Tribunal: TJPA
Processo: 0117613-25.2015.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão julgador: MARGUI GASPAR BITTENCOURT
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-12-12

Ementa:
EMENTA: AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO.. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVE. INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DO VALOR PAGO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CUPA RECÍRPOCA RECONHECIDA NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. - Promitente comprador, deixou de pagar as prestações referentes ao negócio, em decorrência do atraso injustificado na entrega do imóvel. _ A incorporadora efetuou a retenção do valor pago em razão do inadimplemento. - Culpa recíproca configurada ma hipótese. Ambos deram causa a rescisão do contrato. -Agravo interno não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0117613-25.2015.8.14.0301

APELANTE: GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: MARCIO LEAL DIAS

RELATOR(A):
Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT

EMENTA

EMENTA:
AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO.. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVE. INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE.

RETENÇÃO DO VALOR PAGO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA

CUPA RECÍRPOCA RECONHECIDA NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

- Promitente comprador, deixou de pagar as prestações referentes ao negócio, em decorrência do atraso injustificado na entrega do imóvel.

_ A incorporadora efetuou a retenção do valor pago em razão do inadimplemento.

- Culpa recíproca configurada ma hipótese. Ambos deram causa a rescisão do contrato.

-Agravo interno não provido.

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

PROCESSO Nº 0117613-25.2015.8.14.0301

ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO: AGRAVO INTERNO

EM APELAÇÃO

AGRAVANTE

: GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
( Adv.
FABRICIO GOMES CRISTINO OAB/PA 19809-A)

AGRAVADO :
MARCIO LEAL DIAS
( Adv. JOSE AUGUSTO FREIRE FIGUEIREDO

OAB/PA

6557-A)

RELATOR: DESA. MARGUI GASPAR BITTENCOURT

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo Interno interposto por

GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
,

contra

r. Decisão Monocrática

que negou provimento à Apelação (PJe

ID 9291879), mantendo a sentença prolatada pelo juízo a quo, em todos os seus termos.

Em suas razões (PJe ID 9669731) o agravante suscita prefacialmente que a pretensão

referente à indenização por dano moral, não procede, por se

tratar

de coisa julgada, uma vez que a questão já teria sido apreciada nos autos do processo 0000787-40.2011.8.14.0305. Pelo que pleiteou o reconhecimento da coisa julgada no tocante à indenização.

No mérito, o agravante sustenta que a culpa pela rescisão do contrato seria exclusiva do agravado, uma vez que ele deixou de adimplir suas obrigações decorrentes do contrato

. alega ainda que o agravado, não trouxe aos autos elementos que comprovem as suas alegações, no sentido de demonstrar a culpa da agravante pela rescisão do contrato.

Suscita ainda o agravante que a devolução dos valores pagos, deve ser feita na forma convencionada no contrato, com observância da cláusula. 5.4 do referido instrumento, e não no patamar fixado pela decisão agravada, que teria concluído pela culpa recíproca na rescisão, ao que a culpa teria sido exclusiva do agravado.

Postulou também pela reforma quanto à fixação do termo inicial para aplicação da correção monetária e dos juros de mora , considerando o Tema 1002 (Resp 1. 740.977/DF)

E por fim, no que tange aos danos morais, pretende no caso de rejeição da alegação de reconhecimento de coisa julgada, a reforma do decisum monocrático, no sentido de afastar a condenação, ou no caso de reconhecimento do danos morais , a fixação em patamar módico, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do apelado, ora agravado.

Contrarrazões recursais

apresentadas (PJe ID 10048041)

É o relatório do necessário.

Inclua-se em pauta de julgamento do Plenário Virtual.

Belém, data registrada no sistema

Desa. MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Relatora

VOTO

VOTO

Suscita preliminarmente o agravante a existência de coisa julgada no tocante à

pretensão por danos morais, afirmando que a matéria já teria sido apreciada nos autos do processo.

nº 0000787-40.2011.8.14.0305. No entanto, não trouxe aos autos argumentos capazes de infirmar o decisum combatido que não reconheceu

a

coisa julgada alegada, limitando-se
a reiterar os argumentos apresentados no âmbito da apelação.

Deste modo, pelas razões expendidas,

tenho que o agravo

interno não deve ser conhecido, nesse tocante.

No mérito, a controvérsia gira

em torno da

condenação do agravante à devolução de 90% do valor

que lhe foi pago e indenização a título de danos morais

no valor de R$5.000,00 em favor do agravado.

Insurge-se o recorrente contra a condenação à devolução de 90% do valor pago ao agravado, alegando que não há nos autos elementos que justifiquem essa condenação. Afirma ainda, que esse valor é abusivo, por carecer de amparo legal, na medida que a rescisão teria sido provocada exclusivamente pelo agravado, já que não teria efetuado o pagamento dos valores pactuados, e ainda pelo fato da cláusula
5.4
do instrumento contratual, não ter sido considerada na fixação desse patamar.

Pois bem,

Analisando os autos, verifico que o recurso em tela,

não merece acolhimento.

A alegação de que o montante de 90%

a ser devolvido, é abusivo, não prospera. Na hipótese restou comprovado nos autos, que a culpa da rescisão dos autos é recíproca. Ambas as partes deixaram de adimplir com suas obrigações contratuais, o agravante, quando não entregou o imóvel objeto do contrato no prazo convencionado e o agravado, quando deixou de efetuar o pagamento das parcelas, decorrentes do contrato.

De modo que em se tratando de culpa recíproca, não há como aplicar a aludida cláusula, já que esta se refere à hipótese de não efetivação da incorporação, o que não se aplica neste caso, haja vista que restou devidamente concluída.

Ademais, constatando-se a culpa concorrente, em rescisão contratual judicialmente reconhecida, a retenção de parte do valor pago pelo agravado, encontra amparo legal na Súm. 543 do STJ :

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
- ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E INADIMPLÊNCIA NAS PRESTAÇÕE
S -
RESPONSABILIDADE RECÍPROCA
–
DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS – RETENÇÃO EM 12,5% EM FAVOR DA VENDEDORA
- RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Na resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa recíproca dos contratantes, é razoável a retenção entre 10% e 25% das prestações pagas a título de indenização.

(TJ-MS - AC: 08251582620148120001 MS 0825158-26.2014.8.12.0001, Relator: Des. Julizar Barbosa Trindade, Data de Julgamento: 22/10/2021, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/10/2021)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CONHECIMENTO DE NATUREZA CONSTITUTIVO-CONDENATÓRIA – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL –
INADIMPLÊNCIA COM AS PRESTAÇÕES E ATRASO NA ENTREGA DA OBRAS – CULPA RECÍPROCA
–
POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELAS PROMITENTES VENDEDORAS
– JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA COM FLUÊNCIA DO DESEMBOLSO – RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.
I – Conforme orientação do STJ, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente:
EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012. (STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1584963/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020). II – O termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel incidirá do desembolso.

(TJ-MS - AC: 08140558020188120001 MS 0814055-80.2018.8.12.0001, Relator: Des. Luiz Tadeu Barbosa Silva, Data de Julgamento: 12/01/2021, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/01/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO. CULPA RECÍPROCA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE PARCELAS PAGAS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA ( CPC 86). I - A priori, destaco que, malgrado o presente instrumento contratual de promessa de compra e venda, este caracteriza-se como troca ou permuta ( CC 533), no qual as partes se obrigam a dar uma coisa (telhas) por outra (unidade imobiliária) que não seja dinheiro. Operam-se, ao mesmo tempo, duas vendas, servindo as coisas trocadas para compensação recíproca. Isso justifica a aplicação residual das regras previstas para a compra e venda. II - A relação entabulada se caracteriza como de consumo, porquanto presentes a figura do consumidor (destinatário final do imóvel/autor), do fornecedor (pessoa jurídica que comercializa a unidade imobiliária/apelada) e do produto transacionado (unidade imobiliária). Logo, perfeitamente aplicável o Código do Consumidor à espécie. III - O atraso na entrega do imóvel por prazo superior ao estipulado no contrato, inclusive extrapolada a cláusula de tolerância de 180 dias sem nenhuma justificativa plausível, enseja a rescisão do ajuste de vontades a pedido do adquirente por culpa da promitente/vendedora. IV - Todavia, no caso em tela, não há como desconsiderar também a culpa do promitente/comprador, porquanto dispôs de forma expressa que deixou de efetuar o pagamento integral das parcelas pactuadas (inadimplemento). Logo, nos termos do entendimento sumular n. 543/STJ, a restituição das importâncias já pagas pelo adquirente deve se dar de forma parcial. V - Assim, no caso, vê-se que a rescisão contratual foi motivada pela culpa recíproca. Em assim sendo, por expressa disposição contratual (Cláusula XVIII - DA RESCISÃO CONTRATUAL, itens 2 e 3 - fls. 28/29 - autos digitalizados), mister se faz a retenção pela ré/apelada do percentual de 10% (dez por cento) do valor pago (R$ 65.219,46), como forma de ressarcimento pelos custos operacionais da transação. VI - Por fim, se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados os honorários advocatícios e as despesas ( CPC 86). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-GO - APL: 05940135520088090024, Relator: LUIZ EDUARDO DE SOUSA, Data de Julgamento: 05/10/2018, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 05/10/2018)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CONHECIMENTO DE NATUREZA CONSTITUTIVO-CONDENATÓRIA – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA COM AS PRESTAÇÕES E ATRASO NA ENTREGA DA OBRAS – CULPA RECÍPROCA – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELAS PROMITENTES VENDEDORAS –
JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO
– CORREÇÃO MONETÁRIA COM FLUÊNCIA DO DESEMBOLSO – RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.
I – Conforme orientação do STJ, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente:
EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012. (STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1584963/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020).

Pretende ainda o agravante a reforma da decisão quanto ao termo inicial da incidência dos juros de mora.

Alega que a fixação do temo inicial dos juros de mora, a partir da citação implicaria em enriquecimento sem causa do agravada. Defendendo a aplicação da tese sedimentada no

Tema 1002 do STJ: “
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão,”, posto que argumenta que a culpa foi exclusiva do promitente comprador, ora agravado.

Pois bem,

Na hipótese, a questão já foi enfrentada,

onde se concluiu pelo

reconhecimento da culpa recíproca das partes , posto que ambas

deixaram de cumprir com suas obrigações contratuais, de modo que as duas contribuíram para a rescisão do contrato.

Assim, em razão do reconhecimento da culpa concorrente, não se aplica

o tema 1002 do STJ,

ao caso em exame.

Nesse contexto, entendo que a decisão não merece reparos, pois fixou

a contagem dos

juros de mora a partir da citação, obedeceu aos termos

artigo

405 do Código Civil e da jurisprudência pátria:

Nessa linha de entendimento:

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LICITUDE.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CULPA CONCORRENTE.
EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. LUCROS CESSANTES. INDEVIDOS. RETENÇÃO PELA VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE.
JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. CITAÇÃO
. 1. Acerca da licitude da cláusula que alarga o prazo de entrega da obra, a jurisprudência do eg. TJDFT consolidou o entendimento de que não há abusividade no período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido contratualmente e que esse tampouco gera desvantagem excessiva ao consumidor. 2. Constata-se a ocorrência de culpa concorrente das partes pelo descumprimento do contrato quando o comprador deixou de efetuar o pagamento das parcelas antes mesmo do inadimplemento das vendedoras, ao passo que essas não entregaram, injustificadamente, o imóvel no prazo estipulado. 3. Incide, no caso, a previsão expressa no artigo 476 do Código Civil, segundo a qual, ?Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro?. 4. Ainda que o Juízo de origem não tenha analisado o tema relativo à culpa concorrente, nos termos do artigo 1.013, § 1º, do CPC/15, afigura-se possível a apreciação nesta instância, mormente considerando que o processo encontra-se devidamente instruído e em condições de julgamento, além de ter sido respeitado o contraditório. 5. Uma vez que a avença foi rescindida por culpa recíproca do comprador e das vendedoras, deve ocorrer a responsabilização de ambas as partes, com o retorno dessas ao status quo ante, devolvendo integralmente o montante pago pelo consumidor, sem que seja devido o pagamento de indenização ao comprador a título de lucros cessantes ou que seja possível a retenção pelas vendedoras de parte dos valores pagos pelo adquirente. 6. O enunciado da Súmula 543/STJ dispõe que ?Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento?
. 7. Em se tratando de caso de culpa concorrente do comprador e do vendedor pelo inadimplemento do contrato, os juros moratórios incidem a partir da
citação válida. 8. Apelação conhecida e parcialmente provida.

(TJ-DF 07265938920198070001 DF 0726593-89.2019.8.07.0001, Relator:
Robson Teixeira de Freitas, Data de Julgamento: 05/08/2020, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 19/08/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Por derradeiro, aduz o agravante que o caso não configura dano moral, uma vez que

o efetivo abalo ou ofensa aos direitos da personalidade do agravado, não restou

demonstrado, pelo que pugna pela

reforma da decisão, quanto

ao montante

arbitrado, alegando que o valor

ultrapassa os limites da razoabilidade.

A pretensão não merece acolhimento

O mero inadimplemento contratual, não presume a ocorrência de dano moral. Com efeito, na hipótese,

conforme já debatido nos autos, ficou evidenciado

todo o transtorno, angústia e frustração do agravado, por não usufruir do imóvel objeto do contrato. De maneira que a decisão foi escorreita, ao reconhecer o dano moral e fixar a indenização no valor de R$ 5.000,00( cinco mil reais), pautada na razoabilidade e na proporcionalidade.

Neste sentido:

EMENTA:
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL
. CDC. APLICAÇÃO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR.
DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA
. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel incide o CDC, pois que há relação de consumo.
O atraso injustificado na entrega de imóvel não se trata de mero aborrecimento ou simples frustração, gerando danos morais indenizáveis ao promissário comprador.

(TJ-MG - AC: 10000204681738001 MG, Relator: Antônio Bispo, Data de Julgamento: 24/09/2020, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/10/2020)

Por todo o exposto, conheço e nego provimento ao Agravo Interno, nos termos da fundamentação lançada. E mantenho a decisão monocrática agravada em todos os seus termos.

É como voto.

Belém, data registrada no sistema.

Desa. MARGUI GASPAR BITTENCOURT

Relatora

Belém, 08/01/2024