Tribunal: TJPA
Processo: 0847416-07.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2024-03-19

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO Nº 0847416-07.2018.8.14.0301 APELANTE: RA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO: THEO SALES REDIG APELADO: MONICA DE SA NETO APELADO: JOAO BATISTA FIGUEIRA MARQUES NETTO ADVOGADO: REYNALDO JORGE CALICE AUAD ADVOGADO: ANA BEATRIZ MIRANDA OLÍVIA SANTOS RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA EMENTA: APELAÇÃO CIVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DISTRATO CONSENSUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE RETENÇÃO NO CONTRATO PRIMITIVO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS NA FORMA EXLUSIVA DE CARTA DE CRÉDITO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA. SENTENÇA DE PROVIMENTO PARA DECLARAR A CLÁUSULA QUE PREVER A RESTITUIÇÃO SOMENTE NA FORMA DE CARTA DE CRÉDITO ANULADA. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A presente demanda pretende a invalidade de cláusula do distrato referente ao contrato de compra e venda de imóvel, por conta de desistência de emitente comprador, cuja cláusula prever a devolução das parcelas pagas na forma de carta de crédito para compra de outra unidade habitacional a ser realizada exclusivamente com a empresa vendedora, ora apelante. 2. Não há dúvidas de que o distrato realizado entre as partes se encontra eivado de abusividade, pois coloca o consumidor em total desvantagem ao prever que “o valor acima mencionado de R$-62.889,33 (sessenta e dois mil, oitocentos e oitenta e nove reais e trinta e três centavos), valor este atualizado até a presente data, oriundo do distrato ora aditado, será usado como "CARTA DE CRÉDITO", exclusivamente na compra de outra unidade imobiliária EM CONSTRUÇAO, colocado à venda pela RA EMPREENDIMENTOS E IMOBILIARIA LTDA e ou MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIA LTDA” (cláusula 3.1). 3. Em pese o entendimento do STJ prever o ônus da comissão de corretagem ao comprador, verifica-se que no presente caso não consta no instrumento contratual primitivo cláusula que destaque ou mesmo informe o valor da comissão de corretagem, assim, não pode o distrato, ainda que por culpa do comprador, reter valores destinado à corretagem, por completa ausência de previsão contratual. 4. Diante do exposto, CONHEÇO DO RECURSO INTERPOSTO E NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter integralmente a sentença recorrida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0847416-07.2018.8.14.0301

APELANTE: RA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: MONICA DE SA NETO, JOAO BATISTA FIGUEIRA MARQUES NETTO

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0847416-07.2018.8.14.0301

APELANTE: RA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

ADVOGADO: THEO SALES REDIG

APELADO: MONICA DE SA NETO

APELADO: JOAO BATISTA FIGUEIRA MARQUES NETTO

ADVOGADO: REYNALDO JORGE CALICE AUAD

ADVOGADO: ANA BEATRIZ MIRANDA OLÍVIA SANTOS

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA: APELAÇÃO CIVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DISTRATO CONSENSUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE RETENÇÃO NO CONTRATO PRIMITIVO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS NA FORMA EXLUSIVA DE CARTA DE CRÉDITO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA. SENTENÇA DE PROVIMENTO PARA DECLARAR A CLÁUSULA QUE PREVER A RESTITUIÇÃO SOMENTE NA FORMA DE CARTA DE CRÉDITO ANULADA. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.

A presente demanda pretende a invalidade de cláusula do distrato referente ao contrato de compra e venda de imóvel, por conta de desistência de emitente comprador, cuja cláusula prever a devolução das parcelas pagas na forma de carta de crédito para compra de outra unidade habitacional a ser realizada exclusivamente com a empresa vendedora, ora apelante.

2.

Não há dúvidas de que o distrato realizado entre as partes se encontra eivado de abusividade, pois coloca o consumidor em total desvantagem ao prever que “o valor acima mencionado de R$-62.889,33 (sessenta e dois mil, oitocentos e oitenta e nove reais e trinta e três centavos), valor este atualizado até a presente data, oriundo do distrato ora aditado, será usado como "CARTA DE CRÉDITO", exclusivamente na compra de outra unidade imobiliária EM CONSTRUÇAO, colocado à venda pela RA EMPREENDIMENTOS E IMOBILIARIA LTDA e ou MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIA LTDA” (cláusula 3.1).

3.

Em pese o entendimento do STJ prever o ônus da comissão de corretagem ao comprador, verifica-se que no presente caso não consta no instrumento contratual primitivo cláusula que destaque ou mesmo informe o valor da comissão de corretagem, assim, não pode o distrato, ainda que por culpa do comprador, reter valores destinado à corretagem, por completa ausência de previsão contratual.

4.

Diante do exposto, CONHEÇO DO RECURSO INTERPOSTO E NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter integralmente a sentença recorrida.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0847416-07.2018.8.14.0301

APELANTE: RA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

ADVOGADO: THEO SALES REDIG

APELADO:
MONICA DE SA NETO

APELADO: JOAO BATISTA FIGUEIRA MARQUES NETTO

ADVOGADO: REYNALDO JORGE CALICE AUAD

ADVOGADO: ANA BEATRIZ MIRANDA OLÍVIA SANTOS

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação, interposto por
RA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, nos autos Ação Declaratória de Nulidades de Cláusulas Abusivas de Instrumentos de Distrato e de Carta de Crédito C/C Restituição de Valor Pago, proposta por
MONICA DE SA NETO
e
JOÃO BATISTA FIGUEIRA MARQUES NETTO

Narra a inicial que: 1) que os requerentes firmaram contrato de promessa de compra e venda com a requerida, que tinha como objeto o Lote 199 do empreendimento MIRITI, entretanto, em meados de 2016, a execução do contrato tornou-se impossível, razão pela qual solicitaram a rescisão da promessa de contrato de compra e venda; 2) foi firmado ente as partes instrumento particular de distrato, no qual se estipulou a restituição dos valores pagos por meio de uma Carta de Crédito, com destinação exclusiva para compra de outra unidade imobiliária em construção colocada à venda pela empresa requerida,; 3) o distrato ainda prever 5% de retenção do valor total a título de comissão de corretagem. Assim, requereram a declaração de nulidade das cláusulas 3.1 do Distrato e 2ª, 3ª e 5.2ª da Carta de Crédito, nos termos do art. 51, II e IV e art. 39, I do CDC., além de condenação da Ré ao pagamento, a título de restituição de valor pago, a quantia de R$ R$ 68.939,32 (sessenta e oito mil, novecentos e trinta e nove reais e trinta e dois centavos), devidamente atualizada até a data do efetivo pagamento, incidindo juros de mora a partir de 02/03/18, data em que escoado o prazo da notificação extrajudicial para pagamento espontâneo.

Sem audiência de instrução e julgamento (ID 11506624).

Contestação apresentada no ID 11506624.

Réplica no ID 11506629.

Sentença proferida (ID 12841755), onde o magistrado
julgou
procedentes os pedidos para declarar a nulidade da cláusula 3.1 do Instrumento de Distrato, bem como as cláusulas 2ª, 3ª e 5ª.2 da Carta de Crédito e, por conseguinte, condenar a Ré a restituir, em pecúnia, o valor de R$ 62.889,33 (sessenta e dois mil, oitocentos e oitenta e nove reais e trinta e três centavos), com correção monetária pelo INPC/IBGE a partir de assinatura do Termo de Distrato, bem como juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado da decisão.

Apelação interposta pela construtora (ID 11506637), onde sustentam os recorrentes que a sentença deverá ser reformada, aos seguintes argumentos:
1) que jamais houve qualquer tipo de vício de consentimento, ou mesmo social, para que os autores aceitassem a carta de crédito.; 2) caso haja a condenação em pecúnia, requer que seja considerada válida a retenção da comissão de corretagem, que corresponde a 5% sobre o valor do contrato atualizado no caso de resgate. Assim, requer que seja declarada a validade do Instrumento Particular de Distrato e da carta de crédito, respeitando-se a forma de devolução estabelecida entre as partes.

Contrarrazões apresentadas (ID 11506645).

É o relatório. Peço julgamento.

Belém, datado eletronicamente.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0847416-07.2018.8.14.0301

APELANTE: RA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

ADVOGADO: THEO SALES REDIG

APELADO: MONICA DE SA NETO

APELADO: JOAO BATISTA FIGUEIRA MARQUES NETTO

ADVOGADO: REYNALDO JORGE CALICE AUAD

ADVOGADO: ANA BEATRIZ MIRANDA OLÍVIA SANTOS

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

Ausentes preliminares, passo a análise meritória.

A presente demanda pretende a invalidade de cláusula do distrato referente ao contrato de compra e venda de imóvel, por conta de desistência de emitente comprador, cuja cláusula prever a devolução das parcelas pagas na forma de carta de crédito para compra de outra unidade habitacional a ser realizada exclusivamente com a empresa vendedora, ora apelante.

Inconformado com a sentença de provimento que determinou que a restituição das parcelas pagas fosse feita em pecúnia, o recorrente sustenta, em síntese, que o
decisum
deve ser reformado porque é incabível a restituição do valor em dinheiro e, ainda, que a devolução não pode ser integral, sob o argumento de que o distrato prever a devolução na forma de carta de crédito. Subsidiariamente, requer que, caso se mantenha a restituição em pecúnia, que seja descontado 5% correspondente a comissão de corretagem do valor a ser restituído ao comprador.

Sobre o tema em questão, o Superior Tribunal de Justiça impõe que as regras do distrato siga as mesmas do contrato que estabeleceu a relação negocial que se pretende extinguir. Nesse sentido, o posicionamento da Colenda Corte é que “
o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato" (art. 472 do Código Civil), o que significa que a resilição bilateral nada mais é que um novo contrato, cujo teor é, simultaneamente, igual e oposto ao do contrato primitivo”
(REsp 1132943/PE).

Quanto a possibilidade de retenção da comissão de corretagem em contratos de compra e venda de unidades imobiliárias, o Superior Tribunal de Justiça, por meio do TEMA REPETITIVO 938, firmou a TESE de ser válida a transferência de tal ônus ao comprador, sob condição de previsão prévia no instrumento contratual da referida cobrança, com valor destacado do valor do imóvel. Veja-se:

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide REsp n. 1.599.511/SP.

Porém, em pese o entendimento do STJ prever o ônus da comissão de corretagem ao comprador, verifica-se que no presente caso não consta no instrumento contratual primitivo cláusula que destaque ou mesmo informe o valor da comissão de corretagem, assim, não pode o distrato, ainda que por culpa do comprador, reter valores destinado à corretagem, por completa ausência de previsão contratual.

Nesse sentido, segue ementa de julgados da Colenda Corte Superior, sobre o tema.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA N. 938. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO
. SÚMULA 5/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Tema n. 938 do STJ: Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
. 2. Na hipótese, o eg. Tribunal estadual, com arrimo nas peculiaridades do caso concreto, concluiu pela inexistência de previsão no contrato quanto à cobrança de comissão de corretagem, assim como o valor não fora transcrito na cláusula descritiva do montante devido, não sendo possível a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Para modificar esse entendimento seria necessário analisar as cláusulas contratuais, providência incompatível com o recurso especial, a teor da Súmula 5/STJ. 3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1784260 PR 2020/0290739-2, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/05/2022).

Portanto, ante a ausência expressa do valor da comissão de corretagem no contrato primitivo, inviável será a retenção do referido valor sobre o somatório das parcelas a serem devolvidas ao comprador.

Quanto a possibilidade de haver discussão judicial sobre distrato realizado em comum acordo entre as partes, a Jurisprudência Pátria entende que é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel quando a quitação tenha se dado de forma supostamente abusiva, prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em desarmonia com os preceitos do Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Assim, no que tange a devolução dos valores pagos em forma de carta de crédito e não em pecúnia, tal forma de restituição não consta no instrumento contratual primitivo, que apenas diz que a devolução será feita em tantas parcelas quanto foram aquelas pagas pelo adquirente, sem mencionar que tal devolução se daria na forma de carta de crédito.

Ademais, ainda no contrato primitivo constasse a referida previsão de recebimento na forma exclusiva de carta de crédito, estaria em desarmonia com o princípio do equilíbrio contratual previsto no microssistema normativo do direito do consumidor. Portanto, não há dúvidas de que o distrato realizado entre as partes se encontra eivado de abusividade, pois coloca o consumidor em total desvantagem ao prever que “
o valor acima mencionado de R$-62.889,33 (sessenta e dois mil, oitocentos e oitenta e nove reais e trinta e três centavos), valor este atualizado até a presente data, oriundo do distrato ora aditado, será usado como "
CARTA DE CRÉDITO", exclusivamente na compra de outra unidade imobiliária EM CONSTRUÇAO, colocado à venda pela RA EMPREENDIMENTOS E IMOBILIARIA LTDA e ou MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIA LTDA
”
(cláusula 3.1)

Ora, além do valor pago pela adquirente ser devolvido em forma de carta de crédito, tal só poderá ser utilizada na compra de empreendimento imobiliário colocado à venda pela requerida. Não restando dúvidas sobre o cunho abusivo da cláusula 3.1 do distrato.

Nesse sentido é o posicionamento da Colenda Corte Superior de Justiça.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS. ALTERAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 2.
Segundo jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC
e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual" (AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/8/2019, DJe 30/8/2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2270033 SP 2022/0398281-2, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 23/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação. DJe 26/10/2023)

Portanto, o condicionamento da restituição do valor pago pelos compradores ao recebimento na forma de carta de crédito para compra de bens, exclusivamente, junto a requerida reflete abusividade extrema que coloca o consumidor em desvantagem exagerada.

1.

CONCLUSÃO:

Diante do exposto, CONHEÇO DO RECURSO INTERPOSTO E NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter integralmente a sentença recorrida.

É o voto.

Belém, data registrada no sistema.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 27/03/2024