Tribunal: TJPA
Processo: 0807087-75.2021.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10449 - Perda da Propriedade
Data de julgamento: 2024-11-26

Ementa:
EMENTA Agravo de Instrumento. Embargos de Terceiro. Propriedade e Posse de Imóvel. Art. 678 do CPC. Suspensão de Medidas Constritivas. Requisitos Preenchidos. Recurso Provido. CASO EM EXAME Trata-se de agravo de instrumento interposto por Carlos Kizan Dias e Regina Fátima Ferreira Dias contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua, que indeferiu pedido de efeito suspensivo em embargos de terceiro. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão central é a verificação do acerto da decisão de primeiro grau que indeferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo aos embargos de terceiro, conforme o art. 678 do CPC, visando resguardar a posse e propriedade dos agravantes sobre o imóvel em litígio. RAZÕES DE DECIDIR 1-Os agravantes comprovaram a aquisição e quitação do imóvel, bem como os registros de propriedade realizados antes da ordem de indisponibilidade. 2-A jurisprudência do STJ admite a oposição de embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, desde que afastadas a má-fé e a hipótese de fraude à execução. 3-A documentação apresentada pelos agravantes evidencia a boa-fé na aquisição do imóvel e a posse mansa e pacífica exercida, demonstrando a probabilidade do direito e o perigo de dano. DISPOSITIVO Ante o exposto, conheço do recurso e dou-lhe provimento, reformando a decisão interlocutória agravada, atribuindo efeito suspensivo aos embargos de terceiro, a fim de sustar o ato constritivo averbado no imóvel em litígio, mantendo os agravantes na posse do bem até julgamento definitivo. TESE É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, desde que afastadas a má-fé e a hipótese de fraude à execução, conforme a Súmula 84 do STJ. LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA RELEVANTES CITADAS Art. 678 do CPC: Determina que para a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objetos dos embargos, a parte deverá provar suficientemente a sua posse ou o domínio. Súmula 84 do STJ: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.” Jurisprudência do STJ: REsp 1861025/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/05/2020, DJe 18/05/2020. AgInt no AREsp: 2159270 MT 2022/0197926-5, Relator: Raul Araújo, Data de Julgamento: 28/11/2022, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 02/12/2022. Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO, tendo como ora agravante CARLOS KIZAN DIAS E REGINA FÁTIMA FERREIRA e agravado ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E PROMITENTES Acordam os Excelentíssimos Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 26 de novembro de 2024. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0807087-75.2021.8.14.0000

AGRAVANTE: CARLOS KIZAN DIAS, REGINA FATIMA FERREIRA DIAS

AGRAVADO: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS E PROMITENTES COMPRADORES DO CONDOMINIO RESIDENCIAL CASTANHEIRA, CONDOMINIO RESIDENCIAL CASTANHEIRA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

EMENTA

Agravo de Instrumento. Embargos de Terceiro. Propriedade e Posse de Imóvel. Art. 678 do CPC. Suspensão de Medidas Constritivas. Requisitos Preenchidos. Recurso Provido.

CASO EM EXAME

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Carlos Kizan Dias e Regina Fátima Ferreira Dias contra decisão do Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua, que indeferiu pedido de efeito suspensivo em embargos de terceiro.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão central é a verificação do acerto da decisão de primeiro grau que indeferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo aos embargos de terceiro, conforme o art. 678 do CPC, visando resguardar a posse e propriedade dos agravantes sobre o imóvel em litígio.

RAZÕES DE DECIDIR

1-Os agravantes comprovaram a aquisição e quitação do imóvel, bem como os registros de propriedade realizados antes da ordem de indisponibilidade.

2-A jurisprudência do STJ admite a oposição de embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, desde que afastadas a má-fé e a hipótese de fraude à execução.

3-A documentação apresentada pelos agravantes evidencia a boa-fé na aquisição do imóvel e a posse mansa e pacífica exercida, demonstrando a probabilidade do direito e o perigo de dano.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, conheço do recurso e dou-lhe provimento, reformando a decisão interlocutória agravada, atribuindo efeito suspensivo aos embargos de terceiro, a fim de sustar o ato constritivo averbado no imóvel em litígio, mantendo os agravantes na posse do bem até julgamento definitivo.

TESE

É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, desde que afastadas a má-fé e a hipótese de fraude à execução, conforme a Súmula 84 do STJ.

LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA RELEVANTES CITADAS

Art. 678 do CPC
: Determina que para a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objetos dos embargos, a parte deverá provar suficientemente a sua posse ou o domínio.

Súmula 84 do STJ
: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”

Jurisprudência do STJ
:

REsp 1861025/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/05/2020, DJe 18/05/2020.

AgInt no AREsp: 2159270 MT 2022/0197926-5, Relator: Raul Araújo, Data de Julgamento: 28/11/2022, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 02/12/2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
AGRAVO DE INSTRUMENTO,
tendo como ora

agravante
CARLOS KIZAN DIAS E REGINA FÁTIMA FERREIRA
e agravado
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E PROMITENTES

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, à unanimidade, em
CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 26 de novembro de 2024.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA RECURSAL
interposto por
CARLOS KIZAN DIAS e REGINA FATIMA FERREIRA DIAS
objetivando a reforma do interlocutório proferido pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua que indeferiu pedido de efeito suspensivo em
EMBARGOS DE TERCEIRO
propostos pelos agravantes em desfavor da
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETARIOS E PROMITENTES COMPRADORES DO CONDOMINIO RESIDENCIAL CASTANHEIRA e CONDOMINIO RESIDENCIAL CASTANHEIRA
(Proc. nº 0807816-83.2021.8.14.0006).

Em razões recursais (ID Nº. 5705405) os agravantes se insurgem contra o interlocutório recorrido, alegando, em síntese, que os requisitos previstos no art. 678 do CPC foram preenchidos, tendo em vista que restaram comprovados a propriedade, o domínio e a posse sobre o imóvel, razão pela qual o Juízo de origem deveria ter concedido o efeito suspensivo requerido.

Alegam que adquiriram o domínio e a posse do imóvel em 27/03/2009, quando firmaram Contrato Particular de Cessão de Direitos com a Sra. Vanessa Lopes Brazão e Silva, enquanto a propriedade do bem passou a ser sua com o registro da escritura pública na matrícula do imóvel em 12/08/2010.

Aduzem que a Sra. Vanessa adquiriu o lote, através de contrato particular de compra e venda, quitado em 19/10/2004, com a empresa Futura Empreendimento Imobiliários LTDA, contudo, nunca registrou o imóvel em seu nome. Por conta disso, o instrumento cabível para a venda do bem entre os agravantes e a Sra. Vanessa foi a cessão de direitos.

Prosseguem sustentando que, com a quitação do valor, foi lavrada a competente Escritura Pública de Compra e Venda, no Cartório de Notas de Ananindeua, no Livro 73, fls. 181/182, em 05/08/2010, a qual foi registrada na matrícula do imóvel em 12/08/2010, razão pela qual não existem dúvidas nos autos de que os agravantes são os proprietários, donos e possuidores do imóvel, de modo que preencheram os requisitos do art. 678 do CPC.

Afirmam que o ato de venda não é definido pela data em que o comprador se torna proprietário do imóvel perante o Registro de Imóveis, mas sim a partir do momento em que o negócio de compra e venda é quitado e o domínio é transferido ao comprador, mesmo que isso ocorra verbalmente.

Requerem, liminarmente, a concessão da antecipação de tutela recursal, a fim de que seja atribuído efeito suspensivo aos embargos de terceiro, nos termos do art. 678 do CPC. No mérito, a confirmação da liminar pleiteada.

Os autos foram incialmente distribuídos ao Exmo. Des. José Torquato Araújo de Alencar, oportunidade em que foi indeferido o pedido liminar (ID Nº. 6077146).

Em sede de contrarrazões (ID Nº. 6129773),
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E PROMITENTES COMPRADORES DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CASTANHEIRA
refutam os argumentos trazidos pelos recorrentes, pugnando pela manutenção da decisão agravada.

Não foram apresentadas contrarrazões pelo ora agravado
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CASTANHEIRA
(ID Nº. 15073285).

Em decisão (ID Nº. 17445910), o presente não foi conhecido por perda superveniente do seu objeto, oportunidade em que
CARLOS KIZAN DIAS E REGINA FÁTIMA FERREIRA DIAS
opuseram embargos de declaração pugnando pela reforma do sobredito decisum monocrático.

Coube-me, por redistribuição julgar o presente feito.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo a proferir o voto.

Prima facie, chamo o processo à ordem, tornando sem efeito o decisum monocrático de ID Nº. 17445910, por manifesto erro material. Por conseguinte, julgo prejudicado os embargos de declaração opostos para combater o decisum tornado sem efeito.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar o acerto da decisão do juízo de 1º grau que indeferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo aos embargos de terceiro, nos termos do que estabelece o art. 678 do CPC.

Sabe-se, inicialmente, que os embargos de terceiros visam resguardar terceiro de boa-fé que, não sendo parte no processo, se vir esbulhado ou turbado na sua posse por uma decisão judicial.

Nesse sentido, visando resguardar tais interesses, o art. 678 do CPC determina que para a suspensão das medidas constritivas sobre os bem litigiosos objetos dos embargos, a parte deverá provar suficientemente a sua posse ou o domínio.

No presente caso, observa-se que os agravantes apresentaram vasta documentação comprovando a aquisição e quitação dos imóveis, bem como os registros de propriedade realizados em datas anteriores à ordem de indisponibilidade.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é pacífica no sentido de admitir a oposição de embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, desde que afastadas a má-fé e a hipótese de fraude à execução.

A respeito do assunto, colaciono Jurisprudência do STJ:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 84/STJ. POSSE NÃO CONCRETIZADA EM RAZÃO DE O IMÓVEL AINDA ESTAR EM FASE DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ.
1. Embargos de terceiro, por meio dos quais se objetiva desconstituir penhora de imóvel ocorrida no bojo de cumprimento de sentença. 2. Ação ajuizada em 08/05/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 23/01/2020. Julgamento: CPC/2015.
3. O propósito recursal é definir se é aplicável, na espécie, a Súmula 84/STJ ("É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro") quando ainda não houve a entrega das chaves ao promitente comprador.
4.
É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. Aplicação da Súmula 84/STJ.
5. Na petição inicial dos embargos de terceiro, o embargante deverá fazer prova sumária de sua posse ou de seu domínio e da qualidade de terceiro, oferecendo documentos e rol de testemunhas.
6. Na hipótese, o imóvel adquirido só não estava na posse da recorrida em razão de ainda estar em fase de construção, razão pela qual o instrumento particular de compra e venda colacionado aos autos - ainda que desprovido de registro - deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro.
7. Ademais, o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior ao próprio ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora do bem, não havendo que se falar em fraude à execução ou má-fé da parte adquirente. 8. Recurso especial conhecido e não provido.
(REsp 1861025/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/05/2020, DJe 18/05/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DESPROVIDA DE REGISTRO. IRRELEVÂNCIA. PENHORA NÃO REGISTRADA. MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE NÃO COMPROVADA. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CONFIGURADA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 84 E 375 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
1. "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente" (Súmula 375/STJ). 2. "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro" (Súmula 84/STJ) 3. No caso dos autos, a Corte de origem julgou procedentes os embargos de terceiros, tendo em vista que, quando da aquisição do bem, não havia registro de penhora ou outro ato de constrição judicial ou averbação premonitória em relação à demanda executiva originária e que não há nenhuma prova nos autos de que a parte embargante não tenha agido de boa-fé quando da aquisição do imóvel.Incidência da Súmula 83/STJ.4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2159270 MT 2022/0197926-5, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 28/11/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/12/2022)

Oportuno ressaltar, que a matéria se encontra sumulada pelo STJ, senão vejamos o verbete sumular n. 84:

"O titular de promessa de compra e venda, irrevogável e quitada, estando na posse do imóvel, pode-se opor à penhora deste mediante embargos de terceiro, em execução intentada contra o promitente vendedor, ainda que a promessa não esteja inscrita."

Desta feita, diante da robusta prova documental apresentada, resta evidenciada a boa-fé dos agravantes na aquisição dos imóveis, bem como a posse mansa e pacífica exercida, demonstrando, dessa forma, a probabilidade do seu direito e o perigo de dano, nos termos do art. 300 c/c art. 678 do CPC.

A respeito do tema, colaciono Jurisprudência Pátria:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. TUTELA DE URGÊNCIA. PENHORA REALIZADA SOBRE IMÓVEIS APÓS A ALIENAÇÃO PELA EMPRESA DEVEDORA. VENDA DE IMÓVEIS COMPROVADAS ATRAVÉS DE CONTRATOS DE COMPRA E VENDA E ESCRITURAS PÚBLICAS.
TERCEIROS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. ARTIGO 678 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SUSPENSÃO DO ATO CONSTRITIVO. REQUISITOS DEMONSTRADOS. DECISÃO MANTIDA.
1.
A tutela provisória de urgência apenas será concedida se observados, concomitantemente, os requisitos do artigo 300, caput, do Código de Processo Civil, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 2. De acordo com o artigo 678 do Código de Processo Civil, a decisão liminar que reconhecer suficientemente provado o domínio ou a posse, determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos de terceiro, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse.
3. No caso dos autos, os embargantes/agravados lograram êxito em comprovar que, antes de efetivada a penhora questionada nos embargos de terceiro, os bens imóveis objeto da constrição já havia sido alienados pelo executado. 4. Restando demonstrado que, ao tempo da constrição dos bens, esses imóveis já haviam sido adquiridos por terceiro de boa-fé, por escritura pública de compra e venda, ainda que não averbada no registro do imóvel, é imperiosa a concessão de tutela de urgência determinando a suspensão provisória da penhora que recaiu sobre os imóveis em litígio, até o julgamento final dos embargos de terceiro na origem. 5. A decisão concessiva ou não da tutela de urgência somente deve ser reformada no juízo ad quem quando demonstrada flagrante abusividade ou ilegalidade, o que não é o caso dos autos. 6. Se mantido os efeitos da penhora antes de os embargos de terceiro terem o mérito devidamente apreciado, os embargantes correrão o risco de perderem os imóveis que, até que se prove o contrário, foram adquiridos de boa-fé. 7. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO, MAS DESPROVIDO. A C O R D A M os integrantes da Quarta Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, na sessão REMOTA do dia 08 de dezembro de 2022, por unanimidade de votos, CONHECER DO AGRAVO DE INSTRUMENTO, MAS DESPROVÊ-LO, nos termos do voto da Relatora. Fez sustentação oral o advogado Doutor Kamillo de Sousa Teixeira, em favor da Agravante. (TJ-GO 5498210-82.2022.8.09.0051, Relator: DESEMBARGADORA ELIZABETH MARIA DA SILVA - (DESEMBARGADOR), 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/12/2022)

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO E DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar a decisão interlocutória agravada, atribuindo efeito suspensivo aos embargos de terceiro, a fim de sustar o ato constritivo averbado no imóvel em litígio, mantendo os agravantes na posse do bem até julgamento definitivo.

É COMO VOTO.

Belém, datado e assinado eletronicamente.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador-Relator

Belém, 04/12/2024