Tribunal: TJPA
Processo: 0822454-80.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2023-05-30

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ GABINETE DA DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL Nº 0822454-80.2019.8.14.0301 AGRAVANTES: MAIORANA BUSINESS CENTER HOTEL & RESIDENCE INCORPORADORA LTDA. RÔMULO MAIORANA JÚNIOR E GIOVANNI RICARDI CHAVES MAIORANA ADVOGADA: GILCILEIA DE NAZARE BRITO MONTE SANTO AGRAVADO: RUI DENARDIN ADVOGADOS: JOÃO PAULO MORESCHI e RICARDO TURBINO RELATORA: GLEIDE PEREIRA DE MOURA _____________________________________________________________________________________________ EMENTA AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO A APELAÇÃO. OS RECORRENTES SE LIMITAM A REPRODUZIR EXATAMENTE OS MESMOS ARGUMENTOS TRAZIDOS NA APELAÇÃO, OS QUAIS JÁ FORAM INTEGRALMENTE REJEITADOS. INEXISTIU CULPA DO AGRAVADO/APELADO PARA A DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL PROMETIDO A VENDA, VEZ QUE DO EXAME DOS AUTOS, INFERE-SE QUE AGIU COM TOTAL ACERTO O MAGISTRADO DE PISO AO ENTENDER QUE, DE FATO, HOUVE DESCUMPRIMENTO DA AVENÇA PELOS APELANTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I- A inadimplência da parte Agravante/Apelante é evidente, em face da estipulação contratual para entrega da obra não cumprida, mesmo após as sucessivas composições, inexistindo também qualquer documento probatório que comprove a prorrogação do prazo, como deduzido pelo apelante. Desta forma, há que se consignar que, ultrapassada a discussão quanto a culpa das Apelantes e a possibilidade de rescisão contratual, descabe qualquer digressão para não imputar a responsabilização das apelantes, estando, igualmente, afastado o argumento de distrato unilateral pelo apelado. II- No caso dos autos, como é aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor, incide aqui a teoria menor da desconsideração de personalidade jurídica prevista no art. 28, §5º do Diploma, ou seja, poderá ser retirado o véu da pessoa jurídica sempre que sua personalidade for, de alguma forma, obstáculo ao ressarcimento de prejuízos causados aos consumidores. III- A negativa de provimento do recurso se deu ao fundamento de que ante a existência incontroversa de atraso de obra como sucedâneo a inadimplência contratual unilateral capaz de gerar o dever de indenizar da construtora na restituição integral dos valores pagos pelo comprador a título de aquisição de bem imóvel, além da confusão patrimonial comprovada diante das sucessivas alterações contratuais entre os apelantes cujo o terreno onde erigiu-se o prédio, ao tempo de sua comercialização, não constava em nome da construtora agravante tampouco havia sido registrado o registro de incorporação em cartório competente. IV- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0822454-80.2019.8.14.0301

APELANTE: MAIORANA BUSINESS CENTER HOTEL & RESIDENCE INCORPORADORA LTDA, ROMULO MAIORANA JUNIOR, GIOVANNI RICARDI CHAVES MAIORANA, ROMULO MAIORANA NETTO

APELADO: MAIORANA BUSINESS CENTER HOTEL & RESIDENCE INCORPORADORA LTDA, ROMULO MAIORANA JUNIOR, RUI DENARDIN, GIOVANNI RICARDI CHAVES MAIORANA, ROMULO MAIORANA NETTO

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO.

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL Nº 0822454-80.2019.8.14.0301

AGRAVANTES: MAIORANA BUSINESS CENTER HOTEL & RESIDENCE INCORPORADORA LTDA. RÔMULO MAIORANA JÚNIOR E GIOVANNI RICARDI CHAVES MAIORANA

ADVOGADA: GILCILEIA DE NAZARE BRITO MONTE SANTO

AGRAVADO: RUI DENARDIN

ADVOGADOS: JOÃO PAULO MORESCHI e RICARDO TURBINO

RELATORA: GLEIDE PEREIRA DE MOURA

_____________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO A APELAÇÃO.
OS RECORRENTES SE LIMITAM A REPRODUZIR EXATAMENTE OS MESMOS ARGUMENTOS TRAZIDOS NA APELAÇÃO, OS QUAIS JÁ FORAM INTEGRALMENTE REJEITADOS.
INEXISTIU CULPA DO AGRAVADO/APELADO PARA A DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL PROMETIDO A VENDA, VEZ QUE DO EXAME DOS AUTOS, INFERE-SE QUE AGIU COM TOTAL ACERTO O MAGISTRADO DE PISO AO ENTENDER QUE, DE FATO, HOUVE DESCUMPRIMENTO DA AVENÇA PELOS APELANTES.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I- A inadimplência da parte Agravante/Apelante é evidente, em face da estipulação contratual para entrega da obra não cumprida, mesmo após as sucessivas composições, inexistindo também qualquer documento probatório que comprove a prorrogação do prazo, como deduzido pelo apelante. Desta forma, há que se consignar que, ultrapassada a discussão quanto a culpa das Apelantes e a possibilidade de rescisão contratual, descabe qualquer digressão para não imputar a responsabilização das apelantes, estando, igualmente, afastado o argumento de distrato unilateral pelo apelado.

II- No caso dos autos, como é aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor, incide aqui a teoria menor da desconsideração de personalidade jurídica prevista no art. 28, §5º do Diploma, ou seja, poderá ser retirado o véu da pessoa jurídica sempre que sua personalidade for, de alguma forma, obstáculo ao ressarcimento de prejuízos causados aos consumidores.

III- A
negativa de provimento do recurso se deu ao fundamento de que ante a existência incontroversa de atraso de obra como sucedâneo a inadimplência contratual unilateral capaz de gerar o dever de indenizar da construtora na restituição integral dos valores pagos pelo comprador a título de aquisição de bem imóvel, além da confusão patrimonial comprovada diante das sucessivas alterações contratuais entre os apelantes cujo o terreno onde erigiu-se o prédio, ao tempo de sua comercialização, não constava em nome da construtora agravante tampouco havia sido registrado o registro de incorporação em cartório competente.

IV-
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO.

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL Nº 0822454-80.2019.8.14.0301

AGRAVANTES: MAIORANA BUSINESS CENTER HOTEL & RESIDENCE INCORPORADORA LTDA. RÔMULO MAIORANA JÚNIOR E GIOVANNI RICARDI CHAVES MAIORANA

ADVOGADA: GILCILEIA DE NAZARE BRITO MONTE SANTO

AGRAVADO: RUI DENARDIN

ADVOGADOS: JOÃO PAULO MORESCHI e RICARDO TURBINO

RELATORA: GLEIDE PEREIRA DE MOURA

_____________________________________________________________________________________________

Trata-se de Agravo Interno interposto por
MAIORANA BUSINESS CENTER HOTEL & RESIDENCE INCORPORADORA LTDA. RÔMULO MAIORANA JÚNIOR E GIOVANNI RICARDI CHAVES MAIORANA,
inconformados com a decisão monocrática que negou provimento as apelações opostas pelos Recorrentes.

Dizem os agravantes inicialmente que: Houve ilegalidade no julgamento antecipado do mérito. Ausência de saneamento do feito. Flagrante cerceamento de defesa. Depoimento pessoal e oitiva de testemunhas regularmente requeridas. Violação ao contraditório e à ampla defesa. Nulidade e retorno dos autos para adequada instrução, tendo em vista que as provas orais requeridas pela Recorrente Maiorana Business se destinavam a provar aspectos relevantes e pontos controvertidos centrais da lide, era rigorosamente inadmissível o julgamento antecipado do mérito, o qual não apenas violou os seus respectivos parâmetros legais (CPC, art. 355), como importou em CERCEAMENTO DE DEFESA, sendo de rigor o PROVIMENTO do presente Agravo Interno para, reformando a Decisão Monocrática recorrida, decretar a nulidade da sentença de 1º Grau, por flagrante error in procedendo, determinando o retorno dos autos ao Juízo a quo para a adequada instrução do feito.

Discorre também sobre a inadmissibilidade da inversão do ônus da prova na própria sentença, sobre a técnica de instrução, cerceamento de defesa e nulidade do julgamento, impossibilidade de rescisão contratual., culpa concorrente do recorrido (cpc, art. 945), aquisição voluntaria e modificação substancial do empreendimento, atos que, no mínimo, concorreram para o prolongamento da entrega do empreendimento e responsabilidade proporcional ao seu grau de culpa.

Requerem ao final o provimento do recurso.

Foram oferecidas Contrarrazões, na qual foram foram refutadas as alegações da parte agravante.

É o Relatório. Peço julgamento.

BELÉM, 07 DE FEVEREIRO DE 2023

Gleide Pereira de Moura

relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO.

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL Nº 0822454-80.2019.8.14.0301

AGRAVANTES: MAIORANA BUSINESS CENTER HOTEL & RESIDENCE INCORPORADORA LTDA. RÔMULO MAIORANA JÚNIOR E GIOVANNI RICARDI CHAVES MAIORANA

ADVOGADA: GILCILEIA DE NAZARE BRITO MONTE SANTO

AGRAVADO: RUI DENARDIN

ADVOGADOS: JOÃO PAULO MORESCHI e RICARDO TURBINO

RELATORA: GLEIDE PEREIRA DE MOURA

_____________________________________________________________________________________________

VOTO

Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade.

O recurso de agravo interno interposto por Maiorana Business e Outros se limita a reproduzir exatamente os mesmos argumentos trazidos na apelação, os quais já foram integralmente rejeitados pela decisão por mim proferida (id 7568150), nos seguintes termos:

“
Passo ao julgamento monocrático do feito de acordo com o artigo 932, inciso IV e V alíneas “a”, do NCPC, onde o relator do processo está autorizado em demandas repetitivas apreciar o mérito recursal, em decisão monocrática, referida previsão está disciplinada no art. 133, do Regimento Interno desta Corte, que visa dar cumprimento ao art. 926, §1º, do NCPC. Vejamos:

Art. 926. Os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente. § 1o Na forma estabelecida e segundo os pressupostos fixados no regimento interno, os tribunais editarão enunciados de súmula correspondentes a sua jurisprudência dominante.

Importa destacar que tais decisões têm por finalidade desafogar os Órgãos Colegiados, buscando dar mais efetividade ao princípio da celeridade e economia processual, sem deixar de observar, por óbvio, as garantias constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa.

O julgamento monocrático, no vertente caso, e plenamente admissível e legítima, uma vez que a matéria em análise, ja encontra sólida jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, cujo entendimento servem de fundamento para apoiar o presente julgado.

Na hipótese, a presente lide configura relação tipicamente consumerista, na medida em que as apelantes, são pessoas jurídicas que comercializam, no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelos demandantes/recorridos como finais destinatários, emoldurando-se linearmente na definição inserta nos arts. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.

Não obstante, é sedimentado o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no que tange a indenização/restituição de valores, seja ela total ou parcial, em decorrência de distratos de contratos de compra e venda celebrados entre consumidor e construtora em virtude de atraso de obra comprovado. Exatamente o que acontece na espécie dos autos.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento sumulado por meio da súmula 543/STJ que prevê a aplicabilidade do código do consumidor nas demandas que versem sobre resolução contratual de compra e venda de imóvel por culpa da construtora, com previsibilidade de devolução dos valores integral ou parcial se porventura tenha sido pleiteado o desfazimento pelo consumidor.

Colho inúmeras jurisprudências sobre o tema do próprio Excelso Tribunal que, como forma de imprimir celeridade processual nos julgamentos que tratam sobre “rescisão por atraso de obra” submetida ao Código de Defesa do Consumidor, optam pelo julgamento monocrático para prestação de tutela jurisdicional.

Portanto, plenamente cabível o julgamento do recurso por meio de decisão monocrática, porque há autorização para tanto no sistema processual civil vigente.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO do presente recurso.

Do cotejo dos autos, extrai-se que em 10/12/2021, as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel que tem por objeto a unidade n 2800 do Edifício Maiorana Towwers One.

Afirmou o Apelado que, já tendo pago R$ 1.211.445,25, aceitou a proposta da Apelante de substituição da sua unidade pelas unidades que compunham a cobertura do Edifício, razão pela qual celebrou o distrato da Unidade 2800 em 03.12.2014, assim como a aquisição das unidades designadas pelos no 3100 (1o nível) e 3200 (2o nível) do Edifício Maiorana Towwers One, mediante novo Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de Unidade Imobiliária em Construção e Alienação Fiduciária em Garantia (o “Segundo Contrato”).

Acrescentou a inicial que teria feito um acordo informal com a Apelante para que adquirisse também o último pavimento do Edifício (o “Acordo do Triplex”), com a finalidade de que pudesse transformá-lo em um Triplex. Assim, concluiu que, em 17.07.2018, teria ultimado todos os pagamentos a seu encargo, totalizando o valor pago de R$ 8.550.409,06 (oito milhões, quinhentos e cinquenta mil, quatrocentos e nove reais e seis centavos), mas que, apesar disso, o empreendimento não fora entregue no prazo ajustado em contrato, que seria novembro/2017.

Cumpre afirmar que, razão não assiste aos Apelantes quando sustentam que, inexistiu culpa de sua parte para a demora na entrega do imóvel prometido a venda, vez que do exame dos autos, infere-se que agiu com total acerto o magistrado de piso ao entender que, de fato, houve descumprimento da avença pelos Apelantes.

Antes de passar ao exame das teses recursais, importante ponderar ser plenamente aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que o negócio jurídico discutido se refere a um contrato de incorporação e construção de empreendimento imobiliário que se rege pelo regime protetivo do consumidor e demais disposições que regem a matéria ligada à rescisão do contrato imobiliário e suas consequências.

- DA APELAÇÃO DA MAIORANA BUSINESS CENTER HOTEL & RESIDENCE INCORPORADORA LTDA

Com efeito, os invocados errores em judicando, traduzidos na ocorrência de impossibilidade de julgamento antecipado capaz de gerar cerceamento de defesa, tal como a inversão do ônus da prova e inversão da clausula penal não tiveram força probante a desonerar a parte Apelante da responsabilidade pelo descumprimento do pacto.

Sustenta a parte recorrente a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado do feito.

Razão, contudo, não lhe assiste.

Como cediço, o ordenamento jurídico pátrio admite o julgamento antecipado da lide quando o feito versar sobre questões de fato e de direito suficientemente compreensíveis a partir das provas documentais que o acompanham e não houver necessidade de produção de outras provas, nos termos do artigo 355, incisos I, do Código de Processo Civil

Trata-se, portanto, de dever imposto ao magistrado quando a ação lhe oferece subsídios suficientes de antecipar a prestação jurisdicional de forma célere e eficaz.

Sobre o assunto, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

O aresto recorrido esta em harmonia com a jurisprudência desta Corte, firme de que o Juiz tem o poder-dever de julgar a lide antecipadamente, desprezando a realização de audiência para a produção de provas ao constatar que o acervo documental e suficiente para nortear e instruir o seu entendimento. (AgRg no REsp. 775.349/MS, rel. Min. Jose Delgado, DJ 6-2-2006).

No mesmo sentido, extrai-se da jurisprudência deste Tribunal:

APELACAO CIVEL. ACAO DE OBRIGACAO DE FAZER C/C APLICACAO DE PENA COMINATORIA. SENTENCA DE IMPROCEDENCIA. INSURGENCIA DO AUTOR. 1 - ALEGACAO DE CERCEAMENTO DE DEFESA PELO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. NAO OCORRENCIA. PRINCIPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. JUIZ COMO DESTINATARIO DA PROVA. DOCUMENTOS CONSTANTES NOS AUTOS QUE SE MOSTRAM SUFICIENTES PARA A APRECIACAO DA CONTROVERSIA. PRELIMINAR AFASTADA. A produção de provas, não se olvida, esta embutida nas garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa, inerentes ao devido processo legal. Contudo, o direito a ampla defesa e o acesso a Justiça não retira do magistrado, responsável pela direção do processo, a faculdade de indeferir provas inúteis e desnecessárias, desde que o faça motivadamente, primando não só pela razoável duração do processo, mas também pela entrega de uma prestação jurisdicional justa, precisa e eficaz. [...] (TJSC, Apelação Cível n. 0010442-50.2012.8.24.0005, de Balneário Camboriú, rel. Des. Jorge Luís Costa Beber, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 28-09-2017).

Sendo assim, considerando que cumpre ao juiz determinar as provas que entender necessárias para o julgamento da demanda, sendo-lhe facultado indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (art. 139 do CPC), e por constar dos autos documentos hábeis a instrução da ação, afigura- se devidamente justificado o julgamento antecipado do feito, não havendo que se falar em cerceamento de defesa na situação em análise, mesmo porque outras provas, em especial a oitiva de testemunhas, não teriam o condão de alterar o resultado da lide.

Logo, não há o que se falar em nulidade da sentença por cerceamento de defesa em vista do julgamento antecipado.

De igual maneira, não existe qualquer irregularidade ou ilegalidade na aplicação da inversão do ônus da prova ao caso concreto, isto porque o apelado está dotado da condição de parte mais vulnerável na relação, hipossuficiência, segundo os ditames consumeiristas plenamente aplicável aos autos.

Rememore-se que, in casu, o mérito causae esta diretamente ligado a avença, notadamente os instrumentos celebrados entre as partes.

De um lado, o autor pugna pela rescisão por inadimplência da construtora ao inobservar o prazo da obra, enquanto os requeridos, ora apelantes, de outro vértice, almejam sua manutenção, ao argumento, repiso, de que o autor detinha conhecimento sobre a prorrogação dos prazos.

Ao meu sentir, para que se opere a rescisão contratual e necessário o preenchimento de três requisitos: i) o inadimplemento do contrato por culpa de um dos contratantes; ii) exista um dano causado pela parte inadimplente a outra; iii) exista a ligação (nexo de causalidade) entre o prejuízo de uma das partes, e o comportamento ilícito da outra.

E a hipótese dos autos, padecendo a apelante no argumento de que houvera o pedido de distrato unilateral do apelado. Em verdade, persiste a inadimplência da apelante.

O art. 1.092, parágrafo único, do Código Civil, preleciona que “a parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a rescisão do contrato com perdas e danos”.

Na hipótese dos autos, restou incontroverso o inadimplemento contratual, em vista das apelantes terem confessado e admitido que extrapolaram suas obrigações contratuais. Nesse ponto, aliás, partilho do entendimento da sentença que bem elucidou a inadimplência das apelantes:

“... Os instrumentos firmados entre as partes apontam para a existência de relação jurídica de compra e venda de imóvel, sucedida por uma substituição do objeto e por outro acréscimo, sendo desarrazoada a alegação da requerida de que não se tratava disso, mas de outra contratação atípica.

Também é incontroverso que o imóvel não foi entregue na data prevista, ainda que se computada tolerância de 180 dias (novembro/2017). Neste aspecto, também não há divergência de que a última contratação tenha ocorrido em dezembro de 2017, haja vista que ambas as partes alegam nesse sentido, contudo, não se mostra razoável que, diante da aquisição do último pavimento (terceira contratação), o requerente haveria concordado implicitamente com a prorrogação em 48 meses do prazo de entrega do empreendimento.

Ora, se para a construção integral do empreendimento havia sido pactuado um prazo de quase 5 anos para a entrega, não me parece crível a existência de uma concordância implícita de prorrogação por mais 4 anos em razão da tão somente aquisição de um último pavimento.

No entanto, não se pode olvidar, nessa mesma ordem de ideias, que a conclusão da obra não depende, exclusivamente, da diligência da construtora na exploração de seu objeto empresarial, exigindo, ao revés, sua cumulação com autorizações emanadas do Poder Público, fluxo de mão-de obra e matéria-prima, sucesso na comercialização das unidades habitacionais, intempéries, entre tantos outros.

Em que pese sua natureza de fortuitos internos, de sorte a não afastarem eventual responsabilização civil da construtora por descumprimento de suas obrigações assumidas ao contrato, os fatores, que lhe são relativamente alheios, mostram- se suficientes a justificar tolerância no prazo máximo de 180 dias para entrega da obra.

Neste ponto, cabe enfatizar que a cláusula prevendo a possibilidade de atraso não significa uma cláusula branca para que a requerida se furte de suas obrigações e possa atrasar a entrega das obras por tempo indeterminado. Com efeito, a previsão contratual deve ser lida com base na função social e na boa-fé objetiva, e é certo que conceder à ré prazo indeterminado para conclusão de obras é manifestamente abusivo, seja pelo direito do consumidor, seja pelo próprio sistema contratual civilista.

Observo que a requerida não trouxe qualquer fundamento concreto para a extrapolação do prazo de tolerância e não restou demonstrado qualquer fato excludente de sua responsabilidade, não incidindo no caso ocorrência de caso fortuito ou de força maior, porquanto não comprovados nos autos, cabendo invocar jurisprudência do STJ: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente” (Superior Tribunal de Justiça STJ RECURSO ESPECIAL: REsp 1749047 SP 2018/0148735-2).

Pois bem, no caso concreto, já naquela época (dezembro/2017), a construção do empreendimento já contava com retardamento avançado na sua execução, e mesmo diante do último negócio entabulado pelas partes, ainda que o requerente tivesse percepção de que a entrega do empreendimento apresentasse demora não prevista no contrato, diante da Notificação expedida pelo requerente em 07/02/2019, tem-se por materializada a mora incorrida pela requerida na entrega do imóvel, fato que pode sustentar a pretensão de rescisão da avença.

Assim, diante do injustificável inadimplemento contratual, o ato ilícito revelase patente e os danos são inequívocos, havendo efetiva relação de causa e efeito entre as ações da requerida e os prejuízos causados ao requerente.

Até porque, evidentemente, quem deve suportar os riscos da atividade econômica desenvolvida para a consecução do lucro é a requerida, e não o requerente. Cuidando-se de risco ínsito à sua atividade empresarial voltada à construção civil, à toda evidência, as oscilações climáticas ordinárias, a observância das posturas urbanísticas e as oscilações do mercado, ou mesmo eventuais problemas na liberação de financiamentos com os bancos não podem implicar em prejuízo aos consumidores, já que estes fatores guardam estreita relação com a própria atividade por ela exercida, não consistindo surpresa ou fato imprevisível.

Desse modo, tendo em vista o inadimplemento da obrigação assumida contratualmente, e que inclusive foi admitida pela requerida, a pretensão inicial merece prosperar nesse aspecto”.

Noutro ponto, a apelante postula a improcedência da inversão da cláusula penal imposta na sentença na proporção de 20% (vinte por cento) do valor efetivamente pago pelo apelado, aduzindo ser a condenação ultra petita.

Dito isso, na situação sob examine, constato que a vendedora não adimpliu as contraprestações previstas na avença, uma vez que não conseguiu concretizar as obras de infraestrutura no prazo previsto, sem que a apelada tivesse concorrido para tal fato.

Por conseguinte, deve-se atribuir a vendedora a responsabilidade exclusiva pelo desfazimento do negócio jurídico, razão pela qual a compradora possui o direito a reversão da clausula penal em seu favor diante do noticiado inadimplemento da construtora. Este é o entendimento resultante do Tema 971 fixado por ocasião do Julgamento dos Recursos Especiais n.s 1.614.721/DF e 1.631.485/DF. Senão vejamos:

“Tema 971 - “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.

É o que no caso dos autos se apresenta, a construtora desincumbiu-se de suas obrigações contratuais, desencadeando a inadimplência de sua parte, colaborando para o desfaziamento do negócio por esta via judicial, sendo amplamente devida a reversão da multa em favor do apelado, nos moldes da sentença objurgada, afastando-se, por conseguinte, a tese de extra petita neste caso.

Lado outro, não há também que se falar em culpa concorrente, tampouco em prorrogação de prazo para entrega do empreendimento por mais 48 meses, eis que todos os instrumentos são tipicamente de adesão, o qual não se possibilitou qualquer ingerência ou discussão acerca das cláusulas por parte do apelado nas suas respectivas confecções, bem como, especificamente, não se alinhou qualquer prorrogação de prazo para entrega dos bens, inexistindo nos autos qualquer documento que indique tal composição.

Nessa linha, a inadimplência da parte Apelante e evidente, em face da estipulação contratual para entrega da obra não cumprida, mesmo após as sucessivas composições, inexistindo também qualquer documento probatório que comprove a prorrogação do prazo, como deduzido pelo apelante. Desta forma, ha que se consignar que, ultrapassada a discussão quanto a culpa das Apelantes e a possibilidade de rescisão contratual, descabe qualquer digressão para não imputar a responsabilização das apelantes, estando, igualmente, afastado o argumento de distrato unilateral pelo apelado.

Em vista disso, uma vez operada a rescisão, e sendo ela por conduta infringente por parte dos apelantes, a restituição das partes a situação anterior e uma consequência da própria resolução do contrato, pois a sua extinção implica na necessidade de retorno da situação anterior.

Daí resulta a imprescindibilidade de serem restituídas todas as parcelas liquidadas pelos promissários compradores, ora Apelados, a título de pagamento do preço. Tal entendimento, aliás, encontra respaldo na jurisprudência pátria:

“ACAO DE RESCISAO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO OU FORCA MAIOR. NAO OCORRENCIA. DEVOLUCAO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS DEVIDA. RETENCAO DE PERCENTUAL INCABIVEL. RECURSO NAO PROVIDO. 1. Não estando caracterizada a ocorrência de caso fortuito ou força maior e não tendo o imóvel sido entregue na data pactuada, por culpa da construtora, deve a mesma ser responsabilizada pela rescisão contratual, com a devolução de todos os valores por ela recebidos. 2. Não ha que se falar na retenção de percentual sobre os valores ja pagos pelo promitente comprador, a título de multa, quando a rescisão ao contrato ocorre em virtude da conduta negligente da construtora. 3. Negar provimento ao recurso.” (TJ-MG - AC: 10134110044275001 MG , Relator: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 23/07/2014, Câmaras Cíveis / 12a CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 31/07/2014)

APELACAO CIVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISAO. DEVOLUCAO DOS VALORES PAGOS. MULTA. APLICACAO. 1. SE A PROMITENTE VENDEDORA NAO ENTREGOU O IMOVEL NO PRAZO ACORDADO, MISTER A RESCISAO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA FIRMADO ENTRE AS PARTES. E, COMO A RESCISAO SE DEU POR SUA CULPA EXCLUSIVA, A PROMITENTE VENDEDORA TEM O DEVER DE RESTITUIR TODOS OS VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES DO IMOVEL. 2. E LICITA A APLICACAO DE MULTA EM RAZAO DA INFRACAO CONTRATUAL PRATICADA PELA PROMITENTE VENDEDORA, VEZ QUE PREVISTA NO CONTRATO. 3. APELACAO IMPROVIDA. (TJ-DF - APC: 20130111490240 DF 0038108- 75.2013.8.07.0001, Relator: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, Data de Julgamento: 07/05/2014, 4a Turma Civel, Data de Publicacao: Publicado no DJE : 20/05/2014 . Pag.: 154)

Por conseguinte, deve-se atribuir a vendedora a responsabilidade exclusiva pelo desfazimento do negócio jurídico, razão pela qual a compradora possui o direito a restituição integral das parcelas pagas conforme o enunciado da Súmula n. 543 do colendo Superior Tribunal de Justiça, verbo ad verbum:

Súmula no 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (g.)

Sobre a tutela, segundo aduz o recorrente, esta teria culminado em decisão extra petita pela decretação de nulidade dos atos cartorários praticados na matricula 55.415 do cartório do 1o ofício de registro de imóveis da comarca de Belém/PA, deduzindo que a medida deferida deveria se limitar somente as unidades indicados nos contratos assinalados entre as partes e não sobre o imóvel todo.

Pois bem.

Convêm elucidar, primeiramente, que a ordem de bloqueio administrativo da matrícula mãe do imóvel foi deferida em 20/08/2019, contra a qual, o apelante não se insurgiu por meio do recurso cabível. Extrai-se dos autos que, na época do cumprimento da tutela antecipada, era inexistente na matrícula do imóvel qualquer incorporação, divisão ou individualização das matriculas.

Em segundo plano, sem expressar qualquer juízo de valor acerca, mas a ordem judicial naquela oportunidade deferida pareceu-me adequada para que a ação atingisse o seu desiderato, haja vista a inadimplência contratual envidada pela apelante.

Contudo, durante o decorrer do deslinde processual sucedeu-se o registro da incorporação e ainda das matriculas individualizadas, sobre as quais o juízo de piso acabou por reiterar a ordem de desfazimento das mesmas, diante da tutela antecipada proferida anteriormente, que determinava o bloqueio da matricula, sob a qual não deveria ter sido realizado qualquer ato. Ato continuo o Sr. Oficial de Registro de Imóveis, em resposta ao juízo de piso informou que, em cumprimento a determinação judicial, realizou assim o bloqueio de todas as matriculas já abertas, por ser ato menos gravoso à todas as partes.

Nesse ponto, considerando o informado pela Apelante em ID 7173728, que juntou documentos extraídos dos autos de execução provisória, entendo necessário a modulação da tutela antecipada e demais efeito, pois não se pode descartar a possibilidade de danos irreparáveis a terceiros de boa-fé que, de fato, seriam lesados pela dificuldade de proceder com a escrituração e registro de suas promessas. Em razão disso, é que se faz necessário a modulação dos efeitos da tutela, em primazia ao dever geral de cautela.

Portanto, considerando que a tutela de urgência visa assegurar o resultado prático do processo, notadamente, viabilizar a recomposição dos valores despendidos pelo apelado diante do ensejo rescisório dos instrumentos por culpa diretamente ocasionada pela apelante, de cunho manutenção da tutela, devendo permanecerem 05 ( cinco) unidades, restrinjo a tutela antecipada as unidades Apartamentos nº 3500, matrícula 72.409, Apartamento nº 3400, Matrícula 72.408, Apartamento nº 3300, Matrícula 72.407, Apartamento nº 3300, Matrícula 72.406, Apartamento nº 3200, Matrícula 72.405, registradas no Primeiro Oficio de Imóveis desta cidade, para fins de garantia dos valores da lide, que não se restringem tão somente a devolução do valor pago, mas igualmente englobam multa contratual, juros, custas processuais e honorários advocatícios. Determino ainda o desbloqueio das demais unidades e ainda que fiquem mantidos os atos cartoriais realizados após a tutela antecipada, tais como de incorporação imobiliária e de registro das matriculas individualizadas.

De rigor esclarecer que a ordem de constrição de bens de mais duas unidades desembaraçadas, livres e não comercializadas a terceiros de boa-fé, nos termos da resposta de ofício id. 40133825 ( autos de processo de execução provisória) , certidão do cartório de registro imóveis competente, além das unidades aqui discutidas, visa garantir o pagamento do montante condenatório imposto na sentença e que já vem sendo executado provisoriamente no juízo singular (proc0830076-45.2021.814.0301), eis que, no esteio do documento id.34314967, notadamente um contrato de promessa de compra e venda recentemente celebrado entre a apelante e um terceiro, no ano de 2020, estimou-se a venda de uma única unidade em aproximadamente R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), em metragens e disposições estruturais às unidades aqui discutidas, não havendo óbice a utilização do referido valor como parâmetro de precificação dos imóveis vendidos no empreendimento. Assim, não o bastasse o bloqueio das três unidades em discussão, tendo em conta que persiste execução provisória contemplando o valor aproximado de R$ 15.313.521,89 (quinze milhões trezentos e treze mil, quinhentos e vinte e um reais e oitenta e nove centavos) diante de custas, correção, juros e honorários advocatícios, aquelas seriam insuficientes para satisfazer o valor condenatório imposto no decisum, fazendo-se necessária a constrição de mais duas unidades livres, desembaraçadas e que não foram comercializadas a terceiros para atingir tal desiderato.

2- DA APELAÇÃO ID 27921828

O apelo (id 27921828) fora interposto por Romulo Maiorana Junior e Giovanni Ricardo Chaves Maiorana insurgindo-se contra a sentença que considerou a existência de elementos evidenciadores para desconsideração da personalidade jurídica.

Aduzem que não houve comprovação do abuso da personalidade jurídica. Pedem provimento da apelação nesse sentido.

Com efeito, partilho do entendimento sufragado pelo juízo de primeiro grau que, ao meu ver, elucidou com exatidão os fundamentos para caracterização do abuso da personalidade jurídica, senão vejamos:

“O requerente pleiteia a desconsideração da personalidade jurídica, alegando confusão patrimonial concebido pela empresa requerida, de modo que se possa atingir o patrimônio dos sócios RÔMULO MAIORANA JUNIOR, RÔMULO MAIORANA NETTO e GIOVANI RICARDI CHAVES MAIORANA, os quais, por suas vezes, manifestaram-se desfavoravelmente ao requerimento.

O instituto da desconsideração da personalidade jurídica objetiva que os sócios não se ocultem sob o manto da sociedade, com lesão a interesse de terceiros, de modo que, em casos excepcionais, poder-se-á ignorar a autonomia patrimonial da pessoa jurídica, e, por isso, equiparar os sócios a sociedade, responsabilizando-os, direta, pessoal e ilimitadamente, o sócio por obrigação que, originariamente, cabia a sociedade.

O artigo 50 do Código Civil dispõe que: “Em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade, ou pela confusão patrimonial, pode o juiz decidir, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, que os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos bens particulares dos administradores ou sócios da pessoa jurídica”.

Ha de se considerar que a desconsideração da personalidade jurídica não pode ser aplicada ante a mera demonstração da insolvência da pessoa jurídica no cumprimento de suas obrigações, mas além disso, exige-se a prova do desvio de finalidade ou a demonstração da confusão patrimonial.

Por outro lado, a teoria menor da desconsideração da personalidade jurídica, acolhida no Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 28, admite a mera prova de insolvência da pessoa jurídica para o pagamento de suas obrigações, independentemente da existência de desvio de finalidade ou de confusão patrimonial. Para esta teoria, o risco empresarial normal às atividades econômicas não pode ser suportado pelo terceiro que contratou com a pessoa jurídica, mas pelos seus sócios e/ou administradores, ainda que demonstrem conduta administrativa proba, ou seja, ausência de prova capaz de identificar conduta culposa ou dolosa.

As Turmas componentes da 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça firmaram entendimento de que, tratando-se de relação de consumo, e possível a desconsideração da personalidade jurídica da sociedade empresária, bastando, para tanto, a mera prova da insolvência da pessoa jurídica para o pagamento de suas obrigações, independentemente da existência de desvio de finalidade ou de confusão patrimonial, nos termos do art. 28, caput, parte final, e § 5o, do Código de Defesa do Consumidor (AgRg no REsp 1.106.072/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 18.09.14; REsp 1.111.153/RJ, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 04.02.13; REsp 1.096.604/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 16.10.12; AgRg no AREsp 511.744/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 31.03.15; REsp 279.273/SP, Rel. para acordão Min. Nancy Andrighi, DJ 29.03.04; REsp 737.000/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 12.09.11).

Do último precedente, colhe-se que: “No contexto das relações de consumo, em atenção ao art. 28, § 5o, do CDC, os credores não negociais da pessoa jurídica podem ter acesso ao patrimônio dos sócios, mediante a aplicação da disregard doctrine, bastando caracterização da dificuldade de reparação dos prejuízos sofridos em face da insolvência da sociedade empresária”.

No caso concreto a confusão patrimonial resta demonstrada pelo fato de que, quando da constituição societária da requerida, em 26.05.2010, a sócia DELTA PUBLICIDADE SA, representada por RÔMULO MAIORANA JUNIOR, que detinha 99% de participação societária (sendo que a pessoa física de RÔMULO MAIORANA JUNIOR detinha 1% das cotas sociais), se retirou da sociedade, permanecendo o quadro societário com 98% das cotas sociais em nome de ROMULO MAIORANA JUNIOR, juntamente com RÔMULO MAIORANA NETTO e GIOVANI RICARDI CHAVES MAIORANA (cada um com 1% de participação), conforme Alteração Contratual firmada em 26.06.2018, sem que promovesse a transferência do imóvel objeto da incorporação para a propriedade da requerida, conforme Certidão de Registro de Imóveis (ID 21948963). Aliás, a bem da verdade, na mesma Certidão Imobiliária, verifica-se que o registro da constituição da sociedade da requerida, com a incorporação do imóvel da Matrícula 55.415 somente foi realizada em 08.10.2020, já após inclusive a existência desta demanda judicial.

Portanto, entendo por demonstrados os requisitos legais para aplicação do instituto da desconsideração da personalidade jurídica da requerida para que os sócios RÔMULO MAIORANA JUNIOR (CPF no 094.282.322- 20), RÔMULO MAIORANA NETTO (CPF no 011.690.382-12), e GIOVANI RICARDI CHAVES MAIORANA (CPF no 019.530.852-29), se responsabilizem pessoal e solidariamente até o limite do valor da condenação, nos termos do artigo 134, § 2, do CPC/2015.”

No caso dos autos, como é aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor, incide aqui a teoria menor da desconsideração de personalidade jurídica prevista no art. 28, §5º do Diploma, ou seja, poderá ser retirado o véu da pessoa jurídica sempre que sua personalidade for, de alguma forma, obstáculo ao ressarcimento de prejuízos causados aos consumidores.

Nas razões do apelo, vê-se que os apelantes se limitaram a dizer que Romulo Maiorana Junior, retirou-se da sociedade e, assim, não poderia responder pelos prejuízos causados pela pessoa jurídica, já que seus patrimônios são distintos e independentes, não rebatem os fundamentos que ensejaram a desconsideração da personalidade jurídica.

Ocorre que, Romulo Maiorana Junior atuou como diretor da empresa Delta Publicidade S/A que, consoante se depreende da certidão da matrícula até o momento da propositura da ação o Edifício Maiorana Tower encontrava-se registrado em nome da referida empresa, do qual, posteriormente, se retirou o Sr. Rômulo Maiorana Junior, mas no momento da constituição da sociedade empresaria Maiorana Businnes Residence integralizou o capital social.

A propósito, cito o entendimento jurisprudencial:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - ARTIGOS 10 E 133 DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - NÃO INCIDÊNCIA - NULIDADE DA DECISÃO AGRAVADA - INOCORRÊNCIA - CITAÇÃO DO SÓCIO DESNECESSIDADE - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA - DESNECESSIDADE DE CITAÇÃO PESSOAL DO SÓCIO - RESPONSABILIDADE - DEFERIMENTO DO PEDIDO. (...)- A desconsideração da pessoa jurídica é exceção à regra, sendo que, em geral, permanece a distinção entre o patrimônio da pessoa jurídica e o de seus sócios. Cuidando-se de pedido de reparação decorrente de relação de consumerista, aplica-se, com fulcro no art. 28, § 5º, do CDC, a denominada "teoria menor" da desconsideração da personalidade jurídica, para a qual basta o estado de insolvência do fornecedor, aliado à má administração d a empresa ou, ainda, com o fato de a personalidade jurídica representar um obstáculo ao ressarcimento de prejuízos causados ao consumidor, sendo desnecessária, nesse caso, a prova do desvio de finalidade, da ocorrência de confusão patrimonial, ou do abuso por parte dos sócios. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0024.12.290130-9/007, Relator (a): Des.(a) Valdez Leite Machado , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/11/2017, publicação da sumula em 24/11/2017)

Destarte, considerando que os apelantes não trouxeram nenhum fundamento relevante capaz de afastar a decisão proferida em primeiro grau, não há como afastar a desconsideração imposta na sentença.

DISPOSITIVO

Assim, conheço das apelações interpostas, para, monocraticamente, NEGAR-LHES PROVIMENTO com fito de manter a sentença objurgada em todos os seus termos, ressalvando somente quanto a modulação dos efeitos da tutela no sentido de permanecer o bloqueio administrativo junto ao cartório de imóveis competente somente de 05( cinco) unidades, quais sejam Apartamentos nº 3500, matrícula 72.409, Apartamento nº 3400, Matrícula 72.408, Apartamento nº 3300, Matrícula 72.407, Apartamento nº 3300, Matrícula 72.406, Apartamento nº 3200, Matrícula 72.405, registradas no Primeiro Oficio de Imóveis desta cidade, todas do Edifício Maiorana Towers, para fins de garantia dos valores da lide, de mesma proporção, que estejam livres e não tenham sido objeto de comercialização para terceiros, determinando expedição ao cartório de registro de imóveis para fins de cumprimento do julgado, nos termos da fundamentação.”

Em suma, resta claro que a negativa de provimento do recurso se deu ao fundamento de que ante a existência incontroversa de atraso de obra como sucedâneo a inadimplência contratual unilateral capaz de gerar o dever de indenizar da construtora na restituição integral dos valores pagos pelo comprador a título de aquisição de bem imóvel, além da confusão patrimonial comprovada diante das sucessivas alterações contratuais entre os apelantes cujo o terreno onde erigiu-se o prédio, ao tempo de sua comercialização, não constava em nome da construtora agravante tampouco havia sido registrado o registro de incorporação em cartório competente.

Assim, uma vez não atacados os fundamentos da r. decisão, tendo o recorrente apenas reproduzido razões já combatidas, o agravo interno não se revela hábil a reformar a decisão recorrida, eis que não foram demonstrados os motivos de fato e de direito de seu inconformismo que justifiquem a reforma do julgado recorrido.

Face ao exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao agravo interno interposto. É como voto.

BELÉM, 07 de FEVEREIRO de 2023

Gleide Pereira de Moura

relatora

Belém, 12/06/2023