Tribunal: TJPA
Processo: 0829366-30.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10433 - Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2024-04-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0829366-30.2018.8.14.0301 APELANTE/APELADO: ANTONIO CARLOS PEREIRA GOES ADVOGADO: DALIANA SUANNE SILVA CASTRO APELADO/APELANTE: ROMA CONSTRUTORA LTDA. ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL ADVOGADO: RENATO EURICO SALDANHA DE OLIVEIRA RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA EMENTA:APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE GRAVAME c/c PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA c/c TUTELA DE EVIDÊNCIA c/c PERDAS E DANOS. LUCROS CESSANTES FIXADOS EM 0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, CALCULADOS DO MÊS DE JANEIRO/16 A MARÇO/17. DANOS MORAIS NO IMPORTE DE 10.000,00 (dez mil reais), INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS. APELAÇÃO 1 PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO 2 PARCIALMENTE PROVIDA. I – APELAÇÃO 1: parcialmente provida para considerar que os lucros cessantes devem ser em 0,5% sobre o valor do imóvel, visto que o valor do aluguel, em mercado, dá-se aproximadamente entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, devendo ser calculado desde o mês de janeiro/16 até março/17. Em relação aos danos morais, entendo configurados, considerando as provas colacionadas aos autos que demonstram todo o abalo emocional, prejuízo e angústia experimentados pelo autor, pelo gravame no imóvel. Danos morais fixados no importe de R$10.000,00 (dez mil reais). II – APELAÇÃO 2: no caso de atraso injustificado na entrega do imóvel, a correção monetária é instrumento de atualização do valor do bem aos índices de inflação ou cotação do mercado financeiro, não acrescendo o saldo devedor. Todavia, a partir do momento que a construtora entrou em mora, é necessária a substituição do INCC pelo IPCA. III – Diante do exposto, CONHEÇO DOS RECURSOS INTERPOSTOS, para dar-lhes PARCIAL PROVIMENTO, nos termos da fundamentação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0829366-30.2018.8.14.0301

APELANTE: ANTONIO CARLOS PEREIRA GOES, ROMA CONSTRUTORA LTDA.

APELADO: ROMA CONSTRUTORA LTDA., BANCO BRADESCO S.A., ANTONIO CARLOS PEREIRA GOES

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0829366-30.2018.8.14.0301

APELANTE/APELADO: ANTONIO CARLOS PEREIRA GOES

ADVOGADO: DALIANA SUANNE SILVA CASTRO

APELADO/APELANTE: ROMA CONSTRUTORA LTDA.

ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL

ADVOGADO: RENATO EURICO SALDANHA DE OLIVEIRA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA:APELAÇÃO CIVEL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE GRAVAME c/c PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA c/c TUTELA DE EVIDÊNCIA c/c PERDAS E DANOS
. LUCROS CESSANTES FIXADOS EM 0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, CALCULADOS DO MÊS DE JANEIRO/16 A MARÇO/17. DANOS MORAIS NO IMPORTE DE 10.000,00 (dez mil reais), INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS. APELAÇÃO 1 PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO 2 PARCIALMENTE PROVIDA.

I –
APELAÇÃO 1: parcialmente provida

para

considerar que os lucros cessantes devem ser em 0,5% sobre o valor do imóvel, visto que o valor do aluguel, em mercado, dá-se aproximadamente entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, devendo ser calculado desde o

mês de janeiro/16 até março/17.

Em relação aos danos morais, entendo configurados, considerando as provas

colacionadas aos autos que demonstram todo o abalo emocional, prejuízo e angústia experimentados pelo autor, pelo

gravame no imóvel. Danos morais fixados no importe de R$10.000,00 (dez mil reais).

II –

APELAÇÃO 2: no caso

de atraso injustificado na entrega do imóvel, a correção monetária é instrumento de atualização do valor do bem aos índices de inflação ou cotação do mercado financeiro, não acrescendo o saldo devedor. Todavia,

a partir do momento que a construtora entrou em mora, é necessária a substituição do INCC pelo IPCA.

III –
Diante do exposto, CONHEÇO DOS RECURSOS INTERPOSTOS, para

dar-lhes PARCIAL PROVIMENTO, nos termos da fundamentação.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0829366-30.2018.8.14.0301

APELANTE/APELADO: ANTONIO CARLOS PEREIRA GOES

ADVOGADO: DALIANA SUANNE SILVA CASTRO

APELADO/APELANTE: ROMA CONSTRUTORA LTDA.

ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL

ADVOGADO: RENATO EURICO SALDANHA DE OLIVEIRA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por
ANTONIO CARLOS PEREIRA GOES
( ID 5420988) e
ROMA CONSTRUTORA LTDA
(ID 5420993) em face da sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível e Empresarial de Belém nos autos da Ação Anulatória de Gravame c/c Pedido de Adjudicação Compulsória c/c Tutela De Evidência c/c Perdas e Danos, proposta por
ANTONIO CARLOS PEREIRA GOES
em face de
ROMA CONSTRUTORA LTDA.
e
BANCO BRADESCO S.A.

Narra a inicial da ação: 1) que o autor adquiriu uma unidade autônoma pertencente a construtora, cuja entrega estava prevista em contrato para junho de 2011, sendo as chaves entregues somente em

08.03.2017

2) o autor quitou o imóvel
em 11.08.2014
, no entanto, ao buscar obter a respectiva escritura pública e realizar o registro do imóvel, o autor surpreendeu-se com a informação de que que havia o óbice de uma hipoteca em favor do HSBC BANK BRASIL S/A-BANCO MÚLTIPLO, depois incorporado e sucedido pelo BANCO BRADESCO S/A. Requereu que seja declarada a ineficácia do gravame hipotecário, seja determinada a adjudicação compulsória do imóvel, outorgar ao Autor a escritura definitiva, o pagamento de lucros cessantes pelos meses de atraso, condenação em danos morais, danos materiais referentes ao desconto que perdeu com o ITBI e pagamento indevido de condomínio, bem como, nulidade de cláusulas abusivas.

Tutela de evidência deferida para baixa no gravame, no prazo de dez dias úteis, sob pena de multa diária no valor de R$3.000,00 (três mil reais) até o limite de R$300.000,00 (trezentos mil reais), conforme ID 5420854.

Contestação apresentada pelo BANCO BRADESCO S.A. no ID 5420941

Contestação apresentada pela ROMA CONSTRUTORA LTDA no ID 5420948

Réplica apresentada ID 5420948

Sentença proferida no ID 5420973, onde o juízo julgou parcialmente procedentes os pedidos para: 1) manter de decisão que deferiu o pedido de tutela de evidência; 2) condenar a incorporadora a proceder no levantamento da hipoteca incidente sobre o imóvel descrito na inicial; 3) condenar as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como, dos honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, na proporção de 30% (trinta por cento) para o réu e 70% (setenta por cento) para o autor.

Embargos de Declaração opostos pelo autor (ID 5420976), contrarrazoados no ID 5420981 e 5420983

Sentença que acolheu os embargos de declaração (ID5420985) determinou os seguintes pontos: 1) pagamento ao autor uma indenização por lucros cessantes, no valor equivalente a 0.5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel, desde o esgotamento do prazo de tolerância (janeiro de 2016) até a conclusão do empreendimento com a expedição da carta de habite-se (setembro de 2016), acrescidos de correção monetária pelo IGPM; 2) restituir de forma simples a taxa condominial com vencimento em 05/02/2017, no valor de R$761,25 (setecentos e sessenta e um reais e vinte e cinco centavos), acrescidos de correção monetária pelo IGPM.

Apelação interposta pela parte autora (ID 5420985), onde sustenta a recorrente que a sentença deverá ser reformada, aos seguintes argumentos: 1) que os lucros cessantes devem ser pagos desde o final do prazo de tolerância até a entrega das chaves; 2) que os lucros cessantes devem ser majorados para 1% sobre o valor do contrato atualizado; 3) que os Apelados sejam condenados ao pagamento de indenização pela perda de uma chance de pagar o ITBI com o desconto; 4) que os apelados sejam condenados ao pagamento de
indenização pelo pagamento de taxa condominial, antes do recebimento das chaves,
no valor igual ao dobro do que pagou;
5)

que os Apelados sejam condenados ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00.

Apelação interposta pela ROMA CONSTRUTORA LTDA (ID 5420993), onde sustenta o recorrente que a sentença deverá ser reformada, aos seguintes argumentos: 1) ilegitimidade passiva da Roma Construtora Ltda.; 2)

impossibilidade de presunção dos lucros cessantes; 3) inexistência do direito à restituição da taxa condominial; 4) que o índice de atualização aplicado na decisão é totalmente desfavorável à apelante; 5) ocorrência de sucumbência recíproca.

Contrarrazões apresentadas pelo autor no ID 5421000, pelo BANCO BRADESCO S.A. no ID 5421002 e pela construtora no ID 5421004.

É o relatório. Peço julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

Belém, data registrada no sistema.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0829366-30.2018.8.14.0301

APELANTE/APELADO: ANTONIO CARLOS PEREIRA GOES

ADVOGADO: DALIANA SUANNE SILVA CASTRO

APELADO/APELANTE: ROMA CONSTRUTORA LTDA.

ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL

ADVOGADO: RENATO EURICO SALDANHA DE OLIVEIRA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

De plano, vale ressaltar que os recursos ora em análise foram interpostos na vigência do NCPC (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015).

Pretendem os apelantes, conforme relatado, a reforma da sentença que manteve de decisão que deferiu o pedido de tutela de evidência; condenou a incorporadora a proceder o levantamento da hipoteca incidente sobre o imóvel;

condenou as partes ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor da causa, na proporção de 30% (trinta por cento) para o réu e 70% (setenta por cento) para o autor; determinou o pagamento de lucros cessantes em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel, desde o esgotamento do prazo de tolerância até o habite-se, acrescidos de correção monetária pelo IGPM; determinou a restituição de forma simples da taxa condominial, acrescidos de correção monetária pelo IGPM.

APELAÇÃO 1, INTERPOSTA POR ANTONIO CARLOS PEREIRA GOES:

Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

Ausente preliminares, passo a análise meritória.

MÉRITO:

Sustenta o apelante: 1) que os lucros cessantes devem ser pagos desde o final do prazo de tolerância até a entrega das chaves; 2) que os lucros cessantes devem ser majorados para 1% sobre o valor do contrato atualizado; 3) que os Apelados sejam condenados ao pagamento de indenização pela perda de uma chance de pagar o ITBI com o desconto; 4) que os Apelados sejam condenados ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00.

1.1 QUANTO AOS LUCROS CESSANTES:

O apelante defende que 2a sentença atacada não deveria utilizar o “Habite-se” para fixar o marco final para contagem dos lucros cessantes, mas sim a entrega das chaves.

Posto isso, menciono que já se encontra pacificado o entendimento de que os lucros cessantes são cabíveis durante o período de mora da construtora, ou seja, a partir do atraso na entrega até a efetiva entrega ou até rescisão contratual.

Apesar do “Habite-se” ter sido expedido em setembro de 2016 (ID 5420847 - Pág. 1), o imóvel só foi entregue em março de 2017 (ID 5420849 - Pág. 1), a jurisprudência é pacífica em afirmar que é a data da efetiva entrega que deve ser considerada como data limite.

Assim, considerando que o imóvel deveria ter sido entregue em janeiro de 2016, o que não ocorreu, a construtora permaneceu em mora até a efetiva entrega, a qual pode ser constatada através o termo de vistoria e recebimento de obra (ID 5420849 - Pág. 1) datado em 08/03/2017.

No caso em análise,
o valor arbitrado a título de lucros cessantes deve ser contabilizado desde o esgotamento do prazo de tolerância (janeiro de 2016) até a a efetiva entrega (março de 2017).

Em relação ao
quantum
dos lucros cessantes, constata-se que, no caso em tela, o juiz singular determinou lucros cessantes em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel.

É importante considerar que o valor do aluguel, em mercado, dá-se aproximadamente entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, este tem sido o parâmetro utilizado pela jurisprudência a fim de limitar os lucros cessantes:

AGRAVO DE INSTRUMENTO -
DECISÃO QUE ESTABELECEU LUCROS CESSANTES DE 1% SOBRE O VALOR ADIMPLIDO DO CONTRATO
- ATÉ EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE - NEGOU O CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR -
OS LUCROS CESSANTES DEVEM SER FIXADOS CONFORME PARAMETRO RAZOÁVEL, A FIM DE QUE CUBRA PREJUÍZO EQUIVALENTE AOS ALUGUÉIS QUE O COMPRADOR PODERIA AUFERIR A TITULO DE ALUGUEIS DO IMOVEL, O QUE, SEGUNDO AS REGRAS DE MERCADO SE DÁ ENTRE O,5 E 1% DO VALOR DO IMOVEL ATUALIZADO, SENDO INSUFICIENTE E, PORTANTO, NÃO RAZOÁVEL SUA FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR ADIMPLINDO, VEZ QUE ESTE NÃO É COMPATIVEL COM O ALUGUEL DE IMOVEL DO MESMO PADRÃO
- QUANTO AO TERMO A QUO - NÃO HAVENDO INDÍCIOS DE QUE A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE DAR-SE-Á DE FORMA INDEVIDA, NÃO HÁ QUE SE PRESUMIR QUE NÃO SIRVA AO SEU FIM - DOCUMENTO QUE PERMITE A INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRICULA E O FINANCIAMENTO - DEVE, IN CASU, PERMANECER COMO TERMO AD QUEM DOS LUCROS CESSANTES - SALDO DEVEDOR NÃO PASSIVEL DE CONGELAMENTO, VEZ QUE A CORREÇÃO SE DESTINA APENAS À REPOSIÇÃO MONETÁRIA DO VALOR - RECURSO NÃO CONHECIDO SOBRE A QUESTÃO DA NULIDADE DA CLAUSULA DE PRORROGAÇÃO - RECURSO CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO, APENAS PARA DETERMINAR QUE A BASE DE CALCULO DOS LUCROS CESSANTES SEJA O VALOR ATUALIZADO DO IMOVEL.

1.

A devolução da questão referente à nulidade da clausula de prorrogação do prazo é inoportuna, dado que constitui-se questão de fundo ainda não apreciada pelo juízo, agravo que não se conhece, nesta parte;

2.

Agravo de instrumento contra decisão que concedeu parcialmente a tutela provisória pleiteada pelos autores, ora agravantes, determinando a prestação de lucros cessantes no percentual de 1% sobre o valor adimplido até a expedição do “habite-se”, mas negando o congelamento do saldo devedor;

3.

Agravante requer reforma para fixação da base dos lucros cessantes sobre o valor do imóvel atualizado, estabelecimento do termo final com a efetiva entrega das chaves e congelamento do saldo devedor;

4.

Os lucros cessantes são devidos na base do valor do contrato atualizado, vez que, é sobre o valor do imóvel que se afere o valor do aluguel que o comprador poderia estar percebendo, caso o prazo de entrega fosse observado pela construtora;

5.

Com o “habite-se” individualiza a matrícula e permite a efetivação do financiamento, devendo ser o termo final para os lucros cessantes, desde que não haja comprovação de irregularidades em sua expedição, o que não se vislumbra in casu;

6.

considerando que a correção do saldo devedor é mero fator de atualização da moeda, não se vislumbra pertinente o argumento com o qual os recorrentes buscam seja reformada a decisão e atribuído efeito ativo, para congelamento do saldo devedor, sendo, pois, neste ponto escorreita a decisão agravada.

7.

Recurso Conhecido em parte e parcialmente provido, apenas para alterar a base de cálculo dos lucros cessantes, fixando-a no valor de contrato do imóvel atualizado. (0008262-16.2016.8.14.0000, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/03/2017. Publicado em 27/03/2017) (grifo nosso)

Assim, o valor arbitrado pelo juiz se mostra dentro dos patamares que a jurisprudência tem consolidado.

1.2. QUANTO A INDENIZAÇÃO POR PERDA DE UMA CHANCE:

Sustenta o autor que perdeu o desconto de 50% no ITBI devido a hipoteca, requerendo indenização por perda de uma chance em valor correspondente a 50% do valor despendido com o pagamento do ITBI.

Analisando detidamente os autos, verifico que tal pedido sequer foi analisado pelo juiz e, apesar do autor ter embargado, não levantou a omissão, sendo assim, nem a primeira e nem a segunda sentença abordou tal pedido.

Pelo que não conheço do pedido, sob pena de supressão de instância.

1.2
QUANTO AOS DANOS MORAIS:

Em relação aos danos morais, inegável que a construtora deveria ter quitado suas dívidas com a instituição financeira para que os gravames fossem retirados dos imóveis adquiridos pelo apelante, com o descumprimento da construtora o consumidor ficou impedido de dispor sobre o imóvel, tendo seu direito de propriedade mitigado, ocasionando frustração, angústia, sofrimento, e, portanto, danos morais, danos esses decorrentes de abalo aos seus direitos da personalidade.

Pois bem, descabido seria imaginar que após o pagamento integral de um imóvel o comprador não pode dispor do bem por conta de um gravame gerado pela construtora, e que tal fato tenha ocorrido sem qualquer abalo ao autor/apelante, que depositou na construtora a confiabilidade de um negócio jurídico.

É bom lembrar que a boa-fé se presume e, tal presunção com relação ao autor manteve-se honrada, vez que sempre objetivou a efetivação do contrato, pagando em dia suas obrigações e quitando o imóvel.

Assim, o constrangimento suportado pelo autor é claro, além do aspecto interno, puramente subjetivo, de sofrimento e frustração pela impossibilidade de emitir a escritura do bem, restando caracterizado os danos morais.

A manutenção das hipotecas por dívidas da construtora com o banco não pode afetar o comprador de boa-fé que quitou sua parte, não há como ser considerado mero dissabor, mas, sim efetivo abalo suscetível de indenização, notadamente diante da frustração causadas pelos transtornos oriundos do descumprimento do referido contrato.

Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça, sumulou:

Súmula 308 - STJ:
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda,
não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
.

No caso concreto, é incontroverso que o autor quitou integralmente o valor devido, não existindo motivo para que seja impedido de obter a escritura do imóvel.

A jurisprudência pátria assim tem se posicionado:

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE GRAVAME COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. HIPOTECA ENTRE CONSTRUTORA E BANCO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. QUITAÇÃO DO CONTRATO ENTRE CONSUMIDOR E CONSTRUTORA. LIBERAÇÃO DO GRAVAME. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. DANOS MORAIS.
AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. 1. Consoante disposição contida na Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o adquirente do imóvel. 2.
Eventual inadimplência da construtora perante a instituição financeira não pode constituir óbice para a baixa da hipoteca do imóvel quitado pelo comprador de boa-fé. 3. Restando comprovada, nos autos, a quitação integral do preço ajustado em contrato de compra e venda de imóveis firmado entre o autor e construtora, assiste àquele (comprador de boa-fé) o direito à baixa de gravame hipotecário nas respectivas matrículas, com vistas à escrituração, conforme reconhecido na sentença
. 4. Em relação à tese de afastamento da condenação por danos morais, vislumbro a falta de interesse recursal do banco apelante, vez que na sentença recorrida não houve sua condenação neste aspecto. 5. De acordo com o art. 85, §11, do CPC, ao julgar o recurso, o Tribunal deve majorar os honorários advocatícios fixados anteriormente. 6. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Apelação (CPC) 5290280-07.2016.8.09.0051, Rel. GERSON SANTANA CINTRA, 3ª Câmara Cível, julgado em 22/08/2019, DJe de 22/08/2019)

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA NA HIPOTECA. OBRIGAÇÃO ASSUMIDA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO. SOFRIMENTO QUE EXTRAPOLA O MERO ABORRECIMENTO. DANOS MORAIS
. Este Tribunal de Justiça posicionou-se, em princípio, pela inexistência dos danos morais quando se trata de descumprimento de dever contratual, nos termos do verbete sumular nº 75. Todavia é possível, como ressalta a parte final do referido verbete, que o julgador, ao analisar a situação concreta, entenda configurado o dano moral. Para tanto, deverá valorar a relevância das consequências do inadimplemento, analisando se houve ofensa à dignidade da vítima. Do conjunto probatório carreado aos autos, depreende-se que o negócio jurídico (promessa de cessão de direitos com quitação de preço) foi celebrado em dezembro de 2006, sendo certo que os autores quitaram o preço em março de 2011, obtendo a escritura definitiva em outubro daquele ano. Ocorre que as apelantes só providenciaram a baixa no gravame em novembro de 2012, depois de citadas na presente demanda, descumprindo a cláusula 5 da escritura definitiva que estabelecia um prazo de até seis meses para a regularização do registro imobiliário.
Vê-se, portanto, que os apelados tiveram de se socorrer ao Judiciário para que as apelantes providenciassem a baixa no gravame que recaía sobre o imóvel, limitando seu direito de propriedade. Assim, a demora dos réus em cumprir a obrigação pactuada no contrato constitui fato capaz de gerar sofrimento que vai além de mero aborrecimento quotidiano, caracterizando o dano moral. A angústia e o sofrimento psicológicos resultantes do ocorrido são presumíveis, evidenciando-se a presença do dano moral in re ipsa, ou seja, ínsito na própria ofensa, decorrendo do ilícito em si, de tal modo que, provada a ofensa, demonstrado está o dano moral à guisa de uma presunção natural, nada mais sendo exigido provar.
O montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) arbitrado na sentença mostra-se compatível com o valor fixado, bem como com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, devendo, assim, ser mantido. Recurso ao qual se nega provimento. (TJ – SP. Apelação Cível nº. 0017231-73.2012.8.19.0209, Relator: Desembargador Mario Assis Gonçalves, Terceira Câmara Cível, Julgamento: 07/06/2017, Data da Publicação: 14/06/2017).

Considerando que a construtora baixou a hipoteca somente após decisão interlocutória proferida pelo juiz em 12 de junho de 2018 (ID 5420854), cerca de 4 anos depois da quitação feita em agosto de 2014 (ID 5420838 - Pág. 1), entendo que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) se mostra razoável.

2. APELAÇÃO 2, INTERPOSTA PELA ROMA CONSTRUTORA LTDA:

Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

Sustenta o apelante: 1) ilegitimidade passiva da Roma Construtora Ltda.; 2)

impossibilidade de presunção dos lucros cessantes; 3) inexistência do direito à restituição da taxa condominial; 4) que o índice de atualização aplicado na decisão é totalmente desfavorável à apelante; 5) ocorrência de sucumbência recíproca.

2.1. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA:

A construtora defende a impossibilidade de cumprimento de medida, posto que a instituição financeira (credor hipotecário) é o único que pode dar baixa no gravame junto ao cartório, não assiste razão, vejamos:

Importante transcrever a cláusula 4.1 (ID 5420837 - Pág. 4), onde a construtora afirma não haver ônus hipotecário sobre o imóvel:

CLÁUSULA IV - DA PROPRIEDADE

4.1)
A
ROMA
declara ser de sua propriedade e posse o terreno descrito na cláusula 2.2, onde será construído o
EDIFÍCIO ANGELINA MAIORANA
, afirmando inexistir qualquer ônus ou encargo incidente sobre o imóvel.

Não se desincumbido de sua obrigação, a construtora apelante passou meses inertes e só retirou o ônus após decisão do juízo em sede de tutela antecipada, portanto devem arcar com a condenação em questão.

Nesse panorama, resta provado que as construtoras descumpriram o contrato firmado, configurando ato ilícito indenizável. Ressalto que se a construtora pagou suas dívidas com a instituição financeira e esta, por omissão, deixou de retirar o gravame, não impede que exerça seu direito de regresso autonomamente.

Superada a questão preliminar, passo a análise meritória.

MÉRITO:

2.2. DOS LUCROS CESSANTES:

Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que estes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem por parte do adquirente da forma que lhe aprouver, sendo, por isso, considerado presumido o dano,

não sendo necessário juntada de contrato de locação ou comprovação de que o imóvel adquirido seria destinado à locação, por exemplo.

Descabida é a alegação de que o recorrido não juntou documento capaz de servir como parâmetro para os lucros cessantes e por isso não faria jus aos aluguéis, considerando que a razão do pagamento desse tipo de indenização é compensar os valores que o adquirente do imóvel poderia aferir com seu aluguel, verba suficiente para cobrir aluguel de um imóvel do mesmo padrão.

Da mesma forma, não se pode aceitar o argumento de que o imóvel foi comprado para moradia e não para que a autora auferisse renda através de aluguéis. Vejamos o que o STJ já pacificou:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.)

2.3.
DA RESTITUIÇÃO DA TAXA CONDOMINIAL
:

Analisando detidamente os autos verifico que o autor foi cobrado pelo condomínio antes mesmo de receber o imóvel, no entanto, a jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que “
o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel” (AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 22/03/2018)
.

A construtora não poderia cobrar tal taxa do consumidor em 05/02/2017, ou seja, antes que eles tenham a posse do imóvel comprado na planta, que ocorreu somente em março de 2017, tal encargo deve recair sobre a construtora, vejamos a jurisprudência:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.

2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pelas recorrentes, quanto à inexistência de mora e ao dever dos agravados de pagar as despesas de IPTU do bem, ante a previsão contratual, demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial.

4. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "
as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse
" (AgInt nos EDcl no REsp n.

1.839.792/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/8/2020, DJe 17/8/2020).

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1931878/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2021, DJe 08/10/2021)

CIVIL. CONDOMÍNIO. QUOTAS. Para se escusar do pagamento de quotas o condômino não pode opor ao condomínio o atraso na entrega das chaves de sua unidade imobiliária; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora. Recurso especial não conhecido. (STJ - REsp: 489647 RJ 2003/0005976-0, Relator: Ministro ARI PARGENDLER, Data de Julgamento: 15/04/2003, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: --> DJ 19/05/2003 p. 231)

Posto isso, mantenho a sentença neste ponto.

2.4.
DO ÍNDICE DE CORREÇÃO:

Sustenta o apelante que o índice de correção aplicado pelo juiz (IGP-M) para os lucros cessante e para a restituição da taxa condominial é mais gravoso ao devedor, devendo ser utilizado o Índice Nacional do Custo da Construção (INCC).

Nesses casos, a partir do momento que a construtora entrou em mora, é necessária a substituição do INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), isso porque o INCC tem sido notoriamente superior, não podendo o consumidor arcar com diferença por conta da inadimplência do vendedor, o que configuraria desvantagem excessiva, no entanto, se o INCC for menor, este deverá ser aplicado.

Nesse sentido, vejamos os seguintes julgados:

CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. SALDO DEVEDOR. "CONGELAMENTO". IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. Inviável o "congelamento" do saldo devedor durante o período de mora da construtora vez que os juros e correção têm natureza de atualização monetária, possuindo o escopo de manutenção do equilíbrio contratual e poder de moeda. II. Recurso improvido. III. Sentença mantida.

(TJ-DF 20140710012833 0001245-68.2014.8.07.0007, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 16/11/2016, 3ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE: 28/11/2016).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PEDIDO LIMINAR DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. A atualização do saldo devedor, mesmo no período de inadimplência da construtora, não se mostra abusiva, porquanto visa apenas a resguardar o valor aquisitivo da moeda. Assim, não há falar em congelamento do saldo devedor. Negado seguimento ao agravo de instrumento. Decisão monocrática.

(TJ-RS - AI: 70066879594 RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 07/10/2015, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/10/2015).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSTRUÇÃO CIVIL. CONGELAMENTO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O poder judiciário não pode determinar o congelamento de saldo devedor de imóvel objeto de contrato de compra e venda, embora o vendedor esteja em mora para entrega do bem, pois a simples correção monetária plena não traz prejuízos ao consumidor (adquirente). Além disso, a vedação à cobrança de resíduo inflacionário implicaria reconhecer o enriquecimento sem justa causa do comprador do imóvel, uma vez que, na hipótese, não poderia a incorporadora (ou construtora) repassar ao consumidor a majoração dos preços de insumos utilizados na construção civil. 2. Agravo de instrumento conhecido e provido.

(TJ-AM 40040217520148040000 AM 4004021-75.2014.8.04.0000, Relator: Yedo Simões de Oliveira, Data de Julgamento: 20/11/2016, Primeira Câmara Cível).

Este Tribunal tem se manifestado da seguinte maneira:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - DECISÃO QUE ESTABELECEU LUCROS CESSANTES DE 1% SOBRE O VALOR ADIMPLIDO DO CONTRATO - ATÉ EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE -
NEGOU O CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR
- OS LUCROS CESSANTES DEVEM SER FIXADOS CONFORME PARAMETRO RAZOÁVEL, A FIM DE QUE CUBRA PREJUÍZO EQUIVALENTE AOS ALUGUÉIS QUE O COMPRADOR PODERIA AUFERIR A TITULO DE ALUGUEIS DO IMOVEL, O QUE, SEGUNDO AS REGRAS DE MERCADO SE DÁ ENTRE O,5 E 1% DO VALOR DO IMOVEL ATUALIZADO, SENDO INSUFICIENTE E, PORTANTO, NÃO RAZOÁVEL SUA FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR ADIMPLINDO, VEZ QUE ESTE NÃO É COMPATIVEL COM O ALUGUEL DE IMOVEL DO MESMO PADRÃO - QUANTO AO TERMO A QUO - NÃO HAVENDO INDÍCIOS DE QUE A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE DAR-SE-Á DE FORMA INDEVIDA, NÃO HÁ QUE SE PRESUMIR QUE NÃO SIRVA AO SEU FIM - DOCUMENTO QUE PERMITE A INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRICULA E O FINANCIAMENTO - DEVE, IN CASU, PERMANECER COMO TERMO AD QUEM DOS LUCROS CESSANTES -
SALDO DEVEDOR NÃO PASSIVEL DE CONGELAMENTO, VEZ QUE A CORREÇÃO SE DESTINA APENAS À REPOSIÇÃO MONETÁRIA DO VALOR
- RECURSO NÃO CONHECIDO SOBRE A QUESTÃO DA NULIDADE DA CLAUSULA DE PRORROGAÇÃO - RECURSO CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO, APENAS PARA DETERMINAR QUE A BASE DE CALCULO DOS LUCROS CESSANTES SEJA O VALOR ATUALIZADO DO IMOVEL.

1.

A devolução da questão referente à nulidade da clausula de prorrogação do prazo é inoportuna, dado que constitui-se questão de fundo ainda não apreciada pelo juízo, agravo que não se conhece, nesta parte;

2.

Agravo de instrumento contra decisão que concedeu parcialmente a tutela provisória pleiteada pelos autores, ora agravantes, determinando a prestação de lucros cessantes no percentual de 1% sobre o valor adimplido até a expedição do “habite-se”, mas negando o congelamento do saldo devedor;

3.

Agravante requer reforma para fixação da base dos lucros cessantes sobre o valor do imóvel atualizado, estabelecimento do termo final com a efetiva entrega das chaves e congelamento do saldo devedor;

4.

Os lucros cessantes são devidos na base do valor do contrato atualizado, vez que, é sobre o valor do imóvel que se afere o valor do aluguel que o comprador poderia estar percebendo, caso o prazo de entrega fosse observado pela construtora;

5.

Com o “habite-se” individualiza a matrícula e permite a efetivação do financiamento, devendo ser o termo final para os lucros cessantes, desde que não haja comprovação de irregularidades em sua expedição, o que não se vislumbra in casu;

6.

considerando
que a correção do saldo devedor é mero fator de atualização da moeda, não se vislumbra pertinente o argumento com o qual os recorrentes buscam seja reformada a decisão e atribuído efeito ativo, para congelamento do saldo devedor
, sendo, pois, neste ponto escorreita a decisão agravada.

7.

Recurso Conhecido em parte e parcialmente provido, apenas para alterar a base de cálculo dos lucros cessantes, fixando-a no valor de contrato do imóvel atualizado. (0008262-16.2016.8.14.0000, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/03/2017. Publicado em 27/03/2017) (grifo nosso)

Portanto, assiste razão ao apelante nesse ponto, devendo o índice a ser utilizado para a atualização monetária o INCC durante a relação contratual e após, com o atraso, o IPCA.

2.5. D
A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA:

Por fim, a construtora defende que as despesas deverão proporcionalmente distribuídas quando cada litigante for, em parte, vencedor e vencido.

CONCLUSÃO:

Diante do exposto,
CONHEÇO DOS RECURSOS INTERPOSTOS
, para que, no que se refere ao apelo interposto por
ANTÔNIO CARLOS PEREIRA GOES, DAR-LHE

PROVIMENTO PARCIAL
, manter o quantum de 0,5%, fixado na sentença, sobre o valor do imóvel a título de lucros cessantes, sobre o valor atualizado do contrato, sendo devido de janeiro/16 até março/17

e condenar a construtora apelada ao pagamento de

indenização arbitrada a título de danos morais, no importe de R$10.000,00 ( dez mil reais). No que concerne ao apelo interposto por
ROMA CONSTRUTORA LTDA, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
,

para reformar a sentença, quanto ao índice aplicado na atualização monetária, devendo ser adotado

INCC, para o período durante a

relação contratual e após, com o atraso, o IPCA, mantendo-se a sentença atacada nos seus demais termos

Quanto aos honorários, diante da sucumbência recíproca, entendo que os ônus sucumbência devem ser distribuídos na proporção de 50% para cada uma das partes.

É o voto.

Belém,

de

de 2024.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 26/04/2024