Tribunal: TJPA
Processo: 0022239-65.2004.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9026 - Vícios Formais da Sentença
Data de julgamento: 2024-04-09

Ementa:
ACÓRDÃO PROCESSO Nº 0022239-65.2004.8.14.0301 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COMARCA: BELÉM/PA (12ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL) APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL E DE SERVIÇOS CONDOMINIAIS DOS PROPRIETARIOS DO EDIFÍCIO BELÉM METROPOLITAN - COOMETROPOLITAN APELADA: EMILIA YUMI KIKUCHI RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA CUMULADA COM PRESTAÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR. CONDOMÍNIO DE AQUIRENTES. CONTINUIDADE DAS OBRAS. ADQUIRENTE NÃO ADERENTE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Ação de ressarcimento pelas parcelas de valores pagos de imóvel comprado na planta em 08.02.1995, cuja incorporadora era a Encol S/A Engenharia Comércio Indústria, atualmente Massa Falida de Encol S/A Engenharia Comércio Indústria. 2. Com a decretação da falência da antiga incorporadora, foi deferida pelo Juízo de Falência a substituição desta pela Cooperativa Habitacional e de Serviços Condominiais dos Proprietários do Edifício Belém Metropolitan - COOMETROPOLITAN, formados por promissários compradores das unidades imobiliárias do Edifício, na realização da obra. 3. A legitimidade ad causam trata de requisito de validade relacionado à relação jurídica de direito material deduzida pelas partes. Sendo assim, possui legitimidade processual a parte que tiver vínculo com o direito material reivindicado. 4. Embora tenha sido determinado, inicialmente, no Juízo Falimentar que os compromissários que, notificados, não aderissem à Comissão de Representantes, habilitassem os seus créditos junto à massa falida Encol S/A, certo que o próprio e. Tribunal de Goiás vem decidindo que a responsabilidade pela restituição das quantias pagas pelo condômino não aderente está adstrito ao valor apurado com a venda dos direitos da unidade imobiliária em leilão pela Cooperativa que se sub-rogou nos direitos e deveres da massa falida. 5. Nos casos de promissário comprador não aderente, o condomínio de adquirentes deveria alienar a unidade e, eventual saldo do valor apurado com a venda dos direitos da respectiva unidade, após todas as deduções previstas no art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/1964, deveria ser restituída ao autor. 6. A inobservância do procedimento cabível, detalhado no art. 63 da Lei de Incorporações Imobiliárias, enseja a obrigação de reparar o autor, com o ressarcimento de seus respectivos créditos. 7. Escorreita a condenação da Cooperativa/apelante ao ressarcimento à autora das quantias pagas pela compromissária apelada, que deverá ser apurada, não nos termos do contrato originário, mas sim com base no que dispõe o art. 63 da Lei nº 4.591/1964. 7.1. Para não haver enriquecimento ilícito dos promitentes compradores que não aderiram à Comissão, em prejuízo desta e da massa falida, a reparação que lhes cabe após a venda de suas respectivas unidades fica necessariamente adstrita a dois limites: (i) o saldo eventual do valor apurado com a venda dos direitos da sua unidade, após todas as deduções previstas no art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/1964, e (ii) a quantia efetivamente paga por cada um à incorporadora falida” ( REsp 1573595/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJe 30/11/2017). 8. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0022239-65.2004.8.14.0301

APELANTE: COOP. HAB.SERV.COND.PROP. ED. BELEM METROPOLITAN - COOMETROPOLITAN

APELADO: EMILIA YUMI KIKUCHI

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

ACÓRDÃO

PROCESSO Nº
0022239-65.2004.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (12ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL E DE SERVIÇOS CONDOMINIAIS DOS PROPRIETARIOS DO EDIFÍCIO BELÉM METROPOLITAN - COOMETROPOLITAN

APELADA: EMILIA YUMI KIKUCHI

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA CUMULADA COM PRESTAÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR.
CONDOMÍNIO DE AQUIRENTES. CONTINUIDADE DAS OBRAS. ADQUIRENTE NÃO ADERENTE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1.

Ação de ressarcimento pelas parcelas de valores pagos de imóvel comprado na planta em 08.02.1995, cuja incorporadora era a Encol S/A Engenharia Comércio Indústria, atualmente Massa Falida de Encol S/A Engenharia Comércio Indústria.

2.

Com a decretação da falência da antiga incorporadora, foi deferida pelo Juízo de Falência a substituição desta pela
Cooperativa Habitacional e de Serviços Condominiais dos Proprietários do Edifício Belém Metropolitan - COOMETROPOLITAN
, formados por promissários compradores das unidades imobiliárias do Edifício, na realização da obra.

3.

A legitimidade
ad causam
trata de requisito de validade relacionado à relação jurídica de direito material deduzida pelas partes. Sendo assim, possui legitimidade processual a parte que tiver vínculo com o direito material reivindicado.

4.

Embora tenha sido determinado, inicialmente, no Juízo Falimentar que os compromissários que, notificados, não aderissem à Comissão de Representantes, habilitassem os seus créditos junto à massa falida Encol S/A, certo que o próprio e. Tribunal de Goiás vem decidindo que a responsabilidade pela restituição das quantias pagas pelo condômino não aderente está adstrito ao valor apurado com a venda dos direitos da unidade imobiliária em leilão pela Cooperativa que se sub-rogou nos direitos e deveres da massa falida.

5.

Nos casos de promissário comprador não aderente, o condomínio de adquirentes deveria alienar a unidade e, eventual saldo do valor apurado com a venda dos direitos da respectiva unidade, após todas as deduções previstas no art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/1964, deveria ser restituída ao autor.

6.

A inobservância do procedimento cabível, detalhado no art. 63 da Lei de Incorporações Imobiliárias, enseja a obrigação de reparar o autor, com o ressarcimento de seus respectivos créditos.

7.

Escorreita a condenação da Cooperativa/apelante ao ressarcimento à autora das quantias pagas pela compromissária apelada, que deverá ser apurada, não nos termos do contrato originário, mas sim com base no que dispõe o art. 63 da Lei nº 4.591/1964
.

7.1.

Para não haver enriquecimento ilícito dos promitentes compradores que não aderiram à Comissão, em prejuízo desta e da massa falida, a reparação que lhes cabe após a venda de suas respectivas unidades fica necessariamente adstrita a dois limites: (i) o saldo eventual do valor apurado com a venda dos direitos da sua unidade, após todas as deduções previstas no art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/1964, e (ii) a quantia efetivamente paga por cada um à incorporadora falida”
( REsp 1573595/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJe 30/11/2017).

8.

Recurso conhecido e não provido.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº
0022239-65.2004.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2
ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL

COMARCA: BELÉM/PA (12ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL)

APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL E DE SERVIÇOS CONDOMINIAIS DOS PROPRIETARIOS DO EDIFÍCIO BELÉM METROPOLITAN - COOMETROPOLITAN

APELADA: EMILIA YUMI KIKUCHI

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

A
COOPERATIVA HABITACIONAL E DE SERVIÇOS CONDOMINIAIS DOS PROPRIETÁRIOS DO EDIFÍCIO BELÉM METROPOLITAN – COOMETROPOLITAN
interpôs a presente apelação contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 12ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA que julgou parcialmente procedente a
ação declaratória de existência de relação jurídica cumulada com prestação de obrigação de dar”
, ajuizada por EMÍLIA YUMI KIKUCHI, ora recorrida, para
“declarar a existência de relação jurídica entre a Requerente e a Requerida consistente no dever de esta última promover ou autorizar a venda da Sala nº 706, do edifício Belém Metropolitan com sua respectiva fração ideal do domínio útil do terreno onde o imóvel se localiza, para fins de restituir devidamente corrigido à autora o quantum que esta despendeu para a construção do referido imóvel, nos termos e valores previstos na cláusula contratual acima citada”.

O Juízo
a quo
condenou a recorrente em
“custas e honorários advocatícios, os quais arbitro em 20% sobre o valor devido a Requerente a título de restituição pelo despendido na construção do imóvel, nos termos do art. 21, paragrafo único, do CPC, tendo em vista que a Autora decaiu de parte mínima do pedido, tendo a causa demandado a feitura de diversas peças processuais por parte do patrono da mesma, bem como comparecimento em duas audiências”

Em suas razões (PJe ID nº 4.465.193) a recorrente reitera, em preliminar, as razões dispostas em agravo retido interposto contra decisão
“proferida pelo MM. Juízo a quo que indeferiu os pedidos liminares de extinção do processo sem julgamento de mérito – observada a ilegitimidade da apelante para figurar no polo passivo da lide -, bem como de citar a massa falida para integrar o referido polo”.

No mérito, sustenta a inexistência de relação jurídica entre as partes, uma vez que
“a apelada firmou contrato e efetuou pagamentos diretamente à ENCOL S/A. evidente, portanto, que a única relação existente é a da apelada com a empresa ENCOL S/A”
e que a
“desconstituição da incorporadora ENCOL para a apelante ter o direito de terminar a obra não possui relação com o crédito que a apelada escolheu ser ressarcido pela massa falida, ao não assumir o risco de associar-se a cooperativa e terminar a obra por conta e risco próprio”.

No que pertine à ordem de venda do imóvel, esclarece que
“em 13.01.2005, a apelante, amparara por Alvará Judicial” –
expedido pela Juízo da Massa Falida (11ª Vara Cível da Comarca de Goiânia/GO) –,
“realizou a venda da unidade nº 706, objeto do presente litígio, à empresa CAMILA NAVEAÇÃO E TRANSPORTE LTDA, conforme comprova documentação acostada à Contestação”

Por estas razões, requer o conhecimento e provimento do recurso de apelação
“reformando integralmente a sentença de primeiro grau, para declarar inexistente a relação jurídica entre a apelante e a apelada, declarando, conseguintemente, não haver qualquer obrigação daquela para com esta, mormente no que concerne no dever de restituição do valor pago à ENCOL para unidade 706 do Edifício Belém Metropolitan”.
Pleiteou, ainda, a inversão do ônus de sucumbência, para condenar a apelada no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Recurso tempestivamente interposto (Certidão PJe ID nº 1.165.194) e custas recursais devidamente recolhidas.

Apelação protocolada na vigência do CPC de 1973, sendo recebida em seu duplo efeito (PJe ID nº 4.465.194).

Contrarrazões (PJe ID nº 4.465.196).

No dia 16/09/2023, o feito foi redistribuído à minha relatoria, nos termos da Portaria 4150/2023-GP.

É o relatório. Sem revisão da redação final.

Peço inclusão na pauta da próxima sessão de julgamento desimpedida.

Belém - PA, data registrada no sistema.

Desembargadora
MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

Relatora

VOTO

Inicialmente, esclareço que se aplicam ao caso os termos do Enunciado Administrativo nº 2 do STJ e nº 01 deste e. Tribunal:

“Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça”.

........................................................................................................

“Nos recursos interpostos com fundamento no CPC de 1973 (impugnando decisões publicadas até 17/03/2016) serão aferidos, pelos juízos de 1º grau, os requisitos de admissibilidade na forma prevista neste código, com as interpretações consolidadas até então pela jurisprudência dos Tribunais Superiores e do Tribunal de Justiça do Estado do Pará”.

Conheço do recurso
, eis que preenchidos os requisitos de admissibilidade.

O inconformismo aludido no agravo retido (PJe ID nº 4.465.191 – p. 37/42), interposto em 04 de setembro de 2009, confunde-se com o mérito do apelo sendo com ele analisado.

Extrai-se dos autos que a apelada ajuizou a presente demanda em face da Cooperativa Habitacional e de Serviços Condominiais dos Proprietários do Edifício Belém Metropolitan - COOMETROPOLITAN, tendo o douto magistrado sentenciante – Álvaro José Norat de Vasconcelos –, julgado procedente o pedido de restituição de parte do capital investido pela recorrente para a aquisição da unidade imobiliária (Sala Comercial nº 706 do Edifício Belém Metropolitan (PJe ID nº 4.465.192 – p. 01/02).

Com acerto a sentença.

Isso porque, embora tenha sido determinado, inicialmente, no Juízo Falimentar que os compromissários que, notificados, não aderissem à Cooperativa recorrente, habilitassem os seus créditos junto à massa falida Encol S/A, certo que o próprio e. Tribunal de Goiás vem decidindo que a responsabilidade pela restituição das quantias pagas pelo condômino não aderente está adstrito ao valor apurado com a venda dos direitos da unidade imobiliária em leilão pela Cooperativa de Representantes:

“APELAÇÃO CÍVEL EM PROCESSO FALIMENTAR. CONTINUIDADE DA OBRA. PROMISSÁRIO COMPRADOR NÃO ADERENTE. HABILITAÇÃO DE CRÉDITO. IMPOSSIBILIDADE. I- A Massa Falida da Encol S/A não é responsável pela devolução das quantias pagas pelo condômino em contrato de promessa de compra e venda, quando ficar decidido por maioria, em assembleia geral, pelo prosseguimento das obras. II- O compromissário comprador não aderente à decisão da maioria dos condôminos, terá seu direito creditício garantido pela venda da unidade imobiliária em leilão, na forma da Lei nº 4.591/64 63. Portanto, conclui-se que o valor relativo à venda da unidade anteriormente compromissada ao adquirente, será revertido para a conclusão das edificações, devendo o apelante satisfazer seu crédito por meio do procedimento previsto na supracitada norma. APELAÇÃO CONHECIDA E IMPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA”.
(TJGO, APELACAO CIVEL EM PROCESSO FALIMENTAR 204233-62.2009.8.09.0051, Rel. DES. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª CAMARA CIVEL, julgado em 17/01/2012, DJe 994 de 31/01/2012).

.
.......................................................................................................

“APELACAO CIVEL EM PROCESSO FALIMENTAR. CONTINUIDADE DA OBRA. PROMISSARIA COMPRADORA NAO ADERENTE. HABILITACAO DE CREDITO. IMPOSSIBILIDADE. I - A MASSA FALIDA DA ENCOL S/A NAO E RESPONSAVEL PELA DEVOLUCAO DAS QUANTIAS PAGAS PELO CONDOMINO EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, QUANDO FICAR DECIDIDO POR MAIORIA, EM ASSEMBLEIA GERAL, PELO PROSSEGUIMENTO DAS OBRAS. II - NAO ADERINDO A HABILITANTE A DECISAO DA MAIORIA, A DEVOLUCAO DOS VALORES PAGOS DEVERA SER GARANTIDA PELA VENDA DA UNIDADE IMOBILIARIA EM LEILAO, NA FORMA DO ARTIGO 63 DA LEI 45191/64. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENCA MANTIDA”.
(TJGO, APELACAO CIVEL EM PROCESSO FALIMENTAR 123326-1/192, Rel. DR(A). DONIZETE MARTINS DE OLIVEIRA, 1ª CAMARA CIVEL, julgado em 02/06/2009, DJe 364 de 29/06/2009).

.
.......................................................................................................

"APELACAO CIVEL EM PROCESSO FALIMENTAR. CONTINUIDADE DA OBRA.
VALORES PAGOS A ENCOL S/A. HABILITACAO DE CREDITO. IMPOSSIBILIDADE. A MASSA FALIDA DA ENCOL S.A. NAO E RESPONSAVEL PELA DEVOLUCAO DAS QUANTAS PAGAS PELO CONDOMINO EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, QUANDO FICAR DECIDIDO POR MAIORIA, EM ASSEMBLEIA GERAL, PELO PROSSEGUIMENTO DAS OBRAS.
HAVENDO DELIBERACAO PELA CONTINUIDADE DAS OBRAS, TANTO O CONDOMINIO ADERENTE DA DECISAO, QUANTO O NAO ADERENTE, NAO PODERAO RECLAMAR SEU CREDITO DA FALIDA. O PRIMEIRO, PORQUE RECEBERA SUA UNIDADE. O SEGUNDO, PORQUE O SEU RECEBIMENTO SERA GARANTIDO PELA VENDA DE SUA UNIDADE EM LEILAO, NA FORMA DO ARTIGO 63 DA LEI 4591/64
. APELACAO CONHECIDA E IMPROVIDA."

(TJGO, APELACAO CIVEL EM PROCESSO FALIMENTAR 89478-9/192, Rel. DES. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1A CAMARA CIVEL, julgado em 17/07/2007, DJe 15068 de 22/08/2007 - destaquei).

No caso dos autos, conforme bem delineado nas razões do recurso, a Cooperativa Habitacional e de Serviços Condominiais dos Proprietários do Edifício Belém Metropolitan - COOMETROPOLITAN, constituída na Assembleia Geral Ordinária em 30.08.1997, tinha como desiderato a conclusão do empreendimento, não havendo que se falar, nos termos da reiterada jurisprudência do respeitável e. Tribunal de Justiça do Estado do Goiás, em habilitação do crédito perante o Juízo da massa falida, em ilegitimidade passiva
ad causam
da recorrente ou de chamamento da ENCOL S.A., para integrar a lide.

Neste sentido:

“PROCESSUAL CIVIL E IMOBILIÁRIO. INCORPORAÇÃO. FALÊNCIA ENCOL. TÉRMINO DO EMPREENDIMENTO. COMISSÃO FORMADA POR ADQUIRENTES DE UNIDADES. CONTRATAÇÃO DE NOVA INCORPORADORA. POSSIBILIDADE. SUB-ROGAÇÃO DA NOVA INCORPORADORA NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DA ENCOL. INEXISTÊNCIA. SISTEMÁTICA ANTERIOR ÁS ALTERAÇÕES IMPOSTAS À LEI Nº 4.591/64 PELA LEI Nº 10.931/04. 1. Na hipótese dos autos, diante do inadimplemento da Encol, parte dos adquirentes de unidades do empreendimento se mobilizou e criou uma comissão objetivando dar continuidade às obras.
Para tanto, essa comissão interviu nos próprios autos da falência, tendo obtido provimento jurisdicional autorizando que as ‘unidades estoque’ (aquelas não comercializadas pela Encol) e as ‘unidades dos não aderentes’ (daqueles que não quiseram aderir à comissão) fossem excluídas de qualquer vinculação com a massa falida, propiciando a retomada e conclusão da edificação, independente de qualquer compensação financeira. O juízo falimentar também autorizou, após a realização de assembleia geral, a substituição da Encol no registro imobiliário, o que levou a comissão a celebrar com a incorporadora recorrente um contrato de promessa de permuta, para que esta concluísse o empreendimento, recebendo, em contrapartida, as unidades estoque e as unidades dos não aderentes.
Há, pois, duas relações jurídicas absolutamente distintas: a primeira entre a Encol e os adquirentes originários de unidades do empreendimento; e a segunda entre a comissão de representantes desse empreendimento e a recorrente. Sendo assim, inexiste relação jurídica triangular que englobe a massa falida da Encol, os recorridos e a recorrente, a partir da qual esta teria se sub-rogado nos direitos e obrigações da Encol, o que justificaria a sua inclusão no polo passivo da execução movida pelos recorridos em desfavor da Encol
.
2. Embora o art. 43, III, da Lei nº 4.591/64 não admita expressamente excluir do patrimônio da incorporadora falida e transferir para comissão formada por adquirentes de unidades a propriedade do empreendimento, de maneira a viabilizar a continuidade da obra, esse caminho constitui a melhor maneira de assegurar a funcionalidade econômica e preservar a função social do contrato de incorporação, do ponto de vista da coletividade dos contratantes e não dos interesses meramente individuais de seus integrantes. 3. Apesar de o legislador não excluir o direito de qualquer adquirente pedir individualmente a rescisão do contrato e o pagamento de indenização frente ao inadimplemento do incorporador, o espírito da Lei nº 4.591/64 se volta claramente para o interesse coletivo da incorporação, tanto que seus arts. 43, III e VI, e 49, autorizam, em caso de mora ou falência do incorporador, que a administração do empreendimento seja assumida por comissão formada por adquirentes das unidades, cujas decisões, tomadas em assembleia, serão soberanas e vincularão a minoria. 4. Recurso especial provido”.
(STJ - REsp: 1115605 RJ 2009/0004408-1, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 07/04/2011, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/04/2011 - destaquei).

De mais a mais, a lei 4.591/1964 (dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), em seu artigo 63, estabelece que do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas importâncias de todas as despesas ocorridas, que reverterão em benefício do condomínio, devendo ser entregue ao compromissário o saldo restante, se houver, como se vê:

“Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

§ 2º Se o maior lanço obtido fôr inferior ao desembôlso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total, (VETADO).

§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

§ 4º Do preço que fôr apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, tôdas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.

§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do impôsto do sêlo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com podêres necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para êste fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos podêres ad juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;

§ 6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.

§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino sòmente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes dando ciência do fato à entidade credora.

§ 8º Independentemente das disposições dêste artigo e seus parágrafos, e como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.

§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.

§ 10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato”.

Assim sendo, caberia a ora apelante alienar a unidade do autor - não aderente e, eventual saldo do valor apurado com a venda dos direitos da respectiva unidade, após todas as deduções previstas no art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/1964, deveria ter sido restituído ao requerente.

Neste diapasão, cito, por todos, ementa de julgado do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - PRELIMINARES - ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEIÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA - AUSÊNCIA - PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO - INOCORRÊNCIA - CONDOMÍNIO DE AQUIRENTES - CONTINUIDADE DAS OBRAS - ADQUIRENTE NÃO ADERENTE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - POSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. - A legitimidade ad causam trata de requisito de validade relacionado à relação jurídica de direito material deduzida pelas partes. Sendo assim, possui legitimidade processual a parte que tiver vínculo com o direito material reivindicado - Diante da inexistência de vícios, é de se dar guarida a perícia realizada, mormente se o réu demonstra o intuito de protelar a solução da lide, tendo em vista que, para a realização da prova técnica, não forneceu todos os documentos necessários. Demonstrada a inércia por parte do requerido, não há se falar em cerceamento de defesa - No caso dos autos, não se cuida de ressarcimento de enriquecimento sem causa, mas, sim, de restituição das parcelas pagas por um dos promitentes compradores que não aderiu ao condomínio - Dito isso, a demanda se insere na regra geral prevista no art. 205, CC, isto é, ao prazo prescricional de 10 anos - A destituição do incorporador pela assembleia dos adquirentes, em razão da inadimplência, tem previsão no art. 43, inciso VI, da Lei 4.591/64 - Nos casos de promissário comprador não aderente, o condomínio de adquirentes deveria alienar a unidade e, eventual saldo do valor apurado com a venda dos direitos da respectiva unidade, após todas as deduções previstas no art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/1964, deveria ser restituída ao autor - A inobservância do procedimento cabível, detalhado no art. 63 da Lei de Incorporações Imobiliárias, enseja a obrigação de reparar o autor, com o ressarcimento de seus respectivos créditos”.
(TJ-MG - AC: 10702074145773001 Uberlândia, Relator: Roberto Apolinário de Castro (JD Convocado), Data de Julgamento: 05/11/2019, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/11/2019)

Na hipótese, a Cooperativa Habitacional e de Serviços Condominiais dos Proprietários do Edifício Belém Metropolitan - COOMETROPOLITAN, ora apelante, não logrou demonstrar a tentativa de qualquer repasse à autora/apelada do saldo da alienação da unidade 706 prometida à venda á recorrida pela antiga incorporadora (atual massa falida Encol S/A), em descumprimento à regra inserta no artigo 333, II do Código de Processo Civil.

Sendo assim, a inobservância do procedimento cabível, detalhado no art. 63 da Lei de Incorporações Imobiliárias, ensejou a obrigação de reparar o autor, com o ressarcimento de seus respectivos créditos.

Desta feita, escorreita a condenação da recorrente ao ressarcimento à autora das quantias pagas, cabendo, no ponto, uma pequena correção. É que, na sentença, o magistrado utilizou, como parâmetro para estabelecer o
quantum
indenizatório, os termos do contrato entre a apelada e a incorporadora Encol S/A Engenharia, Comércio e Indústria, o que também enseja na inobservância do procedimento cabível, detalhado no art. 63 da Lei de Incorporações Imobiliárias.

Neste contexto, para
“não haver enriquecimento ilícito dos promitentes compradores que não aderiram à Comissão, em prejuízo desta e da massa falida, a reparação que lhes cabe após a venda de suas respectivas unidades fica necessariamente adstrita a dois limites: (i) o saldo eventual do valor apurado com a venda dos direitos da sua unidade, após todas as deduções previstas no art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/1964, e (ii) a quantia efetivamente paga por cada um à incorporadora falida”
( REsp 1573595/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJe 30/11/2017).

Por tais fundamentos,
conheço do recurso e lhe

nego provimento
, para reconhecer que a COOPERATIVA HABITACIONAL E DE SERVIÇOS CONDOMINIAIS DOS PROPRIETARIOS DO EDIFÍCIO BELÉM METROPOLITAN – COOMETROPOLITAN,
tem o dever de restituir à apelada EMILIA YUMI KIKUCHI eventual saldo do valor apurado com a venda dos direitos da respectiva unidade, após todas as deduções previstas no art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/1964
, tendo como parâmetro o percentual de pagamento até então desembolsado (60,9% do imóvel)
.

Custas recursais pelo apelante.

Deixo de majorar a verba honorária, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, porquanto já fixada em patamar máximo permitido por Lei.

É como voto.

Belém – PA, 08 de abril de 2024.

Desembargadora
MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Relatora

Belém, 16/04/2024