Tribunal: TJPA
Processo: 0810176-54.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-07-02

Ementa:
ACÓRDÃO Nº ___________DJE:____/_____/_______ PODER JUDICIÁRIO 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0810176-54.2019.8.14.0040 COMARCA DE ORIGEM: PARAUAPEBAS APELANTE: TANIA MARIA RODRIGUES DA SILVA ADVOGADO: FLÁVIO MOURA OAB/PA 22.209 e LEMUEL DIAS OAB/PA 29.785-A APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA ADVOGADO: BEN HUR BARROS CANTUÁRIA OAB/GO nº 39.636 RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA EXTRA PETITA. NÃO VERIFICADA. VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR/ RECORRENTE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. CABIMENTO DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. DESCABIMENTO DA CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE DE CONDICIONAR A REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao Recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator. Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe e Sistema Libra com início às 14:00 h do dia ___ de _____ de 2024, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0810176-54.2019.8.14.0040

APELANTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

APELADO: TANIA MARIA RODRIGUES DA SILVA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

ACÓRDÃO Nº ___________DJE:____/_____/_______

PODER JUDICIÁRIO

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0810176-54.2019.8.14.0040

COMARCA DE ORIGEM: PARAUAPEBAS

APELANTE: TANIA MARIA RODRIGUES DA SILVA

ADVOGADO: FLÁVIO MOURA OAB/PA 22.209 e LEMUEL DIAS OAB/PA 29.785-A

APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA

ADVOGADO: BEN HUR BARROS CANTUÁRIA OAB/GO nº 39.636

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA EXTRA PETITA. NÃO VERIFICADA. VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR/ RECORRENTE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. CABIMENTO DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. DESCABIMENTO DA CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE DE CONDICIONAR A REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em
conhecer e dar parcial provimento ao Recurso
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe e Sistema Libra com início às 14:00 h do dia ___ de _____ de 2024, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Tratam os presentes autos de
RECURSO DE APELAÇÃO
interposto por TÂNIA MARIA RODRIGUES DA SILVA, inconformada com a sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas que, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE ajuizada por RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA, ora apelado, julgou procedente a pretensão esposada na inicial.

O ora apelado aforou a ação mencionada alhures, aduzindo, em resumo, que firmou com a requerida, contrato de compromisso de compra e venda de um lote/terreno localizado no Residencial Cidade Jardim, salientando que a adquirente ficou inadimplente e, embora notificada não purgou a mora.

A ré apresentou contestação (ID 4530592).

O feito seguiu tramitação regular até a prolação da sentença (ID 4530609) que julgou procedente os pedidos esposados na inicial, nos seguintes termos:

“A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, com efeitos retroativos à citação da ré, para os efeitos legais;

B) Como consequência, REINTEGRAR a posse do imóvel à autora, confirmando a liminar concedida;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º, Idem) (...)”.

Inconformada, a Requerida, ora Apelante, apresentou recurso de apelação (ID 4530611), pontuando, em síntese, que a sentença incorreu em decisão extra petita, direito de retenção em relação as benfeitorias necessárias e úteis realizadas e, condenação excessiva e desproporcional aplicados a título de restituição.

Contrarrazões apresentadas pugnando pelo desprovimento do recurso de apelação. (Id. 4530616).

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador relator

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos.

Tendo sido preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço dos presentes recursos.

O cerne da questão trazida à baila diz respeito em avaliar a correção da sentença que rescindiu o contrato de venda e compra e determinou a reintegração de posse e a restituição de valores pagos, com possibilidade de retenção e taxa de fruição.

Inicialmente, a Apelante alega que a sentença de primeiro grau incorreu em decisão extra petita, por entender que, para se determinar a reintegração de posse, seria necessário primeiramente que se determinasse pela rescisão contratual. Afirmando que em momento algum houve pedido expresso do Autor acerca da rescisão contratual.

De certo que não assiste razão a Apelante, posto que a própria ação intentada pelo Apelado em primeiro grau refere-se à AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

Ademais, a magistrada pontuou em destaque em um só título o assunto. Vejamos:

“2.1 DA RESCISÃO CONTRATUAL E CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE

Em resumo, a defesa do réu faz parecer que o processo em tela seria de procedimento especial de reintegração de posse. Porém, o autor ingressou com procedimento comum de rescisão contratual. A reintegração de posse é mera consequência jurídica, como consectário natural do retorno das partes ao status quo ante.

(...) Nessa senda, restou claramente caracterizado o descumprimento contratual (inadimplência) quando o comprador deixou de pagar o contrato em maio de 2016, logo, a perda da posse do imóvel é inevitável”.

Verifico, portanto, que se trata de alegação meramente equivocada por parte da Apelante, motivo pelo qual passo à análise das demais alegações.

Da Retenção de Valores e da Taxa de Fruição

No tocante à alegação de que, em relação à restituição das parcelas pagas, cláusula penal e taxa de fruição, o magistrado teria adotado interpretação menos favorável ao consumidor, em inobservância ao art. 47 do CDC, impõe-se tecer alguns esclarecimentos.

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa à rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém, no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador, a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub

examine
, constatado que a resolução do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, ora apelante, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos por este, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de até 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte da Cidadania:

DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.

A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.

2.

No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre

esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.

Recurso especial a que se nega seguimento.

(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

Noutra ponta, quanto à taxa de fruição, deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da autora, isto porque a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de se configurar o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 8841 a 8862 do Código Civil.

No caso em comento, oportuno destacar que o contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

A sentença recorrida, por sua vez, condenou a requerida ao pagamento da multa compensatória e à taxa de fruição. Ocorre que a condenação à taxa de fruição no percentual 0,25% sobre o valor atualizado do contrato, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, caracteriza vedado
bis in idem
.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019). (Grifei)

Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato previr cláusula penal moratória, de modo que, analogamente, não pode a empresa autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Dessa forma, pela
ratio

decidendi
do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o Tema 970 pelo Superior Tribunal de Justiça, entende-se que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Nesse contexto, vejamos precedente da deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ/PA – AP 2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 02-03-2020, Publicado em 04-03-2020). (Grifei).

Assim, havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar
bis in idem
.

Destarte, em razão da impossibilidade de cumulação com a multa compensatória, impõe-se o afastamento da taxa de fruição na hipótese, devendo a sentença guerreada ser reformada neste ponto.

Por fim, entendo ser incabível o pedido da apelante de condicionar a restituição da posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória ou de restituição é uma mera decorrência lógica da resolução do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

DISPOSITIVO

Ex

positis
, voto no sentido
DE CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
,
apenas para afastar
a sua condenação ao pagamento da taxa de fruição, mantendo a decisão
vergastada
nos seus demais termos
.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É O VOTO.

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 13/07/2024