Tribunal: TJPA
Processo: 0800519-14.2019.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-05-14

Ementa:
EMENTA: AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. ÔNUS DE REGULARIZAÇÃO DA AVENÇA, EM REGRA, É DO COMPRADOR O QUE NÃO AFASTA A OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR DE DISPONIBILIZAR O BEM HÁBIL E REGULARIZADO PARA O REGISTRO DA ALIENAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0800519-14.2019.8.14.0000

AGRAVANTE: CARLOS EDUARDO ALTMAN FERREIRA

AGRAVADO: MARIA JUCIRENE MOTA NASCIMENTO

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

EMENTA:
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. ÔNUS DE REGULARIZAÇÃO DA AVENÇA, EM REGRA, É DO COMPRADOR O QUE NÃO AFASTA A OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR DE DISPONIBILIZAR O BEM HÁBIL E REGULARIZADO PARA O REGISTRO DA ALIENAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

RELATÓRIO

PROCESSO N°: 0800519-14.2019.8.14.0000

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CIVEL COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO

COMARCA: 9ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE BELÉM

AGRAVANTE: CARLOS EDUARDO ALTMAN FERREIRA

AGRAVADOS: MARIA JUCIRENE MOTA NASCIMENTO

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo Interno, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
CARLOS EDUARDO ALTMAN FERREIRA
(ID. 16618535), em face da Decisão Monocrática de ID. 16190661, que conheceu do recurso, mas negou provimento.

Decisão monocrática:
conheceu e negou provimento ao Agravo de Instrumento por
CARLOS EDUARDO ALTMAN FERREIRA
, uma vez que a despeito de ser obrigação via de regra, do adquirente, a escrituração da avença, não se afasta a obrigação de que, antes, o promitente vendedor disponibilize o imóvel escrituramente hábil a ser averbado.

Recurso manejado em:
20 de outubro de 2023.

Recurso:
de agravo interno por
CARLOS EDUARDO ALTMAN FERREIRA
, repetindo suas razões que, em tese, o desobrigariam da conduta, bem como que não lhe caberia a escrituração, mas sim ao comprador, sem olvidar a recomposição das astreintes e a gratuidade de justiça.

Conclusos ao gabinete em:
29 de novembro de 2023.

É o relatório.
Sem redação final.

Inclua-se o feito na próxima pauta de julgamento do Plenário Virtual desimpedida.

Belém do Pará, data conforme registro do sistema PJe.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

VOTO

PROCESSO N°: 0800519-14.2019.8.14.0000

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CIVEL COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO

COMARCA: 9ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE BELÉM

AGRAVANTE: CARLOS EDUARDO ALTMAN FERREIRA

AGRAVADOS: MARIA JUCIRENE MOTA NASCIMENTO

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Face o preenchimento dos requisitos de admissibilidade,
conheço do recurso.

A despeito das razões recursais, estas não hábeis a desconstituir a compreensão tida em decisão monocrática:
a despeito de ser obrigação via de regra, do adquirente, a escrituração da avença, não se afasta a obrigação de que, antes, o promitente vendedor disponibilize o imóvel escrituramente hábil a ser averbado.

Da obrigação de disponibilizar o bem livre, regularizado e desembaraçado.

O Recorrente precisa entender que em uma obrigação de regularização de avença de imóvel, compreende-se dois momentos: o primeiro do promitente vendedor disponibilizar o bem livre, desembaraçado e hábil legalmente a ser averbado, para que então sobrevenha o segundo, do adquirente às suas expensas - em regra, promover a escrituração e averbação na matrícula do imóvel.

Pois bem.

Pergunta-se: como que a promitente compradora pode cumprir com seu encargo de escriturar e averbar o contrato de venda e compra na matrícula do imóvel, se antes, o vendedor não cumpriu seu encargo de desmembrar as matrículas para unidades autônomas?

Sim! A obrigação de escrituração e averbação é - assim como sempre foi - da parte promitente compradora, o que sem sombra de dúvidas não afasta a obrigação do promitente vendedor em alterar o registro do imóvel, averbando-o com a construção e regularizando formalmente as unidades autônomas.

Crê-se que desta forma muito didática, agora, o Recorrente consiga compreender a diferença entre as obrigações decorrentes da alienação. Tanto o é, que assim começou a proceder conforme se colhe do ID. 16618544.

Neste sentido é a compreensão jurisprudencial para reforço:

APELAÇÃO CÍVEL - OUTORGA DE ESCRITURA - AUSÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA - CONTRATO EM VIGOR - IMÓVEL EM SITUAÇÃO IRREGULAR - PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE, ESPECIALIDADE E CONTINUIDADE DOS REGISTROS PÚBLICOS OBRIGAÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR DE PROMOVER A REGULARIZAÇÃO - ATRASO NO CUMPRIMENTO - DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR À RETENÇÃO DO PAGAMENTO - RECUSA INJUSTIFICADA DE EXECUÇÃO DA OBRIGAÇÃO - FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS. Para que se considere escrita a cláusula resolutiva expressa, necessária a cominação de pena de extinção em razão do inadimplemento das obrigações, sem a qual permanece o contrato em vigor até que haja interpelação para este fim específico. E obrigação do promitente vendedor a regularização da situação do imóvel para fins de tornar plena e eficaz a venda prometida em compromisso preliminar. Pela exceção do contrato não cumprido o comprador tem direito de reter o pagamento total da avença enquanto não regularizada a situação do imóvel a possibilitar a tradição e a destinação do imóvel. (TJ-MG - AC: 10024100706191001 Belo Horizonte, Relator: Marcelo Rodrigues, Data de Julgamento: 11/01/2012, Câmaras Cíveis Isoladas / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/01/2012)

E ainda:

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C.C. PERDAS E DANOS - Procedência - Taxa de individualização de matrícula de imóvel - Regularização da documentação do empreendimento que incumbe à incorporadora - Art. 44, da Lei n° 4.591/64 c.c. art. 237-A, § 1º, da Lei n° 6.015/73 - Instituição e especificação do condomínio e individualização da matrícula das unidades que constituem desdobramentos da incorporação - Impossibilidade de repasse dos custos da atividade de incorporação imobiliária ao consumidor - Abusividade de cláusula contratual nesse sentido - Art. 490, do CC, que trata das despesas decorrentes da transferência de domínio, não se confundindo com aquelas decorrentes da consecução do empreendimento - Juros moratórios devidos a partir da citação - Exegese do art. 240, do CPC - Sentença mantida - Adoção do art. 252, do RIT] - Majoração dos honorários, a teor do art. 85, § 11, do CPC - Recurso improvido. (TJ-SP - AC: 10820551620228260100 São Paulo, Relator: Salles Rossi, Data de Julgamento: 16/08/2023, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/08/2023)

Das astreintes.

Antes de mais nada, cumpre salientar a questão da fixação e importe coercitivo, não demanda digressão sobre recalcitrância ou até mesmo antecipação de hipotético descumprimento. Na verdade, a cominação de multa guarda compatibilidade com a efetividade do comando judicial.

Se não houver descumprimento da decisão judicial, não terá a imposição de decote patrimonial por meio da multa. Esta só será revisitada, acaso o anúncio se perceba desproporcional ao contexto jurídico- processual e neste sentido é a compreensão jurisprudencial:

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DEVOLUÇÃO DE BEM POR CONTA DE REFORMA DE LIMINAR EM AÇÃO DE BUSCA APREENSÃO. MULTA DIÁRIA. EXORBITÂNCIA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO. ASTREINTES. PARÂMETROS DE FIXAÇÃO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, é possível a redução do valor das astreintes nas hipóteses em que a sua fixação ensejar multa de valor muito superior ao discutido na ação judicial em que foi imposta, a fim de evitar possível enriquecimento sem causa, em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Precedentes. 2. No tocante especificamente ao balizamento de seus valores, são dois os principais vetores de ponderação: a) efetividade da tutela prestada, para cuja realização as astreintes devem ser suficientemente persuasivas; e b) vedação ao enriquecimento sem causa do beneficiário, porquanto a multa não é, em si, um bem jurídico perseguido em juízo. 3. O arbitramento da multa coercitiva e a definição de sua exigibilidade, bem como eventuais alterações do seu valor e/ou periodicidade, exige do magistrado, sempre dependendo das circunstâncias do caso concreto, ter como norte alguns parâmetros: i) valor da obrigação e importância do bem jurídico tutelado; ii) tempo para cumprimento (prazo razoável e periodicidade); iii) capacidade econômica e de resistência do devedor; iv) possibilidade de adoção de outros meios pelo magistrado e dever do credor de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate de loss). 4. É dever do magistrado utilizar o meio menos gravoso e mais eficiente para se alcançar a tutela almejada, notadamente verificando medidas de apoio que tragam menor onerosidade aos litigantes. Após a imposição da multa (ou sua majoração), constatando-se que o apenamento não logrou êxito em compelir o devedor para realização da prestação devida, ou, ainda, sabendo que se tornou jurídica ou materialmente inviável a conduta, deverá suspender a exigibilidade da medida e buscar outros meios para alcançar o resultado específico equivalente. 5. No tocante ao credor, em razão da boa-fé objetiva (NCPC, arts. 5° e 6º) e do corolário da vedação ao abuso do direito, deve ele tentar mitigar a sua própria perda, não podendo se manter simplesmente inerte em razão do descaso do devedor, tendo dever de cooperação com o juízo e com a outra parte, seja indicando outros meios de adimplemento, seja não dificultando a prestação do devedor, impedindo o crescimento exorbitante da multa, sob pena de perder sua posição de vantagem em decorrência da supressio. Nesse sentido, Enunciado n° 169 das Jornadas de Direito Civil do CJF. 6. Na hipótese, tendo por norte os critérios objetivos acima especificados, considerando que o valor inicial das astreintes, fixadas em R$ 300,00 (trezentos reais) por dia, não foi condizente e razoável com a obrigação inicial, por representar quase 10% do valor do bem a que se pretendia a devolução, somado com a conduta da recorrida em permitir o aumento exorbitante do montante atingido pela multa diária e tendo em conta, ainda, a capacidade econômica, a recalcitrância do devedor, ora recorrente, no cumprimento da obrigação, bem como, o valor e importância do bem jurídico tutelado, penso seja razoável modificar a condenação da multa diária a fim de que o montante no valor de R$695.699,86 (seiscentos e noventa e cinco mil, seiscentos e noventa e nove reais e oitenta e seis centavos) seja reduzido para o valor total de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), o que garante a efetividade da tutela jurisdicional e, a um só tempo, evita o enriquecimento sem causa do beneficiário da medida. 7. O valor elevado a que se chegou a título de astreintes não decorreu, como quer fazer crer a ora agravante, pela conduta tão somente do consumidor, mas, também, pela sua própria desídia em cumprir a decisão judicial. Como assentado em diversos precedentes desta Corte Superior, o "destinatário da ordem judicial deve ter em mente a certeza de que eventual desobediência lhe trará consequências mais gravosas que o próprio cumprimento da ordem, e não a expectativa de redução ou de limitação da multa a ele imposta, sob pena de tornar inócuo o instituto processual e de violar o direito fundamental à efetividade da tutela jurisdicional" ( REsp 1819069/SC, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/05/2020, DJe 29/05/2020). 8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1733695 SC 2018/0077019-7, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/03/2021)

Quanto valor da obrigação e importância do bem jurídico tutelado: o bem jurídico (obrigação de disponibilizar um bem regularizado), está compatível não só com o valor de per si, mas também com o próprio direito subjetivo em debate.

Quanto ao tempo para cumprimento (prazo razoável e periodicidade): o prazo para cumprimento não foi imediato, o que também atrai a razoabilidade da medida, eis que é o próprio Agravante é detentor do conhecimento fático e documental inerente à regularização;

Quanto à capacidade econômica e de resistência do devedor: nota-se que o Agravante vinha apresentando comportamento opositor, de modo que uma multa que se estabeleça abaixo do valor fixado, não deterá os efeitos de cumprimento.

Quanto a possibilidade de adoção de outros meios pelo magistrado e dever do credor de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate de loss): vejo que, se assim não for mantida a decisão, o Agravante poderia piorar sua própria situação jurídica, causando maiores prejuízos a si mesmo o que causaria, em tese, piora da sua situação jurídica.

Razão esta pelo que o importe de astreinte está razoável e prudente.

Por todo o exposto, conheço do Agravo Interno e nego provimento.

É como voto.

Belém do Pará, data conforme registro do sistema PJe.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

Belém, 21/05/2024