Tribunal: TJPA
Processo: 0058805-27.2015.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10450 - Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2023-06-27

Ementa:
EMENTA APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - ASPECTOS ATINENTES AO SISTEMA REGISTRÁRIO E À LEGITIMIDADE PARA RECEBER PELA COMPRA E VENDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. 1. À luz dos apontamentos infirmados nesta sede recursal não assiste razão à parte apelante a respeito da alegação de que o apelado pagou equivocadamente, uma vez que a Porto Rico Empreendimento figurou na avença como incorporadora. Art. 29 da Lei nº 4591/64. 2. A instituição de condomínio é precedida pela discriminação e individualização de um imóvel, a determinação da fração ideal de cada unidade e das partes comuns, assim como o fim a que as unidades se destinam. Art. 1.332 do Código Civil. Art. 7º da Lei. Nº 4.591/64 3. Verbete sumular de número 239 do STJ. 4. No caso concreto, verifica-se que há instrumento de contrato válido e obediente aos requisitos legais, conforme aponta o documento de ID nº 12253714, seguido de termo de quitação expedida por parte legitimada de acordo com o instituto da incorporação (id nº 12253718 fls. 01 e 02). 5. Por sua vez, a avença originária formalizada através do contrato de compra e venda, detém caráter irrevogável e irretratável, conforme os termos da clausula 3ª, item 3.2; Quanto à recusa da promitente vendedora em outorgar a escritura definitiva, não resta dúvida, sendo, inclusive matéria de debate no presente recurso de apelação. 6. Recurso conhecido e improvido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará em plenário virtual, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto da Exma. Desembargadora Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0058805-27.2015.8.14.0301

APELANTE: CARLOS SANCHEZ PARDINA, PORTO RICO INCORPORADORA DE IMÓVEIS E ADMIINISTRADORA DE EMPREENDIMENTOS LTDA, ESPÓLIO DE REINA AGUIAR

APELADO: JOSIAS PERDIGAO SERRAO

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - ASPECTOS ATINENTES AO SISTEMA REGISTRÁRIO E À LEGITIMIDADE PARA RECEBER PELA COMPRA E VENDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.

1. À luz dos apontamentos infirmados nesta sede recursal não assiste razão à parte apelante a respeito da alegação de que o apelado pagou equivocadamente, uma vez que a Porto Rico Empreendimento figurou na avença como incorporadora. A
rt. 29 da Lei nº 4591/64.

2.

A instituição de condomínio é precedida pela discriminação e individualização de um imóvel, a determinação da fração ideal de cada unidade e das partes comuns, assim como o fim a que as unidades se destinam. Art. 1.332 do Código Civil. Art. 7º da Lei. Nº 4.591/64

3.

Verbete sumular de número 239 do STJ.

4. No caso concreto, verifica-se que há instrumento de contrato válido e obediente aos requisitos legais, conforme aponta o documento de ID nº
12253714
, seguido de termo de quitação expedida por parte legitimada de acordo com o instituto da incorporação (id nº
12253718
fls. 01 e 02).

5.

Por sua vez, a avença originária formalizada através do contrato de compra e venda, detém caráter irrevogável e irretratável, conforme os termos da clausula 3ª, item 3.2; Quanto à recusa da promitente vendedora em outorgar a escritura definitiva, não resta dúvida, sendo, inclusive matéria de debate no presente recurso de apelação.

6.

Recurso conhecido e improvido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará em plenário virtual, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, nos termos do voto da
Exma. Desembargadora Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0058805-27.2015.814.0301

APELANTE:
ESPÓLIO DE REINA AGUIAR E LEÃO AGUIAR

APELADO: JOSIAS PERDIGÃO SERRÃO

EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de
RECURSO DE APELAÇÃO
interposto por
ESPÓLIO DE REINA AGUIAR E LEÃO AGUIAR
,

inconformado com a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém que julgou procedente a Ação de Adjudicação Compulsória, tendo como ora apelado
JOSIAS PERDIGÃO SERRÃO
.

Em sede de alegações exordiais o autor, Josias Perdigão Serrão, enfrentou resistência da Sra. Mary Aguiar, inventariante de seus pais, legítimos proprietários dos lotes localizado na Rodovia Mário Covas, nº 257, Condomínio Lion Ville, Bairro do Coqueiro.

Acrescentou que o contrato atingiu o seu termo, tendo o promitente comprador adimplido todas as suas obrigações avençadas.

Consta no ID nº 1225371 decisão interlocutória na qual o M.M. Juízo deferiu o pedido de tutela antecipada, determinando o bloqueio do bem imóvel objeto da demanda.

Foi apresentada contestação pela parte ré (ID Nº 12253727/ 1253740).

O feito seguiu regular tramitação até a prolação da sentença (ID nº 12253746) que assim previu:

“(...) Diante do exposto, julgo procedentes os pedidos formulados na inicial, com fundamento no art. 1418 do C.C/02, art. 927 do CC/02, confirmando a tutela antecipada anteriormente deferida, devendo o lote nº 13, na Quadra nº 7, localizado na Rodovia Mário Covas, nº 257, Condomínio Lion Ville, Bairro Coqueiro, ser transferido para o acervo patrimonial do requerente.

Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, estes que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa, o que faço com fundamento no art. 85, § 2º do CPC.

Havendo apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, no prazo legal, caso queira. Decorrido o prazo, encaminhem-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, para os devidos fins.

Após o trânsito em julgado, expeça-se Carta de Adjudicação, servindo esta e o contrato de compromisso de compra e venda como escritura para os requerentes procederem com o registro do imóvel, qual seja: lote nº 13, na Quadra nº 7, localizado na Rodovia Mário Covas, nº 257, Condomínio Lion Ville, Bairro Coqueiro, registrado às fls. 500 do livro 2-HT, matrícula nº 500, no Cartório do 2º Registro de Imóveis da Capital, conforme certidão de fl. 92.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Belém-PA, 25 de maio de 2021. (...)”

Inconformado, o espólio de Reina e Leão Aguiar, apresentou recurso de apelação (ID nº 12253758).

Em suas razões, pontua que a compra e venda de um imóvel depende da existência e da individualização no registro competente, sob pena de desrespeito às normas de registro público que regem a matéria em especial o artigo 236 da Lei nº 6015/73.

Afirma que os pagamentos deveriam ter sido feitos diretamente à promitente vendedora, que no caso de acordo com preâmbulo contratual é Sra. Mary Aguiar de Lima, única e exclusiva representante legal do condomínio Lion Ville.

Assevera que tão logo descobriu as ilicitudes cometidas pelos sócios da incorporadora, empreendeu todos os esforços necessários para solucionar o caso (
notitia criminis
), inclusive informou a síndica do condomínio que informassem aos condôminos a não realizarem qualquer tipo de negócio junto à incorporadora PORTO RICO.

Reforça que o apelado pagou equivocadamente, tendo em vistas que a empresa PORTO RICO não possui legitimidade para receber quaisquer valores.

Requer, ao final, o conhecimento e provimento do recurso a fim de reformar a sentença proferida pelo Juízo “a quo”, devendo ser julgado improcedente os pedidos da inicial.

Consta no ID nº 12253785 certidão dando conta de que as partes apeladas não protocolizaram as contrarrazões.

O feito foi incluído em pauta do plenário virtual.

É o relatório.

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados os pressupostos, tenho-os como regularmente constituídos, razão pela qual conheço do recurso,
passando a proferir voto
.

MÉRITO

Cinge-se o exame recursal acerca da legalidade da carta de adjudicação expedida por ordem judicial, nos termos da sentença ora guerreada, tendo por base, essencialmente, os aspectos da legitimidade para receber pela compra e venda e registrário do imóvel objeto da demanda, a lembrar, lote nº 13, na Quadra nº 7, localizado na Rodovia Mário Covas, nº 257, Condomínio Lion Ville, Bairro Coqueiro.

Nessa toada, insta sopesar que na fl. 03 do Id nº
12253714
foi acostado o contrato de compra e venda firmado entre as partes, figurando a Sra. Mary Aguiar de Lima, como procuradora dos vendedores, os Senhores, Leão Aguiar e Reina Aguiar; como compradores o casal, Paulo Cezar Cardoso Pinto Ribeiro e Celice Danielle Mata Bastos; e como incorporadora, figurou a empresa Porto Rico Incorporadora de Imóveis e Administradora de Empreendimentos Ltda, representada pelo Sr. Carlos Sanchez Pardina.

Mais adiante, no Id nº
12253717
consta o termo em que as partes reportadas no parágrafo anterior, transferiram para Josias Perdigão Serrão todos os direitos referentes ao contrato vinculado ao id nº
12253714
, figurando o Sr. Paulo Cezar Cardoso Pinto Ribeiro e a Sra. Celice Danielle Mata Bastos na qualidade de passadores e o Sr. Josias Serrão, como “recebedor”.

No ID de nº
12253718
fls. 01 e 02 encontram-se os recibos de quitação do imóvel perante os passadores e perante a incorporadora, havendo assinado o termo de quitação, o Sr. Carlos Sanchez Pardina, representante da Porto Rico Empreendimentos Ltda.

Nesse cenário processual, é importante trazer à baila os termos previstos no art. 29 da Lei nº 4591/64:

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Como bem pode se perceber, por ter a empresa Porto Rico Empreendimentos Ltda. figurado como incorporadora no negócio jurídico objeto da ação na origem, não há impedimento legal para que a mesma receba valores e emita termo de quitação do lote em referência, isso porque ao incorporador incumbe a venda de frações ideais de terreno incorporado.

Nessa senda, em linhas jurisprudenciais
tem-se o seguinte direcionamento:

EMENTA:

DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO. PERMUTA NO LOCAL. PROPRIETÁRIO DO TERRENO E CONDÔMINOS. EQUIPARAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO. INDENIZAÇÃO. LIMITES. VANTAGEM FINANCEIRA AUFERIDA PELO PROPRIETÁRIO DO TERRENO.

- Nem sempre o proprietário do terreno incorporado participa ativamente da incorporação, como incorporador. Este, não raro, firma compromisso de compra e venda com o proprietário do imóvel, assumindo a obrigação de efetuar o pagamento do preço, no todo ou em parte, com unidades do empreendimento, modalidade que encontra previsão no art. 39 da Lei nº 4.591/64 e que é denominada de permuta no local.

- Nessa circunstância, o proprietário do terreno assumirá o status jurídico de mero condômino, em igualdade de condições com qualquer outro adquirente de unidades da incorporação. A figura do proprietário do terreno se equipara à do consumidor, nos termos do art. 2º do CDC, tendo o incorporador como fornecedor. O dono do imóvel só difere dos demais adquirentes porque paga sua unidade autônoma com o próprio terreno no qual foi erguido o empreendimento, mas tal circunstância não tem o condão de desvirtuar a relação de consumo.

- A natureza da relação entre o proprietário do terreno e os demais adquirentes, contudo, não é de consumo, mas civil, tanto na conclusão regular do empreendimento quando serão todos condôminos quanto na rescisão do contrato de alienação do terreno hipótese em que surgirá para o seu proprietário uma obrigação de reparação civil, visando a evitar o seu enriquecimento sem causa.

- O dever de indenização previsto no art. 40 da Lei nº 4.591/64 deve limitar-se à vantagem financeira auferida pelo proprietário do terreno, a qual não se confunde com o valor integral pago pelos demais adquirentes à incorporadora.

- Na prática, considerando que todas as unidades do empreendimento sejam de igual valor, deve se apurar o custo total da edificação, dividindo-o pelo número total de adquirentes, excluído o proprietário do terreno. O resultado encontrado corresponderá ao valor da parcela de construção adicionado à unidade por cada adquirente. Recurso especial não conhecido." (REsp 686198 / RJ RECURSO ESPECIAL 2004/0126136-0 Relator(a) Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO (1108) Relator(a) p/ Acórdão Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 23/10/2007 Data da Publicação/Fonte DJ 01/02/2008 p. 1).

PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INEXECUÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO. INAPLICABILIDADE DO DIREITO DO CONSUMIDOR.

(...)

2. A Lei de Incorporações (Lei n. 4.591/1964) equipara o proprietário do terreno ao incorporador, desde que aquele pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipótese, responsabilidade solidária pelo empreendimento imobiliário. 3. No caso concreto, a caracterização dos promitentes vendedores como incorporadores adveio principalmente da imputação que lhes foi feita, pelo Tribunal a quo, dos deveres ínsitos à figura do incorporador (art. 32 da Lei n. 4.591/1964), denotando que, em momento algum, sua convicção teve como fundamento a legislação regente da matéria, que exige, como causa da equiparação, a prática de alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa, ou seja, da promoção da construção da edificação condominial (art. 29 e 30 da Lei 4.591/1964).

4. A impossibilidade de equiparação dos recorrentes, promitentes vendedores, à figura do incorporador demonstra a inexistência de relação jurídica consumerista entre esses e os compradores das unidades do empreendimento malogrado. 5. Recurso especial provido. (REsp 1065132/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/06/2013, DJe 01/07/2013).

À luz dos apontamentos ora infirmados não assiste razão à parte apelante a respeito da alegação de que o apelado pagou equivocadamente, uma vez que a Porto Rico Empreendimento figurou na avença como incorporadora.

Quanto ao segundo aspecto, precisamente acerca da imprescindibilidade de individualização no registro de imóveis, em especial
o artigo 236 da Lei nº 6015/73, para que seja possível a adjudicação compulsória, é imperiosa consulta à Lei nº
4.591/64, precisamente no art. 7º:

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

O dispositivo legal em destaque é de suma importância para o deslinde do caso, exatamente porque no ID nº
12253744
consta certidão emitida pelo 2º registro de imóveis com o seguinte teor:

Certifico em virtude das atribuições que me são conferidas por lei que revendo neste cartório a requerimento feito por Josias Perdigão Serrão protocolo 304659 os livros de transcrição das transmissões os de registros diversos (3RA) e os de registro geral (2RG) verifiquei que não consta sujeito a quaisquer ônus encargos ou obrigações bem como ações reais pessoais e reipersecutórias o lote número 13 da Quadra 7 com frente para Alameda Londres tendo as seguintes características 8,00 MT frente, 24,00 m de fundos: área total 19200 m quadrado e fração ideal de 0,00328861; unidade integrante do condomínio Lyon Ville situado na Rodovia Mário Covas número 257 bairro do Coqueiro registrado em nome de leão Aguiar inscrito no CPF/MF sob o número 00356768234 casado com Regina Aguiar inscrita no CPF/MF sob o número 36344-4234 conforme consta o A.V. 02 datado de 20/10/2000 e a
instituição especificação do condomínio número R03
datado de 8/08/2008 registrado neste ofício as folhas 500 do livro 2-HT matrícula 500. (com grifo)

A sobredita certidão carrega em seu bojo dado essencial, sendo certo que a partir do dia 08.08.2008 foi registrado em Cartório a Instituição do Condomínio, processo no qual a individualização de matrícula decorre de lei, nos termos do art. 7º da Lei. Nº 4.591/64.

De outra banda, corroborando com a premissa inserta no parágrafo anterior, sem sombra de dúvidas, a instituição de condomínio é precedida pela discriminação e individualização de um imóvel, a determinação da fração ideal de cada unidade e das partes comuns, assim como o fim a que as unidades se destinam, conforme previsão entabulada no art. 1.332 do Código Civil, senão, veja-se:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Volvendo os olhos especificamente para a ação de adjudicação compulsória, importa ponderar que

é necessário que o pleiteante demonstre preencher determinados requisitos específicos: instrumento contratual hígido e averbado na matrícula do imóvel, não pactuação de cláusula de arrependimento, quitação do preço e resistência do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

Nesse sentido, a doutrina leciona que:

“(...) Para o promitente comprador fazer uso da ação (de direito material) cujos contornos aparecem delineados nesse dispositivo conjugado com o precedente, faz-se mister a configuração dos seguintes requisitos de ordem substantiva (mérito propriamente dito): a) cumprimento cabal do que lhe competia conforme avençado no contrato; b) recusa injustificada do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos forem cedidos, em firmar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel; c) inexistência de cláusula de arrependimento; d) registro do instrumento público ou privado no Cartório de Registro de Imóveis. (FIUZA, Ricardo, et. al. Novo Código Civil Comentado, 5ª edição atualizada 2006. Editora Saraiva. pg. 1.158). (...)”

Excetua-se dos requisitos destacados a averbação do instrumento de contrato na matrícula do imóvel quando a demanda é direcionada contra o próprio promitente vendedor e o imóvel não foi transferido a terceiros, isso por força do que dispõe os arts. 466-B e 466-C do CPC, que permite ao juiz suprir a vontade do devedor, quando a obrigação contratual descumprida consubstancia declaração de vontade e a parte a quem ela beneficia já cumpriu sua parte no ajuste.

Dessa feita, se o imóvel não tiver sido ainda transferido a terceiros, a sentença tem idoneidade suficiente para suprir a inadimplência do promitente vendedor, já que a outorga da escritura trata-se de obrigação que consiste em mera declaração de vontade, tal como ocorre no presente caso.

Com clareza, o verbete sumular de número 239 do STJ assim dispõe:

SÚMULA N. 239 - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Corroborando com a assertiva ora pontuada, leciona a doutrina:

“(...) Com efeito, conforme o visto à exaustão, o registro só é necessário para a proteção perante terceiros, sendo dispensável a sua formalização para a produção dos efeitos materiais decorrentes da relação obrigacional entre as partes originárias. (ROSENVALD, Nelson. A promessa de compra e venda no Código Civil de 2002) (...)”

Prosseguindo, a mesma linhagem doutrinária é assertiva em elucidar que:

“(...) De fato, se o promitente vendedor alienasse o imóvel prometido à venda em detrimento ao direito obrigacional do promissário comprador, obstaculizar-se-ia o seu direito à execução específica do contrato, pois nenhuma sentença poderia substituir a vontade do promitente vendedor se ele já não mais se encontrasse na titularidade do imóvel ao tempo da quitação da promessa. Restaria ao compromissário o direito a indenização por perdas e danos resultantes do inadimplemento do contratante em sua obrigação de fazer. (ROSENVALD, Nelson. A promessa de compra e venda no Código Civil de 2002) (...)”

No caso concreto, verifica-se que há instrumento de contrato válido e obediente aos requisitos legais, conforme aponta o documento de ID nº
12253714
, seguido de termo de quitação expedida por parte legitimada de acordo com o instituto da incorporação (id nº
12253718
fls. 01 e 02).

Por sua vez, a avença originária formalizada através do contrato de compra e venda, detém caráter irrevogável e irretratável, conforme os termos da clausula 3ª, item 3.2,
in verbis
:

CLÁUSULA 3ª – DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA:

3.2 – Este contrato tem caráter irrevogável e irretratável;

Quanto à recusa da promitente vendedora em outorgar a escritura definitiva, não resta dúvida, sendo, inclusive matéria de debate no presente recurso de apelação.

Assim, avaliados todos os aspectos atinentes ao caso posto à esta instância recursal, constata-se que o juízo a quo observou as normas materiais e processuais que regem a hipótese vertente.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE

PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença prolatada pelo MM. Juízo da 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém.

É como voto.

Belém, ____/_____/_____.

MARIA DE
NAZARÉ SAAVEDRA
GUIMARÃES

Desembargadora - Relatora

Belém, 04/07/2023