Tribunal: TJPA
Processo: 0054995-49.2012.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2023-06-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESSARCIMENTO POR DANOS MATERIAIS. REJEITADA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA. OBRIGAÇÃO DA INCORPORADORA EM EFETUAR O REGISTRO DO CONDOMÍNIO ANTES DA COMERCIALIZAÇÃO. LEI Nº 4.591/64. TUTELA ANTECIPADA DESCUMPRIDA. MULTA QUE ATENDE AOS CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade ativa, porque a presente demanda não tem por objeto a anulação da ata da assembleia geral do condomínio que elegeu a atual síndica, nem há qualquer prova de que tal matéria foi discutida e debatida em ação própria promovida pelas pessoas diretamente interessadas. Logo, o condomínio autor está devidamente representado nestes autos. 2. A Lei n° 4.591/64 trouxe determinadas atribuições ao incorporador, como o dever de requerer a individualização e discriminação das unidades imobiliárias e a consequente instituição do condomínio por ato registral único junto com o registro do memorial de incorporação. 3. Após anos de descumprimento da liminar, a condenação da Apelante, a título de astreintes, é mais do que devida, estando o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) em conformidade aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 4. Recurso de Apelação conhecido e desprovido à unanimidade. ACÓRDÃO ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0054995-49.2012.8.14.0301

APELANTE: POLIENGE ENGENHARIA LTDA

APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL ATLANTA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESSARCIMENTO POR DANOS MATERIAIS.

REJEITADA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA. OBRIGAÇÃO DA INCORPORADORA EM EFETUAR O REGISTRO DO CONDOMÍNIO ANTES DA COMERCIALIZAÇÃO
. LEI Nº 4.591/64.
TUTELA ANTECIPADA DESCUMPRIDA.
MULTA QUE ATENDE AOS CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE.

1. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade ativa,
porque a presente demanda não tem por objeto a anulação da ata da assembleia geral do condomínio que elegeu a atual síndica, nem há qualquer prova de que tal matéria foi discutida e debatida em ação própria promovida pelas pessoas diretamente interessadas. Logo, o condomínio autor está devidamente representado nestes autos.

2. A Lei n° 4.591/64 trouxe determinadas atribuições ao incorporador, como o dever de requerer a individualização e discriminação das unidades imobiliárias e a consequente instituição do condomínio por ato registral único junto com o registro do memorial de incorporação.

3. Após
anos de descumprimento da liminar, a condenação da Apelante, a título de
astreintes
, é mais do que devida, estando o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) em conformidade aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

4. Recurso de Apelação conhecido e desprovido à unanimidade.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto do Eminente Desembargador Relator.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tr
ata-se de recurso de apelação interposto por POLIENGE ENGENHARIA
,
em face da sentença proferida nos autos da ação de obrigação de fazer c/c ressarcimento por danos materiais e pedido de tutela antecipada, movida pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ATLANTA, que tramitou na 4ª Vara Cível e Empresarial de Belém-PA.

Narra a exordial que Polienge Engenharia e Indústria Ltda, empresa responsável pela construção do condomínio autor, não providenciou o registro cartorário da instituição do condomínio na matrícula mãe do imóvel após a conclusão da obra, fato que impede o registro da convenção votada em assembleia geral e, consequentemente, impossibilita a obtenção de CNPJ pelo requerente.

Por essa razão, a parte autora também não consegue firmar contratação de prestadores de serviço e de pessoal que necessita, assim como os moradores não conseguem amortizar seus imóveis por meio de financiamento, fatos que sustentam a obrigatoriedade de a incorporadora efetivar o citado registro.

Ao final, requereu liminarmente que a requerida proceda à instituição do condomínio no cartório competente e encaminhe as documentações cabíveis a regularização do empreendimento junto à Caixa Econômica Federal, bem como seja condenada ao ressarcimento dos valores pagos aos funcionários contratados.

A tutela antecipada foi concedida (ID 5004442)

Em contestação, a empresa demandada arguiu preliminar a ilegitimidade ativa do condomínio por irregularidade de representação. No mérito, aduz não haver disposição legal que obrigue a Incorporadora a efetuar o registro da convenção, a qual sustenta ser atribuição do próprio condomínio. Alega ainda que, antes da propositura da ação, já havia sido efetuada pelo autor a inscrição no CNPJ, assim como defende que é responsabilidade do autor arcar com os custos de seus funcionários. Por tudo isso, a Ré requereu a total improcedência da ação.

Ofertada réplica à contestação (ID 5004453).

Em audiência, não houve conciliação nem produção de provas, sendo deliberado o julgamento antecipado do feito, que foi sentenciado nos seguintes termos (ID 5004456):

[...] Com adarga no escorço fático autuado, com broquel, demais na CF, CC, CPC e dispositivos condicentes, confirmando a tutela concedida às fls. 158/160 dos autos, julgo PARCIALMENTE procedente o pedido e, por consequência, extingo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil/2015 para:

CONDENAR a requerida à obrigação de fazer o registro da instituição do condomínio do Residencial Atlanta, ora requerente, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da intimação desta.

CONDENAR, ainda, a requerida pagar no requerente o valor devido em decorrência da incidência das astreintes no total de RS30.000,00 (trinta mil reais), a ser acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de 1% ao mês, ambos a contar de 25/09/2013, quando foi apresentada a contestação, nos termos da fundamentação.

Em razão da sucumbência recíproca e por força do disposto nos artigos 82, $ 2°, 85, 8 14, e 86, todos do Código de Processo Civil/2015, CONDENAR cada uma das partes ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios da parle contrária, ora fixados em 10% sobre o valor da condenação para cada qual.

Inconformada, a Polienge Engenharia interpôs o presente recurso de apelação (ID
5004457), requerendo a reforma da decisão recorrida, insistindo na preliminar de ilegitimidade ativa por ilegalidade no processo de eleição da nova síndica que representa o condomínio.

No mérito, assevera que não possui obrigação de registrar a instituição do condomínio por não haver no ordenamento jurídico legal qualquer dispositivo legal que venha a indicar tal ônus. Além disso, alega que as
astreintes
aplicadas pelo juízo
a quo
não observaram os princípios da razoabilidade e proporcionalidade na medida em que o valor atualizado perfaz o montante de R$82.000,00 (oitenta e dois mil reais), se distanciando muito do valor da obrigação principal, o que proporciona enriquecimento sem causa do credor da multa.

Não foram apresentadas contrarrazões (ID 5004461)
.

Coube-me o processo por distribuição.

É o relato do necessário.

Inclua-se o presente feito na próxima sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém, 06 de junho de 2023.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

VOTO

1. Juízo de admissibilidade:

Verifico, inicialmente, que a empresa recorrente satisfaz os pressupostos de cabimento do recurso, relativos à legitimidade, regularidade de representação, tempestividade, interesse recursal e preparo, inexistindo fato impeditivo ou extintivo ao direito de recorrer, motivo pelo qual passo a analisar o apelo.

2. Preliminar de ilegitimidade ativa. Rejeitada:

A Apelante reitera a preliminar de ilegitimidade ativa trazida em sua contestação, sob o argumento de que “houve ilegalidade no processo de destituição do antigo síndico e eleição da síndica que representa o Condomínio no presente feito”. Logo, busca a extinção do feito sob o argumento de que a representante do condomínio foi eleita irregularmente.

Sem delongas, afasto a referida tese.

Isso porque a presente demanda não tem por objeto a anulação da ata da assembleia geral que elegeu a atual síndica do autor (ID
5004432 - Pág. 28)
, nem há qualquer prova de que tal matéria foi discutida e debatida em ação própria promovida pelas pessoas diretamente interessadas.

Assim, estando o Condomínio Residencial Atlanta devidamente representado nestes autos, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa.

3. Razões recursais:

A controvérsia se cinge ao acerto ou desacerto da sentença que entendeu pela parcial procedência do pedido feito pelo condomínio autor nesta
ação de obrigação de fazer c/c ressarcimento por danos materiais
, determinando que a incorporadora da obra efetivasse o registro da instituição condominial no cartório de imóveis, aplicando ainda a multa por descumprimento da liminar inicialmente concedida.

Sobre o ônus da obrigação de registro do condomínio, é oportuno salientar alguns dispositivos da Lei nº 4.591/64, a qual dispõe acerca d
o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias
:

Art. 7º
O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel
, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

Art. 30.
Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio,
sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Art. 31.
A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador
, que sòmente poderá ser: [...]

Art. 32.
O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação
composto pelos seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;
(Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário
;

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

o)
(revogada)
;

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.

§ 1º-A O registro do memorial de incorporação sujeita as frações do terreno e as respectivas acessões a regime condominial especial, investe o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de sua livre disposição ou oneração e independe de anuência dos demais condôminos.

[...]

§ 15. O registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único.

Art. 44.
Após a concessão do habite-se
pela autoridade administrativa,
incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno
, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

Assim, analisando a legislação, nota-se que
o objetivo final da incorporação é, além da entrega das unidades residenciais aos adquirentes, a criação de um regime próprio de copropriedade, estabelecido pelo instrumento de instituição do
condomínio
, em que subsistem duas ordens de propriedade: o domínio particular de cada um sobre suas unidades imobiliárias, e aquele partilhado, de titularidade coletiva, sobre as áreas comuns, definido, previamente, os poderes atribuídos aos condôminos, e, em contrapartida, as limitações respectivas.

Nesse sentido, a supracitada lei trouxe determinadas atribuições ao incorporador, como o dever de requerer a individualização e discriminação das unidades e a consequente instituição do
condomínio em ato registral único com o registro do memorial de incorporação.

A jurisprudência pátria possui o mesmo entendimento em casos análogos, inclusive cita a possibilidade de imposição da multa prevista no artigo
35, § 5º, da Lei 4.591/64
por descumprimento do dever de registro do condomínio, pela incorporadora, antes da comercialização das unidades:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INCORPORAÇÃO E VENDA DE UNIDADES RESIDENCIAIS. CONDOMÍNIO VILLAGE DO MACIÇO, LOCALIZADO NA ESTRADA DOS BANDEIRANTES.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DOS INCORPORADORES. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO FORMAL DO CONDOMÍNIO E OBTENÇÃO DO RESPECTIVO CNPJ. PRETENSÃO DOS DEMANDANTES EM HAVER OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA SUA LEGALIZAÇÃO. ENTREGA, NO CURSO DO PROCESSO, APENAS DAS ATAS DAS ASSEMBLÉIAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS DEMAIS PEDIDOS.
IRRESIGNAÇÃO. RÉUS/APELANTES QUE NEGAM A QUALIFICAÇÃO JURÍDICA DE INCORPORADORES E ADUZIRAM A EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL, QUE PREVIA CONDIÇÃO SUSPENSIVA
QUANTO À REGULARIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. QUALIFICAÇÃO DE INCORPORADOR IMOBILIÁRIO QUE INDEPENDE DA VONTADE DAS PARTES, MAS SE EXTRAI DO NÚCLEO NORMATIVO INSERTO NO ART. 29 DA LEI Nº 4.591/64. OBRIGAÇÕES DOS EMPREENDEDORES, DAS QUAIS SE DESTACA A INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO. ART. 44 DA REFERIDA LEI.
ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL ACORDADA PELAS PARTES, TAMBÉM NESTE SENTIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO (TJ-RJ - APL: 00030102720088190209 RJ 0003010-27.2008.8.19.0209, Relator: DES. GILBERTO CLOVIS FARIAS MATOS, Data de Julgamento: 13/10/2015, DÉCIMA QUINTA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 15/10/2015 00:00).

IMÓVEL. COMPRA E VENDA. INÉPCIA RECURSAL. NULIDADE DA SENTENÇA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. MULTA. DANO MORAL. VALOR. (...)
Se o incorporador deixou de efetuar o registro de qualquer dos documentos listados no artigo 32 da Lei 4.591/64, é devida a multa prevista no § 5º, do art. 35, da referida Lei.
O atraso na entrega do imóvel enseja lesão a direito de personalidade do comprador. A indenização por danos morais deve ser fixada com observância dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. (TJMG -
Apelação Cível 1.0024.14.313839-4/004
, Relator (a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/08/2019, publicação da sumula em
30
/
08
/
2019
).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇAO - MULTA PREVISTA NO ARTIGO 35, § 5º, DA LEI DE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS - DESCUMPRIMENTO DO ARTIGO 32 DA MESMA LEI - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - PRECEDENTES DO STJ - SENTENÇA CASSADA - APLICAÇÃO DO ART. 1.013, § 3º, III, DO CPC - ILEGITIMIDADE PASSIVA - AFASTADA -
AUSÊNCIA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO - COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS ANTES DA REGULARIZAÇÃO
- MULTA PREVISTA NO ARTIGO 35, § 5º DA LEI Nº 4.591/64 - CABIMENTO - PROPORCIONALIDADE - PERÍODO DA MORA. - Conforme precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça, a multa constante do artigo 35, § 5º da Lei 4.591/64, pode ser cobrada por via executiva, sendo para tanto suficiente a prova de que existe o compromisso de compra e venda -
Da mesma forma, o colendo Tribunal Superior vem entendendo pela possibilidade de imposição da multa do artigo 35, § 5º, da Lei 4.591/64 para o caso de descumprimento da obrigação do registro da incorporação
, merecendo reforma a sentença que decretou a extinção da execução, por ausência de título - Ocorrendo a reforma da sentença que decretou a extinção da execução, cabe ao Juízo ad quem proceder ao pronto julgamento se houver condições para tanto, aplicando-se o art. 1.013, § 3º, III, do CPC -
O incorporador somente poderá negociar as unidades imobiliárias após a averbação na matrícula do imóvel dos documentos relativos ao empreendimento (artigo 32 da Lei nº 4.591/64)- A inobservância do citado comando normativo sujeita a construtora à aplicação da multa prevista no artigo 35, § 5º da Lei de Incorporações Imobiliárias
(TJ-MG - AC: 10000205763584001 MG, Relator: Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 09/03/2021, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/03/2021).

Sob esta ótica, resta claro que é de responsabilidade da Apelante a instituição do condomínio por meio do registro no cartório de imóveis, estando correta a sentença apelada que assim concluiu.

Por fim, no que diz respeito à condenação da Recorrente a pagar, a título de
astreintes
, a quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), entendo que a sentença também deve ser mantida nesse ponto, pois desde
fevereiro de 2013
vem sendo descumprida a liminar concedida pelo juízo originário, a qual determinou que a parte requerida procedesse à incorporação do condomínio, no cartório competente, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais) até o limite de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

Após tantos anos de trâmite processual, não pairam dúvidas de que o limite máximo da multa foi atingido, todavia o magistrado ainda reduziu as
astreintes
dizendo: “[...] com o fito de evitar que a multa aplicada se torne excessiva, [...], impõe-se a este juízo limitar, de ofício, o valor das astreintes a R$ 30.000,00 [...]”.

Portanto, estou convencido de que a condenação da Apelante em trinta mil reais é mais do que devida, razão pela qual denego a tese de que a quantia fixada fere os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Por essas razões, a sentença vergastada deve ser mantida em seus próprios termos.

3. Parte dispositiva.

Ante o exposto, CONHEÇO o recurso de apelação, porém NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença atacada em todos os seus termos.

É o voto.

Belém,

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 04/07/2023