Tribunal: TJPA
Processo: 0808659-14.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2023-02-07

Ementa:
EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RECURSO DE APELAÇÃO DOS REQUERIDOS IGREJA ASSEMBLEIA DE DEUS E FRANCISCO ROMÃO BATISTA JUNIOR – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA – DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – RETENÇÃO DO IMÓVEL ATÉ O PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA EM DECISÃO INTERLOCUTÓRIA NÃO RECORRIDA – REVOGAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS NOVOS – CONTRATO – VALIDADE – RETENÇÃO DE VALORES – 20% (VINTE POR CENTO) DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES – PERCENTUAL QUE OBSERVA O LIMITE ESTABELECIDO PELO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA PENAL COMPENSATÓRIA – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. Recurso de Apelação dos Requeridos Igreja Assembleia de Deus e Francisco Romão Batista Junior Preliminar de Nulidade de Sentença 1 – Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito. Preliminar Rejeitada. Mérito 2 – O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, autorizado está o pleito de resilição do ajuste postulado pela empresa imobiliária. 3 – Juízo primevo que ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a empresa imobiliária o dever de indenizar os requeridos/apelantes das benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença. 4 – Incabível o pedido dos apelantes de condicionar a devolução do imóvel ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que tal ato na hipótese, constitui mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação. Recurso de Apelação da Autora B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda 5 – Não tendo a empesa imobiliária recorrido da decisão que concedeu a gratuidade de justiça aos requeridos, revela-se obstada a discussão acerca dos critérios adotados para a concessão do benefício; tampouco, não havendo qualquer elemento novo, será possível sua revogação. 6 – Ao determinar a restituição dos valores pagos no percentual de 80% (oitenta por cento), por decorrência lógica, reconheceu o juízo primevo o direito de retenção pela empresa imobiliária apelante de 20% (vinte por cento) do montante pago. 7 – O percentual de 20% (vinte por cento) de retenção sobre o montante pago, observa os limites de retenção estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de ruptura do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor. 8 – Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem. 9 – Recursos de Apelação Conhecidos e Parcialmente Desprovidos para manter a sentença vergastada em todas as suas disposições, nos termos da fundamentação. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 07 de fevereiro de 2023 (Plenário Virtual), na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos Recursos de Apelação, nos termos do voto da Exma. Desembargadora Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0808659-14.2019.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: IGREJA ASSEMBLEIA DE DEUS EM PARAUAPEBAS-PA, FRANCISCO ROMAO BATISTA JUNIOR

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
– SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA –
RECURSO DE APELAÇÃO DOS REQUERIDOS
IGREJA ASSEMBLEIA DE DEUS E FRANCISCO ROMÃO BATISTA JUNIOR
–
PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA
– DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO –
PRELIMINAR REJEITADA
–
MÉRITO
– PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO –
INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – RETENÇÃO DO IMÓVEL ATÉ O PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE –
RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
– GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA EM DECISÃO INTERLOCUTÓRIA NÃO RECORRIDA – REVOGAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS NOVOS – CONTRATO – VALIDADE – RETENÇÃO DE VALORES – 20% (VINTE POR CENTO) DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES – PERCENTUAL QUE OBSERVA O LIMITE ESTABELECIDO PELO STJ –
TAXA DE FRUIÇÃO –
IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA PENAL COMPENSATÓRIA – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ
– SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

Recurso de Apelação dos Requeridos
Igreja Assembleia de Deus e Francisco Romão Batista Junior

Preliminar de Nulidade de Sentença

1 – Ação
que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.
Preliminar Rejeitada.

Mérito

2 –
O
descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, autorizado está o pleito de resilição do ajuste postulado pela empresa imobiliária.

3 – Juízo primevo que ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a empresa imobiliária o dever de indenizar os requeridos/apelantes das benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

4 – I
ncabível o pedido dos apelantes de condicionar a devolução do imóvel ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que tal ato na hipótese, constitui mera decorrência lógica da resilição do ajuste,
uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir,
enquanto a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação
.

Recurso de Apelação da Autora
B.R.A. Empreendimentos Imobiliários Ltda

5 – N
ão tendo a empesa imobiliária recorrido da decisão que concedeu a gratuidade de justiça aos requeridos, revela-se obstada a discussão acerca dos critérios adotados para a concessão do benefício; tampouco, não havendo qualquer elemento novo, será possível sua revogação.

6 – A
o determinar a restituição dos valores pagos no percentual de 80% (oitenta por cento), por decorrência lógica, reconheceu o juízo primevo o direito de retenção pela empresa imobiliária apelante de 20% (vinte por cento) do montante pago.

7 – O percentual de 20% (vinte por cento) de retenção sobre o montante pago, observa os limites de retenção estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça, na hipótese
de ruptura do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor.

8 – H
avendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar
bis in idem
.

9 – Recursos de Apelação
Conhecidos
e
Parcialmente Desprovidos
para

manter a sentença vergastada em todas as suas disposições, nos termos da fundamentação.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado

do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 07 de fevereiro de 2023 (Plenário Virtual)
, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
aos
Recursos de Apelação
, nos termos do voto da
Exma. Desembargadora Relatora
Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.
0808659-14.2019.8.14.0040

APELANTE/
APELADO
:
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELANTE/
APELADA
:
IGREJA ASSEMBLEIA DE DEUS

APELANTE/
APELADO
:
FRANCISCO ROMÃO BATISTA JUNIOR

COMARCA DE ORIGEM:
PARAUAPEBASPA

RELATORA:
DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EXPEDIENTE:
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recursos de

APELAÇÃO CÍVEL

interpostos por
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e por

IGREJA ASSEMBLEIA DE DEUS
e

FRANCISCO ROMÃO BATISTA JUNIOR

inconformados com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA que, nos autos de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
, ajuizada pelo primeiro apelante,
julgou parcialmente procedente a pretensão exordial.

Em sua exordial (ID.
10781622
), narrou a empresa imobiliária autora/apelante q
ue celebrou com o Sr. Antônio Barroso Dos Santos em 26/11/2014, Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno no Residencial Cidade Jardim, Município de Parauapebas/PA, que, posteriormente foi cedido/transferido aos requeridos, que se comprometeram a pagar o saldo devedor de R$85.505,13 (oitenta e cinco mil, quinhentos e cinco reais e treze centavos) dividido em 93 (noventa e três) parcelas mensais e sucessivas no valor de R$919,41 (novecentos e dezenove reais e quarenta e um centavos), compromisso que não teriam, entretanto, adimplido.

Pleiteou assim, a concessão de liminar de reintegração de posse; e em decisão definitiva, a confirmação da liminar, bem como a condenação dos requeridos ao pagamento do montante devido, multa por descumprimento contratual, perda e danos e, indenização por ocupação do imóvel.

Juntou o requerente, documentos com escopo de subsidiar seu pleito.

Em contestação (ID.
10781664
), arguiram os requeridos, a ilegitimidade passiva do demandado Sr.
Francisco Romão Batista Júnior; a carência de ação por falta de interesse de agir; no mérito, a nulidade de cláusulas contratuais e a necessidade de indenização das benfeitorias, pugnado, assim, pela improcedência da exordial.

Por sua vez, a empresa imobiliária autora apresentou impugnação a contestação (ID. 10781696).

O feito seguiu seu trâmite regular até a prolação da sentença
(ID.
10781717
), que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para declarar
rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide; determinar a restituição aos requeridos das parcelas pagas em valor único, no percentual de 80% (oitenta por cento); bem assim, determinou que a autora indenize os requeridos as benfeitorias uteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva realização.

Condenou, ainda, os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, que, restaram suspensa em razão da concessão da gratuidade de justiça.

Inconformada, a autora
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
interpôs Recurso de Apelação (ID.
10781719
).

Alega ser incabível a concessão do benefício da gratuidade de justiça aos requeridos, uma vez que inexiste comprovação de hipossuficiência econômica.

Aduz que o
contrato firmado entre as partes é ato jurídico perfeito e acabado, consumado segundo a lei vigente ao tempo que se efetuou, pois, satisfeitos todos os requisitos formais para gerar plenitude dos seus efeitos, restando garantindo a imutabilidade da situação jurídica que foi realizada de boa-fé, dentro dos parâmetros legais.

Argui ser incabível a determinação de restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, uma vez que a devolução de valores deve observar as retenções e penalidades previstas em contrato.

Arrazoa ser legal e devida a incidência da taxa de fruição, visto que expressamente prevista em contrato, bem assim que seu afastamento gera desequilíbrio contratual, considerando que os apelados usufruíram do bem durante mais de 04 (quatro) anos, sem efetuar o pagamento do lote/terreno objeto da demanda.

Sustenta ainda, que inexistiria ilegalidade na cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal, visto que constituem institutos distintas; bem assim que não se confundem a cláusula penal moratória e a cláusula penal compensatória.

Pugna assim, pelo provimento do recurso para que reformada em parte a sentença vergastada seja reconhecida a legalidade integral do contrato pactuado com a incidência das retenções, multas e penalidades neles previstas inclusive a taxa de fruição.

Por sua vez, os requeridos IGREJA ASSEMBLEIA DE DEUS e FRANCISCO ROMAO BATISTA JUNIOR também interpôs Recurso de Apelação (ID. 10781724).

Aduz, preliminarmente, a nulidade de sentença em razão da ocorrência de decisão surpresa, visto que o feito não se encontraria perficientemente instruído para julgamento.

No mérito, alega ser incabível a
rescisão do contrato com efeito retroativo, visto tratar-se de contrato de natureza cativa, sendo direito dos requeridos/apelantes reequilibrar o valor das parcelas.

Arrazoa ser necessária a prévia indenização das benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no imóvel durante o exercício legítimo e de boa-fé da posse do lote urbano objeto da controvérsia, que, deve ocorrer antes de qualquer tentativa de retomada do bem.

Pleiteia assim, pelo provimento do recurso para que seja desconstituída a sentença vergastada, ou, reformada para julgar improcedente a pretensão rescisória, ou ainda, alternativamente que seja assegurado o direito de retenção e de pagamento de indenização.

Em contrarrazões (ID. 10781735), a autora/apelada argui que não assiste razão aos requeridos/apelantes em suas razões recursais, defendendo o desprovimento do respectivo recurso.

Por sua vez, em contrarrazões (ID. 10781737), os requeridos/apelados, igualmente defendem o desprovimento do recurso de apelação da empresa imobiliária.

O feito foi originariamente distribuído a relatoria do Exmo.
Des. Roberto Gonçalves de Moura.

Após redistribuição, coube-me a relatoria do feito.

Instada as partes sobre a possibilidade de conciliação (ID.
10798819), apenas empresa imobiliária autora/apelante apresentou proposta de acordo (ID. 11107908), quedando silente os requeridos/apelantes (ID. 11486217).

É o relatório
.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelos apelantes, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.

ANÁLISE DOS RECURSOS

Considerando a dissociação das matérias arguidas nos recursos de apelação analiso os recursos separadamente, e por questão de técnica processual inicio e exame pela apelação interposta pelos requeridos/apelantes.

RECURSO DE APELAÇÃO DOS REQUERIDOS
IGREJA ASSEMBLEIA DE DEUS E FRANCISCO ROMÃO BATISTA JUNIOR

Antes de adentrar ao mérito do recurso, analiso a questão preliminar arguida pelos requeridos/apelantes.

PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA

Consta das razões preliminares deduzidas pelos requeridos/apelantes a nulidade de sentença, visto que o feito não se encontraria perficientemente instruído para julgamento.

Analisando os autos, verifica-se
que a presente lide se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

Ademais, é facultado ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao processo, indeferindo as que reputar desnecessárias ou protelatórias.

Com efeito, observa-se que a inicial veio instruída com todas as provas necessárias ao julgamento da lide, asseverando ainda que a empresa imobiliária autora, trouxe aos autos o contrato e outros documentos os quais permitem extrair os elementos necessários ao julgamento do pedido.

Nessa senda, vejamos a orientação jurisprudencial pátria:

APELAÇÃO CIVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE COBRANÇA. ENSINO PARTICULAR.
CERCEAMENTO DE DEFESA
. As partes devem ter a oportunidade de produzir as provas que entenderem necessárias para o reconhecimento de seu direito, sob pena de
cerceamento de defesa
.
No

caso concreto, desnecessária a produção de prova oral, motivo pelo qual o julgamento antecipado da lide

não implica cerceamento de defesa
. [...]. APELAÇÃO DESPROVIDA.

(TJ-RS - Apelação Cível Nº 70074804717, Décima Nona Câmara Cível, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 23/11/2017). (Grifei).

APELAÇÃO CÍVEL. PROPRIEDADE E DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS.
JULGAMENTO ANTECIPADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. Não há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide quando a matéria de mérito é unicamente de direito ou sendo de direito e de fato

há prova suficiente para o
julgamento
do processo. Aplicação do art. 355, I, do CPC/15
. - Circunstância dos autos em que a argüição preliminar é insubsistente. REIVINDICATÓRIA A ação reivindicatória funda-se no direito de seqüela e requisita prova do domínio do reivindicante, individualização do bem e posse injusta do réu. - Circunstância dos autos em que presente os requisitos se impõe manter a sentença de procedência. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70075680017, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 23/11/2017)

Desse modo, não há que se falar em nulidade da sentença, eis que as provas dos autos são suficientes para o julgamento da ação, restando controvertida apenas matéria de direito.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
REJEITO
a
PRELIMINAR
DE NULIDADE DE SENTENÇA
.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal a alegada impossibilidade de rescisão do contrato celebrado entre os litigantes; bem assim a necessidade de retenção do imóvel até o efetivo pagamento da indenização pelas benfeitorias realizadas no bem.

Consta das razões deduzidas pelos requeridos/apelantes
ser incabível a rescisão do contrato com efeito retroativo, visto tratar-se de contrato de natureza cativa, sendo direito dos requeridos/apelantes reequilibrar o valor das parcelas; bem como ser necessária a prévia indenização das benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no imóvel durante o exercício legítimo e de boa-fé da posse do lote urbano objeto da controvérsia, que, deve ocorrer antes de qualquer tentativa de retomada do bem.

Do Inadimplemento e da Rescisão do Contrato

Com feito, o descumprimento contratual pelos requeridos/apelantes, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, autorizado está o pleito de resilição do ajuste postulado pela empresa imobiliária.

Corroborando
o entendimento supra, vejamos o precedente pertinente ao tema:

PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESCISÃO QUE SE IMPÕE.
RECURSO NÃO PROVIDO. [...]. Restou caracterizado o inadimplemento contratual por parte dos réus, que não provaram a quitação total do preço avençado. O Código Civil de 2002 prestigia a manutenção dos negócios jurídicos, de sorte que a nulidade do contrato de compra e venda não impede a sua conversão em promessa de compra e venda, conforme permitido pelo art. 170 do CC/02. Não violação ao artigo 108 do CC.
Diante do inadimplemento substancial da obrigação, inadimplemento até mesmo confessado, bem como da ausência de purga da mora pelos devedores, impõe-se a rescisão contratual e consequente reintegração na posse, bem como pagamento pela utilização do imóvel. Correta a decisão que rescindiu o contrato em razão do inadimplemento dos réus.
Ato contínuo, uma vez rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, sua consequência lógica é a reintegração da parte autora na posse do bem, pois, uma vez reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir. Majoração dos honorários recursais para 12% sobre o valor da condenação. Recurso não provido.

(TJ-RJ - APL: 00377180820148190011, Relator: Des(a). Lindolpho Morais Marinho, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Julgamento: 29/01/2019). (Grifei).

No mesmo sentido, decidiu esta Colenda Turma em julgado recente de caso similar, cujo voto condutor foi de minha relatoria:

PROCESSUAL CIVIL –
APELAÇÃO EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA – MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO – MÉRITO:
INADIMPLEMENTO DA RECORRENTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO DETERMINADA PELO MAGISTRADO
A QUO –
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO – POSSIBILIDADE DE RETENSÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA –
INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO
– LEGALIDADE

– INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – POSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PA – APC
0006608-34.2017.814.0040. R
elatora Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. Segunda Turma de Direito Privado. Julgado em 01/09/2020). (Grifei).

In casu
, a empresa
imobiliária
forneceu os elementos de prova suficientes a demonstrar a inadimplência contratual dos requeridos/apelantes, enquanto estes, por seu turno, não comprovaram terem adimplidos tal obrigação, o que é fato suficiente para rescisão contratual, tendo em vista constar no contrato cláusula resolutiva por inadimplência.

Dito isso, uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, impõe-se a rescisão do ajuste, observando-se, contudo, a devolução dos valores pagos pelos requeridos/apelantes até o encetativo da inadimplência
, com as devidas retenções.

Da Indenização das Benfeitorias e
do Direito de Retenção

No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelos requeridos/apelantes, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato.

Nessa direção, vejamos o posicionamento dos Tribunais pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFESSADO PELOS REQUERIDOS ­ (...) APELO 2 - BENFEITORIAS - DESNECESSIDADE DE PEDIDO VIA RECONVENÇÃO - CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - APURAÇÃO DE VALORES EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DISPOSTO NO ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79. (...). III - Rescindido o contrato de compromisso de compra de venda de lote, a indenização por benfeitorias edificadas sobre o terreno é de cabimento automático - logo independendo de reconvenção ou pedido contraposto (quando possível) -, por se tratar de consequência lógica do acolhimento do pedido de rescisão do contrato (com o retorno das partes ao status quo ante) e assim deve ser a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento da outra. O seu valor pode e deve ser aferido em sede de liquidação de sentença
. IV - Por conseguinte, não assiste razão no que diz respeito à ausência de comprovação da regularidade das benfeitorias à luz do artigo 34 da Lei 6.766/79. [...]. Todavia, a ausência de pagamento de indenização ou, ainda, compensação a título de benfeitoria, não suporta a mesma conclusão sob pena de enriquecimento ilícito. RECURSO DE APELAÇÃO 1 NÃO CONHECIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 2 NÃO PROVIDO."

(TJ-PR – AC 1162072-5, 11ª CC, Rel. Des.
Gamaliel Seme Scaff, DJE: 17/03/2015). (Grifei).

Do exame dos autos, verifica-se que sentença vergastada, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a empresa imobiliária o dever de indenizar os requeridos/apelantes, as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença, senão vejamos:

“[...]

d) A requerente deverá indenizar a ré das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

[...]”.

Outrossim, entendo ser incabível o pedido dos requeridos/apelantes de condicionar a devolução do bem ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que aquela é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto a referida indenização, exige a previa apuração do
quantum
em sede de liquidação
.

Desse modo, entendo que não assiste razão aos requeridos/apelantes quanto as questões arguidas em sede do recurso de apelação em exame.

RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Face a ausência de questões preliminares, atenho-me ao exame do mérito do recurso da autora/apelante.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal a alegação de não preenchimento dos requisitos da gratuidade de justiça; a validade plena do contrato celebrado entre os litigantes; a legalidade das retenções previstas no ajuste; bem assim a necessidade de fixação de
taxa de fruição e de sua cumulação com a cláusula penal moratória e compensatória.

Consta das razões deduzidas pelo ora apelante ser incabível a concessão do benefício da gratuidade de justiça aos requeridos, uma vez que inexiste comprovação de hipossuficiência econômica; que o
contrato firmado entre as partes é ato jurídico perfeito e acabado, consumado segundo a lei vigente ao tempo que se efetuou, pois, satisfeitos todos os requisitos formais para gerar plenitude dos seus efeitos, restando garantindo a imutabilidade da situação jurídica que foi realizada de boa-fé, dentro dos parâmetros legais; ser incabível a determinação de restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, uma vez que a devolução de valores deve observar as retenções e penalidades previstas em contrato; ser legal e devida a incidência da taxa de fruição, visto que expressamente prevista em contrato, bem assim que seu afastamento gera desequilíbrio contratual, considerando que os apelados usufruíram do bem durante mais de 04 (quatro) anos, sem efetuar o pagamento do lote/terreno objeto da demanda; bem assim que inexistiria ilegalidade na cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal, visto que constituem institutos distintas; bem assim que não se confundem a cláusula penal moratória e a cláusula penal compensatória.

Da Gratuidade de Justiça

Acerca da impugnação da gratuidade de justiça, verifica-se que a concessão do benefício aos requeridos, se deu na decisão interlocutória de ID. 10781708, da qual a empresa imobiliária não opôs recurso.

Como é sabido, a gratuidade de justiça pode ser requerida ou revogada a qualquer tempo e fa
se processual, não estando sujeita, portanto, à preclusão.

Não obstante, formulado e deferido o pedido, sem que a parte contrária tenha recorrido da decisão, somente a alteração da situação financeira do requerente autoriza sua revogação.

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial:

RECURSO -
A pretensão da parte apelada de revogação do benefício da gratuidade da justiça concedida à parte apelante não pode ser conhecida - Como o pedido deduzido nas contrarrazões de revogação do benefício da gratuidade da justiça, deferido em r. decisão anterior à prolação da r. sentença, que permaneceu irrecorrida, não está fundamentado em qualquer fato novo, de rigor, o reconhecimento de que se consumou a preclusão ( CPC/2015, art. 223) em relação ao tema, circunstância esta impeditiva da reiteração do pedido, pois "é vedado à parte discutir no processo as questões já decididas, a cujo respeito se operou a preclusão" (art. 507, do CPC/2015), porquanto somente a alteração da situação financeira da parte apelante autoriza pedido de revogação do benefício anteriormente deferido, por decisão irrecorrida.
– As razões oferecidas pela parte autora apelante não atendem o requisito nos incisos II e III, do art. 1.010 do CPC, por não atacarem fundamento da r. sentença, apto, por si só, para o julgamento de indeferimento da petição inicial, impondo-se, em consequência, o não conhecimento do recurso da parte autora. Recurso não conhecido.

(TJ-SP - AC: 10212348320218260196 SP 1021234-83.2021.8.26.0196, Relator: Rebello Pinho, Data de Julgamento: 18/08/2022, 20ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/08/2022). (Grifei).

Desse modo, não tendo a empesa imobiliária recorrido da decisão que concedeu a gratuidade de justiça aos requeridos, revela-se obstada a discussão acerca dos critérios adotados para a concessão do benefício; tampouco, não havendo qualquer elemento novo, será possível sua revogação.

Da Retenção de Valores e da Taxa de Fruição

Acerca da alegação da empresa imobiliária apelante de que o contrato celebrado seria ato perfeito, sendo incabível a invalidade de suas disposições, esclarece-se, inicialmente, que inexistiu qualquer declaração de ilegalidade das cláusulas de retenção.

Na verdade, ao determinar a restituição dos valores pagos no percentual de 80% (oitenta por cento), por decorrência lógica, reconheceu o juízo primevo o direito de retenção pela empresa imobiliária apelante de 20% (vinte por cento) do montante pago.

Cumpre destacar, que o percentual de 20% (vinte por cento) de retenção sobre o montante pago, observa os limites de retenção estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça, na hipótese
de ruptura do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor.

Nesse sentido, vejamos precedente da Corte da Cidadania:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO
. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.

4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018,
o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.

5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ – REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020). (Grifei).

Noutra ponta, quanto a taxa de fruição,
deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem pelos requeridos; isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884
[1]
a 886
[2]
do Código Civil.

No caso em comento, oportuno destacar que o
contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

Ocorre que, a previsão de pagamento de taxa de fruição cumulado com a disposição contratual de pagamento de multa compensatória, caracteriza vedado
bis in idem
.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE
.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019). (Grifei)

Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato prever cláusula penal moratória, de modo que, analogamente não pode a empresa autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Dessa forma, pela
ratio decidendi
do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o Tema 970 pelo Superior Tribunal de Justiça, entende-se que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Nesse contexto, vejamos precedente da deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM
BIS IN IDEM
.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ/PA – AP 2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 02-03-2020, Publicado em 04-03-2020). (Grifei).

Assim, havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, uma vez que, esta, também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar
bis in idem
.

Destarte, tenho que não assiste razão a empresa imobiliária apelante quanto as alegações trazidas em seu recurso apelatório.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO

dos Recursos
de Apelação e
NEGO PROVIMENTO
a ambos, mantendo a sentença vergastada em todas as suas disposições, nos termos da fundamentação.

É como voto.

Belém/PA, 07 de fevereiro de 2023.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

[1]

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

[2]

Art. 886. Não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido.

Belém, 17/02/2023