Tribunal: TJPA
Processo: 0810757-64.2022.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão julgador: LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 11000 - Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2024-11-04

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MULTA RESCISÓRIA. PROPORCIONALIDADE. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto por CLIMEPA MEDICINA OCUPACIONAL LTDA, contra decisão monocrática que desproveu a apelação e manteve a sentença que condenou a agravante ao pagamento de multa rescisória no valor de R$ 400.000,00, por rescisão antecipada de contrato de locação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar se a multa rescisória, prevista no contrato em razão da rescisão antecipada, deve ser reduzida por alegação de abusividade, nos termos do art. 413 do Código Civil, ou mantida conforme o princípio da boa-fé objetiva e a teoria dos atos próprios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A multa foi estipulada pelas partes e ajustada, com mitigação já aplicada de vinte e cinco para dez aluguéis, não havendo abusividade evidente. 4. A proporcionalidade da multa é razoável em face do tempo restante de contrato (54 meses) e o princípio da boa-fé objetiva impede a alteração da penalidade pactuada. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Agravo interno desprovido. "Tese de julgamento: 1. A multa rescisória em contrato de locação é válida quando estipulada de forma proporcional ao período restante do contrato, conforme o princípio da boa-fé objetiva e a teoria dos atos próprios." Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 413; Lei nº 8.245/1991. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.898.738/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0810757-64.2022.8.14.0040

APELANTE: CLIMEPA MEDICINA OCUPACIONAL LTDA, S B DE SOUZA & CIA LTDA

APELADO: S B DE SOUZA & CIA LTDA, CLIMEPA MEDICINA OCUPACIONAL LTDA

RELATOR(A):
Desembargador LEONARDO DE NORONHA TAVARES

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MULTA RESCISÓRIA. PROPORCIONALIDADE. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto por CLIMEPA MEDICINA OCUPACIONAL LTDA, contra decisão monocrática que desproveu a apelação e manteve a sentença que condenou a agravante ao pagamento de multa rescisória no valor de R$ 400.000,00, por rescisão antecipada de contrato de locação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em verificar se a multa rescisória, prevista no contrato em razão da rescisão antecipada, deve ser reduzida por alegação de abusividade, nos termos do art. 413 do Código Civil, ou mantida conforme o princípio da boa-fé objetiva e a teoria dos atos próprios.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A multa foi estipulada pelas partes e ajustada, com mitigação já aplicada de vinte e cinco para dez aluguéis, não havendo abusividade evidente.
4. A proporcionalidade da multa é razoável em face do tempo restante de contrato (54 meses) e o princípio da boa-fé objetiva impede a alteração da penalidade pactuada.

IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Agravo interno desprovido.
"Tese de julgamento: 1. A multa rescisória em contrato de locação é válida quando estipulada de forma proporcional ao período restante do contrato, conforme o princípio da boa-fé objetiva e a teoria dos atos próprios."

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, art. 413; Lei nº 8.245/1991.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.898.738/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

COMARCA DE PARAUAPEBAS – PARÁ

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL N° 0810757-64.2022.8.14.0040

AGRAVANTE: CLIMEPA MEDICINA OCUPACIONAL LTDA

AGRAVADA: S B DE SOUZA & CIA LTDA

RELATOR: DES. LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATÓRIO

O EXMO SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):

Trata-se de AGRAVO INTERNO interposto por CLIMEPA MEDICINA OCUPACIONAL LTDA, contra decisão monocrática proferida no âmbito da Apelação Cível nº 0810757-64.2022.8.14.0040, originária da 2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA, que negou provimento ao recurso de apelação interposto pela agravante e manteve a sentença que a condenou ao pagamento de multa rescisória.

Na origem, a ação de obrigação de fazer c/c pedido de cobrança de aluguéis foi ajuizada por S B DE SOUZA & CIA LTDA contra CLIMEPA MEDICINA OCUPACIONAL LTDA, em razão da rescisão antecipada de contrato de locação. O juízo a quo julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a ré ao pagamento da multa rescisória no valor de R$ 400.000,00, correspondente a dez aluguéis, nos termos da Cláusula 15ª, § 3º, do contrato de locação.

A recorrente interpôs recurso de apelação, alegando abusividade da multa imposta, suscitando a nulidade da cláusula penal ou, subsidiariamente, sua redução proporcional. O recurso foi desprovido monocraticamente, sob o fundamento de que a multa foi estipulada a pedido da própria locatária, sendo aplicável ao caso o princípio da boa-fé objetiva e a teoria dos atos próprios (
venire contra factum proprium
).

Em suas razões de agravo interno (Id. 18580345), a CLIMEPA MEDICINA OCUPACIONAL LTDA reitera os argumentos de que a multa fixada é excessiva, pleiteando sua anulação ou redução proporcional, com base no princípio do equilíbrio contratual e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre a possibilidade de mitigação das penalidades contratuais abusivas. Invoca, ainda, o artigo 413 do Código Civil, que autoriza a revisão das cláusulas penais quando o valor se revelar desproporcional.

Em contrarrazões (Id. 18157069), a S B DE SOUZA & CIA LTDA argui preliminar de ausência do relatório de conta das custas recursais anexado ao Agravo Interno, como exigido pela legislação vigente. Diante disso, a agravada requer que seja intimada a parte recorrente para regularizar a omissão no prazo legal ou, alternativamente, que sejam recolhidas as custas em dobro, sob pena de deserção.

Sustenta a manutenção da decisão agravada, alegando que a multa foi ajustada de forma livre e consciente entre as partes, sendo a agravante quem inicialmente propôs a fixação de multa correspondente a vinte e cinco aluguéis. A recorrida argumenta que, diante da entrega antecipada do imóvel após apenas quatro meses de vigência de um contrato de sessenta meses, não há razão para a redução da multa, reiterando a validade do princípio pacta sunt servanda.

É o relatório, pelo que determino a inclusão do feito em pauta de julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

VOTO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):

Inicialmente, analiso a preliminar suscitada em contrarrazões de irregularidade do preparo, que antecipo estar prejudicada.

A agravada, em suas contrarrazões, arguiu preliminar de ausência do relatório de conta das custas recursais referente ao agravo interno, conforme exigido pela legislação vigente, e requereu a intimação da parte recorrente para regularizar a omissão ou, alternativamente, o recolhimento das custas em dobro, sob pena de deserção.

Destaco que foi oportunizado à parte agravante a devida correção da irregularidade apontada, a qual foi cumprida tempestivamente e de forma adequada. Diante disso,
julgo prejudicada a preliminar
levantada pela agravada, permitindo a análise do mérito recursal.

Assim, conheço do recurso, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.

A controvérsia trazida no presente agravo interno diz respeito à alegação da agravante de que a multa rescisória fixada no valor de R$ 400.000,00, com fundamento na Cláusula 15ª, § 3º, do contrato de locação, seria abusiva e desproporcional.

A recorrente postula a anulação da penalidade ou, subsidiariamente, sua redução com base no artigo 413 do Código Civil, que prevê a mitigação de penalidades excessivas.

Inicialmente, cumpre-me ressaltar que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece que a multa por rescisão antecipada deve ser proporcional ao período não cumprido do contrato. Nesse caso, a multa de R$ 400.000,00 representa 10 meses de aluguel, enquanto faltam 54 meses para o término do contrato.

A multa de 10 aluguéis para um período restante de 54 meses é proporcional para o caso em tela, pois representa aproximadamente 18,5% do tempo total restante do contrato. Desse modo, a multa não parece excessiva em relação ao valor do aluguel e ao tempo restante do contrato. Na mesma direção, cito precedente pátrio:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO ANTECIPADA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - MULTA COMPENSATÓRIA CONVENCIONADA - PERCENTUAL DE 20% - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. Estando prevista no contrato de locação, não se mostra abusiva a cláusula de multa compensatória em razão da rescisão antecipada no equivalente a 20% do valor remanescente, inexistindo razão para sua redução, desde que se obedeça ao disposto no art. 4º da lei 8.241/91.”

(TJ-MG - AC: 10000210630422001 MG, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 15/09/2021, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/09/2021)

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUÇÃO DE VALORES. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACORDO JUDICIAL. PAGAMENTO EM PRESTAÇÕES. ATRASO. DUAS ÚLTIMAS PARCELAS. CLÁUSULA PENAL.
INADIMPLEMENTO DE PEQUENA MONTA. PAGAMENTO PARCIAL EXTEMPORÂNEO.
MENOS DE DOIS MESES. REDUÇÃO OBRIGATÓRIA. ART. 413 DO CC/02. PACTA SUNT SERVANDA. HARMONIA. AVALIAÇÃO EQUITATIVA. CRITÉRIOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INTUITO PROTELATÓRIO. AUSÊNCIA. MULTA. ART. 1.026, § 2º, DO CPC/15. AFASTAMENTO.
1. Ação de resolução contratual cumulada com reparação de danos morais e materiais, já em fase de cumprimento de sentença homologatória de acordo, por meio do qual foi renegociada a dívida originária de pouco mais de cinquenta mil reais para R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), tendo sido previsto que, na hipótese de atraso no pagamento, o valor da dívida seria o primitivo (mais de R$ 54.000,00), somado a multa no montante de 20%.
2. Recurso especial interposto em: 20/07/2020; conclusos ao gabinete em: 30/11/2020. Aplicação do CPC/15.
3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) ocorrendo pagamento parcial em virtude de atraso, pode ser reduzida a cláusula penal ou se deve prevalecer o valor da multa estipulada pelas partes; b) é possível e com qual critério deve ocorrer a redução do valor da multa contratual na hipótese concreta; e c) se os embargos de declaração opostos pelo recorrente possuíam propósito protelatório, sendo devida a incidência da penalidade do art. 1.026, § 2º, do CPC/15.
4. O valor estabelecido a título de multa contratual representa, a um só tempo, a medida de coerção ao adimplemento do devedor e a estimativa preliminar dos prejuízos sofridos com o inadimplemento ou com a mora.
5. No atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda.
6. A redução da cláusula penal é, no adimplemento parcial pelo pagamento extemporâneo, realizada por avaliação equitativa do juiz, a qual relaciona-se à averiguação proporcional da utilidade ou vantagem que o pagamento, ainda que imperfeito, tenha oferecido ao credor, ao grau de culpa do devedor, a sua situação econômica e ao montante adimplido, além de outros parâmetros, que não implicam, todavia, necessariamente, uma correspondência exata e matemática entre o grau de inexecução e o de abrandamento da multa.

7. Considerando, assim, que não há necessidade de correspondência exata entre a redução e o quantitativo da mora, que a avença foi firmada entre pessoas em igualdade de condições - não tendo, por esse motivo, ficado evidenciado qualquer desequilíbrio de forças entre as contratantes -, que houve pequeno atraso no pagamento de duas prestações - pouco menos de dois meses, em relação à penúltima, e de um mês, quanto à última - e que o adimplemento foi realizado de boa-fé pela recorrente, considera-se equitativo e proporcional que o valor da multa penal seja reduzido para 20% do valor das parcelas pagas a destempo.

8. Os embargos de declaração interpostos pela parte recorrente não possuem intuito protelatório, razão pela qual não é caso de aplicação da multa inserta no art. 1.026, § 2º, do CPC/2015.
9. Recurso especial provido.”

(REsp n. 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021.)

É preciso destacar que a multa em questão foi livremente pactuada entre as partes, sendo a sua estipulação, inclusive, sugerida pela própria locatária, agravante nos presentes autos. Em casos como o presente, deve-se observar o princípio da boa-fé objetiva, especialmente o instituto do
venire contra factum proprium
, que veda o comportamento contraditório e resguarda a confiança legítima na execução dos contratos.

A multa rescisória, embora inicialmente prevista no contrato como equivalente a vinte e cinco aluguéis, foi ajustada para dez aluguéis. Tal ajuste demonstra que as partes já mitigaram a penalidade, de forma que não há indícios de abusividade flagrante. Além disso, é fundamental destacar que a rescisão ocorreu após apenas quatro meses de vigência de um contrato com prazo total de sessenta meses, o que gerou evidente frustração da expectativa contratual por parte da locadora.

Nesse contexto, sabe-se que a cláusula penal estipulada em contratos de locação deve refletir o prejuízo efetivamente suportado pela parte não inadimplente, de modo a compensar as perdas decorrentes da rescisão antecipada. Em contratos de longa duração, a multa compensatória pode ser considerada proporcional ao período restante de cumprimento do contrato e à expectativa frustrada. Nesse sentido, cito precedente:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA COMPENSATÓRIA PROPORCIONAL AO RESTANTE DO PRAZO A SER CUMPRIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Nos termos do art. 4º da Lei nº 8.2245/91, a multa pactuada em razão da devolução antecipada do imóvel alugado deverá ser proporcional ao tempo de cumprimento do contrato, de modo que tal proporção refere-se ao restante do prazo contratual a ser cumprido. 2. Conforme disposto no art. 112 do Código Civil, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas com o fim de elucidar a vontade real das partes, não obstante o sentido literal da linguagem. 3. A multa compensatória convencionada entre as partes consiste na prefixação das perdas e danos do locador, com o fim de punir o locatário pelo encerramento antecipado da avença locatícia, de modo que tal multa é proporcional ao período que deixou de ser cumprido. 4. Apelação conhecida e provida. Unânime.”

(TJ-DF 20150710294063 0028614-03.2015.8.07.0007, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 03/05/2017, 3ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE: 15/05/2017. Pág.: 288/295)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA COMPENSATÓRIA. APLICAÇÃO PROPORCIONAL AO TEMPO RESTANTE. Lei 8.245/9. Art. 4º. SENTENÇA REFORMADA. A multa compensatória, decorrente da devolução antecipada do imóvel, deve ser calculada de forma proporcional ao tempo restante da vigência da locação, nos exatos termos do artigo 4º, da Lei 8.245/91 e de acordo com o pacto locatício. Sentença reformada.”

(TJ-MG - AC: 50915115520188130024, Relator: Des.(a) Amorim Siqueira, Data de Julgamento: 28/03/2023, 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/03/2023)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA. MULTA COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO. VALOR PROPORCIONAL AO PERÍODO REMANESCENTE DA RELAÇÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE REFORMA NO IMÓVEL POR EXIGÊNCIA DO LOCATÁRIO. NÃO COMPROVAÇÃO. REVISÃO. ANÁLISE DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No caso, a Corte estadual, além de registrar que não ficou comprovado que a reforma efetuada no imóvel foi exigência da parte recorrida, consignou que a multa compensatória estipulada na avença firmada entre as partes para o prazo integral do contrato de locação foi reduzida ao valor proporcional ao período remanescente da relação contratual. 2. Nesse contexto, a modificação do entendimento alcançado pelo acórdão recorrido (quanto à não comprovação da exigência da reforma no imóvel pelos então locatários e à necessidade da redução proporcional da multa compensatória) demandaria, necessariamente, a análise de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial, ante os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. A incidência da Súmula n. 7/STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, dado que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão recorrido, tendo em vista a situação fática de cada caso. 4. Fixados os honorários recursais no primeiro ato decisório, não cabe novo arbitramento nas demais decisões que derivarem de recursos subsequentes, apenas consectários do principal, tais como agravo interno e embargos de declaração. 5. Agravo interno desprovido.”

(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1876107 SP 2021/0110947-3, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 22/11/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/11/2021)

Ainda que o artigo 413 do Código Civil permita a redução equitativa de cláusulas penais manifestamente excessivas, não vislumbro, no presente caso, elementos suficientes para a revisão da penalidade, uma vez que o valor fixado se encontra dentro de parâmetros razoáveis e proporcionais ao dano causado pela rescisão antecipada do contrato.

Ademais, é certo que este Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que "o controle judicial sobre eventuais cláusulas em contratos empresariais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, pois as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, observando regras costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia.
Concreção do princípio da autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.902.149/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023).

Diante do exposto, voto pelo
desprovimento
do agravo interno, mantendo-se integralmente a decisão monocrática que confirmou a condenação da CLIMEPA MEDICINA OCUPACIONAL LTDA ao pagamento da multa rescisória pactuada no valor de R$ 400.000,00.

Logo, ausente qualquer situação fático-jurídica capaz de modificar a decisão agravada, esta deve ser mantida em todos os seus termos.

Ante o exposto, conheço do recurso de Agravo Interno, mas lhe nego provimento, nos termos da fundamentação.

É o voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATOR

Belém, 12/11/2024