Tribunal: TJPA
Processo: 0873085-62.2018.8.14.0301
Classe: RECURSO ESPECIAL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: Tribunal Pleno
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2023-05-16

Ementa:
EMENTA APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO A RETENÇÃO DE VALORES PAGOS – CLÁUSULAS EXCESSIVAMENTE ABUSIVAS AO CONSUMIDOR – OBSERVÂNCIA AO ART. 51, INCISO IV DO CDC – FIXAÇÃO DE PERCENTUAL A SER RETIDO – POSSIBILIDADE – 20% (VINTE POR CENTO) - QUANTUM RAZOÁVEL E PROPORCIONAL DENTRO DO LIMITE ESTABELECIDO PELO STJ – FORMA DE RESTITUIÇÃO – IMEDIATA E EM ÚNICA PARCELA – ENTENDIMENTO SUMULADO – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – CADA DESEMBOLSO – OBRIGATORIEDADE DE DÉBITOS INERENTES AO IMÓVEL ATÉ A EFETIVA RESCISÃO – INOVAÇÃO RECURSAL – ANÁLISE PREJUDICADA – SENTENÇA MANTIDA EM TODOS OS SEUS TERMOS - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1-No tocante ao reconhecimento da rescisão contratual e a determinação de pagamento de multa, vejo pela prova carreada aos autos e pelas alegações da própria peça de ingresso, que o autor por sua iniciativa exclusiva quis por fim a relação contratual, portanto, impõe-se a responsabilização da requerente à culpa pela rescisão do contrato, que é incontroverso, conforme demonstrado. 2-Com efeito, apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, na hipótese de culpa do promitente comprador, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, pois tal prática é vedada pelo artigo 51, inciso IV, do CDC. 3-No presente caso, embora exista a previsão contratual, segundo a qual prevê a perda de 25% (vinte e cinco por cento) do valor das parcelas pagas, a título de ressarcimento por despesas tributárias, publicitárias, entre outras, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que este percentual pode variar de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. 4-Nessa esteira de raciocínio, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, respeitados os limites mínimos e máximos. No presente caso, o percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pela autora, adotado pela sentença ora vergastada, mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pelas empresas requeridas, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas. 5- No que concerne à forma de restituição, se parcelada ou em parcela única e imediata, observa-se que a restituição parcelada dos valores devidos enseja desvantagem exagerada ao consumidor, porquanto, após o desfazimento da avença, pode a promitente vendedora, a um só tempo, revender o imóvel e ainda obter lucro com a revenda, impondo-se, portanto, a restituição imediata ao promissário comprador. 6-Ressalta-se que tal matéria, tem tese firmada sob a sistemática de recurso especial representativo de controvérsia, nos termos do art. 543-C do CPC, e mais, edição da Súmula nº. 543 do STJ. 7-Convém esclarecer que a correção monetária não constitui acréscimo pecuniário à dívida, mas apenas fator que garante a restituição integral do valor devido, fazendo frente aos efeitos erosivos da passagem do tempo. Dessa forma, para que a devolução se opere de modo integral, a incidência da correção monetária deve ter por termo inicial o momento dos respectivos desembolsos, quando aquele que hoje deve restituir já podia fazer uso das importâncias recebidas. 8-No que tange a alegação de obrigação do adquirente em arcar com taxas associativas e IPTU e demais débitos inerentes ao imóvel até a efetiva rescisão, tal assunto configura inovação recursal, de modo que sua apreciação resta prejudicada. 9-Recurso conhecido e desprovido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, tendo como apelantes MR2B SPE INCORPORAÇÕES E LOTEAMENTO S/A E ALPHAVILLE BELÉM 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e apelado MARCELO VICENTE MARQUES. Acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0873085-62.2018.8.14.0301

APELANTE: MR2B SPE INCORPORACOES E LOTEAMENTOS S.A., ALPHAVILLE BELEM 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: MARCELO VICENTE MARQUES

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO A RETENÇÃO DE VALORES PAGOS – CLÁUSULAS EXCESSIVAMENTE ABUSIVAS AO CONSUMIDOR – OBSERVÂNCIA AO ART. 51, INCISO IV DO CDC – FIXAÇÃO DE PERCENTUAL A SER RETIDO – POSSIBILIDADE – 20% (VINTE POR CENTO) - QUANTUM RAZOÁVEL E PROPORCIONAL DENTRO DO LIMITE ESTABELECIDO PELO STJ – FORMA DE RESTITUIÇÃO – IMEDIATA E EM ÚNICA PARCELA – ENTENDIMENTO SUMULADO – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – CADA DESEMBOLSO – OBRIGATORIEDADE DE DÉBITOS INERENTES AO IMÓVEL ATÉ A EFETIVA RESCISÃO – INOVAÇÃO RECURSAL – ANÁLISE PREJUDICADA – SENTENÇA MANTIDA EM TODOS OS SEUS TERMOS - RECURSO CONHECIDO E

DESPROVIDO.

1-No tocante ao reconhecimento da rescisão contratual e a determinação de pagamento de multa, vejo pela prova carreada aos autos e pelas alegações da própria peça de ingresso, que o autor por sua iniciativa exclusiva quis por fim a relação contratual, portanto, impõe-se a responsabilização da requerente à culpa pela rescisão do contrato, que é incontroverso, conforme demonstrado.

2-Com efeito, apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, na hipótese de culpa do promitente comprador, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, pois tal prática é vedada pelo artigo 51, inciso IV, do CDC.

3-No presente caso, embora exista a previsão contratual, segundo a qual prevê a perda de 25% (vinte e cinco por cento) do valor das parcelas pagas, a título de ressarcimento por despesas tributárias, publicitárias, entre outras, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que este percentual pode variar de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

4-Nessa esteira de raciocínio, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, respeitados os limites mínimos e máximos. No presente caso, o percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pela autora, adotado pela sentença ora vergastada, mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pelas empresas requeridas, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas.

5- No que concerne à forma de restituição, se parcelada ou em parcela única e imediata, observa-se que
a restituição parcelada dos valores devidos enseja desvantagem exagerada ao consumidor, porquanto, após o desfazimento da avença, pode a promitente vendedora, a um só tempo, revender o imóvel e ainda obter lucro com a revenda, impondo-se, portanto, a restituição imediata ao promissário comprador.

6-Ressalta-se que tal matéria, tem tese firmada sob a sistemática de recurso especial representativo de controvérsia, nos termos do art. 543-C do CPC, e mais, edição da Súmula nº. 543 do STJ.

7-Convém esclarecer

que
a correção monetária não constitui acréscimo pecuniário à dívida, mas apenas fator que garante a restituição integral do valor devido, fazendo frente aos efeitos erosivos da passagem do tempo. Dessa forma, para que a devolução se opere de modo integral, a incidência da correção monetária deve ter por termo inicial o momento dos respectivos desembolsos, quando aquele que hoje deve restituir já podia fazer uso das importâncias recebidas.

8-No que tange a alegação de obrigação do adquirente em arcar com taxas associativas e IPTU e demais débitos inerentes ao imóvel até a efetiva rescisão, tal assunto configura inovação recursal, de modo que sua apreciação resta prejudicada.

9-Recurso conhecido e desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL
,
tendo como apelantes
MR2B SPE INCORPORAÇÕES E LOTEAMENTO S/A E ALPHAVILLE BELÉM 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

e apelado
MARCELO VICENTE MARQUES.

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO
interposto por

MR2B SPE INCORPORAÇÕES E LOTEAMENTO S/A E ALPHAVILLE BELÉM 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
inconformadas com a Sentença proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/Pa, que nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
, julgou procedente o pedido do autor, confirmando a decisão liminar, para declarar a rescisão contratual por vontade do promitente comprador, condenando as rés a restituírem ao autor 80% (oitenta por cento) do valores efetivamente recebidos no contrato, acrescido de correção monetária pelo IGPM desde a data de cada pagamento e juros de mora de 1% (hum por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado da decisão, condenando ainda as requeridas ao pagamento de despesas, custas processuais e honorários advocatícios na proporção de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, tendo como ora apelado
MARCELO VICENTE MARQUES.

O autor ajuizou a ação acima mencionada, aduzindo
que firmou instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma e outras avenças com as rés em 09/11/2013, tendo como objeto a aquisição de lote do empreendimento denominado TERRAS ALPHAVILLE BELÉM.

Aduziu que posteriormente solicitou a rescisão do contrato mediante notificação extrajudicial recebida em 27/06/2018, porém as rés não rescindiram o negócio mencionado e ainda inseriram seu nome nos cadastros de restrição ao crédito, razão pela qual pleitearam a rescisão do contrato celebrado entre as partes com a restituição de 80% (oitenta por cento) do valor pago, que totaliza R$130.255,24 (cento e trinta mil duzentos e cinquenta e cinco reais e vinte e quatro centavos), acrescido de correção monetária desde 26.06.2018.

As requeridas, regularmente citadas, apresentaram contestação, na qual defenderam a impossibilidade de rescisão contratual por ausência de motivos, bem como a possibilidade de devolução parcelada dos valores pagos e a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

O Juízo de 1º grau prolatou sentença (ID Nº. 10350519), julgando procedente pedido esposado na inicial

Inconformadas,
MR2B SPE INCORPORAÇÕES E LOTEAMENTO S/A E ALPHAVILLE BELÉM 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
apresentaram recurso de apelação (ID Nº. 10350521), alegando, preliminarmente, a necessidade de suspensão do processo em razão do Superior Tribunal de Justiça ter afetado os recursos

especiais 1.891.498 e 1.894.504 para o rito dos repetitivos, determinando a suspens
ã
o, em todo territ
ó
rio nacional, dos processos que versarem
sobre rescisão contratual de compromisso de compra e venda de bem imóvel firmado sob regência da Lei de Alienação Fiduciária validade, conforme o caso em comento, pugnando, assim, pela imediata suspensão do presente feito.

No mérito, pleiteiam a reforma da sentença guerreada que determinou a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, salientando que a rescisão se deu por culpa do comprador, cabendo, portanto, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

Sustentam ainda, a obrigação do adquirente em arcar com taxas associativas e IPTU e demais débitos inerentes ao imóvel até a efetiva rescisão.

Aduzem também, no tocante à restituição dos valores pagos, esclarecendo acerca da legalidade da devolução parcelada, afirmando que não pode ser admitido que o adquirente, após dar causa à rescisão contratual, ainda seja beneficiado com a modificação de cláusula que previamente anuiu.

Com relação a correção monetária, alegam que há o entendimento pacificado do C. STJ que esta deve se dar a partir do efetivo prejuízo, isto é, somente a partir da do contrato efetivamente rescindido.

Pugnam ainda, pela inversão do ônus sucumbencial, após a reforma da sentença.

Por fim, requerem o provimento do recurso, com a reforma integral da sentença ora vergastada.

Em sede de contrarrazões (ID Nº. 10350530), o apelado refuta todos os argumentos trazidos pelas recorrentes, pleiteando a manutenção da sentença guerreada em todos os seus termos.

Instado a se manifestar, a Douta Procuradoria de Justiça afirmou não possuir interesse que justifique a sua intervenção (ID Nº. 10685735).

É o Relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo a proferir voto.

Prima facie, cumpre esclarecer que o pedido de suspensão do feito, em razão de decisão do Superior Tribunal de Justiça, após a afetação da matéria sob a sistemática de recurso repetitivo (REsp nº. 1891498/SP), resta prejudicado, uma vez que, no dia 26/10/2022, o próprio STJ julgou a demanda, firmando a tese nº. 1.095. Ademais, não é necessário aguardar o trânsito em julgado para a adoção da referida tese, senão vejamos:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ADOÇÃO DE TESE FIRMADA EM RECURSO REPETITIVO. DESNECESSIDADE DO TRÂNSITO EM JULGADO.
É desnecessário o trânsito em julgado da decisão proferida em recurso especial submetido ao rito do art.
543-C
do
CPC
para a adoção da tese nele firmada.
Precedentes citados:
AgRg no REsp 1.218.277-RS
, DJe 13/12/2011;
AgRg no REsp 1.095.152-RS
, DJe 27/9/2010, e AgRg no AREsp 175.188-SC, DJe 22/8/2012.
EDcl no AgRg no Ag 1.067.829-PR
, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em 9/10/2012.

Assim, prejudicada está a análise do pedido de suspensão do feito.

MÉRITO

Cinge-se a questão na verificação do cabimento de reparação civil decorrente da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, tanto a título de restituição de valores pagos pelo promitente comprador, quanto em relação ao direito de retenção por parte do promitente vendedor.

Primeiramente, no tocante ao reconhecimento da rescisão contratual e a determinação de pagamento de multa, vejo pela prova carreada aos autos e pelas alegações da própria peça de ingresso, que o autor por sua iniciativa exclusiva quis por fim a relação contratual, portanto, impõe-se a responsabilização do requerente à culpa pela rescisão do contrato, que é incontroverso, conforme demonstrado.

Com efeito, apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, na hipótese de culpa do promitente comprador, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, pois tal prática é vedada pelo artigo 51, inciso IV, do CDC.

Dessa forma, a fim de compatibilizar a direito à retenção com o Código de Defesa do Consumidor, é facultado ao magistrado, no caso de constatação de onerosidade excessiva da estipulação para o promitente comprador e, consequente, enriquecimento sem causa da promitente vendedora, minorar o percentual de retenção.

Repita-se: diante da abusividade da referida cláusula, é cabível a sua revisão, à luz dos princípios que regem a relação de consumo, de forma que não há que falar em intangibilidade da força do pacta sunt servanda, sendo irrelevantes as alegações no sentido de que as cláusulas do contrato eram de amplo conhecimento dos autores e foram livremente pactuadas ou de que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva do comprador.

No presente caso, embora exista a previsão contratual, segundo a qual prevê a perda de 25% (vinte e cinco por cento) do valor das parcelas pagas, a título de ressarcimento por despesas tributárias, publicitárias, entre outras, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que este percentual pode variar de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10 JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido. (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016)

Nessa esteira de raciocínio, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, respeitados os limites mínimos e máximos. No presente caso, o percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pela autora, adotado pela sentença ora vergastada, mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pelas empresas requeridas, referentes às despesas administrativas, impostos e taxas.

Ressalta-se ser este o percentual adotado corriqueiramente pelos Tribunais Pátrios, vejamos:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR - NÃO INCIDÊNCIA DA LEI 13.786/2018- PRECEDENTE DESTA C. 8ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO- RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
– JUROS DE MORA DE 1% AO A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO, POR FORÇA DO QUE DECIDIU O C. STJ ( REsp. 1.740.911/DF)- CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS – SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJ-SP - AC: 10025538220208260428 SP 1002553-82.2020.8.26.0428, Relator: Theodureto Camargo, Data de Julgamento: 25/01/2022, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/01/2022)

RECURSOS INOMINADOS. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. PERCENTUAL QUE SE MOSTRA JUSTO E ADEQUADO PARA RECOMPOR EVENTUAIS PERDAS E CUSTOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E RETENÇÃO DAS ARRAS. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO C. STJ. DEVER DE RESTITUIR OS VALORES PAGOS A TÍTULO DE ARRAS.
IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 5% DO VALOR DO CONTRATO E 50% DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL ABUSIVO. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO POR PARTE DA RÉ. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Recursos conhecidos e parcialmente providos. (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0044351-20.2016.8.16.0182 - Curitiba - Rel.: Juíza Melissa de Azevedo Olivas - Rel.Desig. p/ o Acórdão: Juiz Nestario da Silva Queiroz - J. 20.04.2020)

Desta feita, não merece reparos a sentença ora vergastada quanto ao percentual fixado a título de retenção dos valores pagos, na hipótese dos autos de culpa do promitente comprador pela rescisão.

No que concerne à forma de restituição, se parcelada ou em parcela única e imediata, observa-se que
a restituição parcelada dos valores devidos enseja desvantagem exagerada ao consumidor, porquanto, após o desfazimento da avença, pode a promitente vendedora, a um só tempo, revender o imóvel e ainda obter lucro com a revenda, impondo-se, portanto, a restituição imediata ao promissário comprador.

A respeito do assunto, colaciono Jurisprudência Pátria, vejamos:

APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL, VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE, INOVAÇÃO RECURSAL E NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL REJEITADAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. SALA COMERCIAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO. EXTINÇÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% SOBRE A QUANTIA PAGA. LEGALIDADE. REPASSE DE ENCARGOS AFETOS À CONSTRUTORA. ABUSIVIDADE. TERMOS CONTRATUAIS.
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PARCELAMENTO. IMPOSSIBILIDADE.
TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES. MORA DO PROMITENTE COMPRADOR CARACTERIZADA. RESPONSABILIDADE DO CONSUMIDOR PELO PAGAMENTO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. ART. 86 DO CPC. RECURSOS DO AUTOR E DA RÉ CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. A atecnia quando da utilização do termo "alternativamente" não tem condão de modificar a essência dos requerimentos da parte, que, no caso em análise, é de cumulação subsidiária de pedidos. Assim, verificada a presença do binômio consubstanciado na necessidade e utilidade do recurso interposto, que visa ao acolhimento do pedido principal vertido na petição inicial, não há falar em inexistência de interesse recursal. Preliminar suscitada em contrarrazões pela ré rejeitada. 2. O princípio da dialeticidade, que informa o sistema recursal, exige a indicação precisa dos motivos pelos quais a parte pretende que a sentença seja modificada. Se a parte autora logra êxito em demonstrar a sua insatisfação com a sentença recorrida, atende o requisito de regularidade formal, consoante art. 932, III, do CPC. Preliminar suscitada em contrarrazões pela ré rejeitada. 3. A caracterização de inovação recursal pressupõe a existência de questões inéditas aventadas na apelação e que não foram objeto de necessário enfrentamento pelo órgão jurisdicional prolator da r. sentença, o que não se verifica na hipótese vertente. Preliminar suscitada em contrarrazões pela ré rejeitada. 4. Não há negativa de prestação jurisdicional a ferir os arts. 5º, LV, e 93, IX, da Constituição Federal, se a sentença considerou os pontos tecnicamente relevantes ao deslinde da controvérsia e está devidamente fundamentada nos elementos constantes dos autos, não podendo ser considerada omissa apenas porque não acolheu a pretensão da parte ré. Preliminar suscitada em apelação pela ré rejeitada. 5. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nas relações entre o adquirente, pessoa física, de unidade imobiliária, sala comercial, e a construtora/incorporadora, porquanto as partes enquadram-se no conceito de consumidor e fornecedor. 6. Extinto o contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, afigura-se escorreita, quando da devolução dos valores pagos pelo adquirente, a retenção atinente à cláusula penal contratual e à comissão de corretagem. 7. Se há expressa cláusula penal estipulando a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, na hipótese de rompimento do vínculo contratual por culpa do adquirente, não encontra amparo contratual e jurídico a pretensão da promitente vendedora de majorar a penalidade para 25% (vinte e cinco por cento). 8. Inviável a indenização por ressarcimento decorrente de reparos no imóvel e de taxa mensal de ocupação de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o preço de venda da unidade imobiliária quando o imóvel sequer for disponibilizado ao adquirente. In casu, a suspensão do pagamento das parcelas avençadas ocorreu antes da entrega da obra, e os adquirentes não exerceram posse sobre o bem.
9. Em caso de extinção do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel não há que se falar em restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez, sob pena de incorrer em abusividade, conforme orientação do Recurso Especial Representativo de Controvérsia n. 1.300.418/SC. 10.
Constatada a mora do promitente comprador em relação ao pagamento do saldo devedor, motivo pelo qual deixou de lhe ser entregue as chaves da sala comercial, a ele deve ser imputada a responsabilidade pelo adimplemento das taxas de condomínio, a partir da averbação do habite-se na matrícula do bem. 11. Os juros de mora, quando a extinção do contrato ocorre por interesse ou culpa do promitente comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme orienta a jurisprudência do STJ. 12. Se cada litigante for em parte vencedor e vencido, os ônus sucumbenciais devem obedecer à proporcionalidade, conforme previsto no caput do art. 86 do CPC. No caso, as partes devem ratear o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, em razão da sucumbência recíproca e equivalente. 13. Recurso do autor conhecido e parcialmente provido. Recurso da ré conhecido e parcialmente provido.
(
Acórdão 1193891
, 07103638020178070020, Relator: SANDRA REVES, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 7/8/2019, publicado no DJE: 22/8/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Ressalta-se que tal matéria, tem tese firmada sob a sistemática de recurso especial representativo de controvérsia, nos termos do art. 543-C do CPC, e mais, edição da Súmula nº. 543 do STJ, vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido. (STJ, REsp nº. 1.300.418/SC, Rel. Luis Felipe Salomão)

Súmula 543 do STJ
:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Desta feitam, pelas razões expostas, a restituição deve se dá imediatamente e em uma única parcela, conforme decido na sentença ora vergastada, não merecendo reparos esta parte do decisum.

Já no que concerne à correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, deve incidir a partir de cada desembolso.

Nessa esteira de raciocínio, convém esclarecer que
a correção monetária não constitui acréscimo pecuniário à dívida, mas apenas fator que garante a restituição integral do valor devido, fazendo frente aos efeitos erosivos da passagem do tempo. Dessa forma, para que a devolução se opere de modo integral, a incidência da correção monetária deve ter por termo inicial o momento dos respectivos desembolsos, quando aquele que hoje deve restituir já podia fazer uso das importâncias recebidas.

A respeito do assunto, colaciono entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS
5
E
7
/STJ.
CORREÇÃO

MONETÁRIA
. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO
. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015
(Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de
rescisão
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial em virtude das Súmulas nºs
5
e
7
/STJ. 4.
O termo inicial da
correção

monetária
das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da
rescisão
do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
5. Agravo interno não provido. (
AgInt no REsp 1791907/SP
, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/03/2021, DJe 12/03/2021)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
RESCISÃO

CONTRATUAL
C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE NÃO CONHECEU DO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA REQUERIDA. 1. A parte agravante refutou, nas razões do agravo em recurso especial, a aplicação da Súmula
7
/STJ, não incidindo, portanto, o óbice da Súmula
182
/STJ. Reconsiderada a decisão singular da Presidência. 2.
A jurisprudência do STJ orienta-se no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir
de cada desembolso.
Incidência da Súmula
83
/STJ. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão da Presidência de fls. 352-354, e-STJ. Agravo em recurso especial desprovido. (
AgInt no AREsp 1731695/SP
, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2021, DJe 28/05/2021)

Por fim, em relação a alegação de obrigação do adquirente em arcar com taxas associativas e IPTU e demais débitos inerentes ao imóvel até a efetiva rescisão, observa-se que em sede de contestação e no decorrer da instrução processual, em momento algum, as requeridas trouxeram tal matéria, tendo somente se manifestado sobre a impossibilidade de rescisão contratual por ausência de motivos, bem como sobre a possibilidade de devolução parcelada dos valores pagos e a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

Nesse sentido,
não se pode transformar o recurso de apelação em peça de reconvenção da parte requerida, apresentada fora do prazo. Pensar de forma diversa é reconhecer ao Tribunal, órgão de segunda instância, a possibilidade de decidir sobre questões que não foram enfrentadas pelo Juiz de 1º grau, em clara ofensa ao princípio do duplo grau de jurisdição, haja vista a ocorrência de supressão de instância.

A respeito do assunto, colaciono Jurisprudência Pátria, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL - RÉU REVEL - MATÉRIA FÁTICA VENTILADA NAS RAZÕES RECURSAIS - IMPOSSIBILIDADE - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO.
-
Operado o efeito da revelia, o réu revel poderá ainda se manifestar em sede de apelação quanto às matérias de ordem pública e às questões jurídicas enfrentadas na sentença, não cabendo discutir questões fáticas que não tenham sido objeto de exame pelo juiz singular, em razão da preclusão. - Segundo o princípio da proibição da inovação recursal, é defeso às partes levantarem pela primeira vez, no recurso de apelação, questões fáticas sobre as quais o juiz não pode pronunciar-se de ofício.
(TJ-MG - AC: 10637140032086001 MG, Relator: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 06/12/2017, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/12/2017)

APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE TÍTULO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. REVELIA. RESPONSABILIDADE DO ENDOSSATÁRIO-MANDATÁRIO. DUPLICATA SEM LASTRO. PROTESTO. DANO MORAL. QUANTUM.
Operado o efeito da revelia em relação à matéria fática deduzida nos autos, o réu revel poderá ainda se manifestar quanto aos pressupostos processuais, condições da ação, direitos indisponíveis ou nulidades absolutas. Não cabe discutir fatos, tão pouco ponto jurídico que não tenha sido objeto de exame pelo juiz na sentença. [...]
(TJMG - Apelação Cível 1.0525.15.016819-9/001, Relator (a): Des.(a) Cláudia Maia , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/06/0017, publicação da sumula em 30/06/2017, grifamos)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA - AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DO REPRESENTENATE LEGAL - REJEIÇÃO -
RÉU REVEL - MATÉRIA FÁTICA ADUZIDA NO RECURSO - PRECLUSÃO - NÃO CONHECIMENTO. - Tendo sido a citação perfectibilizada na pessoa de um dos sócios legais da empresa requerida, o qual representa também a pessoa jurídica, não vislumbro qualquer mácula a autorizar a nulidade dos atos processuais, tampouco da sentença. - No recurso da parte revel, só cabe a discussão das questões essencialmente de direito, sendo-lhe defeso, em grau recursal, alegar matérias que envolvam situações que deveriam ter sido levantadas na contestação, sob pena de afronta ao instituto da preclusão.
(TJMG - Apelação Cível 1.0024.11.271660-0/001, Relator (a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/05/2017, publicação da sumula em 30/06/2017, grifamos)

REVELIA. MATÉRIA FÁTICA. INOVAÇÃO RECURSAL. CONHECIMENTO PARCIAL. É defeso à parte ventilar, em sede de recurso, matéria fática não deduzida na instância ordinária, por configurar-se inovação recursal. Não se conhece de recurso cujos fundamentos contêm tese inovadora, pois não apresentada no momento oportuno. Uma vez declarada a revelia da parte, tem-se que não foi examinada a matéria fática, abordada nas razões recursais, pelo juízo a quo.
A revelia, no entanto, não impede a interposição de recurso, que aborde eventual matéria jurídica pertinente à causa, pela parte declarada revel. RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA. TOMADOR DE SERVIÇOS. FUNDAÇÃO PÚBLICA. CAPACIDADE PROCESSUAL. As entidades da Administração Pública Direta e Indireta, dotadas de personalidade jurídica própria, a exemplo das autarquias e fundações, têm autonomia, agem por direito próprio e com autoridade pública. No caso dos autos, restou confessado pelo Autor que ele sempre prestou serviços nas dependências da Fundação Hospital Universitário Adriano Jorge, detentora de personalidade jurídica própria e parte integrante da Administração Indireta do Poder Executivo Estadual. Deveria, portanto, ser, a real tomadora, demandada diretamente, uma vez que é detentora de capacidade processual, nos termos do inciso IV do art. 75 do CPC/15 e inciso I do art. 17 da Lei Complementar 73/93. Recurso do Litisconsorte Parcialmente Conhecido e Provido. (TRT-11 00008603820175110013, Relator: JOSE DANTAS DE GOES, Gabinete do Desembargador Jose Dantas de Goes)

Sendo assim, considero a análise de tal matéria prejudicada, em razão de não ter sido enfrentada pelo Juízo de 1º grau.

DISPOSITIVO:

Ante o exposto,
CONHEÇO DO

RECURSO E NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença ora vergastada, nos termos da fundamentação acima exposta.

É COMO VOTO
.

Belém, 23/05/2023