Tribunal: TJPA
Processo: 0818576-84.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR
Órgão julgador: JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2024-06-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0818576-84.2018.814.0301 ORIGEM: 4ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM APELANTES/APELADAS: BERLIM INCORPORADORA LTDA e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL – OAB/PA 13.179 APELANTE/APELADA: ELIZABETH DE ASSIS DIAS ADVOGADA: MARÍLIA DIAS ANDRADE – OAB/PA 14.351 RELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO DE MAIS DE TRÊS ANOS NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES CALCULADOS SOBRE O VALOR DO IMÓVEL E NÃO SOBRE O VALOR QUITADO PELA AUTORA. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO FIXADA EM VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL (R$ 10.000,00). INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E NÃO PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em Sessão Ordinária no Plenário Virtual, por unanimidade de votos, em CONHECER do recurso de Apelação da autora e DAR-LHE PROVIMENTO e CONHECER do recurso de Apelação das rés e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Belém/PA, datado e assinado digitalmente. JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0818576-84.2018.8.14.0301

APELANTE: ELIZABETH DE ASSIS DIAS, BERLIM INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

APELADO: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, BERLIM INCORPORADORA LTDA, ELIZABETH DE ASSIS DIAS

RELATOR(A):
Desembargador JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0818576-84.2018.814.0301

ORIGEM: 4ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM

APELANTES/APELADAS: BERLIM INCORPORADORA LTDA e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.

ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL – OAB/PA 13.179

APELANTE/APELADA: ELIZABETH DE ASSIS DIAS

ADVOGADA: MARÍLIA DIAS ANDRADE – OAB/PA 14.351

RELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO DE MAIS DE TRÊS ANOS NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.
SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES CALCULADOS SOBRE O VALOR DO IMÓVEL E NÃO SOBRE O VALOR QUITADO PELA AUTORA. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO FIXADA EM VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL (R$ 10.000,00). INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em Sessão Ordinária no Plenário Virtual, por unanimidade de votos, em
CONHECER
do recurso de Apelação da autora e
DAR-LHE PROVIMENTO
e
CONHECER
do recurso de Apelação das rés e
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto do Relator.

Belém/PA, datado e assinado digitalmente.

JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

Desembargador Relator

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de APELAÇÕES CÍVEIS interpostas por ambas as partes em face da sentença prolatada pelo Juízo da 4ª Vara Cível e Empresarial de Belém, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS movida por ELIZABETH DE ASSIS DIAS contra BERLIM INCORPORADORA LTDA e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.

Na exordial (Id. 15576200), a autora alegou que celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel em 31/3/2011 e pagou corretamente os valores devidos, porém o empreendimento não foi entregue no prazo final, em 09 de dezembro de 2014, incluindo o prazo de tolerância, sendo sucessivamente prorrogado. Requereu a declaração do distrato, a devolução da quantia paga, no total de R$ 214.423,72 (duzentos e catorze mil, quatrocentos e vinte e três reais e setenta e dois reais), o pagamento de lucros cessantes equivalentes a R$ 144.658,00 (cento e quarenta e quatro mil, seiscentos e cinquenta e oito reais e onze centavos) e indenização por danos morais.

Em contestação (Id. 15576225), as empresas rés aduziram a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a ausência de comprovação dos lucros cessantes, a inexistência de ato ilícito, a validade da cláusula contratual que previu o ressarcimento em 50% (cinquenta por cento) do valor pago no caso de rescisão pelo comprador e a validade da cláusula de tolerância.

Em sentença (Id. 15576264), o Juízo de primeiro grau julgou procedente a ação, declarando a rescisão contratual e condenando as requeridas à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, ao pagamento de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) a título de lucros cessantes pelo período de 09/12/2014 até a expedição do “habite-se” e ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos morais.

As rés interpuseram recurso de Apelação (Id. 15576267), no qual arguiram a legalidade da retenção no percentual de 50% (cinquenta por cento), admitido pela legislação e pela jurisprudência; a aplicabilidade dos princípios do
pacta sunt servanda
e da mínima intervenção contratual; a impossibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes; a inadequação dos parâmetros de cálculo dos lucros cessantes utilizados pela sentença, devendo aplicar-se como base de cálculo o valor efetivamente pago pela autora e não o valor do imóvel; a ausência de comprovação do dano moral e a desproporcionalidade da indenização arbitrada. Requereram o provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos da autora e declarar válidas as cláusulas do contrato quanto à retenção e ao prazo de devolução dos valores, ou, eventualmente, reconhecer a impossibilidade de cumulação da multa moratória com lucros cessantes, utilizar como base de cálculo dos lucros cessantes o valor efetivamente pago pela autora e reduzir a indenização por danos morais.

A autora interpôs Apelação, na forma adesiva (Id. 15576273), pleiteando a restituição integral do valor pago, ante a culpa exclusiva das rés, bem como a incidência de juros a partir da citação e não do trânsito em julgado.

Foram apresentadas contrarrazões pela autora (Id. 15576275) e pelas rés (Id. 18260105).

É o relatório, que encaminho para inclusão em pauta de julgamento no Plenário Virtual.

Belém/PA, datado e assinado digitalmente.

JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

Desembargador Relator

VOTO

VOTO

Os recursos são cabíveis (art. 1.009 do CPC), tempestivos e preparados, pelo que, preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço das Apelações e passo ao seu julgamento.

De início, não procede a alegação dos réus quanto à
inaplicabilidade do CDC, uma vez que a vendedora comercializa bem imóvel no mercado de consumo, que é adquirido por consumidores como destinatários finais mediante contraprestação, de modo que as partes se encaixam nos conceitos de consumidor e fornecedor estatuídos nos artigos 2º e 3º do CDC.

Conforme a cláusula 9.1. do contrato de compromisso de compra e venda (Id. 15576193, p. 20), firmado em 31/03/2011, o prazo estipulado para a entrega do empreendimento era de 42 (quarenta e dois) meses contados do registro do memorial de incorporação, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. A autora afirmou que a averbação foi feita em 09/12/2010 (Id. 15576202), informação que não foi especificamente impugnada pelos réus, de modo que se considera como prazo final para a entrega, incluída a tolerância, a data de 09/12/2014. A entrega do imóvel ainda não havia sido realizada até a data do ajuizamento da ação, em 27/02/2018, sendo inequívoco o atraso de, no mínimo, três anos.

Aplica-se ao caso, portanto, a Súmula 543 do STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

O Juízo de primeiro grau determinou a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela autora. No entanto, a compradora não deu causa ao desfazimento do contrato, sendo a rescisão motivada por culpa exclusiva do vendedor, ante o prolongado atraso na entrega do empreendimento.

Portanto, as parcelas pagas pela promitente compradora deverão ser restituídas integralmente, não havendo que se falar na aplicabilidade da cláusula contratual de retenção. Ainda que fosse o caso, observo que a retenção de 50% (cinquenta por cento) prevista na cláusula 10.8 é manifestamente abusiva, sendo nula de pleno direito nos termos do art. 51, IV do CDC.

Quanto
à impossibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, não houve tal cumulação, uma vez que a autora pleiteou apenas os lucros cessantes e não o pagamento da multa contratual.

Com relação ao cálculo dos lucros cessantes, mostra-se adequado o parâmetro adotado pela sentença para estipular o valor devido, tendo em conta as características gerais do imóvel, tais como localização e tamanho. Não caberia, como pretende o réu, utilizar como base de cálculo os valores já quitados pela autora, visto que os lucros cessantes dizem respeito ao que a autora poderia ter usufruído caso o contrato tivesse sido cumprido, ou seja, os frutos com aluguéis que o imóvel poderia render caso tivesse sido entregue no prazo do contrato. Nesse sentido, confira-se:

REGIMENTAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES. - Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso.

(STJ, AgRg no Ag 692543/RJ, Terceira Turma, rel. min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 27/08/2007, p. 223)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C LUCROS CESSANTES, DANOS MORAIS C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ALÉM DO PRAZO DE PRORROGAÇÃO DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS PREVISTO EM CONTRATO. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A fixação de lucros cessantes nessas hipóteses de inadimplemento no atraso na entrega de imóvel encontra respaldo na jurisprudência pátria, que vem acolhendo diversas medidas de reequilíbrio econômico-financeiro de contrato de compra e venda de imóvel adquirido na planta, quando fica demasiadamente oneroso para uma das partes, por força da mora na entrega do imóvel pela outra, consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça, que, inclusive afirmou que a inexecução do contrato de promessa de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta, além de lucros cessantes, multa penal moratória contratualmente estipulada, pois o primeiro possui natureza compensatória, enquanto que a segunda ostenta caráter punitivo pelo atraso no cumprimento da obrigação. 2.
Desse modo, correta a decisão agravada que arbitrou lucros cessantes a título de aluguéis, pois é prática comum do mercado imobiliário a fixação do aluguel com base em percentual sobre o valor do imóvel, porque propicia a comparação da rentabilidade obtida com a aplicação do valor gasto na aquisição do imóvel alugado em relação a aplicação do mesmo valor em outros investimentos de mercado
. Tendo o percentual aplicado observado os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 3. Recurso desprovido.

(TJ-PA, Acórdão nº 181.488, 1ª Turma de Direito Privado, rel. Desembargador Leonardo de Noronha Tavares, DJe de 10/10/2017, grifei).

Quanto ao dano moral, embora o inadimplemento contratual não seja capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, o atraso de mais de três anos na entrega da obra ultrapassa o limite do mero dissabor, frustrando a expectativa da aquisição do imóvel e ensejando a reparação por danos morais. O valor da indenização fixado pela sentença de R$ 10.000,00 (dez mil reais), encontra-se dentro dos parâmetros fixados em casos análogos neste Tribunal, não sendo irrisório ou exorbitante.

Por fim, quanto aos juros de mora sobre os valores a serem restituídos, estes incidem
a partir da citação
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, como acontece no caso concreto, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE-VENDEDOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. DECISÃO MANTIDA.

1. Nos " casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, é devida a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo comprador, bem como a incidência de juros de mora sobre o valor a ser restituído a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 2.248.235/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023).

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ, AgInt no REsp 1896711/PR, Quarta Turma, rel. min. Antonio Carlos Ferreira, DJe de 20/12/2023).

Isto posto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação da autora e
DOU-LHE PROVIMENTO
, reformando parcialmente a sentença para determinar a restituição integral dos valores pagos referentes ao contrato de promessa de compra e venda do imóvel, bem como contar os respectivos juros de mora a partir da data da citação, e
CONHEÇO
do recurso de Apelação das rés e
NEGO-LHES PROVIMENTO
,
majorando os ônus de sucumbência para
15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11 do CPC.

É como voto.

Belém/PA, datado e assinado digitalmente.

JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

Desembargador Relator

Belém, 17/06/2024