Tribunal: TJPA
Processo: 0004291-63.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2024-04-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. RESCISÃO DECLARADA JUDICIALMENTE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DESPESAS ADMINISTRATIVAS E MULTA COMPENSATÓRIA EM PERCENTUAL DENTRO DO LIMITE AUTORIZADO PELA CORTE SUPERIOR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos em caso de rescisão contratual por vontade do comprador. Logo, irretocável a sentença nesse ponto, ao aplicar retenção sobre os valores pagos no percentual de 20% (sendo 10% a título de multa compensatória e 10% de custos operacionais). 2. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. ACÓRDÃO Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao Recurso, nos termos do voto relatado pela Exma. Desembargadora Relatora Luana de Nazareth A. H. Santalices. Belém, datado e assinado digitalmente. Desa. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES. Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0004291-63.2017.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ARISTON ALBUQUERQUE DO MONTE

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. RESCISÃO DECLARADA JUDICIALMENTE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DESPESAS ADMINISTRATIVAS E MULTA COMPENSATÓRIA EM PERCENTUAL DENTRO DO LIMITE AUTORIZADO PELA CORTE SUPERIOR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos em caso de rescisão contratual por vontade do comprador. Logo, irretocável a sentença nesse ponto, ao aplicar retenção sobre os valores pagos no percentual de 20% (sendo 10% a título de multa compensatória e 10% de custos operacionais).

2. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida.

ACÓRDÃO

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em
conhecer e negar provimento
ao Recurso, nos termos do voto relatado pela Exma. Desembargadora Relatora Luana de Nazareth A. H. Santalices.

Belém, datado e assinado digitalmente.

Desa. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES.

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
em face da r. sentença (Id. 1202675) proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas que, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
movida por
ARISTON ALBUQUERQUE DO MONTE
em face do apelante
,
julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos seguintes termos:

“[...] ANTE O EXPOSTO, julgo parcialmente procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil, para:

A) RESCINDIR os contratos de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide;

B) FIXAR o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo promitente comprador, a título de cláusula penal, devidamente atualizado, sem cumulação com perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito por parte das demandantes, devendo ser compensada com o valor a ser restituído ao promissário comprador e limitada a este.

C) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos ao promissário comprador, em valor único a ser apurado, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por vontade do promitente comprador, podendo o promissário vendedor reter o percentual de 10% (dez por cento) desse valor a ser efetivamente pago, levando-se em conta as despesas realizadas pela vendedora com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras.

Em razão da sucumbência recíproca e por força do disposto nos artigos 82, § 2°, 84, 85, § 14, e 86, todos do Código de Processo Civil, a Autora arcará com 50% e o Réu com 50% das despesas processuais.

Com relação aos honorários advocatícios, tendo em vista o disposto no artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil, condeno a Autora a pagar ao advogado do réu honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação e o Réu a pagar ao advogado da autora honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, observado o disposto no parágrafo 16 do artigo 85 do Código de Processo Civil e em atendimento aos parâmetros delineados nos incisos I a IV do parágrafo 2° do artigo 85 também do NCPC. [...]”.

Irresignado, o requerido interpôs recurso de apelação (ID. 1202676), sustentando, em síntese, a impossibilidade de restituição de 90% do valor pago pelo Apelado. Afirma que deve ser cumprida a previsão contratual de retenção da quantia equivalente a 20% do valor pago, a título das despesas inerentes ao negócio imobiliário, como também direito a outras retenções especificadas na cláusula 16ª. Aduz que o PROCON de Parauapebas tem admitido nos acordos envolvendo os mesmos fatos ora articulados a retenção de até 40% sobre o valor pago pelo adquirente, considerando o custo operacional do negócio. Argumenta não ser cabível a anulação unilateral de cláusulas contratuais, ante a ausência de dolo, coação ou fraude

Ao final, requer seja reformada a sentença a fim de que mantenha plena validade e vigência do parágrafo primeiro e quinto da cláusula 16ª do contrato celebrado entre as partes, como também toda integralidade deste, reformando o
decisum
recorrido de forma que tenha retenção mínima de 20% sobre o valor pago pelo Apelado, como também das demais retenções previstas na cláusula 16ª, conforme fixação contratual expressa, como ressarcimento das despesas operacionais de instalação e manutenção do empreendimento.

Sem contrarrazões, conforme certidão de ID. 1202676, fl. 18.

Parecer da douta Procuradoria-Geral de Justiça pela desnecessidade de sua intervenção (ID. 1891018).

Coube-me a relatoria do feito por redistribuição.

É o relatório que encaminho para julgamento no Plenário Virtual.

Belém, datado e assinado digitalmente.

Desa. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES.

Desembargadora Relatora

VOTO

O recurso é cabível, tendo sido preenchidos os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual conheço a presente apelação e passo ao seu julgamento.

Cinge-se a controvérsia em determinar a higidez, ou não, da sentença que
declarou a rescisão
do contrato firmado entre as partes e
fixou o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo promitente comprador, a título de cláusula penal
, devidamente atualizado, sem cumulação com perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito por parte das demandantes; bem como
determinou a restituição dos valores efetivamente pagos
ao promissário comprador, em valor único, podendo o promissário vendedor
reter o percentual de 10% (dez por cento)
desse valor a ser efetivamente pago, levando-se em conta as despesas realizadas pela vendedora com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras.

Pois bem.

Adianto que a sentença recorrida não merece reparos.

Como é sabido, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago; porém, no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador, a devolução deve ser parcial:

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,

ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
(grifei)

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual motivado por inadimplemento contratual/vontade do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu por vontade do comprador, ora apelado, a magistrada de primeiro grau fixou a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas por ele – 10% (dez por cento) como indenização pelos custos operacionais e 10% (dois por cento) a título de cláusula penal compensatória –, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, o qual
pode variar de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), conforme ementa abaixo transcrita:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE.
DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ
)
. 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
3. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.
4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) – Destaquei.

Portanto, resta claro que a retenção das despesas administrativas e da multa compensatória aplicada pelo juízo
a quo
se encontra dentro do limite de 25% autorizado pela jurisprudência da Corte Superior, estando escorreita a sentença guerreada, inclusive porque referidas penalidades estão previstas na cláusula 16 do contrato de compra e venda (ID. 1202669 - Pág. 16).

Inegável também que a restituição deverá ser efetuada de uma só vez e não de forma parcelada como pretende a apelante, em conformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Assim, tendo a sentença fixado percentual de retenção dentro dos parâmetros de razoabilidade estipulado pelo STJ, não merece qualquer reforma, neste ponto.

Portanto, não merece provimento o apelo.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, nos termos da fundamentação alhures.

Em razão do não provimento recursal, nos termos do art. 85, §§ 2º, 3º, e 11, do CPC, majoro os honorários sucumbenciais devidos ao patrono da parte apelada à importância de 12% do valor da condenação.

É como voto.

Advirto as partes, com base no
art. 6º do CPC,
que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no
art. 1.026, § 2º, do CPC.

Na mesma forma, em caso de manejo de Agravo Interno, sendo este declarado manifestamente inadmissível ou improcedente em votação unânime, poderá ser aplicada ao agravante multa fixada entre 1% a 5% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.021, §4º, do CPC.

Belém, datado e assinado digitalmente.

Desa. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES.

Desembargadora Relatora

Belém, 10/04/2024