Tribunal: TJPA
Processo: 0806046-21.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2023-03-14

Ementa:
EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA –PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO APELADO – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA APELANTE – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA – TEMA 970 DO STJ – NECESSIDADE DE INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO EM SENTENÇA – REFORMA DA SENTENÇA – PROCEDÊNCIA PARCIAL DA EXORDIAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – Cinge-se a controvérsia recursal a possibilidade de capitalização de juros; a necessidade de rescisão do contrato e consequente reintegração de posse em razão do inadimplemento contratual; a legalidade das retenções e cobranças de encargos contratuais, bem assim da taxa de fruição. 2 – Hipótese em que resta incontroversa a inadimplência do comprador, ora apelado, tornando-se imperiosa a rescisão contratual e o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, na restituição dos valores pagos pelo comprador e no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora que, consta como sua legítima possuidora indireta. 3 – Hipótese em que tanto os juros quanto os demais encargos estão expressamente previstos no instrumento de contrato e não existe nenhuma vedação ao seu emprego, mesmo nas relações subsumidas ao CDC. 4 – Comprador, ora apelado que tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o requerente exercer o seu direito de retenção, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “quo ante” e evitar enriquecimento ilícito do vendedor, fixa-se em 20% (vinte por cento) do valor a ser restituído, levando-se em conta as despesas realizadas pelas vendedoras com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas administrativas. 5 – Indevida se revela a aplicação de taxa de fruição cumulada com a multa compensatória, por configurar bis in idem, por interpretação analógica a entendimento firmado pelo STJ por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970). 6 – No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo requerido/apelado, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor, cujo valor deve ser apurado em sede de liquidação de sentença. 7 – Recurso de Apelação CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO para reformar in totum a sentença vergastada, julgando parcialmente procedente a demanda para: declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; reintegrar na posse do imóvel a construtora autora/apelante; determinar a restituição das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) à parte requerida, em valor único, sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, podendo o promissário vendedor reter o percentual de 20% (vinte por cento) sobre esse valor; outrossim, a requerente deverá indenizar o requerido as benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir ao requerido, conforme previsto em contrato e na Lei n. 6.766/1979, nos termos da fundamentação. 7.1 – Por fim, em razão do provimento do recurso, com a reforma integral da sentença e parcial procedência da demanda, condeno a parte requerida/apelada ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, tornando suspensa a exigibilidade do ônus sucumbencial por ser a parte beneficiário da gratuidade de justiça. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 14 de março de 2023, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto da Exma. Desembargadora Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0806046-21.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: CLAUDEILSON OLIVEIRA DOS SANTOS

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO
–
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO
STATU QUO ANTE
– RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO APELADO – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA APELANTE – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO COM MULTA COMPENSATÓRIA – TEMA 970 DO STJ –

NECESSIDADE DE

INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO EM SENTENÇA – REFORMA DA SENTENÇA – PROCEDÊNCIA PARCIAL DA EXORDIAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1 –
Cinge-se a controvérsia recursal a possibilidade de capitalização de juros; a necessidade de rescisão do contrato e consequente reintegração de posse em razão do inadimplemento contratual; a legalidade das retenções e cobranças de encargos contratuais, bem assim da taxa de fruição.

2 – Hipótese em que resta incontroversa a inadimplência do comprador, ora apelado, tornando-se imperiosa a rescisão contratual e o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, na restituição dos valores pagos pelo comprador e no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora que, consta como sua legítima possuidora indireta.

3 – Hipótese em que tanto os juros quanto os demais encargos estão expressamente previstos no instrumento de contrato e não existe nenhuma vedação ao seu emprego, mesmo nas relações subsumidas ao CDC.

4 – Comprador, ora apelado que tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o requerente exercer o seu direito de retenção, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “
quo ante
” e evitar enriquecimento ilícito do vendedor, fixa-se em 20% (vinte por cento) do valor a ser restituído, levando-se em conta as despesas realizadas pelas vendedoras com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas administrativas.

5 – Indevida se revela a aplicação de taxa de fruição cumulada com a multa compensatória, por configurar
bis in idem
, por interpretação analógica a entendimento firmado pelo STJ por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970).

6 – No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo requerido/apelado, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto

decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor
, cujo valor deve ser apurado em sede de liquidação de sentença.

7 –
Recurso
de Apelação
CONHECIDO
e
PARCIALMENTE PROVIDO
para
reformar
in totum
a sentença vergastada, julgando parcialmente procedente a demanda para: declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; reintegrar na posse do imóvel a construtora autora/apelante; determinar a restituição das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) à parte requerida, em valor único, sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, podendo o promissário vendedor reter o percentual de 20% (vinte por cento) sobre esse valor; outrossim, a requerente deverá indenizar o requerido as benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir ao requerido, conforme previsto em contrato e na Lei n. 6.766/1979, nos termos da fundamentação.

7.1 – Por fim, em razão do provimento do recurso, com a reforma integral da sentença e parcial procedência da demanda, condeno a parte requerida/apelada ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, tornando suspensa a exigibilidade do ônus sucumbencial por ser a parte beneficiário da gratuidade de justiça.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado

do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 14 de março de 2023
, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao
Recurso de Apelação
, nos termos do voto da
Exma. Desembargadora Relatora
Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.
0806046-21.2019.8.14.0040

APELANTE:
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO
:
CLAUDEILSON OLIVEIRA DOS SANTOS

COMARCA DE ORIGEM:
PARAUAPEBASPA

RELATORA:
DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EXPEDIENTE:
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recurso de

APELAÇÃO CÍVEL

interposto por

L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.,
inconformado com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA que, nos autos de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
, ajuizada por si contra
CLAUDEILSON OLIVEIRA DOS SANTOS
,
julgou improcedente a pretensão exordial.

Em sua exordial (ID.
8672578
), narrou a empresa autora/apelante q
ue as partes firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno, no Residencial Cidade Jardim, localizado no Município de Parauapebas/PA, oportunidade em que a adquirente teria se comprometido a pagar o valor de R$32.216,98 (trinta e dois mil, duzentos e dezesseis reais e noventa e oito centavos), que seria financiado em 180 (cento e oitenta) parcelas mensais no valor de R$178,98 (cento e setenta e oito reais e noventa e oito centavos), compromisso que não teria, entretanto, adimplido.

Pleiteou assim, a concessão de liminar de reintegração de posse; e, em decisão definitiva, a confirmação da liminar, bem como a condenação dos requeridos ao pagamento do montante devido, multa por descumprimento contratual, perda e danos e, indenização por ocupação do imóvel.

Juntou o requerente, documentos com escopo de subsidiar seu pleito.

Em decisão de ID. 8672604, indeferiu o juízo primevo o pedido liminar de reintegração de posse.

Em sede de agravo de instrumento, foi sustada a decisão que deferiu a liminar de reintegração de posse (ID. 2510360).

Em contestação (ID.
8672609
), arguiu o requerido, a ausência de interesse de agir e a inadequação da via eleita; no mérito, que tratando-se de
contrato de adesão o enfrentamento da controvérsia deve observar a Lei Federal n. 8.078/1990; a ausência dos requisitos ensejadores da reintegração de posse; a manutenção do vínculo contratual mediante o reequilíbrio econômico financeiro; bem assim pela necessidade de recebimento à indenização das benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no lote urbano, pugnando, assim, pela improcedência da exordial.

Por sua vez, a construtora autora apresentou impugnação a contestação (ID. 8672668).

O feito seguiu seu trâmite regular até a prolação da sentença
(ID.
8672683
), que julgou improcedente a pretensão autoral, extinguindo feito
com resolução do mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil; condenando, ainda, a construtora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Dessa decisão, opôs a construtora demandante, Embargos de Declaração (ID. 8672685), que, por sua vez, fora rejeitada pelo juízo primevo (ID. 8672690).

Inconformada, a requerente
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.,
interpôs Recurso de Apelação (ID.
8672685
).

Alega que a lide deve resolvida em observância a
Lei n. 6.766/1979 e não a Lei n. 4.591/1964, como equivocadamente teria fundamentado o juízo de primeiro grau.

Aduz que o entendimento do juízo de origem quanto a impossibilidade de
capitalização e juros no contrato em debate, afronta de forma direta e literal o art. 5º, inciso III e §2º, da Lei n. 9.514/1997, bem como a jurisprudência dominante dos tribunais superiores.

Afirma que o contrato celebrado entre os litigantes constitui ato jurídico perfeito, sendo, ainda, impossível sua revisão, ante a ausência de comprovação de alteração econômica e por afronta ao art. 478 do Código Civil.

Argui inexistir qualquer ilicitude sobre o ato de rescisão automática do contrato, bem assim nas penalidades previstas nas cláusulas 15, 16 e 17 do contrato, impondo-se a retenção de valores e a fixação de taxa de fruição.

Pleiteia assim pelo provimento do recurso para reformada na integra a sentença vergastada, seja a pretensão exordial julgada totalmente procedente, com a declaração de rescisão do contrato, reintegração de posse, retenção de valores e aplicação das penalidades contratuais previstas.

O prazo para a apresentação de contrarrazões decorreu
in albis
(ID. 8672707).

O feito foi originariamente distribuído a relatoria do Exmo. Des. Mairton Marques Carneiro.

Após redistribuição, coube-me por prevenção a relatoria do feito.

Instada a se manifestar (ID.
8706500)
, a Douta Procuradoria de Justiça arguiu inexistir interesse público apto a ensejar a sua intervenção (ID.
9286442
).

É o relatório
.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pela apelante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.

INCIDÊNCIA DO DIREITO INTERTEMPORAL

Precipuamente, em observância as regras de Direito Intertemporal, positivada no art. 14 do Código de Processo Civil de 2015, os recursos em exame serão apreciados sob deste, visto que a vergastada
decisão foi publicada já na vigência do Novo Diploma Processual Civil.

QUESTÕES PRELIMINARES

Face a ausência de questões preliminares, atenho-me ao exame do mérito da demanda.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal a possibilidade de capitalização de juros; a necessidade de rescisão do contrato e consequente reintegração de posse em razão do inadimplemento contratual; a legalidade das retenções e cobranças de encargos contratuais, bem assim da taxa de fruição.

Consta das razões deduzidas pelo ora apelante que a lide deve resolvida em observância a
Lei n. 6.766/1979 e não a Lei n. 4.591/1964, como equivocadamente teria fundamentado o juízo de primeiro grau;
que o entendimento do juízo de origem quanto a impossibilidade de
capitalização e juros no contrato em debate, afronta de forma direta e literal o art. 5º, inciso III e §2º, da Lei n. 9.514/1997, bem como a jurisprudência dominante dos tribunais superiores; que o contrato celebrado entre os litigantes constitui ato jurídico perfeito, sendo, ainda, impossível sua revisão, ante a ausência de comprovação de alteração econômica e por afronta ao art. 478 do Código Civil; bem como inexistir qualquer ilicitude sobre o ato de rescisão automática do contrato, bem assim nas penalidades previstas nas cláusulas 15, 16 e 17 do contrato, impondo-se a retenção de valores e a fixação de taxa de fruição.

Do Inadimplemento Contratual e da Reintegração de Posse

Analisando detidamente os autos, observa-se que os documentos juntados evidenciam o inadimplemento contratual por parte da adquirente, ora apelada, fato, inclusive, incontroverso nos autos.

A empresa autora, ora apelante, por sua vez, procedeu à notificação extrajudicial da parte requerida, conforme documentos acostados com a inicial, tendo ainda a apelada sido regularmente citada nos presentes autos.

Ressalta-se que na peça contestatória, o ora recorrido reconhece a existência da relação jurídica entabulada entre as partes, bem como o inadimplemento, embora atribua à autora a culpa por sua inadimplência.

Nessa esteira, embora o esforço do requerido/apelado em justificar o descumprimento de suas prestações, o fato é que o contrato não guarda vícios de nulidade, salvo a ponderação a ser feita mais a frente sobre as despesas decorrentes da inadimplência.

Salienta-se que se o ora apelado, entende que há desequilíbrio contratual o caminho a ser trilhado é a renegociação da dívida ou repactuação do contrato e, não sendo favoráveis as condições, poderia, inclusive, ingressar com revisão de contrato, e não simplesmente deixar de pagar.

Ademais, no que concerne a aplicação de juros capitalizados, observa-se que o Contrato de Compra e Venda fora celebrado com fundamento na Lei n. 9.514/97, que regula o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e traz previsão de livre pactuação das condições das operações, inclusive a capitalização de juros.

Nesse sentido, o art. 5º, §2º da Lei nº. 9.514/97 equipara os comerciantes de imóveis com pagamento parcelado às entidades autorizadas a operar pelo SFI. Assim, uma vez que o contrato objeto da inicial é regido pela Lei no 9.514/1997, não se há de falar em ilegalidade da capitalização de juros, uma vez que expressamente autorizada pela referida Lei.

Observa-se, ainda, que o contrato firmado entre as partes se subsume aos exatos termos da Súmula n. 539, segundo a qual preleciona ser necessária previsão expressa para capitalização de juros com periodicidade inferior à anual, conforme o caso em questão.

A respeito do assunto, colaciono Jurisprudência, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO REVISIONAL. COMPRA E VENDA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. EQUIPARAÇÃO DOS COMERCIANTES DE IMÓVEIS COM PAGAMENTO PARCELADO ÀS ENTIDADES AUTORIZADAS A OPERAR NO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI). EXPRESSA AUTORIZAÇÃO LEGAL PARA A INCIDÊNCIA DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. CAPITALIZAÇÃO ANUAL DENTRO DOS LIMITES LEGAIS
. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(TJ-PR - APL: 00006166120188160021 Cascavel 0000616-61.2018.8.16.0021 (Acórdão), Relator: Cristiane Santos Leite, Data de Julgamento: 09/02/2021, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/02/2021)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL [...]
CAPITALIZAÇÃO DE JUROS – CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO CELEBRADO COM BASE NA LEI Nº 9.514/97 – EQUIPARAÇÃO DOS COMERCIANTES DE IMÓVEIS COM PAGAMENTO PARCELADO ÀS ENTIDADES AUTORIZADAS A OPERAR NO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI) – EXPRESSA AUTORIZAÇÃO LEGAL PARA A INCIDÊNCIA DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS
. PLEITO DE RECONHECIMENTO DA ABUSIVIDADE DA COBRANÇA DO VALOR REFERENTE AO IPTU – IMPROCEDÊNCIA [...]. RECURSO DOS AUTORES (APELAÇÃO 2) PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJPR - 17ª C.Cível - 0076807-76.2015.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Desembargador Rui Bacellar Filho - J. 30.09.2019).

Ademais, tanto os juros quanto os demais encargos estão expressamente previstos no instrumento de contrato e não existe nenhuma vedação ao seu emprego, mesmo nas relações subsumidas ao Código de Defesa do Consumidor.

Oportuno ressaltar que a intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes das circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) e de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva), que comprometa o valor da prestação, demandando tutela jurisdicional específica, o que não é o caso dos autos.

Desta feita, incontroversa, portanto, a inadimplência da devedora, torna-se imperiosa a rescisão contratual e logicamente o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora que, segundo restou incontroverso nos autos, ainda consta como sua legítima possuidora indireta.

Corroborando o entendimento supra, vejamos o precedente pertinente ao tema:

PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESCISÃO QUE SE IMPÕE.
RECURSO NÃO PROVIDO. [...]. Restou caracterizado o inadimplemento contratual por parte dos réus, que não provaram a quitação total do preço avençado. O Código Civil de 2002 prestigia a manutenção dos negócios jurídicos, de sorte que a nulidade do contrato de compra e venda não impede a sua conversão em promessa de compra e venda, conforme permitido pelo art. 170 do CC/02. Não violação ao artigo 108 do CC.
Diante do inadimplemento substancial da obrigação, inadimplemento até mesmo confessado, bem como da ausência de purga da mora pelos devedores, impõe-se a rescisão contratual e consequente reintegração na posse, bem como pagamento pela utilização do imóvel. Correta a decisão que rescindiu o contrato em razão do inadimplemento dos réus. Ato contínuo, uma vez rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, sua consequência lógica é a reintegração da parte autora na posse do bem, pois, uma vez reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir
. Majoração dos honorários recursais para 12% sobre o valor da condenação. Recurso não provido.

(TJ-RJ - APL: 00377180820148190011, Relator: Des(a). Lindolpho Morais Marinho, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Julgamento: 29/01/2019). (Grifei).

No mesmo sentido, decidiu esta Colenda Turma em julgado recente de caso similar, cujo voto condutor foi de minha relatoria:

PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA – MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO – MÉRITO: INADIMPLEMENTO DA RECORRENTE – CARACTERIZAÇÃO –
RESCISÃO DO CONTRATO DETERMINADA PELO MAGISTRADO A QUO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO
– POSSIBILIDADE DE RETENSÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO – LEGALIDADE – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – POSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-PA – APC 0006608-34.2017.814.0040. Relatora Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. Segunda Turma de Direito Privado. Julgado em 01/09/2020). (Grifei).

Assim, de rigor a reforma da sentença primeva com escopo de declarar a
rescisão contratual e, por conseguinte reestabelecer os
status quo ante
, nos termos que serão pormenorizados a seguir.

Da Restituição Das Parcelas Pagas e da Retenção de Valores

No que concerne à restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, ora apelado, observa-se ser pacífico tratar-se de um direito garantido pelos arts. 51, inciso II e 53 do CDC.

Evidente, assim, o direito da parte requerida/apelada, promitente compradora à devolução das parcelas que pagou, ainda que tenha dado causa à rescisão contratual. Embora tal possibilidade esteja prevista no contrato firmado entre as partes, as cláusulas contratuais relativas à restituição das importâncias pagas pelos compradores em caso de rescisão contratual por inadimplemento contratual, entendo que a forma de arbitramento utilizada pelo demandante é desarrazoada e prejudicial ao consumidor.

Assim, uma vez reconhecida a resolução dos contratos de compromisso de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, o promitente comprador tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.

Ainda sobre a devolução das parcelas (saldo), nota-se que a cláusula 16ª, § 5º, “a” do contrato estabelece que a restituição do saldo será em parcelas mensais e sucessivas, cujo número será o mesmo das parcelas já pagas pelo comprador.

Nesse sentido, aplica-se a tese firmada em recurso repetitivo (Tema 577-RR/STJ), em homenagem ao disposto no art. 927, inciso III, do Código de Processo Civil, para declarar a abusividade da cláusula, determinando que o saldo a ser devolvido deve ser de forma imediata em valor único.

A respeito da matéria, colaciono o Julgado do Superior Tribunal de Justiça:

“
Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

(Tema 577 dos Recursos Especiais Repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013).

Ressalta-se que embora no acórdão paradigma o caso trate de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional, o referido precedente pode ser usado na espécie porque a tese firmada não faz restrição e toca na forma de restituição das parcelas pagas em caso de rescisão de contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor.

No que tange ao direito de retenção pela empresa autora, ora apelante, como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543
: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso sub examine, o promitente comprador, portanto, tem direito à devolução dos valores pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o requerente exercer o seu direito de retenção, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “
quo ante
” e evitar enriquecimento ilícito do promissário vendedor, fixa-se em 20% (vinte por cento) do valor a ser restituído, levando-se em conta as despesas realizadas pelas vendedoras com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas administrativas.

Salienta-se que tal percentual se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA.
RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. 1. A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.
2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3. Recurso especial a que se nega seguimento.

(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

Destarte, deve a construtora apelante restituir os valores pagos pelo comprador, ora apelado, com retenção no limite de
20% (vinte por cento) do valor a ser restituído, em observância a Súmula 543 do STJ.

Da Taxa de Fruição

No caso em comento, oportuno destacar que o contrato firmado pelas partes prevê indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado do contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

Noutra ponta, quanto a taxa de fruição, deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da apelada, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884 a 886 do Código Civil.

Ocorre que, indevida se mostra a aplicação de taxa de fruição cumulada com a multa compensatória, por configurar
bis in idem
.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019). (Grifei).

Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando

o contrato prever cláusula penal moratória, ou seja, não pode a empresa autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Dessa forma, pela
ratio decidendi
do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o tema 970, entende-se que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Nesse contexto, vejamos precedente da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE.
PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM
BIS IN IDEM
. IMPOSSIBILIDADE
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ/PA - 2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04).

Logo, havendo multa convencional no sentindo de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em posterior cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar
bis in idem
.

Da Indenização das Benfeitorias

Não podemos olvidar ainda, acerca das benfeitorias úteis e necessárias, caso existentes no imóvel, conforme apontado pelo requerido em contestação.

A realização de benfeitorias pode consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, e se classificam em necessárias, úteis ou voluptuárias, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil.

Assim, no que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo requerido, ora apelado, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto

decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor.

Nesse sentido, no contrato firmado entre as partes, há a possibilidade de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, de modo que estas devem ser apuradas em liquidação de sentença e devidamente indenizadas a ora apelante, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes, caso a parte interessada comprove a realização das alegadas benfeitorias em conformidade com a Lei n. 6.766/79 e o contrato, podendo compensar com os valores que terá que restituir ao requerido.

No mais, reputa-se de boa-fé a posse do requerido pelo menos ao tempo em que estava adimplente, vez que outorgada mediante contrato de financiamento, celebrado com a autora, tendo o direito a ser ressarcida pelas benfeitorias úteis e necessárias, se demonstradas sua regularidade, em atenção ao art. 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979.

Nessa direção, vejamos o posicionamento dos Tribunais pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFESSADO PELOS REQUERIDOS - (...)
APELO 2 - BENFEITORIAS - DESNECESSIDADE DE PEDIDO VIA RECONVENÇÃO - CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - APURAÇÃO DE VALORES EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DISPOSTO NO ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79.
(...).
III - Rescindido o contrato de compromisso de compra de venda de lote, a indenização por benfeitorias edificadas sobre o terreno é de cabimento automático - logo independendo de reconvenção ou pedido contraposto (quando possível) -, por se tratar de consequência lógica do acolhimento do pedido de rescisão do contrato (com o retorno das partes ao status quo ante) e assim deve ser a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento da outra. O seu valor pode e deve ser aferido em sede de liquidação de sentença. IV - Por conseguinte, não assiste razão no que diz respeito à ausência de comprovação da regularidade das benfeitorias à luz do artigo 34 da Lei 6.766/79.
[...]. Todavia, a ausência de pagamento de indenização ou, ainda, compensação a título de benfeitoria, não suporta a mesma conclusão sob pena de enriquecimento ilícito. RECURSO DE APELAÇÃO 1 NÃO CONHECIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 2 NÃO PROVIDO.

(TJ-PR – AC 1162072-5, 11ª CC, Rel. Des. Gamaliel Seme Scaff, DJE: 17/03/2015). (Grifei).

Desse modo, deve ser assegurado o direito do apelado de ser indenizado pelas benfeitorias realizado no imóvel, cujo valor deve ser apurado em sede de liquidação de sentença.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO

do Recurso
de Apelação e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para
reformar
in totum
a sentença vergastada, julgando parcialmente procedente a demanda para: declarar rescindido contrato firmado entre as partes; reintegrar a posse do imóvel à construtora autora/apelante; determinar a restituição das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) à parte requerida, em valor único, sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, podendo o promissário vendedor reter o percentual de 20% (vinte por cento) sobre esse valor; outrossim, a requerente deverá indenizar o requerido as benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir ao requerido, conforme previsto em contrato e na Lei n. 6.766/1979, nos termos da fundamentação.

Por fim, em razão do provimento do recurso, com a reforma integral da sentença e parcial procedência da demanda, condeno a parte requerida/apelada ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, tornando suspensa a exigibilidade do ônus sucumbencial por ser a parte beneficiário da gratuidade de justiça.

É como voto
.

Belém/PA, 14 de março de 2023.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

Belém, 14/03/2023