Tribunal: TJPA
Processo: 0013555-07.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2023-03-28

Ementa:
EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE IMPOSSIBILIDADE DE JUSTIÇA GRATUITA REJEITADA APRECIAÇÃO CONJUNTA DAS APELAÇÕES - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – CARACTERIZAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DA REQUERIDA – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA REQUERIDA – NÃO CABIMENTO DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA – TEMA 970 DO STJ – REFORMA DA SENTENÇA NESTA PARTE - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - CABIMENTO – APURAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – APLICAÇÃO DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSOS CONHECIDOS, NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO PELA AUTORA E PARCIALMENTE PROVIDO O INTERPOSTO PELA PARTE REQUERIDA. 1-Mérito: Rescisão do contrato por inadimplemento do promitente comprador/reintegração de posse/retenção de parcelas pagas/ cumulação da taxa de fruição com multa compensatória / benfeitorias. 1.1-O descumprimento contratual pela requerida, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela empresa autora. 1.2- Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento). 1.3-A sentença recorrida, por sua vez, condenou a requerida ao pagamento da multa contratual e da taxa de fruição. Ocorre que, a condenação à taxa de fruição no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, incorre em bis in idem. 1.4-A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação. 1.5- No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pela apelante, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor, devendo a sentença ora vergastada, em relação a tal matéria, ser reformada. 1.6-Nesse sentido, no contrato firmado entre as partes há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora apelante, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a lei nº. 6.766/79 e o contrato, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida. 1.7- No que concerne ao ônus sucumbencial, observa-se que ambas as partes foram parte vencida e vencedora, o que enseja a aplicação da sucumbência recíproca, prevista no art. 86 do CPC e, consequentemente, a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais entre as partes, restando, inclusive, os valores fixados a título de honorários proporcionais e correspondentes ao trabalho desempenhado pelos causídicos das partes. 4- Recursos conhecidos, desprovido o interposto pela parte autora e parcialmente provido o interposto pela parte requerida, tão somente para reformar a sentença no tocante à condenação da ré ao pagamento da taxa de fruição, mantendo a decisão guerreada nos seus demais termos. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO, sendo apelante/apelado SÉRGIO CARLOS OSTERMANN e apelada/apelante L.M.S.E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, CONHECER DOS RECURSOS, NEGAR PROVIMENTO AO INTERPOSTO PELA AUTORA E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO INTERPOSTO PELA REQUERIDA, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0013555-07.2017.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, SERGIO CARLOS OSTERMANN

APELADO: SERGIO CARLOS OSTERMANN, L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE IMPOSSIBILIDADE DE JUSTIÇA GRATUITA REJEITADA APRECIAÇÃO CONJUNTA DAS APELAÇÕES -

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – CARACTERIZAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DA REQUERIDA – RESCISÃO DO CONTRATO
–
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
– POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA REQUERIDA – NÃO CABIMENTO DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE
FRUIÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA
– TEMA 970 DO STJ
– REFORMA DA SENTENÇA NESTA PARTE - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - CABIMENTO – APURAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – APLICAÇÃO DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSOS CONHECIDOS, NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO PELA AUTORA E

PARCIALMENTE PROVIDO O INTERPOSTO PELA PARTE REQUERIDA.

1-Mérito: Rescisão do contrato por inadimplemento do promitente comprador/reintegração de posse/retenção de parcelas pagas/ cumulação da taxa de fruição com multa compensatória / benfeitorias.

1.1-O
descumprimento contratual pela requerida, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela empresa autora.

1.2-
C
onstatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

1.3-A sentença recorrida, por sua vez, condenou a requerida ao pagamento da multa contratual e da taxa de fruição. Ocorre que, a condenação à taxa de fruição no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, incorre em bis in idem.

1.4-A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação.

1.5-
N
o que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pela apelante, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor, devendo a sentença ora vergastada, em relação a tal matéria, ser reformada.

1.6-Nesse sentido, no contrato firmado entre as partes há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora apelante, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a lei nº. 6.766/79 e o contrato,
podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida
.

1.7-
No que concerne ao ônus sucumbencial,
observa-se que ambas as partes foram parte vencida e vencedora, o que enseja a aplicação da sucumbência recíproca, prevista no art. 86 do CPC e, consequentemente,
a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais entre as partes, restando, inclusive, os valores fixados a título de honorários proporcionais e correspondentes ao trabalho desempenhado pelos causídicos das partes.

4- Recursos conhecidos, desprovido o interposto pela parte autora e parcialmente provido o interposto pela parte requerida, tão somente para reformar
a sentença no tocante à condenação da ré ao pagamento da taxa de fruição, mantendo a decisão guerreada nos seus demais termos.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO, sendo apelante/apelado SÉRGIO CARLOS OSTERMANN e apelada/apelante L.M.S.E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, CONHECER DOS RECURSOS, NEGAR PROVIMENTO AO INTERPOSTO PELA AUTORA E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO INTERPOSTO PELA REQUERIDA, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
L.M.S.E. EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E SÉRGIO CARLOS OSTERMANN
inconformados com a Sentença prolatada pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA que, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADO COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
, julgou procedente o pleito exordial, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide, reintegrando na posse do imóvel a autora, bem como determinando a restituição das parcelas pagas, podendo ainda o promissário vendedor reter o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor a ser restituído, considerando as despesas realizadas com publicidade, tributárias e administrativas, bem como o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor a ser restituído a título de multa compensatória pela rescisão, e, ainda, condenando a parte ré a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco) incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, com limitação de 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas. Condenou a ré ao pagamento de custas e despesas processuais, na proporção de 70% (setenta por cento) e 30% (trinta por cento), a parte autora, condenando em honorários advocatícios na proporção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa para cada parte, suspendendo, entretanto, a exigibilidade em favor da parte requerida, em razão do benefício da justiça gratuita.

Em sua inicial, a empresa autora alegou
ter realizado compromisso de compra e venda com a ré, tendo, porém, a adquirente deixado de pagar as prestações, mesmo tendo sido notificada a purgar a mora, razão pela qual postulou a rescisão do contrato com reintegração de posse.

O feito seguiu seu tramite até a prolação da sentença (ID Nº. 10841404), que julgou parcialmente procedente a demanda.

Inconformados, SÉRGIO CARLOS OSTERMANN E L.M.S.E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpuseram recursos de apelação (ID Nº. 10841414 / ID Nº. 10841416).

SÉRGIO CARLOS OSTERMANN sustenta a não aplicação da taxa de fruição, posto que não edificou o imóvel, afirmando não ser cabível nesse caso a referida taxa.

Em relação aos honorários sucumbenciais, alega a necessidade de haver a condenação da parte autora tanto na ação principal quanto na reconvenção, nos termos do art. 85, §1º do CPC.

Afirma também que sucumbiu em parte mínima da demanda, devendo a parte autora arcar por inteiro pelas custas processuais e honorários advocatícios

L. M. S. E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (ID Nº. 10841416), em síntese, reitera todas as matérias trazidas em petição inicial, ressaltando o não cabimento de concessão da justiça gratuita e ainda não cabimento da devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, bem como da indenização à título de fruição.

Sustenta a legalidade da cumulação da cláusula penal e taxa de fruição, ressaltando que tais institutos não se confundem, posto que
o pagamento da referida taxa de fruição em nada contrasta com o estabelecido na cláusula penal prevendo a retenção de valores em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, porquanto essencialmente diversos os fundamentos de referidas penalidades.

Pugna, ainda, pela condenação da parte requerida ao pagamento de sucumbência em segundo grau, no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, bem como que
seja reformada a sentença quanto a condenação em honorários advocatícios no importe de 10% sobre o valor da condenação, devendo ser observado a sucumbência recíproca

Em sede de contrarrazões (ID Nº. 10841423/10841424), ambas as partes refutam os argumentos trazidos pela contrária, pugnando pela manutenção da sentença ora vergastada.

Instada a se manifestar, a Douta Procuradoria de Justiça afirmou não possuir interesse público que justifique sua intervenção (ID Nº. 11911228)

É o Relatório.

VOTO

VOTO

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pela apelante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

Prima facie, convém esclarecer que as apelações serão apreciadas em conjunto.

DA IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA JUSTIÇA GRATUITA:

Analisando detidamente os autos, observa-se que o Juízo de 1º grau, ao prolatar a sentença ora guerreada, concedeu o benefício da justiça gratuita em favor da parte requerida, nos termos do art. 98 do CPC, tendo a autora pleiteado a sua reforma.

Ocorre que
, diante dos documentos juntados aos autos e dos fatos alegados, não só se mostra possível como também devido a concessão do benefício da justiça gratuita à parte requerida, eis que sua situação, efetivamente, autoriza o reconhecimento do benefício, sendo que a reforma de tal decisum, por certo, impediria o acesso ao Judiciário, violando-se mandamento Constitucional.

Assim,
rejeito a preliminar de impossibilidade de concessão de tal benesse suscitada pela requerente.

MÉRITO

DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE

Com efeito, acerca da reintegração de posse, de pronto, cumpre registrar que o descumprimento contratual pela parte requerida, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela empresa autora.

Cumpre ressaltar que o esbulho ventilado nos autos independe da existência de ato físico de violência ou clandestinidade, visto que a precariedade que qualifica a posse exercida pela requerida, oriunda de seu inadimplemento, é suficiente para atestar a ilicitude de sua presença no imóvel indicado nos autos.

Desse modo, tem-se que, diante da inadimplência da requerida/apelante demonstrada nos autos e a previsão contida nas cláusulas 15º, 16º e 17º do contrato firmado entre as partes, que, dentre outras disposições, autoriza a rescisão do contrato no caso de atraso no pagamento de 03 (três) parcelas, ou, quando transcorrido 60 (sessenta) dias após o vencimento de qualquer parcela, resta incontroverso o direito da empresa autora à rescisão do contrato, com a consequente devolução do bem e reintegração da posse em seu favor.

Corroborando
o entendimento supra, vejamos o precedente pertinente ao tema:

PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESCISÃO QUE SE IMPÕE.
RECURSO NÃO PROVIDO. [...]. Restou caracterizado o inadimplemento contratual por parte dos réus, que não provaram a quitação total do preço avençado. O Código Civil de 2002 prestigia a manutenção dos negócios jurídicos, de sorte que a nulidade do contrato de compra e venda não impede a sua conversão em promessa de compra e venda, conforme permitido pelo art. 170 do CC/02. Não violação ao artigo 108 do CC.
Diante do inadimplemento substancial da obrigação, inadimplemento até mesmo confessado, bem como da ausência de purga da mora pelos devedores, impõe-se a rescisão contratual e consequente reintegração na posse, bem como pagamento pela utilização do imóvel. Correta a decisão que rescindiu o contrato em razão do inadimplemento dos réus.
Ato contínuo, uma vez rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, sua consequência lógica é a reintegração da parte autora na posse do bem, pois, uma vez reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir. Majoração dos honorários recursais para 12% sobre o valor da condenação. Recurso não provido.

(TJ-RJ - APL: 00377180820148190011, Relator: Des(a). Lindolpho Morais Marinho, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Julgamento: 29/01/2019). (Grifei).

No mesmo sentido, decidiu esta Colenda Turma em julgado recente de caso similar, cujo voto condutor foi de minha relatoria:

PROCESSUAL CIVIL –
APELAÇÃO EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA – MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO – MÉRITO:
INADIMPLEMENTO DA RECORRENTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO DETERMINADA PELO MAGISTRADO
A QUO –
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO – POSSIBILIDADE DE RETENSÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA –
INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO
– LEGALIDADE

– INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – POSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PA – APC 0006608-34.2017.814.0040. R
elatora Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. Segunda Turma de Direito Privado. Julgado em 01/09/2020). (Grifei).

DA RETENÇÃO, DA TAXA DE FRUIÇÃO E DA SUA CUMULAÇÃO COM A MULTA COMPENSATÓRIA:

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.
A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.

2.
No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório
dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das
parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre

esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os
prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.
Recurso especial a que se nega seguimento.

(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

Noutra ponta, quanto a taxa de fruição,
deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da autora, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884
[1]
a 886
[2]
do Código Civil.

No caso em comento, oportuno destacar que o
contrato firmado pelas partes prevê indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado do contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

A sentença recorrida, por sua vez, condenou a requerida ao pagamento da multa contratual e da taxa de fruição. Ocorre que, a condenação à taxa de fruição no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, incorre em bis in idem.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019) (grifo nosso).

Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato prever cláusula penal moratória. Desse modo, não pode a empresa autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Dessa forma, pela ratio decidendi do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o tema 970, entende-se que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Nesse contexto, vejamos precedente da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04)

Logo, havendo multa convencional no sentindo de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em posterior cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem.

Desta feita, a sentença guerreada merece reforma neste ponto.

DA INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Não podemos olvidar ainda, acerca das benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no imóvel, conforme apontado pelo requerido em contestação.

A realização de benfeitorias pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil.

Assim, n
o que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pela apelante, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor, devendo a sentença ora vergastada, em relação a tal matéria, ser reformada.

Nesse sentido, no contrato firmado entre as partes há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas ao compromissário comprador, ora apelante, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a lei nº. 6.766/79 e o contrato, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida.

No mais, reputa-se de boa-fé a posse da requerida pelo menos ao tempo em que estava adimplente, vez que outorgada mediante contrato de financiamento, celebrado com a autora, tendo o direito a ser ressarcida pelas benfeitorias úteis e necessárias, se demonstradas sua regularidade, em atenção ao art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79.

Nessa direção, vejamos o posicionamento dos Tribunais pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFESSADO PELOS REQUERIDOS ­ (...) APELO 2 - BENFEITORIAS - DESNECESSIDADE DE PEDIDO VIA RECONVENÇÃO - CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - APURAÇÃO DE VALORES EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DISPOSTO NO ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79. (...). III - Rescindido o contrato de compromisso de compra de venda de lote, a indenização por benfeitorias edificadas sobre o terreno é de cabimento automático - logo independendo de reconvenção ou pedido contraposto (quando possível) -, por se tratar de consequência lógica do acolhimento do pedido de rescisão do contrato (com o retorno das partes ao status quo ante) e assim deve ser a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento da outra. O seu valor pode e deve ser aferido em sede de liquidação de sentença
. IV - Por conseguinte, não assiste razão no que diz respeito à ausência de comprovação da regularidade das benfeitorias à luz do artigo 34 da Lei 6.766/79. [...]. Todavia, a ausência de pagamento de indenização ou, ainda, compensação a título de benfeitoria, não suporta a mesma conclusão sob pena de enriquecimento ilícito. RECURSO DE APELAÇÃO 1 NÃO CONHECIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 2 NÃO PROVIDO."

(TJ-PR – AC 1162072-5, 11ª CC, Rel. Des.
Gamaliel Seme Scaff, DJE: 17/03/2015).
(Grifei).

Outrossim, oportuno salientar não ser cabível condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação
.

DA MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS:

Já no que concerne a condenação em ônus sucumbencial, observa-se que ambas as partes foram parte vencida e vencedora, o que enseja a aplicação da sucumbência recíproca, prevista no art. 86 do CPC e, consequentemente,
a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais entre as partes, restando, inclusive, os valores fixados a título de honorários proporcionais e correspondentes ao trabalho desempenhado pelos causídicos das partes.

A respeito do tema, colaciono Jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMPLEMENTO DE DAMS E DE INDENIZAÇÃO DO SEGURO OBRIGATÓRIO DPVAT – SEQUELA PERMANENTE RECONHECIDA POR PERÍCIA MÉDICA – INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA FIXADA DE ACORDO COM A TABELA DA SUSEP – REEMBOLSO DE DESPESAS MÉDICAS DECORRENTES DE ACIDENTE – PAGAMENTO REALIZADO NA ESFERA ADMINISTRATIVA – AUSÊNCIA DE SALDO DEVEDOR – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO –
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA RECONHECIDA
– VALOR DOS HONORÁRIOS MANTIDO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.Havendo comprovação de que o acidente de trânsito resultou em incapacidade da vítima, atestada por perícia médica, deve ser pago valor indenizatório até o limite previsto na Tabela da SUSEP e adequado à extensão das lesões sofridas, nos termos da Súmula nº 474 do STJ.Se o valor das despesas médicas decorrentes de acidente já foi totalmente pago na esfera administrativa, impõe-se a reforma da sentença para afastar a imposição de reembolso.
Há sucumbência recíproca quando as partes são vencedoras e vencidas na mesma lide, devendo o ônus ser readequado para cada litigante. Se a quantia fixada na sentença para os honorários advocatícios é razoável e proporcional, deve ser mantida.
(TJ-MT 10219956520208110003 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 09/12/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/12/2021)
.

Desta feita, a sentença ora vergastada não merece reparos, devendo ser mantida em todos os seus termos.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO

DOS RECURSOS, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE AUTORA E DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE REQUERIDA
, tão somente para
reformar a sentença no tocante à condenação da ré ao pagamento da taxa de fruição, mantendo a decisão guerreada nos seus demais termos.

É COMO VOTO.

Belém, 04/04/2023