Tribunal: TJPA
Processo: 0800873-79.2020.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-07-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO DECLARADA JUDICIALMENTE. LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DESPESAS ADMINISTRATIVAS E MULTA COMPENSATÓRIA EM PERCENTUAL DENTRO DO LIMITE AUTORIZADO PELA CORTE SUPERIOR. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL COM A CLÁUSULA PENAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE NA PACTUAÇÃO DE JUROS E DE CORREÇÃO MONETÁRIA. INDENIZAÇÃO PRÉVIA DAS BENFEITORIAS REALIZADAS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. Uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, a rescisão do ajuste é imperativa, devendo ser observada, contudo, a devolução dos valores pagos pelo requerido/apelante com as devidas retenções. 2. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos em caso de inadimplemento do comprador. Logo, irretocável a sentença nesse ponto, ao aplicar retenção sobre os valores pagos no percentual de 20% (sendo 10% a título de multa compensatória e 10% de custos operacionais). 3. A Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, permite a inclusão no instrumento tanto de correção monetária, quanto de juros, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência. 4. A taxa de juros compensatórios de 6,90% (seis vírgula noventa por cento) ao ano não se revela abusiva, pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura) ou o percentual máximo dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional). Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC). 5. Na hipótese dos autos, a taxa de ocupação foi aplicada cumulativamente com a cláusula penal prevista na alínea “C” do instrumento contratual, o que configuraria dupla compensação (bis in idem) e, consequentemente, provocaria o enriquecimento ilícito da Apelada. Precedentes deste Eg. Tribunal de Justiça. Reforma da sentença que se impõe. 6. “Não é cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do quantum em sede de liquidação”. Precedentes deste Eg. Tribunal. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido, tão somente, para afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição, à unanimidade. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800873-79.2020.8.14.0040

APELANTE: ADRIANO ALMEIDA SILVA

APELADO: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO DECLARADA JUDICIALMENTE. LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DESPESAS ADMINISTRATIVAS E MULTA COMPENSATÓRIA EM PERCENTUAL DENTRO DO LIMITE AUTORIZADO PELA CORTE SUPERIOR. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL COM A CLÁUSULA PENAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE NA PACTUAÇÃO DE JUROS E DE CORREÇÃO MONETÁRIA. INDENIZAÇÃO PRÉVIA DAS BENFEITORIAS REALIZADAS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE.

1. Uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, a rescisão do ajuste é imperativa, devendo ser observada, contudo, a devolução dos valores pagos pelo requerido/apelante com as devidas retenções.

2. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos em caso de inadimplemento do comprador. Logo, irretocável a sentença nesse ponto, ao aplicar retenção sobre os valores pagos no percentual de 20% (sendo 10% a título de multa compensatória e 10% de custos operacionais).

3. A Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, permite a inclusão no instrumento tanto de correção monetária, quanto de juros, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência.

4. A taxa de juros compensatórios de 6,90% (seis vírgula noventa por cento) ao ano não se revela abusiva, pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura) ou o percentual máximo dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional). Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC).

5. Na hipótese dos autos, a taxa de ocupação foi aplicada cumulativamente com a cláusula penal prevista na alínea “C” do instrumento contratual, o que configuraria dupla compensação (bis in idem) e, consequentemente, provocaria o enriquecimento ilícito da Apelada. Precedentes deste Eg. Tribunal de Justiça. Reforma da sentença que se impõe.

6. “
Não é cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do quantum em sede de liquidação
”. Precedentes deste Eg. Tribunal.

7. Recurso conhecido e parcialmente provido, tão somente, para afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição, à unanimidade.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por ADRIANO ALMEIDA SILVA contra sentença que julgou procedente o pedido de reintegração de posse formulado por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

A ação foi ajuizada em razão do inadimplemento de contrato de compra e venda de um lote localizado no loteamento Residencial Cidade Jardim. O juízo de origem julgou procedente o pedido da autora para rescindir o contrato e reintegrá-la na posse do imóvel, com a seguinte parte dispositiva:

3. DISPOSITIVO

ANTE O EXPOSTO, julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, com efeitos retroativos à citação da ré, para os efeitos legais;

B) Como consequência, consolidar a reintegração a posse do imóvel à autora como consequência lógica, confirmando a liminar concedida;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato na data desta sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Condeno o réu ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º

e 3º, Idem).

Com o trânsito em julgado, ausente requerimentos, arquive-se.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

O réu apresentou Recurso de Apelação, no qual, requer a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, alegando que o julgamento antecipado da lide violou seu direito constitucional à produção de provas. Sustenta que a demanda não estava madura para julgamento, havendo necessidade de produção de provas para demonstrar a abusividade dos juros e outras questões controvertidas.

Alternativamente, caso não seja reconhecida a nulidade, o apelante requer a reforma da sentença. Alega que o contrato, por ser de natureza cativa, possibilita o reequilíbrio financeiro, e que a rescisão com efeitos retroativos à data da liminar viola o direito à moradia.

O apelante argumenta ainda que a sentença errou ao determinar a restituição das parcelas pagas, cláusula penal e taxa de fruição, adotando interpretação menos favorável ao consumidor. Requer a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, com base no art. 1.219 do Código Civil e na cláusula contratual.

Por fim, requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, visando evitar a reintegração de posse antes da análise do mérito pelo Tribunal.

Contrarrazões apresentadas (ID 3482602)

É o relatório.

Proceda-se, a Secretaria, a devida adequação dos polos do recurso no sistema PJE.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta da sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém, 24 de junho de 2024.

Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os requisitos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.

2.

DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA

O réu/apelante se mostra inconformado com o julgamento antecipado da lide, sob a alegação de que teria sido cerceado no seu direito de defesa, ante a imprescindibilidade de produção de outras provas para a demonstração de sua pretensão em juízo.

Compulsando os autos, entendo que o julgamento antecipado da lide efetuado em primeira instância está perfeitamente de acordo com o artigo 355, inciso I do NCPC, não havendo que se falar em cerceamento do direito de defesa.

O Juízo é o destinatário das provas, assim, cabe ao julgador verificar a necessidade ou não da produção das provas nos autos, a fim de evitar desnecessários atos que nada mais fariam do que atentar aos princípios da economia e celeridade processual, quando já se encontre outras provas suficientes para formar o convencimento do magistrado a respeito da questão em debate, ou determinar, ainda que de ofício, a realização das que entenda indispensáveis para o deslinde da questão.

Assim sendo, nos termos do artigo 370 do CPC, dependendo do exame de cada caso concreto e do contexto específico dos elementos constantes dos autos, poderá o julgador determinar ou indeferir as diligências probatórias requeridas pelas partes, estando convencido e sentindo condições de formar seu convencimento com base nas provas já existentes nos autos, pode perfeitamente dispensar as que entender inúteis, desse modo, no caso concreto, entendeu o Juízo, ao meu sentir corretamente, que a matéria comporta julgamento antecipado da lide, pois os fatos estão documentalmente comprovados, cabendo unicamente sobre eles aplicar o direito.

Com isso, considerando que o processo se encontrava apto ao julgamento de mérito, não necessitando da produção de outras provas, rejeito a preliminar suscitada.

3.

RAZÕES RECURSAIS

Analisando os autos, verifico que o cerne do presente litígio repousa na averiguação da possibilidade jurídica de rescisão contratual por parte da promitente vendedora ante a inadimplência do requerido que, por outro lado, invoca ausência de culpa pelo inadimplemento ante a suposta onerosidade excessiva e abusividade dos contratos de adesão, com a prática de juros compostos, bem como, as consequências da rescisão. Passo a analisar.

Quanto às primeiras alegações recursais –

(I) de que a inadimplência da apelante, por si só, não gera rescisão unilateral automática do contrato celebrado entre as partes e não autoriza a concessão de liminar de reintegração de posse de forma prematura, considerando que decorreu da onerosidade excessiva das parcelas somada ao elemento subjetivo da precariedade de recursos; (II) acerca da impossibilidade de se considerar a data da liminar de reintegração de posse como marco temporal para a rescisão contratual – tenho que restam incabíveis, eis que não houve rescisão automática do contrato, mas antes, a presente ação rescisória foi ajuizada com o exato intuito de promover a resolução do negócio mediante a instrução e o crivo judicial.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça
[1]
firmou o entendimento no sentido de ser possível o ajuizamento de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado.

Outrossim, conforme ponderado em sentença, na peça contestatória, os réus, ora apelantes, reconhecem a existência da relação jurídica entabulada entre as partes, bem como o inadimplemento da sua parte.

3.1 DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE

Importante ressaltar que a posterior resolução de contrato devidamente formalizado é possível nos termos do art. 475 do Código Civil:

Art. 475 - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Isso se aplica para o caso de inadimplemento por qualquer das partes, ocorrendo de forma superveniente à formação do contrato, além de estar expressamente previsto no CDC.

Na espécie, o descumprimento contratual pelo apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel é incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho, tornando-se inarredável a rescisão contratual, se assim o desejar a parte lesada, e, logicamente, o retorno das partes ao estado anterior. Por sua vez, esse retorno ao
statu quo ante
implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora que, segundo restou incontroverso nos autos, ainda consta como sua legítima possuidora indireta.

Ressalto ainda que o esbulho alegado independe da existência de ato físico de violência ou clandestinidade, visto que a precariedade que qualifica a posse exercida pelo requerido/apelante torna o fato da “inadimplência” suficiente para acarretar a ilicitude de sua presença no imóvel indicado nos autos.

Nesse ponto, a manutenção da sentença é medida imperativa.

Ante a formal constituição do devedor em mora por meio da citação e a não comprovação da purgação da mora, o juízo de piso corretamente declarou resolvido o contrato e determinou a reintegração de posse.

Corroborando tal posicionamento, cito decisão desta Colenda Turma, em julgado recente de caso similar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE
– POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa

1 – Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito. Preliminar Rejeitada.

Mérito

2 – O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada.

3 – (...)

5 – Juízo primevo que, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a empresa autora/apelada o dever de indenizar a requerida/apelada as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

6 – Outrossim, entendo ser incabível o pedido da apelante de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência logica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

7 – Recurso de Apelação Conhecido e Parcialmente Provido apenas para afastar à condenação da requerida/apelante ao pagamento da taxa de fruição, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos. (Apelação Cível n.º
0804109-10.2018.8.14.0040.
Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado. Julgado em 2022-05-31. Publicado em 2022-06-01) – Destaquei.

In casu
, a sociedade empresária apelada forneceu os elementos de prova suficientes a demonstrar a inadimplência contratual do requerido/apelante, enquanto este, por seu turno, não comprovou ter purgado a mora, o que, por si só, é fato suficiente para justificar a rescisão contratual, tendo em vista constar no contrato cláusula resolutiva por inadimplência.

Dito isso, uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, a rescisão do ajuste é imperativa, devendo ser observada, contudo, a devolução dos valores pagos pelo requerido/apelante até o início da inadimplência, com as devidas retenções.

3.3

DA AUSÊNCIA DE CULPA PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL

Prosseguindo na análise das alegações, o apelante invoca ausência de culpa pelo inadimplemento contratual, o que teria decorrido da onerosidade excessiva e abusividade das cláusulas contratuais impostas pela apelada.

Ocorre que, malgrado o esforço do recorrente em justificar o descumprimento de suas prestações, o fato é que o contrato não guarda vícios de nulidade,

salvo aquele relativo ao elevado percentual a título de despesas administrativas que foi corrigido pelo juízo
a quo
em sua sentença.
Logo, o
consentimento do Apelante foi livre e consciente, sendo que desde janeiro de 2019 – a partir da 1ª parcela do refinanciamento, passou a não honrar com os pagamentos.

Se o réu/apelante entendia haver desequilíbrio contratual pela abusividade de determinadas cláusulas, o caminho a ter sido trilhado era o da renegociação da dívida ou repactuação do contrato e, após, ante a eventual negativa da promitente vendedora ou em não lhe sendo favoráveis as condições, deveria ter ingressado com Ação Revisional do Contrato, e não simplesmente deixar de efetuar o pagamento.

Deveras, é importante ter em vista que o Código Civil prevê a possibilidade de revisão da obrigação contratada (cláusula
rebus sic stantibus)
, quando, por motivos imprevisíveis e alheios à vontade das partes, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida, no momento da contratação e no momento da execução do contrato, assim como, para restabelecer o equilíbrio da relação, caso ocorra uma situação de grande vantagem para uma das partes, em contrapartida com uma situação de onerosidade excessiva para outra (art. 478-480 /CC); porém, o réu/apelante não lançou (ou não pôde lançar) mão de tal ferramenta, restando configurada sua conduta da inadimplência, cujas consequências são legalmente inarredáveis.

Não pode o réu legitimar o descumprimento do contrato já realizado por sua conta, sem amparo em ordem judicial. Se ele assume que deixou de pagar as parcelas, confessando que descumpriu com cláusula básica do contrato com que se comprometeu, possibilita naturalmente a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda.

3.4 DOS JUROS COMPENSATÓRIOS E DA CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM

Na sequência das alegações recursais, considerando que os contratos de Promessa de Compra e Venda em questão sujeitam-se à proteção do Código de Defesa do Consumidor, cumpre-me verificar se há a abusividade alegada pelo apelante como ensejadora da nulidade contratual, correspondente à incidência, sobre as parcelas pactuadas, de correção monetária pelo IGPM somada a juros compensatórios de 6,90% (seis vírgula noventa por cento) ao ano.

Pois bem. Entendo não haver a abusividade alegada no ponto em comento.

Isso porque a Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, expressamente autoriza a inclusão no instrumento contratual, tanto da correção monetária, como de juros compensatórios, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência. É que consta do artigo 26-A, incisos IV e VI da referida Lei,
in verbis
:

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

(...)

IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

(...)

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;”

E, ainda que não houvesse previsão específica, os juros compensatórios correspondem a encargo contratual decorrente da natureza de negócios que envolvem o pagamento fracionado e diferido por longo período, em negócio que implica concessão de crédito ao adquirente.

Deveras, o Tribunal da Cidadania, ao apreciar questão assemelhada, relativa à alienação de imóveis em construção, fixou o entendimento de que, quando o parcelamento do valor do bem é realizado diretamente pela incorporadora, não há qualquer ilegalidade na cláusula que, dentro dos limites legais, prevê juros compensatórios.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DOS AUTORES.
1. "Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios."

(EREsp 670.117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012).
1.1. No caso dos autos impôs-se a reforma do acórdão recorrido, que decidiu de modo contrário à orientação deste Tribunal Superior. 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 887173 SP 2016/0069355-9, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 15/03/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/04/2018) – Destaquei.

Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC).

Assim como é absolutamente lícita a incidência de juros sobre as prestações vincendas – já que o fracionamento do preço encerra, na verdade, financiamento do preço –, da mesma forma, a correção monetária é admissível, na medida em que consiste em simples método de preservação do valor real da moeda, conforme vem entendendo a jurisprudência pátria
[2]
.

Outrossim, cabe registrar que a taxa de juros compensatórios ora aplicada, de 6,90% (seis vírgula noventa por cento) ao ano, não se revela abusiva pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura), ou ao percentual dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional – aplicáveis, aqui, por analogia).

Sendo assim, a estipulação de atualização das prestações mensais pelo IGPM e de incidência de juros remuneratórios no importe de 6,90% ao ano não implica, por si só, anatocismo, isto é, incidência de juros sobre juros. Na realidade, o que o contrato prevê é a cumulação de juros e correção monetária, o que de forma alguma é vedado por lei.

Em outras palavras, não se pode confundir a correção monetária com os juros. Aquela tem por finalidade a mera atualização do débito, para manter o seu valor real, ao passo que os juros remuneratórios visam à remuneração do capital, impedindo, assim, que o credor seja lesado pelo pagamento diferido do preço do imóvel.

Destarte, o reajuste das prestações mensais, da forma como determinada no contrato, não implica anatocismo, e nos autos não há indícios da incidência de novos juros sobre tais cálculos.

3.6 DA RETENÇÃO DE VALORES PELA PROMITENTE-VENDEDORA E DA TAXA DE FRUIÇÃO

No tocante à alegação do Apelante de que há abusividade nos valores a serem retidos pela vendedora em razão da rescisão do contrato de compra e venda, bem como
bis in idem
na condenação ao pagamento conjunto da taxa de fruição com a cláusula penal, passo a tecer as seguintes considerações.

Como é sabido, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago; porém, no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador, a devolução deve ser parcial:

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,

ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual motivado por inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, ora apelante, a magistrada primeva fixou a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas por ele – 10% (dez por cento) como indenização pelos custos operacionais e 10% (dois por cento) a título de cláusula penal compensatória –, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese,
o qual
pode variar de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), conforme ementa abaixo transcrita:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE.
DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ
)
. 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
3. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.
4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) – Destaquei.

Portanto, resta claro que a retenção das despesas administrativas e da multa compensatória aplicada pelo juízo
a quo
se encontra dentro do limite de 25% autorizado pela jurisprudência da Corte Superior, estando escorreita a sentença guerreada, inclusive porque referidas penalidades estão previstas na cláusula 16 do contrato de compra e venda (ID 3402329 - Pág. 10), sendo de conhecimento do Apelante desde sua assinatura.

Por fim, no que diz respeito à condenação ao pagamento da chamada “taxa de fruição” ou “taxa de ocupação”, sabe-se que ela tem como fato gerador a posse exercida pelo comprador, que ficou tendo proveito econômico sobre o imóvel mesmo inadimplente com suas prestações. É uma reparação ao vendedor, portanto, como se um aluguel fosse.

In casu
, a avença firmada pelas partes prevê em sua Cláusula 16ª, alínea “E”, indenização
de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato “
a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão do contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorresse por último
”
.
A magistrada singular, por sua vez, condenou o promitente-comprador ao pagamento dessa taxa, mantendo aquele percentual contratado.

Ocorre que, merece reforma esse capítulo da sentença, na medida em que a taxa de ocupação foi aplicada cumulativamente com a cláusula penal prevista na alínea “C” do instrumento contratual, o que configuraria dupla compensação (
bis in idem)
e, consequentemente, provocaria o enriquecimento ilícito da Apelada, segundo vem entendendo este Eg. Tribunal de Justiça, conforme se verifica dos seguintes julgados:

EMENTA- AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA RÉ – RESCISÃO DO CONTRATO –
RESTITUIÇÃO DO BEM – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS – DESCABIMENTO DA CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE DE CONDICIONAR A REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO
– RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0010390-49.2017.8.14.0040, Relator: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 12/12/2023, 2ª Turma de Direito Privado) (grifos nossos)

APELAÇÃO -

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA: DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO –
RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE
– REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1-Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa, rejeitada. Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

2-Mérito:

2.1-O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada.

2.2-Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

2.3-Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem.

2.4-Dever de indenizar a requerida pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

2.5A medida reintegratória, na hipótese, é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

2.6-Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição, bem como determinar o pagamento das benfeitorias por parte da apelada, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0804133-38.2018.8.14.0040 – Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 30/04/2024 )

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR E CONSTRUTORA BUSCA TER O IMÓVEL DE VOLTA. SENTENÇA JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA RESCINDIR O CONTRATO, REINTEGRAR A POSSE DO IMÓVEL, DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS (COM RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% A TÍTULO DE DESPESAS REALIZADAS PELO VENDEDOR E 10% A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA), CONDENAR O COMPRADOR AO PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO MENSAL NO PERCENTUAL DE 0,25 A PARTIR DA INADIMPLÊNCIA ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO E DETERMINOU QUE A CONSTRUTORA PAGUE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS.
SENTENÇA REFORMADA SOMENTE QUANTO À RECONHECIMENTO DA LEGALIDADE DA COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO.IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A MULTA COMPENSATÓRIA QUE PREVÊ ANTECIPADAMENTE LUCROS CESSANTES E PERDAS E DANOS.
RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO.

(TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0803408-49.2018.8.14.0040 – Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 19/03/2024)

Em que pese já ter proferido voto em casos semelhantes, entendendo pela possibilidade de cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal moratória, revejo meu posicionamento, neste momento, com o intuito de acompanhar a jurisprudência mais recente deste Eg. Tribunal de Justiça
[3]
.

Dessa forma, em razão da impossibilidade de cumulação com a multa compensatória, impõe-se o afastamento da taxa de fruição na hipótese, devendo a sentença guerreada ser reformada neste ponto.

3.7 DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E DO DIREITO DE RETENÇÃO

A teor do artigo 1.219 do Código Civil, é inconteste o direito do apelante à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, visto que era possuidor de boa-fé durante o período de adimplência contratual e construiu edificação (casa de alvenaria) no lote que, à época da assinatura do pacto, não possuía nenhuma acessão física ou benfeitoria, sendo tal prerrogativa uma decorrência lógica da rescisão do contrato e da reintegração de posse dada ao vendedor.

Deveras, existindo benfeitorias no imóvel que incrementam o valor e o uso do terreno, deve ser reconhecido o direito do réu de ser reparado pela construção das edificações, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença, afinal, obstar o exercício do direito de ressarcimento contribuiria para o enriquecimento sem causa da parte demandante, que irá retomar o imóvel com melhorias e construções, o que encontra óbice no ordenamento jurídico pátrio (art. 844 e seguintes do Código Civil).

Do exame dos autos, verifico que a sentença vergastada, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs à empresa apelada o dever de indenizar o réu pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, determinando que o
quantum
devido seja apurado em liquidação de sentença, cingindo-se a discussão recursal
sobre o direito de retenção pleiteado pelo Recorrente.

O Apelante visa garantir seu direito de retenção sobre as acessões/benfeitorias úteis e necessárias que realizou no terreno a fim de permanecer na posse do imóvel até a indenização integral delas.

Sobre o tema, se consolidou no âmbito deste eg. Tribunal de Justiça
[4]
, o entendimento de que: “
n
ão é cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, ou seja, esta não pode ocorrer previamente, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do quantum em sede de liquidação
”.

Assim, não merece reformas a sentença, neste ponto.

3. PARTE DISPOSITIVA

Ante o exposto, conheço o recurso de apelação e dou-lhe PARCIAL PROVIMENTO, tão somente, para afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição, na linha da fundamentação. Mantenho a sentença em seus demais termos.

Deixo de majorar os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em primeiro grau tendo em vista a parcial procedência do apelo.

É como voto.

Belém,

Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.

Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado.

Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado.

A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos.

Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.

Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa
.

A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa.

Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (grifos nossos)

(STJ - REsp: 1789863 MS 2013/0376277-6, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 10/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2021)

[2]
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Lote residencial. Critério de reajuste das parcelas do preço. Juros remuneratórios de 9% ao ano. Admissibilidade. Art. 26, V, da Lei nº 6.766/79. Correção monetária pelo IGPM. Admissibilidade. Índice previsto no contrato e adequado à atualização das parcelas do preço diferidas no tempo. Inexistência de cobrança indevida. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido.

(TJ-SP - AC: 10044640320208260664 SP 1004464-03.2020.8.26.0664, Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 30/03/2021, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/03/2021) – Destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C CONSIGNATÓRIA. JUROS LEGAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGPM. DEPÓSITO PARCIAL. MORA NÃO AFASTADA. 1. No caso, não se vislumbra abusividade na cobrança de juros remuneratórios cumulados com correção monetária pelo IGPM, considerando que os juros têm a finalidade de remunerar o capital concedido para o financiamento destinado à aquisição do imóvel e o IGPM, a seu turno, tem por propósito atualização da moeda frente a sua desvalorização. 2. O depósito dos valores que o apelante entende devido não afasta a inadimplência, portanto, não acarreta o efeito liberatório e afastamento da mora. 3. Majoração da verba honorária (art. 85, § 11º do CPC). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 54829676920208090051, Relator: JERONYMO PEDRO VILLAS BOAS - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/12/2021) – Destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - REAJUSTE DAS PARCELAS - CORREÇÃO PELO IGPM - POSSIBILIDADE - CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR - ABUSIVIDADE. Embora se reconheça o direito fundamental da parte ao devido processo legal, do qual desdobra o direito à produção probatória, tal direito não é absoluto, encontrando limites de exercício no próprio ordenamento jurídico. Não há qualquer ilegalidade na cobrança de juros remuneratórios no percentual de 6% ao ano, cumulados com correção monetária, pelo índice do IGPM, pois são encargos distintos, sendo que o primeiro remunera o capital e a segunda, constitui mera atualização da moeda, desvalorizada pelo decurso do tempo. A correção monetária não representa um acréscimo, mas mera recomposição do valor de compra da moeda. A correção do saldo devedor pelo índice do IGPM, mais juros de 6% ao ano, se mostra abusiva e desproporcional, devendo ser substituída pelo índice da caderneta de poupança. (TJ-MG - AC: 10000200590578002 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 11/05/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/05/2021)

[3]
TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 0803944-60.2018.8.14.0040, Relator: LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Data de Julgamento: 20/11/2023, 1ª Turma de Direito Privado; TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0809353-80.2019.8.14.0040 – Relator(a): CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO – 1ª Turma de Direito Privado – Julgado em 19/02/2024

[4]
TJPA – APELAÇÃO CÍVEL – Nº 0805402-15.2018.8.14.0040 – Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO – 2ª Turma de Direito Privado – Julgado em 23/01/2024

Belém, 16/07/2024