Tribunal: TJPA
Processo: 0055580-67.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão julgador: LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-02-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA C/C DANOS MORAIS. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS PELA RECORRIDA. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS ESTIPULADA NO PERCENTUAL DE 10% SOBRE O MONTANTE PAGO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ.MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. AUSÊNCIA DE FATOS E FUNDAMENTOS NOVOS. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Sobressaem insuficientes as alegações do agravante, inexistindo qualquer novidade nas razões recursais que possam ensejar a modificação nos fundamentos constantes da decisão recorrida. 2. Em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a retenção pelo vendedor de 10% a 25% dos valores pagos, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça 3. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0055580-67.2013.8.14.0301

APELANTE: GAFISA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: VALERIA MARIA DE OLIVEIRA

RELATOR(A):
Desembargador LEONARDO DE NORONHA TAVARES

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA C/C DANOS MORAIS. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS PELA RECORRIDA. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS ESTIPULADA NO PERCENTUAL DE 10% SOBRE O MONTANTE PAGO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ.MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. AUSÊNCIA DE FATOS E FUNDAMENTOS NOVOS. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Sobressaem insuficientes as alegações do agravante, inexistindo qualquer novidade nas razões recursais que possam ensejar a modificação nos fundamentos constantes da decisão recorrida.

2. Em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a retenção pelo vendedor de 10% a 25% dos valores pagos, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça

3. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

COMARCA DE BELÉM/PA

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL N° 0055580-67.2013.8.14.0301

AGRAVANTE: GAFISA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

AGRAVADA: VALÉRIA MARIA DE OLIVEIRA

AGRAVADA: DECISÃO MONOCRÁTICA DE ID. 14601989

RELATOR: DES. LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATÓRIO

O EXMO SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):

Trata-se de AGRAVO INTERNO (Id. 14996291) interposto por GAFISA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão monocrática, sob o ID n. 14601989, de minha lavra, em que conheci e neguei provimento ao recurso, conforme ementa assim vazada:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA C/C DANOS MORAIS. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS ESTIPULADA NO PERCENTUAL DE 10% SOBRE O MONTANTE PAGO. SENTENÇA ADEQUADA Á JURISPRUDÊNCIA DO STJ E DESTA CORTE. DESPROVIMENTO DO RECURSO MONOCRATICAMENTE. INTELIGÊNCIA DO ART. 932, DO CPC C/C ART. 133, XI, “D”, DO REGIMENTO INTERNO DO TJPA.

1.Nos termos da Súmula 543 /STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

2.Em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a retenção pelo vendedor de 10% a 25% dos valores pagos, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

3. Constatado,
in casu
, que a resilição do contrato decorreu do inadimplemento da compradora e fixou o juízo de origem a retenção de valores no percentual de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, deve ser mantida a sentença em todos os seus termos.

4. Desprovimento do recurso de Apelação, monocraticamente, com fulcro no art. 932, do CPC c/c art.133, XI, “d”, do Regimento Interno.”

Em suas razões, sob o Id. 14996291, alega o recorrente a necessidade de reforma da decisão quanto à devolução dos valores pagos, eis que a restituição dos valores deve observar disposição contratual expressa neste sentido.

Alega que a restituição deve observar disposição expressa contratual da qual se encontrava a recorrida ciente quando da assinatura do contrato.

E que inexiste nos autos qualquer razão fática ou jurídica a embasar a devolução de 90% do montante pago pela recorrida.

Pontua, subsidiariamente, que o valor pretendido na exordial não se justificaria, pois a jurisprudência majoritária tem fixado devoluções entre 70% (setenta por cento) e 75% (setenta e cinco por cento) com relação aos valores pagos, descontadas as despesas do imóvel.

Conclui solicitando que seja conhecido e provido o presente AGRAVO INTERNO, para que seja reformada a decisão monocrática recorrida.

Sem contrarrazões, consoante certidão de Id. 15551545.

É o relatório, síntese do necessário, incluído o feito em pauta de julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

VOTO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):

Antecipo que a irresignação não merece acolhimento.

De início, nada a reconsiderar quanto à decisão combatida, uma vez não haver qualquer inovação na situação fático-jurídica ou argumentos, que possuam o condão de autorizar tal expediente.

O Agravante alega, em síntese, que a restituição de valores deve observar os estritos termos previstos no contrato e que a cláusula contratual que dispõe acerca da possibilidade e o percentual de retenção das verbas pagas não pode ser considerada abusiva.

Todavia, conforme consta na decisão recorrida a cláusula contratual que estabelecia as penalidades diante de rescisão contratual previa a retenção de 40% (quarenta por cento) do valor das parcelas pagas em 12 (doze) parcelas mensais, pelo que se verificou que o percentual se configura excessivo sem justificativa para tanto. Outrossim, restou consignado que o arbitramento fixado na sentença no percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos é apto a alcançar a finalidade da compensação de custos operacionais e se encontra dentro do limite estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça para a hipótese.

Com efeito, ao expor as razões de decidir, apresentei os seguintes fundamentos,
in verbis:

“ (...)

O cerne da controvérsia recursal reside na averiguação da validade da Cláusula do Contrato de Promessa de Compra e Veda entabulado entre as partes e o correto percentual de restituição de valores arbitrado na sentença e pleiteia a majoração do percentual de retenção nos termos do contrato e, subsidiariamente, a restituição de 70% (setenta por cento) do valor apurado.

Para melhor compreensão, necessário transcrever a disposição contida na Cláusula que trata da rescisão contratual e das penalidades e restou declarada abusiva na sentença recorrida, qual seja, a 2.8.b.4:

‘
2.8) Consequências do Inadimplemento Contratual Do (A.S) Outorgado (A.S)- Fica estabelecido que tornando-se inadimplente o (a.s) OUTORGADO (A.S.), as OUTORGANTES poderão a seu exclusivo critério, adotar uma das seguintes providências:

b) considerar rescindido o compromisso de venda e compra e promover a sua rescisão, judicial ou não, não obstante o seu caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, e nessa hipótese serão aplicadas ao (às) OUTORGADO (A.S) as seguintes penalidades incidentes sobre o preço total da venda atualizado monetariamente de acordo com os critérios e índice contratualmente estabelecidos, e conforme TERMO DE DECLARAÇÃO DE CONDIÇÕES GERAIS: b.4) calculadas as penalidades acima e deduzidos os respectivos valores da soma das quantias até então entregues pelo (a.s) OUTORGADO (A.S) às OUTORGANTES, se comprometem a devolver ao (a.s) OUTORGADO (A.S) quantia que corresponda a 60% (sessenta por cento) do saldo dos valores entregues, se houver, nesse valor não computados os juros pagos, em virtude do seu caráter de remuneração de capital, e essa devolução se efetivará em 12 (doze) parcelas mensais, iguais e sucessivas, atualizadas monetariamente de acordo com índice e critérios constantes deste instrumento, com dedução dos ônus tributários e/ou encargos pecuniários de qualquer natureza, incidentes sobre cada um dos respectivos pagamentos. As parcelas de devolução terão vencimentos mensais e subsequentes ao final de cada período de 30 dias contados, (i) da data da escritura pela qual vier a ser efetuada nova venda da unidade objeto do compromisso rescindido ou, (ii) do último dias do último mês do período de 180 (cento e oitenta) dias contados da rescisão se nesse prazo a nova venda da unidade não se realizar;
’

Assim, considerando que a relação jurídica de direito material entre as partes é de consumo, o contrato deve ser analisado à luz do “princípio da interpretação mais favorável” das cláusulas contratuais ao consumidor, nos termos do art. 47 do CDC.

Deste modo, consoante o disposto na Legislação Consumerista, entende-se correto o entendimento consignado pelo juízo de origem no sentido de que as disposições contratuais contidas na cláusula acima citada são abusivas, eis que, conforme consta na sentença ora impugnada, os percentuais indicados são desproporcionais e configuram enriquecimento sem causa por parte do vendedor.

E, no caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel por culpa do promitente comprador, deve ser aplicado o disposto na Súmula 543 do STJ, in verbis:

Súmula 543, STJ:
‘
Na hipótese de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
– integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
’
.

Analisando os termos da cláusula contratual, verifica-se nela a previsão de retenção de 40% (quarenta por cento) do valor das parcelas pagas em 12 (doze) parcelas mensais.

Inobstante a referida previsão contratual, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desistência e/ou inadimplemento do promitente-comprador, deve ser admitida a retenção pelo promitente-vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga pelo promitente-comprador, vejamos:

‘
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. 1.Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, do dispositivo apontado como violado no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal. 4
. A jurisprudência desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador
. 5. Para rever a conclusão da corte local, de que mostra-se razoável a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos recorridos, seria necessária a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7/STJ. 6. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. 7. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 8. Agravo interno não provido.
’
(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1645384 RJ 2020/0002103-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2021).

‘
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE.
DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ
)
. 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
3. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.
4. Agravo interno não provido.
’
(STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) – Destaquei.

Assim, verifica-se que o percentual de retenção contido no contrato é manifestamente excessivo sem qualquer justificativa para tanto.
’

Deste modo, ausentes fundamentos que justifiquem a majoração, deve ser mantido o percentual de 10% (dez por cento) fixado a título de retenção dos valores pagos pelo comprador, em virtude da resolução do contrato.

Assim mantem-se irretocável os fundamentos jurídicos da decisão agravada, cujo teor, o ora agravante, não se desincumbiu do ônus de desconstituir.

Logo, por uma questão de lógica jurídica da matéria de direito tratada e, sobretudo, em nome do princípio da segurança jurídica, confirmar a decisão agravada é medida necessária e imprescindível.

Ante o exposto, CONHEÇO DO AGRAVO MAS NEGO-LHE PROVIMENTO.

Assim é o meu voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

LEONARDO DE NORONHA TAVARES

Belém, 16/02/2024