Tribunal: TJPA
Processo: 0805900-77.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2023-04-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO DECLARADA JUDICIALMENTE. LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DESPESAS ADMINISTRATIVAS E MULTA COMPENSATÓRIA EM PERCENTUAL DENTRO DO LIMITE AUTORIZADO PELA CORTE SUPERIOR. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL COM A CLÁUSULA PENAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE NA PACTUAÇÃO DE JUROS E DE CORREÇÃO MONETÁRIA. DIREITO DE RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS. POSSIBILIDADE. POSSE DE BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, a rescisão do ajuste é imperativa, devendo ser observada, contudo, a devolução dos valores pagos pelos requeridos/apelantes com as devidas retenções. 2. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos em caso de inadimplemento do comprador. Logo, irretocável a sentença nesse ponto, ao aplicar retenção sobre os valores pagos no percentual de 20% (sendo 10% a título de multa compensatória e 10% de custos operacionais). 3. A Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, permite a inclusão no instrumento tanto de correção monetária, quanto de juros, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência. 4. A taxa de juros compensatórios de 9% (nove por cento) ao ano não se revela abusiva, pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura) ou o percentual máximo dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional). Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC). 5. É permitida a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória contratual. Isso porque a taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão do contrato, como acontece com a cláusula penal, tendo natureza jurídica de aluguel e, por isso, sua aplicação se justifica para evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente. 6. Quanto ao direito de retenção pelas benfeitorias realizadas pelos adquirentes, considerando sua posse de boa-fé, a sentença deve ser modificada tão somente neste capítulo a fim de garantir o direito dos Apelantes em permanecer na posse do imóvel enquanto não forem ressarcidos pela Apelada das benfeitorias/acessões realizadas no lote. Entretanto, deverão responsabilizar-se pelos encargos inerentes ao exercício dessa posse. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805900-77.2019.8.14.0040

APELANTE: OSAELDI HONORATO DE JESUS, FABIANE ALVES DA LUZ RAMOS

APELADO: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO DECLARADA JUDICIALMENTE. LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DESPESAS ADMINISTRATIVAS E MULTA COMPENSATÓRIA EM PERCENTUAL DENTRO DO LIMITE AUTORIZADO PELA CORTE SUPERIOR. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL COM A CLÁUSULA PENAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE NA PACTUAÇÃO DE JUROS E DE CORREÇÃO MONETÁRIA. DIREITO DE RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS. POSSIBILIDADE. POSSE DE BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE.

1. Uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, a rescisão do ajuste é imperativa, devendo ser observada, contudo, a devolução dos valores pagos pelos requeridos/apelantes com as devidas retenções.

2. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos em caso de inadimplemento do comprador. Logo, irretocável a sentença nesse ponto, ao aplicar retenção sobre os valores pagos no percentual de 20% (sendo 10% a título de multa compensatória e 10% de custos operacionais).

3. A Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, permite a inclusão no instrumento tanto de correção monetária, quanto de juros, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência.

4. A taxa de juros compensatórios de 9% (nove por cento) ao ano não se revela abusiva, pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura) ou o percentual máximo dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional). Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC).

5. É permitida a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória contratual. Isso porque a taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão do contrato, como acontece com a cláusula penal, tendo natureza jurídica de aluguel e, por isso, sua aplicação se justifica para evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente.

6. Quanto ao direito de retenção pelas benfeitorias realizadas pelos adquirentes, considerando sua posse de boa-fé, a sentença deve ser modificada tão somente neste capítulo a fim de garantir o direito dos Apelantes em permanecer na posse do imóvel enquanto não forem ressarcidos pela Apelada das benfeitorias/acessões realizadas no lote. Entretanto, deverão responsabilizar-se pelos encargos inerentes ao exercício dessa posse.

7. Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

OSAELDI HONORATO DE JESUS e FABIANE ALVES DA LUZ RAMOS DE JESUS interpuseram APELAÇÃO
face à sentença que JULGOU PROCEDENTE a AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS contra si ajuizada por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Consta dos autos, que os réus adquiriram, em 12/07/2017, mediante “Termo Aditivo de Cessão/Transferência de Compromisso de Compra e Venda” lote de terra localizado na Rua P-09, Quadra 259, Lote 17, Residencial Cidade Jardim, Parauapebas, Pará, com área de 200,00 m2. Nesse ato, os réus comprometeram-se pelo pagamento do saldo devedor de R$45.045,93 (quarenta e cinco mil, quarenta e cinco reais e noventa e três centavos), dividido em 107 (cento e sete) parcelas mensais reajustáveis de R$420,99 (quatrocentos e vinte reais e noventa e nove centavos), com primeiro vencimento em 01/08/2017, reajustáveis conforme a cláusula 2ª do contrato primitivo (juros compensatórios de 0,75% ao mês e correção monetária nos parâmetros disponibilizados pelo IGPM/FGV).

Consta ainda que, no dia 21 de março de 2018 as partes assinaram “Termo Aditivo de Repactuação Parcial ao Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno” ato em que os Réus se comprometeram a quitar seu débito no importe de R$46.047,97 (quarenta e seis mil,

quarenta e sete reais e noventa e sete centavos), a importância de R$1.000,00 (um mil reais) com vencimento em 05/04/2018, e o restante do débito de R$45.047,97 (quarenta e cinco mil, quarenta e sete reais e noventa e sete centavos), dividido em 105 (cento e cinco) parcelas mensais no valor de R$429,03 (quatrocentos e vinte e nove reais e três centavos) com vencimento em 01/05/2018, e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes.

Todavia, conforme relatou a autora da ação originária, os réus novamente deixaram de quitar as prestações por eles assumidas e deixaram de pagar o sinal da renegociação, pagando apenas a 1ª parcela da aludida renegociação e quedando-se em mora a partir do sinal da aludida renegociação, com vencimento em 05/04/2018, bem como em relação às parcelas subsequentes.

A autora aduziu ainda que, cumprindo as obrigações contratuais, notificou os réus, constituindo-os em mora e solicitando seu comparecimento na sede da empresa, no prazo de 30 dias, para quitação do débito sob pena de rescisão do contrato em comento, bem como da sua reintegração na posse do imóvel objeto do aludido negócio jurídico.

Diante disso, a empresa autora pleiteou o reconhecimento da rescisão contratual perpetrada nos autos com a concessão de medida liminar para que seja promovida a sua imediata reintegração na posse do imóvel.

Por conseguinte, ao receber a exordial, a magistrada primeva deferiu o pedido liminar para declarar rescindido o contrato e determinar a reintegração do imóvel em litígio em favor da parte autora (ID 2822345).

Dessa decisão, os réus interpuseram o Agravo de Instrumento n.º 0806636-21.2019.8.14.0000, feito que recaiu sob a minha relatoria e no qual deferi o pedido de efeito suspensivo da decisão liminar do juízo
quo
.

O juízo processante, a seu turno, marcou audiência de conciliação, que restou frustrada pela impossibilidade de acordo entre as partes.

Em contestação, os réus, após discorrerem sobre o direito à moradia e a vulneração do consumidor perante o contrato de adesão, reiteraram a inexistência dos requisitos para reintegração de posse, sobretudo por não haver esbulho, e sustentaram que a inadimplência decorreu da elevação exponencial do valor das parcelas, inviabilizando o pagamento.

Após questionarem a legalidade das cláusulas contratuais relativamente às despesas rescisórias, postularam em primeira linha de defesa pela improcedência da ação, e alternativamente, a manutenção no imóvel em homenagem ao direito à moradia, com o reequilíbrio do contrato, aplicando interpretação mais favorável ao consumidor no sentido de pagar o valor ajustado inicialmente em parcelas fixas, sem juros e correção monetária. Subsidiariamente, em caso de procedência da ação, requereu a devolução das parcelas adimplidas e indenização pelas benfeitorias.

A seu turno, o dispositivo da sentença de procedência foi lavrado nos seguintes termos:

“3. DISPOSITIVO

ANTE O EXPOSTO, julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, com efeitos retroativos à citação da ré, para os efeitos legais;

B) Como consequência, REINTEGRAR a posse do imóvel à autora, confirmando a liminar concedida;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º, Idem).

Irresignado, os réus interpuseram o presente apelo, requerendo fosse renovada a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita nesta segunda instância.

Em suas razões, alegam preliminarmente, a nulidade de sentença em razão do julgamento antecipado da lide, com decisão surpresa e antes da realização de audiência de instrução, obstando a produção de provas.

No mérito, aduzem:

I – Que, ante à natureza cativa (a longo prazo) do contrato, o não cabimento da imediata rescisão contratual, sem o sopesamento dos aspectos subjetivos dos consumidores, quando, ao contrário, deveriam ter sido adotadas medidas de readequação do instrumento contratual para fins de alcance do equilíbrio material, ou, mesmo em sendo possível a resilição, tal não poderia ocorrer com efeitos retroativos;

II – Que, ao considerar a incidência conjunta de cláusula penal e de taxa de fruição, a magistrada de piso teria incorrido em interpretação menos favorável ao consumidor, à revelia do disposto no art. 47 do CDC, e;

III - Que, em observância ao art. 1.219 do Código Civil, deve ser-lhe assegurado o direito de retenção do imóvel em litígio até a efetiva indenização pelas benfeitorias.

Ao final, pleiteia o provimento do recurso a fim de que seja desconstituída ou reformada a sentença vergastada, para julgar improcedente a pretensão rescisória, ou ainda, alternativamente para que lhe seja assegurado o direito de retenção e de pagamento de indenização.

Sem contrarrazões (ID 2822375).

Coube-me o feito por redistribuição, em prevenção ao Agravo de Instrumento n.º
0806636-21.2019.8.14.0000
.

É o relatório. Inclua-se o presente feito na próxima pauta da sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém, 28 de março de 2023.

Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os requisitos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.

2.

RAZÕES RECURSAIS

Prima facie
, concedo provisoriamente, em favor do apelante, os benefícios da justiça gratuita, conforme orientação do Verbete Sumular n.º 06 deste Egrégio Tribunal de Justiça, e com fulcro no art. 98 do CPC/2015.

Passo a análise do mérito.

2.1.

DA PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA

O apelante alega nulidade de sentença em razão do julgamento antecipado da lide, com decisão surpresa, antes da realização de audiência de instrução, obstando a produção de provas.

Analisando os autos, verifico que o cerne do presente litígio repousa na averiguação da possibilidade jurídica de rescisão contratual por parte da promitente vendedora ante a inadimplência dos requeridos que, por outro lado, invocam ausência de culpa pelo inadimplemento ante a suposta abusividade dos contratos de adesão, com a prática de juros compostos, bem como, pela superveniência de fato imprevisível – a saber, o desemprego involuntário do cônjuge arrimo de família.

Logo, acompanho o entendimento da magistrada processante no sentido de que a presente lide demanda tão somente a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, sem maiores complexidades, sendo dispensável a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que a resolução das questões levantadas depende tão somente do confronto das previsões legais e jurisprudenciais com o pacto firmado, representando portanto, questões de direito tão somente.

Outrossim, o ordenamento jurídico brasileiro adota o princípio do livre convencimento motivado, com base no qual, o juiz pode apreciar, com liberdade, as provas trazidas aos autos.
Cabe ao magistrado, pois, à luz do caso concreto, ponderar sobre as provas que serão imprescindíveis à solução da controvérsia, devendo deferir sua produção e, por outro lado, indeferir as desnecessárias e protelatórias.

Mais ainda, o magistrado tem o poder/dever de determinar oficiosamente a produção das provas que julgar necessárias ao julgamento do mérito, sendo que tal prerrogativa deve ser aplicada em conformidade com o princípio do livre convencimento motivado (artigos 370 e 371 do CPC/2015) e do princípio dispositivo, de cunho doutrinário.

Nesse contexto, não configura cerceamento de defesa o indeferimento pelo magistrado processante, da produção de prova que repute desnecessária ao deslinde da demanda, quando considerar que os demais elementos probatórios carreados aos autos já são suficientes para a resolução da demanda.

A propósito, nesse sentido é firme a jurisprudência do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE TÍTULO -DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.

1. Não há falar em ofensa ao art. 1022 do CPC/15, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos autos.

2. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova pericial, quando o juiz, na condição de destinatário final da instrução, entende que os elementos já constantes dos autos são suficientes para formar sua convicção.
2.1. Conforme entendimento firmado por esta Corte Superior, não caracteriza cerceamento de defesa o mero julgamento antecipado da lide nos casos em que o Tribunal de origem entende adequadamente instruído o feito e conclui pela desnecessidade de se produzir de outras provas por se tratar de matéria já provada documentalmente. Incidência da Súmula 83/STJ.

3. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõe o reconhecimento da incidência das Súmulas 283 e 284 do STF, por analogia. Precedentes.

4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AREsp 1947719/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2022, DJe 21/02/2022)

Com efeito, na espécie, observo que a inicial veio instruída com todas as provas necessárias ao julgamento da lide, asseverando ainda que a empresa apelada trouxe aos autos o contrato e outros documentos que permitem extrair os elementos necessários ao julgamento do pedid

Em sendo assim e com essas considerações rejeito a preliminar.

2.2 DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE

Importante ressaltar que a posterior resolução de contrato devidamente formalizado é possível nos termos do art. 475 do Código Civil:

Art. 475 - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A resolução contratual se aplica para o caso de inadimplemento por qualquer das partes, ocorrendo de forma superveniente à formação do contrato, além de estar expressamente previsto no CDC.

Na espécie, o descumprimento contratual pelos apelantes, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel é incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho, tornando-se inarredável a rescisão contratual, se assim o desejar a parte lesada, e, logicamente, o retorno das partes ao estado anterior.

Por sua vez, esse retorno ao
statu quo ante
implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora que, segundo restou incontroverso nos autos, ainda consta como sua legítima possuidora indireta.

Ressalto ainda que o esbulho ventilado nos autos independe da existência de ato físico de violência ou clandestinidade, visto que a precariedade que qualifica a posse exercida pelos requeridos/apelantes torna o fato da “inadimplência” suficiente para acarretar a ilicitude de sua presença no imóvel indicado nos autos.

Nesse ponto, a manutenção da sentença é medida imperativa.

Ante a constituição do devedor em mora, o juízo de piso corretamente declarou resolvido o contrato e determinou a reintegração de posse.

Corroborando tal posicionamento, cito da jurisprudência pátria:

PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C COBRANÇA.
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.

RESCISÃO QUE SE IMPÕE.
RECURSO NÃO PROVIDO. Relação jurídica estabelecida entre as partes de natureza consumerista, tendo em vista a perfeita adequação dos conceitos de consumidor, fornecedor/prestador e de serviço estabelecidos na Lei nº 8.078/90 ao caso concreto. Restou caracterizado o inadimplemento contratual por parte dos réus, que não provaram a quitação total do preço avençado. O Código Civil de 2002 prestigia a manutenção dos negócios jurídicos, de sorte que a nulidade do contrato de compra e venda não impede a sua conversão em promessa de compra e venda, conforme permitido pelo art. 170 do CC/02. Não violação ao artigo 108 do CC. Diante do inadimplemento substancial da obrigação, inadimplemento até mesmo confessado, bem como da ausência de purga da mora pelos devedores, impõe-se a rescisão contratual e consequente reintegração na posse, bem como pagamento pela utilização do imóvel.
Correta a decisão que rescindiu o contrato em razão do inadimplemento dos réus. Ato contínuo, uma vez rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, sua consequência lógica é a reintegração da parte autora na posse do bem, pois, uma vez reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir.
Majoração dos honorários recursais para 12% sobre o valor da condenação. Recurso não provido. (TJ-RJ - APL: 00377180820148190011, Relator: Des(a). LINDOLPHO MORAIS MARINHO, Data de Julgamento: 29/01/2019, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL) – Destaquei.

No mesmo sentido, decidiu esta Colenda Turma, em julgado recente de caso similar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE
– POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa

1 – Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito. Preliminar Rejeitada.

Mérito

2 – O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada.

3 – (...)

5 – Juízo primevo que, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a empresa autora/apelada o dever de indenizar a requerida/apelada as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

6 – Outrossim, entendo ser incabível o pedido da apelante de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência logica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

7 – Recurso de Apelação Conhecido e Parcialmente Provido apenas para afastar à condenação da requerida/apelante ao pagamento da taxa de fruição, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos. (Apelação Cível n.º
0804109-10.2018.8.14.0040.
Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado. Julgado em 2022-05-31. Publicado em 2022-06-01) – Destaquei.

In casu
, a sociedade empresária apelada forneceu os elementos de prova suficientes a demonstrar a inadimplência contratual do requerido/apelante, enquanto este, por seu turno, não comprovou ter purgado a mora, o que, por si só, é fato suficiente para justificar a rescisão contratual, tendo em vista constar no contrato cláusula resolutiva por inadimplência.

Dito isso, uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, a rescisão do ajuste é imperativa, devendo ser observada, contudo, a devolução dos valores pagos pelo requerido/apelante até o início da inadimplência, com as devidas retenções.

2.3 DA AUSÊNCIA DE CULPA PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL

Prosseguindo na análise das alegações, os apelantes invocam ausência de culpa pelo inadimplemento contratual, a uma, em razão das dificuldades financeiras que tem passado, por ter o cônjuge arrimo de família ficado desempregado, a duas, em decorrência da abusividade das cláusulas contratuais impostas pela apelada.

Todavia, cediço é que o desemprego involuntário não é causa que permita o promitente comprador de se eximir do cumprimento do contrato.

A superveniência de uma causa de diminuição da renda, embora indubitavelmente traga maiores dificuldades ou até inviabilize o cumprimento de obrigações contratuais, não caracteriza, na cultura jurídica pátria, caso fortuito ou força maior aptos a afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual. Qualquer pessoa que esteja inserida no mercado de trabalho tem plena ciência de que as oscilações na economia nacional são recorrentes, tendo o Brasil, em sua recente história, enfrentado diversas e sucessivas crises financeiras. Nesse sentido, vide:

CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. COMPRA E VENDA. EMPREITADA. CONSTRUÇÃO. IMÓVEL NA PLANTA. LEGITIMIDADE ALIENANTE E CONSTRUTORA.
RESILIÇÃO UNILATERAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. RECUSA AO DISTRATO INJUSTIFICADA. RESOLUÇÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE.
DIREITO DE RETENÇÃO. SÚMULA 543 DO STJ. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

(...)

III - O pleito da parte Autora representa verdadeira pretensão de resilição unilateral, nos termos do art. 473 do CC, ou de resolução por onerosidade excessiva, conforme teor do art. 478 do CC. Na ausência de previsão contratual em sentido contrário, a extinção de contratos de mútuo para construção e compra e venda, como os discutidos nos autos, exige acordo entre as partes, prevalecendo a exigência de distrato em detrimento da resilição unilateral imotivada.

IV - Tal entendimento se reforça nas hipóteses em que uma das partes realizou investimentos vultosos para executar suas obrigações contratuais, nos termos do parágrafo único do art. 473 do CC. O dispositivo prevê que a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. Neste contexto, há fundamento na recusa à resilição unilateral e reconstituição do status quo ante pelo agente financeiro que financia a construção e a própria construtora que mobiliza insumos diversos para realizar a empreitada.

V - A diminuição da renda ou desemprego do adquirente, em regra, não são considerados acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a justificar a resolução do contrato, uma vez que, ainda que a prestação possa ser considerada excessivamente onerosa sob a ótica do adquirente, tais circunstâncias compõem os riscos que ele assumiu em uma relação obrigacional de longo prazo e não implicam, de maneira direta e correlata, em extrema vantagem para a outra parte.

VI – (...)

X - A pretensão das fornecedoras, neste diapasão, restringe-se a exigir a retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente que pleiteia a restituição, considerando que este é quem dá causa à resolução do contrato e gera danos às fornecedoras.

XI - Este é o teor da Súmula 543 do STJ, segundo a qual na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

XII - No caso em tela, o contrato de promessa de compra e venda pactuado entre a alienante/Incorporadora e a parte autora, dispõe na cláusula 7.6 a possibilidade de rescisão do contrato por interesse do comprador com o direito de restituição de 70% (setenta por cento) dos valores pagos. Contudo, a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos resultaria em uma restituição ínfima à parte autora, além disso, esse percentual não corrobora com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

XIII - Desta forma, é de rigor reconhecer o direito da parte Autora à resolução do contrato, condenando as corrés a restituir-lhe os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) do montante devido, considerando que resolução opera-se por interesse exclusivo da parte Autora.

XIV - Apelação parcialmente provida. (TRF-3 - ApCiv: 50211997420184036100 SP, Relator: Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, Data de Julgamento: 24/06/2021, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 28/06/2021) – Destaquei.

Quanto à alegação de descumprimento em razão da abusividade do contrato, malgrado o esforço dos recorrentes em justificar o descumprimento de suas prestações, o fato é que o contrato não guarda vícios de nulidade,

salvo aquele relativo ao elevado percentual a título de despesas administrativas que foi corrigido pelo juízo
a quo
em sua sentença
.

Se os réus/apelantes entendiam haver desequilíbrio contratual pela abusividade de determinadas cláusulas, o caminho a ter sido trilhado era o da renegociação da dívida ou repactuação do contrato e, após, ante a eventual negativa da promitente vendedora ou em não lhe sendo favoráveis as condições, deveriam ter ingressado com Ação Revisional do Contrato, e não simplesmente deixar de efetuar o pagamento.

Deveras, é importante ter em vista que o Código Civil prevê a possibilidade de revisão da obrigação contratada (cláusula
rebus sic stantibus)
, quando, por motivos imprevisíveis e alheios à vontade das partes, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida, no momento da contratação e no momento da execução do contrato, assim como, para restabelecer o equilíbrio da relação, caso ocorra uma situação de grande vantagem para uma das partes, em contrapartida com uma situação de onerosidade excessiva para outra (art. 478-480 /CC); porém, o réu/apelante não lançou (ou não pôde lançar) mão de tal ferramenta, restando configurada sua conduta de inadimplência, cujas consequências são legalmente inarredáveis.

Não podem os apelantes legitimarem o descumprimento do contrato já realizado por sua conta, sem amparo em ordem judicial. Se eles assumem que deixaram de pagar as parcelas, confessando que descumpriram com cláusula básica do contrato, possibilitam assim, naturalmente, a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda.

2.4 DOS JUROS COMPENSATÓRIOS E DA CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM

Na sequência das alegações recursais, considerando que os contratos de Promessa de Compra e Venda em questão sujeitam-se à proteção do Código de Defesa do Consumidor, cumpre-me verificar se há a abusividade alegada pelo apelante como ensejadora da nulidade contratual, correspondente à incidência, sobre as parcelas pactuadas, de correção monetária pelo IGPM somada a juros compensatórios de 9% (nove por cento) ao ano.

Pois bem. Entendo não haver a abusividade alegada no ponto em comento.

Isso porque a Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, expressamente autoriza a inclusão no instrumento contratual, tanto da correção monetária, como de juros compensatórios, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência. É que consta do artigo 26-A, incisos IV e VI da referida Lei,
in verbis
:

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

(...)

IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

(...)

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;”

E, ainda que não houvesse previsão específica, os juros compensatórios correspondem a encargo contratual decorrente da natureza de negócios que envolvem o pagamento fracionado e diferido por longo período, em negócio que implica concessão de crédito ao adquirente.

Deveras, o Tribunal da Cidadania, ao apreciar questão assemelhada, relativa à alienação de imóveis em construção, fixou o entendimento de que, quando o parcelamento do valor do bem é realizado diretamente pela incorporadora, não há qualquer ilegalidade na cláusula que, dentro dos limites legais, prevê juros remuneratórios.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DOS AUTORES.
1. "Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios."

(EREsp 670.117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012).
1.1. No caso dos autos impôs-se a reforma do acórdão recorrido, que decidiu de modo contrário à orientação deste Tribunal Superior. 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 887173 SP 2016/0069355-9, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 15/03/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/04/2018) – Destaquei.

Igualmente, não há ilegalidade alguma na adoção do IGPM para correção do saldo devedor de compromisso de venda e compra de lote residencial. Inclusive, esse é o índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC).

Assim como é absolutamente lícita a incidência de juros sobre as prestações vincendas – já que o fracionamento do preço encerra, na verdade, financiamento do preço –, da mesma forma, a correção monetária é admissível, na medida em que consiste em simples método de preservação do valor real da moeda.

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Lote residencial.
Critério de reajuste das parcelas do preço. Juros remuneratórios de 9% ao ano. Admissibilidade. Art. 26, V, da Lei nº 6.766/79. Correção monetária pelo IGPM. Admissibilidade.
Índice previsto no contrato e adequado à atualização das parcelas do preço diferidas no tempo. Inexistência de cobrança indevida. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido.

(TJ-SP - AC: 10044640320208260664 SP 1004464-03.2020.8.26.0664, Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 30/03/2021, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/03/2021) – Destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C CONSIGNATÓRIA. JUROS LEGAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGPM. DEPÓSITO PARCIAL. MORA NÃO AFASTADA.
1. No caso, não se vislumbra abusividade na cobrança de juros remuneratórios cumulados com correção monetária pelo IGPM, considerando que os juros têm a finalidade de remunerar o capital concedido para o financiamento destinado à aquisição do imóvel e o IGPM, a seu turno, tem por propósito atualização da moeda frente a sua desvalorização.
2. O depósito dos valores que o apelante entende devido não afasta a inadimplência, portanto, não acarreta o efeito liberatório e afastamento da mora. 3. Majoração da verba honorária (art. 85, § 11º do CPC). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 54829676920208090051, Relator: JERONYMO PEDRO VILLAS BOAS - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/12/2021) – Destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - REAJUSTE DAS PARCELAS - CORREÇÃO PELO IGPM - POSSIBILIDADE - CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR - ABUSIVIDADE. Embora se reconheça o direito fundamental da parte ao devido processo legal, do qual desdobra o direito à produção probatória, tal direito não é absoluto, encontrando limites de exercício no próprio ordenamento jurídico.
Não há qualquer ilegalidade na cobrança de juros remuneratórios no percentual de 6% ao ano, cumulados com correção monetária, pelo índice do IGPM, pois são encargos distintos, sendo que o primeiro remunera o capital e a segunda, constitui mera atualização da moeda, desvalorizada pelo decurso do tempo. A correção monetária não representa um acréscimo, mas mera recomposição do valor de compra da moeda.
A correção do saldo devedor pelo índice do IGPM, mais juros de 6% ao ano, se mostra abusiva e desproporcional, devendo ser substituída pelo índice da caderneta de poupança. (TJ-MG - AC: 10000200590578002 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 11/05/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/05/2021)

Outrossim, cabe registrar que a taxa de juros compensatórios ora aplicada, de 9% (nove por cento) ao ano, não se revela abusiva pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura), ou ao percentual dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional – aplicáveis, aqui, por analogia).

Sendo assim, a estipulação de atualização das prestações mensais pelo IGPM e de incidência de juros remuneratórios no importe de 9% ao ano não implica, por si só, anatocismo, isto é, incidência de juros sobre juros. Na realidade, o que o contrato prevê é a cumulação de juros e correção monetária, o que de forma alguma é vedado por lei.

Em outras palavras, não se pode confundir a correção monetária com os juros. Aquela tem por finalidade a mera atualização do débito, para manter o seu valor real, ao passo que os juros remuneratórios visam à remuneração do capital, impedindo, assim, que o credor seja lesado pelo pagamento diferido do preço do imóvel.

Destarte, o reajuste das prestações mensais, da forma como determinada no contrato, não implica anatocismo, e nos autos não há indícios da incidência de novos juros sobre tais cálculos.

2.5 - DA RETENÇÃO DE VALORES PELA PROMITENTE-VENDEDORA E DA TAXA DE FRUIÇÃO

No tocante à alegação do Apelante de que há abusividade nos valores a serem retidos pela vendedora em razão da rescisão do contrato de compra e venda, bem como
bis in idem
na condenação ao pagamento conjunto da taxa de fruição com a cláusula penal, passo a tecer as seguintes considerações.

Como é sabido, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago; porém, no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador, a devolução deve ser parcial:

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,

ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual pelo inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, ora apelante, a magistrada primeva fixou a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas por ele – 10% (dez por cento) como indenização pelos custos operacionais e 10% (dez por cento) a título de cláusula penal compensatória –, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese,
o qual
pode variar de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), conforme ementa abaixo transcrita:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE.
DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ
)
. 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
3. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.
4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) – Destaquei.

Portanto, resta claro que a retenção das despesas administrativas e da multa compensatória aplicada pelo juízo
a quo
se encontra dentro do limite de 25% autorizado pela jurisprudência da Corte Superior, estando escorreita a sentença guerreada, inclusive porque referidas penalidades estão previstas na cláusula 16 do contrato de compra e venda (ID 2822322 - Pág. 9), sendo de conhecimento do Apelante desde sua assinatura.

Por fim, no que diz respeito à condenação ao pagamento da chamada “taxa de fruição” ou “taxa de ocupação”, sabe-se que ela tem como fato gerador a posse exercida pelo comprador, que ficou tendo proveito econômico sobre o imóvel mesmo inadimplente com suas prestações. É uma reparação ao vendedor, portanto, como se um aluguel fosse.

In casu
, a avença firmada pelas partes prevê em sua Cláusula 16ª, alínea “E”, indenização de 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato “a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão do contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorresse por último” (Num. 2822322 - Pág. 9).
A magistrada singular, por sua vez, condenou o promitente-comprador ao pagamento dessa taxa, mantendo aquele percentual contratado, porém estipulando sua contagem
a partir da inadimplência até a efetiva desocupação.

Insurge-se o Apelante contra esse capítulo da sentença sob o argumento de que a taxa de ocupação é excessiva por ter sido aplicada cumulativamente com a cláusula penal prevista na alínea “C” do instrumento contratual, o que configuraria dupla compensação (
bis in idem)
e, consequentemente, provocaria o enriquecimento ilícito da Apelada, segundo o recorrente.

No entanto, referida tese também não merece acolhimento, pois tal cumulação é permitida devido à taxa de fruição não guardar relação direta com a rescisão do contrato, como acontece com a cláusula penal, tendo natureza jurídica de aluguel e, por isso, sua aplicação se justifica para evitar o enriquecimento sem causa do comprador inadimplente.

Nesse sentido, posicionou-se recentemente o STJ acerca da questão:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.
CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE
. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022.

2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel.

3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal.

4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Precedentes.

5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes.

6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado.

7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória.

8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação.

9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente.

10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano.

11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes.

12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda.

13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.

(REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.)

Com base nesse julgado, vale destacar que a Corte Superior esclareceu que a presente hipótese (inadimplemento contratual por culpa do comprador) é distinta da situação prevista no Tema 970/STJ (inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção), o qual não pode servir de fundamento, conforme vinha sendo feito em precedentes deste E. Tribunal de Justiça, para afastar a incidência da taxa de fruição quando aplicada em conjunto com a multa compensatória.

Dessa forma, reitero que é possível a condenação cumulativa da taxa de fruição e da cláusula penal no caso concreto, razão pela qual decido manter a sentença vergastada também neste ponto, com fulcro ainda no princípio do
pacta sunt servanda
, pois ambas estão previstas no instrumento contratual (artigo 16).

2.6 DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E DO DIREITO DE RETENÇÃO

A teor do artigo 1.219 do Código Civil, é inconteste o direito dos apelantes à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, visto que eram possuidores de boa-fé durante o período de adimplência contratual e construíram edificação (casa de alvenaria) no lote que, à época da assinatura do pacto, não possuía nenhuma acessão física ou benfeitoria, sendo tal prerrogativa uma decorrência lógica da rescisão do contrato e da reintegração de posse dada ao vendedor.

Deveras, existindo benfeitorias no imóvel que incrementam o valor e o uso do terreno, deve ser reconhecido o direito dos apelantes de serem reparados pela construção das edificações, cujos valores deverão ser apurados em liquidação de sentença, afinal, obstar o exercício do direito de ressarcimento contribuiria para o enriquecimento sem causa da parte demandante, que irá retomar o imóvel com melhorias e construções, o que encontra óbice no ordenamento jurídico pátrio (art. 844 e seguintes do Código Civil).

Do exame dos autos, verifico que a sentença vergastada, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs à empresa apelada o dever de indenizar o réu pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, determinando que o
quantum
devido seja apurado em liquidação de sentença, motivo pela qual carece de interesse o pleito recursal nesse tocante:

“3. DISPOSITIVO

(...)

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.”

Assim,
passo a me pronunciar sobre o direito de retenção pleiteado pelo Recorrente.

O Apelante visa garantir seu direito de retenção sobre as acessões/benfeitorias úteis e necessárias que realizou no terreno a fim de permanecer na posse do imóvel até a indenização integral delas.

Sobre o tema, o artigo 1.219 do Código Civil (CC) estabeleceu que “o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis”.

No caso concreto, reputo de boa-fé a posse exercida pelos Recorrentes sobre o imóvel. Primeiro, porque a aquisição do lote urbano ocorreu com base em contrato de compra e venda que operou de forma válida até sua rescisão judicial, ou seja, as benfeitorias/acessões levantadas no terreno foram construídas, pelo que vejo dos autos, durante a vigência contratual, quando, repito, os devedores possuíam o imóvel de boa-fé. Segundo, porque a má-fé necessita ser comprovada, logo entendo que o mero inadimplemento contratual não é prova suficiente para tal configuração.

Eis o entendimento jurisprudencial:

Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse
. Sentença de parcial procedência. Apelações interpostas por ambas as partes. Justiça Gratuita. Requerido que demonstrou fazer jus à benesse reclamada. Prescrição. Não acolhimento. Pretensão de rescisão contratual que obedece ao prazo decenal, contado a partir do vencimento da última prestação contratual. Prazo prescricional interrompido por notificação judicial promovida pela autora em desfavor do réu. Pretensão não fulminada pela prescrição. Mérito.
Compromisso de compra e venda. Inadimplemento das parcelas que restou incontroverso. Rescisão contratual declarada judicialmente, por fato imputado ao adquirente.
Retenção dos valores pagos majorada para 20%, que se mostra mais adequada a compensar a vendedora das despesas operacionais, publicitárias e administrativas decorrentes do desfazimento da avença. Indenização pela fruição do imóvel que deve ser calculada sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o valor venal do imóvel, com termo inicial correspondente à data da imissão do adquirente na posse do bem.
Indenização pelas benfeitorias e acessões devidas, à luz dos artigos 884 e 1.219 do Código Civil. Posse de boa-fé. Direito de retenção reconhecido
. Termo inicial de incidência dos juros moratórios sobre o valor a ser restituído ao requerido fixado na data do trânsito em julgado. Sentença reformada. Recursos parcialmente providos.

(TJ-SP - AC: 10041436420178260278 SP 1004143-64.2017.8.26.0278, Relator: Christiano Jorge, Data de Julgamento: 18/10/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/10/2022)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - REQUISITOS DEMONSTRADOS -
DIREITO À RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS - POSSIBILIDADE -
MULTA MORATÓRIA - PERCENTUAL - RAZOABILIDADE - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO - DEMONSTRAÇÃO - BIN IN IDEM - NÃO VERIFICAÇÃO - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL.
A reintegração de posse mostra-se consectário lógico da rescisão contratual. Ao possuidor de boa-fé é permitida a retenção do bem até o pagamento pelo retomante das benfeitorias e acessões nele realizadas, à luz do disposto no art. 1.219 do Código Civil
. A jurisprudência do c. STJ tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Rescindido, por culpa do adquirente, o contrato de promessa de compra e venda de imóvel utilizado como moradia pelo adquirente, admite-se a retenção de percentual relativo à fruição do imóvel, em quantia justa e coerente ao tempo de ocupação do bem pelo tempo que ficou inadimplente até a efetiva desocupação. Conforme entendimento do STJ, não configura bis in idem a cumulação de pedidos relativos à multa compensatória e indenização pela fruição do bem. Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos a título de benfeitorias devem ser contados a partir da sentença, quando a parte é então constituída em mora.

(TJ-MG - AC: 10000220279590001 MG, Relator: Mônica Libânio, Data de Julgamento: 30/06/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/07/2022)

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.APELO 1 –
PLEITO DE EXCLUSÃO DA CONDENAÇÃO POR BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE - ACESSÕES E BENFEITORIAS INSERIDAS NO IMÓVEL –VALORIZAÇÃO DO LOTE - QUANTUM QUE SERÁ APURADO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA POR ARBITRAMENTO – IMPOSSIBILIDADE DE REINTEGRAÇÃO SEM O PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ DO COMPRADOR – APLICAÇÃO DO ARTIGO 1.222 DO CÓDIGO CIVIL
– QUANTIA DA BENFEITORIA QUE DEVE SER DE ACORDO COM O VALOR ATUAL DO IMÓVEL - SENTENÇA MANTIDA - APELO NÃO PROVIDO. APELO 2 - COMPRA E VENDA IMÓVEL – INADIMPLEMENTO POR PARTE DO COMPRADOR - BEM IMÓVEL LOTEADO – PRESCINDIBILIDADE DA INTERPELAÇÃO DO DEVEDOR POR VIA JUDICIAL OU POR INTERMÉDIO DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – VALIDADE DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – CONSTITUIÇÃO EM MORA DA PARTE DEVEDORA NO CASO CONCRETO –A APELO NÃO PROVIDO – APLICAÇÃO, DE OFÍCIO, DE HONORÁRIOS RECURSAIS. ACESSÕES E BENFEITORIAS INSERIDAS NO IMÓVEL –VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL - QUANTUM QUE SERÁ APURADO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA POR ARBITRAMENTO – REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. APELO PROVIDO.

(TJ-PR - APL: 00046748120188160159 São Miguel do Iguaçu 0004674-81.2018.8.16.0159 (Acórdão), Relator: Iraja Romeo Hilgenberg Prestes Mattar, Data de Julgamento: 12/04/2021, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/04/2021)

Sob esta ótica, decido alterar a sentença recorrida somente para acrescentar que a reintegração de posse concedida pelo juízo
a quo
está condicionada à restituição prévia dos valores devidos ao Apelante a título das benfeitorias/acessões, a serem apurados em liquidação de sentença.

Por fim, ressalto que o direito de retenção não afasta a condenação do Apelante ao pagamento de aluguéis (taxa de fruição mensal) até a data da efetiva desocupação do terreno, conforme entendimento do STJ:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADMISSÃO. DECISÃO AGRAVADA. FUNDAMENTOS. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. INÉPCIA. SÚMULA 182/STJ.

1. Não deve ser conhecido o agravo em recurso especial que não impugna, especificamente, todos os fundamentos da decisão agravada, conforme disposto na Súmula 182/STJ.

2. Agravo em recurso especial de JOÃO DIAS DE OLIVEIRA não conhecido. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO RESOLUTÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO
. ART. 1.029 DO CC/02. LIMITE. VALOR DA INDENIZAÇÃO DEVIDA. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. VEDAÇÃO. ART. 884 CC/02. ALUGUÉIS.
TAXA DE OCUPAÇÃO. UTILIZAÇÃO DE IMÓVEL ALHEIO. INCIDÊNCIA. PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL.
INTEGRALIDADE. INDENIZAÇÕES. VALORES. COMPENSAÇÃO. PROVIMENTO.

1. Cuida-se de ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento do comprador, na qual a obrigação de pagar aluguéis pela ocupação do imóvel foi suspensa durante o período de exercício do direito de retenção por benfeitorias.

2. Recurso especial interposto em: 17/05/2019; conclusos ao gabinete em: 27/12/2020; aplicação do CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) ocorreu negativa de prestação jurisdicional; e b) na resolução de contrato de compra e venda de imóvel, existindo o direito à retenção por benfeitorias, deve-se, durante seu exercício, isentar o adquirente do pagamento de aluguéis ou taxa de ocupação.

4. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação do art. 1.022, I e II, do CPC/15.

5. Pelo princípio da gravitação jurídica, as benfeitorias, bens acessórios, acompanham o bem imóvel, bem principal, de forma que, em algumas hipóteses, esses melhoramentos introduzidos no imóvel pelo possuidor direto entram para o patrimônio do proprietário, possuidor indireto, quando o bem principal retorna à sua posse.

6. Na forma do art. 1.029 do CC/02, o possuidor de boa-fé tem o direito de reter o imóvel alheio até que lhe seja paga a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis por ele introduzidas no bem.

7. A utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pela integralidade do tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio e da boa ou má-fé da posse exercida pelo adquirente, pois se trata de meio de evitar o enriquecimento ilícito do possuidor pelo uso de propriedade alheia.

Precedentes.

8. Ainda que o adquirente possua direito de retenção por benfeitorias, não pode ser isento, no período de exercício desse direito, da obrigação de pagar ao vendedor aluguéis ou taxa de ocupação pelo tempo que usou imóvel alheio.

9. O direito de retenção não é absoluto e deve ser exercido nos limites dos valores da correspondente indenização pelas benfeitorias, que devem ser compensados com o montante devido pela ocupação do imóvel alheio - aluguéis ou taxa de ocupação.

10. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido isentou o recorrido (adquirente) do pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação no período em que estivesse exercendo o direito de retenção pelas benfeitorias por ele inseridas no citado bem, desviando-se, assim, da jurisprudência desta Corte sobre o tema.

11. Recurso especial provido.

(REsp n. 1.854.120/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/2/2021, DJe de 11/2/2021.)

Segundo o voto da ministra relatora supracitada, a consequência disso é que o crédito que o adquirente possui pelas benfeitorias deverá ser compensado com os valores referentes aos aluguéis (taxa de ocupação do bem) por aplicação analógica do artigo 1.221 do CC: “as benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evicção ainda existirem”.

Portanto, modifico a sentença tão somente neste capítulo a fim de garantir o direito dos Apelantes em permanecer na posse do imóvel enquanto não forem ressarcidos pela Apelada, devendo, entretanto, responsabilizarem-se pelos encargos inerentes ao exercício dessa posse.

3. PARTE DISPOSITIVA

Ante o exposto, conheço o recurso de apelação e dou-lhe PARCIAL PROVIMENTO somente para condicionar a reintegração de posse do imóvel à prévia restituição pela Apelada dos valores devidos aos Apelantes, cuja quantia será apurada em fase de liquidação de sentença, conforme voto acima. Mantenho a sentença em seus demais termos.

Deixo de majorar os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em primeiro grau tendo em vista a parcial procedência do apelo, ficando suspensa a exigibilidade de tal obrigação em razão do deferimento da justiça gratuita nesta segunda instância, na forma do art. 98, §3º do CPC.

É como voto.

Belém,

Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 26/04/2023