Tribunal: TJPA
Processo: 0059782-58.2011.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão julgador: ALEX PINHEIRO CENTENO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-12-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0059782-58.2011.8.14.0301 APELANTE: INOVAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: MICHEL RODRIGUES VIANA – OAB/PA Nº. 11454-A E OUTROS APELANTE: NEO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA ADVOGADO: ARYANNE LUCIA DA COSTA MONTEIRO - (OAB PA13687-A) APELADO: EMANOEL PIOVESANA FERREIRA GAMEIRO E OUTRO ADVOGADO: CADMO BASTOS MELO JUNIOR - (OAB PA4749-A) RELATOR: DES. PINHEIRO CENTENO EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO EMENTA EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DO CONSUMIDOR – DEVOLUÇÃO DO VALORES ADIMPLIDOS, COM DESCONTRO DE 10% – VALOR QUE ATENDE À FLUTUAÇÃO ESTABELECIDA PELO STJ (DE 10% A 25%) – IMPOSSIBILIDADE DE PAGMAENTO PARCELADO – Tema Repetitivo nº. 577 DO STJ – POSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DO VALOR ADIMPLIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO DA “CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA – RESPONSABILIDADE DAS EMPRESAS – DEVOLUÇÃO DEVIDA. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 12 de dezembro de 2023 (Plenário Virtual), na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos Recursos de Apelação interposto pelos litigantes, nos termos do voto da Exmo. Desembargador Relator Alex Pinheiro Centeno. ALEX PINHEIRO CENTENO Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0059782-58.2011.8.14.0301

APELANTE: INOVAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, NEO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA

APELADO: EMANOEL PIOVESANA FERREIRA GAMEIRO, SAMARA BIANCA COSTA PAIVA

RELATOR(A):
Desembargador ALEX PINHEIRO CENTENO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº.

0059782-58.2011.8.14.0301

APELANTE:

INOVAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO:

MICHEL RODRIGUES VIANA – OAB/PA Nº. 11454-A E OUTROS

APELANTE:

NEO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA

ADVOGADO:
ARYANNE LUCIA DA COSTA MONTEIRO - (OAB PA13687-A)

APELADO:
EMANOEL PIOVESANA FERREIRA GAMEIRO E OUTRO

ADVOGADO:

CADMO BASTOS MELO JUNIOR - (OAB PA4749-A)

RELATOR:

DES. PINHEIRO CENTENO

EXPEDIENTE:
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DO CONSUMIDOR – DEVOLUÇÃO DO VALORES ADIMPLIDOS, COM DESCONTRO DE 10% – VALOR QUE ATENDE À FLUTUAÇÃO ESTABELECIDA PELO STJ (DE 10% A 25%) – IMPOSSIBILIDADE DE PAGMAENTO PARCELADO –
Tema Repetitivo nº. 577 DO STJ – POSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DO VALOR ADIMPLIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO DA “CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA – RESPONSABILIDADE DAS EMPRESAS – DEVOLUÇÃO DEVIDA.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado

do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 12 de dezembro de 2023 (Plenário Virtual)
, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
aos
Recursos de Apelação
interposto pelos litigantes
, nos termos do voto da
Exmo. Desembargador Relator
Alex Pinheiro Centeno.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL Nº.

0059782-58.2011.8.14.0301

APELANTE:

INOVAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO:

MICHEL RODRIGUES VIANA – OAB/PA Nº. 11454-A E OUTROS

APELANTE:

NEO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA

ADVOGADO:
ARYANNE LUCIA DA COSTA MONTEIRO - (OAB PA13687-A)

APELADO:
EMANOEL PIOVESANA FERREIRA GAMEIRO E OUTRO

ADVOGADO
:
CADMO BASTOS MELO JUNIOR - (OAB PA4749-A)

RELATOR
:

DES. PINHEIRO CENTENO

EXPEDIENTE:
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
NEO
CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA e
INOVAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, irresignados contra sentença de 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado por EMANOEL PIOVESANA FERREIRA GAMEIRO E SAMARA BIANCA COSTA PAIVA, em ação anulatória de contrato manejada contra os apelantes.

Na exordial, os autores alegam que, na data de 14 de dezembro de 2010, assinaram contrato de promessa de compra e venda com a NEO CONSTRUÇÕES INCORPORAÇÕES LTDA, que é construtora e incorporadora de imóveis, para comprar unidade de número 104, Bloco “B”, Torre “Amarelo”, no empreendimento denominado de “
Residencial Neo Colori
”, então importando a aquisição, em valores da época, de total de R$95.904,00 (noventa e cinco mil, novecentos e quatro Reais). O valor seria pago na seguinte proporção: durante a construção, seriam pagas quatorze parcelas, em “boletos bancários”, que seriam enviados mensalmente para o correio eletrônico da Autora, vencíveis entre as datas de 10/03/2011 e 10/04/2012, no valor de R$ 485,56 (quatrocentos e oitenta e cinco reais e cinquenta e seis centavos), totalizando o importe de R$ 6.797,84 (seis mil, setecentos e noventa e sete Reais e oitenta e quatro centavos), e mais uma “parcela final” no valor de R$ 89.106,16 (oitenta e nove mil, cento e seis reais e dezesseis centavos), que equivaleria ao valor a ser financiado pela Caixa Econômica Federal – CEF.

Houve o pagamento, a título de “serviços de serviços de intermediação imobiliária”, do importe de R$ 3.996,00 (três mil, novecentos e noventa e seis reais), o fazendo em três (03) parcelas, a primeira de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais) paga na data de 13 de dezembro de 2010, a segunda de R$1.500,00 (mil e quinhentos Reais), paga na data de 13 de janeiro de 2011, e a terceira e última de R$996,00 (novecentos e noventa e seis reais), datada de 13 de fevereiro de 2011, conforme prova juntada na petição inicial.

Informou que foi notificada extrajudicialmente no sentido de que teria que realizar um financiamento com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Todavia, em 21 de novembro de 2010, a NEO fez contato a autora, informando que seu financiamento perante a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL não tinha sido aprovado e que era para ela passar, o mais rápido possível, para assinar os documentos que liberassem a unidade adquirida para revenda.

Informou-se que os autores somente receberiam 70% (setenta por cento) do valor pago para a NEO, e ainda assim em seis (06) parcelas, sem sofrer qualquer correção e que todos os valores pagos para a INNOVAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA não seriam restituídos.

Ante o exposto, a requerente pugnou pela devolução dos valores e pelo pagamento de danos morais e materiais.

O processo seguiu seu feito regular até a prolação de sentença (fls. 199/203v), que determinou apenas a devolução dos valores, inclusive a título de comissão de corretagem, com desconto de 10%, nos seguintes termos:

“Isto posto e atendendo a tudo mais que dos autos consta, bem como à aplicação das regras e princípios atinentes à espécie, julgo parcialmente procedente o pedido, extinguindo o feito com resolução de mérito, com fundamento no que dispõe o art. 269, inc. I, do Código de Processo Civil,
para condenar as requeridas a devolver 90% dos valores pagos pelos autores, computando-se no total tanto o valor pago a título de comissão de corretagem,

quanto aqueles entregues parceladamente como início do pagamento do preço
. Sobre o valor da devolução incidirá correção monetária pelo INPC desde as datas dos respectivos desembolsos até a data do efetivo pagamento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação (art. 405 do Código Civil)

Julgo improcedentes os pedidos de pagamento de indenização por danos materiais e morais”.

Em sede de apelação, a
NEO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA
(fls. 227/237) pugnou pela: a) reforma de determinação de devolução da Comissão de Corretagem; b) majoração do percentual a ser retido pela apelante, de 10% (dez por cento) para 30% (trinta por cento), devendo devolver o percentual de 70% (setenta por cento) dos valores pagos pelos apelados a título do contrato de promessa e compra e venda, de forma parcelada. Subsidiariamente, solicitou que a comissão de corretagem, em caso de indeferimento do pedido, também fosse devolvida de forma parcelada.

Em sede de apelação (fls. 259/268), a INOVAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA solicitou a reforma de determinação de devolução da comissão de corretagem.

Aos apelados não apresentaram contrarrazões, conforme certidão de fl. 280.

É o relatório.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relatora

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelos apelantes, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.

MÉRITO

A questão cinge-se em definir se o valor retido pela construtora, na devolução dos valores adimplidos pela apelada, será de 10% ou de 30%, se o desconto será pago em parcela única e se cabe a devolução, ou não, da comissão de corretagem.

Quando ao valor do desconto, entende-se que
andou bem o Magistrado ao fixar o valor do percentual de retenção em 10%,
que está dentro do intervalo de flutuação admitido na jurisprudência do Egrégio STJ, senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 1788690 PR 2020/0296844-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 10/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/05/2021) (grifos nossos).

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3.
Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga
. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) (grifos nossos).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.
3. Na hipótese, a modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno não provido”. (STJ - AgInt no AREsp: 1673120 ES 2020/0050419-0, Data de Julgamento: 20/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2022) (grifos nossos).

O Magistrado também decidiu corretamente acerca da abusividade do pagamento parcelado,
na esteira do Tema Repetitivo nº. 577, também do Superior Tribunal de Justiça, a saber:

“
Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel
, por culpa de qualquer dos contratantes
” (grifos nossos).

No que tange à comissão de corretagem,
também é procede a alegação do Magistrado
no sentido de que, “em nenhum momento, o consumidor quis contratar um serviço de corretagem. [...]. Tanto que a praxe de mercado é que o vendedor é quem se responsabiliza pelo pagamento da comissão de corretagem”. Observe-se jurisprudência do STJ e dos Tribunais pátrios quando a reponsabilidade, em regra, da vendedora pelo pagamento da Comissão de Corretagem:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA NÃO CONCRETIZADA.
INTERPRETAÇÃO DO ART. 725, DO CÓDIGO CIVIL.
HONORÁRIOS DE CORRETAGEM INDEVIDOS.
PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Ausência de violação ao princípio da não surpresa, visto que o fundamento do tribunal de origem, dito pela parte recorrente como inovador para justificar a não devolução da comissão de corretagem - contrato de compra e venda rescindido por ausência de aprovação de financiamento -, foi apresentado pela própria parte ora recorrente nas suas razões do recurso de apelação.
2. Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil
. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1864660 SP 2020/0051914-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 21/02/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/02/2022).

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM.LEGITIMIDADE DA VENDEDORA PARA RESPONDER. ENTREGA DAS CHAVES ATRASADA EM MAIS DE 24 MESES APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA RÉ. RESCISÃO CONTRATUAL IMPUTADA À VENDEDORA.RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL PELA VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA E CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO PREÇO DO CONTRATO. RESP 1300418/SC. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO.
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DA TAXA DE CORRETAGEM QUE FOI RECONHECIDA PELO STJ 155956/SP COMO SENDO DA VENDEDORA,
APESAR DE TER AUTORIZADO A TRANSFERÊNCIA DA INCUMBÊNCIA DO PAGAMENTO AO COMPRADOR
. RESCISÃO CONTRATUAL QUE DECORRE DE CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO INDEVIDO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível - AC - 1418034-0 - Curitiba - Rel.: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho - Unânime - J. 03.05.2017) (TJ-PR - APL: 14180340 PR 1418034-0 (Acórdão), Relator: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, Data de Julgamento: 03/05/2017, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2029 17/05/2017) (grifos nossos).

Ressalte-se, também, que se verifica a
ausência de “cláusula de transferência”
ao promitente-comprador
da obrigação de pagar a comissão de corretagem, na esteira do permitido pelo tema repetitivo 938, a saber:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE CORRETAGEM. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. TRANSFERÊNCIA AOS PROMISSÁRIOS-COMPRADORES. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do Tema 938, pela sistemática dos recursos especiais repetitivos, firmou entendimento no sentido da "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" ( REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/09/2016). 2.
No caso, o Tribunal de origem consignou que não houve informação aos promissários-compradores sobre a incidência da comissão de corretagem na aquisição imobiliária, o que impede o repasse de tal ônus ao consumidor.
3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1949764 AM 2021/0224322-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 22/11/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/12/2021) (grifos nossos).

Em assim sendo, afigura-se devida a restituição aos apelados do valor equivalente à título de comissão de corretagem, na esteira do entendimento esposado pelo Magistrado de 1º Grau.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao presente Recurso de Apelação, mantendo a sentença vergastada, em todos os seus termos.

Majoro a condenação dos honorários de sucumbência para 15% (quinze por centro) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Belém, 12 (doze) de dezembro de 2023.

ALEX
PINHEIRO CENTENO

Desembargador Relator

Belém, 19/12/2023