Tribunal: TJPA
Processo: 0803662-22.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2024-03-05

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL (198) 0803662-22.2018.8.14.0040 APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a) APELANTE: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A APELADO: DVANE DOS SANTOS, LAYANE SILVA DOS SANTOS DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA GRATUIDADE DEVIDAMENTE OBSERVADOS PELO MAGISTRADO DE PISO – MÉRITO – CABIMENTO DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS – DESCABIMENTO DA CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em plenário virtual, em conhecer e negar provimento ao Recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803662-22.2018.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: DVANE DOS SANTOS, LAYANE SILVA DOS SANTOS

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0803662-22.2018.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado do(a) APELANTE: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A

APELADO: DVANE DOS SANTOS, LAYANE SILVA DOS SANTOS

DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
– SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA -
REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA GRATUIDADE DEVIDAMENTE OBSERVADOS PELO MAGISTRADO DE PISO
– MÉRITO – CABIMENTO DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS –
DESCABIMENTO DA CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA E TAXA DE FRUIÇÃO –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em plenário virtual, em conhecer e negar provimento ao Recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

RELATÓRIO

Relatório

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO
interposto por
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

inconformada com a sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas que, nos autos da
AÇÃO DE

RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE
ajuizada em face de
DVANE DOS SANTOS, LAYANE SILVA DOS SANTOS
, ora apelados, julgou parcialmente procedente a pretensão esposada na inicial.

A empresa ora apelante ajuizou a ação mencionada alhures, aduzindo em síntese, que as partes firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno localizado no Residencial Cidade Jardim, salientando, no entanto, que os réus tornaram-se inadimplentes e, mesmo notificados, não purgaram a mora, o que ensejou o ajuizamento da demanda sob exame.

O feito seguiu tramitação regular até a prolação da sentença (ID 17410322) que julgou parcialmente procedente os pedidos esposados na inicial, nos seguintes termos:

A) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial, com a consequente reintegração de posse em favor da parte requerente; B) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, podendo a parte requerida reter: B.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item B), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e B.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item B) a título de multa compensatória pela rescisão. Condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º do Código de Processo Civil de 2015.

Inconformada, a empresa

B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

apresentou recurso de apelação (ID 17410323), se insurgindo, inicialmente, em face da concessão da justiça gratuita em favor dos recorridos.

Ressalta que o contrato é Lei entre as partes e que previu expressamente as penalidades em caso de inadimplemento do comprador, asseverando a impossibilidade de anulação unilateral do pacto, diante da ausência de dolo, coação ou fraude.

Afirma que o percentual de retenção vai contra aquilo que já foi pactuado, pugnando pela reforma da sentença, para o fim de se determinar a devolução nos exatos termos do contrato celebrado, mais especificamente na cláusula 16.

Sustenta ainda, ser devida indenização a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), além de ventilar a possibilidade de cumulação da taxa de fruição com cláusula penal.

O prazo para apresentação das contrarrazões decorreu in albis (ID 17410330).

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o breve relatório com apresentação em pauta de julgamento, para a Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe com início às 14:00 h, do dia (....) de _____ de 2024.

VOTO

VOTO

DO CABIMENTO

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

Alega a empresa autora que os recorridos não possuem os requisitos previstos para a concessão da gratuidade, pleiteando que o pedido seja indeferido.

Analisando detidamente os autos, observa-se que os documentos trazidos pelos réus se mostraram capazes de assegurar o direito ao benefício, eis que a sua situação financeira efetivamente autoriza o reconhecimento da benesse, tal como entendeu o magistrado na origem.

Ratificando o entendimento, vejamos o precedente:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INTERLOCUTÓRIO QUE INDEFERE O PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA SEM AVERIGUAR O ESTADO DE HIPOSSUFICIÊNCIA DO AGRAVANTE
MERECE REFORMA.

1. O INTERLOCUTORIO QUE MANDA RECOLHER PRIMEIRAMENTE AS CUSTAS PROCESSUAIS, SEM
OPORTUNIZAR O AGRAVANTE A MOSTRAGEM DE SUA CONDIÇO DE HIPOSSUFICIÊNCIA, POR ENTENDER QUE O
PEDIDO QUE TEM CARACTERÍSTICAS EMINENTEMENTE DE JUIZADO CÍVEL, FERE
O PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA INAFASTABILIDADE DA TUTELA JURISDICIONAL, PREVISTO NO ART. 5º, XXXV, DA CF/88.
2. Na hipótese dos autos, o Agravante apresentou indícios de hipossuficiência econômica de forma a impossibilitar o pagamento das custas do processo. 3. A teor do que dispõe a Súmula 06 deste E. Tribunal, a presunção de hipossuficiência econômica é relativa, contudo, somente pode ser indeferida de ofício pelo magistrado quando houver prova nos autos em sentido contrário, o que não se verifica no caso em exame. 4. Admita-se que a perícia, será necessária para a quantificação de sua invalidez.
5. Recurso Conhecido e Provido. (TJPA, DESA. EDINEA OLIVEIRA TAVARES, DECISÃO PROFERIDA NA DATA 20/03/2017, AI 00109054420168140000)

Desta feita, tratando-se o acesso à Justiça de uma Garantia Constitucional, o seu tolhimento afigura-se muitíssimo mais grave do que eventual concessão desnecessária do benefício, merecendo, portanto, ser mantida a concessão da gratuidade de justiça já deferida na sentença ora vergastada.

Noutra ponta, observa-se que o cerne da questão trazida à baila também diz respeito em avaliar a correção da sentença que rescindiu o contrato de venda e compra e declarou a abusividade da cláusula 16 do pacto firmado, bem assim em relação ao percentual de retenção e taxa de fruição.

Inicialmente, saliento que o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a resolução deverá restituir a integralidade do valor pago, em uma única parcela e de forma imediata, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador, tal como entendeu o magistrado na origem, ou, em casos de resilição unilateral.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador ante a sua declarada impossibilidade de continuar a arcar com as parcelas do contrato, tanto é que tentou realizar o distrato com a apelada, porém sem sucesso.

Por conta desses fatos, o magistrado primevo entendeu como adequada a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo consumidor, ora apelado, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ em casos idênticos ou semelhantes, que é de até 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.
A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.

2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das
parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre
esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os
prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.
Recurso especial a que se nega seguimento.
(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

Noutra ponta, em que pese a menção pelo ora apelante acerca da aplicabilidade da Lei 6.766/79, alterada pela Lei 13.786/2018, urge consignar que a norma não se aplica ao caso em comento, posto que posterior a data da celebração do contrato que,
in casu
, se deu em 2012.

É caso de irretroatividade da novel lei Civil, de maneira que incabível qualquer discussão a respeito da aplicabilidade da alteração legislativa aos contratos anteriores a sua promulgação.

No mesmo sentido, é a jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO, OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. JULGADO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. PREMISSAS DO ARESTO FUNDADAS NA APRECIAÇÃO FÁTICO-PROBATÓRIA DA CAUSA E EM TERMOS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PONTOS DO JULGADO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. FUNDAMENTO RELEVANTE NÃO ATACADO NO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça "orienta que as disposições da Lei 13.786/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência" ( AgInt no REsp 1.920.804/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi. Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021)
. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1987597 SP 2022/0053060-4, Data de Julgamento: 13/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/06/2022).

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA.
NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO
. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

Quanto a taxa de fruição,
deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da autora, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 8841
[1]
a 8862
[2]
do Código Civil.

No caso em comento, oportuno destacar que o
contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

A sentença recorrida, por sua vez, agiu de forma acertada ao afastar a taxa de fruição, uma vez que a sua cumulação com a condenação ao pagamento da multa compensatória, caracterizaria vedado
bis in idem
.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE
.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019). (Grifei)

Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato previr cláusula penal moratória, de modo que, analogamente não pode a empresa autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Dessa forma, pela
ratio decidendi
do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o Tema 970 pelo Superior Tribunal de Justiça, entende-se que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Nesse contexto, vejamos precedente da deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM
BIS IN IDEM
.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ/PA – AP 2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 02-03-2020, Publicado em 04-03-2020). (Grifei).

Assim, havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar
bis in idem
.

Parte inferior do formulário

DISPOSITIVO

EX POSITIS, VOTO NO SENTIDO DE CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, MANTENDO NA ÍNTEGRA A SENTENÇA ORA VERGASTADA.

É O VOTO

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Sessão Ordinária –
Plenário Virtual
- Plataforma PJe com início às 14:00 h., do dia ____ de _______ de 2024

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador - Relator

[1]
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

[2]
Art. 886. Não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido.

Belém, 15/03/2024