Tribunal: TJPA
Processo: 0825726-53.2017.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2023-02-28

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL nº 0825726-53.2017.8.14.0301 APELANTE: RIO PIAVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Advogado do(a) APELANTE: THEO SALES REDIG OAB/PA 14.810 APELADO: TOMMY RODRIGUES BARBOSA JUNIOR Advogado do(a) APELADO: MÁRCIO KISIOLAR VAZ FERREIRA OAB/PA 22.221-B RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS. CABIMENTO DA INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE ATUALIZADOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0825726-53.2017.8.14.0301

APELANTE: RIO PIAVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, MARKO ENGENHARIA E COMERCIO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: TOMMY RODRIGUES BARBOSA JUNIOR

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL nº 0825726-53.2017.8.14.0301

APELANTE:
RIO PIAVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Advogado do(a) APELANTE: THEO SALES REDIG OAB/PA 14.810

APELADO:
TOMMY RODRIGUES BARBOSA JUNIOR

Advogado do(a) APELADO: MÁRCIO KISIOLAR VAZ FERREIRA OAB/PA 22.221-B

RELATOR: DES.
AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS. CABIMENTO DA INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE ATUALIZADOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e negar provimento ao recurso
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL nº 0825726-53.2017.8.14.0301

APELANTE:
RIO PIAVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Advogado do(a) APELANTE: THEO SALES REDIG OAB/PA 14.810

APELADO:
TOMMY RODRIGUES BARBOSA JUNIOR

Advogado do(a) APELADO: MÁRCIO KISIOLAR VAZ FERREIRA OAB/PA 22.221-B

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por RIO PIAVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 13ª Vara Cível e Empresarial da Capital, que julgou procedente o pedido do autor na Ação de Rescisão Contratual C/C Indenização por Danos Materiais com Pedido de Antecipação de Tutela.

O autor/apelado TOMMY RODRIGUES BARBOSA JUNIOR alega que adquiriu, em 26/04/2010, uma unidade imobiliária no empreendimento “Rio Piave Residence” pelo valor de R$ 719.776,75 e que o prazo de entrega estava estabelecido para dezembro de 2016, podendo ser prorrogado o prazo por 180 dias.

Informa que decorrido o prazo final o imóvel não foi entregue, o que ocasionou o ajuizamento da demanda e que, em decorrência do atraso na entrega do empreendimento, não possui mais interesse na continuidade do contrato. Sustenta que efetuou o pagamento de R$ 19.973,26 a título de comissão de corretagem, alegando ser indevido o pagamento.

Ao final, requereu a rescisão do contrato com a consequente devolução integral dos valores pagos; a condenação da ré a pagar indenização referente aos danos materiais no montante de R$ 19,973,26 e; condenação ao pagamento de valor equivalente a 10% sobre o valor adimplido a título de multa, conforme previsão contratual.

Em análise ao pleito inicial, o juízo de piso deferiu tutela de urgência, declarando a rescisão do contrato e determinou a devolução dos valores pagos (ID 9980977).

Em contestação (ID 9981002), a parte ré/apelante aduz, preliminarmente, a ilegitimidade da ré Marko Engenharia e Comércio Imobiliário Eireli. Arguiu, também, a prescrição referente à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem. No mérito, sustenta a devolução dos valores pagos, porém com os devidos descontos previstos no contrato de venda e compra; a improcedência do pedido relativo à devolução e valores a título de multa e honorários advocatícios em razão da inversão da cláusula penal. Por fim, requereu a improcedência dos pedidos.

Manifestação do autor em ID 9981010, na qual repeliu os argumentos da parte ré e reafirmou os termos da inicial.

Sentença de mérito em ID 9981032, na qual o juízo de origem julgou procedente os pedidos do autor e declarou a rescisão do contrato; determinou a devolução dos valores pagos/quitados, inclusive a título de comissão de corretagem; condenou a parte ré em custas e honorários, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Em seguida, a parte autora interpôs embargos de declaração, sendo estes acolhidos no sentido de condenar a parte requerida ao pagamento de multa compensatória (na ordem de 10% sobre o valor efetivamente pago pelo requerente) em benefício do autor.

Inconformada, a parte ré interpôs apelação. Nas razões recursais (ID 9981048), reafirma os argumentos de defesa, alegando a ilegitimidade das rés Marko Engenharia e Comércio Imobiliário Eireli; a prescrição da pretensão referente aos valores pagos a título de comissão de corretagem; a retenção dos valores conforme previsto no contrato em caso de rescisão contratual; o termo inicial para incidência dos juros de mora e; a desproporcionalidade da reversão da cláusula penal. Requereu, ao final, o provimento do recurso e a reforma da decisão do juízo de origem.

Regularmente intimado, o atuor/apelado apresentou contrarrazões (ID 9981055).

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

Belém (PA), de de 2023.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido, conforme comprovante de ID 9981051, pg. 01.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar a rescisão contratual e o
atraso da entrega da unidade adquirida pelo consumidor.

Adianto não assistir razão às apelantes.

PRELIMINAR

A parte ré
Marko Engenharia e Comércio Imobiliário Eireli
alega que não é legítima para figurar no polo passivo da demanda, pois não realizou negócio com a autora e sim a empresa Rio Piave Empreendimentos Ltda.

Analisando os documentos acostados aos autos (ID 9980958), constato a existência do contrato firmado entre as partes Rio Piave Empreendimentos Ltda. e Tommy Rodrigues Barbosa Junior. Contudo, por meio de uma simples conferência, percebe-se a logomarca da ré Marko Engenharia e Comércio Imobiliário Eireli estampada no contrato. Além disso, a ré é sócia da empresa Rio Piave Empreendimentos Ltda. e possuem o mesmo endereço, indicando se tratar de empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico.

Ora, talvez melhor sorte tivesse a ré em sua alegação se tivéssemos diante de uma relação jurídica eminentemente de direito civil, regidos exclusivamente pelas suas regras, mas nunca numa onde se está diante das figuras jurídicas do fornecedor e do consumidor nos termos da Lei 8078/90, estas de aplicação imediata e de ofício.

Lembro que o contrato deve ser honrado pelas partes, pois é nele que se encontram as regras que regem a relação e o negócio jurídico firmado entre as partes. Porém, no CDC, sua redação e imposições constantes do negócio são bastantes relativizadas, eis que a Lei Consumerista tem como escopo proteger a parte mais vulnerável da relação.

No caso em comento, verifica-se que a regra é bem simples. Os sócios, independentemente se são pessoas físicas ou jurídicas, somente serão demandados, numa eventual condenação judicial, caso a empresa não tenha bens para suportar a execução, onde poderá ser aplicada a despersonalização da pessoa jurídica.

Entretanto, não se pode olvidar que no CDC a conclusão não é tão simples assim.

Dessa forma, em se tratando do CDC as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favoráveis ao consumidor (art. 47), bem como as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumidor vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos.

Também está prescrito que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos.

Acrescento que é vedada pelo CDC toda e qualquer publicidade enganosa ou abusiva (art. 36).

Assim, é indubitável que a ré é legítima para figurar no polo passivo da demanda, eis que claramente faz as vezes de fornecedora, quer seja quando divulga sua marca, conhecida nesta jurisdição como empresa que constrói e comercializa imóveis verticais, em todo e qualquer material publicitário ou escrito do empreendimento em questão, quer quando faz consta no contrato sua logo.

Esses fatos demonstram claramente que se está diante de uma clara confusão societária, com uma possível tentativa de proteção patrimonial, tudo em prejuízo do consumidor desatento ou mesmo atento.

Acrescento que os contratos devem ser regidos pela boa-fé objetiva, devendo ser claro e bem redigido, tudo visando a fácil compreensão do consumidor.

No caso dos autos, repisa-se, consta no contrato entabulado pelas partes as marcas da empresa demandada como sendo quem comercializa e constrói o empreendimento.

Diante do exposto, aplico ao caso as regras previstas no CDC e rejeito a preliminar arguida, eis que declaro neste ato ser a ré legítima para figurar no polo passivo da demanda, mantendo-se a sentença nesse ponto.

DO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO

Ao julgador cabe analisar se houve efetivamente o atraso na obra e se a ré é responsável pela conduta ilícita descrita na inicial. Será também objeto de análise se o atraso na entrega da obra, caso exista, causou danos materiais e morais à parte autora.

Inicialmente, convém salientar que, exposta a pretensão exordial, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela parte autora/apelada. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

Analisando os autos, pode-se constatar que a recorrente não se desincumbiu de seu dever de provar que agiu de forma correta, legal e legítima, ou seja, que cumpriu o contrato; que a obra não atrasou ou que a culpa pelo atraso não foi sua; que ocorreu fato imprevisível; que o atraso foi causado pela inadimplência dos autores ou mesmo que os danos alegados não existem.

Na verdade, a apelante se limita em alegar sem, entretanto, provar efetivamente o que aduz, deixando de juntar documento, um laudo, uma prova real de que o atraso é justificado ou justificável, demonstrando o seu desrespeito para os seus consumidores ou mesmo a sua má-fé.

Ressalto que a falta de comprovação do alegado tem como consequência jurídica tornar os fatos alegados na exordial incontroversos, os quais, por consequência, não dependem de prova para se tornarem verdadeiros, pois somente os controversos a reclamam.

Assim, tenho como incontroverso o atraso na obra ocasionado em decorrência da não entrega, no prazo estabelecido contratualmente, do empreendimento objeto do contrato, fato este que, inclusive, não foi negado pela ré.

Acrescento que a apelante também não conseguiu provar a existência de caso fortuito ou força maior, uma vez que os parcos documentos juntados não justificam o grande atraso verificado na obra e muito menos a prorrogação exagerada do prazo de entrega do imóvel.

Friso que não consta nos autos informações se o imóvel foi entregue ou se ainda está em construção.

O certo é que o prazo inicial para entrega do empreendimento data de junho de 2017, já contando com o prazo de 180 dias para prorrogação, conforme previsto contratualmente, e até o julgamento da demanda e interposição do presente recurso, não consta informação alguma acerca da conclusão da obra, mesmo decorrido mais de cinco anos do ajuizamento da demanda.

Comprovado o atraso na obra, resta avaliar seu reflexo no plano patrimonial.

DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS

Exposta a pretensão, a ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

As Arras só podem ser perdidas por quem as deu em caso de inequívoca inadimplência sua e desde que o valor dado a título de sinal seja proporcional e compatível com esse instituto.

No caso dos autos, verifica-se que não foi o apelado que deu causa ao inadimplemento contratual e sim a apelante. Em primeiro, está provado nos autos que a recorrente recebeu parte do valor do imóvel, fato este não negado pela demandada; não devolveu nenhum valor pago pelo apelado, apesar de ter pleno conhecimento da insatisfação daquele e do seu interesse em receber os valores que foram pagos à construtora.

Lembro do princípio que rege o direito de que parte não pode se beneficiar de sua própria torpeza.

O autor tem o direito de requerer a rescisão contratual caso não seja mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Acaso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial, deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra. Contudo, não pode o consumidor ficar preso ao contrato sem possibilidade de rescindir quando não mais lhe agradar ou quando necessitar quebrar a relação contratual.

Dessa forma, ao analisar os autos, constato que a apelante não entregou o empreendimento até a presente data, ocorrendo, assim, a inadimplência desta. O apelado não pode ser obrigado a continuar com o contrato, bem como arcar com as obrigações contratuais, quais sejam os pagamentos das parcelas referentes ao imóvel, sem nem sequer ter o empreendimento entregue na data e forma contratadas.

O fato notório é que a recorrente não cumpriu sua parte no contrato, qual seja de entregar o imóvel no prazo estabelecido contratualmente, mesmo com o período de prorrogação. O descumprimento desta obrigação impõe a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil,
verbis:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pela autora às rés devem ser restituídos integralmente e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que não é o caso. O que não tem cabimento é o contrato ser rompido por culpa exclusiva da construtora e o consumidor ter de arcar com as despesas administrativas.

No que concerne à devolução dos valores despendidos relativos ao suposto pagamento da comissão de corretagem, entendo correta a sentença.

A construtora não cumpriu o prazo estabelecido no contrato, dando causa à rescisão do pacto firmado.

Por seu turno, o apelado comprovou o pagamento dos valores aos intitulados corretores, mesmo não havendo previsão contratual para a obrigação, visto que o contrato não dispõe de cláusula estabelecendo expressamente a responsabilidade do comprador em pagar a referida comissão.

O STJ tem entendido que a cobrança somente é devida caso exista cláusula prevendo a responsabilidade do consumidor para o pagamento comissão de corretagem. E isso, no caso em comento, inexiste. (RESP 1599.511)

De outra monta, entendo, também, que sendo a rescisão ocasionada por culpa exclusiva da construtora, não se aplica ao caso o prazo prescricional. Precedentes do STJ.

Outrossim, não menos importante, é o fato de os citados corretores, que receberam os valores, constam como funcionários da parte apelante, conforme documentos juntados em ID 9980966 – 9980967.

Portanto, inegável que os valores foram pagos diretamente para construtora, de maneira que, ocorrendo a rescisão por culpa exclusiva da apelante, todos os valores pagos devem ser devolvidos ao consumidor.

Diante do exposto, entendo que é devida a restituição
integral e corrigida dos valores pagos pelo apelado
, inclusive os relativos à alegada comissão de corretagem e sem qualquer retenção a título de arras.

Assim, mantenho a sentença neste ponto.

DA INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL

No que concerne à alegação de inversão proporcional da cláusula penal pela parte apelante, o pleito não merece prosperar.

Conforme entendimento jurisprudencial, é devida a inversão da cláusula penal com os lucros cessantes (Tema 971 STJ). A existência da referida cláusula serve para indenizar a outra parte em caso de inadimplemento contratual, trazendo equilíbrio ao contrato, nivelando as partes contratantes. Vejamos:

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

A cláusula penal tem o intuito de indenizar a parte atingida pelo inadimplemento da outra. Ora, não é justo, legal e nem aceitável que somente o comprador responda em caso de inadimplemento, podendo o vendedor não entregar ou atrasar o imóvel por meses, até mesmo por anos, e não indenizar o promitente comprador pelos atrasos ocorridos. Inaceitável!

Neste sentido:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1635428 SC 2016/0285000-5, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/05/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 25/06/2019 RSTJ vol. 255 p. 540)

A alegação de que é desproporcional a aplicação da multa estipulada em contrato não merece acolhimento, tendo em vista que, diferentemente do suscitado, o desconto não incidirá mês a mês, mas sim somente uma única vez na ocasião do não cumprimento do contrato, qual seja a não entrega no prazo estabelecido contratualmente.

Dessa forma, compreendo que a incidência da multa não ocasionará uma desproporção não condizente, conforme alegado pela apelante, e tampouco acarretará enriquecimento sem causa do consumidor. Ao contrário, indenizará o comprador pelos prejuízos ocasionados em razão do incumprimento contratual.

Assim, compreendo pela manutenção da decisão de piso.

DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA

Em relação ao termo inicial dos juros de mora, melhor sorte não terá a apelante.

A alegação de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado diz respeito à rescisão ocorrida por culpa do promitente comprador, o que não é o caso do presente recurso.

Conforme exaustivamente explanado, a culpa pela rescisão do contrato cabe somente à construtora, visto que não entregou o empreendimento no prazo estipulado no contrato, qual seja dezembro de 2016.

Assim, mantenho a aplicação do decidido pelo
juízo a quo
.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto para
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, mantendo incólume a sentença combatida.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 30/03/2023