Tribunal: TJPA
Processo: 0016238-78.2015.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 8942 - Extinção do Processo Sem Resolução de Mérito
Data de julgamento: 2023-09-05

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL nº 0016238-78.2015.8.14.0301 APELANTE: BELGICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogados do(a) APELANTE: FELIPE ALMEIDA GONCALVES - PA25065-A, ALESSANDRO PUGET OLIVA - PA11847-A APELADO: ADEMIR GALVAO ANDRADE, SANDRA MARIA COELHO ANDRADE Advogados do(a) APELADO: CHIDY HENRY SANCHES OTOBO - PA22599-A, PAULO HUGO HOLANDA DA SILVA - PA14064-A Advogado do(a) APELADO: CAMILA RIBEIRO PEIXOTO - PA17347-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO FORNECIMENTO DOS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS À OBTENÇÃO DE CRÉDITO JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE ATUALIZADOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. DANOS MORAIS. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0016238-78.2015.8.14.0301

APELANTE: BELGICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ADEMIR GALVAO ANDRADE, SANDRA MARIA COELHO ANDRADE

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL nº 0016238-78.2015.8.14.0301

APELANTE:
BELGICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogados do(a) APELANTE: FELIPE ALMEIDA GONCALVES - PA25065-A, ALESSANDRO PUGET OLIVA - PA11847-A

APELADO:
ADEMIR GALVAO ANDRADE, SANDRA MARIA COELHO ANDRADE

Advogados do(a) APELADO: CHIDY HENRY SANCHES OTOBO - PA22599-A, PAULO HUGO HOLANDA DA SILVA - PA14064-A

Advogado do(a) APELADO: CAMILA RIBEIRO PEIXOTO - PA17347-A

RELATOR: DES.
AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO FORNECIMENTO DOS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS À OBTENÇÃO DE CRÉDITO JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE ATUALIZADOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. DANOS MORAIS. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e negar provimento ao recurso
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL nº 0016238-78.2015.8.14.0301

APELANTE:
BELGICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogados do(a) APELANTE: FELIPE ALMEIDA GONCALVES - PA25065-A, ALESSANDRO PUGET OLIVA - PA11847-A

APELADO:
ADEMIR GALVAO ANDRADE, SANDRA MARIA COELHO ANDRADE

Advogados do(a) APELADO: CHIDY HENRY SANCHES OTOBO - PA22599-A, PAULO HUGO HOLANDA DA SILVA - PA14064-A

Advogado do(a) APELADO: CAMILA RIBEIRO PEIXOTO - PA17347-A

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por BÉLGICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CYRELA BRASIL REALTY objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 12ª Vara Cível e Empresarial da Capital que julgou procedente o pedido do autor na Ação de Rescisão Contratual C/C Indenização por Danos Materiais com Pedido de Antecipação de Tutela ajuizada por ADEMIR GALVÃO ANDRADE e SANDRA MARIA COELHO ANDRADE.

A parte apelada alega que adquiriu, em 08/05/2013, uma unidade imobiliária no empreendimento “Ecoparque Clube Residence” pelo valor de R$ 195.491,62, sendo pago de início o valor de R$ 46.000,00 e o restante a ser quitado através de financiamento bancário.

Informa que apresentou carta de crédito no valor estabelecido, porém não foi possível finalizar o pagamento em razão de a construtora não ter disponibilizado os documentos necessários ao financiamento, mesmo após várias tentativas extrajudiciais, inclusive através do Procon. Após a emissão de mais três cartas de crédito, a ré não forneceu os documentos requisitados e negociou a unidade com terceiro adquirente, ocasião na qual ofereceu a devolução de 90% do valor pago a título de entrada (R$ 37.691,61), sem considerar o valor pago relativo à comissão de corretagem.

Dessa forma, requereu a rescisão do contrato com a consequente devolução integral dos valores pagos; a condenação da ré a pagar indenização referente aos danos materiais no montante de R$ 30.000,00 e lucros cessantes e; condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.

Em contestação (ID 2584828), a parte ré/apelante aduz, preliminarmente, a ilegitimidade da ré Cyrela Brasil Realty. No mérito, sustenta que: notificou previamente os autores para que realizassem a quitação dos valores pendentes; não praticou ato ilícito, não sendo devido o pagamento de qualquer tipo de indenização; os autores deram causa à rescisão, pois os documentos requisitados estavam disponíveis a todos, sendo estes de acesso irrestrito ao público; não é possível a devolução integral dos valores, pois foi realizado pagamento a título de comissão de corretagem conforme contrato juntado aos autos; o empreendimento fora entregue em fevereiro de 2012. Por fim, pleitearam pelo improvimento dos pedidos. Juntou documentos.

Manifestação do autor em ID 2584832, na qual repeliu os argumentos da parte ré e reafirmou os termos da inicial.

Sentença de mérito em ID 2584838, na qual o juízo de origem julgou procedente os pedidos do autor e declarou a rescisão do contrato; determinou a devolução dos valores pagos/quitados, inclusive a título de comissão de corretagem; condenou ao pagamento de R$ 15.000,00 a cada uma das partes a título de danos morais e 0,5% sobre o valor total do contrato, relativo aos danos materiais/lucros cessantes, contado a partir de fevereiro de 2015 e; condenou a parte ré em custas e honorários, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em seguida, a parte ré interpôs embargos de declaração, sendo estes acolhidos no sentido de estabelecer a aplicação dos juros de 1% relativos aos lucros cessantes a partir da citação e correção monetária a partir do evento danoso, bem como a incidência de juros a partir do evento danoso referente aos valores a serem devolvidos (ID 2584840).

Posteriormente, em novos embargos de declaração, o juízo deu provimento para estabelecer o INPC como índice sobre a condenação relativa aos lucros cessantes (ID 2584842).

Inconformada, a parte ré interpôs apelação. Nas razões recursais (ID 2584843), reafirma os argumentos de defesa, alegando a ilegitimidade da ré Cyrela Brasil Realty. Aduz, também, cerceamento de defesa pois não caberia julgamento antecipado da lide. No mérito, sustenta que: notificou previamente os autores para que realizassem a quitação dos valores pendentes; não praticou ato ilícito, não sendo devido o pagamento de qualquer tipo de indenização; os autores deram causa à rescisão, pois os documentos requisitados estavam disponíveis a todos, sendo estes de acesso irrestrito ao público; não é possível a devolução integral dos valores, pois foi realizado pagamento a título de comissão de corretagem conforme contrato juntado aos autos; o empreendimento fora entregue em fevereiro de 2012.

Regularmente intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões (ID 2584844).

Redistribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido, conforme comprovante de ID 2584843, pg. 22.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar a responsabilidade das partes na rescisão contratual ocorrida e as consequências do negócio jurídico realizado.

Adianto não assistir razão às apelantes.

DO CERCEAMENTO DE DEFESA

Inicialmente, a parte recorrente alega cerceamento ao direito de defesa por não lhe ter sido oportunizada uma ampla produção de provas, o que, a seu entender, não lhe fora permitido pelo juízo a quo com o julgamento antecipado da lide.

Não assiste razão à apelante.

Compulsando os autos, entendo correto o entendimento firmado pelo Juízo de 1ª instância no sentido de que o processo já reunia elementos probatórios suficientes ao julgamento da lide.

Em função de tais fatos, o juízo a quo entendeu pela desnecessária produção de provas além das constantes dos autos, no que entendo ter agido corretamente.

Por fim, seria totalmente desnecessária a realização de demais provas, tendo em vista que a demanda versa única e exclusivamente acerca da rescisão contratual.

Além disso, na realização da audiência, o juízo determinou o julgamento antecipado da lide nos termos do artigo 355, I, do CPC (ID 2584833) e não houve qualquer impugnação da parte ré.

Dessa forma, entendo que as questões apresentadas pela apelante podem ser aferidas sem a realização outras provas, estando, portanto, o magistrado apto a conhecer diretamente do pedido, nos termos do art. 355, I, do CPC.

Neste sentido, colaciono julgados do STJ que ratificam a inexistência de cerceamento de defesa quando houver elementos probatórios suficientes à demanda:

E M E N T A PROCESSO CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Entendendo o MM. Juiz que as provas dos autos eram suficientes ao seu convencimento, achou por bem indeferir a realização de nova perícia e o fez em conformidade com a legislação em vigor, bem como, com a jurisprudência consolidada, razão pela qual inocorreu o alegado cerceamento de defesa. Cabe destacar que a prova produzida foi suficientemente elucidativa, não merecendo qualquer complementação ou reparos a fim de reabrir questionamentos, os quais foram oportunizados e realizados em consonância com os princípios do contraditório e da ampla defesa. 2. Apelação desprovida. (TRF-3 - ApCiv: 51214253020184039999 SP, Relator: Desembargador Federal NELSON DE FREITAS PORFIRIO JUNIOR, Data de Julgamento: 06/08/2019, 10ª Turma, Data de Publicação: Intimação via sistema DATA: 13/08/2019)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO DE EMPRÉSTIMO. CONTRATOS BANCÁRIOS. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE ENTENDERAM SER SUFICIENTE À RESOLUÇÃO DA CONTROVÉRSIA A PROVA DOCUMENTAL JÁ ACOSTADA. REVISÃO. SUMÚLA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 13/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não se admite recurso especial por dissídio entre julgados do mesmo Tribunal nos termos da Súmula 13 do STJ. 2. O magistrado, com base no livre convencimento motivado, pode indeferir a produção de provas que julgar impertinentes, irrelevantes ou protelatórias para o regular andamento do processo, hipótese em que não se verifica a ocorrência de cerceamento de defesa. 3. As instâncias ordinárias concluíram que a prova documental acostada aos autos é suficiente para proporcionar ao julgador os elementos necessários à análise da contratação dos empréstimos questionados, sendo desnecessária a prova pericial requerida. 4. Para se desconstituir a afirmação das instâncias ordinárias, de que há outros elementos dos autos que permitem a análise e solução da controvérsia sem a realização da perícia grafotécnica, seria necessário novo exame do acervo probatório, o que se revela defeso no âmbito de recurso especial ante o óbice da Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1833031 SP 2021/0031731-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/09/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/09/2021)

Nos termos da fundamentação acima, não havendo qualquer nulidade na sentença ora recorrida,
rejeito a preliminar suscitada
.

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA

A parte ré
Cyrela Brasil Realty
alega que não é legítima para figurar no polo passivo da demanda, pois não realizou negócio com a autora e sim a empresa Bélgica Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Analisando os documentos acostados aos autos, constato a existência do contrato firmado entre as partes Bélgica Empreendimentos Imobiliários Ltda e Ademir Galvão Andrade e Sandra Maria Coelho Andrade. Contudo, por meio de uma simples conferência, percebe-se o carimbo da ré Cyrela Brasil Realty estampada no contrato. Além disso, a ré é sócia da empresa Bélgica Empreendimentos Imobiliários Ltda. e possuem o mesmo endereço, indicando se tratar de empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico.

Além disso, todos os contatos realizados a fim de sanar as pendências foram efetuados com funcionários da empresa ré Cyrela Brasil Realty, consoante os contatos realizados através de e-
mail
juntados aos autos.

Ora, talvez melhor sorte tivesse a ré em sua alegação se tivéssemos diante de uma relação jurídica eminentemente de direito civil, regidos exclusivamente pelas suas regras, mas nunca numa onde se está diante das figuras jurídicas do fornecedor e do consumidor nos termos da Lei 8078/90, estas de aplicação imediata e de ofício.

Lembro que o contrato deve ser honrado pelas partes, pois é nele que se encontram as regras que regem a relação e o negócio jurídico firmado entre as partes. Porém, no CDC, sua redação e imposições constantes do negócio são bastantes relativizadas, eis que a Lei Consumerista tem como escopo proteger a parte mais vulnerável da relação.

No caso em comento, verifica-se que a regra é bem simples. Os sócios, independentemente se são pessoas físicas ou jurídicas, somente serão demandados, numa eventual condenação judicial, caso a empresa não tenha bens para suportar a execução, onde poderá ser aplicada a despersonalização da pessoa jurídica.

Entretanto, não se pode olvidar que no CDC a conclusão não é tão simples assim.

Dessa forma, em se tratando do CDC as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favoráveis ao consumidor (art. 47), bem como as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumidor vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos.

Também está prescrito que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos.

Acrescento que é vedada pelo CDC toda e qualquer publicidade enganosa ou abusiva (art. 36).

Assim, é indubitável que a ré é legítima para figurar no polo passivo da demanda, eis que claramente faz as vezes de fornecedora, quer seja quando divulga sua marca, conhecida nesta jurisdição como empresa que constrói e comercializa imóveis verticais, em todo e qualquer material publicitário ou escrito do empreendimento em questão, quer quando faz consta no contrato sua logo.

Esses fatos demonstram claramente que se está diante de uma clara confusão societária, com uma possível tentativa de proteção patrimonial, tudo em prejuízo do consumidor desatento ou mesmo atento.

Acrescento que os contratos devem ser regidos pela boa-fé objetiva, devendo ser claro e bem redigido, tudo visando a fácil compreensão do consumidor.

No caso dos autos, repisa-se, consta no contrato entabulado pelas partes as marcas da empresa demandada como sendo quem comercializa e constrói o empreendimento.

Diante do exposto, aplico ao caso as regras previstas no CDC e rejeito a preliminar arguida, eis que declaro neste ato ser a ré legítima para figurar no polo passivo da demanda, mantendo-se a sentença nesse ponto.

DA RESPONSABILIDADE NA RESCISÃO CONTRATUAL

Exposta a pretensão, a parte ré deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela parte autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

Com a resilição do contrato, as partes devem voltar ao estado inicial, com a devolução do dinheiro investido, salvo o direito a retenção de arras.

Ocorre que as arras só podem ser perdidas por quem deu causa, no caso do autor, este a perderá em caso de inequívoca inadimplência sua e desde que o valor dado a título de sinal seja proporcional e compatível com esse instituto.

No caso dos autos, verifica-se que não foi a parte autora que deu causa ao inadimplemento contratual e sim a ré. Explico.

Em primeiro, a parte autora comprovou nos autos que havia adquirido o financiamento necessário à quitação do imóvel, tendo em vista a carta de crédito apresentada logo no início. Contudo, o negócio só não foi finalizado em razão de a parte ré não ter disponibilizado os documentos necessários à realização do pagamento, estes exigidos pela instituição financeira.

A alegação da parte demandada de que os documentos são de acesso ao público geral não merece guarida, visto que não comprovou o alegado e, mesmo assim, se tão fácil a obtenção daqueles, deveria ter disponibilizado os documentos requisitados sem recalcitrância, tendo como intuito finalizar a negociação e entregar o imóvel aos adquirentes, evitando, assim, as complicações decorrentes da omissão.

Percebe-se, pelas correspondências eletrônicas juntadas pelos autores, que a parte requerida não demonstrou interesse algum em disponibilizar o exigido pela instituição financeira e receber os valores pactuados, finalizando, assim, a negociação entabulada.

Dessa forma, ao analisar os autos, constato que a parte ré não entregou os documentos necessários à finalização do negócio jurídico, indo de encontro ao estipulado no contrato firmado. A parte autora não pode ser penalizada e ter o contrato rescindido e, mesmo sem ter dado causa à rescisão, ter valores retidos a título de multa contratual.

O fato notório é que a parte ré não cumpriu sua parte no contrato, qual seja de entregar os documentos necessários à obtenção do crédito junto à instituição financeira. O descumprimento desta obrigação impõe a resilição do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes do incumprimento do contrato, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil, verbis: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pela autora às rés devem ser restituídos integralmente e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que não é o caso. O que não tem cabimento é o contrato ser rompido por culpa exclusiva da construtora e o consumidor ter de arcar com as despesas administrativas.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso para manter a restituição integral e corrigida dos valores pagos pelos autores e sem qualquer retenção a título de arras.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

No que concerne à devolução dos valores despendidos relativos ao suposto pagamento da comissão de corretagem, entendo correta a sentença.

A construtora não cumpriu o pactuado, dando causa à rescisão do pacto firmado.

Por seu turno, a parte apelada comprovou o pagamento dos valores aos intitulados corretores, conforme contrato juntado em ID 2584823, pg. 41-44.

O STJ tem entendido que a cobrança somente é devida caso exista cláusula prevendo a responsabilidade do consumidor para o pagamento comissão de corretagem (RESP 1599.511), o que se faz presente no caso em análise.

De outra monta, entendo, também, que sendo a rescisão ocasionada por culpa exclusiva da construtora, não se aplica ao caso o entendimento acima explanado. Precedentes do STJ. Vejamos:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6.
Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador
. 7. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Esta Corte entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1858016 RJ 2021/0075176-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021)

Dessa forma, ocorrendo a rescisão por culpa exclusiva da parte apelante, todos os valores pagos devem ser devolvidos ao consumidor.

Diante do exposto, entendo que é devida a restituição
integral e corrigida dos valores pagos pelos apelados
, inclusive os relativos à alegada comissão de corretagem e sem qualquer retenção a título de arras.

Assim, mantenho a sentença neste ponto.

DANO MATERIAL. LUCROS CESSANTES.

Em decorrência do incumprimento contratual, que já reconheci neste voto, verifico que a parte apelada pugna pelo pagamento de aluguéis a título de danos materiais.

O efetivo atraso na obra por culpa exclusiva da recorrente, uma vez que não conseguiu provar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores, torna certa a indenização, cabendo ao juízo quantificá-la.

A parte autora cumpriu com sua parte no contrato e a ré não, cabendo a quantificação dos danos materiais (lucros cessantes).

A indenização é devida, eis que o consumidor ficou impedido de usufruir o bem e/ou ainda tem que arcar com aluguel mensal de outro imóvel, face a não entrega do empreendimento da ré.

Lembro que com a inversão do ônus da prova, que a tenho como devida, por conta da indiscutível aplicação do CDC e da hipossuficiência do consumidor perante do fornecedor, deveria a ré provar a não ocorrência dos lucros cessantes. Entretanto, a construtora demandada não se desincumbiu de seu dever.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de ser presumido o prejuízo do comprador e por consequência a culpa do construtor pelo atraso injustificado na obra, bem como do direito a indenização por perdas e danos, além da possibilidade de cumulação de danos materiais e morais.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. CULPA CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. SÚMULA Nº 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Trata-se, na origem, de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, motivada pelo atraso na entrega do imóvel. 3. Na hipótese, o tribunal local, a partir da análise dos termos contratuais e das provas dos autos, concluiu pela culpa das empresas no atraso na entrega da obra, vedando a retenção de valores por parte das rés e condenando-as ao pagamento de lucros cessantes. Inteligência dos arts. 395, 402 e 475 do Código Civil. 4. O entendimento jurisprudencial desta Corte é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes. 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1260734 DF 2018/0055333-5, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/11/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/11/2018)

Por fim, repito que a apelante deveria provar que não foi culpada pela rescisão do contrato, e isso, como já foi exposto, não foi obtido com sucesso em sua contestação e em seu recurso.

Assim, nada mais justo e correto que a construtora pague lucros cessantes, a título de danos materiais, pelo inadimplemento do contrato.

No caso concreto, o juízo
a quo
condenou a construtora ao pagamento pelos lucros cessantes (dano material) no montante de 0,5% do valor total do contrato.

A jurisprudência deste E. TJPA, em sua maioria, tem se posicionado no sentido de que o valor da condenação em lucros cessantes deve corresponder ao percentual de 0,5%
sobre o valor do imóvel.

Neste ponto, possuo entendimento diferente, pois compreendo que o percentual de 0,5% deve ser aplicado sobre o valor atualizado do imóvel somente quando o consumidor tiver quitado integralmente o valor do bem e, em caso de não quitação total, o percentual deve ser aplicado sobre a quantia efetivamente paga pelo comprador. Lembro que o consumidor que não quitou o imóvel possui apenas uma expectativa de se tornar proprietário do bem, uma vez que não há certeza de que na finalização da obra o comprador quitará o valor do bem. Ressalto que entender de forma diversa causará um induvidoso enriquecimento ilícito do consumidor.

Porém, considerando que este Relator possui voz única e já não dispõe do livre convencimento motivado; considerando que as Turmas de Direito Privado deste E. TJPA e do Superior Tribunal de Justiça possuem entendimento no sentido de ser aplicado o montante sobre o valor do bem, curvo-me ao entendimento da maioria para aplicar o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel.

Diante do exposto, mantenho a condenação da parte ré/apelante ao pagamento do valor correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel,
mantendo inalterada a decisão
a quo
.

DOS DANOS MORAIS

Em relação à fixação da indenização dos danos morais, depreende-se, da análise do art. 944 do Código Civil, bem como da jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, que se deve levar em consideração a extensão do dano, as condições socioeconômicas, culturais e psicológicas dos envolvidos, bem como o grau de culpa do agente e, eventualmente, da vítima.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. ATRASO NA OBRA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. ARBITRAMENTO. DANOS MORAIS. MANTIDOS. SENTENÇA REFORMADA. - Reconhecido o descumprimento contratual diante do atraso na entrega da obra por mais de ano, cabível a declaração da resolução contratual, por culpa da promitente vendedora.- Inexistência de excludente de responsabilidade da ré ou culpa da consumidora, de modo que descabe a retenção da multa contratual pela rescisão antecipada.- Dever de restituição do valor integralmente pago pela parte autora, devidamente acrescido de correção monetária e juros legais, realizado em parcela única e sem abatimento de valores - Diante de previsão de cláusula penal pelo inadimplemento do pagamento tão somente em desfavor pelo adquirente, poderá ela ser invertida e aplicada também em seu favor, em caso de descumprimento do prazo da entrega do imóvel pela construtora. Aplicação do tema 971 do STJ - Caso em que configurado o atraso na entrega do imóvel, de modo que viável a inversão da cláusula penal contratual, cuja indenização deverá ser fixada mediante arbitramento judicial, que, no caso, deve corresponder a 0,5% do valor do bem previsto no contrato, por mês de atraso.- O atraso injustificado na entrega de obra, por si só, não gera dano moral passível de indenização. Entretanto, no caso dos autos se está diante de ocorrência de circunstância excepcional, caracterizadora do dano moral, que certamente resultou em angústia da parte autora na forma exigida para esses casos, de modo que cabível a fixação de indenização por danos morais.- Quantum indenizatório fixado de acordo com as peculiaridades do caso em comento, bem como os precedentes da Câmara e ponderado o caráter pedagógico com o dano causado. APELO DA PARTE AUTORA PROVIDO. APELO DA PARTE RÉ DESPROVIDO. UNÂNIME.

(TJ-RS - AC: 70077038909 RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Data de Julgamento: 28/11/2019, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 06/12/2019)

O dano moral, pode-se concluir que restou devidamente configurado. A ré agiu de forma irresponsável, descuidada, desrespeitosa e abusiva na condução de seu empreendimento, o que por óbvio causou danos morais aos apelados.

É inegável que o ato por si só causa o dano e coloca o consumidor em situação de impotência, frustração, incerteza, desvantagem, retira o sossego, constrange e toma seu tempo na tentativa de reverter, de forma amigável, a questão. Enfim, o abalo moral é imensurável.

Importante lembrar que não se trata aqui de meros aborrecimentos, próprios da vida cotidiana, mas sim de conduta indevida e lesiva, capaz de gerar a qualquer pessoa sentimento de indignação e impotência social, de maneira que o dano se presume e deve ser reparado.

Daí o dever de indenizar.

A parte apelada se viu impossibilitada de realizar o sonho da casa própria. Atitudes como essa, infelizmente tão corriqueiras nos dias de hoje, merecem ser coibidas com rigor, eis que trazem, além da insegurança, desespero e até mesmo outros danos para os incautos consumidores que, muitas das vezes, ainda são tratados com indiferença e como se fossem eles os verdadeiros inadimplentes.

Acrescento que os autores apresentaram
quatro cartas de crédito
a fim de quitar o valor pendente referente ao saldo devedor da unidade adquirida. Porém, mesmo com a apresentação da carta de crédito, a parte apelante não forneceu os documentos necessários à finalização da negociação.

Friso que cada carta de crédito possuía validade de 90 dias, totalizando, portanto, quase
um ano
para que fosse concretizada a negociação.

A parte autora tentou a resolução do imbróglio por diversas pela via extrajudicial e chegou a realizar reclamação junto ao Procon. Contudo, conforme comprovado pelos documentos juntados à exordial, a parte ré não demonstrou interesse algum em solucionar o problema, preferindo rescindir o contrato unilateralmente e vender o imóvel para terceiro, sem, entretanto, devolver os valores devidos aos apelados.

Dessa forma, tenho como adequado e proporcional o valor do dano moral em R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a cada parte, conforme arbitrado pelo juízo
a quo
.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto para
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, mantendo incólume a sentença combatida.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 12/09/2023