Tribunal: TJPA
Processo: 0800547-56.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2024-04-30

Ementa:
APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – LIMITAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO – POSSIBILIDADE – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA EM TODOS OS SEUS TERMOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1-A indenização pela fruição da coisa prescinde, até mesmo, de cláusula contratual que a preveja, em razão, como já ressaltado, da adoção do princípio que veda o enriquecimento ilícito, devendo, para tanto, ser mantida a sentença neste ponto. 2-Outrossim, a limitação do valor total a ser contabilizado à título de taxa de fruição a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria. 3-Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Belém, datado e assinado digitalmente. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES. Desembargadora-Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800547-56.2019.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: MARCIO FLAVIO PEREIRA VIDAL

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – LIMITAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO – POSSIBILIDADE – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA EM TODOS OS SEUS TERMOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1-A indenização pela fruição da coisa prescinde, até mesmo, de cláusula contratual que a preveja, em razão, como já ressaltado, da adoção do princípio que veda o enriquecimento ilícito, devendo, para tanto, ser mantida a sentença neste ponto.

2-Outrossim, a limitação do valor total a ser contabilizado à título de taxa de fruição a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria.

3-Recurso conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em
CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE
, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Belém, datado e assinado digitalmente.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES.

Desembargadora-Relatora

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO
interposto por
B.R.A EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
inconformada com a Sentença proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/Pa que, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE,
julgou procedente a pretensão esposada na inicial, tendo como ora apelado
MÁRCIO FLÁVIO PEREIRA VIDAL.

A autora, ora apelante, ajuizou a ação acima mencionada, alegando ter realizado compromisso de compra e venda com o réu de um lote no Residencial Cidade Jardim, porém o adquirente deixou de pagar as prestações ajustadas e, embora notificado, não purgou a mora, razão pela qual pugnou pela rescisão do contrato com reintegração de posse, bem como pela incidência dos encargos previstos no contrato.

O feito seguiu tramitação até a prolatação da sentença (ID Nº 3853270) que julgou procedente a pretensão esposada na inicial, no sentido de: 1. Declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; 2. Reintegrar a autora na posse do imóvel, confirmando a liminar antes concedida; 3. Determinar a restituição das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador em valor único (TEMA 577/STJ), sobre o qual deverá incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, podendo o vendedor reter 10% (dez por cento) deste valor à título de compensação por despesas com publicidade, tributárias, administrativas, dentre outras e 10% (dez por cento), à título de multa compensatória pela rescisão; 4. Condenar a parte ré ao pagamento de taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% (vinte e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado da inadimplência até a efetiva desocupação limitado a 50% (cinquenta por cento) do valor restituído a título de parcelas pagas.

Consta ainda do
decisum
, a condenação do réu ao pagamento de custas, despesas processuais e de honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, cuja exigibilidade restou suspensa pelo deferimento dos benefícios da Justiça Gratuita.

Inconformada,
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
apresentou recurso de Apelação (ID Nº. 3853276).

Alega a apelante que o contrato firmado é lei entre as partes, tendo previsto as penalidades em caso de inadimplemento do comprador, razão pela qual pugna pela parcial reforma da sentença, para o fim de se determinar a devolução nos exatos termos do contrato celebrado, sem que haja limitação do valor relativo à taxa de fruição.

Não foram oferecidas as contrarrazões (ID Nº 3853284).

Coube-me, por redistribuição, julgar o presente feito.

É o Relatório que encaminho para a inclusão no Plenário Virtual.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço do recurso e passo a proferir voto
.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal à análise da possibilidade ou não da limitação da taxa de fruição.

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador, vejamos:

STJ – Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador, tal como entendeu o magistrado na origem.

No que concerne a taxa de fruição, deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da apelante, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao status quo ante, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884 a 886 do CC.

Neste contexto, vejamos precedente deste Egrégio Tribunal, in verbis:

EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL. CONTRAPARTIDA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo antes, o que implica na reintegração da posse do imóvel aos promitentes vendedores e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos; 2.
Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, admitindo-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem;
3. Recurso DESPROVIDO. (TJ-PA – AP 2018.03405102-17, 194.664, Rel. Leonardo de Noronha Tavares, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2018-08- 20, publicado em 24/08/2018). (Grifei).

Ademais, ressalte-se que a indenização pela fruição da coisa prescinde, até mesmo, de cláusula contratual que a preveja, em razão, como já ressaltado, da adoção do princípio que veda o enriquecimento ilícito, devendo, para tanto, ser mantida a sentença neste ponto.

Outrossim, a limitação do valor total a ser contabilizado à título de taxa de fruição a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria.

Corroborando a posição supra, vejamos precedente jurisprudencial:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.
RETENÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE FRUIÇÃO. EXISTÊNCIA.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - Consoante disposto no artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato. 2 - Rescindido o contrato de compra e venda por culpa do comprador, o promitente vendedor tem direito à retenção da multa contratual. 3. Nos contratos de compra e venda mediante pagamento em prestações, inclusive das arras ou sinal, havendo relação de consumo, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total ou exagerada das prestações pagas, mesmo que o inadimplemento seja exclusivo do consumidor (CDC, art. 53). 4 -
A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promissário comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo o bem, enseja ao promitente vendedor o direito de indenização pelo uso e do imóvel. 5 – A fruição é a remuneração sobre a utilização do imóvel, sendo devida desde o recebimento do bem até a data de sua efetiva entrega.
[...]. (TJ-MG - AC: 10000211219167001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 10/11/2021, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/11/2021). (Grifei).

A respeito do assunto, esta Colenda Turma já pacificou o entendimento quanto a possibilidade de limitação da taxa de fruição, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO - POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – PERCENTUAL DENTRO DOS PARÂMETROS LEGAIS – LIMITAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Constatando que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

2.
Possibilidade de limitação da taxa de fruição. Necessidade de manutenção da sentença.

3. Recurso
CONHECIDO
e
IMPROVIDO
.

(TJPA, APL Nº. 080903-93.2018.8.14.0040, Rel. Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, 2ª Turma de Direito Privado, julgado em 06/12/2022)

Desta feita, irrepreensíveis me afiguram os elementos utilizados pelo magistrado a quo para julgar procedente a demanda de origem, merecendo assim, prestígio em sua integralidade.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO

DO RECURSO E NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a sentença ora vergastada.

É COMO VOTO.

Belém, datado e assinado digitalmente.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora-Relatora

Belém, 09/05/2024