Tribunal: TJPA
Processo: 0005267-70.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7703 - Pagamento
Data de julgamento: 2023-03-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. INICIATIVA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES DO STJ. DIREITO À FRUIÇÃO DO IMÓVEL/TERRENO. INOVAÇÃO RECURSAL. INCABÍVEL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. O descumprimento contratual por culpa do promitente comprador acarreta o dever de restituição parcial das parcelas pagas, quando da rescisão contratual. Entendimento sumulado pelo STJ. Hipótese dos autos em que houve a desistência do negócio por parte do comprador, sem culpa do vendedor, culminando na restituição de 80% dos valores pagos, em consonância com o entendimento jurisprudencial sobre o assunto. Manutenção da sentença que se impõe. 2. Quanto a alegação de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, entendo que assiste razão ao apelante, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de Recurso Especial sob a sistemática dos recursos repetitivos. A Colenda Corte entendeu que havendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promissário comprador, não há que se falar em mora, até então, da promitente vendedora, razão pela qual os juros moratórios sobre o montante condenatório somente devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória. 3. Pretende o apelante, ainda, a reforma da sentença para que a autora seja condenada ao pagamento de taxa de fruição mensal pelo tempo que passou no imóvel, em montante que se aproximasse de um possível aluguel. 4. Ocorre que, compulsando os autos, verifico que se trata de matéria não alegada em sede de contestação ou reconvenção por parte do apelante e nem aventada em sentença, tratando-se de verdadeira inovação recursal, o que não se admite no ordenamento jurídico pátrio. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido, somente para fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. À unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0005267-70.2017.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ELIENE SANTOS DA SILVA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. INICIATIVA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES DO STJ. DIREITO À FRUIÇÃO DO IMÓVEL/TERRENO. INOVAÇÃO RECURSAL. INCABÍVEL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE.

1.

O descumprimento contratual por culpa do promitente comprador acarreta o dever de restituição parcial das parcelas pagas, quando da rescisão contratual. Entendimento sumulado pelo STJ. Hipótese dos autos em que houve a desistência do negócio por parte do comprador, sem culpa do vendedor, culminando na restituição de 80% dos valores pagos, em consonância com o entendimento jurisprudencial sobre o assunto. Manutenção da sentença que se impõe.

2.

Quanto a alegação de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, entendo que assiste razão ao apelante, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de Recurso Especial sob a sistemática dos recursos repetitivos. A Colenda Corte entendeu que havendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promissário comprador, não há que se falar em mora, até então, da promitente vendedora, razão pela qual os juros moratórios sobre o montante condenatório somente devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória.

3.

Pretende o apelante, ainda, a reforma da sentença para que a autora seja condenada ao pagamento de taxa de fruição mensal pelo tempo que passou no imóvel, em montante que se aproximasse de um possível aluguel.

4.

Ocorre que, compulsando os autos, verifico que se trata de matéria não alegada em sede de contestação ou reconvenção por parte do apelante e nem aventada em sentença, tratando-se de verdadeira inovação recursal, o que não se admite no ordenamento jurídico pátrio.

5.

Recurso conhecido e parcialmente provido,
somente para fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão
. À unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas, nos autos da ação de restituição de parcelas (proc. 0005267-70.2017.8.14.0040), ajuizada por ELIENE SANTOS DA SILVA, em face do ora recorrente.

Alega a autora, em sede inicial, que as partes firmaram contrato de Compromisso de Compra e Venda do Imóvel, que consiste em lote não edificado (ID 5328098 - Pág. 32-45) de nº 474, situado na rua A-5, quadra 08, lote 21, do loteamento Residencial Cidade Jardim.

Na oportunidade, o adquirente se comprometeu a pagar pelo bem em tela o valor de R$ 52.748,68 (cinquenta e dois mil setecentos e quarenta e oito reais e sessenta e oito centavos), parcelado em 120 parcelas. Aduz a autora que no ato da aquisição do imóvel pagou o valor de R$ 1.186,85 como entrada e pagou mais 82 parcelas, o que totaliza o valor de R$ 50.654,88. Ocorre que, em razão de estar sem condições de continuar o pagamento e diante da abusividade dos juros, tentou negociar a devolução do imóvel, todavia sem êxito, quando lhe foi informado pela requerida que só lhe seria devolvida metade do valor pago, de forma parcelada e sem reajuste.

Devidamente citada, a parte requerida apresentou contestação, sob a alegação preliminar de ausência de requisitos para o deferimento da justiça gratuita e, no mérito, defendeu a legalidade do contrato (ID 5328110 - Pág. 1-6).

O Juiz sentenciante deu parcial procedência ao pedido, nos seguintes termos:

a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda entabulado entre as partes e descrito na inicial;

b) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos à requerente ELIENE SANTOS DA SILVA, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, com juros de mora a partir da citação, podendo a promissária vendedora reter o percentual de 20% (vinte por cento) desse valor, levando-se em conta as despesas realizadas pelas vendedoras com corretagem, publicidade, tributárias e administrativas, cláusula penal dentre outras despesas.

c) Condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos disposto no artigo 85, §2º e §16 do Código de Processo Civil de 2015.

Inconformado, o requerido interpôs o presente Apelo, sob a alegação de que a decisão foi fundamentada em dispositivo legal que não se aplica ao caso, além de argumentar que o contrato firmado entre as partes é ato jurídico perfeito, acabado e consumado segundo a lei vigente ao tempo que se efetuou, de forma que satisfeitos todos os requisitos formais para gerar a plenitude dos seus efeitos. Quanto à restituição, aduz que o contrato faz lei entre as partes e, no caso concreto, se encontra estabelecido entre os litigantes, em sua cláusula 16ª, §§1º e 2º, a forma de restituição dos valores pagos pelos adquirentes em caso de rescisão. Além de entender que o percentual de retenção afronta à Lei 6.766/79, artigo 32-a e incisos.

Por fim, o apelante requer indenização a título de ressarcimento pela ocupação, fruição e exploração e aluguel do lote/terreno e, em caso de condenação, que os juros de mora sejam fixados a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória. (ID 5328112 - Pág. 1-31).

Contrarrazões, pela manutenção da sentença recorrida (ID 5328170 - Pág. 1-13).

É o relatório.

Belém, 1º de fevereiro de 2023.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

2.

Razões recursais.

Conforme relatado, pretende o recorrente a reforma da sentença que o condenou a restituir 80% do pagamento realizado pelo apelado, em razão da rescisão contratual por iniciativa do comprador de contrato de venda e compra de terreno, a ser pago de forma imediata.

As principais alegações recursais residem no argumento de que o Juiz sentenciante fundamentou sua decisão em dispositivo legal que rege matéria diversa, além do argumento de que o contrato firmado entre as partes prevê expressamente, em sua cláusula 16ª, §§1º e 2º, a forma e o valor da restituição em caso de desistência do negócio jurídico e, por ser ato jurídico perfeito e acabado, deve haver a proteção necessária para imutabilidade da situação jurídica que foi realizada de boa-fé, dentro dos parâmetros legais.

Aduz, ainda, que os negócios jurídicos somente podem ser revistos ou anulados diante da existência de fraude, coação ou dolo, conforme preconizam as normas elencadas nos artigos 138 ao 155 do Código Civil, o que não aconteceu no caso concreto.

Por fim, alega que faz jus à indenização a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno e, caso, seja mantida a condenação expressa na sentença, que os juros de mora sejam fixados a partir do trânsito em julgado.

Passo ao exame dos argumentos articulados no recurso.

2.1

Da alegação de que a lide deve ser julgada sob a Lei Nº 6.766/79 e não sob a Lei 4.591/64.

O Juiz sentenciante fundamentou a legalidade da rescisão contratual, ainda que por inadimplência do comprador, com restituição de 80% do valor pago, com base na Súmula 543 do STJ e na Lei 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Inconformado, o Apelante aduz que o diploma legal que se aplica ao caso é a Lei 6.766/79 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e não o diploma legal (Lei 4.591/64) utilizado pelo magistrado.

Ora, é sabido, na jurisprudência brasileira, que o Juiz não está restrito aos fundamentos indicados pelas partes. Do contrário o magistrado não teria a autonomia necessária para realizar o julgamento em processos judiciais postos a sua apreciação.

Nesse sentido, trago o trecho do voto do Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA do STJ quando afirma que “
o juiz não está adstrito a nomes jurídicos nem a artigos de lei indicados pelas partes, devendo atribuir aos fatos apresentados o enquadramento jurídico adequado.

Aplica-se ao caso o brocardo da mihi factum, dabo tibi ius
”. Dá-me os fatos que lhe darei o direito.

Segue a ementa do citado voto.

RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DOS PEDIDOS FORMULADOS NOS AUTOS. 1. Se os fatos narrados na peça preambular e a causa de pedir ajustam-se à natureza do provimento conferido à parte autora pela sentença, não cabe falar em julgamento extra petita, tampouco em contrariedade ao art. 460 do CPC. 2. O juiz não está adstrito a nomes jurídicos nem a artigos de lei indicados pelas partes, devendo atribuir aos fatos apresentados o enquadramento jurídico adequado. Aplicação do brocardo da mihi factum, dabo tibi ius. 3. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1537996 DF 2015/0046034-2, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 21/06/2016, T3 - TERCEIRA TURMA. Data de Publicação: DJe 28/06/2016).

Na hipótese dos autos, é certo que a possibilidade de rescisão contratual de compra e venda, por inadimplência, com pedido de devolução dos valores pagos encontra respaldo tanto nos contratos regidos pela Lei 4.591/64 mencionada em sentença, que trata sobre o condomínio em edificações, quanto nos contratos regidos pela Lei 6.766/79 aplicável ao caso em concreto, conforme amplamente reconhecido na jurisprudência pátria.

Por outro lado, as alterações trazidas pela Lei 13.786/18, no que tange ao desfazimento do contrato celebrado por fato imputado ao adquirente, não se aplicam ao caso em tela, na medida em que se trata de contrato firmado antes de sua vigência, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento dos temas 970 e 971 sob a sistemática dos recursos repetitivos.

Desta forma, ainda que o magistrado tenha feito referência à legislação que, em tese, não se aplica ao caso em concreto, é certo que as consequências do julgado permanecem as mesmas, conforme se verificará a seguir.

2.2

Da legalidade da cláusula de retenção de percentual de rescisão. Da inexistência de ilicitude.

Verifica-se da sentença que o juízo de piso declarou rescindido o contrato com a determinação de devolução de 80% dos valores pagos, ainda que a compradora tenha dado causa à rescisão contratual, considerando a abusividade da cláusula 15ª e seguintes do contrato, com fundamento na Súmula 543 do STJ e nos artigos 51, inciso II e 53 do CDC.

Em suas razões recursais, a recorrente defende a reforma da sentença, aduzindo a necessidade de observância da força obrigatória dos contratos (pacto sunt servanda) e da autonomia privada, sob o argumento de que a cláusula que prevê a retenção de percentual na hipótese de rescisão seria lícita e aplicável quando o comprador desiste do negócio. Afirma que no caso dos autos, a rescisão ocorreu em razão de a apelada ter desistido do negócio porque não tinha condições financeiras, não podendo ser imputada qualquer responsabilidade à apelante.

Defende ainda a plena aplicabilidade da cláusula 16ª, §§1º e 2º que dispõe sobre a forma de restituição dos valores pagos pelos adquirentes em caso de rescisão.

Ao final, requer a reforma da sentença para manter o estabelecido nas cláusulas 15ª, 16ª e 17ª do contrato.

Sem maiores digressões a respeito do assunto, entendo não lhe assistir razão. Isto porque, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento acerca da imperiosa necessidade de restituição imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma parcial quando a culpa pela rescisão for exclusiva do comprador, conforme se verifica a seguir:

“Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei).

Na hipótese dos autos, entendo restar comprovado que o desfazimento se deu por culpa do comprador. Assim, segundo vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça, o percentual razoável para a retenção estaria configurado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

De fato, este é o entendimento que vem sendo adotado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, conforme ementas de julgados abaixo transcritas:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1.
"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

3. O Tribunal de origem analisou o contrato e as demais provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para a retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1692346/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 26/04/2018). (grifos nossos)

Como se verifica, o Superior Tribunal de Justiça firmou seu entendimento no sentido de que ainda que demonstrada a culpa do promitente comprador pela rescisão contratual, o percentual máximo de retenção aceitável, à luz dos princípios norteadores das relações de consumo, seria de 25% (vinte e cinco por cento).

Feitas estas considerações e compulsando os autos, verifico que o magistrado a quo, em total consonância com o entendimento jurisprudencial sobre o assunto, julgou procedente a demanda com a restituição de 80% (oitenta por cento) do valor gasto com a aquisição do imóvel, considerando que se trata de distrato de terreno sem edificação, não merecendo reformas a sentença, neste ponto.

Inegável também que a restituição deverá ser efetuada de uma só vez e não de forma parcelada como pretende a apelante, em conformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Assim, tendo a sentença fixado percentual de retenção dentro dos parâmetros de razoabilidade estipulado pelo STJ, não merece qualquer reforma, neste ponto.

Porém, tem razão o apelante no que diz respeito a alegação de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de Recurso Especial sob a sistemática dos recursos repetitivos. A Colenda Corte entendeu que havendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda, por iniciativa do promissário comprador, não há que se falar em mora, até então, da promitente vendedora, razão pela qual os juros moratórios sobre o montante condenatório somente devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória, conforme se verifica:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020).

Feitas estas considerações, merece reforma a sentença para que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos incidam a partir do trânsito em julgado da decisão.

2.3

Da alegação de que o apelante faz jus à indenização, consistente em ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno, a título de fruição.

Pretende o apelante, ainda, a reforma da sentença para que a autora seja condenada ao pagamento de taxa de fruição mensal pelo tempo que passou no imóvel, em montante que se aproximasse de um possível aluguel.

Ocorre que, compulsando os autos, verifico que se trata de matéria não alegada em sede de contestação ou reconvenção por parte do apelante e nem aventada em sentença, tratando-se de verdadeira inovação recursal, o que não se admite no ordenamento jurídico pátrio.

Portanto, deixo de analisar os argumentos trazidos somente em fase recursal.

3.

Parte dispositiva.

Isto posto e, consoante fundamentação supra, CONHEÇO do recurso de apelação e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO somente para fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão, no mais mantenho a sentença, conforme fundamentação retro.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 07/03/2023