Tribunal: TJPA
Processo: 0811117-31.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão julgador: AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2023-04-25

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª Turma de Direito Privado APELAÇÃO CÍVEL nº 0811117-31.2018.8.14.0301 APELANTE: LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES Advogados do(a) APELANTE: LARISSA AMARAL ESTEVES - PA26798-A, GUSTAVO FREIRE DA FONSECA - PA12724-A, EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL - PA13179-A APELADO: ESMERILDA DOS SANTOS NASCIMENTO Advogado do(a) APELADO: NEWTON CELIO PACHECO DE ALBUQUERQUE - PA8349-A RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE ATUALIZADOS. SÚMULA 543 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos, Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0811117-31.2018.8.14.0301

APELANTE: LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES

APELADO: ESMERILDA DOS SANTOS NASCIMENTO

RELATOR(A):
Desembargador AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL nº 0811117-31.2018.8.14.0301

APELANTE:
LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES

Advogados do(a) APELANTE: LARISSA AMARAL ESTEVES - PA26798-A, GUSTAVO FREIRE DA FONSECA - PA12724-A, EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL - PA13179-A

APELADO:
ESMERILDA DOS SANTOS NASCIMENTO

Advogado do(a) APELADO: NEWTON CELIO PACHECO DE ALBUQUERQUE - PA8349-A

RELATOR: DES.
AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE ATUALIZADOS. SÚMULA 543 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos,

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros componentes da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, por unanimidade de votos,
em conhecer e negar provimento ao recurso
, nos termos do voto relatado pelo Exmo. Desembargador Relator Amilcar Roberto Bezerra Guimarães.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

RELATÓRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

2ª Turma de Direito Privado

APELAÇÃO CÍVEL nº 0811117-31.2018.8.14.0301

APELANTE:
LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES

Advogados do(a) APELANTE: LARISSA AMARAL ESTEVES - PA26798-A, GUSTAVO FREIRE DA FONSECA - PA12724-A, EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL - PA13179-A

APELADO:
ESMERILDA DOS SANTOS NASCIMENTO

Advogado do(a) APELADO: NEWTON CELIO PACHECO DE ALBUQUERQUE - PA8349-A

RELATOR: DES. AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA. e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA., objetivando a reforma de sentença proferida pelo MM. Juízo da 11ª Vara Cível e Empresarial da Capital, que julgou parcialmente procedente o pedido da parte autora na Ação de Rescisão Contratual ajuizada por ESMERILDA DOS SANTOS NASCIMENTO.

A parte autora, ora apelada, alega que adquiriu, em 16/05/2011, uma unidade imobiliária no empreendimento “Torre Parnaso”, unidade 401, pelo valor de R$ 249.638,49 e que o prazo de entrega estava estabelecido para dezembro de 2014, já com o prazo de prorrogação de 180 dias incluso.

Informa que decorrido o prazo final o imóvel não foi entregue, o que ocasionou o ajuizamento da demanda e que, em decorrência do atraso na entrega do empreendimento, não possui mais interesse na continuidade do contrato. Sustenta que efetuou o pagamento de R$ 46.644,44, considerando o sinal e as demais prestações devidas. Em 27/08/2012 houve repactuação e as partes assinaram instrumento particular de aditamento, confissão de dívida e re-ratificação de compromisso de venda e compra. Na ocasião, o valor foi alterado para R$ 281.523,19.

Alegou que efetuou o pagamento total de R$ 89.534,55, porém a construtora não cumpriu o prazo estabelecido no contrato, eis que o prazo venceu e o empreendimento não foi entregue, mesmo tendo decorrido meses desde o vencimento do prazo. No segundo semestre de 2016 o imóvel foi entregue e foi surpreendida com notificação extrajudicial cobrando parcelas em atraso.

Aduz que no final do ano de 2016 tomou conhecimento de que o imóvel havia sido vendido a terceiro e, ao procurar a ré Construtora Leal Moreira, recebeu uma minuta de rescisão contratual na qual estava estipulado o valor somente de 50% dos valores pagos, o que levou a parte autora a não aceitar os termos apresentados.

Assim, requereu a rescisão do contrato com a consequente devolução integral dos valores pagos.

Em análise ao pleito inicial, o juízo de piso deferiu tutela de urgência, determinando a devolução integral dos valores pagos (ID 9417044).

Em contestação (ID 9417175), a parte ré, ora apelante, aduz, preliminarmente, a ilegitimidade da ré Construtora Leal Moreira Ltda. Impugnou a justiça gratuita requerida pela autora e o valor da causa apresentado. No mérito, sustenta a devolução dos valores pagos, porém com os devidos descontos previstos no contrato de venda e compra, pois não praticou ato ilícito e não deu causa à rescisão do contrato. Por fim, requereu a improcedência dos pedidos.

Manifestação da autora em ID 9417183, na qual repeliu os argumentos da parte ré e reafirmou os termos da inicial.

Sentença de mérito em ID 8181901, na qual o juízo de origem julgou procedente o pedido da autora e condenou a parte ré à devolução do valor integral pago pela requerente (R$ 89.534,55), corrigido pelo INPC-IBGE a partir de cada reembolso; condenou a requerida em custas e honorários, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformada, a parte ré interpôs apelação. Nas razões recursais (ID 9417220), reafirma os argumentos de defesa, alegando a ilegitimidade da ré Construtora Leal Moreira Ltda. No mérito, arguiu a retenção dos valores conforme previsto no contrato em caso de rescisão contratual. Requereu, ao final, o provimento do recurso e a reforma da decisão do juízo de origem.

Regularmente intimado, a autora/apelada apresentou contrarrazões (ID 9417225).

Distribuídos os autos, coube-me a relatoria, conforme registro no sistema.

É o relatório.

Belém (PA), de de 2023.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

VOTO

V O T O

O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. Preparo recursal devidamente recolhido, conforme comprovante de ID 9417223.

Preenchidos os pressupostos recursais intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar devolução dos valores pagos e o
atraso da entrega da unidade adquirida pelo consumidor.

Adianto não assistir razão às apelantes.

Considerando que o Recurso de Apelação já se encontra maduro para julgamento, determino sua inclusão em pauta, com consequente perda do objeto do agravo interno interposto no ID 9943285.

PRELIMINAR

A parte ré
Construtora Leal Moreira Ltda.
alega que não é legítima para figurar no polo passivo da demanda, pois não realizou negócio com a autora e sim a empresa Luxemburgo Incorporadora Ltda.

Analisando os documentos acostados aos autos (ID 9417036, ID 9417037 e ID 9417038), constato a existência do contrato firmado entre as partes. Contudo, por meio de uma simples conferência, percebe-se a logomarca da ré Leal Moreira estampada no contrato. Além disso, a ré é sócia da empresa Luxemburgo Incorporadora Ltda. e possuem o mesmo endereço, indicando se tratar de empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico.

Ora, talvez melhor sorte tivesse a ré em sua alegação se tivéssemos diante de uma relação jurídica eminentemente de direito civil, regidos exclusivamente pelas suas regras, mas nunca numa onde se está diante das figuras jurídicas do fornecedor e do consumidor nos termos da Lei 8078/90, estas de aplicação imediata e de ofício.

Lembro que o contrato deve ser honrado pelas partes, pois é nele que se encontram as regras que regem a relação e o negócio jurídico firmado entre as partes. Porém, no CDC, sua redação e imposições constantes do negócio são bastantes relativizadas, eis que a Lei Consumerista tem como escopo proteger a parte mais vulnerável da relação.

No caso em comento, verifica-se que a regra é bem simples. Os sócios, independentemente se são pessoas físicas ou jurídicas, somente serão demandados, numa eventual condenação judicial, caso a empresa não tenha bens para suportar a execução, onde poderá ser aplicada a despersonalização da pessoa jurídica.

Entretanto, não se pode olvidar que no CDC a conclusão não é tão simples assim.

Dessa forma, em se tratando do CDC as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favoráveis ao consumidor (art. 47), bem como as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumidor vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos.

Também está prescrito que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos.

Acrescento que é vedada pelo CDC toda e qualquer publicidade enganosa ou abusiva (art. 36).

Assim, é indubitável que a ré é legítima para figurar no polo passivo da demanda, eis que claramente faz as vezes de fornecedora, quer seja quando divulga sua marca, conhecida nesta jurisdição como empresa que constrói e comercializa imóveis verticais, em todo e qualquer material publicitário ou escrito do empreendimento em questão, quer quando faz consta no contrato sua logo.

Esses fatos demonstram claramente que se está diante de uma clara confusão societária, com uma possível tentativa de proteção patrimonial, tudo em prejuízo do consumidor desatento ou mesmo atento.

Acrescento que os contratos devem ser regidos pela boa-fé objetiva, devendo ser claro e bem redigido, tudo visando a fácil compreensão do consumidor.

No caso dos autos, repisa-se, consta no contrato entabulado pelas partes as marcas da empresa demandada como sendo quem comercializa e constrói o empreendimento.

Diante do exposto, aplico ao caso as regras previstas no CDC e rejeito a preliminar arguida, eis que declaro neste ato ser a ré legítima para figurar no polo passivo da demanda, mantendo-se a sentença nesse ponto.

DO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO

Ao julgador cabe analisar se houve efetivamente o atraso na obra e se a ré é responsável pela conduta ilícita descrita na inicial. Será também objeto de análise se o atraso na entrega da obra, caso exista, causou danos materiais e morais à parte autora.

Inicialmente, convém salientar que, exposta a pretensão exordial, a parte ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela parte autora/apelada. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

Analisando os autos, pode-se constatar que a recorrente não se desincumbiu de seu dever de provar que agiu de forma correta, legal e legítima, ou seja, que cumpriu o contrato; que a obra não atrasou ou que a culpa pelo atraso não foi sua; que ocorreu fato imprevisível; que o atraso foi causado pela inadimplência dos autores ou mesmo que os danos alegados não existem.

Na verdade, a apelante se limita em alegar sem, entretanto, provar efetivamente o que aduz, deixando de juntar documento, um laudo, uma prova real de que o atraso é justificado ou justificável, demonstrando o seu desrespeito para os seus consumidores ou mesmo a sua má-fé.

Ressalto que a falta de comprovação do alegado tem como consequência jurídica tornar os fatos alegados na exordial incontroversos, os quais, por consequência, não dependem de prova para se tornarem verdadeiros, pois somente os controversos a reclamam.

Assim, tenho como incontroverso o atraso na obra ocasionado em decorrência da não entrega, no prazo estabelecido contratualmente, do empreendimento objeto do contrato, fato este que, inclusive, não foi negado pela ré.

Acrescento que a apelante também não conseguiu provar a existência de caso fortuito ou força maior, uma vez que os parcos documentos juntados não justificam o grande atraso verificado na obra e muito menos a prorrogação exagerada do prazo de entrega do imóvel.

Friso que não consta nos autos informações se o imóvel foi entregue ou se ainda está em construção.

O certo é que o prazo inicial para entrega do empreendimento data de dezembro de 2014, já contando com o prazo de 180 dias para prorrogação, conforme previsto contratualmente, e foi entregue somente em julho de 2016. Desta feita, resta flagrante a incumprimento do contrato quanto ao prazo de entrega do empreendimento.

Comprovado o atraso na obra, resta avaliar seu reflexo no plano patrimonial.

DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS

Exposta a pretensão, a ré/apelante deveria arguir um fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito pleiteado pela autora. Enfim, deveria arguir algo juridicamente relevante para impedir, modificar ou extinguir o direito alegado.

As Arras só podem ser perdidas por quem as deu em caso de inequívoca inadimplência sua e desde que o valor dado a título de sinal seja proporcional e compatível com esse instituto.

No caso dos autos, verifica-se que não foi a parte apelada que deu causa ao inadimplemento contratual e sim a apelante. Em primeiro, está provado nos autos que a recorrente recebeu parte do valor do imóvel, fato este não negado pela demandada.

Lembro do princípio que rege o direito de que parte não pode se beneficiar de sua própria torpeza.

A autora tem o direito de requerer a rescisão contratual caso não seja mais de seu interesse a continuidade do pacto entabulado. Acaso o comprador não queira mais a continuidade da relação negocial, deverá arcar com as penalidades estabelecidas no contrato de venda e compra. Contudo, não pode o consumidor ficar preso ao contrato sem possibilidade de rescindir quando não mais lhe agradar ou quando necessitar quebrar a relação contratual.

Lembro que foi realizada a rescisão unilateral do contrato, conforme demonstrado pelo documento de ID 9417040, por suposta mora por parte da compradora, e devolvido à demandante somete metade do valor investido, consoante disposição contratual.

Dessa forma, ao analisar os autos, constato que a apelante não entregou o empreendimento no prazo avençado, ocorrendo, assim, a inadimplência desta. A apelada não pode ser obrigada a aceitar o valor indicado pela apelante pois não deu razão à rescisão ocorrida, visto que a construtora incorreu em grande atraso na entrega do imóvel, bem como arcar com as obrigações contratuais, quais sejam os pagamentos das parcelas referentes ao imóvel, sem nem sequer ter o empreendimento entregue na data e forma contratadas.

O fato notório é que a recorrente não cumpriu sua parte no contrato, qual seja de entregar o imóvel no prazo estabelecido contratualmente, mesmo com o período de prorrogação.
Friso que o atraso ocorreu por quase dois anos após o prazo inicialmente estabelecido e contabilizado o prazo de prorrogação de 180 dias.

O descumprimento desta obrigação impõe a rescisão do contrato e o pagamento das perdas e danos resultantes da inadimplência, tal como disposto no Art. 475 do Código Civil,
verbis:
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A rescisão do contrato exige a restituição das partes ao
status quo ante
, de maneira que os valores entregues pela autora às rés devem ser restituídos integralmente e à vista,
sendo nula a cláusula contratual que determina sua devolução de forma diversa, porque viola os princípios do Código de Defesa do Consumidor estabelecidos no art. 51, itens II e XV.

Assim é o entendimento jurisprudencial, conforme Súmula 543 do STJ:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Anoto que o abatimento das despesas administrativas só é admissível se a rescisão ocorrer por culpa ou desistência do comprador, o que não é o caso. O que não tem cabimento é o contrato ser rompido por culpa exclusiva da construtora e o consumidor ter de arcar com as despesas administrativas.

Portanto, ocorrendo a rescisão por culpa exclusiva da apelante, todos os valores pagos devem ser devolvidos ao consumidor.

Diante do exposto, entendo que é devida a restituição
integral e corrigida dos valores pagos pela parte apelada
, sem qualquer retenção a título de arras.

Assim, mantenho a sentença neste ponto.

DISPOSITIVO

Ex positis
, voto para
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, mantendo incólume a sentença combatida.

Advirto as partes, com base no art. 6º do CPC, que a matéria foi analisada com base nas alegações pertinentes à análise do caso, pois o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco responder um a um todos os seus argumentos, motivo pelo qual eventuais embargos de declaração poderão ser considerados protelatórios, sujeitando-se as partes à eventual condenação ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

É o voto.

AMILCAR ROBERTO BEZERRA GUIMARÃES

Desembargador Relator

Belém, 01/11/2023