Tribunal: TJPA
Processo: 0817905-61.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão julgador: LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 4701 - Ato / Negócio Jurídico
Data de julgamento: 2023-07-17

Ementa:
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO CONTRA DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CESSÃO, NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA C/C RESTITUIÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO. RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE FIXAÇÃO. STJ. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DE AGRAVO INTERNO. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor das parcelas pagas deve ser fixado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso. Precedentes do STJ. In casu, fixação do percentual de retenção pelo promissário vendedor em 15% em consonância com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. A restituição de valores, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer imediatamente, em prestação única, logo após o desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado. Nas hipóteses de sucumbência recíproca os ônus sucumbenciais devem ser rateados entre as partes, na proporção do decaimento de cada uma. Recurso de Agravo interno provido, parcialmente, para que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0817905-61.2018.8.14.0301

APELANTE: FILADELFIA INCORPORADORA LTDA

APELADO: ITAMAR FERNANDO DRUMMOND JUNIOR, RIANNE SOARES FARINHA DRUMMOND

RELATOR(A):
Desembargador LEONARDO DE NORONHA TAVARES

EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO CONTRA DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CESSÃO, NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA C/C RESTITUIÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO. RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE FIXAÇÃO. STJ. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DE AGRAVO INTERNO.

Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor das parcelas pagas deve ser fixado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso. Precedentes do STJ.

In casu
, fixação do percentual de retenção pelo promissário vendedor em 15% em consonância com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

A restituição de valores, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer imediatamente, em prestação única, logo após o desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora.

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado.

Nas hipóteses de sucumbência recíproca os ônus sucumbenciais devem ser rateados entre as partes, na proporção do decaimento de cada uma.

Recurso de Agravo interno provido, parcialmente, para que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

COMARCA DE BELÉM/PA

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL N° 0817905-61.2018.8.14.0301

AGRAVANTE: FILADÉLFIA INCORPORADORA LTDA

AGRAVADO: ITAMAR FERNANDO DRUMMOND JUNIOR

AGRAVADA: RIANNE SOARES FARINHA DRUMOND

RELATOR: DES. LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATÓRIO

O EXMO SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):

Trata-se de AGRAVO INTERNO em APELAÇÃO CÍVEL (Id. 11573338), interposto pela ré/apelante FILADELFIA INCORPORADORA LTDA, insatisfeita com a decisão monocrática (Id. 11313121), de minha lavra proferida em recurso de apelação, visando reforma da r. sentença prolatada da 7ª Vara Cível e Empresarial da Comarca da Capital nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda e Cessão, Nulidade de Cláusula Abusiva c/c Restituição Parcial do Valor Pago movida por ITAMAR FERNANDO DRUMOND JUNIOR e RIANNE SOARES FARINHA DRUMONDE que negou provimento ao recurso de apelação da ora agravante, com a seguinte ementa:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CESSÃO, NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA C/C RESTITUIÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO. RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE FIXAÇÃO. STJ. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RECURSO DESPROVIDO MONOCRATICAMENTE. INTELIGÊNCIA DO ART. 932 DO CPC/2015 C/C O ART. 133, XI, “D”, DO RITJE/PA.

1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor das parcelas pagas deve ser fixado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso. Precedentes do STJ.

2.
In casu
, fixação do percentual de retenção pelo promissário vendedor em 15% em consonância com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

3. A restituição de valores, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer imediatamente, em prestação única, logo após o desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora

4. Nas hipóteses de sucumbência recíproca os ônus sucumbenciais devem ser rateados entre as partes, na proporção do decaimento de cada uma.

5. Recurso conhecido e desprovido, monocraticamente, nos termos do artigo 932 c/c art. 133, XI, letra “d” do RITJPA.”

Em suas razões recursais (Id. 11573338), a agravante alega, em síntese, a legalidade da cláusula contratual 10.8, que estipula o percentual de retenção por rescisão contratual em 50% (cinquenta por cento) do valor pago; a necessidade de restituir em parcelas de acordo com o contrato; e ainda, subsidiariamente, o entendimento do STJ que estipulou em 25% o valor da retenção, na hipótese de culpa exclusiva do comprador.

O agravante ainda se insurge contra o termo inicial para a contagem dos juros ser a citação, pugnando pela aplicação do tema 1.002 do STJ que firmou a seguinte tese: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Conclui solicitando o reconhecimento da sucumbência mínima do Apelante, ora agravante, com a condenação da apelada ao pagamento integral das despesas processuais e honorários advocatícios, nos termos do Art. 86, PÚ, CPC.

Sem contrarrazões, conforme certidão de Id. 11984877.

É o relatório, incluído o feito em pauta de julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

VOTO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):

Antecipo que a irresignação merece parcial acolhimento.

Senão vejamos.

Em suas razões, a empresa recorrente alega, em síntese, que o juízo de origem reconheceu a culpa pela rescisão contratual da parte autora, ora agravada, e que, nos termos da cláusula 10.8 do contrato firmado entre as partes a incorporadora faria jus à retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos.

Afirma que a referida cláusula é válida, tendo em vista que proibição legal diz respeito somente à retenção integral do valor pago.

Requer, ainda, o reconhecimento da sucumbência mínima do Apelante, ora agravante, com a condenação dos agravados ao pagamento integral das despesas processuais e honorários advocatícios e que os juros moratórios incidam a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme determinado pelo Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.

Primeiramente, sem razão o recorrente quanto a validade da cláusula 10.8 do contrato firmado entre as partes, eis que, consoante consta na decisão recorrida o percentual de retenção de 15% (quinze por cento) do valor das parcelas pagas pelo promitente comprador está em conformidade com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o qual deve ser realizado em parcela única.

Com efeito, ao expor as razões de decidir, apresentei os seguintes fundamentos,
in verbis:

“

(...)

Em suas razões, a recorrente alega que o percentual de retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, é válido, considerando que a proibição legal somente diz respeito à retenção integral do valor pago.

Aduz, ainda, que a própria sentença reconhece que a culpa pela rescisão contratual é dos autores, considerando que restou demonstrada a inadimplência da ré.

Sem razão em suas alegações. Senão vejamos.

Na hipótese de o promitente comprador dar causa à resolução do contrato, é possível a retenção pela promitente vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais.

Todavia, em casos análogos de resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por inadimplemento do devedor, o STJ firmou o entendimento, segundo o qual: “Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes"(AgRg no REsp 1500990/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 10/05/2016).

No mesmo sentido, recente jurisprudência da Corte da Cidadania:

‘AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALHA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INÉPCIA. PETIÇÃO INICIAL. SÚMULA Nº 7/STJ. VALOR DA CAUSA. PARTE CONTROVERTIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO. PERCENTUAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. COBRANÇA. AFASTAMENTO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte.

3. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 282/STF.

4. Na hipótese, a Corte local entendeu que os fatos foram narrados com clareza e que o pedido é determinado, esbarrando o acolhimento da tese de inépcia da petição inicial na censura da Súmula nº 7/STJ.

5. De acordo com o disposto no artigo 292, II, do CPC/2015, o valor da causa nas ações que tenham por objeto a rescisão de ato jurídico deve corresponder à parte controvertida.

6. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador.

7.
Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

8. Não é devida a taxa de ocupação se o imóvel nem sequer foi entregue. Precedentes.

9. A revisão do quantitativo em que as partes foram vencedoras ou vencidas na demanda, assim como a existência de sucumbência mínima ou recíproca, com a fixação dos respectivos valores, encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.

10. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 5/5/2022.)

Assim, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e ao entendimento firmado do Superior Tribunal de Justiça, entendo que deve ser mantida a sentença que determinou que a promitente vendedora pode reter o percentual de 15% (quinze por cento) do valor das parcelas pagas pelo promitente comprador, devendo o restante ser a ele devolvido, sobretudo diante da hipossuficiência do consumidor e considerando que o imóvel objeto da lide poderá ser renegociado.

Igualmente sem razão a empresa recorrente quanto ao argumento de impossibilidade de restituição do valor pago em parcela única.

Em suas razões afirma que o contrato firmado pelas partes estabelece que o percentual dos valores pagos será devolvido aos promissários compradores em tantas prestações mensais quantas tiverem sido pagas no contrato e que os apelados possuíam plena ciência dos referidos termos quando da assinatura do contrato em questão.

Ocorre que a referida cláusula se revela abusiva, consoante jurisprudência consolidada do STJ, não devendo ser aplicada. Senão vejamos:

‘CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. ÓBICE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. CULPA DA CONSTRUTORA RECORRENTE RECONHECIDA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS DESEMBOLSADAS EM PARCELA ÚNICA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO OBJETO DE AFRONTA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284/STF. DECISÃO MANTIDA.

1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

2. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação do contrato firmado pelas partes, entendeu que a rescisão da avença ocorreu em razão do atraso injustificado da construtora recorrente quanto à entrega da obra.Entender de modo contrário exigiria, além de nova interpretação do ajuste celebrado, o reexame de matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial.

3
. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 4. Estando o acórdão recorrido em sintonia com o entendimento firmado por esta Corte Superior, aplica-se a Súmula n. 83/STJ como óbice ao recurso.

5. "No recurso interposto pela alínea 'a' do permissivo constitucional é imprescindível a individualização do artigo de lei federal tido por violado, sem o que incide, por analogia, a Súmula 284 do STF" (AgInt no AREsp n. 623.110/GO, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/9/2017, DJe 2/10/2017).

6. Agravo interno a que se nega provimento.”(AgInt no AREsp n. 1.529.479/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 25/11/2019, DJe de 29/11/2019.)

Sem razão, igualmente, neste ponto.”

Igualmente, sem razão o recorrente quanto ao reconhecimento da sucumbência mínima do Apelante, ora agravante, com a condenação dos recorridos ao pagamento integral das despesas processuais e honorários advocatícios, nos termos do Art. 86, PÚ, CPC.

A sentença impugnada julgou parcialmente procedente a pretensão autoral declarando rescindido o contrato firmado entre as partes, todavia declarando a abusividade e nulidade de cláusulas contratuais.

Deste modo, não merece guarida a pretensão de desonerar-se dos ônus da sucumbência e imputá-los exclusivamente aos apelados, porquanto o rateio dos ônus tem respaldo no art. 86, do CPC, segundo o qual "Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas."

Assim, entende-se que a distribuição do ônus da sucumbência tal como consta na sentença na proporção de 70% (setenta por cento) das custas e despesas processuais, mais 15 % (quinze por cento) de honorários advocatícios aos apelados e 30% (trinta por cento) das custas e despesas processuais, mais 10% (dez por cento) a título de honorários advocatícios à apelante, observa o comando do artigo 86 do Código de Processo Civil que assim dispõe:

“Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.”

Todavia, no que se refere aos juros de mora, de fato, deve contar do trânsito em julgado, conforme entendimento firmado no Resp n. 1740911/DF, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, sob o Tema n. 1002, o qual fixou a tese a seguir:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Assim, considerando que o compromisso de compra e venda foi anterior à Lei nº 13.786/2018 e que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que os juros de mora constituem matéria de ordem pública (STJ - AgInt no AREsp: 662842 RS 2015/0033168-2, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 08/02/2021, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/02/2021), os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado.

Isto posto, conheço do Recurso de Agravo Interno e dou-lhe parcial provimento, a fim de que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado, mantendo-se os demais termos da decisão.

Assim é o meu voto.

Belém (PA), 24 de julho de 2023.

LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATOR

Belém, 24/07/2023