Tribunal: TJPA
Processo: 0008465-65.2013.8.14.0005
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2023-09-19

Ementa:
ACÓRDÃO Nº ___________DJE:____/_____/_______ PODER JUDICIÁRIO 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0008465-65.2013.8.14.0005 COMARCA DE ORIGEM: ALTAMIRA APELANTE: UNIMED OESTE DO PARA COOPERATIVA DE TRABALHO MÉDICO ADVOGADO: LAUDELINO HORACIO DA SILVA FILHO – OAB/PA 17600 APELADO: MARIA DA CONCEICAO LOPES e OUTROS ADVOGADO: JOAQUIM JOSE DE FREITAS NETO – OAB 11.418 ADVOGADO: ANDRÉ AUGUSTO DA SILVA NOGUEIRA – OAB/PA 10.373 RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. PEDIDO DE RESILIAÇÃO UNILATERAL POR CULPA DO LOCADOR. INADIMPLENCIA NÃO DEMONSTRADA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1- A Lei 8.245/91, em seu art. 23, I, impõe a obrigação ao locatário de quitar, pontualmente, o aluguel e os encargos da locação. 2- Além da obrigação de regularidade junto aos órgãos públicos para a exploração da atividade comercial ser de responsabilidade da locatária, esta sequer comprovou algum impedimento de exploração do imóvel locado por falta de regularidade do bem perante os órgãos públicos, apto a justificar a rescisão contratual, mas ao contrário, ficou funcionando por 10 meses no imóvel locado até a desocupação. 4 – Recurso conhecido e não provido. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao Recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator. Sessão Ordinária – Plenário Videoconferência - Plataforma PJe do dia ___ de _____ de 2023, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0008465-65.2013.8.14.0005

APELANTE: UNIMED OESTE DO PARA COOPERATIVA DE TRABALHO MEDICO

APELADO: MARIA DA CONCEICAO LOPES, CARLOS ALBERTO SARMENTO GEMAQUE, MARIA LUCIA GIESTAS GEMAQUE, KLEBIA COELHO AMOEDO, ATSUO NAKANISHI

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

ACÓRDÃO Nº ___________DJE:____/_____/_______

PODER JUDICIÁRIO

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0008465-65.2013.8.14.0005

COMARCA DE ORIGEM: ALTAMIRA

APELANTE: UNIMED OESTE DO PARA COOPERATIVA DE TRABALHO MÉDICO

ADVOGADO: LAUDELINO HORACIO DA SILVA FILHO – OAB/PA 17600

APELADO: MARIA DA CONCEICAO LOPES e OUTROS

ADVOGADO: JOAQUIM JOSE DE FREITAS NETO – OAB 11.418

ADVOGADO: ANDRÉ AUGUSTO DA SILVA NOGUEIRA – OAB/PA 10.373

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. PEDIDO DE RESILIAÇÃO UNILATERAL POR CULPA DO LOCADOR. INADIMPLENCIA NÃO DEMONSTRADA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1- A Lei 8.245/91, em seu art. 23, I, impõe a obrigação ao locatário de quitar, pontualmente, o aluguel e os encargos da locação.

2- Além da obrigação de regularidade junto aos órgãos públicos para a exploração da atividade comercial ser de responsabilidade da locatária, esta sequer comprovou algum impedimento de exploração do imóvel locado por falta de regularidade do bem perante os órgãos públicos, apto a justificar a rescisão contratual, mas ao contrário, ficou funcionando por 10 meses no imóvel locado até a desocupação.

4 – Recurso conhecido e não provido.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao Recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

Sessão Ordinária – Plenário Videoconferência - Plataforma PJe do dia ___ de _____ de 2023, presidida pelo Exmo. Des. Ricardo Ferreira Nunes, em presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça.

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposta por UNIMED OESTE DO PARA COOPERATIVA DE TRABALHO MÉDICO, objetivando a reforma da sentença de
Id. 6049895, proferida pelo M.M. Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Altamira, que nos autos da AÇO DE RESILIÇO UNILATERAL DE CONTRATO DE LOCAÇO POR DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇO DE CHAVES E INDENIZAÇO E COMINATÓRIA, julgou improcedente a ação proposta.

Cuida-se na origem de AÇÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E INDENIZAÇÃO E COMINATÓRIA, onde a parte autora alega no id. 6049867, que celebrou com a demandada um contrato de locação pelo prazo de 60 meses (id. 6050117), para fins comerciais de um imóvel urbano, porém, os dispositivos constantes da cláusula décima, considerados de vital importância para a efetividade do contrato, nunca forma cumpridos pela parte requerida, posto que até a presente data, nenhuma das licenças necessárias exigidas para o funcionamento do hospital foi providenciada.

Deste modo requereu a consignação judicial das chaves do imóvel, bem como, a condenação dos requeridos ao pagamento da multa pecuniária e indenização pelos serviços de reforma executados no imóvel locado e suas instalações.

Em sentença de id. 6049895, o Juízo de origem julgou improcedente a demanda, por entender que foi a parte autora quem deu causa a quebra de contrato.

Irresignada, a demandante interpôs recurso de apelação no id. 6049897, onde em apertada síntese, alega que a sentença proferida pelo juízo a quo, está totalmente equivocada, merecendo reforma integral em seu conteúdo.

Ressalta que até a data da propositura da ação, mais de um ano após a assinatura do contrato, nenhuma das licenças necessárias exigidas para o funcionamento regular do imóvel locado havia sido providenciada, afrontando, destarte, essa condicionante definida como precípua para a eficácia do negócio jurídico.

Afirma que, protocolou junto aos apelados um ofício enviado através de SEDEX/AR, entregue no dia 17 de maio de 2013, onde foi delimitado a data de 01 de junho para que as providências necessárias junto aos Órgãos competentes fossem tomadas, sob pena de resilição imediata, automática e unilateral do contrato. E, em razão da omissão dos apelados, veio a fazer a devolução em juízo do imóvel, cujo pedido foi deferido em 12 de novembro de 2013.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para fins de reformar totalmente a sentença de primeiro grau, no afã de se julgar totalmente procedente a demanda.

Contrarrazões recursais ofertadas no id. 6049899 - Páginas 6-16, onde se pugna pelo desprovimento do recurso.

A autoridade sentenciante no id.

6049899 - Pág. 4, recebeu o recurso em seu duplo efeito e, após encaminhado os autos à esta Egrégia Corte de Justiça, coube inicialmente a distribuição à relatoria da Exma. Desembargadora Rosileide Maria da Costa Cunha, que em decisão monocrática proferida no id. 6050136 - Páginas 15-20, não conheceu do apelo por entender estar o mesmo intempestivo.

Foi noticiado no id. 6086690 o falecimento do apelado CARLOS ALBERTO SARMENTO GEMAQUE, sendo requerido a substituição processual no id. 10071297, pelos seus herdeiros legais (filhos), o que foi deferido por este Juízo.

Após regular distribuição, o feito foi inicialmente distribuído a relatoria dos Exmos. Desembargadores Rosileide Maria da Costa Cunha, José Maria Teixeira do Rosário e Eva do Amaral Coelho e, posteriormente redistribuído a minha relatoria, conforme registro no sistema.

É o breve relatório com
apresentação em pauta de julgamento, para a Sessão Ordinária – Plenário Videoconferência - Plataforma PJe do dia dia 19 de setembro de 2023.

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador relator

VOTO

O presente recurso é cabível, visto que fora apresentado tempestivamente, por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos.

Tendo sido preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço dos presentes recursos.

A questão devolvida à apreciação nesta Instancia Revisora, cinge-se acerca de quem seria a responsabilidade pela inadimplência contratual que ensejou a rescisão do contrato de locação.

Pois bem, após acurada análise dos autos adianto que não assiste razão a recorrente, senão vejamos:

No caso em tela, a parte autora, ora apelante alega justa causa para rescisão do contrato, sem razão. Vejamos:

A parte autora, alega a pendência na apresentação das licenças exigidas para o funcionamento do hospital, os quais, na sua ótica, justificariam a resilição unilateral do contrato.

Conforme se verifica no id. 6050117 - Pág. 4, consta na cláusula 10ª do contrato celebrado entre as partes, in verbis:

“Na melhor forma de direito os locadores se obrigam a providenciar junto aos Órgãos Municipais. Estaduais e Federais competentes, sejam eles atuantes na esfera Administrativa. de Finanças. Fazendária. Saúde e Vigilância Sanitária, todas as licenças de autorização cabíveis e necessárias para o devido funcionamento do hospital, sendo esta condição precípua para a validação do referido contrato”.

Ocorre que, conforme esclarecido pelo Juízo Sentenciante (id.

6050132 - Pág. 7), é público e notório que no prédio locado funcionou a Clínica São Vicente, por vários anos, sob a administração dos Autores, o que leva a crer que eles providenciaram todas as licenças necessárias para o exercício da atividade que ali desenvolveram.

De igual modo, como o Hospital Unimed funcionou no imóvel por quase um ano, sem que fosse apresentado algum embargo ou notificação do poder público, tudo nos leva a crer que possuía todas as licenças devidas.

Além disso, ainda que a recorrente viesse a comprovar o impedimento de exploração do imóvel locado por falta de regularidade do bem perante os órgãos públicos,
fato que não o fez
, ainda assim, competiria ao locatário a análise das características particulares que o bem deve apresentar para a instalação do empreendimento, bem como verificar se o imóvel e sua documentação estão regularizados e aptos à instalação pretendida, pois é o locatário quem detém o essencial conhecimento a respeito da atividade que será desenvolvida. Em outras palavras, é obrigação do locatário examinar previamente a aptidão do bem conforme o negócio a ser realizado, inclusive os documentos do imóvel para viabilizar a obtenção de licenças, que são imprescindíveis ao exercício de qualquer atividade comercial.

Neste sentido, a permissão para o exercício de atividades comerciais é ônus que deve recair sobre aqueles que almejam desempenhar tais atividades, pois é fato estranho à relação locatícia e implicaria desestímulo à locação comercial.

Ademais, à luz do disposto no art. 22, I, da Lei n. 8.245/1991, o impedimento de exploração do imóvel locado por falta de regularidade do bem perante os órgãos públicos não está inserida na esfera de obrigações do locador, ou seja, é fato imputável exclusivamente ao locatário.

Neste sentido vejamos os seguintes julgados:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RECISÃO CONTRATUAL C/C COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL DESTINADO A EXPLORAÇÃO ECONÔMICA DA PARTE AUTORA. FALTA DE DILIGÊNCIA DO LOCATÁRIO QUANTO A VERIFICAÇÃO DE REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL JUNTO À PREFEITURA COMPETENTE, A FIM DE PERMITIR A IMPLEMENTAÇÃO DE SUA ATIVIDADE COMERCIAL. O LOCADOR NÃO PODE SER RESPONSABILIZADO PELO INDEFERIMENTO DA EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ MUNICIPAL PARA INSTALAÇÃO DO EMPREENDIMENTO DO LOCATÁRIO. SENTENÇA MANTIDA”. (STJ – REsp 299154 / MG. 6ª Turma. Relator Ministro VICENTE LEAL. DJ 15.10.2001)

“EMENTA: AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. NÃO CONCESSÃO DE ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO PELA MUNICIPALIDADE. É inadmissível a pretensão do locatário de atribuir ao locador a responsabilidade pela obtenção de alvará junto à prefeitura para regulamentar a atividade comercial. (TJRS – Apelação Cível nº 70013282488. 15ª CC. Rel. DES. ANGELO MARANINCHI GIANNAKOS. Julg. 05.06.2006).

Portanto, considerando que a apelante funcionou no imóvel locado por quase um ano, bem como, em momento algum comprovou ter tido negada a sua licença/alvará de funcionamento, mas ao contrário, ao que tudo indica, quer pelo grande porte da empresa demandada, quer pela atividade hospitalar exercida e pelo tempo em que exerceu suas atividades no imóvel, seria quase impossível o seu funcionamento naquele Município, sem que tivesse obtido todas as licenças devidas/necessárias.

Outrossim, além da obrigação de regularidade junto aos órgãos públicos para a exploração da atividade comercial ser de responsabilidade do locatário, tenho que a demandada sequer comprovou algum impedimento de exploração do imóvel locado por falta de regularidade do bem perante os órgãos públicos, apto a justificar a rescisão contratual.

Por outro lado, consta na sentença (id.

6049895 - Pág. 4) que a parte autora desocupou o imóvel em outubro de 2013, sem ter efetuado o pagamento dos meses anteriores de agosto e setembro de 2013. Além disso, também ocorreu o pagamento com atraso, dos meses de julho a dezembro de 2012 e janeiro, fevereiro, junho e julho de 2013, bem como, a apelante não conseguiu demonstrar que os Réus foram os responsáveis pela quebra do contrato, pois deveria juntar com a inicial a prova de que seu funcionamento foi afetado pelo não cumprimento de clausula do contrato, mas não o fez, antes preferiu desocupar o imóvel sem comunicar tal fato à justiça, agindo apenas após o ingresso de ação cautelar proposta por parte dos réus.

Neste sentido, restou incontroverso os débitos em aberto relativos aos meses de setembro e outubro de 2013, além dos pagamentos em atraso dos meses de julho a dezembro de 2012 e janeiro, fevereiro, junho e julho de 2013, não tendo sido apresentado pela ré recibos/comprovantes de pagamento devidamente acrescidos da multa moratória, juros legais e correção monetária, para que se pudesse considerar ilidida sua mora.

Com efeito, além de ainda existir débito em aberto referente a aluguéis e seus encargos, a quitação destes vem sendo feita tardiamente pela locatária-ré, o que confere ao locador/autor o direito de rescindir o pacto, tanto por infração contratual da locatária quanto por inadimplência, nos termos do art. 9º, II e III da Lei 8.245/91. Reza a norma:

"Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

(...)

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

II - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;"

Nesse sentido:

Apelação – Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança – Locação residencial – Débito de contas de consumo de água e energia elétrica – Responsabilidade pelo pagamento daquele que efetivamente usufruiu dos serviços – Cumulação de cláusulas penais moratória e compensatória em razão de infrações distintas – Possibilidade – Recurso desprovido
(TJ-SP - AC: 10076867520218260071 SP 1007686-75.2021.8.26.0071, Relator: Monte Serrat, Data de Julgamento: 09/09/2022, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/09/2022).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E IMPONTUALIDADE - INFRAÇÃO CONTRATUAL E INADIMPLENCIA - COMPROVAÇÃO - DESPEJO/RESCISÃO CONTRATUAL - CABIMENTO. I- A Lei 8.245/91, em seu art. 23, I, impõe a obrigação ao locatário de quitar, pontualmente, o aluguel e os encargos da locação. II- Existindo débitos em aberto referente a aluguéis e seus encargos, e sendo a quitação destes feita tardiamente pela locatária, configurado está o direito do locador de requerer o despejo, rescindindo o pacto, seja por infração contratual do locatário, seja por inadimplência, nos termos do art. 9º, II e III da Lei 8.245/91 (TJ-MG - AC: 10000190372847001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 11/08/0019, Data de Publicação: 14/08/2019).

Portanto, ao contrário do que foi alegado na peça inicial, a infração contratual não foi cometida pelo locador, mas sim, pela locatária-autora, ante a sua inadimplência.

Deste modo, não merece reparos a sentença guerreada.

ISTO POSTO, CONHEÇO E NEGO
provimento à apelaçÃO interposta, mantendo-se incólume todos os termos da sentença
.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É O VOTO

Sessão Ordinária – Plenário Videoconferência - Plataforma PJe do dia 19 de setembro de 2023

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador - Relator

Belém, 29/09/2023