Tribunal: TJPA
Processo: 0800004-19.2020.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR
Órgão julgador: JOSE TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-07-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO N. 0800004-19.2020.8.14.0040 COMARCA DE ORIGEM: BELÉM/PA APELANTE: RAIMUNDA PEREIRA COSTA ADVOGADOS: HELDER IGOR SOUSA GONCALVES OAB/GO 17394-A APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO OAB/PA 16834-A RELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. MÉRITO. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELA ADQUIRENTE. RETENÇÃO PARCIAL DEVIDA. SÚMULA N. 503/STJ E TEMA 577/STJ. RETENÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO) DO VALOR PAGO. FIXADA PELA SENTENÇA. RAZOÁVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM EFEITOS RETROATIVOS. CABIMENTO. INOCORRÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMIULAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO E DA CLÁUSULA PENAL. INOCORRÊNCIA. REINTEGRAÇÃO CONDICIONADA AO RESSARCIMENTO ANTECIPADO DAS BENEFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não se configura o cerceamento da defesa pelo julgamento antecipado da lide, quando o acervo documental dos autos for suficiente para a análise do mérito; 2. Nas hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, reconhecida a aplicabilidade do CDC, devem ser restituídas as parcelas pagas pelo promitente-comprador, de forma parcial caso a culpa pela rescisão tenha origem em atos do comprador. Súmula n. 543 do STJ e Tema n. 577; 3. A retenção em 20% (vinte por cento) do total pago se encontra dentro dos parâmetros jurisprudenciais; 4. No que se refere à taxa de fruição, o percentual fixado em 0,25%, mostra-se razoável; 5. A reintegração da posse do bem não pode ser condicionada ao prévio ressarcimento pelas benfeitorias úteis e necessárias. Declarado rescindido o contrato, o bem volta ao seu estado anterior, como consequência lógica da rescisão; 6. Recurso conhecido e improvido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em Sessão Ordinária em Plenário Virtual, por unanimidade de votos, em CONHECER do recurso e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Belém(PA), datado e assinado digitalmente. JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800004-19.2020.8.14.0040

APELANTE: RAIMUNDA PEREIRA COSTA

APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

RELATOR(A):
Desembargador JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO N. 0800004-19.2020.8.14.0040

COMARCA DE ORIGEM: BELÉM/PA

APELANTE: RAIMUNDA PEREIRA COSTA

ADVOGADOS: HELDER IGOR SOUSA GONCALVES OAB/GO 17394-A

APELADO:
RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA

ADVOGADO:
ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO OAB/PA 16834-A

RELATOR: DESEMBARGADOR JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

EMENTA:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA.

MÉRITO. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELA ADQUIRENTE. RETENÇÃO PARCIAL DEVIDA. SÚMULA N. 503/STJ E TEMA 577/STJ.

RETENÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO) DO VALOR PAGO. FIXADA PELA SENTENÇA.

RAZOÁVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM EFEITOS RETROATIVOS. CABIMENTO. INOCORRÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMIULAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO E DA CLÁUSULA PENAL. INOCORRÊNCIA. REINTEGRAÇÃO CONDICIONADA AO RESSARCIMENTO ANTECIPADO DAS BENEFEITORIAS.

IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA.

1.

Não se configura o cerceamento da defesa pelo julgamento antecipado da lide, quando o acervo documental dos autos for suficiente para a análise do mérito;

2.

Nas hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, reconhecida a aplicabilidade do CDC, devem ser restituídas as parcelas pagas pelo promitente-comprador, de forma parcial caso a culpa pela rescisão tenha origem em atos do comprador. Súmula n. 543 do STJ e Tema n. 577;

3.

A retenção em 20% (vinte por cento) do total pago se encontra dentro dos parâmetros jurisprudenciais;

4.

No que se refere à taxa de fruição, o percentual fixado em 0,25%, mostra-se razoável;

5.

A reintegração da posse do bem não pode ser condicionada ao prévio ressarcimento pelas benfeitorias úteis e necessárias. Declarado rescindido o contrato, o bem volta ao seu estado anterior, como consequência lógica da rescisão;

6.

Recurso conhecido e improvido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores membros da 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em Sessão Ordinária em Plenário Virtual, por unanimidade de votos, em
CONHECER
do recurso e
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto do Relator.

Belém(PA), datado e assinado digitalmente.

JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

Desembargador Relator

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de APELAÇÃO interposto por RAIMUNDA PEREIRA COSTA contra a Sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Parauapebas que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse ajuizada contra si por RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA, julgou procedente a ação, para rescindir o
contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide; reintegrar na posse do imóvel à autora; c) determinar a restituição das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter: c.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item c), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e c.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item c) a título de multa compensatória pela rescisão; d) condenar a parte a parte ré a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) incidente sobre o valor atualizado do contrato na data desta sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel; e) a autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei n. 6.766/79.

Em suas razões recursais (Id. 6213694), a ré alega, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide.

No mérito, sustenta a necessidade de manutenção do contrato, abusividade do percentual arbitrado para cláusula penal e taxa de fruição, bem como requer o ressarcimento das benfeitorias antes da reintegração de posse.

Foram apresentadas contrarrazões (Id. 6213699).

Distribuídos os autos, coube relatoria à Desembargadora Ezilda Pastana Mutran que declinou competência as Turmas de Direito Privado.

Os autos foram redistribuídos ao
Desembargador José Roberto Pinheiro Maia Bezerra Junior e à Desembargadora Margui Gaspar Bittencourt,
vindo-me conclusos, conforme a Portaria
n. 4248/2023-GP.

É o relatório que encaminho para inclusão no Plenário Virtual.

Belém(PA), datado e assinado digitalmente.

JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

Desembargador Relator

VOTO

VOTO

O recurso é cabível (art. 1009, CPC), tendo sido preenchidos os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual, conheço da presente apelação e passo ao seu julgamento.

Preliminar de cerceamento de defesa

O réu suscita nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide.

Analisados os autos, verifico que o julgamento antecipado da lide não resultou em prejuízo para o recorrente, uma vez que o inadimplemento do contrato objeto da lide restou suficientemente demonstrado; os percentuais fixados para a cláusula penal e a taxa de fruição se encontram dentro dos parâmetros legais, tendo ainda sido reconhecido, em sede de sentença, a possibilidade de ressarcimento das benfeitorias, cujo valor deve ser apurado por ocasião da liquidação.

Consabido que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, sendo o juiz o destinatário da prova, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, o entendimento pelo julgamento antecipado da lide não acarreta cerceamento de defesa:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA E CONDENATÓRIA C/C REVISIONAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. SUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. RAZÕES DISSOCIADAS DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. INADMISSIBILIDADE. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1. Ação declaratória e condenatória com pedido revisional. 2
. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, sendo o juiz o destinatário da prova, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, o entendimento pelo julgamento antecipado da lide não acarreta cerceamento de defesa.
3. Alterar o decidido no acórdão recorrido, acerca da ausência de cerceamento de defesa, por ter sido indeferida prova pericial, demandaria o reexame de fatos e provas, o que não é permitido ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. 4. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial é inadmissível. 5. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado ? quando suficiente para a manutenção de suas conclusões ? impede a apreciação do recurso especial. 6. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 7. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2021821 SC 2021/0353549-2, Data de Julgamento: 13/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/06/2022)

(Grifo nosso)

Em não havendo necessidade da produção de prova, não resta configurada nulidade processual, razão pela qual rejeito a preliminar.

Mérito

Cinge-se a controvérsia recursal à
alegação de necessidade de manutenção do contrato; abusividade do percentual arbitrado para cláusula penal e taxa de fruição; e ao ressarcimento das benfeitorias antes da reintegração de posse.

A questão principal gravita em torno do Contrato de Venda de Lote/Terreno localizado na Rua T-11, Qd. 313, Lt. 17 do Residencial Cidade Jardim na cidade de Parauapebas, firmado entre as partes, em que o promissário-comprador se quedou inadimplente a partir de agosto/2018, o que induz a impossibilidade de manutenção do contrato.

Não assiste razão à apelante.

A jurisprudência é assente quanto ao fato de que os valores pagos pelo consumidor devem ser restituídos independentemente de quem deu causa à resolução (Tema n. 577/STJ).

Consabido que nas hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, deve ser reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e restituídas as parcelas pagas pelo promitente comprador, em sua integralidade, caso configurada a culpa exclusiva do promitente vendedor, ou deve haver restituição parcial caso a culpa pela rescisão tenha origem em atos do comprador, conforme a Súmula 543/STJ e Tema 577/STJ:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido.

(STJ -REsp n. 1.300.418/SC, relator Ministro Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013.)

(Grifo nosso)

No caso dos autos, restou demonstrado de forma inequívoca que a causa da rescisão se deu por culpa da ré, decorrente do inadimplemento no pagamento das parcelas, logo, faz jus à restituição apenas de parte dos valores pagos. Isso para recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sem prejuízo de outros valores decorrentes.

Especificamente quanto ao valor se afigura razoável a retenção de 20% (vinte por cento) do total, consoante o Tema 577/STJ, que fixa a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento).

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALHA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INÉPCIA. PETIÇÃO INICIAL. SÚMULA Nº 7/STJ. VALOR DA CAUSA. PARTE CONTROVERTIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO. PERCENTUAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. COBRANÇA. AFASTAMENTO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ.

(...)

7.
Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

8. Não é devida a taxa de ocupação se o imóvel nem sequer foi entregue. Precedentes.

9. A revisão do quantitativo em que as partes foram vencedoras ou vencidas na demanda, assim como a existência de sucumbência mínima ou recíproca, com a fixação dos respectivos valores, encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.

10. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 5/5/2022.)

(Grifo nosso)

No que se refere ao cabimento do pagamento a título de taxa de fruição, na hipótese de o promitente-comprador deixar de pagar a prestação e continuar usufruindo do imóvel, a indenização pela fruição do bem é devida como ressarcimento ao promitente-vendedor pelo que deixou de receber, a título de locação do bem, durante período de ocupação e, assim, o percentual 0,25% (vinte e cinco centésimos por cento) do valor total da compra, por mês, a título de aluguel se mostra razoável.

Por fim, quanto ao ressarcimento das benfeitorias, como medida condicionante para que haja a reintegração de posse, esta se afigura incabível. Isso porque, a reintegração de posse é uma consequência lógica da rescisão contratual, já que o bem deve voltar ao estado anterior ao que se encontra.
Ademais, o valor das benfeitorias, só será aferido no momento da liquidação da sentença, portanto não há como realizar o seu pagamento antes da reintegração.

Isto posto
, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença apelada.

Majoro os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor a ser efetivamente restituído
, permanecendo estes sob condição suspensiva de exigibilidade ante a gratuidade de justiça deferida, nos termos do art. 98, § 2º e § 3º do CPC.

É como voto.

Belém(PA), datado e assinado digitalmente.

JOSÉ TORQUATO ARAÚJO DE ALENCAR

Desembargador Relator

Belém, 15/07/2024