Tribunal: TJPA
Processo: 0026655-95.2012.8.14.0301
Classe: RECURSO ESPECIAL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: Tribunal Pleno
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2023-02-28

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. MAGISTRADO JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA DECLARAR A VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS; DECLARAR RESCINDIDO O CONTRATO; CONDENAR A RESTITUIÇÃO INTEGRAL, EM PARCELA ÚNICA, DOS VALORES PAGOS; CONDENAR CADA UMA DAS PARTES A 50% DAS CUSTAS E DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DA PARTE CONTRÁRIA EM 10% DO VALOR DA CONDENAÇÃO. DECISÃO CORRETA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I – Alega inicialmente que a prefeitura do município demorou para expedir alvará necessário para as obras, no entanto, são por esses motivos que existe a cláusula de tolerância de até no máximo 180 dias, pois objetiva à solução de imprevistos inerentes à atividade que eventualmente as construtoras precisam enfrentar, como chuvas, expedição de alvarás etc. II – Não foi comprovada nenhuma excludente de responsabilidade civil, caso fortuito e força maior, a recorrente não trouxe aos autos nenhuma prova que embasem suas alegações, justificações de atraso na expedição de alvará ou cenário econômico não podem, isoladamente, afastar a responsabilidade civil. III – As provas apontam para erro da construtora e o apelante não se desincumbiu de provar a inadimplência do comprador. Assim, deve-se considerar que a construtora foi quem inadimpliu o contrato, sendo cabível a restituição das parcelas pagas integralmente. IV – Quanto aos honorários, verifico que a parte autora sucumbiu em apenas 01 (um) – danos morais- de seus 03 (três) pedidos principais, sendo bem-sucedida quanto aos demais (rescisão e devolução de valores). Assim, entendo que a sentença não deve ser reparada nesse ponto, visto que ocorreu parcial procedência dos pedidos do autor. V – Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO, mantendo a sentença recorrida em todos os aspectos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0026655-95.2012.8.14.0301

APELANTE: GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: PAULO GONCALVES BARRETO, GLAUCIA GUIMARAES SALLES BARRETO

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CIVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. MAGISTRADO JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA DECLARAR A VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS; DECLARAR RESCINDIDO O CONTRATO; CONDENAR A RESTITUIÇÃO INTEGRAL, EM PARCELA ÚNICA, DOS VALORES PAGOS; CONDENAR CADA UMA DAS PARTES A 50% DAS CUSTAS E DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DA PARTE CONTRÁRIA EM 10% DO VALOR DA CONDENAÇÃO. DECISÃO CORRETA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I –
Alega inicialmente que a prefeitura do município demorou para expedir alvará necessário para as obras, no entanto, são por esses motivos que existe a cláusula de tolerância de até no máximo 180 dias, pois objetiva à solução de imprevistos inerentes à atividade que eventualmente as construtoras precisam enfrentar, como chuvas, expedição de alvarás etc.

II –
Não foi comprovada nenhuma excludente de responsabilidade civil, caso fortuito e força maior, a recorrente não trouxe aos autos nenhuma prova que embasem suas alegações, justificações de atraso na expedição de alvará ou cenário econômico não podem, isoladamente, afastar a responsabilidade civil.

III –
As provas apontam para erro da construtora e o apelante não se desincumbiu de provar a inadimplência do comprador. Assim, deve-se considerar que a construtora foi quem inadimpliu o contrato, sendo cabível a restituição das parcelas pagas integralmente.

IV –
Quanto aos honorários, verifico que a parte autora sucumbiu em apenas 01 (um) – danos morais- de seus 03 (três) pedidos principais, sendo bem-sucedida quanto aos demais (rescisão e devolução de valores). Assim, entendo que a sentença não deve ser reparada nesse ponto, visto que ocorreu parcial procedência dos pedidos do autor.

V –
Recurso
CONHECIDO
e
DESPROVIDO
, mantendo a sentença recorrida em todos os aspectos.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0026655-95.2012.8.14.0301

APELANTE: GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI

APELADO: PAULO GONCALVES BARRETO

APELADO: GLAUCIA GUIMARAES SALLES BARRETO

ADVOGADO: ELAINE DIAS DA CUNHA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação, interposto por
GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, nos autos de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Pedido de Devolução de Parcelas Pagas, proposta por
PAULO GONCALVES BARRETO e GLAUCIA GUIMARAES SALLES BARRETO
.

Narra a inicial que: 1) os autores adquiriram um apartamento no empreendimento da apelante com data prevista de entrega para março de 2011, mais cláusula de prorrogação de 180 dias; 2) ocorre que até o ajuizamento da ação a unidade ainda não havia sido entregue; 3) os autores pagaram pontualmente as parcelas que somadas perfazem o valor de R$ 143.984,47 (cento e quarenta e três mil, novecentos e oitenta e quatro reais e quarenta e sete centavos); 4) por fim, alegam que o imóvel está cheio de vícios conforme relatório de vistoria juntado. Requereram a abstenção de inscrição do nome no cadastro de inadimplentes, a rescisão do contrato, devolução dos valores pagos devidamente atualizados e danos morais.

Deferido o pedido cautelar de abstenção de inscrição em cadastro de inadimplentes (ID 3446883 - Pág. 4).

Contestação apresentada no ID 3446887 - Pág. 1.

Réplica no ID 3446888 - Pág. 1.

Sentença proferida (ID 3446893 - Pág. 1), onde o magistrado
julgou
parcialmente procedentes os pedidos para: 1)

declarar a validade da cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 dias; 2) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes; 3)

condenar a parte requerida a restituir integralmente à parte requerente, em parcela única, os valores pagos por esta, referentes ao contrato de compra e venda do imóvel, acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo índice do INPC a contar do desembolso de cada parcela paga, até a data do efetivo pagamento; 4) condenar cada uma das partes a 50% das custas e despesas processuais e honorários advocatícios da parte contrária em 10% do valor da condenação.

Opostos Embargos de Declaração no 3446894 - Pág. 1, não acolhidos pela sentença de ID 3446896 - Pág. 1.

Apelação interposta pela construtora (ID 3446895 - Pág. 1), onde sustenta o recorrente que a sentença deverá ser reformada, aos seguintes argumentos:
1) culpa exclusiva de terceiros, pois a prefeitura do município demorou para expedir alvará necessário para as obras; 2) que a rescisão foi provocada por culpa exclusiva do apelado, que por razões financeiras desistiu do contrato; 3) necessidade de adequação da jurisprudência ao cenário econômico atual; 4) necessidade de retenção de parte do valor para que a construtora não seja prejudicada. Requereu a reforma da sentença, julgando improcedente a demanda, subsidiariamente, redução de danos morais, fixado percentual de retenção e redução de honorários sucumbenciais.

Contrarrazões apresentadas (ID 3446898 - Pág. 1).

É o relatório. Peço julgamento.

Belém,

de

de 2023.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0026655-95.2012.8.14.0301

APELANTE: GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI

APELADO: PAULO GONCALVES BARRETO

APELADO: GLAUCIA GUIMARAES SALLES BARRETO

ADVOGADO: ELAINE DIAS DA CUNHA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

De plano, vale ressaltar que o recurso em análise foi interposto na vigência do NCPC (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015).

Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

Ausentes preliminares, passo a análise meritória.

MÉRITO:

O recorrente sustenta que a sentença deve ser reformada, pois

o atraso foi culpa exclusiva de terceiros, pois a prefeitura do município demorou para expedir alvará necessário para as obras, bem como, que a rescisão foi provocada por culpa exclusiva do apelado que por razões financeiras desistiu do contrato, necessidade de adequação da jurisprudência ao cenário econômico atual e necessidade de retenção de parte do valor para que a construtora não seja prejudicada.

Analisando detidamente os autos verifico que se trata de caso clássico de atraso de entrega de imóvel na planta, onde o consumidor requer a rescisão contratual, tema já pacificado pelos tribunais superiores.

Alega inicialmente que a prefeitura do município demorou para expedir alvará necessário para as obras, no entanto, são por esses motivos que existe a cláusula de tolerância de até no máximo 180 dias
, pois objetiva à solução de imprevistos inerentes à atividade que eventualmente as construtoras precisam enfrentar, como chuvas, expedição de alvarás etc.
Conforme entendimento abaixo colacionado:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL.
PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.

2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento,
há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.

5.
Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964),
constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual,
não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor
, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza
o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.

7.
Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).

8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.

9. Recurso especial não provido.

(REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 21/9/2017.)

Além disso, conforme informações do apelante, o atraso da prefeitura foi em média 02 (dois) meses, e só na data de ajuizamento da ação, o atraso da construtora já era de mais de 01 (um) ano. Dessa forma, inadmissível a alegação de culpa
exclusiva de terceiros.

Defendem que a rescisão ocorreu por culpa do comprador, logo, havendo necessidade de retenção de parte do valor.

Inicialmente destaco que se trata de relação consumerista, onde o autor é parte hipossuficiente da relação de consumo e necessita de amparo com inversão do ônus probatório, aplicando-se a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

Súmula 543
. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Acrescento que
não foi comprovada nenhuma excludente de responsabilidade civil, caso fortuito e força maior, a recorrente não trouxe aos autos nenhuma prova que embasem suas alegações, justificações de atraso na expedição de alvará ou cenário econômico não podem, isoladamente, afastar a responsabilidade civil.

A construtora não trouxe qualquer prova aos autos de que cumpriram fielmente o contrato, ao contrário, o atraso na entrega do imóvel é fato comprovado através da simples leitura do instrumento.

Ora, não pode a construtora alegar que o comprador desistiu do contrato por razoes financeiras se a própria não adimpliu com a entrega, não se podendo admitir uma rescisão que coloca o comprador como causador do desfazimento do contrato quando quem deu causa foi a vendedora.

Posto isso, verifico que as provas apontam para erro da construtora e o apelante não se desincumbiu de provar a inadimplência do comprador. Assim, deve-se considerar que a construtora foi quem inadimpliu o contrato, sendo cabível a restituição das parcelas pagas integralmente.

Por fim, a restituição deve ocorrer de forma integral, sem parcelamento, conforme entendimento consolidado do STJ:

É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 -
Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.
(RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012).

Vejamos o Tema 577 dos Recursos Especiais Repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013 a seguinte tese:

Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

Quanto aos honorários, verifico que
a parte autora sucumbiu em apenas 01 (um) – danos morais- de seus 03 (três) pedidos principais, sendo bem-sucedida quanto aos demais (rescisão e devolução de valores)
. Assim, entendo que a sentença não deve ser reparada nesse ponto, visto que ocorreu parcial procedência dos pedidos do autor, o NCPC determina:

Art. 86.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

CONCLUSÃO:

Diante do exposto, analisando todos os pontos trazidos no presente recurso, entendo que o recurso deve ser
CONHECIDO
e
DESPRO
VIDO
, mantendo a sentença recorrida em todos os seus aspectos.

É o voto.

Belém,

de

de 2023.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 24/03/2023