Tribunal: TJPA
Processo: 0033374-64.2010.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-12-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0033374-64.2010.8.14.0301 APELANTES: JOAO FRANCISCO PACHECO QUARESMA E SILVIA HELENA DO NASCIMENTO ARAUJO QUARESMA APELADOS: OTAVIO AUGUSTO SOUZA DA SILVA E MARIA DO SOCORRO PINTO DA SILVA RELATORA: DESª GLEIDE PEREIRA DE MOURA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. COBRANÇA DE PARCELA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE A AÇÃO MONITÓRIA. RECURSO DOS REQUERIDOS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL. IMPOSSÍVEL A COBRANÇA DE ENCARGOS DE MORA PELO ATRASO NO PAGAMENTO DE PARCELA DO CONTRATO QUANDO O VENDEDOR TAMBÉM DÁ CAUSA AO NÃO CUMPRIMENTO DO PACTUADO. CONTRATO QUE PREVIA A ALIENAÇÃO DE IMÓVEL LIVRE DE ENCARGOS, OS QUAIS FORAM DESCOBERTOS AO LONGO DO CUMPRIMENTO CONTRATUAL. CONTRATO VERBAL DE RENEGOCIAÇÃO. O SUPOSTO PACTO VERBAL NARRADO PELO CREDOR ONERA INJUSTAMENTE O DEVEDOR, VIDE QUE TODA A ASSUNÇÃO DA DÍVIDA DO IMÓVEL SE DILUI EM ENCARGOS MORATÓRIOS QUE NÃO DEVERIAM SER COBRADOS. O PACTO VERBAL SUSTENTADO PELA RECORRENTE É MAIS CRÍVEL, POIS NÃO ONERA NENHUMA PARTE DESSARAZOADAMENTE, CONDUZINDO A UM AJUSTE CONTRATUAL DE BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I) Tratando-se de ação monitória movida em razão de inadimplemento de parcela de contrato de promessa de compra e venda, impossível que o credor cobre encargos de mora quando também é parte que dá razão para o não cumprimento do contrato; II) O contrato firmado entre as partes previa a alienação de bem desprovido de encargos, sendo-lhe a questão uma obrigação assumida pelo vendedor e não cumprida; III) Não pode o vendedor cobrar encargos de mora do comprador quando também dá razão ao não cumprimento do contrato tal qual como anteriormente avençado, sendo-lhe exatamente tais encargos o conteúdo monetário cobrado na ação monitória; IV) O pacto verbal afirmado pelo recorrente parece, então, plausível e que conduz a boa-fé contratual; V) Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0033374-64.2010.8.14.0301

APELANTE: JOAO FRANCISCO PACHECO QUARESMA, SILVIA HELENA DO NASCIMENTO ARAUJO QUARESMA

APELADO: OTAVIO AUGUSTO SOUZA DA SILVA, MARIA DO SOCORRO PINTO DA SILVA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0033374-64.2010.8.14.0301

APELANTES: JOAO FRANCISCO PACHECO QUARESMA E SILVIA HELENA DO NASCIMENTO ARAUJO QUARESMA

APELADOS: OTAVIO AUGUSTO SOUZA DA SILVA E MARIA DO SOCORRO PINTO DA SILVA

RELATORA: DESª GLEIDE PEREIRA DE MOURA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. COBRANÇA DE PARCELA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE A AÇÃO MONITÓRIA. RECURSO DOS REQUERIDOS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL. IMPOSSÍVEL A COBRANÇA DE ENCARGOS DE MORA PELO ATRASO NO PAGAMENTO DE PARCELA DO CONTRATO QUANDO O VENDEDOR TAMBÉM DÁ CAUSA AO NÃO CUMPRIMENTO DO PACTUADO. CONTRATO QUE PREVIA A ALIENAÇÃO DE IMÓVEL LIVRE DE ENCARGOS, OS QUAIS FORAM DESCOBERTOS AO LONGO DO CUMPRIMENTO CONTRATUAL. CONTRATO VERBAL DE RENEGOCIAÇÃO. O SUPOSTO PACTO VERBAL NARRADO PELO CREDOR ONERA INJUSTAMENTE O DEVEDOR, VIDE QUE TODA A ASSUNÇÃO DA DÍVIDA DO IMÓVEL SE DILUI EM ENCARGOS MORATÓRIOS QUE NÃO DEVERIAM SER COBRADOS. O PACTO VERBAL SUSTENTADO PELA RECORRENTE É MAIS CRÍVEL, POIS NÃO ONERA NENHUMA PARTE DESSARAZOADAMENTE, CONDUZINDO A UM AJUSTE CONTRATUAL DE BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I) Tratando-se de ação monitória movida em razão de inadimplemento de parcela de contrato de promessa de compra e venda, impossível que o credor cobre encargos de mora quando também é parte que dá razão para o não cumprimento do contrato;

II) O contrato firmado entre as partes previa a alienação de bem desprovido de encargos, sendo-lhe a questão uma obrigação assumida pelo vendedor e não cumprida;

III) Não pode o vendedor cobrar encargos de mora do comprador quando também dá razão ao não cumprimento do contrato tal qual como anteriormente avençado, sendo-lhe exatamente tais encargos o conteúdo monetário cobrado na ação monitória;

IV) O pacto verbal afirmado pelo recorrente parece, então, plausível e que conduz a boa-fé contratual;

V) Recurso conhecido e provido.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0033374-64.2010.8.14.0301

APELANTES: JOAO FRANCISCO PACHECO QUARESMA E SILVIA HELENA DO NASCIMENTO ARAUJO QUARESMA

APELADOS: OTAVIO AUGUSTO SOUZA DA SILVA E MARIA DO SOCORRO PINTO DA SILVA

RELATORA: DESª GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por JOAO FRANCISCO PACHECO QUARESMA e SILVIA HELENA DO NASCIMENTO ARAUJO QUARESMA contra sentença proferida em ação monitória movida por OTAVIO AUGUSTO SOUZA DA SILVA e MARIA DO SOCORRO PINTO DA SILVA.

De início, tratou-se de ação monitória movida em razão de valores não adimplidos de contrato de compra e venda de imóvel de preço R$ 396.000,000 (trezentos e noventa e seis reais). Nesse sentido, os autores afirmaram ser credores da importância de R$ 112.184,75 (cento e doze mil, cento e oitenta e quatro reais e setenta e cinco centavos).

Os requeridos apresentaram embargos à monitória, alegando que os autores não teriam cumprido com parte de suas obrigações contratuais. Conforme a isso, sustentaram que o imóvel em questão estava com débitos relativos a IPTU, taxas condominiais e de consumo de energia. Diante disso, afirmam que entre as partes existiu acordo verbal posterior, onde fora resolvido o débito em questão pelo pagamento dos referidos débitos e pela compra de materiais de construção para a parte requerente.

Não obstante, apresentaram reconvenção, pleiteando que os autores fossem condenados ao pagamento de multa contratual de 30% (trinta por cento) sobre o valor do imóvel, vide que os vendedores não teriam adimplido com suas obrigações contratuais.

A sentença cerne da apelação foi a que julgou procedente a monitória e improcedente a reconvenção. Nesse sentido, considerou o juízo de piso que os autores teriam comprovado os fatos constitutivos do direito afirmado em inicial. Todavia, considerou-se também que os requeridos não teriam suficientemente comprovado os fatos alegados tanto em embargos quanto em reconvenção. Além disso, entendeu o magistrado que a aplicação da multa pretendida em reconvenção somente se faria possível com a rescisão contratual, sendo-lhe algo que não fora expressamente pedido na peça reconvencional.

Em sede apelatória, alega os recorrentes que a sentença merece ser totalmente reformada. Nesse sentido, sustentam que restaria inequívoco nos autos que houve o acordo verbal sustentado nos embargos à monitória. Por isso, pleiteiam o reconhecimento do adimplemento do débito em questão. Por outro lado, e subsidiariamente, afirmam que a reconvenção deveria ter sido provida, eis que aplicável a multa contratual no caso.

Contrarrazões foram apresentadas, pela manutenção da sentença.

É o relatório.

À Secretaria, para inclusão em pauta, com pedido de julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

Belém,

de

de 2024.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0033374-64.2010.8.14.0301

APELANTES: JOAO FRANCISCO PACHECO QUARESMA E SILVIA HELENA DO NASCIMENTO ARAUJO QUARESMA

APELADOS: OTAVIO AUGUSTO SOUZA DA SILVA E MARIA DO SOCORRO PINTO DA SILVA

RELATORA: DESª GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

Preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço da presente apelação cível.

Em sede recursal, voltou-se o apelante contra sentença que julgou procedente A ação monitória e improcedente a reconvenção por si apresentada.

De antemão, percebe-se que a controvérsia recursal circunda na valoração das provas apresentadas por ambas as partes. Nesse sentido, percebe-se que a argumentação dos recorrentes circunda em afirmar: 1) que o débito em questão teria sido satisfeito, vide acordo verbal entre as partes; 2) que no caso, conforme a reconvenção apresentada, os recorridos teriam descumprido com suas obrigações, fazendo-se necessária a condenação desta parte ao pagamento de multa contratual de valor superior ao débito perseguido na monitória.

Desse modo, analisar-se-á o presente caso.

De início, faz-se importante examinar o conteúdo do contrato firmado entre as partes. Nesse sentido vê-se que a cláusula segunda do referido pacto dispõe o seguinte (ID.
12713058 - Pág. 2)
:

CLÁUSULA SEGUNDA: Que possuindo os PROMITENTES VENDEDORES o imóvel residencial acima descrito e sua edificação do terreno a ele correspondente livre e desembaraçado de quaisquer ônus e encargos judiciais ou extrajudiciais, foro, hipoteca, inclusive com taxas de condomínio, IPTU e energia elétrica em dias, assim prometem vender aos PROMITENTES COMPRADORES, e estes prometem comprá-lo pelo preço e quantia certa de R$ 396.000,00 (trezentos e noventa e seis mil reais, que será pago em parcelas.

Parcelas quais, sobretudo, foram estipuladas da seguinte forma: 1) um sinal de R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais); 2) uma parcela de R$ 100.000,00 (cem mil reais) que venceria em 02/01/2009; 3) segunda parcela de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) que venceria em 30/01/2009; 4) terceira parcela de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) que venceria em 28/02/2009; 5) quarta parcela de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) que venceria em 30/03/2009; 6) quinta parcela de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) que venceria em 30/04/2009 (ID.
12713058 - Pág. 2).

Desse contexto, percebe-se que o contrato afirmava que o imóvel em questão estava com débitos condominiais, de IPTU e energia elétrica em dia. Algo que, entretanto, resta incontroverso da lide o exato oposto, visto que no imóvel havia débitos não esperados.

Aqui, entretanto, faz-se importante ressaltar uma questão: o valor cobrado na inicial de R$ 112.184,75 (cento e doze mil, cento e oitenta e quatro reais e setenta e cinco centavos) corresponderia a última parcela contratual inadimplida, de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), somada a juros e encargos moratórios.

É o que se percebe da narrativa contida em inicial (ID.
12713056 - Pág. 5).

Nesse contexto, observa-se que a controvérsia se aprofunda em uma seguinte questão: enquanto os autores alegaram que por atraso no pagamento da segunda, terceira e quarta parcela do contrato, teria sido acordado verbalmente entre as partes que os compradores adimpliriam com débitos de IPTU e energia elétrica que foram posteriormente descobertos, de R$ 2.287,36 e R$ 2.069,20 (ID. 12713056 - Pág. 4); os requeridos afirmaram que tal acordo verbal somente teria ocorrido no pagamento da última parcela, onde fora definido outra forma de composição do pagamento (ID. 12713064).

Portanto, por tudo isso, percebe-se que o deslinde do caso depende dos indícios de quando de fato esse suposto acordo verbal teria sido realizado.

Examinando os autos, nota-se que há fortes provas que indicam que houve mesmo atraso no pagamento das parcelas acordadas (ID. 12713058). Entretanto, inexiste nenhum indicativo que o acordo verbal teria sido pactuado durante esses atrasos e qual seria o verdadeiro teor deste acordo.

Doravante, percebe-se que o próprio recorrente afirmou em inicial ter recebido R$ 14.000,00 (catorze mil reais) em 16/07/2009 a título de pagamento atrasado da última parcela. Não obstante, também recebeu R$ 28.833,50 (vinte e oito mil, oitocentos e trinta e três reais e cinquenta centavos) em materiais de construção oferecidos pelos devedores para amortização da dívida (ID. 12713056 - Pág. 5).

Somando-se esses valores, nota-se que se têm o montante de R$ 42.833,50 (quarenta e dois mil, oitocentos e trinta e três reais e cinquenta centavos). Os quais, se também somados as dívidas doravantemente descobertas de IPTU, energia elétrica e taxas condominiais e assumidas pelos recorrentes, superam o valor esperado para a última parcela do contrato, vide que somente de taxa condominial assumida pelo comprador haveria mais de R$ 8.000,00 (oito mil reais) cobrados (ID. 12713065 - Pág. 3).

Como se sabe, as obrigações
Propter Rem
acompanham o proprietário da coisa para proteger o credor que ativa a obrigação. Não obstante, percebe-se que o contrato firmado entre as partes afirmava que o vendedor alienaria um bem sem encargos. Portanto, ele possuía obrigação para com o comprador quando prometeu a alienar um bem sem encargos que pudessem onerar aquele que receberia o imóvel. Algo que, no cumprimento do contrato, verificou-se o contrário.

Por tudo isso, depreende-se que o acordo verbal entres as partes deve ter ocorrido tal qual defendido pelo recorrente, visto que os débitos descobertos no decorrer do cumprimento contratual conduziram a necessidade de adaptações bilaterais. Trata-se, doravante, da interpretação mais próxima da esperada boa-fé contratual, vide ambas as partes não cumpriram integralmente o previsto no contrato (o vendedor buscou alienar imóvel com encargos; o comprador atrasou no pagamento).

Nesse sentido, percebe-se que a interpretação do recorrido conduz a um excesso de ônus ao comprador, vide que este último assumiria unilateralmente os encargos do atraso do pagamento sem onerar em nada o vendedor que estava alienando bem com encargos não esperados. Trata-se, portanto, de um acordo que não é crível, vide que o vendedor também deu causa ao atraso no pagamento.

Aplica-se, portanto, o previsto no art. 476 do código civil, o qual prevê que ‘
’nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro’’.
Portanto, factível que o credor não pode cobrar juros e encargos moratórios de atraso de pagamento quando também é parte que não cumpriu com sua parte ideal das obrigações contratuais, sendo-lhe justamente esse o procedimento que os recorrentes realizam para afirmar que existe débito a ser satisfeito.

É o entendimento da jurisprudência pátria em casos análogos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO MONITÓRIA - EMBARGOS À MONITÓRIA - CHEQUE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - ART. 476 DO CPC - CONTRATAÇÃO ENTRE PARTICULARES - PACTA SUNT SERVANDA - DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES IMPOSTAS - Para a ação monitória a exige-se "prova escrita", ainda que singela, que consiste em documentação idônea e hábil a legitimar um juízo positivo de probabilidade quanto à certeza, liquidez e exigibilidade do direito creditício sustentado pelo demandante. - Conforme disposto no artigo 476 do Código Civil, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir implementação da obrigação pela outra parte. - Não demonstrando o autor/embargado que efetivamente cumpriu com as obrigações contratualmente previstas a fim de que fosse efetuado o pagamento do valor ajustado, pertinente a incidência da exceção do contrato não cumprido.

(TJMG -

Apelação Cível

1.0000.24.218998-3/001, Relator(a): Des.(a) Cavalcante Motta , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/06/2024, publicação da súmula em 17/06/2024).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO MONITÓRIA - CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - AUSÊNCIA DE PROVA DA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS - COBRANÇA DO DÉBITO - IMPOSSIBILIDADE - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – RECONHECIMENTO - É requisito essencial à propositura da monitória a presença de prova escrita demonstrativa do débito cuja satisfação é pretendida e que não possui a força executiva autônoma, sendo desnecessária a indicação da causa debendi.- Considerando que a parte autora não comprovou suficientemente os fatos constitutivos de seu direito, aplica-se ao caso a exceção do contrato não cumprido.

(TJMG -

Apelação Cível

1.0000.24.374826-6/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/12/2024, publicação da súmula em 05/12/2024)

Por outro lado, percebe-se que a reconvenção apresentada pelo recorrente também não merece ser recepcionada, vide que a parte também não cumpriu com o contrato firmado. Logo, impossível a condenação do recorrido por inadimplemento contratual, vide que ambas as partes não cumpriram integralmente com as obrigações contratuais.

Portanto, e por todo o exposto, CONHEÇO e DOU-LHE PROVIMENTO, reformando a sentença para julgar improcedente a ação monitória ajuizada pelo recorrido, vide que a parte também deu causa ao não cumprimento do contrato, aplicando-se o art. 476 do Código Civil.

É como voto.

BELÉM, de

de 2024.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 18/12/2024