Tribunal: TJPA
Processo: 0039365-55.2009.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7698 - Perdas e Danos
Data de julgamento: 2024-09-03

Ementa:
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N.º 0039365-55.2009.8.14.0301 COMARCA: BELÉM / PA (4ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL). APELANTES: RONALDO ELIAS MENDES ROCHA e JAIME DOS SANTOS ROCHA JUNIOR ADVOGADO: JAIME DOS SANTOS ROCHA JUNIOR (OAB/PA nº. 5.659) APELADO: FRED SARMANHO FRAIHA ADVOGADA: RUTH HELENA OLIVEIRA E OLIVEIRA (OAB/PA nº. 5.592) RELATOR: Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS. ARRENDAMENTO DE IMÓVEL COMERCIAL. PROBLEMAS NO IMÓVEL. ACEITAÇÃO E IMISSÃO NA POSSE PELO LOCATÁRIO. UTILIZAÇÃO DO LOCAL PARA OS FINS A QUE SE DESTINAVA DURANTE UM MÊS. CULPA CONCORRENTE DO LOCADOR E LOCATÓRIO PELA RESCISÃO. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL. INDEVIDA A RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. VALOR REFERENTE AO ALUGUEL MENSAL. DANOS MATERIAL E MORAL NÃO COMPROVADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CUSTAS RATEADAS. HORÁRIOS DEVIDOS. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA PARTE RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e POR UNANIMIDADE em CONHECER de ambos os recursos de Apelação e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE RÉ, nos termos da fundamentação, em consonância com o voto do relator. Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, ....ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, aos ___________(__) dias do mês de __________(__) do ano de dois mil e vinte e três (2024). AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0039365-55.2009.8.14.0301

APELANTE: RONALDO ELIAS MENDES ROCHA, JAIME DOS SANTOS ROCHA JUNIOR - ME

APELADO: FRED SARMANHO FRAIHA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0039365-55.2009.8.14.0301

COMARCA:

BELÉM / PA (4ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL).

APELANTES:

RONALDO ELIAS MENDES ROCHA e

JAIME DOS SANTOS ROCHA JUNIOR

ADVOGADO:

JAIME DOS SANTOS ROCHA JUNIOR (OAB/PA nº. 5.659)

APELADO:

FRED SARMANHO FRAIHA

ADVOGADA:

RUTH HELENA OLIVEIRA E OLIVEIRA (OAB/PA nº. 5.592)

RELATOR:

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS. ARRENDAMENTO DE IMÓVEL COMERCIAL. PROBLEMAS NO IMÓVEL. ACEITAÇÃO E IMISSÃO NA POSSE PELO LOCATÁRIO. UTILIZAÇÃO DO LOCAL PARA OS FINS A QUE SE DESTINAVA DURANTE UM MÊS.

CULPA CONCORRENTE DO LOCADOR E LOCATÓRIO PELA RESCISÃO. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL. INDEVIDA A RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO.

VALOR REFERENTE AO ALUGUEL MENSAL. DANOS MATERIAL E MORAL NÃO COMPROVADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CUSTAS RATEADAS. HORÁRIOS DEVIDOS. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA PARTE RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e
POR UNANIMIDADE
em
CONHECER
de ambos os recursos de Apelação e
DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE RÉ
,

nos termos da fundamentação, em consonância com o voto do relator.

Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, ....ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, aos ___________(__) dias do mês de __________(__) do ano de dois mil e vinte e três (2024).

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0039365-55.2009.8.14.0301

COMARCA:

BELÉM / PA (4ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL).

APELANTES:

RONALDO ELIAS MENDES ROCHA e

JAIME DOS SANTOS ROCHA JUNIOR

ADVOGADO:

JAIME DOS SANTOS ROCHA JUNIOR (OAB/PA nº. 5.659)

APELADO:

FRED SARMANHO FRAIHA

ADVOGADA:

RUTH HELENA OLIVEIRA E OLIVEIRA (OAB/PA nº. 5.592)

RELATOR:

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
RONALDO ELIAS MENDES ROCHA e JAIME DOS SANTOS ROCHA JUNIOR,
nos autos da
Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos Materiais e Morais

que move em face
FRED SARMANHO FRAIHA
, diante de seu inconformismo com a sentença prolatada pelo juízo da 4ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

Em sua exordial
(Id. 6926192),
alegam os autores que, no dia 31/07/2009, arrendaram do requerido um imóvel comercial (restaurante Kilo Gourmet), mediante o pagamento de luvas no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e aluguel mensal no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), sendo o imóvel entregue com diversos problemas que precisavam de reparos. Afirma que, mesmo tendo o requerido se comprometido a efetivar as reformas, não o fez, causando prejuízos aos autores que não puderam utilizar o imóvel para realização de eventos.

Afirmou que não foi possível efetuar o pagamento da segunda parcela das luvas e do aluguel de agosto/2009, razão pela qual ajuizou a presente demanda, requerendo a rescisão contratual e indenização por danos materiais e morais.

O requerido apresentou contestação
(Id. 6926199)
aduzindo que os requerentes estavam cientes das condições em que o imóvel se encontrava, pois haviam realizado uma vistoria prévia no restaurante e haviam se responsabilizado contratualmente por realizar as reformas necessárias. Informa que os autores utilizaram o imóvel por mais de 01 (um) mês e que eles mesmos efetivaram a denúncia junto à Vigilância Sanitária e acompanharam a fiscalização, com intuito de se eximirem do pagamento devido. Por fim, defendeu a inexistência de descumprimento das obrigações assumidas pelo locador, a impossibilidade de devolução dos valores pagos e aplicação de multa, além da ausência de danos a serem reparados.

O juiz de piso proferiu sentença
(Id. 6926282)
, julgando parcialmente procedente a ação, tão somente para declarar rescindido o contrato celebrado entre os litigantes.

Ambas as partes opuseram Embargos de Declaração, sendo rejeitado o recurso dos autores
(Id. 6926284 – pg. 4)
e acolhido o interposto pelo requerido
(Id. 6926284),
para sanar omissão e constar como data da rescisão o dia 08/09/2009.

Inconformados, os autores interpuseram recurso de apelação
(Id. 6926288)
, defendendo a necessidade de reforma da sentença, pois, além de divergente do teor da decisão proferida em sede de Agravo de Instrumento, não considerou as provas carreadas aos autos que comprovavam a impossibilidade de utilização do imóvel para os fins a que se destinava e o descumprimento do locador em efetivar as reformas necessárias, o que autorizaria a rescisão contratual, com aplicação da multa prevista e ressarcimento dos valores pagos.

Foram apresentadas contrarrazões
(Id. 6926291 – pg. 4)
pugnando pelo desprovimento do recurso.

Coube-me a relatoria por prevenção
(Id. 6984739)
.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

O recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos, com preparo devidamente comprovado.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso e, inexistindo preliminares, passo à análise do mérito recursal.

II. MÉRITO RECURSAL

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se correta a decisão de origem que julgou a ação parcialmente procedente apenas para declarar rescindido o contrato, sem reconhecer o descumprimento de obrigações contratuais por parte do locador.

Da análise dos autos, restou incontroversa a celebração entre os litigantes de contrato de arrendamento de um imóvel comercial – restaurante - a contar do dia 31/07/2009, tendo os recorrentes pago, a título de luvas, o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), conforme cláusula 6 do contrato Id. 6926193 – pg. 4.

Restou, ainda, comprovado que o imóvel não possuía condições de ser utilizado para os fins a que se pretendia, conforme constatado nos laudos de vistoria da Vigilância Sanitária, realizado 01 (um) mês e 14 (quatorze) dias após o início do contrato (Id. 6926206 – pg. 3).

A divergência se limita a apurar a responsabilidade pela rescisão contratual: se do arrendador/locador, a quem competia entregar o imóvel em condições de utilização ou se do arrendatário/locatário que, mesmo ciente das condições do imóvel, aceitou os termos do contrato de locação e não efetivou a devida higienização e limpeza do local, mesmo tendo utilizado por cerca de 01 (um) mês.

De início, importa lembrar que ao locador/apelado cumpre a entrega do imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, manter a forma e o destino do imóvel durante a locação e responder pelos vícios ou defeitos anteriores ao contrato, nos termos do art. 22, I, III e IV, da Lei 8.245/1991, o que, de pronto, observa-se não ter sido adimplido de forma correta.

Com efeito, na vistoria realizada pela Vigilância Sanitária em 14/09/2009, foram constatadas inadequações que não podem ser atribuídas à falta de cuidado e manutenção por parte dos locatários, já que dizem respeito à própria estrutura do imóvel, tais como as questões hidráulicas, piso, forro, infiltrações, forro e banheiros mencionados no relatório acostado no Id. 6926206 – pg. 3.

Ademais, o próprio apelado não nega que o imóvel precisava de reparos, mas tão somente que os recorrentes aceitaram se responsabilizar por todas as reformas necessárias, conforme cláusula 09, do contrato de locação (Id. 6926193 – pg. 5).

Entretanto, importa lembrar que, embora princípio reconhecido, o "
pacta sunt servanda
" deve ser mitigado ante a necessidade de assegurar o equilíbrio contratual, entre a prestação e a contraprestação e assim garantir a função social do contrato.

No caso em comento, é patente que o contrato estipulou obrigações apenas aos locatários, eximindo o locador, inclusive das obrigações legais a ele impostas.

Portanto, em que pese o estipulado na cláusula 09, competia ao apelado entregar o imóvel em condições de uso para os fins a que se destinava, o que não foi adimplido por ele.

Assim, correta a decisão do juízo de origem que declarou rescindido o contrato de locação.

Por outro lado, também restou comprovado nos autos que os apelantes estavam cientes das condições do imóvel, já que tinham efetivado prévia vistoria, conforme comprovado pelo depoimento de testemunhas (Id. 6926274) e listagem de bens que guarneciam o imóvel, apurados naquele momento (Id. 6926202 – pg. 2).

Ademais, mesmo alegando o imóvel não ter condições de uso, os apelantes mantiveram o restaurante funcionando no período de 01/08 a 04/09/2009, conforme comprovam declarações acostadas nos Ids. 6926206 – pg. 1, 6926207 – pgs. 1, 7 e 8, notificação extrajudicial Id. 6926207 – pg. 4 e depoimentos das testemunhas que confirmaram frequentar o local depois dos recorrentes terem assumido sua direção (Id. 6926274 – pg. 4 a 6926276 – pg. 1).

Em que pese afirmarem que o apelado se responsabilizaria pelas reformas, os apelantes não conseguiram se desincumbir de comprovar que, de fato, este foi o acordado entre as partes.

Com efeito, o que se verifica é que os apelantes aceitaram assinar um contrato de arrendamento onde as cláusulas lhe eram desfavoráveis, e no qual a obrigação pelas reformas e adequações do imóvel para o fim a que se destinava competia exclusivamente a eles e, mesmo observando as condições do local, tomaram posse e continuaram em pleno funcionamento durante mais de 01 (um) mês.

Cumpre ressaltar que não estamos diante de parte hipossuficiente, uma vez que um dos apelantes é o próprio patrono da causa, detentor, portanto, de conhecimento técnico e jurídico suficientes para não aceitar a celebração do contrato nos termos em que foram estabelecidos, já que patente a atribuição das responsabilidades apenas para os locatários.

Ora, é inaceitável que a parte busque se beneficiar da própria torpeza, portanto, os apelante não podem querer ver restituído os valores pagos, quando - mesmo sendo plenamente capazes de compreender o teor do contrato que assinaram - aceitaram os seus termos e – mesmo constatada a condição do imóvel – ingressaram em sua posse o mantiveram em funcionamento, auferindo os lucros relativos do mês que permaneceu aberto.

Importa ressaltar que não houve, por parte dos apelantes, o adimplemento do restante do valor das luvas (R$4.000,00), e do aluguel mensal referente ao mês de setembro. O único valor pago (R$ 6.000,00) como parte das luvas, equivale exatamente ao valor mensal do aluguel, período em que, a despeito das condições do imóvel, se utilizaram do mesmo para os fins a que pretendiam, obtendo os lucros do restaurante.

Desta feita, querer o ressarcimento dos valores pagos seria almejar uma forma de enriquecimento indevido, o que é veementemente rechaçado por nosso ordenamento jurídico.

Resta, portanto, patente que os apelantes assumiram o risco ao celebrarem o contrato que lhes era completamente desfavorável conhecendo a situação precária do imóvel e a impossibilidade de utilizá-lo para os fins que pretendiam. E isso, com pleno conhecimento da realidade, sem qualquer indução a erro que os pudessem eximir da responsabilidade.

Em suma, temos a culpa concorrente dos litigantes pela rescisão do contrato de locação. O locador/apelado que descumpriu obrigação legal que lhe era atribuída de entregar o imóvel em condições de ser utilizado aos fins a que se propunha; e os locatários/apelantes que - mesmo cientes da situação do imóvel e com pleno conhecimento técnico e jurídico – assumiram o risco e celebraram um contrato com cláusulas que lhes eram totalmente desfavoráveis, tomaram posse e utilizaram o local durante um mês, demonstrando a intenção de se beneficiar da situação já patente posteriormente com o ressarcimento de valores e indenizações.

Isto posto, não há que se falar em aplicação de multa rescisória a favor de qualquer das partes, já que a relação contratual entre as mesmas não se revestiu da boa-fé exigida, pois cada uma das partes adotou conduta coerente com o intento de se beneficiar em detrimento da outra: o apelado por atribuir aos apelantes obrigações que legalmente lhe eram impostas e estes por buscarem se eximir do pagamento pelo período que ocuparam e utilizaram o imóvel e se beneficiarem da cláusula penal de rescisão.

No que concerne ao pedido de indenização por perdas e danos, pelos cancelamentos de eventos já agendados, observo que os motivos que os ensejaram decorrem principalmente da falta de higienização correta do local, o que, por se tratar de manutenção do imóvel, é responsabilidade dos locatários, não podendo ser atribuídas ao locador.

Com efeito, pode-se observar que, dentre irregularidades apuradas na inspeção da Vigilância Sanitária, muitas eram decorrentes da utilização do imóvel e da ausência de manutenção e limpeza devidas, tais como as questões relativas à caixa de gordura, móveis, equipamentos etc.

Ademais, os motivos apresentados para o cancelamento revelam que a causa principal foi a falta de limpeza, como se extrai da comunicação encaminhada pelo Sr. Newton Cunha da Costa (Id. 6926194 – pg. 2) e do depoimento da testemunha Patrícia Bianca Gomes Sodré (Id. 6926273 – pg. 2/3), que reproduzo
in verbis:

Comunicação de cancelamento de evento – Sr. Newton Cunha da Costa:

“(...) em visita recente, constatamos o precário estado de conservação e higiene da cozinha, com goteiras e odor desagradável oriundo de uma caixa de gordura (...)”

Depoimento de Patrícia Bianca Gomes Sodré:

“ (...) Que a depoente constatou que a instalação do banheiro daquele restaurante Kilogourmet era precária e, principalmente, o setor da cozinha, pois a mesma estava em péssima condição de higiene; Que a depoente entrou em contato com a direção do restaurante, a qual lhe prometeu consertar o banheiro e o serviço de cozinha; Que a depoente constatou no local que o banheiro apresentava-se sujo e sem higiene e o setor de cozinha continha infiltrações, citando até a presença de baratas no local.(...)”.

Das alegações, não há como desvincular os cancelamentos da falta de manutenção e limpeza do local.

Verifico, ainda, que o evento cancelado pelo Sr. Newton seria em data posterior ao que, de fato, o estabelecimento deixou de funcionar e a Sra. Patrícia sequer chegou a efetivamente agendar qualquer evento. E, não há qualquer menção a valores que os apelantes tivessem investido para realização dos eventos cancelados, que ensejassem o pleito de reparação.

Em relação aos danos morais, cumpre analisar se os transtornos sofridos pelos apelantes ultrapassaram a barreira do mero aborrecimento, o que, no caso em comento não restou comprovado, já que, como outrora consignado neste voto, os recorrentes assumiram o risco ao celebrar um contrato que lhes era desfavorável, tendo conhecimento da situação do imóvel, não podendo se eximir de que os transtornos que sofreram decorreram de sua própria responsabilidade.

Dessa forma, indevida a indenização pleiteada pela parte autora/apelante, devendo ser mantida a decisão
a quo
.

Em decorrência da procedência de somente parte do pedido autoral, compreendo que deve haver a distribuição proporcional as despesas processuais, nos termos do previsto no art. 86 do CPC.

Conforme se constata da análise da peça inicial e do
decisum
impugnado, somente o pedido de rescisão contratual foi julgado procedente, sendo indeferido o pedido relativo à indenização pelos danos materiais e morais.

Dessa forma, considerando a sucumbência recíproca, entendo que assiste razão ao autor/apelante no tocante à distribuição do ônus sucumbencial, devendo ser rateadas as custas processuais no montante de 50% e honorários sucumbenciais os quais fixo em 10% sobre o valor da causa
, devidos pela parte ré/apelada ao patrono da parte autora/apelante.

Em relação à condenação da parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, compreendo que é devida a condenação da parte autora referente ao proveito econômico não obtido, visto que o pedido de indenização foi julgado improcedente. Portanto, o valor dos honorários deve ser fixado sobre o montante referente à indenização pleiteada e julgada improcedente, pelo qual entendo devido fixar o percentual de 10% sobre o valor referente à indenização pleiteada.

III. DISPOSITIVO

Ante ao exposto,

CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECRUSO DE APELAÇÃO interposto pela parte autora
, alterando somente no que concerne aos honorários advocatícios e, considerando a sucumbência recíproca das partes, determino o pagamento de 50 % (cinquenta por cento) das custas processuais por cada um dos litigantes, além de honorário advocatícios
os quais fixo em 10% sobre o valor da causa
, devidos pela parte ré/apelada ao patrono da parte autora/apelante., nos termos do art. 86 do CPC. No mesmo ato, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em 10% sobre o valor da indenização pleiteada e julgada improcedente.

Advirto às partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes ao exame do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É O VOTO.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 11/09/2024