Tribunal: TJPA
Processo: 0802735-56.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-11-05

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES. INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por B.R.A Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Restituição de Parcelas Pagas movida por Evanessa Pereira de Souza, determinando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a devolução de 80% dos valores pagos pela autora. A Apelante busca a aplicação de penalidades contratuais, inclusive retenção por fruição do imóvel e outras sanções previstas na cláusula 16ª do contrato, além da revisão do termo inicial dos juros de mora e pagamento de honorários de sucumbência em segundo grau. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a retenção de 20% dos valores pagos pela Apelada está em conformidade com a jurisprudência aplicável; (ii) estabelecer o termo inicial de incidência dos juros de mora, discutindo se deve ser a partir da citação ou do trânsito em julgado da decisão. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) admite a flutuação do percentual de retenção em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, estabelecendo o intervalo entre 10% e 25% dos valores pagos. O percentual de 20%, fixado pela sentença de primeiro grau, está dentro dos parâmetros de razoabilidade aceitos pela jurisprudência. 4. Quanto ao termo inicial para a incidência dos juros de mora, o entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do REsp 1.740.911-DF (Tema 1002) é de que, em casos de rescisão contratual por inadimplência do comprador, os juros devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a restituição dos valores, e não a partir da citação, conforme determinado na sentença de primeiro grau. A modificação desse ponto se justifica para evitar a penalização excessiva da parte vendedora, que não se encontra em mora antes do reconhecimento judicial da obrigação de restituição. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. Em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplência do comprador, é razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos. 2. A incidência de juros de mora deve ocorrer a partir do trânsito em julgado da decisão, quando a rescisão contratual decorre de inadimplência do comprador. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 394, 395; Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, IV; STJ, REsp 1.740.911-DF (Tema 1002), Súmulas 5 e 7/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 10.05.2021; STJ, AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 01.06.2021; STJ, AgInt no AREsp 1673120/ES, j. 20.06.2022; STJ, AgInt no AREsp 2103116/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 27.03.2023.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0802735-56.2018.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: EVANESSA PEREIRA DE SOUZA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES. INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por B.R.A Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Restituição de Parcelas Pagas movida por Evanessa Pereira de Souza, determinando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a devolução de 80% dos valores pagos pela autora. A Apelante busca a aplicação de penalidades contratuais, inclusive retenção por fruição do imóvel e outras sanções previstas na cláusula 16ª do contrato, além da revisão do termo inicial dos juros de mora e pagamento de honorários de sucumbência em segundo grau.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a retenção de 20% dos valores pagos pela Apelada está em conformidade com a jurisprudência aplicável; (ii) estabelecer o termo inicial de incidência dos juros de mora, discutindo se deve ser a partir da citação ou do trânsito em julgado da decisão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) admite a flutuação do percentual de retenção em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, estabelecendo o intervalo entre 10% e 25% dos valores pagos. O percentual de 20%, fixado pela sentença de primeiro grau, está dentro dos parâmetros de razoabilidade aceitos pela jurisprudência.

4.

Quanto ao termo inicial para a incidência dos juros de mora, o entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do REsp 1.740.911-DF (Tema 1002) é de que, em casos de rescisão contratual por inadimplência do comprador, os juros devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a restituição dos valores, e não a partir da citação, conforme determinado na sentença de primeiro grau. A modificação desse ponto se justifica para evitar a penalização excessiva da parte vendedora, que não se encontra em mora antes do reconhecimento judicial da obrigação de restituição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

Em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplência do comprador, é razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos.

2.

A incidência de juros de mora deve ocorrer a partir do trânsito em julgado da decisão, quando a rescisão contratual decorre de inadimplência do comprador.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 394, 395; Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, IV; STJ, REsp 1.740.911-DF (Tema 1002), Súmulas 5 e 7/STJ.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 10.05.2021;
STJ, AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 01.06.2021;
STJ, AgInt no AREsp 1673120/ES, j. 20.06.2022;
STJ, AgInt no AREsp 2103116/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 27.03.2023.

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível
interposta por
B.R.A Empreendimentos Imobiliários Ltda.
contra a sentença proferida nos autos da Ação de Restituição de Parcelas Pagas, cumulada com pedido de tutela provisória de urgência, movida por
Evanessa Pereira de Souza
. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido da autora, ora Apelada, determinando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a devolução de 80% dos valores pagos.

Na origem, trata-se de ação proposta por Evanessa Pereira de Souza, visando à restituição de valores pagos em decorrência de contrato de compra e venda de imóvel, após a desistência da relação contratual. A recorrente, B.R.A Empreendimentos Imobiliários Ltda., alega que a Apelada deixou de pagar as parcelas contratadas a partir da 55ª parcela, configurando inadimplência, e, em consequência, foi notificada para regularizar a situação, o que não ocorreu. A empresa requer a reforma da sentença para que sejam aplicadas as penalidades contratuais, incluindo a retenção de valores por fruição e outras penalidades previstas na cláusula 16ª do contrato.

Em suas razões recursais, a Apelante argumenta que a sentença não apreciou adequadamente o pedido de condenação da Apelada ao pagamento pela fruição do imóvel, o que geraria um valor equivalente a um aluguel pelo uso do bem. Alega ainda que as cláusulas contratuais não foram devidamente observadas pelo juízo de primeiro grau, especialmente no que tange à retenção de percentual sobre os valores pagos pela Apelada, de acordo com o contrato firmado.

Ao final, a Apelante requer:

a) o reconhecimento da validade da cláusula 16ª do contrato de compra e venda;
b) a condenação da Apelada ao pagamento de fruição mensal pelo uso indevido do imóvel;

c) a alteração do termo inicial para incidência de juros de mora, que deveriam incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação;
d) a condenação da Apelada ao pagamento de honorários de sucumbência em segundo grau.

Aos apelados não apresentaram contrarrazões, conforme certidão de ID. 6558258.

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelos apelantes, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

MÉRITO

A questão cinge-se em definir se o valor retido pela construtora, na devolução dos valores adimplidos pela apelada, será de 10% ou de 20%, como compensação
por fruição e outras penalidades
.

Quando ao valor do desconto, entende-se que
andou bem o Magistrado ao fixar o valor do percentual de retenção em 20%,
que está dentro do intervalo de flutuação admitido na jurisprudência do Egrégio STJ, senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021) (grifos nossos).

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3.
Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga
. 4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) (grifos nossos).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.
3. Na hipótese, a modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1673120 ES 2020/0050419-0, Data de Julgamento: 20/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2022) (grifos nossos).

Quanto ao termo inicial para incidência dos juros de mora, o entendimento majoritário no
STJ
, consolidado no julgamento do
REsp 1.740.911-DF (Tema 1002)
, é de que, nos casos em que a rescisão contratual ocorre por inadimplência do adquirente, os juros devem incidir
apenas a partir do trânsito em julgado
da decisão que determina a restituição de valores. Isso ocorre porque a mora só se configura após o reconhecimento judicial da obrigação de restituição, quando a parte vendedora não se encontra em inadimplência, mas sim o comprador.

A decisão de primeira instância, ao determinar a incidência dos juros de mora a partir da citação, contrariou esse entendimento, que busca evitar a penalização excessiva da parte vendedora quando o inadimplemento parte do comprador.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal estadual decidiu, com amparo no entendimento desta Corte previsto no Tema n.º 1.002, correndo os juros de mora a partir do trânsito em julgado no caso de rescisão contratual por inadimplência do promitente comprador. 2. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2103116 DF 2022/0100017-4, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/03/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM ÚNICA PARCELA. ENTENDIMENTO DO STJ EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. 1. Havendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a devolução das parcelas pagas deverá ser imediata e em parcela única, independentemente de quem deu causa à rescisão. Orientação emanada do REsp nº 1300418/SC, julgado sob o rito do então art. 543-C do CPC/73. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PRECEDENTES DO STJ. 2. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, sendo lícito o percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) do valor pago, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e obstando o enriquecimento sem causa da construtora que poderá renegociar o bem. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. 3. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, vez que visa apenas salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, não constituindo em acréscimo ou penalidade. Precedentes do STJ. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. 4. No que se refere aos juros moratórios, nas hipóteses em que promitente comprador dá azo à rescisão do contrato, a mora da promitente vendedora somente existirá após o trânsito em julgado da sentença, quando ocorrerá a inadimplência desta em restituir os valores a serem pagos. SUCUMBÊNCIA. MANUTENÇÃO DA RECIPROCIDADE SUCUMBENCIAL. 5. Inexistindo alteração substancial da sentença combatida, mantém-se os encargos sucumbenciais, fixados com observância da reciprocidade. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

(TJ-GO - Apela&ccedil;&atilde;o (CPC): 02844420820158090051, Relator: Sandra Regina Teodoro Reis, Data de Julgamento: 13/12/2017, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 13/12/2017)

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao presente Recurso de Apelação, para determinar a fruição dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença, mantendo-se os demais termos da sentença vergastada.

É como voto.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 12/11/2024