Tribunal: TJPA
Processo: 0008610-72.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-05-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. IMPLEMENTAÇÃO INDEPENTEMENTE DE CONDIÇÃO NOS TERMOS DO CONTRATO. LUCROS CESSANTES. ATRASO COMPROVADO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO IMPLICA EM RECONHECIMENTO AUTOMÁTICO DA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO ABALO MORAL. 1. Nos termos da remansosa jurisprudência do STJ, é válida a imposição de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega da obra contado do término do prazo de entrega originalmente ajustado. 2. O atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor acarreta a condenação ao pagamento de danos materiais na modalidade lucros cessantes. 3. Conforme entendimento pacificado no STJ o simples fato de o promitente vendedor ter descumprido o prazo previsto no contrato para a entrega do imóvel não acarreta, por si só, danos morais. Não comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente, o que não foi demonstrado no caso concreto. 4. Apelações cíveis conhecidas e desprovidas.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0008610-72.2014.8.14.0301

APELANTE: GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., DENILSON JOSE RIBEIRO SODRE, ANA KLAUDIA DE ALMEIDA VIANA PERDIGAO

APELADO: DENILSON JOSE RIBEIRO SODRE, ANA KLAUDIA DE ALMEIDA VIANA PERDIGAO, GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. IMPLEMENTAÇÃO INDEPENTEMENTE DE CONDIÇÃO NOS TERMOS DO CONTRATO. LUCROS CESSANTES. ATRASO COMPROVADO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO IMPLICA EM RECONHECIMENTO AUTOMÁTICO DA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO ABALO MORAL.

1.

Nos termos da remansosa jurisprudência do STJ, é válida a imposição de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega da obra contado do término do prazo de entrega originalmente ajustado.

2.

O atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor acarreta a condenação ao pagamento de danos materiais na modalidade lucros cessantes.

3.

Conforme entendimento pacificado no STJ o simples fato de o promitente vendedor ter descumprido o prazo previsto no contrato para a entrega do imóvel não acarreta, por si só, danos morais. Não comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente, o que não foi demonstrado no caso concreto.

4. Apelações cíveis conhecidas e desprovidas.

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÕES CÍVEIS
interpostas por
GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., DENILSON JOSE RIBEIRO SODRE e ANA KLAUDIA DE ALMEIDA VIANA PERDIGAO
em face de sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível e Empresarial de Belém que julgou parcialmente procedente Ação Ordinária (Id. Num. 892791), nos seguintes termos:

“Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos dos autores para condenar o réu a lhes pagar lucros cessantes, em virtude do atraso na entrega do imóvel, no valor mensal equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor contratual atualizado do imóvel desde o esgotamento do prazo de tolerância até a data da entrega do imóvel (expedição de habite-se) e, consequentemente, julgo extinto o presente processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I do Código de Processo civil.

Condeno, ainda, as partes a pagarem as custas e despesas processuais, assim como, nos honorários de sucumbência que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, na proporção de 30% (trinta porcento) para o réu e 70% (setenta por cento) à autora, nos termos do art. 86 caput do Código de Processo Civil, em virtude da sucumbência recíproca.

GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
interpôs apelação cível (id Num. 892792) defende seja afastada a condenação ao pagamento de lucros cessantes, em razão da ocorrência de força maior que gerou atraso na entrega do empreendimento.

Afirma que o imóvel se destina a uso residencial, motivo pelo qual os lucros cessantes não podem ser presumidos.

Subsidiariamente, requer a redução do percentual arbitrado para 0,3% do valor do imóvel.

DENILSON JOSÉ RIBEIRO SODRÉ e ANA KLAUDIA DE ALMEIDA VIANA PERDIGÃO interpuseram apelação (Num. 892793) em que postulam a reforma da sentença para afastar a declaração de legalidade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Defendem a procedência do pedido de dano moral.

Requerem a modificação do ônus da sucumbência para impô-lo integralmente a construtora.

DENILSON JOSÉ RIBEIRO SODRÉ e ANA KLAUDIA DE ALMEIDA VIANA PERDIGÃO apresentaram contrarrazões em que defenderam o desprovimento da apelação interposta pela apelante GAFISA SPE-51 (Num. 892794).

GAFISA SPE-51 apresentou contrarrazões (Num. 892796) em que defendeu o desprovimento da apelação interposta pelos consumidores.

O Ministério Público se absteve de intervir (id. Num. 2252900)

Coube-me, por Redistribuição, a relatoria do feito.

É o relatório que encaminho para julgamento no Plenário Virtual.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos.

Não havendo preliminares, passo ao mérito recursal.

Trata-se de ação ordinária em que os consumidores promitentes postulam a condenação do fornecedor de serviços, promitente vendedor, em danos morais e materiais pelo atraso na conclusão de empreendimento imobiliário.

A sentença apelada julgou parcialmente procedente a ação para declarar a validade da cláusula de tolerância de 180 dias e condenar o fornecedor de serviços ao pagamento de lucros cessantes contabilizados em 0,5% desde o dia seguinte à data de conclusão da cláusula de tolerância, até a expedição do habite-se. Por outro lado, julgou improcedente o pedido de condenação do fornecedor de serviços ao pagamento de danos morais.

Neste contexto, o apelante GAFISA SPE-51, promitente vendedor, postula a reforma da sentença para afastar a condenação ao pagamento de lucros cessantes ou, subsidriamente, minorar a verba para 0,3%.

Por sua vez, os consumidores apelante requerem a declaração da ilegalidade da cláusula de tolerância e condenação do promitente vendedor ao pagamento de danos morais.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento acerca da inexistência de abusividade da cláusula contratual para estender o prazo de entrega de imóvel em 180 (cento e oitenta) dias além do período previsto para o término do empreendimento, conforme se verifica a seguir:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.

2. (...)

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5.
Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável
, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

6.
A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor
, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.

7.
Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação
, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).

8. (...)

9. Recurso especial não provido.

(REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017)

Assim, não há que se falar em reforma da sentença apelada no que diz respeito a cláusula de tolerância.

LUCROS CESSANTES

A Jurisprudência iterativa do Superior Tribunal de Justiça se alinha no sentido de que a ausência de entrega do imóvel na data acordada em contrato gera a presunção da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes nessa modalidade.

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA IMÓVEL. ATRASO. CULPA CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. SÚMULA Nº 568/STJ.

1. (...)

2. Ação de indenização por atraso na entrega de imóveis objeto de contrato de promessa de compra e venda.

3. (...)

4. (...)

5.
O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes.

6. Em se tratando de sentença condenatória, a margem de liberdade do magistrado gravita entre os limites legais, não podendo fixar os honorários em percentual inferior a 10% (dez por cento) nem superior a 20% (vinte por cento) sobre o total da condenação, a teor do artigo 20, § 3º, do CPC/1973. Precedentes.

7. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1310580/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2018, DJe 16/11/2018)

Assim, sendo incontroverso nos autos o atraso na entrega do empreendimento, deve ser mantida a sentença que condenou o promitente vendedor ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% calculado sobre o valor do imóvel, eis que dentro dos parâmetros fixados por esta Corte de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. ARBITRADO EM 1% (UM POR CENTO). POSSIBILIDADE. DANO MORAL. EXCESSO DE PRAZO. CABIMENTO. VALOR FIXADO. REDUÇÃO. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. TEMAS N. 970 E 971. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1-

O percentual de 1% (um por cento) fixado, a título de lucros cessantes, encontra-se dentro dos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do Tribunal da Cidadania.

2-

Dano moral configurado pelo excesso de prazo para a entrega do imóvel. Verba indenizatória reduzida para R$ 10.000,00 (dez mil reais) em consonância com o entendimento esposado pelo STJ.

3-

Impossibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com os lucros cessantes. Precedentes do STJ (Temas n. 970 e 971).

4-

Recurso parcialmente provido.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0052453-87.2014.8.14.0301 – Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 22/02/2021 )

DANOS MORAIS.

Apesar de incontroverso nos autos o atraso na entrega do empreendimento, tendo a demora na conclusão da obra ultrapassado o prazo da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta), o entendimento firmado pelo STJ é no sentido de que o simples fato de o promitente vendedor ter descumprido o prazo previsto no contrato para a entrega do imóvel não acarreta, por si só, não gera condenação a reparação por danos morais.

Desta forma, incumbe ao promitente comprador provar a ocorrência situação específica, desvinculada dos normais aborrecimentos, capaz de gerar dor e sofrimento indenizável, a fim de permitir a condenação do promitente vendedor a reparação por danos morais.

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. DANOS MORAIS.

1. É cabível a condenação da construtora em indenização por lucros cessantes pelo retardo na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda, tendo em vista que tal demora impossibilita o adquirente de fruir do bem. Precedentes.

2. Inviabilidade de alterar a conclusão da Corte local para fixar a data de entrega das chaves como termo final do pagamento dos lucros cessantes resultante de da análise das circunstâncias fáticas, bem como da interpretação de cláusulas contratuais. Incidência dos óbices das súmulas 5 e 7/STJ.

3. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o simples descumprimento contratual, por si só, em regra, não é capaz de gerar danos morais.

4. Indicada concretamente, situação específica, desvinculada dos normais aborrecimentos, capaz de gerar dor e sofrimento indenizável, seria imprescindível o reexame do conjunto fático-probatório dos autos para alterar a conclusão de ocorrência de dano moral, atividade inviável nesta via especial. Súmula n. 7 do STJ.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1798456/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 28/06/2019)

No caso em apreço, não se verifica a demonstração pelos promitentes vendedores de situação específica, ensejadora do dano moral pleiteado, motivo pelo qual não deve ser reformada a sentença apelada neste capítulo.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO à ambos os recursos, nos termos da fundamentação.

É o voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

Belém, 21/05/2024