Tribunal: TJPA
Processo: 0833621-31.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7769 - Abatimento proporcional do preço
Data de julgamento: 2024-04-02

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. Acórdão Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Luana de Nazareth. A. H. Santalices. Belém (PA), data da assinatura digital LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES Desembargadora – Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0833621-31.2018.8.14.0301

APELANTE: LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA, LEAL MOREIRA

APELADO: LUIZ PAULO JINKINGS MARTINS

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA.

Acórdão

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Luana de Nazareth. A. H. Santalices.

Belém (PA), data da assinatura digital

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora – Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. E LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA
em face da sentença
proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA,
que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valor, ajuizada por
LUIZ PAULO JINKINGS MARTINS,
nos seguintes termos:

“
Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido do autor, para condenar os réus a restituírem ao autor a integralidade do valor pago, acrescidos de correção monetária pelo índice contratual desde a data de cada pagamento e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a constituição em mora (citação), em uma única parcela, uma vez que a causa da rescisão foi o atraso na entrega do bem. Enfim, julgo extinto o presente processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Condeno, ainda, as partes a pagarem as despesas e custas processuais, assim como, os honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, em parte iguais, com fundamento no art. 86 do Código de Processo Civil. Entretanto, suspendo a parte da autora, em face da concessão do benefício da justiça gratuita”.

Irresignadas, as recorrentes alegam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da Construtora Leal Moreira Ltda., afirmando que o contrato em questão foi firmado com a Luxemburgo Incorporadora Ltda., sendo pessoas jurídicas distintas. Defendem que a Construtora Leal Moreira Ltda. é apenas sócia da empresa Luxemburgo Incorporadora Ltda.

No mérito, sustentam a legalidade da Cláusula 10.8 que trata sobre o percentual de retenção em virtude da rescisão contratual, a qual prevê que a devolução, em prestações, de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pela Apelada. Afirmam que o contrato deve ser cumprido em virtude de ter sido assinado seguindo o princípio da autonomia da vontade, bem como defendem a impossibilidade de restituição imediata da quantia, pugnando pela observância do prazo de 180 dias “
após a assinatura do distrato ou do trânsito em julgado da sentença ou da restituição do imóvel à Incorporadora, nas condições aqui ajustadas, o que por último ocorrer”.

Nesses termos, postula o conhecimento e provimento do recurso de apelação para:

“Preliminarmente, reconhecer a ilegitimidade passiva da Construtora Leal Moreira LTDA., uma vez que não resta demonstrado nos autos que a empresa praticou atos que ensejem a desconsideração da personalidade jurídica;

b) Reconhecer a validade da cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento), disposta no contrato; subsidiariamente, requer-se que o percentual de retenção seja fixado em 30% (trinta por cento), em observância à jurisprudência pátria;

c) Determinar que a restituição seja realizada em tantas prestações mensais quantas tiverem sido as prestações pagas e 180 (cento e oitenta) dias após a assinatura do distrato ou do trânsito em julgado da sentença ou da restituição do imóvel à INCORPORADORA, nas condições aqui ajustadas, o que por último ocorrer, reconhecendo a validade da cláusula 8.12.2 e 8.12.2.1, em atenção ao princípio da autonomia da vontade, com fundamento no artigo 421, parágrafo único, do Código Civil”.

Foram apresentadas contrarrazões ao apelo (ID nº 3901453).

Registro, que os autos foram redistribuídos à minha relatoria somente em 06/09/2023, nos termos da Portaria nº 3876/2023-GP.

É o essencial relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso
e passo ao julgamento
.

Preliminarmente, as apelantes pugnam pelo acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva da Construtora Leal Moreira Ltda., em razão desta ser pessoa jurídica distinta da Imperial Incorporadora Ltda., única parte constante do contrato.

Assento, de plano, que não merece acolhimento, pelo que rejeito à preliminar.

É cediço que a Construtora Leal Moreira Ltda. faz parte de grupo econômico com várias incorporadoras e construtoras, sendo a responsável, pelos documentos carreados aos autos, pelo trato direto com sua clientela, seja em negociações e atendimentos, fazendo a frente comercial.

Ademais, a empresa utilizava sua marca para respaldar as vendas, sobretudo considerando a imagem que detinha no mercado imobiliário paraense, sendo empresa de renome e que atua há bastante tempo no cenário paraense. Tal fato é facilmente constado pelo timbre utilizado nos recibos de pagamento de valores realizados pela apelada, como também na divulgação do empreendimento na internet.

Deste modo, entendo que a Apelante Leal Moreira Construtora Ltda. possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente lide, pois é responsável pela entrega do produto ofertado aos consumidores expostos a propaganda, na forma dos arts. 20 e 30, do CDC, vejamos:

“Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:

(...)

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”.

Nesse sentido, é o entendimento desta e. Corte:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE NÃO FAZER C/C RECONHECIMENTO AOS LUCROS CESSANTES E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS.
TUTELA ANTECIPADA. ILEGITIMIDADE AFASTADA. FORNECEDORAS DE SERVIÇO/PRODUTO QUE UNEM SUAS MARCAS PARA DIVULGAR EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO, RESPONSABILIDADE OBJETIVA POR IMPERATIVO LEGAL (ART. 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, 20, 30, 34, 37, §1º, 39, INCISO IV, DO CDC. MULTA POR DESCUMPRIMENTO AFASTADA. AGRAVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(2016.01997791-26, 159.871, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 3ª CÂMARA CÍVEL ISOLADA, Julgado em 2016-05-19, Publicado em 2016-05-25).

Com efeito, se a Leal Moreira usava sua marca para divulgar o empreendimento imobiliário, possui legitimidade para ação de responsabilização da demanda em exame, por força do comando legal do art. 7º, parágrafo único, 20, 30, 34, 37, §1º, 39, inciso IV, do CDC, razão pela qual
rejeito a preliminar suscitada
.

No tocante ao mérito, rememoro que as partes celebraram Contrato de compromisso de venda e compra de unidade autônoma, cujo objeto é a unidade 802 do empreendimento “Residencial Torre Parnaso”, celebrado em 30/06/2011, com a previsão de entrega para novembro de 2014, já contando com o prazo de prorrogação de 180 dias.

Assim, é fato incontroverso a ocorrência de atraso na entrega do imóvel objeto do contrato realizado entre os litigantes.

Do que se depreende dos autos, não restam dúvidas de que as Rés/Apelantes descumpriram sua obrigação contratual de entregar o imóvel no prazo acordado, dando ensejo a rescisão contratual.

Destarte, não sendo possível cumprir no prazo estabelecido o que fora pactuado, a obrigação pode ser rescindida com fundamento no artigo 35, III, do Código de Defesa do Consumidor, vejamos:

"Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;

II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;

III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.
"
[grifei].

Ora, não há dúvida de que a tutela jurisdicional estabelecida na norma processual citada objetiva o resultado que deveria decorrer do cumprimento da obrigação no plano do direito material.

Logo, sendo constatada a culpa exclusiva da construtora pela rescisão contratual, não tem ela direito à retenção de qualquer percentual, pois tal fato configuraria enriquecimento ilícito, uma recompensa para a parte que descumpriu o contrato.

A propósito, sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça já possui entendimento sumulado:

“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

É pacífica a jurisprudência pátria nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO DE OBRA. INSURGÊNCIA QUANTO A INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS NA MODALIDADE DE LUCROS CESSANTES. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL OCORRIDA EM VIRTUDE DO ATRASO NA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO DE AGRAVO INTERNO CONHECIDO NÃO PROVIDO”.

(TJPA. 10430210, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-07-04, Publicado em 2022-08-02)

“DISTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DATA DE ENTREGA. DATA DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. ATRASO. CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO. QUANTIA PAGA. TOTALIDADE. 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóveis em que as incorporadoras se obrigam à construção de unidades imobiliárias. 2. A vinculação da previsão de entrega da obra à data da assinatura do contrato de financiamento mostra-se desproporcional e excessivamente desvantajosa para o consumidor, haja vista a impossibilidade de o comprador saber qual o termo final de entrega do objeto contratado. 3. Demonstrada a existência de atraso na entrega do imóvel, fato determinante para o pedido de rescisão da avença entabulada entre as partes, impõe-se o retorno dos litigantes ao status quo ante, a partir da devolução à consumidora de todos os valores relacionados ao contrato. 4. Recurso conhecido e desprovido”.
(TJDF - APC 20130111534945 – Relator: Desa. Maria de Lourdes Abreu – 3ª Turma Cível – Julgado 24/02/2016 – DJe 02/03/2016).

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ATRASO NA ENTREGA. RETENÇÃO DE VALOR. IMPOSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA: O contrato que instrui o feito foi firmado entre o autor e a demandada e isso, embora com anuência da empresa AJS Empreendimentos Imobiliários Ltda., dá à requerida legitimidade para compor o polo passivo da demanda. Ademais, o consumidor não tem obrigação de saber qual empresa é a responsável pela construção do imóvel, ainda mais se considerarmos que o pleiteado neste feito é, justamente, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda que foi firmado pela requerida/apelante. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS: Reconhecido o atraso na conclusão da obra deve ser responsabilizada a requerida pela rescisão contratual e não o comprador do imóvel. Então, se a rescisão ocorreu por inadimplência da promitente-vendedora em não entregar o imóvel na data limite avençada, e diante da ausência da comprovação de qualquer fato excludente de sua responsabilidade, ônus que era seu, é incontroversa a responsabilidade da requerida decorrente da mora e seus encargos incidentes, eis que, nenhuma prova veio aos autos capaz de direcionar a culpa pelo atraso a terceiro. Isso reconhecido as coisas devem voltar ao seu status quo ante. Aplica-se à hipótese o princípio que veda o enriquecimento ilícito, nos termos dos artigos. 804 e 805 do Código Civil. SUCUMBÊNCIA RECURSAL: O art. 85, §11º, do CPC/15 estabelece que o Tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal. Sucumbência recursal reconhecida e honorários fixados em prol do procurador da parte autora majorados. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70073244568, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 28/09/2017).

Ante todas as considerações, entendo que merece ser mantida a r. sentença, com a devolução integral dos valores pagos pelo apelado, uma vez que houve culpa exclusiva da compromitente vendedora na rescisão contratual.

Por todo o exposto,
conheço e nego provimento ao recurso de Apelação Cível
, nos termos da fundamentação. Majoro a condenação da verba honorária sucumbencial para 15% do valor da condenação.

Após o trânsito em julgado, remetam-se estes autos ao Juízo ‘
a quo
’, dando-se baixa na distribuição desta relatora.

Belém, data da assinatura digital.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

Belém, 09/04/2024