Tribunal: TJPA
Processo: 0016384-03.2016.8.14.0005
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9614 - Benfeitorias
Data de julgamento: 2024-09-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DANOS CAUSADOS AO BEM. AUSÊNCIA DE LAUDO INICIAL DE VISTORIA APONTANDO O STATUS QUO. DEVER DE INDENIZAR NÃO CONFIGURADO. AUSÊNCIA DE PROVAS SUFICIENTES A COMPROVAR A VERACIDADE DO ALEGADO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Como é cediço, de acordo com a Lei 8.245/1991, é obrigação do locatário a restituição do imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, inciso III). Nessa feita, imperiosa a realização das vistorias inicial e final, visto serem necessárias na verificação do cumprimento da aludida obrigação, a fim de formalizar o término do procedimento de desocupação do imóvel. Embora as provas coligidas aos autos apontem avarias no imóvel, não é possível estabelecer o momento exato de sua origem nem determinar seus responsáveis. Isso porque, não consta nos autos o laudo de vistoria inicial e nem final do imóvel, capaz de fazer qualquer tipo de confronto com as condições em que o bem foi entregue no momento da locação e seu estado no momento de sua desocupação. Portanto, diante da ausência de prova cabal quanto à necessidade de realização dos reparos e seus valores, pois não juntados os laudos de vistoria (inicial e final), não há como se reconhecer a exigibilidade das reformas. Desse modo, não existindo prova do estado de conservação do imóvel antes de ser entregue ao locatário, indevida é a indenização por supostas avarias causadas no imóvel, impondo-se a reforma da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos da inicial. Recurso CONHECIDO E PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por CONSÓRCIO CONSTRUTOR BELO MONTE nos autos de Ação de Cobrança, tendo como apelada WANDA MONTEIRO DE OLIVEIRA. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, CONHECER DO RECURSO e CONCEDER-LHE PROVIMENTO nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno. Belém, 03 de setembro de 2024. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0016384-03.2016.8.14.0005

APELANTE: CONSORCIO CONSTRUTOR BELO MONTE

APELADO: WANDA MONTEIRO DE OLIVEIRA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DANOS CAUSADOS AO BEM. AUSÊNCIA DE LAUDO INICIAL DE VISTORIA APONTANDO O STATUS QUO. DEVER DE INDENIZAR NÃO CONFIGURADO. AUSÊNCIA DE PROVAS SUFICIENTES A COMPROVAR A VERACIDADE DO ALEGADO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Como é cediço, de acordo com a Lei
8.245
/1991, é obrigação do locatário a restituição do imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, inciso III).

Nessa feita, imperiosa a realização das vistorias inicial e final, visto serem necessárias na verificação do cumprimento da aludida obrigação, a fim de formalizar o término do procedimento de desocupação do imóvel.

Embora as provas coligidas aos autos apontem avarias no imóvel, não é possível estabelecer o momento exato de sua origem nem determinar seus responsáveis.

Isso porque, não consta nos autos o laudo de vistoria inicial e nem final do imóvel, capaz de fazer qualquer tipo de confronto com as condições em que o bem foi entregue no momento da locação e seu estado no momento de sua desocupação.

Portanto, diante da ausência de prova cabal quanto à necessidade de realização dos reparos e seus valores, pois não juntados os laudos de vistoria (inicial e final), não há como se reconhecer a exigibilidade das reformas.

Desse modo, não existindo prova do estado de conservação do imóvel antes de ser entregue ao locatário, indevida é a indenização por supostas avarias causadas no imóvel, impondo-se a reforma da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos da inicial.

Recurso
CONHECIDO E PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL,
interposto por
CONSÓRCIO CONSTRUTOR BELO MONTE
nos autos de Ação de Cobrança, tendo como apelada
WANDA MONTEIRO DE OLIVEIRA.

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade,
CONHECER DO RECURSO e CONCEDER-LHE PROVIMENTO
nos termos do voto do Excelentíssimo Desembargador-Relator Alex Pinheiro Centeno.

Belém, 03 de setembro de 2024.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
CONSÓRCIO CONSTRUTOR BELO MONTE
, inconformada com a sentença prolatada pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Altamira que, nos autos de Ação de Cobrança ajuizada contra si por
WANDA MONTEIRO DE OLIVEIRA
, julgou parcialmente procedente os pedidos da exordial.

Em breve síntese da inicial a parte autora alegou que firmou com a ré/apelante contrato de locação residencial relativo a 4 imóveis com plantas idênticas, no entanto, após o término da relação, após vistoria nos imóveis a autora os encontrou em estado de depreciação e deterioração, ajuizou a ação mencionada objetivando o pagamento de indenização para proceder os devidos reparos.

O feito seguiu seu trâmite regular até a prolatação da sentença ID. 7805538, que julgou a ação parcialmente procedente nos seguintes termos:

Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, EXTINGO O PROCESSO com resolução do mérito e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na petição inicial para CONDENAR a parte requerida CONSÓRCIO CONSTRUTOR BELO MONTE ao pagamento de a título de danos materiais à autora, no importe de R$ 17.094,62 (dezessete mil e noventa e quatro mil reais), com incidência de juros de mora desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, bem com correção monetária pelo IPCA, a partir da data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ).

Ante a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC, condeno as partes ao pagamento das custas processuais rateadas 50% para cada parte. Quanto aos honorários, condeno o requerido ao pagamento do valor de 10% sobre o valor da condenação ao advogado da parte autora, bem como condeno a autora ao pagamento de 10% sobre o valor da condenação ao advogado da parte ré, haja vista a vedação à compensação em virtude de sua natureza alimentar, conforme determina o art. 85, § 14 do .

Inconformada, a parte ré,
CONSÓRCIO CONSTRUTOR BELO MONTE
, interpôs Recurso de Apelação (ID. 7805539), sustentando que não há que se falar em responsabilidade do apelante no ressarcimento dos alegados danos nos imóveis da apelada, posto que estariam ausentes elementos probatórios suficientes para comprovar a verossimilhança das alegações autorais.

Aduz ser necessária a vistoria dia preliminar ao contrato para comprovar a alteração do status quo do imóvel, destacando que a recorrida sequer teria juntado aos autos a vistoria realizada ao final do contrato, anexado apenas fotografias as quais afirmou terem sido feitas antes e depois do contrato.

Assevera que boa parte dos desgastes relatados pela apelada se deram em razão do desgaste natural do imóvel, portanto, nos termos do art. 23, III da lei do inquilinato, caberia ao proprietário o dever de assumir o ônus das deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Por fim, caso entenda que a documentação apresentada mostrou-se suficiente para comprovar o alegado na exordial, informa que foi firmado acordo entre as partes, quitando as pendências, inexistindo portanto débitos remanescentes.

Em sede de contrarrazões (ID. 7805539 - Pág. 25/28) refuta os argumentos apresentados, bem como, pugnou pela alteração dos honorários advocatícios para que sejam suportados apenas pelo apelante.

Após distribuição, coube-me a relatoria do feito.

É o Relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo agravante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

QUESTÕES PRELIMINARES

Face a ausência de questões preliminares, passo à análise do mérito.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia, acerca da responsabilidade do apelante no ressarcimento dos alegados danos nos imóveis da apelada.

Como é cediço, de acordo com a Lei
8.245
/1991, é obrigação do locatário a restituição do imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, inciso III).

Nessa feita, imperiosa a realização das vistorias inicial e final, visto serem necessárias na verificação do cumprimento da aludida obrigação, a fim de formalizar o término do procedimento de desocupação do imóvel.

Embora as provas coligidas aos autos apontem avarias no imóvel, não é possível estabelecer o momento exato de sua origem nem determinar seus responsáveis.

Isso porque, não consta nos autos o laudo de vistoria inicial e nem final do imóvel, capaz de fazer qualquer tipo de confronto com as condições em que o bem foi entregue no momento da locação e seu estado no momento de sua desocupação.

Neste sentido:

RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. A
ÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DECORRENTES DA RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO.
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA DEMANDANTE.
ALEGAÇÃO DE OS LOCATÁRIOS TEREM DESOCUPADO O IMÓVEL LOCADO SEM DEIXÁ-LO NO MESMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO APRESENTADO QUANDO DO INÍCIO DA LOCAÇÃO. INSUBSISTÊNCIA. AUSÊNCIA DE LAUDOS DE VISTORIA INICIAL E FINAL.
ORÇAMENTO PARA REPARAÇÃO QUE SE MOSTRA GENÉRICO E ENGLOBA SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO QUE SÃO DE RESPONSABILIDADE DO LOCADOR (LEI N. 8.245/91, ART. 22). CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO QUE NÃO VIABILIZOU A AFERIÇÃO SEGURA DE QUAIS INTERVENÇÕES SERIAM NECESSÁRIAS PARA A RECOMPOSIÇÃO DO IMÓVEL AO SEU ESTADO ANTERIOR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS (LEI N. 9.099/95, ART. 46). (TJ-SC - RECURSO CÍVEL: 03003979820198240026, Relator: Marcelo Pons Meirelles, Data de Julgamento: 30/03/2023, Primeira Turma Recursal) (Grifo nosso)

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE COBRANÇA
– RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO -
Contrato de Locação Comercial
– Impossibilidade de retenção para reparação do imóvel –
Ausência de laudo inicial e final
- Danos descritos em laudo unilateral – Prova não admitida – Necessidade do comparecimento e assinatura do inquilino – Pleito acolhido – Sentença reformada - Apelo provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1108353-79.2021.8.26.0100 São Paulo, Relator: Almeida Sampaio, Data de Julgamento: 27/02/2023, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/02/2023) (Grifo nosso)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROVA PERICIAL INDEFERIDA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. DANOS MATERIAIS EM IMÓVEL LOCADO. AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA. 1. Nos termos dos artigos 370 e 371 do Código de Processo Civil, o Juiz é o destinatário das provas, cabendo a ele determinar quais serão necessárias para a instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou protelatórias. 2. É obrigação do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. 3. Laudo de vistoria em imóvel realizado unilateralmente não se presta a comprovar as condições da coisa quando da entrega ao locatário.
Não comprovado o estado de conservação do imóvel entregue ao locatário, tampouco anexado laudo de vistoria inicial para atestar as condições quando da devolução, não cabe a cobrança por supostas avarias causadas pelo locatário.
4. Apelação conhecida e não provida. (TJ-DF 07144259420208070009 1638252, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 09/11/2022, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 06/12/2022) (Grifo nosso)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO CONFIGURAÇÃO -
LOCAÇÃO DE IMÓVEL - DANOS CAUSADOS AO BEM - AUSÊNCIA DE LAUDO INICIAL DE VISTORIA APONTANDO O STATUS QUO - DEVER DE INDENIZAR NÃO CONFIGURADO.
A prolação de sentença sem que seja apreciado o novo pedido de esclarecimentos pelo perito, não importa em cerceamento de defesa, por ser desnecessária a intimação das partes para se manifestar sobre petição de esclarecimentos do expert antes do julgamento da lide. Constitui obrigação legal do locatário "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal", nos termos do artigo 23 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que veicula regra cujo descumprimento se demonstra, usualmente, pelo cotejo do laudo de vistoria inicial com o final. Ausente o laudo de vistoria, não resta demonstrado o fato constitutivo do direito do autor, a teor do que prevê o art. 373, I, do CPC, o que resulta na improcedência do pleito indenizatório. (TJ-MG - AC: 01805964020168130079, Relator: Des.(a) José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 31/03/2023, 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/03/2023) (Grifo nosso)

Nota-se que a dinâmica destes fatos pode ser extraída simples fotos anexadas pela apelada, às quais não se pode aferir a data em que foram realizadas, bem como, não é possível verificar se algumas das fotos são do mesmo imóvel antes e depois, concluindo-se que não houve elaboração de um laudo inicial e final, permitindo constatar os reais danos ocasionados no imóvel.

Portanto, diante da ausência de prova cabal quanto à necessidade de realização dos reparos e seus valores, pois não juntados os laudos de vistoria (inicial e final), não há como se reconhecer a exigibilidade das reformas.

Desse modo, não existindo prova do estado de conservação do imóvel antes de ser entregue ao locatário, indevida é a indenização por supostas avarias causadas no imóvel, impondo-se a reforma da sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos da inicial.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto, e
julgo PROVIDO
para reformar a sentença vergastada
in totum
e julgar improcedente a pretensão inicial, no mais, sucumbindo totalmente a parte apelada, esta deve arcar com a totalidade dos honorários sucumbenciais que fixo no valor de 10% sobre o valor da causa.

É COMO VOTO.

Belém, 03 de abril de 2024.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 11/09/2024