Tribunal: TJPA
Processo: 0060528-93.2015.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7770 - Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2024-12-10

Ementa:
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N.º 0060528-93.2015.8.14.0006 COMARCA: ANANINDEUA / PA (3ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL). APELANTES: CARLOS EGGER CARVALHO MIRANDA JUNIOR e RENATA BRITO ASSIS ADVOGADO: MARCUS VINICIUS BOTELHO BRITO (OAB/PA nº. 21.028) APELADOS: ANTÔNIO VIEIRA LOURENÇO e MÁRCIA DOS SANTOS LOURENÇO ADVOGADO: MICHEL FERRO (OAB/PA nº. 7.961) RELATOR: Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IMPOSSIBILIDADE DE ADIMPLEMENTO PELOS COMPRADORES. RESCISÃO UNILATERAL. RETENÇÃO DAS ARRAS. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 543/STJ. CONTRATO SUJEITO À LEGISLAÇÃO CIVILISTA. RETENÇÃO DO VALOR DAS ARRAS. REDUÇÃO EQUITATIVA. EXCESSO CONFIGURADO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e POR UNANIMIDADE em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos da fundamentação, em consonância com o voto do relator. Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, ....ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, aos ___________(__) dias do mês de __________(__) do ano de dois mil e vinte e quatro (2024). AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador – Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0060528-93.2015.8.14.0006

APELANTE: RENATA BRITO DE ASSIS, CARLOS EGGER CARVALHO MIRANDA JUNIOR

APELADO: ANTONIO VIEIRA LOURENCO, MARCIA DOS SANTOS LOURENCO

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0060528-93.2015.8.14.0006

COMARCA:

ANANINDEUA / PA (3ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL).

APELANTES:

CARLOS EGGER CARVALHO MIRANDA JUNIOR e

RENATA BRITO ASSIS

ADVOGADO:

MARCUS VINICIUS BOTELHO BRITO (OAB/PA nº. 21.028)

APELADOS:

ANTÔNIO VIEIRA LOURENÇO e

MÁRCIA DOS SANTOS LOURENÇO

ADVOGADO:

MICHEL FERRO (OAB/PA nº. 7.961)

RELATOR:

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IMPOSSIBILIDADE DE ADIMPLEMENTO PELOS COMPRADORES. RESCISÃO UNILATERAL. RETENÇÃO DAS ARRAS. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 543/STJ. CONTRATO SUJEITO À LEGISLAÇÃO CIVILISTA. RETENÇÃO DO VALOR DAS ARRAS. REDUÇÃO EQUITATIVA. EXCESSO CONFIGURADO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos, em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores que integram a 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na conformidade de votos e
POR UNANIMIDADE
em
CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, nos termos da fundamentação, em consonância com o voto do relator.

Plenário de Direito Privado, Tribunal de Justiça do Estado do Pará, ....ª Sessão Ordinária do Plenário Virtual, aos ___________(__) dias do mês de __________(__) do ano de dois mil e vinte e quatro (2024).

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador – Relator

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
CARLOS EGGER CARVALHO MIRANDA JUNIOR e RENATA BRITO ASSIS
nos autos da
Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais
,
movida em face de
ANTÔNIO VIEIRA LOURENÇO e MÁRCIA DOS SANTOS LOURENÇO,
diante de seu inconformismo com a sentença prolatada pelo juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

Em sua exordial
(Id. 4426055 – pg. 3),
alegam os autores que celebraram um contrato particular de compra e venda com os requeridos, para aquisição de um imóvel situado Condomínio Villa Firenze, na Rod. 40 Horas, nº 135, Qd 03, Lote 01 e 02, bairro Coqueiro, só conseguindo adimplir o valor do sinal (R$ 110.000,00), não tendo condições financeiras de arcar com o restante do pagamento.

Informou ainda, que solicitou à requerida a rescisão do contrato, com a retenção apenas da multa prevista na cláusula 8ª do contrato, o que não foi aceito, tendo os requeridos informado que além da retenção integral das arras ainda era devida a multa contratual, razão pela qual foi ajuizada a presente demanda, requerendo a declaração de rescisão contratual, com retenção de 2% do valor pago, além de indenização por danos morais.

Em contestação
(Id. 4426058)
, os requeridos defenderam a legalidade da retenção integral do valor pago a título de arras, além da multa contratual.

O juízo de piso proferiu sentença
(Id. 4426063)
, julgando parcialmente procedente a ação, para declarar a resolução contratual com retenção integral do valor das arras com impossibilidade de cumulação da cláusula penal.

Inconformados, os requerentes interpuseram recurso de apelação
(Id. 4426165)
, requerendo a reforma da sentença para declarar indevida do total das arras, limitando o percentual de retenção a 25% do valor pago.

Foram apresentadas contrarrazões
(Id. 4426166)
pugnando pelo desprovimento do recurso.

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta de julgamento do plenário virtual.

VOTO

I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos, com preparo devidamente comprovado.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso e, inexistindo preliminares, passo à análise do mérito recursal.

II. MÉRITO RECURSAL

A controvérsia recursal consiste em avaliar a correção da sentença de piso que declarou rescindido o contrato de compra e venda, autorizando a retenção integral do valor pago a título de arras.

Inicialmente, cumpre observar que a presente demanda não se submete às normas consumeristas, já que seu objeto é um contrato de compra e venda firmado entre particulares e intermediado por imobiliária, sendo o CDC aplicável apenas aos contratos decorrentes de incorporação imobiliária. Consequentemente, de pronto afasta-se a incidência da Súmula 543, do STJ.

Em suas razões recusais, os recorrentes reconhecem a rescisão por iniciativa dos mesmos, porém, alegam que a desistência ocorreu por motivo de força maior, dada a impossibilidade de concretizar a tempo o financiamento para quitação dos valores e que, embora reconheçam devida a retenção das arras pelo promitente vendedor, dado o valor vultuoso adimplido, sua retenção integral representaria enriquecimento ilícito, devendo, portanto, ser limitado a 25% (vinte e cinco) por cento do montante pago.

Acerca do tema, dispõem os arts. 418 e 420, do Código Civil:

Art. 418
.
Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as
; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 420
. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Extrai-se dos dispositivos legais acima destacados que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o ilícito arrependimento do negócio (art. 420), mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato (art. 418).

No caso em comento, os apelantes não apresentaram nenhum comprovante de que seu inadimplemento e consequente rescisão unilateral ocorreu por força maior, pois não trouxeram documento de que tenham solicitado o financiamento e que este foi recusado.

Ademais, antes de celebrar um contrato e aceitar as cláusulas nele previstas é necessário que os contratantes tenham a cautela de verificar se possuem, de fato, condições de adimplir com suas obrigações.

Desta forma, comprovada a rescisão por culpa exclusiva dos compradores, e, não estando o referido contrato submetido às normas do CDC, entendo devida a retenção por partes dos vendedores/apelados dos valores pagos a título de arras.

No que concerna à redução do valor das arras a ser retido, tal possibilidade é plenamente reconhecida pela jurisprudência, mediante aplicação do art. 413, do CC, e deverá ser implementada quando constatado que o valor pago a título de sinal é manifestamente excessivo.

Ou seja, a redução das arras deve ter como objetivo reestabelecer o equilíbrio contratual entre as partes, de forma a evitar o enriquecimento sem causa do credor, à luz dos princípios da função social do contrato, da boa fé objetiva e da dignidade da pessoa humana.

Assim, há de se analisar se o valor estipulado contratualmente a título de arras/sinal é excessivo, de forma que sua retenção caracterize uma penalidade nitidamente abusiva.

No caso em análise, apesar da fixação do valor estipulado como sinal encontrar-se dentro dos limites que a jurisprudência do STJ tem estabelecido como razoável para as arras confirmatórias (entre 10% e 20% do valor do bem), sua retenção integral, dadas as circunstâncias próprias do caso revela-se como penalidade excessiva, passível de caracterizar o inadmissível enriquecimento indevido de uma das partes da relação contratual.

Com efeito, verifica-se que o único prejuízo sofrido pelos vendedores/apelados foi a impossibilidade de utilização do imóvel no período em que permaneceu na posse dos compradores/apelante, inexistindo nos autos qualquer comprovação de quaisquer outros prejuízos decorrentes da rescisão unilateral do contrato.

Ademais, cumpre lembrar que, com a rescisão, restitui-se o
status quo
anterior à celebração do contrato, sendo o imóvel restituído aos apelados que poderão novamente vendê-lo e beneficiar-se dos lucros advindos da nova contratação.

Portanto, tendo como fundamento os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da dignidade da pessoa humana entendo que, ao mesmo tempo em que a mera aplicação da cláusula penal é insuficiente para ressarcir os apelados dos prejuízos decorrentes da rescisão contratual por parte dos compradores, a retenção integral dos valores pagos a título de arras cominaria a estes uma punição excessiva.

Desta feita, nos termos do art. 413, do CC, aplico a redução equitativa, limitando a retenção por parte dos vendedores/apelados a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos a título de arras, devendo o restante ser restituído aos apelantes corrigido monetariamente. Tal valor de retenção é suficiente para indenizar o autor pelos prejuízos decorrentes da rescisão do contrato, inclusive eventuais custos com comissão de corretagem ou reparos no imóvel.

Belém, 13/01/2025