Tribunal: TJPA
Processo: 0004441-18.2009.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-03-19

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DESPEJO POR AUSÊNCIA DE PAGAMENTO. DISCUSSÃO SOBRE RETNÇÃO DE BENFEITORIA. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA DO ACRÉSCIMO E AINDA DE NULIDADE DA CLÁUSULA DE RENÚNCIA. DANOS NO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO INQUILINO NO CASO CONCRETO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Descumpridos os deveres da relação de inquilinado – mormente o de pagamento mensal dos aluguéis – há de ser promovido o despejo, arcando ainda o locatário com os meses que permaneceu com o bem e ainda com eventuais danos causados aquando de sua saída. 2. Tendo o Recorrente, quando o bem estava sob sua posse, o entregue ao Locador em condições diversas daquela recebida – danificado-, há o abalo material, que exorta o dever de reparar, mormente quando inexistentes causas de exclusão da responsabilidade. 3. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0004441-18.2009.8.14.0301

APELANTE: PAULO FREITAS PINTO NETO

APELADO: PERFIL GEOTECNIA E ENGENHARIA LTDA - ME

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DESPEJO POR AUSÊNCIA DE PAGAMENTO. DISCUSSÃO SOBRE RETNÇÃO DE BENFEITORIA. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA DO ACRÉSCIMO E AINDA DE NULIDADE DA CLÁUSULA DE RENÚNCIA. DANOS NO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO INQUILINO NO CASO CONCRETO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.

Descumpridos os deveres da relação de inquilinado –
mormente o de pagamento mensal dos aluguéis
– há de ser promovido o despejo, arcando ainda o locatário com os meses que permaneceu com o bem e ainda com eventuais danos causados aquando de sua saída.

2.
Tendo o Recorrente, quando o bem estava sob sua posse, o entregue ao Locador em condições diversas daquela recebida –
danificado
-, há o abalo material, que exorta o dever de reparar, mormente quando inexistentes causas de exclusão da responsabilidade.

3.

Recurso conhecido e desprovido.

RELATÓRIO

PROCESSO Nº: 0004441- 18.2009.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO

COMARCA: 5ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM

APELANTE: PAULO FREITAS PINTO NETO

ADVOGADO: FERNANDA CASTELO DE MENDONÇA MENDES SILVA - OAB/PA 18.817

APELADO:
PERFIL GEOTÉCNICA E CONSTRUÇÃO LTDA

ADVOGADO: VICTOR ANDRÉ TEIXEIRA LIMA – OAB/PA 9.664

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Trata-se de
Apelação Cível,
interposta por
PAULO FREITAS PINTO NETO
(ID.

1476818) irresignado com a Sentença de ID. 1476817, que
– proferida nos autos de Ação de Despejo com pedido liminar movida por
PERFIL GEOTÉCNICA E CONSTRUÇÃO LTDA
-
deu por parcialmente procedentes os pedidos autorais.

A sentença recorrida, está nos seguintes moldes:

“(...)PROCESSO: 0004441-39.2009.8.14.0301 Reclamante: PERFIL GEOTÉCNICA E CONSTRUÇÕES LTDA Representante Legal: PAULO SÉRGIO FONTES DO NASCIMENTO Reclamado: PAULO FREITAS PINTO NETO SENTENÇA Trata-se de ação de despejo com pedido liminar para desocupação imediata, na qual o autor alega ter firmado contrato de aluguel do imóvel situado à Av. José Bonifácio, n 2387, nesta cidade, pelo período de 2 anos, com início em 01/03/2005 e término em 01/03/2007, com valor do aluguel mensal de R$ 1.200,00, o qual foi prorrogado por tempo indeterminado, constando como locatária a Sra. Leonila Amaral de Castro e como fiador o ora requerido, Sr. Paulo Freitas Pinto Neto, ambos com estado civil declarado de solteiros, com quitação pontual de todos os aluguéis pela locatária. Afirma que, em 19/05/2008, a locatária se suicidou, porém o fiador, alegando que tinha um filho com a locatária e que assumiria o aluguel do imóvel, mesmo diante das tentativas de desocupação do bem, se recusa a sair da casa (fls. 03/13). Juntou documentos às fls. 14/40. Requer a desocupação do imóvel e a condenação do réu ao pagamento das perdas e danos suportados pela reclamante, a ser arbitrada pelo juízo, no valor mínimo de R$ 4.800,00, devidamente atualizado. O juízo determinou que a parte autora esclarecesse o estado civil de casada constante na certidão de óbito acostada à inicial, ante a afirmação do estado de solteira (fl. 44), tendo o autor afirmado que resta evidenciada possível declaração falsa por parte do Sr. Paulo, bem como que o estado civil de casado ou a condição de companheiro são indiferentes para a plausibilidade do direito autoral, pelo que requer a desocupação imediata do imóvel (fls. 45/46). Em seguida, o autor informou, em 02/07/2009, que o requerido abandou e depredou o imóvel, pelo que juntou aos autos ocorrência policial, declarações de vizinhos, fotos e mídia (fls. 49/77). Devidamente citado (fl. 80), o réu apresentou contestação, alegando preliminarmente, a nulidade do contrato de locação, ante a falta de outorga expressa de sócio da empresa autora para a sua celebração. No mérito, aduz que, após a morte da locatária, o requerido foi nomeado como inventariante, pelo que legítima a permanência do referido senhor no imóvel e, por se tratar se contrato sem prazo determinado, era necessário que a autora tivesse procedido à denúncia do contrato. Acrescenta que, após o falecimento da locatária em maio/2008, continuaram sendo adimplidos normalmente os valores do aluguel, até agosto de 2008, porém após foram interrompidos ante a intransigência da parte autora em extinguir o contrato de locação. Afirma que, a quando da entrega do imóvel à locatária, este se encontrava em situação precária, pelo que a mesma realizou investimento de grande monta para estabelecer seu comércio, qual seja, um consultório odontológico. Por fim, aduz que inexiste o dever de arcar com as perdas e danos relativos a manutenção da suposta ocupação e retenção ilegítima do imóvel, vez que o requerido é representante legal do espólio da locatária e do seu filho menor de idade (fl. 82/94). Juntou documentos às fls. 94/98. Réplica às fls. 100/109. O juízo deferiu a medida liminar, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias (fls. 114/115). Em audiência preliminar, frustrada a conciliação, foram fixados os pontos controvertidos e deferidas as provas requeridas pelas partes, inclusive com nomeação de perito pelo juízo (fl. 116). A parte autora juntou documentos em audiência às fls. 117/130. Laudo pericial às fls. 151/174. Instadas as partes a se manifestar (fl. 175), a autora nada opôs ao laudo técnico (fl. 176), enquanto que o réu o impugnou alegando que, por ter sido realizado cerca de três anos após a decisão liminar de desocupação do bem, não está apto a auxiliar o deslinde da causa (fls. 177/178). Em audiência de instrução e julgamento, foram ouvidas duas testemunhas do autor e uma testemunha do requerido (fls. 197/199). Memorais finais do autor às fls. 200/205 e do réu às fls. 206/209. Sem custas processuais pendentes, vieram os autos conclusos. É o breve relatório, passo a decidir. Incialmente, entendo que não assiste razão ao réu no que tange à alegação preliminar de nulidade do contrato de locação, ante a falta de outorga expressa de sócio da empresa autora para a sua celebração. Isto porque a mencionada cláusula oitiva do contrato social da empresa autora prevê expressamente que a administração da sociedade caberá aos sócios Paulo Sérgio Fontes do Nascimento e/ou Aglair Nazaré Alves do Nascimento, ao passo que o contrato de locação não caracteriza quaisquer das exceções constantes na referida cláusula para a exigência de atuação conjunta entre os sócios. Tal afirmativa se baseia no fato de que a locação não se trata de direito real e sim direito pessoal, pelo que não há que se falar que importe em forma de oneração ou alienação do bem imóvel. Nesse sentido: A locação é obrigação de direito pessoal e não real. Disso decorre que, no campo do direito pessoal é que devem ser discutidas as questões sobre a relação 'ex locato'. Por esta razão é que, para acolhimento do pedido de retomada de imóvel, com escora na falta de pagamento de alugueres, desnecessária a prova da propriedade, bem como irrelevante o fato de o locador ser ou não proprietário do imóvel. TJ-SP - Apelação : APL 992080688569 SP - DJ 31/08/2010) - grifei APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. ILEGITIMIDADE ATIVA. INOCORRÊNCIA. INADIMPLÊNCIA CARACTERIZADA. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. MANUTEÇÃO DA SENTENÇA 1. A Lei Nº 8.245 /1991 não estabelece a titularidade do imóvel como requisito para a locação. 2. O contrato de locação gera direito pessoal, portanto, tanto o proprietário quanto o possuidor do bem locado têm legitimidade ativa para o ajuizamento da ação de despejo. 3. Caracterizada a inadimplência do locatário e não havendo a purga da mora, o contrato de locação deve ser rescindido e o despejo decretado. 4. Desprovimento do recurso, por ato de relator." ( - Data de publicação: 07/06/2013) - grifei APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DOS ALUGUERES E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO - EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO FACE ILEGITIMIDADE DE PARTE - INOCORRÊNCIA - EXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DECORRENTE DE DIREITO PESSOAL E NÃO REAL - INOCORRÊNCIA DE DISCUSSÃO ACERCA DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL LOCADO - APELO IMPROVIDO - RECURSO ADESIVO - CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL E CLÁUSULA DE BONIFICAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - ELEMENTOS SANCIONATÓRIOS COM FUNDAMENTO NO MESMO FATO JURÍDICO - RECURSO ADESIVO IMPROVIDO". 1. O contrato de locação é obrigação pessoal dissociada da propriedade do imóvel sob o qual aquele foi erigido. 2. Não se pode cumular a cláusula de bonificação juntamente com multa contratual, por serem ambas elementos sancionatórios com fundamento no inadimplemento. - Data de publicação: 08/03/2006) grifei Por tais razões, rejeito a preliminar arguída. No mérito, destaco que se trata de ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, na forma prevista no artigo 62, inciso I, da Lei n.º 8.245/91: Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer acessórios de locação, observar-se-á o seguinte: I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; Caberia à parte ré purgar a mora no prazo de resposta, depositando judicialmente os aluguéis e acessórios da locação, conforme dispõe a Lei n.º 8.245/91: Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (omissis) II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de quinze dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa; No caso em tela, discute-se a que título o requerido teria se mantido na posse do imóvel após o falecimento da locatária. Sobre esse ponto, há previsão expressa na Lei do Inquilinato para a subrogação de direitos e obrigações, senão vejamos: Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel; II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. Em se tratando de imóvel locado para fins comerciais, e tendo o requerido comprovado que é o inventariante do espólio da falecida locatária (fl. 95), sendo ainda seu esposo (fl.97) e pai do filho menor da mesma (fl. 96), tenho que o mesmo se sub-rogou nos direitos e obrigações da locatária, não havendo que se falar em extinção do contrato de locação, mas sim em extinção da fiança, pois não há qualquer vedação legal à sucessão da locação pelo fiador, desde que caracterizadas as hipóteses previstas no supramencionado art. 11 da Lei do Inquilinato. Destaco que, a despeito da ausência de vedação legal à sucessão do locatário pelo fiador, restou evidenciada a má-fé contratual no presente caso, ante a declaração do estado civil de solteiro tanto pela locatária quanto pelo fiador a quando da celebração do contrato de locação, apesar de já serem casados há cerca de 15 anos, tendo a locatária declarado, ainda, seu nome de solteira e não de casada. Tal má-fé, no entanto, não ilide a sub-rogação de direitos e obrigação pelo requerido. Ocorre que, se antes como fiador e, após, como locatário sucessor, o requerido assumiu cumprir todas as obrigações contratuais, sejam em relação ao pagamento de aluguéis, seja em face de manutenção e conservação do bem. Ressalto, neste ponto, que apesar de ter alegado o pagamento de aluguéis até agosto de 2008, o réu reconheceu que ainda permaneceu no imóvel após referido mês, deixando, porém, de adimplir com os alugueis sobe a alegação de o ter feito ante a intransigência da parte autora em extinguir o contrato de locação, o que não se pode aceitar, vez que o locador não está obrigado a manter o contrato de locação de forma indefinida e nem o réu demonstrou cabalmente qualquer preterição a eventual direito de preferência na compra do bem ou ao ponto comercial. Por consequência, não depositando os aluguéis, os acessórios, a multa e os juros, devidamente atualizados, previstos na relação contratual e na lei, que se venceram antes e após da propositura desta ação, além das custas e honorários advocatícios, deixando passar in albis o prazo para a purgação da mora, não tem direito o réu de permanecer na posse direta do imóvel. Ademais, o réu afirma que, a quando da entrega do imóvel à locatária, este se encontrava em situação precária, pelo que a mesma realizou investimento de grande monta para estabelecer seu comércio, qual seja, um consultório odontológico, razão porque teria direito de retenção sobre as benfeitorias. Nada obstante, igualmente não constituiu qualquer prova neste sentido, a não ser o depoimento da ex-contadora de sua esposa, a qual afirmou em juízo que foi realizada reforma no imóvel para início das atividades da clínica, porém discriminando genericamente a reforma e estimando um vultoso valor para a sua realização (fl. 198), sem qualquer outro elemento de prova para respaldar tais afirmações. Em sentido oposto ao afirmado pelo requerido, o contrato de locação, em sua cláusula 13, prevê que as benfeitorias, de qualquer natureza, introduzidas pelo locatário no imóvel objeto do contrato do contrato, ficariam incorporadas ao prédio, sem assistir direito de retenção ou indenização ao locatário (fl. 29). E nem se fale de nulidade da referida cláusula, ante o entendimento já pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no enunciado da Súmula 335: Súmula 335/STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Por outro laudo, observo que de fato existe previsão contratual (cláusula 9) indicando que o locador entregou o imóvel em condições de uso e habitabilidade e que restava como responsabilidade do locatário a restituição do imóvel em perfeitas condições e com as instalações hidráulica, elétrica e sanitária em bom funcionamento (fl. 28). No mesmo sentido, as cláusulas 12 e 15 do contrato de locação também indicam a responsabilidade da locatária em bem conservar o imóvel, mantendo-o limpo e em condições, inclusive suas instalações de água, energia elétrica e sanitárias, substituindo por novas as peças que se quebrarem ou se tornarem inúteis ao seu destino e, ainda, devolver o imóvel inteiramente pintado e com ferragens e vidraças, portas, janelas e luminárias, com todas as instalações hidráulicas e sanitárias em perfeito estado de uso, conservação e funcionamento (fl. 29). Nesse ponto, há farta prova nos autos acerca das péssimas condições em que o imóvel se encontrava desde a época da comunicação do abandono do imóvel nos autos, até a realização da perícia judicial, pelo que entendo que não assiste razão ao réu ao alegar que, pelo tempo em que a perícia foi realizada, não estaria apta a auxiliar o deslinde da causa, inclusive diante do simples cotejo entre as fotos juntadas pelo autor às fls. 54/76 e em audiência preliminar (fls. 117/124), além das trazidas com a perícia (fls. 157/159). Assim, deve o reclamado arcar com os encargos referentes à reparação de danos, uma vez que deve prevalecer as disposições e cláusulas contratuais avençadas, consistindo em obrigação do locatário devolver o imóvel em perfeito estado de uso, conservação, funcionamento e limpeza, sendo que resta igualmente prevista em contrato a obrigação do fiador em arcar com o pagamento de eventuais débitos, danos e prejuízos causados pelo locatário até e efetiva entrega das chaves, pelo que indiferente a data em que qualquer dos danos ao imóvel foi perpetrado, durante a vigência do contrato de locação. Dessa forma, considerando que o autor teve ciência inequívoca de que o imóvel se encontrava abandonado desde 01/07/2009 (fl. 49), bem como por força da cláusula 10 do contrato de locação que prevê expressamente a autorização ao locador de ocupar o imóvel em caso de abandono pelo locatário, independente de ordem judicial fl. 29), urge a condenação do demandado no pagamento dos aluguéis, acessórios e impostos que se venceram nos quatro meses anteriores ao ajuizamento da ação até 07/2009, data em que o autor informou nos autos o abandono do bem, sem oposição pelo ré em contestação (fl. 88) e nem em alegações finais (fl. 208). Já a respeito da indenização pelas perdas e danos decorrentes da desocupação do imóvel sem condições normais de uso, sem esquadrias, fiação elétrica, tomadas, quadro geral de distribuição de energia, tubulações, louças sanitárias, lavatórios, torneiras, ante o mau uso, má conservação e depredação do imóvel, tudo devidamente identificadas pelo perito nomeado pelo juízo (fls. 151/155), tenho que mister também a condenação do reclamado ao pagamento de indenização no patamar de R$ 31.681,72, valor este orçado pelo engenheiro civil que realizou vistoria no local (fls. 117/130 – sem impugnação específica pelo réu, apesar da juntada dos documentos em audiência) e dentro do patamar estimado pelo perito judicial (fl. 154). Por fim, quanto ao pedido de reconhecimento de litigância de má-fé, vislumbro a ausência de prova de dolo processual de qualquer das partes, razão pela qual deixo de aplicar qualquer penalidade correspondente à litigância de má-fé. Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido de cobrança de aluguéis, acessórios e perdas e danos, com fulcro nos artigos 9º, inciso III, e 62, incisos I e II, da Lei nº 8.245/91, já que o despejo perdeu o objeto ante o abandono do imóvel, para: a) declarar rescindido o contrato de locação de fls. 27/31; b) condenar o requerido PAULO FREITAS PINTO NETO ao pagamento dos aluguéis entre setembro/2008 até julho/2009, sendo que o valor dos aluguéis e dos acessórios (contas de água e energia – cláusula 23) deve ser devidamente atualizado a partir do vencimento de cada parcela até o abandono (08/2009), com juros de 1%, e correção monetária, com adoção do IGP-M (artigo 397 do CC). A restituição do IPTU deve ser atualizada com juros de 1% a partir da citação e correção monetária, com adoção do IGP-M, a partir do efetivo prejuízo (data em que o locador realizou o pagamento das parcelas em atraso), sendo que através de simples petição poderá a Requerente demonstrar as parcelas que se venceram no curso do processo. c) condenar o requerido a pagar ao autor PERFIL GEOTÉCNICA E CONSTRUÇÕES LTDA o valor de R$ 31.681,72 (trinta e um mil, seiscentos e oitenta e um reais e setenta e dois centavos), a título de reparação de danos ao imóvel, atualizado com juros de 1% a partida citação e correção monetária, com adoção do IGP-M, a partir da data da elaboração da planilha às fls. 128/129. d) condenar o requerido, ainda, no pagamento das custas processuais adiantadas pela parte autora e verba honorária advocatícia, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Belém, 20 de março de 2017. CAROLINA CERQUEIRA DE MIRANDA MAIA Juíza em auxílio à 5ª Vara Cível da Capital (...)”

Sobreveio Recurso de Apelação ao ID. 1476818 por
PAULO FREITAS PINTO NETO
, sustentando após fazendo breve retrospecto da lide e da decisão inimizada, que,
(i)
o período que permaneceu residindo no bem estava sob retenção das benfeitorias feitas e
(ii)
não tem obrigação de reparar diante da não comprovação de que os danos foram causados por suas condutas. Pugnou pelo conhecimento e provimento do Apelo para afastar a cominação posta.

Sob ID. 1476820, colhe-se contraminuta de
PERFIL GEOTÉCNICA E CONSTRUÇÃO LTDA,
pugnando pelo conhecimento e desprovimento do Recurso.

Tempestividade das falas ao ID. 1476821 - Pág. 4.

Sob ID. 4387931, a Exma. Desembargadora Edinéa Oliveira Tavares, recebeu o Apelo em seu duplo efeito.

Por último, vieram-me os autos redistribuídos em 27 de setembro de 2023 por força da Portaria nº: 4150/2023-GP.

É o relatório.
Sem redação final.

Inclua, a zelosa Serventia, o feito na próxima pauta de julgamento do Plenário Virtual desimpedida.

Belém do Pará, data conforme registro do sistema PJe.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

VOTO

PROCESSO Nº: 0004441- 18.2009.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO

COMARCA: 5ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE BELÉM

APELANTE: PAULO FREITAS PINTO NETO

ADVOGADO: FERNANDA CASTELO DE MENDONÇA MENDES SILVA - OAB/PA 18.817

APELADO: PERFIL GEOTÉCNICA E CONSTRUÇÃO LTDA

ADVOGADO: VICTOR ANDRÉ TEIXEIRA LIMA – OAB/PA 9.664

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

VOTO

Em primeira pisada, anote-se que o almejo recursal é tempestivo, o Recorrente é legítimo, possui interesse, inexistindo fato que importe em óbice ao direito de recorrer, estando ainda preparado, regular e cabível à espécie. Juízo de admissibilidade, portanto,
positivo.

Avante
e com objetividade.

Anote-se que para desacolher o pleito, utiliza-se como razões o que se tem por necessário ao comando ora posto, à lume da norma incidente à espécie, nos estritos limites da moldura fática contida neste caderno processual.

Cinge a controvérsia recursal em dois temas base:
o primeiro
, saber se há ou não direito de retenção no caso em comento que franqueasse a permanência sem ônus de pagamento de locativo e
o segundo
, existência de mácula no ponto da responsabilização nos danos percebidos no imóvel após a locação.

Quanto a retenção.

Embora o Recorrente tenha disposto como causa a reformar a sentença, que manejou diversas benfeitorias no bem, este não logrou êxito em prová-las. Primeiro ponto. Cabendo ao Réu a prova do fato impeditivo, modificativo ou extintivo da pretensão autoral, não o fazendo, deve suportar as consequências.

Muito embora no âmbito das benfeitorias e melhoramentos, possa-se, em alguns casos, admitir a recomposição e até mesmo a retenção,
antes disso
deve haver a efetiva e robusta comprovação do acréscimo, o que não se vê no caso concreto, onde apenas o depoimento testemunhal
tangenciou
, e muito longe, o tema, sem estabelecer as balizar objetivas quanto aos importes.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. CONTRATO VERBAL. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. ÔNUS DA PROVA. Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis. As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis. Compete àquele que alega o ônus de comprovar suas afirmações, de forma que a indenização das benfeitorias necessárias não pode ser reconhecida se não há nos autos prova segura de sua realização. (TJ-MG - AC: 10000220907117001 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 23/06/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/06/2022)

E ainda que se existentes, houve no contrato, anuência quanto à renúncia de eventuais importes incrementados, conforme se lê da cláusula 13 do documento de ID. 1476778 - Pág. 7, até então não hostilizado sob qualquer vértice.

Pela sua legalidade é a compreensão sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça no verbete nº: 335:

“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Em sendo assim, afastada a pretensão de retenção e de esquiva ao importe devido.

Quanto ao dever de reparar.

Eis o cenário que temos:

Pactuação –
em sua cláusula 9
– aduzindo que o imóvel estava em condições habituais de uso e conservação, incumbindo-se ao locatário o dever de guarda e manutenção do imóvel. (ID.

1476778 - Pág. 5). Descabe aqui afastar a resistência do Requerido, ora Recorrente, a respeito de que outros causaram danos ao imóvel, uma vez que, até a efetiva entrega, caberia ao locatário a guarda do bem.

Neste sentido, corroborando com a pretensão inaugural -
não hostilizada em nenhum momento, permitindo-se a ampliação da lide
– há prova tanto pericial (ID. 1476801), quanto documental (ID. 1476793), de que houve lesão patrimonial no bem, exortando a recomposição!

Neste sentido:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RESILIÇÃO. RESTITUIÇÃO DO BEM EM CONDIÇÕES PRECÁRIAS. LOCADOR QUE FOI INJUSTAMENTE PRIVADO DE SEU USO E GOZO. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. 1. Ação ajuizada em 29/04/2014. Recurso especial interposto em 09/04/2018 e concluso ao gabinete em 03/12/2020. 2. O propósito recursal consiste em dizer se é devida indenização por lucros cessantes pelo período em que o imóvel objeto de contrato de locação permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias. 3. Nos termos dos arts. 569 do CC/02 e 23 da Lei 8.245/91, incumbe ao locatário usar e gozar do bem locado de forma regular, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu e, finda a locação, restituí-lo ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. 4. Recai sobre o locatário a responsabilidade pela deterioração anômala do bem, circunstância que autoriza o locador a exigir, para além da rescisão do ajuste, indenização por perdas e danos. 5. A determinação das perdas e danos está submetida ao princípio da reparação integral, de maneira que devem abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura, a teor do disposto no art. 402 do CC/02. 6. Para além dos danos emergentes, a restituição do imóvel locado em situação de deterioração enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, pelo período em que o bem permaneceu indisponível para o locador. 7. A ausência de prova categórica de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem se fosse devolvido pelo locatário em boas condições de uso não impede a caracterização dos lucros cessantes. A simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual. 8. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1919208 MA 2018/0336534-4, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/04/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/04/2021)

Em sendo assim, há o acerto da sentença que condenou o Requerido/Recorrente ao pagamento de indenização por dano material acrescendo-a a condenação nos locativos em débito.

Ante o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Por fim, de modo a evitar a oposição de Embargos de Declaração desnecessários, registre-se que ficam preteridas todas as demais alegações das partes, por incompatíveis com a linha de raciocínio ora adotada, observando que os pedidos foram apreciados e rejeitados nos limites em que formulados. Assim, ficam as partes, de logo, cientes de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com caráter meramente protelatório acarretará a imposição da multa prevista no artigo 1.206, § 2º, do CPC.

É como voto.

Belém do Pará, data conforme registro do sistema PJe.

Desembargadora
Margui
Gaspar
Bittencourt

Relatora

Belém, 27/03/2024