Tribunal: TJPA
Processo: 0805045-98.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2023-06-27

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL N. 0805045-98.2019.8.14.0040 APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a) APELADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A APELADO: VALMIR FERREIRA PONTES Advogados do(a) APELANTE: IRINEIA DUARTE LIMA - PA26070-A, CRISTIANE SAMPAIO BARBOSA SILVA - PA11499-A DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - VENDA DE LOTE/TERRENO – IMPOSSIBILIDADE DE CONTINUIDADE DO PAGAMENTO PELO RECORRIDO – RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO POR PARTE DO COMPRADOR – RETORNO AO STATU QUO ANTE – CABIMENTO DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS – TAXA DE FRUIÇÃO – INAPLICABILIDADE – IMÓVEL NÃO EDIFICADO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Promessa venda e compra bem imóvel. Impossibilidade de continuidade do pagamento das parcelas relativas ao lote adquirido pelo ora apelado. Resilição unilateral. 2. Cabimento da retenção de parte do valor a ser ressarcido. 3. Descabimento da incidência da taxa de fruição no caso vertente. Lote não edificado. 4. Recurso conhecido e Desprovido. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em plenário virtual, em conhecer e negar provimento ao Recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805045-98.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: VALMIR FERREIRA PONTES

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL N. 0805045-98.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
Advogado do(a) APELADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A

APELADO: VALMIR FERREIRA PONTES
Advogados do(a) APELANTE: IRINEIA DUARTE LIMA - PA26070-A, CRISTIANE SAMPAIO BARBOSA SILVA - PA11499-A
DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
– SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA -
VENDA DE LOTE/TERRENO – IMPOSSIBILIDADE DE CONTINUIDADE DO PAGAMENTO PELO RECORRIDO – RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO POR PARTE DO COMPRADOR
–
RETORNO AO
STATU QUO ANTE
– CABIMENTO DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS –
TAXA DE FRUIÇÃO –
INAPLICABILIDADE
– IMÓVEL NÃO EDIFICADO
– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

1. Promessa venda e compra bem imóvel. Impossibilidade de continuidade do pagamento das parcelas relativas ao lote adquirido pelo ora apelado. Resilição unilateral.

2. Cabimento da retenção de parte do valor a ser ressarcido.

3. Descabimento da incidência da taxa de fruição no caso vertente. Lote não edificado.

4.
Recurso conhecido e Desprovido.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em plenário virtual, em conhecer e negar provimento ao Recurso interposto, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator.

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL N. 0805045-98.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
Advogado do(a) APELADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394-A

APELADO: VALMIR FERREIRA PONTES
Advogados do(a) APELANTE: IRINEIA DUARTE LIMA - PA26070-A, CRISTIANE SAMPAIO BARBOSA SILVA - PA11499-A
DESEMBARGADOR RELATOR: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Relatório

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO
interposto por
L.M.S. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

inconformada com a sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas que, nos autos da
AÇÃO DE

RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE
ajuizada por
VALMIR FERREIRA PONTES
, ora apelado, julgou parcialmente procedente a pretensão esposada na inicial.

O ora apelado aforou a ação mencionada alhures, aduzindo, em resumo, que firmou com o requerido, ora apelado, contrato de compromisso de compra e venda de um lote/terreno localizado no Residencial Cidade Jardim, salientando que ficou inadimplente com cerca de 70 prestações.

Acrescentou que informou à requerida que não iria mais conseguir adimplir com as mensalidades, tendo-a procurado para a resolução do contrato e devolver a posse do imóvel e, em consequência, reaver os valores que foram pagos durante toda a relação travada entre as partes.

Pontou que lhe foi oferecido como contraproposta um valor que não corresponde sequer a 50% do valor pago, cuja aceitação representaria grande prejuízo ao Requerente e enriquecimento sem causa da Requerida, razão pela qual ingressou com a demanda sob exame.

Foi realizada audiência (ID 2635065).

O réu apresentou contestação (ID 2635067).

O feito seguiu tramitação regular até a prolação da sentença (ID 2635077) que julgou parcialmente procedente os pedidos esposados na inicial, nos seguintes termos:

a) confirmando a decisão liminar,
declarar rescindido o contrato
de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, com a consequente reintegração de posse do imóvel à Requerida, e determinar a
restituição ao

compromissário comprador das parcelas efetivamente pagas
, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, podendo o promissário vendedor
reter o percentual de 20% (vinte por cento) desse valor
, levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, e como forma de compensação pela rescisão unilateral do contrato pelo autor. Em razão da sucumbência recíproca e por força do disposto nos artigos 82, § 2º, 84, 85, § 14, e 86, todos do Código de Processo Civil, custas processuais igualmente distribuídas entre as partes. Com relação aos honorários advocatícios, tendo em vista o disposto no artigo 85, § 14, do Código de Processo Civil, condeno o Requerente a pagar ao advogado da Requerida honorários em 10% sobre o valor da causa; e a Requerida deve pagar ao advogado do Requerente honorários em 10% sobre o valor da causa, observado o disposto no § 16 do artigo 85 do Código de Processo Civil e em atendimento aos parâmetros delineados nos incisos I a IV do § 2º do artigo

85 também do CPC/15. Quanto ao Autor, porém, por ser beneficiário da justiça gratuita, as obrigações decorrentes da sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade (artigo 98, §§ 2º e 3º, CPC).

Inconformada, a empresa
L.M.S. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
apresentou recurso de apelação (ID 2635078), pontuando, em síntese, que o contrato é Lei entre as partes e que previu expressamente as penalidades em caso de inadimplemento do comprador, asseverando a impossibilidade de anulação unilateral do pacto, diante da ausência de dolo, coação ou fraude.

Afirma que o percentual de retenção vai contra aquilo que já foi pactuado, pugnando pela reforma da sentença, para o fim de se determinar a devolução nos exatos termos do contrato celebrado, mais especificamente na cláusula 16.

Sustenta ainda, ser devida indenização a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), além de ventilar a legalidade da cobrança de comissão de corretagem.

Em contrarrazões (ID 2635085), o recorrido pugna pelo desprovimento do recurso manejado.

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o breve relatório com apresentação em pauta de julgamento, para a Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe com início às 14:00 h, do dia (....) de _____ de 2023.

VOTO

VOTO

DO CABIMENTO

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

O cerne da questão trazida à baila diz respeito em avaliar a correção da sentença que rescindiu o contrato de venda e compra e declarou a abusividade da cláusula 16 do pacto firmado, bem assim em relação ao percentual de retenção, taxa de fruição e corretagem estipulado em 20% sobre o valor pago pelo apelado.

Inicialmente, saliento que o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a resolução deverá restituir a integralidade do valor pago, em uma única parcela e de forma imediata, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador, tal como entendeu o magistrado na origem, ou, em casos de resilição unilateral.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador ante a sua declarada impossibilidade de continuar a arcar com as parcelas do contrato, tanto é que tentou realizar o distrato com a apelada, porém sem sucesso.

Por conta desses fatos, o magistrado primevo entendeu como adequada a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo consumidor, ora apelado, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ em casos idênticos ou semelhantes, que é de até 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.
A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.

2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das
parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre
esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os
prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.
Recurso especial a que se nega seguimento.
(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

Noutra ponta, em que pese a menção pelo ora apelante acerca da aplicabilidade da Lei 6.766/79, alterada pela Lei 13.786/2018, urge consignar que a norma não se aplica ao caso em comento, posto que posterior a data da celebração do contrato que,
in casu
, se deu em 03/12/2009.

É caso de irretroatividade da novel lei Civil, de maneira que incabível qualquer discussão a respeito da aplicabilidade da alteração legislativa aos contratos anteriores a sua promulgação.

No mesmo sentido, é a jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO, OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. JULGADO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. PREMISSAS DO ARESTO FUNDADAS NA APRECIAÇÃO FÁTICO-PROBATÓRIA DA CAUSA E EM TERMOS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PONTOS DO JULGADO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. FUNDAMENTO RELEVANTE NÃO ATACADO NO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça "orienta que as disposições da Lei 13.786/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência" ( AgInt no REsp 1.920.804/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi. Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021)
. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1987597 SP 2022/0053060-4, Data de Julgamento: 13/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/06/2022).

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA.
NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO
. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

Em relação à taxa de fruição, é relevante destacar que se trata de uma indenização, uma espécie de compensação a ser paga por aqueles se utilizaram de um bem imóvel objeto de uma promessa de venda e compra, quando já não desejam mais prosseguir com negócio jurídico bilateral firmado, seja por falta de pagamento ou pelo simples arrependimento da compra.

Entretanto, a indenização pelo uso do bem por certo demanda a necessidade de que ele de fato já exista em forma de construção, ou seja, o bem imóvel objeto da promessa de venda e compra necessita ser uma construção vertical ou horizontal, onde o comprador possa usufruir, usar o bem, a fim de que o vendedor possa ser indenizado pelo desfazimento do negócio.

A citada taxa, em outras palavras, visa impedir que o comprador se beneficie pelo uso da posse que exerce sob o imóvel e lucre, e isso em detrimento do vendedor que deixou de lucrar com o bem durante esse tempo que o comprador permaneceu usando o imóvel. Mas, para que isso ocorra, necessário que exista uma construção e não apenas um simples terreno não edificado.

De acordo com a jurisprudência do STJ,
"quando ocorre o desfazimento de um contrato de promessa de compra e venda de um terreno não edificado por decisão exclusiva dos compradores, não é justificável exigir que os consumidores paguem uma taxa de ocupação/fruição" (AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/9/2021, DJe 29/9/2021).

In casu,
pelo que se infere dos autos, o lote adquirido pelo ora apelado não fora edificado, o que afasta a arguição de proveito econômico do promitente comprador ou mesmo enriquecimento ilícito, razão pela qual a sentença também merece ser mantida nesse capítulo.

Aliás, na jurisprudência vêm decidindo nessa mesma direção, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO. RESPONSÁVEL SOLIDÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE SEM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, NESTA PARTE.

(...)

Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, uma vez que não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, capaz de gerar este direito.
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, Apelação (CPC
)
5285443-98.2019.8.09.0051
, Rel. Des (a). FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5ª Câmara Cível, julgado em 05/11/2020, DJe de 05/11/2020).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DANO MORAL. APLICAÇÃO DO
CDC
. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE JUSTIFIQUE TAL TAXA.

(...)

IV - Tratando-se de lote vago sem qualquer edificação, não há falar em proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido, capaz de ensejar a recomposição a título de sua fruição.

(...)

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDA.

(TJGO,
Apelação Cível 5524135-85.2019.8.09.0051
, Rel. Des (a). REINALDO ALVES FERREIRA, 1ª Câmara Cível, julgado em 02/02/2021, DJe de 02/02/2021).

APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO DO LOTE. INCOMPORTABILIDADE.

1. Para ter direito a indenização pela fruição do lote, impõe-se a comprovação do proveito econômico obtido pelo apelado ou o prejuízo financeiro sofrido pela vendedora, o que não ocorreu no caso concreto. Na realidade dos autos, o imóvel objeto da promessa de compra e venda refere-se a um lote sem qualquer benfeitoria, não estando comprovado nos autos que de fato nele tenha sido realizada alguma construção.
(TJGO,
APELACAO 0008227-80.2013.8.09.0168
, Rel. Des (a). FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 22/06/2020, DJe de 22/06/2020)
.

Deste modo, corretos os fundamentos utilizados pelo juízo primevo para julgar parcialmente procedente os pedidos esposados na inicial, merecendo, assim, prestígio em sua integralidade.

Parte superior do formulário

Parte inferior do formulário

DISPOSITIVO

EX POSITIS, VOTO NO SENTIDO DE CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, MANTENDO-SE INCOLUME A SENTENÇA.

É O VOTO

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC que, a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual, eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Sessão Ordinária –
Plenário Virtual
- Plataforma PJe com início às 14:00 h., do dia ____ de _______ de 2023

Des. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador - Relator

Belém, 05/07/2023