Tribunal: TJPA
Processo: 0014083-73.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-06-13

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SENTENÇA CONDENOU EM LUCROS CESSANTES NO VALOR MENSAL R$ 2.200,00 (DOIS MIL E DUZENTOS REAIS); R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS) A TÍTULO DE DANOS MORAIS; DECLAROU DEVIDA A CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO E CONDENOU A PARTE REQUERIDA AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM 10% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. DECISÃO CORRETA. AUTOR SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA. LUCROS CESSANTES. IMÓVEL FOI EMBARGADO POR INQUÉRITO CIVIL COM RISCO DE DESABAMENTO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I – Inicialmente verifico que a parte autora sucumbiu em parte mínima, sendo bem sucedida quanto aos pedidos principais (lucros cessantes e danos morais) devendo o apelante arcar com custas e honorários advocatícios, Art. 86 NCPC. II – Restou comprovado que a parte autora quitou as parcelas devidas (ID 4460200 - Pág. 46), portanto, não estava em mora no momento do atraso, nem concorreu para o dano. III – Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que estes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem por parte do adquirente da forma que lhe aprouver, sendo, por isso, considerado presumido o dano, não sendo necessário juntada de contrato de locação ou comprovação de que o imóvel adquirido seria destinado à locação. IV - Constata-se que, no caso em tela, o juiz singular fixou os lucros cessantes em R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais), 1% do valor atualizado do imóvel, o que se mostra dentro dos patamares que a jurisprudência tem consolidado. V - Por fim, acerca dos danos morais, analisando detidamente os autos, verifico que o consumidor, além de todo o desgaste com o atraso na entrega do empreendimento, foi pego de surpresa com a existência de inquérito civil contra a construtora, visto que a obra estava sendo embargada por risco de desabamento, conforme provas anexas a partir do ID 4460182 - Pág. 22. VI - RECURSO CONHECIDO e DESPROVIDO, para manter a sentença em todos os seus termos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0014083-73.2013.8.14.0301

APELANTE: FIT 10 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: LUCYANA SOARES PINTO

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CIVEL.

AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SENTENÇA CONDENOU EM LUCROS CESSANTES NO VALOR MENSAL R$ 2.200,00 (DOIS MIL E DUZENTOS REAIS); R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS) A TÍTULO DE DANOS MORAIS; DECLAROU DEVIDA A CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO E CONDENOU A PARTE REQUERIDA AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM 10% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. DECISÃO CORRETA. AUTOR SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA. LUCROS CESSANTES. IMÓVEL FOI EMBARGADO POR INQUÉRITO CIVIL COM RISCO DE DESABAMENTO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I –
Inicialmente verifico que a parte autora sucumbiu em parte mínima, sendo bem sucedida quanto aos pedidos principais (lucros cessantes e danos morais) devendo o apelante arcar com custas e honorários advocatícios, Art. 86 NCPC.

II –

Restou comprovado que a parte autora quitou as parcelas devidas (ID 4460200 - Pág. 46), portanto, não estava em mora no momento do atraso, nem concorreu para o dano.

III
–
Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que estes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem por parte do adquirente da forma que lhe aprouver, sendo, por isso, considerado presumido o dano, não sendo necessário juntada de contrato de locação ou comprovação de que o imóvel adquirido seria destinado à locação.

IV
- Constata-se que, no caso em tela, o juiz singular fixou os lucros cessantes em R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais), 1% do valor atualizado do imóvel,

o que se mostra dentro dos patamares que a jurisprudência tem consolidado.

V -
Por fim, acerca dos danos morais, analisando detidamente os autos, verifico que o consumidor, além de todo o desgaste com o atraso na entrega do empreendimento, foi pego de surpresa com a existência de inquérito civil contra a construtora, visto que a obra estava sendo embargada por risco de desabamento, conforme provas anexas a partir do ID 4460182 - Pág. 22.

VI -
RECURSO CONHECIDO e DESPROVIDO, para manter a sentença em todos os seus termos.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0014083-73.2013.8.14.0301

APELANTE: FIT 10 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

ADVOGADO: LUIZ RINALDO ZAMPONI FILHO

ADVOGADO: GUSTAVO DE CARVALHO AMAZONAS COTTA

APELADO: LUCYANA SOARES PINTO

ADVOGADO: RAFAEL DE ATAIDE AIRES

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
FIT 10 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
em face da sentença proferida pelo Juízo 4ª Vara Cível e Empresarial de Belém nos autos da Ação Ordinária com Pedido de Antecipação de Tutela e Indenização por Danos Materiais e Morais movida por
LUCYANA SOARES PINTO
.

Narra a inicial da ação: 1) que a autora adquiriu uma unidade autônoma pertencente a apelante, cuja entrega estava prevista em contrato para maio de 2010, mais cláusula de prorrogação de 180 dias, no entanto, o imóvel não foi entregue em nenhum dos prazos; 2) que o atraso se deu por culpa exclusiva da construtora, sendo aberto inclusive um inquérito civil por haver risco de desabamento das torres. Requereu congelamento do saldo devedor, a nulidade da cláusula de prorrogação, repetição de indébito referente a comissão de corretagem, pagamento de multa contratual, lucros cessantes e danos morais.

Deferida tutela antecipada/cautelar (ID 4460191 - Pág. 4).

Embargos de Declaração opostos pelas requeridas no ID 4460194 - Pág. 1.

Contestação apresentada ID 4460195 - Pág. 1.

Réplica apresentada (ID 4460197 - Pág. 1).

Audiência realizada (ID 4460203 - Pág. 2), sem conciliação.

Sentença proferida no ID 4460209 - Pág. 1, onde o juízo julgou parcialmente procedentes os pedidos para: 1) condenar em lucros cessantes a partir de novembro de 2010 até a expedição do habite-se, no valor mensal R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais), corrigindo pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a data da citação.; 2) condenar ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, com juros de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária, com adoção do INPC, a partir do arbitramento do valor estipulado na sentença até seu efetivo pagamento; 3)

declarar devida a correção monetária do saldo devedor referente ao compromisso de venda e compra firmado entre as partes; 4) condenar a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

Apelação interposta pela construtora (ID 4460265 - Pág. 1), onde sustenta o recorrente que a sentença deverá ser reformada, aos seguintes argumentos: 1) inversão do ônus de sucumbência, considerando que houveram pedidos vencidos/renunciados; 2) que a mora da apelada é anterior ao prazo para entrega do imóvel, pois não quitou as parcelas devidas; 3) culpa concorrente da apela pelo atraso, visto que deixou de quitar as parcelas; 4) inexistência de lucros cessantes; 5)

ausência de prova da extensão do dano; 6) que os lucros cessantes devem ser calculados em cima do valor pago; 7) inexistência de danos morais.

Contrarrazões apresentadas (ID 4460267 - Pág. 1) pela manutenção da sentença.

É o relatório. Peço julgamento.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0014083-73.2013.8.14.0301

APELANTE: FIT 10 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

ADVOGADO: LUIZ RINALDO ZAMPONI FILHO

ADVOGADO: GUSTAVO DE CARVALHO AMAZONAS COTTA

APELADO: LUCYANA SOARES PINTO

ADVOGADO: RAFAEL DE ATAIDE AIRES

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

De plano, vale ressaltar que o recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015).

Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

Ausente preliminares, passo a análise meritória.

MÉRITO:

Pretende o apelante, conforme relatado, a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando em lucros cessantes no valor mensal R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais); condenando ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais;

declarando devida a correção monetária do saldo devedor referente ao compromisso de venda e compra firmado entre as partes e condenando a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

Em mérito, sustenta o apelante: 1) inversão do ônus de sucumbência, considerando que houveram pedidos vencidos/renunciados; 2) que a mora da apelada é anterior ao prazo para entrega do imóvel, pois não quitou as parcelas devidas; 3) culpa concorrente da apela pelo atraso, visto que deixou de quitar as parcelas; 4) inexistência de lucros cessantes; 5) ausência de prova da extensão do dano; 6) que os lucros cessantes devem ser calculados em cima do valor pago; 7) inexistência de danos morais.

Inicialmente verifico que
a parte autora sucumbiu em parte mínima, sendo bem sucedida quanto aos pedidos principais (lucros cessantes e danos morais) devendo o apelante arcar com custas e honorários advocatícios
, o NCPC determina:

Art. 86.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários
.

Dessa forma, quanto aos ônus processuais, entendo que a sentença nesse ponto não merece reparos.

Quanto as alegações de mora e culpa concorrente da apelada por suposta falta de pagamento de parcelas, incluindo a última no valor de R$ 138.400,00, entendo que a sentença também deve ser mantida, vejamos o que o juízo de piso muito bem esclarece:

A parte autora na inicial afirmou que até aquele momento cumprira todas as obrigações assumidas, conforme estabelecido em contrato. Em sede de contestação, a parte requerida alegou que a parte autora estaria inadimplente em relação as parcelas referentes aos vencimentos 30/11/2008 e 30/07/2009.

Entretanto
, foi juntado aos autos extrato de pagamento/débito (fl. 547), expedido em 25/09/2014, que comprova o pagamento das citadas parcelas.

Conforme se averigua na análise, a parcela de vencimento do dia 30/11/2008 foi paga em 30/11/2008 e a de vencimento dia 30/07/2009 em 29/07/2009.

No que se refere ao atraso do saldo devedor que seria devido em virtude da entrega do imóvel, fica superada a tese de inadimplência, tendo em vista que o imóvel foi entregue e dessa forma, o presente processo possui como objeto justamente o saldo de eventual diferença que uma ou outra parte ainda deva a outra.

Urge salientar, de início, que o presente processo se trata de litígio judicial em virtude do atraso na entrega de um imóvel que fora adquirido. Por certo, não se cuida de ação de ressarcimento da parte requerida, e nem poderia sê-lo, pois na prática processual do nosso ordenamento,
não é permitida a condenação da parte autora a eventual ressarcimento sem que tenha havido reconvenção ou pedido contraposto.

Posto isso, restou comprovado que a parte autora quitou as parcelas devidas (ID 4460200 - Pág. 46), portanto, não estava em mora no momento do atraso, nem concorreu para o dano.

Frise-se que, a respeito da última parcela, denominada “chaves”, comumente quitada através de financiamento feito com a conclusão das obras, onde o consumidor recebe a papelada atualizada do empreendimento e leva até o banco financiador para obter o crédito, não se pode alegar mora anterior da compradora quando depende da conclusão (que não ocorreu no prazo) para obter o financiamento e realizar o pagamento.

O caso se enquadra na
“exceptio non adimpleti contractus”
, ou exceção de contrato não cumprido ou inexecução contratual (prevista a partir do art. 476 CC), onde o legislador buscou defender a boa-fé e determinou que um contratante não possa reclamar a execução do que lhe é devido pelo outro contratante, sem antes pagar o que deve:

Art. 476 CC. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Posto isso, não pode a construtora exigir o pagamento da parcela das chaves antes mesmo de imitir a apelada na posse, o que não ocorreu em 2010, em regra geral, tal parcela só será exigida na data de entrega das chaves do imóvel.

Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que estes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem por parte do adquirente da forma que lhe aprouver, sendo, por isso, considerado presumido o dano,

não sendo necessário juntada de contrato de locação ou comprovação de que o imóvel adquirido seria destinado à locação
, por exemplo.

Posto isso, passo a esclarecer acerca do quantum dos lucros cessantes.

Constata-se que, no caso em tela, o juiz singular fixou os lucros cessantes em R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais), 1% do valor atualizado do imóvel.

Descabida é a alegação de que a recorrida não pagou integralmente o imóvel e por isso não faria jus a integralidade dos lucros cessantes, considerando que a razão do pagamento desse tipo de indenização é compensar os valores que o adquirente do imóvel poderia aferir com seu aluguel, uma vez que, tratando-se do valor adimplido, claramente, a verba não é suficiente a cobrir aluguel de um imóvel do mesmo padrão.

O valor do aluguel, em mercado, dá-se aproximadamente entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, este tem sido o parâmetro utilizado pela jurisprudência a fim de limitar os lucros cessantes
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO -
DECISÃO QUE ESTABELECEU LUCROS CESSANTES DE 1% SOBRE O VALOR ADIMPLIDO DO CONTRATO
- ATÉ EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE - NEGOU O CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR -
OS LUCROS CESSANTES DEVEM SER FIXADOS CONFORME PARAMETRO RAZOÁVEL, A FIM DE QUE CUBRA PREJUÍZO EQUIVALENTE AOS ALUGUÉIS QUE O COMPRADOR PODERIA AUFERIR A TITULO DE ALUGUEIS DO IMOVEL, O QUE, SEGUNDO AS REGRAS DE MERCADO SE DÁ ENTRE O,5 E 1% DO VALOR DO IMOVEL ATUALIZADO, SENDO INSUFICIENTE E, PORTANTO, NÃO RAZOÁVEL SUA FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR ADIMPLINDO, VEZ QUE ESTE NÃO É COMPATIVEL COM O ALUGUEL DE IMOVEL DO MESMO PADRÃO
- QUANTO AO TERMO A QUO - NÃO HAVENDO INDÍCIOS DE QUE A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE DAR-SE-Á DE FORMA INDEVIDA, NÃO HÁ QUE SE PRESUMIR QUE NÃO SIRVA AO SEU FIM - DOCUMENTO QUE PERMITE A INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRICULA E O FINANCIAMENTO - DEVE, IN CASU, PERMANECER COMO TERMO AD QUEM DOS LUCROS CESSANTES - SALDO DEVEDOR NÃO PASSIVEL DE CONGELAMENTO, VEZ QUE A CORREÇÃO SE DESTINA APENAS À REPOSIÇÃO MONETÁRIA DO VALOR - RECURSO NÃO CONHECIDO SOBRE A QUESTÃO DA NULIDADE DA CLAUSULA DE PRORROGAÇÃO - RECURSO CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO, APENAS PARA DETERMINAR QUE A BASE DE CALCULO DOS LUCROS CESSANTES SEJA O VALOR ATUALIZADO DO IMOVEL.

1.

A devolução da questão referente à nulidade da clausula de prorrogação do prazo é inoportuna, dado que constitui-se questão de fundo ainda não apreciada pelo juízo, agravo que não se conhece, nesta parte;

2.

Agravo de instrumento contra decisão que concedeu parcialmente a tutela provisória pleiteada pelos autores, ora agravantes, determinando a prestação de lucros cessantes no percentual de 1% sobre o valor adimplido até a expedição do “habite-se”, mas negando o congelamento do saldo devedor;

3.

Agravante requer reforma para fixação da base dos lucros cessantes sobre o valor do imóvel atualizado, estabelecimento do termo final com a efetiva entrega das chaves e congelamento do saldo devedor;

4.

Os lucros cessantes são devidos na base do valor do contrato atualizado, vez que, é sobre o valor do imóvel que se afere o valor do aluguel que o comprador poderia estar percebendo, caso o prazo de entrega fosse observado pela construtora;

5.

Com o “habite-se” individualiza a matrícula e permite a efetivação do financiamento, devendo ser o termo final para os lucros cessantes, desde que não haja comprovação de irregularidades em sua expedição, o que não se vislumbra in casu;

6.

considerando que a correção do saldo devedor é mero fator de atualização da moeda, não se vislumbra pertinente o argumento com o qual os recorrentes buscam seja reformada a decisão e atribuído efeito ativo, para congelamento do saldo devedor, sendo, pois, neste ponto escorreita a decisão agravada.

7.

Recurso Conhecido em parte e parcialmente provido, apenas para alterar a base de cálculo dos lucros cessantes, fixando-a no valor de contrato do imóvel atualizado. (0008262-16.2016.8.14.0000, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/03/2017. Publicado em 27/03/2017) (grifo nosso)

Assim, o valor arbitrado pelo juiz se mostra dentro dos patamares que a jurisprudência tem consolidado.

Por fim, acerca dos danos morais, analisando detidamente os autos, verifico que o consumidor, além de todo o desgaste com o atraso na entrega do empreendimento, foi pego de surpresa com a existência de inquérito civil contra a construtora, visto que a obra estava sendo embargada por risco de desabamento, conforme provas anexas a partir do ID 4460182 - Pág. 22.

A não execução adequada da obra traz uma insegurança ao consumidor, além de não saber quando iria receber seu bem, não saberia se iria receber o apartamento em condições seguras.

Assim, em relação aos danos morais, inegável que o inquérito civil influenciou diretamente no atraso, bem como, ocasionou frustração, angústia, sofrimento, e, portanto, danos morais ao consumidor, danos esses subjetivos por abalo aos seus direitos da personalidade.

Pois bem, descabido seria imaginar que o comprador de posse de informação sobre o risco de desabamento e que tal fato tenha ocorrido sem qualquer abalo ao autor, que depositou na construtora a confiabilidade de um negócio jurídico.

O constrangimento suportado pelo autor é claro, além do aspecto interno, puramente subjetivo, de sofrimento e frustração pelo adiamento da entrega do tão sonhado imóvel por culpa da construtora, restando caracterizado os danos morais.

CONCLUSÃO:

Diante do exposto, analisando todos os aspectos trazidos no presente recurso, entendo que o mesmo deve ser
CONHECIDO
, e
DES
PROVIDO
, para manter a sentença em todos os seus termos.

É o voto.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 15/06/2023