Tribunal: TJPA
Processo: 0800547-50.2017.8.14.0097
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 14919 - Atraso na Entrega do Imóvel
Data de julgamento: 2024-10-15

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXTRAVIO DE CHEQUES. IMPOSSIBILIDADE DE CONCLUSÃO DO PAGAMENTO. VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO. RESCISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE CULPA EXCLUSIVA DAS PARTES. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PRINCÍPIO DO STATUS QUO ANTE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas por Paulo Barbosa Menezes e José de Nazaré Barreto Coutinho contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais. Na origem, Paulo Barbosa Menezes celebrou com José de Nazaré Barreto Coutinho um contrato de promessa de compra e venda de dois lotes comerciais pelo valor de R$ 40.000,00, tendo sido pagos R$ 10.000,00 como sinal e 15 cheques de R$ 2.000,00 cada, sendo alguns deles extraviados. O autor descobriu que o imóvel foi vendido a um terceiro e sustou os pagamentos, ensejando o ajuizamento da presente ação. O réu alegou inadimplência do autor como causa da rescisão. A sentença determinou a rescisão contratual com a devolução de 75% do valor pago pelo autor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO As questões centrais em discussão são: (i) se a devolução dos valores pagos deve ser integral, considerando a rescisão sem culpa exclusiva de uma das partes; e (ii) se a comissão de corretagem deve ser deduzida dos valores restituídos, como argumentado pelo apelado. III. RAZÕES DE DECIDIR O extravio dos cheques e a posterior venda do imóvel a um terceiro impossibilitaram a conclusão do pagamento, configurando uma situação em que ambas as partes contribuíram para a impossibilidade de cumprimento do contrato, sem que se possa imputar culpa exclusiva a qualquer das partes. O princípio da pacta sunt servanda, embora aplicável, deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, que exige o equilíbrio contratual. Diante da ausência de provas contundentes acerca da culpa de uma das partes, impõe-se a devolução integral dos valores pagos, em observância ao princípio do status quo ante, que visa restabelecer a situação anterior ao contrato. Não se justifica a retenção parcial de valores sob o argumento de comissão de corretagem, pois esta questão não foi suficientemente demonstrada nos autos e não pode ser imputada ao comprador diante da rescisão sem culpa exclusiva. A sentença merece reforma para garantir a devolução integral dos valores pagos pelo autor, corrigidos monetariamente, afastando a retenção de 25%, dada a ausência de culpa específica do comprador pela rescisão. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de Paulo Barbosa Menezes parcialmente provido para determinar a devolução integral dos valores pagos, com correção monetária. Recurso de José de Nazaré Barreto Coutinho desprovido. Tese de julgamento: Na rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, quando não há culpa exclusiva de uma das partes, aplica-se o princípio do status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 4º, III, e 6º, V; Código Civil, art. 408. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível nº 1.0153.14.008200-6/001, Rel. Des. José Américo Martins da Costa, 15ª Câmara Cível, j. 01/03/2018; TJMG, Apelação Cível nº 10000205742331001, Rel. Des. João Cancio, 18ª Câmara Cível, j. 02/02/2021.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800547-50.2017.8.14.0097

APELANTE: JOSE DE NAZARE BARRETO COUTINHO, PAULO BARBOSA MENEZES

APELADO: PAULO BARBOSA MENEZES, JOSE DE NAZARE BARRETO COUTINHO

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXTRAVIO DE CHEQUES. IMPOSSIBILIDADE DE CONCLUSÃO DO PAGAMENTO. VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO. RESCISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE CULPA EXCLUSIVA DAS PARTES. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PRINCÍPIO DO
STATUS QUO ANTE
. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas por Paulo Barbosa Menezes e José de Nazaré Barreto Coutinho contra sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais. Na origem, Paulo Barbosa Menezes celebrou com José de Nazaré Barreto Coutinho um contrato de promessa de compra e venda de dois lotes comerciais pelo valor de R$ 40.000,00, tendo sido pagos R$ 10.000,00 como sinal e 15 cheques de R$ 2.000,00 cada, sendo alguns deles extraviados. O autor descobriu que o imóvel foi vendido a um terceiro e sustou os pagamentos, ensejando o ajuizamento da presente ação. O réu alegou inadimplência do autor como causa da rescisão. A sentença determinou a rescisão contratual com a devolução de 75% do valor pago pelo autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As questões centrais em discussão são: (i) se a devolução dos valores pagos deve ser integral, considerando a rescisão sem culpa exclusiva de uma das partes; e (ii) se a comissão de corretagem deve ser deduzida dos valores restituídos, como argumentado pelo apelado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O extravio dos cheques e a posterior venda do imóvel a um terceiro impossibilitaram a conclusão do pagamento, configurando uma situação em que ambas as partes contribuíram para a impossibilidade de cumprimento do contrato, sem que se possa imputar culpa exclusiva a qualquer das partes.

O princípio da
pacta sunt servanda
, embora aplicável, deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, que exige o equilíbrio contratual. Diante da ausência de provas contundentes acerca da culpa de uma das partes, impõe-se a devolução integral dos valores pagos, em observância ao princípio do
status quo ante
, que visa restabelecer a situação anterior ao contrato.

Não se justifica a retenção parcial de valores sob o argumento de comissão de corretagem, pois esta questão não foi suficientemente demonstrada nos autos e não pode ser imputada ao comprador diante da rescisão sem culpa exclusiva.

A sentença merece reforma para garantir a devolução integral dos valores pagos pelo autor, corrigidos monetariamente, afastando a retenção de 25%, dada a ausência de culpa específica do comprador pela rescisão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de Paulo Barbosa Menezes parcialmente provido para determinar a devolução integral dos valores pagos, com correção monetária. Recurso de José de Nazaré Barreto Coutinho desprovido.

Tese de julgamento
:

Na rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, quando não há culpa exclusiva de uma das partes, aplica-se o princípio do
status quo ante
, com a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, arts. 4º, III, e 6º, V; Código Civil, art. 408.

Jurisprudência relevante citada
: TJMG, Apelação Cível nº 1.0153.14.008200-6/001, Rel. Des. José Américo Martins da Costa, 15ª Câmara Cível, j. 01/03/2018; TJMG, Apelação Cível nº 10000205742331001, Rel. Des. João Cancio, 18ª Câmara Cível, j. 02/02/2021.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de apelações cíveis interpostas por Paulo Barbosa Menezes e José de Nazaré Barreto Coutinho, inconformados com a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação de Rescisão Contratual cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais.

Na origem, Paulo Barbosa Menezes firmou com José de Nazaré Barreto Coutinho um contrato de promessa de compra e venda de dois lotes comerciais no loteamento "Solar da Baronesa", pelo valor de R$ 40.000,00, sendo R$ 10.000,00 pagos como sinal e mais 15 cheques no valor de R$ 2.000,00 cada.

Alegou o autor que o negócio foi intermediado pela imobiliária J. Ramos Consultoria de Imóveis e, posteriormente, ocorreram problemas com a compensação de alguns cheques.

Aduziu ainda que seis dos cheques emitidos foram extraviados e, ao verificar a situação do imóvel, constatou que este havia sido vendido a um terceiro.

Inconformado com a venda, o autor decidiu sustar o pagamento do último cheque e ajuizou a presente perante o juízo de origem.

Por sua vez, o réu, José de Nazaré Barreto Coutinho, afirmou que os cheques originalmente emitidos foram devolvidos pelo banco, com código de sustação, e negou qualquer descumprimento contratual, justificando a rescisão do contrato em razão da inadimplência do autor.

A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a rescisão contratual e condenando o réu a restituir 75% do valor pago pelo autor, correspondente a R$ 7.500,00, corrigidos monetariamente. Ambas as partes interpuseram apelação contra a sentença.

Em suas razões, Paulo Barbosa Menezes (ID nº 6120889) pontua que o valor ressarcido deveria ser integral e que a venda do imóvel para um terceiro ocorreu sem sua anuência, configurando descumprimento contratual pelo réu.

Defende que a decisão deve ser reformada para excluir a condenação ao pagamento das custas processuais.

Requer, assim, o conhecimento e provimento do recurso a fim de que possa ser procedida a devolução integral dos valores pagos considerando sua atualização, pela rescisão indevida por culpa exclusiva do Apelado em descumprimento da cláusula 4ª, item 4.1 do contrato pactuado; e a condenação do apelado em danos materiais e honorários advocatícios, na base de 20% sobre o valor da condenação, nos moldes do art. 85, § 2º, do CPC.

Por sua vez, José de Nazaré Barreto Coutinho (ID nº 6120892) também interpôs apelação, afirmando que o valor restituído ao autor foi inadequado, pois o montante pago referia-se à comissão de corretagem, que não deveria ser devolvida.

Asseverou, ademais, que o autor foi quem deu causa à rescisão contratual e, por isso, não caberia a devolução de valores.

Pleiteia, dessa forma, o conhecimento e provimento do recurso para que não haja a condenação do pagamento referente ao percentual de 75% (setenta e cinco por cento) do valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), que foi dado de entrada no ato da celebração do contrato pelo motivo de ter sido título de sinal pago ao corretor.

As partes apresentaram contrarrazões.

Vieram-me os autos conclusos.

O feito foi incluído em pauta do plenário virtual.

É o relatório.

VOTO

V O T O

ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço dos recursos e passo a proferir voto.

Prima facie
, oportuno esclarecer que os recursos de apelação serão analisados conjuntamente, porquanto a maioria das matérias ventiladas em ambos se confunde.

MÉRITO

Cinge-se o delineamento fático à compra e venda do loteamento denominado “SOLAR DA BARONESA”, localizado na estrada de Benfica /PA, lotes 12 e 29 – fins comerciais que não se consolidou em razão do extravio dos cheques 668492, 668793, 668794, 668795, 668796 e 668797 empenhados como forma de pagamento, via desconto mensal.

No total, foram entregues 15 cheques com valor da quantia acordada conforme descritos no contrato.

Diante do extravio dos cheques, a parte vendedora repassou o imóvel para terceiros, tendo por rescindido a relação contratual e, de outro vértice, a parte compradora, ao se certificar que o bem havido sido transferido para outrem, providenciou a sustação dos cheques vincendos.

Nesse cenário, em que pese as ilações de cada uma das partes é fato que o arcabouço probatório permaneceu nebuloso de modo a se ter, de modo robusto e cabal, a certeza acerca da culpabilidade pela rescisão do contrato.

Nessa senda, cumpre relembrar que o princípio da
pacta sunt servanda
não pode ser interpretado de forma isolada, especialmente quando a relação contratual existente entre as partes é consumerista.

Assim, sendo uma relação regulada pelo Código de Defesa do consumidor, a rescisão contratual deve ser feita com base nas normas previstas na referida codificação, de forma a manter o equilíbrio entre as partes.

Dessa feita, considerando a fragilidade probatória com relação à imputação de culpa efetiva e real de uma das partes envolvidas com relação à rescisão contratual, não se vislumbra pertinente a imputação qualquer ônus aos envolvidos, sendo certo que, por medida de equilíbrio, às partes haveriam que retornar ao
status quo ante
.

Em corroboração, a jurisprudência:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESPONSABILIDADE CIVIL - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PARCELA DO FINANCIAMENTO - NEGATIVA DE CRÉDITO - ATO ILÍCITO - NÃO COMPROVADO. 1. A negativa de obtenção de financiamento para pagamento de parte do preço do imóvel constitui motivo suficiente para a rescisão do pacto entre as partes, o que não caracteriza ato ilícito passível de reparação por danos morais e materiais. 2. Sentença mantida. (TJMG -
Apelação Cível 1.0153.14.008200-6/001
, Relator (a): Des.(a) José Américo Martins da Costa, 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/03/2018, publicação da sumula em
09
/
03
/
2018
)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO - AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR E DO VENDEDOR - CLÁUSULA PENAL INDEVIDA - DANO MORAL - INOCORRÊNCIA. I - O art. 408 do Código Civil dispõe que a cláusula penal só será aplicada em desfavor do devedor desde que a obrigação não seja cumprida por sua culpa. II - A negativa de financiamento configura justa causa para a rescisão do contrato, por decorrer de fato alheio à vontade das partes, não imputável ao comprador. III - É de responsabilidade do Promissário Comprador a liberação de crédito, por meio de financiamento junto a instituição financeira, para a aquisição de imóvel, de modo que frustrada a compra e venda por negativa de aprovação de crédito, não há que se falar em indenização por danos morais.

(TJ-MG - AC: 10000205742331001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 02/02/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/02/2021)

Como bem pode se perceber, no caso em tela, a rescisão ocorreu ante à impossibilidade de compensação dos cheques extraviados, fato este que não pode ser imputável a nenhuma das partes, o que afasta a incidência de ônus, por corolário ao efeito do
status quo ante
.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO PARA:

I.

CONCEDER PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO INTERPOSTA POR
PAULO BARBOSA MENEZES, reformando a sentença para reconhecer a necessidade de devolução integral dos valores pagos, com correção monetária;

II.

NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO INTERPOSTA POR
JOSÉ DE NAZARÉ BARRETO COUTINHO.

É como voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

ALEX PINHEIRO CENTENO

Desembargador - Relator

Belém, 23/10/2024