Tribunal: TJPA
Processo: 0020943-31.2016.8.14.0028
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-07-30

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL DE AMBAS AS PARTES. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE 88% DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL EM DISSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ADEQUADO PARA 25%. PRECEDENTES DO STJ. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES DO STJ. DIREITO À FRUIÇÃO DO IMÓVEL/TERRENO. INOVAÇÃO RECURSAL. INCABÍVEL. ABUSIVIDADE DO REAJUSTE CONTRATUAL. NÃO DEMONSTRADO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. A rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador acarreta o dever de restituição parcial das parcelas pagas. Entendimento sumulado pelo STJ. Hipótese dos autos em que houve a desistência do negócio por parte do comprador, sem culpa do vendedor, cominando na restituição de 88% dos valores pagos, em dissonância com o entendimento jurisprudencial sobre o assunto. Reforma da sentença que se impõe, com a adequação do percentual de retenção para 25%. Precedentes do STJ. 2. Quanto a alegação de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, entendo que assiste razão ao apelante, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de Recurso Especial sob a sistemática dos recursos repetitivos. A Colenda Corte entendeu que havendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promissário comprador, não há que se falar em mora, até então, da promitente vendedora, razão pela qual os juros moratórios sobre o montante condenatório somente devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória. 3. Pretende o apelante, ainda, a reforma da sentença para que a autora seja condenada ao pagamento de taxa de fruição mensal pelo tempo que passou no imóvel, em montante que se aproximasse de um possível aluguel. Ocorre que, compulsando os autos, verifico que se trata de matéria não alegada em sede de contestação ou reconvenção por parte do apelante e nem aventada em sentença, tratando-se de verdadeira inovação recursal, o que não se admite no ordenamento jurídico pátrio. 4. A Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, permite a inclusão no instrumento tanto de correção monetária, quanto de juros, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência. Hipótese dos autos em que não demonstrada a alegada abusividade do reajuste das parcelas mensais. 5. Inexistindo qualquer ato ilícito imputável a ré, ante o reconhecimento da ausência de culpa pelo desfazimento do negócio, não há que se falar em indenização por danos morais à autora. 6. Recurso interposto pela ré conhecido e parcialmente provido, para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, bem como, fixar o trânsito em julgado da decisão condenatória como termo inicial para a incidência de juros, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto, nos termos da fundamentação. À unanimidade. 7. Recurso interposto pela autora conhecido e parcialmente provido, tão somente para adequar os ônus sucumbenciais, à unanimidade. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO aos recursos de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0020943-31.2016.8.14.0028

APELANTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABA LTDA - SPE

APELADO: IRENE CAVALCANTE SARMENTO

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL DE AMBAS AS PARTES. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE 88% DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL EM DISSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ADEQUADO PARA 25%. PRECEDENTES DO STJ. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES DO STJ. DIREITO À FRUIÇÃO DO IMÓVEL/TERRENO. INOVAÇÃO RECURSAL. INCABÍVEL. ABUSIVIDADE DO REAJUSTE CONTRATUAL. NÃO DEMONSTRADO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

1.

A rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador acarreta o dever de restituição parcial das parcelas pagas. Entendimento sumulado pelo STJ. Hipótese dos autos em que houve a desistência do negócio por parte do comprador, sem culpa do vendedor, cominando na restituição de 88% dos valores pagos, em dissonância com o entendimento jurisprudencial sobre o assunto. Reforma da sentença que se impõe, com a adequação do percentual de retenção para 25%. Precedentes do STJ.

2. Quanto a alegação de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, entendo que assiste razão ao apelante, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de Recurso Especial sob a sistemática dos recursos repetitivos. A Colenda Corte entendeu que havendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promissário comprador, não há que se falar em mora, até então, da promitente vendedora, razão pela qual os juros moratórios sobre o montante condenatório somente devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória.

3.

Pretende o apelante, ainda, a reforma da sentença para que a autora seja condenada ao pagamento de taxa de fruição mensal pelo tempo que passou no imóvel, em montante que se aproximasse de um possível aluguel. Ocorre que, compulsando os autos, verifico que se trata de matéria não alegada em sede de contestação ou reconvenção por parte do apelante e nem aventada em sentença, tratando-se de verdadeira inovação recursal, o que não se admite no ordenamento jurídico pátrio.

4.

A Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, permite a inclusão no instrumento tanto de correção monetária, quanto de juros, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência. Hipótese dos autos em que não demonstrada a alegada abusividade do reajuste das parcelas mensais.

5.

Inexistindo qualquer ato ilícito imputável a ré, ante o reconhecimento da ausência de culpa pelo desfazimento do negócio, não há que se falar em indenização por danos morais à autora.

6.

Recurso interposto pela ré conhecido e parcialmente provido, para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, bem como, fixar o trânsito em julgado da decisão condenatória como termo inicial para a incidência de juros, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto, nos termos da fundamentação. À unanimidade.

7. Recurso interposto pela autora conhecido e parcialmente provido, tão somente para adequar os ônus sucumbenciais, à unanimidade.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO aos recursos de apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por ambas as partes, contra a sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Marabá, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Repetição de Indébito (proc. 00020943-31.2016.8.14.0028), ajuizada por IRENE CAVALCANTE SARMENTO contra RESIDENCIAL CIDADE JARDIM LTDA.

O Juiz sentenciante deu parcial procedência ao pedido, nos seguintes termos:

ISTO POSTO, na forma do art. 487, I do diploma processual civil pátrio, RESOLVO O MÉRITO do presente feito a fim de julgar PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO inicial para DECLARAR RESCINDO OS CONTRATOS DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA OBJETOS DA CAUSA DE PEDIR, retornando as partes ao estado
a quo
, e determinar que a Ré restitua imediatamente os valores pagos administrativamente ao autor, excluído o valor do sinal, cuja pretensão entendo prescrita, autorizando a retenção de 12%, a título de ressarcimento pelo período de indisponibilidade do bem e pelas despesas com gestão de contrato.

Por outro lado, julgo improcedente do dano moral e o pedido de repetição de indébito.

Sobre o valor a ser restituído, deverá incidir correção monetária pelo INCC desde o efetivo desembolso de cada parcelas, com juros de mora no percentual de 1% ao mês, desde a citação.

Considerando que o autor sucumbiu na maioria de seus pedidos, reputo-o sucumbente, razão pela qual condeno-lhe ao pagamento de custas e honorários advocatícios sucumbenciais, ônus que fica com a exigibilidade sob condição suspensiva, por se tratar de beneficiário da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, $3°, do CPC.

(...)

Inconformada, a requerente interpôs Recurso de Apelação requerendo a reforma da sentença, para que a ré seja condenada ao pagamento de danos morais, bem como, a restituir o valor que teria sido pago a maior, em razão da abusividade dos índices de reajuste aplicados no contrato. Em consequência, requer a condenação da recorrida ao pagamento das custas e honorários advocatícios em sua integralidade, ou subsidiariamente, que seja reconhecida a sucumbência recíproca.

A requerida, por sua vez, também interpôs apelo, sob a alegação de que o contrato firmado entre as partes é ato jurídico perfeito, acabado e consumado segundo a lei vigente ao tempo que se efetuou, de forma que satisfeitos todos os requisitos formais para gerar a plenitude dos seus efeitos. Quanto à restituição, aduz que o contrato faz lei entre as partes e, no caso concreto, se encontra estabelecido entre os litigantes, em sua cláusula 16ª, §§1º e 2º, a forma de restituição dos valores pagos pelos adquirentes em caso de rescisão, a qual estaria em consonância com a Lei 13.786/2018.

Por fim, o apelante requer indenização a título de ressarcimento pela ocupação, fruição e exploração e aluguel do lote/terreno e, em caso de condenação, que os juros de mora sejam fixados a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória. (ID 5328112 - Pág. 1-31).

Contrarrazões apresentadas pela autora (ID 13217827).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta de julgamento do plenário virtual.

Belém, 15 de fevereiro de 2024.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos de apelação.

2.

Razões recursais.

Depreende-se dos autos, ser incontroverso que a rescisão contratual pretendida decorre exclusivamente da vontade da adquirente, na medida em que afastada em sentença a culpa atribuída a ré pela não entrega da infraestrutura contratada, sem que tenha havido impugnação específica em relação a este ponto.

Feitas estas considerações, passo a analisar os recursos interpostos por ambas as partes.

2.1. Da Apelação interposta pela ré.

Pretende a ré/recorrente a reforma da sentença que a condenou a restituir 88% do pagamento realizado pelo apelado, em razão da rescisão contratual por iniciativa do comprador de contrato de venda e compra de terreno, a ser pago de forma imediata.

As principais alegações recursais residem no argumento de que o contrato firmado entre as partes prevê expressamente, em sua cláusula 16ª, §§1º e 2º, a forma e o valor da restituição em caso de desistência do negócio jurídico e, por ser ato jurídico perfeito e acabado, deve haver a proteção necessária para imutabilidade da situação jurídica que foi realizada de boa-fé, dentro dos parâmetros legais.

Aduz, ainda, que os negócios jurídicos somente podem ser revistos ou anulados diante da existência de fraude, coação ou dolo, conforme preconizam as normas elencadas nos artigos 138 ao 155 do Código Civil, o que não aconteceu no caso concreto.

Por fim, alega que faz jus à indenização a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno e, caso, seja mantida a condenação expressa na sentença, que os juros de mora sejam fixados a partir do trânsito em julgado.

Passo ao exame dos argumentos articulados no recurso.

2.1

.1. Da legalidade da cláusula de retenção de percentual de rescisão. Da inexistência de ilicitude.

Verifica-se da sentença que o juízo de piso declarou rescindido o contrato com a determinação de devolução de 88% dos valores pagos, ainda que a compradora tenha dado causa à rescisão contratual, considerando a abusividade da cláusula 15ª e seguintes do contrato, com fundamento na Súmula 543 do STJ e nos artigos 51, inciso II e 53 do CDC.

Em suas razões recursais, a recorrente defende a reforma da sentença, aduzindo a necessidade de observância da força obrigatória dos contratos (pacto sunt servanda) e da autonomia privada, sob o argumento de que a cláusula que prevê a retenção de percentual na hipótese de rescisão seria lícita e aplicável quando o comprador desiste do negócio. Afirma que no caso dos autos, a rescisão ocorreu em razão de a apelada ter desistido do negócio porque não tinha condições financeiras, não podendo ser imputada qualquer responsabilidade à apelante.

Defende ainda a plena aplicabilidade da cláusula 16ª, §§1º e 2º que dispõe sobre a forma de restituição dos valores pagos pelos adquirentes em caso de rescisão, a qual estaria em total consonância com a Lei 13.786/18.

Ao final, requer a reforma da sentença para manter o estabelecido nas cláusulas 15ª, 16ª e 17ª do contrato.

De início, cumpre esclarecer que as alterações trazidas pela Lei 13.786/18, no que tange ao desfazimento do contrato celebrado por fato imputado ao adquirente, não se aplicam ao caso em tela, na medida em que se trata de contrato firmado antes de sua vigência, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento dos temas 970 e 971 sob a sistemática dos recursos repetitivos.

Dito isto, e sem maiores digressões a respeito do assunto, é certo que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento acerca da imperiosa necessidade de restituição imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma parcial quando a culpa pela rescisão for exclusiva do comprador, conforme se verifica a seguir:

“Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei).

Na hipótese dos autos, restou comprovado que o desfazimento se deu sem culpa do vendedor. Assim, segundo vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça, o percentual razoável para a retenção seria de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

De fato, o Superior Tribunal de Justiça firmou o seu entendimento no sentido de que deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, por ser montante adequado e suficiente para indenizar as despesas gerais e de rompimento unilateral do contrato, conforme ementas de julgados abaixo transcritas:

RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA
. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019)

EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE CRÉDITO E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DESISTÊNCIA POR PARTE DA COMPRADORA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ.
LEI 13.786/18. INAPLICABILIDADE. CONTRATO ANTERIOR À SUA VIGÊNCIA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE PARTE DA QUANTIA PAGA. SÚMULA 543/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25%.
1. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com restituição de crédito e compensação por danos morais em razão de desistência por parte da compradora em contrato de compromisso de compra e venda de lote. 2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.
3. As disposições da Lei 13.786/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Precedentes. 4. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543/STJ). 5. Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes.
6. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e parcialmente provido.

(AREsp n. 2.345.161, Ministra Nancy Andrighi, DJe de 12/06/2023).

Como se verifica, demonstrada a iniciativa do promitente comprador pela rescisão contratual, o percentual adequado de retenção, à luz dos princípios norteadores das relações de consumo, seria de 25% (vinte e cinco por cento).

Inegável, porém, que a restituição deverá ser efetuada de uma só vez e não de forma parcelada, em conformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Na hipótese dos autos, verifico que o magistrado
a quo
, em dissonância com o entendimento jurisprudencial sobre o assunto, julgou procedente a demanda com a restituição de 88% (oitenta e oito por cento) do valor gasto com a aquisição do imóvel, sem ressaltar qualquer peculiaridade que justifique a redução do percentual, merecendo parcial provimento a apelação, com a reforma da sentença para que o percentual de retenção seja fixado em 25% (vinte e cinco por cento).,

Igualmente, tem razão o apelante no que diz respeito a alegação de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de Recurso Especial sob a sistemática dos recursos repetitivos. A Colenda Corte entendeu que havendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promissário comprador, não há que se falar em mora, até então, da promitente vendedora, razão pela qual os juros moratórios sobre o montante condenatório somente devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória, conforme se verifica:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020).

Feitas estas considerações, merece reforma a sentença também, para que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos incidam a partir do trânsito em julgado da decisão.

2.1.2.

Da alegação de que o apelante faz jus à indenização, consistente em ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno, a título de fruição.

Pretende o apelante, ainda, a reforma da sentença para que a autora seja condenada ao pagamento de taxa de fruição mensal pelo tempo que passou no imóvel, em montante que se aproximasse de um possível aluguel.

Ocorre que, compulsando os autos, verifico que se trata de matéria não alegada em sede de contestação ou reconvenção por parte do apelante e nem aventada em sentença, tratando-se de verdadeira inovação recursal, o que não se admite no ordenamento jurídico pátrio.

Portanto, deixo de analisar os argumentos trazidos somente em fase recursal.

2.2.

Da Apelação da Autora

Em seu recurso, a autora pretende a reforma da sentença para que a ré seja condenada ao pagamento de danos morais, bem como, a restituir o valor que teria sido pago a maior, em razão da abusividade dos índices de reajuste aplicados no contrato.

Passo a analisar.

Considerando que os contratos de Promessa de Compra e Venda em questão sujeitam-se à proteção do Código de Defesa do Consumidor, cumpre-me verificar se há a abusividade alegada pela apelante como ensejadora da nulidade contratual, correspondente a suposto reajuste ilegal, em desacordo com o contrato de adesão firmado.

Pois bem. Entendo não haver a abusividade alegada no ponto em comento.

Isso porque a Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, expressamente autoriza a inclusão no instrumento contratual, tanto da correção monetária, como de juros compensatórios, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência. É que consta do artigo 26-A, incisos IV e VI da referida Lei,
in verbis
:

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

(...)

IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

(...)

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;”

E, ainda que não houvesse previsão específica, os juros compensatórios correspondem a encargo contratual decorrente da natureza de negócios que envolvem o pagamento fracionado e diferido por longo período, em negócio que implica concessão de crédito ao adquirente.

Deveras, o Tribunal da Cidadania, ao apreciar questão assemelhada, relativa à alienação de imóveis em construção, fixou o entendimento de que, quando o parcelamento do valor do bem é realizado diretamente pela incorporadora, não há qualquer ilegalidade na cláusula que, dentro dos limites legais, prevê juros compensatórios.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DOS AUTORES.
1. "Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios."

(EREsp 670.117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012).
1.1. No caso dos autos impôs-se a reforma do acórdão recorrido, que decidiu de modo contrário à orientação deste Tribunal Superior. 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 887173 SP 2016/0069355-9, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 15/03/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/04/2018) – Destaquei.

Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC).

Assim como é absolutamente lícita a incidência de juros sobre as prestações vincendas – já que o fracionamento do preço encerra, na verdade, financiamento do preço –, da mesma forma, a correção monetária é admissível, na medida em que consiste em simples método de preservação do valor real da moeda, conforme vem entendendo a jurisprudência pátria
[1]
.

Outrossim, cabe registrar que a taxa de juros compensatórios ora aplicada, de 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) ao mês, não se revela abusiva pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura), ou ao percentual dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional – aplicáveis, aqui, por analogia).

Sendo assim, a estipulação de atualização das prestações mensais pelo IGPM e de incidência de juros remuneratórios não implica em hipótese vedada por lei.

Ademais,
no caso dos autos, verifica-se claramente que os cálculos apresentados pela autora não incluem os juros previstos no contrato, de forma que são inservíveis para demonstrar a suposta cobrança em excesso.

Feitas estas considerações, não merecem prosperar as alegações da autora/apelante, de abusividade em relação ao índice de reajuste das parcelas mensais, não merecendo reformas a sentença, neste ponto.

Consequentemente, inexistindo qualquer ato ilícito imputável a ré, ante o reconhecimento da ausência de culpa pelo desfazimento do negócio, não há que se falar em indenização por danos morais à autora.

Necessário, entretanto, acolher parcialmente a apelação da autora, com vistas à adequação dos ônus sucumbenciais, considerando que houve a sucumbência recíproca das partes, o que não foi atentado pelo magistrado de origem.

3.

Parte dispositiva.

Ante o exposto, CONHEÇO do Recurso de Apelação interposto por RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABA LTDA - SPE e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, bem como, fixar o trânsito em julgado da decisão condenatória como termo inicial para a incidência de juros, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto, nos termos da fundamentação.

Em seguida, CONHEÇO do Recurso de Apelação interposto por IRENE CAVALCANTE SARMENTO, e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para adequar os ônus sucumbenciais, ante a sucumbência recíproca, de forma que
as custas deverão ser rateadas entre as partes, as quais deverão, ainda, arcar com os honorários em favor do patrono da parte contrária, devidos em 10% sobre o valor da condenação pela requerida e em 10% sobre o valor pretendido a título de reparação moral e repetição de indébito na exordial (R$ 41.396,06) pela requerente.

Por ser a autora beneficiária do instituto da Justiça Gratuita, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário (CPC, artigo 98, §§ 2º e 3º).

Mantenho o restante da sentença.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Lote residencial. Critério de reajuste das parcelas do preço. Juros remuneratórios de 9% ao ano. Admissibilidade. Art. 26, V, da Lei nº 6.766/79. Correção monetária pelo IGPM. Admissibilidade. Índice previsto no contrato e adequado à atualização das parcelas do preço diferidas no tempo. Inexistência de cobrança indevida. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido.

(TJ-SP - AC: 10044640320208260664 SP 1004464-03.2020.8.26.0664, Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 30/03/2021, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/03/2021) – Destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C CONSIGNATÓRIA. JUROS LEGAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGPM. DEPÓSITO PARCIAL. MORA NÃO AFASTADA. 1. No caso, não se vislumbra abusividade na cobrança de juros remuneratórios cumulados com correção monetária pelo IGPM, considerando que os juros têm a finalidade de remunerar o capital concedido para o financiamento destinado à aquisição do imóvel e o IGPM, a seu turno, tem por propósito atualização da moeda frente a sua desvalorização. 2. O depósito dos valores que o apelante entende devido não afasta a inadimplência, portanto, não acarreta o efeito liberatório e afastamento da mora. 3. Majoração da verba honorária (art. 85, § 11º do CPC). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 54829676920208090051, Relator: JERONYMO PEDRO VILLAS BOAS - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/12/2021) – Destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - REAJUSTE DAS PARCELAS - CORREÇÃO PELO IGPM - POSSIBILIDADE - CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR - ABUSIVIDADE. Embora se reconheça o direito fundamental da parte ao devido processo legal, do qual desdobra o direito à produção probatória, tal direito não é absoluto, encontrando limites de exercício no próprio ordenamento jurídico. Não há qualquer ilegalidade na cobrança de juros remuneratórios no percentual de 6% ao ano, cumulados com correção monetária, pelo índice do IGPM, pois são encargos distintos, sendo que o primeiro remunera o capital e a segunda, constitui mera atualização da moeda, desvalorizada pelo decurso do tempo. A correção monetária não representa um acréscimo, mas mera recomposição do valor de compra da moeda. A correção do saldo devedor pelo índice do IGPM, mais juros de 6% ao ano, se mostra abusiva e desproporcional, devendo ser substituída pelo índice da caderneta de poupança. (TJ-MG - AC: 10000200590578002 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 11/05/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/05/2021)

Belém, 06/08/2024