Tribunal: TJPA
Processo: 0802576-72.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2023-12-05

Ementa:
EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. EXISTÊNCIA DE ERRO MATERIAL. VOTO MODIFICADO EM SESSÃO. CADASTRO ERRADO DE VOTO ANTIGO. NECESSIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DE EMENTA. EMBARGOS CONHECIDOS E PROVIDOS. CONSIDERANDO A CORREÇÃO DO ERRO MATERIAL, PASSO A REDIGIR A NOVA EMENTA CONFORME POSICIONAMENTO DO COLEGIADO: EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E TUTELA ANTECIPADA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA. SENTENÇA JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL PARA DECLARAR A RESCISÃO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR; CONDENAR A RÉ A RESTITUIR À PARTE AUTORA INTEGRALMENTE TODOS OS VALORES PAGOS; CONDENAR AS PARTES A PAGAREM AS DESPESAS E CUSTAS PROCESSUAIS, ASSIM COMO, OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM 15% (QUINZE POR CENTO) DO VALOR DA CONDENAÇÃO, NA PROPORÇÃO DE 30% PARA O AUTOR E 70% PARA O RÉU. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO ESTÁ PRESCRITO. INAPLICABILIDADE DO TEMA REPETITIVO 938. RECURSO DAS CONSTRUTORAS CONHECIDO E DESPROVIDO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E PROVIDO. I – Tema Repetitivo nº 938: essa tese foi firmada pelo STJ para demandas cuja causa de pedir era a abusividade da transferência dos custos da comissão de corretagem ao consumidor, ao analisar os Recursos Especiais n 1.599.511/SP e 1.551.956/SP, submetidos à sistemática dos Recursos os Repetitivos. Verifica-se que a matéria dos presentes autos é diversa, pois busca a devolução da referida taxa em razão de rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel. II – Quanto a restituição integral dos valores pagos, diretamente relacionada a culpa pela rescisão do contrato, aplica-se a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. Verifico que as provas apontam para erro das construtoras e os apelantes não se desincumbiram de provar a regularidade dos procedimentos adotados. Assim, deve-se considerar que a construtora foi quem inadimpliu o contrato, sendo cabível a restituição das parcelas pagas integralmente, excluindo apenas a comissão de corretagem alcançada pela prescrição. III – Acerca dos danos morais, analisando detidamente os autos, verifico que o consumidor, sofreu com o atraso na entrega do empreendimento por tempo considerável, o que não pode ser considerado mero dissabor, vez que aquisição de um bem para moradia gera justa expectativa, assim, seu descumprimento gera lesão extrapatrimonial indenizável, pois causou frustração, angústia, sofrimento, e, portanto, danos morais ao consumidor, danos esses subjetivos por abalo aos seus direitos da personalidade. Assim, entendo que o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) adequado ao caso. IV – Em relação as custas e aos honorários de sucumbência, verifico que 1/5 dos pedidos dos autores foram indeferidos, configurando sucumbência mínima, devendo a sentença ser reformada e os honorários serem fixados em 10% para os autores e 90% para os réus. V – Diante do exposto, quanto ao recurso interposto pela POR SAFIRA ENGENHARIA LTDA. e QUARTZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CONHEÇO DO RECURSO E NEGO PROVIMENTO, nos termos da fundamentação, mantendo a sentença recorrida. Quanto ao recurso interposto por MAITE MAUES COELHO e FRANCISCO ARMANDO DE JESUS FONSECA COELHO, CONHEÇO DO RECURSO e DOU PROVIMENTO, para condenar as construtoras a pagar R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais, nos termos da fundamentação, mantendo a sentença nos demais aspectos. III – Ante o exposto, suficientemente esclarecidos todos os pontos trazidos pela parte embargante, DOU PROVIMENTO AOS EMBARGOS, para corrigir o erro material no sentido de NEGAR PROVIMENTO A APELAÇÃO DAS CONSTRUTORAS e DAR PROVIMENTO A APELAÇÃO DOS AUTORES, conforme fundamentação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0802576-72.2019.8.14.0301

APELANTE: MAITE MAUES COELHO, FRANCISCO ARMANDO DE JESUS FONSECA COELHO, QUARTZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, SAFIRA ENGENHARIA LTDA - EPP

APELADO: QUARTZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, SAFIRA ENGENHARIA LTDA - EPP, MAITE MAUES COELHO, FRANCISCO ARMANDO DE JESUS FONSECA COELHO

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO.

EXISTÊNCIA DE ERRO MATERIAL. VOTO MODIFICADO EM SESSÃO. CADASTRO ERRADO DE VOTO ANTIGO. NECESSIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DE EMENTA. EMBARGOS CONHECIDOS E PROVIDOS.

CONSIDERANDO A CORREÇÃO DO ERRO MATERIAL, PASSO A REDIGIR A NOVA EMENTA CONFORME POSICIONAMENTO DO COLEGIADO:

EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E TUTELA ANTECIPADA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA. SENTENÇA JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL PARA DECLARAR A RESCISÃO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR; CONDENAR A RÉ A RESTITUIR À PARTE AUTORA INTEGRALMENTE TODOS OS VALORES PAGOS; CONDENAR AS PARTES A PAGAREM AS DESPESAS E CUSTAS PROCESSUAIS, ASSIM COMO, OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM 15% (QUINZE POR CENTO) DO VALOR DA CONDENAÇÃO, NA PROPORÇÃO DE 30% PARA O AUTOR E 70% PARA O RÉU. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO ESTÁ PRESCRITO. INAPLICABILIDADE DO TEMA REPETITIVO 938. RECURSO DAS CONSTRUTORAS CONHECIDO E DESPROVIDO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E PROVIDO.

I – Tema Repetitivo nº 938: essa tese foi firmada pelo STJ para demandas cuja causa de pedir era a abusividade da transferência dos custos da comissão de corretagem ao consumidor, ao analisar os Recursos Especiais n 1.599.511/SP e 1.551.956/SP, submetidos à sistemática dos Recursos os Repetitivos. Verifica-se que a matéria dos presentes autos é diversa, pois busca a devolução da referida taxa em razão de rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel.

II – Quanto a restituição integral dos valores pagos, diretamente relacionada a culpa pela rescisão do contrato, aplica-se a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. Verifico que as provas apontam para erro das construtoras e os apelantes não se desincumbiram de provar a regularidade dos procedimentos adotados. Assim, deve-se considerar que a construtora foi quem inadimpliu o contrato, sendo cabível a restituição das parcelas pagas integralmente, excluindo apenas a comissão de corretagem alcançada pela prescrição.

III – Acerca dos danos morais, analisando detidamente os autos, verifico que o consumidor, sofreu com o atraso na entrega do empreendimento por tempo considerável, o que não pode ser considerado mero dissabor, vez que aquisição de um bem para moradia gera justa expectativa, assim, seu descumprimento gera lesão extrapatrimonial indenizável, pois causou frustração, angústia, sofrimento, e, portanto, danos morais ao consumidor, danos esses subjetivos por abalo aos seus direitos da personalidade. Assim, entendo que o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) adequado ao caso.

IV – Em relação as custas e aos honorários de sucumbência, verifico que 1/5 dos pedidos dos autores foram indeferidos, configurando sucumbência mínima, devendo a sentença ser reformada e os honorários serem fixados em 10% para os autores e 90% para os réus.

V – Diante do exposto, quanto ao recurso interposto pela POR SAFIRA ENGENHARIA LTDA. e QUARTZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CONHEÇO DO RECURSO E NEGO PROVIMENTO, nos termos da fundamentação, mantendo a sentença recorrida. Quanto ao recurso interposto por MAITE MAUES COELHO e FRANCISCO ARMANDO DE JESUS FONSECA COELHO, CONHEÇO DO RECURSO e DOU PROVIMENTO, para condenar as construtoras a pagar R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais, nos termos da fundamentação, mantendo a sentença nos demais aspectos.

III – Ante o exposto, suficientemente esclarecidos todos os pontos trazidos pela parte embargante, DOU PROVIMENTO AOS EMBARGOS, para corrigir o erro material no sentido de NEGAR PROVIMENTO A APELAÇÃO DAS CONSTRUTORAS e DAR PROVIMENTO A APELAÇÃO DOS AUTORES, conforme fundamentação.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO Nº 0802576-72.2019.8.14.0301

EMBARGANTE: MAITE MAUES COELHO

EMBARGANTE: FRANCISCO ARMANDO DE JESUS FONSECA COELHO

ADVOGADO: MAURICIO ALBUQUERQUE COELHO

EMBARGADO: QUARTZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

EMBARGADO: SAFIRA ENGENHARIA LTDA – EPP

ADVOGADO: ROLAND RAAD MASSOUD

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO:

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por
MAITE MAUES COELHO e FRANCISCO ARMANDO DE JESUS FONSECA COELHO
, em face de Acórdão que deu provimento parcial ao recurso de Apelação interposto pelo embargado
QUARTZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e SAFIRA ENGENHARIA LTDA – EPP
e negou provimento ao recurso interposto pelos autores.

Alega o embargante em seus
Embargos
Aclaratórios que sua pretensão é para sanar erro material contido no Acórdão.

A decisão embargada foi a que deu provimento parcial ao recurso das construtoras para reformar a sentença, apenas para reconhecer a prescrição sobre a restituição da comissão de corretagem. De outro lado, negou provimento total ao recurso dos embargantes.

Aduz que o acordão cadastrado no sistema Pje diverge do acordão publicado no DJe, pois acabou sendo cadastrado o voto inicial desta relatora, desconsiderando a divergência levantada em sessão de julgamento, a qual implicou em modificação do resultado, passando o recurso dos autores a ser provido e das construtoras desprovido.

Por fim, requer que seja acolhido os presentes embargos para que sejam sanados os erros apontados.

Vieram-me os autos conclusos para voto.

É o relatório.

À Secretaria para inclusão na pauta com pedido de julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

Belém, data registrada no sistema.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO Nº 0802576-72.2019.8.14.0301

EMBARGANTE: MAITE MAUES COELHO

EMBARGANTE: FRANCISCO ARMANDO DE JESUS FONSECA COELHO

ADVOGADO: MAURICIO ALBUQUERQUE COELHO

EMBARGADO: QUARTZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

EMBARGADO: SAFIRA ENGENHARIA LTDA – EPP

ADVOGADO: ROLAND RAAD MASSOUD

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO:

Conheço dos
Embargos
de
Declaração
, eis que presentes os pressupostos de sua admissibilidade.

A lei é cristalina ao disciplinar o cabimento de
Embargos
de
Declaração
,

que só se dá nas hipóteses taxativas elencadas nos incisos I, II e III do art.1022, ou seja, somente para esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; e corrigir erro material, podendo a parte interessada utilizar-se deste meio processual, que não visa impugnar a sentença ou o Acórdão, mas apenas solicitar esclarecimentos ou complementações.

Nos dizeres de Costa Machado:
“Trata-se, portanto, apenas de um meio formal de integração do ato decisório, pelo qual se exige do seu prolator uma sentença ou acórdão complementar que opere dita integração.
” (MACHADO, Antônio Claudio da Costa.
Código de Processo Civil Interpretado: Artigo por artigo, parágrafo por parágrafo.
6ª Ed. Manole,
2007. Cit. P. 656).

Inicialmente, cabe destacar que assiste razão ao embargante, conforme fundamentação a seguir:

Esta Relatora, na 20ª Sessão Ordinária de 2023, da 2ª Turma de Direito Privado, realizada por meio presencial no dia 20 de junho de 2023, encampou o entendimento explanado pelo Desembargador Amilcar Guimarães, modificando seu voto, o qual passou a ter como resultado provimento do recurso da pare autora e desprovimento do recurso da parte ré.

Posto isso, passo a sanar o erro material e o voto lançado no PJe passa a ter a seguinte redação:

VOTO

De plano, vale ressaltar que os recursos ora em análise foram interpostos na vigência NCPC (lei nº 13.105, de 16 de março de 2015).

Conheço dos recursos, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

1.

APELAÇÃO INTERPOSTA POR SAFIRA ENGENHARIA LTDA. e QUARTZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA:

Sustentam os apelantes:
1) prescrição do pedido de devolução da comissão de corretagem; 2) impossibilidade de restituição integral dos valores pagos; 3) legalidade da cobrança de comissão de corretagem; 4) culpa exclusiva dos apelados/autores pela rescisão contratual.

Ausentes preliminares, passo a análise do mérito.

MÉRITO:

A questão cinge-se de atraso na entrega de imóvel comprado na planta, sustentam os autores que o imóvel deveria ser entregue em junho de 2018, mais tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, mas em 2019 quando ajuizou a ação, ainda não havia recebido, o que ocasionou o pedido de rescisão contatual, devolução dos valores pagos e danos morais.

Inicialmente, sustentam os apelantes que o pedido de devolução da comissão de corretagem está prescrito, conforme Tema Repetitivo 938, não assiste razão nesse ponto, vejamos:

Tese Firmada

Tese firmada pela Segunda Seção no julgamento dos REsp's 1.559.511/SP e 1.551.956/SP, acórdãos publicados no DJe de 6/9/2016, que se propõe a revisar:

(i)
Incidência da
prescrição trienal
sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere
(artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

Apesar disso, essa tese foi firmada pelo STJ para demandas cuja
causa de pedir era a abusividade da transferência dos custos da comissão de corretagem ao consumidor
, ao analisar os Recursos Especiais n 1.599.511/SP e 1.551.956/SP, submetidos à sistemática dos Recursos os Repetitivos.

Verifica-se que a matéria dos presentes autos é diversa, pois
busca a devolução da referida taxa em razão de rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel
.

O STJ estabeleceu a necessidade de distinção das duas hipóteses para determinar qual será prazo prescricional, vejamos:

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVL. CPC/2015. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.
PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI
. PRESCRIÇÃO INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL SOBRE A RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO NO CASO.
DISTINÇÃO COM A HIPÓTESE DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DO TEMA 938/STJ.
DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da prescrição das pretensões restituitórias decorrentes da resolução de promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel. 2. Nos termos da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Caso concreto em que a resolução foi pleiteada com base na culpa da incorporadora, sendo cabível, portanto, a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da referida súmula. 4. No julgamento do Tema 938/STJ, esta Corte Superior concluiu pela Incidência da "prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)". 5.
Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora).
Doutrina sobre o tema da pretensão restituitória decorrente da resolução do contrato. 6.
Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora
. 7. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.” (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/08/2019, DJe 23/08/2019)

“AGRAVO INTERNO. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. 1. No presente caso verifica-se que houve impugnação aos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial, devendo ser provido o agravo interno para que se conheça do agravo em recurso especial. 2. Segundo o entendimento das Turmas integrantes da Segunda Seção desta Corte (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019 e EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019),
nas demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a resolução do contrato em virtude de inadimplemento do vendedor, ao atrasar a entrega de imóvel, o prazo prescricional da pretensão restituitória somente começa a fluir após a resolução, não se aplicando o prazo prescricional trienal previsto no Tema 938/STJ.
3. "Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." "Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição da restituição cuja pretensão decorre justamente da resolução". (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019). 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo em recurso especial, mas negar-lhe provimento.” (AgInt no AREsp 1587903/MA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 03/03/2020)

Sendo o pedido de restituição decorrente da rescisão do contrato por culpa da construtora, o prazo prescricional aplicável é o decenal, conforme julgados da referida Corte Superior:

RECURSO ESPECIAL Nº 1860083 - AC (2020/0023324-6) RELATOR : MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA RECORRENTE : IPÊ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADOS : LUCIANO OLIVEIRA DE MELO - AC003091 ALBERTO TAPEOCY NOGUEIRA - AC003902 LUANA SHELY NASCIMENTO DE SOUZA - AC003547 RECORRIDO : ANA SOCORRO GOMES JACOME ARRUDA RECORRIDO : CLÓVIS RENATO SILVA ARRUDA ADVOGADO : ARTUR FELIX GONÇALVES - AC004782 INTERES. : URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S/A - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL INTERES. : SP 35 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL OUTRO NOME : SP-35 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADOS : GUSTAVO CLEMENTE VILELA - SP220907 GUSTAVO PINHEIRO GUIMARÃES PADILHA - SP178268 DECISÃO Trata-se de recurso especial (CPC/2015, art. 1.029) interposto com base no art. 105, III, a, da CF, contra acórdão do TJAC assim ementado (e-STJ fls. 534/535): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRESCRIÇÃO. PRELIMINARES AFASTADAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO CONHECIMENTO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. MÉRITO. RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO DE RETENÇÃO. INEXISTÊNCIA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. 1. As empresas que integram a cadeia de consumo possuem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, na forma do art. 7º , parágrafo único, do CDC; 2.
O prazo prescricional aplicável no caso concreto é o decenal, estabelecido pelo art. 205 do CC
; 3. Falece interesse recursal quanto à repetição da comissão de corretagem, haja vista pretender a reforma da sentença quanto à questão que não restou apreciada à míngua de propositura pelos autores; 4. A rescisão contratual fundamenta-se no inadimplemento da apelante, que foi quem efetivamente deu causa ao fim do ajuste. Assim, as partes devem retornarem ao status quo ante, devendo o capital levantado pelo consumidor ser restituído de forma integral, sem retenção de qualquer percentual; 5. Preliminares afastadas. Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, desprovido. Nas razões apresentadas (e-STJ fls. 559/570), a recorrente aponta violação dos arts. 206, § 3º, IV, do CC/2002 e 927 do CPC/2015, afirmando que incidiria a prescrição trienal quanto à repetição dos valores gastos pelos consumidores recorridos com o pagamento de comissão de corretagem e de atividades congêneres. Acrescenta que a Corte local teria descumprido jurisprudência repetitiva do STJ ao concluir pela incidência da prescrição decenal no ponto. Foram ofertadas contrarrazões, requerendo-se o arbitramento de honorários recursais (e-STJ fls. 582/597). O recurso foi admitido na origem (e-STJ fl. 598). É o relatório. Decido. A Corte local não se manifestou quanto ao art. 927 do CPC/2015. Dessa forma, sem ter sido objeto de debate na decisão recorrida e ante a falta de aclaratórios para tal fim, a matéria contida em tal dispositivo carece de prequestionamento e sofre, por conseguinte, o empecilho das Súmulas n. 282 e 356 do STF. No julgamento do REsp n. 1.551.956/SP, sob o rito do art. 1.040 do CPC/2015 (CPC/1973, art. 543-C), a Segunda Seção desta Corte Superior concluiu pela incidência da prescrição trienal no que se refere ao pedido de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, de tarifa SATI e de atividade congênere com fundamento na abusividade da cobrança do encargo, contada a partir da data da celebração do contrato. A propósito: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp n. 1.551.956/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016.) Contudo, a Corte de origem assentou que a demanda não versou sobre pedido de restituição dos valores dos mencionados encargos por causa da abusividade da sua cobrança, mas sim com fundamento em rescisão contratual decorrente da mora da empresa na entrega do empreendimento. Assim,
o Tribunal a quo concluiu que o prazo prescricional para pleitear a devolução da verba discutida seria o decenal (CC/2002, art. 205).
Confira-se o seguinte excerto (e-STJ fls. 538/539): Alega a apelante que as parcelas pleiteadas na inicial estariam prescritas, nos termos do art. 206, § 3º, IV, do CC. Cita, nesse sentido, o seguinte julgado do STJ em recurso repetitivo: (...) De acordo com o referido julgado, a premissa fundamental da pretensão restitutória era o pagamento alegadamente indevido, efeito da alegação de abusividade contratual e de vedação ao enriquecimento sem causa. Na espécie, porém, a pretensão de ressarcimento está centrada em outra premissa, qual seja, na rescisão contratual por inadimplemento. Nesse caso, tem-se que, diferentemente do que alega a 1ª apelante,
o prazo prescricional aplicável é o decenal, estabelecido pelo art. 205 do CC
. Afasto, portanto, essa preliminar. O entendimento da Justiça de origem se harmoniza à orientação firmada nesta Corte, no sentido de
que o prazo prescricional para postular o reembolso das despesas de intermediação imobiliária com base no atraso na entrega da obra é decenal.
Sobre o tema: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVL. CPC/2015. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI. PRESCRIÇÃO INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL SOBRE A RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO NO CASO. DISTINÇÃO COM A HIPÓTESE DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DO TEMA 938/STJ. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da prescrição das pretensões restituitorias decorrentes da resolução de promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel. 2. Nos termos da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Caso concreto em que a resolução foi pleiteada com base na culpa da incorporadora, sendo cabível, portanto, a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da referida súmula. 4. No julgamento do Tema 938/STJ, esta Corte Superior concluiu pela Incidência da "prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)". 5. Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). Doutrina sobre o tema da pretensão restituitória decorrente da resolução do contrato. 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. 7. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. (REsp n. 1.737.992/RO, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/8/2019, DJe 23/8/2019.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL NÃO ENTREGUE NA DATA ACORDADA. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL AGRAVO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção desta Corte firmou entendimento de que "nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos" (EREsp n. 1.280.825/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 27/6/2018, DJe 2/8/2018). 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.729.847/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/10/2018, DJe 5/10/2018.) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO INDEVIDA. ROMPIMENTO DO CONTRATO POR INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO
DECENA
L. ENTENDIMENTO ADOTADO NESTA CORTE. VERBETE 83 DA SÚMULA DO STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência pacífica desta Corte. Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.337.747/DF, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 13/8/2019, DJe 19/8/2019.) Estando o acórdão impugnado em sintonia com a jurisprudência assente neste Tribunal Superior, incide a Súmula n. 83/STJ, que se aplica como óbice tanto aos recursos interpostos com base na alínea c quanto àqueles fundamentados pela alínea a do permissivo constitucional. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial. Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. Brasília, 26 de junho de 2020. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA Relator (STJ - REsp: 1860083 AC 2020/0023324-6, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Publicação: DJ 30/06/2020).

Assim, considerando a validade da cláusula de tolerância, somente após seu término as construtoras estariam em mora, ou seja, no dia do vencimento da prorrogação contratual de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo de entrega do imóvel, fixado para junho de 2018, mais tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, não havendo que se falar em prescrição ante o ajuizamento do feito em 23/01/2019.

Quanto a restituição integral dos valores pagos, diretamente relacionada a culpa pela rescisão do contrato, destaco que se trata de relação consumerista, onde o autor é parte hipossuficiente da relação de consumo e necessita de amparo com inversão do ônus probatório, aplicando-se a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

Súmula 543
. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

As construtoras não trouxeram qualquer prova aos autos de que o contrato foi devidamente cumprido e não houve atrasos, ao contrário, nas contestações juntaram apenas o contrato firmado entre as partes e extratos de pagamentos.

Posto isso, verifico que as provas apontam para erro das construtoras e os apelantes não se desincumbiram de provar a regularidade dos procedimentos adotados. Assim, deve-se considerar que a construtora foi quem inadimpliu o contrato, sendo cabível a restituição das parcelas pagas integralmente, excluindo apenas a comissão de corretagem alcançada pela prescrição.

Considerando que não restou comprovado que as construtoras adotaram o procedimento adequado, o autor não pôde continuar com o contrato, desta forma,
a resolução do contrato celebrado pelas partes por culpa da construtora é medida que se impõe
.

2.

APELAÇÃO INTERPOSTA POR MAITE MAUES COELHO e FRANCISCO ARMANDO DE JESUS FONSECA COELHO:

Sustentam os apelantes: 1) existência de danos morais; 2) ocorrência de sucumbência mínima; 3) redistribuição de honorários para 10% para os autores e 90% para os réus.

Acerca dos danos morais, analisando detidamente os autos, verifico que o consumidor, sofreu com o atraso na entrega do empreendimento por tempo considerável, o que não pode ser considerado mero dissabor, vez que aquisição de um bem para moradia gera justa expectativa, assim, seu descumprimento gera lesão extrapatrimonial indenizável, pois causou frustração, angústia, sofrimento, e, portanto, danos morais ao consumidor, danos esses subjetivos por abalo aos seus direitos da personalidade.

O constrangimento suportado pelo autor é claro, além do aspecto interno, puramente subjetivo, de sofrimento e frustração pelo adiamento da entrega do tão sonhado imóvel por culpa da construtora, restando caracterizado os danos morais.

Pois bem, os Tribunais assim têm se posicionado:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Apelada condenada ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais no importe de R$ 10.000,00
. Alegação de que o atraso decorreu de caso fortuito, bem como pelo advento da pandemia da Covid-19. Inadmissibilidade. Inteligência da Súmula nº 161 deste Tribunal de Justiça, que dispõe que "não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos"
. Ademais, o advento da pandemia se deu depois que o prazo de tolerância já havia se escoado. Lucros cessantes. Admissibilidade, nos termos da Súmula nº 162 desta E. Corte, que dispõe que "descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio". Indenização devida. Manutenção do valor arbitrado em 0,5 % (meio por cento) sobre o preço do contrato atualizado, por mês de atraso. Dano Moral. Ocorrência. Período expressivo de atraso. Fixação mantida em R$ 10.000,00, que atende aos parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10086455620218260003 SP 1008645-56.2021.8.26.0003, Relator: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 26/03/2022, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/03/2022). (Grifei).

Assim, no caso dos autos, resta demonstrada a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel por período que ultrapassa a própria cláusula de tolerância prevista em contrato. Assim, entendo que o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) adequado ao caso.

Quanto as custas e honorários de sucumbência, sustentam os apelantes a ocorrência de sucumbência mínima e requerem redistribuição de honorários para 10% para os autores e 90% para os réus.

Analisando a petição inicial, considerando o que fora reformado, verifico que foram realizados os seguintes pedidos:

·

Justiça gratuita: indeferido

·

Liminar para abstenção de cobrança: deferido

·

Rescisão do contrato: deferido

·

Restituição integral dos valores: deferido

·

Danos morais: deferido (em grau de recurso)

Assim, 1/5 dos pedidos foram indeferidos configurando sucumbência mínima, devendo a sentença
ser reformada e os honorários serem fixados em 10% para os autores e 90% para os réus.

Diante do exposto, quanto ao recurso interposto pela POR SAFIRA ENGENHARIA LTDA. e QUARTZO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
CONHEÇO DO RECURSO
E

NEGO PROVIMENTO
,

nos termos da fundamentação, mantendo a sentença recorrida. Quanto ao recurso interposto por MAITE MAUES COELHO e FRANCISCO ARMANDO DE JESUS FONSECA COELHO,
CONHEÇO DO RECURSO
e
DOU PROVIMENTO
, para condenar as construtoras a pagar
R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais,
nos termos da fundamentação, mantendo a sentença nos demais aspectos.

É o voto.

CONCLUSÃO:

Ante o exposto, suficientemente esclarecidos todos os pontos trazidos pela parte embargante,
DOU PROVIMENTO AOS EMBARGOS
, para corrigir o erro material no sentido de
NEGAR PROVIMENTO A APELAÇÃO DAS CONSTRUTORAS
e
DAR PROVIMENTO A APELAÇÃO DOS AUTORES
, conforme fundamentação.

É o voto.

Belém, data registrada no sistema.

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 14/12/2023