Tribunal: TJPA
Processo: 0820138-22.2022.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9493 - Capacidade Processual
Data de julgamento: 2023-06-20

Ementa:
EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – DECISÃO QUE RECONHECEU ILEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVADA – PROMISSÁRIA VENDEDORA DE CONTRATO NÃO REGISTRO – RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS QUE NÃO DECORRE DO REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, MAS SIM DA RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL – JURISPRUDÊNCIA DO STJ (RESP 1.345.331/RS) – OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS ASSUMIDAS PELA PROMISSÁRIA COMPRADORA NO DECORRER DE 30 (TRINTA) ANOS – DESCONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO – ALEGAÇÃO IRRAZOÁVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA CARACTERIZADA – MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 – Cinge-se a controvérsia recursal a aferição da legitimidade passiva ou não da promitente vendedora, pelo pagamento de taxas e encargos condominiais, na hipótese de contrato de promessa de compra e venda não registrado. 2 – A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, tem-se que a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não decorre do registro do compromisso de compra e venda, mas sim da relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (STJ - REsp 1.345.331/RS). 3 – In casu, infere-se que o imóvel gerador das obrigações condominiais foi vendido pela ora agravada, Sra. Oneide Marques Calvinho à Sra. Irlanda Maria Rodrigues Braga em 1993, de modo que todas as obrigações condominiais no decorrer desses 30 (trinta) anos, vem sendo assumida por esta última, não sendo razoável considerar que o condomínio, ora agravante, argua o desconhecimento da transação efetuada entre as partes. 4 – Desse modo, tendo o condomínio ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 5 – Por fim, incabível revela-se a pretensão de declaração de nulidade do contrato de promessa de compra e venda em razão da ausência de registro, visto que ainda que não registrado, deve o mesmo ser considerado válido em relação as partes que o celebraram, sendo, portanto, de rigor a manutenção da decisão agravada. 6 – Recurso de Agravo de Instrumento Conhecido e Desprovido para manter a decisão agravada em todos os seus termos. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 20 de junho de 2023 (Plenário Virtual), na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Agravo de Instrumento, nos termos do voto da Exma. Desembargadora Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0820138-22.2022.8.14.0000

AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO MONTREAL

AGRAVADO: ONEIDE MARQUES CALVINHO

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE
– DECISÃO QUE RECONHECEU ILEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVADA – PROMISSÁRIA VENDEDORA DE CONTRATO NÃO REGISTRO – RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS QUE NÃO DECORRE DO REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, MAS SIM DA RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL – JURISPRUDÊNCIA DO STJ (
RESP 1.345.331/RS)
– OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS ASSUMIDAS PELA PROMISSÁRIA COMPRADORA NO DECORRER DE 30 (TRINTA) ANOS – DESCONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO – ALEGAÇÃO IRRAZOÁVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA CARACTERIZADA – MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA
–

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1 – Cinge-se a controvérsia recursal a aferição da legitimidade passiva ou não da promitente vendedora, pelo pagamento de taxas e encargos condominiais, na hipótese de contrato de promessa de compra e venda não registrado.

2 – A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, tem-se que a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não decorre do registro do compromisso de compra e venda, mas sim da relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (
STJ - REsp 1.345.331/RS)
.

3 –
In casu
, infere-se que o imóvel gerador das obrigações condominiais foi vendido pela ora agravada, Sra. Oneide Marques Calvinho à Sra. Irlanda Maria Rodrigues Braga em 1993, de modo que todas as obrigações condominiais no decorrer desses 30 (trinta) anos, vem sendo assumida por esta última, não sendo razoável considerar que o condomínio, ora agravante, argua o desconhecimento da transação efetuada entre as partes.

4 – Desse modo, tendo
o condomínio ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

5 – Por fim, incabível revela-se a pretensão de declaração de nulidade do contrato de promessa de compra e venda em razão da ausência de registro, visto que a
inda que não registrado, deve o mesmo ser considerado válido em relação as partes que o celebraram,
sendo, portanto, de rigor a manutenção da decisão agravada.

6 – Recurso de Agravo de Instrumento
Conhecido
e
Desprovido
para manter a decisão agravada em todos os seus termos.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado

do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 20 de junho de 2023 (Plenário Virtual)
, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
ao Recurso de Agravo de Instrumento, nos termos do voto da
Exma. Desembargadora Relatora
Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 0820138-22.2022.8.14.0000

AGRAVANTE:
CONDOMINIO DO EDIFÍCIO MONTREAL

AGRAVADO:
ONEÍDE MARQUES CALVINHO

COMARCA DE ORIGEM:
BELÉM/PA

RELATORA:
DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EXPEDIENTE:
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recurso de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
CONDÔMINIO DO EDIFÍCIO MONTREAL
em face de
ONEÍDE MARQUES CALVINHO
, inconformado com decisão proferida pelo MM. Juízo de Direito da 7ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA que, em sede de
EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE
(Processo n. 0852930-04.2019.8.14.0301), reconheceu a ilegitimidade passiva da ora agravada.

Na decisão agravada, o juízo primevo reconheceu em sede de Exceção de Pré-Executividade, a ilegitimidade passiva da executada Oneide Marques Calvinho, ora agravada, extinguindo o feito em relação a esta, e determinando o prosseguimento da execução apenas em relação a executada Irlanda Maria Rodrigues Braga.

Inconformado, o exequente CONDÔMINIO DO EDIFÍCIO MONTREAL interpôs Recurso de Agravo de Instrumento (ID. 12192038).

Alega, em síntese, a legitimidade passiva da ora agravada, alegando, em síntese, a nulidade do contrato de venda e compra da unidade imobiliária, uma vez que este não teria sido devidamente registrado, de modo que a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador; bem assim que o pagamento das taxas condominiais pela executada Irlanda Maria Rodrigues Braga, não presume que o exequente/agravante tinha ciência da transação entre as partes.

Pleiteia, assim, liminarmente pela concessão de efeito suspensivo ao recurso e, em julgamento definitivo pelo provimento do recurso para seja cassada a decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva da agravada.

Após distribuição, coube-me a relatoria do feito.

Em decisão monocrática de ID. 12199211, o recurso não foi conhecido em razão do não enquadramento no rol do art. 1.015 do CPC.

Dessa decisão, opôs o agravante, embargos de declaração (ID. 12455147), que, por sua vez, fora acolhido para conhecer do recurso, sendo na mesma oportunidade indeferido o pedido liminar (ID. 13212037).

O prazo para a apresentação de contrarrazões decorreu
in albis
(ID. 13661633).

Instada a se manifestar, a Douta Procuradoria de Justiça arguiu inexistir interesse público apto a ensejar sua intervenção (ID. 13855271).

É o relatório
.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo agravante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

QUESTÕES PRELIMINARES

Em face da ausência de questões preliminares, atenho-me ao exame mérito da demanda.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal a aferição da legitimidade passiva ou não da promitente vendedora, pelo pagamento de taxas e encargos condominiais, na hipótese de contrato de promessa de compra e venda não registrado.

Consta das razões deduzidas pela ora agravante
que a legitimidade passiva da ora agravada, arguindo a nulidade do contrato de venda e compra da unidade imobiliária, uma vez que este não teria sido devidamente registrado, de modo que a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador; bem assim que o pagamento das taxas condominiais pela executada Irlanda Maria Rodrigues Braga, não presume que o exequente/agravante tinha ciência da transação entre as partes.

Da Legitimidade Passiva

Compulsando os autos, depreende-se que o condomínio ora agravante, ajuizou ação de execução em face da ora agravada, Sra. Oneide Marques Calvinho e da Sra. Irlanda Maria Rodrigues Braga, objetivando a execução de R$ 31.781,83 (trinta e um mil e setecentos e oitenta e um reais e oitenta e três centavos), decorrente do inadimplemento de taxas condominiais.

Em sede de Exceção de Pré-Executividade, o juízo primevo reconheceu a ilegitimidade passiva da executada Oneide Marques Calvinho, ora agravada, extinguindo o feito em relação a esta, e determinando o prosseguimento da execução apenas em relação a executada Irlanda Maria Rodrigues Braga.

No presente recurso, o condomínio agravante aduz a legitimidade passiva da ora agravada, alegando, em síntese, a nulidade do contrato de venda e compra da unidade imobiliária, uma vez que este não teria sido devidamente registrado, de modo que a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador; bem assim que o pagamento das taxas condominiais pela executada Irlanda Maria Rodrigues Braga, não presume que o exequente/agravante tinha ciência da transação entre as partes.

Pois bem, a respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, tem-se que a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não decorre do registro do compromisso de compra e venda, mas sim da relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Corroborando o posicionamento supra, vejamos julgado paradigmático do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.
CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA
. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ - REsp 1.345.331 – RS. Relator Ministro Luis Felipe Salomão. Segunda Seção. Julgado em 08/04/2015). (Grifei).

No mesmo sentido, vejamos o posicionamento adotado pelos demais Tribunais pátrios:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - IMISSÃO NA POSSE - CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO - PAGAMENTO - RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR
.
1. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 2. No caso dos autos, tendo restado comprovado que o promissário comprador se imitira na posse do imóvel e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador
.

(TJ-MG - AC: 10024096863899001 MG, Relator: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 20/08/2020, Data de Publicação: 28/08/2020). (Grifei).

EMBARGOS À EXECUÇÃO – TÍTULO EXTRAJUDICIAL –
COTAS CONDOMINIAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – RESPONSABILIDADE PROMISSÁRIO COMPRADOR - Nos termos do que decidiu o C. STJ no REsp. n. 1.345.331/RS (repetitivos), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação
- Cotas condominiais relativas à período posterior à imissão na posse do promissário comprador não são de responsabilidade da construtora/vendedora. RECURSO IMPROVIDO.

(TJ-SP - APL: 10072558620178260554 SP 1007255-86.2017.8.26.0554, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 03/10/2018, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/10/2018). (Grifei).

No caso em exame, infere-se que o imóvel gerador das obrigações condominiais foi vendido pela ora agravada, Sra. Oneide Marques Calvinho à Sra. Irlanda Maria Rodrigues Braga em 1993, de modo que todas as obrigações condominiais no decorrer desses 30 (trinta) anos, vem sendo assumida por esta última, não sendo razoável considerar que o condomínio, ora agravante, argua o desconhecimento da transação efetuada entre as partes.

Desse modo, tendo
o condomínio ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Por fim, incabível revela-se a pretensão de declaração de nulidade do contrato de promessa de compra e venda em razão da ausência de registro, visto que a
inda que não registrado, deve o mesmo ser considerado válido em relação as partes que o celebraram,
sendo, portanto, de rigor a manutenção da decisão agravada.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Recurso de Agravo de Instrumento e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a decisão agravada em todas as suas disposições, nos termos da fundamentação.

É como voto

Belém/PA, 20 de junho de 2023.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

Belém, 29/06/2023