Tribunal: TJPA
Processo: 0017022-04.2014.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-03-12

Ementa:
ACÓRDÃO: PROCESSO Nº 0017022-04.2014.8.14.0006 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COMARCA: BELÉM/PA (7ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL) APELANTE: CARLOS ROBERTO BANNACH APELADO: JORGE MAGALHÃES MELLO JUNIOR RELATORA: DESA. MARGUI GASPAR BITTENCOURT EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. RISCO DO NEGÓCIO (SHOPPING CENTER) QUE NÃO PODE SER ATRIBUÍDO AO EMPREENDEDOR. DESCUMPRIMENTO DE SUPOSTAS PROMESSAS DETERMINANTES À CONTRATAÇÃO NÃO COMPROVADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Impõe-se a revogação da sentença apelada, com a improcedente total da ação, quando não demonstrado concretamente o descumprimento do acordado por parte do apelante, o qual observou os deveres previstos em lei e no contrato, cumprindo com as condições anunciadas. 2. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0017022-04.2014.8.14.0006

APELANTE: D R M CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, CARLOS ROBERTO BANNACH

APELADO: JORGE MAGALHAES MELLO JUNIOR

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

ACÓRDÃO:

PROCESSO Nº 0017022-04.2014.8.14.0006

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (7ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: CARLOS ROBERTO BANNACH

APELADO: JORGE MAGALHÃES MELLO JUNIOR

RELATORA: DESA. MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. RISCO DO NEGÓCIO (SHOPPING CENTER) QUE NÃO PODE SER ATRIBUÍDO AO EMPREENDEDOR. DESCUMPRIMENTO DE SUPOSTAS PROMESSAS DETERMINANTES À CONTRATAÇÃO NÃO COMPROVADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.
Impõe-se a revogação da sentença apelada, com a improcedente total da ação, quando não demonstrado concretamente o descumprimento do acordado por parte do apelante, o qual observou os deveres previstos em lei e no contrato, cumprindo com as condições anunciadas.

2.
Recurso conhecido e provido.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº 0017022-04.2014.8.14.0006

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (7ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: CARLOS ROBERTO BANNACH

APELADO: JORGE MAGALHÃES MELLO JUNIOR

RELATORA: DESA. MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL,
interposta por
CARLOS ROBERTO BANNACH
, em face da sentença prolatada pelo Juízo da 7ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, que
– nos autos da
Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Indenização por Dano Material e Moral com Pedido de Tutela Antecipada
, ajuizada por JORGE MAGALHÃES MELLO JUNIOR, em desfavor de DRM CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e CARLOS ROBERTO BANNACH – jugou parcialmente procedente a demanda, para:

“a) declarar a rescisão do contrato de locação com venda de luvas e outras avenças firmado com os réus;

b) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais em favor do autor consistente na devolução dos valores efetivamente pagos a título de luvas, aluguéis e taxas de administração, acrescido de juros de mora simples de 1% ao mês, corrigido pelo índice do IPCA-IBGE, a contar da citação;

c) determino o levantamento de valores depositados em Juízo em favor do autor;

d) diante da sucumbência mínima do autor, condeno os réus, solidariamente, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% sobre o valor da condenação, dos quais o réu CARLOS ROBERTO BANNACH fica isento, na forma do art. 98, § 3º do CPC.

Por via de consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com base no art. 487, inciso I do CPC”.

Inconformado com o
decisum
, sustenta o apelante, em resumo:

“Ao contrário do que afirma o apelado, o contrato de locação (que caberia ao recorrente) foi celebrado em total consonância com as normas de direito civil e empresarial, ficando suficientemente esclarecidas as condições do negócio, não havendo falar-se em qualquer equívoco acerca da natureza do negócio firmado. Todas as providências relativas à implantação do Shopping foram devidamente realizadas pelo apelante, após a retirada da DRM Construtora, sendo instituído um conjunto organizado de lojas, em diversos segmentos, além de uma infraestrutura diferenciada, em padrões totalmente diversos daqueles existentes em qualquer outro ponto comercial existente no Distrito de Icoaraci.

Dessa feita, verifica-se estarem sim presentes todos os requisitos e características apontados pela ABRASC como definidores de um shopping:

- conjunto planejado de lojas operando de forma integrada;

- administração única e centralizada;

- lojas que exploram ramos diversificados do comércio;

- locatários lojistas sujeitos a normas contratuais padronizadas;

- associação de lojistas;

- estacionamento compatível com a área de lojas;

- esteja sob o controle acionário e administrativo de pessoas ou grupos de comprovada idoneidade e reconhecida capacidade empresarial;

Conforme demonstram os documentos em anexo, o proprietário do empreendimento (apelante) tomou várias medidas administrativas para que o shopping pinheiro deslanchasse e superasse as dificuldades iniciais, causadas principalmente pela crise econômica generalizada pela qual o Brasil passava naquele momento (Crise econômica Governo Dilma).

Na verdade, no caso em questão, o maior problema foi que os próprios lojistas, inclusive o apelado, desde a inauguração do espaço vinha se recusando a colaborar com as despesas comuns, e até mesmo deixando de pagar os alugueres, sendo esta a maior razão para que não se tenha alcançado o sucesso almejado com o empreendimento, posto que como pode o empreendimento custear todo o marketing e promoções, se os lojistas/locadores não arcarem com as despesas ordinárias.

Além disso, também é importante que se diga, os lojistas não investiram em seus negócios, abrindo suas lojas com pouquíssima mercadoria, deixando de manter uma continuidade relativamente ao horário de funcionamento, e muitos nem mesmo abriram suas lojas, os documentos juntados demonstram claramente.

Em suma, não houve e nem se verificou nenhum esforço por parte do apelado e demais lojistas em tornar o negócio bem-sucedido, muito pelo contrário, parece que seus esforços são no sentido de boicotar e extirpar qualquer possibilidade nesse sentido.

Inconcebível, pois, que a oro apelado alegue qualquer falta de informação, ou mesmo venha agora aduzir pactos verbais, pois, em verdade, todas as informações foram devidamente dispostas nas cláusulas contratuais, de forma clara e inteligível, tendo o recorrido de livre e espontânea vontade concordado.

(...)

É importante se observar que a autora exerceu sua mais plena liberdade de contratação, cabendo-lhe, a partir da assinatura do contrato em comento, tão somente adimplir com suas obrigações, dentre as quais manter sua loja aberta e efetuar em dia os pagamentos dos alugueres e taxa administrativas, o que de fato não o fez, os documentos demonstram claramente tal inadimplemento.

Ao contrário do que aduziu o recorrido, o recorrente cumpriu totalmente com suas obrigações. O espaço foi entregue aos lojistas de acordo com as especificações do contrato, a administração foi centralizada de forma que todas as despesas das áreas comuns estavam sendo pagas, foram realizadas propagandas e demais estratégias de marketing, garantindo o perfeito funcionamento do shopping, sendo importante mencionar que a grande maioria dos lojistas, inclusive o apelado, não pagou sua quota parte, pelo que o recorrente, que sequer recebeu o valor relativo aos alugueis contratados, teve de tirar do seu próprio bolso esses valores, no intuito de dar continuidade ao empreendimento.

(...)

Observe, excelência, que até mesmo para formar a associação dos lojistas, de suma importância para os desenvolvimentos dos negócios, especialmente para as definições de estratégias de marketing, foi o recorrente quem teve de intervir, e insistir por meio de diversas e desgastantes reuniões.

Ressalte-se que o apelante, por ocasião da inauguração do empreendimento, a pedido dos lojistas e em prol do sucesso do negócio, aceitou pelo período de 07 (sete) meses receber apenas parte do valor do aluguel, que era destinado integralmente ao pagamento dos custos de manutenção do empreendimento, não recebendo sequer R$-1,00 (um real) desse negócio até o presente momento!!! Dessa feita, não há falar-se em descumprimento contratual, e muito menos em nulidade ou rescisão, ao menos por culpa do apelante, que cumpriu integralmente com suas obrigações.

(...)

Resta, pois, inarredável a boa-fé contratual do apelante, que agiu e vem agindo com lealdade e honestidade perante o apelado e perante todos os demais locatários, que assim como ele, movidos pelo espírito empreendedor, locaram as salas comerciais do shopping pinheiro, cientes de que o fato de passarem a fazer parte de um grupo de lojistas e disporem de uma estrutura como a do shopping não afastaria o risco do negócio, com o qual todo empresário está acostumado a conviver.

O insucesso do lojista ou seu fracasso comercial não pode ser imputado ao locador/empreendedor do shopping, ora apelante, pois seja neste ou em outro local qualquer que se estabeleça o empresário, o risco do negócio sempre será inerente à atividade empresarial. Presente, pois, a boa-fé contratual do recorrente e comprovado o total cumprimento das obrigações assumidas, é incabível cogitar-se da possibilidade de anulação do contrato por culpa do mesmo.

(...)

Ora, inicialmente é importante deixar claro que o recorrido firmou ‘contrato de locação com venda de luvas e outras avenças’, pelo período de 10 (dez) anos, indicando que vislumbrava a possibilidade de sucesso do negócio, e que este sucesso poderia não ocorrer de forma imediata. Concordou com todas as suas cláusulas contratuais. Pouco mais de um ano após a inauguração do shopping pinheiro, o recorrido, insatisfeita com seu retorno financeiro, e mesmo diante do total cumprimento das cláusulas contratuais por parte do apelante (docs dos autos), pretende a rescisão do contrato e, ainda por cima, busca afastar a aplicação das penalidades previstas para essa hipótese, o que é inadmissível.

Deve-se observar, primeiramente, que se trata de um conjunto de lojas operando de forma integrada e sob administração centralizada, sendo certo que a desistência do apelado de continuar fazendo parte desse grupo certamente traz prejuízos a todos os demais, até que se concretize a sua substituição por um outro lojista/empresário, que deverá assumir as obrigações que antes cabiam o recorrido, especialmente em relação às taxas administrativas. Isso sem falar no fato de que o apelado estava inadimplente.

Imaginemos, então, que além desses prejuízos, o recorrido ainda espera ser indenizada e obter restituição integral de valores pagos, como se o risco do negócio também não lhe coubesse, como se houvesse alguma garantia de retorno financeiro imediato que justificasse seu descontentamento particular.

Incabível, pois, falar-se em nulidade das cláusulas 4.2, 4.3, e 4.4 do instrumento contratual, face à absoluta validade do acordo consensual entre as partes e inarredável aplicação do ‘pacta sunt servanda’, segundo o qual o contrato faz lei entre as partes.

(...)

No presente caso, vejamos que o apelado anuiu com a criação do shopping e suas normas, uma vez que tinha conhecimento, não só de fato como de direito, da instrumentalização do empreendimento tendo em vista que no momento da assinatura do contrato de locação com o recorrente, tomou conhecimento do Regimento Interno, bem como, da criação da Associação de Lojistas do Shopping, conforme se comprova com os documentos dos autos.

Ademais, colocando uma pá de cal na lide, o empreendimento é regido pela Convenção que criou o Shopping Pinheiro que foi aderida de forma tácita por todos os investidores a quando da assinatura do Contrato de venda da luva e do contrato locatício.

Logo, não pode agora o apelado se arvorar com o recorrente no sentido de desqualificar o empreendimento no afã de agora, requerer de volta as luvas como se isso fosse uma ‘poupança’ cujo risco seria de responsabilidade do Empreendimento, ficado claro, novamente que tais valores (luvas) foram pagas diretamente a DRM construtora e não ao apelante.

(...)

Nesse diapasão, é completamente descabido o pedido de devolução das luvas, bem como o pedido de perdas e danos, primeiro, que quanto às luvas, esta foi recebida pelo Segundo Requerido (DRM CONSTRUÇÕES), no qual foi o responsável pela criação e construção do Empreendimento; e, segundo, que diante da ATIPICIDADE CONTRATUAL DO SHOPPING CENTER e pelo PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE, é lícito nesses empreendimentos a cobrança de luvas, portanto, devendo ser reformada a sentença”.

Ao final, postula:

“Ante o exposto, roga-se a Vossas Excelências, seja o presente recurso de apelação CONHECIDO
,
PARA NO MÉRITO SER-LHE DADO TOTAL PROVIMENTO A FIM DE REFORMAR A SENTENÇA, RECONHECENDO A ILEGITIMIDADE DO APELANTE E CONSEQUENTEMENTE SUA OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR O RECORRIDO.

CASO NÃO SEJA ESTE O ENTENDIMENTO DE VOSSAS EXCELÊNCIAS, SENDO RECONHECIDA A LEGITIMIDADE, SEJA REFORMADA A SENTENÇA, PARA RECONHECER A VALIDADE DO CONTRATO ATÍPICO FIRMADO, E CONSEQUENTEMENTE A INEXISTÊNCIA DE DANOS INDENIZÁVEIS”.

Apresentadas as contrarrazões recursais, sendo pleiteado o desprovimento do recurso.

Por derradeiro, vieram-me os autos redistribuídos.

É o relatório.

Feito incluído na pauta de julgamento desta sessão virtual.

Belém, data registrada no sistema.

Desa.
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

VOTO

PROCESSO Nº 0017022-04.2014.8.14.0006

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (7ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: CARLOS ROBERTO BANNACH

APELADO: JORGE MAGALHÃES MELLO JUNIOR

RELATORA: DESA. MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Conheço do recurso
, eis que preenchidos seus requisitos legais de admissibilidade.

O recurso comporta provimento.

Nas relações contratuais, entabuladas entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecem, ao menos como regra, as condições livremente pactuadas nos contratos de locação e as disposições procedimentais previstas na Lei nº 8.245/1991 e no Código Civil Brasileiro.

O princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC)
“apresenta-se como uma exigência de lealdade, modelo objetivo de conduta, arquétipo social pelo qual se impõe o poder-dever de que cada parte da relação jurídica ajuste o próprio comportamento a esse modelo, atuando de forma honesta, escorreita, leal, em conformidade a um padrão ético de confiança, a fim de permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do acordo de vontades”
(STJ - REsp: 1944616 MT 2021/0186469-6, Relator: Ministra Nancy Andrighi, Data de Julgamento: 08/03/2022, T3 - Terceira Turma, Data de Publicação: DJe 11/03/2022).

No ponto, para melhor contextualizar a controvérsia sob exame, reproduzo fragmentos de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nas frações de interesses:

“O exercício de atividade empresarial está intrinsecamente relacionado ao risco, pois, por maior que seja o planejamento e a organização de tal atividade, e por mais intensos que sejam os esforços dos que a exercem, o risco nunca será totalmente eliminado e a consecução dos fins projetados poderão não se concretizar.

A atratividade do produto ou serviço oferecido por meio da atividade empresarial está sujeita a diversos fatores de inviabilização da conversão da expectativa do empresário em efetivo proveito ou lucro, especialmente em relação do dinamismo que caracteriza a Sociedade contemporânea e do surgimento de situações, como as crises, que reduzem a atividade econômica.

A assunção do risco pelo empresário é ínsita à própria decisão de empreender, de atuar empresarialmente.

(...)

Conquanto a organização da atividade e a qualidade dos produtos ou serviços seja importante para o sucesso do empreendimento, ele só ocorrerá se houver interesse de parcela expressiva do mercado consumidor em adquirir o produto ou serviço, o que não depende exclusivamente da atratividade do produto ou serviço em si.

Sabe-se que, das crises econômicas ou de fatores macroeconômicos em geral, resulta a redução do consumo e, consequentemente, a redução de investimentos, pois empresas e empreendedores presumem que, na conjuntura socioeconômica de momentos de crise, dificilmente haverá retorno dos investimentos feitos.

A competição de um mercado cada vez mais dinâmico também tem significativa influência na obtenção dos resultados esperados pelo empresário.

(...)

Nota-se que a atividade empresarial é cercada de fatores determinantes do seu sucesso ou causadores do seu insucesso.

E, como não poderia ser diferente, as causas que frustram o objetivo de constituição da empresa, de sua atuação em determinado setor ou de sua instalação em certo lugar só são conhecidas posteriormente, quando se tornam perceptíveis o baixo desempenho da atividade ou a baixa procura pelos produtos ou serviços oferecidos.

Logicamente, se fosse conhecida, de antemão, a ausência de êxito no desenvolvimento da atividade, o sujeito prudente jamais despenderia investimentos e esforços para atuar empresarialmente.

Não é assim, todavia, que as coisas se passam, pois o desenvolvimento da atividade econômica se dá justamente pela crença, baseada na organização e nas projeções feitas pelo empresário, de que auferirá lucro.

Os shoppings centers foram concebidos como um grupo de estabelecimentos empresariais administrado como uma unidade e dotado de um planejamento central, estrategicamente concebido para maximizar os resultados dos diversos lojistas e prestadores de serviços que integram o empreendimento.

(...)

Trata-se de um complexo organizacional, em que diversos lojistas e operadores econômicos desenvolvem suas atividades, com base, porém, em uma administração única e segundo um objetivo comum de que essa organicidade favoreça a atividade de todos, em razão da qual (da organicidade) os lojistas e prestadores de serviços passam a integrar o empreendimento.

(...)

Embora sejam pensados e criados com a finalidade de potencializar dos resultados positivos a serem alcançados com a atividade empresarial, não diferem, quanto ao risco, das atividades empresariais em geral, sujeitando-se, tanto quanto estas, às vicissitudes que podem frustrar os ganhos que eram esperados com a idealização e estruturação do shopping center, pelo empreendedor, e com a instalação no empreendimento, pelos lojistas e prestadores de serviços.

E, como ressaltou Barbaresco, a obrigação do empreendedor é de meio e não de fim, uma vez que cabe a ele atuar para propiciar o melhor ambiente empresarial possível, não lhe sendo exigível, porém, garantir o êxito empresarial daqueles que se congregam ao empreendimento.

Muitos dos fatores de sucesso ou insucesso do empreendimento ou da atividade nele desenvolvida por um ou alguns dos lojistas ou prestadores de serviços não são controláveis pelo empreendedor, exigindo-se dele a boa administração e uma atuação fomentadora da obtenção de lucro.

(...)

Não se pode transferir ao empreendedor o risco intrínseco ao negócio do lojista e cuja materialização pode ou não se concretizar conforme a atuação do próprio lojista. Obviamente, conquanto se cuide de uma obrigação de meio e não de resultado, caso o empreendedor descumprir suas obrigações ou não satisfizer à proposta por ele feita na fase pré-contratual, poderá ser responsabilizado se sua atuação provocar a frustração ou a baixa atratividade da atividade empresarial do lojista ou prestador de serviço”.
(TJ-SP - AC: 10128230720158260602 SP 1012823-07.2015.8.26.0602, Relator: Lino Machado, Data de Julgamento: 10/03/2022, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/03/2022 - grifei).

Pois bem.

No caso, o
argumento central do pedido
de rescisão contratual c/c indenização por dano material apresentado pelo autor e acolhido pelo Juízo
a quo

diz respeito à suposta propaganda enganosa efetivada pela parte ré, ora apelante
.

Com efeito, nas palavras do próprio autor/apelado, “
ao receber a proposta para comprar o empreendimento o recorrido também
recebeu o portifólio o qual constava academia, lotérica, cinema, centro de diversões e praça de alimentação
, os quais foram determinantes para a aquisição do empreendimento,
mas na inauguração recebeu a informação que não haveria mais academia, cinema e lotérica no local, e que ainda estavam negociando a instalação do centro de diversões
”
(destaquei).

Nessa linha, o magistrado de primeiro grau realçou na sentença que tal alegação se tratava de “
fato incontroverso nos autos”,
razão pela qual concluiu

pela procedência dos pedidos de rescisão e de indenização por dano material, salientando “
que o autor teve o seu negócio prejudicado por culpa dos réus, tendo em vista que estes não entregaram a infraestrutura prometida”,
bem como, que
“os empreendimentos que constavam no portifólio da empresa ré não foram instalados”.

No entanto, diversamente do contido na mencionada decisão, entendo que a existência das referidas promessas de empreendimentos, como, por exemplo, cinema e academia, não se trata de matéria incontroversa nos presentes autos, tendo o apelante defendido, desde sua contestação, que “
em nenhum momento dos autos, ou mesmo nos portifólio de locação do empreendimento foi veiculado qualquer informação acerca da existência de lojas âncoras, ou mesmo cinema no empreendimento, sendo este mais uma desculpa do requerente em justificar o insucesso do seu negócio”.

Com efeito, analisando os documentos coligidos aos autos pela parte autora, constato que inexiste qualquer comprovação peremptória das citadas promessas do apelante – locador do empreendimento – quanto à existência de cinema, academia ou centro de diversões no empreendimento que seria construído.

Na verdade, é possível observar do material publicitário acostado aos autos (ID nº 14397009) tão somente a propaganda de que o estabelecimento teria “
lotérica
”, o que, todavia, ainda que não tenha sido cumprido pelo réu/recorrente, não tem o condão de, isoladamente, macular o negócio pactuado entre as partes, com prejuízo direito e claro ao empreendimento do apelado.

De mais a mais, ao lado de não ter sido evidenciada as mencionadas falsas promessas, também não foi demonstrado concretamente o descumprimento contratual por parte do apelante, o qual observou os deveres previstos em lei e no contrato, cumprindo com as condições anunciadas, valendo mencionar, como exemplo do exercício de suas funções como locador, a existência de
regimento interno do shopping pinheiro
(ID nº 14397013);
contrato de ação de marketing
(ID nº 14397015);
comunicado aos lojistas sobre ação de propaganda envolvendo rádios locais
(ID nº 14397015);
comunicado de propaganda com assinatura de diversos lojistas
(ID nº 14397017) e
recibo de pagamento referente às mídias contratadas pelo estabelecimento
(ID nº 14397017).

Não se vislumbra, portanto, a responsabilidade do empreendedor ao pagamento de indenização, por eventuais danos sofridos pelo lojista, porquanto não demonstrada a existência de sua culpa pelo insucesso do estabelecimento comercial ali instalado, sendo o risco ínsito a quem se propõe exercer a mercancia.

Reforçando o exposto, colaciono, por todos, o seguinte julgado do TJGO:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. REPARAÇÃO DE DANOS. INSTRUMENTO DE LOCAÇÃO E CESSÃO DE USO.
ESPAÇO EM SHOPPING CENTER
. CONTRATO ATÍPICO TENANT MIX. LEI 8.245/91 E CÓDIGO CIVIL.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELO EMPREENDEDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. PROPAGANDA ENGANOSA. DOLO. LOJAS ÂNCORAS. RESPONSABILIDADE CLÁUSULA RES SPERATA
. ATIPICIDADE. PAGAMENTO. PROMESSAS VEICULADAS. ATO ILÍCITO. INOCORRÊNCIA. VALIDADE. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS RECURSAIS. PREQUESTIONAMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1.A locação de shopping center, denominada Tenant Mix (mix de locatários, em tradução livre), se refere à atividade de analisar, organizar e distribuir comércios dentro do shopping. O objetivo dessa estratégia é garantir e distribuir comércios dentro do shopping com marcas distintas, complementares e harmônicas para que o empreendimento seja atraente, competitivo e rentável. 2. As disposições procedimentais previstas na Lei nº 8.245/1991 e Código Civil aplicar-se-ão nas relações contratuais entabuladas entre lojistas e empreendedores de shopping center, porquanto prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos de locação e, por conseguinte são inaplicáveis as regras consumeristas, uma vez que o locatário/lojista não é o consumidor final, mas de fomento econômico. 3.Consoante inteligência do art. 54, da Lei 8.245/1991 os contratos de locação de espaço localizado em shopping center, é possível as partes pactuarem encargos e condições, não previstas em contratos simples de locação comercial, haja vista que visam custear trabalho realizado pelo empreendedor, com investimentos em publicidade, estrutura, e segurança, uma vez que os valores devidos a título de aluguéis dos espaços disponibilizados aos comerciantes não são capazes de suportar todas as despesas. 4.O tenant mix consiste no planejamento, organização e realização de uma parceria pelo empreendedor do centro comercial (shopping center), o qual assume a obrigação de formar um mix, criando um marketing atraente e constituindo um polo atrativo de riquezas, atentando-se ao oferecimento ao consumidor de uma variada gama de produtos e organizando a própria competição interna. 5.Do arcabouço probatório dos autos, conclui-se que o tenant mix está em conformidade com a proposta que a administradora apelada fez, qual seja, de entregar o empreendimento com todos os atrativos necessários a ter um movimento mínimo de consumidores. 6.Malgrado o fechamento de várias lojas, não se pode atribuir tão somente à apelada a responsabilidade e, igualmente, o insucesso da parte autora. Por outro vértice, constata-se que a autora/recorrente não se incumbiu de comprovar, inequivocamente, que a parte adversa recorrida não intentou esforços no intuito de alcançar e estimular o comércio e, por consequência não como imputar o descumprimento pela ré das obrigações contratuais livremente ajustadas, à luz do disposto no artigo 54 da Lei 8.245/1991 (Lei do inquilinato). 7.O contrato atípico firmado entre as partes é válido e regular, por conseguinte, não que se falar em inadimplemento do recorrido a autorizar a rescisão contratual por culpa do mesmo. Assim, a sentença impugnada deve permanecer hígida neste aspecto. 8.Embora pretenda a autora o reembolso proporcional do valor pago, dada a atipicidade dos contratos res sperata de locação em shopping center permite a cobrança do valor pactuado pela cessão de uso do espaço comercial, qualquer que seja a denominação ? luvas, direito de reserva, taxa de adesão, de cessão, de res sperata uso, de integração ou utilização, prevalecendo a boa-fé objetiva. 9.O pagamento efetuado como compensação da res sperata "[...] tem dupla natureza, consubstanciada no pagamento da reserva de localização da loja e na remuneração pela fruição do fundo de comércio, sendo esta última para compensar a vantagem de o lojista não ter de formar, com suas próprias forças, sua clientela, seu fundo de empresa"
10.Não obstante os documentos que instruem os autos, não é possível concluir que a recorrente foi levada a erro pelas alegadas falsas promessas veiculadas pelo recorrido que ensejaram no insucesso do negócio jurídico em voga. De igual forma, não prospera quanto ao alegado inadimplemento contratual do shopping como causa do insucesso de seu negócio, não encontram ressonância na prova. 11.A sentença é irretocável e

deve ser mantida, visto que de toda a
análise probatória deve se dar sob as seguintes premissas: a) presunção relativa do interesse do Shopping em fazer o empreendimento dar certo (já que o seu lucro está vinculado ao dos lojistas, conforme cláusula contratual); b) notório funcionamento do Shopping em análise (fato de conhecimento comum, conforme o artigo 374, inciso I, do CPC
). 12.Improsperável o pedido de inversão dos ônus sucumbenciais ao caso em tela, já que integralmente sucumbente a apelante nos pedidos exordiais no juízo de primeiro grau de jurisdição e a sentença inalterada a sentença nesta instância revisora, não há cogitar de inversão dos ônus sucumbenciais 13.Ante o total desprovimento do pleito recursal, bem como a preexistente condenação do recorrente em honorários, torna-se impositiva a majoração da sucumbência a cargo da apelante, cuja exibilidade fica suspensa em virtude da gratuidade da justiça concedida à autora/recorrente, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. 14.A despeito da eventual pretensão das partes no que pertine ao prequestionamento com o escopo de interpor recurso de natureza especial, resta consagrado pelo ordenamento processual vigente ser despiciendo mencionar expressamente no acórdão embargado todas as teses avocadas pelas partes, notadamente quando já tenha ancorado em fundamentos jurídicos suficientes para proferir a decisão exarada. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA”.
(TJ-GO 53092085620198090162, Relator: Desembargador Anderson Máximo de Holanda, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 24/02/2022 – grifei).

Logo,
acolho o apelo, a fim de que seja julgado improcedente os pedidos de rescisão, bem como, de indenização por danos materiais.

Por consequência
,
faz-se
necessário inverter o ônus sucumbencial,
razão pela qual condeno
,
o recorrido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, esses no patamar de 12% sobre o valor da causa, os quais, entretanto, devem ficar suspensos, em face do deferimento da gratuitidade judiciária no 1º grau.

Ante o exposto,
conheço e dou provimento
ao recurso, a fim de modificar a sentença, julgando improcedente os pedidos apresentados pelo autor/apelado, com a consequente inversão do ônus sucumbencial,
condenando o recorrido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, esses no patamar de 12% sobre o valor da causa, os quais, entretanto, devem ficar suspensos, em face do deferimento da gratuitidade judiciária no 1º grau.

É como voto.

Servirá a presente decisão como mandado/ofício, nos termos da Portaria n.º 3731/2015-GP.

Belém (PA), data registrada no sistema.

Desa.
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

Belém, 20/03/2024