Tribunal: TJPA
Processo: 0013851-29.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 14919 - Atraso na Entrega do Imóvel
Data de julgamento: 2024-08-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL DE RESCISÃO DO CONTRATO PARA DEFERIMENTO DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INOCORRÊNCIA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. SENTENÇA MANTIDA. 1 - O Superior Tribunal de Justiça, há muito, firmou o entendimento no sentido de que em atenção ao princípio da boa-fé objetiva, para fins de reintegração de posse com base em inadimplemento contratual, se faz necessária a prévia e imprescindível manifestação judicial acerca da resolução contratual, mesmo na hipótese de haver cláusula resolutória expressa para o caso de inadimplemento. Precedentes do STJ e desta 2ª Turma de Direito Privado. 2 – Hipótese em que a rescisão contratual não foi objeto da demanda, não tendo havido, portanto, manifestação judicial a respeito da rescisão contratual com a verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de compra e venda do imóvel. Sem a efetiva rescisão contratual por meio de declaração judicial não é possível se falar em esbulho e, em consequência, de pedido de reintegração de posse. 3 - Considerando a inadequação da via eleita pelo recorrente e a impossibilidade de observância do rito especial destinado as ações possessórias, impõe-se a manutenção do julgado que extinguiu o feito sem resolução do mérito. 4 – Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0013851-29.2017.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: COSME RIBEIRO FONTINELES NETO

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL DE RESCISÃO DO CONTRATO PARA DEFERIMENTO DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INOCORRÊNCIA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. SENTENÇA MANTIDA.

1 - O Superior Tribunal de Justiça, há muito, firmou o entendimento no sentido de que em atenção ao princípio da boa-fé objetiva, para fins de reintegração de posse com base em inadimplemento contratual, se faz necessária a prévia e imprescindível manifestação judicial acerca da resolução contratual, mesmo na hipótese de haver cláusula resolutória expressa para o caso de inadimplemento. Precedentes do STJ e desta 2ª Turma de Direito Privado.

2 – Hipótese em que a rescisão contratual não foi objeto da demanda, não tendo havido, portanto, manifestação judicial a respeito da rescisão contratual com a verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de compra e venda do imóvel. Sem a efetiva rescisão contratual por meio de declaração judicial não é possível se falar em esbulho e, em consequência, de pedido de reintegração de posse.

3 - Considerando a inadequação da via eleita pelo recorrente e a impossibilidade de observância do rito especial destinado as ações possessórias, impõe-se a manutenção do julgado que extinguiu o feito sem resolução do mérito.

4 – Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

RELATÓRIO

1. RELATÓRIO

Tratam os autos de Recurso de Apelação interposto por
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
nos autos da Ação de Reintegração de Posse com pedido de liminar c/c indenização por perdas e danos, proposta em face de
COSME RIBEIRO FONTINELES NETO
.

Na exordial, aduz o ora apelante, que os réus firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de lote/terreno, cujo objeto era o imóvel descrito como: lote de terras localizado na Avenida V, QD. 44Á, LOTE 17, - Residencial Cidade Jardim, Parauapebas/PA, com área de 220 m2.

Afirma que os adquirentes se comprometeram ao pagamento do saldo devedor de R$ 64.998,96 (sessenta e quatro mil, novecentos e noventa e oito reais e noventa e seis centavos), que seria finalizado com uma parcela única de R$ 3.000,00 (três mil reais) e o saldo em 144 parcelas de R$ 430,55 (quatrocentos e trinta reais e cinquenta e cinco centavos), mas que deixou de ser pago a partir da 21ª parcela do financiamento e, no contrato, estabelece que haja rescisão no caso de inadimplência por mais de três parcelas consecutivas.

Sendo assim, a autora notificou a parte para comparecimento na sede da empresa dia 31.01.2017, para quitação de dívida, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de rescisão contratual e reintegração de posse do imóvel.

Aduz que a parte não compareceu e o rompimento do contrato foi efetuado automaticamente em 12.02.2017, efetivando a ordem de reintegração de posse do bem e a condenação dos réus ao pagamento das verbas pertinentes às multas e despesas contratuais, bem como a indenização por perdas e danos.

Após regular processamento do feito, o magistrado de origem proferiu sentença de extinção do feito sem resolução do mérito, cujos trechos destaco:

“(...) Trata-se de ação de reintegração de posse com pedido liminar c/c indenização por perdas e danos ajuizada por
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
em face de
COSME RIBEIRO FONTINELES NETO
, todos qualificados nos autos. Narra a inicial que as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de lote/terreno nesta cidade de Parauapebas. Como a parte requerida não conseguiu adimplir com suas obrigações, ajuizou a presente ação, em que foi requerida a reintegração de posse à empresa loteadora. Verifico que no caso concreto estamos diante da hipótese do inciso VI, artigo 485 do NCPC: “(...) Art. 485. O juiz não resolverá o mérito quando: VI - verificar ausência de legitimidade ou de interesse processual; Com efeito, não é caso de ajuizamento de ação de reintegração de poe – artigos 1196 ssss. do CC/02. No fundo, estamos diante de uma relação contratual consumerista em que uma das partes (consumidora), por incorrer em inexecução, outorgou à outra o direito de requerer a declaração da resolução contratual, cujo objeto foi a venda de lote de terreno em prestações sucessivas. Com essas características, se a questão de direito contratual em algum momento pode se aproximar das possessórias, isso só ocorrerá após a formal constituição da mora e depois do seu correlato efeito resolutivo no contrato, bem como do pronunciamento judicial acerca da resolução contratual”.

(...)

“Tal como manejado, o que se percebe é que a parte autora buscou privilégio processual típico de ações especiais - Decreto-lei 911/69, o que se mostra inviável ante a inexistência de qualquer permissão normativa. Porém o referido Decreto-lei é um procedimento especial que, por opção legislativa, colocou o fornecedor numa situação diferenciada. Posto isso, com base no inciso VI, artigo 485 do NCPC, JULGO EXTINTA A AÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, em face da inadequação da via eleita. Por consequência, revogo a liminar de reintegração de posse eventualmente deferida. (...)”

Irresignada, a parte autora interpôs recurso de Apelação, repetindo os argumentos da inicial e ressaltando não haver que se falar em inadequação do pedido de reintegração de posse, tendo em vista a constituição em mora e a resolução do contrato, bem como, que a extinção do feito sem resolução do mérito vai de encontro com a economia processual.

Requer a cassação da sentença para que seja oportunizada a devida instrução do feito e ao final a prolação de nova sentença, ou que seja reformada a sentença com o deferimento do pedido de reintegração de posse e a consequente aplicação das penalidades previstas no pacto.

Sem contrarrazões.

Coube-me o feito por redistribuição administrativa.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta do plenário virtual.

VOTO

2. VOTO

2.1. Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de sua admissibilidade, conheço do recurso de Apelação.

2. Mérito.

Pleiteia a apelante a cassação ou, alternativamente, a reforma da sentença que extinguiu sem resolução do mérito a demanda de reintegração de posse, sob o fundamento de que a inadimplência dos apelados, a constituição em mora dos devedores e a previsão expressa no contrato de resolução automática por inadimplemento, seriam suficientes para o deferimento da reintegração de posse.

A presente demanda objetiva a reintegração de posse de imóvel em razão do inadimplemento de contrato de compra e venda firmado entre a apelante e os apelados, restringindo-se o cerne da discussão recursal sobre a necessidade ou não de prévia manifestação judicial acerca da resolução do contrato, nos casos em que existente cláusula resolutória expressa em razão de inadimplemento e, consequentemente, da adequação ou não da via eleita pela autora, ora apelante.

A meu ver, o caso não merece maiores delongas, inexistindo razões para a cassação ou reforma da sentença recorrida, conforme se verificará a seguir.

Há muito, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que em atenção ao princípio da boa-fé objetiva, para fins de reintegração de posse com base em inadimplemento contratual, se faz necessária a prévia e imprescindível manifestação judicial acerca da resolução contratual, mesmo na hipótese de haver cláusula resolutória expressa para o caso de inadimplemento.

Nesse sentido, cito precedente do STJ (grifei):

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73)- AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA AUTORA.
1. A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a rescisão/resolução do contrato. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. (STJ - AgInt no AREsp 734869 / BA, Relator Ministro MARCO BUZZI, publicado no DJe em 19/10/2017)

O mesmo entendimento já foi firmado pela 2ª Turma de Direito Privado, em casos análogos, conforme se verifica (grifei):

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL DE RESCISÃO DO CONTRATO PARA DEFERIMENTO DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INOCORRÊNCIA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

1 - Há muito, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que em atenção ao princípio da boa-fé objetiva, para fins de reintegração de posse com base em inadimplemento contratual, se faz necessária a prévia e imprescindível manifestação judicial acerca da resolução contratual, mesmo na hipótese de haver cláusula resolutória expressa para o caso de inadimplemento. Precedentes do STJ e desta 2ª Turma de Direito Privado.

2 – Hipótese dos autos em que a rescisão contratual não foi objeto da demanda, não tendo havido, portanto, manifestação judicial a respeito da rescisão contratual com a verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de compra e venda do imóvel. Sem a efetiva rescisão contratual por meio de declaração judicial não é possível se falar em esbulho e, em consequência, de pedido de reintegração de posse.

3 - Tendo vista a inadequação da via eleita pelo apelante e a impossibilidade de observância, na hipótese, do rito especial destinado as ações possessórias, impõe-se a manutenção da sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito

4 – Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

(TJ-PA - AC: 00103515220178140040 BELÉM, Relator: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 04/02/2020, 2ª Turma de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE DECLARAÇÃO JUDICIAL PARA RESCINDIR A AVENÇA ENTRE AS PARTES. IMPOSSIBILIDADE DE REINTEGRAR AINDA QUE PRESENTE CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO
. 1-No presente caso, firma-se o entendimento de que a quebra do contrato de compra e venda não decorre de forma automática do inadimplemento contratual, havendo a necessidade da declaração judicial até mesmo para que fique configurado o esbulho praticado pelo adquirente. 2-Desse modo, não há que ser deferida liminarmente a reintegração da posse, ou mesmo designada a audiência de justificação conforme o art. 928, sem que antes se resolva a situação contratual das partes. Caso se decida pela rescisão do contrato, possível, então, a reintegração da posse, passando-se, desse modo, ao procedimento especial cabível. 3-Recurso conhecido e provido, para revogar a liminar possessória deferida, ante a ausência de declaração prévia acerca da rescisão contratual. (2018.01533332-94, 189.004, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2018-04-17, Publicado em 2018-04-26)

Como se vê, para que seja requerida e deferida a reintegração de posse faz-se necessária a prévia declaração de rescisão contratual e, somente após, deverá ser analisado eventual pedido de reintegração de posse.

No caso dos autos, a rescisão contratual não foi objeto da demanda, não tendo havido, portanto, manifestação judicial a respeito da rescisão contratual com a verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de compra e venda do imóvel. Sem a efetiva rescisão contratual por meio de declaração judicial não é possível se falar em esbulho e, em consequência, de pedido de reintegração de posse.

Por sua vez, é certo que não tendo havido pedido de rescisão contratual na exordial, a análise dos requisitos para tanto significaria ultrapassar os limites da lide, configurando decisão extra petita, o que é vedado em nosso ordenamento jurídico.

Feitas estas considerações, entendo que não merece reforma a sentença, pois é imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato e preenchidos os requisitos para a busca de medida possessória.

Assim, tendo vista a inadequação da via eleita pela parte apelante e a impossibilidade de observância, na hipótese, do rito especial destinado as ações possessórias, impõe-se a manutenção da sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito, na linha da jurisprudência do STJ e deste Tribunal de Justiça.

Nada a reformar.

3. DISPOSITIVO

Ante os motivos expendidos alhures,
CONHEÇO
o presente recurso, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para confirmar a sentença de extinção do feito sem resolução do mérito.

Nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

Belém, 22/08/2024