Tribunal: TJPA
Processo: 0038807-10.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2023-10-17

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO DE PROJETO IMOBILIÁRIO SPE 46 LTDA E VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A. PLEITO DE SUSPENSÃO DO FEITO ANTE A SUA RECUPERAÇÃO JUDICIAL. NÃO CABIMENTO. INSURGÊNCIA QUANTO À RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA, ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS E MATERIAIS, ALÉM DE DEFENDER A LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. PARCIAL PROVIMENTO APENAS PARA CONSIDERAR VÁLIDA A CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. APELO DA CHÃO E TETO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. IRRESIGNAÇÃO QUANTO À CONDENAÇÃO EM REPETIÇÃO DO INDÉBITO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO PROVIMENTO. APELAÇÕES CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDO O APELO DE PROJETO IMOBILIÁRIO SPE 46 LTDA E VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0038807-10.2014.8.14.0301

APELANTE: CHAO E TETO CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, PROJETO IMOBILIARIO SPE 46 LTDA., VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.

APELADO: KELLY RENATA DA SILVA MATOS, EULIDE DA SILVA MATOS, EVERALDO CARLOS DE MATOS

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO DE PROJETO IMOBILIÁRIO SPE 46 LTDA E VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A. PLEITO DE SUSPENSÃO DO FEITO ANTE A SUA RECUPERAÇÃO JUDICIAL. NÃO CABIMENTO. INSURGÊNCIA QUANTO À RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA, ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS E MATERIAIS, ALÉM DE DEFENDER A LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. PARCIAL PROVIMENTO APENAS PARA CONSIDERAR VÁLIDA A CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. APELO DA CHÃO E TETO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. IRRESIGNAÇÃO QUANTO À CONDENAÇÃO EM REPETIÇÃO DO INDÉBITO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO

PROVIMENTO. APELAÇÕES CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDO O APELO DE PROJETO IMOBILIÁRIO SPE 46 LTDA E VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A.

RELATÓRIO

PROCESSO N .º 0038807-10.2014.814.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO: APELAÇÃO CÍVEL

APELANTE: PROJETO IMOBILIÁRIO SPE 46 LTDA E VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A (ADV. LENON WALLACE IZURU DA CONCEIÇÃO YAMADA OAB/PA 14.618 E JORGE LUIZ FREITAS MARECO JÚNIOR OAB/PA 18.726)

APELANTE: CHÃO E TETO CONSULTORIA IMOBILIÁRIUA LTDA (ADV. ROLAND RAAD MASSOUD OAB/PA 5.192)

APELADOS: EULIDE DA SILVA MATOS, KELLY RENATA DA SILVA MATOS E EVERALDO CARLOS DE MATOS (ADV. ANDRÉ LEÃO PEREIRA NETO OAB/PA 22.405)

RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Trata-se de recursos de Apelações Cíveis interpostas por PROJETO IMOBILIÁRIO SPE 46 LTDA , VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A E CHÃO E TETO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA em face da sentença prolatada pelo juízo da 6ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos com Dano Moral e Material proposta por Eulide da Silva Matos, Kelly Renata da Silva Matos e Everaldo Carlos de Matos que julgou parcialmente procedente os pedidos deduzidos na inicial, nos seguintes termos:

“Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE dos pedidos contidos na exordial para a) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e, por

consequência, fixo o percentual de 15% (quinze por cento), como cláusula penal, sendo que o restante do valor pago a PROJETO IMOBILIÁRIO SPE 46 LTDA e VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A devem ser inteiramente restituído aos autores, sendo que o valor deverá ser corrigido pelo INPC e incidindo juros moratórios simples de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data do pagamento; b) declaro válidas as cláusulas 5.1.1 e 5.1.2 porém determino a sua não aplicação ao caso concreto, tendo em vista a inexistência dos seus requisitos autorizadores; c) ao tempo em que condeno as requeridas CHÃO E TETO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA e FOKAL GESTÃO FINANCEIRA LTDA à repetição do indébito do montante pago a título de comissão de corretagem, no valor de R$ 21.694,24 (vinte e um mil, seiscentos e noventa e quatro reais e vinte e quatro centavos), já em dobro, o que deverá ser corrigido pelo INPC e mais juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data do pagamento; d) finalmente, condeno as requeridas PROJETO IMOBILIÁRIO SPE 46 LTDA e VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A, solidariamente, ao pagamento de lucro cessante, aluguel, sendo que o valor mensal deve ser fixado da seguinte forma: corrigir o valor total pago pelo imóvel, por parte dos autores, pelo INPP. Após, o valor do aluguel será de 1% (um por cento) sobre este valor efetivamente pago, já corrigido INCC, pelo autor pelo imóvel, a cada mês de vencimento (termo inicial Dezembro/2012 até o dia da efetiva devolução do montante pago pelos autores), eis que não houve a quitação do contrato, tudo na forma do art. 1º e s.s., Código de Defesa do Consumidor, art. 487, I Código de Processo Civil, e por tudo mais o que consta nos autos.

Condeno a parte requerida, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e, considerando a sucumbência mínima do autor, condeno os requeridos, também solidariamente, ao pagamento de honorários advocatícios no montante de 10% (dez por cento) sobre

o valor da condenação (art. 85, §2º, do Código de Processo Civil).”

Houve a interposição de recurso de embargos de declaração, o qual foi acolhido nos seguintes termos:

““Assim, o dispositivo da decisão embargada passará a contar com a seguinte redação: Condeno a parte requerida, solidariamente, ao pagamento das custas processuais. Considerando a sucumbência mínima do autor, condeno as requeridas ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais que fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor proporcional da condenação de cada uma das requeridas (art. 85, §2º, do Código de Processo Civil)”.

Nas suas razões recursais, as apelantes PROJETO IMOBILIÁRIO SPE 46 LTDA e VIVER INCORPORADORA e CONSTRUTORA S/A requereram a suspensão do feito por estarem em recuperação judicial. Defendem a validade do contrato de compromisso de compra e venda, a inexistência de danos morais e materiais e a legalidade da cláusula de tolerância (Id. 2055152).

A apelante CHÃO e TETO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA discorre sobre a validade da cobrança da comissão de corretagem e que os compradores tinham ciência por meio dos e-mails e boleto emitido para pagamento da comissão (ID. 2057156).

Não houve apresentação de contrarrazões ao recurso, conforme certidão constante no Id. 2055157.

O feito foi distribuído inicialmente à relatoria do Desembargador Ricardo Ferreira Nunes e vieram à minha relatoria após redistribuição e razão da prevenção apontada (Id. 2057765).

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento no plenário virtual.

Belém, 22 de setembro de 2023.

DESa. MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Relatora

VOTO

VOTO

Conheço das apelações, eis que preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal.

Cinge-se a controvérsia acerca da validade da cláusula de tolerância e a existência ou não de danos materiais e morais em decorrência do atraso na entrega do imóvel e suas consequências contratuais.

Feitas essas considerações e não havendo preliminares, passo à análise do mérito recursal.

1 – Da apelação do Projeto Imobiliário SPE 46 Ltda e Viver Incorporadora e Construtora S/A

Os apelantes requerem a suspensão do processo em razão da recuperação judicial.

Adianto que não lhes assiste razão. Explico. De acordo com o art. 6º, inciso III da LRJF as execuções e cumprimentos de sentença são
suspensas por 180 dias e todas as decisões serão tomadas pelo juízo da falência ou recuperação judicial com a participação do administrador judicial.

No vertente
caso, não se trata de execução ou cumprimento de sentença e mesmo que fosse é importante dizer que a suspensão do processo não afasta a exigibilidade da obrigação (Enunciado 54 da I Jornada de Direito Comercial).

Quanto à cláusula de tolerância
, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de não considerar abusiva a cláusula de tolerância de até 180 dias, desde que preservados o direito à informação do consumidor, nesse sentido transcrevo o julgado a seguir:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIADENULIDADEDE CLÁUSULASCONTRATUAIS CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDADEIMÓVEL. LEGALIDADEDA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INFORMAÇÃO ADEQUADA. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. É válida acláusula de tolerância,
desde que observado o direitodeinformação do consumidor
. Precedentes.

2. No caso, o Tribunaldeorigem entendeu que acláusula de tolerânciacontém informação clara quanto ao prazo final para entrega do imóvel, não gerando dúvidas no consumidor. A modificaçãodetal entendimento demandaria o reexame do suporte fático-probatório dos autos, providência inviável no recurso especial, nos termosdaSúmula 7/STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento.
(
AgInt
no REsp 1869783/SP -2020/0079312-7 – Relator: Ministro RAUL ARAÚJO - Data de Julgamento: 16/11/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
14/12/2020) – Grifei.

Portanto, nesse ponto,
assiste razão a parte apelante, vez que a cláusula de tolerância de 180 dias prevista no contrato se revela lícita.

No caso em análise restou evidenciado o atraso na entrega do imóvel prometido à venda, fato inclusive não questionada em sede de apelação. Dessa forma, indubitável o dever de restituir o valor das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente. Não faz sentido impor ao promitente comprador que, busca a rescisão do contrato em razão do seu não cumprimento por parte do promitente vendedor, suporte percentual de retenção a título de cláusula penal.

Nesse sentido colaciono julgado pelo Colendo STJ,
in
verbis
:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. NÃO PROVIMENTO
.
1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador
.
2.
‘Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’ (Súmula 543/STJ).
3. Agravo interno a que se nega provimento”.
(
AgInt
no REsp n. 1.848.001/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/6/2022,
DJe
de 21/6/2022 - destaquei).

Nesse ponto,
a sentença deve ser mantida.

No que tange aos lucros cessantes,
de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é cabível a condenação da
construtora em indenização por lucros cessantes pelo retardo na entrega do imóvel objeto de contrato de compra e venda, independentemente de sua comprovação, tendo em vista que tal demora impossibilita o adquirente de fruir do bem ( STJ – 4ª Turma -
AgInt
no
AREsp
978237/MG, Relator Ministro Luís Felipe Salomão,
DJe
16/03/2017); sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, o que implica em que os lucros cessantes são devidos, ainda que não fique demonstrado que o comprador tinha finalidade negocial na transação (STJ – 2ª Seção -
EREsp
1.341.138-SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/05/2018).

No caso concreto, é incontroverso que os autores não receberam o imóvel na data prevista no contrato de compromisso de venda e compra, portanto, resta cristalino que é cabível a condenação em lucros cessantes pelo retardo na entrega do imóvel objeto de contrato.

Neste diapasão, os lucros cessantes devem incidir a partir do término do prazo para entrega até o dia da efetiva devolução do montante pago pelos autores/apelados.

Com relação ao valor fixado a título de lucros cessantes, também não pode prosperar o apelo, isto porque, a jurisprudência do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de os lucros cessantes ensejarem pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado (
AgInt
nos
EDcl
no REsp 1936821).

No caso concreto, o Juízo de piso fixou a título de lucros cessantes o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal equivalente em 1% (um por cento), ao mês sobre o valor do imóvel, o que
se mostra proporcional ao valor locativo, tido normalmente entre 0,5% e 1% do valor do bem.

Assim, em relação aos lucros cessantes, nada há
o que ser
reformado na sentença apelada.

Por todo o exposto,
dou provimento ao apelo
interposto por
Projeto Imobiliário SPE 46 Ltda e Viver Incorporadora e Construtora S/A
apenas no tocante a declaração de validade da cláusula de tolerância.

2 – Da apelação da Chão e Teto Consultoria Imobiliária Ltda.

A recorrente se insurge quanto à devolução que lhe foi imposta do valor pago a título de comissão de corretagem.

No vertente
caso, como a rescisão contratual ocorre com fundamento no atraso da entrega da obra, é cabível a restituição da comissão de corretagem, sendo inaplicável ao caso o entendimento firmado no Tema 938/STJ.

Nesse sentido, recentemente o Colendo Superior Tribunal de Justiça se pronunciou em caso análogo:

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF E 211 DO STJ. MORA DA VENDEDORA. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE.
SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DANOS MORAIS. EXCLUSÃO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. Inexiste afronta aos
arts
. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido
pronuncia-se
, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.

2. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF e 211 do STJ.

3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

4. Sem incorrer nos mencionados óbices, não há como descaracterizar o inadimplemento contratual da recorrente.

5. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos.
Ademais, de acordo com a jurisprudência do STJ, "no caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem" (
AgInt
no REsp n. 1.863.961/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 22/6/2021,
DJe
30/6/2021), o que foi observado pela Corte local.

6. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).

7. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes.

8. No caso concreto, o Tribunal de origem analisou as provas dos autos para concluir pela existência de danos morais indenizáveis, pois a situação a que os agravados foram expostos ultrapassou o mero dissabor. Alterar esse entendimento demandaria o reexame de provas, inviável em recurso especial.

9. Agravo interno a que se nega provimento.

(
AgInt
no
AREsp
n. 2.249.896/RJ, relator Ministro
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023,
DJe
de 18/8/2023.)

Ante ao exposto,
conheço
do recurso de apelação cível interposto por Projeto Imobiliário SPE 46 Ltda e Viver Incorporadora e Construtora S/A e
dou-lhe parcial provimento
apenas para declarar válida a cláusula de tolerância de 180 dias prevista no contrato de promessa de compra e venda, bem como
conheço
do recurso de apelação cível interposto por Chão e
T
eto Consultoria Imobiliária Ltda e nego-lhe provimento, mantendo a sentença recorrida em todos os seus demais termos e pelos seus próprios fundamentos.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

Desa.
MARGUI
GASPAR
BITTENCOURT

Relatora

Belém, 25/10/2023