Tribunal: TJPA
Processo: 0801162-35.2020.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO
Órgão julgador: MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-08-21

Ementa:
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. RECURSO DE AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA REJEITADA. COBRANÇA DE ENCARGOS TRIBUTÁRIOS E CONDOMINIAIS DA PROMITENTE COMPRADORA. INOCORRÊNCIA DE ENTREGA DO IMÓVEL/IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA, EX VI DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NÃO EXERCIDO. RECURSO DE AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos. ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores, que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade votos, em conhecer e negar provimento ao presente recurso de Agravo Interno, nos termos do voto da relatora e das notas taquigráficas. 28ª Sessão Ordinária da 1ª Turma de Direito Privado, realizada em plenário virtual com início dia 21/08/2023 e término em 28/08/2023 e presidida pela Excelentíssima Desembargadora Margui Gaspar Bittencourt. Belém-PA, 28 de agosto de 2023. Desa. MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0801162-35.2020.8.14.0000

AGRAVANTE: QUANTA ENGENHARIA LTDA

AGRAVADO: STHEFFANE MAYARA MENDES COSTA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO

EMENTA

EMENTA
: PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. RECURSO DE AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA REJEITADA. COBRANÇA DE ENCARGOS TRIBUTÁRIOS E CONDOMINIAIS DA PROMITENTE COMPRADORA. INOCORRÊNCIA DE ENTREGA DO IMÓVEL/IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA,
EX VI
DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NÃO EXERCIDO. RECURSO DE AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos.

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores, que integram a 1ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à
unanimidade
votos, em
conhecer
e
negar
provimento
ao presente recurso de Agravo Interno, nos termos do voto da relatora e das notas taquigráficas.

28ª Sessão Ordinária da 1ª Turma de Direito Privado, realizada em plenário virtual com início dia 21/08/2023 e término em 28/08/2023 e presidida pela Excelentíssima Desembargadora Margui Gaspar Bittencourt.

Belém-PA, 28 de agosto de 2023.

Desa.
MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO

Relatora

RELATÓRIO

Vistos os autos.

QUANTA ENGENHARIA LTDA.

interpôs
RECURSO DE AGRAVO INTERNO
, em face da decisão proferida por esta relatora, que negou provimento ao Recurso de Agravo de Instrumento nº 0801162-35.2020.814.0000, interposto em desfavor de
STHEFFANE MAYARA MENDES COSTA
.

Em suas razões (Id. 4932385)
, argui,
preliminarmente
, a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda em relação às cobranças de IPTU e Taxas Condominiais, eis que efetivadas pelo Condomínio Bossa Nova Residence.

Meritoriamente
, sustenta que não houve qualquer descumprimento contratual de sua parte, tendo agido de boa-fé na celebração do pacto, regido pelo princípio do
pacta sunt servanda
, cujos termos são de ciência inequívoca da parte agravada. Acrescenta que esta enriquecerá ilicitamente, caso mantida a decisão agravada, uma vez que é de sua responsabilidade exclusiva o pagamento da parcela final, que tenta se esquivar do pagamento do IPTU, obrigada contratualmente a partir da concessão do “Habite-se”, isto é, outubro/2018, de maneira que o atraso na obtenção de financiamento para a quitação da unidade imobiliária se deu por culpa exclusiva da adquirente, não havendo nenhuma previsão contratual nesse sentido, fato que afasta a responsabilidade da agravante, à luz das normas consumerista.

Outrossim, almeja o provimento do recurso, a fim de que, no exercício do juízo de retratação, seja provido o recurso principal de agravo de instrumento, para que seja
reformada a decisão proferida na origem
.

A não apresentação de contrarrazões pela parte agravada
foi certificada pela Unidade de Processamento Judicial - UPJ (Id. 5168495).

Relatados
.

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO, RELATORA:

Quanto ao Juízo de admissibilidade
,
vejo que o recurso é tempestivo, adequado à espécie e conta com preparo regular (Id. 49323889)
, restando
preenchidos os pressupostos
extrínsecos
(tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer e preparo) e
intrínsecos
(cabimento, legitimidade e interesse para recorrer).

Relativamente à preliminar de ilegitimidade passiva
, afiguro insubsistente, pois não há qualquer indício de que a carta de notificação de cobrança de taxas condominiais (Id. 2712208-pág. 51) possa ter sido emitida pelo departamento jurídico do Condomínio Bossa Nova Residence, não havendo nenhuma referência no mencionado documento, motivo pelo qual REJEITO A PRELIMINAR.

Inexistindo outras preliminares, avanço ao enfrentamento meritório
.

Pois bem, compulsando os autos, vislumbro que a parte agravante não se desincumbiu do ônus processual de infirmar as razões de decidir do juízo de origem, tampouco de demonstrar a probabilidade do direito vindicado.

Explico.

Conforme consignado na decisão ora agravada, mesmo admitindo-se hipoteticamente que a carta de notificação de cobrança de taxas condominiais de Id. 2712208-pág. 51 possa ter sido emitida pelo departamento jurídico do Condomínio Bossa Nova Residence - pois não há qualquer referência àquela pessoa jurídica no mencionado documento, como dito ao norte

- causa espécie que tenha a parte agravada sido tratada como condômina pelo condomínio sem, ao menos, ter havido o desfecho do contrato de promessa de compra e venda entabulado com a construtora.

Mais espécie ainda, causa o fato de a parte agravada figurar como sujeito passivo do tributo atinente ao imóvel em testilha, junto ao fisco municipal, conforme se depreende do cadastro imobiliário de IPTU contido no Id. 2712208-pág. 42 sem ser ao menos possuidora, tampouco a real proprietária, já que como afirmado pela própria agravante, ainda não foram entregues as respectivas chaves à promitente compradora e, portanto, não fora esta imitida na sua posse.

Portanto, ao que tudo indica até aqui, me parece plausível que a parte agravante deva custear, por ora, os reportados encargos, pois responsável, em tese, pela unidade consumidora, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM RESSARCIMENTO, INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IPTU. RESPONSABILIDADE DOS ADQUIRENTES SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PREVISÃO CONTRATUAL AFASTANDO A RESPONSABILIDADE EM PERÍODO ANTERIOR. MODIFICAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 5 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"
(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).

2. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ.

3. Ademais, a pretensão de modificar o entendimento firmado, no tocante à existência de estipulação contratual afastando a responsabilidade dos adquirentes sobre o IPTU, referente aos períodos que antecederam a posse no imóvel, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 7 e 5 do STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.067.538/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022)

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. RETENÇÃO FIXADA EM 25% DO VALOR PAGO. CABIMENTO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU. PROMITENTE-VENDEDORA. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE POR PARTE DOS COMPRADORES. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TERRENO NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. "A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato" (AgInt no AREsp 1.894.635/RJ, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 3/5/2022.) 3.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt nos EDcl no REsp 1.839.792/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/8/2020, DJe de 17/8/2020)
. 4. Consoante entendimento do STJ, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado. Precedentes. 5. Agravo interno provido. Recurso especial desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.044.026/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REVISIONAL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO CONFIGURADAS. 2. CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO ACERCA DA FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. ALTERAÇÃO QUE ACARRETARIA REFORMATIO IN PEJUS PARA A PARTE RÉ. REVISÃO OBSTADA PELA SÚMULA 7/STJ. 3. DISTRATO. PAGAMENTO DE MULTA. DESPESAS DE RETORNO REFERENTES À PERSONALIZAÇÃO DA PLANTA E DE RETORNO AO PADRÃO ORIGINAL. CONCLUSÃO ALICERÇADA EM ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS E TERMOS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 4. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 5. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. 6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não ficou configurada a violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional. 2. Reverter a conclusão do colegiado originário, para acolher a pretensão recursal (acerca do fato de que a alteração do termo inicial tanto dos juros de mora como da correção monetária acarretaria a ocorrência de reformatio in pejus), demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que se mostra impossível dada a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Modificar o entendimento do Tribunal local, acerca da ocorrência de distrato com base na aplicação do Código de Defesa do Consumidor, incorrerá em análise de cláusulas contratuais e no reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável devido ao óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. 4. A incidência da Súmula n. 7/STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, dado que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão recorrido, tendo em vista a situação fática de cada caso. 5.
Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Isso porque o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não havia sido imitido na posse
. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.958.836/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022)

Ademais, ratifico não identificar, nesta etapa processual, que a parte agravada teria dado causa à não entrega das chaves pela parte agravante, pois a discrepância identificada entre o valor do imóvel constante no contrato de financiamento e o constante no contrato de promessa de venda e compra não lhe deve ser atribuída, eis que a má-fé, no direito brasileiro, deve ser comprovada e não presumida, ônus do qual somente poderá se desincumbir a parte agravante mediante ampla instrução processual, não comportada nesta estreita via recursal.

Por derradeiro, repiso que o
periculum in mora inverso
recursal milita em prol da parte agravada, na qualidade de consumidora, portanto, parte hipossuficiente e vulnerável na relação de consumo.

À vista do exposto, deixando de exercer o juízo de retratação, voto pelo CONHECIMENTO e DESPROVIMENTO do recurso, para manter incólume a decisão agravada, por seus próprios fundamentos, tal como lançada, bem como pela
advertência às partes de que eventual insurgência abusiva, não será tolerada
.

Belém/PA, 02 de agosto de 2023.

Desa.
MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO

Relatora

Belém, 28/08/2023