Tribunal: TJPA
Processo: 0805502-67.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 11811 - Práticas Abusivas
Data de julgamento: 2023-03-28

Ementa:
1. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS. DEVOLUÇÃO DE 80% DO VALOR PAGO. RETENÇÃO DEVIDA. PRECEDENTES DO STJ. REsp. 1692346/DF. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE. 2. Pretende o recorrente a reforma da sentença que o condenou a restituir 80% do pagamento realizado pelo apelado, em razão da rescisão contratual por iniciativa do comprador, ora apelado de contrato de venda e compra de terreno, a ser pago na forma parcelada. 3. As principais alegações recursais residem nos argumentos de que o próprio apelado confessa que deixou de arcar com o pagamento das parcelas oriundas do contrato, além do argumento de que o contrato firmado entre as partes prever expressamente em sua cláusula 16ª, §§1º e 2º a forma e o valor da restituição em caso de desistência do negócio jurídico e, por ser ato jurídico perfeito e acabado, deve haver a proteção necessária para imutabilidade da situação jurídica que foi realizada de boa-fé, dentro dos parâmetros legais. 4. Na hipótese dos autos, entendo restar comprovado que o desfazimento se deu por vontade do comprador. Assim, segundo vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça, o percentual razoável para a retenção estaria configurado entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. 5. A inexistência de edificação no terreno feita pelo comprador retira-lhe a possibilidade de auferir vantagem ou proveito econômico da sua posse, o que afasta o requisito do enriquecimento sem causa por parte do comprador, pois a Colenda Corte entende que “correspondem os lucros cessantes a tudo aquilo que o lesado razoavelmente deixou de lucrar, ficando condicionado, portanto, a uma probabilidade objetiva resultante do desenvolvimento normal dos acontecimentos” (STJ - REsp: 846455 MS 2006/0124674). 6. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805502-67.2018.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: GILMAR LOPES BATISTA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

1.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS. DEVOLUÇÃO DE 80% DO VALOR PAGO. RETENÇÃO DEVIDA. PRECEDENTES DO STJ. REsp. 1692346/DF. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE.

2.

Pretende o recorrente a reforma da sentença que o condenou a restituir 80% do pagamento realizado pelo apelado, em razão da rescisão contratual por iniciativa do comprador, ora apelado de contrato de venda e compra de terreno, a ser pago na forma parcelada.

3.

As principais alegações recursais residem nos argumentos de que o próprio apelado confessa que deixou de arcar com o pagamento das parcelas oriundas do contrato, além

do argumento de que o contrato firmado entre as partes prever expressamente em sua cláusula 16ª, §§1º e 2º a forma e o valor da restituição em caso de desistência do negócio jurídico e, por ser ato jurídico perfeito e acabado, deve haver a proteção necessária para imutabilidade da situação jurídica que foi realizada de boa-fé, dentro dos parâmetros legais.

4.

Na hipótese dos autos, entendo restar comprovado que o desfazimento se deu por vontade do comprador. Assim, segundo vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça, o percentual razoável para a retenção estaria configurado entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

5.

A inexistência de edificação no terreno feita pelo comprador retira-lhe a possibilidade de auferir vantagem ou proveito econômico da sua posse, o que afasta o requisito do enriquecimento sem causa por parte do comprador, pois a Colenda Corte entende que “correspondem os lucros cessantes a tudo aquilo que o lesado razoavelmente deixou de lucrar, ficando condicionado, portanto, a uma probabilidade objetiva resultante do desenvolvimento normal dos acontecimentos” (STJ - REsp: 846455 MS 2006/0124674).

6.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas, nos autos
da ação de restituição de parcelas
(proc. 0805502-67.2018.8.14.0040), ajuizada por GILMAR LOPES BATISTA, em face do ora recorrente.

Alega a autora, em sede inicial, que as partes firmaram contrato de Compromisso de Compra e Venda do Imóvel, que consiste em lote não edificado (ID 3423332 - Pág. 1-10) situado à Qd. 53, Lt. 44, 2° etapa, localizado no Residencial Cidade Jardim, nesta cidade de Parauapebas/PA.

Narra a adquirente/autora que comprou o aludido imóvel em outubro de 2010, alegando que após pagar 99 parcelas do contrato, totalizando a quantia de R$ 32.849,59, o requerente se viu impossibilitado de continuar arcando com os referidos valores em razão da abusiva elevação dos juros somado ao cenário econômico negativo ao qual vem atravessando.

Requer ao final, seja julgada totalmente procedente a ação para reconhecer a resilição do contrato de compromisso de compra e venda do lote, com restituição de 90% dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde cada desembolso.

Citada, a requerida apresentou contestação (ID 16067591) e documentos, aduzindo, em síntese, que firmaram contrato particular de compromisso de compra e venda de lote/terreno que seria pago em 180 parcelas mensais reajustáveis no valor de R$ 218,53. Os valores pagos a título de parcelas do financiamento totalizam R$ 33.134,18, equivalente a 100 parcelas. Por fim, aduz que parte autora estava ciente dos valores e condições de reajustes, e concordou com os termos contratuais de livre e espontânea vontade, e a ele se vinculando.

O Juiz sentenciante deu parcial provimento ao pedido, nos seguintes termos.

ANTE O EXPOSTO, julgo parcialmente procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil, confirmando a decisão liminar, declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, com a consequente reintegração de posse do imóvel à Requerida, e determinar a restituição ao compromissário comprador das parcelas efetivamente pagas, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, podendo o promissário vendedor reter o percentual de 20% (vinte por cento) desse valor, levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, e como forma de compensação pela rescisão unilateral do contrato pelo autor

Inconformado, o requerido interpôs o presente Apelo, sob alegação de que o próprio apelado confessa em sua peça inicial que estava inadimplente com o contrato, além de argumentar que o acordo firmado entre as partes é ato jurídico perfeito e acabado, consumado segundo a lei vigente ao tempo que se efetuou, pois, satisfeitos todos os requisitos formais para gerar plenitude dos seus efeitos. Quanto à restituição, aduz que o contrato faz lei entre as partes e, no caso concreto, se encontra estabelecido entre os litigantes, em sua cláusula 16ª, §§1º e 5º, a forma de restituição dos valores pagos pelos adquirentes em caso de rescisão. Além de entender que o percentual de retenção. afronta à Lei 6.766/79, artigo 32-a e incisos.

Nesse contexto, entende a requerida, ora apelante que o desfazimento do contrato deve obedecer as cláusulas contratuais que prever: perda da entrada básica, limitada a 5% do valor contratado, além de multa compensatória rescisória de 10% (dez por cento) do valor atualizado deste contrato, perda de 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas, a título de despesas e indenização de 0,25 a título de taxa de fruição. Por fim, que a restituição seja parcelada. (ID 3423331 - Pág. 1-72).

Contrarrazões, pela manutenção da sentença recorrida (ID 3423347 - Pág. 1-11).

É o relatório.

Belém, 14 de março de 2023.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

2.

Razões recursais.

Conforme relatado, pretende o recorrente a reforma da sentença que o condenou a restituir 80% do pagamento realizado pelo apelado e, por entender que a rescisão contratual se deu por iniciativa do comprador, alega que a resolução do contrato deva se pautar na forma estipulada no acordo entre ambos estipulado na
cláusula 16ª, §§1º e 2º do instrumento contratual
, que prever a perda da entrada básica de 5% do valor contratado, além de multa compensatória de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, mais perda de 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas, a título de despesas e indenização, tudo isso somado a 0,25% a título de taxa de fruição. Por fim, que a restituição seja parcelada.

Aduz, ainda, que os negócios jurídicos somente podem ser revistos ou anulados diante da existência de fraude, coação ou dolo, conforme preconizam as normas elencadas nos artigos 138 ao 155 do Código Civil, o que não aconteceu no caso concreto.

Passo ao exame dos argumentos articulados no recurso.

3.

Da alegação de que o contrato firmado entre as partes deva obedecer cláusula 16ª, §§1º e 2º para a restituição por culpa do devedor, além de entender que a devolução dos valores pagos deva se dar na forma parcelada.

Verifica-se da sentença que o juízo de piso declarou rescindido o contrato com a determinação de imediata devolução de 80% dos valores pagos pela autora, considerando a abusividade das cláusulas 15ª e seguintes do contrato, com fundamento na Súmula 543 do STJ e no Artigo 67-A da Lei 4.591/64.

Sem maiores digressões, não assiste razão o apelante. Isto porque, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento acerca da imperiosa necessidade de restituição imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, ainda que de forma parcial, quando a culpa pela rescisão for exclusiva do comprador, conforme se verifica a seguir:

Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Na hipótese dos autos, entendo restar comprovado que o desfazimento se deu por vontade do comprador. Assim, segundo vem entendendo o Superior Tribunal de Justiça, o percentual razoável para a retenção estaria configurado entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

3. O Tribunal de origem analisou o contrato e as demais provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para a retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1692346/DF, Rel.
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 26/04/2018). (grifos nossos)

Como se verifica, o Superior Tribunal de Justiça firmou seu entendimento no sentido de que, ainda que demonstrada a culpa do promitente comprador pela rescisão contratual, o percentual de retenção aceitável, à luz dos princípios norteadores das relações de consumo, deve se dá no intervalo compreendido entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento).

Feitas estas considerações e compulsando os autos, verifico que o magistrado
a quo
, em total consonância com a jurisprudência sobre o assunto, julgou procedente a demanda com a restituição de 80% (oitenta por cento) do valor gasto com a aquisição do imóvel.

Assim, tendo a sentença fixado percentual de retenção dentro dos parâmetros de razoabilidade estipulados pelo STJ, não merece qualquer reforma a sentença vergastada, neste ponto.

4.

Da alegação de que o apelante faz jus a indenização, consistente em ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno, a título de fruição.

A Colenda Corte Superior de Justiça entende que ainda que a indenização por perdas e danos seja cabível às rescisões de contrato de compra e venda, é necessário analisar se o dano é efetivo, se consiste em um lucro cessante (o que razoavelmente deixou de lucrar) ou se é meramente um dano hipotético (sem qualquer prova de que o dano existiu ou poderia existir).

Nesse sentido, a inexistência de edificação no terreno feita pelo comprador retira-lhe a possibilidade de auferir vantagem ou proveito econômico da sua posse, o que afasta o requisito do enriquecimento sem causa por parte do comprador, pois a Colenda Corte entende que “correspondem os lucros cessantes a tudo aquilo que o lesado razoavelmente deixou de lucrar, ficando condicionado, portanto, a uma probabilidade objetiva resultante do desenvolvimento normal dos acontecimentos” (STJ - REsp: 846455 MS 2006/0124674). Assim, não seria justo conceder lucros cessantes a título de fruição, gozo ou proveito econômico sobre um terreno sem comprovação nenhuma de edificação, pois se a taxa de fruição corresponde a lucros cessantes, na forma de aluguéis, não cabe o pagamento de tal indenização sobre uma área que não foi edificada e ainda que se presuma qualquer edificação no terreno, não teria sido feita sobre os dispêndios econômicos do comprador, que entregou ao devedor apenas um terreno. Logo, não há falar em presunção de aluguéis a receber.

O direito à taxa de fruição ou taxa de ocupação é cabível somente quando há um proveito econômico provindo do imóvel, apto a beneficiar quem estava na posse. Essa taxa tem como fato gerador a posse, o uso e o gozo do bem, pelos promissários compradores.

In casu, trata-se da compra de um terreno, que não foi edificado e nem comprovado nos autos qualquer usufruto do bem que pudesse gerar proveito econômico para o comprador, ora apelado.

A Jurisprudência Pátria, analisando casos assim, tem decidido da seguinte maneira:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO. RESPONSÁVEL SOLIDÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE SEM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, NESTA PARTE.

(...)

2. Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, uma vez que não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, capaz de gerar este direito.
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

(TJGO, Apelação (CPC
)
5285443-98.2019.8.09.0051
, Rel. Des (a). FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5ª Câmara Cível, julgado em 05/11/2020, DJe de 05/11/2020).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DANO MORAL. APLICAÇÃO DO
CDC
. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE JUSTIFIQUE TAL TAXA.

(...)

IV - Tratando-se de lote vago sem qualquer edificação, não há falar em proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido, capaz de ensejar a recomposição a título de sua fruição.

(...)

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDA.

(TJGO,
Apelação Cível 5524135-85.2019.8.09.0051
, Rel. Des (a). REINALDO ALVES FERREIRA, 1ª Câmara Cível, julgado em 02/02/2021, DJe de 02/02/2021).

APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO DO LOTE. INCOMPORTABILIDADE.

1. Para ter direito a indenização pela fruição do lote, impõe-se a comprovação do proveito econômico obtido pelo apelado ou o prejuízo financeiro sofrido pela vendedora, o que não ocorreu no caso concreto. Na realidade dos autos, o imóvel objeto da promessa de compra e venda refere-se a um lote sem qualquer benfeitoria, não estando comprovado nos autos que de fato nele tenha sido realizada alguma construção.

(TJGO,
APELACAO 0008227-80.2013.8.09.0168
, Rel. Des (a). FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 22/06/2020, DJe de 22/06/2020).

5.

Parte dispositiva.

Isto posto e, consoante fundamentação supra,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter íntegra a sentença recorrida.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 04/04/2023