Tribunal: TJPA
Processo: 0849362-14.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9582 - Alienação Fiduciária
Data de julgamento: 2023-07-11

Ementa:
EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO CAUTELAR INOMINADA DE SUSTAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL – PREÇO VIL – JURISPRUDÊNCIA DO STJ – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL MANIFESTAMENTE INFERIOR AO VALOR DO MERCADO – IMÓVEL AVALIADO EM VALOR INFERIOR AO MONTANTE DE VENDA PACTUADO 8 (OITO) ANOS ANTES – MANIFESTA SUBEAVALIAÇÃO – NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO DO BEM – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 – Cinge-se a controvérsia recursal a alegada regularidade da notificação do autor/apelado, da consolidação da propriedade do imóvel em nome da construtora apelante, bem assim do leilão extrajudicial do imóvel, nos termos da Lei n. 9.514/1997. 2 – A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sedimentou entendimento de que o parâmetro para a configuração de preço vil, é de importe inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação do imóvel. 3 – Outrossim, a jurisprudência pátria consagra a necessidade de se proceder a reavaliação do bem, sempre que a avaliação do imóvel submetido a leilão extrajudicial for manifestamente inferior ao valor do mercado. 4 – Hipótese em que o imóvel objeto da lide foi anunciando, em segundo leilão, no valor de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), importe inferior inclusive ao valor de aquisição do imóvel 08 (oito) anos antes do leilão, que era de R$ 239.950,00 (duzentos e trinta e nove mil novecentos e cinquenta reais), sendo assente a avalição do bem manifestamente inferior ao valor do mercado. 5 – Cumpre destacar que no presente recurso de apelação, a construtora recorrente, se limita a alegar a regularidade do procedimento notificação do autor/apelado, sem, contudo, impugnar especificamente os fundamentos da sentença relativos à caracterização de preço vil e subavaliação do imóvel. 6 – Assim, irrepreensíveis me afiguram os fundamentos invocados pelo Juízo de origem na sentença vergastada, razão pela qual deve esta ser mantida em sua integralidade. 7 – Recurso de Apelação Conhecido e Desprovido para manter a sentença vergastada em todos os seus termos. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 11 de julho de 2023 (Plenário Virtual), na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto da Exma. Desembargadora Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0849362-14.2018.8.14.0301

APELANTE: GAFISA SPE -71 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: WALITON CARLOS BARBOSA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO CAUTELAR INOMINADA DE SUSTAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL
– SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL – PREÇO VIL – JURISPRUDÊNCIA DO STJ –
AVALIAÇÃO DO IMÓVEL MANIFESTAMENTE INFERIOR AO VALOR DO MERCADO – IMÓVEL AVALIADO EM VALOR INFERIOR AO MONTANTE DE VENDA PACTUADO 8 (OITO) ANOS ANTES – MANIFESTA SUBEAVALIAÇÃO – NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO DO BEM
–
SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1 –
Cinge-se a controvérsia recursal a alegada regularidade da notificação do autor/apelado, da consolidação d
a propriedade do imóvel em nome da construtora apelante, bem assim do leilão extrajudicial do imóvel, nos termos da
Lei n. 9.514/1997.

2 –
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sedimentou entendimento de que o parâmetro para a configuração de
preço

vil
, é de importe inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação do imóvel.

3 –
Outrossim, a jurisprudência pátria consagra a necessidade de se proceder a reavaliação do bem, sempre que a avaliação do imóvel submetido a leilão extrajudicial for manifestamente inferior ao valor do mercado.

4 – Hipótese em que o imóvel objeto da lide foi
anunciando, em segundo leilão, no valor de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), importe inferior inclusive ao valor de aquisição do imóvel 08 (oito) anos antes do leilão, que era de R$ 239.950,00 (duzentos e trinta e nove mil novecentos e cinquenta reais), sendo assente a avalição do bem
manifestamente inferior ao valor do mercado.

5 – Cumpre destacar que no presente recurso de apelação, a construtora recorrente, se limita a alegar a regularidade do procedimento notificação do autor/apelado, sem, contudo, impugnar especificamente os fundamentos da sentença relativos à caracterização de preço vil e subavaliação do imóvel.

6 – Assim, irrepreensíveis me afiguram os fundamentos invocados pelo Juízo de origem na sentença vergastada, razão pela qual deve esta ser mantida em sua integralidade.

7 – Recurso de Apelação
Conhecido

e
Desprovido

para manter a sentença vergastada em todos os seus termos.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado

do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 11 de julho de 2023 (Plenário Virtual)
, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, nos termos do voto da
Exma. Desembargadora Relatora
Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.
0849362-14.2018.8.14.0301

APELANTE:

GAFISA SPE -71 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADA:
WALITON CARLOS BARBOSA

COMARCA DE ORIGEM:

BELÉM/PA

RELATORA:
DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EXPEDIENTE:
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recurso de

APELAÇÃO CÍVEL

interposto por
GAFISA SPE -71 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

inconformado com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo da 11ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA que, nos autos de
AÇÃO CAUTELAR INOMINADA DE SUSTAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL
ajuizada contra si por
WALITON CARLOS BARBOSA
,

julgou procedente a pretensão formulada na exordial.

Em sua inicial (ID.
11507550), narrou o autor/apelado ter celebrado com a requerida 07/02/2013, contrato de venda e compra de bem imóvel, financiado com garantia hipotecária e outras avenças para aquisição de imóvel residencial no empreendimento “Edifício Mistral Residence”, localizado nesta capital, pelo preço certo e ajustado de R$ 239.950,00 (duzentos e trinta e nove mil novecentos e cinquenta reais), onde fora pago a título de entrada, o valor de R$ 133.746,46 (cento e trinta e três reais, setecentos e quarenta se seis reais e quarenta e seis centavos), estabelecido o saldo devedor de R$ 207.353,46 (duzentos e sete mil, trezentos e cinquenta e três reais e quarenta e seis centavos), parcelado em 47 (quarenta e sete) parcelas mensais, no valor de R$ 2.742,25 (dois mil setecentos e quarenta e dois reais e vinte e cinco centavos), cada uma, e ainda 4 (quatro) parcelas anuais, no valor de R$ 19.616,84 (dezenove mil, seiscentos e dezesseis reais e oitenta e quatro centavos).

Acrescentou que em virtude de diversas ilegalidades contratuais, absoluta resistência para negociar os débitos, não conseguiu quitar as parcelas nos prazos contratados, gerando saldo devedor, tendo o autor sido surpreendido com início do procedimento de alienação do imóvel mediante execução extrajudicial, com requerimento de consolidação de propriedade e ato contínuo a notificação de concorrência pública relativa a leilão extrajudicial para a venda do imóvel, destacando que os atos praticados pela requerida seriam nulos de pleno direito, visto que não observou o contraditório e a ampla defesa.

Pleiteou assim, a concessão de medida cautelar de urgência para que fosse sustado o leilão extrajudicial do bem imóvel controvertido na demanda.

Em decisão de ID. 11507568, foi deferida tutela de urgência de natureza cautelar pleiteada, determinando a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel controvertido.

No ID. 11507573, o autor ajuizou a ação principal, reforçando os argumentos arguidos na ação cautelar, pugnando, ainda, a concessão de tutela de urgência para suspender os efeitos do procedimento de consolidação de propriedade, e no mérito a anulação do procedimento de consolidação de propriedade, bem como a revisão contratual, com a condenação da requerida ao pagamento em dobro daquilo que estria sendo cobrado indevidamente.

Em contestação (ID. 11507578), arguiu a requerida, a regularidade do negócio jurídico e dos termos pactuados em contrato; a regular constituição em mora do autor e a consolidação da propriedade em favor da construtora, pleiteando, assim, a revogação da cautelar concedida e a improcedência da pretensão exordial.

O feito seguiu seu tramite regular até a prolatação da sentença (ID. 11507606), que jugou procedente a pretensão exordial para confirmar a cautelar concedida, declarando a nulidade do leilão extrajudicial do imóvel controvertido, em razão do preço vil atribuído ao imóvel pela construtora demandada, bem assim pela ausência de reavaliação do bem.

Inconformada, a requerida
GAFISA SPE -71 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
interpôs Recurso de Apelação (ID.
11507608
).

Alega que o autor/apelado teria sido regularmente notificado para realizar o
pagamento das parcelas em atraso, oportunidade em quedou-se inerte ao cumprimento de suas obrigações, consolidando a propriedade do imóvel em nome da construtora apelante.

Aduz que
em observância ao art. 27, da Lei 9.514/1997, tendo sido certificado a não satisfação do crédito no prazo determinado, a apelante teria adotado as medidas necessárias para designação de leilão público para alienação do imóvel, inexistindo qualquer irregularidade no procedimento a justificar sua anulação.

Argumenta ainda que o apelante teria sido devidamente cientificado de todo o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, não havendo o que se falar em desconhecimento de sua mora ou mesmo do valor, já que a notificação foi devidamente acompanhada de planilha de débito.

Pleiteia assim, pelo provimento do recurso de apelação para que seja reformada a sentença primeva, julgando totalmente improcedente a pretensão exordial.

O prazo para a apresentação de contrarrazões decorreu
in albis
(ID. 11507617).

Após distribuição, coube-me a relatoria do feito.

Instada as partes sobre a possibilidade de conciliação (ID.
11507617), apresentou o autor/apelado, proposta de acordo (ID. 11916029), que, por sua vez, foi rejeitada pela apelante (ID. 14043517).

É o relatório
.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pela apelante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

QUESTÕES PRELIMINARES

Em face da ausência de questões preliminares, atenho-me ao exame do mérito da demanda.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal a alegada regularidade da notificação do autor/apelado, da consolidação d
a propriedade do imóvel em nome da construtora apelante, bem assim do leilão extrajudicial do imóvel, nos termos da
Lei n. 9.514/1997.

Consta das razões arguidas pelo ora apelante que o autor/apelado teria sido regularmente notificado para realizar o
pagamento das parcelas em atraso, oportunidade em quedou-se inerte ao cumprimento de suas obrigações, consolidando a propriedade do imóvel em nome da construtora apelante;
que
em observância ao art. 27, da Lei 9.514/1997, tendo sido certificado a não satisfação do crédito no prazo determinado, a apelante teria adotado as medidas necessárias para designação de leilão público para alienação do imóvel, inexistindo qualquer irregularidade no procedimento a justificar sua anulação; bem assim que o apelante teria sido devidamente cientificado de todo o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, não havendo o que se falar em desconhecimento de sua mora ou mesmo do valor, já que a notificação foi devidamente acompanhada de planilha de débito.

Do Preço Vil e da Avaliação do Imóvel Objeto de Leilão Extrajudicial

Como é cediço, a sistemática de lances mínimos estabelecidos pela Lei n. 9.514/1997 para a venda do imóvel alienado fiduciariamente em leilão extrajudicial, preceitua que, no primeiro leilão somente pode ser ofertado lance que seja igual ou superior ao valor do imóvel.

Noutra ponta, no segundo leilão o art. 27, §2° da Lei 9.514/1997 estabelece como limite mínimo para a venda do imóvel, que o valor do lance seja
“igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais”
, ou seja, deve ser suficiente, em tese, apenas e tão somente para a satisfação do crédito do credor fiduciário, independentemente de qual seja o valor total do imóvel, e o valor total da dívida.

Não obstante, o estatuto processual civil de 2015, estabeleceu em seu
art. 891, Parágrafo único, a definição legal de “preço vil”, como o montante inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, ou, na sua inexistência, o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.

Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.

Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sedimentou entendimento de que o parâmetro para a configuração de
preço

vil
, é de importe inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação do imóvel, senão vejamos:

AGRAVO INTERNO. PROCESSUAL CIVIL. ART. 714 DO CPC/1973, EM SUA REDAÇÃO ORIGINÁRIA.
ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. EXAME, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL.
INCIDÊNCIA, NO CASO CONCRETO, DO ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ.
1. Admite-se a arrematação do bem pelo credor em segunda praça, ainda que seja o único licitante, desde que a venda não se dê por preço vil. Como não existem critérios objetivos para a configuração de preço vil, a jurisprudência do STJ adotou como parâmetro o valor equivalente a 50% da avaliação do bem
, ressalvando-se que a caracterização do preço vil depende das circunstâncias do caso concreto, o que atrai a incidência do óbice da Súmula 7/STJ ao conhecimento do recurso especial. (AgRg no AREsp 542.564/AL, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/8/2016, DJe 25/8/2016) 2. Agravo interno provido.

(STJ - AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp: 1101385 PR 2017/0114583-5, Relator: Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), Data de Julgamento: 14/08/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/10/2018).
(Grifei).

Outrossim, a jurisprudência pátria consagra a necessidade de se proceder a reavaliação do bem, sempre que a avaliação do imóvel submetido a leilão extrajudicial for manifestamente inferior ao valor do mercado.

Corroborando o posicionamento supra, vejamos precedente jurisprudencial:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO. ANULAÇÃO. INTIMAÇÃO PESSOAL DO EXECUTADO ACERCA DA AVALIAÇÃO. NECESSIDADE. NÃO CABIMENTO DA INTIMAÇÃO POR EDITAL NO CASO CONCRETO. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 872, DO CPC.
PRECEDENTE DO STJ. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. DÚVIDA RAZOÁVEL QUANTO AO REAL VALOR DOS IMÓVEIS. AVALIAÇÃO MANIFESTAMENTE INFERIOR AO VALOR DE MERCADO. NOVA AVALIAÇÃO. NECESSIDADE. PRECEDENTES DO STJ
E DESTA CORTE. AGRAVO PROVIDO. 1. Realizada a avaliação do bem a ser praceado, as partes devem ser intimadas, nos termos do que prescreve o parágrafo 2º, do artigo 872, do Código de Processo Civil, sendo que essa intimação deve se dar de forma pessoal, não suprindo a exigência legal, a notícia do leilão, via editais. Sob o tema, o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA registra precedente no sentido de que a mera publicação do edital de leilão não supre a necessidade de intimação pessoal do executado (REsp nº 944455/SP). 2. A única hipótese, legalmente prevista, para que o executado pudesse ser intimado exclusivamente por meio do Edital de Leilão, seria aquela posta pelo artigo 889, parágrafo único do CPC, que estabelece que “Se o executado for revel e não tiver advogado constituído, não constando dos autos seu endereço atual ou, ainda, não sendo ele encontrado no endereço constante do processo, a intimação considerar-se-á feita por meio do próprio edital de leilão”, não aplicável ao caso em exame.
3. Havendo dúvida razoável sobre o real valor do bem, orienta a Jurisprudência que, diante do possível erro de avaliação, deva o Juízo promover nova avaliação. Precedentes do STJ e desta Corte.
4. Agravo de instrumento provido.

(TRF-3 - AI: 50043043920174030000 SP, Relator: Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, Data de Julgamento: 03/12/2019, 1ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 09/12/2019). (Grifei).

No caso em exame, conforme destacado pelo juízo primevo, o imóvel objeto da lide foi
anunciando, em segundo leilão, no valor de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), importe inferior inclusive ao valor de aquisição do imóvel 08 (oito) anos antes do leilão, que era de R$ 239.950,00 (duzentos e trinta e nove mil novecentos e cinquenta reais), sendo assente a avalição do bem
manifestamente inferior ao valor do mercado.

Cumpre destacar que no presente recurso de apelação, a construtora recorrente, se limita a alegar a regularidade do procedimento notificação do autor/apelado, sem, contudo, impugnar especificamente os fundamentos da sentença relativos à caracterização de preço vil e subavaliação do imóvel.

Assim, irrepreensíveis me afiguram os fundamentos invocados pelo Juízo de origem na sentença vergastada, razão pela qual deve esta ser mantida em sua integralidade.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
o presente Recurso de Apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença objurgada em todas as suas disposições.

É como voto.

Belém/PA, 11 de julho de 2023.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

Belém, 19/07/2023