Tribunal: TJPA
Processo: 0017999-20.2016.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2024-08-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0017999-20.2016.8.14.0040 APELANTES: ELEOMAR RODRIGUES PINHEIRO, MARIA JOSE DA SILVA DE SOUSAADVOGADOS: RAISSA MARQUES DE LIMA PINHEIRO, FRANCYELLE PIETRO PESSOA, HAWLLYTON NOTA DE SOUSA GONCALVES, HELDER IGOR SOUSA GONCALVESAPELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDAADVOGADOS: JADIR LOIOLA RODRIGUES JUNIOR, ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHORELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. RECURSO NÃO PROVIDO. I. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de resolução contratual c/c reintegração de posse, em razão de inadimplemento dos réus, decretando a rescisão do contrato e determinando a reintegração de posse do imóvel ao autor. II. Alegação de cerceamento de defesa pela ausência de dilação probatória rejeitada, considerando a suficiência das provas documentais apresentadas, conforme art. 355, I, do CPC/15. III. Não constatados os argumentos dos réus sobre onerosidade excessiva IV. Mantida a restituição das benfeitorias, a ser apurada em liquidação de sentença, não podendo a reintegração de posse ser condicionada ao pagamento prévio das mesmas. V. Possibilidade de cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, conforme entendimento do STJ, não havendo vedação quanto à cumulação desses encargos. VI. Recurso de apelação conhecido, porém não provido, mantendo-se a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0017999-20.2016.8.14.0040

APELANTE: ELEOMAR RODRIGUES PINHEIRO, MARIA JOSE DA SILVA DE SOUSA

APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0017999-20.2016.8.14.0040

APELANTES: ELEOMAR RODRIGUES PINHEIRO, MARIA JOSE DA SILVA DE SOUSA
ADVOGADOS: RAISSA MARQUES DE LIMA PINHEIRO, FRANCYELLE PIETRO PESSOA, HAWLLYTON NOTA DE SOUSA GONCALVES, HELDER IGOR SOUSA GONCALVES
APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA
ADVOGADOS: JADIR LOIOLA RODRIGUES JUNIOR, ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO
RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de resolução contratual c/c reintegração de posse, em razão de inadimplemento dos réus, decretando a rescisão do contrato e determinando a reintegração de posse do imóvel ao autor.

II. Alegação de cerceamento de defesa pela ausência de dilação probatória rejeitada, considerando a suficiência das provas documentais apresentadas, conforme art. 355, I, do CPC/15.

III. Não constatados os argumentos dos réus sobre onerosidade excessiva

IV. Mantida a restituição das benfeitorias, a ser apurada em liquidação de sentença, não podendo a reintegração de posse ser condicionada ao pagamento prévio das mesmas.

V. Possibilidade de cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de fruição, conforme entendimento do STJ, não havendo vedação quanto à cumulação desses encargos.

VI. Recurso de apelação conhecido, porém não provido, mantendo-se a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0017999-20.2016.8.14.0040

APELANTES: ELEOMAR RODRIGUES PINHEIRO, MARIA JOSE DA SILVA DE SOUSA
ADVOGADOS: RAISSA MARQUES DE LIMA PINHEIRO, FRANCYELLE PIETRO PESSOA, HAWLLYTON NOTA DE SOUSA GONCALVES, HELDER IGOR SOUSA GONCALVES
APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA
ADVOGADOS: JADIR LOIOLA RODRIGUES JUNIOR, ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO
RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por ELEOMAR RODRIGUES PINHEIRO e MARIA JOSE DA SILVA DE SOUSA em face de sentença do juízo da 1a vara cível e empresarial de Parauapebas nos autos da ação de resolução contratual c/c reintegração de posse ajuizada por RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA.

Na petição inicial apresentada pela Residencial Cidade Jardim VI SPE-Ltda fundamenta-se em um contrato de compromisso de compra e venda de lote/terreno no loteamento Residencial Cidade Jardim. Alega a autora que os réus, Eleomar Rodrigues Pinheiro e Maria Jose da Silva de Sousa, deixaram de pagar as prestações acordadas, mesmo após notificação extrajudicial. Em razão do inadimplemento, a autora requereu a rescisão do contrato e a reintegração de posse do imóvel.

A decisão interlocutória indeferiu a medida liminar de reintegração de posse e determinou o prosseguimento do processo.

Posteriormente, em audiência, houve a determinação de reintegração de posse, contra a qual foi interposto agravo de instrumento.

A contestação apresentada pelos réus argumenta preliminarmente pela carência de ação, afirmando que a reintegração de posse não é cabível sem a rescisão judicial prévia do contrato, e solicita gratuidade judicial. No mérito, os réus alegam que a inadimplência decorreu da elevação excessiva do valor das parcelas, tornando inviável o pagamento, e pedem a improcedência da ação ou, alternativamente, a manutenção no imóvel com o reequilíbrio do contrato e ainda a restituição dos valores pagos e das benfeitorias.

A sentença proferida pelo juízo de primeira instância julgou procedente a ação, decretando a rescisão do contrato e determinando a reintegração de posse em favor da autora. Na decisão, foi reconhecida a inadimplência dos réus e a validade das cláusulas contratuais moratórias. Ademais, a sentença estipulou a devolução das parcelas pagas pelos réus, corrigidas monetariamente. E ainda determinou a restituição dos valores pagos e das benfeitorias, a serem apurados em liquidação de sentença.

Em sede de apelação, alegam que essa decisão surpresa violou o direito constitucional ao contraditório e à ampla defesa, conforme estabelecido no artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal, e nos artigos 373, inciso II, e 369 do Código de Processo Civil e que houve a violação ao cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide. Os apelantes também abordam a questão da cumulação da taxa de fruição e da cláusula penal compensatória, argumentando que essa prática é ilegal e fere o princípio da proporcionalidade e constitui um enriquecimento ilícito do credor às custas do consumidor. Os apelantes invocam a teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, justificando a revisão do contrato com base nas mudanças significativas nas condições econômicas desde a sua celebração. Afirmam que sendo possuidores de boa-fé, têm direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis introduzidas no lote urbano durante o período em que exerceram a posse legítima do imóvel. Mencionam que o valor deve ser pago de forma prévia à retomada do imóvel pela vendedora. Requerem o provimento do recurso.

Em contrarrazões, Residencial Cidade Jardim VI SPE-Ltda reiterou os argumentos da inicial e sustentou a legalidade da cláusula de rescisão contratual. Pediu a manutenção da sentença.

É o relatório.

À secretaria para inclusão em pauta de julgamento, via plenário virtual.

Belém, de. de 2024.

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATORA

VOTO

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0017999-20.2016.8.14.0040

APELANTES: ELEOMAR RODRIGUES PINHEIRO, MARIA JOSE DA SILVA DE SOUSA
ADVOGADOS: RAISSA MARQUES DE LIMA PINHEIRO, FRANCYELLE PIETRO PESSOA, HAWLLYTON NOTA DE SOUSA GONCALVES, HELDER IGOR SOUSA GONCALVES
APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA
ADVOGADOS: JADIR LOIOLA RODRIGUES JUNIOR, ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO
RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por ELEOMAR RODRIGUES PINHEIRO e MARIA JOSE DA SILVA DE SOUSA em face de sentença do juízo da 1a vara cível e empresarial de Parauapebas nos autos da ação de resolução contratual c/c reintegração de posse ajuizada por RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA.

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso de apelação.

Cinge-se a controvérsia, sobre a preliminar de cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide, e no mérito alegam os recorrentes que a sentença merece reforma em razão de não ter primado pela aplicação do CDC. Menciona que o contrato passou a ter uma onerosidade excessiva , o que inviabilizou o seu inadimplemento. Menciona que seria incabível a cumulação da taxa de fruição e da cláusula penal compensatória. Ressalta que fazem jus às benfeitorias realizadas no imóvel, e que a retomada do bem pela incorporadora deve ser condicionada à restituição das benfeitorias.

Primeiramente, verifica-se que no caso em tela não haveria óbice ao julgamento antecipado do feito, uma vez que as provas documentais produzidas pelas partes se mostravam suficientes para demonstração dos fatos alegados e para formar o convencimento do magistrado, sendo tal medida cabível, conforme previsto no art. 355, I do CPC/15:

Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

I - não houver necessidade de produção de outras provas.

Alega ainda a recorrente que a rescisão do contrato foi indevida frente aos abusos contratuais, sendo incabível a retomada do bem à posse do autor/apelado.

Não obstante o apelante ter se voltado contra a sentença, afirmando que esta ratificou cláusulas contratuais abusivas , dando interpretação menos favorável ao consumidor, verifica-se que objeto da demanda diz respeito à rescisão contratual, além disso o julgador de pisos mencionou que não houve o manejo de ação reivindicatória referente a revisão do contrato e ainda considerou que não houve abuso contratual e que as cláusulas eram de conhecimento do apelante no momento da contratação.

Ademais, verifica-se que o apelante deixou de enumerar quais seriam tais encargos abusivos, assim como deixou de mencionar o que entendia como sendo o correto no tocante a respectiva aplicação dos encargos contratuais, fazem menção à cláusula segunda do contrato, e em contestação afirma que tal cláusula deveria ser interpretada de maneira mais favorável ao consumidor, de modo que o valor das parcelas deveria ser fixo e sem a incidência de juros ou correção monetária.

Nesse aspecto, menciona que os juros pactuados se mostram abusivos, mas não traz o patamar que entende como devido na avença. Sabe-se que a proteção ao consumidor não significa isentá-lo do pagamento de juros ou de correção monetária , cabível e aplicável em diversos negócios jurídicos, mas sim dos abusos devidamente demonstrados, o que não se verifica no caso em tela.

Além disso, nota-se que a situação financeira do apelante não é capaz, por si só, de trazer novas condições contratuais aos termos do que fora pactuado, uma vez que apesar de o imóvel se tratar do local de moradia do recorrente, o objeto contratual não foi firmado à título gratuito.

No tocante à restituição das benfeitorias, restou definido na sentença de piso que estas devem ser apuradas em sede de liquidação de sentença, restando configurado o direito do recorrente a tal recebimento. No entanto, resta inviável o pedido do recorrente para que a retomada da posse do bem ao apelado se dê após o pagamento das benfeitorias, pois já se configurou a rescisão contratual, sendo a retomada do bem a consequência lógica da referida rescisão.

Neste sentido, vejamos:

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Ação fundada no inadimplemento do compromissário comprador pelo não pagamento das parcelas do contrato. Procedência dos pedidos. Insurgência. Descabimento. Arguição de prescrição. Pleito de restituição de quantias pagas. Inadmissibilidade. Tratando-se de pedido de rescisão contratual, cumulado com reintegração de posse pelo inadimplemento do preço ajustado, o prazo prescricional é o decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil, contado a partir do vencimento da última parcela do financiamento imobiliário. Precedentes desta Corte e do E. STJ.
Inadimplência de longa data, inconteste. Posse injusta configurada. Reintegração que é consequência do rompimento do negócio.
Perda das parcelas adimplidas. Possibilidade. Peculiaridades do caso que autorizam a retenção pela promitente vendedora. Ausência de enriquecimento sem causa. Compensação pelos prejuízos e uso gratuito do bem. Fixação de alugueres pela fruição do bem, cujo montante certamente ultrapassaria o valor das prestações pagas, considerando o baixo valor das parcelas e o longo período de ocupação do imóvel sem contraprestação (mais de 10 anos). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

(TJ-SP - AC: 10017232320208260362 SP 1001723-23.2020.8.26.0362, Relator: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 19/03/2022, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/03/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE VEÍCULO. RESCISÃO DE CONTRATO. INADIMPLEMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. DISPOSIÇÃO QUE OPERA DE PLENO DIREITO. EXEGESE DO ART. 474 DO CÓDIGO CIVIL. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE/DEMANDANTE. RESCISÃO AUTOMÁTICA. RETOMADA DO BEM. MANIFESTAÇÃO JUDICIAL COM EFEITO MERAMENTE DECLARATÓRIO. O princípio da força obrigatória dos contratos faz com que seja criada lei entre as partes celebrantes, obrigando-se estas, exceto nos casos em que esteja estampado vício ou anulabilidade ao cumprimento, na integralidade, dos termos pactuados. Caso haja, todavia, inadimplemento,
a rescisão do contrato, nos termos do artigo 475 do diploma civil há que ser decretada, com o retorno dos contratantes ao status quo ante.
DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. RETORNO DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. PENALIDADE POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO PACTUADA. Em situações de rescisão de contrato, as partes são restituídas ao status quo ante.
P
ara tanto, é mister a devolução do objeto do contrato ao vendedor e os valores, eventualmente pagos, ao adquirente, sob pena de se favorecer um enriquecimento ilícito de um dos contratantes em detrimento do outro
"(AC n. 2000.017269-3). (Ap. Cív. n. 2011.068940-8, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber, j. 15.8.2013). REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS RECURSAIS. FIXAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, §§ 2º E 11, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-SC - APL: 00149542620118240033 Tribunal de Justiça de Santa Catarina 0014954-26.2011.8.24.0033, Relator: Sebastião César Evangelista, Data de Julgamento: 27/10/2021, Segunda Câmara de Direito Civil)

Com relação a alegação de que não seria cabível a cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal compensatória, constata-se que não se aplica neste caso o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, sendo possível a cumulação de ambos, haja vista que A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem. Nesse sentido, segue a jurisprudência recente do STJ, conforme o seguinte julgado:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022.

2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel.

3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal.

4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Precedentes.

5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor.

Precedentes.

6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado.

7.
A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória.

8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação.

9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente.

10.
Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano.

11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes.

12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes.
Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda.

13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.

(REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.)

Sendo assim, não merece reparo a sentença de piso, pelo que a mantenho em todos os seus termos.

Por todo o exposto, conheço do recurso, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença nos termos prolatados.

É como voto.

Belém, de de 2024.

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATORA

Belém, 26/08/2024