Tribunal: TJPA
Processo: 0036027-97.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-09-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DO CONSUMIDOR – DEVOLUÇÃO DO VALORES ADIMPLIDOS, COM DESCONTRO DE 25% – VALOR QUE ATENDE À FLUTUAÇÃO ESTABELECIDA PELO STJ (DE 10% A 25%) – RETENÇÃO QUE INCIDE SOBRE O VALOR INTEGRAL – não cabe ao promitente-VENDEDOR DEVOLVER OS valores específicos pagos a título de comissão de corretagem – O PROMITENTE-COMPRADOR Deve receber o valor total pago, com o a retenção do percentual de 10% a 25% – valor que será parcialmente retido para o adimplemento das despesas administrativas da corretora – PRECEDENTE DO STJ – devolução dos valores não pode ser realizada em dobro, por ausência de má-fé do promitente-vendedor e da corretora – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 03 de setembro de 2024 (Plenário Virtual), na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos Recursos de Apelação interposto pelos litigantes, nos termos do voto da Exmo. Desembargador Relator Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0036027-97.2014.8.14.0301

APELANTE: ANGELO CORTEZ MOREIRA DOURADO

APELADO: AZEVEDO BARBOSA CONSULTORIA DE IMOVEIS

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DO CONSUMIDOR – DEVOLUÇÃO DO VALORES ADIMPLIDOS, COM DESCONTRO DE 25% – VALOR QUE ATENDE À FLUTUAÇÃO ESTABELECIDA PELO STJ (DE 10% A 25%) – RETENÇÃO QUE INCIDE SOBRE O VALOR INTEGRAL – não cabe ao promitente-VENDEDOR DEVOLVER OS valores específicos pagos a título de comissão de corretagem – O PROMITENTE-COMPRADOR Deve receber o valor total pago, com o a retenção do percentual de 10% a 25% – valor que será parcialmente retido para o adimplemento das despesas administrativas da corretora – PRECEDENTE DO STJ –
devolução dos valores não pode ser realizada em dobro, por ausência de má-fé do promitente-vendedor e da corretora – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado

do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 03 de setembro de 2024 (Plenário Virtual)
, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
aos
Recursos de Apelação
interposto pelos litigantes
, nos termos do voto da
Exmo. Desembargador Relator
Alex Pinheiro Centeno.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por ANGELO CORTEZ MOREIRA DOURADO contra a sentença proferida pela 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Indenização por Danos Morais, Lucros Cessantes, Repetição de Indébito e Nulidade de Cláusulas Contratuais, proposta em face de AZEVEDO BARBOSA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA.

Em sede de exordial, a parte autora alegou que contratou os serviços da requerida para intermediar a compra de um imóvel, acreditando que o financiamento seria aprovado pela Caixa Econômica Federal. Contudo, ao ser informado da negativa de crédito, optou por desistir do negócio e pleiteou a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, sem sucesso.

Na sentença, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo autor, nos seguintes termos:

ANTE O EXPOSTO, pelos fundamentos ao norte alinhavados, nos termos do artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil e decido o Processo, com resolução de mérito, e o faço para JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na presente ação e declarar rescindido o contrato estabelecido entre as partes, CONDENANDO a requerida a restituir, em favor da parte autora, 75% de R$ 11.500,00 (onze mil e quinhentos reais), relativo ao pagamento desembolsado a título de parte do preço do imóvel, definindo-se, nesta vertente de condenação, o valor histórico de R$ 8.625,00 (oito mil e seiscentos e vinte e cinco reais), com a incidência de atualização monetária pelo INPC, de cada parcela desembolsada, bem como com a incidência de juros de mora, em patamar de 1% (um por cento) ao mês, computados a partir da data do trânsito em julgado da decisão (Tema 1.002) até o efetivo pagamento.

Inconformado com a decisão, o autor interpôs apelação, argumentando que houve falha no dever de informação por parte da requerida, que não esclareceu devidamente a natureza das cobranças feitas.

O apelante sustenta ter acreditado que os valores pagos inicialmente se referiam à entrada do imóvel, e não à comissão de corretagem, que lhe foi apresentada como condição para obtenção do financiamento.

Além disso, o apelante argumenta que a negativa do financiamento, sem a devolução dos valores pagos, caracteriza enriquecimento ilícito por parte da requerida. Dessa forma, pleiteia a reforma da sentença para que sejam devolvidos integralmente os valores pagos, em dobro, com base no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelos apelantes, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.

MÉRITO

A questão cinge-se determina se o valor de 25%, a ser retido pela construtora na devolução dos valores adimplidos pela apelada, é lícito, ou se a apelante tem direito à restituição integral.

Adianto que não assiste razão à apelante.

Quando ao valor do desconto, entende-se que
andou bem o Magistrado ao fixar o valor do percentual de retenção em 25%,
que está dentro do intervalo de flutuação admitido na jurisprudência do Egrégio STJ, senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021) (grifos nossos).

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3.
Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor
entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga
. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) (grifos nossos).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre
10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto
.
3. Na hipótese, a modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno não provido”. (STJ - AgInt no AREsp: 1673120 ES 2020/0050419-0, Data de Julgamento: 20/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2022) (grifos nossos).

No que tange à comissão de corretagem,
também é procede a alegação do Magistrado
no sentido de que
não cabe ao promitente-comprador receber os valores específicos pagos a título de comissão de corretagem
. Deve receber o valor total pago, com o a retenção do percentual de 10% a 25% – valor que será parcialmente retido para o adimplemento das despesas administrativas da corretora, conforme assentado pelo E. STJ, senão vejamos:

“DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.
4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.
Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.
6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador
. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020)” (grifos nossos).

Observe-se, ainda, que a
devolução dos valores não pode ser realizada em dobro, por ausência de má-fé do promitente-vendedor e da corretora
, uma vez que a demanda deriva de obrigação contratual, senão vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. PRELIMINAR. LEGITIMDADE PASSIVA DA RÉ. ACOLHIMENTO. CAUSA MADURA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS PELA PROMITENTE COMPRADORA. CABIMENTO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DE PAGAMENTO PELO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. DECLARAÇÃO DE QUE OS VALORES PREVISTOS NO CONTATO NÃO INCLUEM A COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE DESCONTO DESTA VERBA DOS VALORES PAGOS À PROMITENTE VENDEDORA NO CÁLCULO DA RESTITUIÇÃO
. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. IMPOSSIBILIDADE. DOLO OU MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO.
I- Segundo a teoria da asserção, cuja aplicação é reconhecida pela doutrina e jurisprudência, a legitimidade deve ser analisada em abstrato, a partir das afirmações expostas pelo autor da petição inicial. II - Conforme a jurisprudência do STJ, "em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos". III - É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem. IV- Havendo, no contrato, previsão expressa de que os valores ali discriminados não incluem aqueles contratados a título de corretagem, pois de responsabilidade dos promitentes compradores em face de terceiros, tal verba não pode ser deduzida do somatório total pago diretamente à promitente vendedora para fins de cálculo do montante a ser restituído.
V- A devolução em dobro dos valores pagos indevidamente pressupõe a comprovação do dolo ou má-fé por parte do credor.
(TJ-MG - AC: 10000200488732001 MG, Relator: Fabiano Rubinger de Queiroz, Data de Julgamento: 02/06/2020, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/06/2020) (grifos nossos).

APELAÇÕES CÍVEIS – RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DOS PROMITENTES VENDEDORES – DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA - SÚMULA 543 DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM –
DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES - AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ
– DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS – RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. (TJ-AM - AC: 06074580920158040001 Manaus, Relator: Lafayette Vieira, Data de Julgamento: 12/12/2022, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 19/12/2022) (grifos nossos).

Em assim sendo, não afigura devida a restituição total em dobro, na esteira do entendimento esposado pelo Magistrado de 1º Grau, com respaldo na jurisprudência mais atual do STJ.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e

NEGO PROVIMENTO

ao presente Recurso de Apelação, mantendo a sentença vergastada, em todos os seus termos.

Majoro a condenação dos honorários de sucumbência para 15% (quinze por centro) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Belém, datado e assinado digitalmente.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 11/09/2024