Tribunal: TJPA
Processo: 0807443-47.2021.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2023-02-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RISCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RECURSO DE APELAÇÃO DA REQUERIDA - PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL – REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENSÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO – LEGALIDADE – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO ADESIVO DA AUTORA – PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA – REJEITADA – MÉRITO: RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – POSSIBILIDADE - PERCENTUAL DENTRO DOS PARÂMETROS LEGAIS – LIMITAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA ORA VERGASTADA - RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS. Do Recurso de Apelação dos Requeridos CHRYSTIAN DAVID MORAES e LUCILENE NOGUEIRA PEREIRA 1. Da preliminar de inépcia da inicial 1.1. Sustenta a ausência de comprovação da posse pretendia e de explicitação de como teria ocorrido o pretenso esbulho do lote objeto do litígio. 1.2. Analisando as razões da petição inicial (ID 10789455), verifica-se que a autora, ora apelada, expôs todo o quadro fático necessário a obtenção do efeito jurídico que persegue, vez que deixou claro que pretende em razão do inadimplemento da obrigação contratual a rescisão do contrato com a consequente reintegração de posse do lote, objeto do litígio, conforme garante o Sistema Jurídico Pátrio, impondo-se assim, a rejeição da preliminar suscitada. 2. Mérito 2.1. Cinge-se a controvérsia recursal a impossibilidade de rescisão do contrato e da reintegração de posse; bem como ser incabível a retenção de valores e a fixação de taxa de fruição, e ainda a necessidade de indenização das benfeitorias e acessões edificadas no lote, sejam realizadas previamente à retomada da posse do bem. 2.2. Com feito, o descumprimento contratual pelos apelantes, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado estão os requisitos para a resilição do ajuste e o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada. 2.3. In casu, a empresa recorrida forneceu os elementos de prova suficientes a demonstrar a inadimplência contratual dos requeridos/apelantes, enquanto estes, por seu turno, não comprovarem ter adimplido tal obrigação, o que, por si só, já é suficiente para rescisão contratual, tendo em vista constar no contrato cláusula resolutiva por inadimplência. 2.4. No tocante a alegação dos apelantes de que em relação a restituição das parcelas pagas, cláusula penal e taxa de fruição, o magistrado teria adotado interpretação menos favorável ao consumidor, em inobservância ao art. 47 do CDC. 2.5. Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2.6. No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelos apelantes, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se de induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor. 2.7. Outrossim, entendo ser incabível o pedido dos apelantes de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação. DO Recurso de Requerente L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. 3. Da preliminar de sentença Extra Petita 3.1. Sustenta a necessidade de nulidade da sentença em razão de julgamento extra petita, uma vez que, o Juízo a quo teria determinado o pagamento de indenização das acessões, sem que a parte requerida tivesse pleiteado em sede de contestação. 3.2. Na hipótese em exame, da simples leitura da peça de defesa (ID 10789561), constata-se que contrariamente ao arguido pelos recorrentes, a resilição do ajuste em decorrência do inadimplemento contratual foi expressamente pugnada pela parte requerida/apelada. 3.3. Dessa forma, tem-se que a sentença recorrida fora proferida em estrita observância ao princípio da adstrição, não havendo que se falara em decisum extra petita na hipótese, impondo-se assim, a rejeição da preliminar suscitada. 4. Mérito 4.1. Consta das razões deduzidas pela ora apelante que a sentença merece reforma, em parte, diante da necessidade de afastamento da limitação da taxa de fruição, bem assim em relação ao percentual de retenção. 4.2. Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. 4.3. No caso sub examine, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, ora apelada, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos por este, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de até 25% (vinte e cinco por cento). 4.4. Outrossim, a limitação do valor total a ser contabilizado à título de taxa de fruição a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria. 4.5. Recursos CONHECIDOS e IMPROVIDOS, para manter a sentença ora vergastada em as suas disposições. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por CHRYSTIAN DAVID MORAES e LUCILENE NOGUEIRA PEREIRA e Recurso ADESIVO apresentando por L.M.S. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em conhecer dos RECURSOS DE APELAÇÃO e ADESIVO e NEGAR-LHES PROVIMENTO, nos termos do voto da Exma. Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. Belém/PA, 28 de fevereiro de 2023. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora – Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0807443-47.2021.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CHRYSTIAN DAVID MORAES, LUCILENE NOGUEIRA PEREIRA

APELADO: CHRYSTIAN DAVID MORAES, LUCILENE NOGUEIRA PEREIRA, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO –
AÇÃO DE RISCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE

– SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA –
RECURSO DE APELAÇÃO DA REQUERIDA
-
PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL – REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO
–
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO
STATU QUO ANTE
– POSSIBILIDADE DE RETENSÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA –
INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO
– LEGALIDADE
– INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO ADESIVO DA AUTORA – PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA – REJEITADA – MÉRITO:
RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – POSSIBILIDADE - PERCENTUAL DENTRO DOS PARÂMETROS LEGAIS – LIMITAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO –

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA ORA VERGASTADA - RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS.

Do Recurso de Apelação dos Requeridos CHRYSTIAN DAVID MORAES e LUCILENE NOGUEIRA PEREIRA

1.

Da preliminar de inépcia da inicial

1.1. Sustenta a ausência de comprovação da posse pretendia e de explicitação de como teria ocorrido o pretenso esbulho do lote objeto do litígio.

1.2. Analisando as razões da petição inicial (ID 10789455), verifica-se que a autora, ora apelada, expôs todo o quadro fático necessário a obtenção do efeito jurídico que persegue, vez que deixou claro que pretende em razão do inadimplemento da obrigação contratual a rescisão do contrato com a consequente reintegração de posse do lote, objeto do litígio, conforme garante o Sistema Jurídico Pátrio, impondo-se assim,
a rejeição da preliminar suscitada
.

2.

Mérito

2.1.
Cinge-se a controvérsia recursal a impossibilidade de rescisão do contrato e da reintegração de posse; bem como ser incabível a retenção de valores e a fixação de taxa de fruição, e ainda a necessidade de indenização das benfeitorias e acessões edificadas no lote, sejam realizadas previamente à retomada da posse do bem.

2.2.
Com feito, o descumprimento contratual pelos apelantes, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado estão os requisitos para a resilição do ajuste e o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada.

2.3.
In casu
, a empresa recorrida forneceu os elementos de prova suficientes a demonstrar a inadimplência contratual dos requeridos/apelantes, enquanto estes, por seu turno, não comprovarem ter adimplido tal obrigação, o que, por si só, já é suficiente para rescisão contratual, tendo em vista constar no contrato cláusula resolutiva por inadimplência.

2.4.
No tocante a alegação dos apelantes de que em relação a restituição das parcelas pagas, cláusula penal e taxa de fruição, o magistrado teria adotado interpretação menos favorável ao consumidor, em inobservância ao art. 47 do CDC.

2.5.
Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

2.
6.
No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelos apelantes, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se de induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor.

2.
7.
Outrossim, entendo ser incabível o pedido dos apelantes de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação
.

DO Recurso de Requerente
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

3.

Da preliminar de sentença Extra Petita

3.1. Sustenta a necessidade de nulidade da sentença em razão de julgamento extra petita, uma vez que, o Juízo
a quo
teria determinado o pagamento de indenização das acessões, sem que a parte requerida tivesse pleiteado em sede de contestação.

3.2.
Na hipótese em exame, da simples leitura da peça de defesa (ID 10789561), constata-se que contrariamente ao arguido pelos recorrentes, a resilição do ajuste em decorrência do inadimplemento contratual foi expressamente pugnada pela parte requerida/apelada.

3.3. Dessa forma, tem-se que a sentença recorrida fora proferida em estrita observância ao princípio da adstrição, não havendo que se falara em
decisum extra petita
na hipótese, impondo-se assim,
a rejeição da preliminar suscitada
.

4.

Mérito

4.1. Consta das razões deduzidas pela ora apelante que a sentença merece reforma, em parte, diante da necessidade de afastamento da limitação da taxa de fruição, bem assim em relação ao percentual de retenção.

4.2. Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

4.3. No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, ora apelada, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos por este, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de até 25% (vinte e cinco por cento).

4.4.
Outrossim, a limitação
do valor total a ser contabilizado à título de taxa de fruição

a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria.

4.5. Recursos
CONHECIDOS
e
IMPROVIDOS
, para manter a sentença ora vergastada em as suas disposições.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por

CHRYSTIAN DAVID MORAES e LUCILENE NOGUEIRA PEREIRA
e Recurso
ADESIVO
apresentando por

L.M.S. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em conhecer dos
RECURSOS DE

APELAÇÃO
e
ADESIVO
e
NEGAR-LHES PROVIMENTO
, nos termos do voto da Exma. Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

Belém/PA, 28 de fevereiro de 2023.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA

GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

RELATÓRIO

APELAÇÕES CÍVEIS Nº
0807443-47.2021.8.14.0040

APELANTES/APELADOS:

CHRYSTIAN DAVID MORAES

LUCILENE NOGUEIRA PEREIRA

APELADA/PELANTE:
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATORA:
DESª MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EXPEDIENTE:
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
CHRYSTIAN DAVID MORAES
e
LUCILENE NOGUEIRA PEREIRA
e
RECUSO ADESIVO
interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
, inconformados com a Sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA que, nos autos da
AÇÃO DE RISCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE
,
ajuizada pela segunda apelante, julgou procedente a pretensão autoral, extinguindo o feito com resolução mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC.

L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ajuizou a ação mencionada alhures, alegando ter firmado com a requerida contrato de compromisso de compra e venda de um lote/terreno, localizado no Residencial Cidade Jardim, salientando que os requeridos ficaram inadimplentes com as prestações ajustadas desde janeiro/2017, e, em que pese terem sidos notificados, não cumpriram com suas obrigações contratuais, razão pela qual ingressou com a demanda sob exame.

O feito seguiu a tramitação regular até a prolação da sentença (ID 10063748), que julgou procedente os pedidos esposados na inicial, com fim de:

“A) RESCINDIR o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide;

B) REINTEGRAR a posse do imóvel à autora;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 2% (dois por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0,5% (meio por cento) incidente sobre o valor atualizado do contrato na data desta sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79. Condenando a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98,
caput
, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º,
Idem
).”

Inconformados, os requeridos
CHRYSTIAN DAVID MORAES
e
LUCILENE NOGUEIRA PEREIRA
interpuseram recurso de Apelação (ID 10789571), arguindo preliminarmente a inépcia da inicial, ante a ausência de comprovação da posse pretendia e de explicitação de como teria ocorrido o pretenso esbulho, bem como a falta de interesse processual, uma vez que, em que pese afirmar ser proprietária do imóvel objeto do litígio, a causa de pedir nas ações possessórias deve ser a posse e não a propriedade.

E, no mérito, aduzem que, de fato, houve a inadimplência e a renegociação e repactuação da dívida, mas não conseguiram realizar os pagamentos por conta da crise que se abateu sobre o país, estando em situação de desemprego, por conta também do reajuste abusivo das parcelas previstas na cláusula segunda do contrato, que prevê o acréscimo de juros e, ainda mais com o falecimento de seu cônjuge, também “parte” neste processo, não conseguindo mais fazer frente às despesas das prestações.

Destacam que nunca rescindiram o contrato objeto do litígio, seja administrativamente ou judicialmente, razão pela qual impera o acolhimento o que impediria a reintegração de posse.

Por fim, requerem o conhecimento e provimento do presente recurso, para anular a sentença no que atine à declaração de rescisão contratual, atendo-se a função social do contrato, boa-fé-objetiva e dignidade da pessoa humana e, alternativamente seja reformada a sentença no que tange à necessidade de indenização das benfeitorias e acessões edificadas no lote, sejam realizadas previamente à retomada da posse do bem.

L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
, por sua vez, apresentou recurso de Adesivo (ID 10789578), arguindo preliminarmente a nulidade da sentença em razão de julgamento extra petita, uma vez que, o Juízo
a quo
teria determinado o pagamento de indenização das acessões, sem que a parte requerida tivesse pleiteado em sede de contestação e, no mérito, assevera que o contrato é Lei entre as partes, tendo a apelada por livre e espontânea vontade concordado com os termos do Contrato de Compra e Venda de Lote/Terreno e, que, por motivos de força maior, não pode mais honrar com o compromisso avençado, que buscou de forma administrativa a rescisão do pacto.

Destaca que o percentual de retenção vai contra aquilo que já foi pactuado, pugnando pela reforma da sentença, para o fim de se determinar a devolução nos exatos termos do contrato celebrado, requerendo seja afastada a limitação da taxa de fruição.

Por fim, requer o conhecimento e provimento do presente recurso, para reformar a sentença, julgando procedente a demanda, bem como requer a majoração dos honorários sucumbências no valor de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Em sede de contrarrazões (ID 10789586), a recorrida
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
pugna pela impossibilidade de deferimento dos benefícios da justiça gratuita, bem como pelo conhecimento e desprovimento do presente recurso.

Coube-me, por distribuição a relatoria do feito.

É o relatório
.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados os pressupostos, tenho-os como regularmente constituídos, razão pela qual conheço do recurso,
passando a proferir voto
.

INCIDÊNCIA DO DIREITO INTERTEMPORAL

Precipuamente, em observância as regras de Direito Intertemporal, positivada no art. 14 do Código de Processo Civil de 2015, o recurso em exame será apreciado sob a égide deste, visto que a vergasta decisão foi proferida e publicada na vigência do Novo Diploma Processual Civil.

DAS QUESTÕES PRELIMINARES

Antes de adentrar o mérito da demanda, analiso as questões preliminares suscitadas pelas partes litigantes.

Considerando a dissociação entre as matérias aduzidas pelas partes, analiso os recursos separadamente, com preferência ao recurso interposto pela parte requerida, uma vez que pugna pela reforma integral da sentença.

DO RECURSO DOS REQUERIDOS
CHRYSTIAN DAVID MORAES e LUCILENE NOGUEIRA PEREIRA

De início, examino
a preliminar de inépcia da inicial
arguida pelos requeridos ora Apelantes.

Sustentam a ausência de comprovação da posse pretendia pela parte autora e de explicitação de como teria ocorrido o pretenso esbulho do lote objeto do litígio.

Com feito, a petição inicial deve conter a exposição dos fatos e fundamentos jurídicos do pedido, sob pena de inadmissão, a teor do artigo 295, inciso I, do Código de Processo Civil,
in verbis:
“Considera-se inepta a petição inicial quando: I – quando lhe faltar pedido ou causa de pedir. (
omissis).

Analisando as razões da petição inicial (ID 10789455), verifica-se que a autora, ora apelada, expôs todo o quadro fático necessário a obtenção do efeito jurídico que persegue, vez que deixou claro que pretende em razão do inadimplemento da obrigação contratual a rescisão do contrato com a consequente reintegração de posse do lote, objeto do litígio, conforme garante o Sistema Jurídico Pátrio.

Assim, perfeitamente exposta a causa de pedir da demanda ora avençada, conclui-se não caracterizada a inépcia da inicial por ausência de causa de pedir, razão pela qual
rejeito referida preliminar.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar suscitada.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal a impossibilidade de rescisão do contrato e da reintegração de posse; bem como ser incabível a retenção de valores e a fixação de taxa de fruição, bem como a necessidade de indenização das benfeitorias e acessões edificadas no lote, sejam realizadas previamente à retomada da posse do bem.

Em suas razões recursais, aduzem que, de fato, houve a inadimplência e a renegociação e repactuação da dívida, mas não conseguiram realizar os pagamentos por conta da crise que se abateu sobre o país, estando em situação desemprego, por conta também do reajuste abusivo das parcelas previstas na cláusula segunda do contrato, que prevê o acréscimo de juros e, ainda mais com o falecimento de seu cônjuge, também “parte” neste processo, não conseguindo mais fazer frente às despesas das prestações.

Destacam ainda que não houve rescisão do contrato objeto do litígio, seja administrativamente ou judicialmente, razão pela qual impera o acolhimento o que impediria a reintegração de posse.

Do Inadimplemento Contratual e da Reintegração de Posse

Com feito, o descumprimento contratual pelos apelantes, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado estão os requisitos para a resilição do ajuste e o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada.

Cumpre ressaltar que o esbulho ventilado nos autos independe da existência de ato físico de violência ou clandestinidade, visto que a precariedade que qualifica a posse exercida pelos requeridos/apelantes, oriunda de seu inadimplemento, é suficiente para atestar a ilicitude de sua presença no imóvel indicado nos autos.

Desse modo, tem-se que, diante da inadimplência dos requeridos/apelantes demonstrada nos autos e a previsão contida nas cláusulas 15º, 16º e 17º do contrato firmado entre as partes, que, dentre outras disposições, autoriza a rescisão do contrato no caso de atraso no pagamento de 03 (três) parcelas, ou, quando transcorrido 60 (sessenta) dias após o vencimento de qualquer parcela, resta incontroverso o direito da empresa autora/apelada à rescisão do contrato, com a consequente devolução do bem e reintegração da posse em seu favor.

Corroborando
o entendimento supra, vejamos precedentes pertinentes ao tema:

“PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESCISÃO QUE SE IMPÕE.
RECURSO NÃO PROVIDO. [...]. Restou caracterizado o inadimplemento contratual por parte dos réus, que não provaram a quitação total do preço avençado. O Código Civil de 2002 prestigia a manutenção dos negócios jurídicos, de sorte que a nulidade do contrato de compra e venda não impede a sua conversão em promessa de compra e venda, conforme permitido pelo art. 170 do CC/02. Não violação ao artigo 108 do CC.
Diante do inadimplemento substancial da obrigação, inadimplemento até mesmo confessado, bem como da ausência de purga da mora pelos devedores, impõe-se a rescisão contratual e consequente reintegração na posse, bem como pagamento pela utilização do imóvel. Correta a decisão que rescindiu o contrato em razão do inadimplemento dos réus.
Ato contínuo, uma vez rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, sua consequência lógica é a reintegração da parte autora na posse do bem, pois, uma vez reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir. Majoração dos honorários recursais para 12% sobre o valor da condenação. Recurso não provido.

(TJ-RJ - APL: 00377180820148190011, Relator: Des(a). Lindolpho Morais Marinho, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Julgamento: 29/01/2019).” (Negritou-se).

“APELAÇÃO CÍVEL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO.
SENTENÇA MANTIDA. I. Preliminar de ilegitimidade ativa repelida, pois demonstrada a capacidade de representação do espólio.
II. No mérito, em contrato preliminar de promessa de compra e venda de imóvel, verificado o inadimplemento contratual pelo promitente-comprador no tocante ao pagamento das parcelas ajustadas, impõe-se a rescisão do pacto, com retorno das partes ao
status quo ante
.
Inviabilidade de aplicação, no caso dos autos, da teoria do adimplemento substancial.

III. Julgamento recorrido mantido. RECURSO DESPROVIDO À UNANIMIDADE.

(TJ-RS - AC: 70071540348 RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Data de Julgamento: 23/03/2017, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 30/03/2017).” (Negritou-se).

No mesmo sentido, decidiu esta Colenda Turma em julgado recente de caso similar, cujo voto condutor foi de minha relatoria:

“PROCESSUAL CIVIL –
APELAÇÃO EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA – MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO – MÉRITO:
INADIMPLEMENTO DA RECORRENTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO DETERMINADA PELO MAGISTRADO
A QUO –
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO – POSSIBILIDADE DE RETENSÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA –
INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO
– LEGALIDADE

– INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – POSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PA – APC
0006608-34.2017.814.0040. R
elatora Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. Segunda Turma de Direito Privado. Julgado em 01/09/2020).” (Negritou-se).

In casu
, a empresa recorrida forneceu os elementos de prova suficientes a demonstrar a inadimplência contratual dos requeridos/apelantes, enquanto estes, por seu turno, não comprovaram ter adimplido tal obrigação, o que, por si só, já é suficiente para rescisão contratual, tendo em vista constar no contrato cláusula resolutiva por inadimplência, conforme já mencionado alhures.

Dito isso, uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, impõe-se a rescisão do ajuste, observando-se, contudo, a devolução dos valores pagos pelos requeridos/apelantes até o encetativo da inadimplência, com as devidas retenções.

Da Retenção e da Taxa de Fruição

No tocante a alegação dos apelantes, em relação a restituição das parcelas pagas, cláusula penal e taxa de fruição, o magistrado teria adotado interpretação menos favorável ao consumidor, em inobservância ao art. 47 do CDC, impõe-se tecer alguns esclarecimentos.

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

“STJ – Súmula 543:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento dos compradores, ora apelantes, fixou
o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

“DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.

A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.

2.

No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório
dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das
parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre

esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os
prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.

Recurso especial a que se nega seguimento.

(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015).” (Negritou-se).

Noutra ponta, quanto a taxa de fruição,
deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da apelada, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884
[1]
a 886
[2]
do Código Civil.

Neste contexto, vejamos precedente deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

“EMENTA:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL. CONTRAPARTIDA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO
.

1. A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao
statu quo ante
, o que implica na reintegração da posse do imóvel aos promitentes vendedores e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos;

2.
Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, admitindo-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem
; 3. Recurso DESPROVIDO.

(TJ-PA – AP 2018.03405102-17, 194.664, Rel. Leonardo de Noronha Tavares, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2018-08-20, publicado em 24/08/2018).”(Negritou-se).

Ademais, ressalte-se que a indenização pela fruição da coisa prescinde, até mesmo, de cláusula contratual que a preveja, em razão, como já ressaltado, da adoção do princípio que veda o enriquecimento ilícito, devendo, para tanto, ser mantida a sentença neste ponto.

Da Indenização das Benfeitorias

No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelos ora apelantes, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se de induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor.

Nessa direção, vejamos o posicionamento dos Tribunais pátrios:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFESSADO PELOS REQUERIDOS ­ (...) APELO 2 - BENFEITORIAS - DESNECESSIDADE DE PEDIDO VIA RECONVENÇÃO - CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - APURAÇÃO DE VALORES EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DISPOSTO NO ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79. (...). III - Rescindido o contrato de compromisso de compra de venda de lote, a indenização por benfeitorias edificadas sobre o terreno é de cabimento automático - logo independendo de reconvenção ou pedido contraposto (quando possível) -, por se tratar de consequência lógica do acolhimento do pedido de rescisão do contrato (com o retorno das partes ao status quo ante) e assim deve ser a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento da outra. O seu valor pode e deve ser aferido em sede de liquidação de sentença
. IV - Por conseguinte, não assiste razão no que diz respeito à ausência de comprovação da regularidade das benfeitorias à luz do artigo 34 da Lei 6.766/79. [...]. Todavia, a ausência de pagamento de indenização ou, ainda, compensação a título de benfeitoria, não suporta a mesma conclusão sob pena de enriquecimento ilícito. RECURSO DE APELAÇÃO 1 NÃO CONHECIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 2 NÃO PROVIDO."

(TJ-PR – AC 1162072-5, 11ª CC, Rel. Des.
Gamaliel Seme Scaff, DJE: 17/03/2015).” (Negritou-se).

Do exame dos autos, verifica-se que sentença vergastada, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a empresa autora/apelada o dever de indenizar a requerida/apelada as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença, senão vejamos:

“[...]

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

[...]”.

Outrossim, entendo ser incabível o pedido da apelante de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação
.

Destarte, entendo que se revela escorreita a sentença vergastada, razão pela qual não há que se falar em sua reforma, devendo, portanto, ser mantida pelos seus próprios e jurídicos fundamentos.

DO RECURSO DA REQUERENTE
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Inicialmente, examino
a preliminar de sentença extra petita
arguida pela requerente, ora Apelante.

Sustenta a necessidade de nulidade da sentença em razão de julgamento extra petita, uma vez que, o Juízo
a quo
teria determinado o pagamento de indenização das acessões, sem que a parte requerida tivesse pleiteado em sede de contestação.

Como é sabido, a legislação processual civil estabelece expressas vedações ao julgamento citra, ultra ou extra petita, vide arts. 141 e 492 do CPC/2015, senão vejamos:

“Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.

[...]

Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.”

Com efeito, ao proferir uma decisão, o julgador deve ficar adstrito ao pedido formulado pelas partes, para impedir que se configurem os conhecidos vícios de decisões citra, ultra e/ou extra petita, trata-se, na verdade do princípio da adstrição ou congruência.

Nas palavras do processualista
Vallisney de Souza Oliveira:

“Na incongruência objetiva
ultra petita
o órgão jurisdicional concede mais do que o reclamado; na incongruência
extra petita
o juiz outorga algo que não foi pedido pelas partes; na incongruência
citra petita
olvida pronunciar-se sobre algum ou alguns dos pedidos e, portanto, concede menos que o postulado. Todas as três espécies são vícios de que padece a sentença transgressora do princípio da congruência.”

(OLIVEIRA, Vallisney de Souza.
Nulidade da Sentença e o Princípio da Congruência
. 2º ed. São Paulo:Saraiva, 2009).

Assim, a decisão deve observar não apenas os limites do pedido, mas também a causa de pedir e os sujeitos da relação processual, é o que se denomina limites objetivos e subjetivos da sentença.

Nessa senda, a decisão extra petita pode ser definida como aquela que julga algo diferente daquilo que foi pedido, analisando questão diversa da pleiteada, podendo inclusive ser estranha à causa de pedir.

Na hipótese em exame, da simples leitura da peça de defesa (ID 10789561), constata-se que contrariamente ao arguido pelos recorrentes, a resilição do ajuste em decorrência do inadimplemento contratual foi expressamente pugnada pela parte requerida/apelada.

Dessa forma, tem-se que a sentença recorrida fora proferida em estrita observância ao princípio da adstrição, não havendo que se falara em
decisum extra petita
na hipótese.

Assim, perfeitamente exposta a causa de pedir da demanda ora avençada, conclui-se não caracterizada de sentença extra petita, razão pela qual
rejeito referida preliminar.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar suscitada.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal à aferição da legalidade ou não da limitação da taxa de fruição e o percentual não limitar, bem como o percentual de retenção.

Consta das razões deduzidas pela ora apelante que a sentença merece reforma, em parte, diante da necessidade de afastamento da limitação da taxa de fruição, bem assim em relação ao percentual de retenção.

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

“STJ – Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador, tal como entendeu o magistrado na origem.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, ora apelada, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos por este, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de até 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

“DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.
A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.

2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das
parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre

esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os
prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.
Recurso especial a que se nega seguimento.

(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015).” (Negritou-se).

Noutra ponta, quanto a taxa de fruição,
deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da apelante, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884

a 886

do Código Civil.

Neste contexto, vejamos precedente deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

“EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL. CONTRAPARTIDA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao
statu quo ante
, o que implica na reintegração da posse do imóvel aos promitentes vendedores e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos; 2. Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, admitindo-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem; 3. Recurso DESPROVIDO.

(TJ-PA – AP 2018.03405102-17, 194.664, Rel. Leonardo de Noronha Tavares, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2018-08-20, publicado em 24/08/2018).” (Negritou-se).

Ademais, ressalte-se que a indenização pela fruição da coisa prescinde, até mesmo, de cláusula contratual que a preveja, em razão, como já ressaltado, da adoção do princípio que veda o enriquecimento ilícito, devendo, para tanto, ser mantida a sentença neste ponto.

Outrossim, a limitação
do valor total a ser contabilizado à título de taxa de fruição

a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria.

Corroborando a posição supra, vejamos precedente jurisprudencial:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE
FRUIÇÃO
. EXISTÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - Consoante disposto no artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato. 2 - Rescindido o contrato de compra e venda por culpa do comprador, o promitente vendedor tem direito à retenção da multa contratual. 3 - Nos contratos de compra e venda mediante pagamento em prestações, inclusive das arras ou sinal, havendo relação de consumo, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total ou exagerada das prestações pagas, mesmo que o inadimplemento seja exclusivo do consumidor (CDC, art. 53). 4 - A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promissário comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo o bem, enseja ao promitente vendedor o direito de indenização pelo uso e
fruição
do imóvel. 5 - A
fruição
é a remuneração sobre a utilização do imóvel, sendo devida desde o recebimento do bem até a data de sua efetiva entrega. [...].

(TJ-MG - AC: 10000211219167001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 10/11/2021, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/11/2021).”
(Negritou-se).

Desta feita, irrepreensíveis me afiguram os elementos utilizados pelo magistrado a quo para julgar procedente a demanda de origem, merecendo assim, prestígio em sua integralidade.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de Apelação interposto pela requerida e do recurso Adesivo apresentado pela autora, porém
NEGO PROVIMENTO
a ambos, para manter a sentença ora vergastada em todas as suas disposições.

É como voto.

Belém/PA, 28 de fevereiro de 2023

MARIA DE

NAZARÉ SAAVEDRA
GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora.

[1]
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

[2]
Art. 886. Não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido.

Belém, 08/03/2023