Tribunal: TJPA
Processo: 0096669-02.2015.8.14.0301
Classe: RECURSO ESPECIAL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: Tribunal Pleno
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-06-19

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA QUE IMPUTE O PAGAMENTO AO PROMITENTE COMPRADOR E/OU AUSÊNCIA DE DESTAQUE DO QUANTUM DEVIDO A TAL TÍTULO. FALTA DE INFORMAÇOES CLARAS. TEMA 960 DO C. STJ. OBRA CONCLUÍDA. ATRASO NA ENTREGA. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR SOMENTE APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. RESSARCIMENTO EM FORMA SIMPLES. PRECEDENTES DO C. STJ. DANO MORAL FIXADO NA ORIGEM EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). VALOR ADEQUADO. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 20ª Sessão Ordinária de 2023, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pela Excelentíssima Sra. Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT. Turma Julgadora: Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Desa. MARGUI GASPAR BITTENCOURT e Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0096669-02.2015.8.14.0301

APELANTE: PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE LTDA

APELADO: MARCO ANDRE DO PRADO LEAO

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA QUE IMPUTE O PAGAMENTO AO PROMITENTE COMPRADOR E/OU AUSÊNCIA DE DESTAQUE DO
QUANTUM
DEVIDO A TAL TÍTULO. FALTA DE INFORMAÇOES CLARAS. TEMA 960 DO C. STJ. OBRA CONCLUÍDA. ATRASO NA ENTREGA. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR SOMENTE APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. RESSARCIMENTO EM FORMA SIMPLES. PRECEDENTES DO C. STJ. DANO MORAL FIXADO NA ORIGEM EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). VALOR ADEQUADO. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 20ª Sessão Ordinária de 2023, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pela Excelentíssima Sra. Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT.

Turma Julgadora: Desa. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Desa. MARGUI GASPAR BITTENCOURT e Des. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL Nº 0096669-02.2015.8.14.0301

AGRAVANTE:
PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE LTDA

AGRAVADO: MARCO ANDRE DO PRADO LEAO

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO INTERNO
interposto por PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE LTDA em face da decisão monocrática de id. 13049043 que
conheceu e deu parcial provimento ao recurso de apelação,
nos autos da AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS proposta por MARCO ANDRE DO PRADO LEAO.

Na origem (id. 11302478 – pág. 3), a parte autora assevera que adquiriu um imóvel do programa “Minha casa, minha vida” junto à demandada. Prosseguiu aduzindo que a parte demandada não cumpriu com a data de entrega do empreendimento estipulada. Assim, pugnou pela condenação da demandada ao pagamento de indenização por danos morais, bem como devolução dos valores de taxa de corretagem, além de despesas condominiais e IPTU referentes ao período do atraso na entrega do empreendimento, dentre outros pedidos.

Revelia da demandada decretada ao id. 11302566.

Alegações finais apresentadas ao id. 11302567.

Sobreveio sentença de procedência. Transcrevo a parte dispositiva (id. 11302583):

“(...)

Ante o exposto, respaldada no que preceitua o art. 487, I, do CPC, julgo procedentes os pedidos do autor para: a) determinar a restituição do valor R$ 16.013,60 (dezesseis mil, treze reais e sessenta centavos) pagos indevidamente a título de comissão de corretagem; b) devolução no valor proporcional de R$ 635,56 de IPTU e R$ 872,06 de taxas condominiais, por se tratar de cobranças indevidas, atualizado monetariamente pelo INPC desde a data da avença e c) condenar a requerida a pagar o valor de R$ 10.000,00(dez mil reais) a título de danos morais, a ser atualizado monetariamente pelo INPC desde o arbitramento, ou seja, a data de publicação desta decisão (Súmula 362, do STJ), acrescidos de juros de mora a partir da citação, por se tratar de relação contratual cuja obrigação é ilíquida (mora ‘‘ex personae’’, art. 405, CC).

Com isso, julgo extinto o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC/2015.

Custas e honorários pela parte ré, este fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação....”

Em APELAÇÃO CÍVEL (id. 11302584), a parte apelante arguiu, preliminarmente
(i)
sua ilegitimidade passiva para restituir a taxa de corretagem e assessoria imobiliária. No mérito, sustém
(ii)
a improcedência da devolução , ainda mais em dobro, da taxa de corretagem e taxa SATI ante a validade de sua cobrança;
(iii)
o dever legal da parte recorrida em arcar com as taxas de condomínio e IPTU e
(iv)
a improcedência do pedido de pagamento de indenização por dano moral e/ou sua redução.

Contrarrazões ao recurso apresentadas ao id. 11302597.

Recurso de apelação julgado ao id. 13049043, pelo que transcrevo a ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO À DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E/OU ASSESSORIA IMOBILIÁRIA. REJEITADA. TEMA 939 DO C. STJ. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM, DIANTE DA INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL QUE IMPUTE O PAGAMENTO AO PROMITENTE COMPRADOR. TEMA 960 DO C. STJ. OBRA CONCLUÍDA. ATRASO NA ENTREGA. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR SOMENTE APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. RESSARCIMENTO EM FORMA SIMPLES. DANO MORAL FIXADO NA ORIGEM EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). VALOR ADEQUADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Irresignada, a parte demandada interpôs AGRAVO INTERNO (id. 13512403) sustentando
(i)
a validade da cobrança da comissão de corretagem e da taxa de assessoria técnico imobiliária;
(ii)
a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU a partir da assinatura do contrato, conforme cláusula contratual expressa (Cláusula 8.3) e
(iii)
que o atraso na entrega do imóvel não gera abalo moral indenizável. Assim, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso.

Contrarrazões apresentadas ao id. 13872807.

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Presente os pressupostos de admissibilidade, conheço o presente recurso e passo a analisá-lo.

De início, adianto que não assiste razão à parte agravante.

DA DEVOLUÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM E ASSESSORIA IMOBILIÁRIA.

Sustenta a demandada/agravante ser parte ilegítima para responder pela devolução do pagamento efetuado pelo autor a título de comissão de corretagem e assessoria imobiliária, uma vez que possuía plena ciência da contratação de tal serviço, ainda mais por sido feito/pago diretamente aos corretores de imóveis.

Sem razão a parte recorrente.

O C. STJ, por meio de julgamento de recurso repetitivo, Resp 1.551.951/SP e REsp 1.551.968/SP (Tema repetitivo 939), firmou a seguinte tese:

“
Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor”
.

Nesse sentido, constata-se a legitimidade da recorrente quanto à devolução da comissão de corretagem.

O STJ declarou a legalidade da cobrança dos serviços de corretagem nas contratações atreladas ao programa assistencial "Minha Casa Minha Vida", desde que expressamente pactuado e informado, em separado, o preço total do imóvel e a comissão de corretagem,
in verbis:

Tema: 960 Processo(s): REsp 1.601.149/RS e REsp 1.602.042/RS Relator: Min. Paulo de Tarso Sanseverino Tese firmada: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma , com o destaque do valor da comissão de corretagem

No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. A Segunda Seção do STJ, em sede de recurso representativo de controvérsia (tema 938), concluiu pela "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). 2. Para afastar a afirmação contida no acórdão atacado no sentido de que não houve a devida informação sobre o pagamento da comissão de corretagem, seria necessário promover o reexame do acervo fático probatório dos autos, bem como interpretar as cláusulas contratuais, providências vedadas na via eleita, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.986.811/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 1/9/2022)

Da análise do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma (id. 11302509 – pág. 2), constata-se, em suas Cláusulas F e G, o preço e condições de pagamento da referida unidade autônoma, cujo montante total seria no importe de R$ 100.705,50, não havendo qualquer informação ao consumidor quanto à referida comissão de corretagem e/ou assessoria imobiliária.

Do quadro resumo do contrato, verifico que o preço ajustado foi dividido em entrada, parcelas mensais e saldo a ser pago por meio de financiamento bancário, sem previsão de cobrança de comissão de corretagem.

Soma-se a isso o fato de que no “
Pedido de Reserva de Unidade imóvel”
(id. 11302580 – pág. 10), em seu item 8, prevê que
“a comissão de corretagem é devida e já se encontra incluída no preço”
, entretanto, consoante já exposto alhures, no preço constante do referido instrumento contratual não há qualquer menção à referida corretagem, pelo que se impõe a irregularidade em tal cobrança e a necessidade de devolução dos referidos valores.

Resta inconteste, no mínimo, a falta de transparência no contrato firmado com entre as partes, inexistindo informação clara quanto à existência da referida contratação e/ou o valor correspondente.

Ademais, no que se refere à intermediação realizada, sabe-se que, de acordo com o art. 725 do Código Civil, necessariamente deverá ocorrer a aproximação das partes pelo corretor e a bem sucedida conclusão do negócio jurídico, o que não se verifica quando o consumidor ingressa em um
stand
de vendas da própria construtora/incorporadora e conclui o negócio jurídico a partir de atendimento prestado por pessoa agindo em nome da construtora, conforme aparentemente ocorreu no caso concreto.

Ademais, verifica-se dos comprovantes e recibos de pagamento das referidas comissões que estes estão diretamente relacionados à recorrente tanto com e-mail funcional estuart@vivervendas.com.br (id. 11302555 – pág. 5), como em papeis timbrados da demandada (id. 11302580 – pág. 8-9).

Não diverge o C. STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. DEVER DE INFORMAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. REDISTRIBUIÇÃO DAS VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O Tribunal de origem determinou a devolução dos valores pagos pelos promissários compradores a título de comissão de corretagem, devido à falta de transparência no contrato firmado com a construtora, inexistindo informação clara quanto à eventual transferência da obrigação aos consumidores. Tal conclusão está conformada ao entendimento desta Corte, aplicando-se a Súmula 83 do STJ. 2. A verificação da proporção em que as partes sucumbiram na demanda, no caso, fica obstada no âmbito do recurso especial, por envolver o reexame do conjunto fático dos autos, o que atrai a incidência da Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1356922/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 07/02/2019, DJe 19/02/2019)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. DISPOSITIVO VIOLADO INDICADO. AFASTAMENTO DO ÓBICE DA SÚMULA 284 DO STF. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGITIMIDADE DA INCOMPORADORA. COBRANÇA DE COMISSÃO. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ E INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 1. Constatada a indicação do dispositivo de lei federal tido por violado na tese de ilegitimidade passiva, razão pela qual afasto o óbice da Súmula n. 284/STF. 2. A Segunda Seção do STJ firmou a seguinte tese: "Legitimidade passiva ad causam da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor" (REsp 1551951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). 3. A Segunda Seção do STJ também firmou a seguinte tese: "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016). 4. O Tribunal de origem, amparado no acervo fático-probatório, concluiu que a cobrança da comissão de corretagem foi indevida por não haver previsão contratual. Desse modo, insindicável a conclusão do Tribunal por esta Corte Superior, ante os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1661999/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 06/04/2021)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. EMPRESAS PERTENCENTES AO MESMO GRUPO ECONÔMICO. SÚMULA 7 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. FALTA DE INFORMAÇÕES ADEQUADAS NO CONTRATO. SÚMULAS 5 E 7, DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Tratando-se de uma relação de consumo, impõe-se a responsabilidade solidária perante o consumidor de todos aqueles que tenham integrado a cadeia de prestação de serviço, em caso de defeito ou vício. Precedentes. 2. No tocante à comissão de corretagem, o Tribunal de origem, soberano na análise das provas, entendeu que seria indevido o pagamento da comissão de corretagem pelo autor, uma vez que houve falha na prestação do serviço, tendo em vista a falta de informações no contrato firmado entre as partes sobre a contratação dos serviços de assessoria, assim como o valor a ser cobrado a este título. 3. Nesse contexto, para alterar o julgamento proferido pelo Tribunal a quo, a fim de acolher as alegações da recorrente, no sentido de ser devido o pagamento da comissão de corretagem, seria necessária interpretação de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório, o que é vedado pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1804311 SP 2020/0328075-0, Data de Julgamento: 23/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/09/2022)

Assim, mantenho a r. decisão monocrática quanto à tal aspecto.

DA TAXA CONDOMINIAL E IPTU DO IMÓVEL – ATRASO ENTREGA DAS CHAVES

Quanto a tal matéria, a controvérsia recursal está em aferir se é da vendedora ou do comprador a responsabilidade do pagamento das taxas condominiais e do imposto territorial urbano – IPTU vencidos até a data da efetiva entrega das chaves.

No caso, o contrato de compra e venda foi firmado em 06.03.2015, estando expressamente registrado tratar-se de imóvel pronto, consoante instrumento particular de compromisso de venda e compra ao id. 11302508 – pág. 5, bem como do contrato de compra e venda de unidade concluída ao id. 11302530 – pág. 5.

Pois bem.

É cediço que as despesas condominiais, bem como o imposto territorial urbano – IPTU, são inerentes ao imóvel e possuem caráter "
propter rem
", ou seja, acompanham o bem independentemente de quem seja seu proprietário ou possuidor.

Ocorre que a disponibilização do imóvel ao comprador – que corresponde à entrega das chaves pelo vendedor - é condição para sua responsabilização pelo pagamento de tais despesas.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e da taxa condominial como pretendido pela agravante, porque não houve a efetiva entrega e utilização do bem pelo autor/agravado.

Colaciono julgados do C. STJ:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento” (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Segundo o entendimento do STJ," as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente ", tendo em vista que," apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel ( CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse "( AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...). ( AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021).

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ENTREGA INCOMPLETA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. LUCROS CESSANTES. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. DISPOSITIVOS INDICADOS COMO VIOLADOS INSUFICIENTES PARA FUNDAMENTAR A TESE RECURSAL. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DO ACÓRDÃO ESTADUAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)

serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A alteração daconclusão do Tribunal de Justiça acolhendo a pretensão de descaracterizar o inadimplemento contratual das empresas, demandaria nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula nº 7 do STJ.

3. É assente no STJ o entendimento segundo o qual o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.

4. É inadmissível o inconformismo, por deficiência na fundamentação, quando as razões do recurso estão dissociadas do decidido no acórdão e os dispositivos de lei federal indicados como violados não possuem conteúdo normativo suficiente para embasar a tese recursal.

Incidência da Súmula nº 284 do STF.

5. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 1.712.985/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/10/2020, DJe de 29/10/2020.)

Da análise do caderno processual, constata-se que as chaves somente foram entregues ao autor/apelado em 13.10.2015 (id. 11302561 – pág. 4), pelo que o pagamentos das referidas despesas até tal data eram de responsabilidade da vendedora, pelo que mantenho a r. decisão monocrática tal qual lançada – devolução simples das taxas condominiais e IPTU.

DANOS MORAIS

No que concerne ao arbitramento de indenização a título de danos morais, entendo que a decisão agravada não merece reforma.

Como sabido, o dano moral indenizável, decorrente de uma conduta antijurídica, é aquele que submete a vítima à intensa dor íntima, ferindo sua dignidade, abalando sua imagem. É preciso que o prejuízo causado seja de fato relevante, ultrapassando a fronteira do simples desconforto, do mero aborrecimento.

A respeito da caracterização do dano moral, cabe destacar as lições dos professores A. Minozzi e Sérgio Cavalieri Filho, insertas no livro de autoria do segundo:

"Não é o dinheiro nem coisa comercialmente reduzida a dinheiro, mas a dor, o espanto, a emoção, a vergonha, a injúria física ou moral, em geral uma dolorosa sensação experimentada pela pessoa, atribuída à palavra dor o mais largo significado." (in Studio Sul Danno non Patrimoniale, Milão, 1901, p. 31, Programa Responsabilidade Civil, Editora Malheiros, páginas 77 e seguintes).

Em regra, o simples inadimplemento contratual não enseja indenização por danos morais. Também meros e passageiros aborrecimentos do dia a dia, que não causam maiores consequências ao ser humano, não autorizam a indenização imaterial.

Entretanto, na espécie, a inexecução do contrato de compra e venda da unidade habitacional perdurou por tempo considerável, fato este que causou, indubitavelmente, angústia ao comprador, frustrando suas justas expectativas e superando os meros aborrecimentos da vida cotidiana. Não se trata de simples inadimplemento contratual, mas de total desrespeito ao consumidor.

Na fixação do valor da indenização, o juiz deve estar atento à dupla finalidade da reparação, buscando um efeito repressivo e pedagógico ao agente, bem como propiciando à vítima uma satisfação, sem que isto represente um enriquecimento sem causa.

Sobre o tema, Rui Stoco, em sua obra "Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial", Ed. Revista dos Tribunais, 3ª edição, 1997, p. 497, sustenta:

"(...) o eventual dano moral que ainda se possa interferir, isolada ou cumulativamente, há de merecer arbitramento tarifado, atribuindo-se valor fixo e único para compensar a ofensa moral perpetrada".

Daí caber ao juiz a tarefa de arbitrar o valor da reparação, sem que possibilite lucro fácil ao autor, nem se reduza o aludido importe a montante ínfimo ou simbólico.

A doutrina e a jurisprudência têm procurado estabelecer parâmetros para o arbitramento do valor da indenização, traduzidos, por exemplo, nas circunstâncias do fato, bem como nas condições do autor do ofendido e do ilícito, devendo a condenação corresponder a uma sanção ao responsável pelo fato para que não volte a cometê-lo.

Também há de se levar em consideração que o valor da indenização não deve ser excessivo a ponto de constituir-se em fonte de enriquecimento do ofendido, nem se apresenta irrisório, posto que, segundo observa Maria Helena Diniz:

"Na reparação do dano moral, o juiz determina, por equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, o quantum da indenização devida, que deverá corresponder à lesão e não ser equivalente, por ser impossível, tal equivalência. A reparação pecuniária do dano moral é um misto de pena e satisfação compensatória. Não se pode negar sua função: penal, constituindo uma sanção imposta ao ofensor; e compensatória, sendo uma satisfação que atenue a ofensa causada, proporcionando uma vantagem ao ofendido, que poderá, com a soma de dinheiro recebida, procurar atender a necessidades materiais ou ideais que repute convenientes, diminuindo, assim, seu sofrimento." ("A Responsabilidade Civil por Dano Moral", in Revista Literária de Direito, ano II, nº 9, jan./fev. de 1996, p. 9).

No caso, considerando as razões expostas, tenho que o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) para a parte autora não se mostra excessivo e dissonante do que vem sendo fixado por esta E. Corte, considerando o prejuízo experimentado e o período de espera suportado pela parte apelada/agravada, motivo pelo qual entendo que a quantia arbitrada é suficiente para concretizar a pretendida reparação.

Não destoa da jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL e recurso adesivo. AÇÃO revisional de contrato c/c danos materiais e morais. atraso na entrega de obra. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. APELAÇÃO DO AUTOR. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO NA SENTENÇA QUANTO AOS LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS EM RAZÃO DO ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO BEM. SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PREVISTA EXPRESSAMENTE NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. INVIABILIDADE DA CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM PAGAMENTO DE DANOS EMERGENTES. VERBA SUCUMBENCIAL ARBITRADA DE ACORDO OS CRITÉRIOS LEGAIS, DESAUTORIZANDO A MAJORAÇÃO. EXISTÊNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO ADESIVO DAS REQUERIDAS. MORA NO ATRASO DA ENTREGA DO BEM CONFIGURADA. INEXISTÊNCIA DE EXCLUDENTE DO ILÍCITO. DANOS EMERGENTES (PAGAMENTO DE ALUGUEIS) DEVIDAMENTE COMPROVADOS, CONFIGURANDO O DEVER DE INDENIZAR. recurso DE APELAÇÃO DO AUTOR conhecido e PARCIALMENTE PROVIDO à unanimidade. RECURSO ADESIVO DAS RÉS CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Preliminar de ilegitimidade passiva de Viver Incorporadora e Construtora S.A. No caso em questão, não há dúvidas que a questão versa sobre relação de consumo, devendo ambas as requeridas (construtora e incorporadora), já que assumiram fazer parte do mesmo grupo econômico, responder de forma solidária pelos danos que causarem. Além disso, consta marca da incorporadora no contrato em discussão, atraindo a Teoria da Aparência. Precedente do STJ. Preliminar rejeitada. 2. Recurso de apelação do autor. 2.1. Na hipótese dos autos, inviável o reconhecer o dever de indenizar na modalidade lucros cessantes no período da mora, em virtude de ausência de requerimento nesse sentido na inicial. 2.2. De fato, o fundamento utilizado na origem para afastar a condenação em danos morais encontra eco na pacificada jurisprudência sobre o tema no âmbito do Superior Tribunal de Justiça
. Contudo, no caso concreto, o atraso excessivo de mais de dois anos, já considerando a cláusula de tolerância, demonstra não se tratar de mero aborrecimento. Sentença reformada para reconhecer a configuração dos danos morais fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), por ser o valor que mais se amolda aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, às peculiaridades do caso e aos valores usualmente fixados por este Tribunal em situações análogas. Precedentes do STJ. 2.3. Inexiste motivos para declarar a inaplicabilidade da cláusula de tolerância de 180 dias, pois o promitente-comprador, desde o momento da assinatura do negócio jurídico, estava ciente que haveria essa dilatação, estando a redação dessa disposição contratual suficientemente clara, tendo sido satisfeito o dever de informação. 2.4. Embora a demora na entrega do empreendimento acabe por aumentar o saldo devedor, não se pode deixar de considerar a natureza da correção monetária, vez que se trata de medida para preservar o valor da moeda (bem) que sofre com a inflação, evitando-se, assim, sua desatualização, de modo que inviável o congelamento do saldo devedor. 2.5. Nos termos do TEMA 971, STJ inviável a cumulação da cláusula penal com danos emergentes. 2.6. Verificando-se o grau de zelo do advogado, o local da prestação de serviço e o tempo exigido na defesa dos interesses do constituinte, impõe-se reconhecer que os honorários advocatícios arbitrados em primeira instância são adequados e remuneram dignamente o trabalho realizado pelo patrono do autor. Considerando que dos cinco pedidos formulados na inicial, foram julgados procedentes apenas em dois (danos morais e emergentes), não há que se falar em decaimento mínimo do pedido autoral. 2.7. Recurso de Apelação conhecido e parcialmente provido tão somente para reconhecer a configuração de danos morais em virtude do atraso excessivo na entrega do imóvel, condenado as requeridas ao pagamento de indenização no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária a partir do arbitramento (Súmula 362, STJ) e juros de mora de 1% a.m. a partir da citação. À unanimidade. (...) (8530539, 8530539, Rel. RICARDO FERREIRA NUNES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-03-08, Publicado em 2022-03-15)

ACÓRDÃO – ID _________ - PJE – DJE Edição ________/2022: _____/JULHO/2022. 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO – Nº. 0099095-84.2015.8.14.0301. COMARCA: BELÉM/PA. AGRAVANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL (OAB/PA nº. 13.179) AGRAVADA: TATIANE DO NASCIMENTO SILVA. ADVOGADO: CAIO GODINHO REBELO BRANDÃO DA COSTA (OAB/PA nº. 18.002). RELATOR: DES. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. DANO PRESUMIDO. VALOR. BASE DE CÁLCULO. VALOR DO IMÓVEL. ATRASO DESARRAZOADO. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. QUANTUM REDUZIDO PARA R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE PROVIDO. (10259310, 10259310, Rel. CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-06-27, Publicado em 2022-07-14)

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA –AUSÊNCIA DE PRÉVIA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE – LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – ATRASO DE OBRA – PERÍODO SUPERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA – SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR – DANO MORAL CARACTERIZADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS) – PATAMAR RAZOÁVEL – TAXAS CARTORÁRIAS – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – REFORMA DA SENTENÇA NESSE PONTO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (12098754, 12098754, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-11-29, Publicado em 2022-12-06)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. ATRASO DE OBRA. LUCROS CESSANTES EM 1% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL ATUALIZADO. MANUTENÇÃO. DANO MORAL FIXADO NA ORIGEM EM R$ 30.000,00 (TRINTA MIL). MINORAÇÃO PARA R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). PRECEDENTES DESTE E. TJPA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Diante da mora na entrega do empreendimento, é pacífica a jurisprudência do C. STJ, bem como desta Corte, acerca da responsabilidade no pagamento de lucros cessantes, devendo ser estes presumidos. A jurisprudência pátria, inclusive deste E. TJE/PA, tem adotado como variação média entre 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel previsto em contrato, atualizado. Sentença mantida neste aspecto. 2. No tocante aos danos morais, restam configurados, ante a repercussão do atraso na entrega do imóvel na esfera íntima do autor. Em consonância com os patamares observados por este E. TJE/PA, a indenização deve ser minorada para R$10.000,00 (dez mil reais). 3. Recurso conhecido e parcialmente provido. (0023055-39.2016.8.14.0006, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2022-12-27)

Desta forma, em que pesem os argumentos expendidos no agravo, resta evidenciado das razões recursais que a parte Agravante NÃO trouxe nenhum argumento capaz de infirmar a decisão hostilizada, razão pela qual deve ser mantida, por seus próprios fundamentos.

DISPOSITIVO

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao agravo interno para manter a decisão monocrática, nos termos da fundamentação.

É como voto.

Belém (PA), data do julgamento registrado no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 26/06/2023