Tribunal: TJPA
Processo: 0002904-86.2015.8.14.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão julgador: LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-02-06

Ementa:
PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES CUMULADA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CULPA DA EMPRESA DEMANDADA PELA RESCISÃO CONTRATUAL. RESSARCIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABIMENTO. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. POR SI SÓ NÃO GERA O DIREITO DE INDENIZAÇÃO. NECESSIDADE DE PROVAS. ÔNUS DA AUTORA. AUSENTE DE COMPROVAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1- A restituição da comissão de corretagem é indevida, tendo em vista que se trata de serviço autônomo, previsto contratualmente; todavia, em se cuidando de rescisão contratual por culpa da promitente vendedora, será devida a devolução. Precedentes do STJ. 2- No que diz respeito à condenação em danos morais, a jurisprudência pátria e a doutrina vêm entendendo que este tipo de rescisão contratual por inadimplência da promitente vendedora, por si só, não gera a respectiva responsabilidade, somente em casos específicos em que se extrapola o mero aborrecimento, o que não se evidenciou pela ausência de provas constitutivas do direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. Precedentes do STJ. 3- Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002904-86.2015.8.14.0006

APELANTE: MARIA IZABEL BRASIL DE ALBUQUERQUE

APELADO: M.C.M CONSTRUCOES LTDA

RELATOR(A):
Desembargador LEONARDO DE NORONHA TAVARES

EMENTA

PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES CUMULADA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CULPA DA EMPRESA DEMANDADA PELA RESCISÃO CONTRATUAL. RESSARCIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABIMENTO. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. POR SI SÓ NÃO GERA O DIREITO DE INDENIZAÇÃO. NECESSIDADE DE PROVAS. ÔNUS DA AUTORA. AUSENTE DE COMPROVAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1- A restituição da comissão de corretagem é indevida, tendo em vista que se trata de serviço autônomo, previsto contratualmente; todavia, em se cuidando de rescisão contratual por culpa da promitente vendedora, será devida a devolução. Precedentes do STJ.

2- No que diz respeito à condenação em danos morais, a jurisprudência pátria e a doutrina vêm entendendo que este tipo de rescisão contratual por inadimplência da promitente vendedora, por si só, não gera a respectiva responsabilidade, somente em casos específicos em que se extrapola o mero aborrecimento, o que não se evidenciou pela ausência de provas constitutivas do direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. Precedentes do STJ.

3- Recurso conhecido e parcialmente provido.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

COMARCA DE ANANINDEUA/PA

APELAÇÃO CÍVEL N° 0002904-86.2015.8.14.0006

APELANTE: MARIA IZABEL BRASIL DE ALBUQUERQUE

APELADA: M.C.M CONSTRUÇÕES LTDA

RELATOR: DES. LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATÓRIO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL interposto por MARIA IZABEL BRASIL DE ALBUQUERQUE, em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Ananindeua que, nos autos da Ação de Restituição de Valores Cumulada com Pedido de Antecipação de Tutela e Indenização por Danos Morais, movida em desfavor de M.C.M CONSTRUÇÕES LTDA, julgou parcialmente procedente a demanda.

Em suas razões, sob o ID n. 4551973, a apelante sustentou que firmou contrato de compra e venda de imóvel com a apelada; e que esta teria dado ensejo a quebra contratual quando aumentou o valor da unidade imobiliária sem previsão contratual e sem qualquer justificativa.

Discorreu que o juízo de origem, todavia, não teria reconhecido o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), como correspondente ao sinal, uma vez que fora deduzido do valor total do contrato; e sim o caracterizou como comissão de corretagem, que, apesar de haver o contrato respectivo, seria apenas uma estratégia desleal da empresa.

Afirmou, assim, que não se poderia entender como corretagem a prática realizada, considerando que quem se dirige a um stand de vendas ou até mesmo uma sala com a placa da referida empresa, oferecendo facilidades na compra do imóvel, e encontrando-se vendedor/preposto da empresa recorrida, não se poderia configurar como serviços de corretagem, e sim de atividade exercida por vendedores da apelada; sendo, portanto, uma prática abusiva, cabendo, desse modo, a devolução desse montante, inclusive, diante do reconhecimento do magistrado de origem de que a rescisão contratual deu-se por culpa da construtora.

Aduziu, ademais, que o magistrado de origem não reconheceu o seu direito ao dano moral; contudo, que é pessoa idosa, doente, com problemas psicológicos, além de ser portadora de diabetes e hipertensão; bem como que reside em imóvel alugado, o que teria lhe criado expectativas a respeito do sonho da casa própria; assim também se encontraria caracterizada a referida violação em face do reajuste do contrato sem a respectiva previsão.

Ao final, pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso.

Contrarrazões sob o ID n. 4551974.

É o relatório, pelo que determinei a inclusão do feito em pauta de julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

VOTO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES: (RELATOR).

Conheço do recurso, eis que presentes os seus requisitos de admissibilidade.

Compulsando os autos, verifico que o montante apresentado, que, na verdade seria de R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais), o qual a autora/apelante pretende o ressarcimento, ora aduzindo se cuidar de “sinal”, e em outro momento, como comissão de corretagem; todavia, alegando ser abusiva a cobrança diante do reconhecimento da culpa da ré/apelada; se encontra em contrato distinto, “Contrato de Corretagem e Assessoria Imobiliária”, e constando como contratada, a empresa House Brasil Imobiliária Ltda (ID n. 4551966).

Nesse contexto, o STJ analisou a problemática, concluindo pela possibilidade de sua cobrança, desde que observado o dever de informação.

Assim, formulou a seguinte tese a ser observada: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (TEMA n. 939, REsp n. 1.599.511/SP).

Ponderou o ilustrado Relator da matéria, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, que tais ônus, ainda que gerados pela contratação dos serviços de corretagem pela vendedora, naturalmente viriam acrescidos no preço global, de sorte que a transferência da obrigação não representa necessariamente prejuízo ao consumidor.

Todavia, ficou claro que essa transferência de obrigação deve estar submetida aos princípios norteadores das relações de consumo, notadamente o dever de informação
[1]
. Nessa medida, estabeleceu como condição a existência de especificação do preço global de aquisição e o destaque do valor da comissão de corretagem.

No caso concreto, a consumidora estava ciente de que estava efetuando o pagamento do valor da corretagem, conforme o contrato acostado, distinto, inclusive, do instrumento de promessa de compra e venda, cumprindo-se, assim, os requisitos explanados na decisão do Tribunal Superior, em sede de recurso repetitivo.

Nesse sentido:

“Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ROSSI RESIDENCIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA: Resta válida a cláusula de tolerância que prevê a prorrogação da entrega das chaves do apartamento em 180 dias, pois redigida de acordo com o disposto no art. 54, §3º do CDC. Todavia, ainda se considerado o prazo previsto, resta evidente o atraso na entrega de cinco meses. DANOS MORAIS: Os eventos ocorridos não permitem o deferimento do pedido de indenização por dano moral, porquanto o atraso na entrega da obra ocorreu somente por aproximadamente cinco meses. Sequer veio aos autos provas de qualquer constrangimento sofrido pela parte autora. Precedente do STJ. Com relação à inscrição do nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito, constatando a existência de débito, a negativação procedida pela parte ré é lícita porque decorre de exercício regular de direito. LUCROS CESSANTES: Não há como conferir indenização, a título de lucros cessantes, que supostamente a parte teria recebido, em caso do imóvel ter sido entregue no prazo avençado, quando o referido bem seria para moradia e não para fins de locação. Sequer a posse do imóvel poderia ser repassada à autora, quando inadimplida parcela de entrada do contrato. COMISSÃO DE CORRETAGEM: Diante do disposto quando do julgamento do Resp 1.599.511/SP, representativo de controvérsia, mostra-se válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado acerca da mesma quando da formalização da avença, situação que se verifica no caso concreto. A cessão e transferência de direitos e obrigações, de parte da autora, para terceiro não implica na culpa da ré para impor a resolução do contrato e devolução da comissão de corretagem. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO.” (Apelação Cível Nº 70070706783, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 16/02/2017).

Todavia, em se cuidando a culpa pela rescisão contratual da vendedora, conforme consta na sentença proferida e diante da ausência de recurso da empresa demandada; o valor referente à comissão de corretagem deve ser restituído, conforme os precedentes do STJ, senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA 543 DO STJ. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos artigos 1022 e 489 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. Não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional. A Câmara Julgadora apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua convicção com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes. No entanto, se a decisão não corresponde à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao julgado. 2. O Tribunal de origem reconheceu a culpa da promitente vendedora pela rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel e determinou a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e a taxa SATI. A Corte local, amparada nos elementos fáticos dos autos, reconheceu que a construtora não diferenciou com precisão o que foi cobrado como SATI e o que foi cobrado como corretagem. Assim, a revisão do entendimento do Tribunal local demandaria análise das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda, o que é vedado pela Súmula 5 do STJ. 3.
Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. (AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020)
. 4. O Tribunal estadual, soberano no exame do acervo fático-probatório dos autos, entendeu pelo evidente intuito protelatório dos embargos de declaração, razão pela qual a pretensão de afastamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC de 2015 encontra óbice na Súmula 7 desta Corte. 4. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no AREsp: 1804500 SP 2020/0328518-1, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/06/2021).

Nesse sentido, cabível a restituição do valor, a título de comissão de corretagem.

No que diz respeito à condenação em danos morais, a jurisprudência pátria e a doutrina vêm entendendo que este tipo de indenização, em razão da rescisão contratual por inadimplência da promitente vendedora, não decorre do simples descumprimento contratual, devendo ser aferido pelas circunstâncias da lide.

Nesse sentido, diante das circunstâncias que envolvem a lide e da ausência de comprovação dos abalos sofridos pela apelante; não vislumbro a configuração do dano moral.

Coadunando esse entendimento, jurisprudência da Corte Superior,
in verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OBRA. ENTREGA. ATRASO. DANOS MORAIS. SÚMULA Nº 83/STJ. 1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 973.811/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, j. 8/8/2017, DJe 15/8/2017). PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL AFASTADO. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. [...]. 2. O propósito do recurso especial é: a) determinar se o atraso das recorridas na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes, gera danos morais aos recorrentes; e b) definir se é possível a inversão da multa moratória em favor dos recorrentes, na hipótese de inadimplemento contratual por parte das recorridas. 3. Muito embora o entendimento de que o simples descumprimento contratual não provoca danos morais indenizáveis, tem-se que, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, o STJ tem entendido que as circunstâncias do caso concreto podem configurar lesão extrapatrimonial. 4.
Na hipótese dos autos, contudo, em razão de não ter sido invocado nenhum fato extraordinário que tenha ofendido o âmago da personalidade dos recorrentes, não há que se falar em abalo moral indenizável
. [...]. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, parcialmente provido.” (REsp 1.611.276/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 25/4/2017, DJe 2/5/2017).

In casu
, ressalto que o magistrado de origem considerou como causa configuradora de culpa da promitente vendedora pela rescisão contratual, o fato de ter elevado o preço do imóvel de forma exacerbada, inviabilizando a continuidade contratual, não considerando a alegação de atraso na entrega da obra, que sem encontrava dentro do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, estipulado contratualmente; contudo, para a configuração do dano moral, resta necessária a comprovação, ônus que cabe à autora/apelante, a qual não se desincumbiu de demonstrar fatos necessários a respectiva configuração, nos termos do art. 373, I, do CPC.

Ante o exposto, conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento, nos termos da fundamentação.

Belém (PA), 6 de fevereiro de 2023.

LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATOR

[1]
1 O dever de informação constitui um dos princípios consectários lógicos do princípio da boa-fé objetiva, positivado tanto no Código Civil de 2002 (art. 422), como no Código de Defesa do consumidor (art. 4º, III), consubstanciando os deveres de probidade, lealdade e cooperação, que deve pautar não apenas as relações de consumo, mas todas as relações negociais.

Belém, 07/02/2023