Tribunal: TJPA
Processo: 0005928-49.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 11805 - Tabela Price
Data de julgamento: 2024-11-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença da 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas, que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, ajuizada por José Emilio Houat. A sentença declarou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de lote, determinando a restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador, com retenção de 20% pela vendedora e fixação dos juros de mora a partir da citação. A apelante contesta a decisão, alegando aplicabilidade da Lei nº 6.766/79, força obrigatória dos contratos, e pleiteando o termo inicial dos juros a partir do trânsito em julgado, além de indenização pela fruição do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir a legislação aplicável à rescisão contratual e à devolução de valores pagos; (ii) estabelecer a validade da cláusula de retenção de percentual sobre os valores pagos; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora; e (iv) avaliar o pedido de indenização pela fruição do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência pátria admite que o juiz aplique a legislação que melhor se ajusta ao caso, considerando a liberdade de enquadramento jurídico e os princípios do "da mihi factum, dabo tibi ius", sendo desnecessário restringir-se aos fundamentos legais indicados pelas partes. A Lei nº 6.766/79 é aplicável ao caso, sem prejuízo das consequências decididas na sentença. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Súmula 543, estabelece que, em casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o vendedor pode reter parte das prestações pagas para cobrir despesas administrativas e outras associadas. A retenção de 20% encontra-se dentro do percentual considerado razoável pela jurisprudência, não cabendo revisão. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, o STJ firmou, sob a sistemática de recursos repetitivos (Tema 1002), que em contratos de compromisso de compra e venda de imóvel anteriores à Lei nº 13.786/18, com rescisão a pedido do comprador, os juros devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão. Cabe a reforma parcial da sentença para adequar o termo inicial dos juros. O pedido de indenização pela fruição do imóvel não foi arguido na contestação ou em reconvenção, caracterizando inovação recursal inadmissível, razão pela qual não deve ser apreciado. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido, para fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. Tese de julgamento: A Lei nº 6.766/79 aplica-se à rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis. É válida a cláusula de retenção de percentual sobre valores pagos pelo comprador, dentro de limites razoáveis. Em contratos de promessa de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/18, com rescisão a pedido do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, incisos XXXVI e X; Código Civil, arts. 421 e 422; Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, II, e 53; Lei nº 6.766/79; STJ, Súmula 543. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911-DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 22/08/2019; STJ, REsp 1300418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 10/12/2013; TJ-PA, AC 0005267-70.2017.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 07/03/2023

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0005928-49.2017.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: JOSE EMILIO HOUAT

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por L.M.S.E. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença da 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas, que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, ajuizada por José Emilio Houat. A sentença declarou a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de lote, determinando a restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador, com retenção de 20% pela vendedora e fixação dos juros de mora a partir da citação. A apelante contesta a decisão, alegando aplicabilidade da Lei nº 6.766/79, força obrigatória dos contratos, e pleiteando o termo inicial dos juros a partir do trânsito em julgado, além de indenização pela fruição do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir a legislação aplicável à rescisão contratual e à devolução de valores pagos; (ii) estabelecer a validade da cláusula de retenção de percentual sobre os valores pagos; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora; e (iv) avaliar o pedido de indenização pela fruição do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência pátria admite que o juiz aplique a legislação que melhor se ajusta ao caso, considerando a liberdade de enquadramento jurídico e os princípios do "da mihi factum, dabo tibi ius", sendo desnecessário restringir-se aos fundamentos legais indicados pelas partes. A Lei nº 6.766/79 é aplicável ao caso, sem prejuízo das consequências decididas na sentença.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Súmula 543, estabelece que, em casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o vendedor pode reter parte das prestações pagas para cobrir despesas administrativas e outras associadas. A retenção de 20% encontra-se dentro do percentual considerado razoável pela jurisprudência, não cabendo revisão.

Quanto ao termo inicial dos juros de mora, o STJ firmou, sob a sistemática de recursos repetitivos (Tema 1002), que em contratos de compromisso de compra e venda de imóvel anteriores à Lei nº 13.786/18, com rescisão a pedido do comprador, os juros devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão. Cabe a reforma parcial da sentença para adequar o termo inicial dos juros.

O pedido de indenização pela fruição do imóvel não foi arguido na contestação ou em reconvenção, caracterizando inovação recursal inadmissível, razão pela qual não deve ser apreciado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido, para fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.

Tese de julgamento
:

A Lei nº 6.766/79 aplica-se à rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis.

É válida a cláusula de retenção de percentual sobre valores pagos pelo comprador, dentro de limites razoáveis.

Em contratos de promessa de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/18, com rescisão a pedido do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, incisos XXXVI e X; Código Civil, arts. 421 e 422; Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, II, e 53; Lei nº 6.766/79; STJ, Súmula 543.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.740.911-DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 22/08/2019; STJ, REsp 1300418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 10/12/2013; TJ-PA, AC 0005267-70.2017.8.14.0040, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 07/03/2023

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de Apelação interposto por
L.M.S.E EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA
., inconformada com a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas que, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, COM PEDIDO DE TUTELA PARA SUSPENSÃO DE PAGAMENTOS ajuizada por
JOSE EMILIO HOUAT
, ora apelado, julgou parcialmente procedente a pretensão esposada na inicial.

Consta dos autos, que a parte recorrida firmou com a recorrente contrato de compromisso de compra e venda de um lote/terreno localizado no Residencial Cidade Jardim, em Parauapebas e que
após ter efetuado o pagamento da quantia de R$ 52.467,79 (cinquenta e dois mil quatrocentos e sessenta e sete reais e setenta e nove centavos), se viu impossibilitada de continuar arcando com o pagamento dos valores, razão pela qual, buscou reste Judiciário no intuito de rescindir o ajuste.

O réu, por sua vez, apresentou contestação defendendo, em suma,
que o autor adquiriu o terreno por meio de cessão de transferência do 1º adquirente, Sr. HÉLIO RIBEIRO DOS SANTOS; defendeu a estrita observância das cláusulas pactuadas no contrato firmado e pugnou pela improcedência do pedido.

O feito seguiu tramitação regular até a prolação da sentença (ID 6203112) que julgou parcialmente procedente os pedidos esposados na inicial, nos seguintes termos:

“A
nte o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial e o faço com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos ao promissário comprador, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, podendo a promissária vendedora reter o percentual de 20% (vinte por cento) desse valor, levando-se em conta as despesas realizadas pelas vendedoras com corretagem, publicidade, tributárias e administrativas, cláusula penal dentre outras.

c) Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º e §16 do Código de Processo Civil de 2015.
(...)”.

Inconformada, a empresa
L.M.S.E EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA
., apresentou recurso de apelação
visando reformar a sentença.

Primeiramente, a recorrente argumenta que houve equívoco na aplicação da lei, pois a sentença fundamentou-se na Lei nº 4.591/64, que se refere a incorporações imobiliárias, enquanto o caso deveria ser analisado sob a Lei nº 6.766/79, que regula o parcelamento do solo urbano.

Além disso, alega violação ao ato jurídico perfeito e à autonomia privada, direitos assegurados no artigo 5º, incisos XXXVI e X, da Constituição Federal, uma vez que o contrato entre as partes foi celebrado de forma voluntária e em conformidade com a legislação vigente, devendo, portanto, ser respeitado o princípio do
pacta sunt servanda
.

Destaca ainda, a necessidade de aplicação das cláusulas rescisórias previstas no contrato, que estipulam penalidades, inclusive o percentual de retenção de valores pagos, devido às despesas incorridas com corretagem, publicidade e outras despesas administrativas.

Na sequência, pleiteia que o cálculo de juros de mora seja realizado a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da citação, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Recurso Especial 1.740.911-DF, sob o Tema 1002, que estipula a aplicação dos juros somente a partir do trânsito em julgados nos casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador.

Por fim, a apelante requer a inclusão de indenização por fruição, em razão do uso do imóvel pelo apelado desde o início do contrato e o pagamento das custas e honorários advocatícios de sucumbência em segundo grau, fixados em 20% sobre o valor da condenação inicial.

Contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença, vinculadas ao ID 6203122.

Recebi a relatoria do feito por força de redistribuição administrativa.

É o relatório.

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de Apelação. Conheço das contrarrazões apresentadas.

MÉRITO

O cerne da questão diz respeito em avaliar a correção da sentença que rescindiu o contrato de venda e compra de lote/terreno, determinou a restituição e fixou percentual de retenção sobre o valor pago pelo apelado.

Passo ao exame dos argumentos articulados no recurso.

a)

Da alegação de que a lide deve ser julgada sob a égide da Lei nº 6.766/79 e não sob a Lei nº 4.591/64.

Com efeito, o juiz sentenciante fundamentou a legalidade da rescisão contratual, ainda que por inadimplência do comprador, com restituição de 80% do valor pago, com base na Súmula nº 543 do STJ e na Lei nº 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Inconformada, a apelante aduz que o diploma legal que se aplica ao caso é a Lei nº 6.766/79 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e não o diploma legal utilizado pelo magistrado (Lei nº 4.591/64).

Sem razão o recorrente.

Na jurisprudência pátria, por certo, o magistrado não está restrito aos fundamentos indicados pelas partes. Do contrário, não teria a autonomia necessária para realizar o julgamento em processos judiciais postos a sua apreciação.

Nesse sentido, trago o trecho do voto do Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA do STJ quando afirma que “o juiz não está adstrito a nomes jurídicos nem a artigos de lei indicados pelas partes, devendo atribuir aos fatos apresentados o enquadramento jurídico adequado. Aplica-se ao caso o brocardo
da mihi factum, dabo tibi ius
”: “dá-me os fatos que lhe darei o direito”.

Segue a ementa do citado voto (grifei):

RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DOS PEDIDOS FORMULADOS NOS AUTOS
. 1. Se os fatos narrados na peça preambular e a causa de pedir ajustam-se à natureza do provimento conferido à parte autora pela sentença, não cabe falar em julgamento extra petita, tampouco em contrariedade ao art. 460 do CPC. 2. O juiz não está adstrito a nomes jurídicos nem a artigos de lei indicados pelas partes, devendo atribuir aos fatos apresentados o enquadramento jurídico adequado. Aplicação do brocardo da mihi factum, dabo tibi ius. 3. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1537996 DF 2015/0046034-2, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 21/06/2016, T3 - TERCEIRA TURMA. Data de Publicação: DJe 28/06/2016).

Na hipótese dos autos, é certo que a possibilidade de rescisão contratual de compra e venda, por inadimplência, com pedido de devolução dos valores pagos encontra respaldo tanto nos contratos regidos pela Lei nº 4.591/64 mencionada em sentença, que trata sobre o condomínio em edificações, quanto nos contratos regidos pela Lei nº 6.766/79 aplicável ao caso em concreto, conforme amplamente reconhecido na jurisprudência pátria.

Por outro lado, as alterações trazidas pela Lei nº 13.786/18, no que tange ao desfazimento do contrato celebrado por fato imputado ao adquirente, não se aplicam ao caso em tela, na medida em que se trata de contrato firmado antes de sua vigência, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento dos temas 970 e 971 sob a sistemática dos recursos repetitivos.

Cito precedente da Corte cidadã (grifei):

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO, OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. JULGADO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. PREMISSAS DO ARESTO FUNDADAS NA APRECIAÇÃO FÁTICO-PROBATÓRIA DA CAUSA E EM TERMOS CONTRATUAIS. SÚMULAS
5
E
7
/STJ. PONTOS DO JULGADO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. FUNDAMENTO RELEVANTE NÃO ATACADO NO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça "orienta que as disposições da Lei
13.786
/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigênci
a" (
AgInt no REsp 1.920.804/SP
, Rel. Ministro
Marco Buzzi
. Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021). (
STJ
-
AgInt nos EDcl no REsp: 1987597 SP
2022/0053060-4, Data de Julgamento: 13/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/06/2022).

Desta forma, ainda que o magistrado tenha feito referência à legislação que, em tese, não se aplica ao caso em concreto, é certo que as consequências do julgado permanecem as mesmas, conforme se verificará a seguir.

b) Da legalidade da cláusula de retenção de percentual de rescisão. Da inexistência de ilicitude.

Verifica-se da sentença que o juízo de origem declarou rescindido o contrato com a determinação de devolução de 80% dos valores pagos (retenção de 20%), ainda que a compradora tenha dado causa à rescisão contratual, considerando a abusividade da cláusula 15ª e seguintes do contrato, com fundamento na Súmula 543 do STJ e nos artigos 51, inciso II e 53 do CDC.

Em suas razões recursais, a recorrente defende a reforma da sentença, aduzindo a necessidade de observância da força obrigatória dos contratos (
pacto sunt servanda
) e da autonomia privada, sob o argumento de que a cláusula que prevê a retenção de percentual na hipótese de rescisão seria lícita e aplicável quando o comprador desiste do negócio. Afirma que no caso dos autos, a rescisão ocorreu em razão de a apelada ter desistido do negócio porque não tinha condições financeiras, não podendo ser imputada qualquer responsabilidade à apelante.

Defende ainda a plena aplicabilidade da cláusula 16ª, §§ 1º e 2º que dispõe sobre a forma de restituição dos valores pagos pelos adquirentes em caso de rescisão. Ao final, requer a reforma da sentença para manter o estabelecido nas cláusulas 15ª, 16ª e 17ª do contrato.

Sem maiores digressões a respeito do assunto, novamente, entendo não lhe assistir razão.

Inicialmente, saliento que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor (caso dos autos), o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula nº 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador, a saber:

“STJ – Súmula 543
: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

A restituição citada da Súmula mencionada, deverá ser efetuada de uma só vez e não de forma parcelada, em conformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

No caso
sub examine
, foi constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, diante da sua declarada impossibilidade de continuar a arcar com as parcelas do contrato.

Por conta desses fatos, acertada a decisão que entendeu adequada a restituição, assegurada a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo apelado, patamar que realmente se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ em casos semelhantes, que é de até no máximo, 25% (vinte e cinco por cento).

De fato, este é o entendimento que vem sendo adotado no âmbito do STJ, conforme ementa de julgado abaixo transcrita (grifei):

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. O Tribunal de origem analisou o contrato e as demais provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para a retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ- AgInt no REsp 1692346/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 26/04/2018).

Trago, ainda, jurisprudência quanto às questões debatidas neste apelo,
em demanda ajuizada contra a apelante recentemente apreciada por esta 2ª Turma
(grifei):

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. INICIATIVA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES DO STJ. DIREITO À FRUIÇÃO DO IMÓVEL/TERRENO. INOVAÇÃO RECURSAL. INCABÍVEL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE.

1. O descumprimento contratual por culpa do promitente comprador acarreta o dever de restituição parcial das parcelas pagas, quando da rescisão contratual. Entendimento sumulado pelo STJ. Hipótese dos autos em que houve a desistência do negócio por parte do comprador, sem culpa do vendedor, culminando na restituição de 80% dos valores pagos, em consonância com o entendimento jurisprudencial sobre o assunto. Manutenção da sentença que se impõe.

2. Quanto a alegação de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, entendo que assiste razão ao apelante, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de Recurso Especial sob a sistemática dos recursos repetitivos. A Colenda Corte entendeu que havendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promissário comprador, não há que se falar em mora, até então, da promitente vendedora, razão pela qual os juros moratórios sobre o montante condenatório somente devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória.

3. Pretende o apelante, ainda, a reforma da sentença para que a autora seja condenada ao pagamento de taxa de fruição mensal pelo tempo que passou no imóvel, em montante que se aproximasse de um possível aluguel.

4. Ocorre que, compulsando os autos, verifico que se trata de matéria não alegada em sede de contestação ou reconvenção por parte do apelante e nem aventada em sentença, tratando-se de verdadeira inovação recursal, o que não se admite no ordenamento jurídico pátrio.

5. Recurso conhecido e parcialmente provido, somente para fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.

À unanimidade.

(
TJ-PA
- AC: 0005267-70.2017.8.14.0040, Relator: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 07/03/2023, 2ª Turma de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2023)

Dessa forma, tendo a sentença fixado percentual de retenção dentro dos parâmetros de razoabilidade estipulado pelo STJ, não merece qualquer reforma, neste ponto.

c) Incidência dos juros de mora:

No que concerne aos juros de mora, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento em sede Recurso Repetitivo (Tema 1.002), que nos compromissos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, como ocorre no caso em epígrafe, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador
de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Nesse sentido, cito precedente do C. STJ (grifei):

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO
. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido.

(STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 14/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/08/2019).

Com base nessas premissas, considerando que a sentença fixou a incidência dos juros de mora, para efeito de restituição dos valores pagos, a partir da citação, impõe-se sua reforma neste capítulo para, em observância ao entendimento estabelecido pelo STJ sob a sistemática de recurso repetitivo (Tema 1.002), fixar os juros moratórios, na hipótese, a partir do trânsito em julgado da decisão.

d)

Da alegação de que a apelante faz jus à indenização, consistente em ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno, a título de fruição.

Pretende a apelante, ainda, a reforma da sentença para que o autor seja condenado ao pagamento de taxa de fruição mensal pelo tempo que passou no imóvel, em montante que se aproximasse de um possível aluguel.

Ocorre que, compulsando os autos, verifico que se trata de
matéria não alegada em sede de contestação ou reconvenção por parte da empresa apelante e nem aventada em sentença
, tratando-se de verdadeira inovação recursal, o que não se admite no ordenamento jurídico pátrio.

Portanto, deixo de analisar os argumentos trazidos somente em fase recursal.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Recurso de Apelação e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
,

apenas para estabelecer que
os juros de mora sobre os valores a serem restituídos pela parte apelante em favor do apelado, devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão
, mantendo a sentença em todos os seus demais termos
,
inclusive quanto à verba honorária originalmente fixada.

Belém, 12/11/2024