Tribunal: TJPA
Processo: 0001031-04.2015.8.14.0054
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2023-03-13

Ementa:
AGRAVO INTERNO. APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. LOTEAMENTO. CONDOMÍNIO. ESTRUTURA MÍNIMA. INCUMBÊNCIA DO FORNECEDOR DO SERVIÇO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 7ª Sessão Ordinária de 2023, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pela Excelentíssima Sra. Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT. Turma Julgadora: Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Desa. MARGUI GASPAR BITTENCOURT e Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0001031-04.2015.8.14.0054

APELANTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABA LTDA - SPE, BURITI IMOVEIS LTDA

APELADO: MARCIO SOARES DA SILVA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

AGRAVO INTERNO. APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. LOTEAMENTO. CONDOMÍNIO. ESTRUTURA MÍNIMA. INCUMBÊNCIA DO FORNECEDOR DO SERVIÇO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 7ª Sessão Ordinária de 2023, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pela Excelentíssima Sra. Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT.

Turma Julgadora: Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Desa. MARGUI GASPAR BITTENCOURT e Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

ORIGEM: JUÍZO DE DIREITO DA VARA ÚNICA DA COMARCA DE SÃO JOÃO DO ARAGUAIA

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO Nº
0001031-04.2015.8.14.0054

AGRAVANTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABA LTDA - SPE

AGRAVADO: DECISÃO MONOCRÁTICA ID NUM 8560444

RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Trata-se de
AGRAVO INTERNO
interposto por
RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABA LTDA - SPE
em face da Decisão Monocrática
ID NUM. 8560444
que
desproveu APELAÇÃO
interposta pelo ora agravante contra sentença proferida pelo Juízo de origem que julgou PARCIALMENTE PROCEDENTE ação ordinária para requeridas IMOBILIÁRIA RESIDENCIAL CIDADE JARDIM LTDA. E INCORPORADORA BURITI IMÓVEIS LTDA. a pagar ao requerente ANTÔNIO QUIRINO NETO, também qualificado, a quantia de R$ 37.322,55 (trinta e sete mil, trezentos e vinte e dois reais e cinqüenta e cinco centavos), devidamente atualizados pela taxa Selic, que contempla atualização monetária e juros correntes das dívidas públicas, desde 25 de março de 2015 (data em que a planilha de fls. 31 foi elaborada).

A decisão monocrática agravada apresenta a seguinte ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO. FATO IMPUTÁVEL EXCLUSIVAMENTE À PROMITENTE-VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, SEM RETENÇÃO. TAXA SELIC. INCIDÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DA SUCUMBÊNCIA E PERCENTUAL MÁXIMO. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

A agravante RESIDENCIAL CIDADE JARDIM MARABA LTDA (Num. 9043306) defende a reforma da monocrática agravada, ao argumento
de que a execução da infraestrutura do loteamento é obrigação do poder público.

Sustenta que a implementação do serviço de tratamento de esgoto não ocorreu por motivo de força maior, especificamente embargo do projeto pelo poder público.

Afirma que o restante da infraestrutura estaria concluída.

Sustenta que não há que se falar em utilização da Taxa SELIC, eis que o contrato prevê aplicação do índice IGP-M.

A parte adversa apresentou contrarrazões (Num. 9370615) em que defende a manutenção da decisão monocrática agravada.

É o Relatório.

VOTO

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

A presente irresignação não merece prosperar.

Em que pesem os argumentos expendidos no agravo, resta evidenciado das razões recursais que o agravante não trouxe nenhum argumento capaz de infirmar a decisão hostilizada, razão pela qual deve ser mantida, por seus próprios fundamentos.

Com efeito, a decisão monocrática agravada é clara e enfrentou as alegações formuladas no presente Agravo Interno.

Inicialmente, cumpre ressaltar que se trata de ação em que inequivocamente verifica-se a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista a relação consumerista travada entre as partes.

Neste contexto, incumbia ao fornecedor do serviço a sua correta prestação, nos termos do que dispõe o Código de Defesa do Consumidor.

Assim, não prospera qualquer ilação no sentido de que o consumidor tinha conhecimento da ausência de devida regularização da área em que se situa o loteamento no qual se insere o lote objeto do negócio jurídico.

A Lei de Parcelamento do Solo é de ordem pública e natureza cogente, o que veda a disposição das obrigações do loteador quanto à observância de suas responsabilidades em relação a loteamento irregular.

Portanto, ao comprador assiste o direito de rescindir o contrato de compra e venda em razão da irregularidade do loteamento, que não lhe permite autorização para construção perante o órgão municipal

Estabelece a Lei 6.766/69:

Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.

[...]

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

[...]

Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

Assim, resta expressamente vedada a prática de venda, ou mesmo de promessa de venda de parcela de loteamento sem o devido registro junto ao respectivo CRI.

Neste sentido, a Jurisprudência nacional:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO CONFIGURAÇÃO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO - INOBSERVÂNCIA À NORMA DE ORDEM PÚBLICA - PLANO DA VALIDADE - NULIDADE DO CONTRATO.

- Tendo sido observadas na origem as garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa, oportunizando-se às partes a produção de provas, não há que se falar em cerceamento de defesa.

- Conforme estabelece o art. 37 da Lei 6.766/69, é proibida a venda ou a promessa de venda de parcela de loteamento não registrado, de modo que, não tendo o empreendimento sido previamente regularizado junto ao respectivo CRI, deve ser decretada a nulidade do negócio.

- Decretada a nulidade, com o retorno das partes ao status quo ante, correto o provimento condenatório que determina a devolução das prestações pagas e o pagamento da multa contratual, como substitutivo das perdas e danos sofridas pelo promissário comprador.

-Recurso ao qual se nega provimento.

(TJMG -

Apelação Cível

1.0710.16.002829-0/001, Relator(a): Des.(a) Lílian Maciel , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/05/2020, publicação da súmula em 09/06/2020).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO C/C INDENIZAÇÃO - AGRAVOS RETIDOS - NÃO CONHECIMENTO - PRESCRIÇÃO - NÃO OCORRÊNCIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS AO PROMISSÁRIO COMPRADOR - NECESSIDADE - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - CRITÉRIO DA PROPORCIONALIDADE. (...) Na hipótese de rescisão do contrato de compra e venda, por culpa das promitentes vendedoras, que não efetuaram o loteamento, é devida a restituição das parcelas pagas pelo promissário comprador. Havendo sucumbência recíproca, a condenação das partes ao pagamento dos ônus sucumbenciais deve se pautar pelo critério da proporcionalidade (art. 86, CPC/2015). (TJMG - Apelação Cível 1.0596.13.005575-6/001, Relator(a): Des.(a) Luciano Pinto , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/06/2018, publicação da súmula em 10/07/2018)

APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO IRREGULAR - VENDA DE FRAÇÃO IDEAL - NULIDADE - VEDAÇÃO LEGAL - LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO - DIREITO DE RESCISÃO - DEVOLUÇÃO DOS VALORES - DANO MORAL - NÃO CARACTERIZAÇÃO. A Lei de Parcelamento do Solo é de ordem pública e natureza cogente, o que veda a disposição das obrigações do loteador quanto à observância de suas responsabilidades em relação a loteamento irregular. Ao comprador assiste o direito de rescindir o contrato de compra e venda em razão da irregularidade do loteamento, que não lhe permite autorização para construção perante o órgão municipal. (TJMG - Apelação Cível 1.0567.08.111836-4/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo Rodrigues , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/09/2011, publicação da súmula em 06/10/2011)

No caso em apreço, resta incontroverso que o apelante não se desincumbiu da sua obrigação de regularização do loteamento, argumentando que esta obrigação incumbiria a terceiros.

Conforme se observa da Cláusula 10 do contrato (ID Num. 900497 - Pág. 1-2) em questão, prevê o prazo para entrega das obras de infraestrutura por etapas, sendo a conclusão da última etapa se dará até o dia 30/12/2013. Por conseguinte, considerando o disposto na Cláusula 10, parágrafo 3º que estipula um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, conclui-se que respectivas obras de infraestrutura deveriam ter sido finalizadas em 30/06/2014, o que não ocorreu.

Logo, incontroverso o atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento, as quais até o protocolo da ação em 2015 não haviam sido devidamente concluídas.

Por sua vez, para fins de afastar sua responsabilidade, sustenta a recorrente que o atraso para início das obras e consequente entrega das obras de infraestrutura, objeto da lide, ocorreu por motivo de caso fortuito e força maior relacionado a entraves burocráticos e morosidade dos entes públicos.

Data vênia, tenho que não há como albergar tal tese sustentada pela apelante, pois as dificuldades encontradas para a realização das obras do empreendimento imobiliário, relacionada à alegada morosidade dos entes públicos, são questões para as quais a construtora poderia e deveria estar devidamente preparada, como conhecedora do ramo da construção civil e, portanto, não podem ser considerados como motivo de caso fortuito ou força maior para fins de eventualmente excluir sua responsabilidade, pois inerentes aos riscos do negócio.

Ora, ao estipular o prazo para início e conclusão das obras de infraestrutura, a construtora já deve levar em conta a possibilidade de ocorrência de infortúnios, tanto que é aceita, inclusive, a estipulação contratual que estabeleça um prazo de carência de até 180 dias.

Com efeito, os fatores que teriam, segundo a recorrente, motivado o atraso no início e conclusão das obras, relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra parte contratante, ou atribui-los a terceiros, pois inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora.

Assim, por tudo quanto exposto, inegável o descumprimento contratual da apelante pelo atraso na entrega efetiva do imóvel adquirido pelos apelados, tendo em vista que as obras relativas à infraestrutura não foram concluídas dentro do prazo especificado no contrato.

Assim, uma vez estabelecida a responsabilidade da vendedora pelo desfazimento do vínculo contratual, facilmente se conclui que a restituição da quantia paga pelo consumidor deve ser integral, não havendo que se falar em retenção de qualquer valor.

Neste sentido, a jurisprudência dos Tribunais pátrios assevera que é plenamente possível a rescisão contratual:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO. FATO IMPUTÁVEL À PROMITENTE-VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, SEM RETENÇÃO. DANOS MORAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DA SUCUMBÊNCIA. 1. Caracterizada a culpa da promitente-vendedora, eis que não realizadas as obras de infraestrutura, é o caso de acolher o pleito de rescisão. 2. Como consectário do desfazimento do negócio por fato imputável, exclusivamente, à incorporadora, impõe-se a restituição dos valores das parcelas pagas, integralmente, consoante direito sumulado na Corte Superior de Justiça. 3. A demora injustificada na entrega do imóvel, caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento. No caso, frustrou a legítima expectiva da adquirente, causando a sensação de impunidade e de impotência, mostrando-se razoável a sua fixação em R$ 10.000,00 (dez mil reais). 4. Concernente aos valores a serem restituídos, cumpre registrar que, em se tratando de relação contratual, os juros de mora são devidos a partir da citação (artigo 240, CPC), por ser o momento em que efetivamente houve a constituição em mora, e não do trânsito em julgado, como postulado pela apelante, sendo a correção monetária do efetivo desembolso da quantia paga, sob pena de incorrer em enriquecimento ilícito. 5. Observada a rubrica do artigo 85, caput e § 2º, do Código de Processo Civil, no arbitramento levado a efeito pelo Julgador, afasta-se a pretensão de redimensionamento para menos da verba advocatícia de sucumbência. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - Apelação (CPC): 01997351920178090090 JANDAIA, Relator: Des(a). MAURICIO PORFIRIO ROSA, Data de Julgamento: 14/10/2020, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 14/10/2020)

APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. DIALETICIDADE. OBSERVÂNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. 1- Segundo o princípio da dialeticidade (encampado pelo art. 1.010, incisos II e III, do CPC), deve o recorrente, ao apelar, apresentar fundamentos de fato e de direito pelos quais impugna precisa e diretamente a razão de decidir adotada pelo julgador a quo, sob pena de não conhecimento por desrespeito à regularidade formal. 2- Nos termos do art. 475 do Código Civil, "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". 3- A promitente vendedora que der causa exclusiva e injustificada à resolução do contrato, em virtude do atraso na entrega do imóvel, ainda que considerado o prazo de tolerância estipulado contratualmente, deverá responder pelos prejuízos ocasionados ao promissário comprador, procedendo à devolução integral dos valores pagos. 4- O termo inicial para incidência dos juros moratórios envolvendo responsabilidade civil contratual fluem desde a citação (arts. 219 do CPC e 405 do CC). (TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.090100-1/002, Relator(a): Des.(a) Cláudia Maia , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/07/2020, publicação da súmula em 09/07/2020) (grifo nosso)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - RESCISÃO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CLÁUSULA DE CORREÇÃO - ABUSIVIDADE - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS - IMPOSSIBILIDADE CUMULAÇÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA COM JUROS REMUNERATÓRIOS - BIS IN IDEN - ATRASO NA ENTEGRA DA OBRA - DEVOLUÇÃO IMEDIATA DOS VALORES - INTEGRALIDADE - MULTA - INCIDÊNCIA - DANOS MORAIS - INOCORRÊNCIA. A apelante, por não se enquadrar no conceito de instituição financeira, não está autorizada a cobrar juros além da taxa de 1% (um por cento) ao mês, nem mesmo de forma capitalizada. Configura bis in idem a cumulação de juros remuneratórios à taxa de 1% (um por cento) ao mês acrescido do índice mensal de remuneração da caderneta de poupança para atualizar os valores das prestações mensais do contrato, já que a poupança é remunerada pela TR mais 0,5% de juros. O atraso na entrega da obra é causa mais que suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, pois o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver as parcelas pagas. Comprovada a rescisão da avença por culpa de um dos pactuantes por descumprimento das cláusulas estipuladas no instrumento, impõe-se a extinção do vínculo contratual, com a restituição imediata da integralidade dos valores e multa. A estipulação de multa moratória deve ser razoável e proporcional ao inadimplemento, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio. Revelando-se excessiva e manifestamente onerosa a cláusula estipulada no contrato, cumpre ao Juiz adequá-la aos parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade. Meros aborrecimentos não podem ser objeto de indenização por dano moral, pois este apenas se configura quando acarreta sofrimento além do normal. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.064288-2/001, Relator(a): Des.(a) Marco Aurelio Ferenzini , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/07/2020, publicação da súmula em 02/07/2020) (grifo nosso)

Trata-se de entendimento inclusive cristalizado por meio da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Por fim, no que tange à aplicação da Taxa SELIC a jurisprudência do STJ:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RESPONSABILIDADE PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. CABIMENTO. TERMO FINAL. ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL. DANO MORAL. OFENSA A DIGNIDADE HUMANA COMPROVADA. CABIMENTO. VALOR DO DANO MORAL. RAZOABILIDADE. ATUALIZAÇÃO DA VERBA INDENIZATÓRIA. TAXA SELIC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O v. acórdão recorrido, adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a controvérsia, pronunciando-se, de forma clara e suficiente, sobre a controvérsia estabelecida nos autos. Decisão contrária aos interesses da parte não configura negativa de prestação jurisdicional.

2. Quanto à responsabilidade pelo atraso na entrega da obra, o col. Tribunal a quo, mediante análise do substrato probatório dos autos, concluiu que a situação alegada não ensejaria a exclusão da responsabilidade da construtora/recorrente. A alteração das conclusões adotadas, na moldura delineada, encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes.

3. Acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência desta Corte no sentido de cabimento dos lucros cessantes por presunção de prejuízo ao promitente-comprador, até a data da efetiva entrega do imóvel. Precedentes.

4. As instâncias ordinárias reconheceram que, na espécie, houve ofensa a dignidade do consumidor de modo a ensejar a reparação a título de dano moral. Decisão monocrática que reduziu a indenização de R$ 35.000,00 para R$ 10.000,00. Razoabilidade. Valor mantido.

5. Atualização da verba indenizatória pela taxa Selic.

6. Agravo interno a que se dá parcial provimento, para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, permitindo a atualização da verba indenizatória pela taxa SELIC.

(AgInt no AREsp 585.475/AM, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/09/2018, DJe 27/09/2018)

Desta forma, não merece reforma a decisão monocrática que determinou aplicação como indexador de atualização a Taxa SELIC.

Desta forma, conclui-se que a irresignação do agravante não encontra guarida na Jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça.

Por conseguinte, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao Agravo Interno, nos termos da fundamentação.

É o voto.

Belém, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 27/03/2023