Tribunal: TJPA
Processo: 0007534-76.2015.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-10-30

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. DEVOLUÇÃO. PARCELA ÚNICA. RETENÇÃO DE VALORES. LEGALIDADE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE DE RETENÇÃO DOS GASTOS COM PUBLICIDADE UTILIZADA NA VENDA DO IMÓVEL E OS IMPOSTOS (PIS, COFIN, CSSL E IRPJ). DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E IMPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 36ª Sessão Ordinária de 2023, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Turma Julgadora: Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO e o Des. JOSÉ TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0007534-76.2015.8.14.0301

APELANTE: QUANTA ENGENHARIA LTDA

APELADO: ANGELA RITA PONTES AZEVEDO

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL.
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE
CONTRATO. DEVOLUÇÃO. PARCELA ÚNICA. RETENÇÃO DE VALORES.
LEGALIDADE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE DE RETENÇÃO DOS GASTOS COM PUBLICIDADE UTILIZADA NA VENDA DO IMÓVEL E OS IMPOSTOS (PIS, COFIN, CSSL E IRPJ). DECISÃO MANTIDA.
AGRAVO INTERNO CONHECIDO E IMPROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 36ª Sessão Ordinária de 2023, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Turma Julgadora: Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO e o Des. JOSÉ TORQUATO ARAUJO DE ALENCAR.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO.

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO Nº 0007534-76.2015.8.14.0301.

AGRAVANTE: ANGELA RITA PONTES DE AZEVEDO.

AGRAVADA: DECISÃO MONOCRÁTICA DE ID Num. 3079855.

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO INTERNO
interposto por
ANGELA RITA PONTES DE AZEVEDO
, em face da decisão monocrática de ID Num 3079855 que deu parcial provimento ao recurso da parte ré/agravada.

Breve retrospecto

Narram os autos de origem que
ÂNGELA RITA PONTES DE AZEVEDO
, em 14 de setembro de 2009, adquiriu as unidades 201 e 202 do Edifício Zion Business.

Entretanto, em razão da Promitente-Compradora estar inadimplente com mais de três parcelas consecutivas, por período maior que o previsto no contrato, a Promitente-Vendedora
QUANTA ENGENHARIA LTDA
procedeu a notificação da mesma, para efetuar o pagamento, sob pena de rescisão, o que não foi cumprido (Num. 1370358 - Pág. 25/27).

Diante disto,
a
QUANTA ENGENHARIA LTDA
ajuizou a Ação de Rescisão do Contrato contra
ÂNGELA RITA PONTES DE AZEVEDO
, pugnando pelo reconhecimento da rescisão contratual, com a devolução dos valores pagos pela Compradora, descontando-se a cláusula penal (Num. 1370358 - Pág. 28 – Unidade 201 – R$ 110.262,17) e Num. 1370359 - Pág. 2 – Unidade 202 – R$ 109.000,21), consequentemente autorizando a transferência dos imóveis a terceiros.

Em decisão do Num. 1370361 - Pág. 2/3, foram indeferidos os pedidos feitos em sede de tutela antecipada e determinada a citação da ré.

A requerida apresentou contestação no ID. Num. 1370416 - Pág. 2/25.

Réplica no ID. Num. 1370418 - Pág. 9/10.

A sentença recorrida foi lavrada nos seguintes termos:

(...)

2. FUNDAMENTAÇÃO.

DA RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS

Alega a parte demandante que requereu, em virtude da inadimplência da requerida, a rescisão do contrato firmado, solicitando, por essa razão, autorização para devolução das quantias então pagas para a aquisição dos imóveis, realizadas as retenções dos valores previstos em contrato.

Por sua vez, a requerida, em peça de defesa, requer a devolução dos valores então pagos, em parcela única, devidamente corrigidos, com a retenção somente de 10% (dez por cento) sobre a quantia paga.

Do que dos autos consta, verifica este Juízo que houve por parte da parte autora, em verdade, a desistência da compra dos imóveis em questão, não se podendo atribuir qualquer culpa à construtora pelo descumprimento contratual, no caso, pela inadimplência da requerida.

Por outro lado, é de bom alvitre destacar que a jurisprudência dominante entende que o fornecedor não poderá ocasionar a perda total das prestações pagas pelo consumidor, todavia poderá reter o valor das despesas administrativas ou uma porcentagem das parcelas pagas em razão da proporcionalidade/razoabilidade.

Por conseguinte, entendo que deve ser realizada a retenção, somente, dos valores pagos pela demandante, do percentual de 10% (dez por cento), conforme previsto contratualmente (cláusula VIII, item 4, alínea ¿g¿), a título de ressarcimento à construtora das suas despesas administrativas, conforme entendimento assente dos Tribunais de Justiça, do qual cito a seguinte ementa de julgado:

(...)

No entanto, os valores a serem devolvidos, retidos deles o percentual supra, devem ser ressarcidos à parte demandante em parcela única, em contrariedade ao definido na cláusula supracitada, item 06, na parte em que prevê o ressarcimento de forma parcelada, que se torna nula de pleno direito, por abusividade, em conformidade à ementa do julgado a seguir disposto:

(...)

Assim é que, conforme farta orientação jurisprudencial, a única dedução que poderia subsistir dos valores então pagos pela parte demandante à ré construtora, seria a referente às despesas administrativas de modo geral, no caso, no percentual de 10% dos valores pagos, percentual que consta em contrato como multa rescisória, reputando tal valor como suficiente para indenização de todos os prejuízos que adviriam da resilição do contratual, notadamente porque, via de regra, a unidade imobiliária será vendida para outra pessoa. Tal é o entendimento assente no Superior Tribunal de Justiça, se não vejamos:

(...)

3. DISPOSITIVO

Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE procedente o pedido para:

a)
DECLARAR RESCINDIDO os contratos de compromisso de compra e venda das unidades imobiliárias nº 201 e 202 do empreendimento Edifício Zíon Business, celebrado entre a requerente QUANTA ENGENHARIA LTDA e a requerida ANGELA RITA PONTES DE AZEVEDO, podendo a autora dispor dos imóveis em questão
.

b)
CONDENAR a requerente a restituir à requerida, em parcela única
, os valores por esta pagos, referentes aos contratos mencionados, acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo índice do INPC a partir da data da citação, até a data do efetivo pagamento,
mediante retenção a título de despesas administrativas, quando da devolução/pagamento à requerente, do correspondente a 10% (dez por cento) do valor total pago, conforme fundamentação supra.

c)
Considerando a sucumbência recíproca (artigo 86 do NCPC), condeno as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma, ao pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação
.

Por conseguinte, extingo o processo com resolução de mérito (art. 487, I do NCPC).

Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se.

Belém /PA, 18 de dezembro de 2017.

Roberto Andrés Itzcovich

Juiz de Direito Titular da 4ª Vara Cível e Empresarial da Capital

Posteriormente, retificado na decisão dos Embargos de Declaração, nos seguintes termos:

(...)

Sendo assim, conclui-se pelo acolhimento dos EMBARGOS DE DECLARAÇÃO para sanar a contradição apontada apenas em relação à incidência dos juros de mora.

Isto posto, com fulcro no art. 1022 e ss do CPC/2015, ACOLHO PARCIALMENTE os Embargos de Declaração interpostos,
emprestando-lhes o efeito infringente, para sanar a contradição existente na sentença de fls. 120/121, determinando que em seu dispositivo, onde consta ¿acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês¿, passe a constar ¿acrescido de juros moratórios 1% ao mês a contar do trânsito em julgado¿.

Mantidos os demais termos da sentença inalterados.

P.R.I.C.

Belém/PA, 15/06/2018.

Roberto Andrés Itzcovich

Juiz de Direito Titular da 4ª Vara Cível e Empresarial da Capital

Inconformada, a
QUANTA ENGENHARIA LTDA
interpôs o recurso de apelação no ID. Num. 1370423, defendendo que a sentença merece ser reformada sob os seguintes fundamentos.

1. Diz que é incontroverso que a culpa pela rescisão do pacto foi da Requerida, em razão do seu interesse de desistir do pacto, devendo assim ser aplicado o disposto na Súmula n. 543, do STJ e do item 4 da cláusula VIII, da avença.

2. Defende também que os honorários de sucumbência devem ser suportados pela Requerida, pois esta que deu causa ao ajuizamento da demanda.

Requerem o provimento do recurso para julgar procedente a demanda.

Em contrarrazões apresentadas no ID. Num. 1370424 - Pág. 2/12, rebate as teses recursais afirmando que a sentença obedece ao disposto na Súmula n. 543, do STJ, porque embora tenha sido reconhecida a sua culpa pelo desfazimento do negócio, a retenção que pleiteia o Autor/Apelante fere as normas consumeristas e não podem ser aplicada, conforme o disposto no ar. 51, inciso IV no NCPC.

Neste raciocínio, o Juízo a quo limitou a retenção dos valores a 10%, conforme precedentes dos Tribunais Pátrios.

Finalmente, sustenta que não é devida a sua condenação em honorários de sucumbência, porque quem deu causa ao ajuizamento da demanda e a rescisão do pacto foi a Promitente-Vendedora.

Sobreveio a decisão monocrática vergastada (ID Num 3079855), cuja ementa transcrevo:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. DEVOLUÇÃO. PARCELA ÚNICA. RETENÇÃO DE VALORES. LEGALIDADE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPROCEDÊNCIA DA RETENÇÃO DOS GASTOS COM PUBLICIDADE UTILIZADA NA VENDA DO IMÓVEL E OS IMPOSTOS (PIS, COFIN, CSSL E IRPJ). RETENÇÃO DE DESPESA ADMINISTRATIVA EM 10% SOBRE O VALOR RECEBIDO PELA VENDEDORA. LEGALIDADE. PRECEDENTE DOS TRIBUNAIS PÁTRIOS. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. AUTOR QUE SUCUMBIU DE PARTE MÍNIMA. DESPESAS QUE DEVEM SER ARCADAS PELA RÉ. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

1.Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543 do STJ).

- Devolução do saldo remanescente que deverá ocorrer em parcela única, pois o valor pago pelo requerente já se incorporou ao patrimônio da requerida e gerou lucro, não havendo razão para o seu parcelamento.

2. Quanto à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento em julgamento sujeito ao rito do art. art. 1.036 do novo CPC, anterior art. 543-C do CPC/73, de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem.

3. Em sendo considerada válida a alínea “a”, do item 4, da cláusula VIII, do pacto (Num. 1370359 - Pág. 8) não pode subsistir a retenção por gastos com publicidade utilizada na venda do imóvel referido na alínea “b”, do item 4, da cláusula VIII, do pacto (Num. 1370359 - Pág. 8), por ser atividade inerente a Corretagem.

-Portando, deve ser afastada por ser bis in idem.

4. O direito à indenização pelos impostos e taxas postulada necessita de prova de sua realização, porém inexistente nos autos.

5. O Superior Tribunal de Justiça entende que, nos contratos de promessa de compra e venda rescindidos por desistência do comprador, a retenção pelo vendedor pode flutuar entre 10% e 25% do total da quantia paga, mas de acordo com o caso concreto.

- Assim, fixada as despesas administrativas em 10% tenho por razoável e proporcional.

6. No que tange à modificação do critério de fixação dos honorários sucumbenciais, com razão à apelante.

- No caso em apreço, houve procedência em parte do pedido, com a sucumbência mínima do Autor/Apelante, atraindo a aplicação do art. 86, parágrafo único, do NCPC.

- Deve assim, a Ré, arcar com a integralidade dos ônus da sucumbência.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

A parte autora/apelada opôs Embargos de Declaração (ID Num 3222038), os quais foram rejeitados no Acórdão de ID Num 5883534.

Inconformada, a parte ré/apelante interpôs Agravo Interno de ID Num 5619435.

Aduz a necessidade de julgamento da questão pelo colegiado.

Sustenta a culpa exclusiva da agravada, podendo reter o previsto em contrato, bem como devolver no número de parcelas efetivamente pagas.

Requer a reforma da decisão monocrática, a fim de que sejam retidos os valores previstos em contrato, além de serem devolvidos de maneira parcelada.

Contrarrazões no ID Num 5821763.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o presente recurso.

Em que pesem os argumentos expendidos no Agravo Interno interposto, resta evidenciado, das razões recursais apresentadas, que a parte Agravante não trouxe nenhum argumento novo capaz de infirmar a decisão hostilizada, razão pela qual deve esta ser mantida, por seus próprios fundamentos.

Assim, não assiste razão ao recorrente. Explico

DO JULGAMENTO MONOCRÁTICO

É cediço que o relator do processo, de acordo com o artigo 932, inciso IV, V alíneas “a” e VIII, do NCPC, está autorizado em demandas repetitivas apreciar o mérito recursal em decisão monocrática.

Referida previsão está disciplinada no art. 133, do Regimento Interno desta Corte, que visa dar cumprimento ao fundamento legal imposto no art. 926, §1º, do NCPC e 932, inciso VIII, do NCPC. Vejamos:

Art. 926. Os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente.

§ 1o Na forma estabelecida e segundo os pressupostos fixados no regimento interno, os tribunais editarão enunciados de súmula correspondentes a sua jurisprudência dominante.

(...)

Art. 932. Incumbe ao relator:

(...)

VIII - exercer outras atribuições estabelecidas no regimento interno do tribunal.

Gize-se, ainda, que tais decisões têm por finalidade desafogar os Órgãos Colegiados, buscando dar mais efetividade ao princípio da celeridade e economia processual, sem deixar de observar, por óbvio, as garantias constitucionais do devido processo legal do contraditório e da ampla defesa.

Assim, plenamente cabível o julgamento do recurso por meio de decisão monocrática, porque há autorização para tanto no sistema processual civil vigente.

Além do mais, o julgamento do recurso de apelação de forma monocrática pelo Relator é possível sempre que houver entendimento dominante acerca da matéria, consoante o verbete nº 568 da súmula de jurisprudência do STJ, o qual prevê que:

“O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema”.

Com efeito, perfeitamente aplicável os aludidos artigos, considerando a matéria veiculada no recurso e os diversos precedentes dos Tribunais, razão pela qual examinei, de plano, o apelo. A propósito:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PÚBLICO NÃO ESPECIFICADO. PRELIMINAR DE IMPOSSIBILIDADE DE JULGAMENTO MONOCRÁTICO. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA Nº 568 E ART. 206, XXXVI DO RITJRS. REJEIÇÃO. MÉRITO. PROCESSO ADMINISTRATIVO. PROCON. MULTA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE. EXIGÊNCIA DE CAUÇÃO IDÔNEA ? ART. 300, § 1º DO CPC. CABIMENTO. Preliminar I - Não demonstrada a mácula formal no julgamento na forma monocrática, pois em consonância com a jurisprudência dominante deste Tribunal de Justiça, com base no Enunciado da Súmula nº 568 do e. STJ; e no art. 206, XXXVI do RITJRS. Mérito II - Evidenciada a índole cautelar da garantia prevista no §1º do art. 300 do CPC de 2015, para fins do cumprimento da autuação, no caso de eventual improcedência da ação. De outra parte, a presunção de legalidade dos atos administrativos, e a aparente observância do contraditório e da ampla defesa no processo administrativo. Nesse contexto, ao menos nesta sede de cognição precária, indicada a tipicidade da caução idônea. III ? Dessa forma, diante da inexistência de elementos capazes de alterar o julgamento, nada a reparar na decisão monocrática. Preliminar rejeitada. Agravo interno desprovido.(Agravo, Nº 70079766648, Terceira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo Delgado, Julgado em: 28-03-2019)

AGRAVO INTERNO. DECISÃO MONOCRÁTICA. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PÚBLICO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO ADMINISTRATIVO. MULTA PROCON. ART. 57 DO CDC. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE VÍCIO NO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE. 1. Expressamente consignada a possibilidade de prolação de decisão monocrática com base na Súmula nº 568 do STJ e no art. 206, XXXVI, do RITJRS. 2. Hipótese dos autos em que não há demonstração de vício de ilegalidade ou inobservância do direito ao contraditório e da ampla defesa no processo administrativo que culminou com a aplicação de multa pelo PROCON. 3. Vedação ao Poder Judiciário de adentrar no mérito administrativo, devendo restringir-se à legalidade do ato. 4. O PROCON é parte legítima para aplicar multa por infração ao Código de Defesa do Consumidor, ante o Poder de Polícia que lhe é conferido. 5. Arbitramento de multa do art. 57 do Código de Defesa do Consumidor sem que constatada ofensa à razoabilidade e à proporcionalidade. 6. Matéria que encontra solução unânime pelos integrantes da Câmara. 7. Sentença de improcedência mantida. PRELIMINAR AFASTADA. AGRAVO INTERNO JULGADO IMPROCEDENTE.(Agravo Interno, Nº 70083683995, Quarta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Antônio Vinícius Amaro da Silveira, Julgado em: 28-05-2020)

Por outro lado, com a interposição do agravo interno, obviamente que a matéria de mérito devolvida será enfrentada pelo Colegiado, esgotando-se as vias recursais. Ademais, não se pode descurar do entendimento da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que: “eventual nulidade da decisão monocrática, calcada no art. 557 do CPC, fica superada com a reapreciação do recurso pelo órgão colegiado, na via de agravo regimental”.

Na oportunidade consigno os seguintes precedentes: AgRg no REsp 1251419/RJ, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, j. em 01.09.2011). No mesmo sentido são os seguintes precedentes: AgRg nos EDcl no AREsp 133.365/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. em 18.12.2012, DJe de 04.02.2013; AgRg no AREsp 189.032/RN, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. em 11.04.2013, DJe de 16.04.2013.

Neste pensamento, rejeito a arguição de nulidade por suposto vício na aplicação da norma do art. 932, do NCPC.

Superada tal questão, passo à análise do mérito.

De plano é de se consignar que a Autora/Apelante
QUANTA ENGENHARIA LTDA
reconhece como incontroverso o direito de
ANGELA RITA PONTES DE AZEVEDO
ao ressarcimento dos valores pago pela rescisão da avença, conforme planilha juntadas no ID. Num. 1370358 - Pág. 28 – Unidade 201 – R$ 110.262,17 e ID. Num. 1370359 - Pág. 2 – Unidade 202 – R$ 109.000,21.

Também é incontroverso que a culpa pela rescisão do pacto é de
ANGELA RITA PONTES DE AZEVEDO
, ante a ausência de interposição de recurso pela Ré.

A controvérsia recursal se limita em duas vertentes se os valores devem ser devolvidos em uma única parcela, bem como o percentual que pode ser retido pela Autora/Apelante
QUANTA ENGENHARIA LTDA.

A Recorrente embasa o seu pedido no item 6, da cláusula VIII, do pacto (
Num. 1370359 - Pág. 8/9 e Num. 1370359 - Pág. 18/19
), com a seguinte redação:

(...)

6) A devolução de que trata a letra “a” à “d” do item 4 (Quatro) desta cláusula será feita no número de parcelas efetivamente paga(s) pelo(s) ADQUIRENTE(S) à QUANTA.

(...)

Entretanto, diferentemente do que pretende à apelante, em relação à forma de devolução dos valores ao promitente-comprador, deve ser confirmada a decisão que determinou que essa se dê em parcela única.

A incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor relativiza a aplicação do princípio da obrigatoriedade dos contratos, do que resulta o reconhecimento de nulidade de cláusulas onerosas ao consumidor.

Em concreto,
mostra-se abusiva a cláusula penal que determinou a devolução em parcelas do valor pago, porquanto excessivamente onerosa ao consumidor
. Ademais, os valores adimplidos já se incorporaram ao patrimônio da requerida, os quais foram investidos e geraram lucros, nada justificando que a devolução ocorra de forma parcelada, mas de uma única vez.

Esse também é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consoante se depreende do teor da Súmula n. 543:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor
,
DEVE OCORRER A

IMEDIATA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR
– integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Com o mesmo sentimento, segue jurisprudência dos Tribunais Pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS.
DEVOLUÇÃO. PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543, STJ.
CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO. HONORÁRIOS. VALOR DA CONDENAÇÃO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES EM PARCELA ÚNICA. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
É
abusiva a estipulação contratual que prevê devolução parcelada ao comprador. Aplicação da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CAUSA. Nos termos do § 2º do art. 85 do CPC, os honorários somente incidirão sobre o valor da causa se impossível mensurar o proveito econômico obtido. Caso em que se mostra equivocada a incidência do percentual sobre o valor causa, quando deveria sê-lo sobre o proveito o valor da condenação. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA. (Apelação Cível, Nº 70083210450, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em: 20-02-2020)

Deste modo,
é abusiva a estipulação contratual que prevê devolução parcelada ao comprador
, atraindo-se a aplicação da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, devendo a
QUANTA ENGENHARIA LTDA
efetuar a devolução dos valores em uma única parcela.

DA RETENÇÃO DE VALORES PELA PROMITENTE-COMPRADORA

A
QUANTA ENGENHARIA LTDA
defende que é devido a retenção dos valores de acordo com o item 4, da cláusula VIII, do pacto (Num. 1370359 - Pág. 8), que possui a seguinte redação:

(...)

4) A rescisão nos moldes do item 2 , acima ou qualquer outra forma, implicará a(ao)(s) ADIQUIRENTE(S) a imposição de cláusula penal compensatória, para ressarcimento de despesas e compensação de prejuízos. Do total das parcelas pagas pelo adquirente, serão deduzidos, para efeito de ressarcimento, os seguintes valores:

a) A importância de 5% do valor total do contrato, referente à corretagem, serviço prestado pela vendo do imóvel por corretor de imóveis e custeado pela QUANTA.

b) A importância correspondente a 2% do valor do contrato,
referente aos gastos com publicidade utilizada na venda do imóvel
.

c) A importância correspondente a 0,65% sobre o valor recebido até então pela QUANTA, referente ao pagamento do PIS, devido em decorrência dos valores a serem restituídos ao(s)ADQUIRENTES(S).

d) A importância correspondente a 3% sobre o valor recebido até então pela QUANTA, referente ao pagamento do COFIN, devido em decorrência dos valores a serem restituídos ao(s)ADQUIRENTES(S).

e) A importância correspondente a 1,08% sobre o valor recebido até então pela QUANTA, referente ao pagamento do CSSL, devido em decorrência dos valores a serem restituídos ao(s)ADQUIRENTES(S).

f) A importância correspondente a 2% sobre o valor recebido até então pela QUANTA, referente ao pagamento do IRPJ, devido em decorrência dos valores a serem restituídos ao(s)ADQUIRENTES(S).

g) A importância correspondente a 10% sobre o valor recebido até então pela QUANTA, para ressarcimento de
despesas administrativa
.

(...)

Da comissão de corretagem
.

No caso, o autor não impugna de forma expressa e clara a possibilidade de transferência ao promitente comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda, limitando-se a afirmar a retenção deve estar limitada a 10%.

Sobre a responsabilidade do corretor e sua remuneração dispõem os artigos 723 e 725 do CC:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

No sentido de que a corretagem não tem natureza de obrigação de resultado é o entendimento do STJ:

CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO ARREPENDIMENTO.

1. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração.

2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento.

3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor.
A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de comissão.

A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio, permanece possível
.

4.
Num contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção. Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem.

5. Recurso especial não provido.

(REsp 1183324/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe 10/11/2011).

Ademais, quanto à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento em julgamento sujeito ao rito do art. art. 1.036 do novo CPC, anterior art. 543-C do CPC/73, de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão, vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Este é o caso dos autos, pois a alíneas “a”, do item 4, da cláusula VIII, do pacto (
Num. 1370359 - Pág. 8/9 e Num. 1370359 - Pág. 18/19
) deu ciência sobre o valor da comissão de corretagem.

Portanto, possível impor ao promitente comprador arcar com o seu valor quando da rescisão do contrato.

DAS DESPESAS COM PUBLICIDADE PARA A VENDA DO IMÓVEL

Em sendo considerada válida a alínea “a”, do item 4, da cláusula VIII, do pacto (
Num. 1370359 - Pág. 8/9 e Num. 1370359 - Pág. 18/19
)
não pode subsistir a retenção por gastos com publicidade utilizada na venda do imóvel referido na alínea “b”, do item 4, da cláusula VIII, do pacto (Num. 1370359 - Pág. 8), por ser atividade inerente a Corretagem
.

Portando, deve ser afastada por ser bis in idem.

DA RETENÇÃO DE IMPOSTOS.

Quanto à retenção do valor pago a título de impostos recolhidos aos cofres públicos entendo que inexiste nos autos qualquer comprovante quanto a pagamentos a tal título,
é de ser desacolhido o pedido da parte autora para que lhe seja devolvido o valor a ré
.

Neste sentido:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. Sentença ultra petita. Inocorrência. Multa moratória. Pedido não conhecido. Em se tratando se rescisão contratual, por vontade da promitente-compradora (resilição), cabível a retenção, pela promitente-vendedora, de parte dos valores pagos, na proporção de 25% do montante, a teor do entendimento consolidado perante o STJ. Em se tratando de resilição de contrato de promessa de compra e venda operada por culpa do promitente-compradora, o valor das parcelas pagas deve ser devolvido, corrigido pelo IGP-M, a contar de cada desembolso, acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, a contar da sentença que reconheceu o direito à restituição.
É descabida a retenção por parte das vendedoras de qualquer valor a título de indenização dos prejuízos suportados com as despesas administrativas realizadas, tais como comercialização, divulgação
e impostos recolhidos aos cofres públicos
, por mostrar-se abusiva (precedente desta Câmara).
Tendo em vista a devolução parcial do valor pago pela autora, o percentual da verba honorária deve incidir sobre o proveito econômico por ela obtido na presente demanda. Preliminar afastada. Apelação da autora improvida. Apelação da ré conhecida em parte e, nesta, parcialmente provida. (Apelação Cível Nº 70079855854, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Voltaire de Lima Moraes, Julgado em 28/03/2019). (Grifei).

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE-COMPRADOR. RESCISÃO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. REVISÃO DO PERCENTUAL CONTRATUALMENTE AJUSTADO. ABUSIVIDADE. CABIMENTO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. Verificado o inadimplemento do promitente-comprador quanto ao pagamento do preço do negócio ajustado em promessa de compra e venda, impõe-se a resolução do ajuste com a incidência de percentual de retenção sobre os valores pagos. In casu,
reconhecida abusividade do percentual de retenção contratualmente ajustado, máxime porque prevê custos com propaganda e impostos sem discriminá-los e justificá-los
. Percentual de retenção limitado à 10% sobre os valores pagos, considerando as peculiaridades do caso concreto. Sentença mantida no ponto. II. Os juros de mora incidentes sobre os valores pagos devem ser restituídos aos promitentes compradores que deram causa à rescisão do ajuste devem incidir a contar do trânsito em julgado da decisão, momento em que passou a ser exigível a quantia - Precedentes do STJ e desta Corte. Apelo da autora provido no ponto. III. Percentual de honorários advocatícios mantido, porquanto fixados em observância ao disposto no §2º do artigo 85 do Código de Processo Civil. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70077757771, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 13/09/2018). (Grifei).

APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. MULTA CONTRATUAL. INCIDENTE SOBRE O VALOR PAGO. DÍVIDA DE IPTU, IMPOSTOS E TAXAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. Recurso adesivo. Rescisão contratual e culpa do adquirente. Diante da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão da inadimplência do adquirente, é cabível a retenção de 10% do valor das parcelas pagas, a título de multa pelo inadimplemento contratual e não sobre o saldo devedor, como definido no contrato
.
Impostos e taxas. O direito à indenização postulada necessita de prova de sua realização, porém inexistente nos auto
s.
Apelação. Honorários. Redistribuição dos ônus em razão da sucumbência recíproca das partes. DERAM PROVIMENTO AO APELO E PARCIAL PROVIMENTO AO APELO ADESIVO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70073860207, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em 27/07/2017). (Grifei).

DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS

O Superior Tribunal de Justiça entende que, nos contratos de promessa de compra e venda rescindidos por desistência do comprador, a retenção pelo vendedor pode flutuar entre 10% e 25% do total da quantia paga, mas de acordo com o caso concreto.

É o que se extrai do seguinte julgado:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO.

RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido
a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015)

Assim, fixada as despesas administrativas em 10% tenho por razoável e proporcional.

Dessa forma, não merece reforma a decisão.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de
AGRAVO INTERNO
,
mantendo a decisão recorrida tal como lançada nos autos.

É o voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 09/11/2023