Tribunal: TJPA
Processo: 0004515-04.2011.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7780 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2024-12-03

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL nº 0004515-04.2011.8.14.0301 APELANTE: CKOM ENGENHARIA LTDA, META EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a) APELANTE: DANIEL PANTOJA RAMALHO - PA13730-A Advogado do(a) APELANTE: DANIEL PANTOJA RAMALHO - PA13730-A APELADO: BRUNO DE OLIVEIRA SILVA Advogados do(a) APELADO: MANUELLA MARIA COUTINHO MACEDO - PA15824-A, MARCIO PINTO MARTINS TUMA - PA12422-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS. CABIMENTO. MONTANTE DEVIDO SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS VÁLIDA. NÃO APRESENTAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA. DANOS MORAIS DEVIDOS. MANUTENÇÃO DO MONTANTE. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DO AUTOR CONHECIDO E PROVIDO. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto pela parte ré e conhecer e dar provimento ao recurso adesivo interposto pela parte autora, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0004515-04.2011.8.14.0301

APELANTE: CKOM ENGENHARIA LTDA, META EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, BRUNO DE OLIVEIRA SILVA

APELADO: BRUNO DE OLIVEIRA SILVA, CKOM ENGENHARIA LTDA, META EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL nº 0004515-04.2011.8.14.0301

APELANTE: CKOM ENGENHARIA LTDA, META EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado do(a) APELANTE: DANIEL PANTOJA RAMALHO - PA13730-A

Advogado do(a) APELANTE: DANIEL PANTOJA RAMALHO - PA13730-A

APELADO: BRUNO DE OLIVEIRA SILVA

Advogados do(a) APELADO: MANUELLA MARIA COUTINHO MACEDO - PA15824-A, MARCIO PINTO MARTINS TUMA - PA12422-A

RELATOR: DES.
AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS. CABIMENTO. MONTANTE DEVIDO SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS VÁLIDA. NÃO APRESENTAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA. DANOS MORAIS DEVIDOS. MANUTENÇÃO DO MONTANTE. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DO AUTOR CONHECIDO E PROVIDO.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto pela parte ré e conhecer e dar provimento ao recurso adesivo interposto pela parte autora
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
RECURSOS DE

APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por CKOM ENGENHARIA LTDA., META EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e BRUNO DE OLIVEIRA SILVA, objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedente o pedido da parte autora na Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais.

A parte autora alega que adquiriu uma unidade imobiliária no empreendimento Porto de Sines em 16/10/2007, unidade 303, bloco D, pelo valor de R$

123.308,00. Informa que a previsão de entrega do empreendimento era 30/11/2009, porém foi notificado para providenciar o financiamento junto à instituição financeira somente em 11/06/2010. Informa que providenciou a documentação necessária, restando pendente a documentação proveniente da construtora para que fosse realizado o negócio junto ao banco.

Em 30/12/2010, ao contatar a construtora, foi-lhe informado que a documentação estava sendo entregue, porém era encaminhada de forma incompleta e intempestiva. Em seguida, a ré informou que a unidade estava sendo negociada com terceiro em razão da não obtenção do financiamento bancário para devida quitação do saldo devedor.

Dessa forma, requereu a condenação da ré a pagar indenização referente aos danos morais e materiais; a declaração de nulidade da cláusula de prorrogação e de qualquer ato que implique na alienação do bem imóvel a terceiro.

Em contestação (ID 1676479), a parte ré aduz, em síntese, que o atraso se deu em razão de caso fortuito; a legalidade da cláusula de prorrogação; o não cabimento da indenização relativa a danos morais e materiais.

Manifestação do autor em ID 1676480, na qual repeliu os argumentos da parte ré e reafirmou os termos da inicial.

Sentença de mérito em ID 1676485, na qual o juízo de origem julgou parcialmente procedente os pedidos do autor no sentido de: declarar válida a cláusula de tolerância de 180 dias; indeferir o pedido de condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos materiais e; condenar a demandada ao pagamento de danos morais no valor de R$ 30.000,00; determinar que as rés se abstenham de transferir o imóvel a terceiros; condenar as rés ao pagamento de custas e honorários, estes arbitrados em 20% do valor da causa.

Após, a parte autora opôs embargos de declaração, sendo estes rejeitados conforme decisão de ID 1676489.

A parte ré interpôs apelação em petição de ID 1676487. Nas razões recursais, alega que, em síntese: ocorrência de caso fortuito para justificar o atraso na entrega do empreendimento; o excessivo valor da indenização estabelecida pelo juízo primevo; a impossibilidade de abstenção em transferir a unidade para terceiros e; a fixação do valor montante dos honorários sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa. Requereu, ao final, o provimento do recurso para que seja reformada a decisão
a quo
.

Regularmente intimada, a parte autora/apelada apresentou contrarrazões (ID 1676491).

Em seguida, o autor interpôs recurso adesivo (ID 1676492). Em resumo, arguiu o cabimento da indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega do empreendimento.

Devidamente intimada, a ré/apelada não apresentou contrarrazões ao recurso adesivo, consoante certidão de ID 18429046.

Redistribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

Os presentes recursos são cabíveis, visto que foram apresentados tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmados por advogados legalmente habilitados nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA ANÁLISE DA APELAÇÃO INTERPOSTA PELA PARTE RÉ

DA RESPONSABILIDADE ACERCA DO FORNECIMENTO DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA AO FINANCIAMENTO

Exposta a pretensão, a parte ré deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela parte autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

Com a resilição do contrato, as partes devem voltar ao estado inicial, com a devolução do dinheiro investido, salvo o direito a retenção de arras.

Ocorre que as arras só podem ser perdidas por quem deu causa, no caso do autor, este a perderá em caso de inequívoca inadimplência sua e desde que o valor dado a título de sinal seja proporcional e compatível com esse instituto.

No caso dos autos, verifica-se que não foi a parte autora que deu causa ao inadimplemento contratual e sim a ré. Explico.

Em primeiro, a parte autora comprovou nos autos, através dos documentos acostados à inicial, que tentou a obtenção do financiamento junto ao Banco do Brasil S/A, porém não obteve êxito em razão da inércia da demandada, ora apelante, já que o negócio só não foi finalizado em razão de a parte ré não ter disponibilizado os documentos necessários à realização do pagamento, estes exigidos pela instituição financeira.

Os documentos de ID 1676476, pg. 2-11, demonstram que a instituição financeira não aprovou o financiamento em razão de a vendedora não ter providenciado a documentação exigida. O documento de ID 1676476, pg. 11, é expresso nesse sentido.

A alegação da parte demandada de que forneceu os documentos não merece guarida, visto que, conforme dito acima, o documento apresentado pela instituição financeira comprova que a operação financeira foi rejeitada em razão da ausência dos documentos essenciais de responsabilidade do vendedor (ID 1676476, pg. 11).

A parte ré, ora apelante, não comprovou o alegado. Ora, se é tão fácil a obtenção dos citados documento, a parte ré deveria ter disponibilizado os documentos requisitados sem recalcitrância, a fim de finalizar a negociação e entregar o imóvel aos adquirentes, evitando, assim, as complicações decorrentes da omissão.

Percebe-se, pelas correspondências eletrônicas juntadas pelos autores, que a parte requerida não conseguiu cumprir o estabelecido no contrato em relação à disponibilização do exigido pela instituição financeira e, por consequência, receber os valores pactuados, finalizando, assim, a negociação entabulada.

Dessa forma, ao analisar os autos, constato que a parte ré não entregou os documentos necessários à finalização do negócio jurídico, indo de encontro ao estipulado no contrato firmado. A parte autora não pode ser penalizada e ter o contrato rescindido e, mesmo sem ter dado causa à rescisão e, muito menos, ter valores retidos a título de multa contratual.

O fato notório é que a parte ré não cumpriu sua parte no contrato, qual seja, a de entregar os documentos necessários à obtenção do crédito junto à instituição financeira. O descumprimento desta obrigação impõe a resilição do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes do incumprimento do contrato, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil, verbis: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Não se verifica, inclusive, que a parte ré tenha notificado a autora quanto à rescisão do contrato e a consequente venda do imóvel realizada a terceiros.

A alegação de que o imóvel havia sido disponibilizado em fevereiro de 2010 não pode ser acolhida, eis que, mesmo com o habite-se, o comprador foi notificado somente em 11/06/2010, quatro meses após a expedição do habite-se.

Além disso, atento para o fato de que o autor tentou, por meses, resolver o imbróglio junto à construtora, eis que comunicava a ré sobre os documentos necessários a sanar as pendências referentes ao financiamento pretendido.

Outrossim, tentou registrar o contrato de compra e venda junto ao Cartório de Imóveis a fim de impedir uma eventual alienação do bem a terceiro pela vendedora, porém não obteve êxito justamente por ausência de documentos não fornecidos pela construtora.

Dessa forma, entendo que a parte autora não pode ser penalizada pela falha na prestação do serviço por parte do vendedor, que deixou de cumprir o estabelecido no contrato, razão pela qual mantenho a decisão de piso.

DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO

A data de entrega do empreendimento deve ser clara e certa, não podendo ser estabelecida de forma vaga, condicionando a entrega a evento futuro e incerto. Em análise à cláusula VI, verifica-se que admite a prorrogação de 180 dias nos casos previstos contratualmente.

A jurisprudência entende que é cabível cláusula contratual prevendo a prorrogação da obra, porém desde que devidamente justificada a necessidade da prorrogação, que o prazo não seja excessivo e sem definição certa para entrega do imóvel.

O STJ tem entendimento no sentido de que o prazo de 180 dias é razoável, o qual tenho adotado há muito, levando em consideração a complexidade na realização do empreendimento, visto se tratar de obra complexa. Aliás, esse é o prazo praticado no mercado de vendas de imóveis. Neste sentido a decisão da Terceira Turma do STJ no julgamento do REsp 1582318 - RJ. Vejamos:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017)

Assim, é possível a prorrogação do prazo de entrega do imóvel, desde que devidamente delimitada e em prazo razoável que não prejudique o direito do consumidor.

Dessa forma, ante as razões expostas,

considero válida a cláusula 10.1 do contrato.

DO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO

Ao julgador cabe analisar se houve efetivamente o atraso na obra e se a ré é responsável pela conduta ilícita descrita na inicial. Será também objeto de análise se o atraso na entrega da obra, caso exista, causou danos materiais e morais ao consumidor adquirente da unidade.

Inicialmente, convém salientar que, exposta a pretensão exordial, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela parte autora/apelada. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

Analisando os autos, pode-se constatar que a recorrente não se desincumbiu de seu dever de provar que agiu de forma correta, legal e legítima, ou seja, que cumpriu o contrato; que a obra não atrasou ou que a culpa pelo atraso não foi sua; que ocorreu fato imprevisível; que o atraso foi causado pela inadimplência dos autores ou mesmo que os danos alegados não existem.

Na verdade, a apelante se limita em alegar sem, entretanto, provar efetivamente o que aduz, deixando de juntar documento, um laudo, uma prova real de que o atraso é justificado ou justificável, demonstrando o seu desrespeito para os seus consumidores ou mesmo a sua má-fé.

Ressalto que a falta de comprovação do alegado tem como consequência jurídica tornar os fatos alegados na exordial incontroversos, os quais, por consequência, sequer dependem de prova para se tornarem verdadeiros, pois somente os controversos a reclamam.

Assim, tenho como incontroverso o atraso na obra, ocasionado em decorrência da não entrega, no prazo estabelecido contratualmente, do empreendimento objeto do contrato, já considerando a cláusula de prorrogação estabelecida no contrato, que entendo válida.

A expedição do habite-se se deu em 25/02/2010, dentro, portanto, do prazo de prorrogação estabelecido na cláusula 10.1 do contrato. Porém, o imóvel não foi disponibilizado para o consumidor, visto que este foi notificado para providenciar o pagamento do saldo devedor somente em 11/06/2010, quase quatro meses após a expedição do habite-se.

Dessa forma, não se pode imputar que o imóvel estava à disposição do comprador desde a expedição do documento indicado, mas tão somente do momento em que é chamado para providenciar o pagamento que, conforme demonstrado nos autos, ocorreu somente quatro meses depois do término da obra,

Com efeito, o consumidor tentou providenciar, junto à instituição financeira, o financiamento a fim de quitar o montante restante junto à vendedora. Contudo, em razão da atitude negligente da construtora, não obteve o crédito que garantiria.

Ressalto que a quitação do bem não ocorreu somente em razão da atitude da parte recorrente, que não forneceu a documentação necessária à obtenção do crédito.

Assim, comprovado o atraso na entrega do empreendimento, resta avaliar seu reflexo no plano patrimonial e moral.

DOS DANOS MORAIS

Em relação à fixação da indenização dos danos morais, depreende-se, da análise do art. 944 do Código Civil, bem como da jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, que se deve levar em consideração a extensão do dano, as condições socioeconômicas, culturais e psicológicas dos envolvidos, bem como o grau de culpa do agente e, eventualmente, da vítima.

Neste sentido, colaciono o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. ATRASO NA OBRA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. ARBITRAMENTO. DANOS MORAIS. MANTIDOS. SENTENÇA REFORMADA. - Reconhecido o descumprimento contratual diante do atraso na entrega da obra por mais de ano, cabível a declaração da resolução contratual, por culpa da promitente vendedora.- Inexistência de excludente de responsabilidade da ré ou culpa da consumidora, de modo que descabe a retenção da multa contratual pela rescisão antecipada.- Dever de restituição do valor integralmente pago pela parte autora, devidamente acrescido de correção monetária e juros legais, realizado em parcela única e sem abatimento de valores - Diante de previsão de cláusula penal pelo inadimplemento do pagamento tão somente em desfavor pelo adquirente, poderá ela ser invertida e aplicada também em seu favor, em caso de descumprimento do prazo da entrega do imóvel pela construtora. Aplicação do tema 971 do STJ - Caso em que configurado o atraso na entrega do imóvel, de modo que viável a inversão da cláusula penal contratual, cuja indenização deverá ser fixada mediante arbitramento judicial, que, no caso, deve corresponder a 0,5% do valor do bem previsto no contrato, por mês de atraso.- O atraso injustificado na entrega de obra, por si só, não gera dano moral passível de indenização. Entretanto, no caso dos autos se está diante de ocorrência de circunstância excepcional, caracterizadora do dano moral, que certamente resultou em angústia da parte autora na forma exigida para esses casos, de modo que cabível a fixação de indenização por danos morais.- Quantum indenizatório fixado de acordo com as peculiaridades do caso em comento, bem como os precedentes da Câmara e ponderado o caráter pedagógico com o dano causado. APELO DA PARTE AUTORA PROVIDO. APELO DA PARTE RÉ DESPROVIDO. UNÂNIME.

(TJ-RS - AC: 70077038909 RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Data de Julgamento: 28/11/2019, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 06/12/2019)

O dano moral, pode-se concluir que restou devidamente configurado. A ré agiu de forma irresponsável, descuidada, desrespeitosa e abusiva na condução de seu empreendimento, o que por óbvio causou danos morais aoapelado.

É inegável que o ato por si só causa o dano e coloca o consumidor em situação de impotência, frustração, incerteza, desvantagem, retira o sossego, constrange e toma seu tempo na tentativa de reverter, de forma amigável, a questão. Enfim, o abalo moral é imensurável.

Importante lembrar que não se trata aqui de meros aborrecimentos, próprios da vida cotidiana, mas sim de conduta indevida e lesiva, capaz de gerar a qualquer pessoa sentimento de indignação e impotência social, de maneira que o dano se presume e deve ser reparado.

Daí o dever de indenizar.

Atitudes como essa, infelizmente tão corriqueiras nos dias de hoje, merecem ser coibidas com rigor, eis que trazem, além da insegurança, desespero e até mesmo outros danos para os incautos consumidores que, muitas das vezes, ainda são tratados com indiferença e como se fossem eles os verdadeiros inadimplentes.

A entrega do empreendimento estava prevista para novembro de 2009, sem incluir a prorrogação de 180 dias, e não foi entregue, tendo em vista que foi vendido a terceiro, o que demonstra a atitude incorreta da parte apelante.

Dessa forma, tenho como adequado e proporcional o valor do dano moral em
R$ 30.000,00 (trinta mil reais)
,
devendo ser mantida a decisão
a quo
neste ponto.

HONORÁRIOS

No tocante ao pedido de inversão do ônus de sucumbência e minoração dos honorários advocatícios, compreendo que não merece alteração no estabelecido na sentença de piso.

Contudo, entendo que merece acolhimento a pretensão no tocante à fixação dos honorários sobre o valor da condenação e não do valor da causa.

O art. 85, § 2º, do CPC assim dispõe:

Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

Assim, sendo possível a mensurar o valor, já que determinada a condenação relativa aos danos morais, entendo que o montante deve ser fixado sobre o valor da condenação indicada.

Nesse sentido:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO E NÃO DA CAUSA. ADMISSIBILIDADE. Sentença que fixou o percentual de honorários advocatícios sobre o valor da causa. Aresto impugnado que manteve a decisão de primeiro grau. Fixação, no entanto, que por aplicação do disposto no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, requer necessária alteração, a fim de que o percentual de honorários incida sobre o valor da condenação, já que possível sua mensuração mediante simples cálculos aritméticos. Embargos acolhidos, com alteração parcial do julgado.

(TJ-SP - EMBDECCV: 10061491020188260084 SP 1006149-10.2018.8.26.0084, Relator: JAIRO BRAZIL FONTES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 28/01/2020, 15ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/05/2020)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OBSCURIDADE. EXISTENTE. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PARÂMETRO. VALOR DA CAUSA. CONDENAÇÃO. SUCUMBENCIAIS. ACOLHIMENTO. 1. A via dos embargos de declaração destina-se a corrigir falha do comando judicial que comprometa seu entendimento, quando decorrente de contradição, omissão, obscuridade ou, por construção jurisprudencial, correção de erro material. 2. O artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil estabeleceu uma ordem de preferência para a fixação da base de cálculo dos honorários, na qual ao se aplicar uma delas ao caso concreto, impede se avance para a hipótese posterior. 3. A natureza da sentença definirá o critério a ser utilizado para fixação dos honorários advocatícios. 4. Deve ser suprida a obscuridade no que se refere ao pedido de alteração do parâmetro dos honorários de sucumbência. 5. Nas sentenças condenatórias, será utilizado o valor da condenação e não o valor da causa, como critério para fixação dos honorários advocatícios. 6. Recurso conhecido e provido.

(TJ-DF 07077940420208070020 1627272, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 06/10/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 03/11/2022)

Portanto, os honorários devem ser no percentual de 20% sobre o valor da condenação, merecendo reforma a decisão combatida.

No tocante à redistribuição dos honorários, entendo que não merece acolhimento. Ante o julgamento dos pedidos recursais, a parte autora teve seu recurso provido, sendo devida a condenação por danos materiais, não havendo que se falar, dessa forma, em sucumbência recíproca, ante o provimento do pleito recursal.

Dessa forma, entendo que a condenação referente às custas e honorários advocatícios deve permanecer conforme estabelecido pelo juízo
a quo
, alterando somente a incidência sobre o valor da condenação, conforme decidido acima.

DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL A TERCEIRO.

Alega a parte ré/apelante a impossibilidade de abstenção de transferir o imóvel a terceiro, eis que este se encontrava de boa-fé no momento da aquisição, pois se trata de ato jurídico perfeito e acabado. Inclusive, afirma que a compradora do imóvel já quitou o imóvel, não havendo que se falar em nulidade do negócio jurídico firmado.

Neste ponto, entendo que merece provimento o apela da ré.

Conforme bem disse o juízo de piso, quando decidiu os embargos de declaração interpostos, eventual prejuízo decorrente do negócio jurídico realizado entre a vendedora e terceiro de boa-fé será resolvido em perdas e danos, devendo a apuração ocorrer em liquidação de sentença.

Não consta nos autos qualquer informação de que houve um conluio de terceiro com a ré a fim de lesar a parte autora, mas tão somente uma atitude indevida perpetrada pela parte demandada quando realizou a venda do imóvel a outra pessoa, mesmo que o bem estivesse vendido – promessa de venda e compra - à parte demandante.

Dessa forma, deve a ré arcar exclusivamente com os prejuízos causados, não cabendo a terceiro de boa-fé restar prejudicado em razão das atitudes impróprias da construtora.

Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO E REGISTRO PÚBLICO DE IMÓVEL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE. DECISÃO QUE DETERMINOU PARALISAÇÃO DE QUALQUER OBRA NO BEM OU DE SUA ALIENAÇÃO. QUALIDADE DE TERCEIRO DE BOA FÉ DO AGRAVANTE INCONTESTE NOS AUTOS, QUE FOI PRUDENTE EM EFETIVAR LEGALMENTE SEU DOMÍNIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO REGISTRADO PELO AUTOR. AUSÊNCIA DE EFEITO ERGA OMNIS. IMPOSSIBILIDADE DE PREJUDICAR INTERESSE DE TERCEIROS DE BOA-FÉ. LEGISLAÇÃO, DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA. TOTAL AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO DO AUTOR EM RELAÇÃO AO ORA AGRAVANTE NA ORIGEM. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, PARA CASSAR A DECISÃO RECORRIDA. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, pelo conhecimento e provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a integrar este acórdão. Fortaleza, 07 de julho de 2020 FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR DURVAL AIRES FILHO Relator PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

(TJ-CE - AI: 06224322420208060000 CE 0622432-24.2020.8.06.0000, Relator: DURVAL AIRES FILHO, Data de Julgamento: 07/07/2020, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 07/07/2020)

Logo, entendo que o terceiro de boa-fé não pode ser prejudicado,
devendo ser reformada a decisão de piso no sentido de determinar o desbloqueio da matrícula e eventual abstenção de transferência, devendo o prejuízo do autor (perdas e danos) ser apurado em liquidação de sentença.

DO RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELO AUTOR

DANO MATERIAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES. DAS PERDAS E DANOS.

Em decorrência do incumprimento contratual, que já reconheci neste voto, verifico que a parte autora/apelante pugna pelo pagamento de aluguéis a título de danos materiais.

O efetivo atraso na obra por culpa exclusiva da recorrente, uma vez que não conseguiu provar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, torna certa a indenização, cabendo ao juízo quantificá-la.

Em primeiro, cabe dizer que, em decorrência da alienação do bem a terceiro de boa-fé, não há como atender ao pedido da parte apelante no sentido de entregar o bem adquirido, conforme acima decidido.

Em razão disso, a fim de que não ocorra enriquecimento ilícito por parte da ré/apelada, faz-se necessária a declaração da rescisão do contrato.

Embora a parte autora/apelante não tenha requerido a rescisão do contrato em sua peça exordial, entendo que é devida em razão da situação fática ocorrida, eis que o bem foi alienado a terceiro de boa-fé e este não pode ter seu direito prejudicado em razão da prática indevida perpetrada pela construtora apelada.

Assim, a obrigação requerida pelo apelante (entrega do bem) não pode ser cumprida, visto que foi alienado a terceiro, tornando-se, portanto, inexequível, e deve ser convertida em perdas e danos, nos termos preconizados pela legislação pátria.

O art. 499 do CPC assim estabelece:

Art. 499. A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.

No mesmo sentido tem entendido a o Superior Tribunal de Justiça. Colaciono o seguinte do julgado:

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. SERVIÇOS PÚBLICOS. RESPONSABILIDADE CIVIL. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. INOCORRÊNCIA. ARTS. 461, §1º, DO CPC/1973 E 499 DO CPC/2015. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. VIABILIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA TUTELA ESPECÍFICA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

I – Consoante o decidido pelo Plenário desta Corte na sessão realizada em 9.3.2016, o regime recursal será determinado pela data da publicação do provimento jurisdicional impugnado. In casu, aplica-se o Código de Processo Civil de 2015.

II – Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, pois a Corte de origem apreciou todas as questões relevantes apresentadas com fundamentos suficientes, mediante apreciação da disciplina normativa e cotejo ao posicionamento jurisprudencial aplicável à hipótese.

III – Conforme o disposto nos arts. 461, §1º do CPC/1973 e 499 do CPC/2015, as prestações de fazer e não fazer devem, prioritariamente, ser objeto de tutela específica, somente podendo ser convertidas em prestação pecuniária em duas hipóteses: a pedido expresso do credor; ou quando não for possível a obtenção da tutela específica ou do resultado prático equivalente ao adimplemento voluntário.

IV - Na linha de pacífica jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, é possível a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, independentemente do pedido do titular do direito subjetivo, em qualquer fase processual, quando verificada a impossibilidade de cumprimento da tutela específica. Precedentes.

V - Caso a mora do devedor torne inviável a concessão da tutela específica pleiteada na inicial, pode a obrigação ser convertida em reparação por perdas e danos, não configurando, automaticamente, carência superveniente do interesse processual.

VI – Recurso Especial parcialmente provido, para determinar o retorno dos autos à origem

(STJ - AREsp: 2121365, Relator: LAURITA VAZ, Data de Publicação: 18/05/2023)

Logo, percebe-se que, em decorrência da venda do imóvel a terceiro, o apelante ficou impedido de usufruir o bem, o que, de certo, ocasionou transtornos e prejuízos à vida do recorrente.

No caso dos autos, verifica-se que não foi a parte autora/apelante que deu causa ao inadimplemento contratual e sim a ré/apelada. Em primeiro, está provado nos autos que a recorrente recebeu parte do valor do imóvel, fato este não negado pela ré/recorrida.

Lembro do princípio que rege o direito de que parte não pode se beneficiar de sua própria torpeza.

Dessa forma, ao analisar os autos, constato que a apelada não entregou o empreendimento no prazo avençado, ocorrendo, assim, a inadimplência desta. A parte apelante não pode assumir o prejuízo e não obter os valores que foram pagos a título de arras, visto que a construtora incorreu em grande atraso na entrega do imóvel, bem como arcar com as obrigações contratuais, quais sejam, os pagamentos das parcelas referentes ao imóvel, sem nem sequer ter o empreendimento entregue na data e forma contratadas.

O fato notório é que a recorrida não cumpriu sua parte no contrato, qual seja de entregar o imóvel no prazo estabelecido contratualmente e disponibilizar a documentação necessária à obtenção do financiamento.

O descumprimento desta obrigação impõe a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil,
verbis:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pelo autor à ré devem ser restituídos integralmente e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que não é o caso. O que não tem cabimento é o contrato ser rompido por culpa exclusiva da construtora e o consumidor ter de arcar com as despesas administrativas.

Portanto, ocorrendo a rescisão por culpa exclusiva da apelada, todos os valores pagos devem ser devolvidos ao consumidor, com a devida correção.

Diante do exposto, entendo que é devida a restituição
integral e corrigida dos valores pagos pela parte apelada
, sem qualquer retenção a título de arras.

No tocante aos
lucros cessantes
, entendo que são devidos. A parte autora cumpriu com sua parte no contrato e a ré não, cabendo a quantificação dos danos materiais (lucros cessantes).

A indenização é devida, eis que o consumidor ficou impedido de usufruir o bem e/ou ainda tem que arcar com aluguel mensal de outro imóvel, face a não entrega do empreendimento da ré.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de ser presumido o prejuízo do comprador e por consequência a culpa do construtor pelo atraso injustificado na obra, bem como do direito a indenização por perdas e danos, além da possibilidade de cumulação de danos materiais e morais.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. CULPA CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. SÚMULA Nº 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Trata-se, na origem, de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, motivada pelo atraso na entrega do imóvel. 3. Na hipótese, o tribunal local, a partir da análise dos termos contratuais e das provas dos autos, concluiu pela culpa das empresas no atraso na entrega da obra, vedando a retenção de valores por parte das rés e condenando-as ao pagamento de lucros cessantes. Inteligência dos arts. 395, 402 e 475 do Código Civil. 4. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes. 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1260734 DF 2018/0055333-5, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/11/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/11/2018)

Por fim, repito que a parte ré/apelada deveria provar que não foi culpada pela mora na entrega do empreendimento, e isso, como já foi exposto, não foi obtido com sucesso em sua contestação e em seu recurso, já que não disponibilizou os documentos necessários à obtenção do crédito junto à instituição financeira.

Assim, nada mais justo e correto que a construtora pague lucros cessantes, a título de danos materiais, pelo inadimplemento do contrato.

A jurisprudência deste E. TJPA, em sua maioria, tem se posicionado no sentido de que o valor da condenação em lucros cessantes deve corresponder ao percentual de 0,5%
sobre o valor do imóvel.

Neste ponto, possuo entendimento diferente, pois compreendo que o percentual de 0,5% deve ser aplicado sobre o valor atualizado do imóvel somente quando o consumidor tiver quitado integralmente o valor do bem e, em caso de não quitação total, o percentual deve ser aplicado sobre a quantia efetivamente paga pelo comprador. Lembro que o consumidor que não quitou o imóvel possui apenas uma expectativa de se tornar proprietário do bem, uma vez que não há certeza de que na finalização da obra o comprador quitará o valor do bem. Ressalto que entender de forma diversa causará um induvidoso enriquecimento ilícito do consumidor.

Porém, considerando que este Relator possui voz única e já não dispõe do livre convencimento motivado; considerando que as Turmas de Direito Privado deste E. TJPA e do Superior Tribunal de Justiça possuem entendimento no sentido de ser aplicado o montante sobre o valor do bem, curvo-me ao entendimento da maioria para aplicar o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel.

Considerando o prazo de prorrogação incluso na contagem (180 dias), o bem deveria ter sido entregue em 30/05/2010, porém foi disponibilizado ao consumidor somente em 11/06/2010, quando este foi notificado para providenciar o financiamento do bem. Contudo, em que pese a notificação realizada pela construtora, a quitação do imóvel não ocorreu em razão da desídia da vendedora em providenciar a documentação exigida pela instituição financeira, o que ocasionou a rejeição do crédito, conforme anteriormente explanado neste voto.

Dessa forma, entendo que é devida a condenação ao pagamento dos lucros cessantes no período compreendido entre a
data final de entrega
, já com o prazo de prorrogação de 180 dias, e a
data da venda do imóvel a terceiro
.

Diante do exposto, julgo procedente o pedido do autor para condenar a parte ré/apelada ao pagamento do valor correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, com correção monetária a partir do período compreendido entre a data da entrega do empreendimento e a data da alienação do bem a terceiro de boa-fé, bem como condenar a parte recorrida a devolver os valores pagos a título de arras, devidamente corrigido, desde cada desembolso, com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC/IBGE. O montante deverá ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento (509, I do CPC) ou por cumprimento de sentença (art. 509, § 2º do CPC).

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto para
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO interposto pela parte ré
, somente no sentido de tornar sem efeito a ordem referente à abstenção de transferência do bem e apresentação da documentação necessária ao financiamento do imóvel, bem como determinada a incidência do percentual fixado pelo juízo de piso, a título de honorários sucumbenciais, sobre o valor da condenação. Em sequência, voto para
CONHECER

E DAR PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO interposto pela parte autora
no sentido de julgar procedente o pedido de indenização por danos materiais, nos termos da fundamentação.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 12/12/2024