Tribunal: TJPA
Processo: 0003013-27.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-11-26

Ementa:
EMENTA Apelação Cível. Rescisão Contratual. Indenização por Danos Morais e Materiais. Reintegração de Posse. Retenção de Valores. Taxa de Fruição excluída. Impossibilidade de cumulação com a multa compensatória. Sucumbência mínima da empresa requerida. Ônus da parte autora. Sentença parcialmente reformada. Recurso Conhecido e Parcialmente provido. CASO EM EXAME Apelação interposta por Francisco de Assis de Jesus da Silva contra sentença da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais, determinando a rescisão do contrato, reintegração de posse em favor da requerida, e outras disposições. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Análise da nulidade da sentença por cerceamento de defesa, julgamento extra-petita, inadimplemento contratual, reintegração de posse, retenção de valores pagos, taxa de fruição, indenização por benfeitorias e danos morais. RAZÕES DE DECIDIR Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa: Rejeitada, pois as provas constantes dos autos são suficientes para o julgamento. Julgamento Extra-Petita: Não configurado, pois os itens deferidos são decorrentes do pleito de rescisão contratual. Inadimplemento Contratual e Reintegração de Posse: Confirmado o inadimplemento do autor, justificando a rescisão do contrato e reintegração de posse. Retenção de Valores e Taxa de Fruição: Retenção de 20% dos valores pagos é razoável. Taxa de fruição não pode ser cumulada com multa compensatória. Indenização por Benfeitorias: Devida, a ser apurada em liquidação de sentença. Danos Morais: Indeferidos, pois não houve ato ilícito por parte da requerida. DISPOSITIVO E TESE Conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento, reformando a sentença para afastar a condenação do autor à taxa de fruição, mantendo os demais termos da decisão. LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA RELEVANTES CITADAS Código de Processo Civil (CPC): Arts. 141, 492, 330, I, 131, 333, 86, parágrafo único. Código Civil (CC): Arts. 884 a 886. Superior Tribunal de Justiça (STJ): AgInt no AREsp 1096303/SP, REsp n° 1269059 SP, REsp n° 1.635.428/SC. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJ-RJ): APL: 00377180820148190011. Tribunal de Justiça do Estado do Pará (TJ-PA): APC 0006608-34.2017.814.0040. Súmula 543 do STJ. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por FRANCISCO DE ASSIS DE JESUS DA SILVA, tendo como apelado NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORAÇÕES LTDA E VALE S.A. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 26 de novembro de 2024. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0003013-27.2017.8.14.0040

APELANTE: FRANCISCO DE ASSIS DE JESUS DA SILVA

APELADO: VALE S.A., NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORACOES LTDA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

EMENTA

Apelação Cível. Rescisão Contratual. Indenização por Danos Morais e Materiais. Reintegração de Posse. Retenção de Valores. Taxa de Fruição excluída. Impossibilidade de cumulação com a multa compensatória. Sucumbência mínima da empresa requerida. Ônus da parte autora. Sentença parcialmente reformada. Recurso Conhecido e Parcialmente provido.

CASO EM EXAME

Apelação interposta por Francisco de Assis de Jesus da Silva contra sentença da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais, determinando a rescisão do contrato, reintegração de posse em favor da requerida, e outras disposições.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Análise da nulidade da sentença por cerceamento de defesa, julgamento extra-petita, inadimplemento contratual, reintegração de posse, retenção de valores pagos, taxa de fruição, indenização por benfeitorias e danos morais.

RAZÕES DE DECIDIR

Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa: Rejeitada, pois as provas constantes dos autos são suficientes para o julgamento.

Julgamento Extra-Petita: Não configurado, pois os itens deferidos são decorrentes do pleito de rescisão contratual.

Inadimplemento Contratual e Reintegração de Posse: Confirmado o inadimplemento do autor, justificando a rescisão do contrato e reintegração de posse.

Retenção de Valores e Taxa de Fruição: Retenção de 20% dos valores pagos é razoável. Taxa de fruição não pode ser cumulada com multa compensatória.

Indenização por Benfeitorias: Devida, a ser apurada em liquidação de sentença.

Danos Morais: Indeferidos, pois não houve ato ilícito por parte da requerida.

DISPOSITIVO E TESE

Conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento, reformando a sentença para afastar a condenação do autor à taxa de fruição, mantendo os demais termos da decisão.

LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA RELEVANTES CITADAS

Código de Processo Civil (CPC): Arts. 141, 492, 330, I, 131, 333, 86, parágrafo único.

Código Civil (CC): Arts. 884 a 886.

Superior Tribunal de Justiça (STJ): AgInt no AREsp 1096303/SP, REsp n° 1269059 SP, REsp n° 1.635.428/SC.

Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJ-RJ): APL: 00377180820148190011.

Tribunal de Justiça do Estado do Pará (TJ-PA): APC 0006608-34.2017.814.0040.

Súmula 543 do STJ.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL,
interposto por
FRANCISCO DE ASSIS DE JESUS DA SILVA
, tendo como apelado

NOVA CARAJAS - CONSTRUCOES & INCORPORAÇÕES LTDA E VALE S.A.

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade,
CONHECER DO RECURSO e DAR-LHE

PARCIAL PROVIMENTO
nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 26 de

novembro de 2024.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO
interposto por
FRANCISCO DE ASSIS DE JESUS DA SILVA
inconformado com a Sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/Pa, que nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS
, julgou

parcialmente procedente a demanda, para declarar a rescisão contratual
,
com a consequente reintegração de posse em favor da requerida, determinando a restituição das parcelas pagas ao compromissário comprador, em valor único, sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, e juros de mora,

podendo ainda o promissário vendedor reter o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor a ser restituído, considerando as despesas realizadas com publicidade, tributárias e administrativas, bem como o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor a ser restituído a título de multa compensatória pela rescisão, e, ainda, condenando a parte autora a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 1% (hum por cento) incidente sobre o valor total da compra. Condenando também a requerida, a indenizar o requerente das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões) a serem apuradas em liquidação de sentença, bem como condenando o autor ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios na proporção de 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente restituído, nos termos do art. 86 c/c art. 85, §2º do CPC, suspendendo a exigibilidade, em razão da justiça gratuita deferida em seu favor, tendo como ora apelada
NOVA CARAJÁS CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA

O autor ajuizou a ação acima mencionada, aduzindo
que

ter adquirido um imóvel no Loteamento Nova Carajás, a ser pago de forma postergada no tempo (financiamento), salientando que na ocasião das tratativas, a demandada garantiu que toda a área de aquisição dos lotes, bem como as redondezas, na qual estava adquirindo, futuramente ficaria mais valorizada com a construção de faculdade, parque verde e que o núcleo urbano de Carajás seria transferido para o bairro Nova Carajás.

Aduziu que após a aquisição, em setembro de 2015 a empresa VALE S.A iniciou a construção de uma estrada de ferro na referida área, mediante o instituto da servidão, o que desvalorizou sobremaneira seu imóvel com a poluição, ruídos e risco de morte das pessoas que residem na localidade, razão pela qual
pugnou, em sede de tutela de urgência, pela suspensão de pagamento das parcelas mensais do financiamento, bem como que a requerida se abstivesse de inserir seu nome nos cadastros de inadimplentes.

No mérito, requereu a rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos, bem como a condenação ao pagamento de danos morais.

O Juízo de 1º grau prolatou sentença (ID Nº. 14935568), julgando parcialmente procedente a demanda.

Inconformado,
FRANCISCO DE ASSIS DE JESUS SILVA
interpôs recurso de apelação (ID Nº. 14935573), alegando, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa diante do julgamento antecipado da lide.

No mérito, sustenta a falta de análise dos documentos juntados pelo autor e ainda, a configuração de julgamento extra-petita por parte do Juízo de 1º grau, no momento em que determinou a exclusão de eventuais juros e multa de atraso (item B), bem como quando determinou a retenção do percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor a ser restituído, em razão de despesas com publicidade, tributárias e administrativas (B1) e ainda, quando determinou a retenção do percentual de 10% (dez por cento) a título de mora compensatória pela rescisão (B2), ressaltando que tais pedidos não foram pleiteados pela parte ré em sua peça de defesa e, portanto, são considerados extra petita.

Alega também que o Juízo de 1º grau não se manifestou a respeito do pedido alternativo, qual seja, o pedido de indenização pela desvalorização do imóvel, ressaltando ainda a necessidade da condenação da requerida ao pagamento de danos morais, de multa compensatória de 10% (dez por cento) e 20% (vinte por cento) de honorários contratuais, por restar evidente ser a ré responsável pela rescisão contratual, afirmando ainda a necessidade de reconhecimento da adimplência do autor.

Requer ainda, que seja excluída da condenação a taxa de fruição, tendo em vista a ausência de uso e gozo do imóvel, ou sucessivamente, a redução da taxa de fruição.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso, a fim de que a sentença seja declarada nula. No mérito, pugna pela reforma da sentença, nos termos acima expostos.

Em sede de contrarrazões (ID Nº. 14935575), a empresa apelada pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo a proferir voto.

Passo a análise da preliminar de nulidade de sentença, suscitada pelo autor.

PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA:

Alega o autor
nulidade da sentença por erro de procedimento, eis que o julgamento antecipado da lide teria representado cerceamento de defesa.

Analisando os autos, verifica-se que a presente lide se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a produção de outras provas ou ainda a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

Nesse sentido, as provas constantes dos autos são suficientemente capazes de embasar o juízo de valor para o deslinde da causa.

Ademais, não configura cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova. Cabe ao juiz decidir sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias.

A respeito do assunto, colaciono entendimento do
Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. INDEFERIMENTO DE PROVA ORAL.
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.
CERCEAMENTO DE DEFESA. ARRAS. DEVOLUÇÃO. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. De acordo com o art. 330, I, do CPC/1973 é facultado ao juízo proferir sentença, desde que não haja necessidade de produzir provas em audiência. Por sua vez, o art. 131 do CPC/1973, que trata do princípio da livre persuasão racional, estabelece que cabe ao magistrado avaliar as provas requeridas e rejeitar aquelas que protelariam o andamento do processo, em desrespeito ao princípio da celeridade processual.

2. No caso, depreende-se que o Colegiado Estadual julgou a lide com base no substrato fático-probatório dos autos, cujo reexame é vedado em âmbito de Recurso Especial, ante o óbice do enunciado da Súmula 7 deste Tribunal. Sendo o magistrado o destinatário da prova, compete a ele o exame acerca da necessidade ou não da produção do aporte requerido.

3. Em relação à necessidade ou não de devolução do valor pago a título de arras, o acolhimento da pretensão recursal exigiria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, atraindo, mais uma vez, o óbice da Súmula n. 7 do STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp 1096303/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO , QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe
29/08/2017) - Destaquei.

Ante o exposto,
rejeito a preliminar de nulidade de sentença por cerceamento de defesa.

MÉRITO

DO JULGAMENTO EXTRA-PETITA:

Incialmente, convém esclarecer a respeito da alegação de que o Juízo de 1º grau teria incorrido em julgamento extra-petita ao deferir pedidos que não foram pleiteados pela requerida em sua peça de defesa.

Como é sabido, a legislação processual civil estabelece expressas vedações ao julgamento citra, ultra ou extra petita, vide arts. 141 e 492 do CPC/2015, senão vejamos:

“Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.

[...]

Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.”

Com efeito, ao proferir uma decisão, o julgador deve ficar adstrito ao pedido formulado pelas partes, para impedir que se configurem os conhecidos vícios de decisões citra, ultra e/ou extra petita, trata-se, na verdade do princípio da adstrição ou congruência.

Nas palavras do processualista
Vallisney de Souza Oliveira:

“Na incongruência objetiva ultra petita o órgão jurisdicional concede mais do que o reclamado; na incongruência extra petita o juiz outorga algo que não foi pedido pelas partes; na incongruência citra petita olvida pronunciar-se sobre algum ou alguns dos pedidos e, portanto, concede menos que o postulado. Todas as três espécies são vícios de que padece a sentença transgressora do princípio da congruência.”

(OLIVEIRA, Vallisney de Souza.

Nulidade da Sentença e o Princípio da Congruência. 2º ed. São Paulo:Saraiva, 2009).

Assim, a decisão deve observar não apenas os limites do pedido, mas também a causa de pedir e os sujeitos da relação processual, é o que se denomina limites objetivos e subjetivos da sentença.

Nessa senda, a decisão extra petita pode ser definida como aquela que julga algo diferente daquilo que foi pedido, analisando questão diversa da pleiteada, podendo inclusive ser estranha à causa de pedir.

Na hipótese em exame, contrariamente ao alegado pelo autor não há que se falar na hipótese de decisum
extra petita
, isto porque, todos os itens deferidos em sentença, são decorrentes do próprio pleito de rescisão contratual.

Dessa forma, tem-se que a sentença recorrida fora proferida em estrita observância ao princípio da adstrição, não havendo que se falara em
decisum extra petita
na hipótese.

DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA:

Convém esclarecer que
a inversão do ônus da prova, prevista no art. 6º, VIII, do CDC, fica a critério do juiz, conforme apreciação dos aspectos de verossimilhança das alegações do consumidor ou de sua hipossuficiência.

Uma vez presente os requisitos, cabe ao magistrado ordená-la, do contrário, será indeferida a inversão e, consequentemente, observada a regra geral descrita no art. 333, do CPC, conforme observado pelo Juízo de 1º grau, não merecendo reparos esta parte do decisum.

DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE:

Com efeito, acerca da reintegração de posse, de pronto, cumpre registrar que o descumprimento contratual pela parte autora, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho, apto a ensejar a reintegração de posse em favor da empresa requerida.

Desse modo, tem-se que, diante da inadimplência do autor, devidamente demonstrado nos autos, resta incontroverso a necessidade de rescisão do contrato, com a consequente devolução do bem e reintegração da posse em favor da empresa ré.

Corroborando
o entendimento supra, vejamos o precedente pertinente ao tema:

PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESCISÃO QUE SE IMPÕE.
RECURSO NÃO PROVIDO. [...]. Restou caracterizado o inadimplemento contratual por parte dos réus, que não provaram a quitação total do preço avençado. O Código Civil de 2002 prestigia a manutenção dos negócios jurídicos, de sorte que a nulidade do contrato de compra e venda não impede a sua conversão em promessa de compra e venda, conforme permitido pelo art. 170 do CC/02. Não violação ao artigo 108 do CC.
Diante do inadimplemento substancial da obrigação, inadimplemento até mesmo confessado, bem como da ausência de purga da mora pelos devedores, impõe-se a rescisão contratual e consequente reintegração na posse, bem como pagamento pela utilização do imóvel. Correta a decisão que rescindiu o contrato em razão do inadimplemento dos réus.
Ato contínuo, uma vez rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, sua consequência lógica é a reintegração da parte autora na posse do bem, pois, uma vez reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir. Majoração dos honorários recursais para 12% sobre o valor da condenação. Recurso não provido.

(TJ-RJ - APL: 00377180820148190011, Relator: Des(a). Lindolpho Morais Marinho, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Julgamento: 29/01/2019). (Grifei).

No mesmo sentido, decidiu esta Colenda Turma em julgado recente de caso similar, cujo voto condutor foi de minha relatoria:

PROCESSUAL CIVIL –
APELAÇÃO EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA – MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO – MÉRITO:
INADIMPLEMENTO DA RECORRENTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO DETERMINADA PELO MAGISTRADO
A QUO –
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO – POSSIBILIDADE DE RETENSÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA –
INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO
– LEGALIDADE

– INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – POSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PA – APC 0006608-34.2017.814.0040. R
elatora Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. Segunda Turma de Direito Privado. Julgado em 01/09/2020). (Grifei).

DA RETENÇÃO, DA TAXA DE FRUIÇÃO E DA SUA CUMULAÇÃO COM A MULTA COMPENSATÓRIA:

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador, como no caso em questão, a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.
A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.

2.
No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório
dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das
parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre

esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os
prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.
Recurso especial a que se nega seguimento.

(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

Noutra ponta, quanto a taxa de fruição,
deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da autora, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884
[1]
a 886
[2]
do Código Civil.

No caso em comento, oportuno destacar que o
contrato firmado pelas partes prevê indenização de 1% (hum por cento) multiplicado pelo número de meses de fruição (cláusula 12.5, g), devendo o autor arcar com essa despesa por ter dado causa à rescisão, seja por sua inadimplência, seja porque não tem mais interesse de continuar com o contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

A sentença recorrida, por sua vez, condenou a requerida ao pagamento da multa contratual e da taxa de fruição. Ocorre que, a condenação à taxa de fruição cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, incorre em bis in idem.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019) (grifo nosso).

Desse modo, não cabe, no caso sob exame, a aplicação de taxa de fruição, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Dessa forma, pela ratio decidendi do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o tema 970, entende-se que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Nesse contexto, vejamos precedente da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04)

Logo, havendo multa convencional no sentindo de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em posterior cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem.

Desta feita, a sentença guerreada merece reforma neste ponto.

DA INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS

Não podemos olvidar ainda, acerca das benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no imóvel, também como decorrência lógica da rescisão contratual, devendo ser apurada em liquidação de sentença.

DOS DANOS MORAIS

Considerando ter restado demonstrado que o autor foi quem deu causa a rescisão do contrato, por inadimplemento das prestações mensais pela compra do imóvel, não subsiste o pleito de indenização por danos morais, não tendo restado demonstrado também, por parte do requerente, qualquer ato ilícito por parte da empresa requerida apta ensejar tal reparação, de modo que não merece reparos a sentença nessa parte.

DO PEDIDO ALTERNATIVO

Alega também que o Juízo de 1º grau não se manifestou a respeito do pedido alternativo, qual seja, o pedido de indenização pela desvalorização do imóvel.

Ocorre que, conforme muito bem salientado pelo Juízo de 1º grau, tal pedido se caracteriza como pedido subsidiário, e somente poderia ser apreciado se o pedido principal (rescisão contratual) não fosse acolhido, o que não ocorreu no presente caso.

DA VERBA SUCUMBENCIAL:

No presente caso, observa-se que, de fato, a requerida foi sucumbente em parte mínima do pedido, o que enseja a condenação da parte adversa, por inteiro, pelas despesas e honorários, nos termos do art. 86, parágrafo único do CPC, não merecendo reparos a sentença nessa parte.

Vejamos a Jurisprudência Pátria:

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO.
Tendo a reclamante sucumbido em parte mínima do pedido, aplica-se ao caso o disposto no art. 86, parágrafo único do CPC
ante a existência de omissão na CLT e compatibilidade com o processo do trabalho. Recurso da reclamada ao qual se nega provimento neste aspecto. (TRT-2 10009417420195020069 SP, Relator: LIANE MARTINS CASARIN, 3ª Turma - Cadeira 5, Data de Publicação: 05/12/2019)

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO. ÔNUS DA PARTE ADVERSA QUANTO À INTEIREZA DAS DESPESAS E VERBA HONORÁRIA.
Em se constatando que, dentre os pedidos elencados na petição inicial, apenas uma mínima parte não restou deferida, caberá à parte adversa responder pela inteireza das despesas e honorários advocatícios, na dicção do parágrafo único do artigo 86 do CPC
. Apelo obreiro provido. (TRT-1 - RO: 01010679120195010065 RJ, Relator: ROSANA SALIM VILLELA TRAVESEDO, Data de Julgamento: 09/12/2020, Quinta Turma, Data de Publicação: 27/01/2021)

DISPOSITIVO:

Ante o exposto,
CONHEÇO DOS

RECURSO E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, reformando a sentença tão somente para afastar a condenação do autor à taxa de fruição, mantendo o decisum nos seus demais termos, conforme a fundamentação acima exposta.

É COMO VOTO
.

Belém, datado e assinado eletronicamente.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador-Relator

Belém, 05/12/2024