Tribunal: TJPA
Processo: 0002964-04.2008.8.14.0039
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2023-12-12

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL nº 0002964-04.2008.8.14.0039 APELANTE: JONAS NEVES PINTO Advogado do(a) APELANTE: ARY FREITAS VELOSO - PA6635-A APELADO: ADONIS MARINO REIS Advogado do(a) APELADO: YOSHIZO NUNES MOMONUKI - PA20028-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA MANTIDA. DEDUÇÃO DE DESPESAS DE REFORMA NÃO PREVISTA EM CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE RESPONSABILIDADES NÃO AJUSTADAS EM CONTRATO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. INAPLICABILIDADE DO ART. 476 DO CC. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Acordam Excelentíssimos Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO, NEGANDO–LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssimo Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002964-04.2008.8.14.0039

APELANTE: JONAS NEVES PINTO

APELADO: ADONIS MARINO REIS

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL nº 0002964-04.2008.8.14.0039

APELANTE: JONAS NEVES PINTO

Advogado do(a) APELANTE: ARY FREITAS VELOSO - PA6635-A

APELADO: ADONIS MARINO REIS

Advogado do(a) APELADO: YOSHIZO NUNES MOMONUKI - PA20028-A

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA MANTIDA. DEDUÇÃO DE DESPESAS DE REFORMA NÃO PREVISTA EM CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE RESPONSABILIDADES NÃO AJUSTADAS EM CONTRATO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. INAPLICABILIDADE DO ART. 476 DO CC. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Acordam Excelentíssimos Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em
CONHECER DO RECURSO, NEGANDO–LHE PROVIMENTO,
nos termos do voto da Excelentíssimo Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO
interposto por

JONAS NEVES PINTO,
inconformada com a Sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Paragominas que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual C/C Reintegração de Posse ajuizada por ADÔNIS MARINO REIS e MARIA KEILA MARQUES ARAÚJO, ora apelado, julgou improcedente a pretensão esposada na inicial.

Na origem, o autor, ora apelado, alegou, em resumo, que firmou contrato de compra e venda de imóvel localizado nos lotes 11 e 13, quadra 07, do Loteamento Residencial Allan Kardec, na cidade de Paragominas, no valor de R$ 65.000,00, a ser pago da seguinte forma: uma entrada de R$ 6.000,00 e cinco cheques mensais de R$ 10.000,00 e no final uma parcela de R$ 9.000,00, todas pagas via cheque.
Informa que somente os três primeiros cheques foram pagos, totalizando o valor de R$ 26.000,00, restando pendentes as demais parcelas.

Em razão da inadimplência, requereu a rescisão do contrato e a reintegração de posse a fim de que o réu desocupasse o bem.

Citada regularmente, o réu aduziu a exceção do contrato não cumprido, pois, segundo alega, o imóvel possuía vários vícios de construção e não possuía os serviços necessários para regular moradia, tais como energia elétrica e fornecimento de água e, em razão disso, acordou verbalmente com o vendedor que iria executar os serviços e que o valor (R$ 23.338,15) seria abatido do saldo devedor. Contudo, após a execução dos serviços, o autor não aceitou os valores apresentados e afirmou que o valor não seria abatido débito. Ao final, requereu a improcedência do pedido autoral.

Perícia Técnica foi designada pelo juízo, tendo o laudo pericial apresentado em documento de ID 3524597.

Audiência de instrução e julgamento designada, ocasião na qual foram colhidos os depoimentos das partes e das testemunhas indicadas (ID 3524601).

O feito seguiu tramitação até a prolação da sentença (ID 3524605), que julgou procedente a pretensão esposada na inicial e declarou a rescisão contratual, determinando ao réu o pagamento de lucros cessantes ao autor pelo período que ocupou o imóvel desde o início do inadimplemento até efetiva entrega ao autor, valor a ser apurado em liquidação de sentença, bem como os valores decorrentes das benfeitorias necessárias realizadas pelo réu, devendo ser compensado com o valor relativo às perdas e danos deferidas ao autor. Condenou, ainda, o réu ao pagamento de custas e honorários, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, e dos valores dispendidos pelo autor para custear a prova pericial. Por fim, concedeu tutela de urgência ao demandante determinando a desocupação do imóvel.

Inconformado, o réu interpôs o presente recurso de apelação (ID 3524606) no qual alega que não efetivo o pagamento em razão da exceção do contrato não cumprido, conforme prevê o art. 476 do CC, pois o imóvel não possuía condições de habitação e, em razão desse motivo, teve que fazer vários reparos e serviços necessários para que conseguisse utilizar o imóvel como residência. Alega que juntou laudo de inspeção técnica realizado por engenheiro contratado e que aponta os vícios descritos na sua defesa. Sustenta, por fim, que o juízo de piso não apreciou as provas trazidas aos autos. Assim, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença de piso sendo julgado improcedente o pedido autoral.

Em contrarrazões (ID 3524611), o apelado pugna pelo improvimento do recurso, alegando, em síntese, a não concessão do efeito suspensivo ao recurso, pois ocasionaria a prejudicialidade da ordem de reintegração expedida pelo juízo singular. Aduz que é inaplicável a regra do art. 746 do Código Civil ao presente caso, pois cumpriu com as obrigações firmadas no contrato, inexistindo pendências que justificassem o não pagamento das parcelas restantes. Requere, ao final, a manutenção da sentença em sua integralidade.

É o relatório.

VOTO

VOTO

DO RECEBIMENTO

O presente recurso é cabível, visto que
foi apresentado, tempestivamente, por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recolhido, conforme documento de ID 3524607.

DO CONHECIMENTO

Tendo sido preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar se correta a sentença que julgou procedentes os pedidos aduzidos na inicial.

O apelante alega que não efetivou o pagamento das parcelas restantes em virtude da realização de vários serviços relativos à manutenção do imóvel, visto que não possuía, segundo alega, condições de habitação.

Ora, em que pese as alegações do recorrente, não ficou cabalmente demonstrado nos autos a existência dos vícios indicados, bem como que havia acordo entre as partes acerca dos valores a serem abatidos.

O certo é que foi assumido pelo apelante, no momento da contratação, o dever de pagar os valores ali estabelecidos e nos prazos indicados. Isso é incontroverso.

Entretanto, o autor, ora apelante, não comprovou que de fato o imóvel não possuía condições de uso de habitação. Em que pese o laudo de inspeção técnica juntado em ID 3524578, pg. 18-26, trata-se de laudo realizado unilateralmente, sem oportunizar a impugnação da parte contrária.

Em razão disso, foi designada perícia técnica, tendo sido apresentado laudo em ID 3524597. No documento resta evidente que a residência se trata de imóvel popular e que as irregularidades apresentadas não apresentam risco alguma aos moradores e tampouco impossibilitam a moradia destes. Inclusive, consta a seguinte resposta a um dos quesitos:
“6° - A REFERIDA EDIFICAÇÃO ORA PERICIADA ESTÁ FORA DO ESQUADRO? EM SENDO AFIRAAATIVO A RESPOSTA, QUAL SUA CAUSA? Sim. A residência se encontra fora de esquadro. Obras fora de esquadro são comuns, muitas vezes ocasionadas por erro humano, desatenção na execução das fundações. Acontecem em quaisquer tipo de edificação. Porém vale ressaltar que a obra fora do esquadro não causa risco algum para a sua estrutura.”

Além disso, quanto aos outros vícios apontados, o perito afirmou que se trata de desgastes comuns, considerando o tempo desde a construção e o material utilizado, pois a residência é do tipo popular.

Outrossim, analisando detidamente os autos, contato que não há troca de e-mail ou realização de aditivo contratual que comprove que a parte autora anuiu com o abatimento das parcelas vincendas.

A fim de realizar os possíveis reparos e ter o valor abatido das parcelas pendentes, deverias a parte apelante ter realizado aditivo contratual estabelecendo, detalhadamente, a obra a ser realizada e o gasto estimado, a fim de não incorrer em prejuízos às partes. No entanto, conforme explanado, não consta documento algum que comprove o alegado.

Além disso, os valores demonstrados nos autos indicando a realização de reformas dizem respeito à própria utilização do bem de forma diversa do alegado. Como bem observado pelo juízo singular, a residência era utilizada como boate e, em razão disso, foram necessárias várias adaptações visando ao funcionamento do estabelecimento comercial, pois o imóvel fora construído com o intuito de utilização diversa à utilizada pelos apelantes.

Logo, de acordo com o princípio do Pacta Sunt Servanda, as partes se obrigam a cumprir os exatos termos contratados. No contrato firmado, há determinação clara quanto aos valores devidos e às datas de pagamento, porém não consta cláusula, ou até mesmo aditivo contratual, estipulando possível abatimento dos valores em razão de obras a serem realizadas no imóvel. Inclusive, na cláusula terceira resta claro que o imóvel não estava finalizado, possuindo algumas pendências relativas a acabamento.

Acrescento que não há nos autos uma notificação enviada ao autor alertando dos vícios encontrados no imóvel, a fim de que seja realizado reparo ou até mesmo eventuais abatimentos nas parcelas vincendas.

Nesse sentido, entendo incabível a aplicação do que dispõe o art. 476 do código Civil Brasileiro, no tocante à exceção do contrato não cumprido. Não há como imputar uma obrigação de forma unilateral a outrem e nesse sentido foi o entendimento do juízo de piso. A parte ré, ora apelante, não cumpriu a obrigação que era devida, qual seja pagar os valores devidos nos termos do contrato. Lembro que não restou evidenciado o descumprimento por parte do autor, ora apelado, do contrato.

Neste sentido, colaciono os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE COBRANÇA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro (art. 476 do CC). Assim, na exceção de contrato não cumprido exceptio non adimpleti contractus , se uma das partes deixa de cumprir a sua obrigação contratual, não pode exigir que a outra o faça. Na hipótese dos autos, ficou demonstrado o inadimplemento por parte da parte autora, o que implica improcedência da pretensão inicial. APELAÇÃO DO DEMANDADO PROVIDA. APELAÇÃO DA PARTE AUTORA PREJUDICADA. ( Apelação Cível Nº 70078090875, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 22/11/2018).

(TJ-RS - AC: 70078090875 RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 22/11/2018, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 03/12/2018)

EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA. SERVIÇO DE TRANSPORTE. BOLETOS E DUPLICADAS NÃO QUITADOS. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PROVA DA FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. INEXISTÊNCIA. PROCEDÊNCIA DA COBRANÇA. MANUTENÇÃO. 1. Compete à parte que alega a exceção do contrato não cumprido o ônus de comprovar a inexecução do serviço pelo outro contratante. 2. Não comprovada a quitação do débito, tampouco o descumprimento contratual do outro contratante, a procedência da ação de cobrança se impõe.

(TJ-MG - AC: 50723020320188130024, Relator: Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 27/06/2023, 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/07/2023)

Assim, caberia à parte ré, que alegou a exceção do contrato não cumprido, comprovar o incumprimento contratual da parte autora, porém, como explanado anteriormente, não obteve êxito.

Diante disso, verifica-se que a rescisão pleiteada é consubstanciada no contrato entabulado, visto que a parte apelante honrou com os pagamentos devidos, conforme pactuado, e não conseguiu comprovar que o autor deu causa ao incumprimento contratual.

Ex positis
, voto no sentido de
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, mantendo na íntegra a sentença vergastada, nos termos da fundamentação.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a se ater aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 19/12/2023