Tribunal: TJPA
Processo: 0806258-98.2020.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10456 - Acessão
Data de julgamento: 2024-07-16

Ementa:
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N.º 0806258-98.2020.8.14.0301 COMARCA: BELÉM / PA (15ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL). APELANTES: PAULA GEIZIANE BRITO RAMOS e HERVITON HEITOR MARTINS RAMOS ADVOGADOS: YASMIM BARLETTA BALEIXE (OAB/PA nº. 28.566) e WALDO BALEIXE DA COSTA (OAB/PA nº. 16.803) APELADA: BRENDA GUIMARÃES SANTIS ADVOGADA: GOIAMARA CARVALHO DA SILVA (OAB/PA nº. 9.738) RELATOR: Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PRELIMINARES: AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E IMPARCIALIDADE DO JUÍZO NÃO VERIFICADAS. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO. DESNECESSIDADE DE PROVA TESTEMUNHAL. INEXISTÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO: “CONTRATO DE GAVETA”. VALIDADE ENTRE OS CONTRATANTES. NATUREZA CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE DE AMBOS OS CONTRATANTES PELA TRANSFERÊNCIA DO FINANCIAMENTO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CARACTERIZADO. MORA COMPROVADA. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO INADIMPLEMENTO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA PENAL RECONHECIDA. REDUÇÃO EFETIVADA. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA COM FIXAÇÃO DO LIMITE MÁXIMO EM 50% DO VALOR DE RETENÇÃO. IPTU E TAXA CONDOMINIAL DEVIDOS PELOS ADQUIRENTES DURANTE O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DO BEM COMO CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO. VALOR DA RECONVENÇÃO EQUIVALENTE AO DO CONTRATO. DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL DOS FATOS COM A NEGATIVAÇÃO EFETIVADA. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS MANTIDA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e POR UNANIMIDADE em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos da fundamentação, em consonância com o voto do relator. Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, ....ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, aos ___________(__) dias do mês de __________(__) do ano de dois mil e vinte e quatro (2024). AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador – Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0806258-98.2020.8.14.0301

APELANTE: BRENDA GUIMARAES SANTIS, HERVITON HEITOR MARTINS RAMOS, PAULA GEIZIANE BRITO RAMOS

APELADO: PAULA GEIZIANE BRITO RAMOS, HERVITON HEITOR MARTINS RAMOS, BRENDA GUIMARAES SANTIS

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0806258-98.2020.8.14.0301

COMARCA:

BELÉM / PA (15ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL).

APELANTES:

PAULA GEIZIANE BRITO RAMOS e

HERVITON HEITOR MARTINS RAMOS

ADVOGADOS:

YASMIM BARLETTA BALEIXE (OAB/PA nº. 28.566) e

WALDO BALEIXE DA COSTA (OAB/PA nº. 16.803)

APELADA:

BRENDA GUIMARÃES SANTIS

ADVOGADA:

GOIAMARA CARVALHO DA SILVA (OAB/PA nº. 9.738)

RELATOR:

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS.
PRELIMINARES:
AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E IMPARCIALIDADE DO JUÍZO NÃO VERIFICADAS. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO. DESNECESSIDADE DE PROVA TESTEMUNHAL. INEXISTÊNCIA DE JULGAMENTO
EXTRA PETITA.
PRELIMINARES REJEITADAS.
MÉRITO
: “CONTRATO DE GAVETA”. VALIDADE ENTRE OS CONTRATANTES. NATUREZA CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE DE AMBOS OS CONTRATANTES PELA TRANSFERÊNCIA DO FINANCIAMENTO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CARACTERIZADO. MORA COMPROVADA. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO INADIMPLEMENTO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA PENAL RECONHECIDA. REDUÇÃO EFETIVADA. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA COM FIXAÇÃO DO LIMITE MÁXIMO EM 50% DO VALOR DE RETENÇÃO. IPTU E TAXA CONDOMINIAL DEVIDOS PELOS ADQUIRENTES DURANTE O PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DO BEM COMO CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO. VALOR DA RECONVENÇÃO EQUIVALENTE AO DO CONTRATO. DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL DOS FATOS COM A NEGATIVAÇÃO EFETIVADA. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS MANTIDA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e
POR UNANIMIDADE
em
CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, nos termos da fundamentação, em consonância com o voto do relator.

Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, ....ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, aos ___________(__) dias do mês de __________(__) do ano de dois mil e vinte e quatro (2024).

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador – Relator

RELATÓRIO

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0806258-98.2020.8.14.0301

COMARCA:

BELÉM / PA (15ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL).

APELANTES:

PAULA GEIZIANE BRITO RAMOS e

HERVITON HEITOR MARTINS RAMOS

ADVOGADOS:

YASMIM BARLETTA BALEIXE (OAB/PA nº. 28.566) e

WALDO BALEIXE DA COSTA (OAB/PA nº. 16.803)

APELADA:

BRENDA GUIMARÃES SANTIS

ADVOGADA:

GOIAMARA CARVALHO DA SILVA (OAB/PA nº. 9.738)

RELATOR:

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
PAULA GEIZIANE BRITO RAMOS e HERVITON HEITOR MARTINS RAMOS
nos autos da
Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Pedido Liminar de Reintegração de Posse e Perdas e Danos
,
que lhes move
BRENDA GUIMARÃES SANTIS,
diante de seu inconformismo com a sentença prolatada pelo juízo da 15ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

Em sua exordial
(Id. 3512956),
alega a autora que celebrou um contrato de promessa de compra e venda com os requeridos, referente a um apartamento financiado, localizado no Ed. San Giuliano, porém os adquirentes deixaram de cumprir o compromisso de transferir o financiamento do imóvel e ficaram inadimplentes com as parcelas vencidas a partir de outubro/2018, além das taxas de condomínio e IPTU.

Aduz que notificou os requeridos para sanarem os débitos, porém, restou infrutífera a tentativa, pelo que ingressou com a presente ação requerendo a rescisão do contrato por inadimplemento com reintegração de posse, além de condenação ao pagamento de multa penal, alugueis, taxa condominial e IPTU, além de indenização por danos morais.

Os requeridos apresentaram contestações
(Ids. 3512983 e 3513000)
, defendendo, em suma, o adimplemento substancial do contrato e a impossibilidade de rescisão, aplicação de multa e condenação a pagar alugueis, além de aduzir a inexistência de danos morais.

Simultaneamente à sua contestação, o requerido Herviton Heitor Martins Ramos ofereceu reconvenção, pugnando pela nulidade de cláusulas contratuais ante sua abusividade.

O juízo de piso proferiu sentença
(Id. 3513065)
, julgando parcialmente procedente a ação, declarando resolvido o contrato, condenando os requeridos ao pagamento da multa contratual, taxas condominiais e IPTU, aluguel do período que ocuparam o imóvel e indenização por danos morais, julgando improcedente a Reconvenção.

Foram opostos Embargos de Declaração
(Id. 3513072),
os quais foram rejeitados
(Id. 3513074).

Inconformados, os requeridos interpuseram recurso de apelação
(Id. 3513077)
, pugnando preliminarmente, pela nulidade da sentença que considerou como promessa de compra um contrato atípico, pelo cerceamento de defesa e por ausência de motivação da decisão. No mérito, arguiram o desequilíbrio contratual dada a abusividade das cláusulas contratuais, impugnam o valor atribuído à reconvenção, defendem o adimplemento substancial e a não responsabilidade dos requeridos acerca da transferência do financiamento. Por fim, insurgem-se, contra os juros aplicados, a condenação ao pagamento de alugueis e por danos morais, requerendo a reforma da sentença e retirada de multa aplicada nos embargos.

A apelada apresentou contrarrazões
(Id. 3513085),
pugnando pelo desprovimento do recurso.

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento do plenário virtual.

Belém/PA,.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador – Relator

VOTO

V O T O

I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos, com preparo dispensado por serem os apelantes beneficiários de justiça gratuita.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

II. PRELIMINAR

Em sede de preliminar, os apelantes suscitam a imparcialidade do juízo por ter proferido decisão
extra petita,
além do cerceamento de defesa por indeferimento de provas requeridas.

Da leitura da decisão de origem observa-se que o juízo se limitou a analisar os pedidos formulados na exordial e os argumentos apresentados em defesa, fazendo-o de forma fundamentada e pontualmente, não havendo qualquer indício de sua alegada imparcialidade ou comprovação de que a decisão tenha ido além do que foi requerido/discutido nos autos.

O simples fato de determinar a restituição do bem não é suficiente, por si só, para respaldar tal preliminar, uma vez que a devolução do imóvel ou a inapropriada reintegração como foi nomeada na inicial.

Ora, o frágil argumento de que a consideração acerca da validade do contrato pelo juízo importa em julgamento
extra petita
não se sustenta, posto que os argumentos defensivos constantes das contestações questionam a validade do contrato como promessa de compra e venda, tendo apenas o juízo reconhecido a legitimidade da contratação entre as partes.

Em relação ao indeferimento da prova testemunhal requerida pelos apelantes, observa-se que o juízo entendeu ser desnecessária, por se tratar de fatos incontroversos e matéria exclusivamente de cunho documental.

Conforme preceitua o art. 370, CPC, o juiz é o destinatário da prova, incumbindo a ele, mediante análise do quadro probatório existente nos autos, avaliar quais as provas são necessárias à instrução do processo e indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Nesse sentido, é firme a jurisprudência do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE TÍTULO -DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.

1. Não há falar em ofensa ao art. 1022 do CPC/15, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos autos.

2. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial, quando o juiz, na condição de destinatário final da instrução, entende que os elementos já constantes dos autos são suficientes para formar sua convicção. 2.1. Conforme entendimento firmado por esta Corte Superior, não caracteriza cerceamento de defesa o mero julgamento antecipado da lide nos casos em que o Tribunal de origem entende adequadamente instruído o feito e conclui pela desnecessidade de se produzir de outras provas por se tratar de matéria já provada documentalmente. Incidência da Súmula 83/STJ.

3. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõe o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia. Precedentes.

4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AREsp 1947719/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2022, DJe 21/02/2022)

No caso em análise, não há comprovação de prejuízo às partes em decorrência da não oitiva de testemunhas e, em nada influenciaria na demanda o contrato de financiamento do imóvel celebrado entre a apelada e a CEF, já que não é o objeto da ação.

Assim, coaduno com o entendimento do juízo de piso acerca da desnecessidade da prova requerida, e, uma vez que sua decisão foi devidamente fundamentada, conforme determina o parágrafo único, do art. 370, do CPC, não vislumbro qualquer irregularidade processual capaz de ensejar a nulidade da sentença.

Em verdade, a questão tratada nos autos é meramente de direito, eis que se discute o cumprimento ou não do contrato validamente firmado entre as partes, de maneira que desnecessária a produção de prova testemunhal, eis que não tem o condão de modificar o que foi acordado entre as partes, tratando de prova meramente protelatória.

Em relação à não fundamentação relativa à restituição do bem, entendo que se confunde com os argumentos de mérito, pelo que será posteriormente analisada.

Isto posto,
REJEITO
as preliminares e passo a análise do mérito recursal.

III. MÉRITO RECURSAL

A controvérsia recursal consiste em avaliar a correção da sentença de piso que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, considerando o inadimplemento contratual e determinando sua resolução, com aplicação de multa, pagamento de alugueis e taxas condominiais e de IPTU, além de danos morais.

Das extensas razões recursais trazidas pelos apelantes, extrai-se que a insurgência resume-se aos seguintes tópicos que passarão a ser analisados pontualmente: (a) natureza do contrato; (b) responsabilidade pela transferência do financiamento; (c) inexistência de mora pelo adimplemento substancial; (d) Abusividade das cláusulas rescisórias: possibilidade de rescisão por inadimplemento, cláusula penal e taxa de fruição (alugueis); (e) obrigatoriedade do pagamento da taxa condominial e de IPTU; (f) ausência de fundamentação quanto à reintegração de posse; (g) abusividade do valor da causa fixado para a reconvenção; (h) inexistência de danos morais; (i) retirada de multa imposta por embargos protelatórios.

3.1 Natureza do contrato – validade enquanto promessa de compra e venda

É inquestionável a atipicidade do contrato envolvendo transferência de bem financiado entre as partes, sem a anuência da instituição financeira. Entretanto, também é inegável o reconhecimento da validade dessa espécie contratual entre os contratantes que, com base na experiência, verifica-se que não é incomum.

O Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido que, embora tal contrato não tenha validade perante a instituição financeira, uma vez havendo a quitação, não é possível anular a transferência.

Dito isto, tendo as partes firmado o comumente chamado “contrato de gaveta” o mesmo é válido, cabendo, entretanto, sua análise à luz das regras que regem os contratos de forma geral, já que a vontade das partes ao celebrar o contrato deve ser respeitada posto que anuíram, voluntariamente, às cláusulas nele estipuladas.

In casu,
observa-se claramente que as partes tinham como objetivo a celebração de um contrato de promessa de compra e venda, com a responsabilidade de transferência de financiamento após a quitação dos valores de entrada.

Observa-se ainda, que as partes eram plenamente capazes de entender os riscos a que se submetiam pela celebração de um contrato envolvendo bem financiado por terceiro, sem a anuência deste, não podendo posteriormente suscitar a atipicidade do instrumento como tese defensiva, sob pena de estarem se beneficiando da própria torpeza.

Assim, cumpre o reconhecimento da validade do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, nos exatos termos constante da sentença.

3.2 Responsabilidade pela transferência do financiamento

Estabelecida a validade do contrato celebrado, passamos à análise dos termos controversos, iniciando pela responsabilidade pela transferência do financiamento, que, segundo a apelada, competia aos adquirentes, os quais, por sua vez, alegam ser responsabilidade da vendedora.

Ora, considerando que a transferência do financiamento ocorre perante terceiro – no caso, a instituição financeira autêntica dona do imóvel financiado – ela só poderá ser de fato efetivada por ambos os contratantes.

Não há como impingir a responsabilidade a apenas uma parte já que o banco, enquanto terceiro alheio à contratação objeto da lide, não tem como efetivar a transferência do financiamento sem que tenha comprovada a anuência do vendedor e do comprador.

Assim, em que pese o contrato ora analisado não deixe expresso, tal responsabilidade recai solidariamente entre as partes, não havendo como alegar o descumprimento de uma ou outra, baseado exclusivamente na ausência da transferência.

Dito isto, não há como aderir ao argumento dos apelantes de que, em razão da responsabilidade pela transferência ser da apelada, não restou inadimplente em relação à última prestação, pois, a si também competia tal obrigação, que, não se tornou possível face sua inadimplência no que tange ao pagamento das últimas parcelas relativas ao valor de entrada.

3.3 Adimplemento substancial e mora

Seguindo o raciocínio anterior, não há como acatar o argumento dos apelantes de que estariam inadimplente apenas em relação a 25% (vinte e cinco) por cento do valor realmente devido, já que deveria ser desconsiderada a última prestação no valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), pois seu pagamento só deveria ser realizado no momento da transferência do bem.

Como já exposto no item anterior, a responsabilidade pela transferência do bem competia a ambas as partes, não podendo os apelantes se eximirem de sua obrigação lançando a culpa à apelada.

Somado a isto, não há nos autos qualquer comprovação de que os apelantes efetivamente arcaram com o pagamento de todas as parcelas de entrada, inclusive o valor a ser pago quando da transferência e que a não efetivação desta deu-se exclusivamente por negligência da apelada.

Assim, o inadimplemento dos apelantes decorre da penúltima parcela, paga de forma parcial, da última parcela que deveria adimplir até novembro de 2018 e das prestações que deveria assumir relativas ao financiamento, além das taxas condominiais e IPTU relativos ao período que ocuparam o imóvel, conforme estipulado na cláusula segunda (Id. 3512958 – pg. 2).

Desta feita, correto o juízo de origem ao não reconhecer o adimplemento substancial, pois os apelantes deixaram de arcar com a maior parte das obrigações e pagamentos a eles impostos.

Também não prospera a alegação dos apelantes de caso fortuito/força maior que os impediu de adimplir com os compromissos assumidos, pois, em que pese os atestados de doença, estes não suficientes por si só para determinar a diminuição na condição financeira dos recorrentes.

Cumpre a ressalva acerca do indeferimento da oitiva de testemunhas, deixando claro que seu não acolhimento não ensejou prejuízo aos apelantes, pois o mero depoimento de terceiros não tem força probatória capaz de validar a redução de sua renda ou os gastos exacerbados com tratamento médico, que deveriam ser demonstrados documentalmente através de contracheques, declaração de imposto de renda, notas fiscais e recibos ou outros documentos capazes de atestar os gastos e renda aferida.

Ademais, cumpre repisar que o contrato foi celebrado entre as partes com anuência das cláusulas nele estipuladas e, os recorrentes, em que pese arguirem sua abusividade resultantes em desequilíbrio contratual, em nenhum momento ingressaram com pedido de revisão do contrato, mas tão somente quedaram-se inadimplentes.

Assim, não há como afastar a responsabilidade dos apelantes pelo inadimplemento, restando comprovada a mora.

3.4 Abusividade das cláusulas rescisórias: possibilidade de rescisão por inadimplemento, cláusula penal e taxa de fruição (alugueis)

Em relação à
rescisão contratual
, estipula a cláusula 10ª, que o contrato poderá ser rescindido no caso de não quitação integral pelos compradores, dos valores relativos ao preço do bem, no prazo fixado.

Ora, tal como consignou o juízo de piso, no caso de contratos preliminares – tal como a promessa de compra e venda, que, repiso, já foi tido por válido – não há qualquer abusividade na possibilidade de rescisão contratual ante o inadimplemento das obrigações contraídas, sendo tal cláusula comum aos contratos.

Em relação à
cláusula penal
que estipula multa de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) à parte que der causa à rescisão do contrato, entendo merecer reparo a sentença de origem, pois, conforme entendimento sedimentado no STJ, considera-se razoável em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel que o percentual de retenção de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008).

2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.

3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 1.180.352/DF, relator Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª Região), Quarta Turma, julgado em 20/2/2018, DJe de 28/2/2018.)

Desta feita, a retenção do valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) revela-se superior a 25% dos valores pagos, pelo que, da análise do caso em concreto, entendo pela razoabilidade da da redução da
retenção para o percentual de 10% (dez por cento) das prestações pagas
, a título de multa compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada, devendo a sentença ser reformada nesse sentido.

No que concerne à impugnação dos recorrentes acerca da condenação ao pagamento de taxa de fruição (alugueis), não merece acolhida, posto que a mesma tem como fato gerador a posse exercida pelo comprador, que ficou tendo proveito econômico sobre o imóvel mesmo inadimplente com suas prestações.

Também não merece acolhida a arguição de impossibilidade de cumulação da multa compensatória com a taxa de fruição, já que esta não guarda relação direta com a rescisão do contrato, como acontece com a cláusula penal, tendo natureza jurídica de aluguel e, por isso, sua aplicação se justifica para evitar, como acima mencionado, o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente.

Neste contexto, vejamos precedente deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL. CONTRAPARTIDA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao
statu quo ante
, o que implica na reintegração da posse do imóvel aos promitentes vendedores e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos; 2. Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, admitindo-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem; 3. Recurso DESPROVIDO.

(TJ-PA – AP 2018.03405102-17, 194.664, Rel. Leonardo de Noronha Tavares, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2018-08-20, publicado em 24/08/2018). (Grifei).

Ademais, ressalte-se que a indenização pela fruição da coisa prescinde, até mesmo de cláusula contratual que a preveja, em razão, como já ressaltado, da adoção do princípio que veda o enriquecimento ilícito, devendo, para tanto, ser mantida a sentença neste ponto.

Por oportuno, observo que a fixação do juízo de piso em 0,5% (meio por cento) do valor do contrato encontra-se dentro do patamar aceito como razoável, com incidência a partir da inadimplência até a desocupação do imóvel.

3.5 Taxas condominiais e IPTU

Conforme cláusula 2ª, parágrafo terceiro do contrato, cumpria aos apelantes/compradores o pagamento dos valores relativos ao IPTU e taxa condominial do imóvel, assim como os valores em aberto por ocasião da contratação.

A sentença de piso determinou o pagamento de tais despesas relativas ao período em que os apelantes ocuparam efetivamente o imóvel, o que está em conformidade com nosso ordenamento jurídico.

Neste sentido, colaciono o seguinte julgamento:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TEMPESTIVIDADE. RECESSO FORENSE. ART. 220 DO CPC/2015. DECISÃO AGRAVADA RECONSIDERADA. NOVO EXAME DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DOS PROMISSÁRIOS-VENDEDORES. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. O entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é encargo do adquirente apenas a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves. 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. No tocante ao índice de correção monetária, o recurso especial não se ampara em dispositivo de lei federal, o que caracteriza deficiência de fundamentação nos termos da Súmula 284/STJ. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão ora agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, na extensão, negar-lhe provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 1876587 SP 2020/0124902-2, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2021)

Assim, inexiste qualquer abusividade em relação a tal cobrança, já que os apelantes de fato estavam na posse direta do imóvel, usufruindo-o, e, portanto, sendo os responsáveis pelas taxas decorrentes do seu uso.

3.6 Ausência de fundamentação quanto a restituição do imóvel

Aduzem os apelantes que o juízo de piso não fundamentou a determinação de reintegração de posse, entretanto, na espécie, o descumprimento contratual pelos apelantes, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel, que culminou na rescisão contratual, enseja, logicamente, o retorno das partes ao estado anterior.

Por sua vez, esse retorno ao
status quo ante
implica, como consequência lógica, na restituição do imóvel objeto do contrato de venda e compra rescindido que, segundo restou incontroverso nos autos, ainda consta como sua legítima possuidora indireta.

Ressalto ainda, que a precariedade que qualifica a posse exercida pelos requeridos/apelantes torna o fato da “inadimplência” suficiente para acarretar a ilicitude de sua presença no imóvel indicado nos autos.

Nesse ponto, reitero que a restituição da posse é uma decorrência lógica da rescisão contratual, não merecendo maiores dilações ou modificações da sentença que entendo escorreita.

3.7 Abusividade do valor da causa fixado para reconvenção

Considerando que a reconvenção questionou a abusividade de diversas cláusulas contratuais (2ª, 6ª, 9ª, 10ª, 11ª) relativas à rescisão por inadimplemento, transferência de imóvel, juros, pagamento de taxas e cláusula penal, o valor da causa deve ser o valor do contrato questionado, estando correta a decisão de juízo que a fixou em R$ 630.000,00 (seiscentos e trinta mil reais).

3.8 Danos Morais

Acerca dos danos morais, entendo merecer reparo a sentença de origem, pois, apesar da alegação de abalo moral indenizável, não observo que o mesmo restou devidamente comprovado, senão vejamos:

Baseia-se a sentença de piso na alegação da apelada em sua exordial de que teve seu nome incluído no cadastro de inadimplentes, face ao não cumprimento das obrigações por parte dos apelantes.

Inicialmente, repiso aquilo que já foi consignado neste voto, relativo às consequências assumidas pelas partes ao celebrarem o chamado “contrato de gaveta”; em outras palavras, cada uma das partes assume um risco ao utilizar essa forma de contratação atípica, entre os quais, para o vendedor, a possibilidade de ter que arcar com a inadimplência dos compradores das taxas e demais prestações que ainda estão em seu nome.

Dito isto, a apelada estava ciente que, uma vez que os recorrentes ficassem inadimplentes com taxas, tributos ou com o financiamento, a responsabilidade cairia sobre ela, já que não fora devidamente efetivada a transferência, para efeitos jurídicos.

Além do risco assumido, verifico que a negativação da apelada ocorreu em decorrência do não pagamento de prestação do financiamento relativa ao mês de setembro/2019 (Id. 3512964 – pg.2/3).

Ora, conforme narrativa da própria autora/apelada, os recorrentes estavam em débito desde o mês de outubro de 2018, e a notificação emitida foi em abril/2019, alertando que o não pagamento ensejaria medidas objetivando a rescisão contratual.

Assim, não vislumbro nexo causal direto que ligue a negativação do nome da apelada às prestações não pagas pelos apelantes, já que, por ocasião do débito a autora já estava ciente e havia tomado providências para reaver o imóvel, estando sob sua responsabilidade o pagamento das parcelas do financiamento, pois, se assim não fosse, estariam pendentes outras parcelas, dado o lapso decorrido.

Dito isto, entendo não ter restado comprovada a ocorrência de outros abalos pessoais, que ultrapassassem a barreira do mero aborrecimento, e que decorressem da conduta dos apelantes (inadimplemento contratual), capazes de ensejar a reparação por danos morais.

Por fim, vale repisar que as punições decorrentes do inadimplemento já foram analisadas e aferidas enquanto danos materiais, não sendo a condenação por danos morais uma consequência lógica da rescisão contratual por culpa exclusiva dos apelantes.

Assim, cumpre a reforma da sentença, para retirar a condenação por danos morais.

3.9 Multa pelos embargos protelatórios

Dado o caráter meramente protelatório dos embargos opostos pelos ora apelantes (Id. 3513072), já que claramente inexistente quaisquer dos vícios que lhe justifiquem a oposição e patente o inconformismo com a decisão
a quo,
correta a aplicação de multa pelo juízo, já que expressamente permitida no art. 1.026, §2º, do CPC.

Desnecessárias, portanto, maiores dilações acerca do tema.

VI. DISPOSITIVO

Ante ao exposto,

CONHEÇO
do recurso de Apelação
e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
,
reformando a sentença para retirar a condenação por danos morais, já que não comprovados e julgar parcialmente procedente a Reconvenção, reconhecendo a abusividade do valor da cláusula penal, reduzindo-o para o patamar de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos.

Por fim, dada a reforma da sentença, a sucumbência deve ser partilhada da seguinte forma: ação – sucumbência pelos requeridos; reconvenção – 50% para cada parte.

Advirto às partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes ao exame do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Serve esta decisão como Mandado/Intimação/Ofício, para os fins de direito.

Após o trânsito em julgado promova-se a respectiva baixa nos registros de pendência referentes a este Relator e, arquive-se. Em tudo certifique.

É O VOTO.

Belém/PA,.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador – Relator

Belém, 31/07/2024