Tribunal: TJPA
Processo: 0045006-82.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9584 - Arrendamento Mercantil
Data de julgamento: 2024-09-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL ADQUIRIDO COM ÔNUS DE HIPOTECA. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Moacir Amorim da Cruz contra sentença que julgou improcedentes os Embargos de Terceiro, mantendo a penhora sobre o imóvel localizado na Avenida Presidente Vargas s/n, Castanhal/PA, conforme registrado na matrícula nº 16.187. O apelante alega ter adquirido o imóvel de boa-fé, por meio de contrato de compra e venda celebrado em 20 de fevereiro de 2013, e que a penhora se deu sem o seu conhecimento, após diligências no cartório que não revelaram ônus sobre o bem. Requereu a exclusão do imóvel da execução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a aquisição do imóvel ocorreu de boa-fé, considerando a pré-existência de hipoteca registrada; (ii) determinar se a manutenção do gravame sobre o imóvel é procedente, mesmo diante das alegações de desconhecimento do apelante. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A presunção de boa-fé do adquirente não se sustenta, pois a hipoteca sobre o imóvel já estava registrada desde 11 de dezembro de 1989, e a compra se deu em 20 de fevereiro de 2013, indicando que o apelante poderia ter conhecimento do gravame se tivesse adotado diligências mínimas, como a verificação de certidões no cartório. 4. A jurisprudência do STJ, consubstanciada na Súmula nº 84, admite embargos de terceiro por posse decorrente de compromisso de compra e venda, mesmo sem registro, desde que a aquisição seja anterior à hipoteca ou penhora. No presente caso, a aquisição foi posterior, afastando a boa-fé necessária para desconstituição do gravame. 5. A falta de registro do contrato na matrícula do imóvel e a ausência de cautela para verificar eventuais ônus tornam impossível afastar a penhora, mantendo a dívida contraída pelo antigo proprietário. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A presunção de boa-fé do adquirente não se configura quando há ônus registrado anteriormente à aquisição do imóvel, cabendo ao comprador adotar as diligências necessárias para verificar a existência de gravames. 2. A ausência de registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel e a aquisição após a hipoteca não afastam a penhora sobre o bem. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I; CC/2002, art. 1.227; Súmula 84 do STJ. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AC nº 1020936-28.2020.8.26.0002, Rel. Des. Marcos Ramos, j. 26.05.2021.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0045006-82.2013.8.14.0301

APELANTE: MOACIR AMORIM DA CRUZ

APELADO: BANCO AMAZONIA SA BASA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL ADQUIRIDO COM ÔNUS DE HIPOTECA. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Moacir Amorim da Cruz contra sentença que julgou improcedentes os Embargos de Terceiro, mantendo a penhora sobre o imóvel localizado na Avenida Presidente Vargas s/n, Castanhal/PA, conforme registrado na matrícula nº 16.187. O apelante alega ter adquirido o imóvel de boa-fé, por meio de contrato de compra e venda celebrado em 20 de fevereiro de 2013, e que a penhora se deu sem o seu conhecimento, após diligências no cartório que não revelaram ônus sobre o bem. Requereu a exclusão do imóvel da execução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a aquisição do imóvel ocorreu de boa-fé, considerando a pré-existência de hipoteca registrada; (ii) determinar se a manutenção do gravame sobre o imóvel é procedente, mesmo diante das alegações de desconhecimento do apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A presunção de boa-fé do adquirente não se sustenta, pois a hipoteca sobre o imóvel já estava registrada desde 11 de dezembro de 1989, e a compra se deu em 20 de fevereiro de 2013, indicando que o apelante poderia ter conhecimento do gravame se tivesse adotado diligências mínimas, como a verificação de certidões no cartório.

4. A jurisprudência do STJ, consubstanciada na Súmula nº 84, admite embargos de terceiro por posse decorrente de compromisso de compra e venda, mesmo sem registro, desde que a aquisição seja anterior à hipoteca ou penhora. No presente caso, a aquisição foi posterior, afastando a boa-fé necessária para desconstituição do gravame.

5. A falta de registro do contrato na matrícula do imóvel e a ausência de cautela para verificar eventuais ônus tornam impossível afastar a penhora, mantendo a dívida contraída pelo antigo proprietário.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A presunção de boa-fé do adquirente não se configura quando há ônus registrado anteriormente à aquisição do imóvel, cabendo ao comprador adotar as diligências necessárias para verificar a existência de gravames.

2. A ausência de registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel e a aquisição após a hipoteca não afastam a penhora sobre o bem.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I; CC/2002, art. 1.227; Súmula 84 do STJ.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AC nº 1020936-28.2020.8.26.0002, Rel. Des. Marcos Ramos, j. 26.05.2021.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Apelação interposto por
MOACIR AMORIM DA CRUZ
contra a sentença que julgou improcedente os Embargos de Terceiro, mantendo a penhora sobre o imóvel localizado na Avenida Presidente Vargas, s/n, em Castanhal, conforme registrado na matrícula nº 16.187.

Cito trecho da decisão recorrida:

“(...) No caso dos autos, o contrato de Promessa de Compra e Venda se deu na data de 20 de fevereiro de 2013 e a hipoteca do imóvel se deu na data de 11 de dezembro de 1989, conforme se depreende do documento acostado em fls. 52. Sendo a penhora do imóvel posterior ao contrato de compra e venda, presume-se a boa-fé do terceiro adquirente, uma vez que não tinha como ter conhecimento da existência de execução em face do vendedor. Porém, se a penhora no imóvel se deu anterior ao contrato firmado pelo proprietário que responde a execução e o adquirente, não tem como imiscuir-se da informação da penhora/hipoteca. Esta fundamentação aqui esposada é relevante, posto que as arguições do embargante se consubstanciam no fato da ausência de registro na matrícula do imóvel. De fato, é na matrícula do imóvel que são lançados o registro e averbação, mostrando a real situação jurídica do imóvel. Entretanto, sigo o entendimento aqui aventado sobre o contrato de compra e venda ter sido após à Penhora/Hipoteca o que afasta a presunção da boa-fé do embargante. Ora, a compra e venda do imóvel objeto de constrição judicial foi formalizada em data posterior à propositura da ação executiva, fato este respaldado pela farta documentação colacionada pelo embargado. É pacífico o entendimento que confere efeitos às transações formalizadas por meio de instrumento particular desprovido de registro, reconhecendo a eficácia dos mesmos para gerar direitos e obrigações, inclusive perante terceiros, é o que reconhece a inteligência da Súmula 84 do Colendo STJ, porém, no caso dos autos, diante de uma venda de imóvel que já se encontrava devidamente hipotecada, não tem como levar em consideração a boa-fé neste sentido. Isso porque entendo até possível o registro de Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel penhorado, desde que conste que o comprador tem conhecimento de tal ônus. Como regra é possível o registro da compra e venda do imóvel gravado com penhora,
desde que conste na escritura pública expressamente que o comprador tem conhecimento de tal ônus, mostrando, assim, ciência de que a obrigação decorrente da citada penhora pode avançar para o bem por ele adquirido
. Infelizmente, não é o que ocorre nos autos, onde não consta tal informação em escritura pública. Entendo que se remanesce direito aquisitivo da propriedade por parte do embargante, este deve ser realizado por outra via eleita, como Usucapião, por exemplo, por Embargos de Terceiro entendo que não merece prosperar o pedido autoral. Assim, entendo que a requerida e embargada colacionou lastro probatório que influenciasse a decisão deste magistrado em sentido contrário ao pleito da embargante. Logo, os embargantes fizeram prova destes quesitos, motivo que suas alegações devem prosperar. Assim sendo,
dou acolhimento aos Embargos de Terceiro para julgar IMPROCEDENTES os pedidos do embargante
, resolvendo o mérito da ação nos termos do art. 487, I, CPC, extinguindo o feito com resolução do mérito determinando a permanência do gravame do bem imóvel objeto da execução (...)”.

Inconformado, nas razões recursais, o apelante renova que adquiriu o imóvel de boa-fé, por meio de contrato de compra e venda celebrado em 20 de fevereiro de 2013, e que a penhora do bem se deu de forma irregular, sem o seu conhecimento. Sustenta que, à época da aquisição, realizou diligências no cartório competente e não identificou qualquer constrição. Requereu, assim, a reforma da sentença para exclusão do imóvel da execução.

Sem Contrarrazões.

Recebi a relatoria do feito por redistribuição.

É o relatório.

Inclua-se o processo na pauta de julgamento (Plenário Virtual).

VOTO

Juízo de Admissibilidade.

Mantenho a gratuidade judiciária, eis que preenchidos os requisitos legais para tanto.

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

Razões Recursais.

A controvérsia remanescente neste processo, consiste em verificar o acerto ou desacerto da sentença que
determinou a permanência do gravame do bem imóvel objeto da execução,
considerando a alegação de boa-fé do apelante e a legalidade do procedimento executivo.

Adianto que o apelo
não
merece provimento. Explico.

Inicialmente, cumpre destacar que, nos termos do artigo 1.227 do Código Civil, os direitos reais sobre imóveis apenas se constituem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Por sua vez, a Súmula nº 84 do C. Superior Tribunal de Justiça admite Embargos de Terceiro por posse advinda de compromisso de compra e venda, mesmo sem registro, desde que a aquisição tenha ocorrido antes da hipoteca/penhora.

Extraio dos autos que a hipoteca do imóvel foi registrada em 11 de dezembro de 1989, enquanto o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em 20 de fevereiro de 2013, o que indica que a aquisição do bem foi feita com conhecimento de que ele estava hipotecado, não havendo como se configurar a boa-fé necessária para afastar a penhora da dívida contraída pelo antigo proprietário.

Ainda que o contrato de compra e venda pudesse ser utilizado como base para embargos de terceiro, a falta de registro do contrato na matrícula do imóvel e o fato de a aquisição ter ocorrido após a hipoteca/penhora não permitem a desconstituição do gravame. Sendo um ato público, deveria ter sido verificada pelo apelante a existência de gravame antes de efetuar a compra do bem.

Essa ignorância, como é cediço, não pode resultar de uma atitude passiva ou mesmo inocente do possuidor, que deve se cercar das cautelas mínimas necessárias a verificar se sua posse não interfere no direito de outrem.

Assim, se as circunstâncias indicarem que o possuidor, embora não saiba do vício que lhe impede a aquisição da coisa, dele poderia ter tido conhecimento se tivesse agido com um mínimo de diligência, não se mostra possível o reconhecimento da posse de boa-fé.

Acerca do tema, merece destaque a lição de
Arnaldo Rizzardo
(
In
Direito das Coisas, 5. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2011, p. 44-45, grifo nosso):

A boa-fé exsurge do dispositivo transcrito, sendo definida no sentido negativo, ou como a ignorância de vício, ou de obstáculo que impede a aquisição da coisa. Deste modo, o possuidor tem consciência de que está amparado numa boa causa, que determina a legitimidade da posse. (...)

Ignora-se a existência de uma situação impeditiva da posse. É que o justo título faz gerar a presunção de boa-fé, a menos que haja prova em contrário. A pessoa vive um estado de espírito ou a perspectiva que torna ou faz aparentar jurídico certo ato.

A convicção interior, ou a crença de uma situação jurídica, no entanto, deve se fundar em uma série de fatos reais

, como analisa Miguel Maria Serpa Lopes: "A crença deve ser firmada em dados objetivos, calcada na investigação de todos os meios idôneos a indicar a lisura do ato aquisitivo.
Em relação aos bens imóveis, é o Registro imobiliário o elemento básico da boa-fé

; em relação aos móveis, ou melhor, em relação a certos bens móveis, é a transcrição no Registro de Títulos e Documentos, a qual é obrigatória no caso de compra e venda com reserva de domínio, venda de automóveis etc.; em relação aos demais bens móveis, é a pessoa do transmitente, a coisa, o seu valor, tal qual se exige, no direito pena, no caso de delito de receptação.
O critério do reconhecimento da boa-fé não pode deixar de ser, no direito moderno, ao mesmo tempo que ético e psicológico, igualmente técnico

".

No mesmo sentido, a Jurisprudência pátria (grifei):

APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. PENHORA DE BEM OFERECIDO EM GARANTIA EM CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. IMÓVEL GRAVADO DE HIPOTECA EM FAVOR DO EMBARGADO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM POSTERIOR À AVERBAÇÃO DA GARANTIA REAL. CIÊNCIA DO TERCEIRO ADQUIRENTE ACERCA DA HIPOTECA. DIREITO DE SEQUELA GARANTIDO AO CREDOR HIPOTECÁRIO. HIGIDEZ DA PENHORA. PROVIMENTO DO APELO
. - O registro da hipoteca garante ao credor hipotecário o direito de sequela (ius persequendi), ou seja, de excutir a garantia esteja ela sob a titularidade ou posse de quem for, eis que se trata de direito real oponível a terceiros. - Em virtude do privilégio legal instituído em favor do credor hipotecário, não pode ser atingido pelos efeitos de negócio jurídico particular celebrado entre o devedor hipotecário e terceiro, do qual não participou, nem teve ciência, mostrando-se tal avença, pois, ineficaz em relação a ele, ainda que o adquirente seja terceiro de boa-fé. - Considerando que a hipoteca foi constituída em data anterior à celebração do contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel, resta assegurada ao embargado a execução e penhora do referido bem, merecendo reforma integral a sentença que desconstituiu a penhora sobre o imóvel questionado. (TJ-PB - APL: Processo nº 0005743-45.2008.8.15.0251, Relator: DES. OSWALDO TRIGUEIRO DO VALLE FILHO, Data de Julgamento: 02/05/2017, 2A CIVEL).

Incidente de cumprimento de sentença – Reconhecimento de fraude à execução relacionada à venda de bem imóvel por executado - Embargos de terceiro – Sentença de improcedência – Recurso dos embargantes – Manutenção do julgado - Cabimento – Imóvel adquirido do executado quando em curso cumprimento de sentença, capaz de reduzi-lo à insolvência – Constatação de que o bem adquirido já estava gravado com 2 (duas) hipotecas em favor de instituição financeira - Informação registrada em Cartório – Falta de cautela por parte dos adquirentes, haja vista a não obtenção de certidões referentes a eventuais processos ajuizados contra os alienantes – Presunção de boa-fé dos terceiros adquirentes devidamente elidida - Inteligência do art. 792 IV, do CPC. Apelo dos embargantes desprovido.
(TJ-SP - AC: 10209362820208260002 SP 1020936-28.2020.8.26.0002, Relator: Marcos Ramos, Data de Julgamento: 26/05/2021, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/06/2021)

Portanto, o desconhecimento do autor acerca da existência de gravame, porquanto registrado, traduz conduta, no mínimo, negligente, apta a afastar a presunção de boa-fé.

E por via de consequência, tendo o embargante/recorrente adquirido o bem com ônus registrado, esta situação impede a sua liberação por meio de Embargos de Terceiro.

Com base nessas premissas, concluo que a sentença recorrida não merece reparo, visto que não houve qualquer irregularidade no procedimento de penhora ou na execução promovida pelo Banco da Amazônia S/A.

Nada a reformar.

DISPOSITIVO

ANTE O EXPOSTO
, conheço do recurso e nego-lhe provimento, mantendo-se a sentença recorrida em todos os seus termos.

Majoro os honorários fixados na origem para o percentual de 15% (quinze porcento), na forma da lei, mantendo suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça ao norte deferida.

Belém, 01/10/2024