Tribunal: TJPA
Processo: 0805155-39.2018.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão julgador: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2024-05-28

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA DETERMINOU A RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE APENAS 2% (DOIS POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Acórdão Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NAGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Luana de Nazareth. A. H. Santalices. Belém (PA), data da assinatura digital LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES Desembargadora – Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805155-39.2018.8.14.0006

APELANTE: PAULO MAURICIO SANTOS DOS SANTOS, RAFAELA NAGANO DE CARVALHO

APELADO: PARK IMOVEIS INCORPORACOES LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA DETERMINOU A RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE APENAS 2% (DOIS POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

Acórdão

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NAGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Luana de Nazareth. A. H. Santalices.

Belém (PA), data da assinatura digital

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora – Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
PAULO MAURICIO SANTOS DOS SANTOS
e
RAFAELA NAGANO DE CARVALHO
em face da sentença
proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Ananindeua,
na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valor, ajuizada contra
PARK IMÓVEIS INCORPORAÇÕES LTDA.

O juízo de primeiro grau decretou a revelia da reclamada e julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, declarando rescindindo o contrato objeto da lide por culpa dos autores/apelantes. Condenou a ré a restituir aos autores os valores pagos pelo imóvel, devidamente corrigidos, com retenção de apenas 2% (Dois por cento), mas sem os valores pagos a título de comissão de corretagem.

Irresignados, os autores/recorrentes sustentam a culpa da apelada pela rescisão contratual. Em consequência, requerem a condenação da requerida a pagar os valores gastos a título de comissão de corretagem, lucros cessantes e indenização por danos morais.

Nesses termos, postulam o conhecimento e provimento do recurso de apelação para reformar a sentença proferida.

Não foram apresentadas contrarrazões ao apelo.

É o essencial relatório.

DECIDO.

VOTO

DECIDO.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso
e passo ao julgamento
.

Rememoro que as partes celebraram Contrato de compromisso de venda e compra de unidade autônoma, cujo objeto é a unidade 302, bloco 10, do empreendimento “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LAGOA PARK”, celebrado em 12/09/2012.

O juízo de primeiro grau considerou os apelantes culpados pela rescisão contratual, uma vez que não cumpriram a determinação de
celebrar o contrato de financiamento com o agente financeiro, voltado a viabilizar a construção do empreendimento. Destaco trechos importantes da sentença:

“Ocorre, todavia, que no presente caso, é importante ter em mente que o empreendimento a ser construído pela ré foi financiado com recursos do programa habitacional “Minha casa, Minha Vida”, para os quais se exige a celebração prévia do contrato de financiamento com o agente financeiro, no caso, a CEF, a quem cabe repassar os valores à empresa construtora com base em um cronograma físico-financeiro.

Assim, para que seja possível à construtora executar a obra se faz necessário o aporte financeiro fornecido pela CEF, sendo, por essa razão, exigida uma espécie de “quitação prévia”, diversa do que se observa nos financiamentos ditos comuns, relativos aos imóveis não vinculados ao PMCMV, quando o contrato se dá tão somente com o imóvel pronto.

Ante a dependência de recursos, há de se vincular a entrega da unidade imobiliária ao contrato de financiamento com o agente financeiro, que, na presente ação, os próprios autores afirmam não terem firmado o contrato, ao argumento da inexistência de construção do empreendimento, em que pese ter havido a chamada reiterada pela ré.

A informação relativa à inexistência de construção diverge dos termos constantes na certidão lavrada pelo Sr. Oficial de Justiça e acostada aos autos sob o ID 12012101, que noticia a existência do empreendimento, já na fase final de construção.

Se os próprios adquirentes noticiam nos autos não terem celebrado o contrato de financiamento com o agente financeiro, voltado à viabilizar a construção do empreendimento, mesmo cientes da obrigação, pois prevista em contrato de forma clara, precisa e sem jogo de palavras, não pode alegar o descumprimento das bases contratuais por parte da ré.

Declaro, portanto, nulas as cláusulas relativas à possibilidade de prorrogação de contrato em prazo superior a 180 (cento e oitenta) dias.

Quanto a caracterização do atraso na entrega do empreendimento, concluo que, a bem da verdade, os compradores descumpriram a obrigação contratual assumida originariamente, qual seja, de assinar o contrato com o agente financeiro, cujos recursos iriam viabilizar a construção do empreendimento, tendo os requerentes dado causa à rescisão do contrato firmado com a ré.

E, a partir desse ponto, da rescisão do contrato por culpa dos autores é que passo à analisar a existência de eventuais valores a serem restituídos pela requerida.”

Em consonância com a sentença, entendo que a culpa pela rescisão contratual recai sobre os apelantes, que descumpriram obrigação contratual disposta de forma clara:

2.2.4

O preço restante R$ 78.960,00 (Setenta e oito mil novecentos e sessenta reais) deverá ser inteiramente financiado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL não podendo, no entanto, o comprador indicar instituição bancária alternativa de sua preferência, obrigando-se neste caso a

assegurar o financiamento

diretamente junto à instituição escolhida, comprometendo-se apenas a VENDEDORA a fornecer a documentação relativa ao empreendimento similar àquela exigida pelo AGENTE FINANCIADOR INDICADO PELA

CONSTRUTORA.

2.2.6
Deverá o COMPRADOR (A) estar APTO a adquirir um financiamento habitacional junto a

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ou providenciar a disponibilidade e totalidade do valor. no prazo máximo de 120 dias, após a assinatura deste instrumento particular;

2.2.7

Ultrapassado o prazo definido acima, e não deferido o financiamento ao COMPRADOR (A), o presente contrato de compra e venda será anulado e nenhum efeito jurídico decorrerá dele.

Nesse sentido,
a determinação de restituição de todos os valores pagos à construtora devidamente corrigidos, com retenção de apenas 2% (dois por cento), é até mais benéfica aos autores do que entendimento pacificado na jurisprudência nacional.

A propósito, sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça já possui entendimento sumulado:

“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

É pacífica a jurisprudência pátria no mesmo sentido:

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. 1.Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, do dispositivo apontado como violado no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal. 4. A jurisprudência desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 5. Para rever a conclusão da corte local, de que mostra-se razoável a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos recorridos, seria necessária a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7/STJ. 6. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. 7. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 8. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1645384 RJ 2020/0002103-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 25/10/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2021).

Comprovada a culpa dos autores pela rescisão contratual, não há que se falar em Lucros cessantes e indenização por Danos Morais.

Nesse ponto, além do inadimplemento da parcela do financiamento, acrescento que os autores, em cerca de um ano, pagaram à construtora apenas o valor de R$ 2.618,62, o que não corresponde nem a 5% (cinco por cento) do valor total do imóvel. Nesse sentido, entendo que a concessão de lucros cessantes configuraria inclusive enriquecimento sem causa.

Da mesma forma, entendo que também não merece reforma a sentença quanto ao pedido de devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1599511/SP,
julgou válida a cláusula contratual que impõe ao comprador de um imóvel a obrigação de pagar a comissão de corretagem
,
desde que seja informado o preço total do imóvel, com destaque para o valor da comissão.

No presente caso, ficou claro na transação de compra e venda que a imobiliária receberia, a título de comissão de corretagem, o valor de
R$3.440,00, conforme contrato e recibos juntados aos autos.

Assim, considero que o valor previsto como taxa de corretagem é devido e não deve ser restituído.

Por todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso

e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Condeno a apelada a pagar honorários de sucumbência, fixando-os em 20% (Vinte por cento) sobre o valor da condenação. Deixo de condenar os apelantes em honorários, visto que a apelada não possui advogado habilitado.

Após o trânsito em julgado, remetam-se estes autos ao Juízo ‘
a quo
’, dando-se baixa na distribuição desta relatora.

Belém, data da assinatura digital.

LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES

Desembargadora Relatora

Belém, 10/06/2024