Tribunal: TJPA
Processo: 0803408-49.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-03-19

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO Nº 0803408-49.2018.8.14.0040 APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO APELADO: ELIZABETH PEREIRA DUARTE DEFENSORA PÚBLICA RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR E CONSTRUTORA BUSCA TER O IMÓVEL DE VOLTA. SENTENÇA JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA RESCINDIR O CONTRATO, REINTEGRAR A POSSE DO IMÓVEL, DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS (COM RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% A TÍTULO DE DESPESAS REALIZADAS PELO VENDEDOR E 10% A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA), CONDENAR O COMPRADOR AO PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO MENSAL NO PERCENTUAL DE 0,25 A PARTIR DA INADIMPLÊNCIA ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO E DETERMINOU QUE A CONSTRUTORA PAGUE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. SENTENÇA REFORMADA SOMENTE QUANTO À RECONHECIMENTO DA LEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO.IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A MULTA COMPENSATÓRIA QUE PREVÊ ANTECIPADAMENTE LUCROS CESSANTES E PERDAS E DANOS. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803408-49.2018.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ELIZABETH PEREIRA DUARTE

APELADO: ELIZABETH PEREIRA DUARTE, B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº
0803408-49.2018.8.14.0040

APELANTE:
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO

APELADO
: ELIZABETH PEREIRA DUARTE

DEFENSORA PÚBLICA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA:

PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR E CONSTRUTORA BUSCA TER O IMÓVEL DE VOLTA. SENTENÇA JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA RESCINDIR O CONTRATO, REINTEGRAR A POSSE DO IMÓVEL, DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS (COM RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% A TÍTULO DE DESPESAS REALIZADAS PELO VENDEDOR E 10% A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA), CONDENAR O COMPRADOR AO PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO MENSAL NO PERCENTUAL DE 0,25 A PARTIR DA INADIMPLÊNCIA ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO E DETERMINOU QUE A CONSTRUTORA PAGUE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. SENTENÇA REFORMADA SOMENTE QUANTO À RECONHECIMENTO DA LEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO.IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A MULTA COMPENSATÓRIA QUE PREVÊ ANTECIPADAMENTE LUCROS CESSANTES E PERDAS E DANOS.

RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº
0803408-49.2018.8.14.0040

APELANTE:
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO

APELADO
: ELIZABETH PEREIRA DUARTE

DEFENSORA PÚBLICA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação interposta por Elizabeth Pereira Duarte, contra a sentença que julgou o pleito autoral, parcialmente procedente, para
declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide,

reintegrar a posse do imóvel à autora, confirmando a liminar concedida, determinar a restituição das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), considerando as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato na data desta sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

E)

A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Apelação interposta pela requerida (ID 3028796), pugnando pela reforma da decisão, com a reconhecimento da abusividade das cláusulas 2ª, 16ª, 17ª 20ª e 21ª, com fundamento no art. 51, IV do CDC; Requer ainda

a reforma quanto à reintegração de posse, e no caso de manutenção da condenação, que seja deferida a permanência no imóvel até que haja o

ressarcimento integral das benfeitorias realizadas, bem como

do montante referente à devolução das parcelas quitadas, após deduzida a retenção.

No recurso adesivo (ID 3028804), a parte apelante, pretende a reforma da sentença, apenas quanto à limitação no percentual de 50% do valor pago, a titulo de pagamento de taxa de fruição. Pretende a majoração da fixação.

Contrarrazões ao recurso de apelação apresentadas (ID 1321719).

É o relatório. Peço julgamento.

Belém, data registrada no sistema.

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº
0803408-49.2018.8.14.0040

APELANTE:
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO

APELADO
: ELIZABETH PEREIRA DUARTE

DEFENSORA PÚBLICA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso e passo à sua análise.

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
ELIZABETH PEREIRA DUARTE e adesivamente por B.R.A EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
visando modificar sentença proferida em
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
movida pela primeira apelante.

APELAÇAO 1 – ELIZABETH PEREIRA DUARTE

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso e passo à sua análise.

Defiro o pedido de justiça gratuita do apelante.

Da reintegração de posse:

O descumprimento contratual pela apelante, configurado pela ausência de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, se fazem presentes os requisitos para a resilição do ajuste e o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de postulado pela parte empresa apelada.

Cumpre ressaltar, que não é necessária a ocorrência de violência física ou clandestinidade para a caracterização do esbulho, no caso dos autos, posto que restou evidenciado que se trata de posse precária, que tornou-se ilícita em decorrência do inadimplemento das prestações.

. Corroborando
o entendimento supra, vejamos precedentes pertinentes ao tema:

PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESCISÃO QUE SE IMPÕE.
RECURSO NÃO PROVIDO. [...]. Restou caracterizado o inadimplemento contratual por parte dos réus, que não provaram a quitação total do preço avençado. O Código Civil de 2002 prestigia a manutenção dos negócios jurídicos, de sorte que a nulidade do contrato de compra e venda não impede a sua conversão em promessa de compra e venda, conforme permitido pelo art. 170 do CC/02. Não violação ao artigo 108 do CC.
Diante do inadimplemento substancial da obrigação, inadimplemento até mesmo confessado, bem como da ausência de purga da mora pelos devedores, impõe-se a rescisão contratual e consequente reintegração na posse, bem como pagamento pela utilização do imóvel. Correta a decisão que rescindiu o contrato em razão do inadimplemento dos réus.
Ato contínuo, uma vez rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, sua consequência lógica é a reintegração da parte autora na posse do bem, pois, uma vez reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir. Majoração dos honorários recursais para 12% sobre o valor da condenação. Recurso não provido.

(TJ-RJ - APL: 00377180820148190011, Relator: Des(a). Lindolpho Morais Marinho, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Julgamento: 29/01/2019). (Grifei).

Deste modo, entendo que o pleito de reintegração de posse merece provimento, devendo ser devolvido à construtora de forma imediata.

Quanto a retenção de valores:

Diante da inadimplência da requerida/apelante demonstrada nos autos e a previsão contida nas cláusulas 15º e 16º do contrato firmado entre as partes, que, dentre outras disposições, autoriza a rescisão do contrato no caso de atraso no pagamento resta incontroverso o direito da empresa autora/apelada à rescisão do contrato, com a consequente devolução do bem e reintegração da posse em seu favor .

No tocante à Clausula 16ª do Contrato, destaco que apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, pois tal prática é vedada pelo artigo 51, inciso IV, do Estatuto Protetivo, já que reforçando a necessidade de se proteger a dignidade humana.

Concluo, que a cláusula contratual prevendo a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, a título de despesas administrativas e danos emergentes, foi fixada demasiadamente onerosa à consumidora, haja vista que também há a previsão de multa compensatória no valor de 10%, e ainda a previsão de retenção de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento), pela fruição do bem. De modo que, a somatória de todas as penalidades previstas no contrato ultrapassam o percentual considerado razoável, para retenção de valores pagos, consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, configurado enriquecimento ilícito da construtora.

.

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

“DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.
A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.

2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das
parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre

esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os
prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.
Recurso especial a que se nega seguimento.

(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015).” (Negritou-se).

As retenções a que tem direito o vendedor, foram arbitradas em um importe superior ao considerado legal, de maneira que a declaração da nulidade da cláusula 16ª do instrumento contratual é medida que se impõe, a teor do que dispõe o art. 51 d
o Código de Defesa do Consumidor.

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. 1 - A jurisprudência desta Corte Superior está orientada no sentido de permitir a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 2 - Consistindo a retenção de 10% (dez por cento), o mais justo e adequado, eis que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem acarretar enriquecimento ilícito da construtora, a qual poderá, inclusive, renegociar o imóvel. 3 - Evidenciada a sucumbência recursal diante do desprovimento do recurso, mister a majoração dos honorários advocatícios. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - 01310585320128090011, Relator: WILSON SAFATLE FAIAD, Data de Julgamento: 21/08/2019, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 21/08/2019).

PROCESSO CIVIL, DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência desta egrégia Corte de Justiça firmou o entendimento de que é permitida a redução de cláusula penal abusiva para 10% dos valores pagos pelo promitente comprador, por ser montante suficiente para ressarcir a vendedora pelos prejuízos decorrentes da prematura rescisão do contrato. 2. Apelação conhecida, mas não provida. Unânime. (TJ-DF - APC: 20140111226612, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 22/07/2015, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 03/08/2015. Pág.: 237).

Feitas essas considerações, entendo que a sentença não merece reparos, na medida em que fixou o percentual de 10% a título de ressarcimento com despesas realizadas e 10% de multa compensatória, estão dentro do milites fixado pelo STJ.

Taxa de Fruição:

Quanto a possibilidade de cumulação entre as cláusulas penais e a taxa de fruição, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019).

Este também é o entendimento desta E. Corte.

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM
.
IMPOSSIBILIDADE
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPA 2020.00715745-15, 212.319. Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO. Julgado em 2020-03-02. Publicado em 2020-03-04).

Nesse tocante a sentença não merece reforma, haja vista que a taxa de fruição cumulada com a disposição contratual de pagamento de multa compensatória, na qual já estão incluídos os lucros cessantes, caracteriza vedado
bis in idem
.

Apelação adesiva – B.R.A EMPREENDIMENTOS LTDA.

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso e passo à sua análise.

Em suas razões a apelante pugna pela reforma da sentença, quanto à limitação do pagamento da taxa de fruição até 50% do valor das parcelas recebidas.

Conforme apreciado na apelação, constatou-se que consta no contrato em análise, a estipulação de multa compensatória e taxa de fruição.

Conforme já enfrentado alhures, os dois institutos tem caráter indenizatório. Por conseguinte, não há que se discutir acerca do pleito da construtora, pois restou esvaziado o objeto do recurso adesivo.

CONCLUSÃO:

Diante do exposto, CONHEÇO DO RECURSO interposto por Elisabeth Pereira Duarte, para dar-lhe parcial provimento, apenas para declarar a nulidade da cláusula 16ª e fixar o valor da retenção a título de despesas em 10%, mantendo a sentença em todos os seus demais termos. Quanto à apelação adesiva, conheço e nego provimento por reconhecer a impossibilidade de pagamento da taxa de fruição, nos termos da fundamentação lançada.

Em razão da sucumbência mínima do recorrente na apelação adesiva, condeno apenas a parte Elisabeth Pereira Duarte ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo no patamar de 20% do valor da causa.

É o voto.

Belém, data registrada no sistema.

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 27/03/2024