Tribunal: TJPA
Processo: 0019645-34.2011.8.14.0301
Classe: RECURSO ESPECIAL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-12-10

Ementa:
EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. A ESTIPULAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA EM 360 DIAS, COLOCA A PARTE CONSUMIDORA, EM EVIDENTE DESVANTAGEM, E AINDA ULTRAPASSA O PRAZO MÁXIMO DE 180 DIAS (CENTO E OITENTA DIAS) DE PRORROGAÇÃO, RECONHECIDO COMO LEGAL, DE ACORDO COM ENTENDIMENTO SEDIMENTADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. O VALOR DO ALUGUEL, EM MERCADO, DÁ-SE APROXIMADAMENTE ENTRE 0,5% E 1% DO VALOR DO IMÓVEL, ESTE TEM SIDO O PARÂMETRO UTILIZADO PELA JURISPRUDÊNCIA A FIM DE LIMITAR OS LUCROS CESSANTES. O CONSTRANGIMENTO SUPORTADO PELOS AUTORES É CLARO, ALÉM DO ASPECTO INTERNO, PURAMENTE SUBJETIVO, DE SOFRIMENTO E FRUSTRAÇÃO PELO ADIAMENTO DA ENTREGA DO TÃO SONHADO IMÓVEL POR CULPA DA CONSTRUTORA, RESTANDO CARACTERIZADO OS DANOS MORAIS. CONSIDERANDO QUE O ART. 944 DO CC DISPÕE QUE A INDENIZAÇÃO MEDE-SE PELA EXTENSÃO DO DANO, ENTENDO QUE O VALOR ARBITRADO EM SENTENÇA, QUAL SEJA O DE R$20.000,00 (VINTE MIL REAIS) PARA AMBOS É PROPORCIONAL, TENDO EM VISTA O ABALO EXPERIMENTADO, BEM COMO O PORTE ECONÔMICO DO OFENSOR. QUANTO AO PEDIDO DE QUITAÇÃO DAS DÍVIDAS REFERENTES A IPTU E TAXA CONDOMINIAL, ENTENDO DA MESMA FORMA QUE O JUÍZO DE PISO QUE SE TRATA DE CLARA INOVAÇÃO, UMA VEZ QUE EM NENHUM MOMENTO TAL DISCUSSÃO FOI TRAZIDA A BAILA, NÃO SENDO O CASO DE CONCEDER NO PRESENTE MOMENTO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA FIXADOS DE ACORDO COM OS CRITÉRIOS LEGAIS. AMBOS OS RECURSOS CONHECIDOS PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA REQUERIDA E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES APENAS PARA MODIFICAR O PERCENTUAL DE LUCROS CESSANTES, NOS TERMOS DO QUE FORA EXPOSTO, MANTENDO A SENTENÇA NOS SEUS DEMAIS CAPÍTULOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0019645-34.2011.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, ANTONIO FERREIRA FILHO, FERNANDA WANDERLEY OLIVEIRA

APELADO: ANTONIO FERREIRA FILHO, FERNANDA WANDERLEY OLIVEIRA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
A ESTIPULAÇÃO DO PRAZO DE
TOLERÂNCIA
EM
360

DIAS
, COLOCA A PARTE CONSUMIDORA, EM EVIDENTE DESVANTAGEM, E AINDA ULTRAPASSA O PRAZO MÁXIMO DE 180
DIAS
(CENTO E OITENTA
DIAS
) DE PRORROGAÇÃO, RECONHECIDO COMO LEGAL, DE ACORDO COM ENTENDIMENTO SEDIMENTADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. O VALOR DO ALUGUEL, EM MERCADO, DÁ-SE APROXIMADAMENTE ENTRE 0,5% E 1% DO VALOR DO
IMÓVEL
, ESTE TEM SIDO O PARÂMETRO UTILIZADO PELA JURISPRUDÊNCIA A FIM DE LIMITAR OS
LUCROS

CESSANTES.
O CONSTRANGIMENTO SUPORTADO PELOS AUTORES É CLARO, ALÉM DO ASPECTO INTERNO, PURAMENTE SUBJETIVO, DE SOFRIMENTO E FRUSTRAÇÃO PELO ADIAMENTO DA ENTREGA DO TÃO SONHADO IMÓVEL POR CULPA DA CONSTRUTORA, RESTANDO CARACTERIZADO OS DANOS MORAIS.
CONSIDERANDO QUE O ART. 944 DO CC DISPÕE QUE
A INDENIZAÇÃO MEDE-SE PELA EXTENSÃO DO DANO,
ENTENDO QUE O VALOR ARBITRADO EM SENTENÇA, QUAL SEJA O DE R$20.000,00 (VINTE MIL REAIS) PARA AMBOS É PROPORCIONAL, TENDO EM VISTA O ABALO EXPERIMENTADO, BEM COMO O PORTE ECONÔMICO DO OFENSOR. QUANTO AO PEDIDO DE QUITAÇÃO DAS DÍVIDAS REFERENTES A IPTU E TAXA CONDOMINIAL, ENTENDO DA MESMA FORMA QUE O JUÍZO DE PISO QUE SE TRATA DE CLARA INOVAÇÃO, UMA VEZ QUE EM NENHUM MOMENTO TAL DISCUSSÃO FOI TRAZIDA A BAILA, NÃO SENDO O CASO DE CONCEDER NO PRESENTE MOMENTO. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA FIXADOS DE ACORDO COM OS CRITÉRIOS LEGAIS. AMBOS OS RECURSOS CONHECIDOS PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA REQUERIDA E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES APENAS PARA MODIFICAR O PERCENTUAL DE LUCROS CESSANTES, NOS TERMOS DO QUE FORA EXPOSTO, MANTENDO A SENTENÇA NOS SEUS DEMAIS CAPÍTULOS.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº
0019645-34.2011.8.14.0301

APELANTE/APELADO:
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

ADVOGADO:
BÁRBARA CHAVES REZEGUE

APELADO/APELANTE:
ANTONIO FERREIRA FILHO
E OUTRA

ADVOGADO:
ROMULO RAPOSO SILVA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

__________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se de Recursos de Apelação interpostos por
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA
e
ANTONIO FERREIRA FILHO
E OUTRA
nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS na qual litigam entre si.

Em sua inicial os Autores narraram que em 01.06.2007 firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a ré, referente a unidade imobiliária n°. 901, do empreendimento Edifício Torre de Farnese, localizado na Av. Senador Lemos, n° 500, situado nesta capital, no valor total de R$ 437.200,00 (quatrocentos e trinta e sete mil e duzentos reais), a serem pagos em 36 (trinta e seis) parcelas de R$3.150,00 (três mil, cento e cinquenta reais), 2 (duas) parcelas intermediárias de R$36.000,00 (trinta e seis mil reais) e o valor de R$323.800,00 (trezentos e vinte e três mil e oitocentos reais).

Alega que a ré se obrigou a entregar o imóvel em 30 de dezembro de 2019, com previsão de prazo de prorrogação de entrega de 360 dias, sendo que o prazo não foi cumprido o que motivou a propositura da presente ação.

O feito foi contestado.

Ao proferir sentença, o Magistrado de Piso entendeu pela procedência em parte da ação tendo determinado que o importe de R$399.427,56 (trezentos e noventa e nove mil, quatrocentos e vinte e sete reais e cinqüenta e seis centavos) depositados na conta judicial sejam abatidos do saldo devedor do imóvel a ser pago pela parte autora, devendo ser revertidos em favor do réu; declarado a invalidade da cláusula 3 do contrato referente ao prazo de prorrogação da entrega do imóvel de 360 dias, limitando o prazo de prorrogação para 180 dias; declarado a mora da construtora ré devido ao atraso na entrega do imóvel desde junho/2010 até 27.03.2013; condenado a ré ao pagamento de lucros cessantes no valor que entendeu razoável de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), a título de alugueres mensais, a partir de junho/2010, prazo de tolerância, até a data da efetiva entrega do imóvel (27.03.2013) acrescido de juros de mora simples de 1% ao mês, corrigido pelo índice do IPCA-IBGE, a contar da citação; bem como condenado a Requerida ao pagamento de danos morais em R$5.000,00 (cinco mil reais), que foram majorados para R$10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos autores após a oposição de embargos de declaração.

A Requerida interpôs recurso de apelação aduzindo que deveria ser imediatamente liberado o valor depositado em juízo em seu favor por se tratar de valor incontroverso, tendo a sentença dos Embargos vinculado a sua liberação ao trânsito em julgado da sentença.

Defendeu a legalidade da clausula de tolerância de 360 dias, além de argumentar que os lucros cessantes não seriam devidos ou que subsidiariamente estes sejam limitas a 0,5% sobre o valor pago pelos Autores.

Por fim, alegou a inocorrência de danos morais no presente caso.

Os Autores também recorreram da sentença por meio de recurso de Apelação, no qual pretendem a majoração dos valores arbitrados a título de lucros cessantes e de danos morais.

Por fim, alegaram que a Requerida deveria ser obrigada a quitar valores de IPTU e taxa condominial cobradas antes mesmo de sua imissão na posse, bem como pleitearam a majoração do percentual a título de honorários de sucumbência.

Ambas as partes apresentaram Contrarrazões.

É o relatório.

À Secretaria para inclusão na pauta com pedido de julgamento.

Belém,

de

2024

Desa. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº
0019645-34.2011.8.14.0301

APELANTE/APELADO:
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

ADVOGADO:
BÁRBARA CHAVES REZEGUE

APELADO/APELANTE:
ANTONIO FERREIRA FILHO
E OUTRA

ADVOGADO:
ROMULO RAPOSO SILVA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

__________________________________________________________________

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço dos presentes recursos de apelação e passo à sua análise.

Trata-se de Recursos de Apelação interpostos por
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA
e
ANTONIO FERREIRA FILHO
E OUTRA
nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS na qual litigam entre si.

Tendo em vista que os pontos de insurgência dos autores se tocam com os pontos da Requerida, hei de apreciar ambos os recursos em conjunto.

Defende a construtora apelante a validade da
cláusula
de
tolerância
de
360

dias
, prevista no contrato, uma vez que o prazo foi fixado considerando a natureza da atividade de construção civil; riscos e imprevistos que fogem a sua governabilidade.

Trata-se o caso em exame, de uma relação de consumo. Sendo assim, as cláusulas contratuais do instrumento em análise, deveriam observar a equidade, a fim de evitar que o consumidor seja colocado em situação excessivamente desvantajosa em relação a outra parte, implicando no desequilíbrio contratual.

Na hipótese, a estipulação do prazo de
tolerância
em
360

dias
, coloca a parte consumidora, em evidente desvantagem, e ainda ultrapassa o prazo máximo de 180
dias
(cento e oitenta
dias
) de prorrogação, reconhecido como legal, de acordo com entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO.
CLÁUSULA
DE
TOLERÂNCIA
. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a
cláusula
de
tolerância
nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente,
cláusula
de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta)
dias
: a
cláusula
de
tolerância
. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a
cláusula
de
tolerância
no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A
cláusula
de
tolerância
, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a
cláusula
que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta)
dias
de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a
cláusula
de
tolerância
para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta)
dias
, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal
cláusula
juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido.

(REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 21/9/2017.)

Neste sentido, colaciono ainda jurisprudência deste Eg. Tribunal:

AGRAVO INTERNO EM RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES EM RAZÃO DE ATRASO DE OBRA.
CLÁUSULA
DE
TOLERÂNCIA
DE 180 (CENTO E OITENTA)
DIAS
. EXTRAPOLAÇÃO. CULPA DA FORNECEDORA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. "HABITE-SE". DEMORA. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU QUE CONDENOU A CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES NO IMPORTE DE 0,5% SOBRE O VALOR DA UNIDADE IMOBILIÁRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 10.000,00. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE OBRA COMPROVADO. CULPA DA CONSTRUTORA / INCORPORADORA. RESPONSABILIZAÇÃO DEVIDA. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

(TJPA – RECURSO ESPECIAL – Nº 0080874-24.2013.8.14.0301 – Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE – Tribunal Pleno – Julgado em 17/10/2022 )

Deste modo, não há como reconhecer a validade do dispositivo por franca violação à legislação consumerista e por não estar em conformidade com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que estes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem por parte do adquirente da forma que lhe aprouver, sendo, por isso, considerado presumido o dano, não sendo necessária a juntada de contrato de locação ou comprovação de que o imóvel adquirido seria destinado à locação, por exemplo.

Descabida é a alegação de que o recorrido não juntou documento capaz de servir como parâmetro para os lucros cessantes e por isso não faria jus aos aluguéis, considerando que a razão do pagamento desse tipo de indenização é compensar os valores que o adquirente do imóvel poderia aferir com seu aluguel, verba suficiente para cobrir aluguel de um imóvel do mesmo padrão.

Nessa linha de entendimento:

EMENTA: APELAÇÕES. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. EFETIVO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA COMPROVADO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. CABÍVEIS OS LUCROS CESSANTES PLEITEADOS. CORRETA A FIXAÇÃO EM 0,5% (MEIO POR CENTO) SOBRE O VALOR DO CONTRATO. PARÂMETRO USUALMENTE ADOTADO POR ESTA EGRÉGIA CORTE ESTADUAL. PREJUÍZO PRESUMIDO. ENTENDIMENTO DO STJ. VALIDADE DA
CLÁUSULA
DE
TOLERÂNCIA
MANTIDA. DANO MORAL. ANÁLISE DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. CONFIGURADO. FIXADOS EM R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS). CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONFIRMADOS. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E IMPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. À UNANIMIDADE.

(TJPA – RECURSO ESPECIAL – Nº 0103706-80.2015.8.14.0301 – Relator(a): MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO – Tribunal Pleno – Julgado em 03/05/2021 ).

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. A citação é o marco inicial para a incidência dos juros de mora, no caso de responsabilidade contratual. Precedentes. 3. Embargos de divergência acolhidos.

(STJ - EREsp: 1341138 SP 2013/0348919-7, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 09/05/2018, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/05/2018 RB vol. 655 p. 216 RJTJRS vol. 310 p. 191).

Sabe-se que os
lucros

cessantes
decorrem do
atraso
na
entrega
do bem
imóvel
por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, uma vez que inviabiliza a utilização do bem por parte do adquirente da forma que lhe aprouver, sendo por isso, considerado presumido o dano, de modo que não é necessária a juntada de comprovantes de pagamento de aluguel ou comprovação de que o
imóvel
adquirido seria destinado à locação, por exemplo.

A cerca do tema, cumpre registrar, que encontra-se pacificado no julgamento do Resp. n. 1729593/SP, o entendimento de que se trata de dano presumido ao adquirente, que resulta à construtora a obrigação arcar com o pagamento de aluguéis a partir do
atraso
até a efetiva
entrega
das chaves.

Descabida é a justificativa de que a parte autora não pagou integralmente o
imóvel
e por isso não faria jus a integralidade dos
lucros

cessantes
, considerando que a razão do pagamento desse tipo de indenização é compensar os valores que o adquirente do
imóvel
poderia aferir com seu aluguel, uma vez que, tratando-se do valor adimplido, claramente, a verba não é suficiente a cobrir aluguel de um
imóvel
do mesmo padrão.

Posto isso, passo a esclarecer acerca do
quantum
dos
lucros

cessantes
.

Constata-se que, no caso em tela, o juiz singular fixou os
lucros

cessantes
em R$2.500,00 ( dois mil e quinhentos reais), por cada mês de
atraso
, a contar de
junho/2010, prazo de tolerância, até a data da efetiva entrega do imóvel (27.03.2013).

O valor do aluguel, em mercado, dá-se aproximadamente entre 0,5% e 1% do valor do
imóvel
, este tem sido o parâmetro utilizado pela jurisprudência a fim de limitar os
lucros

cessantes
:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INDENIZATÓRIA –
ATRASO
NA
ENTREGA
DO
IMÓVEL
–
LUCROS

CESSANTES
. Incontroversa a mora das compromissárias vendedoras, elas devem responder por
lucros

cessantes
– Indenização fixada em 0.5% ao mês sobre o valor do
imóvel
, no período de
atraso
, porquanto condizente com os prejuízos suportados e com amparo nos precedentes desta C. Corte – Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - AC: 10087649320188260529 SP 1008764-93.2018.8.26.0529, Relator: Fernando Marcondes, Data de Julgamento: 09/12/2021, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/12/2021).

ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MORAIS E EXTRAPATRIMONIAIS.
ATRASO
NA
ENTREGA
DO
IMÓVEL
. CEF.
LUCROS

CESSANTES
. PERCENTUAL. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO
IMÓVEL
. - Os "
lucros

cessantes
" devem ser calculados sobre o percentual de 0,5% ao mês, incidindo sobre o valor atualizado do
imóvel
- A expressão "valor atualizado do
imóvel
" deve ser interpretada como a importância atribuída ao
imóvel
à época da contratação (valor de garantia), devidamente atualizada anualmente pelo IPCA-E, na data de aniversário do contrato.(TRF-4 - AG: 50128562420214040000 5012856-24.2021.4.04.0000, Relator: RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, Data de Julgamento: 09/06/2021, QUARTA TURMA)

Assim, o valor arbitrado pelo juiz não se mostra dentro dos patamares que a jurisprudência tem consolidado, devendo o valor dos
lucros

cessantes
ser fixado no percentual de 0,5% sobre o valor total do
imóvel
.

Desta forma, os
lucros

cessantes
são cabíveis durante o período de mora da construtora, ou seja, a partir do
atraso
na
entrega
até a efetiva
entrega
ou até rescisão contratual. De maneira que a construtora permanece em mora até a efetiva
entrega
, devendo arcar com os
lucros

cessantes
, nos termos do que pleiteado pelos Autores em seu recurso de Apelação.

Quanto aos danos morais
, verifico que os consumidores, sofreram com o atraso na entrega do empreendimento por tempo considerável.

Tal situação que não pode ser considerada mero dissabor, vez que aquisição de um bem para moradia gera justa expectativa, assim, seu descumprimento gera lesão extrapatrimonial indenizável, pois causou frustração, angústia, sofrimento, e, portanto, danos morais aos consumidores, danos esses subjetivos por abalo aos seus direitos da personalidade.

O constrangimento suportado pelos autores é claro, além do aspecto interno, puramente subjetivo, de sofrimento e frustração pelo adiamento da entrega do tão sonhado imóvel por culpa da construtora, restando caracterizado os danos morais.

Os Tribunais assim têm se posicionado:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Apelada condenada ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais no importe de R$ 10.000,00. Alegação de que o atraso decorreu de caso fortuito, bem como pelo advento da pandemia da Covid-19. Inadmissibilidade. Inteligência da Súmula nº 161 deste Tribunal de Justiça, que dispõe que "não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos". Ademais, o advento da pandemia se deu depois que o prazo de tolerância já havia se escoado. Lucros cessantes. Admissibilidade, nos termos da Súmula nº 162 desta E. Corte, que dispõe que "descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio". Indenização devida. Manutenção do valor arbitrado em 0,5 % (meio por cento) sobre o preço do contrato atualizado, por mês de atraso. Dano Moral. Ocorrência. Período expressivo de atraso. Fixação mantida em R$ 10.000,00, que atende aos parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10086455620218260003 SP 1008645-56.2021.8.26.0003, Relator: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 26/03/2022, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/03/2022).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL, DANO MATERIAL, LUCROS CESSANTES – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RECURSO DE APELAÇÃO DAS CONSTRUTORAS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – PARCERIA COMERCIAL – SOLIDARIEDADE ENTRE AS CONSTRUTORAS – ARTS. 7º E 25º, §1º DO CDC – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL –
ATRASO DE OBRA – SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR – DANO MORAL CARACTERIZADO – DEVER DE INDENIZAR
– QUANTUM INDENIZATÓRIO – R$-30.000,OO (TRINTA MIL REAIS) PARA CADA AUTOR – PATAMAR RAZOÁVEL – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – INOCORRÊNCIA – RECURSO DE APELAÇÃO DOS AUTORES – DANO MATERIAL – TEMAS 970 E 971 DO STJ – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – VALOR QUE DEVE SER EQUIVALENTE AO LOCATIVO – CLÁUSULA PENAL CONVENCIONADA QUE SE REVELA INCAPAZ DE RESSARCIR OS PREJUÍZOS EFETIVAMENTE SUPORTADOS PELOS COMPRADORES – PREVALÊNCIA DOS LUCROS CESSANTES – AFASTAMENTO DA CLAUSULA PENAL – ASTREINTES – IMPOSSIBILIDADE – OBRIGAÇÃO DE PAGAR – IMPOSSIBILIDADE – JURISPRUDÊNCIA DESTA EGRÉGIA CORTE – RECU/RSO DAS CONSTRUTORAS CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Recurso de Apelação das Requeridas Construtora Leal Moreira LTDA e Harmônica Incorporadora LTDA

Preliminar de Ilegitimidade Passiva da Construtora Leal Moreira LTDA.

1 – Tratando-se de relação de consumo, existe solidariedade entre todos os fornecedores da cadeia de consumo relativamente aos serviços prestados, em observância ao art. 7º, Parágrafo único, e art. 25, §1º ambos do CDC.

2 – Construtoras que ao emprestarem suas marcas e prestígio no mercado para impulsionar as vendas e atingir o sucesso do empreendimento, atuam em parceria comercial, não havendo que se falar em ilegitimidade passiva destas. Preliminar Rejeitada.

Mérito

3 – O Descumprimento injustificado do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, exaurindo inclusive o prazo de tolerância é elemento caracterizador de dano extrapatrimonial.

4 – Impõe-se a compensação do dano moral por meio de indenização, em razão de atraso injustificado de obra, em mais de uma década, que ultrapassa o mero dissabor, revelando-se, adequado a majoraração do quantum indenizatório para o montante de R$ 30.000,OO (TRINTA MIL REAIS) para cada um dos autores.

5 – Não há que se falar em sucumbência recíproca na hipótese visto que a parcial procedência da exordial decorreu tão somente do não acolhimento do pedido de congelamento da última parcela do financiamento, tendo os autores logrado êxito nos pedidos principais relativos a condenação por danos morais e materiais, restando, caracterizado assim seu decaimento mínimo na demanda.

Recurso de Apelação dos Autores Ivo Marques da Silva Júnior e Meib Nascimento Marques

Mérito

6 – A cláusula penal moratória não poderá ser cumulada com lucros cessantes, visto que ambos os institutos possuem a mesma finalidade de compensar os prejuízos decorrentes do descumprimento do contrato na entrega do bem, de igual modo, estando esta prevista em contrato, o seu comando deve ser observado desde que estipulado em valor razoável, ou seja, equivalente ao locativo, a teor do perfilhado nos Temas 970 e 971 do STJ.

7 – Hipótese em que se verifica que a cláusula penal moratória convencionada, revela-se incapaz de ressarcir os prejuízos efetivamente suportados pelos autores decorrentes do atraso na entrega do imóvel, na medida em que tem como base de incidência o valor efetivamente pago pelos compradores durante a avença e não o valor do imóvel ou do contrato, impondo-se assim a prevalência, na hipótese, dos lucros cessantes.

8 – Destarte a sentença padece de reforma para afastar a condenação ao pagamento da penalidade prevista na clausula penal moratória, por considerá-la insuficiente à reparação dos danos patrimoniais sofridos pelos autores, devendo prevalecer os lucros cessantes anteriormente fixados que devem incidir até a efetiva entrega do imóvel.

9 – Acerca das astreintes, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça tem se posicionado no sentido de que os aluguéis fixados à título de lucro cessantes se constituiriam em obrigação de pagar, o que, obsta sua incidência no caso em exame.

10 – Por fim, no que tange ao pedido de majoração do quantum indenizatório fixado à título de danos morais, assiste razão aos recorrentes tendo em vista que o valor fixado em sentença é ínfimo ante os transtornos advindos, de
mais de uma década de atraso na entrega do imóvel pela construtora/incorporadora
, sendo adequado, razoável e proporcional ao dano experimentado, a sua majoração para R$ 30.000,OO (TRINTA MIL REAIS) para cada um dos autores.

11 – Recursos de Apelação Conhecidos para:

11.1 – Negar Provimento ao interposto pelas requeridas Construtora Leal Moreira LTDA e Harmônica Incorporadora LTDA.

11.2 – Dar Parcial Provimento ao interposto pelos autores Ivo Marques da Silva Júnior e Meib Nascimento Marques, reformando a sentença vergastada para afastar a condenação ao pagamento da multa contratual prevista em cláusula penal moratória, prevalecendo os alugueis fixados à título de lucros cessantes em liminar até a data da efetiva entrega do imóvel, bem como, para majorar o quantum indenizatório para – R$-30.000,OO (TRINTA MIL REAIS) para cada autor, mantendo, outrossim, a sentença recorrida em seus demais termos.

(TJPA – RECURSO ESPECIAL – Nº 0103934-55.2015.8.14.0301 – Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES – Tribunal Pleno – Julgado em 07/12/2021 )

Quanto à ocorrência de um ato ilícito e o emergente dever de reparação dos danos experimentados, assim dispõe o Código Civil brasileiro:

"Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar prejuízo a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito".

Do mesmo lado o artigo 927 do CC:

"Art. 927. Aquele que, por ato ilícito causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo".

Com efeito, segundo lição de Caio Mário da Silva Pereira quanto a tais dispositivos, o seguinte:

"Para a
configuração da obrigação de indenizar por ato ilícito
exige-se a presença de
três elementos indispensáveis:
a) em primeiro lugar, a
verificação de uma conduta antijurídica
, que abrange comportamento contrário a direito, por comissão ou por omissão, sem necessidade de indagar se houve ou não o propósito de malfazer; b) em segundo lugar, a
existência de um dano
, tomada a expressão no sentido de lesão a um bem jurídico, seja este de ordem material ou imaterial, de natureza patrimonial ou não patrimonial; c) e em terceiro lugar, o estabelecimento de
um nexo de causalidade
entre um e outro, de forma a precisar-se que o dano decorre da conduta antijurídica, ou, em termos negativos, que sem a verificação do comportamento contrário a direito não teria havido o atentado ao bem jurídico." (in "Instituições de Direito Civil", v. I, Introdução ao Direito Civil. Teoria Geral do Direito Civil, Rio de Janeiro: Forense. 2004. p.661).

O mestre civilista Caio Mário da Silva, ainda no livro
Responsabilidade Civil, p. 67,
ao se referir ao arbitramento do dano moral, ensina que:

"A vítima de uma lesão a algum daqueles direitos sem cunho patrimonial efetivo, mas ofendida em um bem jurídico que em certos casos pode ser mesmo mais valioso do que os integrantes de seu patrimônio, deve receber uma soma que lhe compense a dor ou o sofrimento, a ser arbitrada pelo juiz, atendendo às circunstâncias de cada caso, e tendo em vista as posses do ofensor e a situação pessoal do ofendido. Nem tão grande que se converta em fonte de enriquecimento, nem tão pequena que se torne inexpressiva"

A doutrina e jurisprudência são pacíficas no sentido de que a fixação deve-se dar com prudente arbítrio, para que não haja enriquecimento à custa do empobrecimento alheio, mas também para que o valor não seja irrisório.

Deste modo, considerando que o art. 944 do CC dispõe que
a indenização mede-se pela extensão do dano,
entendo que o valor arbitrado em sentença, qual seja o de R$20.000,00 (vinte mil reais) para ambos é proporcional, tendo em vista o abalo experimentado, bem como o porte econômico do ofensor.

Minorar este valor tiraria por completo o caráter pedagógico da sanção tendo em vista o porte econômico da Apelante/Requerida, motivo pelo qual entendo que não há o que se modificar na decisão ora combatida e majorá-lo poderia resultar em enriquecimento sem causa, motivo pelo qual entendo que deva ser mantido.

Quanto à liberação dos valores por meio de imediata expedição de alvará, entendo que não merece acolhimento, devendo a construtora aguardar o trânsito em julgado da presente decisão para fazê-lo, até mesmo por uma questão de segurança jurídica.

Quanto ao pedido de quitação das dívidas referentes a IPTU e taxa condominial, entendo da mesma forma que o Juízo de Piso que se trata de clara inovação, uma vez que em nenhum momento tal discussão foi trazida a baila, não sendo o caso de conceder no presente momento.

Por fim, quanto aos honorários de sucumbência entendo que foram fixados em observância aos critérios legais, não havendo o que ser modificado como pretendem os Autores.

Ante o exposto, CONHEÇO DE AMBOS OS RECURSOS PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA REQUERIDA E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso dos Autores apenas para modificar o percentual de lucros cessantes, nos termos do que fora exposto, mantendo a sentença nos seus demais capítulos.

É como voto.

Belém,

de

2024

Desa. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 18/12/2024