Tribunal: TJPA
Processo: 0809275-86.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-10-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO DECLARADA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. MULTA COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse contra Lismar do Carmo Silva e Maria Divina Pereira Coelho Silva, julgou improcedente o pedido. A autora alegou inadimplemento por parte dos adquirentes em contrato de compra e venda de imóvel no Residencial Cidade Jardim, com financiamentos e renegociações inadimplidos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) a necessidade de rescisão contratual por inadimplemento e reintegração de posse; (ii) a possibilidade de retenção de valores pagos, aplicação de multa compensatória e taxa de fruição, além da indenização por benfeitorias realizadas no imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A rescisão contratual é cabível em razão do inadimplemento incontroverso por parte dos adquirentes, conforme art. 475 do Código Civil, permitindo a resolução do contrato e a reintegração da posse. O contrato de compra e venda de imóvel permite a capitalização de juros e a correção monetária, não havendo ilegalidade ou anatocismo na cláusula contratual referente ao IGPM e juros compensatórios. A retenção de 20% dos valores pagos é legítima, conforme jurisprudência consolidada (Súmula 543 do STJ), para cobrir despesas administrativas e comerciais. A cobrança da taxa de fruição, em cumulação com a multa compensatória, é devida, considerando-se justa como forma de indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência. A posse de boa-fé dos adquirentes lhes assegura o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, as quais deverão ser apuradas em liquidação de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: O inadimplemento do comprador justifica a rescisão contratual e a reintegração de posse em favor do vendedor. É legítima a retenção de até 20% dos valores pagos pelo comprador inadimplente a título de despesas administrativas e multa compensatória. A taxa de fruição pode ser cumulada com a multa compensatória em casos de inadimplemento do comprador, visando evitar o enriquecimento sem causa. O comprador de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, apuradas em liquidação de sentença. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, arts. 475, 478, 884, 1.219; CDC, arts. 51, II, 53; Lei 6.766/1979. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1300418/SC; STJ, REsp nº 2.024.829/SC.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0809275-86.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: LISMAR DO CARMO SILVA, MARIA DIVINA PEREIRA COELHO SILVA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO DECLARADA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. MULTA COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse contra Lismar do Carmo Silva e Maria Divina Pereira Coelho Silva, julgou improcedente o pedido. A autora alegou inadimplemento por parte dos adquirentes em contrato de compra e venda de imóvel no Residencial Cidade Jardim, com financiamentos e renegociações inadimplidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:

(i) a necessidade de rescisão contratual por inadimplemento e reintegração de posse;

(ii) a possibilidade de retenção de valores pagos, aplicação de multa compensatória e taxa de fruição, além da indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão contratual é cabível em razão do inadimplemento incontroverso por parte dos adquirentes, conforme art. 475 do Código Civil, permitindo a resolução do contrato e a reintegração da posse.

O contrato de compra e venda de imóvel permite a capitalização de juros e a correção monetária, não havendo ilegalidade ou anatocismo na cláusula contratual referente ao IGPM e juros compensatórios.

A retenção de 20% dos valores pagos é legítima, conforme jurisprudência consolidada (Súmula 543 do STJ), para cobrir despesas administrativas e comerciais.

A cobrança da taxa de fruição, em cumulação com a multa compensatória, é devida, considerando-se justa como forma de indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência.

A posse de boa-fé dos adquirentes lhes assegura o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, as quais deverão ser apuradas em liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O inadimplemento do comprador justifica a rescisão contratual e a reintegração de posse em favor do vendedor.

É legítima a retenção de até 20% dos valores pagos pelo comprador inadimplente a título de despesas administrativas e multa compensatória.

A taxa de fruição pode ser cumulada com a multa compensatória em casos de inadimplemento do comprador, visando evitar o enriquecimento sem causa.

O comprador de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, apuradas em liquidação de sentença.

Dispositivos relevantes citados
:
CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, arts. 475, 478, 884, 1.219; CDC, arts. 51, II, 53; Lei 6.766/1979.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1300418/SC; STJ, REsp nº 2.024.829/SC.

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recurso de
APELAÇÃO
interposto por

L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA
., inconformada com a Sentença prolatada pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA que, nos autos de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
, ajuizada contra
LISMAR DO CARMO SILVA e MARIA DIVINA PEREIRA COELHO SILVA
, julgou improcedente a pretensão exordial.

Na petição inicial, narrou a empresa autora/apelante que as partes firmaram Contrato de Compromisso de Compra e
Venda de Lote
/Terreno, no Residencial Cidade Jardim, localizado no Município de Parauapebas/PA, oportunidade em que a adquirente teria se comprometido a pagar o valor de R$ 48.998,78 (quarenta e oito mil, novecentos e noventa e oito reais e setenta e oito centavos), montante que seria financiado em 120 (cento e vinte) parcelas mensais no valor de R$ 408,32 (quatrocentos e oito reais e trinta e dois centavos) com vencimento da primeira parcela em 01/04/2009, compromisso que não teria, entretanto, adimplido. Na sequência, destaca que foram firmados 2 (dois) termos de renegociação, quedando-se os réus, em mora, a partir da 9ª parcela da 2ª renegociação, com vencimento em 01/05/2018, bem como em relação as parcelas subsequentes.

Pleiteou assim, a concessão de liminar de reintegração de posse e, em decisão definitiva, a confirmação da liminar, a decretação judicial da rescisão, bem como, a condenação dos requeridos ao pagamento de multa, indenizações e demais avenças descritas no §1º, da cláusula 16ª do contrato.

Juntou a requerente, documentos com escopo de subsidiar seu pleito.

Em decisão de ID 5099616, foi indeferido o pedido liminar de reintegração de posse.

Em Contestação, arguiram os requeridos, a ausência de interesse de agir e a inadequação da via eleita; no mérito, aduziram que tratando-se de contrato de adesão, o enfrentamento da controvérsia deveria observar a Lei Federal nº 8.078/1990, além da ausência dos requisitos ensejadores da reintegração de posse e da necessária manutenção do vínculo contratual mediante o reequilíbrio econômico-financeiro. Por fim, defenderam a necessidade de recebimento à indenização das benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no lote urbano, pugnando, ao final, pela improcedência da exordial.

Na sequência, a construtora recorrente apresentou Impugnação à Contestação, conforme razões vinculadas ao ID 5099633.

O feito seguiu seu trâmite regular até a prolação da sentença que julgou improcedente a pretensão autoral, extinguindo feito com resolução do mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil; condenando, ainda, a construtora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (ID 5099644).

Inconformada,
a autora
interpôs Recurso de Apelação (ID 5099646).

No apelo, argui preliminar de julgamento
ultra petita
, e no mérito, alega que a lide deve resolvida em observância da Lei nº 6.766/79
e não da Lei nº 4.591/64
, como equivocadamente teria fundamentado o Juízo de Primeiro Grau. Aduz que o entendimento do juízo de origem quanto a impossibilidade de capitalização e juros no contrato em debate, afronta de forma direta e literal o art. 5º
, inciso III
e § 2º, da Lei nº 9.514/97
, bem como a jurisprudência dominante dos tribunais superiores. Afirma que o contrato celebrado entre os litigantes constitui ato jurídico perfeito, sendo, ainda, impossível sua revisão, ante a ausência de comprovação de alteração econômica e por afronta ao art. 478 do Código Civil. Argui inexistir qualquer ilicitude sobre o ato de rescisão automática do contrato, bem como, nas penalidades nele previstas.

Pleiteia assim, pelo provimento do recurso para que seja reformada na integra a sentença, para ser declarada a rescisão do contrato, a reintegração de posse, retenção de valores e aplicação das penalidades contratuais previstas.

Contrarrazões apresentadas e vinculadas ao ID 5099654, pugnando pela manutenção da sentença.

O feito foi originariamente distribuído à relatoria da Exma. Desa. Elvina Gemaque Taveira.

Instada a se manifestar, a Douta Procuradoria de Justiça arguiu inexistir interesse público apto a ensejar a sua intervenção (ID 5567888).

Após redistribuição, coube-me a relatoria do feito.

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pela apelante, tenho-os como regularmente constituídos, razão pela qual conheço do recurso. Conheço, ainda, as Contrarrazões apresentadas.

QUESTÕES PRELIMINARES

PRELIMINAR DE JULGAMENTO
ULTRA PETITA
:

Preliminarmente, a apelante sustenta que
a sentença julgou de forma
ultra petita
, uma vez que os apelados em sede de contestação, requereram apenas genericamente a declaração de nulidade das cláusulas 2ª e 16ª. Afirma que não houve pedido expresso para que os juros constantes no contrato fossem declarados como prática de anatocismo (juros capitalizados).

Pois bem.

Verifico que os réus, na contestação, ao discorrerem acerca da abusividade dos encargos pactuados no contrato, emitiram tese expressa acerca do aludido encargo, sustentando que a cobrança ultrapassava as taxas pactuadas, sobretudo, a partir das renegociações firmadas.

Com efeito, na sentença recorrida, o Juízo
a quo
analisou o contrato no tocante à taxa de juros remuneratórios, manifestando-se, inclusive, acerca da abusividade e limitação dos encargos contratados.

Por outro lado, destaco que a preliminar se confunde com o próprio mérito da demanda.

Logo, por onde quer que se analise, concluo que não há que se falar em pedido genérico e, principalmente, em decisão
ultra petita
, razão pela qual,
rejeito a preliminar
.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal: a necessidade de rescisão do contrato e consequente reintegração de posse em razão do inadimplemento contratual; a possibilidade de capitalização de juros, a legalidade das retenções/cobranças de encargos contratuais e, por fim, da taxa de fruição.

Passo à análise de cada 1 (um) dos pontos:

a) Do Inadimplemento Contratual e da Reintegração de Posse:

Analisando detidamente os autos, observa-se que os documentos juntados evidenciam o inadimplemento contratual por parte dos adquirentes, ora apelados, fato, inclusive, incontroverso nos autos.

Importante ressaltar que a posterior resolução de contrato devidamente formalizado é possível nos termos do art. 475 do Código Civil:

Art. 475 - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A resolução contratual se aplica para o caso de inadimplemento por qualquer das partes, ocorrendo de forma superveniente à formação do contrato, além de estar expressamente previsto no CDC.

Na espécie, o descumprimento contratual pelos apelados, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel é incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho, tornando-se inarredável a rescisão contratual, se assim o desejar a parte lesada, e, logicamente, o retorno das partes ao estado anterior.

Por sua vez, esse retorno ao
statu quo ante
implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora.

Ressalto ainda, que o esbulho ventilado nos autos independe da existência de ato físico de violência ou clandestinidade, visto que a precariedade que qualifica a posse exercida pelos apelados torna o fato da “inadimplência” suficiente para acarretar a ilicitude de sua presença no imóvel indicado nos autos.

Data venia
, ante a constituição do devedor em mora, o juízo de piso deveria ter declarado resolvido o contrato e determinada a reintegração de posse.

Por outro lado, ressalta-se que na peça contestatória, a parte recorrida reconhece a existência da relação jurídica entabulada entre as partes, bem como o inadimplemento, embora atribua à autora a culpa por sua inadimplência.

Nessa esteira, embora o esforço dos requeridos/apelados em justificar o descumprimento de suas prestações, o fato é que o contrato não guarda vícios de nulidade, salvo a ponderação a ser feita mais a frente sobre as despesas decorrentes da inadimplência.

Se os apelados, entendem que houve desequilíbrio contratual o caminho que deveria ter sido trilhado era a renegociação da dívida ou repactuação do contrato e, não sendo favoráveis as condições, poderia, inclusive, ingressar com revisão de contrato, e não simplesmente deixar de pagar.

Também não verifico abusividade como ensejadora da nulidade contratual, correspondente à incidência, sobre as parcelas pactuadas, de correção monetária pelo IGPM somada a juros compensatórios.

Isso porque a Lei nº 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, expressamente autoriza a inclusão no instrumento contratual, tanto da correção monetária, como de juros compensatórios, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência.

É que consta do artigo 26-A, incisos IV e VI da referida Lei,
in verbis
:

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

(...)

IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

(...)

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização”.

E, ainda que não houvesse previsão específica, os juros compensatórios correspondem a encargo contratual decorrente da natureza de negócios que envolvem o pagamento fracionado e diferido por longo período, em negócio que implica concessão de crédito ao adquirente.

Sendo assim, a estipulação de atualização das prestações mensais pelo IGPM e de incidência de juros remuneratórios no importe de 6% ao ano não implica, por si só, anatocismo, isto é, incidência de juros sobre juros. Na realidade, o que o contrato prevê é a cumulação de juros e correção monetária, o que de forma alguma é vedado por lei.

Destarte, o reajuste das prestações mensais, da forma como determinada no contrato, não implica anatocismo, e nos autos não há indícios da incidência de novos juros sobre tais cálculos.

Observa-se, ainda, que o contrato firmado entre as partes se amolda aos exatos termos da Súmula nº 539/STJ, segundo a qual preleciona ser necessária previsão expressa para capitalização de juros com periodicidade inferior à anual, conforme o caso em questão.

Da análise acima
, portanto, resta incontroversa a inadimplência dos apelados/devedores, tornando-se imperiosa a rescisão contratual e logicamente o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora.

Cito, aliás, precedentes desta E. Turma quanto ao tema,
inclusive em demandas que envolvem a mesma parte recorrente
(grifei):

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA –PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO APELADO – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA APELANTE – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA – TEMA 970 DO STJ – NECESSIDADE DE INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO EM SENTENÇA – REFORMA DA SENTENÇA – PROCEDÊNCIA PARCIAL DA EXORDIAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
. 1 – Cinge-se a controvérsia recursal a possibilidade de capitalização de juros; a necessidade de rescisão do contrato e consequente reintegração de posse em razão do inadimplemento contratual; a legalidade das retenções e cobranças de encargos contratuais, bem assim da taxa de fruição. 2 – Hipótese em que resta incontroversa a inadimplência do comprador, ora apelado, tornando-se imperiosa a rescisão contratual e o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, na restituição dos valores pagos pelo comprador e no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora que, consta como sua legítima possuidora indireta. 3 – Hipótese em que tanto os juros quanto os demais encargos estão expressamente previstos no instrumento de contrato e não existe nenhuma vedação ao seu emprego, mesmo nas relações subsumidas ao CDC. 4 – Comprador, ora apelado que tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o requerente exercer o seu direito de retenção, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “quo ante” e evitar enriquecimento ilícito do vendedor, fixa-se em 20% (vinte por cento) do valor a ser restituído, levando-se em conta as despesas realizadas pelas vendedoras com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas administrativas. 5 – Indevida se revela a aplicação de taxa de fruição cumulada com a multa compensatória, por configurar bis in idem, por interpretação analógica a entendimento firmado pelo STJ por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia nº 1.635.428/SC (Tema 970). 6 – No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo requerido/apelado, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor, cujo valor deve ser apurado em sede de liquidação de sentença. 7 – Recurso de Apelação CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO para reformar in totum a sentença vergastada, julgando parcialmente procedente a demanda para: declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; reintegrar na posse do imóvel a construtora autora/apelante; determinar a restituição das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) à parte requerida, em valor único, sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, podendo o promissário vendedor reter o percentual de 20% (vinte por cento) sobre esse valor; outrossim, a requerente deverá indenizar o requerido as benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir ao requerido, conforme previsto em contrato e na Lei n. 6.766/1979, nos termos da fundamentação. 7.1 – Por fim, em razão do provimento do recurso, com a reforma integral da sentença e parcial procedência da demanda, condeno a parte requerida/apelada ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, tornando suspensa a exigibilidade do ônus sucumbencial por ser a parte beneficiário da gratuidade de justiça. (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0806046-21.2019.8.14.0040, Relator: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 14/03/2023, 2ª Turma de Direito Privado)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO DECLARADA JUDICIALMENTE. LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DESPESAS ADMINISTRATIVAS E MULTA COMPENSATÓRIA EM PERCENTUAL DENTRO DO LIMITE AUTORIZADO PELA CORTE SUPERIOR. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL COM A CLÁUSULA PENAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE NA PACTUAÇÃO DE JUROS E DE CORREÇÃO MONETÁRIA. DIREITO DE RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS. POSSIBILIDADE. POSSE DE BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE.
1. Uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, a rescisão do ajuste é imperativa, devendo ser observada, contudo, a devolução dos valores pagos pelos requeridos/apelantes com as devidas retenções. 2. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos em caso de inadimplemento do comprador. Logo, irretocável a sentença nesse ponto, ao aplicar retenção sobre os valores pagos no percentual de 20% (sendo 10% a título de multa compensatória e 10% de custos operacionais). 3. A Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, permite a inclusão no instrumento tanto de correção monetária, quanto de juros, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência. 4. A taxa de juros compensatórios de 9% (nove por cento) ao ano não se revela abusiva, pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura) ou o percentual máximo dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional). Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC). 5. É permitida a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória contratual. Isso porque a taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão do contrato, como acontece com a cláusula penal, tendo natureza jurídica de aluguel e, por isso, sua aplicação se justifica para evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente. 6. Quanto ao direito de retenção pelas benfeitorias realizadas pelos adquirentes, considerando sua posse de boa-fé, a sentença deve ser modificada tão somente neste capítulo a fim de garantir o direito dos Apelantes em permanecer na posse do imóvel enquanto não forem ressarcidos pela Apelada das benfeitorias/acessões realizadas no lote. Entretanto, deverão responsabilizar-se pelos encargos inerentes ao exercício dessa posse. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade. (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0805900-77.2019.8.14.0040 13837170, Relator: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 18/04/2023, 2ª Turma de Direito Privado)

Assim, com base nessas premissas, de rigor a reforma da sentença com escopo de declarar a rescisão contratual e, por conseguinte reestabelecer os
status quo ante
, nos termos que serão pormenorizados a seguir:

a.1) Devolução das Parcelas Pagas, Retenção de Valores, Multa compensatória e Taxa de Fruição:

No que concerne à restituição das parcelas pagas pelos promitentes compradores, ora apelados, observa-se ser pacífico tratar-se de um direito garantido pelos artigos 51,
inciso II
e 53
do CDC
.

Evidente, assim, o direito da parte requerida/apelada, à devolução das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual.

Embora tal possibilidade esteja prevista no contrato firmado entre as partes, as cláusulas contratuais relativas à restituição das importâncias pagas pelos compradores em caso de rescisão contratual por inadimplemento contratual, entendo que a forma de arbitramento utilizada pelo demandante é desarrazoada e prejudicial ao consumidor.

Assim, uma vez reconhecida a resolução dos contratos de compromisso de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, o promitente comprador tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.

Ainda sobre a devolução das parcelas (saldo), nota-se que a cláusula 16ª, § 5º, “a” do contrato estabelece que a restituição do saldo será em parcelas mensais e sucessivas, cujo número será o mesmo das parcelas já pagas pelo comprador.

Nesse sentido, aplica-se a tese firmada em recurso repetitivo (Tema 577-RR/STJ), em homenagem ao disposto no art. 927
, inciso III
, do Código de Processo Civil
, para declarar a abusividade da cláusula, determinando que o saldo a ser devolvido deve ser de forma imediata em valor único.

A respeito da matéria, colaciono o Julgado do Superior Tribunal de Justiça:

“
Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor
, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.
(Tema 577 dos Recursos Especiais Repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC
, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013).

Ressalta-se que embora no Acórdão paradigma o caso trate de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional, o referido precedente pode ser usado na espécie porque a tese firmada não faz restrição e toca na forma de restituição das parcelas pagas em caso de rescisão de contrato submetido ao
Código de Defesa do Consumidor

No que tange ao direito de retenção pela empresa autora, ora apelante, como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da
Súmula nº 543
, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543
: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumido
r
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da referida Súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

No caso, os recorridos/compradores, portanto, tem
direito à devolução dos valores pagos
, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora.

E considerando que a rescisão contratual se deu por inadimplemento doa recorridos/compradores, poderá a recorrente/vendedora exercer o seu
direito de retenção
, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “
quo ante
” e evitar enriquecimento ilícito, fixo em 20% (vinte por cento) do valor a ser restituído. Este percentual considera tanto as despesas administrativas como a multa compensatória contratual, sendo certo que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, cito precedente jurisprudencial da Corte Cidadã (grifei):

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE.
DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência
do Código de Processo Civil de 2015
(Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ
)
. 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao
Código de Defesa do Consumidor

e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
3. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.
4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021)

Destarte, deve a construtora apelante restituir os valores pagos pelos compradores, ora apelados, com retenção no limite de 20% (vinte por cento) do valor a ser restituído, em observância a
Súmula 543 do STJ.

Por fim, no que diz respeito à condenação ao pagamento da chamada “taxa de fruição” ou “taxa de ocupação”, sabe-se que ela tem como fato gerador a posse exercida pelo comprador, que ficou tendo proveito econômico sobre o imóvel mesmo inadimplente com suas prestações. É uma reparação ao vendedor, portanto, como se um aluguel fosse.

In casu
, a avença firmada pelas partes prevê em sua Cláusula 16ª, “d” indenização de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato “a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão do contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorresse por último”.

Entendo ser devido o pagamento da taxa em comento, mantendo o percentual contratado, condenando a parte recorrida a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0,5% incidente sobre o valor atualizado do contrato, porém,
a partir da inadimplência até a efetiva desocupação
, limitando-se, ainda, ao percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, por considerar o montante que mais se aproxima do valor de um possível aluguel.

Esclareço, ainda, que a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória contratual é permitida, em razão da primeira não guardar relação direta com a rescisão do contrato, como acontece com a cláusula penal, tendo natureza jurídica de aluguel e, por isso, sua aplicação se justifica para evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente.

Nesse sentido, posicionou-se recentemente o STJ acerca da questão:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO
. 1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11.
Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. 12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.
(REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.)

Com base nesse julgado, a Corte Superior esclareceu que a presente hipótese (inadimplemento contratual por culpa do comprador) é distinta da situação prevista no
Tema nº 970/STJ
(inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção), o qual não pode servir de fundamento, conforme vinha sendo feito em precedentes deste E. Tribunal de Justiça, para afastar a incidência da taxa de fruição quando aplicada em conjunto com a multa compensatória.

Dessa forma, reitero que é possível a condenação cumulativa da taxa de fruição e da multa compensatória no caso concreto, razão pela qual defiro o pagamento de ambas, com fulcro ainda no princípio do
pacta sunt servanda
, porquanto legalmente previstas no instrumento contratual (Cláusula 16ª).

a.2) Da Indenização das Benfeitorias. Retenção do Imóvel:

Não se pode olvidar ainda, acerca das benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no lote, conforme apontado pelos requeridos na Contestação.

A realização de benfeitorias pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias.

A teor do artigo 1.219 do Código Civil, é inconteste o direito dos apelados à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, visto que eram possuidores de boa-fé durante o período de adimplência contratual e construíram edificação (casa de alvenaria) no lote que, à época da assinatura do pacto, não possuía nenhuma acessão física ou benfeitoria, sendo tal prerrogativa uma decorrência lógica da rescisão do contrato e da reintegração de posse dada ao vendedor.

Deveras, existindo benfeitorias no imóvel que incrementam o valor e o uso do terreno, deve ser reconhecido o direito dos apelantes de serem reparados pela construção das edificações, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença, afinal, obstar o exercício do direito de ressarcimento contribuiria para o enriquecimento sem causa da parte demandante, que irá retomar o imóvel com melhorias e construções, o que encontra óbice no ordenamento jurídico pátrio (art. 844 e seguintes do Código Civil).

Nesse sentido, o próprio contrato traz a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas a ora apelante, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias.

No caso concreto, reputo de boa-fé a posse exercida pelos recorridos sobre o imóvel.

Primeiro, porque a aquisição do lote urbano ocorreu com base em contrato de compra e venda que operou de forma válida até sua rescisão judicial, ou seja, as benfeitorias/acessões levantadas no terreno foram construídas, pelo que vejo dos autos, durante a vigência contratual, quando, repito, os devedores possuíam o imóvel de boa-fé. Segundo, porque a má-fé necessita ser comprovada, logo entendo que o mero inadimplemento contratual não é prova suficiente para tal configuração.

Cito a Jurisprudência pátria quanto ao particular (grifei):

Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. Sentença de parcial procedência. Apelações interpostas por ambas as partes. Justiça Gratuita. Requerido que demonstrou fazer jus à benesse reclamada. Prescrição. Não acolhimento. Pretensão de rescisão contratual que obedece ao prazo decenal, contado a partir do vencimento da última prestação contratual. Prazo prescricional interrompido por notificação judicial promovida pela autora em desfavor do réu. Pretensão não fulminada pela prescrição. Mérito. Compromisso de compra e venda. Inadimplemento das parcelas que restou incontroverso. Rescisão contratual declarada judicialmente, por fato imputado ao adquirente. Retenção dos valores pagos majorada para 20%, que se mostra mais adequada a compensar a vendedora das despesas operacionais, publicitárias e administrativas decorrentes do desfazimento da avença. Indenização pela fruição do imóvel que deve ser calculada sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o valor venal do imóvel, com termo inicial correspondente à data da imissão do adquirente na posse do bem. Indenização pelas benfeitorias e acessões devidas, à luz dos artigos 884 e 1.219 do Código Civil. Posse de boa-fé. Direito de retenção reconhecido. Termo inicial de incidência dos juros moratórios sobre o valor a ser restituído ao requerido fixado na data do trânsito em julgado. Sentença reformada. Recursos parcialmente providos.
(TJ-SP - AC: 10041436420178260278 SP 1004143-64.2017.8.26.0278, Relator: Christiano Jorge, Data de Julgamento: 18/10/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/10/2022)

Desse modo, entendo que deve ser assegurado o direito dos apelados quanto à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo valor deve ser apurado em sede de liquidação de sentença.

E
, considerando a posse de boa-fé, defiro o pedido formulado na contestação de garantia do direito dos recorridos em permanecer na posse do imóvel enquanto não forem ressarcidos pela apelante das benfeitorias/acessões realizadas no lote. Ressalvo, entretanto, que deverão responsabilizar-se pelos encargos inerentes ao exercício dessa posse (retenção do imóvel).

Recurso conhecido e parcialmente provido.

3. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Recurso de Apelação e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença, julgando parcialmente procedente a demanda para:

a) declarar rescindido contrato firmado entre as partes;

b) reintegrar a posse do imóvel à construtora autora/apelante;

c) determinar a restituição das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) aos apelados, em valor único, sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, podendo a recorrente reter o percentual de 20% (vinte por cento) sobre esse valor;

d) condenar os recorridos ao pagamento da taxa de fruição mensal, no percentual de 0,5% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas;

e) determinar a indenização dos requeridos às benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença; e

f) garantir
o direito dos apelados em permanecer na posse do imóvel enquanto não ressarcidos pela apelante das benfeitorias/acessões realizadas no lote, sem prejuízo da responsabilização daqueles pelos encargos inerentes ao exercício dessa posse (retenção do imóvel).

Por fim, em razão do provimento parcial do recurso, com a reforma da sentença e parcial procedência da demanda, condeno a parte requerida/apelada ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, tornando suspensa a exigibilidade do ônus sucumbencial por ser beneficiária da gratuidade de justiça.

Belém, 01/10/2024