;

b) reconhecer o inadimplemento contratual das rés na obrigação de entrega do imóvel a partir de janeiro/2013;

c) declarar rescindido o contrato;

d) condenar a ré, a devolução integral das quantias pagas;

e) condenar a ré ao pagamento de multa contratual no percentual de 1% (um por cento), e multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor inadimplido, nos termos da cláusula 3.1 do contrato, cujo termo inicial é o fim do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias e o termo final é a data de entrega do imóvel;

e) condenar a ré, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária pelo IPCA -IBGE, nos termos da Súmula 362 do STJ;

f) condenar a ré ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se.

Transitado em julgado, arquivem-se.

Inconformada,
a parte ré
interpôs apelação (ID 3732028), requerendo a declaração de validade da cláusula 6.2.3 do contrato firmado entre as partes, a fim de que seja determinada a restituição ao apelado de 70% do montante integral pago e a retenção, em favor da apelante, de 30 % dos valores pagos; bem como, para que seja declarado incabível o pleito de condenação ao pagamento da multa penal compensatória arbitrada em face de suposta mora na entrega da unidade.

Requer, ainda, o afastamento da condenação ao pagamento de indenização por danos morais ou, subsidiariamente, a minoração do
quantum
arbitrado.

Contrarrazões apresentadas (ID 3732030).

Coube-me o feito por distribuição.

É o relatório.

Belém,
25 de junho de 2024.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de sua admissibilidade,
conheço
do recurso de apelação.

2.

Razões recursais.

2.1. Da legalidade da Cláusula de Retenção prevista no contrato

Verifica-se da sentença, que o juízo de piso declarou rescindido o contrato, entendendo que a ré/apelante efetivamente deu causa ao inadimplemento contratual ante o incontroverso atraso na entrega do imóvel.

Assim, concluiu o magistrado de origem, que quem deu causa ao desfazimento do negócio foi a ré, face a inexecução das condições assumidas no instrumento, elevando-se o direito do autor de postular a resolução do contrato e a consecutiva restituição dos valores pagos, integralmente.

Em suas razões recursais, a ré/apelante sem negar o atraso na entrega do empreendimento defende a legalidade das cláusulas contratuais, mais especificamente a cláusula 6.2.3, que prevê os parâmetros para a rescisão contratual e a restituição de valores a ser aplicada ao caso em discussão. Argumenta que a retenção do percentual estipulado (30%) serve unicamente para recompor os prejuízos tidos pela apelante em virtude da decisão unilateral da apelada em não mais cumprir os compromissos firmados.

Sem maiores digressões a respeito do assunto, entendo não lhe assistir razão. Isto porque, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento acerca da imperiosa necessidade de
restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, quando a culpa pela rescisão for exclusiva do vendedor/construtor
, conforme se verifica a seguir:

“Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei).

Na hipótese dos autos, demonstrado o efetivo atraso na entrega do empreendimento, resta configurado o inadimplemento contratual apto a impor à apelante, o dever de restituição integral das parcelas pagas, nos termos da súmula 543, o que afasta a retenção prevista cláusula 6.2.3, como pretende a apelante.

Feitas essas considerações, não merece qualquer reforma a sentença proferida pelo juízo
a quo
, neste ponto.

2.2. Da inversão da cláusula pena moratória. Da contradição em relação ao termo final de incidência.

Neste ponto, alega a apelante que inexistiria fundamentos para a inversão da cláusula penal prevista em caso de mora no pagamento das parcelas do preço do imóvel, o que configuraria enriquecimento sem causa. Acrescenta existir contrariedade em relação a determinação de incidência de multa moratória até a efetiva entrega do imóvel, quando deferido o pleito de rescisão contratual. Argumenta que não foram fixadas as bases de cálculo para a incidência das penalidades.

Por fim, aduz que não seria possível a condenação simultânea à restituição de 100% dos valores pagos a título de preço do imóvel e o pagamento de penalidades/multas, pois os pedidos estariam baseados no mesmo fundamento legal, qual seja, o suposto inadimplemento, o que demonstra notório intento de enriquecimento indevido por parte da Apelada.

Sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça
[1]
, em sede de julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que "
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
".

Assim, aplicável a inversão da multa prevista para o inadimplemento do comprador para a hipótese de descumprimento contratual da vendedora, não merecendo qualquer reparo a r. sentença nesse ponto.

Da mesma forma, i
nexiste
bis in idem
em razão da condenação da ré à restituição das parcelas pagas e pagamento de multa contratual por inadimplemento, em se tratando de obrigações com fatos geradores evidentemente distintos, conforme vem entendendo a jurisprudência pátria:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA. Ação ajuizada pelo adquirente em face da vendedora, pretendendo a rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel. Sentença de procedência. Apelo da ré. Responsabilidade da requerida pelo atraso na entrega das obras. Prazo de tolerância de 180 dias excedido. Súmula nº 164 deste E. Tribunal. Atraso incontroverso na entrega do imóvel. Alegado caso fortuito e força maior. Fortuito interno decorrente do risco da atividade. Art. 927, parágrafo único, do CC. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Súmula nº 161 do TJSP.
Rescisão por culpa da vendedora reconhecida. Retenção de parte das parcelas pagas. Descabimento. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral devida. Multa contratual por reciprocidade. Possível a inversão em desfavor da vendedora (Tema Repetitivo nº 971 do E. STJ). Condenação devida. Ausência de bis in idem em razão da condenação à restituição das parcelas e aplicação de multa por inadimplemento contratual. Obrigações com fatos geradores distintos.
Comissão de corretagem. Rescisão contratual por culpa da vendedora. Retorno ao estado anterior ao negócio. Vendedora que é responsável pela restituição pelo fato de ter dado causa à rescisão. Juros de mora que incidem a partir da citação, por se tratar de inadimplemento imputável exclusivamente à ré. Art. 405 do CC. Sentença mantida. Recurso não provido.

(TJ-SP - AC: 10715673620218260100 SP 1071567-36.2021.8.26.0100, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 22/06/2022, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/06/2022)

Assim, na hipótese dos autos, havendo no contrato de promessa de venda e compra (cláusula terceira, item 3.1), previsão expressa de cláusula penal moratória destinada exclusivamente ao comprador, impõe-se a sua inversão, nos termos da tese firmada no Tema 971 do STJ, independentemente do dever de restituição dos valores pagos decorrente da rescisão contratual. Sentença que não merece reformas.

Não obstante, verifico que, de fato, houve contradição na sentença em relação a base de cálculo e termo final para a incidência da cláusula penal moratória, sendo necessária a adequação para que a multa moratória de 2% incida sobre o valor adimplido pelo consumidor e uma única vez, conforme requerido na exordial.

Imputar o pagamento da referida multa de forma mensal e até a data da efetiva entrega do imóvel configuraria, além de julgamento
extra petita,
hipótese de enriquecimento ilícito do comprador.

Ressalto, ademais, que os juros moratórios não podem ser considerados cláusula penal, para fins de inversão, nos moldes constantes na sentença.

Desta forma, merece parcial provimento a apelação neste ponto, para que, ante a inversão da cláusula penal, a ré/apelante seja condenada ao pagamento da multa moratória de 2% (dois por cento) incidente, uma única vez, sobre o valor adimplido pela autora.

2.3. Dos Danos Morais.

Por fim, no que diz respeito aos danos morais, o juízo de piso condenou a requerida ao pagamento do valor de R$10.000,00 (dez mil reais). Insurge-se a ré/apelante contra a condenação, sob o argumento de que não estaria caracterizado o dano moral.

Pois bem. Sabe-se que o descumprimento contratual, por si só, não gera automaticamente presunção de ocorrência de danos morais, sendo este entendimento pacificado no âmbito da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

No entanto, há situações particulares nas quais se pode detectar uma anormal violação dos direitos da personalidade do promitente-comprador decorrente do descumprimento, como ocorreu no presente caso, haja vista que a pretensão da autora se arrasta em demora que já perdura por mais de 10 (dez) anos, sem que tenha sido ressarcida dos valores pagos ante a rescisão contratual, estando impossibilitada de utilizar seus recursos da forma que entende devida, o que, ao meu ver, demonstra que não se trata de mero inadimplemento contratual.

Ante tais considerações e, tendo em conta que o valor arbitrado a título de danos morais não foge à razoabilidade nem à proporcionalidade, mantenho a sentença também neste ponto.

3.

Parte dispositiva.

Isto posto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto e
DOU-
LHE PARCIAL PROVIMENTO,
tão somente, para adequar a condenação ao pagamento da cláusula penal moratória, de forma que a multa de 2% (dois por cento) incida
uma única vez, sobre o valor a
dimplido pela autora, conforme fundamentação supra.

Mantenho o restante da sentença em todos os seus termos.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF Tema 971

Belém, 23/07/2024