Tribunal: TJPA
Processo: 0017026-65.2016.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão julgador: LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2024-02-05

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. RESCISÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE DEVIDAS. DIREITO DE RETENÇÃO INERENTE AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS.POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA OU PENAL COM A TAXA DE FRUIÇÃO. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - A jurisprudência do STJ é sedimentada no sentido de que a reintegração de posse depende do provimento definitivo alusivo à rescisão do contrato de promessa de compra e venda. Portanto, enquanto não transitar em julgado a discussão proposta, não há se falar em modificação da posse, na medida em que não haverá esbulho à mingua da resilição eficaz do contrato firmado, o que só se aperfeiçoa a partir do provimento definitivo de mérito. 2- Sobre a relação das benfeitorias com a reintegração da posse, basta ponderar que a aferição do valor das benfeitorias integra a liquidação, que é fase anterior ao cumprimento da sentença, que alberga o mandado de reintegração, para concluir que esta deve suceder à liquidação do quanto indenizável aos réus a título de benfeitorias. Sendo assim, sobressai a necessidade de retenção da posse até a compensação e pagamento da indenização devida aos agravados. Precedentes 3-A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel que é legítima e não possui caráter abusivo diante do uso e gozo do imóvel. Assim, é permitida a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória contratual 4- AGRAVO INTERNO CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0017026-65.2016.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: SANDRA GOMES SOARES OLIVEIRA, VALDIVINO LOPES DE OLIVEIRA

RELATOR(A):
Desembargador LEONARDO DE NORONHA TAVARES

EMENTA

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. RESCISÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE DEVIDAS. DIREITO DE RETENÇÃO INERENTE AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS.POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA OU PENAL COM A TAXA DE FRUIÇÃO. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1 - A jurisprudência do STJ é sedimentada no sentido de que a reintegração de posse depende do provimento definitivo alusivo à rescisão do contrato de promessa de compra e venda. Portanto, enquanto não transitar em julgado a discussão proposta, não há se falar em modificação da posse, na medida em que não haverá esbulho à mingua da resilição eficaz do contrato firmado, o que só se aperfeiçoa a partir do provimento definitivo de mérito.

2- Sobre a relação das benfeitorias com a reintegração da posse, basta ponderar que a aferição do valor das benfeitorias integra a liquidação, que é fase anterior ao cumprimento da sentença, que alberga o mandado de reintegração, para concluir que esta deve suceder à liquidação do quanto indenizável aos réus a título de benfeitorias. Sendo assim, sobressai a necessidade de retenção da posse até a compensação e pagamento da indenização devida aos agravados. Precedentes

3-A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel que é legítima e não possui caráter abusivo diante do uso e gozo do imóvel. Assim, é permitida a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória contratual

4- AGRAVO INTERNO CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

COMARCA DE PARAUAPEBAS/PA

AGRAVO INTERNO NOS AUTOS DA APELAÇÃO CÍVEL N° 0017026-65.2016.8.14.0040

AGRAVANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

AGRAVADA: SANDRA GOMES SOARES

AGRAVADO: VALDIVINO LOPES DE OLIVEIRA

RELATOR: DES. LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATÓRIO

O EXMO SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):

Trata-se de AGRAVO INTERNO interposto por B.R.A. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS LTDA, face à decisão (Id. 12943035), que negou provimento ao recurso de Apelação Cível interposto pela autora e deu parcialmente provimento ao recurso de Apelação Cível interposto pelos réus contra a decisão proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Paraupebas/PA proferida nos autos da AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, que recebeu a seguinte ementa:

“DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APELAÇÃO DO RÉU. PRELIMINAR. NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. REJEITADA. RESCISÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE DEVIDAS. DIREITO DE RETENÇÃO INERENTE AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. DETERMINAÇÃO PARA QUE SEJAM APURADAS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. CUMULAÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA OU PENAL COM A TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
BIS IN IDEM
. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. RECURSO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO. APELAÇÃO DA AUTORA. PLEITO DE NÃO LIMITAÇÃO PARA APLICAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS EM FAVOR DO PATRONO DOS RÉUS. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO.

1- Não constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando presentes, nos autos, elementos suficientes para o convencimento do juiz. Preliminar rejeitada.

2- A Reintegração de posse é decorrência lógica da rescisão contratual declarada por sentença, em razão do inadimplemento do contrato por parte dos autores.

3- A jurisprudência do STJ é sedimentada no sentido de que a reintegração de posse depende do provimento definitivo alusivo à rescisão do contrato de promessa de compra e venda. Portanto, enquanto não transitar em julgado a discussão proposta, não há se falar em modificação da posse, na medida em que não haverá esbulho à mingua da resilição eficaz do contrato firmado, o que só se aperfeiçoa a partir do provimento definitivo de mérito.

4- Sobre a relação das benfeitorias com a reintegração da posse, basta ponderar que a aferição do valor das benfeitorias integra a liquidação, que é fase anterior ao cumprimento da sentença, que alberga o mandado de reintegração, para concluir que esta deve suceder à liquidação do quanto indenizável aos réus a título de benfeitorias. Sendo assim, sobressai a necessidade de retenção da posse até a compensação e pagamento da indenização devida aos apelantes. Precedentes;

5- É descabida a cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição, sob pena de
bis in idem
e enriquecimento ilícito, por terem a mesma finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e pela não utilização do terreno pelo compromissário vendedor.

6- Limitação da taxa de fruição, sob pena de penalizar o devedor, ou ainda, ensejar enriquecimento ilícito à empresa autora.

7- É aplicável a majoração dos honorários sucumbenciais em razão do trabalho adicional em grau de recurso, de acordo com o regramento previsto no § 11º do art. 85 do CPC. Honorários majorados em prol do procurador do réu em 2% (dois por cento), totalizando 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

8- Recurso de apelação dos réus conhecido e parcialmente provido, monocraticamente, nos termos do art. 932 do CPC/2015 c/c o art. 133, XII, d, do RITJE/PA, para reformar a sentença a fim de fixar que a reintegração da posse só ocorra após a compensação dos valores devidos pelas partes, impondo-se a retenção do bem até que sejam pagas aos réus a indenização pelas benfeitorias e as parcelas adimplidas do contrato, com os devidos descontos e afastar a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, devendo prevalecer a mais benéfica aos consumidores/requeridos nos termos em que aplicados individualmente na sentença recorrida.

9- Recurso de apelação da autora desprovido, monocraticamente, nos termos do artigo 932 c/c art. 133, XI, letra “d” do RITJPA.”

Em suas razões, sob o ID n. 13410173, o agravante alegou que é lícita a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória.

E, ainda, arguiu a nulidade da decisão monocrática diante do julgamento extra petita ao determinar o afastamento da cobrança da taxa de fruição.

Seguiu arguindo que a norma contratual é clara ao estabelecer que, na hipótese de inadimplemento de uma das parcelas, encontrando-se o devedor constituído em mora e mantendo-se inerte quanto à quitação de seus débitos, legítima se torna a extinção do contrato por resolução, bem como a reintegração da proprietária na posse do bem.

Alega, ainda, que não tem qualquer valor econômico a benfeitoria realizada, pelo que requer o provimento do recurso a fim de que seja mantida a sentença recorrida em todos os seus termos.

Sem contrarrazões, consoante certidão de Id. 13866406.

Despacho de Id. 15812117 determinando a intimação do recorrente para, no prazo de 5 (cinco) dias, recolher o preparo, em dobro, do Agravo Interno, sob pena de deserção, conforme determina o art. 1.007, § 4º, do CPC.

Petição do recorrente juntando o comprovante do preparo recursal recolhido em dobro (Id. 15965424)

É o relatório, síntese do necessário, pelo que determino a inclusão do feito em pauta de julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

VOTO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):

Conheço do recurso, eis que presentes os seus requisitos de admissibilidade exigido pela legislação processual civil.

Antecipo que a irresignação merece parcial acolhimento. Senão vejamos.

De início, nada a reconsiderar quanto à decisão combatida no que diz respeito à reintegração da posse e ao direito de indenização e retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias.

Conforme consignei na decisão impugnada, mantenho o entendimento no sentido de que os efeitos da sentença devem surtir a partir do trânsito em julgado e que a reintegração da posse somente deve ocorrer após a compensação dos valores devidos pelas partes, em atenção ao princípio da dignidade da pessoa humana.

Nesse sentido, cito trecho da decisão recorrida:

“ (...)

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE

Alegam os apelantes que não se pode falar em rescisão do contrato, argumentando que o inadimplemento da avença se deu apenas de forma parcial, tendo o recorrente interesse na manutenção da relação jurídica negocial, desde que reequilibrada a forma de pagamento das parcelas, assim como retirados os dispositivos que afrontam o Código de Defesa do Consumidor.

Quanto à reintegração de posse consigno que o descumprimento contratual pelos apelantes, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte autora, ora apelada.

Ressalto que o esbulho independe da existência de ato físico de violência ou clandestinidade, visto que a precariedade que qualifica a posse exercida pelo réu, oriunda de seu inadimplemento, é suficiente para atestar a ilicitude de sua presença no imóvel indicado nos autos.

Tem-se, assim, que, diante da inadimplência dos apelantes demonstrada nos autos e a previsão contratual que autoriza a rescisão do contrato no caso de atraso no pagamento, resta incontroverso o direito da empresa autora à rescisão do contrato, com a consequente devolução do bem e reintegração da posse em seu favor.

Nesse sentido, precedente jurisprudencial desta Corte:

‘AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO –
INADIMPLEMENTO DO PROMOMITENTE COMPRADOR - RESCISÃO DO CONTRATO – STATUS QUO ANTE - REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS COM A POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PELA EMPRESA – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO – PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO - CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE - BIS IN IDEM - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - SENTENÇA REFORMADA APENAS PARA EXCLUIR A CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DA TAXA DE FRUIÇÃO – RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDO.’ (Processo nº 0803618-03.2018.8.14.0040, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2021-11-29, Publicado em 2021-12-06)

Desta forma, uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que revelam os documentos, o que se tem é a sucumbência dos apelantes, haja vista a rescisão do contrato, observando-se, contudo, a devolução dos valores pagos até ter se tornado inadimplente.

No caso ora em análise, a empresa apelada forneceu os elementos de prova suficientes a demonstrar a inadimplência contratual e o esbulho praticado pelos réus. Estes, por seu turno, não comprovaram o adimplemento da obrigação, o que por si só já é fato suficiente para rescisão contratual, tendo em vista constar no contrato cláusula resolutiva por inadimplência.

Consigno, ainda, que a jurisprudência do STJ é sedimentada no sentido de que a reintegração de posse depende do provimento definitivo alusivo à rescisão do contrato. Portanto, enquanto não transitar em julgado a discussão proposta, não há se falar em modificação da posse, na medida em que não haverá esbulho à mingua da resilição eficaz do contrato firmado, o que só se aperfeiçoa a partir do provimento definitivo de mérito.

Vide a jurisprudência:

‘AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA AUTORA.A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a rescisão/resolução do contrato. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos.’ (STJ - AgInt no AREsp 734869 / BA, Relator Ministro MARCO BUZZI, publicado no DJe em 19/10/2017).

‘AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. NECESSIDADE DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. OMISSÃO DO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRADO.
1. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório"
. (REsp 620787/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 27/04/2009, REPDJe 11/05/2009, REPDJe 15/06/2009).2. Não há falar em afronta ao artigo 535 do CPC se o Tribunal de origem examinou os aspectos delineados na lide e apresentou os fundamentos fáticos e jurídicos nos quais apoiou suas conclusões.3. Para que se configure o prequestionamento da matéria, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se, por conseguinte, a correta interpretação da legislação federal (Súmula 211/STJ).4. A admissibilidade do recurso especial, na hipótese da alínea "c" do permissivo constitucional, exige a indicação das circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, mediante o cotejo dos fundamentos da decisão recorrida com o acórdão paradigma, a fim de demonstrar a divergência jurisprudencial existente (arts. 541 do CPC e 255 do RISTJ), o que não ocorreu na hipótese.5. Agravo regimental não provido.’ (AgRg no REsp 1337902/BA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2013, DJe 14/03/2013) - Destaquei.

O STJ, portanto, reserva ao trânsito em julgado da ação resolutiva a sua eficácia em face dos adquirentes, para fins de reintegração de posse.

Assim, deve ser reformada a sentença a fim de consignar que os efeitos do seu cumprimento devem surtir a partir do trânsito em julgado.

DO DIREITO DE INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS

Sustentam os apelantes que a indenização pelas benfeitorias deve preceder o cumprimento da reintegração da posse, sendo que a sentença declarou rescindido o contrato e consolidou a reintegração da posse do imóvel à autora.

Quanto a este ponto, consigno primeiramente que as benfeitorias são bens acessórios ao principal que, na espécie, consiste no lote objeto do contrato rescindendo, sendo a casa edificada caracterizada como benfeitoria útil.

Neste sentido, tomando como premissa que a lide discute o principal, não seria razoável submeter a prestação jurisdicional efetiva, sobretudo o ponto declaratório da pretensão, à apuração residual, consistente nas benfeitorias indenizáveis.

Deve-se ponderar que a aferição do valor das benfeitorias integra a liquidação, que é fase anterior ao cumprimento da sentença, para concluir que a reintegração deve suceder àquela.

Além disso, não ressoa lógico entregar a posse do imóvel a quem não possui interesse na conservação das benfeitorias, na medida em que, quanto melhor o estado de conservação, maior será o valor da indenização.

Sendo assim, sobressai a necessidade de retenção da posse até que se finde a compensação do quantum devido, o que sucede a avaliação das benfeitorias.

Portanto, consigno que, embora silente a sentença recorrida sobre a controvérsia, devem ser provadas existentes as benfeitorias em sede de liquidação de sentença, bem como sua regularidade contratual, para que seja primeiramente procedida a eventual e devida indenização, e então, seja reintegrado na posse o autor da ação.

Neste sentido, decisão do Superior Tribunal de Justiça:

‘RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO.
DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO.
ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016. 2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes.
3. O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. 5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir) regularidade da edificação efetivada por aquele.
6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.
7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.’
(STJ. 3ª Turma. REsp 1643771/PR. Min. NANCY ANDRIGHI. DJe 21/06/2019)

Com efeito, deve ser feita a compensação dos valores devidos, com o valor das benfeitorias, a qual será efetuada em sede de liquidação de sentença, que dar-se-á pelo procedimento comum e estará garantido o direito de retenção e de indenização dos réus apelantes, eis que somente sofrerão a perda da posse quando deveras for indenizado por eventuais benfeitorias em liquidação da sentença.

Posto isto, deve ser fixado na sentença que a reintegração da posse só ocorra após a compensação dos valores devidos pelas partes, em atenção ao princípio da dignidade da pessoa humana, que deve sobrepor a outros valores em conflito, impondo-se a retenção do bem pelos apelantes até que lhes sejam pagas a indenização pelas benfeitorias.”

No mesmo sentido, cito jurisprudência desta Corte:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. RESCISÃO DECLARADA JUDICIALMENTE. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CABÍVEL. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DENTRO DO LIMITE AUTORIZADO PELA CORTE SUPERIOR. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. LEGALIDADE. ABUSIVIDADE DE JUROS E DE CORREÇÃO MONETÁRIA NÃO COMPROVADA.
DIREITO DE RETENÇÃO SOBRE AS BENFEITORIAS GARANTIDO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA À RESTITUIÇÃO AO COMPRADOR DOS VALORES DEVIDOS
. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE.

1. No caso concreto, há inadimplência incontroversa do comprador do imóvel, a qual resultou corretamente na declaração judicial de rescisão do contrato de compra e venda. Consequentemente, torna-se possível a reintegração de posse do terreno, visto que a partir da resolução da avença restará configurada a posse injusta do comprador. Sentença mantida.

2. A retenção aplicada pelo magistrado a título de multa compensatória e de ressarcimento por despesas tributárias, administrativas e publicitárias se encontra dentro do limite de 25% autorizado pela jurisprudência do STJ. Ademais, é devida a aplicação de taxa de fruição mensal, pois se trata de ressarcimento a ser pago pelo comprador que permaneceu na posse do bem após a mora, sendo espécie de indenização por perdas e danos a título de aluguéis. Sentença mantida.

3. Falta de comprovação da abusividade nas taxas de juros e no índice de correção monetária aplicados. Princípio do
pacta sunt servanda.
O percentual de juros e o índice de correção monetária foram convencionados no contrato e repactuados pelas partes nos acordos posteriores de renegociação de dívida. Sentença mantida.

4. Garantida a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, implícito está o direito de retenção sobre elas. Buscando o equilíbrio processual entre as partes e a aplicação do princípio da dignidade da pessoa humana, foi concedido o direito de permanência na posse do imóvel até a indenização das benfeitorias e da devolução dos valores pagos pelo comprador. Sentença modificada neste capítulo para condicionar a reintegração de posse à prévia devolução dos valores devidos ao Apelante, devendo ele, entretanto, responsabilizar-se pelos encargos inerentes ao exercício dessa posse.

5. Recurso de Apelação conhecido e parcialmente provido à unanimidade.” (TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0800409-89.2019.8.14.0040 – Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 06/04/2021 )

Todavia, merece reforma a decisão recorrida no que tange à possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, eis que, de acordo com recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça, ao analisar que a taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão do contrato tal como a cláusula penal, tendo natureza jurídica de aluguel e se justifica a fim de evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente.

Nesse sentido, jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.
CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE
. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022.

2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel.

3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal.

4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Precedentes.

5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes.

6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado.

7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória.

8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação.

9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente.

10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano.

11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes.

12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda.

13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.

(REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.)

Assim, considerando que se trata,
in casu,
de extinção do contrato de compra e venda por culpa do comprador, se foi estabelecido montante a título de cláusula penal compensatória, o promitente vendedor faz jus à retenção de parcela dos valores pagos pelo comprador e, ainda, a taxa de fruição devida pelo promissário comprador por consubstanciar uma retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado período temporal.

No mesmo sentido, jurisprudência desta Corte:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO DECLARADA JUDICIALMENTE. LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DESPESAS ADMINISTRATIVAS E MULTA COMPENSATÓRIA EM PERCENTUAL DENTRO DO LIMITE AUTORIZADO PELA CORTE SUPERIOR.
POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL COM A CLÁUSULA PENAL
. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE NA PACTUAÇÃO DE JUROS E DE CORREÇÃO MONETÁRIA. DIREITO DE RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS. POSSIBILIDADE. POSSE DE BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE.

1. Uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, a rescisão do ajuste é imperativa, devendo ser observada, contudo, a devolução dos valores pagos pelo requerido/apelante com as devidas retenções.

2. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos em caso de inadimplemento do comprador. Logo, irretocável a sentença nesse ponto, ao aplicar retenção sobre os valores pagos no percentual de 20% (sendo 10% a título de multa compensatória e 10% de custos operacionais).

3. A Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, permite a inclusão no instrumento tanto de correção monetária, quanto de juros, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência.

4. A taxa de juros compensatórios de 6% (seis por cento) ao ano não se revela abusiva, pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura) ou o percentual máximo dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional). Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC).

5
. É permitida a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória contratual. Isso porque a taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão do contrato, como acontece com a cláusula penal, tendo natureza jurídica de aluguel e, por isso, sua aplicação se justifica para evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente.

6. Quanto ao direito de retenção pelas benfeitorias realizadas pelo adquirente, considerando sua posse de boa-fé, a sentença deve ser modificada tão somente neste capítulo a fim de garantir o direito do Apelante em permanecer na posse do imóvel enquanto não for ressarcido pela Apelada das benfeitorias/acessões realizadas no lote. Entretanto, deverá responsabilizar-se pelos encargos inerentes ao exercício dessa posse.

7. Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade.(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0804634-55.2019.8.14.0040 – Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 04/04/2023 )

No referido voto desta Corte, o eminente desembargador corretamente analisou que a Corte Superior esclareceu na jurisprudência ao norte citada que a hipótese ora analisada, qual seja, de inadimplemento contratual por culpa do comprador, é distinta da situação prevista no Tema 970/STJ (inadimplemento do devedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção), o qual não poderia servir de fundamento, conforme vinha sendo feito em precedentes desta Corte, para afastar a incidência da taxa de fruição quando aplicada em conjunto com a multa compensatória.

Assim, reformo a decisão recorrida para reconhecer, com fulcro em decisão do Superior Tribunal de Justiça, que é possível a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória no caso em análise.

Diante do exposto, CONHEÇO DO AGRAVO INTERNO E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reconhecer a possibilidade de cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição, mantendo-se os demais termos da decisão recorrida.

Assim é o meu voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATOR

Belém, 16/02/2024