Tribunal: TJPA
Processo: 0008593-85.2013.8.14.0005
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2023-09-19

Ementa:
ACÓRDÃO Nº ___________DJE:____/_____/_______ PODER JUDICIÁRIO 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0008593-85.2013.8.14.0005 COMARCA DE ORIGEM: ALTAMIRA APELANTE: UNIMED OESTE DO PARA COOPERATIVA DE TRABALHO MÉDICO ADVOGADO: CLAUDIO RENATO DO CANTO FARAG– OAB/DF 14.005 ADVOGADO: FELIPE TEIXEIRA VIEIRA – OB/DF 31.718 APELADO: MARIA DA CONCEICAO LOPES e OUTROS ADVOGADO: JOAQUIM JOSE DE FREITAS NETO – OAB 11.418 ADVOGADO: ANDRÉ AUGUSTO DA SILVA NOGUEIRA – OAB/PA 10.373 RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E IMPONTUALIDADE - INFRAÇÃO CONTRATUAL E INADIMPLENCIA - COMPROVAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL - CABIMENTO. LICENÇA DE FUNCIONAMENTO. ESTABELECIMENTO COMERCIAL. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1- A Lei 8.245/91, em seu art. 23, I, impõe a obrigação ao locatário de quitar, pontualmente, o aluguel e os encargos da locação. 2- Existindo débitos em aberto referente a aluguéis e seus encargos, e sendo a quitação destes, feita tardiamente pela locatária, configurado está o direito do locador de requerer o despejo, rescindindo o pacto, seja por infração contratual do locatário, seja por inadimplência, nos termos do art. 9º, II e III da Lei 8.245/91. 3 - Além da obrigação de regularidade junto aos órgãos públicos para a exploração da atividade comercial ser de responsabilidade do locatário, a demandada sequer comprovou algum impedimento de exploração do imóvel locado por falta de regularidade do bem perante os órgãos públicos, apto a justificar a rescisão contratual, mas ao contrário, ficou funcionando por 10 meses no imóvel locado até a desocupação. 4 – Recurso conhecido e não provido. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao Recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator. Sessão Ordinária – Plataforma PJe do dia ___ de _____ de 2023, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0008593-85.2013.8.14.0005

APELANTE: UNIMED OESTE DO PARA COOPERATIVA DE TRABALHO MEDICO

APELADO: MARIA DA CONCEICAO LOPES, CARLOS ALBERTO SARMENTO GEMAQUE, MARIA LUCIA GIESTAS GEMAQUE, KLEBIA COELHO AMOEDO, ATSUO NAKANISHI, CAIO CESAR GIESTAS GEMAQUE, CASSIO AUGUSTO GIESTAS GEMAQUE

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

ACÓRDÃO Nº ___________DJE:____/_____/_______

PODER JUDICIÁRIO

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0008593-85.2013.8.14.0005

COMARCA DE ORIGEM: ALTAMIRA

APELANTE: UNIMED OESTE DO PARA COOPERATIVA DE TRABALHO MÉDICO

ADVOGADO: CLAUDIO RENATO DO CANTO FARAG– OAB/DF 14.005

ADVOGADO: FELIPE TEIXEIRA VIEIRA – OB/DF 31.718

APELADO: MARIA DA CONCEICAO LOPES e OUTROS

ADVOGADO: JOAQUIM JOSE DE FREITAS NETO – OAB 11.418

ADVOGADO: ANDRÉ AUGUSTO DA SILVA NOGUEIRA – OAB/PA 10.373

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E IMPONTUALIDADE - INFRAÇÃO CONTRATUAL E INADIMPLENCIA - COMPROVAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL - CABIMENTO. LICENÇA DE FUNCIONAMENTO. ESTABELECIMENTO COMERCIAL. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1- A Lei 8.245/91, em seu art. 23, I, impõe a obrigação ao locatário de quitar, pontualmente, o aluguel e os encargos da locação.

2- Existindo débitos em aberto referente a aluguéis e seus encargos, e sendo a quitação destes, feita tardiamente pela locatária, configurado está o direito do locador de requerer o despejo, rescindindo o pacto, seja por infração contratual do locatário, seja por inadimplência, nos termos do art. 9º, II e III da Lei 8.245/91.

3 - Além da obrigação de regularidade junto aos órgãos públicos para a exploração da atividade comercial ser de responsabilidade do locatário, a demandada sequer comprovou algum impedimento de exploração do imóvel locado por falta de regularidade do bem perante os órgãos públicos, apto a justificar a rescisão contratual, mas ao contrário, ficou funcionando por 10 meses no imóvel locado até a desocupação.

4 – Recurso conhecido e não provido.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao Recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

Sessão Ordinária – Plataforma PJe do dia ___ de _____ de 2023, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposta por UNIMED OESTE DO PARA COOPERATIVA DE TRABALHO MÉDICO, objetivando a reforma da sentença de
Id. 6050132, proferida pelo M.M. Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Altamira, que nos autos da AÇO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS ajuizada por MARIA LÚCIA GIESTAS GEMAQUE, CARLOS ALBERTO SARMENTO GEMAQUE, ATSUO NAKANISHI, MARIA DA CONCEIÇO LOPES e KLÉBIA COELHO AMOEDO, em face da apelante, julgou parcialmente procedente a ação proposta, rescindindo o contrato de locação entre as partes, condenando o recorrente ao pagamento de R$ 652.500,00 (seiscentos e cinquenta e dois mil e quinhentos reais) a título de aluguéis atrasados, multa moratória e pecuniária, corrigido monetariamente a contar de outubro de 2013, acrescidas de juros de 1% ao mês, condenando ainda ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios de sucumbência fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 20, § 3º, do CPC/73.

Cuida-se na origem de AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS, onde a parte autora alega no id. 6050115, que celebrou com a demandada um contrato de locação pelo prazo de 60 meses (id. 6050117), para fins comerciais de um imóvel urbano, onde funcionava, há quase 30 (trinta) anos, a Clínica São Vicente, vindo a ser foi implementado o funcionamento do Hospital Unimed naquele Município de Altamira, porém houve inadimplemento no pagamento dos aluguéis de setembro e outubro de 2013, além do pagamento em atraso de vários outros meses sem o acréscimo da multa.

Deste modo requereu o pagamento dos aluguéis não pagos, multa e honorários advocatícios, conforme descrito na clausula 13ª do contrato de locação.

Em sentença de id. 6050132, o Juízo de origem julgou parcialmente procedente o pedido, por entender que a parte ré deu causa a quebra de contrato, motivo pelo qual declarou rescindido o contrato e condenou ainda ao pagamento de 02 (dois) meses de aluguel atrasado, multa moratória e multa pecuniária corrigido monetariamente a contar de outubro de 2013, acrescido de 1% ao mês.

Irresignados, os demandados interpuseram recurso de apelação no id. 6050133 Páginas 11-15 e, id. 6050134 - Páginas 1-7; 12-17, onde em apertada síntese, alega que a sentença proferida pelo juízo a quo, está totalmente equivocada, merecendo reforma integral em seu conteúdo.

Ressalta que antes da Ação de Despejo ter sido ajuizada pelos Apelados, a Apelante já havia ajuizado Ação de Resilição Unilateral de Contrato de Locação, por Descumprimento de Cláusula Contratual, cumulada com Ação de Consignação de Chaves e Ação Indenizatória e Cominatória (Processo nº 0008465-65.2013.814.0005), onde se cobrava multa por descumprimento de cláusula essencial do contrato e outros valores indenizatórios, sendo requerida e determinada em juízo a consignação das chaves do imóvel, com a devolução do prédio realizada em juízo.

Assevera que os Apelados descumpriram as obrigações constantes na Cláusula Décima do contrato, posto que até a propositura da ação nenhuma das licenças necessárias exigidas para o funcionamento do hospital havia sido providenciada, o que tornou legal e legítimo o direito da Apelante em rescindir o contrato e deixar o imóvel pelo não cumprimento da cláusula acima mencionada.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para fins de reformar a sentença de primeiro grau, no afã de se julgar totalmente improcedente a demanda.

Contrarrazões recursais ofertadas no id. 6050136, Páginas 1-5 e, id. 6050135 - Páginas 13-18, onde se pugna pelo desprovimento do recurso.

A autoridade sentenciante no id.

6050135 - Pág. 10 recebeu o recurso em seu duplo efeito e, após encaminhado os autos à esta Egrégia Corte de Justiça, coube inicialmente a distribuição à relatoria da Exma. Desembargadora Rosileide Maria da Costa Cunha, que em decisão monocrática proferida no id. 6050136 - Páginas 15-20, não conheceu do apelo por entender estar o mesmo intempestivo.

Irresignada a requerida, interpôs Agravo interno no id. 6050137 - Páginas 3-7, onde pugna pelo juízo de retratação.

Em decisão monocrática de id. 6050139 - Pág. 27 foi exercido o juízo de retratação, para fins afastar a intempestividade do recurso.

Foi noticiado no id. 6086680 o falecimento do apelado CARLOS ALBERTO SARMENTO GEMAQUE, sendo requerido a substituição processual no id. 9844799, pelos seus herdeiros legais (filhos), o que foi deferido por este Juízo.

Após regular distribuição, o feito foi inicialmente distribuído a relatoria dos Exmos. Desembargadores Rosileide Maria da Costa Cunha, José Maria Teixeira do Rosário e Eva do Amaral Coelho e, posteriormente redistribuído a minha relatoria, conforme registro no sistema.

É o breve relatório com
apresentação em pauta de julgamento, para a Sessão Ordinária – Plataforma PJe do dia ___ de _____ de 2023

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador relator

VOTO

O presente recurso é cabível, visto que fora apresentado tempestivamente, por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos.

Tendo sido preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço dos presentes recursos.

A questão devolvida à apreciação nesta Instancia Revisora, cinge-se acerca de quem seria a responsabilidade pela inadimplência contratual que ensejou a rescisão do contrato de locação.

Pois bem, após acurada análise dos autos adianto que não assiste razão a recorrente, senão vejamos:

No caso em tela, ambas as partes alegam justa causa para rescisão do contrato.

A parte autora, ora apelada, justifica a inadimplência através do não pagamento dos meses de setembro e outubro de 2013, enquanto, que a requerida alega a pendência na apresentação das licenças exigidas para o funcionamento do hospital, os quais justificariam a resilição unilateral do contrato.

Conforme se verifica no id. 6050117 - Pág. 4, consta na cláusula 10ª do contrato celebrado entre as partes, in verbis:

“Na melhor forma de direito os locadores se obrigam a providenciar junto aos Órgãos Municipais. Estaduais e Federais competentes, sejam eles atuantes na esfera Administrativa. de Finanças. Fazendária. Saúde e Vigilância Sanitária, todas as licenças de autorização cabíveis e necessárias para o devido funcionamento do hospital, sendo esta condição precípua para a validação do referido contrato”.

Ocorre que, conforme esclarecido pelo Juízo Sentenciante (id.

6050132 - Pág. 7), é público e notório que no prédio locado funcionou a Clínica São Vicente, por vários anos, sob a administração dos Autores, o que leva a crer que eles providenciaram todas as licenças necessárias para o exercício da atividade que ali desenvolveram.

De igual modo, como o Hospital Unimed funcionou no imóvel por quase um ano, sem que fosse apresentado algum embargo ou notificação do poder público, tudo nos leva a crer que possuía todas as licenças devidas.

Além disso, ainda que a recorrente viesse a comprovar o impedimento de exploração do imóvel locado por falta de regularidade do bem perante os órgãos públicos,
fato que não o fez
, ainda assim, competiria ao locatário a análise das características particulares que o bem deve apresentar para a instalação do empreendimento, bem como verificar se o imóvel e sua documentação estão regularizados e aptos à instalação pretendida, pois é o locatário quem detém o essencial conhecimento a respeito da atividade que será desenvolvida. Em outras palavras, é obrigação do locatário examinar previamente a aptidão do bem conforme o negócio a ser realizado, inclusive os documentos do imóvel para viabilizar a obtenção de licenças, que são imprescindíveis ao exercício de qualquer atividade comercial.

Neste sentido, a permissão para o exercício de atividades comerciais é ônus que deve recair sobre aqueles que almejam desempenhar tais atividades, pois é fato estranho à relação locatícia e implicaria desestímulo à locação comercial.

Ademais, à luz do disposto no art. 22, I, da Lei n. 8.245/1991, o impedimento de exploração do imóvel locado por falta de regularidade do bem perante os órgãos públicos não está inserida na esfera de obrigações do locador, ou seja, é fato imputável exclusivamente ao locatário.

Neste sentido vejamos os seguintes julgados:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RECISÃO CONTRATUAL C/C COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL DESTINADO A EXPLORAÇÃO ECONÔMICA DA PARTE AUTORA. FALTA DE DILIGÊNCIA DO LOCATÁRIO QUANTO A VERIFICAÇÃO DE REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL JUNTO À PREFEITURA COMPETENTE, A FIM DE PERMITIR A IMPLEMENTAÇÃO DE SUA ATIVIDADE COMERCIAL. O LOCADOR NÃO PODE SER RESPONSABILIZADO PELO INDEFERIMENTO DA EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ MUNICIPAL PARA INSTALAÇÃO DO EMPREENDIMENTO DO LOCATÁRIO. SENTENÇA MANTIDA”. (STJ – REsp 299154 / MG. 6ª Turma. Relator Ministro VICENTE LEAL. DJ 15.10.2001)

“EMENTA: AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. NÃO CONCESSÃO DE ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO PELA MUNICIPALIDADE. É inadmissível a pretensão do locatário de atribuir ao locador a responsabilidade pela obtenção de alvará junto à prefeitura para regulamentar a atividade comercial. (TJRS – Apelação Cível nº 70013282488. 15ª CC. Rel. DES. ANGELO MARANINCHI GIANNAKOS. Julg. 05.06.2006).

Portanto, considerando que a apelante funcionou no imóvel locado por quase um ano, bem como, em momento algum comprovou ter tido negada a sua licença/alvará de licenciamento, mas ao contrário, ao que tudo indica, quer pelo grande porte da empresa demandada, quer pela atividade hospitalar exercida e pelo tempo em que exerceu suas atividades no imóvel, seria quase impossível o seu funcionamento naquele Município, sem que tivesse obtido todas as licenças devidas/necessárias.

Outrossim, além da obrigação de regularidade junto aos órgãos públicos para a exploração da atividade comercial ser de responsabilidade do locatário, tenho que a demandada sequer comprovou algum impedimento de exploração do imóvel locado por falta de regularidade do bem perante os órgãos públicos, apto a justificar a rescisão contratual.

Por outro lado, consta na sentença (id.

6050132 - Pág. 6) que a parte autora desocupou o imóvel em outubro de 2013, sem ter efetuado o pagamento dos meses anteriores de agosto e setembro de 2013. Além disso, também ocorreu o pagamento com atraso, dos meses de julho a dezembro de 2012 e janeiro, fevereiro, junho e julho de 2013, bem como, a apelante não conseguiu demonstrar que os Réus foram os responsáveis pela quebra do contrato, pois deveria juntar com a inicial a prova de que seu funcionamento foi afetado pelo não cumprimento de clausula do contrato, mas não o fez, antes preferiu desocupar o imóvel sem comunicar tal fato à justiça, agindo apenas após o ingresso de ação cautelar proposta por parte dos réus.

Ademais, verifico que a Sentença guerreada, de forma minuciosa, também levou em consideração os valores pagos a maior pelo locatário, em relação aos primeiros noventa dias do contrato (prazo de carência), sendo que o aluguel neste período deveria ter um abatimento de 50% do valor mensal (§1º da clausula 5ª – id. 6050117 - Pág. 1), cujo crédito foi devidamente reconhecido em favor do apelante, senão vejamos:

“(...) Como a Ré teria direito a um crédito de R$75.000,00 em razão de despesas com reforma durante os primeiros noventa dias (25.000 x 3), e somente um mês foi pago pela metade, reconheço que a Ré faz jus a um crédito de R$50.000,00 (25.000 x 2) para abater do valor total que deve à parte autora, devendo a multa ser calculada sobre a metade do valor mensal do aluguel.

Reconheço que deve ser aplicada a multa moratória de 10% sobre as 03 primeiras parcelas mensais pagas com atraso (julho/set/2012), R$25.000,00 (2.500 X 3= 7.500) e 10% sobre 09 parcelas mensais de 50.000, (5.000 x 9= 45.000), pagas em 2013, 7 pagas com atraso e duas não pagas (ago/set/2013). Total da multa, 7.500 + 45.000= R$ 52.5000 (cinquenta e dois mil e quinhentos reais)” – id. 6050132 - Pág. 7.

Neste sentido, restou incontroverso os débitos em aberto relativos aos meses de setembro e outubro de 2013, além dos pagamentos em atraso dos meses de julho a dezembro de 2012 e janeiro, fevereiro, junho e julho de 2013, não tendo sido apresentado pela ré recibos/comprovantes de pagamento devidamente acrescidos da multa moratória, juros legais e correção monetária, para que se pudesse considerar ilidida sua mora.

Com efeito, além de ainda existir débito em aberto referente a aluguéis e seus encargos, a quitação destes vem sendo feita tardiamente pela locatária-ré, o que confere ao locador/autor o direito de rescindir o pacto, tanto por infração contratual da locatária quanto por inadimplência, nos termos do art. 9º, II e III da Lei 8.245/91. Reza a norma:

"Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

(...)

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

II - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;"

Nesse sentido:

Apelação – Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança – Locação residencial – Débito de contas de consumo de água e energia elétrica – Responsabilidade pelo pagamento daquele que efetivamente usufruiu dos serviços – Cumulação de cláusulas penais moratória e compensatória em razão de infrações distintas – Possibilidade – Recurso desprovido
(TJ-SP - AC: 10076867520218260071 SP 1007686-75.2021.8.26.0071, Relator: Monte Serrat, Data de Julgamento: 09/09/2022, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/09/2022).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E IMPONTUALIDADE - INFRAÇÃO CONTRATUAL E INADIMPLENCIA - COMPROVAÇÃO - DESPEJO/RESCISÃO CONTRATUAL - CABIMENTO. I- A Lei 8.245/91, em seu art. 23, I, impõe a obrigação ao locatário de quitar, pontualmente, o aluguel e os encargos da locação. II- Existindo débitos em aberto referente a aluguéis e seus encargos, e sendo a quitação destes feita tardiamente pela locatária, configurado está o direito do locador de requerer o despejo, rescindindo o pacto, seja por infração contratual do locatário, seja por inadimplência, nos termos do art. 9º, II e III da Lei 8.245/91 (TJ-MG - AC: 10000190372847001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 11/08/0019, Data de Publicação: 14/08/2019).

Portanto, cometida a infração contratual pela locatária-ré, e comprovada sua inadimplência, não restam dúvidas quanto ao direito do locador de rescindir o contrato, com arrimo nos art. 9º, inciso II e III c/c art. 23, inciso I, da Lei 8.245/91.

Deste modo, não merece reparos a sentença guerreada.

ISTO POSTO, CONHEÇO E NEGO
provimento à apelaçÃO interposta, mantendo-se incólume todos os termos da sentença
.

Em razão do que restou decido, e em observância ao que dispõe o § 11 do art. 85 do CPC, majoro os honorários advocatícios de 10 para 15% sobre o valor da condenação.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É O VOTO

Sessão Ordinária
- Plataforma PJe do dia ___ de _____ de 2023

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador - Relator

Belém, 29/09/2023