Tribunal: TJPA
Processo: 0867997-43.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7698 - Perdas e Danos
Data de julgamento: 2023-08-22

Ementa:
EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA DE MULTA E CONTRATO DE COMPRA E VENDA CUMULADO COM DANO MORAL E DANO MATERIAL – PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA REJEITADA – MÉRITO: RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – NÃO CUMPRIMENTO DO PRAZO ESTIPULADO PARA FINANCIAMENTO DO IMÓVEL - CABIMENTO DE MULTA – VALOR ESTIPULADO EM CONTRATO CONSIDERADO ABUSIVO E QUE ENCONTRA VEDAÇÃO LEGAL - FIXAÇÃO DA QUANTIA JÁ PAGA A TÍTULO DE ARRAS COMO MULTA PELO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1-Preliminar de Impugnação à Justiça Gratuita: 1.1-No caso em tela, há elementos, por meio dos documentos juntados, que demonstram a hipossuficiência da parte requerente (ID Nº. 12413961) a ensejar a impossibilidade de arcar com o ônus sucumbencial, sem prejuízo de seu próprio sustento e da sua família. 1.2-O recorrente, em sede recursal, renova as mesmas razões trazidos em contestação para o fim de ver revogada a concessão da justiça gratuita, entretanto, o Juízo de 1º grau, além de ter instruído o feito, teve maiores condições de avaliar os requisitos ensejadores da concessão, de modo que não havendo alteração fática a respeito do deferimento do pleito, deve ser mantida a concessão. 1.3-Preliminar rejeitada. 2-Mérito: 2.1- Nesse sentido, verifica-se que, de fato, o requerido, ora apelante, em que pese ter alegado que a parte apelada não forneceu a certidão de ônus, o que, segundo ele, acabou ocasionando a indeferimento do financiamento pela instituição financeira, não se desincumbiu de demonstrar, a teor do que dispõe o art. 373, inciso II do CPC, qualquer prova que elucidasse a ausência da certidão de ônus. 2.2-Pelo que se depreende, a parte recorrente não comprovou o real motivo que levou a instituição financeira a não deferir o seu financiamento, o que impede a análise da culpa pela rescisão do contrato por parte dos autores. 2.3-Já a parte autora, a teor do que dispõe o art. 373, inciso I do CPC, comprovou regularmente que concluiu o financiamento do imóvel dentro do prazo estipulado, conforme, inclusive, se depreende da certidão de registro de imóveis, juntada aos autos 2.4-Nesse sentido, analisando o Contrato firmado entre as partes, mais precisamente as cláusulas terceira e quarta, os autores cumpriram com o prazo estipulado para financiamento, não podendo se afirmar, portanto, que foram eles os responsáveis pela rescisão do contrato. 2.5-Assim, pelo fato da parte apelante não ter observado o prazo de 60 dias para o financiamento do imóvel, forçoso reconhecer que a rescisão se deu por sua culpa. 2.6-No que concerne ao valor da multa, entende-se como abusiva, a referida pactuação de cláusula que determina o pagamento de multa rescisória sobre o valor total do contrato (cláusula décima), devendo no presente caso ser observado os valores efetivamente pagos. 2.7-Nessa esteira de raciocínio, observa-se que como a parte recorrente já pagou o valor de RS 20.000,00 (vinte mil reais), à título de sinal/arras, tal importância deve ser entendida como valor devido de multa, nos art. 420 do CC. 2.8-Desta feita, firma-se o entendimento de que a cláusula décima do contrato em tela, que estipula o valor da multa a quem deu causa a rescisão, além de ser abusiva, encontra vedação no ordenamento civil pátrio, devendo o valor da penalidade ser aquele já pago a título de sinal, qual seja, R$ 20.000,00 (vinte mil reais), nos termos do que preceitua o art. 420 do CC, sendo indevido qualquer valor suplementar. 3-Recurso conhecido e parcialmente provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, tendo como apelante GUILHERME DE SÁ RIBEIRO COSTA e apelados LUIS FELIPE GUEDES BIGARELLI E JULIANA FALEIROS PAOLUCCI BIGARELLI. Acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0867997-43.2018.8.14.0301

APELANTE: GUILHERME DE SA RIBEIRO COSTA

APELADO: LUIS FELIPE GUEDES BIGARELLI, JULIANA FALEIROS PAOLUCCI BIGARELLI

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA DE MULTA E CONTRATO DE COMPRA E VENDA CUMULADO COM DANO MORAL E DANO MATERIAL – PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA REJEITADA – MÉRITO: RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – NÃO CUMPRIMENTO DO PRAZO ESTIPULADO PARA FINANCIAMENTO DO IMÓVEL - CABIMENTO DE MULTA – VALOR ESTIPULADO EM CONTRATO CONSIDERADO ABUSIVO E QUE ENCONTRA VEDAÇÃO LEGAL - FIXAÇÃO DA QUANTIA JÁ PAGA A TÍTULO DE ARRAS COMO MULTA PELO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1-
Preliminar de Impugnação à Justiça Gratuita:

1.1-No caso em tela, há elementos, por meio dos documentos juntados, que demonstram a hipossuficiência da parte requerente (ID Nº. 12413961) a ensejar a impossibilidade de arcar com o ônus sucumbencial,
sem prejuízo de seu próprio sustento e da sua família.

1.2-O recorrente, em sede recursal, renova as mesmas razões trazidos em contestação para o fim de ver revogada a concessão da justiça gratuita, entretanto, o Juízo de 1º grau, além de ter instruído o feito, teve maiores condições de avaliar os requisitos ensejadores da concessão, de modo que não havendo alteração fática a respeito do deferimento do pleito, deve ser mantida a concessão.

1.3-Preliminar rejeitada.

2-Mérito:

2.1- Nesse sentido, verifica-se que, de fato, o requerido, ora apelante, em que pese ter alegado que a parte apelada não forneceu a certidão de ônus, o que, segundo ele, acabou ocasionando a indeferimento do financiamento pela instituição financeira, não se desincumbiu de demonstrar, a teor do que dispõe o art. 373, inciso II do CPC, qualquer prova que elucidasse a ausência da certidão de ônus.

2.2-Pelo que se depreende, a parte recorrente não comprovou o real motivo que levou a instituição financeira a não deferir o seu financiamento, o que impede a análise da culpa pela rescisão do contrato por parte dos autores.

2.3-Já a parte autora, a teor do que dispõe o art. 373, inciso I do CPC, comprovou regularmente que concluiu o financiamento do imóvel dentro do prazo estipulado, conforme, inclusive, se depreende da certidão de registro de imóveis, juntada aos autos

2.4-Nesse sentido, analisando o Contrato firmado entre as partes, mais precisamente as cláusulas terceira e quarta, os autores cumpriram com o prazo estipulado para financiamento, não podendo se afirmar, portanto, que foram eles os responsáveis pela rescisão do contrato.

2.5-Assim, pelo fato da parte apelante não ter observado o prazo de 60 dias para o financiamento do imóvel, forçoso reconhecer que a rescisão se deu por sua culpa.

2.6-No que concerne ao valor da multa,
entende-se como abusiva, a referida pactuação de cláusula que determina o pagamento de multa rescisória sobre o valor total do contrato (cláusula décima), devendo no presente caso ser observado os valores efetivamente pagos.

2.7-Nessa esteira de raciocínio, observa-se que como a parte recorrente já pagou o valor de RS 20.000,00 (vinte mil reais), à título de sinal/arras, tal importância deve ser entendida como valor devido de multa, nos art. 420 do CC.

2.8-Desta feita, firma-se o entendimento de que a cláusula décima do contrato em tela, que estipula o valor da multa a quem deu causa a rescisão, além de ser abusiva, encontra vedação no ordenamento civil pátrio, devendo o valor da penalidade ser aquele já pago a título de sinal, qual seja, R$ 20.000,00 (vinte mil reais), nos termos do que preceitua o art. 420 do CC, sendo indevido qualquer valor suplementar.

3-Recurso conhecido e parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL
,
tendo como apelante
GUILHERME DE SÁ RIBEIRO COSTA

e apelados LUIS FELIPE GUEDES BIGARELLI E JULIANA FALEIROS PAOLUCCI BIGARELLI
.

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO
interposto por
GUILHERME DE SÁ RIBEIRO COSTA
inconformado com a Sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/Pa, que nos autos da
AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA DE MULTA E CONTRATO DE COMPRA E VENDA CUMULADO COM DANO MORAL E DANO MATERIAL
, julgou

parcialmente procedente a demanda, para a) decretar a rescisão do instrumento de promessa de compra e venda firmado entre as partes; b) condenar o requerido ao pagamento de multa contratual
a ser apurada em fase de liquidação de sentença, no percentual de 10% sobre o valor total da promessa de compra e venda, devendo, contudo, ser abatido de tal montante o valor das arras retidas pelos autores, nos termos dos arts. 418, 419 e 940 do Código Civil, com o acréscimo de correção monetária pelo índice do INPC, a partir do desembolso, acrescido de juros de mora no percentual de 1% (um por cento) ao mês, a partir da data da citação, julgando improcedentes os demais pedidos e, por conseguinte, a reconvenção. Condenou os autores ao pagamento de custas processuais na proporção de 70%, bem como honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, CPC), suspensas tais cobranças em razão da gratuidade deferida. E ainda, condenou o requerido ao pagamento de custas processuais na proporção de 30%, bem como honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, CPC). Por fim, condenou cumulativamente nos termos do § 1º do art. 85 do CPC, o requerido/reconvinte ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da causa reconvencional referente à reconvenção julgada improcedente.

Os autores ajuizaram a ação acima mencionada, aduzindo
que firmaram com o réu em 12 de junho de 2015, compromisso de compra e venda de imóvel de propriedade dos requentes, localizado na Av. Marquês de Herval, 1612, denominado Ed. Rio Figueira, no valor de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais mensais), tendo sido dado um sinal pelo requerido no ato da assinatura, no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Argumentaram que no dia 11.09.2015, iniciou o prazo de 60 dias Úteis para a concretização do financiamento do réu, conforme estipulado em contrato, porém, o réu continuava sem se manifestar, não informando se havia conseguido concretizar a liberação do crédito para financiamento.

Sustentaram que apesar de terem tentado conceder prazo maior para que o réu obtivesse financiamento em outra instituição bancária, o réu teria optado pelo desfazimento do negócio, demonstrando assim desinteresse do requerido em continuar com o contrato.

Pleitearam a condenação do requerido ao pagamento de indenização por dano moral, bem como ao pagamento do valor de R$ 66.000,00 (sessenta e seis mil reais), correspondente à quebra contratual, mais R$ 6.374,70 (seis mil trezentos e setenta e quatro reais e setenta centavos) à título de dano material, concernente ao ressarcimento do pagamento de taxa condominial pelos autores, totalizando o valor de R$ 72.374,70 (setenta e dois mil trezentos e setenta e quatro reais e setenta centavos).

Citado, o réu apresentou contestação e reconvenção, suscitando que na venda os autores jamais teriam cumprido com as obrigações assumidas no contrato de promessa de compra e venda firmado e teriam agido de maneira ilegal dando ensejo a rescisão contratual.

O Juízo de 1º grau prolatou sentença (ID Nº. 12414048), julgando parcialmente procedente a demanda e improcedente o pedido de reconvenção.

Inconformado,
GUILHERME DE SÁ RIBEIRO COSTA
interpôs recurso de apelação (ID Nº. 12414055), alegando, preliminarmente, a necessidade de revogação da justiça gratuita concedida em favor dos autores, aproveitando a oportunidade para impugnar o benefício, considerando a inexistência de comprovação acerca da impossibilidade de arcar com as despesas processuais.

Pleiteia, portanto, a revogação da concessão da justiça gratuita, com a condenação da parte autora ao pagamento das custas e ao pagamento de multa, nos termos do art. 100, parágrafo único do CPC.

No mérito, sustenta a inexistência de quebra de contrato por parte do requerido, a inexistência de arrependimento, violação à boa-fé objetiva, bem como a configuração do instituto de exceção do contrato não cumprido, nos termos do que dispõe o art. 476 do CC.

Aduz que a sentença ora vergastada não se manifestou de forma expressa sobre a obrigação dos autores, ora apelados, de fornecer a Certidão de Ônus.

Salienta que os apelados não poderiam exigir do recorrente o adimplemento de sua obrigação (financiamento), antes do cumprimento de outra que era responsabilidade deles e necessariamente anterior à obrigação do Apelante (entrega da Certidão de Ônus).

Aduz que os bancos não fornecem qualquer espécie de documentação acerca de negativa bancária, o que demonstra que o argumento utilizado na sentença não possui embasamento. De outro lado, era facilmente atribuível aos apelados a comprovação de cumprimento da Cláusula Segunda do contrato, o que afirma não ter sido feito.

Salienta que havendo cláusula que preveja a hipótese de arrependimento do negócio, conforme o caso em questão, a indenização suplementar é vedada, de modo que as arras representam a indenização máxima pela desistência de uma das partes, consoante a literalidade do art. 420 do CC.

Por fim, requer o provimento do recurso, para reconhecer o descumprimento da cláusula segunda pelos apelados, e declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa dos autores, ora recorridos, reformando a sentença de improcedência da reconvenção.

Subsidiariamente, caso se entenda pela responsabilidade do apelante na inexecução do contrato, pugna pela reforma da sentença para reconhecer a impossibilidade de cumulação da retenção de arras penitenciais e cláusula penal, nos termos da Súmula 412, do STF.

Não foram apresentadas as contrarrazões (ID Nº. 12414063).

É o Relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo a proferir voto.

Prima facie, passo a análise da matéria preliminar arguida pela parte apelante.

PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA:

Alega o apelante a necessidade de revogação da justiça gratuita concedida em favor dos autores, considerando a inexistência de comprovação acerca da impossibilidade de arcar com as despesas processuais.

Pleiteia, portanto, a revogação da concessão da justiça gratuita, com a condenação da parte autora ao pagamento das custas e ao pagamento de multa, nos termos do art. 100, parágrafo único do CPC.

O C
ó
digo de Processo Civil, em seu artigo 98, disciplina que:
“
A pessoa natural ou jur
í
dica, brasileira ou estrangeira, com insufici
ê
ncia de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honor
á
rios advocat
í
cios tem direito
à
gratuidade da justi
ç
a, na forma da lei
”
, entretanto, a Constitui
çã
o Federal, em seu art. 5
º
, LXXIV,
é
incisiva ao afirmar que
“
O Estado prestar
á
assist
ê
ncia jur
í
dica integral e gratuita aos que comprovarem insufici
ê
ncia de recursos
”
.

Nesse sentido, vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE JUSTI
Ç
A GRATUITA. COMPROVA
ÇÃ
O NOS AUTOS DE PROVA APTA A CORROBORAR A ALEGA
ÇÃ
O DE HIPOSSUFICI
Ê
NCIA. PROVIMENTO. 1. A concess
ã
o da justi
ç
a gratuita
é
condicionada
à
comprova
çã
o da real condi
çã
o de hipossufici
ê
ncia da parte postulante, que deve trazer aos autos AP 0019207-94.2019.827.0000 - Gab. Desa. MAYSA V. ROSAL 4 / 5 elementos de prova demonstrativos de que
é
pobre ou necessitada (art. 5
º
, LXXIV, da Carta Magna e Provimento 2/2011 da Corregedoria Geral de Justi
ç
a deste Estado). (...) (AI 0001230-31.2015.827.0000, Rel. Juiz GIL DE ARA
Ú
JO CORREA, 4
ª
Turma da 1
ª
C
â
mara C
í
vel, julgado em 08/07/2015)

Insta consignar que partilho do entendimento de que a mera declara
çã
o de impossibilidade de pagamento das custas processuais e honor
á
rios advocat
í
cios geram uma presun
çã
o iuris tantum, sendo facultada a an
á
lise do cabimento do benef
í
cio de acordo com as peculiaridades de cada caso.

A respeito do assunto, j
á
decidiu o Superior Tribunal de Justi
ç
a:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.GRATUIDADE DA JUSTI
Ç
A. DECLARA
ÇÃ
O DE HIPOSSUFICI
Ê
NCIA. PRESUN
ÇÃ
O JURIS TANTUM. REEXAME DO CONJUNTO F
Á
TICOPROBAT
Ó
RIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCID
Ê
NCIA DA S
Ú
MULA N. 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO
.
1. A declara
çã
o de pobreza que tenha por fim o benef
í
cio da gratuidade de justi
ç
a tem presun
çã
o relativa de veracidade, podendo ser afastada fundamentadamente. Jurisprud
ê
ncia deste STJ.
2. Agravo desprovido. (AgInt no AREsp 914.811/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 10/04/2017)

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO. RECURSO ESPECIAL. GRATUIDADE DE JUSTI
Ç
A. INDEFERIMENTO. VALORA
ÇÃ
O DA PROVA. PRETENS
Ã
O. REEXAME. S
Ú
MULA N. 7-STJ. JUNTADA. DOCUMENTOS. IMPOSSIBILIDADE. NAO PROVIMENTO. 1. A presun
çã
o de pobreza, para fins de concess
ã
o dos benef
í
cios da assist
ê
ncia judici
á
ria gratuita, ostenta car
á
ter relativo, podendo o magistrado investigar a situa
çã
o do requerente caso entenda que os elementos coligidos aos autos demonstram a capacidade de custeio das despesas processuais. Reaprecia
çã
o de mat
é
ria no
â
mbito do recurso especial encontra
ó
bice na S
ú
mula 7 do Superior Tribunal de Justi
ç
a
”
.
(Nos tribunais: STJ, AgRg. No AREsp. 136.756/MS, Ministra Maria Isabel Galloti, 4
ª
Turma).

No caso em tela, há elementos, por meio dos documentos juntados, que demonstram a hipossuficiência da parte requerente (ID Nº. 12413961) a ensejar a impossibilidade de arcar com o ônus sucumbencial,
sem prejuízo de seu próprio sustento e da sua família.

O recorrente, em sede recursal, renova as mesmas razões trazidos em contestação para o fim de ver revogada a concessão da justiça gratuita, entretanto, o Juízo de 1º grau, além de ter instruído o feito, teve maiores condições de avaliar os requisitos ensejadores da concessão, de modo que não havendo alteração fática a respeito do deferimento do pleito, deve ser mantida a concessão.

A respeito do tema, colaciono Jurisprudência desta Corte, vejamos:

PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECOBRANÇA DE SEGURO DPVAT - OPÇÃO DE INGRESSO NA JUSTIÇA COMUM OU NO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - JUSTIÇA GRATUITA –- HIPOSSUFICIÊNCIA – NÃO DESCARACTERIZADA- JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DO STJ E TRIBUNAIS PÁTRIOS.

1- É do jurisdicionado a opção de ingresso com ação no juizado especial cível ou na justiça comum, não podendo tal faculdade condicionar-lhe o deferimento ou indeferimento do benefício da gratuidade processual;

2- O simples fato de a parte optar pelo ajuizamento da ação na Justiça Comum, preterindo a opção pelo Juizado Especial Cível, não justifica o indeferimento do benefício da gratuidade judiciária;

3- Os valores pleiteados na presente ação não descaracterizam a alegada hipossuficiência financeira sustentada, e para a concessão do benefício da justiça gratuita não é necessário que esteja o Agravante em situação de miserabilidade, mas apenas não tenha condições momentâneas de arcar com as despesas processuais.AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.

(TJPA, DESA. CÉLIA REGINA DE LIMA PINHEIRO, JULGADO EM 20/10/2014, AI 0011382-49.213.8.14.0040)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INTERLOCUTÓRIO QUE INDEFERE O PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA SEM AVERIGUAR O ESTADO DE HIPOSSUFICIÊNCIA DO AGRAVANTE
MERECE

REFORMA.

1. O INTERLOCUTORIO
QUE MANDA

RECOLHER PRIMEIRAMENTE AS CUSTAS PROCESSUAIS, SEM
OPORTUNIZAR O AGRAVANTE A MOSTRAGEM DE SUA CONDIÇO DE HIPOSSUFICIÊNCIA, POR ENTENDER QUE O
PEDIDO QUE TEM CARACTERÍSTICAS EMINENTEMENTE DE JUIZADO CÍVEL, FERE
O PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA INAFASTABILIDADE DA TUTELA JURISDICIONAL, PREVISTO NO ART. 5º, XXXV, DA CF/88.
2. Na hipótese dos autos, o Agravante apresentou indícios de hipossuficiência econômica de forma a impossibilitar o pagamento das custas do processo. 3. A teor do que dispe a Súmula 06 deste E. Tribunal, a presunço de hipossuficiência econômica é relativa, contudo, somente pode ser indeferida de ofício pelo magistrado quando houver prova nos autos em sentido contrário, o que no se verifica no caso em exame. 4. Admita-se que a perícia, será necessária para a quantificaço de sua invalidez.
5. Recurso Conhecido e Provido. (TJPA, DESA. EDINEA OLIVEIRA TAVARES, DECISÃO PROFERIDA NA DATA 20/03/2017, AI 00109054420168140000)

Desta feita,
rejeito a preliminar, devendo ser mantida a concess
ã
o do benef
í
cio da justi
ç
a gratuita aos autores, ora apelados
.

MÉRITO:

Analisando detidamente os autos, observa-se que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cingindo-se a controvérsia, portanto, à análise de quem deu causa à rescisão do contrato, a fim de ensejar a multa contratual disposta no referido instrumento particular.

De acordo com a petição inicial, a rescisão se deu por culpa do adquirente, ora apelante, que deixou de adimplir com a obrigação de financiamento do imóvel no prazo de 60 dias, a contar da data da assinatura da Promessa de Venda e Compra.

Já a parte apelante alega que o inadimplemento contratual se deu por culpa dos autores, ora apelados, que não entregaram a certidão de ônus do imóvel necessária para que os recorridos pudessem iniciar o processo de financiamento.

Nesse sentido, verifica-se que, de fato, o requerido, ora apelante, em que pese ter alegado que a parte apelada não forneceu a certidão de ônus, o que, segundo ele, acabou ocasionando a indeferimento do financiamento pela instituição financeira, não se desincumbiu de demonstrar, a teor do que dispõe o art. 373, inciso II do CPC, qualquer prova que elucidasse a ausência da certidão de ônus.

Pelo que se depreende, a parte recorrente não comprovou o real motivo que levou a instituição financeira a não deferir o seu financiamento, o que impede a análise da culpa pela rescisão do contrato por parte dos autores.

Já a parte autora, a teor do que dispõe o art. 373, inciso I do CPC, comprovou regularmente que concluiu o financiamento do imóvel dentro do prazo estipulado, conforme, inclusive, se depreende da certidão de registro de imóveis, juntada aos autos

Nesse sentido, analisando o Contrato firmado entre as partes, mais precisamente as cláusulas terceira e quarta, os autores cumpriram com o prazo estipulado para financiamento, não podendo se afirmar, portanto, que foram eles os responsáveis pela rescisão do contrato.

Assim, pelo fato da parte apelante não ter observado o prazo de 60 dias para o financiamento do imóvel, forçoso reconhecer que a rescisão se deu por sua culpa.

Nesse particular, a cláusula décima do contrato firmado entre as partes prevê multa para quem deu causa ao rompimento do negócio, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor total da presente promessa de venda e compra, tendo o juízo de 1º grau determinado o pagamento da penalidade já descontado o valor dado de sinal (arras de R$ 20.000,00 vinte mil reais), a ser apurado em sede de liquidação de sentença.

Vejamos a Cláusula Décima do Contrato:

“Havendo o cancelamento deste instrumento por arrependimento entre as partes, fica convencionado que a parte que der causa, pagará a parte prejudicada uma multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor total da presente promessa de venda e compra
, ficando ainda obrigada, a parte infratora, ao pagamento dos honorários de corretagem, advocatícios e das custas judiciais, se porventura tiverem que recorrer aos meios judiciais para cumprimento do presente contrato;”

Ocorre que,
entende-se como abusiva, a referida pactuação de cláusula que determina o pagamento de multa rescisória sobre o valor total do contrato (cláusula décima), devendo no presente caso ser observado os valores efetivamente pagos.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RESCISÃO

CONTRATUAL
CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES.
RESCISÃO

CONTRATUAL
POR
CULPA
DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor"
(
REsp 907.856/DF
, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008). (...) (
AgInt no AREsp 1180352/DF
, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE
RESCISÃO

CONTRATUAL
- COMPRA E VENDA - INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE -
RESCISÃO
DO CONTRATO - DEVIDA - RETORNO AO STATU QUO ANTE - NECESSIDADE - MULTA RESCISÓRIA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO - ABUSIVIDADE - FIXAÇÃO EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO - NECESSIDADE - RAZOABILIDADE - OBSERVÂNCIA - INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO - POSSIBILIDADE. Diante da inadimplência do adquirente, é possível a
rescisão
do contrato firmado entre as partes, com retorno das partes ao statu quo ante e, consequentemente, a devolução de parcelas pagas pelo promissário
comprador
, tudo devidamente corrigido e com incidência de juros de mora. É perfeitamente cabível a condenação do adquirente, parte que deu ensejo à
rescisão
do contrato por inadimplemento, ao pagamento da multa rescisória, bem como de indenização por fruição do bem, durante o período em que ocupou indevidamente o imóvel, conforme entendimento do STJ.
Entretanto, se mostra abusiva a pactuação de cláusula que determina o pagamento de multa sobre o valor total do contrato, devendo ser fixada com base no valor efetivamente pago por ele.
(TJMG -
Apelação Cível 1.0000.16.095122-4/002
, Relator (a): Des.(a) Luciano Pinto , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/04/0018, publicação da sumula em
27
/
04
/
2018
)

Nessa esteira de raciocínio, observa-se que como a parte recorrente já pagou o valor de RS 20.000,00 (vinte mil reais), à título de sinal/arras, tal importância deve ser entendida como valor devido de multa, nos art. 420 do CC, vejamos:

“Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.”

A respeito do assunto, vejamos a Súmula 412 do STF:

“No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dôbro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo.”

Ademais, ressalta-se que o instituto da cl
á
usula penal compensat
ó
ria n
ã
o aceita qualquer indeniza
çã
o suplementar, pois tem como caracter
í
stica prefixar os danos decorrentes do inadimplemento total. Nesse sentido, o valor pago a t
í
tulo de arras confirmat
ó
rias integra o pre
ç
o do im
ó
vel e a sua reten
çã
o de forma cumulada com outra penalidade implica em bis in idem.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. A
ÇÃ
O DE RESOLU
ÇÃ
O DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IM
Ó
VEL C/C PEDIDO DE REVIS
Ã
O DE CL
Á
USULAS CONTRATUAIS. ART. 267, VI, DO CPC/1973. PREQUESTIONAMENTO. AUS
Ê
NCIA. S
Ú
MULA 211/STJ. CUMULA
ÇÃ
O DAS ARRAS CONFIRMAT
Ó
RIAS E A CL
Á
USULA PENAL COMPENSAT
Ó
RIA. INADMISSIBILIDADE. S
Ú
MULA 83 DO STJ.
Ô
NUS DE SUCUMB
Ê
NCIA. REVIS
Ã
O. IMPOSSIBILIDADE. S
Ú
MULA N
°
7/STJ. 1. N
ã
o tendo havido o prequestionamento dos temas postos em debate nas raz
õ
es do recurso especial, n
ã
o tendo a parte sequer oposto os embargos de declara
çã
o, incidente o enunciado n
°
211, da S
ú
mula do Superior Tribunal de Justi
ç
a. 2.
Segundo a jurisprud
ê
ncia do Superior Tribunal de Justi
ç
a, "as arras confirmat
ó
rias n
ã
o se confundem com a prefixa
çã
o de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do neg
ó
cio e possuem caracter
í
stica de in
í
cio de pagamento, raz
ã
o pela qual n
ã
o podem ser objeto de reten
çã
o na resolu
çã
o contratual por inadimplemento do comprador
. (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOM
Ã
O, QUARTA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 12/12/2017) 3. N
ã
o cabe, em recurso especial, reexaminar mat
é
ria f
á
tico-probat
ó
ria (S
ú
mula 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 906.340/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 11/09/2018)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AN
Á
LISE DE MAT
É
RIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. CL
Á
USULA PENAL. RECONHECIMENTO. REVIS
Ã
O. IMPOSSIBILIDADE. S
Ú
MULAS 5 E 7 DO STJ. ARRAS CONFIRMAT
Ó
RIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETEN
ÇÃ
O. CL
Á
USULA PENAL EXCESSIVA. PERDA DA TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS. REDU
ÇÃ
O. POSSIBILIDADE. REVIS
Ã
O. IMPOSSIBILIDADE. S
Ú
MULAS 5 E 7 DO STJ. S
Ú
MULA 284 DO STF. DISS
Í
DIO JURISPRUDENCIAL N
Ã
O DEMONSTRADO. 1. Consoante disposto no art. 105 da Carta Magna, o Superior Tribunal de Justi
ç
a n
ã
o
é
competente para se manifestar sobre suposta viola
çã
o de dispositivo constitucional nem sequer a t
í
tulo de prequestionamento. 2. Para suplantar a cogni
çã
o estadual que,
à
luz das peculiaridades do caso concreto, considerou tratar-se, a hip
ó
tese vertente, de cl
á
usula penal compensat
ó
ria fixada de forma excessiva (o que motivou sua adequa
çã
o com a conseq
ü
ente estipula
çã
o de percentual de reten
çã
o razo
á
vel e proporcional
à
s perdas e danos dos vendedores), seria necess
á
rio o revolvimento do acervo f
á
tico-probat
ó
rio dos autos e a interpreta
çã
o de cl
á
usulas contratuais, o que
é
vedado pelos enunciados das S
ú
mulas 5 e 7 do STJ. 3.
Ainda que de arras confirmat
ó
rias se tratasse, importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmat
ó
rias n
ã
o se confundem com a prefixa
çã
o de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do neg
ó
cio e possuem caracter
í
stica de in
í
cio de pagamento, raz
ã
o pela qual n
ã
o podem ser objeto de reten
çã
o na resolu
çã
o contratual por inadimplemento do comprador. 4.
É
abusiva a cl
á
usula do distrato de contrato de compra e venda que estipula a reten
çã
o integral das parcelas pagas pelo comprador.
5.
É
poss
í
vel a redu
çã
o da cl
á
usula penal compensat
ó
ria a patamar justo quando verificada a onerosidade ao promiss
á
rio-comprador. 6. Elidir as conclus
õ
es do aresto impugnado, que considerou excessiva e, portanto, geradora de enriquecimento sem causa, a cl
á
usula penal inserta no contrato em apre
ç
o, fixando, por via de conseq
üê
ncia, sua redu
çã
o
à
percentual de 25% do valor total pago, demandaria a reinterpreta
çã
o de cl
á
usulas contratuais, bem como o revolvimento do conjunto f
á
tico-probat
ó
rio dos autos, o que encontra
ó
bice nos enunciados das S
ú
mulas 5 e 7 do STJ. 7. No que diz respeito ao pedido de indeniza
çã
o a t
í
tulo de frui
çã
o do im
ó
vel, o recorrente n
ã
o indicou os dispositivos legais eventualmente violados pelo ac
ó
rd
ã
o recorrido, n
ã
o observando, portanto, a t
é
cnica pr
ó
pria de interposi
çã
o do recurso especial, o que atrai a incid
ê
ncia da S
ú
mula 284/STF. 8. A simples transcri
çã
o de ementas n
ã
o basta para que se configure a diverg
ê
ncia jurisprudencial alegada. Imp
õ
e-se a demonstra
çã
o do diss
í
dio com a reprodu
çã
o dos segmentos assemelhados ou divergentes entre os paradigmas colacionados e o aresto hostilizado, o que inocorreu no presente caso. 9. Agravo interno n
ã
o provido. (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOM
Ã
O, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017)

Desta feita, firma-se o entendimento de que a cláusula décima do contrato em tela, que estipula o valor da multa a quem deu causa a rescisão, além de ser abusiva, encontra vedação no ordenamento civil pátrio, devendo o valor da penalidade ser aquele já pago a título de sinal, qual seja, R$ 20.000,00 (vinte mil reais), nos termos do que preceitua o art. 420 do CC, sendo indevido qualquer valor suplementar.

A sentença ora vergastada, portanto, nesta parte, merece parcial reforma, para fixar a quantia da multa pela rescisão do contrato ao valor já pago a título de arras/sinal, não cabendo qualquer valor suplementar.

Ante o exposto,
CONHEÇO DOS

RECURSO E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, a fim de reformar a sentença tão somente para fixar a quantia da multa pela rescisão ao valor já pago a título de arras, nos termos do que estabelece o art. 420 do CC, mantendo os demais termos da sentença ora vergastada.

É COMO VOTO
.

Belém, 22/08/2023